上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16592号原告：杨华锋，男，汉族，1980年6月6日生，住河南省。委托诉讼代理人：王**，上海达贤律师事务所律师。被告：上海新时达电气股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：纪翌，董事长。委托诉讼代理人：李至道，上海市广发律师事务所律师。第三人：上海立博塑胶工具股份有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号4幢。法定代表人：肖号余，董事长。委托诉讼代理人：李强。原告杨华锋与被告上海新时达电气股份有限公司(下称新时达公司)、第三人上海立博塑胶工具股份有限公司(下称立博公司)排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王**、被告委托诉讼代理人李至道、第三人委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即拆除新勤路XXX号院内自行建立的围墙，停止侵权；2、判令被告赔偿租金损失人民币471,150元(暂定1.5年，按照1.25元每平米每天*698平米*天数计算，从2019年3月1日开始至实际拆除之日止，按照厂房转租案外人的租金标准计算)。事实与理由：2007年10月1日原告和第三人签订《厂房租赁合同书》,约定将第三人所有的新勤路XXX号院内厂房及其附属设施和场地(以下简称“租赁物”)出租给原告使用,建筑面积为3571平方米。租赁物功能为工业生产和办公。租赁期限为长期,从2007年12月1日起算,后和第三人达成租期为20年的约定,租期到2027年11月30日止。租金价格为每天每平方米人民币0.58元,现年租金为人民币75万。合同签订后,原告正常使用租赁物,将部分厂房转租,并按约定向第三人支付了租金,截至今日原告已经将2019年的全部租金支付给了第三人。2019年3月,被告强行在原告的租赁物上建立围墙,导致原告无法正常使用租赁物,原告转租的租客因此在合同未到期的情况下与原告解除租赁合同。被告的侵权行为给原告造成巨大的经济损失。原告认为,原告和第三人的租赁合同合法有效,原告合法占有、使用租赁物,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,原告多次要求被告拆除围墙,停止侵权行为未果，故涉讼。被告新时达公司辩称，不同意原告的全部的诉讼请求，第一点，本案是侵权纠纷，请求权基础应该是基于物权。原告自始至终都不享有讼争厂房以及相关土地的产权，因此被告认为原告的诉请没有请求权基础。原告仅仅是与立博公司租赁厂房，但是根据相关的法律法规的规定，厂房的租赁，当时签订的租赁合同其实是无效合同。第二点，被告新时达公司才是合法的产权人，依法享有使用等相关权利。被告在自己所有的厂房以及土地上建造围墙，不存在任何侵权行为，也不存在任何过错。第三，被告认为原告请求赔偿损失的标准没有任何法律依据，单价和面积690平米均没有相关的证据予以证明，被告均不认可。第三人立博公司述称，第三人租赁给原告厂房是事实，当时土地是工业用地，第三人与被告签订了备忘录，与被告明确有确权，土地性质是工业用地，第三人与原告的租赁合同是合法有效的。土地在2008年7月1日被国家征收的时候没有终止租赁关系，2008年12月被告向国家又购买了土地，即便被告取得了所有权，原告也应当享有继续租赁的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对于事实认定如下：2006年2月15日，被告新时达公司与案外人上海翔新电器控制设备厂(下称翔新厂)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：新时达购买翔新厂所有的坐落于上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢房屋，房屋建筑面积5653.76平方米，该房屋占用范围内的土地面积为10057平方米。2006年2月20日，新时达公司与翔新厂申请房地产管理部门对上述交易的房地产进行登记。2006年2月23日，新时达公司取得房地产管理部门颁发的《上海市房地产权证》(2006第004786号)，登记权利人为新时达公司，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业，地号为嘉定区南翔镇13街坊41/2丘，宗地面积为10057平方米，登记房屋为408号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢，房屋总建筑面积为5653.76平方米。上述《上海市房地产权证》包括当时立博公司已占有和使用的土地、厂房在内。2007年7月31日，新时达公司与立博公司双方签订《上海新时达与上海立博产权明确备忘录》一份，约定原在翔新厂名下的本该属于立博公司和新时达公司的土地产权，经双方同意暂时由新时达公司登记至其名下，并由新时达公司持有产权证，其中，立博公司现使用和占有的所有厂房和土地(新勤路XXX号内)面积为2577.5平方米，一切产权为立博公司购买建造，并由立博公司所有，新时达公司使用和占有的新勤路XXX号面积为7479.5平方米为新时达公司购买建造，由新时达公司所有。2007年8月27日，上海嘉房房地产测绘有限公司出具《房屋土地权属调查报告书》一份，调查地号为嘉定区南翔镇0013街坊(村)P1宗地，土地用途为工业用地，用地方式为征用，调查后新宗地面积为8383.3(P1)平方米，图幅号为IV48/65-IV48/66。其中，变更宗地面积汇总表记载，原宗地号为XXXXXXX，土地性质为集体，宗地总面积10092.4平方米，使用面积8383.6平方米，剩余面积1708.8平方米。2007年9月17日，上海市嘉定区房屋土地管理局与新时达公司签订《土地批租意向书》一份，约定上海市嘉定区房屋土地管理局将嘉定区南翔镇新勤路XXX号地块，面积约为8383.6平方米，以毛地批租给新时达公司。2008年7月17日，上海市人民政府《关于批准嘉定区人民政府2008年第1批次建设项目征收土地的通知》(沪府土【2008】388号)批准嘉定区征收包含新时达公司所有的8383.6平方米农村集体土地。2008年9月25日，嘉定区人民政府《关于批准上海新时达电气股份有限公司工业项目国有土地出让落实供地方案的通知》批准总供地面积为8383.6平方米由新时达公司建造厂房，以出让方式供地，土地使用权年限为50年，同时注销房地嘉字(2006)第004786号上海市房地产权证。2008年10月30日，上海市嘉定区房屋土地管理局与新时达公司签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》一份，约定上海市嘉定区房屋土地管理局出让给新时达公司土地位于上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号地块，地块总面积为8383.6平方米，合同还约定了土地面积、位置、四至范围、地下深度等。合同签订后，新时达公司按照约定支付土地价款2,816,890元和土地使用权一般出让契税款84,506.70元。2008年11月26日，新时达公司取得《建设用地批准书》(【2008】嘉府土书字第419号)，登记用地单位名称为新时达公司，批准用地面积为8383.6平方米，土地性质为国有，土地取得方式为协议，土地用途为工业用地。2008年12月29日，新时达公司取得房地产管理部门颁发和《上海市房地产权证》(2008第028137号)，登记权利人为新时达公司，房地坐落南翔镇新勤路XXX号，地号嘉定区南翔镇13街坊41/2丘，总面积8383.6平方米，所涉地上房屋为408号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢，房屋总建筑面积为5653.76平方米。2011年5月31日，新时达公司与立博公司签订《协议书》一份，约定：坐落于上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号、建筑面积为1102.17平方米的建筑物【载于《上海市房地产权证》(2008第028137号)附记之408号4幢】原为立博公司出资建造，该建筑物目前由立博公司使用；以红色阴影线标注的厂房以及以蓝色阴影线标注的办公楼部分所占用的土地，其使用权已登记在新时达公司名下，该厂房及部分办公楼占用的土地面积904.1平方米(至宗地图标定的规划控制线为止)，原为集体性质用地，现为出让性质用地；剩余以黑色阴影线标注的办公楼所占用的土地(宗地图标定的规划控制线以外)现仍为集体性质用地，立博公司拥有使用权；上述房地产(在规划控制线内)应在新时达公司支付完毕相关款项后最终交归新时达公司；办理该等出让土地的税费全部已由新时达公司缴清，立博公司对此无异议。双方同意，立博公司将归属在2008第028137号房地产权证规划控制线范围内的全部房地产的所有权转让给新时达公司，新时达公司就上述厂房及部分办公楼合计占用的904.1平方米的土地向立博公司进行补偿，新时达公司向立博公司支付房产的转让及土地补偿价款合计7,900,000元，其中以红色阴影线标注的厂房及以蓝色阴影线标注的办公楼的房产转让价款为4,900,000元、上述厂房及办公楼占用的904.1平方米土地补偿款3,000,000元，自新时达公司支付完毕上述款项之日起，立博公司对以红色阴影线标注的厂房、以蓝色阴影线标注的办公楼及其占用的904.1平方米的土地使用权不再拥有任何权利，上述房产的所有权益以及土地的使用权即归新时达公司。双方同意，以红色阴影线标注的厂房和蓝色阴影线标注的办公楼可由立博公司继续无偿使用(但不得转租)，具体时间如下：(1)以红色阴影线标注的厂房使用期限为5年，至2016年6月30日届满；(2)以蓝色阴影线标注的办公楼使用期限为24年，至2034年6月30日届满；立博公司承诺：上述厂房和办公楼在使用期限分别届满时，立博公司无条件搬出，如果立博公司希望继续使用厂房或办公楼，立博公司应在使用期限届满前的六个月内向新时达公司提出，按照当时工业厂房租赁市场价格向新时达公司支付租赁费用；如果上述厂房和办公楼使用期限届满前，政府部门公布或明确了拆迁计划，且使用期限5年或24年期满时尚未要求马上拆迁，则双方不再续约，立博公司在厂房使用期限届满前搬出，厂房、办公楼使用期限提前到期，新时达公司亦不作任何补偿。……合同签订当日，新时达公司向立博公司支付约定转让款7,900,000元，立博公司出具收条一份。2014年11月12日，杨华锋作为立博公司的代表(出租方、甲方)与案外人上海精械工艺装备有限公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将嘉定区南翔镇新勤路XXX号厂房租赁给乙方使用，面积约1400平方米+钢棚约500平方米；租赁期限为5年，自2014年12月15日至2019年12月15日；厂房租金为按建筑面积每平方米约0.85元，月租金为37500元，年租金45万元，每两年递增5%。该合同上盖有新时达公司名称的印章，但该印章明显与新时达公司的公章不一致，新时达公司也否认其对上述租赁合同知情。精械公司向杨华锋支付租金至2018年年底。2016年6月17日，新时达公司至上海精械工艺装备有限公司(下称精械公司)门卫室现场送达了搬离通知书，并拍摄视频为证。因立博公司未按约向新时达公司返还厂房，新时达公司向本院提起诉讼，要求判令立博公司和精械公司向其返还上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号之408号4幢之厂房(面积以实际测量的1077.35平方米为准),并判令立博公司、精械公司向其支付自2016年7月1日起至实际返还讼争厂房之日止因非法占用讼争厂房对其造成的租金损失。2019年1月15日，精械公司搬离讼争厂房。新时达公司于2019年3月收回了讼争厂房，并于2019年3月21日在讼争厂房外围砌了围墙。本院于2019年8月5日作出(2018)沪0114民初6940号民事判决，判令立博公司向新时达公司支付租金损失891,022.32元；驳回新时达公司其余诉讼请求。立博公司不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年1月13日作出(2019)沪02民终10096号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案中，杨华锋表示其并未实际使用过讼争厂房，只是将其转租给精械公司使用。另查，杨华锋提交立博公司(出租方、甲方)与杨华锋(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于新勤路XXX号院内的厂房及其附属设施和场地出租给乙方使用，建筑面积3571平方米；租赁期限为长期，即从2007年12月1日起;免租期1个月，即从2007年12月1日起至2008年1月1日止；租金每天每平方米0.58元，即现年租金750000元；乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金10万元；乙方应于本协议签订后在厂房交付日前十日内支付前3个月的租金，以后每个月支付一次；2008年到2014年年底的租金折为乙方为甲方从2003到2008的扩建工程、厂房维修等所有工程费用，乙方不得再向甲方主张关于工程的建造和维修费用，……。该合同的落款时间为2007年10月1日。上述租赁面积中包括立博公司与新时达公司在《协议书》中约定的红色阴影线标注的厂房即本案讼争的厂房。立博公司在与新时达公司签订《协议书》时未向新时达公司告知该部分厂房已经出租给杨华锋。审理中，杨华锋提交其与立博公司签订的《补充协议》及银行明细，以证明租赁合同的履行情况。该《补充协议》落款时间为2008年4月17日，约定：乙方(杨华锋)对于厂房需加盖一层用于员工宿舍，并对其进行装修，并在西边土地建造车间两层，另对厂房进行维护和装修用于转租使用，甲方(立博公司)同意乙方的改扩建和装修方案，方案报批手续由乙方负责；乙方扩建和装修等附属设施在租赁合同期满后归甲方所有，甲方不再支付另行补偿费用，乙方也不得拆除；乙方预计扩建、装修费用约为480万，甲方同意乙方用该工程款抵扣房屋租金；如乙方扩建的附属设施在租赁期内被有关政府部门拆除的，获得的补偿款由乙方享有，如在租赁期满后被政府有关部门拆除的，获得的补偿款由甲方享有。银行流水显示，杨华锋在2016年11月24日向立博公司代理人李强支付过房租28万元，并在2016年9月、11月、2018年12月向李强网银转账支付过款项，但未注明用途。新时达公司对于杨华锋提交的租赁合同及补充协议书的真实性均不予认可。本院认为，本案的争议焦点在于新时达公司收回讼争房屋的行为是否侵害了原告杨华锋的承租权。首先，生效判决已确认新时达公司作为房屋所有权人有权收回讼争房屋。其次，买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。讼争厂房在2006年2月23日登记在新时达公司名下。嗣后，所涉土地经过征收出让手续后，讼争房屋于2008年12月29日再次登记在新时达公司名下，故讼争厂房的所有权并未发生变动。再次，即便按照立博公司与新时达公司签订的备忘录，立博公司在2007年享有对讼争房屋的使用权，按照立博公司与新时达公司于2011年5月31日签订的协议书约定，立博公司可以无偿使用讼争厂房至2016年6月30日，但不得转租，期满之后立博公司应予返还。根据该协议，立博公司对讼争厂房的使用权是有限制的，只能自用，不能出租，且该协议中写明讼争厂房当时由立博公司使用，而立博公司在2018年新时达公司就讼争厂房起诉前，从未向新时达公司披露过其已将讼争房屋出租给杨华锋，故原告和第三人关于立博公司在2007年已将讼争厂房出租给杨华锋的陈述明显与立博公司与新时达公司协议书约定的不符。第四，从杨华锋提交的其与立博公司签订的租赁合同来看，合同的落款时间为2007年10月1日，合同并未约定明确的租赁期限，合同中关于租金的约定前后矛盾，而其庭后提交的补充协议中关于租金的约定又与租赁合同存在矛盾，且杨华锋和立博公司之间关于用承租人对租赁房屋的改造费用折抵租金的约定明显不符合常理，杨华锋也未提交证据证明该装修改造费用实际发生或其实际使用过讼争房屋，故本院对于该份租赁合同是否实际签订于2007年10月1日并于2011年5月31日之前已实际履行存疑。第五，2014年11月12日，杨华锋作为立博公司的代表与精械公司签订租赁合同并向精械公司收取租金，但根据杨华锋提交的银行交易记录，其仅在2016年11月24日向立博公司代理人李强支付过房租28万元，其在2016年之后向李强转账支付的其他款项并未注明用途，无法认定是否为租金，且杨华锋在另案中自述其并未实际使用过讼争厂房，仅将厂房转租精械公司使用。综上，本院认为杨华锋与立博公司之间即便确实在2007年10月1日就包括讼争房屋在内的厂房签订了租赁合同，杨华锋提交的证据也不足以证明该租赁合同在立博公司与新时达就讼争房屋签订协议书之前已经实际履行，结合协议书载明讼争房屋当时由立博公司使用，并约定不得转租、立博公司也从未在2018年涉讼前向新时达公司披露过其与杨华锋的租赁关系等事实，本院认为杨华锋提供的证据不足以证明其于立博公司与新时达公司签订协议书之前已实际承租使用讼争房屋，故新时达公司作为讼争房屋的产权人于协议约定的期限届满后收回房屋并无不当，杨华锋以买卖不破租赁为由要求新时达公司排除妨害缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：驳回原告杨华锋的全部诉讼请求。本案受理费8,367元，减半收取4,183.5元，由原告杨华锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年八月二十八日书记员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。