安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1852号 上诉人（原审被告）：阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区西二环路,统一社会信用代码:91341202764765046U。 法定代表人：王干，执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康明杰，安徽相和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区西二环路交通大厦**,统一社会信用代码:91341200769006364H。 法定代表人：尹飞，执行董事。 委托诉讼代理人：周光杰，安徽修齐律师事务所律师。 上诉人阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司（以下简称诚鑫物业公司）因与被上诉人阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚鑫物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一审法院以案涉的会议纪要认定双方之间的合同关系及权利义务错误；一审法院认定盛鑫房地产公司的改制时间错误；一审判决依据另案中的评估书和拍卖成交书作出本案判决错误；一审法院判决其公司承担的租金及利息错误。 盛鑫房地产公司辩称：会议纪要能够证明双方之间存在租赁关系；其公司改制完毕是交通局将股份转让出去，应从2016年6月23日起计算；会议纪要载明根据市场价格确定租金，诚鑫物业公司参与拍租并中标，表明诚鑫公司对市场价是认可的。 盛鑫房地产公司一审诉讼请求：1.判令诚鑫物业公司支付给盛鑫房地产公司926713.42元（庭审中变更为878200元）及利息13900元（按照年利率6%计算，从2019年7月25日计算至2019年10月25日，之后的利息按照法律规定计算），合计940613元；2.本案诉讼费由诚鑫物业公司承担。 一审法院审理查明：2017年11月24日上午，双方就界首市盛鑫大厦提高租金及支付事宜召开会谈，并形成会议纪要。盛鑫房地产公司的法定代表人尹飞、诚鑫物业公司的法定代表人王干均参加了会谈。双方形成共同意见：“1、此次会议结束后，诚鑫物业公司将根据盛鑫房地产公司提供的界首市盛鑫大厦租赁价格测算表予以再次采价确认后，双方就共同采集的数据展开协商，并确定具体租金价格；2、双方协商确定租金价格后，须按照确定的价格从诚鑫物业公司改制完成之日起向房产公司全额补足之前的租金；3、在双方确定此次租金价格之前，诚鑫物业公司需按照原来会议纪要中约定的租金价格将2017年12月31日之前的租赁费及时支付给房产公司”。2019年7月25日，盛鑫房地产公司对其所有的位于安徽省界首市年期租赁权进行拍租，年租金参考价44.9万元，诚鑫物业公司中标，并签订拍卖成交确认书，确认总成交金额为5327657.91元。2019年6月24日安徽省界首市人民法院作出（2019）皖1282民初2377号民事判决，确认涉案的界首市人民路界首盛新大厦的5层房屋产权归阜阳市公路局界首分局所有。该层经评估月租金为9308元、年租金总价为111696元，占整体年租金（经评估为448608元）的24.9%。涉案界首市人民路界首盛新大厦的3层房屋中的300㎡，盛鑫房地产公司另行出租给他人使用。诚鑫物业公司原系国有控股公司，阜阳市公路局占90%的股份，后阜阳市公路局全部转让其股份退出，诚鑫物业公司于2016年6月23日改制为私有企业。诚鑫物业公司自2016年6月23日至2017年12月31日，已支付盛鑫房地产公司租金75000元。 一审法院认为，1.关于租赁合同是否成立的问题。2017年11月24日盛鑫房地产公司、诚鑫物业公司会谈后形成会议纪要，并经双方法定代表人签字确认，故本院对该会议纪要予以确认。根据该会议纪要记载的内容可以看出盛鑫房地产公司、诚鑫物业公司之间此前存在房屋租赁关系。根据会议纪要和拍卖成交确认书可以看出，双方又达成了此后租期为十年的房屋租赁合同。上述租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。2.关于租赁面积的问题。根据拍卖成交确认书，可以看出诚鑫物业公司所承租的房屋为位于安徽省界首市，其中的第5层房屋产权已经安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初2377号民事判决确认归阜阳市公路局界首分局所有，该层面积应从总租赁面积中予以扣除；盛鑫房地产公司自认第三层中的300平方米另行出租他人，应从总租赁面积中予以扣除；诚鑫物业公司对第三层中700平方米的租赁面积有异议，但未提供证据证明，故本院对其异议不予采信。3.关于租金的问题。盛鑫房地产公司主张中标价每年租金为45万元，有拍卖成交书予以佐证，本院予以采信。扣除第五层所占比例24.9%，每年租金为45万×75.1%＝337950元。根据会议纪要约定，诚鑫物业公司应从改制完成之日起补足之前全额的租金。诚鑫物业公司于2016年6月23日改制完成，故应从该日开始计算租金。本案中，按盛鑫房地产公司主张的期间自2016年6月23日至2019年7月24日，共计37个月，合计租金为1042012元。诚鑫物业公司已支付的75000元租金及盛鑫房地产公司将三楼出租与他人的300㎡所涉租金88798.82元（300㎡／1881.15㎡×180588元／年租金×37个月÷12），应从中扣除，诚鑫物业公司还应支付盛鑫房地产公司租金878213.18元。4.关于盛鑫房地产公司请求支付租金利息的问题。本案中，虽然双方未约定利息或违约金，但因诚鑫物业公司逾期未支付租金，则实际上给盛鑫房地产公司造成了一定的经济损失，故盛鑫房地产公司主张按年利率6%自2019年7月25日起计算逾期占用利息，符合最高人民法院关于民间借贷有关规定的精神，具有合理性，本院予以采信。 综上，盛鑫房地产公司要求诚鑫物业公司支付所欠租金878200元，未超出合理范围，并要求支付相应利息的请求成立，本院均予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内偿还阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司房屋租赁费878200元及逾期利息（自2019年7月25日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日）。案件受理费13206元，阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，诚鑫物业公司向本院提交如下证据： 证据一、企业基本注册信息查询单一张、改制情况说明一份、缴款书一份、历史变更一份，证明盛鑫房地产公司真正的成立时间为2018年6月15日，2016年6月23日实际为盛鑫房地产公司股东入股时间。 证据二、收据一张、汇款凭证一张，证明其公司已于2017年12月1日向盛鑫房地产公司支付了从2015年7月1日至2017年12月31日的租赁费共计125000元，一审判决确认的租金错误。 证据三、会议签到表共5张,证明涉案房屋的租金为每年10万元，一审判决认定年租金45万元错误。 盛鑫房地产公司的质证意见：对证据一无异议，恰能证明盛鑫房地产公司的改制时间为2016年6月23日；证据二租金支付是事实，该款项已经扣除，其公司起诉主张的是差额部分；证据三系复印件，该纪要是内部会议，与盛鑫房地产公司无关。 本院认证意见：证据一企业基本注册信息载明的注册登记时间并非确认企业改制完成的法定依据，该组证据不能达到证明目的；证据二中的支付租赁费属实，其中75000元已在应付租赁费中扣除，另50000元是交给阜阳市公路局界首分局的。证据三为复印件，且与本案争议事实无关，本院不予认定。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：一审认定的双方之间的合同关系、诚鑫物业公司的改制时间以及房租费数额及利息是否正确。 本院认为：关于双方之间的合同关系。双方于2017年11月24日经会谈后形成会议纪要，并经双方法定代表人签字确认，该会议纪要记载的内容可以看出双方之间此前存在房屋租赁关系。结合拍卖成交确认书以及诚鑫物业公司支付房屋租赁费的事实，一审判决认定双方达成合法、有效的房屋租赁合同事实清楚，并无不当。 关于诚鑫物业公司的改制时间。诚鑫物业公司原系国有控股公司，阜阳市公路局占90%的股份，涉案股权变更信息载明阜阳市公路局于2016年6月23日将股权全部转让，阜阳市公路局退出该公司，该公司的股份全部由其他个人享有，结合涉案2017年11月24日的会议纪要内容，一审判决认定诚鑫物业公司于2016年6月23日改制为私有企业并无不当。诚鑫上诉称其公司完成改制时间应为工商登记信息载明的时间即2018年6月15日缺乏依据，该上诉理由不能成立。 关于租金及利息。2019年7月25日，盛鑫房地产公司对其涉案房屋的租赁权进行拍租，诚鑫物业公司中标，一审判决以拍租确认书并结合涉案会议纪要以及欠付时间确定房屋的租金88798.82元并无不当。诚鑫物业公司逾期支付租金，一审判决诚鑫物业公司按年利率6%自2019年7月25日起计算逾期占用利息亦无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13206元，由阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年八月五日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。