广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6280号原告（反诉被告）：广州雄俊智能科技有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇长江路南侧自编**，统一社会信用代码91440113MA59C58Q75。法定代表人：吴丹凤。委托诉讼代理人：肖启万，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市旺允源科技有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道大石段**201，统一社会信用代码91440113MA59CGUUXP。法定代表人：王中源。委托诉讼代理人：谢锦贞，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志康，广东至高律师事务所实习人员。原告(反诉被告)广州雄俊智能科技有限公司（以下简称雄俊公司）与被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司（以下简称旺允源公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)雄俊公司的委托诉讼代理人肖启万、被告（反诉原告）旺允源公司的委托诉讼代理人谢锦贞、黄志康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)雄俊公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令变更原被告双方于2017年1月13日签订的《厂房租赁合同》，其中2019年3月11日至2021年租金为每月33942.86元，2021年3月11日至2023年每月租金为37337.14元；2.判令被告退还原告多支付的租金128575元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月13日，原被告双方签订厂房租赁合同，由原告租用被告转租的番禺区石楼镇潮田工业区赤岗村（G办公楼）部分（首层及第五层），每层租赁面积700平方米，两层月租共36000元，每两年递增10%，签订合同后原告向被告支付押金108000元（相当于3个月租金）其后每月支付租金并使用房产。2019年初，原告在委托被告办理转租过程中发现每层房产面积不足700平方米。经查，该办公楼用地面积才602平方米，整栋楼5层建筑面积才3017平方米，也就是说每层实际面积仅600平方米。发现该问题后，原告于2019年3月20日致函给被告，要求重新确认厂房实际面积，按实际面积计算租金并退还此前多收的租金等，但被告无视客观事实，多番强词夺理，置原告合理要求不顾。双方先后互相致函互论，无任何进展。2019年4月29日，原告以合同欺诈为由致函被告主张变更合同并退还多收的租金，被告仍然强词夺理，拒绝接受原告合理合法的主张。原告认为被告严重虚报房产面积，属于合同欺诈。依照合同法关于可变更合同的规定，受损害方有权请求司法仲裁机关判令变更合同，合同变更后，被告多收的租金应当退还原告，基于此，原告依法向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告（反诉原告）旺允源公司辩称，一、《厂房租赁合同》系答辩双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约严格执行，合同履行期间任何一方不能随意变更合同的内容。二、被答辩人对租赁物现状清晰，且自合同签订后至2019年3月两年多来，被答辩人一直正常使用租赁物且按照合同约定支付租金。现被答辩人诬告答辩人欺诈、虚构面积，并要求变更合同、退还多支付的租金无任何法律、事实依据。1、2016年12月，答辩人与被答辩人签订了《厂房租赁合同》，约定由被答辩人承租广州市番禺区石楼镇潮田工业区赤岗村（G办公楼）部分（首层及五层）厂房。合同第一条明确约定：“该物业厂房出租部分总建筑面积为1400平方（含公共分摊面积）。”根据合同约定，答辩双方对租赁面积已有明确约定含公摊面积，所以被答辩人称答辩人虚报租赁面积无任何事实依据，实属诬告。2、被答辩人在2016年12月承租本案租赁标的首层、五层后，在2017年3月15日与答辩人签订《租赁合同》承租同一栋物业的二、三、四层物业。显然被答辩人是对其一承租的租赁物现状清晰确认可，才会根据经营需求再承租二、三、四层。3、自2016年12月签订合同至今，被答辩人已实际使用租赁物业达2年多，租赁期间被答辩人亦一直按照合同的约定的支付租金。但自2019年4月起，被答辩人歪曲事实，诬告答辩人虚报租赁面积，并开始恶意拖欠租金、水电费等费用。综上，答辩人与被答辩人签订合同合法有效，是双方真实意思表示，且答辩人清晰租赁物业现状，答辩人不存在任何虚报面积及欺诈行为，双方应依约严格履行合同。现被答辩人不顾合同约定，违反诚实信用原则，恶意拖欠租金及水电费用等相关费用，已严重损害答辩人的合法权益，恳请贵院在查明事实的基础上依法判决，驳回被答辩人的所有诉求，依法维护答辩人的正当权益。被告（反诉原告）旺允源公司向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人继续履行2017年1月13日签署的《厂房租赁合同》；2.请求被反诉人支付拖欠的租金为45256元（自2019年4月起按每月租金5657元计算至11月，拖欠租金共8个月合计45256元）及滞纳金（滞纳金按照年利率24%的标准从每月11日起，以当月所欠租金为基数，计算至被反诉人实际支付租金之日止）；3.请求被反诉人支付拖欠的水电费暂计为4239.5元（2019年5月份水电费923元、2019年6月份水电费744.5元和2019年7月份水电费2572元）；4.请求法院判令反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2016年12月26日，反诉人与被反诉人签订了《厂房租赁合同》，被反诉人承租反诉人位于广州市番禺区石楼镇潮田工业区赤岗村（G办公楼）部分（首层及五层）厂房；后因合同需进行备案使用，双方就上述物业租赁事宜，于2017年1月13日再签署《厂房租赁合同》，合同内容除租赁期限起始日外，其他完全一致。合同签订之后，原被告双方一直按照双方签订的合同履行。但2019年3月下旬，被反诉人向反诉人多次致函，函中被反诉人歪曲事实，以反诉人无厂房管理权及使用权以及租赁面积不符为由要求反诉人变更租金、重新确认租赁面积及退还租金的处理。此外，被反诉人自2019年4月至今不顾合同约定，开始无故拒绝足额支付租金等费用，反诉人虽多次通过书面的函件予以催收，但被反诉人均未足额支付，被反诉人的上述行为已构成违约。综上，被反诉人与反诉人签署租赁合同时是真实意思表示，双方在签署租赁合同时已认可合同的内容，加上被反诉人恶意拖欠租金及水电费的行为是严重违反合同约定的，并给反诉人造成了严重的经济损失，恳请贵院在查明事实的基础上依法判决，支持反诉人的诉请，依法维护反诉人的正当权益。原告（反诉被告）雄俊公司辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由：1、依照法理，不构成反诉，只是本诉的答辩意见，我方要求变更《厂房租赁合同》，而被告要求继续履行，故不构成反诉。2、我方认为这是附随的问题，是否需要支付也是附随问题，是否需要补齐费用都是附随问题，只要原告的第一项诉讼请求得到支持，那么被告的第二项反诉请求不应得到支持。既然被告的第一项反诉请求不是反诉范畴，故被告的第一项反诉请求不成立，法院应该确定《厂房租赁合同》是变更还是继续履行，否则其他费用无法确定下来。3、关于第三项反诉请求，由于一、五层由原告使用，故该水电费原告已经缴纳了，我方没有拖欠5、6月份的水电费，水电费与租金一起缴纳的。综上，被告的反诉请求不成立，请法庭驳回被告的全部反诉请求。另补充：我方不同意被告的反诉请求，实际上我方诉求的理由就是对被告反诉的答辩理由，因为本案是被告在出租房屋的过程中严重虚报租赁房屋的面积，构成对原告的欺诈，原告依法主张变更合同，正是基于原告是依法提起诉讼的合法行为，原告的诉讼请求理应得到支持，基于此，被告的反诉请求就不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方进行质证。经审查当事人提交的证据，结合各方的质证意见和庭审陈述，本院认定如下事实：广州市番禺区石楼镇赤岗村（G办公楼）（以下简称涉案租赁物）登记在案外人林景成名下，层数为5层，建筑面积为3017.71平方米。2017年1月13日，旺允源公司（甲方）与雄俊公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物的首层及五层出租给乙方使用，该厂房出租总建筑面积约为1400平方（含公共分摊面积），空地面积约为420平方米。租赁期限从2017年1月13日至2023年3月10日，2017年1月13日至2017年3月10日为免租装修期，2017年3月11日至2019年3月10日每月租金36000元，2019年3月11日至2021年3月10日每月租金39600元，2021年3月11日至2023年3月20日每月租金43560元。租金按月收取，先交租后使用。乙方应当在每月10号前向甲方交纳当月的租金，如乙方逾期交纳租金，须按所欠租金的每日千分之三缴纳滞纳金给甲方。水费、电费、工商税务和本合同涉及的租金应缴的租赁综合税均由乙方负责支付。上述合同还就其他事宜作出约定。2017年4月27日，双方就上述合同到房管部门进行备案登记，租赁面积为1400平方米。2017年3月15日，旺允源公司（甲方）与雄俊公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物的二、三、四层出租给乙方使用。乙方在租赁期间，对租赁物（二、三、四层）享有管理权，对租赁物（二、四层）享有使用权，自2019年4月1日起对租赁物（第三层）享有使用决定权。租赁期限从2017年3月15日至2023年3月10日，2017年3月15日至2017年4月30日为免租装修期，2017年5月1日至2019年4月30日每月租金45000元，2019年5月1日至2021年4月30日每月租金49500元，2021年5月1日至2023年3月10日每月租金54450元。乙方在签订本合同的当天向甲方支付9万元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方全面履行全部合同义务，乙方不再续租，经甲方验收建筑物没有损坏后，且乙方付清水电费、水费、工人工资、租金之日起叁个工作日内由甲方不计利息返还给乙方。在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月10日前支付当月租金。甲方在2017年3月15日将该建筑物按现状交付乙方使用。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。租赁期内，乙方按时支付租金；逾期支付租金的，须按支付租金金额日千分之5支付滞纳金给甲方，乙方逾期支付租金的，属乙方违约，乙方承担违约责任。租赁期内，该建筑物因乙方使用水、电而产生的一切费用和损耗由乙方承担并每月结清。上述合同还就其他事宜作出约定。2017年4月27日，双方就上述合同到房管部门进行备案登记，租赁面积为1400平方米。2019年3月20日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于解决厂房租赁合同问题的函》，提出无法使用420平方米空地及厂房实际面积与合同约定不符的问题。2019年4月1日，旺允源公司向雄俊公司复函，对雄俊公司提出的问题进行回应及说明。2019年4月3日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于解决厂房租赁合同问题的函》（二），2019年4月11日，旺允源公司向雄俊公司复函。2019年4月29日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于撤销办公楼租赁合同的函》及《关于调整办公楼租金的函》，2019年4月30日，旺允源公司向雄俊公司复函。2019年5月17日，旺允源公司向雄俊公司出具《催款通知书》，要求雄俊公司支付拖欠的2019年4月、2019年5月的租金及水电费。2019年6月14日，雄俊公司向旺允源公司出具《关于重新计算办公楼水电费的函》，要求确认首层及五层的水电表。根据旺允源公司提供的银行流水显示，2019年4月18日雄俊公司向旺允源公司转账37614元，摘要为1、5层租金，3月水电；2019年5月9日雄俊公司向旺允源公司转账37709元，摘要为5月一、五层租金及4月；2019年6月14日雄俊公司向旺允源公司转账33943元，摘要为6月一、五层租金，税。旺允源公司提供双方工作人员的微信聊天记录，2019年7月5日，旺允源公司工作人员询问“美女，6月你们的房租水电付款是怎么计算出来的呀？可以发一个计算方式给我吗？”，雄俊公司工作人员回复“没有付水电费呀”“只是付租金”“旺允源一、五层租金：39600/700*600=33943元”。庭审中，关于雄俊公司向旺允源公司支付租金的情况。雄俊公司陈述，在2019年3月前均是按照合同标准支付租金，但从2019年4月起按照39600/7*6，按照每层600平方米的面积缴纳租金至2019年11月；旺允源公司予以确认，主张雄俊公司从2019年4月起每月少交租金5657元。关于在租赁涉案租赁物时，雄俊公司有否到现场查看涉案租赁物的实际情况及要求旺允源公司出示房屋的产权证明。雄俊公司陈述，“查看了现场，但是原告不可能看出600平方米与700平方米的区别，面积除了合同显示700平方米外，被告是没有出示房产证的，据原告称，当时只是画图了就是700平方米。我方也没有要求被告出示房产证”，旺允源公司陈述，“原告有现场查看，且原被告在双方商量签订合同时，已经明确告知原告，包含公摊面积，该内容也在合同中明确约定，故我方认为原告是知悉并应当知悉该总租赁面积包含公摊面积。在双方签订租赁合同时，向原告出示过房产证，另外原告是经营医疗器械，原告在办理工商登记，医疗器械经营许可证及在房管部门办理备案均需要提供房产证。我方均协助原告提供了房产证。这些许可证等在2017年就已经办理了，原告在那时应该就知道面积”，雄俊公司回应，“原告没有见到过房产证，办各项证照的过程有否向我方出示房产证，我方需要回去核实，我方书面回复法院。证照要么是被告代办，要么是原告去了但是没有留意房产证的面积。直到原告需要转租五楼部分面积，由于无法备案租赁，才发现涉案房屋存在面积差的问题”。关于雄俊公司主张变更租金标准的依据，雄俊公司陈述，“法律依据是合同法第五十四条的规定，关于欺诈签订的合同，原告方有权通过诉讼、仲裁来对合同进行变更或者撤销，且该规定了原告提出变更的，法院不得解除，被欺诈一方有权变更的；事实依据就是双方租赁的房屋的面积与出租声称的面积相差过大，每层相差100多平方米，四层就有400多平方米，我方认为构成欺诈”，旺允源公司不予确认。庭审后，雄俊公司向本院补充提交的证据，已超过举证期限，且与本案审理的待证事实无关，本院不予采纳。雄俊公司向本院申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义，无调查收集必要，本院不予准许。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案的争议焦点为，旺允源公司与雄俊公司于2017年1月13日签订《厂房租赁合同》，旺允源公司是否构成欺诈。合同约定，旺允源公司将涉案租赁物的首层及五层出租给雄俊公司使用，总建筑面积约为1400平方米（含公共分摊面积），空地面积约为420平方米。在租赁涉案租赁物时，雄俊公司到现场实地查看。根据旺允源公司陈述“在双方签订租赁合同时，向原告出示过房产证，另外原告是经营医疗器械，原告在办理工商登记，医疗器械经营许可证及在房管部门办理备案均需要提供房产证，我方均协助原告提供了房产证”，结合办理相关证照的要求并综合运用逻辑推理和日常生活经验法则，本院对旺允源公司关于向雄俊公司出示房产证的主张予以采信。另外，双方于2017年3月15日签订的《租赁合同》，合同约定旺允源公司将涉案租赁物的二、三、四层出租给雄俊公司使用，该合同没有约定具体的租赁面积。可见，旺允源公司是将整栋涉案租赁物出租给雄俊公司使用。签订两份租赁合同后，雄俊公司均依约向旺允源公司支付租金至2019年3月。综上分析，雄俊公司提供的证据不足以证明旺允源公司在租赁面积方面存在欺诈，本院对雄俊公司该主张不予采信。本院依法认定，旺允源公司与雄俊公司于2017年1月13日签订《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因此，雄俊公司主张变更租赁合同的租金标准以及要求旺允源公司退还租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。旺允源公司主张继续履行2017年1月13日签订的《厂房租赁合同》，合法有据，本院予以支持。由于雄俊公司自2019年4月起未按照合同约定的租金标准足额支付租金，旺允源公司主张雄俊公司支付2019年4月至2019年11月期间拖欠的租金45256元（5657元/月×8个月），合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，旺允源公司主张的滞纳金实际是违约金。合同约定每月10号前交纳当月的租金，雄俊公司未按合同约定足额支付租金，已构成违约，除支付拖欠租金外，还应支付违约金。合同约定违约金标准为每日千分之三，旺允源公司主张违约金按年利率24%计算，该违约金计算标准过高，且旺允源未举证证明其实际损失，结合当事人过错程度及合同实际履行情况，本院酌情将违约金的计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金以每月拖欠租金5657元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从拖欠租金当月11日起计至实际清偿之日止，每月拖欠租金的违约金分期计算。对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。关于水电费的问题，根据旺允源公司提交的银行流水及双方工作人员微信聊天记录显示，雄俊公司未支付2019年5月、6月、7月的水电费，旺允源公司主张雄俊公司支付2019年5月水电费923元、2019年6月水电费744.5元和2019年7月水电费2572元，共计4239.5元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司与被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司继续履行2017年1月13日签订的《厂房租赁合同》；二、原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司支付2019年4月至2019年11月期间拖欠的租金45256元及违约金（违约金以每月拖欠租金5657元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从拖欠租金当月11日起计至实际清偿之日止，每月拖欠租金的违约金分期计算）；三、原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司支付2019年5月、6月、7月的水电费4239.5元；四、驳回原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市旺允源科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2872元，由原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司负担。反诉受理费519元，由原告（反诉被告）广州雄俊智能科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  黄健敏人民陪审员  谭杏丽二〇二〇年八月二十日书 记 员  林敏倩