内蒙古自治区牙克石市人民法院民事判决书（2020）内0782民初1474号原告：内蒙古库都尔林业局。法定代表人：宫守实，局长。委托诉讼代理人:牛君占,法律顾问。委托诉讼代理人：王获玺。被告：牙克石市四海工程项目咨询有限公司，法定代表人：张少辉，经理。委托诉讼代理人：李敏东，牙克石市胜利法律服务所法律工作者。第三人：王俊田，男，住内蒙古自治区牙克石市。原告内蒙古库都尔林业局与被告牙克石市四海工程咨询公司(以下简称四海公司)、第三人王俊田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古库都尔林业局委托诉讼代理人王获玺、被告四海公司法定代表人张少辉及其委托诉讼代理人李敏冬、第三人王俊田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古库都尔林业局向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除第三人王俊田与被告四海公司之间签订的房屋出租合同并交还承租房屋;2.请求判令被告四海公司支付房屋租金24000元（暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；3.案件受理费由被告四海公司承担。事实和理由：2013年12月1日，第三人在承租原告驻牙克石办事处期间超越权限与被告签订房屋出租合同，合同约定：第三人将库都尔林业局驻牙克石市办事处的门面租赁给被告用于经营使用，租赁期20年，自2013年12月1日至2033年12月1日止，年租金6000元；为保证合同的履行，被告于合同签订之日起需向第三人支付履约保证金3万元，经合同签订之日起一个月后可折抵租金，其余租金按年缴纳。2014年6月25日，原告与第三人签订的《库都尔林业局驻牙办事处现有房产租赁经营协议》确认第三人无权与他人签订超期租赁合同，无权收取2015年6月30日后的房屋租金，且应当保证在租赁合同到期后将办事处所有房屋交还原告。由于第三人与被告之间的租赁合同致使原告与第三人的合同到期后不能收回租赁房屋，也没有获得房屋出租收益。现原告向第三人了解得知，被告没有向原告交付租金也没有按约定向第三人交付租金，至今已经欠付租金达48个月合计租金24000元。被告四海公司辩称，原、被告之间从未签过房屋租赁合同，原告对外租赁房屋的委托代理人是第三人王俊田。2003年以来，第三人系经营、管理原告驻牙克石市办事处，第三人有原告的授权委托书，多年来被告租赁该房屋，也一直与第三人签订合同，第三人有权签订合同。2013年12月1日，被告与第三人签订房屋租赁合同是在第三人的承包期内，牙克石市人民法（2017）内0782民初字5359号民事判决书已认定被告与第三人签订的房屋租赁合同有效，原告诉请解除租赁合同并交付房屋与法无据。被告与第三人签订的房屋出租合同已经人民法院依法确认有效，涉案房屋在租赁期限内被告已经交纳了从2013年12月至2018年12月的全部租金。在被告租赁经营期间，原告在收回第三人的其他房屋后，原告对整栋房屋不加管理，致使被告无法正常经营，给被告造成了极大的损失。2014年6月5日，原告与第三人签订的《库都尔林业局驻牙办事处现有房产租赁经营协议》，被告并不知晓该协议，也不能抗拒被告与第三人2013年签订的房屋租赁合同，所以被告没有任何过错，原告曾起诉过被告但被法院驳回，原告基于同一事实提起本诉，根据一事不再理原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王俊田述称，对原告陈述第三人越权与被告签订房屋租赁合同不认可，认为原告曾授权第三人经营管理涉案房屋，第三人的行为不是越权行为。在第三人经营管理期间，第三人利用房屋出租所得的租金对房屋进行了装修。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告内蒙古库都尔林业局提供的证据：1、(2015)牙民初字第1192号、(2016)内07民终227号民事判决书复印件各1份，证明2014年6月25日，原告与第三人签订房屋租赁合同，合同约定房屋租期至2015年6月30日止，租赁期间第三人无权签订超出租赁期限的房屋租赁协议；租赁期限届满第三人没有将房屋交还原告双方产生争议，经法院判决判令第三人向原告交还房屋。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。第三人对该证据的真实性无异议，认为第三人已于2016年12月将房屋交还给了原告。2、会议纪要复印件1张，证明2018年11月20日、原告与第三人召开会议并签订会议纪要，第三人明确2015年6月30以后没有收取包括被告在内的租户租金。被告认为该证据与本案无关，未发表质证意见。第三人对该证据无异议。3、房屋出租合同复印件1份，证明第三人于2013年12月1日越权与被告签订房屋出租合同，将原告所有房屋出租给被告使用，租期自2013年12月1日至2033年12月1日，年租金6000元。被告、第三人对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。被告四海公司提供的证据：1、授权委托书复印件1份，证明被告和第三人签定房屋出租合同时，第三人有原告的授权委托。原告、第三人对该证据无异议。2、牙克石市人民法院（2017）内0782民初359号复印件1份，证明原告基于同一事实于2017年曾向牙克石市人民法院起诉被告和第三人，法院判决驳回了原告的诉讼请求。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。第三人对该证据无异议。本院对上述证据的证明目的与审理查明事实相符的部分予以采信。第三人未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月1日，第三人王俊田与被告四海公司签订了房屋出租合同，合同约定第三人王俊田将库都尔林业局驻牙克石市办事处的门面房租赁给被告四海公司用于经营使用；租赁期20年自2013年12月1日起至2033年12月1日止；年租金6000元每年租金提前一个月支付；为保证履行合同被告于本合同签订之日向第三人王俊田支付保证金3万元，此款经本合同签订之日起一个月后可折抵租金。合同签订后，被告四海公司支付第三人王俊田保证金3万元，此款已折抵2013年12月1日至2018年12月1日的租金，2018年12月1日之后的租金，被告四海公司未给付。另查明，经本院（2015）牙民初字第1192号民事判决书认定，第三人王俊田原系原告内蒙古库都尔林业局职工，2003年开始第三人王俊田经营涉案房屋，并以345357元的价格对房屋进行了装修改造。2004年3月15日原告任命第三人王俊田为原告驻牙克石办事处主任，委托其在原告驻牙克石办事处房屋拆迁前进行独立经营，自负盈亏，对外引资。2003年至2010年期间，涉诉房屋一直由第三人经营并管理。2014年6月25日，原告与第三人王俊田签订了《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》，协议约定：2014年1月1日至2015年6月30日期间，办事处所有房屋及现存所有设施仍由第三人王俊田负责租赁经营，所得收益由第三人王俊田自行支配；第三人王俊田于2003年为该办事处装修、改造及办理产权证所花费的一切费用由第三人王俊田承担；原告内蒙古库都尔林业局对2013年12月31日前因该楼房产生的收入不再向第三人王俊田收回；今后双方不得就费用承担及承包收入等问题，向对方提出任何主张；协议到期前，第三人王俊田须保证现所有租赁人的房屋租赁合同全部到期，第三人王俊田在本租赁经营期内，不得对外签订租赁期限超过本合同期限的房屋租赁合同；如有违反合同无效，第三人王俊田须承担违约责任；协议期满，第三人王俊田需将办事处所有房屋及附属设施全部交还原告，如有损坏需赔偿损失；本协议到期后，第三人王俊田可以继续租赁经营，租金按适时市场价格，租赁期限由双方另行协商确定；协议期间为2014年1月1日至2015年6月30日。原告与第三人签订的《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》约定的期限届满前，原告分别于2015年4月30日、2015年5月29向第三人发出不再续租的通知。2015年12月21日，经本院判决：王俊田于判决生效之日起三十日内向内蒙古库都尔林业局交付所承租的内蒙古库都尔林业局驻牙克石办事处1至6层1439.89平方米的房产及设施。王俊田、库都尔林业局不服一审判决上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，该案经呼伦贝尔市中级人民法院审理作出（2016）内07民终227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向本院申请执行，案件在执行过程中，王俊田将所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处房屋交付给内蒙古库都尔林业局，2016年11月23日原告与第三人对涉诉执行房产进行了交接。又查明，2017年2月17日，内蒙古库都尔林业局起诉王俊田、四海公司，诉求为确认王俊田与四海公司签订的房屋租赁合同无效并返还房屋。本院经审理作出（2017）内0782民初359号民事判决书，认定：2003年,内蒙古库都尔林业局将涉案房屋交付王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为；2013年12月1日，第三人王俊田将涉案房屋的一间转租给被告四海公司，至2014年6月25日原告与王俊田签订《库都尔林业局原住办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间原告并未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对原告诉讼主张不予支持；且原告未举证证明王俊田与四海公司签订的房屋租赁合同存在无效的法定情形，判决驳回原告内蒙古库都尔林业局的诉讼请求。内蒙古库都尔林业局对一审判决不服上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，在二审审理过程中，内蒙古库都尔林业局撤回上诉，故（2017）内0782民初359号民事判决书已经生效。本院认为，第三人王俊田与被告四海公司签订的房屋出租合同，该合同不存在无效及解除情形。2014年6月25日，原告内蒙古库都尔林业局与第三人王俊田签订《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》，协议约定的租赁期限届满前，原告内蒙古库都尔林业局告知第三人王俊田不再续租，（2015）牙民初字第1192号民事判决书、（2016）内07民终227号民事判决书对上述事实也进行了认定，基于以上事实能够确认，涉案房屋出租合同的合同相对人发生变更，即变更为原告内蒙古库都尔林业局与被告四海公司，对于原告内蒙古库都尔林业局要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，被告四海公司不同意解除合同，且未发生双方约定解除合同的事由，该合同亦不存在法定解除情形，故原告内蒙古库都尔林业局要求解除合同并返还房屋的诉求于法无据，本院不予支持；对原告内蒙古库都尔林业局要求被告四海公司给付租金的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，被告四海公司应按合同约定的年租金6000元给付原告库都尔林业局2018年12月1日至法庭辩论终结前即2020年7月27日的租金9918元（不到一年期按天计算）。综上所述，被告四海公司给付原告内蒙古库都尔林业局2018年12月2日至2020年7月27日的租金9918元。经本院审判委员会讨论决定，依照第一百九十六条《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告牙克石市四海工程咨询公司给付原告内蒙古库都尔林业局2018年12月2日至2020年7月27日的租金9918元；二、驳回原告内蒙古库都尔林业局的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告已预交），由原告内蒙古库都尔林业局负担200元，由被告牙克石市四海工程咨询公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 鲁世勇二〇二〇年八月二十九日书记员 罗 昆本判决依据的相关法律：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。