江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初13408号原告：南京市房产经营有限公司，住所地本市秦淮区太平南路58号。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵速，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：解丽，该公司员工。被告：南京市百货有限公司，住所地本市玄武区网巾市9号。法定代表人：张超，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，江苏中湖律师事务所实习律师。原告南京市房产经营有限公司（下称市房产经营公司）与被告南京市百货有限公司（下称市百货有限公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市房产经营公司的委托诉讼代理人赵速、解丽，被告市百货有限公司的委托诉讼代理人孙翌到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告市房产经营公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》；2、判令被告返还其承租使用的太平南路330号一层公有房屋（建筑面积705.3平方米）；3、判令被告支付原告拖欠的太平南路330号公房房租费515180.3元、违约金53602.8元，以上合计568783.1元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月，原、被告就太平南路255-269号、太平南路330号一层公房签订了两份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定由被告承租太平南路330号一层公房，租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止,租金为每月26801.40元。被告自2018年3月、6月起至目前一直未缴纳房租，累计至2019年11月25日止，被告已拖欠房租达十几个月之久，加之合同约定的应当支付两个月房租作为违约金，合计为568783.10元。根据合同第八条第三款第六项的约定，原告有权解除合同收回租赁房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告市百货有限公司辩称:原告主张的2018年至2019年11月2日的房租被告目前已支付完毕，并且实际已支付到2019年12月底。被告目前不同意解除合同，要求继续租赁房屋，也不同意迁出租赁房屋。另对于原告主张的违约金，根据被告目前经营现状，请求法院予以免除被告的违约金。本院经审理认定事实如下：坐落于本市（建筑面积为705.3平方米，规划用途为商业）系登记在南京市公房管理中心名下，并由原告负责对外经营管理。2018年6月7日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订一份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，合同约定，甲方受房屋所有权人南京市公房管理中心委托，负责市属直管公房经营管理。甲方将坐落于本市，建筑面积为705.3平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，甲方将租赁房屋出租给乙方作商业用途使用，租金为每月26801.40元，支付方式为按月支付，由乙方于每月15日前缴付给甲方，甲方应向乙方出具租金收缴凭证。租赁期间，房屋租赁税费按国家规定由甲乙双方各自承担，水、电、物业管理等费用由乙方支付。乙方如擅自将房屋全部或部分转租、转借的，或逾期不支付租金，欠缴总额累计超过六个月的，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期间，乙方未按合同规定缴付租金，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金总额3‰的违约金，除以上违约情形外，甲乙双方任何一方违反本合同其余约定的，违约方应当向对方支付二个月房租作为违约金，该违约金低于造成损失的，受损害方可以要求违约方予以增加或请求人民法院予以增加。合同补充条款约定，甲方认可乙方已转租的行为，本合同签订时，须将转租情况及租赁合同报甲方备案。本合同租赁期内，乙方可根据经营需要向甲方提出书面转租申请，经甲方同意后，乙方应将相关合同向甲方备案。经甲方书面同意乙方转租的房屋，乙方与次承租人的事关房屋租赁纠纷与甲方无关，应由乙方自行处理，如就此给甲方带来包括但不限于的租金、房屋占用期间、追索权益等损失均由乙方承担连带责任。合同落款处甲方有原告加盖公章，乙方有被告加盖公章，房屋所有权人一栏有南京市公房管理中心加盖公章。合同签订后，原告交纳租金至2018年5月21日，之后截止原告2019年12月5日起诉时，被告拖欠租金已超过六个月。故原告诉至本院要求解除租赁合同，原告起诉后，被告在诉讼期间支付本案房租至2020年5月31日，原告认为合同已于2019年12月31日到期，之后系不定期租赁合同，现通过司法判决解除。现原告只主张解除合同并要求被告返还房屋，因被告已缴纳租金至2020年5月，故原告对之后的费用暂不主张，但要求被告支付违约金，因合同约定的每日按欠缴租金总额3‰计算的标准过高，故原告主张被告给付二个月房租即53602.8元作为违约金。对于违约金，被告认为过高应当调整为按欠付期间的利息损失上浮1.3-1.5倍，且双方之间有多年合作关系，按惯例均是隔四年或两年续签合同，故被告认为合同应当在2019年到期后顺延四年至2013年。因被告承租涉案房屋后有转租行为，审理中，本院要求原、被告双方提供被告与次承租人签订的租赁合同。原告称其未持有被告与次承租人的合同，故无法提供。被告认为合同涉及商业秘密，故不能提供。后本院责令被告提供，被告提供了其与南京友谊华联（集团）有限责任公司网巾市分公司（下称华联网巾市分公司）于2020年1月1日签订的租赁合同，该合同租赁期限20年，面积3659.5平方米（包含涉案房屋的面积），被告称其转租给华联网巾市分公司未告知原告，据被告向集团了解，华联网巾市分公司承租后又租赁给一家酒店管理公司，酒店管理公司承租后又租赁给目前的实际承租户。基于被告以上陈述，本院至租赁现场进行勘察，目前在涉案的租赁场地上经营的商铺不少于七家。由于涉及到租赁场地太平南路330号一层房屋实际使用人问题，经本院释明，原告同意主张解除合同，但由于实际使用人较多，且涉及实际承租户合同也未收集完备，目前无法明确追加实际使用人参加诉讼，故涉及到租赁场地迁出问题暂无法处理，原告对此表示可以另行主张。以上事实，有《南京市直管非住宅公房租赁合同》、权属证书、付款凭证等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告双方签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利义务。根据合同约定，被告逾期不支付租金，欠缴总额累计超过六个月的，原告有权解除合同，收回房屋。在租赁期间，被告拖欠房租累计超过六个月，在租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同，被告继续交纳租金至2020年5月31日，原告也予以收取，故双方在租赁期限届满后形成不定期的租赁关系，因双方系不定期租赁关系，故原告可随时提出解除合同，原告现要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。因被告在租赁期间拖欠房租累计超过六个月，故原告要求被告按法律规定赔偿原告两个月的租金损失53602.8元符合合同约定，被告虽要求降低违约金标准，本院认为，被告在合同履行期间，逾期交纳租金超过一年之久，且在诉讼过程中被告为了继续承租房屋消极配合提供其与次承租人的租赁合同，其主观上阻碍原告维权意图明显，故对于其违约行为应承担的违约责任，在无重大失衡的情况下，本院对被告要求调低违约金标准的请求不予支持。合同解除后，被告本应腾空并迁出租赁房屋并将租赁房屋返还给原告，但根据现场勘察，涉案租赁房屋实际使用人较多，且涉及实际承租户合同也未收集完备，目前无法明确追加实际使用人参加诉讼，故涉及到租赁场地迁出问题暂无法处理，原告可以另行主张。对于被告辩称双方合同顺延两年或四年的意见，因无合同依据，且原告也不认可，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原、被告双方于2018年6月7日签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》；二、被告南京市百货有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京市房产经营有限公司违约金53602.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9488元，由被告负担（原告已预交，被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。审 判 长  张立旺人民陪审员  王 和人民陪审员  李鸣轩二〇二〇年八月二十日见习书记员  孙文莉