福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初718号 原告：陈江森，男，1971年7月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：徐祺芳，男，1989年12月28日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：梁永槁，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞真，福建瀛莱律师事务所律师。 第三人：陶克斌，男，1995年11月14日出生，汉族，住安徽省岳西县。 原告陈江森与被告徐祺芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序。根据徐祺芳的申请，本院依法通知陶克斌作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈江森、被告徐祺芳及其委托诉讼代理人王瑞真、第三人陶克斌到庭参加诉讼。后本院裁定本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告陈江森、被告徐祺芳及其委托诉讼代理人王瑞真到庭参加诉讼，第三人陶克斌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈江森向本院提出诉讼请求：1.徐祺芳立即支付剩余购房款68000元；2.徐祺芳支付违约金50000元；3.徐祺芳赔偿陈江森误工费、交通费合计2000元；4.本案全部诉讼费用由徐祺芳承担。事实和理由：经江南花园城悟空找房中介陶克斌撮合，陈江森将坐落于泉州市鲤城区金龙街道玉霞社区江南花园城A区1号楼2梯701室作价948000元（合同金额）卖给徐祺芳。2019年12月21日，双方在行政服务中心完成过户手续，陈江森当场收到徐祺芳支付的购房款280000元。徐祺芳在房产证变更完成后向南安农村商业银行申请贷款，陈江森于2020年1月11日收到购房款600000元。此时，中介要求陈江森腾空房屋，并承诺徐祺芳会立即支付剩余购房款。但当陈江森腾空房屋以后，徐祺芳以各种理由拒绝支付剩余的购房款。陈江森随即向金龙街道司法所求助，徐祺芳仍无动于衷。陈江森认为，双方继续履行合同，徐祺芳应立即支付剩余购房款68000元。徐祺芳无视买卖合同的存在，未依约付清购房款，已严重违反合同约定，应按照合同约定支付陈江森违约金50000元。因徐祺芳的违约，让陈江森要多劳心劳力，支付不必要的费用，理应赔偿陈江森的一切损失合计2000元。因徐祺芳的违约，迫使陈江森要走司法程序，由此引起的费用理应全部由徐祺芳承担。 徐祺芳辩称，1.陈江森所述与事实不符，徐祺芳已按《房产买卖经纪合同》约定支付了购房款947000元，因陈江森违约在先，私自拆除约定的空调，徐祺芳才扣留了1000元的购房款；2.本案系陈江森违约在先，陈江森未按时解押，未结清所欠费用，故意破坏了固定装修，致使房屋至今不符合交房条件，陈江森也未按合同约定将案涉房屋交付给徐祺芳，剩余购房款1000元须在房屋符合合同约定的交付条件时才能支付给陈江森。综上，应驳回陈江森的诉讼请求。 陶克斌陈述，1.徐祺芳已经按照合同约定支付了购房款947000元，其中定金50000元及剩余购房款17000元暂由陶克斌保管；2.案涉合同尚未履行完毕，陈江森明显违反了合同约定，陶克斌暂时保管的50000元定金尚不能支付给陈江森：①根据合同第二条约定，陈江森必须在2019年12月1日前注销房产抵押，但陈江森逾期解押导致了解押费用上涨，双方重新约定解押费用由陈江森承担，但陈江森无理取闹拒不支付该费用，导致后来由陶克斌垫付了解押费用，而陈江森至今未将该垫付费用支付陶克斌；②根据合同第八条约定，陈江森应结清案涉房屋的所有费用，但案涉房屋的水电费、物业费等陈江森都没有结清，均是由陶克斌垫付；③根据合同第九条约定，陈江森必须保证固定装修完整交付，但陈江森私自拆除了房屋内原有的厨房设施、空调等，并破坏了其他装修设施，致使房屋不符合交付条件，且房屋也未实际交付徐祺芳，是陈江森违约在先；3.陈江森至今没有支付居间服务佣金10000元，陶克斌有权优先从保管的定金中扣除居间佣金10000元，并要求陈江森支付迟延履行金；4.即使认定陶克斌应将定金支付给陈江森，也应扣除陶克斌替陈江森垫付的解押费用、水电费、物业费及居间服务佣金共计42659元，且待陈江森将案涉房屋交付给徐祺芳才能支付剩余7498元；5.徐祺芳交由陶克斌保管的剩余房款17000元，暂时也不能支付给陈江森，因为合同尚未履行完毕，交易没有完成，须待房屋交付后或徐祺芳明确表示可以支付时，才能支付给陈江森。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈江森提供了照片欲证明案涉房屋的现状，在本案审理过程中，本院组织双方当事人对案涉房屋进行了现场勘查，并取得了现场照片，双方当事人对本院的现场照片无异议，故案涉房屋的现状应以本院的现场照片为准。根据本院现场勘查的情况，案涉房屋中现有四台空调，卫生间窗外有一水管在水龙头打开时会出水，一卧室窗户外的防盗网因外墙水泥掉落而损坏；2.陈江森提供的搬家费用收据单及付款截图系原件，对其真实性予以采信，该证据可以证明陈江森于2020年1月15日腾空了房屋；3.陶克斌对陈江森提供的通话记录无异议，对该证据的真实性予以采信，但该通话记录仅体现陈江森与陶克斌于2020年1月15日与2020年1月16日有进行通话，但无法体现双方通话的内容，无法证明陈江森的证明目的；4.陈江森提供的物业缴费明细表系复印件，对其真实性不予采信；5.陈江森对陶克斌提供的录音资料的真实性无异议，对该录音资料的真实性予以采信，该录音资料包含四段录音，从2020年1月16日的两段录音中双方对话的内容可以体现，在2020年1月16日双方约定交房之时，因陈江森多拆走了一台空调，故案涉房屋中空调的数量与合同约定不符。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈江森与徐祺芳在陶克斌的居间介绍下达成了房屋买卖意向。2019年11月22日，陈江森（甲方）与徐祺芳（乙方）签订了一份《房产买卖经纪合同》，该合同与本案相关内容如下：甲方同意将座落于泉州市鲤城区金龙街道玉霞社区江南花园城1号楼1-2-701房产出售给乙方，房屋用途：住宅，建筑面积：104.16平方米；房产成交价格为948000元；该房产现抵押在南安农商银行，甲方应于2019年12月1日前注销该房产抵押并领取房屋所有权证。甲方应于取得房屋所有权证原件后当日内将证件提交机构保管，以便机构协助甲乙双方办理交易手续。若甲方以担保公司垫资的方式解押上述房产，所产生的解押费用由乙方承担；在签订合同时，乙方支付定金50000元给甲方，为确保交易安全，此定金在交易过程中交由机构监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执。待甲乙双方办理完交易手续时按约定的第一付款时间由机构将定金交给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款；甲乙双方同意按商业按揭贷款方式付款：……甲乙双方应在甲方取得产权证原件且银行按揭贷款审核批准之日起叁个工作日内备齐相关材料并办理该房产过户受理手续，乙方购房首期款（含定金）支付给甲方。乙方在取得其名下《房屋所有权证》当日应将房产证原件交由机构转交给贷款银行办理房产抵押登记手续。乙方贷款金额在乙方名下《房屋所有权证》送交银行并办理出他项权证后由银行直接转至甲方账户；为保证甲方如期交房、及时迁出户口并结清该房产项下水、电、管道煤气、有线电视、物业费等所有费用，甲方双方协商同意，从房产成交价中预留5000元整作为交接保证金交于机构监管，该款在甲方户口迁出、房屋交付给乙方使用且办结水表、电表、数字电视等配套设施过户手续及物业交接手续当日由机构支付给甲方；甲方应在收到全款后将房屋交付乙方使用，并履行以下手续：1、甲方应保证固定装修（固定装修指构成该房屋装修之固定部分，经拆除将破坏设施的完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其他设施等）完整交付；2、乙方在接收房屋时应对该房屋及附属设施设备、装修装饰、相关物品等约定事项进行验收，乙方交接确认后对上述事项负责。3、原始费用：甲方应结清房产移交前的水、电、电视、煤气、物业管理费等全部费用；本合同签订后，甲方双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过伍日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约方承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等；甲乙一方未能按照合同约定的时间履行义务的为迟延履行，守约方可要求迟延履行方按成交价的万分之五按日支付迟延履行金，也可选择要求迟延履行方支付等同于定金数额的违约金，合同继续履行；迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等同于定金数额的违约金。 合同签订后，徐祺芳依约支付定金50000元，经双方同意，该定金由陶克斌代为保管，陶克斌出具了一份收款收据确认收到上述定金。2019年12月18日，徐祺芳支付购房款280000元给陈江森。2019年12月25日，案涉房屋过户登记至徐祺芳名下，后徐祺芳向银行办理按揭贷款。2020年1月11日，徐祺芳又支付购房款600000元给陈江森。2020年1月15日，陈江森将案涉房屋腾空。2020年1月16日，双方口头约定交房，但因案涉房屋的空调数量与合同约定不符及存在水管、防盗网等问题，当天未能交房。2020年2月6日，陈江森向本院提起诉讼，要求徐祺芳支付剩余房款，后于2020年3月5日撤回起诉。2020年2月16日，徐祺芳将购房尾款17000元交由陶克斌保管，陶克斌出具了一份收款收据交徐祺芳收执。2020年3月17日，陈江森提起本案诉讼。在审理过程中，经本院现场勘查，案涉房屋现装有四台空调，卫生间窗外有一水管在水龙头打开时会出水，一卧室窗户外的防盗网因外墙水泥掉落而损坏。在庭审过程中，经陈江森、徐祺芳同意，对于防盗网的损坏作价1000元在购房款中予以扣除，故徐祺芳剩余应付的购房款为67000元（包含定金50000元）。案涉房屋至今尚未交房。 本院认为，陈江森与徐祺芳签订的《房产买卖经纪合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《房产买卖经纪合同》第九条的约定，陈江森在收到全款后将房屋交付徐祺芳使用，因此，应由徐祺芳支付完毕剩余购房款，后由陈江森交付房屋。徐祺芳辩称，案涉房屋至今尚不符合交房条件不应支付剩余购房款。但经本院现场勘查，案涉房屋中现有四台空调，与合同约定的数量相符，徐祺芳称案涉房屋中现有的四台空调与双方看房时的空调不一致，但未能提供相应的证据予以证明；卫生间外的水管虽然会出水，但不影响使用；窗户外的防盗网系因外墙水泥掉落而损坏，非人为故意损坏，且对于防盗网损坏的损失，双方已同意作价1000元抵扣购房款，故案涉房屋现已符合交房条件，徐祺芳应支付陈江森剩余房款67000元。由于该款项徐祺芳已交由陶克斌保管，故应由陶克斌将上述购房款支付给陈江森。陶克斌辩称，该购房款应扣除居间服务佣金、其代垫的水电费、物业费、解押费用等，但上述费用是陶克斌与陈江森之间的居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，不宜直接在购房款中扣除，陶克斌可另行主张权利。 陈江森主张，徐祺芳未依约支付全部购房款已构成违约，但《房产买卖经纪合同》并未明确约定支付购房尾款的时间，且从陶克斌提供的录音可以体现，在2020年1月16日双方约定交房之日，陈江森交付的房屋存在空调数量与合同约定不符的情形，故徐祺芳未在当天支付购房尾款并不构成违约。事后陈江森亦未再联系徐祺芳或陶克斌进行交房或付款，虽陈江森于2020年2月6日提起诉讼，但又于2020年3月5日撤回起诉，不能证明徐祺芳知晓该诉讼并拒绝付款。后徐祺芳于2020年2月26日将购房尾款17000元交由陶克斌保管，并预留1000元作为房屋交接保证金，并未违反合同约定，故陈江森主张徐祺芳存在违约行为，要求徐祺芳支付违约金50000元并赔偿其因诉讼而产生的误工费、交通费2000元，没有事实与法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、徐祺芳应于本判决生效之日起十日内支付陈江森剩余购房款67000元，因该款项由陶克斌保管，故陶克斌应在上述期限内将该款项支付给陈江森； 二、驳回陈江森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由陈江森负担1193元，由徐祺芳负担1507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单，限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林舒岚 人民陪审员  蔡毓瑜 人民陪审员  黄加兴 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  易继晖 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。