杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初3780号 原告:杭州西湖文化旅游投资集团有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路****。 法定代表人：张文炬，董事长。 委托诉讼代理人：朱剑宇、袁登华，浙江天册律师事务所律师。 被告：长城影视文化企业集团有限公司，住，住所地杭州市文一西路******系地址杭州市西湖区文二西路683号西溪湿地创意产业园西区。 法定代表人：赵光华，执行董事。 委托诉讼代理人：林菲、戴小川，北京康达（杭州）律师事务所律师。 原告杭州西湖文化旅游投资集团有限公司（以下简称西湖文化旅游公司）与被告长城影视文化企业集团有限公司（以下简称长城影视集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人袁登华，被告委托诉讼代理人林菲、戴小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西湖文化旅游公司向本院提出诉讼请求:1、被告立即腾退占用的西溪湿地国家公园桑梓漾区域西溪创意产业园中建筑编号为1号的物业；2、被告向原告支付自2019年8月20日开始拖欠的物业使用费522821.4元，前述物业使用费暂计算至2020年6月8日，应依约按4.4元/平方米/天的标准计付至实际腾退日；3、被告向原告支付自2019年8月20日开始拖欠的物业管理费7921.5元，前述物业管理费暂计算至2020年6月8日，应依约按2元/平方米/月的标准计付至实际腾退日；4、被告支付的65000元保证金原告不予返还，优先用于抵偿被告对原告所负债务；5、确认原告有权对被告在案涉物业内的物品进行留置并自行处理，所得款项优先用于抵偿被告对原告所负债务；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年6月30日，原、被告签署《租赁合同》，约定：原告向被告出租案涉1号物业合计404.16平方米，租赁期限自2011年7月1日至2019年8月19日止；自2011年7月1日至2012年8月19日租金按0.8元/平方米/天收取，且此后逐年递增；租金及物业管理费每半年提前预付；被告向原告支付保证金65000元并可用于抵扣所欠款项；租赁期满后被告逾期移交物业的，则应按合同约定租金的二倍支付逾期租金，并缴纳同期物业管理费；原告有权自行处理、变卖被告所留物品，所得收益用于清偿被告欠款。合同签订后，原告按照约定向被告交付了案涉物业。 2015年8月，原、被告就同一案涉物业签署《租赁合同》，约定：租赁期限自2015年8月20日至2016年12月31日止，其中2015年8月20日至2016年8月19日租金为1.17128元/平方米/天，2016年8月20日至2016年12月31日租金为1.288408元/平方米/天；租金及物业管理费每半年提前预付；被告向原告支付保证金65000元并可用于抵扣所欠款项；租赁期满后被告逾期移交物业的，则应按合同约定租金的二倍支付逾期租金，并缴纳同期物业管理费；原告有权自行处理、变卖被告所留物品，所得收益用于清偿被告欠款。 2018年3月13日，原、被告签署《补充协议》，约定原告向被告出租的案涉1号物业合计404.16平方米，自2017年1月1日至2019年8月19日租赁期满，租金按照2.2元/平方米/天优惠收取，物业费按原先2元/平方米/月收取，其他相关条款参照主合同不变。 案涉《租赁合同》已于2019年8月19日到期，被告应当从案涉物业腾退，并按照合同约定向原告支付租期之外的物业占用费、物业管理费。但经原告多次催告，被告不仅未搬离案涉物业，而且也未支付逾期物业使用费及物业管理费。同时，原告有权根据合同约定将被告支付的保证金优先用于抵偿被告对原告所负债务，并有权对被告在案涉物业内留存的物品进行留置并自行处理，所得款项优先用于抵偿被告对原告所负债务。为此，原告诉诸法院。 被告长城影视集团公司辩称：原、被告目前系不定期租赁合同且在履行中，原告未向被告解除租赁合同，合同不存在解除事由。原告要求被告按约定租金的两倍即4.4元/平方米/天支付租金缺乏事实依据，根据合同法关于不定期租赁租金支付期限的规定，本案租金支付时间未到，因此，被告不存在违约。物业费缴纳的标准被告没有异议，但支付时间未到。原、被告处于不定期租赁合同履行过程中，原告优先抵扣保证金的条件未成就。被告对案涉物业内的物品享有所有权，原告不具有处置权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），双方于2011年6月30日、2015年8月签订两份《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于西溪国家湿地公园桑梓漾区域西溪创意产业园内（文二西路683号），建筑编号为1号，该物业建筑面积为404.16平方米；租赁期限自2011年7月1日至2019年8月19日止，自2011年7月1日至2012年8月19日租金按0.8元/平方米/天收取，且此后逐年递增；2015年8月20日至2016年8月19日租金为1.17128元/平方米/天，2016年8月20日至2016年12月31日租金为1.288408元/平方米/天；物业管理费按2元/平方米/月收取，在租赁期内，甲方可根据国家相关部门的规定做相应调整；租金、物业管理费支付方式为先付后用，每半年支付一次，并于每年1月1日、7月1日之前支付。若逾期缴付租金、物业管理费，每逾期一日，乙方应按逾期租金、物业管理费的万分之三向甲方支付违约金；乙方应于本合同生效后7日内向甲方支付保证金65000元。以上保证金用作保证乙方履行本合同项下的相应义务，乙方违反本合同项下的支付义务，甲方有权从上述保证金中扣付。若保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方；在乙方全面履行本合同全部条款的条件下，甲方应当于租赁期满或于本合同提前解除及乙方将物业以空置状态下交还甲方或于甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日（以后者为准）30天内，将保证金或其余款无息返还乙方；如甲方根据本合同条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知后30日内搬出该物业并将其恢复至交付时的良好完整空置状态移交甲方；如甲方因乙方原因无法解除本合同的通知送达乙方或乙方未按本条第1款的约定搬出并交还该物业的，或乙方未按本合同向甲方作出补偿及付清应付款项的，甲方有权径直收回该物业并自行清理物业内所有物品，甲方无须对此作出任何赔偿。乙方应向甲方支付清理该物业及将该物业恢复原状及有关的所有费用；甲方可全权处理按本条第2款的规定清理的物品，如甲方将其依法变卖，所得收益在扣除乙方拖欠甲方的所有欠款后，将余额退还乙方；租赁期满后，乙方应在租赁期限届满后30日内自费搬出该物业并将其恢复至交付时空置状态交还甲方，若乙方拒绝迁出该物业，及不按本合同向甲方作出补偿及付清应付款项的，甲方有权按本条中相关约定处理；乙方如在租赁期满后或甲方单方解除本合同逾期移交物业，乙方应按本合同约定租金的二倍支付逾期租金，并缴纳同期的物业管理费。 2018年3月13日，原、被告就案涉物业签订《补充协议》一份，约定：2017年1月1日起至租期满，租金按2.2元/平方米/天优惠收取，物业费按原来2元/平方米/月收取不变；除租金调整外，本协议的签订对原租赁合同的其他内容不造成任何影响，其他相关条款，参照主合同不变。 2019年8月19日合同租赁期限届满，原告分别于2019年7月18日、2020年1月9日委托杭州西溪湿地旅游发展有限公司及杭州西溪湿地物业管理有限公司向被告发送物业到期收回的通知，但被告至今仍占有使用案涉物业未返还给原告，且从2019年8月20日起被告未支付原告物业占有使用费及物业管理费。另查，保证金65000元原告尚未归还被告。 本院认定上述事实的证据有原告提供的《租赁合同》、补充协议、关于物业到期收回的通知，以及当事人庭审陈述。 本院认为:租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁期限于2019年8月19日届满，原告已明确要求收回案涉物业，故原租赁合同并不继续有效，但相应的房屋占有使用费、物业管理费、违约责任可参照《租赁合同》的约定处理。被告在租赁期限届满后，其继续占有案涉物业缺乏合同依据，被告应当返还租赁物。故原告要求被告腾退返还案涉物业的诉讼请求有理，本院予以支持。关于物业占有使用费及物业管理费问题，根据《租赁合同》约定，被告逾期移交物业应按合同约定租金的两倍支付逾期租金，并缴纳物业管理费。该约定系被告逾期移交物业所应承担的违约责任，本院综合考虑被告违约过错、案涉物业租赁市场行情、原告的损失，认为按合同约定租金的两倍支付物业占有使用费过高，本院酌情调整为按3.8元/平方米/天的标准计算物业占有使用费。物业管理费按2元/平方米/月符合合同约定，且被告对计算标准无异议。故从2019年8月20日至2020年6月8日，物业占有使用费为451527.6元，物业管理费为7921.5元。物业占有使用费和物业管理费按上述标准计付至被告实际腾退日止。关于尚未退还的保证金65000元，参照《租赁合同》约定，将保证金用以抵扣被告尚欠原告的物业占有使用费，符合双方约定且不侵犯被告的合法权益。关于原告主张将案涉物业中被告物品进行留置并处理，该约定并不符合法律规定，且不符合留置权行使范畴，本院不予支持。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、长城影视文化企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西溪国家湿地公园桑梓漾区××内（文二西路683号），建筑编号为1号，建筑面积为404.16平方米的物业腾空返还给杭州西湖文化旅游投资集团有限公司。 二、截至2020年6月8日的物业占有使用费451527.6元，该物业占有使用费451527.6元与保证金65000元相抵扣后，物业占有使用费386527.6元，长城影视文化企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西湖文化旅游投资集团有限公司。2020年6月9日至物业实际腾空返还之日止的物业占有使用费，按3.8元/平方米/天的标准另行计付。 三、截至2020年6月8日的物业管理费7921.5元，长城影视文化企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西湖文化旅游投资集团有限公司。2020年6月9日至物业实际腾空返还之日止的物业管理费，按2元/平方米/月的标准另行计付。 四、驳回杭州西湖文化旅游投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8286元，减半收取4143元，诉讼保全申请费2849元，共计6992元，由原告西湖文化旅游公司负担1070元，被告长城影视集团公司负担5922元。 原告西湖文化旅游公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告长城影视集团公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕小明 二〇二〇年八月十三日 书记员  何鹏丽