广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6281号原告（反诉被告）：广州雄俊智能科技有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇长江路南侧自编**，统一社会信用代码91440113MA59C58Q75。法定代表人：吴丹凤。委托诉讼代理人：肖启万，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市旺允源科技有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道大石段**201，统一社会信用代码91440113MA59CGUUXP。法定代表人：王中源。委托诉讼代理人：谢锦贞，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志康，广东至高律师事务所实习人员。原告(反诉被告)广州雄俊智能科技有限公司（以下简称雄俊公司）与被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司（以下简称旺允源公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)雄俊公司的委托诉讼代理人肖启万、被告（反诉原告）旺允源公司的委托诉讼代理人谢锦贞、黄志康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)雄俊公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销与被告双方于2017年3月15日签订的租赁合同；2.判令被告退还原告多支付的租金98578元；3.判令被告退还原告支付的租赁押金9万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原被告双方签订租赁合同，由原告租用被告转租的番禺区石楼镇潮田工业区赤岗村（G办公楼）部分（二、四层，每层租赁面积700平方米，每层月租金15000元，两层月租共3万元，每两年递增10%，签订合同后原告向被告支付押金90000元（相当于3个月租金）其后每月支付租金并使用房产。2019年初，原告在委托被告办理转租过程中发现每层房产面积不足700平方米。经查，该办公楼用地面积才602平方米，整栋楼5层建筑面积才3017平方米，也就是说每层实际面积仅600平方米。发现该问题后，原告于2019年3月20日致函给被告，要求重新确认厂房实际面积，按实际面积计算租金并退还此前多收的租金等，但被告无视客观事实，多番强词夺理，置原告合理要求不顾。双方先后互相致函互论，无任何进展。2019年4月29日，原告以合同欺诈为由致函被告主张变更合同并退还多收的租金，被告仍然强词夺理，拒绝接受原告合理合法的主张。原告认为被告严重虚报房产面积，属于合同欺诈。依照合同法关于可变更合同的规定，受损害方有权请求司法仲裁机关判令变更合同，合同变更后，被告多收的租金应当退还原告，基于此，原告依法向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告（反诉原告）旺允源公司辩称，一、《租赁合同》系答辩双方当事人的真实意思表示，租赁合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在任何撤销事由，双方应依约严格执行。二、被答辩人是对租赁物业作现场实地视察后与答辩人签订租赁合同，租赁合同并未对租赁面积作出约定，且租赁合同签订后双方履行合同已达两年多。现被答辩人诬告答辩人虚构租赁面积，并以此无理理由要求撤销租赁合同、退还多支付租金、押金无任何法律及事实依据。1、2017年3月15日，答辩人与被答辩人签订了《租赁合同》，约定由被答辩人承租广州市番禺区石楼镇潮田工业区赤岗村（G办公楼）部分（二、三、四层）。租赁合同第一段内容已明确被答辩人对物业作现场实地视察，并对物业的现状及权属情况清楚了解的前提下，双方自愿达成租赁合同。此外，被答辩人在承租二三四层物业之前，已在2016年12月承租同一栋租赁物业的首层和五层，显然，被答辩人对其承租的租赁物业的各项现状清晰并无异议。2、答辩人、被答辩人双方签订的租赁合同未对租赁面积作出约定，答辩人是在实地考察后物业后自愿达成租赁合意及约定租金标准。此外，自2017年3月签订租赁合同至今，被答辩人已实际使用租赁物业达2年多，租赁期间被答辩人亦一直按照合同的约定支付租金。但自2019年4月起，被答辩人开始歪曲事实，诬告答辩人虚报租赁面积并恶意拖欠租金、水电费。综上，答辩人与被答辩人签订合同合法有效，是双方真实意思表示，且答辩人清晰租赁物业情况，答辩人不存在任何虚报面积及欺诈行为，双方应依约严格履行合同。现被答辩人不顾合同约定，违反诚实信用原则，恶意拖欠租金及水电费等相关费用，严重损害答辩人的合法权益，恳请贵院在查明事实的基础上依法判决，驳回被答辩人的所有诉求，依法维护答辩人的正当权益。被告（反诉原告）旺允源公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决反诉人及被反诉人双方签订的租赁合同自反诉之日起即2019年7月8日解除；2.请求法院判决被反诉人支付拖欠租金108200元及滞纳金（其中4月份租金为30000元，5月份租金为34500元，6月份租金为34500元，7月1日-7月8日租金为9200元），滞纳金按照年利率24%自被反诉人拖欠租金之日起至被反诉人实际支付完毕所有拖欠租金之日止；3.请求被反诉人支付拖欠的水电费为5619.5元（暂计2019年3月电费690元，2019年4月电费690元，2019年5月水电费923元、2019年6月份水电费合计744.5元，2019年7月水电费合计2572元）；4.请求法院判决反诉人不予退还租赁保证金90000元；5.请求法院判决被反诉人向反诉人赔偿违约金或造成的实际损失合计207000元；（按月租金34500元，计算6个月租金）；6.请求法院判令反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月15日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，被反诉人承租反诉人位于广州市番禺区石楼镇潮田工业区赤岗村G办公楼部分（二、三、四层）厂房，租期为6年，原被告双方此前一直按照双方签订的合同履行。但在2019年4月29日，被反诉人向反诉人发送《关于撤销办公楼租赁合同的函》，主张撤销合同，同时也开始拖欠反诉人的租金，已经违反合同的约定。此外，根据租赁合同第八条第一款的约定：“租赁期内，乙方中途解除本合同的，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常预交，甲方不予退还租赁保证金。”因此，被反诉人不顾合同约定，单方提出退租，须按照本合同的约定向反诉人支付三个月租金作为通知期间租金，且反诉人有权不予退还保证金。再者，被反诉人作为违约方，无权单方撤销及解除合同，是反诉人守约方才有权行使法定及约定的合同解除权，所以反诉人认为是反诉人自通知被反诉人之日起即2019年7月8日解除合同。另外，被反诉人违反合同约定，拖欠租金并长期对二、四层租赁物进行上锁，导致被反诉人无法进入。造成反诉人无法在短期内向第三人出租物业，亦无法自行再使用租赁物业获得收益，造成物业闲置。反诉人根据公平原则，并参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发（2013）462号，第24条规定），参照若继续履行租赁合同，合同应履行至2023年3月10日。现在反诉人擅自退租并无理要求撤销合同的行为属于严重违约，已导致原租赁合同提前至2019年解除，该违约行为导致反诉人损失预期租金收入约2250000元（按月租金约5万标准，提前解租45个月）。基于此，反诉人要求被反诉人赔偿6个月的租金作为损失赔偿。综上，被反诉人与反诉人签署租赁合同时是真实意思表示，双方在签署租赁合同时已认可合同的内容，被反诉人中途违约的行为，已严重违反了合同约定，并造成反诉人出租的物业闲置，违反了公平原则。恳请法院在查明事实的基础上依法判决，支持反诉人的诉请，依法维护反诉人的正当权益。原告（反诉被告）雄俊公司辩称，我方不同意被告的反诉请求，我方认为反诉不成立，理由是原告已经诉求撤销，且是有法律和事实依据的，如果我方撤销成立，那反诉也就没有基础。如果我方撤销不成立，则我方同意解除合同，如果法院认定解除，解除的时间以我方2019年4月29日向被告发出撤销租赁合同的函的时间为准。如果是以解除处理，租金也是按实际出租面积计算，租金只能计算至2019年4月29日。滞纳金的问题，即便是解除合同，也不适用原告单方违约的方式计算违约金，如果支持滞纳金也是按银行贷款利率计算。水电费要去现场核实，3、4月份的水电费需要核实，5、6、7月份我方已经没有使用2、4层，不应产生水电费。被告要退回保证金，不是我方违约。被告主张的损失我方不同意，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方进行质证。经审查当事人提交的证据，结合各方的质证意见和庭审陈述，本院认定如下事实：广州市番禺区石楼镇赤岗村（G办公楼）（以下简称涉案租赁物）登记在案外人林景成名下，层数为5层，建筑面积为3017.71平方米。2017年1月13日，旺允源公司（甲方）与雄俊公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物的首层及五层出租给乙方使用，该厂房出租总建筑面积约为1400平方（含公共分摊面积），空地面积约为420平方米。租赁期限从2017年1月13日至2023年3月10日，2017年1月13日至2017年3月10日为免租装修期，2017年3月11日至2019年3月10日每月租金36000元，2019年3月11日至2021年3月10日每月租金39600元，2021年3月11日至2023年3月20日每月租金43560元。租金按月收取，先交租后使用。乙方应当在每月10号前向甲方交纳当月的租金，如乙方逾期交纳租金，须按所欠租金的每日千分之三缴纳滞纳金给甲方。水费、电费、工商税务和本合同涉及的租金应缴的租赁综合税均由乙方负责支付。上述合同还就其他事宜作出约定。2017年4月27日，双方就上述合同到房管部门进行备案登记，租赁面积为1400平方米。2017年3月15日，旺允源公司（甲方）与雄俊公司（乙方）签订《租赁合同》，约定现乙方对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，甲方将涉案租赁物的二、三、四层出租给乙方使用。乙方在租赁期间，对租赁物（二、三、四层）享有管理权，对租赁物（二、四层）享有使用权，自2019年4月1日起对租赁物（第三层）享有使用决定权。租赁期限从2017年3月15日至2023年3月10日，2017年3月15日至2017年4月30日为免租装修期，2017年5月1日至2019年4月30日每月租金45000元，2019年5月1日至2021年4月30日每月租金49500元，2021年5月1日至2023年3月10日每月租金54450元。乙方在签订本合同的当天向甲方支付9万元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方全面履行全部合同义务，乙方不再续租，经甲方验收建筑物没有损坏后，且乙方付清水电费、水费、工人工资、租金之日起叁个工作日内由甲方不计利息返还给乙方。在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月10日前支付当月租金。甲方在2017年3月15日将该建筑物按现状交付乙方使用。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。租赁期内，乙方按时支付租金；逾期支付租金的，须按支付租金金额日千分之5支付滞纳金给甲方，乙方逾期支付租金的，属乙方违约，乙方承担违约责任。租赁期内，该建筑物因乙方使用水、电而产生的一切费用和损耗由乙方承担并每月结清。上述合同还就其他事宜作出约定。2017年4月27日，双方就上述合同到房管部门进行备案登记，租赁面积为1400平方米。2019年3月20日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于解决厂房租赁合同问题的函》，提出无法使用420平方米空地及厂房实际面积与合同约定不符的问题。2019年4月1日，旺允源公司向雄俊公司复函，对雄俊公司提出的问题进行回应及说明。2019年4月3日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于解决厂房租赁合同问题的函》（二），2019年4月11日，旺允源公司向雄俊公司复函。2019年4月29日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于撤销办公楼租赁合同的函》及《关于调整办公楼租金的函》，2019年4月30日，旺允源公司向雄俊公司复函。2019年5月17日，旺允源公司向雄俊公司出具《催款通知书》，要求雄俊公司支付拖欠的2019年4月、2019年5月的租金及水电费。2019年6月14日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于重新计算办公楼水电费的函》，要求确认首层及五层的水电表。根据旺允源公司提供的银行流水显示，2019年4月起，雄俊公司未再向旺允源公司支付涉案租赁物二、三、四层的租金。旺允源公司提供双方工作人员的微信聊天记录，2019年7月5日，旺允源公司工作人员询问“美女，6月你们的房租水电付款是怎么计算出来的呀？可以发一个计算方式给我吗？”，雄俊公司工作人员回复“没有付水电费呀”“只是付租金”“旺允源一、五层租金：39600/700*600=33943元”。庭审中，关于租赁保证金的问题，雄俊公司陈述已支付保证金9万元，旺允源公司予以确认。关于雄俊公司主张撤销合同的依据，雄俊公司陈述，“法律依据是合同法第五十四条的规定，关于欺诈签订的合同，原告方有权通过诉讼、仲裁来对合同进行变更或者撤销，且该规定了原告提出变更的，法院不得解除，被欺诈一方有权变更的；事实依据就是双方租赁的房屋的面积与出租声称的面积相差过大，每层相差100多平方米，四层就有400多平方米，我方认为构成欺诈”，旺允源公司不予确认。关于涉案租赁物二、四层的现状如何，雄俊公司陈述，“我方已经通知被告，但是被告没有来拿钥匙，没有办理交接手续”；旺允源公司陈述，“原告2、4楼长期上锁，所以我方无法进入，且原告方通知我方解除合同之后，原告还使用了涉案房屋一段时间”。庭审后，雄俊公司向本院补充提交的证据，已超过举证期限，且与本案审理的待证事实无关，本院不予采纳。雄俊公司向本院申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义，无调查收集必要，本院不予准许。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案的争议焦点为，旺允源公司与雄俊公司于2017年3月15日签订《租赁合同》，旺允源公司是否构成欺诈。合同已载明“现乙方对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，甲方将涉案租赁物的二、三、四层出租给乙方使用”，可见雄俊公司是清楚涉案租赁物的现状及权属情况，而且该租赁合同没有明确二、三、四层具体的租赁面积。另外，双方于2017年1月13日签订《厂房租赁合同》，合同约定旺允源公司将涉案租赁物的首层及五层出租给雄俊公司使用。可见，旺允源公司是将整栋涉案租赁物出租给雄俊公司使用。签订两份租赁合同后，雄俊公司均依约向旺允源公司支付租金至2019年3月。综上分析，雄俊公司提供的证据不足以证明旺允源公司在租赁面积方面存在欺诈，本院对雄俊公司该主张不予采信。本院依法认定，旺允源公司与雄俊公司于2017年3月15日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因此，雄俊公司主张撤销合同以及要求旺允源公司退还租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。雄俊公司自2019年4月起未再向旺允源公司支付涉案租赁物二、三、四层的租金，并且在2019年4月29日向旺允源公司出具《关于撤销办公楼租赁合同的函》，单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。旺允源公司主张《租赁合同》自反诉之日即2019年7月8日解除，合法有据，本院予以支持。关于租赁保证金的问题。由于雄俊公司违约，旺允源公司主张不予退还租赁保证金9万元，合法有据，本院不予支持。关于租金的问题。一方面，雄俊公司自2019年4月起未支付租金，并且在其单方解除合同后，未将钥匙交还旺允源公司并办理交接手续；另一方面，旺允源公司明知雄俊公司违约后，未及时收回涉案租赁物二、四层，对于超出合理期限的扩大损失，本院不予支持。综上分析，本院酌定雄俊公司向旺允源公司支付2019年4月租金3万元、5月租金34500元，超出部分，本院不予支持。关于租金滞纳金的问题，本院已判令旺允源公司不予退还租赁保证金9万元，以此作为雄俊公司承担违约责任的方式，因此，旺允源公司主张租金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费的问题，旺允源公司主张2019年3月基础电费690元、4月基础电费690元，但未提供证据予以证明，主张2019年5月水电费923元、2019年6月水电费744.5元和2019年7月水电费2572元，该主张与另案（2019）粤0113民初6280号中的水电费金额一致，存在重复主张的问题，因此，对于旺允源公司主张水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于旺允源公司主张雄俊公司赔偿损失207000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司与被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司于2017年3月15日签订的《租赁合同》于2019年7月8日解除；二、原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司支付2019年4月至2019年5月期间拖欠的租金64500元；三、被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司不予退还租赁保证金9万元；四、驳回原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16744元，由原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司负担。反诉受理费8372元，由原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司负担5581元，被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司负担2791元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  黄健敏人民陪审员  谭杏丽二〇二〇年八月二十日书 记 员  林敏倩