河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5907号上诉人（原审原告）：李成群，男，1966年9月18日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：高德鸣，女，1970年6月4日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。系李成群的妻子。委托诉讼代理人：岳超，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳广达置业有限公司，住所地河南省洛阳市老城区道北路******。法定代表人：李平强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斯达，河南广文律师事务所律师。上诉人李成群与上诉人洛阳广达置业有限公司（以下简称广达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李成群上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判广达公司赔偿李成群信赖利益损失583546元（具体以鉴定结果为准）。事实和理由：一、一审法院将本案法律关系认定为债务转移合同纠纷错误。本案因广达公司未按照《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》约定，在涉案房产多次具备签约条件的前提下未与李成群签订《商品房买卖合同》，给李成群造成损失而产生，李成群同意苗建庄所在的公司将债务转移给广达公司时，债务转移行为已经完成，其后李成群与广达公司基于认购房产的意思表示签订了《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》并补齐房产差价，此时被转移的债务已经消灭。因此，本案的法律关系应为商品房预约合同纠纷而非债务转移合同纠纷。二、一审法院对李成群与广达公司签订的认购协议性质未查明，也没有对认购协议解除的原因和过错方作出认定。广达公司拒绝按照认购协议的约定与李成群签订《商品房买卖合同》，导致认购协议最终被解除，广达公司系过错方，应赔偿给李成群造成的损失。一审判决未支持李成群关于信赖利益损失即因房价上涨导致的房产增值部分损失的赔偿请求错误。李成群与广达公司签订认购协议后，基于认购协议及广达公司后续多次承诺，对广达公司产生持续信赖，在此后的时间里未再签订其他同类合同，广达公司拒绝签订正式的商品房买卖合同并把涉案房屋另售他人，该违约行为不仅使李成群直接损失已给付金钱的利息，更使得李成群丧失与他人订立同类合同的机会，该机会损失现已经转变为现实损失。鉴于近几年房产价格大幅上涨，如果李成群想要购买同地段的房产，必然付出更大的代价。一审中，李成群申请对涉案房产自2015年2月4日至今的房产增值部分价值进行鉴定，以确定李成群的信赖利益损失，一审法院对李成群的鉴定申请不予准许，致使李成群的信赖利益损失无法查明。广达公司辩称，一审法院将本案诉争法律关系定性为债务转移合同纠纷正确，案外人苗建庄所在的陕西增鑫投资管理有限公司、李成群、广达公司之间的债务转移合同成立但是并未生效。李成群对案外人苗建庄的债权只有25万元及利息，广达公司同意用于抵债的房产价值远远高于25万元债权本息。广达公司向李成群出具的收据上显示的抵债金额是497094元，广达公司并未收到全部抵债价款。案外人苗建庄目前仍然认可其对李成群的欠款，承诺今后继续履行其还款义务。李成群在案外人苗建庄所在公司的债权依然存在，李成群与原债务人苗建庄的债务关系并未解除，案涉债务转移合同并未实际生效。广达公司在收到苗建庄暂停为李成群办理房尽预售合同网签手续的通知后暂停与李成群签订商品房预售合同并无过错，不应承担赔偿责任和信赖利益损失。广达公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判广达公司不承担返还李成群497094元及利息的义务。事实和理由：一、本案因陕西增鑫投资管理有限公司欠李成群债务，陕西增鑫投资管理有限公司将债务转移给广达公司，广达公司以其开发的房产为其抵账。债务转移合同生效的前提是存在合法有效的债务，本案中，广达公司与苗建庄之间的债务是否合法有效，一审并未查证。一审中，李成群自证其在与广达公司签订房屋认购协议时，其对陕西增鑫投资管理有限公司的债权只有二十几万元，《房屋认购协议》中的房款数额是497094元，债务数额存在欺诈，不能发生债务转移。广达公司虽向李成群出具了收到购房款的收据，但并未收到购房款项。后苗建庄本人也书面要求广达公司暂停为李成群办理网签手续，原因是李成群在原债务人处的债务并未消除。本案中，李成群与原债务人的债务关系并未消除，债务转移合同不能生效，一审法院认定债务已经转移给广达公司，要求广达公司返还497094元及利息错误。李成群辩称，本案是商品房预约合同纠纷，债务转移及顶账行为仅是认购商品房过程中房款对价的给付方式。广达公司在房屋认购协议的履行过程中出具了全部房款收据，债务转移行为已经完成。本案款项的支付通过顶账行为完成，广达公司已经出具收到购房款的收据，其上诉称并未收到房款不能成立。李成群向一审法院起诉请求：1.判令广达公司继续履行与李成群签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》及商品房买卖合同义务，与李成群签订九鼎豫丰苑1号楼2单元2601室的商品房买卖合同并办理备案、交付、转移登记等手续；2.本案诉讼费用由广达公司承担。诉讼过程中，原告李成群变更诉讼请求为：1.依法解除李成群、广达公司签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》；2.判令广达公司返还李成群已付房款本金497094元；3.判令广达公司赔偿李成群房款利息损失132188.33元（从2015年2月10日起，按照银行5年以上同期贷款利率暂算至2020年5月12日，此后利息持续计算至全部债务清偿之日）；4.判令广达公司赔偿李成群住房租金损失9166元（自2019年8月1日起，按11000元/年暂算至2020年6月1日，此后租金损失持续计算至判决生效之日）；5.判令广达公司赔偿李成群房屋增值部分损失583546元（具体以鉴定结果为准）；6.本案诉讼费用、鉴定费由广达公司承担。一审法院认定事实：2015年2月4日，广达公司作为甲方（出售方）与乙方李成群（买受方）签订一份《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》，约定李成群定购九鼎豫丰苑1号楼2单元2601室，面积135.08平方米，单价3680元/㎡、总价497094元，定金5000元，付款方式为一次性付款；乙方须于2015年2月6日前支付全部房款；签订商品房买卖合同及相关补充协议的时间，以甲方电话通知或媒体公告为准，在通知发出后十日内乙方必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间甲方有权将乙方所认购的房源重新销售等内容。同日李成群向广达公司交纳定金5000元，广达公司向李成群出具了收据。2015年2月9日，广达公司向李成群出具一份收据，载明：“今收到李成群交来1-2-2601认购金肆拾玖万贰仟零玖拾肆元整、顶账”。另查明：2017年12月13日，广达公司九鼎豫丰苑项目取得预售许可证，预售许可证号为洛房商预字第Y17-149号。涉案房产于2020年1月21日卖给他人。诉讼过程中，李成群申请对涉案房屋自2015年2月4日至2020年5月12日期间的房屋增值部分价值进行鉴定。一审法院经审查认为，该鉴定没有必要性，一审法院不予准许。一审法院认为，根据双方当事人陈述及提供的证据，可以证明案外人将对原告李成群所负债务转移给了被告广达公司，被告广达公司在接受该债务后，与原告李成群约定用自己的房屋以抵偿方式清偿该笔债务，并签订了《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》。因此，本案不是商品房买卖合同纠纷，而是债务转移合同纠纷。现被告广达公司将涉案房屋出卖给他人，原告李成群请求解除与被告广达公司签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》，被告广达公司亦同意解除，故原告李成群与被告广达公司签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》依法应予解除。但被告广达公司向原告李成群清偿债务的义务并不能免除，其应向原告李成群偿还债务497094元。因本案系债务转移合同纠纷，故原告李成群要求被告广达公司赔偿住房租金损失及房屋增值损失于法无据。被告广达公司不能按照原约定方式清偿债务，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2015年2月10日起至2019年8月19日的利息，2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。综上所述，原告李成群主张的解除与被告广达公司签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》，并要求被告广达公司返还497094元及利息（自2015年2月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；超出部分，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李成群与被告广达公司于2015年2月4日签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》；二、被告广达公司于本判决生效之日起十日内返还原告李成群497094元，并支付利息（利息以497094元为基数，自2015年2月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李成群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7899元、保全费5000元，合计12899元，由原告李成群负担6344元，被告广达公司负担6555元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，李成群提交鉴定申请书一份，申请对案涉房产自2015年2月10日至2020年5月12日期间的房屋增值部分价值损失进行鉴定。本院认为，上述鉴定申请与本案待证事实不存在关联性，本院不予准许。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案中，李成群与广达公司之间涉及多个不同法律关系，李成群以与广达公司签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》为依据主张相关诉求，本案的案由应为商品房预约合同纠纷，一审法院认定案由不当，应予纠正。根据本案查明的事实，案外人将对李成群所负债务转移给广达公司，广达公司在接受该债务后，与李成群约定用房屋抵偿方式清偿该笔债务并签订了《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》。至此，案涉债务转移行为已经完成并履行完毕，广达公司上诉称案涉债务转移合同未生效的理由不能成立，本院不予支持。李成群与广达公司签订的《九鼎豫丰苑商品房内部认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。广达公司已经将涉案房屋出卖给他人构成违约，应承担相应违约责任，一审法院根据本案具体案情及广达公司的过错程度，认定由广达公司返还李成群房屋认购款497094元及相应利息并无不当。关于李成群诉求的房产增值部分价值损失，认购协议为预约合同，因一方违约行为而无法达成本约即签订正式房屋买卖合同情形下，其违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内，李成群主张未达成本约所产生的信赖利益损失即房屋交易的价差依据不足，本院不予支持。综上所述，李成群与广达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决关于本案案由认定欠妥，本院对此予以纠正，但是上述瑕疵对于判决结果并无影响，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9635元，由上诉人李成群负担5000元，由上诉人洛阳广达置业有限公司负担4635元。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二〇年八月二十四日书记员  单晓玉