江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8839号原告：江苏巨龙建设工程有限公司，住所地溧阳市溧城镇昆仑北路**1-3，统一社会信用代码913204815603382296。法定代表人：陈志伟，该公司经理。委托诉讼代理人：殷谦，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建新，江苏谋盛律师事务所律师。被告：溧阳市怡洲服饰有限公司，，住所地溧阳市戴埠镇吴江东路****统一社会信用代码91320481743744406G。法定代表人：富生妹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告江苏巨龙建设工程有限公司（以下简称：巨龙公司）与被告溧阳市怡洲服饰有限公司（以下简称：怡洲公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月14日、5月14日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告巨龙公司的法定代表人陈志伟（参加第一次庭审）及委托诉讼代理人殷谦、郭建新（参加第三次庭审），被告怡洲公司的委托代理人吴华彦、吴瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》：将位于溧阳市燕城大道249号一单元401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1601不动产权证过户至原告名下（价值约4000万）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在2015年2月25日签订了《房地产项目合作开发协议》共同合作开发位于溧阳市燕山新区燕城大道的“溧阳市创客中心”项目。该开发协议第二条约定该项目的建设资金由原告承担，被告以对应的土地使用权作为出资，其他共同出资部分由双方协商确定。2017年1月22日双方签订《补充协议》，该补充协议第一条约定被告获得该建筑1-3层的产权，原告获得4-15层及以上的建筑产权。第四条约定被告应及时按照原告的要求办理房屋产权证、土地使用权证等。现该项目已经验收交付，被告也办理了不动产权证，但原告要求被告继续履行合同将双方按约分配的产权过户登记给原告时，被告以各种理由拒绝办理，导致原告损失巨大。原告认为，双方签订的协议不违反法律的强制性规定，合法有效。但被告在履行合同过程中存在违约行为，故原告根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律依法向法院提起诉讼，请求依法裁判，维护原告的合法权益。被告怡洲公司辩称，对原告的诉讼请求，请求法院依法判决。对事实及理由部分答辩意见：原告的请求权基础是基于原、被告双方所签订的合作开发协议及补充协议，对于该协议的效力属于本案审查的重要事实与法律适用。如本案经法院认定确认协议无效的，应当判决驳回原告的诉讼请求，就原、被告所签订的合同无效所产生的结算事宜应当由原告另案诉讼解决。如本案法院认定原、被告双方所签订的合同有效，存在以下几点争议：1、原、被告双方所签订的协议中关于16层产权的归属，并不如原告事实及理由部分所说归原告所有，具体在质证时予以分析；2、在先行开庭的两个买卖合同纠纷案件中，原告另案同意购房者诉请将房屋直接过户给购房当事人的请求，与本案中诉请要求过户至原告名下存在冲突，需要原告进一步明确；3、被告收到多份溧阳法院协助执行通知，不允许被告进行转让，对该限制行为应当予以解决，方具备过户的条件；4、被告为工程建设支付大量工程款项需要与原告进行结算，如本案法院认定协议有效的，上述问题需予以一并解决。经审理查明，2014年8月29日，原溧阳市国土资源局与被告怡洲公司签订《国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》，该合同主要约定：合同项下出让宗地编号为3204812014159；宗地总面积为3063平方米；宗地坐落于燕山新区内燕城大道南侧；宗地的国有建设用地使用权出让价款为3680000元，每平方米1201.4365元，于2014年9月28日前支付；土地出让用途为商业（办公）；本地块内不得建任何形式的住宅建筑，所建房屋不得分割转让，但确需转让部份房屋的，只能按层整体转让给本市范围内具有建筑安装资质的企业或与之相关联的企业等。2015年2月25日，甲方怡洲公司、乙方巨龙公司签订《房地产项目合作开发协议书》。项目概况：双方合作开发的项目位于溧阳市燕山新区燕城大道，项目暂定名称为创客中心，项目用地面积为3063平方米，签约时土地用途为商务金融用地；项目计划开发总建筑面积约18900平方米，其中地上16层（包括1-3层面积约5000平方米、4-16层面积约13900平方米），，地下**面积9000平方米）。合作模式：本项目计划投资总额约人民币壹亿元，其中项目建设资金由乙方全额承担（绿化除外），甲方以本项目对应的土地使用权作为出资，负责办理前期的土地出让图纸设计、规划审批、施工许可等；乙方负责本项目的建设、施工、竣工验收和交付使用，并支付交付使用前的所有费用，甲方予以配合。收益分配：甲方以土地投入获得1-3层5000平方米建筑面积，超过部分按4000元／平方米向乙方支付费用；乙方获得4-14层主楼全部建筑约12500平方米；甲方必须保证本合同所涉项目在交付使用后可以将土地使用权及房屋产权进行分割并且可以办理相关土地使用权及房屋所有权证；乙方负责整个项目的综合验收合格交付使用等。2017年1月22日，甲方怡洲公司、乙方巨龙公司签订《补充协议》一份，该协议主要对水电增容费用、人防费等作了约定，调整乙方获得4-15层全部建筑面积，15层楼顶使用权及以后建筑均归乙方所有，主楼大厅不低于300平方米（靠近南厅电梯相连结处的约300平方米）使用权归乙方即建设期限展期等。2019年9月26日，涉案工程经竣工验收。2019年10月16日，怡洲公司取得该房屋不动产权证。另查明，因案外人与巨龙公司借贷、买卖合同纠纷等，本院分别于2018年1月19日作出（2018）苏0481执保123号民事裁定书（查封600万元）、2018年8月28日作出（2018）苏0481执保1138号民事裁定书（查封700万元）、2019年1月3日作出（2018）苏0481执保1749号民事裁定书（查封200万元）、2019年1月25日作出（2019）苏0481执保156号民事裁定书（查封150万元）（合计1650万元），上述案件分别向怡洲公司发出查封巨龙公司在合作开发项目应得的财产性权益（查封本案所涉不动产的4-14层）。在怡洲公司领取不动产权属证书后，巨龙公司要求按协议分割房屋并办理过户登记，双方发生纠纷，致原告向本院提起诉讼，要求按协议将401-1601不动产过户至原告名下。本案在审理过程中，2020年1月13日至1月17日期间，因案涉合作开发项目巨龙公司尚欠较多的材料款、农民工工资等，以农民工为主的群体在找不到巨龙公司股东房金法、陈志伟的情况下，至溧阳市住建委及建管处，采取了较为极端的方式将房金法的儿子房立押其至楼顶威胁跳楼；陈志伟到场后，受工人们看管，限制行动自由；建管处的领导沈和清、王洪海分别拨打110报警，后由房金法的儿子房立打电话约房金法，房金法到场。建管处提供了会议室，由原、被告协商解决农民工工资等欠款的方案，建管处及其他部门未参与原、被告之间的协商事宜。2020年1月17日，原、被告经协商，达成一份调解协议，该协议约定：“一、原告与被告于2015年2月25日签订的《房地产项目合作开发协议书》，以及于2017年1月22日签订的《补充协议》双方确定不再按照上述协议约定分配房屋，双方确定按照工程造价进行结算。二、双方按照工程造价款人民币6680万元（大写：陆仟陆佰捌拾元整）结算，该款项还应扣除被告已垫付的工程款费用（不含被告已支付的政府配套费用、设计费、审图费、测量检测费、市政配套费、测绘费、勘察费）计260万元、被告垫付的监理费36万元，故被告实际还应支付给原告的结算款项为6384万元。三、本调解协议签订后贰日内，被告代原告支付的本项目部分农民工工资300万元，按照溧阳市建管处登记的农民工工资登记表向农民工支付，专款专用于农民工工资支付。被告于2020年3月31日前，被告代原告支付的本项目部分农民工工资200万元，按照溧阳市建管处登记的农民工工资登记表向农民工支付，专款专用于农民工工资支付。被告于2020年4月30日前，被告代原告支付的本项目部分农民工工资187万元，按照溧阳市建管处登记的农民工工资登记表向农民工支付，专款专用于农民工工资支付。四、本调解协议第二条确定的结算款项6384万元，扣除本调解协议第三条被告代原告支付农民工改工资款项687万元，剩余款项5697万元，平均分捌期支付完毕，具体支付进度为：第一期：2020年5月31日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第二期：2020年9月30日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第三期：2020年12月31日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第四期：2021年3月31日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第五期：2021年6月30日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第六期：2021年9月30日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第七期：2021年12月31日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整）；第八期：2022年3月31日前支付人民币712.125万元（大写：柒佰壹拾贰万零壹仟贰佰伍拾元整），质保金为总工程造价的5%即人民币3340000元（大写：叁佰叁拾贰万元整），包括在最后一期支付款项中……”巨龙公司加盖了公章，房金法、陈志伟签名，怡洲公司加盖公章、甘志泉签名。协议签订后，怡洲公司按该协议支付了第一笔350万元，此后至目前为止怡洲公司尚未履行支付义务。在审理中，巨龙公司向本院提出该协议是在受胁迫的情况下所签署，认为“第三人实施的胁迫行为也属于可依法撤销情形。巨龙公司法定代表人陈志伟在2020年1月13日白天就被约束在建管处，晚上被‘工人’（这里所称的工人不仅仅有真实的民工身份人员，也有是与巨龙公司买卖关系的主体，也有是建设施工合同的主体）押至工地，同时被约束的还有公司另一股东房金法儿子房立。在这期间禁止他们两上厕所等，还实施肢体暴力，后房立报警，公安出警保护人身安全。从2020年1月15日到2020年1月17日，陈志伟一直被扣押在建管处，在这期间也多次报警，甚至‘工人’将陈志伟及房立押至楼顶威胁扔下楼，建管处领导报警。所以经过几天的精神折磨及人身安全威胁，无奈才签署本协议”。同时巨龙公司提出：协议显失公平，巨龙公司在合作时均以自己的财产、贷款、借款赊欠材料款等方式投资，因欠款已有十几起诉讼至法院，要求巨龙还款。巨龙公司急需资金用于偿还债务，而该协议分8期到2022年3月份付清，如果双方是正常的、和谐的谈判，巨龙公司不可能同意。另双方合作的项目预估工程造价为1亿元，在没有胁迫的情况下，巨龙公司不会签订该调解协议，巨龙公司即股东所拖欠的外债及高额利息已经在该工程款支付前被压塌、倒闭，而怡洲公司根据调解协议可以违法获取巨大利益。以上事实有原、被告提供的书证及双方的庭审陈述予以附卷佐证。本院认为，一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二项的规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。本案原、被告均不具有房地产开发经营资质，故原、被告签订的房地产项目合作开发协议书及附件属无效合同。二、关于2020年1月17日双方签订的调解协议。因巨龙公司在合作协议中承担讼争房屋的建造及所有投入，因资金严重不足，导致拖欠材料款及人工工资。2020年春节左右，发生兑付不能，致农民工、材料商索要无果后，群集建设局，之初因巨龙公司的法定代表人陈志伟及股东房金法不出面处理，致农民工等采取了较激烈的行为。在房金法、陈志伟出现后，建设局提供了一间会议室，由巨龙公司、怡洲公司进行协商，后双方在协议上签字，达成调解协议。怡洲公司按调解协议支付了第一期款项350万元（协议约定300万元），不存有怡洲公司胁迫巨龙公司签订协议的行为。对于巨龙公司显失公平的主张，介于该调解协议明确约定结算价格为按照项目工程造价的原则，并非按讼争房屋的市场价，故巨龙公司陈述讼争房屋应按现行市场价值1亿元的基础，与事实不符。另根据调解协议，怡洲公司除支付一笔农民工工资350万元，尚应于2020年3月31日前支付农民工工资200万元、4月30日前支付工资187万元、2020年5月31日支付人民币712.125万元，计1099.125万元。怡洲公司以案件仍在审理中为由未按合同规定支付。为平衡原、被告的合法权益，介于巨龙公司在本院尚有诸多生效法律文书应履行法定义务，而根据此调解协议，怡洲公司已构成预期违约，本院向巨龙公司释明：巨龙公司要求过户的诉讼请求如不能得到法院支持的情况下，怡洲公司按“调解协议”支付的款项已有几期产生逾期支付，构成预期违约，巨龙公司可依据此协议变更追究怡洲公司逾期支付的违约责任等。巨龙公司坚持其诉讼请求不作变更。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告江苏巨龙建设工程有限公司要求被告溧阳市怡洲服饰有限公司将位于溧阳市燕城大道249号一单元401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1601不动产权证过户至原告名下的诉讼请求。案件受理费241800元、保全费5000元，合计246800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费241800元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  陈东新人民陪审员  朱志勤人民陪审员  徐彩琴二〇二〇年八月二十六日书 记 员  李文琴