吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初921号原告：焦某1，男，1979年7月1日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。被告：某公司，住所吉林省长春市。法定代表人：杨联城，该公司经理。委托诉讼代理人：侯学梅，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李然，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。原告焦某1与被告某公司（以下简称新同洲物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦某1及其委托诉讼代理人邵文超,被告新同洲物业公司的委托诉讼代理人侯学梅、李然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令新同洲物业公司拆除其在长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第10幢116号【合同编号976542、丘地号3-40/106-11（116）建筑面积215.19平方米】房屋入户门上加锁的门锁；2.请求判令新同洲物业公司为焦某1办理业主入住手续，并供水、供电；3.请求判令新同洲物业公司赔偿焦某1未能正常使用房屋损失（自2019年9月18日起至房屋正常使用之日止，按每月3万元计算）；4.请求判令新同洲物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月18日，焦某1在长春市南关区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以4,970,910元竞得拍卖标的物长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第10幢116号【合同编号976542、丘地号3-40/106-11(116)建筑面积215.19平方米】房屋（以下简称案涉房屋）。2019年7月8日，长春市南关区人民法院以（2017）吉0102执837号执行裁定书将案涉房屋所有权裁定给焦某1。2019年7月9日，长春市南关区人民法院将案涉房屋交付焦某1。新同洲物业公司为案涉房屋小区物业管理公司。2019年9月18日，焦某1前往新同洲物业公司处办理入住，新同洲物业公司不承认法院裁定书的法律效力，拒绝为焦某1办理入住，且不给案涉房屋供水、供电。2019年11月7日，焦某1发现案涉房屋的入户门被新同洲物业公司加锁门锁。焦某1于同日报警，但新同洲物业公司并未拆除其加锁的门锁。新同洲物业公司作为物业服务企业，不但不为合法取得房屋所有权的焦某1提供物业服务，反而非法妨害焦某1正常使用房屋，给焦某1造成了严重的经济损失故诉至法院。新同洲物业公司辩称，一、焦某1没有证据证明新同洲物业公司有侵权事实，故拆除门锁的诉求没有事实和法律依据。二、新同洲物业公司主体不适格。1.新同洲物业公司提供的房地产开发的“五证”及《不动产权证》《建筑工程竣工验收备案证》《不动产信息查询结果单》，显然长春恒兴置业有限公司因开发案涉房屋，于2019年取得不动产所有权。而且时至今日，仍然是案涉房屋的物权享有者。2.焦某1对案涉房屋不具有所有权，焦某1主张案涉房屋的权利源于法院拍卖，但是程序并未完成。2016年5月8日，长春恒兴置业有限公司与杨卫国签订商品房买卖合同，房屋价款8,134,836元，杨卫国仅交付首付款，尚欠3,999,999元未支付。2017年3月1日，杨卫国出具承诺，以工程款抵房款，如果结算款不足以抵顶房款，杨卫国一次性结清，否则长春恒兴置业有限公司有权拒绝办理入住且不承担违约责任。2019年11月8日该商品房买卖合同已经被生效法律判决解除【（2019）吉0102民初1583号】，即焦某1的权利因其基础权利来源被否认而被阻断。三、针对焦某1“办理入住并供水供电，赔偿损失”的诉求，焦点是看焦某1是否具备权利基础，是否具备提供物业服务的相应的条件。焦某1不具备权利基础，其更不具备办理入住手续条件，另外焦某1诉请也已经超过物业服务范围，更不存在赔偿损失的问题。四、本案存在相矛盾的裁判，而且涉案房屋目前仍然存在其他司法程序，建议中止审理。1.长春恒兴置业有限公司针对案涉房屋向本院申请了执行异议。2019年8月22日，南关区人民法院(2019)吉0102执异173号裁定书，依据“有证据证明被执行人已经支付全部价款且该房屋已经交付使用”，驳回长春恒兴置业有限公司执行异议。但是2019年11月8日，南关区人民法院(2019)吉0102民初1583号生效判决，已经确认杨卫国仅“支付首付款4,134,837元后未能支付剩余购房款39,999元…”，显然事实认定错误。2019年11月29日，长春市中级人民法院做出的(2019)吉01执复169号裁定撤销南关区人民法院(2019)吉0102执异173号裁定书，认为事实认定不清，发回南关区人民法院重新审查。2020年3月17日，长春市南关区人民法院做出《执行裁定书》(2020)吉0102执异69号。目前正等待长春中院最后裁判。一旦不慎处分，将造成严重错误。2.执行异议存在严重错误，南关区人民法院两次认定“有证据证明被执行人已经支付全部价款且该房屋已经交付使用”，但是本院（2019）吉0102民初1583号生效判决，已经确认杨卫国仅“支付首付款4,134,837元后，未能支付剩余购房款3,999,999元”显然事实认定错误。3.本案同一法院做出相矛盾的裁判结果，应审慎处理。一个是通过“普通的民事审判程序”，另一个是通过侧重程序审查的“执行异议程序”但从两个程序看，“普通的民事审判程序”较后者，要求的审判标准更高，更容易查清事实。显然本案更应当重视(2019)吉0102民初1583号生效判决，尊重其既判力。另外，本案存在两方面主体的权利问题，一方面是物权，一方面是债权，物权优于债权。(2019)吉0102民初1583号已经是生效判决，而执行异议尚无最后盖棺定论。本案要么采用生效判决的确定的事实，要么如果用执行异议的结果作为判案依据，至少要等待最终结果做出之后。另外，本案原告焦某1多个诉讼请求，不属于同一个案由，有的属于侵权之诉，有的属于违约之诉，不应当在一个诉中并提出。综上，本案应当驳回原告焦某1的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，对本案的证据与事实，本院认定如下：2019年6月28日，焦某1签订《长春市南关区人民法院拍卖确认书》一份，载明：“拍卖人：长春市南关区人民法院，买受人：焦某1，买受人2019年6月18日在长春市南关区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，最终以最高价竞得下列拍卖标的。双方签订本成交确认书予以确认，具体内容如下：一、买受人于2019年6月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第10幢116号房【合同编号：976542、丘地号：3-40/106-11（116）建筑面积215.19平方米】（标的物名称），成交价为4,970,910元人民币。二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。买受人（本标的竞得者）自愿根据《拍卖须知》的规定，把锁定的保证金400,000元人民币自动转入法院指定账户抵作拍卖成交款，拍卖成交价余款4,570,910元人民币（扣除保证金后的余额）已于2019年6月25日缴入法院指定账户。三、买受人于2019年6月28日到长春市南关区人民法院签署《拍卖成交确认书》，领取民事裁定书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。……七、本确认书一式二份，拍卖人、买受人各执一份，须经买受人和拍卖人签字盖章后方能生效。……”。上述房屋拍卖款已交付并由本院出具收据。2019年7月8日，长春市南关区人民法院作出（2017）吉0102执837号执行裁定书，载明：“一、被执行人杨卫国名下位于长春市××区【合同证号：976542、丘地号：3-40/106-11（106），建筑面积215.19平方米】房屋所有权归买受人焦某1【身份证：22010419790701****】所有，房屋所有权自本裁定送达买受人焦某1时起转移。二、买受人焦某1可持本裁定书到有关房地产登记管理机构办理相关房屋产权名变过户登记手续”。2019年8月15日，由吉林省长春市国民公证处出具（2019）吉长国民证内民字第6224号公证书，载明：“根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员及公证人员丛琳与申请人焦某1于二〇一九年七月九日下午十四时十分共同来到长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第10幢116号，对其房屋内的现状进行保全证据，室内现状详见现场录像、照片。综上，兹证明上述活动于二〇一九年七月九日下午十四时五十分开始，公证人员丛琳对保全过程现场录像、照相并取得光盘一张，光盘上所载内容与现场情况相符”。另查明，案涉房屋的开发商为长春恒兴置业有限公司，因长春市南关区人民法院在申请执行人长春市民通小额贷款有限责任公司与被执行人杨卫国、邵翠平、长春市明阳建筑设备租赁有限公司民间借贷纠纷执行一案，长春恒兴置业有限公司提出执行异议。长春市南关区人民法院于2019年8月22日作出（2019）吉0102执异173号执行裁定，驳回异议人长春恒兴置业有限公司的异议请求。而后，长春恒兴置业有限公司向长春市中级人民法院申请复议，长春市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）吉01执复169号执行裁定，一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102执异173号执行裁定；二、发回长春市南关区人民法院重新审查。后经长春市南关区人民法院重新审查，于2020年3月17日作出（2020）吉0102执异69号执行裁定，驳回异议人长春恒兴置业有限公司的异议请求。再查明，长春恒兴置业有限公司诉杨卫国房屋买卖合同纠纷一案，长春市南关区人民法院于2019年11月8日作出（2019）吉0102民初1583号民事判决，一、解除长春恒兴置业有限公司与杨卫国于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000976542）；二、驳回长春恒兴置业有限公司的其他诉讼请求。其中判决书中第五页本院认为部分载明：“对案涉房屋的返还，因长春恒兴置业有限公司未主张返还，且案涉房屋已被保全及执行查封，长春恒兴置业有限公司应通过执行异议程序解决”，上述民事判决书已于2019年12月6日生效。2019年11月7日15时24分，由长春市公安局南关区分局全安广场派出所出具《报警回执》一份，载明：“报警人焦某1称在法院拍得房产无法办理入住，与恒兴物业发生纠纷”。案涉房屋的物业公司为新同洲物业公司，焦某1提供证据证明新同洲物业公司擅自将案涉房屋上锁并拒不为焦某1办理入住手续。本院认为，本案的争议焦点有三，其一，焦某1是否对案涉房屋享有所有权；其二，若焦某1对案涉房屋享有所有权，那么新同洲物业公司是否存在侵权行为；其三，若新同洲物业公司存在侵权行为，焦某1的损失如何确定。其一，焦某1是否对案涉房屋享有所有权。焦某1通过司法拍卖竟竞得案涉房屋，并支付了房款。长春市南关区人民法院作出执行裁定，案涉房屋归焦某1所有，所有权自裁定送达焦某1时转移。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故本院认为，焦某1已取得案涉房屋的所有权。关于新同洲物业抗辩长春恒兴置业有限公司对案涉房屋的执行提出执行异议且复议程序尚未完结，本案应裁定中止以及已有生效民事判决案涉房屋的买卖合同已经解除一节。本院经审理查明认为，无论是长春恒兴置业有限公司提出的执行异议还是其提起的房屋买卖合同纠纷的生效判决，均发生在执行案涉房屋终结、案涉房屋的所有权已转移到焦某1之后，“法律不保护在权利上睡觉的人”，本案亦不符合裁定中止的情形。故本院对新同洲物业公司的上述抗辩不予支持。其二，若焦某1对案涉房屋享有所有权，那么新同洲物业公司是否存在侵权行为。焦某1提供的证据证明新同洲物业公司作为案涉房屋的物业公司，擅自对案涉房屋上锁，拒不为焦某1办理入住手续，焦某1无法进入案涉房屋内。新同洲物业公司亦无权对案涉房屋停止供电、供水。新同洲物业公司应该拆除其擅自对案涉房屋安装的门锁，并为焦某1办理入住手续。若因新同洲物业公司的原因导致案涉房屋停水、停电，新同洲物业公司应立即恢复对案涉房屋的供水、供电。其三，若新同洲物业公司存在侵权行为，焦某1的损失如何确定。本案中，焦某1未提供证据证明，因新同洲物业公司的侵权行为给焦某1造成了何种损失。案涉房屋属于商业用房，并非住宅唯一用房，在焦某1未有充足证据证明其损失的情况下，本院无法支持焦某1的该项诉请。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、某公司于本判决生效之日起立即拆除其擅自安装在焦某1名下位于吉林省长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第10幢116号房屋【合同编号：976542、丘地号：3-40/106-11（116）建筑面积215.19平方米】的门锁，并为焦某1办理业主入住手续；二、若因某公司的原因导致上述房屋停水、停电，某公司应立即恢复对上述房屋的供水、供电；三、驳回焦某1的其他诉讼请求。案件受理费100元，由某公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 秦 童 二〇二〇年八月十一日书记员 邓翔匀