河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初3216号原告：刘学国，男，汉族，1949年7月15日出生，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：孙梦雅，河南宁鸣律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:张旭，河南宁鸣律师事务所实习律师，特别授权。被告：刘克平，男，汉族，1957年1月21日出生，住河南省。委托诉讼代理人：毛凤琴，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者，特别授权。被告(追加)：马长娥，女，汉族，1958年5月30日出生，住河南省。原告刘学国与被告刘克平、马长娥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学国及委托诉讼代理人孙梦雅、张旭,被告刘克平以及委托诉讼代理人毛凤琴,被告马长娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学国向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告之间签订的《协议书》无效；2、依法判令被告返还原告位于马小营××××0-227房屋；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：1999年3月30日原告与和连文签订合同，合同约定原告购买和连文在马小营开发的房屋一套（该房屋实际由原告承建，和连文拖欠原告工程款4万多），双方协商以所欠原告工程款来顶购房款，房产证由和连文负责办理。1999年9月16日原告与被告签订《协议书》，约定将案涉房屋售给被告，房屋售价合计45000元。《协议书》签订后被告仅支付25000元房款，后拒绝支付剩余房款。被告非马小营村集体成员，原被告双方签订的《协议书》违反《土地管理法》相关规定，应为无效合同，故此特向贵院提起诉讼。被告刘克平、马长娥答辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，原告无法证明其是被告所居住房屋的合法所有人。二、该买卖房屋协议书合法有效。1、原告所称的1999年9月16日原被告所签订的协议书，实际上是三方协议书，甲方和连文虽然没在协议书上签字，但是在协议上原被告均同意和连文在协议中作为甲方出现，由甲方和连文协助办理房屋过户手续，也就是共同认可和连文为该房屋的实际合法拥有者；该协议上虽然未显示甲方和连文的签字，但是从被告提供的和连文收取原告办理房产证费用4××0元证明中，均能够证明和连文对此协议的认可。协议签订后，被告按照协议履行了交付购房款25000元，交纳了办房产证费用4××0元的义务（之所以交了4××0元，是原告与和连文在被告家里说现在可以办房产证了，让交4××0元就够了，所以收了被告4××0元办理房产证的费用）。在协议中，原被告均认可由和连文为被告办理房产证，而不是为原告办理房产证，也就是说，原告不是该涉诉房屋的合法拥有者，在和连文认可该协议又收取办理房产证费用为被告办理房产证的情形下，根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2、原告以被告不是马小营村集体成员为由，认为违背《土地管理法》的相关规定，确认三方签订的《协议书》无效，不能成立。原被告签订房屋买卖协议时是在1999年，当时并无法律、行政法规对农村私有房屋买卖做出禁止性规定，根据当时生效的《土地管理法》及相关规定，是允许城镇居民购买在农村的房屋的，之后，虽然出台相关法律，做出了禁止性规定，但都是在协议签订后出台的，因此该协议应当认定为有效。况且，本案中三方签订的房屋买卖协议已经实际履行，被告亦将本人及家人的户口迁入房屋所在地，并长期居住使用至今。另外，在双方签订协议后的二十余年中，原告从未对该协议的效力提出异议，从维护交易秩序、社会公平的角度出发，三方的买卖关系应当受到法律的保护。3、原告所称仅支付了25000元房款，后拒绝支付剩余房款不符合事实。协议约定的房屋总价款为45000元（包含办理房产证的费用），原告按照协议在办理房产证时，和连文收取了4××0元，剩余16000元，是在房产证办理之后再支付完毕，但是原告与和连文至今也没有为原告办理房产证，而原告在这20多年中，从收取了为被告办理房产证的费用后，从未向被告追要过剩余16000元房款，人如失踪了一样。4、被告所居住的房屋该整座楼中其他住户（均为非马小营村民）都已办理房产证，房产证的办理部门均显示为新乡县房产管理部门，而原告与和连文收取了为被告办理房产证手续的费用后，却至今不予办理房产证不知是何居心？三、原告的诉讼已超过法律规定的诉讼时效，法院理应驳回原告的诉讼请求。我国《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”20多年来，原告从未向被告追要过房款，也未要求解除合同，返还房屋，原告在21年后再行起诉，早已超过法律规定的诉讼时效，法院应依法予以驳回其诉讼请求。四、原告起诉的目的无非是因为被告居住的房屋现正拆迁，想再霸占回已售出的房屋，谋取巨额不法利益，故而起诉。因城市规划，该房屋处于拆迁之中，无需再办理房产证了，因有三方协议，拆迁办让被告找到和连文与原告，让他们证明所签订该协议的真实性，被告在穷尽一切办法终于联系到和连文（已去世）的家属，而和连文的妻子对此事已经认可，并在拆迁办签字认可收到办理房产证4××0元及未办证的事实，通过和连文的妻子，联系到原告，但原告听说此事后，贪得无厌，不签字，反而将被告起诉到法院，请法院明察。综述，请法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年3月30日，和连文与刘学国签订协议，约定刘学国要和连文在马小营建造的房屋一套，位置为一楼南套，可以用工资顶买房款。1999年9月16日，刘学国与刘克平签订协议书，约定：和连文售给刘学国在马小营建造的房屋一套，一楼南套，具体见附表99年3月30日协议书，刘学国将此房售给刘克平，房屋建筑面积九十平方，售价每平方米五百元，合计45000元，其中包括办好房产证；刘克平必须在交付钥匙前，先交25000元，其余20000元在办好房产证后交清；办房产证前，由刘克平出资5000元，剩余15000元办好房产证交清，房产证由和连文负责手续办理，刘克平出资费用。该协议书有刘学国、刘克平、马长娥签字，和连文并未签字。1999年9月17日，刘学国的兄弟刘学龙出具收条，称收到售房款25000元。之后，刘克平一家就在所购买房屋内装修入住。2002年3月28日，刘克平一家将户籍迁入马小营村。2020年6月8日，新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会出具证明称，刘克平在马小营村前街85号院已居住20余年。庭审中，刘克平提交和连文1999年10月4日证明一份，称收到办理房产证费用4××0元，刘学国不予认可。案涉房屋现被列入拆迁范围，至今未办理房产证。另查明，案涉房屋所在位置是新乡市马小营村前街85号，该位置上是三层楼，每层二户，刘克平所住的房屋在一层南户。二层北户早已于2003年办理了房屋所有权证书。再查明，2011年开始，新乡市人民政府开始分批次征收马小营村集体建设用地，将集体土地转为城市建设用地。本院认为,处理涉及农村房屋买卖纠纷案件,既要严格依照法律法规的规定认定合同效力,也要从实际出发确定合理的解决方案,维护交易安全和社会诚信,并结合个案的具体情况,综合考虑各类因素作出合法合理的裁判。根据当时土地管理法(1998年修正)第八条规定,宅基地属于农民集体所有。该法第六十二规定,农村村民建住宅,应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。《国务院批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知》(1982年1月7日)规定,社员建房和村镇建设用地,必须履行申请审批手续;集体划给社员的宅基地,社员可长期使用,所有权仍归集体,严禁买卖、出租和违法转让。从上述规定可知,农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制,即只有具备集体经济组织成员的身份,才可以依法取得并享有宅基地使用权。本案中，案涉房屋在1999年转让时占用土地原为农村宅基地性质,房屋买卖必然涉及宅基地的转让,刘学国并非马小营村村民，在其与刘克平、马长娥签订协议书时并不具备房屋所有权的合法身份。而作为买受方的刘克平、马长娥在签订协议书时同样并非马小营村村民，故双方签订的协议书因违反法律禁止性规定而无效。但是，基于刘克平、马长娥已于2002年将户口迁入马小营村，其在案涉房屋已经实际居住20余年，而刘学国也非马小营村村民，从有利于妥善解决现有纠纷和规范当事人交易行为的角度考虑,本院综合考量各种因素,案涉房屋的占有使用情况以维持现状为宜,刘克平、马长娥无返还房屋的义务。综上所述，本院对刘学国的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、刘学国与刘克平、马长娥于1999年9月16日签订的《协议书》无效；二、驳回刘学国的其他诉讼请求。案件受理费9200元，因适用简易程序减半收取4600元，由刘学国负担4550元，由刘克平、马长娥负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 吕 菲二〇二〇年八月十四日书记员 徐亚新