吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2020）吉0104民初4830号原告（反诉被告）：长春市汉生置业有限公司，住所地朝阳区安达街951号。法定代表人：彭伟。委托诉讼代理人：刘丹，该公司职工。被告（反诉原告）：朱振宇，男，汉族，1975年5月2日生，住长春市宽城区。原告（反诉被告）长春市汉生置业有限公司与被告（反诉原告）朱振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘丹，被告朱振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：诉讼请求一、请求依法判令被告支付剩余房款950,000.00元；二、请求依法判令被告支付至实际付款之日止的逾期付款违约金，自2018年12月5日，暂计至2020年6月5日，违约金为50,730.00元，第一项和第二项合计金额是1,000,730.00元；三、案件受理费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年4月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的长春上海广场522房，建筑面积为201.11平方米，商品房单价为9,574.50元/平方米，房屋总价1,925,528.00元。在《商品房买卖合同》签订后，至起诉之日，被告仅支付969,878.00元购房款，尚有950,000.00元房款未支付，原告多次催促被告交款，但被告至今未付。合同第七条第1款第（2）项约定，如被告未按合同约定期限付款，逾期超过90日的，出卖人不解除合同的，自本合同约定的应付期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告依据合同第六条、第七条约定，请求判令被告支付购房款950,000.00元及违约金，特诉至贵院，请求保护原告合法权益。被告辩称，原告起诉的剩余房款955,650.00元正确，支付房款数额不对，我给了975,528.00元，贷款是950,000.00元。我是以按揭贷款的方式购买的原告开发的商品房，已经支付了首付款，缴纳了契税和物业维修基金，并配合甲方与甲方指定的贷款银行签订了个人购房担保借款合同，并办理了抵押登记和他项权利证，我方已经按照商品房买卖合同的约定履行了法律义务，由于第三方银行贷款审批未能通过，其责任不在被告，所以根据高法的司法解释，被告有权利申请合同解除，在沟通中被告已经与原告负责销售的经理明确表达了办理不了按揭就退房的请求，但原告未能给予被告回复。被告反诉称：反诉请求一、请求解除与原告签订的《商品房》，并退还反诉人已支付的购房款及利息；二、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月26日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，反诉人购买被反诉人开发的长春上海广场1单元522房，建筑面积为201.11平方米，商品房单价为9,574.50元/平方米，房屋总价1,925,528.00元。双方签订的《商品房买卖合同》约定，付款方式为个人住房按揭贷款。合同签订后，反诉人向被反诉人支付购房首付款975,528.00元，余款950,000.00元约定以个人住房按揭贷款方式支付。2016年8月8日，反诉人、被反诉人及上海浦东发展银行有限公司长春分行签订了《个人住房担保借款合同》，2016年9月12日，反诉人向有关部门缴纳契税97,239.20元及物业维修基金48,138.00元，并办理了产权证。至此，反诉人已经按照《商品房买卖合同》约定履行了支付房屋首付款，办理房屋按揭贷款、缴纳税费的所有法律义务。2017年，甲方通知反诉人，要求反诉人重新办理银行按揭贷款，并同时要求重新办理不动产权证及抵押手续，2017年，反诉人根据被反诉人要求，重新办理了不动产证及抵押手续（不动产证下发时间为2017年9月19日），并与上海浦东发展银行有限公司长春分行重新签订了《个人住房担保借款合同》。2018年10月，被反诉人通知反诉人，该笔银行贷款未能审批通过。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。综上所述，反诉人已经根据《商品房买卖合同》约定，支付了房屋首付款、缴纳了税费，并积极配合被反诉人与其合作的商业银行签订担保贷款合同，因第三方原因导致担保贷款合同未能订立并导致商品房买卖合同不能继续履行，故此请求解除与被反诉人签订的《商品房买卖合同》，并返还被反诉人已收受的购房款本金及利息等。为维护反诉人的合法权益不受侵犯，特依法提起反诉，请贵院依法判决。针对被告反诉原告辩称，反诉人不具备合同约定的解除权以及法定解除权，其主张解除与原告签订的商品房买卖合同，既无合同依据，也无法定依据。反诉人引用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23条支持其反诉请求，属于对法条理解错误，三方已经订立了商品房贷款合同，并没有出现因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同的情况，故其无权解除商品房买卖合同。第三方银行未放款原因是因为反诉人造成的，并不是因为第三人银行原因造成的。而且被反诉人已经配合反诉人办理了房屋他项权证，所以反诉人请求解除商品房买卖合同，没有任何依据。并严重损害了被反诉人的权益。经审理查明：2016年4月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的长春上海广场1单元522房，建筑面积为201.11平方米，商品房单价为9,574.50元/平方米，房屋总价1,925,528.00元。在《商品房买卖合同》签订后，至起诉之日，被告支付969,878.00元购房款，尚有950,000.00元房款未支付。在房屋买卖合同中，约定买受人按照个人住房按揭贷款方式库款。2017年9月19日原告为被告办理了不动产登记，将涉案房屋登记在被告名下。被告与浦发银行长春分行签订了950,000.00元的贷款合同，并办理了他项权利登记。但是据原告所说，由于被告在银行发放贷款之前，又有一笔贷款，因此导致银行没有向被告发放贷款。双方在合同中并没有约定如果贷款不成功的情况下，被告如何还款的问题。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应当认定合法有效。原告在将房屋过户到被告名下，并且协助被告办理贷款手续和他项权利证后，已经完成了协助义务。贷款审批不成功的原因，不能归责于原告。涉案房屋已经登记在原告名下，取得了房屋的所有权，对于原告要求被告给付房屋买卖款及违约金的诉讼请求应予支持。由于贷款审批不成功的原因，不能归责于原告，因此被告主张解除买卖合同的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告朱振宇在本判决生效后立即给付原告长春市汉生置业有限公司购房款950,000.00元。二、被告朱振宇在本判决生效后立即给付原告长春市汉生置业有限公司违约金，违约金以购房款950,000.00元为本金，按照日万分之一计算至给付之日。三、被告朱振宇给付以上款项后，原告长春市汉生置业有限公司立即将涉案房屋交付给被告占有。四、驳回原告长春市汉生置业有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告朱振宇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6,903.00元，反诉费6,778.00元，保全费5,000.00元由被告朱振宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 江佰彦 二〇二〇年八月十七日书记员 张海双