吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初1511号 原告：于树红，女，汉族，1969年6月14日出生，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：汤文士，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 被告：绿地集团吉林置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区雾凇中路399号吉林绿地世纪城IA号商业房屋。 法定代表人：彭伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安然，北京大成（吉林）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙庆辉，北京大成（吉林）律师事务所律师。 原告于树红与被告绿地集团吉林置业有限公司（以下简称绿地集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于树红及其委托诉讼代理人汤文士、被告绿地集团委托诉讼代理人安然、孙庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于树红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方就“绿地中央广场”5栋2单元101号房屋（建筑面积51.49平方米）签署的《认购协议书》及5栋10单元101号房屋（建筑面积为86.5平方米）签署的《认购协议书》；2、请求依法确认被告事先拟订并反复使用的《认购协议书》为格式合同，并确认该合同第四条第3款为无效条款；3、请求依法判令被告绿地集团吉林置业有限公司向原告返还房屋首付款386,747.00元。同时判令被告就首付款向原告赔偿利息损失，直至被告实际返回之日止。利息暂计算至诉状形成之日，约为136,554.99元（利息从2013年8月29日开始，按同期银行贷款利率计算，但从2019年8月19日开始按LPR计算，至本诉状形成之日2020年3月15日利息约为136,554.99元）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，被告绿地集团吉林置业有限公司（以下称被告）在未取得《商品房预售许可证》的情况下便向社会公开销售其开发建设的“绿地·中央广场”的楼盘，并称其能够为买受人办理个人商用房的银行按揭贷款。2013年8月29日，原告于树红从被告处认购两套位于“绿地·中央广场”的房屋。原告就所认购的“绿地·中央广场”5栋2单元101号房屋（建筑面积51.49平方米）与被告签署《认购协议书》，双方约定单价为7,531.5元/㎡，总价为387,797元。原告通过银行转账形式向被告支付77,977元首付款，且被告向原告出具了（吉林）收款专用收据。双方约定50%的购房款需要办理银行按揭贷款，该约定记载于收据之上。原告认购5栋10单元101号房屋（建筑面积为86.5平方米）与被告签署《认购协议书》，双方约定单价为17,675.73元/㎡，总价为1,528,950元。原告通过银行转账形式向被告支付了308,950元的首付款，且被告向原告出具了（吉林）收款专用收据。双方约定50%的购房款需要办理银行按揭贷款，该约定记载于收据之上。合同签订后，被告绿地集团吉林置业有限公司大约在2017年（具体时间记不清）以电话形式通知原告到现场签署《商品房买卖合同》。原告到现场后，被告强行要求原告签署一次性付款的《商品房买卖合同》，否则不办理任何手续。原告认为被告的行为明显加重了原告的履约成本，故明确表示拒绝，并要求被告返还已付款项。被告为促成交易向原告表示：该竣工验收资料很快能够落实，待其具备办理商业用房按揭贷款条件后，再另行通知原告签署《商品房买卖合同》。原告基于对“绿地”品牌的信任，一直以电话形式与被告沟通房屋交付事宜，但始终未果。原告调查了解，被告所建工程因缺少竣工验收资料，不符合《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）第五条的规定，客观上其无法从任何一家商业银行获取贷款支持，更无法为买受人办理个人商业用房按揭贷款。现被告不同意退还已付购房款，又不具备办理房屋按揭贷款的条件。鉴于被告的行为已满足《合同法》第九十四条规定的合同解除的条件，故原告请求依法解除双方签署的关于“绿地·中央广场”的房屋5栋2单元101号房屋（建筑面积57.49平方米）的《认购协议书》及5栋10单元101号房屋（建筑面积86.5平方米）的《认购协议书》。因被告违约在先，故原告请求被告按同期银行贷款利率及LPR的标准向原告赔偿已付房款的利息损失。另外，因《认购协议书》是被告为销售房屋预先拟定的，并反复使用的协议书，并在订立合同时并未赋予原告平等协商的权利，故而合同属于《合同法》第三十九条规定的格式合同。又因该合同第四条第三款对放弃认购的原因不加以区分，一律作出“乙方所付款项不予退还”的约定，明显免除被告己方责任，排除原告的主要权利，且该条款被告在签订《认购协议书》之时并未采取合理的方式提请原告注意，故请求人民法院确认该条款为无效条款，并判令被告依法返还原告已付购房款，并赔偿损失。综上，双方在签订《认购协议书》之时，被告对于原告购买房屋的资金需要办理银行按揭贷款是明确知晓的，且也是被告为销售房屋向原告作出的承诺。现因被告自身长期不具备竣工验收条件，无权增加原告的履行成本，故原告有权主张解除合同，并要求被告返还购房款并赔偿损失。原告请求人民法院依法保护原告的合法权益，判令被告返还财产，并赔偿损失。 被告绿地集团辩称，一、原告主张解除双方签署的《认购协议书》无事实及法律依据。1、答辩人暂时未取得《商品房预售许可证》，不影响《认购协议书》效力，也并非原告主张解除《认购协议书》的法定事由。2013年8月29日，原告与答辩人签订《认购协议书》，购买答辩人开发建设的“绿地·中央广场”房屋两套，《认购协议书》中明确了原告明知答辩人开发建设的“绿地·中央广场”的所有现状情况后，自愿申请购买，答辩人不存在欺骗、隐瞒的行为。2014年8月答辩人取得《商品房认购许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，答辩人在起诉前取得商品房预售许可证明的，《认购协议书》有效，因此，原告就答辩人未取得《商品房认购许可证》主张解除《认购协议书》没有法律依据。2、原告主张“双方约定50%的购房款需要办理按揭贷款，该约定记载于收据之上”同时主张答辩人“无法办理按揭贷款”与事实不符。根据《认购协议书》第三条付款方式和期限来看，在签订《认购协议书》时答辩人未与原告明确付款方式，对于付款方式的确定是以签订《商品房买卖合同》为前提，答辩人与原告并未签订《商品房买卖合同》，也未另行约定付款方式。据答辩人所持票据记载，在票据中付款方式一栏中显示空白，更加说明了答辩人与原告在签订《认购协议书》时并未明确付款方式为按揭贷款。客观上，答辩人与中国光大银行吉林分行江北支行（以下简称光大银行）已签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，协议约定光大银行同意为吉林绿地世纪城中央广场购房者提供个人房屋按揭贷款，答辩人具备按揭贷款条件。因此，原告以答辩人不能如期办理贷款为由主张解除《认购协议书》没有事实依据。二、原告违反《认购协议书》约定，拒绝签订《商品房买卖合同》，违约在先，无权主张返还已付款项并支付利息。根据《认购协议书》中第四条第1款第2款中约定：原告应按答辩人通知要求签订《商品房买卖合同》，通知的方式包括了公告通知和电话通知，通知到达视为原告收到通知。原告在诉状中也曾自认：大约在2014年，答辩人曾以电话通知的方式要求原告与其尽快签署《商品房买卖合同》，但原告却明确表示拒绝签订。2016年11月30日，答辩人按照《认购协议书》约定于江城日报发出公告，再次通知原告签订《商品房买卖合同》，原告仍未予与理会，根据《认购协议书》第四条第1款第3款之约定，视为原告放弃购房，答辩人有权另行出售，并不予退还原告支付的所有款项。原告主张答辩人强行要求与之签署一次性付款的《商品房买卖合同》应当对于该主张提供证据加以证明，如原告不能证明答辩人存在强行行为，依法应当承担举证不能的不利后果。基于原告拒绝履行签订《商品房买卖合同》义务，违约行为在先，答辩人无过错，依《认购协议书》约定，原告无权向答辩人主张返还已付款项及利息。三、《认购协议书》第四条第3款非格式条款中法定无效情形，原告依法应当受其约束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《合同法》第一百一十五条之规定，《认购协议书》第四条第3款约定系用以担保双方履行签订《商品房买卖合同》义务，结合《合同法》第四十条之规定，该条款未加重原告的责任，也未排除其主要权利。非法定无效情形，原告依法应当受其约束。四、原告已丧失解除权，其主张依法不应予以支持。根据我国《合同法》第九十五条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：解除权应在解除权发生之日一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。结合本案，原告于2013年签订认购协议书，2020年主张行使解除权，解除权早已消灭，原告主张不应予以支持。综上所述，原告主张解除《认购协议书》无事实及法律依据。因原告违约在先，依据《认购协议书》约定，原告无权主张返还已付款及利息。原告解除权消灭，其主张不应得到支持。请求贵院依法驳回原告诉请，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年8月29日，作为甲方的绿地集团与作为乙方的于树红签订《认购协议书》一份，该协议书中约定，第一条、乙方认购房屋的基本情况：乙方认购甲方开发建设的“绿地·中央广场”位于吉林市昌邑区雾凇中路与珲春中街交会处、房号为5栋2单元101号的商业用房，面积为51.49平方米。第二条、计价方式及价款：该商业用房单价为7,531.5元/平方米，总金额为387,797元。第三条、付款方式和期限：乙方签订本协议时支付部分房屋认购款，待网签《商品房买卖合同》时，此认购款转为首付款，余款于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或者办理相关银行按揭手续。第四条、双方的权利和义务：1.乙方应按甲方发出通知之要求签订《商品房买卖合同》（乙方于签订本协议时已经详细阅读并认可甲方提供的《商品房买卖合同》，对合同条款没有任何异议），自甲方发出通知之日起，逾期三天的，视为一方放弃购房。2.甲乙双方保证在本协议中所写明的地址、电话等联系方式均真实有效，若有变更应于变更后三日内通知对方。甲方通知乙方的方式包括书面通知和非书面通知两种，其中书面通知形式主要包括信函、公告、传真、电子邮件等（其中公告以在《江城日报》登出7日后即视为乙方已收到）；非书面形式主要包括电话或口头通知等。通知到达乙方提供的地址2日后视为乙方收到该通知。3.本协议签订后，如乙方放弃购买本认购商业，甲方有权另行出售该商业，乙方所付款项不予退还。同日，作为甲方的绿地集团与作为乙方的于树红又签订《认购协议书》一份，该协议书中约定，第一条、乙方认购房屋的基本情况：乙方认购甲方开发建设的“绿地·中央广场”位于吉林市昌邑区雾凇中路与珲春中街交会处、房号为5栋10单元101号的商业用房，面积为86.5平方米。第二条、计价方式及价款：该商业单价为17,675.73元/平方米，总金额为1,528,950元。第三条付款方式和期限、第四条双方的权利和义务同上。同日，于树红以POS机转账方式分两次向绿地集团交纳部分购房款分别为1,747元、385,000元，合计386,747元。绿地集团于同日向于树红出具两份（吉林）收款专用收据，分别载明:“今收到5栋2-101室于树红客户部分房款77,797元”、“今收到5栋10-101室于树红客户部分房款308,950元”。2014年8月27日，绿地集团取得案涉房屋商品房预售许可证（吉市房预字第1408079号）。2016年11月28日，绿地集团在《江城日报》中发布《绿地集团吉林置业有限公司关于吉林绿地·中央广场入住通知》。绿地集团作为乙方与作为甲方的中国光大银行吉林分行江北支行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定甲方同意为购买坐落于吉林市昌邑区珲春中街988号的吉林绿地世纪城V中央广场楼盘的借款人提供个人房屋按揭贷款，贷款合作最高额度为3,000万元。 认定上述事实的证据有：当事人陈述、认购协议书（5栋2单元101室）、认购协议书（5栋10单元101室）、（吉林）收款专用收据第一联（No.0017873）复印件、（吉林）收款专用收据第一联（No.0017874）复印件、POS机转账小票两张、BANCS存款历史交易明细清单、于树红2013年9月白金卡账单、于树红个人信用报告、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、商品房预售许可证、2016年11月28日《江城日报》第2版、（吉林）收款专用收据（No.0017873）第二联、（吉林）收款专用收据（No.0017874）第二联，以上证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。 本院认为，于树红与绿地集团签订的两份《认购协议书》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于于树红要求解除双方就“绿地中央广场”5栋2单元101号房屋（建筑面积51.49平方米）签署的《认购协议书》及5栋10单元101号房屋（建筑面积为86.5平方米）签署的《认购协议书》的诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”于树红主张其与绿地集团约定其购买案涉房屋的50%购房款需要办理银行按揭贷款，现无法办理贷款，故其要求解除与绿地集团签订的《认购协议书》。因于树红提供的《认购协议书》中并未明确约定购买案涉房屋系一次性付款或是按揭贷款，虽其提供的（吉林）收款专用收据（两份，编号分别为No.0017873、No.0017874）第一联（复印件）中有铅笔书写的贷款金额，但该信息与绿地集团提供的（吉林）收款专用收据（两份，编号分别为No.0017873、No.0017874）第二联中记载的不一致，且应由其保管的（吉林）收款专用收据（两份，编号分别为No.0017873、No.0017874）第三联，庭审中于树红自述已丢失，根据于树红提供的证据，无法认定其与绿地集团就购买案涉房屋的付款方式进行约定的事实，现绿地集团仍保留案涉房屋，故于树红以案涉房屋无法办理按揭贷款为由要求解除《认购协议书》，本院不予支持。 关于于树红要求确认《认购协议书》为格式合同，并确认该合同第四条第3款为无效条款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，案涉两份《认购协议书》系由绿地集团拟定，并反复使用，系格式合同，格式合同为案件事实的判断，无需通过判项予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该协议书第四条第3款约定的“本协议签订后，如乙方放弃购买本认购商业，甲方有权另行出售该商业，乙方所付款项不予退还”具有免除提供格式条款即绿地集团的责任、加重购房人即于树红责任、排除于树红主要权利的性质，故该条款无效。 关于于树红要求绿地集团吉林置业有限公司向其返还房屋首付款386,747.00元及利息的诉请，因于树红与绿地集团的《认购协议书》未解除，于树红请求绿地集团返还其房屋首付款及利息无事实及法律依据，故于树红的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、确认原告于树红与被告绿地集团吉林置业有限公司签订的坐落于吉林昌邑区雾凇中路与珲春中街交会处、房号为5栋2单元101号、建筑面积为51.49平方米房屋的《认购协议书》中第四条第3款为无效条款； 二、确认原告于树红与被告绿地集团吉林置业有限公司签订的坐落于吉林昌邑区雾凇中路与珲春中街交会处、房号为5栋10单元101号房、建筑面积为86.5平方米房屋的《认购协议书》中第四条第3款为无效条款； 三、驳回原告于树红的其他诉讼请求。 案件受理费11,025元，由原告于树红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  邵明强 二〇二〇年八月二十四日 书记员  程洪月