贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9341号原告：孙茜，女，1991年09月17日出生，苗族，住福泉市，现住凯里经济开发区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告孙茜诉与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月4日公开开庭合并进行了审理。原告孙茜的委托诉讼代理人刘笑春，被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙茜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金26501.57元，并支付租房补偿9633.33元。2、判令被告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金47795.41元（截止2020年5月23日），并以385758元为基础，按每日万分之一的标准支付自2020年5月24日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止期间的违约金。3、判令被告支付城市基础设施未达到交付赔偿金385.75元及公共服务设施未达到交付条件的违约金385.75元。4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年1月22日,原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了位于：凯里经济开发区x城（x区）第x号楼x单元x层x号房屋。合同约定，逾期交房超过90日且买受人要求继续履行的，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过30日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；合同约定城市基础设施在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，公共服务设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款的0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款385758元。2016年8月，原、被告签订《延期交房补充协议》，约定交房时间顺延至2017年6月30日，同时约定被告仍然按照《商品房买卖合同》的约定，每日按照所付全部房价的万分之一的标准支付违约金。2017年10月20日，原告与被告签订了《关于延期交房的谅解协议书》，约定：原补充协议继续有效，交房日期延至2017年12月31日，并从2017年10月1日至实际交房止按照1000元/月的标准支付原告租房补偿金。2018年7月19日，被告向原告交房。因被告未履行合同约定的各项违约责任。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告凯威公司辩称：一、交房时间是2018年7月19日无异议；二、原告的诉请已过诉讼时效；三、房租补偿金不应得到支持，因业主代表签订的谅解协议合同，业主代表并没有得到原告的授权，该谅解书对原告不发生法律效力。经审理查明：2016年1月22日，原告孙茜作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的x城（x区）第x号楼x单元x层x号房屋，房屋建设面积132.29m2,房款总价为385758元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款385758元。2016年8月20日，原告孙茜（乙方）、凯威公司（甲方）及案外人贵州省温馨阳光物业服务有限公司（丙方）签订了《延迟交房的补充协议》，主要内容为：“由凯威公司开发的凯威现代物流城东区项目，已经不能按照双方约定在2016年8月30日前进行交房，……达成如下补充协议：约定交房时间顺延至2017年6月30日，对已办好全部购房手续并按合同约定履行义务的业主，凯威公司按约定支付乙方从2016年9月1日起至乙方实际收房时止的违约补偿。补偿金额以2016年9月1日到实际交房时间的间隔为补偿计算时间，计算单位为每天，补偿标准以购房合同实际所付全部房价的万分之一。2017年10月20日，孙茜与凯威房产公司再次签订《关于延期交房的谅解协议》，约定双方原补充协议仍然有效，2017年6月30日前的延迟交房赔偿仍然按照该协议执行。交房日期延至2017年12月31日。自2017年7月1日至实际交房期间凯威房产公司每天按照业主实际所支付房款总额日万分之一的标准进行延迟交房赔偿，在此基础上从2017年10月1日开始至实际交房日止再对业主进行每月1000元的租房补偿。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。2018年7月19日，被告向原告交付涉案房屋。截止开庭前，被告未向原告交付转移登记有关文书。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。同时，被告辩称原告尚欠购房款84044元，经查明，原告于2015年9月11日至2016年3月25日期间向原告支付全部购房款385758元，故被告抗辩理由与本院查明事实不符，本院不予采信。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。原告被告约定交房时间顺延至2017年12月31日，被告实际交房时间为2018年7月19日。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施应当按照《商品房买卖合同》约定的交付时间竣工，上述设施亦同样具备交付条件。因被告逾期交房视为交付条件尚未成就，原告主张的违约金系双方当事的合同约定。即城市基础设施交付违约金为385.75元（385758元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约金为385.75元（385758元×0.1%）。二、关于逾期交房违约金及转移登记违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。双方约定交房时间顺延至2017年12月31日，同时约定从2016年9月1日起至乙方实际收房时止的违约补偿，被告提出诉讼时效抗辩，因该违约金按日持续不断产生，根据诉讼时效之规定，逾期交房违约金应当从起诉之日起倒推三年，故逾期交房违约金从2017年7月1计算至2018年7月18日止，共计382天，即违约金为14735.96元（385758元×382天×1?）;逾期转移登记违约金问题,如上所述该违约金2017年5月23日至2020年5月23日共计1096天，故逾期办理转移登记违约金42279.08元（385758元×1096天×1?）。三、关于房租补偿金的问题。凯威房产公司实际交房时间为2018年7月19日，凯威房产公司应当按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金，2017年10月1日起开始计算租金到2018年7月18日止共计290天，即房租补偿金为9534.25元（1000元×12个月÷365天×290天），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙茜城市基础设施交付违约金385.75元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金385.75元，共计771.5元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙茜的逾期交房违约金14735.96元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙茜的逾期转移登记违约金42279.08元，2020年5月24日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙茜的房屋租金补偿9534.25元。五、驳回原告孙茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为959元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担742元，由原告孙茜217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  吴腾英二〇二〇年八月四日法官助理张耀元书记员潘冬梅