内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初1392号   原告：马君，女，1987年8月10日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：沈红梅，内蒙古安民律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李音衡，内蒙古安民律师事务所律师。   被告：阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。   法定代表人：秦梦宇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。   原告马君诉被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告马君及其委托诉讼代理人沈红梅，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司委托诉讼代理人刘艳茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马君向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令变更房屋价款并判令被告返还购房款714886.06元，并赔偿利息损失17306.2元（以714886.06为基数，自2020年11月26日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%暂计算至2020年6月26日，实际计算至付清为止），以上合计732192.26元；2.本案诉讼费、鉴定费均由被告承担。事实及理由:2019年12月2日原告同被告签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于××旗房屋，合同约定房屋面积484.34m，房屋总价款为5，400，000.00（伍佰肆拾万元整）元，2019年12月10日被告协助原告办理了《不动产权证书》，根据不动产管理部门所测定以及登记的房屋建筑面积为484.34m，与被告在签订合同时向原告出示的该房屋（2016）阿拉善左旗不动产权第XX号《不动产权证》中载明房屋建筑面积一致。原告取得房屋后对房屋进行装修，但装修时发现房屋面积并未达到《不动产权证书》所载明的484.34m，故原告委托阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司对该交易房屋房产建筑物面积进行测绘，根据该测绘报告显示，原告取得的该房屋建筑面积仅有420.22m。原告认为，被告交付的房屋面积与原告实际取得的房屋面积相差较大，合同显失公平，现原告依据《合同法》之规定向贵院提起诉讼，请求人民法院在查明案件事实后，依法支持原告的全部诉讼请求。   被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司辩称，答辩人认为,原告诉请要求答辩人返还购款714886.06元及赔偿损失的主张既无事实根据,又无法律依据。一、涉案房屋系答辩人经阿拉善左旗人民法院评估拍卖程序并经法院以物抵债裁定而取得。法院裁定用以抵顶答辩人债务的房屋面积为484.34平方米,即原始产权证记载面积484.34平方米。2013年2月21日,答辩人诉案外人田源金融借款合同纠纷经阿拉善左旗人民法院调解结案并出具(2013)阿左民一初字第341号民事调解书。因案外人未按调解协议履行还款义务,答辩人申请人民法院强制执行,并依法申请评估拍卖案外人田源抵押给答辩人的位××旗房产即涉案房屋。后阿左旗人民法院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司阿拉善盟分公司对涉案房屋进行价格评估,评估机构依据蒙房权证阿拉善左旗字第XX号房屋产权证所载明的房屋面积即涉案房屋原始产权证等评估材料结合房屋现状对涉案房屋进行评估。评估时房屋内部状况为精装修。经评估确认涉案房屋面积为484.34平方米,评估价格为8213438元。后阿左旗人民法院委托阿拉善拍卖行有限责任公司对涉案房屋进行拍卖,经三次拍卖后均流拍,第三次留拍保留价格为5934209元。答辩人同意以第三次留拍保留价5934209元接受涉案房屋,抵偿案外人田源所欠债务5344469.55元,超出部分扣除答辩人垫付的相关费用,剩余部分交回阿左旗人民法院。后阿拉善左旗人民法院出具(2015)阿左执字第429号执行裁定书。答辩人依据该裁定书办理了不动产产权证,产权证号为蒙(2016)阿拉善左旗不动产权第XXXX号,该产权证证载面积与原产权证证载面积一致,均为484.34平方米。二、答辩人不存在违约情形,原告无权要求答辩人返还购房款并赔偿利息损失。(一)根据内蒙古衡正通价格评估有限责任公司阿拉善盟分公司2015年10月28日出具的评估报告显示,涉案房屋2015年时价格已高达8213438元,答辩人是经三次拍卖后以远低于市场价的5934209元接受涉案房屋的。5934209的价格其构成显然不是以房屋面积单价来核算的。而答辩人接受该房的最终目的则是尽快将房屋变现,收回贷款,而非以该房获得其他利益。正是基于此,答辩人在流拍价的基础上再一次降价将涉案房屋对外出售,再次出售的价格也与市场房价毫无对等关系,答辩人的目的就是将房屋整套低价出售,尽快使房屋变现。正是在这种情况下,答辩人与原告达成房屋买卖协议的。(二)答辩人与原告房屋交易系按套交易,双方未约定按第三方测绘机构测绘的面积计算房屋价款。首先,《房屋买卖合同》第一条关于房屋的基本情况明确,涉案房屋建筑面积484.34平方米,与原产权证上标明的面积一致,很显然双方均认可双方房屋买卖交易以房屋原产权证确认的面积为依据。原告新取得的蒙(2019)阿拉善左旗不动产权第XX号《不动产权证》上记载的面积仍为484.34平方米,涉案房屋证载面积与《房屋买卖合同》约定一致,且答辩人已向原告交付房屋,答辩人不存在违约情形。其次,因涉案房屋系二手房,按照交易习惯,因二手房交易房屋多数存在已装修使用的情况,同时因房屋所处环境等均会对房屋交易价格造成影响,故二手房交易双方通常按套议价,而非按一手房交易按平米单价议价。就本案而言,答辩人的目的是尽快将房屋变现收回贷款,故房屋出售价格以答辩人接受该房流拍卖价格为基础对外整套出售,而非按市场平米单价对外出售。原告购买涉案房屋时已实地看房,后原告与答辩人协商一致,以540万元的价格接受该房。事实上原被告双方签订的《房屋买卖合同》第三条中仅明确房屋总金额为540万元,未约定房屋买卖的面积单价,很显然,双方对房款条款约定的真实意思是按套固定价买卖房屋,而非按面积单价计算房价买卖,故原告以自行委托第三方测绘面积要求答辩人返还购房款没有任何合同依据。综上所述,答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》系双方意思自治的结果,不违反法律及行政法规的强制性规定,双方应当共同遵守,现原告以自行测绘结果小于证载面积为由要求答辩人返还购房款违反合同约定,无法律依据。为此请求人民法院在查清事实的基础上驳回原告诉请,维护答辩人合法权益。原告当庭增加诉求，我们认为根据评估机构2015年的评估价格，涉案房屋价格在2015年已高达821万多元，而本案交易价格为540万元，显然不存在显失公平的情况。原告要求变更房屋价款、返还购房款既无事实根据，又无合同依据。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人田源与被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案经本院主持调解达成调解协议，后因田源未履行金钱给付义务，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司向本院申请强制执行。本院查封田某单独所有的位××旗（房屋产权证登记建筑结构为框架，层高四层，建筑面积484.34m2，套内建筑面积417.54m2，初始登记：新建）。2015年10月28日，经本院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司阿拉善盟分公司对案涉房屋作出价值评估结论书，评估基准日为2015年8月18日，确定评估标的在评估基准日的价格为8213438元，评估单价为16389元。受阿拉善盟中级人民法院委托，阿拉善拍卖行有限责任公司先后进行了三次拍卖，均流拍。2016年9月22日，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司以第三次流拍价格5934209元接受案涉房屋抵偿债务。本院于同日作出（2015）阿左执字第429号执行裁定，裁定案涉房屋作价5934209元交付阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司抵偿债务5344469.55，超出部分退回本院，阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。后被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司到相关部门将案涉房屋所有权转移登记在其名下，办理了不动产产权登记证书（不动产单元号XXX，房屋建筑面积484.34m2）。   2019年12月2日，原告马君和被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司自愿协商签订一份《房屋买卖合同》，合同该约定被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司将阿拉善左旗巴彦浩特镇绿色之光3号商铺楼A段复式7号出售于原告马君，总金额为5400000元，同时约定如暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异。以房地产产权登记机关实际测定面积为准。合同签订后原告马君于2019年11月26日支付首付款1600000元，并从被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司贷款将剩余房款付清。2019年12月10日，双方就案涉房屋办理所有权转移登记。后原告对案涉房屋进行装修，发现房屋面积并未达到产权证登记的面积，遂于2020年5月24日委托阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司进行面积测绘，该公司测绘总建筑面积445.42m2，与产权证登记面积相差38.92m2。另还有一间房屋堆放物品，原告并未实际占有使用，原告认为未交付的房屋和面积差额达64.12m2，认为合同显示公平，要求变更房屋价款并判令被告返还购房款714886.06元，并赔偿利息损失。   本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，对协议双方均具有法律约束力，双方均应当依照协议约定享有权利并应当履行义务。本案的关键在于双方签订的房屋买卖合同是否显示公平，显示公平是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。本案中双方签订的房屋买卖合同系双务合同，即原告支付房屋价款，被告交付房屋。由于历史遗留等原因，经常会出现房屋产权证的面积与房屋的实际面积不符的情况，但双方约定暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。由此可以推断出本案案涉房屋不是单纯以平米面积出售，而是综合房屋装修、地段等情况协商确定价格。况且案涉房屋评估价格达8213438元，以物抵债的价格亦在5934209元，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司获得利益并未超过法律所允许的限度。故在案证据不能证明双方签订合同时存在显失公平的情形，原告对此应承担举证不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告马君的诉讼请求。   案件受理费5561元，由原告马君负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 张逸涵   二〇二〇年八月五日   书记员 王孔梓