贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6593号 原告：贵州创和物业有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办东城印象13栋201号房屋。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：赵雄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），该公司员工。 被告：杨凯，男，汉族，1974年11月5日出生，住贵州省毕节市。现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：钟艳琴（特别授权代理），系被告杨凯之妻。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业）与被告杨凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人阳东海，被告委托诉讼代理人钟艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付（2017年11月16日至2020年7月16日）的物业服务费4,235元；2、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：120.34平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉。 被告杨凯答辩称：一、原告主张《瑞丰铭城小区物业服务合同》对全体业主及被告有约束力，按照民事诉讼法司法解释第九十一条第一款规定、原告对其主张承担举证证明责任。遵循《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大全和业主委员会指导规则等法律法规》的规定，原告应当举证证明下列主要事项:1、案涉服务合同的甲方即瑞丰铭城小区业主委员会经业主大会选举产生并且依法备案(以法定备案材料为证)、具有代表被告业主签订服务合同的主体资格，(据去房产局了解，第一届业主大会的相关资料文档是空的，也就是说第一届业主委员大会未备案，是非法的)。2、业主委员会的签约行为属于执行业主大会决定。上述事项，关系到合同的效力考量。本案的基本事实是，原告不能举证证明与之签订合同的业主委员会具有代表业主签约的主体资格，故该合同对被告业主没有的束力。二、合同法第48条规定：行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。原告未举证证明瑞丰铭城小区业主委员会受被告业主委托代理签订服务合同，故该合同对被告不发生效力。三、原告称其为被告业主提供了事实服务，所以被告业主应当缴纳服务费。被告认为，原告与被告双方未经协商，未达成服务交易协议，原告强卖服务逼迫被告强买服务，显然侵害被告自主选择服务的消费权利。况且，原告强行服务，质价不对等，比如:(1)、原告出租属于小区业主共有场地取得收益约200多万元，未公布账目，未交付小区所有权人处分:(2)、全小区电梯关停现象经常发生，其中，2号楼部电梯一次性关停时间长达半年多，直到春节开通几天后又再次关停，造成业主生活困难，3号楼因两部电梯停运导致业主走消防通道摔倒受伤，电视台曾做过报道；(3)小区前物业从未收过停车费，原告自行增加这笔收费项目;(4)前物业在小区8个单元分别设置8个保安值班室，原告进入小区后尚未办理交接手续，就强行拆除这8个保安值班室保安措施远不如前物业;(5)、小区规划红线内大龙坡坡陡约60度，被开荒，存枉地质灾害隐患；(6)、在小区绿地长期堆放废弃摩托十多辆；(7)、小区内的花园面积虽小但多处地皮表露;(8)、业主停放在小区内的私家车被外力砸坏。如此等等强卖强买物业服务且质价不对称情形与据为证，不胜枚举。四、于2018年8月30日业主委员会与创和物业解除合同关系，因此我与创和物业没有任何关系。(有业委会关小区物业公司解除物业服务函为证。)五、综合上述，原告不能举证证明瑞丰铭城业主大会成立。不能举证证明与之签订合同的甲方业主委员会经业主大会选举产生具有合同主体资格，也不能举证证明案涉合同甲方签约行为受被告业主委托，在这种情况下，原告入驻小区(期间与原银辉物业工作人员发生肢体冲突致三人受伤)，强卖强买质价不对等的物业服务，附带侵犯业主收益，严重违背公序良俗，扰乱物业服务市场秩序，此风断不可长，被告请求法庭依法判决《瑞丰铭城小区物业服务合同》对被告无约束力，驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所居住的瑞××城小区××办事处××村××城小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理服务。具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元／月·平方米，商业物业2.5元／月·平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为肆年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。原告在为该小区提供物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、车辆停放管理不规范及小区绿化养护与管理不到位等问题。被告杨凯系该小区4-Ｂ-2506室的业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为120.34平方米；被告杨凯未支付2017年11月16日至2020年7月16日期间的物业服务费，按合同约定计算为4235.97元（120.34平方米×1.1元／月·平方米×32个月）。为此，原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，并经庭审举证、质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，瑞丰铭城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告杨凯作为居住在瑞丰铭城小区业主，该物业服务合同对被告杨凯具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。但原告在为该小区提供物业服务过程中确存在局部区域有污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、车辆停放管理不规范及小区绿化养护与管理不到位等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，本院酌情认定原告承担30%的责任，对原告诉请期间的物业服务费，本院支持70%部分，即4,235.97元×70%=2,965.18元。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告称与原告签订物业服务合同的小区业主委员会的成立是非法的以及原告与小区业主委员会签订的合同已经解除的抗辩主张，被告未举证证明，无证据支撑，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年11月16日至2020年7月16日期间的物业服务费2,965.18元； 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7元，由被告杨凯负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月六日 书记员  张婵婵