文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初12514号原告：重庆中兮茶叶经营有限公司，住所地重庆市万州区西山公园1号部分负一层，统一社会信用代码91500101320435433P。法定代表人：谢王芬，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李德学，男，汉族，住重庆市万州区，该公司员工。委托诉讼代理人：牟正山，重庆渝万律师事务所律师。被告：武万平，女，汉族，1972年3月16日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人（特别授权）：周召平，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。被告：吴军，男，汉族，1987年4月7日出生，住重庆市万州区。第三人：重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段488号，统一社会信用代码91500101054811909E。委托诉讼代理人（特别授权）：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师。原告重庆中兮茶叶经营有限公司（以下简称中兮公司）与被告武万平、吴军，第三人重庆市万州平湖资产经营管理有限公司（以下简称平湖资产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中兮公司的委托诉讼代理人李德学、牟正山，被告武万平及其委托诉讼代理人周召平，第三人平湖资产公司的委托诉讼代理人张懋超到庭参加了诉讼。被告吴军经本院公告传唤，未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告中兮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告武万平支付原告2018年7月至2019年9月尚欠的房屋占用费132400元，并支付自2019年10月1日起至腾房并交还租赁房屋之日止按每月12000元计算的房屋占用使用费；2.判令被告武万平、吴军腾空租赁房屋并交付给原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告武万平签订中兮茶城场地租赁协议，约定被告向原告承租位于中兮茶城室外江边至艾美廊桥之间建筑物（包含外坝子及B95、B96两个门面），用于搞餐饮。场地面积约1000平方米。约定租赁期限为2018年5月1日至2019年9月30日。每月租金12000元。物管费按每月1000元支付。水电费按用量支付。合同签订，被告在该场地经营餐饮，但除了前两个月外，被告一直不给原告支付租金和水电费、物管费。原告多次找被告催收。被告只给了一部分。现原告提起诉讼，望依法判决。被告武万平辩称，原告与被告武万平签订场地租赁协议是事实，但是案涉场地的所有权、使用权和权利均不属于原告。案涉房屋、场地的产权人为平湖公司。案外人谢文租得三峡之星体育馆负一层部分房屋后，用于设立中兮公司。但这并不意味着原告对案涉房屋和场地具有所有权、使用权、管理权、租赁权。因此，原告主体不适格。原告与被告武万平事实上已于2018年7月22日解除了双方签订的《中兮茶城场地租赁协议》。解除协议的时间与被告武万平与吴军签订《饭店转让协议》时生效。武万平将案涉场地和经营的设施设备及库存的酒水等一并转让给了吴军。原告知道且同意。被告武万平的经营截止时间为2018年7月22日，之前的房租、水电费、物管费均已结清。使用权转让后，房屋及场地的租金、物管费、水电费等于此有关的义务也一并转移至吴军。原告向吴军送达的《催款通知函》足以证明原告同意被告武万平将饭店转让给吴军。原告也向吴军收取过费用。原告与吴军之间形成了事实合同关系。现案涉房屋及场地部分已被他人使用。即使原告有权主张权利，义务人也应当是吴军而不应由武万平承担。案涉房屋属于非法搭建，原告与承租人订立的租赁合同无效。原告的违法所得或主张的违法收入不应受到法律保护。原告主张的费用没有证据予以证明。按照约定，承租方应于每月1日结清上月租金，否则甲方有权无条件解除租赁协议。原告应该按照合同的约定收回场地。者从其没有收到租金之日起原告就应该主张自己的权益。原告没有及时主张权益，就证明被告武万平没有违约。武万平不应支付所谓的占用费。请依法驳回原告与被告武万平的诉讼请求。被告吴军未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人平湖资产公司述称，与第三人签订租赁合同的当事人系谢文。本案应当由谢文提起诉讼。谢文于2014年开始拖欠第三人的房屋、场地使用费。本案涉及的房屋、场地使用人应当将占有使用费支付给第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当时人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。以下事实当事人均无异议，本院予以确认。2012年8月12日，重庆市万州三峡平湖有限公司（以下简称平湖公司）（甲方、出租人）与谢文（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西山公园1号三峡之星体育馆负一层，建筑面积约3682平方米的房屋出租给乙方；出租用途为茶叶批发市场；租赁期限为10年，即自2012年9月12日起至2022年9月11日止等内容。合同签订后，平湖公司将租赁房屋交付被告使用。谢文将租赁房屋用于设立重庆中兮茶叶经营有限公司，作茶叶批发市场用。2012年12月25日，平湖公司向原告平湖资产公司出具委托书，载明：“我公司所拥有的房屋（土地）对外出租事宜（包括未出租房屋、土地的招租招商、与潜在承租人协商、谈判和签订租赁合同，租金收取、履行租赁合同及相应争议的处理、解决等全过程以及已出租房屋、土地的租金收取、租赁合同的继续履行、续租、物业管理等），全权委托你公司以你公司名义直接进行”。2013年4月10日，平湖公司与原告平湖资产公司联名向被告谢文发出《关于变更出租人的函》，主要内容为“因体制调整，自该函送达之日起，平湖公司与谢文于2012年8月12日签订的关于租赁西山公园1号‘三峡之星’体育馆负一层房屋的《房屋租赁合同》，出租方变更为平湖资产公司；该《房屋租赁合同》中约定的平湖公司的全部权利义务均由平湖资产公司享有、承担。”谢文于同日在该函件上签署“同意”意见。2014年12月25日，原告平湖资产公司与谢文就前述租赁房屋东侧面积约720平方米的空地另行签订了《场地租赁协议》，主要内容有“该场地位于西山公园1号三峡之星体育馆负一层东侧，面积约720平方米。其用途为休闲品茶。该场地租赁与前述房屋租赁形成整体租赁，因此，该场地租赁期限与《房屋租赁合同》的剩余期限相同，即从2015年1月1日至2022年9月11日止，共计七年八个月。租金的支付遵循先付租金后使用的原则，租金每年支付一次，其具体支付时间与《房屋租赁合同》约定租金支付时间相同且合并交纳。即第一年（2015年1月1日起至2015年9月11日止）的租金26666.7元在2014年12月31日之间交纳……租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回出租房屋，甲方已收取的租金和履约保证金不予退还，同时还应向己方支付金额为本合同约定租金总金额20％的违约金，并应赔偿因此给甲方造成的一切损失。1.未经甲方书面同意，对出租房屋进行装修、装潢或改变出租房屋结构或改变出租房屋功能或有其他影响出租房屋安全的行为的；2.未经甲方书面同意转租或变相转租的；3.未经甲方户名同意，改变用途的……8、未按本合同约定按时足额向甲方支付租金的……租赁期间，甲方根据本合同的约定解除本合同的，乙方应在收到甲方根据本合同的书面通知之日起三日内，将出租房屋及装修、装潢、设施、设备（包含按照本合同约定归甲方所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）完好无损地交还给甲方。甲方不给予乙方任何补偿。若乙方未按本条约定将出租房屋及装修、装潢、设施、设备（包含按照本合同约定归甲方所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）完好无损地交还给甲方，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1万元，前述违约金按逾期天数累加计算。本协议履行地为重庆市万州区，是与双方签订的《房屋租赁合同》不可分割的组成部分。因履行本协议或与本协议有关的一切争议，双方应协商解决。协商不成的，应提交重庆仲裁委员会（渝东仲裁院）仲裁。”谢文原系原告中兮公司的股东。其租得三峡之星体育馆部分房屋及室外场地后，交予原告进行经营。因谢文欠付租金，原告于2017年5月22日向本院提起诉讼，请求解除与谢文于2012年8月12日签订的《房屋租赁合同》。2017年11月24日，本院作出（2017）渝0101民初6487号民事判决书，判决“一、解除重庆市万州三峡平湖有限公司（现权利人为原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司）与被告谢文于2012年8月12日签订的关于租赁万州区西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层部分配套用房的《房屋租赁合同》；二、由被告谢文于本判决生效后三日内将租赁房屋及相关设施（被告完善的在租赁房屋内已形成附和的消防设施、设备及装饰、装潢工程）交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司……五、若被告谢文未按本院指定期限将租赁房屋及相关设施交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，则被告谢文需向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付自本判决生效次日起至实际交还房屋之日止按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的对应年度租金标准计算的房屋占用费。”2018年5月1日，原告中兮公司（甲方）与被告武万平（乙方）签订《中兮茶城场地租赁协议》，主要内容有“一、租赁场地情况。1.场地位于中兮茶城室外江边至艾美廊桥之间建筑物（包含室外坝子及B95、B96两个门面）。2.场地面积约1000平方米。3.场地范围详见图纸（附件1）。4.室外空地坝子由乙方优先满足餐饮使用。乙方使用不完的，甲方可以使用。二、乙方自愿向甲方承租本协议第一条载明的场地，用于经营餐饮（棋牌不带营业性质）。三、租赁期限从2018年5月1日至2019年9月30日止。租赁期满后甲方如继续对外租赁，同等条件下乙方有有限租赁权。四、租金及支付方式。1.按每月乙方支付甲方12000元租金计收。租金由乙方每月1号结清上月租金给甲方。如不能按时支付租金，视为乙方违约。甲方有权无条件解除本协议，收回场地。乙方无权要求赔偿。乙方置办的设施设备自行拆迁……六、甲方向乙方收取物管费及公摊费用按每月1000元收取。排污系统维护费用按全部入住商家平摊。如不能按时支付租金视为乙方违约。七、甲方不得干涉和参与乙方的经营和管理。在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业，则甲方应赔偿乙方所有的经济损失……九、保证金由乙方乙进场前一次性支付1万元。乙方一旦违约，甲方不退还1万元保证金。”案涉租赁物业位于三峡之星体育馆负一层室外（艾美KTV廊桥下），共约1000平方米，包含房屋约420平方米（套内建筑面积），其余为室外场地。房屋中，靠三峡之星体育馆一侧有1间，套内建筑面积约20平方米；靠江边（北滨路）一侧有12间，套内建筑面积约400平方米；其余为室外场地。靠三峡之星体育馆一侧的房屋1间中，约有5平方米（套内建筑面积）位于原告与第三人签订的《房屋租赁合同》所含房屋内；其余部分位于室外场地内。靠江边（北滨路）一侧的房屋12间均位于原告与第三人签订的《场地租赁协议》所含场地（场地）内。案涉的租赁房屋共13间，均系由原告自行搭建，且并未取得批准建设的文件。被告武万平租得上述物业后，用以经营“醉品江湖”餐馆。2018年7月22日，被告武万平（甲方）与被告吴军（乙方）签订《饭店转让协议》，主要内容有“甲方将移民广场体育馆楼下的醉品江湖餐厅以240000元转让给乙方。一、双方的责任义务。1.甲方协助乙方向中兮茶城办理租赁变更协议；2.乙方在其经营期间按甲方与中兮茶城签订的责任和义务履行其职责。二、付款方式。1.乙方在双方约定的交付之日收甲方人民币陆万元整，后每月交付壹万元。若三个月未交款，甲方无条件收回餐厅；2.乙方应将剩余款在2019年元月31日前交清，否则无条件收回餐厅；3.甲方在乙方进场后必须完成其债权债务。三、其他责任义务。1.乙方在未完全交回转让总款时，不得对甲乙双方盘点确认的财产有任何损失，否则照价赔偿……3.乙方将转让全款缴清甲方后，财产所有权归属乙方。”2019年1月14日，原告中兮公司向“醉品江湖业主”发出催款通知函，载明“根据贵我双方的约定，贵方应于每月支付该房屋的租赁及水电物管费用。贵方现有2018年7月1日至2018年7月28日房租人民币3568元逾期未付，2018年11月水电物管费用3917元，2018年12月水电物管费3558元，2018年11、12月租金24000元，共计35043元。且我公司已多次致电通知贵方前来付款，但至今没有收到应收款项。请贵方务必于2019年1月17日前到我公司财务部付清上述款项。否则，贵方将承担违约责任。我公司将断其水电，并终止合同，按约定清算。”被告吴军的母亲夏远玉在该通知函下方签字。庭审中，原告自认被告已支付2018年7月至2019年9月期间的租金（占用使用费）47600元。现案涉租赁房屋内尚堆放有大量餐厨用具。本院认为，虽然原告与被告武万平所签订的名为场地租赁协议，但从使用功能和使用价值来看，双方实际租赁的主要标的物系被告在三峡之星体育馆室外场地上搭建的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告在法庭辩论终结前，并未取得批准建设的手续。原告与被告武万平所签订的《中兮茶城场地租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”对原告要求相关责任人腾空租赁房屋并支付房屋占用使用费的诉讼请求本院予以支持。本案争议的焦点为原告主体是否适格以及腾空租赁房屋、支付房屋占用使用费的责任人是谁。结合查明的事实及当事人的诉、辩意见，本院评析如下：一、关于原告主体是否适格的问题。第三人与谢文签订的租赁合同中明确载明用途为开办茶叶批发市场。第三人对于谢文的经营模式应当是可以预见的。从实际情况来看，谢文将三峡之星体育馆负一层部分房屋及室外场地交由原告经营。后原告将租赁物业分零出租给多名商家。此状态已长达数年。第三人平湖资产公司对此应当是明知的。现第三人平湖资产公司并未提供证据证明其对此明确提出了异议。同时法律也并不禁止承租人将租赁物转交他人使用的行为。第三人与谢文亦未对此作出特别约定。就原告与被告武万平所签订的场地租赁协议而言，原告作为合同当事人，有权就因该租赁事宜发生的纠纷提起诉讼，其主体适格。对被告武万平提出原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于谁是腾房义务人问题。被告武万平已于2018年7月22日将饭店的经营权及相关设施、设备转让给被告吴军。被告吴军的母亲夏远玉在原告发出的催款通知函上签字，亦可说明该饭店后期系由吴军在经营。现没有证据表明吴军已将租赁房屋交还予原告或者被告武万平。故应当认定被告吴军系案涉租赁房屋的实际占用人，即本案的腾房义务人。三、关于由谁向原告支付房屋占用使用费的问题。对此，原告具有选择权。其可以基于物权保护，要求实际占用使用人承担逾期腾房的占用使用费；亦可基于合同的清理，要求合同相对方（承租人）承担合同无效的法律后果。而原告的诉讼请求已明确表示选择后者。因此，本案所争议的承租人是否变更问题便是由谁承担房屋占用使用费的关键。被告武万平与吴军所签订的饭店转让协议中约定“甲方（武万平）协助乙方（吴军）向中兮茶城办理租赁变更协议”，现被告方未提供证据证明该租赁协议已经变更以及原告与吴军重新签订租赁协议的事实。原告向醉品江湖餐馆实际经营人收取租金并催款的行为，仅能表明其明知二被告转让餐馆而不提出异议，并认可被告吴军代武万平履行合同义务的行为，但不能以此认定原告与吴军之间形成了事实合同，原告已认可合同相对方已变更为被告吴军。被告武万平仍需按照合同相对性，承担合同无效的法律后果。对被告武万平提出原告已同意租赁房屋的使用权转让给吴军，房屋占用使用费应当由吴军承担的抗辩意见，本院不予采纳。被告武万平于吴军之间系另一法律关系，应当另行解决。四、关于房屋占用使用费的具体金额问题。原告主张被告支付自2018年7月至2019年9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元。按照合同约定，该期间被告应支付的租金为180000元（12000元/月×15月）。原告自认被告方已支付47600元。被告未提供证据证明其已支付该期间的租金（房屋占用使用费）金额。原告要求被告武万平支付2018年7月至2019年9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元的诉讼请求，符合法律规定及实际情况，本院予以支持。此外，因被告方未及时腾房，给原告造成损失，被告方应当按照合同约定的租金标准支付实际腾空并交还租赁房屋前的房屋占用使用费。对原告要求被告武万平支付自2019年10月1日起至实际腾空并交还租赁房屋之日止，按每月12000元计算的房屋占用使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第二条第一款、第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武万平于本判决生效之日起十日内向原告重庆中兮茶叶经营有限公司支付2018年7月至2019月9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元；并支付自2019年10月1日起至实际腾空并交还租赁房屋之日止按每月12000元计算的房屋占用使用费。二、被告吴军于本判决生效之日起三日内腾空并向原告重庆中兮茶叶经营有限公司交还万州区三峡之星体育馆负一层室外（艾美KTV廊桥下）靠三峡之星体育馆一侧的房屋1间，靠江边一侧的房屋12间。三、驳回原告重庆中兮茶叶经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2948元，由被告武万平负担2868元，被告吴军负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘 彦人民陪审员  李健辉人民陪审员  邓永富二〇二〇年八月十九日书 记 员  朱 宁书 记 员  熊 贤