潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初947号 原告：李慧宏 委托诉讼代理人：曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。 被告：潍坊兴霖置业有限公司 法定代表人：邹德松，经理。 委托诉讼代理人：邱亮瑜，山东求是和信律师事务所律师。 被告：周建忠 被告：周建兵 以上二被告共同委托诉讼代理人：刘松珍，山东泰威律师事务所律师。 原告李慧宏诉被告潍坊兴霖置业有限公司（以下简称兴霖公司）、周建忠、周建兵买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，依法适用简易程序，于2020年05月25日公开开庭进行审理。原告李慧宏及其委托诉讼代理人曹亮，被告兴霖公司的委托诉讼代理人邱亮瑜、被告周建忠、周建兵及其共同委托代理人刘松珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告向原告交付山东省潍坊市城区和平路4200号1号楼1008号商品房，并赔偿原告方一切经济损失（1779000元）。2、诉讼所有费用由三被告共同承担。事实与理由：2011年2月17日，原告与被告兴霖公司签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房，原告向被告兴霖公司交付房款及其他费用共计6916084.9元人民币，并进行了商品房屋的预告登记。后因被告周建忠、周建兵强行占领1008号房屋，致使被告兴霖公司未能按期交付该商品房。为了解决上述矛盾，于2012年5月31号，被告兴霖公司又与原告签订《协议》一份，约定：因1008号房存在产权纠纷，经双方协商，原告自愿由1008号房换至1131号房，房款、契税、维修基金、备案费预告费、抵押费差额由原告于交房之日补齐，共计219143.2元人民币。后因该协议被潍坊市潍城区人民法院判决不能履行，故原告与被告兴霖公司于2018年4月28日签订了《协议书》一份，同意终止履行2012年5月31日签订的换房协议，并协商继续履行双方于2011年2月17日签订的《商品房预售合同》。但由于被告周建忠、周建兵强行违法占有和平路4200号1号楼1008号商品房，致使被告一至今无法交付房屋。原告虽早已交付了房款，却至今无法使用该房屋。原告认为，原告与被告兴霖公司签订的《商品房预售合同》、《协议书》系双方真实的意思表示，在商品房达到交付使用条件后，被告兴霖公司应当积极的配合、帮助原告取得房屋，但由于被告被告周建忠、周建兵的违法强占该房屋的行为，致使原告一直没能使用该房屋，给原告造成了巨大的经济损失。为保护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告兴霖公司辩称，原告起诉我方无事实与法律依据，案涉房屋已经由兴霖公司交付给李慧宏，请求法院驳回原告对兴霖公司的诉讼请求。本案诉讼费用不该由兴霖公司承担。 被告周建兵辩称，一、本案被告主体不适格，原告所诉主体为周健兵，而被告为周建兵，姓名中的“健”字不同；因此被告主体不适格；二、本案违反“一事不再理”原则。原告在诉状中自认就买卖的标的物已向法院提起过诉讼，虽然前后两次诉讼涉及标的物房产的位置不同，但都是基于同一商品房买卖合同请求权的基础上，就同一案件事实提起的诉讼，明显违反“一事不再理”原则；三、本案是买卖合同纠纷，周建兵与原告不存在买卖关系，根据合同的相对性原则，原告起诉周建兵没有请求权的基础事实，周建兵也没有向原告交付房产的义务；四、虽然涉案房产作了预告登记，但并不导致物权的设立或变动，即不发生物权的效力，且纳入预告登记的请求权，也仅对后来发生的不动产物权处分的行为，具有排他的效力，而周建兵与兴霖公司签订的拆迁实物补偿合同在先，因此其预告登记对周建兵不具有排他性，且该预告登记已失效；五、周建兵不存在违法强占涉案房产的事实，周建兵与兴霖公司于2008年3月7日签订了《拆迁房屋实物补偿协议》，开发商将房产交付给周建兵，被告占有房屋，是履行双方之间各自的权利和义务，周建兵系合法占有涉案房产，因此原告无权要求周建兵排除妨碍，交付房产；六、本案涉案房产系周建兵与开发商通过调换所有权的形式取得，据此拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权赋予物权优先权和对抗第三人的效力。 周建忠辩称，同周建兵答辩意见，且本案与周建忠无任何关系 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括：1、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记查询证明》各一份；2、（2017）鲁0702民初496号民事判决书一份、（2017）鲁07民终6828号民事判决书一份；3、，周建兵与兴霖公司签订的《拆迁房屋实物补偿协议》、兴霖公司经理张旭光签名确认的平面图各一份；4、周建忠与兴霖置业于2008年3月7日签订的《拆迁房屋实物补偿协议》一份、周建忠与兴霖置业于2012年7月16日签订的《回迁安置确认书》一份；4、2012年7月13日，周建忠与兴霖公司签订的《补充协议》一份；本院予以确认并在卷佐证。 对于原告提供的其他证据，包括原告支付房款的银行交易凭证4份、被告兴霖公司开具的收款收据4份；物业管理费收据一份，商铺押金收据一份；原告现在还贷的9张银行记录等，被告兴霖公司予以认可，被告周建兵、周建忠经质证后认为无法确定真实性，本院认为，上述证据能够相互印证，证明涉案事实，为本案的有效证据。对于被告兴霖公司提供的其他证据，包括:对于被告周建兵提供的其他证据，包括周建兵出租1008房的《房屋租赁合同》、周建兵收取1008房租金的银行记录、周建兵交纳1008房电费、物业费收据、山东省城镇私房所有权证（证号：鲁潍潍城字第601223号）等，原告、兴霖公司经质证后认为，上述证据，或与本案无关联性或不认可真实性，且被告兴霖公司认为上述证据不能证明兴霖公司向周建兵交付了1008房；被告周建忠经质证对上述证据无异议；本院认为，上述证据能够证明周建兵占用1008房并对外出租的涉案事实，但不足以证明兴霖公司认可周建兵系1008房的所有人。 案件审理过程中，原告申请对1008房自2011年9月13日至2020年7月7日（出具评估报告之日）止的总租金进行司法鉴定，本院依法委托潍坊精诚资产评估事务所进行鉴定。潍坊精诚资产评估事务所于2020年7月7日出具潍精诚评报字[2020]第A007号资产评估报告，评估结论为：1008房自2011年9月13日至2020年7月7日（出具评估报告之日）止的总租金为1779000元。原告经质证后认为，对上述评估报告真实性无异议，但评估金额较低；被告兴霖公司对上述评估报告无异议；被告周建兵、周建忠经质证后认为，对上述评估报告真实性无异议，但评估金额过高；本院认为，该资产评估报告系本院依法委托，原告、被告周建兵、周建忠虽对评估金额提出异议，但均未提供证据证明，本院不予采信。上述资产评估报告，本院予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月17日，原告李慧宏与被告兴霖公司签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房（以下简称1008房），建筑面积为167.61平方米。合同签订后，原告向被告兴霖公司交付房款及其他费用共计6916084.9元人民币，并进行了商品房屋的预告登记，但未办理房产证。2011年9月13日，原告与被告兴霖公司办理了交房手续，之后，原告返回外地，1008房空置时，被被告周建兵占用，致使原告无法使用，原告与各被告发生纠纷。2012年5月31号，原告又与被告兴霖公司签订《协议》一份，该协议约定：因1008号房存在产权纠纷，经双方协商，原告自愿由1008号房换至1131号房，房款、契税、维修基金、备案费预告费、抵押费差额由原告于交房之日补齐，共计219143.2元人民币。后因该协议无法实际履行，原告诉至本院，本院于2017年7月14日作出（2017）鲁0702民初496号民事判决书，认定因1131号房已安置给案外人陈永欣、于宝谭，原告与兴霖公司于2012年5月31号签订的《协议》已无法履行。原告对该判决不服，上诉至潍坊市中级人民法院，潍坊市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）鲁07民终6828号民事判决书，判决维持原判。故原告与被告兴霖公司于2018年4月28日再次签订了《协议书》一份，同意终止履行2012年5月31日签订的《协议》，并协商继续履行双方于2011年2月17日签订的《商品房预售合同》。因1008房一直由被告周建兵占用，原告于2020年4月28日诉至本院。 被告周建忠、周建兵系兄弟关系，其父亲周德文与案外人徐占魁原有潍坊市潍城区西市场和平路134号房产（以下简称老房）一处，面积为188.7平方米。因该房拆迁，故被告兴霖公司与被告周建忠、周建兵于2008年3月7日分别签订了《拆迁房屋实物补偿协议》，约定各补偿周建忠、周建兵新天地购物城B区B5-B6轴之间门面房94.35平方米。2012年7月13日,周建忠与兴霖公司签订《补充协议》一份，约定兴霖公司同意先将周建忠、周建兵安置于新天地购物城B区1007号营业房，该房建筑面积约150平方米，周建忠、周建兵兄弟二人自行协商处理，剩余未安置面积由兴霖公司与周建忠、周建兵另行协商解决。该《补充协议》由兴霖公司加盖公章，周建忠签字确认，周建兵未签字。《补充协议》签订后，周建忠与兴霖公司又签订了《新天地购物城商业回迁安置确认书》，约定回迁安置房屋房号为新天地购物城B区1007号，面积为147.27平方米。 案件审理过程中，原告申请对1008房自2011年9月13日至2020年7月7日（出具评估报告之日）止的总租金进行司法鉴定，本院依法委托潍坊精诚资产评估事务所进行鉴定。潍坊精诚资产评估事务所于2020年7月7日出具潍精诚评报字[2020]第A007号资产评估报告，评估结论为：1008房自2011年9月13日至2020年7月7日（出具评估报告之日）止的总租金为1779000元。原告因此垫付评估费15895元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、周建兵占有1008房是否符合法律规定，是否构成对于原告的侵权；二、本案被告主体是否适格，是否构成重复诉讼。 关于争议焦点一，原告与兴霖公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表达，合法有效，原告已按照约定缴纳房款，理应享有1008房的所有权。被告兴霖公司关于1008房已经由兴霖公司交付给原告的辩称，符合事实依据，理由成立，本院予以采信。但兴霖公司作为1008房的开发商，有义务办理1008房的产权手续，并应协助原告排除妨碍。被告周建忠关于非1008房占用者，与本案无关的辩称，亦符合事实，理由成立，本院予以采信。被告周建兵虽辩称，因老房拆迁，故兴霖公司将1007房、1008房分别作为周建忠、周建兵的回迁安置房，并向本院提交了其与兴霖公司签订的《拆迁房屋实物补偿协议》和兴霖公司经理张旭光签名确认的平面图作为证据。但，首先，《拆迁房屋实物补偿协议》中，并未明确补偿房屋的具体位置，约定的“门面8.5米，进深12米“是对补偿房屋面积的描述，而非确定特定房屋位置；其次，平面图中的店铺编号与实际房号不符，平面图上也无其他标注说明，无法得出签字所在位置系指示补偿房屋所在位置的结论；第三，《拆迁房屋实物补偿协议》中约定补偿给周建忠、周建兵是各建筑面积94.35平方米，而非实际使用面积，1008房建筑面积为167.61平方米，、1007房建筑面积为147.27平方米，两者面积之和远远大于老房建筑面积，若均为回迁安置房，则远超出约定，不合常理；第四，周建忠与兴霖公司签订了《补充协议》、《新天地购物城商业回迁安置确认书》，确认1007房为回迁安置房，周建兵作为周建忠的弟弟，基于同一老房拆迁而取得补偿房产，如1008房为其补偿房产，其应亦与兴霖公司进行回迁确认方符合常理。因此，被告周建兵与兴霖公司虽达成实物补偿协议，但未确定补偿房屋系哪一户特定房屋，被告周建兵关于1008房为补偿房屋的辩称，没有事实和法律的依据，理由不能成立，本院不予采信。被告周建兵亦辩称，兴霖公司未向周建兵主张过1008房权利，周建兵交纳了1008房水电物业费，应视为兴霖公司默认1008房为周建兵的安置房屋，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，被告周建兵的上述辩称，亦无法律依据，本院不予采信。因此，被告周建兵无合法事由占有使用1008房，构成对原告的侵权，应承担停止侵权、赔偿损失的责任。损失金额应以潍精诚评报字[2020]第A007号资产评估报告确定的1779000元为准。 关于争议焦点二，本案被告周建兵为具有完全民事能力的侵权行为人，符合诉讼主体资格，原告在起诉状中书写为“周健兵”系书写错误，不影响对诉讼主体的认定。被告周建兵关于被告主体不适格的辩称，与事实不符，本院不予采信。原告虽之前与兴霖公司进行过诉讼，但诉讼标的系换房协议约定的1131房，本案的诉讼标的为1008房，并非同一诉讼标的，不构成重复诉讼，被告周建兵的辩称与事实不符，本院不予采信。 综上所述，原告要求被告周建兵向原告交付山东省潍坊市城区和平路4200号1号楼1008号商品房，并赔偿原告损失1779000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告其他诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下 一、被告周建兵于判决生效之日起十日内将位于位于山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房腾退给原告李慧宏。被告兴霖公司应配合腾房事宜，并与原告办理山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房产权登记手续。 二、被告周建兵赔偿原告损失1779000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告李慧宏的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20811元，减半收取10405.5元，由被告周建兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  韩洪林 二〇二〇年八月十九日 书记员  潘 潇