签发人：拟稿人：广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初5589号原告：东莞银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市××××××××德威大厦****商铺和**整层。负责人：袁达胜。委托诉讼代理人：叶青，广东江畔律师事务所律师。被告：陈东方，男，汉族，1992年3月18日出生，公民身份号码：431×××××××********，住址：湖南省祁阳县××××××××7××××号。被告：广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州，住所地：广东省惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所实习律师。原告东莞银行股份有限公司惠州分行与被告陈东方、广东中胜置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2014年1月24日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告陈东方，贷款人、预抵押权人原告东莞银行股份有限公司惠州分行，保证人被告广东中胜置业有限公司。三、合同名称：《楼宇按揭抵押贷款合同》（编号：902××××××××××350）。四、借款金额、期限：借款金额为469000元，借款期限为240个月。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：可调整利率，即在贷款基准利率基础上上浮10%；借款人没有按期归还贷款或履行还款协议的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%的罚息；借款人不能按期付息，则自次日起计收复利；对于借款人未按时还清的任意一期贷款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的贷款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的贷款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。七、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用；贷款人因实现本合同项下债权和抵押权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费、过户费、查询费、鉴定费等，均由借款人承担，保证人承担连带保证责任。八、担保方式：1.保证：保证方式为连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起，终止日为本合同项下抵押登记手续办妥，且贷款人取得并正式执管抵押物的《房地产权证》及相关房地产抵押他项权正本之日；2.预告抵押，抵押物位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××[预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第1110070263×]；3.担保范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费、过户费、查询费、鉴定费等）。九、合同履行：2014年4月10日，原告与被告陈东方签订《个人贷款借据》，约定基准利率6.55%，浮动幅度上浮20%，执行利率7.86%，借款期限自2014年4月10起至2034年4月20日止。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币469000元。十、被告欠款情况：截止至2020年7月12日，尚欠本金380766.94元、利息（含罚息、复利）0元。十一、原告诉讼请求：1.解除与二被告于2014年1月24日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》（编号：902××××××××××350）；2.被告一偿还贷款本金393865.65元、利息（含罚息、复利）3825.18元，本息合计397790.83元（利息、罚息、复利暂计至2019年1215日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；3.二被告承担本案律师费人民币10145元；4.确认原告对被告陈东方名下的位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××[预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第**]的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.被告二对被告一的上述债务承担连带清偿责任；6.被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。十二、其他：1.原告提交的《民事委托代理合同》、《广东增值税专用发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费10145元。2.依原告申请，本院于2020年5月19日作出(2020)粤1302民初5589号民事裁定书，裁定：查封被申请人陈东方名下位于惠州市惠阳区××××××××××××9×××××××××[预告登记证号：粤房地预登惠州字：粤房地预登惠州字第**7935.83元，封期限为三年。十三、被告陈东方辩称：1.我不同意解除合同；2.欠款属实，对律师费没有异议。十四、被告广东中胜置业有限公司辩称：1.本案所涉抵押财产的抵押登记手续已办妥，根据合同约定，答辩人的保证期限已届满，依法无需承担保证责任。答辩人与被答辩人签订的《楼宇抵押贷款合同》第四十四条约定：丙方（即答辩人）的连带保证期间自本合同生效之日起，终止日为：本合同项下的抵押登记手续办妥，且甲方（即被答辩人）取得并正式执管抵押物的《房地产证》及相关房地产抵押他项权证正本之日。而本案所涉财产的抵押登记证书已于2014年4月17日办妥，且该不动产登记证明文件已交由被答辩人保管，因此答辩人的保证期限已届满，依法无需承担保证责任。2.退一步说，即便答辩人需承担保证责任，在被告（债务人）提供了物的担保的情况下，被答辩人应首先就该物的担保实现债权。《中华人民共和国物权法》第176条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案被告（债务人）已以其自己的财产对被答辩人所享有的债权提供了物的担保，依据上述规定，被答辩人应首先就该物的担保实现债权。事实上，本案案情相同的案件［（2019）粤1303民初4255号］中，惠阳法院已作出判决，广东中胜置业有限公司对抵押房产处置后不足部分继续清偿。根据类案同判规则，应当驳回被答辩人的诉讼请求。综上，请人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。裁判理由和结果本院认为，原告与被告陈东方之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告陈东方未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》，并请求被告陈东方偿还所欠借款本金380766.94元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年7月12日为0元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师代理费10145元，并提交了《民事委托代理合同》、《广东增值税专用发票》予以证明，本院予以支持。被告广东中胜置业有限公司自愿为被告陈东方的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告陈东方的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告陈东方用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告东莞银行股份有限公司惠州分行与被告陈东方于2014年1月24日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》（编号：902××××××××××350）；二、被告陈东方应于本判决生效之日起十日内向原告东莞银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金人民币380766.94元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年7月12日为0元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告陈东方应于本判决生效之日起十日内向原告东莞银行股份有限公司惠州分行支付律师费10145元；四、被告广东中胜置业有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告东莞银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7519元、保全费2559.68元，合计10078.68元（原告已预交），由原告原告东莞银行股份有限公司惠州分行负200元，由被告陈东方、广东中胜置业有限公司共同负担9878.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年八月十九日书记员  古杏蓓