福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23906号 原告：洪鸿伟，男，1987年9月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄纯纯，福建尚民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗平，福建尚民律师事务所律师。 被告：王素青，女，1987年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：王秀金，女，1974年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：刘贤松，福建商启律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：吴雪琳，福建商启律师事务所实习律师。 第三人：厦门万福汇典当有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路6号103单元，统一社会信用代码91350200798052386B。 法定代表人：吕少江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，福建商启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪琳，福建商启律师事务所实习律师。 原告洪鸿伟与被告王素青、王秀金、第三人厦门万福汇典当有限公司（以下简称万福汇公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，于2018年5月31日作出（2018）闽0203民初3619号民事判决。原告洪鸿伟不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年11月6日作出（2019）闽02民终3994号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告洪鸿伟及其委托诉讼代理人黄纯纯、罗平，被告王素青、王秀金、第三人万福汇公司的共同委托诉讼代理人刘贤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪鸿伟向本院提出诉讼请求：1．确认王素青于2014年3月18日将厦门市思明区会展南里214号半地下层第11号车位过户给王秀金的行为无效；2．王素青、王秀金、万福汇公司共同赔偿洪鸿伟经济损失62500元。 事实和理由：2012年8月17日，洪鸿伟与万福汇公司签订《房产典当抵押合同》，约定：洪鸿伟向万福汇公司提供抵押物厦门市思明区会展南里192号房屋及厦门市思明区会展南里214号半地下层第11号车位、第12号车位、第13号车位（以下均称讼争房屋及车位），万福汇公司支付洪鸿伟当金400万元，月利率0.466%、月综合费率1.2%；典当期间自2012年8月17日起至2013年2月12日；若洪鸿伟无法归还款项，万福汇公司依法行使抵押权委托拍卖机构将抵押物公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、典当本息及相关费用后，剩余部分退还洪鸿伟，不足部分万福汇公司有权向洪鸿伟追索，有关拍卖等手续洪鸿伟均委托万福汇公司代为办理。双方当事人还签订一份《委托协议》，约定洪鸿伟按月利率1.134%支付给万福汇公司居间费45360元。同日，万福汇公司指示其员工王素青转账支付给洪鸿伟400万元。收到款项后，洪鸿伟前往厦门市鹭江公证处办理《委托书》公证，将讼争房屋及车位的出租、设定抵押权、出售等权利委托给王素青。但此后，王素青并未就讼争房屋及车位办理抵押登记手续。 洪鸿伟后经前往厦门市国土房产测绘档案管理中心查询得知，2014年3月18日，王素青以洪鸿伟代理人的身份与王秀金签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋及车位转让给王秀金，但王秀金并未支付转让对价。2016年1月7日，王秀金将讼争房屋及第12号车位、第13号车位转让给案外人高燕峰，后又于2016年8月1日将第11号车位转让给案外人曾扬华。洪鸿伟经工商查询还得知，王秀金为万福汇公司的董事及实际控制人。 讼争房屋及车位位于厦门市市区，价值逾千万以上。王素青、王秀金在未告知且未征得洪鸿伟同意的情况下，恶意串通，将讼争房屋及车位直接过户至王秀金名下，然后又转让给他人收取转让款，严重损害了洪鸿伟的合法权益，且违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押条款的强制性法律规定，故双方签订的《存量房买卖合同》、转让过户讼争房屋及车位的行为无效。鉴于王素青、王秀金及万福汇公司恶意串通，擅自将洪鸿伟的讼争房屋及车位转让给他人，导致讼争房屋及车位无法回转过户，给洪鸿伟造成经济损失，王素青、王秀金、万福汇公司应共同承担赔偿责任。 王素青、王秀金辩称，一、洪鸿伟陈述的部分案件事实是虚假的。1．洪鸿伟与万福汇公司签订《房产典当抵押合同》后，洪鸿伟亲自前往房管部门办理了抵押登记，并非其所称的没有办理抵押登记。2．《房产典当抵押合同》和当票约定典当期限届满后，因洪鸿伟未能偿还当金和利息、综合费、居间费，洪鸿伟与万福汇公司于2014年3月18日前进行结算并达成以讼争房屋及车位抵偿典当债务的口头协议。后万福汇公司指派王素青持《委托书》将讼争房屋及车位转移登记至万福汇公司指定的王秀金名下。至此，洪鸿伟与万福汇公司之间的典当借款债权债务通过以物抵债方式履行完毕。3．洪鸿伟陈述其于2017年8月21日才知悉讼争房屋及车位转移至王秀金名下，也是虚假的。虽然万福汇公司未与洪鸿伟签订书面的以物抵债协议，无法提供书面证据反驳洪鸿伟的虚假陈述；但洪鸿伟在2014年5月1日起就讼争房屋及车位签订四份《租赁合同》及《物业买卖意向书》的事实，足以证明洪鸿伟对以物抵债事实的认可，以及知道以物抵债的时间不迟于2014年5月1日。另外，洪鸿伟在2014年3月18日后从未向万福汇公司偿还典当借款本息，以及万福汇公司此后也未向洪鸿伟主张还款的事实也足以证明双方以物抵债的事实。4．洪鸿伟向王素青支付的1250720元是向万福汇公司支付典当借款利息、综合费和居间费，并不是偿还当金。5．截至2014年3月18日，洪鸿伟欠付万福汇公司典当本息共计4910880元。二、洪鸿伟向王素青出具的《委托书》内容并不违反禁止性规定，不存在无效情形。1．洪鸿伟向王素青出具《委托书》是基于其向万福汇公司典当借款的交易安排，并非是洪鸿伟与王素青之间的个人行为。2．《委托书》并未直接约定讼争房屋及车位所有权直接归万福汇公司所有的流质条款。3．王素青于2014年3月18日代洪鸿伟签订《存量房买卖合同》以及王秀金取得讼争房屋及车位所有权，是履行万福汇公司与洪鸿伟达成的以物抵债口头协议的结果，并非王素青利用持有《委托书》的便利，恶意将讼争房屋及车位转移登记至王秀金名下。4．洪鸿伟与万福汇公司达成以物抵债协议及履行时，洪鸿伟向万福汇公司典当借款的还款期限已届满，并不存在债务履行期限届满前直接约定讼争房屋及车位归属万福汇公司的情形。5．《存量房买卖合同》仅系为履行以物抵债的手段和形式，其中关于价款的约定并非双方的真实意思表示。三、洪鸿伟多次向王秀金返租和回购讼争房屋及车位的行为，足以证明洪鸿伟知晓并认可讼争房屋及车位所有权已属于王秀金的事实。洪鸿伟提起本案诉讼违反了诚实信用原则，而且已超过诉讼时效。综上，洪鸿伟的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。即便王素青以洪鸿伟名义转让讼争房屋及车位的行为无效，需要赔偿洪鸿伟损失，因王素青、王秀金系万福汇公司的员工、董事，均是执行万福汇公司工作任务的职务行为，故相应的赔偿责任应由万福汇公司承担。 万福汇公司述称，同意王素青、王秀金的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争房屋及车位原登记在洪鸿伟名下；房屋建筑面积为190.36平方米，竣工年份为2004年，房屋用途为办公。王素青系万福汇公司的工作人员，王秀金系万福汇公司的董事。 2012年8月17日，万福汇公司（作为甲方、出典人）与洪鸿伟（作为乙方、承典人）签订一份《房产典当抵押合同》，约定：乙方将讼争房屋及车位抵押给甲方，作为典当的担保，担保的范围包括典当本金（当金）、利息、综合费、违约金、损害赔偿金等处分抵押物的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用；典当数额（当金）为400万元，月利率0.466%、月综合费率1.2%，典当期限自2012年8月17日至2013年2月12日；合同签订之日起5个工作日内，甲乙双方至房地产登记部门办理抵押登记；乙方还清典当本金、利息，并支付相应费用后，且已全部履行本合同各项条款，抵押合同即终止，双方共同在抵押合同终止之日起10日内到房地产登记部门注销抵押登记；典当期限或典当展期届满后5日内，乙方不履行债务或不能完全履行债务的，甲方依法行使抵押权，处分抵押财产。该合同第十三条还约定：“甲方依法行使抵押权委托拍卖机构将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、典当本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方追索。有关拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理。”同日，万福汇公司转账支付给洪鸿伟400万元，并向洪鸿伟开具了五份合计金额为400万元的《当票》。 2012年8月17日，洪鸿伟与王素青签订一份《居间协议》，约定：王素青受洪鸿伟委托，介绍并促成万福汇公司借给洪鸿伟400万元，并协助完成相关借款手续；洪鸿伟承诺每月按照借款总金额400万元的1.134%支付给王素青居间费，该居间费由万福汇公司代收后再转付给王素青。同日，洪鸿伟与万福汇公司还签订一份《委托协议》，约定委托人洪鸿伟委托受托人万福汇公司每月代收代付居间费，金额是典当总金额400万元的1.134%。 2012年8月17日，洪鸿伟向王素青出具四份《委托书》，分别授权委托王素青办理讼争房屋及车位的出租、设定抵押权、出售等事项，委托期限自2012年8月17日起至2032年8月16日止，并在厦门市鹭江公证处办理公证手续。厦门市鹭江公证处对此分别出具了相应的《公证书》。 2012年8月28日，讼争房屋及车位办理了抵押登记，登记的抵押权人为万福汇公司，房屋担保的债权金额为340万元，车位担保的债权金额均为20万元。该抵押登记于2014年4月9日注销。 2012年8月17日、2012年11月16日、2012年12月14日、2013年1月17日、2013年2月28日、2013年3月11日、2013年5月21日、2013年6月30日、2013年9月27日，洪鸿伟分别转账支付给王素青112000元、112000元、112000元、112000元、114080元、224000元、229980元、114340元、232320元，合计1362720元。前述支付的款项112000元即为《房产典当抵押合同》项下的月利息、月综合费用以及《居间协议》《委托协议》项下的月居间费总额（4000000元×2.8%）；超过该款项的部分，为迟延支付款项所产生的违约金。 2014年3月18日，王素青以被代理人洪鸿伟的名义与王秀金签订四份《存量房买卖合同》，分别约定洪鸿伟以345万元的价格将讼争房屋出售给王秀金，以单个车位25万元的价格将讼争车位均出售给王秀金。后讼争房屋及车位转移登记至王秀金名下。 2014年5月1日，王秀金的配偶吕培从以被代理人王秀金的名义与洪鸿伟签订一份《房屋租赁合同》，约定王秀金将讼争房屋及车位出租给洪鸿伟，租赁期限自2014年5月1日起至2014年7月1日，每月租金为15000元。2014年5月4日，洪鸿伟支付给王秀金租金45000元。 2014年11月11日，王秀金与洪鸿伟签订两份《房屋租赁合同》，约定王秀金将讼争房屋及车位出租给洪鸿伟，租赁期分别为自2014年8月1日起至2014年9月30日、自2014年11月1日起至2014年12月31日，每月租金分别为12000元、15000元，租金支付至王素青的银行账户。 2015年1月1日，吕培从以被代理人王秀金的名义与洪鸿伟签订一份《房屋租赁合同》，约定王秀金将讼争房屋及车位出租给洪鸿伟，租赁期自2015年1月1日起至2015年7月30日，每月租金为15000元，租金支付至王素青的银行账户。 2014年8月1日、2014年11月10日、2014年11月11日、2015年1月30日、2015年4月27日、2015年7月7日，洪鸿伟分别转账支付王素青24000元、45000元、12000元、45000元、15000元、30000元，均为讼争房屋及车位的租金。 2015年7月8日，吕培从以被代理人王秀金的名义与洪鸿伟签订一份《物业买卖意向书》，载明“洪鸿伟需要购买王秀金持有的讼争房屋及车位，鉴于洪鸿伟目前的经济状况，经双方友好协商，同意先行签订购买意向书，并收取洪鸿伟一定数额的购买定金”，约定：定金数额为20万元，洪鸿伟于2015年7月2日支付10万元至王秀金账户，于2015年7月7日支付10万元至王素青账户；讼争房屋及车位的交易价格为595万元，洪鸿伟需于2015年7月31日前支付价款，若未支付，王秀金有权单方终止物业买卖意向，并不再返还购房定金。此后，洪鸿伟未按约定支付王秀金款项。 2016年1月7日，王秀金将讼争房屋及第12号车位、第13号车位转让给高燕峰。2016年8月1日，王秀金将第11号车位转让给曾扬华。 审理中，洪鸿伟还陈述，1．洪鸿伟在2012年8月17日支付给王素青的112000元，属于预先扣除的借款利息，故万福汇公司实际出借的款项为3888000元；洪鸿伟还以现金方式支付给王素青112000元。2．洪鸿伟与万福汇公司并未达成以讼争房屋及车位抵偿债务的协议；2014年4月份左右，万福汇公司派人上门驱赶，洪鸿伟的家人才被告知讼争房屋已经过户了，吕培从还表示如果洪鸿伟要继续使用房屋就要签订租赁合同并支付租金，相应的租金以后可以用来抵扣借款本息。3．洪鸿伟提起的本案诉讼为确认之诉，属于形成权，不适用诉讼时效的规定；而且，讼争房屋及车位是在2016年被再次转让的，导致洪鸿伟无法再主张返还原物而只得主张赔偿损失，故洪鸿伟提起本案诉讼未超过诉讼时效。4．《居间协议》《委托协议》并未实际履行，且属于虚增项目、抬高利息，没有合法根据。因此，应当按照《房产典当抵押合同》约定的月利率0.466%、月综合费率1.2%确认洪鸿伟应支付的费用。典当期限在2013年2月12日届满后，双方未在5日内再续当，故自2013年2月17日后为绝当期。万福汇公司应在绝当后的合理期限（三个月，即2013年5月17日前）处置典当物即讼争房屋及车位，洪鸿伟应支付的利息和违约金调整为月利率2%计算。2013年5月17日后，万福汇公司应对其自身放任损失扩大部分承担责任，洪鸿伟不应再支付当金之外的其他费用。经计算，截至2013年9月27日洪鸿伟最后一次支付万福汇公司款项，洪鸿伟尚欠万福汇公司的当金为3099624.06元。 王素青、王秀金、万福汇公司还陈述，1．万福汇公司支付给洪鸿伟的当金并未预先扣除利息，洪鸿伟也未以现金方式支付112000元。《居间协议》项下的居间费，实际为洪鸿伟向万福汇公司典当借款应付的费用之一，双方约定以居间费的名义支付，最终也是由万福汇公司收取的。2．2014年3月中旬，万福汇公司的实际控制人吕培从与洪鸿伟经协商达成以物抵债的口头协议，即将讼争房屋及车位以480万元的价格抵偿洪鸿伟尚欠万福汇公司的款项（当时当金及利息等合计480万元左右）。3．洪鸿伟应支付的利息等费用，应以当金400万元为基数，按月利率2.8%计算。 审理中，洪鸿伟申请对讼争房屋及车位在2014年3月18日的市场价值进行评估。本院依法委托评估机构厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司进行评估。该评估机构作出（2020）F5号《房地产司法估价报告》，对讼争房屋的估价为464.06万元（不含室内二次装修，不含家具、家电等动产价值）；作出（2020）F7号《房地产司法估价报告》，对第12号车位、第13号车位的估价分别为31.63万元；作出（2020）F8号《房地产司法估价报告》，对第11号车位的估价为31.25万元。 洪鸿伟质证认为，对《房地产司法估价报告》的真实性、合法性、关联性无异议。如果法院认定王素青、王秀金、万福汇公司应承担赔偿责任，则单个讼争车位的赔偿以评估价格减去《存量房买卖合同》约定的价格25万元进行确认，剩余款项在讼争房屋的案件中进行处理。 王素青、王秀金、万福汇公司质证认为，对《房地产司法估价报告》的真实性、合法性、关联性无异议。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”从双方当事人的争议事项，结合王秀金是在2016年转让讼争房屋及车位的事实，应当认定洪鸿伟提起本案诉讼未超过前述法律规定的诉讼时效期间。 洪鸿伟与万福汇公司订立的《房产典当抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。从双方当事人的诉辩意见来看，结合洪鸿伟每月支付给万福汇公司112000元的事实，应当认定订立《居间协议》《委托协议》的目的在于万福汇公司以居间费的名义向洪鸿伟收取典当综合费用。万福汇公司与洪鸿伟约定且已实际履行的当金利息、典当综合费用合计为月利率2.8%，尚未超过法律规定。 根据在案事实及证据，应当认定洪鸿伟与万福汇公司以口头形式订立了洪鸿伟以讼争房屋及车位抵偿其尚欠万福汇公司债务的合同，且该合同合法有效。首先，洪鸿伟在2013年9月27日支付万福汇公司232320元后，未再支付万福汇公司款项，结合典当期限已经届满的事实，故双方在2014年3月具有达成以物抵债协议的基础。其次，从评估结果来看，讼争房屋及车位在2014年3月18日的评估总价为558.57万元；而按照双方当事人的合同履行情况，截至2014年3月洪鸿伟尚欠7个月的利息及综合费用（未考虑是否存在预先扣除利息的情形）为78.4万元，当金为400万元，总额为478.4万元，相较于评估价格尚不属于明显不合理的低价。第三，讼争房屋及车位转移登记至王秀金名下后，洪鸿伟与王秀金先后订立《房屋租赁合同》《物业买卖意向书》，洪鸿伟对此并未作出足以令人信服的解释，且对其解释亦未提交证据予以证明。最后，王素青、王秀金、万福汇公司主张王素青以被代理人洪鸿伟名义与王秀金签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋及车位转移登记至王秀金名下，是履行洪鸿伟与万福汇公司订立的以物抵债合同的方式，具有合理性。因此，洪鸿伟要求确认王素青将讼争第11号车位过户给王秀金的行为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 万福汇公司主张洪鸿伟是将讼争房屋及车位作价480万元用以抵偿债务，但对此并未提交足够的证据予以证明，应承担相应的不利后果。本院认定洪鸿伟与万福汇公司口头订立了以物抵债的合同，但双方并未明确约定将讼争房屋及车位作价480万元用以抵偿债务，亦未明确约定讼争房屋及车位分别作价的价款。双方当事人应当就债权债务进行结算，在双方就讼争房屋及车位的价款无法达成一致意见的情况下，应按照其在2014年3月18日的评估价格进行确定，讼争房屋还应考虑其装修价值。从在案事实来看，在万福汇公司支付洪鸿伟当金的当天，洪鸿伟即支付万福汇公司利息、综合费用112000元，应认定为属于预先在当金中扣除的行为，故万福汇公司支付给洪鸿伟的当金应为3888000元。《房产典当抵押合同》约定的典当期限届满后，双方当事人自愿按合同约定继续履行，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。洪鸿伟主张以现金方式支付万福汇公司112000元，未提交证据予以证明，故本院不予采信。因此，根据合同自由原则和诚实信用原则，截至2014年3月18日签订《存量房买卖合同》之日，洪鸿伟还应支付给万福汇公司8个月的当金利息、典当综合费用为896000元；洪鸿伟需要返还的当金为3888000元，前述款项总计4784000元。 虽然洪鸿伟系基于讼争第11号车位转让行为无效而主张赔偿损失，但其损失的计算方式实质上是对其与万福汇公司之间的债权债务进行结算，与以物抵债方式的指向相同，故为避免讼累，妥善解决双方争议，本院对洪鸿伟主张的赔偿损失，通过以物抵债的结算方式进行确定。鉴于洪鸿伟与万福汇公司并未明确约定讼争房屋及车位分别作价的价款，洪鸿伟主张讼争车位分别按交易价250000元进行结算，较为适宜。结算后，万福汇公司还应就讼争房屋支付洪鸿伟62500元（312500元－250000元）。从在案事实来看，王素青、王秀金确系执行万福汇公司工作任务的职务行为，其责任应由万福汇公司承担；故洪鸿伟要求王素青、王秀金承担责任，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门万福汇典当有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪鸿伟62500元； 二、驳回洪鸿伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1362.5元，由洪鸿伟负担50元，厦门万福汇典当有限公司负担1312.5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  王 菁 人民陪审员  白秋芬 二〇二〇年八月三十一日 代书 记员  林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。