广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4473号原告：李庆昌，男，1975年1月26日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××41X。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，广东臻品律师事务所律师。被告：邓凡，男，1980年1月13日出生，汉族，住广东省五华县××××××××××，公民身份号码441××××××××××××195。被告：邓奕模，男，1979年6月2日出生，汉族，住广东省五华县××××委小教宿舍，公民身份号码441××××××××××××172。原告李庆昌与被告邓凡、邓奕模租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李庆昌的委托诉讼代理人王猛到庭参加了诉讼。被告邓凡、邓奕模经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆昌向本院提出诉讼请求：1.判令邓凡、邓奕模连带支付拖欠李庆昌的租金400000元及利息（以400000元为基数，从2019年6月30日起按月利率3%计至清偿之日止）；2.判令邓凡、邓奕模连带支付拖欠李庆昌的水电费10000元；3.判令邓凡、邓奕模承担李庆昌为维权所支付的律师费8000元。事实和理由：2012年10月1日，李庆昌将位于中山市×××××月地底的星铁棚厂房出租给邓凡作家具生产经营使用，并由李庆昌与张裕群签订了《厂房租赁合同》。合同约定租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止，租金的28500元/月，第四年开始递增10%，即31350元/月，邓凡应于每月10日前支付当月租金。合同到期后，邓凡继续使用至2018年4月1日。由于邓凡拖欠租金，经李庆昌多次催促无果，邓凡表示所欠租金15万元作为欠李庆昌的借款处理，遂向李庆昌出具了借据一张，确认欠款事实。2018年4月1日，李庆昌与邓凡另行签订了《土地租赁合同》，合同约定李庆昌将前述土地(上有星铁棚厂房)继续出租给邓凡，租货期限自2018年4月1日至2021年3月30日，租金为37050元/月，邓凡应于每月5日前交付当月租金。合同还约定双方的权利义务等。合同签订后，邓凡仍然没有按照约定履行缴纳租金的义务，后经双方协商一致同意解除双方签订的租赁合同。2019年1月11日，李庆昌与邓凡签订《解除租赁合同协议书》，约定解除双方于2018年4月1日签订的《土地租货合同》。同时，邓凡确认尚欠李庆昌2018年6月1日至2018年12月30日止期间的租金合计283500元及水电费10000元，邓凡承诺于2020年1月20日前结清给李庆昌：协议还约定，如违约的，需按月3%支付连约金给李庆昌，且邓凡还应承担李庆昌律师费、担保费、保险费等全部维权费用。同日，邓凡还向李庆昌出具承诺书，确认累计尚欠李庆昌租金合计400000元，承诺从2019年6月30日分期付款给李庆昌，截至2020年1月20日前付清。否则李庆昌可要求邓凡一次性结清全部款项，且应从2019年6月30日起按日3%计算利息。同时，邓凡还应承担李庆昌律师费、担保费、保险费等全部维权费用。此外，邓奕模自愿作为担保人，对以上债务承担连带担保责任，担保期限是还款期限届满后2年。然而，经李庆昌多次催促，邓凡、邓奕模仍然没有支付任何款项给李庆昌。至今尚欠李庆昌租金合计400000元及水电费10000元。李庆昌为维护自身权益，特向法院起诉。李庆昌围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.厂房租赁合同1份；2.土地租赁合同1份；3.借据1张；4.解除租赁合同协议书1份；5.还款承诺书1份；6.民事案件委托代理合同1份、广东增值税普通发票1张；7.中山市大涌镇木韵红木家具厂企业信用信息公示报告1份、中山市大涌镇家韵红木家具厂、中山市大涌镇家家韵红木家具厂个体户机读档案登记资料各1份。邓凡、邓奕模未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月12日，李庆昌与中山市××××××股份合作经济联合社签订《种植地承包合同书》1份，约定李庆昌承包该社叠石土名“月地底”的种植地，面积约4.05亩，期限自2012年1月1日起至2023年12月31日止。2012年10月1日，李庆昌与案外人张裕群签订《厂房租赁合同》1份，主要约定：李庆昌现有铁棚厂房一座，坐落于大涌旗北村月地底（该铁棚所在土地是李庆昌向旗北村有偿租用），李庆昌将坐落于大涌镇旗北村月地底南侧的铁棚租给张裕群作厂房使用，面积约2850平方米；租赁期限五年，即由2012年10月1日起至2017年9月30日止，租金为28500元，三年内租金不变，三年后月租金升10%计租，即每月租金为31350元；该合同还约定了其他事项。签订合同后，李庆昌按约交付租赁物，张裕群按约支付租金。李庆昌称前述租赁物实际上系由邓凡承租并实际使用的，邓凡亦在案涉租赁物上经营企业：于2013年7月8日登记设立中山市大涌镇木韵红木家具厂（该厂已于2017年2月17日注销）、于2014年2月18日登记成立中山市大涌镇家韵红木家具厂（该厂已于2014年10月11日注销）、于2014年10月14日登记成立中山市大涌镇家家韵红木家具厂，前述三厂登记的经营者均为邓凡、经营场所均为中山市××××××××“月地底”。合同期满后，李庆昌未与张裕群续签租赁合同，邓凡自2017年10月1日起继续向李庆昌承租案涉租赁物，双方亦未签订书面合同，李庆昌称邓凡自2017年11月起未按约定支付租金。2018年4月1日，邓凡与李庆昌经协商均确认邓凡尚欠李庆昌2017年11月至2018年3月期间租金共计15万元，双方均同意将前述尚欠租金转为借款，邓凡于同日向李庆昌出具《借据》1张，载明：“本人邓凡因生意资金周转，于2018年4月1日借到拾伍万（150000元），为期2年，清还所有借款，逾期不清还借款，则按日支付本金的10%为滞纳金，并退回本金；要每月5日前还3000元利息，过期还不到3000元，则按每日计3000元为准。”邓凡在《借据》上的“借款人”处签名、捺印，并备注了身份证号码。邓凡出具《借据》当日，与李庆昌签订《土地租赁合同》1份，主要约定：李庆昌出租的土地位于中山市××××××月地底南侧，该土地是由李庆昌向旗北村委租赁后转租给邓凡的，租赁土地面积为2850平方米，邓凡对该土地的产权、用途以及地上建筑物等情况均已清楚；租赁期限为3年，自2018年4月1日至2021年3月30日止，租金为37050元/月（不受实际测量面积的影响），前三年租金不变，第四年起实行租金每年递增10%，邓凡应在每月的5日前足额缴纳当月租金；邓凡应在签订本合同之日向李庆昌缴纳74100元作为履约保证金；该合同还约定了其他事项。诉讼中，李庆昌称《土地租赁合同》与《厂房租赁合同》出租的租赁物一致，均为《厂房租赁合同》所载的铁棚厂房，该厂房未履行报建手续。李庆昌称邓凡签订《土地租赁合同》后，自2018年6月起又开始拖欠租金及水电费。2019年1月11日，双方经协商一致解除《土地租赁合同》并签订《解除租赁合同协议书》1份，主要约定：李庆昌、邓凡于2018年4月1日签订《土地租赁合同》，邓凡向李庆昌承租位于大涌镇旗北村月地底侧的厂房，租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月30日止，现因邓凡拖欠李庆昌租金超过三个月以上，双方就租赁合同的解除事宜达成以下协议：双方签订的租赁合同自签订本协议之日起解除；邓凡尚欠李庆昌自2018年6月1日起至2018年12月30日期间的租金共计283500元，尚欠租赁期内水、电费共计10000元，邓凡承诺在2020年1月20日前将所有欠款支付完毕；邓凡承诺于签订本协议书之日起十天内向李庆昌移交租赁物并自行搬离租赁物，逾期搬离的，邓凡应按租金的双倍向李庆昌支付违约金；鉴于双方之间的租赁合同系邓凡拖欠租金而解除，邓凡已向李庆昌支付了押金/定金由李庆昌没收，该押金/定金不得用于抵扣邓凡所欠李庆昌的租金及水、电费；若邓凡违反本合同约定，李庆昌有权从邓凡实际拖欠租金及水电费之日起以拖欠金额为本金按照月息百分之三向邓凡收取违约金至邓凡实际清偿完毕之日止；如发生诉讼的，邓凡自愿放弃诉权及抗辩的权利，且自愿承担因本欠款发生借款或诉讼所造成的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师服务费）；该协议书还约定了其他事项。李庆昌在协议书首部、尾部签名，邓凡在协议书首部、尾部签名及捺印，邓奕模在协议书尾部签名、捺印。李庆昌妻子在该协议书尾部空白处手写备注“补充协议：以上所述金额均以双方商定签定的还款承诺书为准。”同日，邓凡向李庆昌出具《还款承诺书》1份，主要载明：“截至2019年1月11日止，邓凡拖欠大涌镇旗北村月地底侧厂房（房东李庆昌）自2018年7月起至2018年12月期间的厂房租金款合计400000元，邓凡承诺按以下方式付清以上全部欠款：1.于2019年6月30日前支付50000元；2.于2019年8月30日前支付50000元；3.于2019年10月30日前支付50000元；4.于2020年1月20日前支付250000元；如邓凡有任何一期逾期的，债权人即可要求一次性付清全部欠款，且应从2019年6月30日起按欠款总额的日3%计算延期付款利息直至付清全部欠款之日止，如因违约导致诉讼的，债权人因此产生的一切诉讼费、律师费等实现债权的费用全部由邓凡承担，如发生争议的，任何一方均可向中山市第一人民法院提起诉讼解决；另外，本人邓凡（此处备注身份证号码）自愿对以上债务的本金、利息及违约责任等承担连带还款责任，担保期限是还款期限届满后贰年。”邓凡在《还款承诺书》尾部“欠款单位/欠款人”处签名、捺印，邓奕模在“担保人”处签名、捺印并备注身份证号码。此后，邓凡、邓奕模均未按照约定偿还欠款，李庆昌遂于2020年2月26日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼中，李庆昌称《解除租赁合同协议书》中除邓凡、邓奕模签名、捺印外其余手写部分均由李庆昌妻子书写；《还款承诺书》中除邓凡、邓奕模各自的签字、捺印外其余手写部分由邓奕模书写；《还款承诺书》所载40万元包含签订《土地租赁合同》前邓凡已欠租金15万元及《解除租赁合同协议书》中所确定的欠款，虽然邓凡此前出具了《借据》确认将租金转化为借款，但邓凡未按《借据》约定履行还款义务，故双方在2019年1月11日重新对账后确定了邓凡的总欠款金额，邓凡亦出具了《还款承诺书》确认总欠款为40万元。另查，李庆昌因本案诉讼支出律师费8000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。李庆昌自认《土地租赁合同》与《厂房租赁合同》出租的租赁物一致，均为《厂房租赁合同》所载的铁棚厂房，该厂房未履行报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，不管案涉租赁物为房屋或临时建筑，李庆昌与案外人张裕群于2012年10月1日签订的《厂房租赁合同》及李庆昌与邓凡于2018年4月1日签订的《土地租赁合同》均因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李庆昌应退还邓凡履约保证金74100元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然《厂房租赁合同》、《土地租赁合同》无效，但邓凡已实际使用案涉租赁物，应参照合同约定的租金标准向李庆昌支付占有使用案涉租赁物期间的占有使用费。李庆昌称邓凡尚欠2017年11月至2018年3月期间的占有使用费，该期间的占有使用费标准为31350元，合计156750元，双方经协商均同意邓凡仅需向李庆昌支付150000元，邓凡曾出具《借据》对欠款金额予以确认，本院予以认可。李庆昌称邓凡尚欠2018年6月至12月期间的占有使用费，该期间的占有使用费标准为每月37050元，合计283500元，但经本院核算，2018年6月至12月期间的占有使用费合计应为259350元（37050元*7个月）。前述两项占有使用费总计为409350元，因双方经协商后李庆昌仅要求邓凡偿还400000元，邓凡于2019年1月11日出具《还款承诺书》对400000元予以确认，双方经协商所确认的欠款金额400000元未超出本院核算的邓凡所欠占有使用费总额，本院予以认可。李庆昌称邓凡未按《还款承诺书》约定履行还款义务，至今未曾向李庆昌偿还任何款项，有失诚信，李庆昌要求邓凡清偿拖欠的400000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因李庆昌需向邓凡退还履约保证金74100元，扣减后邓凡仍需向李庆昌支付325900元。邓凡逾期支付占有使用费，经催告后仍未支付，必将导致李庆昌未收占有使用费的资金占用期间利息损失，李庆昌要求邓凡自2019年6月30日起支付占有使用费的逾期利息，有事实和法律依据，本院亦予以支持。在李庆昌未举证证明其损失的情况下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍。关于水电费10000元。2019年1月11日李庆昌的妻子在邓凡出具《还款承诺书》时在双方签订的《解除租赁合同协议书》上手写“补充协议：以上所述金额均以双方商定签定的还款承诺书为准”，李庆昌将备注了上述内容的《解除租赁合同协议书》作为证据予以提交，可见双方于2019年1月11日达成的合意为《还款承诺书》中所载的400000元已包含《解除租赁合同协议书》中的10000元水电费，手写备注的“以上所述金额”系指《解除租赁合同协议书》中所载的全部金额。李庆昌现另行主张邓凡支付水电费10000元，有失诚信。李庆昌亦未提交证据证明该笔10000元水电费已实际产生且其已代为垫付。本院对李庆昌的该项主张不予支持。关于律师费8000元。《还款承诺书》约定了邓凡逾期还款则需承担李庆昌因实现债权所产生的律师费，李庆昌称其为本案诉讼支出律师费8000元，并提供了民事案件委托诉讼代理合同及广东增值税普通发票为证，李庆昌该主张理据充分，本院予以支持。关于邓奕模本案责任。《还款承诺书》仅载明邓奕模为担保人，但各方未约定保证方式及保证期限，《还款承诺书》约定案涉债务履行期限届满之日为2020年1月20日，依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”及第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”的规定，李庆昌于2020年2月26日提起本案诉讼，未超过保证期间，故李庆昌要求邓奕模对邓凡前述债务承担连带清偿责任的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。邓奕模承担保证责任后，有权向邓凡追偿。综上，李庆昌诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。邓凡、邓奕模经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，缺席判决如下：一、被告邓凡于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李庆昌支付占有使用费325900元及利息（以325900元为基数，自2019年6月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计至实际清偿之日止）；二、被告邓凡于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李庆昌支付律师费8000元；三、被告邓奕模对被告邓凡前述第一项、第二项下的债务承担连带清偿责任；被告邓奕模承担连带清偿责任后有权向被告邓凡追偿；四、驳回原告李庆昌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元（原告李庆昌已预交），由原告李庆昌负担2756元，被告邓凡、邓奕模负担5894元（被告邓凡、邓奕模于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李庆昌）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  谭俏芬人民陪审员  李德明人民陪审员  陶曦帆二〇二〇年八月十八日书 记 员  罗丹薇简佩琳