四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初3729号 原告：潘国平,男，汉族，1979年8月25日出生，住四川省蓬溪县。 原告：杜蓉，女，汉族，1979年7月11日出生，住四川省蓬溪县。 以上二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：段炼，四川聚言律师事务所律师。 被告：四川宏泽房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路385号33栋二层。 法定代表人：胡平安。 委托诉讼代理人：王定山，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 原告潘国平、杜蓉诉被告四川宏泽房地产开发有限公司（下称宏泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘国平、杜蓉的委托诉讼代理人段炼、被告宏泽公司的委托诉讼代理人王定山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘国平、杜蓉向本院提出诉讼请求：1.判令宏泽公司按照约定立即为潘国平、杜蓉办理所有权证书，并交于潘国平、杜蓉；2.判令向潘国平、杜蓉支付逾期办理房屋所有权证书违约金82732元（暂计至2020年3月31日），且要求宏泽公司承担违约金至原告取得房屋所有权证为止（每日违约金金额按房屋总价款的万分之一计算）；3.本案诉讼费由宏泽公司承担。事实与理由：原、被告于2012年3月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告出售商品房，合同对房屋面积、具体坐落位置、价款及交房时间、逾期交房违约金等都做了详细的约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，且向被告缴纳了代为办理产权的契税及办证等费用，但被告至今未为原告办理房屋所有权证。原告遂起诉来院。 被告宏泽公司辩称，1.根据商品房买卖合同的约定，关于产权转移登记时间，与初始登记时间，根据房屋登记管理办法及不动产登记暂行条例实施细则的规定，未办理不动产首次登记，不得办理不动产其他类型的登记，本案中约定交房时间约定为2013年12月30日，初次登记的时间为2014年12月30日前取得该房屋的初次登记，在交房之日240日内要求被告办理转移登记，无法实现，因此该条款违反了相关法律规定，不应适用，其约定时间不能作为违约金的计算时间；2.潘国平、杜蓉主张的违约金即便在有效的情况下，超过了诉讼时效，其请求不应得到支持，宏泽公司于2013年12月20日发布交房公告，并约定了交房时间为2013年12月28日至2014年1月16日，宏泽公司最晚在2014年1月16日交房，如果按照合同约定交房后240日应当办理房屋产权证书，那么办理时间约为2014年10月左右，我方认为诉讼时效已超过；3.如果法院认为并未超过诉讼时效，根据合同法规定，我方认为违约金主张过高，请求予以调整，本案中潘国平、杜蓉未举证证实其因未取得产权产生了相应损失，我方认为潘国平、杜蓉自交房后一直占用使用，并未对其权利产生损害，故请求予以调整。 本院经审理认定事实如下：“天宏南郡”小区系由遂宁市天宏房屋开发有限公司开发的商品房小区，遂宁市天宏房屋开发有限公司于2012年3月19日变更企业名称为遂宁市天宏房地产开发有限公司，2013年4月3日遂宁市天宏房地产开发有限公司变更企业名称为四川宏泽房地产开发有限公司。 2012年9月4日，潘国平、杜蓉与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“潘国平、杜蓉向遂宁市天宏房地产开发有限公司购买“天宏南郡”1栋11层1105号房屋；房屋预测建筑面积为74.78平方米，房屋总价款为360891元；潘国平、杜蓉以贷款的方式支付购房款；遂宁市天宏房地产开发有限公司于2013年12月30日前交付房屋且在2014年12月30日前完成初始登记；在商品房交付后，潘国平、杜蓉委托遂宁市天宏房地产开发有限公司代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生额支付，同时双方约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，出卖人将日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，潘国平、杜蓉按约贷款支付了购房款。2013年12月20日被告宏泽公司将房屋交付给潘国平、杜蓉，同日，潘国平、杜蓉向宏泽公司缴纳了办理房屋产权证的相关税费。因宏泽公司未能在合同约定时间内为原告办理房屋所有权证，原告遂起诉来院。 上述事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、企业登记情况表、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷为证。 本院认为，潘国平、杜蓉与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。遂宁天宏房地产开发有限公司依法变更企业名称为四川宏泽房地产开发有限公司后，宏泽公司依法应承继该《商品房买卖合同》中的各项权利及义务。现潘国平、杜蓉已履行了买受人支付购房款的义务，按照合同约定宏泽公司应在房屋交付之日起240日内为原告办理房屋所有权证。经双方确认潘国平、杜蓉的接房时间为2013年12月20日，即宏泽公司应在2014年8月17日前为潘国平、杜蓉办理房屋产权转移登记，但宏泽公司至今未履行该义务，故对潘国平、杜蓉诉请被告立即为其办理所购房屋产权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于宏泽公司辩称，《商品房买卖合同》中约定的转移登记时间早于初始登记时间，但该合同是被告所提供且是否办理初始登记并不影响潘国平、杜蓉向其主张办理转移登记的权利，故本院对该辩称意见不予采纳。 关于是否已过诉讼时效。宏泽公司辩称本案已超过诉讼时效，而潘国平、杜蓉主张从2014年8月17日起至原告取得房屋所有权证之日止，按双方约定的标准即出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。根据双方《商品房买卖合同》约定，交房后240日办理转移登记，接房时间为2013年12月20日，约定办理转移登记时间应为2014年8月17日。商品房逾期办证违约金属于持续性行为，其债权应分段适用诉讼时效，故本案违约金保护期间应为当事人起诉之日（向本院递交诉状之日即2020年7月2日）倒推前三年要求出卖人承担逾期办理转移登记违约金的，至其实际取得不动产权证书之日止，由宏泽公司按日承担逾期办理转移登记违约金。故，对宏泽公司辩称已过诉讼时效，本院予以部分支持。 关于违约金的主张,潘国平、杜蓉已履行了买受人支付购房款的义务，宏泽公司应履行为原告办理产权证转移登记,其逾期办证的行为违反了合同约定，按约定应向潘国平、杜蓉支付违约金，故对潘国平、杜蓉诉请宏泽公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，按照原被告的合同约定，截止2020年7月2日，被告应当支付原告逾期办证违约金为：已付房款360891元×违约天数(从2017年7月2日始至2020年7月2日)×0.0001=40455.88元（保留小数点后两位）。违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质在于“补偿性为主，惩罚性为辅”，补偿性仍是违约金的主要属性。在本案中，潘国平、杜蓉因宏泽公司逾期办证的行为固然致使其权利受到了损害，但其并未举证证明其所遭受损害的大小及数额，故对潘国平、杜蓉诉请的逾期办证违约金，本院酌情支持4000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的及时（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为潘国平、杜蓉办理所购买的天宏南郡1栋11层1105号房屋的权属转移登记； 二、四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向潘国平、杜蓉支付违约金4000元。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取934元，由四川宏泽房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  郭汶松 二〇二〇年八月二十七日 书记员  曹 芮