甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终812号 上诉人（原审原告）：妙某，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：宋某，甘肃正峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏某，甘肃德言盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛某，甘肃省民乐县人，住甘肃省民乐县。公民身份号码：×××。 被上诉人（原审被告）：吴某，甘肃省山丹县人，住甘肃省兰州市。公民身份号码：×××。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：窦某，甘肃正峰律师事务所律师。 上诉人妙某因与被上诉人薛某、吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院(2019)甘0702民初10305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人妙某及其委托诉讼代理人宋某、魏某，被上诉人薛某、吴某委托诉讼代理人窦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 妙某上诉请求：撤销(2019)甘0702民初10305号民事判决，依法改判判决第二项；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定部分事实错误。上诉人向法庭提交的付款凭证在时间、用途上均可证实装修和改造的事实，双方在装修、改造房屋时明确约定被上诉人承诺愿意负担上诉人所支出的费用，应当按照双方约定履行。一审判决认定上诉人在签订合同时未要求被上诉人进行必要的维修，视为其自愿负担相关费用错误。2、一审适用法律错误。上诉人将涉案房屋进行装修、改造已与原建筑形成了附和，为被上诉人以后出租、使用房屋带来巨大利益，现被上诉人将房屋另租他人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，上诉人主张要求被上诉人承担起承租房屋后所支出的安装电力设施、地暖、更换门以及装修费用合理合法。 薛某、吴某辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持，驳回上诉人的上诉请求。 妙某向一审法院起诉请求：1.被告退还房屋押金12000元；2.被告支付原告为被告房屋上安装电力设备、地暖、更换门及装修费等81798.50元，以上合计93798.50元；3.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2018年6月1日，被告薛某、吴某作为出租方（甲方）、原告妙某作为承租方（乙方），双方签订房屋出租合同一份，约定甲方位于××街店，面积184平方米出租给乙方，租期为三年，自2018年6月1日至2021年6月1日，年租金100000元，付款方式为一年一付，每年房租金提前两个月支付；乙方如需改变房屋现状结构（包括房屋墙壁、屋顶、地面、打洞及拆装），都应与甲方协商同意后进行，租赁关系终止时，将其房屋恢复结构不变；本合同签订后乙方向甲方交纳押金12000元；乙方承租后应保证甲方房屋的主体结构不受损坏，不得改建，不得进行永久性装饰装潢；房屋承租后，在遵守上述条款的情况下，双方不得违约，否则违约方向另一方付违约金5000元，本合同予以终止；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告给被告交纳房屋押金12000元，房屋租金100000元，被告薛某在合同第二页背面书写了内容为“今有薛某收到妙某欧式街房子押金壹万元整（12000），房租金壹拾万元整（100000）”的收条一张。租赁期间，原告对承租房屋安装了电力设备、铺设了地暖、更换了门窗，并进行了装修。2019年5月23日，双方协商一致解除了房屋出租合同，原告将房屋交付与被告。2019年9月6日，被告将房屋出租于案外人马某。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的房屋出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了12000元押金，由被告出具的收条予以证实。现双方已协商解除了合同，被告理应向原告返还已收取的押金，其至今未返还的行为已构成违约，违背了民事活动中的诚实信用原则，应承担继续履行的民事清偿责任。庭审中，被告辩称原告对房屋进行的改造破坏了房屋主体结构受损，且属于永久性装饰装潢，其行为已构成违约，故应从原告所交纳的押金中扣除5000元的违约金，剩余的7000元押金应从原告未支付的100000元房租中予以扣减。一审法院认为，首先，被告在双方解除合同原告交付房屋时，其对原告对房屋作出的改造并未提出异议，说明原告对房屋的现状是认可，现房屋已由被告租赁于他人，被告又提出原告的行为构成违约，对此不予支持。其次，原告所提交的收条足以证实其已向被告交纳了2018年-2019年的租金100000元，被告在庭审抗辩原告未交纳租金，但并未提供相应证据予以证明，因承担举证不能的法律后果。综上，对被告的抗辩理由不予采信，对原告要求被告返还押金12000元的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付安装电力设备、地暖、更换门及装修等费用81798.50元的诉讼请求，一审法院认为，首先，原告在庭审中提交了销售单及微信转账记录拟证明其所支出的装修费用，但上述证据均无法证明原告所购买的材料及所支付的款项全部用于涉案房屋，故对上述证据不予认定。其次，根据庭审中原告的陈述，其对租赁房屋的部分改造例如电力设施的安装及根据工商局及食药监局的要求铺设地暖等工程均属于出租人的维修义务，而原告在签订合同时未要求被告进行必要的维修，视为其自愿负担相关费用。最后，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据上述规定，本案原告主张其改造及装修涉案房屋经过了被告的同意，被告对此不予认可，原告又未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故原告对涉案房屋进行改造及装修的费用应由其自行承担。对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告薛某、吴某返还原告妙某押金12000元，于判决生效后五日内一次性付清；二、驳回原告妙某的其他诉讼请求。案件受理费2145元，减半收取1072.5元，由原告妙某负担935.5元，被告薛建雄、吴某负担137元。 二审中，上诉人在庭后提交甘肃省电力公司张掖供电公司与其于2018年5月29日签订的《低压供用电合同》，拟证明上诉人增加涉案商铺用电容量至34千瓦。被上诉人质证认为，该证据在一审中没有提交，不属于二审中的新证据，且增容属于上诉人自己经营费用支出，应由其个人承担。经审查，该证据能够证明上诉人将涉案商铺的用电功率进行增容的事实，但因增容而安装电力设备产生的费用，上诉人提交的是张掖市金源电力工程有限责任公司出具的证明，关联性无法认定，故本院对上述证据不予采信。 其他经二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》第五条约定，乙方如需改变房屋现状结构（包括房屋墙壁、屋顶、地面、打洞及拆装），都应与甲方协商同意后进行，租赁关系终止时，将其房屋恢复结构不变。第十三条约定，乙方承租后应保证甲方房屋主体结构不受损坏，不得改建，不得进行永久性装饰装潢。被上诉人在庭审中对上诉人主张为涉案房屋安装电力设备、地暖、更换门及装修的行为不予认可，且即便存在上述改建行为，上诉人均是为自己的经营所需，现上诉人无证据证明被上诉人承诺愿意负担改造装修的费用。故上诉人要求被上诉人支付安装电力设备、地暖、更换门及装修费用的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人妙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2145元，由上诉人妙某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年八月十日 书记员 张玉芬 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。