河北省雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0638民初1411号 原告（反诉被告，以下统称原告）：李山山，女，1990年10月1日出生，汉族，住址河北省雄县。 委托代理人：陈志鹏，男，1990年2月8日出生，汉族，住址河北省廊坊市文安县，系李山山丈夫。 委托代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下统称被告）：苏云超，男，1963年7月1日出生，汉族，住址河北省雄县。 被告（反诉原告，以下统称被告）：连金玲，女，1962年3月1日出生，汉族，住址河北省雄县。 原告李山山与被告苏云超、连金玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告李山山及其委托代理人陈志鹏、薛少培，被告苏云超、连金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李山山向本院提出诉讼请求：1、判决被告办理土地落宗手续，并将交易房产观湖公寓3-1-1902交付原告。2、判决被告赔偿原告违约金112000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告与被告在2016年12月8日签订《售房定金协议书》，2016年12月26日签订《房屋买卖合同》，交易房产为雄县温泉路北段东侧、温泉湖北观湖公寓3-1-1902，该合同系双方真实意思的表示，不违反任何法律、法规的强制性规定，此合同是真实、合法、有效的，原告按照约定交付了定金和首付款17万元，双方并在房管所办理完毕所有的产权转移手续，原告也按照规定缴纳了各种税费5万多，但是被告在房价上涨的情况下，拒绝配合原告到土地局办理土地落宗手续，违背了合同的约定和诚信原则，经原告多次催告，被告仍不配合办理，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。 被告苏云超、连金玲辩称，原告起诉的恰恰相反，他应该是被告，他起诉的17万元收到了，他说房管所办理写着办理完毕，并没有完毕，环节完毕了，不动产并没有完毕。多次催告，实际上就打了一次电话，因为房价上涨而拒绝是不属实的。 被告苏云超、连金玲向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认解除2016年12月26日原、被告三方签订的商品房买卖合同。2、本案诉讼费全部由被反诉人承担。事实和理由，反诉人于2016年12月26日与被反诉人三方签订的商品房买卖合同，约定由反诉人出售给被反诉人位于观湖公寓3-1-1902一套面积为103平方米的商品房。该房屋购买价为56万元。其中首付款17万元，余款39万元被反诉人应在2017年3月20日交房日期前，以按揭贷款的方式支付。审批日期2017年1月22日，批复截至到期日至2017年4月22日。被反诉人李山山为自己的利益不正当地迟延履行合同41天，即从2017年2月20日至2017年3月31日雄县住建局“冻结”全部房产过户，能办理过户而没有办理。当事人拿着“交办单、税票等资料”未上交国土资源局办事处，违约行为致使不能实现合同目的，具备了迟延履行合同义务的行为，41天里反诉人多次打电话催办并三人同行亲自到“中介”办公室声明情况：反诉人定了一套房子，交了5万房屋定金，急用钱39万元交齐全款，如39万元不能按时到帐，我交的5万元换房定金不退了。根据本合同交房1款约定：甲方应与乙方付清购房款总额的100%，即人民币56万元整之日起将该房屋交付乙方使用，被反诉人李山山的丈大陈志鹏承诺2017年3月20日前付39万元，没有兑现承诺，要交易房产没有道理。如果被反诉人没有迟延履行合同41天，那么过户手续就办完了。被反诉人明知从4月1日至4月20日“冻结”不能付清39万元债务，而没有协商以其它方式支付现金。没有采取其它措施履行承诺，由于被反诉人违约行为构成违犯合同法律后果。 1、该房屋购买价为56万元，其中房屋定金7万元，首期购房款10万元，共收到17万元，余款39万元，李山山应在2017年3月20日交房日期前以按揭贷款的方式支付给反诉人债务39万元没有到帐。迟延履行的是合同主要义务。苏云超一行三人到“中介”进行催要39万元债务，请转告李山山。2、李山山的丈夫陈志鹏，在售房定金协议书时，2016年12月8日下午，当时在签售房定金协议书前经双方约定，在2017年3月20日前将余款39万元到账，否则为违约行为。李山山的丈夫陈志鹏说：按揭贷款三个多月应是没有问题，在2017年3月20日前到账，随后代李山山按的手印并签字，当时参与签字人员：中介小董、甲方苏云超、王同合、苏艳苓、苏艳春，乙方陈志鹏。在商品房买卖合同2016年12月26日到2017年2月20日，到房管所又承诺两个月收到39万元房屋全款。延长、迟延履行债务一个月的时间到2017年4月22日止，被反诉人违背了诚实守信原则，两次承诺全部落空。根据合同法第63条规定，在合同约定的交付期限内（2017年2月20日至2017年4月22日为本合同交付期限内)，逾期付款的（首付款17万元)，遇价格上涨时按新价格执行，价格下降时，按照原价格执行。至今超过交付期限5个多月时间，在交易中遇国家政策原因致使甲方无法出售其房屋，本协议合同则自然终止。3、本房产从2015年3月17日至2017年3月17日缴纳契税发票满两年免税，不足两年的全额征收税款，是被反诉人李山山为了自己的利益不正当地迟延履行合同41天的主要原因。反诉人不同意被反诉人满两年交纳税款是因为急用钱39万元，房子换房子交齐全款，如违约对方房屋定金5万元不退，并承担赔偿违约金。再因为本合同房屋购买价56万元与被反诉人提供给税务部门房屋报税价，代开河北增值税普通发票39万元合同不一致，同样，税收完税证明：申报正税自行申报现金，合同2017年1月25日与房屋购买价56万元不一致，反诉人不知情，被反诉人虚报内容。构成税款的不足额交纳，违反2016年营改增实施细则：第37条规定，即：销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，第49条规定：即个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税，达到起征点的全额计算缴纳增值税。应当立即解除房屋买卖合同。否则就是加强房地产管控，依法严厉打击各种违法售房，购买行为的被打击对象。反诉人不能违法售房。注：本合同约定被反诉人李山山负责过户、贷款产生的一切费用。4、本房屋买卖合同承诺履行期限约定为2016年12月26日至2017年4月20日甲方交房止，到贷款批复截至到期日至2017年4月22日，承诺期限届满之前，被反诉人未协商作出新承诺，要约失效，符合合同法第20条规定。根据省、市、县会议要求“加强房地产管控，依法严厉打击各种违法售房、购房行为”，即刻停止一切售楼行为的指示。按照“买卖合同”第三款约定即“在甲方因不可抗力而不能履行或不能正常履行合同的情况下，甲方不承担本条第一款之约定的责任，但甲方必须将乙方已交付的购房款退还给乙方”。房屋定金7万元不予退还，另有协议书。 房屋买卖合同履行期间的重点环节。 1、中介通知甲方协助乙方于2017年2月15日到地税局交纳税款，隐瞒实情，不让反诉人知道，那天开了契税票，并没有开完了税票，税票交纳日期被改了时间和税款征收额率不标准，电脑有作废记录。于2017年2月17日到房管所办理房屋更名手续及房产证。随便更改日期，不让反诉人知道。于2017年2月20日交纳中介费5600元。2、“情势变更”4月1日雄安新区成立,4月4日中介被查封，房价暴涨，反诉人计划换大一点的房子居住是本合同目的，也成为“泡影”，并造成了5万元经济损失。41天里，反诉人多次打电话催办，并亲自到“中介”办公室声明情况，至今末有结果。3、反诉人至今没有收到购房款的100%即56万元整，本人接到了雄安新区微信，严格贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，根据合同法第20条、第46条、第63条、第93条第二款、第94条4款、第96条、第118条法律条文等和售房定金协议书第五条约定如在交易中遇国家政策原因或自然灾害等不可抗力致使甲方无法出售其房屋，本协议合同则自然终止。因此于2017年4月23日解除房屋买卖合同，并电话通知中介，又两次及时送达“解除房屋买卖合同通知书”，被反诉人将通知内容用手机转发给了“中介”小董。4、反诉人于2017年4月23日上午两人送达“通知书”东照村家中。(有录像与李山山通话、证明照片2张)。于24日下午本人亲自送达“通知书”东照小学，被反诉人收到了“通知书”(有证明照片2张)于25日、26日及时通报了雄县国土资源局办事处答：未收到过户资料。雄县房管所答：可以上诉处理。雄县农行信贷部答：贷款放款审批三个月过期。也请被反诉人通报地税局征收分局，避免经济损失。5、2017年5月5日曾打一次电话继续办“过户”手续，在交易中遇国家政策原因致使甲方无法出售其房屋，本协议合同则自然终止现在已经超过承诺合同履行期限13天，侵犯了反诉人的合法权益。该买的房子也买不成了，卖了儿子没地方居住。6、综上所述证明，被反诉人为了自己的利益，不正当地迟延履行合同41天，违约行为构成了违法事实。反诉人不能正常履行合同，在合同履行过程中没有过错，并造成了经济损失。为维护反诉人的合法权益特提起反诉讼，诉求雄县人民法院判如所请。 原告李山山针对被告反诉辩称，1、原、被告于2016年12月8日签订定金合同，2016年12月26日签订房屋买卖合同，原告按照约定支付了定金和首付款17万元，被告在反诉中予以承认，2016年12月26日，原、被告及中介方向农业银行提交贷款资料，并进行按揭贷款的面签，银行贷款审批通过，贷款额度为39万元，原告向房管所提交网签合同，并在2017年2月20日，向税务部门交付了交易税、契税等各种费用。被告将其房本交付当地房管所，并在交易和过户等手续上签字按手印，原告在23日缴纳了交易税费，2017年3月9日左右，房管所停办各种业务，4月1日雄安新区成立。4月23日原告接到被告解除通知，原告不同意解除。被告不配合原告办理土地落宗手续，原告已缴纳各种税费，交易程序已完毕，被告要求解除合同，并拒绝配合土地落宗程序，已构成违约。2、雄安新区在2017年4月1日成立，原、被告之间的交易在2017年2月20日已经办理完毕，不适用情势变更原则，同样新政策没有溯及既往的权利。3、原告交纳的各种税费，均按法律的规定和税务部门的政策交纳，没有违规违法情形，原告没有承诺首付款在两个月内交付，原告要求按照银行的流程办理，被告要求解除房屋买卖合同没有事实依据和法律依据，该交易不存在保全及解除的法律事由，原、被告应按合同约定继续履行合同。 经审理查明，被告苏云超于2011年6月30日购买隆基泰和实业有限公司销售的观湖公寓3-1-1902号住宅一套，产权共有人为连金玲。2016年12月8日原告李山山与被告苏云超及中介方保定安业房地产经纪有限公司三方签订《售房定金协议书》，李山山支付定金70000元。2016年12月26日原告李山山与被告苏云超及中介方保定安业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将坐落于雄县温泉湖观湖公寓3-1-1902号房产卖与原告，该套房屋售价总金额为人民币560000元整。付款方式为，银行贷款，原告于房屋买卖合同签订之日起向被告支付定金人民币70000元整，在本合同签订之日起15日内，向被告支付首期购房款人民币170000元，剩余房款人民币390000元，申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给被告。被告应于结清该房屋相关费用后，协助原告办理该房屋相关的更名手续及房产证。违约责任，在本合同履行期间，如原告或被告中途违约，则由违约方按百分之二十的标准向对方支付违约金。如原告不能按时付清购房款或被告不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付万分之五标准的滞纳金。其它约定事项：被告交房日期为2017年4月20日，原告负责过户、贷款产生的一切费用。原告李山山、被告苏云超在该房屋买卖合同上签字按印，中介保定安业房地产经纪有限公司盖章。原告李山山于2016年12月8日付定金20000元，于2016年12月9日付定金50000元，于2016年12月26日付购房款100000元，以上共计170000元。剩余房款390000元，由中介保定安业房地产经纪有限公司协助办理贷款及产权过户登记。2017年初原告李山山及其丈夫陈志鹏与被告苏云超、连金玲签订网签合同《房地产转让合同》，该内容与原、被告签订的《房屋买卖合同》内容不一致，网签合同约定该房地产转让双方申报的价格为390000元。2017年2月20日雄县地方税务局征收分局为苏云超、连金玲代开商品住房销售发票。同日雄县地方税务局征收分局为苏云超、连金玲开具商品住房销售税收完税证明，缴纳了增值税、城市维护建设税、个人所得税、地方教育附加、教育费附加等税费。同日雄县地方税务局征收分局为李山山出具税收完税证明，李山山缴纳商品住房买卖契税。2017年2月23日李山山向雄县房产管理所缴纳房屋交易费。该房产正在办理转移登记手续，后因房管部门管控中止办理，但该涉案房产一直由被告占有。 另查明，雄安新区设立以后，雄县人民政府发布通告，自2017年4月1日起全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续。因未能办理新房产证，银行贷款未能发放，至今剩余房款390000元，原告未支付给被告。2017年4月23日被告通知原告解除房屋买卖合同，原告不同意解除合同，诉至本院。 以上事实有，售房定金协议书，房屋买卖合同，房地产转让合同，购房首付款收据，农业银行、建设银行流水，雄县地方税务局征收分局及雄县房产管理所发票、完税证明，雄县房屋产权产籍监理所证明，雄县雄州镇字第14746号房权证，房产管理所房产转移登记交办单，房屋分户图、宗地图，不动产权籍调查表，落宗交换单，被告手机短信，照片，证人证言，解除合同通知书，电话记录，短信通知，催告函，光盘等证据及本案庭审笔录证实。 本院认为，本案中原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告之间网签的《房地产转让合同》与《房屋买卖合同》的标的物一致，结合双方当庭陈述及实际履行情况，两份合同系同一交易。两份合同在价格、交房时间等事项上约定不一致，但原、被告均对最终成交价为56万元，首付17万元已支付，剩余39万元以银行贷款方式支付的事实予以认可，本院予以确认。原告已经按照合同约定向被告支付了购房首付款17万元，并已经按照合同约定向银行申请办理房屋按揭贷款等事宜，有首付款收据，原、被告陈述等证实，本院予以认定。因新区政策管控，原告未能办理银行按揭贷款，且房管部门停办过户登记，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告为其办理土地落宗手续的诉讼请求，因房管部门暂停办理房屋过户登记手续，该项请求暂不具备条件，本案不做处理。 被告主张原告未能按照合同约定办理银行按揭贷款，但原告在诉讼过程中自愿申请将剩余房款一次性给付被告，且已自愿将房款39万元以履约保证金方式交到法院，合同可以继续履行。被告应当在收到原告剩余房款同时将房屋交付给原告。原、被告的房屋买卖合同成立于新区设立之前，案涉合同并不具有法定解除的情形，对被告以不可抗力为由解除合同的主张，本院不予支持。被告主张剩余房款支付时间为2017年3月20日，原告予以否认，且被告提供的证据不足以证明其主张，故对其关于原告迟延履行合同导致合同目的无法实现的主张，本院不予支持。因新区政策管控，房管部门停办过户登记，原告未能办理银行按揭贷款并支付剩余房款系因不可归责于双方的事由导致，被告要求确认解除合同的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百三十条，第一百三十五条，第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李山山与被告（反诉原告）苏云超、连金玲签订的合同继续履行，原告（反诉被告）李山山于本判决生效后十五日内将剩余购房款39万元支付给被告（反诉原告）苏云超、连金玲（该款原告已交至法院）。 二、被告（反诉原告）苏云超、连金玲于本判决生效后十五日内将涉案房屋交付给原告（反诉被告）李山山。 三、驳回原告（反诉被告）李山山的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）苏云超、连金玲的反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10520元，反诉受理费80元，由被告苏云超、连金玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  金卫东 审 判 员  高建平 人民陪审员  吕 强 二〇二〇年八月十日 书 记 员  刘宇丹