成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初7345号 原告（反诉被告）：曾级,男，汉族，1974年8月25日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：张莉，四川元绪（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都无线电九厂,住所地四川省成都市郫县郫筒镇东大街185号。 法定代表人：李国彦，厂长。 委托诉讼代理人：蔡龙春，公司员工。 原告（反诉被告）曾级与被告（反诉原告）成都无线电九厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。原告曾级及其委托诉讼代理人张莉，被告成都无线电九厂的法定代表人李国彦及其委托诉讼代理人蔡龙春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曾级向本院提出本诉请求，请求判令被告（反诉原告）成都无线电九厂：1、排除对曾级租赁房屋漏水的防害并履行对房屋检修的义务；2、赔偿因房屋漏水造成租金损失99991.41元或者延长租期；3、赔偿财产损失100000元；4、承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：曾级和成都无线电九厂于2013年4月10日签订房屋出租协议，但因成都无线电九厂未对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，导致房屋在2014年开始就漏水，曾级多次告知成都无线电九厂进行修缮，但成都无线电九厂均未理会，因此曾级前后多次对房屋进行修缮，修缮费用共计3万元左右。但其后房屋漏水问题未得到解决，成都无线电九厂在不履行修缮义务的同时又阻止曾级继续进行修缮，导致房屋无法使用，给曾级造成一定的经济损失，曾级为维护自身合法权益，遂起诉至法院。在案件审理过程中，曾级将诉讼请求变更为：请求判令被告（反诉原告）成都无线电九厂：1、排除对租赁房屋漏水的妨害并履行修缮义务；2、承担因房屋质量不合格的违约责任80000元；3、承担对房屋进行修缮的费用29400元；4、承担诉讼费。 被告（反诉原告）成都无线电九厂辩称，曾级在未经过成都无线电九厂允许的情况下擅自改动案涉房屋结构，从而造成房屋漏水，应由其自己承担相应责任。其次，曾级应按合同约定支付自2017年起的房租。 被告（反诉原告）成都无线电九厂向本院提起反诉请求判令：1、曾级支付2018年和2019年的房租共计112000元；2、曾级立即搬离并退还案涉房屋；3、曾级承担本案诉讼费。事实和理由：根据双方于2013年4月10日签订的房屋出租协议，曾级应按约向成都无线电九厂支付租金，现曾级未按约支付相应房租，同时根据合同约定，曾级需在2019年12月31日前付清2020年房租才能在2020年继续租用房屋，现曾级未付任何租金，损害了成都无线电九厂的合法权益，遂向法院提起反诉。 原告（反诉被告）曾级辩称，案涉房屋存在严重漏水问题，多次向成都无线电九厂反应，但都未能解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的当事人身份信息，房屋出租协议，房屋漏水照片等证据，本院予以确认。对曾级提交的3份收据和告知书，本院认定如下：3份收据，因该收据上仅载明物品名称和金额，因无法看出该收据与本案的关联性，本院不予确认；告知书系四川省炬永建筑工程有限公司单方作出，且成都无线电九厂不予认可，本院对该份证据不予确认。根据当事人陈述、质证、辩论和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月10日，成都无线电九厂作为出租方（甲方）和曾级作为承租方（乙方）签订了《房屋出租协议》一份，约定：1、甲方将位于郫县的二层240平方米出租给乙方；2、租期从2013年4月10日起至2020年12月30日止，其中2013年4月10日止2013年7月1日前为装修其免房租；3、2013年7月1日至2014年12月31日年租金为43200元，从2015年1月1日起每年的租金在上一年的基础上递增6%。签订本协议时乙方即付清2013年下半年21600元房租，以后每年租金必须提前一个月内先付清下年房租；4、严格做好防火、防水工作，若出现火情、漏水等情况，造成的后果和损失概由乙方承担赔偿责任并对损害部分的房屋和设施恢复原状，如果无法恢复原状时，应照价赔偿。5、本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商签订补充协议，未经双方协商一致，不得变更、终止。否则属于违约，若违约，应由违约方承担违约责任，并支付合同总价款20%的违约金。其后，双方因案涉房屋漏水问题发生争议，曾级至今未向成都无线电九厂支付2018年和2019年租金。 另查明如下事实：1、在案件审理过程中，曾级向本院提起司法鉴定申请，请求对案涉房屋是否存在质量缺陷进行鉴定，本院委托四川省建筑科学研究院有限公司进行鉴定，但由于案涉房屋无设计图纸，并缺乏相关资料，鉴定机构终止该鉴定工作。2、根据曾级申请向郫都区住房和城乡建设局调取了成都无线电九厂位于于郫县住房立项的批复、平面分布图纸等材料，其中一张盖有郫县国土局印章的表格中显示，土地使用者为成都无线电九厂，地址为郫筒镇东顺巷，用途为办公，用地面积4688平方米，填发机关意见为同意发证，时间为1994年7月1日。一张盖有郫县建筑勘察设计所业务用章的图纸，仅显示了各建筑物的平面分布情况，其余材料为职工住宅批建情况。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋出租协议》是否合法有效。关于案涉《房屋出租协议》是否合法有效问题，曾级主张案涉房屋系违章建筑，但从曾级提交的现有证据及从郫都区住房和城乡建设局调取的相关材料，无法证明案涉房屋系违章建筑，故本院认为，曾级与成都无线电九厂签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为合法、有效，双方均应严格履行。 关于成都无线电九厂是否应承担违约金及向曾级支付修缮费用，本案中，在无法鉴定漏水原因系由双方哪一方原因导致的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定以及《房屋出租协议》第五条“严格做好安全防火、防水工作。若出现火情、漏水等情况，造成的后果和损失概由乙方（曾级）承担赔偿责任并对损害部分的房屋和设施恢复原状，如果无法恢复原状时，应照价赔偿。”的约定，曾级就房屋漏水问题应当按照该约定履行，承担赔偿责任并对损害部分的房屋设施恢复原状，故对曾级要求成都无线电九厂排除房屋漏水的妨害并履行修缮义务的诉讼请求，以及对曾级主张要求成都无线电九厂承担修缮费用29400元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。曾级未提交证据证明成都无线电九厂交付了质量不合格的房屋，故其要求成都无线电九厂承担违约责任80000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于案涉协议是否解除，因双方未约定合同解除的条件，曾级未支付租金系案涉房屋漏水的维护发生争议，其行为不构成违约，再加之成都无线电九厂提供的证据也不足以证实符合法定解除条件，故本院对成都无线电九厂基于协议解除而主张的要求曾级立即搬离并退还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。《房屋出租协议》继续履行，曾级应向成都无线电九厂支付2018年和2019年租金，共计112000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下: 一、原告（反诉被告）曾级于本判决生效之日起十五日内向反诉原告（反诉被告）成都无线电九厂支付2018年和2019年租金，共计112000元； 二、驳回原告（反诉被告）曾级的本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都无线电九厂其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）曾级承担。反诉案件受理费5080元，由被告（反诉原告）成都无线电九厂承担180元，由原告（反诉被告）曾级承担4900元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇二〇年八月六日 书记员  牟徐全