河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4504号 上诉人（原审原告）：唐山犇鑫房地产经纪有限公司（原唐山房保姆房地产中介服务有限公司），住所地：唐山市曹妃甸区南堡经济开发区商住楼******。统一社会信用代码：91130230MA0DRT0G6L。 法定代表人：付新刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵静，河北润昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：葛铁利，男，1966年4月9日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 被上诉人（原审被告）：鲁凤云，女，1968年3月27日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：葛铁利，男，1966年4月9日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司（原唐山房保姆房地产中介服务有限公司）因与被上诉人葛铁利、鲁凤云居间合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山犇鑫房地产经纪有限公司上诉请求：1.请求撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初722号民事判决书，依法改判或者发回重审。2.依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案中共存在四个法律关系，房屋买卖合同关系、定金合同关系、居间合同关系、定金保管合同关系。其中2020年4月7日被上诉人与上诉人签订的0088482号房屋买卖合同中包含房屋买卖合同关系、定金合同关系、居间合同关系。房屋买卖合同是主合同，定金合同是从合同，从合同生效与否不影响主合同效力。定金保管合同是独立的上诉人与被上诉人间达成的合意。二、定金保管书包含保管合同主要条款，约定明确，有上诉人签章和被上诉人签字确认，在被上诉人没有证据证明签订定金保管书时存在欺诈、胁迫等因素时，定金保管合同即合法有效。一审院仅凭不符合交易习惯和被上诉人当庭否认，从而对定金保管这一事实予以否认没有法律依据。另外，中介行业在促成交易时普遍建议买卖双方定金由居间方代保管系从保障双方利益为出发点，在一方违约涉及到定金罚则赔偿时不至使双方怠于赔偿。三、定金合同是实践合同，实践的要求即被上诉人实际收到定金，关于“收到”可以多种形式：不应机械的理解为钱款实际到达被上诉人手中。一审院认定定金合同未成立生效，未尊重当事人当时的合意。四、一审院认定了居间合同的合法有效性是正确的，但认定上诉人不得要求被上诉人支付报酬毫无理据。根据《合同法》第424条、第425条之规定，居间人的义务为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。规定中明确了居间人不得要求支付报酬的情形为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的。在促成房屋买卖合同签订过程中上诉人尽到了居间人应当尽到所有义务。 葛铁利、鲁凤云答辩称，唐山犇鑫房地产经纪有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 唐山房保姆地产中介服务有限公司向一审法院起诉请求：通过法律途径按照三方签订的合同约定，由被告赔付原告双边中介费及贷款服务费共计17220元。。 一审法院认定事实：被告葛铁利、鲁凤云系夫妻关系。2020年4月7日，呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云，居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司三方共同签订了《房屋买卖合同》，约定葛铁利、鲁凤云将位于南堡经济开发区的房屋卖与呼克庆；本合同签订成立后即表示居间方居间成功，甲乙双方须各向居间方支付本次成交价格1%的居间费并在当日结清。除本合同第三条规定的特殊情况外，如任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿居间费给对方。合同签订当天，呼克庆向原告唐山房保姆房地产中介服务有限公司法定代表人付新刚交付了购房定金1万元，被告葛铁利、鲁凤云未实际收到该定金1万元。被告葛铁利、鲁凤云以原告恶意克扣购房定金，导致房屋买卖合同无法执行，呼克庆未进行任何银行贷款手续为由，至今未支付中介费。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云，居间人唐山房保姆房地产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应予保护，双方均应依照合同约定履行各自义务。《房屋买卖合同》中包含居间合同的内容，原告唐山房保姆房地产中介服务有限公司与被告葛铁利、鲁凤云就居间合同的主要条款达成一致，双方成立居间合同关系。原告唐山房保姆房地产中介服务有限公司作为居间人，虽已促成呼克庆与二被告之间签订《房屋买卖合同》，但定金合同是实践合同，二被告未实际收到定金，定金合同未成立生效，而由居间人收取保管定金明显与常理不符，且违背定金的性质，亦有违于居间人的不得损害委托人利益之义务，因此原告不得要求被告葛铁利、鲁凤云支付报酬。遂判决：驳回原告唐山房保姆房地产中介服务有限公司的诉讼请求。案件受理费230元，减半收取计115元，由原告唐山房保姆房地产中介服务有限公司承担，并于本判决生效后十日内缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审法院经审理查明，2020年4月7日，上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司作为居间方与被上诉人葛铁利、鲁凤云作为卖房人、呼克庆作为买房人，三方共同签订了房屋买卖合同，同日，呼克庆将购房定金10000元交到唐山犇鑫房地产经纪有限公司，葛铁利与居间方签订了定金保管书，并为呼克庆出具了定金收条，葛铁利的上述行为系认可收到呼克庆购房定金10000元，并同意由居间方唐山犇鑫房地产经纪有限公司保管此定金。2020年4月9日，买房人呼克庆向居间方交纳中介费、贷款服务费共计10500元。卖房人葛铁利、鲁凤云至今未支付中介费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的相一致。 本院认为，上诉人呼克庆与被上诉人葛铁利、鲁凤云，居间人唐山犇鑫房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人应按照合同约定履行义务。房屋买卖合同约定，合同签订后即表示居间成功，买卖双方须向居间人支付本次成交价格666000元1%的居间费，即6660元。故唐山犇鑫房地产经纪有限公司要求葛铁利、鲁凤云支付中介费6660元，于法有据，本院予以支持。唐山犇鑫房地产经纪有限公司要求被上诉人葛铁利、鲁凤云赔偿呼克庆支付的中介费损失，因呼克庆已经另案诉讼要求葛铁利、鲁凤云赔偿其中介费损失，故本院在本案中不再予以涉及。上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司要求葛铁利、鲁凤云赔偿其贷款服务费，因葛铁利、鲁凤云在签订上述房屋买卖合同后，又违约将涉案房屋卖给了案外人陈丽芹、于铭洋，故呼克庆未按照合同约定于2020年4月15日前向葛铁利、鲁凤云支付购房首付款，亦未办理贷款手续，故上诉人并未支出此相关费用，本院对其主张不予支持。上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司应将其收取买房人呼克庆的上述贷款服务费，及时进行返还。一审法院认定葛铁利、鲁凤云未实际收到定金，居间方唐山犇鑫房地产经纪有限公司不得要求葛铁利、鲁凤云支付报酬，该认定不妥，本院予以纠正。综上所述，唐山犇鑫房地产经纪有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初722民事判决； 二、被上诉人葛铁利、鲁凤云于本判决生效后十日内向上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司支付中介费6660元。 三、驳回上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费230元，减半收取计115元，由上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司负担70元，由葛铁利、鲁凤云负担45元；二审案件受理费230元，由上诉人唐山犇鑫房地产经纪有限公司负担141元，由被上诉人葛铁利、鲁凤云负担89元。 本判决为终审判决。 审判长  董媛媛 审判员  徐万启 审判员  刘群勇 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王 玫