重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初11287号原告：王瑞，男，1991年10月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：王一忠，男，1981年11月16日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：易向峰，男，1977年1月3日出生，汉族，住重庆市万州区。原告王瑞与被告王一忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞，被告王一忠及其委托诉讼代理人易向峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年4月至6月的租金9000元；2.判令被告支付原告违约金9000元；3.判令被告支付原告垫付的2020年1-6月的物管费936元。事实和理由：2018年5月19日，原被告双方签订了为期6年的定期租赁合同。房屋位于重庆市渝中区中兴路228号美丽之冠青年公寓（熊猫公馆X号楼XXXX号房），建筑面积约为44.6平方米，房租的支付方式是按季度缴纳，每季度支付9000元。如果一方违约，则违约方需支付违约金9000元。2020年2月被告提出减免租金，原告同意从2月开始到疫情结束熊猫公馆解除封锁期间的租金减免一半。到2020年3月，被告又提出要解除合同、退还押金，原告不同意。但被告坚持要解除合同、退还钥匙，原告提出被告应当将欠费结清，并且按照合同承担违约责任，才同意解除合同接回钥匙，被告不同意，就没有交接房屋。之后双方又到南纪门派出所进行过调解，原告提出被告向原告支付3000元就了解此事，但被告仍不同意。原告认为，双方合同仍在继续履行，直到2020年6月4日双方交接钥匙合同才解除，并且是由于被告违约导致合同解除。疫情的影响只有2个月，原告已经同意减免一半的租金，并且双方签订的是6年的长期合同，疫情是短暂的，不足以导致6年的合同无法继续履行。为维护自身权益，故依法提起诉讼。被告王一忠辩称，双方签订房屋租赁合同情况属实，之前都是正常履行，被告租用房屋用来经营酒店。2020年1月24日由于疫情影响，被告无法使用房屋经营，便通过微信告知原告希望免除疫情期间的租金，或者解除合同，但原告只同意免除一个月的租金，后来又提出疫情期间的租金只给一半。之后因为被告没有经营，无力支付租金，就于2020年3月提出自2020年1月24日解除合同，要求原告接房，但原告要求被告支付违约金，因此双方未能达成一致。之后双方又到南纪门派出所调解，被告没有接受原告提出的向原告支付3000元的调解方案。此后双方未再协商。被告也另案起诉了原告，要求原告退还租金6000元及押金3000元。双方的合同在2020年1月24日已经解除，并且是由于疫情的原因导致解除。如原告不认可，应在3个月内起诉，确认被告无权解除合同。因此被告不应承担2020年1月24日之后的租金及费用，也不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年5月19日，王瑞（甲方）与王一忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市渝中区中兴路228号美丽之冠青年公寓（熊猫公馆X号楼XXXX号房），建筑面积约为44.6平米，出租给乙方使用，用途为酒店经营；2018年6月1日-7月1日为甲方给乙方免租期，为酒店筹备期；租期为72个月，自2018年7月1日至2024年7月1日，第一、二年月租金3000元，第三、四年月租金3150元，第五、六年月租金3307元；租金每3个月交付一次；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金3000元，租期届满，房屋及设施若无损坏时且水、电、气、物管费等相关费用结算完后，甲方于当日将押金无息退还给乙方；乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳物管费等相关费用；若乙方在甲方提醒之后，拖欠租金达15日之久，甲方有权收回房屋，并没收押金；租赁期未满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约，违约方应向对方支付租金三个月作为违约金，并赔偿相应损失；因不可抗力的因素致使本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任。同日，王一忠向王瑞交纳了租金9000元及押金3000元。之后，王一忠向王瑞按约交纳租金至2020年3月31日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年1月24日，王一忠通过微信告知王瑞：因新冠疫情导致停业，如果2020年1月30日过完，疫情没有得到控制，则留给我们的只有两条路走：1.从2020年2月1日起进入免租期，免租期间停止使用房间，免租期物业由我司负责。待疫情好转后双方继续履行合同。2.从2020年2月1日起我们按《中华人民共和国民法总则》第180条不可抗拒力条款，我们签署合同第四项8条明确约定不可抗拒因素至本合同无法履行，甲乙双方互不承担责任，双方有权解除原租赁协议且双方免责，我司于2020年1月31日交还业主房间，同时业主退还我司的房租和押金。2020年1月30日，王瑞回复“那我们一人一半吧”。2020年3月31日，王一忠通过微信向王瑞发出《解除合同告知书》，载明：鉴于目前我国正处于新型冠状病毒肺炎疫情的突发公共卫生事件中，我方必须遵守国家和政府的防疫要求，同时为了减少贵我双方的合同损失，特向贵方再次发出此告知书，以期减轻此不可抗力事件对贵我双方合作的影响。贵方与我方于2018年5-6月订立了《房屋租赁合同》，合同的履行出现了如下困难：1.防控期间整幢楼封楼，不准进出。2.应相关部门要求停水停电至今，致使租房无法正常使用，给我方造成重大的经济损失。3.因本次疫情影响，后续资金链断裂，本店已无法继续经营。鉴于上述情况、政府命令以及法律关于不可抗力因素的规定，我方抱歉地通知贵方，本次事件属于严重的不可抗力事件并且导致了合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。因此，我方不得不通知贵单位原合同解除。同日，王一忠还向王瑞邮寄了《解除合同告知书》及《接房告知书》。邮寄的《解除合同告知书》与微信发送的内容一致，但明确提出原合同于2020年1月24日起解除。《接房告知书》载明：因受2020疫情影响，我与贵方签订的2018年5月19日租房合同，我已向贵方告知解除，现再次通知贵方及时接房，以免后续租金及其他费用本人已不能支付，给贵方造成损失敬请谅解。2020年4月1日，王瑞微信回复“还是单方面终止合同哦，等于说后面的租金也是不准备给了，那请你先把水电气费结清，逾期引起的后果将追究你的责任，其他费用等法院判决”。2020年6月4日，王瑞与王一忠交接了案涉房屋钥匙。2020年8月7日，王瑞向案涉房屋物管公司交纳了2020年1月1日至2020年7月31日物管费1092元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王瑞与王一忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致王一忠在管控期间不能使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，管控结束后合同仍可继续履行，故王一忠不享有单方解除权，其向王瑞发出通知解除合同并不产生合同解除的法律效力。因王一忠未继续支付租金，王瑞为减少损失于2020年6月4日收回了房屋，此后双方未再继续履行合同，合同应于2020年6月4日解除。2020年4月1日至2020年6月4日期间，政府已经解除相关管控，王一忠占有房屋且能够使用，应当向王瑞支付该期间的房屋租金6400元，并应当向王瑞支付2020年1月1日至2020年6月4日期间垫付的物管费800.8元。相应地，王瑞无权要求王一忠支付2020年6月4日之后的租金及物管费。此外，王一忠以其行为明确表示不继续履行合同，导致合同解除，构成违约，应当按照合同约定向王瑞支付违约金9000元。至于王一忠已经支付的押金以及疫情管控期间的租金，因其已另行提起诉讼向王瑞主张退还，故本案中不再处理。综上所述，王瑞的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王一忠于本判决生效后立即向原告王瑞支付2020年4月1日至2020年6月4日期间的租金6400元；二、被告王一忠于本判决生效后立即向王瑞支付2020年1月1日至2020年6月4日期间的物管费800.8元；三、被告王一忠于本判决生效后立即向王瑞支付违约金9000元。四、驳回原告王瑞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计125元，由原告王瑞负担22元，被告王一忠负担103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年八月二十日书记员  杨婷