贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9068号 原告：何开发，男，汉族，1963年5月5日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：何江（特别授权代理），系原告何开发之子。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司）。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告何开发与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司）（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何开发及委托诉讼代理人何江，被告委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金暂计人民币100,745.03元(按照相关规定，不能超过3年，也就是从2017年1月31日暂计算至2019年1月31日(共计1095天)，每日按已交付房款0.03%支付违约金306,682.00×0.03%×1095=100,745.03元);2、请求人民法院依法判令被告负担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2010年1月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，合同约定总房价款为306682.00元。对被告逾期办证违约金“被告按日逾期应支付已交付房价款的千分之一计算违约金”，合同签订后，原告按约使用银行贷款按揭支付了购房价款，但是，从商品房交付使用2019年3月，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告逾期交房、办证的违约金已做了明确规定，因此，请求法院依法判令被告按照原、被告签订的《商品房买卖合同》予以执行。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖，转让，致使原告遭受巨大损失。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金，为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告瑞丰公司辩称：双方在商品房买卖合同中的约定，出卖人在2011年6月30日前将商品房交付买受人。同时又在产权登记项下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，出卖人如违约“按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，房屋建成后，被告如约将商品房交付原告使用。因此，被告的义务是应于2012年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，《民法总则》实施之前适用两年的诉讼时效，原告的违约金请求自2014年7月1日起已经全部超过法定两年的诉讼时效。另外，2018年11月23日，原告经被告再次通知后向原告出具委托书，以办理涉案房屋的权属转移登记，并在2019年2月12日提交至不动产登记机关备案，涉案房屋的不动产权证早在2019年2月22日已办理并发放完毕。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道瑞丰新城第叁幢贰单元2110号房；该商品房总价款306,682.00元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同附件四补充协议约定：1、办理房屋所在权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同签订后，原告向被告支付购房款306,682.00元。原告还向被告交付了维修基金、契税、办证费及开户费。2018年11月23日，原告与被告签署委托书，原告委托被告办理涉案房屋的房屋不动产权证相关事宜。2019年1月7日，被告取得涉案房屋所属瑞丰新城3幢的不动产权证（幢首登）。2019年2月12日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。原告认为，被告未在合同的期限取得房地产权属证书，显属违约，应支付原告违约金，故以前述诉请诉至本院。 庭审中，原、被告确认，涉案房屋于2012年8月25日交付原告。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告也应按合同约定履行义务。被告于2012年8月25日向原告交房，根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后365日内，即于2013年8月24日前能够提交相关办证资料，以便原告能及时取得房屋权属证书。同时补充协议约定原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。虽原告于2018年11月23日与被告签署委托书，委托被告办理涉案房屋的房屋不动产权证相关事宜，但被告于2019年1月7日才取得涉案房屋所属瑞丰新城3幢的不动产权证（幢首登），此时才具备办理涉案房屋转移登记的条件。而被告未举证证明具备办理转移的条件时履行了通知原告的义务。但被告于2019年2月12日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，表明被告至迟在2019年2月12日已能够提供相关办证资料并通知了原告。但此时已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，按约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，本案中，原告主张的逾期办证违约金诉请，属于单纯的债权请求权，适用诉讼时效。如前所述，被告应于2013年8月24日前提交办理权属登记的相关资料，以便能为原告办理权属登记。但被告未在该期限内履行该义务，则从2013年8月25日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，2015年8月24日原告的违约金请求权诉讼时效期间已经届满。原告于2020年5月29日提起本案的诉讼，主张该违约金，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。故被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对原告主张被告支付其逾期办证违约金的诉请，因诉讼时效届满胜诉权消灭，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何开发的诉讼请求。 案件受理费1,158.00元（已减半收取），由原告何开发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月十一日 书记员  李犇