江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6629号原告：陈仕华，女，1976年3月27日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杨佳玲，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：许海燕，江苏瑞莱律师事务所律师被告：薛春琪，男，1963年5月30日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：薛泳虎，男，1986年10月17日生，汉族，系薛春琪之子，住无锡市惠山区。被告：范寅生，男，1976年7月18日生，汉族，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：陆婷，江苏雅言律师事务所律师。被告：无锡融置不动产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206MA1W979DX5，住所地无锡市惠山区惠山大道108-4-1106-4（地铁西漳站区）。法定代表人：吴玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘浩芳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：吴玉娟，女，1975年7月27日生，汉族，住无锡市惠山区。原告陈仕华诉被告薛春琪、范寅生、无锡融置不动产经纪有限公司（以下简称融置公司）、吴玉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年7月3日、2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告陈仕华及其委托诉讼代理人杨佳玲、许海燕，被告薛春琪及其委托诉讼代理人薛泳虎，被告范寅生及其委托诉讼代理人陆婷，被告融置公司的委托诉讼代理人刘浩芳到庭参加第一次庭审。原告陈仕华及其委托诉讼代理人许海燕，被告范寅生及其委托诉讼代理人陆婷，被告融置公司的委托诉讼代理人刘浩芳、被告吴玉娟到庭参加第二次庭审。原告陈仕华及其委托诉讼代理人许海燕、杨佳玲，被告薛春琪的委托诉讼代理人薛泳虎、被告范寅生及其委托诉讼代理人陆婷到庭参加第三次庭审。被告薛春琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。被告融置公司、被告吴玉娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告陈仕华向本院提出诉讼请求：1、请求解除陈仕华与薛春琪、融置公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》以及陈仕华与薛春琪、范寅生、融置公司于2018年6月20日签订的《堰新苑xxxx室补充协议》；2、判令薛春琪、范寅生立即返还陈仕华购房款360000元；3、判令薛春琪、范寅生向陈仕华支付违约金76000元；4、判令薛春琪、范寅生、融置公司共同承担陈仕华损失185810元；5、判令融置公司退还陈仕华支付的信息服务费12000元；6、本案诉讼费用由薛春琪、范寅生、融置公司承担。诉讼中，原告陈仕华追加吴玉娟为本案被告，并变更诉讼请求为：1、请求解除陈仕华与薛春琪、融置公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》以及陈仕华与薛春琪、范寅生、融置公司于2018年6月20日签订的《堰新苑xxxx室补充协议》；2、判令范寅生立即返还陈仕华购房款360000元，薛春琪在360000元范围内对范寅生返还购房款的义务承担连带责任，吴玉娟在90000元范围内对范寅生返还购房款的义务承担连带责任；3、判令范寅生向陈仕华支付违约金76000元，薛春琪对此承担连带责任；4、判令范寅生承担陈仕华损失179400元（559400元-380000元），薛春琪、融置公司对此承担连带责任；5、判令融置公司退还陈仕华支付的信息服务费12000元；6、本案诉讼费由范寅生、薛春琪、融置公司、吴玉娟承担。事实及理由：2018年6月8日，陈仕华与薛春琪签订房屋买卖合同，向其购买位于无锡市惠山区××号房屋（以下简称案涉房屋）。陈仕华向薛春琪支付定金20000元后，因薛春琪曾将案涉房屋出售给范寅生，故陈仕华、薛春琪、范寅生签订了《特此申明》及《堰新苑xxxx室补充协议》。后，陈仕华按约支付了360000元购房款。但薛春琪却将案涉房屋过户给了李兴，在案外人持产权证上门要求租客搬离时，陈仕华才知道薛春琪曾将案涉房屋出售给李兴且现已办理了过户手续。陈仕华认为，薛春琪隐瞒案涉房屋一房数卖的事实，欺骗陈仕华签订房屋买卖合同，现案涉房屋已登记在李兴名下，房屋买卖合同已无法履行，薛春琪应退还购房款并承担违约责任。范寅生帮助薛春琪欺骗陈仕华并收取部分购房款，且明知薛春琪将案涉房屋出售他人的情况下，在陈仕华多次向其核实该房屋有无纠纷时，均告知无纠纷，应与薛春琪承担连带赔偿责任。融置公司未尽职查明案涉房屋的权属是否存在争议，并协同薛春琪、范寅生共同欺骗陈仕华，且在案涉房屋可以办理过户手续时，未及时告知陈仕华，导致陈仕华现无法办理过户手续，应退还信息服务费并对陈仕华的损失承担连带赔偿责任。诉讼过程中，陈仕华变更部分事实及理由为：范寅生将案涉房屋出售给陈仕华并收取了购房款，范寅生与陈仕华之间存在房屋买卖关系。现薛春琪已将案涉房屋过户给了李兴，范寅生与陈仕华之间的房屋买卖合同无法履行，陈仕华有权解除合同，范寅生理应退还购房款并承担违约责任及赔偿损失，薛春琪承担连带责任。吴玉娟收取了90000元购房款，应在该金额范围内承担连带责任。被告薛春琪辩称：2012年，薛春琪、薛巧珍、薛泳虎将案涉房屋出售给陆凤龙；因陆凤龙是薛泳虎的朋友，故陆凤龙同意案涉房屋让薛春琪住几年；后，薛春琪向他人借了30000元水钱，出借人薛浩德逼迫其卖房；薛春琪于2015年3月8日以173000元的价格将案涉房屋出售给范寅生，收到购房款后将案涉房屋交付范寅生；2015年，陆凤龙得知薛春琪不再住在案涉房屋后提起诉讼，法院判决薛春琪、薛巧珍和薛泳虎返还购房款300000元；2017年，薛泳虎至案涉房屋找范寅生讨要房屋并报警，警察认为范寅生有居住权；薛泳虎、陆凤龙、薛春琪也曾一起去找范寅生，告知其2012年已将案涉房屋出售给陆凤龙的事，想要回房屋，范寅生不同意；2018年，范寅生出售案涉房屋时，时某找到薛春琪，让其签字，薛春琪因可以拿到钱而签字；因薛春琪、薛巧珍和薛泳虎无力返还购房款，且陆凤龙又将剩余购房款45000元给了薛春琪，薛春琪于2019年8月23日将案涉房屋过户给了陆凤龙的老婆李兴；薛春琪未告知陈仕华、范寅生、时某及中介公司2012年出售案涉房屋的事，否则范寅生不会买的，也怕被薛浩德打；同意解除与陈仕华签订的房屋买卖合同及补充协议；陈世杰也是中介；20000元定金只是由薛春琪拿着拍照后又还给了邱海燕、陈世杰、时某等人；陈仕华、时某、陈世杰等至医院质问薛春琪时，薛春琪提出只拿了7500元，在场人员均未提异议，足以证明整个过程中，薛春琪只拿了7500元；愿意在7500元范围内承担责任，购房款、违约金及陈仕华的损失与薛春琪无关。被告范寅生辩称：自始至终都不知道薛春琪在2012年出售案涉房屋的事，否则不会购买案涉房屋的，购房后即实际入住；2017年，薛春琪、薛泳虎和案外人一起找过范寅生一次，薛泳虎主张案涉房屋系其所有而讨要房屋，范寅生认为案涉房屋系薛春琪及薛巧珍出售给其而拒绝并报警；2018年3月，范寅生因离开无锡而将案涉房屋放到网上出售；吴玉娟与范寅生联系并自称中介，范寅生遂委托吴玉娟出售房屋；案涉房屋的出售事宜系吴玉娟等人操作的，范寅生只拿了250000元，其他事均未参与，90000元给了吴玉娟，用途不知，未收到定金，从录音及《购房定金收据》来看，20000元定金给了薛春琪；未在房屋买卖合同上签字，知道有合同，但不知合同的签署时间及内容，补充协议及收条系吴玉娟代签；认可房屋买卖行为，系按陈仕华要求由薛春琪签字，房屋买卖合同实际由陈仕华和范寅生履行，过户手续由薛春琪、融置公司办理；不同意解除房屋买卖协议及补充协议，案涉房屋不能过户系薛春琪的原因，应由其承担侵权责任，范寅生不承担责任；范寅生已诉至法院，要求撤销薛春琪将案涉房屋过户给李兴的行为，该案在审理过程中，申请中止审理本案；同意案涉房屋占有使用费按1500元/月计算。被告融置公司辩称：已向陈仕华、范寅生、薛春琪提供了订立合同的机会及相应的媒介服务，包括带领陈仕华实际看房、促进各方签订房屋买卖合同、补充协议及完成款项交接，且陈仕华实际使用案涉房屋，融置公司有权收取信息服务费；房屋交易是陈仕华与范寅生的真实意思表示，融置公司已将案涉房屋涉及的拆迁所有权人、中间的购买方情况如实告知了陈仕华，并让被安置人薛春琪、实际居住人范寅生与陈仕华签订了房屋买卖合同及补充协议，且房源信息准确、真实，融置公司已尽到了中介的职责，不存在隐瞒、欺骗的情况；案涉房屋是拆迁安置房，只有薛春琪办理产权证后，融置公司才能免费协助双方办理过户手续；陈仕华的损失及房屋买卖合同无法履行是薛春琪一房多卖导致的，融置公司对薛春琪的恶意欺诈行为无法预知，法律后果应由薛春琪承担；合同约定，任何一方违约解除合同，信息服务费不予退还，陈仕华无权以无法办理过户手续为由要求退还信息服务费；陈仕华提供的视频可以证实，交易过程中，陈仕华夫妇、薛春琪父子、范寅生及其代理人吴玉娟就房屋情况进行了充分了解、核实，陈仕华对购买此类房屋的风险也应有相应判断力；陈仕华提供的录音的形成时间、各方当事人身份无法确认，录音不完整且系非正常手段录制，即使是陈仕华与融置公司工作人员形成的谈话录音，录音内容反应的也仅是对陈仕华咨询的回复，对工作人员超过融置公司服务范围的陈述不认可，录音中关于发证的陈述，指的是中介帮助陈仕华代办产证后代为转交；从（2014）惠民初字第02516号民事判决书可以看出，陆凤龙仅享有对薛春琪的300000元债权，薛春琪将案涉房屋过户给李兴的行为属可撤销行为，案涉房屋买卖合同的目的并非不能实现，请求法院核实情况后，中止审理本案。被告吴玉娟辩称：吴玉娟是从事房屋中介行业的；薛春琪与范寅生之间的住房转让协议书上的见证人朱某的老婆与范寅生是同事，与吴玉娟是小姊妹；范寅生委托吴玉娟挂售案涉房屋并给了钥匙，中介是共享房源的，陈世杰是中介，因其中介机构豪邸不动产离案涉房屋近，故案涉房屋的钥匙一直放在豪邸不动产；时某是融置公司和豪邸不动产找的联系薛春琪的人，陈世杰与融置公司可能会对房源信息进行结算，吴玉娟未收取中介费；吴玉娟未参与签订案涉房屋买卖合同，但看到过该合同；吴玉娟电话征得范寅生同意后代其在补充协议上签字；交房及付尾款时，吴玉娟以朋友身份陪同范寅生，在场的有薛春琪、时某、陈世杰及融置公司的人；各方说好250000元以外的钱给薛春琪，薛春琪因此才配合签字；交接购房款时，因薛春琪无法办理银行卡，而吴玉娟带包了，陈仕华等人就让其帮薛春琪收款，故薛春琪和吴玉娟均在收条上签字；收款后，吴玉娟随薛春琪、时某、陈世杰至工商银行将90000元取现后交给了薛春琪，因时某、陈世杰都在场，吴玉娟未让薛春琪出具收条。本院经审理认定事实如下：薛春琪、陈仕华签订《购房定金收据》一份。该收据载明：薛春琪收到陈仕华购买案涉房屋购房定金20000元，房屋总价380000元，特立此据；双方约定余下340000元由陈仕华在2018年6月20日前支付；薛春琪不得涨价卖房，不得改变房内装修及设施；另20000元过户当日由陈仕华支付薛春琪作为物业押金；如薛春琪违约，薛春琪赔付总房款20%给陈仕华，如陈仕华违约，陈仕华赔付总房款20%给薛春琪。陈世杰、邱海燕作为见证人在收据上签字。2018年6月8日，陈仕华、薛春琪、融置公司签订《房屋买卖合同》一份。该合同载明：薛春琪自愿将案涉房屋出售给陈仕华，陈仕华对该房屋已充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买；房屋性质为住宅，所有权人为薛春琪；双方协商后的实际成交价为380000元，该房屋产权过户产生个人所得税等费用均由陈仕华承担；签订合同时，陈仕华须向融置公司交纳信息服务费12000元；陈仕华于2018年6月20日前交付房款360000元，于过户当天交付房款20000元于融置公司作为房屋物业交割保证金，待陈仕华的所有权证下发，双方确认房屋费用交接清楚、迁户完毕且物业交割完毕、三方结件单签署完毕4个工作日，融置公司向薛春琪结清余款；合同签署完毕，薛春琪须将房屋所有权证、共有权证及国有土地使用证交融置公司保管；融置公司为双方提供交易机会，融置公司应如实传递薛春琪或陈仕华所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理过户手续，双方须提供相应的合法证件；薛春琪承诺于2018年6月20日前腾空房屋，将房屋（钥匙）交付于陈仕华；薛春琪须保证该房屋权属无争议，同时保证该房屋共有人无异议，若发生该房屋共有人有异议或发生与薛春琪有关的权属纠纷、债务纠纷，由薛春琪负责解决，由此造成的经济损失，由薛春琪负责全额赔偿，若导致合同无法履行或陈仕华无法取得产权证，薛春琪应于10日内退还陈仕华已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且融置公司所收取的信息服务费一律不予退还；其他约定事宜为，薛春琪承诺无产权纠纷，陈仕华承诺符合购房资格，双方配合融置公司办理过户手续，薛春琪、融置公司承诺此房不能一房两卖，只能卖给陈仕华。关于购房的过程，陈仕华提供其与融置公司工作人员奚雷钧的谈话录音光盘一份。陈仕华问：“比如说，我们这套房子，在你这边买卖的，买卖之后呢，就是你所谓的就已经备过案的，他就不能再卖给被人呢，是不是的？”奚雷钧答：“所有的买卖出现都会有标记的，你放心好了。或者说你这个房子还没卖，是你自己的。打个比方，自己有套房子，您卖给他。除非是你们私下交易的，只要走我们中介的，这个资料全部都调到我们那边去或是友谊那边去，只调这两个地方。以前是调社区的，但是现在社区、整个惠山所有的都是卖给我们友谊和福满居的。所以说，到时候，你不管是什么资料也好、办证也好，包括他房产证下来都不到原房东手上。这个是一个重点。原房东是拿不到房产证。”陈仕华丈夫问：“我再有一点要问一下。比方说，他在这个房子的话已经私下交易给了他，然后过了两天就通过你们这边交易给了他以后，他这个私下交易是不是属于无效？”奚雷钧答：“属于无效。您听我讲，一，只看合同。第二，只看谁去拆迁办调，懂吗？就是说，比如说，他这个资料现在在拆迁办或者征收办对吧？他是干净的，他什么都没动过。但一旦我们中介接手把他拉出来了，就已经证明这套房子在买卖了。”陈仕华说：“如果说，这套房子在我买这套房子之前在友谊房产卖过了。然后再拿到你这边来再来卖一遍。那两边都有这个资格，那怎么办呢？”奚雷钧说：“我们中介签你这套房子的时候已经在拆迁办小朱那边查过了，没有任何人去动过那套房子。所以，我才能把资料到时候才能调到我们这边。不然的话，我们要去问友谊拿资料，是要经过社区政府的。那个很麻烦的，所以就是这个情况。还有一点就是说为什么虽然说你们觉得安置房风险很大但其实你们很少能够听到这样的纠纷，是因为产证作为原房东按理来说办完证那你房产证应该给我的，对吧，不能。我们这边只要有买卖的房子，全都是放在我们中介发证的，发证方、发证公司也就是我们福满居。”陈仕华说：“你这个上面没有说到时候陪我们免费去过户的。”奚雷钧说：“过户的话，这就是我们中介的服务之一，帮你过户，帮你办证。除了国家交的税或者你要加急，我们不会问你收任何费用，你这个放心好了。你听我讲，你6月20日付完中介费，我们中介方也会给你开收条的。就是我们已经拿到所有款，不涉及问你要一分一厘的。然后这个呢就是房屋的原本的复印件，这个是原房东薛春琪的复印件。这个是特此声明。”陈仕华问：“你这个当时都有法律效应呢？万一，他以后走了以后，到时候可不可以直接过户到我的名下？”奚雷钧答：“都有法律效应。只要他死了，就可以。他没死，就不行。”陈仕华丈夫问：“换句话说，这个东西，万一他不在了，这个相当于一个遗嘱吧？”奚雷钧答：“这个不是遗嘱，这个就是执行书了。因为为什么呢？你们有一个误区，这个跟商品房不一样，为什么呢？商品房是当初买卖一家人有可能一起拿钱的，分不清，对吧？安置房不一样的。安置房就是比如人家分了三套，有一套划给父母的，一套是办儿子，一套是办孙子的。所有办产权上面的人完全拥有这套房子的主权性。百分百的主权因为当时划的时候，这张上面的字就代表他已经是主权了。这个和配偶、子女、任何人都没有关系。你可以看到很多这样的事情。一家人拆三套房子，有一套是父母的名字，有一套是儿子的名字。他父母买卖，儿子是阻止不了的。除非是他父母死了，他这套房子还是没有买卖，他儿子可以走继承。只要这套房子是有买卖的，那就是买卖方，这个你放心。”2018年6月20日，薛春琪、陈仕华、范寅生签订《堰新苑81-2002室补充协议》一份。该协议载明：陈仕华已知悉薛春琪在之前将此房屋卖与范寅生；目前范寅生通过居间方融置公司和薛春琪将此房屋出卖给陈仕华；薛春琪、陈仕华、范寅生承诺自陈仕华交纳购房定金之日起，该房屋所产生的增值或贬值均与薛春琪、范寅生无关，且薛春琪不得以协助过户为由要求陈仕华进行协商的除尾款以外的经济补偿；薛春琪、融置公司承诺在该小区可以办理不动产权的二周内相约去办理不动产权证；薛春琪、陈仕华、融置公司承诺在拿到不动产权证的二周内配合陈仕华变更所卖房屋不动产权的所属人姓名；薛春琪承诺拿到该房屋不动产权证的当天将该房屋不动产权证放于融置公司，要求融置公司委托保管，且在融置公司的免费协助下办理过户手续。范寅生、吴玉娟、陈仕华一致确认，上述协议上范寅生的签字为吴玉娟代签。奚雷钧、时某、陈世杰在上述协议上的见证人处签字。同日，陈仕华在农业银行交易大厅向范寅生转账250000元，向吴玉娟转账90000元，转账附言均为购买案涉房屋房款。吴玉娟向陈仕华出具《收条》。《收条》载明：“今收到陈仕华购买堰新苑81-2002房款，计叁拾陆万元（包含贰万定金）。收款人：范寅生吴玉娟。房东：薛春琪，见证人：时某，中介方：殳文涛”。以上各方人员姓名上均按捺有手印。陈仕华、范寅生、吴玉娟一致确认，《收条》上范寅生的签字系吴玉娟代签，吴玉娟主张手印系范寅生自己按捺，范寅生主张手印亦是吴玉娟按捺。融置公司员工殳文涛向陈仕华出具《收据》。《收据》载明：融置公司收到陈仕华购买案涉房屋中介费12000元，中介费含以后双方过续等相关手续。上述转账、出具《收条》的过程，陈仕华儿子录制了相应视频。视频中显示，在场人员有陈仕华、范寅生、薛春琪、吴玉娟、殳文涛、时某、陈仕华儿子、陈仕华丈夫等。先是薛春琪使用农业银行客户终端办理银行卡。然后，陈仕华使用农业银行客户终端向范寅生、吴玉娟转账。陈仕华转账过程中，吴玉娟向陈仕华出具了《收条》。范寅生围观了整个过程，吴玉娟书写《收条》时，范寅生因接听手机而走出视频范围，视频中未涉及《收条》上各方按捺手印的过程。转账过程中，陈仕华问吴玉娟和范寅生，听说薛春琪赌博，是否属实。吴玉娟回答，薛春琪不赌博，是因其儿子被骗钱所以才卖房。范寅生也回答，薛春琪不赌博，是个老实人所以才向其买房子的。转账结束后，吴玉娟将案涉房屋的钥匙、水电费卡、范寅生与薛春琪签订的房屋转让协议原件等交给了陈仕华，陈仕华撕毁了范寅生与薛春琪签订的房屋转让协议。此后，范寅生、吴玉娟、薛春琪、时某等离开农业银行。此后，陈仕华将案涉房屋出租给他人使用。2019年8月23日，薛春琪将案涉房屋过户至李兴名下。因案外人至案涉房屋向租客主张权利，陈仕华得知案涉房屋产权人已变更为李兴。2019年8月26日，陈仕华与时某、陈世杰等一起至惠山区××人民医院住院部10楼36床找到薛春琪质问此事，并对谈话进行了录音。录音中，陈仕华问薛春琪：“你这套房子不是说你给我过户之后，我20000元钱当时就给你的，你现在什么情况？”薛春琪答：“因为有超前的事情。我卖给前面一个的事情，你们不知道。因为卖给你的人和另一个人有关系。上次我卖给上一个人只有173000元，怎么卖给他的。我是借了30000元钱。他要钱，给我卖掉了。”薛泳虎说：“观军，我那时有没有讲过，这套房子谁买谁有问题的。我有没有说过，不要卖了。这套房子，闹过很多次的。派出所里有记录的，报警了很多次的。”时某答：“你爸自己去签字的。”薛泳虎问：“谁找我爸的？”时某答：“我去找的。”陈仕华说：“签字的时候，你不好签字的。你就说房子已经卖掉了。”薛春琪答：“我只要钱。我只拿到了7500元钱。”陈仕华问：“谁给你的7500元钱？”薛春琪说：“我只拿到了7500元钱。”陈仕华说：“那么说明你们之间全知道这个事情了？”薛春琪答：“这个要问他们了。我只拿到了7500元钱。”陈仕华说：“这个事情就是你们没有调查好。中介和百分百中介、时某等，你们当时都说没有问题。”陈仕华儿子问：“那我现在问你，你说你的房子卖给了李兴了。那么为什么一直没有进来过？我们买了之后我们倒一直在里面。”薛泳虎答：“我和李兴老公是朋友。李兴是安徽人。2012年卖给他之后，我们一直没有房子住。他的意思是等房产证下来之后，让我们先住几年。因为他有一笔钱没有付清。等过户好他把一笔钱给我们，房子再交给他。那时候是我，我妈，我爸签字。后来14年，我爸又把这套房子卖掉了，我根本不知道。后来被我朋友知道了，把我爸我妈告到了法院。买房子之前你不调查他是什么人呀？”陈仕华儿子说：“我问他们的。他们、中介方说他们没有问题的。”薛春琪答：“你要怪拿你钱的。卖给你的那个人、他们一起骗你的。”薛泳虎说：“上一个人买了170000元拿了260000元，我爸拿了7500元，还有一个人拿了95000元，不要太开心。二房东那里我去闹过很多次。我一直去敲门、去闹，他一直报警。因为二房东知道这个事情，所以他急着出来卖了。别人又不是笨蛋，他一直住在里面。”另查明：2014年10月22日，陆凤龙将薛巧珍、薛春琪、薛泳虎诉至本院。本院于2015年6月30日出具（2014）惠民初字第02516号民事判决书。该判决书载明：“2012年8月8日，薛巧珍、薛春琪、薛泳虎作为甲方与陆凤龙作为乙方签订房屋买卖协议书，约定，甲方自愿将堰桥堰新苑三期一套六十平米的拆迁安置房以345000元的价格出卖给乙方，待乙方拿到房屋后再将余款45000元支付给甲方等……；陆凤龙与薛春琪、薛巧珍、薛泳虎签订房屋买卖协议，就尚未符合上市交易条件的拆迁安置房予以买卖，该房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而应当被认定为无效。现双方签订的房屋买卖协议无效，薛春琪、薛巧珍、薛泳虎应当向陆凤龙返还300000元购房款……判决如下：薛春琪、薛巧珍、薛泳虎于本判决发生法律效力之日起十日内返还陆凤龙购房款300000元。”诉讼中，范寅生向本院提供了2015年3月8日其与薛春琪、薛巧珍签订的《住房有偿转让协议书》、2015年3月9日薛春琪出具的《收条》、2015年3月16日薛春琪出具的《特此申明》、薛春琪及薛巧珍身份证，均系照片打印件。《住房有偿转让协议书》载明：薛春琪、薛巧珍将案涉房屋以总价173000元的价格出售给范寅生。《收条》载明：收到范寅生购房款173000元。《特此申明》载明：薛春琪自愿将案涉房屋出售给范寅生，将来房产证办理过户的一切事宜都由薛春琪和范寅生协商解决；若薛春琪在房产证过户前已不在人世，房产证将直接过户给范寅生，任何人（包括本人妻子子女在内）都无权干涉此事。2017年11月29日，无锡市公安局惠山分局堰桥派出所接到报警称案涉房屋内有人闹事。经查，系薛春琪在2015年3月8日，将案涉房屋作价173000元转卖给范寅生。当日，薛春琪带了其儿子薛泳虎至该屋，要求赎回该房，范寅生不同意，双方发生争执。后，民警出警后，对薛春琪及薛泳虎进行了法律宣传，两人即离开。再查明：2020年5月6日，范寅生诉至本院，要求撤销薛春琪将案涉房屋过户给李兴的行为，确认该案涉房屋归范寅生所有。经陈仕华申请，本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋的进行市场价值评估。该公司于2020年5月29日出具《房地产估价报告》，认为案涉房屋在2019年12月5日满足各项假设限制条件下的市场价值为559400元（包含房屋以及房屋对应的土地使用权、包含室内装修价值，不包括土地出让金）。为此，陈仕华垫付评估费7325元。陈仕华和范寅生一致确认，案涉房屋出售时装修的现状就是评估报告载明的现状。庭审中，陈仕华陈述：奚雷钧、邱海燕、殳文涛都是融置公司的员工；吴玉娟与陈世杰系亲戚关系，陈世杰也是中介，中介名称为百分百，陈世杰与时某是好朋友；为了后期过户方便，在中介公司的要求下与薛春琪签订房屋买卖合同，与薛春琪、范寅生签订补充协议，并收取了范寅生与薛春琪间的转让协议、收条及声明原件；吴玉娟称范寅生在苏州，没空过来，其能全权代理范寅生，吴玉娟都是电话联系范寅生后才签字的；20000元定金是邱海燕带着陈仕华到堰新家园负一楼的车库里给的现金，在场人员有时某、陈世杰、薛春琪及吴玉娟，吴玉娟给范寅生打电话征得其同意后，陈仕华才付钱的，付给谁记不清了；案涉房屋的租金为1500元／月；虽范寅生已提起诉讼，但诉讼有风险，即使范寅生能取得案涉房屋的所有权，也要求解除合同，不同意本案中止审理。以上事实，由《房屋买卖合同》、《堰新苑xxxx室补充协议》、《购房定金收据》、《收条》、超级柜台客户回执、《收据》、不动产产权证、（2014）惠民初字第02516号民事判决书、录音光盘及文字整理资料、录像光盘、微信转账记录、《房地产估价报告》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：薛春琪、融置公司、吴玉娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。各方一致确认，虽2018年6月8日的《房屋买卖合同》系陈仕华与薛春琪签订，但系范寅生将案涉房屋出售给陈仕华，且补充协议上也载明系范寅生通过融置公司和薛春琪将案涉房屋出售给陈仕华，故案涉房屋买卖合同的相对方应为范寅生和陈仕华。范寅生、吴玉娟、陈仕华、融置公司一致确认，范寅生委托吴玉娟出售案涉房屋。陈仕华提供的视频显示，《收条》系吴玉娟出具、90000元购房款支付给吴玉娟、案涉房屋的钥匙及水电费卡由吴玉娟交给陈仕华，范寅生全程在场且未提出异议，也可证明上述事实。因此，虽2018年6月20日的《堰新苑xxxx室补充协议》及2018年6月20日的《收条》上范寅生的签字系吴玉娟代签，但因吴玉娟系范寅生的受委托人，故上述协议及收条对范寅生有约束力，因此，本院认可范寅生收到购房款360000元。现案涉房屋已过户给李兴，虽范寅生已提出诉讼，要求撤销该过户行为，确认案涉房屋为其所有，但诉讼结果待定，且陈仕华明确即使范寅生能取得案涉房屋的所有权，也要求解除合同，故案涉房屋买卖合同的合同目的现无法实现，陈仕华有权解除合同，本院对范寅生提出的中止本案审理的请求不予准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方间的合同解除后，范寅生需向陈仕华返还购房款360000元，因案涉房屋现登记在李兴名下，故陈仕华无法返还房屋，但应支付使用案涉房屋期间的使用费1500元/月×14个月=21000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《房屋买卖合同》载明，如发生违约责任，由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。《购房定金收据》载明，如薛春琪违约，薛春琪赔付总房款20%给陈仕华。上述约定均是对违约责任的约定，不可重复主张，且违约金应以陈仕华的实际损失即房屋差价损失559400元-380000元=179400元为限，故本院对陈仕华提出的要求范寅生支付违约金76000元的诉讼请求不予支持。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。从陈仕华提供的录音中可以看出，融置公司在向陈仕华陈述案涉房屋买卖风险时，明显做出了夸大和虚假陈述，以致陈仕华对该风险有了错误的认识，故不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任，本院对陈仕华提出的要求融置公司退还信息服务费12000元的诉讼请求予以支持。同时，陈仕华有权主张解除其与融置公司之间的居间服务合同，且融置公司需对陈仕华的损失承担20%的责任，即179400元×20%=35880元。陈仕华在购买案涉房屋时，明知范寅生尚未取得案涉房屋的产权证，故应对自身的损失承担30%的责任，即179400元×30%=53820元。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。虽案涉房屋买卖合同无法继续履行系薛春琪将房屋过户给李兴所致，但案涉房屋买卖合同发生在陈仕华和范寅生之间，相应违约责任应由范寅生承担。范寅生承担责任后，可另行向薛春琪主张权利。故范寅生应对陈仕华的损失承担50%的责任，即89700元。陈仕华主张薛春琪、融置公司、吴玉娟承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈仕华、薛春琪、无锡融置不动产经纪有限公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》以及2018年6月20日薛春琪、陈仕华、范寅生签订的《堰新苑xxxx室补充协议》；二、范寅生于本判决生效后10日内向陈仕华退还购房款360000元并赔偿陈仕华损失89700元；三、无锡融置不动产经纪有限公司于本判决生效后10日内向陈仕华退还信息服务费12000元并赔偿陈仕华损失35880元；四、陈仕华于本判决生效后10日内向范寅生支付房屋占有使用费21000元；五、驳回陈仕华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10274元，财产保全费4020元，合计14294元，由陈仕华负担3772元，由范寅生负担9465元，由融置公司负担1057元（该款已由陈仕华预交，范寅生、融置公司于本判决生效后10日内将应负担部分直接支付给陈仕华，本院不再退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张 露人民陪审员  章亚娟人民陪审员  肖冠东二〇二〇年八月七日书 记 员  王 旦