辽宁省锦州市古塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0702民初1201号 原告：刘艳，女，1962年1月11日出生，汉族，住锦州市古塔区。 委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。 被告：锦州医科大学，住所地锦州市凌河区松坡路三段40号。 法定代表人：丁维光，该校校长。 委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。 被告：锦州市世博城房屋开发有限公司，住所地锦州市古塔区河家信261-1号。 法定代表人：姜楠，该公司经理。 原告刘艳与被告锦州医科大学、被告锦州市世博城房屋开发有限公司（以下简称世博城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人刘瑞年、被告锦州医科大学委托诉讼代理人高杨，被告世博城公司法定代表人姜楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳向本院提出诉讼请求：1、因被告未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告世博城公司签订的《医学院房屋产权调换交款通知书》；2、要求被告锦州医科大学赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失103270元（45平方米×4100元）-（实际出资额83250元-2020元）；3、要求被告锦州医科大学给付逾期的房屋补助费63736.2元(2010年9月19日至2020年7月20日，即118.03个月×应安置面积45平方米×每月8元×延期1.5倍的安置费，以后自房屋经济损失实际付清之日止按照上述标准计算)。上述费用扣除被告已付房租金8000元，合计为159006.20元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年9月19日，原告与被告锦州市世博城房屋开发有限公司签订了《医学院房屋产权调换交款通知书》，约定：一、将原告坐落于锦州市古塔区工学里108-5号房屋进行动迁。二、安置地点在工学里，面积为45平方米，用途为住宅。暂定2010年10月31日前交付。三、本次实际出资金额为83250元。通知书签订后，原告将房屋腾空交付给被告，此房屋现已拆除。2011年7月22日经公证处公证，原告自选的房号为“博雅芳林”小区9号楼西三单元四层西。然而时至今日，被告并未在拆迁的原址内建楼，更没有依约定将产权调换后的45平方米楼房交付给原告。2010年4月6日锦州市城乡规划建设委员会向辽宁医学院下发了房屋拆迁许可证，因辽宁医学院没有建设楼房的资质，故辽宁医学院委托锦州市世博城房屋开发有限公司进行建筑盖楼。经多次找锦州医科大学，2018年9月18口锦州医科大学书面答复原告等拆迁户“原定的9、10号楼不再建设”，“如欲索取补偿，可采取诉讼的方式向相关责任人依法解决”。现鉴于协商无果，故诉至人民法院，请求依法支持原告诉求。 被告锦州医科大学辩称：一、世博城公司作为工学里小区的开发单位，应当独自承担回迁不能的法律责任。1、答辩人与世博城公司于2009年6月12日签订“拆迁安置及职工住宅建设委托书”，约定包括诉争房屋在内小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作均由世博城公司负责，双方为工程委托代建关系，世博城公司作为工学里项目的代建主体，全权负责工学里项目建设的全过程，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险。从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。2、同时，世博城公司作为协议主体的一方，与原告签订了购房协议，明确约定其负有交房义务，根据合同相对性原则，原告损失亦应由世博城公司承担。二、仅从原告主张的数额来看过渡期安置补偿费用有误，依据相关政策规定，在合同签订之日起2年内应按每平方米8元计算而不是1.5倍计算。综上，原告无权向答辩人主张房屋损失，请贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告世博城公司辩称：首先原告既然明确第二项第三项诉求并非针对我公司，我公司对第一项诉讼请求进行答辩。我公司与医科大学是委托合同关系，是否解除拆迁安置补偿协议，我公司应遵循委托方指示，根据掌握资料，原房屋是属于单位内部职工因集资建房，分房所产生的争议，原告与医科大学存在管理与被管理的关系，不属于平等主体发生的民事纠纷，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第三条，因单位内部建房、分房，引起的房地产纠纷并不属于人民法院受理范围，因此应驳回原告的起诉。即使对本案实体权利义务进行处理，根据合同法402条，受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同直接约束委托人和第三人，本案自建房开始直至案发原告均知晓我公司与医科大学之间的关系，我公司应为第三人而非适格被告，本案并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因为拆迁前房屋产权归锦州医科大学所有，并非原告等人所有，建成后的房屋性质属于经济适用房，并非商品房，原告是否取得、如何取得房屋产权需要与医科大学另行处理协商。 本院经审理认定事实如下：2009年6月12日，被告锦州医科大学（甲方）与被告世博城公司（乙方）签订《拆迁安置及职工住宅建设委托书》，载明：坐落于古塔区域住宅是甲方的职工住宅。经市政府总体规划及有关部门批准，对该区域及周边平房进行拆迁、改造，并建设成甲方的职工住宅小区，经甲乙双方协商，达成如下委托协议：一、乙方负责该小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等事宜。二、甲方协助乙方进行该区域内原有职工住宅的动迁工作；甲方全力支持和协助乙方办理拆迁、建设、安置等手续，并争取相关政策。三、乙方须遵守国家及锦州市相关的政策、法规、条例、进行拆迁、安置工作，并负责相关政策的解释。四、甲乙双方同意非动迁区域内的102、103号楼（共24户），由乙方垫付资金参加本次动迁，职工迁出后两楼产权归乙方；原有建筑物拆除后的土地由乙方统一利用。乙方须按照《锦州市城市房屋拆迁管理办法》，对甲方进行补偿。五、乙方为甲方提供除动迁安置外的全部楼房，价格按照网上公示情况执行。六、动迁安置完成后，整个区域的物业管理工作由乙方统一负责。七、资金使用办法另签协议。 2009年9月19日，世博城公司（甲方）与原告刘艳（乙方）签订《医学院房屋产权调换交款通知书》，载明：“一、房屋基本情况：地址：锦州市古塔区工学里108-5号。二、拆迁补偿金额：…2、房租补助费：120×6=720元；…补偿金额合计2020元。三、产权调换房屋：产权调换房屋必须符合国家有关规定、标准，安置地点在工学里，面积45平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2010年10月31日前交付乙方。应出资金额计算=原面积×850+新增面积×1575（楼层差按照实际楼层计算），应出资金额合计：83250元。四、实际出资金额=应出资金额合计83250元-补偿金额合计2020元=81230元。五、乙方将房屋腾空交甲方验收合格后，由甲方拆除，乙方不得拆除，并保持原房屋及设施完好，若有损坏或丢失按该物品的价格由乙方负责赔偿。六、乙方应向甲方提交有关房屋产权证、身份证复印件、营业执照复印件等有关证件。七、乙方应凭此交款通知书及交款凭证，于一个月内来公司签订正式职工购买经济适用房协议书，过期限后果自负。八、最终价格以实际面积、实际团购价格、实际楼层差价为准，多退少补。九、其他事宜。” 该通知书签订后，原告即迁出房屋。 2010年4月6日，辽宁医学院（被告锦州医科大学前身）获取锦州市城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。 2010年5月30日，被告锦州医科大学作为拆迁建设单位委托锦州市古塔区拆迁安置有限公司发布《拆迁须知》，内容：经市政府批准，古塔区工学里104-119号列入拆迁改造计划，并下发《房屋拆迁许可证》，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《锦州市城市房屋拆迁管理办法》、《关于印发〈拆迁非公益事业房屋附属物货币补偿标准〉的通知》等法律法规，公示了拆迁单位、拆迁范围、产权调换安置地点、拆迁补偿安置政策及方式、被拆迁人享受补助和奖励、房屋验收标准等，其中有照（证）房屋产权调换办法规定该区域产权调换价格为1750元/㎡出资，在原产权证所载建筑面积基础上增加10㎡、按1750元/㎡，上靠户型不足部分按优惠商品价2350元/㎡出资，增加10㎡后未达到45㎡的，不足部分按1750元/㎡出资，商品价增加面积2950元/㎡出资。产权调换新楼出资金额=新楼楼房价格-被拆迁人应得货币补偿金额。用以产权调换楼房，严格执行国家建筑规范和质量安全标准。无照（证）房屋拆迁补偿安置方法为拆迁用于居住的无照房屋，所有人具备下列全部条件的，由拆迁人按照房屋的重置价格给予所有人购房补助。（1）持有2001年11月1日前迁入的独立户口；（2）房屋用于所有人自住；（3）所有人在市内他处无合法房屋居住的；（4）房屋檐高2米以上，建筑面积15㎡以上，具备独立生活条件。对符合上述条件的无照房，可以安置45㎡户型，安置1950元/㎡出资。不符合上述条件的无照房，均为违章建筑，不予补偿。不予安置由使用人自行拆除，逾期不搬迁的，由拆迁人拆除，以料顶工。同时发布拆迁奖励办法。另产权调换住宅房屋，按被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米8元支付租房补助费。 2011年7月22日，锦州市公证处对原告回迁选房情况进行公证，出具（2011）锦证民字第543号公证书，内容为：兹证明锦州市世博城房屋开发有限公司于二〇一一年七月二十二日，在辽宁医学院大学生会堂召开的锦州市古塔区工学里“博雅芳林”小区委托建房、回迁选房大会，刘艳自（代）选的房号为“博雅芳林”小区9号楼西三单元四层西。 2018年9月8日，被告锦州医科大学作为甲方与原告刘艳作为乙方签订协议，内容为：鉴于乙方系原工学里小区的动迁户，由于种种原因，造成后续楼房没有建成，致使乙方现在仍然没有固定居所。考虑乙方的实际困难，以及对弱势群体的社会关照，依据动迁协议，现甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整（8000.00元），用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。特别约定：乙方承诺动迁协议真实有效。一旦发现有弄虚作假行为，乙方涉嫌侵占国有资产，甲方将保留追究其法律责任的权利。 2018年9月18日，被告锦州医科大学出具“复函”，内容为：“针对工学里动迁户所提出的要求，我校复函如下：一、因土地原因，我校研究决定，原定的9、10号楼不再建设。二、依法应回迁但未得到楼房的动迁户如欲索取补偿，可采取诉讼的方式向相关责任人依法解决。三、考虑到动迁户租房的困难，我校可先行借给动迁户一定费用，具体内容，以双方签订的借款协议为准。四、关于本次动迁安置当中的责任，我校已通过司法程序正在解决当中，最终以司法机关的裁决为准。但我们相信，广大动迁户的利益，能够依法得到保护”。 另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房地产市场价值的评估报告，估价结果为单价4100元/平方米。被告锦州医科大学对参照此评估结论计算损失没有异议。 另查，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10万平方米以下的不得超过24个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。 本院所确认的上述事实，有原告提供的医学院房屋产权调换交款通知书、公证书、房屋拆迁许可证、锦州医科大学出具的复函、被告锦州医科大学提供的协议等证据材料及双方当事人陈述笔录在案为凭。上述证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：被告世博城公司接受被告锦州医科大学委托与原告签订《医学院房屋产权调换交款通知书》，此通知书内容为双方基于拆迁安置产权调换所达成的协议，系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按此协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋回迁给原告,原告有权要求赔偿损失。赔偿损失的价值应参照被安置房屋同等地段同等楼层相近面积的房屋按照产权标准进行评估,评估价格扣除应缴纳的购买产权的费用予以赔偿。诉讼过程中，原告主张参照评估机构对坐落于锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房屋的评估价值计算，被告对此没有异议，故本院应予支持。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告世博城公司系接受被告锦州医科大学委托以自己名义在委托人授权范围内实施的行为，与原告签订协议，原告在订立协议时知道二被告之间的代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担。关于原告请求的逾期房屋补助费，按照《拆迁须知》及相关法律规定，拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费，实行产权调换的过渡期按照24个月计算，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的临时安置费。本案原告自迁出之日起过渡期应为2009年9月19日至2011年9月18日，根据双方签订的房屋产权调换通知书中关于房租补助费的约定（120×6=720元），应按照每月120元标准计算，补助费为2880元，扣除协议中约定的房租补助费720元，被告锦州医科大学应再给付原告2160元。此后至实际给付之日安置费按1.5倍标准计算。另外，被告提供用于解决原告自签字之日起两年的租房借款8000元亦应在被告应给付原告的安置费总额中扣除。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、解除原告刘艳与被告锦州市世博城房屋开发有限公司于2009年9月19日签订的《医学院房屋产权调换交款通知书》； 二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告刘艳因房屋不能回迁安置的经济损失103270元（45平方米×4100元-实际出资金额81230元）； 三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告刘艳逾期安置房屋补助费13240元（2009年9月19日至2011年9月18日期间为2160元，自2011年9月19日至2020年7月18日按照每月120元×1.5倍标准计算为19080元，再扣除被告已支付租房款8000元），2020年7月19日至本判决第二项损失实际付清之日止按照上述标准计算； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1740元（已减半）,由原告刘艳负担465元，被告锦州医科大学负担1275。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  张淑娟 二〇二〇年八月三十一日 法官助理谷荟萃 书记员宋佳