成都市金牛区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0106执异236号 案外人：向鹏，男，1988年11月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾莉，上海段和段（成都）律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都金牛支行（原招商银行股份有限公司成都蜀汉路支行），住所地：成都市金牛区蜀通街**。 负责人：周静。 委托诉讼代理人：李俊，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗敏，四川中一律师事务所律师。 被执行人：王志芳，女，1966年8月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 被执行人：段宗彬，男，1963年4月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 在本院执行招商银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称招行金牛支行）与王志芳、段宗彬金融借款合同纠纷一案中，案外人向鹏对本院执行的被执行人王志芳所有的××镇××路××号××栋××楼××号（监证1262426）住房（以下简称案涉房屋）提出书面异议，主张对案涉房屋享有租赁权，在租赁期内继续占有使用案涉房屋，要求带租拍卖并要求确认其优先购买权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人向鹏称，2014年9月12日，异议人向鹏与被执行人王志芳就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年10月1日至2024年12月31日，房屋用于经营、仓库等，异议人一次性支付租金50万元整，合同签订后异议人一直按约占有使用案涉房屋。2016年6月6日，王志芳不按时缴纳物管费导致异议人不能正常进入和使用房屋，双方另行签订《房屋租赁合同补充协议》，无偿延长租赁期至2026年12月31日，作为对异议人的赔偿。前述租赁合同及补充协议业经成都市天府新区人民法院作出的（2020）川0192民初2337号民事调解书确认合法有效，而根据合同法第二百三十条，异议人在同等条件下对案涉房屋享有优先购买权。而贵院未核实房屋的租赁事实、亦未依法公告存在租赁及优先购买权人的情况下，便径直拍卖案涉房屋，严重损害了异议人占有使用及优先购买该房屋的权利。异议人认为：异议人在贵院查封之前就已签订租赁合同并实际占有使用案涉房屋，且该租赁合同及承租人身份已经生效法律文书确认合法有效，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，在租赁期内异议人有权继续占有使用案涉房屋。 案外人向鹏提交了如下证据复印件：（2020）川0192民初2337号民事调解书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《收据》、银行交易明细表等。 本院查明，招行金牛支行诉王志芳、段宗彬金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月16日作出（2017）川0106民初897号民事判决，判决：王志芳与段宗彬于本判决生效后十日内偿还招行金牛支行贷款本金7999979.04元并支付相应的利息、罚息、复息；招行金牛支行对王志芳抵押的案涉房屋有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决于2017年10月11日发生法律效力。招行金牛支行向本院申请强制执行，本院于2018年3月16日立案执行，执行案号（2018）川0106执2027号。 诉讼过程中，本院于2017年2月20日作出（2017）川0106民初897号民事裁定书，同月23日，本院向成都市天府新区不动产登记中心送达了该民事裁定书及（2017）川0106执保373号协助执行通知书对案涉房屋予以轮候查封。 另查明，招行金牛支行与王志芳、段宗彬金融借款合同纠纷，招行金牛支行首先在成都市武侯区人民法院（以下简称武侯法院）起诉，武侯法院作出（2015）武侯民初字第11378-1号民事裁定书及（2016）川0107执保141号协助执行通知书查封案涉房屋，查封时间为2016年2月23日。因管辖权异议，成都市中级人民法院2016年8月9日作出（2016）川01民辖终1333号民事裁定，“二、本案由成都市金牛区人民法院管辖”。执行过程中，本院于2018年7月4日向武侯法院发出商请移送执行函，2018年10月18日武侯法院回函称：（2015）武侯民初字第11378号案件系招行金牛支行与王志芳、段宗彬金融借款合同纠纷，管辖权异议经裁定全案（含保全事宜）移送你院处理。 同时查明，本院委托四川海林房地产评估有限责任公司对案涉房屋进行评估，2018年11月5日该评估公司出具川海房价[2018]191号《房地产估价报告》，该报告中估价对象实景拍摄显示××楼至××楼，案涉房屋为清水房。案外人庄凯对案涉房屋提出异议，本案终结本次执行程序。本院于2019年9月23日作出（2019）川0106执异218号执行裁定书，驳回案外人庄凯的异议请求。本案恢复执行，恢复案号（2019）川0106执恢1598号。 2020年3月24日，本院执行工作人员对案涉房屋再次进行现场查勘，执行笔录载明：“先到该小区物业核实情况，物业工作人员证实王志芳一直没有来收房，截止2020年2月29日已欠物业管理费187637.24元。听业主说把房子租给别人当库房，但是没有到物业备案，每次都是业主王志芳自己来。再到房屋查勘。该房产为独栋别墅，有地下室一层，，地面**庭院一处。大门未锁，进门后杂草丛生。。地面**均为清水房空置。。地下室清水房仅有一堆书籍。现场勘察后，本院工作人员张贴了封条。” 2020年4月14日本院作出（2019）川0106执恢1598号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。之后，通过京东大数据评估询价平台、阿里拍卖大数据询价平台、中国工商银行融e购电商平台对案涉房屋进行网络询价。2020年6月10日发布成都市金牛区人民法院关于成都市天府新区××镇××路××号××栋××楼××号（权0902661）（第一次拍卖）的公告，披露房屋现状，空置，物业欠费：到2020年5月，欠费179089元（含违约金）。 向鹏诉王志芳房屋租赁合同纠纷一案，四川天府新区成都片区人民法院2020年6月16日立案，2020年6月29日作出（2020）川0192民初2337号民事调解书，对当事人双方自愿达成的协议予以确认，“一、向鹏与王志芳于2014年9月12日签订的《房屋租赁合同》及于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，《房屋租赁合同》中租金变更为每年五万六千元，向鹏从2020年7月1日起按此租金标准支付……”。 再查明，案涉房屋登记权利人为王志芳，所有方式为单独所有，取得时间为2013年8月8日，监证1262426，抵押权人招商银行股份有限公司蜀汉路支行，抵押权设立时间为2013年9月11日。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，申请执行人对案涉房屋享有抵押权，该权利设立的时间为2013年9月11日，案外人主张案涉房屋签订租赁合同时间系2014年9月12日，即使租赁合同成立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院首次查封的时间为2016年2月23日，从查封之日起，对案涉房屋的处分亦受查封效力的约束。同时，在本案执行过程中，本院已对案涉房屋张贴了封条，实际上排除了案外人对案涉房屋占有使用的可能。故异议人要求案涉房屋进行带租拍卖及优先购买权，无法律依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持”，即租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权，在执行过程中对租赁权的保护应当同时满足两个条件，一是书面租赁合同签订于人民法院查封之前，二是查封之前已经占有且至今占有案涉房屋。本案执行中，案外人主张2014年9月12日已签订《房屋租赁合同》租赁案涉房屋，但在2018年11月5日，四川海林房地产评估有限责任公司出具川海房价[2018]191号《房地产估计报告》中对估价对象实景拍摄显示，案涉房屋××楼至××楼均为清水房；2020年3月24日，本院执行工作人员对案涉房屋再次进行现场查勘，执行笔录载明：“先到该小区物业核实情况，物业工作人员证实王志芳一直没有来收房，截止2020年2月29日已欠物业管理费187637.24元。听业主说把房子租给别人当库房，但是没有到物业备案，每次都是业主王志芳自己来。再到房屋查勘。该房产为独栋别墅，有地下室一层，，地面**庭院一处。大门未锁，进门后杂草丛生。。地面**均为清水房空置。。地下室清水房仅有一堆书籍。现场勘察后，本院工作人员张贴了封条。”以上事实表明，案外人向鹏对案涉房屋并没有实际占有、使用，异议人提供的证据亦不足以证明其实际占有、使用案涉房屋，故其要求确认对案涉房屋享有租赁权，在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房屋的请求，没有事实依据。 综上，案外人向鹏与王志芳的租赁合同关系不得对抗已登记的抵押权，其主张将案涉房屋进行带租拍卖及优先购买权，无法律依据；向鹏未实际占有使用案涉房屋，其主张对案涉房屋享有租赁权并阻止移交占有的请求，无事实依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人向鹏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘建华 审判员  阳宇航 审判员  毛 娜 二〇二〇年八月十日 书记员  韦俊才