湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂1002行初16号原告：荆州市恩地物业管理有限公司，住所地沙市碧波路**。法定代表人：孙霖，该公司总经理。委托代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。被告：荆州市住房和城乡建设局，，住所地荆州市沙市区公园路**法定代表人：杨冰，该局局长。出庭负责人：李未，该局副局长。委托代理人：邓光辉，该局工作人员。委托代理人：陈竹，湖北昭信律师事务所律师。原告荆州市恩地物业管理有限公司（以下简称恩地物业公司）诉被告荆州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）物业管理行政处罚一案，于2020年1月2日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告恩地物业公司的法定代表人孙霖及其委托代理人龙秀英，被告市住建局的出庭负责人李未及委托代理人邓光辉、陈竹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告于2019年6月25日作出荆房罚字(2019)7号《行政处罚决定书》，责令原告公司立即改正违法行为，决定处五万元罚款。原告诉称：原告公司系“滨湖国际”小区（以下简称“滨湖小区”）原物业公司。2019年6月25日，被告市住建局作出荆房罚字(2019)7号《行政处罚决定书》，原告收到该行政处罚决定书后，认为该处罚决定书认定事实与客观事实有重大出入，适用法律有误。原告多次找到被告，要求撤销处罚决定，被告称只能走法律程序才能撤销，原告只得依法提起行政诉讼。处罚决定书中认定文化活动站2楼面积为154㎡的房屋为物业管理用房与客观事实不符，该房屋系原告向开发公司借用的临时用房，原告退出滨湖小区时将面积为172.94㎡的物业用房移交给新物业公司，将临时借用的房屋归还给开发公司，根本不存在未移交物业管理用房的情形。关于未结清预收、代收和预付、代付有关费用的问题，原告在退出滨湖国际小区时与新的物业公司签订了分期还款协议，且原告已还了部分，现在正在筹措资金，积极履行还款义务，双方的交接手续已经办妥，不存在未按规定办理交接手续，拒不退出的情形。关于利用公用、共用设施设备经营的相关资料，物业管理费用和公共水电分摊费用缴纳记录等资料未移交的问题，原告已全部移交给新的物业公司，只是小区业主委员会认为费用未交清，向沙市区法院提起了民事诉讼，该案目前正在诉讼中。原告认为，原告没有擅自撤离物业区域、停止物业服务，也及时按照规定办理了交接手续，不存在拒不退出的行为。被告依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五款的规定对原告进行处罚，法律依据明显不足。原告为维护自身合法权益，依法提起行政诉讼。综上，请求人民法院判令1.依法撤销被告市住建局作出的荆房罚字(2019)7号《行政处罚决定书》；2.诉讼费由被告承担。原告向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明原告主体资格；2.荆房罚字（2019）7号《行政处罚决定书》，拟证明被告行政处罚事实及法律依据不足；3.滨湖国际前期物业管理服务委托合同、分层分户面积对照表、已交物业用房图片，拟证明开发公司交给原告的办公用房不含文化站二楼的房屋，原告已将开发公司提供的物业用房全部移交给新的物业公司；4.收条、证明、社区办公用房补偿协议各一份，拟证明文化站二楼的一间房系原告向开发公司借用，该房屋是开发商与社区签订协议后，权属属于开发商，改变了原来的用房规划；5.原告与新物业公司签订的协议书及电费、办公物资、预收物业费、授权委托书、关于空置房交接事宜协议等移交资料，拟证明原告已退出并办理移交手续；6.公示表、地、地面停车位收入情况车场管理系统工程合同、小区垃圾场的预算与决算清单及财务凭证，拟证明公共部位收入费用已公示并移交；7.滨湖国际小区物业移交的情况说明，拟证明我公司已及时退出并办理了移交手续；8.2019鄂10**民初1951号《民事判决书》一份，现在业委会上诉了，拟证明小区业主委员会状告原告支付公共收益一案的诉请未获一审法院支持。被告市住建局辩称：原告公司拒不履行移交二楼公建用房、相关资料和费用的义务，违法事实清楚，证据确凿。自2014年10月起，恩地物业公司即入驻滨湖国际住宅小区开展物业管理工作。2018年7月，沙市区滨湖国际小区业主委员会依法成立，决定选聘新的物业服务企业湖北楚天中大物业管理有限公司荆州分公司。按照法律规定，作为原物业服务企业，恩地物业公司应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，但其只移交了部分事项，对于小区文化站二楼公建用房、相关资料和费用迟迟没有移交。对此有恩地物业公司与新的物业公司签署的《协议书》《恩地物业已移交事项》《恩地物业未移交事项》《建设工程规划许可证》及附图、房产分户图、分层分户面积对照表，滨湖国际小区业主委员会催办的申请、通知以及执法人员对恩地物业公司和业主委员会法定代表人的调查笔录为证，恩地物业公司违法事实清楚，证据确凿，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条之规定，应当依法受到处罚。恩地物业公司自称履行了全部移交的义务，没有提交证据证实，明显缺乏事实根据，该主张不能得到支持。二、我单位作出的行政处罚认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，恩地物业公司要求撤销的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应当依法驳回。由于恩地物业公司未履行法定义务，荆州市物业管理中心协调未果后，向我单位移交查处。我单位相关职能部门于2018年9月立案，收集了相关证据，调查了相关人员，认定恩地物业公司没有移交小区文化站二楼公建用房、以及相关资料和费用。对于小区文化站二楼201室、202室公建用房，依法批准的规划载明其房屋功能和用途分别是物业管理、青少年活动中心，但恩地物业公司却借口是小区开发公司的房屋而不予移交；《恩地物业未移交事项》载明的未移交资料和费用，恩地物业公司没有任何证据证实已经移交，且滨湖国际小区业主委员会多次催促其履行义务此后，我单位依法召开听证会，听取恩地物业公司的陈述申辩，但其仍没有提交全部移交的证据，我单位遂作出荆房罚字(2019)7号《行政处罚决定书》并于2019年7月2日送达，事实清楚、证据确凿、程序合法。综上所述，恩地物业公司起诉要求撤销该处罚决定书的诉讼请求，明显缺乏事实和法律根据，应当依法驳回。被告向本院提交了如下证据：1.统一社会信用代码证书，拟证明被告市住建局系适格的行政诉讼主体；2.《工作联系函》《责令限期改正违法行为的通知》、立案申请表，拟证明2018年9月11日，荆州市物业管理中心将恩地物业公司涉嫌违法线索移交被告查处，被告依法立案；3.关于退出滨湖国际小区物业管理的申请、滨湖国际小区第三次业主大会会议决议，拟证明恩地物业公司自2014年入住滨湖国际住宅小区开展物业管理工作，滨湖国际小区业主委员会于2018年7月依法成立并决定选聘新的物业服务企业；4.建设工程规划许可证及附图、房产分户图、分层分户面积对照表，拟证明根据规划，滨湖国际住宅小区文化站二楼201室、202室分别是物业管理、青少年活动中心用房；5.协议书、恩地物业已移交事项、恩地物业未移交事项、对业委会主任叶白和恩地物业公司法定代表人孙霖的询问笔录、关于督促恩地物业管理公司办理滨湖国际小区移交手续的申请、关于限期腾退物业用房的通知，拟证明恩地物业公司拒不移交二楼一间公建用房、相关资料和费用，构成违法事实，证据确凿；6.听证通知书及送达回证、行政处罚听证意见表，拟证明被告市住建局依法召开听证会；7.行政处罚决定书、送达回证，拟证明被告市住建局依法作出行政处罚。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1-3无异议；对证据4有异议，规划是物业管理青少年活动中心，但是后来开发商与社区居委会将房屋进行了置换并且签订了相关的协议，实际使用状况并非按照规划用途，该房屋是开发商借给原告的用房，并非物业管理用房；对证据5真实性无异议，证明目的有异议，证据5只能证明在2018年8月16日原告退场时房屋的交接状况，未移交事项中的第四和第七项因为开发商未向交给原告，所以原告无法向新物业公司交接；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，证明目的有异议，《行政处罚决定书》并非依法作出，法律依据不足。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，行政处罚决定书认定事实清楚、适用法律正确；对证据3中已交物业用房的图片补充说明，不包含201、202规划的公共用房；对证据4三性均有异议，本案争议的房屋是文化活动中心，根据规划该房屋明确为物业管理用房，并不是开发商和社区双方协议能够改变房屋用途；对证据5协议书有异议，对预收物业费和其他款项进行协商，但是约定的最后履行期限是2018年10月，在我方作出行政处罚之日为止，原告依然没有履行全部移交义务。虽然原告委托新的物业公司，追缴欠缴的物业费，但是并没有抵扣原告公司应当移交的预收的物业费份额；对证据6无异议；对证据7有异议，并不能证明已经全部移交；认为证据8判决书尚未生效，有关事实有待争议。本院对提交的证据作如下认定：原告提交的证据2系本案的审理对象，在此不予评价，原告提交的证据3能够证实原告已移交的内容，依法予以采信；原告提交的证据4，经本院向沙市区人民政府中山路街道办事处核实原件，该协议系真实存在，且开发商已缴纳协议约定的费用，故对其真实性予以采信；原告提交的证据5-7证实原告公司已与新的物业管理服务公司办理交接手续，并对有关费用的移交签订了协议，故予以采信；原告提交的证据8能够证实业主委员会与原告公司关于小区公共部分收益的民事纠纷已由法院作出判决，与《行政处罚决定书》中认定的关于小区公共部分收支资料的事实具有关联性，故依法予以采信。被告提交的证据4能够证明小区文化站二楼的规划详情，依法予以采信；被告提交的证据5能够证实原告公司已移交，并列明了未移交事项，故予以采信。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：荆州市沙市区滨湖小区系由荆州市滨湖房地产开发有限公司开发的住宅小区项目，2014年9月1日，荆州市滨湖房地产开发有限公司与原告恩地物业公司签订《滨湖国际前期物业管理服务委托合同》，由原告恩地物业公司对滨湖小区提供前期物业管理服务。2018年4月，滨湖小区成立业主委员会。2018年5月16日，恩地物业公司向滨湖小区业主委员会提出退出小区物业管理的申请。后滨湖小区选聘湖北楚天中大物业管理有限公司荆州分公司（以下简称楚天中大物业公司）为小区的物业复服务企业，原告恩地物业公司与楚天中大物业公司于2018年8月15日签订《协议书》，双方就移交已预收的相关费用达成协议；2018年10月12日，原告公司向楚天中大物业公司发出《关于办理滨湖国际小区电费移交结算的函》，就多缴纳的电费作出了函告；2019年1月8日，原告公司向楚天中大物业公司作出《委托书》，委托楚天中大物业公司代为收取小区业主欠缴的物业管理服务费。2018年8月29日，荆州市物业管理中心向原告公司发出《责令限期改正违法行为通知书》，告知原告公司在提供物业管理服务及交接物业与管理服务的过程中存在的违法行为，并责令限期改正。2018年9月11日，荆州市物业管理中心将原告公司存在的问题移送至被告，被告于2018年9月18日立案。被告于2018年10月17日至18日，向滨湖小区业主委员会和荆州市物业管理中心和楚天中大物业公司调查原告公司已移交和未移交的相关事项，并于2018年11月30日和2018年12月6日向业主委员会和原告公司法定代表人制作了询问笔录。2019年6月4日，被告召开听证会，听取原告公司的陈述和申辩，后于2019年6月25日作出荆房罚字[2019]7号《行政处罚决定书》，认定原告公司对滨湖小区文化活动站二楼一间约15.4㎡的物业管理用房未移交、未结清预收、代收和预付、代付的有关费用、未移交关于小区公共部位的相关资料及相关费用缴纳记录，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，责令原告公司立即改正违法行为，决定处五万元罚款。原告公司不服，遂诉至本院。本院认为：根据《湖北省物业服务和管理条例》第四条第一款的规定，“县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作”，被告市住建局依法具有监督管理物业服务活动的法定职责，是作出本案《行政处罚决定书》的适格主体。根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：（一）移交本条例第四十五条规定的资料；（二）移交物业服务用房；（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（四）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；（五）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（六）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（七）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项”，被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行上述规定中的第（二）、（五）、（七）这三项交接义务，故本案争议焦点应围绕此三项内容进行审查。关于“移交物业服务用房”的问题，被告认定在滨湖小区“文化活动站二楼一间约15.4㎡的物业管理用房”未移交，而原告主张该房屋已由开发商与社区签订协议约定由开发商向社区支付十五万元替代提供社区办公服务用房的义务，经本院向社区证实，该协议属实。根据协议内容，此十五万元系替代开发商向社区提供的社区办公服务用房义务，而非小区内的物业管理服务用房，且协议中记载的房屋为“文化活动室一楼的一间房屋（总面积：120平方米）”，与被告在《行政处罚决定书》中认定的“文化活动站二楼一间约15.4㎡的物业管理用房”并非同一标的，故原告以开发商与社区达成协议为由拒绝移交文化活动站二楼一间约15.4㎡的房屋不具有正当性，被告对此项事实认定正确。关于“结清预收、代收和预付、代付的有关费用”的问题，原告公司与新的物业服务企业楚天中大物业公司已经于2018年8月15日签订《协议书》，对预收的物业费用及停车位服务费用的移交达成了协议，并在后续对预付的电费等问题进行了函告，结合该小区物业管理服务费用的实际收缴情况，应当认定原告公司在能够结算的范围内进行了结算，履行了预收、代收和预付、代付的有关费用的交接义务，故被告对此项事实认定错误。关于“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的问题，依据原告提交的证据5-6及证据8，能够反映原告公司已经履行了法院判决其承担的公示公共收益的义务，对利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料原告公司已经公开告知业主。被告提交的证据5《恩地物业未移交事项》清单中仅有第6项“住宅、商铺、地、地下室、地面收费”属于“利用共用部位用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的内容，虽然原告公司对“住宅、商铺、地、地下室、地面收费”的明细已公示是公示不能代替向新的物业公司移交的义务，故被告对此项事实认定正确。综上所述，被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行交接义务的事项部分错误，但是其中关于“移交物业服务用房”和“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的认定正确，原告公司未向新的物业服务企业移交全部物业管理用房及相关资料，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，可以对原告公司处以5万元以上10万元以下罚款，被告决定对原告处以五万元罚款符合法律的规定。虽然被告原告行为的部分事实认定错误，但是不影响其处理结果的合法性和合理性，故不应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告荆州市恩地物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告荆州市恩地物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 香人民陪审员  陈金伟人民陪审员  盛 涛二〇二〇年八月三十一日法官助理廖兆铭书记员彭聪