广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初7039号原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健、黄雪莹，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：赵丽娜，女，1967年7月14日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州凯安物业管理有限公司（以下简称“凯安公司”）诉被告赵丽娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志健到庭参加了诉讼，被告经传票传唤，没有正当理由，拒不到庭到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年9月1日至2018年6月3日的物业管理费11225元（每月按25元／平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2016年9月1日至2017年7月31日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2016年10月1日起计至付清该期间的物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费本金为限）；2、判令被告支付2016年9月1日至2018年6月3日公摊水电费4853元（每月按10.8元／平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）。事实和理由：被告系广州市海珠区江南大道中宝树街13号〔1〕栋首层139号商铺的业主，该商铺面积为21.28平方米。2013年7月21日，倾城汇婚庆广场业主委员会通过问卷调查形式广泛征求业主意见后，决定选聘原告为倾城汇婚庆广场的新的物业管理公司。2013年8月15日，业委会与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，每月向业户收取；如业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向原告交纳滞纳金。合同签订后，为便于管理，原告经业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为25元/平方米/月（按建筑面积收费）。2018年6月3日，原告与业委会就原告退出涉案广场物业管理签订了《交接协议》，双方同意从2018年6月3日下午7点开始退出涉案广场物业管理，原告从此不再担任本项目的物业管理工作，并且与业委会办理了物业管理退出移交手续。根据物管合同约定，原告进驻倾城汇婚庆广场提供物业管理服务，被告应当每月向原告支付物业管理费和公摊水电费，逾期付款应自逾期之日起每日按欠缴金额的千分之一承担滞纳金。原告作为倾城汇婚庆广场的物业管理公司，在退出涉案广场物业管理之前一直严格履行相关合同义务，为被告及广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业管理费和公摊水电费。然而，被告一直拖欠物业管理费及公摊水电费。为此，原告曾多次以电话、信函的形式催促被告支付尚欠的物业管理费和公摊水电费，但均追讨无果。被告辩称：1、原告诉讼请求其中部分已超过法定诉讼时效；2、原告无权主张自2019年12月5日前的违约金；3、被告早己不在广州市海珠区翠竹路樱花街48号1604居住，从原告起诉状上的地址及联系电话可知原告是明知且完全可以通知到被告的，但原告未电话联系被告，而径直寄送快递至上址房屋，导致被告无法及时收到通知的责任在于原告，故被告认为其违约金应仅有权主张自起诉状送达之日起计。经审理查明：房地产权证复印件及《广州市不动产登记查册表》记载，被告原是位于海××区××大道××宝树××街××〔1〕栋首层139房的产权人，该房屋建筑面积21.28平方米，登记时间为2010年12月28日。2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”、甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，座落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。原告从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。被告的涉案商铺属于倾城汇婚庆广场范围内。2013年12月24日，原告发出《通告》，主要内容为：自2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收。2018年6月3日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）就原告退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理签订了《交接协议》，主要内容：1、乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。原告通过快递邮件分别于2018年10月16日及2019年12月5日向被告在广州市海珠区翠竹路樱花街48号1604的地址发出《关于追缴倾城汇婚庆广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》。2018年10月16日的邮件由“他人”收取。原告向被告追索物业管理费等无果，遂于2020年2月28日提起本案诉讼。另查，凯安公司于2018年11月曾起诉方皓平、吴媛媛（共同为被告），要求方皓平等二人支付该二人名下位于倾城汇婚庆广场范围内商铺的物业管理费、公摊水电费等费用，本院经审理后认为，虽然倾城汇业委会分别于2017年7月23日、7月24日、7月27日向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，双方对此存在争议，故诉至法院。最终经（2018）粤01民终7594号民事判决书认定，倾城汇业委会于2017年7月23日向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。在此期间，凯安公司实际对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，故方皓平、吴媛媛应当支付相应的对价……鉴于方皓平、吴媛媛迟延支付从2017年7月28日至2018年6月3日止的物业管理费事出有因，故对凯安公司要求方皓平、吴媛媛支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，不予支持；等。本院对此作出（2018）粤0105民初18693号民事判决，判决：一、方皓平、吴媛媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×13.53平方米的标准计）及支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起至方皓平、吴媛媛实际付清物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以方皓平、吴媛媛所欠物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、方皓平、吴媛媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×13.53平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其它诉讼请求。两被告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院以(2019)粤01民终16793号民事判决维持原判。在被告与广州联众房地产代理有限公司（下称“联众公司”）、倾城汇业委会三方共同签订的关于被告委托联众公司对其涉案物业独家全程代理项目策划、宣传推广、招商招租及对倾城汇婚庆广场商场的日常营运管理等工作，和就倾城汇业委会负责监督联众公司工作和代表被告处理其与联众公司日常沟通和监督事宜的《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》载明，被告的地址是广州市海珠区翠竹路樱花街48号1604。本案诉讼中，原告表示，合同约定的物管费为48元/平方米/月，但经原告与业委会协商后调整为25元/平方米/月。被告在2020年5月19日已向原告缴纳从2016年9月1日至2018年6月3日的物业管理费11225元及2016年9月1日至2018年6月3日的公摊水电费4853元，共计16078元。本院认为：关于原告与倾城汇业委会所签的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》及倾城汇业委会向原告发出的《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的效力问题，生效的判决已作出认定，本院对此不再赘述。原告在2018年6月3日前对涉案倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，被告应当支付相应的对价，且据原告发出的《通告》反映，自2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收，现原告主张被告欠付2016年9月1日至2018年6月3日期间的物业管理费和公摊水电费依法有据。诉讼期间原告确认被告在2020年5月19日清付了上述期间欠缴的物业管理费和公摊水电费共计16078元，本院予以认定。关于诉讼时效问题，原告分别在2018年10月16日及2019年12月5日向被告提供的有效地址发送催缴物业管理费和公摊水电费的函件，故原告的诉请符合法律关于诉讼时效的规定，对被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金问题，根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故原告要求被告支付逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金请求，本院予以支持，违约金从欠费次月的第1日起计至2020年5月19日之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠该期间的物业管理费为限。鉴于被告迟延支付2017年7月28日至2018年6月3日期间的物业管理费事出有因，故对原告要求被告支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案因被告欠缴物业管理费引致成讼，案件受理费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵丽娜在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起至2020年5月19日之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠的该期间的物业管理费为限）给原告广州凯安物业管理有限公司；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费345元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年八月五日书记员  郑家悦莫敏琪