广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初494号原告：陈梅春，女，1975年5月18日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈昌野，广东尚宽（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方伟哲，广东尚宽（广州）律师事务所实习律师。被告：陈江浩，男，1971年12月29日出生，汉族，住广州市天河区，被告：张菲菲，女，1974年3月31日出生，汉族，住广州市海珠区，上述两被告共同委托诉讼代理人：王朔、严瑞丝，均为广东华安联合律师事务所律师。被告：广州国振投资有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区901室。法定代表人：刘保光。被告：广东金荔集团有限公司，住所地广州市天河区天河北路中信广场31楼。法定代表人：管志宽。被告：何伟峰，男，1976年8月23日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。原告陈梅春诉被告陈江浩、张菲菲、广州国振投资有限公司（以下简称“国振公司”）、广东金荔集团有限公司（以下简称“金荔集团”）、何伟峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晶野，被告陈江浩、张菲菲的共同委托诉讼代理人严瑞丝，被告何伟峰的委托诉讼代理人徐鹏到庭参加了诉讼。被告国振公司、金荔集团下落不明，经本院公告送达起诉状副本、传票等，期限届满没有参加诉讼。本院依法行进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告经被告何伟峰居中介绍向被告陈江浩购买海珠区海珠涌西北××、××路以北金麟台C3幢2105房，约定成交房价为1793500元整；被告国振公司、金荔集团是房屋买卖合同中卖方即被告陈江浩、张菲菲的担保人。合同约定原告在签订合同之日支付购房订金538050元，剩余房款在房地产交易登记中心办理登记手续并完成银行按揭手续后由银行一次性支付给被告陈江浩、张菲菲或其指定账户。原告按合同约定向被告陈江浩、张菲菲指定的国振公司账户汇款，但被告陈江浩、张菲菲却迟迟未能交房，被告国振公司、金荔集团也没有按照合同约定协助被告陈江浩、张菲菲办理相关过户事宜。2014年3月21日，被告陈江浩、张菲菲、国振公司、金荔集团与原告协商一致后同意解除房屋买卖合同，约定在2014年3月21日起10个工作日内退回全部房款及支付200000元违约金给原告，逾期未付则视为未解除合同，并追加了被告何伟峰作为担保人承担连带责任。2014年4月8日，原告没有收到任何退款，据此，原告根据合同约定要求五被告履行交房并协助原告过户的义务，均遭到拒绝，并称房屋己交付不能，只有退款。2014年8月8日，被告国振公司致函承诺在2014年8月31日前将全部房款及赔偿金等款项全部一次性退还给原告。2014年8月20日，原告选择向广州市公安局反映求助，警方认为存在合同诈骗的犯罪事实予以立案，原告收到了立案告知书，目前相关责任人已被刑事拘留，但被告陈江浩、张菲菲、国振公司、何伟峰均没事（金荔集团的相关责任人被刑拘），在警方的干预下，只退还了部分购房款284500元给原告。五被告已严重违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、十八条的规定，五被告应承担向原告返还购房款以及违约金的连带责任。故起诉请求判令：1、五被告承担向原告返还购房款333550元的连带责任；2、五被告承担向原告支付违约金200000元的连带责任；3、五被告承担本案的诉讼费用。被告陈江浩、张菲菲辩称：一、原告曾就购买涉案房产事宜已向公安机关报案，该刑事案件已经依法由法院作出判决。原告的请求应当由刑事案件进行处理，其民事诉讼请求应当不予受理，已经受理的，应当予以驳回。原告曾于2015年以相同诉讼请求、事实与理由向海珠区人民法院提起诉讼，起诉的当事人与本案基本一致。后该案被海珠区人民法院以（2015）穗海法立民初字第9号裁定不予受理起诉，原告上诉至广州市中级人民法院，广州中院作出（2015）穗中法立民终字第2026号裁定，维持不予受理起诉的决定。原告对于本案的起诉属于一事不再理，应当直接予以驳回。后原告又于2018年再次以相同诉讼请求和事实理由向海珠区法院提起诉讼，后原告于2019年7月撤诉。二、在（2017）粤0105民初8513号民事判决书中，陈江浩作为该案第三人参加诉讼。该案中明确涉案房屋由方沁使用，陈江浩、张菲菲从未接受使用过房屋，广州市金荔庄房地产开发有限公司（“以下简称“金荔庄房地产公司”）与陈江浩确认涉案《商品房预售合同》并非双方真实意思表示，判决确认《商品房预售合同》无效。此外，在广东省高级人民法院作出的（2017）粤刑终92号刑事裁定书中查明，金荔庄房地产公司与陈江浩、张菲菲在内的预购人签订金麟台房屋的《商品房预售合同》，将金麟台相关房屋登记在预购人名下，以预购人名义向银行办理按揭贷款，同时金荔庄房地产公司与预购人签订内部协议，约定房屋所有楼款等一切购买房屋产生的全部费用由金荔庄房地产公司承担。涉案房屋实际上由金荔庄公司处置，陈江浩、张菲菲并未对房屋有任何占用、使用、处分收益的行为。被告陈江浩、张菲菲从未与原告签订房屋买卖合同，被告陈江浩、张菲菲对于该合同的内容完全不知情。该合同经原告向公安机关报案并予以立案侦查，法院也予以刑事判决，已经足以认定该合同并非正常的合法有效的民事合同。对于该合同的处理，不应当由民事审判程序进行，更不能据此作为确定民事权利义务关系的依据。三、被告陈江浩、张菲菲仅仅是曾经代表金荔庄房地产公司持有房产，但并不是房屋的实际所有人，从未收取过原告的任何款项。对于这一事实，公安机关和人民法院在之前的案件中已经查明。原告作为买房人，当然要查验相关的文件，对于这些事实没有可能不知情，却仍然签署一份没有法律效力的买卖合同，原告自己具有不可推卸的责任，由此造成的后果，与完全不知情的被告陈江浩、张菲菲没有任何关系。四、涉案房屋在2005年已经出售给他人，即现在的房屋所有人方沁，方沁已经通过诉讼及执行程序办理了房产证，成为了涉案房产的产权人。该商品房预售合同事实上是无效的。原告对于陈江浩并非房屋真正所有人的事实是知情的，也清楚其签订合同的实际相对人并不是被告陈江浩。对于涉案房屋一房二卖造成的相应后果，已经在刑事案件中对房款实际占有人何雪梅予以刑事处罚，并追缴何雪梅的违法所得，按比例发还被害人，不足以追缴的，责令何雪梅退赔。原告的权利已经在法律获得支持，不应就同一事实在刑事案件处理之后，再提起民事诉讼。原告之前提起的民事诉讼也已经被法院裁定不予受理，所以本案也应当根据一事不再理原则予以驳回，避免作出与之前生效法律文书相矛盾的裁定和判决。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，不仅其诉讼请求缺乏事实和法律依据，而且根据一事不再理原则，请求贵院依法驳回原告的起诉。被告何伟峰辩称：不同意原告的全部诉请，本案已经是一个刑事案件，法院不应该一事再审。该房屋买卖合同被认为是无效合同，基于主合同的无效性，从合同应该也是无效的。被告何伟峰不应担当担保责任。原告要求被告五承担担保责任已经过了法定的诉讼时效。被告国振公司、金荔集团未提交答辩意见及证据。经审理查明：2013年10月29日，被告陈江浩、张菲菲经公证委托被告何伟峰等办理涉案房屋出售等事宜，该委托书中还注明：陈江浩、张菲菲是夫妻关系，以陈江浩名义购买了涉案房屋；等。2013年7月19日，原告（乙方、买方），被告陈江浩、张菲菲（甲方、卖方）的委托代理人被告何伟峰，被告金荔集团、国振公司（担保方、丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋交易价格1793500元；乙方分期付款；乙方应在签订本合同之日支付购房订金538050元，剩余房款在房地产交易登记中心办理交易登记手续并完成银行按揭贷款手续后由银行一次性支付予甲方或甲方指定账户；甲、乙、丙三方同意房款支付至丙方账户，户名：广州国振投资有限公司，开户行：农业银行广州市农讲所支行；账号：44×××35；户名：广州国振投资有限公司，开户行：广东华兴银行广州分行营业部；账号：80×××20；甲方应当在2014年1月31日前协助乙方在房地产交易登记中心办理交易登记手续，并将本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；甲方未按照本合同约定的期限协助乙方在房地产交易登记中心办理完成交易登记手续的，按照以下情形处理：若在上述条款无法履行的情形下，甲方则须将购房款全部返还给乙方，并向乙方支付200000元的违约金；丙方对甲方在本合同的项下的债务承担连带保证责任；等。2013年7月19日，被告何伟峰出具《保证书》，主要内容：陈梅春购买海联路以北金麟台Ｃ×××××房，已经支付定金，本人保证陈梅春不会因为逾期付款而被解除合同、支付违约金，保证银行按揭成功，如不成功按银行还款支付房款。2013年7月19日，被告何伟峰出具《承诺书》，主要内容：本人以居间经纪人身份介绍陈梅春与尹耀标、广东金荔集团有限公司、广州国振投资有限公司成交海联路以北金麟C2幢1502房的买卖，并收取人民币80000元的居间服务费，本人就上述成交物业，确保产权清晰、没有租约、可交吉按上述合同规定操作，若因故未能成交确保陈梅春可按上述合同退回陈梅春应得之房款、违约金、居间服务费；等。何伟峰于2013年7月26日在该承诺书再次签名并按指摸。原告于2013年7月19日、2013年7月26日向被告何伟峰汇款共计80000元。原告分别于2013年7月19日、2013年11月15日向被告国振公司汇款470730元、30000元。被告国振公司分别于2013年7月19日、2013年11月15日出具《收据》，分别载明收到原告购金麟台C2幢1701房首付三成房款470730元，购金麟台C3幢2105房首付房款30000元。被告何伟峰于2013年11月15日出具一份《收据》，载明收到原告购金麟台C3幢2105房购房款30000元。原告于2013年11月21日向被告何伟峰汇款37320元。被告国振公司于2013年3月21日出具《收据》，载明收到原告购金麟台C3幢2105房首付房款37320元。2014年3月21日，原告、被告何伟峰在上述《房地产买卖合同》的最后一页空白处手写约定：双方同意解除合同，定在签字之日起十个工作日内退回全部房款及支付20万元违约金，逾期未付清房款及违约金则视为未解除合同，何伟峰作为担保人。被告国振公司在落款处盖章。2014年8月8日，被告国振公司向原告出具《退款承诺书》，主要内容：我司广州国振投资有限公司因近期资金运作紧张，在2013年与陈梅春女士签订的《房屋买卖合同》达成协议解除合同。含先前退款在内我司承诺在2014年8月15日前退款人民币50000元整，在2014年8月31日前将全部楼款及赔偿金在内等款项全部一次性退还给陈梅春女士；等。广州市中级人民法院曾在(2015)穗中法刑二初字第64号案中查明：2013年7月至11月间，被告人何雪梅在明知不实际具有金麟台的房屋产权情况下，以金荔集团、国振公司的名义担保，指使何伟峰代为售卖上述金麟台房屋，与被害人陈梅春签订金麟台C3-2105房的《房地产买卖合同》，骗取被害人陈梅春购房款共计人民币61.805万元，被告人何雪梅除退还人民币28.45万元给被害人陈梅春之外，其余款项均由其实际支配和使用。金荔庄房产公司：1998年6月成立时，法人为刘作超，股东金荔庄实业(70%)、越秀区建业实业公司(30%)。金荔投资公司：1998年11月25日成立，法定代表人谢国友，投资者分别为何雪梅、陈东升、刘作诚、许明、刘作超，1999年5月查册显示法定代表人为何雪梅。广东金荔集团有限公司：1999年1月4日成立，法定代表人刘作超，股东有刘作超、何雪梅，金荔庄实业公司、金荔庄房产公司、金荔投资公司，投资者分别有金荔庄实业公司、刘作超、何芷蕊、金荔庄房产公司等；2003年12月17日，法人为管志宽，投资者为金荔庄实业公司、金荔投资公司、刘作超、金荔庄房产公司等。国振公司：2009年1月成立，法人为肖理炫；2012年4月，股东为刘保光、李开汉；2013年7月，股东为刘思君、钟成。陈江浩在该案中的证言：何雪梅叫我到金荔庄房产公司任副总，1998年11月，公司将法定代表人从刘作超变更为我的名字，我于2003年4月离开。……由于缺少资金，2003年4月，金麟台大厦出现停工烂尾，当时由金荔集团为我们办理了155套房的假按揭（由155套房的业主代持，但小业主的购房款及银行还贷由金荔集团负责，所以155套房的实际控制人为金荔集团）。我本人没有实际出资购买海珠区金麟台C3-2105房，（2013）粤广州第186979号《公证书》穗房预合字××号《商品房预售合同》是我本人的真实名。何伟峰在该案中的证言：2013年7月，何雪梅说她在金麟台有100多套房子可以买卖过户，让我介绍客户找她买房。同年7月19日，我介绍陈梅春在何雪梅的国振公司签订了一份《房地产买卖合同》购买金麟台C2-1502房，陈梅春支付了470730元给何雪梅的国振公司，我收取了陈梅春8万元的中介费。过了几个月，陈梅春说她看过图纸说房子的间隔不好，所以又给她换成了金麟台C3-2105房，面积105.5平方米增加了购房款6万多元，通过我支付给了何雪梅的国振公司，这样陈梅春共向何雪梅的国振公司支付首期购房款538050元人民币。后来，何雪梅及她的国振公司一直不能交房给陈梅春，2014年3月21日，陈梅春提出解除购房合同退款，通过我追何雪梅退款，要求国振公司及何雪梅签署解除合同及退款承诺，国振公司盖上公章给陈梅春。陈梅春找我退中介费，我共退给她105000元现金。经过我多次与何雪梅交涉，国振公司通过支票、现金转账等方式从2014年4月30日至2014年8月12日期间陆续退款给陈梅春18万元人民币，加上我退的，陈梅春一共拿到28.5万元的退款。国振公司是何雪梅实际控制的，何雪梅是实际老板。2013年10月，何雪梅要我帮她代理金麟台C3-2105房的房产过户、交接等手续，并在2013年10月29日到广州市公证处办理了委托公证，因为有了这份公证，所以我才在陈春梅换购C3-2105房时在卖方处签名。2013年，我经过黎永标介绍认识了何雪梅，何雪梅自称是金荔集团、金荔庄房产公司、国振公司的老板，金麟台楼盘是她开发的，房产登记在她公司的员工名下，让我帮她介绍人买房，她说2013年年初可以交楼。律师许可去房管局查过这些房产登记在她公司的员工名下。我知道这些房有人居住，何雪梅说她可以赶这些人走。我告诉黄建林上述消息，黄建林找了龚丙生、许剑文、郑海菲来买房，龚丙生购买金麟台C2-2408房，许剑文购买金麟台C2-2502房、C2-2508房，郑海菲购买C2-2606房、C3-2103房，三人签订购房合同时何雪梅的律师许可和我都在场。后来何雪梅交不了房，又签了补充协议，推迟到2014年12月31日交楼，何雪梅至今没有交楼，购房款也没有退还，我一直在追，但也没有追到，后来我才知道她骗了很多人买房。陈梅春在该案中的陈述：2013年5月，我经朋友何伟峰介绍认识了国振公司的黎永标等人，他们说位于海珠涌西北××、××路以北金麟台的房子可以按优惠价卖给我。之后，何伟峰通知我去签合同，我见到何雪梅、黎永标及许可律师、国振公司的财务等人，由许可律师出面与我签订了《房地产买卖合同》，将金麟台C2-1502房卖给我，合同约定我先支付房款的30%首期（共470730元），余下的房款在2013年12月31日前完成房地产交易登记手续时付清。2013年7月19日，我按照合同的约定，通过银行转账将首期房款470730元转给国振公司，同时支付中介费8万元给何伟峰。2013年11月，何伟峰跟我说原来签订的那套房子收不回来，另给一套可以如期拿到的房子。第二次给我的房子是金麟台C3-2105房，业主是陈江浩、张菲菲，我通过何伟峰代交了增加的首期款67320元，重新签订的购房合同是何伟峰拿给我的。购房合同签订后，我一直催国振公司办房产交易手续，他们一直拖延，到2014年3月份房子也不能交给我，他们见不能再推了，就商量双方解除购房合同并退款。至今已收到国振公司退回违约金和房款共284500元。广州市中级人民法院于2016年12月27日作出(2015)穗中法刑二初字第64号刑事判决书判决如下：一、被告人何雪梅犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币一百万元。二、继续追缴被告人何雪梅的违法所得人民币1505.746万元按比例发还各被害人，追缴的财产不足以清偿被害人损失的，责令被告人何雪梅退赔，退赔数额以前述数额为限。附被害人名单及损失数额：陈梅春（33.355万元）。何雪梅不服判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年3月20日对上述案件作出（2017）粤刑终92号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。方沁曾因涉案房屋商品房预售合同纠纷向本院起诉金荔庄房地产公司、陈江浩，本院以（2015）穗海法民三初字第782号立案审理。后广州市中级人民法院以（2017）粤01民终10140号民事裁定书撤销（2015）穗海法民三初字第782号民事判决并发回重审。本院以（2017）粤0105民初8513号重新立案审理。该案中，金荔庄房地产公司辩称：2001年前后，包括陈江浩在内的79人，在其原实际控制人广东金荔集团有限公司法定代表人刘作超及其妻子何雪梅等的操控下，以自己的名义与其签订虚假的《商品房预售合同》，并以此骗取银行的按揭贷款。操控人收取按揭贷款及相应的首付款后，便以虚开工程发票的形式转移侵占按揭贷款及相应的首付款，致使其开发的金麟台楼盘项目两次停工烂尾。之后，因包括陈江浩在内的79户按揭客户拒不履行还款义务，银行向法院起诉，并最终判决客户还款，其承担连带担保责任。2004年6月11日，三新公司向其原股东受让全部股权，并以其名义承诺负担其原有的债务。2004年4月起，其书面委托股东三新实业公司代为履行担保责任，并实际为包括陈江浩在内的79户按揭客户偿还了按揭贷款本息共45395880.61元（截至2011年12月）。期间，其与银行及陈江浩还签订协议，明确陈江浩与其解除《商品房预售合同》，陈江浩对涉案房屋不享有任何实质权利和义务。上述事实已由广东省高级人民法院作出的(2009)粤高法民二终字第185号生效民事判决查明认定；等。陈江浩述称：同意方沁的诉讼请求，其不是真实购买房屋，只是被告借用其名义办理预售登记，其没有支付过房款。该案中，本院查明以下事实：（一）2000年9月15日，金荔庄房地产公司（甲方）与陈江浩（乙方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059464），约定：乙方向甲方预购海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢第21层05号房屋；等。上述合同经房管部门预售登记等。该合同甲方注明的法定代表人是陈江浩。上述合同经房管部门预售登记。（二）金荔庄房地产公司（出卖人）与方沁（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买上述房屋；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额558220元；出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等。该合同注明的签署日期为“2005年11月9日”。（三）方沁持有被告出具的房款收据，上述房屋现在由方沁在使用。本院于2018年1月19日以（2017）粤0105民初8513号民事判决书判决：一、确认金荔庄房地产公司与陈江浩就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢2105房签订的《商品房预售合同》（合同编号：99059464）无效；金荔庄房地产公司与陈江浩在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。二、金荔庄公司在本判决生效之日起30日内，协同方沁到广州市房地产交易所办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢2105房的交易过户手续。三、驳回方沁的其他诉讼请求。该案已发生法律效力。另查，2008年2月2日，金荔庄房地产公司（乙方）、工商银行广州市天河支行（甲方）与陈江浩（丙方）签订《协议书》，约定：丙方承认其与乙方签订的《商品房预售合同》，且丙方同意与乙方解除《商品房预售合同》编号：穗房预合字××号，将所购买房屋退还给乙方或合法所有者，丙方同意委托乙方指定的人员代理丙方办理上述房产的有关手续，解除或撤销上述合同，将上述金麟台房屋通过合法的程序转归合法所有者所有，丙方愿意签署有关的授权委托书，并予以公证；等。诉讼中，经本院向原告释明，原告与被告陈江浩、张菲菲的委托代理人被告何伟峰，被告金荔集团、国振公司签订《房地产买卖合同》若为无效合同，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为:关于刑事判决责令退赔是否排斥当事人民事请求权问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十九条规定：“被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。”上述司法解释并未禁止“被害人”针对“被告人”之外的其他民事主体另行提起民事诉讼，也未禁止“被害人”针对刑事裁判中确定的“被告人非法占有、处置被害人财产”之外还存在的其他财产另行提起民事诉讼。根据法律规定，就生效刑事判决确定的责令退赔部分，原告作为刑事案件的“被害人”不得向何雪梅再提出民事诉讼，但原告仍然有权利在经过退赔未能弥补损失时，向其他负有民事责任的主体提起民事诉讼，故原告有权向被告提起本案诉讼。已经生效的民事判决认定被告陈江浩与金荔庄房地产公司签订的《商品房预售合同》为无效合同。2008年2月2日金荔庄房地产公司与陈江浩签订《协议书》，约定陈江浩同意与金荔庄房地产公司解除《商品房预售合同》，在此情况下，被告陈江浩已不可能将涉案房屋出售给原告，但其仍与其配偶张菲菲出具经公证的委托书，授权被告何伟峰出售涉案房屋，并与原告签订《房地产买卖合同》，明显存在恶意。被告陈江浩认为何雪梅与金荔庄公司联系其出具公证委托书是为了配合办理《商品房预售合同》的解除手续，但委托书的授权范围远远大于注销合同的需要，故被告陈江浩的该意见本院不予采纳。据被告陈江浩在(2015)穗中法刑二初字第64号案中的证言及金荔庄房地产公司与陈江浩签订的《商品房预售合同》可知，陈江浩曾是金荔庄房地产公司的法定代表人，被告金荔集团、国振公司与何雪梅之间存在利益关系，被告国振公司及金荔集团作为担保方订立了《房地产买卖合同》、被告国振公司收取了原告支付的房款，可见上述被告在此过程中相互串通。据此，可以认定，何雪梅与被告陈江浩、张菲菲、金荔集团、国振公司明知其行为会损害原告利益的情况下，故意将涉案房屋出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，上述合同无效。上述《房地产买卖合同》是被告何伟峰代为签订，被告何伟峰代收了部分房款，又出具了《收据》、《保证书》、《承诺书》，向原告作出若未能成交可退回房屋、违约金、居间服务费，又以担保人身份替国振公司向原告退回全部房款及20万元违约金作担保，被告何伟峰一手操办了原告的整个购房过程。被告何伟峰若仅仅作为中介却对国振公司退回全部房款及违约金作担保亦与常理不符。根据被告何伟峰在刑事判决中的证言，其还清楚知道金麟台楼盘的其他房屋有人居住，何雪梅说可以赶这些人走。作为中介，亦有义务核实清楚房屋的使用情况及真实产权情况，涉案房屋并非由被告陈江浩接收使用，被告何伟峰在出卖涉案房屋给原告的过程中也存在过错，亦应对合同无效的后果承担责任。关于违约责任的问题。因上述合同无效，则原告要求五被告承担违约责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，众被告应当就涉案《商品房买卖合同》无效承担责任。对于原告未退赔到的33.355万元，被告金荔集团、国振公司应当承担连带责任返还给原告的责任。国振公司出具《收据》载明收到原告首付三成房款470730元并非本案2105房，原告也确认开始买的是另外一套房屋，后才变更成2105房，被告何伟峰代被告国振公司收取的也只是67320元房款，对于被告陈江浩、张菲菲、何伟峰，该三被告并未确认的470730元为本案房款，该三人无需对原告承担责任，仅对于67320元房款承担连带责任即可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司对于何雪梅就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢2105房应返还给原告陈梅春的333550元的债务承担连带责任；二、被告陈江浩、张菲菲、何伟峰对于何雪梅就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢2105房应返还给原告陈梅春的67320元的债务承担连带责任；三、驳回原告陈梅春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9136元，由原告负担3424元，被告陈江浩、张菲菲、何伟峰承担1153元，由被告广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司负担4559元。上述受理费已由原告预交，原告同意上述被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年八月十三日书记员  李敬钊吴越鸣