河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初3637号原告：新乡宝龙置业发展有限公司，统一社会信用代码：91410700670054497J，住新乡市金穗大道与新二街交汇处东南角宝龙城市广场营销中心**。法人代表：许××该公司总经理。委托诉讼代理人：张立志，河南启轩律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨涛，河南启轩律师事务所律师，特别授权。被告：王志林，男，汉族，1978年10月23日出生，住河南省封丘县。第三人：尚献梅，女，汉族，1971年4月13日出生，住河南省。委托诉讼代理人：祁瑞楠，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张俊光，河南中原法汇律师事务所实习律师，特别授权。第三人：倪康，男，汉族，1993年8月21日出生，住河南省。原告新乡市宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告王志林商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。为查明案情，本院依法追加尚献梅、倪康作为第三人参加本案诉讼。原告新乡市宝龙置业发展有限公司的委托诉讼代理人张立志，第三人尚献梅及其委托诉讼代理人祁瑞楠、张俊光，第三人倪康到庭参加诉讼。被告王志林经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺庭审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议；2、请求被告支付原告违约金130193.6元；3、本案诉讼费、保全费、购买保函费用等所有费用由被告承担。事实与理由：2017年2月17日，被告王志林与原告签订了编号为[2017-0216005]的《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）；被告自愿购买原告开发的位于新二街与规划友谊路东北角××广场住宅××单元××号的住宅房（以下简称“该物业”）。根据双方购房合同的约定，被告选择以按揭贷款方式向原告支付该物业的全额购房款人民币650968元，其中，首付款为130968元（以下简称“首期款”），剩余房款520000元（以下简称“按揭款”）被告以银行按揭贷款方式缴纳，原告为被告提供按揭担保。从2019年8月起，被告多次逾期归还银行贷款，2020年6月8日，贷款银行提起诉讼，贵院判决原告对被告2020年3月8日前贷款本金、利息、罚息等共计410672.26元（2020年3月8日之后利息、罚息等，按揭贷款合同约定计算至实际清偿之日）承担连带保证责任。原告收到银行通知后，多次通知被告按期还款，并于2019年10月11日、2020年6月19日书面通知解除双方购房合同及补充协议。2020年6月22日，原告替被告还银行贷款及利息417005.17元。现被告既未将原告代付款支付原告账户，又未同原告解除购房合同的行为，已违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定和双方购房合同的约定，被告的行为已经构成了双方合同项下的违约，对原告的利益造成了损害。基于上述法律规定以及合同约定，原告请求人民法院判如所请，依法支持原告的诉求。第三人尚献梅在答辩期间内向本院提交了答辩状称，1、被答辩人主张解除合同没有事实和法律依据。首先，被告王志林在与被答辩人签订《房屋买卖合同》后，已经按照合同约定缴纳了房屋的首付款，并按照约定向中国农业银行（以下简称“银行”）办理了房屋的按揭贷款，在银行将按揭贷款支付给被答辩人后，被告王志林对于合同约定支付房款的义务已履行完毕，且被答辩人亦向被告交付了房屋。故被答辩人不能再依据《合同法》第94条规定之规定主张解除合同。其次，被告王志林与被答辩人于2017年2月17日签订的《房屋买卖合同》合同总价值650968元，而目前该房屋的市场总价值已接近90万元。基于此，如被答辩人仅因为被告方逾期支付了几个月的按揭贷款，便解除合同显然侵犯了被告王志林的合法权益，同时对被告而言是显失公平。根据2019年11月14日全国法院民商事审判工作会议纪要的第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除，违约方的违约行为显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。结合本案，被告王志林逾期支付的按揭贷款不足1万元，对于将近100万的房产来说，其违约行为显著轻微，不属于根本违约，也不影响双方合同目的的实现，亦不应当解除合同。另外，被答辩人将案涉房屋交付被告王志林后，被告又将该房屋出售给了答辩人并完成了交付手续，目前该房屋由答辩人实际居住占有。且答辩人在履行了与被告约定的付款义务后，按时缴纳了两期按揭贷款，并提前代被告偿还银行按揭贷款10万元。后因答辩人发现案涉房屋涉及一房二卖并加入了倪康诉王志林诉讼中，答辩人为方便法院查清案件事实，便暂停缴纳按揭贷款。但答辩人与倪康在诉讼过程中均明确表示愿意继续履行合同，一次性支付下余购房款偿来还银行按揭贷款本息。这也足以说明被告虽然违约，但并不影响被答辩人正常获取相应的房款。2、被答辩人主张的违约金标准过高，不应当被全部支持。由上可知，被告王志林确实存在逾期支付按揭贷款的违约行为，但是也仅仅是逾期几个月，被答辩人替被告王志林承担的也是仅仅几期按揭贷款不足1万元，而被答辩人却主张高达131093.6元的违约金，违约金标准显然过高，有失公平。综上，无论从商品房买卖合同的履行现状、还是从被告王志林的违约情节及程度和公平公正原则，被答辩人要求解除合同没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，被答辩人主张违约金损失问题，贵院可以依法判决。第三人倪康在答辩期间内向本院提交答辩状称，1、被告王志林与原告宝龙公司于2017年2月17日签订《商品房买卖合同》，被告王志林依约定向原告宝龙置业支付首付款130968元，余款520000元通过向银行贷款的方式已由贷款银行全额交付给原告，原告收取被告房款后办理了备案登记手续，仅仅因为原告的原因至今未能办理房产证。被告王志林与贷款银行之间的借贷关系是一个独立的法律关系，不影响原、被告双方签订合同的效力。2、原告为被告的银行贷款承担了担保还款义务，原告有权向被告追偿，追偿权是一种债权，原告无权要求与被告解除《商品房买卖合同》，原告与被告关于解除权的约定违反物权法和合同法的相关规定，应属无效条款，因此原告只有权利向被告主张银行贷款本息，无权要求解除《商品房买卖合同》。3、2017年9月13日，答辩人与被告王志林在新乡市拓佰嘉房产经纪服务有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，答辩人已经依约定履行自己的付款义务，并且通过转账方式将每月的按揭款项2607元转入王志林账户还房屋按揭贷款，且被告将入伙（收房）通知书交给答辩人，授意将涉案房屋交付给答辩人，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》严重的侵害了答辩人的合法权益。综上，原告的请求不应成立，而应由被告履行与答辩人签订的《房屋买卖合同》，协助答辩人办理涉案房屋的房产证与过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年2月17日，王志林与宝龙公司签订了编号为2017-0216005的《商品房买卖合同》，主要约定：1、王志林购买宝龙公司开发的位于新二街与规划友谊路东北角××宝××广场住宅××楼××单元××号房屋；2、总价款650968元，其中首付款130968元，剩余房款520000元签订本合同之日起2个月内买受人完成按揭贷款手续并付至卖方人账户；3、出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。在该合同的附件补充协议中另约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房价款总额的20%追究买受人违约金：（1）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；出卖人被起诉或代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%；（2）…（3）买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款有限清偿买受人的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用。2017年3月24日，中国农业银行股份有限公司新乡金穗支行（以下简称农行新穗支行）与王志林、宝龙公司签订了《个人购房担保借款合同》，王志林从该行借款52万元，以案涉房屋作为抵押，宝龙公司为保证人。《借款合同》签订后，农行新穗支行依约发放了贷款。2019年8月份起，王志林开始逾期还款。2020年4月份，本院受理了农行金穗支行诉王志林借款合同纠纷一案，于2020年6月8日作出了（2020）豫0702民初1617号民事判决书，判决王志林偿还农行金穗支行本金、利息、罚息、复利共计410672.26元，宝龙公司承担连带保证责任。2020年6月19日，宝龙公司向王志林邮寄送达了《解除合同通知函》，通知解除双方的购房合同。2020年6月22日，宝龙公司代王志林偿还农行金穗支行逾期本金、逾期利息、罚息、剩余本金共计417005.17元。另查明之一，2017年9月13日，王志林与第三人倪康签订了《房屋买卖合同》，约定王志林将案涉房屋出售给倪康，房屋价款70万元。倪康已向王志林支付房屋定金、房款共计165000元。另查明之二，2019年6月30日，王志林与第三人尚献梅签订《房地产买卖合同》，约定王志林将案涉房屋出售给尚献梅，房屋价款80万元。尚献梅已向王志林支付房款40万元、一个月的银行月供2607元。尚献梅现实际居住在案涉房屋内。本院认为，首先，关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议能否解除的问题。原告宝龙公司和被告王志林签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中，《商品房买卖合同》补充协议第二十二条约定:“如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房价款总额的20%追究买受人违约金：（1）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；出卖人被起诉或代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%；（2）…（3）买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款有限清偿买受人的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用”。根据庭审查明的事实，王志林从2019年8月份开始逾期偿还按揭贷款，至农行金穗支行起诉至本院，逾期次数已经超过三次；另宝龙公司因王志林的逾期还贷，向农行金穗支行承担了保证责任，代王志林偿还农行金穗支行逾期本金、逾期利息、罚息、剩余本金共计417005.17元，已超远超案涉房屋按揭贷款本金520000元的10%；且至本案诉讼，王志林仍未就宝龙公司代偿的款项偿付。上述情形符合双方关于解除合同的约定，解除合同的条件已经成就，宝龙公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，王志林于2020年6月19日收到宝龙公司寄送的《解除合同通知函》,应视为宝龙公司解除合同的通知在该日送达给王志林,故案涉《商品房买卖合同》及补充协议于该日解除。因合同解除给第三人造成的损失，第三人应另行向王志林主张。其次，关于宝龙公司诉请的违约金问题。根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第二十二条约定：“买受人构成根本违约的，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房价款总额的20%追究买受人违约金”，如前所述，王志林的违约行为致使合同解除，其应当依照约定向宝龙公司支付房屋总价款20%的违约金即650968元×20%＝130193.6元。综上所述,本院对宝龙公司的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除新乡宝龙置业发展有限公司、王志林于2017年2月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、王志林于本判决生效之日起七日内向新乡宝龙置业发展有限公司支付违约金130193.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9272元,因本案适用简易程序减半收取计4636元、本案保全费3256元、原告为本案购买的保函保险费1000元均由被告王志林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  高飞二〇二〇年八月十二日书记员  娄晴