成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初2704号 原告：谢凯，男，汉族，1983年2月18日出生，住成都市成华区。 原告：徐奇敏，女，汉族，1983年2月26日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所，特别般授权。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所，特别授权。 被告:青春林，男，汉族，1984年6月5日出生，住四川省南充市嘉陵区。 原告谢凯、徐奇敏与被告青春林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立民预立案件，2020年4月1日受理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢凯、徐奇敏的委托诉讼代理人李守忠、周裕贤，被告青春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出变更后的诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理结按手续、逾期过户违约金380000元（以房屋成交价116万元为基数，从2016年7月1日起至2020年2月27日，以日息千分之五的标准，本案只主张380000元）（违约金的请求作了调整，以笔录为准）；2、依法判令被告向原告返还代付的契税及印花税款40560.73元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月15日，二原告通过四川伊城房地产经纪有限公司（现更名为：四川链家房地产经纪有限公司）与被告签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告转让位于成都市成华区房屋一套，销售总价为1160000元，付款方式为合同签订当日支付定金50000元，被告在开发商处接到房屋后10日内将房屋交给原告；《补充协议》第三条第2项约定，被告青春林负责在2015年12月31日之前到其贷款银行办理完成涉案房屋的结按（即提前还贷）手续，承担相关费用……；第四条第1款约定，双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5%。的违约金……”。《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并就其他事宜作了约定。合同签订当日，原告支付50000元定金，2015年6月21日，被告将房屋交付给原告；当日，原告向被告支付300000元房款。原告收房后，装修入往至今。上述事实，已经四川省高级人民法院（2018）川民再378号案判决中予以确认，该判决书还判决涉案房屋归原告所有，被告协助将涉案房屋产权及国有土地使用权过户登记到原告名下。但被告却违反合同约定，未在约定的时间内办理结按手续，且未履行上述判决书确定的义务，拒绝配合办理过户登记手续，为此，原告已向贵院申请强制执行，案号为（2019）川0108执2229号。由于被告逾期办理结按手续，导致预抵押权未消除，致使原告至今未取得涉案房屋的物权登记，这四年以来，原告子女无法享受就近的入学政府福利政策，并且无法购买小区产权车位，一直高额的租金租用车位，并且车位均价从2016年的17万已经涨到了30万左右。综上给原告的日常生活成本、入户及子女的入学造成了严重的影响。被告的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。 被告青春林辩称，首先合同的真实性我方有待核验，因为当时的合同链家是无法调取的，也没有约定尾款是怎么支付，代付的契税、印花税、按揭款我方予以认可。并且当时我们已经约定均由原告进行支付，原告的其它请求，我方不予认可，均不是我主动造成的。我方不愿支付原告的违约金，驳回原告的其它诉讼请求。原告要求支付40560.73元，我方认可，可在我的尾款中扣除。并且，原告方主张的违约金太高，我方不予认可。 经审理查明，本院于2017年3月10日作出（2016）川0108民初6391号民事判决，该民事判决记载：该案原告潘丽霞向本院起诉请求：1、请求法院判决确认潘丽霞系成都市成华区住宅商品房（建筑面积126.76平方米）的实际买受人，该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于潘丽霞；2、请求法院判决青春林在商品房具备办证条件时协助配合潘丽霞将该房屋产权证及国有土地使用权登记到潘丽霞名下；3、请求法院判决该商品房的产权及国有土地使用权登记到潘丽霞名下前，潘丽霞拥有该商品房的使用、占有等权益。谢凯、徐奇敏向本院起诉请求:确认第三人谢凯、徐奇敏与被告青春林之间的购房合同有效，案涉成都市成华区房屋的房产证登记到第三人谢凯、徐奇敏名下之前，该房的使用权归第三人谢凯、徐奇敏所有，并且在具备办证条件的情况下，被告青春林协助第三人谢凯、徐奇敏办理房屋产权证，本案诉讼费由原、被告承担。本院该案查明认定事实为：潘丽霞与青春林于2012年11月在北京认识，后双方关系较好，并共同生活。期间，潘丽霞在北京经营两家餐厅，青春林曾在餐厅帮潘丽霞处理相关餐厅事务。2013年，双方商量在成都投资房产，并实际购买了两套房屋，其中一套即为本案争议房屋。2014年6月，青春林离开北京，双方未再共同生活。2013年9月25日，青春林与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，青春林购买该公司开发的位于成都市成华区住宅一套，建筑面积126.77平方米，房价1351941元。合同约定买受人支付首付款411941元，其余以按揭的方式支付购房款，2015年6月30日前交房。同日，潘丽霞和青春林签订《购房协议》约定：2013年9月15日由潘丽霞出资，以青春林名义购买成都房屋，后续各项款项以及贷款之月供均由潘丽霞承担；日后如青春林与潘丽霞分手，不再共同生活，青春林需将此套房产归还潘丽霞；如双方共同生活期间潘丽霞离世，则此套房产作为遗产赠予青春林。青春林签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘丽霞以青春林名义向开发商支付50000元购房定金，签订《商品房买卖合同》后以青春林名义支付房屋首付款761941元，除2015年8月份银行按揭贷款由青春林支付外，其余按揭贷款均由潘丽霞支付。2014年7月，青春林收房。2014年12月15日，谢凯、徐奇敏通过四川伊诚房地产经纪有限公司（以下简称伊诚公司）与青春林委托的代理人签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，青春林向谢凯、徐奇敏转让位于成都市成华区房屋一套，销售总价为1160000元，付款方式为合同签订当日支付定金50000元，青春林在开发商处接到房屋后10日内将房屋交给谢凯、徐奇敏，交房当日内再支付150000元，过户递件前3个工作日，谢凯、徐奇敏将420000元购房款存入资金托管账户，待青春林取得产权后，由四川伊诚房地产经纪有限公司持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续；青春林承诺2016年6月30日前取得房屋的所有权证书，并在取得房屋所有权证书后5个工作日内通知谢凯、徐奇敏和中介方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。青春林委托龚锐代为签订合同，龚锐代表青春林，谢凯、徐奇敏，中介方三方均在合同上签名盖章。合同签订当日，谢凯、徐奇敏通过转账方式支付50000元定金，2015年6月21日，青春林将从开发商处验收的房屋交付给谢凯、徐奇敏，当日，谢凯、徐奇敏委托他人通过银行转账支付300000元给青春林。谢凯、徐奇敏收房后，装修入住。该案本院一审判决结果为：一审法院判决：一、确认潘丽霞系成都市成华区住宅商品房的实际买受人；二、确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效；三、青春林在成都市成华区住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下；四、该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权。五、驳回潘丽霞其他诉讼请求。潘丽霞不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称年成都中院）请求:撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判支持潘丽霞的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由谢凯、徐奇敏和青春林承担。成都中院补充认定事实：1、青春林签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘丽霞以青春林名义向开发商支付50000元购房定金；2、2015年6月，青春林收房，成都中院查明的其它事实与本院查明的一致，对本院查明的其他事实，成都中院予以确认。成都中院作出的（2017）川01民终10795号终审民事判决结果为：一、维持成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决第一项即“确认潘丽霞系成都市成华区住宅商品房的实际买受人。”、第五项即“驳回潘丽霞其他诉讼请求。”；二、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决第二项即“确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效。”、第三项即“青春林在成都市成华区住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下。”、第四项即该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权。；三、驳回谢凯、徐奇敏一审诉讼请求。谢凯、徐奇敏因与潘丽霞、青春林合同纠纷一案，不服成都中院（2017）川01民终10795号民事判决，向四川省高级人民法院（以下简称四川高院）申请再审。四川高院对于本院和成都中院查明的事实予以确认。四川高院再审认为：一、潘丽霞和青春林签订的《购房协议》的认定。关于2015年，成都市实施房屋限购政策，潘丽霞在不具备购房资格的情况下，以青春林的名义购买案涉房屋，并签订《购房协议》约定所购房屋属潘丽霞所有，故本案为借名买房。成都中院认为双方存在同居生活的事实，故所签订的《购房协议》并非借名买房协议，该认定不当，本院予以纠正。在借名买房的情况下，潘丽霞和青春林所签订的《购房协议》虽合法有效，但只在其内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，潘丽霞享有的仅是债权请求权。现潘丽霞诉请人民法院确认其为案涉商品房的“实际买受人”及“该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于潘丽霞”。但根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的关于“房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定可知，“买受人”是相对于“出卖人”的法律概念，“买受人”的权利义务均是针对“出卖人”而言。本案中，基于合同的相对性，与“出卖人”发生法律关系的系签订合同的青春林，潘丽霞虽然在购买房屋时实际给付了房屋首付款及部分按揭款，系“出资人”，但并不属于法律意义上的“买受人”。因此，潘丽霞要求人民法院确认其系案涉房屋买受人并具有该商品房买卖合同及附件、抵押借款合同有关买受人的权利义务的诉讼请求，应不予支持。成都中院确认潘丽霞是案涉房屋实际买受人有误，本院予以纠正。二、关于青春林与谢凯、徐奇敏签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的认定。经查，谢凯、徐奇敏在签订合同时查阅了案涉房屋的购房合同及在房管局备案的房屋摘要信息，青春林为唯一买受人，可认为谢凯、徐奇敏已经尽到合理审查义务，签订合同行为善意，青春林与谢凯、徐奇敏签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。因房屋尚未过户登记于谢凯、徐奇敏名下，二人亦对青春林享有债权请求权。三、关于两份合同的履行问题。因房屋已经由青春林交付予谢凯、徐奇敏占有、使用，青春林再向潘丽霞交付房屋已无事实可能。因此，在潘丽霞与谢凯、徐奇敏对房屋同样享有债权请求权的情况下，应优先保护占有一方的权利。故对谢凯、徐奇敏所提相关诉讼请求，本院予以支持。四川高院再审判决结果为：一、撤销成都市中级人民法院（2017）川01民终10795号民事判决、成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决；二、确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效；三、青春林在成都市住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下；四、该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权；五、驳回潘丽霞的诉讼请求。 上述再审判决生效后，谢凯、徐奇敏向本院申请执行。年月日，案涉房屋登记在被告青春林名下。2019年7月26日，本院作出（2019川0108执2229号执行裁定，裁定解除对案涉房屋查封，并将案涉房屋过户登记至原告名下。2020年2月27日，经本院强制执行案涉房屋过户至原告名下。原告代被告支付应由被告负担的房屋过户税费金额40560.73元，庭审中被告予以认可并愿意返还给原告。 原告（乙方）和被告（甲方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第六条约定1、甲方保证该房屋产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第十条违约责任：3、逾期办理权属转移登记违约责任：（1）自约定的办理权属转移登记期限届满之次日起至实际办理之日止，每逾期1日，甲方按已付房款的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2014年12月15日，原告（乙方）和被告（甲方）以及伊诚公司（丙方）签订的《过户、按揭代理合同》第三条权利和义务约定：1、在本合同签订当日甲方须将该房屋的权属证明原件商品房买卖合同即权属相关其他证件原件存在于丙方处作为产权过户之用。2、为保证该房屋交易的顺利进行，甲乙双方应在2015年6月30日之前向丙方交齐过户需由双方提供的办理贷款和过户所需的全部资料（包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明）等；资料提交方保证其提供的资料真实、合法、有效。2014年12月15日，原告（乙方）和被告（甲方）以及伊诚公司签订的《关于（合同编号）的补充协议》约定3、卖方办理产权登记所需要缴纳的相关税费由卖方自行承担。另该日原告（乙方）和被告（甲方）签订的另一份补充协议第三条关于房屋交易具体事宜的约定：2、银行按揭：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2015年12月31日之前到其贷款银行办理完成按揭（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵销登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。3、房屋所有权证取得：甲方承诺在2016年6月30日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5个工作日日内通知乙丙方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。4、权属转移登记：甲方取得完整的所有权后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金。2020年1月20日，原告代被告结清案涉房屋的按揭贷款本息，贷款银行出具相应结清证明。 庭审中，被告主张原告请求的过高，不予认可。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商信息资料；2、民事判决书、执行裁定书；3、银行转凭证、结清证明；4、成都市存量房屋买卖合同及补充协议；5、过户、按揭代理合同；6、税费缴纳凭据等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告和被告签订的成都市存量房屋买卖合同及补充协议和过户、按揭代理合同真实合法有效，约束各方当事人。根据生效判决认定的事实和判决结果，可以认定案涉房屋长期无法办理过户的责任在被告青春林，其应当按照合同约定和法律规定，承担违约责任。 关于支付违约金问题。原告主张被告支付逾期办理结按手续、逾期过户违约金380000元，并且以房屋成交价116万元为基数，从2016年7月1日起至2020年2月27日，以日息千分之五的标准。就前述诉讼请求依据的合同条款看，原告（乙方）和被告（甲方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第六条约定1、甲方保证该房屋产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第十条违约责任：3、逾期办理权属转移登记违约责任：（1）自约定的办理权属转移登记期限届满之次日起至实际办理之日止，每逾期1日，甲方按已付房款的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行。原告（乙方）和被告（甲方）签订的另一份补充协议第三条关于房屋交易具体事宜的约定：2、银行按揭：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2015年12月31日之前到其贷款银行办理完成按揭（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵销登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。3、房屋所有权证取得：甲方承诺在2016年6月30日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5个工作日日内通知乙丙方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。该补充协议约定第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金。鉴于系被告原因导致案涉房屋延期过户，故应承担违约金支付责任。关于违约金是否应予调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金计算标准为每日万分之五的标准计算逾期违约金。经计算违约金金额超过原告主张的金额，故本院支持原告主张的违约金。 关于原告主张被告退还代付的税费40560.73元的问题。鉴于庭审中，被告认可应返还原告代付的该笔款项，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。原告主张被告返还40560.73元的诉讼请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告青春林于本判决生效之日起五日内向原告谢凯、徐奇敏支付违约金380,000元； 二、被告青春林于本判决生效之日起五日内向原告谢凯、徐奇敏返还代垫款项40,560.73元； 三、驳回原告谢凯、徐奇敏的其他诉讼请求。 案件受理费7,608元，减半收取计3,804元，由被告青春林负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王海蓉 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张路遥