广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1828号原告：莫春花，女，汉族，1986年3月24日出生，住广东省始兴县太平镇。委托代理人：陈培道，系莫春花丈夫。原告：陈培道，男，汉族，1957年8月22日出生，住广东省始兴县太平镇。被告：广东爱心大药房连锁有限公司，住所韶关市武江区****************，统一社会信用代码914***********048P。法人代表人：李德洲,董事长。委托代理人：廖振浩，该公司法务部经理。原告莫春花、陈培道与被告广东爱心大药房连锁有限公司（以下简称“爱心大药房”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后转为普通程序进行了审理，原告莫春花、陈培道；被告爱心大药房委托代理人廖振浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。莫春花、陈培道向本院提出诉讼请求：1、确认2019年4月25日被告出具的《告知》不具有解除合同的效力。2、被告支付从2019年5月至2019年11月的租金和资产折旧费51443元（7349元/月×7个月）给原告，原告庭审增加诉讼请求，要求被告支付2019年5月至2019年12月的租金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原告将自有的位于始兴县**********之111商铺（126.06㎡）出租给被告作为销售药品使用，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，租赁期为8年（2016年11月1日—2024年10月31日），被告需交纳2万元作为合同保证金，租金为7349元/月（被告称为了少交点税，租赁合同标明租金为1000元/月），每月5日前交纳当月租金，如未能按时交付，从第15日起按其拖欠数额2‰每天缴交滞纳金，逾期20天，甲方有权收回商铺，租赁合同还约定，如有争议，由商铺所在地人民法院受理，2016年6月1日，原告与被告又签订了一份《补充协议》，补充协议约定除租赁合同约定的租金外，被告另支付资产折旧费用，其中2016年11月1日—2018年10月31日的资产折旧费为5933元/月，2018年11月1日—2020年10月31日的资产折旧费为6349元/月。2019年4月底，被告向原告邮寄了一份《告知》，《告知》注明“从2019年4月30日退租”，从2019年5月1日起，被告停止交纳租金，2019年8月份，被告将商铺的空调拆除。2019年4月25日被告出具的《告知》不具有解除合同的效力，依法依理被告应继续履行合同，理由：一、2019年4月25日被告出具的《告知》为被告单方意思表示，未经得原告同意，原告不同意被告单方解除合同。二、被告不符合约定或法定解除条件。不存在《商铺租赁合同》第六条约定的“不可抗力（自然灾害）”，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除合同的条件，被告不能依据《中华人民共共和国合同法》第九十六的规定解除合同。综上，2019年4月25日被告出具《告知》不具有解除合同的效力，依法依理被告应继续履行合同，由于被告拒绝缴纳租金和资产折旧费，特起诉至法院。爱心大药房辩称：一、答辩人因始兴县城南康百货超市停业经营影响答辩人连续经营的药店亏损，答辩人并在2019年3月份口头向原告提前提出退租同时将商铺腾空后电话联系原告不听，答辩人只好在2019年4月29日通过手机微信发出告知原告“从2019年5月1日起铺位的所有费用与我们无关特此告知”，同时将告知书通过顺丰快递公司送达，明确双方于2016年11月1日与原告签订解放路163号之三商铺租赁合同因周边商场超市影响，药店经营亏损无法继续经营，答辩人于2019年4月30日退租，原告在2019年5月1日收到该告知书，并且在商铺张贴招租，因答辩人在履行合同过程中发生了合同约定的解除合同情形，由于经营亏损这种情形产生导致一方或双方的损失，如不及时解除合同损失将会继续扩大，并向原告提前行使合同解除权，己明确表示退租且将房屋腾空停止使用占用通知了原告，根据《中华人民共和国合同法》第96条，当事人一方依照本法第93条第二款及第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力，以及《合同法解释（二）》第24条“当事人对规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。但原告诉求答辩人继续履行合同没有依据，根据《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，和第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。依据双方的租赁合同第6条“如乙方违约，乙方应遵守合同条款否则合同保证金归甲方（原告）所有并赔偿因此造成的经济损失，现答辩人中途退租违约及不愿继续履行租赁合同己经无法实现，《合同法》第94条第（四）当事人一方迟延履行主债务或者有其违约行为致使不能实现合同目的”，义务性质不适于强制判决履行合同，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，合同保证金20000元是答辩人解除拒绝履行租赁合同给付原告损失的违约处罚，原告在（2019)粤0222民初1079号案曾经向法院主张解除合同等于同意解除该合同。因此，根据双方租赁合同违约条款，答辩人可以行使解除合同符合约定及法律规定的解除条件。综上，原告诉求继续履行合同，支付2019年5月至2019年11月租金没有事实根据和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。经审理查明，2016年6月1日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告（甲方，出租人）将夫妻共同共有，位于始兴县**********之111商铺（亿城金海岸二期）（产权证号：粤房地权证始字第**）出租给被告（乙方，承租人）经营药品使用。合同约定“......二、承租年限及交付使用时间：经双方协商，乙方租赁期：8年，从2016年11月1日至2024年10月31日止，以自然月为结算周期。三、合同保证金及商铺租金：乙方须向甲方交纳合同保证金人民币贰万元整（即¥20000元）。租赁关系终止时，待乙方结清相关费用后，一次性退回乙方（不计利息）。乙方承租商铺租金如下：2016年11月1日至2024年10月31日止。每月租金为人民币壹仟元整（即¥1000元）。四、交款方式：每月5日前，乙方将月租金转账至甲方指定账号，如未能按时支付，自约定的交纳租金日起的第15日，每逾期一天，按其拖欠的费用总额2‰向甲方交纳滞纳金，逾期天数超过20天的属乙方违约，甲方有权收回商铺。五、甲、乙双方权利和义务：（一）、甲方的权利和义务……6、租赁关系终止时乙方将商铺恢复至交付时的状态（将广告招牌或标识、空调主机和分机等自装部分全部拆除，墙面的恢复按业主要求），且乙方完全以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经甲方验收合格，同时乙方已结清水、电、卫生、物业、税费等相关费用后，甲方应将保证金一次性退还给乙方（不计利息）。（二）、乙方的权利和义务：……4、在租赁期内乙方承担租赁税及水、电、卫生、物业等相关经营的费用。……六、违约责任……甲方违约：甲方应遵守合同条款，否则乙方有权追究其法律责任，如甲方违约，需全数退回乙方所缴纳的合同保证金及赔偿相关的经济损失。乙方违约：乙方应遵守合同条款，否则甲方有权追究其法律责任，如乙方违约，则合同保证金归甲方所有并赔偿因此造成甲方的经济损失。……”等双方权利义务。当天爱心大药房签约代表在该《商铺租赁合同》签名加盖公章。同时，双方签订《补充协议书》作为《商铺租赁合同》修改部分，约定“一、鉴于甲方物业交给乙方使用时，已整体进行投入和规划，现甲乙双方一致同意，乙方在按照合同约定支付租金外，另按以下标准每月向甲方支付资产折旧费用：2016年11月1日—2018年10月31日的资产折旧费为5933元/月；2018年11月1日—2020年10月31日的资产折旧费为6349元/月；2020年11月1日至2022年10月31日的资产折旧费为6790元/月；2022年11月1日至2024年10月31日的资产折旧费为7258元/月。二、上述费用与当月租金同时缴纳，甲方收取上述费用时，开具有效收款收据给乙方。如乙方需甲方开具相关发票，则开具发票产生的相关税费由乙方承担。三、本补充协议对原合同修改部分，以本补充协议所约定内容履行……”等双方权利义务，两原告及被告在《补充协议》上签名、加盖公章予以确认。2016年6月2日两原告在《商铺租赁合同》上签名确认。合同签订当天，被告爱心大药房依约向两原告缴交了履约保证金20000元。之后原、被告双方均依照合同及补充协议履行各自权利义务。至2019年初，因受始兴县南康百货超市停业影响，被告爱心大药房经营的药店接连受损。为此，被告于2019年4月25日在药店大门口玻璃上张贴《告知》“莫春花、陈培道：我司于2016年11月1日与您签订了位于始兴县太平镇（亿城黄金海岸二期）解放路163号之111商铺租赁合同，用作经营药店。现因周边商圈变化，导致门店一直亏损，无法继续经营，我司决定于2019年4月30日退组，特此声明。”，并于2019年4月29日向原告陈培道发送短信“你好，陈培道先生，亿城的铺位已退回给你了。从2019年5月1号起，铺位的所有费用与我们无关。特此告知。”及通过短信/彩信，同时将上述《告知》发送原告，还于2019年5月1日、5月2日分别以顺丰特快邮递形式送达到原告陈培道、莫春花，并于2019年5月起停止使用租赁门店。两原告收到被告方解除合同的相关通知后，明确告知被告不同意解除合同，但同时又于2019年5月20日在其出租给被告的门店玻璃上用红纸张贴了“128平方房东电话187*****118（原告陈培道电话号码）、186*****081（原告莫春花电话号码）”信息，两原告的电话号码现仍使用中。同时还于2019年7月18日向本院提起（2019）粤0222民初1079号民事诉讼，请求本案被告继续履行合同，按月缴交租金及资产折旧费并赔偿违约金等。2019年10月12日两原告以对被告单方面解除合同行为的效力申请法院予以确认为由，申请撤回起诉，本院以（2019）粤0222民初1079号民事裁定书予以准许。2019年10月30日两原告再次向本院起诉，提出上述诉请。庭审查明，被告方于2019年4月中旬腾空租赁房，并告知两原告，但双方未办理交接腾房手续。其已缴交清截至2019年4月底的房屋租金及资产折旧费，并自2019年5月起停止使用租赁房屋。但截至2019年10月被告仍拖欠租赁门店物业管理费及水、电费用合计1590.2元，被告庭审中表示欠缴的物业、水、电费其会如数缴清，同时合同保证金20000元不用退还作为给付原告的违约处罚。以上事实，有原、被告身份信息材料、《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《告知》、不动产权证、物业缴费通知书单、拍摄照片打印件、短信/彩信截图、顺丰速运客户存根及查询单、民事起诉状及生效民事裁定书、开庭笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、涉案合同是否符合解除情形，应否继续履行。二、被告应否向原告缴交合同解除后的租金及资产折旧费。现逐一评析：一、涉案合同是否符合解除情形，应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告为经营药品，与两原告于2016年6月2日签订《商铺租赁合同》、《补充协议》，该两份合同是双方在自愿平等的基础上签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故上述《商铺租赁合同》、《补充协议》具有法律效力，双方应依约全面履行各自权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2019年3月被告由于受承租方周边商业圈的影响接连亏损，于2019年4—5月间向两原告提出解除合同，先后以电话、张贴《告知》、发送短信/彩信、邮递书面《告知》等多种形式通知两原告，且上述通知形式均已到达两原告。由于原、被告双方签订《商铺租赁合同》、《协议书》中对被告解除合同时未做附条件约定，故对本案被告提出解除合同应依法律规定条件解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于被告向原告请求解除合同，所采取的多种方式通知均于2019年5月2日到达原告，且同时腾空租赁门店，属于在合同履行期限届满前，明确表示不履行主要债务，符合法律规定解除情形。且两原告也以张贴信息方式将其门店面积、房东联系方式广而告之，该行为，应视为两原告对被告解除合同的请求予以默认。故本院确认本案原、被告双方签订《商铺租赁合同》、《协议书》自2019年5月3日起解除，双方尚未履行权利义务终止履行。二、被告应否向原告缴交合同解除后的租金及资产折旧费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本案合同解除，原告可以要求被告恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审查明，被告腾退承租原告的商铺时双方未办理交接手续，原告也未向本院提交证据证实被告承租商铺时的原状，故对原告恢复原状的要求本院不予支持。庭审还查明被告已缴交清2019年4月底前的商铺租金及资产折旧费，但尚欠租赁期间物业费、水、电费1590.2元（截至2019年10月）。对于订立合同时缴交的20000元保证金被告同意不予退回，可作为对赔偿原告损失用。由于本院确认涉案合同自2019年5月3日解除，被告已缴交清解除前的租金及资产折旧费，故原告请求缴交2019年5—12月租金及资产折旧费理由不充分，本院不予支持。被告租赁期间欠缴的物业费、水、电费应如数缴清。对于20000元保证金的处置，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”被告自愿将该20000元作为赔偿原告损失用，属于其处分自己民事权利，本院对此不作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈培道、莫春花与被告广东爱心大药房连锁有限公司于2016年6月2日签订的《商铺租赁合同》及2016年6月1日签订的《补充协议》自2019年5月3日解除，即日起双方尚未履行的权利义务终止履行。二、被告广东爱心大药房连锁有限公司应于本判决生效之日起七日内清偿租赁期间欠缴的物业管理费、水、电费1590.2元（截至2019年10月，欠缴数额以物业管理部门提供为准）。三、驳回原告陈培道、莫春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1086元（原告已预交），由原告负担1036元，被告负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘秀珍人民陪审员  邓建东人民陪审员  王 琴二〇二〇年八月四日书 记 员  朱文娟