贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13055号 原告：明玙，女，汉族，1989年10月17日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），系贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），系贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权代理）。 原告明玙与被告毕节万晟置业有限公司（下称：万晟置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告明玙的委托诉讼代理人吴发琴，被告万晟置业公司的委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明玙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金18589.43元，违约金以总房款393844元为基数从2017年12月31日起按日利率万分之一计算至2019年4月16日止;2、判令被告退还原告燃气入户费2500元、电视开户费380元、水开户费200元，共计3080元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款393844元购买被告开发的万晟阳光城一期第××号房。合同签订后，原告履行了自己的付款义务，付清了全部房款及相关税费。按合同约定，被告在2016年12月30日前将符合约定交房条件的商品房交给原告后，应在90日内办理初始登记，并在2017年12月31日前把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，涉案房屋直到2019年4月16日才办理到不动产权证书。原告认为，根据合同第二十二条：“2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。”该房交付后，原告已将相关费用支付给被告，但被告未按约定取得初始登记，未向原告或办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续并通知原告，被告已违约，应承担违约责任。被告重复收取各项开户费，没有法律依据，应当予以退还。故原告诉至人民法院。 被告万晟置业书面辩称，一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效，各项开户费、供暖建设费诉求已过诉讼时效。 二、交房表不能证明答辩人收取被答辩人三通费。依据民诉法第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 分别在2017年12月31日前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起、毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应承担责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产初始登记之日或提交资料时间之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关水、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。三、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上也无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应分别在2017年12月31日前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起、毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应承担责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产初始登记之日或提交资料时间之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关水、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。 5年12月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，合同约定购房款为393844元，实际购房款总价为391523元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；转移登记方面约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》第十五条约定：“‘书面通知’指当地报纸公告或挂号信函的方式。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款391523元。被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元。2019年4月9日，被告向不动产登记机关提交了办证资料，原告涉案房屋的不动产权证书已办理。四、本院经审理认定事实如下：2015年12月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，合同约定购房款为393844元，实际购房款总价为391523元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；转移登记方面约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》第十五条约定：“‘书面通知’指当地报纸公告或挂号信函的方式。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款391523元。被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元。2019年4月9日，被告向不动产登记机关提交了办证资料，原告涉案房屋的不动产权证书已办理。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。 对于原告诉请的逾期办证违约金，合同中约定被告应于2017年12月31日办理转移登记，但被告于2019年4月9日将办证资料提交到办证部门，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过90日，故违约金以原告已付购房款391523元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。因被告已于2019年4月9日将办证资料提交到办证部门，故该违约金应截止。因此原告诉请的违约金具体计算为391523元×0.01%×463天=18127.51元。 被告认为原告主张的违约金过高，应当依法予以调低，原、被告在《商品房买卖合同》对违约金的约定是双方真实意表示，对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。 对于原告要求被告返还各项开户费3080元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此被告向原告收取的涉案费用属于违约行为，故原告要求被告退还涉案款项3080元的诉讼请求，本院予以支持。合同未约定款项退还时间，原告有权随时要求退还，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告明玙支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金18127.51元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告明玙有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元； 三、驳回原告明玙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币171元（已减半收取），由原告明玙负担6元，被告毕节万晟置业有限公司负担165元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  余茂霞