四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初1367号 原告：何朝乾，男，1946年8月9日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：何堰，住四川省叙永县。系原告之子。 委托诉讼代理人：陈忠梁，四川结贤律师事务所律师。 被告：王幸锋，男，1974年12月19日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：谢彬，四川德才律师事务所律师。 原告何朝乾与被告王幸锋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何朝乾及其委托诉讼代理人何堰、陈忠梁、被告王幸锋及其委托诉讼代理人谢彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何朝乾向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王幸锋于2014年2月17日签订的购房《协议》；2、判决被告返还原告已付购房款250000元，并支付从2014年9月1日起按月利率1%计算至给付前述款项之日止的利息；3、判决被告支付原告违约金28400元（全部购房款的10%）、赔偿原告损失12160元。事实与理由：2014年，被告姑父张洪超得知原告要购房，告诉原告说被告在麦地坝街上有合法房屋出售，房屋已出租给王冲开餐馆、卖农副产品。2014年2月17日，原、被告在张洪超见证下签订了《购房协议》，约定被告将通往老麦地坝交叉路口处的房屋卖给原告；房屋建筑面积180平方米，总价款为人民币284000元；签订协议时支付10000元定金，同年2月25日向被告支付房款100000元，7月1日支付房款100000元，9月1日支付房款40000元，余款34000元等房屋手续（土地证、房权证）完善后付清；违约按全部购房款的10%支付违约金；被告无条件为原告办理房屋手续。签订协议时，被告承诺一至两年内办理房屋所有权证交给原告。协议签订后，原告按协议约定分四次支付了被告购房款25万元。因当时王冲的租期未到，继续由王冲租用，原告并未实际居住使用。2015年，原告新换了卷帘门和门窗、燃气等设施，支付了费用12000余元。在此期间，原告多次找被告拿房权证，被告多次说正在办理过程中。2019年9月，原告因孙子要在麦地上学及王冲租期已到，原告收回房屋装修后居住。原告儿子准备将余款交给被告时再次找被告拿房权证，被告说政府将资料收去叙永办证了，让原告耐心等候。2020年正月初三，原告儿子又去找被告拿房权证，被告约定于2020年2月17日前办理。2020年二月初四，原告之子路过被告处时向被告询问办证情况，被告答应等疫情过后把房权证办理完毕交与原告。2020年3月6日，被告骑车到原告家中，拿出一份批文给原告看，称办理房权证是迟早的事情，让原告继续等待。原告经调查了解，得知被告的批文不是房权证，被告所修房屋系违章建筑，根本不能办理房屋产权手续；被告的行为违反法律及行政法规的强制性规定，无法实现原告购买房屋目的，买卖合同应属无效合同；原告的房屋质量不合格，存在安全隐患。2020年3月26日，原告与儿子何堰去找被告拿房权证时，被告才说不能办理房权证。原告要求被告退还购房款，被告妻子耍横而不予退还。原告认为被告签订合同时未向原告说明房屋不能办理房权证，欺骗原告签订购房协议和收取原告购房款，误导原告可以办证，导致原告无法获得房屋所有权，致原告签订房屋买卖合同的根本目的无法实现，其过错行为给原告造成了极大损失，行为极不诚信，已属严重违约，故请求依法解除《协议》，并判决被告退还购房款并承担违约责任、赔偿损失。 被告王幸锋辩称：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，被告至今未收到原告何朝乾的任何通知，其要求解除合同不符合法律规定。原、被告于2014年2月17日签订的购房《协议》，原告分4次共向被告支付大部分购房款250000元，被告将房屋交付给原告使用六年多，双方的权利义务基本履行完毕，原告要求被告返还已付购房款、支付资金利息、承担违约责任并赔偿损失，有违诚实信用原则，且超过诉讼时效。被告出售给原告的房屋系合法建造，并无任何质量问题，且价格合理。被告从未约定向原告办理房屋过户手续，原告及其家人对案涉房屋系宅基地建房及被告无房屋所有权证、土地使用权证是明知的。综上，《协议》是原、被告的真实意思表示，内容合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王幸锋曾用名王幸峰。原告何朝乾原属马岭镇撕栗村，被告王幸锋原属马岭镇黄林村。大约在2009年，原、被告所在村及另外的村一起合并成马岭镇麦地坝村。2010年1月27日，叙永县人民政府作出《关于农村村民修建住宅用地的批复》，内容为“王幸锋，你申请修建住宅用地的申请收悉，经研究，批复如下：一、同意你在（镇）麦地坝村4社（组）小地名弯儿头处占用非耕地壹佰叁拾平方米（小写130㎡）作为你换基建住宅用地。二、请注意以下事项……”2014年2月17日，原告为乙方、被告为甲方签订《协议》（以下称《协议（一）》），约定“甲方：麦地坝村四社王幸峰，身份号：5105241974××××××××。乙方：麦地坝村一社何朝乾，身份证号：5105241946××××××××。甲方将通往老麦地坝叉叉路口处，现有房屋一幢卖给乙方，经甲乙双方共同协商达成如下协议：1、该房屋的建筑面积约180平方（包括：楼底、楼上），其四界为：东界：至社道马路内边。南界：至马向公路内边。西界：与黄朝贵房屋同墙。（保持现状，如乙方要改变必须与我商议达成一致后方可）黄朝贵、杨耀分。北界：至现有房屋墙边。2、价格协定为：284000元（大写：贰拾捌万肆仟圆整）。3、付款方式：①签协议时交付定金10000元。②2014年2月25日交付购房款100000元。③2014年6月30日交付购房款100000元。④2014年8月30日交付购房款40000元。⑤余下34000元要等房屋手续完善后全部交付清。（注：所有房款以立收条为凭）。4、违约责任：①如果甲方违约要支付乙方协定全部购房款的10%。②如果乙方违约，甲方概不退还乙方所交付的购房现金。5、该房屋的水电如现有纠纷问题概由甲方负责协调解决，甲方无条件配合乙方办理房屋相关手续。6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。本协议从签字之日起生效。”同日，原、被告另行签订《协议》（以下称《协议（二）》）一份，内容为“甲方：麦地坝村四社王幸峰，身份号：5105241974××××××××。乙方：麦地坝村一社何朝乾，身份证号：5105241946××××××××。甲方将通往老麦地坝叉叉路口处，已修多年的旧房屋卖给乙方，经甲乙双方共同协商达成如下协议：1、该房屋的建筑面积约180平方（包括：楼底、楼上），其四界为：东界：至社道马路内边。南界：至马向公路内边。西界：与黄朝贵房屋同墙。黄朝贵、杨耀分。北界：至现有房屋墙边。2、价格协定为：120000元（大写：壹拾贰万圆整）。3、付款方式：一次性付清。4、违约责任：①如果甲方违约要支付乙方协定全部购房款的10%。②如果乙方违约，甲方概不退还乙方所交付的购房现金。5、该房屋的水电如现有纠纷问题概由甲方负责协调解决，甲方无条件配合乙方办理房屋相关手续。6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。本协议从签字之日起生效。”协议签订后，原告向被告交付购房款10000元。2014年2月25日、7月1日、9月1日，原告分别向被告交付购房款100000元、100000元和40000元。2015年起，原告开始收取前述房屋租金，至2016年底，原告每年收租金3600元。2017年起房屋租金调整为每年4000元，后来房屋租金又调整为每年4300元。2020年6月6日，叙永县马岭镇麦地坝村村民委员会及四社在《协议（一）》上确认同意协议。 上述事实，有当事人的陈述、《关于农村村民修建住宅用地的批复》、《协议（一）》、《协议（二）》、收条、图片、录音、证人王某、熊某证言等证据在案佐证。 本院认为：原告何朝乾与被告王幸锋共同签订了《协议（一）》和《协议（二）》，但结合原、被告陈述及收条等证据，可以证明《协议（一）》系原、被告的真实意思表示，本院依法予以确认。原告主张被告签订协议时存在欺骗，但其提供的证据不足以证明，本院依法不予采信。原、被告在签订协议时均属于马岭镇麦地坝村村民，且马岭镇麦地坝村及其四社也同意协议内容，可以认定《协议（一）》对原、被告具有法律约束力。《协议（一）》并未履行完毕，原告提起诉讼并未过诉讼时效，故本院对被告辩称已过诉讼时效的意见不予采纳。《协议（一）》第3条第⑤项约定“余下34000元要等房屋手续完善后全部交付清”、第5条约定“该房屋的水电如现有纠纷问题概由甲方负责协调解决，甲方无条件配合乙方办理房屋相关手续”。从约定内容讲，两条均约定办理房屋手续，但未明确具体的房屋手续，且原、被告作为农村居民也应当知道农村房屋买卖手续办理事宜，原告主张系办理土地证和房权证不成立；从约定主体讲，被告义务系配合原告办理房屋手续，不是由被告办理手续，原告主张被告不履行义务不符合约定。综上，原告主张被告违约的证据及理由不够充分，其请求解除合同的请求缺乏事实及法律依据，本院对原告的该项请求不予支持。原告主张的第二、三项请求系以解除合同为条件，而原告请求解除合同的主张未得到支持，故对原告其他请求同样不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告何朝乾的诉讼请求。 案件受理费2829元，由原告何朝乾负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 葛一波 二〇二〇年八月十九日 法官助理 张 琴 书 记 员 王 果