成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8245号 原告:张欢，女，1997年10月21日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：马德彬，四川达权律师事务所律师。 被告：成都武侯炬峰置业有限公司，住所地成都市武侯区簇桥后街100号。 法定代表人：刘家骥，执行董事。 委托诉讼代理人：王联重，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 第三人：聂洪彬，男，1980年12月16日出生，汉族，住四川省富顺县。 第三人：郭联香，女，1990年6月27日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告张欢与被告成都武侯炬峰置业有限公司（“炬峰公司”）、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司及第三人聂洪彬、郭联香商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案。本案开庭前，张欢撤回了对四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的起诉。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告张欢的委托诉讼代理人马德彬，被告炬峰公司的委托诉讼代理人王联重，第三人聂洪彬、郭联香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 张欢向本院提出诉讼请求：1.判决炬峰公司对张欢楼上住户的防水层重新处理达到水不再渗透到张欢房屋内为标准；2.判决炬峰公司对张欢室内脱落的墙面重新刷面补漆、更换地板等至交房时标准；3.判决炬峰公司按每日9.69元从2019年1月20日起至上述第一、二项修复义务完成之日补偿张欢损失（截止起诉日为3874.20元）；4.判决炬峰公司支付逾期交房违约金26150.80元（从约定交房时间2017年3月18日至实际交房2017年9月3日按已付房款968548元每日万元之二标准计算）。事实与理由：张欢于2016年7月31日全款购买炬峰公司开发的位于武侯区的蓝光金悦一套精装房屋（房号是5幢2单元1502号），双方在《商品房买卖合同（预售）》第十八条约定“交房时间为2017年3月18日前”、第十九条约定“逾期交房超过三十天的，从第三十一天起至实际交房日按已付房款每天万分之二承担违约金”、第二十条约定“若出卖人的原因未在买受人通知后六十天内承担保修义务的，从第六十一天起按买受人已付房款每日万分之零点一给予补偿至整改完毕。”住宅质量保证书承诺“屋面防水工程、有防水的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为五年”。炬峰公司实际交房的时间是2017年9月3日，当天，物管向张欢收取了从2017年6月22日起至2017年底的物管费。张欢收房后并未实际居住（在广东）。2018年国庆期间，张欢的表姐去张欢房屋内察看，发现次卧屋顶角安装空调处、垂直下墙角（窗台边）处、客厅靠厨房下墙角处、阳台外边墙等渗水，房屋墙面脱落。随后，张欢及原告的表姐多次电话炬峰公司要求处理，物管的维保人员查看后在2018年11月才回复说可能是楼上住户房屋漏水导致，又叫等后处理，物管的维保人员每次答复都是楼上住房不配合无法重新做，需要再协调，这一等就是一年多，张欢在成都期间只好暂住在表姐家或住宾馆。今年元旦过后，张欢及亲属再次通过簇桥街道办协调、市长热线12345督促等也无济于事，还是说楼上的住户不配合，他们也没有办法并叫张欢起诉他们。另外，张欢也问过楼上住户，他们并没有动过厨房、厕所防水层，他们不让被告进入他们房内重新做防水有他们的理由。张欢购买的是精装房屋，防渗漏质保期是五年，接房后一年多就漏水，楼上住户不配合维修并不能免除被告的责任。炬峰公司理应按照购房合同约定进行维修并恢复至交房时的标准；时至今日仍未处理，应当按照约定补偿张欢的损失。炬峰公司也没有按照约定时间交房，也应当赔偿张欢违约金。据此，为维护张欢的合法权益，特依法提起诉讼。 炬峰公司辨称，针对第1、2项诉讼请求，炬峰公司已于2020年4月23日完成了维修工作，故无需再承担维修的责任。针对第3项诉讼请求，案涉房屋的漏水问题，不是炬峰公司拖延不处理，而是应当聂洪彬、郭联香配合，且炬峰公司在积极沟通，故炬峰公司不应当承担相应的责任。针对第4项诉讼请求，炬峰公司于2016年12月5日在《天府早报》上登报，进行了交房公告，并另行通知了张欢收房，张欢自行不接房，相关的损失应当由其自行承担，炬峰公司不应当承担责任。 聂洪彬、郭联香述称，炬峰公司已于2020年4月完成了维修工作属实，现其房屋暂时无渗水现象。炬峰公司称没有及时维修是聂洪彬、郭联香不配合不属实，在2018年底炬峰公司找聂洪彬、郭联香协商维修事宜，聂洪彬、郭联香提出的条件是要求炬峰公司承担家里6人去海南，每人5000元，一共3万元的费用，因为炬峰公司不同意，所以未协商成。过了半年，炬峰公司与聂洪彬、郭联香又多次协商，但双方因各种原因未达成一致意见。2019年底聂洪彬、郭联香主动找炬峰公司协商，达成一致意见由炬峰公司按500元一天补偿，才进行了维修。 经审理查明，2016年7月31日，张欢与炬峰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定张欢购买炬峰公司开发的位于武侯区房屋，房屋总价968548元。上述合同还约定，出卖人在2017年3月18日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；出卖人可以挂号信或特快专递或媒体广告书面通知买受人办理房屋交付手续；如买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按合同约定规定条件交付；房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，买受人应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因出卖人的原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的每日万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。在签署《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的同日，张欢与炬峰公司签订《装修改造协议》，约定鉴于张欢购买了炬峰公司开发的蓝光金悦城项目5栋2单元1502房，装修标准为清水，现张欢同意将房屋交由炬峰公司进行装修改造，装修费用已包含在房屋的销售总价中，无需另行支付。同日，张欢向炬峰公司出具《授权委托书》一份，载明：委托人张欢授权四川上层装饰工程有限公司代委托人履行接房手续（缴纳房屋税费、物业服务费、领取非装修钥匙除外），委托人对受托人的接房行为予以认可。 2016年12月5日，炬峰公司在天府早报刊登《交房通知》，告知“金悦城项目”1栋至8栋物业已达到合同约定交付使用条件，通知业主于2016年12月12日至2016年12月17日办理物业移交手续。张欢未在上述时间办理房屋交接手续，直至2017年9月3日，张欢方才办理了接房手续，但并未入住该房屋。 2018月11月19日，张欢因发现房屋渗水向四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司金悦城物业服务中心（以下简称“物业服务中心”）报修，物业服务中心查看后，初步判断为其楼上住户5-2-1602房屋次卫给水管渗漏导致。2018年12月5日，物业服务中心向5-2-1602房屋业主聂洪彬、郭联香发出《关于金悦城项目工程维修致5-2-1602业主的维修告知函》，要求聂洪彬、郭联香配合维修。2018年12月8日，物业服务中心工作人员与聂洪彬、郭联香商谈进场维修及维修期间无法居住的补偿事宜，双方未能达成一致。2019年8月15日，物业服务中心再次向聂洪彬、郭联香发函要求其配合整改维修。2019年9月18日，物业服务中心再次与聂洪彬、郭联香商讨进场维修及补偿事宜，仍未达成一致。2020年4月12日，物业服务中心与洪彬、郭联香就补偿问题达成一致，后炬峰公司组织施工单位对5-2-1602房屋渗水问题进行维修处理，并对张欢购买的5-2-1502房屋墙面重新刷漆、更换地板。2020年4月23日，上述两套房屋维修整改工作已处理完毕。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《装修改造协议》《授权委托书》、刊登于天府早报的《交房通知》、《关于金悦城项目工程维修致5-2-1602业主的维修告知函》两份、会议纪要两份、微信聊天记录等证据及当事人庭审陈述收集在案，予以佐证。 本院认为，根据查明的事实，鉴于炬峰公司已完成对5-2-1602房屋渗水问题的整改，也已完成对张欢购买的5-2-1502房屋墙面重新刷漆、更换地板等维修工作，故对于张欢在本案中主张的第一项、第二项诉讼请求，即要求炬峰公司对其楼上住户的防水层重新处理达到不再渗水的标准，和要求炬峰公司对其房屋室内脱落的墙面重新刷面补漆、更换地板至交房标准的诉讼请求，本院不予支持。 关于张欢主张的逾期整改损失。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，若因出卖人的原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的每日万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。本案中，张欢于2018月11月19日提出整改要求，炬峰公司应当于2018年1月18日前完成整改，但炬峰公司直至2020年4月23日才整改完毕，其行为已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任，即在2019年1月19日至2020年4月23日期间按已付房价968548元的每日万分之零点一给予张欢补偿。张欢主张自2019年1月20日起算违约金，本院予以确认。经计算，应补偿总额合计为4455元（968548元×0.00001×460天）。故对于张欢主要求炬峰公司赔偿其逾期整改损失4455元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。炬峰公司辩称其未能在60日内整改完毕系因第三人聂洪彬、郭联香不配合所致，故不应当承担逾期整改的责任，对此本院认为，即使炬峰公司未按约完成整改系第三人原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，也应由炬峰公司向张欢承担违约责任。炬峰公司在承担违约责任后，与聂洪彬、郭联香若发生纠纷可另案讼争。 关于张欢主张的逾期交房违约金。双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，交房时间为2017年3月18日前，出卖人可以媒体广告的方式发出交房通知，如买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按合同约定规定条件交付。炬峰公司于2016年12月5日在天府早报上刊登《交房通知》，通知业主于2016年12月12日至2016年12月17日办理物业移交手续，未超出合同约定的交房时间，张欢未按通知时间办理房屋交接手续，根据合同约定视为炬峰公司已按合同约定规定条件交付，故炬峰公司不存在逾期交房的情形。张欢主张炬峰公司支付逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、成都武侯炬峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿张欢逾期整改损失4455元； 二、驳回原告张欢的其他诉讼请求。 案件受理费660元，因适用简易程序减半收取330元，由原告张欢负担287元，被告成都武侯炬峰置业有限公司负担43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 田 甜 二〇二〇年八月二十七日 书记员 尧小琴