重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0107民初19624号 原告（反诉被告）：重庆业瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**泰山大道东段**，统一社会信用代码915001067562131109。 法定代表人：蒋杰，职务董事长。 委托代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孔令泉，男，汉族，1973年8月11日生，住重庆市渝中区。 委托代理人：柯超，重庆翰墨律师事务所律师。 委托代理人：刘婷婷，重庆翰墨律师事务所律师。 原告重庆业瑞房地产开发有限公司（以下简称业瑞公司）诉被告孔令泉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，审理中，被告孔令泉提起反诉，本院2019年8月19日受理反诉后，依法由审判员阮斐担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆业瑞房地产开发有限公司的委托代理人张向群，被告孔令泉及其代理人柯超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告业瑞公司诉称，2017年11月18日，原被告签订合同编号为CQ-105-01309236的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买由原告开发的位于重庆市九龙坡区渝州路109号2号楼*商业*的房屋，房屋总价款1343694元。该合同约定，被告应在2017年11月18日支付购房定金268000元，购房款405694元，剩余房款67万元由被告申请办理银行按揭贷款，该笔款项需在2017年12月18日支付，被告应当按照合同约定的时间节点以及金额缴纳购房款，否则原告有权单方解除合同，并由被告承担因解除合同而造成的全部损失。该合同签订后，被告仅支付了购房款343694元，尚欠购房款100万元未支付，在原告多次催款的情况下，被告仍未支付该笔款项，后原告向被告发出《律师函》，通知被告原告要求依照约定解除双方签订的该合同。原告认为被告逾期支付购房款的行为已构成违约且已给原告造成损失，原告依照该合同约定已将该合同已发函的方式解除。现原告诉至本院请求：1、确认原被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议在2018年7月4日已解除；2、被告协助原告办理涉案房屋的注销网签登记等相关手续；3、被告支付原告违约金20万元；4、诉讼费由被告承担。 被告孔令泉辩称，被告配偶通过原告的工作人员黄凤决定以按揭方式购买涉案房屋，购买时被告要求房屋以被告及被告两个子女的名字购买，原告的工作人员对此同意，被告遂缴纳了定金。定金缴纳后由于被告配偶有信用卡逾期情况，被告配偶提出办理假离婚或者其他方式办理银行按揭，原告工作人员黄凤予以同意，并且积极推荐贷款银行，主导办理假离婚手续等并要求被告提供办理假离婚的手续。被告发送相关资料后富办理假离婚一事感到不安，遂向黄凤提出不再购买房屋的要求，黄凤予以拒绝，并以被告要承担高额的违约金相威胁，要求被告继续签订商品房买卖合同。2017年11月18日，被告无奈签订了合同，并缴纳合同部分价款及税费等相关费用。合同签订后，被告发现原告擅自将被告子女的名字去除，仅留下被告一人名字，原告的此举行为并没有经过被告同意。鉴于对办假离婚事情心存不安，以及不能将子女的名字进行登记，被告再次到原告处提出解除合同，原告不但没有同意，反而继续要求被告办理按揭或者要求被告缴纳违约金20万元。被告同意原告解除房屋买卖合同的请求，但合同签订和解除均是由原告诱骗和斜胁迫被告签订合同、缴纳房款造成，合同的违约责任所约定的20%违约金是以应付而未付款的金额来约定，被告认为应付款仅是2017年11月18日两笔款项的总额减去被告已付房款，银行按揭贷款由于双方过错未能办理，不能由被告承担，被告没有违约行为，若认定被告违约，违约金标准过高，请求降低到未付款的3%。被告未收到原告的《律师函》，且不认为原告有法定解除权，以被告庭审同意解除合同作为协商一致解除合同的时间，合同的解除时间为2019年9月12日庭审时间。综上，请求法院驳回原告第3项和第4项诉讼请求。 反诉原告孔令泉反诉称，2017年10月初，反诉原告配偶蒲莹晖到反诉被告处看房，反诉被告的工作人员黄凤接待了蒲莹晖。，蒲莹晖决定以按揭贷款的方式购买反诉被告开发的位于重庆市九龙坡区渝州路109号2号楼1商业1的房屋。签订认购协议和交付定金时，蒲莹晖明确提出房屋需要以反诉原告和其子女孔德儒、孔德雅的名义共同购买，且办理产权证时也需要将三人办理为共同的产权人。黄凤同意了蒲莹晖的要求，蒲莹晖遂以反诉原告、孔德儒、孔德雅三人的名义与反诉被告签订了认购协议，并向反诉被告缴纳了部分预付款。定金缴纳后，蒲莹晖开始在黄凤的指导下准备购房的按揭贷款手续，后发现有信用卡逾期，蒲莹晖遂与黄凤沟通，询问是否可以由反诉被告为反诉原告办理假离婚证通过银行贷款审批，黄凤回复可以，并主动推荐了可以用假离婚证贷款的银行，还指导蒲莹晖提供办理假离婚证的照片、信息等。由于以假离婚证办理银行贷款属于违法行为，蒲莹晖担心法律风险便提出不再购买房屋，反诉被告却以不能退款相威胁，迫使反诉原告在2017年11月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》，并再次缴纳了部分房屋首付款、税费、手续费等。合同签订后反诉原告发现房屋购买方仅为反诉原告一人，反诉原告子女的名字未经反诉原告同意由反诉被告擅自删除，同时反诉原告对办理假离婚证一事心存不安，遂向反诉被告再次提出不再购买房屋、退还款项的要求，反诉被告不予理睬并要求反诉原告继续办理按揭贷款，或承担未付款金额20%的违约金。反诉原告考虑到继续以假离婚证办理按揭不仅违反诚信，更是明令禁止的违反行为，此次合同的签订也是因为反诉被告的诱导和胁迫，故反诉原告未同意反诉被告的要求。事后，反诉被告扭曲事实向反诉原告发送了解除合同的通知。反诉原告同意解除合同，但认为反诉被告同意并主导反诉原告以假离婚办理银行按揭手续，既是诱导反诉原告签订房屋买卖合同的决定性因素，也是合同解除的主要原因，且反诉被告擅自删除房屋共同购买人的行为，也违反签订合同时的承诺。现反诉原告反诉请求：1、反诉被告向反诉原告返还购房定金及购房款343694元；反诉被告向反诉原告退还代收的合同印花税672元，契税36316元、转移登记费550元，合计37538元；反诉被告自2017年11月18日起以反诉原告已付款381232元为基数按人民银行同期贷款利率的标准向反诉原告支付资金占用损失直至还清本息时止；反诉费由反诉被告承担。 反诉被告业瑞公司辩称，涉案纠纷产生的原因系反诉原告未按合同缴纳完清首付款，也未提交按揭资料，导致反诉被告按照合同行使单方解除权。反诉被告认可蒲莹晖系反诉原告的配偶，且要与反诉原告办理假离婚手续系蒲莹晖主动提出，并要求反诉被告从中协助，反诉原告知晓并配合。购房款向如何支付系购房者的选择，反诉被告作为开发商仅存在协助义务，且在本案中，被告未交清首付款，根本不存在按揭是否办理或提交相应资料是否完善的问题。购房款及购房定金343694元，在涉案合同办理注销手续完善后，依照反诉被告公司相关予以返还，代收代缴费用已在合同签订后代收及转交相关部门，应当由反诉原告向相关部门申请退还，反诉被告予以协助。反诉被告退还给反诉原告的购房款中，应当先扣除违约金，然后予以退还，反诉原告系合同的违约方，要求资金占用损失没有合同及法律依据，不应得到支持。 经审理查明，被告孔令泉欲购买原告叶瑞公司所开发的房屋，孔令泉之妻蒲莹晖与业瑞公司工作人员黄凤自2017年11月4日起就购买房屋事宜通过微信进行沟通协商。2017年11月9日及10日，黄凤告知蒲莹晖开盘信息及所需认购所需资料，2017年11月14日，蒲莹晖陈述准备贷款并询问黄凤是否可以代办假离婚，黄凤告知假离婚只能在光大银行办理按揭，双方对办理贷款的具体事宜进行了沟通，后黄凤要求蒲莹晖提交资料，并陈述先做离婚证。2017年11月15日，蒲莹晖与黄凤通过微信就办理贷款事宜进行协商，黄凤要求蒲莹晖提供结婚证照片以用于做离婚证，蒲莹晖也实际提供结婚证照片及孔令泉个人照片。2017年11月17日，黄凤与蒲莹晖就做假离婚证事宜再次进行沟通，蒲莹晖另询问黄凤如不想买如何退房，黄凤回复签了认购协议无法退房。2017年11月20日，黄凤要求蒲莹晖提供相关资料，蒲莹晖询问大修基金的缴纳方式及贷款的相关问题，同时陈述准备不想贷款而直接全款，黄凤回复合同已网签，无法更改。2017年11月22日，蒲莹晖询问黄凤购房合同上无子女名字，黄凤陈述如有未成年人则无法办理贷款，且在签订合同之时已与孔令泉确认没有任何问题才签订。2017年11月25日，黄凤向蒲莹晖催要相伴贷款的资料。孔令泉对其妻子蒲莹晖在微信聊天中的意思表示予以认可，但陈述其在2017年11月18日之后才知晓办理假离婚的事宜。 2011年11月11日，业瑞公司向孔令泉开具了收据，载明收到定金10万元，交款人为孔令泉，交款人孔德雅、孔德儒姓名上被划线删除并盖有业瑞公司校对章，孔令泉陈述2017年11月11日领取收据时并无校对章，该校对章系2017年11月18日签订合同时，业瑞公司要求其将定金收据交还给财务核对，后返还给孔令泉时发现加盖有校对章，业瑞公司陈述因签订合同时系孔令泉一人，依孔令泉要求加盖了校对章。 2017年11月18日，业瑞公司（甲方）与孔令泉（乙方）签订了编号为CQ-105-01309236号《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定孔令泉购买业瑞公司开发的位于重庆市九龙坡区渝州路109号2号楼*商业*号房屋，该房屋建筑面积45.57平方米，套内面积43.67平方米，总价为1343694元。合同第五条约定的付款方式为按揭付款，于2017年11月18日支付购房定金268000元；于2017年11月18日支付购房款405694元；于2017年12月18日支付购房款67万元（此款由银行提供67万元10年按揭贷款）；因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的方价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房款1%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本和第十条约定执行。合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定为：逾期在90日（含）之内，自本合同约定应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的20%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房款，逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际应付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。补充协议第十二条约定，《购房合同》中所列地址，为双方约定的送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方及物业公司，因乙方原因造成甲方不能按时告知变更内容或房屋相关状况，甲方不承担违约责任，合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式，甲方只履行“一次书面通知”义务，甲方按《购房合同》乙方地址发出通知（以寄出邮戳实践为起算日）3日，即视为甲方已履行完毕告知义务。合同签订当日，孔令泉向业瑞公司支付首期款243694元，并支付业瑞公司代收的印花税672元、契税36316.05元、转移登记费550元。业瑞公司代收原告所交的税款后已缴纳至税务机关，并于2018年1月30日取得税收完税证明，税收完税证明载明纳税人为孔令泉，印花税671.9元，契税36316.05元。 2018年4月11日，业瑞公司通过邮政快递ESM按双方合同约定的地址向孔令泉邮寄《催款函》，载明合同总价为1343694元，全部房款应于2017年12月18日前付清，但截止发函之日孔令泉仅支付了343694元，经业瑞公司多次催收，余款1000000元至今未付，现要求孔令泉于2018年3月23日之前补齐余款1000000元，并支付违约金，如逾期未付，将通过法律途径处理。孔令泉陈述收到该函，但收到时间为2018年7月份。 庭审中，业瑞公司举示2018年7月2日重庆达美律师事务所（2018）渝达美函字第653号《律师函》，该函载明：“现有证据显示，贵方与业瑞公司签订的《重庆商品房买卖合同》及其补充协议，贵方购买位于重庆市九龙坡区渝州路109号2号楼1-商业1的房屋一套，应于2017年12月18日前向业瑞公司支付完毕全部购房款共计1343694元。但贵方截止2017年11月18日仅支付了购房款343694元，虽然经业瑞公司多次催收，购房余款1000000元至今未付。根据买卖合同约定，贵方的行为已构成违约，业瑞公司有权根据《买卖合同》之约定解除与贵方签订的合同。鉴于以上情况，我所接受业瑞公司委托，特向贵方函告如下：自本函到达贵方之日，贵方与业瑞公司签订的《买卖合同》即行解除，违约金按照《买卖合同》约定收取。请贵方收到本函后3日到业瑞公司办理合同解除后的相关手续，完善按揭贷款偿还、商品房买卖合同注销及款项结算等手续。”业瑞公司另举示2018年7月3日邮政快递ESM回单，回单载明的寄件人为达美律师事务所，收件人为孔令泉，收件地址为双方合同中约定的孔令泉地址，邮件内件品名为“文件律师函”。孔令泉否认收到该函件。 孔令泉陈述其在2018年12月4日收到法院送达的起诉状副本。 上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、收据、《催款函》及EMS回单、微信聊天记录、税收完税证明及庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 关于业瑞公司的本诉请求。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孔令泉称业瑞公司擅自删除了其两名子女作为购房人，但其以2017年11月11日有其子女姓名的收据来证明其主张，但收据上其子女姓名一杯盖校对章删除，双方对盖校对章的过程也未能陈述一致，不能证明系业瑞公司未经孔令泉同意擅自盖校对章删除，且2017年11月18日合同首部明确载明买房仅有孔令泉一人，孔令泉作为完全民事行为能力人应当明知合同的内容，其也在合同的尾部亲自签字予以确认，本院认为孔令泉明知合同买房仅为其一人，故其称业瑞公司擅自删除其子女作为买方的陈述本院不予认可。 关于业瑞公司请求确认合同已于2018年7月4日解除的请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原被告所签的《重庆市商品房买卖》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同应为合法有效，各方应遵守合同相关约定。双方之间的房屋买卖关系合法有效，对双方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。但合同中违反法律、行政法规的强制性规定的条款应为无效，双方在合同签订前即已经达成一致意思表示，准备采取办理假离婚证的违法方式办理按揭贷款，故本院认为双方就合同付款方式中按揭贷款的约定应为无效，本院视为双方对付款的约定仅有2017年11月18日支付673694元，余款的支付方式及时间并未约定。孔令泉应当在2017年11月18日支付673694元，但其至今仅支付了343694元，孔令泉确已违约，依照双方合同约定，逾期付款超过90日的，业瑞公司可以解除合同并要求孔令泉承担违约金。现解除合同的条件已经成就，业瑞公司可以单方行使合同解除权，合同解除时间以业瑞公司解除合同的意思表示到达孔令泉时解除，虽业瑞公司举示了载有解除合同意思表示的（2018）渝达美函字第653号《律师函》，但其提供的2018年7月3日EMS邮件回单上载明的内件品名仅为律师函，不能证明邮件内的律师函明确系（2018）渝达美函字第653号《律师函》，故本院视为其解除合同的意思表示未能通过2018年7月3日的邮件送达至孔令泉。业瑞公司解除合同的解除合同的意思表示载于诉状，孔令泉收到诉状副本时间为2018年12月4日，故合同解除的时间为2018年12月4日。 关于业瑞公司请求孔令泉协助业瑞公司办理涉案房屋的注销网签登记等相关手续的请求。合同解除后，孔令泉应当配合业瑞公司办理前述手续，对该请求本院予以支持。 关于业瑞公司请求孔令泉支付违约金20万元的请求。双方合同约定逾期付款超过90日后，业瑞公司解除合同的，孔令泉按应付款的20%向业瑞公司支付违约金，逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际应付款的差额，孔令泉应当在2017年11月18日支付673694元，其至今仅支付了343694元，逾期应付款金额应为330000元，但孔令泉辩称违约金标准过高，业瑞公司亦未举证其由于孔令泉逾期付款导致的实际损失，故本院认定违约金标准过高，酌情将标准降低为逾期应付款金额的10%，违约金应为33000元。 关于孔令泉的反诉请求。 孔令泉请求业瑞公司返还已付购房定金及购房款343694元的请求。本院认为，合同解除后，依约定业瑞公司应当退还孔令泉已付房款，孔令泉的已付款为343694元，该款业瑞公司应予退还，对孔令泉的该反诉请求，本院予以支持，业瑞公司称应当扣除违约金后再予以退还，因双方合同中并未约定退还房款时先抵扣违约金，故对业瑞公司的此项陈述，本院不予认可。 孔令泉反诉请求业瑞公司退还代收的印花税672元、契税36316元，转移登记费550元，但业瑞公司已将代收的税款代孔令泉缴纳至税务机关，故孔令泉请求由业瑞公司直接返还，本院不予支持，孔令泉可在合同解除后依相关税务政策向税务机关申请退税，业瑞公司并未举证证明转移登记费550元已实际支出，故合同解除后该款项也应当退还孔令泉。 孔令泉反诉请求请求业瑞公司自2017年11月18日起以已付款381232元为基数按人民银行同期贷款利率的标准向反诉原告支付资金占用损失直至还清本息时止，本院认为业瑞公司应当在合同解除后返还孔令泉已付房款343694元及转移登记费550，但双方合同并未约定退还前述款项的具体时间，故本院认为返还已付款的时间以孔令泉提出主张时为准，孔令泉的该主张载明于其反诉状，本院2019年8月19日受理反诉，故退还已付款的时间应为2019年8月19日，业瑞公司至今未退还该已付房款，必然会给孔令泉带来实际的资金占用损失，资金占用损失的标准参照中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款基准利率确定，故业瑞公司应当以344244元为本金，自2019年8月19日起以中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款基准利率为标准向孔令泉支付资金占用损失直至本金付清为止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 确认原告重庆业瑞房地产开发有限公司与被告孔令泉之间于2017年11月18日所签订的编号为CQ-105-01309236号《重庆市商品房买卖合同》及补充协议在2018年12月4日解除; 被告孔令泉在本判决生效后协助原告重庆业瑞房地产开发有限公司办理位于重庆市九龙坡区渝州路109号2号楼*商业*号房屋的注销网签登记等相关手续； 被告孔令泉于本判决生效后10日内支付原告重庆业瑞房地产开发有限公司违约金33000元； 反诉被告重庆业瑞房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还反诉原告孔令泉购房定金及购房款343694元； 反诉被告重庆业瑞房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还反诉原告孔令泉转移登记费550元； 反诉被告重庆业瑞房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付反诉原告孔令泉资金占用损失，以344244元为本金，自2019年8月19日起以中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款基准利率为标准支付资金占用损失直至本金付清为止； 驳回原告重庆业瑞房地产开发有限公司的其它诉讼请求； 驳回反诉原告孔令泉的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费16893元，反诉受理费3732元，由原告重庆业瑞房地产开发有限公司负担8000元，由被告孔令泉负担12625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  阮 斐 人民陪审员  王明华 人民陪审员  杭 静 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  李 莹