山西省太原市晋源区人民法院民事判决书（2020）晋0110民初819号原告：刘某，住太原市。委托诉讼代理人：董某，山西轩明（吕梁）律师事务所律师。被告：太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：李某1，山西开杰律师事务所律师。被告：太原市德恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：王某、李某2，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。原告刘某与被告太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会（以下简称上冶峪村委会）、被告太原市德恒房地产开发有限公司（以下简称德恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人董某、被告上冶峪村委会的委托诉讼代理人李某1、被告德恒公司的委托诉讼代理人王某、李某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告依照双方签订的《房屋买卖合同》返还原告购买房屋预付款278607元，并给付原告从2014年8月1日起至实际给付之日的逾期利息（按年利率6%计息）；2、依法判令二被告赔付原告因逾期交房产生的违约金137684元；3、诉讼费用及其它费用由二被告负担。事实和理由：原告与二被告系房屋买卖合同关系。2010年10月29日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告上冶峪村委会出卖的、由被告德恒公司开发的位于太原市××街第一幢3单元2702号房建筑面积108.26平方米房屋一套，房屋总价款为486520元。按照合同约定，原告采取分期付款的形式，于2010年10月30日将145956元交付被告德恒公司、于2012年9月5日将97304元交付被告德恒公司、于2014年4月26日将10944元交付被告德恒公司、于2015年8月10日将24403元交付被告德恒公司（有四份交款收据佐证），四次共交付房屋预付款278607元。原告依据合同约定履行了买受人的付款义务。依据该房屋买卖合同第六条约定，被告应当在2012年12月30日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，否则逾期一日按合同总房款的万分之一赔付。2014年3月10日，被告上冶峪村委会、德恒公司作为甲方与原告签订了《补充协议书》，双方同意1号楼开工时间暂定为2014年8月1日，并约定若原告愿意继续履行合同，甲方须将2012年12月31日到2014年3月31日根据合同约定标准，核算的违约金折抵原告应缴纳的购房款；2014年8月1日前未开工建设，甲方同意全额退还原告已经缴纳的房款；2014年3月31日至2014年7月31日期间，迟延交房的违约金按合同约定标准二倍补偿原告。后二被告再次违约，一直没有开工建设，原告购买的房屋没有按期交付，所交付的房屋预付款没有退还。被告的行为构成了严重违约。违约金部分：2012年12月31日到2014年3月31日共计455天，违约金计算为455天×486520×1/10000元/天=22136元；2014年3月31日到2014年7月31日共计120天，违约金计算为120天×486520×1/10000元/天×2=11676元；2014年8月1日到2020年6月1日共计2135天，违约金计算为2135天×486520×1/10000元/天=103872元。综上所述，原告与二被告之间房屋买卖合同合法有效。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告上冶峪村委会辩称，首先，房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，因此，房屋买卖合同无效，亦无违约责任可言，应驳回原告请求被告上冶峪村委会承担逾期交房违约金诉讼请求。其次，被告上冶峪村委会不是房屋买卖合同的主体。第一，虽然房屋买卖合同中表述的出卖人是被告上冶峪村委会，但被告上冶峪村委会是村民自治组织，不具有商品房开发销售的法定资格，没有享受合同的权利义务，不是房屋买卖合同真实的主体，房屋买卖合同的真正出卖人是被告德恒公司；第二，被告上冶峪村委会不享有房屋买卖合同权利、义务，根据原告提供收据，其购房款由被告德恒公司收取，无论买受人或者被告德恒公司从未将购房款交付被告上冶峪村委会，案涉房屋也是由被告德恒公司开发建造交付，因此，被告上冶峪村委会不是合同的真正主体；第三，2014年3月19日被告德恒公司和原告签订补充协议，就房屋退款、继续履行等事项达成一致，被告上冶峪村委会并未盖章签字，可见案涉房屋买卖合同的真正主体是被告德恒公司和原告；第四，房屋买卖合同中被告上冶峪村委会公章使用存疑，房屋买卖合同中没有被告上冶峪村委会的法定代表人签字，该公章使用未履行相应程序，该公章真实性存疑。再次，根据合同法第五十八条规定，房屋买卖合同无效后，被告德恒公司应当承担购房款返还责任。第一，根据原告提交的收据，购房款由被告德恒公司收取，应由被告德恒公司承担购房款返还责任；第二，根据补充协议书，被告德恒公司承担还款责任，被告德恒公司应当依据合同约定向买房人退还房款。此外，被告上冶峪村委会是案涉开发项目受损失方，为解决上冶峪村村民住房紧张问题，2010年2月9日，被告上冶峪村委会与被告德恒公司签署代建协议书，约定由上冶峪村提供土地，委托被告德恒公司为上冶峪村村民开发建设住宅，但被告德恒公司在对外销售1号楼、2号楼、3号楼后，至今未向被告上冶峪村委会交付住房，为此，被告上冶峪村委会已诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2019年11月6日作出一审判决认定被告德恒公司违约应当支付违约金，被告德恒公司不服一审判决向山西省高级人民法院提起上诉，现尚未开庭审理。被告德恒公司辩称，第一，本案争议标的系建设于农村基地土地上的小产权房屋，原告的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，应由行政主管部门先行处理确定财产权益关系，现不属于人民法院受案范围。2012年，案涉晋源区金胜镇上冶峪村村东1#住宅楼项目因涉及未办理规划审批手续且压占规划绿地问题，已被太原市规划局行政叫停，太原市政府至今尚未对该住宅楼问题作出明确答复。参照广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”按照以上观点，本案涉及违法小产权房纠纷，应按“先行政后司法”原则处理，原告诉请应予驳回。第二，被告德恒公司并非案涉《世府苑房屋买卖合同》的合同相对方，原告应向被告上冶峪村委会行使合同解除权，被告德恒公司在本案中主体不适格。首先，案涉《世府苑房屋买卖合同》系原告与被告上冶峪村委会签订，被告德恒公司仅为案涉项目的代建方，受被告上冶峪村委会委托，开展项目的建设、销售等相关工作，被告上冶峪村委会才是案涉项目的所有人、出卖方与受益者，涉及本项目房屋买卖合同的相关法律责任应由被告上冶峪村委会承担；其次，依据合同相对性，原告行使解除权后仅能向被告上冶峪村委会要求返还房款并承担违约责任；再次，案涉《世府苑房屋买卖合同》第六条第2项约定，买受人选择分期付款，如在房屋交接期限内尚未交清全部房款，交付期限以买受人剩余房款全部交清之日为准，故被告德恒公司认为原告因未交清房款尚不具备解除合同条件。第三，返还房款的责任应由案涉房屋的出卖方承担，被告德恒公司仅为购房款的代收方，至于被告德恒公司与被告上冶峪村委会在《代建协议》中关于收取房款用以抵扣工程款的约定仅为二被告之间的内部约定，不能因此否认被告上冶峪村委会才是案涉项目房款的真正收取人与返还义务人。本院经审理查明，2010年10月29日，被告上冶峪村委会作为出卖人、被告德恒公司作为开发商、原告刘某作为买受人，三方签订房屋买卖合同一份，约定原告购买位于太原市××街第1幢3单元2702号房屋一套，房屋面积108.26平方米，房屋总金额486520元，付款方式为分期付款，该房屋在2012年12月30日前交付。原告分别于2010年10月30日向被告德恒公司交付房款145956元、2012年9月5日向被告德恒公司交付房款97304元、2014年4月26日向被告德恒公司交付房款10944元，被告德恒公司均向原告出具了收据。2014年3月10日，原告与被告德恒公司签订补充协议书，约定原告在2014年3月10日后书面提出退房的，被告德恒公司同意在收到原告申请后的10日内将原告所缴纳的房款退还于原告；若原告愿意继续履行合同，双方同意1号楼开工时间暂定为2014年8月1日，被告德恒公司需将2012年12月31日到2014年3月31日根据合同约定标准核算的违约金折抵原告应缴纳的购房款；2014年8月1日前尚未开工建设，被告德恒公司同意全额退还原告已经缴纳的房款，2014年3月31日至2014年7月31日期间迟延交房的违约金按合同约定标准二倍补偿原告。2015年8月10日，被告德恒公司向原告出具收据一份，载明，“今收到刘某1-3-2702房款（违约金）贰万肆仟肆佰零叁元（24403）”，原告刘某并未实际交付24403元，该24403元系因迟延交房而折抵的原告刘某的购房款金额。另查明，2010年2月9日被告上冶峪村委会与被告德恒公司签订代建协议书一份，协议约定了被告上冶峪村委会委托被告德恒公司代为建设村民住宅小区等相关内容。2010年3月30日，被告上冶峪村委会向被告德恒公司出具“有关太原市晋源区金胜镇上冶峪村“世府苑”房地产寻找承销商及与其签署承销合同的委托”函，载明被告上冶峪村委会委托被告德恒公司为世府苑住宅小区寻找设计单位、承销商并签署合同。后涉案工程1#住宅楼项目因未办理规划审批手续且压占规划绿地而停工，被告上冶峪村委会与被告德恒公司因此事发生合同纠纷诉至法院，截至法庭辩论终结前，纠纷尚未处理完毕。截至法庭辩论终结前，原告未收到相关退款。以上事实，有原告提交的原告刘某身份证、房屋买卖合同及附件一、二、收款收据四份、补充协议书，被告上冶峪村委会提交的房屋买卖合同、购房款收据、代建协议书、太原市中级人民法院（2019）晋01民初638号民事判决书，被告德恒公司提交的太原市人民政府办公厅办理请示报告卡片、2014年6月12日太原市政府办公厅领导留言板回复、2018年4月18日太原市政府办公厅领导留言板回复、代建协议书、有关太原市晋源区金胜镇上冶峪村“世府苑”房地产寻找承销商及与其签署承销合同的委托及各方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案中原告与被告上冶峪村委会、德恒公司签订的房屋买卖合同所涉及的房屋项目，在截至法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”之规定，涉案房屋买卖合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告有权主张返还其已实际交付的房屋预付款254204元（145956元+97304元+10944元）。关于房屋预付款的返还主体，根据原告提交的收据及庭审查明的事实，原告所交付房屋预付款254204元的收款主体为被告德恒公司，故被告德恒公司应向原告承担返还房屋预付款254204元的义务。关于原告的利息、违约金诉求，本案中，原告作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未尽到审核房屋出售方是否具有商品房预售许可证明等应尽的注意审慎义务，原告对此存在过错，故本院对原告主张的利息、违约金诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告太原市德恒房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告刘某一次性返还房屋预付款254204元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7544元，减半收取3772元，由原告刘某负担1468元，被告太原市德恒房地产开发有限公司负担2304元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李源二〇二〇年八月二十七日法官助理 王媛书 记 员 常帆