成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初3444号 原告（反诉被告）：陈太权，男，1949年6月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴立翠（陈太权配偶），住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：叶水香，女，1982年6月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：樊慧，女，1985年7月20日出生，汉族，住成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 原告陈太权与被告叶水香、樊慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，叶水香、樊慧向本院提出反诉请求，本院经审查后予以受理，并依法适用简易诉讼程序公开开庭就本反诉合并进行了审理。原告陈太权及其委托诉讼代理人吴立翠，二被告共同委托诉讼代理人冯勇到庭参加诉讼。本案现已审理总结。 原告陈太权向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺出租合同》及补充协议；2.判令由叶水香、樊慧恢复商铺装修时的原状，承担占用使用商铺期间所产生的一切费用（水电费及物管费），并承担违约金伍万元；3.本案诉讼费由叶水香、樊慧承担。事实与理由：陈太权与叶水香于2018年6月8日签订《商铺出租合同》（以下简称合同），约定将陈太权名下房屋出租给叶水香开设美容院，并约定租金、租期、转租等事项。合同签订后不足一年时间，叶水香提出经营困难，并邀请樊慧参与该店铺合伙经营。2020年3月28日陈太权催收租金时，樊慧提出因疫情原因要求减免两个月房租，后双方因租金问题发生分歧。同年4月11日，陈太权收到樊慧的《解除房屋租赁合同告知书》的短信后来到店铺发现被告已经搬离。综上，为维护当事人的合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告叶水香、樊慧答辩并反诉称：1、叶水香、樊慧是因疫情原因导致无力经营，而于2020年4月11日向陈太权发出解除通知并交还房屋的，陈太权在起诉时也认可双方解除合同。2、租金计算至合同解除的2020年4月11日为53055.8元，叶水香、樊慧实际多付16944.2元。根本不存在欠付租金和无故提前退租的违约事实。因双方合同已解除，故陈太权应当返还叶水香、樊慧支付的押金和未使用房屋期间的租金。据此，叶水香、樊慧向本院提出了反诉请求：1、判令陈太权返还叶水香、樊慧房屋租赁押金1万元；2、退还已支付未使用房屋期间租金16944.2元；3、本案诉讼费由陈太权承担。 本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，陈太权作为甲方与作为乙方的叶水香签订《商铺出租合同》，约定将位于成都市龙泉驿区出租给叶水香开设美容院，租赁期限共5年，自2018年8月1日起至2023年7月30日，其中交钥匙之日起至2018年7月30日止为期两个月装修期不计房租；第一年租金10万元，签合同时一次性付清，以后每年租金为12万元，在每年7月1日前支付，如逾期按每日0.1%支付利息；经营期间所产生的一切费用均由乙方承担；乙方可以根据经营需要，对租赁房屋进行装修，但不得破坏主体结构；租期内乙方有权转让，但转让时本合同自动解除，并由甲方与第三方重签合同；租期届满或因不可抗力终止或提前解除合同时，乙方对商铺投资的一切装修及设施含空调等应保持原样，（折价只限空调大型电器）无偿移交甲方。折价仅限空调主机设备，管线不能拆。任何一方违反本合同任何条款，违约方应支付违约金5万元，乙方违约甲方有权单方面提前解除合同（甲方不赔偿乙方装修损失），甲方违反应赔偿乙方装修损失；交钥匙时乙方应缴纳租金租房押金1万元，租期届满房屋完好无损或无任何费用由甲方无息退还乙方押金，转租不退押金。 合同签订后，陈太权将案涉房屋交由叶水香承租，叶水香向陈太权支付第一年租金10万元及押金1万元。2019年7月叶水香支付3万元房租给陈太权；2019年9月30日叶水香、樊慧再行支付房租6万元，同日，陈太权与樊慧、叶水香签订《商铺出租合同补充协议》，约定：樊慧加入，作为共同承租人之一；原合同每年租金12万元，下调为租金每年10万元；房租支付时间由一年一次性付清变更为一年分两次付清，第一次交付时间在每年3月1日以前付款5万元，第二次付款时间在每年9月1日以前付款5万元。 2020年3至4月期间，樊慧以受到新冠疫情影响经营困难为由向陈太权提出减免两个月租金的要求，陈太权仅同意减免一个月租金，双方为此发生纠纷。樊慧因此于2020年4月8日向陈太权发出《解除房屋租赁合同告知书》，以新冠疫情属不可抗力为由提出解除双方之间的租赁合同，随即于2020年4月11日搬离了承租的房屋，并将案涉商铺空调、吊灯拆除。 以上事实有《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》、收条、银行转款记录、当事人陈述、现场照片等证据予以佐证，本院予以认定。 本院认为：一、本案所涉《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均按照约定履行各自义务。双方2019年9月签订补充协议，将年租金调减为10万元，此处所指年租金应为2019年8月1日至2020年7月31日的第二年度租金。叶水香、樊慧在该年度应付10万元，但目前仅支付9万元，其未按约足额支付当期租金的行为及单方于2020年4月8日提前要求解约并搬离，明确表示和以行为表明不再履行合同义务的行为均构成违约，陈太权据此要求解除合同，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、双方在合同中对一方违约时承担责任的方式明确约定为支付违约金，叶水香、樊慧搬离时将空调和吊灯一并拆除，违反了合同约定，应按约定承担违约金。陈太权要求二被告恢复原状，不符合双方合同约定，本院不予支持。 三、关于水电费及物管费，因陈太权不能明确具体数额，其诉请不明确，故在本案中本院不予处理。陈太权可在明确数额后另行主张权利。 四、关于违约金，因叶水香、樊慧违约，故陈太权要求其承担违约金符合双方合同约定。叶水香、樊慧提出违约金过高，本院以陈太权所受实际损失为基础，综合疫情影响、当事人过错等因素，将违约金调减为3万元。 五、叶水香、樊慧应付第二年度租金应计算至合同解除之日，即起诉状副本送达之日的2020年6月10日，经计算为86111元。叶水香、樊慧已付9万元，剩余金额为3889元。2020年的新冠疫情虽为不可抗力，但其并未导致作为承租人的叶水香、樊慧签订租赁合同的目的无法实现。因此，叶水香、樊慧主张租赁合同已于2020年4月8日于樊慧向陈太权发出解除合同通知时解除，租金应计算至此时的主张不符合法律规定，不能成立。因合同解除，故陈太权继续占有押金和剩余租金已缺乏根据，叶水香、樊慧反诉要求退还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿”的规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、解除原告陈太权与被告叶水香、樊慧之间签订的《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》； 二、被告叶水香、樊慧向原告陈太权支付违约金30000元； 三、原告陈太权退还被告叶水香、樊慧押金10000元、剩余租金3889元； 四、驳回原告陈太权的其他诉讼请求； 上述第二、第三项相抵后，被告叶水香、樊慧尚应向原告陈太权支付16111元，该款于本判决生效后十日内支付。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计525元，反诉案件受理费237元，共计762元由被告叶水香、樊慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  乐曦 二〇二〇年八月二十八日 书记员  杨洋