辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初3382号 原告：袁田，男，1960年10月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张宏亮，黑龙江信诚律师事务所北京分所律师。 被告：沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路172甲。 法定代表人：王凤林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张译宣，该公司员工。 原告袁田与被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁田委托诉讼代理人张宏亮，被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司委托诉讼代理人奚琳、张译宣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁田向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《中街新地商铺经营使用权转让合同》；2、请求判令被告返还原告合同款人民币822320元；3、请求判令被告支付原告利息（以人民币822320元为基数，自2013年3月1日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年9月开始被告在全市范围内大肆宣传，公开宣传由其开发的中街地一大道地下商铺是由市政府和市人防办监管的大型地下商城，是“政府项目″并与双地铁接驳，商铺毎层裝修均有吸引客流的独特主题，并且投资商铺年反租收益率可达8%，10年回本，稳赚40年……原告信任是“政府项目”，又有人防办的批准，就按照宣传单上的地址到被告公司询问详细情况，被告公司销售人员称宣传内容属实，并向原告夸大列举其他省份的商铺收益情况。因此，原告对于被告的出租物充分信任，于2011年12月26日与被告签订了《商铺经营使用权合同》，合同约定商铺号为：中街新地负二层中街区a1-44号。被告承诺2013年5月31日开业。合同签订后，因涉案工程未能如期竣工，一直不能开业，直到2013年12月，原告去现场看铺时，发现商铺每层并没有宣传单上的各种主题装修。更为让原告不能接受的是，整个地下二层阴冷潮湿，并有严重的发霉和漏水情况，现该场所更是大门紧锁，根本无法使用，更谈不上经营。无奈，原告到人防办公室了解情况，得知原来整个地下商城的招商系被告公司自己的行为，政府与人防办并未参与，并非被告宣传称的“政府项目”，也没有得到人防办的批准，并且涉案人防工程商铺一直处于正在建设状态，尚未竣工验收，因工程未经竣工验收，被告违法使用还接受过行政处罚。直至2016年11月涉案工程均未按照相关程序办理竣工验收手续，被告尚未取得涉案工程的使用权，涉案商铺根本无法向原告合法交付。被告在尚未合法取得涉案商铺的使用权的情况下，于2016年11月向原告发出了“违法交付”商铺的通知，一改之前年返租8%的约定，要求原告选择自营或者交由被告代营，代营收益以实际收益为准。经原告实地考察，涉案商铺因未经竣工验收，存在严重的质量问题，根本无法使用，更谈不上被告宣传的吸引顾客的独特装修设计。于是，已购商铺的全体业主找到被告寻求解决问题的途径，不料竟遭至被告公司管理人员的出言不逊和暴力毒打，五名业主当场被打伤，其中还包括一名正在哺乳期的女业主，辽沈晚报等多家媒体已就此事进行了相关报道。2011年被告以下发宣传资料的形式向发出要约邀请，依照被告的宣传，双方签订合同，宣传内容对商城的相关设施作出了说明，对返利回报的允诺具体确定，对合同的订立及价格的确定有重大影响，应当视为要约，而被告实际“交付”的公共场所与其要约宣传完全不一致，根本没有政府部门的参与。被告单方强行变更合同，使得返利回报的承诺化为泡影。由于被告工程未经竣工验收，至今尚未取得案涉工程的合法使用权、经营权、招商权，在没有地下工程的使用权、经营权、招商权的情况下，还欺骗原告，与原告订立所谓的《商铺使用经营转让合同》，很明显此《商铺使用经营转让合同》无效，必须解除。并且涉案商铺存在严重质量问题，导致漏水、发霉甚至是安全隐患，现地下二层无法使用，使原告自营和出租都无法实现。原告与被告签订的《商铺使用经营转让合同》至今已近6年的时间，至今被告所开发建设的涉案商铺都未经竣工验收，尚未取得合法使用权，并且涉案工程存在严重的质量问题，按照法律规定应当解除。综上，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。 被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司辩称，一、原告陈述与事实不符。1、被告对案涉商铺具有合法的权利。2010年12月16日人和商业控股有限公司与沈阳市人民防空办公室签订了《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同》，取得方城地区、太原街地区人防工程的相关权利，2011年沈阳市人民防空办公室、人和商业控股有限公司与被告签署《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同之补充合同》，被告作为新受让人取得了正阳街人防工程和中街人防工程，因此被告对上述工程依法享有经营使用权，案涉商铺属于中街工程范围，所以被告对原告商铺具有合法权利，有权对外签署合同，不存在原告所述的商铺使用权转让是违法的情况。2、案涉工程已经验收合格，符合使用条件。案涉工程于2013年竣工，施工单位和监理单位在工程结束后分别向人防办出具了《竣工报告书》和《质量评估报告书》，证明工程合格，依法成立具有法定检测资质的专业机构沈阳市建设工程质量检测中心也对工程质量进行了检测，结果为符合国家标准，案涉工程于2013年12月16日投入使用至今并未被认定为违法工程，没有受到处罚，也从未被责令停业，商场始终处于营业中，所以案涉工程具备交付条件，可以正常经营使用，原告所述的坍塌、漏水、发霉，商铺无法使用的情况并不存在。而原告主张未竣工验收一事，是对人防工程性质不了解，认识上存在误区。根据《人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。又根据《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》（中发[2001]9号）中关于人防工程实行“长期准备、重点建设、平战结合”的方针政策，被告投资建设人防工程是平战结合体，具备民用平时使用效能和战时使用效能。按照惯例，作为投资建设方可以对民用平时使用效能进行检测验收，以保障符合民用使用条件；而战时防毒，防化及防核设施的验收则因和平年代不具备验收条件而无法验收。按照自行投资建设人防的惯例，被告已经委托依法成立并具有资质的检测机构对民用平时效能部分进行了检测验收，该案涉工程作为民用设施完全可以正常使用，施工单位和监理单位的验收材料也足以证明此点。因此，原告对于未经竣工验收的理由，因与人防工程民事使用功能没有关联性而不能成立。3、双方签署的《中街新地商铺经营使用权转让合同》是在平等自愿的条件下达成的，原告作为完全民事行为能力人对合同条款是明确知悉的，也是能够理解条文的具体含义，合同中约定了双方的权利义务，不存在限制一方权利的情况。双方在合同第二条中也明确约定招商期间的各种宣传资料仅作参考，第四条约定2013年5月31日只是预计开业时间，开业时间是以被告的实际开业为准。2013年12月16日案涉商场正式开业，双方合同第四条明确约定，原告享有商铺经营使用权的期限为37年，从商场开业第三年开始即2016年12月16日起算，原告的商铺经营使用权可以得到保障。4、原告知悉商铺的具体位置，被告已经向原告交付了商铺，案涉商铺可以使用。根据原告诉状可知，原告曾于2013年12月至现场看铺，由此可知原告必然是知悉商铺位置的。而对于该商铺被告已经向其交付，2016年被告通过预留的电话通知原告办理商铺交接事宜，还于2016年11月按照双方约定的邮联地址通过快递形式向原告邮寄了交付商铺的《通知》函，通过原告诉状可知，其已明确收到被告向其交付商铺的通知，所以被告交付商铺的义务已经履行完毕。但因电商微商迅猛发展，实体经济遭受巨大冲击，商业环境处于低迷，原告认为当时的市场环境下商铺经营效益已经不可能达到其预期利益，因此不愿也没信心承担将来经营可能出现的风险，故与其他业主联合起来拒收商铺，造成原告没有实际占有商铺而被告违约的假象，想通过解除合同达到收回转让款，转嫁风险的目的。商铺为不动产，无法做到像动产那样直接转移交付，从被告电话通知，邮递商铺交付通知书的行动可以证明对于交付商铺一事，被告已穷尽一切手段积极履行了交付义务，被告作为民事主体无法也不能强制原告接收商铺，只能以通知的方式告知，以盼原告主动配合，可以说原告在办理商铺交接一事上是完全掌握主动权的。交付和接收是两个行为，分属两个义务主体，被告发出交付商铺通知后，已经履行交付义务，而接收的义务主体则是原告，其不予接收不予经营则属原告违约，违约方无权提出解除合同。本案中被告已经交付了合格商铺，原告不予经营则是原告对其已经合法取得的权利的处置问题，并不能因为原告不经营商铺而认定商铺不能经营，原告明显是在偷换概念。同时原告违约拒收商铺的行为不能否认被告已经交付商铺的事实。而且2016年被告向原告交付商铺时，商铺符合交付条件，不存在无法和不能交付的情形，即便是现在原告也可以随时接收商铺。所以被告已经履行义务，商铺已经交付完毕，被告不存在任何过错。二、原告诉请于法无据。1、原告要求解除合同没有法律依据。解除合同首先要看原告是否具有合同解除权，根据双方签署的《中街新地商铺经营使用权转让合同》28条，明确约定任何一方不得单方面变更和解除合同，但合同有明确约定的除外，而在双方合同中没有约定原告在何种情形下具有合同解除权，所以原告诉请解除合同不符合《合同法》93条的规定。原告签订合同的目的是为了取得37年商铺经营使用权，本案中原告商铺真实存在，被告商场也正常营业，被告已于2016年11月向原告交付商铺，原告能够接收使用商铺，合同目的已经实现，至于其拒不接收商铺，则属于原告违约，作为违约方原告不具有合同解除权。因此原告提出解除合同的理由也不符合法定解除条件即不符合《合同法》第94条的规定。2、原告以被告存在虚假宣传为由要求解除合同，属于法律关系混乱。首先，双方在合同第二条第二款中明确约定被告在招商期间的各种宣传资料仅作参考。其次，如原告认为被告存在虚假宣传，根据合同法第54条的规定，应向人民法院提起撤销之诉，而不是要求解除合同。最后，原告行使撤销权也已超过了法律规定的1年除斥期间。双方自签订合同，到原告提起诉讼时的2019年，已远远超过了1年撤销权除斥期间。3、原告直接通过诉讼要求解除合同，违反法律规定，也剥夺了被告依法享有的合同解除异议权。《合同法》96条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》24条的规定，原告在没有向被告发出书面解除通知的情况下，直接向法院提起诉讼要求解除合同，不仅违反了法律规定，同时也剥夺了被告请求人民法院或仲裁机构对解除合同提出异议的权利。4、原告解除权消灭，无权解除合同。根据《合同法》95条的规定，解除权应在合理的期限内行使，不予行使权利，应视为该权利消灭。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。由此可知，法律并不赞同无期限的享有解除权，那么结合本案，原告如认为被告工程未竣工验收不能交付，那么其应在商场开业时即2013年12月开始起算解除权时效，2014年其解除权已经消灭，但事实上，原告却在2019年才起诉，早已超过法定除斥时间，解除权已经消灭。三、本案的案由错误，双方签订的合同并非是租赁合同，而是权利转让合同，权利是可以转让的，比如说合同权利转让等，而经营使用权并非是人身权利，并非是宪法及其他法律禁止转让的权利，所以经营使用权是可以转让的，转让的权限只要不超过该权利本身的年限即可，本案中案涉工程属于人防工程，在适用法律上也应该适用专门的防空法，根据人民防空法的规定，沈阳市人防办就案涉工程签订协议，明确赋予被告40年经营使用权，按照该份协议被告有权在使用期限内对外转让经营使用权，从该协议可以知道被告是因投资建设人防工程而取得的权利，并非租赁取得案涉工程，被告与人防办的协议并非是租赁协议，同样被告与原告的合同也并非是租赁合同，从合同名称上已经明确是经营使用权转让合同，合同的标的是商铺经营使用权而非商铺，合同约定的是转让款并非是租金，而且在合同20条中，有约定原告在使用期限内有权转让商铺的经营使用权，由此可见原告受让的经营使用权与租赁合同赋予承租人所享有的对租赁物的使用权存在本质上的区别。综上，原告签订转让合同的目的已经实现，其诉请没有事实和法律依据，恳请驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年，被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司作为甲方，原告袁田作为乙方，签订《商铺经营使用权转让合同》一份，约定：第一条：乙方拟受让本协议约定之商铺的商铺经营使用权；第二条：本协议所约定之商铺位于，商铺的套内面积约11.6平方米。甲方在招商期间所做的各种宣传资料仅作为参考，商铺的位置、结构、面积、装修等均以实际交付商铺的实物为准。第四条、中街新地开业时间预计为2013年5月31日，乙方享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后37年，甲方将就中街新地的实际开业日期进行公告，如中街新地实际开业时间与本协议约定的预计开业时间不符，甲乙双方同意以中街新地的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起进行相应顺延。第五条：合同价款、付款方式、付款时间约定，商铺经营使用权转让款总额为82.2320万元，上述金额不含管理费，商铺经营使用权转让款总额的50%作为首付款，于签署本合同之前支付，剩余未付款乙方有权选择做3-5年银行按揭支付，具体额度及年限以银行批复为准。甲方双方约定，乙方应于本合同签订后180日内办理完成银行按揭手续。签订合同后。 原告袁田陆续共交纳案涉合同款人民币822320元。 2013年11月7日，沈阳市建设工程质量检验中心出具《结构实体验证检验报告》一份，载明工程名称为沈阳市方城（中街）地区人防工程，建设单位为沈阳市人民防空办公室，层数为地下**，检验项目为混凝土强度、钢筋保护层，检验结论为：1.混凝土强度抽检40件，其现龄期强度达到国家现行标准的规定；2.钢筋保护层抽检40件，实测保护层厚度符合国家现行标准的规定。 2016年11月25日，被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司向原告袁田通过快递方式发出《通知》，通知原告袁田商铺交付，并要求如有自营意愿应限期提交相关资料。 案件审理过程中，本院到现场进行勘察，原告所购A1-44号商铺所在整个区域空置，无人经营，被告在现场表示该档口自2013年12月16日商场正式开业后，由被告自营至2016年12月16日，后处于闲置状态。 本院认为，关于原告主张的解除合同问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告所购商铺所在区域处于无人经营状态，并不具备经营条件。被告在合同约定的商铺交付时间，即商场开业三年后，未能为原告提供案涉商铺正常使用的条件，原告无法自行经营或将商铺转租，原告购买商铺使用权的目的无法实现。故本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持，并由被告返还已付合同价款。 关于原告主张的利息问题。鉴于案涉合同约定原告享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后，即自2016年12月16日起，被告存在违约行为，故应自该日期起由被告给付原告按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除袁田与被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司签订的《商铺经营使用权转让合同》； 二、被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告袁田商铺经营使用权转让款人民币822320元； 三、被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告袁田商铺经营使用权转让款利息（以人民币822320元为基数，自2016年12月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 四、驳回原告袁田其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币12323元，由被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  周 鹏 人民陪审员  栗九红 人民陪审员  侯 静 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  孙 皓 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。