济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初6379号原告：陈某，男，1972年8月9日出生，住微山县。委托诉讼代理人：王某，北京京华律师事务所律师。被告：山东信昌置业有限公司，统一社会信用代码：91370800786116709C，驻济宁太白湖新区北湖省级旅游度假区荷花路101号。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：张某某，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告陈某与被告山东信昌置业有限公司（以下简称：信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人王某，被告信昌公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金138717.49元(以已交房款452438元为基数，按日万分之二点一的比例，自2014年1月1日始暂计算至2018年12月31日)保留2019年1月1日至实际依法交付合同约定的房屋违约金的诉权；2.判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金118736.70元(以已交房款452438元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即年息4.75%×1.3=6.175%，自2016年2月1日始暂计算至2020年4月31日止，4.25年)保留自2020年5月1日起至实际办理房地产权属证书的诉权；3.诉讼费用由被告承担。(以上合计：257454.19元。)事实与理由：2011年10月2日，原被告双方签订了《济宁市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的豪庭御都小区xx幢x单元x层xxxA号房，总价款人民币452438元；原告签订合同时即付壹拾玖万贰仟肆佰叁拾捌圆整(192438元)，余款即人民币贰拾陆万圆整须在被告规定的时间内至指定银行办理按揭贷款手续；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之2.1的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约定向被告支付了首付款192438元，同时于2012年1月17日付清余款26万元。2014年7月19日，在案涉房屋未经验收合格的情况下，原告按被告通知办理了收房手续并实际占有使用。同时时至今日，案涉房屋的权属证书未办理完毕。原告认为，虽然案涉房屋转移了占有，但合同约定的交付条件未完全成就，不能认定被告完成了交付义务，依法仍应承担逾期交房的违约责任。同时，被告至今未能办理案涉房屋权属证书的行为也应依法承担违约责任。综上所述，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他相关法律规定，向法院提起诉讼，请依法审理查明，作出公正判决。被告信昌公司辩称，根据《民法总则》规定，诉讼时效自当事人知道或应当知道的期间计算，涉案合同约定的期间为2012年12月31日，原告应在2012年12月31日即知道权利受到侵害，诉讼时效应当自该日起算，因此自原告起诉之日三年之前的违约金已经超过诉讼时效，违约金不应计算，自2015年6月15日即通知上房之日止的违约金也不支持。2.关于陈某逾期办证违约金问题，根据商品房买卖合同第15条约定，此处约定的交付是合法交付，现在被告并未合法交付原告房屋，因此逾期办证违约金并未起算。且合同中并未约定违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、收款收据，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；对原告提交的录像光盘一份，经质证，被告认为系复制件，原告亦未提交录像的原始载体，其证据形式不合法，本院对其证据证明效力，不予认定。2.原、被告于2011年10月25日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：2011xxxxxxx42号）一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区，荣誉路东、荣华路南、知遇路北豪庭御都小区xx幢xx单元x层xxxx号商品房（该商品阳台为封闭式）出售给原告陈某，房屋价款为452438元，并约定2013年12月31日前，被告信昌公司将经验收合格的房屋交付原告陈某。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告信昌公司是否应承担向原告陈某支付商品房违约金的民事责任？原告陈某为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告信昌公司应于2013年12月31日前，向原告陈某履行交房义务。被告信昌公司至今不能向原告陈某交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。应依照合同约定，被告信昌公司应承担向原告陈某支付商品房违约金的民事责任。二、关于违约金的计算节点问题？被告信昌公司出售给原告陈某的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告信昌公司不能向原告陈某履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2014年1月1日起至涉案房屋验收合格之日止。三、关于本案是否超过法定诉讼时效的的问题？关于诉讼时效的问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权力者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。诉讼时效是一个程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。在诉讼时效把握上，最高人民法院一直强调要从宽把握，最大限度保护当事人合法权益，避免社会矛盾的激化。要求法律知识掌握较少的购房者严格按照三年诉讼时效连续起诉开发商，系对诉讼时效确立价值的曲解。保护守约者的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确立市场经济秩序是民法的价值所在。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》第六条规定：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，原、被告在涉案合同中约定了逾期交房违约金自“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”的违约金计算期间，交付商品房的条件“商品房经验收合格的”的内容，是合同当事人在合同中所确定的一个整体权利，应作出有利于守合同诚信一方的含义进行理解。综上，原、被告对逾期交房违约金的支付，并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务宽限期届满之日起计算”。即，本案诉讼时效的起算点，应从原告向本院主张权利之日起（即本案诉前调立案之日2020年5月15日）开始计算为宜。故对被告的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告陈某要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，原告主张的违约金138717.49元数额，系2014年1月1日至2017年12月31日期间1460天的违约金，本院据此不持异议；原告要求保留涉案商品房违约金自2019年1月1日至实际依法交付合同约定的房屋违约金的诉权，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办证违约金，因原、被告在涉案合同中，未约定逾期办证违约金，其请求理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告陈某因延迟交付主房产生的违约金138717.49元【452438元×1460天（2014年1月1日至2018年12月31日止，共计1460天）×日万分之2.1元】；二、驳回原告陈某的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，减半收取2581元，由原告陈某负担1044元，由被告山东信昌置业有限公司负担1537元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇二〇年八月二十日书记员  杨明非