福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2841号 原告：惠安县溢源石材制品有限公司，住所地福建省惠安县祟武镇五峰村峰前自然村下店，工商注册号×××××。 法定代表人：蒋清奇，公司负责人。 委托诉讼代理人：郑丽琴，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原告：蒋清奇，男，1950年8月13日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：吴吓利，男，1972年11月6日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告：蒋江淮，男，1973年2月19日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：惠安祥泰实业有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇峰前路，统一社会信用代码：91350521MA2Y1XL941。 法定代表人：张振福，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张云兰，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：惠安县崇武镇五峰村民委员会，住所地福建省惠安县崇武镇五峰村莲岛西路**，统一社会信用代码证××。 法定代表人：蒋清用，该村委会主任。 委托诉讼代理人：康志强，福建瑞朗律师事务所律师。 原告惠安县溢源石材制品有限公司（以下简称溢源公司）、蒋清奇、蒋江淮与被告惠安祥泰实业有限公司（以下简称祥泰公司）、惠安县崇武镇五峰村民委员会（以下简称五峰村委会）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院于2020年6月22日以原告蒋清奇、蒋江淮并非适格的原告为由裁定驳回原告蒋清奇、蒋江淮的起诉。原告溢源公司的法定代表人蒋清奇和原告的委托诉讼代理人郑丽琴，被告祥泰公司的委托诉讼代理人张云兰，被告五峰村委会的委托诉讼代理人康志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告溢源公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告祥泰公司、被告五峰村委会于2017年1月16日签订的《土地租赁权利转让协议书（内部）》（约90000元租金）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告在1995年之前向五峰村委会申请划拨工业用地共约16亩作为企业用地，在该土地建置建筑物和附着物，对其中土地面积5999平方米（约9亩）的土地办理完整权属登记手续（土地证号：惠集建（97）第1500**），其中的土地面积为7亩的土地（以下统称讼争土地）至今未补办完整权属登记手续。后因原告经营问题曾与被告祥泰公司协商将位于惠安县××镇××村××村下店的原告享有的16亩土地权利及地上附着物转让给被告祥泰公司。2017年1月16日原告、蒋清奇、蒋江淮与被告祥泰公司、五峰村委会签订《土地租赁权利转让协议书（内部）》（以下简称内部协议），并在2017年3月10日，原告与被告祥泰公司签订《转让协议书》《转让补充协议书》，蒋清奇、蒋江淮作为原告公司股东代表在上述协议上签字，被告五峰村委会也在《转让协议书》《转让补充协议书》签同意并盖五峰村委会的公章。原告、蒋清奇、蒋江淮在被告祥泰公司将近3年来不履行的情况下，原告、蒋清奇、蒋江淮为避免扩大损失，由蒋清奇与案外人吴吓利在2019年1月7日、2019年1月22日签订《场地、住宿租赁协议书》《场地、住宿租赁补充协议书》，案外人吴吓利进场后对荒废多年的涉案场地投入了大量资金进行清理平整做为50多部车辆的停放、维修、运营客运汽车的生产经营活动，后案外人吴吓利在该16亩土地上于2019年6月份注册惠安县利兴汽车维修有限公司（住所地惠安县××镇××村××村××路××号××；2019年5月份注册福建省吴顺物流运输有限公司（危货公司）（住所地惠安县××镇××村××村××路××号××。在2019年9月份，原告、蒋清奇、蒋江淮、案外人吴吓利签订股份经营合作协议书，注册成立福建正利房地产开发有限公司（住所地惠安县××镇××村××村××路××号××，先后共投资100多万在该16亩土地和土地上建筑物进行平整修复，做为企业自己的经营活动场地。 综上所述，2017年1月16日，原告与两被告之所以会签订内部协议，是因为被告祥泰公司先前答应向原告支付转让费650万元(详见2017年3月10日《转让协议书》《转让补充协议书》)，原告签订内部协议退出承租，完全是建立在被告祥泰公司承诺支付650万元的前提下，才同意让被告祥泰公司向被告五峰村委会续租本案讼争土地。但被告祥泰公司事后未实际履行，并未按《转让协议书》《转让补充协议书》的约定向原告支付650万元，原告也没有将本案讼争土地使用权交付给被告祥泰公司使用。原告仍为本案讼争土地的所有人和承租人，恳请法院支持原告诉求判决解除内部协议。 被告祥泰公司辩称，一、原告诉求解除内部协议，缺乏事实依据和法律依据，不能成立，请法庭依法驳回原告的诉求。 1.原告因经营困难，无力继续租赁案讼土地，而将租赁权转让给答辩人，由答辩人直接向被告五峰村委会租赁。三方经协商一致，于2018年1月16日签订内部协议（该协议书署日期2017年1月16日系笔误，实际签订时间是2018年1月16日）。协议书第一条约定，原告与被告五峰村委会自愿解除案诉土地的租赁关系；第三条约定，自2018年2月1日起，案讼土地由答辩人接续租赁，今后土地的租赁权利及其他一切权利皆归属答辩人与原告无关，由答辩人直接与被告五峰村委会签订租赁协议；第四条约定，原告将案讼土地及地上附着物全部作价给答辩人，原告应得的作价款则由答辩人直接支付给被告五峰村委会，由答辩人代原告支付结欠村委会的租赁费用（注40万元）；第十条约定，本协议自双方签字盖章后生效。签订之后，三方均认真履行协议书的全部约定，原告退出租赁，由答辩人接续租赁，答辩人代原告向被告五峰村委会支付结欠租金40万元，答辩人与被告五峰村委会重新签订《崇武镇五峰村企业临时用地土地租赁合同书》（以下简称土地租赁合同）。可见，原告、答辩人以及被告五峰村会，三方均已履行及享受了内部项下的义务及权利，协议书已经履行终结，原告起诉解除内部协议的基础已经不存在，原告的主张缺乏事实依据。 2.内部协议是各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当受法律的保护。该协议书自签订之日起即生效，对各方均有约束力。原告不享有单方解除权，其诉求缺乏法律依据。 二、原告起诉解除内部协议的理由是因答辩人未按照《转让协议书》《转让补充协议书》的约定向其支付650万元。该理由不能成立。 1.内部协议项下的土地与《转让协议书》《转让补充协议书》项下的土地是区分开的，土地权属各自不同，该两份转让协议书所调整的是原告名下土土地证号为惠集建（97）第1500**土地，而诉争内部协议项下的土地权属归被告五峰村委会。原告将与本案无关的其他合同条款作为解除案讼土地的理由，不能成立。 2.答辩人已经按照《转让协议书》《转让补充协议书》的约定，向原告支付45万元土地转让定金，有原告出具的收条为据。协议书第十三条载明转让费450万元，答辩人法定代表人张振福在2017年4月20日支付原告45万元作为定金，第二期款项依据本协议书第四条的进度拔付......。而协议书第四条约定原告必须在签订协议后的60日内厘清并给付惠安县人民法院的执行债务，解除土地及地上物的抵押和查封.....保证土地顺利转让，具备转让条件，不存在任何转让瑕疵。由于原告未按约定厘清债务，致使答辩人合同目的至今落空。 原告将讼争土地的租赁权转让给答辩人，从答辩人处取得转让款后，又将讼争土地租赁给案外人，使答辩人合同目的至今落空，原告系恶意占有，无权占有，却反言称答辩人不履行《转让协议书》。 被告五峰村委会辩称，一、原告溢源公司与答辩人已就解除租赁关系意思表示达成一致，双方权利义务已终止，不存在针对终止权利义务的意思表示行使解除权的问题。 《合同法》第九十一条约定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（二）合同解除”。该法第九十三条约定：“当事人协商一致，可以解除合同”。由此可见，协商解除发生合同权利义务终止的法律后果。原告溢源公司与答辩人、被告祥泰公司签署内部协议第一条明确约定“甲方（答辩人）与乙方（原告溢源公司）自愿解除位于惠安县崇武镇峰前村下店的惠安县溢源石材制品有限公司使用的集体土地（约7亩详见附图）的租赁关系”。因此，原告溢源公司与答辩人已就解除租赁关系意思表示达成一致，依据《合同法》的上述规定，原告溢源公司与答辩人的租赁合同关系已终止。该协议书第一条仅针对双方协议解除意思表示的书面确认，原告不能针对协议解除合同的意思表示行使解除权，如原告认为作出解除租赁关系的意思表示存在瑕疵，应属于撤销权行使的范畴。 二、内部协议中涉及的答辩人与被告祥泰公司就建立租赁合同关系所作的约定，并不涉及原告的权利义务，原告并非当事人，并无解除权，何况双方已另行订立了租赁合同并已实际履行。 尽管内部协议由原告溢源公司、答辩人、被告祥泰公司三方共同订立，但协议内容涉及两方面内容、存在不同权利义务主体，相互独立。第一方面是原告溢源公司与答辩人就协议解除租赁合同关系及拖欠租金的支付的约定。第二方面是答辩人与被告祥泰公司就自2018年2月1日起建立租赁合同关系的约定。内部协议第二方面约定的内容权利义务主体是答辩人与被告祥泰公司，并不包括原告溢源公司。况且答辩人与被告祥泰公司于2018年2月1日按内部协议的约定另行签订一份《土地租赁合同》，签订后被告祥泰公司陆续支付了2018年度、2019年度的租金。其间，被告祥泰公司法定代表人张振福于2018年1月30日代原告溢源公司结清了截止至2018年1月31日欠付的租金40万元。 因此，自2018年2月1日，答辩人已与被告祥泰公司就诉争的集体土地形成租赁合同关系并实际履行。内部协议涉及的答辩人与被告祥泰公司就建立租赁关系达成的协议部分，与原告溢源公司无关，原告溢源公司对此无解除权。 三、内部协议签订时间为2018年1月16日，协议上体现的签署时间为“2017年1月16日”系笔误。 1、2017年1月16日，原告溢源公司与被告祥泰公司尚未就转让土地使用权及地上建筑物达成协议，如果此时原告溢源公司、被告祥泰公司、答辩人三方便就答辩人解除与原告溢源公司租赁合同关系、答辩人与被告祥泰公司建立租赁合同关系，被告祥泰公司代原告溢源公司支付拖欠租金达成协议，有悖常理。且原告溢源公司在诉状中陈述到“原告与两被告之所以会签订《土地租赁权转让协议书》是因为被告祥泰公司先前答应向原告支付转让费650万元（详见2017年3月10日《转让协议书》《转让补充协议书》）”，可见原告也承认《土地租赁权转让协议书》签署时间是在2017年3月10日签订的《转让协议书》、《转让补充协议书》之后。 2、内部协议中第二条约定将租金计算至2018年1月31日共计40万元。如果签署时间是2017年1月16日，在原告溢源公司与答辩人协商终止租赁关系的情况下，由原告溢源公司继续支付租金至2018年1月31日缺乏理由。加之协议书约定签订后7日内支付拖欠租金，结合实际支付租金的时间2018年1月31日，协议签署时间为2018年1月16日更加符合常理。 3、内部协议第一段明确表述“由于乙方（原告溢源公司）经营亏损而无法支付租金，至今已拖欠租金40万元”，结合内部协议第二条约定租金计算至2018年1月31日的数额为40万元的约定，签署时间应该是在2018年1月份。如果签署时间是2017年1月16日，原告溢源公司欠付租金并未达到40万元，也与协议确认的事实不符。 4、《转让协议书》第七条约定：“双方经五峰村委会许可后另行订立补充协议”，因此内部协议签订时间应在《转让协议书》签署时间即2017年3月10日之后。 四、蒋清奇、蒋江淮仅是作为原告溢源公司的股东在内部协议上签字，并非合同主体，不是本案适格的主体。 五、原告溢源公司与答辩人间租赁合同关系已终止，原告溢源公司、蒋清奇对于答辩人所有的位于崇武镇五峰村峰前自然村下店约7亩的集体土地不享有处分权，原告、蒋清奇、蒋江淮与吴吓利针对该部分集体土地使用权所签订的《场地住宿租赁协议》、《股份经营合作协议书》均系无权处分的行为，并不能产生实际履行的效力，且上述事实与原告主张的诉讼请求并无关联。 原告溢源公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.内部协议1份，以此证明本案诉争土地是原告所有及承租人的事实；2.邮件交寄单、《解除再次通知书》，以此证明本案原告通知送达两被告解除内部协议的事实；3.《转让协议书》《转让补充协议书》，以此证明1）原告、蒋清奇、蒋江淮与被告祥泰公司签订了《转让协议书》《转让补充协议书》，将其位于坐落在惠安县××镇××村××村下店的工业划拨用地面积16亩等全部转让给被告祥泰公司及转让实际交易的土地面积共计16亩的事实，2）补充协议协议第十条约定的生效条件自（土地土地证号：惠集建（97）第150**下的土地使用权转让登记至被告祥泰公司名下之日起自动生效，该补充协议未生效的事实；4.（2018）闽0521执恢1007号执行裁定书，以此证明被告祥泰公司未实际履行与原告签订土地使用权转让协议，导致原告土地使用权被法院执行拍卖的事实；5.场地、住宿租用协议书及补充协议书和收条，证明1）蒋清奇将本案诉争场地出租给吴吓利使用的事实，2）蒋清奇收到吴吓利支付2019年租金的事实；6.惠安县公安局行政处罚决定书，以此证明原告与被告祥泰公司、五峰村委会三方签订《转让协议书》和《转让补充协议书》并未履行，被告祥泰公司不是承租人的事实；7.福建省吴顺物流运输有限公司、福建正利房地产开发有限公司、惠安县利兴汽车维修有限公司的营业执照各1份、福建省吴顺物流运输有限公司的特许经营许可证1份，以此证明原告将土地使用权及地上建筑物作为出资财产与案外人合作后，案外人已在该土地所在地地址设立公司，并投入经营，原告与被告祥泰公司签订合同客观无法履行的事实；8.资产股份合作协议书，以此证明被告祥泰公司不履行转让协议后，原告将土地使用权及地上建筑物作为出资财产与案外人福建省吴顺物流运输有限公司、惠安县利兴汽车维系有限公司合作经营，原告与被告祥泰公司签订合同客观无法履行的事实；9.资产重组还款申请书、还款申请书、贷款还款回单、转账凭证、照片，以此证明1）原告与案外人福建省吴顺物流运输有限公司合作后，案外人依约向银行代原告履行还款义务，并向原告支付转让款，2）案外人与原告合股的福建正利房地产开发有限公司已在该诉争土地上投资经营，原告与被告祥泰公司签订合同客观无法履行的事实；10.案外人福建正利房地产开发有限公司所有的场地及地上物改造、投资款项目录表，以此证明原告与案外人成立的公司在该16亩土地上投资的事实。被告祥泰公司质证称，对证据1的真实性没有异议，该协议书可以证明1）原告因经营困难结欠被告五峰村委会租金40万元，自愿与被告五峰村委会解除案诉土地的租赁关系，2）自2018年2月1日起，案讼土地由被告祥泰公司接续租赁，之后土地的租赁权利及其他一切权利皆归属被告祥泰公司与原告无关，3）被告祥泰公司与被告五峰村委会已签订租赁协议。总之，该协议书是三方的真实意思表示，合法有效，三方均应受协议书的约束，原告不享有单方解除权；对证据2邮寄单及解除通知书，三性都有异议，被告祥泰公司并没有收到该通知书，也没有对邮件上进行签收签名；对证据3《转让协议书》《转让补充协议书》的真实性没有异议。但与本案不存在关联性，案诉的土地与该两份转让协议书项下的土地是区分开的，土地权属各自不同，该两份转让协议书所调整的是原告名下土地证土地证号为惠集建（97）第1500**。所以该协让补充协议书第十条所载明的“本协议的生效条件自土地证号土地证号惠集建（97）第150008号项下的土地使用权转让登记至乙方即被告祥泰公司之起日生效&rdq**与本案原告诉讼请求所依据的内部协议不相冲突，不具对对抗性；对证据4执行裁定书的真实性没异议，与本案不存在关联性，该裁定书涉及的不是本案的土地，而是《转让协议书》项下的9亩土地。原告的证明目的不能成立，早在原告与被告祥泰公司签订《转让协议书》《转让补充协议书》之前，原告就与中国银行惠安支行存在诉讼纠纷，且转让协议书项下的土地已经被法院查封，《转让协议书》第三条、第四条已就该事实进行载明，且《转让协议书》约定原告必须在签订协议后的60日内厘清债务纠纷，解除被查封的土地，被告祥泰公司依据《转让协议书》的约定支付原告45万元定金，而原告没有依约厘清债务，导致土地使用权被法院拍卖，致使被告祥泰公司的合同目的落空，祥泰公司保留追究原告的违约责任；对证据5场地、住宿租用协议书及补充协议书和收条的真实性、关联性都没异议。合法性有异议，自原告和被告祥泰公司、被告五峰村委会，三方签订内部协议之日起，原告就对案诉土地不具有任何权利，案诉土地的使用权人是被告五峰村委会，租赁人是被告祥泰公司，原告既不是土地的租赁权人，也是不土地的使用权人，其无权将案讼土地出租给案外人。原告与案外人签订的这两协议书，损害了被告的合法权益，被告祥泰公司已于2020年1月13日向惠安县人民法院提起诉讼，民事案号（2020）闽0521民初689，请求依法判决确认原告与吴吓利签订的合同无效，要求原告和吴吓利立即返还违法还占有的土地，并支付占用费。对证据6行政处罚决定书的真实性没异议，与本案不具有关联性，原告的证明目的不能成立；对证据7、8、9、10的三性都有异议。原告对案诉土地不具有任何权利，其无权对案讼土地进行收益、占有、使用、处分。被告五峰村委会质证称，对证据1的三性无异议，但该份协议签署时间为2018年1月16日，协议打印的日期为2017年1月16日是笔误，可以证实原告溢源公司与被告五峰村委会的租赁合同关系自协议签订时已终止；对证据2中《邮件交寄单》无异议，对《解除再次通知书》内容真实性有异议，原告溢源公司与被告五峰村委会的租赁合同关系已终止，不存在解除的问题，原告溢源公司所发的通知书不发生所谓解除的效力；对证据3《转让协议书》《转让补充协议书》的真实性无异议，但被告五峰村委会仅是作为见证人，并非协议的当事人，协议的约定对被告五峰村委会没有约束力。况且各方于2018年1月16日签订的《土地租赁权利转让协议书》的内容实质上已经变更了原告溢源公司与被告祥泰公司关于《转让补充协议书》的约定，《转让补充协议书》是否生效并不影响原告溢源公司与被告五峰村就解除租赁关系签订的内部协议；对证据4（2018）闽0521执恢1007号执行裁定书的真实性无异议，关联性由法院审查；对证据5场地、住宿租用协议书及补充协议书和收条，因被告五峰村委会未参与该协议的签署，真实性由法院依法认定。但蒋清奇对于被告五峰村委会所有的位于崇武镇五峰村峰前自然村下店约7亩的集体土地不享有处分权，其与吴吓利针对该部分集体土地使用权所签订的协议系系无权处分的行为，该份协议并不能产生实际履行的效力。收条的真实性由法院审查认定,但与无关联性；对证据6惠安县公安局行政处罚决定书，真实性无异议，关联性由法院审查；证据7福建省吴顺物流运输有限公司、福建正利房地产开发有限公司、惠安县利兴汽车维修有限公司的营业执照的真实性无异议，但与本案不具有关联性；对证据8、9，被告五峰村委会没有参与制作，不清楚；对证据10系单方制作，无本案无关联。 被告祥泰公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.原告出具给被告祥泰公司的收条2份，以此证明被告祥泰公司依据《转让协议书》第十三条的约定，向原告支付45万元定金，被告祥泰公司已履行了转让协议书约定的付款义务，原告起诉状称被告祥泰公司不履行《转让协议书》及补充协议，缺乏事实依据；2.内部协议、土地租赁合同、福建省村集体专用收款票据（8160698、8163950），以此证明1）原告、被告祥泰公司、被告五峰村委会，三方共同签订内部协议，协议书对三方的权利义务作了明确的约定，其中协议书第一条约定：原告与被告五峰村委会自愿解除案涉土地的租赁关系；协议书第三条约定：自2018年2月1日起案涉土地由被告祥泰公司接续租赁，今后土地租赁权利及其他一切权利皆归被告祥泰公司，与原告无关；2）三方履行上述内部协议的约定后，被告祥泰公司与被告五峰村委会于2018年2月1日签订土地租赁合同，由被告祥泰公司向被告五峰村委会租赁案涉土地，并向五峰村委会支付租金的事实；3.土地租赁权利转让协议书、福建省村集体专用收款票据（8160697），以此证明原告将案涉7亩土地的租赁权作价200万元转让给被告祥泰公司，被告祥泰公司依据协议书第十条的约定，向原告支付了第一期转让款45万元、第二期转让款40万元（汇入被告五峰村委会的账户，作为代原告支付其结欠五峰村委会的租金）、第三期转让款75万元（汇入原告蒋清奇之妻李素珠的银行账户），合计支付原告案涉土地租赁权转让款160万元（注：余款40万元待原告将150008号土地变更登记至被告祥泰公司名下后再支付）。被告祥泰公司已经向原告履行协议书约定的全部义务，原告无权请求解除内部协议的事实；4.民事起诉状及证据清单、（2020）闽0521民初689号民事裁定书，以此证明原告和案外人吴吓利违法占用被告祥泰公司向被告五峰村委会租赁的案涉土地，被告祥泰公司于2020年1月13日向惠安县人民法院提起诉讼，民事案号（2020）闽0521民初689号，请求依法判决确认原告与吴吓利签订的合同无效，要求原告和吴吓利立即返还违法还占有的土地，并支付占用费。该案适逢“新冠”肺炎疫情暴发，惠安县人民法院裁定中止诉讼的事实。原告溢源公司质证称，对证据1真实性无异议，但对证明对象有异议，2017年3月10日签订的转让协议书约定的转让款是650万元，祥泰公司仅仅支付45万定金，未履行转让协议书约定的付款义务；证据2内部协议的真实性无异议，但对证明对象有异议，从该份协议书的名称中可以看出，实际上是原告溢源公司将土地使用权转让给祥泰公司，村委会在该协议书中处分了土地租赁权，未经村民集体会议，该份协议书违反了法律强制性规定，属于无效协议。对土地租赁合同的真实性无异议，合法性有异议，该份合同属于无效合同，该份合同在签订时未经村民会议通过，违反了土地管理法第15条。对福建省村集体专用收款票据（8160698、8163950）真实性无异议，与本案无关，不具有关联性；证据3，2018年1月16日土地租赁权利转让协议书的真实性无异议，但对证明对象有异议，被告祥泰公司并未按该租赁协议向原告支付土地租赁权的转让款200万元，仅仅支付部分款项即75万元，从该份协议书可以看出本案诉争的三方签订的内部协议实际上是原告将涉案的7亩土地转租给祥泰公司，但祥泰公司未履行。福建省村集体专用收款票据（8160697）真实性无异议，与本案无关；对证据4的真实性没有异议，证明对象有异议，该案之所以中止诉讼系因三方签订的土地租赁转让协议书已提起诉讼，被告祥泰公司是否有权取得土地使用权需以本案审理结果为准。被告五峰村委会质证称，对被告祥泰公司提供的证据1、2、3、的三性无异议。证据4另案审理，应以另案审理事实确认。中止原因系基于两个原因遇到新冠疫情及待本案审理的结果。 被告五峰村委会未提交证据。 本院审查认为，两被告对原告提供的证据1的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；被告祥泰公司否认收到原告寄出的邮寄单及解除通知书，原告未能提供被告祥泰公司签收的相关证据，对原告提供的证据2中证明已通知被告祥泰公司解除内部协议的证据不予采信，被告五峰村委会对《邮件交寄单》无异议，其真实性应予采信。被告祥泰公司对证据3《转让协议书》《转让补充协议书》和证据4（2018）闽0521执恢1007号执行裁定书及证据6行政处罚决定书的的真实性没有异议，其真实性本院予以确认。但该协议和执行裁定书涉及的分别是原告名下土地证号土地证号为惠集建（97）第150008号、惠集建（2002）第1500**决定书系案外人纠纷受公安机关处罚，与本案不存在关联性。证据5场地、住宿租用协议书及补充协议书和收条的真实性，被告祥泰公司无异议，本院予以确认。但该证据与本案不具关联性。原告提供的证据7、8、9、10与本案不具关联性。对被告祥泰公司提供的证据1即原告出具给被告祥泰公司的收条2份的真实性原告无异议，本院予以确定，但该证据涉及的土地与本案不同一，不具关联性；对被告祥泰公司提供的证据2即内部协议、土地租赁合同、福建省村集体专用收款票据（8160698、8163950）的认证意见与对原告提供证据1的认证意见相同；被告祥泰公司提供的证据3即土地租赁权利转让协议书、福建省村集体专用收款票据（8160697）的真实性，原告无异议，本院予以确认。该协议足以证明原告与被告祥泰公司对讼争土地于2018年1月16日另行签订转让协议。被告祥泰公司提供的证据4即民事起诉状及证据清单、（2020）闽0521民初689号民事裁定书的真实性本院予以确认，但其证明目的应由另案审查认定。 经庭审认证，结合双方当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：1995年间，原告向被告五峰村委会租赁土地共约16亩，在该土地构建建筑物和附着物，并申请划拨作为企业工业用地。其中面积5999平方米的土地原告已向相关部门申请并土地使用权登记，剩余的面积约为7亩的土地至今未补办土地使用权登记。2017年1月16日（被告祥泰公司、五峰村委会均主张是2018年1月16日），原告作为乙方、与被告祥泰公司作为丙方、五峰村委会作为甲方就剩余的面积约为7亩的土地签订《土地租赁权利转让协议书》（内部），协议载明，“乙方（即原告）向甲方（即被告五峰村委会）租赁位于惠安县××镇××村××村下店的集体土地约7亩，用于经营石制品业务，由于乙方经营亏损而无法支付租金，至今已拖欠租金40万元，为了保障集体资产不流失，现引进丙方（即被告祥泰公司）继续租赁上述土地，根据国家相关法律法规，经甲、乙、丙三方在公平合理、诚实信用原则基础上自愿协商，现就上述集体土地及地上附着物转让给丙方事宜订立如下协议:第一条、甲方与乙方自愿解除位于惠安县××镇××村××村下店的惠安县溢源石材制品有限公司使用的集体土地（约7亩详见附图）的租赁关系。第二条、乙方欠付甲方土地租赁款共计40万元（计算至2018年1月31日）应在本协议书签订后7日内支付。第三条、甲方同意自2018年2月1日起上述位于惠安县××镇××村××村下店的集体土地由丙方接续租赁，今后的上述土地的租赁权利及其他一切权利皆归属于丙方，与乙方无关。丙方和甲方直接签订租赁协议，租赁费用由丙方直接向甲方支付。第四条、乙方自愿将遗留在租赁土地上的地上物附着物全部作价转让给丙方，乙方对此不再享有任何权益，乙方应得的作价款则由丙方直接支付给甲方，作为代为乙方支付欠付甲方的租赁费用。第五条、乙方保证向甲方租赁的7亩土地的土地权属不存在其他纠纷，乙方应负责全面厘清关系（包括且不限于与其兄弟姐妹、亲戚及周边群众的土地权属），不能产生任何纠纷，否则，所引起的一切后果或责任由乙方自行承担。在此地块上有一坟墓，乙方应配合清理移迁。第六条、征地补偿:土地及地上附着物交付丙方后，因国家法律、行政法规调整或政府行为征收改土地时，地，地上附着物等拆迁置、补偿费全部归丙方所有，需要甲方或乙方提供各类资料、文件的，甲乙两方应无条件提供到位。第七条、租赁土地转让给丙方后，丙方对本租赁土地及地上附着物有完整的支配、收益、使用等全部处置权利，甲方和乙方不得干涉。第八条、乙方目前将土地及厂房租赁给范明春使用，期限至2018年2月1日止，乙方必须保证范明春如期搬离厂区，如逾期造成的一切损失则由乙方负责。第九条、本协议各方当事人对本协议相关内容应予保密。第十条、本协议书-式六份，甲乙丙方各执二份。本协议自双方签宁盖章后生效。”。原告、被告祥泰公司、五峰村委会分别在该协议上公章，蒋清奇、蒋江淮作为原告公司股东代表在上述协议上签字。协议上落款时间为2017年1月16日。2017年3月10日，原告与被告祥泰公司在被告五峰村委会见证下签订《转让协议书》《转让补充协议书》，其中，《转让协议书》第一条约定“甲方（即溢源公司）将其位于座落惠安县××镇××村××村下店的工业划拨用地面积为5999平方米［土地证号：土地证号：惠集建（97）第150008号&rdq**方提供的有关部门确认的红线图］的土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件等全部转让给乙方祥泰公司）。”，第七条约定“本次转让交易的土地涉及向崇武镇五峰村委会租赁的7亩土地没有土地证部分，由甲乙双方经五峰村村委会许可后另行订立补充协议。甲方向五峰村村委会租赁的租金应交付结算清楚至土地实际交付日”，《转让补充协议书》第四条约定“本次转让实际交易的土地共计16亩，其中有甲方持有集体土地使用权证9亩的为工业划拨用地，双方已订立《转让协议书》。另有向崇武镇五峰村委会租赁的7亩土地没有土地证部分，由甲方一并将该部分土地相关权利转让给乙方所有”。同时。协议和补充协议对转让款的数额、支付期限和双方权利义务和违约责任等进行相应约定。2018年1月16日，原告溢源公司与被告祥泰公司签订《土地租赁权利转让协议书》，约定甲方即原告将讼争土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件等全部转让给乙方祥泰公司）。其中，协议第四条约定“本次转让实际交易的土地为甲方向崇武镇五峰村委会租赁的7亩土地没有土地证部分，由甲方将该部分土地相关权利转让给乙方所有。”第十条约定“双方协商确定此协议内容的转让费用总共人民币200万元整（大写贰佰万元），款项分四期支付，其中，第一期乙方已支付45万元，第二期为甲方应付五峰村委会租赁款40万元，由乙方直接拨付，……。”。2018年1月30日，被告五峰村委会收取被告祥泰公司代原告缴交的租金40万元。2018年2月1日，被告五峰村委会与被告祥泰公司签订《崇武镇五峰村企业临时用地土地租赁合同书》，双方就被告五峰村委会原出租原告的约7亩土地达成新的土地租赁合同，对土地坐落、面积、租赁期限、租金等相关权利义务进行约定。 双方当事人争议的焦点是关于原告、被告祥泰公司、五峰村委会三方签订的落款时间为2017年1月16日的内部协议是否应予解除的问题。 原告溢源公司认为，一、内部协议全部条款实质是三方明确承租主体由溢源公司变更为祥泰公司，是承租主体的重新确定，是处分村集体财产的行为，违反《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……。”的规定，属于无效合同。 二、即使内部协议不属于无效合同，祥奉公司未履行合同主要义务，三方之间签订内部协议也应予以解除。 1、祥泰公司以自己行为表明不履行合同义务。溢源公司因拖欠银行贷款无法偿还，才转让16亩土地使用权。2017年1月，经五峰村同意，三方签订内部协议,对土地转让事宜进行约定。溢源公司基于祥泰公司要支付土地使用权转让费650万元的前提下，才同意将租赁权转让祥泰公司，但事后祥泰公司于2018年2月5日仅按《转让协议书》《转让补充协议书》的约定向溢源公司支付定金45万元及75万元，余款未能按约定汇入银行代溢源公司偿还债务，最终导致溢源公司于2018年12月被法院强制执行。《合同法》第94条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。溢源公司与祥泰公司签订协议历时2年多之久，祥泰公司一直未履行主要付款义务，导致溢源公司无法偿还银行债务，不能实现合同目的，应予以解除内部协议。 2、祥泰公司明确表示不履行合同义务。2019年1月，案外人吴吓利向溢源公司承租之前，溢源公司还再一次向祥泰公司确认，是否履行转让协议，祥泰公司明确回复不履行。根据《合法同》第94条第一款第四规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍履行，当事人可以解除合同。 3、三方签订内部协议客观无法继续履行，也应予以解除。如上所述，因为祥泰公司不履行给付义务，溢源公司只能将16亩土地另行投资，尽早偿还银行债务，已将16亩土地作为出资与吴吓利进行合作开发，而吴吓利也按双方协议为溢源公司偿还银行欠款并支付相应对价，并再投资100多万元进行开发建设，不可能将土地交由祥泰公司，三方签订合同属客观无法履行，应予以解除内部协议。 被告祥泰公司认为，原告主张解除内部协议，缺乏事实依据和法律依据，不能成立，应当依法驳回原告的诉讼请求。 一、合同解除只有二种情形。第一是约定(协议)解除，法律依据为《合同法》93条的规定。即双方在订立合同时有约定解除的条件，当条件成就时一方享有单方解除权，若无约定则经双方协商一致亦可解除合同。本案不存在约定解除的情形；第二种是法定解除，法律依据为《合同法》94条规定：下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案不存在上述法定解除的情形。 二、原告诉求解除内部协议所依据的事实理由与本案的审理无关 原告诉称“原告签订内部协议退出承租是建立在被告祥泰公司承诺支付650万元的前提下，才同意。被告祥泰公司未按照《转让协议书》《转让补充协议书》的约定向原告支付650万元，原告仍为本案讼争的土地所有人和承租人，恳请法院判决解除……”。该理由，是原告将与本案无关的《转让协议书》《转让补充协议书》的合同条款作为解除内部协议的理由，但内部协议中并没有此约定。原告主张的理由与事实不符，显然不能得到支持。 三、案讼内部协议是否有经过“村民会议讨论决定”并不是本案的审理范围。 人民法院审判原则“不告不理”，原告的诉讼请求是“解除合同”本案的审理应当围绕原告的诉讼请求即解除内部协议，是否有法律依据和事实依据，若无则应驳回。案讼内部协议是否有经过“村民会议讨论决定”该法条系对村委会的行为进行规范管理，与本案解除合同法律适用不同，不是本案的审理范围。 被告五峰村委会认为，（一）关于内部协议效力问题。 一、原告溢源公司与被告五峰村委会间原先形成租赁关系合法有效。90年代初，崇武镇政府为盘活各村集体资产，解决石材企业临时用地需求，鼓励各村将闲置的土地出租给石材企业。虽然签订相关租赁协议并未经村民会议决议，但租赁形式及价格均在镇政府的统筹和监管下进行的，所得租金亦部分上缴镇政府作为管理费用。全镇各行政村均采用统一的租赁形式及标准，并未损害村集体利益。因此，原告溢源公司与被告五峰村委会间原先形成的租赁关系合法有效。 二、对内部协议效力的审查，应着重于审查原告溢源公司与被告五峰村委会间原先租赁关系的合法性。 内部协议的效力会影响到原告溢源公司诉求能否得到采纳，应着重针对原告溢源公司与被告五峰村委会间原先租赁关系的合法性进行审查，因为这将直接影响解除意思表示的效力。针对内部协议书中涉及到被告祥泰公司与被告五峰村委会权利义务部分，双方仅是就将来(2018年2月1日)建立租赁关系达成的意向且双方明确约定需另行签订租赁合同。因此，被告五峰村委会与被告祥泰公司租赁关系的建立是基于2018年2月1日所签订的土地租赁合同，该合同书的效力问题，鉴于原告溢源公司已经另案提起诉讼[(2020)闽0521民初2843号]请求确认无效，故应由另案进行审查。 (二)原告溢源公司与被告五峰村委会租赁关系已终止，被告五峰村委会已与被告祥泰公司建立新的租赁关系并实际履行。 一、原告溢源公司与被告五峰村委会已就解除租赁关系意思表示达成一致，双方权利义务已终止，不存针对终止权利义务的意思表示行使解除权的问题。 内部协议第一条明确约定“甲方(被告五峰村委会)与乙方(原告溢源公司)自愿解除位于惠安县崇武镇峰前村下店的惠安县溢源石材制品有限公司使用的集体土地(约7亩详见附图)的租赁关系”。因此，原告溢源公司与被告五峰村委会已就解除租赁关系意思表示达成一致，依据《合同法》第九十一条第一款第(二)项"有下列情形之一的，合同权利义务终止：(二)合同解除”和第九十三条第一款“当事人协商一致可以解除合同”的规定，原告溢源公司与被告五峰村委会的租赁合同关系已终止。内部协议第一条仅针对双方协议解除意思表示的书面确认，原告溢源公司不能针对协议解除合同的意思表示行使解除权，如原告溢源公司认为作出解除租赁关系的意思表示存在瑕疵，应属于撤销权行使的范畴。 二、内部协议书中涉及的被告五峰村委会与被告祥泰公司就建立租赁合同关系所作的约定，并不涉及原告溢源公司的权利义务，原告溢源公司并非当事人，并无解除权，何况被告五峰村委会与被告祥泰公司已另行订立了租赁合同并已实际履行。 尽管内部协议书由原告溢源公司、被告五峰村委会、被告祥泰公司三方共同订立，但协议内容涉及两方面内容、存在不同权利义务主体，相互独立。第一方面是原告溢源公司与被告五峰村委会就协议解除租赁合同关系及拖欠租金的支付的约定。第二方面是被告五峰村委会与被告祥泰公司就自2018年2月1日起建立租赁合同关系的约定。内部协议书第二方面约定的内容权利义务主体是被告五峰村委会与被告祥泰公司，并不涉及原告溢源公司。况且被告五峰村委会与被告祥泰公司于2018年2月1日按内部协议书的约定另行签订一份土地租赁合同，签订后被告祥泰公司陆续支付了2018年度、2019年度的租金。其间，被告祥泰公司法定代表人张振福于2018年1月30日代原告溢源公司结清了截止至2018年1月31日欠付的租金40万元。 (三)内部协议书签订时间为2018年1月16日，协议上体现的签署时间为”2017年1月16日”系笔误。 首先，2017年1月16日，原告溢源公司与被告祥泰公司尚未就转让土地使用权及地上建筑物达成协议，如果此时原告溢源公司、被告祥泰公司、被告五峰村委会三方便就被告五峰村委会解除与原告溢源公司租赁合同关系、被告五峰村委会与被告样泰公司建立租赁合同关系、被告祥泰公司代原告溢源公司支付拖欠租金达成协议，有悖常理。且原告溢源公司在诉状中陈述到“原告与两被告之所以会签订《土地租赁权转让协议书》是因为被告一先前答应向原告支付转让费650万元(详见2017年3月10日《转让协议书》、《转让补充协议书》)"可见原告也承认《土地租赁权转让协议书》签署时间是在2017年3月10日签订的《转让协议书》、《转让补充协议书》之后。 其次，内部协议书中第二条约定将租金计算至2018年1月31日共计40万元。如果签署时间是2017年1月16日，在原告溢源公司与被吉五峰村委会协商终止租赁关系的情况下，由原告溢源公司继续支付租金至2018年1月31日缺乏理由。加之协议书约定签订后7日内支付拖欠租金，结合实际支付租金的时间2018年1月31日，协议签署时间为2018年1月16日更加符合常理。 再次，内部协议书第一段明确表述”由于乙方(原告溢源公司)经营亏损而无法支付租金，至今已拖欠租金40万元”，结合内部协议书第二条约定租金计算至2018年1月31日的数额为40万元的约定，签署时间应该是在2018年1月份。如果签署时间是2017年1月16日，原告溢源公司欠付租金并未达到40万元，也与协议确认的事实不符。 最后，《转让协议书》第七条约定："双方经五峰村委会许可后另行订立补充协议”，因此内部协议书签订时间应在《转让协议书》签署时间即2017年3月10日之后。 (四)原告蒋清奇、蒋江淮仅是作为原告溢源公司的股东在内部协议上签字，并非合同主体，不是本案适格的主体，应驳回两人的起诉。以上代理意见供法庭审查时予以参考，并望得到采纳。 本院认为，原告、被告祥泰公司、五峰村委会三方签订的内部协议与原告、被告祥泰公司于2017年3月10日签订的《转让协议书》《转让补充协议书》和于2018年1月16日签订的《土地租赁权利转让协议书》的内容相印证，结合原告陈述的事实和理由中的“原告与两被告之所以会签订《土地租赁权利转让协议书》，是因为被告一（祥泰公司）先前答应向原告支付转让费650万元（详见2017年3月10日《转让协议书》《转让补充协议书》），原告签订《土地租赁权利转让协议书》退出承租，完全是建立在被告一承诺支付650万元的前提下，才同意。……”。可推定三方签订的内部协议是在2018年1月16日。 本案内部协议主要包含三个方面的内容，第一方面内容是原告与被告五峰村委会解除位于惠安县××镇××村××村××亩的集体土地的租赁关系；第二方面内容是协议涉及的原告购置的土地上物附着物全部作价转让给被告祥泰公司，作价款由被告祥泰公司直接支付给被告五峰村委会，作为代缴原告欠被告五峰村委会土地租赁款共计40万元（计算至2018年1月31日）；第三方面内容是在原告与被告五峰村委会解除集体土地后，位于惠安县××镇××村××村××亩的集体土地由被告祥泰公司继续租赁。《土地租赁权利转让协议书》《转让协议书》《转让补充协议书》及土地租赁合同，均属原告、被告祥泰公司、五峰村委会三方其中两方当事人另行签订的合同关系，独立于内部协议。结合原告、被告祥泰公司、五峰村委会三方或其中两方签订的上述相关协议或合同的内容，可认定内部协议是原告与被告五峰村委会、祥泰公司三方在签订《土地租赁权利转让协议书》及土地租赁合同前对原告与被告五峰村委会解除土地租赁合同及合同解除后土地由被告祥泰公司承租的三方达成一致意向，系三方真实意思表示，该协议本质上也是合同。客观地讲，原告是基于被告祥泰公司全面履行《土地租赁权利转让协议书》《转让协议书》《转让补充协议书》的相关义务的前提下而同意解除与被告五峰村委会的土地租赁合同的。但该内部协议三方没有约定一方解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”和第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，不具协商解除合同情形；这内部协议关于原告与被告五峰村委会解除土地租赁合同及第二方面、第三方面各方的权利义务等相关内容，原告、被告祥泰公司、五峰村委会三方的其中两方在另行签订的相关协议或合同时，已另行进行具体约定，之间的权利义务受新签订的相关协议或合同约束。对三方的其中两方在另行签订的相关协议或合同的效力、履行情况、是否存在违约等相关协议或合同当事人均不属于本案审查范围。原告主张被告祥泰公司未履行《转让协议书》《转让补充协议书》约定支付转让款650万元的义务是否成立，本案不宜作出具体认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，即使原告认为的被告祥泰公司未履行或明确表示不履行《转让协议书》《转让补充协议书》约定支付转让款650万元的义务成立，也仅能请求解除《转让协议书》《转让补充协议书》，内部协议并没有约定被告祥泰公司支付转让款650万元的义务，无法证明具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除内部协议的情形，原告不能以此为由请求解除内部协议。退一步讲，原告是在被告祥泰公司答应支付转让费650万元的前提下签订该内部协议，也仅能说明原告可能受被告祥泰公司欺诈或者因重大误解，所签订的内部协议不是其真实意思表示，依合同法和民法总则的规定，属于无效或可撤销，而不属于法定解除情形。故，原告主张解除内部协议，缺乏法律依据和法律依据，本院不予支持。另，原告主张内部协议约定将讼争土地原承租人溢源公司变更为祥泰公司系变更承租主体，属于处分村集体财产行为，未经村民会议讨论决定，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……。”的规定，内部协议无效，但本案原告是请求解除内部协议，未变更诉讼请求确认内部协议无效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，本院对本案也不宜进行释明并进一步审查。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告惠安县溢源石材制品有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2050元，由原告惠安县溢源石材制品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄奕渠 二〇二〇年八月六日 书记员  陈思莹 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》（1987年通过，已失效）第十一条村民委员会向村民会议负责并报告工作。 村民会议由村民委员会召集和主持。有１／５以上的村民提议，应当召集村民会议。涉及全村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。 村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。 《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理： （一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准； （二）从村集体经济所得收益的使用； （三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案； （四）土地承包经营方案； （五）村集体经济项目的立项、承包方案； （六）宅基地的使用方案； （七）征地补偿费的使用、分配方案； （八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产； （九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。 村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。