浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初843号 原告：平湖箱包城商业物业管理有限公司。住所地：浙江省平湖市钟埭街道福臻路**平湖国际箱包城招商中心**。统一社会信用代码：91330482598505176Y。 法定代表人：蒋庆兰。 委托诉讼代理人：詹雪芳，女。 委托诉讼代理人：李冰冰,浙江金道律师事务所律师。 被告：上海都塔百货经营有限公司。住所地。住所地：上海市金山区海丰路****会信用代码：91310116398786241B。 法定代表人：沈爱红。 委托诉讼代理人：廖恩兵，男。 委托诉讼代理人：徐鹏，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 原告平湖箱包城商业物业管理有限公司与被告上海都塔百货经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法由审判员朱珺适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蒋庆兰及委托诉讼代理人李冰冰，被告的委托诉讼代理人廖恩兵、徐鹏到庭参加诉讼。本案于2020年8月19日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人詹雪芳、李冰冰，被告的委托诉讼代理人廖恩兵、徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》已终止；2.被告交还租赁房屋，支付从2019年7月1日至实际交还日的租金及占用费（应付租金按合同约定扣减已付未结算款项金额结算确定，应付占用费暂算至2020年2月29日为6613328元，此后占用费按826666元／月另计至交还日）；3.被告提供租赁物四周场地及地下停车位、外墙广告位、四周及门前场地的收支明细账和相应凭证，向原告支付经营收益的50％（暂计30万元）；4.被告拆除违法搭建，或向原告支付拆除违法搭建的费用；5.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更第三、四项诉讼请求为：3.被告提供租赁物四周场地及地下停车位、外墙广告位、四周及门前场地的收支明细账和相应凭证，向原告支付经营收益的50％（暂计30万元，请法院根据现有证据就原告要求分取被告统一管理部分的经营性收益诉请进行裁判）；4.被告拆除其在租赁物上楼顶违法搭建的房屋，拆除其在中国馆内部（中庭、一楼、二楼、三楼）未经规划审批搭建的商铺，清理在中国馆内违法占用消防通道和设施的情况，拆除地下空间的违法搭建，清理地下空间内风机房的搭建、出租、占用情况。事实和理由：2016年1月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租平湖国际箱包城中国馆一楼、二楼、三楼室内，共计22645.51平方米，承租物业用于经营服装百货类。协议约定，租赁物四周及门前场地、地下停车位、外、地下停车位属被告统一管理，若对外提供有偿使用产生经营收益，则双方各50%分成。租赁期从2016年1月16日至今2019年6月30日，租金标准0.8元/天/平方米。优惠后年租金496万元，双方需在租赁合同到期前提前六个月就是否续约进行洽谈。合同另约定，被告在不改变租赁物内部结构的前提下，可以对租赁物进行装修与改造，如装修改造涉及房屋主体结构的变动，需征得原告书面同意，否则，原告有权解除本合同并索取相应的赔偿，被告不得进行其他违反法律、法规、规章的行为，由此给甲方造成损失的，应负责赔偿。合同订立后，原告依约交付租赁物给被告。原告认为，原、被告之间的租赁合同约定期限为三年，租赁期限到期前原告未收到被告要求续租的意见，原告也已于2019年3月明确告知被告到期不再续租，故现租赁期限已届满，被告应交还租赁物。即使被告对合同期限有不同理解，被告未经原告允许，在屋顶搭建违章建筑、未经规划许可搭建中庭商铺，导致房屋主体结构发生变化。被告在中庭、屋顶进行搭建，将中国馆地下室租给快递公司办公、将风机房上锁、占用消防通道进行营利活动，严重影响消防安全，违反合同约定，经原告多次催告均不予纠正。上海都塔百货经营有限公司平湖分公司因违法搭建行为遭受行政处罚，导致平湖箱包城有限公司企业信用受到影响，贷款遭遇阻力，以上足以认定原告合同目的无法实现。被告未按约定将经营收益支付给原告，已符合合同法迟延履行情况下解除合同的条件。被告在疫情防控期间，拒绝配合原告复工相关要求，在未征得出租人同意、未将有关人员资料信息向出租人备案的情况下复工，严重影响了原告疫情防控工作的开展。诉讼期间，被告派人破坏原告的道闸。且被告多次被列入经营异常名录，有虚假广告的违法行为。0.8元/天/平方米的租金标准是建立在被告合作开发二期的基础上的，该租金大大低于向业主返租的租金，原告一直处于严重亏损状态。在二期开发协议已解除的情况下，继续以极低价格租赁必然发生显失公平的后果。综上，依据合同法第九十三条、第九十四条等相关规定，原告有权解除合同。为此，原告已向被告发函，通知合同终止及解除合同事实。 被告辩称，第一，本案原、被告之间的租赁关系已经按照双方租赁合同约定自动顺延，原告请求确认案涉租赁合同终止没有事实和法律依据。根据双方租赁合同约定，如果原告未提供新场地供被告搬迁，则原租期应一直顺延，直到提供新场地，或者租期到达十年。继续租赁的租金标准明确为每三年递增5%，说明剩余租金肯定超过六年。原告认为租赁合同在2019年6月30日之后变成不定期租赁，与本案事实、双方约定以及正常的租赁习惯完全不符，不能成立。此外，租赁合同中双方对于消防排烟系统费用按10年根据各自使用年限分摊，以及《合作备忘录》中“前后租期累计不超过10年”等约定，也足以证明双方租期顺延至2026年6月30日。至于原告所称双方需在租赁合同到期前提前六个月就是否续约进行洽谈的说法，也是断章取义。本案租赁合同租期顺延是因为原告没有提供二期合法场所，被告对此不存在任何违约和过错。本案租赁标的体量大，需要大量的资金投入装修和运营，因此实际商定的租期为10年。因原告提出二期开发后需要被告配合搬迁至二期场地，才有了租赁合同第7条的约定。因箱包城二期房屋尚未建成，原告客观上不可能提供二期房屋租赁给被告。被告一直期待与平湖箱包城有限公司就《合作备忘录》具体事宜进行洽谈协商，但未能如愿。平湖箱包城有限公司在没有履行合作备忘录约定义务的情况下直接要求被告支付款项，被告认为没有依据。对此，被告已于2017年8月29日复函进行答复，但是平湖箱包城有限公司依然单方面解除合同，过错在平湖箱包城有限公司。更何况，本案租赁合同和合作开发二期工程是两个互不影响的独立事情，签订主体也不相同，即使平湖箱包城有限公司不与被告进行二期开发合作，也不影响本案租赁合同的履行。第二，被告不存在违约事实，更没有任何根本违约的情况。被告已于2019年5月28日、12月2日支付了租金3471938元、3471556元用于支付2019年7月1日至2020年6月30日的房租，被告不存在拖欠租金，原告要求被告支付占有费与事实不符。被告从2019年10月1日开始收取停车费，车位合同为一年期，目前尚未到结算收益的时间，届时等被告开具了租赁费发票后被告会按照合同约定进行结算和分配，被告不存在拖欠支付经营收益的问题。被告场所消防安全是合格的，被告也不存在违章搭建导致存在消防安全隐患、违法复工等问题。至于原告提到的行政处罚的事实，因原告拒绝配合盖章，导致被告被处罚。处罚对象是被告，而不是原告或平湖箱包城有限公司。另外，关于复工、复产，被告已经按照属地街道办事处要求，进行复工申请，并且获得批准。在原告要求下，也将复工材料向原告进行备案、告知。第三，原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据。本案租赁合同已自动顺延，且不存在合同法规定的约定解除权及法定解除权情形。第四，原告称遭受了巨大经济损失，与本案事实不符，也与被告无关。大部分商铺的返租是在案涉租赁合同签订之后，原告对租金的确定是其自身的商业行为。况且因为被告的入住和有效运营，使得租赁物价值大大提升。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、不动产登记证书、中国馆自持不动产清单、平湖箱包城有限公司说明、委托经营管理合同、中国馆返租清单各1份，证明原告有权出租案涉房产，原告依产权人授权出租及向业主返租的事实。 证据二、租赁合同（附房屋建筑面积测绘成果书）1份，证明双方签订租赁合同，约定权利义务的事实。双方对消防排烟系统费用的分摊进行了约定，如租赁期限为十年，则不存在分摊的问题。 证据三、合作备忘录1份，证明被告与平湖箱包有限公司签订合作备忘录，约定合作开发二期及相关事实。前后租期累计不超过十年的约定，不能据此认为租赁合同的期限是十年，该合作备忘录也已被平湖箱包城有限公司发函解除。 证据四、嘉兴消防部队档案查（借）、复印情况登记表1份，平公（消）行罚决字［2017］0334号行政处罚决定书及其送达回证各1份，平湖箱包城有限公司企业信用信息公示报告1份，证明平湖箱包城有限公司因被告消防违法行为被行政处罚，企业信用受到影响的事实。 证据五、平湖箱包城有限公司2017年8月24日向被告发出的函、被告的复函、平湖箱包城有限公司的复函及邮寄凭证、平湖箱包城有限公司因被认定闲置土地缴纳土地闲置费的相关材料各1份，证明平湖箱包城有限公司向被告发函要求其出资未果，解除合作备忘录相关事实。后被告没有就解除合同的通知提出诉讼，目前距离解除合同超过两年，合作备忘录已被解除，原告不需要向被告提供二期场地。 证据六、原告2019年3月13日发给被告的函件及邮寄凭证、被告2019年3月16日的复函、原告2019年6月20日发给被告的函及邮寄凭证各1份，证明原告告知不再续租并请被告根据合同约定协商二期租赁事宜。 证据七、平湖箱包城有限公司2019年7月31日发给被告的函件及其邮寄凭证各1份，证明平湖箱包城有限公司到期后不再租赁给被告的事实。 证据八、原告2019年12月12日发出的函件及邮寄凭证各1份，证明原告发函给被告，告知产权单位企业信用受到被告违法行为的影响，催告其恢复场地原貌并结算的事实。 证据九、原告2019年12月14日发出的函件及其邮寄凭证、原告2020年1月9日发出的催告消除消防隐患和支付约定收益的函件、被告回函各1份，证明原告发函给被告，催告其纠正擅自改建行为并交还租赁物、支付约定的经营收益等事项，被告收到函件却否认相关事实。 证据十、照片1组，证明被告将租赁物四周及门前场地、地下停车位、外、地下停车位经营的事实。 证据十一、微信聊天记录（原告法定代表人和被告实际控制人）、关于中国慧腾市场擅自许可复工的告知函及邮寄凭证各1份，证明被告承租房屋未遵守原告要求、未进行相关事项备案的情况下擅自复工的情况。 证据十二、函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证各1份，证明原告通知被告合同到期返还及解除合同的事实。 证据十三、调查报告1份，证明租赁物租金公允价格的情况。 证据十四、中国馆规划图纸6份，平湖箱包城中国馆顶楼、中庭现场图片3份，证明被告的搭建违反规划的事实。 证据十五、视频资料1份，申请法院向钟埭派出所调取的视频1份及照片3份，证明被告派员破坏平湖箱包城售楼处道闸的事实。 证据十六、消防隐患照片9份（与规划图纸对照），证明被告的搭建影响消防安全的事实。 证据十七、平湖市公安局消防大队安全检查材料2组，证明平湖箱包城有限公司受到行政处罚是因为被告搭建了中庭。2016年的消防安全检查合格证和2017年的消防安全检查合格证，场所、建筑面积没有变化，被告称搭建通过了消防验收与事实不符。另，2016年5月25日的消防安全检查申报表中载明的22098.1平方米不是箱包城中国馆的面积，仅是涉及装修的面积。 证据十八、照片1份，证明至2020年8月19日，房屋楼顶违章搭建的部分未拆除。 被告质证意见：证据一，不动产登记证书、中国馆自持不动产清单、平湖箱包城有限公司说明的真实性无异议。委托经营管理合同、中国馆返租清单的真实性无法确认。对上述证据的关联性有异议，根据约定，原告应提供产权证明，但是原告没有提供，导致被告开业经营受到损失。中国馆返租清单中，共计八百多户，超过一半以上都是在本案租赁合同签订后返租。2012年至2015年，原告总共销售额9000多万元，在被告入驻后销售额达1.5个亿。本着互惠互利的原则，原告已经享受到了利益。证据二，真实性无异议，证明目的有异议。根据租赁合同第7条、第26条、第33条，可以证明原告不享有租赁解除权。证据三，真实性无异议，证明目的有异议。该备忘录第1条第2款明确约定租期是十年。至于双方是否合作开发二期，不影响续租。证据四，真实性无异议，关联性有异议。是原告不配合导致被告受处罚，处罚对象是被告不是原告。证据五，有异议，2017年9月1日平湖箱包城有限公司的复函没有收到，其他函件均收到了。双方之间是否合作开发二期与续租无关联性，被告希望就二期开发与原告协商，但是原告单方面解除了合作备忘录。该合作备忘录由2个部分组成，一是对本案租赁事实的确认和补充，原告3年后提供搬迁场所，否则将续租。也约定总租期是10年。二是合作开发二期，但双方事实上没有合作开发，不存在解除的问题。证据六、七，关联性及证明目的有异议。由于原告没有提供搬迁场所，租期顺延，原告无权解除合同。证据八，有异议。原告没有提供二期合法场所，无权解除合同。消防处罚的对象是被告，不影响原告。证据九，有异议。原告没有提供二期合法场所，无权解除合同。被告的搭建及改建均在租赁合同约定的范围内，也通过了消防检查，此前的处罚和原告无关。停车位是从2019年下半年开始收费的，车位出租到期后会进行分配。证据十，真实性无异议。证据十一，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，被告复工经过相关部门批准。证据十二，关联性及证明目的有异议。原告没有提供二期合法场所，无权解除合同。证据十三，有异议，租金和合同解除没有关联性。因原告没有运营能力，被告有丰富的运营能力，在双方的协商下，被告租了原告的场所，帮助原告提高租赁物的价值。在被告的参与运营之后，其余商铺后来都是高出原有的价格出卖。证据十四，关联性及证明目的有异议。被告是根据消防安全规范搭建，在合同范围内合理布局，提高了场所的使用效果。即使搭建需要拆除，也不是原告解除合同的理由。证据十五，关联性及证明目的有异议。双方租赁合同约定，租赁物四周围和场地都是被告管理，原告在被告的租赁范围内设立道闸，导致车位无法满足配套要求，这个行为违反了合同约定。视频中反映的是被告员工的行为，不是被告的公司行为。证据十六，关联性及证明目的有异议。被告所有的场地都是经过消防验收合格的。证据十七，真实性无异议。最后是2017年10月22日验收合格的。租赁房屋面积自始至终是22091平方米，被告搭建的部分在中国馆场馆内，且之后也通过了消防验收。证据十八，真实性认可。但违章部分被告都拆除了，剩下的是阳光房，是合法的。 为证明自己的抗辩理由，被告提供了下列证据： 证据一、支付业务回单4份，证明被告分别于2019年5月28日、2019年12月2日支付了租金3471938元、3471556元，为2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金。 证据二、2016年12月26日开票要求告知函、2019年12月13日函及快递单各1份，证明被告告知原告已经支付租金的事实，并且要求原告开具租金发票的情况。 证据三、2016年5月9日律师函及快递单、2016年12月23日回复函及快递单、2017年7月6日律师函及快递单各1份，证明原告一直不配合消防验收，被告多次发函督促，但原告仍然怠于配合，造成被告被行政处罚的事实。 证据四、消防安全检查合格证2份、2020年1月22日回函及快递单1份，证明被告不存在擅自改建，经消防验收合格后予以开业，被告已将上述情况告知原告的事实。 证据五、复工证明、微信聊天记录、回函及运单各1份，证明被告复工是经属地街道办事处批准，并且已经向原告备案，完全符合规定。 证据六、2020年3月18日律师函及快递单各1份，证明被告明确告知原告消防已验收，并且拒绝原告不合理的解除合同要求。 证据七，照片4份，证明屋顶的搭建部分已经拆除。 原告质证意见：证据一，形式上真实性无异议，证明对象有异议。该证据只能证明在业务回单显示的交易日期，被告的平湖分公司向原告支付了相应金额款项。但事由于双方没有依据合同的约定就续租进行协商，而且原告已经明确告知到期不再续租，因此原告认为有关款项只能用于结算相关的款项使用，不能用于房屋租金。证据二，形式上真实性均无异议，对2019年12月13日的函的证明对象有异议。原告已经在2019年的12月14日的函中明确表示，相关费用经过结算后依法开具发票，由于对续租原告不认可，因此不存在依据被告要求开具相关发票的事实。证据三，对2016年5月9日律师函，真实性不认可。对2016年12月23日回复函，证明对象有异议。2016年6月2日原告已经取得消防验收合格证，之后被告擅自对相关区域搭建，遭到举报，因此被查处受到处罚。如果因为原告没有提供产权证明导致无法验收，又怎么会取得合格证。对2017年7月6日律师函，真实性不认可，如果因为原告没有提供产权证明导致无法验收，又怎么会取得合格证。证据四，形式上真实性无异议，证明对象有异议。如果被告没有擅自搭建就不可能存在第二张合格证，也不会存在被行政处罚的事实。合格证明确了是营业前消防安全检查合格证，是需在营业前取得的。被告违章搭建被处罚，即使之后取得了合格证，但建筑的规划没有改变，即不能证明不是违章搭建。而且被告擅自搭建导致被处罚，也没有告知原告。被告在2017年被处罚，2020年才告知原告，被告所谓的已经将上述事实告知原告，明显是不合理的。截止到2020年1月22日，被告仍然否认擅自改建，否认对原告信用造成影响。证据五，对复工证明的形式真实性无异议。对聊天记录真实性不认可，不是完整的聊天记录，可以看出被告并没有配合原告的防疫要求，其认为只要向政府提供了，就不用向原告和市场责任主体进行备案。对回函，形式真实性无异议，证明对象不认可。证据六，形式真实性无异议，证明对象有异议，也不认可函中所述的相关内容。在函件中，被告的律师明确确认在装修过程中发生了消防整改的事实，与被告之前的函中讲的没有违法搭建是矛盾的。证据七，屋顶搭建部分都没有拆除。 本院认证意见：原告提供的证据一、二、三、四、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八，真实性本院均予以确认，与待证事实的关联性，本院结合全案证据综合进行认定。证据五，其中2017年9月1日平湖箱包城有限公司的复函及邮寄凭证，被告有异议，称未收到。因该邮寄凭证未显示妥投，且该复函的下方落款为“平湖箱包城有限公司”，但无该公司公章或相关负责人员签名，故本院对该证据不予确认。其余证据，真实性本院予以确认，与待证事实的关联性，本院结合全案证据综合进行认定。 被告提供的证据一、二、四、六、七，真实性本院均予以确认，与待证事实的关联性，本院结合全案证据综合进行认定。证据三，其中2016年5月9日律师函及快递单、2017年7月6日律师函，原告对真实性有异议，因快递单上无收件人签名，故本院不予确认。2016年12月23日回复函，原告未对真实性提出异议，故本院对真实性予以确认，与待证事实的关联性，本院结合全案证据综合进行认定。证据五，复工证明，本院予以确认。微信聊天记录，原告对真实性不予认可，故本院不予确认。回函及运单，原告对真实性无异议，故本院对真实性予以确认，与待证事实的关联性，本院结合全案证据综合进行认定。 本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，原告以自己名义与被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告向被告出租中国馆一楼、二楼、三楼室内（包括附属设施），共计22645.51平方米，用于经营服装百货类。消防排烟系统由被告负责投入及管理，费用总额由双方共同审核确认，按10年根据各自实际使用年限分摊。租赁物四周及门前场地、地下停车位、外、地下停车位属被告统一管理，若对外提供有偿使用产生经营收益，则双方各按50%分成。租赁期限自2016年1月15日至2019年6月30日，其中2016年1月16日至2016年6月30日为被告装修期，不作为实际收租期。届时若原告未能提供二期合法经营场所给被告搬迁，则租期自动顺延，租金按本合同租金标准每三年递增5%计算。租金标准为0.8元/天/平方米。因被告负责装修投入，本合同年租金优惠后为4960000元，总租金为14880000元。租金按半年支付，每期为2480000元。在合同签订的同时，被告应支付定金500000元及租金1000000元。第一期租金在2016年3月31日前付清，定金可转为租金。第二期租金提前一个月于2016年11月30日前支付，以后每半年支付一次，提前一个月支付完毕。在合同签订的同时，被告同时支付原告房屋租赁押金300000元。双方应在对方相关手续及事务办理过程中，互相配合，提供作为出租方或承租方应提供的相关手续的，任何一方不得无理拒绝。为了便于被告进行人员安置和商品处置等工作，双方需在租赁到期前提前六个月就是否续约进洽谈工作。被告在不改变租赁物内部结构的前提下，可以对租赁物进行装修与改造，原告需予以配合。如装修改造涉及到房屋主体结构的变动，需征得原告书面同意，否则原告有权解除合同并索取相应的赔偿。被告须按照合同规定时间向原告交纳房租，若被告租金逾期未向原告交纳，则原告有权单方面终止合同，并接管租户向租户直接收取房租。合同还对其他事项作了约定。 《租赁合同》签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用，被告收到房屋后进行了装饰装修并以出租给服装经营户等方式整体运营服装商场。被告在对一层局部（中庭）进行装修后，于2017年10月18日以上海都塔百货经营有限公司平湖分公司名义重新申请消防安全检查，平湖市公安消防大队进行检查后于2017年10月22日颁发了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。但因其在改建区域未经消防安全检查的情况下擅自营业，平湖市公安消防大队于2017年10月20日作出平公（消）行罚决字［2017］0334号行政处罚决定，责令上海都塔百货经营有限公司平湖分公司停业，并处罚款5000元。 2019年3月13日，原告向被告发函，告知约定的租赁期限到期后不再续签。被告回函表示认为到期搬迁以提供合法经营场所为条件，否则租期自动顺延。此后，原、被告多次就租赁期限是否届满、经营收益的分配、擅自改建房屋等问题进行函件往来，但双方均各执己见。原告于2020年3月5日向被告发出函件一份，明确如被告对租赁合同有不同理解，本函即为解除通知，被告于2020年3月8日签收。 被告通过上海都塔百货经营有限公司平湖分公司账户于2019年5月28日转账给原告3471938元、于2019年12月2日转账给原告3471556元。本案诉讼过程中，被告又于2020年5月27日支付原告3471556元。 诉讼中，原告申请对租赁物四周场地及地下停车位、外墙广告位、四周及门前场地的经营收益以及被告违法搭建部分进行拆除的费用进行鉴定，被告提供了相关收支明细账和相应凭证。但原告又撤回了鉴定申请。 另查，2016年1月11日，被告（乙方）与案外人平湖箱包城有限公司（甲方）签订《合作备忘录》一份，约定甲方同意将中国馆整体出租给乙方合法经营，具体条款内容在双方签订的租赁合同中约定，中国馆租赁合同为期三年，届时若甲方未能提供给乙方合法经营场所，则在原地租期自动顺延，且不视为逾期，租金按原租赁合同约定标准每三年递增5%计算。甲方提供给乙方合法经营场所并搬迁后，按搬迁时实际租金作为计算基础，并按每三年递增5%计算以后租金。前后租期累计不超过10年，因场地变化，届时双方需补签租赁合同。甲方以二期土地使用权出资入股，乙方以现金出资入股共同成立项目公司，双方的出资时间、双方权利等以最终签订的项目公司合作协议及公司章程为准。二期项目竣工验收后，乙方同意搬迁至二期商铺（合法经营场所）继续经营。该合作备忘录下方有原告盖章确认。此后，被告与案外人平湖箱包城有限公司未正式签订项目公司合作协议。 再查，诉讼中经本院询问，原告称箱包城二期房屋至今未建成。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》的租赁期限是否发生顺延、如何顺延；二、原告是否有权解除合同。 争议焦点一。案涉《租赁合同》约定“租赁期限自2016年1月15日至2019年6月30日”、“届时若原告未能提供二期合法经营场所给被告搬迁，则租期自动顺延，租金按本合同租金标准每三年递增5%计算。”现原告未能提供二期合法经营场所给被告搬迁，原告提供的证据也不足以证明系被告为自己的利益不正当促成条件成就，故本案中可以认定租期顺延的条件已经成就。关于原告主张的“双方需在租赁到期前提前六个月就是否续约进洽谈工作”的约定内容，仅从字面文义上看与上述“租期自动顺延”的约定存在一定的矛盾之处。但结合上下文，该约定列在“有关双方的权利义务”项下，其出发点是“为了便于被告进行人员安置和商品处置等工作”，也即主要保障的是被告的权利，故仅以此条约定内容不足以对抗合同关于“租期自动顺延”的约定。至于租赁期限如何顺延的问题。案涉《租赁合同》签订的同时，被告与平湖箱包城有限公司签订了《合作备忘录》。原告也在该《合作备忘录》下方盖章确认并将该《合作备忘录》作为己方证据在本案中提交。《合作备忘录》载明“若甲方（平湖箱包城有限公司）未能提供给乙方（被告）合法经营场所搬迁，则在原地租期自动顺延”、“甲方提供给乙方合法经营场所并搬迁后，前后租期累计不超过10年，因场地变化，届时双方需补签租赁合同。”双方对于租期顺延后的租金计算问题，在案涉《租赁合同》以及《合作备忘录》中也均有“每三年递增5％计算”的明确约定。故结合案涉《租赁合同》、《合作备忘录》的相关内容，本院认为，双方约定的“租期自动顺延”可以确定为顺延至原告或平湖箱包城有限公司向被告提供二期合法经营场所时止，但累计不超过10年。 争议焦点二。合同的解除必须具有解除的事由，合同解除的事由既有当事人约定的事由，又有法定的事由。本案中，原告主张的解除合同的事由，本院认为均缺乏依据。具体结合原告的主张分析如下：1.如上述分析，可以确定案涉《租赁合同》的租赁期限顺延至原告或平湖箱包城有限公司向被告提供二期合法经营场所时止，但累计不超过10年。故原告提出的即使租期顺延也应认定为约定不明确，视为不定期租赁的主张，本院不予确认。原告依据不定期租赁提出的解除理由，缺乏依据。2.关于被告在租赁物内部、外部的搭建行为。因违章搭建的认定和处理属于行政相关部门的职权范围，故本案仅从民事权利义务角度对原告的主张进行审查，不影响行政相关部门对相关行为的认定。根据案涉《租赁合同》约定，被告未经原告书面同意进行涉及房屋主体结构变动的装修改造的，原告可解除合同。本院认为，房屋结构有承重结构和非承重结构之分。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体和承重结构要具备足够的强度、刚度稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载。一般来说，装饰装修过程中，是允许对非承重结构进行改变的，这种拆改不会对房屋造成实质性损害。本案中，原告主张的被告进行的搭建显然属于对非承重结构进行的改变，即不应认定为对房屋主体结构的变动。原告也未能提供充分证据证明被告的搭建行为致使租赁物受到了损失。故原告援引该合同条款主张解除合同，缺乏依据。3.此前，上海都塔百货经营有限公司平湖分公司因改建区域(商铺)未经消防安全检查擅自营业被平湖市公安局消防大队给予行政处罚，但该行政处罚系针对上海都塔百货经营有限公司平湖分公司擅自营业的行为。且之后上海都塔百货经营有限公司平湖分公司也于2017年10月22日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。故原告在本案中提出的被告的搭建等行为影响消防安全致使平湖箱包城有限公司企业信用受到影响，从而导致合同目的无法实现的主张，亦缺乏依据。4.关于被告的经营收益分配义务。案涉租赁合同约定，在被告对外提供有偿使用产生经营收益的情况下，需进行收益分成。但分配经营收益并不属于被告的主要合同义务，双方也未约定经营收益分配的期限。且诉讼中，原告在申请对经营收益进行鉴定后又撤回鉴定申请，应由原告承担举证不能的后果。故原告以被告迟延履行经营收益分配义务主张解除合同，缺乏依据。5.关于原告主张的被告的其他违约行为，诸如影响疫情防控工作开展、破坏原告道闸、多次被列入经营异常名录、有虚假广告的违法行为，均缺乏依据，且不符合双方约定的或者法定的解除合同的条件。6.关于原告提出的继续履行合同显失公平的主张。本院认为，案涉《租赁合同》系原、被告双方基于真实意思表示自愿订立，双方在订立合同时应当对正常的商业风险有合理的预见。原告认为合同约定的租金标准是建立在被告合作开发二期的基础上的，但其未提供充分证据证明。现有证据不足以证明被告利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，也不足以证明合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化且继续履行合同对原告明显不公平或者不能实现合同目的。故原告以继续履行合同显示公平为由主张解除合同，缺乏依据。 综上所述，案涉《租赁合同》的租赁期限已发生顺延，在原告未能提供充分证据证明“向被告提供二期合法经营场所”或者租期累计满10年的条件成就的情况下，本院确认案涉《租赁合同》尚在履行期限内。原告主张的解除合同事由均缺乏依据，截至一审法庭辩论终结前，也并无充分证据显示案涉《租赁合同》存在履行障碍，故对原告要求确认案涉《租赁合同》终止、被告返还房屋的请求，本院不予支持。因被告已按照约定的租金标准支付原告款项，故对原告要求被告支付租金及占用费的请求，本院不予支持。至于原告的第三、四项诉讼请求，因相关事由原告同时作为解除合同的理由提出，故具体同上述分析，不再赘述。原告申请对经营收益进行鉴定后，被告已提供了相关收支明细账和相应凭证。原告认为被告尚有其他收支明细账和相应凭证未提供，但无充分证据证明，故其相应请求，本院不予支持。原告也未能提供充分证据证明达到了合同约定的分成条件以及产生的经营收益的金额，故其分配请求，本院亦不予支持。案涉《租赁合同》尚在履行期限内，综合上述分析，对原告关于拆除、清理的恢复原状请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告平湖箱包城商业物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费60193元，财产保全费5000元，合计65193元，由原告平湖箱包城商业物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  朱 珺 人民陪审员  沈芳根 人民陪审员  李凤琴 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  胡望春