广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1627号原告：广州聚佑诚财投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘明贵，职务总经理。委托诉讼代理人：余绵胜、伍瑞祥，广东岭南律师事务所律师。被告：何惠仪（HO,WAIYEE），香港特别行政区居民。原告广州聚佑诚财投资有限公司与被告何惠仪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州聚佑诚财投资有限公司的委托诉讼代理人余绵胜到庭参加诉讼。被告何惠仪经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州聚佑诚财投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》及《〈房屋租赁合同〉补充协议二》依法解除；2.被告偿还拖欠原告2018年6月10日至2020年5月11日止的租赁费用7717000元；3.被告向原告支付自拖欠租赁费用之日即2018年6月15日起至清偿租赁费用之日止，从逾期第11日起按照每逾期一日按迟付金额的千分之一的违约金；4.被告偿还拖欠原告2017年8月10日至2018年2月9日的管理费204000元；5.被告缴交的租赁保证金680000元归原告所有；6.被告偿还原告垫付的工程款774942.06元；7.被告偿还拖欠原告2017年8月10日至2019年5月31日的水电费40814.11元；8.被告按四个月的租赁费用的标准向原告支付违约金1360000元;9.被告承担本案诉讼费。原告在庭审中同意逾期支付租赁费用的违约金从每月第十五日起算。事实和理由：2017年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区天河路XXX-XXX号一层部分、地下负一层整层出租给被告使用，之后双方又签订了《〈房屋租赁合同〉补充协议》及《〈房屋租赁合同〉补充协议二》。合同对租金、租期、违约责任等进行了约定。原告以依约履行了合同义务，但被告未能支付租金等。其中2018年6月10日至2018年7月9日欠付租金26万元，2018年7月10日至2018年12月9日每月欠付315000元，2018年12月10日至2019年12月9日每月欠付34万元，2019年12月10日至2020年5月9日每月欠付360400元。为维护自己的合法权益，原告提起本案诉讼。被告何惠仪没有发表答辩意见，没有提供证据及发表质证意见。经审理查明：原告分别与昊源集团有限公司及28个铺位的小业主签订《租赁合同》，承租广州市天河区天河路XXX至XXX号的物业。2017年8月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的涉案房屋用于商业用途，建筑面积1700平方米，租赁期限11年5个月，从2017年8月10日起至2029年1月15日届满。租赁费用包括租金、物业管理费、空调电费、设备使用费，其中2017年8月10日至2017年12月9日为免租期，免租期间，乙方需支付甲方3.4万元/月的物业管理费；2017年12月10日至2018年12月9日月租金315000元；2018年12月10日至2019年12月9日月租金340000元；2019年12月10日至2021年12月9日月租金360400元。租赁期限内，按每月为一期支付租金，乙方于每期期满前5日支付（当月25日前支付下季租金）下一期的租赁费用。乙方向甲方缴付相当于2个月租赁费用的保证金，作为乙方忠实履行合同各项条款的保证，保证金总额680000元。当本合同期满或合同解除或提前终止，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋五个工作日内将保证金（不包括利息）本金退还给乙方。乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费及一切与乙方有关的公共费用。乙方同意按房屋现状接收房屋，甲方应于2017年8月10日前将租赁房屋交付给乙方。合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋按现状交还给甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于正常使用后的完好状态。否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用乙方承担。乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则视为乙方未向甲方交还该房屋。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项（如遇节假日时应相应顺延）超过十日时，从逾期第十一日开始，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之第十一日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。若乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，并要求乙方补偿四个月租赁费，且保证金不退还。本合同的订立、效力履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。如乙方未按期支付房屋租赁费用15日，则甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费。本合同计租面积为1700平方米，首层租赁区域计租面积100平方米，负一层租赁区域计租面积1600平方米。乙方有权对外分租，但应保留首层租赁公共通道正常使用及消防要求。2017年8月10日，双方签订《房屋交接确认书》，原告向被告交付涉案房屋。2018年，原、被告签订《补充协议》，约定甲方同意原合同免租期顺延2个月，即免租期顺延至2018年2月9日止；乙方于2017年9月30日已支付的一个月租金315000元，用于抵扣2018年2月10日至2018年3月9日期间的租金，如有剩余，继续抵扣后期的租金；2017年8月10日至2018年2月9日期间的管理费及2018年3月10日至2018年5月9日期间的租金共计834000元，甲方同意乙方于2018年4月8日前支付50万元，余款334000元自乙方开业之日起3日内支付。2018年，双方签订《〈房屋租赁合同〉补充协议二》，约定乙方确认拖欠甲方2017年8月10日至2018年2月9日期间的管理费204000元、2018年4月10日至2018年11月30日期间租金2240500元，上述款项共计2444500元。甲方替乙方垫付的工程款774942.06元。甲方确认乙方对楼板进行加固处理，工程款＿元。乙方应于2018年12月12日前向甲方支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的部分租金500000元。乙方应于2019年4月20日前向甲方支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的剩余部分租金172741.94元及2019年3月1日至2019年4月30日期间租金680000元，共计854721.94元。甲方垫付的工程款，乙方自本协议签订之日起分十二期支付给甲方，即每月5日前支付64578.51元。如乙方未能完全履行上述约定，视为乙方违约，乙方承担原合同违约责任，甲方可随时单方解除原合同，并没收乙方已缴交的全部押金、保证金，乙方应立即将租赁物业退还甲方。乙方已投入的全部设备、设施、工程及装饰装修等均无偿归甲方所有，乙方应自行负责清退乙方所分租的租户并自行承担相关费用。同时甲方有权要求乙方立即偿还上述约定的款项及相应的违约金、滞纳金。原合同依法解除或终止的，乙方投入的增容的电力设施、设备由乙方自行拆除，并由乙方应自行负责清退乙方所分租的租户并自行承担相关费用。合同附件《代何惠仪（广州市鲜食汇餐饮管理有限公司）付工程款明细》记载代付金额为774942.06元。原告在庭审中陈述，上述合同签订后，被告支付了租金保证金680000元及一个月租金315000元，于2018年4月9日支付了500000元，于2018年12月支付400000元，上述租金抵扣被告欠付2018年2月10日至2018年6月9日的租金1260000元后，2018年6月10日至2018年7月9日欠付租金260000元；原告于2020年5月11日收回涉案房屋。为证明被告拖欠水电费40814.11元，原告提供《水电通知单》、广州祥兴达物业管理有限公司出具的《综合收费单》及转账凭证的复印件。其中《水电通知单》为原告自行制作，记载截止2019年5月31日发生的水电费合计280814.11元，已支付240000元，拖欠水电费40814.11元；《综合收费单》为广州祥兴达物业管理有限公司隆德大厦管理处出具，记载隆德大厦商场负1至3楼面积7160.8平方米2019年1月至2019年12月的水电费情况；转账凭证记载原告分别于2019年7月19日、2019年11月22日向广州祥兴达物业管理有限公司支付2018年11月至1月的水电费218464.39元、水电费174047.11元。本院认为：被告为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。双方在《房屋租赁合同》中约定适用中华人民共和国法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第六条的规定，由于涉案房屋位于我国境内，故本院依法确定我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告、被告签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》及《〈房屋租赁合同〉补充协议二》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效，当事人应当切实履行。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利。被告未能按时支付租赁费用，原告要求解除双方签订的上述合同，符合约定，本院予以支持。同时合同解除的责任在于被告。原告要求被告支付2018年6月10日至2020年5月11日的租赁费用7717000元（260000元+315000元/月×5月+340000元/月×12月+360400元/月×5月），上述租赁费用标准不超过合同的约定，且被告未提供相反证据予以反驳，故本院予以支持。被告未能按时支付租赁费用，构成违约，原告要求被告以欠付的租赁费用为本金，从每月15日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止，符合约定，本院予以支持，违约金应以本金为限。《〈房屋租赁合同〉补充协议二》约定，被告欠付原告2017年8月10日至2018年2月9日的管理费204000元、代被告垫付的工程款774942.06元，现原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。由于被告原因导致合同解除，原告要求没收租赁保证金680000元，符合约定。《房屋租赁合同》约定，被告拖欠任何款项超过15日，原告有权解除合同，并要求被告补偿四个月租赁费，且保证金不退。考虑到原告已经没收被告的保证金足以弥补起损失，故对原告主张要求被告补偿四个月租赁费1360000元的主张，本院不予支持。关于原告主张的水电费的问题。原告并非上述水电费的收费主体，原告提供证据不足以证明2017年8月10日至2019年5月31日发生的水电费金额，故对原告的该项主张，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、解除原告广州聚佑诚财投资有限公司与被告何惠仪（HO,WAIYEE）于2017年8月22日签订的《房屋租赁合同》、于2018年签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》及《〈房屋租赁合同〉补充协议二》；二、被告何惠仪（HO,WAIYEE）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州聚佑诚财投资有限公司支付自2018年6月10日起至2020年5月11日止的租赁费用7717000元及相应的违约金（其中自2018年6月10日至2018年7月9日以260000元为本金；自2018年7月10日至2018年12月9日各以每月欠付的租赁费用315000元为本金；自2018年12月10日至2019年12月9日各以每月欠付的租赁费用340000元为本金；自2019年12月10日至2020年5月11日各以每月欠付的租赁费用360400元为本金；分别从当月15日起，按照每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止；违约金以当月欠付的租金本金为限）；三、被告何惠仪（HO,WAIYEE）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州聚佑诚财投资有限公司支付自2017年8月10日起至2018年2月9日止的物业管理费204000元；四、原告广州聚佑诚财投资有限公司没收被告何惠仪（HO,WAIYEE）支付的保证金680000元；五、被告何惠仪（HO,WAIYEE）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州聚佑诚财投资有限公司返还垫付的工程款774942.06元；六、驳回原告广州聚佑诚财投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68006元，由原告广州聚佑诚财投资有限公司负担8840元，被告何惠仪（HO,WAIYEE）负担59166元。公告费1900元，由被告何惠仪（HO,WAIYEE）负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  冯志艮人民陪审员  韦国强二〇二〇年八月三日法官助理贾清宸书记员钟秀娟