贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初2707号 原告：都匀开发区友和物业有限责任公司，住所地贵州省黔南州都匀市开发区赛维岛，统一社会信用代码9152270166698216XP。 法定代表人：姜光荣，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丽琴，系贵州奔达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨航，系贵州奔达律师事务所实习律师。 被告：黄栋，男，1976年12月12日出生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：何明球，男，1965年6月1日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告都匀开发区友和物业有限责任公司（以下简称友和物业公司）诉被告黄栋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告友和物业公司的委托诉讼代理人刘丽琴、杨航，被告黄栋及其委托诉讼代理人何明球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告黄栋支付原告2011年4月至2016年12月期间的物业管理费6966元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系都匀市帝景豪园小区四栋4-2-5-1号房屋业主。都匀市帝景豪园小区业主委员会尚未成立，因物业服务需要，贵州贵和房地产开发有限责任公司根据相关法律规定，于2007年11月23日与原告签订《前期物业服务合同》，合同签订后，原告依约进驻小区提供了物业服务。后都匀市帝景豪园小区业主委员会成立，原告根据业主委员会的要求，于2018年1月1日凌晨停止对帝景豪园小区提供物业服务并移交了相关资料，撤出都匀市帝景豪园小区。根据《前期物业服务合同》第六条、第七条的约定，被告应于交房（交钥匙）之日起按月缴纳物业服务费用，于每月30日前按照房屋面积每平方0.8元/月向原告交纳物业服务费，即每月100.95元，原告依约为被告提供物业服务至2017年12月31日止，但被告未向原告交纳2011年4月至2016年12月期间的物业费，尚欠原告物业费合计6966元，原告多次要求被告支付，被告至今拒绝支付。现原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄栋辩称：第一，原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.不履行安全保卫义务，如小区长期处于无安全监控的状态，给小区全体业主居住及出行安全带来严重安全隐患，小区业主车辆被砸、被划而无处查证等；2.小区保安服务、保洁服务、小区绿化养护等服务标准未达到合同约定。如小区保洁服务从未达到等级标准，电梯井、楼梯间长期堆放杂物、地面凹凸不平长年积水，卫生脏乱不堪，电梯间常有垃圾和宠物便溺物、小区绿化长期得不到养护杂草丛生鼠、蛇不绝、车辆乱停乱放无人管理、聘用老弱病残及有犯罪前科的人员担任保安，电梯故障频发、小区内长期存在个别业主养狗遛狗不文明惊吓小孩及其他业主、违规圈地养鸡破坏小区环境、违规占用小区公共绿化作为私家花园、违规私搭乱建、野蛮装修等；3.涉嫌侵害业主权益，将16栋屋顶出租搭建基站、利用小区公共场所进行广告及物品售货机等出租进行收益。第二，原告未经同意撤离小区，造成小区长期处于无物业服务状态，脏乱差状态加剧，已涉嫌侵害业主权益。原告在2017年2月22日致函小区业委会，“决定于2017年3月1日前结束并退出《帝景豪园》前期物业服务项目”，在未经小区业委会同意的情况下，即停止一切服务，擅自撤离小区，致使小区长达9个月无物业服务，小区垃圾成山，车辆乱停乱放，消防通道堵塞。第三，原告退出小区项目后，拒不移交小区物业相关资料，拒不移交物业用房，继续把持部分物业经营项目。第四，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用并要求原告支付违约金。第五，原告诉讼时效问题。1.原告起诉被告应缴纳2011年1月至2016年12月期间物业费，至原告收到诉状之日，原告交房时无移交清单，导致被告电表用户名仍为“贵和房开”，通过自行电网公司业主可通过小区物业出具证明进行更名，被告2015年到原告办公室出具电表更名证明，遭遇原告拒绝，至今仍未解决；2.原告从未书面向被告主张该权利，现在原告主张的物业费超过诉讼时效，原告无权追索以前的欠费。原告在2017年2月25日致函小区业委会，“决定于2017年3月1日前结束并退出《帝景豪园》前期物业服务项目”，在未经小区业委会同意的情况下，擅自撤离小区，即停止一切服务，原告无权追索物业费，因此请求法院驳回原告诉讼请求，要求原告提供小区保安人员配置情况、小区监控运行、保安巡视等服务记录；小区电力设备、电梯设备等维保管理记录凭证。第六，被告黄栋辩称2011年4月后交过一次物业服务费。综上，恳请法庭驳回原告诉讼请求。 经审理，本院确认以下事实：1.2007年11月23日，原告友和物业公司与贵州贵和房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对贵州贵和房地产开发有限责任公司开发的“帝景豪园”小区提供前期物业管理服务，并约定该小区的物业服务费为：多层住宅物业服务费为0.8元/月/平方米、高层住宅物业服务费为1元/月/平方米，商业物业服务费另行商议，物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应当在每月30日前履行交纳义务，合同期限从2007年10月8日起至2022年10月7日止；2.2017年2月22日，原告友和物业公司以案涉小区存在严重的物业欠费情况为由向小区业主委员会发出《告知函》一份，该函载明：“我公司2007年成立并对《帝景豪园》小区前期物业服务中，在经营十分困难的情况下严格履行了我公司应尽的责任和义务。特别是2016年10月业主委员会筹备组及正式成立后，我公司更是顶着巨大的压力在经营（物业欠费、滞费情况十分严重）。现我公司已无力承担所产生的经营亏损，经研究决定于2017年3月1日前结束并退出《帝景豪园》前期物业服务项目，望请业委会尽快确定正式物业服务企业与我司交接”；3.2017年2月25日小区业主委员会向原告发出《回函》一份，该回函载明：“…一、鉴于你司从未按期向业主公开小区物业管理费收支使用情况，请你司将接管本小区物业以来，有关物业管理费收支使用情况逐年予以书面说明、历年来对小区物业的履职情况予以说明，形成书面报告，提交小区业委会；二、请按照《贵州省物业接管暂行办法》第六条规定，准备小区物业应移交的清册，提交小区业主委员会审核；三、我委在收到贵司提交的相关资料后，再行评估是否达到移交接管条件。尚未达到移交条件的，你司应继续完善相关资料，尽快处理完毕相关未尽事宜；四、在小区物业未正式办理交接手续前，请你司确保小区物业管理到位，如擅自撤出相关人员导致履职不到位产生的任何安全问题和法律后果，由你司承担”；4.2017年12月15日，案涉小区业委会向原告友和物业公司发出通知，该通知载明：“贵公司2017年11月21日的回复，小区业委会已收悉，现经业委会再次开会讨论研究决定：根据贵州省物业管理规定条例，贵公司应按照本业委会2017年11月16日工作联系函的要求给予提供相关资料，请在2018年1月1日凌晨前把资料交于业委会备案，同时贵公司应在2018年1月1日凌晨停止对小区所有服务，自行撤出”；5.收到通知后，原告于2018年1月1日凌晨停止对小区所有服务并撤出该小区，并提交《帝景豪园物业移交清单》、照片、帝景豪园小区协调会议签到表等欲证实已将移交清单中所载内容资料移交案涉小区业委会，但被告认为实际移交时间是2018年1月19日，且资料不全；6.被告黄栋在案涉小区的住房面积为126.19平方米，为多层建筑，2011年4月1日起至2016年12月31日期间，被告黄栋未向原告交纳物管费；7.原告向本院提供多份催缴通知单及张贴照片(复印件)拟证明其向被告催缴物业费，诉讼时效中断，被告认为前述证据可能系伪造，不予认可；8.被告黄栋辩称2011年4月后交过一次物业服务费，但并未提交证据证明该主张。 本院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告友和物业公司与案涉小区建设单位贵州贵和房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对该案涉小区全庭业主及原告友和物业公司均具有约束力，各方均应按该合同约定履行各自的义务；被告黄栋作为案涉小区业主应当按照《前期物业管理服务合同》约定履行交纳物业服务费的义务，而原告作为物业管理服务企业，亦应当按照合同约定履行物业管理义务；本案中，被告向本院提交数份照片用以证实案涉小区不同程度的存在脏、乱、差等现象，对此原告虽不予认可，但结合本案证据即原告向案涉小区发出的《告知函》所载“物业欠费、滞费情况十分严重”的内容及小区欠交物业服务费户数等实际情况，原告确实应当反思为何案涉小区众多业主拒交物业服务费用，其作为物业服务企业的服务水平、服务质量是否应当进一步加强、改进；但试想在一个小区内，如果每户均以此为由拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，为更有效监督物业企业的服务质量，小区业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事宜进行更有效、合理的处理。鉴于被告在本案中所提供的证据不能证实原告完全不履行物业服务义务或仅履行部分物业服务，且物业服务多为动态服务等综合考虑，在基于被告提出抗辩的基础上，酌定判决被告黄栋按合同约定物业服务费的85%向原告友和物业公司交纳物业管理服务费； 关于被告的时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”以及第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，故本案的物业管理服务费，在此施行时间前已届满二年诉讼时效期间的，不适用民法总则的三年时效期间，其余部分可适用三年诉讼时效。案涉《前期物业管理服务合同》中约定物业费按月交纳，属继续性债权，至原告起诉之日（2020年6月1日），2017年6月1日前的物业管理服务费已超过诉讼时效，原告虽主张其已向被告进行催告，诉讼时效应中断，并提交了照片复印件拟证明前述主张，但被告对此不予认可，其亦未提交其他证据及照片的原始载体予以佐证，并不足以证明其实际催告时间，应负担举证不能的不利后果，故对原告关于诉讼时效中断的主张，本院不予采信。因此，本案物业服务费已超过诉讼时效期间，现被告对此已提出时效抗辩，故对原告主张被告支付2011年4月至2016年12月的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 驳回原告都匀开发区友和物业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告都匀开发区友和物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 毛 雯 潋 二〇二〇年八月二十八日 法官助理王尧欢 书记员 薛亮(代)