贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初4742号 原告：张朝红，女，1984年12月6日出生，汉族，住贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：黄明生，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄家麒，贵州佳信律师事务所实习律师。 被告：遵义恒大黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处永生庭瑞苑永诚楼负一层2号，统一社会信用代码91520302MA6DLULBX8。 法定代表人：刘长波，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：代琴琴，公司员工。 原告张朝红诉与被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司（以下简称“恒大黔贵公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告张朝红及其委托诉讼代理人黄明生、黄家麒，被告恒大黔贵公司的委托诉讼代理人代琴琴到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告张朝红向本院提出诉讼，请求：1、判令被告返还原告支付的购房预付款243642元、维修基金9350元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求为：要求解除原被告之间于2019年9月5日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》。 事实和理由：2019年9月1日，原被告之间签订《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定原告自愿认购被告开发的位于遵义市红花岗区住房，该协议对认购房屋的面积、单价及总价、签订正式《商品房买卖合同》等事宜进行了粗略的约定，对付款方式、房屋交付期限以及双方违约责任等商品房买卖合同必须具备的要求均未约定或约定不明。同日，原告向被告出具《分期付款承诺书》。该认购书载明：原告应于2019年9月5日前支付首期房款97457元，并签署《商品房买卖合同》；2019年12月1日前支付房款146185元；2020年3月1日前支付房款146185元；2020年9月1日前支付房款438545元。并注明最终付款时间及金额以签署的《商品房买卖合同》为准。原告于2019年9月1日向被告支付了20000元，于2019年9月5日支付了77457元，根据双方在认购书中约定的交款97457元后即签订正式的《商品房买卖合同》，但被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》；至2019年11月28日，原告又支付了购房款146029元，且双方仍然未签订《商品房买卖合同》。因2020年××影响，各行业经济受到严重影响，原告也不例外，加上原告丈夫患严重疾病导致经济困难，无力按照《分期付款承诺》约定的时间即2020年3月1日前向被告支付第三期预付款。被告于2020年4月1日向原告发出《催款通知书》、《敦促签约通知书》，原告将不可抗力因素导致的困难如实告知被告并多次与被告协商，被告无视原因，并于2020年4月7日向原告发出《解除认购书的通知》，声称将“按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所附款项不予退还”，据此不予退还原告的购房款及维修基金。原告为维护合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告恒大黔贵公司辩称：同意解除原被告之间签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》；2、我公司确认收到原告缴纳的房款243468元，并无维修基金，维修基金不应由我公司退还；3、按照认购书的约定，我方已经向原告发出解除通知且告知了原告解除的原因，是原告存在违约，因此不退还原告缴纳的购房定金20000元。 经审理查明：2019年9月1日，原告张朝红拟向被告恒大黔贵公司购买遵义市红花岗区住房，并向被告出具了《分期付款承诺书》，支付了购房定金20000元。2019年9月5日，被告恒大黔贵公司（甲方、出卖人）与原告张朝红（乙方、买受人）签订了《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，在分期付款承诺书的基础上，对相关事宜进行了约定，该认购书载明所购房屋建筑面积129.86平方米，总价款974566元，乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金；采取分期付款方式：“乙方须于2019年9月5日前支付首期房款77457元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月1日前付清146185元；于2020年3月1日前付清146185元；于2020年9月1日前付清438545元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”合同第三条约定“乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳房屋维修资金，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。”第五条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵州省遵义市红花岗区遵义恒大翡翠华庭营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”认购合同签订当日，原告向被告支付了购房款77457元，被告向原告出具了收到首期款97457元的《收据》一张。 2019年11月28日，原告向被告支付了第二期购房款后，被告向原告出具收到房款146185元的《收据》一张。之后，因原告未按照认购书约定的时间向被告支付第三期房款（2020年3月1日前的146185元），被告于2020年4月1日向原告出具了《催款通知书》要求原告在2020年4月5日前支付该期房款，并向原告出具了《敦促签约通知书》，要求原告于2020年4月5日前与被告签署《商品房买卖合同》并支付房款等；因原告仍然未支付房款，被告于2020年4月7日向原告出具一份《解除认购书的通知》，以原告逾期多日未与其签订《商品房买卖合同》并未按认购书约定支付房款为由，致函原告：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。原告收到以上通知书后，先后多次与被告恒大黔贵公司工作人员微信联系，原告以生病致经济困难等为由，要求以银行按揭方式支付房款，被告工作人员回复需要呈批公司走流程等，双方未达成一致意见，原告要求被告返还购房款未果，诉至本院。 另查明：原被告双方至今未签订《商品房买卖合同》，原告就该房屋另行缴纳了住宅专项维修资金9350元，遵义市住房和城乡建设局向原告出具了专用收据。 以上事实，有原告提供的分期付款承诺书、遵义恒大翡翠华庭商品房认购书、收款收据及交易凭证、贵州省住宅专项维修资金专用收据、微信聊天记录截屏、医疗诊断书、催款通知书、敦促签约通知书、解除认购书的通知，被告提供的催款通知书、敦促签约通知书、解除认购书的通知及快递回单等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告张朝红与被告恒大黔贵公司于2019年9月5日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，系当事人之间的真实意思表示，该认购书并未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合法有效。 原告要求解除双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，被告无异议，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。 原告要求被告退还购房预付款243642元，被告以原告违约为由认为应当扣除定金20000元。首先，原被告之间签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》中对于被告的付款方式进行了约定，按照该认购书的约定，双方应当在原告支付首期款后签订《商品房买卖合同》，双方对于未能签订《商品房买卖合同》均存在一定的过错；在没有签订《商品房买卖合同》之前，被告就应当按照认购书约定的时间履行付款义务，原告未按照约定支付房款，存在违约。其次，众所周知，新型冠状病毒疫情于2020年左右在全世界大爆发，我国经济受到极大冲击，原告受此影响导致经济困难，无法按照认购书的约定支付房款，客观上存在不可抗力因素；被告向原告出具《催款通知书》、《解除认购书的通知》之后，原告都还在与被告工作人员协商以银行按揭贷款的方式支付尾款，说明原告主观上并非有意违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告收取的房款243642元以内，包含20000元定金，本院酌情扣除原告10000元作为被告不予返还原告的定金，即被告应当返还原告购房款共计233642元。 原告要求被告退还维修基金9350元，即维修资金。该款系由遵义市住房和城乡建设局收取，并非由被告收取，原告要求被告退还无事实依据，本院不予支持。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告张朝红与被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司之间于2019年9月5日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》； 二、被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张朝红购房款233642元； 三、驳回原告张朝红的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）2550元，由原告张朝红承担150元，由被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司承担2400元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员  罗 静 二〇二〇年八月十四日 法官助理  马 倢 书 记 员  张露旭