河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4514号 上诉人（原审原告）：呼克庆，男，1971年4月16日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：赵静，河北润昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：葛铁利，男，1966年4月9日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 被上诉人（原审被告）：鲁凤云，女，1968年3月27日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：葛铁利，男，1966年4月9日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 上诉人呼克庆因与被上诉人葛铁利、鲁凤云房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 呼克庆上诉请求：1.请求撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020)冀0209民初869号民事判决书，依法改判被上诉人赔偿上诉人相应损失4万元。2.依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定上诉人未依约向二被上诉人交付定金错误。定金收条、定金保管书上均有被上诉人签字确认，被上诉人系具备完全民事行为能力的成年人，知晓自己签署文件的内容及后果。其与居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司间存在代保管关系。上诉人与被上诉人间签订的房屋买卖合同中包含定金条款，该条款是认定双方存在定金合同约定的依据。二、原审法院认定上诉人未依约于2020年4月15日前向二被上诉人支付购房首付款而违约错误。早在2020年4月15日前，上诉人及唐山房保姆房地产中介服务有限公司就己经知晓被上诉人将案涉房产以68万元出卖给陈丽芹、于铭洋的情况，该情况与后来被上诉人与陈丽芹、于铭洋交易并办理产权变更登记手续的事实一致。在上诉人知晓被上诉人“一房二卖”时曾在居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司的在场下与其交涉此事，但未能妥善解决。根据我国合同法第六十八条之规定，作为先履行义务方的上诉人有确切证据证明被上诉人有丧失或者可能丧失履行合同约定的义务，可以行使不安抗辩权，中止履行在先义务。故上诉人未依约于2020年4月15日前向二被上诉人支付购房首付款不属于违约行为而系合法的对抗行为。 葛铁利、鲁凤云答辩称，呼克庆的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 呼克庆向一审法院起诉请求：通过法律途径按照三方签订的合同，继续履行南堡经济开发区（成交价66.6万元）房屋交易合同并赔偿相应损失4万元。 一审法院认定事实：被告葛铁利、鲁凤云系夫妻关系。付新刚系唐山市房保姆房地产中介服务有限公司法定代表人。2020年4月7日，原告呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云，居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司三方共同签订了《房屋买卖合同》，约定葛铁利、鲁凤云将位于南堡经济开发区的房屋卖与原告，价格为66.6万元；第三条：原告呼克庆于2020年4月7日向二被告交付购房定金1万元；双方共同约定于相关部门允许过户的情况下一周内将该房地产及其相关手续过户到原告或原告指定人选名下；由原告在2020年4月15日前将首付款28万元支付给二被告（定金在此时冲抵）；合同签订当天，原告呼克庆向唐山房保姆房地产中介服务有限公司的法定代表人付新刚交付了购房定金1万元，被告葛铁利、鲁凤云没有实际收到该定金1万元。此后原告未按照合同约定的时间于2020年4月15日前向二被告支付购房首付款。2020年4月23日，陈丽芹、于铭洋与被告葛铁利、鲁凤云签订了《房地产转让合同》，约定被告葛铁利、鲁凤云将位于南堡经济开发区的房屋转让给陈丽芹、于铭洋。陈丽芹、于铭洋已经向二被告支付了购房款。签订合同并付款后，二被告向陈丽芹、于铭洋交付了房屋。2020年5月,陈丽芹、于铭洋与二被告办理了案涉房屋的不动产权变更过户登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云，居间人唐山房保姆房地产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同》以及被告葛铁利、鲁凤云与陈丽芹、于铭洋签订的《房地产转让合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定享受权利、履行义务。原告以及陈丽芹、于铭洋根据各自与被告葛铁利、鲁凤云签订的买卖合同，均有权要求二被告履行合同，交付案涉房屋，但双方主张的标的物均指向同一房屋，故原告和陈丽芹、于铭洋中仅能一方取得房屋，另一方则只能依照法律规定及合同的约定向违约方主张违约责任。虽然原告与二被告签订《房屋买卖合同》在先，但陈丽芹、于铭洋已经支付购房款，合法占有使用该房屋，并且已经申请办理了不动产登记手续。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案证据不足以证明被告葛铁利、鲁凤云与陈丽芹、于铭洋存在恶意串通行为，据此，鲁凤云、于铭洋应获得优先于原告呼克庆的保护。综上所述，原告请求二被告继续履行南堡经济开发区（成交价66.6万元）房屋交易合同，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请二被告赔偿损失4万元，损失中包含定金1万元、房屋增值2万元、中介费1万元。庭审中，原告呼克庆认可其向唐山房保姆房地产中介服务有限公司法定代表人付新刚交付了购房定金1万元，被告葛铁利、鲁凤云未实际收到该定金1万元，而且原告呼克庆未向二被告支付首付款，也就是说，原告既未依约向二被告交付定金，亦未依约于2020年4月15日前向二被告支付购房首付款，原告呼克庆存在违约行为。二被告先与原告呼克庆订立《房屋买卖合同》，约定将其所有的房屋出卖给原告的情况下，又与陈丽芹、于铭洋签订合同约定将案涉房屋出卖给陈丽芹、于铭洋，属于一房二卖，构成根本违约。因此，在《房屋买卖合同》的履行过程中，原、被告双方均存在违约行为，而非单方违约造成的合同解除，且无法区分主要责任，原告呼克庆并非合同的守约方，其作为违约方向被告葛铁利、鲁凤云主张可得利益损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条适用的前提条件。在双方均存在违约行为，即合同非因一方根本违约不能继续履行的情况下解除合同，双方应各自承担相应的责任。综上，原告呼克庆要求二被告赔偿损失4万元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告呼克庆的诉讼请求。案件受理费10860元，减半收取计5430元，由原告呼克庆负担，于本判决生效后十日内缴纳。 本院二审期间，上诉人呼克庆提交了两份录像光盘，即2020年4月10日，居间方犇鑫公司与案外人于明洋的谈话视频；2020年4月12日，居间方与葛铁利谈话录像，两份录像证明被上诉人一房二卖的事实发生在2020年4月15日前，且该两段视频在犇鑫公司与被上诉人居间合同纠纷一案中已经提交过，被上诉人在庭审中对该证据予以认可。当庭播放录像原始载体。被上诉人质证称：第一段视频除了谈买房的事情外，还把我与呼克庆的购房合同给于明洋看了，侵犯了我的合法权益。第二段视频我当时和呼克庆说购房定金并没有交到我的手里，我要求解除合同。呼克庆之前名下有贷款，他如果想贷款的话，必须把之前的贷款还清，经过我与呼克庆、案外人商量，呼克庆给我28万首付款后，我将其中的15万给案外人，由案外人偿还呼克庆名下的贷款，之后呼克庆才能够办贷款，因为这个情况，所以我不愿意把房子卖给呼克庆了。对两段录像的真实性无异议。 二审法院经审理查明，2020年4月7日，上诉人呼克庆与被上诉人葛铁利、鲁凤云，居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司三方共同签订了房屋买卖合同，同日，呼克庆将购房定金10000元交到唐山房保姆房地产中介服务有限公司，葛铁利与居间方签订了定金保管书，并为呼克庆出具了定金收条，葛铁利的上述行为系认可收到呼克庆购房定金10000元，并同意由居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司保管此定金。2020年4月9日，上诉人呼克庆向居间方交纳中介费、贷款服务费共计10500元。在一审庭审中，葛铁利陈述其在与呼克庆签订上述房屋买卖合同两天后，和陈丽芹、于铭洋签订了房屋买卖合同，并于2020年5月中旬双方将涉案房屋办理了过户手续。二审中，葛铁利认可其将房屋卖给陈丽芹、于铭洋的价款为680000元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的相一致。 本院认为，上诉人呼克庆与被上诉人葛铁利、鲁凤云，居间人唐山房保姆房地产中介服务有限公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人应按照合同约定履行义务。葛铁利、鲁凤云在与呼克庆签订上述房屋买卖合同两天后，又将涉案房屋卖给了陈丽芹、于铭洋，违反了上述房屋买卖合同的约定，应承担相应的违约责任。葛铁利、鲁凤云收取了呼克庆购房定金10000元，因违约应双倍返还，但因上诉人呼克庆仅要求返还定金10000元，本院对其主张予以支持。房屋买卖合同约定，合同签订后即表示居间成功，买卖双方须向居间人支付本次成交价格666000元1%的居间费，即6660元。呼克庆要求被上诉人承担其已经支付的中介费损失10000元，超出其实际支付的中介费部分，本院不予支持，故葛铁利、鲁凤云应向呼克庆赔偿中介费损失6660元。由于葛铁利、鲁凤云的违约行为，导致呼克庆购房不成，现涉案房屋价格明显上涨，葛铁利、鲁凤云将涉案房屋卖给陈丽芹、于铭洋的成交价款680000元，与原房屋买卖合同价款666000之差额，即14000元，应为上诉人呼克庆在合同履行后可以获得的利益，葛铁利、鲁凤云作为违约方应对呼克庆的该项损失予以赔偿。因葛铁利、鲁凤云已经将涉案房屋卖给了陈丽芹、于铭洋，故呼克庆在得知上述情况后，未于2020年4月15日前向葛铁利、鲁凤云支付购房首付款，并非合同违约行为，一审法院认定呼克庆存在上述违约行为，该认定不妥，本院予以纠正。综上所述，呼克庆的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初869号民事判决； 二、被上诉人葛铁利、鲁凤云于本判决生效后十日内向上诉人呼克庆返还定金10000元，并赔偿中介费损失6660元、可得利益损失14000元，共计30660元。 三、驳回上诉人呼克庆的其他诉讼请求。 一审案件受理费10860元，减半收取计5430元，由上诉人呼克庆负担5194元，由被上诉人葛铁利、鲁凤云负担236元；二审案件受理费800元，由上诉人呼克庆负担187元，由被上诉人葛铁利、鲁凤云负担613元。 本判决为终审判决。 审判长  董媛媛 审判员  徐万启 审判员  刘群勇 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王 玫 ——