惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1655号原告：廖智斌，男，汉族，1989年2月25日出生，住江西省抚州市宜黄县××××××××××××，公民身份号码：362×××××××********。委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾**富康国际综合楼**。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：余晓敏，该公司职员。委托诉讼代理人：徐银基，该公司职员。原告廖智斌诉被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告廖智斌的委托诉讼代理人姚志勇、被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付违约金（涉案房屋所在的土地使用权年限不足）为96,935.83元，计算方式：涉案房屋总价款949,295元/70年/365天*2609天；2．判令被告立即退还原告建筑面积差异部分的房价款4,625.95元；上述两项合计为101,561.78元；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”）GF-2014-0171，合同约定：被告以出让方式取得坐落于惠州大亚湾西区龙山七路3号地块的建设用地使用权，国有土地使用证号惠湾国用（2012）第132×××××317号，土地使用权面积为8222平方米，土地用途为住宅、商业，土地使用终止日期为2086年12月16日；原告以总价款949,295元购买被告开发的位于上述地块美泰天韵大厦1栋5层04号房，用途为住宅，预测建筑面积为77.98平方米，其中套内建筑面积59.44平方米。合同还约定了付款方式、期限、房屋交付条件、面积差异处理方式、房屋产权登记、双方权利义务、争议解决方式等条款。签订合同后，原告依约按时支付被告房屋价款。此后，原告按照被告发出的收楼通知书来到涉案房屋办理房屋交接手续。于2019年4月，原告取得了涉案房屋不动产权证。原告发现，产权证所载明的房屋建筑面积77.6平方米、专有建筑面积59.39平方米，与合同约定的建筑面积77.98平方米、套内建筑面积59.44平方米，均存在面积减少的情况。根据合同第十三条面积差异处理之约定，被告应当根据实测建筑面积结算房价款，即退还原告涉案房屋实测面积减少部分的房价款4,625.95元（0.38平方米*12,173.57元/平方米）。此外，产权证上载明的土地使用终止日期为2079年10月25日，与合同约定的不一致，比约定的终止日期2086年12月16日减少2609天，原告无法完整享用合同约定的土地使用年限。作为涉案房屋的土地受让人，被告应充分了解土地性质、使用年限等，合同中作出涉案房屋的土地使用终止日期的约定，必然影响原告对涉案房屋成交价格的判断，原告依约支付足额房价款，理应享有约定的土地使用权年限，被告应当严格遵守合同约定，交付符合约定年限的土地使用权，现涉案房屋的土地使用年限存在明显“缩水”，是其未按约定完全履行合同的表现，该行为已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》有关规定承担相应的违约责任。原告支付房屋总价款的对价除了房屋产权，还体现在合同约定的土地使用年限，现土地年限出现明显“缩水”，必然会造成原告的房屋价值下降，损害原告应有的合法权益，故被告应赔偿原告土地使用年限减少所带来的损失。原告向法庭提交以下证据：1．商品房买卖合同（预售）；2．广东省增值税普通发票；3．收楼资料；4．不动产权证书；拟证明其诉称事实。被告辩称，一、原告完全清楚涉案土地使用年限的真实情况，涉案2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的表述显属笔误，并非双方的真实意思表示，被告不应就该笔误对原告承担任何责任。被告于2012年取得涉案土地的使用权证书，涉案土地使用权的终止日期为2079年10月25日。2017年5月18日，被告与原告就涉案房产签订了一份《商品房买卖合同》。该份《商品房买卖合同》已提交给银行，作为银行同意向原告发放住房抵押贷款的重要依据。在该份《商品房买卖合同》的第一条中，正确记载了涉案土地使用年限到期日为2079年10月25日。2017年8月20日，被告与原告就涉案房产又签订了一份《商品房买卖合同》，提交给房产管理部门备案。8月20日《商品房买卖合同》除记载的涉案土地使用年限到期日为2086年12月16日外，其余条款和内容与双方5月18日签订的《商品房买卖合同》完全一致。上述双方5月18日《商品房买卖合同》与8月20日《商品房买卖合同》，均为双方在平等自愿基础上签订，其合法成立并已生效，且该两份合同除记载的土地使用年限内容不一致外，其他内容完全一致，因此，该两份合同不存在效力大小的问题，其都是同等有效的，且彼此之间并不构成补充或变更的关系，其在实质上应当被视为是双方就涉案房屋买卖签订的同一份合同。故此，不能以8月20日《商品房买卖合同》签订在后，即以该合同记载的土地使用年限内容来否定5月18日《商品房买卖合同》记载的土地使用年限内容。当事人在签订合同时，因为疏忽大意等原因，就各种核心和非核心条款出现笔误的情况并不鲜见。因为笔误、输入失误等原因导致错误记载的情况下显然就不能单纯根据表面的文字记载来确定双方的权利义务，此时，应当根据民法的公平和诚实信用原则，根据本案具体情况来综合认定，探究当事人的真实意思表示。被告有充分理由说明8月20日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的记载是笔误，并非双方的真实意思表示：首先，根据《惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》(惠府办[2016]17号）等法规、文件的规定，开发商在预售商品房前，应当在销售现场制作“房屋销售信息公示栏”，做好国土证、建设工程规划许可证等有关预售项目信息公示工作。被告据此制作了涉案项目的“房屋销售信息公示栏”，在该公示栏长期公开展示涉案土地的国有土地使用证原件，该使用证清楚记载了涉案土地使用权的终止日期为2079年10月25日。显然，对于已经对外公示的土地使用年限信息，作为购房方的原告没有理由对此不清楚，否则有违常理；而作为开发商的被告，更没有理由对此仍误导、欺诈业主，否则更有违常理。其次，5月18日《商品房买卖合同》正确记载了涉案土地的使用年限，原告签署该合同时对此并无异议，表明其当时清楚并接受涉案土地使用期限到期日为2079年10月25日这一事实，因此，在5月18日《商品房买卖合同》已经成立并生效、被告与原告已就涉案房屋买卖条款达成一致意见的情形下，被告在与原告签订用以备案的8月20日《商品房买卖合同》时，没有任何理由和动机将涉案土地使用年限延长至不属实的2086年12月16日，因为这一延长完全只是增加了被告的义务，不会给被告带来任何好处。由此可见，8月20日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的记载，显然只能是笔误。再次，8月20日《商品房买卖合同》正确记载了涉案土地的国有土地证号“惠湾国用(2012（第132×××××3**”，从该土土地证号可以看出涉案国有土地使用权证书的颁发时间为20**，也就意味着涉案土地起始使用日不会超过2012年，而法律明确规定住宅的土地使用年限为70年，由此可以推断出涉案土地的使用年限最长不会超过2082年。因此，8月20日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的记载显然是错误的，该错误完全是笔误所致。最后，如果8月20日合同上关于涉案土地年限的描述是被告的真实意思表示，则理论上来说，被告与涉案小区全体业主签订的商品房买卖合同都应作出相同的描述。但事实是，由于该涉案土地年限的错误描述是在涉案小区商品房预售阶段出现的，所以涉案小区商品房预售时所签订的合同均出现了这一描述错误。在预售结束后，被告发现了该错误，随即在涉案小区部分商品房现售时纠正了该错误描述，从而在现售的商品房买卖合同中均正确描述了涉案土地使用年限信息。这一事实也充分说明，8月20日合同中与实际情况不符的涉案土地使用年限记载，并非被告的真实意思表示。综上，由于8月20日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用期限的表述，并非被告与原告的真实意思表示，故被告对此并不存在违约行为，原告要求被告就此赔偿其损失，没有任何事实依据与法律依据，请求法院予以驳回。被告向法庭提交以下证据：1．商品房买卖合同（预售）；2．《惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办[2016]17号）；3．涉案项目“房屋销售信息公示栏”状况视频光盘；4．涉案小区部分房产备案的《商品房买卖合同（现售）》；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同（预售）》，合同主要约定：原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区龙山七路3号美泰天韵大厦1栋5层04号房，出卖人以出让方式取得坐落于惠州大亚湾西区地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为惠湾国用（2012）第132×××××317号，土地使用权面积为8222平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2009年10月26日至2079年10月25日，预测建筑面积共77.98平方米；合同第六条、第七条约商品房单价为每平方米12,173元，商品房总价款为949,295元，买受人应当于2017年5月18日前支付首期房价款389,295元，余款560,000元向银行申请贷款支付；合同第十三条约定面积差异处理，根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；合同还就其他事项进行约定。2017年8月20日，原告与被告再次签订了一份《商品房预售合同（预售）》用于办理登记备案，该合同第一条第一款约定买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅、商业，土地使用权终止日期为2086年12月16日；合同第六条、第七条约商品房单价为每平方米12,173.57元，商品房总价款为949,295元，买受人应当于2017年8月20日前支付首期房价款389,295元，余款560,000元向银行申请贷款支付。合同其他内容与2017年5月18日签订的《商品房预售合同（预售）》一致。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款，被告于2019年1月1日向原告交付涉案房屋。另查明，涉案土地于2012年6月4日办理土地使用权登记（产权证号为惠湾国用（2012）第132×××××317号），载明终止日期为2079年10月25日。涉案房屋于2019年4月26日办理不动产权登记，房屋建筑面积为77.60平方米，使用期限为2009年10月26日起2079年10月25日止。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告分别于2017年5月18日、2017年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于土地使用期限的问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年（(二）工业用地五十年(三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年（(五）综合或者其他用地五十年。本案原告购买的商品房合同约定用途为住宅）关于此点双方在合同第一条第一款已有明确约定。依照前述行政法规规定，居住用地的土地使用权的最高使用年限为七十年，这与双方于2017年5月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条第一款所写的“买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2009年10月26日至2079年10月25日”一致；且涉案土地产权登记终止日期为2079年10月25日。但与双方于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条第一款所写的“买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2086年12月16日”明显相互矛盾，该款约定不符合涉案房屋系住宅用房的客观实际，而原告亦未就被告在与其签订合同时就土地使用权年限存在误导的行为举示相应证据，因此关于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》“买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2086年12月16日”约定应认定为系笔误所致。原告主张被告的行为构成违约应向其支付违约金的证据不足，本院不予支持。关于面积差的问题。涉案房屋实测建筑面积为77.60平方米，与合同约定的建筑面积77.98平方米相比，面积误差为0.38平方米，面积误差比绝对值为0.49%。根据合同约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款，故面积误差比绝对值0.49%内的面积0.38平方米。根据2017年5月18日的《商品房买卖合同（预售）》约定单价每平方米12,173元，而2017年8月20日的《商品房买卖合同（预售）》约定单价每平方米12,173.57元，两份合同约定的房屋总价均为949,295元、建筑面积均为77.98平方米，显然2017年5月18日的《商品房买卖合同（预售）》中房款单价存在笔误，2017年8月20日的《商品房买卖合同（预售）》约定单价12,173.57元/㎡才是正确的，即77.98㎡×12,173.57元/㎡=949,295元。因此，应以单价每平方米12,173.57元计算，面积误差购房款为4,625.96元。故被告应向原告退还购房款4,625.96元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖智斌返还购房款4,625.96元；二、驳回原告廖智斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,165.62元，由被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年七月十五日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊