广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异788号 案外人：陆河县重信生物开发有限公司。住址地：广东省陆河县水唇镇章塘口，统一社会信用代码9144152356085520X9。 法定代表人：邹琴。 委托诉讼代理人：刘萍，陕西华秦律师事务所律师。 申请执行人：陈泽君，女，1986年7月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：孙彦龙，广东华商律师事务所律师。 被执行人：邹鑫，女，1975年8月12日出生，身份证住址广东省揭西县。 被执行人：邹锐，男，1982年9月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 被执行人：邹秦，女，1963年5月30日出生，身份证住址广东省揭西县。 被执行人：深圳市重信科技有限公司。住所地：深圳市福田区滨河路联合广场A栋51楼5103，统一社会信用代码9144030076917072XE。 法定代表人：邹鑫。 被执行人：普宁市高路德置业发展有限公司。住所地：广东省揭阳市普宁市流沙龙苑新村6幢西三梯五楼西套。 法定代表人：邹鑫。 被执行人：深圳市高路德投资有限公司。住所地：深圳市福田区滨河路联合广场A栋51楼5101，统一社会信用代码9144030078391350XU。 法定代表人：张春丽。 被执行人：深圳市惠泽房地产评估有限公司。住所地：深圳市罗湖区贝丽路柏丽花园裙楼一楼109、110、111、112，统一社会信用代码9144030067857303X8。 法定代表人：邹锐。 被执行人：东莞市力恒正鑫置业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇东纵路大岭村委会旁。 法定代表人：邹锐。 本院在执行关于申请执行人陈泽君与被执行人邹鑫、邹锐、邹秦、深圳市重信科技有限公司（以下简称深圳重信公司）、普宁市高路德置业发展有限公司、深圳市高路德投资有限公司、深圳市惠泽房地产评估有限公司、东莞市力恒正鑫置业投资有限公司合同纠纷一案过程中，依法作出（2016）粤03执恢245号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人深圳重信公司名下位于广东省陆河县水唇镇章塘口土地证号为陆河国用（2009）第XX号的土地（以下简称涉案土地）及房产证号为粤房地字第××号、Ｃ6××72号、Ｃ6××73号、Ｃ6××74号、Ｃ6××75号、Ｃ6××76号、Ｃ6××78号、Ｃ6××81号、Ｃ6××82号、Ｃ6××83号、Ｃ6××84号、Ｃ6××85号、Ｃ6××86号、Ｃ6××87号的房产（以下简称涉案房产）以清偿债务，案外人陆河县重信生物开发有限公司（以下简称陆河重信公司）对此不服，向本院提出书面异议，本院依法另行组成合议庭进行审查，并于2020年6月11日进行了公开听证。案外人陆河重信公司委托诉讼代理人刘萍、申请执行人陈泽君委托诉讼代理人孙彦龙到庭参加听证，被执行人邹鑫、邹锐、邹秦、深圳重信公司、普宁市高路德置业发展有限公司、深圳市高路德投资有限公司、深圳市惠泽房地产评估有限公司、东莞市力恒正鑫置业投资有限公司经本院依法传唤未到庭参加听证。本案现已审查完毕。 案外人陆河重信公司提出异议称，陆河重信公司于2010年9月25日与被执行人深圳重信公司签订《租赁合同》，承租深圳重信公司的涉案土地及附属设施，用于灵芝的生产、种植及灵芝产品的研发基地，租赁期限为20年，自2010年10月1日起至2030年9月30日止。租赁合同签订后，案外人在租赁物上投资新建了厂房6栋，办公楼1栋，配套设施7栋等共6.97万平方米，项目总投资1.5亿元，其中：土建投资8182万元，设备投资6818万元，用于陆河重信公司食（药）用菌种植及深加工项目。案外人认为法院对涉案土地和房产进行执行，未考虑其合法权益，若强制执行将严重损害其合法权益，请求法院裁定立即中止（2016）粤03执恢245号案的执行。 案外人提供了厂房租赁合同、资金汇划补充凭证、审计报告、建设项目选址意见书、广东省企业投资项目备案证等证据材料，以证明其异议主张。 申请执行人陈泽君答辩称，一、我方为执行标的的抵押权人，抵押权合法有效，无论案外人为承租人或代建人，均与涉案土地的所有权无关，其申请不能阻却执行；二、案外人与涉案土地的所有权无关，且涉案土地的拍卖过程中无所谓受让人主张交付的情况，案外人申请异议无阻止涉案土地交付的效果，异议申请无法律上的依据；三、案外人主张的租赁关系未真实发生，无法阻却执行。1.租赁合同未经过租赁备案或登记，无法对抗第三人；2.案外人未支付任何租金。3.案外人提交的证据不足以证明其对涉案土地有占有的事实。因此，案外人无证据证明其主张的事实，其申请执行异议无法律上的依据，应当驳回。 本院查明，关于申请执行人陈泽君与被执行人邹鑫、邹锐、邹秦、深圳市重信科技有限公司、普宁市高路德置业发展有限公司、深圳市高路德投资有限公司、深圳市惠泽房地产评估有限公司、东莞市力恒正鑫置业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2013年2月26日作出（2012）深中法商初字第69号民事调解书，该调解书第七项确认，陈泽君对被执行人深圳重信公司名下位于陆河县水唇镇章塘口土地证号为陆河国用2009第XXX号的土地（地块号为01××03号）及涉案房产享有优先受偿权。上述调解书发生法律效力后，由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请恢复强制执行，本院依法受理，案号为（2016）粤03执恢245号。执行过程中，本院作出（2016）粤03执恢245号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案土地及涉案房产以清偿债务。案外人对此不服，向本院提出异议，本院立本案进行审查。 另查明，2011年2月17日，申请执行人陈泽君与被执行人邹鑫、邹锐、邹秦签订最高额额度借款合同，深圳重信公司将名下陆河的土地及厂房抵押给申请执行人。广东省陆河县水唇镇章塘口土地证号为01××03，建筑面积为47088.32平方米，共用土地面积为134163平方米，抵押权人为申请执行人陈泽君，设定日期为2011年3月8日起。地上建筑房产证号为粤房地字第××号、Ｃ6××72号、Ｃ6××73号、Ｃ6××74号、Ｃ6××75号、Ｃ6××76号、Ｃ6××78号、Ｃ6××81号、Ｃ6××82号、Ｃ6××83号、Ｃ6××84号、Ｃ6××85号、Ｃ6××86号、Ｃ6××87号，权利人均为深圳重信公司，抵押权人为申请执行人陈泽君，设定期限为2011年8月30日起。 再查明，根据案外人提交的案外人陆河重信公司与深圳重信公司于2010年9月25日签订的厂房租赁合同，约定深圳重信公司将其名下位于汕尾市××水××镇章塘口的厂房、仓库、土地及附属设施出租给案外人陆河重信公司使用。租赁物业建筑面积为47088.32平方米，土地面积为134163平方米。租赁期限为20年，自2010年10月1日起至2030年9月30日止。陆河重信公司每年向深圳重信公司支付租金总额300万元，每年1月25日前付清当年租金。 本院认为，根据案外人提交的异议申请书及证据目录所载明的证明目的，其主张在涉案土地设立抵押前已承租了涉案土地及附属设施，支付了租金，并在租赁物上新建了厂房6栋、办公楼1栋、配套设施7栋，请求中止（2016）粤03执恢245号案的执行，保护其合法权益。该异议主张实质上系基于其对涉案土地享有的租赁权以阻却对涉案土地及涉案房产的执行。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人异议程序进行审查。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。根据本院所查明情况，涉案房产的权利人均为被执行人深圳重信公司，被执行人深圳重信公司未履行生效调解书所确定的义务，本院裁定拍卖涉案房产以清偿债务符合法律规定。 其次，案外人主张与被执行人深圳重信公司存在租赁关系，本院不予采信。从合同内容看，案外人与被执行人深圳重信公司签订长达20年的租赁合同，约定每年支付租金300万元，其只提供了一次300万元的转账记录，明显有悖于生活常理。从履行情况看，上述租赁合同未进行登记备案，且支付租金的凭证均无法证明系支付涉案房产的租金。因此，案外人提交的证据均不能充分证明其与被执行人深圳重信公司存在真实的租赁合同关系，案外人据此阻却对涉案土地及涉案房产的执行，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人陆河县重信生物开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张文佳 审判员  林 珊 审判员  田 磊 二〇二〇年八月十四日 书记员  张 国