贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13011号 原告：孟天文，男，汉族，1979年08月06日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘美，女，汉族，1979年08月20日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理）、万涛（特别授权代理），均系贵州中创联律师事务所律师。 被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理）。 原告孟天文、刘美与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）、被告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告的委托诉讼代理人周礼贵，被告平安盛世物业公司的委托诉讼代理人万涛，被告平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟天文、刘美向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证；二、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款415521.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2017年3月16日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止）暂计至2020年8月3日：86957.00元；三、请求人民法院依法判决二被告立即退还已收取的燃气开户费、智能水表费，共计3080.00元；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2016年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告开发的双数.望城第17幢1单元08层06号商品房出售给原告。。住房建筑面积为12333平方米，套内面积为102.07平方米，计价方式按照套内计算，每平方米4070.94元，购房款为415521.00元。合同约定房屋交付日期为2016年10月31日前，初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人在承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下例约定处理：1、约定日期起360日，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应该自收到退房通知之日起120日内退还已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款0.01%的违约金。后原告要求被告履行办证义务但被告均以各种理由予以拒绝。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定状诉至贵院，请求判如所述为谢! 被告福明房开公司答辩称：一、答辩人不应当承担逾期办证的违约责任。首先，答辩人尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，因为消防验收现在还未通过，办理转移登记的条件不成就，所以不能够为被答辩人办理商品房转移登记。其次，根据《买卖合同》第二十二条第5款，第十四条第4款第2项的约定，被答辩人要办理房屋权属登记需向答辩人出具委托书，没有出具委托书的，答辩人不承担逾期办证违约责任，且被答辩人还应当委托答辩人向税务部门缴纳契税，产权手续方能办理，被答辩人未履行办理产权手续的义务，答辩人不应当承担逾期办证的违约金。第三、根据买卖合同第二十二条第2款和第3款的约定，合同对于房屋办理所有权初始登记和转移登记的时间及违约责任有明确的约定，合同有约定应当从约定，即答辩人在商品房交付后90日内没有办理初始登记的就无法办理转移登记，逾期在360日内的违约责任是已付房屋的0.1%,超过360日的，如果被答辩人选择继续履行合同，则按照每日已付房款0.01%承担违约金，所以，被答辩人诉请的违约金标准违反双方合同约定，且违约金过高，不应当得到支持。第四、因为我国不动产登记制度的出台，直到2018年10月29日才取得案涉争议房屋所涉地块的不动产使用权证，取得不动产使用权证是房屋办理初始登记的必要条件，故根据《合同法》第一百一十七条的规定，答辩人在此日期以前应该属于不可抗力因素，不承担违约责任，违约金的起算时间应从2019年9月3日起算，截止到答辩人办理初始登记之后通知被答辩人交付委托书之日止。第五、房屋产权初始登记与转移登记是承继关系，在案涉房屋初始登记未完成的情况下，不能直接认定答辩人承担逾期办理产权证的责任，并承担违约金。第六、如果被答辩人认为合同关于办证的期限及违约金计算没有约定，要适用商品房司法解释，那么被答辩人要求答辩人承担违约金的诉讼时效应当截止到每案起诉之前往前推三年。二、答辩人不应当退还“三通费”。首先，根据《商品房买卖合同》第七条约定，“商品房总价款包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，”该条款的理解应为答辩人向被答辩人收取的商品房总价款仅包含水、电建设安装费用以及相关设施的安装建设费用，不包含电视入户费、燃气入户费、电开户费（以下简称“三通费”），并且《商品房买卖合同》第十四条约定，该“三通费”仅是买受人委托出卖人代为向相关部门交纳的费用；因此，“三通费”不应包含在商品房总价款中，且该笔费用仅是答辩人代为相关部门收取的费用。其次，根据《商品房买卖合同》约定以及贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房与城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价款应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，但是不包含相应配套设施的入户或开户费用。建设安装费用属于工程改造的劳务费用，该项建设安装是一时性，建设安装结束后就全部结束该项工程，不涉及到其他第三方的后续配套工作，仅涉及出卖人与买受人之间；而相应设施的开户或入户费用则是一项长期性、持续性服务项目的服务费用，开户或入户方是买受人，而提供服务方却并非出卖人；因此建设安装费用与相关设施的入户或开户费用是不同项目、不同当事人的两种不同费用，不属于“三通费”的范畴。第三、原告主张的“三通费”的利息没有事实及法律依据。因此，关于答辩人代为向相关部门交纳而收取的被答辩人“三通费”属于被答辩人应当缴纳的费用，不应当包含在商品房总价款以内，答辩人代为收取费用行为符合法律以及合同约定。 被告平安盛世物业公司述称，一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、关于原告所属双树望城小区燃气开户费等费用,平安盛世物业公司是受福明房开公司的委托代为向收房业主一次性收取，并非像原告所诉是个人行为(举证：福明房开公司委托书原件)。2、关于原告所诉电视系统供料费已于2018年3月张贴通知告知业主不使用广电网络的可以带上收据到物业服务中心退费(举证:登记退费业主签字表)。3、关于原告所诉智能水表费,在业主收房时已明确告知智能水表和普通机械水表之间存在的差异及好处,业主当时无任何异议,说明已达成共识才同意缴费的,像8号楼业主不需要智能水表,地产工程部就给安装普通机械水表(举证：普通水表与智能水表的图片)。4、平安盛世物业公司已将所收费用如数交给福明房开公司财务部(举证：地产财务收费收据原件)。答辩人平安盛世物业公司不应对三通费承担任何法律责任。被答辩人以重复收费为由,要求答辩人承担赔偿责任,没有任何法律依据。综上所述,答辩人认为,被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据,请求法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2016年5月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目（17）8层6号房屋（17）8-6号，建筑面积123.33，总价款415521元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款415521元。被告于年12月15日向原告交付了涉案商品房。2016年12月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托被告平安盛世物业公司向收房业主一次性收取然气开户费2500元、智能水表费每户580元，合计3080元。 另查明，2018年10月29日，被告取得涉案商品房所属项目权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证》。涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于逾期办理转移登记的违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告至今未为原告办理转移登记，已构成违约，对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约金计算标准。对于违约金的起止时间问题，双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2016年12月15日）起90日内即2017年3月15日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告逾期未履行该义务，故应从2017年3月16日开始计算违约金。但逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2017年3月16日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月3日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。 对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告双方未约定违约金的计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以原告已付购房款415521元为基数，自2017年8月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还开户费。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取然气开户费2500元、智能水表费每户580元，理应予以退还，原告该项诉求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孟天文、刘美逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款415521元为基数，自2017年8月3日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孟天文、刘美然气开户费2500元、智能水表费每户580元，合计3080元； 三、驳回原告孟天文、刘美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元（已减半收取），被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担654元，原告孟天文、刘美负担371元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年八月二十二日 书记员  刘 昕