湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0921民初771号原告：梅丽，女，1967年8月1日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：张松，湖南跃海律师事务所律师。被告：湖南新盛水利水电工程建设有限公司，住所地：南县南洲镇新盛大道。法定代表人：孟红球。委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。被告：朱建平，男，1969年11月16日出生，汉族，住南县。原告梅丽与被告湖南新盛水利水电工程建设有限公司（以下简称新盛公司）、被告朱建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日作出（2018）湘0921民初13号民事判决书，被告新盛公司不服判决，向益阳市中级人民法院提起上诉，益阳市中级人民法院于2020年5月15日作出（2018）湘09民终1190号民事裁定，裁定撤销南县人民法院（2018）湘0921民初13号民事判决，发回南县人民法院重审，本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告梅丽的委托诉讼代理人张松、被告新盛公司的委托诉讼代理人孙月明均到庭参加诉讼，被告朱建平经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅丽向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行商业门面买卖合同；2、要求被告为原告办理不动产权产权证并将门面交付原告；3、要求被告承担逾期交付国土、房产两证和逾期交房的违约金（违约金从2010年8月10日起按总购房款的千分之十五的月息计算至办理不动产产权证和交付房屋止；4、如若被告无法履行商业门面买卖合同，合同在解除的同时，被告除退还原告已交付的购房款外，还应赔偿总购房款的违约金。事实与理由：2010年6月16日，原、被告签订商业门面买卖合同，由原告购买被告开发的兴盛小区附楼第一层临兴盛路小区附楼第一层兴盛路商铺西起第十间，价款陆拾万零壹仟元，签订合同之日起付全部房款的60%，即贰拾肆万元，余款叁拾陆万壹仟元一次性向银行按揭贷款，由被告负责代办。被告应当于2010年8月10日前将验收合格的商业门面交付原告使用，房屋两证由被告负责办理，并承担一切费用。被告办完上述两证的银行按揭后，30日内将上述两证复印件交给原告，若未按时交付，则视同逾期交房，并按逾期交房约定的条款处理，即按总房款的千分之十五的月息支付违约金。合同签订后，原告按约定支付总房款的60%，即贰拾肆万元，被告直到现在没有按约定将门面交付原告使用，也没有办理国土、房产两证，被告的行为已构成严重违约，应按合同的约定承担违约责任。被告新盛公司辩称，一、关于本案的法律性质及真实性。（1）合同印章真实，不代表法律关系真实，真实的印章也可以制造虚假的法律关系（况本案印章是否真实存疑）。（2）本案是代理人（朱建平）与第三人（原告）串通，用被代理人（新盛公司）财产来清偿代理人与第三人个人之间债权债务的行为，其在法律上的定性属于《民法通则》第六十六条第三款，《民法总则》第一百六十四条第二款代理人与相对人串通，损害被代理人利益的行为，该行为不对被代理人新盛公司产生任何法律效力。（3）该串通行为符合《合同法》第五十二条第（二）项之规定，依法无效；二、朱建平签订的合同，没有取得商品房预售许可，依法也无效。合同的标的是预售房屋，新盛公司自始自终没有取得门面预售许可资质，因为门面根本不属于新盛公司所有，其不可能取得预售许可；三、物权中的登记名义人并不一定都是真实权利人，本案门面真实权利人是乐通公司，新盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取得完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同；四、本案被告不应返还购房款，本案没有授权朱建平收款，新盛公司也没有收到该款项，原告也没有将该款交付新盛公司，本案没有任何真实付款凭证，付款金额与合同计算的首付款完全不符，显然系虚假收条。新盛公司不应承担返还责任；五、本案不适用惩罚性赔偿。不适用《商品房买卖合同司法解释》，门面不属新盛公司所有，而是乐通公司所有，不可能委托出卖，原告存在重大过错，没有真实付款，与合同约定的首付款严重不符，没有查看房屋现状，没有查看预售许可证，没有到新盛公司询问等，不是善意第三人；六、本案已过诉讼时效，梅丽与朱建平从签订合同到无法履行，其明知自己的权利受到损害，明知的起算点，应当从交房时间2010年8月10日前，此时梅丽已经知道其权利受到损害没有主张，超过诉讼时效。综上，本案完全系虚假诉讼，请贵院驳回原告的诉讼请求。被告朱建平未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据认证如下：原告梅丽就其主张向本院提供下列证据：1、商业门面买卖合同；2、收据；3、委托书；4、国土证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。经庭审质证，被告新盛公司对商业门面买卖合同的真实性、合法性有异议，合同是原告与朱建平私下、串通、为抵偿个人债务签订的，是虚假合同，不是被告新盛公司的意思表示，房屋所有权人是乐通公司，施工单位是新盛公司，施工单位不可能出卖房屋，合同约定价款与计算价款不一致，首付款与原告支付的也不一致，不是真实的买卖房屋，门面在签订合同后来竣工验收，未取得预售许可证，收条的证据三性均有异议，本案没有款项来源和付款凭证，合同首付款与收条相差120600元，收条是虚假的，是为抵偿个人债务，没有真实付款，朱建平无权收取款项。委托书的真实性、合法性有异议，门面所有权是乐通公司，新盛公司没有处分权，不能授权，委托书是委托朱建平办理三楼以上个人住房按揭贷款使用，不是门面，且门面没有建好，不可能委托出售，委托书也没有委托朱建平收取任何款项。南国用（2005）第D2005-5号国有土地使用权证，真实性有异议，没有原件核对，来源不合法，关联性有异议，名称变更不等于物权转移，乐通公司是真实的权利人，规划、施工许可证三性没有异议；5、预售许可证三性均有异议，无原件核对，证据来源不合法，预售证上只有住宅，没有本案门面，预售证经南县房管局确认系虚假的。被告新盛公司就其主张向本院提供了下列证据：第一组，朱建平询问笔录二份，郭汉光询问笔录一份，喻赛希询问笔录一份，预售许可证存根、预售许可审核表、行政许可决定书；第二组：征收合同书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证书、中标通知书、建设工程竣工验收备案表；第三组：南县人民政府办公室文件、南县人民政府常务会议纪要、南县水利局文件、房屋所有权证、国有土地使用权；电话费票据，朱建平签字的虚假预售许可证，（2018）湘民申2298号民事裁定书，（2019）湘民再106、107、108、109号民事裁定书。经庭审质证，原告梅丽对第一组证据来源和真实性无异议，对证明目的有异议，第二组、第三组证据没有异议，证明目的有异议。经合议庭评议，原告提供的门面买卖合同在新盛公司委托授权情况下签订，且加盖了兴盛公司印章，该证据“三性”应予确认。收条，被告朱建平与原告梅丽存在债权、债务关系，被告朱建平抵偿个人债务后向梅丽出具的收条，对该事实，本院予以确认。委托书系新盛公司出具，加盖了其单位印章，新盛公司虽提出了异议，但没有提供反驳证据，本院予以确认；南国用（2005）第D2005-5号国有土地使用权证，证据内容真实合法，符合证据“三性”，本院予以确认，预售许可证，证据内容真实、合法，但证据载明无门面买卖，与本案缺乏关联性。被告新盛公司提供的三组证据，原告质证均无异议，本院予以确认。经审理查明，湖南兴盛水利水电工程建设有限公司于2002年4月9日注册登记成立，于2019年4月28日变更登记企业名称为湖南新盛水利水电工程建设有限公司。2005年1月20日，被告新盛公司以土地出让方式取得位于南县南洲镇南华南路兴盛路交叉路口编号为南国用（2005）第D2005-5号地块的土地使用权。经批准在该地块建设商住综合楼，定名为“兴盛小区”。被告朱建平与郭汉光、裴建辉三人合资（各三分之一股份）挂靠茅草街城镇建设综合开发公司与南县乐通提防工程建设有限公司签订《南县乐通兴盛大楼建设施工承包合同》，2007年2月6日，动工建设，施工建设过程中，因乐通公司无钱支付工程款，朱建平经新盛公司负责人协商，由朱建平办理银行按揭贷款，2010年1月18日，被告新盛公司向被告朱建平出具委托书，该委托书载明：“湖南兴盛水利水电工程建设有限公司现有门面、住房，兴盛大道与南华路交叉口，全权委托朱建平办理银行按揭、抵押贷款、出卖等事项，并办好有关手续，特此委托。”此后，被告朱建平根据该委托书为18位住户办理房屋按揭，2010年6月16日，被告持委托书，代理新盛公司与原告梅丽签订了商业门面买卖合同，新盛公司为甲方，梅丽为乙方，合同约定：乙方向甲方购买兴盛小区项目附楼第一层临兴盛（商铺），西起第10间，门面长度为22.1m，门面宽度为16.447m，建筑面积168m2，该门面编号为10，计价方式和付款约定，门面每平方米售价3580元，总额陆拾万零壹仟元整，签订合同之日起付全部房款的60%，即人民币贰拾肆万元整，余款叁拾陆万壹仟元整一次性向银行按揭贷款，由甲方代办，乙方按到甲方的书面（或电话）通知后15日内提供完备的银行按揭所需资料，否则视同逾期付款，逾期付款则按所欠房款总款的千分之一十五的月息支付违约金给甲方，交房日期，甲方应当在2010年8月10日前，依照国家有关标准和地方人民政府有关规定，将验收合格的商业门面交付给乙方使用。如遇火灾、洪灾、地震等不可抗力的自然灾害所延误的实际时间，甲方可顺延交房时间，乙方不承担所购商业门面建造中的一切税费，乙方所购商业门面的房屋所有权证和国土使用权证，由甲方负责办证，并承担办证的一切费用。若甲方未按时交付，则视同逾期交房，并按合同逾期交房约定的条款处理。即按总房款的千分之十五的月息支付违约金给乙方，办理银行按揭的相关费用由乙方承担。合同签订后，因朱建平欠梅丽借款，梅丽用债权本息抵偿了首付房款24万元，朱建平个人向原告出具了收条，剩余房款361000元，因新盛公司未成功办理银行按揭，致梅丽未能支付剩余房款。该工程项目于2010年7月1日竣工验收合格，2010年11月29日，诉争门面办理了房屋所有权证，所有权人为新盛公司。2012年1月5日，新盛公司将诉争门面登记在乐通公司名下。2013年7月2日，原南县水利局向南县人民政府印发了南水报【2013】36号文件，文件载明：“......我局决定将所属二级单位（南县水利局挖泥船队、事业单位）南县乐通公司在兴盛大道经营的兴禹国际大酒店的房产、地产权证变更到南县水务投资开发有限公司名下，作为其注册资本，并同时将兴禹国际大酒店的房产、国土无偿划拨给南县水务投资开发有限公司......”。该文件经南县人民政府批准后，同年7月4日，该兴禹国际大酒店的房屋所有权证和国有土地使用证均登记至南县水务投资开发有限公司名下，即包括本案诉争门面。上述事实有南水报【2013】36号文件和房屋、国土登记证书予以证实。2013年7月4日南县人民政府将诉争门面无偿划拨登记在南县水务投资开发有限公司名下，致使新盛公司无法交付门面，酿成纠纷。另查明，2001年9月10日，乐通公司取得本案争议土地使用权，于2002年9月27日，办理建设用地规划许可证，2005年1月20日本案争议土地使用权登记在新盛公司名下，证号南国用（2005）第D2005-5号，2007年4月18日乐通公司办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，2008年9月10日取得预售许可证，预售许可证载明预售房性质商品房住宅，不含门面。本院认为，本案争议主要焦点如下：一、本案朱建平与新盛公司的委托合同关系是否合法有效的问题。本案诉争标的原登记在乐通公司名下，后变更登记至新盛公司名下（且乐通公司与新盛公司法定代表人、财产等混同），新盛公司作为新的物权所有人，有权就其物权委托他人代为处理。委托合同属单务合同，委托书在加盖新盛公司印章后，委托合同即成立生效。朱建平根据该委托书在授权范围有权与原告签订门面买卖合同，所产生的法律责任，应由新盛公司承担。二、本案诉争门面买卖合同是否合法有效的问题。被告朱建军是基于被告新盛公司的委托，代理被告新盛公司将位于南县××镇××道××路交岔口的现有门面出售，负责办理银行按揭、抵押贷款相关手续等事项。被告朱建平在处理委托事务时，与原告梅丽签订门面买卖合同属于被告朱建平接受新盛公司委托后在授权范围内处理委托事务的行为，其代理行为产生的法律后果应由被告新盛公司承担。梅丽与新盛公司签订《商业门面买卖合同》时，所售门面虽未取得商品房预售许可证，但在起诉时，案涉门面已办理房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案签订合同后，诉争门面已属现房，并已实际办理房屋所有权证，故应认定梅丽与新盛公司签订的商业门面买卖合同有效。三、本案合同是否应继续履行及由谁承担责任的问题。案涉《商业门面买卖合同》系有效合同，对双方当事人均有法律约束力且应共同遵守合同约定，履行合同义务。本案中，合同签订后，梅丽通过个人与朱建平之间的债权债务直接列抵其应该支付的24万元购房款，其实际并未向新盛公司履行给付购房款义务，之后也未向新盛公司继续支付剩余购房款，也无证据证明新盛公司确已收到朱建平代替梅丽支付的购房款，即梅丽从没有向新盛公司履行合同义务，则无权向新盛公司主张权利，要求新盛公司继续履行合同义务、退回已付购房款24万元或承担违约责任，故梅丽的四项诉讼请求缺乏事实基础，证据不足，本院不予支持。梅丽与朱建平之间所列抵的24万元债务不属于本案处理范围，可另行主张权利。四、本案是否超过诉讼时效。本案诉争门面签订合同后，梅丽一直不断间地找朱建平主张权利，朱建平以其他案件处理后再行处理，新盛公司辩称梅丽的起诉已过诉讼时效的理由，不能成立，本院不予支持。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回梅丽的诉讼请求。本案案件受理费8500元，由梅丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  康德军审 判 员  李永忠人民陪审员  刘小舜二〇二〇年八月五日法官助理杨帆书记员陶志鹏