新疆维吾尔自治区莎车县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3125民初1013号 原告：郭勇，男，1982年2月11日出生，汉族，住新疆莎车县。委托诉讼代理人：张士俊，新疆叶尔羌律师事务所律师。被告：赵彦军，男，1981年6月9日出生，汉族，住新疆莎车县。被告：阿布都热依木·巴哈扑，男，1976年5月5日出生，维吾尔族，住新疆莎车县。原告郭勇与被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭勇的委托诉讼代理人张士俊、被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇诉称：1、依法解除原告与两被告签订的房屋租赁合同。2、判令两被告向原告支付房屋租金400000元和违约金200000元。事实与理由：2016年12月31日，原告与两被告签订房屋租赁合同，将莎车县团结路2号明亮大酒店二、三楼（原托福大酒店）转租给两被告开设餐厅。合同约定：租期为2017年1月1日至2021年8月8日，每年租金18万元分两次付清，2017年上半年租金在当年5月10日付清，以后每年租金在前一年的12月30日前支付一半（9万元），当年5月10日前支付下半年租金，以此类推。被告逾期一个月交纳租金，原告有权解除合同并追究违约责任，违约方应向守约方支付违约金20万元。合同签订后，原告按时将房屋交付给被告使用。被告刚开始亦已拖欠2018-2020年租金合计400000元，且经双方多次协商无果，请求法院依法如诉判决。被告赵彦军辩称：原告郭勇跟被告阿布都热依木·巴哈扑是在2016年12月31日签订的房屋租赁合同。当时我只是以见证人的身份在合同上签的字，实际上我是被告阿布都热依木·巴哈扑的司机，每月工资3000元，2018年6月我离开了餐厅，我当时只负责开车，交水电费，餐厅我未投入一分钱。租赁合同与我无关。被告阿布都热依木·巴哈扑辩称：2016年12月31日我与原告郭勇签订房屋租赁合同，承租莎车县团结路2号明亮大酒店二、三楼开设餐厅。租期为2017年1月1日至2021年8月8日，每年租金18万，当时是我和郭勇两个人签订的合同，赵彦军只是见证人。我承包餐厅后交了14万元转让费，投资了100万元重新装修后开始营业，2017年的租金全部已交清，2017年10月份至2019年7月我去学习国语，2018年5月我老婆给郭勇交了2018年租金10万元，最后一次是2018年5月14日交的，2018年9月1日郭勇将正常经营的餐厅锁了门，2019年2月我老婆又交了2万元租金给郭勇，但还是不给开门，我没有违约。2019年9月我回来后找过原告郭勇，他要求我补交租金不让我经营餐厅，我不同意交未经营期间的租金，双方意见不同此事未能解决。我同意解除合同，但前提是原告要承担我投入的100万元的设备款和装修费，未经营期间的租金我不承担。庭审中，原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：房屋租赁合同一份（原件质证留存复印件）。证明：1、原告租赁给两被告的房屋是原告从龚明亮处租赁而来，原告享有合法的租赁权和转租权（因为租赁合同未限制原告转租）。2、租赁期限2009年8月至2021年8月8日。经质证被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为这个是原告郭勇跟房东龚某签订的合同以前我们没见过。第二组证据：房屋转让租赁合同一份（原件）。证明：2016年12月31日原告与两被告签订租赁合同。经质证被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑对此证据的真实性、合法性、关联性予以认可。第三组证据：通话录音光盘一张及书面整理材料一份。证明：2019年2月22日和2月23日，原告两次与被告阿布都热依木·巴哈扑的妻子加拉提古丽通话，通话内容证明在此之前原告已通知被告阿布都热依木·巴哈扑的妻子拿钥匙开门营业，被告方迟迟不派人去拿，因此造成的损失与原告无关。经质证被告赵彦军对证据的三性不予认可，表示自己不知情。被告阿布都热依木·巴哈扑对此证据不予认可，表示事发时不在，情况不清楚。本院认证，对本诉原告的所有证据均予以采信。被告赵彦军提交证据如下：第一组证据：证人麦某证词：2017年1月至2018年2月我在卡尔湾餐厅打工，阿布都热依木是老板，赵彦军一边开车一边在店里打杂，后来我辞掉那里的工作。在2018年6月到赵彦军姐姐的时光走廊餐厅上班。经质证，原告对证人证言不予认可，认为证人的证言并不能证明赵彦军在为阿布都热依木·巴哈扑打工，也无法证明他们之间的关系，被告阿布都热依木·巴哈扑对证人证言予以认可。证人阿某证词：2017年1月底到卡尔湾餐厅厨师打工，当时是2017年4月1日才和老板阿不都热依木·巴哈扑签订合同，到2017年11月15日我去学习国语去了，我的工资主要由阿不都热依木·巴哈扑支付。当时我在餐厅的时候赵彦军是开车的，也是跟我们一起打工的，不负责管理我们。后面的事情我就不清楚了，我现在时光隧道打工。老板是赵彦红，是赵彦军的姐姐。经质证，原告对证人证言不予认可。被告赵彦军的两个证人都系赵彦军姐姐经营的餐厅工作人员，存在利害关系。且被告赵彦军作为有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时，并未区别其作为合同相对方的意思表示，仅凭两个有利害关系的证人证言无法证实其不是合同租赁的相对方。故本院不予采纳此组证据。被告阿布都热依木·巴哈扑举证如下：第一组证据，6份收条（原件）。2018年1月26日收条1万元；2018年2月9日收条6000元；2019年2月24日收条2万元；2018年5月14日收条1.9万元；2018年5月1日1万元；2018年1月7日3万元。经质证原告对证据的三性予以认可。认为2017年租金已全部付清，2018年还差4万元未付。2019年至2020年的租金至今未付。被告赵彦军对此证据予认可。本院认证，对被告的证据予以采信。法院根据案件需要调取了，新疆北屯第一建筑安装工程有限责任公司该公司于2020年7月13日出具情况说明：“2019年3月28日新疆北屯第一建筑安装工程有限责任公司与阿布都艾则孜·马木提签订合同租赁卡尔万餐厅的3楼左侧8间房屋，每年租金为4万元，租期为2019年3月28日至2021年7月28日，签订合同当日该公司原出纳李某3000元押金转账给签合同人阿某，2019年4月19日该公司原出纳李某按公司领导安排通过个人银行账户把4万元租金转账给出租房汉唐御府托福大酒店郭某（系原告郭勇妹妹）”。经庭审，双方当事人陈述、举证、质证及本院认证，确认以下事实：原告郭勇2009年8月承租龚某所有的位于莎车县团结路2号明亮大酒店二、三楼，起名为托福大酒店一直经营到2016年12月底，2016年12月31日原告郭勇与被告赵彦军和阿不都热依木·巴哈扑签订房屋转让租赁合同一份，原告郭勇（甲方）将明亮大酒店二、三楼转租给赵彦军和阿不都热依木·巴哈扑（乙方）开设餐厅。承包期限为四年零八个月零八天（即2017年1月1日至2021年8月8日），转让费14万元整。每年租金18万元，2017年上半年租金在5月10日前交清，下半年租金在10月9日前交清；以后每年租金在前一年12月30日前付一半，5月10日前支付另一半；每年以此类推。合同约定，两被告需按时交纳房租及相关费用，逾期一个月未交纳视为违约，原告有权解除合同并追究违约责任。违约金为20万元。双方签订合同后被告阿布都热依木·巴哈扑支付14万元转让费并进行一番装修后改名为《古卡尔万餐厅》开始经营，2017年10月被告阿布都热依木·巴哈扑被送到户籍地伊宁市去学国语，之后其妻子继续经营餐厅，2017年的租金全部交清，2018年的租金交了一部分，拖欠一部分之后，2018年9月1日原告郭勇锁上卡尔万餐厅的门，被告阿布都热依木·巴哈扑的老婆没有办法经营餐厅，2019年2月22日原告郭勇给被告阿布都热依木·巴哈扑的老婆打电话让她先交2万元租金，后面要餐厅再谈，2019年2月24日阿不都热依木·巴哈扑的妻子给郭勇的妹妹郭英交2万元租金，但餐厅依然没有开，原告郭勇也没有去找被告赵彦军。2019年7月被告阿布都热依木·巴哈扑回来找郭勇表示继续经营的意思，原告郭勇要求先付租金，而双方未达成一致。另查明：2019年3月28日新疆北屯第一建筑安装工程有限责任公司（以下简称北屯公司）与阿某（身份不明）签订合同租赁卡尔万餐厅的3楼左侧8间房屋，每年租金为4万元，租期为2019年3月28日至2021年7月28日，签订合同当天该公司把3000元押金转账给签合同人阿布都艾则孜·马木提，2019年4月19日该公司原出纳李某按照公司领导安排和原告郭勇妹妹郭英的要求通过个人银行账户把4万元租金转账给出租方汉唐御府托福大酒店郭某（系原告郭勇妹妹）。本院认为，原告郭勇与被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑签订房屋租赁合同是合法有效，被告赵彦军称自己是合同见证人理由不成立，均以认定合同签订人，双方当事人均应按上述协议履行。双方应诚实信用原则和公平原则是合同法的基本原则。双方在合同中约定了解除合同的条件，即逾期交付租金超过一个月，原告有权要求解除合同。解除合同的条件成就后，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。原告未履行向被告发出解除合同通知义务，以被告方拖欠租金为由未经通知两被告擅自锁上餐厅门，虽然庭审中表示是房东锁门但没有提供合法有效的证据证明，可以认定为原告以实际行为强力解除租赁合同，并可在随后的收取租金两万、转租三楼部分给第三人行为中印证。2019年3月18日原告郭勇的妹妹郭英未经被告方同意，利用陌生人签合同方式将餐厅的三楼8间房屋出租给北屯公司，与北屯公司签合同的陌生人利用一份出租方为郭勇的合同与北屯公司签租赁合同，签完合同后原告妹妹郭勇马上出现找承租方通知他们餐厅是属于他哥哥郭勇所有，并要求他们把租金4万元转账给自己，建筑公司于2019年4月19日把4万元租金转账给郭英。庭审中原告要求解除合同,被告方均同意，双方解除合同意见一致，本院予以支持。对于原告要求被告方承担2018年未交的租金4万元，2019年、2020年的租金36万，共40万元租金的诉求，本院认为原告2018年9月1日原告已以实际行动解除了与两被告签订的租赁合同，合同解除时间可认定为2018年9月1日，因此后租金不能让被告方承担。庭审中原告表示2018年的所欠租金4万元可以免除。本院查证属实的事实足以证实本案当事人均存在都存违约行为，被告经营不善未依约支付租金在先，原告强制锁门导致被告无法继续经营、无法更换营业场所、无法转移餐厅用具客观导致损失在后。根据合同法规定违约损失一般不得超过合同标的的30%，故本院结合被告租赁时间、案件事实及双方过错程度，酌定被告承担合同违约损失5万元。被告要求原告承担装修费100万元，没有证据向法庭提供且没有反诉本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本院支持原告郭勇与被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑自愿解除《房屋租赁合同》。二、被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑向原告郭勇在判决生效后五日内依合同约定返还租赁物。三、被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑向原告郭勇在判决生效后五日内支付租金5万元（伍万元整）于判决生效后一次性付清。四、驳回原告郭勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费4900元（原告郭勇已缴纳），由被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑负担525，原告郭勇承担4375元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   玛依努尔·尼牙孜二 〇 二 〇 年 八 月 三 十 日书  记  员   靳   晶   晶