湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2413号原告：杨先锋，男，1990年12月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。原告：万恒，女，1991年11月7日出生，汉族，湖北省云梦县人，住湖北省云梦县。共同委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：常逊，湖北和开胜律师事务所律师。被告：王晓雪，女，1992年1月1日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：曹鸿翔，湖北诚明律师事务所律师。被告：蔡俊，男，1993年5月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：王向农，男，1949年9月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江汉区。第三人：李霞，女，1969年7月8日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。第三人：蔡敏（曾用名蔡国猛），男，1967年1月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。原告杨先锋、万恒诉被告武汉世纪信房地产经纪服务部、蔡俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告武汉世纪信房地产经纪服务部已注销登记，本院依法变更其投资人王晓雪为被告参加诉讼，并依法追加李霞、蔡敏为第三人参加诉讼。后因第三人蔡敏下落不明，本案依法转换为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万恒及其与原告杨先锋的共同委托诉讼代理人胡穆、常逊，被告王晓雪的委托诉讼代理人曹鸿翔，被告蔡俊的委托诉讼代理人王向农到庭参加诉讼，第三人李霞、蔡敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨先锋、万恒向本院提出诉讼请求：1、判令被告王晓雪退还贷款手续费14,627元、中介费17,000元、房屋买卖定金50,000元，合计81,627元；以及相关利息（房屋买卖定金、中介费和贷款手续费的利息从付款日到判决生效日，按年利率6％计算）；2、判令被告蔡俊承担合同违约金127,500元；3、判令被告王晓雪承担连带赔偿责任；4、诉讼费由各被告承担。事实与理由：2018年12月31日，原告杨先锋、万恒与被告蔡俊在中介方武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部签订《存量房居间(买卖)合同》，约定将房东蔡敏、李霞的位于武汉市东西湖区博大精品花园2栋2单元701室的房屋（面积98.08平方米）卖给原告，价格为85万元。合同签订之日(12月31日)起，原告付50,000元定金给房东，其中10,000元为物业交接保证金由房东交给中介公司，中介费17,000元由原告支付给中介公司，2019年1月30日，原告又支付给中介公司贷款手续费14,627元，合计81,627元。之后，武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部工作人员告知原告，房东代理人蔡俊(系房东蔡敏、李霞之子)出示的房产证为假证，无法办理购房手续。经查实，蔡敏、李霞已经离异，蔡敏无法联系到本人，购房合同已经无法继续履行。2019年2月23日，中介公司又要求与被告蔡俊及原告三方签署协议，商定因制作假房产证，被告蔡俊在2019年3月20日赔偿原告违约金20,000元，三方均签字画押，然而截至起诉日，原告不仅没有收到违约金20,000元，已经支付的81,627元各被告也拒绝退还，因被告违约而致使原告无法购房，致使预期购房利益受损。原告认为，武汉世纪信房地产经纪服务部作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，对交易环节、风险等更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，但因其未对系争房屋权属进行审查，又未依法及时退还相关费用，也未就相关风险向原告提示告知，导致原告遭受重大损失，其对此具有重大过错，应承担连带赔偿责任。被告王晓雪辩称，1、武汉世纪信房地产经纪服务部是已经注销的实体，在法律上没有独立的诉讼主体资格，依据法律规定应当予以驳回；2、武汉世纪信房地产经纪服务部已经尽到了自己的义务，不应当承担过错；3、本案系蔡俊制作假证而产生的诉讼，因涉嫌诈骗，我方请求法院将案件交给公安机关，先刑后民；4、本案遗漏了共同被告李霞，因为李霞有在三方协议上签字。被告蔡俊辩称，1、《存量房居间(买卖)合同》应为无效，因签约人显示的是两个人，实际上是一个人。蔡俊并没有签订合同的权利；2、合同三方当事人都有过错，武汉世纪信房地产经纪服务部和原告方明知合同无效，还要继续行使权利；3、李霞并未参与房屋买卖行为，只是想解决蔡俊做假证售房的问题，协议和合同都是无效的，在三方都有过错的情况下，让我一方承担责任不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告王晓雪提交的证据即蔡俊签字的《具结书》系原件，可以采信。本院经审理认定事实如下：杨先锋与万恒系夫妻关系，于2016年5月5日登记结婚。李霞、蔡敏原系夫妻关系，后于2009年7月1日登记离婚，蔡俊系二人之子。李霞、蔡敏办理离婚登记时签订的《离婚协议书》中约定将双方共同共有的位于武汉市东西湖区博大精品花园2栋2单元7层701室房屋办到儿子（蔡俊）名下，所有权归蔡俊。武汉世纪信房地产经纪服务部系王晓雪于2013年1月18日投资成立的个人独资企业，主要从事房地产中介服务。2016年12月2日，武汉世纪信房地产经纪服务部设立六顺路分部，王晓雪为负责人。2018年10月22日，武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部登记注销。2018年12月21日，武汉世纪信房地产经纪服务部登记注销。2018年12月31日，蔡俊代表李霞、蔡敏（卖方、甲方）与杨先锋、万恒（买方、乙方）、武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部（经纪代理方、丙方）签订《存量房居间(买卖)合同》，约定：第一条、甲方所有的房屋坐落于湖北省武汉市东西湖区博大精品花园2栋2单元7层某室，建筑面积98.08平方米，不动产权证号：鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第0063585号；第二条、房屋交易成交价850,000元；第三条、付款方式约定：1、本合同签订之日，乙方支付定金50,000元给甲方，甲方交人民币10,000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内（遇节假日顺延），由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；2、本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠维修基金及国家规定费用；3、乙方首付款50,000元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后，由乙方于当日内（遇节假日顺延）打入甲方指定账户；4、尾款800,000元，乙方委托并非办理商业贷款。第四条、本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费等后期费用全部由乙方承担。第五条、本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费17,000元。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费17,000元。甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费17,000元。第六条、本合同签订之日起20日内，甲乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）配合丙方办理贷款及过户手续……第七条、甲方应在收到乙方全部房款后3日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方……第八条、甲方因房屋产权、债务或者租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的15%向乙方支付违约金……第十一条、甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任……第十三条、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即便本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方可依据本条款追究违反承诺方的经济及法律责任。第十四条、本合同未尽事宜，由甲乙丙三方另行商定，并签订补充协议条款，具体如下：1、甲方家具家电全留；2、甲方房屋为父母名下，甲方如果将房屋过户至儿子蔡俊名下，房屋将为蔡俊所有，所产生的营业税为甲方或蔡俊承担；3、产生营业税由甲方承担。第十七条、本合同自甲乙签字、丙方盖章之日生效。蔡俊在甲方（卖方及配偶）处签署“李霞、蔡敏”的名字并捺印，且在甲方代理人处签署“蔡俊”的名字并捺印，杨先锋在乙方（买方）处签名捺印，武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部在丙方（经纪代理方）处加盖合同占用章。同日，蔡俊向武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部交付了涉案房屋的不动产权证原件、李霞、蔡敏签署的《离婚协议书》，并出具《具结书》一份，内容为：业主（房产共有人）李霞、蔡敏现有坐落于湖北省武汉市东西湖区博大精品花园2栋2单元7层某室房屋出售，与本人蔡俊为父母关系。因工作原因不能到场签合同，如导致本合同不能正常进行交易所产生的一切法律责任和经济损失，均由本人蔡俊承担。合同签订后，杨先锋于当日向李霞支付定金50,000元，其中有40,000元系转账至李霞的个人银行账户，另有10,000元作为物业交接保证金存放于武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部，蔡俊代李霞、蔡敏向杨先锋出具收到定金50,000元的收条，武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部向蔡俊出具了收到物业保证金10,000元的收条。另，杨先锋还支付了贷款手续费14,627元、中介费17,000元，武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部收款后向其开具了收据。后因蔡俊向武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部交付的不动产权证系假证（假证内容与真证相同），且蔡敏已下落不明，无法办理房屋过户手续。后经三方协商，李霞代蔡俊（甲方）与杨先锋（乙方）、武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部（丙方）签订《协议书》，约定：1、甲方签定合同收的40,000元定金退还给乙方，甲方将物业保证金收条给丙方，丙方直接将10,000元物业保证金退给乙方；2、因甲方儿子蔡俊制假证签订房屋买卖合同，甲方给乙方造成的损失，甲方自愿给乙方20,000元作为违约金；3、因甲方原因违约，乙方所付丙方佣金17,000元，由甲方承担；4、甲乙丙三方协商，甲方于2019年3月20日将乙方定金40,000元和违约金20,000元合计60,000元打入乙方账户，同时在3月20日将乙方所付佣金17,000元打入丙方账户，丙方收到甲方17,000元，再退还乙方所付佣金；5、乙丙双方在3月20日收到甲方赔付金额后，乙方和丙方不得去起诉甲方，若在规定时间内未收到赔偿金，乙丙双方有权追究其法律责任，甲方无申诉权，按此协议执行。之后，李霞（蔡俊）、武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部并未按协议约定返还相关款项，杨先锋、万恒遂于2019年4月28日诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告蔡俊称其卖房并未取得李霞、蔡敏的授权，李霞并不是卖房人，李霞代其签订三方协议是为了替其解决制作假证的问题，其对该协议不予认可。因各方坚持其诉辩意见，第三人李霞、蔡敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案调解不成。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《武汉市存量房居间(买卖)合同》、《协议书》的效力；2、定金、贷款手续费、中介费应否予以返还以及由谁返还；3、损失赔偿责任主体及责任比例；4、本案是否应中止审理。第一、关于案涉《武汉市存量房居间(买卖)合同》、《协议书》的效力问题。审理中，原告杨先锋、万恒及被告蔡俊均认为上述两份合同无效，被告王晓雪认为上述两份合同有效。本院认为，涉案房屋即位于湖北省武汉市东西湖区博大精品花园2栋2单元7层某室房屋系由李霞、蔡敏共同共有，其二人离婚时虽协议将该房屋赠与给其子蔡俊，但并未办理不动产转移登记手续，不产生物权变动的效力，即涉案房屋的所有权人仍为李霞、蔡敏。蔡俊在未取得李霞、蔡敏书面授权的情况下，以李霞、蔡敏的名义与杨先锋、武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部签订《武汉市存量房居间(买卖)合同》，且事后未得到李霞、蔡敏的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，该《武汉市存量房居间(买卖)合同》应为无效。同理，李霞为替其子蔡俊解决制作假证的问题而与杨先锋、武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部进行协商后代蔡俊签署的《协议书》，亦因未得到蔡俊的追认而无效。第二、关于定金、贷款手续费、中介费应否予以返还以及由谁返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《武汉市存量房居间(买卖)合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部向杨先锋收取的贷款手续费14,627元、中介费17,000元，应返还给杨先锋。杨先锋支付的购房定金50,000元，虽然有40,000元系付至李霞的个人账户，剩余10,000元存放在武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部作为卖方的物业交接保证金，因上述款项均系按照蔡俊的指示支付，且蔡俊出具了50,000元的收款收据，故应由蔡俊予以返还。第三、关于损失赔偿责任主体及责任比例如何划分的问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”本案中，案涉《武汉市存量房居间(买卖)合同》第十三条约定，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。合同还约定该条款为解决争议的独立条款。因此，本院认为，案涉合同虽被认定无效，但该条款依然有效。当事人在签订合同中违反诚实信用原则，造成合同无效，有过错的当事人应承担缔约过失的责任。本案中，蔡俊故意隐瞒蔡敏已下落不明且其未取得卖房授权的重要事实，并提供“李霞、蔡敏系因工作原因不能到场签合同”的虚假情况，存在明显过错，应对杨先锋的损失承担80%的赔偿责任；武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部作为专业的房屋经纪代理机构，未尽谨慎的注意义务，亦存在过错，应承担20%的赔偿责任；杨先锋作为买方，基于对经纪代理机构的信赖而签订的合同，其自身不存在过错，不应担责。综上，根据《武汉市存量房居间(买卖)合同》第十三条的约定，杨先锋有权要求过错方按房屋成交总价的20%赔偿其损失，鉴于杨先锋在本案中仅要求过错方按房屋成交总价的15%即127,500元承担赔偿责任，系其自行处分权利，本院予以准许，故蔡俊承担102,000元，武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部承担25,500元。第四、关于本案是否应中止审理的问题。审理中，被告王晓雪辩称本案被告蔡俊制作假证的行为构成合同诈骗，应移交公安机关查明案件事实后再进行民事审理。本院认为，本案系民商事纠纷，即便被告蔡俊的行为涉嫌刑事犯罪，作为合同相对人的原告杨先锋、万恒请求被告王晓雪、蔡俊承担民事责任的，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十八条的规定，民商事案件与刑事案件应当分别审理。本案并非必须以相关刑事案件的审理结果为依据，不属于中止诉讼的情形，应当继续审理，故对被告王晓雪的该节辩称意见不予采纳。综上所述，案涉《武汉市存量房居间(买卖)合同》、《协议书》无效后，蔡俊、武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部应返还杨先锋所支付的定金、贷款手续费和中介费，并按责任比例赔偿杨先锋的损失。因武汉世纪信息地产经纪服务部六顺路分部系武汉世纪信房地产经纪服务部设立的分支机构，故相应的民事责任应由武汉世纪信房地产经纪服务部承担，但鉴于武汉世纪信房地产经纪服务部系个人独资企业，且已登记注销，故相应的责任应由投资人王晓雪承担。杨先锋的购房行为发生在其与万恒的夫妻关系存续期间，故杨先锋、万恒可作为共同原告参加诉讼。因此，对原告杨先锋、万恒要求被告王晓雪返还贷款手续费14,627元、中介费17,000元的诉讼请求，本院予以支持；对其要求被告王晓雪返还定金50,000元的诉讼请求，本院不予支持。该款应由被告蔡俊予以返还，原告可另行向其主张权利；对其要求被告蔡俊承担违约金127,500元的诉讼请求，鉴于我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，本院在102,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持，但根据本案实际情况，该项诉讼请求应表述赔偿损失为宜；对其要求被告王晓雪承担利息损失及对前述违约金承担连带责任的诉讼请求，本院在赔偿损失25,500元的范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十七条、第五十八条、第四百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王晓雪于本判决生效之日起十日内向原告杨先锋、万恒返还贷款手续费14,627元及中介费17,000元，并赔偿损失25,500元，合计57,127元；二、被告蔡俊于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨先锋、万恒损失102,000元；三、驳回原告杨先锋、万恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,436元、公告费650元，合计5,086元（原告杨先锋、万恒已预交），由原告杨先锋、万恒负担1,216元，被告王晓雪负担1,389元，被告蔡俊负担2,481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  胡秋梅人民陪审员  陈福云二〇二〇年八月十三日书 记 员  武 斓