广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初7096号原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：董淑梅，女，1972年10月16日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州凯安物业管理有限公司诉被告董淑梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨美满独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志健到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2017年8月1日起至2018年6月3日止的物业管理费2485元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2016年1月1日至2017年7月27日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金3849元（从2016年2月1日起计至2019年2月1日止，每日按应付未付金额的千分之一标准计算）；2、判令被告支付从2016年1月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费3085元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系广州市海珠区江南大道中宝树街13号[1]栋其中一个商铺的业主。倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”）曾与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定倾城汇业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），公共水电费用等根据建筑面积合理分摊，每月向业户收取；如业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向原告交纳滞纳金。合同签订后，为便于管理，原告经倾城汇业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为25元/平方米/月（按建筑面积收费）。2018年6月3日，原告与倾城汇业委会签订了《交接协议》，退出涉案广场物业管理。原告在退出涉案广场物业管理之前一直严格履行相关合同义务，为被告及广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，但被告一直拖欠物业管理费及公摊水电费。原告多次催交款项无果，故提起诉讼。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：据查册时间为2020年5月29日的广州市不动产登记查册表记载，被告是海珠区江南大道中路宝树新街13号[1]栋首层123房的产权人，登记时间为2010年7月19日，该房屋建筑面积9.82平方米。2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。原告从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与原告于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请原告整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向原告分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，原告向本院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对原告出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。本院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决书，认定倾城汇业委会于2017年7月23日向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终7594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另，本院作出的（2018）粤0105民初18693号民事判决书、广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终16793号民事判决书中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算。诉讼中，原告表示：被告已向原告支付物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积9.82平方米计）、公摊水电费（每月按10.8元/平方米×9.82平方米计）至2017年7月31日；被告于2019年2月1日缴纳2016年1月1日至2017年7月31日期间的物业管理费。本院认为，倾城汇业委会代表业主与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，被告是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对被告具有约束力，被告应按合同约定及时履行自己的义务。虽然倾城汇业委会于2017年7月23日向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，但双方对该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力存在争议，故诉至法院。（2018）粤01民终7594号民事判决书认定倾城汇业委会发出该函的行为产生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。原告遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。在此期间，原告实际对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，故被告应当支付相应的对价。因此，原告要求被告支付从2017年8月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积9.82平方米计）及从2016年1月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积9.82平方米计），合法有理，本院予以支持。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。诉讼中，原告表示被告于2019年2月1日缴纳2016年1月1日至2017年7月31日期间的物业管理费。被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。本院对原告的该主张予以采信。故原告要求被告支付逾期支付2016年1月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金请求，本院予以支持，违约金从欠费次月的第1日起计至2019年2月1日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董淑梅在本判决生效之日起10日内支付从2017年8月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×9.82平方米的标准计）给原告广州凯安物业管理有限公司;二、被告董淑梅在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2016年1月1日至2017年7月27日期间物业管理费（每月按25元/平方米×9.82平方米的标准计）的违约金（从欠费次月的第1日起至2019年2月1日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告董淑梅所欠物业管理费为限）给原告广州凯安物业管理有限公司；三、被告董淑梅在本判决生效之日起10日内支付从2016年1月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×9.82平方米的标准计）给原告广州凯安物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年八月五日书记员  于悦姗何国卫