杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1305号 原告：陈杰，男，1967年8月25日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：张若晨,浙江援手律师事务所律师。 被告：崔鹏翘，男，1964年1月2日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：楼韩江、赵丽华，浙江天卫律师事务所律师。 第三人：浙江方正房地产开发有限公司，住所地杭州市下城区国都商务大厦**。 法定代表人：董国权，职务董事长。 委托诉讼代理人：楼韩江、赵丽华，浙江天卫律师事务所律师。 原告陈杰为与被告崔鹏翘、第三人浙江方正房地产开发有限公司（以下简称方正房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，本院于2020年3月13日受理后，依法适用简易程序，于20,20年5月15日公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托诉讼代理人张若晨，被告崔鹏翘及其委托诉讼代理人楼韩江、赵丽华第三人方正房产开发公司的委托诉讼代理人楼韩江、赵丽华到庭参加诉讼。本案经当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告陈杰诉称，2016年6月16日，原、被告双方签订《房地产租赁合同》,约定将杭州市下城区XXXXX整层(XXXX)租赁给原告,建筑面积为530.96平方米,租赁期为2016年6月16日至2021年5月31日,每六个月支付一次租金,六个月租金为250000元。2018年11月，原告发现被告提供的房屋不符合安全性能且房屋与竣工图不一致,立即向被告反映情况。后经武林街道、下城区住建局、信访局等部门参与协商，开发商浙江方正房地产开发有限公司于2019年9月26日完成消防通道恢复工作。原告认为被告未能提供能够合法使用的房屋,且未及时使房屋恢复合法状态,给原告造成损失。故原告现特诉至法院，请求判令：1.请求判令被告免收原告租赁的XXXXXXX2019年1月至2019年9月租金375000元；2.请求判令被告向原告赔偿损失共计819416元（其中2019年1月至9月员工工资81000元、减少营业收入738416元）以上合计1194416元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告崔鹏翘辩称，2000年崔鹏翘从开发商处购买案涉租赁房屋一直是用于出租的，承租人用于开设美容美发和棋牌房。2016年6月16日，原告是从上一任棋牌房老板转租下来，也是从事棋牌房经营。被告与原告签订房地产租赁合同约定，被告将其位于杭州市下城区××街道××公寓××幢××室××楼整层出租给原告。租赁期间为2016年6月16日至2021年5月31日，租金半年一交，每期租金为人民币25万元。同时，合同第六条约定原告逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额2%支付违约金。如逾期15天作违约处理，甲方有权解除合同收回房屋，并追讨有关欠费，并不退还保证金。2018年12月20日，原告交付了25万元租金，本期到2019年6月15日结束。从2019年6月16日开始，至今未交付租金，实际的2019年12月6日支付房租是10万元，已经构成严重违约。2018年11月，原告考虑将棋牌房转为快捷酒店经营，在审理营业执照时受到房屋消防审查阻碍，原告向被告反映情况后，被告向相关部门主管部门反映情况，于2019年9月26日处理好反映的问题，恢复了消防通道。实际上，原告在恢复消防通道期间，2019年1月至2019年9月期间并非停业，而是继续实际占用承租房屋并合理使用。原告为了经营快捷酒店，2019年3月6日，与被告签订了房屋租赁合同，原告继续承租被告房屋。租赁期间是从2019年的6月1日起到2031年的5月31日。同时，合同第4.3条约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期两日，租赁年限自动减少一年，如乙方逾期超过7日止，租赁合同自动失效。甲方有权单方解除合同和收回房屋所造成的一切责任和损失，均由乙方承担。综上，被告认为原告的诉讼请求存在相当不合理之处，且原告不付租金的行为，严重侵害了被告的合法权益。原告所欠被告房屋租金及违约金完全可以抵消原告的损失，请求人民法院查明事实，驳回原告全部诉讼请求。 第三人方正房产开发公司述称，第一，方正房产开发公司认为原告陈杰与被告崔鹏翘双方系房屋租赁合同的法律关系。根据合同相对性原则，这个合同与方正房产开发公司无关。原告要求被告承担赔偿损失是基于房屋租赁合同的基础法律关系，且方正房产开发公司知晓原告在恢复消防通道期间2009年1月至9月，并非停业，而是存在继续实际占用承租房屋并合理使用的事实，说明原告知晓消防通道恢复的商业风险，其主张的相关损失是没有事实依据和法律依据的；第二，关于原告起诉状中提出，被告提供的房屋不符合安全性能且房屋与竣工图不一致的意见，因时间久远，方正房产开发公司亦无从考证。方正房产开发公司交付给被告的房子房产证的面积是与规划图一致的。2019年7月26日，方正房产开发公司参与下城区武林街道组织的关于XXXXX恢复2楼至3楼消防楼梯会议纪要，同意恢复工程费用是由方正房产开发公司支出的。2019年9月26日通道恢复。综上，方正房产开发公司认为，原告陈杰与被告系房屋租赁合同法律关系，根据合同的相对性原则，与方正房产开发公司无关。请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告向法院提交了如下证据： 1、房地产租赁合同，证明原、被告双方于2016年6月16日签订《房地产租赁合同》,约定（1）被告将位于下城区武林街道XXXXXXX房屋租赁给原告;（2）租赁房屋建筑面530.96平方米,用途为商业;（3）租赁期间为2016年6月16日至2021年5月31日,每6个月交付租金250000元； 2、信访信，证明2018年11月原告向被告反映租赁房屋不符合消防要求，2018年11月5日被告向政府部门反映国都公寓XXXXXX房屋因无二处楼梯不符合消防部门要求,被告购买房屋时就仅有一处楼梯,且房屋现状与竣工图不一致； 3、杭州市公安消防支队下城区大队《行政处罚决定》，证明2019年1月17日杭州市公安消防支队下城区大队对原告在本案租赁房屋经营的杭州市下城区鼎豪棋牌室作出行政处罚,责令停产停业并处罚款； 4、关于XXXXX恢复2楼至3楼消防楼梯会议纪要、竣工图、企业信用信息，证明（1）2019年7月26日,武林街道就关于XXXX恢复二楼至三楼“消防楼梯”组织召开会议,武林街道、下城区住建局、方正房产开发公司、崔鹏翘、国都公寓物业管理中心共同参加,最终做出决议,由方正房产开发公司负责按照竣工图恢复XXXXXX2楼至3楼的消防通道,复建完成后,由下城区住建局与方正房产开发公司协助二楼、三楼业主重新测绘、重新办证；（2）浙江方正房地产开发有限公司曾用名为杭州市下城区房屋建设开发公司； 5、2019年1月至9月鼎豪棋牌工资表、2018年鼎豪棋牌室现金流水账、原告借记卡账户历史明细清单，证明（1）2019年1月至9月鼎豪棋牌室停业期间原告支付员工工资81000元;（2）证明2018年原告经营的鼎豪棋牌室营业利润为984555元。 被告崔鹏翘提交如下证据： 1、房屋租赁合同，证明原告为了经营快捷酒店，2019年3月6日与被告签订《房屋租赁合同》，原告继续承租被告房屋，租赁期间从2019年6月1日起到2031年5月31日止，且房屋租金较上一次增加； 2、房屋装修管理协议、装修申请表、杭州市下城区鼎豪棋牌室2019年1月至2019年9月水电清单，证明原告为了从棋牌房变为快捷酒店经营，在消防通道正在恢复期间，在实际占有并使用案涉房屋的事实，其中1月份、2月份水电是缴费正常，结合证据3以及原告装修的事实，证明2019年3、4、5、6月份原告是在装修的； 3、杭州市下城区丽豪假日酒店企业登记信息，证明2019年3月15日原告杭州市下城区鼎豪棋牌室的变更经营为下城区丽豪酒店。 第三人方正房产开发公司无证据提交。 上述证据经庭审出示，（一）被告及第三人对原告证据1-2三性无异议，对证据3-4，对真实性、合法性无异议，处罚决定书是2019年1月17日，2019年1月、2月原告没有停止经营，消防楼道是9月份恢复了。对证据5三性均有异议，工资表是原告单方制作，无员工劳动合同、发放工资记录、签到表、考核表、社保记录等证据佐证，银行流水中存在售卖烟酒等流水，不能达到证明原告营业利润为984555元的证明目的，原告至2019年3月份经营的棋牌室，不能用棋牌室收入作为一个核算酒店式公寓收入的依据；（二）原告对被告提交的证据1真实性予以认可，证明目的不予认可，并非是因为原告为了经营快捷酒店，双方才签订了合同，签订合同的目的是因为被告承诺原告4月份楼梯一定能修得好，才签订了这份合同。对证据2中装修管理协议和装修申请表真实性不予认可，签字并非原告本人所签，但原告的确对房屋进行了装修，对证据2中水电清单真实性认可，但不能证明原告实际经营，时值过年期间，原告如果真的经营了，不可能与一月份的水电费一样。对证据3，真实性予以认可，证明目的不予认可。（三）第三人对被告证据均无异议。经审查，本院对原告提交的证据1-4证明力予以确认，证据5中工资表与现金流水账系原告单方制作，本院不予确认，对银行流水真实性予以确认，但不能区分营业收入与其他收入；对被告证据1-3真实性予以确认。 综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2016年6月16日，原告陈杰（乙方）与被告崔鹏翘（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定崔鹏翘将坐落于杭州市下城区武林街道XXXXXX，建筑面积为530.96平方米，用途为商业用房的房屋出租给陈杰使用，租赁期限为2016年6月16日至2021年5月31日止，半年租金为250000元，租金采取每6个月支付一次的方式。乙方在签署本组约3日内向甲方缴纳6个月租金250000元，其余各期租金乙方须于每期的第五个月的25日前向甲方缴纳下期房租，即250000元。房屋于2016年6月16日交付。租赁期内，乙方应当按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期15天，作违约处理，甲方有权解除合同，收回房屋并追讨有关欠费，并不退还保证金。 2019年1月17日，杭州市公安消防支队下城区大队向杭州市鼎豪棋牌室作出行政处罚决定书，以该棋牌室未经消防安全检查擅自于2013年10月初投入使用、营业违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，向其作出责令停产停业，并处罚款人民币5000元的处罚。该棋牌室于2019年1月18日停止营业。2019年3月6日，陈杰与崔鹏翘又签订一份《房屋租赁合同》，约定被告崔鹏翘将上述案涉房屋出租给原告陈杰使用，租期为12年，自2019年6月1日至2031年5月31日，并对租金、租金支付方式等做出明确约定。 案涉房屋存在消防通道缺失的问题于2018年10月-11月被原被告所知晓，被告崔鹏翘于2018年11月5日向杭州市下城区信访局提出恢复房屋竣工图上楼梯通道的信访要求。2019年7月26日，下城区武林街道就关于XXX恢复二楼至三楼“消防楼梯”召开协调会议并形成会议纪要。后案涉房屋消防楼梯于2019年9月26日左右恢复。 庭审中，原告陈杰与被告崔鹏翘确认原告陈杰最后一笔250000元租金是付至2019年6月，此后原告陈杰于2019年12月向被告崔鹏翘支付过一笔100000元租金，作为2019年10月的租金，被告给予原告2019年3月-4月装修期免租，双方于2020年1月就因疫情原因就租金延期支付进行过协商。 陈杰于2019年3月15日将杭州市下城区鼎豪棋牌室名称变更为杭州市下城区丽豪假日酒店，并于3月开始对案涉房屋进行装修，于2019年9月11日通过消防安全检查并取得《消防安全检查合格证》。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的两份租赁合同均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，全面、诚实地履行各自义务。原、被告于2019年3月6日签订的租期为2019年6月1日至2031年5月31日的房屋租赁合同，实际系在2016年6月16日签订的租期为2016年6月16日至2021年5月31日止的房屋租赁合同履行过程中，鉴于合同实际履行情况而再次对案涉房屋租赁相关事宜进行权利义务的重新约定，两份合同中关于2019年至2021年的房屋年租金约定均为500000元。 双方就案涉房屋存在建设遗留问题不存异议，争议在于原告是否享有2019年1月至9月的房租予以免除的权利，以及原告主张的损失赔偿有无事实依据。 首先，出租人负有对出租房屋能够满足承租人租赁用途的合同义务。在合同履行过程中，陈杰于2019年1月17日受到消防处罚，处罚原因为“该棋牌室未经消防安全检查擅自于2013年10月初投入使用、营业”，结合该棋牌室系原告从上一任棋牌室经营者处买入，与被告于2016年签订房屋租赁合同而后继续进行经营的事实，可以看出该租赁地点与房屋并未发生变化，房屋出租人负有对出租房屋能够满足租赁人租赁用途的合同义务，承租人亦负有对租赁房屋有无具备相关经营条件的审慎注意义务，原、被告对于该房屋开设棋牌室未经过消防审批、存在消防安全隐患的实际状态延续至2019年1月17日被消防部门作出行政处罚的结果均负有一定责任；其次，原告在棋牌室被消防责令停业后，转变经营业态重新装修，装修后于2019年9月11日通过消防安全检查并取得《消防安全检查合格证》，而在此期间，被告亦通过解决消防通道缺失的问题来履行其房屋租赁合同中保障出租房屋符合租赁用途之义务，在消防通道恢复前，原告即使装修完毕亦无法投入使用，消防通道最终于2019年9月26日左右恢复，原告在装修完毕基础上投入经营已无障碍，可以看出原、被告均为了继续履行双方之间的房屋租赁合同均付出良善之努力，综上，本院认为，原告请求判令被告免收原告租赁的XXXX号房屋2019年1月至2019年9月租金375000元的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。 关于原告主张的损失，本院认为原告在承租房屋并经营棋牌室过程中未尽到消防安全等注意义务，对于其经营的棋牌室受到消防处罚导致停止经营亦负有一定的责任，且原告未提供有效证据证明其停业后的实际损失，通过免除原告2019年1月至9月的房屋租金已足以体现本案中双方责任分担及公平原则，双方关于2019年10月后租金的支付可另行自行协商。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告崔鹏翘免收原告陈杰2019年1月至2019年9月的房租375000元； 二、驳回原告陈杰其他诉讼请求。 案件受理费人民币15550元（原告已预交），因适用简易程序减半收取7775元，由原告陈杰负担5334元，被告崔鹏翘负担2441元。原告陈杰于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告崔鹏翘于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  张 悦 二〇二〇年八月十四日 代书记员  孙梦娜