贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0526民初4527号原告：伍洪，男，1977年11月6日出生，汉族，小学文化，农民，住贵州省纳雍县。委托代理人：张涛，贵州雍盛律师事务所律师。执业证号：15224200910248601。代理权限：特别授权代理。被告：李娟，女，1985年12月11日出生，汉族，本科文化，教师，住贵州省威宁县。被告：李超，男，1992年2月11日出生，汉族，本科文化，农民，住贵州省威宁县。被告：陈国美，女，1954年12月8日出生，汉族，不识字，农民，住贵州省威宁县。三被告委托代理人：李家华，贵州毕节经济律师事务所律师。执业证号：1520520031D819871。代理权限：特别授权代理。原告伍洪与被告陈国美、李超、李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法由审判员曹丽适用简易程序独任审判,于同年8月7日公开开庭进行了审理，原告伍洪及其委托代理人张涛与被告李娟、陈国美及陈国美、李超、李娟委托代理人李家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍洪诉称：2019年9月1日，原告与三被告共同签订《门面买卖协议书》。约定被告将其位于威宁县以690000元的价款转让给原告。协议签订后，原告已经向被告李娟三人付款690000元，但三被告不将房屋交付给原告，经原告多次与被告协商，被告仍不将房屋交付给原告，为了依法保护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令三被告共同向原告交付协议约定转让的房屋，价款690000元。庭审中，原告变更诉讼请求为要求三被告返还690000元购买款，并要求按照协议第四条之规定要求三被告支付自2019年9月1日起至房款全部返还之日止按照年利率4.75%支付利息。被告李娟辩称：被告李娟于2019年5月19日经刘某介绍向原告伍洪借款200000元，扣除当月利息，实得193300元，见证人刘某。后被告李娟无法偿还本利，于2019年9月1日，形成了门面买卖协议书，当时原告伍洪承诺门面不要被告李娟的，只是转在他名下。原告伍洪除去贰拾万元借款又补给被告李娟490000元，才形成买卖协议书上690000元。当时原告伍洪没有把被告李娟贰拾万元的借条退还答辩人。在2019年9月1日，借款200000元已经在买卖协议中归还。因此原告伍洪诉被告690000元的诉请并不成立。2019年9月1日所签门面买卖协议书，当时有被告陈国美、李超在协议上按手印，但字不是他们所签，该门面所有权属已病故的李顺才，该协议是一份无效协议。购房款是被告李娟一人收的，应该由被告李娟一人返还。被告陈国美辩称：我没有收到钱当时是原告伍洪请求我在协议上按印我才按的，应当由被告李娟一人返还。被告李超辩称：我没有收到钱，应当由被告李娟一人返还。经审理查明：被告陈国美系被告李娟和被告李超的母亲。被告陈国美的丈夫、公婆均已去世，被告陈国美除李娟、李超外无其他子女。原告伍洪与被告陈国美、李娟、李超非同一集体经济组织成员。2019年9月1日，原告伍洪与被告陈国美、李超、李娟签订了《门面买卖协议书》。该协议书约定“一、甲方将位于威宁县老菜场门面售卖给乙方，建筑面积60平方米。二、甲乙双方约定以上房屋出售价格为人民币690000元整，乙方一次性付清。三、本协议甲乙双方自愿达成，签订后不得后悔。四、如甲方想买回门面，则需支付房款相应的银行利息。”原、被告双方未对交房时间及付款对象进行约定。协议签订后，原告伍洪通过银行转账的方式将购房款690000元支付给被告李娟。庭审中，被告李娟认可收到690000元购房款的事实。另查明，该门面现仍未交付给原告伍洪。上述事实，有原、被告双方陈述及原告提供的《门面买卖协议书》、银行交易明细清单在卷互为印证，经开庭审查，可以认定。本院认为：本案属农村房屋买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定进行调整。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…。”从以上规定看出，农村房屋宅基地的土地性质是集体土地使用权，其有权使用的对象是特定的，即必须是本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，三被告未经集体经济组织同意及相关部门审批，将其未取得房屋所有权的自建房屋转让给原告，原告属外县居民，与三被告不属于同一集体经济组织成员，双方的转让行为违反了法律的禁止性规定。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人的过错等因素予以确定。”故原、被告双方签订的《门面买卖协议书》应认定无效，自始没有法律效力。对原告已经给付的购房款，根据合同法第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和以上《会议纪要》的规定，原告要求三被告返还转让费690000元于法有据，应予支持。对原告主张要求三被告按照协议第四条的规定即按照“如甲方想买回门面，则需支付房款相应的银行利息”的规定自2019年9月1日起至房款全部返还之日止按照年利率4.75%支付利息的诉请，因三被告并未向原告买回门面，故该主张无事实依据，本院不予支持。庭审中，被告提出“《门面买卖协议书》中首部甲方为李娟、乙方为伍洪，被告陈国美、李超只是在落款部分按印进行确认，钱是原告伍洪直接支付给被告李娟的，被告陈国美、李超没有收到原告伍洪购房款，应由被告李娟自行返还原告伍洪690000元的购房款”的抗辩主张，因三被告系家庭成员，原、被告双方所买卖的门面属三被告的共有财产，被告陈国美、李超系成年人，自愿按印对该协议进行确认，原、被告双方协议中未约定购房款具体的支付对象，被告陈国美与被告李超不能以首部未署其名、落款处签名是被告李娟所签，自己只是按印进行确认及原告伍洪将购房款支付给被告李娟个人为由否认与原告签订《门面买卖协议书》的事实行为，故该抗辩主张，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告伍洪、李娟、李超于判决生效后10日内返还原告伍洪购房款690000元。二、驳回原告伍洪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，减半收取5350元，由三被告负担。如不服本判决，应自接到判决书之日起，15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费10700元，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹丽法官助理刘洁二〇二〇年八月十五日书记员  所婷