中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初13864号原告：严秀林(XiuLinYan)，女，1967年3月3日出生，住美国内华达州拉斯维加斯市。委托诉讼代理人：丁小方，上海市锦天城律师事务所律师。被告：薛皎露，女，1988年6月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：郭毅，上海岷颉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪宏，上海岷颉律师事务所律师。原告严秀林与被告薛皎露房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告严秀林的委托诉讼代理人丁小方，被告薛皎露的委托诉讼代理人郭毅、赵雪宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严秀林向本院提出诉讼请求：1、被告支付购房欠款78万元和违约金(违约金按欠款金额78万元的日万分之三计算，自2019年4月22日起至实际支付日止)；2、被告支付原告律师费损失5万元。事实和理由：2019年1月19日，被告委托其母亲史青娥通过房客联系住在美国的原告，被告要求购买原告的上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)。双方谈妥，该房屋原告到手价780万元，交易发生的税费全部被告承担。被告于2019年1月20日汇款10万元给原告以表示诚意，原告于2019年1月22日到上海见被告母亲。由于被告母亲自称从事房地产中介多年，为省钱不同意聘请中介，故原告聘请上海市锦天城律师事务所丁小方律师，被告请了上海市闸北区大宁法律服务所王建华主任。2019年1月28日下午，原告及律师、被告母亲共同去王建华主任的法律服务所洽谈，双方约定原告到手价780万元，交易发生的全部税费由被告承担，但原告可以配合被告减税之需求，将780万元分拆为房款及房屋装修款。2019年2月11日，原告及律师、被告母亲、共同去王建华主任的法律服务所，在被告母亲出具被告的授权委托书后，原告与被告母亲签署了《房地产买卖协议书》，约定原告到手价房款780万元，由房款702万元、房屋装修款78万元构成，交易税费由被告支付，双方网签的房地产买卖合同与本协议条款不一致的，以本协议条款为准。2019年2月12日，原告和被告去普陀区房产交易中心网签《上海市房地产买卖合同》，补充协议(一)载明“见房地产买卖协议书”。因原告已加入美国籍，在办理过户时，需要原告补交经过公证认证的身份证明材料。2019年3月25日，原告及律师、被告母亲，共同去交易中心继续办理过户手续,原告递交补充材料后，交易中心告知，税款缴纳完毕，可以当场领取新房产证和抵押权证。根据《房地产买卖协议书》约定，产证拿到被告须立即支付原告房款142万元。但被告母亲提出钱款已购买理财产品，需要去借款才能支付，导致当日没有拿证。当天晚上，被告支付72万元，剩余税款和70万元没有支付。2019年3月27日，原告及律师、被告母亲再次去王建华主任的法律服务所协商，确定被告自行去交税拿产证，将完税证明交给原告(外管局需要)。原告同意被告剩余的房款70万元应在2019年4月15日前支付，交房时，再支付8万元。鉴于原告要回美国，被告母亲拿出收据模板，由王建华主任在电脑上打印后，要求原告签署2张日期空白的收据：收到房款70万元，收到房款8万元，存放在原告律师处。原告收到300万元贷款和70万元房款时，办理交房手续，被告再支付8万元。2019年4月11日，原告收到银行贷款300万元，合计收到房款702万元。剩余房款78万元至今未收到，原告通过微信催款无果。2019年4月29日，原告律师去涉案房屋察看，被告母亲在房内，但不开门，外墙上贴着装修单，说明被告在房款78万元没有支付的情况下，已于2019年4月22日撬门强行进入装修，被告已经构成欠款和违约。被告薛皎露辩称，按照双方2019年2月12日订立的合同，被告已将全部购房款支付给原告。被告不存在未支付房款及违约的行为，不同意原告的诉讼请求。律师费未实际发生，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人原为严秀林。2019年2月11日，严秀林(甲方)与薛皎露(乙方)的委托代理人史青娥签订《房地产买卖协议书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，甲方到手价780万元，成交价为702万元，78万元为房内装修费、固定设备、装饰费等，甲方成交价为702万元的增值税由乙方承担，该纳税发票的凭据交付甲方保存(上海外管局需要)，乙方契税由乙方承担，该凭据归乙方保存。定金50万元，双方签署本协议时，由乙方交付给甲方，网签当日，乙方支付首付款330万元(包含定金50万元)，乙方申请贷款金额为300万元。乙方接到银行贷款审核通过通知，双方约好日期共赴交易中心办理过户、审税。乙方完成缴税，拿到产权证及抵押权证再支付给甲方房款142万元。具体放款日期以银行为准。甲方收到乙方支付的房款达772万元次日内且不早于2019年3月31日，甲方将房屋交付乙方，交房当日，乙方再支付给甲方尾款8万。双方任何一方违反本协议条款，构成违约，违约方应当赔偿守约方造成的直接损失。如乙方逾期支付房款，每逾期一日按本协议约定总房价的万分之三向甲方支付违约金。双方网签的房地产买卖合同与本协议条款有不一致的，以本协议条款为准。2019年2月11日，薛皎露向严秀林支付40万元。该笔款项与2019年1月20日薛皎露的代理人史青娥向严秀林支付10万元共同构成定金50万元。2019年2月12日，严秀林(甲方)与薛皎露(乙方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方的涉案房屋，建筑面积107.95平方米，转让价款702万元，甲方于2019年3月31前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2019年5月11日前，双方办理过户手续，乙方未按本合同约定期限付款的，按房地产买卖协议书处理，补充条款(一)、附件二、附件三的记载均为“见房地产买卖协议书”。2019年2月12日，薛皎露向严秀林支付280万元。2019年3月初，双方至交易中心办理过户手续。2019年3月25日，薛皎露成为涉案房屋产权人。当日，薛皎露向严秀林支付72万元。2019年4月11日，严秀林收到银行放贷300万元。庭审中，薛皎露为证明双方形成新的合意，房价已变更为702万元，提供其向上海市普陀区不动产登记事务中心调取的备案的《上海市房地产买卖合同》，该合同中所有手写的几处“见房地产买卖协议书”均被划去，并在旁有严秀林、薛皎露签名。薛皎露认为，交易中心备案的《上海市房地产买卖合同》中“见房地产买卖协议书”已被划去，该合同已经覆盖《房地产买卖协议书》，故双方的房价款为702万元，其已经全额付清。严秀林表示，办理过户手续时双方携带的网签合同均为未划去的版本，过户时交易中心要求提交《房地产买卖协议书》，史青娥提出《房地产买卖协议书》已经约定以《房地产买卖协议书》约定为准，就不需再向交易中心提供，故网签备案的合同中将“见房地产买卖协议书”划去。薛皎露表示，双方签订《房地产买卖协议书》后，史青娥将签约情况告知薛皎露，薛皎露认为房屋价格过高，且薛皎露出具的委托书权限为签订房地产买卖补充合同、支付定金、交接房屋，并无签订正式买卖合同的权限，《房地产买卖协议书》无效，故不认可史青娥签订的《房地产买卖协议书》，薛皎露向严秀林表示不想履行合同，严秀林表示价格并不高，提出可以向询价窗口询价，工作人员说大约700万元左右，双方就商定按702万元成交，将《房地产买卖协议书》废除。在2019年3月9日过户当日，薛皎露提出，如果按“见房地产协议书”，则房价为780万元，而非702万元，故双方协议将“见房地产协议书”划去，形成了交易中心备案的《上海市房地产买卖合同》。严秀林认为薛皎露未支付剩余房款，故诉至法院请求判决如其诉请。审理中，薛皎露向法院提交其留存的《上海市房地产买卖合同》，该合同中“见房地产买卖协议书”已被划去，有手写内容的合同页底部有严秀林和薛皎露签名。严秀林向法院提交其留存的《上海市房地产买卖合同》，该合同中“见房地产买卖协议书”未被划去，有手写内容的合同页底部有严秀林和薛皎露签名。本院认为，签订《房地产买卖协议书》时，薛皎露出具了《授权委托书》，委托史青娥处理购房事宜，虽约定的权限为签订房地产买卖补充合同，但结合次日薛皎露与严秀林网签《上海市房地产买卖合同》，并明确约定“见房地产买卖协议书”，可见薛皎露对《房地产买卖协议书》是认可的。薛皎露提出《房地产买卖协议书》无效的抗辩意见，本院不予采纳。交易中心备案的《上海市房地产买卖合同》虽将“见房地产买卖协议书”划去，但无证据证明双方对之前约定的装修补偿款78万元可以不再支付达成合意，将“见房地产买卖协议书”划去不足以证明双方变更了之前的约定。薛皎露陈述的双方合意变更价格变为702万元的过程，不具合理性。薛皎露提供的《上海市房地产买卖合同》仅在“见房地产买卖协议书”上有划线，但旁边无签名，仅在合同页下方有签名，亦难以佐证薛皎露陈述。综上，薛皎露认为其相关义务均已履行完毕与事实不符，本院对薛皎露的抗辩意见不予采纳。综上，本院对严秀林要求薛皎露支付购房款78万元的诉讼请求予以支持。薛皎露延迟付款，应承担违约责任，严秀林自愿按照未付房款标准计算，可予准许，计算标准尚属合理，可予支持。严秀林要求薛皎露赔偿律师费损失，无明确的合同依据，且律师费非必要的诉讼费用，本院对严秀林的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告薛皎露应于本判决生效之日起十五日内向原告严秀林支付购房款人民币780000元；二、被告薛皎露应于本判决生效之日起十五日内向原告严秀林支付逾期付款违约金(以人民币780000元为基数，按日万分之三的标准，自2019年4月23日起计算至实际支付之日止)；三、对原告严秀林的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12100元，减半收取，计人民币6050元，由被告薛皎露负担。如不服本判决，严秀林可在判决书送达之日起三十日内，薛皎露可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年八月十九日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。