文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20425号原告：潘惠良，男，1964年6月1日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人:朱金根，上海市劲力律师事务所律师。被告：朱士彬，男，1969年1月15日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：陈雪荣，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。原告潘惠良与被告朱士彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告潘惠良的委托诉讼代理人朱金根、被告朱士彬的委托诉讼代理人陈雪荣到庭参加诉讼，后由于案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年4月21日第二次公开开庭进行了审理，原告潘惠良及其委托诉讼代理人朱金根、被告朱士彬的委托诉讼代理人陈雪荣到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。原告潘惠良向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还租金280000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2015年12月原告与被告签订《租地协议书》，原告租赁被告上海市青浦区白鹤镇万狮村水泥土地(实际包含花桥龙尖嘴土地厂房)，后该上海部分租地拆迁，2016年12月17日原告与被告协商，被告补偿原告427157元。上海部分土地拆迁后，2017年4月26日，原告与被告签订《厂房场地租赁协议》，原告租赁被告位于花桥龙尖嘴土地及厂房，年租金180000元，押金100000元。该280000元被告直接从补偿款中扣除，补偿款的余款被告转帐支付给原告。2016年1月28日，原告将花桥龙尖嘴土地厂房租给案外人刘利生，后刘利生拒付租金，原告提起诉讼(2018)苏0583民初14162号。经法院审理查明，原告出租的土地系花桥镇花安社区居委会管理使用，该土地花安社区居委会没有出租给被告朱士彬。因此判决驳回原告的诉讼请求。原告认为，被告未合法取得土地厂房的使用权的情况下出租给原告损害了原告的合法利益，故原告要求被告退还租金。双方协商未果故诉至法院。被告朱士彬辩称，1、不愿意退还原告租金280000元，认为原告的诉请无事实及法律依据；2、被告并未收到原告支付的180000元租金，100000元押金；3、诉讼费也应该由原告承担。经审理查明，2015年12月，原告潘惠良（乙方）与被告朱士彬（甲方）签订租赁协议书一份，约定乙方承租甲方位于万狮村水泥砖厂土地，用途为海绵承放和加工。租赁期限为2015年12月至2025年12月，共计10年。租金标准一年500000元，每半年支付250000元。前三年价格不变，后七年跟价格定。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，如政府收回、征用土地等，双方协商退出协议。该地块属于江苏花桥与上海白鹤接壤之处。其中属于上海部分，2016年白鹤村拆迁，2016年12月，甲方朱士彬与乙方潘惠良签订协议书一份，该协议书载明，由于白鹤镇吴淞江沿线生态环境综合整治，经甲乙双方协商决定，达成如下协议：一、乙方在规定时间内搬离甲方厂区内所有物品……198地块上110.68平方米厂房有栅变或房，彩钢栅与彩钢房评估差价升值部分甲方得40%，乙方得60%。租用农用田厂房总面积368平方米*200元每平米，等于63640元；租用198地块厂房面积110.68平方米*350元每平米等于38738元；升值部分：592元每平米*0.8*0.7*110.68*0.6等于22016元；可搬迁费总：319542元；阳光栅栏、围墙：3221元；扣除20000元由朱士彬代付给小刘。总付427157元。其中属于花桥部分，2017年4月26日，原告潘惠良（乙方）与被告朱士彬（甲方）重新签订厂房场地租赁协议一份，该协议载明“甲方将江苏花桥龙尖嘴土地厂房一并租赁给乙方使用，经甲乙双方友好协商特签订如下协议：一、租赁面积：约8亩。二、租赁地面建筑物：房屋、吊机、码头、地磅等，以2017年4月26日实拍照片为准。三、租赁时间：8年，2017年5月1日-2025年4月31日。四、租赁金额：每年租赁费180000元。五、租赁押金：100000元。六、付款方式：签订本协议后一周内支付第一年度租金及押金280000元，以后每年采取先付后用方式于四月底前支付租金。七、双方责任：1、乙方租赁期间全面负责合法经营，不得从事违法经营，由此引起的责任均由乙方负责与甲方无关。2、租金按照规定时间如期支付，逾期一月未支付甲方有权终止本协议。3、租赁期间如遇政府拆生态整治，乙方无条件在规定时间内搬离腾退，涉及政府补偿事宜各归所有。”后花桥地块涉及违法搭建于2018年11月被政府通知实施强制措施决定进行了强制拆除。经（2018）苏0583民初14162号生效判决书中认定，原告潘惠良从被告朱士彬处租赁了上海市青浦区白鹤镇万狮村3500平方米的厂地，2015年12月至2025年12月，每年租金500000元。2016年1月28日原告潘惠良将涉案场地租给案外人刘利生使用，租期2016年1月28日至2021年1月28日。租金为160000元每年。该判决书中第三人上海市万狮村村委会以及第三人昆山市花安居委会均明确表示朱士彬对本案涉案场地无权使用，未支持潘惠良要求刘利生继续支付租金的诉请。另查明，关于原被告关于拆迁补偿达成的协议，被告不予认可，法庭要求被告本人第二次开庭时前往说明，被告并未出庭，而选择庭后前往本院进行陈述。原告在第二次庭审中补充提交了上海市青浦区白鹤村的曹坚书记录音，该录音中显示被告对原告出示的拆迁有关补偿协议书证据系知情。此外，原告还举证了被告转账给原告的转账记录，2017年1月26日朱士彬支付给原告100000元，2017年6月3日朱士彬支付给原告47000元，合计147000元。上述事实有租地协议书、厂房场地租赁协议、协议书、银行交易明细、民事判决书、实施强制措施决定书、等及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，被告朱士彬已被生效判决认定无权将涉案厂地进行租赁，2017年4月26日，原告潘惠良（乙方）与被告朱士彬（甲方）重新签订厂房场地租赁协议系属无效，因租赁合同无效，被告收取的租金应予以返还。本案的争议焦点为被告有无收到原告支付的租金。原告主张其已付租金及押金合计金额为280000元，支付形式为以动迁补偿款形式支付，被告不认可原告举证的关于动迁原被告达成的协议书，但该协议书形成于2016年12月，2017年1月26日朱士彬以转账形式支付给原告100000元，2017年6月3日支付47000元，合计147000元，协议书中约定的被告应支付原告的款项为427157元，用协议书约定的金额减去被告实际转账原告的金额与原被告重新签订租赁协议书中约定的租金加押金金额基本相吻合，且若原告未依约支付租金，被告在签订租赁协议后从未向原告催要过租金，也与实际交易惯例不符，被告并未举证因本案涉案土地或厂房拆迁原被告之间关于拆迁的任何约定，也未举证原告因动迁实际应分得的款项证据，结合原告的举证以及庭审中各方陈述，本院认定被告已实际以动迁款抵付租金的形式支付了该280000元。因合同无效，被告对该280000元应予返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告朱士彬退还原告潘惠良租金280000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告朱士彬负担，该诉讼费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年八月十二日书记员孟伟