文书内容山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1103民初3098号原告：日照市岚山天丰织布厂，住所地山东省日照市岚山区黄墩镇驻地。统一社会信用代码：92371103MA3FF8RK5R。经营者：李绪胜，男，1977年9月22日出生，汉族，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：李兆焱，山东世纪星律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅桂红，山东世纪星律师事务所实习律师。被告：中国邮政集团公司日照市分公司，住所地山东省日照市黄海三路23号。统一社会信用代码：91371100X135945490。法定代表人：杨厚成，总经理。委托诉讼代理人：纪丽丽（被告公司员工），女，1989年2月14日出生，汉族，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：冷洁，山东舜铭律师事务所律师。原告日照市岚山天丰织布厂（以下简称天丰织布厂）与被告中国邮政集团公司日照市分公司（以下简称邮政日照分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天丰织布厂的经营者李绪胜及其委托诉讼代理人李兆焱、梅桂红，被告邮政日照分公司的委托诉讼代理人纪丽丽、冷洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天丰织布厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购买刘仲玉、刘某、辛本堂、日照市盛美织布厂的坐落在黄墩镇邮政局院内的房屋8间、车棚3间的价款、租赁期间建设的房屋价款、卫生间、大门口改造、地下排水管道等建设的价款、被告租赁给原告房屋的维护修缮费用50.84万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月21日，原告与刘仲玉、刘某、辛本堂、日照市盛美织布厂签订《企业转让协议》，协议约定：刘仲玉、刘某、辛本堂、日照市盛美织布厂将坐落在岚山区黄墩镇邮政局院内的房屋8间、车棚3间及设备、办公用品作价138000元转让给原告。原告因此与被告签订房屋、场地《租赁合同》。2011年至2014年经被告工作人员同意，在被告出租给原告的院落内，建设了东北平房、西织布车间、北整理车间、东平房4间、南平房、卫生间、大门口改造、地下排水管道、车棚、车库等建设，并对被告租赁给原告使用的房屋进行了修缮维护。2018年7月9日，被告向岚山区人民法院提起诉讼，请求：1.解除与被告的租赁合同，返还租赁原告的房屋及院落；2.支付租赁费4万元。岚山区人民法院以(2018)鲁1103民初2247号民事判决书做出判决：1、解除原告与被告的租赁合同；2、原告于本判决生效起3个月内返还租赁被告的房屋及院落；3、原告于本判决生效之日起10日内支付被告租赁费2万元；4、驳回被告的其他诉讼请求。原告不服该判决，向日照市中级人民法院提起上诉，日照市中级人民法院以(2019)鲁11民终288号民事判决书审结，驳回原告的上诉，维持原判，但告知原告，就租赁期间房屋扩建和维修费用结算等问题，可另行主张权利。为此，原告就购置刘仲玉、刘某、辛本堂、日照市盛美织布厂将坐落在岚山区黄墩镇邮政局院内的房屋8间、车棚3间的费用、租赁期间建设的房屋费用及大门口改造、地下排水管道等建设价值、租赁给原告房屋维护修缮费用向被告主张权利，特向贵院提起诉讼，以求明断。邮政日照分公司辩称，天丰织布厂的诉讼请求无任何法律依据，根据合同约定，天丰织布厂如对租赁物物业及附属设施进行装修改建或设置大型设备，必须符合有工程设计、施工单位、装修范围、工艺、用料等内容的详细装修方案报送邮政日照分公司，征得邮政日照分公司的书面同意后方可施工，经核查，天丰织布厂主张的请求并没有经过邮政日照分公司的书面同意，故请求人民法院依法驳回天丰织布厂的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院审理查明如下：自2008年天丰织布厂开始租赁日照市邮政局位于日照市岚山区驻地黄墩支局的物业、场地及附属设施用于织布生产，合同每年一签。2012年6月17日日照市邮政局与天丰织布厂签订的出租合同，其中第一条约定，日照市邮政局将其位于日照市岚山区驻地黄墩支局的物业、场地及附属设施租赁给天丰织布厂用于织布生产；第二条约定，租赁期限为一年，自2012年6月17日起至2013年6月16日止，租赁期满，日照市邮政局有权收回出租场地及附属设施，天丰织布厂应如期交还；天丰织布厂如要求续租，应在租赁期满前90天以书面形式告知日照市邮政局，经双方协商另行签订新的租赁合同；第三条约定，年租赁为10000元；合同第六条第1项约定，天丰织布厂如需对租赁场地及附属设施进行装修或者设置大型设备，必须将含有工程设计、施工单位、装修范围、工艺、用料等内容的详细装修方案报送日照市邮政局，征得日照市邮政局的书面同意后方可施工；租赁期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归日照市邮政局所有。天丰织布厂向日照市邮政局交还房屋及其附属设施应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋使用的正常使用，对未经日照市邮政局同意留存的物品，日照市邮政局有权自行处置，天丰织布厂无权向日照市邮政局要求赔偿损失。第2项约定，天丰织布厂工程改建须保持物业结构的安全，如改建影响建筑结构安全的，由天丰织布厂负责维修，涉及日照市邮政局损失的，由天丰织布厂负责赔偿。日照市邮政局在天丰织布厂改建中有权对原房屋结构的完好进行质检和验收。出租合同还对其他事项进行了约定。上述出租合同到期后，双方未再签订书面租赁协议，天丰织布厂自2013年6月17日至2016年6月16日按原合同约定的租金标准向原告交纳了租金。天丰织布厂自2016年6月17日至2018年6月16日未交纳租金，但天丰织布厂仍实际占用租赁的房屋及院落。天丰织布厂租赁的房屋及院落的四至为：东邻日照市公安局岚山分局黄墩派出所、西邻道路、南至日照邮政储蓄银行黄墩支行办公大楼后公用区域、北至巷子。2012年，因台风导致天丰织布厂租赁邮政日照分公司的车间顶棚损坏，由天丰织布厂垫资修复。天丰织布厂主张，当时系邮政日照分公司的工作人员让天丰织布厂自行垫资维修。邮政日照分公司主张，因其负责人已经更换现无法核实是否经过其同意和通知。日照市邮政局于2013年改制为山东省邮政公司日照市分公司，2015年改制为中国邮政集团公司日照市分公司。2018年7月9日，邮政日照分公司以“合同到期后，双方未续签合同，天丰织布厂按原租金标准向邮政日照分公司交纳租赁费至2016年6月，此后邮政日照分公司多次要求天丰织布厂搬离租赁的房屋及院落，天丰织布厂拒不搬离，自2016年6月17日至2018年6月16日期间，天丰织布厂共拖欠租金40000元”，向本院提起诉讼，请求：1.解除双方之间的租赁合同，天丰织布厂返还租赁邮政日照分公司的房屋及院落;2.天丰织布厂支付邮政日照分公司租金40000元。本院经审理后，于2018年10月9日作出（2018）鲁1103民初2247号民事判决书，判决：一、解除邮政日照分公司与天丰织布厂之间的租赁合同；二、天丰织布厂于本判决生效之日起三个月内返还租赁邮政日照分公司的房屋及院落（位于日照市岚山区黄墩镇驻地日照邮政储蓄银行黄墩支行办公大楼后公用区域以北、东至日照市公安局岚山分局黄墩派出所、西至道路、北至巷子）；三、天丰织布厂于本判决生效之日起十日内支付邮政日照分公司租赁费20000元；四、驳回邮政集日照分公司其他诉讼请求。一审判决作出后，天丰织布厂不服提起上诉，日照市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）鲁11民终288号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，经本院现场勘验并经双方确认，在租赁院落内属于天丰织布厂购置、建设的地上附着物及装饰装修等财产有：1.宿舍；2.办公室；3.整理车间；4.顶棚、下水槽；5.侧棚（彩钢瓦棚）；6.织布车间；7.厕所；8.厨房及餐厅；9.院内花砖；10.院内水泥地面硬化；11.院内地下排水管道；12.大门；13.大门口到公路水泥硬化；14.仓库防水；15.原有车间的门窗及墙体加高和顶棚钢构。日照市国土资源局于2015年8月27日向邮政日照分公司颁发的日岚国用（2015）第000712号土地使用权证的宗地图显示，天丰织布厂购买的8间房屋以及在院内建设的北砖结构平房、南钢结构厂房、南东砖结构平房均予以标注。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：１.对于天丰织布厂在与日照市邮政局签订出租合同之前是否购置房屋、车棚等财产以及财产的建造时间、在双方解除租赁合同或租赁期满时财产如何处理。天丰织布厂提供《企业转让协议》复印件一份，内容记载：“甲方（转让人）：刘仲玉、刘某、辛本堂；乙方（受让人）：李绪胜；丙方：日照市盛美织布厂。日照市盛美织布厂系由刘仲玉、刘某、孔令平、辛本堂四人出资设立，但该厂在办理工商登记时，登记为个人独资企业，出资人为刘仲玉，实际上该厂是刘仲玉、刘某、辛本堂共同协商散伙后，自愿将该厂转让给乙方李绪胜。甲、乙、丙三方经平等协商，在自愿的基础上就该厂转让事宜达成如下条款：一、该转让协议转让的资产包括该厂的固定资产和车间的存纱、布，但不包括该厂的债务。二、转让的固定资产包括房屋8间及3间车棚，该房屋及车棚坐落在岚山区黄墩镇邮政局院内，还包括设备及办公用品、桌子、床、椅子等，该固定资产甲、乙双方商定转让价格为138000.00元。三、甲方车间库存的纱、布，甲、乙双方商定转让价格为107666元。四、甲方于2008年5月21日将第二、三条约定的财产交付给乙方。五、甲方应于2008年7月16日前完成清算，并到工商管理部门办理完毕日照市盛美织布厂的企业注销登记。六、甲方及日照市盛美织布厂在2008年5月21日之前所有的对外负债与乙方无关，由甲方及日照市盛美织布厂自行解决。七、甲方及日照市盛美织布厂在2008年5月21日之前的生产经营中所产生的纠纷与乙方无关，若因此牵连到乙方给乙方造成不便或财产损失的，甲方应负责处理，并赔偿乙方的损失。八、本协议一式六份，甲、乙双方每人各执一份，丙方一份，具有同等的法律效力，并自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效。”天丰织布厂陈述，当时系邮政日照分公司的工作人员让李绪胜购买8间平房，但双方对该房屋在双方解除租赁合同或租赁期满时如何处理并没有约定。邮政日照分公司对该《企业转让协议》的真实性有异议，因证据系复印件，但对合法性无异议，主张8间房屋及3间车棚在院内无任何审批手续，系违法建筑。天丰织布厂提供的证人刘某在出庭作证时陈述，刘某系织布厂以前的经营者，自2007年春天开始租赁黄墩邮政局的院落，织布厂系刘某卖予李绪胜，刘某于2007年4月在黄墩邮政局院内建设了4间平房（用于厨房及仓库）在坡上建设了8间平房（用于职工宿舍），当时建设系黄墩邮政局的孔令安局长同意，系黄墩党委负责招商引资的干部批准建设，无书面建设手续。另外，证人对某提供的上述《企业转让协议》复印件的真实性无异议。天丰织布厂提供的《企业转让协议》虽系复印件，但经证人刘某证实系真实的，故本院确认该证据系真实的，根据该证据可以确认李绪胜购买8间房屋及3间车棚的事实。证人刘某陈述的8间房屋及3间车棚的建设时间以及经过邮政日照分公司一方的同意建设，本院亦予以确认。２.对其他地上附作物的建设以及对邮政日照分公司的原有房屋的装修、装饰的建设时间以及是否经过邮政日照分公司的同意或批准。天丰织布厂提供的证人惠某在出庭作证时陈述，惠某于2011年5月至同年8月为天丰织布厂建设办公室，当时邮政局的工作人员解局长在现场，没有阻止建设。天丰织布厂提供的证人秦某在出庭作证时陈述，秦某于2012年11月给天丰织布厂建设整理车间，2013年7月为天丰织布厂新建车间，2013年5月为天丰织布厂建设厕所、餐厅、厨房，2014年11月为天丰织布厂建设院内花砖、院内地面、排水管道、大门口到公路路面水泥硬化，当时邮政局的辛宠贡和一位姓卢的工作人员在现场，没有阻止建设。天丰织布厂提供的证人孔某在出庭作证时陈述，孔某于2012年10月给天丰织布厂建设顶棚、2012年11月建设仓库防水、2012年安装原有车间的门窗及对墙体加高和钢结构顶棚、2014年6月建设新车间，当时有邮政局的工作人员在现场，没有阻止建设。经质证，天丰织布厂对上述证人的陈述均无异议，主张相关建设时间以证人陈述的为准；邮政日照分公司主张，证人陈述的建设时间与天丰织布厂提供的建设时间不一致，不能认定相应的建设时间，并陈述相关建设均没有经过邮政日照分公司同意。天丰织布厂提供的证人详细陈述了建设时间，故本院对证人陈述的建设时间予以认定，相关证人均陈述建设时有邮政局的工作人员在现场，均未阻止建设，且从现场看，天丰织布厂就位于黄墩邮政局（邮政银行黄墩支行）办公大楼楼后，天丰织布厂的相关建设从情理上来讲邮政日照分公司肯定知情，邮政日照分公司肯定默认了天丰织布厂的建设行为，故可以认定邮政日照分公司当时系同意天丰织布厂的建设行为。3.对于天丰织布厂购置和建设的以上附属物是否办理合法建设手续。天丰织布厂陈述，相关建设没有邮政日照分公司的书面同意，但对方均知情并均未阻止，可视为对方同意天丰织布厂的改建、新建行为。天丰织布厂未提供合法建设的证据材料。邮政日照分公司陈述，天丰织布厂建设房屋的行为无任何建设手续，属违法建设不受法律保护。因天丰织布厂未提供合法建设的证据材料，其又陈述相关建设没有邮政日照分公司的书面同意，邮政日照分公司亦陈述天丰织布厂的建设行为无任何建设手续，故应认定天丰织布厂的相关建设未办理合法建设手续。另查明：根据天丰织布厂的申请，本院依法委托德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司对属于天丰织布厂购买、改建、扩建及装饰装修的上述地上附作物等财产的工程造价以2019年4月22日为评估基准日进行了司法评估，并根据本院认定的建设时间对工程造价成本扣除折旧后的价值进行了评估测算。详细情况见下表：            名       称              工程造价成本      （单位：万元）              工程造价成本扣除折旧后的价值（单位：万元）                  宿舍              11.11              7.21                  办公室              4.54              3.42                  整理车间              13.91              10.32                  顶棚、下水槽              1.00              0.49                  侧棚（彩钢瓦棚）              2.77              1.94                  织布车间              14.51              11.29                  厕所              0.65              0.53                  厨房及餐厅              4.64              3.78                  院内花砖              5.75              3.96                  院内水泥地面硬化                  院内地下排水管道                  大门                  大门口到公路水泥硬化                  仓库防水              0.79              0.14                  原有车间的门窗及墙体加高和顶棚钢构              10.78              7.75                  合     计              70.46              50.84      天丰织布厂亦主张按工程造价成本扣除折旧后的价值由邮政日照分公司予以补偿。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天丰织布厂于2012年6月17日签订的出租合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。本案中，天丰织布厂为了生产经营所需并经过邮政日照分公司的同意对租赁的原有设施进行了装饰、装修、改建，另外还购买了部分地上附着物，还进行了扩建。双方在出租合同中明确约定：“租赁期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归日照市邮政局所有。”对于建筑工程而言，所谓扩建是指在原有的基础上加高加层（需要新建造基础的工程属于新建项目），改建则是指在原有的基础上加以改造。本案中的对原有车间的门窗及墙体加高和顶棚钢构、仓库防水都是因天丰织布厂因经营需要而进行的改造，属于依附于房屋的装饰、装修，该部分装饰、装修根据双方出租合同的约定应归邮政日照分公司所有。根据评估意见，该部分的工程造价成本扣除折旧后的价值为7.89万元（7.75万+0.14万元）。对某在院内购置及新建、扩建的部分，不属于依附于所承租邮政日照分公司房屋的部分，该部分的总价值为42.95万元（50.84万元-7.89万元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。在本案中，天丰织布厂的与邮政日照分公司未对扩建部分明确约定，但扩建均经过了出租人邮政日照分公司的同意，且未办理合法建设手续，其扩建造价费用应由双方按照过错分担，结合本案实际，按照公平等原则，应以各自分担50%为宜，即邮政日照分公司应分担天丰织布厂扩建造价费用的50%即21.48万元（42.95万元×50%）。综上所述，天丰织布厂的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告中国邮政集团公司日照市分公司于本判决生效后十日内给付原告日照市岚山天丰织布厂扩建造价费用21.48万元；二、驳回原告日照市岚山天丰织布厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8884元，由原告日照市岚山天丰织布厂负担4362元，由被告中国邮政集团公司日照市分公司负担4522元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  曹建华人民陪审员  张广传人民陪审员  孟庆彬二〇二〇年八月十日书 记 员  吴晓迪