贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10277号 原告：徐永国，男，汉族，1964年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：黄情先，女，汉族，1971年9月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州言志律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告30日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以房屋所在地年租金24000元计算，从2016年10月31日计算至2018年5月19日，共计466天，人民币30641.00元（待评估后据实计算）；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款282060元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月10日计算至2020年6月30日）暂计人民币22085.30元；4、判决被告向原告退还已收取的三通费3649元及三通费实际占用期间的利息（利息以3649元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年9月24日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）合计4000元；以上费用合计56726.30元。4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，保留二、三、四、五项诉讼请求，第四项诉讼请求中要求被告支付资金占用利息的请求，原告也自愿撤回。 事实及理由：2013年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定房号是碧阳国际城xx号，总购房款282060元、房款支付方式、交房时间为2016年10月30日前、办理房屋权属证书初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿、违约责任等内容进行了约定；同时被告利用其商品房销售专业和专门销售团队的经验，在市场监管部门已经对《商品房买卖合同》进行备案的情况止，另行制作《补充协议》就逾期办理房屋权属证书的时间和违约金进行约定，并且在没有告知原告《补充协议》中具体内容的情况下，要求原告再次签订《补充协议》，以达到限制原告的权益的非法目的。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定房款支付方式向被告支付了相应购房款，被告在收取原告房款的同时还代收了房屋维修基金、各种入户费、交易费、办证费，并且原告按被告的要求将办理房屋权属证书转移登记的所有资料提供给被告，为此原告与被告之间的义务已经履行完毕，双方之间签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。根据《商品房买卖合同》交房时间为2016年10月30日和被告承诺为原告办理商品转移登记的相关文书并交付给原告约定，被告应当在2016年10月30日前将房屋交付给原告和交付房屋后90日开始为原告申请初始登记，并将办理商品转移登记的相关文书交付给原告，但是被告实际在2019年8日16日才将房屋交付给原告，为此被告不能在合同约定的时间（即交房之日起90日）内为原告申请房屋权属证书初始登记、将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，其责任在于被告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告要求被告支付逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书违约金。对其逾期办证的违约责任，但是被告一直拒不支付逾期违约金。同时被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费（简称四通费）属于违法，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取四通费用退还给原告，但是对原告要求被告拒绝退还，因此被告应当退还已收取的四通费，同时被告违法其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计4000元。被告辩称，一、关于办理不动产权证问题。被告在涉案房屋具备办证条件后，通过张贴通知、短信通知方式通知被答辩人提交资料，但被答辩人至今未提交，答辩人无法为其办证。 二、关于被答辩人主张逾期办证违约金问题。首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年11月18日在被答辩人居住的楼栋电梯口张贴办证通知，通知被答辩人提交资料办证，2019年3月8日及7月17日两次通过短信方式通知被答辩人提交资料办证，但被答辩人至今仍未提交资料，答辩人无法为其办证。由于被答辩人未提交资料，办证期限尚未起算，答辩人未违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则由于涉案房屋实际交房时间为2018年2月8日，办证的期限截至时间为2019年2月3日，因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。故被答辩人在通知后仍不提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。而由于在2018年11月18日答辩人就已经履行完毕通知披露义务，被答辩人收到通知仍不提交资料，其动机不言而喻，对于通知后仍不提交办证资料的责任不应由答辩人承担。因此，本案即便按交房后360日办理转移登记手续，超过该期限构成违约，答辩人也没有违约的事实，依法不承担违约责任。 三、关于逾期交房问题。答辩人认为，一、由于被答辩人于2019年4月13日才将涉案房屋款项全部支付完毕，逾期交房的责任在于被答辩人，在房款付清之前答辩人有权拒绝交房，答辩人不应承担房款付清之前的逾期交房责任；二、逾期交房违约问题双方已在商品房买卖合同中约定明确，合同有约定的应从其约定，故本案逾期交房违约金计算方式及标准应按照合司约定的标准计算，违约起算时间在扣除超过诉讼时效后起算，截止日期为2018年2月8日，基数已购房发票金额为准。四、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议，现合同已经履行完毕，不存在退还的基础。就本案而言，由于该费用收取时间较早。被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。最后该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳大道碧阳国际城房屋，总价款282060.00元。被告承诺于2016年10月30日前向原告交付涉案房屋，如逾期交房，则从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按照原告已付购房款每日万分之0.5的标准计算。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2018年5月19日，被告通过登报的方式向原告公告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2019年7月17日，被告通过发送信息的形式要求原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。 另查明，2014年9月24日，被告收取原告各项开户费及交易费共计3626.00元，被告已退还多收取交易费及闭路电视开户费，尚欠3285.00元未予退还。 本院认为，一、关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，被告承诺于2016年10月30日前向原告交付涉案房屋，如逾期交房，则从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按照原告已付购房款每日万分之0.5的标准计算，而被告实际向原告公告交房的时间为2018年5月19日，故被告已经构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。庭审中，经本院询问原告是否对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估，原告明确表示按照合同约定计算，不再启动评估程序。因此，按照前述合同约定的标准计算，经核算，被告应支付的逾期交房违约金为：282060.00元×0.5÷10000×709日=7996.40元。对于被告抗辩称原告于2019年4月13日才支付完毕购房款的抗辩理由。经查，被告于2014年9月24日向原告出具收到购房首付款85060.00元的收据，且原告已于2014年11月7日通过农行毕节分行按揭贷款的方式支付被告购房尾款197000.00元，原告已履行完毕款项的支付义务。对于被告于2019年4月13日自行出具的收据，与本案不具有关联性，本院不予采信。 二、关于逾期办证违约金。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2018年5月19日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2018年5月19日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2018年5月19日起360日内，亦即2019年5月14日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2018年8月13日，但被告并未提供相应的证据予以证明其已于2019年5月14日前履行通知义务，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2019年7月17日通过登报的方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料，可以视为被告最迟已于2019年7月17日向原告履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务，故计算违约金的截止时间为2019年7月17日。综上所述，计算违约金的起止时间为2019年5月14日至2019年7月17日，经计算，被告应支付的违约金为1833.39元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于被告收取原告各项开户费3285.00元，无事实及法律依据，理应退还原告。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐永国、黄情先逾期交房违约金7996.40元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐永国、黄情先逾期办证违约金1833.39元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐永国、黄情先三通费3285.00元； 四、驳回原告徐永国、黄情先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费609.00元，原告徐永国、黄情先承担545.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担64.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月五日 书记员  邓 頔