辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0702民初1218号原告：孟小英，女，1965年7月8日出生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘瑞年，系辽宁卫华律师事务所律师。被告：锦州医科大学，住所地锦州市古塔区。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被告：锦州市世博城房屋开发有限公司，住所地锦州市古塔区，统一社会信用代码。法定代表人：姜楠，系该公司经理。原告孟小英与被告锦州医科大学、被告锦州市世博城房屋开发有限公司（以下简称世博城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟小英及其委托诉讼代理人刘瑞年、被告锦州医科大学委托诉讼代理人高杨，被告世博城公司法定代表人姜楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟小英向本院提出诉讼请求如下：一、因未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告世博城公司签订的《经济适用房认购协议书》；二、要求被告锦州医科大学赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失312,813元［（90㎡×4,100元）-（产权调换费58,275元-货币补偿2,088元）］；三、要求被告锦州医科大学给付当年后6个月房租补助1,788元；四、因未能如期安置产权调换房，故要求被告锦州医科大学给付逾期的房屋补助费52,119.61元（2010年11月1日至2020年7月20日，即116.63个月×应安置面积37.24平方米×每月8元×延期1.5倍的安置费，以后自房屋经济损失实际付清之日止按照上述标准计算）；五、要求被告锦州医科大学返还原告交付的购房款10,000元；六、要求被告锦州医科大学支付占用款的利息6,348元（2009年12月2日至2020年7月20日，即10.58年×10,000元×6%）；七、要求被告锦州医科大学给付车库损失80,000元（140,000元-60,000元）；八、要求被告锦州医科大学给付阳光房损失72,000元（3,000元×48平方米）-（1,500元X48平方米），上述费用合计为535,068.61元，扣除被告已付房租金8,000元，合计为527,068.61元；九、诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年12月21日，原告与世博城公司签订了《经济适用房认购协议书》，协议约定：一、将原告座落于锦州市古塔区工学里102-4号房屋进行动迁。二、安置地点在工学里，面积为82平方米，用途为住宅。暂定2010年10月31日前交付。三、本次实际出资金额为56,187元。2009年12月21日原告向被告世博城公司交付购房款10,000元整。协议签订后，原告将房屋腾空。此房屋现己拆除。后经被告世博城公司法定代表人姜楠的批准，由原安置面积82平方米增加为90平方米。然而时至今日，被告并未在拆迁的原址内建楼，更没有依约定将产权调换后的90平方米楼房交付给原告。2010年4月6日锦州市城乡规划建设委员会向辽宁医学院（即被告锦州医科大学，下同）下发了房屋拆迁许可证，因辽宁医学院没有建设楼房的资质，故辽宁医学院委托锦州市世博城房屋开发有限公司进行建筑盖楼。但一直未能建成。经多次找被告锦州医科大学，2018年9月18日被告锦州医科大学书面答复原告等拆迁户“原定的9、10号楼不再建设”，“如欲索取补偿，可采取诉讼的方式向相关责任人依法解决”。现鉴于协商无果，故要求解除与被告世博城公司签订的《经济适用房认购协议书》并要求被告锦州医科大学赔偿诉请损失。被告锦州医科大学辩称，一、世博城公司作为工学里博雅芳林小区的开发单位，应当独自承担回迁不能的法律责任。1.被告锦州医科大学与世博城公司于2009年6月12日签订“拆迁安置及职工住宅建设委托书”，约定包括诉争房屋在内小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作均由世博城公司负责，双方为工程委托代建关系，世博城公司作为工学里项目的代建主体，全权负责工学里项目建设的全过程，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险。从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。2.同时，世博城公司作为协议主体的一方，与原告签订了购房协议，明确约定其负有交房义务，根据合同相对性原则，被答辩人损失亦应由世博城公司承担。二、仅从原告主张的数额来看过渡期安置补偿费用有误，依据相关政策规定，在合同签订之日起2年内应按每平方米8元计算而不是1.5倍计算。综上，原告无权向被告锦州医科大学主张房屋损失，请贵院依法驳回原告对被告锦州医科大学的诉讼请求。被告世博城公司辩称，既然原告确认第二项至第八项诉求并非针对世博城公司，故世博城公司仅就第一项诉求进行答辩。1、世博城公司与锦州医科大学是委托合同关系，是否解除拆迁安置协议，世博城公司遵循委托方的指示。2、根据世博城公司所掌握的资料，本案属于单位内部职工因集资建房，分房所产生的争议，原告与锦州医科大学存在管理与被管理的关系，不属于平等主体发生的民事纠纷，根据相关法律规定，因单位内部建房、分房引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，因此应当驳回原告的起诉。3、即使对本案的实体权利义务进行处理，根据相关法律规定，受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同直接约束委托人和第三人，本案自建房开始直至案发，原告均知晓世博城公司与锦州医科大学之间的关系，本案世博城公司应当为第三人而非适格被告。4、本案并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因为拆迁前的房屋产权归锦州医科大学所有，并非原告等人所有，拆迁建设完成后的房屋产权也归建设单位锦州医科大学所有，建成后的房屋性质属于经济适用房，并非商品房，原告是否取得、如何取得房屋产权需要与锦州医科大学另行处理。本院经审理认定事实如下：2009年6月12日，被告锦州医科大学作为甲方与被告世博城公司作为乙方签订了拆迁安置及职工住宅建设委托书，载明：坐落于古塔区域住宅是甲方的职工住宅。经市政府总体规划及有关部门批准，对该区域及周边平房进行拆迁、改造，并建设成甲方的职工住宅小区，经甲乙双方协商，达成如下委托协议：一、乙方负责该小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等手续，并以甲方的名义争取相关政策。2009年11月10日，世博城公司作为甲方与原告作为乙方签订医学院房屋产权调换交款通知书，内容为：就上述锦州市古塔区工学里（建筑面积37.24平方米、产别：公）住宅房屋拆迁补偿金额：搬迁补助费300元，房租补助费37.24×8×6=1,788元，补偿金额合计2,088元，产权调换房屋必须符合国家有关规定、标准，安置地点在工学里，面积82平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2010年10月31日前交付乙方。应出资金额合计58,275元。实际出资金额=应出资金额合计-补偿金额合计，实际出资金额56,187元。2009年12月21日，原告作为甲方，被告世博城公司（承建方）作为乙方签订经济适用房认购协议书，约定甲方自愿购买坐落于工学里，本单位自建经济适用房一户，一、面积、价格、金额、时间方面约定1、订购房情况，订购楼房设计建筑面积82平方米，新增建筑面积37平方米，订购单价1,575元/平方米（基价），订购房预付总价58,275元。2、搬迁补助费2,088元。3、出资情况：本次出资金额=订购房总价-补助及奖励=56,187元4、交款时间：2009年12月21日交付首付款10,000元。剩余房款将在楼房主体完成后按照统一安排分批交清。上述协议书签订当日，原告按约交付房款1万元，被告世博城公司出具收款收据，并加盖财务专用章。2010年4月6日，辽宁医学院（被告锦州医科大学前身）获取锦州市城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（锦拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。2010年5月30日，被告锦州医科大学作为拆迁建设单位委托锦州市古塔区拆迁安置有限公司发布拆迁须知，内容：经市政府批准，古塔区工学里104-119号列入拆迁改造计划，并下发《房屋拆迁许可证》，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《锦州市城市房屋拆迁管理办法》《关于印发〈拆迁非公益事业房屋附属物货币补偿标准〉的通知》等法律法规，公示了拆迁单位、拆迁范围、产权调换安置地点、拆迁补偿安置政策及方式、被拆迁人享受补助和奖励、房屋验收标准等，另产权调换住宅房屋，按被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米8元支付租房补助费。上述协议签订后，原告如约迁出房屋。后因被告锦州医科大学因土地原因决定不再建设9、10号楼，上述协议不能履行。2018年9月，被告锦州医科大学作为甲方与原告孟小英作为乙方签订协议，主要内容为：……依据动迁协议，现甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整（8,000.00元），用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街的住宅房地产的评估结论计算损失，评估结论为单价4,100元/平方米，被告锦州医科大学对参照评估结论计算损失没有异议。另查，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10万平方米以下的不得超过24个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。本院所确认的上述事实，有原告提供的经济适用房认购协议书、医学院房屋产权调换交款通知书、收款收据、证明房屋拆迁许可证、（2020）辽0702民初391号民事判决书、估价报告、协议书，锦州医科大学向工学里动迁户出具的复函、协议、被告锦州医科大学提供的拆迁安置及职工住宅建设委托书等证据材料及原、被告双方当事人陈述笔录在案为凭。上述证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。另，原告提供证明，其内容为：选择m2阳光房另购车库一个，下有被告姜楠签字及被告世博城公司印章，对此，欲证实其回迁面积为90m2，对此，被告方不予认可。本院认为：被告世博城公司接受被告锦州医科大学委托与原告孟小英基于拆迁安置产权调换签订的经济适用房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋回迁给原告，原告有权要求赔偿损失。赔偿损失的价值应参照被安置房屋同等地段同等楼层相近面积的房屋按照产权标准进行评估，评估价格扣除应缴纳的购买产权的费用予以赔偿。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告世博城公司系接受被告锦州医科大学委托以自己名义在委托人授权范围内实施的行为，与原告签订协议，原告在订立协议时知道其与二被告之间的代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担。关于二被告之间的争议，与本案不属于同一法律关系，可另行处理。关于原告请求的逾期房屋补助费，按照拆迁须知及相关法律规定，拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费，实行产权调换的过渡期按照24个月计算，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的临时安置费。本案原告自签订协议之日起迁出，故过渡期自2009年11月10日开始计算至2011年11月9日止为7,150.08元（37.24平方米×8元/月×24个月），被告锦州医科大学已给付原告6个月房屋补助费1,788元，另提供原告两年的租房借款8,000元，上述数额折抵过渡期款项后余款2,637.92元视为逾期安置房屋补助费。关于原告诉请已交付房款利息一节，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求按照90平方米计算回迁面积一节，虽原告提供了被告锦州市世博城房屋开发有限公司出具的安置面积由82平方米增加为90平方米的证明材料，但对该面积增加部分是否出资及出资标准并未约定，也就无法确认应否补偿及补偿标准，故原告要求将该8平方米计入补偿面积依据不足，房屋补偿面积应以认购协议以及交款通知书载明的安置面积为准。关于原告主张车库及阳光房一节，因诉争安置房屋未建，事实上并不存在，且经济适用房认购协议书、医学院房屋产权调换交款通知书均未约定原告回迁楼层以及实际居住户型，故对原告上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孟小英与被告锦州市世博城房屋开发有限公司签订的经济适用房协议。二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告孟小英因房屋不能回迁安置的经济损失280,013元（82平方米×4,100元-实际出资金额56,187元）。三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告孟小英逾期安置房屋补助费40,262.56元（自2011年11月10日至2019年11月9日共计96个月按照被拆除住宅房屋建筑面积37.24平方米×8元/月×1.5倍标准计算扣除已给付的2,637.92元），此后至本判决第二项损失实际付清之日止按照上述标准计算。四、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告孟小英已交付购房款10,000元。五、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告孟小英占用购房款利息6,348元。六、驳回原告孟小英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,071元,减半收取4,535.50元，由原告孟小英负担1,408.43元，被告锦州医科大学负担3,127.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  李策二〇二〇年八月二十八日法官助理霍壮书记员王斯文