广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1867号原告：梁展飞，男，1979年12月2日出生，汉族，住广东省四会市。被告：东莞市大和商贸有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇圣堂社区富民中路399号一楼A299号铺，统一社会信用代码为91441900739852439N。法定代表人：程志丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。原告梁展飞诉被告东莞市大和商贸有限公司（以下简称大和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告大和公司在答辩期内提出管辖权异议，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回其异议。本案依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告梁展飞，被告大和公司的委托诉讼代理人赖声平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁展飞向本院提出诉讼请求：1.确认梁展飞与大和公司签订的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》及《物业管理服务协议》无效；2.大和公司向梁展飞立即退还商铺转让费用18000元；3.大和公司向梁展飞赔偿合同无效造成的利息损失，利息以商铺转让费18000元为本金，自最后一次付款日期2013年12月18日起以年利率6%计算，暂计至2019年9月30日为6234元；4.大和公司向梁展飞支付商铺委托经营收益回报款12000元；5.大和公司退回梁展飞律师服务费600元；6.本案诉讼费用由大和公司承担。事实和理由：大和公司以“大朗大和义乌小商品城”众多商户竞相入驻及“统一定位、统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”邀约梁展飞进行投资，2013年12月3日梁展飞、大和公司双方同时签订了《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》及《物业管理服务协议》。根据上述协议约定：大和公司将位于东莞市大朗镇的商铺使用权转让给梁展飞，该商铺土地使用权年限为2005年1月1日至2044年12月31日，剩余土地使用权年限内的商铺转让费为30000元，其中合同签订时支付15000元，余款15000元由梁展飞向东莞市农商行办理信用卡贷款手续支付；梁展飞同意将该商铺委托大和公司经营五年，五年返还金为12000元直接从商铺转让首期款中扣除；梁展飞委托大和公司进行物业管理，但委托经营期间的物业管理费用由大和公司承担。上述合同签订后，梁展飞即依约于2013年12月3日向大和公司缴纳商铺转让首期款3000元及律师服务费600元；2013年12月18日通过东莞农商行通过信用卡分期付款消费方式向大和公司支付商铺转让尾款15000元。鉴于大和公司将“大和义乌小商品城”进行分割出售的行为，未能经过国土、规划、消防部门批准和验收，未取得商品房预售（销售）许可证明，且采用返本销售、售后包租形式出售转让，已违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《商品房销售管理办法》第七条和第十一条等相关规定，且其名为商铺转让实为融资业务涉嫌非法集资，依法应当归于无效。被告大和公司辩称：合同中已经明确说明不能办理房产证，原告梁展飞知道被告出售的是商铺的使用权，不是所有权。原告自身对合同无效负有一半过错，应由双方共同承担，原告主张年利率6%没有依据，梁展飞主张的银行贷款利率没有法律依据，如要支持利息也应该是银行的活期存款利率。另外，因2019年8月20日中国人民银行取消了同期同类贷款利率，利息标准也应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算。梁展飞提出本案的诉讼，已经超过诉讼时效，因为合同签订是在2013年，梁展飞在2019年才起诉，已经超过法律规定的诉讼时效。原告梁展飞诉请的经营收益回报没有依据，请求驳回原告的该项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月3日，以大和公司为转让方（甲方）、以梁展飞为受让方（乙方），双方签订一份《商铺使用权转让合同》，合同约定：1.转让使用权物业位于东莞市（大和国际家居旁）大和义乌小商品城四层4Ａ-56号商铺，该商铺所在项目建设用地使用年限从2005年1月1日起至止，商铺转让使用权期限自至止，建筑面积18.71平方米，每平方米1603元，转让总价款30000元，乙方按银行信用卡贷款方式付款，即于合同签订之日支付转让总价款50%或者以上的首期款15000元，余款15000元由乙方通过向东莞市农村商业银行办理信用卡贷款手续支付，商城管理费（包括保安费、清洁费、公共水电、空调费、广告费等）按先缴费后使用的原则，在合同约定期限的前五年（即委托经营期间）免收管理费，委托经营期满之日第二天起，乙方按其签订的《物业管理服务协议》缴交管理费等相关费用。2.甲方应在将符合合同约定的商铺交付给乙方使用，逾期交付超过约定期限60天开始，甲方应向乙方每天支付已付转让金的0.3‰的违约金，合同继续履行；累计超过120天，乙方有权要求解除合同，甲方应在解除合同30天内无息退回乙方全部已付款。3.甲方转让使用权的商铺，乙方受让后只拥有商铺的使用权，没有完整的所有权，该商铺也不能办理房地产权证；商铺使用权期限届满或者合同解除的，乙方应当在七日内将商铺交还给甲方。同日，梁展飞还与大和公司签订了《商铺委托经营协议》及《物业管理服务协议》。《商铺委托经营协议》约定梁展飞将案涉商铺委托给大和公司经营，大和公司将转让总价款的40%作为回报一次性返还给梁展飞，该款12000元直接从首期款中扣除。《物业管理服务协议》约定大和公司为案涉商铺提供物业管理服务。合同签订当日，大和公司出具收据确认收到梁展飞支付的转让费首期款15000元（含返租款等，梁展飞实际支付的转让费为3000元）及律师服务费600元。2013年12月18日，梁展飞向大和公司支付了转让费尾款15000元。本院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷。关于合同性质。虽然双方签订的是“商铺使用权”转让合同，但从转让价款的计价方式（按照建筑面积大小及单价计算，而非按照每月等固定周期计算）、转让价款的支付方式（以总价款为基数，一次性或分期支付，而非按照每月等固定周期支付）、转让使用权的期限（明显超过法律规定的最长期限20年）等内容来看，可以认定双方当事人针对案涉商铺交易的真实意思表示为“买卖”而非“租赁”，故案涉商铺使用权转让合同的性质应认定为房屋买卖合同。关于合同效力。大和公司未举证证明其已取得案涉商铺所在项目使用土地的批准文件及已取得案涉项目的建设工程规划许可证、施工许可证等合法证件，故其以转让方的身份与受让人梁展飞所签订的《商铺使用权转让合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，梁展飞诉请确认《商铺使用权转让合同》无效，本院予以支持。《商铺委托经营协议》及《物业管理服务协议》系双方针对委托经营、物业服务的约定，不违反法律法规的强制性，梁展飞诉请确认该两份合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效。根据相关法律规定，合同无效的诉讼时效应自合同被确认无效之日起计算。本案中，案涉合同无效，该合同所涉请求权的诉讼时效也应自本院确认合同无效之日起计算，故大和公司辩称梁展飞案涉诉请超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于转让费、律师服务费及利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。梁展飞实际支付的转让费为18000元，律师服务费为600元，大和公司依法应将该两笔款项返还给梁展飞。利息属于法定孳息，大和公司返还转让费时应一并返还，利息计算方式为：以18000元为基数，从2013年12月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止。对于原告诉请超出部分利息请求，本院不予支持。对于原告主张的一次性支付5年商铺委托经营收益回报款的诉请，因合同无效的损失赔偿范围为当事人基于信赖合同有效在订立和履行合同过程中实际产生的费用和代价，原告主张的委托经营收益，没有事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告梁展飞与被告东莞市大和商贸有限公司签订的《商铺使用权转让合同》无效；二、限被告东莞市大和商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还转让费18000元、律师服务费600元及支付利息【以18000元为基数，从2013年12月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止】给原告梁展飞；三、驳回原告梁展飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费360元，已由原告梁展飞预交，由原告梁展飞负担117元，由被告东莞市大和商贸有限公司负担243元。管辖权异议受理费用100元，由被告东莞市大和商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王济群二〇二〇年八月十四日书记员  黄艳勋强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。