广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5734号原告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广东省广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务该所所长。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所员工，联系地址。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所员工，联系地址。被告：广州市越秀区光塔街道社区服务中心，住所地广东省广州市越秀区解放中路云台里26号。法定代表人：谭桥阡。委托诉讼代理人：周志权，男，该中心职员，通讯地址。被告：广州市越秀区力达电子电器商行，住所广州市越秀区XX路1号。法定代表人：何定丰。被告：何定丰，男，1965年1月21日生，汉族，身份证住址浙江省乐清市。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。第三人：广州市光塔劳动服务有限公司，住所地广州市越秀区朝天路井泉巷3号三楼后座。法定代表人：丘志光。委托诉讼代理人：周志权，男，1966年11月2日生，汉族，身份证住址广州市越秀区豆腐寮42号302房。原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心，广州市越秀区力达电子电器商行、何定丰，第三人广州市光塔劳动服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁靖宇，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心、第三人广州市光塔劳动服务有限公司共同委托诉讼代理人周志权，被告广州市越秀区力达电子电器商行、何定丰共同委托诉讼代理人杨薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方的不定期租赁关系；2.请求判令被告立即将广州市越秀区XX路1号102屋腾空交还给原告；3.请求判令被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心支付2020年2、3、7月的租金以及从2020年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金（每月租金按2241.6元计付）。事实与理由：广州市越秀区XX路1号102房屋为原告管辖的房屋，由被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心承租，作非住宅使用，承租面积14.01平方米。原告发现被告将房屋私自转租给他人作经营广州市越秀区力达电器商行使用，违反了双方签订的《广州市房地产租赁合同》第五条第4点的约定。据此，原告于2019年11月向被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心发出收回房屋通知，其对此不予理睬。另外，原告与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心于2014年7月1日签订的租赁合同于2016年12月31日已到期，之后双方没有续签合同，双方形成不定期租赁关系。因被告违约，故原告有权要求解除双方的不定期租赁关系、要求被告腾空房屋交还原告，并追缴租金。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心辩称：同意解除租赁关系和交还房屋。不同意原告第三项诉请的租金标准，其愿意按照每月1597.1元的标准支付租金。被告广州市越秀区力达电子电器商行辩称：一、不同意第一项、第二项诉讼请求。1.被告广州市越秀区力达电子电器商行与广州光塔工贸企业集团有限公司于2001年5月15日签订《场地使用协议书》，使用期限从2002年6月1日至城市规划征拆之日止。根据合同法第214条之规定，该协议书的租赁期限应至2022年5月31日止。2013年3月份左右，因广州光塔工贸企业集团有限公司机构改革，其不再运营，上述协议书中相关业务全部由第三人接管。根据原告提交的不动产登记查册表及2016年9月26日原告与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心签订的《广州市直管房租赁合同》可知，原告是在被告广州市越秀区力达电子电器商行签订上述协议书之后，才取得产权及出租给广州市越秀区光塔街道社区服务中心的，即该时间正处于被告广州市越秀区力达电子电器商行的租赁期限内。根据合同法第229条的规定，租赁合同有效，且现承租期限未满，双方应当继续依约履行合同。2.涉案房屋并不是广州市越秀区光塔街道社区服务中心转租给被告广州市越秀区力达电子电器商行，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心不构成违约。3.被告广州市越秀区力达电子电器商行是善意第三人，与广州光塔工贸企业集团有限公司签订的《场地使用协议书》、与第三人签订的《租赁合同》应当不受原告与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心签订的涉案房屋《广州市直管房租赁合同》的约束。4.原告一直对被告广州市越秀区力达电子电器商行承租房屋提出过异议，可视为默认同意被告广州市越秀区力达电子电器商行承租使用。二、被告广州市越秀区力达电子电器商行已向第三人支付了2020年1月份的全额租金，因受新冠××疫情影响，被告广州市越秀区力达电子电器商行停业的经济损失较大，根据越秀区的相关通知及文件的意见，被告广州市越秀区力达电子电器商行可享受免除2020年2、3月份的租金，2020年4月1日至2020年5月31日可减免一半租金。因此，被告广州市越秀区力达电子电器商行同意按原告第三项诉讼请求的租金标准2241.60元/月，支付2020年4月1日至2020年5月31日期间的一半租金（1120.80元/月），从2020年6月1日起按月租金2241.60元的标准支付至2022年5月31日止。被告何定丰辩称：一、被告何定丰并不是涉案房屋租赁合同的当事人，双方不存在租赁合同关系。二、被告何定丰也不是涉案房屋的实际使用人，不存在需要腾空返还及支付租金的法律事实。三、广州市越秀区力达电子电器商行是企业法人，被告何定丰作为法定代表人，依法个人对外不直接承担民事责任。第三人述称：第三人原来是向原告承租的，由于机构合并，故由被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心来承租，但实际由第三人出租。经审理查明：广州市越秀区XX路1号地下房屋是原告管理的房屋，用途为商业。2016年9月26日，原告（为出租人、甲方）与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区XX路1号102部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积23.89平方米，租赁期限2014年7月1日至2014年11月30日，月租金为1000.7元；2014年12月1日至2016年12月30日，月租金为1597.1元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反欠款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生欠款规定情形之日起解除；乙方缴纳的租金和押金不予退还，未交纳租金或占用费的应当交纳，因此造成的一切损失由乙方负责；等。合同到期后，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心继续向原告交纳租金。之后，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心是按照每月2241.6元的标准交纳租金。2016年3月16日，第三人（甲方、出租人）与被告广州市越秀区力达电子电器商行（乙方、承租人）签订了《租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区XX路1号102房房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积23.89平方米；2016年3月1日至2018年2月28日，月租金5500元，2018年3月1日至2019年2月28日，月租金6000元；等。2019年11月19日，原告向被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心发出《关于收回房屋的通知》，通知被告未经同意擅自转租，故决定终止租赁关系，限令于2019年11月29日前交还房屋。另查明，被告广州市越秀区力达电子电器商行是股份合作制企业，出资人有何定丰、朱香叶、李洁容。庭审中，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心表示：第三人是被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心的经济公司，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心是第三人的股东；2013年之后，原告只同意与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心签订租赁合同，但实际是由第三人出租使用。本院认为：原告与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心签订的租赁合同租期于2016年12月30日届满后，双方无续签新的租赁合同。双方继续交收租金，形成不定期租赁关系。被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心已将涉案房屋交给第三人，并由第三人转租给被告广州市越秀区力达电子电器商行使用，故原告现要求解除上述不定期租赁关系，并要求被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心腾空交房，合法合理，本院予以支持。由于被告广州市越秀区力达电子电器商行是实际使用人，第三人是房屋转租人，被告广州市越秀区力达电子电器商行与第三人均应承担腾空交房的义务。原告要求被告何定丰承担本案腾空交房的责任，没有依据，本院不予支持。原告要求被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心支付租金，符合合同的约定，本院予以支持。被告认为2020年2、3月受疫情影响应免租，但原告在疫情发生之前已经发函要求被告交还房屋，被告逾期不交还，已属迟延履行，根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，被告迟延履行也不能免除责任，故应向原告继续支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心之间关于广州市越秀区XX路1号102部位房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心、被告广州市越秀区力达电子电器商行及第三人广州市光塔劳动服务有限公司应将广州市越秀区XX路1号102部位房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心应向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2020年2、3、7月及从2020年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按2241.6元计算）；本判决发生法律效力之次日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（每月按2241.6元计算），被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心应按月向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  李惠蓉人民陪审员  梁慧菱二〇二〇年八月十四日书 记 员  梁菁菁徐浩龙