海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2020）琼9006民初1579号   原告：李某，男，1977年10月9日出生，汉族，重庆市南岸区人。身份证号码：51021419771009   1746。   委托诉讼代理人：陈某，男，万宁市诚信法律事务所法律工作者。代理权限为一般授权。   被告：张某，男，1971年12月15日出生，汉族，陕西省西安市碑林区人，现住西安市长安区。   被告：沈某，女，1970年10月22日出生，汉族，陕西省西安市新城区人，现住西安市长安区。   原告李某与被告张某、沈某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼，被告张某、沈某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令两被告立即协助原告将登记在被告张某名下的琼（2020）万宁市不动产权第XXXX号房产办理过户至原告李某名下。事实和理由：两被告是夫妻关系，原告通过中介公司的介绍购买两被告位于万宁市××镇南侧北门洋地段宝安椰林湾13号楼A单元1201房，原、被告双方于2018年4月20日签订《订房协议》，原告于次日向中介公司海南程凡房地产中介服务有限公司支付购房定金5万元。2018年6月9日双方签订《房地产买卖契约》，约定房地产价格为70万元，原告已支付65万元，尚剩余5万元，契约第六条约定：本契约签订生效后，因当地政策原因，原告办理过户手续需要被告来万宁配合时，被告须无条件配合。现被告的不动产证已办下来，证号为琼（2020）万宁市不动产权第XXXX号，原告要求被告协助办理过户手续，被告至今未同意配合。为此原告认为被告已违约，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第一百零七条的规定，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院。   被告张某、沈某提交书面答辩状辩称，二被告是夫妻关系，原告在诉状上所述的购房经过及付款事实都是真的，所提供的证据也都是真实的，二被告无异议，但由于二被告自卖房后已不在海南生活，无法协助原告办理过户手续，同意原告通过司法程序办理。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李某向本院提交了二被告结婚证一份、订房协议一份、收据一张、银行卡客户交易详细信息一张、房地产买卖契约一份、收条一张、琼（2020）万宁市不动产权第XXXX号不动产权证一份、招商银行跨行实时转账业务回单十二张，被告张某、沈某未出庭对原告李某提交的证据发表质证意见。经审查，结合证据的形式、来源和对待证事实的证明效力，本院对原告李某提交的证据的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据并在卷佐证。被告张某、沈某未向本院提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   涉案房屋位于万宁市××镇南侧北门洋地段宝安椰林湾13号楼A单元1201房，被告张某与被告沈某为夫妻关系，原居住在万宁市××区房。2018年4月20日，原告李某通过中介公司海南程凡房地产中介服务有限公司与被告张某签订订房协议，约定：由原告李某欲认购涉案房屋，价格按套计价为70万元；为保证协议的正常履行，原告应在签订本协议书当日向被告张某支付购房定金5万元，定金由中介公司代收，待双方办理完房地产买卖契约后当天由中介公司交付于被告张某；经双方协商待2018年6月11日签订房地产买卖契约，办理完契约公证后，原告当场支付购房首付款65万元（定金5万元予以冲抵），剩余5万元待被告房产证办下来且做完全权委托和房产抵押登记手续后再结清。协议还约定了其他事项。次日，原告李某将定金交付于中介公司。2018年6月9日，原告李某与被告张某、沈某签订房地产买卖契约，约定：被告张某、沈某将涉案房屋出售给原告，成交价格为70万元；付款方式为签订本契约之日由原告向被告支付65万元，其中5万元定金予以冲抵，剩余5万元待被告房产证办下来且做完全权委托和房产抵押登记手续后再结清；二被告应在原告支付首付款之日起无条件将房产所有手续正式交付给原告；本契约签订生效后，因当地政策原因，原告办理过户手续时需要二被告来万宁配合办理过户手续时，二被告须无条件予以配合。买卖契约还约定了其他事项。契约签订后，原告李某于当日通过转账向张某支付购房款60万元，被告张某为此向原告李某出具了收条一张，同时，被告张某将涉案房屋交付给原告李某。2020年1月19日，被告张某取得涉案房屋的不动产权证书，证号为琼（2020）万宁市不动产权第XXXX号。现原告李某尚未取得涉案房屋的产权证，为此，原告李某于2020年6月10日向本院提起诉讼，请求判决：1.确认原、被告双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令两被告立即协助原告将登记在被告张某名下的琼（2020）万宁市不动产权第XXXX号房产办理过户至原告李某名下。   另查明，至2020年7月29日，涉案房屋无抵押无查封。。   本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点是：一、双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》是否合法有效；二、被告张某、沈某是否应协助将涉案房屋过户登记至原告李某名下。   一、关于双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》是否合法有效的问题。双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该合同合法有效，为此，原告李某请求确认双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。   二、关于被告张某、沈某是否应协助将涉案房屋过户登记至原告李某名下的问题。海南省住房和城乡建设厅于2018年4月23日发布施行的琼建房[2018]102号《关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》第三条规定：2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或者认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证，税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案和执行原差别化住房信贷政策。本案中，原告李某于2018年4月20日通过中介公司与被告张某签订订房协议并支付了购房定金，之后与被告张某、沈某于2018年6月9日签订《房地产买卖契约》，被告张某于2020年1月19日取得涉案房屋不动产权证书，原告李某已分别于2018年4月21日、6月9日向被告张某支付购房款65万元，被告张某亦将涉案房屋交付给原告李某使用。可见，双方是在上述房屋限购规定之前签订的合同，不受须取得不动产权证满2年或5年后方可转让的限制，因此，双方签订的《房地产买卖契约》可以继续办理网签备案，涉案房屋可以正常交易办证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，被告张某、沈某应继续履行合同，将涉案房屋过户登记至原告李某名下。据此，原告李某要求被告张某、沈某协助将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。   被告张某、沈某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是对法律的不尊重，也是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、确认原告李某与被告张某、沈某于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效。   二、被告张某、沈某于本判决发生法律效力之日起十日内协助将其所有的位于万宁市××镇南侧北门洋地段宝安椰林湾13号楼A单元1201房过户至原告李某名下。   案件受理费5400元（原告李某已预交），由被告张某、沈某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 蔡良格      二〇二〇年八月十一日   书记员 杨绵强   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：   （一）行为人具有相应的民事行为能力；   （二）意思表示真实；   （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。