广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3966号原告（反诉被告）：宋永太，男，1950年8月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：潘家慧，广东绿儒律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市国联创展有限公司，住所地广州市增城新塘镇广深大道****。法定代表人：湛礼祺。委托诉讼代理人：刘晓东、李依虹，广东诺臣律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）宋永太诉被告（反诉原告）广州市国联创展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋永太及其委托代理人潘家慧，被告（反诉原告）广州市国联创展有限公司法定代表人湛礼祺及其委托诉讼代理人刘晓东、李依虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋永太诉讼请求为：一、被告继续履行原、被告于2012年4月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告分别与原告签订位于广州市增城区新塘镇大林边一横路22号101房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房、304房、401房、402房、403房、404房、501房、502房、503房、504房、22号之一101房、22号之三101房的《商品房买卖合同》，并将上述房产过户至原告名下；三、本案诉讼费、查封费由被告负担。事实和理由：2012年4月19日，被告将其开发的东景华庭房地产项目A5幢出售给原告。双方据此签订了《房屋买卖合同》。在该合同中确认了双方各自的权利义务。之后A5幢楼房在2013年5月份竣工，原告随即催促被告办理过户手续。被告于2014年1月向增城市国土资源和房屋管理局申请确权，但该局要求被告补缴土地出让金5193988元，在未缴清前不予确认，导致A5幢楼房无法办理过户手续。为此，被告与相关行政部门进行了多次诉讼。为此，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）广州市国联创展有限公司辩称：东景华庭项目土地出让金尚未核算完毕，涉案房屋尚未确权，原告要求房屋过户存在履行不能。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）广州市国联创展有限公司的反诉请求为：一、解除原、被告双方于2012年4月19日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：一、东景华庭项目土地出让金尚未补缴完毕，涉案房屋土地出让金标准尚未确定。二、广州市国联创展有限公司在承担违约责任的条件下有权解除《房屋买卖合同》。涉案房屋所属东景华庭项目是广东川府投资有限公司与广州市国联创展有限公司共同合作开发的。宋永太作为广东川府投资有限公司的法定代表人及大股东就A5幢房产事宜与广州市国联创展有限公司签订《房屋买卖合同》。基于宋永太的特殊身份，因此仅以内部优惠价格出售涉案房屋。此外，《房屋买卖合同》第十条约定，买卖双方在支付总楼价款820万元的30%的违约金的情况下，可以退出交易或终止合同。是因为在2012年双方签约时，涉案房屋尚无法确定何时能够确权，受市场规律影响，房产价值上下波动较大。为了保障双方的合法权益，从公平角度出发，买卖双方决定在合同中约定各方选择退出交易、解除合同的权利。为此，诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）宋永太反诉辩称：不同意广州市国联创展有限公司的反诉请求。其答辩意见与起诉意见相一致。经审理查明：2005年增城市人民政府核发的增国用(2005)第B0401240号土地使用权证载明，土地权属人为被告，坐落在新塘镇大林地，地类商住，地类商住型转让。2005年5月9日，增城市规划局核发《建设用地规划许可证》，内容为用地单位为被告；用地位置新塘镇大林地。2009年8月8日，增城市建设局核发《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，名称为被告；内容为批准从事房地产开发经营业务时间为2009年8月8日。2012年4月19日，宋永太（买方，乙方）与广州市国联创展有限公司（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：“……买卖房屋的地址为增城市新塘镇东景华庭房地产项目A5幢，其中住宅16套，建筑面积866平方米；商业2套，建筑123平方米，总建筑面积989平方米。其中地下室为赠送使用，不计入建筑面积，没有产权。……第三条买卖双方同意该物业成交总楼价为人民币捌佰贰拾万元正，（￥8200000元），该价钱为卖方实际收取的总价款。……第四条房屋产权鉴于目前该房产没有竣工验收备案和整体确权，双方一致同意，卖方在签订本合同起8个月内办妥房产的确权手续。……买方需与甲方另行签订18份《商品房买卖合同》，……第七条付款方式……签订本合同当天起计7天内，买方交付给卖方购房款人民币4000000元。卖方办理完成房屋产权证后5天内，买方交付给卖方购房款人民币4200000元。……第十条违约责任1、在签订本合同后若任何一方违反本合同约定或退出交易的，违约方应向履约方赔偿违约金，违约金的标准按总楼价的30%计算。……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因其自身原因无法将该物业售予买方的，视为卖方违约。”2012年4月20日，广州市国联创展有限公司向宋永太出具《收据》，内容为收到宋永太购买东景华庭A5栋房款4000000元。2016年11月14日，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终721号行政裁定书，对广州市增城区资源和规划局不服（2016）粤7101行初156号行政判决提出的上诉，经审理后，广州铁路运输中级法院认为涉案《复函》对被上诉人广州市国联创展有限公司的合法权益明显不产生实际影响，其起诉应予驳回。为此，裁定如下：一、撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初156号行政判决；二、驳回上诉人广州市国联创展有限公司的起诉。2018年11月23日，广州市铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3109号行政裁定书，就广州市国联创展有限公司不服（2018）粤7101行初1418号不予立案的裁定，作出二审裁定，驳回上述，维持原裁定。2019年1月14日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划业务函[2019]350号《关于补缴土地出让金告知书》，内容为：你司于2013年12月10日向我委增城区局申请位于新塘镇大林地，面积为6667平方米（折合10.001亩）的商住项目(《国有土地使用证》证号：增国用(2001)第D0200078号)因调整规划建筑面积补交出让金，我委增城区局已于2014年10月21日将《增城市国有土地调整规划条件补缴出让金协议》{城镇国有土地转让履行出让合同规定书[增国房合字(2005)第420号]的补充协议}交由你司签署，但经我委增城区局多次催促，你司一直未签订，按照广州市国土资源和规划委员会《关于规范土地出让合同签订时限的通知》（穗国房办[2014]149号）的相关规定，我委增城区局现撤销《增城市国有土地调整规划条件补缴出让金协议》{城镇国有土地转让履行出让合同规定书[增国房合字(2005)第420号]的补充协议}、《增城市土地出让金缴款通知单》，(NO.ZC0000511)及相对应的《增城市国土资源和房屋管理局缴费通知书》。依据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]12号）等相关文件的规定，该项目须按现行的土地出让金计收政策、计收标准核定土地出让金，经核计需补缴金额为117014696元，现我委增城区局拟依法追缴土地出让金。2019年8月8日，广州市国联创展有限公司起诉广州市规划和自然资源局，请求撤销广州市规划和自然资源局于2019年2月25日作出的穗规划资源业务函[2019]785号《征收土地出让金决定书》。经审理后，广州铁路运输法院作出（2019）粤7101行初1524号行政判决书，认定广州市规划和自然资源局作出的《征收土地出让金决定书》关于土地估价时点的认定错误。为此，判决撤销广州市规划和自然资源局作出的《征收土地出让金决定书》。判后，广州市规划和自然资源局不服，提出上诉，广州市铁路运输中级人民法院审理后作出（2019）粤71行终4600号行政判决书，认为广州市规划和自然资源局将2018年12月17日作为土地估价时间点没有事实依据。上诉人广州市规划和自然资源局在本判决生效后重新作出征收土地出让金决定时，应充分考量相关政策要求、国土资源部有关规章的前后规定、规范性文件出台时间及其效力、行政相对人的合理信赖及其主观状态等因素，合理确定评估时点核定土地出让金价款。为此，判决如下：驳回上诉，维持原判。宋永太提供1.2010年7月2日增城市人民政府《关于新塘镇东景华庭命名的批复》，内容为东景华庭……位于新塘镇大林地，用地面积6667平方米，总建筑面积27385平方米……此复。2.《关于原则同意广州市国联创展有限公司修建性详细规划的复函》。另查明，为查明涉案房屋能否办理过户手续，本院向广州市规划和自然资源局发函了解。2020年7月15日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]1245号《广州市规划和自然资源局关于增城区新塘镇大林边一横路22号101、201、202号房等19套房相关情况的复函》，内容为：一、截至2020年7月13日，位于广州市增城区新塘镇大林边一横路**************************************之**、22号之二101房的房屋均未办理不动产所有权首次登记。……三、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实细则》等有关规定，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方向不动产登记机构申请办理不动产登记并提交申请登记材料……另，权利人需按规定完善不动产所有权首次登记后方可办理权属转移登记。再查明，经本院释明，原告坚持诉讼请求。审理中，宋永太陈述：1.双方合作关系仍然在持续状态中，并未结束。2.涉案东景华庭是存在利润的。广州市国联创展有限公司陈述：1.涉案16间房屋、2间商铺不能办理确权，没有进行初始登进，因为没有补交土地出让金。2.涉案16间房屋和2间商铺没有办理预售许可证。3.涉案16间房屋和2间商铺就是整个A5栋。广州市国联创展有限公司将整个A5栋都转让给宋永太。4.虽然判决撤销了征收土地出让金的决定书，但是对于土地出让金是否应当缴纳，以及具体金额，还没有确定下来。本院认为：双方争议焦点为涉案房屋能否过户至宋永太名下，根据广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]1245号《广州市规划和自然资源局关于增城区新塘镇大林边一横路22号101、201、202号房等19套房相关情况的复函》，该复函已经明确涉案房屋和商铺尚未办理所有权首次登记，且明确需要完善不动产所有权首次登记尚能办理过户，因此，涉案房屋和商铺尚不具备过户条件。同时，广州市国联创展有限公司明确其尚未补缴涉案土地的土地出让金，且双方均无证据证明相关部门明确了需要补缴土地出让金的数额，且即使相关部门明确了土地出让金的数额，广州市国联创展有限公司也享有通过合法途径对是否需要补缴土地出让金和土地出让金具体数额提出异议等权利。因此，在上述情况下，即使宋永太表态愿意垫付土地出让金，也不宜减损广州市国联创展有限公司提出异议等权利。故综合上述情况，本院对宋永太要求过户的请求，暂不予支持。至于广州市国联创展有限公司反诉要求解除合同能否支持的问题。广州市国联创展有限公司并未提供证据证明宋永太存在违约。同时，根据双方合同约定，并未明确约定赋予一方支付违约金即可解除涉案合同的权利。故广州市国联创展有限公司的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宋永太的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）广州市国联创展有限公司的反诉请求。案件受理费34600元，由原告（反诉被告）宋永太负担，案件反诉费34600元，由被告（反诉原告）广州市国联创展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年八月十日书记员 刘耀允