成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11393号 原告：四川天顺实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区广福路********。 法定代表人：彭文虎，总经理。 委托诉讼代理人：李寰宇，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：曹宝成，四川经川律师事务所律师。 被告：泽仁曲批，男，1995年9月11日出生，藏族，住四川省得荣县。 原告四川天顺实业有限公司（以下简称“天顺公司”）与被告泽仁曲批房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告天顺公司的委托诉讼代理人李寰宇、曹宝成，被告泽仁曲批均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天顺公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告泽仁曲批签订的房屋租赁合同，泽仁曲批赔偿原告租金损失33万元（按3万元／月，计11个月）；2、判令被告泽仁曲批赔偿违约金35.52万元；3、判令被告泽仁曲批承担该房屋承租期间物业管理费11814元（694.96元×17个月）；4、判令被告泽仁曲批承担本案所产生的律师诉讼费。事实与理由：2018年3月9日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于成都市武侯区××路××号××花园××栋××层部分房屋，租期10年，双方约定了各自的权利义务。合同签订当日，原告将房屋交付给被告，被告对原告交付的房屋质量无异议，并支付了押金3万元，第一个季度租金9万元。第二季度到期后，被告仅支付3万元。被告在装修租赁房屋时，进行了大规模拆除改建，原告要求被告合规改造并保证质量，但仍出现个别房间墙体有渗水返潮现象。在被告使用之前，房屋并无此情况。2018年8月，原告向被告催收房租，被告提出房屋有渗水返潮问题，本着友好解决问题态度，原告口头承诺免其一个半月房租4.5万元，由被告自行解决渗水问题。随后被告委托合营者向原告支付了第二季度部分租金3万元，尚欠1.5万元未付。但此后2018年11月26日至今，被告未再付租金。经原告多次催收，被告以各种理由推诿。被告除租金外未按期缴纳物管费。故请求判如所请。 被告泽仁曲批辩称，案涉房屋漏水，我方一直无法使用，消防也办不下来，无法经营，派出所也叫我方关门。当时跟原告口头协商，让原告来处理房屋的事情，但原告不来解决。被告可以支付房租，但原告必须履行适租义务。此外，原告主张的违约金过高，超过其实际损失，应当予以调减。 经审理查明，位于成都市武侯区××路××号××栋××层××号房屋（建筑面积694.96平方米）所有权人系原告天顺公司。 2018年3月9日，原告天顺公司（甲方）与被告泽仁曲批（乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区××路××号××栋××层××号××号××栋××层××号房屋（产权面积694.96平方米）租赁给乙方使用，租赁期限10年，从2018年3月12日至2028年3月11日，其中从2018年3月12日至2018年5月26日为乙方装修期，此期间不计收房租；该出租房第一年每月租金为3万元，每季度支付一次，在每季度前的10-15天内付清下一季度的租金，从第三年即2020年起租金开始递增，每次递增率为上一年的5%，递增周期为每三年一次；甲方交房前三日内，乙方应向甲方缴纳押金3万元，合同期满如乙方未欠缴水费、电费及物管费则予以退还，如乙方违约不履行合同，则该押金为乙方违约金，甲方不予退还；租赁期间，如租赁房屋在保修期内出现房屋质量问题，由甲方出面协调解决，并对房屋进行维修，保修期外，出现房屋质量问题，甲方可协助解决，维修费由乙方自行承担；租赁期间，乙方如将房屋转租给第三方使用，须征得甲方同意，合同期满或提前终止租赁时，乙方只能将房屋退还甲方；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，合同到期后7日内房屋里仍有余物，由甲方处理；在租赁期限内，乙方在不损坏出租房屋原有设施和结构的前提下可按照经营需要进行装修，其装修和投资产生的费用与甲方无关，租赁期满迁出时，可自行拆除，但应恢复房屋原状；租赁期间所发生的物业管理费、水费、电费、气费、垃圾清运费、光纤收视费、电话费、门前卫生费等费用由乙方自行负担；乙方应按其缴纳租金及其他由甲方代收代缴费用，如果拖欠，则每日违约金为拖欠租金的0.5%计算，向甲方支付违约金，如拖欠租金超过一个月，合同自动解除，甲方有权收回出租房屋。 合同签订当日，泽仁曲批向天顺公司支付了押金3万元，房租9万元（截止2018年8月26日），共计12万元。此后，被告方支付了房租3万元后未再付。2019年1月11日，天顺公司向泽仁曲批发送律师函，要求泽仁曲批在七日内支付拖欠的租金115000元。双方未达成一致意见。被告方使用案涉房屋营业至2019年10月后未再经营。 另查明，泽仁曲批收到案涉房屋后，即开始装修，并注册成立了武侯区紫云蓉荟保健按摩服务部，泽仁曲批为经营者。案涉房屋出现渗水情况，原被告对此多次进行协商，但未能解决。对于渗水原因，原告方认为，是被告装修造成，但为了解决问题，愿意免除被告两个月房租，同时同意以押金抵扣租金；被告方则认为，是原告交付的房屋存在质量问题，与装修无关。 上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋权属证书、收据、律师函、照片、情况说明、双方当事人陈述笔录等，收集在案，予以佐证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。双方约定，泽仁曲批按3万元/月支付租金，但泽仁曲批使用房屋至2019年10月，仅支付4个月租金，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，故对天顺公司要求解除合同，泽仁曲批支付未付租金的诉讼请求，本院予以支持。泽仁曲批未付租金为27万元（2018年9月26日至2019年10月，计12个月，按3万元/月计，扣除原告自认免除2个月租金及抵扣押金3万元），应支付给天顺公司。因被告未及时支付租金，构成违约，给原告造成资金利息损失，原告主张按合同约定的拖欠租金每日0.5%计算，过分高于其损失，对此，本院采纳被告意见，予以调减。综合全案案情，根据公平原则，本院调整为银行同期贷款利率为宜，利息的起始时间自原告主张自己权利之时，即起诉之日。 双方合同约定“租赁期间所发生的物业管理费、水费、电费、气费、垃圾清运费、光纤收视费、电话费、门前卫生费等费用由乙方自行负担”，但原告并未举证证明物管费的标准、金额以及代付的证据，故对其主张的物管费11814元，本院不予支持。对于原告主张的律师费，双方对此无约定，且原告亦未提供证据，故本院不予支持。 被告方认为，渗水原因是原告交付的房屋有质量问题，未解决之前不应支付房租，而原告则主张被告收房后装修造成渗水，对于渗水原因以及造成的损失，被告可另案讼争主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川天顺实业有限公司与被告泽仁曲批于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告泽仁曲批自本判决生效之日起三日内向原告四川天顺实业有限公司支付租金27万元及利息（以27万元为计算基数自2019年10月30日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 三、驳回原告四川天顺实业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6805元，由原告四川天顺实业有限公司负担4000元，被告泽仁曲批负担2805元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  余国志 人民陪审员  杨春蓉 二〇二〇年八月五日 书 记 员  刘 欣