湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3452号原告：杨洁，男，1987年6月10日生，住湖南省华容县。被告：株洲市芦淞区邹益果服饰商行，经营场所湖南省株洲市芦淞区长海服饰商务楼4楼95、96号。经营者：邹益果。委托诉讼代理人：胡军，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行执行和解及调解，提起执行异议和执行异议之诉，签收法律文书等）。第三人：曾楚华，男，1962年9月2日出生，汉族，住湖南省邵阳县。第三人：黄雪云，女，1964年6月3日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告杨洁诉被告株洲市芦淞区邹益果服饰商行（以下简称“邹益果商行”）、第三人曾楚华、黄雪云执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员张凌担任审判长，与人民陪审员董敏、罗贤华参加的合议庭，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。书记员杨名担任庭审记录。原告杨洁、被告邹益果商行的委托诉讼代理人胡军到庭参加了诉讼，第三人黄雪云、曾楚华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告杨洁向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告租赁的位于贵阳市南明区××栋××单元××号房屋的拍卖，以保护原告的租赁物用益物权；2.如法院执意拍卖第三人房产，则对原告的用益物权和装修费用优先补偿；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告与第三人有债权官司，但原告于双方诉讼前，原告与第三人于2016年2月26日达成房屋租赁协议，当时，原告租赁的为毛坯房，为居住方便，原告对住房还进行了装修。原告的租赁时间为15年，一次性交付租金26.8万元，原告对租赁房装修花费13万余元。因被告申请对第三人曾楚华、黄雪云执行债权，株洲市芦淞区人民法院对原告租住房屋拟行拍卖，原告即对被告的执行措施提出异议，株洲市芦淞区人民法院就原告的执行异议己作出（2020）湘0203执异41号民事裁定书，驳回原告的异议请求。被告邹益果商行辩称，一、原告无权要求法院对涉案房屋停止拍卖。1、原告主张其与第三人曾楚华构成租赁合同关系的事实不能成根据芦淞区人民法院作出的（2020)湘0203执异41号执行裁定书可知，原告从2016年1月27日至2019年3月7日期间，往第三人曾楚华的账户内打款共计1046715元。且原告在两个月内一次性交付租金26.8万元，并对租赁房屋装修花费13万余元，总计支付400800元用于房屋租赁，同时，该租赁合同并未经第三方备案登记或公证，合同载明的涉案房产的租赁权起止时间长达15年，原告与第三人曾楚华签订的租赁合同不符合商事交易习惯和日常生活经验法则。除此之外，原告自2010年3月1日起至2015年7月30日期间在答辩人处工作，底薪只有2800元；以其工资水平，并不足以一次性支付如此高额的租金和装修费用。因此原告不符合真正承租人的身份。2、原告与第三人曾楚华签订的租赁合同系恶意串通，属于无效合同。2015年11月12日，芦淞区人民法院受理了答辩人诉第三人曾楚华和黄雪云买卖合同纠纷一案，同时向芦淞区人民法院申请了财产保全，芦淞区人民法院于2015年11月21日作出了民事裁定书，在2015年11月24日将涉案房屋采取了查封的、冻结的强制措施。第三人曾楚华收到答辩人的起诉材料后，在明知涉案房屋被查封的情况下，为逃避法院的执行，与原告恶意串通，将涉案房屋出租给原告，损害被告的合法利益，原告无权根据该合同向法院主张权利。3、原告与第三人曾楚华之前的债权不能产生阻止物权变动的法律效力。假如原告与第三人曾楚华构成租赁合同关系，株洲市芦淞区人民法院于2015年11月24日对涉案房屋采取了查封的强制执行措施，但原告与第三人曾楚华直到2016年2月26日才签订租赁合同。且原告己于2019年10月8日将涉案房屋出租给了案外人黄娅，原告并没有实际占有和使用。因此，原告主张的租赁权不具有对抗和阻却法院将涉案房屋进行拍卖和处置的法律效力。根据法律的规定，原告与第三人曾楚华之间的《租赁合同》属于债权。即使涉案房屋适用“买卖不破租赁”的原则，但该原则实际为保护承租人依据享有的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，但该债权不能阻止租赁物在租赁期间发生物权变动。因此，法院仍然有权继续对涉案房屋进行拍卖和处置，被告对拍卖取得的价款依法享有优先受偿权。二、原告无权要求将拍卖房产所得价款对其用益物权和装修费用优先补偿。根据合同的相对性原则，原告与第三人曾楚华之间签订的《租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，原告不能以此对抗合同外第三人。现株洲市芦淞区人民法院根据（2017)湘0203执701号执行裁定书将涉案房产进行拍卖，原告要求将取得的房屋拍卖款中对其用益物权和装修费用优先补偿，没有法律依据。原告对《租赁合同》期间，因第三人曾楚华缺乏履行依据而造成原告的各项损失，应当另行提起诉讼，要求第三人曾楚华进行赔偿，追究其违约责任。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，缺乏法律依据；恳请芦淞区人民法院依法驳回，以维护答辩人的合法权益。第三人黄雪云、曾楚华未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，未举证质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合全案予以综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：株洲市芦淞区邹益果服饰商行与曾楚华、黄雪云买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月10日作出（2015）芦法民二初字第404号民事判决书。判决内容如下：一、被告（反诉原告）曾楚华、黄雪云在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）株洲市芦淞区邹益果服饰商行货款980000元及逾期付款利息9147元；二、驳回原告（反诉被告）株洲市芦淞区邹益果服饰商行其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）曾楚华全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13990元，财产保全费5000元，合计18990元，由被告（反诉原告）曾楚华承担。反诉案件受理费8408元，由被告（反诉原告）曾楚华承担。2017年7月19日，株洲市芦淞区邹益果服饰商行向本院申请强制执行。在本案执行过程中，因被执行人未履行判决书确定的义务，本院于2017年7月20日作出（2017）湘0203执701号执行裁定书，裁定对被执行人曾楚华、黄雪云的银行存款1020000元予以冻结、划拨，（迟延履行金另行计算）若不足部分则对被执行人的其他财产予以查款、冻结、扣押、提取、拍卖、变卖。在该裁定执行过程中，案外人杨洁向本院提出异议，请求法院待案外人住满合同租赁期限后进行处理或申请执行人补偿案外人因此的损失（装修费用132800元，腾房期限2个月）案外人即可搬出。本院经审查后，于2020年6月3日作出（2020）湘0203执异41号民事裁定，驳回杨洁的异议请求。杨洁仍不服，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，原告杨洁在广发银行6214××××6583的账户从2016年1月27日至2019年3月7日共往曾楚华账号为4895××××0606的账户内打款共计1046715元。本院认为，本案系执行异议之诉。本案的争议焦点为：本院对贵阳市南明区××栋××单元××号房屋的执行是否合法。现评议如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据上述规定，本院执行的位于贵阳市南明区××栋××单元××号房屋已办理预告登记，登记在权利人曾楚华名下。原告杨洁主张其于2016年3月1日与曾楚华、黄雪云签订合同期限为15年的租赁合同，在两个月内向曾楚华支付了15年的全部租金268000元，并花费了132800元的房屋装修费用，原告杨洁向本院提交的其账号为6214××××6583的账户交易历史，并将部分交易信息进行涂黑遮挡处理，用以证明其向第三人支付268000元租金，经过本院依法调取第三人的该银行账户交易历史，查明从2016年1月27日至2019年3月7日杨洁往曾楚华的账户内打款共计1046715元。另外，原告在两个月内支付400800元用于租赁房屋，不符合常理。故原告主张其于2016年3月1日签订了合同期为15年的租赁合同的事实不能成立，本院对贵阳市南明区××栋××单元××号房屋的执行合理合法。原告的执行异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨洁的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告杨洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。审 判 长 张 凌人民陪审员 董 敏人民陪审员 罗贤华二〇二〇年八月二十五日法官助理张青书记员杨名附审理本案引用相关法律依据：《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。