广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3475号上诉人（原审原告）：陈秀丽，女，汉族，1971年5月29日出生，住址：广东省惠州市惠阳区******xxxxx，公民身份号码：442************628。被上诉人（原审被告）：黄凤银，女，汉族，1974年12月2日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区西区*********，公民身份号码：441************722。委托诉讼代理人：赖xx，广东惠天好律师事务所律师。原审第三人：惠州大亚湾区西区老畲村委会中心村民小组，住所地：惠州大亚湾区**老**。负责人：叶碧勇。上诉人陈秀丽与被上诉人黄凤银、原审第三人惠州大亚湾区西区老畲村委会中心村民小组房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出(2019)粤1391民初5024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈秀丽上诉请求：1、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初5024号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人、叶锦文于2013年5月23日签订的《房屋产权转让协议》合法有效，应当受到法律保护。首先，上诉人与被上诉人、叶锦文签订《房屋产权转让协议》系各方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通的情形和损害国家、集体或者第三人的利益;不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，上诉人与被上诉人、叶锦文系在第三人惠州大亚湾区西区街道老舍村中心村民小组的见证下签订的《房屋产权转让协议》，不存在重大误解、显失公平等情形。最后，虽然被上诉人辩称《房屋产权转让协议》上的签名指模不是其本人的签名和指模，但是被上诉人和叶锦文系夫妻关系，《房屋产权转让协议》上又有被上诉人的签名和指模，且《房屋产权转让协议》又是在第三人惠州大亚湾区西区街道老村中心村民小组见证的情况下签订的。因此，无论《房屋产权转让协议》上被上诉人的签名、指模是否被上诉人本人的签名、指模，作为合同相对人的上诉人有充分的理由相信转让房屋产权系叶锦文、被上诉人夫妻双方的共同意思表示，作为上诉人在表面上、客观上有充分的理由相信叶锦文完全有权代表被上诉人。因此，上诉人与被上诉人、叶锦文签订的《房屋产权转让协议》合法有效，应当受到法律的保护，协议各方当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务。一审判决也认定《房屋产权转让协议》为有效合同。二、一审判决认定事实错误，应当予以撤销。一审判决第4页“本院认为”中段部分“虽然原告已按照协议的约定履行了支付房款的义务，但是双方在协议中没有约定房屋的具体坐落地址，至法庭辩论结束前，无法确定叶锦文及被告黄凤银所能分得涉案房产的具体坐落地址，涉案房产亦没有办证在叶锦文及被告黄风银名下，故原告要求被告黄风银履行办理过户手续的请求，属于事实上不能履行。”一审判决对这一事实的认定是非常错误的。首先，根据上诉人与被上诉人、叶锦文于2O13年5月23日签订的《房屋产权转让协议》首部“经甲乙双方协商，甲方现将在老畲中心村小组拥有位于龙海一路和西南大道交接处的地段回拔地和阳光秋谷有限公司合作的房地产项目中，所能分配的一套商品房，面积约100平方米(具体面积以分房时为标准)”的表述，足以确定叶锦文、被上诉人所能分得涉案房产的具体坐落地址就是“龙海一路和西南大道交接处的地段回拔地”。其次，第三人惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村小组以土地与阳光秋谷有限公司合作建房项目仅仅一宗，项目用地就是“龙海一路和西南大道交接处的地段回拔地”，而叶锦文、被上诉人所能分得的涉案房产具体坐落地址就是在“龙海一路和西南大道交接处的地段回拔地”。再次，被上诉人一直以《房屋产权转让协议》上的签名指模不是其签名和指模、涉案房产已被开发商回购为由进行抗辩，从未以涉案房产的具体坐落地址无法确定进行抗辩，被上诉人与上诉人均认为涉案房产的具体坐落地址是没有任何争议的。而且从被上诉人在一审判决第5页“被告黄凤银在庭审中称”所述均可确定涉案房产具体坐落地址就是在“龙海一路和西南大道交接处的地段回拔地”，对此，上诉人、被上诉人均无任何异议。最后，虽然协议中没有明确约定房号，但这也符合上诉人与叶锦文、被上诉人交易时的实际情况。上诉人与叶锦文、被上诉人交易时村企合作项目尚未动工，叶锦文、被上诉人所能分配的房产尚未分配，因此上诉人与叶锦文、被上诉人交易时无法确定房号，但是，根据被上诉人在一审判决第5页“被告黄凤银在庭审中称”所述，叶锦文确实分配了一套100平方米的商品房。因此，涉案房产的具体坐落地址是可以确定的，叶锦文、被上诉人所能分配的房产及房号也是能够确定的。一审判决认为“双方在协议中没有约定房屋的具体坐落地址，至法庭辩论结束前，无法确定叶锦文及被告黄凤银所能分得涉案房产的具体坐落地址”，并据此驳回上诉人的诉讼请求，系认定事实错误，依法应当予以撤销。三、被上诉人、叶锦文的行为构成了合同诈骗罪，根据本案查明可知，叶锦文是在2O17年4月3日死亡的。假如被上诉人在一审判决第5页“被告黄风银在庭审中称”所述是真的，即:叶锦文所分得的第一套100平方米的房产在2016年1月6日被开发商回购，第二套150平方米的房产又在2018年底回购，那么被上诉人、叶锦文明知已与上诉人签订了《房屋产权转让协议》的情况下，仍将转让给上诉人的房产给开发商回购，造成上诉人无法取得涉案房产，从而导致合同无法履行，致使上诉人人财两空，叶锦文、被上诉人之间恶意串通，在履行《房屋产权转让协议》过程中，故意隐瞒其已实际取得涉案房产而刻意让开发商回购，导致上诉人无法取得涉案房产的真相，被上诉人、叶锦文的行为已构成合同诈骗罪。对此，建议法院依法将该犯罪线索移交给公安机关依法立案侦查，同时，上诉人也保留向公安机关举报的权利。四、一审判决认定被上诉人、叶锦文已将所能分配的房产己由开发商回购的证据不足。虽然被上诉人在一审判决第5页“被告黄凤银在庭审中称”所述，叶锦文所分得的第一套100平方米的房产在20l6年1月6日被开发商回购，第二套15O平方米的房产又在2018年底回购，但是被上诉人从未向一审法院提交房产已被回购的证据，因此，不能仅凭被上诉人的陈述就简单地认定被上诉人、叶锦文所能分配的房产已被开发商回购，涉案《房屋产权转让协议》并非不能履行。为此，请求贵院依法予以查明。综上所述，请求贵院在查明本案事实的基础上，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黄凤银向本院提交书面答辩意见称：一审法院判决驳回陈秀丽的诉讼请求是正确的，请二审法院依法予以维持，驳回陈秀丽的上诉请求。1、《房屋产权转让协议》上的答辩人签字和按捺不是答辩人本人签字和按捺，答辩人对于丈夫叶锦文单方出售100平方米房屋给陈秀丽不认可，也不追认。答辩人为了证明《房屋产权转让协议》上的答辩人签字和按捺不是答辩人签字和按捺向中心村民小组了解当时中心村民小组盖章的情况。经了解和答辩人申请，中心村民小组向人民法院出具《情况说明》。该情况说明记载:《房屋产权转让协议》见证人出的盖章为中心村民小组印章，中心村民小组在《房屋产权转让协议》盖章时甲方处仅有叶锦文一人签字，转让协议其余部分并没有他人签字按捺。结合一审判决书第六页顺数第二行查明的事实:“原告陈秀丽认可其本人没有看到黄凤银亲自签名，是叶锦文把有第三人盖章及叶锦文、黄风银签名的协议拿给其签名”。能够证明答辩人在陈秀丽提起本案诉讼前根本不知道丈夫叶锦文将村企合作开发所分配的100平方房屋转让给陈秀丽，答辩人没有在《房屋产权转让协议》签字和按捺，并且涉案房款也是由叶锦文单方收取并没有告知答辩人，也没有将该笔款项用于家庭生活开支。答辩人对于丈夫叶锦文单方出售100平方米房屋给陈秀丽不认可，也不追认。2、答辩人和叶锦文分配的住宅面积200㎡己经被开发商惠州大亚湾丰谷房地产开发有限公司(以下简称丰谷公司)回购，《房屋产权转让协议》己经无法继续履行，叶锦文和答辩人的行为并不涉及刑事犯罪。《房屋产权转让协议》签订的时间为2013年5月23日，转让的面积约100㎡，在协议中对于转让房产的具体坐落地址无法确认，答辩人也对该协议签订不知情。而在答辩人知情的情况下，答辩人与叶锦文于2016年1月6日向开发商丰谷公司申请回购100㎡。后叶锦文因病于2017年4月3日死亡。在叶锦文死亡后，答辩人无收入来源，一人独自照顾两婚生女，为了维持生活，答辩人才向丰谷公司申请回购150㎡，剩余150㎡为两名婚生女的份额。根据前述，答辩人和叶锦文分配的住宅面积己经全部由丰谷公司回购完，《房屋产权转让协议》己经无法继续履行。因答辩人不知情叶锦文单方与陈秀丽签订《房屋产权转让协议》，因此在叶锦文死后答辩人为了照顾两婚生女单方回购的行为不涉及刑事犯罪。叶锦文生前单方向陈秀丽出售100㎡，后与答辩人共同向丰谷公司回购100㎡，叶锦文的行为也不涉及刑事犯罪。3、《房屋产权转让协议》的房屋转让价格远低于市场价格，显失公平。此外陈秀丽直至2019年11月22日才提出起诉，已过诉讼时效。经答辩人多方了解，在2013年时大亚湾区的商品房每平方的均价约为4000元至5000元，而《房屋产权转让协议》对于涉案房产的转让单价仅为每平万1500元，远低于市场价格，显失公平。综上，请人民法院考虑并依法采信答辩人的上述答辩意见，驳回陈秀丽的上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《房屋产权转让协议》，将村企合作项目分得的一套面积约100平方米的房屋办理到原告名下；2.判令第三人协助原告办理上述房屋的产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实:被告黄凤银与叶锦文（身份证号码：441************61X）于2001年办理结婚登记手续,婚后，被告黄凤银与叶锦文分别于2001年10月29日生育女儿叶思欣、于2013年2月5日生育女儿叶思雨。叶锦文于2017年4月3日死亡，其的户口于2017年9月25日被注销。2013年5月23日，叶锦文、被告黄凤银作为甲方与作为乙方的原告签订《房屋产权转让协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方现将在老畲中心村小组拥有位于龙海一路和西南大道交接处的地段回拨地和阳光秋谷有限公司合作的房地产项目中，所能分配的一套商品房，面积约为100平方米（具体面积以分房时为标准），现经甲、乙双方友好充分协商，甲方将该房屋产权转让给乙方长期使用，为维护双方利益甲乙双方特订立以下条款：一、甲夫妻双方自愿将村小组分得其个人名下的一套房产所有权转让给乙方。二、甲乙双方签订合同之日起日内，乙方将购房款人民币壹拾伍万元整（￥：150000.00）一次性支付给甲方。三、因中心队村小组分房时具体面积平方数没有得到确认，如分房时超过100平方米或未达到100平方米时，在4平方以内价格按现价格计算，在4平方以外多出或未达面积价格按村小组与合作方价格计算，办证费用按村与合作方同等条件计算，该出部分由乙方支付。如超过5年仍未能分出房产，甲方应该将购房款金额按月利率2%计算利息给乙方。四、甲乙双方签订合同后，甲方收到乙方全部购房款的同时，上述房产所有权即属乙方所有，日后甲方不得以任何理由反悔，甲方保证其子女及第三方无权干涉及争议该房产，否则视为甲方违约，并赔偿乙方造成的所有损失。五、本协议一式贰份，双方签字并付清房款后生效。叶锦文、被告黄凤银作为甲方在协议上签名并按指模，原告陈秀丽作为乙方在协议上签名，惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组作为见证方在协议上盖印。2013年6月3日，叶锦文出具内容为:“今收到陈秀丽购买老畲中心村小组与阳光秋谷合作项目分配的一套房、房款人民币壹拾伍万元正（注明此购房款已全部付清具体按协议执行）￥150000.00，经手人：叶锦文（指模）”的《收款收据》交原告存执。被告黄凤银在庭审中称，老畲村中心村小组用土地和开发商合作建房，有确定村民的房产面积，分配标准是每人100平方米。其家庭四口人，分得400平方米。第一套100平方米属于叶锦文的份额，于2016年1月6日以3500元/平方米，被开发商回购，另外一套150平方米于2018年年底以9700元/平方米，被开发商回购。该两套房子的面积已经超出了黄凤银和叶锦文所分得的200平方米的份额，剩余150平方米为两个女儿所分配的份额。表示愿意退回原告的购房款15万元并补偿原告20万元。经向原告释明是否变更诉讼请求，原告未予变更。另查，惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组以土地与阳光秋谷有限公司合作建房，叶锦文、被告黄凤银夫妻及其两个女儿作为该村民小组的成员，能从中分到房产。但至庭审之日，无法确定叶锦文、被告黄凤银分得涉案房产的具体坐落地址，亦没有证据证明叶锦文、被告黄凤银分得涉案房产已办证在叶锦文、被告黄凤银的名下。诉讼过程中，被告黄凤银提出《房屋产权转让协议》上黄凤银的签名和指模不是其本人的签名和指模，并于2019年12月23日向本院提交《笔迹鉴定申请书》，请求法院依法委托相关有资质的司法鉴定机构对原告提交的《房屋产权转让协议》上署名为黄凤银的签名笔迹是否黄凤银书写予以鉴定，并对黄凤银的签名处所捺指模是否黄凤银的指模予以鉴定。原告陈秀丽认可其本人没有看到黄凤银亲自签名，是叶锦文把有第三人盖章及叶锦文、黄凤银签名的协议拿给其签名，叶锦文称他们夫妻双方都是同意出售该房屋的。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与叶锦文、被告黄凤银签订的《房屋产权转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。虽然原告已按照协议的约定履行了支付房款的义务，但是双方在协议中没有约定房屋的具体坐落地址，至法庭辩论结束前，无法确定叶锦文及被告黄凤银所能分得涉案房产的具体坐落地址，涉案房产亦没有办证在叶锦文及被告黄凤银名下，故原告要求被告黄凤银履行办理过户手续的请求，属于事实上不能履行。诉讼过程中，本院已向原告释明是否变更诉讼请求，但截至本案判决之日，原告没有变更诉讼请求。因此，原告要求被告将涉案房产办理到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。原告请求作为见证人的第三人协助其办理房屋产权登记，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于被告申请笔迹鉴定的问题，本案中，虽然原告没有看到被告黄凤银亲自签名，但是被告黄凤银与叶锦文系夫妻关系，在《房屋产权转让协议》上有叶锦文、被告黄凤银的签名指模及第三人惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组见证的情况下，无论《房屋产权转让协议》上黄凤银的签名指模是否被告黄凤银本人的签名指模，作为合同相对人的原告有理由相信转让房屋产权是叶锦文、黄凤银夫妻双方的共同意思表示，故本院对被告的笔迹鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈秀丽的诉讼请求。案件受理费1650元，由原告陈秀丽负担。本案二审期间，被上诉人黄凤银提交两份新证据，证据一、惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组情况说明。证据二、惠州大亚湾丰谷房地产开发有限公司工商企业信息。上诉人陈秀丽对上述证据提出质证意见:一、对证据《情况说明》的质证意见1、《房屋产权转让协议》签订于2013年5月23日，惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组于2020年6月2日出具《情况说明》，说明“盖章时甲方处仅有叶锦文一人签字，转让协议其余部分并没有他人签字按搽”，时隔七年之久，物是人非，根本不可能还记得清楚《房屋产权转让协议》的甲方是否由“叶锦文”“黄风银”签名。2、一审黄凤银说分别卖了l00平米、150平米两套，二审提交证据说卖掉的两套200平米前后矛盾。3、经核查原件，惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组的盖章是盖在“黄风银”的签名之上的，也就说，“黄风银”的签名形成时间早于惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组的印章。因此，该《情况说明》是虚假的，不真实的，请求贵院不予采纳。二、对工商企业信息的质证意见，该证据与本案无关。原审第三人惠州大亚湾区西区街道老舍村中心村民小组对上述证据提出质证意见:对证据一的三性和证明内容均没有异议。该情况说明是惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组为便于人民法院查明陈秀丽诉黄凤银房屋买卖合同纠纷一案案件事情出具，情况说明记载的内容均属实。对证据二的三性和证明内容均没有异议。惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组与惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司进行村企合作，惠州大亚湾丰谷房地产开发有限公司为实际用地的项目公司。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷,根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：上诉人关于被上诉人履行《房屋产权转让协议》并协助办理产权登记手续的诉请能否支持的问题。本案中，上诉人依据《房屋产权转让协议》的约定，要求被上诉人履行过户手续，但买卖双方并未在协议中明确约定房屋的具体坐落地址，且根据惠州大亚湾区西区街道老畲村中心村民小组出具的说明，叶锦文和被上诉人两人分配的住宅面积已被开发商回购，两人名下已无分配住宅面积，故上诉人要求被上诉人履行《房屋产权转让协议》并办理产权过户手续，属于事实上不能履行。上诉人的诉请无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3300元，由上诉人陈秀丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮