云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2949号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人胡斌，公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：丁川江，男，1985年6月12日生，汉族，身份证住址四川省开江县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告丁川江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法适用普通程序独任审理，于2020年6月24日公开开庭审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人谢雨静到庭参加诉讼，被告丁川江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区公共租赁住房；3、判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金666.80元为标准，自2018年11月15日起暂计算至2020年7月14日拖欠的租金为人民币13336元）；4、判令被告按每逾期一日按月租金的5%（即人民币33.34元）为标准，向原告支付自2018年11月15日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2020年7月14日的违约金为人民币19503.9元）；以上合计32839.9元；5、判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；6、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：2017年10月27日原告作为出租方与被告丁川江签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”）,由被告丁川江承租位于昆明市官渡区，面积51.29平方米的公共租赁住房，月租金666.80元，合同期限为2017年11月15日至2020年11月14日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年11月14日起一直拖欠房屋租金，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳；根据合同约定如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即人民币33.34元）为标准向原告支付违约金，且拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，不予退缴被告交纳的全部履约保证金。被告还应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。因此，原告为维护自身权益，向本院提起诉讼，提出如前诉请。被告丁川江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见及证据。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》,欲证明：原、被告之间存在租赁关系的事实，租赁合同对租金、租金交纳方式及违约责任和履约保证金等进行了约定。2、云南省地方税务局通用机打发票、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据联），欲证明被告交纳过房租和履约保证金的事实。3、《租金到期催缴通知书签收表》，欲证明原告向被告催缴拖欠租金，但被告一直不予缴纳。4、逾期明细，欲证明被告至今拖欠租金数额、违约天数以及违约金的情况。本院认为，原告提交的证据1、2形成于原被告之间，系双方真实意思，内容真实有效，本院予以采信；证据3、4系原告单方出具，被告未到庭质证，本院不予采信。经审理查明：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告丁川江于2017年10月27日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，合同约定原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司将坐落于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告丁川江居住使用，该房屋建筑面积51.29平方米，月租金666.80元，租赁期自2017年11月15日至2020年11月14日止，为36个月；租金支付方式为每6个月为一期，合同签订之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同终止或者解除时，若被告无违约事项、对房屋无损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋；被告如有违约，由承租人及共同承租人承担连带责任。原被告双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金4000.80元，并交纳了2017年10月27日至2018年11月14日的租金。被告丁川江自2018年11月15日起至今未按约支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原告已履行了交付义务，被告也应当按约缴纳租金，现被告无正当理由拖欠房租至今，原告主张解除双方原被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》的诉请，本院予以支持。另合同约定被告拖欠租金累计达到6个月的,原告有权解除合同,被告应自合同解除之日起30日内腾退租赁房屋,现被告自2018年11月14日起已拖欠租金至今,合同解除后,被告依法应将承租房屋腾还原告。对于原告要求被告支付自2018年11月15日起至实际腾房之日止的租金（按月租金666.8元标准计算），有合同及法律依据,本院予以支持。关于原告要求被告承担违约责任的请求,双方合同中所约定违约金的计算标准过高,鉴于违约金是以补偿为主，惩罚为辅，故本院依法予以调整，被告所缴纳的履约保证金4000.8元已足以弥补因被告违约而致使原告遭受的损失,故本院酌情支持由被告支付原告违约金4000.8元，超过部分不予支持，并确定该笔违约金在合同解除后原告应退还被告的履约保证金4000.8元在本案中相互抵消。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告丁川江于2017年10月27日签订的《昆明市公共租赁住房租民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房盛字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告丁川江于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告丁川江于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年11月15日起至实际腾房之日止的租金（按月租金666.8元标准计算）；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297.74元，由被告丁川江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员  郭虹二〇二〇年八月七日书记员  陈鑫