陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民事判 决书     （2020）陕01民初18号   原告(反诉被告)任文峰，男，汉族，1977年1 1月1 9日出生。    委托代理人胡森，陕西博硕律师事务所律师。   委托代理人黄文宣，陕西博硕律师事务所律师。     被告（反诉原告）陕西中登投资有限公司（以下简称中登投资公司）。   代表人陕西中登投资有限公司破产管理人，陕西三英律师事务所。   委托代理人陈凤娇，陕西三英律师事务所律师。   委托代理人王亚宁，陕西三英律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）任文峰因与被告（反诉原告）中登投资公司确认解除行为效力纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。任文峰委托代理人胡森、黄文宣，中登投资公司委托代理人陈凤娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉请：依法确认中登投资公司破产管理人作出的(2019)陕中投破管字第043号《解除通知书》无效。其称：2014年7月29日，原告与被告、宋玉庆签订《借款合同》，约定原告向被告借款1700.5万元，利息2%/月，借期一年。借款到期后，被告不能按约还款。2015年10月，双方达成商品房买卖的意思表示，并就《商品房买卖合同》进行了网签备案，原告依约支付首笔购房款900.18万元。鉴于彼时原被告双方互负债务，经反复协商于2016年10月31日签订《以房抵债协议》，约定：“经核对后确认，截止于2016年10月31日，被告共欠原告本金1451万元。”被告以中登文景时代10号楼1单元606室、中登文景时代地下二层车位一个、苏陕国际金融中心项目2单元1801室进行抵债。该《以房抵债协议》用以抵偿此前《商品房买卖合同》中的剩余购房款980万元及其余欠款本金。《以房抵债协议》签订后，乙方因自身经营问题所建房屋迟迟不能竣工，已严重侵害了原告的权益。至2019年2月1日，西安市中级人民法院作出( 2019)陕Ol破申5号民事裁定书，受理被告破产清算申请，并指定陕西三英律师事务所担任管理人。2019年10月10日，被告管理人作出( 2019)陕中投破管字第043号《解除通知书》，以苏陕国际金融中心项目未完工，不具备交付使用条件为由解除了《商品房买卖合同》。原告认为，在被告破产受理之前，原被告形成的商品房买卖关系合法有效，原告已经支付全部购房款。管理人在没有任何法律依据的基础上解除合法成立于破产受理前的合同，已构成非法解除，应属无效。   被告辩称：双方的借款并未转化为购房款，借款关系依然存在；中登苏陕国际金融中心项目为在建工程，不具备交付使用法定条件，中登投资公司进入破产程序，无力完成该项目后续建设，商品房买卖合同无法继续履行；商品房买卖合同项下房屋仍属于被告财产，在破产程序中，依法不能对原告进行单独清偿，原告诉请应驳回。   被告反诉请求：确认2015年10月26日双方订立的商品房买卖合同（合同登记号：Y15122340）已解除；判令原告协助办理商品房买卖合同的登记备案注销手续。其称：2014年7月29日反诉人与被反诉人签订了《借款合同》，约定反诉人向被反诉人借款17005000元（以下单位均为人民币），借款月息为2%，借期为一年，到期如不能按时归还继续展期直到还清为止。该笔借款到期后因反诉人未还清借款本息，双方遂于2015年10月26日就“中登·苏陕国际金融中心”（以下简称“苏陕国际金融中心”）项目21801房屋签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15122340），为前述借款提供担保。2016年10月31日，反诉人与反诉人法定代表人宋玉庆作为债务人与被反诉人签订了《以房抵债协议》，确认反诉人共欠被反诉人本金14510000元，约定反诉人将苏陕国际金融中心2单元1801室（即案涉《商品房买卖合同》项下房屋）、中登文景时代10号楼1单元606室、中登文景时代地下二层车位一个用于抵偿欠款。反诉人应在协议签署之日起60个工作日内为被反诉人办理过户手续；逾期60日未按照约定办理完毕房屋交付或过户手续的，被反诉人有权依照《以房抵债协议》约定继续追索本金。   2019年2月1日，贵院裁定受理反诉人破产清算申请，并指定陕西三英律师事务所为破产管理人（以下简称“管理人”）。经管理人调查，反诉人唯一开发项目即苏陕国际金融中心项目尚未完工，反诉人并未向被反诉人交付案涉商品房，也未办理房屋权属变更登记。依据《企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”之规定；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋属于反诉人财产。案涉商品房仍系反诉人财产。且根据《企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定，反诉人已进入破产程序，若继续通过交付房屋来清偿债务，则构成个别清偿，违背了《企业破产法》公平清偿的原则。故案涉《商品房买卖合同》实际上已无法继续履行。故管理人根据于2019年10月10日向被反诉人发出《解除通知书》，解除案涉《商品房买卖合同》，并告知其有权向管理人申报对反诉人享有的债权。2019年11月5日，被反诉人向管理人申报了《以房抵债协议》项下未完成抵债部分的债权，2019年11月13日因资料不全取回申报资料。但被反诉人至今并未配合管理人办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。   原告针对反诉辩称：双方商品房买卖合同与借款合同是两个独立的法律关系，该买卖合同关系并非对借款关系的担保；以房抵债协议是对之前借款的结算；涉案房屋原告已经支付对价，不属于破产财产；被告解除缺乏法律依据。   本院审理查明，除上述双方陈述外，另查到：1、2015年10月，双方商品房买卖合同载明，原告购买被告苏陕国际金融中心项目预测建筑面积2000.2平方米商业办公房屋，单价9400元，总价1880.188万元。2、2016年10月31日双方以房抵债协议载明，2016年10月31日被告欠原告1451万元，被告以前述商品房买卖所涉房屋及另外中登文景时代一套房屋及车位一个抵偿该笔欠款，并承诺在本协议订立后60天内办理过户手续，如果未办理过户手续，原告有权继续向被告追索本金及利息。3、双方认可中登文景时代房屋及车位已经完成交付。4、2019年10月10日被告向原告送达解除通知书，载明其公司已经申请破产并被法院于2019年2月1日依法受理，双方抵债协议所涉诉陕国际项目房屋还在其公司名下，依照破产法已经无法进行个别清偿，故通知原告对双方之间的商品房买卖合同自通知到达之日予以解除。5、涉案房屋主体已经完工，尚不具备交付使用条件。   上述事实有庭审笔录等在卷为证。   本院认为，上述事实表明，双方之间存在标准借款关系、买卖关系以及对借款买卖关系的变更关系，即最终的以房抵债协议。该以房抵债协议是在结算了双方前期借款金额基础上所形成的，实际是一份标准扩大了的买卖合同关系，并非借款关系，其内容仅仅确定了在被告违约时，原告有选择转化为借款关系的权利，该买卖合同关系覆盖了前期双方之间的商品房买卖关系。鉴于双方是以房抵债协议，因此显然可以认定涉案房款支付义务原告已经履行，在此情形下，被告无权以进入破产程序为由，对该协议所覆盖的商品房买卖合同予以解除。至于被告以所谓法律或事实上履行不能而要求确认解除的观点，在暂不考虑是否存在法律或事实上不能履行的情形下，鉴于被告未履行合同义务，属违约方，原则上其依法不能享有解除权，相反，解除权应在原告方。依据《中华人民共和国破产企业法》第十八条、《中华人民共和国民合同法》第九十三条、第一百一十条之规定，判决如下：   一、                    陕西中登投资有限公司向任文峰发出的《解除   通知书》无效；   二、                    驳回陕西中登投资有限公司反诉请求。   案件受理费10.8860万元由中登投资公司负担；6.7306万元由中登投资公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审判长   童运军                            审判员   张海荣                            审判员   季立耘                        二○二○年八月二十七日                            书记员   丁银银                  1