内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2020）内0422民初2457号原告（申请执行人）：邹立玲，女，1970年12月10日出生，公民身份号码：×××，蒙古族，退休职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：田利民，内蒙古富河律师事务所律师。被告（案外人）：杨英杰，女，1984年5月15日出生，公民身份号码：×××，蒙古族，职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：于凤启，男，1970年5月7日出生，公民身份号码：×××，汉族，职工，现住赤峰市。被告（被执行人）：金春梅：女，1971年11月26日出生，公民身份号码：×××，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市。被告（被执行人）：巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市巴林左旗林东镇契丹大街中段路南气象小区东侧。法定代表人：穆井新，总经理。二被告委托诉讼代理人：陈伟，男，1982年11月9日出生，公民身份号码：×××，汉族，现住赤峰市。原告邹立玲与被告杨英杰、被告金春梅、被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹立玲及其委托诉讼代理人田利民、被告杨英杰的委托诉讼代理人于凤启，被告金春梅及被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹立玲向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）内0422执异37号执行裁定书，恢复对巴林左旗林东镇西城区契丹公馆A区二期19-2-0302室房屋的执行；2、确认原告对巴林左旗林东契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋享有优先受偿权；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月19日，被告金春梅和被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司以其开发建设的的位××旗房屋，通过签订商品房买卖合同方式向原告借款，借款期满后，被告金春梅和被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司不能还款，原告提起诉讼，同时对约定的该房屋进行了诉讼保全，受案法院裁定保全。2019年11月15日原告和被告金春梅及景鑫房地产公司达成民事调解，民事调解书确认给付借款的数额、利息及时间等内容。调解书确认的期限届满后，因被告金春梅、被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司拒绝履行调解书确定的义务，原告申请对契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋强制执行。在进行拍卖时，杨英杰通过执行异议方式主张就契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋与被告景鑫房地产公司存在买卖合同关系。受案法院作出（2020）内0422执异37号执行裁定书，中止对契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋的执行。基于上述事实，根据法律规定，原告认为针对涉案房屋，原告与被告金春梅及景鑫房地产公司存在让与担保合同关系，被告杨英杰与景鑫公司之间的买卖合同关系存疑且不能对抗原告的权利。被告杨英杰答辩称，答辩人向案外人杨某购买巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司开发建设的契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。2017年9月16日景鑫公司与杨某协商一致，对杨某和李艳丽借款本息进行结算后将涉案契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋以5190元/㎡的价格抵顶给杨某。2019年5月31日经景鑫公司售楼处工作人员介绍，答辩人向杨某支付定金50000元预订涉案楼房，2019年6月3日答辩人与杨某在景鑫公司售楼处签订购房协议并于当日支付全部购房款。为方便办理房产证登记手续，经景鑫公司确认，将原购房款收据的交款人杨某变更为杨英杰。景鑫公司已经将涉案楼房交给答辩人占有使用，且涉案楼房为答辩人唯一住房。答辩人对涉案楼房享有完全的物权期待权。原告与景鑫公司不存在真实合法有效的房屋买卖合同关系。2017年12月19日景鑫公司向原告借款并将涉案楼房网签至原告名下作为借款担保，因此景鑫公司与原告之间是名为买卖实为借贷的合同关系。但景鑫公司已于2017年9月16日将涉案楼房出卖给杨某，景鑫公司为原告办理网签时已不是涉案楼房所有人且不享有处分权，景鑫公司以他人所有的财产为自己的借款设立担保合同，该合同应认定为无效。答辩人对涉案楼房享有的物权期待权优先于原告的债权。因答辩人购买涉案楼房，依约全额交付了购房款，并实际占有使用，非因答辩人的原因未办理过户登记，答辩人对涉案楼房享有完全的物权期待权。原告基于借贷关系享有对景鑫公司和金春梅的债权，应由债务人承担责任，与答辩人所有的涉案楼房没有关联。综上：原告要求执行答辩人所有的楼房并请求确认享有优先受偿权，没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、被告金春梅答辩称，抵押合同是在初期用网签做的抵押，后期无法进行还款。中期被告以物抵债的形式出售给杨某，后杨某又出售给杨英杰。本院经审理认定如下事实：2017年9月16日，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司将正在开发建设的××区房（面积131.6㎡）以5190元/㎡的价格顶账给杨某，此款用杨某和李艳丽从巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司支回的借款本息转交，金额640190元，被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司给杨某出具了收据。2019年6月14日杨某补交楼房款42814元，杨某已给付巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司契丹公馆A区二期19号楼2单元302号楼房全部购房款。2019年5月31日被告杨英杰从杨某处以710000元的价格购买了契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋并已交付了全部购房款。2019年6月3日杨某与杨英杰通过巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司做了变更手续，并将巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司给杨某出具购房收据上的交款人：杨某、杨洪波变更为杨英杰。被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司对此事实予以认可。2017年12月19日巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、金春梅向邹立玲借款300000元；2018年8月6日巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、金春梅向邹立玲借款370000元，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司以签订《商品房买卖合同》的形式作担保，将巴林左旗林东西城区契丹大街西段路南契丹公馆A区二期19-2-0302号楼房网签至原告名下。2019年10月23日，邹立玲向本院提出保全申请，本院作出（2019）内0422执保1192号执行裁定书，查封邹立玲名下位于契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋、23-2-0302号房屋。本院于2019年11月15日作出（2019）内0422民初5386号民事调解书。协议：“一、被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、金春梅于2019年12月15日前给付原告邹立玲借款本金30万元，并自2019年2月20日起以30万元本金为基数按月利率2%给付利息至还清该借款之日止。二、被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、金春梅于2019年12月15日前给付原告邹立玲借款本金37万元，并自2019年2月7日起以37万元本金为基数按月利率2%给付利息至还清该借款之日止。三、案件受理费11606.10元，减半收取5803.05元，保全费4423.05元，均由被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、金春梅负担”。杨英杰称：2020年3月10日收到巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司通知，得知其购买的楼房被查封、拍卖，杨英杰向巴林左旗人民法院提出异议。本院于2020年5月20日作出（2020）内0422执异37号执行裁定书，裁定中止对契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋的执行。另查明，被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司已经将契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋交付给被告杨英杰。2020年6月11日起被告杨英杰开始缴纳自来水费、电费、取暖费等，并对涉案楼房进行装修且已入住。不动产信息查询显示，截止2020年5月14日，被告杨英杰名下没有住宅类（含商住）不动产登记信息。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的收据、补充协议、（2019）内0422民初5386号民事调解书、（2019）内0422执保1192号执行裁定书、（2020）内0422执异37号执行裁定书、商品房买卖合同；被告提交的定金收据、购房买卖协议、购房收据2枚、账户对账单、巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司出具的证明、装修电费收据、垃圾处理费收据、装修保证金收据、取暖费收据、（2019）内0422民初5386号民事调解书在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋系被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司开发建设的新建不动产，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司自该不动产建成之日起对其享有所有权。被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司未给付杨某借款本息并与杨某达成合意以借款本息顶账契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋购房款，该合同的订立早于原告邹立玲借款给巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司之前。被告杨英杰购买杨某在巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司的抵账房且已经给付了杨某涉案楼房的全部购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本院已经查明的事实，原告邹立玲虽将契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋予以查封，但在借款之前，被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司已经将正在建设的房屋出售给杨某，杨某又与杨英杰签订了购房买卖协议，杨英杰交纳了全部房款并对房屋进行了装修且居住，虽未办理过户登记手续，但被告杨英杰对此没有过错。被告杨英杰符合上述法律规定的情形。被告杨英杰的实体权利足以阻却本院对涉案房屋的查封与执行。故对原告邹立玲要求恢复对契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋执行的诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉；……”。原告邹立玲庭审中提出原告与被告金春梅及景鑫房地产公司存在让与担保合同关系对涉案房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。原告邹立玲与被告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司设定抵押的抵押物为《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的城市房地产，但该抵押担保没有依法办理抵押登记，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，且杨英杰已经交付契丹公馆A区二期19-2-0302号房屋的全部购房款并装修入住，杨英杰享有的物权期待权优于原告邹立玲基于债权产生的权利，故原告邹立玲主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）款之规定，判决如下：驳回原告邹立玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邹立玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至赤峰市中级人民法院。审判长 王晓林审判员 田 仓审判员 于红玲 二〇二〇年八月十三日书记员 张 榆