江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初3584号原告：仇虹又（曾用名：仇军）。委托诉讼代理人：陆晓丹，上海申浩（张家港）律师事务所律师。被告：毕玉新。被告：贺玉好。第三人：季培坤。委托诉讼代理人：季益锋。原告仇虹又与被告毕玉新、贺玉好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告仇虹又及其委托诉讼代理人陆晓丹、被告毕玉新、贺玉好到庭参加了诉讼。嗣后，原告仇虹又申请追加季培坤为第三人，本院经审查后予以准许。审理中，因发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法适用独任制，于2020年8月3日第二次公开开庭进行了审理，原告仇虹又及其委托诉讼代理人陆晓丹、被告毕玉新、第三人季培坤及其委托诉讼代理人季益锋到庭参加了诉讼，被告贺玉好未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇虹又向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除；2、判令被告毕玉新、贺玉好赔偿原告装修费用24390元、违约金750元及另行租赁房屋租金上涨部分22000元，并退还原告房租3280元，合计50420元；3、本案诉讼费用由被告毕玉新、贺玉好承担。审理中，原告仇虹又将第2项诉讼请求变更为：判令被告毕玉新、贺玉好赔偿原告装修费用24390元、违约金4400元（自2020年1月1日至2022年4月12日房屋租金22000元的20%）及另行租赁房屋租金上涨部分22000元，并退还原告房租3280元。事实和理由：原告与第三人季培坤于2017年4月13日签订了一份《房屋租赁协议》，约定由原告租用第三人季培坤位于张家港市汽车库，承租期为60个月，从2017年4月13日起至2022年4月12日止。协议签订后，原告随即支付了房租，此后原告始终按照协议履行义务。2019年10月15日，第三人季培坤将涉案房屋卖给被告毕玉新、贺玉好，根据“买卖不破租赁”的法律原则，两被告应继续按照原告与第三人季培坤签订的《房屋租赁协议》履行。2019年12月23日，两被告认为其作为新的房屋所有人，对于之前的《房屋租赁协议》不认可，通知原告立即从承租的房子中搬走，如若不搬，两被告将请人清走原告物品及破坏原告装修的地砖、柜子及其他，原告迫于无奈搬走。现原告认为两被告的行为构成违约，提起诉讼。被告毕玉新、贺玉好辩称，我们买了房子之后要自己使用，所以收回了房屋。第三人季培坤辩称，在将房屋卖给被告毕玉新、贺玉好时，已经将原告仇虹又的剩余房租折算在房价中，故剩余房租不应该由我退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年4月份，季培坤（甲方、出租方）与仇军（乙方、承租方）之间签订《房屋租赁协议》1份，协议的主要内容为：一、租赁物位于张家港市汽车库，房屋附属物为空调一只；二、租期为60个月，甲方从2017年4月13日将出租房屋（包括附属物）交乙方使用，至2022年4月12日收回该房屋……四、租金：1、每年（12月，每套、间）租金为8000元；2、付款方式：每年付一次，先付后住，其中首期付款8000元，在2017年4月13日前付清，下期付款8000元，在已付租到期前一个月付清……六、租赁期间职责：……3、乙方如需增加设备或进行装修，需征得甲方同意，费用全部由乙方自行承担，乙方退租时，甲方不予以补偿……七、违约责任：……5、合同签订甲乙双方不得无故终止合同，否则由违约方赔偿对方一个月租金作为违约金……八、其他事项：租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前二个月书面通知乙方，征得同意后方可解除合同，否则，甲方应付违约金，违约金以剩余租金总额的20%支付给乙方，并退还剩余租金。另查明，季培坤于2019年10月份将涉租房屋出售给毕玉新、贺玉好，并办理了过户手续，涉租房屋所有权人变更为毕玉新、贺玉好。双方在房屋买卖时将仇虹又已交纳的剩余房租折算在房价中。再查明，2019年12月23日，毕玉新、贺玉好指示朱海涛向仇虹又发出《限时搬离通告》，主要内容为：毕玉新、朱海涛要求租户在指定时间搬走，租户可以通过法院起诉，要求原房主和现房主进行赔付。限时2019年12月31日搬走，对租户造成的损失，按法院裁定的金额为准。2019年12月29日，仇虹又搬离涉租房屋，朱海涛向其出具了房屋交接单。还查明，仇虹又于2019年3月25日向季培坤汇款9000元，转账说明中记载“2019年房租”，仇虹又解释之所以金额为9000元，系因为其后来又租了季培坤车库旁边的自行车库，自行车库年租金1000元，故房租合计为9000元。毕玉新、贺玉好购买涉租房屋后，与仇虹又就租赁事宜发生争执，仇虹又曾于2019年11月5日以季培坤为被告向本院提起诉讼，后经本院释明该案被告主体不适格后，仇虹又申请撤回起诉。后仇虹又后再次提起诉讼，即本案。以上事实，有《房屋租赁协议》、不动产登记证书、《限时搬离通告》、房屋交接单、支付宝转账记录、调查笔录、（2019）苏0582民初14467号民事裁定书及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告仇虹又与第三人季培坤签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，除非租赁房屋具有法定的特定情形或者当事人另有约定的，否则承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。上述法律及司法解释确立了“买卖不破租赁”的原则。被告毕玉新、贺玉好通过买卖方式取得涉租房屋的所有权后，第三人季培坤在《房屋租赁协议》中的权利义务由被告毕玉新、贺玉好继受，原告仇虹又有权在租赁期限内继续承租涉租房屋。被告毕玉新、贺玉好在继受协议中的权利义务成为涉租房屋的出租人后，向原告仇虹又发出搬离通告，要求原告仇虹又提前搬离，违反了协议约定，系属于违约行为。原告仇虹又在收到通告后搬离了涉租房屋并与被告毕玉新、贺玉好办理了交接手续，可以视为《房屋租赁协议》已解除。对原告仇虹又要求确认《房屋租赁协议》已解除的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原告仇虹又提供的证据以及本院调查，可以证实原告仇虹又已经支付了至2020年4月12日的租金，现因被告毕玉新、贺玉好的违约行为，致使原告仇虹又不得不提前搬离，且被告毕玉新、贺玉好与第三人季培坤一致确认已经将剩余房租折算在购买房屋时的价款中，故被告毕玉新、贺玉好理应退还剩余房租。原告仇虹又在审理中同意剩余房租以9000元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年4月12日，本院予以支持。上述剩余房租经计算为2532.79元，被告毕玉新、贺玉好理应及时予以退还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装残值损失的，应予支持。所谓“残值损失”，是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。本案中，第三人季培坤在审理中称“他在装修的时候没有跟我们说，但是我们是知道他进行了装修这一事实的”，依照其陈述，可以视为其默示同意了原告仇虹又进行房屋装修的行为。协议中仅约定如原告仇虹又主动退租时，出租人可以不予以补偿，就出租人违约导致的装修损失承担问题未作约定，故应适用上述司法解释的规定。因被告毕玉新、贺玉好已经对涉租房屋重新进行了装修，关于原告仇虹又的装饰装修损失，在客观上已无法进行评估鉴定。综合原告仇虹又提交的证据材料、已形成附合的装饰装修物的组成、协议约定的租赁期间、原告仇虹又实际承租的时间，本院酌定已形成附合的装饰装修物的损失为1300元。原告仇虹又另主张违约金4400元，其主张违约金系依据《房屋租赁协议》第八条的约定，本院认为原告仇虹又系错误援引违约金条款，本案应适用的违约金条款应为协议第七条第5款而非协议第八条。理由如下：首先，依照协议第八条约定的内容，“如甲方确需收回房屋”，依照字面解释，系指出租人有合理、正当理由需要提前收回房屋的情形，比如遇房屋拆迁等情形，本案中被告毕玉新、贺玉好解除合同系违约行为，并无合理、正当的理由，该条约定中的违约情形并未违约要求搬离，而系未“提前两个月通知乙方”；其次，原告仇虹又认为协议第八条约定“剩余租金”系指合同剩余期限内的租金（含已交纳及尚未交纳的租金），该种解释并不符合字面解释及上下文解释，“剩余租金”应指原告仇虹又已交纳的剩余租金；就违约情形的严重程度来看，协议第七条第5款约定的违约情形高于协议第八条约定的违约情形，如适用协议第八条，对原告仇虹又存在不公平之处。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，依照协议第七条第5款约定，被告毕玉新、贺玉好应赔偿原告仇虹又一个月的租金作为违约金，经计算为666.67元（因原告仇虹又未提供另行租赁自行车库的书面协议，应以年租金8000元为计算标准）。原告仇虹又在审理中申请调高违约金，因其在审理中明确主张违约金中包含的损失为装修损失及另行租赁房屋而导致产生的额外损失，但在前文中已经就装修损失作出处理，亦即原告仇虹又主张违约金所含的损失为另行租赁房屋而导致产生的额外损失。原告仇虹又虽提交了另行租赁房屋的协议等证据，但因两处租赁房屋的位置、房屋面积等均有所不同，原告仇虹又提供的证据并不足以证实其因此导致的具体损失情况，故对原告仇虹又申请调高违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告仇虹又还主张另行租赁房屋上涨部分22000元，但因双方已经在协议中约定了违约金，且如前所述，原告仇虹又称违约金中包含的损失即为因另行租赁房屋而导致产生的额外损失。违约金与违约损害赔偿一般情况下不得同时主张，除非违约金约定过低，且一方当事人在审理中未申请调高违约金，基于违约损失全部赔偿原则，在主张违约金之外，可再行主张违约损害赔偿。原告仇虹又在已提出调高违约金的申请后，再行主张另行租赁房屋上涨部分租金，缺乏合理依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第二十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及其他有关法律法规之规定，判决如下：一、确认原告仇虹又与被告毕玉新、贺玉好之间的《房屋租赁协议》已解除。二、被告毕玉新、贺玉好应返还原告仇虹又剩余房租2532.79元，并赔偿原告仇虹又装修残值损失1300元、违约金666.67元，限被告毕玉新、贺玉好于本判决生效后10日内履行。三、驳回原告仇虹又的其他诉讼请求。如果被告毕玉新、贺玉好未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，由原告仇虹又负担1010元，由被告毕玉新、贺玉好负担50元，被告毕玉新、贺玉好应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二〇年八月二十七日书记员  盛心怡