襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初782号原告：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区大庆西路106号。法定代表人：王海波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊国君，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：施阳，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。被告：杨兴荣，女，1953年5月7日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。被告：程克勤，男，1953年10月1日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。原告湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）与被告杨兴荣、程克勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告枫林物业公司的委托诉讼代理人熊国君到庭参加诉讼，被告杨兴荣、程克勤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枫林物业公司向本院提出诉讼请求：1.杨兴荣、程克勤立即支付拖欠枫林物业公司2013年10月-2015年9月物业服务费6050.69元；2.诉讼费由杨兴荣、程克勤负担。事实和理由：枫林物业公司系杨兴荣、程克勤小区物业公司，为整个小区提供物业服务，自进该小区，枫林物业公司尽职尽责履行服务义务。杨兴荣、程克勤在该小区购房一套，房号1-2-1102，面积180.08㎡，欠费周期2013年10月-2015年9月，共欠物业费6050.69元，杨兴荣、程克勤一拖再拖，枫林物业公司以多种方式向其催收，杨兴荣、程克勤置之不理，枫林物业公司依法起诉，请求依法裁决。庭前会议中，枫林物业公司明确诉讼请求第1项为：2013年10月-2015年9月计24个月，杨兴荣、程克勤房屋面积180.08㎡，1.4元/㎡/月，计款6050.688元，四舍五入，枫林物业公司主张6050.69元。杨兴荣、程克勤未作答辩。枫林物业公司围绕诉讼请求依法提交了《香樟苑前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》、房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）、襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局襄价服规〔2012〕214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》、《物业服务企业资质证书》、《欠费业主明细》、《枫林物业催费通知单》等证据，杨兴荣、程克勤未到庭应诉，放弃了其应有的质证权利。枫林物业公司所举证据符合有效证据的真实性、合法性、关联性，具有较大的证明力，本院予以确认并在卷佐证。杨兴荣、程克勤未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月1日，襄阳市闽建房地产投资有限公司（以下简称闽建房地产公司）作为甲方，与作为乙方的枫林物业公司签订《香樟苑前期物业管理服务合同》一份。合同主要约定，甲方委托乙方对“香樟苑”商住小区提供前期物业服务事宜，服务期限为两年；如服务期限内本物业管理区域成立业主委员会，并招聘新的物业管理企业，此协议自行终止；如服务期满，本物业管理区域业主委员会没有成立或没有选聘新的物业管理企业，甲方可根据乙方的考核业绩，在同等条件优先考虑乙方续签合同；高层住宅甲方同意乙方从2012年6月，按业权面积每月每平方米0.8元收取物业管理费。2013年6月25日，闽建房地产公司作为甲方，与作为乙方的枫林物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份。合同主要约定：甲方选聘乙方对“香樟苑”商住小区提供前期物业服务事宜，服务期限自本物业开始交付使用之日起至业主委员会与选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。甲方同意乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理服务费及相关费用：1.高层住宅（多层电梯房）按业权面积每月每平方米1.2元；4.垃圾处理费住宅按每月每户4元。业主从被通知收楼或房屋买卖合同约定的收楼日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后按年预交，缴费时间为每季度第1个月的1日起至15日止。物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整的，住宅物业以乙方公开征求业主大会书面意见为准。上述“香樟苑”小区1幢2单元11层2室为杨兴荣、程克勤共同共有，建筑面积180.08㎡，于2010年8月5日取得不动产登记。杨兴荣、程克勤自2013年10月起开始欠付枫林物业公司物业服务费。2017年7月9日，枫林物业公司向杨兴荣发出催费通知单一份，载明，阁下所欠的物业费从2013年11月到2015年9月，共计24个月，费用合计6050.69元等。此后，杨兴荣、程克勤仍未向枫林物业公司支付上述物业服务费。另查，2011年10月12日，枫林物业公司取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质登记壹级。2012年12月14日，襄阳市物价局发布襄价服规〔2012〕214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，规定本市的普通的住宅按物业服务等级收费，等级一级的高层住宅收费基准价为1.4元/平方米。2015年10月，枫林物业公司终止向案涉“香樟苑”商住小区提供物业管理服务。本院认为，闽建房地产公司与枫林物业公司签订《香樟苑前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》，是作为案涉“香樟苑”小区建设单位的闽建房地产公司与作为物业服务企业的枫林物业公司签订的物业服务合同，是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属有效合同而受到法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，案涉物业服务合同对包括杨兴荣、程克勤在内的案涉“香樟苑”小区全体业主具有约束力。全体业主基于该合同享有相关权利，应当承担合同义务。杨兴荣、程克勤虽非合同形式上的签订者，但其是该合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成合同的实质当事人。根据国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，杨兴荣、程克勤当依案涉物业服务合同约定履行。枫林物业公司主张杨兴荣、程克勤自2013年10月至2015年9月欠付24个月物业服务费具有事实依据和法律依据；但其主张按照1.4元/㎡收费，因案涉《前期物业管理服务合同》仅约定物业服务费收费标准为1.2元/㎡，枫林物业公司又未举证证实将案涉物业服务费收取标准从1.2元/㎡调整至1.4元/㎡，已经依约“公开征求业主大会书面意见”，以及杨兴荣、程克勤还欠付其他费用，故其该主张按照1.4元/㎡收取案涉物业服务费，没有事实依据和法律依据。杨兴荣、程克勤案涉欠付的物业服务费为5186.30（180.08㎡×1.2元×24月）元。综上所述，对枫林物业公司要求杨兴荣、程克勤支付物业服务费5186.30元的请求本院予以支持；超出部分不予支持。杨兴荣、程克勤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、杨兴荣、程克勤向湖北枫林物业服务有限公司支付物业服务费5186.30元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨兴荣、程克勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶华兰二〇二〇年八月十四日法官助理亢建书记员毛琳菲