广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初910号 原告：姚秀海，男，1976年4月16日出生，汉族，农民，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 原告：彭干芬，女，1981年9月10日出生，汉族，农民，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：姚秀海，男，1976年4月16日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县。现住广西隆林各族自治县。 被告：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地：隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 法定代表人：邓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨开安，该公司职员。 委托诉讼代理人：王宁，该公司职员。 原告姚秀海、彭干芬诉被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚秀海，被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨开安、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚秀海、彭干芬向本院提出诉讼请求：1、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司办理房屋不动产权证；2、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿逾期办证违约金11216.7元；3、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息12914.7元；4、判决本案的诉讼费用由广西隆林鑫发房地产开发有限公司承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广西隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区5栋2单元102号房的一套房屋，建筑面积125.94平方米，每平方米单价2453.55元，总价款309000元。签订合同时，原告已经支付了办理房屋不动产权证的所有费用。被告于2018年12月9日，向原告承诺于2019年10月31日前办理房屋不动产权证。时至今日，被告均以各种理由推脱，不为原告办理不动产权证。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出卖方，原告已经履行了支付房屋价款的义务后，被告应当在合同订立起90日内为原告办理不动产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请求人民法院支持原告诉请。 广西隆林鑫发房地产开发有限公司辩称，一、被告已经履行了合同备案的义务，并通知和积极推进办证义务。2017年6月8日被告与原告签订《商品房买卖合同》，双方约定2017年7月28日交房，2017年7月26日在隆林各族自治县房产交易中心登记备案，已获得备案证明，房屋总价309000元。没有办理房产证的原因是由于消防验收时，要求对消防设施进行整改，部分业主在未交付地下室停车场地的情况下占用了地下室，要整改消防通道，业主不积极配，消防通道没有得到整改，导致拖延不能办理不动产权登记。二、根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。原告购买房屋享有的是物权，而不适用诉讼时效。即使适用诉讼时效，原告于2020年4月29日才起诉主张权利，诉讼时效应从2020年4月29日起计算，2019年7月28日至2020年4月28日期间的违约金原告未起诉主张权利，不受法律保护。三、被告已于2017年6月14日为原告代办代缴房屋契税。被告一直在推进办证各项事宜，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司为出卖人与姚秀海、彭干芬为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定姚秀海、彭干芬购买广西隆林鑫发房地产开发有限公司丁兰料商住小区项目中5栋2单元102号房的一套房屋，建筑面积125.94平方米，每平方米单价2453.55元，总价款309000元。姚秀海、彭干芬支付首付款后到银行办理按揭贷款，已经全部支付总价款309000元给被告。2017年6月12日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司向隆林各族自治县房产交易中心进行商品房买卖合同备案。《商品房买卖合同备案表》载明了出卖人为广西隆林鑫发房地产开发有限公司，买受人为姚秀海、彭干芬。关于房屋交付时间，合同第十一条约定：出卖人应当在2017年7月28日前向买受人交付该商品房。关于不动产登记，合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730天内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第壹种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产权证登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。广西隆林鑫发房地产开发有限公司按照约定的期限在2017年7月28日前履行了向姚秀海、彭干芬交付房屋的义务。房屋交付后，广西隆林鑫发房地产开发有限公司以地下室消防通道被部分业主占用停车，影响消防通道的整改，导致拖延不能办理不动产权登记为由，一直没有办理房屋产权属证书给姚秀海、彭干芬。 另查明，姚秀海、彭干芬向广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付办证费用9993元；广西隆林鑫发房地产开发有限公司在持续推进办证过程中为姚秀海、彭干芬缴纳了契税、评估费、维修基金、白蚁费、产权交易费、测绘费、一户一表等各项应当缴纳费用。 本院认为，姚秀海、彭干芬与广西隆林鑫发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，属有效合同。关于原告诉请被告办理不动产权证。合同签订后，姚秀海、彭干芬依约支付了房款，广西隆林鑫发房地产开发有限公司依约交付了房屋。姚秀海、彭干芬未在约定的期限内取得房屋所有权证，广西隆林鑫发房地产开发有限公司亦同意积极推进办证事宜，对姚秀海、彭干芬要求广西隆林鑫发房地产开发有限公司及时办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期办理不动产权登记是否违约问题。广西隆林鑫发房地产开发有限公司未在房屋交付之日起730日内为姚秀海、彭干芬办理房屋所有权证书，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第二十条：“不动产权登记：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权属证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。鉴于双方约定的逾期办证违约金是一种合同债权，应适用法律关于诉讼时效的规定。依据该合同第十一条第（一）款约定，交房时间为2017年7月28日前，约定办理不动产权登记证时间为交房之日起730日内，故广西隆林鑫发房地产开发有限公司办理不动产权登记的最后期限为2019年7月28日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，姚秀海、彭干芬诉请广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付违约金未超过诉讼时效，广西隆林鑫发房地产开发有限公司未在2019年7月28日前为姚秀海、彭干芬办理不动产权登记，已构成违约。姚秀海、彭干芬诉请广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿自2017年4月28日起至2020年4月25日止的违约金，本院支持从2019年7月29日至2020年4月25日止为广西隆林鑫发房地产开发有限公司实际违约天数。故广西隆林鑫发房地产开发有限公司应赔偿姚秀海、彭干芬的违约金：309000元×0.0001×271天=8374元。对广西隆林鑫发房地产开发有限公司抗辩不适用诉讼时效，本院不予采纳。 姚秀海、彭干芬请求广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息。庭审中，广西隆林鑫发房地产开发有限公司举证已在持续推进办证过程中为姚秀海、彭干芬缴纳了契税、评估费、维修基金、白蚁费、产权交易费、测绘费、一户一表等，姚秀海、彭干芬在庭审中也已认可广西隆林鑫发房地产开发有限公司所支出的费用。因此，姚秀海、彭干芬请求按中国人民银行年利率三倍支付利息，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对姚秀海、彭干芬有事实及法律依据的部分，本院予以支持，无事实及法律依据的部分，本院不予支持。对广西隆林鑫发房地产开发有限公司有事实及法律依据的部分，本院予以采纳，无事实及法律依据的部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一）款的规定，判决如下： 一、广西隆林鑫发房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为姚秀海、彭干芬办理好丁兰料商住小区5栋2单元102号房不动产权属证书并在取得不动产权证书后三日内交付给姚秀海、彭干芬持有； 二、广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内赔偿姚秀海、彭干芬违约金8374元； 三、驳回姚秀海、彭干芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61元，由广西隆林鑫发房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 黄继文 二〇二〇年八月十日 法官助理 班桂莲 书 记 员 岑 锦 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。