广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2677号原告：广州诚隽物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区百花路庙前北街20号，统一社会信用代码：914401016935920603。法定代表人：欧国谊。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告：郑小枫，女，1988年2月6日出生，汉族，住广东省惠来县。原告广州诚隽物业管理服务有限公司与被告郑小枫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州诚隽物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人陈慧敏到庭参加诉讼，被告郑小枫经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市增城区新塘镇力诚凯怡湾。二、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：2013年1月21日。三、物业服务合同约定的物业服务费标准：根据原、被告签订的前期物业服务协议约定高层住宅按建筑面积每平方米2.5元/月计收。原告自愿按建筑面积每平方米2元/月计收。四、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：物业管理费每两个月交纳一次，每次预交两个月的物业管理费，每月5号前交纳本月及次月的物业管理费。五、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起按日收取1‰的物业管理费违约金。六、被告房产的位置：广州市增城区新塘镇xx村xx路xx号x幢xx房。七、被告房产的建筑面积：106.06平方米。八、被告接受房屋的日期：2013年7月8日。九、被告每月应交纳物业服务费的数额：自2014年5月1日至2015年6月30日期间的物业服务费按照合同记载建筑面积105.17平方米，每月每平方米2元计收，每月物业服务费210.34元。涉案房屋在2015年6月办理房产证，因此从2015年7月1日开始按照涉案房屋实际建筑面积106.06平方米计收，每月物业服务费212.12元。十、被告拖欠物业服务费的起、止期间：自2014年5月至2015年6月共14个月，自2015年7月至2019年8月共50个月，合计64个月。十一、被告拖欠物业服务费的数额：13550.76元（2元/平方米/月×105.17平方米×14个月+2元/平方米/月×106.06平方米×50个月）。十二、被告拖欠其他费用：2014年3月至2019年6月期间的代收水费共计2784.77元；2014年3月至2015年8月期间的代收电费共计2034.81元；2014年3月至2019年6月期间的公摊水电费共计1274.48元。十三、其他需要说明的事项：1、关于物业服务费，根据原、被告签订的前期物业服务协议约定高层住宅按建筑面积每平方米2.5元/月计收，原告自愿按建筑面积每平方米2元/月计收。2、关于违约金，原告主张从应当缴费所在月后的第二个月1日起算违约金，如2016年11月及12月的物业管理费应在2016年11月5日前交纳，违约金应当从2016年11月6日起开始计算，但原告主动放弃2016年11月6日至2016年12月31日期间的违约金，主张从2017年1月1日开始起算违约金。十四、原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年5月至2019年8月期间的物业管理费13550.76元及违约金【违约金以每次拖欠的物业管理费即420.68元(自2015年7月1日起为424.24元)为基数按照每日千分之一的标准自逾期起至付清款日止，每个时间段的违约金以当次拖欠的物业管理费即420.68元(自2015年7月1日起为424.24元)为限，暂计算至2019年10月16日为10176.78元】；2、判令被告向原告支付2014年3月至2019年6月期间的代收水费共计2784.77元；3、判令被告向原告支付2014年3月至2015年8月期间的代收电费共计2034.81元；4、判令被告向原告支付2014年3月至2019年6月期间的公摊水电费共计1274.48元；合计人民币29870.94元。5、本案诉讼费由被告承担。裁判理由与结果本院认为，原、被告双方签订的《力诚凯怡湾前期物业管理服务协议》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，故原、被告双方签订的上述协议依法成立、有效。因被告未按照涉案协议约定缴纳物业管理费的行为，已经构成违约，依法应按照约定承担违约责任。为此，原告要求被告支付2014年5月至2019年8月期间的物业管理费及违约金，本院予以支持。涉案协议约定涉案房产物业管理费按照2.5元/月/平方米的标准计收，但原告主张按照2元/月/平方米的标准计收的行为，属于对自身权利的合法处分，为此，对于原告主张的被告支付2014年5月至2019年8月期间的物业管理费共计13550.76元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的起算时间，现原告主张应当缴费所在月后的第二个月1日起算违约金，是原告对自身权利的合法处分，予以准许。2014年5月至2015年6月的物业服务费违约金，被告需以每次拖欠的物业服务费即420.68元为基数，按照1‰/日的标准，分别自2014年7月1日、2014年9月1日、2014年11月1日、2015年1月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日起至付清款日止向原告支付违约金，每次即每个时间段的违约金以当次拖欠的物业服务费即420.68元为限。2015年7月至2019年8月物业服务费违约金，被告需以每次拖欠的物业管理费即424.24元为基数，按照1‰/日的标准，分别自2015年9月1日、2015年11月1日、2016年1月1日、2016年3月1日、2016年5月1日、2016年7月1日、2016年9月1日、2016年11月1日、2017年1月1日、2017年3月1日、2017年5月1日、2017年7月1日、2017年9月1日、2017年11月1日、2018年1月1日、2018年3月1日、2018年5月1日、2018年7月1日、2018年9月1日、2018年11月1日、2019年1月1日、2019年3月1日、2019年5月1日、2019年7月1日、2019年9月1日起至付清款日止向原告支付违约金，每次即每个时间段的违约金以当次拖欠的物业管理费即424.24元为限。原告请求被告支付2014年3月至2019年6月期间的代收水费共计2784.77元；2014年3月至2015年8月期间的代收电费共计2034.81元；2014年3月至2019年6月期间的公摊水电费共计1274.48元，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑小枫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付自2014年5月至2019年8月止的物业服务费13550.76元。二、被告郑小枫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付违约金（2014年5月至2015年6月的物业服务费违约金，以420.68元为基数，按照1‰/日的标准，分别自2014年7月1日、2014年9月1日、2014年11月1日、2015年1月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日起计至付清款日止；2015年7月至2019年8月物业服务费违约金，以424.24元为基数，按照1‰/日的标准，分别自2015年9月1日、2015年11月1日、2016年1月1日、2016年3月1日、2016年5月1日、2016年7月1日、2016年9月1日、2016年11月1日、2017年1月1日、2017年3月1日、2017年5月1日、2017年7月1日、2017年9月1日、2017年11月1日、2018年1月1日、2018年3月1日、2018年5月1日、2018年7月1日、2018年9月1日、2018年11月1日、2019年1月1日、2019年3月1日、2019年5月1日、2019年7月1日、2019年9月1日起计至付清款日止；每个时间段的违约金以当次拖欠的物业管理费为限）。三、被告郑小枫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付自2014年3月至2019年6月期间的代收水费共计2784.77元。四、被告郑小枫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付自2014年3月至2015年8月期间的代收电费共计2034.81元。五、被告郑小枫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州诚隽物业管理服务有限公司支付自2014年3月至2019年6月期间的公摊水电费共计1274.48元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由被告郑小枫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 靖二〇二〇年八月二十日书记员 温子晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。