湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4450号原告（反诉被告）：邓东华，男，1978年4月28日出生，汉族，户籍地湖北省荆门市东宝区，委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁双，男，1985年6月5日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张海燕，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何莎，女，1985年1月26日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张海燕，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）邓东华诉被告（反诉原告）袁双、何莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日作出（2016）鄂0192民初3345号民事判决书，被告（反诉原告）袁双、何莎不服原一审判决提起上诉，武汉市中级人民法院认为因袁双、何莎自行处置涉案房产的行为致使案件事实发生变化，继续履行案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号：XX）及其补充协议的目的不能实现，以（2018）鄂01民终6417号民事裁定书裁定发回重审，本院依法另行组成由审判员杜厚胜担任审判长，人民陪审员周玉彪、李红琳参加评议的合议庭公开开庭审理，审理中，当事人申请对案涉房屋增值进行鉴定评估，处理鉴定事宜的期间不计入审限。原告邓东华的委托诉讼代理人林兴荣，被告袁双，被告袁双、何莎的共同委托诉讼代理人张海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓东华的诉讼请求：1、请求判令被告袁双、何莎赔偿原告经济损失691359.66元；2、请求判令被告袁双、何莎双倍返还定金100000元；3、请求判令被告袁双、何莎赔偿原告利息支出224000元；4、请求判令被告袁双、何莎承担本案的诉讼费。事实与理由：袁双与何莎是夫妻关系，两人有意出售位于武汉东湖新技术开发区XX房产（以下简称：101室房产），遂委托武汉市朴邻房产经纪有限公司第一分公司（以下简称：朴邻公司）代为挂出信息寻找买家。邓东华看到该房屋的出售信息后决定购买，于2016年8月29日通过朴邻公司与袁双、何莎签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》及补充协议，合同明确约定了房屋价格、税费承担、履行期限等。前述合同签订后，邓东华当天向袁双、何莎支付了定金5万元。合同签订的当天，朴邻公司告知袁双、何莎要尽快与其贷款银行预约办理还贷手续，预约好了及时通知邓东华时间及预付款支付，袁双、何莎回复立即办理并让邓东华等通知。合同签订的第二天，朴邻公司陪同袁双、何莎到房地局做权籍调查时再次提醒两人要及时办理预约手续。合同签订的第三天，邓东华就及时到银行办理贷款申请手续。合同签订的第六天，邓东华前往朴邻公司询问工作人员是否办理好预约手续并说明因合同未注明卖方的银行账户则前期房款应当如何支付；朴邻公司答复已通知袁双、何莎办理相关手续，两人让等消息，收到消息后会及时通知邓东华。现邓东华的银行贷款已通过银行审批，袁双、何莎至今未配合履行合同。后虽经多次沟通协调，但袁双、何莎表示要求终止合同，经了解，近期房价飞涨，袁双、何莎显然是为了不履行合同而故意不办理银行预约手续，不告知邓东华银行账户，故其应该按照合同履行义务。原告从起诉至二审时，一直要求过户房屋，但被告隐瞒房屋已经出售的事实，在诉讼程序到达原审二审的时候，才告知人民法院及原告房屋已经出售的事实，故原告为维护合法权益，诉至人民法院要求被告赔偿损失。被告（反诉原告）袁双、何莎共同辩称：袁双、何莎系夫妻关系，两人系案涉101室房产的共同所有人，1、邓东华是在收到两被告的解除合同通知后，没有依法提起异议之诉，但是原告提出的是给付之诉，原告诉求的形式不符合法定的形式，应当驳回其诉讼请求。2、邓东华未按合同约定25万元房款，违约在先。3、房屋买卖合同第十条，内容是乙方逾期未交付房款的，这是关于合同解除权的约定，不属于约定不明的情况。4、邓东华未按合同约定支付25万元，不属于轻微违约，不属于法院用司法干预给买方的解约权予以限制。5、即使认定合同第十条为约定不明，但以此为由要求何莎、袁双承担根本违约的责任是不合理也不合法的，根据邓东华和中介双方的陈述，是由于中介方没有尽到谨慎注意义务，导致邓东华没有按照合同约定支付25万元房款，如果有损失应当由中介方承担的，袁双何莎没有过错，没有违约行为，不应当承担赔偿责任。6、具体分析邓东华三项诉求，第一项赔偿房屋差价问题，请求是不能得到支持的，因为卖方解除合同的情况有很多种，第二项诉求双倍返还定金和第一项诉求房屋差价不能同时适用，需要选择一种适用；第三项诉求没有合同依据和法律依据，和袁双、何莎没有因果关系。故袁双、何莎对邓东华提出反诉，反诉请求为：1、请求确认袁双、何莎与邓东华之间签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号:2016588）于2016年9月24日解除；2、判令邓东华向袁双、何莎支付违约金384000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）邓东华针对反诉辩称：一、关于留存身份信息的事情邓东华不清楚，中介公司也没有说。二、邓东华已经按照合同约定支付了定金，并且在签订合同当天接到中介公司通知等待袁双办理好提前还贷预约手续后付款，邓东华在准备好第二期25万元后多次与中介公司沟通，了解卖方是否预约提前还贷手续成功，以便于付款，但中介公司一直通知邓东华等待，直到2016年10月11日收到快递，邓东华在合同履行过程中已经办理好了银行贷款手续，并准备了25万元房款，在接到卖方解除合同通知后，仍然积极要求履行合同，不存在违约的故意，请求人民法院依法驳回袁双、何莎的反诉请求。原告（反诉被告）邓东华为支持其诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提交了以下证据：证据一、2016年8月29日《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：2016588）》及《补充协议》各一份，拟证明邓东华与袁双、何莎双方就案涉101室房产的买卖达成协议。证据二、支付宝付款记录，拟证明邓东华于买卖双方签订合同及协议当日向卖方袁双、何莎支付了5万元定金。证据三、证人吴某、孙某的证言，吴某在原审案件出庭时陈述：吴某系朴邻公司办理案涉交易的具体经办人，其于2016年8月29日组织买卖双方签订了案涉合同及补充协议，当场向买卖双方介绍了二手房交易流程，因卖方的房屋尚有银行贷款未付清而需要提前预约银行还款及卖方还要办理落宗手续；2016年8月30日，吴某约着袁双一起去房产局办理落宗手续，当场口头告知袁双2016年8月31日要去买方的贷款银行办理面签手续并提醒卖方尽快预约提前还款，袁双说那几天比较忙，其在2016年8月31日可以去面签，预约银行提前还款就等他通知；2016年8月31日，买卖双方一起到买方的贷款银行去办理了面签手续，当天卖方在买方的贷款银行里开了收取银行贷款的银行账号，但是此后卖方没有通知其预约银行提前还款的事；2016年9月3日，邓东华到朴邻公司的店里问吴某卖方提前还款的事，吴某让邓东华等其通知，等卖方约好了提前还款的事其就通知邓东华付25万元；卖方一直没有通知吴某预约好了提前还款的事，吴某也就一直没有通知邓东华支付25万元房款；卖方没有告知吴某提前还款预约银行的情况，吴某也一直没有询问卖方预约银行提前还款的事；2016年9月24日快到中午的时候，卖方到朴邻公司的店里说买方违约了，要求解约并拿出相同的两份解除函给吴某，说一份解除函给朴邻公司、一份解除函给买方，叫吴某把解除函给买方，吴某不敢签收，卖方就把解除函放在店里的办公桌上，还说自己寄解除函给买方；2016年9月24日傍晚的时候，吴某打电话给买方告诉他卖方给解除函的事情，买方不同意解除合同，想与卖方当面沟通，但是电话中没有说具体当面沟通的时间；同日，吴某在告知店长孙某此事后，就没有再参与这笔交易的后续协商。孙某原审案件出庭时陈述：孙某系吴某所在朴邻公司办理案涉交易具体门店的店长，其于2016年8月27日经下属吴某汇报知晓案涉交易及2016年8月29日将签订交易合同；2016年8月29日，吴某组织买卖双方签订合同时，孙某也在场并直接介入了三方签署合同的过程；买方银行贷款面签手续时孙某陪同买卖双方一起去办的，卖方房屋的地籍调查落宗手续是孙某派吴某去办的；2016年9月24日，吴某打电话跟孙某说卖方送了一份解除函到店里，孙某当天下午回到门店后看到解除函后就电话跟买方说了卖方发送解除函的事，买方在电话中听到孙某说卖方发解除函要解除合同的事后也没有多说什么；2016年9月25日，买方电话联系孙某说看能否与卖方联系沟通继续履行合同；过了几天，买卖双方一起到孙某的门店里面谈，买方希望可以继续履行合同，卖方认为买方违约不能继续履行合同，因为双方观点不一致，所以当天就没有商量好；前述买卖双方面谈时，孙某也在场，孙某未将解除函给买方，但是卖方当面拿出了相同内容的解除函，买方没有直接看解除函的内容，买方认为自己没有违约，提出如果不能继续履行合同，就到法院来解决，当时买方给卖方写了联系方式；孙某清楚卖方的房屋上有公积金贷款，卖方提前偿还公积金贷款需要提前预约，提前预约还款是偿还房屋公积金贷款的必经前置程序，孙某、吴某告知了卖方要预约提前还款，但卖方没有告知其完成预约提前还款的事，其也没有询问卖方此事。该证据拟证明：1、买卖双方的交易流程中卖方须先启动银行还款预约；2、朴邻公司告知买方等通知后才能支付预付款；3、买方在本次交易中不存在违约。证据四、《中国建设银行个人贷款审批人意见明细表》拍摄打印件，拟证明买方为完成本次房屋交易，已向银行申请贷款并获得银行通过，买方有积极购买的意愿，不存在违约的故意。证据五、《关于解除的通知函》，拟证明邓东华在2016年10月11日正式收到卖方的解除函，卖方称合同已于2016年9月24日解除是不属实的，卖方存在违约。证据六、链家网站上案涉小区挂牌出售的房屋单价网页打印件，拟证明2018年11月8日止，该小区房屋价格均价已上涨至22417.10元/平方，因房价上涨，已给原告造成了实际损失。被告（反诉原告）袁双、何莎为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交了以下证据：证据一、《存量房居间（买卖）合同》（NO.XXX）及补充协议，证明：1、约定买卖双方各自的权利义务及买房的付款时间节点及违约金支付标准，2、买方没有按照合同约定时间预付25万元房款；3、买方逾期付款，卖方有权单方解除合同，并有权要求买方支付30%合同金额的违约金。证据二、2016年8月29日的文件签收单，证明：被告方将房产证及土地证原件交给了朴邻房产公司，依约履行了合同义务。证据三、2016年8月31日袁双与朴邻房产公司工作人员吴某微信聊天记录、支付宝转账记录，证明：1、卖方接吴某通知于2016年8月31日配合反诉被告办理贷款面签相关事宜；2、同日,卖方在邓东华办理贷款的银行开户新卡用于接收剩余房款；3、何莎、袁双积极配合朴邻房产公司及反诉被告办理房屋买卖相关事宜，履行了合同义务；4、因为定金支付，买方知道卖方的支付宝账号。证据四、2016年9月3日袁双与吴某微信聊天记录，证明：合同签订后，卖方积极履行合同约定的义务，没有任何违约行为，买方违约，没有按合同约定时间付款。证据五、2016年9月19日袁双与吴某的微信聊天记录、2016年9月21日中国建设银行长江支行服务电话号码截图及通信记录、2016年9月22日袁双与吴某聊天记录截图，证明：1、卖方一直在联系朴邻房产公司追问反诉被告贷款是否审批通过相关事宜；2、卖方联系中国建设银行长江支行问询贷款审批流程及时限。3、卖方认为正常情况下邓东华贷款已经办好了，为此找中介了解情况，但中介没有正面回答，让卖方产生交易可能不安全的信号。证据六、被告与中介吴某的对话录音、袁双2016年11月22日与中国工商银行工作人员的电话录音，证明：1、证明公积金还贷不需要预约，卖方不存在怠于履行卖方义务的相关情形；2、证明吴某对卖方是公积金还贷且公积金还贷是随到随还的事实是知晓的。证据七、百度搜索朴邻公司的界面截图、百度搜索万科邓东华截图、袁双何莎与中介微信交流贷款银行选择记录、邓东华选择贷款银行文字记录，证明：1、邓东华服务的万科物业公司与中介公司是关联公司，卖方在签订合同时询问邓东华的工作信息，但邓东华和中介未如实告知；2、贷款银行为建行长江支行，银行为中介选择，但卖方之后得知实为邓东华提供。证据八、2017年3月21日东湖新技术开发区法院庭审笔录，证明：买方没有按照合同约定支付25万元房款的事实及原因。证据九、2016年9月24日《解除合同通知函》、2016年9月24日袁双短信通知邓东华解除合同的短信记录、2016年9月26日袁双向邓东华邮寄解约通知函的顺丰快递单据及于2016年10月11日被签收的网上查询记录截图，证明：因买方违约，卖方依约享有单方解除合同的权利，卖方解除合同的通知已送达买方，买卖双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及补充协议已于2016年9月24日解除。证据十、2018年3月29日东湖新技术法院谈话笔录，证明：邓东华支付123万元到法院账户的原因及其自认的资金来源和愿意承担的风险。证据十一，邓东华的征信记录，证明：邓东华在签订合同时就知道自己的征信存在问题，隐瞒该情况与我们签订合同。证据十二，我方另行出售涉案房屋签订的合同及不动产信息查询单打印件，证明：涉案房屋我方已经出售给案外人肖水妮并于2017年7月16日已办理过户，价格为700000元。经庭审举证质证，对于邓东华与袁双、何莎各自提交的证据，其中各方对证据真实性无异议的证据本院依法予以确认，对当事人表示真实性有异议的其他证据本院将结合案情依法认定相关事实。经审理查明：袁双、何莎系夫妻关系，两人共有案涉101室房产并装修该房屋后居住使用。2016年8月29日，经朴邻公司（经纪人吴某）提供居间服务，卖方袁双、何莎（甲方）、买方邓东华（乙方）、经纪代理方朴邻公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：XX）》（以下简称：XXX号合同）。该合同约定：袁双、何莎以1280000元的总价将案涉101室房产出售邓东华，该房产的建筑面积87.94平方米，房屋所有权证编号为“武房权证湖字第20××00-1、20××00-2”，土地使用权证编号为“X号”；乙方承担交易完税过程中所产生的契税、个人所得税、交易手续费、两证工本费、乙方贷款费用；等内容。该合同第五条约定：在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。乙方按宗需向丙方支付经纪代理费2000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%计2000元；甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%计2000元。该合同第六条约定：本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全后银行审批通过后5个工作日内协助办理过户手续；交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。该合同第九条约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的30%向乙方支付违约金。该合同第十条约定，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的30%向甲方支付违约金。该合同第十一条约定：丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，在银行审批通过后5个工作日时间内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担退还佣金违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担退还佣金违约责任。同日，卖方袁双、何莎（甲方）、买方邓东华（乙方）、经纪代理方朴邻公司（丙方）对前述2016588号合同签订了一份《补充协议》，约定：1、甲乙双方协商一致：乙方支付购房款为人民币1280000元，以上款项为净得房款。乙方在签订本协议后支付甲方购房定金人民币50000元，该定金冲抵购房款。甲乙双方任何一方未按本合同其他相关条款约定履行相关义务的，应就其违约行为向守约方赔付合同金额30%的违约责任。甲方将该房产《房屋所有权证》《国有土地使用证》原件交丙方保管。如因国家贷款政策变化或因国家限购政策导致本合同不能继续履行，则三方自动解除合同互不追究违约责任。2、甲乙双方协商一致：乙方承担该房屋交易完税过户中产生的契税、个人所得税、交易手续费、两证工本费、乙方贷款费用以及丙方服务费和国家调整的相关税费都由乙方交纳。3、甲乙双方协商一致：由于甲方现有部分银行（中国工商银行）抵押贷款未还清，签订本合同7个工作日内，丙方需协助甲乙双方办理提前还贷事宜，乙方预付房款人民币250000元给甲方用于提前还贷，剩余贷款款项由甲方自行筹齐，甲方收到乙方预付款之后于当日办理银行贷款还款手续并按时领取结清资料，办理抵押注销手续。在甲乙双方过款中，丙方为见证方。4、甲乙双方友好协商：乙方为商业贷款购买该房屋，甲乙双方均认可丙方提供的贷款流程。贷款金额为人民币910000元（乙方贷款金额以银行审批金额为准，首付款根据银行实际审批金额调整）：签订本合同后7个工作日内，丙方协助甲乙双方办理上述房屋按揭贷款手续；甲乙双方资料提交完整后待银行贷款审批通过，丙方协助甲乙双方办理过户手续。5、甲乙双方协商一致：在甲乙双方完税过户当天见《武汉市房屋交易税费缴款通知单》乙方支付甲方购房款人民币60000元，在甲乙双方所有过款中丙方为见证方。剩余乙方银行贷款人民币910000元将在过户完毕，银行见乙方两证办理抵押手续，见他项权证后一次性放款到甲方账户。6、甲乙双方协商一致：房屋交接前甲方无条件将此房屋物业费、水、电、燃气费、有线、网络以及在交付该房屋前使用产生的费用结清，并不得破坏房屋整体结构和附属设施。验收完毕，甲方将钥匙交付乙方，乙方将尾款人民币10000元支付给甲方。该协议还约定：如本协议与2016588号合同发生冲突，均以本协议为准。同日，在上述合同及补充协议签订后，邓东华向何莎支付了50000元定金；袁双向朴邻公司交付了案涉101室房屋的房产两证，朴邻公司的店长孙某收取了该房产两证，向袁双出具了印有“万科物业”字样并盖有“武汉市万科物业服务有限公司租售中心”印章的《文件签收单》。2016年8月30日，吴某陪同卖方袁双一起去房产局办理案涉101室房屋的落宗手续。2016年8月31日，孙某陪同买卖双方一起到买方邓东华的贷款银行中国建设银行武汉长江支行去办理申请贷款的面签手续，并由卖方何莎在该银行开设了收取银行贷款的银行账号。2016年9月3日中午，吴某微信袁双，询问当天下午三点袁双家中是否有人并告知袁双评估公司来评估需要去袁双家拍照片。袁双及时回复吴某“有”、“来吧”。同日，邓东华到朴邻公司的店里询问吴某、孙某卖方预约提前还款时间及卖方银行账号、预付款支付方式的事情时，吴某、孙某让邓东华等通知，等卖方约好了提前还款的事其就通知邓东华付250000元。2016年9月4日晚上20:37，袁双微信吴某，询问“你手头有城市花园的三房吗？”，吴某及时回复“嗯嗯”。2016年9月19日，袁双微信吴某，询问“那个贷款什么时候能审批下来呢”、“我们这边要确认贷款下来做其他事”。吴某微信回复袁双“您收到落宗结果的短信吗？”，袁双回复吴某“没有”、“什么消息都没有”。吴某回复袁双“估计还没有到16个工作日”。2016年9月21日下午，卖方袁双拨打电话联系中国建设银行武汉长江支行的营业网点。2016年9月22日晚上19:47，袁双微信吴某说“我收到了落宗的消息了，他们贷款审批的事情还没下来吗？已经过了这么久了”。吴某当晚20:40微信回复袁双说“好的，我问一下银行”。袁双及时回复吴某说“麻烦尽快问下，都过这么久了”、“我们还要办别的事”。吴某回复袁双“嗯嗯”。2016年9月24日，卖方袁双、何莎到朴邻公司的店里说买方违约而要求解约，并拿出两份内容相同的《关于解除的通知函》给吴某，说一份通知函是给朴邻公司、一份通知函是给买方。吴某不敢签收这两份通知函，卖方袁双、何莎就将这两份通知函留置在朴邻公司的办公桌上。同日下午14:34，卖方袁双向买方邓东华发送一条短信，短信内容为：邓先生，你好！我是XX房主袁双！8月29日，我方与你以及武汉市朴邻房产经纪有限公司第一分公司吴某三方签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》及补充协议，根据补充协议的第三条，丙方与你方已经违约，我方特于今天正式发出书面解约通知函，并于今天下午将两份纸质书面通知函送达丙方。由于签订合同过程中，你方没留有通信地址，只留有联系电话，故以此短信的方式通知你，并委托于丙方将纸质通知函送达于你！请联系丙方并尽快与我方办理解约手续。同日下午15:40，买方邓东华短信回复卖方袁双“我至今为（未）接到通知；25万早已准备好，随时支付；我个人理解我未违约，希望您继续履行合同”。卖方袁双及时向买方邓东华短信回复“合同补充协议第三条：约定在签订合同七个工作日内你是需要支付预付房款25万给甲方，至今已过18个工作日，就属于违约。请依合同行事”。2016年9月25日，买卖双方到朴邻公司的店里当面协商，因买方要求继续履行合同，卖方认为买方违约不能继续履行合同，致当天协商未果。在协商过程中，孙某未将此前卖方留置在朴邻公司店里办公桌上的《关于解除的通知函》给买方邓东华，但是卖方袁双、何莎当场拿出了一份与该通知函相同内容的通知函，买方邓东华没有接收该通知函，提出如果不能继续履行合同就到法院解决，买方邓东华给卖方写了联系方式。2016年9月26日，卖方袁双又将《关于解除的通知函》向买方邓东华邮寄了一份；邓东华于2016年10月11日签收了该邮件。2016年9月30日，买方邓东华向中国建设银行申请910000元个人贷款获该银行审批通过。后买方邓东华认为卖方的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院维权。卖方袁双、何莎认为买方未依约付款构成违约，故向买方邓东华提出反诉维权。本案纠纷诉至法院后，卖方袁双与案涉101室房屋上的公积金贷款银行中国工商银行电话询问提前还贷的情况，被告知工作日时间直接到公积金专柜还款即可，公积金贷款不需要提前预约；卖方何莎与吴某对话交涉时，吴某说在签合同时她说的是“公积金贷款不需要提前一个月预约，随时预约随时还”，不是直接去了就还，还是要跟银行打个电话。在原审案件审理过程中，买方邓东华提出其与袁双、何莎签订的案涉合同及补充协议有效，其有资金向袁双、何莎支付购房款，并已于2018年4月18日向法院的银行账户上支付了1230000元用以付清房款，其清楚案涉房屋上袁双、何莎尚有银行贷款未结清，但其愿意代为还清该贷款以便于解除房屋上的抵押手续。袁双、何莎将案涉101室房屋另行出售给何莎的母亲肖水妮，售价为700000元，并于2017年7月16日过户完毕。经邓东华申请，本院依法委托武汉弘业房地产评估有限公司对案涉101室房屋在2018年4月份的市场价值进行司法评估，该鉴定机构于2019年11月8日依法出具弘业估字[2019]第S22号房地产估价报告，载明：估价对象（案涉101室房屋）在价值时点2018年4月、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为188.36万元，房地产单价为21419元/平方米。在无相反证据证明该估价报告书违反法律规定的情况下，本院对该报告书予以采信。邓东华为此次价值评估交纳评估费。本院认为：买方邓东华与卖方袁双、何莎于2016年8月29日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：2016588）》及《补充协议》是签约双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个买卖双方与中介方朴邻公司之间的居间合同关系。根据当事人诉求内容，本院在本案中只对案涉2016588号合同及补充协议中买卖双方的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。一、买方邓东华是否逾期支付房款，是否构成违约的问题。案涉补充协议中对买方支付购房款的时间有具体约定，应在签订合同7个工作日内预付房款250000元给卖方用于提前还贷，而买方邓东华未在约定的时间内即2016年9月7日前向卖方支付250000元预付款，属逾期付款行为。对于买方邓东华提出未接到朴邻公司付款通知、不清楚卖方收款账号等故而未付款的意见，因朴邻公司并无收款权限，且合同并未约定卖方预约好提前还贷事项为付预付房款的前提条件，而买方因支付定金已清楚卖方支付宝账号，在支付期限届满前也并未向卖方询问银行账号、催促办理付款手续或以提存预付款方式履行义务，故本院对买方邓东华的该项抗辩意见不予采纳，其逾期付款无合法理由，构成违约。二、卖方袁双、何莎是否享有合同解除权，其解约通知是否有效的问题。卖方先后多次向买方发出《关于解除的通知函》，但其最早于2016年9月24日短信明确通知买方解约且同日朴邻公司已转告了卖方解约的意思，则本院确认卖方袁双、何莎要求解约的意思表示已于2016年9月24日通知到了买方邓东华。案涉合同中虽约定了买方逾期不付款时卖方主张违约金的计算方式，但未明确约定解除权的条件，即在逾期付款情形下，逾期多少金额、多长时间、解除合同前是否需要催告等均无约定，在无约定情况下，应当根据法律规定判断合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中买方逾期付款属于迟延履行主要义务，但迟延履行不会导致另一方的合同目的直接落空，原则上不允许债权人立即解除合同，应当先由债权人进行催告，经催告后债务人在合理期限内仍未履行的，债权人才可以解除合同。本案中，卖方无证据显示买方明确表示不会履约，或丧失履约能力导致合同目的不能实现等，其于2016年9月24日发出解约通知时，尚不具有合同解除权。而买方邓东华2016年9月24日在接到解约通知时及时回复早已准备好25万元随时支付，要求继续履行，并随后向人民法院起诉要求继续履行，是对卖方的解约通知提出了异议，双方也一直不能就解除合同事项达成一致意见。故基于卖方发出的解约通知不具有解除权基础，不足以造成解除双方合同的法律后果。对于卖方要求确认案涉合同于2016年9月24日解除的反诉请求，本院依法不予支持。如上分析，买卖双方的案涉合同及补充协议尚未解除。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，涉案房屋已经由袁双、何莎另行出售，致使合同目的已经不能实现，本案合同已无法继续履行，邓东华亦向本院诉请赔偿损失，故本案合同依法应当解除。三、卖方袁双、何莎是否构成违约的问题。如上分析，在双方合同未依法解除的情况下，卖方在双方协商及本案诉讼中一直坚持解约拒绝办理后续合同事项，且在原审案件诉讼过程中将案涉房屋另向他人出售，因该行为将导致买方无法实现获取房屋产权的合同目的，属根本违约行为。四、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。在本案中，买方邓东华逾期付款构成违约，应承担相应责任，但如前分析，其责任形式不体现为解除合同下的违约金，故对卖方要求买方支付违约金384000元的反诉请求，本院依法不予支持。五、关于合同解除后如何确定违约责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。案涉房屋在争议区段市场价值增幅较大，袁双、何莎的违约行为造成邓东华的经济损失，且该损失明显已超出定金数额，故对邓东华的赔偿要求，本院酌情处理，并根据双方履约、违约情形以及武汉弘业房地产评估有限公司出具的报告书中记载的房屋市场价值、房屋价值增幅等因素，酌情由袁双、何莎在双倍返还定金100000元外，赔偿邓东华经济损失301800元[（1883600-1280000）×50%]。六、关于邓东华主张利息损失的诉请，原审案件中，袁双、何莎于2017年7月16日将案涉房屋另售他人，其最迟已于2018年8月知晓邓东华已经将1230000元支付至本院账户，但直至收到本院作出的（2016）鄂0192民初3345号民事判决书期间未如实向本院告知，不仅构成根本违约，亦妨害民事诉讼，导致了邓东华的损失扩大，故对邓东华主张的利息损失，本院综合考虑同期银行贷款利率、当事人支出的本金以及款项占用时间等，酌情计算邓东华利息损失38400元。关于邓东华预付的评估费，其未在本院指定的期限内提交相应的票证，故在本案中不予处理。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓东华与被告（反诉原告）袁双、何莎于2016年8月29日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：2016588）》；二、被告（反诉原告）袁双、何莎于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓东华支付301800元；三、被告（反诉原告）袁双、何莎于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓东华返还定金100000元；四、被告（反诉原告）袁双、何莎于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓东华支付利息损失38400元；五、驳回原告（反诉被告）邓东华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）袁双、何莎的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费13939元、反诉案件受理费减半收取3530元，共计17469元，由原告（反诉被告）邓东华承担6970元，被告（反诉原告）袁双、何莎承担10499元，被告（反诉原告）袁双、何莎于收到本判决之日起10日内向原告（反诉被告）邓东华支付6969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜厚胜人民陪审员  周玉彪人民陪审员  李红琳二〇二〇年八月十日书 记 员  颜晓霞于振婷