山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初651号原告：张良，男，1964年10月1日出生，汉族，枣庄市峄城区食药局职工，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：闫鹏，山东法扬律师事务所律师，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：张裕如，男，1940年6月7日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市峄城区，代理权限特别授权。被告：枣庄市薛城区住房和城乡建设局，住所地为枣庄市薛城区长青巷中段（原地税稽查局院内），统一社会信用代码1137040300424415XB。法定代表人：白连刚，局长。委托诉讼代理人：张锋，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊，男，1993年1月7日出生，汉族，薛城住建局法制办副主任，住山东省枣庄市薛城区。原告张良与被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局（以下简称薛城住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张良委托诉讼代理人闫鹏、张裕如、被告薛城住建局委托诉讼代理人张锋、李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张良向本院提出诉讼请求：1、确认被告应当按照双方《拆迁房屋补偿安置协议书》和枣庄市人民政府文件限期落实对原告的拆迁房屋产权调换，责令被告赔偿逾期调换的实际损失暂定20万元，并从两年逾期之日起加倍支付临时安置补助费共计90个月为180,198元，对事实营业用房支付事实营业补助八年为83,999.04元，以上三项合计暂为464,197.04元，庭审中变更为被告应支付给原告费用733,047.9元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告所有的位于薛城区.74平方米营业用房一处，依法办理了房产证各工商执照经营手续。2010年3月21日，薛城区住建局与原告签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定拆迁安置期限24个月，从2010年3月17日至2012年3月17日，实行房屋产权调换，支付临时安置补助费等，时至今日，被告承诺给原告调整合适的房源，但以种种借口迟迟不能办理，又不按照枣庄市人民政府文件规定统一标准补偿，拖欠至今八年时间，给原告造成较大的经济损失和精神压力。为维护原告的合法权益，特此向人民法院提起诉讼。被告薛城住建局辩称，一、原告被拆除的营业用地房面积为33.37平方米，而非66.74平方米。2010年3月21日，原告与被告签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》第三条记载，“甲方拆除乙方产权住宅房屋33.37平方米、营业用房33.37平方米”，即拆除原告66.74平方米的房屋，住宅面积为33.37平方米、营业用房面积为33.37平方米。二、原告至今没有回迁系原告自身原因导致。原告在与被告签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》中选择的补偿方式为房屋产权调换。在2013年1月31日选择安置房的时候，原告选择了薛城区燕山国际小区A区20号楼东单元27层东南户的住宅房屋（房屋面积为90.83平方米）。后因为原告对已经选完的房屋不满意，没有支付房屋差价，领取房屋，也就一直没有结算。三、原告要求支付事实营业补助没有依据。根据《拆迁房屋补偿安置协议书》第三条，原告被拆除的房屋没有事实营业用房，故其要求支付事实营业补助没有依据。四、原告要求90个月的临时安置补助费没有依据。原告在2013年1月31日已经选到了薛城区燕山国际小区A区20号楼东单元27层东南户的住宅房屋，因其对选定房屋不满意，没有接收，因此从原告选定房屋时就不应再向其支付临时安置补助费了。五、原告要求的20万的实际损失没有依据。原告已经选择了置换房屋，其再要求逾期损失没有任何依据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定以下事实：2010年3月21日，原告（被拆迁人乙方）与被告薛城住建局（拆迁人甲方）签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，该协议约定，第一条乙方被拆除房屋位于薛城永兴路国税局西门市从西数19间，拆除房屋状况及附属物详见《拆除房屋及附属物堪估表》；第二条补偿标准按照薛城区人民政府《关于印发的通知》（薛政发【2010】8号文件）规定执行；第三条甲方拆除乙方产权住宅房屋33.37平方米、营业用房33.37平方米。第四条甲方补偿乙方产权住宅房屋87,499元，附属物补偿11,579.3元（其中营业用房或事实营业用房附属物补偿11,579.3元），甲方支付乙方补偿款合计405,532.3元;第五条甲方支付乙方搬家费833.7元,经营补助费3,337元,奖励费按提前搬迁的天数据实结算;第七条乙方选择房屋产权调换,甲方安置乙方住宅房屋建筑面积33.37平方米,奖励乙方8平方米作为物业补助费,乙方选择安置住房面积80平方米的一套。第八条乙方选择房屋产权调换，甲方在乙方签订本协议和房屋助拆协议后，发给乙方奖励费、搬家费、临时安置补助费、经营补助费，本协议中第四条约定的补偿，除营业用房或事实营业用房附属物补偿外，其余不支付现金，待回迁安置房屋建成交付使用时，按照薛政发【2010】8号文件规定结算找差，多退少补。第十条产权调换的过渡期限。乙方临时过渡期限自2010年3月17日至2012年3月17日，共计24个月。甲方按住宅4元/平方米付给乙方每月临时安置补助费320元；营业用房每平方米8元付给乙方每月临时安置补助费766.96元。临时安置补助费在搬迁完成后，先按18个月支付10,565.28元，剩余的临时安置补助费在安置上房前据实结算。因甲方原因逾期的，甲方应在过渡期满30天前通知乙方，从逾期之日起，每月加倍付给乙方临时安置补助费。双方还对其他事项进行约定。该协议书最后，甲方加盖薛城区建设局的公章，乙方原告张良由张裕如代签，并按指纹印。2010年3月21日，薛城区建设局与原告签订房屋助拆协议书。2010年3月22日，原告领取燕山路棚户区改造拆迁补偿款44,654.48元。燕山路工程项目拆除房屋堪估分户表（营业房）显示，房主张良，顺序号5-213，一层为营业，二层为住宅。2011年2月28日，枣庄市人民政府枣政发【2011】2号文件枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见。2013年1月31日，原告与被告签订燕山路棚户区选房确认单，原告选择燕山小区A区20栋楼东单元27层东南户，建筑面积90.83平方米。2020年5月26日，原告因拆迁安置产权置换不能，申请对目前同地段同面积同类型的营业用房价格予以评估鉴定，经本院委托，山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具价格鉴定，市场价值每平方米16,553元。原告因此产生评估费5,000元。原告因诉讼产生律师代理费5万元。另在庭审中，原、被告均认可回迁后安置住宅的实际建筑面积为88.66平方米；原、被告均同意原告选择的楼层价格为2,910元/平方米，被告认可按照该价格支付超出产权置换外的房屋面积差价；另,原、被告双方对临时安置过渡费已从2010年3月支付至2012年2月未有异议。同时，庭审中被告以其自认的赔偿标准及不同赔偿期间计算出应赔偿原告营业用房及住宅房的详细赔偿明细。对双方有争议的事实，本院认定如下：一、关于涉案营业用房的价值认定。因被告的原因，原告不能进行产权置换，庭审中申请对涉案房产进行价格认定，经鉴定，该营业用房价值为16,553元/平方米×33.37平方米=552,373.61元。本院对此涉案房产的价值予以认定。二、关于营业用房的过渡费计算标准。因原、被告双方的计算标准不一致，本院认为，双方应按照签订的拆迁房屋补偿安置协议书的约定履行各自义务。因此过渡费计算如下（按被告认可的赔偿明细、计算标准计算）：1、建设期过渡费（至2012年2月，六个月未支付）：33.37平方米×15元/平方米×6（个月）=3,003.3元。2、超期（2012年3月-2015年5月，计39个月）过渡费：33.37平方米×30元/平方米×39（个月）=39,042.9元。3、超期后（新标准）（2015年6月-2020年5月，计60个月）过渡费：33.37平方米×40元/平方米×60（个月）=80,088元。以上三项费用合计122,134.2元。4、超期后（最新补偿标准未出）过渡费：因枣庄市国有土地三房屋征收与补偿办法最新补偿标准未出，本院酌情按照前一补偿标准计算为：33.37平方米×40元/平方米按月自2020年6月计算至被告交付以上两项费用实际交付之日止。三、关于住宅的回迁安置问题。因原告选择房屋产权调换,原告选择的楼层为29层、房屋面积为88.66平方米，原告应补交超出原产权房屋面积外多出面积的费用，且协议约定被告奖励原告8平方米物业费，因此，原告补交的费用应为【88.66-（33.37+8）】平方米×2,910元/平方米=137,613.9元。四、关于住宅房屋的过渡费计算。因双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》约定，待回迁安置房建成交付使用时，按照薛政发【2010】8号文件规定结算找差，原告虽选择了回迁安置房屋的具体房号及位置，但被告在庭审中未提交证据已与原告进行结算，亦未提交证据证明其已告知原告其应补交房款的数额及补交时间、不补交的法律后果，未尽到告知义务，故本院无法认定未结算的真实原因，因此本院应视为被告未向原告结算及交付。因此，原告住宅房屋过渡费计算如下（参照被告认可的营业用房赔偿期间及住房赔偿标准计算）：1、建设期过渡费（至2012年2月，未支付6个月），80平方米×8元/平方米×6(个月)=3,840元。2、超期（2012年3月-2015年5月，计39个月）过渡费：80平方米×16元/平方米×39(个月)=49,920元。3、超期后（新标准）（2015年6月-2020年5月，计60个月）过渡费：80平方米×20元/平方米×60(个月)=96,000元。以上三项合计149,760元。4、超期后（最新补偿标准未出）过渡费：因枣庄市国有土地三房屋征收与补偿办法最新补偿标准未出，本院酌情按照前一补偿标准计算为：80平方米×20元/平方米按月自2020年6月1日起计算至被告交付房屋之日止。五、关于原告支付的其他费用是否应予以支持问题。原告要求被告赔偿评估鉴定费5,000元、交通费用2,000元及其他所有在法院起诉的诉讼费、律师费及近十年的上访的精神损失费等，本院认定，因被告不能交付回迁安置营业用房及迟延交付回迁安置住宅房屋，导致原告多年不能回迁安置，直至起诉至本院，被告因而有过错，被告理应赔偿原告的各项合理损失。本案的评估鉴定费由原告支出，因被告的原因不能交付房屋，原告因此申请鉴定，故该鉴定费用应由被告负担，其主张的交通费、及因上访产生的精神损失等费用没有证据予以证明及没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费50,000元，本院认为，因被告未履行合同义务，导致原告不能及时入住回迁房屋,营业用房未交付也不能进行经营活动，且原告亦通过多种渠道主张权利未果，导致身心疲惫，精神备受折磨，过错在被告，因该案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，涉及专业法律知识，原告作为普通公民基于自身原因不具备该相关专业法律知识，并通过律师委托代理进行维权，未有过错，亦在情理之中，因此原告产生的律师费50,000元，本院依法予以支持。六、关于原告要求被告支付事实营业补助，因未提交证据予以证明，其主张本院不予支持。综上，原告与被告签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》未违反国家法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。该合同签订后，双方当事人应按照协议书约定履行各自义务。因被告未能按照协议书的约定及时交付安置回迁的营业用房及住宅房屋，被告理应按照约定支付拆迁房屋安置的逾期过渡费用，又因被告不履行合同义务，导致原告产生各项损失，被告应当依法予以赔偿，因此原告的诉讼请求本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局赔偿原告张良营业用房损失552,373.61元，于本判决生效后十日内付清；二、被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局支付原告张良营业用房过渡费（2020年5月31日以前的过渡费122,134.2元；2020年6月以后的过渡费，以33.37平方米×40元/平方米为基数，自2020年6月1日起按月计算至被告实际交付之日止。），于本判决生效后十日内付清；三、原告张良向被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局补交购房款137,613.9元,于本判决生效后十日内付清；四、被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局向原告张良交付位于薛城区燕山国际小区A区20号楼东单元27层东南户的建筑面积为88.66平方米的房屋一套，于本判决生效后30日内交付；五、被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局支付原告张良住宅房过渡费（2020年5月31日以前的过渡费149,760元；2020年6月以后的过渡费，以80平方米×20元/平方米为基数，自2020年6月1日起按月计算至被告交付房屋之日止。）,于本判决生效后十日内付清；六、被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局赔偿原告张良评估鉴定费5,000元及律师代理费50,000元，于本判决生效之日起十日内支付;七、驳回原告张良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,216.54元，减半收取5,608.27元，由被告枣庄市薛城区住房和城乡建设局负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于枣庄市中级人民法院。审判员  薛兆永二〇二〇年八月二十六日书记员  刘红霄