贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初2884号 原告（反诉被告）：兴仁县瑞安物业管理有限公司，统一社会信用代码：91522322055022813G，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市市府中路朝顺城市花园。 法定代表人：苏红铭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙琼芬，女，汉族，1983年1月4日生，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：杜国翠，女，汉族，1988年7月3日生，住贵州省兴仁市。 被告（反诉原告）：易啸，男，汉族，1977年12月6日生，住贵州省兴仁市东湖街道办事处市府中路朝顺城市。 原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司（以下简称“瑞安物业”）与易啸（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞安物业的委托诉讼代理人龙琼芬、杜国翠、被告（反诉原告）易啸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）瑞安物业向本院提出诉讼请求：1.判决易啸支付瑞安物业2014年5月1日至2019年12月31日共计68个月的物业服务费7538.48元及违约金5995.53元；2.案件受理费由易啸负担。事实及理由：2012年9月29日，瑞安物业与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由瑞安物业为其开发的朝顺城市花园小区提供物业管理服务，并额外提供小区部分收费的服务。2012年8月13日，原、被告签订了《朝顺城市花园前期物业服务合同》及《朝顺城市花园业主临时管理规约》，约定易啸按房屋建筑面积每平方米每月0.8元的标准向瑞安物业支付物业费，缴费时间为每月10日前，逾期缴费的则从逾期之日起按每日千分之六缴纳违约金。易啸系朝顺城市花园小区6栋9-1号业主，其房屋建筑面积为138.58平方米，其应缴纳2014年5月1日至2019年12月31日共计68个月的物业服务费7538.48元，但其一直未支付并产生了违约金5995.53元，合计13534.267元。经瑞安物业多次催要未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）易啸辩称：易啸不应当支付物业管理费，应当驳回瑞安物业的全部诉讼请求。易啸在装修房屋时向瑞安公司缴纳了保证金，在装修完成后其拒不退还保证金。瑞安物业的小区保安未履行管理义务，在小区内易啸车辆被他人碰撞其未进行管理。易啸房屋内墙及窗子漏水后联系物业进行修理，但其仅仅做了窗户防水，瑞安物业声称其仅负有清理垃圾及管理电梯的义务。易啸曾去缴纳2018年后的物业费时被告知不予收取，且与瑞安物业签订的合同到期时间为2015年9月30日，期满后其收取物业费无依据。综上，瑞安物业未尽到管理、服务责任，应予驳回其诉讼请请求。 被告（反诉原告）易啸向本院提出反诉请求：1.判决瑞安物业返还易啸装修保证金1000元及出入证保证金30元，违约金1524.40元，共计2554.40元；2.判决瑞安物业支付易啸房屋墙面损坏损失费10380元；3.案件受理费由瑞安物业负担。事实及理由：易啸在2014年1月将房屋装修好后向瑞安物业要求退还装修保证金1000元及出入证保证金30元，并准备缴纳物业费时，瑞安公司拒不退还全部保证金。易啸房屋出现漏水情况，根据物业手册通知物业进行修理，瑞安物业仅作了防水处理，未做其他修复，房屋漏水情况一直存在，致使易啸房屋墙面损坏。 原告（反诉被告）瑞安物业辩称：装修保证金系易啸未提供单据，亦未来说明不能提供单据的原因才未退还其保证金，退还保证金无异议，但是房屋质量问题与瑞安公司无关，其只能要求房开商承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，瑞安物业与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由瑞安物业对兴仁朝顺城市花园提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月0.8元收取物业管理服务费，物业费以半年为结算周期，应在收费结算周期的最后一月内履行缴纳下半年物业费的义务，未按时足额缴纳物业费每天按应交物业费的6%支付违约金，合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延期，直至小区成立业主委员会与选聘或者续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。2013年10月25日，易啸作为朝顺城市花园小区6栋9-1号业主与瑞安物业签订了《业主手册》、《朝顺城市花园业主临时管理公约》，约定小区住宅的物业费用按建筑面积每平方米0.8元收取，应于每月10日前交纳物业费，未按时足额交纳物业费则每天按应付物业费的0.6%支付违约金。同时，对小区房屋装修事宜进行约定，由瑞安物业对装修活动进行监管，每户装修房屋业主需预交1000元的保证金，装修验收完毕后三个月内未出现装修问题退还保证金。合同签订后，瑞安公司为朝顺城市花园小区提供了物业服务至今，易啸作为小区6栋9-1号业主，于2013年10月22日向瑞安物业缴纳了1000元的装修保证金及30元的出入证保证金，其房屋于2014年1月装修完毕后，瑞安物业至今未退还易啸1000元装修保证金及30元出入证保证金。被告易啸亦未缴纳2014年5月1日至2019年12月31日期间的物业费7538.48元。 上述事实，有瑞安物业提交的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、《前期物业服务合同》、《业主手册》、物业费催收照片、服务项目事项及照片、违约金计算清单及易啸提交的入住须知复印件、《前期物业服务合同》、《朝顺城市花园业主临时管理公约》、押金收据及双方当事人的陈述相互佐证，予以认定；对易啸提交的房顶照片、运动场照片、电瓶车照片、会议记录等证据，其不足以证实瑞安物业未履行物业管理义务，对其证明目的，不予采信。 本院认为，瑞安物业与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由瑞安物业对兴仁朝顺城市花园提供物业管理服务，易啸作为朝顺城市花园小区业主，亦与瑞安物业签订了《业主手册》、《朝顺城市花园业主临时管理公约》，并接受其服务管理，向其交纳了房屋装修押金等费用，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，其受《前期物业服务合同》约束，瑞安物业与易啸之间系物业服务合同关系，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行合同义务。瑞安物业已履行物业管理义务，易啸应当全额支付服务费，其至今尚欠瑞安物业7538.48元未能支付，已侵害瑞安物业的合法权益，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，经瑞安物业多次催交，易啸至今仍未交纳所欠物业服务费，对瑞安物业关于判决被告易啸支付物业服务费7538.48元的诉求，予以支持。2015年后《前期物业服务合同》期满，但瑞安公司仍继续履行合同义务，为易啸所在小区提供物业服务，小区业主委员会亦未提出退出并移交物业服务区域的请求，未与其他物业管理企业签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》自动延期，双方之间仍存在物业服务关系，其请求易啸支付后续物业服务费的请求，符合法律规定，予以支持。对易啸关于房屋出现质量问题不予交纳物业管理费的抗辩理由，不予采纳。瑞安物业提供物业服务期间，易啸按照其管理规定缴纳了房屋装修押金1030元，在房屋装修完毕后瑞安公司未退还其押金，对此瑞安物业亦无异议，对易啸诉请瑞安物业返还1030元保证金的反诉请求，应予支持。关于双方主张的违约金一节，瑞安公司在易啸房屋装修完毕后至今未返还其保证金，易啸此后亦未支付物业管理费，双方均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，本院结合双方都存在违约行为、双方过错程度以及双方的损失情况，综合评判，对于双方各自请求的违约金，不予支持，由双方各自承担。易啸请求瑞安物业支付房屋墙面损坏赔偿费，因其房屋墙面出现质量问题与瑞安物业的物业管理行为不存在法律上的因果关系，对其该向诉请，不予支持。 综上所述，瑞安物业、易啸的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）易啸于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司物业服务费7538.48元； 二、限原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）易啸保证金1030元； 三、驳回原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司、被告（反诉原告）易啸的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140元，减半收取70元，由被告（反诉原告）易啸负担；反诉案件受理费124元，减半收取62元，由原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 任万** 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 顾 巡 书 记 员 曾凡灵