文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初11273号原告：刘燕，女，1982年11月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谷杨利，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂勋焘，重庆中世律师事务所律师。被告：重庆中德地产集团有限公司，住所地重庆市北部新区人和大道6号凯旋星座27楼，统一社会信用代码91500000771787016F。法定代表人：冯中德，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：游璐，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆市福来家房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号3栋7-6号，统一社会信用代码9150010855204727XB。法定代表人：黄乾香，执行董事。委托诉讼代理人：顾加恩，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：黄乾香，女，1979年9月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：顾加恩，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：黄道彬，男，1978年1月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告刘燕与被告重庆中德地产集团有限公司（以下简称中德公司）、重庆市福来家房地产经纪有限公司（以下简称福来家公司）、黄乾香、黄道彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年6月16日、7月27日公开开庭进行了审理。原告刘燕及其委托诉讼代理人谷杨利、涂勋焘，被告中德公司的委托诉讼代理人游璐、王晶，被告福来家公司、黄乾香的委托诉讼代理人顾加恩、卢彬到庭参加了诉讼。被告黄道彬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘燕的诉讼请求为：1、判决被告中德公司、福来家公司立即向原告退还多收取的价款127020元，并支付资金占用损失（以127020元为基数，从2018年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2、判决被告黄乾香、黄道彬对福来家公司的上述还款义务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：刘燕通过中德公司派发的宣传资料，到售房部了解情况。福来家公司的工作人员接待并介绍了相关情况。后原告与中德公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定购买中德公司开发的位于重庆市渝北区xx街道xx大道x号xx栋x房屋，房屋总价款328500元，但中德公司与福来家公司多收取了127020元，该多收取的款项的结算账户为福来家公司的法定代表人黄乾香的个人账户。原告认为中德公司与福来家公司多收取的127020元无合法依据，应当返还。黄乾香作为福来家公司的法定代表人、大股东和实际控制人。黄道彬与黄乾香系福来家公司的股东，且系夫妻关系，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，实际收取了原告的款项，应当与福来家公司承担连带责任。原告遂起诉。被告中德公司辩称：1、中德公司不是本案的适格被告。中德公司与福来家公司签订《14号公寓写字楼销售代理合同》及补充协议，建立的是包销合同关系。福来家公司自行组织渠道和嫁接各类资源进行客户拓展。合同中约定的包销网签价为7500元/平方米，福来家自行向购房者收取销售服务费作为福来家公司的销售成本及收益。故购房者是将款项支付给了福来家公司而非中德公司。2、中德公司只收取了代销合同和补充协议中约定的金额，未收取原告诉称中的款项。3、中德公司没有参与原告与福来家公司和其他公司的经济往来。被告福来家公司、黄乾香辩称：1、中德公司拟对项目房屋进行销售，但由于房屋处于抵押状态，中德公司没有足够的还款能力，故由福来家公司提供资金解押，由福来家公司自主决定房屋销售价格，中德公司与福来家公司以7500元/平方米的价格进行结算并配合与购房者签订《重庆市商品房买卖合同》及办理网签。对于高出7500元/平方米部分，作为福来家公司实施包销活动的成本及其他支出、合理利润。2、在实施包销活动中，福来家公司引进了重庆窝趣公寓管理有限公司（以下简称窝趣公司）参加项目，窝趣公司与原告就房屋装修后用于经营酒店的有关事宜达成协议，福来家公司也与窝趣公司签署了装修款补贴支付协议，向窝趣公司支付了200余万元的装修款。2018年8月，窝趣公司以福来家公司未向其支付完装修补贴款为由，向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，以各购房者为第三人，窝趣公司认为《商品房认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》之间的差额全部属于窝趣公司的装修补贴款，重庆市南岸区人民法院驳回了窝趣公司的全部诉讼请求。基于上述事实，福来家公司与中德公司之间为买断式包销的法律关系，中德公司与福来家公司没有向原告多收取款项，《重庆市商品房买卖合同》中约定的购房款仅仅是为了办理网签需要，《商品房认购协议书》的价格才是双方真实完整的交易价格。3、《商品房认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》之间的差额包含了福来家公司实施包销活动的垫资成本、人力成本、宣传成本等。另还包含福来家公司向窝趣公司支付的装修补贴款200万元以及福来家公司实施包销的利润。4、福来家公司是有限责任公司，黄乾香是股东之一，其没有滥用公司法人独立地位，原告应当对此承担举证责任。被告黄道彬未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对《14号公寓写字楼销售代理合同》及补充协议、置业预算表、《商品房认购协议书》《重庆市商品房买卖合同》《关于中德莱茵国际霓裳大道x号x号楼x楼和x楼装修款项支付协议》、（2019）渝05民终2895号民事判决书、（2018）渝0108民初18002号民事判决书、《通知书》等证据本院予以采信。经审理查明：2017年7月13日，中德公司作为业主方（甲方），福来家公司作为销售方（乙方）签订《14号公寓写字楼销售代理合同》。第一条委托物业范围甲方投资开发并持有的房地产物业，委托销售物业范围暂定为：中德茵莱国际x号公寓式写字楼第x层、第x层（含4套板房），房屋共36套。第二条委托服务内容2.1委托服务内容：乙方为中德莱茵国际x号楼公寓推荐买受人，为促成甲方与买受人签订正式《重庆市商品房买卖合同》。2.2委托房源网签价格（按建筑面积）：本合同销售房源全部按清水房签约，其中第4层的x号、x号、x号、x号房屋网签价为11500元/平方米，其它房源房网签价为7500元/平方米。2.3关于网签的约定：具体网签工作甲方负责乙方配合，是精装销售的则乙方单独与客户签订委托装修合同，乙方自行收取的装修款项和销售溢价可用于整层网签完成时统一帮客户垫付按揭款项，若乙方要求网签价高于上述约定网签价的，经甲方同意后，由乙方负责承担溢价差额部分的税费，具体税率表双方协商，该税款甲方不出具任何票据，并由乙方在垫付按揭款时同步支付后，甲方再将溢价房款划转给乙方。第四条甲方的权利和义务4.8.2乙方按2.2条售价支付甲方全部购房款和代收税费。第六条服务佣金6.2服务佣金收取：乙方在本合同期约定的销售房源范围内，由乙方自行向购买人收取销售服务费作为乙方的销售成本及收益，甲方无需再向乙方提供任何报酬、费用和补偿。由该服务费收取所引起的任何法律法规纠纷均与甲方无关，由乙方自行承担。2017年9月18日双方就款项的支付还签订了《补充协议》。2017年10月12日，福来家公司向中德公司支付房屋尾款5191860元。中德.茵莱国际公寓置业预算表中载明：面积43.80m2，建面单价12000元/m2，总价525600元，折后单价10400元/m2，折后总价455520元，合同单价7500元/m2，装修款单价2900元/m2，合同总价328500元，装修款总价127020元。2017年11月19日，福来家公司作为甲方，刘燕作为乙方签订《商品房认购协议书》。1.1认购物业坐落：重庆市渝北区x栋x，认购物业建筑面积43.8平方米。2.3房屋认购总价：455520元（指优惠后）。认购建面单价10400元/平方米。2017年12月1日，中德公司作为甲方（卖方），刘燕作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定本商品房座落为：重庆市渝北区xx街道xx大道x号x幢x，本商品房建筑面积：43.80平方米。总成交金额328500元，建筑面积单价为7500元/平方米。同日，刘燕作为甲方，重庆窝趣公寓管理有限公司作为乙方签订《装修委托书》，约定所购房号：x幢x层x号，建筑面积43.8m2，装修总价：127020元。甲方自愿将所购的位于重庆市渝北区xx街道xx大道x号xx栋x的房屋的装修事宜全权委托给承租方重庆窝趣公寓管理有限公司处理：乙方的权限为特别授权，包括但不限于：与铂涛酒店管理集团统一指定专用装修公司签署装修公司及相关文件，沟通房屋设计；确定装修标准，接收材料、设备，支付装修款项（装修款项由甲方通过贷款或使用自有资金支付给乙方）；监督施工，按丽枫酒店机场店标准进行房屋验收，就房屋装修的质量、工期等相关事项与相对方进行沟通、协商。刘燕向福来家公司支付了455520元及契税、大修基金等。2018年3月21日，渝北区回兴街道服装城大道36号中德·茵莱国际14幢4-2房屋的产权变更登记在刘燕的名下。2018年4月8日，福来家公司与重庆窝趣公寓管理有限公司签订《关于中德莱茵国际霓裳大道x号x号楼x楼和x楼装修款项支付协议》。内容为：中德莱茵国际（渝北区回兴街道霓裳大道x号x号楼x楼和x楼），业主与重庆窝趣公寓管理有限公司签订租赁合同约定物业租赁用于酒店经营，并承诺补贴酒店装修款共计2089088元。由于，房屋进行销售行为的合作公司为福来家公司，故此款由开发商支付给此公司法人黄乾香个人账户。黄乾香和重庆窝趣公寓管理有限公司共同对此款项进行监管，按照重庆窝趣公寓管理有限公司和湖南觅思设计室内有限公司签订的合同付款金额、付款时间将款项按时拨付给重庆窝趣公寓管理有限公司并由其支付给湖南觅思设计室内有限公司进行合同内约定的酒店筹建工程。重庆窝趣公寓管理有限公司作为原告，以福来家公司、黄乾香作为被告向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求福来家公司向其支付装修补贴款387434元。重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终2895号民事判决书认定：福来家公司通过其法定代表人黄乾香的向其账户向重庆窝趣公寓管理有限公司支付了1701654元。福来家公司是装修补贴款的支付主体，福来家公司认为重庆窝趣公寓管理有限公司向房屋购买人何丹丹、张高易收取了本该由福来家公司收取的装修款应作扣除，但是福来家公司对此未举示充分证据证明，不予采信。故判决福来家公司向重庆窝趣公寓管理有限公司支付装修补贴款387434元。2019年9月18日，重庆仲裁委员会受理了福来家公司与何丹丹、张高易商品房销售合同纠纷案。2018年8月17日，重庆窝趣公寓管理有限公司又以福来家公司、黄乾香作为被告，以座落于重庆市渝北区xx街道xx大道x号xx栋x购房人刘捕作为第三人向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求福来家公司支付装修款104000元（《装修委托书》中的金额）。重庆窝趣公寓管理有限公司的理由为福来家公司作为房屋销售代理公司向刘捕代收了全额购房款和房屋装修款，但福来家公司并未支付给重庆窝趣公寓管理有限公司。福来家公司的答辩意见为：福来家公司将部分销售溢价作为装修补贴支付给重庆窝趣公寓管理有限公司。购房者按实际购买价向福来家公司支付了购房款（含网签价标准购房款、装修款及福来家公司就该项目的成本和利润）。同时，根据福来家公司与重庆窝趣公寓管理有限公司达成的合作模式，购买人签署《装修委托书》将房屋委托给重庆窝趣公寓管理有限公司，同时，购房人还与重庆窝趣公寓管理有限公司签订了租赁合同，由重庆窝趣公寓管理有限公司承租购买人的房屋。由于重庆窝趣公寓管理有限公司不具有引进铂涛集团丽枫酒店品牌的能力，且其真实目的系拟租赁标的房屋自营酒店，故福来家公司为息事宁人，只能同意重庆窝趣公寓管理有限公司自营酒店，并支付部分装修补贴。在合同履行期间，重庆窝趣公寓管理有限公司未经过福来家公司及中德公司的允许私自向中德莱茵国际x号楼x已购房业主何丹丹民收取115434元（抵租金）、张高易收取272000元（抵租金）。现装修补贴2089088元已付清。福来家公司支付的装修补贴属于实施包销活动的成本费用。《装修委托书》并非福来家公司与重庆窝趣公寓管理有限公司签订，故重庆窝趣公寓管理有限公司无权向福来家公司主张款项。《装修委托书》也未明确合同细则、付款时间、付款方式、装修费承担方式等，故其亦无权向购房人主张装修款。刘捕的意见为：重庆窝趣公寓管理有限公司与购房人签订了《装修委托书》和《房屋租赁合同》，约定刘捕将房屋出租给重庆窝趣公寓管理有限公司开办酒店，刘捕向重庆窝趣公寓管理有限公司支付装修款，由其委托装修机构对房屋进行装修。鉴于福来家公司告知刘捕由其代收购房款、装修款，刘捕有理由相信福来家公司有权代收装修款。按《装修委托书》的约定，刘捕应当向重庆窝趣公寓管理有限公司支付装修款，现福来家公司已代重庆窝趣公寓管理有限公司收取了刘捕的装修款，故刘捕的支付义务已完成。福来家公司应当将代收的装修款支付给重庆窝趣公寓管理有限公司。重庆市南岸区人民法院作出（2018）渝0108民初18002号民事判决书，认为：重庆窝趣公寓管理有限公司以福来家公司收取刘捕交付的涉案房屋装修款项之行为是与其建立委托代理合同关系为由向福来家公司主张权利，但在诉讼过程中并未举示充分证据证明福来家公司代理其收取涉案房屋装修款项与重庆窝趣公寓管理有限公司形成过合意，福来家公司亦否认向重庆窝趣公寓管理有限公司就代理收取涉案房屋装修款作出过意思表示。尽管刘捕与中德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋价款和福来家公司的《商品房认购协议书》所约定的购房款总价在数额上的确存在差异，但重庆窝趣公寓管理有限公司与刘捕均未能举证证明福来家公司向刘捕收取过涉案房屋的装修款项。故对重庆窝趣公寓管理有限公司要求福来家公司将代收的装修款返还给重庆窝趣公寓管理有限公司的诉讼请求不予支持。重庆窝趣公寓管理有限公司与刘捕签订的《装修委托书》，重庆窝趣公寓管理有限公司在实际履行装修义务的情形下可据实另案向刘捕主张相应的合同权利。刘捕如认为福来家公司向其收取的款项有一部分没有合法依据，亦可另案向福来家公司主张返还。故判决驳回重庆窝趣公寓管理有限公司的诉讼请求。该案中还认定：福来家公司，POS机小票名称为：重庆福来家地产，其收款结算人为其法定代表人黄乾香的个人账户。由于重庆窝趣公寓管理有限公司未对本案原告刘燕所购房屋的装修款项进行起诉，故刘燕案无重庆市南岸区人民法院的相关判决。2020年2月17日，重庆窝趣公寓管理有限公司向刘燕发出《通知书》，内容为：一、请贵方在接到本函后三日内按《装修委托书》约定向窝趣公司一次性支付装修款127020元，并按银行同期贷款利率支付资金占用利息。贵方已支付给福来家公司的装修款及相关损失请自行要求福来家公司予以返还。二、因疫情导致不可抗力事件影响，若贵方未按进向窝趣公司支付装修款，窝趣公司将保留采取法律手段予以追收。刘燕明确房屋已装修，是由重庆窝趣公寓管理有限公司进行的装修。现重庆窝趣公寓管理有限公司尚未对《装修委托书》中的装修款127020元提起诉讼，但重庆窝趣公寓管理有限公司发函要求刘燕支付装修款，并以此为由拒绝支付房租，且已起诉解除双方的租赁合同。另，福来家公司企业类型为有限责任公司，股东为黄道彬、黄乾香，黄道彬与黄乾香系夫妻关系。本院认为:刘燕与福来家公司所签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。从中德公司与福来家公司签订的《14号公寓写字楼销售代理合同》来看，中德公司与福来家公司是包销合同关系，其与刘燕签订《重庆市商品房买卖合同》是为了履行《14号公寓写字楼销售代理合同》的合同义务，中德公司并不是与刘燕建立房屋买卖合同关系的相对方，故其不应当承担责任。刘燕与福来家公司建立的是房屋买卖合同关系，与重庆窝趣公寓管理有限公司建立的是委托合同关系。重庆市南岸区人民法院的生效判决并未认定福来家公司向刘燕等收取的款项系装修款。福来家公司所收取的《商品房认购协议》与《重庆市商品房买卖合同》之间的差额部分，福来家公司自认该部分包含实施包销活动的垫资成本、人力成本、宣传成本等；向重庆窝趣公寓管理有限公司支付的装修补贴款；实施包销活动的合理利润，这符合包销合同中作为包销人的福来家公司的收益原则。现福来家公司已向重庆窝趣公寓管理有限公司支付完毕全部装修补贴款，刘燕也明确房屋系由重庆窝趣公寓管理有限公司进行的装修，刘燕除向福来家公司支付了购房款外并未实际支付其他款项。刘燕认为福来家公司所收取的款项为装修款，但并未举示充足的证据。即使重庆窝趣公寓管理有限公司可能以《装修委托书》作为依据向法院提起相关诉讼，其诉讼请求能否得到支持尚不确定，故对刘燕的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘燕的全部诉讼请求。案件受理费3092元，因适用简易程序审理减半收取1546元，由原告刘燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  胡可萍二〇二〇年八月二十五日书记员  许 迪