四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3759号 原告：刘忠华，男，1975年5月8日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗英，四川德卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李位全，四川德卓律师事务所律师。 被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，现住址成都市新都区，该公司员工。 原告刘忠华与被告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行审理。原告刘忠华的委托诉讼代理人罗英、李位全及被告新和公司的委托诉讼代理人白满都拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘忠华向本院提出诉讼请求：1.判令新和公司立即协助刘忠华办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至刘忠华名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。事实与理由：2009年6月30日，刘忠华和蒲莉共同与新和公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘忠华和蒲莉共同购买位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋），委托新和公司办理产权转移登记。合同签订后，刘忠华和蒲莉向新和公司支付了全部购房款和代办证所需税费，但新和公司在交付房屋后一直未办理案涉房屋权属转移登记。2010年11月3日，成都市新都区人民法院作出（2011）新都民初字第2775号民事判决书，判决准予刘忠华与蒲莉离婚，案涉房屋归刘忠华所有，故本案原告仅为刘忠华一人。现案涉房屋已交付，并已办理楼栋初始产权登记，具备办理分户产权登记的条件，但新和公司至今未办理，故刘忠华诉至法院，提出前述诉讼请求。 新和公司辩称，案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，定向销售给西南石油大学指定的购房对象，该项目不同于普通的商品房开发模式，新和公司对该项目无定价权和销售权，之所以与刘忠华、蒲莉签订房屋买卖协议，是基于联合开发建设协议约定，出于协助西南石油大学指定的购房人办证需要。西南石油大学曾向新和公司发函，载明若发生教职工和买受人起诉新和公司要求办证的情况，新和公司有权暂停办证，责任由西南石油大学承担。根据补充协议第四条约定，新和公司承诺案涉项目规划内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。现案涉项目的房屋和车位并未全部售完，约定办证条件尚未成就。综上，新和公司不予为刘忠华办理案涉房屋不动产权证书。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2009年6月30日，刘忠华、蒲莉（买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定刘忠华、蒲莉购买新和公司开发的位于成都市新都区房屋，建筑面积120.34平方米，总价款262341元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款载明：“2、贷款方式付款买受人于合同签订之日起当日内，向出卖人支付购房总价款的27.58%的首付款72341元（含已付定金50000元），其余价款190000元，买受人以公积金按揭方式向中国银行贷款的方式进行支付。”第四条第一款约定：“出卖人交付商品房的日期为2010年7月24日至2010年7月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期”，第五条约定：“1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修基金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）否则，每逾期一日出卖人可按购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间。……3、新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书……。4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》。……”刘忠华所提交的加盖新和公司财务专用章的收据显示，刘忠华于2009年5月24日向新和公司支付购房定金50000元，刘忠华、蒲莉于2009年6月10日向新和公司支付购房款22341元，并于2010年7月29日支付委托办证所需费用（含维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费）共计6237.74元。2009年8月21日，刘忠华、蒲莉与中国银行股份有限公司新都支行签订《个人房屋公积金（组合）贷款合同》并办理公证，约定刘忠华、蒲莉向该银行贷款190000元用以购买案涉房屋，贷款由银行直接划入新和公司账户。双方一致确认，案涉房屋已于2010年7月30日向刘忠华、蒲莉交付。 另查明，2009年7月17日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为刘忠华、蒲莉，合同备案号XXXXX。该房屋上设立有抵押权人为成都市住房置业担保有限公司、抵押状态为有效的登记抵押（抵XXXXXXX）。2011年6月15日，新和公司取得对案涉房屋所在项目的初始登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 再查明，2010年11月3日，本院经审理蒲莉与刘忠华离婚纠纷一案，作出（2011）新都民初字第2775号民事判决书，刘忠华不服该判决上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院经审理于2012年3月2日作出了（2012）成民终字第130号民事判决书，判决：一、维持成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第2775号民事判决第一项、第五项，即“一、准予蒲莉与刘忠华离婚；五、夫妻共同债务40000元，蒲莉与刘忠华各承担20000元。”；二、变更成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第2775号民事判决第二项为：婚生女刘某某随蒲莉生活，刘忠华自本判决生效之日起的每月15日前向蒲莉支付子女生活费600元至刘某某独立生活时止。刘某某的教育费、医疗费凭有效票据结算，由蒲莉、刘忠华各承担一半；三、变更成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第2775号民事判决第三项为：位于成都市新都区房屋一套归刘忠华所有，以执行时评估确定的房屋价格为基数，扣除未付清的按揭贷款后，刘忠华将剩余房款的一半补偿给蒲莉；四、变更成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第2775号民事判决第四项为：42英寸海尔彩电一台、惠尔普空调一台、冰箱一台归蒲莉所有，其余财产归刘忠华所有，夫妻共同存款20000元归蒲莉所有。二审案件受理费300元（刘忠华已预交），由刘忠华、蒲莉各承担一半。蒲莉依据该民事判决书对刘忠华申请强制执行，本院于2018年10月18日作出（2018）川0114执恢63号《执行完毕通知书》，载明该依据（2012）成民终字第130号民事判决书执行的案件已全部执行完毕。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据及房屋信息查询记录等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，刘忠华、蒲莉与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同及补充协议签订后，刘忠华、蒲莉按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于2010年7月30日向刘忠华、蒲莉交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”、在买受人取得房屋所有权证书两年内办理分户国有土地使用权证，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此本院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确，且该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，并根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该条款应属于格式条款。该条款并未重点标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从该条款内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效条款，对刘忠华、蒲莉不产生约束力。本案中，合同主体刘忠华、蒲莉于合同签订并办理签约备案登记后经法院生效判决判令准予离婚，并判决案涉房屋归刘忠华所有，“以执行时评估确定的房屋价格为基数，扣除未付清的按揭贷款后，刘忠华将剩余房款的一半补偿给蒲莉”，且该生效民事判决书已执行完毕，则刘忠华对案涉房屋享有完整的物权期待权，蒲莉对案涉房屋不再享有权利，案涉房屋签约备案买受人虽为刘忠华、蒲莉二人，但该登记状态可以通过注销重新办理实现变动，不构成新和公司为刘忠华个人办理不动产登记证书的客观障碍。刘忠华作为购房者，有权主张在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学单方作出的承诺，未得到刘忠华的认可，对刘忠华不产生约束力。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，具备办理分户权属证书的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，故对刘忠华的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助刘忠华办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由成都新和房地产开发有限公司负担（此款刘忠华在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年八月十三日 书记员  曾妙