福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初3586号 原告：泉州市庄亨岱产业管理中心，住所地泉州市丰泽区铭湖路8号硕治大厦八层，统一社会信用代码：52350500757373685R。 法定代表人：庄乃显。 委托诉讼代理人：庄明、蔡织凡，福建泉南律师事务所执业律师。 被告：黄爱忠，男，汉族，1959年12月12日出生，住海南省海口市××大道××工业村××号。 被告：吕艺远，女，汉族，1978年5月3日出生，住南安市。 委托诉讼代理人：吴家洪、黄龙福，、实习律师。 原告泉州市庄亨岱产业管理中心（以下简称：庄亨岱管理中心）与被告黄爱忠、吕艺远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄亨岱管理中心的委托诉讼代理人庄明、被告吕艺远的委托诉讼代理人吴家洪、黄龙福到庭参加诉讼，被告黄爱忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄亨岱管理中心向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。2.判令二被告立即将租赁的泉州市丰泽区湖心街明湖路硕治大厦第七层703.704房产腾空交付给原告；3.判令二被告支付原告自2018年11月11日起至判决解除《房屋租赁合同》之日止的租金（暂计至2020年4月约195916元），并支付原告以各期应付租金为基数，至实际支付之日止按月利率2%计算的滞纳金；4.判令二被告支付租赁房产自判决解除《房屋租赁合同》之日起至实际将房产腾空交付原告之日止的房屋占用费（按约定的租金标准计算每月为11000元）；5.判令二被告支付原告自2017年8月11日至2020年4月的代垫费66000元、电梯费13200元、水费405元、电费9771元等其他费用共计89376元。事实与理由：2017年8月11日，吕艺远以黄爱忠名义与庄亨岱管理中心签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》一份，向庄亨岱管理中心租案涉房产泉州市××街××路××大楼××层××室。租期从2017年8月11日起至2019年8月10日止，月租金为每月11000元。《房租租赁合同》第三约定：“租金每三个月交纳一次，每三个月租金（不含税）人民币叁万叁仟元应于每三个月的租期开始之日前缴清。……如迟缴租金，应按迟缴部分每月3%的滞纳金支付给甲方。如逾期未缴纳租金超过15日，按违约处理。甲方有权解除本房屋租赁合同、保证金不退，甲方并有权向乙方追偿占用房屋所欠租金计迟交租金的滞纳金。”、第7.1条约定：“乙方应于订约时，向甲方预交人民币叁万元作为租赁保证金……。”第7.2条约定：“租赁期间乙方每月使用的电梯费400元、代垫费2000元（代垫费用指支付保洁员、保安员、电工、维护人员的工资、奖金及卫生费等费用）、租赁税金、乙方营业上必须缴纳的税金及其他一切费用，均由乙方承担。”同时，合同中约定了双方应履行的其他权利义务。合同签订后，庄亨岱管理中心依约履行，将租赁房产交付给二被告，二被告均实际使用了案涉房产，且二被告均曾向原告支付租金费用。但二被告未能约定履行合同义务，租金支付部分款项就未再支付租金等费用。但二被告未能按约定履行合同义务，仅支付部分款项就未再支付租金等费用。经计算，二被告支付的费用按照优先折抵租金的原则，只够支付租金至2018年11月10日，合同约定的其他的费用均不足以支付。原告认为，被告已经违约，原告有权解除租赁合同、要求二被告返还租赁物并支付尚欠的租金、滞纳金及占用费、代垫费、电梯费、水费、电费等费用。 黄爱忠辩称，1.诉争房屋的承租人系吕艺远，非答辩人；2.退一步讲，庄亨岱管理中心提出的诉讼主张事实不清、证据不足，不能成立。(1)庄亨岱管理中心主张解除《房屋租赁合同》及房屋租赁补充协议的主张不能成立；(2)合同期满后，吕艺远使用的房屋已被封住无法使用,且在租赁期间，房屋也多次被锁无法使用，由庄亨岱管理中心实际控制，故其要求“腾空交付”的主张，于法无据，不能成立；3.庄亨岱管理中心关于“支付自2018年11月11日起至判决解除《房屋租赁合同》”之日止的租金，暂计至2020年4月约195916元”的主张，显属错误。4.关于“支付租赁房产自判决解除《房屋租赁合同》之日起至实际将房产腾空交付庄亨岱管理中心之日止的房屋占用费”的主张，与上一项关于租金的诉求自相矛盾，显然不能成立。5.庄亨岱管理中心关于“支付代垫费66000元、电梯费13200元、水费405元、电费9771元”的主张于法无据，不能成立。综上所述，诉争房屋租赁合同的承租人系吕艺远，黄爱忠对于转租部分已是按诉争房屋承租人吕艺远的要求支付了233000元的租金，无需再支付租金，不存在拖欠租金问题，故庄亨岱管理中心对答辩人提出的诉讼主张于法无据，与法不合，依法不能成立，请求法庭驳回其诉讼请求。 吕艺远辩称，吕艺元接受黄爱忠的委托代为签署案涉房屋租赁合同，房屋的实际承租人是黄爱忠，履行该合同义务的也是黄爱忠，吕艺远不是合同当事人，对此庄亨岱管理中心也清楚，庄亨岱管理中心诉请答辩人承担合同义务没有事实和法律意见，请求驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：吕艺远受黄爱忠委托，以黄爱忠的名义先后于2017年7月11日、2017年8月11日与庄亨岱管理中心签订《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同》各一份，双方约定如下：黄爱忠向庄亨岱管理中心租址在泉州市××街××路××大楼××层××室。租赁期限自2017年8月11日起至2019年8月10日止，每月租金11000元。该合同第三条约定：“租金每三个月交纳一次，每三个月租金（不含税）人民币叁万叁仟元应于每三个月的租期开始之日前缴清，租金汇入甲方（庄亨岱管理中心）指定的账户……如迟缴租金，应按迟缴部分每月3%的滞纳金支付给甲方。如逾期未缴纳租金超过15日，按违约处理。甲方有权解除本房屋租赁合同、保证金不退，甲方并有权向乙方追偿占用房屋所欠租金计迟交租金的滞纳金。”该合同第五条第一款约定，乙方（黄爱忠）擅自转租、拖欠租金超过15天的，甲方有权单方解除合同收回房屋，不退租赁保证金并有权追偿尚欠的房租及滞纳金。该合同第七条第一款约定：“乙方应于订约时，向甲方预交人民币叁万元作为租赁保证金。”第七条第二款约定：“租赁期间乙方每月使用的电梯费400元、代垫费2000元（代垫费用指支付保洁员、保安员、电工、维护人员的工资、奖金及卫生费等费用）、租赁税金、乙方营业上必须缴纳的税金及其他一切费用，均由乙方承担。”庄亨岱管理中心在上述合同、协议的出租方处盖章确认，吕艺远在承租方法定代表人处签署黄爱忠的名称并注明由吕艺远代签。 上述合同以及协议签订后，庄亨岱管理中心将上述房产交付给黄爱忠实际占有使用，黄爱忠向庄亨岱管理中心支付租赁保证金30000元。在租赁期间，黄爱忠出现拖欠部分租金的情况。上述合同以及协议到期后，双方仍继续履行上述合同、协议。目前该房屋仍由黄爱忠实际占有使用。截止2020年4月，庄亨岱管理中心代垫费用66000元、代垫电梯费13200元、水费405元、电费9771元。 上述事实，有庄亨岱管理中心提供的房屋租赁合同、银行流水单、付款及欠款明细表、民办非企业单位登记证书、身份证明、现场照片、现场视频以及吕艺远提供的微信聊天记录、企业信用报告、收款收据以及庄亨岱管理中心、吕艺远在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。 关于本案房屋租赁合同的主体应如何认定的问题。庄亨岱管理中心主张吕艺远代黄爱忠签订租赁合同，二被告均实际使用租赁物，应共同履行约定义务。黄爱忠辩称，吕艺远才是实际承租人。吕艺远辩称，其接受黄爱忠的委托代为签署案涉房屋租赁合同，房屋的实际承租人是黄爱忠。综合各方提供的证据及庭审陈述，房屋租赁合同承租人处明确签署黄爱忠的姓名，且注明吕艺远代签，上述事实与吕艺远提供的微信聊天记录、现场照片、现场视频以及庄亨岱管理中心、吕艺远庭审中的陈述相互印证。故本院依法认定本案房屋租赁合同关系的出租方为庄亨岱管理中心，承租方为黄爱忠。黄爱忠与吕艺远在租赁期间的纠纷，双方应依法另行解决。 关于庄亨岱管理中心的各项诉求是否予以支持的问题。1.房屋租赁合同是否解除的问题以及租赁房屋是否应腾空交付的问题。庄亨岱管理中心与黄爱忠签订的房屋租赁合同明确约定若黄爱忠拖欠租金超过15天的，庄亨岱管理中心有权解除合同。黄爱忠确已拖欠租金超过15天，属于违约行为，庄亨岱管理中心有权根据租赁合同约定要求解除合同，并要求黄爱忠腾空交付租赁房屋。2.关于房屋租金、房屋占用费、滞纳金的问题。黄爱忠在租赁合同签订后仅支付部分租金，其缴纳租金的金额仅足以支付至2018年11月10日的租金，故黄爱忠应按租赁合同约定每月11000元的标准支付自2018年11月11日起至本院判决生效之日止的租金，并按此标准支付自本院判决生效之日起至实际腾空交付之日止的占用费。关于滞纳金的问题。双方约定：承租方如迟缴租金，应按迟缴部分以每月3%的标准计算滞纳金，且约定拖欠租金超过15天的，庄亨岱管理中心不退租赁保证金。本院依法对庄亨岱管理中心要求按月利率2%的标准计算滞纳金的诉求予以支持，但没收保证金亦属于黄爱忠应当承担的违约责任，故在计算滞纳金时应将黄爱忠已经支付的租赁保证金30000元予以抵扣。3.关于代垫费用、电梯费、水费、电费的问题。房屋租赁合同中明确约定上述费用由黄爱忠承担，且庄亨岱管理中心提供相关证据予以证实，故庄亨岱管理中心有权要求黄爱忠支付截止2020年4月30日的代垫费66000元、电梯费13200元、水费405元、电费9771元。 本院认为，庄亨岱管理中心与黄爱忠之间的房屋租赁合同关系，事实清楚，证据确实充分，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。黄爱忠未按期支付租金以及其他费用的行为属于违约行为，应承担违约责任。吕艺远受黄爱忠的委托代为签署租赁合同，双方因租赁期间产生的纠纷应依法另行处理。黄爱忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州市庄亨岱产业管理中心与黄爱忠于2017年7月11日签订的《房屋租赁补充协议》以及2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》； 二、黄爱忠应在本判决生效之日起七日内将泉州市丰泽区湖心街明湖路硕治大厦第七层703、704房产腾空交付泉州市庄亨岱产业管理中心； 三、黄爱忠在本判决生效之日起七日内按每月11000元的标准向泉州市庄亨岱产业管理中心支付自2018年11月11日起至本判决生效之日止的房屋租金并按月利率2%的标准支付自逾期付款之日起至实际付清款项之日止的滞纳金（被告黄爱忠已经交付的租赁保证金30000元应予抵扣）； 四、黄爱忠在本判决生效之日起七日内按每月11000元的标准向泉州市庄亨岱产业管理中心支付自本判决生效之日起至实际腾空交付之日止的房屋占用费； 五、黄爱忠在本判决生效之日起七日内向泉州市庄亨岱产业管理中心支付截止2020年4月30日的代垫费66000元、电梯费13200元、水费405元、电费9771元； 六、驳回泉州市庄亨岱产业管理中心对黄爱忠的其他诉讼请求； 七、驳回泉州市庄亨岱产业管理中心对吕艺远的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5745.8元，减半收取2872.90元，由原告泉州市庄亨岱产业管理中心负担29.08元，被告黄爱忠负担2843.82元，并应于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吴新竹 二〇二〇年八月二十一日 书记员  苏菲菲 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。