福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初1613号 原告：泉州德耀投资有限公司，统一社会信用代码91350505569281089R，住所地泉州市泉港区涂岭镇工业小区驿峰路口。 法定代表人：郑少辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴家洪，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张微，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：福建港盛再生资源科技有限公司，统一社会信用代码91350505399214114P，住所地泉州市泉港区后龙镇田里综合市场**。 法定代表人：黄庆贵，该公司董事长。 被告：黄庆贵，男，汉族，1963年5月22日出生，住惠安县。 上列二被告共同委托诉讼代理人：林志军，泉港区南港法律服务所法律工作者。 原告泉州德耀投资有限公司（以下简称德耀公司）与被告福建港盛再生资源科技有限公司（以下简称港盛公司）、黄庆贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德耀公司的委托诉讼代理人吴家洪、被告港盛公司、黄庆贵及其委托诉讼代理人林志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德耀公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即结清水电费、物业管理费、税费等，并将经原告验收的址在泉州市泉港区涂岭镇工业小区驿峰路口的原告所有的厂房、宿舍、厨房及空地腾退交还原告；2.被告港盛公司立即支付原告截至2020年3月31日拖欠的租金6万元并支付自2019年10月10日起至实际付清之日止按每天600元计算的滞纳金；3.被告港盛公司支付原告自2020年4月1日起至实际腾退交还原告之日止按每月5万元计算的场地占用费；4.被告黄庆贵对被告港盛公司的上述债务承担连带担保责任；5.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告德耀公司变更第三项诉讼请求为被告港盛公司支付原告自2020年5月1日起至实际腾退交还原告之日止按每月26542元计算的场地占用费。事实和理由：原告德耀公司与被告港盛公司于2017年3月31日签订租赁合同，被告港盛公司向原告租赁址于本区××镇××小区××房，约定租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，年租金为318500元。租赁期间所发生水电费、物业管理费、税费等由被告缴纳，逾期付租金，每天应付滞纳金为租金的1%。合同期满，被告须交还房屋，同时经原告验收该厂房无设备损坏、缴清水电费、物业管理费、税费等相关费用后十日内，无息退还被告所交的保证金。被告黄庆贵自愿为被告港盛公司合同项下的全部责任和义务提供连带责任担保，担保范围包含支付租金、各项约定税费、违约金与保证金等。合同期限届满后，被告港盛公司拒不将租赁场地交还原告，经原告多次催促，继续占用该场地。另被告还拖欠租金6万元。 被告港盛公司、黄庆贵辩称：1.港盛公司已于2020年6月24日搬离租赁的厂房；2.港盛公司先前已发信息给原告法定代表人，要求将保证金6万元抵扣尚欠的租金6万元，对方未回复，过后也未向被告催讨，视为原告同意港盛公司的要求，原告要求支付6万元租金不应得到支持，另原告诉求的滞纳金过高，不符合法律规定，应予调整；3.被告已支付2020年4月份的厂房租金，另因新冠疫情影响，被告无法按时搬离厂房，请求减免租金；4.在被告未搬离租赁厂房的情况下，原告于2020年6月1日起将被告原租赁的部分厂房计2400平方米租给他人使用，被告要求扣除相关费用；5.原告诉请的税费，被告同意支付。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，原告德耀公司与被告港盛公司签订《租赁合同》，合同约定，被告港盛公司向原告德耀公司租赁址于泉州市泉港区涂岭镇工业小区驿峰路口的厂房、宿舍、厨房及空地。租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止。年租金为318500元，政府收取的租赁税费由被告港盛公司负责缴纳，被告港盛公司应于每年的4月10日前支付上半年租金，于每年10月10日前支付下半年租金，逾期支付租金每天应付滞纳金为租金的1%。被告港盛公司应向原告德耀公司交纳保证金6万元，该保证金如无扣除于合同到期日十日内无息退还。被告黄庆贵对《租赁合同》项下的全部责任和义务提供连带责任担保，担保范围包含应支付的租金、各项约定负担的税费、违约金、保证金等，担保期间为被告港盛公司应履行合同项下责任和义务到期日之日起两年。被告港盛公司于2019年10月10日应支付原告德耀公司下半年的租金中尚欠租金6万元至今未支付。被告港盛公司在2020年3月31日租赁期限届满后继续占用原租赁场所。2020年6月1日，原告诉诸本院。 另查明，原告德耀公司在庭审时确认被告港盛公司已结清租赁期间的水电费，案涉租赁场所不需要交纳物业管理费。原告德耀公司和被告港盛公司在庭审时确认尚有税费18611.60元未结清，被告港盛公司愿意按合同约定支付给原告德耀公司。被告港盛公司已支付给原告德耀公司2020年4月份的原租赁场所的占有使用费，2020年5月1日后的占有使用费尚未支付。被告港盛公司于2020年6月24日搬离租赁场所，并经原告德耀公司派员在场确认。 上述事实，有原告德耀公司、被告港盛公司、黄庆贵的陈述及原告德耀公司提供的《租赁合同》、《土地使用权证》、营业执照及被告港盛公司、黄庆贵提供的中国建设银行个人活期账户交易明细、手机短信记录等证据予以证实。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。被告港盛公司、黄庆贵向法庭提供的照片4张，证明原告德耀公司在被告港盛公司租赁厂房期间允许他人使用租赁厂房并将货物搬入厂房，应减免租金。该证据缺乏真实性及与本案的关联性，本院不予采纳。被告港盛公司、黄庆贵向法庭提供的李国芳出具的证明1份缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。 本院认为，原告德耀公司与被告港盛公司、黄庆贵签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。被告港盛公司应按合同约定支付租金及承担税费，原告德耀公司诉请被告港盛公司支付余欠租金60000元及税费18611.60元，本院予以支持。经查，被告港盛公司、黄庆贵曾发手机短信给原告德耀公司法定代表人郑少辉请求用保证金抵扣租金60000元，但郑少辉未予回复，因此应依法认定为被告港盛公司、黄庆贵抵扣租金的请求未能得到原告德耀公司的同意，被告港盛公司应依合同约定按期支付租金。被告港盛公司、黄庆贵关于先前已发手机短信给郑少辉请求用保证金抵扣租金，对方未回复，过后也未催讨，应视为同意抵扣的辩称意见于法无据，本院不予支持。原告德耀公司诉请被告港盛公司拖欠租金60000元，其应按每天600元支付滞纳金，被告港盛公司、黄庆贵关于该请求过高，应予调整的辩称意见于法有据，本院予以支持。原告德耀公司诉请的逾期支付租金的违约金明显过高，依法应予调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜，原告德耀公司诉请违约金中过高的部分，本院不予支持。被告港盛公司在租赁合同于2020年3月31日期满后继续使用原租赁场所并已支付2020年4月的占有使用费，后于2020年6月24日在原告德耀公司派员确认的情况下搬离，应视为双方已就租赁场所完成交接，被告港盛公司已完成腾退租赁场所的义务。原告主张双方未完成交接，诉请被告腾退租赁场所，本院不予支持。被告港盛公司应支付尚欠的2020年5月1日起至2020年6月24日止的按原租金标准计算的占有使用费，即47993.15元。原告德耀公司诉请被告支付场地占有使用费，本院予以支持。被告港盛公司、黄庆贵关于受疫情影响，请求减免占有使用费的辩称意见于法无据，本院不予支持。被告黄庆贵作为被告港盛公司案涉租赁合同项下的全部责任和义务的连带责任保证人，应依法律规定和合同约定承担连带保证责任。原告德耀公司诉请被告黄庆贵承担连带保证责任，本院予以支持。被告黄庆贵在承担连带保证责任后，有权向被告港盛公司追偿。 综上，对原告德耀公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、被告福建港盛再生资源科技有限公司应于本判决生效后十日内支付原告泉州德耀投资有限公司租金60000元、税费18611.60元及逾期支付租金的违约金（自2019年10月10日起至款项付清之日止，以所欠租金60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告福建港盛再生资源科技有限公司应于本判决生效后十日内支付原告泉州德耀投资有限公司租赁场所占有使用费47993.15元； 三、被告黄庆贵对上述第一、二项中款项的清偿负连带保证责任； 四、被告黄庆贵在承担保证责任后，有权向被告福建港盛再生资源科技有限公司追偿； 五、驳回原告泉州德耀投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5314.07元，减半收取计2657.04元，由原告泉州德耀投资有限公司负担1380.77元、被告福建港盛再生资源科技有限公司、黄庆贵负担1276.27元，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告多预交的1287.23元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 连青竹 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 蒋俊玲 书 记 员 林直莲 速 录 员 刘清清 附：本判决引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。