广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初14532号原告：宝能地产股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福强路**福田中港城裙楼6E-606，统一社会信用代码91440300738833316U。法定代表人：叶伟青，总经理。委托诉讼代理人：李博，男，1992年6月11日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：胡静，女，1992年10月12日出生，汉族,系公司员工。被告：深圳彩虹堡教育科技有限公司，住所，住所地广东省深圳市南山区粤海街道海德三道**航天科技广场购物中心****社会信用代码91440300057882323H。法定代表人：PAULPAN。第三人：宝能商业有限公司，住所地广东省深，住所地广东省深圳市南山区蛇口街道中心路**宝能太古城花园**负**办公室**码91440300553851139B。法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：何明慧，女，1992年10月21日出生，汉族，系公司员工。原告宝能地产股份有限公司诉被告深圳彩虹堡教育科技有限公司,第三人宝能商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法于2020年7月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李博到庭参加诉讼。被告及第三人经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告及第三人签订的《宝能·ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同》于2018年10月19日解除；2、被告向原告支付2018年9月1日至2018年10月19日期间的租金65806.52元以及迟延支付租金的违约金23242.86元（暂计至2019年3月12日，应计至实际支付之日）；3、被告向原告支付2018年10月20日至2019年3月12日期间逾期搬离的违约使用金379045.53元；4、被告支付合同解除违约金81600.08元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告及第三人于2018年5月16日签订《宝能·ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同》，约定被告承租原告位于深圳市南山区（以下简称涉案商铺），第三人为经营管理方和物业管理方。合同主要内容约定：商铺租赁面积为641.51平方米，租赁用途商业，经营类型为儿童培训，品牌为彩虹堡；租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；租金每月每平方米63.6元，每月租金总额40800.04元，租金从第3个租赁年度起，每1个租赁年度复式递增8%；租赁期限内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之二向原告支付违约金；合同解除后，被告逾期交还商铺的，应按照合同解除当租赁年度月基本租金的2倍向原告支付违约使用金；被告拖欠支付租金达30日（含30日）以上的，原告有权解除租赁合同，收回商铺，租赁保证金由原告没收，且被告应按最后一个租赁年度月基本租金额度两倍向原告支付违约金。因本次租赁合同为续租签订，原告已按照原租赁合同约定交付涉案商铺，被告持续使用并按合同约定向原告支付租金。但自2018年9月起，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催缴仍未支付。原告于2018年9月20日向被告发出《催缴通知书》，通知被告缴清所欠费用，但被告一直未予交纳。因被告于2018年9月26日擅自单方停业超过3天以上并长期拖欠租金及营运管理费、物业管理费等各项费用，原告和第三人于2018年10月17日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求被告于2018年10月24日将涉案商铺返还原告。至今为止，被告仍未支付拖欠的租金，也未返还涉案商铺，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请其判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人未到庭应诉，其提交书面答辩意见为：本案事实清楚，证据充分，第三人对原告主张的诉讼请求、案件事实及提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。原告主张的事实和法律依据充分，请求法院支持原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）、第三人（管理方、丙方）签订《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》，合同约定：乙方向甲方承租购物中心（即宝能·allcity南山店）南区三层SL315-317号商铺，商铺的租赁面积为641.51平方米；商铺为商业用途，经营类型为儿童培训，品牌为彩虹堡；租赁期限为3年，自交付之日起至2021年同年同月同日的前一天止；乙方应向甲方支付的租金按约定租赁面积计算，每月租金总额为40800.04元，租金自第3个租赁年度起，每1个租赁年度复式递增8%；上述租金不包括乙方需支付的营运管理费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；除首月租金于合同签订之日起5日内向甲方支付外，每月基本租金须于当月5日前支付（如遇法定节假日则顺延至该节假日后第一个工作日）；乙方应向甲方交纳相当于2个月平均租金的租赁保证金共计83776.07元，乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方交纳；在租赁期限内，乙方逾期支付租金（含租赁保证金）的，每逾期一日，应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金；合同签订后，非因法律、法规及本合同约定的情况，乙方擅自单方解除或提前终止本合同的，租赁保证金由甲方没收，管理费保证金由丙方没收，同时乙方应按最后一个租赁年度月基本租金额度的两倍向甲方支付违约金，按最后一个租赁年度月基本营运管理费、物业管理费总额的两倍向丙方支付违约金，若不足以弥补甲方、丙方损失的，乙方还应另行赔偿；合同终止或解除（无论基于何种原因），乙方逾期交还商铺的，甲方、丙方有权强行收回商铺，如有损失由乙方自行承担，每逾期一日，乙方除应当交纳营运管理费、物业管理费、空调费、推广费、水电费等各项费用外，还应按照合同终止或解除当租赁年度月基本租金的2倍向甲方支付违约使用金，直至乙方交还商铺或甲方依照本合同第13.4.1条约定收回商铺；若因此造成甲方延迟向新租户交付该商铺而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿；乙方拖欠支付租金达30日（含30日）以上的，甲方有权解除本合同，收回商铺，租赁保证金由甲方没收，管理费保证金由丙方没收，且乙方应按最后一个租赁年度月基本租金额度两倍向甲方支付违约金；任何与本合同有关的由本合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采用书面形式，并送达以下地址，其中乙方地址为涉案商铺地址；任何文件、通知及其他通讯往来，如以邮寄的方式，应以中国邮政特快专递EMS的方式寄出，在寄出后第3个工作日即视为已送达（无论是否签收）；及其他条款。2018年9月20日，原告与第三人共同向被告发出《催缴通知单》，催促被告缴纳2018年9月租赁费用。原告提交的EMS邮单显示该函件被退回。2018年10月17日，原告与第三人共同向被告邮寄《解除合同通知书》，邮寄地址为涉案商铺地址，通知载明被告拖欠原告2018年9月期间的各项费用，且被告于2018年9月26日擅自停止营业，被告已构成根本违约，原告现通知被告解除双方签订的租赁合同，最迟于2018年10月24日之前将房屋按照合同约定返还等。该邮件于2018年10月19日被退回。庭审中，原告表示被告在原告不知情的情况下逃场撤柜，被告实际经营至2018年9月底。本院认为，原告与被告及第三人签订的《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告自2018年9月1日起未按照合同约定向其支付租金，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的上述主张予以采纳。被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年10月17日按照合同载明的通知地址向被告邮寄送达《解除合同通知书》，按照合同约定,“寄出后第3个工作日即视为已送达（无论是否签收）”，故本院确认原告与被告于2018年5月16日签订的《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》中原、被告的租赁关系于2018年10月22日解除。原告要求被告按照合同约定的标准向其支付2018年9月1日至2018年10月19日期间的租金共计65806.52元,本院予以支持。关于原告主张的延迟支付租金的违约金。原告主张按照每月拖欠金额的日千分之二标准计算过高，本院酌情调整至按照日万分之五计算，即2018年9月的租金以40800.04元为基数，2018年10月的租金以25006.48元为基数，均从拖欠当月6日起依次计算至被告实际支付之日止。关于原告主张的2018年10月20日至2019年3月12日期间的逾期搬离的违约使用金。根据合同约定，合同解除，被告逾期交还商铺的，应按照合同解除当月基本租金的2倍向原告支付违约使用金；原告在明知被告于2018年9月底停止营业且其已发函要求解除合同及返还房屋的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故本院酌情支持违约使用金至2019年1月20日，即被告应向原告支付2018年10月20日至2019年1月20日期间逾期搬离的违约使用金163201.6元（40800.04元×2×2），超出部分，本院不予支持。被告未依约向原告支付租金且未经原告书面同意擅自停业等违约行为导致涉案合同的解除，原告依据合同约定要求被告按最后一个租赁年度月租金的两倍向其支付合同解除违约金81600.08元，于法有据，本院予以支持。本案经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、确认原告宝能地产股份有限公司与被告深圳彩虹堡教育科技有限公司、第三人宝能商业有限公司于2018年5月16日签订的《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》中原告宝能地产股份有限公司与被告深圳彩虹堡教育科技有限公司的租赁合同关系于2018年10月22日解除；二、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝能地产股份有限公司支付2018年9月1日至2018年10月19日期间的租金65806.52元及其违约金（2018年9月的租金以40800.04元为基数，2018年10月的租金以25006.48元为基数，按照日万分之五的标准计算，从拖欠当月6日起分别计算至被告实际支付之日止）；三、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝能地产股份有限公司支付2018年10月20日至2019年1月20日期间逾期搬离的违约使用金163201.6元；四、被告深圳彩虹堡教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝能地产股份有限公司支付合同解除违约金81600.08元；五、驳回原告宝能地产股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9297元，原告已预交，由原告负担3650.76元，由被告负担5646.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  廖瑞梅人民陪审员  陈 滨二〇二〇年八月七日书 记 员  伍小丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。