黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初34号原告：赵宇（反诉被告），女，无职业，住大庆市让胡路区。被告：大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司（反诉原告），住所地大庆市开发区高新路**。法定代表人：赵国林，该公司董事长。委托代理人：孙炜（实习律师贺麒玮协助），北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告赵宇（反诉被告）与被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告赵宇（反诉被告）、被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人孙炜、贺麒玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宇向本院提出诉讼请求：1.被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司协助原告赵宇办理房屋产权登记手续；2.诉讼费用由被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司负担。事实与理由：原告赵宇在被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司处购买由其承建开发的大庆市新村建设路北侧、四区南侧编号为大庆国用（99）字第0020、0021号地块，1999年交房时被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司没有正规发票.2003年7月28日市政府免费给业主办房产证，由于当时原告赵宇不在本市，没有接到通知。原告赵宇知道消息后，去办理房产证，由于被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司没有提供正规发票，导致原告赵宇至今没有房产证，故诉至法院。被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司辩称，房屋来源有问题，龙庆公司与友谊工程队不存在任何的债务关系，龙庆公司案涉将房屋抵债给友谊工程队的债权债务基础不存在，友谊工程队及于洪军并未取得案涉房屋的所有权。于洪军对赵宇的合同及房屋转让行为非法且无效，尤其原告赵宇是恶意第三人，且未向龙庆公司支付房屋对价款，因此，原告赵宇并未取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋的占有属于非法占有，应向龙庆公司返还原物。反诉原告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令赵宇的房屋买卖合同无效；2.判令赵宇向大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司返还位于东风新村××室房屋；3.本案全部反诉费用由赵宇承担。事实与理由：1999年9月17日，龙庆公司总经理鲍刚等人制作了《抵拨工程款申报说明》，该说明写到：“经与施工队友谊工程队协商，双方同意以商品房抵工程款，工程阶段为道路层平口，拨款指标为__%，房间号为××，面积78.24平方米，单价1508元/平方米，拨抵工程款117985.92元。”该说明中的友谊工程队即大庆友谊建筑安装工程公司（以下简称友谊工程队）。2000年12月31日，龙庆公司委派大庆市恒基建筑经纪有限公司为审计机构出具了《龙庆二期工程结算一览表》。该表证实二期道路工程应付工程款为3655186元，与龙庆公司账本中记载的应付工程款一致，且龙庆公司账目显示实际预付5493942.23元，已经超付1838756.23元，直至2001年8月26日止，共累计超付1917008.23元。龙庆公司由此发现根本没有拖欠友谊工程队工程款，《抵拨工程款申报说明》完全是虚假的，制作该说明的人目的是以拖欠工程款的虚假事实来骗取B-1-1-301室房屋。友谊工程队具有非法占有××室房屋的主观恶意，友谊工程队又与第三人于洪军和赵宇恶意串通，将该房屋进行了非法转让。更为重要是的是，赵宇未支付案涉房屋的对价。第一，案涉房屋的商品房注册登记证上显示购房人的身份证号为，不是赵宇的身份证号。该事实足以证明赵宇与于洪军对案涉房产的转移有过恶意串通，且购房者不是赵宇，赵宇从未购买该房屋，也不可能支付购房款。第二，赵宇提供的《商品房购销合同》第四条第一款和第八条第一款第一项均显示“未付款”，已直接证明赵宇并未实际支付购买房屋的对价。第三，购房收据显示交款人是由“于洪军”更改为“赵宇”，而龙庆公司财务留存的底联收据却没有任何更改，且收款方式处显示为“友谊工程款”，该收据足以证明赵宇未实际支付购房款，因龙庆公司不拖欠友谊工程队工程款，友谊工程队无权取得案涉房屋所有权。第四，赵宇户籍信息显示2003年9月19日其已从肇源县迁移到了大庆市龙庆小区****，同时户口户口显示“肇源县投资”，当时政策，“投资”购房才能迁移户口。所以此时赵宇已经取得D-×号×室房屋产权证。D-×号×室房屋与案涉房屋同为龙庆公司开发的二期房屋，但是赵宇不一起办理案涉房屋产权证，其根本原因是赵宇没有支付案涉房屋对价，其明知该抵账房来源违法。最后，2003年9月19日赵宇已从肇源县迁移到了大庆市，并且已经知道并具备办理案涉房屋房产证条件，但却在15年之后主张办理房产证，所以赵宇的起诉已过三年诉讼时效期间，其请求不能得到支持。综上所述，龙庆公司与友谊工程队不存在债务关系，龙庆公司将案涉房屋抵债给友谊工程队的债权债务基础不存在。友谊工程队及于洪军未取得案涉房屋所有权，于洪军对赵宇的合同及房屋转让行为非法且无效，尤其是赵宇未恶意第三人且未向龙庆公司支付案涉房屋购买价款，赵宇未取得案涉房屋所有权，其对案涉房屋的占有属于非法占有，应向龙庆公司返还原物。反诉被告赵宇辩称，不同意大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司的反诉请求，我已经实际占有房屋20多年了，如果有问题，为什么龙庆公司不向我要房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，赵宇举证如下：证据一，商品房购销合同复印件一份、收据复印件一份、商品房注册登记证复印件一份、证明复印件一份、公民身份号码更正证明复印件一份（均与原件核对无异），证明1999年9月5日，赵宇在大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司购买案涉房屋并签订商品房购销合同，1999年9月16日，赵宇支付购房款并由大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司了具收据，合同中及收据赵宇名字处修改的部分由开发商盖的章，也是由开发商改的。2000年2月16日，案涉房屋在大庆市房产管理局办理商品房注册登记证，该证中的内容不是赵宇填写的。2001年9月7日，大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司向大庆市房产局出具证明，涉案房屋面积以鉴定所测量为标准。公民身份号码更正证明证实2016年1月13日，赵宇身份证号码由更改为。大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司质证对购房合同的真实性无异议，但该证据中赵宇的名字、、地址以及最后签名处都是后更改的其中有于洪军被涂掉的痕迹，该证据不能证明赵宇在1999年9月5日直接与大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司签署买卖合同，而是于洪军后转让给赵宇的。对于收据的真实性没有异议，但同样不能证明该款项是在1999年9月16日交付，也没能证明是赵宇本人交付，因为交款人是由于洪军改为赵宇，收款方式标明是友谊工程款，显然不是赵宇所诉交的现金。对于商品房注册登记证的真实性没有异议，不同意赵宇证明的目的，赵宇当庭承认该登记证上的签名不是其本人签名，从肉眼也可能判断该签名与赵宇起诉状的签名不是同一人所签，并且身份证号与赵宇现使用的身份证号不一致，因此可以证实不是赵宇在房产管理部门进行的初始登记。对于公安机关出具的公民身份证号码更正证明真实性、合法性均有异议，在我们国家公司的身份证号是唯一的，不可能出现变更的情况，即使是居民身份证的管理机关也不能任意出具证明证实公民身份证号更改的事实，我方对该证明不予认可。对证明的真实性无异议，但与该案无关。本院对该组证据的真实性均予以确认。证据二，大庆市商品房使用说明书复印件一份、大庆市商品住宅质量保证书复印件一份（均与原件核对无异），交费票据十一张，证明赵宇在购买案涉房屋后大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司将商品住宅质量证书及使用说明书交付给赵宇，并将房屋实际交付赵宇使用，案涉房屋一直由赵宇占有使用。大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司质证对使用说明书和质量保证书真实性无异议，但不能证实是我方交给赵宇的，无法证实赵宇是由我方亲自为其办理入户手续。11张票据的真实性无异议，其中只有2张是赵宇的名字，另有3张是李云鹏为交款人，其余6张只有单元门牌号无法证实与本案的关联性，即使赵宇自2000年开始实际占有房屋也不能证实其房屋取得的合法性。本院对该组证据的真实性予以确认。庭审中，大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司举证如下：证据一，抵拨工程款申报说明复印件一份（已与原件核对，来源于龙庆公司、友谊工程队），证明案涉房屋通过该说明由龙庆抵顶工程款给友谊工程队。赵宇质证我不清楚。该证据与本案无关，本院不予确认。证据二，2000年12月31日龙庆二期工程结算一览表复印件一份（已与原件核对，来源于大庆市恒基建筑经济有限公司）、2000年10月31日应付账款二级科目明细（贷方）复印件一份、应付账款、预付账款明细复印件一份、借贷记账凭证复印件一份、公司财务账本应付账款记载凭证复印件一份（来源于龙庆公司），证明龙庆公司委托大庆市恒基建筑经济有限公司（审计机构）出具了该一览表，证实友谊工程队二期道路工程应付工程款为3655186元，龙庆公司实际预付5493942.23元，已经超付1838756.23元。直至2001年8月26日止，共累计超付1917008.23元。龙庆公司不欠友谊工程队工程款，《抵拨工程款申报说明》以房抵账虚构债务，案涉房屋所有权仍属于龙庆公司。赵宇质证我不清楚，我买房的时候也没说过这事。该组证据与本案无关，本院不予确认。证据三，收据复印件四份（已与原件核对，赵宇二份、龙庆公司二份，来源于赵宇、龙庆公司），证明赵宇提供的购房收据与龙庆公司财务账本中留存的底联收据内容不相符合，收据上交款单位是由于洪军更改为赵宇，且收款方式为“友谊工程款”，赵宇并未实际支付购房款。赵宇质证龙庆公司改没改我也不知道，我手里的改了，具体怎么回事我也不知道。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四，商品房注册登记证复印件一份（来源于大庆市房屋产权市场管理中心），证明该房屋的商品房注册登记证上购房人的身份证号不是赵宇的身份证号，赵宇与于洪军之间对该房产的转移属于恶意串通，购房者不是赵宇，赵宇未购买过该房屋。赵宇质证该证据是开发商给我的，我不认识于洪军。本院对该证据的真实性予以确认。证据五，商品房购销合同复印件一份（17页，来源于赵宇），证明该合同第四条第一款和第八条第一款第一项都显示赵宇“未付款”，赵宇并未实际支付任何对价购买房屋，其属于恶意第三人，影响我公司返还原物。赵宇质证我交钱了，收据上的时间就是我交钱的时间。本院对该证据的真实性予以确认。证据六，赵宇户口户口本信息复印件一份（来源于赵宇）明赵宇的户口户口于2003年9月19日从肇源县迁移到了大庆市庆龙小区D-×号×室，户口户口显示“肇源县投资”。当时的政策，“投资”购房才能迁移户口，所以此时赵宇已经取得D-×号×室房屋产权证。D-×号×室房屋与案涉房屋同为庆龙公司开发的二期房屋，但是赵宇不一起办理案涉房屋产权证，其根本原因是赵宇没有支付案涉房屋对价，其明知该抵账房屋来源违法。同时该户口户口上写明赵宇文化程度是小学毕业，全有能力理解合同上的内容，也完全能为自己的签字所负责。赵宇质证我只买过案涉房屋一套房子，D-××室房屋不是我买的，这房子是我妹妹的房子，我当时把户口户口落到我妹妹家了。你对该证据的真实性予以确认。证据七，证明一份（来源于赵宇），证明自2016年1月2日起，赵宇在15年之后才找庆龙公司办理该房屋产权证等相关事宜，赵宇起诉已过三年诉讼时效期间，其请求不能得到支持。同时该证明上显示：“收据由于洪军改为赵宇。”因为该证明是赵宇本人所写，这句话恰恰证明了赵宇与于洪军恶意串通，其明知本人并没有支付价款购买房屋，因此，其无权主张该房屋的所有权。赵宇质证对真实性无异议，2016年之前我也一直找龙庆公司，但一直找不到。本院对该证据的真实性予以确认。结合当事人提交的证据及陈述，确认本案法律事实如下：赵宇提供的落款日期为1999年9月5日的《商品房购销合同》记载，卖方（甲方）为大庆市龙庆房地产开发有限公司，买方（乙方）为赵宇，该合同约定乙方向甲方购买××室房屋，建筑面积为78.24平方米，该商品房为预售商品房，属于政府定价的商品房，每平方米1508元，房价总金额为117985.92元，1999年9月5日前未付全部房价款的__%，甲方须于1999年12月20日前，将经竣工验收合同并符合本合同约定的商品房交付给乙方使用。本合同生效__日内，由甲方向大庆市房屋产权市场管理中心申请登记备案。该合同第一页买方姓名赵宇及合同落款赵宇签名处均存在涂改痕迹并加盖大庆市龙庆房地产开发有限公司公章。1999年9月16日收据记载，交款单位由于洪军更改为赵宇并加盖大庆市龙庆房地产开发有限公司公章，收款方式为友谊工程款，数额为117985.92元，收款事由为收××房款（78.24×1508）=117985.92。2000年2月16日，大庆市龙庆房地产开发有限公司在大庆市房屋产权市场管理中心为赵宇办理商品房注册登记证并将该登记证交付赵宇，该登记证记载赵宇的身份证号为。案涉房屋一直由赵宇占有使用。2016年1月13日，肇源县公安局出具《公民身份号码更正证明》，赵宇公民身份号码由更改为。另查，1999年4月22日，有权部门下发企业名称变更核准通知书，核准大庆市龙庆房地产开发有限公司将公司名称变更为大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司，该公司于2002年12月30日已被吊销。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，本院认为，本案应为商品房预售合同纠纷。赵宇提供的《商品房购销合同》中“赵宇”签名及收据中的“赵宇”签名虽有涂改痕迹，但涂改部分均加盖了大庆市庆龙房地产开发有限公司的公章予以确认且大庆市庆龙房地产开发有限公司已为赵宇办理了《商品房注册登记证》以及案涉房屋一直由赵宇占有使用，说明大庆市庆龙房地产开发有限公司对于其与赵宇之间的商品房预售合同关系是确认及认可的，因此，该《商品房购买合同》依法成立并生效，该合同对赵宇及大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司均具有约束力。鉴于大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司已将更改后的购房款收据交付给赵宇且赵宇一直占有使用案涉房屋，故可以认定大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司对于赵宇交付购房款的方式予以认可，赵宇已经履行了交付购房款的义务，因此赵宇要求大庆龙庆城市建设综合开发有限公司协助其办理案涉房屋的所有权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司提出的赵宇未支付购房款、赵宇在购房时与案外人于洪军恶意串通、《商品房购销合同》无效的意见，大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司证据不足，本院不予采信。关于大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司主张赵宇的诉讼请求已经超过诉讼时效的意见，本院认为，赵宇与大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司之间的商品房预售合同依法成立并生效，综合赵宇一直占有使用案涉房屋的事实，赵宇有权要求大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司履行协助办理房屋所有权登记的义务，该请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故本院对大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司的意见不予采纳。关于大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司要求确认《商品房购销合同》无效并要求赵宇返还案涉房屋的反诉请求，本院认为，大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司与友谊工程队之间是否存在债权债务关系、是否超额支付工程款属另案法律关系，本院不予处理。虽然赵宇提供的购房收据交款单位由“于洪军”更改为“赵宇”、收款方式记载为“友谊工程款”，但结合赵宇提供的证据，大庆市龙庆房地产开发有限公司对于其与赵宇之间的商品房买卖合同关系已经予以确认并实际交付了房屋,而大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司对于其与于洪军、于洪军与友谊工程队、于洪军与赵宇、友谊工程队与赵宇之间存在何种关系，其并未提供证据予以证明，因此，大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司的反诉请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司自本判决生效后立即协助原告赵宇办理大庆市萨尔图区××室房屋的房屋所有权登记手续；二、驳回反诉原告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2660元,由被告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司负担；反诉案件受理费1330元（已减半），由反诉原告大庆市龙庆城市建设综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  韩 涛人民陪审员  牛连杰人民陪审员  李兴丽二〇二〇年八月二十六日书 记 员  曲 英