广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11865号原告（反诉被告）：丁小娟，女，1981年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：关卫昌，广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瀚琪，广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何翠桃，女，1947年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：莫洪锋，广东雄远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李皖娜，广东雄远律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘国良，广东雄远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯露，广东雄远律师事务所律师。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元，统一社会信用代码9144000076494110XG。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）丁小娟与被告（反诉原告）何翠桃、第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁小娟的委托诉讼代理人关卫昌、赖瀚琪、被告（反诉原告）何翠桃的委托诉讼代理人莫洪锋、李皖娜、第三人中原公司的委托诉讼代理人陈宇平到庭参加诉讼。之后，被告（反诉原告）何翠桃变更委托诉讼代理人，将委托诉讼代理人莫洪锋、李皖娜变更为甘国良、冯露。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁小娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告与第三人签订的《存量房买卖合同》；2.确认原告无需返还被告支付的定金80万元；3.判令被告向原告支付违约金，每日按未付房款420万元的0.05%自2018年10月18日计至合同解除之日止，现暂计至2019年12月17日共426天为894600元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月17日，原、被告经第三人居间介绍签订存量房买卖合同，约定包括如下内容：1、原告将其名下坐落于广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑御二街3号1802的房屋（以下简称案涉房屋）出售给被告。2、案涉房屋总成交价为710万元，签订合同时被告支付定金80万元，在2018年10月17日前支付420万元楼款，在2019年2月1日前办理过户并支付余款210万元。存量房买卖合同签订后，被告按约定向原告支付了定金80万元，此后原、被告及第三人就空调主机拆除事宜达成补充协议，被告同意原告尽快办理案涉房屋外墙的空调主机，被告应于2018年10月17日前支付的第二期楼款420万元的支付时间顺延至原告将案涉房屋外墙的空调主机搬离后。原告已经按照约定于2018年11月26日将案涉屋外墙的空调主机搬离，并通过第三人告知被告及请求被告按约定支付的第二期房款420万元，但被告却拒绝依约支付剩余房款，并要求第三人帮原告将案涉房屋卖给他人。此后，原告及第三人多次向被告方发出催告，要求被告按约定履行，但被告不予回复也并无继续履行的意思表示。为此第三人已于2019年4月向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求被告支付中介咨询服务费【案号：（2019）粤0106民初16254号】。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，基于被告的违约行为、原告有权解除涉案存量房买卖合同，不予返还被告支付的定金80万元。原告为维护自身的合法权益，特依法具状起诉，请求人民法院判令原告如诉之情。另补充：经原告核对相关微信聊天记录及与第三人核实后，确认原、被告双方并未变更420万元房款的支付时间，即被告应于2018年10月17日前向原告支付第二期房款420万元，被告未按约定于2018年10月17日前向原告支付第二期房款，应自2018年10月18日起向原告支付逾期付款的违约金。被告（反诉原告）何翠桃辩称，被告没有违反存量房买卖合同的约定，不是违约方，原告严重违反合同约定，没有依约履行于2018年9月15日前将案涉房屋外墙的空调主机设备移除搬离的有效排除障碍的义务，也没有履行最迟于2018年10月17日前完成涂销抵押登记手续的义务，原告才是违约方，为此，被告同意因原告的违约行为而解除双方签订的合同，但解除的时间最迟应以我方书面要求退房的函告到达之日为准，因为是原告违约导致合同解除，根据合同第16条第6点第3小点的约定，及合同法第60条第93条等法律规定，原告应向被告返还已经收取的定金80万元，所以请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。原告应先履行抵押涂销的义务，被告才有支付420万元的义务，请法院驳回原告的第三项诉讼请求。根据由违约方或败诉方应承担诉讼费的法律规定，请求驳回原告的第四项诉讼请求。第三人中原公司辩称，我方对原告的诉讼请求没有意见，我方出庭是为了配合法院查明本案事实。双方买卖房屋的时候，确实对空调的拆除有约定，但在合同签订后，经办人廖镇书与被告的沟通中，已经告知被告空调外机已经拆除了，被告已经到现场查看过，告知了被告应该支付相应的款项，办理相关交易，但被告一直没有办理手续，后在2018年8月份被告提出退房和退定金。但是在沟通中被告已经确认了室外机已经拆除了，当时所有的对接都是与原告的儿子李钊进行的。我方在2019年5月份与被告也有居间合同纠纷。被告（反诉原告）何翠桃向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还定金80万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金220100元（以710万元为本金，违约金标准为每日0.05%，自2018年10月18日起计至2018年12月18日）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月17日，反诉原告与反诉被告签订了《存量房买卖合同》购买反诉被告所有的案涉房屋，其中，合同第十六条第（1）点约定：反诉被告完成涂销抵押登记手续后，反诉原告最迟于2018年10月17日前支付楼款人民币肆佰贰拾万元整（￥4200000）；第（3）点约定：反诉被告于2018年9月15日前负责把该房屋外墙的空调主机搬离，如移不成，反诉原告有权选择退房并互不追究责任。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付定金人民币800000元（大写：人民币捌拾万元整）。但直至2018年9月15日，反诉被告仍未能将案涉房屋外墙的空调主机搬离，此情况已构成违约，依约反诉原告可要求退房。因此，包括在2018年11月26日等时间，反诉原告通过案外人包括其本人家属及居间人汤镇书多次向反诉被告传达要求退房的通知，多次向反诉被告明确表示要求退房并退还定金并通过居间人催促，但反诉被告均不予理会，一直拖延不予退定。后反诉原告无奈于2019年8月16日以书面形式向反诉被告发函（《关于催促番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御二街3号1802房子尽快办理退房退定金的函》）要求退房退定金，但反诉被告拒收该函件。同时，反诉被告迟延履行合同约定的义务，其实际办理涂销抵押登记手续的时间为2018年12月19日，已经超过合同约定的时间（最迟2018年10月17日）长达两个多月，其已构成违约，应承担合同约定的违约责任。根据合同第九条之约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金……”，反诉被告应当向反诉原告支付逾期履行合同义务的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综上所述，案涉房屋外墙装空调主机的位置均仍一直被案外人占用，导致案涉房屋根本没有安装空调主机的位置，反诉被告未依照合同的约定，在约定的时限内履行约定的义务，且案涉合同的履行已反诉被告的原因陷入僵局，合同目的无法实现；同时，由于反诉被告实际办理涂销抵押登记手续的时间已经超过合同约定的时间长达两个多月，已构成违约并应承担约定的违约责任，故反诉原告依法依约有权解除合同并要求反诉被告返还定金人民币800000元以及支付违约金共计人民币220100元。原告（反诉被告）丁小娟辩称，1、虽然双方合同约定如原告未在2018年9月15日前将案涉房屋的空调搬离，被告有权选择退房，且结合我方的证据2可以证明，在案涉空调拆除期限届满后，被告是同意继续履行案涉房屋买卖合同，且多次要求原告方将空调的拆除的后续工作予以完成，该事实可以证明被告是一直都同意继续履行案涉合同的，根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知第42条的规定，被告继续履行案涉合同或者接受原告方的履行的，视为放弃双方约定的合同解除权，即被告自此丧失了再以此为由的合同解除权，被告在原告成功拆除空调后，单方面主张不再履行案涉合同，且经原告及第三人多次催告后，仍然拒绝履行，被告的行为已经构成严重违约。原告有权依据合同法第94条第二款、第三款的规定解除案涉合同，并按照合同法第116条，担保法第89条的规定没收被告向原告支付的合同定金。2、原告不存在违约行为，无需向被告支付任何违约金，理由是根据合同约定原告应于2018年10月17日前办理相关涂销抵押登记手续，原告在合同签订于2018年8月21日就向案涉房屋的贷款银行申请提前还款，注销房屋的抵押登记，案涉房屋的贷款银行也于2018年10月15日将案涉房屋提前还款对应的金额予以扣收，2018年10月24日向广州市国土和资源管理局出示注销证明，要求注销房屋的抵押登记，综上可以证明原告已经按照约定在2018年10月17日前向贷款银行办理了相关的涂销抵押登记的全部手续。案涉房屋未能于2018年10月17日前进行注销相关登记，该行为并非原告方造成的，且双方在合同中约定的原告方只需完成涂销抵押登记的手续，并未明确房屋的抵押登记必须要2018年10月17日予以注销登记，因此原告方不存在任何违约行为。且原告方在履行完相关手续后，房屋具体的注销日期并非原告方能控制，注销需要银行及房管局的具体的安排，这不是原告方能控制的。因此原告方不存在任何违约行为，无需向被告支付任何违约金，请求法院驳回被告的第二项反诉请求。3、根据民事诉讼法的相关规定，本案的诉讼费应当由败诉方承担，该请求由法院依法判决。第三人中原公司辩称，1、反诉请求一缺乏事实依据，我接触该案件的时候已经向被告方发了几次函件，办理了涂销抵押手续后，我方已经将涂销抵押证明及事实，迁移空调等事宜都书面通知被告，被告也已经签收了，但是被告没有按照合同约定支付第二笔款项；2、反诉请求二没有依据，我方不同意该诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：1.2018年8月17日，丁小娟（甲方、卖方）与何翠桃（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，合同约定案涉房屋成交价为710万元。关于付款的约定，签订本合同时支付80万元作为定金；本合同签订后支付楼款（含定金）500万元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；于交易过户完成当天付清楼价余款，共计210万元。关于违约责任的约定，当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。关于交易不成的违约责任的约定，甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。关于逾期付款的违约责任的约定，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日未支付的，甲方有权解除合同。关于单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。另外，双方手写备注约定：①甲方完成涂销抵押登记手续后乙方最迟于2018年10月17日前支付楼款420万元；②双方约定于2019年2月1日前办理交易过户手续，于交易过户完成当天付清楼价余款210万元；③甲方于2018年9月15日前负责把该房屋外墙的空调主机搬离，如移不成乙方有权选择退房并互不追究责任。2.签订合同后，何翠桃依约向丁小娟支付定金80万元。丁小娟于2018年8月21日向贷款银行中国农业银行广州番禺支行申请提前还贷，于2018年10月15日向贷款银行提前还贷389408元。贷款银行于2018年10月24日向广州市国土资源和房屋管理局出具注销证明，证明丁小娟已结清案涉房屋的贷款，申请办理注销抵押手续。2018年12月19日，丁小娟办妥案涉房屋的涂销抵押登记手续。3.合同履行期间，何翠桃的儿子李钊与中原公司工作人员廖镇书通过微信沟通相关事宜。2018年11月18日，廖镇书“业主那边空调就已经拆掉了，您也可以装上去，但是第二笔钱也要给她们了喔”，李钊“什么时候折（拆）了？”，廖镇书“已经拆掉了”“也就是这最近，您也可以过去看看的”“因为之前没有完全拆掉，所以业主也没有叫我跟您说，现在可以解决了，她们问您钱哪（那）里什么时候可以交接”。2018年11月19日，李钊“空调好像没有移，底下看不到，后面没移”，廖镇书“我上次过去看已经移了两台，有两台已经剪线了”……李钊“还有几台未移”，廖镇书“最近没有去看”“之前已经是移掉两台了，剩下的也已经拆了线”。2018年11月21日，李钊“还有没拆完”，廖镇书“还有两台搬下来就可以了”，李钊“你去看看”，廖镇书“好的”，李钊“旧业主又用了什么手段”，廖镇书“就是找了派出所的人啊”，李钊“处理好我就立即装空调了”，廖镇书“我问她她说可以装了，同时也需要给第二笔钱”，李钊“你去看看”。2018年11月26日，李钊“赶紧清理干净”“我怎么装上去”，廖镇书“线剪了就可以啦”“主机已经移走了”，李钊“把线扯掉”，廖镇书“您装空调的时候，叫师傅直接把线剪掉就好了吧”，李钊“把他清理干净，我空调已买好了”，廖镇书“您那边可以让师傅把线剪掉吗”，李钊“你赶紧清理干净”，廖镇书“好的，您还有什么要业主清理的吗”“你是觉得线会有电吗”，李钊“线在我装不下去”“就一个孔”，廖镇书“我想问一下，您叫的师傅是专业的吧，他们应该知道把线换掉，主机已经清理了，代表线是没有电的，主机都清理了，您还有什么疑问呢”，李钊“你清理干净”，廖镇书“我清理？”“您装空调是有空调师傅上去装的吧”“他们装空调，清理不了线吗”“如果是专业的，业主请的人也是专业的，他们剪线，拆空调，都是可以的，装空调的师傅不会那么差吧”“因为确实已经跟约定时间过去很久了”，李钊“折（拆）装也过时间了”，廖镇书“那您意思呢”“就是因为时间过去太久了，所以现在空调已经解决了，是不是大家也应该尽快解决呢”，李钊“我也不要了”，廖镇书“您这样说有点不好吧，业主那边把事情处理了那么多，您现在这样说，我也不好跟业主交待”“您看这样吧，现在叫业主再去清理会让业主觉得我们有点找事情，我安排人去清理吧，毕竟您也不想麻烦，您觉得呢”。2018年11月30日，廖镇书“这个主阳台两个”“后面一个”“洞口的线已经全部清理完毕”。2018年12月1日，廖镇书“您好！李生，空调就已经清理完毕，剩下的事情旧业主承诺会负责处理，也问一下您的意见，收到请回复，谢谢”，李钊“由于空调迁移时间已超过合同约定时间，之前也跟您表示过，这房子我不要了，麻烦您把它另找合适的买家吧”。4.2018年12月19日，中原公司及丁小娟分别向何翠桃出具并邮寄履约通知函，通知何翠桃支付楼款420万元。2019年1月19日，丁小娟再次向何翠桃出具并邮寄履约通知函，通知何翠桃支付楼款420万元。2019年8月16日，何翠桃向丁小娟出具并邮寄退房退订金的函，提出因空调安装问题没有解决好，要求退房退订金。本院认为：何翠桃与丁小娟签订的《存量房买卖合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于导致房屋买卖合同无法继续履行的违约问题。双方于2018年8月17日签订合同后，丁小娟于2018年8月21日向贷款银行申请提前还贷，于2018年10月15日提前还贷，于2018年12月19日办妥涂销抵押登记手续。合同履行过程中，何翠桃并未就丁小娟办理涂销抵押登记手续的履行情况提出任何异议。通过何翠桃的儿子李钊与中原公司工作人员廖镇书微信沟通内容显示，合同虽约定丁小娟在2018年9月15日前搬离空调主机，如移不成何翠桃有权选择退房，但该履行期限届满后，何翠桃一方并未选择退房，而是继续催促丁小娟履行搬离空调主机的义务。2018年11月26日，中原公司工作人员廖镇书微信通知何翠桃的儿子李钊已搬离空调主机后，李钊提出不再购买案涉房屋，2018年12月1日，李钊再次以空调迁移时间已超过合同约定时间为由，表示不再购买案涉房屋。何翠桃一方的上述行为明显违背诚实信用原则，在丁小娟已履行搬离空调主机的义务后，何翠桃一方以此为由主张解除合同，缺乏事实及法律依据。随后，中原公司、丁小娟均向何翠桃邮寄履约通知函并要求其支付楼款，何翠桃均未支付楼款。直到2019年8月16日，何翠桃向丁小娟出具并邮寄退房退订金的函，提出因空调安装问题没有解决好，要求退房退订金。综上分析，何翠桃的行为导致房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任。何翠桃违约，丁小娟有权解除合同，丁小娟主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。关于违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案双方约定定金80万元，何翠桃已向丁小娟支付定金80万元，丁小娟主张无需返还何翠桃定金80万元，选择适用定金罚则，本院予以支持。丁小娟主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，何翠桃主张的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丁小娟与被告（反诉原告）何翠桃签订的《存量房买卖合同》；二、确认原告（反诉被告）丁小娟无需返还被告（反诉原告）何翠桃定金80万元；三、驳回原告（反诉被告）丁小娟的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何翠桃的全部反诉请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费61500元，由原告（反诉被告）丁小娟负担7749元，被告（反诉原告）何翠桃负担53751元。反诉受理费6990元，由被告（反诉原告）何翠桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  吴国清人民陪审员  梁绮媚二〇二〇年八月六日书 记 员  林敏倩