四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初1399号 原告：罗运梅，女，1972年8月4日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王盛，泸州市江阳区泰安法律服务所法律工作者。 被告：泸州市兴泰房地产开发有限公司，住所地，泸州市江阳区滨江路四段****楼****，统一社会信用代码：91510502567633132U。 法定代表人：胡运华，总经理。 委托诉讼代理人：张坪，四川结贤律师事务所律师。 原告罗运梅与被告泸州市兴泰房地产开发有限公司（以下简称：兴泰房产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告罗运梅及其委托诉讼代理人王盛，被告兴泰房产的委托诉讼代理人张坪，当庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗运梅向本院提出诉讼请求，1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且确认四川省泸州市江阳区××镇××道××段××号××号的营业用房归原告所有；2.判决被告及时为原告办理泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号《商品房买卖合同》的网签备案登记；3.依法判决被告为原告办理泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房的不动产权属登记证书；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买“××小区×号楼”×层附×号营业用房一套。该合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房款、维修基金、契税印花税、工本费、代办费等费用。被告依约将该营业用房交付原告占有和使用，但是被告至今没有履行为原告办理网签备案登记，以及办理不动产权属登记证书等义务。 被告兴泰房产辩称，原被告双方签订的商品房买卖合同真实有效，我方愿意为原告办理不动产转移登记和网签备案，但因我方2018年更换了法定代表人，前法定代表人未向我们提供相关的手续资料，我们不能确定具体的办理时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。同时确认以下事实： 2013年9月1日，原告罗运梅与被告兴泰房产签订《商品房买卖合同》约定原告购买泸州市江阳区××镇××道××段××幢××层××号房屋，用途为商业，预测建筑面积为47.2平方米，单价为14000元，总价款为660800元。合同约定被告应当在2013年12月30日前向交付该商品房，被告应当在2014年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。原告于2017年10月18日向被告交纳购房款29540元，2013年9月1日交纳购房款527760元，2013年2月23日向被告交纳购房定金10000元，2013年2月26日向被告交纳购房款90000元。因房屋的实测面积小于预测面积，故原告按照实测面积，交纳全部购房款657300元。2016年4月21日，被告向原告出具发票657300元。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2017年10月16日，原告向被告交纳维修基金1409元，工本费等1479元，契税印花税19719元，代办费350元，共计22957元。 另查明，2016年泸州市中级人民法院在审理泸州江阳添源建筑安装工程有限公司（以下简称添源公司）与被告兴泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据添源公司提出的财产保全申请裁定：冻结泸州市兴泰房地产开发有限公司2000万元银行存款或查封其名下渔子溪生态园价值2000万元的未出售商品房。根据该生效裁定，泸州市中级人民法院于2016年1月29日向泸州市江阳区不动产登记中心发出了（2016）川05执保1号协助执行通知书，查封了登记在泸州市兴泰房地产开发有限公司名下的坐落于泸州市江阳区××镇××道××段的4号泰安××小区××营业用房及对应国有土地使用权（包含本案涉案房产）。2018年12月,罗运梅向泸州市中级人民法院提起执行异议之诉，该院经审理认为：1.关于能否确认案涉房产为原告罗运梅所有的问题。原告罗运梅与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。但由于案涉房屋并未办理所有权登记变更手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案讼争房产尚未产生物权变动的效力。在变更登记前罗运梅对案涉房产仅享有物权期待利益而非物权，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。因此对罗运梅请求确认对案涉房产享有所有权的诉请依法不予支持。罗运梅可根据双方签订的《商品房买卖合同》、缴费依据等另行主张权利。2.关于罗运梅对案涉房产享有的权益能否排除本院强制执行的问题。罗运梅与兴泰公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年9月1日，该时间早于人民法院查封房产时间即2016年1月29日之前。同时，罗运梅向兴泰公司支付了全部购房款并实际占有该房产，双方《商品房买卖合同》中明确约定：“（一）初始登记：出卖人应当在2016年8月30日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”，因此兴泰公司应当于2016年8月30日之前完善产权登记，之后再办理房屋产权过户登记。而该案在双方约定的初始登记时间之前，涉案房产已被人民法院查封，因此原告罗运梅作为买受人对未办理过户登记不存在主观过错。综上所述，原告所享有的权利足以排除法院对案涉房屋的强制执行。据此泸州市中级人民法院判决：不得执行泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房。 再查明，原告主张的泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房与《商品房买卖合同》中约定购买的泸州市江阳区××镇××道××段××幢××层××号营业用房系同一房屋。 本院认为：首先，原告罗运梅与被告兴泰公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按约履行相应义务。其次，从查明的事实及相关证据看，被告向原告开具了收款收据及发票，原告提供了银行持卡人存根等作为转款依据，在无反证的情况下，应当认定原告已履行了支付了购房款及相关办证登记费用的合同义务。因合同同时约定如因被告的责任未能在约定期限内取得该房所在楼栋的权属证明，双方同意由被告代办初始登记；商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起取得所有权证书的，双方同意由被告负责为原告代办产权登记，故被告有义务及时为原告办理涉案房屋的网签备案登记和不动产权属登记手续，对原告提出的要求被告办理泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房的网签备案登记及不动产权属登记证书的诉讼请求应当予以支持。其三，由于案涉房屋并未办理所有权登记变更手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案讼争房屋尚未产生物权变动的效力，在变更登记前原告仅享有物权期待利益而非物权，尚不具备直接确认原告享有所有权的基础和条件，故对原告要求确认其对案涉房产享有所有权的诉请本案中不予处理，原告可待相关条件具备后另案主张。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告罗运梅办理泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房的网签备案登记； 二、被告泸州市兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告罗运梅办理位于泸州市江阳区××镇××道××段××号附42号营业用房的不动产权属登记证书。 案件受理费减半收取5187元，由被告泸州市兴泰房地产开发有限公司负担（案件受理费原告罗运梅在立案时已依法申请缓交，被告于本判决生效之日起三日内直接向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 王开梅 二〇二〇年八月十二日 法官助理 熊丽梅 书 记 员 彭 丹