山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁02民初1816号原告：春天世纪企业管理（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区中山路。法定代表人：杜建国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周日利，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：方嘉毅，北京市隆安律师事务所实习律师。被告：青岛金叶珠宝有限公司，住所地山东省青岛市市南区山东路。法定代表人：季庆滨，执行董事兼总经理。被告：东莞市金叶珠宝集团有限公司，住所地东莞市厚街镇河田村高新科技开发工业园金叶大厦。法定代表人：周汉生，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：黄勇，广东君厚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：吴珂，广东君厚律师事务所实习律师。原告春天世纪企业管理（厦门）有限公司（以下简称春天世纪公司）诉被告东莞市金叶珠宝集团有限公司（东莞金叶公司）、青岛金叶珠宝有限公司（以下简称青岛金叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理，依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。春天世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令青岛金叶公司向春天世纪公司支付2018年4月1日至2019年6月30日期间拖欠的房屋租14372261元；2、判令青岛金叶公司按实际拖欠金额每日千分之一的标准向春天世纪公司支付滞纳金至实际付清全部租金之日（计算公式为：滞纳金数额=实际拖欠金额×千分之一×实际拖欠天数，截至2019年6月30日的滞纳金数额为3403165元）；3、判令青岛金叶公司向春天世纪公司支付免租期期间的房屋租金5725998元；4、判令东莞金叶公司在青岛金叶公司无法清偿上述债务时，在未实缴出资本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任；5、判令青岛金叶公司、东莞金叶公司承担本案的诉讼费用及保全费用。事实与理由：2016年4月11日，春天世纪公司与青岛金叶公司签署《租赁合同》，约定春天世纪公司将其位于山东省青岛市山东路9号地上一层至地上五层19086.74平方米的物业（简称：租赁房屋），租赁给青岛金叶公司用于经营以“金叶珠宝”为字号的黄金珠宝卖场。合同租赁期限为10年，租金以50元/月/平米为基础，在此基础上以三年为一期，每期在上一期的基础上递增3%，其中第1-3年租金为1145.2万元/年，4-6年为1179.56万元/年。《租赁合同》签署后，春天世纪公司于2016年4月27日将租赁房屋移交给青岛金叶公司使用，并于2016年5月1日开始计算租期，青岛金叶公司按合同约定的租金标准支付房屋租金至2018年3月31日，2018年4月1日起未再支付房屋租金。截至2019年6月30日，青岛金叶公司已拖欠房屋租金14372261元。根据《租赁合同》第四十二条规定，青岛金叶公司拖欠租金的，每逾期一日，须按所拖欠金额千分之一的标准向春天世纪公司支付滞纳金。截至2019年6月30日，青岛金叶公司应向春天世纪公司支付滞纳金3403165元。目前，青岛金叶公司因经营不善无力继续支付租金，已于2019年7月15日正式将租赁房屋交还春天世纪公司，双方提前解除了《租赁合同》。根据《租赁合同》第六条规定，租赁期间，如因青岛金叶公司原因导致合同无法继续履行或因青岛金叶公司违约导致春天世纪公司单方解除合同的，青岛金叶公司应按第一个计租年度的租金标准向春天世纪公司补交免租期期间的全部租金。因此，青岛金叶公司应向春天世纪公司补交6个月免租期的房屋租金5725998元。另外，根据青岛金叶公司工商档案显示，东莞金叶公司系青岛金叶公司的唯一股东，东莞金叶公司以货币形式对青岛金叶公司认缴出资1亿元人民币，但并未实缴到位。根据《公司法司法解释三》第十三条：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”。春天世纪公司有权要求东莞金叶公司在青岛金叶公司无法清偿上述债务时，在未实缴出资的本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任。青岛金叶公司辩称：一、青岛金叶公司对春天世纪公司在诉状中关于涉案合同的签订时间、合同内容以及解除涉案合同的时间和理由没有异议；二、青岛金叶公司对春天世纪公司诉请拖欠租金、租金违约金的数额有异议，春天世纪公司诉请的违约金过高，请求法院适当予以降低；三、对春天世纪公司诉请的免租期的租金主张没有异议；四、青岛金叶公司要求在春天世纪公司的诉请中对青岛金叶珠宝公司支付的租赁保证金等金额在滞纳金中相应抵扣。东莞金叶公司辩称：东莞金叶公司已经履行其子公司青岛金叶公司的出资实缴的义务，春天世纪公司诉请东莞金叶公司对青岛金叶公司的债务承担补充赔偿责任没有法律依据。请求依法驳回春天世纪公司对东莞金叶公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：春天世纪公司系青岛市山东路9号地上一层至地上五层的产权人。2016年4月11日，春天世纪公司作为甲方、青岛金叶公司作为乙方共同签订《租赁合同》一份，该合同约定：第一条甲方同意将位于山东省青岛市山东路9号地上一层至地上五层19086.74平方米（产权面积）的物业（下称标的房屋）出租给乙方用于经营以“金叶珠宝”为字号的黄金珠宝卖场。乙方自愿同意租赁标的房屋，认可以该产权面积作为租金计算依据。标的房屋为本合同租赁标的物，在租赁期内由乙方专用。……第五条本合同的租赁期为10年，自免租期届满的次日开始计算。本合同租赁期届满后，同等条件下乙方享有优先承租权。第六条经甲乙双方协商，标的房屋至迟于2016年5月1日正式交付，自标的房屋正式交付之日起开始计算免租期，若标的房屋正式交付日早于2016年5月1日，则自标的房屋正式交付之日起开始计算免租期。免租期为6个月。免租期内不计租金，但乙方需支付使用标的房屋所实际发生的水、电、空调、供暖等能源费用、物业管理费，并履行本合同中约定的相关义务。同时，甲乙双方确认，免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，乙方将按照本合同约定的第一个计租年度的租金标准向甲方补交免租期期间的全部租金。第七条计租日为免租期届满的次日，至此开始计算第一个计租年度。……第九条租金计租方式：采用固定租金方式。标的房屋租赁期内年度租金按照如下标准计算：自计租日起，以50元/月/平米为基础，在此基础上以三年为一期，每期在上一期基础上递增3%。计租年度第1-3年租金标准为1145.2万元/年，计租年度第4-6年租金标准为1179.56万元/年……。第十条自计租日起，乙方每一个月（下称计算期间）支付一次租金。乙方应在每一个计算期间前5日内（下称租金支付日，若该日为国家法定节假日，则顺延至此后第一个工作日），向甲方支付该计算期间的租金，甲方应在收到租金3个工作日内向乙方交付国家允许使用的合格发票。例如，乙方应于2016年11月1日至11月5日内，支付第一期租金，一期为一个月。……第十三条乙方应于本合同签订之日向甲方支付相当于第一个计租年度的3个月租金金额作为乙方签约后到其租赁期届满期间的租赁保证金，此租赁保证金作为乙方持续履行本合同项下义务和责任的担保。租金保证金由甲方开具收据，租金保证金不计利息。……第十五条本合同履行期限内，乙方不得以任何理由要求用银行履约保证函/履约保证金抵扣应承担的本合同租金、违约赔偿金等费用。如果甲方选择通过银行履约保证函/履约保证金进行相应抵扣的，可要求乙方在5个工作日补足租赁保证金或重新开具银行履约保证函。第十六条本合同租赁期限届满或提前终止合同时，甲方应将租赁保证金作为后期问题处理保证金，在乙方按时并完好地交还标的房屋及缴清所有款项及费用后满6个月，若没有因（含乙方商户）商品纠纷或其他事由引致甲方损失，甲方应于5个工作日内不计利息全额返还给乙方。否则，甲方有权用后期问题处理保证金优先冲抵后续问题处理过程当中产生的费用及给甲方造成的损失，并将剩余款项返还（如有）。逾期归还前述费用，应按逾期时间比照中国人民银行同期贷款基准利率给付利息，并承担未返还金额每日千分之一的违约金。但若因乙方违约导致本合同不能继续履行或甲方因此解除合同的，甲方可以行使保函权利，且租赁违约金作为乙方的违约赔偿不予退还。……第三十三条在乙方出现以下情况的任何一项时，甲方有权以书面通知的形式解除本合同，要求乙方立即交还标的房屋，并承担违约责任。本合同自乙方签收解约通知或在乙方拒绝签收的情况下，自解约通知按照本合同第四十九条约定的方式送达之日解除。乙方应赔偿甲方因此所受到的损失。1、乙方无故拖欠租金及其他费用达30日，或实欠金额达200万元；……第三十七条租赁内终止日起，乙方在以下规定期间内可以占有标的房屋进行交接工作，在该期间内，乙方无须对甲方支付租金（但本协议另有约定的除外），但应支付标的房屋能源费用、供暖费、公摊费用及物业管理费。乙方占有的期间按以下规定处理：……3、由于乙方的违约行为致使本合同解除的，乙方占有标的房屋的时间为15天（该期间，乙方应按照本合同约定的金额支付租金及其他费用。……第四十二条乙方拖欠合同租金或本合同规定乙方应支付的相关费用，须向甲方支付滞纳金。每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠金额千分之一的滞纳金。若乙方于本合同期满解除或提前终止时，拖欠本合同租金、其他相关费用以及违约金（如有）时，甲方有权留置标的房屋内乙方拥有所有权的设备物资等物品。若乙方在本合同第三十七条规定的交接工作期间，仍未能全额支付前述费用，甲方有权拍卖、变卖乙方遗留物品，拍卖、变卖所得款项优先冲抵乙方拍卖、变卖费用，剩余款项不足以支付乙方欠付的租金等费用的，甲方有权要求乙方全额补缴并按照拖欠金额日千分之一的标准持续计算逾期滞纳金，乙方无权要求退还本合同银行履约保证函/租赁保证金。无论何种情况，如因乙方违约导致合同不能继续履行或甲方因此解除合同的，甲方可以行使保函权利，并将租赁保证金作为乙方的违约赔偿，甲方有权不予退还，如银行履约保证函/租赁保证金不足以弥补甲方损失，则乙方应继续承担赔偿责任……。2016年4月27日，春天世纪公司与青岛金叶公司签订《标的房屋移交确认书》，该确认书载明：“移交项目：标的房屋（位于山东省青岛市山东路9号地上一层至地上五层19086.74平方米（产权面积）物业及甲方负有物业管理责任的设备设施（包括但不限于总配电房、中央空调系统、标的房屋内消防设备设施及监控系统、电梯等），以及附属物交付给乙方”。2016年11月21日，青岛金叶公司通过银行转账方式向春天世纪公司的银行账户汇入2863011元，转账凭证的摘要一栏载明为“租赁保证金”。2016年11月30日，春天世纪公司向青岛金叶公司开具收款收据一份，载明：“今收到青岛金叶珠宝有限公司人民币贰佰捌拾陆万叁千零壹拾壹元零角零分（￥2863011.00）摘由房屋租赁押金”。2018年8月20日，春天世纪公司向青岛金叶公司发出《租金催缴函》，该函载明：“……贵司自2018年4月至今一直未能按照《租赁合同》的约定按期足额向我司支付租金，累计拖欠金额4771685元，贵司已违反《租赁合同》相关约定。根据《租赁合同》第四十二条相关约定，‘贵司拖欠合同租金或本合同规定乙方应支付的相关费用，须向我司支付滞纳金。每逾期一日，我司有权向贵司收取所拖欠金额千分之一的滞纳金。’截至2018年8月20日，贵司应就所拖欠的合同租金向我司支付363602.4元滞纳金，与欠缴租金合计5135287.40元。因此，我司根据《租赁合同》，现正式向贵司通知如下：1、请贵司在本租金催缴函送达之日起30日内，支付所欠截止2018年8月20日租金5135287.40元。2018年8月20日以后的违约金额按照约定计算至贵司实际支付租金之日。2、根据《租赁合同》第三十三条相关约定，‘贵司无故拖欠租金及其他费用达30日，或实欠金额达200万元，则我司有权以书面通知的形式解除本合同，要求贵司立即交还标的房屋，并承担违约责任。’我公司将根据贵司的履约情况保留单方解除租赁合同的权利……”。2018年8月27日，青岛金叶公司签收上述《租金催缴函》。2019年5月31日，春天世纪公司再次向青岛金叶公司发出《租金催缴函》，该函载明：“……贵司自2018年4月至今一直未能按照《租赁合同》的约定按期足额向我司支付租金，累计拖欠金额13360718.00元，贵司已违反《租赁合同》相关约定。根据《租赁合同》第四十二条相关约定，‘贵司拖欠合同租金或本合同规定乙方应支付的相关费用，须向我司支付滞纳金。每逾期一日，我司有权向贵司收取所拖欠金额千分之一的滞纳金。’截至2019年5月31日，贵司应就所拖欠的合同租金向我司支付2978485.78元滞纳金，与欠缴租金合计16339203.78元。我司就此已多次以口头、面谈、书面等形式催促贵司履行上述义务，至今仍未果。因此，我司根据《租赁合同》正式向贵司通知如下：1、贵司应在本租金催缴函送达之日起五日内，支付全部欠缴租金和滞纳金。2、根据《租赁合同》第三十三条相关约定，‘贵司无故拖欠租金及其他费用达30日，或实欠金额达200万元，则我司有权以书面通知的形式解除本合同，要求贵司立即交还标的房屋，并承担违约责任。’我公司有权通知贵公司解除《租赁合同》并交还场地……”。2019年6月30日，春天世纪公司向青岛金叶公司发出《解约通知函》，该函载明：“青岛金叶珠宝有限公司：鉴于贵我双方于2016年4月11日签订了《租赁合同》，贵司承租我司位于山东省青岛市山东路9号地上一层至地上五层19086.74平方米（产权面积）的物业（下称标的房屋）用于经营‘金叶珠宝’为字号的黄金珠宝卖场。租赁期限为10年。又鉴于贵司自2018年4月至今一直未能按照《租赁合同》的约定按期足额向我司支付租金，累计拖欠租金、滞纳金等近三千万元。经我司多次口头、面谈、书面等形式催促贵司履行付款义务，至今仍未果。根据《租赁合同》第三十三条相关约定，贵司无故拖欠租金及其他费用达30日，或实欠金额达200万元，则我司有权以书面通知的形式解除本合同，要求贵司立即交还标的房屋，并承担违约责任。合同自解约通知送达之日起解除。因此，我司现根据《租赁合同》及贵我双方于2019年6月25日碰面会上的一致意见，正式向贵司通知如下：1、自2019年6月30日起，《租赁合同》解除。2、贵司应在本函送达之日起五日内，支付截至2019年6月30日之前的全部欠缴租金和滞纳金、及其他违约金等。3、根据《租赁合同》约定及贵我双方于2019年6月25日碰面会上的意见，贵司应于2019年7月15日之前，按合同约定交还场地。……”。2019年7月15日，春天世纪公司（甲方）与青岛金叶公司（乙方）签订《物业移交确认书》，该确认书载明：“鉴于甲方与乙方于2016年4月11日签订了《租赁合同》，由乙方承租甲方位于山东省青岛市山东路9号地上一层至地上五层19086.74平方米（产权面积）物业用于经营‘金叶珠宝’为字号的黄金珠宝卖场。由于乙方原因自2018年4月至今一直未能按照《租赁合同》的约定按期足额向甲方支付租金，甲方就此多次以口头、面谈、书面等形式催促乙方履行上述义务，至今仍未果。经甲乙双方协商确认，2019年7月15日双方进行现场移交内容如下：一、乙方将下列项目交付甲方，双方对移交项目逐项进行了检查和记录，现签订物业移交确认书，明确各自的责任，并通过加强管理和密切合作使移交项目保持正常状态。二、移交项目：标的房屋（位于山东省青岛市山东路9号地上一层至地上五层19086.74平方米（产权面积）及设备设施以及《租赁合同》第三十六条约定的附着于标的房屋主体且无法拆分的设备设施（如地面、天花板、照明、柱体及乙方投资用于运行的机电设备）应完整交与甲方。同时乙方对标的房屋进行装修、改造、验收审批等相关手续应完整交与甲方。三、移交项目的移交情况，以后附《移交项目状况表》为准。四、鉴于位于标的房屋内有4家转租商户（兴业银行、超市1家、餐饮1家、典当行1家）前期与乙方签订租赁协议，目前仍在继续经营，不在本次物业移交范围内，具体移交时间甲乙双方另行协商确定。但双方认可，场地移交后转租部分的租金收入应当归甲方所有，同时乙方应书面通知上述商户，自本物业移交确认书签订之日起，上述商户应将租金直接打到甲方账户。若在本物业移交确认书签订之前，乙方已向上述商户提前收取2019年7月15日之后发生的租金，则乙方应在本物业移交确认书签订2个工作日内，将提前收取的上述租金直接打到甲方账户。后续若上述商户仍有意在标的房屋内继续经营，且甲方愿意进行接收，由甲方与该供应商另行签订出租协议，否则由乙方负责清理。五、鉴于目前乙方仍在寻求标的房屋继续经营的方案，甲方同意为其保留标的房屋5层4间办公室（现为2间总经理办公室、2间财务室）至2019年9月30日。同时经双方协商，标的房屋5层现有4间办公室为金州慈航（青岛）股权投资管理有限公司所有，乙方承诺在2019年7月19日前将上述4间办公室清退完毕，若发生逾期，视为自动放弃办公室内物品所有权进行处置……”。青岛金叶公司确认其在2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金一直未缴纳，其主张所欠缴的租金及由此发生的滞纳金应当从其缴纳的租赁保证金中抵扣。春天世纪公司对于青岛金叶公司关于欠缴的租金及滞纳金由租赁保证金中抵扣的主张不予认可。另查明，青岛金叶公司于2015年12月9日登记设立，其原系金州慈航集团股份有限公司全资子公司，注册资本为1亿元，金州慈航集团股份有限公司于2016年5月17日完成其实缴出资。后东莞金叶公司与金州慈航集团股份有限公司签署《股权转让协议》，由东莞金叶公司受让青岛金叶公司100%的股权。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。本院认为，春天世纪公司与青岛金叶公司于2016年4月11日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。青岛金叶公司确认其在2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金一直未缴纳，根据《租赁合同》的约定，其行为已构成根本违约。春天世纪公司经两次催缴未果，于2016年6月30日书面通知青岛金叶公司解除双方的《租赁合同》，符合法律规定。青岛金叶公司应当按照合同约定向春天世纪公司支付其欠缴的租金及由此而产生的滞纳金。对于欠缴租金的数额，双方对计算标准存在分歧。春天世纪公司主张由于青岛金叶公司存在违约，依据合同其不享有免租期，计租时间应自交付之日起算，因此，2016年5月及6月的租金应当按照计租年度第4-6年租金标准计算。青岛金叶公司对此不予认可，其认为欠缴租金的标准应当按照计租年度第1-3年租金标准计算。本院认为，双方租赁合同第七条约定：“计租日为免租期届满的次日，至此开始计算第一个计租年度”；第九条约定：“……标的房屋租赁期内年度租金按照如下标准计算：自计租日起，以50元/月/平米为基础，在此基础上以三年为一期，每期在上一期基础上递增3%。……”。由此约定可知，计租日为免租期届满的次日起算，因此，双方应自2016年11月1日开始第一个计租年度，至2019年6月30日双方解除合同，尚未超过第三个计租年度。故，青岛金叶公司2018年4月1日至2019年6月30日期间欠缴的租金应按照计租年度第1-3年租金标准计算，具体欠缴数额应为1431.5万元（1145.2万元/年÷12个月×15个月）。关于滞纳金的问题，尽管双方合同约定，每逾期一日春天世纪公司有权向青岛金叶公司收取所拖欠金额千分之一的滞纳金，但该违约金的约定确实过分高于给春天世纪公司造成的损失。故，该滞纳金的标准应当予以调整。本院认为，滞纳金的标准以中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。至于青岛金叶公司主张欠缴的租金及滞纳金由租赁保证金中抵扣的问题，本院认为，依据双方租赁合同第十五条的约定，合同履行期限内，青岛金叶公司不得以任何理由要求用银行履约保证函/履约保证金抵扣应承担的本合同租金、违约赔偿金等费用。第十六条亦约定合同解除时将租赁保证金作为后期问题处理保证金，春天世纪公司有权用后期问题处理保证金优先冲抵后续问题处理过程当中产生的费用及造成的损失。因此，青岛金叶公司关于欠缴的租金及滞纳金由租赁保证金中抵扣的主张，缺乏合同依据，本院对此不予支持。按照双方租赁合同第六条的约定，在租赁期内，如因青岛金叶公司原因导致本合同无法继续履行或因青岛金叶公司违约导致甲方单方解除本合同的，青岛金叶公司将按照本合同约定的第一个计租年度的租金标准向春天世纪公司补交免租期期间的全部租金。现涉案租赁合同因青岛金叶公司违约而解除，青岛金叶公司主张春天世纪公司支付免租期期间的房屋租金5725998元，符合合同约定。青岛金叶公司对该免租期租金数额并无异议，本院对此予以支持。关于东莞金叶公司应否承担补充赔偿责任的问题，本院认为，青岛金叶公司系东莞金叶公司的全资子公司，东莞金叶公司提交的证据可以证明其出资已实缴到位。春天世纪公司无证据证明东莞金叶公司存在虚假出资或抽逃出资的行为，其主张东莞金叶公司就涉案欠付租金及滞纳金承担补充赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告青岛金叶珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告春天世纪企业管理（厦门）有限公司支付2018年4月1日至2019年6月30日期间拖欠的房屋租1431.5万元及滞纳金（滞纳金以合同约定的月租金数额为基数，自2018年4月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，逐月分段计算直至付清全部拖欠的租金为止）；二、被告青岛金叶珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告春天世纪企业管理（厦门）有限公司支付免租期期间的房屋租金5725998元；三、驳回原告春天世纪企业管理（厦门）有限公司其他诉讼请求；如果被告青岛金叶珠宝有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费159307元，保全费5000元，由被告青岛金叶珠宝有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 马 喆审判员 龙 骞审判员 安太欣二〇二〇年八月二十四日书记员 庞连捷书记员 孔 怡