天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初9672号原告：天津渤天化工有限责任公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开南路营城东。法定代表人：魏东，董事长。委托诉讼代理人：杨洁，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璐，天津金诺律师事务所律师。被告：天津市滨海新区汉沽东风浴池，住所地天津市滨海新区汉沽东风北里。经营者：赵利华，男，1953年6月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：赵湘云，女，1981年11月30日出生，汉族，住天津市河东区，系赵利华女儿。原告天津渤天化工有限责任公司与被告天津市滨海新区汉沽东风浴池土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洁、孙璐，被告委托诉讼代理人赵湘云，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津渤天化工有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将非法占用的坐落于天津市滨海新区汉沽东风北里土地及房产腾空并返还原告；2判令被告向原告支付占有使用费至实际腾退房地之日（暂计算至2020年4月30日共计人民币16233元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系天津市滨海新区汉沽东风北里土地使用权人。原、被告于2019年1月20日签订《房产土地出租协议》，该出租协议约定：被告承租原告名下房厂土地（建筑面积188.36平方米，土地面积526.12平方米）用于经营大众洗浴，租期一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期满后，被告仍非法占用原告房地，原告于2020年4月15日向被告发送律师函催告，被告仍拒绝腾退，故成诉。被告天津市滨海新区汉沽东风浴池辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：案涉租赁合同关系从2019年1月1日开始，实际被告自1998年开始承租土地，承租期间投入巨资在租赁土地上自建房产，自建面积为526.12平方米，原告对于被告的自建行为一直采取默认态度，原告以一直逐年上涨租金的方式享受被告自建房产部分的收益权；在双方租赁合同履行过程中，被告全面履行了自己的义务，但是原告于2020年3月份拒绝继续与被告就上述租赁标的续签租赁协议，而是以所谓的招标的方式剥夺了被告的优先承租权，此次公开的招标实质损害了被告合法权益，参与竞标的投标人中只有原告投入巨资，另外的竞标人却没有投入分文，但是中标条件相同，鉴于上述事实被告并非是非法占用案涉房地。本院经审查认定事实如下：2019年1月20日，原、被告双方签订了《房产土地出租协议》，合同约定原告将天津市滨海新区××路，建筑面积188.36平方米的房屋、面积526.12平方米的土地出租给被告用于经营大众浴池，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，年租金48700元。合同签订后，原告交付了租赁标的，被告支付了租赁费用。合同期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同，原告于2020年4月15日委托律所发出律师函，要求被告于2020年4月30日前交还占用房地。本案审理期间，原告未能提交案涉租赁行为已经土地管理部门和房产管理部门批准准许或者追认的相关证据。另查，被告于1998年即租赁案涉房地，原告系于2018年介入房地租赁事宜，并开始与被告签订租赁合同。被告租赁房地期间由案外人王强出资就案涉土地进行改造及扩建，现共有自建房屋526.12平方米，该部分房屋尚未进行产权登记。2018年5月17日，原告曾向被告发出《通知》，确认自建房屋面积为526.12平方米，并要求被告提供合法审批手续，如无审批手续要求被告自行拆除。另，案涉土地系原告于1989年以划拨方式取得。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。本案中，原告作为案涉土地使用者，将土地使用权随同地上建筑物租赁给被告，并由被告支付租金，该行为应当认定为土地使用的出租，由于该出租行为未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的可以出租的情形，故案涉《房产土地出租协议》因违反上述行政法规的强制性规定而无效。关于原告诉请腾空并返还案涉房地的问题。案涉租赁合同虽为无效，但原告作为案涉土地的使用权人，可以要求被告将占用的土地予以返还，而土地上的房屋系被告在原有房屋上进行改造扩建而成，应当一并予以返还。就改造扩建而发生的费用，应视原告是否同意、建设手续是否合法等因素，由双方当事人另行解决。关于原告诉请的占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故，自2020年1月1日起至被告实际返还案涉房地之日起，被告应以年租金48700元为标准，支付占有使用费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第四十四条、第四十五条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区汉沽东风浴池于本判决生效之日起三十日内将位于天津市滨海新区××路的526.12平方米的房屋及土地腾空并返还给原告天津渤天化工有限责任公司；二、被告天津市滨海新区汉沽东风浴池给付原告天津渤天化工有限责任公司占有使用费（自2020年1月1日起至被告实际返还案涉房地之日起，以年租金48700元为标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103元，由被告天津市滨海新区汉沽东风浴池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘宗军二〇二〇年八月十日书记员  李小坡附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。3．《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。4．《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。