江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初821号原告：陇园新村第五届业主委员会，住所地连云港市海州区建设中路50号。负责人：汤永华，该业委会主任。委托诉讼代理人：刘志玉，连云港市海州区新南街道办事处海宁社区居民委员会推荐。被告：苗国臣，男，1958年6月1日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：陈修全，男，1975年5月18日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡维芝，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。第三人：方金华，男，1978年10月5日出生，汉族，住连云港市海州区。第三人：陶学地，男，1963年5月9日出生，汉族，住连云港市海州区。原告陇园新村第五届业主委员会（以下简称陇园新村业委会）与被告苗国臣、陈修全租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，2019年8月22日作出（2019）苏0706民初1674号民事裁定书，裁定驳回原告陇园新村业委会的起诉，此后陇园新村业委会不服上诉至江苏省连云港市中级人民法院，该院经审理于2019年11月8日作出（2019）苏07民终4330号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）苏0706民初1674号民事裁定书并指令本院继续审理。此后，本院于2020年3月24日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加方金华、陶学地为第三人参加诉讼。原告陇园新村业委会负责人汤永华及其委托诉讼代理人刘志玉、被告苗国臣、被告陈修全及其委托诉讼代理人胡维芝到庭参加诉讼，第三人方金华、陶学地经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陇园新村业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告苗国臣与被告陈修全签订的租赁合同无效；2.要求返还房屋（位于多平米的房屋）和租金损失（时间从2016年6月16日至实际返还房屋之日止，按照年租金3万元计算暂计9万元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告苗国臣原为陇园新村物业管理负责人（注：于2018年3月12日被业委会解聘），在物业管理期间，被告苗国臣未经原告同意擅自将属于原告的位于角的地皮、仓库围墙，修造仓库屋顶、墙面地坪和门窗等，以低价租赁给被告陈修全，租赁期限竟长达12年（2016年6月16日至2028年6月16日）。被告的做法违背了市场经济规律和国家相关法律规定。特别是被告苗国臣所收取的租金等费用从未向原告缴纳，同时被告陈修全也未缴纳。原告发现被告非法签订租赁合同，要求被告到原告处协商解除租赁合同事宜，但被告至今无任何回应。为维护原告权益，诉至法院。被告苗国臣辩称，答辩人经陇园新村业主代表扩大会议选举通过，选为2016年度小区物业管理负责人，组建陇园新村自治物业管理小组，是业委会直接领导，全权管理小区物业。经业委会同意以招投标方式，引资维修西仓库等可利用地段进行招租，签订意向合同，留出近60平方米为小区老年活动室，其余部分为租赁区域，年租金8000元，租金用于小区各项开支。答辩人从2016年2月4日接管至2018年2月13日，租赁合同签订时间为2016年6月16日至2028年6月16日。陈修全维修小区的各工种工时费，可累计顶下年房租。合同期满后，一切建筑等设施归陇园新村集体所有。被告陈修全辩称，一、原告诉讼主体不适格。原告属于陇园新村全体业主大会选出的常设性执行机构，不具有法人资质，没有法律条款规定业主委员会可以作为案件主体起诉，原告诉讼主体不适格，没有诉讼权利。二、苗国臣与答辩人签订合同真实、合法、有效。1.2016年6月16日，苗国臣与答辩人签订合同，将位于角地皮和未修造仓库墙头租赁给答辩人，答辩人自筹资金对西北角地皮、仓库围墙、屋顶、墙面、地皮和门窗进行修造。答辩人修造的仓库及建筑设施、地坪为答辩人所有，期限为合同签订之日止2028年6月16日计12年。年租金8000元。合同签订前，涉案地皮为荒地，仓库破烂不堪，门窗不能使用，答辩人投入大量资金进行修建。2.苗国臣与答辩人签订合同系代表陇园新村物业管理，履行职务行为。签订合同时，苗国臣为陇园新村物业管理有限公司管理负责人，合同上也注明陇园新村物管并签名，因此苗国臣履行职务行为与答辩人签订合同，该合同是陇园新村物业管理与答辩人真实意思表示，合法有效。租金是交给陇园新村物业管理服务小组，而非苗国臣个人。3.原告成立时间为2017年7月10日，签订合同时，原告尚未成立，答辩人不可能与原告签订合同。苗国臣虽被解雇，原告事后对合同效力追认，是认可该合同的。主要表现为2019年2月26日第一次起诉后，还于2020年4月9日收取答辩人租金8000元，并注明角场地管理费，时间2019年1月至2019年12月。故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人方金华、陶学地未到庭陈述。本案当事人围绕诉讼请求提供了以下证据：原告提交了租赁合同、告知函、租金收条、物业管理委托合同、会议记录、通知、民事裁定书，被告苗国臣提交了公某、照片、物业账目复印件，被告陈修全提交了收款收据、合同、民事裁定书、起诉状、照片、维修费清单、证明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年1月，经陇园新村业主代表扩大会议选定，被告苗国臣被选为该小区2016年度物业管理负责人。2016年6月16日，被告苗国臣代表陇园新村物管服务小组（甲方）与被告陈修全（乙方）签订《合同》，约定：1.甲方同意向乙方陈修全租供（赁）角地皮及仓库维修改造；2.甲方同意角地皮和未修造仓库墙头租赁给乙方陈修全自筹资金对西北角地皮、仓库围墙、修造屋顶、墙面、地平和门窗进行修造等；3.乙方陈修全修造的仓库及所有建筑设施和地平确权为乙方陈修全所有；4.租赁给乙方陈修全租赁时间签订合同之日为2016年6月16日至2028年6月16日即为12年；5.甲方同意乙方陈修全在修造好库房期间内租赁使用及放货及其他物品；6.甲方向乙方陈修全提供电源、水源。架线、按表、接通水管铺材所有费用由乙方陈修全负责；7.乙方陈修全同意按时交纳陇园新村各项费用（租金、电费、水费、物业垃圾费用）；8.甲方同意乙方陈修全租限期内西北角墙开门（城管手续由乙方陈修全找城管办理）；9.合同期内房屋的破损再次修造，所有费用由乙方陈修全负责；10.合同期内租金收取方式为每年现金8000元从2016年6月16日至2028年6月16日；11.在合同期满，双方提出无异议的，合同期限自动顺延，租赁租金双方临时决定；12.合同签订后，甲乙双方均需共同遵守，不得无故违约，否则违约方将承担经济赔偿和法律责任。合同签订后，被告陈修全对承租的场地、房屋等进行维修，并交纳租金。2017年12月20日，陇园新村物管服务小组、苗国臣向被告陈修全出具收款收据，载明：“金额14000元项目用在小区干活工时费顶租金时间2018年至2019年6月30日（含修车店花卉店租金）”。陇园新村第五届业委会于2017年7月10日经陇园新村业主大会选举产生。2018年3月12日，陇园新村第五届业委会与连云港艾司物业服务有限公司签订《小区物业管理委托合同》，委托其对陇园新村小区进行物业管理。2020年4月9日，被告陈修全向连云港艾司物业服务有限公司交纳8000元，该公司向其出具收据载明：角场地管理费1年8000元（2019年1月—2019年12月）。该收据经手人张年萍，加盖连云港艾司物业服务有限公司财务专用章。原告认为该款未交给陇园新村业委会，原告对被告间的合同并非追认。本院在物业公司与张年萍核实情况，其陈述收取陈修全的8000元是2018年3月至2020年3月物业管理费、卫生费、公共水电费、电费，该8000元并非租金。两被告对张年萍的该陈述不认可，被告陈修全认为收据上的8000元与合同约定应交租金一致。庭审中被告陈修全陈述其将涉案场地及仓库转租给第三人陶学地、方金华，年租金分别为30000元、8000元。本院认为，被告苗国臣代表陇园新村物管服务小组与被告陈修全签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，但根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，陇园新村物管服务小组出租给被告陈修全陇园新村小区地皮、仓库等属于陇园新村小区的共有场地、公共设施，该共有场地、公共设施属于陇园新村小区相关业主共有。根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，涉案场地、仓库等是否出租应当由相关业主或业主大会决定。被告苗国臣无证据证明其代表陇园新村物管服务小组征得了相关业主或业主大会同意，将该场地、仓库等出租给被告陈修全系无权代理，且此后也未经相关业主或业主大会追认，故该合同对陇园新村全体业主不产生法律效力，现原告陇园新村业主委员会代表陇园新村全体业主起诉要求被告返还房屋和场地符合法律规定，本院予以支持，第三人方金华、陶学地作为房屋和场地的实际占有人，有配合被告返还房屋和场地的协助义务。关于原告要求被告支付自2016年6月16日至实际返还房屋之日止，按照年租金3万元计算的租金损失的请求，本院认为，被告陈修全将涉案房屋及场地出租给第三人的年租金共计38000元，原告主张按年租金3万元计算不违反法律规定，本院予以支持，被告陈修全应当知道被告苗国臣系无权代理，本院根据被告苗国臣、陈修全的过错确定双方对上述损失各承担50%赔偿责任。对于被告陈修全辩称，案外人连云港艾司物业服务有限公司收取8000元，系对两被告租赁合同的追认，本院认为，连云港艾司物业服务有限公司开具的收据明确为“场地管理费”而非“租金”，且合同追认的主体系业主大会，故本院对被告的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苗国臣、陈修全于本判决生效之日起三十日内返还原告陇园新村第五届业主委员会位于场地；二、被告苗国臣于本判决生效后十日内赔偿原告陇园新村第五届业主委员会租金损失（自2016年6月16日起按年租金3万元计算至实际返还房屋及场地之日止）的50%；三、被告陈修全于本判决生效后十日内赔偿原告陇园新村第五届业主委员会租金损失（自2016年6月16日起按年租金3万元计算至实际返还房屋及场地之日止）的50%；四、驳回原告陇园新村第五届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元（原告已预交），由被告苗国臣负担1025元，被告陈修全负担1025元，被告承担部分于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  刘兴超人民陪审员  苏 彪人民陪审员  贺 君二〇二〇年八月十一日法官 助理  唐静娴书 记 员  蒋晓茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。（二）《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（三）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013547