大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6139号原告：洪智勇，男，汉族，1967年1月19日生，户籍地大连市西岗区，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：王徐，男，汉族，1974年4月12日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：隋红燕，女，1979年6月15日生，汉族，系被告大连航宝汽车销售服务有限公司推荐的代理人。被告：大连航宝汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91210200071589502J，住所地大连市甘井子区山东路（南）39-2号。法定代表人：邹波。委托诉讼代理人：隋红燕，女，1979年6月15日生，汉族，系被告大连航宝汽车销售服务有限公司员工。原告洪智勇与被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪智勇的委托诉讼代理人孙宁宁，被告王徐及其委托诉讼代理人隋红燕，被告大连航宝汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人隋红燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求解除原告与被告王徐签订的房地产买卖合同；2、请求二被告共同给付占有使用费1763966.1元（自2011年11月18日起至2016年6月11日至，按照每平方米每日1元计算）；3、二被告将房屋腾退并恢复原状；4、二被告赔偿占有使用费损失（自2016年6月12日起至恢复原状时止，按照每平方米每日1元计算）。事实与理由：原告与被告王徐签订房地产买卖合同，约定将原告所有的位于大连市甘井子区山东路39-2号5-1-3、5-2-3号房屋出售给被告王徐，被告王徐需于合同签订当日支付定金100万元，房款需于30日内付清。合同签订后，被告王徐并未按照合同约定履行交付房款的义务，故原告要求解除合同。2011年11月18日二被告未经原告同意，擅自占有使用案涉房屋，故原告要求占有使用费。二被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。二被告认为合同无法履行是原告根本违约造成，因39-1号案件，于顿迪否认对洪智勇的授权，洪智勇涉嫌合同诈骗罪，应当移交公安机关。原告拒不配合办理过户，应当承担全部违约责任并赔偿被告遭受的损失。合同签订后，原告与被告王徐口头约定王徐勇这两套房子做贷款，贷得的款项用于支付房款，在派出所笔录中原告已经认可。房款已经全部付清，原告应当返还房款及其利息并赔偿损失（已经另案诉讼）。洪智勇在公安笔录中已经承认，案涉房屋其交由二被告免费使用，2016年6月11日以后，案涉房屋处于原告的控制之下。原告索要占有使用费无事实及法律依据，原告未取得产权登记，不具备主张物权损失的身份；案件已经超过诉讼时效；本案已经经其他诉讼处理过，属于一事不再理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：原告提交原告（出卖人）与被告王徐（买受人）于2010年12月20日签订的房地产买卖合同。该合同部分内容如下：买受人购买房屋行政街号大连市甘井子区山东路（南）39-2号5-1-2、5-2-3；该房屋单价为每平方米9000元，总金额9511920元；买方于本合同签订之日支付定金1000000元；房屋款需于本合同签订后三十天内三次付清；卖方收到买方替卖方还清银行贷款3000000元，在7日内卖方协助买方办理，房地产交易市场过户手续及开发签订（合同）过户手续；买卖双方约定，办理房屋权属过户及还银行贷款等相关业务产生的相关税费，替卖方还清银行贷款3000000元；买受人无法支付合同签订的第四条房屋定金款以外的房屋款，卖受人有权解除此房屋买卖合同。买卖双方协商后，出卖人同意在50天内将买受人已付房款退还给买受人，退回已付房款无利息。于顿迪、洪智勇、王徐曾因房屋买卖合同纠纷诉至本院，本院于2020年5月31日作出（2017）辽0211民初2949号民事判决，该判决事实部分认定：王徐申请本院向大连市甘井子分局兴华街派出所调取的公安行政卷宗(2016年6月28日山东路广汽传祺4S店扰序案)中载有数份对被告洪智勇的询问笔录，主要内容为：“芙蓉人家（甘井子）号楼的公建是我的，是我从德邦房屋公司买的，我有买房合同。2010年末（12月份）我又将该公建一部分卖给了王徐，我和王徐各一半，王徐的部分有1050平，其用作车行，房屋买卖合同讲清当时支付1000000，剩余11219670元随后付清，但直至现在，其也尚未付清，2016年6月3日，王徐叫着其朋友周彬（音）和我谈，说6月9日前王徐付给我不少于1500000元，如果不付我将其请走，但10日9时许，王徐也未付我钱，我便从地铁站（甘井子劳动局）雇了9个力工，将王徐二楼大办公室内几张办公桌上的资料，装了七、八箱，又将四个资料柜一起搬到王徐自己的房间了（该房也位于同一楼的公建处），当时现场有王徐公司的一个大姐在现场，那大姐还帮我收拾了。”“……问：你名下的公建是哪一套？另一套是谁名下的？答：我名下的是山东路（南）39-2号公建，另一套山东路（南）39-1号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。问：这两套公建你是否有买卖合同？答：我和于顿迪都有和开发商德邦公司的买卖合同，我和于顿迪目前都有这两套公建的所有权。问：王徐向你购买的是哪套公建？你们之间是否签订房屋买卖合同？答：王徐向我购买的是山东路（南）39-1号，我和王徐签订了房屋买卖合同，另一套公建我们之间有口头买卖协议。问：山东路（南）39-1号不在你的名下，你为何和王徐签订房屋买卖合同？答：山东路（南）39-1号实际上也是我的，于顿迪当时给没给我出委托书我现在想不起来了。当时的委托书我需要回去找找。……问：你是否和王徐签订过山东路（南）39-2号公建买卖合同？答：没签过。问：王徐向公安机关提供的你和王徐签订的山东路（南）39-2号房屋买卖合同你怎么解释？答：王徐提供的是假合同，我没有签过，上面我的签名也是伪造的。……问：你和王徐签订的山东路（南）39-1号公建提出可以为王徐办理产权，但是你只拥有山东路（南）39-1号的使用权，你是否可以为王徐办理产权？答：当时可以的，只要王徐将房款交齐，我就可以带王徐去开发商那里，将我和开发商签订的房屋买卖合同改成王徐的名，这样王徐就可以以一手房的手续办理房屋的产权，可以节省不少的税费的费用。问：你和王徐签订的山东路（南）39-1号公建买卖合同的履行情况？答：王徐未按合同在30天内1次付清所有房款，王徐也未在和我签订合同当天给我定金，后来我和王徐说，如果你现在拿不钱来，那么你就租我的房子，每个月房租100000元，这些钱以后也可以算在房款里，在2013年12月28日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2600元。2014年1月14日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款20000元。2015年10月20日在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房屋租金68000元。2016年4月29日，王徐付我房屋租金100000元。2016年2月5日王徐付我房屋租金80000元。2015年3月21日，王徐付我租金68000元。2015年7月21日王徐付我房屋租金68000元。2015年8月5日王徐付我房屋租金100000元。2015年9月10日，王徐付我房屋租金68000元。2015年12月20日，王徐付我房屋租金68000元。2014年12月19日，王徐付我房屋租金70000元。以上共计794600元，在王徐以后购买我的房子时候，这些钱都可以算作王徐付给我山东路（南）39-1号公建的房款。问：王徐是否以其他形式付给过你山东路（南）39-1号公建的房款？答：王徐还给了我3台广汽传祺的吉普车，当时可以算作房款。这三台车总价值约400000元。这其中还有两台车没有过户，还是在王徐名下，我只是使用。问：王徐向公安机关提供付款记账凭证是怎么回事？上边注明是付洪智勇款。答：2011年12月20日，王徐的付款记账凭证记录王徐付给我支票410000元，但是这张支票是空头支票，支票原件还在我的手中，我都没有存。2011年4月26日，王徐还给我一张1000000的空头支票（这笔钱是王徐在2009年末向我借的钱，王徐是还我这1000000元）。2010年末至2012年，我利用爱人于琴的信用卡（卡号52×××99）向王徐所有的账户陆续打了800余万元，然后王徐再将这些现金转给我，所以才产生了王徐注明是付洪智勇款的付款凭证。问：你向王徐的哪些账户打过钱？答：兴业银行大连分行付过，大连金龙汽车销售服务有限公司，大连奔腾天安汽车服务有限公司。问：你向王徐打的借条是怎么回事？答：2011年5月19日，我委托王徐向外借了1090000元（实际上王徐给我打了980000元，在2012年1月19日王徐的付款凭证中记录），还款日期是2011年7月18日。因为王徐还欠我的钱，我也就没还王徐这980000元。后来还款日期到了之后，王徐说钱是他在外边借的钱替我还上了，于是我又向王徐打了一张1267920元的借条和1337820元的借条，用于还前边的王徐替我借的1090000元款。2012我向王徐借了500000元，我在2011年10月9日向王徐打了1张578800元的借条，还款日期是2011年11月12日，因为我到期未还，所以我在2012年1月13日又向王徐打了一张670400元的借条。问：你为何因同一笔款向王徐打多张借条？为何不将旧借条销毁？答：王徐自己说都撕掉了，我也没有查看。问：1330000的借条我没还，但是670000的借条我将我的奔驰车给了给了王徐，用于还款。……问：关于你和王徐在2013年10月30日的借条中声明‘王徐所购买的洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借款和要钱’你有什么要说的？答：开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款，所以我也不想将房子卖给他了，也不要他的钱，所以我才和王徐有上边的声明。问：王徐未付清山东路（南）39-1号房款，为何还使用山东路（南）39-2号？答：因为王徐装修4S店的时候厂家验收面积不够，所以王徐和我商量，可不可以先借给王徐使用，待厂家验收完毕后再将山东路（南）39-2号还给我，当时我同意了，我说要是有人租山东路（南）39-2号，你就将房子倒给我。后来时间一长，没有人租，我也就让王徐先用着了。”被告王徐于（2017）辽0211民初2949号案件中自认其于2011年11月18日开始占有、使用案涉房屋，其于2016年6月11日丧失对案涉房屋的占有。另案中王徐对于经营损失、装修损失、财产损失要求原告等进行赔偿。被告王徐于庭审中表述，关于房款的支付，其与原告口头约定，先将房屋过户至被告王徐名下，由被告王徐办理银行抵押贷款，贷出的款项用于向原告支付房款。被告王徐认为（2017）辽0211民初2949号民事判决的认定即为房款支付方式变更的证据，无其他证据证实关于房款的支付已经另行达成合意。王徐（另案原告、反诉被告）、洪智勇（另案被告、反诉原告）之间曾因房屋买卖合同纠纷诉至本院，本院作出（2017）辽0211民初2951号民事判决，该判决事实认定部分载明：“关于房款交付情况，原告、被告所提交的证据及相应的质证意见如下：1、原告（反诉被告）提交2010年10月9日付款记账凭证（摘要记载“洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（收款人处记载“德邦房地产”有签字）拟证明付款9100元。被告（反诉原告）提交补发转账证明申请书称系原告经营的大连奔腾天安汽车服务有限公司代其收取被告德邦公司支付的支票款74500元，该笔9100元系此74500元中的款项。2、原告（反诉被告）提交2010年10月22日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根三张（有签字）拟证明付款50000元。被告（反诉原告）提交招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，该流水中记载2010年10月14日消费50050元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。3、原告（反诉被告）提交2010年11月4日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（有签字）拟证明付款100000元。被告（反诉原告）辩称该款并非购房款，且支票空头已将支票退回。4、原告（反诉被告）提交2010年11月20日付款记账凭证（领款人处无签字）及转账支票存根（有签字）拟证明付款100000元。被告（反诉原告）提交工商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而通过兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年10月26日消费140000元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。5、原告（反诉被告）提交2010年11月26日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、2010/11/20、100000，2010/11/26、10000、领款人处有签字）证明付款110000元。被告（反诉原告）提交工商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而通过兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年10月26日消费140000元，同时该付款凭证重复记载了2010年11月20日付款凭证中的100000元，仅能体现收款10000元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。6、原告（反诉被告）提交2010年12月8日两份招商银行客户回单，拟证明其向被告（反诉原告）的妻子、女儿分别汇款48129元及26301元，共计66430元。被告（反诉原告）辩称该款非案涉房屋的购房款，而是信用卡提现款。7、原告（反诉被告）提交2010年12月9日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（用途为“洪智勇款”、有签字）证明付款100000元。被告（反诉原告）提交招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年12月9日支付133600元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。8、原告（反诉被告）提交2010年12月23日转账支票存根（有签字）证明付款5500元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，该流水中记载2010年12月17日支付20050元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。9、原告（反诉被告）提交2010年12月22日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字、金额原记载50000元并更改为122000元）及转账支票存根四张（有签字）证明付款50000元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年11月5日支付38000元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。10、原告（反诉被告）提交2010年12月23日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为200000元）、2010年12月29日付款记账凭证【摘要记载“付洪智勇款（12月27日）”、领款人处有签字、金额为807400元】、2011年3月10日付款记账凭证（领款人处无签字、金额为300000元）及转账支票存根（有签字）、2011年3月17日付款记账凭证（领款人处无签字、金额为10000元）及转账支票存根（用途为“洪智勇款”、有签字）拟证明付款1317400元。被告（反诉原告）辩称该四笔款项并非购房款，被告（反诉原告）曾向原告支付款项150万元用于竞拍土地，其中100万元系于2010年8月16日刷卡取现，但被告（反诉原告）并未提交相应的银行流水；其余50万元，被告（反诉原告）提供转账支票存根为证，该支票系支付给大连奔腾天安汽车服务有限公司。原告（反诉被告）称该支票与已付款项无关联性。11、原告（反诉被告）提交银行流水拟证明于2011年4月8日支付洪智勇176000元及其妻子于琴97000元，共计273000元。被告（反诉原告）提交其与于琴的招商银行流水、对账单称该两笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而通过大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项且每笔支付手续费50元。其中被告（反诉原告）的银行流水中记载2011年4月8日他行缴款176000元、2011年4月13日在大连金龙汽车销售服务有限公司支付176050元。于琴的对账单中记载2011年4月8日他行缴款97000元、2011年4月13日在大连金龙汽车销售服务有限公司支付98050元。原告（反诉被告）称该流水、对账单与该两笔款项无关联性。12、原告（反诉被告）提交2011年4月14日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为3000元）、2011年4月14日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇电话费”、领款人处有签字、金额为3200元）、2011年4月28日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、有签字、金额为4000元）拟证明付款10200元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项，而系还款及电话费。13、原告（反诉被告）提交2011年5月18日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（有签字）拟证明付款95000元。被告（反诉原告）辩称该款并非购房款，且支票空头已将支票退回。14、原告（反诉被告）提交银行流水拟证明于2011年5月19日、2011年5月20日分两笔支付洪智勇400000元及500000元，共计900000元。被告（反诉原告）称该款为房屋使用费。15、原告（反诉被告）提交2011年5月29日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为2000元）、2011年6月1日客户回单（向于琴汇款20000元）、银行流水（2011年6月3日向于琴汇款40000元、2011年6月7日向洪嘉泽汇款40000元）、2011年6月7日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为2000元）、2011年6月17日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字、金额为10000元）及转账支票存根（有签字），拟证明共计付款114000元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项，而系还款，且2011年6月3日向于琴汇款的40000元并未收到。16、原告（反诉被告）提交银行流水拟证明于2011年6月21日向于琴银行卡支付41500元。被告（反诉原告）称该款为于琴朋友刘义的信用卡取现款。17、原告（反诉被告）提交2011年6月30日转账支票存根（有签字、同时记载“手续费50*2=100）证明付款100000元。被告（反诉原告）提交其女儿洪嘉泽招商银行对账单称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，该对账单中记载2011年6月28日支付100000元。原告（反诉被告）称该对账单与该笔款项无关联性。18、原告（反诉被告）提交2011年7月5日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字、金额为100000元）及转账支票存根（有签字、记载“转于卡款10万“）、银行流水（2011年7月11日向被告汇款50000元、45000元），拟证明共计付款195000元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴及女儿洪嘉泽招商银行对账单称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，于琴对账单中记载2011年7月4日支付52000元及48100元、2001年7月8日支付48050元。洪嘉泽对账单中记载2011年7月8日支付50050元。被告（反诉原告）称100000元那笔原告收取手续费100元，50000元那笔收取50元，45000元那笔收取手续费50元，另有3000元原告（反诉被告）并未支付。原告（反诉被告）称该对账单与该笔款项无关联性。19、原告（反诉被告）提交2011年9月5日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇借款”、领款人处无签字、金额为200000元）及转账支票存根（记载“洪智勇借款”、有签字）拟证明付款200000元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项及借款，而系还款。20、原告（反诉被告）提交2011年9月29日招商银行客户回单，拟证明其向被告（反诉原告）的妻子汇款150000元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴及女儿洪嘉泽招商银行对账单称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，于琴对账单中记载2011年9月29日支付90000元。洪嘉泽对账单中记载2011年9月28日支付50000元。21、原告（反诉被告）提交2011年12月9日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为1000元）拟证明付款1000元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项及借款，而系还款。22、原告（反诉被告）提交2011年12月20日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇支票、现金”、领款人处无签字）及转账支票存根（有签字、编号为3010913000323600）拟证明付款420000元。被告（反诉原告）辩称支票为空头并未收到款项，同时提供同一编号的转账支票原件（金额为410000元）。另外10000元，被告（反诉原告）辩称为还款。23、原告（反诉被告）提交2011年12月20日付款记账凭证（摘要记载“2010/8/11、12/19“于琴保险费”、领款人处有签字、金额为4748.72元）拟证明付款4748.72元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项及借款，而系还款。24、原告（反诉被告）提交银行流水（2011年12月22日支付245450元）、2012年1月15日付款记账凭证（记载“付洪智勇购车款”、领款人处无签字、金额为200000元）、招商银行电汇回单（向于琴汇款340000元）拟证明共付款785450元。被告（反诉原告）称该三笔款非案涉房屋的购房款，是原告向被告支付购奔驰车S300的车款（总款为785450元左右）。25、原告（反诉被告）提交2012年1月19日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”980000元、“2011/10/9借款”10000元、“888车轿车费”6000元、“888车违章费”14000元、领款人处有签字）拟证明付款983000元。被告（反诉原告）辩称该记账凭证签字并非真实，没有收到该笔款项。26、原告（反诉被告）提交妻子蔡京杉的银行流水（2013年12月5日向于琴账户付款630000元、2013年12月8日向于琴账户付款49000元、49000元及265070元、2013年12月10日向于琴账户付款152000元、2013年12月11日向洪智勇账户付款93000元）拟证明共计付款1238070元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴的银行流水及对账单称该几笔款项系还信用卡随后又将此款在大连上岛海珍品有限公司、大连市西岗区金地汽车用品商行刷卡转出，并收取手续费。流水明细中记载2013年12月5日同日在大连上岛海珍品有限公司消费635900元、2013年12月9日在大连市西岗区金地汽车用品商行消费362000元、2013年12月11日在大连市西岗区金地汽车用品商行消费155000元、2013年12月11日在大连上岛海珍品有限公司消费93000元。27、原告（反诉被告）提交付款记账凭证：①2013年12月22日、摘要记载“付洪智勇房款”、“洪智勇购车款抹账顶房款”、金额为144660元、领款人处有签字；②2013年12月28日、摘要记载“付洪智勇房款”、金额为2600元、领款人处有签字；③2014年1月14日、摘要记载“付洪智勇房款”、金额为20000元、领款人处有签字；④2014年3月14日、摘要记载“付洪智勇房款”、“洪智勇购车款抹账顶房款”、金额为286000元、领款人处有签字；⑤2014年7月1日、摘要记载“车款（洪妮）等、金额为190127.48元；⑥2014年9月4日、摘要记载“付洪智勇款”、金额为20000元，领款人处有签字；⑦2014年12月19日、摘要记载“于琴招商银行华府支行”、金额为70000元，领款人处有签字。拟证明付款共计733387.48元。被告（反诉原告）辩称①②③⑤⑥均为房屋使用费；④款项并未收到面包车；⑦凭证中有涂改。28、原告（反诉被告）提供2014年9月26日招商银行汇款单（案外人邹波）证明付款112000元，被告（反诉原告）辩称为还款。29、原告（反诉被告）提交其与蔡京杉的银行流水拟证明付款情况：①2014年1月8日向洪智勇汇款96000元；②2014年1月8日向于琴汇款20000元；③2014年6月9日向洪嘉泽汇款518000元；④2014年7月9日向于琴汇款177500元；⑤2014年9月8日通过四笔49000元向于琴汇款共计196000元，另有记账凭证中记载“付洪智勇房款”、但没有签字金额为196000元；⑥2015年1月8日通过七笔向于琴汇款310000元；⑦2015年1月9日通过两笔向于琴汇款56400元；⑧2015年1月16日付款记账凭证中记载补支王琦车款、倒卡款，支付3500元。被告（反诉原告）辩称①②③④⑤⑥⑦的款项均为信用卡提现、还账款，⑧为房屋使用费。30、原告（反诉被告）提交交易流水、付款记账凭证、电子回执拟证明付款情况：①2015年3月20日向于琴汇款68000元；②2015年7月10日、摘要记载“顶账车（抵交购房款）”、金额为128800元、领款人处有签字；③2015年7月21日、摘要记载“付洪智勇汇洪嘉泽”、金额为68000元、领款人处无签字；④2015年8月5日、摘要记载“付洪智勇”、金额为100000元、领款人处有签字；⑤2015年8月25日、8月26日向于琴汇款48900元、30000元，共计78900元；⑥2015年9月20日、摘要记载“洪智勇”、金额为68000元，领款人处有签字；⑦2014年9月1日购车合同、记账凭证（2015年12月17日、保养248元）；⑧2015年10月20日、摘要记载“于琴付洪智勇”、金额为68000元，领款人处有签字；⑨2015年12月20日、摘要记载“于琴”、金额为68000元，领款人处有签字；⑩2016年2月5日、摘要记载“洪智勇”、金额为80000元，领款人处有签字；⑾2016年3月20日、摘要记载“洪智勇”、金额为100000元，领款人处有签字；⑿2016年4月22日、摘要记载“付洪智勇、洪妮车款、保险”“2014年7月1日已记录但未签”、金额为185415.48元，领款人处有签字；⒀2016年4月27日摘要记在“付洪智勇”、金额为1440元、有签字；⒁2016年4月29日摘要记在“付洪智勇”、金额为100000元、有签字。被告（反诉原告）辩称①⑦为房屋使用费、②收到车但未过户、⑿为重复记账、其余均为还款。31、原告（反诉被告）另提供案外人领取款项的支票存根、记账凭证及被告（反诉原告）出具的借据以证明支付房款。关于上述1-30项收付款情况，原告（反诉被告）另提交蔡京杉、邹波所出具的《代付款证明》,内容为：“本人蔡京杉、邹波及大连奔腾天安汽车服务有限公司在2010年至2016年期间付给洪智勇、于琴、洪嘉泽及其家人或相关人员的款项均为代王徐支付的购买大连市甘井子区山东路（南）39-1、39-2房屋的购房款。”原告（反诉被告）另提供被告（反诉原告）于2013年10月30日出具的借条，内容为：“今借王徐人民币贰万壹仟元正，在王徐所购买洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借钱或要钱。”原告（反诉被告）称根据该借条内容，其提供的借条中所载的款项均应视为其支付的房款。被告（反诉原告）亦提交大连金龙汽车服务有限公司、大连上岛海珍品有限公司、大连西岗区金地汽车用品商行企业查询信息拟证明原告（反诉被告）利用上述公司的POS机为被告（反诉原告）及家人的信用卡刷卡提现。”上述（2017）辽0211民初2951号民事判决认定：“原告（反诉被告）在合同签订后至本案辩论终结前是否交付《房地产买卖合同》项下全部房款。关于此点，原、被告间存在极大争议。现原告（反诉被告）提供的付款证据中，不仅包括被告（反诉原告）签字确认的记账凭证、支票所载款项、被告（反诉原告）出具的借据所载的款项，另有案外人领取的款项等。而在被告（反诉原告）签字确认的记账凭证中，亦仅有少数明确标注为“房款”。被告（反诉原告）则辩称案涉房屋价款一分未收到，其接收的款项则为信用卡套现款、房屋使用费及还款等。本院认为，原、被告在合同签订时关系应较为亲密，故此双方在付款、收款上并没有予以明确的记录。但当原、被告间产生争议时，其证据记载内容的不明确显然会造成事实认定的困难。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在原告（反诉被告）所提交的证据中，案外人领取的款项仅以其所述无法推定为被告（反诉原告）所收取的案涉房屋房款；而借据所载的借款，理应为原、被告间借贷关系的标的，原告（反诉被告）虽以2013年10月30日出具的借条证明被告（反诉原告）同意转为房款，但该借条中的内容无法直接证明该节事实；而在部分记账凭证中，记载的付款事项包括“保险费”、“电话费”、“购车款”等，在无其他证据佐证下亦无法被认定为房款；而在部分记载“付洪智勇款”的记账凭证中，被告（反诉原告）也提交信用卡刷卡明细以证明为信用卡套现款，因付款凭证中记载的金额、时间及信用卡消费明细存在一致性，而使款项的支付事由存在合理怀疑而可能无法直接推定为房款。故此，在本案未对已付房款具体数额予以逐笔认定的前提下，暂按照原告（反诉被告）所提供的明确标注为“房款”的记账凭证所载的金额系不足合同所约定的房屋价款。而关于被告（反诉原告）反诉请的房屋使用费，首先，被告（反诉原告）认为合同已在2011年1月20日解除一节,本院不予采纳，故现双方的房屋买卖合同仍在成立未生效状态，在该合同未解除的前提下，被告（反诉原告）诉请使用费并无合同依据。其次，根据公安机关卷宗内记载的被告（反诉原告）的询问笔录，其对于原告（反诉被告）使用案涉房屋的情况亦有相关论述，且其一直认为不存在案涉房屋的买卖合同。最后，被告（反诉原告）对部分付款项凭证的质证意见则为房屋使用费，与其反诉请求有一定重合。综合两个争议焦点，原告（反诉被告）诉请的继续履行合同及被告（反诉原告）反诉请房屋使用费及辩称合同已解除均与本院所认定的合同状态不一致。现因该合同处于成立未生效的状态，或者由被告（反诉原告）取得物权登记使合同生效，或者由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）另行协商解除或诉请确认解除合同并主张已付房款的返还及相应的损失。同时考虑到本案案涉标的较大，为避免原、被告诉累，对于原告（反诉被告）诉请交付房屋及被告（反诉原告）反诉请房屋使用费本案中暂不予处理，原、被告预先交付的该部分诉请的诉讼费用亦予以退回，原、被告可待合同状态发生变更时另诉主张。”上述（2017）辽0211民初2949号民事判决、（2017）辽0211民初2951号民事判决已经发生法律效力。以上事实，有商品房买卖合同、房地产买卖合同、房产信心查询结果、（2017）辽0211民初2949号民事判决、（2017）辽0211民初2951号民事判决及本院的庭审笔录在案为凭，上述材料业经开庭质证，可以采信。本院认为，关于合同解除解除一节，原告主张解除案涉房地产买卖合同，二被告并未提出异议，且经本院上述生效判决认定，被告王徐并未全额支付房款，原告享有解除合同的权利，且被告已经实际从房屋腾退，不具备履行的条件，故本院对于原告解除合同的诉请，予以支持。关于案涉房屋买卖关系中的违约主体，合同中已经明确房款的具体给付方式，被告王徐并未按照约定支付房款。虽然公安局调查笔录中洪智勇曾陈述：“开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款”。从上述陈述可以看出，原告洪智勇虽自认先过户办理抵押再付房款，但是原告同时陈述因被告王徐的原因不去办理过户手续。故原告的该段陈述，不能作为认定对于房款支付方式已经另行达成合意的证据。截至（2017）辽0211民初2951号民事判决作出，被告王徐并未全额支付房款，故对于房屋买卖合同无法继续履行的问题，被告王徐存在过错。二被告已经从案涉房屋中撤出，无需向原告腾退房屋，故对于原告要求被告腾退房屋的诉请，本院无需处理。关于原告要求恢复原状的诉请，鉴于双方均未提供房屋原状的证明材料可供参考，无法确定房屋交付时的状态，故对于原告的该诉请，本院不予支持。原告系案涉房屋登记权利人，有权占有使用案涉房屋或者让渡相应占有使用权益，二被告自2011年11月18日占有使用案涉房屋至2016年6月10日，应当支付相应的占有使用费。关于占有使用费的标准，该地段住宅的房租标准高于1元每日每平方米，在洪智勇于公安机关所做的调查笔录中说明租金每月100000元，被告王徐曾于2015年7月21日支付房屋租金68000元，于2015年8月5日支付房屋租金100000元，于2015年9月10日支付房屋租金68000元，即使按照被告王徐交纳的月租金68000元计算，亦符合原告主张的每日每平方米1元的租金标准；同时，综合考虑案涉公建房屋的举架高度、地理位置、商业用途等因素，原告主张的每日每平方米1元的标准属于合理范围，本院予以支持。自2011年11月18日至2016年6月10日，发生占有使用费175759144元,上述占有使用费应当由二被告支付。自2016年6月11日起，二被告不再占有案涉房屋，原告主张该日之后的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，被告王徐自2013年起不间断向第三人支付款项，且占有使用房屋属于持续状态，案涉诉讼时效中断，故对于二被告关于时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告洪智勇与被告王徐于2010年12月20日签订的房地产买卖合同（合同标的为大连市甘井子区山东路39-2号公建）。二、被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告洪智勇支付占有使用费1757591.44元。三、驳回原告洪智勇其他诉讼请求。如果未按本判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89452元，由原告自行承担8000元，被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司承担81452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。3252470127127000审判长张禾人民陪审员  刘红岩人民陪审员  吕秀梅215900101282500二〇二〇年八月二十六日书记员胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。