福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终3888号 上诉人（原审被告）：张锦波，男，1980年5月11日出生，汉族，户籍地惠安县，现住惠安县。 被上诉人（原审原告）:今日大唐（泉州）物业管理有限公司，住所地惠安县螺城镇世纪大道天山广场物业楼。 法定代表人：刘火星，总经理。 上诉人张锦波因与被上诉人今日大唐（泉州）物业管理有限公司（以下简称大唐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张锦波上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决前期物业合同无效；3.大唐物业公司退回或清算张锦波一审民事答辩状所提出的11623.18元水电周转金及物业费和其它费用；4.大唐物业公司承担侵权责任，在小区的篮球场搭设舞台，公开赔礼道歉；消除影响、恢复名誉；5.大唐物业公司赔偿精神损害费用10000元。事实和理由：一、原审的判决不正确，作出的判决不符合相关法律规定。原审法院认定大唐物业公司与张锦波之间存在物业服务合同关系，原审认定是错误的：1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定大唐物业公司与建设单位恶意串通，损害小区集体利益，以合法形式掩盖非法目的，将未按规划审批图纸进行施工建设的违建房当合格使用；将消防人行通道堵塞改为商业店铺进行营利，违反了《物业承接查验办法》第二十九条规定，未按照物业承接查验办法的相关要求提供相应文件向物业所在地惠安县房地产行政主管部门办理备案手续，为非法承接，第四十条规定，与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主的利益，此前期物业合同为无效合同。2.大唐物业公司提供的关于泉建房(2012)15号文件是泉州市住建局为了加强新建物业承接查验工作的通知，而不是《物业承接查验办法》的开始实施，大唐物业公司未按照《物业承接查验办法》第二十九条规定，提供相应文件向物业所在地惠安县房地产行政主管部门办理备案手续，为非法承接。3.嘉欣花园小区经泉州市城乡规划局于2015年7月22日认定存在未按照建设工程规划许可证的规定、擅自改变规划审批图纸进行施工建设，根据福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第六十六条规定，经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记；已经办理竣工验收备案、房屋登记的，由备案、登记机关撤销备案、登记；由此证明本项目工程的竣工验收是违法的、无效的，而大唐物业为专业和规范的物业服务企业，小区这么多的违法事件包括施工图纸与现场不符，不具备承接条件，所以前期物业今日大唐与建设单位所签订的物业合同违反了法律规定为无效合同。4.根据《物业管理条例》第四十六条商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则收取之规定，今日大唐物业的1元/㎡每月的收费与服务标准不符，惠安县物业管理服务收费指导标准单位：1元/月/m2为三级服务标准：（1）日常管理与服务急修半小时处理：一般修理二天完成，对业主或使用人投诉三天完成，大唐物业公司都是急修半个月以上，一般修理一个月以上，有的到目前还没完成，对业主或使用人投诉的不理不采，消防系统根据惠安县消防大队2019年4月3日对业主投诉的明确回复为，经惠安县消防大队的立案调查这个消防设施没能完好有效的主要责任为大唐物业，并函告住建部门；（2）秩序维护人员：按要求专职保安人员55周岁以下人员应占总数70%以上，大唐物业公司的秩序维护人员全部超55周岁，甚至大多数为退休以上年龄；多数不会使用消防、物防设备；（3）门岗出入口没有24小时值班看守，经常值班没人，也没有交接班记录和外来车辆记录，不阻正未经许可的外来人员进入小区，没有对车辆进行管理疏导，没有巡逻记录；（4）车辆管理无设立指示牌，二轮车辆乱停乱放，车库场地长期不清洁。5.根据物业管理条例第四十七条规定物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督；以上事项大唐物业公司根本没有做，并且在小区暴力服务(多次与业主发生活肢体冲突并报警)。6.从2011年交房至2014年在大唐物业公司的逼迫下，大唐物业向张锦波强制收取的水电周转金及物业费公摊费用等总共为11623.18元，法律没有规定要交水电周转金，大唐物业公司应将款项退还。水表与电表的使用情况，大唐物业公司于2014年拆除张锦波的电表。公摊水、电费应以实际使用为准并公示，不是由大唐物业公司随意确定，每月的消防用水2000吨，消防水是不得随意动用的，大唐物业帐目不清楚；大唐物业公司因张锦波未按他们的要求交费，恶意限制用水用电。二、原审适用法律法规是错误的。关于张锦波与大唐物业公司的合同是建立在大唐物业公司以欺诈的手段所订立的合同，在订立合同时明显有失公平。大唐物业公司不但违反了《合同法》第五十二条，更重要的是收费标准与服务质量不相适应，大唐物业公司的1元/月/㎡的收费与惠安县物业管理服务收费指导标准不符，还有未按照《物业承接查验办法》第二十九条规定进行备案；还有水电周转金，没有法律规定要这项收费，大唐物业公司应该给予退回。由于建设单位对嘉欣花园工程项目存在未按照建设工程规划许可证的规定、擅自改变规划审批图纸进行施工建设，消防系统瘫痪，导致消防云梯车无法进入小区等诸多安全隐患，消防人行疏散通道擅自堵塞改为商铺店面，消防通道堵塞、等诸多安全隐患，大唐物业公司为一家专业合法的物业公司，对上述问题以合法形式掩盖，嘉欣花园小区建设单位的违法行为，连竣工验收备案都是违法，又不具备房屋登记条件，与物业公司签订的合同更是违法、无效的。三、大唐物业公司在张锦波还未接到一审法院的判决书时，于2020年6月30日晚上，将所有公共部位都张贴了判决书，24个楼梯口，3个大门和公告栏，微信群众望所规500人，包括其他群合计上千人的微信群都有告示，对张锦波个人名誉造成非常大的伤害，大唐物业公司应当承担侵权责任，并公开赔礼道歉；消除影响、恢复名誉；并赔偿精神损害费用10000元。四、原审法院的判决明确是错误的，对张锦波明显不公。本案符合《物业承接查验办法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，张锦波的诉求非常明确，水电周转金应当给予退回，该项目的建设工程不符合规划条件，建设主管部门和其他有关部门是不能办理竣工验收备案的，房屋登记机构是不能办理房屋登记的，所于原审法院的判决是错误的。虽然大唐物业非法承接并违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，但实际上大唐物业公司为小区业主的公共卫生进行打扫、清理和最基本的物业服务工作，张锦波承诺愿意承担由大唐物业公司所提供的经费收支预算中的楼管、工程人员、维序员、保洁员和绿化工28人每月合计63100元工资除于133439.56平方米等于0.47元每平方米乘以91.03每平方米再乘以交房至今105个月的人员工资合计4492.33元，为了维护张锦波的合法权益，大唐物业公司应与张锦波进行结算强制收取的费用总共为11623.18元，并退还水电周转金，承担侵权责任和赔偿精神损害费，再结清物业管理费用。 大唐物业公司未作答辩。 大唐物业公司向一审法院起诉请求：1.张锦波向大唐物业公司支付自2016年7月至2020年2月的物业管理费4004元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）;2.张锦波向大唐物业公司支付自2016年7月至2020年3月的公共水电公摊费810.1元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）;3.张锦波向大唐物业公司支付自2016年7月至2018年12月的户内代缴水费653.4元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）。一审诉讼中，大唐物业公司减少诉讼请求为：张锦波向大唐物业公司支付自2016年7月至2020年2月的物业管理费4004元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自起诉之日起至还款之日止的违约金。 一审法院认定事实：2011年1月6日，大唐物业公司与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》1份，约定：由甲方（福建省惠安县惠石置业有限公司）选聘乙方（大唐物业公司）实施嘉欣花园城小区物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至嘉欣花园城业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。收费标准高层带电梯住宅由乙方按建筑面积0.8-1元/㎡•月收取，店面和商场由乙方按建筑面积1元/㎡•月向业主或物业使用人收取。收费标准最后以物价局备案批复为准。双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。张锦波系嘉欣花园城4号楼1408室业主，该房屋建筑面积为91.03平方米。2011年7月24日，张锦波办理案涉房屋的交房手续，并在《嘉欣花园业户手册》上签名确认，该业户手册第一条载明：本业户手册及业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，在办理入住手续时由业主签字，自业主签字时生效。 一审法院认为：大唐物业公司与张锦波之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。张锦波未能按约定支付物业管理费，应承担违约责任。大唐物业公司请求张锦波支付自2016年7月至2020年2月的物业管理费4004元（91元/月×44个月=4004），符合法律规定和双方约定，应予支持。大唐物业公司请求张锦波按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月2日大唐物业公司起诉催告之日起至还款之日止的违约金，依据和理由充分，应予支持。张锦波主张大唐物业公司作为嘉欣花园城的物业管理者不具有合法性，没有事实及法律依据，不予采纳。张锦波主张大唐物业公司未按规定提供与其收费相符的物业管理服务，但其提供的证据不足以证明其主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：张锦波应在判决生效之日起十日内支付大唐物业公司物业管理服务费4004元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月2日起至还款之日止的违约金。案件受理费50元，减半收取25元，由张锦波负担，应于判决生效之日起五日内缴交。大唐物业公司预交的50元予以退回。 本院二审中，张锦波提供了如下新的证据：1.微信群图片，欲证明大唐物业公司对张锦波进行伤害；2.通知，欲证明大唐物业公司无心对小区进行正常服务；3.举行听证会通知单，欲证明大唐物业公司与建设单位恶意串通欺骗业主；4.案件移送函、律师函，欲证明张锦波与大唐物业公司没有合同关系。本院经审查认为，张锦波提交的证据没有原件供核对，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。 本案二审当事人的争议焦点为：案涉前期物业服务合同是否有效，张锦波是否应当支付大唐物业公司物业服务费4004元。 本院认为，大唐物业公司与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，该前期物业服务合同约定的内容为大唐物业公司对案涉小区提供物业服务，该约定内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。张锦波主张该前期物业服务合同无效理由，没有法律依据，本院不予支持。本案张锦波购买案涉小区房屋后，成为该小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”故一审法院认定大唐物业公司与张锦波之间存在物业服务合同关系，并无不当。现张锦波未按照合同约定缴纳物业服务费，大唐物业公司请求张锦波支付尚欠的物业服务费4004元，应予支持。张锦波主张大唐物业公司未按规定提供与其收费标准相符的物业管理服务，但其并未提供足够的证据来佐证，故本院对其主张不予采信。至于张锦波提出的要求结算水电周转金，以及大唐物业公司承担侵权责任和赔偿精神损失的问题，因与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，当事人可另行主张权利。 综上所述，张锦波的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张锦波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 林良楷 书 记 员 杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。