广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初768号原告：黄豫丹，女，1988年11月26日出生，汉族，住江西省赣州市大余县××××××××。委托诉讼代理人：卜春恒，广东中泰律师事务所律师。被告：韶关市鑫金汇嘉阳投资开发有限公司，住所地：韶关市浈江区×××××××鑫金汇建材家居广场商业2幢6楼。法定代表人：翁家许，该公司董事长。委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静茹，广东众同信律师事务所律师。原告黄豫丹与被告韶关市鑫金汇嘉阳投资开发有限公司（以下简称鑫金汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄豫丹的委托诉讼代理人卜春恒，被告鑫金汇公司的委托诉讼代理人游北灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄豫丹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖协议》；2、被告双倍返还定金10万元及返还购房款23万元，并自2019年9月28日起按同期银行贷款利率支付违约金至清偿之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月3日，原告认购被告位于韶关市浈江区×××××××韶关市××××××××××××××××××商铺，建筑面积29.19平方米，房价28万元。原告已按约定支付了全部房款28万元。2019年9月28日，原告与被告签订了《商品房买卖协议》，在签订该协议时，被告才告知原告该商铺已被抵押给广州农村商业银行股份有限公司佛山分行，因此目前该商铺不能签订合法的商品房买卖合同，要在2019年12月26日后才能进行网签。由于原告已支付了全部房款，迫于无奈只好答应。然而至原告起诉之时，被告仍不能与原告签订正式合法的《商品房买卖协议》（网签）。鉴于被告在原告认购商铺时故意隐瞒该商铺已被抵押给银行的真实情况，采取欺诈的手段骗取原告支付购房款。而且事后在约定的期限内不能网签合同，被告已构成违约，应当承担违约责任，因此原告提起诉讼。原告黄豫丹向本院提交的证据有:1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业信息公示，证明被告的诉讼主体资格；3、建材家居广场认购书和商品房买卖协议，证明原告认购了被告的商铺；4、收据，证明原告已足额支付购房款；5、微信截图，证明截至2020年4月1日被告仍无法与原告签订证实商品房买卖合同（网签）。被告鑫金汇公司辩称，一、被告与原告的重新协商过程是对原《商品房买卖协议》内容的变更，被告也依约办理了涉案房屋的注销抵押登记，不存在违约行为，原告请求解除合同的条件未成就；二、涉案房屋办理注销登记以及约定签订《商品房买卖合同》的期间出于新冠肺炎疫情期间，属于“不可抗力”导致履行合同困难，请求法院根据合同目的未实际受到影响，不予以支持原告要求解除合同的请求；三、退一万步来说，即使被告存在违约行为，但该行为不影响合同目的的实现，原告不能以此要求解除合同。被告鑫金汇公司提交的证据有:1、委托经营管理合同，证明根据原被告合同约定，涉案商铺前五年返租已在房款中抵扣，且该商铺目前也是由吴烁东承租，租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日，也就是说即使被告未能依约办理解除抵押登记，不影响原被告签订的合同目的实现；2、商场展位租赁及管理服务合同，证明即使被告未能依约办理解除抵押登记，不影响原被告签订的《房屋买卖协议》合同目的的实现，更不影响作为承租户吴烁东的使用；3、微信截图及销售团队正式复工的通知，证明涉案房屋办理注销登记以及约定签订《商铺房买卖合同》的期间处于新冠肺炎疫情期间，属于不可抗力导致履行合同困难；4、微信截图，证明从被告的销售员工王明兰与原告的微信聊天记录来看，被告在2020年3月14日恢复王明兰的微信内容中已同意原告在2020年3月底把涉案房屋解押手续办理好，被告与原告的重新协商过程是对原《商品房买卖协议》内容的变更，被告也依约办理的涉案房屋的注销抵押登记，不存在违约行为；5、不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋也是在2020年3月31日就已注销抵押登记；6、商品房买卖协议，证明协议内容;7、铺位签约确认单，证明原告购买529215元，租金优惠了16万余元，剩余28万元就是购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月3日，原告黄豫丹与被告鑫金汇公司签订《鑫金汇建材家居广场认购书》，由原告认购被告位于韶关市浈江区×××××××韶关市××××××××××××××××××商铺，建筑面积29.19平方米，房价28万元。原告当日支付定金5万元给被告。2019年9月7日，原告向被告支付房款9万元。2019年9月28日，原告向被告支付了剩余房款14万元。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房买卖协议》，约定原告购买被告的上述涉案商铺，并在该《商品房买卖协议》中约定：“第三条、付款方式及期限：乙方应当在本协议签订前支付该商品房全部价款。第四条、合同签订：1、该商品房现已抵押给广州农村商业银行股份有限公司佛山分行，将在2019年12月26日前解押，乙方对该抵押情况已知悉。2、甲乙双方约定在2019年12月28日签订《商品房买卖合同》。3、乙方以全部房价款的30%作为购铺与签订《商品房买卖合同》的保证金。第五条、交付使用：甲方应当在本协议签订之日将该商铺交付给乙方使用。第六条、双方责任：1、如因甲方原因，未能按时签订《商品房买卖合同》的，（1）逾期在90日之内，甲方按银行同期贷款利率以日计算向乙方支付逾期违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除本协议，甲方有责任退还乙方全部已支付的房款，并以乙方已支付的房款基准按银行同期贷款利率，按日向乙方支付违约金。2、如因乙方原因，未能按时签订《商品房买卖合同》的，（1）逾期在90日之内，乙方按银行同期贷款利率以日计算向甲方支付逾期违约金。（2）逾期超过90日后，甲方有权解除本协议，并不予退还乙方已支付的保证金。”等内容。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方同意在委托期限的前五年（共计60个月）作为免租期,在这期间甲方同意将所购商铺免收租金交予乙方自主经营,所有租金收入、经营性收益均归乙方所有，且经营风险及盈亏、相应管理费用的支出由乙方承担。委托期限的第六至第十年（第61个月至第120个月），托管商铺由乙方代为出租，租金由乙方代收。商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托管理佣金归乙方所有，相关税费按照国家规定各自承担。被告将该4218号商铺租赁给吴烁东。2020年3月14日，原告发送微信消息给被告员工王明兰，内容为：“既然现在你方的领导是这样回复的，那我明天就没必要过去了，我去的目的只有两个：一、催促贵公司赶紧把解押手续办好；二、如按合约在本月底之前未履行合约，那我就按合约把这店面退了，因你方原因导致合约无法履行，不仅要归还我总房款28万元，还需赔偿我双倍定金5万元。”由于新冠肺炎疫情影响，春节假期被告的员工至2020年3月29日才复工。庭审时，原、被告均陈述2020年4月9日原告到被告处签订《商品房买卖合同》(办理网签手续)，因房管局的系统出现故障无法登陆，未能成功办理，原告遂提起诉讼。被告亦陈述可随时为原告办理网签手续。另查明，涉案的韶关市浈江区×××××××韶关市××××××××××××××××××商铺于2018年12月24日办理抵押登记，于2020年3月31日注销了抵押登记。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖协议》约定：“该商品房现已抵押给广州农村商业银行股份有限公司佛山分行，将在2019年12月26日前解押，原告对该抵押情况已知悉。原、被告双方约定在2019年12月28日签订《商品房买卖合同》。如因被告原因未能按时签订《商品房买卖合同》的，……逾期超过90日后，原告有权解除本协议，被告有责任退还原告全部已支付的房款，并以原告已支付的房款基准按银行同期贷款利率，按日向原告支付违约金。”根据该约定，被告应在2019年12月26日前将涉案房屋办理解押手续，以确保双方在2019年12月28日签订《商品房买卖合同》(办理网签手续)，如因被告原因未能按时签订《商品房买卖合同》(办理网签手续)，逾期超过90日后，原告有权解除本协议。本院认为，根据合同严守及诚实信用原则，在合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，确定合同应否解除。本案中，被告未在约定的时间将涉案房屋办理解押和网签手续，有违约行为，但原告已向被告支付全部购房款，所购买涉案商铺也已出租出去，被告亦在2020年3月31日为涉案商铺注销了抵押登记，被告表示可随时为原告办理网签手续。被告未及时办妥网签手续也不影响原告合同目的的实现。原告亦无充分证据证明被告的行为导致原告合同目的不能实现，或者对原告的合法权益造成实质性的影响。被告在违约后也积极采取措施履行合同，但因为2020年2、3月期间正处于新冠肺炎疫情期间，对被告办理解押和网签确实存在一定的影响，属于不可抗力导致其履行合同义务困难。本院综合被告的违约情况，结合本案的实际情况，认为被告违约程度显著轻微，并未构成根本性违约。本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形。故对原告请求解除《商品房买卖协议》并要求被告双倍返还定金10万元、返还购房款23万元及按同期银行贷款利率支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄豫丹的诉讼请求。案件受理费6250元，由原告黄豫丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  任九林人民陪审员  陈伟招二〇二〇年七月九日法官 助理  朱志婷书 记 员  钟思洁