云南省水富市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0630民初339号 原告：陈大银，男，生于1974年2月28日，汉族，云南省 水富市人，住云南省水富市。 原告：文光蓉，女，生于1981年10月8日，汉族，云南省 水富市人，住云南省水富市。 上列原告共同委托诉讼代理人:杨照述，云南意衡（绥江）律师事务所律师。 被告：水富杨氏房地产开发经营有限责任公司。住所地：水富市云富街道办事处沙坪东路B栋4-502号。 法定代表人：杨道明，该公司执行董事。 原告陈大银、文光蓉与被告水富杨氏房地产开发经营有限责任公司（以下简称杨氏房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告陈大银及陈大银、文光蓉的委托诉讼代理人杨照述到庭参加了诉讼，被告杨氏房产经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大银、文光蓉提出诉讼请求：一、判决确认原、被告双方关于水富杨氏金福地二期E3栋A区一层15、16号两个商铺的商品房买卖合同成立有效；二、判决被告赔偿原告逾期交房损失，从2018年1月1日起至2018年3月31日止的逾期交房损失为180元，从2018年4月1日起至交房之日止的逾期交房损失以购房款5270070元为基数，按每日0.01%计算；三、判决被告协助将水富杨氏金福地二期E3栋A区一层15、16号两个商铺的《不动产权证书》办理给原告；四、判决被告以5270070元为基数，按每日1‰赔偿原告2019年1月1日起至将前述2份《商品房购销合同》项下的《不动产权证书》交付给原告为止的违约金（从2019年1月1日起至2020年5月29日为514天，被告应赔付违约金2708815.98元）；五、诉讼费用、诉讼保全担保费由被告负担。事实及理由：2017年11月7日，陈大银与杨氏房产签订《商品房购销合同补充协议》，约定杨氏房产将其开发的杨氏金福地二期E3栋A区一层1、2、3、15、16号五个商铺，以每平方米13000元的价格出售给陈大银，购房款用杨氏房产对陈大银、文光蓉所负10741250元债务抵扣。次日，陈大银与杨氏房产协商，将上述1、2、3号商铺以每平方米13000元的价格转让给廖小龙，并由杨氏房产与廖小龙签订了编号为ys-0573、ys-0574、ys-0575三份商品房购销合同；杨氏房产与陈大银、文光蓉签订ys-0571、ys-0572二份商品房购销合同，后上述五份商品房购销合同在房管部门备案。杨氏房产出具收到陈大银、廖小龙10741250元购房款的收据。2017年12月19日，廖小龙、陈大银与杨氏房产在云南华泰律师事务所律师见证下，签订《商铺购销合同补充协议书》，约定由陈大银向廖小龙收取杨氏金福地二期E3栋A区一层1、2、3号三个商铺的5471180元购房款，用于清偿杨氏房产欠陈大银的5471180元债务，杨氏房产在2018年12月31日前将上述房产的《不动产权证书》办理完毕并交付给陈大银、文光蓉、廖小龙，如未按约定交付产权证书，被告以购房总款为基数，每天按1‰计算违约金。综上所述，请求依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈大银、文光蓉系夫妻关系，二人对杨氏房产享有民间借贷（含代还银行借款本息）、债务转移共计12450250元到期债权。2017年11月7日，陈大银与杨氏房产签订《商铺购销合同补充协议》，约定杨氏房产将其开发的杨氏金福地二期E3栋A区一层1、2、3、15、16号五个商铺约1000㎡，以13000元/㎡的价格出售陈大银，购房款用于归还陈大银债务，杨氏房产出具给陈大银的收款收据作为陈大银支付购房款的唯一凭证。次日，陈大银将1、2、3号商铺等价转让给廖小龙，由杨氏房产与廖小龙签订商品房销售合同。同日，杨氏房产为甲方、陈大银、文光蓉为乙方就抵债的15、16号商铺签订ys-0571、ys-0572二份商品房购销合同，合同建筑面积405.39㎡，单价13000元/㎡，合同价款共计5270070元。合同第七条约定：甲方于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给乙方。合同第九条约定：逾期交房的，自交房时间届满的次日起至实际交房之日止90天内，甲方每天按2元向乙方支付违约金，逾期90天后，按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。第十二条约定：甲方在商品房交付使用24个月之后，将房屋（不动产登记证书）办理完交给乙方。（因办证机关原因，交证时间顺延。）办证需缴纳的一切税费，乙方必须按照国家有关规定各自缴纳后方可领证。2017年11月9日，杨氏房产向陈大银、文光蓉出具收款收据，收款收据载明：收到E3栋A区一层15、16号商铺5270070元购房款，并备注此款由陈大银、文光蓉借款冲抵。后上述房产在水富市房管部门备案。2017年12月19日，陈大银、廖小龙、杨氏房产在云南华泰律师事务所律师见证下，签订《商铺购销合同补充协议书》，约定由陈大银向廖小龙收取1、2、3号三个商铺的5471180元购房款，用于清偿杨氏房产欠陈大银的5471180元债务，杨氏房产向廖小龙出具的收款收据作为廖小龙支付上述购房款的凭证；杨氏房产在2018年12月31日前将上述房产的《不动产权证书》办理完毕并交付给陈大银、文光蓉，如未按约定交付产权证书，以购房总款为基数，每天1‰计算违约金；ys-0571、ys-0572、ys-0573、ys-0574、ys-0575《商品房购销合同》与本协议相冲突的，以本协议内容为准。 另查明，杨氏房产开发的杨氏金福地二期包含E3、D1、D2、D3栋，E3、D2栋已建设完工未验收，D1栋未完工、D3栋未动工，由于未整体完工，不具备办理不动产权证书条件。 上述事实，有当事人陈述、原告身份证、结婚证复印件、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、杨道明身份证复印件、商铺购销合同补充协议、商品房购销合同、律师见证书、商铺购销合同补充协议书、收款收据、商铺图片、（2019）云0630民初60号民事判决书、（2020）云06民初694号民事判决书、生效证明、情况说明（水富瑞银混凝土有限责任公司）等证据在卷佐证。 本院认为，陈大银、文光蓉对杨氏房产享有合法到期债权，因杨氏房产不能清偿债务，经双方协商，杨氏房产用其开发的杨氏金福地二期E3栋A区一层1、2、3、15、16号五个商铺出售给陈大银、购房款用陈大银、文光蓉债权抵扣，此债务清偿方式是双方当事人对于清偿旧债的意思表示，不违反法律禁止性规定。后双方签订ys-0571、ys-0572二份《商品房购销合同》，杨氏房产为陈大银、文光蓉办理登记备案手续，并向陈大银、文光蓉出具5270070元购房款收据，陈大银、文光蓉对杨氏房产享有的5270070元债权消灭，成立新的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同依法成立，受法律保护，双方应当按照商品房购销合同约定全面履行自己的义务。陈大银、文光蓉以其对杨氏房产所享债权抵扣购房款，履行完毕合同义务，杨氏房产未在2017年12月31日前交付房屋违约，依法应按照合同约定承担逾期交房的违约责任（自2018年1月1日起至2018年3月31日止每日按2元计算，2018年4月1日起至交房之日止以5270070元为基数，按每日0.01%计算）。陈大银、文光蓉关于商品房买卖合同合法，杨氏房产未按约定交房违约，应按逾期交房违约金赔偿损失的请求符合法律规定，本院予以支持。我国不动产实行不动产所在地登记机构统一登记。《城市房地产开发经营管理条例》规定，竣工并经验收合格后的房屋方能办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。涉案房屋至今未竣工验收，依法不能办理房屋所有权登记，故陈大银、文光蓉关于判决杨氏房产协助办理涉案商铺不动产权证书的诉讼请求暂不能实现，其请求本院不予支持；陈大银、廖小龙与杨氏房产签订《商铺购销合同补充协议书》，约定杨氏房产在2018年12月31日前将涉案房产的《不动产权证书》办理完毕并交付给陈大银、文光蓉，事实上、法律上均不能实现，该约定违反《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，其请求判决杨氏房产以购房总款为基数，每天1‰计算违约金的请求本院不予支持。陈大银、文光蓉支付的诉讼保全担保费属于诉讼过程中由其直接支付给有关机构的费用，由陈大银、文光蓉自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在判决生效之日起十日内赔偿陈大银、文光蓉逾期交房损失，其中2018年1月1日起至2018年3月31日的逾期交房损失为180元，2018年4月1日起至交房之日止的逾期交房损失以5270070元为基数，按每日0.01%计算； 二、驳回陈大银、文光蓉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48690元、保全费5000元减半收取26845元，由陈大银、文光蓉负担13422元（已交纳），水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担13423元（判决生效七日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审判员  罗晓蓉 二〇二〇年八月二十四日 书记员  冯 娟