四川省旺苍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0821民初741号 原告：李蓉，女，汉族，生于1983年9月3日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：刘忠明，四川广府律师事务所律师。 被告：吴强，女，汉族，生于1949年7月27日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：何**卫，四川新伦律师事务所律师。 被告：邓海，男，汉族，生于1972年9月6日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：何**卫，四川新伦律师事务所律师。 被告：侯本彪，男，汉族，生于1986年1月7日，住四川省旺苍县。 被告：谭金华，女，汉族，生于1963年12月26日，住四川省旺苍县。 被告：吴勇，男，汉族，生于1983年3月13日，现住四川省旺苍县。 原告李蓉诉被告吴强、邓海、侯本彪、谭金华、吴勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蓉及委托诉讼代理人刘忠明，被告吴强、邓海及其委托诉讼代理人何**卫，被告谭金华，被告吴勇到庭参加诉讼，被告侯本彪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李蓉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告吴强、被告邓海连带向原告李蓉支付改造费18万元，门面转让费用30万元；2、请求依法判令被告吴强、被告邓海连带向原告李蓉退还装修保证金20000元；3、请求判令所有被告连带向原告李蓉返还侵占原告李蓉的房屋三间分别为“一品天下”、后部食品展示区、“包达人”后厨部分、“文猪蹄”后厨部分；4、本案在审理中，原告李蓉新增一项诉讼请求：请求第一、第二被告赔偿原告租金损失27792元；将第一项诉讼请求支付改造费18万元变更为193580元。事实和理由：2013年2月22日，第一被告将位于旺苍县商业中街(台台街下)的“旺苍县左义食库”(原吴老大餐厅)餐馆出租给原告(书面合同至2016年2月22日止)，并同其女儿邓雪玲一起收取原告转让费30万元，口头承诺原告想租多长时间就租多长时间。经第一被告同意原告于2016年底将成套的“旺苍县左义食库”餐馆和在旺苍县人民政府承租过来的三间房屋改造成7个门面，增加其商业价值，第一被告还收取了原告装修保证金二万元。双方又于2017年2月22日签订了续租的书面合同合，合同期限至2019年2月22日止。之后双方履行事实合同。 改造后，原告将该房屋进行了转租。2020年2月22日，第一第二被告强行收回了全部7个门面，并在2020年1月(春节前)就将其中六个门面租给原告的原承租人，其中包含了原告在旺苍县人民政府承租过来的三间房屋，“一品天下”后部食品展示区、“包达人”后厨部分、“文猪蹄”后厨部分为此三间房屋。后原告与被告多次协商未果无果，遂诉至法院。 被告吴强、邓海共同辩称：请求法院判决驳回原告的诉讼请求。一、转让费不是本案二被告收取的，转让协议与二被告无关，且转让时间长达七八年，已经过了诉讼时效。二、保证金超过两年诉讼时效。三、从程序上讲，原告李蓉提出的第一、二项诉讼请求是租赁合同纠纷，三四项是侵权责任纠纷，原告与本案被告没有租赁关系，应当向出租方主张权利。 被告谭金华辩称：我们租房，但不知道李蓉与吴强租房的情况。原告起诉的返还房屋与我无关，我不承担责任。 被告吴勇辩称：我们是租房，我们不知道李蓉与吴强他们之间的关系，我们租房是有合同的，上面有面积的约定。我们是整体租的。原告找我赔偿我不同意。 被告侯本彪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：关于原告李蓉是否向被告吴强、邓海交纳装修保证金20000元。原告李蓉没有证据证明，其向被告吴强、邓海交纳装修保证金20000元；被告吴强、邓海否认原告李蓉向其交纳了装修保证金20000元，因此对原告李蓉主张的此项事实，本院不予认可。 据此，本院就本案认定以下事实：被告吴强在旺苍县××街××南街）有一处建筑面积为182.6平方米的门面房，其子邓海在该门面房左侧空地处搭建门面一间。因被告吴强的门面房与旺苍县人民政府的三间车库仅一地墙之隔，被告吴强于2002年9月20日与旺苍县人民政府办公室签订《租房合同》，合同约定：该房屋租赁时间为四年，自2002年10月1日起至2006年9月30日止；房屋一年的租金为2600元。合同签订后，被告吴强将隔墙打通，将县政府的三间车库与自己的门面房接通，并将原车库门封闭。上述三处房屋开办了“吴老大餐馆”，工商登记档案记载被告吴强系“吴老大餐馆”的业主。2006年9月20日吴强与旺苍县人民政府续签一年的租房合同。 2013年2月22日案外人石江、郭映明与被告吴强签订《房屋租赁合同》，取得了上述三处房屋的使用权，并向案外人邓雪玲交付“吴老大餐馆”转让费30万元。二人将“吴老大餐馆”更名为“旺苍县左义食库”。因案外人石江等人经营困难，2017年2月22日石江之妻原告李蓉（乙方）与被告吴强（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于四川旺苍县商业南街原吴老大餐馆；租赁期三年，自2017年2月22日起至2019年2月22日止，收回所租门面；乙方如要要求续租，则必须在租赁期限满提前贰个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期满后或因乙方责任导致退的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归甲方所有。2、要求乙方恢复原状。3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用；租赁期满合同自然终止；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。合同签订后，原告李蓉将吴强的门面房、被告邓海搭建的门面房、县政府的房屋，改造成七间临街门面单独对外出租（其中县政府的三间房屋与被告吴强相对的三间门面房被改成三套一进二的房屋布置），原告李蓉向广元市今时装饰工程有限公司支付装修费193580元。2019年2月份，被告吴强要求原告李蓉退还房屋，李蓉表示：租期还有一年，被告吴强同意继续出租一年。2020年2月份，租期届满后，被告吴强、邓海收回了出租的门面（含县政府的三间房屋），原告李蓉向次承租人退还了未到期的房租27792元，承租人向被告吴强重新交纳了房屋租金。 另查明，原告李蓉与被告吴强签订《房屋租赁合同》后，均由原告李蓉向旺苍县人民政府办公室交纳房屋租金，2019年8月28日原告李蓉向旺苍县人民政府办公室交纳了三年的房租，但李蓉未与旺苍县人民政府签订书面租房合同。三套一进二布置的房屋分别被侯本彪、谭金华、吴勇租用。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告李蓉诉请被告吴强、邓海支付的款项如何处理；二、原告李蓉诉请五位被告返还侵占的房屋三间是否可以在本案中一并提出。 争议焦点之一，原告李蓉诉请被告吴强、邓海支付的款项如何处理。 一、关于房屋改造费193580元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原告李蓉与被告吴强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同中双方对租赁物进行改建、装修进行了约定，根据上述法律规定，租赁合同因租赁期间届满而终止的，对于“构成附和部分”的装饰装修物的“现值”或“残值”损失，应当按照双方约定进行处理。1、原告李蓉与被告吴强签订《房屋租赁合同》约定：租赁期满……，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生费用。该项约定表明，对租赁物进行改建、装修是原告李蓉的事务，如出租人恢复原状，产生的费用也应由原告李蓉负担；2、原告李蓉作为承租人，对租赁物进行改造是为了提高租赁物的收益，改造费用系其应当负担的成本；3、原告李蓉提交的与次承租人签订的租赁合同证明，原告李蓉转租租赁物得到的收益远超向被告吴强支付的租金，因此对原告李蓉的该项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于门面转让费30万元。1、2013年2月22日与被告吴强签订《房屋租赁合同》的合同当事人系案外人郭映明、石江，原告李蓉不是该合同的相对人；2、“吴老大餐馆”的转让费30万元，由案外人郭映明、石江支付，因此原告李蓉无权要求支付转让费，对其诉讼请求，本院不予支持。 三、关于装修保证金20000元。原告李蓉无证据证明其向被告吴强、邓海交付装修保证金20000元，且被告吴强、邓海否认收取该款，因此对原告李蓉的此项诉讼请求，本院不予支持。 四、租金损失27792元。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对于出租人不具有约束力。本案中原告李蓉与被告吴强关于租赁物的使用期限于2020年2月22日到期，租赁期届满后，承租人即丧失了对租赁物的使用权，原告李蓉将租赁物转租给次承租人的期限超过原租赁期限的部分对被告吴强无约束力，原告李蓉无权要求被告吴强、邓海赔偿其向次承租人退还的租金。 争议焦点之二，原告李蓉诉请五位被告返还侵占的房屋三间可否在本案中一并提出。 本案审理的是原告李蓉与被告吴强之间的房屋租赁合同纠纷，而原告李蓉诉请五位被告返还房屋属于侵权纠纷，两者属于不同的法律关系。且因原告李蓉主张退还三间房屋的所有权属于案外人，双方提供的证据均不能证明其与该房屋的所有权人建立了租赁合同关系。同时，原告李蓉的该项诉讼请求涉及案外人的民事权利，与本案的民事法律关系不一、民事主体不一，故在本案中不予一并处理。原告李蓉可以与被告协商处理，或者另行起诉。 综上所述，原告李蓉的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告李蓉的诉讼请求。 案件受理费9214元，减半收取4607元，由原告李蓉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  张威 二〇二〇年八月四日 书记员  熊钰