苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初1498号 原告（反诉被告）：苏州自有自摘农业科技有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路412号金沙湾商业广场8号楼3043室。 法定代表人：周美芳，总经理。 委托诉讼代理人：朱翔，江苏政谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马雯雯，江苏政谊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州同里现代农业发展有限公司，住所地苏州市吴江区同里镇北联村。 法定代表人：邹文兵，总经理。 委托诉讼代理人：王建军，江苏恒渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈云依，江苏恒渊律师事务所实习律师。 原告苏州自有自摘农业科技有限公司（以下简称自有自摘公司）与被告苏州同里现代农业发展有限公司（以下简称农业发展公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后因疫情影响且案情复杂，被告农业发展公司提出反诉，双方争议较大，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告自有自摘公司的委托诉讼代理人马雯雯，被告农业发展公司的委托诉讼代理人王建军、沈云依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自有自摘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，交付农田，立即支付原告违约金395349.75元(以合同总租金1203500元为基数，按照每天万分之三，自2017年1月1日起暂计算至2019年12月31日，实际计算至交付农田之日止)；2、判令被告继续履行合同，立即支付原告违约金320082.75元(以合同总租金1094300元为基数，按照每天万分之三，自2017年5月1日起计算至2017年12月31日，实际计算至实际交付大棚之日止)；3、判令被告赔偿原告投入的相关损失2461476.92元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告继续履行合同，立即支付原告违约金320082.75元(以合同总租金1094300元为基数，按照每天万分之三，自2017年5月1日起计算至2017年12月31日)。事实和理由：2016年10月，原告与被告签订《苏州同里现代农业产业园区土地租赁合同》一份，约定被告将其坐落于北联村金水塘地区72.5亩农田以出租方式租赁给原告，租赁期限自2017年1月1日起至2028年6月30日止，起始租金为每年1300元/亩，计94250元；以后每2年增加50元/亩，2018年租金为1350元/亩。约定交付农田的时间为2017年1月1日。2017年4月，原告与被告签订《资产租赁合同》一份，约定被告将其坐落于上述《土地租赁合同》涉及土地范围内的连栋大棚5760平方米，单体大棚19224平方米、喷滴灌675平方米资产以出租方式租赁给原告，租赁期限自2017年5月1日起至2028年6月30日止，年租金98000元。2016年10月，原告与被告签署完相关合同，原告开始对涉案土地进行规划，并与苏州彩虹童年文化传媒有限公司（以下简称彩虹公司）展开合作经营，合作建立农业、自然、户外为主题的体验农场，相应工作逐步进行。实际情况是2017年1月1日，被告才将约一半农田交付原告；2017年5月1日，被告才将已交付部分农田上的相应部分大棚等资产交付原告。造成原告放弃原先规划重新开始对涉案土地进行规划，相应建设逐步动工。但由于被告迟迟未将剩余农田交付，导致原告无法按计划完成项目，时至原告起诉时，被告仍然未将土地按约定全部交付原告使用，仍有约10亩多土地被其他农户占用。该项目投入大量的财力和物力，迟迟无法营业，给原告造成了重大损失。故起诉，请求法院依法支持原告诉请。 被告农业发展公司辩称：原告主张违约责任并赔偿损失无法律及事实依据。1、2016年10月，原告代表人张恒明、朱海峰有意向对被告所属地块经营蔬菜瓜果。当时案涉地块只有63.45亩，旁边另有一地块有种植户种植，张恒明、朱海峰为了地块的完整性，承诺对种植户进行补偿并自行清理，于2016年10月20日，出具了《土地赔偿协议》，故要求被告签订《土地租赁合同》时，将该地块面积计算在内。根据顾某和周卫康出具的情况说明，原告已经收取种植户闫立胜2017年度的租金22000元。所以被告已经将案涉地块完整交付给原告。2、2017年4月，原告与被告签订《资产租赁合同》，被告根据合同约定将全部连栋大棚、单体大棚、喷滴灌设施出租给被告用于蔬果菜种植。上述设施被告于2016年11月25日、2017年2月25日竣工交付，故不存在未交付事实并承担违约责任。3、原告在农业大棚内进行违法建设开办彩虹农场，改变租赁用途所受的损失理应自己承担。首先，原告在农业大棚内部进行违法建设，将地面硬化并搭建房屋的行为已经违反了《资产租赁合同》第一条第一款、第三条第二款第二项、第九项、第十项。为此，被告于2018年11月函告原告要求立即对大棚内违法建筑、设施及硬化地面进行清理并恢复原状。其次，“大棚房”问题专项清理整治行动中原告已自行恢复原状。 反诉原告农业发展公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告签署的《土地租赁合同》、《资产租赁合同》；2、反诉被告支付拖欠的2018年度土地租金3625元、2019年度土地租金97875元、2020年度土地租金33833元(暂计至2020年4月30日)；支付拖欠的2019年度资产租金98000元、2020年度资产租金32667元(暂计至2020年4月30日)。3、反诉被告承担拖欠的2018年度土地租金3625元的违约金946元(以3625元为基数，按每天万分之三，自2017年12月1日起暂计算至2020年4月30日)；2019年度土地租金97875元的违约金14975元(以97875元为基数，按每天万分之三，自2018年12月1日起暂计算至2020年4月30日)；2020年度土地租金33833元(自2020年1月1日起暂计至2020年4月30日)的违约金1522元(以33833元为基数，按每天万分之三，自2019年12月1日起暂计算至2020年4月30日)；2019年度资产租金98000元的违约金14994元(以98000元为基数，按每天万分之三，自2018年12月1日起暂计算至2020年4月30日)；2020年度资产租金32667元的违约金1470元(以32667元为基数，按每天万分之三，自2019年12月1日起暂计算至2020年4月30日)。4、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告明确要求合同解除后由反诉被告返还租赁的农田和资产，支付的农田租金和资产租金均计算至合同解除之日，自合同解除次日起由反诉被告支付占有使用费至租赁物实际返还之日；逾期交付租金的违约金均计算至实际履行之日。事实和理由：1、2016年10月，反诉被告的签约代表人张恒明、朱海峰与反诉原告签订《土地租赁合同》，将72.5亩农田出租给反诉被告用于蔬菜瓜果生产经营。租期自2017年1月1日至2028年6月30日，起始租金为每年1300元/亩，租金为94250元；以后每2年增加50元/亩，租金实行先交后租。同时交付合同保证金7万元。反诉被告至今只交付合同保证金3万元，拖欠2018年度土地租金3625元、2019年度土地租金97875元，2020年度的租金未交。2、2017年4月，反诉被告与反诉原告签订《资产租赁合同》，根据合同约定：反诉原告将连栋大棚、单体大棚、喷滴灌设施出租给反诉被告用于蔬果种植。年租金为98000元，租期自2017年5月1日至2028年6月30日，租金实行先交后租。反诉被告至今拖欠2019年度(2019年1月1日-2019年12月31日)租金98000元，2020年度的租金未交。为此，反诉原告于2019年11月出具律师函进行催要，反诉被告置之不理。根据《土地租赁合同》、《资产租赁合同》第五条的约定，反诉原告有权在反诉被告逾期三个月未交付租金时单方面终止租赁合同，保证金可不予退还。3、为了税收落地，合同约定反诉被告必须在反诉原告所在地工商部门办理营业执照。时至今日，反诉被告未在反诉原告所在地工商部门办理营业执照，根据《土地租赁合同》第三条第二款第十一项，反诉被告已构成根本性违约。4、反诉被告未经反诉原告同意擅自改变租赁用途将部分土地设施转租给他人进行开挖，养殖鱼虾，违反合同约定。根据《土地租赁合同》、《资产租赁合同》第三条第二款的约定，不得擅自转租或转让。综上，反诉原告要求解除与反诉被告签订的《土地租赁合同》、《资产租赁合同》，并要求支付拖欠的租金、承担相应的违约金于法有据。 反诉被告自有自摘公司辩称：反诉被告希望继续履行合同。针对拖欠租金部分，反诉被告没有拖欠2018年度租金，且对方发来的律师函中也未涉及到2018年拖欠的租金情况。2019年度的土地租金及资产租金确实是没有支付，但情有可原。反诉原告主张的土地租金是按照合同约定的每亩单价计算72.5亩得出，即反诉原告认可出租农田为72.5亩，但实际情况有部分农田至今未交付给反诉被告，也即反诉被告是在未完全占有72.5亩农田的情况下，被要求按照72.5亩的量来支付租金，这不符合合同约定，也有违公平原则。关于租金的计算，根据资产租赁合同第二条第一项约定，不足一年的租金是按照365天折算来进行计算。关于违约金的计算方式，土地租赁合同第二条第二项约定，以后年度的租金在下一年度开始前的一个月内一次性缴纳，即上一年度的12月31日之前均可，故违约金的起算点应当为当年度的1月1日。资产租金的违约金计算同上。 当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方提交的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年10月，农业发展公司作为甲方（出租方）与自有自摘公司作为乙方（承租方）签订《苏州同里现代农业产业园区土地租赁合同》一份，即《农田租赁合同》，约定：农业发展公司将其坐落于北联村金水塘地区并经所在地块农户流转出的72.5亩农田（以实际丈量数为准）以出租方式租赁给自有自摘公司用于蔬菜瓜果生产经营，租赁期限自2017年1月1日起至2028年6月30日止，甲方交付农田的时间为2017年1月1日。双方协商同意以现金/转账方式支付农田租赁费，实行先交后租。起始租金为每年1300元/亩，计94250元；以后每2年增加50元/亩（其中2018年租金为1350元/亩，以后按2年一增加计算)。乙方在本合同生效后30天内向甲方一次性支付第一年度的全部租金，以后年度的租金在下一年度开始前的一个月内一次性交纳……因甲方原因致使乙方不能按时按量得到租赁农田而产生的纠纷，应全部由甲方负责，并赔偿乙方的损失，包括投资、停业损失等。乙方不得单方面改变该农田的农业规划用途，除获得相关部门批准的建设用地外，不得将其余土地用于非农建设。乙方除设施大棚、玻璃大棚外，其他生产用房的建设、室内外的地面硬化等涉及改变土地原有面貌和使用性质的，需经国土部门同意后方可实施。乙方不得在所租地块内搭建封闭式围墙。乙方必须在甲方所在地工商部门办理营业执照。违约责任部分约定：(一)甲方逾期交付农田或违约提前收回农田的，每逾期或提前一天，应向乙方支付本合同12年的总租金每天万分之三的违约金。如逾期交付或者提前收回满一个月以上的，视为甲方严重违约，乙方有权要求终止合同，要求甲方赔偿损失，同时乙方要求甲方双倍返还保证金。(二)乙方应按合同规定按时足额向甲方支付农田租赁价款，每逾期一天，应向甲方支付应付款项每天万分之三的违约金(因遇节假日则可作相应的延期)。如逾期三个月不交款，则视为乙方单方违约，甲方有权收回该农田租赁权，乙方放弃该租赁农田上的固定物品，同时乙方交纳的保证金甲方可不予退还。(三)因乙方擅自改变该农田的农业用途或不合理使用农田给该土地造成永久性损害的，经国家有关权威部门确认后，甲方有权收回该农田租赁权，该租赁农田上的所有物品无偿归甲方所有，同时乙方交纳的保证金甲方可不予退还。同时乙方还应承担土地功能的恢复责任，无法全部修复的，承担赔偿责任。 2017年3月10日，农业发展公司位于的园区连栋大棚工程通过竣工验收。2017年4月7日，苏州市吴江区基建项目审计中心出具《工程结算审计报告》，载明：本工程位于吴江开发区，工程实际施工日期为2016年8月10日至2016年11月25日，大棚总面积为104848㎡，质量验收记录为合格。 2017年4月，农业发展公司作为甲方（出租方）与自有自摘公司作为乙方（承租方）签订《资产租赁合同》一份，约定：农业发展公司将其坐落于上述《农田租赁合同》涉及土地范围内的连栋大棚5760平方米，单体大棚19224平方米、喷滴灌675米以租赁方式租让给自有自摘公司用于蔬果种植，租赁期限自2017年5月1日起至2028年6月30日止，年租金98000元(不足一年的，按照一年365天折算天数计算租金)。实行先交后租，乙方在本合同生效后10天内向甲方一次性支付第一年度的全部租金，以后年度的租金在下一年度开始前的一个月内一次性交纳。甲方的权利和义务：1、享有按时收取出租价款的权利。2、不得干涉和破坏乙方的生产经营。3、因甲方原因致使乙方不能按时按量得到租赁资产而产生的纠纷，应全部由甲方负责，并赔偿乙方的损失，包括投资、停业损失等。乙方的权利和义务：1、享有该租赁资产的自主经营使用权。2、不得改变该资产的农业规划用途，有义务保护和合理使用资产，需及时修理损坏的资产。3、乙方需自行修理使用过程中破损的塑料薄膜、喷滴灌等设施。4、不得擅自将租赁资产进行转租或转让。违约责任部分约定：(一)甲方逾期交付资产或违约提前收回的，每逾期或提前一天，应向乙方支付本合同的总租金每天万分之三的违约金。如逾期交付或者提前收回满一个月以上的，视为甲方严重违约，乙方有权要求终止合同，要求甲方赔偿损失，同时乙方要求甲方双倍返还保证金。(二)乙方应按合同规定按时足额向甲方支付资产租赁价款，每逾期一天，应向甲方支付应付款项每天万分之三的违约金(因遇节假日则可作相应的延期)。如逾期三个月不交款，则视为乙方单方违约，甲方有权收回该资产租赁权，同时乙方交纳的保证金甲方可不予退还。(三)因乙方擅自改变所租资产的农业用途或不合理使用资产造成不良后果的，经国家有关权威部门确认后，甲方有权收回该资产，乙方交纳的保证金甲方可不予退还，同时乙方还应承担相关赔偿责任。 合同签订后，农业发展公司交付了上述租赁合同项下除闫立胜尚在租赁期内的农田及连栋大棚等资产。 2017年3月12日，自有自摘公司作为甲方与彩虹公司作为乙方签订《合作经营协议书》一份，载明：甲、乙方共同研究决定就位于吴江国家农业示范园金水塘地块毛地100亩(合同标注72.5亩，以实际丈量为准)土地合作建立农业、自然、户外为主题的体验营地/农场，并对外推广销售经营此项目。合作双方以彩虹公司为主体成立独立核算项目，共同运作苏州自有自摘农业科技有限公司和出租方“苏州同里现代农业发展有限公司”签约的上述地块。土地使用双方共同享受以与苏州同里现代农业发展有限公司签署合约为准的相关条款。合伙期限：自2017年3月1日起至2028年6月30日。此后，双方在案涉租赁土地上规划建设了彩虹农场。2017年5月26日，彩虹公司与苏州苏庭设备安装工程有限公司签订施工合同，工程名称及内容为：岩棉板房教室工程，工程期限：2017年6月1日至2017年7月5日止。建设项目负责人为朱海峰。工程造价56万元，实际支付56.6万元。2017年8月14日，自有自摘公司与吴江**衍建筑工程安装有限公司签订《接水装表协议》，进行水表安装，工程造价22613.75元，并于当日支付了该笔工程款。2017年9月6日，彩虹公司与李某某签订《建筑工程施工合同》一份，对彩虹农场进行室内装饰，工程期限：2017年8月25日至2017年9月15日止，合同价款20万元（至2018年6月13日已付清）。 2018年11月23日，农业发展公司函告自有自摘公司：在近期的巡视中发现，你公司在未征得农业园区同意且未经相关部门批准的情况下，擅自在承租我公司位于北联村金水荡的土地的大棚内进行地面硬化并搭建简易房屋，你公司的不合理使用土地的行为已严重违反了我们双方《土地租赁合同》的约定及相关法律规定。为了双方合同能够继续履行，今特通知你公司在接函后一个月内迅速对大棚内违法建筑设施进行清理，并将硬化土地恢复原状。如逾期未整改到位，我公司将依法解除合同并通过司法机关追究相应的法律责任。 2019年，自有自摘公司已自行拆除上述农场，并恢复原状。 2019年6月3日，自有自摘公司函告农业发展公司：贵司与我司于2016年10月签订《苏州同里现代农业产业园区土地租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，合同中约定：贵司将坐落在北联村金水塘地区的72.5亩农田以出租方式租赁给我司使用，并约定：因贵司原因致使我司不能按时按量得到租赁农田而产生的纠纷，应由贵司负责，并赔偿我司损失。但时至本《告知函》发出时，贵司仍未按《租赁合同》约定将涉及地块交付我司，该地块实际仍被其他农户占用，致我司无法实现租赁目的，造成我司巨额损失。鉴于此，我司函告贵司，望贵司在收到本函后3日内按照《租赁合同》约定清理该地块上现有农户，将该地块完全交付我司，以早日实现我司租赁目的。 2019年11月13日，农业发展公司委托江苏恒渊律师事务所就告知函、自有自摘公司欠交租金事宜出具律师函：根据现代农业发展公司向本所反映：1、2016年10月，贵司的签约代表人张恒明、朱海峰与现代农业发展公司签订《土地租赁合同》，将72.5亩农田出租给贵司用于蔬菜瓜果生产经营。租期自2017年1月1日至2028年6月30日，起始租金为每年1300元/亩，租金为94250元；以后每2年增加50元/亩，租金实行先交后租。2019年度租金97875元，贵司至今未交纳。由于在租赁地块范围内有部分地块有种植户种植，贵司的签约代表人张恒明、朱海峰为了地块的完整性，承诺对种植户进行补偿并自行清理，于2016年10月20日出具了《土地赔偿协议》。2、2017年4月，贵司与现代农业发展公司签订《资产租赁合同》，根据合同约定：将连栋大棚、单体大棚、喷滴灌设施出租给贵司用于蔬果菜种植。年租金租为98000元，租期自2017年5月1日至2028年6月30日，租金实行先交后租，贵司在前两年是按照自然年度交纳租金，2019年度租金98000元至今未交纳。鉴于上述情况，本律所发表如下意见：一、由于贵司没有按时对种植户进行补偿，故不能按时按量进行种植；除此地块外贵司种植至今，故不存在无法实现租赁目的，更不存在给贵司造成巨额损失；二、在2019年11月30日前交纳2019年度土地租金97875元、资产租金98000元；三、若贵司收到本律师函后在期限内不交纳上述租金，则现代农业发展公司根据《土地租赁合同》、《资产租赁合同》第五条第二款：1、解除《土地租赁合同》、《资产租赁合同》，收回土地、设施；2、承担相应的违约金、保证金不予退还。 自此，双方因交付土地的完整性产生争议，自有自摘公司主张农业发展公司尚未完全交付租赁农田，至今尚未足额交付2018年及以后的农田租金及2019年及以后的资产租金。而农业发展公司提交了2016年10月20日署名为“张恒明、朱海峰”的《土地赔偿协议书》一份，内容为：经协商由苏州市自有自摘公司与村民委员会达成协议，愿自愿赔偿前期租户所有赔偿款6万--7万元，于春节付清所有款。另提供了朱海峰、张恒明于2016年10月在自有自摘公司（乙方）与农业发展公司（甲方）签订的《农田租赁合同》的乙方代表处签名。以此证明其已交付约定的租赁农田。 另查明：朱海峰系自有自摘公司法定代表人周美芳丈夫，任公司经理。周卫康系周美芳弟弟，协助自有自摘公司在案涉租赁农田进行日常管理。 审理中，自有自摘公司陈述：2019年、2020年租金确实没交，金额按照合同约定就是这么多。农业发展公司确认违约金的起算日期应为当年度的1月1日。双方确认自有自摘公司曾将租赁土地转租给他人，且有违章建筑，现已拆除，恢复原状。本院调取的证人顾某陈述：2018年初认识周卫康，周卫康说北联有桃树，桃树是老闫的，有一千多棵，我们三个人一起弄。周卫康叫我出钱，他负责管理、销售，闫立胜出技术。2018年4月，老闫要回老家了。他的桃树要13.5万元，周卫康说他没有钱，这样我就付出13.5万元给老闫。当时去车坊银行取钱时，周卫康还从中扣了2.2万元作为2017年桃树地的租金，这笔租金应该老闫付的。这样就变成了我和周卫康种桃树，他还说他负责管理、销售。隔了一个月，周卫康说他不弄了，但钱我已付出去了，没有退路了，也就我一个人被套牢了，变成我租地种桃树，我认为租金太贵了，所以2018年、2019年的租金都没有付。因为租金的事情，我和周卫康的姐夫朱海峰在园区协商过一次，没有协商成。周卫康是在北联这边帮他姐夫管理的，平时我是碰不到朱海峰的，是周卫康问我讨租金的。就是去年协商的时候碰到朱海峰了，但是没有协商成，我认为租金太贵了。2017年的租金的事情，当时在园区协商租金时，有我、沈东华、朱海峰、园区的邹文兵四个人在场的，当时我说2017年的租金已经付了，是周卫康从老闫手里拿的，就是当时我付老闫的13.5万元时周卫康扣下了2.2万元。朱海峰不知道这个事情，当时就打电话叫周卫康过来，问他有没有收到租金。周卫康来了，也承认收到了2.2万元的租金。庭审后，反诉原告补充提交了企业网上银行交易凭证，证明其收到2018年的土地租金94250元。反诉被告对此无异议。 以上事实，有原告举证的《农田租赁合同》、《资产租赁合同》、图纸、《合作经营协议书》、《接水装表协议》、《建筑工程施工合同》，被告举证的航拍图、农田租赁合同、情况说明、告知函、律师函、现场照片、大棚及单体大棚、喷滴灌等设施的竣工验收资料、审计表、企业网上银行交易凭证，本院调取的顾某的证言，以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。关于自有自摘公司提交的收据若干、工资发放材料等证据，真实性和关联性均无法确认，不能证明原告主张的损失，本院对其证据效力不予确认。 本院认为，自有自摘公司与农业发展公司签订的《农田租赁合同》、《资产租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，农业发展公司依约将案涉农田和大棚等资产设施交付自有自摘公司使用，自有自摘公司理应按约支付租金等费用。 一、本诉部分 1、关于被告是否存在违约行为的问题。 原告主张被告至今未全部交付合同约定的农田，仍有约10亩土地被其他农户占用，被告的行为已构成违约。被告认为，所谓至今未交付的农田系原告的签约代表人为了地块完整性自行与农户协商进行补偿，在双方签订案涉合同时一并纳入，且原告已收取种植户2017年度的租金。故不存在未交付的土地，被告已交付了约定的土地和相关设备设施，不构成违约。 本院认为，原告举证的两份案涉合同可以证明双方租赁农田为72.5亩，而实际被告交付的不足该面积。但被告举证的由周卫康出具的情况说明可以证实：2017年自有自摘公司租赁农业发展公司土地并交租金，其有权收取闫立胜租金22000元，2018年顾某从闫立胜手中转让后，由于租金价格问题协商未果未交租金给自有自摘公司。且本院调取的证人顾某的证言，可以证明双方争议的“未交付”地块事实上一直由闫立胜在种植桃树，2018年4月，闫立胜要回老家，以13.5万元的价格转让给周卫康和顾某，由顾春支付了转让价款，收回该地块。周卫康从中扣除22000元作为2017年度的租金。后周卫康退出，并欲以2000元/亩向其收租金，顾某认为不合理，因而未交。原告确认该地块2017年度的租金已付，2018年、2019年度租金均未支付。因此，可以确认合同签订后，自有自摘公司已按合同约定面积72.5亩支付了2017年度的租金94250元（1300元/亩×72.5亩），其已向前期租户收取争议地块的租金，即被告已将合同项下的租赁农田悉数交付原告，故被告不构成违约。 关于案涉大棚、喷滴灌设施、设备等资产的交付问题。从双方举证的案涉合同来看，双方并未约定资产交付的具体日期，但从约定的租赁期限看，可以确认被告至少应于租赁起始之日即2017年5月1日将约定的资产设备交付给原告。被告举证的2017年4月7日的《工程结算审计报告》可以证明案涉连栋大棚等设施已于2017年3月10日通过竣工验收，质量验收记录为合格。另从常理分析，大棚等设施是附着在农田上的，被告交付了农田，当附着在租赁农田上的设施验收合格后即可视为已交付大棚等设施。且原告在诉状中陈述：“2017年5月1日，被告才将已交付部分农田上的相应部分大棚等资产交付原告”，并已支付2017年、2018年度的租金，表明被告在合同签订后已按约履行了交付租赁资产的义务，故被告并不存在违约行为。 综上，原告主张被告违约缺乏相应的证据，与事实不符，本院不予采信，其要求被告支付违约金的请求本院不予支持。 2、关于原告是否存在损失的问题。 原告主张由于被告未将土地按约定全部交付原告使用，导致其无法按计划完成项目，而其为该项目投入大量的财力和物力，却迟迟无法营业，给其造成了重大损失。为此提交了支出明细、施工合同、收据等证据。被告认为，原告的证据不能证明被告未交付约定的土地，也不能证明原告的损失。 本院认为，如前所述，原告提交的证据不能证明被告未交付合同约定的农田及资产，而被告举证的证据恰恰能证明被告已交付了租赁物。原告所举的合租经营协议书、施工合同、收据等证据仅能证明其在租赁期间与他人合作建设彩虹农场，由此产生了一些经营性支出，不能认定为其主张的因被告违约而产生的损失。 二、反诉部分 1、反诉被告是否构成违约，双方签署的案涉两份合同是否应当解除的问题。 反诉原告主张被告拖欠租金经催要后仍未交付，根据合同约定，反诉原告有权单方面解除合同。反诉被告认可2019年、2020年度的土地租金及资产租金没有支付，但认为情有可原，即反诉原告有部分农田至今未交付给反诉被告。 本院认为，关于反诉原告是否交付合同约定的全部农田，在本诉部分已作认定，在此不再赘述。根据双方签订的《农田租赁合同》第五条第二项“乙方应按合同规定按时足额向甲方支付农田租赁价款，每逾期一天，应向甲方支付应付款项每天万分之三的违约金(因遇节假日则可作相应的延期)。如逾期三个月不交款，则视为乙方单方违约，甲方有权收回该农田租赁权”的约定，结合反诉被告的陈述，可以确认反诉被告已构成违约，反诉原告有权解除合同，故反诉原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求理由成立，本院予以支持。反诉原告于2019年11月13日发送律师函催讨租金，并表示逾期（2019年11月30日前）不交将解除合同并收回土地及设施。但反诉被告收函后在规定的期限内仍未交付，故根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，案涉租赁合同已于2019年12月1日解除。 2、关于反诉被告应支付的租金、占有使用费和违约金的问题。 根据双方的租赁合同第二条的约定，反诉被告应于合同生效后30日内一次性足额支付第一年度的租金94250元，以后年度的租金在下一年度开始前的一个月内一次性交纳。结合双方的庭审陈述及证人证言，可以确认反诉被告仅足额支付了2017年的租金，尚欠2018年度土地租金3625元、2019年1月1日至2019年11月30日的土地租金89718.75元（97875÷12×11），及自2019年12月1日起的占有使用费。另应支付2019年1月1日至2019年11月30日的资产租金89833元（98000元÷12×11），及自2019年12月1日起的占有使用费。反诉被告未提交证据证明其已足额交付了2018年度农田租金，故其辩称未拖欠2018年度农田租金的意见不能成立，本院不予采信。因反诉被告未按合同约定履行交付租金的义务，故反诉被告还应支付相应的违约金。根据双方合同的约定，乙方（反诉被告）应按合同规定按时足额向甲方支付租赁农田及资产的租赁价款，每逾期一天，应向甲方支付应付款项每天万分之三的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，事实清楚，法律依据充分，本院予以支持。 综上所述，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告自有自摘公司主张农业发展公司违约，应承担违约责任的证据不足，本院不予支持。自有自摘公司逾期未交付农田和资产租金，在农业发展公司催讨后仍未交付，且未经农业发展公司同意擅自改变农田用途、转租农田，依照合同法的规定和双方的约定，农业发展公司均有权解除合同，并要求自有自摘公司承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告苏州自有自摘农业科技有限公司的诉讼请求。 二、原告苏州自有自摘农业科技有限公司与被告苏州同里现代农业发展有限公司签订的《农田租赁合同》、《资产租赁合同》于2019年12月1日解除。原告苏州自有自摘农业科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁农田及资产返还给被告苏州同里现代农业发展有限公司。 三、原告苏州自有自摘农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告苏州同里现代农业发展有限公司2018年度农田租金3625元及违约金（以3625元为基数，自2018年1月1日起，按每天万分之三计算至实际履行之日）、2019年1月1日至2019年11月30日的农田租金89718.75元及违约金（以89718.75元为基数，自2019年1月1日起，按每天万分之三计算至实际履行之日）；自2019年12月1日起，按案涉合同约定的标准支付农田占有使用费至实际返还之日止。 四、原告苏州自有自摘农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告苏州同里现代农业发展有限公司2019年1月1日至2019年11月30日的资产租金89833元及违约金（以89833元为基数，自2019年1月1日起，按每天万分之三计算至实际履行之日）；自2019年12月1日起，按案涉合同约定的标准支付资产占有使用费至实际返还之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户，户名：苏州同里现代农业发展有限公司，开户行：苏州农村商业银行屯村支行，账号：0706678061120100190653）。 本诉案件受理费32216元，由原告苏州自有自摘农业科技有限公司自行负担。反诉案件受理费10110元，由反诉被告苏州自有自摘农业科技有限公司负担，于本判决生效后十日内直接交付反诉原告。反诉原告已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨小红 人民陪审员  邱知行 人民陪审员  杜广苹 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  王曙敏 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。