安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初265号 原告：江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司,住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道78号雨润水视界6幢329室,统一社会信用代码9134100033564641X7。 负责人:张宏明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙玉环，该公司员工。 委托诉讼代理人：李榜超，江苏典上律师事务所律师。 被告:孙道荣，男，1966年1月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告:陈丹，女，1967年8月10日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道78号雨润度假区，统一社会信用代码913400007568121132。 法定代表人：祝义财，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白作侠，该公司员工。 原告江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司（以下简称雨润物业黄山分公司）与被告孙道荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序审理。2020年5月24日，孙道荣申请追加陈丹、黄山雨润地 华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）作为本案被告。本院经审查后予以准许，并依法通知陈丹、雨润地华公司参加诉讼。本院于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告雨润物业黄山分公司的委托诉讼代理人孙玉环，被告孙道荣、陈丹、雨润地华公司的委托诉讼代理人白作侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雨润物业黄山分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付拖欠的物业费8719.2元、滞纳金1430.82元，合计10150.02元（欠费周期自2019年1月1日至2020年8月1日）；2.依法判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月28日，原告与被告签订物业服务协议，约定由原告为被告所在的位于黄山市屯溪区金桂园小区提供物业服务。被告于2018年8月28日入住该小区，并签署了原告提供的业主临时管理规约、业主信息登记表、房屋验收登记表等。但自2019年1月1日起至2020年8月1日，被告一直拒缴物业服务费。原告多次通过发送短信、提示进行催缴，被告仍拒不缴纳。2020年2月24日，原告委托江苏典上律师事务所向被告发送律师函催缴物业费，但被告仍拒不缴纳。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 孙道荣辩称，原告的诉请有依据，应当支持，但我与陈丹不是本案适格被告，原告不应起诉我们。购买房屋时雨润地华公司承诺给我们免两年的物业费，故我方申请雨润地华公司作为本案被告。 陈丹辩称，一、雨润地华公司在2015年2月售房时承诺代替业主缴纳两年物业费，故物业费应找雨润地华公司收取。因雨润地华公司多次拒绝交房，我们是通过诉讼于2018年8月28日取得金桂园7幢103室房屋。事实上，我们从未拒绝缴纳物业费，自取得房屋后，曾多次告知原告的工作人员雨润地华公司承诺代替缴纳物业费事宜，物业费应找雨润地华公司收取。二、物业费收取标准有误，金桂园7幢103室房屋专有建筑面积是114.76平方米，柴房、储物间不收取费用。金桂园7幢103室房屋不是别墅，按每平方米3.6元收取物业费于法无据，也无合同依据。三、本案物业费的滞纳金计算错误，物业费按月收取，即便合同约定可以预收，预收期限不得超过6个月，预收不代表延迟履行，计算物业费滞纳金应当从业主应当缴纳却未缴纳的期限起算。 雨润地华公司辩称，金桂园7幢103室房屋已经移交业主，也办理了不动产权证，支付物业费是业主的责任，与我公司无关。 本院经审理认定事实如下：孙道荣、陈丹系黄山市屯溪区金桂园7幢103室商品房业主，该商品房建筑面积为121.1平方米，用途为住宅，属混合结构，层高为3.3米，建筑层数地上2层，地下0层。2018年8月28日，孙道荣、陈丹与雨润地华公司办理了房屋交付手续，同日，陈丹与雨润物业黄山分公司签订了《黄山雨润·金桂园前期物业服务协议》，约定由雨润物业黄山分公司为黄山市屯溪区金桂园7幢103室业主提供物业服务，物业服务费按物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准：1、多层住宅物业服务费为1.8元/月·平方米;2、别墅物业服务费为3.6元/月·平方米；3、商业物业服务费为3.6元/月·平方米；4、自购车位物业服务费为80元/月·个。物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每个缴费周期的第1个月15日前，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之五支付违约金。自2019年1月1日起至今，孙道荣、陈丹未支付物业服务费。雨润物业黄山分公司曾通过发送手机短信、邮寄律师函等方式向孙道荣、陈丹催讨物业服务费，孙道荣、陈丹均未支付。 案件审理中，雨润物业黄山分公司申请撤回要求孙道荣、陈丹支付滞纳金。 以上事实有当事人身份证明、商品房买卖合同、前期物业服务协议、物业费催缴通知、民事判决书及庭审笔录等为证，本院予以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，雨润物业黄山分公司与陈丹签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现雨润物业黄山分公司已按约提供了服务，故孙道荣、陈丹应按约支付物业服务费。孙道荣、陈丹辩称其金桂园7幢103室房屋物业费应按专有建筑面积114.76平方米和多层住宅的标准计算，但双方合同约定物业费按房屋建筑面积计算，孙道荣、陈丹也未提供证据证明金桂园7幢103室房屋是多层住宅，实际上该房屋为独立式住宅(联排别墅），故物业服务费应按房屋建筑面积121.1平方米、每月每平方米3.6元计算，即每月物业服务费为435.96元。孙道荣、陈丹自2019年1月1日起至今未缴纳物业服务费，已构成违约，现雨润物业黄山分公司诉请要求孙道荣、陈丹支付物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。关于孙道荣、陈丹辩称雨润地华公司承诺过代其缴纳两年的物业费问题，因本案为物业服务合同纠纷，合同的双方当事人为雨润物业黄山分公司与孙道荣、陈丹，故根据合同相对性原则，本院对孙道荣、陈丹与雨润地华公司之间的争议不予处理。案件审理中，雨润物业黄山分公司申请撤回要求孙道荣、陈丹支付滞纳金，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告孙道荣、陈丹于本判决生效之日起十日内支付原告江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司2019年1月1日至2020年7月31日的物业服务费8283.24元； 二、驳回原告江苏雨润物业服务有限公司黄山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27元，由被告孙道荣、陈丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  张中荣 二〇二〇年八月四日                                                                             法官助理 杨玲玲                                                                                书记员  汪薇 附本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。