贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6840号 原告：吴港，男，汉族，1989年5月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴健（特别授权代理），系原告吴港之父。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告吴港与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴港之委托诉讼代理人吴健，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴港向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。二、恳请人民法院依法判决被告立即支付逾期交付转移登记有关文书违约金(该违约金从合同约定日期以原告已支付总房款370,002.00元为基数，按合同约定的标准从2017年8月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止)，暂计：364,451.96元。三、本案所涉诉讼费由被告承担。庭审时，原告将第一项诉讼请求明确为：判决被告为原告办理涉案商品房的不动产权证。 事实及理由：原、被告于2012年11月5日签订了《商品房买卖合同》约定被告将自己开发的位于毕节市七星关区瑞丰新城7栋1单元2201号房出售给原告，房屋坐落于毕节市七星关区瑞丰新城7栋1单元2201号房建筑面积均各为119.29平方米，房屋套内总面积100.39平方米，房屋价款为3685.65元，总房价款370002.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的按已付房价款的Ｘ承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起空白日内退还买受人已付款，并按照Ｘ利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告已经按照合同约定向被告付清购房款以及办证相关费用，被告未在合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。本案中被告在约定日期2017年5月31日起，至今已经超过60日以后，仍未能为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应当按原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项2、（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已将付房价款0.1%的违约金。从2017年8月1日暂计算至2020年5月10日，共计985天，即为370002.00×0.1÷100×985＝364451.97元。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告瑞丰公司答辩称：一、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。三、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告吴港作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，商品房总价款370002.00元。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款370002.00元。原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。原告主张从2017年8月1日起计算，系对其民事权利的处分，本院从其所愿。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于计算违约金的标准问题。原告主张按合同约定的标准计算，被告认为过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金，本院调整为按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款370,002.00元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告为其办理不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案房屋现未取得所有权初始登记，不具备为原告申请办理涉案商品房权属证书的条件，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴港逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以370,002.00元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告吴港的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,383.00元（已减半收取），由原告吴港负担2,652.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担731.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月六日 书记员  李犇