重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初14404号原告：赵正国，男，1973年10月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：颜增华，四川迪泰律师事务所律师。被告：杨燕，女，1979年4月10日出生，土家族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：杨文，重庆文惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪婷，重庆文惠律师事务所实习律师。原告赵正国与被告杨燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序于2020年7月23日、2020年8月10日公开开庭进行了审理，在第一次审理中原告的委托诉讼代理人颜增华，被告的委托诉讼代理人杨文、洪婷到庭参加了诉讼，在第二次审理中原告的委托诉讼代理人颜增华到庭参加了诉讼，被告杨燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵正国向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金720000元；2、判令被告向原告支付违约金150000元；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费63000元，水电费4272.81元；4、判令被告向原告支付因本案产生的律师费50000元。事实和理由：原、被告于2019年签订了房屋租赁合同，原告依约交付了房屋，但被告未按时足额交纳租金，原告为维护权益，起诉来院。被告杨燕答辩称：计算租金的合理时间错误，应当减除1月24日至3月10日新冠疫情期间的租金，合理租金为376000元。违约金不应主张。被告只承认减半收取物业费。原告主张的律师费过高。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，原告赵正国作为甲方，被告杨燕作为乙方，双方签订了房屋租赁合同一份，该合同第一条约定，甲方将其所有的房屋租给乙方使用，用途为办公，租赁面积为1029.53平方米；该合同第二条约定，该房屋租赁期限自2019年12月1日至2024年11月30日止，共五年；该合同第三条第一款约定，房屋租金为第一年2019年12月1日至2020年6月1日每月为120000元；2020年6月1日至2020年12月31日每月为136000元；第二年每月为143000元；第三年每月为150000元；第四年每月为150000元；第五年每月为150000元；第三条第二款约定，乙方于签订合同之日起3日内支付首期租金360000元；该合同第四条约定乙方应另行支付押金150000元；该合同第五条第四款约定，乙方自行承担租赁期内物业管理费，垃圾处置费，水费，电费，燃气费，有线电视费等实际发生的费用，由乙方按照物业公司的规定直接支付给物业公司；该合同第八条第一款约定，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按照欠付租金的千分之三支付滞纳金。逾期超过15天，甲方有权直接解除本合同，同时乙方应当向甲方支付违约金150000元；该合同第九条第一款约定，双方履行本合同时发生争议应协商解决，协商不成的一致同意向租赁物所在地人民法院起诉，由此产生的诉讼费、律师费、保全费、担保保函的费用及因诉讼产生得到差旅费用均由违约方承担。2020年4月23日，被告杨燕向原告出具还款计划书一份，载明：“本人杨燕，身份证号××。与赵正国于2019年12月1日签订了房屋租赁合同，赵正国将其名下所有的的商业用房（物业名称“××”，权证号：××）租赁给本人使用。因本人未按时支付租金，现对延期支付租金事宜做如下不可撤销承诺：一、确认到2020年6月1日，本人应欠赵正国2019年12月1日至2020年6月1日的租金总计为720000元。本人确认前述欠付的租金分两次支付给赵正国：1、2020年4月30日前支付500000元整；2、2020年6月1日前支付220000元整；二、剩余租期的租金按照合同约定支付，每期届满前15日支付下一季度的租金，即，2020年6月1日前支付408000元整；三、2020年6月1日前支付房屋押金150000元整，逾期未付，赵正国有权单方面解除房屋租赁合同；四、房屋租赁合同其余条款不变，滞纳金、违约金等起算时间及计算标准仍应按照房屋租赁合同约定执行，本人仍应严格履行；五、如因履行本计划书、房屋租赁合同过程中产生争议，本人已与赵正国达成一致意见，由本人承担赵正国由此支出的律师费、保全费、担保保函费用及差旅费等全部费用”。2020年5月19日，原告的委托诉讼代理人颜增华作出律师函，该律师函第三条载明：“1、因你方严重违约的行为给赵正国先生造成了巨额经济损失，现正式通知你方解除房屋租赁合同，请你方在收到本函后3日内将租赁房屋腾退并完成交房手续。2、请你方收函之后3日内向赵正国先生支付房屋租金720000元及违约金”。2020年5月26日，被告杨燕出具收据一张，载明：“今收到赵正国出具的律师函”。审理中，经询问，原、被告均认可被告在签订合同后没有支付过包括押金在内的任何款项给原告。原告还陈述，双方合同于2020年5月23日解除，但是被告当时未搬离，2020年6月1日才搬走，2020年5月24日至2020年6月1日的房屋占有使用费应支付；被告陈述，合同是在2020年5月23日解除，被告没有东西在房子里，门禁卡原告是有的，双方于2020年5月23日办理了移交手续，手续在原告处。原告在第二次庭审中另行举示了重庆西信物业管理有限公司出具的发票7张，其中6张为2019年12月1日至2020年6月1日的物业管理费共计63000元，另一张系2019年12月1日至2020年6月1日水电费4272.81元。因被告在第二次庭审中经传票传唤无正当理由未到庭，本院视为放弃质证权利，对上述证据予以确认。在审理中，被告未向本院举示证据。另查明，原告因本案与四川迪泰律师事务所签订了委托代理合同，合同约定总金额为50000元，原告现已实际支付律师费30000元。上述事实，有原、被告签订的房屋租赁合同，还款计划书，律师函，收据，重庆西信物业管理有限公司出具的发票，委托代理合同及收据，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。被告作为承租人应当支付租金，但被告在房屋租赁合同签订后未按期支付原告租金，其行为已构成违约，原告有权单方解除合同，被告也应按合同约定支付原告租金。被告的辩解意见不构成其拒绝交纳租金的正当理由，本院不予支持。关于租金，根据原、被告签订的房屋租赁合同以及被告杨燕出具的还款计划书中，能够确认2019年12月1日至2020年6月1日期间被告尚欠原告租金720000元。本案的房屋租赁合同解除时间为2020年5月23日。对于交还房屋的时间，原告陈述为2020年6月1日，被告陈述为2020年5月23日，双方陈述不一致。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案的涉案房屋在合同解除之前处于被告控制，在解除合同时，被告应将房屋交还原告，现被告主张在2020年5月23日交还，被告应就此承担举证责任。但被告在审理中未举示证据，故对被告陈述的2020年5月23日交房的事实本院不予支持，交还房屋时间应为原告陈述的2020年6月1日。因原告在律师函中给予了被告3天的自动腾退期，该3天腾退期不计入租赁期间，相关费用应予以扣除。总计为120000×3天÷31天=11612.9元。被告应支付的租金为720000元-11612.9元=708387.1元。至于违约金，因被告逾期支付租金给原告造成了损失，应当支付违约金，本案违约金约定的数额为150000元，略高于一个月的租金，属于合理范围。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。关于物业费及水电费，房屋租赁合同中明确约定了租赁期内由被告自行承担，现原告举示了证据证明已代被告进行了支付，故对原告要求被告支付物业费及水电费的诉讼请求本院予以支持。关于律师费，原、被告签订的房屋租赁合同以及被告出具的还款计划书均约定被告应承担原告支出的律师费，现原告因本案已实际支出30000元律师费，该费用也应由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨燕于本判决生效之日起五日内支付原告赵正国租金（含房屋占有使用费）708387.1元；二、被告杨燕于本判决生效之日起五日内支付原告赵正国违约金150000元；三、被告杨燕于本判决生效之日起五日内支付原告赵正国物业管理费63000元，水电费4272.81元；四、被告杨燕于本判决生效之日起五日内支付原告赵正国律师费30000元；五、驳回原告赵正国的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13672.7元，减半收取6836.35元，由原告赵正国负担219.35元，被告杨燕负担6617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 冉 阳二〇二〇年八月二十七日书记员 李文婧