河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初3099号原告：高立超，男，1985年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵晓云，河南普建律师事务所实习律师，特别授权。原告：王小芹，女，1985年11月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵晓云，河南普建律师事务所实习律师，特别授权。被告：河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司，住所地新乡市新中大道与平原路十字东北角，统一社会信用代码91410700795711710H。法定代表人：赵静，经理。委托诉讼代理人：孟宪波，河南百苑律师事务所律师，特别授权。原告高立超、王小芹与被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司（以下简称天域公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高立超、王小芹的共同委托诉讼代理人陈玲玲及被告天域公司的委托诉讼代理人孟宪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高立超、王小芹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金（从2017年6月1日起计算至其实际交付房屋之日止，按月租金为1500元为计算标准），截止2019年11月30日的逾期交房违约金暂计为45000元；2.请求判令被告退还贷款保证金12500元；3.本案产生的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。庭审中，高立超、王小芹变更第一项诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金（按房价款363964元的日万分之零点五为标准从2017年6月1日起计算至实际交付房屋之日止）。事实与理由：2016年6月23日，两位原告从被告处购买了一套位于新乡市新××大道与××字东北角的小区的一套房屋，双方并签订了书面的《商品房买卖合同》，合同约定：“由原告购买被告开发的位于新乡市新××大道与××字东北角（现定名城市旺点）的第×号楼幢×单元×层×号房，建筑面积共95.78平方米；被告于2017年5月31日前交付商品房（即商品房须验收合格、取得商品住宅交付使用批准文等）；被告如未按合同约定的期限交付该商品房，如逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告继续履行合同，并自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金”等等。双方签订合同后，原告按合同约定履行了付款义务，而被告却未按合同约定在2017年5月31日前交付该商品房。因被告逾期交房，导致原告不能按约入住，造成原告租赁房屋居住，给原告造成了损失，而合同约定的违约标准远远不能弥补损失，为此，原告依法请求提高违约标准而按月租金的标准计算。后经多次督促被告继续履行合同并要求及时交付房屋，而案涉房屋至今未竣工验收，即被告至今未按约定交付该商品房，因此被告除应承担继续履行《商品房买卖合同》的同时还应承担逾期交房的违约责任。现原告为了维护自己的合法权益，根据双方签订的合同及相关法律规定向贵院提起诉讼，请判如所求。天域公司辩称，针对第一项诉求答辩，因环保政策及政府文件导致被告长时间停止施工,因政策性导致停工时间不应计算在内，应扣除213天违约责任。因新冠疫情导致不能正常施工，由此影响的工期应当扣除，扣除时间从2020年1月20日起至2020年7月20日止。按照双方签订的商品房买卖合同第12条第2款，逾期超过90日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金，计算时间应当是合同约定的交房时间90日后开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的被告天域公司提供的政府部门停工文件，分析认定详见后文本院认为部分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月23日，高立超、王小芹（××）与天域公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2016-0623143，合同中约定：出卖人以出让方式取得坐落于新××大道与××字东北角地块的建设用地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为城市旺点，××购买上述项目中的×号楼×单元×层×号房屋，总价款363964元，付款方式为2016年6月23日交付首付房款113964元，××采用银行按揭方式向出卖人支付，全款到账，方可入住；出卖人应当自2017年5月31日前向××交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未在2017年5月31日前将该商品房交付××的，逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，高立超、王小芹按照约定向天域公司交纳了购房款363964元，履行了付款义务，但天域公司至今未向高立超、王小芹交付该房屋。庭审中,天域公司认可涉案房屋尚不具备交付条件。另查明，原告高立超、王小芹于2016年9月14日向被告天域公司交纳贷款保证金12500元。本院认为，原告高立超、王小芹与被告天域公司自愿签订了商品房买卖合同，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，原告高立超、王小芹按照约定向被告天域公司交纳了购房款363964元，被告天域公司应按照约定于2017年5月31日前将案涉房屋交付原告高立超、王小芹，被告天域公司逾期未交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。关于因政策原因、新冠疫情是否构成不可抗力不能履行合同的情形，被告天域公司提供的市政府及相关职能部门文件，其中发布日期在案涉合同签订之前发布的，被告天域公司应当对政策影响施工的时间能够预见并在签订合同时予以扣除，而发布日期在合同约定交房日期之后的文件，则属于被告天域公司迟延履行后发生，不能免除责任。新冠疫情亦是在被告天域公司迟延履行后发生，故不能免除被告天域公司的责任。本案房屋买卖合同签订之日（即2016年6月23日）至约定的房屋交付之日（即2017年5月31日），被告天域公司提供的政府各部门因环保问题要求停工的文件中仅有一份2016年文件规定停工时间为2016年12月5日至12月底，该26天在合同履行期间，可免除被告天域公司责任，即按合同约定交房时间后延26天至2017年6月26日，故被告天域公司应在2017年6月26日前向原告高立超、王小芹交付房屋，不能交房的，应当承担违约责任。关于被告天域公司主张的违约金计算时间应当是在合同约定的交房时间90日后开始计算系对合同第12条第2款的错误理解，对该主张本院不予支持。综上，原告高立超、王小芹主张的违约金应以购房款363964元为基数按照日万分之零点五自2017年6月27日起计算至实际交房之日止。关于原告高立超、王小芹主张的贷款保证金，因本案系商品房销售合同纠纷，被告天域公司向原告高立超、王小芹出具的收据系独立的合同纠纷，原告高立超、王小芹可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高立超、王小芹支付违约金（以363964元为基数，自2017年6月27日起至实际交房之日止，按照日万分之零点五计算）；二、驳回原告高立超、王小芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元，减半收取计为617.50元，由被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 王 玲二〇二〇年八月十八日书记员 王盼盼