安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初525号 原告：安徽乐富强房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河东路128A，统一社会信用代码91341200151826379E。 法定代表人：刘士强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建敏,安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓玉,安徽金睿律师事务所实习律师。 被告：胡月，女，1987年2月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告安徽乐富强房地产开发有限公司（以下简称乐富强公司）与被告胡月房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告乐富强公司委托诉讼代理人李建敏、李晓玉到庭参加诉讼，被告胡月经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐富强公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告乐富强公司与被告胡月2017午7月18日签订的编号FY2017137349《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》；2、依法判令被告胡月将位于颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋退还给原告乐富强公司并恢复原状；3、依法判决被告胡月协助乐富强公司办理《商品房买卖合同》及《补充协议》网上合同备案解除及注销手续；4、依法判令被告胡月向原告支付违约金204478.8元；5、被告承担本案全部诉讼费用。乐富强公司于2020年4月9日申请增加诉讼请求：依法判令被告胡月协助原告乐富强公司办理颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋抵押预登记注销手续。事实与理由：2017年7月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告为出卖人，被告为买受人，协议约定：“买受人胡月购买出卖人开发的颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋，房屋总价款为2044788元；买受人首付款614788元，下余1430000元采用银行住房消费贷款方式支付。”《补充协议》约定：“按揭贷款的买受人确认．在签订本补充协议前，已清楚的知道出卖人为买受人按揭贷款的阶段性担保人（担保期间为贷款发放之日起至买受人该房屋所有权证和他项权证办妥之日止），在担保期间，如买受人未按时偿还银行按揭贷款导致银行从出卖人保证金账户上扣款的，买受人向出卖人应双倍支付银行从出卖人保证金账户所扣款项，如买受人连续三个月未偿付按揭贷款本息，或者因末偿付按揭贷款本息导致银行扣划出卖人保证金合计超过三期的，出卖人有权解除商品房买卖合同及本协议并按原价收回买受人所购的房屋，出卖人从回购款中代为偿还贷款本息并代为（无需另行出具委托书）解除银行按揭贷款合同，并由出卖人代为（无需另行出具委托书）办理解除抵押登记，买受人除应承担因此而给出卖人造成的经济损失外，还应支付总房价款10%的违约金，其余购房款待抵押登记解除后返还买受人。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经通过阜阳市房地产管理局网上备案，被告通过中国工商银行阜阳颍泉支行办理了按揭贷款手续，原告为被告的贷款提供连带责任担保，涉案房屋已经交付给被告。此后，因被告多次逾期且未偿还按揭贷款，导致中国工商银行阜阳颍泉支行于2019年11月25日从原告保证金账户扣划1409257.69元用于偿还被告拖欠的银行按揭贷款。综上所述，被告胡月长期不履行偿还贷款义务导致银行直接扣划原告保证金，被告的违约行为符合双方约定的解除合同的情形。原告为维护合法权益诉至法院。 被告胡月未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。 原告乐富强公司为支持其诉讼请求，提供其公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、胡月身份证、《商品房买卖合同》（预售）《补充协议》《个人购房借款/担保合同》、房地产专用收据、中国银行转款凭证、中国工商银行网上银行电子回单5张、扣划说明等，证明双方诉讼主体资格、签订《商品房买卖合同》（预售）《补充协议》《个人购房借款/担保合同》，胡月向原告支付购房首付款614788元，因胡月未按协议偿还银行贷款导致原告保证金账户被扣款总计1409257.69元的事实。被告胡月未到庭质证亦未提交证据。本院对原告提供的证据进行核对后，依法对上述证据的证明力予以采信。 经审理查明，2017年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》各一份，《商品房买卖合同（预售）》约定：乐富强公司为出卖人，胡月为买受人，商品房为位于阜阳市颍泉区房屋，房屋总价款为2044788元；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年5月23日前支付首期房价款人民币614788元，占全部房价款的30%；余款1430000元向银行申请贷款支付等内容。《补充协议》第2条第②项约定：“按揭贷款的买受人确认，在签订本补充协议前，已清楚的知道出卖人为买受人按揭贷款的阶段性担保人（担保期间为贷款发放之日起至买受人该房屋所有权证和他项权证办妥之日止），在担保期间，如买受人未按时偿还银行按揭贷款导致银行从出卖人保证金账户上扣款的，买受人向出卖人应双倍支付银行从出卖人保证金账户所扣款项；如买受人连续三个月未偿付按揭贷款本息，或者因末偿付按揭贷款本息导致银行扣划出卖人保证金合计超过三期的，出卖人有权解除商品房买卖合同及本协议并按原价收回买受人所购的房屋，出卖人从回购款中代为偿还贷款本息并代为（无需另行出具委托书）解除银行按揭贷款合同，并由出卖人代为（无需另行出具委托书）办理解除抵押登记，买受人除应承担因此而给出卖人造成的经济损失外，还应支付总房价款10%的违约金，其余购房款待抵押登记解除后返还买受人”等内容。 2017年8月14日，胡月为借款人、抵押人，中国工商银行股份有限公司阜阳颍泉支行为贷款人，乐富强公司为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》一份。《个人购房借款/担保合同》约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币143万元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，还款为按月等额本息还款法；保证人承担阶段性连带责任保证，抵押房产正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等内容。 胡月按双方约定向乐富强公司交纳了首付款614788元。2017年9月1日，中国工商银行阜阳颍泉支行按约定发放贷款143万元。乐富强公司将涉案房屋交付给胡月。上述房屋买卖合同在阜阳市房地产管理局办理网上备案登记。涉案房屋在阜阳市国土资源局办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司阜阳颍泉支行，义务人为胡月。 贷款发放后，胡月自2019年9月11日后不再按约定偿还贷款本息，中国工商银行阜阳颍泉支行于2019年11月25日从乐富强公司的保证金账户中扣划1409257.69元，用于偿还胡月的银行按揭贷款本息。庭审中，乐富强公司表示因胡月现下落不明，故放弃要求胡月将房屋恢复原状的诉讼请求，对胡月交纳的购房款614788元，扣除违约金204478.8元后，其余款项同意退还给胡月。本案受理后，发现胡月已不在其户籍地居住，本院电话通知胡月及其家人，胡月称其在外地，但未提供其可供送达地址，后本案向其公告送达了开庭传票等应诉材料。 本院认为，乐富强公司与胡月签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及乐富强公司、胡月与中国工商银行股份有限公司阜阳颍泉支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，上述合同均合法有效。胡月在贷款发放后连续三期未偿还贷款本息，导致中国工商银行阜阳颍泉支行从乐富强公司的保证金账户中扣划1409257.69元，其后胡月未与乐富强公司沟通偿还款项事宜，亦未积极应诉答辩，故乐富强公司根据《补充协议》的约定，主张解除双方《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的请求，本院予以支持。上述合同解除后，被告胡月应将位于颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋退还给乐富强公司，并协助乐富强公司办理解除《商品房买卖合同》及《补充协议》网上合同备案手续及颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋抵押预登记手续。同时乐富强公司亦应将胡月交付的购房款及支付的银行按揭贷款等费用退还给胡月，但胡月在本案中未提出反诉，亦未进行答辩，其可另行向乐富强公司进行主张。胡月未按合同约定按时偿还贷款，已构成违约，乐富强公司要求其支付总房款10%违约金204478.8元的请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告安徽乐富强房地产开发有限公司与被告胡月于2017午7月18日签订的编号FY2017137349《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》； 二、被告胡月将位于颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋退还给原告安徽乐富强房地产开发有限公司； 三、被告胡月协助原告安徽乐富强房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》及《补充协议》网上合同备案登记及颍泉区太和路366号悦澜湾9#住宅楼104室房屋抵押预登记； 四、被告胡月支付原告安徽乐富强房地产开发有限公司违约金204478.8元。 上述第二至四项判决内容于本判决发生法律效力之日起三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24875元，诉讼保全费5000元，合计29875元，由被告胡月负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  任晓慧 人民陪审员  任志宏 人民陪审员  王晓磊 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  赵康丽