广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初944号 原告：广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司，住所地武宣县武宣镇城北路22号。 负责人：邓亚保，公司总裁。 委托诉讼代理人：张少峻，广西思齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃干柳，女，该公司员工。 被告：雷坤然，男，1963年4月6日生，壮族，户籍地广西武宣县，现住广西武宣县。 被告：张玉萍，女，1965年4月8日生，汉族，户籍地广西武宣县，现住广西武宣县。 原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司（以下简称裕达物业公司）与被告雷坤然、张玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司的委托诉讼代理人张少峻、覃干柳，被告雷坤然、张玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕达物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付物业管理服务费1521.45元、电梯运行管理费350元、水费2511.3元、电梯电费354.2元、公共公摊电费17.4元、楼道公共照明费29.3元、二次加压水电费194.3元、生活垃圾处理费67.5元，以上共计5045.45元；二、请求判令被告向原告支付违约金1513.64元;三、请求判决被告承担本案全部的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2015年12月31日签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告向被告位于武宣县城东新区提供前期物业管理服务，合同对前期物业服务的服务内容、费用种类、费用标准、代缴收费服务、违约责任等做出了约定，原告也通过公示的方式向被告告知收费标准。合同签订后，被告依约提供了物业服务，被告开始也能依约履行了缴费义务，但是从2017年12月开始，被告未依约交纳各项费用，原告于2019年11月5日委托广西思齐律师事务所向被告出具律师函，催促被告交纳拖欠的各项费用，被告收到催缴通知后，仅仅缴交了部分费用，余下大部分拒绝缴交，并且对之后发生的费用也拒绝缴交。截止2019年6月，被告共拖欠原告物业管理服务费、电费、水费等等各项费用5045.45元。原告认为被告拖欠上述款项的行为已经构成违约，依法应当按照合同的约定支付上述费用并承担违约责任，为维护自身的合法权益，特向法院提出前述诉讼请求，请求法院依法予以支持。 雷坤然、张玉萍辩称，其认为原告收取物业费等费用不合理，所以缓交，对于原告诉前的部分合理的欠款可以补交，但要求原告提供补交款项的收费依据，即经物价局等相关部门审核的收费文件、清单等材料。在原告所列的欠费项目中，其中的水费按4.95元每吨及二次加压1.5元每吨的收费明显不合理，请原告做出合理的解释，同一个小区物业收费的标准不同，这两项收费标准均高于武宣的收费标准。原告之前没有向原告解释水费等收费的标准和依据，被告愿意先交部分的物业费等费用，但原告拒不收取被告所交的钱款，称要全部交纳所有费用才收取，所以被告未交费，不是被告故意拖欠不交。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.《裕达˙绿水仙城钻石华府小区前期物业管理服务合同》，拟证明双方签订合同，约定由原告向被告提供物业管理服务，并对服务内容、收费项目及标准、代缴收费服务、违约责任等进行了约定的事实；2.来价格【2014】40号文及物业服务收费公示牌照片，拟证明原告在物价局核定的标准范围内确定收费标准，并向被告进行了公示的事实；3.武宣县自来水公司出具的证明、来宾武宣县供电局城区供电所出具的证明，拟证明原告每月都为被告缴交了电费及水费；4.欠费明细表，拟证明被告拖欠各项费用数额；5.律师函、快递单，拟证明被告未依约交纳各项费用，原告进行催告的事实。被告对原告提供的证据1无异议；对证据2有异议，认为原告收费不合理，有证据证明原告收取的4.95元/吨水费标准过高；对证据3的真实性不清楚，认为都是原告自己制作的，是假的；对证据4不认可，认为收费标准过高；对证据5不予认可，认为其没有收到过该函件，未签收过，快递单上也不是被告签字的。 原告在庭后补交了以下证据：1、武宣镇城东新区裕达˙绿水仙城钻石华府小区用户用水清单（2015年1月-2018年12月），拟证明钻石华府小区在2015年1月-2018年12月期间的水费、污水费等收费标准；2、关于钻石华府小区公摊电费、二次加压费核算说明，拟证明对被告有异议的水费每吨4.95元、电梯电费等收费标准的依据。 被告提交了如下证据：1、原告收取的钻石华府小区物业费、水费等收款收据三张，拟证明原告按4.95元/吨收取水费过高；2、南宁市家园房地产物业服务有限责任公司来宾分公司钻石华府物业服务中心的收款单一张，拟证明现在的钻石华府物业按2.88元/吨收取水费，原告之前收取水费的标准过高。原告对被告提供证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，现在是家园物业在涉案的钻石华府小区提供物业服务并收取的物业费，原告只诉请在原告退出小区之前的部分费用。原告提供之前的收费收据不是同一个时间段的，是被告已交的，与本案无关。 本院对当事人没有异议的证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告雷坤然、张玉萍系涉案武宣县武宣镇城东新区裕达˙绿水仙城钻石华府小区房屋业主。2015年12月31日，原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司与被告雷坤然签订《裕达˙绿水仙城钻石华府小区前期物业管理服务合同》，约定由原告向被告位于广西武宣县提供物业管理服务，该房屋面积为187.8平方米，合同详细约定了原、被告双方的权利义务等各方面，对物业服务的服务内容、费用种类、费用标准、代缴收费服务、违约责任等方面做出了约定。合同约定，商业部分物业服务费单价暂定为1.2元／㎡／月，住宅部分收费标准按照物价局批复文件为依据，可上下浮动15％，住宅部分原告实际按0.6元／㎡／月收取物业费。电梯维护费按2层以上（含2层）每月每户20元收取，电梯电费根据实际用量平均分摊给收益业主。原告还提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴费服务。合同签订后，原告通过公示的方式向业主告知了收费项目标准。钻石华府小区自业主入住后，已成立业主委员会。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告开始也能依约履行缴费义务，但从2017年12月开始，被告未依约交清物业费等费用。经原告催收，截至2019年6月，被告仍有部分物业管理服务费、电费、水费等各项费用未交纳给原告。 另查明，原告自2015年12月入驻涉案武宣县武宣镇城东新区裕达˙绿水仙城钻石华府小区，为该小区提供物业管理服务；原告于2019年6月15日撤出该小区，不再提供物业管理服务。原告退出该小区后，由南宁市家园房地产物业服务有限责任公司来宾分公司钻石华府物业服务中心为该小区提供物业管理服务至今。 在原告为涉案钻石华府小区提供物业服务期间，对电梯电费按阶段收取：1-2层按7.5元˙户，3-12层按15元˙户，13-22层按20元˙户，23层以上按25元˙户。在2018年10月之前，原告没有单独区分收取公摊电费，因此，在加压用户水费单价中增加收取二次加压费等1.5元/吨（包含二次加压费、水损耗、维护费、水池清理费、水质检测费、公摊电费等）。2018年10月之后，原告开始单独收取二次加压费、公共区域设备公摊电费及楼道公共照明费（该三种费用按公摊计算、每个月平摊金额不一样）。 本院认为，物业服务企业依法与业主签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告签订的《裕达˙绿水仙城钻石华府小区前期物业管理服务合同》，该合同约定原告对钻石华府小区进行物业管理服务，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告有向原告交纳物业费、各项代收费用的义务。原告自2015年12月起为被告所在小区提供物业管理服务，被告享受了物业服务，并向原告交纳物业管理费等相关费用至2017年12月。原告按建筑面积每平方米0.6元/月的标准收取物业管理费，该收费标准也没有明显过高，被告也没有异议，本院予以确认。原告主张根据合同约定及相关法律法规的规定，要求被告交纳拖欠的自2018年5月至2019年6月15日期间的物业管理服务费1521.45元；2018年1月至2019年6月15日期间的电梯运行管理费350元、电梯电费354.2元；2017年12月至2019年6月15日期间的水费2511.3元；2018年11月至2019年6月15日期间的公共设备公摊电费17.4元；2018年10月至2019年6月15日期间楼道公共照明费29.3元；2018年10月至2019年6月15日期间的二次加压水电费194.3元；2018年5月至2019年6月15日期间的生活垃圾处理费67.5元，以上共计5045.45元。本院同期审理的原告诉裕达˙绿水仙城钻石华府小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在提供服务期间，收取的水费、电梯电费、二次加压费不合理，且不能说明收费过高的依据，原告要求业主一次性交完所有费用，拒绝单独收取物业费。关于原告代收的水费、电梯电费是否合理的问题，本院认为，由于原告在2018年10月前没有在涉案小区单独安装电表，未能区分用户的公摊电费、二次加压等费用收取的用量依据。本院根据各业主提供的该小区现阶段物业服务公司对用户单独区分收取二次加压费、公摊电费及电梯电费等费用的实际用量进行综合分析，认为原告对电梯电费实行按阶段收取的标准（被告所在28层为25元/月），高于现阶段用户电梯电费的平均值，并在2018年10月前对加压用户水费单价中增加收取二次加压费等1.5元/吨稍高，原告未能提供具体的二次加压费、水损耗、维护费、水池清理费、水质检测费、公摊电费的用户实际用量开支依据。根据公平原则，本院对原告收取的电梯电费及2018年10月前收取综合二次加压费进行适当调整，认为被告所在的楼层28层的电梯每月平均电费为15元较为合理，2018年10月前每月加入水费单价的综合二次加压费及公摊费用等为1.2元/吨较为合理，原告在每吨水费单价中加收1.5元偏高，即2018年10月以前每月的水费单价应减少0.3元/吨。根据前文所述，被告所欠的电梯电费为2018年1月至2019年6月15日期间，共17.5个月，被告应支付给原告的电梯电费为：17.5×15=262.5元，原告所诉电梯电费的高出部分91.7元（354.2元-262.5元）不予支持。2017年12月至2018年9月期间被告所欠的水费包含二次加压费及公摊费用等，每月每吨水费单价应为4.38-0.3=4.08元，2018年10月以后的水费单价合理不变，被告应支付给原告的水费为：382吨×4.08元+838.1元=2396.66元，原告所诉水费的高出部分114.64（2511.3元-2396.66元）不予支持。原告所诉被告尚欠的其他费用，没有证据证明原告收费不合理，本院予以支持。综上所述，被告尚欠原告物业管理服务费1521.45元、电梯运行管理费350元、水费2396.66元、电梯电费262.5元、公共公摊电费17.4元、楼道公共照明费29.3元、二次加压水电费194.3元、生活垃圾处理费67.5元，以上共计4839.11元。 关于原告请求被告支付违约金应否支持的问题。根据前文所述，业主所反映原告收取的水费、电梯电费不合理，原告在提供服务时未能与业主妥善解决或有效沟通，可认定原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告雷坤然、张玉萍支付原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司自2017年12月至2019年6月15日期间拖欠的物业管理服务费1521.45元、电梯运行管理费350元、水费2396.66元、电梯电费262.5元、公共公摊电费17.4元、楼道公共照明费29.3元、二次加压水电费194.3元、生活垃圾处理费67.5元，八项共计4839.11元； 二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序依法减半收取25元，由被告雷坤然、张玉萍承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年八月三日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。