福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初8186号 原告:纪云清，男，1970年6月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：严进、李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：郭贞，男，1958年10月29日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：郭术林，男，1981年8月27日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：郭国强，男，1962年5月18日出生，汉族，住福建省福清市。 原告纪云清与被告郭贞、郭术林、郭国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日予以立案受理，后于2019年7月12日作出（2018）闽0181民初7502号民事判决，驳回原告纪云清的诉讼请求。原告纪云清不服提起上诉。福建省福州市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）闽01民终8805号民事裁定，撤销本院（2018）闽0181民初7502号民事判决，发回本院重审。本院于2019年12月31日予以重新立案，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪云清的委托诉讼代理人严进、李笑影到庭参加诉讼，被告郭贞、郭术林、郭国强经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪云清向本院提出诉讼请求：1.判决解除纪云清与郭贞、郭术林于2013年3月18日签订的《房屋转让合同》；2.判决郭贞、郭术林返还纪云清已支付的购房款1500000元，并支付违约金1600000元；3.判决郭国强对上述债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费由郭贞、郭术林、郭国强承担。事实与理由：2013年3月18日，纪云清与郭贞、郭术林签订了一份《房屋转让合同》，约定郭贞、郭术林将位于福清市城市花园小区××型编号为Ｃ12的房屋（土地使用面积280平方米，折合0.42亩，总建筑面积为550平方米）转让给纪云清，转让总价为2000000元，转让款于合同签订后三个工作日内先行付1500000元，郭贞、郭术林交付该房屋给纪云清时再支付200000元，尾款300000元待郭贞、郭术林协助将该房屋登记到纪云清名下时支付。郭国强为郭贞、郭术林提供连带担保责任。合同签订后，纪云清依约支付了1500000元购房款，但郭贞、郭术林却未交付该房屋，并于2016年3月3日将该房屋登记在自己名下，于2016年4月6日办理了抵押贷款。2016年8月15日，纪云清向福清市人民法院起诉要求郭贞、郭术林履行交付房屋。此后，经人民法院依法审理并做出生效判决，确认《房屋转让合同》有效，但因案涉房屋已办理抵押登记，无法继续履行，纪云清可另行寻求救济。纪云清认为，郭贞、郭术林的违约行为致使合同无法履行，纪云清只能请求判决解除该《房屋转让合同》，并要求郭贞、郭术林返还购房款和承担违约责任。虽然《房屋转让合同》约定，违约方应无条件承担违约金600000元，但因近年房地产价格持续上涨，《房屋转让合同》约定的违约金数额根本不足以弥补纪云清的损失。并且，案涉房屋现在的价格已明显高于合同签订时候的价格，郭贞、郭术林不能因为其违约行为而获得利益，故纪云清请求人民法院增加违约金数额至1600000元。郭国强为郭贞、郭术林提供连带保证担保，应对该债务承担连带偿还责任。 郭贞未作答辩，亦未举证、质证。 郭术林未作答辩，亦未举证、质证。 郭国强未作答辩，亦未举证、质证。 经审理查明，郭贞、郭术林系父子关系。2013年3月18日，郭贞、郭术林（转让方；甲方）、纪云清（受让方；乙方）与担保人郭国强签订一份《房屋转让合同》，约定甲方将位于福清市城市花园小区××型编号为Ｃ12的房屋（土地使用面积280平方米，折合0.42亩，总建筑面积550平方米）转让给乙方，转让总价款2000000元。转让款于合同签订后三个工作日内先行付清1500000元，甲方指定户名为郭术林的银行账户作为收款账户（开户行：中国农业银行富源县支行；账号：622＊××××0818）。乙方给予甲方半年时间整理完善水电门窗等，半年后甲方应无条件及时交房给乙方，交房后乙方支付200000元房款。甲方应负责将土地使用证及房产证及时办到乙方名下，乙方取得产权后支付300000元房款。郭国强作为担保人自愿为甲方履行各项责任与义务承担连带担保责任，保证期至甲方义务履行期限届满之日起两年。纪云清与郭贞、郭术林及郭国强均在房屋转让合同尾部相应的位置签名并捺指模。2013年3月19日，纪云清通过中国光大银行的账户转账给郭术林上述收款账户1500000元。当天郭贞亦将案涉房屋的福清市城市花园销售合同书及四份福清市润年房地产开发有限公司收款收据交付纪云清并由纪云清出具《重要资料移交确认表》。案涉房屋系2004年12月22日福清润年房地产开发有限公司（甲方，以下简称“润年公司”）与郭贞、郭术林（乙方）签订一份《销售合同书》，约定乙方在甲方开发的城市花园小区内购买Ｄ型编号为Ｃ12产业，甲方将城市花园项目整体发包给有施工资质及监理资质的单位进行施工及监理，乙方负责自建而成。案涉房屋于2016年3月3日办理产权登记手续，产权证上登记的房屋座落为龙江街道下梧村城市花园Ｄ33号楼整座，房屋产权证号为融房权证Ｒ字第1××0号，房屋所有权人为郭贞、郭术林共有，建筑面积为539.13平方米，为钢混结构五层楼房。2016年4月6日，案涉房屋办理最高额抵押登记，登记号为：融房他证ＴＲ字第16028**，抵押权人为福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，抵押合同号：2016Ａ003065，债权数额为最高额主债权2930000元。案涉房屋尚未交付纪云清。 另查明，纪云清于2016年8月15日以郭贞与郭术林为被告提起房屋买卖合同纠纷一案[以下简称（2016）闽0181民初5104号案]，诉讼请求为：1.判决确认纪云清与郭贞、郭术林签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决郭贞、郭术林将坐落于福清城市花园小区D区33号房屋交付纪云清使用；3.判决郭贞、郭术林协助纪云清办理上述房屋过户登记手续；4.本案诉讼费由郭贞、郭术林负担。郭术林以纪云清在长达三年多时间里从未向郭贞、郭术林主张交付房屋，故其主张交付房屋及办理过户的诉请已超过诉讼时效期间作为抗辩理由之一。本院对郭术林的该抗辩理由予以采纳，同时认为案涉房屋业已确权并设立了抵押权，致纪云清请求郭贞、郭术林办理案涉房屋过户手续存在法律上的履行不能。本院于2017年8月24日作出（2016）闽0181民初5104号民事判决，判决：一、确认纪云清与郭贞、郭术林于2013年3月18日签订的《房屋转让合同》有效；二、驳回纪云清的其他诉讼请求。嗣后，纪云清不服该判决提起上诉。福州市中级人民法院认为“纪云清作为买受人，根据《房屋转让合同》请求出卖人郭贞、郭术林交付房屋，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。2004年12月，郭贞、郭术林就已向润年公司购买诉争房屋，按照日常生活经验法则判断，在双方签订合同时，房产应已具备法定交付条件。若房产不具备交付条件，双方不可能只在合同中约定给予郭贞、郭术林半年时间整理完善水电门窗。因此，交付房屋的诉讼时效应从《房屋转让合同》约定的交付房屋之日起计算，纪云清直至2016年8月15日才诉至法院要求交付房屋，已超过2年诉讼时效，应予驳回。”、“案涉房屋现已办理最高额抵押登记，纪云清诉请办理过户登记手续，客观上履行不能，应不予支持。”并于2018年7月20日作出（2018）闽01民终3584号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有纪云清提供的《房屋转让合同》、房屋转让款收款收据、福清市人民法院（2016）闽0181民初5104号民事判决书、福州市中级人民法院（2018）闽01民终3584号民事判决书等为证。郭贞、郭术林、郭国强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。经审核，纪云清提供的证据来源合法、客观真实，且与本案均存在关联，本院予以确认其证明力。结合纪云清的庭审陈述与法庭调查，本院予以确认。 本院认为，一、根据合同解除条件与发生原因的不同，合同解除可分为法定解除、约定解除及协议解除。本案《房屋转让合同》并未约定合同解除的条件或者情形，在双方未达成合同解除合意情形下，则需判断本案的《房屋转让合同》是否具备法律规定的合同解除情形。纪云清系以《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第四项为依据，认为案涉房屋的产权办理因客观上履行不能导致其合同目的无法实现为由请求解除合同。根据本院（2016）闽0181民初5104号案查明的事实及裁判理由可知，案涉房屋交付并不存在事实与法律上的障碍，反而是纪云清直至该案提起诉讼之前均未向郭贞、郭术林主张过交付房屋，后因案涉房屋办理了不动产权证并设立了抵押权后才导致案涉房屋产权转移存在障碍。房屋买卖合同中出卖人的主要义务是交付房屋并转移所有权，即使案涉房屋设立了抵押权，双方仍然可在抵押权期限届满后或者涤除抵押权后实施所有权转移，并不必然导致合同目的不能最终实现。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而纪云清并未举证证明郭贞、郭术林一方或者案涉《房屋转让合同》存在符合上述规定的情形特别是第四项规定的情形，故纪云清请求解除合同的主张不符合法定情形。 二、根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”与第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在案涉《房屋转让合同》未约定合同解除条件且不符合法定解除情形情况下，纪云清即使想解除本案合同也应向郭贞、郭术林发送合同解除通知（要约），而纪云清却直接以诉讼方式提出，有违诚实信用与公平原则。 三、根据（2016）闽0181民初5104号案纪云清提出的诉讼请求事项可知，纪云清提起该案的目的是诉请继续履行合同，而在其诉讼目的未能全部实现情况下，转而提起本案诉讼且目的为终止合同履行（解除合同）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，纪云清的行为也违背了民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 四、在（2016）闽0181民初5104号案中，纪云清请求交付房屋及办理过户手续的主张因超过诉讼时效期间而被人民法院判决驳回，倘若允许纪云清通过本案行使合同解除权得以实现其在诉请继续履行请求权所无法实现的相关权益，无疑于鼓励当事人滥用其诉讼权利，使当事人之间的民事法律关系长期处理不稳定状态，亦无法维护社会交易秩序的稳定，显然与诉讼时效的立法目的相悖。 五、案涉《房屋转让合同》第五条约定：“乙方已按约定付转让款情况下，任何原因而导致乙方无法完全获得此房屋，均属甲方违约，甲方应无条件承担人民币60万元违约金。”案涉房屋转让款为2,000,000元，而纪云清尚有两期款项合计500,000元未付。根据（2016）闽0181民初5104号案可知，纪云清因怠于要求交房及办理过户手续而超过诉讼时效期间被驳回其该项诉请。由此可知，纪云清未能完全获得案涉房屋并非郭贞、郭术林原因，且纪云清亦未举证证明郭贞、郭术林存在需承担违约金的其他违约情形，故纪云清请求郭贞、郭术林支付违约金的主张，理据不足，应不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回纪云清的诉讼请求。 案件受理费31,600元，由纪云清负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  周 旭 人民陪审员  陈卫红 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  刘 玮