广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初813号原告：新兴县祥利物业服务有限公司。住所地:新兴县新城镇文华路**祥利明珠新城**楼****。法定代表人：梁秀彬，总经理。委托诉讼代理人：顾华亨、苏志聪，均为广东浩捷律师事务所律师。被告：梁燕卿，女，1985年4月10日出生，汉族，居民，住广东省云浮市新兴县××××××××××××××。原告新兴县祥利物业服务有限公司与被告梁燕卿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾华亨到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费3396元和逾期付款违约金2887.07元（以每季度所欠物业费为本金，从欠费季度当月1日起按日3‰计算至付清日止，暂计至2019年4月30日止的复合逾期付款违约金为2887.07元）给原告。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是祥利明珠新城二区X幢11XX房、EXX号摩托车位、FXX号车位的业主，其自2018年1月1日起至2019年4月30日止拖欠原告物业管理费3396元及逾期付款违约金2887.07元（包括每月对讲机维护费、车房分摊照明、电梯分摊电费及杂物间费用）。原告作为物业公司，在为小区包括被告在内的业主提供了物业管理服务后，有权依约定方式收取物业管理费，但被告经原告书面催缴后，被告一直未依约缴交物业管理费及逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法予以判决。为支持其诉求,原告提供以下证据：1.营业执照、法定代表人证明书、身份证，拟证明原、被告诉讼主体资格。2.催费通知、快递单各两份，拟证明2018年、2019年原告分别两次向被告催缴物管费。3.物管费计算清单，拟证明被告拖欠物管费的情况。4.前期物业服务协议，拟证明双方签订物业服务协议及约定情况。5.不动产登记查询结果；6.买卖合同，两份证据拟证明被告使用涉案不动产后，逾期支付物业费给原告的事实。被告梁燕卿无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。经开庭举证，被告没有到庭参加诉讼，视为对上述证据放弃质证权利，本院经审查核实，上述证据可证实被告拖欠原告物业管理费和逾期付款违约金的事实，对其主张的证明对象具有证明效力，故本院对上述证据的三性均予以确认，认定为本案的定案依据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是新兴县××××××××××祥利明珠新城二区的前期物业管理公司，被告梁燕卿是该小区X幢11层11XX号房和二期车库1层F4XX号车位、EXX号摩托车位的业主。2015年10月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，由甲方为乙方的物业即祥利明珠新城二X幢11XX号房和F4XX号车位、EXX号摩托车位提供前期物业管理服务，其中物业管理服务费约定的收费标准为：乙方主房总建筑面积为155.55平方米，按每月每平方米1.10元收取物业管理服务费，即主房每月应缴的物业管理服务费为171.10元；摩托车位套内建筑面积为3.93平方米，按每月每平方米1.00元收取物业管理服务费，即摩托车位每月应缴的物业管理服务费为3.90元；车位套内建筑面积为13.25平方米，按每月每平方米1.00元收取物业管理服务费，即摩托车位每月应缴的物业管理服务费为13.30元；另外，乙方每月还应交纳公共梯间照明电费15元、地下车、地下车库照明电费每个车位2元以及对讲系统维护费5元间约定为：每季度交纳一次，每次交费时间为当季度头一个月的1至10日。逾期缴费违约责任约定为：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴交管理费的3‰计付违约金。该服务协议还约定了其他内容。《前期物业管理服务协议》签订后，原告即开展物业管理服务，被告亦依约缴交物业管理费，但其从2018年1月1日起就开始停付物业管理费至今。原告分别于2018年12月1日、2019年4月10日出具《催费通知》，通知被告到物业服务处缴清拖欠的物业管理费，同时通过EMS向被告户籍所在地邮寄催费通知。但被告均未能在期限内缴清物业管理费。原告经追收未果，遂于2020年4月26日向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明，原告提供的《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告梁燕卿所有的新兴县××××××××××祥利明珠新城二区X幢XX层11XX号房【产权证号：粤（2019）新兴县不动产权第0018946号】的建筑面积为155.55平方米、二期车库1层FXX号车位【产权证号：粤（2019）新兴县不动产权第0018969号】的套内建筑面积为13.25平方米，上述产权证明均已于2019年5月28日被注销。原告提供的《广东省商品房买卖合同》显示，被告购买的二期车库1层EXX号摩托车位的套内建筑面积为3.93平方米。还查明，根据原告提供的《物管费计算清单》，2018年1月1日至2019年4月30日，被告拖欠原告物业费共3396.8元，其中住宅2737.6元（155.55平方米×1.1元/平方米×16个月）、摩托车位62.4元（3.93平方米×1元/平方米×16个月）、车位212.8元（13.25平方米×1元/平方米×16个月）、电梯分摊电费240元（15元/月×16个月）、车库车房分摊照明64元（4元/月×16个月）、对讲机维护费80元（5元/月×16个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告新兴县祥利物业服务有限公司与被告梁燕卿签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。……”和《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，原告依合同约定向被告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，已履行合同义务，但被告自2018年1月1日起无依约交纳物业服务费，已构成违约。故原告请求被告支付2018年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3396元，合理合法，本院予以支持。对于原告请求物业服务费违约金的问题，原告要求从被告逾期交纳物业费之日起按日3‰的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。由于原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费每季度缴纳一次，每次交费时间为当季度头一个月的1至10号，故原告请求被告从欠费季度当月1日起计算逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。涉案逾期付款违约金应从2018年1月11日起计算至2019年5月10日止。经计算，2018年1月11日起至2019年5月10日止，被告应支付的违约金为2887.07元。因此，原告请求被告支付违约金2887.07元，合理合法，本院予以支持。被告梁燕卿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告梁燕卿应于本判决发生法律效力之日起七日内清偿2018年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3396元及支付2018年1月11日至2019年5月10日的违约金2887.07元给原告新兴县祥利物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告梁燕卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长 梁荣伟审 判 员 梁振昌审 判 员 梁 恒二〇二〇年八月二十八日法官助理 刘贵妍书 记 员 区月洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：...（五）按时交纳物业服务费用...《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。