山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0181民初1395号原告：尹长鑫，男，1974年1月10日出生，汉族，居民，住济南市。原告:刘吉云，女，1975年9月7日出生，汉族，居民，住济南市。两原告委托诉讼代理人：王越，山东辰静律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。被告：章丘市龙昌置业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：熊杰，总经理。委托诉讼代理人：卢焕春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：商苗苗，山东凌岳律师事务所律师。原告尹长鑫、刘吉云与被告章丘市龙昌置业有限公司（以下简称龙昌置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告尹长鑫及原告尹长鑫、刘吉云的委托诉讼代理人王越、张兴斌，被告龙昌置业的委托诉讼代理人卢焕春、商苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹长鑫、刘吉云向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿房屋差价损失514054.29元（以最终鉴定结论为准）；2.判令被告赔偿利息损失65317.02元（自2017年4月7日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告支付逾期交房违约金41536.03元（自2018年1月1日至2018年5月1日止，按已付房款3461336元的日万分之一计算）；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，尹长鑫、刘吉云增加要求赔偿律师代理费19000元的诉讼请求。事实和理由：2017年3月，尹长鑫、刘吉云与龙昌置业签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定尹长鑫、刘吉云购买龙昌置业位于济南市章丘区龙山郡一期21幢104号房产。合同第三条约定商品房的用途为住宅，地上**，地下**，每平方米9247.244元，总面积为373.74平方米，总金额为3456065元。尹长鑫、刘吉云已按照合同约定支付购房款，办理了网签备案手续，已经办理了收房手续。该商品房已具备办理产权登记的条件，但在不动产登记中心获取的办证信息是：尹长鑫、刘吉云所购买的房产中，地上**能够办理“住宅”性质的不动产登记，而地下一层仅能办理“地下室”性质的不动产登记，因地下室与住宅的价格有天壤之别，龙昌置业未按照合同约定向尹长鑫、刘吉云交付“住宅”性质的商品房，给尹长鑫、刘吉云造成了重大损失。当初尹长鑫、刘吉云前往龙昌置业售楼处咨询时，置业顾问介绍该房产为四层，四层均为住宅性质且可办证，因此，尹长鑫、刘吉云才购买了该别墅，从政府主管部门处了解到，该房产地下一层从规划设计、建设施工到销售标注的用途均是地下室，开发商只能按照地下室的用途来销售，但其将本是地下室的房产按照住宅介绍，使业主陷入错误认识，构成欺诈。目前根据主管部门确认，开发商已无法协助尹长鑫、刘吉云办理住宅的不动产登记证书，只能办理地下室产权证书，构成违约。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。尹长鑫、刘吉云针对其主张提供如下证据：1.《山东省新建商品房买卖合同（预售）》1份，证明双方于2017年4月7日签订合同，尹长鑫、刘吉云购买龙昌置业商品房1套；2.购房发票1份、银行凭证1份，证明尹长鑫、刘吉云已经支付房款3461336元；3.房地产权登记信息2份，证明经查询显示，涉案房屋中的负一层规划用途为“地下室”，龙昌置业未按照合同约定向尹长鑫、刘吉云交付用途为“住宅”的房屋，存在违约情形；4.房屋钥匙签收确认书1份，证明龙昌置业于2018年5月1日才将房屋交付尹长鑫、刘吉云，应按合同约定承担逾期交房的违约责任；5.民事委托代理合同1份、发票1张、支付凭证1份，证明尹长鑫、刘吉云因诉讼支付代理费19000元，应由龙昌置业承担；6.光盘1份，证明被告工作人员明确声称“其在销售涉案商品房时对办理两个房产证尤其是办理地下室的事实并不知情”，存在误导消费者购房的情况。龙昌置业辩称，1、我公司是合法设立的房地产开发公司，涉案“龙山郡”项目具有完整、合法的房地产开发与销售手续，严格依法、依规经营，公示开发、销售证照，供买受人核查，不存在欺诈订立合同。2、尹长鑫、刘吉云所购买的龙山郡一期21幢104号房产，是地下一层、地上**的别墅**，四层建筑由内部楼梯直接连接、相通，该套别墅整体无法分割。尹长鑫、刘吉云实际购买的是“准现房”，其认购房产时销售顾问带其看了涉案房产，其看过房屋的坐落、内部布局等现状后才认购，其当时所看到的房产状态与交房时的状态基本一致。3、我公司完全按照合同约定向尹长鑫、刘吉云交付房屋，办妥涉案楼宇的初始登记、取得大证。办理分户的房屋所有权证书，与我公司无关，尹长鑫、刘吉云提起诉讼，是将商品房买卖这一合同行为，与不动产权属登记这一行政行为混淆。4、我公司已经按照合同约定向尹长鑫、刘吉云交付房屋，没有给其造成任何损失，其主张赔偿差价损失、利息损失，无事实与法律依据。实际施工过程中，济南市政府以及章丘区住建委根据冬季采暖季治理扬尘的相关规定，要求存在相应的停工期，根据合同约定，可以顺延交房，因此不存在逾期交房的情况，不应赔偿逾期交房违约金。请求法庭查清事实，依法驳回尹长鑫、刘吉云的诉讼请求。龙昌置业针对其主张提供如下证据：1.《山东省新建商品房买卖合同（预售）》1份，证明双方签订合同及对房屋的约定，附件1平面图中载明为“地下一层平面”；2.龙山郡项目建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各1份，证明涉案项目手续合法，五证对外公示，购买人在签订合同前，能够了解项目开发及规划信息；3.建筑工程竣工验收报告2份、建设工程竣工规划核实合格证1份、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明1份，证明涉案房产情况及验收情况；4.交房手续一套，证明在交房时尹长鑫、刘吉云已经确认了房屋的内部设置，与合同约定一致；5.济南市人民政府办公厅济政办字[2017]65号、济政办函[2017]25号、济重污染天气应急办[2017]19号文件各1份，济南市发布重污染天气预警7份，关于冬季扬尘治理停工的微信截图及说明1份，停工说明2份，证明因行政命令停工4个月，项目工期顺延，根据合同没有延期交房；6.初始登记房产证1份，证明章丘区自然资源局为涉案房屋办理了不动产登记大证，用途栏列明为“城镇住宅用地/住宅”。根据当事人提交的证据和诉辩主张及经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年4月1日至2016年9月14日，龙昌置业分别取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，开发建设龙山郡项目，其规划为：13幢至15幢、17幢至19幢、21幢至25幢住宅楼为地上3层，地下室及车库为地下**。2017年4月7日，尹长鑫、刘吉云与龙昌置业签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》1份，合同编号为2017040700401，合同约定由尹长鑫、刘吉云购买龙昌置业开发的龙山郡第21幢104号商品房一套，该商品房的用途为住宅，一至三层层高3米，花园层层高2.9米，建筑层数地上3层，地下**，建筑面积373.74平方米，单价9247.244元，总价3456065元。交房时间为2017年12月31日前，如出现逾期交房超过60日，买受人继续履行合同的，龙昌置业按尹长鑫、刘吉云已付款的0.5%支付违约金。合同附件一房屋平面图中，标明为“地下一层平面”。附件十补充协议第三条第4项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，龙昌置业可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……。第5项约定：如发生本条第4项所述延期交房情况之一，龙昌置业应在发生该情形后30日内通知尹长鑫、刘吉云，并向尹长鑫、刘吉云提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如龙昌置业未履行本款所述通知及提交文件义务，龙昌置业不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或尹长鑫、刘吉云方原因导致无法通知的情形除外。第6项规定：龙昌置业自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付尹长鑫、刘吉云，则尹长鑫、刘吉云给予龙昌置业30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，龙昌置业无需承担违约责任。如宽展期届满后，龙昌置业仍未将该房屋交付，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，龙昌置业按日向尹长鑫、刘吉云支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。至2018年5月7日，尹长鑫、刘吉云实际交付龙昌置业房款3461336元。根据济南市人民政府办公厅济政办字[2017]65号、济政办函[2017]25号、济重污染天气应急办[2017]19号的文件，济南市于2017年12月2日至2018年3月9日发布重污染天气预警7份，2017年10月14日至2018年3月15日，章丘区住建委通过“质安站安全二科”微信群，陆续、多次发布了相关文件、环保督查通知、应急预案及停工通知。2018年5月1日，尹长鑫、刘吉云办理了收房手续。此后尹长鑫、刘吉云办理了房屋不动产权登记，不动产权证书号为章丘20190016085，房屋坐落章丘区龙泉路17951号龙山郡21号楼104，其房地产权登记信息为：房屋性质为“商品房”，地上**规划用途为“住宅”、地下**规划用途为“地下室”。因本次诉讼，尹长鑫、刘吉云支付山东辰静律师事务所律师代理费19000元。本院认为，尹长鑫、刘吉云与龙昌置业签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，合法有效。本案当事人争议焦点一是龙昌置业是否应当赔偿尹长鑫、刘吉云涉案房屋地下1层仅能办理“地下室”性质的不动产登记而造成的差价损失，二是龙昌置业是否应当赔偿尹长鑫、刘吉云延期交房的损失及及律师代理费。关于焦点一，本院认为，首先，根据龙昌置业提供的建设工程规划许可证，龙山郡项目规划为：21幢住宅楼为地上3层，地下室及车库为地下**，即涉案房屋最初的规划地下**就是地下室。因此，地下**只能够办理规划用途为“地下室”、房屋性质为“商品房”的不动产权证书，但这并不影响涉案房屋的商品房属性和整套房屋的“住宅”属性。该建设工程规划许可证在双方签订合同前，尹长鑫、刘吉云是应当能够查看到的。其次，根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定涉案房屋的用途为住宅，建筑层数地上3层，地下**，在合同的附件一房屋平面图中，标明为“地下一层”。涉案房屋为别墅性质住宅，价款较大，不动产买卖事宜关系重大，尹长鑫、刘吉云在购买前理应核实涉案房屋的相关情况，且其曾经到现场考察后，才与龙昌置业签订了合同，故尹长鑫、刘吉云对涉案房屋的状况是知情的。第三，尹长鑫、刘吉云所购买的涉案房屋为内部直接连接、相通的4层别墅性质的住宅，整体无法分割，该房屋的使用价值和财产价值在建成后即已确定，并不会因地下1层只能办理“地下室”的产权登记而发生变化，且双方已经在合同中对房产总价作出约定。作为一个完全民事行为能力人，也不会单独出售或购买这一“地下室”。综上，龙昌置业已经将符合合同约定的房产交付尹长鑫、刘吉云，尹长鑫、刘吉云主张龙昌置业在销售过程中存在欺诈行为或误导行为，证据不足，本院不予支持。尹长鑫、刘吉云要求龙昌置业赔偿地下室产权登记差价损失及利息损失的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持，其要求对差价损失进行鉴定，亦无必要。关于焦点二，本院认为，根据双方签订的合同，龙昌置业应当在2017年12月31日前将房产交付尹长鑫、刘吉云，但龙昌置业直到2018年5月1日才交付房产，且龙昌置业未按合同约定向尹长鑫、刘吉云提供可能导致顺延交房的有关政策文件或政府部门出具的证明文件，构成违约，龙昌置业应当承担延期交房的责任。故尹长鑫、刘吉云要求龙昌置业支付逾期交房违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持，但根据合同约定，应扣除30日宽展期，故本院认定逾期交房违约金为31152.02元（3461336元*90天*0.0001）。尹长鑫、刘吉云要求龙昌置业赔偿律师代理费19000元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、章丘市龙昌置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付尹长鑫、刘吉云逾期交房违约金31152.02元；二、驳回尹长鑫、刘吉云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10009元，由尹长鑫、刘吉云负担9507元，章丘市龙昌置业有限公司负担502元；财产保全费3020元，由尹长鑫、刘吉云负担2832元，章丘市龙昌置业有限公司负担188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  宋 伟二〇二〇年八月二十四日法官助理  陈锐剑书 记 员  谢义彬