四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0403民初357号 原告：攀枝花市西区格里坪镇人民政府，住所地：四川省攀枝花市西区苏铁西路592号，统一社会信用代码：115103020083355691。 负责人：吴秦，格里坪镇镇长。 委托诉讼代理人：赵翠，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104201311138968，特别授权。 委托诉讼代理人：吴涛，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104202011162843，特别授权。 被告：攀枝花市西宇生物科技有限公司，住所地：四川省攀枝花市西区格里坪工业园区，统一社会信用代码：91510400588362108U。 法定代表人：杨梅，该公司董事长。 原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府（以下简称格里坪镇政府）与攀枝花市西宇生物科技有限公司（以下简称西宇生物）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案。依法适用普通程序，于2020年6月9日、6月16日、7月29日、8月25日公开开庭进行了审理。原告格里坪镇政府的委托诉讼代理人赵翠到庭参加诉讼。被告西宇生物法定代表人杨梅2020年6月9日、6月16日、7月29日到庭参加诉讼，8月25日经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案已经审结。 原告格里坪镇政府向本院提出并明确诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方于2013年4月9日签订的《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》；2．请求判令被告立即向原告支付所欠租金473333元（该租金自2014年4月10日起暂计算至2020年3月10日为80000元÷12个月×11个月＋80000元×5年＝473333元），并按该标准继续支付租金至被告实际搬离之日止；3．请求判令被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金、利息共计324106元（以每年80000元为基数，自2014年12月1日起暂计算至2020年3月10日），并继续按应付租金年利率24%标准计算违约金、利息至被告付清所有款项之日止；4．判令被告于协议解除后，立即将租赁物返还给原告，并于协议解除后三日内搬离租赁场所；5．判令被告承担原告因实现债权产生的律师费损失40000元；6．判令被告向原告支付补偿款480000元，违约金、利息共计835200元（该违约金、利息自2013年5月1日起暂计算至2020年8月1日，并继续按年利率24%标准计算至被告付清所有补偿款之日止）；7．本案的受理费、保全费、保全保险费、公告费等所有的诉讼费用均由被告承担。事实及理由：2014年4月9日，原、被告签订了《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》，约定原告将西区大箐沟小流域经果林示范基地土地使用权及地面附属物租赁给被告使用，自合同签订之日起前10年的租赁费为每年8万元，租赁费缴纳时间为每年的11月30日。并约定利息和违约金，如被告逾期支付，每逾期一天，按应支付款总额的千分之一向原告承担违约金并按银行同期贷款利率支付利息，如被告三个月未支付租赁费，则原告有权解除合同。合同签订后，原告将土地交给了被告使用至今，但被告从2014年起未按照约定支付租赁费用，原告多次催收未果，故起诉至法院。 被告西宇生物辩称，1．不同意解除合同，因原告隐瞒了土地权属有争议的事实，交付给被告的土地有权属遗留纠纷，当地村民多年来阻挠被告正常生产经营，被告也多次向当地派出所、格里坪镇政府报告情况，但原告一直未有效解决该问题，原告方违约在先。2．原告确实将租赁场地交付给了被告使用，但交付的果树数量、水池数量与合同约定不一致。3．被告同意支付租金，前提是原告要赔偿被告近几年因原告违约行为造成的损失，若原告与被告协商处理好了近几年被告遭受的损失，被告同意马上搬离租赁场地。4．原告未处理好合同项下的土地权属问题即将土地租赁给被告，导致被告遭受损失，原告方作为责任主体违约在先，被告不同意支付违约金。5．关于本案律师费、保全费是原告方自主行为，与被告方无关，被告方不同意支付本案律师费、保全费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 2003年12月31日，攀枝花市西区人民政府与西区格里坪镇新庄村村民谭洪富于签订了《大箐沟小流域经果林示范基地经营管理承包合同》，载明：攀枝花市西区人民政府租赁给谭洪富的场地，实有丈量面积697亩。该土地系攀枝花市西区生态农业开发中心与攀枝花市西区格里坪镇苦荞村、烂坝村签订转用协议所得。 2012年12月22日，经过攀枝花市西区政府十届第十七次常务会议议定，同意被告西宇生物承接大箐沟小流域经果林示范基地，由格里坪镇做好转租工作。 2013年4月9日，原、被告签定《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》，约定：1．原告将西区大箐沟小流域经果林示范基地土地使用权及地面附属物租赁给被告；2．基地位于××镇××村××村××处的大山梁子，面积为697亩；3．原告租赁给被告的地上附属物有区政府投资兴建20处固定设施（厂房固定建筑1栋；看护房3栋，分别为2号楼、4号楼、7号楼；大小水池11口；梯道800米；6号楼旁80ＫＶ变压器1台；机耕道7510米；输电线路1700米；田间输水网13573米）、2.8万株嫁接芒果树和50株桂圆树。4．因原告终止与原承包方谭洪富的承包合同，原告需补偿给谭洪富183万元，被告方同意支付183万元。支付方式为其中的108万元被告直接支付给谭洪富（在本协议签订后10内支付58万元；原告将基地资产移交给被告并书面确认之日起15日内支付30万元；余款20万元在2013年3月31日之前支付），其中的75万元由被告直接支付给原告（2013年3月31日前支付27万元；2013年4月30日之前支付48万元）。5．自原告移交基地资产给被告之日起，原承包方谭洪富投资兴建的17处地上附属物（看护房4栋，分别为1号楼、3号楼、5号楼、6号楼；大小水池以及小山坪塘8口；养殖设施3座，分别为养猪场2处、养鸡场1处；厂部外围雨棚1处；4号楼和5号楼间电线）归被告所有。6．自本协议签订之日起，前10年租赁费为每年8万元整，第11年至第20年租赁费为每年9万元整。租赁费缴纳时间为每年的11月30日，被告必须一次性交清当年租赁费。7．被告应当按照本协议约定的期限足额支付补偿款和租赁费，如被告逾期支付，被告每逾期一天，按应付款总额的1‰向原告方承担违约金并按银行同期贷款利率支付原告利息；8．如被告方逾期3个月未支付，则原告方有权解除本协议，并收回本协议基地及一切地上附着物（包括但不限于原告所有物），原告不给予被告任何费用，被告损失由其自行承担。 2013年4月24日，原承包方谭洪富与接交人曹建军（西宇生物法定代表人的亲戚）签订了《大箐沟基地移交清单》，监交人为攀枝花市西区格里坪镇农业技术服务中心工作人员赵晓文。《大箐沟基地移交清单》载明移交物主要有：1．房屋七间，洗澡室、厕所、猪圈共四间，变压器房一间，屋顶变压器一台；2．农户房三座，电表及门窗设备齐全，到户照明线路三趟；3．生产供水主管道、自来水供水管道根据平江建安公司管道布置图交接；4．转水池一个，1500立方米大水池一个，200立方米水池三个，沉沙小水池五个，1000立方米水池一个，50立方米小水池一个；5．成活树苗贰万捌仟余株。 2014年6月4日，被告向原告报告，请求协调解决基地用水问题。 2014年6月30日，被告与攀枝花市西区格里坪镇苦荞社区村民委员会第六村民小组签订《用水协议》，苦荞社区村民委员会第六村民小组给被告供水，被告每年支付用水补助款15000元，协议时间为2014年1月1日至2018年12月31日。 2015年5月29日、2015年7月31日、2016年6月7日、2017年8月1日、2018年8月3日、2019年8月21日，原告均向被告催缴租金，要求被告缴纳2014年至2019年的租金、违约金及利息。 2016年6月9日、2016年8月26日，被告向原告申请减免2014年、2015年、2016年的租金共计24万元，并减免2014年、2015年因未按时缴纳租金而产生的违约金及利息70575.22元。2016年11月14日，原告回复被告，不同意减免2014年、2015年度租赁费16万元，也不同意减免因未按时缴纳租赁费而产生的违约金和利息共计7.057522万元及2016年度租赁费8万元。 2016年3月16日、2016年5月19日、2016年8月9日、2016年8月28日、2017年12月2日，被告先后向原告、攀枝花市西区人民政府、攀枝花市人民政府报告，请求解决当地村民阻挠公司正常生产经营，影响公司正常运营的问题。 被告与烂坝村一组、二组分别签订《补偿协议》，约定被告以200元/亩/年的标准补偿涉纠纷的土地，补偿时间为2018年1月1日至2033年1月1日。后，被告按照合同支付了补偿款，烂坝村一组村民、二组村民大部分领取了2018年、2019年、2020年的补偿款。 2020年8月21日，攀枝花市西区格里坪镇金桥社区村民委员会出具《情况说明》，载明：烂坝村原全称为攀枝花市西区格里坪镇烂坝社区村民委员会，在更换公章时将公章刻为攀枝花市西区格里坪镇滥坝村社区村民委员会，在此次村建制调整中与经堂村和苦荞村合并，新村名称为攀枝花市西区格里坪镇金桥社区村民委员会。 另查明，烂坝村二社村民大部分在《烂坝村二社领取大箐沟小流域治理工程土地补偿费名单》上签字捺印，领取了相应的补偿款。2020年6月22日，现场勘查后，原告移交给被告的固定建筑物主要有7处看护房、1处固定建筑、3处养殖场、大小水池13个，原、被告双方对此均无异议。 还查明，截止原告起诉时，被告未举证证明其已经按照《租赁协议》约定支付了48万元补偿款给原告。 双方争议焦点之一：原、被告的移交是否是整体性的移交，移交是否完整。原告认为，原、被告签订的《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》是合法有效的，合同中对租赁物进行了明确的约定。根据原告提交的证据以及被告方陈述，已确认原告履行了合同项下的租赁物交付义务，被告仅对移交的数量产生质疑而未举证证明实际移交数量与合同约定不一致。租赁物移交至今，也从未向原告方提出过任何异议或主张，因此，原告方已经按照合同履行完毕了租赁物的移交义务。被告认为，原告确已履行了交付租赁物的义务，但原告交付给被告的租赁物数量未达到合同约定的要求，因有现场清点，被告无需举证证明移交租赁物的数量，原告方未按照合同约定完成交付义务。本院认为，《大箐沟基地移交清单》有原、被告双方代表签字，同时也有格里坪镇农业开发技术服务中心的工作人员作为监交人，关于移交租赁物的事实，本院予以确认。同时，经过现场勘查，移交的固定建筑物数量与《租赁协议》基本一致，可视为原告已经履行了移交租赁物的主要义务。关于被告提出的果树数量与协议约定数量差距较大的问题，《大箐沟基地移交清单》载明移交果树2.8万株与《租赁协议》一致，而被告未举证证明具体移交的果树数量，被告提出关于移交果树数量相差较大的主张，本院不予采纳。原、被告之间的移交是整体性的移交。 双方争议焦点之二：被告未支付租金及补偿款的行为是否构成违约，应否解除原、被告双方的租赁协议。原告认为，根据租赁合同的约定：被告方应履行按期缴纳租金的义务，如存在逾期缴纳三个月以上的违约行为，原告即有权按照合同约定解除租赁协议并追究被告的违约责任。在签订合同之后，被告只缴纳了第一年的租金和部分补偿款，后未再履行租金缴纳义务，同时，还余48万元补偿款未支付，因此，被告应当向原告支付租金并承担相应的违约责任。被告认为，原告明知合同项下的土地存在权属纠纷未处理完毕而隐瞒，并将其租赁给被告，原告首先构成违约。被告同意解除合同搬离果园，前提是原告方赔偿被告方2014年以来因当地村民阻挠生产而造成的损失。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订了《租赁协议》，该协议未有违反法律强制性规定的情况，合法有效，原、被告应该按照合同约定履行。《租赁协议》约定：自本协议签订之日起，前10年租赁费为每年8万元整；租赁费缴纳时间为每年11月30日。原告整体性的交付了租赁物，并且未有影响被告经营的具体行为，原告已经履行了合同项下的义务，被告应该履行缴纳租金的义务。关于被告提出的当地村民因土地纠纷而毁坏果园，阻挠被告正常生产经营致被告未缴纳租金的问题，根据《农业综合开发土地转用协议书》《农业综合开发增补土地面积及经费的补充协议》《烂坝村二社领取大箐沟小流域治理工程土地补偿费名单》显示，案涉土地转用时间为2002年4月1日至2052年3月30日，原告与被告签订的租赁时间在土地转用时间范围内，原告对外出租案涉土地行为合法。村民阻挠系行政管理问题或其他法律问题而非本案的租赁合同关系，也不是被告可不支付租金的法定理由，被告关于因村民阻挠生产导致公司损失，认为原告根本违约而拒不支付租金的主张，本院不予支持。原告已经通过合理途径向被告催缴了租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告要求解除双方签订的《租赁协议》的主张，本院予以支持。 双方争议焦点之三：若合同解除，解除合同的后续问题应当如何处理，租金、违约损失应当如何计算及支付。原告认为，根据租赁协议第九条第一款之约定，有一方有违约行为时，除协议约定的其他违约行为外还应当赔偿因违约行为造成的损失，因被告的违约行为，导致原告为实现债权而产生了律师费的损失，被告应按照租赁协议和合同法规定承担给原告造成的实际损失。被告认为，若要解除合同，原告应当赔偿被告因当地村民阻挠生产而造成的损失，应付租金在抵扣损失后再行计算，因违约责任在原告，故被告不应当赔偿违约金。同时，本案律师费的产生是原告的自主行为，被告方不应当承担律师费。本院认为，根据双方签订的《租赁协议》约定：如被告方违约，每逾期一天，按应付款总额的千分之一向原告方承担违约金并按银行同期贷款利率支付原告方利息。双方事先已经约定，被告要支付违约金和利息，现原告要求被告按应付租金年利率24%标准计算违约金、利息至被告付清所有款项之日止，该标准符合法律规定，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿因当地村民阻挠生产而造成的损失的主张，不属于本案审理范围，本案中不予处理。按照双方签订的《租赁协议》约定：如被告方逾期3个月未支付，则原告方有权解除协议，并收回协议基地及一切地上附着物（包括但不限于原告所有物），原告不给予被告任何费用，被告损失由其自行承担。被告应当将租赁物返还给原告，被告出资新建的固定建筑物归原告方所有。 关于各项费用，①租赁费，原、被告之间签订的《租赁协议》约定：1．自本协议签订之日起，前10年租赁费为每年8万元整，第11年至第20年租赁费为每年9万元整；2．租赁费缴纳时间为每年的11月30日，被告必须一次性交清当年租赁费。即2013年11月30日支付2013年4月10日至2014年4月9日的租金；2014年11月30日支付2014年4月10日至2015年4月9日的租金……以此类推，自2014年4月10日起至2020年3月10日止，被告应支付原告租赁费，原告要求被告支付自2014年4月10日起至2020年3月10日止的应付租金473333元符合法律规定，本院予以支持。2020年3月10日之后的租金，按照每年80000元的标准支付至被告实际搬离时止。②补偿款，原、被告之间签订的《租赁协议》约定：2013年4月30日之前，被告支付48万元补偿款给原告。现被告未举证证明已经支付了48万元补偿款，原告要求被告支付48万元补偿款的诉讼请求，本院予以支持。③违约金，原、被告之间签订的《租赁协议》约定：被告应当按照本协议约定的期限足额支付补偿款和租赁费，如被告逾期支付，被告每逾期一天，按应付款总额的1‰向原告方承担违约金并按银行同期贷款利率支付原告方利息。违约金约定标准过高，现原告酌情调减为按年利率24%计算，本院予以支持。自2013年5月1日起至2020年8月1日，被告应支付原告补偿款的违约金为835200元（480000×24%×7.25年＝835200元）。自2014年12月1日至2020年3月10日，被告应该支付原告应付租金的违约金共计319104元，其中，2014年12月1日至2020年3月10日应付违约金为101184元（80000×24%×5.27年＝101184元）；2015年12月1日至2020年3月10日应付违约金为81984元（80000×24%×4.27年＝81984元）；2016年12月1日至2020年3月10日应付违约金为62784元（80000×24%×3.27年＝62784元）；2017年12月1日至2020年3月10日应付违约金为43584元（80000×24%×2.27年＝43584元）；2018年12月1日至2020年3月10日应付违约金为24384元（80000×24%×1.27年＝24384元）；2019年12月1日至2020年3月10日应付违约金为5184元（80000×24%×0.27年＝5184元）。④利息，原告主张违约金和利息总共按照年利率24%计算，本院已经按照年利率24%支持了违约金，利息本院不再支持。⑤律师费，本院认为，原、被告双方未明确约定律师费由谁承担，聘请律师系原告自主行为，应当由原告方自行承担，关于原告要求被告承担40000元律师费的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府与被告攀枝花市西宇生物科技有限公司签订的《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》； 二、被告攀枝花市西宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付自2014年4月10日起至2020年3月10日止的租金共计473333元给原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府，2020年3月10日之后的租金，按照每年80000元的标准支付至被告攀枝花市西宇生物科技有限公司实际搬离时止； 三、被告攀枝花市西宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付自2014年4月10日起至2020年3月10日止的租金违约金共计319104元给原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府，并以每年80000元为基数按照年利率24%的标准计算从2020年3月11日起至被告攀枝花市西宇生物科技有限公司付清所有租金之日止的违约金； 四、被告攀枝花市西宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付补偿款480000元给原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府； 五、被告攀枝花市西宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付自2013年5月1日起至2020年8月1日止的补偿款违约金835200元给原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府，并以480000元为基数按照年利率24%的标准支付2020年8月2日起至被告攀枝花市西宇生物科技有限公司付清所有补偿款之日止的违约金； 六、判令被告攀枝花市西宇生物科技有限公司于《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》解除后，立即将租赁物返还给原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府，并于《西区大箐沟小流域经果林示范基地租赁协议》解除后三日内搬离租赁场所； 七、驳回原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24021元，由被告攀枝花市西宇生物科技有限公司负担23519元，原告攀枝花市西区格里坪镇人民政府负担502元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  杨英平 审 判 员  苏 敏 人民陪审员  王修功 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  徐 霖 书 记 员  洪 莹