云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2187号原告：李俊梅，女，1991年11月1日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理中梁置业有限公司，住所地云南省大理市下关北市区万花路中段。统一社会信用代码：91532901MA6N50FL32。法定代表人：唐永康，职务总经理。委托诉讼代理人：周鹏，男，1990年11月2日出生，一般授权代理。原告李俊梅与被告大理中梁置业有限公司（以下简称大理中梁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李俊梅及其委托诉讼代理人程荣兴，被告大理中梁公司的委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告支付的认购款共计262,249元（房款242,249元、车位款20,000元），并承担上述款项自2019年9月20日至款项实际退还之日止的资金占用利息，以年利率6％计算，截止2020年5月10日已实际产生1,044.50元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月2日，原告与被告签订了《中梁?大理壹号院商品房认购书》，约定，原告以2,522,446元的价格认购大理壹号院26幢2单元502号房产，认购书签订后，原告共计向被告支付房款252,249元。同时双方还约定，原告以118,000元的价格认购大理壹号院0348号车位，原告支付了车位认购款20,000元。此后，因原告工作调动，征信原因无法办理贷款，遂与被告协商退房事宜，经协商一致，被告同意扣除10,000元违约金后，将剩余房款退还原告。2019年9月7日，原告向被告提交了书面退款申请，2019年9月17日、9月19日，被告方的负责人在退款申请单上签字确认，并口头承诺款项将于15天至30天内退还。但被告至今未将房款及车位认购款退还原告，原告多次协商未果。原告认为，双方已经就退款问题达成协议，被告应当及时按约退还原告已付的各项费用，被告拒不退还的行为，不仅严重违反了双方达成的约定，也严重损害了原告的合法权益。原告依法向贵院提起诉讼。被告大理中梁公司辩称，1.根据认购书第三条第四款约定，原告未按照认购书约定签订合同并交款，双方之间合同已经解除；2.原告陈述已经与被告公司就退回认购款事宜达成协议，需要向法庭提交证据予以证实，实际上，双方从未就退房一事达成书面意见，而双方的认购书按照合同约定已经解除，请求驳回原告要求解除合同的诉讼请求；3.合同解除后，大理中梁公司已经没收了原告支付的购房定金5万元和购买车位定金2万元，扣除定金之后的款项同意退回原告。庭审中，原告围绕自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：A1、《中梁?大理壹号院商品房认购书》复印件一份，A2、退款申请单及退款申请表图片打印件各一份，A3、银行卡明细清单打印件、车位定金收据复印件各一份；被告围绕自己的抗辩主张向法庭提交了如下证据B1、《中梁?大理壹号院商品房认购书》原件一份，B2、车位预约单原件、车位定金收据（客户联）原件、车位定金刷卡回执联原件各一份，B3、《中梁地产集团延期签约申请审批表》原件一份。本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据A1、A3“三性”均无异议；对证据A2质证意见如下：原告提交均为复印件，未提交原件予以核对，无法判断真实性、合法性及关联性，对“三性”均不认可。原告对被告提交的证据B1、B2“三性”均无异议，对证据B3不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议《退款申请单》和《退房申请表》，本院作如下认证：原告提交的《退款申请单》和《退房申请表》为图片打印件，《退款申请单》和《退房申请表》系被告员工程敏通过微信发送原告，原告已经当庭向法庭出具其与程敏微信聊天记录原始载体，被告也认可程敏原系其员工。对该组证据真实性、合法性、关联性本院予以确认。对被告提交的证据B3，经核实，系原告本人提交，对真实性本院予以确认。经庭审举证、质证、认证及当事人庭审一致陈述，对双方当事人无争议的事实本院确认如下：原告李俊梅预购买被告大理中梁公司开发的中梁?大理壹号院房产，于2018年11月1日向被告转款50,000元，2018年11月2日原告李俊梅（一方）被告大理中梁公司（甲方）签订《中梁?大理壹号院商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告认购中梁?大理壹号院56号2单元1层502号房屋，优惠后房屋总价款为2,522,446元。《认购书》第三条约定，乙方（李俊梅）应于认购书签订之日交付购房定金50,000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，定金转为购房款；乙方应自《认购书》签订之日起5日内即2018年11月7日前持《认购书》和定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议等相关文件；乙方若未按照《认购书》所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，乙方承担违约责任，《认购书》自动解除，甲方有权将认购书项下之物业转售，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的文件及说辞，未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。2018年11月6日，原告李俊梅和大理中梁公司签署了《车位预约单》，约定原告以98,000元价格认购编号为0348号车位。被告置业顾问王如意在车位预约单签名，未加盖大理中梁公司印章，当天，原告向被告转款2万元，被告向原告出具了《收据》，摘要内容为“中梁大理壹号院车位定金（348）56-2-502”。2018年11月9日原告李俊梅向被告大理中梁公司提交了《中梁地产集团延期签约申请审批表》（以下简称《延期签约申请表》），以没有凑齐购房首付款为由，要求将《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》以及补充协议等相关文件时间从2018年11月7日延期至2018年11月20日。《延期签约申请表》中经办人确认处有“王如意、吴雁健”签名。双方未按《延期签约申请表》约定的时间签订《商品房买卖合同》。2018年11月25日原告向被告转款5万元，2018年11月27日转款152,240元。2019年原告李俊梅到被告销售现场，向现场销售人员提交了《退款申请单》主要内容为：因其个人工作调动，且征信不良，不能贷款，申请扣除所交房款中的10,000元后，将其向被告所交其余购房款和车位购买款退回。当天，原告向被告提交了《退房申请表》，主要内容为：申请退回0348号车位定金20,000元。被告现场罗姓经办人进行了签名。2019年9月17日案场经理程敏在《退款申请单》和《退房申请表》上签名，2019年9月19日被告案场经理徐陆锦进行签名。在《退款申请单》上备注有以下内容：房号：56-2-502,已交房款252,249元，已交车位款20,000元，违约金扣除10,000元，退还房款242,249元，退还车位款20,000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对条款予以说明；《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任。排除对方主要权利的，该条款无效。本案《认购书》中约定甲方雇佣的任何人员和销售代理单位所出具或签署的与认购、购买本物业有关的文件及说辞，未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力，但《认购书》系被告提供的格式合同。原告作为一般的购房者，与其打交道的是现场销售人员，其对现场销售人员具有高度信赖度，上述格式条款明显对原告不利。被告未能提交证据证明其对该条款已经对原告进行了必要释明，亦未用具有明显标识的标志加以注明。应视为该条款对原告无效。原告向被告提交《退款申请单》和《退房申请表》，被告公司现场销售案场经理程敏、徐陆锦、罗姓经办人在《退款申请单》和《退房申请表》签名并备注的意见行为，应视为双方协商解除《认购书》，并对原告所交购房款、房屋认购定金、车位认购定金如何处理达成的协议，该协议对原被告双方均有约束力，双方均应按照协议内容履行义务。故原告要求被告退回已交房款为242,249元（扣除违约金10,000元），退回车位款为20,000元的诉讼请求，本院予以支持。在退款协议中，双方未明确约定退款时间，对原告要求被告承担资金占用期间利息的主张，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告大理中梁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李俊梅购房认购金242,249元，车位认购定金20,000元，合计262,249元。二、驳回原告李俊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,249元，减半收取2,624元，由被告大理中梁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  施银慧二〇二〇年八月十四日书记员  杨 清