安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初4617号 原告:王艳英,女,1983年7月27日出生,汉族,住安徽省合肥市高新区。 原告:付晋,男,1983年8月19日出生,汉族,住安徽省合肥市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：储修青，安徽瀛鼎律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李飞艳，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告:合肥七彩世界置业有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区新产业园振兴路自主创新产业基地****,统一社会信用代码91340100MA2MT8RD9D。 法定代表人:肖毅,执行董事兼总经理。 委托代理人：徐虎，公司员工。 委托代理人：朱枫，安徽协利律师事务所律师。 原告王艳英、付晋与被告合肥七彩世界置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳英、付晋的委托代理人李飞艳、被告合肥七彩世界置业有限公司委托代理人徐虎、朱枫到庭参加诉讼。双方申请庭外和解期限一个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求:1.判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》(备案单号:1911006656);2.判决被告返还原告购房款678536元,并支付原告违约金33926元;当庭明确：合同补充协议第八条关于解除合同的约定里面，约定是10%，我们起诉的话只主张按5%来主张。3、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2019年11月17日在被告处认购合肥奥园城市天地地铁铺1170商铺,该商铺总价款为1430766元,认购日参加运营优惠活动,存20万抵40万房款。同年11月24日原告将该笔款项支付给被告,同时又支付了478536元房屋首付款,至此,原告合计支付被告购房首付款678536元。双方于2019年11月24日签订了商品房买卖合同,合同签订以后原告才发现合同中约定该商铺建筑面积51.11平方米,单价15428.22元,总价款788536元。原告向被告询问合同价款低于实际价格的原因,被告一直未能作出合理解释,故导致原告无法正常支付房屋尾款。直至2020年3月17日,被告将原告起诉至蜀山区法院,被告却称房屋总价款为788536元,仅实际收到原告购房款478536元,原告多次通过法院联系被告进行调解,但双方未能达成一致。综上,被告在销售房屋的过程中,未能遵循诚实信用原则,在房屋价款方面存在恶意欺诈行为,已严重侵犯了原告的合法财产权益,故诉至贵院,望判如所请! 被告辩称：1.驳回被答辩人王艳英、付晋的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由被答辩人承担。一、被答辩人王艳英、付晋要求解除合同无事实和法律依据，七彩世界公司请求继续履行合同。根据双方2019年11月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被答辩人已支付了首付款478536元并办理了网签备案，剩余31万元贷款因征信问题延迟放款，现答辩人已与银行协调确定了放款事宜，被答辩人王艳英、付晋具备继续履行合同进行按揭贷款条件，答辩人请求继续履行合同。2019年11月24日被答辩人王艳英、付晋作为买受人与答辩人七彩世界公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》第三条约定，买受人王艳英、付晋购买的花海苑项目-1层商-1170室商铺，合同约定建筑面积共51.11平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米15428.22元，总金额788536元整。第六条约定，买受人（王艳英、付晋）采取按揭方式付款，首付款人民币478536元，应在2019/11/24前支付给出卖人；剩余房款人民币310000元，办理按揭贷款。第二十条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”，第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”。当日，双方签订两份《商品房买卖合同》补充协议，作为商品房买卖合同的附件，作为合同的组成部分，具备同等法律效力。根据附件四《合同补充协议》第二条按揭贷款的补充约定“1、买受人在签订本补充协议时，已经充分了解银行按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如买受人的实际情况与相关要求和调解不符合或因买受人的其他原因，而导致银行要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或者要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合。如因买受人原因（包括但不限于不符合贷款条件、不配合银行要求等）导致银行拒绝为买受人提供贷款的，买受人应当按照出卖人书面或口头通知要求的期限一次性向出卖人支付尚余的全部房款（即按揭贷款金额）。如买受人未按照出卖人要求期限支付尚余的全部房款，应按照如下约定承担违约责任：……（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按照全部房款的5%向出卖人支付违约金。”第十一条其他约定“1、甲方（答辩人）在签订本合同及补充协议之前，已向乙方（被答辩人）做出了合理说明，乙方在了解和知悉前述文本和文件的情况下同意与甲方签订合同文件，所签合同文件对双方均不产生格式条款的法律后果。乙方在《商品房买卖合同》和本补充协议上签订或摁手印，即视为乙方已经充分了解了合同内容，甲方已尽到了合理、谨慎注意及提示义务。”根据商品房买卖合同及补充协议、结合答辩人七彩世界公司提供的微信聊天记录，证明由于被答辩人王艳英、付晋个人征信逾期高达7次以上，造成银行审核放贷延期，经被答辩人工作人员与银行5个多月多次沟通协商，银行现已同意在不增加首付的前提下为答辩人发放贷款31万元，故答辩人认为本案《商品房买卖合同》符合继续履行的条件。且根据补充协议第二条，按揭贷款逾期付款的合同解除权在房屋答辩人手中，虽然2020年3月答辩人因贷款问题未协调好起诉，但案件处于诉前调解阶段，答辩人可随时撤诉。故答辩人未正式行使合同解除权，请求贵院判决继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，驳回被答辩人王艳英、付晋的全部诉讼请求。二、被答辩人支付的20万元团购费系案外人合肥优易居房地产营销代理有限公司收取，性质系居间服务费，并非被答辩人王艳英、付晋所称的购房款，因此《商品房买卖合同》房屋总价中不包含该20万元团购费。根据答辩人提供的证据【花海苑】项目商品房认购书，付晋、王艳英购买涉案项目1170号商铺参加大客户优惠，前三年抵扣15%一口价活动0.85（前三年租金）*0.9（一口价优惠）折扣，总价为1430766元，折后总价为788536元。根据王艳英、付晋签字确认的《合肥奥园城市天地统一运营优惠协议》，“本人付晋、王艳英于2019年11月17日认购合肥奥园城市天地地铁铺1170号商铺，该商铺原总价为1430766元，现参加统一运营优惠活动，存20万元抵40万元房款，本人承诺该款项与2019年11月24日前付清”。根据答辩人与案外人合肥优易居房地产营销代理有限公司（下称“优易居公司”）签订的《大客户购房定制协议》，优易居公司为答辩人开发的商铺提供居间服务，促成买房人和七彩世界公司签订商品房买卖合同，《大客户购房定制协议》第四条第7款约定，乙方（优易居公司）可向实际购买人收取双方自愿的团购费，团购费由乙方自行收取。被答辩人由于通过案外人优易居公司提供的居间服务购买涉案商铺，并签署统一运营优惠协议，被答辩人提供的POS签购单，商户名称为合肥奥园城市天地客服中心，终端商户编号为836167299000002，根据POS机设备信息可显示，该编号的POS机绑定的法人主体为案外人优易居公司，因此被答辩人2019年11月17日5万元刷卡和2019年11月24日447681元刷卡款项系支付至优易居公司账户。实际上根据双方微信聊天记录，被答辩人也认可其明知将20万元团购费支付至优易居公司账户，证明被答辩人王艳英、付晋对该团购费系服务费而非购房款的性质是明知的，王艳英、付晋也从未对房屋买卖合同中房屋总价788536元提出过相关异议，双方仅就如何解决被答辩人的按揭贷款问题进行沟通。故，被答辩人的诉讼请求及理由没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。三、涉案《商品房买卖合同》不具备法定解除和约定解除条件，根据民法的诚实信用原则，法院应当尊重市场主体根据意思自治签订的合法合同，在合同具备正常继续履行条件的情况下，不应当强制解除。综上所述，被答辩人的诉求无任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回王艳英、付晋的全部诉讼请求。 经本院审理认定事实如下：原告于2019年11月17日在被告处认购合肥奥园城市天地地铁铺1170商铺,2019年11月24日，双方签订备案单号为1911006656的商品房买卖合同载明，买受人购买的商品房位于花海苑地下室-1层商-1170，该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高5.6米，总金额788536元，买受人采取按揭方式付款，首付房款478536元，应在2019年11月24日前支付给出卖人，剩余房款310000元办理按揭贷款等，被告确认原告已支付478536元房屋首付款后,原告未办理按揭贷款亦未支付剩余房款。原告于2019年11月17日向合肥奥园城市天地客服中心账户支付50000元，2019年11月24日向合肥奥园城市天地客服中心账户支付447681元，2019年11月24日向合肥七彩世界置业有限公司账户支付150855元，被告于2019年11月24日向原告开具收据两张，金额分别为150855元及327681元，对于原告支付的其他金额的部分被告陈述系原告支付给代理公司的费用。双方于2019年11月24日办理了该商品房买卖合同备案登记，载明总房款788536元，抵押金额310000元。2020年3月被告在本院诉前调解案件中申请解除与原告签订的房屋买卖合同等并提出其他请求，该诉讼材料经本院送达原告已签收。 上述事实，有原告身份证复印件,被告营业执照复印件、合肥奥园城市天地统一运营优惠协议复印件、商品房买卖合同及补充协议原件、POS签购单原件、收款收据原件、银行转账明细原件、2020年3月17日合肥七彩世界置业有限公司诉付晋、王艳英民事起诉状原件、被告提交的商品房买卖合同及补充协议原件、原告征信逾期记录打印件、微信聊天记录（提供原始载体）及双方当事人陈述在卷佐证，被告提交的劳动合同原件、合肥优易居房地产营销代理有限公司营业执照复印件、大客户购房定制协议原件、POS机设备信息打印件、原告20万元团购费POS机刷卡单原件及收据原件与本案无关联，证据效力不予确认。 本院认为：当事人对其主张应提供证据予以证明。原告要求解除与被告签订的合同，鉴于因原告未支付剩余房款，被告有单方解除权并已通过本院将含有解除通知的送达对方，原告要求解除合同本院予以支持，原告主张退还房款678536元，鉴于被告实际收到478536元，对于超出此金额的部分被告陈述系支付给代理公司的费用，原告可另案主张。鉴于解除合同的原因系原告违约，原告要求被告支付违约金，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王艳英、付晋与被告合肥七彩世界置业有限公司签订的备案号为1911006656的《商品房买卖合同》; 二、被告合肥七彩世界置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王艳英、付晋购房款478536元; 三、驳回原告王艳英、付晋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10925元，减半收取5462.5元，由被告合肥七彩世界置业有限公司承担4239.5元，原告王艳英、付晋承担1223元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二〇年八月二十一日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。