海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼01**民初3674号   原告：海口林苑广场小区第一届业主委员会，住所地海南省海口市琼山区。   负责人：李达庆，该业主委员会主任。   委托诉讼代理人：占尊淼，系该物业管理处工作人员。   委托诉讼代理人：符传祯，海南颖川律师事务所律师。   被告：谢和平，男，1968年1月31日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。   委托诉讼代理人：冯春萍，海南威盾律师事务所律师。   原告海口林苑广场小区第一届业主委员会（以下简称林苑广场小区业委会）诉被告谢和平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林苑广场小区业委会的委托诉讼代理人占尊淼、符传祯，被告谢和平的委托诉讼代理人冯春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告林苑广场小区业委会向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付物业管理费(即管理费及养护费)、水电费共计15160.24元。二、本案的诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为判决被告向原告支付物业管理费(即管理费及养护费)、水电费共计14050.34元。   事实与理由：原告系海口林苑广场小区依照我国《物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规的规定，在琼山区住房保障中心和琼山区国兴街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生的第一届业主委员会。原告自依法成立以来，积极努力为全体业主服务，得到了大多数业主的一致好评。但被告等少数业主为了个人的小利益无故不配合原告的工作，长期拖欠水电费和物业管理费等，造成小区的设备设施不能按计划维护，管理人员的工资及水电、排污、垃圾清理等费用不能顺利发放和缴交。原告本着和谐为本的原则，通过上门催收、电话通知、张贴催告通知及在小区内发布林苑小区业委会公告等多种方式向被告催缴所欠费用，但被告均未理睬。原告提供物业服务的受益人为本小区的全体业主和使用人。被告系本物业小区内1栋305房(面积114.92平米)、8栋101房(面积111平米)、8栋102-104房(面积333平米)、1栋9-10号铺面(面积249.19平米)、1栋11-12号铺面(面积249.19平米)、6栋101-102房(面积156平米)的业主，按规定应当向原告缴纳:一、1栋305房2019年2月-12月的物业管理费即(管理费51.71元+养护费5.75元)×11个月=632.06元;2018年6月、7月、10月、11月的水费76.13元及2019年1月、2月、5月、6月、8月、9月、10月、11月的水费109.23元;2019年12月的电费10.92元;所以1栋305房的费用合计应缴632.06元+76.13元+109.23元+10.92元=828.34元。二、8栋101房2018年2月-12月的水电费、物业管理费共为1696.46元;2019年1月-12月的物业管理费即(管理费49.95元+养护费5.55元)×12个月=666元;2019年1月、2月的水费30.42元;所以8栋101房的所欠费用合计为1696.46元+666元+30.42元=2392.88元。三、6栋101-102房2018年2月-12月的物业管理费即(管理费70.2元+养护费7.8元)×11个月=858元;2019年1月-12月的物业管理费即(管理费70.2元+养护费7.8元)×12个月=936元;所以6栋101-102房的费用合计应缴858元+936元=1794元。四、8栋102-104房2018年2月-12月的物业管理费即(管理费149.85元+养护费16.65元)×11个月=1831.5元;2019年1月-12月的物业管理费即(管理费149.85元+养护费16.65元)×12个月=1998元;2018年6月-12月的水费及2019年1月-3月的水费1198.22元，所以8栋102-104房的费用合计应缴1831.5元+1998元+1198.22元=5027.72元。五、1栋9-10号铺面房2018年6月、8月、9月、10月、11月、12月的水费及2019年1月-12月的水费共684.18元;2019年12月的电费416.90元;2019年9月-12月的物业管理费即(管理费224.27元+养护费24.92元)×4个月=996.76元，所以1栋9-10号铺面房的费用合计应缴684.18元+416.90元+996.76元=2097.84元。六、1栋11-12号铺面房2018年6月-12月及2019年1月-12月的水费共1091.43元;2019年12月的电费183.7元;2019年6月-12月的物业管理费即(管理费224.27元+养护费24.92元)×7个月=1744.33元，所以1栋11-12号铺面房的费用合计应缴1091.43元+183.7元+1744.33元-3019.46元。综上，被告应向原告支付费用共计828.34元+2392.88元+1794元+5027.72元+2097.84元+3019.46元=15160.24元。原告自成立至今为小区提供了优质高效的物业管理服务。被告事实上亦接受了物业服务，则应向原告交纳相应费用。原告多次向被告催缴未果。原告遂诉至法院，望判如所请。   被告谢和平辩称，第一点电费问题，电费已经缴清，总费用多计算了1104.96元。第二点原告拒绝提供缴费发票，这是导致被告没有交物业管理费的原因之一。第三点原告提供的物业服务不符合质量标准。因此，如果原告要求被告交物业费必降低物业费的30%，时间是从2018年2月直至现在。第四点关于水费，原告擅自涨价违反了行政法规的规定。第四点原告不具备物业管理的资质，还存在私刻印章的行为，更不具备收取物业费的资格。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据第一组证据:1.《关于林苑广场小区首届业主委员会备案通知》;2.《业委会刻制印章证明》；3.《刻章许可证》；4.《林苑广场小区业主委员会关于“林苑广场小区物业业主自管服务处”印章的申请》。以上第一组证据共同证明原告依法成立，对海口林苑广场小区具有管理资格。第二组证据:1.《关于终止富南物业林苑管理处合同的函》;2.《关于清理合同关系的函》;3.《公告》;4.《关于林苑广场物业管理移交的函》;5.《林苑广场小区物业管理移交协议书》;6.《林苑广场小区业主委员会关于再次办理林苑广场小区物业管理移交的函》。以上第二组证据共同证明前物业公司即海南富南物业有限公司已于2018年2月1日起将林苑广场小区物业管理权交给原告小区业委会。第三组证据:《催告缴费通知单》、《林苑广场物业缴费通知单》、欠费计算单；证明被告截止2019年12月份拖欠原告费用的计算方式、所欠费用数额，以及被告经原告催缴欠费后仍然拒不缴纳。第四组证据:1.林苑广场小区自管物业服务处组织机构和收费管理办法。2.林苑广场小区面向1、2、6、8、9号楼业主公布的水费、污水处理费、垃圾处理费以及电费标准公告。3.林苑广场小区业主委员会、小区物业业主自主管理服务处关于微调小区业主水费价格有关情况的说明。4.海口威立雅水务有限公司关于执行调整水价通知及标准；证明原告收取的水电费、物业管理费、停车费的标准合情合理，也低于同城区域的其他小区收费标准。第五组证据:粘贴催缴费用单在住房门口的照片；证明原告多次向各被告催缴水电费、物业管理费、停车费而没有结果。第六组证据：征求小区业主收回小区林苑广场物业管理权意见表、公告、函；证明原告的成立是经小区业主“双过半”签名通过而成立的，并也报所在国兴街道办和琼山区住房保障中心备案，对小区物业有管理资格。第七组证据：2018年的住户水电费及物业管理费记账表；证明被告欠费的数额。第八组证据欠缴水电、物业管理费统计表及缴费通知单。   被告提供第一组证据：缴费的收款收据（3份）、海南增值税普通发票、林苑广场物业缴费通知单（4张）、公告；第二组证据：照片。   被告对原告提交的对第一组证据中的1、2、3份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因被告认可证据的真实性及合法性，而该证据系证明原告的主体身份来源，与本案有关，故本院确认该证据的真实性、合法性及关联性。被告对第一组证据中的第4份证据有异议，基于该份证据系原告自行制作并加盖印章，本院对该证据文本真实性予以确认。被告对第二、三组证据真实性、合法性及关联性均有异议，因被告无相反证据推翻该证据的真实性，且该证据与本案待证事实有关，故本院确认第二、三组证据的真实性、合法性及关联性。被告对第四-六组证据有异议，但被告无相反证据推翻该证据的真实性，故本院对该证据的文本真实性予以确认。被告对第七组证据的真实性无异议，经本院审查，本院对该证据的真实性予以确认。被告对第八组证据的真实性无异议，经本院审查，本院对该证据的真实性予以确认。   原告对被告提供对第一组证据没有异议，经本院审查，本院对其真实性予以确认。原告对第二组证据有异议，基于原告对该照片中的小区系涉案小区不持异议，故本院对该证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月，林苑广场小区成立第一届业主委员会，2018年2月前，林苑广场小区物业由海南富南物业有限公司管理。2018年1月，林苑广场小区经专有面积占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数业主同意，林苑广场小区实行业主自治管理，同时成立林苑广场小区自管物业服务处（以下简称自管服务处），并制定《林苑广场小区自管物业服务处组织机构和收费管理办法》，该办法主要约定内容为：自管物业保持原物业收费标准不变，即：1、物业管理费0.5元/㎡（其中，管理费0.45元/㎡、日常养护费0.05元/㎡）；2、每度电费0.78元、每吨水费3.21元（水、电费价格将根据水务和电力公司价格变动而调整）。3、商铺物业管理费、水电费收费照原价不变。4、原小区业主小车（每户限一辆）每月停车费照原价60元不变；5、原小区业主电动车（摩托车）每月停车费照原价30元不变。6、自管物业将按水务、电力公司规定的抄表、结算、代缴费日期收取业主水电费和物业管理费。2018年6月28日，自管服务处发布公告，公告的主要内容为：因小区自来水到达地面水池后，要进行二次抽水，增加电力成本，加上清洗水池费用，原告与自管服务处商议后，将林苑广场小区居民水价提高为3.31元/吨，铺面水价提高为5.43元/吨，从2018年6月1日起计收水费。被告系林苑小区业主，其使用的1栋305房房屋面积为114.92平方米，6栋101-102房房屋面积为156平方米，8栋101房房屋面积为111平方米，8栋102-104房房屋面积为333平方米，1栋9-10号铺面面积为249.19平方米，1栋11-12号铺面面积为249.19平方米。自2018年2月起，被告以原告无物业管理及收费资质，单方违规提高水费单价、提供的物业服务不符合质量标准为由陆续拒交相关房产的费用，被告拖欠其各房产具体项目及时间如下：一、1栋305房的2019年2月-12月的物业管理费，2018年6月、7月、10月-11月及2019年1月-2月、5月-6月、8月-11月的水费；二、6栋101-102号房的2018年2月-2019年12月的物业管理费；三、8栋101房的2018年6月-2019年12月的物业管理费，2018年6月-2019年2月的电费，2018年6月份的水费；四、8栋102-104房的2018年2月-2019年12月的物业管理费，2018年6月-12月及2019年2月-3月的水费；五、1栋9-10号铺面的2019年9月-12月的物业管理费；2018年6月、8-12月及2019年1月-12月的水费；六、1栋11-12号铺面的2019年6月-12月的物业管理费；2018年6月-12月及2019年1月-12月的水费。原告催缴未果，遂诉至法院，提起本案诉讼。庭审中，原告陈述其调整水价收费标准未召开业主大会，被告认可原告主张被告欠费期间的每月水、电表的抄表数，具体读数如下：一、1栋305房2018年6月、7月、10月-11月的每月用水量分别为5吨、11吨、5吨、2吨，2019年1月-2月、5月-6月、8月-11月的每月用水量分别为6吨、7吨、2吨、3吨、6吨、3吨、3吨、3吨；二、8栋101房2018年6月-2019年2月的每月用电量分别为281度、263度、279度、223度、205度、205度、136度、17度、22度，2018年6月份的用水量为20吨；三、8栋102-104房2018年6月-12月的每月用水量分别为53吨、56吨、52吨、48吨、50吨、57吨、40吨，2019年2月-3月的每月用水量分别为2吨、4吨；四、1栋9-10号铺面的2018年6月、8-12月的每月用水量分别为1吨、2吨、1吨、1吨、1吨、1吨，2019年1月-12月的每月用水量分别为1吨、1吨、6吨、7吨、8吨、8吨、19吨、10吨、8吨、8吨、9吨、8吨；五、1栋11-12号铺面2018年6月-12月的每月用水量分别为9吨、10吨、8吨、8吨、7吨、11吨、10吨，2019年1月-12月的水费7吨、10吨、10吨、12吨、12吨、11吨、11吨、11吨、13吨、13吨、14吨、14吨。   另查，2018年6月1日前，原告收取铺面的物业管理费是1元/㎡，水费4.95元/吨，电费1.1元/度。政府发布的《水费、污水处理费、垃圾处理费收费标准》中非居民生活用水中“其他”项的水价为5.13元/吨，该标准从2015年2月1日起执行。   本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住的小区进行自治管理。本案中，林苑广场小区经专有面积占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数业主同意，林苑广场小区实行业主自治管理，原告作为业委会负责小区的物业服务，并制定了《林苑广场小区自管物业服务处组织机构和收费管理办法》，与业主形成物业服务法律关系，原告依法依约有权收取物业管理费及停车费。被告作为小区业主，在接受相应物业服务后应按时交纳物业服务、停车费、水电费等费用。现原告以二次供水导致电力成本增加及清洗楼顶水池需要费用等为由，将小区居民水价由3.21元/吨调整为3.31元/吨，商铺的水价由4.95元/吨调整为5.43元,而将二次供水、清洗楼顶水池导致费用增加的成本分摊到业主的水价中的事项，是属于《中华人民共和国物权法》中的第七十六条由业主共同决定的第七项规定，即有关共有和共同管理权利的其他重大事项，按照该条规定，应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但原告未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自将其认为的成本费用分摊进水费中从而调高水价，原告行为违反了上述规定，其擅自作出的调整水费单价的决定对业主不产生约束力。原告应按其原先的收费管理办法中的收费标准收费，即住宅的物业管理费0.5元/㎡，电费0.78元/度，居民用水水费3.21元/吨；铺面的物业管理费1元/平方米，电费1.1元/度。因政府公布的2015年2月1日执行的非居民生活用水“其他”项的水价为5.13元/吨，涉案铺面属于该项，故铺面的水费应按政府调整的水价5.13元/吨/计算，根据本院查明的被告房屋、铺面实际面积和每月水电实际使用量，按照上述的单价计算，被告应向原告支付：1栋305房2019年2月12月的物业管理费为632.06元，2018年6月、7月、10月-11月及2019年1月-2月、5月-6月、8月-11月的水费合计为179.76元；6栋101-102房2018年2月-2019年12月的物业管理费为1794元；8栋101房2018年6月-2019年12月的物业管理费为1054.5元，2018年6月-2019年2月的电费为1272.18元，2018年6月份的水费64.2元；8栋102-104房2018年2月-2019年12月的物业管理费为3829.5元，2018年6月-12月及2019年2月-3月的水费合计为1162.02元；1栋9-10号铺面2019年9月-12月的物业管理费996.76元；2018年6月、8-12月及2019年1月-12月的水费合计513元；1栋11-12号铺面的2019年6月-12月的物业管理费为1744.33元，2018年6月-2019年12月的水费合计为1031.13元；以上共计14273.44元，原告自愿主张14050.34元，本院予以照准。综上，被告应向原告支付物业管理费、水电费等共计14050.34元。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十三条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   限被告谢和平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告海口林苑广场小区第一届业主委员会支付物业管理费、水电费等共计14050.34元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费90元，由被告谢和平负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 郭 煊     二Ｏ二Ｏ年八月三十一日   法官助理 蔡慧文   书记员 王梦楠   速录员 何荣浩   附相关法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。   对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。   第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。   业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。