上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初11300号原告(反诉被告)：卢凯,男,1983年11月2日出生,汉族,住上海市闵行区。原告(反诉被告)：丁妍文,女,1984年6月13日出生,汉族,户籍地江苏省海安县，现住上海市闵行区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：邵帅，上海同佳律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：余琛，上海同佳律师事务所律师。被告(反诉原告)：李红霞,女,1983年3月18日出生,汉族,住上海市闵行区。被告(反诉原告)：王旭,男,1972年4月23日出生,汉族,户籍地河南省郑州市，现住上海市闵行区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：韩蕾，上海澜亭律师事务所律师。原告卢凯、丁妍文与被告李红霞、王旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告李红霞、王旭提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。卢凯、丁妍文及委托诉讼代理人邵帅、余琛，李红霞、王旭及委托诉讼代理人韩蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢凯、丁妍文向本院提出诉讼请求：1、要求撤销原、被告双方于2019年8月25日签署的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》；2、被告向原告返还购房款人民币(币种下同)50万元;3、被告向原告偿付截止至2020年3月31日止的利息7,952.60元(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,以20万为基数,自2019年9月1日起至2019年12月30日期间的利息;以50万为基数,自2019年12月31日起至2020年3月31日期间的利息)，以及自2020年4月1日起至实际清偿之日止以50万元为基数计算的利息。事实和理由：原告为寻找适合家中老人居住的房屋，经中介公司介绍，于2019年8月实地查看了上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋),对此房楼层、房型、采光等各方面均较满意。原告当场询问被告该房屋是否存在违章建筑,被告李红霞表示天井内的玻璃顶棚是违章搭建,拆除即可正常交易。同月25日,原、被告在上海菁英房地产经纪有限公司的居间下签署了编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),合同约定被告向原告出售该房屋,房屋转让价款共计309万元，双方于2020年3月30日办理过户手续,于2020年4月30日交付房屋。合同签订后,原告按约分四次向被告支付购房款共计50万元。2020年3月中旬,被告突然通过中介人员告知原告该房屋内的阳台也是违章建筑，需要一并拆除后才能继续交易。原告遂询问中介公司，中介公司表示被告从未告知阳台也是违章建筑。中介公司向原告提供的涉案房屋阳台拆除前后的照片对比,两者相差甚远,根本不符合双方约定的交房标准。阳台被拆除后,即使重新搭建围墙,房屋面积、采光等会发生根本变化。原告认为,被告刻意隐瞒该房屋重要信息,致使原告在违背真实意思的情况下签订买卖合同,被告的行为已构成欺诈。现为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告李红霞、王旭辩称：被告签订涉案房屋买卖合同和履行过程中不存在欺诈。被告只知道涉案房屋被行政限制出售的原因是天井中搭建了阳光房(玻璃顶棚)。为了房屋能顺利交易，以及根据原、被告的约定，被告及时拆除了阳光房并报城管部门审验。2020年3月8日，城管部门到涉案房屋实地查验后方才告知被告房间前的阳台围墙也是违章建筑。被告在第一时间就将该情况转告原告，且多次与原告协商阳台围墙拆除后再复原的造价，并在双方约定的交易过户前完成了违法建筑的拆除整改。然而，之后被告却迟迟不支付到期应付购房款，拒绝办理过户手续。被告认为，阳台围墙的拆除并不影响原告在买卖合同项下的权利，拆除阳光房及阳台围墙均是为了推进房屋交易过户，也是双方达成合意的事项之一，对此原告不享有合同解除权，不同意原告的诉讼请求。为维护李红霞、王旭合法权益，基于上述情况，提起反诉，请求：1、原告继续履行买卖合同，向被告支付购房款349万元；2、原告立即配合被告办理涉案房屋产权过户手续;3、原告支付被告逾期付款赔偿金，以347万元为基数，自2020年3月31日起按每日万分之五计算至实际支付房款之日为止;4、原告偿付被告赔偿因延迟履行合同造成的实际损失91,790元。针对李红霞、王旭的反诉，卢凯、丁妍文辩称：不同意反诉请求，坚持本诉的意见。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：解除原、被告于2019年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；撤回第3项关于利息损失的诉讼请求。原告表示，被告可能不知道“封阳台”是违法建筑，可能在主观上并没有欺诈的故意，但由于“阳台”被拆除后，房屋现状已不符合合同约定房屋状态，被告无法按合同约定交付房屋，构成违约，因此要求解除合同。对此，两被告辩称：原告在本案庭审后变更诉讼请求，有违诚实信用原则，损害被告合法权益。原告在2020年3月21日曾通过微信向被告发送关于阳台恢复工程的报价清单，由此说明原告接受房屋的现状并愿意继续购买，双方亦一直在协商被告给予原告多少补偿款。为此，被告一直在为合同的继续履行做努力。本案不具备合同解除的任何情形。不同意原告要求解除合同的请求。目前房屋已贬值34万元。另外，由于原告未能按合同约定支付第二期购房款，导致被告在置换房屋时无法支付购房款而只得申请公积金贷款，为此额外承担了贷款利息65,500元，因此增加一项反诉请求：要求原告赔偿被告因公积金贷款而增加的利息65,500元。针对被告增加的反诉请求，原告辩称：因被告过错即被告的违约行为，原告才要求解除合同，相关损失应由被告承担，且被告所述的贷款利息损失与本案无关联性。不同意被告的反诉请求。经审理查明：涉案房屋的产权人系李红霞、王旭。涉案房屋因存在违法建筑，经上海市闵行区虹桥镇人民政府申请，房地产登记部门对涉案房屋登记为限制交易。该房屋的违法建筑包括天井内的玻璃顶棚。另，该房屋的二楼阳台对应下方的一楼部位搭建的墙体、铝合金门窗，与涉案房屋的房间成为一个整体。涉案房屋为全装修房。2019年8月，经上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，原告至涉案房屋实地看房后，有意向购买此房，并询问被告该房屋是否存在违法建筑，被告表示天井内的玻璃顶棚是违法搭建,在拆除后即可正常交易。2019年8月25日，李红霞、王旭(甲方，卖售人)与卢凯、丁妍文(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)1份，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋总价为309万元；双方确认在2020年3月30日前过户,于2020年4月30日交付该房屋。合同第九条约定，乙方未按本合同约定付款期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的每日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算之实际付款之日止。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付甲方5万元。乙方于2019年8月31日前，支付甲方房款15万元。乙方于2019年12月30日前，支付甲方房款30万元。乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款257万元。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。合同对其他事项亦进行了约定。同日，李红霞、王旭(甲方，卖售人)与卢凯、丁妍文(乙方，买受人)签订《补偿协议》1份，约定：本次交易实际成交价为399万元，买卖合同约定的成交价为309万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施。乙方同意就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿甲方90万元，乙方于甲、乙双方至房地产交易中心产权过户手续前，支付甲方补偿款90万元。本次交易，甲、乙双方按照国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担。协议对其他内容亦作了约定。嗣后，原告卢凯、丁妍文按约向被告李红霞、王旭支付房款共计50万元。2020年3月上旬，被告李红霞、王旭拆除了涉案房屋天井内的玻璃顶棚，并向闵行区虹桥镇城管中队进行申请查验并申请解除涉案房屋的限制交易登记。2020年3月9日，该城管部门到涉案房屋现场勘查后，告知被告涉案房屋南向房间门口搭建的的构筑物(即同楼的二楼阳台下方对应部位)也是违法建筑应当予以拆除。2020年3月12日，应原告卢凯要求，被告王旭将违法搭建的墙体及门窗的照片通过微信发送给了卢凯。3月15日，原告卢凯通过微信向被告李红霞询问关于涉案房屋南侧砖砌的墙体及搭建门窗的相关情况，李红霞回复表示关于阳光房(玻璃顶棚)是违法建筑需要拆除的事实在看房时就已告知；关于阳台(即房间南侧砖砌的墙体及搭建门窗)，被告购买此房时即已存在，被告并不知道是违法搭建，城管部门在核查玻璃顶棚的拆除情况时才告知被告需要拆除。卢凯表示对涉案房屋院子的结构存在误解，关于阳台属于双方共同误解。之后，李红霞、王旭拆除了违法砌筑的墙体及门窗，涉案房屋限制交易登记亦被注销。该墙体和铝合金门窗被拆除后，涉案房屋南向房间直通天井，中间无隔档。上述违法搭建拆除后，中介公司曾主持原、被告进行协商，原告提出要求被告予以补偿，双方最终协商未果。3月25日，原告通过微信以及书面方式向被告发出律师函，表示涉案房屋阳台拆除后已完全不符合2019年8月看房时的状况。现房屋状况已无法实现合同目的，故解除合同，要求返还50万元购房款，并按合同约定的房价的20%偿付违约金。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起反诉。庭审中，李红霞、王旭申请证人舒某出庭作证。证人舒某陈述：其是涉案房屋买卖的中介人员。在原、被告签订买卖合同前，中介调取的涉案房屋产权登记信息显示涉案房屋存在违法建筑，即天井中的玻璃顶棚。签约时，被告及中介人员均告知原告天井中的玻璃顶棚系违章建筑，需要拆除，当时被告及中介均不知晓阳台也属于违法建筑。在玻璃顶棚拆除后，城管部门复查时才告知被告阳台铝合金门窗也是违法建筑需要拆除。证人遂通知了原、被告进行协商沟通，但原告要求被告赔偿25万元，被告仅同意5万元，双方协商未成。本院向闵行区虹桥镇人民政府城管中队工作人员浦烨箎进行调查，浦烨箎陈述：涉案房屋是一楼，带有天井。在天井上搭建了玻璃顶棚(即阳光房)，以及二楼阳台下方对应部位砌了墙体(封阳台)，这些均为违法搭建，因此涉案房屋被行政登记为限制交易。在今年(2020年)2、3月，涉案房屋房东拆除了天井内的玻璃顶棚后要求城管部门进行现场查验。在现场查看时发现违法搭建的墙体(阳台)未拆除，故要求继续整改拆除。之后，房东进行了拆除。涉案房屋为一楼，不存在阳台，但房东可能也不知道二楼阳台对应下方的一楼部位即所谓的一楼阳台的搭建也属于违法。在当初认定违法建筑时，仅告知房东天井内的搭建属于违法搭建，通常不会详细指出违法搭建的具体部位。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、房款收据、转款凭证、涉案房屋的房地产权证及不动产登记簿、微信截屏、现场照片等，被告提供的《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、微信截屏(含照片)、房屋产权登记信息、房屋平面图及拆前与拆后的照片、原告的律师函、照片等，证人舒某的证言、本院调查笔录及双方当事人陈述所证实。本院认为，变更诉讼请求是当事人的诉讼权利，原告可以变更本诉之诉讼请求，被告亦可变更反诉之诉讼请求。本案争议焦点在于两原告是否享有合同解除权。涉案房屋于2016年被认定存在违法建筑，对此被告是明知的。在原、被告签订买卖合同时，被告向原告披露了涉案房屋天井中的阳光房即玻璃顶棚为违法建筑并承诺于涉案房屋交易过户前拆除，此后被告按约拆除了天井中的玻璃顶棚，且在拆除了玻璃顶棚后向城管部门申请现场查验。由此可以证实，被告对于合同的签订及履行并无欺诈的主观故意。由于涉案房屋为一楼，根据城管部门的认定，该房屋的南向房间外即为天井，不存在阳台。根据城管部门的要求在二楼阳台对应的下方一楼部位不能搭建相关构筑物，否则即为违法建筑。因此，被告对该部分是否属于违法建筑存在主观误解。而事实上，在原、被告签订买卖合同时，原、被告约定的交房标准是仅需拆除天井中的玻璃顶棚，即原告向被告购买涉案房屋，被告在交房前除了拆除天井中的玻璃顶棚外，应当完整、无损坏的将房屋交付原告，涉案房屋为装修房屋，原告收房后即可入住使用。然而，由于涉案房屋天井中的玻璃顶棚、二楼阳台对应的一楼部位的构筑物被全部拆除后，不仅房屋实际的建筑面积、使用面积比原告于之前的实地看房时的面积减少，房屋的结构也与原告看房时的状况不一致，且涉案房屋的装修亦被损坏。被告作为出售方，已无法按双方约定的房屋标准向原告交付。虽然被告曾表示可以支付“阳台”的造价作为补偿，但双方就此补偿款的金额存在较大差距，并未达成一致意见，在此情况下，原告享有合同解除权。被告反诉要求继续履行买卖合同的请求，对原告而言有失公平。因此，本院确认，双方签订上海市房地产买卖合同及补偿协议于2020年3月25日原告向被告送达律师函的当日解除。合同解除后，双方基于合同而取得的对方之财产应予返还。因此被告已收取原告的50万元购房款应返还原告。关于被告反诉要求原告继续履行合同、偿付逾期付款赔偿金和损失的请求，根据上述已阐述的理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)卢凯、丁妍文与被告(反诉原告)李红霞、王旭于2019年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)、《补偿协议》于2020年3月25日解除；二、被告(反诉原告)李红霞、王旭于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)卢凯、丁妍文购房款50万元；三、驳回被告(反诉原告)李红霞、王旭的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,800元，减半收取计4,400元，由被告(反诉原告)李红霞、王旭负担。反诉案件受理费减半收取计17,989.16元，由被告(反诉原告)李红霞、王旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年八月二十一日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。