太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初5563号原告：中国银行股份有限公司太原并州支行。负责人：梁某，行长。委托诉讼代理人：成某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被告：张某1，住太原市。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司。法定代表人：闫某，执行董事。委托诉讼代理人：张某2，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，北京盈科（太原）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司太原并州支行诉被告张某1、太原化学工业集团房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司太原并州支行委托诉讼代理人成某、安某，被告张某1，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某2、赵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司太原并州支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张某1偿还原告截至2020年3月10日的借款本金780130.78元、应收利息11369.23元、拖欠本金的罚息38.67元、应收利息的罚息107.27元，合计791645.95元及自2020年3月11日起至全部借款还清之日止的利息、罚息、复利等，按合同约定利率计算；2.依法判令被告张某1按照合同约定，履行办理抵押登记义务；3.依法判令被告张某1以其涉案房产为上述借款本息、罚息、复利等承担抵押担保责任，并对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权；4.依法判令太原化学工业集团房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案的诉讼费、保全费、公告费及因诉讼支出的必要费用由二被告承担。事实与理由：2018年8月30日，原告与二被告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告张某1向原告贷款800000元整，购买由太原化学工业集团房地产开发有限公司开发的位于太原市××路的房产；借款期限为288个月，按月等额本息还款；贷款利率为浮动利率，在参考利率基础上上浮20%，每12个月为张某1个浮动周期，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款支付方式为受托支付。被告张某1以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，且被告张某1应按约定及时办理抵押登记手续；太原化学工业集团房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2018年9月3日将上述贷款汇入被告张某1指定的开发商即太原化学工业集团房地产开发有限公司收款账户。但被告张某1未能按合同约定的期限按期足额向原告归还贷款本息，太原化学工业集团房地产开发有限公司亦未承担保证责任，二被告的上述行为已构成违约。根据合同约定，原告已宣布贷款于2020年1月16日全部提前到期，要求被告张某1偿还全部借款本息；其次，被告张某1未按约定及时履行办理抵押登记的义务，根据合同约定，原告有权要求太原化学工业集团房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证；同时要求被告张某1及时协助原告办理抵押登记手续。被告张某1辩称，其认可原告的主张，并且涉案房屋已经被其他法院查封，愿意优先偿还所欠原告的债务。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，原告未提前通知其贷款已经提前到期，借款合同没有约定原告中国银行并州支行计收复利的权利。涉案房屋尚未取得不动产权证且因被告张某1的其它案件现可能被其他法院查封。原告未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告中国银行并州支行无法就抵押物主张享有优先受偿权。案涉房屋符合办理预告登记的条件，但原告和被告张某1迟迟不予办理预抵押登记手续，视为原告主动放弃担保，故其不应当承担阶段性连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月19日，被告张某1申请办理个人住房借款。同年7月14日，被告张某1（买受人）向被告太原化学工业集团房地产开发有限公司（出卖人）购买座落于太原市××路房屋并签订了《商品房屋买卖合同》，该合同附件五中约定，房屋为预售商品房，由出卖人与买受人、银行共同向当地房屋登记机构申请预告登记；买受人申请银行按揭贷款的由出卖人、买受人、银行三方共同申请预告登记，三方约定于《商品房买卖合同》备案后的360日内申请预告登记。8月30日原告中国银行股份有限公司太原并州支行（贷款人）与被告张某1（借款人）及太原化学工业集团房地产开发有限公司（保证人）签署了《中国行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件，约定被告张某1向原告申请借款800000元，用于购买上述房屋，借款期限为288个月，贷款利率为浮动利率，每12个月为张某1个浮动周期，以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率按月计息，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记，借款人应在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。如借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记的、或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记或非因抵押人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，视为违约；借款人出现违约事件时，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权或其他担保物权及要求保证人承担保证责任。若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照合同约定承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为合同生效之日起至最后张某1期债务履行届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不在承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的义务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使。凡因履行本合同而产生的张某1切争议、纠纷，双方在协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。本合同载明的借款人、保证人住所地为通讯及联系方式，今后凡与主合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地均以此为准。借款人、保证人承诺在通讯及联系方式发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯地址及联系方式送达的文件均为有效送达，由此产生的相关经济和法律责任由借款人承担。上述合同签订后，原告依约定向被告张某1发放了贷款，将贷款打入山西湖滨房地产投资有限公司账户，被告张某1未能按照借款合同约定按期足额偿还债务本息，按照合同约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，故截止2020年3月10日，共产生未还本金780130.78元、应收利息11369.23元、拖欠本金的罚息38.67元、应收利息的罚息107.27元。另查明，涉案房屋已被多家法院查封。以上事实，有原告提交的被告身份信息、中国银行股份有限公司山西省分行个人住房借款申请表、商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人张某1手住房贷款合同、零售贷款借据、贷款用款凭证及房款信息、贷款已还清明细清单、逾期未还款查询单、个人一手住房贷款提前还款通知书、邮寄凭证、不动产权利及其他事项登记信息及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》系各方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对原、被告均有约束力。原告按约定履行了足额发放贷款的义务，但被告张某1未按期清偿借款本金及利息，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告张某1违约时，原告有权宣布合同项下的贷款全部或部分到期，故对原告主张的截止2020年3月10日共产生未还的借款本金780130.78元、应收利息11369.23元、拖欠本金的罚息38.67元、应收利息的罚息107.27元及自2020年3月11日起至全部借款还清之日止按合同约定利率计算的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋已被司法机关查封，现无法按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定办理抵押登记义务，故本院对原告要求被告张某1履行办理抵押登记义务并以其涉案房产为上述借款本息承担抵押担保责任且对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告太原化学工业集团房地产开发有限公司是否承担保证责任，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定被告太原化学工业集团房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的义务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任或保证责任。被告张某1尚未办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且未能按照约定还款，原告依约宣布贷款本息全部提前到期，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司作为保证人，应当就此债务承担连带保证责任。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司称原告中国银行股份有限公司太原并州支行、被告张某1怠于履行办理预抵押登记的义务，视为原告主动放弃担保，故其不应当承担阶段性连带保证责任。本院认为《商品房买卖合同》约定由出卖人、买受人、银行共同向当地房屋登记机构申请预告登记，故被告太原化学工业集团房地产开发有限公司、张某1与原告中国银行股份有限公司太原并州支行对未办理商品房抵押权预告登记均有责任，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司不能据此减少其承担保证责任。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在承担了保证责任后，有权向被告张某1追偿。对于原告诉请的保全费、公告费，由于原告未提供相关支出证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条第一款、第一百七十三条、第百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某1于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司太原并州支行截止2020年3月10日未还的借款本金780130.78元、应收利息11369.23元、拖欠本金的罚息38.67元、应收利息的罚息107.27元及自2020年3月11日起至全部借款还清之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息等。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司对上述全部借款本息承担连带还款责任，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在承担连带还款责任后有权向被告张某1追偿。三、驳回原告中国银行股份有限公司太原并州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5908元（原告已预交），由被告张某1、太原化学工业集团房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾 敏二〇二〇年八月二十四日书记员 郭鸿林