呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3790号原告：内蒙古阿尔泰药业有限公司。法定代表人：辛财旺,该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。委托诉讼代理人：其力木格，内蒙古网银律师事务所律师。被告：崔宇，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：毕宏宇，呼和浩特市“148”协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。原告内蒙古阿尔泰药业有限公司（以下简称阿尔泰公司）与被告崔宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿尔泰公司的委托诉讼代理人胡明亮、其力木格，被告崔宇的委托诉讼代理人毕宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阿尔泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认阿尔泰公司与崔宇于2018年7月15日签订的《租赁房屋协议书》于起诉之日解除；2、请求依法判令崔宇给付拖欠阿尔泰公司房屋租赁费135000元(暂从2019年7月30日计算至2020年4月29日止,实际租金计算至合同解除之日)；3、判令崔宇承担合同解除后房屋占有使用费(以《租赁房屋协议书》约定2019年7月30日至2020年7月29日租金为标准,自合同解除第二日计算至房屋实际清空之日止)；4、判令崔宇支付租金逾期缴纳罚息24660元（以《租赁房屋协议书》约定2019年7月30日至2020年7月29日租金为标准,延迟一日按年租金万分之五收取,暂从2019年7月30日起计算至2020年4月29日,实际计算至崔宇支付所欠租金之日止)；5、判令崔宇于合同解除之后将房屋恢复原状交付阿尔泰公司；6、本案全部诉讼费用由崔宇承担。事实与理由:2018年7月15日阿尔泰公司（甲方）与崔宇（乙方）签订《租赁房屋协议书》,崔宇承租了阿尔泰公司赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市商铺楼由北向南第二间一二层340平方米连体商铺。租赁期限为2018年7月15日至2023年7月30日,共5年,其中约定2019年7月30日至2020年7月29日,年租金为180000元。约定的租赁费用和支付方式:乙方应在签订合同之日起按年度支付甲方房屋租赁费,乙方如不按时交纳租赁费,每延迟一日甲方按照年租金万分之五向乙方收取逾期罚息,如乙方逾期30日,甲方有权解除合同。第六条第二款约定,因任何一方违反法律、法规和合同约定,一方有权提出解除合同,另一方应当支付违约金并赔偿损失。协议签订后阿尔泰公司已向崔宇按照协议约定交付房屋使用,完全履行了协议义务。崔宇于2018年合同签订之初交付第一年租金,按照合同约定按年度支付租金,崔宇应于2019年7月30日支付2019年7月30日至2020年7月29日租金,但崔宇至今仍未交付。根据《合同法》规定及协议约定内容,阿尔泰公司有权提出单方面解除租赁协议,并要求崔宇按合同约定支付房屋租赁费。综上所述,为维护自己的合法权益,阿尔泰公司依法提起诉讼,请求支持全部诉讼请求。崔宇辩称，一、房屋租赁协议属于无效合同，阿尔泰公司无所有权、出租权、收取租金的权利，房屋已转让给案外人，并被案外人收回。1、辛财旺借款抵押的是101号房的两个一层房间。2012年4月23日，阿尔泰公司的法定代表人辛财旺向西乌珠穆沁旗白音华能源化工园区博日都小额贷款公司（简称博日都公司）借款800万元，阿尔泰公司用自己所有的房产一套做抵押担保，房产证号是呼房权证字第XXXX号，位于××区北数第一、二两个房间），建筑面积341.95平方米，抵押估价8890700元。2012年5月12日阿尔泰公司作为担保人与博日都公司签订抵押合同。2、2012年5月17日债权人与借款人辛财旺、抵押担保人阿尔泰公司法定代表人辛财旺三方两人共同到公证处对借款合同、抵押合同以及承诺书做了四份公证书。3、2012年5月30日借款人辛财旺、阿尔泰公司法定代表人辛财旺与博日都公司三方两人到呼市房管局办理了他项权利抵押登记，博日都公司是他项权利人。4、2013年3月23日借款期满，借款人辛财旺逾期不能偿还借款本息。5、阿尔泰公司同意用抵押的房产（101号房两个房间）抵顶欠款880万元的逾期债务。2013年6月23日债务人辛财旺、阿尔泰公司就辛财旺借款880万元逾期债务偿还问题，签订房屋抵顶欠款协议书，协议书中三方共同认定：截至2013年6月21日辛财旺欠博日都公司本息10562452元，担保人阿尔泰公司同意用抵押的房产给辛财旺的借款抵顶8890700元的债务。该房屋的房号是呼房证字第2011135399号。6、抵顶的房屋的所有权、出租权，收取租金的权利，已经全部属于博日都公司。7、阿尔泰公司已经大部履行了房屋抵顶欠款协议书的约定，该协议书已被法院确认合法有效。房屋的各项权利已属于博日都公司，阿尔泰公司对此房没有所有权、出租权和收取租金的权利，故本案中房屋租赁协议无效，而且本案房屋已经被博日都公司收回。二、阿尔泰公司没有索取租金的权利，崔宇租赁该房屋，因阿尔泰公司不履行约定进行变更登记，则不断接到法院的协助执行通知书，要求崔宇把租金交给法院执行局，总额2889628.3元，阿尔泰公司无权索要。三、阿尔泰公司使用已经抵顶给博日都公司的房产复印件出租此房，实际是没有房产证，阿尔泰公司无权出租。四、由于新冠疫情导致崔宇无法正常生产、经营。综上所述，请求依法驳回阿尔泰公司的诉讼请求。阿尔泰公司向本院提交证据如下：1、租赁房屋协议书和房产证，证明阿尔泰公司与崔宇存在合法有效的租赁关系，受法律保护。阿尔泰公司已履行了协议义务，崔宇未支付任何款项，已构成违约，应当支付违约金并赔偿损失。2、视听资料一份、律师催告函一份、律师催告函发送证明视听资料。该证据证明阿尔泰公司于2019年12月26日向崔宇发送律师函，要求支付租金，崔宇已构成根本性违约，阿尔泰公司有权单方面解除合同并有权主张权利。3、（2016）内0103民初3590号民事判决书，证明崔宇的抗辩理由没有法律和事实依据。崔宇向本院提交证据如下：1、房屋所有权证，证明项下房产已经进行了抵押登记。2、承诺书及公证书；3、抵押合同及公证书；4、他项权利证书；5、房屋抵顶欠款协议书；6、三组协助执行通知书；7、房屋租赁协议、房屋所有权证复印件；8、（2016）内0103民初3590号民事判决书和（2017）内01民终2351号民事判决书；9、博日都公司起诉材料、应诉通知书、起诉书、传票；10、通知书和接收房屋的收据。以上证据证明崔宇的抗辩理由及事实。本院对阿尔泰公司提交的证据认定如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对崔宇提交的证据认定如下：对1-10的真实性、合法性予以认可，对其所要证明的证明问题不予认可。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2018年7月15日阿尔泰公司（甲方）与崔宇（乙方）签订《租赁房屋协议书》,崔宇承租了阿尔泰公司赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市商铺楼由北向南第二间一二层340平方米连体商铺。租赁期限为2018年7月15日至2023年7月30日,共5年,其中约定2018年7月15日至2019年7月30日年租金为170000元；2019年7月30日至2020年7月29日年租金为180000元。约定的租赁费用和支付方式:乙方应在签订合同之日起按年度支付甲方房屋租赁费,乙方如不按时交纳租赁费,每延迟一日甲方按照年租金万分之五向乙方收取逾期罚息,如乙方逾期30日,甲方有权解除合同。第六条第二款约定,因任何一方违反法律、法规和合同约定,一方有权提出解除合同,另一方应当支付违约金并赔偿损失。崔宇于2018年合同签订之初交付了2018年7月15日至2019年7月30日年租金。另查明，赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市商铺房屋属上下两层，对应的房屋所有权证明为呼房权证赛罕区字第XXXX号、呼房权证赛罕区字第XXXX号。房屋所有权人为阿尔泰公司。（2016）内0103民初3590号民事判决书和（2017）内01民终2351号民事判决书均未判决抵顶房屋的过户手续。本院认为，呼房权证赛罕区字第XXXX号、呼房权证赛罕区字第XXXX号房屋所有权人为阿尔泰公司。阿尔泰公司与崔宇签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，依法成立的合同受法律保护。双方应按合同约定行使权利并履行义务。由于2020年1月下旬发生新型冠状病毒疫情这一突发公共卫生事件,致多个行业停业,崔宇经营的行业亦受到影响甚至停业。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条,阿尔泰公司请求崔宇支付2020年2月-3月两个月租金共计30000元的主张，本院根据上述法律规定、指导意见、公平原则及本案合同的履行等具体情况,对该两个月新冠疫情期间停业造成的租金损失，酌情确定由原、被告双方各承担50%,故对阿尔泰公司的该项请求,本院予以部分支持，即租金15000元。对于阿尔泰公司主张解除合同的诉讼请求，《房屋租赁协议书》有明确约定，崔宇拖欠房屋租金已超过30日的租金，已经符合合同解除的条件，且因延迟履行债务致使无法实现合同目的，故本院对此诉讼请求予以确认；对于阿尔泰公司主张租金的诉讼请求，崔宇租用阿尔泰公司的房屋，该房屋已经由崔宇从事经营，已经实际使用了该房屋，应当按照合同约定支付相应的租金。虽然崔宇称（2016）内0103民初3590号民事判决书和（2017）内01民终2351号民事判决书认定《房屋抵顶欠款协议书》有效，但出租、转让、抵押等权利尚未实际执行，收取租金等权利可在执行阶段一并执行，并不影响合同的相对性，故本院对于崔宇的抗辩理由不予采信。对于阿尔泰公司主张违约金的诉讼请求，崔宇未按期足额缴纳租金存在违约的情形，阿尔泰公司主张的罚息以2019年7月30日至2020年7月29日租金为标准，迟延一日按年租金万分之五收取，未违反协议约定，本院予以支持；对于阿尔泰公司主张恢复原状的请求，符合协议的目的，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古阿尔泰药业有限公司与被告崔宇签订的《房屋租赁协议书》；二、被告崔宇于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古阿尔泰药业有限公司支付2019年7月30日至实际清空房屋之日止的房屋租金及占有使用费（以2019年7月30日至2020年7月29日租金为标准至实际清空房屋之日止），并从上述房屋租金及占有使用费中扣除房屋租金15000元；三、被告崔宇于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古阿尔泰药业有限公司支付2019年7月30日至实际清空之日止的违约金（以2019年7月30日至2020年7月29日租金为标准，迟延一日按年租金万分之五计算）；四、被告崔宇于本判决生效之日起三十日内将房屋恢复原状；五、驳回原告内蒙古阿尔泰药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1747元，由被告崔宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 乌云毕力格二O二O年八月二十五日书 记 员 杨   帆