内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书（2020）内0602民初2516号原告：金御豪庭小区业主委员会。负责人：杨某，公民身份证号×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古耀庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古耀庭律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市融威物业管理服务有限责任公司。法定代表人：王某2。统一社会信用代码：91150602561224311W。住所：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西团结路3号。委托诉讼代理人：张某，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，内蒙古伊康东律师事务所律师。原告金御豪庭小区业主委员会与被告鄂尔多斯市融威物业管理服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法由审判员张海涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某1、白某，被告委托诉讼代理人张某、马某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求贵院依法判令被告立即退出原告金御豪庭小区物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料给原告；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，2020年4月6日前，原告已经告知被告终止前期物业服务合同，并与新的物业公司签订新的物业服务合同，但被告仍拒绝向原告移交物业管理所需的资料（如业主的档案。收支账目、小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施地下管网工程竣工图，水泵房设施设备安装和保养技术资料，小区供电资料，供暖泵房的移交资料，消防验收合格报告，维护保养记录等无义务管理必须的其他资料）和退出小区物业服务区域以及移交物业服务用房（保安室、15-103、15-104等）和相关设备等给原告。此后，原告多次与被告协商、但被告总是推诿不交。我方认为原告与被告之间的物业服务法律关系具体明确，根据《物权法》第七十六条和《审理物业合同纠纷司法解释》第十条等相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。被告辩称：一、原告不具备业主委员会主体资格。根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条的规定：业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。现金御豪庭小区业主委员会已经不是一个合法有效存在的在组织，2020年5月29日，春晖社区出具了成立业委会筹备组公告，原业委会有3人已经辞职，业委会成员不符合法定条件，已经无法行使法定职责，此次诉讼原告已不具备法定主体资格。二、原告解聘物业服务企业，终止与被告的物业服务合同，严重违反法律规定和小区业主大会议事规则和管理公约，严重损害了小区业主的权利和利益。根据《物权法》第七十六条第四款规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。金御豪庭小区的总建筑面积为290966.52平米，现占有金御豪庭小区总建筑面积过半的业主不同意更换物业公司，同时又有过半数业主不同意更换物业公司，同意继续由被告提供物业服务。三、原告违反法律规定和程序及小区业主大会议事规则和规定，聘用新的物业服务企业。依据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当由物业管理区域内专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。原告选聘物业公司程序违法，2020年4月3日，选聘物业公司没有通知占小区总面积过半数的业主参加或书面征求意见，此部分业主根本不知道更换物业公司一事，其选聘的内蒙古昱洁物业公司是新成立的一家公司，在此之前没有任何物业业绩，根本无法保证服务质量。被告物业服务收费标准1.2元每平米，而原告与昱洁公司签订的物业服务收费标准是1.5元每平米。原告选聘物业公司未按《物业管理条例》规定在更换物业公司时召开业主大会并形成决议，按招投标法规定选聘具备资质的能充分保护广大业主利益的物业公司。金御豪庭住宅小区配套设施、小区硬化、公共部位至今存在多处没有完善，还需要物业公司与开发商积极协调处理，被告与开发商保持着良好的沟通与协调，如更换物业服务企业，新的物业公司无法提供完善的物业服务，直接侵害广大业主的权益。综上，原告超越权限，违法选定物业公司，侵害小区业主权益，独断专行，滥用权力，而且提起此次诉讼只是业主委员会个别人的行为，不是一致决议通过，所应应依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，鄂尔多斯市东胜区云世房地产开发有限责任公司作为委托方（甲方）与作为受委托方的被告鄂尔多斯市融威物业管理服务有限责任公司（乙方）签订了《云世金御豪庭物业管理合同》，双方约定了各自的权利及义务，合同期限为十年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止。管理服务费用按政府规定标准收取，每月每平米建筑面积1.5元。签订协议后，被告一直按部就班进行服务至今。2020年4月6日，原告与新的物业公司-内蒙古昱洁物业服务有限公司签订了《金御豪庭小区物业服务合同》，于同年4月8日向被告发出了《终止前期物业服务合同告知函》，要求被告退出原告金御豪庭小区物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。被告不同意撤离小区停止服务，双方协商未果现诉至本院。以上事实有原、被告所举证据及双方当事人当庭陈述在案予以佐证。本院认为，物业服务合同作为一种继续性合同，合同的顺利履行和合同目的的顺利实现都离不开双方当事人的相互信任和配合，信赖基础一旦丧失，或者因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时，允许一方当事人有权解除合同则较为适宜。因此，赋予业主一方任意解除权符合物业服务合同的性质。因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定业主大会有权解聘物业服务企业。但业主一方享有的任意解除权是否同样适用于前期物业服务前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位（鄂尔多斯市东胜区云世房地产开发有限责任公司）与其委托的物业服务企业（鄂尔多斯市融威物业管理服务有限责任公司）签订的合同。当建筑物建成之后，需要对建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车、安保等相关服务也必须跟上，但鉴于业主并非能够同时入住，不能及时成立业主大会和业主委员会，更不可能选出合适的物业服务企业为小区提供物业服务，因此，由房地产建设单位先行选择某物业服务企业对小区进行管理和提供服务是必需的。前期物业服务合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依照法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对前期物业服务合同和物业服务合同进行了分别规定，对某条文是否适用于前期物业服务合同，进行了明确规定。如该解释第二条明确规定“前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。该解释第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。但在该条中，并未明确规定适用于前期物业服务合同。因此，该款规定显然仅适用于普通物业服务合同，并不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。《云世金御豪庭物业管理合同》现仍处于继续履行过程中，因此，原告金御豪庭小区业主委员会所主张的要求本案被告终止前期物业服务合同，请求判令被告立即退出原告金御豪庭小区物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料给原告的诉讼请求无法律依据，故对其全部诉讼请求，本院不予支持。对于被告鄂尔多斯市融威物业管理服务有限责任公司的答辩意见，合理部分，本院予以采信。需要指出的是，无论是前期物业服务合同还是新的物业服务合同，其目的和初衷都是相同的，即为全体业主提供服务，为在特定建筑区划内的物业行为提供依据和保障。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志和心声。业主委员会是由业主大会从热心公益、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的为全体业主服务的组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关进行决策，其行为和所产生的一切后果，对每位业主而言，都有义务遵守和承担。因此，物业服务企业所存在的目的，与业主大会、业主委员会的决策是不冲突的，均是为了广大业主而服务的。当然，在社会关系中，利益完全协调一致的群体是不存在的；冲突与合作是社会交往的主要形式。物业服务企业在管理物业的过程中需要与业主委员会发生联系，而业主委员会为了业主的利益也需要与物业服务企业打交道。在经常的接触和互动中，冲突是不能避免的。然而真正密切的关系并不是掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而避免冲突的积累，这样反而使相互关系能够得到维持。冲突有好的一面，即有利于原有结构的完善和新的规范的制定，业主委员会与物业服务企业的冲突可以促使物业服务企业改善服务；冲突也有坏的一面，即在发泄了情绪后问题得不到根本解决。因此，理性面对冲突，利用冲突改善现状；而非等待冲突升级而造成对抗，才是解决问题的根本办法。在当前情况下，原告虽然与新的物业服务企业签订物业服务合同，在签订物业服务合同并生效前，仍需时间由被告公司为该小区提供物业服务，在该段时期内，双方应当保持良性互动、有效利用冲突，努力为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。原告金御豪庭小区业主委员会与新的物业公司所签合同并未生效，所以被告与开发商签订的前期物业合同依然生效。另外，金御豪庭小区业主委员会虽尚与其他物业服务企业签订涉案小区的物业服务协议，也未做好自治准备，一旦被告公司撤出该小区，便会严重影响小区业主的生活秩序，因而被告鄂尔多斯市融威物业管理服务有限责任公司撤出该小区的条件尚不具备。况且被告公司服务多年，金御豪庭住宅小区配套设施、小区硬化、公共部位至今存在多处没有完善，还需要物业公司与开发商积极协调处理，被告与开发商保持着良好的沟通与协调，如更换物业服务企业，新的物业公司无法提供完善的物业服务，直接侵害广大业主的权益。同时，被告公司物业服务收费标准1.2元每平米，而原告与昱洁公司签订的物业服务收费标准是1.5元每平米。显然由被告继续服务更客观、更实际、更实惠。再者，原告选聘物业公司未按《物业管理条例》规定在更换物业公司时召开业主大会形成决议并经业主同意，按招投标法规定选聘具备资质的能充分保护广大业主利益的物业公司，现在小区大部分业主不同意被告公司撤离。本院认为，原告超越权限，违法选定物业公司，故对原告金御豪庭小区业主委员会的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告金御豪庭小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告金御豪庭小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 张海涛二〇二〇年八月十七日书记员 曾 敏