广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0783执异164号案外人：周江涛，男，汉族，1971年10月24日出生，住址：广州市荔湾区。委托代理人：王秋寒，广东佰仕杰律师事务所律师。委托代理人：何冬，广东佰仕杰律师事务所律师。申请人：开平万冠实业有限公司，地址：开平市三埠新昌东路1号。法定代表人：潘仕早。委托代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托代理人：黄文鼎，广东志信律师事务所实习律师。申请人：邓超华，男，1969年10月18日出生，住址：开平市。申请人：潘仕早，男，汉族，1951年6月19日出生，住址：开平市。被申请人：蓝德利，男，汉族，1963年5月13日出生，地址：广州市天河区。被申请人：刘露，女，1984年8月30日出生，汉族，住址：广州市天河区。被申请人：广东万冠国际贸易发展有限公司，地址：广州市天河区天河北路183号-187号25楼13房。法定代表人：刘露。关于开平万冠实业有限公司、潘仕早、邓超华与蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司合同纠纷一案，本院根据开平万冠实业有限公司的财产保全申请，于2020年3月16日查封蓝德利的财产。案外人周江涛于2020年7月10日依法提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月31日公开进行听证审理，案外人周江涛及其委托代理人王秋寒、何东、申请人开平万冠实业有限公司的委托代理人周丽、黄文鼎到庭参加听证，申请人邓超华、潘仕早、被申请人蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司经本院合法传唤，没有到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人周江涛的异议请求：请求解除对开平市长沙街道办事处xxx房(以下称涉案房产)的查封措施。事实和理由：2019年1月11日，江门市中级人民法院作出了调解书[（2018）粤07民初33号]，该调解书中确定了皇府山一号项目中部分物业权益归蓝德利或其指定的第三人所有。2019年6月17日，案外人与蓝德利签订《商铺权益转让协议书》，约定：1、蓝德利将属于自己在开平市庆狮汽车零配件有限公司开发的皇府山一号首层部分商铺2434.24㎡以及4间商品房374.15㎡的权益转让给案外人（具体房号为开平市长沙街道xxx房4间商品房，3幢101-110、112、114、116、129-154号、4幢101-119号、5幢101-110号、6幢101-111号、7幢101-119号、11幢116号商铺）；2、商铺转让价按人民币22638432元，4间商品房374.15㎡转让价按人民币1539668元，合计总价24178100元。3、因本协议里双方约定转让的商铺权益，本身就在案外人所控制的庆狮名下，蓝德利无须再对转让的商铺交付行为再做详细约定。案外人付清全款后本协议里约定的商铺权益全部归案外人所有。协议签订后，案外人已经全部付清商铺权益转让款。蓝德利指定开平市长沙街道xxx房4间商品房，3幢101-110、112、114、116、129-154号、4幢101-119号、5幢101-110号、6幢101-111号、7幢101-119号、11幢116号商铺归案外人所有。根据江门市中级人民法院作出了调解书的约定，案外人为上述物业的权属人，调解书已经生效。案外人在与开发商（庆狮公司）办理权属确认过程中，发现其部分物业已被贵院查封。贵院查封的上述物业为案外人所有，而非蓝德利所有。故提出异议。案外人周江涛向本院提交如下证据：1、（2020）粤0783执保100号协助执行通知书、查封（冻结、扣押）财产清单复印件各一份。2、《商铺权益转让协议书》复印件一份。3、收款确认书复印件一份；4、平安银行首付款业务回单、收据复印件。5、（2020）粤0783民初906号民事裁定书复印件一份。补充提交收据复印件及元邦明月福案认购书。申请人开平万冠实业有限公司答辩称：一、案外人不具有异议的主体资格。本案查封的物业归蓝德利所有，案外人对被查封的物业不享有物权，法院的保全行为没有侵犯其合法权益，其物权对法院的保全行为提出异议。二、案外人不占有涉案商铺和商品房，涉案的不动产仍由开发商开平市庆狮汽车零配件有限公司占有。涉案不动产的开发商开平市庆狮汽车零配件有限公司于2020年4月16日向开平市人民法院提出《异议申请书》，对涉案查封的不动产提出异议，可见，庆狮公司至今仍未将涉案不动产交付给案外人占有使用。三、案外人因自身原因至今仍没有办理涉案不动产的销售备案登记手续。1、周江涛是开发商庆狮公司的法定代表人，庆狮公司分别在2018年8月6日、2019年3月29日办理了涉案楼房的预售许可证。因此，即使案外人周江涛与蓝德利于2019年6月17日签署了《商铺权益转让协议书》，作为庆狮公司法定代表人的周江涛完全可以在合同签署当日办理预售登记手续，而无需其他附加条件。2、双方在《商铺权益转让协议书》中约定“因本协议里双方约定转让的商铺权益，本身就在乙方所控制的庆狮公司名下，甲方无需再对转让的商铺交付行为再做详细的约定”，因此，双方已明确排除了因蓝德利的原因无法办理备案登记手续的情形。四、案外人并非善意第三人，其与蓝德利共同串通，企图以商铺转让的形式，帮助蓝德利转移财产，逃避债务。1、开平法院分别于2020年1月6日、3月16日和6月19日将涉案不动产被查封的事实告知庆狮公司，案外人在明知法院查封涉案商铺之后，仍分别于2020年1月16日支付3300000元、1月17日支付3618100元、2月24日支付4350000元、2月25日支付4950000元、6月22日支付970000元、6月23日支付1130000元和6月24日支付370000元。由此可见，案外人明知存在风险仍继续支付巨额款项，该行为显然不是正常的商人行为，明显是与蓝德利之间存在串通。2、案外人的行为显示其非无过错的物权期待人。案外人在明知法院查封的情况下，理应暂停付款，并应及时与法院沟通，安排剩余价款的支付问题，而非直接将价款付给蓝德利，人为地造成“已支付全部价款”的局面，因此，案外人的付款行为后果只能由案外人承担，无权要求法院予以解封。综上所述，案外人完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，不是涉案的利害关系人，无权要求解封涉案不动产，请合议庭依法驳回其申请。申请人开平万冠实业有限公司提交以下证据：（2018）粤07民初33号民事调解书、（2020）粤0783执异66.67号执行裁定书复印件各一份、付款清单打印件一份。本院审查查明：本院在审理（2020）粤0783民初906号原告开平万冠实业有限公司、潘仕早、邓超华与蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司合同纠纷一案时，根据开平万冠实业有限公司的财产保全申请，于2020年3月11日作出（2020）粤0783民初906号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人蓝德利、刘露、广东万冠国际贸易发展有限公司的银行存款人民币4854420.73元或查封、扣押其相应价值的财产。并于2020年3月16日查封了登记在开平市庆狮汽车零配件有限公司名下的位于开平市，查封期限为叁年，自2020年3月16日起至2023年3月15日止。对此，案外人周江涛以上述理由向本院提出执行异议。另江门市中级人民法院于2019年1月11日作出（2018）粤07民初33号《民事调解书》，该调解书确认：“一、天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司共同支付货币人民币1000万元（大写壹仟万元）、补偿开平皇府山壹号（即本案合作开发项目）住宅房产3880平方米（大写叁仟捌佰捌拾平方米）给蓝德利（如天粤公司、白建武、周江涛、庆狮公司、颐永健公司愿意在2019年6月30日前按货币支付，则按8000元/㎡折算），作为一次性终结双方之间合同争议的最终补偿违约金及损失补偿金。……三、前述第一条中约定的住址房产3880平方米房产补偿部分中的第一期为“皇府山壹号”住宅1880㎡（具体房号为开平市长沙街道xx房）……四、前述第一条中约定的住宅房产3880平方米房产补偿部分中的第二期为“皇府山壹号”住宅2000㎡（具体房号为开平市长沙街道xxx）”。该调解书已经发生法律效力。另，据案外人周江涛提交的《商铺权益转让协议书》显示：蓝德利将登记在庆狮公司开发的皇府山一号部分商铺及商品房（包含位于开平市）转让给周江涛，合计总价款24178100元。其提交的平安银行收付款业务回单及收据显示：蓝德利收到款项详情具体为2019年10月16日500000.00元；2019年12月13日4750000.00元、240000元；2020年1月16日1200000.00元、1300000.00元800000.00元；2020年1月17日1300000.00元、1200000.00元、1118100.00元；2020年2月24日4350000.00元；2020年2月25日3000000.00元、1950000.00元；2020年6月22日500000.00元、470000.00元；2020年6月23日350000.00元、380000.00元、400000.00元；2020年6月24日370000.00元，共计24178100元。本院认为：本案属案外人对执行标的物提出的执行异议案。案外人针对执行标的物所提异议成立的条件，是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据周江涛提出的异议理由及提供的上述证据，可以确认周江涛对上述涉案房产不享有足以排除强制执行的实体权利。理由是：首先、涉案房产是经发生法律效力的（2018）粤07民初33号民事调解书确认归蓝德利，蓝德利对涉案房产享有物权，本院根据开平万冠实业有限公司的财产保全申请依法查封蓝德利的上述涉案房产，依法有据，程序合法，执行查封并无不当。其次，涉案房产是登记在开平市庆狮汽车零配件有限公司名下，除生效裁判文书确认涉案房产归蓝德利外，庆狮公司、周江涛等还需向蓝德利支付一次性违约补偿金10000000.00元。而根据周江涛与蓝德利签署的《商铺权益转让协议书》约定的内容，案外人周江涛应支付转让款24178100元给蓝德利，但周江涛提交的转账回单及收据，没有标注每一笔转账的用途。第三，虽然《商铺权益转让协议书》签署在先，但周江涛在本院查封之前只支付款项5490000.00元，周江涛在明知本院查封涉案房产后仍继续向支付剩余款项18688100元，不排除与蓝德利串通转移财产、逃避债务的可能，解除涉案铺位的查封可能会损害第三人的合法权益。第四，本案中的涉案房产，是以开平市庆狮汽车零配件有限公司名义进行出售，周江涛对涉案房产并未实际占有，从周江涛提交的开平市商品房网上签约备案系统打印件来看，已经备案登记的涉案铺位的买受人亦不是周江涛。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据这一规定，周江涛欲阻却对涉案房产的执行，必须同时具备四个条件：有合法有效的书面买卖合同；买受人足额支付购房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；实际占有使用房屋；未办理过户手续不存在过错。虽然周江涛与蓝德利在本院查封涉案房产之前签订了涉案房产的买卖合同，但涉案房产被本院查封之后周江涛仍向蓝德利支付剩余价款，并没有将剩余价款交付给执行法院，且周江涛对涉案房产并未实际占有。综上，周江涛所提的异议理据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回周江涛的异议请求。案外人、当事人如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 梁颖文审 判 员 戚锦洪审 判 员 黄婷婷二〇二〇年八月十九日法官助理 高万丽书 记 员 戚晓红