广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2200号原告（反诉被告）：广州市梦玖酒店物业服务有限公司，住所地：广州市白云区××××××棠涌商业大厦7至10楼，统一社会信用代码：91440101MA59J8M26W。法定代表人：元某1。委托诉讼代理人：陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：金密，男，汉族，1983年10月22日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区×××××××星河丹堤花园G区5幢3302房，公民身份号码：360××××××××××××010。系原告的登记股东。被告（反诉原告）：博罗县×洲镇维德制衣厂，经营场所：博罗县×××××××××，统一社会信用代码：92441322MA4YMH6854。经营者：魏全鉴，男，汉族，1973年10月21日出生，身份证住址：江西省赣州市安远县×××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××937。被告：魏全鉴，男，汉族，1973年10月21日出生，身份证住址：江西省赣州市安远县×××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××937。被告：郭晓英，女，汉族，1977年8月21日出生，身份证住址：江西省赣州市安远县×××××××××××××，身份证号码：362××××××××××××523。上列三被告的共同委托诉讼代理人：刘思敏，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司（下称“原告”）诉被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂（下称“被告维德制衣厂”）、被告魏全鉴、被告郭晓英租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案。被告维德制衣厂于2020年6月4日向本院提起反诉，本院立案后决定合并审理，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈震、金密，被告维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英的共同委托诉讼代理人刘思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告维德制衣厂于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英返还原告80万元，并支付利息（以80万元为基数，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以80万元为基数，自2019年8月20日起计至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年3月19日为24170元）；3.被告维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：魏全鉴与郭晓英是夫妻关系，共同经营被告维德制衣厂。2019年6月份，被告维德制衣厂称有一栋9层物业整体出租。2019年6月26日，郭晓英与原告的股东兼授权代表金密签订一份《物业租赁意向书》，同日原告通过金密的个人银行账户向郭晓英指定的银行账户转账支付租赁诚意金10万元，郭晓英出具一张收据予以确认。魏全鉴、郭晓英与原告多次协商后，其二人以被告维德制衣厂的名义于2019年7月1日与原告（当时名称为“广州市梦玖投资管理有限公司”）签订《房屋租赁合同》，主要约定：被告维德制衣厂将位于博罗县×××××××××××××××××共9层、建筑面积11000平方米的房屋、地上地下共80多个的停车位以及相关设备设施出租给原告；租赁用途为商业，可用于经营但不限于酒店、公寓、沐足、棋牌、餐饮、零售店等；租赁期限自2019年8月1日起至2035年3月31日，其中从办好一次消防验收合格证之日起计算8个月免租期，计租期自免租期满之日至2035年3月31日。合同签订当日，原告通过股东金密的个人银行账户向郭晓英转账支付了70万元。原告累计支付了80万元作为租赁押金，被告维德制衣厂向原告出具一张金额为80万元的押金收据予以确认。上述房屋租赁合同签订后，原告根据被告提交的土地使用权证、建设用地规划许可证，质疑“用地性质为工业用地”，并要求被告提供建设工程规划许可证等合法报建手续，以免将来影响原告的经营用途及合同目的，但被告拒绝提供。2019年12月初，被告声称已办理好一次消防验收，并于2020年3月9日催促原告进场装修，但原告顾虑租赁物的合法性并未进场装修。自签订租赁合同至今，案涉房屋一直为毛坯状态，由被告占有使用。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告与被告之间的房屋租赁合同应属无效，被告应返还原告已支付的押金80万元，并支付资金占用利息。被告维德制衣厂的登记经营者为魏全鉴，但《物业租赁意向书》由郭晓英签署，诚意金收据由郭晓英出具，且《房屋租赁合同》指定的收款账户为郭晓英的银行账户，实际收款人也是郭晓英，郭晓英与魏全鉴的身份证地址一致，且在与原告接触过程中，郭晓英与魏全鉴一直以夫妻相称。因此，被告维德制衣厂实际由郭晓英与魏全鉴共同经营，被告维德制衣厂、郭晓英、魏全鉴应共同承担法律责任。原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司为其本诉主张及反诉辩称共同向本院提供如下证据：1.原告的营业执照、《准予变更登记通知书》。证明原告的主体信息以及原告经登记机关核准准予变更名称。2.被告维德制衣厂企业信用信息公示报告、魏全鉴、郭晓英身份证件。证明三被告的主体信息。3.《物业租赁意向书》、《房屋租赁合同》。证明郭晓英与原告的股东兼授权代表金密于2019年6月26日签订《物业租赁意向书》；被告维德制衣厂与原告于2019年7月1日签署《房屋租赁合同》，主要约定被告维德制衣厂将案涉租赁物出租给原告。4.银行流水、收据、情况说明、原告企业信用信息公示报告。证明原告通过股东金密的个人银行账户向被告指定账户转账合计80万元。5.土地使用权证、建设用地规划许可证。证明案涉房屋的用地性质为工业用地。6.被告维德制衣厂于2020年3月9日发出的《告知书》。证明原告一直未进场装修，未占有使用案涉租赁物。7.《关于的补充合同》。证明被告维德制衣厂单方于2019年11月12日在该补充合同上签字盖章，合同没有成立，但可以作为本案证据使用；该补充合同第一条约定被告维德制衣厂应当取得案涉租房屋的一次消防验收合格证明，并按原合同约定标准向原告交付房屋，并非仅仅是取得消防备案且不用“交付”，而且双方从未办理交付。8.伍国良（案涉项目的联系人）和魏全鉴的微信聊天记录。证明伍国良于2019年9月9日提醒魏全鉴应当按照商业用途去办理消防验收；伍国良于2019年12月5日收到魏全鉴发来的消防备案告知函后，并回复“要发给合作方的法务审核，（如果）没问题我们马上过来交接就好了。”即双方都明确需要办理交接手续；伍国良于2019年12月6日发信息反馈拟引进的品牌连锁酒店对消防备案的意见，认为存在问题；伍国良于2020年1月2日提出工业用地以及消防验收的问题导致履约风险太大，提出退租，告知出租人可另找承租人；伍国良于2020年6月16日通过微信把《告知书》发给魏全鉴，再次明确对方可自行处置、出租案涉租赁物，并且不同意挂横幅。9.《告知书》及邮寄底单。证明原告于2020年6月11日通过邮寄书面告知书的形式告知被告维德制衣厂：“我司从未实际占有使用该房屋，并且，该房屋未能移交给我司的原因也是由你方造成。该房屋一直在你方的实际控制之下。你方由始至终可以自由支配、使用该房屋或另行出租，与我司无关。”10.现场照片一组。证明案涉房屋用木板封锁出入口，无法正常进出，通往二楼的梯间简易门上写着被告维德制衣厂指派的保安人员的开门电话183×××××616，可以证明案涉房屋一直在被告的实际控制之下。被告维德制衣厂、魏全鉴、郭晓英共同辩称，一、案涉房屋并未取得建设工程规划许可证。二、被告确认收到原告支付的80万元押金，但原告最晚至2019年9月9日开始占有使用案涉房屋至今，依据相关规定，原告应当参照案涉房屋租赁合同约定的租金标准（203500元/月）向被告维德制衣厂支付占有使用费，该费用可抵扣押金。三、原告在签订案涉房屋租赁合同前清楚案涉房屋的现状、土地性质以及用途的情况下仍与被告签订案涉房屋租赁合同，原告对合同签订有重大过错，应驳回原告关于资金占用利息的主张。四、魏全鉴、郭晓英并非案涉租赁合同的当事人，依法应当驳回原告对其二人的起诉。被告（反诉原告）维德制衣厂向本院提出反诉请求：1.原告交还房屋及附属停车位；2.原告向被告维德制衣厂支付房屋占有使用费1180300元（参照203500元/月的租金标准，自2019年12月5日计至实际交还之日止，暂计至2020年5月27日为1180300元）;3.原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告维德制衣厂签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于惠州市博罗县×××××××××××××××××共9层、建筑面积11000平方米的建筑物以及80多个停车位，租赁用途为商业经营；并明确约定租金标准、租赁期限、房屋交付条件等。合同签订后，被告维德制衣厂依约履行了相关合同义务，包括把大厦外墙装修好，内部间隔好，通水电，电梯安装完好可以运行，大厦处于敞开状态供原告随时进入等，并于2019年12月5日将房屋一次消防合格的证明资料交付给原告，将案涉房屋交付给原告使用。原告在收到被告维德制衣厂交付的案涉房屋后，在案涉房屋的外墙悬挂彩色正方形面状及红色横幅招商广告，进行盛大招商。同时，原告进场装修大厦招商中心、安装水电等，占用使用案涉房屋至今。原告以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由起诉至法院，要求确认房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即使合同无效，被告维德制衣厂仍有权请求原告参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。被告（反诉原告）维德制衣厂为其本诉辩称及反诉主张共同向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》、《准予变更登记通知书》。证明原告与被告维德制衣厂于2019年7月1日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告维德制衣厂案涉房屋，每月租金203500元。2.案涉房屋照片。证明《房屋租赁合同》签订后，原告已依约履行合同义务，包括把大厦外墙装修好，内部间隔好，通水电，电梯安装完好可以运行，大厦处于敞开状态供原告随时进入等，房屋已达到交付条件。3.建设工程竣工验收消防备案告知函、建设工程消防设计备案告知函。证明合同签订后，被告维德制衣厂已依约履行合同义务，为案涉房屋成功办理第一次消防验收合格手续。4.微信聊天记录（魏全鉴与伍国良）。证明魏全鉴于2019年12月5日通过微信向伍国良发送案涉房屋的一次消防合格备案证明文件，伍国良回复“收到”，即被告维德制衣厂已将案涉房屋交付给被告占用使用；伍国良于2019年12月28日同意在案涉房屋外墙悬挂招商广告横幅，原告自认收到被告维德制衣厂交付的案涉房屋；5.案涉房屋照片。证明原告在收到被告维德制衣厂交付的房屋后，在房屋外墙悬挂彩色正方形面状及红色横幅招商广告，进行盛大招商，并载明联系人为公司负责人“伍生”，原告已实际占有并使用案涉房屋。目前上述招商广告均仍悬挂在案涉房屋的外墙，证明原告实际占有并使用案涉房屋至今。6.微信聊天记录（魏全鉴与元某1）。证明原告于2020年3月23日向被告维德制衣厂索要土地资料，自认已经向案外人提供过一次消防合格备案证明资料，可以证明案涉房屋已经交付原告被用以及原告对案涉房屋一直处于占有状态。7.原告的企业信用信息公示报告、伍国良身份证复印件、元某1身份证复印件。证明伍国良是原告的监事，元某1是原告的股东兼法定代表人，伍国良、元某1均是原告的主要负责人。8.《告知书》。证明被告维德制衣厂早已将案涉房屋交付给原告。如被告维德制衣厂未将涉房屋交付给原告，被告维德制衣厂不可能函告原告进场装修，对原告作出避免增加经营成本的善意提醒。9.图片（第1-2页）。证明原告委托装修公司装修了案涉房屋一楼招商中心的洗手间，铺了洗手盘水管，原告已经收到案涉房屋。10.图片（第3-4页）。证明原告委托装修公司装修了案涉房屋一楼招商中心两个大门口的门框，原告已经收到案涉房屋。11.图片（第5页）。证明原告委托装修公司铺砌了案涉房屋一楼招商中心的地板砖，原告已经收到案涉房屋。12.图片（第6页）。证明原告委托装修公司铺设好了案涉房屋临时用水，一楼以及5-9层均可独立、直接通水，原告已经收到案涉房屋。13.图片（第7-12页）。证明原告委托装修公司铺设好了案涉房屋临时用电，一楼以及5-9层均有独立电箱，可独立通电，原告已经收到案涉房屋。14.图片（第13-16页）。证明第5及9层的电梯间与第6、7、8层的电梯间的格局不一致，原因是被告维德制衣厂按照其要求施工的，原告已经收到案涉房屋。15.图片（第17-19页）。证明原告指示被告维德制衣厂按期要求将该房间设置为财务室，原告已经收到案涉房屋。16.通话录音。证明原告已委托装修公司进入案涉房屋装修，装修公司已铺设好临时用水、临时用电、卫生间、瓷砖、门框等，原告已收到案涉房屋，并占有使用至今。17.图片（第l-3页）。证明图片中的装修物品属于原告委托的装修公司所有，原告已委托装修公司进入案涉房屋装修，其早已占有、使用案涉房屋。18.伍国良与叶永春的微信聊天记录。证明伍国良与被告维德制衣厂派驻在案涉房屋的现场负责人叶永春沟通，希望聘请叶永春看守装修材料和工地。伍国良询问叶永春，其妹夫（即董盛林）是否已经进场装修，叶永春回复其妹夫已经安排好明天（2019年9月9日）进场装修了；原告已经悬挂了大幅广告。以上均可证明原告已委托装修公司于2019年9月9日进入案涉房屋，原告自此开始占有、使用案涉房屋至今。19.装修负责人董盛林与铝门框老板黄伟望的微信聊天记录。证明原告指示董盛林装修案涉房屋，董盛林于2019年9月19日让铝门框老板黄伟望安装了铝门框，原告在2019年9月19日已经占有并使用案涉房屋。原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司辩称，一、根据《房屋租赁合同》第四条的约定，建设工程消防验收合格是交付案涉房屋的前提条件，但该条件始终未成就，故不存在交付。1.《房屋租赁合同》第四条约定出租人应当取得“一次消防合同”，而不是仅仅消防备案。因被告维德制衣厂延迟办理消防验收，双方协商订立《关于的补充合同》（下称“补充合同”），但因原告的股东认为被告维德制衣厂已构成根本违约，要求追究其违约责任，不同意在补充合同上签字盖章。故只有被告维德制衣厂单方于2019年11月12日在补充合同签字盖章，该补充合同未成立。虽该补充合同未成立，但可以作为本案证据使用，该补充合同第一条明确约定维德制衣应取得出租房屋的一次消防验收合同证明，而非消防备案。2.根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。中华人民共和国住房和城乡建设令（第51号）《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条规定，总建筑面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等建设工程属于特殊建设工程，案涉房屋建筑面积为11000平方米，应当属于应当申请建设工程竣工验收并且验收合格通过后才能投入使用的建设工程。根据原告提交的伍国良与魏全鉴的聊天记录可知，伍国良于2019年9月9日称“魏老板拿消防时候要注意看下，千万不要是工业用地，是商业。”“以免二次消防难办”，而魏全鉴回复“知道。”从公共安全角度，如案涉房屋租赁合同继续履行，案涉房屋用作宾馆等商业娱乐场所，但因被告维德制衣厂提供虚假材料办理消防备案而未依法经过消防验收合格，如发生火灾事故，后果不堪设想。3.被告维德制衣厂仍有部分建筑面积未申请办理消防验收或消防备案。被告维德制衣厂办理了地上9层、地下0层、地上建筑面积10468.10平方米的建筑工程竣工验收消防备案，但根据《房屋租赁合同》的约定，建筑面积为11000平方米，故被告维德制衣厂尚未就地下停车场以及夹层约600平方米的建筑办理消防验收或消防备案，故案涉房屋仍不符合交付的前提条件。二、《房屋租赁合同》第四条仅约定租赁标的物的交付需符合约定标准，但双方并未办理确认和交接手续。理由如下：1.《房屋租赁合同》第四条约定“甲方同意乙方在房屋正式交付前安排装修物料进场，但乙方不得影响甲方装修。”“房屋正式交付”即双方要共同确认建筑物符合约定标准、办理交接手续，由出租人向承租人已交案涉建筑的意思。《房屋租赁合同》并未约定“办理了一次消防备案则自动或视为已经交付。”补充合同第一条明确：甲方应取得出租房屋的一次消防验收合格证明，并按原合同约定标准向乙方交付房屋。2.被告维德制衣厂并未提交案涉房屋符合交付条件的证明文件，双方从未办理任何交接手续，被告维德制衣厂并未将案涉房屋交付给原告。被告维德制衣厂并未按约定提交的变压器公路630千瓦以上且由相关供电部门验收合格的证明文件，未提交水泵房含消防泵房内所有设施设备安装完毕、功能完好、验收合格的证明文件。截至开庭前，双方未确认水电表的起始度数，水电费也是由被告维德制衣厂缴纳，水泵房钥匙、电房钥匙、临时施工的简易门挂锁钥匙、电梯应急钥匙等都从未移交给原告，故双方并未办理任何交接手续。3.伍国良与魏全鉴的微信聊天记录也明确即使消防备案没有问题，也需要双方过去现场交接。三、被告维德制衣厂同意原告在房屋正式交付前安排装修物料进场，为交付后的装修施工做预备工作。原告的行为不属于接收案涉房屋后进场装修。理由如下：1.原告提供的电话录音中，董盛林称“准备开工”、“说马上要开工了，叫我过来把主电先布好”。结合案涉房屋现场毛坯状态的照片，均可证明原告所做工作是为将来接收案涉房屋后正式装修做预备工作，并不属于正式装修公司。2.原告于2019年9月完成临水临电等前期预备工作，之后除了找被告维德制衣厂领取补充合同外，再也没有去过现场。3.被告维德制衣厂在2019年11月12日单方签署补充合同时，仍认可需要在取得一次消防验收合同证明后按原合同约定标准交付房屋。4.被告维德制衣厂在《告知书》中自认原告“至今未进场装修”以及“如贵公司无意继续承租的，请尽快联系我单位协商处理。”四、案涉房屋始终由被告维德制衣厂实际控制、占有，从原告拉临水临电、物料进场至今，都有被告维德制衣厂的保安在场看守。案涉房屋全部出入通道都被木板围蔽，通往二楼及以上的楼梯间有安装简易门且挂锁，门上的联系电话为被告维德制衣厂安排的看守人员的联系电话。伍国良于2020年1月2日发微信给魏全鉴称“你可招承租人。”被告维德制衣厂于2020年3月9日向原告发送《告知书》自认原告“至今仍未进场装修。”原告于2020年6月11日向被告维德制衣厂邮寄书面告知书。另外，结合维德制衣厂提交的大量图片证据，可以证明被告维德制衣厂可以随意进出案涉房屋，可见案涉房屋一直都在被告维德制衣厂的控制下。五、《房屋租赁合同》约定了免租期8个月，至今未超出免租期，且双方并未办理交接手续，被告维德制衣厂要求原告支付占用费没有事实和法律依据。经开庭质证，三被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的三性确认。对证据2的真实性、合法性确认，魏全鉴、郭晓英与本案无关，并非本案适格被告。对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容不确认。郭晓英是作为被告维德制衣厂的代理人与原告签订《物业租赁意向书》，意向书的相关权利义务均由被告维德制衣厂承担，与郭晓英无关。案涉租赁合同法律关系是原告与被告维德制衣厂，郭晓英与魏全鉴并非该租赁合同法律关系的当事人。《房屋租赁合同》第一条明确约定案涉房屋的出租现状，且约定产权证作为合同的附件。因此，原告在签订该租赁合同时完全清楚案涉房屋的建筑现状、土地性质以及用途。原告对案涉租赁合同的签订具有重大过错，依法应当驳回其第二项诉讼请求中关于资金占用利息的主张。对证据4银行流水以及收据的真实性予以确认，被告确认收到原告支付的80万元押金。对证据5三性确认，可以证明原告签订案涉合同时清偿房屋现状，原告在签订租赁合同时存在重大过错。对证据6三性确认。对证据7的真实性确认，但该证据与本案没有关联。被告维德制衣厂实际已于2019年12月5日取得了一次消防验收合格证，并将该文件交付给了原告。对证据8中图片1、2没有异议，图片3与本案没有关联，伍国良是原告的监事，也是原告在案涉项目的负责人；对图片4的真实性确认；图片5、6的证明内容与事实不符，且原告的说明内容与本案原告是否有占用使用案涉房屋的待证事实无关；图片7伍国良通过微信称不同意悬挂横幅的陈述前后矛盾，伍国良在2019年12月29日与被告魏全鉴的微信聊天记录中以“可以”两个字同意被告悬挂横幅，以原告的名义对案涉房屋进行盛大招商，却又在本案进入诉讼之后作出明显相反的陈述，伍国良严重违反诚实信用原则。对证据9真实性确认，被告确实有收到原告发出的告知书，但告知书的内容是原告的单方陈述，与事实严重不符，原告已于2019年9月9日入场装修，无论是预备工作还是实质装修，原告已进入案涉房屋进行临水临电铺设。对证据10图片的真实性确认，图片1、2左边部分的红色横幅是原告悬挂的招商广告，该横幅与被告维德制衣厂提交的招商横幅图片中的横幅是一致的；图片3为一楼进入二楼隔层的楼梯；图片4为案涉房屋第三部电梯图片，因案涉房屋第一、二部电梯可正常使用，没有必要使用第三部电梯，故把第三部电梯门封锁；图片5为案涉房屋二层以上楼层的正门，自被告维德制衣厂将案涉房屋交付给原告占有使用，该房屋一直处于敞开状态，因原告铺设的临水、临电线路于2020年1月份被小偷盗窃，以及考虑双方已经进入诉讼，被告才在该门上加固门锁，但仍有留下电话以及现场留有人员，并不影响原告随时进入案涉房屋进行装修；图片6为案涉房屋的防火楼梯门，该门平时也是封锁的，因原告进入案涉房屋只需要一个门，不需要将所有的门全部打开。图片7、8、8是案涉房屋的现状条件，图片7中的门框以及灰白色的地板装皆是由原告指示董盛林铺设，可以证明原告已于2019年9月9日起占有使用案涉房屋。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议，对证明内容有异议，房屋租赁合同第二条约定了八个月的免租期，免租期内租赁为0元，即被告维德制衣厂要求原告支付房屋占用费为0元；对《准予变更登记通知书》的三性无异议。对证据2真实性不予认可，由人民法院查明，对合法性、关联性认可，对证明目的不予认可。被告维德制衣厂未提交任何证明文件证明房屋已达交付标准。对证据3的三性及证明内容均不予认可。被告仅是拍了图片告诉原告，并没有把这两份文件交付给原告。对证据4的三性认可，对证明内容不予认可。双方需要办理交接手续，核验是否达到交付标准，至今双方仍未办理任何交接手续，该组证据证明不了房屋已交付。对证据5中第32页图片和第33页、第34页的图片相互矛盾，同一个位置不可能同时存在两个横幅。原告确认第32页图片中的横幅是合同签订后不久挂的，但挂不到一天就被被告扯下来了，因为被告说当时消防验收还没通过，不能挂，所以才有后面被告魏全鉴主动说帮原告设计横幅内容，伍国良回复“好的”是对横幅内容的确认。至于被告何时把后面设计的横幅挂上去，原告并不知情，也未同意。对证据6三性认可，对证明内容不予认可。原告将消防备案图片转发给任何人，都不能证明被告维德制衣厂已经将案涉房屋移交给原告占有，原告从未收到消防备案原件。对证据7三性没有异议，证明内容有异议。伍国良不是公司的主要负责人，是一个联络人。对证据8三性没有异议的，对证明内容不予认可。该证据证明原告没有进场装修以及双方一直没有办理任何的交接手续。对证据9至证据12三性予以认可，证明内容不予认可。对证据13至证据15三性不予认可，原告无法进入建筑的内部去核实。对证据16，原告申请证人出庭作证，原告无法辨认通话双方当事人。对证据9至16的证明内容均不予认可。对证据17的三性和证明内容都不予认可。被告维德制衣厂自认该组照片由保安叶师傅在2020年6月初拍摄，恰恰证明案涉房屋一直是由被告占有和使用。对证据18，伍国良让保安叶师傅不要插手董盛林的装修工作，与本案无关，也反证案涉房屋由被告占有和使用。对证据19的三性以及证明内容不予认可。原告派董盛林于2019年9月初做准备工作，9月中旬撤场，其后未再去过现场进行任何施工。董盛林拉完临水临电撤场时，案涉房屋还是处于围蔽状态，且被告的挖机仍在施工。本院经审理查明，2019年6月26日，原告的股东金密（乙方）与被告郭晓英（甲方）签订一份《物业租赁意向书》，主要约定：乙方有意向租赁甲方位于园洲大道1338-1352号的物业，租金每平方米17.5元，租期15年，免租期8个月；甲方应向乙方交纳诚意金10万元，自意向书签订后五日内租赁合同；如五日内未签订正规合同，取消诚意金10万元；在此期间甲方不得将物业出租给第三人；如甲方违约，应向乙方双倍退还诚意金（即20万元），如乙方违约则诚意金10万元不退。该意向书还约定了其他事项。同日，金密向被告郭晓英转账支付了诚意金10万元，被告郭晓英向金密出具一份收据予以确认。2019年7月1日，原告作为乙方（承租方），被告维德制衣厂作为甲方（出租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于广东省惠州市博罗县×××××××××××××××××，共9层带楼顶天台，混凝土结构，建筑面积11000平方米的房屋以及地上地下共80个停车位出租给乙方，租赁用途为商业；土地证号为博府国用（2013）第190160号，土地使用权人为被告维德制衣厂，使用权面积为1247平方米。合同第二条约定租赁期、免租期和计租期：租赁期限自2019年8月1日至2035年3月31日，装修免租期从甲方办好一次消防合格证之日（消防证出具之日）起计8个月，在免租期内，甲方只免收乙方的租金，但经营费用如水电费等由乙方承担并按规定支付；计租期自免租期满之日起至2035年3月31日，在计租期内，乙方应向甲方支付租金以及经营费用如水电费等。合同第三条约定租金、押金及经营费用：计租期租金按每月每平方米租金18.5元计算，每月租金共计203500元；租金按月支付，乙方应于每月5日前将当月租金支付给甲方（如遇法定节假日，则按日期顺延）；甲方收款账户为622×××××××××××××670（开户行：中国农业银行广东省惠州市博罗县×洲支行；户名：郭晓英）；乙方于本合同签订当日一次性向甲方支付押金80万元，以及预付计租期第一个月租金203500元，以上合计1003500元。合同第四条第一款约定：甲方应于办好一次消防合格证之日（消防证出具之日）其五日内（法定节假日顺延）将房屋按以下标准向乙方交付：(1)外墙装修好、内部五至九层隔好房间；（2）通水电……（3）三部电梯安装好可以运行（电梯已达使用标准）；（4）一次消防验收合同;甲方同意乙方在房屋正式交付前安排装修材料进场，但乙方不得影响甲方施工；合同第四条第二款约定：甲方向乙方交付房屋后，租赁范围聂由乙方负责装修使用，相关给排水管道、电力路线、燃气管道、消防设施等安装应当符合国家标准。合同还约定了其他事项。被告维德制衣厂的经营者魏全鉴在合同下方甲方签名处签名，并加盖“博罗县×洲镇维德制衣厂”印章，原告的法定代表人元铠在乙方签名处签名，并加盖“广州市梦玖管理有限公司”印章。上述合同签订当日，原告向被告郭晓英转账70万元，被告维德制衣厂向原告出具一份收据，确认收到原告支付的租房押金合计80万元（含第一次10万元诚意金）。2019年10月30日，魏全鉴将《关于的补充合同》发送给原告的法定代表人元某1，元某1回复“收到。”根据原告提交的证据《关于的补充合同》，该合同下方甲方签名处有“魏全鉴”手写体签名以及“博罗县×洲镇维德制衣厂”印章，落款日期为2019年11月12日，其中补充合同第一条约定：甲方应当最迟于2020年1月12日前取得出租房屋的一次消防验收合格证明，并按原合同约定标准向乙方（即原告）房屋；补充合同还约定了其他事项。被告维德制衣厂质证称其已于2019年12月5日取得了一次消防验收合格证，并将该文件按交付原告。另外，魏全鉴与元某1的微信聊天记录显示元某1于2020年3月23日发信息给魏全鉴要求其提供土地规划许可证。2019年11月8日，博罗县住房和城乡建设局向被告维德制衣厂出具一份博住建消竣备字〔2019〕第030号《建设工程竣工验收消防备案告知函》，内容大意为：维德制衣厂于2019年11月8日就案涉房屋建设工程竣工验收消防备案，维德制衣厂应对备案资料负全部责任；因现处于业务交接期，备案抽查系统尚未完善，暂不进行抽查，待系统完善后在进行抽查，具体时间另行通知。2019年11月9日，博罗县公安消防大队向被告维德制衣厂出具一份《建设工程消防设计备案告知函》，内容大意为：维德制衣厂经网上备案受理系统进行了案涉房屋建设工程竣工验收消防备案，该建设工程已在网上备案；维德制衣厂应对备案资料负全部责任。2020年3月9日，被告维德制衣厂向原告发出一份《告知书》，大意为：1.原告承租案涉房屋，但未按合同约定向被告维德制衣厂预付计租期第一个月的租金203500元，要求原告在七日内付清。2.原告已于2019年12月5日将案涉房屋相关的一次消防合格证资料发给原告，但原告至今仍未进场装修，再拖延下去恐怕会耽误原告的正常开业，也加重原告的经营成本，如原告无意继续承租，请尽快联系被告维德制衣厂协议处理。三被告对原告提交的伍国良与魏全鉴的微信聊天记录的真实性认可；原告对三被告提交的伍国良与魏全鉴的微信聊天记录的三性予以认可，并认可伍国良是原告的联络人。综合原、被告提交的伍国良与魏全鉴的微信聊天记录，查明如下事实：伍国良于2019年9月9日至2019年10月22日期间催促魏全鉴办理消防合格证，魏全鉴于2019年12月5日向伍国良发送一份博罗县住房和城乡建设局出具的《建设工程竣工验收消防备案告知函》；伍国良回复“收到”并称要发给东城法务部确认，如果没问题就可以过去交接；2019年12月6日，伍国良发信息给魏全鉴要求帮忙解决一次消防的抬头“维德制衣厂”改为“魏全鉴”问题，魏全鉴回复称消防证个人的姓名办不了，但二次消防用途变更为酒店可以。魏全鉴于2019年12月8日向伍国良发信二次所需消防资料。2019年12月28日，魏全鉴向伍国良发送各种横幅字样，并称“伍总，挂这个红幅好一点”“这是喷绘店排好发过来的，15米×1.2米。”伍国良回复“可以。”2020年1月2日，伍国良让魏全鉴自己注册公司办理酒店“二消”，称原告的股东不想风险投资要求退租，并称“你也可招承租人。”其后，伍国良将原告制作的《告知书》发给魏全鉴，并质问魏全鉴怎么把横幅挂出去了，称其没有同意挂出去，要求魏全鉴把横幅撤下。魏全鉴回复称去年到现在一直都挂在楼上，并发送一张双方于2019年12月28日的聊天截图。2020年6月10日，原告以EMS快递方式向被告魏全鉴发出一份《告知书》，大意为：自原告与被告维德制衣厂签订《房屋租赁合同》以来，被告为提交案涉房屋的建设规划学科组、施工许可证等合法报建及规划验收手续证明文件，而因未提供租赁房屋符合合同约定的交付标准的相关合格证明文件，从未与原告办理交接手续，原告也从未实际占有该房屋，案涉房屋一直在被告的控制之下，被告自始至终可以自由支配、使用该房屋或另行出租，与原告无关。魏全鉴于2020年6月12日收到上述《告知书》。原告主张案涉房屋被木板封锁出入口，无法正常进出，通往二楼的梯间简易门书写被告维德制衣厂指派的保安人员的联系方式，案涉房屋一直在被告维德制衣厂的实际控制下，并提交了9张照片佐证。原告提交的9张案涉房屋现场照片未显示拍摄时间，照片显示案涉房屋外墙悬挂红色横幅，楼梯、电梯出入口被木板围蔽，其中一个木板上留有一个开门电话“183×××××616”。被告对原告提交的上述证据发表如上质证意见。被告维德制衣厂主张原告已实际占有使用案涉大厦，应支付占用使用费。被告维德制衣厂为此提交了案涉房屋外墙悬挂横幅微信照片、案涉房屋内部装修图片等证据佐证。被告维德制衣厂提交的案涉房屋外墙悬挂横幅图片共三张，其中一张图片显示案涉房屋外墙悬挂彩色正方形面状及红色横幅招商广告，内容大意为“本大厦火爆招商，证件齐全，茶餐厅、湘菜、客家菜、KTV、休闲沐足，欢迎各品牌商家前来洽谈；联系电话：伍先生137×××××648、马先生158×××××919。”原告对该照片的真实性予以认可，辩称该横幅是双方签订合同后悬挂的，但只悬挂了不到一天就撤下来了。其余两张外墙悬挂横幅图片与伍国良与魏全鉴于2019年12月28日微信聊天中谈及的横幅字样吻合。原告提交的案涉房屋案涉房屋内部装修图片共19页，显示案涉房屋部分进行了装修。原告对被告维德制衣厂提交的上述证据发表如上质证意见。被告提交的董盛林与魏全鉴的通话录音内容大意为：董盛林称伍国良让其到案涉房屋进行装修，其布置了主电、临时用水、水管、一楼商铺的地砖、厕所卫生、门等，魏全鉴让董盛林2020年6月17日开完庭之后再拆装修。原告称无法辨别通话双方，申请证人董盛林出庭作证。庭审中，原告申请的证人董盛林出庭作证。证人董盛林陈述伍国良是他的妻兄，伍国良让他去案涉房屋做准备工作，并非受原告的指示进入案涉房屋进行装修；董盛林于2019年8月底到案涉房屋布置临水临电，十天后撤场；其时案涉房屋被围栏围着，现场的化粪池、通道等没有完工，一楼、二楼还在加建，配电房、水泵房、消防池未完工，魏全鉴有十几个工人在施工，还有挖掘机在施工；董盛林撤场时，魏全鉴的施工队还在施工；董盛林于2020年6月1日与魏全鉴通电话想把堆放在前期落在案涉房屋一楼与二楼之间夹层的材料拉走，后董盛林于2020年6月16日到案涉房屋现场拉材料，但因案涉房屋已上锁，而魏全鉴在外学习，钥匙在魏全鉴手上，魏全鉴要求董盛林三天后去拉走材料，董盛林至今没有拉走材料；董盛林共装修了临时水电、临时水管、一楼铺面铺了40多平方米的地砖以及五楼移了一道墙；被告提交的证据图片中的水管、装修物品是董盛林的，门框不是董盛林做的；董盛林认为案涉房屋由被告魏全鉴管理。庭后，原告向本院补充提交了两组案涉房屋照片，拟证明被告一直实际占有和控制案涉房屋，且在本案庭审后立即重新出租给案外人。原告提交的两组照片均无显示拍摄时间，其中第一组照片显示案涉房屋外墙悬挂巨幅“金斯顿酒店强势入驻园洲”招商广告，案涉房屋一楼入口处悬挂“金斯顿酒店筹备处”招牌，一楼空地堆放建筑材料，并张贴“正在施工禁止停车”告示牌。第二组照片显示案涉房屋一楼正在装修。三被告对第一组照片的真实性予以确认，但对证明内容不确认，称原告已于2020年6月10日以书面《告知书》方式向被告明确被告可以自由支配、使用案涉房屋或另行出租，为防止双方因合同无效导致的损失进一步扩大，被告才将案涉房屋重新出租。第二组照片不属于新证据，依据民事诉讼法的相关规定，依法不应被采纳为本案认定事实的证据；该证据根本不能证明原告的证明内容，该组照片中的升降机和围墙是被告应原告的要求没有拆除，留给原告用于后续装修用，并非因主体工程未完工而没有拆除，出租升降机的老板也可以作证。另查一，原告系于2017年1月26日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为元某1，股东包括伍乾、元某1、金密，伍国良出任该公司的监事；原告将公司名称“广州市梦玖投资管理有限公司”变更为“广州市梦玖酒店物业服务有限公司”，并于2019年7月19日经核准变更了工商登记。另查二，被告维德制衣厂系于2012年10月10日登记成立的个体工商户，经营者为魏全鉴。三被告于2020年7月17日向本院提交一份《关于魏全鉴与郭晓英身份关系的回复》，确认魏全鉴与郭晓英是夫妻关系。另查三，博罗县住房和城乡规划建设局于2012年10月31日向被告维德制衣厂出具《建设用地规划许可证》，案涉房屋项下的土地性质为工业工地。本院认为，一、关于原告与被告维德制衣厂于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截至一审法庭辩论终结前，原、被告均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故本院认定原告与被告维德制衣厂就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）本诉部分。原告实际支付被告维德制衣厂房屋押金共计80万元，双方均无异议，本院予以认定，现合同无效，被告维德制衣厂应予返还。原告请求被告维德制衣厂从2019年7月1日起支付押金的利息，原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。截至2019年7月1日被告维德制衣厂共收取原告支付的押金80万元，本院酌定被告维德制衣厂以80万元为基数，从2019年7月2日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于魏全鉴、郭晓英的责任承担问题。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”之规定，魏全鉴系被告维德制衣厂的经营者，郭晓英与魏全鉴是夫妻关系，郭晓英以个人名义与原告的股东金密签订《物业租赁意向书》，以个人银行账户收取原告支付的押金共计80万元，郭晓英未对维德制衣厂款项汇入其个人账户作出合理解释，也未提交证据证明其个人财产与维德制衣厂的财产没有产生混同，由此产生的不利后果，理应由其自负。故本院认定被告维德制衣厂由郭晓英、魏全鉴以家庭模式共同经营，郭晓英与被告魏全鉴应当对被告维德制衣厂的上述债务承担全部责任。（二）反诉部分。被告维德制衣厂请求原告从2019年12月5日起支付占有使用费至腾空厂房之日，参照《房屋租赁合同》约定的每月租金203500元的标准计算。关于被告维德制衣厂有无将案涉房屋交付给原告使用的问题。《房屋租赁合同》约定“甲方应在办好一次消防合格证之日（消防证出具之日）起五日内（法定节假日顺延）将房屋按以下标准向乙方交付：（1）外墙装修好、内部五至九层隔好房间；（2）通水电……（4）一次消防验收合同。甲方同意乙方在房屋正式交付前安排装修物料进场，但乙方不得影响甲方施工。”截至一审辩论终结前，被告维德制衣厂仅提供了《建设工程竣工验收消防备案告知函》等证据证明案涉房屋取得消防备案，但未提交任何证据证明案涉房屋已经取得消防合格证。且根据《房屋租赁合同》的约定，被告维德制衣厂同意原告在房屋正式交付前安排装修物料进场装修。根据原、被告提交的证据以及证人董盛林的证言，原告进入案涉房屋装修的时间应在2019年8月至9月期间，该时间早于被告维德制衣厂取得案涉房屋建设工程竣工验收消防备案，而房屋的交付时间应在被告维德制衣厂取得一次消防合格证之后。被告维德制衣厂于2020年3月1日向原告发出《告知书》，亦明确原告未进场装修，结合被告维德制衣厂对案涉房屋用木板围蔽以及挂锁，进出需经其保安人员开锁的行为，本院认定原告并未实际占有使用案涉房屋，案涉房屋仍处于被告维德制衣厂的控制下，原告无需支付案涉房屋占有使用费。根据原告庭后提交的证据，被告维德制衣厂已将案涉房屋出租给案外人；被告维德制衣厂亦明确自原告于2020年6月10日以书面《告知书》明示其可以自由支配、使用案涉房屋或另行出租，为防止损失继续扩大才将案涉房屋重新出租。根据《房屋租赁合同》有关免租期的约定，自被告维德制衣厂办好一次消防合格证之日(消防证出具之日)起计8个月为装修免租期，原告无须支付案涉房屋租金，计租期自免租期满之日起至2035年3月31日止。被告维德制衣厂于2019年12月5日向伍国良发送《建设工程竣工验收消防备案告知函》，据此计算至2020年6月10日，仍在双方约定的装修免租期内。本案房屋租赁合同虽属无效，但房屋租赁合同中对免租期限的合意，系被告维德制衣厂在意思自治范畴内对自身权利的处分，被告维德制衣厂要求原告支付双方事先约定其不必支付的免租期占有使用费，既缺乏法律依据，又违背双方约定，更有违公平原则。如被告维德制衣厂因自身过错反而从中收益，亦有悖常理和常人的理性认知，故对被告维德制衣厂关于要求原告支付占有使用费的诉请，本院不予支持。被告维德制衣厂已将案涉房屋重新出租给案外人，其要求原告交还案涉房屋及附属停车位没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司与被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂、被告魏全鉴、被告郭晓英于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司一次性返还800000元，并支付资金占用期间利息（以800000元为基数，从2019年7月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）广州市梦玖酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6021元（适用简易程序已减半收取），反诉案件受理费7712元，均由被告（反诉原告）博罗县×洲镇维德制衣厂、被告魏全鉴、被告郭晓英共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 黄利仁二〇二〇年八月十日法官助理 曾淑仪书 记 员 叶振康