贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6999号 原告：秦灵枝，女，汉族，1983年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨艳（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈天芳（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告秦灵枝与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告秦灵枝之委托诉讼代理人杨艳，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦灵枝向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即办理瑞丰新城11号楼3001室的产权证；2.依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金以256,517.00元购房本金为基数，按照合同约定万分之零点五的标准向原告支付至不动产登记证书日止的逾期办证违约金，暂计14,000.00元。2.判决被告返还原告支付的电开户费、闭路电视开户费、燃气开户费共3,294.00元。3.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确，违约金以256,517.00元购房本金为基数，按照日万分之零点五的标准从2014年4月27日起算向原告支付至办理不动产权权属证书之日2018年12月25日（违约金为21,842.42元）；判决被告返还原告支付的电开户费529.00元、开户水表费500.00元、闭路电视开户费265.00元，燃气开户费2,500.00元，共计3,794.00元；撤回第一项诉讼请求。 事实及理由：2011年2月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》由被告将其开发的“瑞丰新城”第11幢3001号房出售给原告。合同签订后，原告依约缴纳了购房首付款77,517.00元，余款179,000.00元通过公积金贷款支付给被告。且原告已按合同约定日期向被告支付代收办证费、垃圾清理费维修管理费、临时出入费、开户费等相关费用，现原告已履行合同约定的义务，但被告至今未按《商品房买卖合同》向原告履行办证义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任。原告认为，依法成立的合同对双方均有约束力双方应当依照合同约定全面履行合同义务。原告已经依约支付了全部房款，被告交付办证文书已对原告构成违约，原告有权按照合同约定及《合同法》相关规定要求被告承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告经被告电话通知于2018年10月29日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得瑞丰新城11幢房屋的不动产权证书，并于2018年12月13日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。如原告充分举证证明其存在损失，并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已尽到通知义务之日即2018年11月12日。六、原告诉请退还开户费3,294.00元的诉讼请求不应得到支持：1、被告向原告收取的开户费为1,294.00元，未包含燃气开户费，原告诉请退还3,294.00元无事实依据。2、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。3、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也代为缴纳至相关部门，未据为已有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月18日，原告秦灵枝作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××城××房，该商品房总价款256517.00元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款256517.00元。2012年4月26日，被告将涉案商品房交付原告使用。合同履行过程中，原告向被告交付了维修基金。2012年4月26日，被告向原告收取开户费共计1294.00元（闭路电视开通费265.00元、电开户费529.00元、水表开户费500.00元），被告已向原告退还了水表开户费，尚有开户费794.00元未退。2018年11月12日，毕节市国土资源局颁发了瑞丰新城11幢的不动产权证书。2018年10月29日，原告向被告出具委托书，原告委托被告为其办理涉案房屋的预告登记、抵押登记及不动产权证相关事宜，被告接受了原告的委托。2018年12月13日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，2018年12月25日，毕节市国土资源局为原告颁发了涉案房屋的不动产权证书。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2012年4月26日向原告交房，根据合同的约定被告应在交房后730日内，即2014年4月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请部分已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2014年4月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行该义务，则从2014年4月26日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年5月12日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年5月12日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月13日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对于违约金的截止时间，在本案中，原告已经将维修基金等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2018年11月12日，涉案商品房所在的瑞丰新城13幢取得不动产权证书。被告在能够提交办证资料后于2018年12月13日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，表明被告至迟在2018年12月13日已能够提供相关办证资料并通知了原告。故该违约金计算至2018年12月13日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付购房款256,517.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年5月13日起计算至2018年12月13日止（579天）。经计算，该项违约金为7,426.17元（256,517.00元×0.005%×579天），故对原告诉请的违约金，本院以为7,426.17元为限予以支持。 关于原告主张退还开户费1,294.00元的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计1,294.00元（闭路电视开通费265.00元、电开户费529.00元、水表开户费500.00元），无事实及法律依据，理应退还。因被告已向原告退还了水表开户费500.00元，尚有开户费794.00元未退，故对原告的该诉请，本院以794.00元为限予以支持。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 原告在庭审时撤回第一项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告秦灵枝逾期办证违约金为7,426.17元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告秦灵枝开户费794.00元； 三、驳回原告秦灵枝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116.00元（已减半收取），由原告秦灵枝负担91.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月十一日 书记员  李犇