广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初13791号原告：佛山市立可邦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场A座1603号。法定代表人：邓高峰。委托诉讼代理人：岑嘉凤、曾瑞香，系公司员工。被告：徐小娟，女，1988年08月17日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：张尚伟，男，1976年01月09日出生，汉族，住广东省信宜市。原告佛山市立可邦物业管理有限公司与被告徐小娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岑嘉凤、曾瑞香、被告委托诉讼代理人张尚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年7月至2019年6月物业服务费用2448元及滞纳金964.51元，合计金额3412.51元；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告是顺德区*****（以下简称涉案房产）的业主。原告按《物业管理条例》的相关规定，于2015年2月1日与佛山市顺德区大良银畔丽苑业主委员会签订《银畔丽苑物业服务合同》，合同编号：佛立合［2015］-001，合同期自2015年2月1日至2018年1月31日，按照合同约定由原告对银畔丽苑进行物业管理，物业服务费收费标准：五楼（含）以下住房，按照套内面积收取每月每平方米1.5元；六楼（含）以上住房，按照套内面积收取每月每平方米1.78元；汽车车位服务费每月20元/个；摩托车车位服务费每月5元/个；二次供水加压电费：五楼以下不收取，六楼以上按照实际用水量收取0.45元/立方。自2018年2月1日起至2019年7月1日期间，由于银畔丽苑业主委员会到期换届未能及时聘请新的物业公司，所以此间的物业管理服务由原告履行，物业服务费收费标准按照原合同执行。被告自2018年7月至2019年6月一直拖欠原告物业服务费用，其中物业服务费2448元，物业服务费滞纳金964.51元，合计：3412.51元。被告辩称，一、原告在管理期间服务质量和服务要求没有达到物业管理条例和之前签订的物业合同要求。1.原告没有和业主或业委会签订合法有效的合同；2.物业服务质量太差，达不到之前所签订合同的要求和质量；3.原告在管理期间，小区业主多次要求原告提供有效工商物价税务局和物业管理部门等各项审批文件，原告一直没有提供；4.原告管理期间的服务都在违反物业管理条例的范围和合同约定的服务要求。比如：监控设备以及消防系统等被破坏，消防栓长期处于没有通水的状态，小区外墙大理石脱落，卫生环境差，原告一直没有对这些问题进行维护维修和改进，严重不达标；5.在2013年8月至2018年6月期间，被告多次向原告索要物业费发票，原告都以各种理由推脱。二、原告问题处理不及时，导致业主财产遭受不必要的损失。1.2018年10月外围大理石脱落导致特锐42D56小车车头被砸坏，维修费用2230元；2.地下停车场2018年5月中被水浸泡，造成一台车牌号为81506的大众汽车被水浸泡致电脑合损坏，修复费用6000元；3.被告在找到小区的下水道和出水口严重堵塞导致车库浸水原因后多次向原告反映情况，要求原告解决问题，结果原告没有理睬。为了防止渗水和浸水，业主强烈要求原告做出解决与维护的工作方案，但几个月过去一直没有得到回复。被告为了避免再次渗水和浸水引起漏电触电、影响房屋结构等问题导致出现危及生命安全的事件，被告与李直（原原告服务经理）及原业委会成员到场共同商讨后开展维修工作，维修工作开展期间被告支付了人工费和材料费3590元；4.小区大门口喷水池漏水渗到地下车库，被告购买4桶防水涂料进行防水补漏，涂料每桶250元，共1000元；5.小区2座前面公共活动区大理石桌损坏，小区内的业主多次向物业反映，经过一个多月时间，没有确切回复，也不见开展修复工作或更换处理。为了防止小孩在玩耍期间出现意外情况，被告和小区的热心业主经过商量后一起去石材市场购买一张新的石桌更换，人工材料共850元；6.小区9座左边电梯从2018年6月5日开始停止运行，理由是要更换各种配件。后来被告无意间发现电梯维修师傅说原告未支付电梯公司维修费用，所以先停用9座左梯不作维修。因为只有一条电梯供9座30多户使用，造成业主的出行不便，在多次反映之后没有结果，得知业委会成员没有接到原告提交要求电梯维修的方案，也了解到原告在这段时间内先后在电梯内贴出三次价格不一的报价单与市面正常维修所需费用有很大的出入，并且一直没有向业委会发出通知或汇报，没有与业委会成员协商或提出解决方案。9座业主集体同意自行把电梯维修好再找原告结算费用，由被告去找有相应资质的维修师傅购买所需配件对两条电梯进行维修，购买配件与维修费用暂时由被告支付，原告法定代表人邓高峰承诺会结算给被告，后来不了了之。被告从未拖欠原告任何费用，后期拒绝交费是因原告在管理期间对小区造成严重影响，没有按物业管理条例和合同的约定服务管理，无视小区业主诉求，使大家的生命财产和平等权利得不到保障。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人提供的证据，本院认证如下：1.原告提供银畔丽苑物业服务合同，被告对真实性无异议，但认为合同非本人所签，被告并不知道有签订该合同。经审查，该合同为银畔丽苑业主委员会与原告签订，银畔丽苑业主委员会经由业主大会选任，代表业主意志与原告签订物业管理委托合同，本院予以采信。2.被告提供图片，用以证明小区外围商铺外墙大理石脱落造成业主损失等原告服务质量差问题。原告对真实性、关联性不予确认，原告认为外墙砖脱落已向业委会提出修复方案，但业委会没有通过，原告进行了全面检查及贴警示标志，外墙砖未纳入原告管理范围；原告认为小区大理石桌松脱需要时间修复。经审查，图片具有片面性，本院不予采信，但经原告质证存在的外墙砖脱落及大理石桌松脱的问题予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年2月1日，原告与银畔丽苑业主委员会签订《银畔丽苑物业管理合同》，约定原告为银畔丽苑提供物业服务；委托管理期限叁年；自2015年2月1日起至2018年1月31日止；物业费收费标准为：五楼以下住宅房按套内面积每月每平方米1.50元，六楼以上住宅房按套内面积每月每平方米1.78元，汽车车位按20元∕月∕个，摩托车位按5元∕月∕个；二次供水加压电费：五楼以下不收加压费，六楼以上按住房实际用水量收取0.45元∕立方；物业服务费按月收取；二次供水加压电费六个月结算一次；合同期内物业服务费不作调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之二的比例交纳滞纳金。合同期满后，原告一直管理银畔丽苑至2019年7月1日。被告是涉案房产的产权人。案涉房产套内建筑面积为119.28平方米。被告未向原告缴纳自2018年7月至2019年6月物业管理费（含一个摩托车位费、一个小车位费）合计2448元。原告在管理银畔丽苑小区中存在商铺外围外墙大理石脱落、大理石桌松脱未能及时修复的问题。银畔丽苑第二届业主委员会于2018年10月14日通过“顺德区物业管理公共事务决策平台”召开业主大会，对是否续聘原告作出不续聘的投票决议。2019年4月17日，银畔丽苑业主大会再次通过该平台作出选聘佛山市顺涛物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决议。原告于2019年7月1日撤场。本院认为，《银畔丽苑物业服务合同》自2018年1月31日期满后，原告继续服务该小区至2019年6月30日，被告亦按原合同约定内容缴纳物业服务费至2018年6月，原被告间存在事实上的物业服务合同关系。银畔丽苑业主大会于2018年10月14日通过网络平台投票决定不再续聘原告为小区物业服务企业，原告撤场。可见，原告提供的服务不被小区业主所认可，原告的服务存在瑕疵。在物业服务管理中，原告应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向被告提供符合约定的物业服务。被告应当按约定向原告支付物业服务费。现原告在物业管理服务中存在瑕疵，其提供的物业服务与其向业主收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定差距，本院酌情予以扣减一个月的物业管理费，则被告应向原告缴纳自2018年7月至2019年6月物业管理费（含摩托车位费、小车位费）2244元（2448元-204元）。因原告在履约过程中存在一定瑕疵导致被告迟延缴纳物业管理费，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。被告抗辩的维修费用、人工材料费及开具发票的问题可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐小娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市立可邦物业管理有限公司支付物业管理费2244元；二、驳回原告佛山市立可邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告徐小娟负担并直接支付给原告佛山市立可邦物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 洪 勉二〇二〇年八月二十六日书记员 郑凤婷