贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初8301号原告：吴悠，女，1985年10月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：李健，男，1981年4月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：叶丽，女，1982年10月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：罗吉，男，1983年8月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。四原告委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。四原告委托诉讼代理人：翟亚，贵州本芳律师事务所律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。原告吴悠、李键、叶丽、罗吉与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李键及原告吴悠、李键、叶丽、罗吉的委托诉讼代理人李玉蝶，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴悠、李键、叶丽、罗吉向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告基于双方2015年5月6日所签《商品房买卖合同》（合同编号：2013-84030）应付原告逾期办理商品房不动产登记证违约金暂计30000元，实际应付违约金以总购房款1764598元为基数，按银行业同业拆借中心发布的贷款市场报价利率【LPR】的130%从2017年5月18日起计算至被告将商品房不动产登记交付原告之日；2.案件受理费由被告承担。（庭审中，原告增加诉讼请求“请求判决被告立即为原告办理涉案房屋房号为碧阳国际城4-4-2-15号的不动产权证书。”）事实及理由：2015年5月6日，原、被告双方经协商分别签订合同编号：2013-84030的《商品房买卖合同》，购买被告开发的碧阳大道商品房，房号：第4栋4-2-15号房屋，面积239.54平方米，总价款1764598元；付款方式为原告方以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款884598元，余款880000元以银行按揭支付，双方未约定不动产登记证的办理及交付时间。合同签订后，原告方按双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付了首期购房款；后按被告要求，原告方与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，向浦发银行贷款880000元，该款项由浦发银行根据原告方授权直接转入被告银行账户，至此，原告所有购房款全部支付完毕。现被告虽按合同约定于2015年8月30日将房屋交付给了原告，但却一直未办理不动产登记证。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定、第一百零七条规定，本案中，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，合同签订后，原告已约支付了被告所有购房款，被告也应办理并将涉案房屋不动产登记证交付原告，因双方未约定办理及交付时间，依法被告应在房屋交付后90日内办理涉案不动产登记证并交付给原告，但被告至今未办理并将房屋不动产登记证交付原告，因涉案房屋交付时间为2015年8月30日，依法被告应于2015年11月30日之前办理并交付不动产权属证书给原告。逾期，则应承担违约责任；因考虑到诉讼时效，原告要求从2017年5月18日起计算违约金符合相关规定。同时，因双方未对违约金的计算标准进行约定，原告请求按银行业同业拆借中心发布的贷款市场报价利率【LPR】的130%从2017年5月18日起计算至被告将商品房不动产登记交付原告之日符合相关规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判决支持原告诉讼请求为谢。被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：关于办证违约问题。1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定原告委托办证，360日后若被告未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，原告委托办证的，被告均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。2、本案中，如果法院认定被告办证已违约，欲判决被告承担办证违约责任，那么请求法院考虑被告违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给原告造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给原告造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，原告主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。原告不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对原告主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为辅，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。被告具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知原告提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至被告首次通知原告提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于原告的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。3、我国乃至全球受新冠病毒的影响，全国正防治新冠病毒，关于新冠病毒的防治，政府采取从一级至三级的防治状态，在防治新冠病毒期间，办理不动产权证的工作受到影响，也势必延迟办证，这属于不可抗力因素。因此，请求法院在计算逾期办证违约金时，减扣新冠病毒导致两个月延迟办证期间的违约金。涉案两套房屋产权证书已经办理完毕，原告需自行领取产权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，以原告吴悠、李键、叶丽、罗吉为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积291.15平方米，套内建筑面积239.54平方米，该商品房总价款为1764598元。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户300元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款1764598元。2016年9月23日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2020年5月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公、公寓部分首次登记。在出具审查意见书之前被告通知原告提交办证资料，原告于2019年12月10日向被告出具办证委托书。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约。故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户300元”。原告于2016年9月23日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年9月18日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约金应从2017年9月19日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至2020年5月19日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款1764598元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年9月19日计算至2020年5月19日。对于原告诉请判决被告办理交付不动产权证书的请求。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意。而且，涉案商品房已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告吴悠、李键、叶丽、罗吉缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起三十日内为原告办理位于毕节市不动产权证书并交付原告；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴悠、李键、叶丽、罗吉逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款1764598元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年9月19日计算至2020年5月19日止）；三、驳回原告吴悠、李键、叶丽、罗吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1870元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇二〇年八月二十日书记员 杨云兴