云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2470号原告：武汉参差文化传播管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区博园东路9号2-3-1号。统一社会信用代码：91420100581831661R。法定代表人：王赪，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理苍海湾农业生态有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇才村。统一社会信用代码：91532901750663524F。法定代表人：吴淑芬，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李涛，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周秀，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉参差文化传播管理有限公司（以下简称武汉参差公司）与被告大理苍海湾农业生态有限公司（以下简称大理苍海湾公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉参差公司的委托诉讼代理人李光明、张艳，被告大理苍海湾公司的委托诉讼代理人李涛、周秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉参差公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，由被告向原告返还已超额支付的租金1125022元；2．判令被告向原告支付建筑物拆除补偿款100000元；3．本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2016年1月30日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告将其承租的大理才村村委会辖区旅游专线以南、三级水泵站以北约25亩土地，转租给原告经营使用，租期自2016年6月1日起至2030年6月1日，为期15年，租金每5年计费一次，第一个五年为500000元／年，第二个五年为600000元／年，第三个五年为720000元／年，并对租金支付方式做了详细约定。此外，双方特别约定，如遇不可抗力、自然灾害等原因造成的损失，原、被告双方均免责，在合同期限内，原告愿意继续履约的，则合同生效，若原告放弃履约，则合同自然终止。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告投入了大量的资金对该土地进行整理、修缮、建盖房屋及相关附属设施，并按照要求支付了第一个五年的租金共计2500000元。2019年2月13日，原告得知案涉土地为农用地，由于存在农地非法化行为，政府责令原告停止经营，对建筑物等设施进行拆除。原告认为被告在签订合同时隐瞒了该重要事实，导致原告无法经营，造成了巨大的经济损失，合同也无法继续履行，原告有权根据约定，解除该租赁合同，并要求被告返还已经收取的超额租金1125022元。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告大理苍海湾公司辩称，原、被告之间的《租赁合同》是合法有效的合同，非经达成一致，任何一方不得单独解除合同。一、原告诉称被告未告知土地“农业化”发展限制的事实不成立，被告提供材料中的就案涉土地的权利来源中均记载了案涉土地的用途以及限制，双方的合同金额较大，原告不可能不对该土地性质进行核实，合同中的租金及支付条款对该土地做了特别说明及约定，从被告的营业执照、经营范围可以推知，被告从未向原告隐瞒过该情况。双方合同中约定原告可以对现有建筑进行修缮，但必须符合大理地方政府对建筑的限制和要求，上述内容属双方对本案土地农业化特殊用途的约定。二、原、被告签订的《租赁合同》继续履行基础存在，双方的《租赁合同》不具备解除条件，被告不同意解除合同。1、政府拆除的违章建筑，系原告未按照政府要求，亦未向政府报批的建盖的违规建筑，违章建筑的拆除，责任不在被告，被告不存在违约行为。2、政府因道路扩建进行征收的场地仅为极小的一部分，征收的场地上不涉及建筑物，仅为被告栽种的植被，该部分的征收不影响原告的正常经营，政府的征收范围亦不足以导致《租赁合同》不能履行，原告不享有法定解除权。综上，原告不享有约定解除权，也不享有法定解除权，原告要求解除合同、返还租金没有事实以及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。因原告撤回要求被告支付建筑物拆迁补偿款100000元的诉讼请求，因此本院对原告提交的《大丽路至才村段农村道路建设苗木及附属设施搬迁补偿协议书》关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2003年9月17日，被告与案外人大理镇才村村委会第17村民小组签订《土地租赁合同》，约定大理镇才村村委会第17村民小组将位于大理亩农用地租赁给被告，后双方签订补充协议约定被告享有该土地转租权，租赁期限续租至2037年9月17日，允许被告在该土地上建设文化旅游娱乐设施，从事合法经营开发活动。后被告向大理州政府部门相关部门请示并经审批后在该土地上发展生态乡村休闲旅游业。2016年1月30日，原、被告经协商，约定被告将其承租上述土地中位于大理才村村委会辖区旅游专线以南、三级水泵站以北约25亩土地，转租给原告用于经营使用，双方签订了《租赁合同》，约定租期自2016年6月1日起至2030年6月1日，为期15年，租金每5年计费一次，第一个5年为500000元／年，第二个5年为600000元／年，第三个5年为720000元／年，2016年7月30日前付清第一个5年租金，2017年12月30日前付清余下10年的租金；原告可以对现有建筑进行修缮，但必须符合大理地方政府对建筑的限制；双方还约定本合同自双方签订并收到首笔定金后生效。《租赁合同》签订后，原告已向被告付清第一个5年（2016年2月1日至2021年2月1日）的租金2500000元。原告承租土地后，进行了改、扩建钢结构房屋设施以及路面硬化等，但未向政府部门报批。2019年2月13日，大理市大理镇人民政府向野猪林生态庄园（即原告建设部分）发出“责令限期整改拆除、复垦整改通知书”，要求拆除违法违规建筑物、构筑物，对土地进行复垦、复耕。同日被告向原告发出通知书，告知原告对其违法违规建筑物、构筑物进行拆除，现上述原告违建部分已被全部拆除。2019年10月，大理市政府下发通知，因建设大理镇大丽路至才村段农村道路项目，征收被告租赁的土地上部分房屋及附属设施。案涉原告使用土地中的征用了自北向南占用了8米，涉及长度为120余米，涉及征地面积约为960平方米（约1.44亩）土地。在诉讼中，原告要求解除《租赁合同》，被告不同意解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，被告向原告交付土地，原告向被告交付了第一个5年的租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。就合同是否解除的问题。本院认为，合同是否解除是依据双方合同约定或法律规定，本案《租赁合同》未约定原告享有解除合同的事由，本案合同的解除应当适用法定解除；然而，本案原、被告签订的《租赁合同》中虽然明确了原告可以对承租土地上的建筑进行修缮，但必须符合大理地方政府对建筑的限制和要求，在原告使用租赁土地期间，建盖建筑物、构筑物以及其他设施被拆除，由于该部分设施是原告自行建盖，且未经政府审批，原告对承租土地的改、扩建行为均未向相关政府部门报批，属于违规建筑，政府对其整改、拆除，系原告自身原因导致，被告在合同履行过程中不存在违约，原告以此为由要求与被告解除合同的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。对于2019年10月，大理市政府因农村道路项目建设需要，征用案涉土地约1.44亩，该征用土地在租赁土地靠北一侧，非原告的主要经营区域，对合同的继续履行无重大影响，政府征用行为也不导致合同具备法定解除的情形。因此，原告未能举证证明被告在案涉合同履行中违约导致合同目的不能实现，原被告双方在合同履行过程中也不具有法定解除事由。故本院对原告提出解除合同的诉讼请求不予支持。由于原被告双方签订的《租赁合同》不具有解除条件，原告基于此合同解除后要求被告返还未使用年限租金的请求也没有事实以及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：驳回原告武汉参差文化传播管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费15,825元，减半收取7,912元，由原告武汉参差文化传播管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  董琼二〇二〇年八月二十六日法官助理黄露书记员和雨馨