山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民初62号原告（执行案外人）：杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨盛路**萧宏大厦****。法定代表人：俞先富，董事长。委托诉讼代理人：王徐璇，男，该公司员工。被告（申请执行人）：浙江暨阳建设集团有限公司，住所，住所地浙江省诸暨市陶朱街道城西开发区协和路**div>法定代表人：杨国庆，董事长。委托诉讼代理人：李琳，山东隆润律师事务所律师。被告（被执行人）：威海乾元房地产开发有限公司，住所地，住所地山东省威海临港经济技术开发区苘山镇深圳路**iv>法定代表人：吴耿荣，董事长。委托诉讼代理人：单伟，男，该公司员工。原告杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司（以下简称萧宏公司）与被告威海乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）、浙江暨阳建设集团有限公司（以下简称暨阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。萧宏公司的委托诉讼代理人王徐璇、暨阳公司的委托诉讼代理人李琳、乾元公司的委托诉讼代理人单伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。萧宏公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于威海市临港区正棋山一号小区67号407、502、507、604、704、705、804、805、807、905、907、1006、1007、1106、1107、1205、1206、1207、1302、1303、1305、1306、1307、1402、1403、1406、1407、1506、1507、1807共计30套房屋（以下简称案涉房屋）的执行（案涉房屋价值为10601976元）；2.乾元公司在案涉房屋具备过户条件时协助萧宏公司办理房屋过户登记。事实和理由：萧宏公司于2014年4月29日与乾元公司的十名员工分别签订《萧宏小额贷款公司保证借款合同》。萧宏公司依照保证借款合同的约定分别出借上述十名乾元公司员工各100万元，共计出借款项1000万元，借款期限自2014年4月29日至2014年10月28日。该十笔借款由乾元公司等保证人承担连带保证责任。另，上述合同第十条约定发生下列情形贷款人有权提前收回未到期贷款：一、未按期偿还贷款本息或不按约定方式还本息的……后因借款人在2014年6月19日开始无法支付利息，萧宏公司与借款人、乾元公司等保证人约定借款到期，由各借款人、乾元公司等保证人承担还本付息义务。2014年7月24日，萧宏公司与乾元公司就上述债务签订一份《协议书》，约定将乾元公司名下案涉房屋转让给萧宏公司，房屋的转让款冲抵乾元公司在萧宏公司的已到期债务（本金及利息）。同日，萧宏公司与乾元公司就案涉房屋签分别签订《威海市商品房（预售）合同》，并办理了相关的网签手续予以公示。萧宏公司认为，萧宏公司与乾元公司在原保证借款合同债务履行期限届满后，要求乾元公司承担连带保证责任，并就此与乾元公司达成以案涉房屋的购房款冲抵已到期的债务的协议，系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规等相关禁止性规定。双方之间签订的《威海市商品房（预售）合同》系真实、有效，且萧宏公司已经支付了房屋的全部购房款，并积极履行自己的义务办理相关的网签手续对外公示。故，萧宏公司对案涉房屋享有物权期待权。暨阳公司辩称，萧宏公司与乾元公司之间是担保关系，而非房屋买卖合同关系，萧宏公司没有支付购房款也没有占有案涉房屋，且案涉房屋系没有经过竣工验收的在建工程，萧宏公司不享有物权期待权。乾元公司辩称，其与萧宏公司属于抵押担保的民间借贷关系，乾元公司对借款承担连带清偿责任;案涉房屋属于在建工程，尚未完工，萧宏公司不是正常的消费者，不应予以保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：萧宏公司于2014年4月29日与乾元公司的十名员工分别签订《萧宏小额贷款公司保证借款合同》【合同编号：吴艳兵--萧宏（201404）保借字第030号、李强--萧宏（201404）保借字第031号、陈慧--萧宏（201404）保借字第032号、屠春夫--萧宏（201404）保借字第033号、郭廷锋--萧宏（201404）保借字第034号、古家宁--萧宏（201404）保借字第040号、吴耿荣--萧宏（201404）保借字第041号、陆建军--萧宏（201404）保借字第042号、周民强--萧宏（201404）保借字第043号、杜继民--萧宏（201404）保借字第044号】。萧宏公司依照保证借款合同的约定分别出借上述十名乾元公司员工各100万元，共计出借款项1000万元，借款期限自2014年4月29日至2014年10月28日。该十笔借款由乾元公司等保证人承担连带保证责任。另，上述合同第十条约定发生下列情形贷款人有权提前收回未到期贷款：一、未按期偿还贷款本息或不按约定方式还本息的……。后因借款人无法支付利息，2014年7月24日，萧宏公司与乾元公司就上述债务签订一份《协议书》，约定因借款人无力付息还款，乾元公司同意履行担保责任代为偿还债务，将乾元公司名下案涉房屋转让给萧宏公司，房屋的转让款冲抵乾元公司在萧宏公司的已到期债务（本金及利息）。同日，萧宏公司与乾元公司就案涉房屋签分别签订《威海市商品房（预售）合同》，并办理了相关网签手续，乾元公司向萧宏公司开具了相应的房款收据。现案涉房屋未经竣工验收合格，亦未交付萧宏公司占有。另查明，本院在申请执行人暨阳公司与被执行人乾元公司执行一案中，于2015年4月17日作出（2015）威执一字第126-1号执行裁定，查封了案涉房屋。萧宏公司提出书面异议，本院于2020年3月10日作出（2020）鲁10执异6号执行裁定，驳回了萧宏公司的异议，萧宏公司于法定期限内提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为萧宏公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明的事实，萧宏公司与乾元公司等先是签订了借款担保合同，乾元公司作为借款的担保人，后在借款未能清偿的情况下，由萧宏公司与乾元公司签订了以房抵债协议，然后双方又据此订立了商品房预售合同，但萧宏公司并未实际占有使用案涉房屋。据此，可以确认萧宏公司与乾元公司虽然形式上存在商品房预售合同，但真实缔约意图是乾元公司以案涉房屋承担担保责任，抵偿所欠萧宏公司债务，萧宏公司与乾元公司之间并不具有商品房买卖的真实意思，且萧宏公司并未实际支付购房款，因此双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。在此情况下，萧宏公司与乾元公司之间的民事权利义务仍应按照以房抵债的法律关系处理。根据民法基本原理，以房抵债协议在法律性质上属于以抵销债务为目的的民事合同，属诺成性合同，只要双方意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定，以房抵债协议即为有效，但要产生抵销债务的法律后果，不仅当事人之间要达成抵债合意，还要完成特定物的交付，以实现对抵债财产的合法占有，否则不产生物权期待权。本案中，萧宏公司虽在查封前与乾元公司签订了合法有效的以房抵债协议书，但未实际占有使用案涉房屋，本案亦不存在涉及民生权益的其他情形。据此，萧宏公司基于以房抵债协议对乾元公司也只享有债权请求权而非物上请求权，可据此请求乾元公司继续履行以物抵债协议或承担违约责任，但不能主张对特定物进行管领支配的权利。故，萧宏公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，萧宏公司之诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费85412元，由原告杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨秀萍审 判 员  侯善斌人民陪审员  于荣舵二〇二〇年八月十九日法官助理李佳忆书记员张济节