浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初320号 原告：江苏自然风布草租洗有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽经济开发区**创业园昆山路第**。 法定代表人：徐坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈辉、杨培刚，江苏律轩律师事务所律师。 被告：嘉兴市路通机动车检测服务有限公司，住所地，住所地嘉善县魏塘街道外环东路**iv> 法定代表人：严勇军。 委托诉讼代理人：卜剑刚，浙江东方正大律师事务所律师。 原告江苏自然风布草租洗有限公司诉被告嘉兴市路通机动车检测服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告江苏自然风布草租洗有限公司法定代表人徐坤及其委托代理人沈辉律师、被告嘉兴市路通机动车检测服务有限公司委托代理人卜剑刚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏自然风布草租洗有限公司向本院提出诉讼请求：被告返还原告定金50万元及利息（自判决给付之日按年利率6%计算至实际支付之日）。事实和理由：原告与被告于2019年6月18日签订物业租赁合同，约定被告将其所有的位于浙江省嘉兴市嘉善县××镇××路××号××区的物业两栋出租给原告，用于原告设立企业经营洗涤、布草租赁等业务。合同签订后，原告依约向被告支付定金人民币50万元，并依约向有关部门申请立项，然有关部门告知该项目不能立项建设。按照原被告间物业租赁合同的约定，在合理时间内不能够及时立项或者不能够建设此项目的，合同自动终止，且被告应退还原告所支付的定金。原告已经发函通知被告合同终止。此外，被告未按合同约定于签约后三十日内将处于立即可使用状态的厂房及附属设施移交给原告，原告也未实际占有使用。另被告未在收到定金之日起三十日内取得出租物房屋权属证书，亦已构成违约。基于以上事实和理由，被告应依约返还定金，原告现起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉兴市路通机动车检测服务有限公司答辩称：1、被告方无任何违约行为，按照合同约定，项目是否能够立项法律后果由原告承担；再者，原告在庭前提供的证据也没有项目不能立项的证据材料，据被告方了解，原告的项目事实上是可以立项的；2、被告方在2019年7月15日已将案涉厂房交付给原告使用，并约定在2019年9月底之前将产权证办出，根据合同约定，原告方也不能提出解除合同的主张。综合以上两点，原告方是无单方违约解除合同无权要求返还定金，被告方保留向原告追索2019年10月起的租金，请求依法驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。被告质证认为：1、对租赁合同真实性无异议，但本案不是因为土地属性不能立项，故不适用合同第1.4条，根据合同第2.1条，即使获得产权证书的时间比合同约定的迟，法律后果也是延长相应的免租期；2、对转账凭证真实性无异议，被告确认收到50万定金，但按合同约定应在3日内支付定金，合同签订是2019年6月18日，定金应在2019年6月21日前支付，原告迟延支付定金，违约在先；3、对快递单、终止合同通知函真实性无异议，但不认同原告在终止通知中提的理由，原告系单方违约解除；4、对三组微信聊天记录（姚亦华、姚佩松、立项沟通群）的真实性无异议，但原告方未提供完整的聊天记录，综合全部聊天记录能证明我方协助原告办理立项的是姚佩松，我方与杨誉伟交接厂房（可与被告举证的厂房交接清单相互印证），并且三个聊天记录中都有被告催要租金的内容，该组证据并不能证明因为房屋面积等原因无法办理立项，房屋产权证办出来后原告仍在跟进立项，仍然表示继续履行合同，不能因为被告的协助行为，让被告承担履约责任；5、厂房照片虽有标注日期，但无法确定照片形成日期，不能完全准确地反映厂房状态，对其真实性无法确认；6、网页截图与本案无关联性；7、对国网嘉善供电公司出具的用电客户基本信息无异议；8、电话录音真实性无法确认，杨誉伟与原告合股开设浙江沃洗智联有限公司，而该公司是原告向被告租赁厂房后用作经营的实体，所以杨誉伟与原告之间存在利害关系，与本案的审判结果也存在利害关系，从本质上讲杨誉伟的作证实际就是原告方自己的陈述，相关录音不能作为认定事实的依据。本院认为，原告提交的租赁合同、转账凭证、聊天记录、快递单、终止合同通知函、用电客户基本信息等均符合其形式及实质要件，本院予以认定并在卷佐证；厂房照片、网页截图、电话录音不符合证据的形式要件，本院不予确认。 被告围绕其抗辩主张依法提交了证据，本院组织进行了质证。原告质证后认为：1、对不动产权证的三性无异议，承诺书显然是后补的，因为办出产权证是2019年9月，6月18日还没有产权证号；2、对聊天记录（立项沟通群、姚佩松）的三性无异议，产权证于9月26日办出足以证明被告违约，因被告迟延办证2个多月，缴纳租金的时间应当迟延至2019年12月初，从标准厂房移交确认书第二条可以看出，除了钥匙和平面图之外，姚佩松与杨誉伟双方没有做任何实际对接，合同明确约定厂房必须立即可以使用，没有电的情况下厂房不能使用，被告所谓的交接没有任何实际意义，厂房不能使用，被告也无任何损失；3、企业名称使用确认书的真实性无异议，关联性有异议，虽然杨誉伟与原告共同成立浙江沃洗智联有限公司，但杨誉伟并非原告方股东，也不是合伙人；4、对标准厂房移交确认书的三性均有异议，原告方从未委托杨誉伟与被告办理交接手续，虽然聊天记录中姚佩松称与杨誉伟对接租赁事宜，但并未得到我方认可，且姚亦华明确说明其不认杨誉伟，只认我方法人，故杨誉伟无权代表公司就房屋租赁事宜对外确认，另杨誉伟与姚亦华系表兄弟，其出具的确认书在本案中不能作为证据，姚佩松2019年10月14日的微信做了明确陈述，印证钥匙和平面图当时交给我方法人而非杨誉伟，显然确认书虚假不能作为证据使用，另确认书第三条约定将产证9月30日前交给我方，并非对合同内容进行变更；5、对供电局答复意见书、高压现场勘查单、变压器铭牌照片、变压器现场照片、电气安装合同复印件件的真实性、合法性无法核实；6、对电梯销售及安装合同、电梯照片、用水登记申请表、水费协议、发票的真实性、合法性无法核实。本院认为，被告提交的不动产权证、聊天记录、企业名称使用确认书、电梯销售及安装合同、用水登记申请表、水费协议、发票等均符合其形式及实质要件，本院予以认定并在卷佐证；供电局答复意见书、高压现场勘查单、变压器铭牌照片、变压器现场照片、电气安装合同复印件与原告提供证据证明的9月12日送电的事实可以互相印证，对该组证据本院予以认定；标准厂房移交确认书不符合证据的形式及实质要件，本院不予确认。 经审理，根据原、被告双方的陈述及本院确认的有效证据，本院认定事实如下： 2019年6月18日，被告作为甲方与原告签订《物业租赁合同》一份，合同约定甲方向乙方出租位于浙江省嘉兴市嘉善县××镇××路××号××栋，计费面积为5700平方米，实际按权属证面积计算，租金为19元／月／平方；乙方负责向相关机构或政府部门申请乙方经营其所开展的业务类型所需的所有执照、许可，甲方提供相应证件予以协助，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的该等执照、许可不被获发的责任，但如因为物业性质及用地属性等问题导致在合理期间内不能及时立项或不能建设此项目，则合同自动终止，甲方无息退还乙方所支付的定金；租赁期限为20年，租期及租金在甲方取得出租物业房屋权属证，并实际交付乙方后开始计算；甲方给予乙方合同签订日起至2019年9月30日内的免租期（3个月13天），如因房屋权属证原因导致立项推迟，甲方给予乙方相应的免租期顺延；甲方最迟应于签约后30日内将厂房及附属设施移交乙方，移交的厂房及附属设施应处于立即可使用状态；甲方免费提供630ＫＶＡ供配电变压器一台；合同签订后三日内，乙方向甲方支付500000元租赁定金，乙方支付定金后，合同生效；待厂房正式起租开始，该定金216600元转为厂房租赁保证金（两个月的租金），283400元转为厂房租赁租金；乙方初期签订租赁合同，并在免租期届满后一次性支付甲方1年的房租费用；甲方承诺对出租物业的相关配套服务包括电梯、围墙、停车场等全部由甲方按照最初建设要求完成；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，需履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向甲方交回租赁物；ｂ.交清实际承租期内的租金及其他因本合同所产生的费用；ｃ.向甲方支付相当于月租金六倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；甲方在收到定金30日内仍未取得出租房屋权属证书的，乙方有权单方解除本合同，并依法要求甲方无息返还定金，如后期不影响乙方项目立项及建设，乙方不得单方面解除本合同；本合同提前终止，乙方应于合同提前终止之日起10日内腾退租赁物，并将其返还甲方，甲方在3个工作日内进行验收，验收无质量问题，甲方无息返还租赁保证金；本合同的任何修改应以书面方式进行，必须经双方盖章后才生效。 另查明：2019年6月25日和27日，原告方分别向被告股东姚亦华转账20万元和30万元，被告确认收到原告方支付的50万元；2019年6月底，案外人姚佩松把案涉厂房的钥匙和平面图交给原告法定代表人徐坤；2019年7月5日，被告给原告出具了房产证明，被告于2019年7月15日注册成立了浙江沃洗智联有限公司，股东为案外人杨誉伟与原告江苏自然风布草租洗有限公司；2019年7月18日，被告通过姚佩松将案涉房屋图纸的电子档发送给原告法定代表人徐坤；（国家电网）用电客户基本信息显示，被告公司立户日期为2019年9月11日，合同容量为630ＫＶＡ，送电日期为2019年9月12日；2019年9月26日，被告公司姚亦华以微信方式向原告公司法定代表人徐坤发送了案涉房产的不动产权证的照片（权证记载房屋建筑面积合计5646.46平方米），并要求原告公司支付原告支付租金；案外人嘉兴市乐通电子科技有限公司向原告出具承诺书明确同意，将公司所有的位于浙江省嘉兴市嘉善县××镇××路××号的房屋【产权证号：浙（2019）嘉善县不动产权第0029715号】，由被告租赁给江苏自然风布草租洗有限公司；2019年10月14日，案外人姚佩松再次要求原告方支付第一年的租金；2019年12月5日，原告发出《终止合同通知函》告知被告公司，基于《物业租赁合同》第1.4条的约定，以及被告公司未按合同约定的时间办理不动产权属证书，未按合同约定的标准向原告交付房屋，原告也从未实际占用案涉房屋等原因，双方《物业租赁合同》已经依约终止；被告公司于2019年12月6日签收《终止合同通知函》；被告庭审中表示原告单方提出解除合同，被告也同意，案涉厂房已在2020年2月左右出售给他人（以股权转让的方式出售，其中1幢厂房已经交接），但其应承担单方解除的违约责任。 关于案涉合同的解除时间。本院认为，原告于2019年12月5日发出《终止合同通知函》告知被告公司终止双方签订的《物业租赁合同》，被告公司于2019年12月6日签收《终止合同通知函》，并在2020年2月左右将案涉厂房出售给他人（以股权转让的方式出售），被告庭审中亦表示同意（追认）解除《物业租赁合同》，故双方签订的《物业租赁合同》自2019年12月6日解除。 关于原告要求被告返还定金50万元及利息的诉请。本院认为，2019年9月26日，被告公司姚亦华已将案涉房屋权属证书的影印件发给原告，应视为被告将房产证交付给原告，据此应从2019年9月27日开始计算租期及租金，而根据合同第5.1条厂房起租后，50万元定金自动转化为厂房租赁保证金214565.48元（按产证面积计算2个月租金）和预付厂房租赁租金285434.52元，故50万元的性质已非定金。在双方租赁合同提前终止（解除）的情况下，《物业租赁合同》第14.1条约定，合同提前终止被告应在十日内将房屋腾退并返还原告，被告应在三个工作日内验收，现被告已将案涉房屋转售，应推定原告依约腾退并向原告返还了涉案房屋，故被告应按该条约定无息返还租赁保证金214565.48元（按产证面积计算2个月租金）。虽然《物业租赁合同》还约定从签订合同的2019年6月18日至2019年9月30日为免租期，如产权证实际办理时间迟延，则相应顺延免租期，即应当顺延至2019年11月30日（根据合同第13.3条约定被告应于2019年7月26日取得房屋权属证书，被告实际在2019年9月26日取得权属证书，故免租期顺延2个月），但该合同的第12.2条规定，合同提前解除应按实际承租期结算租金，即实际承租期从起租日（2019年9月27日）算至合同解除日（2019年12月6日）共计2个月零10天，据此原告应付租金为250326.39元（按产证面积5646.46平方米×19元/月/平方米计算），余款35108.13元被告应予以退还。 关于被告提出的“在没有被告书面同意的情况下，原告提前解除合同应支付月租金6倍的赔偿”之抗辩，本院不予支持，理由如下：首先，被告收到原告的解约通知后，实际已另行处分了案涉租赁物，应视为其同意提前解约；其次，《物业租赁合同》明确约定了合同修改必须经双方盖章后才得以生效，故尽管原被告在微信聊天中多次就产证事项进行沟通，但被告以此主张双方变更产证的交付期限没有合同依据；第三，在被告迟延交付案涉房屋产权证的情况下，被告未依据合同约定顺延免租期，亦构成违约。 综上，原告之诉请合理部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市路通机动车检测服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江苏自然风布草租洗有限公司249673.61元。 二、驳回原告江苏自然风布草租洗有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8800元（原告已预交），由被告嘉兴市路通机动车检测服务有限公司负担4400元，原告江苏自然风布草租洗有限公司负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  张志明 审 判 员  单秀丽 人民陪审员  姚明镜 二〇二〇年八月十日 书 记 员  朱轶澄 ? 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??