贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初9192号原告：刘代明，男，汉族，1958年9月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610396291。委托诉讼代理人：龙猷（一般授权代理），系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610647085。被告：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：丁昌泽，系该公司总经理。委托诉讼代理人:翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。原告刘代明与被告毕节市天河城建开发投资有限公司（以下至判决主文前简称：天河城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘代明委托诉讼代理人赵波，被告天河城投公司之委托代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘代明向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告在三个月内将位于七星关区门面（面积36.74平米）及1号楼1单元0502号房屋（面积129.78平方米）的不动产权属证书办理完毕并交付原告。二、判决被告在十日内支付原告2013年10月16日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层17号门面不动产权属证书的违约金暂定人民币30000元（违约金以总房款459250元为基数，以2013年7月30日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）;三、判决被告在十日内支付原告2013年10月16日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付威西路“道路拓宽改造项目＂1号楼1单元0502号房屋不动产权属证书的违约金暂定人民币20000元（违约金以总房款181692元为基数，以2013年10月16日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）;四、本案受理费由被告承担。以上金额暂定共计为50000.00元。事实及理由:2006年8月11日、12日，原告与案外人毕节市成兴房地产开发有限责任公司（现已注销）签订《毕节市成兴房开公司房屋拆迁安置补偿协议书》两份，约定由案外人对原告位于威西路××号的房屋进行拆迁，采用产权置换的方式在该位置给原告返还35.73平方米的营业用房;同时，双方还约定案外人以1400元每平方米的价格出售面积140平方米的住房给原告，总房款196000元由原告向案外人补差。同时还约定，由甲方负责按规定时间内为乙方办理房屋产权证。上述协议签订后，原告依约提供房屋给案外人进行拆迁。此后，因案外人自身原因，导致项目后期无法开展进行。2010年3月30日，经原毕节市政府（现七星关区政府）市长办公会议决定，由被告城投公司作为拆迁主体身份接管涉案项目建设，并全面负责所涉及的拆迁补偿和安置工作。2013年，涉案房屋建设完成，被告城投公司作为拆迁主体通知原告接收房屋。因交付的1层17号门面面积超出合同约定面积，原告于2013年7月8日按照12500元每平米的合同约定价格向被告支付了门面补差款12625元，该门市实际总价为459250元;而交付的住宅因面积减少10.22平方米，被告同意按照2800元每平方米的价格扣减，经结算后，就住宅部分原告共支付了被告房屋总价款167384元（其中十万元系被告此前代原告进行垫付，原告在2013年7月15日前已经归还，故未开具收据）。回迁安置及结算完成后，因安置门面出现门宽、层高、下水管道安装不当及房屋产权证书未办理等问题，原告向被告公司进行反映，但并未获得有效解决。原告认为:被告作为涉案房屋拆迁主体的接管方，有义务全面承继原拆迁主体在合同中的全部权利和义务。现房屋虽然已经安置给原告，但其并未按照约定将房屋产权证书办理完毕并交付给原告，其应当承担继续履行和支付违约金的法律责任。鉴于目前被告逾期办理房屋不动产权证书尚处于继续违约状态，且何时能履行完毕处于不确定性，故原告暂时只主张在判决作出日之前的违约金，而判决作出后到产权证书办理完毕之日的违约金，原告将保留另行起诉的权利。综上所述，原告特具状前来，恳请人民法院依法判如所诉，维护原告合法权益。被告天河城投公司辩称，一、双方合同并未约定办证期限及违约责任，答辩人不存在逾期办证的违约情形，不应当支付原告违约金。双方签定的《协议书》当中，答辩人并没有为原告办证的义务。在原告与毕节成兴房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》当中，协议第八条约定“甲方负责按规定时间内为乙方办理房屋产权证，办证费用按规定执行”，根据该约定，双方只约定了办证，并未约定办证期限及违约责任。据此，答辩人不存在逾期办证的违约情形，不应当支付原告诉请的违约金。同时，原告的起诉也过诉讼失效，违约金支付于法无据。二、现答辩人已取得威西路拆迁安置房首次登记审查意见，符合办理转移登记的条件，但需要原告缴纳税费及提交资料、委托书申请办证。现在当庭通知原告方，提交办证所需资料到城投公司办证部门，并按要求缴纳税费、契税、印花税、房屋维修基金等办证所需费用，签署相关委托书、其他办证申请文书等资料，由被告为其办证。根据《房屋登记办法》第十二条明文规定:“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”《房屋登记办法》第三十三条规定:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。”《不动产登记暂行条例》第十四条亦明文规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》作为公开的部委规章、行政法规，原告自应遵守。根据上述规定，申请房屋登记行为绝非是答辩人包办一切，需有原告的行为共同进行方可。根据《房屋登记办法》第十二条、三十三条及《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，原告亦应自行履行法定的申请登记、提交资料的义务和权利。此过程中，答辩人若有任何介入行为，也要基于原告的委托而为，在原告未委托答辩人之前，答辩人并无代为原告提出登记申请、提交资料之约定或法定义务。办证系双方共同申请的行为，答辩人只是基于原告的委托代为办证，根据有关规定，办证费用也应由原告承担，在原告未交清办证所需的税费、交齐办证需要由原告提交的资料，以及向答辩人出具书面办证委托书之前，答辩人无法为原告办证。同时，答辩人积极履行办证义务，并于2020年5月19日就取得威西路拆迁安置房首次登记审查意见，符合办理转移登记的条件，现在当庭通知原告方，提交办证所需资料到城投公司办证部门，并按要求缴纳税费、契税、印花税、房屋维修基金等办证所需费用，签署相关委托书、其他办证申请文书等资料，由被告为其办证。对于答辩人尽到通知义务后，原告何时履行完毕自身义务，以及政府办证部门何时办理完毕不动产权登记事项，并不在答辩人的控制范围之内，不应由答辩人承担责任。综上所述，原告请求于法无据，其诉讼请求应予驳回。本院经审理认定如下事实：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字（2010）8号《房屋拆迁许可证》。2006年8月11日、12日，原告与案外人毕节市成兴房地产开发有限责任公司（现已注销）签订《毕节市成兴房开公司房屋拆迁安置补偿协议书》两份，约定由案外人对原告位于威西路××号的房屋进行拆迁，采用产权置换的方式在该位置给原告返还35.73平方米的营业用房;同时，双方还约定案外人以1400元每平方米的价格出售面积140平方米的住房给原告，总房款196000元由原告向案外人补差。同时还约定，由甲方负责按规定时间内为乙方办理房屋产权证。上述协议签订后，原告依约提供房屋给案外人进行拆迁。此后，因案外人自身原因，导致项目后期无法开展进行。2010年3月30日，经原毕节市政府（现七星关区政府）市长办公会议决定，由被告城投公司作为拆迁主体身份接管涉案项目建设，并全面负责所涉及的拆迁补偿和安置工作。2013年，涉案房屋建设完成，被告城投公司作为拆迁主体通知原告接收房屋。因交付的1层17号门面面积超出合同约定面积，原告于2013年7月8日按照12500元每平米的合同约定价格向被告支付了门面补差款12625元，该门市实际总价为459250元;而交付的住宅因面积减少10.22平方米，被告同意按照2800元每平方米的价格扣减，经结算后，就住宅部分原告共支付了被告房屋总价款167384元（其中十万元系被告此前代原告进行垫付，原告在2013年7月15日前已经归还，故未开具收据）。回迁安置及结算完成后，被告于2013年7月15日向原告交付房屋，原告向被告支付住宅回迁补差款67384.00元、门市回迁补差款12625.00元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书。另查明：2020年5月19日，毕节市不动产登记中心向被告出具《威西路拆迁安置房首次登记审查意见》，表示同意办理该项目1号楼幢首次登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与毕节成兴房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》之后，被告承接该拆迁项目，原告向被告支付了回迁补偿款，表明被告承接了该合同项下的权利义务，该协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在《房屋拆迁安置补偿协议书》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告履行办证义务的期限可参照该司法解释规定的90日，即自原告要求被告履行之日起90日内办理，原告未能举证证明其在诉前向被告主张过要求履行办证义务，故原告诉至本院的2020年5月29日视为要求被告履行办证义务，后推90日2020年8月27日前作为被告履行办证义务的期限，逾期即构成违约，应当承担相应的违约责任。该逾期办证违约金应从2020年8月28日起算，故该逾期办证违约金计算期限未到，无事实依据，本院不予支持。对于原告办证并交付的诉讼请求，因涉案房屋属拆迁安置房，系产权调换，现涉案房屋已具备办证条件，故被告应将涉案房屋不动产权证书办理并交付给原告。但原告必须向被告交齐办证所需应由原告提供的相关文书。关于被告辩称的诉讼时效问题，因双方未约定办证期限，原告可随时要求履行（前已述），就不存在超过诉讼时效问题，故被告该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告刘代明办理七星关区门面及1号楼1单元0502号房屋不动产权证书并交付给原告刘代明。二、驳回原告刘代明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，由原告刘代明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年八月二十七日书记员  王 贵