西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7186号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司，住所地：西安市#-101。负责人：吴俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红娟，系该公司员工。被告：聂德辉，男，汉族，1974年11月24日出生，住济南市市，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张蔚，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔艳丽，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司（以下简称“金辉物业”）诉被告聂德辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王心言、张红娟，被告的委托诉讼代理人崔艳丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金辉物业诉称：被告系原告所管理的融侨馨苑的业主，被告购买了融侨馨苑18-02-18-02号的房屋，建筑面积为167.7平方米。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告应向原告缴纳物业费。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。原告多次对其催缴无果，又进行书面上门催缴，均无效果。现原告诉至法院请求依法判令：1、被告支付2018年5月1日-2020年2月29日18-02-18-02号房屋的物业管理费物业费5534.1元、电梯费603.72元、生活垃圾费72元、水费866.4元、暖气基础运行费2334.38元，共计9410.60元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、金辉物业与融侨馨苑业主委员会所签订的物业服务合同约定的物业服务期限为2014年1月1日-2016年6月30日，2016年6月30日服务合同已到期后双方并未续约，2018年1月13日业主大会作出决议不再续聘金辉物业提供物业服务，因此，金辉物业在物业服务合同终止，业主大会决议更换物业公司后无任何依据向包括答辩人在内的小区业主提供物业服务，更无依据和权利向答辩人收取物业费用。二、业主大会作出更换物业公司的决议后曾多次致函金辉物业要求其办理交接并退场，但金辉物业拒不办理交接退场，新的物业公司至今无法进场，导致答辩人无法接受新物业公司进场提供物业服务。在此期间金辉物业所谓提供的物业服务属于事实上的“强卖”行为。金辉物业拒不退场，坚持提供物业服务是其单方行为，由此产生的损失应由其自行承担。本人不愿意接受金辉物业提供服务，在业委会明确要求金辉物业退场交接后拒不交接的行为不仅损害了本人的自主选择权和公平交易权，而且金辉物业应承担其单方强卖行为带来的损失。本人非但不需要向其支付物业服务费等费用，而且就金辉物业侵害其权益的行为保留追诉的权利。三、金辉物业因物业服务期间未对小区内的二次供水设备进行维护，以致于二次供水设备几乎处于瘫痪状态，导致本人等小区高层住户经常性停水，而且二次供水设备老化腐化严重影响到入户水质的安全。后来被答辩人既不退场也不配合自来水公司对小区水表进行更换及二次供水设备的改造等工作，导致答辩人等高层住户水压不稳经常爆管或停水，因其前期怠于履行物业服务合同义务等，业主大会作出决议更换物业公司，现拒不交接退场又未提供物业服务，无任何权利收取物业费用等。金辉物业所诉水费本是由本人缴纳给西安市自来水公司的，只是根据物业服务合同约定由其代扣代缴，现物业服务合同已到期，无依据代收代缴，而且金辉物业并非已代替答辩人向西安市自来水公司缴纳水费，因此无权向本人主张水费。四、暖气费原依据物业服务合同亦属于金辉物业代收代缴的费用，既然物业服务合同已到期便无权代收代缴。2018年11月18日本人已向其缴纳暖气费2520元，金辉物业于2018年11月23日将上述暖气费退回本人账户，并堵塞本人房屋暖气管道，导致本人无法使用暖气，本人无奈诉至贵院，贵院作出（2019）陕0113民初10680号民事判决，要求金辉物业停止侵权并赔偿损失。现金辉物业并未代替本人缴纳2018-2019年暖气基础运行费用，故无权向本人主张暖气基础运行费。本人已经缴纳2019-2020年度暖气费，金辉物业再无权向本人主张2019-2020年暖气基础运行费。金辉物业明知收取物业费等诉讼请求无任何依据不会得到法院的支持，曾就本案同一事实于2019年起诉，经法院调解未果，最终以其撤诉而告终。现再次起诉，不仅给答辩人的生活造成了困扰，而且完全是其滥用诉权，浪费司法资源，故请求依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，被告系融侨馨苑18号楼2单元18层21083、21084号房的业主，房屋面积共为167.7平方米。2014年1月1日，原告与融侨馨苑业主委员会签订《融侨馨苑小区物业服务合同》，该合同第三条约定，乙方（原告）提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第六条约定，代收代缴水费及电费；代收代缴采暖费、生活垃圾清运费等与物业服务相关的费用。合同第十一条约定，物业服务费（按业主拥有物业的建筑面积交纳）：（1）第一年住宅：高层1.35元/平方米·月；（2）剩余合同期限收费标准按下列方式执行：每年度的监督结果有3个以上季度（含三个季度）达标，按1.5元/平方米·月执行。电梯费18层以下的0.3元/月·平方米。第十二条第（四）项约定，生活垃圾处理费为：6元/户·月。合同第十四条约定，物业服务按季度缴纳，业主应在每季度首月10日前交纳本季度的物业管理服务费。合同第二十条约定，物业服务期限为2年6个月，自2014年1月1日起至2016年6月30日止。另查，根据《西安市物价局西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》（市物发[2012]265号）文件的规定：“供热分为：（一）按面积居民每月每平方米不高于5.8元（包括每月每平方米0.5元热交换站到用户的损耗及费用·下同），非居民用热每月每平方米不高于7.5元。（二）按热量居民用热每吉焦44元，每千瓦时0.16元；分户计量居民用户，实行基本热价与计量热价相结合的两部制热价计算方式，基本热价占总热价的30%，计量热价占总热价的70%。具体计算公式为：总热价=基本热价{1.74元（5.8元/每平方米·月×30%）×供热面积×4}+计量热价{30.8元/吉焦或0.112元/千瓦时（44元/吉焦或0.16千瓦时×70%）×用户所用热计量}”。合同签订后，原告金辉物业依约向业主提供物业服务。原告金辉物业收费票据显示，被告聂德辉于2018年4月18日共缴纳691.72元，其中2018年3月1日-2018年4月30日的物业费为503.1元、生活垃圾费为12元、电梯费为100.62元以及2017年12月15日-2018年3月21日的水费为76元。另一张收费票据显示被告聂德辉于2019年2月25日共缴纳563.1元，其中2018年5月1日-2019年2月28日的电梯费为503.1元、生活垃圾费为60元。被告提供的转账凭证显示，其于2019年11月14日通过微信已全额支付2019-2020年度暖气费3891元，该凭证得到原告提供的收据的印证。另查明截止2020年2月29日，被告聂德辉累计拖欠物业费5534.1元、电梯费603.72元、生活垃圾费72元、暖气基础运行费1167.19元，共计8243.41元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《融侨馨苑小区物业服务合同》、市物发[2012]265号文件、收据、转账记录、欠费清单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告金辉物业与融侨馨苑业主委员会签订《融侨馨苑小区物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务，因此原告与被告之间形成了物业服务合同关系，该合同虽已到期，但原告一直向该小区业主提供相应的物业服务，被告聂德辉作为业主理应按照合同约定及时支付电梯费、生活垃圾费、物业费、水费、暖气基础运行费。但被告长期拖欠上述费用，此行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”因此被告应该按照约定向原告支付物业费、电梯费、生活垃圾费、水费、暖气基础运行费。具体计算方式为：1、物业费，根据合同的约定，按照1.5元/每平方米·月计算22个月（2018年5月1日至2020年2月29日），计算为5531.4元；2、电梯费，按照0.3元/月·平方米计算12个月（2019年3月1日至2020年2月29日），计算为603.72元；3、生活垃圾费，按照6元/户·月计算12个月（2019年3月1日至2020年2月29日），计算为72元；4、水费，按照3.8元/立方米计算228立方米，计算为866.4元；5、暖气基础运行费，因被告提供的转账凭证显示其已交纳2019-2020年度的暖气费3891元，故原告诉请该年度的暖气基础运行费，本院不予支持。就2018年-2019年度的暖气基础运行费，按照5.8元/平方米·月计算4个月，计算为1167.19元，上述费用共计8243.41元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告聂德辉应于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司支付2018年5月1日至2020年2月29日物业费5534.1元、2019年3月1日至2020年2月29日电梯费603.72元、2019年3月1日至2020年2月29日生活垃圾费72元、水费866.4元、2018年度至2019年度暖气基础运行费1167.19元，共计8243.41元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王娜娜审判员  郑 彤审判员  史伟萍二〇二〇年八月十日书记员  许丹彤打印:尹亚林校对:尹亚林2020年月日送达1