河南省洛阳市西工区人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0303行初31号原告：苏林，男，1974年8月18日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：钱国红，住洛阳市西工区。被告：洛阳市自然资源和规划局，住所地：洛阳市西工区凯旋东路**。负责人：李松涛，局长。应诉负责人：朱国要，该单位副调研员。委托诉讼代理人：李秀红，洛阳市不动产登记中心工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。第三人：刘华，女，1985年4月25日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：赵蕾，河南松盛永进律师事务所执业律师。原告苏林诉被告洛阳市自然资源和规划局房屋登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏林及其委托诉讼代理人钱国红，被告洛阳市自然资源和规划局的应诉负责人朱国要及委托诉讼代理人李秀红、闫建国，第三人刘华的委托诉讼代理人赵蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏林诉称：苏林原有涧西区芳林路1号院2-101房屋产权一套，2013年在洛阳市瀚华房地产营销策划有限公司处（法定代表人王瀚彬）办理了房产抵押贷款，签订了一系列贷款抵押合同、借据、委托书、公证书，贷款15万元，贷款期限6个月，瀚华公司收取了保证金、咨询费、预收第一个月利息后实际到账123750元。贷款到期后，原告如约还款15万元，瀚华公司又要求原告把银行按揭贷款还清解押后把房产证抵押给他，原告按王瀚彬所说还清银行贷款20万元，交付房产证、土地证给瀚华公司，对方出具了暂收凭证，至今未归还本人。2013年11月22日贷款43万元，到账397950元，如约还款1年半3次。2015年5月下旬，瀚华公司王瀚彬提出卖房换得现金后不需要续贷、还利息、有钱了再来他这原价买一套房子的说法，原告同意后，王瀚彬让浩天置业（现改名瀚华浩天置业有限公司）估价、挂牌，估了69万元，未交付钥匙，家里有人，买房可随时联系看房。原告又按照王瀚彬的要求签订了卖房委托书，受委托人王瀚彬没有签字按手印，说是走个过场，意思一下，原告和爱人张新玲签了字。后王瀚彬打电话派他的工作人员带原告和爱人去公证处做了公证。王瀚彬本人没有到场，理由还是走个过场，原告也照做了。2015年7、8月份，原告家人发现房屋门被撬，门锁已换，打电话告知原告。原告没接到任何人、单位通知说房子已被卖掉，房款也没有给原告，原告本人当时在外地就让家人报警，家人害怕没有报警，原告想房子没有过户，原告没有签字，还欠人家钱就搁置此事，等忙完手头工作再说。2019年5月28日，原告去市民之家查询该房产已被王瀚彬过户给刘华（系王瀚彬媳妇），原告去王瀚彬处、房产局、市政府多次交涉未果，状告王瀚彬、刘华团伙套路贷诈骗各项罪名，市公安局回复现有证据不能证实王瀚彬的行为构成犯罪。针对洛阳市自然资源和规划局2015年8月27日作出的房屋所有权转移登记行为，原告于2020年1月2日去调档，取得房屋所有权转移登记申请书，原告认为严重侵犯了本人的合法财产权益，故提起行政诉讼，以维护原告的合法财产权益。理由为：1.被告作出的房屋所有权转移登记行为，在申请书下方卖房人签字盖章一栏，卖房人苏林名字非本人所写，其本人毫不知情，也没有授权任何人代表其本人签本人名字的情况下，被告洛阳市自然资源和规划局错误的给买房人刘华办理了房屋所有权转移登记；2.买房人、受托人持有的委托书、公证书都没有受托人王瀚彬的签字、指印，不能办理房屋过户、房屋所有权转移登记，被告洛阳市自然资源和规划局错误的给买房人刘华办理了房屋所有权转移登记；3.卖房人没到场，仅靠未注明实际用途的身份证复印件不能代表卖房人真实身份信息，损害了卖房人的合法利益。卖房人也没有授权受托人王瀚彬使用本人身份证、复印件去办理各种涉及房产业务。被告洛阳市自然资源和规划局错误的给买房人刘华办理了房屋所有权转移登记；4.房产局办证、审批人员未尽到审查职责，致使房屋产权转移登记行为生效，损害了卖房人的合法利益。间接放纵王瀚彬、刘华(买房人、受托人夫妻关系恶意串通)骗得原告的房屋产权，强行侵占原告房屋，霸占房内财产（原告没有签字卖房，没有交钥匙，没有腾空房屋，另行起诉瀚华公司王瀚彬、刘华等人套路贷刑事犯罪）。综上所述，洛阳市自然资源和规划局于2015年8月27日作出的房屋所有权转移登记行为错误，侵害了原告的合法财产权益，故诉至法院，请求依法撤销洛阳市自然资源和规划局于2015年8月27日作出的编号为00379939的涧西区芳华路1号院1幢2-101号房屋所有权转移登记（原房屋所有权证号为房权证市字第**）。原告苏林向法庭提交以下证据：1.信访事项处理意见书、信访事项实体性受理告知书；2.原告于2020年1月2日取得的不动产登记中心的档案资料；3.洛阳日报的一篇文章报道；4.九个单位出具的豫建房管[2018]33号文件，证明原告几个部门到处跑，诉讼时效没有问题。被告洛阳市自然资源和规划局辩称，一、原告起诉已超过法定期限。涉案房产是2015年8月27日，原告和第三人刘华申请办理房屋转移登记，2015年9月2日发放第00××39号房产证。但原告于2020年4月26日才提起行政诉讼，时间已达五年之久，即便是按照原告所述在2019年5月28日得知涉案房产办理转移登记，根据行政诉讼法第四十六条规定，其起诉时间明显已超过法律规定的六个月内的起诉期限，按照法律规定，其起诉应当依法驳回；二、原告的诉讼理由及诉讼请求均不能成立。原告诉称：2019年5月28日，原告得知位于涧西区芳华路1号院1幢2-101房产所有权被转移登记，该申请书上不是其本人签字，房产部门没有尽到审核义务。代理人和买房人是夫妻关系，恶意串通，同自己进行的法律行为，损害了被代理人的利益，对方所持的委托书的内容不具有法律效力，不能代理其进行房屋所有权转移登记的行为。原告的诉讼理由不能成立。首先，根据《房屋登记办法》第十五条第二款规定，委托诉讼代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。因此，答辩人办理房屋转移登记，依据的是原告委托王瀚彬经过公证的委托书，由王瀚彬代理签订房产买卖合同进行房屋登记，不需要原告亲自到场签字办理。其次，代理人王瀚彬和买房人是什么关系，是否符合受托人的身份要求，是由公证部门进行审查，答辩人没有对此项内容进行审核的义务。答辩人是严格按照法定程序办理的，不存在违法行为。由此可见，原告的诉讼理由及请求因无相关证据和法律依据的支持而不能成立；三、答辩人作出的登记行为合法有效。2015年8月27日，申请人向答辩人申请涉案房屋转移登记，提交有：房屋所有权转移登记申请书、个人身份证明、委托公证书、房屋所有权证、房产买卖合同、税费票据等材料。答辩人经审核，认为符合办理转移登记的规定要件，根据《房屋登记办法》的有关规定，即予以记载于房屋登记簿并发放洛房房权证市字第**房证，答辩人的登记行为，审核材料完备，程序合法，适用法规正确，应当予以维持。综上所述，原告的起诉已超过法定起诉期限，且原告的诉讼理由和请求，不能对抗答辩人依法办理房屋登记的客观事实而不能成立，答辩人的登记行为没有损害原告的合法权益。被告洛阳市自然资源和规划局向法庭提交以下证据：1.房屋所有权转移登记申请书；2.个人身份证明；3.委托公证书；4.洛房房房权证市字第**证；5.房产买卖合同及存量房交易结算资金自行划转声明；6.维修资金及税费单据；7.询问笔录及受理通知单、测绘图；8.房屋登记簿及不动产权登记记载表；9.房屋权属证书（证明）领证凭证；10.洛政复决字[2020]第7号《行政复议决定书》。证明：1.原告于2020年4月26日才提起行政诉讼，其起诉时间显然已超过法律规定的六个月内的起诉期限，按照法律规定，其起诉应当依法驳回；2.申请人已委托代理人向被告申请涉案房产转移登记。申请人对涉案房产已全权委托王瀚彬办理买卖合同的登记、签署及房地产权属过户等与房产交易有关的手续。委托期限自2015年5月22日至2017年5月22日为止，该委托书已经洛阳市公证处公证确认；3.申请人提交的申请材料齐全，权属清楚。被告审核材料后，认为符合转移登记条件，予以记载于房屋登记簿，并发放房产证。被告的登记行为程序合法，应当予以维持。第三人刘华述称：一、原告的起诉已经超过法定起诉期限。原告在起诉状中称2015年7、8月份，家人发现房门被撬，门锁已换，且原告在此后四年里对该房屋没有提出任何异议，结合原告签署过经公证的授权代卖房屋委托书，应当认为原告自2015年已经知晓该房屋的情况。本案被告洛阳市自然资源和规划局于2015年9月2日发放了第00××39号房产证，时间已经长达五年。即使本案原告所称其在2019年5月28日才知晓房屋的过户情况，也已经超过了六个月。故根据行政诉讼法第四十六条的规定，应依法驳回原告的诉讼请求；二、原告的起诉没有事实依据，理由如下：1、首先委托代理权来源于被代理人的授权行为，该授权行为具有单方性、独立性、无因性，是一种有相对人的单方法律行为。因此原告在公证处签署委托书时，受托人王瀚彬是否到场签字对代理权的成立均无影响。其次原告在公证委托书时，公证部门已经对授权行为进行了审查并出具了公证书，证实了该委托行为的真实性和有效性；2、本案原告对其与配偶张新玲共同签署的委托书经法定程序公证，不持异议。从该份委托书内容上看，二人共同委托案外人王瀚彬代办房产的出售事宜，具体权限范围包含：（一）代理委托人选择购房人，与购房人商洽房产交易价格及合同的各项条款并代表委托人签署房屋买卖合同；（二）有权代为到房地产管理部门查档、验证、办理买卖合同登记、签署成交确认书、办理房地产权属过户等与房产交易相关的手续，有权代为缴纳相应税费等。并载明受托人在授权范围内实施的法律行为和签署的法律文件都予以承认，并自愿承担相关法律责任。本案中案外人王瀚彬代办事项均包含在授权范围之内，代理行为合法有效。因此本案办理房屋转移登记时，不需要原告本人到场，也不需要原告本人的签字；三、洛阳市自然资源和规划局作出的登记行为程序合法，依法有据。洛阳市自然资源和规划局在办理房产登记时已经尽到了合理审慎审查义务，登记行为符合法律规定。根据《房屋登记办法》第七条第一款、第十一条、第十五条第二款、第三十三条的规定，原告全权委托的案外人王瀚彬持经过公证的委托书代为签订房产买卖合同、办理房屋过户登记时，提交的材料均符合《房屋登记办法》的相关规定，洛阳市自然资源和规划局对提交材料进行审核后依法办理登记，已经尽到了合理审慎审查义务，作出的案涉房屋登记行为没有任何不当。综上所述，洛阳市自然资源和规划局已经依法履行了审慎审查的法律义务，房屋登记行为事实清楚，运用法律正确，程序正当。第三人刘华向法庭提交以下证据：1.委托书、公证书、房产买卖合同各一份；2.苏林及其配偶张新玲在公证处签字照片两张。证明方向：苏林及张新玲二人在公证处签署了委托书，并由公证处出具了公证书，共同委托王瀚彬代为办理房产出售事宜，因此王瀚彬代为办理的房屋登记的行为合法有效，洛阳市自然资源和规划局房屋登记行为事实清楚，运用法律正确，程序正当。本院对证据认证如下：原告提交的证据2及被告、第三人提供的证据符合证据的客观性、合法性、关联性，本院均予以认定；原告提交的其他证据与本案房屋登记行为不具有关联性，本院不予采信。经审理查明：2011年8月11日，苏林取得坐落于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101号房产的房屋所有权证，证号为洛房房权证市字第**。/div>2015年5月22日，委托人苏林、张新玲在洛阳市公证处签署委托书一份，委托书载明：委托人系夫妻，在苏林名下登记有位于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101（房屋所有权证：洛房权房权证市字第**）欲出售该房产，因委托人事务繁忙，特委托王瀚彬代办该房产出售事宜，具体权限及范围如下：一、有权代理委托人选择购房人，与购房人商洽房产交易价格及合同的各项条款，并代表委托人签署房屋买卖合同；二、有权与购房人商定房款的支付方式，并收取出售所得房款；有权配合购房人办理银行贷款购房手续，有权在银行相关手续上签字（如果购房人选择住房公积金贷款，则有权签订公积金委托划转协议）；三、有权代为到房地产管理部门查档、验证、办理买卖合同的登记、签署成交确认书、办理房地产权属过户等与房产交易有关的手续，有权代为缴纳相应税费；有权代理维修基金的查档与过户；四、有权与购房人办理房屋交接事宜；五、有权办理水电、煤暖气、闭路电视等物业的过户手续。委托期限自2015年5月22日至2017年5月22日为止。受托人无权转委托，受托人在授权范围内实施的法律行为和签署的法律文书苏林、张新玲都予以承认，并自愿承担相关法律责任。同日，洛阳市洛市公证处出具（2015）洛市证民字第1100号公证书，证明苏林和张新玲于2015年5月22日在公证员的面前，在前述委托书上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2015年8月27日，王瀚彬作为卖房人（转让方）苏林的代理人与买房人（受让人）刘华共同向被告申请房屋所有权转移登记，并提交了买卖双方的身份证复印件及委托书、代理人身份证复印件、房屋所有权证、房产买卖合同、洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明，缴纳了河南省住房专项维修资金及契税、手续费，被告经审查，认为符合办理转移登记的规定条件，予以记载于房屋登记簿，并于2015年9月2日向刘华发放洛房权证房权证市字第**房权证。上述房产登记档案中的房屋所有权转移登记申请书、房产买卖合同、洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明中转出方、出卖人、卖方处均写有“苏林”字样，王瀚彬作为代理人在相应位置签名。其中房产买卖合同显示，甲方、出卖人为苏林，出卖人委托代理人为王瀚彬，乙方、买受人为刘华，合同约定，甲方将其合法拥有的位于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101号的房产依法转让给乙方，房产证房产证号为洛房权证市字第**，商转让总价格为45万元，自合同生效之日起1日内，甲、乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续，甲方应在2015年8月28日前，将房屋交付给乙方。甲方处写有“苏林”字样，王瀚彬在甲方代理人处签名按指印，刘华在乙方处签名按指印。洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明载明，卖方为苏林，买方为刘华，兹有买方向卖方购买坐落于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101的房屋，经双方协商房价为45万元。买卖双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明，在交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担。卖方处写有“苏林”字样，王瀚彬在代理人处签名按指印，刘华在买方处签名按指印。另查明，2018年5月30日，刘华将案涉房产转移登记至丁乐娜名下。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中被告并未就涉案房屋登记行为告知苏林诉权和起诉期限，苏林在起诉状中称其于2019年5月28日得知该房屋转移登记事宜，并于2020年4月向本院提起诉讼，未超出该条规定的一年的起诉期限，被告和第三人未提交证据证明苏林在2019年4月前已知道或者应当知道行政行为的内容，故其关于苏林本次起诉超出起诉期限的意见，本院不予采信。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中,被告作为本市房产行政主管部门,对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十五条第二款规定，“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明……”第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：……”本案中由王瀚彬代理卖房人苏林与买房人刘华共同向房屋登记机构提出房屋登记申请，并提交了经（2015）洛市证民字第1100号公证书公证的委托书及双方的身份证复印件、房屋所有权证、房产买卖合同等材料，被告作为房屋登记机构，经审核买卖双方提交的书面材料，认为符合《房屋登记办法》规定的转移登记的条件，遂予以登记，将转移登记事项记载于房屋登记簿，并向买受人刘华发放房屋所有权证的行为程序合法，内容不违反法律规定，并无不当。《房屋登记办法》规定，申请房屋登记，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，王瀚彬代理苏林提出转移登记申请时，已向被告提交经公证的委托书及苏林的身份证复印件、房屋所有权证等材料，且委托书载明的授权范围包含签署房产买卖合同及办理房地产权属过户等内容，说明被告作为房屋登记机构，在房屋登记过程中已尽到审慎审查义务，苏林以自己未到场、未在有关材料上签名及被告未尽到审查义务为由，要求撤销该房屋登记行为的诉求理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告苏林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告苏林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  文艳霞人民陪审员  王丽君人民陪审员  李勇甲二〇二〇年八月二十七日书 记 员  刘 馨