广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初437号原告:陈*仙，女，汉族，1972年10月21日出生，住仁化县***********。公民身份号码：440************323。被告：仁化县雅苑房地产开发有限公司。住所地：仁化县******雅苑新城商住综合楼第一层68号。法定代表人：朱*展，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：付*庚，系广东天行健律师事务所律师。被告：深圳市颖成房产有限公司。住所地：深圳市龙华新区********天汇大厦C102-D。法定代表人：罗某1。原告陈*仙与被告仁化县雅苑房地产开发有限公司（以下简称“雅苑公司”）、深圳市颖成房产有限公司（以下简称“颖成公司”）商品房预约合同纠纷一案。本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈*仙、被告雅苑公司的委托诉讼代理人付*庚到庭参加诉讼。被告颖成公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告雅苑公司、颖成公司立即与原告签订《商品房买卖合同》；二、涉案商铺的返租时间从2019年1月26日起计算。事实和理由：被告雅苑公司与颖成公司系合作伙伴关系，颖成公司替雅苑公司销售一定面积的仁化县雅苑新城商铺及其雅苑新城附属楼商铺。2019年1月26日，原告参加颖成公司组织的购房团购优惠活动，原告缴纳5万元团购服务费，成为团购活动的VIP会员，购买雅苑新城项目35号商铺，享受15万元的优惠，依被告的规定前5年的租金折抵房款（此时该商铺已出租给他人，期限15年），后10年租金由业主收取，减去5年的租金，该商铺优惠后为36万元。2019年1月26日，原告缴纳了5万元团购服务费，颖成公司的销售人魏龙、销售负责人罗某1、财务熊颖出具了《雅苑新城》商铺销售确认单，确认原告认购雅苑新城35号商铺，面积58.87平方米，并确认认购总价为36万元。2019年1月28日，原告与雅苑公司就涉案商铺签订《雅苑新城商铺认购书》，认购书约定：一、乙方（原告）自愿依下列条件向甲方（雅苑公司）支付定金50000元，认购雅苑新城商铺35号，建筑面积为58.81㎡，单价6115元／㎡，总金额人民币360000元。签署《商品房买卖合同》后，定金自动转为房款。二、乙方选择下列第2种方式付款2．按揭付款，乙方须于2019年4月15日前支付总房款50%以上的首付款，即180000元，并签署《商品房买卖合同》。余款180000元，乙方以银行按揭贷款方式支付。认购书签订后，原告即支付定金50000元。遂后，原告找被告颖成公司的罗某1及雅苑公司办理签署《商品房买卖合同》，但罗某1一直以种种理由拖住不去办理。2020年3月15日，罗某1承诺于2020年3月31日前办理好涉案商铺产权事宜，并明确返租时间从缴纳团购服务费之日起计算，即2019年1月26日计算，但时至今日，被告仍不与原告签署《商品房买卖合同》。被告雅苑公司辩称：一、双方对《商品房买卖合同》的主要条款不能达成一致，无法签订《商品房买卖合同》。答辩人与原告签订《雅苑新城商铺认购书》后，双方对商铺的交付时间、产权登记等主要合同条款无法达成一致，无法签订《商品房买卖合同》，原告请求签订《商品房买卖合同》没有法律依据；二、答辩人愿意按约定返还已收原告的款项。答辩人和原告签订《雅苑新城商铺认购书》后，因双方对合同主要条款无法达成一致，无法签订《商品房买卖合同》，根据《雅苑新城商铺认购书》第十条的约定，答辩人愿意退还己收原告的款项，解除双方签订的《雅苑新城商铺认购书》。被告颖成公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认证如下：一、对原告提交的证据：证据1《合作协议》，拟证明雅苑公司与颖成公司就雅苑新城商铺项目的销售存在合作伙伴关系；被告雅苑公司意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据是被告雅苑公司与被告颖成公司的约定，与原告无关；本院认定：本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性将结合本案其他证据进行综合认定；证据2购房团购优惠告知书，拟证明原告参与团购涉案商铺的事实；被告雅苑公司的意见：对该证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据是被告颖成公司出具的告知书，与被告雅苑公司是没有关联的；本院认定：对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性将结合本案其他证据进行综合认定；二、对被告提交的证据：证据2粤房地权证、房地产平面图，用以证明无法对涉案商铺进行单独分割；原告意见：对其关联性有异议，认为如果涉案商铺无法进行单独分割，则被告雅苑公司就不应该把商铺拿出来卖；本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性将结合其他证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月26日，原告陈*仙参加颖成公司组织的购房团购优惠活动，并签署了一份内容为：“本人自愿参加仁化县《雅苑新城》2018年12月15日至2019年6月1日举行的购买该项目商铺的团购活动，交纳5万元团购服务费，成为团购活动的VIP会员，购买《雅苑新城》项目35号商铺，享受15万元优惠，本商铺原价796452元，优惠后360000元。本人应在交纳团购服务费7天内，按时完成认购协议，逾期则视为主动放弃该商铺，此服务费不予退还。……本人已知晓此次活动的全过程，同意参加雅苑新城此次团购活动，并自愿缴纳服务费。”的《购房团购优惠告知书》，同时也签署了一份《雅苑新城商铺销售确认单》。该单记载了认购日期、认购单位、建筑面积、原总价、认购总价、付款方式等内容。同日，原告交纳了50000元的团购服务费，被告颖成公司出具一张内容为“兹收到陈伟仙（身份号码440************323交来雅苑新城35号铺团购服务费伍万元）”的《收据》给原告。2019年1月27日，原告陈伟仙（乙方）与被告雅苑公司（甲方）签订《雅苑新城商铺认购书》，约定：甲、乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，就乙方向甲方购买雅苑新城商铺达成如下协议：一、乙方自愿依下列条件向甲方支付定金￥50000元，认购雅苑新城商铺35号（以下简称该商铺或该房屋），建筑面积为58.81㎡，单价6115元/㎡，总金额为人民币￥：360000元，大写叁拾陆万元整。签署《商品房买卖合同》后，定金自动转为房款。二、乙方选择下列第2种方式付款2、按揭付款，乙方须于2019年4月15日前支付总房款50%以上的首付款，即￥180000元，大写壹拾捌万元，并签署《商品房买卖合同》。余款即￥180000元，大写壹拾捌万整，乙方以银行按揭贷款方式支付。……七、甲乙双方在此确认：在签订本认购书和《商品房买卖合同》时，甲方已将该商铺对外出租，并已对乙方进行了充分全面的告知。乙方对该商铺已出租的具体情况均已充分知晓，并完全理解由此产生的法律后果。八、乙方同意甲方按商铺现状交付商铺。……十、当乙方选择第二条（2）条款的按揭付款方式购买商铺时，双方同意按如下条款执行：……2、签署本认购书后，如因甲方原因导致仍然无法完成银行按揭贷款的发放，甲方原额退回乙方的定金。除此之外，甲方无需再承担其他法律责任。十一、本认购书在签订《商品房买卖合同》后继续有效，如《商品房买卖合同》及其附件与本认购书有冲突，均以本认购书约定为准。……2019年1月28日，原告按认购书约定向被告雅苑公司支付定金50000元，被告雅苑公司出具一张内容为“今收到陈伟仙（身份证号码：440************323）交来购买35号商铺定金伍万元（￥50000元）。”的《收据》给原告。嗣后，被告称由于双方对合同的主要条款不能协商一致，因此没有签订《商品房买卖合同》。原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告雅苑公司作为委托方（甲方）与被告颖成公司作为受托方（乙方）于2018年11月1日签订《合作协议》，约定，“甲乙双方本着互利互惠，真诚合作的原则，经过友好协商，就产权和所有权属于甲方的雅苑新城项目委托乙方代为销售事宜达成本合同，供双方共同遵守。一、合作内容韶关市仁化县雅苑新城项目，可销售单位为韶关市仁化县雅苑新城商铺及其雅苑新城附属商铺，具体委托物业以甲方提供的资料（参考附件）为准（乙方可代理销售面积不得少于13370平方米）。二、合作期限双方约定合作期限为2018年11月16日至2019年11月15日（以下简称为合作期间），在本合同合作期满后，双方视具体情况商讨是否续约。……三、甲方的责任……4、甲方负责给客户办理物业备案、过户和房产证。四、乙方的责任……4、乙方负责向甲方提供销售服务，不参与物业的过户和房产证办理，但在任何时候任何情况下，将不对购房者购买商铺的购买行为和/或购房者购买到的房屋的质量等问题承担任何担保和/或连带责任。……本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。争议的焦点：原告要求与被告雅苑公司、颖成公司立即签订《商品房买卖合同》以及要求确认商铺返租时间从2019年1月26日起算本院是否应予支持。一、原告要求与被告雅苑公司、颖成公司立即签订《商品房买卖合同》是否应予支持。从原告与被告雅苑公司签订的《雅苑新城商铺认购书》内容来看，约定了商铺的位置、面积、价格、付款方式等，而没有约定交付时间、履行期限、违约责任等合同必备条款，且该认购书只是对将来要签订正式买卖合同而作出的准备，故应属于预约合同。因此，依据该份认购书，双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。而正式签订商品房买卖合同，必须建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而本案中，由于原、被告对要签订合同的主要条款达不成一致意见，且被告无法完成交付商铺的义务，属于事实上不能履行且债务的标的不适于强制履行的情形，因此，原告要求被告立即与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；二、原告要求确认商铺返租时间从2019年1月26日起算本院是否支持。基于上述理由，原、被告并没有签订正式的《商品房买卖合同》，双方的买卖关系并不成立，故原告要求确认商铺返租时间从2019年1月26日起算没有事实和法律依据，本院不予支持。被告颖成公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告陈*仙的全部诉讼请求。案件受理费3350元，由原告陈*仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  何丽萍二〇二〇年八月六日书记员  袁雪梅