湖南省屈原管理区人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2020）湘0691行初19号原告岳阳市君山区众泰小额贷款有限公司，住所地君山区柳林洲镇自来水公司办公楼**。法定代表人王劲榈，董事长。委托诉讼代理人李望星，湖南岳州律师事务所律师。被告岳阳县自然资源局，住所地岳阳县荣家湾镇天鹅中路**。法定代表人付鸾生，局长。委托诉讼代理人姜帆，该局工作人员。被告岳阳县不动产登记中心，，住所地岳阳县城关镇法定代表人冯亮忠，主任。委托诉讼代理人彭林光。二被告委托诉讼代理人许铭，湖南忠民律师事务所律师。原告岳阳市君山区众泰小额贷款有限公司因与被告岳阳县自然资源局房屋登记行政赔偿一案，于2020年2月24日向本院提起行政赔偿诉讼。本院立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因原告申请追加岳阳县不动产登记中心为共同被告，本院依法追加了岳阳县不动产登记中心为被告，本院依法组成合议庭，于2020年6月16日，2020年8月6日公开开庭审理了本案。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告岳阳市君山区众泰小额贷款有限公司诉称，2017年7月12日，岳阳县人民法院分别作出（2017）湘0621行初第38号、39号、40号、41号行政判决，在确认原岳阳县房屋办理预售备案登记的行政行为违法，同时以保护购房者的居住保障权为由，驳回了我公司要求撤销预售备案登记的诉讼请求。我公司对“浔阳花园”Ａ栋1903号、Ｂ栋1903号、Ｂ栋1904号、Ｃ栋1905号四套房屋无法实际行使抵押权，以优先受偿借款本息债权，更为重要的是，主债务人岳阳县天祥房地产开发有限公司和保证人黄训洪均已丧失偿债能力，直接导致我公司债权落空。原岳阳县地产管理局经机构调整，其不动产管理职能已划归被告。原告于2019年7月9日就此向被告提出行政赔偿申请，但被告在法定期限内未作出是否赔偿的决定。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条，请求判令被告在违法办理预售登记的“浔阳花园”Ａ栋1903号、Ｂ栋1903号、Ｂ栋1904号、Ｃ栋1905号4套房屋的价值范围内，依法赔偿原告借款本息损失人民币2457746元（截止2019年11月20日）。原告提供的证据：1、借款合同、借据；2、抵押合同及抵押物清单；3、股东决议、房屋抵押评估价格确认书；4、商品房预售许可证；5、在建工程抵押证书；6、还款协议；7、民事判决书；8、君山区人民法院（2017）湘0611执19号执行裁定书；9、行政起诉状；10、行政判决书；11、君山区人民法院（2019）湘0611执恢15号执行裁定书；12、行政赔偿申请书及被告文件批办单。被告岳阳县自然资源局、岳阳县不动产登记中心辩称，一、岳阳县自然资源局不是适格主体。（一）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十九条规定：当事人不服经上级行政机关批准的具体行政行为，向人民法院提起诉讼的，应当在对外发生法律效力的文书上署名的机关为被告。第二十条第二款规定：法律、法规或者规章授权行使行政职权的行政机关内设机构、派出机构或者其他组织，超出法定授权范围实施行政行为，当事人不服提起诉讼的，应当以实施该行为的机构或者组织为被告。《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（二）岳阳县人民法院作出（2017）湘0691行初第38、39、40、41号行政判决书，已经确认原岳阳县地产管理局行政登记违法。岳阳县委编委文件确认原岳阳县地产管理局行政登记职能由岳阳县不动产登记中心继续行使。综上，岳阳县自然资源局非本案适格被告，应当驳回对岳阳县自然资源局的起诉。二、原告在该案中存在直接过错，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定：侵犯公民法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。最高人民法院《关于审理行政案件若干问题的规定》第三十三条规定：被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的诉求没有事实或法律根据的人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。即使行政行为和原告损失被司法确认有因果关系，作为国家赔偿也应当穷尽其他救济渠道后提出，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构只根据其过错程度及其在损害发生中所起作用分担赔偿责任。（一）中华人民共和国《城市房地产抵押管理办法》第二十八条：以在建工程抵押的，抵押合同应当载明以下内容《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证编号》……。《房地产抵押登记管理办法》规定以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。本案中原告在岳阳县地产管理局办理在建房产抵押时应当同时在岳阳县国土局办理在建土地抵押，并于抵押人取得房屋预售证时一并申请重新办理房地产抵押登记，故岳阳县地产管理局行政登记违法并不必然导致涉案原告财产损失。因在建房产抵押存在高度盖然性不确定，可认定涉案原告财产损失原因完全应当由涉案原告自行承担。（二）《湖南省小额贷款公司监督管理办法》第十一条明确规定：试点期间，小额贷款公司经营范围及服务对象限于注册所在地试点县市区行政区域内，不得跨区域经营和设立分支机构。原告严重违反上级管理机构出台的规范标准跨区域经营是致其不能收回贷款本息的重要原因，其在违反行业管理规定，违规发放贷款时就应承担预期风险。三、原告请求赔偿金额不存在。2013年12月10日，本案第三人天祥公司与原告协商借款二百万元，天祥公司以“浔阳花苑”在建工程的9套商品房向“众泰公司”提供抵押贷款担保（在抵押时已明确该9套商品房价值400万元）。当时双方共同在原岳阳县地产管理局办理了抵押登记。2014年4月10日，天祥公司与许银娥、唐辉等4人签订了《商品房买卖合同》，将已经抵押给原告9套商品房中的4套商品房卖给了许银娥、唐辉等4人。此4人在购房过程中办理了按揭，抵押于岳阳县工商银行，并办理了抵押登记手续。2015年5月29日，原告申请注销了4套商品房的抵押登记（该4套房屋实现抵押权利共计197.0689万元），至此，原告权利已近全额实现，后于2015年11月18日，原告与天祥公司签订还款协议，约定天祥公司还欠“众泰公司”本金139.64万元，利息100540元，还款期2016年1月31日。此时，原告与天祥公司已形成新的债权债务关系，并重新确定了新的保证人黄训洪为天祥公司偿还债务提供担保。2016年2月原告向岳阳市君山区人民法院起诉“天祥公司”要求还款本金及利息。2016年5月10日，岳阳市君山区法院作出判决，2017年5月22日，原告向岳阳市君山区人民法院申请强制执行，拍卖了还处于抵押状态的五套商品房的其中一套，拍卖款共计人民币470240元。至此时止，天祥公司因抵押在建工程商品房及变现兑付原告的款项已远超200万元，所以原告因抵押商品房而实现的债权没有损失，被告无需赔偿。四、原告还未穷尽民事途径追偿。原岳阳县地产管理局对该四套房地产的抵押权至今依然存在，且本案第三人天祥公司还未清算破产，还款合同保证人黄训洪依然还有其他财产存在，本案中原告与第三人天祥公司之间属借贷民事法律关系，且第三人在借款时故意隐瞒其房地产已设立抵押的事实，依法依理均应由第三人及保证人以自己的财产清偿债务，原告对该民事权利还未能穷尽实现的途径。请求驳回原告的赔偿请求。二被告在法定举证期限向本院提供如下证据：1、编制办公室文件，用以证明本案适格被告为岳阳县不动产登记中心；2、抵押合同、借款合同、抵押权证、房屋评估价格确认书，用以证明抵押物价值438.9947万元，已处置五套抵押物，原告借款本息已清偿，不存在损失；3、还款协议，用以证明黄训洪是被执行人，现未对其执行；4、抵押权变更登记和注销申请书，用以证明债权已消灭。5、执行裁定书，用以证明民事判决的执行只终结该次执行程序；6、《湖南省小额贷款公司试点实施意见》，用以证明原告违规贷款的事实。法律依据：《担保法》第十七条、《国家赔偿法》、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《不动产登记暂行条例》第六条、《关于小额贷款管理办法》第六条。对被告提供的证据，原告质证认为：证据1，证明目的有异议，岳阳县自然资源局应是房屋登记的主体，是本案适格被告，证据2，与本案无关联，证据3、4、5证明目的有异议，证据6，跨区域经营属行政监管问题，不能达到被告的证明目的。对原告提供的证据，二被告质证认为：对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明原告对涉案4套房有有效的抵押权。对证据4、5的合法性有异议，商品房抵押在前，商品房预售许可证发证在后，应当确定为无效发放，原告只持有在建工程抵押证书，并没有商品房抵押证书，也没有办理土地抵押手续，所以在建工程抵押证书应认定为无效，或者是存在重大的瑕疵。对证据8、9、10真实性，合法性没有异议，证明目的有异议，不是因为被告行政行为违法导致原告无法对涉案四套商品房行使抵押权，因原告办理的在建工程的抵押证书合法性存疑，存在重大瑕疵，原告的失误导致无法对涉案四套商品房行使抵押权，被告没有过错。对证据11的真实性、合法性无异议，关联性，证明目的有异议，君山区人民法院未穷尽执行被执行人天祥房地产公司及黄训洪的财产。天样房地产公司未清算，个人未破产，法人依法存在，不能就此确定再无财产可执行，法院执行过程中并未査明黄训洪的私有财产。法院执行裁定书明确规定，发现存在可供执行财产，恢复执行程序，原告所述遭受直接损失没有依据。最重要的是原告因为抵押没有产生经济损失，被告即使有过错要赔偿原告的损失也是因为与抵押相关联的原因造成了原告的损失，根据原告与天祥公司签订的借款合同，本金为200万元，借期为十个月，他们双方因为这份主合同签订了抵押合同，此抵押合同仅对主合同约定的义务偿还200万元负责，而事实是在原告与天祥公司签订抵押合同后，原告申请解除的商品房抵押，按双方约定的价格超出了200万元。按照他们双方所签订的抵押合同第四条第二项规定，以抵押财产偿还乙方债权的，抵押财产的价值应双方协商一致或者由评估机构评估确定，原告没有产生直接的经济损失。对证据12的真实性、合法性没有异议，关联性，证明目的有异议，被告在原告提出书面行政赔偿申请后，虽然没书面回复原告，但口头回复了不予行政赔偿，告诉他可以提起行政诉讼。本院对以上证据认证如下：原、被告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，可作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2013年，岳阳县天祥房地产开发有限公司（以下简称天祥公司）建设的“浔阳花苑”房地产开发项目因需建设资金向原告借款，同年12月10日，双方签订借款合同和抵押合同，天祥公司向原告借款人民币2000000元，由天祥公司以其在建的“浔阳花苑”的9套商品房作价抵押，担保范围为主合同项下全部债务。抵押物评估作价：Ａ-1902、49.6213万元、Ａ-1903、49.6352万元、Ａ-1904、49.6213万元、Ａ-1905、49.6352万元、Ｂ-1902、48.1910万元、Ｂ-1903、48.1910万元、Ｂ-1904、47.7734万元、Ｂ-1905、48.1910万元、Ｃ-1905、48.1353万元，共计438.9947万元。双方依法向岳阳县地产管理局申请登记后原告取得了相应的在建工程抵押证书。2014年4月10日，天祥公司取得预售许可证后与购买人许银娥、唐辉、汤明、魏芳订立商品房买卖合同，将上述Ａ-1903、Ｂ-1903、Ｂ-1904、Ｃ-1905四套商品房出售。被告分别为购买人许银娥、唐辉、汤明、魏芳办理了商品房预售合同登记备案，因被出售房屋处于在建工程抵押状态，未办理购买人房屋所有权证，在建工程抵押期间竣工后，天祥公司与原告未重新办理房屋抵押登记。2015年5月29日原告与天祥公司以主债权消灭为由申请对Ａ-1902、Ａ-1904、Ａ-1905、Ｂ-1905房的抵押办理注销登记，被告受理该申请并办理了上述抵押的注销登记。2015年11月8日，原告与天祥公司及黄训洪订立还款协议，确认天祥公司下欠原告本金1396400元，延展了借款期限，由黄训洪作为保证人承担连带责任担保。因天祥公司及黄训洪未履行还款协议，原告提起民事诉讼，2016年5月10日，岳阳市君山区人民法院判决天祥公司偿还原告借款本金1396400元及利息，原告对抵押的“浔阳花苑”房屋Ａ-1903、Ｂ-1902、Ｂ-1903、Ｂ-1904、Ｃ-1905折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，黄训洪对不足部分负连带保证责任。2017年，原告向岳阳县人民法院起诉，请求撤销岳阳县地产管理局作出的预售合同登记备案。2017年7月12日，岳阳县人民法院作出行政判决，确认该局办理上述房屋预售登记的行政行为违法，驳回原告请求撤销预售登记备案的诉讼请求。2019年，岳阳市君山区人民法院受理原告的执行申请，对天祥公司浔阳花苑Ｂ-1902房予以拍卖，实现债权475287元，该院于2019年8月7日作出裁定，应执行本金为1396400元，加上利息及迟延履行期间的债务利息，尚有2912506元未执行到位，目前未发现被执行人有可供执行的财产，终结本次执行程序。因岳阳县地产管理局不动产行政登记职权划归被告岳阳县自然资源局行使。2019年7月8日，原告向被告岳阳县自然资源局提出赔偿申请，要求岳阳县自然资源局在违法办理预售登记“浔阳花苑”Ａ-1903、Ｂ-1903、Ｂ-1904、Ｃ-1905四套房屋的价值范围内赔偿其借款本金及利息，被告未予答复，原告遂向本院起诉。在诉讼过程中，原告申请对上述四套房屋的现值进行评估。被告申请追加黄训洪为第三人。本院认为，一、关于原告的抵押权是否消灭的问题。1、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，以在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记，本案原告与天祥公司虽然在工程竣工后没有办理房屋抵押登记，但该在建工程的抵押并没有解除，抵押物也没有灭失，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力，由此，岳阳市君山区人民法院判决原告对抵押的在建房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2、天祥公司将其中四套房出售后房屋所有权仍在天祥公司名下，未转移登记，原告享有的抵押权设立在先，商品房购买人取得的物权期待权产生在后，而抵押权为优先权。3、岳阳县人民法院行政判决虽然确认被告的预售登记违法，但根据城市房地产管理法，商品房预售合同备案登记，属于一项行政管理制度，并未被赋予民法上的对抗效力。由于抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，基于以上原因，原告享有的抵押权并未消灭。二、关于原告诉称的损失如何认定的问题。由于民事判决已确认原告对抵押物有优先受偿权，而执行法院在执行该判决中仅对原告享有抵押权的其中一套房屋予以执行，执行裁定也仅是终结本次执行程序，对剩余四套抵押的房屋未予执行，原告债权能否实现，尚没有最终确认，原告损失处于不确定状态，而国家赔偿是穷尽权利救济途径后最后的权利救济手段。因此，原告所诉损失证据不足。三、关于原告申请对抵押物价值评估及被告申请追加黄训洪为第三人的问题。由于原告抵押权并未消灭，抵押权的实现尚需执行，在本案中对抵押物价值评估没有实际意义，对原告的该申请不应准许。黄训洪与本案被诉行政赔偿及本案的处理结果无利害关系，被告申请追加其为第三人，不符合行政诉讼法第二十九条的规定，本院不予准许。四、关于被告岳阳县自然资源局是否适格的问题。行政诉讼法第二十六条第六款规定，职权变更的，继续行使职权的行政机关为被告，国家赔偿法第七条第五款规定“赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关”，根据湖南省各级机构编制委员会的规定，不动产实行统一登记后，不动产登记机构为政府的职能部门市、县自然资源部门，岳阳县自然资源局作为不动产登记机构，属本案的适格被告，被告岳阳县自然资源局认为岳阳县地产管理局登记职能由岳阳县不动产登记中心继续行使，其被告主体不适格，本院不予采信。综上，原告请求判令被告行政赔偿由于缺乏事实依据，本院不予支持。现根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款；《中华人民共和国国家赔偿法》第七条第五款；《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条；《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条的规定判决如下：驳回原告岳阳市君山区众泰小额贷款有限公司请求判令被告岳阳县自然资源局、岳阳县不动产登记中心在违法办理预售登记的浔阳花园A栋1903号、B栋1903号、B栋1904号、C栋1905号房屋价值范围内赔偿其借款本金及利息损失人民币2457746元的诉讼请求。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  欧阳琦审 判 员  何建南人民陪审员  许雄建二〇二〇年八月十八日书 记 员  何 花