北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62640号原告：韩红，女，1967年6月18日出生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李铮，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：刘汉林，男，1960年6月9日出生，汉族，户籍所在地天津市南开区。被告：北京洪福房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇一街**（管委会办公楼）。法定代表人：刘汉林，执行董事。被告：北京华轩新天地科技有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里****A-1908。法定代表人：扈立升，执行董事。被告刘汉林、北京华轩新天地科技有限公司、北京洪福房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。第三人：嘉裕房地产开发有限公司，住，住所地北京市朝阳区嘉林路**/div>法定代表人：陈鸿枝，董事长。委托诉讼代理人：郑伯奎，男，该公司文员。委托诉讼代理人：徐玉婷，女，该公司文员。原告韩红与被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司（以下简称洪福公司）、北京华轩新天地科技有限公司（以下简称华轩公司，一并提及刘汉林、洪福公司、华轩公司时简称三被告）、第三人嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩红委托诉讼代理人李铮、李莹，三被告共同委托诉讼代理人郝强，嘉裕公司委托诉讼代理人郑伯奎、徐玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩红向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带返还韩红购房款1328562元；2.判令三被告连带向韩红支付补偿金929993元；3.判令三被告连带向韩红支付上述款项按年利率24%为标准计算的违约金。事实和理由：2010年，刘汉林向韩红推荐位于北京市朝阳区将台西路10号嘉裕苑的房屋，并声称其实际控制的华轩公司为嘉裕公司开发的嘉裕苑项目进行施工，对于华轩公司已经完成的工作量，嘉裕公司用嘉裕苑项目的20套房屋折抵工程款，华轩公司对于该20套房屋享有所有权和处置权。2010年9月14日，韩红购买嘉裕苑F号房屋，并与嘉裕公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购房款为2214270元，付款方式为分期付款，签订合同当日支付133万元，剩余款项为网签时一次性付清，2011年9月30日前交房。关于该房屋，刘汉林告知韩红，由嘉裕公司签订合同并办理相关手续，由华轩公司和刘汉林指定刘汉林和其担任法定代表人的洪福公司代华轩公司收款。2010年9月21日，韩红向刘汉林个人账户支付1328562元，洪福公司出具了收据。此后，嘉裕公司延期交房。直至2013年3月15日，在韩红不断催促下，刘汉林与韩红签订《协议书》，确认韩红购房事实及因延迟交房构成违约的事实，刘汉林同意退还购房款1328562元并支付补偿金929993元，同时确定分期付款及违约金计算方式。2018年10月14日，刘汉林与韩红签订《补充协议书》，约定：刘汉林同意继续履行《协议书》，且因洪福公司实际收取了购房款，刘汉林作为洪福公司法定代表人，刘汉林同意洪福公司为《协议书》刘汉林项下的义务承担连带责任。2018年10月14日，华轩公司出具《承诺函》，表示华轩公司向韩红作出不可撤销的保证担保，愿意为刘汉林、洪福公司在《协议书》、《补充协议书》项下的义务承担连带责任。此后，韩红一直催要相关款项，但刘汉林、洪福公司、华轩公司并未按照约定履行义务。三被告辩称，第一，韩红没有支付购房款。第二，韩红在购房前对房屋的情况十分清楚，了解房屋买卖合同履行具有不确定性，对于合同后果应该事先明知。第三，韩红所主张的违约金标准过高，请求法院酌减。嘉裕公司述称，我公司没有与韩红签订合同，也没有委托华轩公司卖房，亦未收取购房款，我公司申请对商品房预售合同中显示为我公司的公章进行鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，韩红、郭凯作为甲方与刘汉林作为乙方签订《协议书》，主要内容为：韩红及其儿子郭凯于2010年9月14日分别向乙方购买北京市朝阳区两套房屋，甲方于2010年9月21日将两套房屋购房款3468852元交给了乙方，乙方开具收据。后因乙方问题，未能按照合同约定交付房屋，延迟交房日期已达18个月，并且乙方至今对交房问题未有确定时间，乙方已造成严重违约，现甲方提出退房，要求乙方全额退款，并赔偿由此造成的一切经济损失，经双方协商，现达成如下协议：一、乙方同意退还甲方两套房屋房款共计3468852元，给甲方造成的一切损失，乙方同意给予补偿，补偿金同意按照房款总额3468852元的70%计算，共计2428196元，即乙方需支付甲方房款及补偿金5897048元；二、双方约定房款及补偿金按4个月分批支付，2013年3月20日前支付50万元，2013年4月30日前支付150万元，2013年5月31日前支付389.7万元；三、乙方必须按约定支付款项，如有违约，乙方需按日支付甲方违约金，自逾期之日起，违约金按当期还款金额的千分之二计算。协议下方甲方代理人处签有“郭某”字样，乙方处签有“刘汉林”字样。经询，韩红称郭某系其丈夫、郭凯之父；三被告对此予以认可。庭审中，刘汉林对《协议书》的真实性认可，但表示系在郭某的胁迫下签订的。2018年10月14日，韩红、郭凯作为甲方与刘汉林作为乙方签订《补充协议书》，主要内容为：甲乙双方于2013年3月15日签订了《协议书》，甲方要求乙方退还购房款并赔偿损失，支付违约金，但乙方并未实际履行，为保障乙方权益，双方签订本补充协议：1、乙方同意继续履行《协议书》，2、因洪福公司实际收取了购房款，刘汉林作为洪福公司法定代表人同意洪福公司为乙方在《协议书》项下的义务承担连带责任；3、乙方同意促成北京华轩新天地建设工程投资有限公司（以下简称华轩建设公司）为乙方、洪福公司在《协议书》及本补充协议项下承担连带责任。三被告对《补充协议书》的真实性认可。当日，华轩建设公司出具《保证函》，主要内容为：1、2013年3月15日，韩红、郭凯与刘汉林签订了《协议书》，韩红、郭凯要求退回其向刘汉林购买的两套房屋，要求刘汉林全额退款，刘汉林同意退款并赔偿损失、支付违约金，但刘汉林未能履行；2、2018年10月14日，韩红、郭凯与刘汉林签订了《补充协议书》，刘汉林同意继续履行《协议书》，洪福公司同意为刘汉林在《协议书》项下的义务承担连带责任......华轩建设公司为此作出不可撤销的保证担保，为刘汉林、洪福公司在《协议书》、《补充协议书》项下的义务承担连带责任。三被告对《保证函》的真实性认可。庭审中，韩红为证明其购房情况提交《协议》、《北京市商品房预售合同》、《收据》。其中，《协议》载明：嘉裕公司作为甲方与华轩建设公司作为乙方于2011年4月18日达成一致意见，乙方为嘉裕苑项目完成A、B、C栋后续工程进行分阶段全额垫资施工......双方同意以项目相应面积的房产抵付工程款......销售工作由乙方指示，由甲方同意负责对外销售......，落款日期为2011年4月18日；《北京市商品房预售合同》载明：韩红从嘉裕公司处购买北京市朝阳F号房屋，购房款合计为2214270元，签订合同当日付房款133万元，余款网签时一次付清，落款日期为2010年9月14日；《收据》载明：2010年9月21日收到购房款1328562元，收款单位处有洪福公司公章。庭审中，嘉裕公司对《协议》、《北京市商品房预售合同》的真实性均不认可。三被告对上述证据的真实性认可，并称华轩公司代嘉裕公司售房，由洪福公司代开收据，但韩红并未实际缴纳购房款。三被告为证明其公司仅为代收购房款的事实提交《收据》等。经询，刘汉林、洪福公司、华轩公司主张《协议书》中载明的补偿金、违约金标准过高，要求法院予以酌减。此外，三被告主张华轩公司代嘉裕公司售房，韩红和嘉裕公司的买卖合同关系尚未解除或撤销，韩红不应越过房屋买卖合同关系向三被告主张购房款。另查，2019年1月24日，华轩建设公司更名为华轩公司。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，韩红依据2013年3月15日的《协议书》要求刘汉林退还购房款1328562元并支付补偿金929993元。虽刘汉林辩称该《协议书》是在胁迫之下签订的，但其就此并未举证，本院对该此不予采信。《协议书》是刘汉林与韩红、郭凯的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于该《协议书》项下的补偿金，是几方关于退房补偿达成的一致意见，不属于法院可调整的违约金范畴，本院对三被告提出对此进行调整的意见不予采纳。故韩红依据该协议要求刘汉林退还购房款1328562元并支付补偿金929993元，于法有据，本院予以支持。对韩红主张的违约金，本院根据《协议书》的约定，结合刘汉林的违约情况等因素酌情支持以2258555元为基数，按年利率8%的标准计算自2013年6月1日至实际支付之日止的违约金。关于洪福公司应否承担责任的问题。本院认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，刘汉林作为洪福公司法定代表人，其对外以洪福公司的名义签订《补充协议书》，并在该协议中明确表示洪福公司对《协议书》承担连带责任，故洪福公司应对刘汉林的前述债务承担连带责任。关于华轩公司应否承担责任的问题。本院认为，华轩建设公司向韩红出具《保证函》，作出为刘汉林、洪福公司在《协议书》、《补充协议》项下的义务承担连带保证的意思表示，其应受《保证函》的约束，后华轩建设公司更名为华轩公司，华轩公司应为华轩建设公司的债务承担责任，故华轩公司应为刘汉林、洪福公司的前述债务承担连带责任。关于三被告提出的华轩公司代嘉裕公司售房、韩红不应越过房屋买卖合同关系而要求其承担责任的意见。本院认为，韩红与刘汉林就退房事宜达成一致意见，且韩红在本案中依据该合意主张其权利，至于房屋买卖合同关系是否成立以及履行细节、是否解除等问题，与本案无关，故本院对三被告该意见不予采纳。关于嘉裕公司提出的公章鉴定申请，对本案待证事实无意义，本院对此不予准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于本判决生效后七日内连带退还原告韩红购房款1328562元；二、被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于本判决生效后七日内连带支付原告韩红补偿金929993元；三、被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于本判决生效后七日内连带支付原告韩红以2258555元为基数，按年利率8%的标准计算自2013年6月1日至实际支付之日止的违约金；四、驳回原告韩红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司负担（原告韩红已交纳，被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告韩红）。案件受理费24868元，由被告刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二〇年八月十二日书记员 张晓明书记员 慕婷婷