宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3745号原告（反诉被告）：李冬,男,1981年11月7日,回族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：张玲玲，宁夏平瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司,住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人:于新,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虔、丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。原告李冬与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称：骏宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案。本案审理过程中，被告骏宁公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李冬及其委托诉讼代理人张玲玲，被告骏宁公司的委托诉讼代理人杨虔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务,向原告交付位于金凤区XXX室房屋,并将上述房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案,协助原告取得产权证书；2.判令被告向原告支付迟延交房违约金70029.98元(自2017年6月30日起按已付房价款的万分之一暂计算至2020年5月14日,以上述标准主张至判决确定的给付之日止);3.判令被告向原告支付逾期办证违约金43727.01元(自2018年7月29日起按已付房价款的万分之一暂计算至2020年5月14日,以上述标准主张至判决确定的给付之日止)，以上两项共计113756.99元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月13日,原告与被告签订《商品房预售合同》。双方约定:原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区XXX室房屋,房屋总价款为667588元。同时还约定了交房与办证的时间及逾期的违约责任,后原告按约履行了全部合同义务,但至今被告未向原告交付房屋,也未协助原告办理房屋产权证书,其行为已构成违约。综上所述,为维护原告的合法权益,诉至法院,请求判如所请。被告骏宁公司辩称，涉案房屋并非正常的商品房交易,原告并未支付任何购房款,其诉请无任何法律依据。本案中,骏宁公司将应退还给XXX公司的保证金误退给了案外人张某某,退还方式并非现金,而是以涉案房屋抵顶。后XXX公司起诉被告及XXX公司、马某某、张某某要求退还施工保证金,法院审理过程中，XXX公司并不认可骏宁公司以顶房形式向张某某退还的保证金,并判决由骏宁公司、XXX公司向XXX公司退还全部保证金,该案件上诉后被宁夏高级人民法院维持原判。骏宁公司与张某某并不存在任何债权债务关系,根据法院判决,骏宁公司要承担向XXX公司退还工程款的责任,那么骏宁公司将涉案房屋抵顶张某某便无任何事实基础。综上,被告与原告签订商品房买卖合同并非普通的商品房交易,原告也未向被告支付任何购房款,原告的诉请无任何依据,请求法院予以驳回。被告骏宁公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告按照商品房买卖合同约定支付涉案房屋购房款667588元；2.判令反诉被告支付逾期付款违约金73167元(以总房款667588为基数按照每日万分之一暂计算至2020年7月2日，实际计算至反诉被告实际支付之日);3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：本案中,反诉原被告签订涉案房屋的商品房买卖合同,并非反诉被告购买涉案房屋,反诉被告并未支付任何购房款,双方签订商品房买卖合同的目的是以房屋抵顶案外人张某某的施工保证金,骏宁公司按照张某某指示,与李冬签订了商品房买卖合同。但经法院判决认定,骏宁公司并不负有对案外人张某某退还施工保证金的义务,双方不存在任何的债权债务关系,所以以房屋抵顶张某某保证金已经无法实现。综上,反诉被告负有按照合同约定支付房款的义务,在反诉被告未交纳房款的情况下,反诉原告无权要求反诉原告向其交付房屋。针对反诉，原告李冬辩称，原告李冬已经履行了支付涉案房款的义务，被告全部反诉请求不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告骏宁公司将银川市金凤区XXX室房屋抵顶给案外人张某某。2016年9月1日，案外人张某某（甲方、出售方）与原告李冬（乙方、购房方）及银川市金凤区嘉城房产中介服务部签订一份《一手顶账房转让协议》，约定：甲方同意将坐落于银川市金凤区XXX室房屋一套出售给乙方，交易价格为490000元。2016年10月13日，原告（反诉被告）李冬与被告（反诉原告）骏宁公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告李冬购买被告开发建设的银川市金凤区XXX室房屋，预测建筑面积131.26㎡，单价5086元/㎡，总价款667588元，原告于2017年6月30日前支付该商品房全部价款；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门证实解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金；同时亦约定了其他权利义务。另查明，2016年9月2日，骏宁公司向李冬出具收据一张，载明：今收到李冬交来借款667588元；2016年10月13日，XXX室房屋备案登记在李冬名下。该房屋至今未经竣工验收备案。再查明，天嘉·人和里项目系由骏宁公司、张小宁等合作开发。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》，案涉房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。根据双方关于逾期交房违约金的约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。现原告未要求解除合同，同时结合原告诉讼请求，被告应以全部房价款667588元为基数按日万分之一支付原告自2017年7月1日至2020年5月14日期间的逾期交房违约金69963.22元（667588元×0.0001×1048天）。原告要求被告交付房屋并协助办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，尚不具备交房条件，办理不动产权证书的条件也尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告骏宁公司辩称其将应退还给XXX公司的保证金误以抵顶该案涉房屋的方式退给了案外人张某某, XXX公司并不认可，故抵顶给张某某的该案涉房屋无任何事实基础，并反诉要求原告李冬支付购房款667588元及逾期付款违约金73167元(暂计算至2020年7月2日，并计算至实际支付之日)。因XXX项目系由骏宁公司、张某某等合作开发，双方之间存在工程施工等其他关系，抵顶的该案涉房屋是否与其所称的退还保证金有关不能确定；并且该房屋被告已与原告签订了商品房买卖合同，被告向原告出具的收据中的数额也与合同中约定的房价款一致，故对被告骏宁公司的抗辩主张不予采信，其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李冬支付逾期交房违约金69963.22元(以房价款667588元为基数，按每日万分之一暂计算至2020年5月14日,并计算至判决确定的给付之日)；二、驳回原告（反诉被告）李冬的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本诉案件受理费1288元，由原告（反诉被告）李冬负担496元，被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司负担792元；反诉案件受理费5604元，由被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  武刚二〇二〇年八月十日书 记 员  翟静