天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初12449号原告：贾桂珍，女，1964年4月27日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杨昭，天津天正律师事务所律师。被告：天津市华亨房地产开发有限公司，住所地天津市津南区双港镇久隆街168号（双港科工贸产业园区203室A区14号），经营场所天津市和平区常德道80号，统一社会信用代码91120112668809205N。法定代表人：张亮，职务执行董事。委托诉讼代理人：高振雄，天津嘉德恒时律师事务所律师。被告：天津易居金岳房地产经纪有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）西三道166号二楼A2区118，统一社会信用代码91120116671460227J。法定代表人：吴剑峰，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭倩，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天宇，天津益清律师事务所律师。原告贾桂珍与天津市华亨房地产开发有限公司（以下简称“华亨公司”）、天津易居金岳房地产经纪有限公司（以下简称“易居金岳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾桂珍及其委托诉讼代理人杨昭，被告华亨公司的委托诉讼代理人高振雄，被告易居金岳公司的委托诉讼代理人郭倩、杨天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾桂珍向本院提出诉讼请求如下：被告华亨公司履行《商品房买卖合同》，由二被告协助原告将坐落于天津市津南区××路××号房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告华亨公司系房屋买卖合同关系。2016年6月15日，经被告易居金岳公司销售人员崔仲介绍，易居金岳公司代理销售华亨公司开发的新科园项目楼盘有内部优惠房源，原告按崔仲要求支付4万元定金。原告与被告华亨公司签订了《商品房买卖合同》，合同出卖人甲方为被告华亨公司，买受人乙方为贾桂珍。合同约定由贾桂珍购买涉案房屋总价95.5万元，甲方于2017年3月15日前交付房屋，乙方应于2016年12月7日前一次性存入房款95.5万元。原告2016年12月7日、2016年12月22日分两笔共计向崔仲汇款95.5万元。2017年3月31日，原告在新科园小区物业部门办理入住手续，并领取涉案房屋钥匙，后对房屋进行装修，并入住至今。后崔仲将该房屋增值税发票、契税票、天津市商品住宅维修基金收据交给原告。2018年7月31日，二被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，8月6日，被告易居金岳公司领取该房屋不动产权证书，并起诉要求原告腾出涉案房屋。经天津市津南区人民法院和天津市第二中级人民法院审理，认定原告与被告华亨公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告认为，二被告在诉讼期间将涉案房屋登记在被告易居金岳公司名下的行为属于无权处分，致使原告无法办理产权登记。故原告提起本案诉讼，要求二被告注销原登记，并由华亨公司为原告办理涉案房屋的产权登记手续。华亨公司辩称，二被告系代理销售关系，华亨公司委托易居金岳销售华亨公司开发的新科园项目房屋。2016年1月22日，二被告签订《商品房抵拨代理费协议书》，以涉案房屋折抵代理费1386636元。华亨公司系涉案房屋原始权利人，2018年为履行抵拨协议内容，二被告签订《商品房买卖合同》，华亨公司将涉案房屋登记到易居金岳公司名下，华亨公司不存在无权处分行为。目前华亨公司对涉案房屋已经没有权利，也无义务为原告办理产权登记手续。即使应当办理产权登记，也应是人民法院要求相关房地产管理部门协助。原审生效判决认为贾桂珍持有的《商品房买卖合同》签订时间早于二被告签订的合同，故具有对抗二被告签订的合同的效力，但并不否认二被告签订的合同合法有效。就房屋权属问题原告与易居金岳公司产生争议，易居金岳公司取得房屋权利是否合法，是善意还是恶意，双方应当另案提起确权之诉。原告仅依据其持有的合同享有债权请求权，不能对抗易居金岳公司享有的物权，更不能以此债权请求权要求无过错、且对诉争房屋没有任何权利的华亨公司办理房屋登记。华亨公司并未同原告订立过《商品房买卖合同》，原告持有的《商品房买卖合同》是原告与犯诈骗罪的崔仲订立的虚假合同，华亨公司没有收到任何款项，且崔仲是易居金岳的员工，与华亨公司没有任何关系，故华亨公司没有过错不应承担虚假商品房买卖合同的民事责任。已生效判决中认定，崔仲是易居金岳的员工，崔仲销售房屋收取售房款，是代表易居金岳公司的职务代理行为，法律后果应由易居金岳公司承担。故请求驳回原告的诉讼请求。原告持有的合同、发票、往来收据均系伪造，原告向崔仲支付95.5万元，二被告均未收到购房款，本案中发现易居金岳公司员工崔仲涉嫌伪造印章、虚假合同的犯罪线索，与本案处理的房屋买卖合同纠纷属于同一事实和法律关系，应将犯罪线索、材料移送公安机关处理，本案中止审理。易居金岳公司辩称，华亨公司委托易居金岳代理销售华亨公司开发的新科园项目房屋。2016年1月22日，二被告签订《商品房抵拨代理费协议书》，以涉案房屋折抵代理费。该日期早于原告和华亨公司签订《商品房买卖合同》的时间。2018年二被告签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋办理产权登记。原告购买房屋的合同相对人是华亨公司，原告只能向华亨公司主张权利，不应向易居金岳公司主张。易居金岳的售楼人员崔仲是原告女儿的同学，原告给好处费购买优惠房屋，不是善意购买人，存在过错。华亨公司虽称本案涉及刑事犯罪，但未去报案，原告与华亨公司签订的《商品房买卖合同》，未收款项即交付房屋，存在恶意或重大过失，原告与华亨公司应各自承担违约责任，与易居金岳公司无关。故请求驳回原告的诉讼请求。原告持有的证据系虚假证据，也从未向房管机关提出异议登记，应视为放弃行使物权请求权，原告应享有债权请求权，可向有关违约方主张赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院做如下认定：原告提交的证据1.《商品房买卖合同》经人民法院生效判决认定为合法有效，对该证据的证明效力予以确认；2.受理回单、往来收据、增值税普通发票，虽然往来收据可能系案外人崔仲伪造，增值税普通发票经与同小区业主王文艺在不动产登记机关档案中保存的真实发票比对确系伪造，但两份票据普通人难以辨识真伪，原告有理由相信易居金岳公司销售人员崔仲有权收取购房款，故对该证据的证明效力予以确认；3.商品住宅维修基金交款收据、税收缴纳书，4万元存款回单，商品住宅维修基金交款收据、税收缴纳书经与同小区业主王文艺在不动产登记机关档案中保存的真实票据对比，票据同号，可证明票据确系伪造。2016年6月15日向崔仲银行卡存款4万元，原告未举证证明双方对该款用途做明确约定，故该款项与支付上述两项费用缺乏关联性，对该证据的证明效力不予确认；4.双港新科园商品房使用说明、装修施工许可证、往来收据、增值税普通发票，能够证明原告已实际占有使用该房屋的客观事实，对该证据的证明效力予以确认；5.（2018年）津0112民初5428号、（2019）津02民终1050号民事判决书，生效判决确认了原告持有的《商品房买卖合同》合法有效，效力能够对抗二被告签订的《商品房买卖合同》效力，合同文本、票据是否伪造并不影响合同效力，对该证据的证明效力予以确认。对于二被告提交的证据二被告签订的《商品房抵拨代理费协议书》、《商品房买卖合同》，虽然二被告均主张基于以房抵债协议签订商品房买卖合同并完成产权登记，但该《商品房买卖合同》经人民法院生效判决确认效力不得对抗原告持有的《商品房买卖合同》，故该证据不能达到二被告的证明目的。易居金岳公司仅提交了新科园2016年12月销售记录、合同、协议，未提交当年全部销售数据，特别是其他抵账房的销售数据相比对，2016年1月的《商品房抵拨代理费协议书》中涉案房屋单价定为13725元/平方米，而2016年4月业主王文艺购买本小区相似住房单价9601元/平方米与原告购置价相近，则说明房屋售价低于公开销售价存在可能性。对于购房流程、销售现场流程规范及交款流程须知，不能证明张贴的时间，或通知到原告，缺乏客观性，对该证据的证明效力不予确认。王文艺的商品房买卖合同与不动产登记部门的档案一致，该合同编号与原告持有的合同编号一致，能够证明原告持有的合同系伪造，但并不影响合同效力。崔仲的逮捕证虽系复印件，但与本院作出的（2019）津0112刑初569号刑事判决书中记录的逮捕情况一致，对其真实性予以确认，但该刑事案件并未涉及本案内容，该证据与本案缺乏关联性。对于被告提出的对《商品房买卖合同》、往来收据、发票加盖的华亨公司印章真伪进行鉴定的申请，印章的真伪与否并不影响合同效力及收款行为效力，与本案待证事实缺乏关联性，对被告的鉴定申请不予准许。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，华亨公司与易居金岳公司签订《商品房销售代理协议》，约定由易居金岳公司代为销售华亨公司在天津市津南区开发建设的新科园、新盈园商品房项目。2016年五六月份，贾桂珍与丈夫冯大明、女儿冯旭到易居金岳公司售楼处看房，遇售楼处的工作人员崔仲，系冯旭的同学，经过崔仲介绍，贾桂珍决定购买崔仲推荐的涉案房屋。2016年6月15日，贾桂珍向崔仲的账户转账4万元。2016年12月7日，被告贾桂珍在崔仲提供的《商品房买卖合同》（合同编号×××74）上签字，合同甲方出卖人为华亨公司，乙方买受人为贾桂珍，合同约定由贾桂珍购买津南区梨双公路南侧新科园34-2-1501房屋，建筑面积101.03平方米，每平方米9452.63元，价款为95.5万元，甲方于2017年3月15日前交付房屋，乙方应于2016年12月7日前一次性存入房款95.5万元。该合同第十二条约定自房屋交付之日起，甲方应在365日内办理完毕初始登记，并积极协助乙方办理房屋所有权转移登记。当日，贾桂珍向崔仲账户转账19.1万元，崔仲向贾桂珍出具盖有天津市华亨房地产开发有限公司售房合同专用章的往来收据1张。2016年12月22日，贾桂珍向崔仲账户转账76.4万元，崔仲向贾桂珍出具盖有天津市华亨房地产开发有限公司售房合同专用章的往来收据1张。2017年3月31日，贾桂珍在新科园小区物业部门办理入住手续，并领取涉案房屋钥匙，后对涉案房屋进行装修，并入住至今。后崔仲将开票日期为2017年1月25日、金额为95.5万元的盖有天津市华亨房地产开发有限公司发票专用章的天津增值税普通发票，票据号码为×××51、金额为9700元的天津市商品住宅维修基金交款收据以及票据号码×××80、金额为14550元的税收缴款书交给贾桂珍。经与同小区业主王文艺在不动产登记机关存档的发票、维修基金收缴、税收缴款书比对可知崔仲交给贾桂珍的上述票据系伪造。2018年3月，贾桂珍找到易居金岳，要求职工崔仲为其办理房屋产权证。易居金岳公司方得知涉案房屋已被出售。2018年6月7日，易居金岳公司诉至本院要求贾桂珍及其丈夫冯大明、女儿冯旭腾出涉案房屋，支付房屋使用费24000元并结清水电气等费用，称因华亨公司欠易居金岳公司代理费，双方于2016年1月22日签订《商品房抵拨代理费协议书》，约定华亨公司以涉案房屋折抵部分代理费，该房屋价款为1386636元。该案诉讼中，2018年7月31日，易居金岳公司与华亨公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，2018年8月6日，易居金岳公司领取涉案房屋的不动产权证书。该案的审理中，贾桂珍自认2016年6月15日支付崔仲的4万元，系崔仲要求给其公司领导的好处费。易居金岳公司自认抵拨代理费的商品房不在售控表出现、不向社会公众出售，都由公司领导掌握。2018年12月18日，本院作出（2018）津0112民初5482号民事判决书，判决驳回易居金岳公司的诉讼请求。该公司不服该判决上诉，天津市第二中级人民法院经审理认为：“贾桂珍与华亨公司签订《商品房买卖合同》，合同签订地点为易居金岳公司售楼处，经办人员为易居金岳公司售楼人员崔仲。易居金岳公司为华亨公司的销售代理公司，崔仲作为易居金岳公司的售楼人员代表华亨公司与贾桂珍签订《商品房买卖合同》合法有效。崔仲收取售房款系代表易居金岳公司的职务行为，该法律后果依法应由易居金岳公司承担。易居金岳公司称崔仲未将售房款交付易居金岳公司，崔仲因诈骗行为已被逮捕，但该事实并不影响华亨公司与贾桂珍《商品房买卖合同》的效力。贾桂珍与华亨公司签订合同的时间为2016年12月7日，易居金岳公司与华亨公司签订合同的时间为2018年7月31日，易居金岳公司与华亨公司签订合同的时间晚于贾桂珍与华亨公司签订合同的时间，且贾桂珍已经交付房屋全款并已实际入住，易居金岳公司与华亨公司的合同效力不能对抗贾桂珍与华亨公司的合同效力。”天津市第二中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）津02民终1050号民事判决书，判决驳回易居金岳公司的上诉，维持原判。另查明，案外人崔仲因伪造《天津市商品房买卖合同》骗取受害人王凯购房款，本院于2019年10月28日作出（2019）津0112刑初569号刑事判决书，判决崔仲犯诈骗罪，判处有期徒刑5年并处罚金、追缴违反所得。本院认为，二被告达成商品房抵拨代理费协议，系正常的商业经营行为，易居金岳公司持有相关房产本是以出售给消费者收取购房款作为公司收入为目的，并非以取得商品房所有权为目的。易居金岳公司明知贾桂珍持有《商品房买卖合同》且已将购房款交付自己的销售员崔仲，已办理房屋入住手续且实际居住并找到易居金岳公司要求办理房产证，在其起诉腾房案件的审理期间，双方就房屋归属发生争议，仍与开发商华亨公司就该涉案房屋签订《商品房买卖合同》并取得不动产权证书，意图阻止贾桂珍取得涉案房屋所有权。易居金岳公司取得涉案房屋物权并非善意，其取得物权所依据的《商品房买卖合同》，其效力不能对抗贾桂珍持有的《商品房买卖合同》效力。现贾桂珍明确要求履行《商品房买卖合同》取得物权，则二被告签订的《商品房买卖合同》中为易居金岳公司办理物权转移登记的条款不产生物权变动效力。故易居金岳公司不享有取得涉案房产物权的权利，易居金岳公司、华亨公司应当向不动产登记机关申请撤销房屋产权登记。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华亨公司与贾桂珍签订的《商品房买卖合同》，经生效法律文书确认为合法有效，能够产生实现物权变动的效力，故华亨公司应依据其与贾桂珍签订的《商品房买卖合同》内容履行为贾桂珍办理不动产权转移登记手续的合同义务。因贾桂珍未能举证证明已缴纳了契税、维修基金等相关费用，故办理产权登记的相关税费等应由贾桂珍承担。对于被告提出的本案涉及刑事犯罪线索应中止审理的问题，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。本案中，易居金岳的职工崔仲涉嫌以伪造的合同、发票销售商品房骗取售房款的问题，但本案与涉嫌的刑事犯罪案件的当事人并不同一，承担民事责任与刑事责任的主体不同一，只不过法律事实可能有牵连。在不同当事人之间分别存在民事法律关系和刑事法律关系，民事案件与刑事案件应当分别受理和审理，故本案不应中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告天津市华亨房地产开发有限公司、天津易居金岳房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内办理坐落于天津市津南区××路××号房屋不动产权撤销登记。二、被告天津市华亨房地产开发有限公司于撤销原房屋登记后十日内履行与原告贾桂珍签订的《商品房买卖合同》，协助原告贾桂珍办理该房屋产权转移登记手续，相关税费由原告贾桂珍承担。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告天津易居金岳房地产经纪有限公司负担。此款于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二〇年八月十一日书记员  张晟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。