广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1705号 原告：苏腾金，男，1982年8月24日出生，瑶族,住广西恭城瑶族自治县。 委托诉讼代理人：钟保昌，广西卓秀律师事务所律师。 被告：黄健强，男，1983年6月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：黄俊，男，1989年10月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告黄健强、黄俊委共同托诉讼代理人：冯祥，广西冠益律师事务所律师。 被告：卓子雄，男，1985年12月15日出生，壮族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：李田军，男，1957年1月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：叶庆洪，广西贺瑞律师事务所律师。 原告苏腾金与被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人钟保昌，被告黄健强、黄俊委共同托诉讼代理人冯祥，被告卓子雄委托诉讼代理人卢贞，被告李田军委托诉讼代理人叶庆洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏腾金向本院提出诉讼请求：一、判令四被告向原告退回楼层系数费、置换费（代理费）25000元，并支付利息（自2013年1月15日起按年利率6%计息直至还清之日止，到起诉时约10500元)；二、判令四被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。 事实与理由：2013年1月，贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司（下称鑫誉公司）向原告推销农药厂小区的房子（大众新华园），说其可以把大众新华园6-1208房出售给原告，要求原告先支付楼层系数费、置换费（代理费）25000元，原告于2013年1月15日支付楼层系数费、置换费（代理费）给鑫誉公司。原告支付楼层系数费、置换费（代理费）后，农药厂小区的房子到现在都没有动工，经到有关部门信访要求解决问题，贺州市住房和城乡建设局于2016年5月24日书面答复，确认鑫誉公司没有资格代理销售农药厂小区所建的经济适用住房（大众新华园），鑫誉公司涉嫌违规代理销售。经查，鑫誉公司己经注销，其全体股东为卓子雄、黄俊、黄健强、李田军。 原告认为，鑫誉公司明知自己无权代理销售农药厂小区所建的经济适用住房（大众新华园），欺骗原告可以身份置换而收取原告的楼层系数费、置换费（代理费），其行为具有欺诈性，损害了社会公共利益，其代理行为无效，应该退回楼层系数费、置换费（代理费），并支付利息。由于鑫誉公司己经注销，企业注销登记后，法人资格终止。有限责任公司以全体股东为清算主体，依据公司法律规定，有限责任公司股东作为公司清算义务人，应当忠于职守，依法履行清算义务，如因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。鑫誉公司注销后其权利义务应由清算主体即原鑫誉公司全体股东承担。理由如下：1、四被告是鑫誉公司的股东，是清算义务人，鑫誉公司未经清算就办理注销登记，严重损害债权人利益，依据公司法第二十条规定，四被告应当承担连带责任。2、四被告成立鑫誉公司的目的就是非法占有原告等人的中介代理费，明知自己无权代理销售农药厂小区所建的经济适用住房而故意收取原告等购房户的资金达几十万元，其注册资本才三万元，鑫誉公司根本无法承担几十万元的债务，也不想承担此债务。3、在原告等购房户知道四被告成立的鑫誉公司无权代理销售农药厂小区所建的经济适用住房后，多次要求退回鑫誉公司非法收取的楼层系数费、置换费（代理费），四被告为逃避责任，在没有通知原告也没有退回原告楼层系数费、置换费(代理费）的情形下把鑫誉公司注销，具有故意或者重大过失，给债权人造成了损失，应当承担赔偿责任。 另外，梁佩雄等人到有关部门信访要求解决问题，贺州市住建局给出答复，这份答复当时原告并不知道，直到梁佩雄等人起诉胜诉后原告才得到消息，原告也是在2019年后才知道四被告注销公司的，被告一直说可以置换身份，所以之前原告无法确认合同是否有效，被告非法占有原告的置换费，这个事实一直延续到现在。被告没有合法清算，清算报告是伪造的，当时李田军在国外，不可能进行清算，被告及公司收取原告置换费时，明知道其没有代理销售经济适用房的资格，也没有将原告身份变成符合经济适用房购买条件的身份这种置换能力，而骗取原告可以置换身份并收取置换费，该行为具有欺诈性，损害了社会公共利益，收取的置换费应该退还，四被告虚假清算时，故意不通知原告，也没有进行公告60天，清算程序违法。或者说四被告没有清算，只做了虚假清算报告，以达到恶意注销公司、逃避责任的目的，所以四被告没有履行合法清算的义务，应当对公司债务承担连带责任。 原告对其陈述事实提交的证据有： 1、鑫誉公司收据1份；2、广西大众房地产开发有限公司（下称大众公司）认购协议书。证据1-2共同证明：鑫誉公司向原告推销农药厂小区的房子（大众新华园），说其可以把大众新华园房子出售给原告，欺骗原告说可以置换身份，要求原告先支付楼层系数费、置换费（代理费）才能与大众公司签订订购协议书，原告支付了楼层系数费、置换费（代理费）给鑫誉公司。 被告黄健强、黄俊辩称：1、鑫誉公司与原告之间的关系是居间合同关系，不是代理销售关系。原鑫誉公司是依法登记注册成立的房地产中介机构，专门从事房地产咨询、代理居间等中介业务。2013年，大众公司经合法程序取得农药厂小区（大众新华园）经济适用住房项目的开发资格，投资开发建设大众新华园项目。鑫誉公司经大众公司授权，向潜在符合经济适用住房购房资格的人群发布该项目相关信息。原告等人经鑫誉公司告知该经济适用住房项目的相关信息后，决定委托鑫誉公司申购该项目房屋，遂向鑫誉公司支付了案涉费用，鑫誉公司促成其与大众公司签订了认购协议书。鑫誉公司与大众公司一起为原告等人申报购房资格，因此鑫誉公司与原告之间的关系属于居间合同关系。2、鑫誉公司与原告的居间合同合法有效。鑫誉公司与原告就案涉房屋居间事宜达成的事实合同，系双方当事人在平等自愿基础上达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，双方的合同内容不违反国家法律的效力性强制性规定，合法有效。3、原告的诉讼请求没有依据。鑫誉公司向原告收取的费用，是基于公司向原告提供上述居间服务而收取的费用，性质上属于居间代理费，该费用不应退还原告。退一步说，即便鑫誉公司与原告的居间合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告获得的居间服务客观上无法返还，但其实际享受了居间服务的成果和利益，因此原告应当折价补偿给鑫誉公司，而根据最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，合同无效的折价补偿应当按双方合同约定的价款执行，因此，即便本案居间合同无效，原告也没有理由要求退回其已支付的报酬。4、原告的诉请已经超过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，不管从合同签订之日、2016年5月24日贺州市住房和城乡建设局的书面答复之日、或是从鑫誉公司于2016年1月21日办理工商注销登记之日的哪个时间节点起算，原告的诉讼请求均已超过法定诉讼时效期间。黄俊补充意见：黄俊只是公司的小股东，不参与公司经营，因公司注销引起的法律责任不应由其承担。 被告黄健强、黄俊为其辩解提交的证据有： 1、国有土地使用权证；2、建设工程规划许可证；证据1、2共同证明：案涉大众新华园项目是合法开发建设的项目。 3、贺州市精细化6#楼经济适用房申报人员审核通过名单，证明：原告（部分）已通过主管部门审核获得大众新华园项目经济适用房的购买资格，其与大众公司签订的案涉房屋认购协议真实、合法、有效。 4、鑫誉公司工作人员聂翠与大众公司工作人员小韦微信聊天记录截图，证明：原鑫誉任公司积极履行代原告申办购买经适房资格的义务。 5、大众新华园项目工地现场照片，证明：案涉大众新华园项目现已开工建设。 被告卓子雄辩称：1、原告的诉请已经超过诉讼时效。2、卓子雄不应对鑫誉公司的债务承担连带责任。鑫誉公司的注销解散履行了相关法律程序，属于合法解散。鑫誉公司从2015年12月1日清算时，公司不存在任何内债外债，清算完结后注销。如果原告起诉的案件纠纷有可能成为债务，也不是公司清算时已经存在的债务，依照最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》二、关于公司纠纷的审理（五）关于有限责任公司清算义务人的责任14、15点的规定，卓子雄在公司清算时已经履行清算义务，不存在故意拖延、拒绝履行清算义务，或者因过错导致无法进行清算的消极行为，不应对公司债务承担承担连带清偿责任。 被告李田军辩称：1、原告的诉请已经超过诉讼时效。2、鑫誉公司是有限责任公司，有限责任公司的权力和法人的表现形式是股东会，公司法规定，表决超过三分之二的决议对内对外都是合法有效的。鑫誉公司2015年12月公告清算时对外没有债权、债务，履行了法定的清算义务，所以该清算是合法有效的。现在原告起诉的债权，在法院判决生效之前都不能认为这个债权已经实际发生。即使判决生效实际发生，也是鑫誉公司的对外债务，鑫誉公司已经消亡，债权债务消失。3、原告要求李田军承担连带责任的诉请没有事实和法律依据。李田军在鑫誉公司中属于小股东，占股10%，自始至终没有参与公司的经营管理，在注销鑫誉公司的整个过程，李田军出国在外，没有参与鑫誉公司的股东会决议、没有在股东会决议上签字，即使被冒名签字，也不是李田军滥用了股东权利去损害他人利益。决定注销鑫誉公司的股东会，没有李田军的参与召开，股东会的其他股东所代表的股权也超过了公司法规定的三分之二表决权，根据公司法第四十三条的规定，通过与公司相关的决议依法有效。因此，鑫誉公司的清算及注销行为，李田军因客观没有参与，不构成怠于履行清算义务。依照最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》二、关于公司纠纷的审理（五）关于有限责任公司清算义务人的责任14、15点的规定，李田军不应当对公司的债务承担连带清偿责任。 被告卓子雄、李田军为其辩解共同提交的证据有： 1、2016年5月24日贺州市住房和城乡建设局关于梁佩雄等同志信访事项的答复；2、2015年11月11日广西贺州市公安局不予立案通知书1份，证据1、2共同证明：原告等人在2016年5月24日贺州市住房和城乡建设局作出书面答复起，就已经知道其权利收到侵害，并应当向人民法院提起诉讼。证明大众公司不存在合同诈骗行为。 3、2015年12月21日公司注销登记申请书1份、2015年12月1日股东会决议1份；4、2015年12月1日贺州市鑫誉房地产咨询有限公司清算报告1份；5、2015年12月21日指定代表或者共同委托代理人授权委托书1份，6、股东身份证复印件4份，报纸1份，7、公司登记（备案）申请书1份、营业执照1份、准予注销登记通知书1份、2016年1月20日贺州市八步区地方税务局税务事项通知书1份，证据3-7共同证明：贺州市鑫誉房地产咨询有限公司经过合法清算后解散公司，依法办理注销手续，符合法律规定。 8、李田军护照复印件1份，证明：贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司清算时，李田军不在国内。 9、企业信用信息查询单1份，证明：贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司企业信息。 经质证，原告提交的证据，来源合法，符合法律规定的证据要件，予以认定。被告黄健强、黄俊提交的证据1、2，符合法律规定的证据要件，予以认定；对证据3、4、5，其来源及真实性无法认定，不符合法律规定的证据要件，本院不予以认定。被告卓子雄、李田军提交的证据3中的股东会决议及证据4贺州市鑫誉房地产咨询有限公司清算报告，李田军否认其参与了公司申请注销的股东会议，其否认在股东会决议及鑫誉公司清算报告上的签字，本院对股东会决议、贺州市鑫誉房地产咨询有限公司清算报告的真实性及其内容不予认定；其他的证据，对其真实性予以认定。 经审理本院确认以下法律事实： 2012年，大众公司拟开发建设大众新华园（农药厂小区）项目，所建住房属经济适用住房。 2012年12月起，鑫誉公司对外张贴宣传广告，代为销售农药厂小区的房屋，要求购房者支付楼层系数费、置换费。2013年1月15日，原告与大众公司签订广西大众房地产开发有限公司认购协议书，广西大众房地产开发有限公司认购协议书，认购协议书中没有约定交房的期限。2013年1月15日，原告向鑫誉公司支付大众新华园6#1208号楼层系数费、置换费25000元。 2016年5月24日，贺州市住建局作出关于梁佩雄等同志信访事项的答复，载明：1、农药厂小区项目是以经济适用住房方式由大众公司进行开发建设，所建住房属政策性住房。根据经济适用住房管理方法，该小区住房的分配供应由八步区房改办组织实施，实行申请、审核、公示和轮候制度。2、根据经济适用住房管理办法，鑫誉公司没有资格代理销售农药厂小区所建的经济适用住房，经向八步区房改办调查核实，原告购房资格未经八步区房改办审查，鑫誉公司涉嫌违规代理销售。 另查明，鑫誉公司企业类型为有限责任公司，股东为黄健强、黄俊、卓子雄、李田军，该公司于2016年1月21日办理工商注销登记，注销原因是决议解散，公司解散未经规范的法定清算程序。大众公司开发的农药厂小区项目至今尚未建设完成。原告已取得大众新华园经济适用房6#楼的购房资格。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，综合双方在本案中的相应举证情况，本案从以下几个方面发表评述意见。 （一）关于本案法律关系的性质问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原鑫誉公司承诺帮助原告购买大众新华园6#1208号房屋的行为是一种居间行为，原告向鑫誉公司交付了25000元的费用，虽然原告与原鑫誉公司没有签订书面的居间合同，但是双方之间成立事实上的居间合同关系。 （二）关于本案的诉讼时效问题。原告与大众公司签订的认购协议或者原告与原鑫誉公司之间成立事实上的居间合同，均没有明确约定合同的履行期限或者解除合同的条件或期限，至今，大众公司或原鑫誉公司没有证据证明其已履行了有关合同不能履行的告示义务，也没有证据证明原告知道或应当知道权利受到侵害。因此，本案不存在诉讼时效中断的情形，对四被告辩称原告的诉请已经超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。 （三）关于原鑫誉公司是否应返还楼层系数费及置换费问题。首先，农药厂小区项目至今尚未建设完成。原告取得大众新华园经济适用房6#楼的购房资格，与原鑫誉公司无关，亦不存在置换费、楼层系数费的相关费用。其次，根据《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房地产开发商可以与房地产中介签订包销协议委托销售其开发的商品房。但本案中，案涉房屋系经济适用住房，经济适用住房是指面向低收入家庭销售,享受政府政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格的具有保障性质的政策性住房。经济适用房的供应和购买主要由政府行为主导，购房资格必须经过当地政府制定的申请、审核、公示和轮候等程序，经当地房改办的审批才能获得。由于经济适用住房实行严格的市场准入和退出机制，并不允许其以商品房包销方式由房屋中介进行包销销售，原鑫誉公司亦无权为其包销。故原鑫誉公司将具有社会保障性的经济适用房以包销的方式销售给原告，破坏了经济适用住房设立的初衷，扰乱了经济适用住房的管理秩序，损害了社会公共利益。第三,大众公司明知自身和为其代理的原鑫誉公司不具有经济适用房代理销售资格，而原鑫誉公司也明知自己不具有经济适用房代理销售资格的情况下，却与原告签订代理销售认购书，而且骗取对方可以身份置换并收取置换费的行为具有欺诈性，损害了社会公共利益，故委托代理销售行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……”的规定，本案原告与鑫誉公司形成的口头居间合同依法为无效协议。无效合同自始没有法律约束力，鑫誉公司收取楼层系数费、置换费没有依据，鑫誉公司占用上述款项，给原告造成了相应的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任……”的规定，鑫誉公司应向原告返还楼层系数费、置换费，并从2013年1月15日起按年利率6%支付资金占用期间的利息。 （四）关于四被告是否对鑫誉公司的债务承担连带清偿责任的问题。鑫誉公司解散未经规范的法定清算程序,四被告作为鑫誉公司的股东，是清算义务人,未能提交证据证明其在公司注销前依法履行清算的义务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，鑫誉公司未经清算即办理注销登记，应承担清算清偿责任，清算清偿责任的理论基础是公司法人人格否认制度，依据《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，原告主张四被告共同返还楼层系数费、置换费25000元及从2013年1月15日按年利率6%支付利息的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。四被告作为鑫誉公司的股东，是鑫誉公司解散的清算义务人,鑫誉公司解散未经规范的法定清算程序,对被告黄俊、卓子雄、李田军辩称其不存在故意拖延、拒绝履行清算义务，或因过错导致无法进行清算的消极行为，或不构成怠于履行清算义务的辩解意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百八十条、第一百八十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条的规定，判决如下： 被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军应共同返还原告苏腾金楼层系数费、置换费25000元并支付利息（利息计算方式：以25000元为基数，从2013年1月15日按年利率6%计付至清偿之日止）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取344元（原告已预交），由被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 莫衍扬 二〇二〇年八月十八日 法官助理 苏茂明 书 记 员 廖峻乐