广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12131号原告：兰亭御园业主委员会，住所地广州市海珠区南华中路兰亭御园二楼。负责人：陈丽，主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州纺织集团金纶房地产开发公司，住所地广州市荔湾区荔湾路龙源新街28-56号夹层。法定代表人：董涛，董事长。委托诉讼代理人：尹志强，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劲洋，广东正平天成律师事务所律师。原告兰亭御园业主委员会诉被告广州纺织集团金纶房地产开发公司业主共有权纠纷一案，本院于2020年3月24日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨美满独任公开开庭进行了审理。原告的负责人陈丽及其委托诉讼代理人赵少伟、黄嘉慧，被告的委托诉讼代理人尹志强、梁劲洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空交还广州市海珠区南华中路御园街1号101房给原告；2、判令被告向原告支付房屋占用费（自2016年5月12日起至实际腾空交还房屋之日止，按房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算，其中2016年为每月每平方米80元，2017年为每月每平方米80元,2018年为每月每平方米81元,2019年为每月每平方米82元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路，被告是涉案小区的建设单位。原告于2017年12月7日取得广州市海珠区人民政府海幢街道办事处的备案，正式成立。2018年9月1日，原告正式接管小区，实行业主自行管理。广州市海珠区南华中路御园街1号101房是涉案小区的管理用房，属于公共配套设施，《广东省物业管理条例》第38条第3款规定：物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。被告擅自将T2架空层与会所相连的架空部门进行围蔽，长期非法占用，进行经营。原告于2019年5月12日发函给被告，要求移交涉案房屋并支付相关场地占用费。之后被告的租客于2019年11月3日搬离涉案房屋，但是未办理移交手续。根据《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》第十七条规定，故提出如上诉请。被告辩称：一、从原告的诉状看不出其诉称的所谓“101房”的具体面积、位置、范围以及被告有侵占物业服务用房的行为等，即其诉请的事实不清。被告作为涉案小区的开发商，在2009年左右办理相关物业的竣工验收及交楼时，被告已将物业服务用房全部移交当时的物业管理公司即广州广电物业管理有限公司使用、管理，并未长期侵占管理用房，也未将T2架空层与会所相连的架空部门进行围蔽，不存在原告所称的“被告租客于2019年11月3日搬离”的问题。原告没有证据证明被告出租了物业服务用房，其要求支付场地占用费的请求应予以驳回。二、兰亭御园小区配套建设的商业用房（椭圆形建筑，1号房）属于被告所有，现被原告强行占有控制，其应当交还被告。根据穗规建证[2007]155号《建设工程规划许可证》及规划图、规划验收图显示，兰亭御园小区物业服务用房的面积为308平方米，其中包括2号房-5号房。椭圆形建筑物（1号房）为被告所有的商业用房，属专有部分。现有的证据足以证实该1号房在构造上能与相邻的其他建筑物相互独立，具有独立的进出口，与其他建筑物具有明确的界限，在功能上为商业用房，可供被告进行排他性使用。根据《广州市城乡规划条例》第四十条的规定，未经有关部门的许可，任何人不能改变建筑物的使用性质、用途。规划许可证、规划验收图等足以证实1号房是属于被告所有的商业用房。1号房原为涉案小区的售楼部，2015年被告销售楼盘结束，将1号房交由广电物业公司进行代管，至2018年8月31日广电物业公司退出兰亭御园小区时，1号房仍处于空置状态。2020年4月27日，被告工作人员欲前往涉案小区现场查看该物业现状，原告作为物业管理人，拒绝被告作为业主进入小区，被告最终在警察的陪同下，被告发现该物业已经由原告强行占有和控制，原告严重侵犯了被告的合法权益。原告要求被告腾空、移交属于被告的房屋，没有事实和法律依据，不应得到支持。相反，原告应当对被告的商业物业被侵占的事实承担相应的责任。三、2018年8月31日，广州广电物业管理有限公司已经按照原告的要求、安排，将有关的文件材料、场地等全部移交原告，并退出兰亭御园小区。这一事实有被告提供的《兰亭御园交接流程时间安排表》和原告提供的《交接协议书》可以证实。另外，2020年4月27日，被告派人前往兰亭御园小区现场拍摄的图片、视频可以证实物业管理用房均在正常使用中，有的用于原告的办公，有的作为业主活动室，有的供物业工程队使用，不存在尚有物业管理用房未移交的情况。四、根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条、《广州市物业管理暂行办法》第五十四条的规定，业主委员会的主要职责为执行业主大会的决定和决议。原告拟用《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》作为取得授权提起本案诉讼并享有相关权利的依据，但该份管理方案并未经业主大会表决、通过。原告不具备提起本案诉讼、要求被告支付占用费的权利。原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：海珠区人民政府海幢街道办事处于2017年12月7日向原告出具《业主委员会备案回执》，载明本届业主委员会任期：2017年11月30日起，至2022年11月29日止。发证日期为2017年1月10日的穗规建证[2007]155号《建设工程规划许可证》附件1《建筑功能指标明细表》载明，涉案小区管理处建筑面积308㎡。发证日期为2009年2月6日的穗规验证[2009]181号《广州市建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》载明，小区管理处建筑面积400㎡。据查册时间为2019年5月5日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区南华中路御园街1号至15号（单），170-180（双），180之一至180之六号的权属人为广州纺织集团金纶房地产开发公司；登记附注：1号101房（管理用房）547.2899平方米。被告向广州市房地产测绘所申请对南华中路御园街#1至#15[单]，#170至#180[双]，#180之一至#180之六[顺]进行测绘，该所于2009年12月14日出具《房屋面积测量成果报告书》，载明：#1（门牌××房号）总面积547.2899平方米，功能名称为公共服务设施管理用房。2018年8月31日，原告（甲方）与广州广电物业管理有限公司、兰亭御园物业服务中心（乙方）签订《交接协议书》，载明：甲乙双方经协商，就乙方退出兰亭御园小区达成如下条款：甲方与乙方已在2018年8月31日下午五点半办理了交接退出手续；乙方从2018年8月31日下午5点半全部退出兰亭御园小区管理；乙方退出后，相应的小区管理责任由甲方负责，与乙方无关；2018年8月31日交接后视为甲方已确认乙方提交的资料准确无误，符合相关法律规定，双方对于兰亭御园项目资料全部交接完毕；等。2019年9月6日，原告发布《关于兰亭御园2019年定期业主大会会议决定的公告》，载明：现将业业主大会会议作出的决定公告如下：……四、依法表决通过了兰亭御园公共管理方案(2019年修改版)。2019年9月6日，原告发布《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》，载明：（第十七条）鉴于目前小区一楼及二楼管理用房（包括南华中路御园街1号）、二楼部分架空层等共有部分被建设单位及其他人或组织侵占，授权业主委员会收回这些公共部分，授权业主委员会通过协商诉讼方式要求侵占者移交场地及建筑物、恢复原状，对于侵占公共管理用房等共有部分的，要求侵占者支付2016年5月1日起至配合移交场地、恢复原状等之日止的场地使用费；（第十九条）授权业主委员会对于违反上述规定，本方案、拖欠管理费或其他费用、损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、地下停车位等）或侵犯小区公共利益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律费任；（第二十条）授权业主委员会聘请律师协助执行本方案；（第二十一条）本案方案有效期从2019年9月1日起至首届业主委员会任期届满；等。诉讼中，原告表示：《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》表决事项不属于备案范围；涉案房屋包含一、二楼，共547.29平方米，一楼椭圆形建筑部分与其他部分没有门隔开；2018年，广州广电物业管理有限公司没有将涉案房屋移交给原告；2019年11月12、13日实际使用人搬走时称是被告和被告的关联公司广州广电房地产开发集团股份有限公司出租给其，没有其他证据证明被告侵占房屋。被告表示：涉案房屋包含商业用房（147平方米左右）和物业用房（400平方米左右），验收过程中商业用房和物业用房连在一起，所以测绘时归入物业服务用房，类似会所。因原、被告对涉案房屋除一楼椭圆形建筑部分外的其他部分为物业管理用房没有争议，原告于2020年5月6日将该部分房屋收回。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、关于移交兰亭御园管理用房告知书、图片；拟证明原告发函要求被告移交管理用房。2、首层及二楼查丈图（手写椭圆形建筑规划商业用房，实测物业管理）；拟证明整个一楼、二楼实际测绘均属于小区管理用房，属于公共服务设施，业主共有。3、二楼总平面图；拟证明二楼属于物业管理用房及架空层，被告违法将架空层与物业管理用房一起围蔽，进行出租办公。4、房管部门公布2016-2019年租金标准；拟证明2016-2019年商业租金标准。5、业主大会决议、汇总统计表；6、关于召开2019年业主大会会议通知；7、关于召开2019年定期业主大会表决程序；8、监票人名单；9、表决票；10、兰亭御园公共管理方案2019年修改版（表决稿）；11、公示图片；12、邀请函；13、关于延长投票时间的公告；14、关于举行兰亭御园2019年定期业主大会会议唱票和计票的公告；15、唱票和计票人员名单；16、公示图片；17、邀请函；18、关于兰亭御园2019年定期业主大会公告送达的公示、图片；19、开箱计票现场签到表、现场照片；20、关于小区建筑物总面积和业主总人数的更正说明；21、关于公示2019年定期业主大会表决结果的通知；22、汇总统计表；23、公示图片；24、关于兰亭御园2019年定期业主大会议决定的公告；25、公示图片；26、议事规则；27、兰亭御园公共管理方案（2019）年修改版明细统计表；拟证明涉案小区业主大会授权原告提起诉讼收回涉案房屋及要求侵占者支付场地使用费。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到该告知书；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，第1页有手写的字样，房屋用途性质应以规划部门审批为准；对证据3的真实性、合法性没有异议，与本案无关；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据5-27的真实性、合法性、关联性均有异议。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、兰亭御园交接流程时间安排表、现场照片、交接现场视频；拟证明广州广电物业管理有限公司已经将有关的材料、场地交付原告，并退出兰亭御园小区。2、规划图、竣工验收图（含局部放大）；拟证明椭圆形建筑为被告所有的商业用房。3、报警回执、现场照片；拟证明被告所有的商业用房被原告侵占使用。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但交接时没有按流程进行，照片及视频显示的不是涉案房屋。对证据2的真实性、合法性没有异议，被告对本案争议部分的规划进行变更，测绘时因商业用房与规划验收合格证中备注的400平方米小区管理用房在建筑上不可分割，所以测绘部门与房管部门同意将原商业部分全部作为小区物业管理用房，在查册表备注中已经显示，被告在大确权时申请并认可该备注。对证据3的真实性、合法性没有异议，被告未出示产权证故不让其进入。本院认为：一、原告是否有权提起本案诉讼。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”原告提交了相关的证据证实其已召开业主大会表决通过《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》，该方案记载：鉴于目前小区一楼及二楼管理用房（包括南华中路御园街1号）、二楼部分架空层等共有部分被建设单位及其他人或组织侵占，授权业主委员会收回这些公共部分，授权业主委员会通过协商诉讼方式要求侵占者移交场地及建筑物、恢复原状，对于侵占公共管理用房等共有部分的，要求侵占者支付2016年5月1日起至配合移交场地、恢复原状等之日止的场地使用费；等。被告对此虽不予认可，但未提供相反证据予以反驳，在上述管理方案未被依法撤销或被确认无效的情况下，本院认定原告有权提起本案诉讼。二、涉案房屋的性质问题。原、被告双方对涉案房屋一楼椭圆形建筑部分存在争议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”广州市不动产查册表已经明确涉案房屋为公共服务设施（管理用房），建筑面积547.2899平方米。而《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”故涉案小区业主对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告以涉案房屋一楼椭圆形建筑部分规划性质是商业用房、为其所有的意见依据不足，本院不予采纳。三、关于房屋腾空交还及支付房屋占用费问题。原告以实际使用人称被告出租给其使用为由主张涉案房屋由被告占用，未提交其他证据予以证明，被告对此予以否认，故本院对原告的该主张不予采纳。原告要求被告腾空交还涉案房屋及支付房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十三条、第七十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告兰亭御园业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费21158元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年八月二十七日书记员  于悦姗何国卫