山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初564号原告（反诉被告）:吴文海，男，1976年6月5日出生，汉族，福建省莆田市人，现住太原市。委托诉讼代理人：丁杨成，山西弘韬律师事务所律师律师。被告（反诉原告）:黄亚闪，男，1963年9月7日出生，汉族，福建省莆田市人，现住太原市。委托诉讼代理人：黄荔忠，男，1990年3月4日出生，汉族，系黄亚闪之子，现住太原市。委托诉讼代理人：程淋，山西正泽律师事务所律师。原告吴文海与被告黄亚闪土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，被告黄亚闪在举证期限内对原告吴文海提起反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并审理，并于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴文海及其委托诉讼代理人丁杨成，被告（反诉原告）黄亚闪委托诉讼代理人程淋、黄荔忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文海向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行租赁土地协议，并赔偿因被告的违约行为给原告造成的损害共计153103.25元，其中包括:工人窝工损失75400元(8个人)；场地租金损失9237.25元(3.359亩×x33000元/年÷12个月x1个月)；门面房租金损失14666元（8间x22000元/间÷12个月x1个月)；租赁发电机3800元(1个月)；公司直接利润损失约50000元;2.本案诉讼等其他费用由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，原、被告签订了一份《租用土地协议》，协议中明确约定了原、被告双方的身份信息、租用年限10年、租用金额等其他条款。其中，协议还约定了三年内不涨租金，三年后随行就市。事后，原告自行在土地上修建大棚、门面房的重建和装修，并根据协议约定的租金数额，按年度向被告支付了前三年的租金。2018年12月22日，原告比照前三年度的标准向被告支付了第四年的租金(有转账凭证予以证实)。当日，被告将第四年的租金给原告退回，却以高出市场约200%的价格恶意涨租金。原告不同意被告涨租金的行为，后被告采用断电、锁办公室的门、堵大门、打人等手段逼迫原告缴纳高额的租金。期间，原告基于此事多次向派出所进行报警，报警记录中对于被告给原告断电、堵大门、打人等事实均有如实记载。被告断电、锁办公室的门、堵大门等行为给原告造成严重的经济损害。其中，因被告的断电行为导致原告需要向他人租赁发电机，堵大门和堵办公场所的行为导致原告（雇佣的工人无法正常干活、销售业务也无法进行。原告通过多方途径（朋友、派出所、商会等)与被告协商处理，但被告均不予协商，无奈原告只能通过诉讼的方式维护其合法权益。综上，被告的行为严重违反租地协议约定的内容，且被告的行为给原告也造成严重的经济损害。据此，原告将被告诉至法院，以此维护其合法权益。被告黄亚闪辩称，一、被告不同意继续履行《租赁土地协议》。1.《租赁土地协议》事实上无法继续履行。原告入驻木材市场时，木材市场尚未成熟，原告进入市场后，租用了市场位置最好的场地，而且为了照顾原告，被告给的租金远低于其他相似地理位置的租户，现在通过被告的投资、招商等一些列投入，市场已经趋于成熟，再加上太原市其他木材市场的拆迁，大量商户进入该市场，租金已经非当时订立合同时能预料的情形，原告执意按照当时的租金支付，既不符合市场经济规律，也有悖于合同签订时的初衷。被告认为，未经双方真实意思表示达成一致的合同条款不能产生法律上的约束力，及原、被告签订的《租用土地协议》事实上无法继续履行。2.《租用土地协议》已经解除，被告无需履行。被告与原告始终无法就三年届满后的租金数额达成一致意见，2018年9月27日，被告向原告邮寄律师函，然而原告签收后，未按照律师函要求向被告支付租金。2019年8月26日，被告向原告发出通知，通知载明：因吴文海逾期超一年未交租金，经多次催缴仍拒绝缴纳租金，再给三天宽限期，宽限期届满将解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告签订的《土地租用协议》已经在2019年8月29日解除，被告无需继续履行。综上，原告要求被告继续履行《租用土地协议》于法无据，依法不应支持。二、原告提出的损害赔偿请求于法无据。首先，不能继续履行《土地租用协议》事实上是因为原告与被告迟迟无法就租金金额问题达成一致意见，且被告在三年租期即将届满之前已经多次联系原告要求协商，因此不能履行《土地租用协议》非因被告违约，且被告也无明显过错，因此被告不应承担违约损害赔偿责任。其次，原告所提出的损害赔偿请求实际上属于侵权责任纠纷范畴，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系。综上，原告的诉求于法无据，依法应予驳回。被告黄亚闪向本院提出反诉请求：1.依法判令解除《租用土地协议》；2.依法判令原告（反诉被告）吴文海腾退位于东关村十字路口西南角加油站后面的土地；3.判令原告（反诉被告）支付房屋及土地租赁费548636.7元（暂计算至2020年6月10日，剩余租金计算至被告腾退之日起）及逾期利息（按照月利率2%计算）；4.判令原告（反诉被告）使用叉车由原告统一管理；5.判令诉讼费及保全费、鉴定费等费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2015年7月30日，原、被告双方签订《租用土地协议》，协议约定租赁地为东关村十字路口西南角加油站后面的土地及四间门面房，土地租金为33000元，三年内土地租金不变，以后随行就市。租赁三年到期后，原、被告双方就租赁价款始终无法达成一致。2018年9月原告向被告邮寄律师函，并多次告知其当年租金按照80000元/每亩支付租金。现该地块租金已经上涨至10万元/亩。被告拒不支付租金，至今已经有22个月的租金未支付，其行为已经构成根本违约。且未经双方真实意思表示达成一致的合同条款不能构成法律上的约束力，由此导致《租赁土地协议》无法继续履行，故诉至法院，望判如所请。原告吴文海辩称，请法庭依法驳回被告（反诉原告）反诉的请求，理由如下：1、不具备解除的条件，且解除不符合法律的相关规定。2、被告（反诉原告）在事实和理由部分称该地块的租金已经涨价到10万/亩，没有事实依据。3、至今原告（反诉被告）并没有拒绝缴纳租金超过22个月，是被告（反诉原告）收而退回给原告（反诉被告）的。基于以上，请求法庭驳回被告的反诉。经审理查明，原告（反诉被告）吴文海（作为承租人）与被告（反诉原告）黄亚闪（作为出租人）于2015年7月30日签订一份《土地租用协议》，双方协商后约定由黄亚闪将东关村石子路口西南角加油站后面的土地租给吴文海使用，租赁期限为2015年8月1日至2025年8月1日；租用金额为土地每亩33000元，共计3.359亩地，合计租金110847元，租金三年不变，以后随行就市；门面房八间，每间12500元，共计100000元；吴文海承租黄亚闪的空土地，地上部分如钢结构大棚，水泥地面共计1780平米，均由吴文海出资建设归吴文海所有，如与政府或者村委会等不可抗力等因素拆迁，或者吴文海自行放弃在该承租土地上的租赁经营活动，双方按照随行就市的原则，吴文海所投资建造的大棚和附属物由黄亚闪回购；在吴文海承租期间，黄亚闪承诺即日起三年内不涨租金，三年以后随行就市；租期到期后，合同终止，吴文海如续租，黄亚闪优先出租给吴文海。双方还在该协议中对各自的其他权利义务作出约定。合同签订后，原告在所承租的土地上建设了钢结构大棚，对门面房进行了重建和装修，并根据协议约定的租金数额，按年度向被告支付了前三年的租金。2018年，原、被告双方约定的“三年不涨租金”的期限届满后，吴文海按照上一年的租金费标准向黄亚闪缴纳了租赁费，但黄亚闪认为吴文海所缴纳的租赁费金额不符合双方约定的“随行就市”的标准，故将该笔费用退回。后双方通过微信进行了多次联系，但依旧无法就租赁费数额达成一致意见。2018年9月27日，黄亚闪委托福建壶兰律师事务所向吴文海发出一份《律师函》，函告吴文海如有意继续履行双方于2015年7月30日签订《土地租用协议》，需在2018年10月20日前按随行就市原则根据现租赁物所在地土地每亩8万元人民币与黄亚闪办理租金事宜；如吴文海未能按照前述内容履行，黄亚闪将采取必要法律措施，即向人民法院提起诉讼，依法解除及终止与吴文海签订的《土地租用协议》，收回租赁物（包括土地及其地上八间门面房），并通知有关单位对吴文海的租赁场所进行停水停电等，责令吴文海搬离并要求其承担一切法律责任。但双方仍未能就合同中所约定的“随行就市”标准达成一致一致意见，故黄亚闪通知有关单位对吴文海所租赁场所进行了停水停电，致使吴文海无法继续正常经营。另查明，吴文海在庭审中向本院提交了同市场内其他租户的租金收款收据，其中陈金元2019年7月1日至12月30日的租金为35000元/亩；黄元珠2019年7月1日至12月30日的租金为28000元/亩；陈亚七2019年1月至6月20日（半年）租金为31000元/亩，2019年6月20日至12月（半年）的租金为32000元；黄九章2019年7月1日至12月30日的租金为32000元。黄亚闪在庭审中亦提交同市场内其他租户的租金收款收据，其中陈金阳2017年租金折合为101600元/亩、2018年为109600元/亩、2019年为121600元/亩；曾金明2017年租金101600元/亩、2018年为109600元/亩、2019年121600元/亩；田长福2018年租金为109600元、2020年为127800元/亩；陈国山2018年租金为109600元/亩、2020年租金为127800元/亩；田国荣2018年租金为109600元、2019年租金为127800元/亩。认定证据有庭审笔录，原告（反诉被告）吴文海提交的《土地租用协议》、租金的转账凭证、同一市场租用空土地的费用情况、被告（反诉原告）黄亚闪提交的短信、微信聊天记录、律师函、EMS回执、同一市场租用由黄亚闪提供的大棚的租赁费用情况。本院认为，本案的争议焦点为：一、《土地租用协议》能否继续履行；二、黄亚闪是否应当赔偿吴文海工人窝工损失、场地租金损失、门面房租金损失、租赁发电机费用、公司直接利润损失等共计153103.25元；三、吴文海是否应当支付黄亚闪房屋及土地租赁费548636.7元；四、吴文海是否应当将叉车交由黄亚闪统一管理。关于焦点一。吴文海与黄亚闪于2015年7月30日签订的《土地租用协议》系双方真实意思表示，其中约定租赁期限为2015年8月1日至2025年8月1日，共计十年。双方在合同约定的“三年不涨租金”的期限届满时，即2018年8月，因所谓“随行就市”的标准发生分歧，无法达成一致，故黄亚闪在吴文海按前三年标准交付第四年租金后又退回。庭审中，黄亚闪主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，双方签订的《土地租用协议》已经在2019年8月29日解除。但在本案中，吴文海并非故意拖延迟延履行债务或无理由未支付租金，而是双方因合同中“随行就市”标准无法达成一致意见而处于处理纠纷状态中，现吴文海表示其在承租土地后，在该土地上添附了其他建筑及设施，并对原有门面房进行了装潢，且表示愿意在双方达成一致意见后继续履行《土地租用协议》，继续使用承租土地，双方可以进一步对合同中约定的“行市”租金进行友好协商。故吴文海与黄亚闪于2015年7月30日签订的《土地租用协议》不宜解除。关于焦点二。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。但本案案由为土地租赁合同纠纷，双方诉讼标的为土地租赁，并非侵权责任，如吴文海确有证据证明其诉请的工人窝工损失、场地租金损失、门面房租金损失、租赁发电机、公司直接利润损失系由黄亚闪侵权导致，可通过另案主张，本案中不宜处理。关于焦点三。当事人对自己的主张，有责任提供证据。庭审中，双方均提交了同市场内部分商户的租金情况，但均是从有利于自身的角度出发，无法真实客观的反映同市场内同类型的租赁物的租金数额，本院亦无法对本市场内的“行市”价作出判断。现黄亚闪主张的房屋及土地租赁费548636.7元是否符合双方约定的“随行就市”价格，就现有证据本院无法做出认定，故关于该项反诉请求，本院不予支持。关于焦点四。案涉叉车并非黄亚闪所有，且双方在签订《土地租用协议》时并未约定吴文海需将叉车交由黄亚闪统一管理，黄亚闪的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）吴文海的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）黄亚闪的全部反诉请求。本诉案件受理费3362元减半收取1681元，由原告（反诉被告）吴文海负担；反诉案件受理费18572元减半收取9286元，由被告（反诉原告）黄亚闪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇二〇年八月二十五日法官助理 魏 超书 记 员 尹霞霞书 记 员 尹霞霞