广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2815号原告：秦刚，男，1976年11月21日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地广州市天河区车陂路******（仅限办公）。法定代表人：郑惠京，职务总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。被告：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告：蒋盛晓，男，1967年2月5日出生，汉族，住广州市天河区。原告秦刚诉被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）、张海华、蒋盛晓合同纠纷一案,本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦刚，被告一房公司的委托诉讼代理人张佩琪到庭参加了诉讼。被告富山公司、张海华、蒋盛晓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦刚向本院提出诉讼请求：1.被告富山公司向原告返还转让费355000元；2.被告一房公司向原告双倍返还定金45000元；3.被告富山公司向原告支付违约金，自2019年7月1日起，以355000元为计算基数，每日按转让费总价0.02%的标准向原告支付违约金，计至2019年12月31日止；4.被告富山公司向原告支付利息，自2018年7月28日起，计算至被告富山公司向原告付清全部转让费之日止，以355000元为计算基数，按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止；5.被告张海华、蒋盛晓对被告富山公司的债务承担连带清偿责任；6.被告富山公司承担本案财产保全费；7.被告承担本案受理费。庭审过程中，原告秦刚撤回其第6项诉讼请求。事实与理由：2018年7月20日，置业经理邓某向原告推荐位于广州番禺钟村公寓项目“富山自由度”，称该项目是使用权国土用地，拆迁都有赔偿。在其和同事全程陪伴过程中，原告在富山公司销售部现场支付了项目定金45000元，由一房公司收取。同日，一房公司出具收据，确认收到原告定金45000元。2018年7月23日，原告与富山公司签订了《公寓使用权转让合同》，约定富山公司向原告转让位于广州市番禺区钟村街道钟屏大道“富山自由度”第×栋×层×号公寓的使用权，转让期间为自物业交付原告之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日涉讼房屋土地使用权期限届满时为止，转让费总额为355000元。原告现场向富山公司支付转让费首款40000元。2018年7月27日，原告向富山公司支付剩余转让费315000元。同日，富山公司出具收据，确认收到原告转让费355000元。同时，原告与富山公司约定违约责任：如富山公司未能按约定期限交房，富山公司应每日按转让费总价0.02%的标准向原告支付违约金；如富山公司逾期超过180日的，原告有权单方面决定解除合同，富山公司30日内退还原告已付转让费及利息。2019年3月25日，原告获悉富山自由度项目被广州市城市管理综合执法局番禺区分局认定为违建并限期拆除（公告日期2018年3月14日）。富山公司在明知项目违建限期拆除的情况下，在完全不具备履行合同能力的情况下，故意隐瞒项目违建情况，与原告签订使用权转让合同，收取原告转让费355000元，富山公司应当承担所有违约责任。截止至起诉之日，富山公司仍未向原告交付涉讼房屋，也未向原告退回转让费和违约金及利息，一房公司也未向原告退回涉讼房屋定金。富山公司与原告在合同约定期间，在已经面对多起房屋租赁诉讼存在的情况下，富山公司注册资本迅速由1000万减资变更为490万，严重侵害了与原告的权益。富山公司的股东张海华与股东蒋盛晓负有不可推卸的责任，应当在减资范围内承担连带清偿责任。一房公司在富山公司现场收取的项目定金45000元，现因富山项目违建违约，收取定金没有任何事实与法律依据，不当得利，应当双倍退还原告定金。为维护原告合法权益，现原告特向法院依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告富山公司书面辩称，我方与原告签订的富山自由度项目《公寓使用权转让合同》为无效合同，我方应当返还因合同取得的财产。原告明知富山自由度项目违规建设和销售，对合同无效亦存在明显过错，应承担相应责任。富山公司减资程序符合法定程序，股东无需承担补充赔偿责任。具体事实和理由如下：一、我方与原告签订的富山自由度项目《公寓使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉富山自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了《土地管理法》《城乡规划法》及《城市房地产管理法》的相关强制性规定，另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，我方与原告签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。因案涉合同无效，自始不发生效力，原告请求违约金缺乏法律依据。二、原告明知富山自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。富山自由度周边商品房平均单价在3万元/平方米左右，而富山自由度项目的平均单价在8500元/平方米左右，明显低于市场正常交易价；我方在签约前明确向原告出示了案涉地块的《土地使用权证》，说明了富山自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确富山自由度的房屋无法办理产权的事实；并且《房屋使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。原告明知富山自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受案涉房屋存在的违法风险，原告对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，我方和原告对合同无效均有过错，我方因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，原告应自行承担其资金占用损失。三、案涉违法建设的形成有其历史背景原因，我方承租运营案涉建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。案涉违法建设是由广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）在2014年中至2016年初修建，并于2016年2月出租给我方进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室〔2013〕60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（〔2013〕98号）执行”。露纯公司据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了富山自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向我方承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。我方正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营富山自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，我方始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，我方遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括原告在内的全体租户的调解事宜，并无欺瞒原告的故意，主观恶意较小。四、富山公司减资程序符合法定程序，股东无需承担补充赔偿责任。富山公司自2019年初因税务筹划原因决定减资，全体股东共同决定将富山公司注册资本从1000万元减至490万元，并于2019年2月在《广州日报》刊登减资的公告，履行了法定的决议、公告程序，并于4月完成减资。在此期间富山公司对富山自由度项目要被拆除的情况并不知晓，因此也不可能预见到富山自由度租户对富山公司享有潜在债权。执法机关直到2019年5月才到富山自由度项目现场进行执法，并与租户产生冲突，自此，富山公司和租户才知道富山自由度项目要被拆除。因此，在富山公司减资时，本案原告仅是富山公司相关物业的使用权人，享有的是对富山公司要求交付物业的物权请求权，并不享有对富山公司的债权。富山公司减资时没有特定的债权人，富山公司通过报纸刊登减资公告的行为符合法定的减资程序，属于企业生产经营中的正常经营行为，并非为逃避债务，股东不应对富山公司的债务承担补充赔偿责任。综上所述，案涉合同因违反法律强制性规定而无效，原告对此存在明显过错，我方应退还相应房款，原告亦应承担相应损失。恳请法院依法判决，维护当事人的合法权益和社会稳定。被告一房公司辩称，原告要求我方双倍返还4.5万元没有事实和法律依据，依法应当驳回。理由如下：一、我方并非本案适格被告，本案存在两个关系，一个是原告与富山公司之间的使用权转让合同关系，一个是原告与我方之间的居间服务关系，根据原告的诉讼请求，可以清晰看出，原告是基于转让合同关系要求两被告承担责任的，因此我方作为居间方并非本案适格被告。二、我方在整个交易中是一个居间方的角色，原告转给我方的定金45000元实际为居间费用，我方已经完成居间义务，原告要求我方双倍退还4.5万元无事实与法律依据。首先，根据原告在起诉状中事实理由部分的陈述可证明原告是清楚知悉我方在整个交易过程中是中介的角色，并非物业所有人或者其他角色；其次，根据我方提交的《特殊申请表》可以看出，我方收取的45000元是向原告提供楼盘信息、带客户看楼、协助客户与开发商沟通争取购房优惠或者申请延期支付首付而产生的居间服务费，而且在该申请表中清楚列明了每一期房款支付的金额与时间，这些数据明显可以看出，我方收取的居间服务费并未包含在转让款之中的，原告对此也签名确认了，再结合原告提交的《公寓使用权转让合同》中可看出原告知悉合同转让费价格并不包含我方已收取的服务佣金，但原告对此亦未提出异议，而且还自愿与富山公司签订了《公寓使用权转让合同》，这就说明了原告对该笔费用的性质是清楚知道的。同时，根据原告提交的证据收据可以看出，收款人明确载明是我方并非富山公司，而且该收据出具的时间为2018年7月20日，原告收到收据至今已有近两年时间，但原告一直都未提出过异议，从这里也可看出原告是清楚知道我方收取的该笔费用是为原告提供居间服务而产生的居间服务费；再次，根据原告提供的证据《公寓使用权转让合同》第二条可以看出，原告在签订该合同时已经清楚知道案涉房屋国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系等信息，而且我方在向其提供居间服务时也如实告知房屋情况，富山公司也在销售中心公示了相关情况，是原告看中案涉房屋转让价格低的优势才与富山公司签订《公寓使用权转让合同》的，因此作为居间方，我方已经履行告知义务并为原告提供居间服务，原告无权要求我方双倍退还居间服务费；最后，本案是由于富山公司的违约行为导致原告要求确认《公寓使用权转让合同》无效，并非我方过错导致。我方作为居间方，促成了原告与富山公司签订合同即已经完成了居间义务，因此我方收取的4.5万元居间服务费无须退还，如果因富山公司的违约导致原告损失了该4.5万元，原告应向富山公司追讨，而并非在本案中要求我方予以双倍退还。三、富山公司已承诺包括原告案涉款项在内的全部业主退款诉求均由富山公司承担，我方无须承担退款责任和义务。根据我方提交的证据，在群名为富山自由度业主群（486人）微信群的聊天记录中，群名为“A416业主欧某-富山群群主”所发出的信息中第二点明确表明：富山公司承诺后续无论是我方还是其他售房合作伙伴（乐聚、房胜客）收取的资金，如果出现纠纷问题，业主统一找富山公司，富山公司是唯一的债主；富山公司承诺对所有房款承担相关赔偿责任；2019年7月10日富山公司公示的《富山自由度租客资料登记公告》和《富山自由度租客退款登记通知》证明：富山公司会对相关业主信息进行登记核算退款全额并处理相关后续事宜；该证据证实“富山公司已履行退款承诺，以公告的形式告知业主富山公司承担全部退款责任，并要求原告在内的业主们配合办理相关手续。”由此可以证实，富山公司才是案涉款项的退款责任主体，我方不应该承担退款义务，即便要退款也应由富山公司退款。四、案涉交易为大额交易，原告自身也负有对案涉物业各项信息、情况进行审核的义务，原告自身未尽到审核义务，由此产生了损失，原告也应该承担一定比例的责任，因此，退一步说，即便法院认为我方需要退还收取的服务费，也应该按照原、被告双方的过错比例予以退还。综上，我方并非案涉使用权转让合同的相对方，因此我方不是该租赁合同纠纷案件的适格主体，同时我方作为居间方已完成了居间义务，该4.5万元不应退回，更不应双倍退回，原告要求返还相关款项既没有事实依据也没有法律依据，请求法院予以驳回。被告张海华、蒋盛晓未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.富山公司登记法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓为股东、监事。2.2017年1月1日，富山公司与案外人广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。3.2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧露纯公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。4.2018年5月30日，富山公司（甲方）与一房公司（乙方）签订《招租咨询服务合同》，约定：甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜，委托期限自2018年6月16日至2018年12月15日，乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取；如涉及退订，乙方应第一时间退还客户电商费45000元/套，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退定；等等。5.2018年7月20日，秦刚向一房公司转账支付了45000元，销售人员填写《【富山·自由度】特殊事项审批申请表》，载明第一期、第二期款项支付的时间及金额，秦刚在该申请表上签名确认。同日，一房公司出具《收款收据》，载明收到秦刚交来位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第×栋×层×号公寓（以下简称涉讼物业）的定金45000元。6.2018年7月23日，富山公司作为甲方（转让方）与秦刚作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称转让合同），约定甲方向乙方转让涉讼物业的使用权，建筑面积（包含公摊面积）为51.55平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限为自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止；土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为355000元；乙方选择分期付款方式支付上述转让费，乙方于签订本合同当日支付首期转让费40000元，于2018年7月28日前支付第二期转让费315000元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司向秦刚出具《收款收据》，载明收到秦刚交来涉讼物业的首期使用权转让费40000元。7.2018年7月27日，富山公司向秦刚出具《富山*自由度收据》，确认收到秦刚交来涉讼物业的第二期使用权转让费315000元。8.2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足；股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。同日，富山公司出具《债务担保证明》，其上载明富山公司原注册资本1000万元，认缴注册资本1000万元，现申请减少注册资本至490万元。其司已就减资事项通知公司债权人，并于2019年2月15日在《广州日报》刊登减资公告，对此次减少注册资本前发生的债务，减少注册资本后由公司股东按出资比例承担。9.2019年4月4日，富山公司注册资本由1000万元变更为490万元。10.2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》，告知：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间为7月15日至7月30日，登记地点为富山公司售楼部，租户需携带身份证、合同、收据等相关资料原件及复印件进行登记退款金额。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。11.2020年2月24日，秦刚提起本案诉讼。庭审过程中，秦刚主张其与富山公司之间为租赁合同关系，而富山公司至今未向其交付涉讼物业；其与一房公司没有签订居间服务合同，双方无任何关系，一房公司收取其支付的定金45000元为不当得利。一房公司确认其司与秦刚未签订书面协议，但其司为秦刚提供了居间服务，双方之间为居间服务合同关系。现秦刚与一房公司主要就一房公司收取的45000元的性质产生争议。一房公司称其司与富山公司之间为委托代理销售出租关系，其司收取的45000元为居间服务费，收款收据上的定金字眼系依富山公司的要求填写。根据秦刚提供的证据可知，秦刚系先向其司支付45000元后再按转让合同的约定向富山公司支付全部转让款355000元，故秦刚是清楚知悉该45000元并非定金。而秦刚称富山公司从未告知其富山公司与一房公司之间的关系，一房公司开具的收款收据上明确载明该款项为定金，若为一房公司主张的中介服务费，应在收款收据上载明，且一房公司收取该费用时亦未告知其时居间服务费，故一房公司收取该款项的原因不明，没有合法的收取依据，构成不当得利，应当退还。本院认为，转让合同的合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故秦刚与富山公司签订的转让合同成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与秦刚就涉讼物业签订的转让合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因转让合同无效，富山公司应向秦刚返还已收取的转让费355000元，故就秦刚要求富山公司返还转让费355000元的诉请，合理有据，本院予以支持。因转让合同无效，秦刚要求富山公司向其支付违约金的诉请，于法于理无据，本院不予支持。但鉴于富山公司确已实际占用了转让费，根据公平合理原则，富山公司应向秦刚支付占用款项期间的利息，故秦刚要求富山公司自缴清全部转让费之次日即2018年7月28日起向其支付利息的诉请，本院予以支持。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向秦刚支付的利息应以355000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月28日起计算至2019年8月19日；以355000为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止。就秦刚诉请中的超出部分，本院不予支持。就秦刚要求一房公司双倍返还定金的诉请。首先，秦刚向一房公司缴纳的45000元，虽名为“定金”，但并无证据证明该费用属于转让费的一部分，也没有证据证明一房公司可以收取涉讼物业定金，或是一房公司代替富山公司收取涉讼物业定金；其次，根据富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》，该合同约定富山公司允许一房公司向客户收取45000元/套的电商费，用以享受富山公司给予的优惠楼价。综上，因该45000元不作为转让费，由一房公司实际收取，用于确定秦刚与富山公司就涉讼物业签订正式合同及支付款项时间、金额，故一房公司主张其司与秦刚之间为居间合同法律关系，本院予以确认。现秦刚虽然与富山公司签订了涉讼物业的租赁合同，但涉讼物业所在楼宇实际在秦刚支付45000元之前就已经被相关行政部门认定为违章建筑、要求限期拆除，一房公司作为中介方，未能如实提供涉及租赁物是否合法的重要信息，存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一房公司不得收取费用，已收取的45000元应当予以退还。就秦刚主张一房公司双倍返还定金90000元，无合同和法律依据，本院不予支持，故一房公司应向秦刚返还已收取的45000元。关于张海华、蒋盛晓应否对富山公司的上述债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司未能举证证实其已履行通知各债权人的义务。秦刚作为涉讼物业租户，属于富山公司债权人之一。但从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与富山自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由1000万元减少至490万元。故富山公司是在明知涉讼物业所在项目建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了秦刚的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。其中张海华应在减资357万元范围内、蒋盛晓在减资153万元范围内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。综上所述，本院对秦刚的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦刚退还转让费355000元及利息（利息应以355000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月28日起计算至2019年8月19日；以355000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止）；二、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向秦刚退还已收取的45000元；三、张海华、蒋盛晓分别在357万元及153万元范围内，对广州富山投资管理有限公司的上述第一项判决中所确定的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、驳回秦刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由广州富山投资管理有限公司负担6479元，广州市一房网络科技有限公司负担821元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  卢佩玲人民陪审员  邓沛华二〇二〇年八月十日书 记 员  凌绮珊