广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初3182号原告：美好幸福物业服务有限公司惠州分公司,住所：惠州市****************（仅限办公）。负责人：李丹。委托诉讼代理人：杨济民，广东炜原律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。被告：刘立荣，女，1978年4月29日出生，汉族，户籍地：广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码:432************129。原告美好幸福物业服务有限公司惠州分公司与被告刘立荣物业服务合同纠纷一案，本院2020年2月20日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告美好幸福物业服务有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人杨济民、彭贝贝，被告刘立荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告美好幸福物业服务有限公司惠州分公司诉称，原告系名流印象花园一期小区物业服务企业，被告为名流印象花园一期6栋1单元404号房的业主。该小区临时管理规约第23条约定：业主或物业使用人不按规定交纳应交的物业服务费、共用部位、共用设施设备运行所需的水电费等费用以及赔偿款、违约金的，除补交以上费用同时还需承担每日应缴费用千分之一的滞纳金。2009年8月9日，被告在《临时管理规约》署名确认。原告为案涉小区提供物业服务，得到大多业主的认可，大多业主能依《临时管理规约》履行缴交物业服务费的义务，与原告一起为共创和谐小区做出努力。但被告自2013年12月1日起未缴纳物业服务费，2014年1月1日起未缴纳公摊电费。原告多次催促，但被告仍拒不缴交，既违反合同约定义务，也损害了其他业主的权益。国家《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。据此，现根据《民事诉讼法》的规定，为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告给付所欠物业服务费人民币8243.1元；2.被告给付所欠公摊电费人民币1994.7元；3、被告给付滞纳金人民币7934.1元；4、本案诉讼费用由被告承担。以上1-3项合计18171.9元。被告刘立荣辩称，被告没有交物业管理费是从2013年年底的时候开始的，主要有几个原因：第一、是房屋漏水，阳台下水道那个地方，每天都要去扫水，一大滩天天都如此，后来就找物业过来看，没处理也没结果，也没答复；厨房漏水非常严重，炒菜橱柜顶上边炒菜，水就流到锅里来了，线路经常烧灯，就是短路跳闸，叫电工也过来处理过几次，打开灯盘里面全是水；走廊过道的那个房间一整面墙渗水也叫物业过来看过，然后物业带着人过来，听他们的对话是想在外面请那种做防水的，外面后来就去查，一层一层往上查，说是烟管往下往里面灌水下来的，每一层都是这个样子的，导致墙发霉和起泡；第二、是停车位的问题，被告下班回去根本就没有停车位，签合同的时候是说室外停车是150元，室内停车是250元，现在就是室内根本就没停车位，而室外停车要靠抢，抢不到就没得停了，但是还是每个月要交250元，这都是有收据的；第三、公共场地的租金、广告收入，物业公司也从来都没公示过，他们只收钱，天天催交物业费，小区也存在消防安全，小区也有起过两次火；第四、被告担心会因为漏水问题导致电线起火，已经两年没有在这个房子居住了，对于原告所说的催收单之类的，我根本就不知道，被告的房门有监控，查监控看到这些催收函已经被人取出了，有作为证据提交到法院，对于原告所说的发短信通知，都被我的手机管家拦截了，被告没看到；第五、当时被告收到通知后，被告的老公去找物业沟通过，物业经理的态度非常恶劣，去了三趟，第一、第二趟都没见到他，第三次经理叫他在那里等，最后吵架，然后就说先交一部分，被告的老公说现在钱包里面只有600元钱，先交600元，物业帮被告解决一下，解决了一分不少的交给物业，原告的物业经理就说难道他的面子就值600元钱吗，最后导致没有交，物业公司是为业主服务的，不是来讲面子的，问题一直没有解决，从2013年拖到现在，然后到现在说质保期过了，一期70%的房子都是漏水的，法院可以去调查，而且物业公司的解决方法是不交的话就停水停电，原告作为物业管理公司，不帮业主解决问题，到时出了人命怎么办。本院查明的事实经审理查明，2009年7月13日，被告与惠州名流印象投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买位于惠州市*********************产（建筑面积118.46平方米）。2009年8月9日，被告在武汉五星物业管理有限公司惠州分公司拟定的《临时管理规约》及《承诺书》中签名，承诺按期交纳物业管理费、公共部分、共用设施设备运行所需的水电费等费用，若逾期付款，按每日千分之一的标准支付滞纳金。2015年2月1日，惠州市惠城区龙丰名流印象小区业主委员会与原告签订《龙丰名流印象物业服务合同》，约定惠州市惠城区龙丰名流印象小区业主委员会选聘原告对名流印象提供物业服务，包括区域内共有部位及共用设施设备的管理和维护，公共绿化的维护、公共区域环境卫生的维护、公共区域的秩序维护和安全协防、车辆停放管理、装饰装修管理服务等。服务合同期限为5年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，一期0.98元/平方/月，二期1.2元/平方/月，三期1.43元/平方/月，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为2月30日前，车辆停泊服务费收入归原告所有，露天车位150元/个/月，室内车位250元/个/月。2020年2月，原告向本院起诉被告，请求被告支付物业管理费(2013年12月1日至2019年10月31日)、公摊电费（2014年1月至2019年10月）及相应的滞纳金，理由是被告自2013年12月起拖欠物业管理费，每月管理费固定应收116.0908元，被告应诉，被告确认在2009年7月13日收楼，确认自2013年12月开始未缴纳物业管理费，被告提出未缴纳物业管理费的理由是被告的房屋自2013年12月开始漏水，因漏水导致居住受影响。在庭审过程中，法庭向被告释明：房屋漏水的原因是不是原告造成的，尚无定论，需要有专业的鉴定机构来检测，才能有结论，被告因房屋漏水的问题另循法律途径解决，而不是拒绝缴纳水电费，拒绝缴纳水电费无法解决房屋漏水的问题。以上事实有商品房买卖合同、临时管理规约、承诺书、龙丰名流印象物业服务合同、物业服务费欠款明细、收款收据、微信聊天记录、惠州市消防支队回信、名流印象花园一、二、三期系统维修项目公示、网页、监控截图及庭审笔录等在案佐证。本院判决理由和结果本院认为，本案争议的问题是：一、原告是否有权主张2013年12月至2015年1月的物业管理费？二、被告拒绝缴纳物业管理费的理由是否合法有据？三、原告主张的滞纳金是否合法有据？第一个问题，原告与惠州市惠城区龙丰名流印象小区业主委员在2015年2月1日签订《龙丰名流印象物业服务合同》，没有证据显示，在2015年2月1日之前，原告为名流印象小区提供物业服务，在此之前，被告向武汉五星物业管理有限公司惠州分公司出具《承诺书》，这一时段的物业管理费原告无权利主张，不予支持。第二个问题，被告首先确认，自2013年12月始未缴纳物业管理费，然后抗辩未缴纳物业管理费的抗辩理由是其购买的房屋漏水，若被告的房屋漏水属实，应当向相应的责任主体追究责任，而不是拒绝缴纳物业管理费，因此，被告的抗辩没有事实及法律依据，被告应当向原告缴纳物业管理费，原告主张自2015年2月1日起至2019年10月30日的物业管理费合法有据，予以支持，这一时段共计56个月，每月管理费固定为116元，共计6496元。同时，根据生活常识，在小区生活居住会产生公共电费，被告应当向原告支付公摊电费，自2014年1月至2019年9月30日，共68个月，公摊电费为1994.7元，每月平均分摊29.3元，自2015年2月至2019年9月，共计56个月，公摊电费1642元，在合理范围内，予以支持。第三个问题，是否应当支付滞纳金的问题，原告主张，被告迟延支付物业管理费，应当支付滞纳金。原告对被告提供的物业服务质量提出质疑而未缴纳物业管理费，双方对原告是否应当支付物业管理费存在争议，自原告提起诉讼之日，视为催收之日，滞纳金调整为全国银行间同业拆解中心公布的市场贷款报价利率的标准，以拖欠的物业管理费和公摊水电费为基数。综上所述，被告向原告支付物业管理费6496元、公摊电费1642元，并支付占用款项的利息，以8138元（6496+1642）为基数自2019年12月9日起计付至清偿之日止按全国银行间同业拆解中心公布的市场贷款报价利率计付。除此之外，原告其他的诉讼请求没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘立荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告美好幸福物业服务有限公司惠州分公司支付物业管理费6496元、公摊电费1642元及滞纳金（以8138元为基数自2019年12月9日起至清偿之日止按全国银行间同业拆解中心公布的市场贷款报价利率计付）；二、驳回原告美好幸福物业服务有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本案受理费254元，由被告刘立荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  赖素霞审 判 员  黄链生人民陪审员  黎雪环二〇二〇年八月二十日法官 助理  李慧雅书 记 员  李芳婷附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。