重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初14990号原告：重庆万龙美全商业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区花园路街道桃源路150号，统一社会信用代码915001055889445036。法定代表人：刘元加。委托诉讼代理人：吕祎，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司，住所地重庆市江北区滨一路368号重庆金源时代购物中心六层，统一社会信用代码915001055828388576。法定代表人：秦建国。委托诉讼代理人：任松，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余邦河，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司南坪分公司，住所地重庆市南岸区桃源路158号，统一社会信用代码91500108MA5U6BEL7D。负责人：赵银春。原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司（以下简称“美全公司”）与被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司（以下简称“礼宴公司”）、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司南坪分公司（以下简称“礼宴南坪分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美全公司委托代理人吕祎，被告礼宴公司的代理人任松、余邦河到庭参加诉讼，被告礼宴南坪分公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告美全公司诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2016年1月20日签订的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、于2016年6月30日签订的《物业租赁合同补充协议》、2017年10月31日签订的《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、2018年7月4日签订的《补充协议》；2.请求判令被告向原告支付从2018年10月1日-2019年6月10日期间拖欠的租金1494967.14元；3.请求判令被告向原告支付拖欠租金违约金，以当季度未缴纳租金为基数从应缴纳之日起，按日利率千分之三标准计算至付清之日止；4.请求判令被告将位于重庆市南岸区桃源路158号一层6-11和2/3/4/5整层商铺返还原告；请求将位于重庆市南岸区桃源路158号的负一层（面积为171.39平方米）返还给原告；5.请求判令被告从2019年6月11日起按每日10000元标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际返还止；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月20日，重庆美全商业物业管理公司与礼宴公司签订了《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区桃源路158号（即重庆“美全·世纪城”1号楼）1层6-11和2-5层整层商铺号A-1-1物业及设施出租给被告使用，租赁面积5417.42M2，租赁期限为2016年3月1日至2026年2月28日，同时在协议第五条约定了租金支付方式，协议第九条约定了租赁物业内自用水、电、气按约抄表，由物业公司统一收取；协议第十六条约定了若被告未能在约定的时间内全额缴纳租金、物业管理费、推广费、水电气等费用，出租方有权每日按所欠费用的千分之三计算收取滞纳金；还约定了，若被告拖欠租金及各项费用超过7个工作日时，出租方除向其追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，已缴纳的履约保证金作为违约金不再退还。2018年7月4日，原告与礼宴公司、重庆美全商业管理公司签订《补充协议》，约定将案涉房屋的出租方由重庆美全商业物业管理公司变更为原告，变更予以同意。同时被告从2017年开始长期拖欠租金、物管费、水电费等费用，给原告造成了极大的经营困难和商誉损失。综上所述，原、被告签订的一系列协议系双方真实意思表示，合法有效，但被告拒不支付相应费用的行为严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告礼宴公司辩称：1.原告主体不适格，2018年7月4日签订的《补充协议》，乙方系重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司南坪分公司盖的章，该分公司无权代表本公司签订合同，且南坪分公司也没有得到本公司的授权，本公司不承认原告已经取得该地位，因此，原告就本案而言，并没有主体资格；2.退一万步讲，即使原告主体适格，原告也违约在先，未履行保障被告不受干扰的义务；3.原告未落实对被告招商的相关承诺，虚假宣传，违背诚实信用原则，违约在先；4.原告与重庆美全商业物业管理有限公司共同对被告非法采取断水断电的行为，阻碍被告正常经营，侵犯被告的合法权益；5.假设被告应当支付租金，但应当抵扣保证金；6.假设被告应当支付违约金，原告请求支付违约金金额过高，应当依据法律规定从新计算；7.原告所请求的支付房屋占用费没有事实依据，请求法院驳回请求。被告礼宴南坪分公司无答辩意见，亦未向本院提交答辩状。经审理查明：重庆美全商业物业管理有限公司（出租方）与礼宴公司（承租方）签订《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，约定：3.出租方将位于重庆“美全·世纪城”1号楼1层6、7、8、9、10、11和2、、3、4、5层整层商铺号A-1-1（测绘编号1号楼1层6、7、8、9、10、11和2、3、4、5层整层商铺）物业及设施（见附件四：《物业交付表》）出租给承租方经营使用。用于经营“礼宴天下”。该物业承租面积为5417.42M2，出租方、承租方双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算的费用、款项之计算依据。4.1承租方租赁期为2016年3月1日至2026年2月28日止；5.租金，2016年3月1日至2017年8月31日为装修经营免租期，一层大堂（6-11号商铺）固定租金（面积241.87平方米）：2016年3月1日至2018年2月28日120元/M2/月，2018年3月1日至2019年2月28日126元/M2/月，2019年3月1日至2020年2月28日132.3元/M2/月，2020年3月1日至2021年2月28日138.92元/M2/月，2021年3月1日至2022年2月28日145.87元/M2/月，2022年3月1日至2023年2月28日153.16元/M2/月，2023年2月1日至2024年2月28日160.82元/M2/月，2024年3月1日至2025年2月28日168.86元/M2/月，2025年3月1日至2026年2月28日177.30元/M2/月。2-5层整层（5175.55平方米）固定租金：2016年3月1日至2018年2月28日40元/M2/月，2018年3月1日至2019年2月28日42元/M2/月，2019年3月1日至2020年2月28日44.1元/M2/月，2020年3月1日至2021年2月28日46.31元/M2/月，2021年3月1日至2022年2月28日48.63元/M2/月，2022年3月1日至2023年2月28日51.06元/M2/月，2023年2月1日至2024年2月28日53.61元/M2/月，2024年3月1日至2025年2月28日56.29元/M2/月，2025年3月1日至2026年2月28日59.11元/M2/月。5.2承租方必须在租赁期间每季度首日前15天，准时以支票或汇款、银行转账、现金方式向出租方支付当季租金及综合管理费用等（详见附件一之“特别约定”），而有关付款所产生的相关手续费均由承租方承担。如租期之起始日届满日非自然月之第一日或最后一日，则该月款项应按照承租方在该自然月租用天数依比例支付。5.4租金及综合管理费应按期缴纳，租金及综合管理费每季度为一期，须于每期首日之前15天将当期固定租金及综合管理费支付到达出租方账户或以现金方式缴纳。8.1承租方须向出租方缴纳履约保证金，该保证金数额为236046元，并于合同签订之日将履约保证金一次性支付予出租方。8.2租赁期满，如承租方无任何违约行为并未给出租方造成损失的，则出租方在承租方将物业完好无损交还出租方后15个工作日内如数无息退还承租方所缴纳之履约保证金。16.2在租赁期内，若承租方拖欠出租方之租金、物业管理费、推广费、水电气等费用及其滞纳金，以及因承租方违约或由于承租方的过失给出租方造成损失，出租方可以在无须预先通知承租方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求承租方在7天内补足被扣除的保证金。如承租方未能在该限期内补足被扣除的保证金，出租方有权终止本合同，承租方所缴纳的履约保证金作为违约金不再退还，收回承租方承租的物业，并保留行使其他索赔权利。16.3若承租方拖欠租金及各项费用超过7个工作日时，出租方除向承租方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，承租方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并向承租方追偿由此造成的其他损失。同时出租方有权停止其能源供应，封闭承租方在承租物业内的商品、道具等，由此造成的一切损失由承租方承担。16.8在租赁期内，承租方严重违约的，出租方有权单方终止租赁合同；非出租方原因，承租方单方提前终止合同或因承租方严重违约出租方单方终止合同，出租方有权不退承租方已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理；同时出租方有权留置承租方在该租赁物业内的物品，并向承租方追究因承租方违约给出租方造成的一切损失。16.9发生以上违约行为出租方选择终止合同时，承租方应于出租方向承租方发出终止合同通知书3日内无条件撤场。16.12当本租赁合同正常到期或若承租方提前终止合同或因承租方严重违约出租方提前终止合同，承租方不得以任何理由逾期强占经营。否则，从通知合同终止日起出租方有权按照每日10000元收取承租方的逾期占用费。2016年6月30日，重庆美全商业物业管理有限公司（甲方）与礼宴公司（乙方）签订《物业租赁合同补充协议》，补充部分为：甲方出租给乙方位于本项目负一层，租赁面积171.39平方米用作仓库，租金价格为20元/平方米，租期为2016年6月1日至2026年2月28日止；本协议生效后，即成为《物业租赁合同》不可分割的组成部分，与《物业租赁合同》具有同等的法律效力。2017年10月31日，重庆美全商业物业管理有限公司（甲方）与礼宴公司（乙方）签订《关于礼宴天下承租商铺补充协议》，内容为：乙方于2016年1月20日与甲方签订了关于美全世纪城重庆市南岸区桃源路158号美全世纪城1号楼1层6、7、8、9、10、11和2、3、4、5层整层商铺租赁合同，经双方协商特达成如下协议供双方共同遵守执行：一、根据租赁合约约定，乙方租赁期为2016年3月1日至2026年2月28日止，租赁期限10年；装修经营免租期为2016年3月1日至2017年8月31日，此期间产生的物业管理费及水电费乙方向甲方正常缴纳；二、因乙方经营遇到资金周转问题，故乙方于2017年5月20日装修被迫停工，直至2017年10月13日再次启动装修，计划于2017年12月26日准时开业。由于乙方目前开业在即，甲方为支持乙方经营，为项目带来客流，增加项目开业率，甲方同意延长乙方装修经营免租期10个月即2017年9月1日至2018年6月30日，此期间产生的物业管理费及水电费乙方向甲方正常缴纳。三、甲方给予乙方优惠政策后，乙方后续租赁产生的费用须如期向甲方缴纳，若乙方未履行《物业租赁合同》约定期限提前撤场或歇业、或延期交纳应交费用，乙方须向甲方补足给予的优惠减免金额，甲方有权终止与乙方签订的《物业租赁合同》；甲方给予乙方以上经营支持，经营中乙方可向甲方提出合理化经营建议，严禁聚众滋事或影响甲方正常经营，如出现上述情况，甲方有权终止本协议；甲方给予乙方以上经营支持，乙方须按协议约定于2017年12月26日开业，如乙方未能按约定时间开业，乙方不再享有优惠，本协议无效。落款签章为重庆美全商业物业管理有限公司、美全公司、礼宴南坪分公司。2019年4月8日，原告向礼宴公司发出《解除合同函》，被告礼宴公司于2019年4月12日收到，庭审时原告陈述涉案商铺原告已断水断电，具体断水断电时间不清楚。原告主张的金额如下：一层租金：2018年10月1日-2018年12月31日应当支付581023.56元，已支付185432.52元，欠付395591.04元；从2019年1月1日-2019年3月31日欠付593416元，2019年4月1日-2019年6月10日欠付480822.90元，共计欠付1469829.94元。负一层租金：2018年9月1日-2018年11月30日应付10283.4元，已支付6855.60元，尚欠3427.8元；2018年12月1日-2019年2月28日欠付10283.4元，2019年3月1日-2019年5月31日欠付10283.4元，2019年6月1日-2019年6月10日欠付1142.60元，共计欠付25137.20元。一号楼违约金：2018年10月1日-2018年12月31日欠费395591.04元违约金从2018年9月16日计算至2019年6月10日，违约天数267天，按照日利率千分之三标准计算，共计316868.42元；2019年1月1日-2019年3月31日欠费593416元违约金从2018年12月17日计算至2019年6月10日，违约天数175天，按照日利率千分之三标准计算，共计311543.40元；2019年4月1日-2019年6月10日欠费480822.90元违约金从2019年3月17日计算至2019年6月10日，违约天数85天，按照日利率千分之三标准计算，共计122609.84元。负一层违约金：2018年9月1日-2018年11月30日欠费3427.80元，2018年8月17日-2019年6月10日（297天），按照日利率千分之三标准计算，共计3054.17元；2018年12月1日-2019年2月28日欠费10283.40元，2018年11月16日-2019年6月10日（206天），按照日利率千分之三标准计算，共计6355.14元；2019年3月1日-2019年5月31日欠费10283.40元，2019年2月14日-2019年6月10日（116天），按照日利率千分之三标准计算，共计3578.62元；2019年6月1日-2019年6月10日欠费1142.60元,2019年5月17日-2019年6月10日（24天），按照日利率千分之三标准计算，共计82.27元；被告对租金欠付认可，认为应由被告礼宴南坪分公司承担，但违约金及滞纳金高于法律标准，请求法院依法调整。上述事实，有美全世纪城物业租赁合同、补充协议、承租商铺补充协议、解除合同函件、被告回函、百度新闻、案件接报回执等，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，原告与被告签订的2016年1月20日的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、2016年6月30日的《物业租赁合同补充协议》、2017年10月31日的《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、2018年7月4日的《补充协议》系双方真实意思表示，该合同亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。本案中，原告向被告交付房屋后，被告应按时足额向原告支付房屋租金等费用，但被告至今未支付，导致原告合同目的不能实现，属违约行为，根据合同约定原告可以解除合同，故对原告请求解除双方签订的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、《补充协议》，于法有据，本院予以支持。关于合同签订主体的问题，补充协议中签章为礼宴南坪分公司，礼宴公司对该印章的真实性予以认可，被告礼宴公司认可于2019年4月12日收到《解除合同函》，故前述合同的解除时间为2019年4月12日。关于原告请求被告支付从2018年10月1日-2019年6月10日期间拖欠的租金1494967.14元，被告对拖欠的租金金额无意见，其中2018年10月1日至2019年4月12日为租金，2019年4月13日至2019年6月10日为房屋占用费，本院对该项诉讼请求予以支持；原告主张违约金按照每日千分之三计算，该标准过高，本院酌情以每一期欠费金额为基数，按照年利率24%计算至租金及房屋占用费付清时止；关于原告请求被告将位于重庆市南岸区桃园路158号一层6-11和2/3/4/5整层商铺、重庆市南岸区桃园路158号的负一层（面积为171.39平方米）返还原告，双方签订的合同已解除，被告礼宴公司应将涉案房屋返还原告；原告请求被告从2019年6月11日起按每日一万元标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际返还止；该约定过高，本院酌情按照《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》约定的租金标准计算至被告实际返还房屋时止。关于民事责任由礼宴公司还是礼宴南坪分公司承担的问题，《公司法》第十四条规定：分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本案的民事责任由礼宴公司承担。被告礼宴南坪分公司未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司与被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于2016年1月20日签订的《重庆美全世纪城物业租赁合同》、2016年6月30日签订的《物业租赁合同补充协议》、2017年10月31日签订的《关于礼宴天下承租商铺补充协议》、2018年7月4日签订的《补充协议》已于2019年4月12日解除；二、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司支付从2018年10月1日-2019年6月10日期间的租金、房屋占用费1494967.14元；三、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司支付违约金，以各期欠费为基数从欠费之日起按照年利率24%计算至付清之日止；四、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司返还位于重庆市南岸区桃源路158号一层6-11和2/3/4/5整层商铺及位于重庆市南岸区桃源路158号的负一层（面积为171.39平方米）；五、被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司支付从2019年6月11日起按照《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至房屋实际返还止；六、驳回原告重庆万龙美全商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24080元，由被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司承担(原告已垫付，被告重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司履行上述支付义务时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 常 凌人民陪审员 孙 健人民陪审员 文发明二〇二〇年八月二十九日书 记 员 宋世欢