宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2020）宁民初2号原告（申请执行人）：四川省国基建筑工程有限公司。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：张某，四川天作律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，四川天作律师事务所律师。被告（案外人）：万梓航，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王某，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜某，北京德恒（银川）律师事务所律师。被告（被执行人）：银川博冠房地产开发有限公司。法定代表人：全某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被告万某、银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国基公司的委托诉讼代理人张某，被告万某的委托诉讼代理人王某，被告博冠公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国基公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋；2.本案诉讼费用由万某、博冠公司承担。事实和理由：国基公司与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案，国基公司于2019年3月24日向本院提出诉讼财产保全申请，请求对博冠公司名下价值9千万元财产予以查封、冻结。2019年4月9日，本院作出（2019）宁民初20号民事裁定书，裁定查封、冻结博冠公司名下9千万元的财产。2019年5月10日，本院依据上述裁定对涉案房屋进行了保全查封。2019年10月25日，万某对执行标的提出书面异议。本院于2019年11月14日作出（2019）宁执异17号执行异议裁定：中止对登记在博冠公司名下的××园房屋的执行。万某提出的书面异议不是事实，不符合法律规定，国基公司特起诉本案，望依法裁判。万某辩称：国基公司的诉讼请求、事实及理由不能成立。万某与博冠公司在国基公司申请法院查封之前已签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部的房屋对价30万元，且交纳了物业费用实际居住使用。万某在购买涉案房屋时，是经人介绍购买，购买房屋的目的是为了结婚使用，所以不存在虚假诉讼的问题。因石某在出售房屋时急于变现所以才将涉案房屋以30万元价格卖给万某。买卖双方已达成合意，不违反法律的强制性规定，不损害第三人利益，应当遵循当事人意思自治原则，万某以30万元的价格购买是符合常理的。请求法院停止对涉案房屋的执行。博冠公司辩称：（一）万某与博冠公司在人民法院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，涉案房屋应当归属于万某。（二）涉案房屋是2017年6月30日集中交付的，未参与集中交付的业主自行前往物业公司办理交付手续，以领取钥匙为交付标志。万某已领取涉案房屋钥匙，并于2018年4月28日交纳了涉案房屋物业费，已实际占有该房屋。（三）根据（2019）宁执保20号裁定书，国基公司申请法院查封博冠公司名下10宗土地及143套住宅、100套商业，根据市场价明显超标的保全。（四）涉案房屋的合同目前没有备案，不是万某的原因，万某不存在恶意行为，请求依法支持万某的主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告国基公司围绕诉讼请求提交了两组证据。证据一：商品房买卖合同。证明目的：1.万某于2018年3月15日购买涉案房屋，房屋总价款403467元，与三笔转款总金额严重不符，转款时间与合同签订时间亦不符，万某转款虚假，并未付款；2.《商品房买卖合同》附件十一之《补充协议》第二条第2款约定了交付方式，万某、博冠公司未提交相关证据，不能证明涉案房屋已交付，更无法证明万某已占有房屋。证据二：收据一张、物业专项维修基金发票一张、转款记录三张。证明目的：1.2018年6月22日，博冠公司向案外人石某出具房屋收据一张，正式将房屋抵顶给了案外人石某；2.但物业专项维修基金发票却是自2017年7月1日开始，在该日期房屋还未抵顶给石某，万某就交了物业费，与常理不符；3.2017年12月12日和2017年12月13日两笔款都是在石某向博冠公司申请抵顶之前，根本不是万某的购房款，3份转款均与万某无关。万某涉嫌虚假诉讼且未支付房屋价款。经质证，万某对国基公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不认可，涉案房屋于2017年6月30日集中交付，工程项目中存在先商议进行以房抵债后办理相关申请及签合同手续的情况，不存在虚假诉讼的问题，万某交纳物业专项维修资金和物业费的事实足以证明万某实际居住占有房屋。对于国基公司提出的交纳物业费时间是自2017年7月1日开始是因为万某交纳的是一年的物业费，物业收据抬头日期2018年4月28日，所以万某实际支付了全部购房款。博冠公司对国基公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，国基公司所述虚假诉讼不是事实，因为涉案房屋是博冠公司与红太阳建设股份公司抵顶工程款在先，为了便于工程款变现，让红太阳建设股份公司去市场找第三方出售，后在补顶房流程，所以存在了时间上的差别，这个做法国基公司是清楚的，因为我方所有的工程款都是以这样的方式支付。万某向法庭提交了四组证据。证据一：1.《永宁县商品房买卖合同》1份。2.博冠公司给案外人石某出具的《收据》1份。3.交易流水1份、中国农业银行业务凭证2份、石某给万某出具的《收据》1份。证明目的：1.2018年3月15日，万某与博冠公司签订《永宁县商品房买卖合同》一份，合同约定博冠公司将位于××县房屋出售给万某，并约定博冠公司应当于2018年6月15日前向万某交付商品房，合同对其他事项进行了详细约定；2.博冠公司与红太阳建设股份公司因三沙源逸都花园2区工程结算，双方达成认购涉案房屋协议，并指定买受人为石某。双方办理抵顶手续后将涉案房屋抵顶给石某。2018年6月22日，由博冠公司给石某出具涉案房屋购房款收据；3.石某与万某达成协议约定将位于××县房屋以30万元价格出售给万某，2017年12月13日万某通过农业银行给石某转购房款20万元并由石某出具收据一张，2018年3月20日万某让其姑父邵某给石某支付购房款10万元，款项已全部付清。证据二：1.物业专项维修资金交存凭证1份。2.《逸都花园2区前期物业服务合同》《逸都花园2区临时管理规约》1份。3.成都合达联行物业服务有限公司银川分公司专业收据一张。证明目的：2018年3月16日万某向永宁县物业管理办公室交纳了4247.60元的物业专项维修资金；2018年4月28日万某与成都合达联行物业服务有限公司银川分公司签订了《逸都花园2区前期物业服务合同》和《逸都花园2区临时管理规约》，双方对万某居住的涉案房屋的物业服务内容进行了约定。同日，万某交纳了涉案房屋物业费2549元并领取了涉案房屋钥匙，证实万某实际居住、使用涉案房屋。证据三：《永宁县居民家庭无住房登记证明表》。证明目的：证实万某在涉案房屋所在地永宁县无住房。证据四：证人邵某出庭作证证言。证明目的：2018年3月20日，万某让邵某给石某支付购房款10万元，在（2019）宁执异17号案件庭审中办案法官通过电话向石某询问支付购房款事宜，石某对于购房款予以认可。经质证，国基公司对万某所举证据一中商品房买卖合同的真实性认可，对合法性、关联性不认可，该合同约定房屋总价款403467元，与（2019）宁执异17号执行裁定书第4页查明的“万某购买房屋总价款为403467元”一致，并不是万某陈述的房屋价款为30万元。且万某在之前（2019）宁执异17号案件询问笔录中认可房屋价款为403467元，根据民事诉讼证据规则禁止反言的原则，万某在本案中陈述的房屋总价款不能被认可，万某存在虚假诉讼可能。即便是房款30万元，万某提供的转款也只有298980元，与其陈述不符。国基公司对证据一中收据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，该份收据证明博冠公司与石某在2018年6月22日才达成抵房合意。国基公司对证据一中交易流水、银行业务凭证的真实性认可，但对合法性、关联性不认可，从转款内容上看都是从石某的户名转出，上面没有任何一笔是万某支付的。国基公司对证据一中收据的真实性、合法性、关联性均不认可，第一笔199980元转款在2017年12月13日，在该时间博冠公司还未将房屋抵顶给石某，万某也未和博冠公司签订合同，第二笔99000元转款在2018年3月20日，在该时间博冠公司与石某也还未达成抵房合意，转款人也不是万某，该两笔款项付款时间不对，付款金额不对，不能证明是购房款，万某存在虚假诉讼的可能。国基公司对万某所举证据二中物业专项维修资金交存凭证的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，该凭证仅能证明万某履行了交纳物业专项维修资金的义务，不能证明博冠公司履行了房屋交付义务，不能证明万某已占有房屋。国基公司对证据二中《逸都花园2区前期物业服务合同》《逸都花园2区临时管理规约》及物业公司收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该收据显示自2017年7月1日开始交物业费，该日期房屋还未抵顶给石某，万某也未与博冠公司签订合同，万某就交了物业费，与常理不符，存在虚假诉讼可能。国基公司对万某所举证据三的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，该份证明表系万某自己向房管局申报无房，并对申报内容负责，并不能证明万某在签订合同时无房。对于邵某证人证言，国基公司认为证人与万某为亲属，具有法律上的利害关系，其证言不具有客观性，不能作为认定事实的依据，对邵某证言的真实性、合法性、关联性不予认可。博冠公司对万某所举证据均无异议。博冠公司向法庭提交了两组证据。证据一：银川博冠房地产开发有限公司与红太阳建设股份公司签订的《三沙源逸都花园2区（A5地块）公共区域装饰工程承包合同》及补充协议一份。证明目的：博冠公司与红太阳建设股份公司之间有工程款关系。证据二：涉案房屋抵顶资料一份。证明目的：经博冠公司与红太阳建设股份公司一致同意，为抵顶工程款博冠公司以403467元将涉案房屋抵顶给红太阳建设股份公司指定买受人石某，石某又将涉案房屋变更给万某。经质证，国基公司对博冠公司所举两组证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，博冠公司抵房证据的时间是在2017年12月25日，由红太阳建设股份公司向博冠公司提出申请，在该时间点石某都还未取得涉案房屋，但万某却提交了2017年12月13日转款流水，物业缴费从2017年7月1日开始，与常理不符。万某对博冠公司所举两组证据均无异议。本院对上述证据认证如下：对国基公司提交证据的真实性、合法性予以确认，但不能证明其主张的证明目的。万某所举证据与博冠公司提交的证据可以相互印证证明万某与博冠公司之间存在房屋买卖合同关系，房款已通过抵顶工程款方式支付，且万某名下无其他用于居住的房屋，故对万某、博冠公司所举证据的证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年12月25日，红太阳建设股份公司向博冠公司出具《购房抵款申请》和《委托付款书》，载明：红太阳建设股份公司在博冠公司银川三沙源项目承担银川三沙源逸都花园2区（A5地块）公共区域装饰工程施工任务，经与博冠公司协商，红太阳建设股份公司将与认购方石某协商一致认购的××园房屋的房款403467元从博冠公司应付其工程款中扣除，由认购方与博冠公司签订商品房买卖合同，博冠公司欠付红太阳建设股份公司工程款中的403467元冲抵石某认购房屋的房款，红太阳建设股份公司由此与石某的债权债务由该公司自行解决，与博冠公司无关。2018年3月15日，石某向博冠公司出具《更名申请》，申请将购买的××园房屋更名为万某。当日，博冠公司与万某签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定万某购买博冠公司开发的××园房屋，总价款403467元。2018年3月16日，永宁县物业管理办公室向万某出具交纳涉案房屋物业专项维修资金的交存凭证。2018年4月28日，成都合达联行物业服务有限公司银川分公司向万某出具交纳涉案房屋2017年7月1日至2018年6月30日的物业费收据。2018年4月14日，红太阳建设股份公司给博冠公司开具了403467元建筑服务工程款发票。2018年6月22日，博冠公司给石某出具涉案房屋403467元房款收据。2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定：查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。之后，本院将登记在博冠公司名下的包括涉案房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日。万某提出异议，请求对三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋解除查封。本院于2019年11月14日作出（2019）宁执异17号执行裁定，中止对登记在博冠公司名下的××园房屋的执行。国基公司不服（2019）宁执异17号执行裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，万某与博冠公司于2018年3月15日签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》，就房屋坐落、面积、总价款等事项进行了约定。而根据博冠公司提交的《购房抵款申请》《委托付款书》《更名申请》及工程款发票、房款收据等房屋抵顶资料，涉案房屋是博冠公司向红太阳建设股份公司抵顶工程款的抵账房，是通过红太阳建设股份公司指定的石某认购涉案房屋将博冠公司欠付红太阳建设股份公司工程款中的403467元予以抵扣，红太阳建设股份公司为博冠公司开具了403467元工程款发票，博冠公司给石某开具了403467元房款收据，三方对涉案房屋房款已办理了抵顶结算手续，万某是在石某出具更名申请后与博冠公司签订的房屋买卖合同，该合同签订在房屋被法院查封之前，合同项下房款通过工程款抵账方式已支付。至于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的问题，应结合买受人购房目的、房屋所处区域等综合考虑，一般应理解为买受人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。从万某提交的《永宁县居民家庭无住房登记证明表》和国基公司申请律师调查令在银川市不动产登记事务中心调查万某名下房产登记信息的情况看，在与涉案房屋同一县级行政区（永宁县）内万某名下无其他用于居住的房屋。因此，万某的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上所述，国基公司请求准许执行三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告四川省国基建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7352元，由原告四川省国基建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 于雁滨审判员 杨 烨审判员 郭晓赟 二〇二〇年八月十一日书记员 马风风