福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终960号 上诉人（原审原告）：福建港德房地产开发有限公司，住所地晋江市青阳街道青华小区金利花苑**楼**，统一社会信用代码913505826808594320。 法定代表人：庄育隆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡志建，福建华达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦某2，女，1985年4月25日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦某1，男，2011年4月10日出生，汉族，住晋江市。 法定代理人：秦某2（系秦某1母亲），住晋江市。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 上诉人福建港德房地产开发有限公司（以下简称“港德公司”）因与被上诉人秦某2、秦某1商品房销售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港德公司上诉请求：撤销一审判决，改判秦某2、秦某1向港德公司支付购房款3471126元及逾期付款违约金（自2014年3月1日起至实际付清购房款之日止，每日支付违约金694元）。事实和理由：一、一审认定《商品房买卖合同》第六条不适用于本案，无法律依据，是错误的。上诉人虽以现房进行销售，但自愿将收取购房款纳入政府监管以进一步保障购房者的利益；同时，秦某2、秦某1也同意将购房款汇入监管账户，双方上述约定并无违反法律强制规定，也未加重秦某2、秦某1义务，故该条款合法有效，对双方均有约束力。二、秦某2、秦某1尚未支付给港德公司购房款是客观事实。秦某2、秦某1并未将购房款汇入合同约定的账户。秦某2、秦某1虽表示委托案外人蔡思明向港德公司支付了购房款，但案外人蔡思明并无证据证实其向港德公司支付购房款。一审认定案外人蔡思明汇款给杨婉婷100万元为案外人蔡思明代为支付购房款是错误的，该认定同案外人蔡思明在原一审中明确表示其所谓100万购房款系汇款给林尚鹏相矛盾。所谓抵扣福建九九建设200万工程款，福建九九建设并未予以确认。所谓余款471126元系现金支付，显然不符常理。三、一审以港德公司向秦某2、秦某1出具四份销售发票、交付诉争商品房、协助办理诉争商品房产权登记认定所谓秦某2、秦某1已经支付购房款，无事实及法律依据，是错误的。四、秦某2、秦某1诉讼时效抗辩不能成立。本案为发回重审案件，在原一审秦某2、秦某1并未提出诉讼时效抗辩。因本案购房款金额特别巨大，港德公司不可能未曾向秦某2、秦某1主张，另秦某2、秦某1向法庭提交的所谓短信也可证实秦某2、秦某1自认港德公司曾要求秦某2、秦某1支付购房款。 秦某2、秦某1辩称，根据合同第六条约定，预售商品房才应将购房款存入指定的银行账户。本案出售的是现房，不受该约定约束。秦某2、秦某1已举证证明支付购房款的事实。港德公司开具购房款发票给秦某2、秦某1，并交付房屋，协助秦某2、秦某1办理房屋权属登记，可以证明秦某2、秦某1已付款的事实。秦某2、秦某1在本案原一审中已提出诉讼时效抗辩。一审以超诉讼时效期间为由驳回港德公司的诉讼请求是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。 港德公司向一审法院起诉请求：秦某2、秦某1向港德公司支付购房款3471126元及逾期付款违约金（1.自2014年3月1日起至2017年5月31日止共1187日，每日支付购房款万分之二的违约金694元，合计823778元；2.自2017年6月1日起至实际付清购房款之日止，每日支付违约金694元）。 一审法院认定事实：港德公司与秦某2、秦某1于2014年2月28日签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为×××07、×××03。两份合同约定秦某2、秦某1向港德公司购买位于晋江市××街道××小区（别称公园一号）5幢店01、02房产，总价款分别为1569111元、1902015元。两份合同均约定于2014年3月1日前一次性付款。港德公司于2014年3月5日出具四份销售不动产发票给秦某2、秦某1。港德公司于2014年5月交付诉争房屋给秦某2、秦某1，并配合秦某2、秦某1于2014年7月21日办理诉争房屋的权属登记。秦某2、秦某1于2014年2月1日至2014年3月31日期间未支付款项至港德公司的监管账户。 一审法院认为，本案争议焦点：1.诉争购房款是否已付清？2.本案是否超过诉讼时效？关于争议焦点1，港德公司主张秦某2、秦某1于2014年2月1日至2014年3月31日期间未支付购房款至港德公司的监管账户，可以充分说明秦某2、秦某1至今尚未支付本案的购房款；秦某2、秦某1主张，其已付清购房款；一审法院认为，两份《商品房买卖合同》主合同的第六条付款及期限均载明“如属预售商品房，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。”但本案系现房销售，故该条款不适用于本案。结合双方合同约定秦某2、秦某1应于2014年3月1日前支付全额购房款，而港德公司于2014年3月5日出具四份销售不动产统一发票给秦某2、秦某1，于2014年5月便已将诉争房屋交付给秦某2、秦某1，并配合秦某2、秦某1于2014年7月21日办理诉争房屋的权属登记的相关事实，加上港德公司庭审中陈述其他店面出现未付清购房款先办理产权证的情形下，港德公司会要求买受人出具欠款凭证，但却未要求秦某2、秦某1出具相关的欠款凭证，显然不符合常理，港德公司未能提供证据证明秦某2、秦某1尚欠购房款，由其承担不利的法律后果，秦某2、秦某1主张已付清购房款，更具有高度盖然性，故认定本案诉争房屋的购房款已经支付完毕。关于争议焦点2，港德公司主张秦某2、秦某1在原审中未能提出诉讼时效抗辩，其多次向秦某2、秦某1催讨本案购房款，但未能保留证据予以证实，另秦某2与港德公司的法定代表人庄育隆的手机短信聊天记录可以证实秦某2、秦某1自认港德公司向其催讨购房款；秦某2、秦某1主张本案已经超过诉讼时效，自2014年3月2日起港德公司就已经知道自己的权利受到侵害，本案的诉讼时效于2016年3月2日已届满，2017年5月8日港德公司的法定代表人才向秦某2发送短信提出部分购房款未付，港德公司未能提供证据证明本案存在诉讼时效中断的情形，因此本案已超过诉讼时效；一审法院认为，当事人在一审诉讼期间均可提出关于诉讼时效的抗辩，在原审中秦某2、秦某1的代理人在代理词中提出本案超过诉讼时效的抗辩，现本案发回重审，仍属于一审诉讼期间，本案的付款期限至2014年3月1日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，涉案纠纷的诉讼时效为2年，港德公司于2017年6月19日提起诉讼，已超过2年的诉讼时效期间，且其未举证证明在上述付款期限到期后至提起诉讼期间存在时效中断或中止的情况，由港德公司承担不利的法律后果，故认定本案已超过诉讼时效期间。综上所述，秦某2、秦某1与港德公司签订的《商品房买卖合同》两份系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。本案诉争房屋的购房款已经支付完毕，港德公司超过诉讼时效期间起诉，故港德公司的主张均缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第二百一十九条规定，判决：驳回港德公司的诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：港德公司二审提供的杨婉婷银行账户历史流水只能证明，蔡向阳转账给林婉婷100万元后，林婉婷于2013年12月10日转账100万元给港德公司当时的总经理林尚鹏。根据秦某2、秦某1提供的蔡向阳银行历史交易清单、蔡向阳在原一审的证言以及港德公司关于林尚鹏、林婉婷分别系其公司当时的总经理、财务的陈述可以认定，本案购房款中的100万元系蔡向阳通过银行转账支付。九九建设公司确认秦某2、秦某1提供的九九建设公司证明为其出具，对该证明的真实性予以确认。该证明的内容体现九九建设公司同意本案购房款中的200万元以港德公司应付给九九建设公司的工程款中抵扣，但无法直接证明港德公司同意从其应付九九建设公司的工程款中抵扣本案200万元购房款。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案两份《商品房买卖合同》的第六条付款及期限均载明“如属预售商品房，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。”但本案系现房销售，故该条款不适用于本案。双方合同约定秦某2、秦某1应于2014年3月1日前支付全额购房款，而港德公司于2014年3月5日出具四份销售不动产统一发票给秦某2、秦某1，于2014年5月便已将诉争房屋交付给秦某2、秦某1，并配合秦某2、秦某1于2014年7月21日办理诉争房屋的权属登记，加上港德公司庭审中陈述其他店面出现未付清购房款先办理产权证的情形下，港德公司会要求买受人出具欠款凭证，但其却未要求秦某2、秦某1出具相关的欠款凭证，显然不符合常理，港德公司未能提供证据证明秦某2、秦某1尚欠购房款，由其承担不利的法律后果，秦某2、秦某1主张已付清购房款，更具有高度盖然性，故认定本案诉争房屋的购房款已经支付完毕。秦某2、秦某1的代理人在原一审的代理词中提出本案超过诉讼时效的抗辩，在本次一审中秦某2、秦某1也提出诉讼时效抗辩。本案合同约定的付款期限至2014年3月1日，港德公司自2014年3月2日起就已经知道自己的权利受到侵害，但其直至2017年5月8日才向秦某2发送短信提出部分购房款未付，于2017年5月8日才提起本案诉讼，港德公司主张权利已超过2年的诉讼时效期间，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。 综上所述，港德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41165元，由福建港德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年八月四日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。