安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0291民初1408号 原告：李某，男，汉族，1987年1月6日出生，住安徽省巢湖市。 原告：刘某，女，汉族，1987年3月23日出生，住安徽省寿县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨天柱，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈磊，安徽大森（六安）律师事务所律师。 被告：陈某某，女，汉族，1984年3月10日出生，住安徽省舒城县。 被告：张某，男，汉族，1981年9月18日出生，住浙江省绍兴市杨汛桥镇。 二被告共同委托诉讼代理人：刘珂，安徽润深律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：汪艳虹，安徽润深律师事务所律师。 原告李某、刘某诉被告陈某某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告李某、刘某共同委托的诉讼代理人陈磊，被告陈某某、张某共同委托的诉讼代理人汪艳虹到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因组织原被告双方进行庭外和解，扣除了30天审理期限。本案现已审理终结。 原告李某、刘某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令原告收取的被告购房定金128000元不予退还；二、请求判令被告立即腾房并向原告支付2019年9月18日至实际腾房之日期间内的房屋占有使用费(按照每月1300元计算)，确认双方签订的房屋买卖合同于2020年3月31日解除；三、请求法院依法判令被告承担原告支付的中介佣金5000元；四、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。 事实与理由：2019年9月18日，原告李某、刘某与被告陈某某、张某在安家房产奇瑞BOBO店的居间下签订《房屋买卖合同》及其附件，约定被告以总价640000元购买原告所有的位于芜湖经济技术开发区奇瑞BOBO城房屋一套。合同签订当日，被告按照合同约定支付原告定金150000元，原告亦于当天交房给被告先进行装修入住，合同附件明确约定被告应当于2020年1月20日之前付购房款250000元，剩余购房款240000元应当在2020年2月18日支付给原告。然当被告入住房屋且装修并入住后，其却以各种理由拖延不付剩余购房款项。截止起诉之日，被告仅支付了定金150000元、部分购房款160000元。根据合同附件约定，被告迟延履行付款义务超过30日，原告依约享有合同解除权，现原告已依法依约通知了被告解除合同。原告为维护自身合法权益，诉至本院。 被告陈某某、张某辩称：一、被告已支付了大部分房款不构成根本违约，不同意解除合同另涉案房屋原告已交付给被告，且被告也进行了装饰装修，从维护交易稳定的角度也不宜解除合同；二、被告已部分履行了合同义务本案中定金应当抵作价款；三、该纠纷发生在疫情期间，因不可抗力等原因，被告计划通过其他途径，包括但不限于货款的回收来支付原告的房款，因客观原因造成了被告无法付款；四、原被告之间有多次微信往来，被告不否认双方涉案房屋产生纠纷的事实，但微信内容表明双方已达成了新的付款协议，包括付款时间、违约责任为30000元违约金，我方同意该主张，并在此期间积极筹备房款支付给原告，但原告拒不接收；五、基于发生疫情期间以及整个社会经济秩序并未恢复，导致被告未能及时支付剩余购房款，我方现在愿意支付全部购房款及承担违约金的意愿，请求法院及原告能够给予考虑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷予以佐证。对于有争议的证据，本院认定案件事实如下：2019年9月18日，原告李某、刘某与被告陈某某、张某在安家房产奇瑞BOBO店的居间下签订《房屋买卖合同》及其附件，约定被告以总价640000元购买原告所有的位于芜湖经济技术开发区奇瑞BOBO城E区65#楼2-201房屋一套，付款方式为合同签订当日付定金150000元，2020年1月20日前付购房款250000元，2020年2月18日前付240000元，如被告逾期超过30日，则视为违约，原告可以要求解除合同。合同第九条约定：……如在房屋买卖过程中产生违约，如违约方为甲方（即原告李某、刘某），甲方应双倍返还定金给乙方（即被告陈某某、张某），如违约方为乙方，甲方不退还定金给乙方；另甲乙双方约定违约方按照合同价款的20%向守约方承担违约责任，甲乙双方支付的所有服务费由违约方承担。 被告于签订合同当日支付原告150000元，后分四次给付了160000元合同款。原告亦于签订合同当日将案涉房屋交付被告。2020年3月31日，原告向被告寄送了《合同解除通知书》，通知被告因其逾期付款超过30日故解除双方于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》。被告于2020年4月1日签收了该通知书。 又查明，本案原告支付了5000元中介费。 本院审理过程中，因考虑疫情影响，曾依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》组织原、被告双方进行了庭外和解工作。原告李某、刘某拟同意按照被告陈某某、张某在庭审答辩时提出的方案进行和解，即案涉合同继续履行，被告支付剩余购房款且承担30000元违约金。然本院多次与被告沟通，被告拒绝按照其在庭审答辩时提出的方案进行和解。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原被告双方在约定了合同的解除条件即被告应在合同签订当日付款150000元，2020年1月20日前付购房款250000元，2020年2月18日前付240000元，如被告逾期超过30日，则视为违约，原告可以要求解除合同。然被告在签订合同当日付款150000元后，仅付款160000元，故合同约定的解除条件成就。2020年3月31日，原告向被告寄送了《合同解除通知书》，通知被告因其逾期付款超过30日故解除双方于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》，被告于2020年4月1日签收了《合同解除通知书》。故案涉合同的解除时间应2020年4月1日。 关于定金。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。具体到本案，因被告未按照案涉合同履行其义务，故合同中约定的定金应归原告所有。 《担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案合同总标的额为640000元，定金不得超过20%即不得超过128000元，故原告诉请收取的被告购房定金128000元不予退还，不违反法律规定，本院予以支持。 关于腾空房屋。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案涉合同于2020年4月1日解除后，被告即无权占有案涉房屋，故原告诉请被告腾空房屋，不违法法律规定，本院予以支持。 关于房屋占有使用费。我国《物权法》规定，不动产的交付以登记为生效要件。因此虽然房屋的所有权应归原告所有，但原告于签订合同当日交付了案涉房屋，故被告占有使用案涉房屋的行为系根据原被告双方之间的合同约定合法占有与使用，亦即在案涉合同有效期限内，原告占有使用案涉房屋，不应支付相关房屋占有使用费。故原告诉请被告支付2019年9月18日至2020年3月31日之间的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于2020年4月1日合同解除之后的房屋占有使用费，应根据房屋的地段、面积及市场行情综合认定，本院酌定该笔房屋占有使用费按1000元/月自2020年4月1日计算至被告实际腾空案涉房屋之日止。 关于中介费。案涉合同第九条约定双方支付的所有服务费由违约方承担，故本案原告诉请被告支付5000元的中介费，符合法律规定，本院予以支持。 本案原告收取的定金与购房款合计310000元，原告在扣除128000元定金后，剩余182000元应退还被告。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告李某、刘某与被告陈某某、张某在2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月1日解除； 二、被告陈某某、张某给付的定金128000元归原告李某、刘某所有； 三、被告陈某某、张某于本判决书生效之日起十日内赔偿原告李某、刘某中介费5000元； 四、被告陈某某、张某应于本判决书生效之日起十日腾空位于芜湖经济技术开发区奇瑞BOBO城并支付房屋占有使用费（该房屋占有使用费按1000元/月自2020年4月1日计算至被告实际腾空之日止）； 五、驳回原告李某、刘某的其他诉讼请求。 如果被告陈某某、张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1571元，由被告陈某某、张某承负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张慧 二〇二〇年八月十日 法官助理鲍洁华 书记员汤韫佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履。