广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初5579号原告（反诉被告）：徐海文，男，汉族，*年*月*日出生，住珠海*×××××××××××××××，公民身份号码：*××××××××××××*。委托诉讼代理人：曾俊维，广东俊玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：余景军，广东俊玮律师事务所律师。被告（反诉原告）：李天杏，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省*××××××××××，公民身份号码：*×××××××××××*。委托诉讼代理人：李映辉，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁媚，广东诚迅达律师事务所律师。原告（反诉被告）徐海文与被告（反诉原告）李天杏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐海文及其委托诉讼代理人曾俊玮与被告（反诉原告）李天杏的委托诉讼代理人梁媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海文向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠缴租金及水电费用共计134996元；2.请求判令被告向原告支付逾期支付上述租金及水电费用的滞纳金（其中以22082元为基数，按每日千分之三的标准从2020年2月9日起计付至全部款项付清之日止；以36162元为及基数，按每日千分之三的标准从2020年3月9日起计付至全部款项付清之日止；以38756元为基数，按每日千分之三的标准从2020年4月9日起计付至全部款项付清之日止；以37996元为基数，按每日千分之三的标准从2020年5月9日起计付至全部款项付清之日止），暂计至2020年5月6日为15485.7元；3.请求判令被告将其擅自拆除的铺面装修恢复原状并修缮原告被损毁的铺位；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年1月20日，被告因经营家具销售商业活动需要，承租了原告位于珠海市香洲区×××旧乡府侧宏富家具城内B01号铺位，并与原告签订《场地租赁合同》。合同约定，该铺位的租赁期限为22个月，从2020年1月1日至2021年10月30日；租金实行月支付制，每月租金为36162元，自2020年1月起计算；水费（含污水处理费）每立方米为4.5元/吨，电费为1.3元/度，公用水电费按各商户每月总用量平均分摊，管理费为每月1033元。合同第一条第2款约定：被告在该场地内搭建的任何固定建筑物在合同期满后或双方解除合同后，归原告所有，被告不得拆除。合同第三条第3款约定：被告必须于每月5号前，通过银行转账或现金支付方式向原告缴清当月租金及水电等费用，逾期三日未付者每天加收应缴费用百分之三的滞纳金并有权作停电处理；逾期三十天以上视为违约，原告有权解除合同收回铺位，并不予退还被告已交纳的保证金。合同还就双方的其他权利和义务作出了约定。合同签订后，原告依约将该铺位交付给被告经营使用，但被告却未依约按时足额支付租金及水电费用。为此，原告于2020年3月30日向被告送达《租金催缴通知函》催缴租金，被告却仍然不管不顾。2020年4月12日，被告在未告知管理处的情况下，擅自撤离商场，以实际行为解除了租赁合同。被告不顾原告方劝阻，于2020年4月16日和17日擅自拆除铺面装修，造成原告铺面大面积毁损，严重影响商场其他租户的正常经营活动。2020年4月20日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，告知基于被告的严重违约行为，原告决定即日起解除租赁合同，并要求被告自接到通知后5日内付清所欠租金及相关费用并承担相应的违约责任，但被告至今未付清所欠租金及水电费。原告为维护自身权益，特提起本案诉讼。被告李天杏答辩称：原、被告间的租赁合同应为无效合同。原告非涉案商铺的所有权人，始终未能提供相应证据证明其具有出租或转租权。原告出租给被告的商铺没有消防验收核准手续，导致被告在承租期间多次被消防部门通知停业整改，影响被告的生产经营。原告违背其承诺，其诉求的金额与实际不相符，被告不知其主张的数据是如何计算得出的。被告没有违反合同约定，原告已经通知确认解除合同关系，被告也在微信答复同意解除合同。因此，被告撤场并非退租，也未对租用场内的固定建筑物予以拆除，被告仅仅是将自己装修装饰中可移动的部分拆除搬迁。原告书面提出提前解除合同，应将保证金和水电押金94777元退还以冲抵租金。本案争议合同双方没有完整执行，它是前一尚未到期的租赁合同变更而来，由于原告未执行双方口头约定的退付多余押金，加上目前疫情大环境影响，才导致涉案纠纷。被告（反诉原告）李天杏在法定期限内提出以下反诉请求：请求判令原告退还押金余款63185元。事实和理由：原、被告于2018年11月1日签订《场地租赁合同》（合同号：2018-007），约定原告出租香洲区南溪村旧乡府侧宏富家具城内B号位（面积为957.35平方米）给被告，合同签订后被告向原告支付了保证金及水电押金共157962元。2019年12月，双方协商一致，在原址和月租单价及其他条款不变的情况下，被告承租场地减缩至574平方米，保证金及水电押金按变更后面积计算为94777元，多余63185元退还被告，但原告一直拒不退还，迫使被告利用此款代交租金。现因原告提起本案诉追讨租金，故被告依法提起反诉，请求判令原告退还多收的保证金及水电押金。原告（反诉被告）徐海文辩称：被告要求原告退还押金余款63186元的主张毫无事实和法律依据。被告在反诉中提交了一份《场地租赁合同》（合同号：2018-007），主张被告在该合同签订后向原告缴纳了保证金及水电押金共157962元，后经双方协商，缩减承租场地面积并同意退还63185元押金。但事实上，被告提交的上述《场地租赁合同》并非双方真实意思表示，是当初被告为办理商铺营业执照手续，经与原告协商后签订的，并由被告出具了一份《协议书》，明确该份合同仅限于协助被告办理营业执照手续使用，该份合同并没有实际履行。被告明知该份合同是仅为办理营业执照手续使用的情况下，仍提交并作为反诉证据，明显滥用诉讼权利，涉嫌恶意诉讼。因此，该份合同不能作为支持被告诉求及主张的依据。根据原告在本诉中提交的《场地租赁合同》的约定，保证金及水电押金为94777元，且被告在本诉中所提交的收据也显示了被告向原告交纳了94777元。显然被告主张的事实与上述证据所显示的事实相悖，本案并不存在多收押金的情况。另外，被告也未提交其他有效证据证明其主张的事实，原告对其主张的事实不予认可。被告长期拖欠租金及水电费等费用，擅自搬离案涉场地及严重破坏铺面装修，其行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。综上，被告提起反诉要求原告向其退还押金，毫无事实和法律依据，请求法院判决驳回被告的反诉请求，以维护原告的合法权益。原告（反诉被告）徐海文为其本诉诉称和反诉辩称共同提交了如下证据：1.场地租赁合同；2.租金催缴通知函；3.关于停电封箱的照片；4.被告新门店经营地址及现场照片；5.被告搬空场地的照片；6.被告擅自拆除场地装修的照片；7.解除租赁合同通知书及微信聊天记录；8.协议书；9.证明；10.收据两份。被告（反诉原告）李天杏对其本诉答辩及反诉诉称共同提交了如下证据：1.微信聊天记录（宏富家具城租金减免通知）；2.微信聊天记录（家具摆放情况）；3.微信聊天记录（被告就原告提出解除合同事宜回复原告）；4.图片；5.收据；6.场地租赁合同（合同号：2018-007）；7.场地租赁合同（2015年11月15日签订）；8.收款收据。经审理查明,原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2020年1月20日签订一份《场地租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区×××旧乡府侧宏富家具城内B01号铺位租赁给乙方作为经营家具销售之用，双方共同确认B01号铺位面积为574平方米，租赁期限自2020年1月1日起至2021年10月30日止，每月租金为36162元（每月每平方米租金为63元），租金按月支付，自2020年1月1日起开始计算月租金。本合同一经签字，乙方即交纳人民币共94777元作为该合同保证金及水电押金，待合同期满后，乙方缴清租金、水电费及相关费用后，甲方如数退还乙方合同保证金（不计付利息）。乙方交纳合同保证金不是乙方预付的费用，而是乙方履行本合同约定义务的保证。若乙方提前终止合同，视为违约，保证金不予退还。水电费按租户每月所用实量计收，另加收5%损耗费。水费（含污水处理费）为4.5元/吨，电费为1.3元/度，公用水电费按各商户每月总用量平均分摊。管理费为每月每平方米1.8元，即每月1033元。以上租金及各种费用乙方于每月5号前按甲方指定的银行账号或现金到甲方管理处交纳给甲方，逾期三天者按3%每天计收滞纳金，并作停电处理，逾期30天仍不交纳的，则视为乙方违约，甲方有权单方终止合同并收回场地，不予退还乙方已交纳的合同保证金。上述租赁合同签订前，被告已向原告租赁包括上述租赁场地在内的房屋，已向原告支付了合同保证金及水电押金157962元。上述租赁合同签订后，原、被告将上述合同保证金及水电押金中的94777元转为该租赁合同中约定的合同保证金及水电押金，原告就该94777元向被告出具了收据。原告称剩余的63185元作为被告单方解除原租赁合同的违约金予以没收，被告称是双方协商一致减少租赁面积、变更原租赁合同，双方口头约定以该63185元抵扣租金。2020年4月16日，被告未通知原告自行搬离了租赁场地。2020年4月20日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，载明因被告在合同履行过程中存在拖欠租金及水电费、擅自离场、擅自拆除装修物等违约行为，原告决定自即日起解除双方的租赁合同，要求被告在5日内付清所欠租金，并承担违约责任等。被告于当日收到了该通知书。原、被告双方确认，被告已结清了2019年12月31日之前产生的租金、管理费及其他费用，2020年1月1日之后，被告仅向原告支付了3万元。另查明，租赁场地未取得产权证明，也未取得建设工程规划许可证。原告确认其已对租赁场地修复完毕并已另行出租。原告在庭审中明确其主张的租金及水电费用具体构成为：B01号商铺2020年1月租金36162元、管理费1033元、水电费1651元，2月租金36162元，3月租金36162元、管理费1033元、水电费1561元，4月租金36162元、管理费1033元、水电费800元以及B02号商铺2020年1月租金（共16天）12868元、管理费368元，扣除被告已交纳的30000元，共计为134995元。原告提交了有被告签名的、开具日期为2020年1月19日的两份收据，收据上载明被告交回B02栋4间铺面共计383平方，于2020年1月17日清场完毕交回管理处，被告需交16天租金12868元、管理费368元，上述费用在签合同当天需与B01栋租金及管理费一同交纳。被告对于B01号铺的租金、管理费及水电费予以认可，但对于B02号铺的租金及管理费，被告以其手头没有该两份收据为由不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原、被告于2020年1月20日签订的《场地租赁合同》无效。由于案涉《场地租赁合同》无效，根据无效合同相互返还财产的处理原则，被告应将租赁场地返还给原告，原告应将收取的合同保证金及水电押金人民币94777元返还给被告，被告抗辩以该款项抵扣租金等费用有法律依据，本院予以支持。至于原、被告之前履行的租赁合同中剩余的合同保证金及水电押金63185元，原告主张系因被告违约由其没收，因原租赁合同中约定的租赁场地也未取得建设工程规划许可证，原租赁合同亦无效，原告无权基于原合同向被告主张违约责任，故该63185元原告也应向被告返还，被告的反诉请求于法有据，本院予以支持。至于原告主张的被告逾期支付租金、水电费等费用的滞纳金，因案涉租赁合同无效，原告依据案涉租赁合同主张违约责任于法无据，本院不予支持。案涉租赁合同虽无效，但由于被告实际占有使用案涉房屋，被告应向原告支付相应的房屋占有使用费，并承担相应的合理费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告搬离案涉房屋时未通知原告，未与原告办理交接手续，且被告表示其搬空物品时并未打算退出租赁场地，被告应承担相应的不利后果。原告主张被告支付案涉租赁商铺（B01号铺位）2020年1月至4月期间的房屋租金、管理费及水电费共计151759元，被告予以认可，本院径行予以认定，被告应向原告支付上述欠付费用。原告主张被告支付B02号铺位2020年1月份租金12868元和管理费368元，原告提交了有被告签名确认的收据予以证明，被告未否认其签名的真实性，且原、被告双方确认案涉租赁合同为原租赁合同减少租赁面积后另行签订的，被告对于退租的部分商铺有交还给原告的义务，原告却未提交其交还该部分商铺的相应证据，故本院对于原告提交的收据予以采信，被告应向原告支付B02号铺位2020年1月份的租金12868元及管理费368元。在扣除被告已支付的30000元及案涉租赁合同的合同保证金及水电押金94777元后，被告应当向原告支付2020年1月至4月期间的房屋占用费、管理费、水电费等费用共计40218元。关于原告请求恢复铺面装修原状及修缮被损毁铺位的主张，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且原告无法明确案涉房屋被拆除装修前的原状，故原告的该项主张不具有现实操作性，经本院释明后，原告拒绝变更诉讼请求。原告在庭审中自认案涉租赁商铺已修复完毕，现已没有必要再将案涉商铺恢复原状，故原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李天杏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）徐海文支付房屋占有使用费、管理费、水电费等费用合计人民币40218元；二、原告（反诉被告）徐海文于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）李天杏退还合同保证金及水电押金人民币63185元；三、上述一、二项相抵扣后，原告（反诉被告）徐海文于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）李天杏退还合同保证金及水电押金人民币22967元；四、驳回原告（反诉被告）徐海文的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李天杏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币1655元，由原告徐海文负担人民币1213元，被告李天杏负担人民币442元；反诉案件受理费收取人民币690元，由反诉被告徐海文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年八月二十五日书记员 卢燕婷