四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13031号 原告（反诉被告）：成都市东亚东宾馆。住所地：成都市锦江区水碾河南路34号。 投资人：张凤，经理。 委托诉讼代理人：杜渝，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都粮食集团有限公司。住所地：成都市锦江区水碾河南路44号。 法定代表人：王丽，董事长。 委托诉讼代理人：黄春雨，国浩律师（成都）律师事务所律师。 第三人：成都市锦江区危旧房改造中心。住所地：成都市锦东路555号尖东旺座三楼。 法定代表人：许亮，主任。 委托诉讼代理人：付彤，四川汇韬律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆（以下简称东亚东宾馆）与被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司（以下简称成都粮食集团）、第三人成都市锦江区危旧房改造中心（以下简称锦江危改中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，成都粮食集团于2020年3月6日对原告东亚东宾馆提出反诉，本院经审查后，依法受理了反诉原告成都粮食集团与反诉被告东亚东宾馆、第三人锦江危改中心房屋租赁合同纠纷一案。上述本、反诉案件依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）东亚东宾馆的投资人张凤及其委托诉讼代理人杜渝、田勇，被告（反诉原告）成都粮食集团的委托诉讼代理人黄春雨，第三人锦江危改中心的委托诉讼代理人付彤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）东亚东宾馆向本院提出本诉请求：1.判令被告成都粮食集团支付原告东亚东宾馆因租赁房屋拆迁获得的停产停业经济损失补助费及相关政策补助费、政策性补贴费共计5,217,516.24元（停产停业经济损失补偿费：65,098元÷12个月×4个月×1570.78平方米÷10人/平方米=3,408,488元；装饰装修补偿费：1570.78平方米×1,000元/平方米=1,570,780元；宽带迁装费：3条×320元/条=960元；有线电视迁装费：52台×340元/台=17,680元；空调移机费：200元/台×48台=9,600元；电话移机费：58台×158元/台=9,164元；一户一表迁装费：1,200元；搬迁补助费：预估30,000元；物管费：1570.78平方米×1.8元/平方米×60个月=169,644.24元）；2.判令被告退还保证金21,500元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：一、2005年8月1日起，原告即开始租赁被告位于成都市水碾河44号自有临街大楼第二、三、四层房屋（证载性质：厂房），以及围墙院内的地面和两间房屋用于茶楼及旅馆用房，并先后于2005年8月1日、2010年1月31日、2012年12月17日、2016年7月18日，连续与被告签订了4份《房屋租赁合同》，4份房屋租赁合同中的租赁期限的起止时间为2005年10月8日起至2019年10月7日，共计14年。在此期间，原告投入了大量的人力物力，将租赁房屋性质由厂房变成了营业用房，并改造成茶楼（二楼、490平方米）、客房36间（其中标间25间、单间11间，每间大约16平方米）、接待大厅（一楼，90余平方米）、布草间1间、消毒房1间等，且于2006年4月12日在案涉租赁房屋所在地注册成立了成都市东亚东宾馆，并取得了特许经营许可。同时，在此期间原告按照合同约定定期缴纳房屋租金直至2019年4月7日。 2017年5月8日，成都市锦江区房管局就案涉租赁房屋所涉片区旧城改造发布《房屋模拟搬迁公告》。2018年6月6日，被告以案涉租赁房屋由于政策拆迁改造，道路内被拆迁户大部分已搬离以及双方2016年7月18日签订的租赁合同第十条[免责条件]“10.2因政策行为、司法行为及政策原因（如国家政策、城市建设规划等）造成拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”为由，向原告发送搬离告知函，要求原告2018年9月30日做好搬离工作。此后双方就搬离给原告造成经营损失进行了多次协商。2018年9月15日，被告在其主持的“关于水碾河南路44号东亚东宾馆拆迁赔偿事宜协商会议上”亦明确表示“由于拆迁原因，造成东亚东宾馆的经营损失节后约拆迁方具体协商”，后被告以租赁合同约定的免责条件为由，拒绝给予原告经济补偿。 由于2018年11月30日被告与第三人模拟搬迁实施单位锦江危改中心签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬离补偿安置合同》中，对案涉房屋搬迁造成的经营损失及相关政策性补助、补贴等进行了明确约定、给予相应补偿。同时，由于被告与第三人签订前述搬迁补偿安置合同时，案涉房屋尚属于原告的租赁期，且原告亦按照其与被告签订房屋租赁合同支付了房屋租赁费，并缴纳至2019年4月7日，故前述第三人给予被告所涉租赁房屋的经营损失及相关政策性补助、补贴等补偿应属原告，而非被告，被告应将其获得的此部分费用支付原告。 二、2017年5月8日，锦江区房管局针对案涉租赁房屋片区搬迁对外发布《房屋模拟搬迁公告》后，所涉片区被拆迁户即开始搬离，至此原告的经营即受到极大影响。2018年6月6日，被告向原告发出《搬离告知函》至2018年11月30日被告与第三人签订了搬迁补偿安置合同期间，由于双方一直在协商赔偿事宜，以及受拆迁影响，原告的经营几乎处于停滞状态。2018年11月30日，被告与第三人签订搬迁补偿安置合同后，原告与被告签订的租赁合同因政府拆迁而终止。至此，原告所缴纳保证金，被告应当予以退还，2018年11月后原告缴纳的房屋租金，被告亦应予以退还。 综上，原告为维护其合法权益，维护企业稳定、职工稳定、社会稳定，以及妥善安置企业职工，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告成都粮食集团对原告（反诉被告）东亚东宾馆的本诉辩称，我方认为原告陈述的事实及法律关系不是由租赁合同关系引起的法律后果，本案应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告要求补偿依据是模拟拆迁合同，而模拟拆迁合同是本案被告与第三人所签订的，拆迁受偿主体均是被告，不是原告。二、模拟拆迁合同清楚表明补偿的对象由办公楼和厂房组成，不是宾馆的装修。三、双方签订的四份合同面积均为1192平方米，原告实际多使用了三百多平方米，双方在签约过程中考虑了使用面积、单价、收益。四、第三人模拟拆迁谈判和签订合同以来也屡次与原告进行沟通，要求提前解除合同，但原告以不合理、不合法的要求提出赔偿，到2019年10月7日合同自动终止。合同终止后至今案涉房屋还是被原告占用，既没有交付给第三人也没有交还给被告。按公证合同约定，若国家有拆迁可以终止合同，且互不影响，被告不需要进行补偿，且五天内返还房屋。 第三人锦江危改中心对原告（反诉被告）东亚东宾馆的本诉述称，根据现行模拟搬迁的相关政策和相对性原则，本案第三人作为模拟搬迁方只对房屋产权人进行安置补偿，不对房屋承租人进行安置补偿，本案中第三人与被告所签订的房屋模拟搬迁安置补偿合同，安置和补偿标准符合现行的相关政策规定，其内容合法有效，第三人已经根据模拟搬迁安置合同的约定支付了相关的货币补偿款，并提供了实物安置用房，因此根据模拟搬迁合同的约定，有权接收被搬迁的房屋，故我方要求原告尽早腾退，移交案涉房屋。 被告（反诉原告）成都粮食集团向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即将租赁房屋交还给反诉原告；2.判令反诉被告支付2019年5月至10月租金136,572元（月租金22,762元）； 3.判令反诉被告支付房屋占用使用费至房屋腾退之日止（按月租金22,762元双倍45,524元从2019年11月1日起计算）；4.判令反诉原告不予退还保证金21,500元；5.本诉反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：一、本案的基本情况。1．签约事实。反诉原告与反诉被告于2005年8月1日至2019年4月先后签订了四次《房屋租赁合同》，反诉原告将自有产权房屋1192平方米租赁给东亚宾馆用作宾馆经营，共计租赁房屋经营了宾馆业务14年。2016年7月18日双方签订了最后一份租赁合同，并慎重地经成都蜀都公证处（2016）川成蜀证内经字第102,782号公证书公证，该合同条款清楚界定了合同当事人的租期、合同终止交房条件等权利义务。现在执行的就是此份公证合同，租赁期限是2016年10月8日至2019年10月7日止。根据双方账务往来记载，东亚宾馆房租只交至2019年4月。2．租赁合同终止事实。2018年11月30日反诉原告为配合成都市锦江区危旧房改造，与第三人签订了拆迁补偿安置合同。反诉原告有数份函告通知反诉被告提前终止合同腾退房屋，反诉被告虽表态同意提前终止合同，但提出无法律无合同依据的无理要求，至今不腾退占用房屋。3．2019年10月7日租赁合同期满双方也未签订新的租赁合同，反诉被告也未按合同规定程序提出签约主张。 二、反诉理由及依据。在履行公证合同中，反诉被告多次违反合同约定，应承担相应的法律责任，本合同事实上也早已终止，反诉原告的理由及根据如下：第一，公证合同期限从2016年10月8日至2019年10月7日止租期三年，合同第9.5条约定，本合同期满后未续签租赁合同或本合同提前解除的，乙方应在租赁期限届满之日起五日内或合同解除之日起五日内将房屋退还给甲方，根据此约定反诉被告应无条件在2019年10月12日前归还反诉原告房屋。第二，公证合同第10.2条特别约定，因政府行为、司法行为及政策原因等非甲方原因（如国家政策调整、城市建设规划等）造成拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。由此可见不管是政策拆迁行为还是租赁期限届满，公证合同都已经是终止了，反诉被告不归还租赁房屋是违法违约的行为。第三，反诉原告主张合同期内的租金2019年5月至10月租金136,572元（月租金22,762元），是按公证合同第3.1条、4.2条约定办理。不退还反诉被告保证金是按公证合同第9.1条、9.5条规定执行。第四，反诉原告主张判令反诉被告支付房屋占用使用费，是按合同第9.5条约定，若乙方逾期不退，甲方自租赁期限届满之日或合同解除之日起按当月折算日租金的200％加收租金，反诉原告按月租金22,762元双倍45,524元从2019年11月1日起计算至房屋腾退之日是符合双方公证合同约定的。 综上所述，反诉原告请求主张符合法律规定和双方的合同约定，反诉被告租赁了14年的房屋，终止合同互不补偿，签订公证《房屋租赁合同》中约定无赔偿条款，是考虑了租金价格、实用房屋面积、原装饰装修被变更损坏、房屋租赁时间、原告的预期收入等多种因素，现反诉被告属无理缠诉。 原告（反诉被告）东亚东宾馆对被告（反诉原告）成都粮食集团的反诉辩称，被告于2018年10月30日与第三人签订拆迁补偿安置合同时未告知我方，也未向我方说明。我方主张按照合同规定和投资情况补偿应当属于我方的补偿部分，2018年10月30日案涉租赁合同已实际终止，至此被告无法向我方提供能够满足我方租房条件的房屋，故我方主张权利合法，被告反诉的请求均不成立。关于房屋返还问题，因为该房屋已被第三人征收了，不能正常使用，我方也一直积极主张配合政府拆迁，不存在返还，第三人可以随时进行相应处分。关于2019年5月到10月的租金，从2018年11月30日起被告就没有向我方提供正常使用的租赁物，被告没有履行该义务，我方也不应当履行支付租金的义务。关于保证金的退还，在合同中约定不予退还保证金的情况，在本案中并不成就，本案中从2018年6月6月我方收到模拟搬迁的公告开始，就已经向被告表态同意提前终止合同，配合政府搬迁，我方要主张按照政策规定的补偿实际补偿给被告，但实际应当属于承租人部分的由我方所有，该部分损失是由承租人产生的损失。因政府拆迁互不补偿实际为因政府拆迁没有补偿的部分互不补偿，而不是已补偿的部分不补偿给我方。请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。 第三人锦江危改中心对被告（反诉原告）成都粮食集团的反诉述称，一、本案中根据模拟搬迁安置合同的约定，在签订该协议时没有约定明确的腾退时间，2019年10月以后我方才要求被告腾退房屋，当时原被告租赁合同已届满，本案中现行情况下合同期已经届满，无论是原告还是被告均没有理由拒绝腾退房屋。二、我方认为本案中原被告双方合同纠纷不在于继续履行合同的问题，而是要求合同补偿，现行情况下被搬迁房屋实际是空置的状态，我方认为本案被搬迁的房屋是否移交和腾退并不影响双方在本案中纠纷处理，我方认为该房屋具备实际腾退的交付条件，我方主张本案中应当现行将案涉房屋腾退，且交付和腾退并不影响法院对双方纠纷的处理。 经审理查明，一、关于双方当事人主体情况的相关事实。 成都粮食集团系有限责任公司，公司原名称为成都市粮油储备有限责任公司，成立日期为1991年9月5日，于2018年8月1日被准予名称变更登记，住所地为成都市锦江区水碾河南路44号。东亚东宾馆系个人独资企业，登记成立日期为2006年4月12日，住所地为成都市锦江区水碾河南路34号，经营范围为宾馆、茶座，已办理特种行业许可证。 二、关于双方签订及履行《房屋租赁合同》的相关事实。 2005年8月1日，成都粮食集团（甲方）与东亚东宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于成都市水碾河路32号附34－36号临街大楼二、三、四层及围墙院内的地面租赁给乙方作为茶楼、旅馆用房；租赁期限为5年，即2005年10月8日起至2010年10月7日止；考虑乙方经营准备（装修等）工作，甲方从2005年8月1日起将房屋交付乙方免收两月租金，年租金13.8万元；租赁物及其场地因政府规划拆迁所需，甲方终止本合同不视作违约。 2010年1月31日，成都粮食集团（甲方）与东亚东宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于成都市水碾河路自有44号临街大楼二、三、四层楼房及围墙院内的地面租赁给乙方开茶楼旅馆；租赁期限为3年，即2010年10月8日起至2013年10月7日止，扩展的院内两间房屋从2010年2月1日起至2013年10月7日止；年租金18.8万元；租赁物及其场地因政府规划拆迁所需，甲方提前终止合同不视作违约。 2012年12月17日，成都粮食集团（甲方）与东亚东宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于成都市水碾河路自有44号临街大楼二、三、四层楼房及围墙院内的地面和两间房屋租赁给乙方开茶楼旅馆；租赁期限为3年，即2013年10月8日起至2016年10月7日止；年租金20.68万元；租赁物及其场地因政府规划拆迁所需，甲方提前终止合同不视作违约。 2016年7月18日，成都粮食集团（甲方）与东亚东宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，并办理公证。其中约定：甲方将位于成都市水碾河路自有44号临街大楼二、三、四层楼房（面积为1192平方米）及围墙院内的地面和两间房屋租赁给乙方作为茶楼旅馆使用；租赁期限为3年，即2016年10月8日起至2019年10月7日止；合同签订之日乙方向甲方缴纳租赁保证金21,500元，乙方期满离开经甲方确认承租场地完好无损，则甲方原款不计息退还该保证金；乙方按每月18元/平方米向甲方缴纳租金，每半年缴纳一次，即租金第一个半年共计128,736元，其后每年租金按照上一年总额的3%比例递增；乙方须在每一租赁期间届满10个工作日前向甲方支付下一个半年的房租，第一年租金257,472元，第二年租金265,196元，第三年租金273,152元；租赁期限内因第三方原因给乙方经营带来影响或造成损失，甲方不承担责任，但有义务向乙方提供必要协助；因政府行为、司法行为及政策原因等非甲方原因（如国家政策调整、城市建设规划等）造成拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；本合同期满后未续签租赁合同或本合同提前解除的，乙方应在租赁期限届满之日起五日内或合同解除之日起五日内将房屋退还给甲方，并按当月折算日租金向甲方支付资产占用费，若乙方逾期不退，甲方自租赁期限届满之日或合同解除之日起按当月折算日租金的200%加收租金，并有权追究乙方的违约责任及不退还保证金。 合同签订后，东亚东宾馆向成都粮食集团支付保证金21,500元。东亚东宾馆按照合同约定向成都粮食集团支付2018年10月至2019年1月租金68,289元，支付2019年1月至2019年4月租金68,289元。 三、关于涉案房屋拆迁及双方协商的相关事实。 2017年5月8日，成都市锦江区房管局就涉案房屋所涉片区旧城改造发布《房屋模拟搬迁公告》。 2018年6月6日，成都粮食集团向东亚东宾馆发送《搬离告知函》，内容为：因涉案租赁房屋由于政策拆迁改造，道路内被拆迁户大部分已搬离，按照《房屋租赁合同》约定，因租赁房屋拆除或改造使双方造成损失的，互不承担责任，函告东亚东宾馆于2018年9月30日做好搬离工作。 2018年6月25日，东亚东宾馆向成都粮食集团发送《诉求书》，内容为：依据政府对拆迁营业场所补偿标准及协议，提出总金额为3,484,275.60元的补偿诉求，认为该费用为政府对拆迁经营商户的赔偿及补偿，希望为其争取到相应权益以便尽早完成迁址工作。 2018年7月6日，成都粮食集团向东亚东宾馆发送《回函》，内容为：成都粮食集团并非《诉求书》所列赔偿补偿金的支付主体，将按照合同约定履行协助义务。 2018年7月26日、9月25日，成都粮食集团主持召开关于东亚东宾馆拆迁赔偿事宜的协商会议。 2018年9月28日，东亚东宾馆向成都粮食集团发送《关于房屋租赁合同履约事宜的函》，内容为：就成都粮食集团通知提前解除《房屋租赁合同》并要求搬离事宜，认为在因房屋征收不能实现合同目的的情况下，对其如何进行追偿、补偿问题，鉴于原合同未作明确约定，需要双方另行签订补充协议；成都粮食集团应当就房屋征收给其造成的实际全部损失提供必要的协助，应当在依约支付损失后方与东亚东宾馆解除租赁合同。 2018年11月30日，锦江危改中心（甲方）与成都粮食集团（乙方）签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（合同编号162679），其中约定：拟搬迁房屋现状中载明乙方产权所有的拟搬迁房屋位于水碾××路××楼层，其中，1楼、2楼、3楼、4楼证载性质为车间的房屋建筑面积分别为228.42平方米、511平方米、529.89平方米、529.89平方米，房屋使用性质均为厂房，评估单价均为3728元，2楼、3楼、4楼证载性质为其他、房屋使用性质为办公的房屋评估单价分别为12090元、12100元、12100元；合同当事人之间经协商自愿选择房屋产权调换；被搬迁房屋装饰装修补偿总价值2443840元；甲方支付乙方政策性补偿费共计31720元，其中，电话移机费：50台×158元／台＝7900元，有线电视迁装费：3台×340元／台＝1020元，宽带迁装费：5台×320元／台＝1600元，电表迁装费：10台×1200元／台＝12000元；空调移机费：30台×200元／台＝6000元；甲方支付乙方政策性补助费802396元，其中，由乙方自行过渡的，过渡期间由甲方给乙方发放停业停产经济损失补助费802396元，甲方支付乙方搬家补助费0元；甲方支付乙方政策性补贴费263935元，即物管费补贴2443.84平方米×1.8元／平方米／月×60月＝263935元；甲方支付乙方提前搬迁奖励共计80000元，其中户奖60000元，楼栋腾退奖20000元；甲方支付乙方其他补偿费用42652612元，其中临时建筑（东亚东接待室）98.86平方米×1120元／平方米＝110723元，临时建筑（搭建）41.44平方米×800元／平方米＝33152元，其他费用42508737元（营业损失与无证房赔偿，详见附加协议）；综合上述条款，实行产权调换的，甲方向乙方支付总价款为15596066元。 附加协议中约定：一、营业损失。按成房发（2015）101号文及项目方案，对该项目模拟搬迁公告前实际为营业的，按照实际营业面积×（营业性质评估价－证载性质评估价）×0.9系数，即：228.42平方米×（45,724元－3,728元）×0.9=8,633,453.68元，511平方米×（27,500元－3,728元）×0.9=10,932,742.8元，1059.78平方米×（14,940元－3,728元）×0.9=10,694,028.02元，合计金额30,260,225元。二、无证房赔偿。无证房测绘面积合计679.16平方米，其中，3号楼一层搭建部分：面积为140.4平方米，房屋补偿款为140.4平方米×12,538元=1,760,335元，房购补贴为140.4平方米×12,538元×30%=528,101元；全部无证房部分：临时安置补助费为634.36平方米×22×6=83,735元，44.8平方米×21×6=5,645元，物管费补贴为679.16平方米×1.8元/平方米/月×60月=73,349元，面积奖为679.16平方米×500元=339,580元，装修赔偿为679.16平方米×1,000元/平方米＝679,160元。 2018年12月6日，锦江危改中心与成都粮食集团办理安置房移交手续。 2019年1月7日、1月25日，东亚东宾馆两次向成都粮食集团发送《催告函》，函告成都粮食集团尽快解决协商解除《房屋租赁合同》及拆迁安置补偿等问题。 2019年3月11日，东亚东宾馆向成都粮食集团发送《关于房屋租赁合同终止的函》，内容为：经友好协商双方达成对2016年7月18日《房屋租赁合同》于2019年1月1日终止的合意，在终止协议书签署生效后，为便于退还房屋租赁费用和保证金，同意应成都粮食集团要求出具办理该租赁费、保证金退费事宜所需的本函。 2019年4月3日，东亚东宾馆向成都粮食集团发送《催告函.第三份》，函告成都粮食集团尽快当面协商退还租金、保证金和配合腾退租赁房屋等事宜。《催告函.第三份》分为事实梗概和正告内容两部分，其中，事实梗概中有以下内容：成都粮食集团在明知《房屋租赁合同》已无法继续履行情况下，因东亚东宾馆提出300万左右拆迁补偿款诉求，不再协商具体搬离善后事宜，也未履行任何实质协助义务，直至2018年10月15日邀约拆迁方进行三方协商，拆迁方明确只会对成都粮食集团作出补偿，无果；双方达成原《房屋租赁合同》已于2019年1月1日终止的合意；双方对《租赁合同终止协议》内容未达成一致意见，成都粮食集团要求东亚东宾馆拿到租金保证金后不得再主张任何拆迁补偿款，协商无果。 2019年4月27日，东亚东宾馆向成都粮食集团发送《关于租金催款函的回复》，要求成都粮食集团按照《催告函.第三份》内容及时清退2019年1月1日至4月7日的租金73,599元、保证金21,500元。 2019年4月30日，成都粮食集团向东亚东宾馆发送《租赁合同解除函》，内容为：东亚东宾馆的租金仅缴纳至2019年4月7日，经催收后仍未按照约定支付，逾期支付租金的行为已严重违约，自东亚东宾馆收到本函之日，双方签订的合同解除。 2019年5月17日，成都粮食集团向东亚东宾馆发送《关于回复的回函》，内容为：成都粮食集团于2019年4月24日发函要求尽快缴清2019年4月8日－10月7日的租金136,576元，但东亚东宾馆发函称拆迁导致房屋租赁合同解除，无权收取租金，故函告东亚东宾馆，对其违约行为保留通过诉讼方式追究法律责任的权利。 2019年6月6日，成都粮食集团向东亚东宾馆投资人张凤发送《不予受理告知书》，告知对东亚东宾馆采取信访途径解决诉求的信访事项不予受理。 2019年7月2日，锦江危改中心向成都粮食集团发送《关于尽快××水碾××路××号被搬迁房屋的函》，要求成都粮食集团做好旧房的腾空、水电气费结算等房屋移交准备工作，于2019年7月31日前将水碾河南路44号的被搬迁房屋移交锦江危改中心。 在成房发（2015）101号《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》中，载明的内容有：改造范围内房屋室内装修价值补偿，由实施单位与房屋所有权人协商，根据装修情况划分不同档次，给予最高不超过1,000元/平方米的装修补助费；停业停产经济损失补助费是对因改造商业、生产办公用房等非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由实施单位与房屋所有权人协商选择以下任何一种方式计算，也可以委托房地产价格评估机构通过评估确定；搬家补助费，非住宅由当事人双方协商确定或由实施单位组织搬迁，据实支付搬迁费用；物管费补贴根据改造范围内房屋建筑面积，按每月1.8元/平方米的标准，一次性发放5年。 四、关于东亚东宾馆装修情况、经营状况及涉案房屋现状的相关事实。 东亚东宾馆承租涉案房屋用于经营宾馆后，曾先后于2005年、2010年、2015年进行装修，支付一定的装饰装修费用。其中，在东亚东宾馆与曾中全于2010年4月5日签订的装饰装修工程施工合同条款中，载明工程造价为606,770元；在东亚东宾馆与曾中全于2015年签订的装修合同中，载明工程造价为186万元。 经查询东亚东宾馆营业系统房态图，显示东亚东宾馆2017年3月1日至3月31日的旅客入住人数为551人，2018年11月1日至11月30日的旅客入住人数为203人，2019年1月1日至1月31日的旅客入住人数为15人，2019年2月1日起东亚东宾馆停止经营。 现东亚东宾馆尚未向成都粮食集团腾退返还涉案房屋。庭审中，本院对关于房屋现状的事实进行调查：东亚东宾馆称，目前涉案房屋处于空置状态，未将房屋移交是因为双方关于补偿问题未协商一致，一直同意将涉案房屋交付给成都粮食集团；成都粮食集团称，我方提出腾退要求后东亚东宾馆至今未腾退，也未承诺同意我方去接收房屋；锦江危改中心称，东亚东宾馆将大量设备放置在涉案房屋中，其他人无法进入涉案房屋，故无法进行搬迁。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：东亚东宾馆提交的营业执照、身份信息、工商信息、《房屋租赁合同》（4份）、收据、发票、《房屋模拟搬迁公告》、《搬离告知函》、《回函》、《会议纪要》、成房发（2015）101号《关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》、《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（合同编号162679）复印件、《关于尽快××水碾××路××号被拆迁房屋函》、营业执照、特种行业许可证、公证书、装修票据资料、入住情况查询单、双方往来函件；成都粮食集团提交的《房屋租赁合同》（4份）、双方函件往来及拆迁中心的函件（15份）；锦江危改中心提交的《房屋移交单》。 关于东亚东宾馆申请法院调取《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（合同编号162679）相关的评估报告，本院认为，该份合同中已载明相关的评估价格，能够证明本案审理需要查明的事实，故对调取证据的申请未予准许。 本院认为，本案主要有以下争议问题： 一、关于对房屋租赁合同解除时间如何确定的问题。 成都粮食集团与东亚东宾馆之间连续签订的关于涉案房屋的四份《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。双方在履行租赁合同过程中，因租赁房屋涉及搬迁，成都粮食集团于2018年6月6日向东亚东宾馆发送《搬离告知函》，锦江危改中心与成都粮食集团于2018年11月30日签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，东亚东宾馆与成都粮食集团之间就拆迁补偿、退还租金、保证金等问题产生争议，未能协商一致。东亚东宾馆在函件中称双方对《房屋租赁合同》于2019年1月1日终止已达成合意，成都粮食集团对此未予确认并于2019年4月30日向东亚东宾馆发送《租赁合同解除函》，租赁合同于2019年10月7日租赁期满，现东亚东宾馆未向成都粮食集团返还涉案房屋。 东亚东宾馆认为房屋租赁合同于2019年1月1日终止，成都粮食集团认为合同于2019年10月7日自动终止。本院认为，虽然东亚东宾馆与成都粮食集团对租赁合同的提前解除未签署书面协议，对合同解除时间也未达成一致意见，但因涉案房屋被纳入为征收拆迁范围，导致双方签订的房屋租赁合同提前解除。本案中，按照合同约定，涉案房屋因政府规划拆迁所需，出租人提前终止合同不视作违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，故根据合同约定和法律规定，出租人成都粮食集团应当在涉案房屋出现拆迁事由后，及时通知承租人成都市东亚东宾馆解除合同。虽然成都粮食集团向东亚东宾馆发送《租赁合同解除函》的时间是2019年4月30日，但综合考虑双方就终止合同、费用退还、拆迁补偿等问题一直协商未果、东亚东宾馆于2019年2月1日起停止经营、东亚东宾馆的租金已缴纳至2019年4月7日而在本案中也未提出退还租金的诉讼请求等实际情况，本院确认双方签订的租赁合同于2019年4月8日解除。 二、关于东亚东宾馆是否享有拆迁补偿合同中确定的房屋所有权人所享有的利益。 本案中，双方签订的租赁合同因涉案房屋搬迁而提前解除，承租人东亚东宾馆主张按照成房发（2015）101号《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》以及成都粮食集团与锦江危改中心签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》中的补偿标准，获得相应补偿。本院认为，《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》中确定的各项补偿、补助、补贴费用，系模拟搬迁实施单位对被征收人即房屋所有权人进行的补偿安置，房屋承租人不属于搬迁补偿安置对象，该补偿安置与房屋的实际使用人即承租人没有关系，根据合同相对性原则，承租人不享有补偿安置合同中确定的房屋所有权人所享有的相关利益，在双方签订的租赁合同中，也未约定东亚东宾馆作为承租人可以享有补偿安置中的相关利益，故本案中，东亚东宾馆不享有补偿安置合同中确定的房屋所有权人成都粮食集团所享有的相关利益。 虽然东亚东宾馆在承租涉案房屋期间，将证载性质为车间、使用性质为厂房、建筑面积共计1570.78平方米的房屋改造成茶楼、宾馆，并搭建临时建筑，而补偿安置合同附加协议中的营业损失和无证房赔偿部分均与东亚东宾馆的经营和搭建有关，但是，由于东亚东宾馆在承租涉案房屋时，知晓其性质是厂房；合同约定的面积为1192平方米的租赁房屋实际建筑面积为1570.78平方米；经成都粮食集团同意东亚东宾馆将租赁房屋改造成茶楼、宾馆并搭建临时建筑，也是根据其自身经营需要，双方在租赁合同中并未约定，在租赁合同期满后，成都粮食集团应当对此进行补偿；双方签订的租赁合同明确约定，“因政府行为、司法行为及政策原因等非甲方原因（如国家政策调整、城市建设规划等）造成拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”，因此，尽管成都粮食集团获得拆迁补偿的具体项目和金额与东亚东宾馆的经营和搭建有一定关系，但东亚东宾馆作为涉案房屋的承租人，仍然不享有补偿安置合同中确定的房屋所有权人成都粮食集团所享有的相关利益。 三、关于东亚东宾馆是否享有因涉案房屋搬迁导致租赁合同提前解除而主张损失补偿的权利。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，虽然根据合同相对性原则，东亚东宾馆不享有补偿安置合同中确定的房屋所有权人所享有的相关利益，但其有权在租赁合同提前解除后，根据合同约定和履行情况主张相应损失的补偿金。因涉案房屋搬迁而提前解除租赁合同，导致东亚东宾馆不能按照合同约定的租赁期限在涉案房屋继续使用和经营而产生相应经济损失，而合同解除系不可归责于双方的事由导致，成都粮食集团也不应对东亚东宾馆因房屋拆迁受到的损失承担违约责任，故按照公平原则和诚实信用原则，根据合同履行情况，对相应的经济损失，由租赁合同的双方当事人分担，在成都粮食集团取得相应拆迁补偿款的情况下，应当给予东亚东宾馆一定的经济损失补偿。成都粮食集团以东亚东宾馆不是拆迁受偿主体、合同约定不承担赔偿责任为由，要求驳回东亚东宾馆主张获得补偿的诉讼请求，该辩称意见不成立，本院不予采纳。至于东亚东宾馆主张的经济损失补偿的项目和金额是否合法有据，本院将在以下部分作出认定。 四、关于对双方当事人的本、反诉请求如何处理的问题。 （一）关于东亚东宾馆本诉主张成都粮食集团支付因租赁房屋拆迁获得的停产停业经济损失补助费及相关政策补助费、政策性补贴费共计5,217,516.24元的诉讼请求。 1．停产停业经济损失补偿费。东亚东宾馆主张暂按拆迁中通用计算规则，要求停产停业经济损失补偿费为65,098元÷12个月×4个月×（1570.78平方米÷10人/平方米）=3,408,488元。本院认为，东亚东宾馆因租赁房屋被拆迁征收，导致合同提前解除，剩余租赁期限无法正常使用，其存在剩余租赁期限经营可得利润损失，其即便另行择址经营，也需要一定期限恢复经营，该损失系合同提前解除导致的可预期利益损失，应予补偿。因东亚东宾馆并未提交计算其剩余租赁期限可预期利益损失的相关证据，其采用的计算标准也缺乏依据，而按照锦江危改中心与成都粮食集团签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，“过渡期间由甲方给乙方发放停业停产经济损失补助费802,396元”，停业停产经济损失补助费是对因改造商业、生产办公用房等非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，故本院参照该费用标准，按照东亚东宾馆租赁房屋面积（1570.78平方米）在搬迁房屋总面积（2443.84平方米）中所占比例，酌情确定成都粮食集团补偿东亚东宾馆因合同提前解除产生的可预期利益损失，即802,396元×（1570.78/2443.84）=515,741元，对东亚东宾馆多主张部分，本院不予支持。 2．装饰装修补偿费。东亚东宾馆主张装饰装修补偿费1570.78平方米×1,000元/平方米=1,570,780元。本院认为，补偿安置合同中的装饰装修补偿费，是统一按照1,000元/平方米的标准确定，与房屋的实际装修情况没有关系，故东亚东宾馆基于其与成都粮食集团的租赁合同关系主张按照此标准补偿房屋装饰装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予确认。东亚东宾馆承租涉案房屋后，为经营需要进行了装饰装修，现租赁合同提前解除，东亚东宾馆对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，剩余租赁期内的装饰装修残值损失系合同提前解除导致的经济损失，应予补偿。东亚东宾馆承租涉案房屋用于经营茶楼、宾馆后，曾多次进行装修，因其提交的证据不能证明实际支付的装修费用，故本院参照补偿安置合同中的装饰装修补偿费标准，按照租赁房屋面积，确定涉案房屋装修费用为1570.78平方米×1,000元/平方米=1,570,780元。因在2016年7月18日签订的租赁合同中，约定租赁期限共36个月，已实际租赁28个月，故酌情确定成都粮食集团补偿东亚东宾馆因合同提前解除产生的装饰装修残值损失，即1,570,780元×（1－28/36）=349,062元，对东亚东宾馆多主张部分，本院不予支持。 3．宽带迁装费、有线电视迁装费、空调移机费、电话移机费、一户一表迁装费、搬迁补助费。东亚东宾馆按照补偿安置合同中的相关标准主张上述费用，本院认为，虽然东亚东宾馆在租赁合同解除后会产生一定的搬迁费用，但承租人在租赁合同终止后返还租赁物是其主要的法定义务，无论合同是提前解除还是按约履行完毕，搬迁费都是必然要发生的费用，该费用不属于因租赁合同提前解除产生的损失，故对东亚东宾馆主张上述项目费用的诉讼请求，本院不予支持。 4．物管费。东亚东宾馆按照补偿安置合同中的物管费补贴标准主张物管费169,644.24元，本院认为，物管费补贴属于政策性补贴费用，是根据被搬迁房屋房屋面积、按照统一标准对房屋所有权人进行的补偿，与房屋的实际使用人以及实际使用情况均没有关系，该费用也不属于因租赁合同提前解除产生的损失，故对东亚东宾馆该项诉讼请求，本院不予支持。 上述补偿费用共计864,803元，对东亚东宾馆多主张部分，本院不予支持。 （二）关于东亚东宾馆本诉主张成都粮食集团退还保证金21,500元的诉讼请求以及成都粮食集团反诉主张东亚东宾馆返还房屋、不予退还保证金21,500元的诉讼请求。 双方签订租赁合同后，东亚东宾馆向成都粮食集团乙方缴纳租赁保证金21,500元，按照合同约定，“乙方期满离开经甲方确认承租场地完好无损，则甲方原款不计息退还该保证金”，“本合同期满后未续签租赁合同或本合同提前解除的，乙方应在租赁期限届满之日起五日内或合同解除之日起五日内将房屋退还给甲方”，现双方签订的租赁合同已提前解除，虽然东亚东宾馆尚未将涉案房屋返还，但成都粮食集团在本案中提出要求东亚东宾馆返还房屋的反诉请求，本案一并处理。本院认为，按照合同约定和法律规定，在租赁合同提前解除且锦江危改中心已与成都粮食集团办理安置房移交手续的情况下，东亚东宾馆应将涉案租赁房屋退还成都粮食集团，成都粮食集团应将保证金21,500元退还东亚东宾馆，对于成都粮食集团反诉不予退还保证金21,500元的诉讼请求，本院不予支持。 （三）关于成都粮食集团反诉主张东亚东宾馆支付2019年5月至10月租金136,572元的诉讼请求。 因本院确认双方签订的租赁合同已于2019年4月8日解除，故成都粮食集团主张东亚东宾馆支付2019年5月至10月租金136,572元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （四）关于成都粮食集团反诉主张东亚东宾馆支付从2019年11月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用使用费的诉讼请求。 成都粮食集团按照双方签订的租赁合同中关于“本合同期满后未续签租赁合同或本合同提前解除的，乙方应在租赁期限届满之日起五日内或合同解除之日起五日内将房屋退还给甲方，并按当月折算日租金向甲方支付资产占用费，若乙方逾期不退，甲方自租赁期限届满之日或合同解除之日起按当月折算日租金的200%加收租金”的约定，向东亚东宾馆主张从2019年11月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用使用费。本院认为，按照合同约定和法律规定，租赁合同解除后，东亚东宾馆应当及时将涉案房屋退还成都粮食集团并支付退还前的房屋占用使用费，但因本案的合同提前解除具有一定特殊情况，涉案房屋被纳入为征收拆迁范围后，双方一直就合同的提前解除、费用退还、拆迁补偿等问题协商未果并产生诉讼，退还房屋的具体时间未能确定。本院认为，本案确认双方签订的房屋租赁合同于2019年4月8日解除，涉案房屋的搬迁实施单位锦江危改中心已与成都粮食集团办理安置房移交手续并发函要求于2019年7月31日前腾空移交涉案房屋，东亚东宾馆应当尽快将租赁房屋腾空返还成都粮食集团，在无合法理由继续占用涉案房屋的情况下，东亚东宾馆即使未实际经营，也应当支付房屋占用费。关于房屋占用费的支付标准和期限，本院综合考虑双方协商合同提前解除及房屋移交问题需要一定的合理期间、本案庭审中东亚东宾馆同意将涉案房屋交付给成都粮食集团、东亚东宾馆于2019年2月1日起已实际停止经营而租金已缴纳至2019年4月7日等具体情况，在成都粮食集团未提交因东亚东宾馆未移交涉案房屋而产生相应损失的相关证据的情况下，酌情确定东亚东宾馆按照月租金22,762元的标准向成都粮食集团支付从本案开庭三个月后即2020年7月27日起至房屋腾退返还之日止的房屋占用费，对成都粮食集团多主张部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆于本判决发生法律效力之日起三日内将位于成都市水碾河路44号的租赁房屋返还被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司； 二、原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月22,762元的标准向被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司支付房屋占用费，从2020年7月27日起至房屋返还之日止； 三、被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆退还保证金21,500元； 四、被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆支付补偿费864,803元； 五、驳回原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆的本诉其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司的反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费48,473元，减半收取计24,236.5元，由原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆负担17,905元，被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司负担6,331.5元；本案反诉案件受理费4,890元，减半收取计2,445元，由原告（反诉被告）成都市东亚东宾馆负担469元，被告（反诉原告）成都粮食集团有限公司负担1,976元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  王海青 人民陪审员  蹇孟媛 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  王 珺