福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初710号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼。统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全。 委托诉讼代理人：颜燕琼，女，1990年11月20日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：陈小茜，女，1995年7月15日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：林瑨涛，男，1975年10月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称锦绣庄木偶馆）因与被告林瑨涛财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣庄木偶馆的委托诉讼代理人颜燕琼，被告林瑨涛的委托诉讼代理人郑奇伟、陈美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄木偶馆向本院提出诉讼请求：1.判令林瑨涛立即向锦绣庄木偶馆支付2018年5月起至2019年12月15日的商铺占有使用费共计22376元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；2.判令林瑨涛向锦绣庄木偶馆支付2017年6月至2019年12月15日的服务管理费共计4849元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；3.判令由林瑨涛承担本案的诉讼费、保全申请费、保全保险费、公告费等。庭审中，锦绣庄木偶馆明确商铺占有使用费的起算时间为2018年5月1日，服务管理费的起算时间为2017年6月1日。事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算案，案号为（2016）闽05民破5号，同日指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，泉州市锦绣庄旅游文化开发有限公司与林瑨涛于2012年11月12日签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，约定林瑨涛向锦绣庄木偶馆承租址于丰泽区××路××段××号××庄××号商铺一间，商铺面积49.5平方米，租赁期限2012年12月1日起至2014年3月31日，其中2012年12月1日至2013年9月30日，租金每平方米45元，每月租金2227元；2013年10月1日起至2014年3月31日，租金每平方米60元，每月租金2970元等，林瑨涛在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、物业管理费等由林瑨涛承担；林瑨涛违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）向锦绣庄木偶馆支付违约金和赔偿金等。林瑨涛于2018年1月30日申请将商铺换至古玩城248号，面积25.5平方米，该商铺原每月租金为1147.5元。2016年6月20日，管理人向林瑨涛发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》（泉锦租字第2016001号），书面通知林瑨涛如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户。随后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，由于管理人未通知林瑨涛继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知林瑨涛涉案合同已解除，并要求林瑨涛立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。管理人于2017年7月26日、2019年10月9日再次向林瑨涛书面通知催缴商铺占有使用费并要求林瑨涛立即腾空返还商铺。林瑨涛至今尚欠锦绣庄木偶馆涉案商铺的占有使用费、物业管理费等费用，严重侵害了锦绣庄木偶馆的合法权益。 被告林瑨涛辩称，锦绣庄木偶馆的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、锦绣庄木偶馆诉请判令林瑨涛支付商铺占有使用费及赔偿逾期付款损失，没有事实与法律依据，依法不应得到支持。（一）从锦绣庄木偶馆提供的《通知书》（2016年11月16日）内容可知其破产管理人曾于2016年11月16日向各租户书面通知租赁合同已经解除，并要求各租户于2016年11月30日前结清租金，自行腾空，逾期履行的，予以强制搬迁。即若各租户在上述时间内未能自行腾空的，则管理人有权强制搬迁。因此，在诉争租赁合同已经实际解除的情况下，管理人未根据自身的通知内容进行强制搬迁，超出上述期限的房屋占有使用费损失，属于锦绣庄木偶馆怠于行使权利造成的扩大损失，应由锦绣庄木偶馆自行承担。（二）退一步说，若锦绣庄木偶馆有权要求林瑨涛支付商铺占有使用费，亦不应当按照原租金标准进行计算，自锦绣庄木偶馆进入破产程序以来，整个艺术园就处于基本荒芜状态，诉争商铺完全不具备商业经营的条件。出于公平考虑，应当委托第三方评估机构对锦绣庄木偶馆进入破产以后的商铺占有使用费用进行评估以确定支付标准。（三）合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约责任的承担方式不应以合同中约定的违约金进行计算，锦绣庄木偶馆依据租赁合同的约定计算逾期付款损失，违反法律规定，依法不应得到支持。二、锦绣庄木偶馆诉请判令林瑨涛按照5元/平方米支付服务管理费及赔偿逾期付款损失，于法无据，应予驳回。（一）自锦绣庄木偶馆启动破产程序以来，诉争商铺所在的园区就开始无人进行管理和维护，锦绣庄木偶馆未为林瑨涛提供相应的服务，其无法享有收取服务管理费及请求赔偿逾期付款损失的权利。而且在锦绣庄木偶馆破产清算过程中，园区内的不明人员随意出入且不断发生偷盗行为，各租户的人身受到了不同程度的威胁，财产也常常流失，各租户保留向锦绣庄木偶馆追究法律责任的权利。（二）案涉租赁协议书对于服务管理费用的金额并未进行约定，且该协议书已实际解除。即锦绣庄木偶馆的主张既没有法律规定，也没有双方的约定。（三）退一步说，若林瑨涛需要支付服务管理费用，锦绣庄木偶馆主张的按5元/平方米计算亦明显过高且不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告锦绣庄木偶馆提交如下证据：1.房屋所有权证书，证明涉案商铺系锦绣庄木偶馆所有；2.锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书，证明林瑨涛向锦绣庄木偶馆租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等；3.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明实际商铺占有使用费按1147.5元/月收取，服务管理费按每平方米5元收取；4.民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；5.泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书、送达回执，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；6.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明锦绣庄木偶馆已通知林瑨涛原租赁合同关系已于2016年7月26日解除，林瑨涛应立即腾空归还商铺；7.2017年7月26日通知书，证明锦绣庄木偶馆多次向林瑨涛催讨费用；8.2019年10月9日通知书、照片，证明管理人再次通知林瑨涛立即腾空返还商铺；9.泉州锦绣庄在职员工工资表（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务，自管理人接管后一直有聘请园区原来的保安、保洁为租户提供必要的安保、清洁服务，有对园区进行日常的物业管理，锦绣庄木偶馆有权向林瑨涛收取服务管理费；10.保安服务合同，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区的租户提供安保服务，锦绣庄木偶馆有权向林瑨涛收取服务管理费；11.福建省电梯日常维护保养合同三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限公司对园区的电梯进行维保，锦绣庄木偶馆有权向林瑨涛收取服务管理费；12.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明租户租金每月由原园区聘用的管理人员收取后向管理人交接；13.报告，证明管理人曾于2019年11月19日向泉州市中级人民法院报告尚有包括林瑨涛在内的部分租户占用园区房屋，未予腾退；14.公告，证明泉州市中级人民法院于2019年11月29日发布公告，要求包括林瑨涛在内的占用园区房屋的租户于2019年12月17日前自动搬迁，腾空完毕，截至该公告发布时林瑨涛仍占用房屋。 被告林瑨涛提交如下证据：1.照片，证明锦绣庄艺术园处于基本荒芜状态，林瑨涛商铺无法进行经营的事实；2.照片，证明锦绣庄艺术园处于无人管理的状态，林瑨涛商铺无法进行经营的事实；3.关于印发《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》通知，证明泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准中关于店面的物业服务收费最高为1元/月/平方米，锦绣庄木偶馆按照5元/月/平方米计算明显过高的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将围绕争议焦点进行分析认定。 根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 座落于泉州市丰泽区××路××号××庄××整幢的房屋所有权人为原告锦绣庄木偶馆。 锦绣庄木偶馆以泉州市锦绣庄旅游文化开发有限公司的名义与被告林瑨涛于2012年11月12日签订《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》一份，约定商铺地址位于丰泽区××路××段××号××庄××号商铺共一间，商铺面积49.5平方米；商铺合同租赁期限一年四个月，实际使用期限自2012年12月1日起至2014年3月31日止等内容。林瑨涛于2018年1月30日申请将诉争商铺换至古玩城248号，面积25.5平方米，每月租金为1147.5元。 2016年5月26日，本院裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并指定管理人。 2016年6月20日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金的，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在法院裁定受理破产案件后仍擅自向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。2016年11月16日，管理人发出《通知书》，通知锦绣庄木偶馆与各租户的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。2016年12月21日，管理人再次发出《租户通知书》，通知双方租赁合同已依法解除。 另查明，根据2019年9月29日的《锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据》载明租金2018年2月1日至2018年4月30日，共3个月合计1147.5×3元。 本院于2019年11月27日作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定：确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄木偶馆管理人等拍卖的锦绣庄木偶馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地〔国有土地使用权证号：泉国用（2012）第XX号、第XX号、第XX号、第XX号、第XX号、第XX号〕及地上建筑物和相关附着物。 本案双方当事人争议焦点为：被告林瑨涛是否应向原告锦绣庄木偶馆支付商铺占有使用费、服务管理费并赔偿相应逾期付款损失？若是，相应数额应如何认定？ 双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。对当事人争议的问题，本院分析认定如下： 一、关于占有使用费的问题。首先，锦绣庄木偶馆进入破产程序后，管理人已发出解除诉争租赁合同并要求腾退商铺的通知。林瑨涛明知其与锦绣庄木偶馆的租赁合同已经终止且管理人已要求腾退房屋，但其仍持续占有使用商铺，锦绣庄木偶馆现诉请按照双方实际履行的1147.5元/月的标准计算逾期腾房占有使用费，本院予以支持。林瑨涛关于锦绣庄木偶馆管理人未强制搬迁，属怠于行使权利，2016年11月30日之后的占有使用费损失应由锦绣庄木偶馆自行承担的辩解不能成立，不予支持。其次，林瑨涛辩称锦绣庄木偶馆进入破产程序后诉争商铺不符合商业价值，不应按照原租金标准计算占有使用费，主张以仓储用房的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行评估申请。因林瑨涛明知锦绣庄木偶馆已进入破产清算程序，商业价值可能遭受影响，但在管理人通知后仍拒绝腾退，而是继续占有使用该商铺，且从锦绣庄木偶馆提交的证据3收款收据来看，林瑨涛在锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后仍按上述标准向管理人缴纳部分月份的占有使用费。故林瑨涛辩称应按仓储用房标准计算占有使用费缺乏依据，其提交的证据1、2照片不足以证明其主张，本院不予采信。对于林瑨涛申请对案涉商铺的占有使用费进行评估，本院依法不予准许。再次，锦绣庄木偶馆诉请自2018年5月1日至2019年12月15日的商铺占用使用费，林瑨涛对起算时间并无异议，但因诉争租赁物已于2019年11月27日被本院生效法律文书确认由福建清源山旅游投资有限公司竞得，故林瑨涛应向锦绣庄木偶馆支付自2018年5月1日起至2019年11月27日止的占有使用费共计21687.75元（1147.5×18+1147.5÷30×27）。锦绣庄木偶馆诉请超出的部分，本院不予支持。另因林瑨涛逾期支付占有使用费，锦绣庄木偶馆主张其应赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款损失，应予支持。但锦绣庄木偶馆主张应按照年利率10.95%计算，缺乏合同依据且该部分损失主要是资金占用损失，故本院酌情认定逾期付款损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。 二、关于服务管理费的问题。锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后，保留了部分经营业务。锦绣庄木偶馆提交的证据9-12主要体现管理人接管破产企业后履职的相关内容。况且，管理人已于2016年11月份通知租户、占用人解除合同并限期腾空。现锦绣庄木偶馆又主张有向租户、占用人提供物业服务管理，不符合常理，其主张林瑨涛应支付服务管理费依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，原告锦绣庄木偶馆与被告林瑨涛之间的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。诉争租赁合同终止后，林瑨涛应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄木偶馆支付占有使用费，并赔偿锦绣庄木偶馆自起诉之日即2020年5月12日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。林瑨涛关于无需支付占有使用费并支付逾期付款损失或按仓储用房标准计算占有使用费的辩解缺乏依据，不能成立。锦绣庄木偶馆主张林瑨涛应支付服务管理费依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告林瑨涛应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2018年5月1日起至2019年11月27日止的商铺占有使用费共计21687.75元，并赔偿自2020年5月12日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费480.6元，由原告泉州锦绣庄木偶艺术馆负担98.2元，被告林瑨涛负担382.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  陈主忠 审判员  吴钟毅 二〇二〇年八月三十一日 书记员  吴月霞 附注： 一、适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权 利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定 全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。