福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3726号 上诉人（原审被告）：曾志川,男，1976年12月28日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人(原审原告)：今日大唐（泉州）物业管理有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇建设北路君悦华庭**102。 法定代表人：刘火星，总经理。 委托诉讼代理人：刘有斌，男，1972年8月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，该公司员工。 委托诉讼代理人：张国兴，男，1958年6月15日出生，汉族，住福建省惠安县，该公司员工。 上诉人曾志川因与被上诉人今日大唐（泉州）物业管理有限公司（以下简称大唐公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾志川上诉请求：撤销一审判决，驳回大唐公司的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清、适用法律错误、程序违法，导致判决错误。一、原审判决不符合相关法律规定。原审认定大唐公司与曾志川之间存在物业服务合同关系是错误的。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三、五款规定，大唐公司与建设单位恶意串通，损害小区集体利益，以合法形式掩盖非法目的，将未按规划审批图纸进行施工建设的违建房当合格使用；将消防人行通道堵塞改为商业店铺进行营利。2.大唐公司提供的关于泉建房(2012)15号文件是泉州市住建局为了加强新建物业承接查验工作的通知，而不是物业承接查验办法的开始实施。大唐公司未按照《物业承接查验办法》第二十九条规定，向物业所在地惠安县房地产行政主管部门办理备案手续，为非法承接。与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主的利益。3.嘉欣花园小区经泉州市城乡规划局于2015年7月22日认定，存在未按照建设工程规划许可证的规定、擅自改变规划审批图纸进行施工建设。根据福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第六十六条规定，经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记；已经办理竣工验收备案、房屋登记的，由备案、登记机关撤销备案、登记。由此，本项目工程的竣工验收是违法的、无效的。而大唐公司为专业和规范的物业服务企业，小区这么多的违法事件包括施工图纸与现场不符，不具备承接条件，所以大唐公司与建设单位所签订的物业合同违反了合同法第五十二条规定，为无效合同。4.根据物业管理条例第三章物业服务第三节物业收费第四十六条规定，商品房的物业服务收费实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则收取。大唐公司的1元/月.㎡的收费与服务标准不符。5.根据物业管理条例第四十七条规定，物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督；以上事项大唐公司根本没有做，并且在小区暴力服务(多次与业主发生活肢体冲突并报警)。6.从2011年7月交房至2016年，在大唐公司逼迫下，大唐公司向曾志川强制收取的水电周转金及物业费公摊费用等总共为￥11623.18元。法律没有规定要交水电周转金，大唐物业应该退还给曾志川。水表与电表的使用情况，于2014年拆除曾志川的电表。公摊水、电费应以实际使用为准并公示，不是由大唐公司随意确定。大唐公司因曾志川没有按他们的要求交费，恶意限制曾志川的用水用电。二、原审适用法律法规错误。关于曾志川与大唐公司的合同是建立在大唐公司以欺诈的手段所订立的合同，在订立合同时明显有失公平。大唐公司不但违反了合同法第52条，更重要的是收费标准与服务质量不相适应。没有法律规定要收取水电周转金，大唐公司应该给予退回。大唐公司为一家专业合法的物业公司以合法形式给掩盖建设单位这一连串的违法行为，连竣工验收备案都是违法的，又不具备房屋登记条件，与物业公司签订的合同更是违法、无效的。三、原审判决明确错误，对曾志川明显不公。本案符合《物业承接查验办法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，水电周转金应当给予退回。该项目的建设工程不符合规划条件，建设主管部门和其他有关部门是不能办理竣工验收备案的，房屋登记机构是不能办理房屋登记。虽然大唐公司非法承接并违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，但实际上大唐公司有为小区业主的公共卫生进行打扫、清理和最基本的物业服务工作，曾志川承诺愿意承担由大唐公司所提供的经费收支预算中的楼管、工程人员、维序员、保洁员和绿化工28人每月合计63100元工资除于13343956平方米等于0.47元每平方米乘以126.91每平方米再乘以交房至今107个月的人员工资合计63823.0元。为了维护曾志川的合法权益，曾志川要求大唐公司与曾志川进行结算向曾志川强制收取的费用总共为￥11600.3元，并退还水电周转金，再结清物业管理费用。请求二审法院支持上诉请求。 大唐公司辩称：一审诉讼程序合法，请求维持原判。对于水电公摊部分，大唐公司会另行主张。 大唐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令曾志川向大唐公司支付自2014年7月至2020年2月的物业管理费8629.2元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）；2.判令曾志川向大唐公司支付自2017年6月至2020年3月的公共水电公摊费631.1元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）；3.判令曾志川向大唐公司支付自2017年6月至2018年12月的户内代缴水费477.3元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）。诉讼中，大唐公司减少诉讼请求为：判令曾志川向大唐公司支付自2014年7月至2020年2月的物业管理费8629.2元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年3月1日起至还款之日止的利息损失。 一审法院查明：2011年1月6日，大唐公司与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业服务管理服务委托合同》1份，约定：由甲方（福建省惠安县惠石置业有限公司）选聘乙方（大唐公司）实施嘉欣花园城小区物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至嘉欣花园城业主委员会成立、业主委员会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。收费标准高层带电梯住宅由乙方按建筑面积0.8-1元/㎡•月收取，店面和商场由乙方按建筑面积1元/㎡•月向业主或物业使用人收取。收费标准最后以物价局备案批复为准。前期物业协议双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。曾志川系案涉小区3号楼202室业主，该房屋建筑面积为126.91平方米。2011年5月27日，曾志川办理案涉房屋的交房手续，并在《嘉欣花园业户手册》上签名确认，该业户手册第一条载明：本业户手册及业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，在办理入住手续时由业主签字，自业主签字时生效。 双方当事人的争议焦点为：1.大唐公司作为案涉嘉欣花园城小区的物业管理者是否具有合法性？2.大唐公司按每月每平方1元的标准收取案涉房屋的物业管理费是否合法有据？ 大唐公司认为，1.大唐公司是按前期物业服务合同管理案涉小区，合法有效。2.大唐公司的收费标准是按照前期物业服务合同的约定，且经物价局备案，合法有效。大唐公司相应提供证据1即前期物业服务管理服务委托合同1份，以此证明大唐公司与福建省惠安县惠石置业有限公司签订嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同。证据2即备案表、嘉欣花园业户手册各1份，以此证明案涉小区物业收费项目经备案且曾志川在业户手册上签名确认。证据3即缴费通知单照片3份，以此证明大唐公司多次向曾志川催缴物业费的事实。证据4即欠费清单1份，以此证明曾志川结欠物业费的时间及金额。证据5即泉州市住房和城乡建设局文件1份，以此证明承接查验是自2012年7月20日开始实施，大唐公司在该时间之前接手嘉欣花园小区。证据6即声明1份，以此证明曾志川曾为业主委员会副主任，但其为谋私利，而非是为小区谋利益。证据7即居民委员会组织满意度评价调查表1份，以此证明大唐公司物业服务达到88分，是良好的。曾志川质证称，证据1，该合同不合法，与国家规定不相符合。对证据2，不合法，没有按相关规定承接查验进行备案。证据3，曾志川并未收到大唐公司的催缴，大唐公司只是偶尔发单到曾志川家门口，没有贴在门口。证据4，系大唐公司自行制作，没有任何依据，大唐公司应提供第三方的证据证明系曾志川所产生的费用。证据5不合法，应以国家法律为准。证据6、证据7均纯属虚构。 曾志川坚持答辩意见。曾志川相应提供证据8即经费收支预算单1份，以此证明小区物业服务人员的工资明细。证据9即向住建局投诉单1份，以此证明大唐公司对小区的物业管理是非法无效的，不具备1元/㎡收费标准。证据10即向螺城镇政府投诉单1份，以此证明大唐公司暴力服务，不具备1元/㎡收费标准。证据11即消防大队认定依据1份，以此证明消防系统到目前为止还处于半瘫痪状态，大唐公司非法承接，应负主要责任。证据12即消防车无法进入小区的图片1份，以此证明大唐公司非法经营，并对小区业主生命安全不管不顾的事实。证据13即收费票据清单1份，以此证明大唐公司没能证明10000多元为合法收费，并无第三方机构证明各项收费的真实性。证据14即原泉州市城乡规划局信访回复书1份，以此证明大唐公司与建设单位恶意串通、弄虚作假，将不合格的房屋当合格使用，在物业承接查验活动中共同侵害业主的权益。证据15即惠安住建局信访处理答复意见书1份，以此证明大唐公司与建设单位恶意串通、弄虚作假，将消防人行通道恶意堵塞改为商铺，在物业承接查验活动中共同侵害业主的权益。证据16即听证通知书1份，以此证明大唐公司与住建局相互勾结，损坏业主利益。 一审法院经审查认为，大唐公司提供的证据1，予以采信，能够证明大唐公司于2011年1月6日与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业服务管理服务委托合同》1份，约定：由甲方（福建省惠安县惠石置业有限公司）选聘乙方（大唐公司）实施嘉欣花园城小区物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至嘉欣花园城业主委员会成立、业主委员会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。结合庭审中，双方共认，业主委员会至今尚未与物业管理企业签订新的物业服务合同，可以认定，大唐公司的物业服务至今有效。证据2，经原惠安县物价局盖章同意备案，予以采信，能够证明大唐公司收取案涉房屋1元/㎡•月系经过相关物价管理部门备案。结合证据1、2，可以认定，曾志川签字确认了大唐公司与福建省惠安县惠石置业有限公司签订的物业服务合同，双方之间存在物业服务合同关系；大唐公司按1元/㎡•月收取案涉房屋物业管理费符合双方的约定并经相关管理部分备案，合法有效。证据3的缴费通知单系张贴在曾志川门口，曾志川抗辩没有收到大唐公司的催缴，不予采信，能够证明大唐公司向曾志川催讨物业费的事实。结合证据3、4，并结合庭审中曾志川对知道且应当知道的物业费缴纳时间却不清楚，可以认定曾志川自2014年7月份至今未再缴交物业服务费的事实。证据5、6，均与本案不具有关联性，不予审查。证据7，来源于案涉小区所在地的居民委员会，具有真实性，能够证明案涉小区的物业服务项目曾达到88分。曾志川提供的证据8、13，与本案不具有关联性，不予审查。证据9、10、11、12，均无法证明曾志川的证明目的。证据14、15、16，可以证明案涉小区业主曾向原惠安县住房和城乡规划建设局、原泉州市城乡规划局等部门信访，但不能证明曾志川的主张。综合以上证据，可以认定，大唐公司系案涉小区的物业管理者，大唐公司与曾志川之间存在物业服务合同关系，案涉房屋的物业费为126.91元/月，曾志川自2014年7月起未能缴交物业费。 一审法院认为，大唐公司与曾志川之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。曾志川未能按约定支付物业管理费，应承担违约责任。大唐公司请求曾志川支付自2014年7月至2020年2月的物业管理费8629.2元（126.9元/月×68个月），符合法律规定和双方约定，应予支持。大唐公司请求曾志川按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年3月1日起至还款之日止的违约金，缺乏依据，应调整为自2020年4月2日大唐公司起诉催告之日起计付违约金。曾志川主张大唐公司作为嘉欣花园城的物业管理者不具有合法性，没有事实及法律依据，不予采纳。曾志川主张大唐公司未按规定提供与其收费相符的物业管理服务，但其提供的证据不足以证明其主张，不予采信。曾志川主张大唐公司应退还其物业费5337.29元，但未提出反诉，不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、曾志川应在判决生效之日起十日内支付大唐公司物业管理服务费8629.2元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月2日起至还款之日止的违约金；二、驳回大唐公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由曾志川负担，应于判决生效之日起五日内缴交。大唐公司预交的受理费167.5元予以退回。 本案二审中，曾志川提交如下证据：经费收支预算单、向住建局投诉单、消防大队认定依据、消防车无法进入小区的图片、收费票据清单、惠安住建局信访处理答复意见书、大唐公司告全体业主的一封信和业委会的通知回复、举行听证会通知单，证明：大唐公司与建设单位恶意串通、弄虚作假，物业服务是非法无效的；大唐公司物业服务不专业，非法经营，存在消防隐患；物业收费标准不合理等。大唐公司质证称：上述证据一审中曾志川已经提供，质证意见同一审一致。 大唐公司提交服务证明以及照片三张，证明：大唐公司还在提供物业服务。曾志川质证称：公告贴出来后，曾志川当时有报警，为了反映公告的真实性和合法，城关派出所出警，有记者采访，但是大唐公司经办人没接电话；关于7月31日的公告，7月中旬，曾志川有要求居委会、镇政府、住建局来参与业主选聘大会，大唐公司阻止召开业主大会；曾志川不清楚大唐公司是否在服务，小区发生过电梯坠机，消防二次电源烧坏，至今不能恢复。 对当事人二审提交的证据，本院经审查认为，曾志川二审提交的证据其在一审中已经提交，一审法院业已组织当事人质证并进行审定，本院不重复认定，但对曾志川反映的与本案存在关联性的事项将在后文结合争议焦点论述。对大唐公司二审中提供的服务证明以及照片三张的真实性予以确认，可以证明大唐公司仍在履行物业服务合同。 对一审认定的事实，曾志川对收费标准有异议，认为其个人没与大唐公司签合同，收费标准没有公示，曾志川不清楚收费标准。大唐公司无异议。 对当事人无异议的事实，本院予以确认。有争议的事实，将结合争议焦点予以阐述。 本案二审当事人的争议焦点为：曾志川是否应当向大唐公司支付物业管理费8629.2元及相关利息? 当事人对争议焦点的意见与各自的诉、辩主张基本一致。 本院认为，曾志川与大唐公司之间的物业服务合同关系，有《嘉欣花园城前期物业服务管理服务委托合同》、备案表、嘉欣花园业户手册等为证，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按时交纳物业服务费用，是业主在物业管理活动中应当履行的主要义务，也是物业服务企业能够正常开展物业服务工作的前提。大唐公司依约为嘉欣花园城小区提供了相应的物业服务，曾志川作为该小区的业主，应当按约定标准向支付物业费。大唐公司提供的缴费通知单可以证实曾志川自2014年7月份至今未再缴交物业服务费且大唐公司向陈坤山催收的事实。根据双方约定的物业费收费标准及曾志川的房屋面积，曾志川尚欠2014年7月至2020年2月的物业管理费8629.2元（126.9元/月×68个月），事实清楚，本院予以确认。大唐公司要求曾志川支付自2014年7月至2020年2月的物业管理费8629.2元（126.9元/月×68个月）及相关利息，理据充分，本院予以支持。曾志川辩称大唐公司提供服务不到位及其他相关的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费。故对曾志川不交或减交物业费的辩解，本院不予采纳。曾志川主张大唐公司应退还其水电周转金，但未提出反诉，本院不予审查。 综上所述，曾志川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曾志川负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年八月二十八日 书记员  庄晓思 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。