广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初34516号原告：陈淑丽，女，1964年6月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：马凤然、程立浩，分别为广东合邦律师事务所律师、实习律师。被告：李萌，女，1962年3月31日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：牛文静，女，1984年10月25日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。上述两被告的共同委托代理人：刘斌、许伟建，分别系广东威法律师事务所律师、实习律师。被告：王振彬，男，1983年1月4日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：陶坤玲，广东威法律师事务所律师。原告陈淑丽起诉被告李萌、牛文静、王振彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈淑丽及其委托代理人马凤然、程立浩，被告牛文静及其与被告李萌的共同委托诉讼代理人刘斌，被告王振彬及其委托代理人陶坤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑丽诉称：一、陈淑丽与李萌、牛文静签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈淑丽已按合同约定支付首期购房款，李萌、牛文静应按合同约定办理产权过户手续。陈淑丽与李萌、牛文静房屋买卖合同纠纷一案，广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106民初341号民事判决以及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终4757号民事判决，确认陈淑丽和李萌、牛文静于2007年12月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，继续履行。根据合同约定，出卖人李萌、牛文静将其所有的位于广州市天河区龙口西路原区政府以北的天誉华庭第x幢第x自然层x号房（现地址广州市天河××××路x号408房、409房，简称408房、409房）出卖给买受人陈淑丽；房屋建筑面积190平方米；房屋单价为每平方米7300元，总价款1387000元；买受人需于2008年5月10日前向出卖人支付首期购房款700000元，余款687000元于买受人取得03、04号房屋房地产权属证书（）天内付清。陈淑丽已按上述合同约定向两被告李萌、牛文静支付了首期购房款700000元，李萌、牛文静应按合同约定办理408房、409房的房屋所有权变更登记手续。二、李萌、牛文静明知陈淑丽是涉案房屋的买受人，与王振彬（牛文静丈夫）恶意串通，将408房、409房过户登记至王振彬名下，致使合法权利人陈淑丽不能办理涉案房产的产权过户手续，严重损害陈淑丽的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，李萌、牛文静将涉案房屋过户登记至王振彬名下的合同无效。三、涉案房屋产权变更登记在王振彬名下，王振彬不构成善意取得。王振彬作为牛文静的丈夫，明知陈淑测是涉案房屋的真实权利人，且王振彬没有支付房屋对价，在没有合法占有涉案房屋的前提下，与李萌、牛文静共同恶意串通，变更涉案房屋登记，严重损害陈淑丽的合法权益，应依法认定无效。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、李萌、牛文静、王振彬将广州市天河××××路x号408房、409房过户到陈淑丽名下，并办理上述两处房产的产权变更登记手续；2、本案诉讼费用由李萌、牛文静、王振彬负担。被告李萌、牛文静辩称：一、李萌没有被牛文静授予代理权的外表或假象，陈淑丽主观不是善意或无过失。二、李萌和陈淑丽约定涉案房产在开发商办证之后才过户，过户之前牛文静不知情，不可能提出异议，李萌收取房屋的租金不能推断其有权代理牛文静出卖房屋。三、李萌与陈淑丽签订《房屋买卖合同》，对涉案房产进行交易，属于无权处分行为，合同是否有效和物权不必然发生变动。四、虽涉案《房屋买卖合同》为有效合同，但存在法律上不能履行的情形，无法继续履行过户手续。五、牛文静对李萌无权处分行为并不知情，也无追认，在涉案合同依法解除后，牛文静有权要求陈淑丽返还涉案房产。被告王振彬辩称：一、陈淑丽仅能基于涉案《房屋买卖合同》取得债权，不能直接取得物权，其并未请求确认房屋的权属，故其直接要求王振彬配合过户没有法律依据。二、王振彬不是涉案《房屋买卖合同》出卖人，王振彬没有履行涉案《房屋买卖合同》的义务，故王振彬不是本案适格当事人，陈淑丽请求王振彬协助过户没有合同依据。三、王振彬取得涉案房产物权不是基于善意取得，而是基于离婚时的财产分割，属于合法取得。牛文静将房屋过户给王振彬时是涉案房产的所有权人，对涉案房屋有处分权。四、王振彬依照离婚协议取得涉案房产的物权，陈淑丽不能依据《房屋买卖合同》直接取得涉案房产的物权，陈淑丽仅因合同之债取得合同相对人李萌、牛文静的债权。物权应优于债权。五、涉案合同处于事实上和法律上无法履行的状态，无法继续履行过户手续。六、陈淑丽主张王振彬恶意串通损害其合法权益，但其没有请求确认王振彬的过户行为无效，其直接请求王振彬配合过户没有法律依据。经审理查明：李萌、牛文静为母女关系。关于牛文静、王振彬的婚姻登记及变动状况。牛文静自述：双方于2007年5月15日登记结婚，2008年上半年登记离婚，2013年12月30日复婚，2019年6月24日登记离婚。王振彬提交的离婚协议书及离婚证显示：2019年6月18日双方签署《离婚协议书》，双方于2013年12月30日办理结婚登记，现因性格不合自愿离婚；房产归王振彬所有，牛文静配合过户；2019年6月24日登记离婚。陈淑丽对王振彬提交的离婚协议书、离婚证及牛文静提交的情况说明均不予确认，并认为王振彬与牛文静是夫妻关系，牛文静在与王振彬离婚过程中对408房、409房进行析产，侵害了陈淑丽的利益，牛文静对408房、409房没有处分权。关于广州市天河××××路x号408房、409房（简称“408、409房”）的产权登记及变动情况。2016年10月21日李萌、牛文静申请办理408房、409房不动产登记，2016年11月17日产权登记至李萌、牛文静。2019年6月20日，408房、409房产权人变更为牛文静、王振彬，其中：408房建筑面积75.7148平方米，王振彬占有74.7148平方米产权份额，房屋所有权取得方式为析产，牛文静占有1平方米产权份额，房屋所有权取得方式为购买；409房建筑面积116.3504平方米，王振彬占有115.3504平方米产权份额，房屋所有权取得方式为析产，牛文静占有1平方米产权份额，房屋所有权取得方式为购买。本案中本院查封了408房、409房。2005年1月24日，广州新华汇昌房地产开发有限公司（出卖人，简称新华汇昌公司）与李萌、牛文静（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以协议出让方式取得位于天河区龙口西路原区政府以北编号为（）的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为穗国地出合2xx2；土地使用权年限自2001年9月10日至2051年9月9日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名天河区龙口西路原区政府以北“天誉华庭”；该商品房的用途为写字楼；买受人所购的商品房为现房：第x幢x层【自然层x】全层；建筑面积共1285.798平方米；总金额8930644元等。2007年12月28日，李萌与陈淑丽签订《房屋买卖合同》。合同首部显示“出卖人”为李萌和牛文静，“买受人”为陈淑丽，均为打印字样，约定：出卖人将其所有的天誉华庭第x幢第x自然层03、04号房屋出卖给买受人；房屋建筑面积190平方米；房屋单价为每平方米7300元，总价款为1387000元；买受人需于2008年5月10日前向出卖人支付首期购房款700000元，余款687000元于买受人取得03、04号房屋房地产权属证书（）天内付清；对于买受人支付给出卖人的首期购房款700000元，出卖人承诺用于支付黄继新、黄镇宇购买新华汇昌公司开发的天誉华庭x层房屋的房价款，且买受人有权监督出卖人将该款汇入新华汇昌公司的帐户，作为黄继新、黄镇宇购买上述房产的房价款；出卖人应当在2008年（）月（）日前，将03、04号房屋交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成03、04房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。《合同》尾部，李萌在“出卖人（签章）”处签名，并模仿牛文静的笔迹代替牛文静签名；陈淑丽在“买受人（签章）”处签名；落款“时间”，出卖人是“2007年12月24日”，买受人是“2007年12月28日”。合同签订后，陈淑丽按照约定支付了首期购房款700000元，李萌、牛文静交付了房屋，该房屋至今一直由陈淑丽使用。2018年1月8日，李萌、牛文静以李萌无权处分408房、409房为由，向本院提起诉讼[案号（2018）粤0106民初341号，简称341号案]，请求判令解除2007年12月28日签订的《房屋买卖合同》，陈淑丽立即搬离涉案房屋等。2018年12月27日，本院作出（2018）粤0106民初341号民事判决（简称341号判决），一审查明：关于涉案房屋的登记地址，经比对新华汇昌公司《伊顿18写字楼平面图》和广州市房地产测绘所《房地产分户图》，房屋买卖合同约定的天誉华庭x幢x楼03、04号房屋登记地址为天河××××路196号408房、409房。一审认为：本案中的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方都具有法律约束力，都应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋性质是写字楼，不受房屋限购政策影响，不属于法律上或者事实上不能履行的情形，可以强制履行。陈淑丽没有任何违约行为，李萌、牛文静要求解除的理由明显不成立，本院不予支持。一审判令驳回李萌、牛文静的诉讼请求。李萌、牛文静不服一审判决，提起上诉。2019年6月6日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4757号民事判决（简称4757号判决），终审驳回上诉，维持原判。关于购房余款687000元，陈淑丽表示同意支付给李萌、牛文静。本案中陈淑丽已将上述687000元交至本院代管账户。庭审中，李萌、牛文静、王振彬均确认408房、409房原登记在李萌和牛文静名下，二人共同共有。王振彬称：当时我转款给李萌200万元是基于李萌做生意急需，由于该款项已要不回来，李萌口头将其在涉案房产的份额转让给我，没有书面合同。牛文静确认王振彬所述。王振彬并表示：341号案一审之前我曾听牛文静说过，但此事与我无关。牛文静称其没有与王振彬说过341号案的相关事情。王振彬对其以上陈述提供银行转账记录，拟证明2015年6月25日支付给李萌200万元。陈淑丽表示对该证据真实性无法确认，关联性不予确认。关于牛文静保留408房、409房各一平方米的产权份额的原因。牛文静表示：因为该1平方米是我向李萌购买的，必须要满2年才可交易，故仍然保留了1平方米的产权份额。王振彬对此予以确认。另查明：2017年8月28日，案外人颜华珍向本院起诉李萌、牛文静，要求李萌、牛文静作为卖方将广州市天河××××路x号407房（简称407房）过户登记至颜华珍名下等[案号（2017）粤0106民初21551号，简称21551号案]。2018年12月21日，本院作出（2017）粤0106民初21551号民事判决（简称21551号判决），认为双方《房屋预约买卖合同》合法有效，判令颜华珍支付购房余款，李萌、牛文静收到购房余款后将407房过户登记至颜华珍名下等。李萌、牛文静不服一审判决，提起上诉。2019年6月24日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终8118号民事判决（简称8118号判决），终审判令驳回上诉，维持原判。本院认为：本院生效的341号判决已认定陈淑丽与李萌、牛文静之间关于407、408房的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。关于王振彬取得408、409房产权份额的析产过户行为的合法性。第一，2018年1月，李萌、牛文静向本院提起341号案诉讼，要求解除合同，本院于2018年12月作出341号判决予以驳回，广州市中级人民法院于2019年6月6日以4757号判决维持原判。与408、409房有类似情况的407房，本院于2018年12月21日判令颜华珍支付房款后李萌、牛文静转移登记至颜华珍名下，广州市中级人民法院2019年6月24日二审维持原判。而牛文静、王振彬于2019年6月18日签订离婚协议，2019年6月20日办妥408、409房析产变更登记，2019年6月24日办理离婚登记手续。从析产时间来看，牛文静、王振彬析产、离婚时间与408房、409房及407房的关联诉讼在时间上紧密关联，双方析产结果与关联诉讼的判决结果亦有利益上的直接冲突。第二，408、409房在2018年1月至2019年6月牛文静、王振彬婚姻存续期间涉及多个诉讼，作为牛文静配偶，王振彬对408、409房的纠纷知情或应当知情。在此情况下，且王振彬知道或应当知道判决结果明显不利于李萌、牛文静的情况下，仍办理离婚析产手续，将涉案房屋绝大部分产权析产登记至王振彬名下，王振彬明显并非善意。王振彬辩称2015年5月26日出资购买李萌的产权份额，但考虑到王振彬作为李萌女婿的特殊关系，王振彬对其与李萌的买卖关系并无提供购房合同等证据证实，王振彬提供的两者之间的转账记录不足以证实王振彬系支付408、409房的购房款，亦不能据此认定王振彬为善意买受人。因此，牛文静、王振彬对408房、409房的处分明显违反侵害了陈淑丽作为合法买受人的合法权益，王振彬取得408、409房产权不构成善意取得，该析产过户行为依法无效，王振彬并非合法产权人。从合同实际履行情况看，陈淑丽作为买方早已依约支付首期楼款且早已收楼使用，408、409房多年来未过户至陈淑丽名下并非陈淑丽原因造成，而是李萌、牛文静作为卖方不同意予以配合。综合本案案情，现陈淑丽同意支付剩余购房款687000元且已将该款支付至本院代管账户，购房对价支付问题已无障碍，且408、409房属写字楼性质，并非住宅，不存在限购问题，本院依法判令李萌、牛文静及王振彬在收到剩余购房款后协助陈淑丽办理408、409房的过户手续。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告陈淑丽向被告李萌、被告牛文静支付剩余购房款687000元。二、被告李萌、被告牛文静在收到上述剩余购房款之日起5日内，与被告王振彬一并到房地产行政管理部门将广州市天河区龙口西路196号408房、409房产权过户至原告陈淑丽名下。本案受理费17280元、财产保全费5000元，均由被告李萌、被告牛文静、被告王振彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  林 艳二〇二〇年八月二十六日书 记 员  沈永华秦爽陈世彬