广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9339号 上诉人（原审被告）：苏庆强，男，1961年10月26日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：陈立环，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦文丰，广西金卡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴相颖，女，1987年9月19日出生，汉族，户籍所在地广西宜州市，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗蕾，广西桂盟律师事务所律师。 原审被告：苏醒，男，1989年8月14日出生，汉族，住南宁市。 上诉人苏庆强因与被上诉人吴相颖及原审被告苏醒房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏庆强的委托诉讼代理人陈立环、被上诉人吴相颖及其委托诉讼代理人罗蕾到庭参加诉讼。原审被告苏醒经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏庆强上诉请求：1、撤销一审判决，驳回吴相颖的诉讼请求（发回重审或依法改判）；2、本案诉讼费用由吴相颖承担。事实与理由：一审判决不公、违反程序，认定事实严重失实。一、一审认定的所谓“事实”严重失实：1、2007年上诉人与被上诉人签订的《商品房转让协议》以及上诉人与开发商签订的编号为2007018号的《商品房买卖合同》，因被上诉人涉案房屋先后被法院查封，导致合同无法实现，房屋无法过户,且为逃避过户办证和退房款的责任，被上诉人失联近十年，导致双方房屋买卖无法继续、上诉人追诉无门。2007年12月3日被上诉人隐瞒买卖房屋被兴宁区法院查封的事实，与上诉人签订《商品房转让协议》，将新民路59号太阳广场Ｂ栋2803号房卖给上诉人。到12月25日止，上诉人先后分三次共支付被上诉人485000元房款（比原协议约定多付了35000元）。2007年12月28日，在被上诉人协调下，上诉人与开发商签订了编号为2007018号的《商品房买卖合同》（购买人由被上诉人更名为上诉人的变更合同）。但当上诉人及开发商于同年12月26日去办理商品房买卖备案登记时，该房又被柳州中级人民法院先于查封，导致转让协议无法履行，房屋无法办理过户等手续。此后，被上诉人因其他诸多债务及无法给上诉人办理过户手续或退款，反而逃避失联。上诉人多方寻找无果。2、由于被上诉人的逃避失联，2009年10月10日上诉人被迫又与开发商另行签订了编号为2007026号的《商品房买卖合同》，并另行支付相应房款（开商房出具了购房发票），并于2011年2月17日办理了房产证。上诉人2009年与开发商的另行买卖和支付与被上诉人2007年的转让无关。3、一审判决作为认定事实的证据“南宁太阳广场物业管理有限责任公司出具的《证明》”至今从未见一审法院或被上诉人在庭审期间出示和质证。二、从上诉人与被上诉人2007年签订协议及上诉人2009年另行与开发商重新签订合同、2011年办领房产证，到被上诉人2019年的起诉前后已有12个年头，在此期间被上诉人一直处于失联状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条等相关规定，被上诉人的诉请早过了诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。但一审法院违反程序、未经当事人申请调取、捏造证人肖某、谭某的所谓诉讼时效中断的“证人证词”，并以此作为认定“时效中断”的依据。该行为和证人证词是违反程序、非法和不实的，不能作为定案依据。请二审法院依法深入查阅案宗、查明事实，依法撤销一审判决、驳回被上诉人的诉讼请求。另外，在二审庭审中补充上诉意见：被上诉人要求上诉人支付剩余房款的条件尚未具备，按照双方的合同约定，剩余房款支付时间是待银行贷款后支付。但在本案诉讼过程中，被上诉人没有提供上诉人符合付款条件的证据，也没有证据证明上诉人违约拒不申请贷款的事实。按照合同约定上诉人支付房款的条件尚未成就。 吴相颖答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苏庆强的上诉请求，维持原判。 原审被告苏醒未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 吴相颖向一审法院起诉请求：1、苏庆强、苏醒支付尚欠的购房款325000元；2、苏庆强、苏醒支付逾期利息（利息计算：以325000元为基数，自2008年3月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由苏庆强、苏醒承担。 一审法院认定事实：2005年5月18日，吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:2005059），约定：吴相颖向该公司购买位于南宁市屋，总价为535379元；该公司于2005年12月30日前将经验收合格的商品房交付吴相颖使用。此外，该合同还对其他事项进行了约定。双方于2015年11月22日办理了合同登记备案。2007年12月3日，吴相颖与苏庆强、苏醒签订《商品房转让协议》，约定：吴相颖将其购买的南宁市（建筑面积：167.97平方米）转让给苏庆强、苏醒，转让价格按套计算，价格为800000元；苏庆强、苏醒于协议书签订后向吴相颖支付定金10000元，于协议签订后15天内支付吴相颖首付款450000元，剩余350000元待银行向苏庆强、苏醒放贷后即还给吴相颖；吴相颖收到苏庆强、苏醒450000元首付款后，应在5个工作日内与按揭银行办理解除按揭合同和解除抵押手续，并将房屋移交给苏庆强、苏醒；如果吴相颖在收到苏庆强、苏醒的10000元定金和450000元购房款后，不在规定的时间内与苏庆强、苏醒办理房屋更名手续或不移交房屋，吴相颖应向苏庆强、苏醒支付10000元违约金，同时吴相颖必须继续履行本协议，如果苏庆强、苏醒在接到吴相颖的更名通知及银行向苏庆强、苏醒放贷后不向吴相颖支付其余转让款，苏庆强、苏醒应向吴相颖支付10000元违约金，同时吴相颖有权解除本协议，收回房屋，苏庆强、苏醒的装修损失由其自行承担;吴相颖在将房屋移交给苏庆强、苏醒的同时,必须结清此前一切水电、煤气、物业费用，否则苏庆强、苏醒将从余款中扣除。此外，该协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，吴相颖于2007年12月将涉案房屋的物业、水电等费用结清后将该房屋交付苏庆强、苏醒，苏庆强、苏醒自2007年12月起入住该房屋。吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司于2007年12月26日办理了合同注销登记备案。之后，苏庆强、苏醒与广西南宁星江物业发展有限公司分别于2007年12月28日、2009年10月10日签订了两份除签订日期不同，其他内容基本相同的《商品房买卖合同》（合同编号分别为:2007018、2007026），内容为:苏庆强、苏醒向广西南宁星江物业发展有限公司购买位于南宁市屋，总价为435379元，苏庆强、苏醒于签订合同的同时付清全部房款；该公司应于2005年12月30日前将经验收合格的商品房交付苏庆强、苏醒使用。此外，该合同还对其他事项进行了约定。广西南宁星江物业发展有限公司于2010年6月11日开具收到交来购房款436363.2元的发票。 另查明，苏庆强分别于2007年12月3日、2007年12月18日通过银行转账方式向吴相颖转款80000元、360000元。2007年12月18日，吴相颖向苏庆强出具《收条》，载明：“现收到苏庆强交来购买本人××太阳广场××号购房款共计人民币肆拾伍万元整（￥450000元），（注：肆拾伍万元已含预付款玖万元）”。2007年12月25日，吴相颖、苏庆强与谭某签订《协议书》，内容为：因吴相颖尚欠太阳广场物业谭某115000元，苏庆强在支付吴相颖购房余款时须扣除吴相颖尚欠谭某的欠款后方能向吴相颖结清购房余款。同日，谭某向苏庆强出具《收条》，载明：“现代吴相颖收到苏庆强购房（购太阳广场Ｂ栋2803号）款贰万伍仟元整（25000元），特此收据”。 还查明，涉案房屋于2007年11月19日被南宁市兴宁区人民法院查封，于2007年12月20日解封。2007年12月26日,在吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司办理合同注销登记备案后,涉案房屋即被柳州市中级人民法院查封。2011年2月17日，该房屋登记至苏庆强、苏醒名下。 一审法院在审理过程中，依法向广西南宁星江物业发展有限公司及南宁太阳广场物业管理有限责任公司就吴相颖、苏庆强、苏醒转让涉案房屋的情况进行调查。广西南宁星江物业发展有限公司工作人员肖某证实：吴相颖、苏庆强、苏醒协商好转让事宜后，广西南宁星江物业发展有限公司收回了该公司与吴相颖签订的《商品房买卖合同》原件，并与双方到房产部门办理了合同的注销登记备案；因该房要办至苏庆强、苏醒名下，需与苏庆强、苏醒重新签订《商品房买卖合同》，该公司并未收到苏庆强、苏醒的任何购房款；该房屋在办理该公司与苏庆强、苏醒签订的《商品房买卖合同》登记备案时被法院查封，后合同登记备案及办理房产证事宜均由苏庆强办理。南宁太阳广场物业管理有限责任公司的工作人员谭某证实：吴相颖、苏庆强、苏醒自行协商转让房屋后，开发商的工作人员与双方到房产部门办理了吴相颖的合同注销登记备案，后来的手续是苏庆强去办理的；在吴相颖、苏庆强、苏醒办理物业交接后，吴相颖因尚有30多万购房款没有收到，一直通过其帮助找苏庆强、苏醒追讨购房尾款。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房转让协议》、《个人住房抵押贷款合同》、《房屋产权证》、涉案房屋档案材料、个人信用报告、《收条》、《协议书》、银行转账回单、南宁太阳广场物业管理有限责任公司出具的《证明》、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。 一审法院认为，苏醒经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 吴相颖与苏庆强、苏醒之间形成的房屋买卖合同关系，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，吴相颖办理了其与广西南宁星江物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》的注销登记备案并将房屋交付给苏庆强、苏醒，苏庆强、苏醒于2007年12月起入住至今。涉案房屋亦于2011年2月17日登记至苏庆强、苏醒名下。现吴相颖要求苏庆强、苏醒交付剩余的购房款，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对苏庆强提出其与吴相颖在签订合同及交付首付款后，因涉案房屋被法院查封导致苏庆强、苏醒未能办理合同变更登记备案，吴相颖存在违约的抗辩意见，对此苏庆强、苏醒未举证证实其因吴相颖的违约行为造成实际损失，且以此作为不支付剩余购房款的抗辩理由，于法无据，一审法院不予支持。对苏庆强提出其之所以取得房屋产权证，是其与开发商签订新的购房合同并重新支付购房款，与吴相颖的协议和合同无关的抗辩意见，苏庆强对其提出的已向开发商支付购房款的主张仅提供了购房发票却未能提供相应的付款凭证证实，且其与开发商签订的两份《商品房买卖合同》中签订时间分别为2007年12月28日、2009年10月10日，但合同中的交房时间却为2005年12月30日，明显不符合常理；而广西南宁星江物业发展有限公司工作人员肖某证实了该公司之所以与苏庆强、苏醒重新签订《商品房买卖合同》，是因办理合同登记备案及房屋权属证书所需，该公司并未收到苏庆强、苏醒的任何购房款，故苏庆强的上述抗辩意见与本案查明的事实不符，且未能提供相应证据证实，一审法院不予采信。苏庆强、苏醒应向吴相颖支付剩余的购房款及相应利息。 对于苏庆强、苏醒尚欠吴相颖购房款数额的问题。苏庆强主张其除了交付吴相颖定金10000元、通过转账方式支付440000元及交付谭某25000元外，还于2007年12月18日给付吴相颖现金10000元，共计支付购房款485000元。对此，吴相颖否认于2007年12月18日收到苏庆强、苏醒给付的现金10000元，主张吴相颖出具的《收条》中已包含了定金10000元。结合苏庆强于2007年12月3日、2007年12月18日向吴相颖转款80000元、360000元，以及吴相颖于2007年12月18日向苏庆强出具的《收条》中载明收到包含预付款90000元在内的购房款共计450000元的内容，上述《收条》中的450000元购房款应已包含苏庆强交付吴相颖的定金10000元。一审法院认定苏庆强、苏醒已向吴相颖支付了共计475000元购房款，尚欠吴相颖购房款325000元。苏庆强提出其已支付吴相颖485000元的主张，与查明的事实不符，且未提供相应证据证实，一审法院不予采信。苏庆强、苏醒应向吴相颖支付购房款325000元。 对于吴相颖诉请苏庆强、苏醒支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，在签订《商品房转让协议》后,吴相颖办理了房屋的贷款解押手续及合同注销登记备案，并将房屋交付苏庆强、苏醒,该房已于2011年2月17日登记至苏庆强、苏醒名下，现吴相颖诉请苏庆强、苏醒以尚欠的购房款325000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息的请求，一审法院予以支持。对于利息的起算时间，因在合同履行过程中，涉案房屋被法院查封未能及时办理合同变更登记备案及房屋权属证书，导致该房屋于2011年2月17日始登记至苏庆强、苏醒名下，苏庆强、苏醒的合同目的才得以实现。吴相颖未能举证证实其在苏庆强、苏醒取得房屋产权证后要求苏庆强、苏醒支付尚欠购房款的具体时间，而双方在《商品房转让协议》中约定剩余购房款待银行向苏庆强、苏醒放贷后向吴相颖支付，虽然本案苏庆强、苏醒未向银行贷款，但苏庆强、苏醒是以向银行贷款或自筹资金等其他方式支付购房款属于其自行选择的范围，一审法院认定苏庆强、苏醒应自办理房屋产权证后向银行申请贷款所需的两个月的合理期间内向吴相颖支付剩余购房款，逾期则应承担相应的资金占用利息。故吴相颖主张自2008年3月1日起计付利息，一审法院不予支持，利息应自2011年4月18日起计算。一审法院认定利息计算为：以325000元为基数，自2011年4月18日起至实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。 关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，吴相颖、苏庆强、苏醒在《商品房转让协议》中约定了剩余房款待银行向苏庆强、苏醒放贷后向吴相颖支付，而苏庆强、苏醒已明确其并未向银行贷款，故双方对支付剩余购房款的期限属于约定不明确，吴相颖可以随时要求苏庆强、苏醒履行，但应当给对方必要的准备时间。南宁太阳广场物业管理有限责任公司的工作人员谭某亦证实在吴相颖在交付苏庆强、苏醒房屋后一直要求苏庆强、苏醒支付剩余的购房款。故苏庆强、苏醒提出吴相颖的诉请已超过法定诉讼时效的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采信。本案吴相颖诉请要求苏庆强、苏醒支付尚欠的购房款及相应利息未超过法定诉讼时效，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告苏庆强、苏醒共同支付原告吴相颖购房款325000元；二、被告苏庆强、苏醒共同支付原告吴相颖利息（利息计算：以325000元为基数，自2011年4月18日起至实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算）。案件受理费3275元，由吴相颖负担234元，由苏庆强、苏醒负担3041元。 根据上诉人苏庆强与被上诉人吴相颖的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、上诉人苏庆强取得本案的房屋是向被上诉人吴相颖购买还是向案外人广西南宁星江物业发展有限公司购买？2、上诉人苏庆强是否于2007年12月18日交付了现金10000元？3、被上诉人吴相颖的请求是否已经超过诉讼时效？如果没有超过，是否已经具备支付剩余购房款的条件？ 二审期间，上诉人苏庆强提交本案房屋转移登记材料，欲证明该证据里注明原产权人是广西南宁星江物业发展有限公司，并非被上诉人吴相颖；同时，苏庆强从2011年2月15日后一直使用现在的电话189××××6989，但十多年来吴相颖没有向苏庆强主张过支付房款。被上诉人吴相颖认为该证据不属于新证据，对该证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为由于对本案商品房买卖合同注销了登记备案，故已经注销权利人吴相颖，只能由开发商过户到上诉人苏庆强名下。上诉人苏庆强在2011年2月15日登记表上的电话，被上诉人吴相颖并不知情，无法通过登记申请书上的电话联系到上诉人苏庆强。本院认为，原产权人是广西南宁星江物业发展有限公司并不影响吴相颖向该公司购买本案房屋后转让房屋给苏庆强、苏醒；且该证据也不能证明吴相颖知道苏庆强在该申请书所留电话。 一审判决认定的事实，除上诉人苏庆强对一审判决认定的“2007年12月28日、2009年10月10日签订两份日期不同其他内容基本相同的《商品房买卖合同》”、“该公司于2005年12月30日经验收合格交被告使用”中的“其他内容基本相同”、“交被告使用”的陈述有异议；并表示对一审判决认定的“肖某与谭某的证词”真实性没有异议，但是认为一审法院没有载明证人庭审阶段的证词；同时对一审判决认定“南宁太阳广场物业管理有限责任公司出具的《证明》”有异议，认为其没有见过该证明，也没有经过其质证。被上诉人吴相颖对一审判决认定的事实没有异议。一审法院认定的当事人没有异议的其他事实，本院予以确认，但其中一审法院认定吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司于2015年11月22日办理了合同登记备案有误，办理合同登记备案时间应为2005年11月22日，本院对此予以纠正。 关于上诉人苏庆强对一审认定有异议的事实以及双方当事人有争议的事实，本院经审理认定如下： 一审判决认定“被告苏庆强、苏醒与广西南宁星江物业发展有限公司分别于2007年12月28日、2009年10月10日签订了两份除签订日期不同，其他内容基本相同的《商品房买卖合同》”以及“该公司应于2005年12月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用”等，是对苏庆强、苏醒与广西南宁星江物业发展有限公司签订合同和合同内容的客观载明，符合实际情况，上述认定并无不妥，本院予以确认。 一审判决作为认定事实的证据“南宁太阳广场物业管理有限责任公司出具的《证明》”，系被上诉人吴相颖（原告）一审提交的证据6，已在一审2019年2月27日庭审时出示并经上诉人苏庆强（被告）质证，但一审判决表述该《证明》落款单位为“南宁太阳广场物业管理有限责任公司”有误，应为“南宁太阳广场物业服务有限公司”。 上诉人苏庆强取得本案的房屋是向吴相颖购买还是向案外人广西星江物业公司购买的问题。首先，2007年12月3日，吴相颖与苏庆强、苏醒签订本案《商品房转让协议》后，双方没有就解除该协议达成一致意见，故该协议至今没有解除；其次，吴相颖办理本案房屋贷款解押手续以及与广西南宁星江物业发展有限公司于2007年12月26日办理合同注销登记备案是履行上述《商品房转让协议》约定，为更名本案房屋至苏庆强、苏醒名下作准备，且将本案房屋更名至苏庆强、苏醒名下，须由苏庆强、苏醒与广西南宁星江物业发展有限公司另行签订《商品房买卖合同》；第三，苏庆强辩称其取得房屋产权证是由于本案房屋被法院查封，其与开发商签订新的购房合同并重新支付购房款才取得，与之前和吴相颖签订的合同无关，但苏庆强对其提出的已向开发商支付购房款的主张仅提供了购房发票却未能提供相应的付款凭证证实，且其与开发商签订的两份《商品房买卖合同》,签订时间分别为2007年12月28日、2009年10月10日，但合同中的交房时间却为2005年12月30日前，明显不符合常理。因苏庆强、苏醒的上述主张涉及案外人广西南宁星江物业发展有限公司，一审法院依法就吴相颖、苏庆强、苏醒转让涉案房屋的情况向广西南宁星江物业发展有限公司及南宁太阳广场物业服务有限公司进行调查核实。广西南宁星江物业发展有限公司工作人员肖某在《询问笔录》证实：吴相颖、苏庆强、苏醒协商好转让事宜后，广西南宁星江物业发展有限公司收回了该公司与吴相颖签订的《商品房买卖合同》原件，并与双方到房产部门办理了合同的注销登记备案；因该房要办至苏庆强、苏醒名下，需与苏庆强、苏醒重新签订《商品房买卖合同》，该公司并未收到苏庆强、苏醒的任何购房款等。肖某在一审出庭作证时，双方当事人没有明确向肖某提问广西南宁星江物业发展有限公司与苏庆强、苏醒重新签订的《商品房买卖合同》是否与吴相颖无关以及是否收到苏庆强、苏醒的购房款，肖某也没有明确否定广西南宁星江物业发展有限公司与苏庆强、苏醒签订的《商品房买卖合同》与吴相颖无关以及明确否定没有收到苏庆强、苏醒的购房款；故一审法院采纳肖某上述证言具有相应依据；第四，本案房屋由吴相颖交付给苏庆强、苏醒。因此，吴相颖与苏庆强、苏醒之间就本案房屋成立房屋买卖合同关系的事实清楚，一审法院认定苏庆强、苏醒向吴相颖购买本案房屋并应支付相应房款等是正确的，本院予以确认。 4、关于苏庆强、苏醒是否于2007年12月18日交付了现金10000元给吴相颖的问题。苏庆强主张其除了2007年11月19日交付谭某房屋订金10000元、分别于2007年12月3日、2007年12月18日向吴相颖转款80000元、360000元及2007年12月25日交付谭某25000元外，还于2007年12月18日给付吴相颖现金10000元，共计支付购房款485000元。对此，吴相颖否认于2007年12月18日收到苏庆强、苏醒给付的现金10000元，主张其于2007年12月18日出具的收到450000元的《收条》中除上述转款80000元、360000元外已包含了2007年11月19日的订金10000元。本院认为，据吴相颖于2007年12月18日向苏庆强出具的《收条》，载明450000元已含90000元预付款，结合苏庆强、苏醒分别向吴相颖转款80000元、360000元的时间为2007年12月3日、2007年12月18日以及吴相颖与苏庆强、苏醒签订本案《商品房转让协议》的时间为2007年12月3日等事实，2007年11月19日的订金10000元和2007年12月3日转款80000元共90000元于双方签订《商品房转让协议》当日及之前给付，符和上述《收条》载明90000元为预付款的意思表述；同时，苏庆强和吴相颖对苏庆强、苏醒是否于2007年12月18日交付了现金10000元给吴相颖存在争议的情况下，苏庆强应提供充分证据证明主张，但苏庆强未能提供充分证据，应承担不利后果。因此，应认定上述《收条》中的450000元购房款包含苏庆强于2007年11月19日交付的订金10000元。一审法院未认定苏庆强、苏醒于2007年12月18日交付现金10000元给吴相颖正确，本院予以维持。 5、关于被上诉人的请求是否已经超过诉讼时效的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，吴相颖、苏庆强、苏醒在《商品房转让协议》中约定剩余房款待银行向苏庆强、苏醒放贷后向吴相颖支付，而苏庆强、苏醒已明确其并未向银行贷款，故双方对支付剩余购房款的期限属于约定不明确，依照上述法律规定，吴相颖可以随时要求苏庆强、苏醒履行，但应当给对方必要的准备时间。其次，关于谭某的证人证言合法性及应否采纳问题。苏庆强、苏醒在一审的答辩状和庭审时均辩称因本案房屋被法院查封，其与开发商广西南宁星江物业发展有限公司签订新的购房合同并重新支付购房款才取得本案房屋产权证，与之前和吴相颖签订的转让合同无关。因该主张涉及案外人广西南宁星江物业发展有限公司，一审法院依法就吴相颖、苏庆强、苏醒转让涉案房屋的情况向广西南宁星江物业发展有限公司及南宁太阳广场物业服务有限公司进行调查核实。在一审法院向南宁太阳广场物业服务有限公司工作人员谭某调查核实上述转让涉案房屋过程中，谭某主动向一审法院陈述吴相颖向苏庆强追讨购房尾款的事实。因此，谭某对本案有关诉讼时效问题的作证，并非一审法院依职权主动就诉讼时效问题对其进行调查；同时，当事人吴相颖、苏庆强对谭某的询问笔录及谭某到庭后的证言在一审时进行了质证。因此，一审法院认定谭某的证人证言在程序上并未违反相关法律的规定。另外，苏庆强、苏醒主张吴相颖欠有谭某钱款，谭某与吴相颖有利害关系，但吴相颖将本案房屋卖给苏庆强、苏醒后，吴相颖已不是该房业主，吴相颖通过物业部门的谭某一起向苏庆强追讨购房尾款属于正常情形；且2007年12月25日，吴相颖、苏庆强与谭某签订《协议书》，约定吴相颖尚欠谭某115000元，苏庆强在支付吴相颖购房余款时须扣除吴相颖尚欠谭某的欠款后方能向吴相颖结清购房余款。因此吴相颖向苏庆强追讨购房尾款时，因关系到谭某债权的实现，谭某一并前往亦属正常。因此谭某的证人证言并不能简单地认为谭某与吴相颖有利害关系而轻易否定，同时结合苏庆强、苏醒尚欠吴相颖本案的购房余款达30多万，数额巨大，且吴相颖本身需要用钱，苏庆强主张吴相颖从2007年签订协议到2019年起诉期间一直处于失联状态与常理不符等事实考虑，一审法院对谭某的证人证言予以采信亦无不当。因此一审法院认定吴相颖在交付苏庆强、苏醒房屋后一直要求苏庆强、苏醒支付剩余的购房款是正确的，吴相颖本案的诉请未超过法定诉讼时效。 本院认为，吴相颖和苏庆强、苏醒在本案签订的《商品房转让协议》合法有效，该协议至今没有解除，当事人应按协议履行。 根据上述认定的事实，苏庆强、苏醒向吴相颖购买本案房屋，尚欠购房余款325000元（800000元-475000元=325000元）未给付，且吴相颖在本案的诉讼请求未超过法定诉讼时效，苏庆强、苏醒对尚欠的购房余款应予付清。苏庆强上诉辩称本案《商品房转让协议》约定购房余款待银行向苏庆强、苏醒放贷后支付给吴相颖，但苏庆强、苏醒并未向银行贷款，故支付房款的条件尚未成就。本院认为，苏庆强、苏醒已明确其并未向银行贷款，故双方对支付剩余购房款的期限属于约定不明确，以此为由不支付上述巨额购房余款，必将导致双方当事人利益的严重失衡和不公平后果。因此苏庆强的该主张，本院不予支持。关于利息问题。因吴相颖和苏庆强、苏醒双方对支付剩余购房款的期限约定不明确，吴相颖可以随时要求苏庆强、苏醒履行，但应当给对方必要的准备时间,经吴相颖主张及留有必要的准备时间后，苏庆强、苏醒逾期不支付，则应从逾期时起承担相应的资金占用利息。在合同履行过程中，涉案房屋被法院查封未能及时办理合同变更登记备案及房屋权属证书，导致该房屋于2011年2月17日始登记至苏庆强、苏醒名下，苏庆强、苏醒的合同目的才得以实现，因此吴相颖在一审主张自2008年3月1日起计算利息缺乏事实依据。一审法院认定苏庆强、苏醒应自办理房屋产权证后向银行申请贷款所需的两个月的合理期间内向吴相颖支付剩余购房款，逾期则应承担相应的资金占用利息即自2011年4月18日起计算利息至实际付清时止，以325000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算并无不当，本院予以维持。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已经取消，因此，自该日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。 2007年12月26日,涉案房屋被柳州市中级人民法院查封，2011年2月17日，该房屋登记至苏庆强、苏醒名下。苏庆强、苏醒在本案房屋被查封的情况下办理房屋权属产生的相关费用问题，在一审时苏庆强、苏醒未就此提起反诉，二审期间本院组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。因此上述费用问题，双方另行解决。 综上所述，上诉人苏庆强的上诉不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院(2019)桂0102民初354号民事判决第一项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院(2019)桂0102民初354号民事判决第二项为：上诉人苏庆强、原审被告苏醒共同支付被上诉人吴相颖利息（利息计算：以325000元为基数，自2011年4月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率分段计算；从2019年8月20日起至实际付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费3275元，由吴相颖负担234元，由苏庆强、苏醒负担3041元。二审案件受理费6550元，由苏庆强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇二〇年八月十三日 法官助理 黄云星 书 记 员 黄黎欣