四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2136号 原告：钟冰梅，女，1969年8月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：秦仁康，四川烨律律师事务所律师。 被告：周丽娟，女，1985年11月4日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 第三人：新都区佳瑞房地产经纪信息服务部，住所地四川省成都市新都区新都街道清源路**。 经营者：李龙井。 原告钟冰梅与被告周丽娟、第三人新都区佳瑞房地产经纪信息服务部（以下简称佳瑞服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行审理。原告钟冰梅及其委托诉讼代理人秦仁康、被告周丽娟、第三人佳瑞服务部经营者李龙井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟冰梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除钟冰梅、周丽娟及佳瑞服务部所签订的《房屋买卖合同》（合同编号000272）；2.判令周丽娟向钟冰梅双倍返还购房定金100000元；3.由周丽娟承担本案诉讼费。庭审前钟冰梅变更其第二项诉讼请求为：判令周丽娟向钟冰梅返还购房定金50000元，判令周丽娟承担违约责任并支付违约金102000元。事实与理由：2019年12月19日，钟冰梅、周丽娟在佳瑞服务部的介绍下签订了《房屋买卖合同》，周丽娟同意将位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）以102万元的价格出卖给钟冰梅。合同签订后，钟冰梅即支付了5万元购房定金。但周丽娟未按照合同约定自签约之日起60日内完成结按注销手续，同时周丽娟将案涉房屋重新挂牌准备以120万元价格出售，并且以案涉房屋共有人不同意出售房屋为由拒绝继续履行，已构成根本违约，应当按照约定支付房屋价款10%的违约金。实际上，因为购买案涉房屋未果，钟冰梅只得另行于2020年4月6日购买同小区、同楼层、同户型清水房一套，由于房屋每平方米单价高出案涉房屋单价2445.21元，因此产生损失286089.57元。为此，钟冰梅诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告周丽娟辩称，认可钟冰梅解除《房屋买卖合同》、退还定金5万元的诉讼请求，但周丽娟不应承担违约责任。第一，周丽娟未在合同约定的60日内办理按揭注销，是由于疫情原因，再加上有孕在身，只得隔离在家，本案适用双方买卖合同第八条第6项规定的情形，解除合同双方均不承担违约责任。第二，根据双方签订的买卖合同第十一条约定，若由于开发商办证时间推迟，则此合同约定时间顺延，若在2020年4月10日前开发商未办证，则卖方同意买方装修，届时买方预付20万元，若装修后卖方违约，则无条件赔偿装修款并双倍返还预付款。前述顺延期间包含60日的结按注销时间，周丽娟并非不履行合同义务，只是迟延履行，并且合同对此已有约定。第三，周丽娟并未找其他中介再行对外销售案涉房屋，且钟冰梅所述周丽娟配偶不同意卖房不属实，其丈夫认可案涉房屋买卖合同，本案合同本可以继续履行，但钟冰梅在签约后不久就表示不愿购买案涉房屋，且已重新购买其他房屋，故本案并非周丽娟拒绝履行，而是钟冰梅违约在先。第四，钟冰梅主张的违约损失没有事实依据，虽然提出另行购房产生了28万余元的损失，但这属于买卖双方自愿行为，且非周丽娟原因造成，即使法院判令周丽娟承担违约金，该约定的违约金本身也过高，请求法院调减， 第三人佳瑞服务部述称，同意解除三方签订的《房屋买卖合同》。买卖关系发生在年前，当时并没有疫情，周丽娟没有积极履行合同义务。周丽娟丈夫知道出售案涉房屋的事情，对合同签订予以认可。疫情不属于《房屋买卖合同》第八条第6项约定的免责情形，买卖合同约定的顺延时间也不包括60日的结按注销时间。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2019年12月19日，周丽娟（卖方、出售方）、钟冰梅（买方、购买方）、佳瑞服务部（中介方）三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000272），约定：卖方出售房屋坐落于新都区，产权面积为117.5平方米，房屋用途为住宅。第一条第二款约定，“该房地产处于抵押状态，……卖方需在60日内办理完成结按注销手续”，第二条第一款约定，“经买卖双方协商，该房屋成交总价为1020000元，此价包括该房屋现有装修及其设备”，第三条约定，“本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金50000元。第二次付款：到产权交易中心受理并出具受理单同时（或办理产权公证时），买方支付给卖方购房尾款计970000元”，第四条第二款约定，“待银行贷款审批通过后，买卖双方同意于2020年4月10日前，前往房地产交易中心办理该房屋产权过户手续，双方不能逾期，如逾期视为违约。如有特殊原因，需对方同意后以另行约定的时间为准。”第八条约定，“1.卖方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则视卖方违约，卖方须返还买方双倍定金，该违约金足额扣除中介方本次交易中介费20000元后，归买方。2.买方交付定金后，不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，否则，视买方违约，卖方所收买方定金不予退还，该违约金足额扣除中介方本次交易中介费20000元后，归卖方。……4.买卖双方协商约定：买卖双方任何一方违约，违约方同时还要按房价的10%作违约赔偿金支付给守约方。……6.买卖双方在交易过程中，上述房屋如发生人为意外、政策调整或自然不可抗拒因素（如：限购、限卖、火灾、地震、地陷等），买卖双方可另行商议或解除合同，均不承担违约责任”，第十一条约定，“其他约定事项：1.若由于开发商办证时间推迟，则此合同约定时间顺延。2.在2020年4月10日前，开发商还没有办证无法过户交易，则卖方同意买方装修，届时买方预付200000元房款。3.若装修后卖方违约，则无条件赔偿装修款并双倍返还预付款”。同日，周丽娟出具《收据》载明：今收到钟冰梅购买新都区房屋定金50000元。周丽娟确认收到该款。 双方一致确认短信记录显示，钟冰梅于2020年2月16日向周丽娟发送短信，内容分别为：“小周，你好，接触到现在，对你的印象怪怪的，说你不想买房子呢，又签了合同，积极收定金；猜你不想卖房，所以不愿去结清尾款，我也同意！那么你就退钱吧！……”，“小周，你确实觉得没时间继续履约，我们在你最后期限，第61天解约，把钱退给我！如又不退钱，又不履约，那你要干啥？表个态”、“算了，你们年轻人太精了，合同漏洞太多！2月20号退钱给我！不要你赔偿！你给中介的钱我出！你退我4.8万就行了！”周丽娟回复短信，内容为：“大姐你在好好看看合同吧！说好是你，说不好也是你，说合同有效是你，说他无效也是你。记得那天晚上转钱是你着急转吧，我们这边隔离得严得很，我都没法成都，请你不要一而再再而三的给我发这些东西，有什么你找中介说，毕竟你我是通过他们促成的。也不知道这疫情何时才能过，而且我下个月要生小孩”。钟冰梅于2020年3月3日向周丽娟发送短信，内容为：“小周，疫情缓和许多，成都地区基本全员复工，请尽快安排时间履约或协商，望答复，钟姐”，3月4日向周丽娟发送短信，内容为：“小周，你不方便，你老公可以去办呀，你们这样不闻不问不好吧，如果你们不想卖了，尽快来商量，我不追究你们的违约责任，拖久了你不仁我只有不意了！钟姐”。周丽娟自述，“我要说明钟冰梅喊我退钱的事情，是2020年3月13日，我约了钟冰梅，还有姓李的中介，钟冰梅喊我把钱退给她，我说好，然后就走了。那几天我是从资阳来了成都，生小孩的时候回的资阳。” 另查明以下事实：（一）案涉房屋基本信息。2016年10月25日，案涉房屋办理网签备案，备案号为XXXXXX，出卖人为成都屹立房地产开发有限公司，登记买受人为李彬、周丽娟。案涉房屋于2017年8月23日设立抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司成都分行，债务人为李彬、周丽娟，被担保债权数额为480000元，债务履行期限为2016年10月21日至2046年10月21日，现状为有效。案涉房屋现登记所有权人为成都屹立房地产开发有限公司，至本案庭审时抵押未解除，未办理分户权属转移登记。 （二）周丽娟住院情况。周丽娟提交的资阳北辰妇产医院出院病情证明书载明：周丽娟，女，34岁，住四川省资阳市乐至县，入院日期为2020年3月16日，出院日期为2020年3月22日，入院诊断为39周宫内孕头位单活胎待产。 （三）钟冰梅另购房屋情况。钟冰梅提交的房邻居莱茵北郡店开具的落款时间为2020年4月23日的《证明》记载：兹有钟冰梅，委托房邻居以105万售价一个点佣金代购位于成都市新都区房屋一套，面积95平，于2020年4月6日代购成功，情况属实。钟冰梅于2020年3月29日向成都房邻居房地产经纪有限公司（以下简称房邻居公司）刷卡支付2万元，房邻居公司开具收款凭据，载明收到代购定金2万元。钟冰梅于2020年4月6日向房邻居公司刷卡支付99万元（凭证注明“委托代购，倒账房款”）、4万元（凭证注明“委托代购，倒账房款”）、1.05万元（凭证注明“委托代购佣金”）。 （四）新冠肺炎及防控措施情况。2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年3月25日，四川省疫情防控应急响应级别调整为三级响应。成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部于2020年2月26日发布第6号通告载明：“……三、有序恢复生产生活秩序。全市各类企（事）业单位切实履行防疫主体责任，在严格落实疫情防控措施和满足安全生产要求的条件下，有序复工复产。商场、超市、餐饮、理发、洗衣店等居民生活服务性行业要合理安排营业时间、实施预约服务，严格人员流量管控。公园、景区、绿道、特色镇街、体育场等户外公共空间有序开放。倡导批发市场、商场、超市、餐饮等营业场所实行非接触式服务。” 以上事实，有到庭当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，周丽娟与钟冰梅、佳瑞服务部签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案合同签订后，钟冰梅按约定向周丽娟支付定金5万元，现三方合同主体均同意解除《房屋买卖合同》，周丽娟同意向钟冰梅退还已支付的定金5万元，本院予以确认。双方关于违约责任及违约金数额的争议，本院对应各方意见及证据，评述如下： 关于违约责任。关于《房屋买卖合同》第一条第二款约定的办理完成结按注销手续是否适用第十一条约定顺延。本案《房屋买卖合同》第一条第二款约定“卖方需在60日内办理完成结按注销手续”，第十一条约定“若由于开发商办证时间推迟，则此合同约定时间顺延”，钟冰梅主张周丽娟应自合同签订之日起60日内办理完毕案涉房屋上的结按注销手续，周丽娟辩称因周丽娟未取得案涉房屋不动产权证书，合同约定时间包括办理结按注销手续的时间应予顺延，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。案涉房屋设立有抵押登记，按照房屋交易习惯，合同第一条第二款约定的“结按注销手续”应理解为清偿按揭贷款、解除抵押登记，本案合同并未明确约定起始时间，结合双方合同第四条第二款“待银行贷款审批通过后，买卖双方同意于2020年4月10日前前往房地产交易中心办理该房屋产权过户手续”的约定，应理解为自合同签订之日起计算该60日期限的起始时间。清偿按揭贷款、解除抵押登记系卖方实现为买方办理“房屋产权过户手续”的基础，不同于办理产权过户手续需以周丽娟取得分户不动产权证书为前提，其办理并不受周丽娟是否取得分户不动产权证书的限制，故合同第十一条所约定的“此合同约定时间顺延”不包含“办理完成结按注销手续”期限随周丽娟取得分户不动产权证时间延期而顺延的内容，周丽娟应当诚信履约，在合同签订之日起60日内即于2020年2月17日前办理完成。关于疫情影响抗辩。周丽娟主张未办理完成“结按注销手续”系受新型冠状病毒肺炎疫情和其怀孕生产影响，应属合同第八条第六项约定的免责情形。对此本院认为，从疫情防控期间及双方沟通情况看，《房屋买卖合同》签订于2019年12月19日，对应办理完成结按注销手续期限为2019年12月19日起至2020年2月17日止，四川省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，此前不存在无法办理结案注销手续的客观障碍。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别调整为二级响应，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部同日发布的通告也要求各单位有序复工复产，周丽娟并未提供证据证明此后其贷款银行仍未开放有关业务办理。钟冰梅于2020年3月3日、3月4日分别发送内容为“请尽快安排时间履约或协商”、“你不方便，你老公可以去办”的信息后，周丽娟仍未继续履行，未就解除合同或同意继续履行作出明确意思表示，也未提交证据证明其在对应期间内行为仍受疫情防控措施限制，直至自行陈述的于2020年3月从资阳来到成都、于2020年3月13日明确同意钟冰梅的退还定金要求，而周丽娟提交的用以证明其入院生产无法出行的证据，载明其于2020年3月16日入院、于2020年3月22日出院，已是在同意退款之后。以上情况表明，××疫情及防控措施对周丽娟在约定期限内履行合同、办理结案注销手续虽造成一定影响，但并非阻却周丽娟履约的主要因素，周丽娟的免责抗辩不能成立。周丽娟关于钟冰梅在合同签订后不久即另购房屋、系违约在先答辩意见，从本案查明事实看，钟冰梅于2020年3月29日向房邻居公司支付代购定金、委托房邻居公司代为另行购买房屋，该行为发生于周丽娟所述其于2020年3月13日同意退还定金、以及2020年3月17日钟冰梅向本院递交本案起诉材料之后，不能以此证明钟冰梅本案合同履行及磋商过程中已通过另购房屋而明确表示不履行本案合同，故对于周丽娟的该项答辩意见，本院不予采纳。周丽娟在约定期限内未履行合同义务，在疫情影响减弱后经钟冰梅催告仍不履行，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，钟冰梅有权解除合同，周丽娟应向钟冰梅退还5万元定金，并就其不履行合同义务的行为承担违约责任。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，在周丽娟请求调低违约金数额的情形下，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从合同履行程度角度，本案各方签订的《房屋买卖合同》仅为部分履行，双方约定合同总价款为102万元，钟冰梅仅向周丽娟支付定金5万元，房屋亦未实际交付，该履行情况应纳入违约金调整的考量。从双方沟通情况看，钟冰梅于2020年2月16日向周丽娟发送短信中有“你确实觉得没时间继续履约，我们在你最后期限，第61天解约，把钱退给我”、“2月20号退钱给我！不要你赔偿”、“猜你不想卖房所以不愿去结清尾款，我也同意！那么你就退钱吧”并要求对方表态的内容，虽未获得周丽娟关于解除合同、退还定金的明确同意，但该磋商意见作出时四川省尚处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，办理结按注销手续存在客观困难，而此种表达也易于使对方产生是否仍需要继续履行的顾虑，在钟冰梅于2020年3月3日发送包含“请尽快安排时间履约或协商”内容的短信前，其意见为要求对方解约退款还是仍同意继续履行并不明确。从违约损失角度，我国立法对违约金制度采取“填平为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中钟冰梅主张因周丽娟违约导致其购房目的无法实现而只能另行购买同小区、同户型、同楼层房屋，造成损失金额达286089.57元，对此本院认为，钟冰梅另行购买的房屋与本案案涉房屋处于不同楼栋、不同楼层，房屋面积亦不相同，其另行购买的房屋成交价格由房屋本身状况和市场因素决定，该价格的形成与本案案涉房屋的交易成功与否并无关联，案涉房屋合同约定价格与另购房屋支出款项金额之间的差价也非因周丽娟违约所造成的直接损失，故对钟冰梅主张的该项实际损失数额，本院不予采纳。从定金罚则与违约金条款适用角度，因周丽娟违约行为导致合同解除，钟冰梅既可以按照《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定要求周丽娟双倍返还定金，也可以按照《房屋买卖合同》第八条第四款的约定要求周丽娟支付按合同总价款10%计算的违约金即10.2万元，即使综合考虑前述合同履行情况、当事人的过错程度、疫情影响因素等，调减后的违约金也不宜低于钟冰梅有权主张的最低赔偿金额即定金数额5万元，故本院将违约金数额酌定调整为5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除钟冰梅、周丽娟、新都区佳瑞房地产经纪信息服务部于2019年12月19日签订的编号为0000272的《房屋买卖合同》； 二、周丽娟于本判决发生法律效力之日起7日内向钟冰梅退还购房定金50000元； 三、周丽娟于本判决发生法律效力之日起7日内向钟冰梅支付违约金50000元； 四、驳回钟冰梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1770元（已因适用简易程序减半收取），由周丽娟负担1250元，由钟冰梅负担520元（此款钟冰梅起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年八月十一日 书记员  曾妙