河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初3486号原告河南金湖建设实业有限公司，住所地新郑市龙湖镇鸿鹄路与祥云路交叉口永丰乐城6号楼四楼。法定代表人靳伟伟，职务执行董事。委托诉讼代理人张利、杨梦圆，上海锦天成（郑州）律师事务所律师。被告齐晓阳，男，1982年6月1日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人刘志杰，河南金太阳律师事务所律师。第三人兴业银行股份有限公司郑州分行住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼。法定代表人：刘健原告河南金湖建设实业有限公司（以下简称金湖公司）与被告齐晓阳及第三人兴业银行股份有限公司（以下简称兴业银行）郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金湖公司的委托诉讼代理人张利、杨梦圆，被告齐晓阳及委托代理人刘志杰到庭参加诉讼，第三人兴业银行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付银行从原告保证金账户扣划原告保证金42197.34元、滞纳金1721.21元（暂计算至2030年5月15日，此后滞纳金仍按《商品房买卖合同》约定标准计算至扣划保证金清偿之日止）、合同解除违约金247962元（按总房款的20％计），以上费用合计291880.55元；2、判令解除原、被告双方签订的编号为180××××5024《商品房买卖合同》；3、判令被告协助原告到新郑市住房保障和房产管理中心、新郑市不动产登记中心等有关部门办理商品房买卖合同信息备案注销、预购商品房登记（房屋预告登记注销）、预抵押登记注销、维修基金变更等相关事项，将《商品房买卖合同》约定房屋的登记事项恢复到出卖前状态；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于新郑市××镇沙窝李村××南侧经××东永丰乐城幸福里5幢9层904号面积为119.03平方米的商品房，总价1239810元，付款方式为按揭。合同签订后，原、被告与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定贷款金额为860000元，原告向兴业银行针对该笔贷款承担阶段性连带保证责任。因被告多次逾期偿还贷款，导致兴业银行向原告保证金账户共扣划42197.34元用于偿还被告欠付贷款本息及相关款项。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，被告逾期偿还贷款本金息，导致原告承担保证责任的，被告应支付原告垫付的本息及日千分之一的滞纳金；买受人不按期归还银行贷款本息，视为买受人履行合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金。2020年5月13日，被告已连续6次逾期。被告齐晓阳辩称，1、原告违法销售方式、错误引导是导致本案发生根本原因；2、原告根本违约，未按房屋买卖合同约定向被告交付房屋；3、涉案房屋买卖合同系由原告拟定，部分条款用来加重被告的义务，属于格式合同。合同附件四补充协议第四条第一项第二款应属无效条款。原告代为偿还案件贷款仅是履行保证人义务，未对原告造成其他损失；4、疫情发生后，被告的餐馆生意无法经营，致使不能偿还贷款；5、被告愿意向原告支付代为偿还的按揭款42197.34元；6、被告同意解除合同，被告直接向原告公司支付房款240547元，通过第三人（原告指定的出借人）支付32万元，共计560547元，原告应予返还。如原告向法庭提交或销毁被告书写的32万元借据，被告同意在已支付的560547元房款扣除32万元，余下部分由原告返还给被告。被告自行偿还的贷款63152.8元，原告代为偿还的42197.34元，共计105350.14元，兴业银行应予返还。第三人兴业银行缺席未答辩，也未提交证据。经审理查明，2018年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：180××××5024），约定：被告购买原告开发的位于新郑市××镇沙窝李村××南侧经××东永丰乐城幸福里5幢9层904号面积为119.03平方米的商品房，房屋总价款为1239810元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额379810元以现金支付，付款时间2018年7月9日，交纳比例为30.63％；约定金额860000元，付款方式为商业贷款；第八条交付期限，出卖人应当在2019年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，被告与原告签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第四条第（一）１、２项约定，被告逾期偿还贷款本金息，导致原告承担保证责任的，被告应支付原告垫付的本息及日千分之一的滞纳金；买受人不按期归还银行贷款本息，视为买受人履行合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金…。2018年8月17日，原、被告与第三人兴业银行共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并由原告为被告购房按揭提供连带责任保证，借款金额为860000元…借款期限自2018年8月17日至2048年8月17日止，共360个月。被告齐晓阳自2018年11月13日起偿还银行贷款本息至2019年10月12日止，后被告齐晓阳未能及时偿还银行贷款本息。第三人兴业银行分别于2019年1月9日，3月10日、4月28日、6月30日共四次划扣原告保证金账户42197.34元用于清偿被告齐晓阳的上述借款。另查明，1、2018年6月30日，被告通过转账方式分两次支付30000元，其中注明定金为10000元，注明信息服务费为20000元；2、2018年7月9日，被告向原告交付房屋首付款49810元，维修基金7737元；3、2018年12月21日，被告向原告支付房款128000元；4、2019年8月1日，被告向原告支付房款25000元。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、扣款凭证，被告提交的收款、转账凭证及原、被告的部分陈述予以证实，以上证据经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：一、关于涉案房屋买卖合同解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第（一）１、２项约定，如被告逾期偿还贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应支付原告垫付的本息及日千分之一的滞纳金；买受人不按期归还银行贷款本息，视为买受人履行合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。本案中，被告未按期偿还贷款本息，导致原告向第三人兴业银行承担了保证责任，代为偿还了部分银行贷款本息，且被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，本院予以准许。二、关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同解除后，双方依合同取得财产应予以返还，即被告应退还涉诉商品房，原告应退还被告所支付的房款。首先，被告向原告支付的购房款数额问题。双方于2018年7月9日签订《商品房买卖合同》，依合同约定被告应予当日向原告公司支付房款379810元，按交易习惯被告如不能按期交纳房屋首付款，则不能向第三人提交按揭贷款所需材料，也不能于2018年8月17日与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，故依法认定被告于2018年7月9日向原告支付房款379810元；原告称于2018年12月21日（128000元）、2019年8月1日（25000元）出具的两份收款凭证不是房款，但未提交相关证据证明，与事实不符，本院依法不予采信。本院认定被告共向原告支付房款为540547元（含维修基金7737元）。其次，违约金及律师费的确定问题。原、被告及第三人兴业银行均应按《房屋买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定履行合同义务。本案中，被告未按合同约定偿还贷款本息，构成违约，但该违约行为对原告造成的损失较小，且被告在履行房屋交付义务时存在瑕疵及存在诱导购房行为，兼顾公平原则和诚实信用原则，违约金酌定为40000元。原告主张的律师费过高，酌定为4000元。原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》备案注销等解除合同相关手续的诉讼请求。本院认为，协助办理上述商品注销手续是返还房屋的必要程序，本院对该项诉讼请求予以支持。原告主张被告支付银行从原告保证金账户扣划原告保证金42197.34元、滞纳金1721.21元均系原告作为保证人所承担的保证之债，原告可另案起诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、解除原告河南金湖建设实业有限公司与被告齐晓阳于2018年7月9日签订签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18001995024）；二、被告齐晓阳应于本判决生效之日起十日内协助原告河南金湖建设实业有限公司办理涉案房屋的合同备案注销等手续；三、原告河南金湖建设实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐晓阳购房款540547元；四、被告齐晓阳应于本判决生效之日起十日内支付原告河南金湖建设实业有限公司违约金40000元、律师费4000元；五、驳回原告河南金湖建设实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5678元，减半收取2839元，由原告河南金湖建设实业有限公司负担839元，被告齐晓阳负担2000元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  张兴政二〇二〇年八月二十六日书记员  李冬冬