惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4833号原告：张红英，女，汉族，1975年9月11日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区西区*******************，身份证号码：352************225。委托代理人：孙华伟，广东鸿荣源律师事务所律师。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾**富康国际**。法定代表人：袁某1。委托代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。原告张红英与被告惠州市中元和泰投资发展有限公司（下称：中元和泰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年11月1日立案受理。于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告张红英及其委托代理人孙华伟、被告中元和泰公司的委托代理人黄国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红英向本院提出的诉讼请求:一、判令被告履行合同约定的交房义务；二、判令被告退还因“面积差”而产生的房款1328元；三、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金848160元[（一）从2016年6月30日起，在90日以内的，以总房款3720000元为基数，利率按日万分之一计算，从2018年7月1日起算至2018年9月29日，合计90天，计算违约金为33480元，（二）超过90日的，以总房款3720000元为基数，利率按日万分之二计算，从2016年9月30日起算至2019年9月30日，计算期间为1095天，计算违约金为814680元，要求计算至被告实际交付房屋之日止]；上述第二、第三项合计人民币849488元；四、判令由被告承担所有诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：一、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金449748元（以总房款3720000元为基数，利率按日万分之一计算，从约定的交房日期第二日起算即2016年7月1日起算至2019年10月23日，合计1209天，计算违约金为449748元）；二、判令由被告承担所有的诉讼费用。事实与理由：原告与被告分别于2015年10月1日、2016年4月27日签订了《房屋认购协议书》和《商品房买卖合同》，根据约定，被告向原告出售惠州大亚湾西区的一套房屋，房屋建筑面积为374.7平方米，房屋单价为10219.49元，合同总价款372万元，约定的交房日期为2016年6月30日。原告已按约定支付了全部购房款，被告于2019年4月9日办理向原告交付了不动产权登记证书，经原告多次催促，截止到2019年10月7日（原告起诉之日）被告仍未向原告交付，逾期交房三年之久。后被告在原告起诉后即2019年10月23日将房屋交付给了原告，现特向贵院申请变更诉讼请求，恳请贵院批准。原告张红英向法庭提交以下证据：证据1、《广东省商品房买卖合同》，拟证明原告与被告建立了商品房买卖合同关系，其中合同第8条约定被告应当在2016年6月30日向原告交付房屋，且要经验收合格。第9条约定逾期交房的，将承担每日万分之一的违约金；证据2、粤（2019）惠州市不动产权4022278号《不动产权登记证书》，拟证明2019年4月9日办理了不动产权初始登记。补充证据3、微信聊天记录，拟证明被告于2019年10月23日向原告交付了房屋，且在交付之前双方有过多次的关于房屋质量问题的沟通记录。被告中元和泰公司的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对合同附有补充协议，该补充协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，应当按照补充协议的约定履行。对证据2的三性无异议。对证据3的真实性无法确认，因为根据内容，聊天的双方，一个不是本案的当事人，另一个也不是被告的员工，应该是物业的员工。我方在2018年1月25日通知了原告收楼，物业并没有要求原告前来收楼，而是验收维修结果，也无权代表我方通知原告收楼。被告中元和泰公司辩称，根据双方在2016年7月25日签订的补充协议书以及约定的将交付时间调整为2016年10月28日，所以同时在2018年1月25日答辩人已经通过EMS快递的方式邮寄了收楼通知书，被答辩人已经签收，所以违约金的计算期限应当是2016年10月29日到2018年1月25日，同时根据双方签订的商品房买卖合同的补充协议第13条，出卖人违约金累计不超过总房款的3%，所以涉案违约金应当按照总房款的3%计算。被告中元和泰公司向法庭提交了以下证据：证据1、EMS快递单，快递单签收记录、收楼须知、收楼通知书、告知函，拟证明答辩人在2018年1月25日通过快递方式通知被答辩人收楼，被答辩人已签收。快递单的内件品名明确写明是收楼通知书，且原告是自提并签收；证据2、EMS快递单，快递单签收记录、收楼催告函，拟证明答辩人在2019年1月15日通过快递方式再次通知被答辩人收楼、办证，被答辩人已签收；证据3、补充协议书，拟证明答辩人与被答辩人在2016年7月25日签订补充协议，协商一致，将交楼时间变更为2016年10月28日；证据4、契税单签收表、不动产权证登记手册，拟证明被答辩人收到通知后在2019年1月2日将契税单交给答辩人办证，并在2019年6月24日领取了不动产权证；证据5、商品房买卖合同及补充协议，拟证明双方约定答辩人违约金金额累计不超过总房款的3%；证据6、竣工验收报告、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋在2017年12月8日完成五方竣工验收，2018年1月23日完成竣工验收备案，符合交楼条件。原告张红英质证意见：对证据1-2的真实性、合法性予以认可，对其关联性有异议，原告确实收到了收楼通知书，但原告同时也按照约定时间到现场进行收房，当时涉案小区的碧桂园物业代表被告进行交付房屋，原告收房时发现漏水比较严重无法居住而拒绝收房，而碧桂园物业也当场答应对漏水问题进行维修，该观点与我方证据3的第7页到12页相印证。对证据3的三性予以认可，原告处于以和为贵的态度同意被告延期交房，但被告仍未按期交房。对证据4的三性予以认可，但补充说明，办理不动产权证明并不当然免除被告的按约定质量交房的义务。对证据5的真实性予以认可，我方也提交了该证据，该补充协议为被告为了房地产交易而专门制作，为格式合同，第13条为格式条款。属于免除自身的主要义务，限制原告的主要权利，应当无效。该合同字体明显较小，且未突出显示，未尽到提示和提醒的义务。该合同其他条款，如第三条约定原告的违约金款按总房款20%承担，而该条款约定被告的违约金仅为总房款的3%，明显原被告的权利义务不对等。另外，主合同第20、21条明确约定，合同未尽事项可由双方约定补充协议，但明显主合同对逾期交房的违约责任作出了约定，补充协议在以较小字体约定对原告不利的格式条款属于原告无法预见的内容，因此该条款应当认定为无效条款。对证据6的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，虽然被告于2018年1月23日完成竣工验收备案，但并不代表涉案房屋没有质量问题，我方证据3已经证明恰好涉案房屋有严重的漏水问题导致无法居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，原告张红英与被告中元和泰公司签订《商品房买卖合同》，主要内容：一、原告购买的商品房为惠州大亚湾西区龙城一品花园89栋101号房，该商品房单价为每平方米10219.49元，总金额为372万元；二、付款方式及期限，原告于2016年4月27日之前付清总房款30%的首期款112万元（含定金），余款260万元办理银行按揭手续，在合同签订之日起15日内原告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；三、交付期限，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、被告逾期交房的违约责任，被告如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同进行履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；五、交接，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示工程竣工验收报告，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由被告承担。原告在收到收楼通知之日起，应按照被告规定的期限内前来办理收楼手续，超过收楼通知书规定的期限7日内原告未来办理收楼手续，视为原告同意接收本套商品房，房产风险转由原告承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。当天，原被告签订了《合同补充协议》，主要内容：……11、在出卖人按照本合同第十一条向买受人提供相关文件后，买受人不得拒绝或者拖延办理交付手续；否则，出卖人按买受人在买卖合同中所记载的通讯地址寄送《收楼通知书》后，即视为出卖人已履行了交房通知义务，而且，《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为本商品房的交付时间，如超过收楼期限未办理收楼手续，从通知买受人办理收楼及收楼手续之日内起计收物业管理费；……13、被告如违约赔偿金最高额度累计不超过总房款的3%；……17、本补充协议是原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与原合同具有同等法律效力，若本补充协议与原合同有不一致之处，以本补充协议为准。合同签订后，原告在2016年6月30日前已向被告中元和泰公司支付了上述房屋的全部购房款。2016年7月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《补充协议书》，主要内容：一、乙方确认甲方邮寄的《致二期全体业主告知书》已经收到并知悉该告知书内容。二、甲乙双方现一致确认双方于2015年10月27日所签订《商品房买卖合同》（预售）项下商品房的备案登记时间调整为2016年10月20日前、交付时间调整为2016年10月28日前；三、甲乙双方所签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2017年12月28日，涉案工程已经建设单位中元和泰公司、监理单位惠州市东风工程建设监理有限公司、施工单位中建二局第四建筑工程有限公司、勘察单位地矿赣西地质工程勘察院惠阳分院、设计单位深圳市清华苑建筑设计有限公司五个单位验收合格。2018年1月23日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，处理意见为经核查，位于惠州市大亚湾区龙城一品**（20-28、59-91栋）工程的竣工验收备案文件齐全，建设规模：94742.13平方米，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督情况说明》编号：2013081根据《建设工程质量管理条例》同意予以备案。2018年1月25日，被告中元和泰公司向原告邮寄发出《收楼通知书》，主要内容：“你所购买的房屋交接验收日期：自2018年2月1日起我司将全面开始办理交楼手续，如果你不能在规定的时间内前来办理收楼手续，则按《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，视为将房屋正式交付，房屋的风险责任均自交付之日转移”，原告于2018年2月1日签收。2019年1月15日，被告再次向原告邮寄发出《收楼催告函》，原告于同日签收。2019年4月9日，涉案房屋办理了不动产权登记，证号为：粤（2019）惠州市不动产权第4022278号。后，原告认为被告未在合同约定期限内交房已构成违约，遂向本院起诉，请求判如所请。本院认为，原告张红英与被告中元和泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，上述合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部的购房款，履行了合同约定的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：“被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案中，被告未在2016年6月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定：“原告在收到收楼通知之日起，应按照被告规定的期限内前来办理收楼手续，超过收楼通知书规定的期限7日内原告未来办理收楼手续，视为原告同意接收本套商品房，房产风险转由原告承担”，本案中，涉案房屋于2017年12月8日验收合格后，被告于2018年1月25日通过快递向原告邮寄送达了《入伙通知书》，原告于2018年2月1日签收，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，视为被告已于2018年2月1日将涉案房屋交付给原告。对于原告提出因被告房屋存在漏水的质量问题而拒绝收楼的意见，因涉案房屋已经验收合格，符合原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，且原告未提出证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，因此，对原告的上述意见，本院不予采信。同时，原被告于2016年7月25日签订的《补充协议书》，已经将交房时间调整为2016年10月28日。因此，被告向原告支付的违约金应自2016年10月29日起计算至2018年2月1日止共计460日。原告诉请被告支付自2016年7月1日起至2019年10月23日止的违约金的诉请，超出上述部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“被告逾期交房的，逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，对此，本院对原告要求被告以总房款3720000元为基数，利率按日万分之一支付违约金的诉请，予以支持。被告辩称，应按原、被告双方签订的《合同补充协议》的约定：“被告如违约赔偿金最高额度累计不超过总房款的3%”支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因该被告的违约条款与原告的违约条款相比显失公平，减轻了被告因违约而产生的责任，应为无效条款，因此，本院对被告的辩称意见不予采纳。因此，被告应向原告支付逾期交付违约金为171120（3720000×0.0001×460）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的释解》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张红英支付违约金171120元；二、驳回原告张红英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8046.22元（原告已预交18280元），由被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担3061.42元，由原告张红英负担4984.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 李海仁审 判 员 朱会东审 判 员 谢学炎二〇二〇年八月三日法官助理 罗淑怡书 记 员 刘宇杰