中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0104民初33222号原告：冯文京，男，1952年7月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：杜剑慧，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马淑君，广东广信君达律师事务所律师。被告：朱定华，男，1965年8月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博一，广东宏力律师事务所实习律师。被告：梅英，女，1925年5月5日出生，汉族。被告：关奕衡，男，1929年9月23日出生，香港特别行政区居民，联系地址：香港特别行政区。被告：梁碧霞，女，1930年11月7日出生，美国国籍，现住美国。被告：关奕禧，男，1934年5月25日出生，香港特别行政区居民。被告：关冰如，女，1936年8月14日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被告：关燕如，女，1941年9月18日出生，美国国籍，现住美国。被告：关英如，女，1942年7月12日出生，美国国籍，现住美国。被告：袁柳霞，女，1948年3月27日出生，香港特别行政区居民，联系地址：香港特别行政区。被告：关远耘，女，1955年10月11日出生，美国国籍，现住美国。被告：关远怡，女，1957年5月2日出生，现住美国。被告：关远恒，男，1960年1月7日出生，现住美国。上述十被告共同委托诉讼代理人：胡育新，广东启源律师事务所律师。上述十被告共同委托诉讼代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。原告冯文京与被告朱定华、梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：1.确认朱定华、梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒于2018年7月30日签订的广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）无效；2.诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：原告长期合法居住在广州市越秀区人民中路343房，涉案房屋原产权人是关连锦，是原告的外祖父。被告梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒在原告不知情的情况下，擅自处置涉案房屋，将涉案房屋转让给被告朱定华的行为极大地损害了原告的合法权益。一、原告对涉案房屋享有合法权益。1.房屋取得情况：关连锦自1928年5月7日取得涉案房屋《不动产登记确定证》，1951年8月24日取得涉案房屋《买契纸》。2.房屋权属变更情况：关连锦于1952年6月7日去世时并未订立遗嘱，涉案房屋作为其遗产，法定继承人为配偶林佩珍及其九个子女（关秀、关碧如、关奕衡、关奕常、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、关奕声）。林佩珍作为所有继承人的代表，将涉案房屋登记至其名下。原告母亲关碧如未明确表示放弃继承，故其享有继承的权利。原告母亲关碧如于1989年9月23日去世，未订立遗嘱。故原告在其母亲享有的继承份额内，依法享有法定继承权。林佩珍于1998年8月1日去世，因关碧如先于林佩珍过世，故原告代位继承属于关碧如可继承的份额。综上，原告对涉案房屋享有合法权益，且原告从母亲关碧如在世时便长期合法居住在涉案房屋，至今超过七十年。众被告在原告不知情的情况下，擅自处置涉案房屋，极大地损害了原告的权益。二、众被告恶意串通，损害原告和国家利益，所签订的合同无效。首先，原告一家三代一直居住于涉案房屋，与被告梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒均存在亲属关系。被告在买卖房屋时，明知原告一家在此居住的事实，并且存在权属纠纷未解决，却故意隐瞒原告进行处置，主观上存在恶意。因此，众被告所签订的房屋买卖合同无效。其次，朱定华在签订房屋买卖合同时（购房款为人民币630万元），作为大宗交易的受让人，竟不现场查看房屋，了解房屋现状，即直接作出受让的意思表示，且一次性支付购房款项，其交易行为有悖于正常交易习惯。第三，被告在房地产交易部门登记备案的合同成交价为630万元，但据其称实际成交价为800万元，公然签订阴阳合同，损害国家利益。被告隐瞒实际成交价的行为实际上是损害国家利益，所备案的合同应属无效。综上，原告提起本案诉讼。经本院审理查明：一、关于涉案房屋继承纠纷诉讼情况。根据原告提供《房屋所有权证存根》载明显示，涉案房屋越秀区人民中路343号原登记在林佩珍名下，所有权来源于“1952年6月向关连锦继承”，占有份额为“全部”。2016年4月7日，广州市荔湾区人民法院（以下简称荔湾法院）受理原告冯文京诉被告梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒继承纠纷一案。原告提出诉讼请求：1、判令原告单独继承广州市人民中路343号房屋二楼。2、判令原告依法定继承位于广州市人民中路343号房屋首层、三层、四层的九分之一产权份额。3、本案诉讼费用由众被告承担。经荔湾法院一审查明：林佩珍与丈夫关衮吾（曾用名：关连锦）生育了关秀（曾用名：关奕康）、关碧如、关奕衡、关奕常、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、关奕声九名子女。关衮吾于1952年死亡。关秀于1974年死亡，其配偶是梅英。关碧如于1989年9月死亡，其与配偶冯禹能生育了女儿冯慕知和儿子冯文京。关奕常于2012年2月21日死亡，生前有一次婚姻，配偶是梁碧霞，双方生育了关远耘、关远怡、关远恒。关奕声于2012年11月9日死亡，生前有两次婚姻，与前妻林碧珠生育关詠仪，后两人于1983年12月26日离婚，与后一任妻子袁柳霞于1990年9月21日结婚，婚后没有生育子女，关詠仪表示放弃继承林佩珍遗产的转继承权利。林佩珍生前是香港特别行政区居民，经常居住在美国。1997年6月6日，林佩珍在美国订立遗嘱，内容为：“将本人名下拥有的物业：1.香港筲箕湾道172号四楼（3/F）一层，2.香港九龙太子道220号金利大厦五楼D座一层，3.中国广东省广州市人民中路341号及343号全座。在本人死后，平均分给关奕康太太（梅英）、关奕衡、关奕常、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、关奕声八人，平均分享，现指定关英如、关奕声为遗产承办人。本人现有一声明：座落香港九龙太子道220号金利大厦五楼D座一层楼，系将先父遗下座落澳门的五间屋出卖后，将款购买的，本人因年事已老，买入时由关奕禧、关奕声二人联名签契，但曾声明，该层楼之业权乃本人拥有，故亦将该层楼作平均分配给八个子女，倘若关奕禧、关奕声到时不将该楼交出，则在我本人名下之一切财物及物业，就只分给其他之六位子女，而关奕禧、关奕声则无权承受，又若其中一人允交出业权，则可享有本人名下之一切财物、物业，即可与其他六位子女平均分享之权利。”该遗嘱有林佩珍的前面，见证人处有“林有燮”、“林彭浣儀”两人的签名。1998年8月1日，林佩珍在美国死亡。此后香港特别行政区高等法院于2010年12月12日对林佩珍上述遗嘱进行检验并记录在案（遗嘱检验批准号为：HCAG002429/1999）。2014年4月23日，梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒向广东省广州市南方公证处申请办理遗嘱继承权公证。该公证处于2014年5月30日作出（2014）粤广南方第047052号公证书，证明林佩珍生前所立上述遗嘱真实、有效，根据遗嘱，林佩珍死亡时遗留的广州市人民中路341号、广州市人民中路343号房屋由关奕衡、关奕常、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、关奕声共同继承及梅英承受，关奕常、关奕声已经死亡，关奕常应继承林佩珍遗产的权利转由其配偶梁碧霞及子女关远耘、关远怡、关远恒共同继承，关奕声应继承林佩珍遗产的权利转由其配偶袁柳霞及女儿关詠仪共同继承，但关詠仪表示放弃继承被继承人林佩珍遗产的转继承权利，因此关奕声应继承林佩珍遗产的权利转由其袁柳霞一人继承，因此上述房屋由关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒共同继承及梅英承受，继承后，关奕衡、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、梅英、袁柳霞各占有上述房屋的六十四分之八份额，梁碧霞占有上述房屋的六十四分之五份额，关远耘、关远怡、关远恒各占有上述房屋的六十四分之一份额。2014年11月，梅英、关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关冰如、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒依据上述公证书办理了广州市人民中路343号房屋的产权变更登记手续，领取了房产证。荔湾法院认为：广州市人民中路343号房屋原是林佩珍遗下的财产，林佩珍生前是香港居民，于1997年6月6日在美国订立遗嘱，该遗嘱已经具有遗嘱检验管辖权的香港高等法院检验，且该遗嘱的内容与我国法律并无抵触，故应认定为有效遗嘱。……众被告依据林佩珍的有效遗嘱办理了继承权公证书，并将广州市人民中路343号房屋登记到众被告名下，这是符合法律规定的。原告在遗产分割后，起诉要求按法定继承分割该房屋缺乏依据。遂荔湾法院于2006年12月29日作出（2016）粤0103民初2009号民事判决：驳回原告的诉讼请求。判后，原告不服该判决，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院认为：本案中，关衮吾1952年去世后，343号房就已通过继承的方式登记在被继承人林佩珍的名下，依法应当属于林佩珍的个人财产。即便冯文京认为林佩珍当年的继承登记行为侵犯了其母亲关碧如的继承权利，但由于该继承登记行为距今已经超过了二十年的最长保护期限，故冯文京主张343号房属于家庭共有财产缺乏事实和法律依据。关于涉案遗嘱的效力问题。……冯文京对遗嘱真实性提出的怀疑不足以推翻香港特别行政区高等法院所作出的检定，且冯文京也未能提供相应的证据证明涉案遗嘱系伪造的，按照上述遗嘱的内容，冯文京对343号房并无继承权，故一审不予支持其诉讼请求正确，广州中院予以维持。至于冯文京主张林佩珍已将343号房的二楼赠与给了关碧如，但却未能提供证据证实，其应当承担举证不能的不利后果，故对其该项上诉主张，广州中院不予支持。综上，广州中院于2018年2月5日作出（2017）粤01民终1846号民事判决：驳回上诉，维持原判。后原告不服该二审判决，向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）申请再审。广东高院于2019年11月25日作出（2018）粤民申9169号民事裁定书，认为：本案系继承纠纷。根据一、二审法院查明事实，案涉房屋原为关衮吾、林佩珍的夫妻共同财产。在关衮吾于1952年去世后，案涉房屋于同年因继承发生登记至林佩珍名下。依照1950年施行的《中华人民共和国婚姻法》第十二条和第十四条规定，夫妻有相互继承遗产的权利，父母子女也有互相继承遗产的权利。因此，案涉房屋属于关衮吾的个人财产部分，林佩珍及其与关衮吾所育子女作为同一顺位继承人均有权继承。因上述事实发生于《中华人民共和国继承法》施行前，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第64条规定，对关衮吾遗产的继承应适用《中华人民共和国继承法》。本案中，案涉房屋虽在关衮吾去世后变更登记至林佩珍名下，但对关衮吾的遗产部分，各法定继承人均未表示过放弃继承，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定，应视为继承发生，各法定继承人就关衮吾遗产部分尚未进行析产分割，应视为继承发生，各法定继承人就关衮吾遗产部分尚未进行析产分割，处于共有状态。在林佩珍通过订立遗嘱处分案涉房屋前，冯文京母亲关碧如的继承份额并未受到侵害。二审法院从1952年案涉房屋登记至林佩珍名下，开始起算二十年的最长诉讼时效，属适用法律错误。故裁定：指令广州中院再审（2017）粤01民终1846号案。二、关于涉案房屋物权保护纠纷诉讼情况。被告朱定华于2018年9月27日向荔湾法院提起诉讼，请求判令：1.冯文京立即停止侵权，立即搬出涉案房屋二层，并将房屋交还朱定华；2.冯文京向朱定华按每月5000元标准支付自2018年8月20日起至冯文京向朱定华交还房屋之日止非法占用朱定华房屋期间的占用费；3.冯文京承担本案的诉讼费用。荔湾法院于2018年12月27日作出（2018）粤0103民初6996号民事判决书，冯文京不服上诉后，广州中院于2019年7月2日以（2019）粤01民终4703号民事裁定书裁定撤销上述一审判决，发回荔湾法院重审。荔湾法院重新立该案审理后，朱定华在庭审过程中当庭撤回其第二项诉讼请求，荔湾法院予以接纳。荔湾法院经审理查明：冯文京的户籍地是广州市荔湾区人民中路****。2018年8月20日广州市荔湾区人民中路343号房屋（以下简称讼争房屋）由朱定华购买所得。2018年8月20日，朱定华经登记取得了粤（2018）广州市不动产权第00237223号《不动产权证书》，产权证记载：建筑面积436.06平方米，房屋总层数为三又二分之一。2018年9月3日，冯文京向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，要求撤销广州市国土资源和规划委员会于2018年8月7日作出的2018登记字1038422号的房产转移登记行为。2018年9月14日，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初5441号行政裁定书，裁定对冯文京的起诉不予立案。为证明其对涉案房屋享有权利，冯文京向一审法院提交了民国时期的不动产登记确认证、林佩珍的房屋所有权证复印件、林佩珍死亡证等证据。一审庭审中，双方确认涉案房屋二层由冯文京使用。朱定华陈述冯文京名下另有其他房产。冯文京认为该房屋为买给其女儿结婚居住，与本案无关，并不同意朱定华的房屋占用费标准。另朱定华在一审庭审中，当庭撤回第二项要求冯文京向朱定华按每月5000元标准支付自2018年8月20日起至冯文京向朱定华交还房屋之日止非法占用朱定华房屋期间占用费的诉讼请求，荔湾法院予以接纳。荔湾法院认为：本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，朱定华已经经登记取得房屋的所有权。冯文京抗辩称其为房屋原屋主关连锦的继承人之一，对涉案房屋享有合法权益，且其母亲关碧如自1947年1月起即居住在涉案房屋，其对该房屋享有居住权和优先购买权，但冯文京提交的证据并不足以证明其对房屋享有权利或享有优先购买权利。另外，即便冯文京及家人的户口户口落在涉案房屋也不能证明冯文京就该房屋享有权利。据现有证据，冯文京以上抗辩理据不足，荔湾法院不予支持，遂于2019年11月12日作出如下判决：冯文京（含同住人员）在该判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市荔湾区人民中路343号二层房屋其居住使用的部分腾空交还给朱定华。判后，原告不服该判决，向广州中院提起上诉。广州中院认为：朱定华在购得涉案房屋并取得房地产权属证书后，以其为涉案房屋的物权人，而冯文京非法占有涉案房屋的二楼为由提起本案诉讼，要求冯文京搬出并交还涉案房屋的二楼。冯文京则以其为原产权人的外孙，对涉案房屋享有合法权益为由占用涉案房屋二楼至今。本案为物权保护纠纷，二审争议焦点为冯文京占用涉案房屋二楼是否属于侵权，朱定华要求冯文京搬迁的理由能否成立。对此，具体分析如下：首先，虽然朱定华已于2018年8月20日取得涉案房屋的产权证书，但朱定华取得产权的来源是购买，而从朱定华的陈述来看，朱定华在购房前就知道涉案房屋二楼有人居住，因此未查看涉案房屋的二楼，但其仍表示因涉案房屋售价合适而选择购买了涉案房屋，之后卖方向其交付了除二楼外的其余房屋钥匙，上述说法与其提交的2017年11月3日的《房屋买卖协议》中有关涉案房屋“除二楼全层外，均可交吉”、“甲方（卖方）目前正与该房屋二楼住户进行民事诉讼”的内容相一致。由此可见，朱定华是在明知涉案房屋二楼不交吉且存在另案民事诉讼纠纷的情况下购得涉案房屋。朱定华作为具备完全民事行为能力的交易主体，理应清楚涉案房屋可能存在的不交吉风险。其次，朱定华提交的《房屋买卖协议》中并无有关涉案房屋二楼如何交付的约定，而在二手房屋买卖交易中，交楼属于卖方应尽的义务。虽然朱定华称其与卖方口头约定由其通过诉讼方式收回二楼房屋，但一方面，朱定华并未举证证明存在该口头约定，另一方面，即使存在该口头约定，该约定亦属于买卖双方之间的约定，并不能成为支持朱定华搬迁请求的充分依据。本案仍需审查朱定华要求冯文京搬迁的理由是否成立。最后，朱定华是以冯文京侵权为由提出搬迁请求，但根据现有证据及当事人陈述，冯文京系因与涉案房屋的原始产权人存在亲属关系而入住并使用涉案房屋二楼多年，再结合冯文京提交的广东省高级人民法院于2019年11月25日作出的（2018）粤民申9124号、（2018）粤民申9169号《民事裁定书》记载内容可知，冯文京并非无故侵占涉案房屋二楼，其就涉案房屋的继承纠纷仍将继续审理，故在现阶段，朱定华以侵权为由要求冯文京搬出涉案房屋二楼缺乏充分依据，应予驳回。综上，广州中院于2020年3月30日作出（2020）粤01民终2440号民事判决：一、撤销荔湾法院（2019）粤0103民初6306号民事判决；二、驳回朱定华全部诉讼请求。另查明，根据被告梅英女儿关凯芬提交的《居民死亡医学证明（推断书）》、居民户口户口本复印件显示，已于2018年11月2日死亡。本院认为，因被告关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘为美国公民，被告关远怡、关远恒长期居住在美国，本案属涉外民事诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条规定：“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。”故本案民事诉讼程序应适用《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。本案原告冯文京提起本案诉讼，认为其对涉案房屋享有法定继承权。经查，在过往数次诉讼中，尚未有生效裁判文书认定冯文京具备涉案房屋共有权人的身份，且冯文京就涉案房屋的继承纠纷仍在继续审理当中。由于冯文京继承人身份未明，故其与本案争议的《存量房买卖合同》暂缺乏直接的利害关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。综上，原告并非本案适格的原告，其提起的本案诉讼应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告冯文京的起诉。如不服本裁定，原告冯文京、被告朱定华、关冰如可以在裁定书送达之日起十日内，被告关奕衡、梁碧霞、关奕禧、关燕如、关英如、袁柳霞、关远耘、关远怡、关远恒可以在裁定书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市人民法院。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年八月二十五日法官助理刘敏