福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终1531号 上诉人（原审被告）：王志英，女，1976年8月23日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：蔡吓群，女，1979年12月18日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：谢清琼，女，1986年10月6日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈宗贤、刘媛媛，福建鹏翼律师事务所执业律师。 被上诉人（原审第三人）：吴林娜，女，1990年6月14日出生，汉族，教师，住福建省仙游县。 被上诉人（原审第三人）：曾莉婷，女，1995年10月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑剑鸣，男，1965年9月17日出生，汉族，农民，住福建省仙游县，由盖尾镇义店村民委员会和盖尾镇新窑村民委员会推荐。 上诉人王志英、蔡吓群因与被上诉人谢清琼、吴林娜、曾莉婷房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2018）闽0322民初7549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王志英、蔡吓群上诉请求：撤销一审判决第一项,裁定发回原审重审；本案一、二审诉讼费用由谢清琼、吴林娜、曾莉婷负担。事实和理由：一、一审认定王志英、蔡吓群与谢清琼之间租赁合同有效是错误的。王志英、蔡吓群与谢清琼之间租赁合同无效是因为转租没有经过房东李露生等人的同意，这个已经经过生效判决所认定，故不能以诉讼中经过六个月说明合同已经有效，一审以此来说明转租合同有效是错误的，所以基于合同无效，应当由实际承租人也就是吴林娜、曾莉婷直接承担租赁期间的租金。二、如果认定合同有效，但在李露生等人起诉谢清琼之前，吴林娜、曾莉婷就已经以自己的行为表明不再租赁了，那么也表明租赁合同已经解除，租金也只能算至一审起诉之前，但一审判决连未到期的租金也要求王志英、蔡吓群承担，明显错误。三、王志英、蔡吓群主张转租合同无效，但如果法院认定合同有效，在此王志英、蔡吓群认为继续履行合同没有任何意义，已经构成履行不能了，因此，王志英、蔡吓群强烈要求解除合同。 谢清琼答辩称：一、一审法院认定双方之间的转让协议有效是正确的。根据相关法律规定，转让协议系有效合同，双方应全面履行合同约定，王志英、蔡吓群未按合同约定支付租金，应当承担继续承租并支付租金的义务。二、本案系双方之间的租赁合同纠纷，在谢清琼与案外人李露生等人的案件中李露生等人表示对转租事宜不知情，故不存在吴林娜、曾丽婷以自己名义表示不再租赁的情形。王志英、蔡吓群将涉案房屋转租并未经过原房东及谢清琼的同意，谢清琼也不清楚转租事宜，根据租赁合同的约定，王志英、蔡吓群应在2018年1月1日前一次性付清2019年至2021年的租金，故不存在一审判决将未到期租金由王志英、蔡吓群承担的情形。三、根据双方签订的合同约定，王志英、蔡吓群应在2018年1月1日前支付后三年的房租，王志英、蔡吓群二审上诉时才主张解除合同，根据合同义务先后履行顺序，即使王志英、蔡吓群要求解除合同也应当承担2018年1月1日前支付租金的义务。四、谢清琼根据与李露生签订的合同已经支付后三年的租金，一审法院对该事实已经予以认定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 吴林娜、曾莉婷答辩称，其二人除同意谢清琼的答辩意见外补充答辩意见如下：吴林娜、曾莉婷行使独立的承租权，王志英方请求由吴林娜、曾莉婷支付租金没有事实和法律依据，应予以驳回。 谢清琼向一审法院起诉请求：1.判令王志英、蔡吓群共同支付给谢清琼20**年8月1日起至2021年8月1日房屋租金172500元，并以172500元为基数，按年利率6%支付自起诉之日起至还清款项之日止的延期付款利息；2.判令王志英、蔡吓群支付谢清琼因主张权利所支出的律师费6000元整；3.本案的诉讼费由王志英、蔡吓群承担。 一审法院认定事实如下：李露生、郑志强系闽（2017）仙游县不动产权第0××0号不动产权证书的权利人，郑世霞、郑志彭系闽（2017）仙游县不动产权第0××9号不动产权证书的权利人。上述二份不动产权证书项下房屋合墙而建，位于仙游县××镇××村牛度，门牌号分别为20号、21号。2015年7月28日，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭共同委托郑金概将上述房屋出租给谢清琼并签了《房屋租用协议》，主要内容为:1.谢清琼租用上述房屋的一层与三层，用以创办幼儿园，房屋门前大埕供承租方其他设置；2.租期六年，自2015年8月1日至2021年8月1日；3.2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，承租方一次性付清；后三年租金172500元，承租方须在2018年8月1日一次性付清；4.租用期间的维修、装潢、设备等费用由承租方承担，租用期满后均归出租方所有。上述协议签订后，谢清琼依约支付2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，并使用涉讼房屋的第一层及第三层，用以经营“菁华幼儿园”。2017年1月7日，谢清琼未经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意，以“甲方”名义与作为“乙方”的蔡吓群、王志英签订《转让协议书》，将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转给蔡吓群、王志英，《转让协议书》第二条约定“幼儿园现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房主所有，动产无偿归乙方（未尽事宜，按原来甲方与房主签定的合同继续执行）”，并明确将原房屋租赁合同列为附件。2017年8月12日，蔡吓群、王志英与吴林娜、曾莉婷签订《转让协议书》，又将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转租给吴林娜、曾莉婷。2018年8月间，“菁华幼儿园”停止经营使用，截至2019年4月11日，涉讼房屋第一层、第三层已停止使用，“菁华幼儿园”的空调、电视等设备设施仍保持完好。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭因未按约收到租金而于2018年10月16日向一审法院提起诉讼。2018年11月19日，谢清琼申请追加王志英、蔡吓群为该案共同被告，后一审法院依法追加王志英、蔡吓群为该案被告参加诉讼。2019年间，一审法院作出（2018）闽0322民初6537号民事判决，判决：谢清琼应在判决生效之日起十日内支付给李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息。该判决认为，王志英、蔡吓群虽与该案的处理结果有法律上的利害关系，但对该案诉讼标的没有独立请求权，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，王志英、蔡吓群应以第三人的诉讼地位参加该案诉讼。此后，谢清琼上诉，莆田中院作出（2019）闽03民终2755号民事判决，维持原判。谢清琼在收到生效判决后，已履行了上述判决确定还款付息义务。 一审法院认为：谢清琼虽未经出租人的同意，擅自将其所承租位于仙游县××镇××村牛度门牌号分别为20号、21号给王志英、蔡吓群，但在出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭于2018年10月的上述该案诉讼期间，谢清琼向一审法院申请追加王志英、蔡吓群作为该案的被告参加诉讼，后一审法院依法追加王志英、蔡吓群作为该案的被告参加诉讼。在该案审理过程中，出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭已经知道了谢清琼将其涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群。故可以认定截至本案最后一次开庭审理时，出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭知道谢清琼将其涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群已逾一年有余，且未提出异议，未请求解除合同或认定转租合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出租人超过期限未主张转租合同无效，故王志英、蔡吓群无权主张谢清琼转租无效。王志英、蔡吓群与谢清琼于2017年1月7日签订的《转让协议书》，系双方意思表示真实，内容无违反法律法规之规定，该《转让协议书》应为有效。根据合同的相对性原则，该合同双方当事人应当按照约定并遵照诚实信用原则全面履行自己的义务。王志英、蔡吓群未按约定于2018年8月1日前支付2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元，系不履行合同义务的行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，谢清琼请求判决王志英、蔡吓群共同支付给谢清琼20**年8月1日起至2021年8月1日房屋租金172500元并以172500元为基数，按年利率6%支付自起诉之日起至还清款项之日止的延期付款利息，理由成立，予以支持，但谢清琼关于王志英、蔡吓群支付其因主张权利所支出的律师费6000元的请求，没有法律依据。吴林娜、曾莉婷虽与本案的处理结果有法律上的利害关系，但对本案诉讼标的没有独立请求权，且根据《解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，吴林娜、曾莉婷应以第三人的诉讼地位参加本案诉讼。王志英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王志英、蔡吓群应在本判决生效之日起十日内共同支付给谢清琼自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年11月2日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息。二、驳回谢清琼其他诉讼请求。案件受理费4110元，由王志英、蔡吓群负担。 本院二审期间，王志英、蔡吓群向本院提交电话录音一份，用于证实谢清琼对不租的事实是知情的。谢清琼质证认为：该录音是另案中谢清琼作为被告被李露生等人起诉之后主动打电话联系调解的通话记录，该录音是2018年9月的录音，形成于一审期间，不属于新证据，也无法证明王志英、蔡吓群的主张。吴林娜、曾莉婷质证认为，其二人同意谢清琼的质证意见。本院经审查认为，该录音并非新证据，且也不能证实王志英、蔡吓群的主张，本院不予采信。 经审理查明，因各方当事人对一审认定的的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于未经出租人同意转租的，能够主张合同无效的权利主体是出租人，并非次承租人，并且本案出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭对谢清琼的转租行为自始至终未提出异议，故对王志英、蔡吓群主张的合同无效显然不能成立。王志英、蔡吓群与谢清琼之间签订的《转让协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。谢清琼已经依据其与房东之间的《房屋租用协议》的约定支付了至2021年8月1日止的租金，其有权请求王志英、蔡吓群共同支付给谢清琼20**年8月1日起至2021年8月1日止房屋租金及相应利息。综上所述，王志英、蔡吓群上诉请求不能成立，不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4110元，由王志英、蔡吓群负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年八月十一日 书记员  黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。