河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5229号 上诉人（原审被告）：马岳，男，1970年1月6日生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：巩力岗，男，1972年2月28日生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人马岳因与被上诉人巩力岗房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初8541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马岳、被上诉人巩力岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马岳上诉请求：一、依法撤销原判；二、判令驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人2019年7月23日先签订了《房屋租赁协议》，约定了房屋租金、租赁期限等，后签订了出租屋内设备、家具转让协议，约定：屋内设备、家具转让费46000元（包括押金3000元，8、9月房租），转让费46000元减去押金及8、9月份房租后，实际屋内设备转让费为37000元，这是同一天签订的两种不同性质的协议。2、屋内设备、家具转让是双方真实的意思表示和自愿行为，被上诉人对转让的设备、家具数量和价值完全认同，不存在数量减少和价值减少的情况。二、一审判决证据不足。1、一审法院酌情认定转让的屋内设备、家具折价为10000元，没有任何事实依据，没有经过相关部门的评估，上诉人和被上诉人交接屋内设备、家具时，所有权已经转移给被上诉人，被上诉人自行处理，并征得上诉人同意，起诉之前，被上诉人也从未因为屋内设备、家具转让价格问题和上诉人交涉。2、本案双方对房屋租金等没有争议，一审法院判决的也是要求上诉人退还被上诉人屋内设备、家具折价款，但是双方2019年7月23日所签协议对有关价款已有了明确的约定，被上诉人没有证据证明上诉人转让的屋内设备、家具的价值低于37000元。综上所述，2019年7月23日上诉人与被上诉人签订的屋内设备、家具转让协议，是双方真实的意思表示和自愿行为，一审法院酌情认定转让的屋内设备、家具为10000元，没有任何事实和法律依据。 被上诉人巩力岗辩称，一审提交的材料很清楚，房内设备是无，减去的一万元是我自己买的东西我自己卖掉，是我的钱，一审法院酌情给他减去一万元，已经很人性化了。 巩力岗向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告转让费46000元；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月23日，甲方（出租方）马岳与乙方（承租方）巩力岗签订房屋租赁协议，约定：乙方自愿承租高柱村高北路12号二层独院租赁，此房内设施包括无；月租金为3000元，押一付三，押金3000元；租赁期限自2019年10月1日至2023年3月30日；在租赁期间，乙方不得转租、转让和改变房屋结构，室内设施由甲方监督；甲方应保证此房产权清楚，若发生与甲方有关的房屋产权或债权纠纷一切后果均由甲方负责；租赁期满经甲方验收，如乙方不拖欠应承担的费用及保持原有设施的完好，甲方应将押金结清剩余退还乙方。原告认为承租房屋租金不贵，房间干净，故原告承租该房屋，原告认为转让费是指承租房屋剩余的四年多使用权。被告否认该观点，认为：1、约定租赁期限自2019年10月1日开始，原告在2019年7月23日签订协议后就想搬进来，因被告已向房东交付8、9月房租，故原告说把8、9月的房租给被告；2、因其租赁独院时什么东西都没有，故在房屋租赁协议第二条设施“无”，故被告转让的是设备、家具。2019年7月23日，原、被告再次签订协议（甲方马岳、乙方巩力岗）约定，甲方将屋内设施、家具转给乙方，转让费46000元，包括押金3000元，八月、九月房租，乙方先期付给甲方30000元，剩余16000元在2019年8月1日付清。原告于2019年7月23日通过微信转账形式给付被告30000元，于2019年8月1日通过微信转账形式给付被告16000元。现原告提交房东孟文英于2019年9月9日出具的白条等证据主张，原告自被告处承租高柱村高北路12号二层独院，并支付转让费等费用，但原房主告知原告不允许被告转租房屋，并自原告处收回房屋，故要求被告返还46000元转让费。被告否认原告主张，出租房屋内包括厨房设备、空调及家具等设施，是原告看上这个地方，故被告把70000多元的设备等转让给原告，46000元中包括2个月房租和押金3000元，事实是原告经营不下去，原告捏造事实说房东不允许转租，原、被告与房东三方见面说让原告与房东签订合同，但原告不与房东签订合同。被告提交物品清单主张，原告承租房屋有设备，被告在网上购买支出43606.94元，在实体店购买支出29060元，收货地点均是被告出租房屋。原告表示：1、不清楚被告提交订单真实性，签订协议后承租房屋内物品被被告陆续搬走，故填写无设备，仅剩下旧麻将桌一个、老榆木茶台一个及铁椅子十几把；2、被告以上花费与其无关，不能把被告做生意时候的损失转加到我身上；3、原告因被告搬东西报过警。经询问，被告认可原告因其搬运物品曾报警的事实，称之前商议好要搬的物品，在被告搬运物品时原告给予阻止。被告称自房东处承租的房屋是空房子，地面、装修、防水、水电、灯泡、壁纸、吊顶等都是被告的，出租原告的房屋内还有5台格力空调、太阳能热水器、大圆桌3个、30多把椅子、长方形火锅桌6张、24把圆凳、冰柜1个、灶台1个、油烟机1个、货架、茶几、油汀电暖气1个、热气炉3个、老榆木茶台、坐柜、60个灯笼。原告称自己搬离时太阳能热水器、60个灯笼、热气炉大的1个还在承租房屋内；撤离时让旧货市场的人拉走5个空调、旧麻将桌1个、老榆木茶台和椅子、油烟机；冰柜被被告拉走了，没有被告说的其他物品。另查，1、原告于2019年7月23日自被告处接收承租房屋，于2019年9月15日、16日搬离承租房屋。2、被告称自房东处承租房屋，承租期限自2018年至2023年，被告将房屋出租给原告已经过房东的允许，原告否认该观点，被告未对其主张举证。3、要求被告庭下提交其与房东的租赁协议或通知房东到庭就相关问题核实，被告未提交租赁协议，未通知房东到庭。以上事实有房屋租赁协议、转款记录、协议及当事人陈述等证实。 一审法院认为，本案中，原、被告在房屋租赁过程中产生纠纷，并对导致合同不能履行的原因存有较大争议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于合同不能履行原因的分析，原告提交署名为孟文英的白条主张被告未经房东允许转租房屋，导致承租房屋被房东收回，被告对该证据有异议，辩解房东允许其转租房屋，但被告未对其主张举证，在法院要求其庭下对相关事实举证情况下，也未补充证据，故对被告辩解其有权转租的观点不能采信。房屋租赁协议及转让协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。房屋租赁协议约定月租金3000元，押金3000元；协议约定将屋内设备家具转让，转让费46000元，包括押金、8月和9月租金，对该内容应予确认。结合上述情况，原告已付46000元转让费应包含屋内设备、家具、两个月租金及押金，故对原告主张转让费为剩余4年多房屋使用权的观点不能采信。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。争议房屋已被原房主收回，原告承租房屋的目的无法实现，现要求被告返还转让费应支持。庭审中原告认可被告所列部分物品情况属实，自认已处分部分财物。原告认可自行处理了空调5个、旧麻将桌1个、老榆木茶台和椅子、油烟机，因双方不能确认财物的价值，酌情认定上述物品价值为10000元。因双方没有交接清单，自原告接收承租房屋后，被告又拉走部分财物，并存在报警的事实，按照现有证据无法查明被告主张的其他财产是否存在，如存在是否交付原告使用，以及被告是否又拉走，本案对其他财物不做处理。46000元包含了两个月房租，原告于9月15日搬离，原告应承担1.5个月的租金4500元，在扣除原告自行处分财物折价10000元后，被告应将余款31500元（46000元-4500元-10000元）退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告马岳于本判决生效之日起十日内退还原告巩力岗31500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费950元，原告巩力岗负担300元，被告马岳负担650元。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，本案中，因上诉人马岳违反约定将承租的案涉房屋转租给被上诉人巩力岗，致使案涉房屋的所有权人收回房屋，被上诉人无法实现承租房屋的目的，双方签订的房屋租赁协议及转让协议构成实质性解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被上诉人自行处理了部分转让物品，双方无法确定该部分物品的价值，原审法院结合市场价值酌定为10000元，并无不当。转让协议中约定的转让费包括租房押金及八、九两月的房屋租金，应在返还转让费时根据被上诉人实际占用房屋的时间予以扣除，故原审判决判令上诉人返还被上诉人31500元，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年八月十九日 书记员  谈梦雅