中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2020）最高法执监114号申诉人（复议申请人、异议人、被执行人）：四川天泰贸易有限责任公司，住所地四川省高县庆符镇硕勋路。法定代表人:赵亚欧，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王鉴秋，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗婷，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。申请执行人:宜宾市翠屏区助创发展小额贷款有限公司，住所地宜宾市翠屏区滨江公园9号楼。法定代表人:胡林，该公司董事长。委托诉讼代理人:彭波，四川宏成律师事务所律师。委托诉讼代理人:兰杭，四川宏成律师事务所律师。四川天泰贸易有限责任公司（以下简称天泰公司）不服四川省高级人民法院（以下简称四川高院）作出的（2018）川执复128号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。四川省宜宾市中级人民法院（以下简称宜宾中院）在执行申请执行人宜宾市翠屏区助创发展小额贷款有限公司（以下简称助创公司）与被执行人天泰公司借款合同纠纷一案中，天泰公司提出异议称，宜宾中院将未列入裁定书抵偿范围的土地和未办证房屋（200余平方米）一并移交给助创公司，损害其合法权益，请求执行回转，赔偿损失。宜宾中院查明，该院在执行申请执行人张敬（后变更为助创公司）申请执行天泰公司借款合同纠纷一案中，委托成都精至诚不动产评估有限责任公司（以下简称精至诚不动产评估公司）、成都精至诚房地产评估有限责任公司（以下简称精至诚房地产评估公司）对天泰公司拥有土地使用权编号为高符国用（2006）第01112号的土地进行评估。该宗土地面积为3503.62平方米，按用地条件、规划指标约定，总建筑面积14010.60平方米，建筑占地1290.45平方米，已经完成建筑面积4645.08平方米，建筑占地1133.24平方米，评估价为871.70万元。对天泰公司所有的有产权证的天泰大厦营业房、住宅房、车库等评估价为2721.3287万元。精至诚房地产评估公司在评估报告中说明，该2721.3287万元中含占用范围内的土地使用权价格。对占用范围内的土地范围，评估公司也作出了书面说明，即建筑物实际占地和配套用地。天泰公司拥有土地使用权编号为高符国用（2006）第01112号的土地3503.62平方米均属占用范围内的土地。宜宾中院依法拍卖天泰公司的房地产，流拍后，裁定作价2093.95万元给助创公司抵偿债务。另查明，天泰公司在车库上面修建有约200平方米的未办证的简易房。宜宾中院认为，本案争议的焦点是精至诚房地产评估公司对天泰公司所有的有产权证的天泰大厦营业房、住宅房、车库评估价2721.3287万元中是否含土地使用权评估价871.70万元。天泰公司认为评估的房产价未含评估的土地使用权价值。评估公司作出的说明是：之所以作出两个评估报告，是基于当事人的请求。作出的房地产评估价是根据天泰公司的资产现状而评估的。该报告明确了2721.3287万元的房产价包括了该宗土地的使用权评估价871.70万元，并在随后的书面说明中作了进一步的说明。由此，评估公司对天泰公司该宗土地使用权的评估价应是对天泰公司房产评估价的参考。宜宾中院作出的以物抵债的执行裁定也包括了该宗土地。天泰公司认为宜宾中院将未列入抵偿范围的土地移交给助创公司抵债，损害其权益的理由不能成立。由因宜宾中院执行天泰公司房地产抵债给助创公司是整体移交，而天泰公司修建在车库上面的约200平方米的未办证的简易房属不可分物，现由助创公司占有，只能由双方协商处理或依法主张权利，不宜执行回转。至于助创公司是否还占有天泰公司评估范围外的土地，双方也可协商处理或依法主张权利。综上，天泰公司的异议理由不能成立，应驳回其异议请求。2018年4月12日，宜宾中院作出（2018）川15执异12号执行裁定（以下简称异议裁定），依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议、复议规定》）第十七条第（一）项的规定，驳回天泰公司的异议请求。天泰公司不服宜宾中院异议裁定，向四川高院申请复议称，宜宾中院执行过程中存在重大瑕疵。870万元的土地使用权评估报告未送达天泰公司;拍卖过程中未将3503平方米的土地使用权列入拍卖内容;（2014）宜执字第652号执行裁定也未明确全部土地使用权事宜。评估报告未记载对已取得规划但未修建房屋的价值的认定，也未记载对尚未建房的占近三分之二面积的空地土地使用权价值的认定，也未记载房产评估价2721.3287万元包含了全部3503.62平方米土地使用权的内容。评估公司在异议审查过程中做出不符合事实的虚假陈述，与评估报告明显自相矛盾。宜宾中院错误采信评估公司作出的虚假陈述，错误认定房产评估价格包括未建房土地使用权价值。故请求撤销宜宾中院异议裁定。四川高院查明，2006年11月22日，高符国用（2006）第01112号土地使用证书，载明:土地使用权人为天泰公司；使用权面积3503.62平方米。2006年11月22日，高县国土资源局编号002370902《记事》载明:该宗地按用地条件、规划指标约定，总建筑面积14010.60平方米，建筑占地1290.45平方米，已经完成建筑面积4645.08平方米，建筑占地1133.24平方米。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第3638页载明:天泰公司案涉房产的初步评估结果:（1）《土地估价结果一览表》记载，土地使用者:天泰公司;土地使用权证号:高符国用（2008）第01112号;宗地位置:高县庆符镇硕勋路;估价结果:土地单价2091元/平方米，估价面积3503.62平方米，估价总价732.61万元。（2）《房地产估价结果一览表》载明，产权证号为高房权证高字第××号、00××92号、00017593号、00××94号，用途为营业、住宅、车库，建筑面积总计4645.08平方米的房产，估价总价为25123322元;附属设施设备的价值为121500元;《备注》记载:本估价结果（25123322元）包括建筑物及附属设施设备（中央空调、配电房、电梯）的价值、二次装修价值和占用范围内的土地使用权价格，该土地使用权和二次装修价值与建筑物分割处置，本估价结果无效。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第39页载明:宜宾中院技术室2014年11月28日向该院执行局出具的《说明》记载:该院执行局向该院技术室转送天泰公司的异议书，天泰公司认为成精房评[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》，成精土评（2014）（宜估）字第10001号《土地估价报告》估价结果过低。在评估过程中，该院技术室已将初评结果及征询意见函送达至双方当事人，依据相关规定双方可以在五日内提出书面异议。天泰公司已提出异议，并转交给评估机构，评估机构已作出相应修正才出具上述两份评估报告。附:初评结果征询意见函签收复印件。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第35页载明:《关于张敬申请执行天泰公司合同纠纷一案房地产和土地评估初评结果征询意见的函》记载，评估机构受执行法院委托于2014年9月11日对涉案房地产和土地进行了拍照和实地查看并开展评估工作，作出估价对象在价值时点2014年9月11日的初步评估结果。评估机构函告执行法院，征询执行法院、申请执行人、被执行人的意见，初步评估结果随函送达。申请执行人张敬及其代理律师丁宏于2014年10月24日签收。执行法院记载天泰公司签收情况:两次联系天泰公司的代理律师王建秋（实为王鉴秋）151××××1898，第一次（10月23日）称在贵州，叫人第二天来领取;第二次（10月29日）称下午三点叫人来领取，如果不来领取，请直接发评估报告。16:32李元平来领取。李元平签字，日期2014年10月29日，联系方式151××××3333。2014年11月7日，精至诚房地产评估公司作出成精房评[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》，载明:一、估价对象及其范围。本次估价对象为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路，产权证号为高房权证高字第××号、00××92号、00017593号、00××94号，用途为营业、住宅、车库，建筑面积总计4645.08平方米的房产，本次估价对象土地使用权证号为:高符国用（2008）第01112号，坐落于高县庆符镇硕勋路，地号为42/9/231，使用权类型为出让，土地用途为城镇混合住宅用地，总土地使用权面积3503.62平方米，终止日期为2039年1月30日。二、估价结果:公开市场价值估价结果27213000元（千元以下四舍五入）。本估价结果（27213287元）包括建筑物及附属设施设备（中央空调、配电房、电梯）的价值、二次装修价值和占用范围内的土地使用权价格，该土地使用权和二次装修价值与建筑物分割处置，本估价结果无效。2014年11月7日，精至诚不动产评估公司作出成精土评（2014）（宜估）字第10001号《土地估价报告》，载明:（1）土地使用者:天泰公司;土地使用权证号:高符国用（2008）第01112号。（2）估价结果:土地单价2488元/平方米、估价面积3503.62平方米，估价总价871.70万元。2017年4月6日，精至诚房地产评估公司与精至诚不动产评估有公司联合向宜宾中院出具《关于张敬申请执行天泰公司合同纠纷一案房地产评估结果的情况说明》（以下简称《评估结果说明》），载明:评估机构对被执行人质疑估价结果作出以下说明:（1）《房地产估价报告》中估价结果（27213287元）包括建筑物及附属设施设备（中央空调、配电房、电梯）的价值、二次装修价值和占用范围内的土地使用权价格。在评估实践中，占用范围内的土地使用权不仅包括房屋占地，也包括宗地内道路、停车场、活动场地、绿化带等构筑物及配套设施占用的土地（以下简称配套用地）使用权。配套用地和房屋用地是基于同一项目报批，经合法程序取得，可以合法使用的土地。根据城市规划、土地使用规划对容积率、绿化比例的要求，以及满足不同用途的房地产发挥其功能的需要，配套用地不能建成房屋，只能作为配套用地发挥作用。从法律上来说，配套用地的土地使用权与房屋占地的土地使用权及房屋所有权的权利主体是一致的。从实物形态和使用价值上来说，配套用地与房屋占地及房屋连在一起而密不可分，共同构成一宗完整的房地产;如果割裂房屋占地和配套用地，没有道路、停车场、绿地等配套用地，房地产的功能、价值不可能充分发挥和体现，甚至无法正常使用。因此，纳入本次评估范围内的占用范围内的土地使用权包括房屋占地和配套用地，即整宗地块3503.62平方米。（2）在无相应的规划指标（容积率、绿化率、建筑密度、商住修建比例）而仅依据《国有土地使用证》，不能客观、合理地评估土地使用权价格。因被执行人未按原有约定建设的事实，评估机构根据宜宾中院提供的资料和估价对象的现状，设定容积率，作出了现状条件下评估对象的土地使用权价格。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第220页载明:宜宾市巨声拍卖有限公司（以下简称巨声拍卖公司）在宜宾零距离网络刊登拍卖公告，其中，第33项拍卖标的物为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路的天泰大厦一至八层营业、住宅和车库房地产，建筑总面积4546.08平方米，包含宗地3503.62平方米。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第222页载明:巨声拍卖公司在《宜宾晚报》刊登拍卖公告，其中，第33项拍卖标的物为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路的天泰大厦一至八层营业、住宅和车库房地产，建筑总面积4546.08平方米，包含宗地3503.62平方米。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第222页载明:四川省嘉士利拍卖有限公司在《华西都市报》刊登拍卖公告，其中，第6项拍卖标的物为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路的天泰大厦一至八层营业、住宅和车库房地产，建筑总面积4546.08平方米，国有土地使用权面积3503.62平方米（约5.26亩）。（2014）宜执字第65号卷宗第三卷第214215页、第217218页、第226页三份《流拍报告书》载明:第一次拍卖保留价为27213000元、第二次降价10%即24491700元、第三次再降价15%即20817945元，三次拍卖均因无人报名竞买而流拍。四川高院于2019年2月19日举行了听证，评估机构工作人员赵顺斌到庭称，该公司受执行法院委托对涉案房产进行评估。如无特别说明，房产价格包括土地使用权价格。且评估报告多处（包括第一页）明确记载估价对象和估价范围，房产估价结果包括土地使用权的价格。四川高院认为，本案争议焦点为:一、房地产评估报告中关于天泰公司所有的天泰大厦营业房、住宅房、车库等房产评估价2721.3287万元是否包含土地使用权评估价871.7万元。二、拍卖内容是否包含土地使用权，以及是否导致拍卖保留价过低，损害天泰公司的权益。一、关于房产评估价是否包含土地使用权价格的问题。评估机构出具的初步评估结果以及最终评估报告即成精房评[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》均明确记载:天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路，产权证号为高房权证高字第××号、00××92号、00017593号、00××94号，用途为营业、住宅、车库，建筑面积总计4645.08平方米的房产，上述房产的估价结果包括建筑物及附属设施设备（中央空调、配电房、电梯）的价值、二次装修价值和占用范围内的土地使用权价格，土地使用权面积为3503.62平方米。该土地使用权和二次装修价值与建筑物分割处置，本估价结果无效。精至诚房地产评估公司与精至诚不动产评估公司联合向宜宾中院出具《评估结果说明》以及评估机构工作人员参加四川高院的听证笔录均记载:纳入本次评估范围内的占用范围内的土地使用权包括房屋占地和配套用地，即整宗地块3503.62平方米。即使如天泰公司称未收到《土地估价报告》，但其已收悉房产和土地的初步评估结果及[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》，且评估机构根据天泰公司对该初步评估结果所提的异议作了修正才出具最终评估报告即[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》。因此，天泰公司应当知晓房产评估价包含了土地使用权价格。天泰公司主张房产评估价不包含土地使用权价格，与事实不符，四川高院不予支持。二、关于拍卖内容是否包含整宗土地使用权，是否导致拍卖保留价过低，损害天泰公司权益的问题。首先，根据四川高院查明的事实，房产的估价结果包含了土地使用权价格。其次，评估报告明确指出，该土地使用权和二次装修价值与建筑物分割处置，估价结果无效。再次，拍卖公司根据评估报告确定了拍卖保留价，且拍卖公司发布的拍卖公告载明拍卖标的物不仅包含天泰公司所有的案涉房产，还包含案涉房产所占用的整宗地块的土地使用权。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定，评估报告的估价结果仅作为执行法院委托司法拍卖确定拍卖保留价的参考。拍卖标的物的最终交易价格需经过公开拍卖，接受交易市场检验。根据四川高院查明的事实，天泰公司所有的案涉房产经过公告，三次拍卖而流拍，程序公开合法，表明评估机构的估价结果并未明显低于实际价值。执行法院在三次拍卖流拍后根据申请执行人助创公司的申请，作出以物抵债裁定，符合法律规定，并未损害天泰公司的合法权益。因此，天泰公司主张拍卖内容未包含土地使用权，导致拍卖保留价过低，损害天泰公司的合法权益，与事实不符，不予支持。2019年2月26日，四川高院作出（2018）川执复128号执行裁定（以下简称复议裁定），依照《民事诉讼法》第二百二十五条、《异议、复议规定》第二十三条第一项之规定，驳回天泰公司的复议申请，维持宜宾中院异议裁定。天泰公司不服四川高院复议裁定，向本院提出申诉，请求撤销四川高院复议裁定，依法裁定将未列入执行裁定书作价抵偿范围的土地使用权和200平方米未办证房屋执行回转给申诉人并赔偿由此给申诉人造成的全部经济损失（以上述资产价值为基准双倍支付同期同类银行贷款利息）。主要理由：一、评估机构出具的评估报告并未包括未建房土地使用权价值和200平方米未办理房产证的建筑，评估机构所作说明为虚假，四川高院复议裁定据此认定房产评估价格已经包括未建房土地使用权价值和200平方米未办理房产证的建筑系认定事实错误。1.根据规划部门的批准，已办证房屋仅为规划建筑的三分之一，并不能完全体现该块土地使用权价值，尚有已缴纳出让金取得规划的大量建筑未建。在宜宾中院技术室组织双方确定评估机构和评估范围时，当事人双方明确将已办证房屋和全部土地使用权分别评估，宜宾中院执行局在移送技术室的函件中也明确要求将房屋和土地分开作价评估（函件上明确记载承办法官已经就规划咨询过高县住建部门，住建部门认可还能建房）。评估机构按宜宾中院要求评估后，同时分别出具了两份评估报告，其中已办证房屋价值2721万元（不含土地价值），土地使用权价值870余万元。因此，案涉房屋及土地的价值应为3591万元，但宜宾中院并未将土地使用权评估报告送给申诉人。2.评估机构工作人员在听证时作出的说明，与其作出的评估报告之间自相矛盾，不具有唯一性，其说明不足为信。根据房屋评估报告记载的内容，其中未包括未办理房产证的200平方米建筑的价值认定，没有对申诉人已取得规划但尚未修建房屋的价值的认定，也没有任何体现出对尚未建房的占近三分之二面积的空地土地使用权价值的认定，更没有包含全部3503.62平方米土地使用权价值的描述和说明。四川高院仅依据评估机构工作人员的说明和评估机构出具的《评估结果说明》，以配套用地的使用权等同于其他房屋建筑用地的土地使用权面积为由，认定评估范围包括所有的土地使用权面积，偷换了概念，违背了事实。二、四川高院未对宜宾中院将申诉人所有的土地使用权以及200平方米未办证房屋以物抵债的方式裁定给了被申诉人的执行行为是否合法进行审查，属于遗漏了重要事实，依法应予再审。1.宜宾中院未将870余万元的土地使用权评估报告送达申诉人，拍卖清单列明的仅是房屋评估报告中的已办证房屋资产，并未将3503平方米的土地使用权和200平方米未办证的建筑房屋列入拍卖内容，且仅以房屋的评估价值2721万为基准确定拍卖价格，致使申诉人一直认为就是对已办证房屋的拍卖，故未就此提出异议。2.宜宾中院以已办证房屋的评估价值为依据确定拍卖价格，对该房屋进行拍卖；（2014）宜执字第652号执行裁定，亦是以该已办证房屋评估价格为依据作价2100万元将上述资产抵偿给助创公司，宜宾中院在整个执行过程中从未将申诉人的土地使用权价值纳入拍卖、抵偿作价范围。3.由于宜宾中院在作价抵偿的（2014）宜执字第652号执行裁定书中注明“作价抵偿范围以《财产清单》为准”，而申诉人又从未收到过宜宾中院制作的《财产清单》，申诉人多次与承办法官联系，得到的答复是“没有专门的《财产清单》，就以房屋评估报告所列估价的资产范围为准”。而房屋的评估报告中纳入估价范围的财产只有已办理房产证的房屋，国有土地使用权、未办理房产证的房屋等资产均未在评估报告评估作价范围内。申诉人分别于2016年4月28日、2016年7月1日先后两次向承办法官提交书面报告，请求在办理资产移交以及指令相关部门协助办理土地使用权的转让过户手续过程中，明确上述问题，依法维护各方权益，但未收到任何答复。2016年9月19日，宜宾中院在组织双方办理资产移交时，却不按评估报告的记载逐笔移交财产，而是将申诉人位于高县硕勋路，包括已办证房屋、未办证房屋和所有土地在内的所有财产全部移交给助创公司。申诉人当即口头提出异议并拒绝移交，但仍被宜宾中院强制移交。4.评估公司对房产的评估报告中本来并无对全部3502平方米土地使用权的叙述（占地范围的土地使用权当然包含在房产价值内，但未建房的空地面积尚有三分之二左右），对申诉人公司已经修建但未办证的200余平方米的房屋评估报告亦未做价值评估，但评估公司工作人员却在异议审查过程中到庭作完全不符合事实的虚假陈述。宜宾中院在拍卖不成作价抵偿时裁定将未办证的200余平方米的房屋和3502平方米的土地一并转移给被申诉人，损害了申诉人的合法权益。但四川高院复议审查时，并未审查宜宾中院在执行过程中存在违法的问题，只是对评估报告进行形式审查，遗漏了重要事实。综上，四川高院采信错误的评估报告和说明导致事实认定错误，遗漏了宜宾中院执行中的违法事实，严重损害了申诉人的利益。本院查明的事实与四川高院、宜宾中院查明的事实基本一致，另查明以下事实：1.张敬与天泰公司借款合同纠纷一案，宜宾中院于2014年5月20日作出（2014）宜民初字第25号民事判决，判决：一、天泰公司于判决生效之日起十日内支付张敬22970735.32元及一个月利息（利息按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算）；二、天泰公司于判决生效之日起十日内支付张敬从2014年1月7日起至判决指定的给付之日止以22970735.32元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算的费用；三、驳回张敬的其他诉讼请求。上述判决生效后，因天泰公司未履行生效法律文书确定的义务，张敬申请执行,宜宾中院立案执行，案号为（2014）宜执字第65号。2014年7月8日，宜宾中院作出（2014）宜执字第65号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人天泰公司的银行存款等26646052.97元或查封被执行人相应价值的房地产。根据申请执行人张敬的申请，2016年3月3日，宜宾中院作出（2014）宜执字第651号裁定，将申请执行人变更为助创公司。2.根据宜宾中院（2014）宜执字第65号执行案件卷宗材料显示，该院执行局于2014年8月7日作出移送评估审批表，记载财产名称：房地产，财产详述：天泰公司位于高县庆符镇硕勋路（高房权证高字第××号、00××92号、00017593号、00××94号）房屋。宜宾中院分别于2014年8月12日作出（2014）宜中法技字第221号委托书，委托精至诚房地产评估公司，对案涉的天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路相关房屋进行评估；同日作出（2014）宜中法技字第222号委托书，委托精至诚不动产评估公司，对案涉的天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路相关土地进行评估。2016年3月20日，宜宾中院作出（2014）宜执字第652号执行裁定，裁定:一、将被执行人天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路天泰大厦营业房、住宅和车库等[房权证号:高房权证高字第××号、00××92号、00017593号、00××94号，国有土地使用权证：高符国用（2006）第01112号]房地产等财产（详见财产清单），作价2081.8万元抵偿所欠申请执行人助创公司借款，抵偿不足部分继续执行。财产所有权自裁定送达时起转移给申请执行人助创公司。二、申请执行人助创公司可持该裁定到有关机构办理相关产权登记手续。2016年9月27日，宜宾中院作出（2014）宜执字第653号裁定，以在（2014）宜执字第652号裁定中遗漏了天泰公司价值121500元的附属设施设备为由，裁定将（2014）宜执字第652号执行裁定书中“2081.8万元”补正为“2093.95万元”。3.针对天泰公司的异议，宜宾中院曾立（2017）川15执异41号案件进行审查。宜宾中院认为2016年9月19日其组织对（2014）宜执字第652号执行裁定确定的财产进行了移交，从卷宗材料以及移交笔录看，宜宾中院执行中只移交了裁定确定的财产，并未移交裁定确定的财产以外的财产，天泰公司提出宜宾中院执行中要求其将执行裁定未作价抵偿范围内的未办证的房屋和该处全部土地一并移交给申请执行人的理由于法无据。至于天泰公司提出的未评估作价的房屋和土地已由申请执行人占用属于另一法律关系，不属本案审查范围。天泰公司的执行异议不能成立。2017年7月13日，宜宾中院作出（2017）川15执异41号执行裁定，依照《民事诉讼法》第二百二十五条、《异议、复议规定》第十六条第一款、第十七条第一款第（一）项之规定，驳回天泰公司的异议申请。天泰公司不服，向四川高院申请复议。四川高院经审查认为，案件各方当事人争议的焦点为评估机构为何作出两份评估报告，两份评估报告有何关联，但宜宾中院（2017）川15执异41号裁定未针对天泰公司质疑的两份评估报告涉及的资产及未办证房屋的情况予以查明，异议裁定认定基本事实不清，2017年12月19日，四川高院作出（2017）川执复139号执行裁定，依照《民事诉讼法》第二百二十五条、《异议、复议规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定撤销宜宾中院（2017）川15执异41号执行裁定，发回宜宾中院重新审查。宜宾中院立（2018）川15执异12号案件，重新进行审查。本院认为，本案争议的焦点问题是宜宾中院委托评估、拍卖、以物抵债、移交的财产中是否包含案涉整宗土地使用权和未办理产权证的房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，宜宾中院对被执行人名下房屋、土地使用权采取整体处置的方式，并无不当。但根据查明的事实发现以下问题：一、宜宾中院据以拍卖、以物抵债的评估报告与其委托评估的事项不完全一致。宜宾中院针对被执行人的房屋、土地使用权分别作出（2014）宜中法技字第221号委托书、（2014）宜中法技字第222号委托书，委托精至诚房地产评估公司对案涉的天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路相关房屋进行评估，委托精至诚不动产评估公司对案涉的天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路相关土地进行评估，但宜宾中院据以拍卖、以物抵债的评估报告为精至诚房地产评估公司根据（2014）宜中法技字第221号委托书所作的[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》。宜宾中院委托拍卖的是[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》载明的评估对象，即天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路的用途为营业、住宅、车库的房产。拍卖公告载明的财产却为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路的天泰大厦一至八层营业、住宅和车库房地产并包含宗地3503.62平方米。（2014）宜执字第652号执行裁定以物抵债的财产虽然列明为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路天泰大厦营业房、住宅和车库等房地产等财产，但要求详见财产清单。但是，该执行裁定并未附有财产清单，从该案卷宗中亦未有财产清单。二、[2014]宜报字第100001号《房地产估价报告》中载明的情况与《评估结果说明》中有关本次评估范围的说明不完全一致。《房地产估价报告》载明，本估价结果（27213287元）包括建筑物及附属设施设备（中央空调、配电房、电梯）的价值、二次装修价值和占用范围内的土地使用权价格。《房地产估价报告》并未对“占用范围内的土地使用权”是指建筑物及附属设施设备占用范围内的土地使用权，还是整宗土地的使用权进行明确，但联系“占用范围内的土地使用权”一词所在语句的整体内容，以及“占用范围内的土地使用权”一词的字面意思，难以直接断定《房地产估价报告》评估结果包含了整宗土地使用权。而《评估结果说明》却明确纳入本次评估范围内的占用范围内的土地使用权包括房屋占地和配套用地即整宗地块。虽然《评估结果说明》对《房地产估价报告》进行了说明，但在未对照执行法院委托评估的事项，以及评估公司实地勘查和具体评估财产的清单，仅通过对《房地产估价报告》中“占用范围内的土地使用权”一词的说明即将《房地产估价报告》的评估结果界定为整宗地块，未免有失偏颇。三、执行法院移交的财产与评估、拍卖、以物抵债、强制移交的财产是否完全一致情况不清。因（2014）宜执字第652号执行裁定并未附以物抵债的财产清单，根据查明的事实，其向竞买人移交的财产为天泰公司所有的位于高县庆符镇硕勋路的房产及整宗土地使用权。在本案存在上述问题的情况下，四川高院、宜宾中院仅依据《评估结果说明》即认定评估结果包含整宗土地使用权价格，裁定驳回天泰公司的异议请求，缺乏事实依据。本案相关事实需待进一步查清，再依法作出处理。综上，四川高院（2018）川执复128号执行裁定、宜宾中院（2018）川15执异12号执行裁定认定事实不清，应予撤销。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：一、撤销四川省高级人民法院（2018）川执复128号执行裁定；二、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15执异12号执行裁定；三、本案由四川省宜宾市中级人民法院重新审查处理。审判长  孙建国审判员  薛贵忠审判员  熊劲松二〇二〇年八月十日法官助理燕东申书记员李伟凡