辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7539号原告：姜晓波，男，1990年1月2日出生，汉族，户籍地黑龙江省五常市，现住大连市金州区。委托诉讼代理人：张东芳，系辽宁生生律师事务所律师。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，1976年1月14日出生，满族，系该公司出纳员，住大连市金州区。原告姜晓波与被告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告姜晓波及其委托诉讼代理人张东芳，被告宜华公司的委托诉讼代理人庞伟、翟志伟到庭参加诉讼，第三人宝林公司经本院传票传唤未到庭；第三次开庭，原告姜晓波及其委托诉讼代理人张东芳，被告宜华公司的委托诉讼代理人庞伟、翟志伟，第三人宝林公司的委托诉讼代理人翁君合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1.停止对大连市金州区站前街道金港路314号2单元17层2号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；2.诉讼费由被告负担。事实及理由：2014年6月，原告与第三人签订了书面的《商品房买卖合同》，合同约定原告以每平方米7595元的价格，购买建筑面积为109.02平方米的案涉房屋，房屋总价款为人民币828007元，第三人应当在2014年8月30日前交付房屋，原告依约支付了全部购房款，2014年9月19日第三人将案涉房屋交付给原告，后原告一直实际居住在案涉房屋，该房屋系原告及家人唯一的住所，原告名下无任何房产。因第三人的原因导致案涉房屋一直未能办理过户手续。2017年12月5日，大连市金州区人民法院在执行被告与第三人之间的生效判决时查封了案涉房屋，原告依法提起异议，大连市金州区人民法院于2019年9月7日作出（2019）辽0213执异105号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，法院应该支持原告的异议请求。被告宜华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告不符合第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定：（一）原告未在人民法院查封之前签订书面买卖合同。原告提供的《商品房买卖合同》无签订时间，无法证明是在人民法院查封之前签订书面合同。原告提交的《前期物业管理服务协议》、物业费收据不能证明合同的签订时间。第二十九条严格规定案外人提出执行异议能够成立的条件，必须要在查封之前签订书面合同，说明书面合同是证明合同签订时间的唯一证据，具有不可替代性，不能由发票、各种收据等间接材料来证明合同的签订时间。原执行裁定书认定“案外人无证据证明该合同签订时间早于查封时间，案外人的异议请求不符合法律规定，本院无据支持”是正确的。（二）所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。1、所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案。按照大连市人民政府办公厅《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》第二条“中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区（以下简称市内四区）行政区域内新建商品房销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定在大连市房地产交易登记管理系统中进行网上备案。”（该网签办法是十年前大连市政府下发的文件，是向社会公示的，所有买房人均应知道和遵守！）但是原告的合同却没有备案。原告的合同没有网签备案原因是合同办不了网签备案！房屋已经抵押给了银行！宝林公司知道，原告也一定知道或应当知道办理不了网签备案，因为根据《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》第四条“房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应到市房地产交易登记管理机构办理商品房信息网上公示。公示内容如下：(一)商品房预售许可证；……(五)房地产抵押、查封等权利限制情况；(六)商品房销售合同示范文本；(七)商品房按楼栋预售的参考均价；……”该房屋的抵押情况是公示的，如果购房人真是购买一套房子，是不可能连是否抵押都不查清的。同时按照原告所称，其在2014年签订的合同，那么从2014至2017年长达3年多的时间，原告为什么不起诉宝林公司？为什么不向宝林公司主张权利？原因是原告在买房时就知道房子是抵押的，是不可售的，原告与宝林公司不存在真实的房屋买卖关系。2、原告主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物！其权利是依法受到限制的，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。违反《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告提交的合同标的是抵押物，宝林公司是无权处分的。按照合同的类别分为有效合同、无效合同、效力待定合同等，案涉合同属于效力待定的合同，需要通过抵押权人的同意才属于有效合同，但本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同（或者说是不合法的合同）、效力待定的合同，绝不是合法有效的合同。原告提供的所谓“商品房买卖合同”是虚假的。首先，房屋单价不合常理，现实中商品房销售均以整数作为单价，而案涉合同约定的房屋单价“精确”到了元，与行业惯例严重不符且违背常理，可见该合同是虚假的。其次，原告的个人信息年龄只有24岁，户籍在黑龙江省，按照日常生活经验法则判断，其年龄与购房能力不符，可以看出该合同是虚假的。以上，可以看出所谓的“商品房买卖合同”，当然不符合执行规定第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。原告不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。原告在本案中没有提供直接支付购房款的有效证据，原告提供的商户签购单无法看出是从姜晓波的账户中转出该笔费用的，而且签购单数额仅为200000元，仅达到总房款的24%，原告用发票来证明支付房款也是不成立的。最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查”的意见是：对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。所以，原告仅凭据发票来证明已经支付房款是不成立的，还应提供银行交易明细证据。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的三项条件，请求法院依法驳回原告诉请。第三人宝林公司述称：同意原告的诉讼请求，20万元房款已经进入我公司账户，其余25万元房款分两笔转的人虽不认识，但我公司收到了。只要收到钱就签合同，买了我公司的房子我公司就给开收据。经审理查明：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。原告与第三人宝林公司签订《商品房买卖合同》，原告购买宝林公司的案涉房屋，价款总额为828007元，但无签订时间。2014年6月25日，宝林公司向原告出具了销售不动产统一发票，发票金额为828007元。原告除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，姜晓波向本院提出执行异议。同年9月7日，本院作出（2019）辽0213执异105号执行裁定，驳回姜晓波的异议请求。姜晓波不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明，案涉房屋在建时，已被宝林公司在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、特约商户签购单、大连金普新区不动产登记中心出具的查询结果等，被告宜华公司提供的企业信用信息公示报告等以及证人赵某、周某等证言笔录、当事人的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，原告与第三人宝林公司签订的《商品房买卖合同》虽然无日期，但第三人宝林公司向原告出具的销售不动产统一发票记载时间为2014年6月25日，可以推定《商品房买卖合同》签订时间早于查封时间，且案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告向第三人支付价款超过了合同约定总价款的百分之五十，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：中止对大连市金州区站前街道金港路314号2单元17层2号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。诉讼费12540元（其中案件受理费12080元、公告费460元，原告姜晓波已预交），由第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  王通福人民陪审员  林海荣人民陪审员  王淑萍二〇二〇年八月四日法官助理王非非书记员于梅本判决依据的法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。