云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初1411号原告（反诉被告）：王石红，男，1985年4月27日生，汉族，师宗县人，住师宗县。原告（反诉被告）：刘武娟，女，1984年2月4日生，汉族，师宗县人，住陆良县。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱磊，特别授权委托代理。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530000719407522C）。法定代表人：高绍华，总经理。地址：云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（统一社会信用代码：91530323056986630G）。负责人：朱冲礼，经理。地址：师宗县。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告（反诉被告）王石红、刘武娟与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2020年7月2日向本院提起反诉，原告（反诉被告）王石红、刘武娟在收到反诉状后未提出答辩期异议，并明确表示本诉和反诉按本诉确定的开庭时间开庭审理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王石红、刘武娟之特别授权委托诉讼代理人朱磊，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司之特别授权委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王石红、刘武娟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告继续履行合同，为原告办理信合怡苑住3-1-302号住房的接房手续；2、判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-302号房的逾期交房违约金40262元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，原告向被告交付10万元作为购买信合怡苑3-1-302号房的定金。2015年6月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑住3-1-302号，合同约定，购房款总额为318534元，原告以按揭方式于合同签订之日支付首付款98534元，尾款22万元按揭方式支付，至此，商品房购销合同约定房款全部支付完毕。同时，合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，甲方逾期交房的违约责任为：合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金。2015年6月30日，原、被告在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201501024。原告如约履行合同，而被告未如约交付房屋，自2016年9月1日起至被告公告交房之日（2017年7月29日）共逾期331天。综上所述，被告逾期交房，已构成违约，侵犯了原告的合法权益，现原告特诉至法院，请求支持其诉请。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称，一、二原告与我公司是签订过《商品房购销合同》，合同编号：信合怡苑住3-1-302号。但我公司也于2016年8月31日前电话通知过二原告接房，二原告已经自行占居了所购房屋，而且进行了装修入住，只是不来办理接房手续。2017年7月20日在小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第八版公告交房，再次催告交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。二原告仍不来办理接房手续，由此产生的一切后果只能由二原告自己负责。师宗信合怡苑3栋是2016年2月20日验收合格的，3-1-301号是2016年9月20日王**户接房，3-1-101号是2016年11月27日赵建红户接房入住。二原告的同层下层都有人住。二、本案信合怡苑住3-1-302《商品房购销合同》与《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》的开发地块是同一地块，同一规划的一、二期建设工程，所以，按照师宗县农村信用合作联社的要求，其命名为“信合怡苑”。由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月27日签订的开发购买合同，长达六年多时间至今不履行，导致本案（一期工程）房屋建设不能通过规划验收，其过错也是师宗县农村信用合作联社造成的，但这并不影响接房，本案是二原告受师宗县信用联社的影响不拿钥匙撬门占房后故意不与被告办理接房手续。但是按照合同第14页第3、6、7条双方的约定，本案原告至今不办接房手续，不交纳相关基金税费，我公司根本就不承担其主张的逾期交房的违约责任。三、本案《商品房购销合同》第九条约定：“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后，按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”，按照本条约定：逾期30天交房，甲方承担违约金为1911.20元（318534元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为7644.82元（318534元×0.04%×60天），逾期90天以上的就解除合同按（318534元×5%）承担违约金15926.7元，退还购房款318534元。这就说明，本案合同约定30天内为一段，31天至90天（60天）为二段，合计9556.02元（1911.20元+7644.82元），91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5%的违约金，这就约定限制了按0.02%或0.04%的无限期计算违约金的情况。这一合同约定的事实，希望双方都尊重，不要为了钱扩大性无限期地按0.04%每天无限制地计算。二原告计算违约金高达331天是没有依据的。只能说明原告是在2017年7月20日被告公示催告交房前就占有该房屋了，而不是所称的2017年7月29日。更何况，原告已经擅自装修入住，占有了该住房，又不办理相关接房手续，从这一情节也可以看出，本案不可能按原告主张的时间，如何计算得出来违约金331天？违约金40262元？请法庭按合同第14页3.6.7条约定的内容查证原告是否履行了相关约定条款。按照这些条款的约定被告也没有违约，更不能承担违约金。四、因二原告不愿在约定期限内履行合同，至今未办理接房手续，按合同第10条约定，不论从约定时，还是公告时都超过3年时间了，被告也有权解除合同，并按该条清算结清合同款项（扣除房款总价20%的损失，余款退还二原告）。由此，我公司已经提起了反诉，希望法庭重视。五、本案原告起诉的违约时间是2016年9月1日起，至今已经有3年零9个月时间，已经过了诉讼时效，法院依法不再保护，请法院依法判决驳回。综上，我公司与二原告是签订了《商品房购销合同》，但因本案原告的违约，至今没有办理接房手续，拒不交纳相关基金税费，想不交钱接房，要被告为其交钱办证，这是不可能的。二原告只能先做好自己的约定事项，被告才能为其办理，既然原告不要房，我公司现已提起反诉，请求按双方合同约定解除合同。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司反诉称：请求法院依法判决将我公司与二被反诉人签订的编号：信合怡苑3-1-302《商品房购销合同》解除，我公司愿按合同第10条约定退还其购房款。事实与理由：我公司因取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口东北角一宗51.09亩的城镇混合住宅用地，2014年3月27日与师宗县信用合作联社签订了《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，应师宗县信用合作联社的要求，要建成《信合怡苑》一期为住宅，二期为经营性业务用房；但由于师宗县信用联社违约，二期工程至今没有动工建设（此案正在诉讼中），形成了“一、二期工程统一规划，统一报建，规划统一验收的规划建设格局”，也因师宗县信用联社的违约行为，造成我公司一期工程完工后不能按时通过统一规划验收，由于信合怡苑主要是信用社职工为业主，原告便跟着消极接房，不来办理接房手续，更为可恶的是原告自己不拿钥匙撬门占房装修入住，至今未交相关费用。特别是按照合同第14页第3条、6条、7条的约定，原告拒绝交纳相关的基金税费，表现出了是在骗人又声称我公司违约这是站不住脚的。按双方在合同中有关约定，我公司不能接受被反诉方的无理要求，特提起反诉，请求依照合同第10条第三款约定解除合同。1.本案被反诉人已于2016年9月1日后自行撬门占房装修入住，只是没有办理接房手续。被反诉人虽然购买了该房屋，但在未办理接房手续前擅自撬门装修入住是一种极不诚信违反合同约定的行为，是一种非法占有行为，也是一种侵权行为。2.本案因被反诉人长期不办理接房手续，已经超过一年时间，依合同第10条第三项约定应当解除，现我公司反诉解除，应依法判决解除，并按本条办理解除后清算结清退款手续。3.本案我公司已于2016年8月31日前通知被反诉人办理接房手续，已有29户业主办理接房手续入住。可被反诉人擅自撬房入住却不来办理接房手续。2017年7月20日，2017年7月21日因有大部分业主不来办理接房手续，不得已又在小区内和曲靖日报登报公示催告接房，可本案被反诉人也不来办理接房手续。本案被反诉人只是未办理接房手续而入住。而事实上已经在2016年9月擅自占房装修入住了，是有意不履行合同。欠着合同第14页上约定条款的基金、税费不交，欠着3年零9个月的物业费不交，现还来起诉要违约金，让人不可思议。综上，反诉人认为：本案被反诉人已经自行占房装修入住，却长期不来办理接房手续，解除合同条件成就，请求法院支持反诉人的反诉请求，判决解除本案签订的信合怡苑住3-1-302《商品房购销合同》。原告（反诉被告）王石红、刘武娟辩称，1.反诉被告并没有撬门入住，当时小区没有人管理，房门是开着的。在2017年8月份，反诉被告去办理接房手续，但是反诉原告要让被告签订交房确认书，所以当时就没有办理，反诉被告看见门开着就于2017年9月份装修入住；2.并非反诉被告拖延不去办理接房手续，办接房手续的前提是要答应开发商用一年的物业费冲抵逾期交房的违约金，否则开发商就不办理接房手续，因此反诉被告就没有办理接房手续，并诉至法院解决；3.2016年8月31日前开发商从未通知我方办理接房手续，有业主入住不代表该小区商品房已具备交房条件，我方知道该小区可以交房是在2017年7月份，经公告以后才知道小区可以交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对二原告（反诉被告）提交的2015年4月25日云南华升房地产开发有限公司师宗分公司出具的《收据》复印件一份，虽二被告（反诉原告）持有异议，但该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；2.对二原告（反诉被告）提交的购买建材票据复印件6张，二被告（反诉原告）持有异议，且该证据不符合法律的相关规定，又无其他证据予以佐证，本院仅作参考；3.对二被告（反诉原告）提交的师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号投资项目本案证复印件、师宗信合怡苑二期工程项目规划设计方案复印件、师宗信合怡苑一期主体结构工程验收记录复印件、赵建红、王**、陈劲松、李仙先等29户业主入住交的押金、加压水费、垃圾处理、物业管理费单据复印件、李仙先、张郁东、陈檐志、王**等29户接房业主办理接房手续接房证明书复印件各一份，虽二原告（反诉被告）持有不同异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院依法对其真实性、合法性予以采信；4.对二被告（反诉原告）提交的现场照片（4张）、前期物业公司办理接房手续统计表复印件、照片一张（3-1-302号住房钥匙7把）各一份，二原告（反诉被告）持有异议，且该证据不符合相关法律的规定，本院仅作参考。据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2015年6月14日，原告（反诉被告）王石红、刘武娟与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了合同编号为：ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》。该《商品房购销合同》于2015年6月30日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：ＳＺ201501024。该《商品房购销合同》约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司开发的位于师宗县，合同总价款为318534元。二原告（反诉被告）于2015年4月25日向被告（反诉原告）交纳定金100000元。合同签订后，该定金冲抵首付款98534元，余款1466元退还了原告。下欠尾款220000元，二原告办理按揭贷款交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋，于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。现本诉二原告向本院起诉，请求人民法院判令被告继续履行合同，为原告办理信合怡苑住3-1-302号住房的接房手续；判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-302号房的逾期交房违约金40262元；本案诉讼费由被告承担。本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提出反诉，要求解除双方签订的信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》。以上事实有二原告（反诉被告）及二被告（反诉原告）的陈述、《收据》复印件、二原告（反诉被告）身份证复印件、ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》复印件、交房公告复印件等证据在卷予以佐证。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间未办理交接房手续，原告（反诉被告）系自行对号装修入住，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）自行对号装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施，也未对原告（反诉被告）实际占有涉案房屋的时间及相关情况提供相关证据予以证明。2017年9月21日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费73.75元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。本案中，虽原告（反诉被告）现已装修入住并实际占有和管理该房屋，但双方至今未办理交房手续，原告（反诉被告）应当按约定先行支付税款、行政规费、配套费、公共维修基金等费用后，被告（反诉原告）有义务为原告（反诉被告）办理接房手续。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）为其办理接房手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持；对于被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房的时间及违约金如何确定和承担，综合原告（反诉被告）的陈述及2017年9月21日的月使用电费73.75元分析，原告（反诉被告）装修时间应从2017年9月21日倒推约一个月即倒推至2017年8月20日，结合本案实际及生活经验法则推定，原告（反诉被告）装修时间应确定为2017年8月20日。综上，被告（反诉原告）逾期交房的时间应认定为2016年9月1日至公告交房之日（即2017年7月29日），共计逾期交房时间为331日，按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金40262元（即318534元×0.02%×30天+318534元×0.04%×301天）。对于二被告（反诉原告）的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，本院依法予以支持。关于二被告（反诉原告）以“其他业主接房材料、收据、前期物业公司办理接房手续统计表、主体结构工程验收记录”等证据主张其开发的房屋于2016年8月31日具备按时交房条件的理由是否成立，因该证据不能证明涉案房屋具备法定的交房条件，故其理由不能成立。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房、原告（反诉被告）逾期接房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等确定该条款的真实意思，原告（反诉被告）现已实际装修入住该涉案房屋，且双方现已实际履行合同的主要义务，结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求不能成立。关于本案诉讼时效的认定问题，因本案涉案房屋约定交房的时间系2016年8月31日前，被告（反诉原告）具备交房条件并公告交房的时间系2017年7月29日至2017年8月6日，双方约定交房时间与具备交房条件并公告交房的时间不一致，结合本案实际，被告（反诉原告）未对原告（反诉被告）实际接管涉案房屋的时间提供相关证据加以证明，但原告（反诉被告）自认接管时间为2017年9月（本院认定为2017年8月），根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，本案诉讼时效应为三年，故本案诉讼时效从2017年8月起算至2020年6月18日提起诉讼时止未超过三年。综上，二被告（反诉原告）的抗辩理由及反诉主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告（反诉被告）王石红、刘武娟于2015年6月14日所签订的合同编号为：YJG-2003信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》，并于本判决生效后十五日内为原告（反诉被告）王石红、刘武娟办理上述住房的接房手续[原告（反诉被告）王石红、刘武娟应当先行交纳税款、行政规费、配套费、公共维修基金等费用]；二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）王石红、刘武娟支付逾期交房违约金40262元；三、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费807元，减半收取403.5元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  殷俊良二〇二〇年八月二十八日书记员  钱蕊丹