河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初635号原告：沁水县盛烨建材有限公司，住所地：晋城沁水县杨河路1037号，统一社会信用代码：91140521590876538U。法定代表人：辛国安，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。被告：董志强，男，1989年11月28日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：赵吉生，焦作市沁阳市太行法律服务所法律工作者。第三人：河南省御林置业有限公司，住所地：沁阳市沁伏路中段。统一社会信用代码：91410882317549851N。法定代表人：崔生军，该公司经理。原告沁水县盛烨建材有限公司（以下简称盛烨公司）与被告董志强、第三人河南省御林置业有限公司（以下简称御林置业公司）为房屋买卖合同一案，于2017年7月19日向本院提起民事诉讼，本院审理后于2017年11月13日作出（2017）豫0882民初2130号民事裁定书，裁定驳回了原告盛烨公司的起诉。原告盛烨公司不服，向焦作市中级人民法院提出上诉。焦作市中级人民法院审理后于2018年1月29日作出（2018）豫08民终103号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。盛烨公司仍不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年9月21日作出（2019）豫民申1876号民事裁定书，指令本案由焦作市中级人民法院再审。焦作市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）豫08民再92号民事裁定书，撤销了焦作市中级人民法院（2018）豫08民终103号民事裁定书、沁阳市人民法院（2017）豫0882民初2130号民事裁定书，指令沁阳市人民法院对本案审理。本院于2020年3月12日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛烨公司的委托诉讼代理人杨利冶、被告董志强的委托诉讼代理人赵吉生到庭参加诉讼。第三人御林置业公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告盛烨公司向本院提出诉讼请求：解除河南省御林置业有限公司与被告董志强之间签订的购房合同。事实和理由：2015年11月14日，河南省御林置业有限公司与原告签订《沁阳市御林枫苑1＃、3＃、6＃、9＃楼塑钢窗制作安装合同》，由原告负责制作和安装御林枫苑1＃、3＃、6＃、9＃楼的塑钢窗，工程款合计1130000元。合同签订后，原告依约向河南省御林置业有限公司提供了塑钢窗的制作与安装。此后，原告多次向御林置业公司主张付款，御林置业公司一再以资金周转困难为由拖延。2016年3月17日，御林置业公司与原告签订《补充协议》，约定以御林枫苑的四户房屋（分别为D区1栋1单元4层401户、D区2栋2单元4层401户、D区1栋1单元4层402户、D区3栋2单元5层503户）冲抵拖欠原告的工程款。同日，原告指定以辛国安的名义与御林置业公司签订了《沁阳御林枫苑认购协议》，确认了上述房屋的价格。2016年，被告董志强欲购买D区3栋2单元5层503户房屋，御林置业公司以自己名义与被告签订了《购房合同》。合同签订后，被告迟迟没有缴纳购房款，经原告多次追要，被告以各种理由推拖。第三人御林置业在被告未履行交付房款义务的情况下，怠于行使到期债权。原告认为，涉案购房合同系原告委托第三人御林置业公司并以御林置业公司的名义与被告签订。在合同签订时，原、被告以及第三人均对此情况明知，根据合同法第402条规定，本案原告要求解除的合同其实就是原告与被告之间的购房合同。被告董志强辩称，原告在御林置业公司顶账的几套房屋，因原告无权办理售房合同或房产证，故原告销售后凭收款发票向御林置业公司申报，由御林置业公司办理售房合同。被告董志强购买503号房屋后，原告向御林置业公司出具了房屋收款发票，御林置业公司才给被告办理售房合同。现在被告房款已交，御林置业公司受原告的委托已给董志强办理了购房协议，并在购房协议签订后即向被告交付了503号房屋钥匙。现原告以被告董志强没有交房款为由要求解除合同，理由不成立，原告无权解除合同。第三人御林置业公司述称，本案为解除合同纠纷，原告并非第三人与被告签订购房合同的当事人，购房合同对原告没有约束力，其不享有权利也不承担义务。根据法律规定，原告无权要求解除被告与第三人签订的购房合同，应驳回原告起诉。在本次审理中第三人未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告。原告盛烨公司提交的证据有：第一组证据：沁阳市御林枫苑1#、3#、6#、9#楼塑钢窗制作安装合同、辛国安决算单、补充协议、认购协议各一份。证明：1、2015年11月14日，御林置业公司与盛烨公司约定，由盛烨公司负责制作和安装御林枫苑1#、3#、6#、9#楼的塑钢窗，工程款合计1130000元；2、2016年3月17日，御林置业公司与原告签订了《补充协议》，约定以御林枫苑的四户房屋（分别为D区1栋1单元4层401户、D区2栋2单元4层401户、D区1栋1单元4层402户、D区3栋2单元5层503户）冲抵拖欠原告的工程款，本案诉争房屋即是其中的D区3栋2单元5层503户。3、涉案房屋已经由第三人抵账给了原告，原告对涉案房屋享有所有权。被告对该组证据质证后无异议，本院对该组证据予以采信。第二组证据：原告法定代表人辛国安于2017年6月16日20:32分，在董志强的修车厂与董志强谈话时用其手机录制的与董志强的谈话录音及文字材料（在场人有辛国安、董志强及其董志强爱人）。结合第一组证据证明盛烨公司将本案503户房屋以第三人的名义卖与董志强，董志强未按约支付房款且明确表示不再要该房屋的事实。被告质证后对录音真实性无异议，但认为董志强在第三人处购买几套房屋，录音不能证明被告没交钱的是本案涉案房屋还是所购买的其他房屋。本院审查认为，原告提交的录音内容中有：辛国安说“你看，志强，就这御林枫苑3号楼503这个…，你不是说了2万，咱们订的合同，剩下的钱你不能给咱想想办法，房价也涨了，剩余的房款你不能给我？”董志强说“再有这事，你就别问我了，我这是，我得够我的钱就中了，剩下的我不管，你们想咋解决就咋解决，我只得够我就中了。”辛国安说“你发表的意见就是这房我也不要了，我也不给你房款了。”董志强“这可不是我不给你房款，我可没有拿你房款，你可别给我玩这。我签的合同，我只认我得够我的2万块钱就中了，就这么简单。”辛国安说“你们俩口的意思就是503的房你们不要了，”董志强“告诉你说吧，我至始至终就没有认可要那个房，那房也不是我的房，我只是要我的钱，知道了吧。”根据上述录音内容，可以证实原告向被告催要的是503号房款，被告董志强明确表示其得够自己的2万元就行，不要房，也不交房款。本院对原告提交的录音证据予以采信。被告质证意见不能成立，不予采信。第三组证据：河南省高级人民法院（2019）豫民申1876号民事裁定书，证明原告系涉案合同的真实权利人，有权利解除涉案合同，省高院依此指令再审。被告质证无异，本院予以确认。被告董志强提交的证据有：1、2016年4月29日，辛国安向御林置业公司出具的收据一份，证明原告将503户转让给董志强，原告已收到购房款225108元。原告对真实性无异议，但认为该收据是在第三人将房屋抵偿给原告时，要求原告方出具的收款收据，这是以房产折抵工程价款的财务入账手续。收据中注明的是收到御林枫苑的相关款项，而非是原告收到了董志强的购房款。在原一审时，第三人御林置业公司也明确认可该收据仅能证明原告与第三人之间工程款的支付情况，不能证明被告向原告支付涉案款项。本院对被告提交的收据的真实性、关联性予以确认。该收据所载明的内容是辛国安向御林置业公司出具的收到工程欠款，与董志强是否向原告交付购房价款无关联，不能证明董志强主张的盛烨公司收到其购房款的事实。原告盛烨公司的异议成立，本院予以采纳。2、证人郭某的证言，证明董志强交房款的经过。证人郭某于2020年7月28日出庭证明辛国安与董志强不认识。其本人经人介绍认识辛国安，辛国安称其有几套房让其帮忙找买主，后其去董志强的修车厂修车，董志强说想在城里买套房，然后其在中间介绍辛国安将房屋卖给董志强。郭某给双方电话联系约定在御林枫苑一手交钱、一手签订购房合同。当时，在御林枫苑的后院，辛国安的小车上，其本人在副驾驶位置坐，辛国安与董志强在后排坐，董志强将20多万现金交给辛国安后，辛国安给董志强打了收据，然后二人去售楼部签订购房合同。签购房合同时，其本人也在场。原告质证后认为证人就是原告与董志强在录音中提到的老郭，证人与本案具有利害关系。在原告提交录音中，董志强明确表示剩余购房款没有支付，故证人不能证明原告的证明指向。被告对证人证言无异议。本院审查认为，本案在2020年5月19日第一次庭审时，被告代理人称郭某与董志强一起向辛国安交的购房款，辛国安还给董志强开具由发票，因董志强搬家发票找不到了。证人郭某的证言中关于交付购房款的情况虽然与原告当庭陈述一致，但证言证言及被告方的陈述与原告提交的录音中被告董志强自认内容明显不符，被告亦未提交其他证据佐证证人证言的真实性，故证人郭某的证言不具有证明力，本院不予采信。3、被告与第三人2016年4月29日签订的购房合同一份。原告质证后无异议，认为该合同就是本案要求解除的购房合同。本院对该证据予以采信。第三人御林置业公司于2020年7月19日向本院出具书面证明一份，内容载明：我公司D区3号楼2单元503户，按当时施工协议由沁水县盛烨建材有限公司所承建的御林枫苑D区窗户（安装）工程，该房源抵扣窗户工程款。目前由我公司代管，至今未交付任何人使用，原因是双方部分手续未完善。原、被告质证后对该证明真实性均无异议，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。本院依职权调取的证据有：本院（2019）豫0882民初1213号董志强与御林置业公司房屋买卖合同一案董志强提交的起诉状、本院（2019）豫0882民初1213号民事裁定书。本院（2017）豫0882民初2130号案件的庭审笔录、质证笔录。原、被告质证后均无异议，本院予以确认。起诉状、（2019）豫0882民初1213号民事裁定书证明董志强于2019年3月26日以御林置业公司为被告向本院提起房屋买卖合同诉讼，要求御林置业公司按照购房合同立即给付503户房门钥匙。同年5月14日，董志强以代理人住院无法到庭参加诉讼为由申请撤诉。同日本院作出（2019）豫0882民初1213号民事裁定书，裁定准许董志强撤诉。根据上述有效证据及当事人诉、辩意见，本院确认以下事实：2015年11月14日，御林置业公司（发包人、甲方）与盛烨公司（承包人、乙方）签订《沁阳市御林枫苑1＃、3＃、6＃、9＃楼塑钢窗制作安装合同》，约定由盛烨公司负责完成沁阳市御林枫苑D区1＃、3＃、6＃、9＃楼塑钢窗的制作和安装工程，工期为2015年11月14日起至2015年12月31日。2016年3月17日，御林置业公司与盛烨公司工程结算后签订了《补充协议》一份，约定御林置业公司以御林枫苑D区4套房屋（其中包括涉案的D区3栋2单元5层503户）冲抵所欠盛烨公司的工程款。同日，原告法定代表人辛国安与御林置业公司签订了4套房屋的认购协议。其中，案涉D区3栋2单元5层503户房屋（以下简称503户房屋）的认购协议载明房屋面积为130.20㎡，单价为1750元/㎡，总房价款227710元。2016年1月6日，原告盛烨公司向被告董志强借款20000元，并向被告董志强出具借条一张。因原告未能及时归还此款，原告在与第三人签订补充协议、认购协议后，又将503户以225108元的价格再次抵债给被告董志强。2016年4月29日，原告法定代表人辛国安向第三人御林置业公司出具了收据一份，载明：今收到御林枫苑塑窗款交来备注：D区3号楼2单元5层503户房款人民币贰拾贰万伍仟壹佰零捌元整￥225108元，收款人辛国安。该收据左上角批注“此房转卖董志强”。同日，原告盛烨公司委托第三人御林置业公司与被告董志强就案涉503户房屋签订《沁阳市御林枫苑购房合同》一份，约定503户房屋建筑面积130.12㎡，单价1730元/㎡，总价为225108元，董志强按一次性付款的方式于2016年4月29日前一次性付清，交房日期为2016年5月30日前。2017年6月16日，原告法定代表人辛国安向被告董志强催要503户房款时，董志强表示得够自己的2万元就行，不要房，也不交房款。原告遂于2017年7月19日向本院提起诉讼，要求解除被告董志强与第三人御林置业公司签订的上述购房合同。在诉讼期间，被告董志强认可就503号房屋未向御林置业公司交付过购房款，其在签订购房合同时知道是原告盛烨公司委托御林置业公司与其签订购房合同。2020年7月19日，第三人御林置业公司向本院出具书面证明，证实目前503户房屋仍由御林置业公司代管，未向任何人交付。此为本案事实。另查明，2019年3月26日，被告董志强以御林置业公司为被告向本院提起房屋买卖合同诉讼，要求御林置业公司向其交付503号房屋钥匙，后以其代理人住院无法到庭参加诉讼为由申请撤诉，本院作出（2019）豫0882民初1213号民事裁定书，裁定准许董志强撤诉。本院认为：一、关于原、被告及第三人的法律关系。本案中，原告盛烨公司与第三人御林置业公司于2015年11月14日签订《沁阳市御林枫苑1＃、3＃、6＃、9＃楼塑钢窗制作安装合同》，约定由盛烨公司负责完成御林枫苑D区1＃、3＃、6＃、9＃楼塑钢窗的制作和安装塑钢窗工程。工程结算后，御林置业公司与盛烨公司签订《补充协议》，约定以包括503户在内的御林枫苑的4套房屋冲抵所欠盛烨公司的工程款，故盛烨公司享有该4套房屋的合法债权，有权销售上述4套房屋并享有向购房人请求支付购房款的权利。盛烨公司将涉案503号房屋出卖给被告董志强，第三人御林置业公司根据盛烨公司的指示，于2016年4月29日与董志强签订了购房合同，原、被告及第三人对该事实均不持异议。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据上述法律规定，御林置业公司与董志强签订合同的行为系显名代理行为，购房合同约束的当事人是盛烨公司与董志强，原告盛烨公司与被告董志强之间形成房屋买卖合同关系，董志强负有向盛烨公司支付购房款的义务。二、关于董志强是否向原告交付购房款的问题。被告董志强依据辛国安向御林置业公司出具的收到工程欠款的收据及证人郭某的证言主张其已向原告交付购房款225108元。对此，本院认为根据原告法定代表人辛国安向御林置业公司出具的收到工程欠款的收据所载内容可知，该收据与董志强是否向原告交付购房款并无关联，不能证明董志强已将房屋购房价款支付给盛烨公司。其次，原告提交的辛国安与董志强的谈话录音中董志强不要房、不支付购房款的意思表示明确、具体。第三、证人郭某关于董志强与辛国安不认识，董志强向辛国安以现金方式交付购房款等证言内容与董志强在录音中自认的事实明显不一致，证人证言不具有证明力。因此，被告董志强主张已向原告交付购房款，证据不足，本院不予认定；三、关于涉案503户房屋是否已交付董志强的问题。根据本院（2019）豫0882民初1213号案件的起诉状、民事裁定书及第三人御林置业公司2020年7月19日出具的书面证明，可以证实案涉503号房屋至今仍由第三人御林置业公司代管，董志强主张房屋已向其交付的事实不能成立。四、关于原告的诉讼请求应否支持问题。因被告董志强未依约支付购房款，经催告后拒绝支付购房款的行为已表明其不履行合同，致使盛烨公司签订房屋买卖合同目的不能实现，被告董志强已构成根本违约。盛烨公司请求解除董志强与御林置业公司之间的房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持。被告董志强关于其已交付购房款、房屋已交付等辩解与查明事实不符，不予采纳。第三人御林置业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百三十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用的解释第二百四十条》之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：解除2016年4月29日被告董志强与第三人河南省御林置业有限公司签订的《沁阳市御林枫苑购房合同》。案件受理费100元，由被告董志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审 判 长  李翠霞审 判 员  郭玉山人民陪审员  赵 琴二〇二〇年八月二十八日书 记 员  吴梦飞