云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1745号上诉人（原审被告）：威信县厨哥厨嫂小吃店（以下简称“小吃店”）。经营场所：云南省昭通市威信县龙泉路扎西尚城一楼。经营者：陈祥英。上诉人（原审被告）：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，住云南省昭通市威信县，现住威信县。上诉人（原审被告）：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被上诉人（原审原告）：威信县天源物业管理有限公司（以下简称“天源物业”）。住所地：云南省昭通市威信县扎西镇麒麟小区麒麟路999号扎西尚城一楼。法定代表人：陶帮龙，执行董事。委托代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称“润红分公司”）。住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路。负责人：李建华。上诉人威信县厨哥厨嫂小吃店、李东翠、郑涵丹因与被上诉人威信县天源物业管理有限公司、原审第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省威信县人民法院（2020）云0629民初55号民事判决，威信县厨哥厨嫂小吃店、李东翠、郑涵丹不服，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。威信县厨哥厨嫂小吃店、李东翠、郑涵丹上诉请求是：1.依法撤销一审法院民事判决或依法改判，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由是：一、一审判决存在以下采信证据错误且违法的情形。1.涉诉合同未经润红公司授权或者同意，合同未生效，属于无效合同；2.一审采信的工作联系函未核实签收人；3.被上诉人出具的第四组证据不能证实小吃店于2018年开始使用商铺；4.原审判决对被上诉人出具的十组证据未完全作出认定，有证据遗漏情形。二、一审判决存在认定事实不清的情形。1.一审判决认定《前期物业服务合同》合法有效，属于认定事实不清；2.涉诉小区至今未将房屋和商铺交付业主的原因是原审第三人导致，第三人未在销售房产和商铺时告知过业主对物业的使用、维护，上诉人使用商铺后不知道小区物业情况及未享受过被上诉人提供的物业服务，被上诉人不能举证证明其履行了物业服务事项；3.根据被上诉人与第三人签订的《前期物业服务合同》第十九条约定，已竣工但未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，物业服务费由甲方全额交纳，第三人与被上诉人均认可涉诉小区全部房屋及商铺均未交付给业主的事实，物业管理费应由第三人承担。被上诉人天源物业未作答辩。天源物业一审诉讼请求是：1.请求判令小吃店支付天源物业2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费3197.70元、二次加压费480.00元、水池清洗费120.00元，共计3797.70元；2.判令小吃店按银行同期贷款利率支付天源物业自逾期缴费之日起至实际结清之日止的资金占用损失；3.判令李东翠、郑涵丹对小吃店所欠缴费用及资金占用损失承担连带责任；4.判令小吃店、李东翠、郑涵丹承担本案诉讼费用。原审法院经审理确认的法律事实是：天源物业与润红分公司于2017年6月30日签订威信县扎西尚城商住小区《前期物业服务合同》，约定润红分公司委托天源物业对该小区提供前期物业服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复(2017)75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》，该小区商铺物业服务费每月每平方米2.50元，自来水二次加压费每月每户20.00元，化粪池清掏和水池清洗费每月每户5.00元。2017年12月起，李东翠、郑涵丹占有扎西尚城一楼108号、134号商铺，并于2018年7月9日出租给威信县厨哥厨嫂小吃店，商铺建筑面积共计106.59平方米，小吃店实际使用商铺建筑面积53平方米经营至今。2018年期间，天源物业曾多次以公告、通知的形式催收物业管理等相关费用，李东翠、郑涵丹、小吃店未向天源物业缴付上述费用。原审法院经审理认为，天源物业与润红分公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主有约束力，天源物业为其小区提供服务，李东翠、郑涵丹占有房屋后并委托黄高攀将该房屋出租与小吃店使用，天源物业已为威信县扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，业主和物业占有人应当按照行政主管部门批复的缴费项目和标准向天源物业缴付物业服务等费用。李东翠、郑涵丹将占有的房屋委托黄高攀出租与小吃店经营使用，小吃店应在经营使用期间按期缴纳物业服务费用，小吃店经天源物业催收不予缴纳，天源物业要求李东翠、郑涵丹承担连带责任的请求成立，予以支持。关于天源物业要求主张资金占用损失的请求，虽李东翠、郑涵丹、小吃店逾期未缴纳物业服务费用，但双方未对资金占用损失的计算标准进行约定，对要求李东翠、郑涵丹支付资金占用损失的主张不予支持。李东翠、郑涵丹辩解天源物业与润红分公司签订的《前期物业服务合同》无效、威信县发展和改革局批复程序违法缺乏事实法律依据，法院不予采信。小吃店以未享受天源物业提供的相关物业服务，不同意支付物业服务费的辩解理由不能成立，不予支持。2018年1月至6月，物业服务费1598.00元(106.59×2.5×6=1598)、二次加压费240.00元(20×6×2=240)、水池清洗费60.00元(5×6×2=60)，共计1898.00元应由李东翠、郑涵丹缴付。2018年7月至12月，物业服务费1598.00元(106.59×2.5×6=1598)、二次加压费240.00元(20×6×2=240)、水池清洗费60.00元(5×6×2=60)，共计1898.00元。因小吃店租用商铺建筑面积53平方米，该费用应由小吃店与李东翠、郑涵丹按使用建筑面积比例分担，小吃店支付49%的物业管理等费用930.00元(1898×49%=930)，李东翠、郑涵丹支付51%的物业管理等费用968.00元(1898×51%=968)，小吃店支付的部分由李东翠、郑涵丹承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条、八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由李东翠、郑涵丹在判决生效之日起十日内支付威信县天源物业管理有限公司2018年1月至6月物业服务费1598.00元、二次加压费240.00元、水池清洗费60.00元，共计1898.00元；二、由李东翠、郑涵丹在判决生效之日起十日内支付威信县天源物业管理有限公司2018年7月至12月与物业服务费、二次加压费、水池清洗费共计968.00元；三、由威信县厨哥厨嫂小吃店在判决生效之日起十日内支付威信县天源物业管理有限公司2018年7月至12月物业服务费、二次加压费、水池清洗费共计930.00元，李东翠、郑涵丹承担连带支付责任；四、驳回威信县天源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由威信县厨哥厨嫂小吃店负担10.00元，李东翠、郑涵丹负担15.00元。二审中，上诉人除对被上诉人提供物业服务的事实有异议外，对其余事实无异议，对原审认定各方均无争议的事实本院予以确认。对有争议的事实，本院将结合证据综合予以评判。本院认为，本案的争议焦点是：1.本案《前期物业服务合同》是否无效；2.一审判决小吃店、李东翠支付物业服务费、二次加压费、水池清洗费是否恰当；3.郑涵丹是否应对上述费用承担连带支付责任。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：焦点1，关于本案《前期物业服务合同》是否无效的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。本案《前期物业服务合同》的合同效力问题，判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。《物业管理条例》系管理性规定，是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。该《前期物业服务合同》已经被本院（2019）云06民终1619号民事判决书确认有效，云南润红房地产开发有限责任公司并未否认润红公司威信分公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》的事实，润红公司经营范围为房地产开发，在经营权限内与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法、有效，该合同已经实际履行完毕，一审认定该《前期物业服务合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。焦点2，关于一审判决小吃店、李东翠支付物业服务费、二次加压费、水池清洗费是否恰当的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。一审查明，2017年12月起，李东翠、郑涵丹占有扎西尚城一楼108号、134号商铺，并于2018年7月9日出租给威信县厨哥厨嫂小吃店，商铺建筑面积共计106.59平方米，小吃店实际使用商铺建筑面积53平方米经营至今。无论李东翠是否系涉诉商铺实际产权人，其占有商铺并对商铺进行出租受益，对未出租之前（2018年1月至2018年6月）的商铺物业服务费用物业服务费1598.00元（106.59×2.5×6=1598元）应由李东翠承担，出租后（2018年7月至12月）的商铺物业服务费1598.00元(106.59×2.5×6=1598)中的49%为783.00元应由实际使用人小吃店承担支付责任，另815.00元应由李东翠承担。对于天源物业主张的二次加压费、水池清洗费的问题。从《前期物业服务合同》第十八条的约定可以确定，商业部分的业主或物业使用人只需缴纳每月每平方米2.50元的物业服务费，无需缴纳二次加压费及水池清洗费，天源物业一审提交的《二次供水设备表》、报修登记表仅能证实其对设备进行维护，不能证实双方约定商铺业主或使用者需承担二次加压费及水池清洗费，威信县发展和改革局的批复是针对天源物业公司上报的《关于扎西尚城小区物业服务费申请》，商铺业主和使用人是否需要缴纳二次加压费及水池清洗费需以《前期物业服务合同》的约定为准，原审法院予以支持该笔费用，不符合本案客观实际及《前期物业服务合同》的约定，本院予以纠正。上诉人认为原审采信天源物业提交的工作联系函等证据违法，被上诉人实际未提供物业服务的上诉理由，经审查，工作联系函签收人姓名处有郑涵丹签名，郑涵丹系李东翠子女，其代母亲签收工作联系函符合常理，故原审法院综合全案，结合实际予以采信并无不当，该上诉理由，本院不予支持。本案中双方对资金占用损失没有约定，原审法院支持资金占用损失不当，本院予以纠正。焦点3，关于郑涵丹是否应承担连带责任的问题。本院认为，上诉人郑涵丹既不是业主，也不是商铺占有使用人，工作联系函中接收人为李东翠而非郑涵丹，郑涵丹基于与李东翠的母子关系代李东翠签收材料不等于其应对物业服务费承担连带支付责任。被上诉人未提供证据证实上诉人郑涵丹系商铺业主或实际使用人，原审法院判决上诉人郑涵丹承担连带支付责任，没有法律依据，本院予以纠正。综上所述，本院认为，原审认定事实不清，实体处理不当，威信县厨哥厨嫂小吃店、李东翠、郑涵丹的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销威信县人民法院（2020）云0629民初55号民事判决；二、由李东翠在判决生效之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年1月至6月物业服务费1598.00元；三、由李东翠在判决生效之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年7月至12月物业服务费815.00元；四、由威信县厨哥厨嫂小吃店在判决生效之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年7月至12月物业服务费783.00元，李东翠承担连带支付责任；五、驳回威信县天源物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由威信县天源物业管理有限公司承担5.00元，由威信县厨哥厨嫂小吃店承担5.00元，由李东翠承担15.00元；二审案件受理费50.00元，由威信县天源物业管理有限公司承担10.00元，由威信县厨哥厨嫂小吃店承担10.00元，由李东翠承担30.00元。本判决为终审判决。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇二〇年八月十七日书记员  祖维灿