山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初1781号 原告：陈某某，男，汉族，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：张启鹏，山东寒冰律师事务所律师。 被告：袁某某，男，回族，住威海市古寨东路。 被告：刘某某，男，汉族，住山东省某某县。 原告陈某某与被告袁某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托诉讼代理人张启鹏、被告袁某某、刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：判令袁某某支付购房款170万元；刘某某对袁某某欠付的170万元购房款承担连带责任；袁某某、刘某某以170万元为本金，从银行贷款给袁某某之日起，按照每日1%支付违约金计算至实际给付之日止；袁某某、刘某某承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月15日，陈某某与袁某某在威海某某酒店签订了《合同书》，约定陈某某将坐落在威海某某花园某区xx号xxxx室的190.87平方米的房屋转让给袁某某，约定房屋价格为280万元，首付100万元，余款贷款支付。合同第四条约定袁某某未在合同期限内将转让款交付陈某某的按照每日1%支付违约金。2019年10月20日，袁某某、刘某某共同给陈某某出具《欠条》，约定袁某某在威海北山路住宅以及友谊大厦网点房由刘某某变现用于支付陈某某威海某某花园某区xx号xxxx室部分房款。合同签订后，袁某某、刘某某支付了110万元购房款后，但并未依约支付剩余170万元购房款，经陈某某多次索要，袁某某、刘某某均以种种理由推脱。 袁某某辩称，首先，袁某某与刘某某于2019年3月25日签订了案涉房屋买卖合同，案涉房屋作价260万元，袁某某用某某商铺及某某路xx号房屋与刘某某抵顶的某某城X期117平方米的房屋，又用某某城X期房屋抵顶某某花园130万元，余款贷款支付。在合同履行过程中，袁某某将之前抵顶的某某商铺及某某路xx号房屋按合同约定交付给刘某某，之后分别于2019年3月6日支付15万元给刘某某的女儿刘志文账户，3月13日支付5万元。袁某某和刘某某于2019年3月25日签订案涉房屋合同之后，于3月28日又支付5万元、4月8日支付5万元，以上款项加袁某某以微信方式支付2万元及其他3万元，以及别的款项，至2019年10月15日前袁某某已经支付150万元。在此之后，刘某某声称案涉房屋系某某集团的，需要协调办理过户手续，称原房东系张某某，在办理过户手续后按揭贷款110万元付清房款。因此，袁某某与刘某某之间的房屋买卖合同已经履行完毕付款义务。其次，袁某某与陈某某间不存在房屋买卖关系。应刘某某要求，袁某某在2019年10月15日签订房屋买卖合同只是为了办理过户手续，该合同第六条约定“本合同付款支付，由袁某某与刘某某按照双方约定价款支付，刘某某对陈某某按照其约定支付款项，由刘某某负责把袁某某的房屋变现给陈某某支付房款”，据此袁某某不需要履行该合同付款义务，同样刘某某和陈某某之间也另有约定，并不按照该合同履行付款义务，约定的违约金也并不是真实履行的条款。案涉房屋的交付也是刘某某从张某某处拿到钥匙交付给袁某某，案涉房屋贷款110万元亦由张某某、刘某某及袁某某办理，贷款到达张某某账户后，由张某某将该110万元贷款支付给刘某某，说明案涉房屋系刘某某转让给袁某某的。陈某某并非案涉房屋实际产权人，其实质是代表某某集团签订房屋转账手续，双方于2019年10月15日所签房屋买卖合同并未实际履行。另外，袁某某从刘某某处得知陈某某欠刘某某朋友400万元，遂委托刘某某将案涉房屋以253万元价格出售，该253万元由刘某某支付部分现金，剩余款项刘某某以电线电缆抵顶。但因陈某某在成山头的工地迟迟未开工电线电缆亦未抵顶。可进一步证明2019年10月15日所签的案涉房屋买卖合同只是办理房屋产权转让手续，并非双方实际权利义务的约定。 被告刘某某辩称，案涉房屋系某某公司所有，后抵顶给某公司。陈某某让刘某某对外按照260万元左右销售案涉房屋，后刘某某与袁某某于2019年3月25日签订案涉房屋买卖合同，双方建立了房屋买卖合同关系。根据该合同，案涉房屋价款260万元，袁某某以某某商铺及某某路xx号房屋先抵顶刘某某的某某城X期117平方米房屋，后再抵顶案涉房屋，刘某某与袁某某之间的房款已经付清，双方不存在争议。在刘某某与袁某某签订完房屋买卖合同后，需要协调某公司、某某公司、陈某某及张某某办理过户手续，所以刘某某拿着合同让袁某某签字后给陈某某，陈某某签字后刘某某找到登记房主张某某办理过户手续并按揭贷款110万元。2019年10月15日签订的房屋买卖合同只是办理手续使用，根据该合同第六条约定的付款方式，袁某某并不需要履行和陈某某之间的付款义务，且刘某某与陈某某之间也另有约定，无需按合同约定履行付款义务，该合同约定的280万元只是给袁某某看的。袁某某办理案涉房屋贷款110万元时，是由张某某、刘某某及袁某某三人办理，贷款110万元于2019年11月18日付至张某某账户后，陈某某让张某某将该110万元贷款借给刘某某使用。刘某某与陈某某之间存在另外的债权债务关系，但并不是案涉房屋价款。刘某某拿着陈某某出具的转账手续让张某某办理的过户手续，因此陈某某所持合同只是办理过户手续使用。陈某某让刘某某帮忙售卖案涉房屋是为了让刘某某赚些差价，当时协商案涉房屋价格为260万元，给刘某某5万元差价款，但都是口头约定。陈某某并非案涉房屋产权人，其实质是代表某某集团签订房屋转账手续，该合同并未实际履行。无论陈某某本案中如何陈述，刘某某同意按照其和陈某某的约定付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下： 位于威海市某某花园某区xx号xxxx室（以下简称案涉房屋，建筑面积190.87平方米）原登记在案外人张某某名下。威海建设（集团）股份有限公司第一建筑分公司（以下简称某某一公司）与威海先锋建筑劳务有限公司（以下简称先锋公司，法定代表人为陈某某）签订协议书，因某某一公司欠先锋公司工程款，约定某某一公司将案涉房屋作价360万元抵顶给先锋公司。2019年10月15日，陈某某作为出卖人、袁某某作为买受人签订房屋买卖合同，约定陈某某将案涉房屋出售给袁某某，转让价款为280万元，合同签订后袁某某先付陈某某定金20万元；关于付款方式及期限的约定：银行审批贷款通过后7日内将首付款100万元付清，陈某某配合袁某某在银行办理房屋抵押手续并过户到袁某某名下，余款180万元在银行办理完抵押手续后15个工作日打到陈某某账户，此合同履行完毕；袁某某未在本合同规定期限内将转让款交付陈某某的，每逾期1日，袁某某向陈某某支付案涉房屋转让价款1%违约金，合同继续履行；案涉房款的支付，由袁某某与刘某某按照双方约定价款支付，刘某某对陈某某按照其约定支付款项，由刘某某负责把袁某某的房屋变现给陈某某付房款。2019年10月17日，某某一公司向威海某置业有限公司高区分公司（以下简称某高区分公司）出具证明，载明某某一公司将该公司抵顶的案涉房屋转售给袁某某，请求某高区公司为袁某某办理产权合同事宜。2019年11月19日，张某某及某高区分公司依据陈某某及某某一公司请求，将案涉房屋产权转移登记至袁某某及共有人梁新荣名下。 2019年10月20日，袁某某、刘某某出具欠条，载明：今欠威海某某花园某区xx号xxxx室房款280万元，其中威海北某路住宅86平方米、某某大厦网点房36平方米由刘某某负责变现支付部分房款，剩余部分用某某房屋贷款支付。 陈某某认可已经收到刘某某支付的110万元案涉房屋房款，陈述均为刘某某通过他人账户转账支付的，具体为：2019年8月23日转账支付15万元，2019年8月26日转账支付5万元，2019年11月14日转账支付10万元，2019年11月15日转账支付15万元，2019年11月25日转账支付55万元，2019年12月4日转账支付10万元。陈某某分别于2019年11月18日、11月20日、11月22日、11月26日、11月28日、12月2日、12月4日、12月6日向刘某某发送微信催促其支付案涉房屋房款，刘某某以办理抵押等事由拖延未付。 庭审中，袁某某抗辩其与刘某某之间存在案涉房屋买卖合同关系并主张通过房屋抵顶及给付货币等方式已付清房款，提交其与刘某某于2019年3月25日签订的房屋买卖合同，载明的内容为：刘某某将案涉房屋出卖给袁某某，转让价款为260万元；案涉房屋目前登记于张某某名下，由刘某某负责办理过户到袁某某名下；袁某某以之前双方房屋抵顶的某某城X期117平方米房屋抵顶130万元，余款130万元由袁某某贷款支付。 袁某某主张通过房屋抵顶的方式支付房款的依据为：提交其与刘某某及案外人冀某某三方于2018年11月27日签订房屋抵顶合同，载明的内容为：冀某某与刘某某之间的执行案件（威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区商初字第129号民事调解书），根据该调解书，刘某某应于2015年8月4日前支付冀某某36万元，违约金13000元，案件受理费4500元给冀某某，以上共计377500元及相关利息；冀某某同意刘某某以袁某某所有的位于威海市海港路80号1711号商铺（某某一楼1711）抵顶给冀某某，作为刘某某履行该调解书的全部义务，等等。 另外，袁某某主张以给付货币的方式支付房款的依据为：提交其通过名下中国农业银行账户向刘志文账户转账明细为：2019年3月6日转账支付15万元，2019年3月13日转账支付49999元，2019年3月28日转账支付5万元，2019年4月8日转账支付5万元，2019年4月29日转账支付5万元，2019年8月23日转账支付20万元，2019年8月26日转账支付10万元，2019年8月29日转账支付10万元，2019年11月27日转账支付5万元，2019年11月27日转账支付22万元。 庭审中，刘某某陈述，陈某某欲出售案涉房屋，刘某某遂找到了袁某某，并与袁某某签订了案涉房屋买卖合同，并约定房屋价格为260万元，但刘某某与陈某某商定房屋价格为257万元，中间有3万元的差价。后陈某某称案涉房屋抵顶工程款时价格较高，且要办理贷款过户手续，要按照280万元对外签订买卖合同。 诉讼过程中，陈某某认可刘某某于2020年6月29日通过案外人郭秀兰账户汇款15万元，购房款本金尚欠155万元。另外，陈某某放弃对本案中违约金的诉讼请求。 以上事实，有房屋买卖合同、欠条、单位证明、不动产权证等书证及当事人陈述在案佐证。 本院认为，案涉房屋原登记在案外人张某某名下，某某一公司将案涉房屋抵顶给陈某某任法定代表人的先锋公司。陈某某作为出卖人、袁某某作为买受人签订房屋买卖合同，约定袁某某购买案涉房屋作价280万元等内容。张某某及某高区分公司根据某某一公司出具的证明将案涉房屋产权转移登记至袁某某名下。综合袁某某签名的欠条、某某一公司向某高区分公司出具的证明及袁某某取得案涉房屋产权证的时间来看，袁某某作为买受人、陈某某作为出卖人建立了房屋买卖合同关系，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据该合同约定，袁某某所购买的房屋价款为280万元。 《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。具体到本案中，关于陈某某与袁某某所签房屋买卖合同第六条的约定以及袁某某、刘某某共同签字的欠条，属于债务转移还是债务加入的问题。债务转移必须有债权人明确表示同意债务人将债务转让给第三人，从本案三方当事人的行为来看，虽然刘某某出具欠条给陈某某以及合同第六条的约定，并不能当然地认定为陈某某同意免除袁某某承担债务的责任。而刘某某向陈某某出具欠条和履行付款义务的行为，并不影响陈某某继续向原债务人袁某某主张权利。袁某某作为房屋买卖合同的当事人，应按合同约定履行付款义务。 根据当事人的请求及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的相关规定，陈某某在合同签订后通过出具证明等方式协调某某一公司及某高区分公司已协助袁某某办理了案涉房屋过户登记手续，其交房义务已现实地完成。袁某某却未按合同约定按时向陈某某履行付清购房款的义务，也未能督促刘某某付清款项，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于欠付款项的具体数额，陈某某认可诉讼前已经收到刘某某支付的110万元，本案诉讼过程中认可已经收到15万元，因此，袁某某尚欠陈某某购房款155万元。刘某某辩称同意继续承担付款义务，本院予以照准，刘某某对此应当承担连带清偿责任。关于陈某某诉讼请求中的违约金部分，其在诉讼过程中对此予以放弃，这是其在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，本院予以照准。至于袁某某主张的刘某某已收到案涉房屋全部款项但刘某某未全部支付给陈某某的问题，是刘某某与袁某某之间的居间合同关系，本案不做处理，袁某某可另寻法律途径解决。 综上，陈某某诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告袁某某于本判决生效之日起十日内给付原告陈某某购房款155万元； 二、被告刘某某对上述第一项被告袁某某所负债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10050元，由原告陈某某负担675元，被告袁某某、刘某某连带负担9375元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  褚衍文 二〇二〇年八月二十八日 书记员  苗茜霖