贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2202号原告：代静，女，苗族，1974年2月1日出生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：徐天洸，贵州好时律师事务所律师，执业证号：15201201710691047，特别代理。委托诉讼代理人：张雷，贵州好时律师事务所律师，执业证号：15201201810031606，特别代理。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201711361880，一般代理。原告代静诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代静的委托诉讼代理人徐天洸，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼。审理中，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告代静向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告到房屋产权登记机关为原告代静办理贵阳市花溪区商品房权属转移登记；2.请求判令被告向原告支付转移登记违约金人民币631442元（总房款2595870元×每日2?×1219天＝631442元,暂计算2016年8月29日起至2019年12月31日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年3月30日签订了《商品房买卖合同》约定由原告购买被告开发的位于贵州省贵阳市花溪区，交易价格为2595870元。同时约定被告应于2016年5月15日前将房屋交付原告；补充协议附录二第三条第二款约定被告应于90日内将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记材料送交买受人或土地登记机关办理转移登记。截止至今被告尚未给予原告办理转移登记，构成转移登记违约事实，应当承担相应的违约赔偿责任。又因原、被告双方在补充协议中只约定了如未递交资料义务，被告按每日50元支付违约金。原告认为被告在逾期办理转移登记事实成立的前提下，应当按照双方合同第十三条之约定，由被告按日向原告支付已付房价款万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2595870元，被告已于2016年5月28日将房屋交付原告，按约定被告应于2016年8月28日前向原告办理商品房的转移登记。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，第一，原、被告通过补充合同明确约定放弃自己的部分权力、豁免对方的义务并不违反法律规定。第二，被告方确实存在逾期递交办证资料的情况，合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，且××导致公司运营艰难，请求将违约金调整至每日万分之0.2。综上，原告自愿通过合同约定减轻被告办理产权登记时限要求，系其对民事权益的处分，合法有效，并且原告主张的相应的违约金过高。本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，原告代静与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＨＸ—ＬＨ—01Ｊ-01。双方约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款为2595870元。原告于合同签订之日支付首期房款785870元，余款1810000元以银行按揭方式支付。该《商品房买卖合同》第十一条约定，交付时间和条件（一）出卖人（即被告）应当在2016年5月15日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”，该《商品房买卖合同》第十三条约定，“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》第二十二条约定转移登记，原告同意委托被告办理商品房权属转移登记，具体事项详见《委托办理权属登记协议书》，需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。原、被告双方于2016年3月30日签订的《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另，根据原告提交的《花溪碧桂园收据》、《中国工商银行借款凭证》、《碧桂园集团通用机打收据》显示，原告共计向被告缴纳购房款2,595,870元，物业专项维修基金51，917.4元、房屋所有权登记费80元、《房地产权证》印花税5元、契税51,917.4元。同时，根据《碧桂园物业及资料移交书》、贵州省不动产登记查询结果显示，被告于2016年5月28日向原告交付案涉房屋，于2019年10月18日取得案涉房屋的初始登记，案涉房屋于2020年5月25日办理不动产权属登记，登记权利人为本案原告代静。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、《委托办理权属登记协议书》、《碧桂园机打收据》、《碧桂园物业及资料移交书》、中华人民共和国不动产权证书、贵州省不动产登记查询结果等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原告第一项诉，请求判令被告到房屋产权登记机关为原告代静办理贵阳市花溪区商品房权属转移登记。根据贵州省不动产登记查询结果显示，案涉房屋于2020年5月25日办理不动产权属登记，登记权利人为本案原告代静。原告的第一项诉请已经履行完毕，故对原告的该项诉请，本院不予支持。第二，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。经本院向原告释明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金与按照委托办理权属登记协议书的约定主张的逾期提交权属登记资料的违约金系同一性质，当事人可以自主选择，但不得同时主张，并同时明确《商品房买卖合同》第十三条系对逾期交房的违约责任进行约定。原告表示按照坚持按照《商品房买卖合同》第十三条之规定主张逾期办证的违约金。虽然按照双方签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。即被告应当在条件具备之日起270日内履行递交资料义务，否则应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式，为规避相应的法定义务，通过补充协议的方式签订格式条款，增加买受人的义务，减轻出卖人的责任，损害了买受人的合法权益，因此，《委托办理权属登记协议书》相关规避逾期办证义务等内容的条款应属无效。在当事人对逾期办证违约金没有明确约定的情况下，本院依法按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定确定相应的逾期办证违约金。在本案中，本案所涉的房屋2016年5月28日实际交付，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应于2016年8月26日前取得房屋权属证书，因此，被告已经构成违约，应当按照前述规定承担逾期办证违约金。同时，被告于2019年10月18日才取得案涉房屋的初始登记，在2020年5月25日才完成案涉房屋的权属转移登记。在被告未提交证据证明在其取得案涉房屋初始登记后有书面通知原告办理案涉房屋权属转移登记的情况下，本院酌情确定原告主张的逾期办证违约金计算至2020年5月25日，即案涉房屋完成权属转移登记之日。现原告主张从2016年8月29日起计算逾期办证违约金，本院从其自愿。但是考虑到自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于本案所涉逾期办证违约金的计算如下，在2016年8月29日至2019年8月19日期间以已付购房款2,595,870元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的150%进行计算，在2019年8月20日至2020年5月25日期间以已付购房款2,595,870元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%进行计算。对原告其他诉讼请求,本院不予支持。另外，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告应对违约金是否过高承担举证责任。在本案中，被告提交的证据不足以证实原告的实际损失，也不足以证实合同约定的违约金存在过高的情况。因此，被告应当承担相应的举证责任，对于其要求调低违约金的意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告代静支付在2016年8月29日至2019年8月19日期间以已付购房款2,595,870元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的150%进行计算的逾期办证违约金。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告代静支付在2019年8月20日至2020年5月25日期间以已付购房款2,595,870元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）的150%进行计算的逾期办证违约金；二、驳回原告代静的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,057元（已减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 谢   茂二〇二〇年八月二十八日书记员 王跃（代）