广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25851号上诉人（原审被告）：李缔光，男，汉族，1974年7月29日出生，住所地广东省五华县。委托诉讼代理人：吴文燕，广东博研律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴小龙，男，汉族，1966年3月2日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王长春，广东国欣律师事务所律师。上诉人李缔光因与被上诉人吴小龙侵权责任纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初23924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李缔光上诉请求：请求撤销（2017)粤0306民初23924号民事判决第二项判决，改判李缔光支付吴小龙占有使用费43215.74元，2019年1月25日起按2500元/月支付。吴小龙辩称：一、吴小龙认为原审判决认定转让协议无效，李缔光应当自占有之日起赔付占有使用费给所有权人，一审法院对该认定是正确的，吴小龙认为应予维持。因为签约时李缔光就已知王某芬不是登记权利人，而是继承人之一，故本案《转让协议》有两个法律关系，即共有法律关系和继承法律关系，在登记权利人去世的情况下，基于继承而产生的共有法律关系其从属地位是显而易见的。故本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原判决适用法律正确，应予维持。二、李缔光在签订《转让协议》过程中，没有遵循法律规定和审慎义务，其行为存在重大过错，对《转让协议》无效应负全部责任，根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，涉案房产当时并没有权属证书，根据常理，如果不是买方有强烈的购买欲望，并置法律风险于不顾，是不可能成交的；同时，审查义务李缔光未尽到。李缔光所签订的《转让协议》卖方是王某芬，但是授权委托书并没有授权王某芬，以王某芬的名义出售。本案中李缔光曾提供（2006）年粤深宝律见字第434号律师公证书，该份见证书恰好是见证了涉案房产同一栋楼第五楼，面积和所在位置完全一致，存在的差异为五楼和六楼，根据李缔光提供的证据，该楼的成交价为12万元，而2003-2006年深圳市政府管理部门发布的房地产交易指数基本持平，涉案成交价竟为6.5万元，低于市场价值将近1倍，吴小龙认为李缔光是基于绝对的低于市场价值的主要原因签订了无效合同，应当承担全部责任。吴小龙向一审法院起诉请求：判令李缔光立即停止侵权，搬离宝安区新安街道公园路西侧73区11号楼602房；支付自2003年7月至现在（搬出为止）的房租及利息共计468884.80元；本案诉讼费由李缔光承担。一审法院认定事实：1991年6月25日，吴国华与深圳市恒基房地产开发公司（即恒安公司前身，下称“恒基公司”）签订《房屋购销合同书》，约定吴国华购买深圳市宝安区，转让价款为人民币172716元。合同签订后，吴国华支付了合同约定的全部购房款172716元。2001年5月25日，吴国华因病去世。其时，吴国华第一顺位继承人包括父亲吴正希（2009年去世）、母亲陈荷花，妻子王某芬、子女吴小龙、吴培军、吴晓丹。吴正希除吴国华外，育有子女吴国镠、吴国挺、吴国成、吴少华、吴淑琴、吴淑金、吴淑银。陈荷花、吴国镠、吴国挺、吴国成、吴少华、吴淑琴、吴淑金、吴淑银均书面声明放弃对涉案房产的继承，上述声明均先后在浙江省乐清市公证处进行了公证。在（2016）粤0306民初20693号案件审理过程中，王某芬、吴培军、吴晓丹向一审法院口头声明放弃对涉案房产的继承，并在相关笔录上签字。2003年8月27日，王某芬作为甲方，李缔光作为乙方，双方签订了《转让协议》，约定甲方同意将其爱人吴国华（已去世）名下的房屋即位于深圳市宝安区方，房屋转让价款为人民币65000元，吴国华的其他继承人（吴晓丹、吴小龙、吴培军）均同意并全权委托甲方处分该房产，并在将来办理房地产证的时候有义务无条件协助乙方，费用由乙方负担。双方就上述转让协议在广东世纪华人律师事务所办理了见证手续。涉案房产于2003年8月27日交付给李缔光，由李缔光使用至今。另，李缔光持有吴小龙、吴晓丹、吴培军签字并按捺指模的委托书证明，内容为吴小龙、吴晓丹、吴培军同意王某芬转让涉案房产；经（2017）粤0306民初24958号案件的笔迹司法鉴定，吴小龙和吴晓丹的签字与捺印均非本人所具。2016年8月31日，王某芬、吴培军、吴小龙作为原告诉至法院，请求判令恒安公司和上合公司调出涉案房产的原始合同和购房发票，并协助办理房产证。一审法院于2017年6月4日作出（2016）粤0306民初20693号民事判决书，判令恒安公司、上合公司协助将涉案房产办理产权登记于吴小龙名下。现涉案房产已经登记在吴小龙名下。2017年10月，李缔光就该（2016）粤0306民初20693号民事判决书提起第三人撤销之诉，案号为（2017）粤0306民初26836号。经一审、二审，法院驳回李缔光的诉讼请求。经评估，咨询估价报告显示2003年8月27日至2019年1月24日期间租金价值合计为457679元，2019年1月份起每月租金为4311元。以上事实，有见证书、房屋购销合同书、转让协议、评估报告、生效裁判文书等证据和庭审笔录予以证实。一审法院认为，经相关生效法律文书确定，吴小龙为涉案房产的所有权人，其物权受法律保护，任何个人不得侵犯。李缔光与王某芬签订的《转让协议》，其时涉案房产基于夫妻共有制度、继承制度，实际由吴正希、陈荷花、王某芬、吴小龙、吴培军、吴晓丹共同共有，王某芬无权处分涉案房产，此后王某芬未能承继其他份额，亦无其他共有人对协议的追认，故《转让协议》依法无效，李缔光占有使用涉案房产无合法依据，应当返还房产予现所有权人吴小龙。据合同法相关规定，无效的合同自始没有法律效力，故李缔光占有使用的行为自实施之日起即为侵权，应当自始赔付占有使用费用予所有权人。具体金额，一审法院参照房地产咨询估价报告的租金酌定，此后占有使用费用应计付至实际交还房产之日止为妥。至于李缔光因合同无效遭受损失的赔偿问题，已另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、李缔光应于判决生效之日起十日内搬离涉案的深圳市宝安区，返还予吴小龙。二、李缔光应于判决生效之日起十日内支付吴小龙占有使用费457679元，并自2019年1月25日起按4311元／月标准支付占有使用费至实际交还涉案房产之日止。三、驳回吴小龙其他诉讼请求。若李缔光未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4167元，由李缔光承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：根据一审法院委托深圳市世纪中盛土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告，涉案房屋月租金标准2017年度评估金额为3711元、2018度年为4000元，2019年1月1日至2019年1月24日期间月租金标准为4311元。再查，涉案房屋产权于2017年8月18日登记至吴小龙名下。本院认为，李缔光与王某芬签订《转让协议》对涉案房屋进行转让交易时，因王某芬未取得其他共有权人的同意致使其转让房产行为存在无权处分情形，但无权处分行为并不导致涉案《转让协议》无效。一审法院认定《转让协议》无效错误，本院予以纠正。李缔光系依据《转让协议》取得对涉案房屋的占有，至吴小龙取得房屋产权前，李缔光对涉案房屋的占有并不构成对吴小龙所有权的侵犯。吴小龙于2017年8月18日取得涉案房屋所有权后，即对房屋享有排他性权利，此后李缔光继续占用涉案房屋则应支付相应费用。根据一审法院委托作出的评估结论，李缔光应支付2017年8月18日至2019年1月24日期间的占有使用费68337元，2019年1月25日起的占有使用费则参照月租金标准4311元支付至实际交还房屋之日止。综上所述，上诉人李缔光的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初23924号民事判决第一项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初23924号民事判决第三项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初23924号民事判决第二项为：“李缔光应于本判决生效之日起十日内向吴小龙支付房屋占有使用费人民币68337元，并自2019年1月25日起按每月人民币4311元标准支付占有使用费至实际交还涉案房屋之日止”。四、驳回吴小龙在一审的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币4167元，由被上诉人吴小龙负担3567元，上诉人李缔光负担600元；二审案件受理费人民币7516.95元，已由李缔光预交，由李缔光负担1116.95元，吴小龙负担6400元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇二〇年八月二十八日书记员 张济川(兼)