杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2838号 原告：王妍，女，1979年4月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：杭州富春硅谷投资有限公司，住所地杭州市富阳区银湖街道九龙大道**富春硅谷创智中心**楼**。 法定代表人：戴宏亮，执行董事。 委托诉讼代理人：许玉灵，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪**，浙江浙杭律师事务所律师。 原告王妍与被告杭州富春硅谷投资有限公司（以下简称富春硅谷公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日、7月20日公开开庭进行了审理。原告王妍、被告富春硅谷公司的委托诉讼代理人许玉灵、汪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王妍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告解除合同，立即退还原告房价款971629元；2.判令被告支付原告购房款利息130292元（从2018年2元14日起算暂计至2020年5月15日共821天，以房价款971629元为基数，贷款年利率5.88%，实际要求计算至被告退还原告购房款之日止）；3.判令被告支付原告商品房逾期交付违约金29149元（逾期超过90日后，房价款971629元为基数额的3%为29149元）；4.判令被告支付原告商品房逾期办理产权登记违约金41780元（逾期90日内，房价款971629元为基数，千分之一为972元；逾期超过90日后，从2019年12月28日起暂计至2020年5月15日，共140天，房价款971629元为基数，按日万分之三为40808元）；5.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第4项诉讼请求为判令被告赔偿原告损失40808元（房价款971629元为基数，从2019年9月28日计至2020年5月15日，按日万分之三计算）。 事实和理由：2018年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，第九条约定被告应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告：（1）竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件；（3）用水、用电、用气、道路、电梯、排污等具备商品房正常使用的基本条件。第十六条约定被告应当在2019年9月28日前取得房屋权属证书交付给原告。依《委托装修协议》第三条约定，被告指定装修公司即案外人深圳市中业建设集团有限公司（以下简称中业建设）于2019年12月31日之前将装修完工后的房屋交付给原告，但开发商延期交付房屋的，交付日期相应顺延。2020年1月4日，原告现场收房时，被告未提供《商品房买卖合同》第九条、第十六天有关各项文件；当时房屋室内装修工程仍未完成，原告向被告销售部经理商勐侃及工程部经理提出相关问题，被告口头承诺于2020年1月6日答复，至2020年1月10日原告未接到回复。原告于2020年1月10日邮寄给商勐侃经理关于该房屋不具备交付条件的《告知函》，至2020年3月25日仍未答复。2020年3月25日原告再次到房屋交付现场，提出查看《商品房买卖合同》第九条、第十六条等文件，被告才提供竣工验收备案证明的手机图片和“不动产登记结果告知单”复印件。其中竣工验收备案证明显示备案日期为2019年11月18日。以《商品房买卖合同》第九条约定的2019年6月30日，竣工验收备案日期已超过90日。2020年3月25日原告当场提交给被告销售部经理商勐侃《退房申请》，提出按《商品房买卖合同》约定办理退房，至今被告仍未履行退房责任。综上所述，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 富春硅谷公司辩称，一、被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。二、原告部分诉讼请求没有事实依据与法律依据，应不予支持。1.原告不能同时主张违约金和赔偿损失。原告所主张的合同约定的违约金，其性质属补偿性违约金；原告主张赔偿损失，因合同未约定损失赔偿额的计算方式，故其性质属法定损失赔偿。二者均系违约责任的承担形式，也均以补偿为其首要、基本功能，故二者功能的重合性决定了不能同时并用，否则会存在重复计算的问题。同时，根据合同法上约定优先原则，违约金与赔偿损失也不能并存，应优先适用违约金条款。双方在案涉《商品房买卖合同》中已经对原告有权解除合同的情形及可主张的违约金数额作出了约定，故应优先适用该违约金条款。根据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，如果原告认为案涉合同约定的违约金数额低于实际损失的，可向法院申请调整违约金数额，且应对存在实际损失以及损失金额大于违约金数额进行举证，但同时主张违约金和赔偿损失，则无事实依据与法律依据。2.原告主张的第二项诉讼请求（购房款利息损失）无事实依据和法律依据，依法不予支持。原告主张被告应以全部购房款971629元为基数，按银行按揭贷款的年利率5.88%为标准，自2018年2月14日起计算购房款利息。但事实上，原告在庭审中已明确表示其是以自有资金支付的首付款，故原告根本不存在因支付按揭贷款利息而产生的损失。另外，原告所偿还的贷款及相应利息均系其为履行与银行签订的贷款合同而支付的款项，不属于原告因案涉合同而产生的直接损失，故不应由被告承担。因此，原告主张的购房款利息损失无事实与法律依据，依法应不予支持。3.退一步讲，即便原告确有存在购房款利息损失，其主张的计算标准也不合理，且获得支持的范围应以实际损失为限。首先，原告主张的首付款部分（491629元）的利息损失计算标准不合理。原告是参照其银行按揭贷款部分的利率（5.88%）计算利息损失的，但该利率是根据原告贷款的年限（10年）确定的，用以计算以自由资金支付的首付款利息显然不合理。即便原告支付的首付款部分确实存在利息损失，也应参照银行同期存款利率计算，或者最多参照银行同期贷款利率计算利息损失。而且如法院认为应参照贷款利率计算首付款部分利息损失的，根据“九民会议纪要”的精神，自2019年8月20日起应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的基本标准（即LPR）计算利息损失。其次，原告主张的贷款部分（480000元）的利息损失应以实际发生为前提。原告已经提交“上海浦东发展银行个人贷款还款通知单”，应按此计算自2018年3月10日（原告支付第一笔利息之日）起至2020年7月13日（原告实际还清银行贷款之日）止其实际的利息支出（损失）。而且，在原告还清银行贷款后，已不存在需向银行支付利息的事实，也不再存在利息支出（损失）。故在此之后，原告再主张按5.88%的银行贷款利率计算该部分款项的利息损失无事实与法律依据。再次，前文已述，赔偿损失以填平为原则，以补偿为其首要、基本功能。故即便原告确实存在购房利息损失，其获得支持的范围应以实际损失为限，如果脱离实际，就难以体现民法之公平原则。因此，即便原告确有存在购房利息损失，其主张的计算标准也不合理，法院应根据实际情况对其计算标准进行调整，并以实际损失为限。4.原告所主张的其他损失无事实依据与法律依据，依法应不予支持。庭审中，原告以其存在其他损失为由，提出以房屋总价款为基数，按日万分之三的标准，自2019年9月28日起计算其他损失。被告认为，原告并没有任何证据证明其所谓的“其他损失”客观存在，也没有关于该部分损失计算标准的依据，故原告主张的该项损失完全脱落实际，也没有任何事实与法律依据，依法应不予支持。值得一提的是，原告在法庭辩论阶段提出案涉房屋较购买时存在增值。对此，被告认为首先，案涉房屋现价根本未达到原告所称的23000元/平方米，即便存在增值也有限。其次，原告从未提出过房屋增值部分损失的主张，也不应获得与此相关的任何判决支持。再次，根据原告提交的《告知函》，其未予收房的原因是认为精装修工程未达到相应标准，此事案涉毛坯房屋已完成交付；与此同时，被告亦向原告送达了办理案涉房屋不动产产权登记的《通知函》，以上均能够证明案涉房屋早已具备使用和办理产权登记的条件，被告事实上已基本履行完毕合同义务。原告在此前提下，仍执意解除合同，不仅增加了各方诉累，也影响了房屋所在项目的整体交付进度，给其他业主起到了反面示范作用，相应的损失应由原告自行承担。因此，案涉房屋较此前是否存在增值不应作为本案裁判的考虑因素。综上，被告同意解除案涉合同，但原告提出的部分诉请无事实与法律依据，恳请人民法院依法查清事实作出公正的判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1《商品房买卖合同》（合同编号：×××36），证据4商品房交付通知书，证据8收款收据，证据9贷款还清证明、个人贷款还款通知书（代回单）、预售商品房抵押权预告登记注销登记证明，被告无异议；被告提供的证据1《竣工验收备案表》，证据3《通知函》及邮寄回单、物流信息，证据4不动产登记结果告知单及不动产登记清单，原告无异议。本院予以确认并在卷佐证。 原告提供的证据2《委托装修协议》，以证明案涉房屋交付时间。被告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告与装修公司签订合同与本案无关。本院认为，《委托装修协议》约定原告授权中业建设办理该房屋的验房交楼入伙手续，接收开发商交付的该房屋。因此，证据与本案有关联，证据具有证明效力。 证据3《竣工验收备案表》，以证明案涉房屋竣工验收备案时间。被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为2019年8月2日就竣工验收具备备案条件。本院对证据的真实性、合法性、关联性均予以认定，备案日期应为证据载明的时间即2019年11月18日。 证据5《告知函》及EMS回单，以证明案涉房屋室内装修工程仍未完成且房屋质量不合格，房屋不具备交付条件。被告对证据形式真实性无异议，内容真实性、合法性有异议，认为该《告知函》内容仅仅是原告一面之词，也未告知过被告，精装修内容在《商品房买卖合同》中并不包含。本院对证据形式真实性予以认定。 证据6《退房申请》，以证明原告申请退房的事实。被告对证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告确实存在逾期交房，但是不适用合同第十六条的规定。本院对证据的真实性予以认定。 证据7个人贷款还款通知单，以证明原告的贷款数额、贷款利率等。被告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为是原告与银行之间签订贷款合同，与原、被告之间房屋买卖合同无关。本院认为，该证据可以证明原告支出的贷款利息，与本案有关联，被告对证据提出的异议不成立，证据具有证明效力。 被告提供的证据2《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工规划核实表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《用水证明》、《城镇污水排入排水管网许可证》、《富阳区住建局建设项目相关部门竣工验收合格证明》，以证明被告在向原告交付房屋前已取得《商品房买卖合同》约定的相关部门出具的认可文件，且案涉房屋已具备正常使用的基本条件。原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，该证据可以证明案涉房屋符合交付条件的事实以及符合交付条件的时间，与本案有关联，具有证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月24日，富春硅谷公司（出卖人、下同）与王妍（买受人、下同）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××36），约定：买受人购买的商品房为（杭州富春硅谷一期Ｃ组团项目3＃楼）银湖街道九龙大道398号富春硅谷创智中心9号506室，建筑面积63.55平方米。按建筑面积计算，每平方米15289.20元，总价款971629元。买受人在本合同签订当日支付491629元，余款480000元采用银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；……。第十六条关于产权登记约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并且自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。……。《商品房买卖合同》还约定其他相关条款。 2018年1月6日，王妍向富春硅谷公司支付购房定金30000元，2018年1月21日，王妍向富春硅谷公司支付购房款461629元，合计支付491629元。2018年2月14日前，王妍与上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行签订贷款合同，贷款金额480000元，贷款期限10年，贷款到期日2028年2月14日，贷款当前利率5.88%（年利率），还款方式为采用等额本息还款法，每期还款日为10日。2018年2月14日，上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行将王妍的贷款480000元转入富春硅谷公司银行账户。至2020年7月11日，王妍向上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行归还贷款本金480000元，支付贷款利息61668.99元，王妍结清贷款。2020年7月16日，王妍注销案涉房屋预售商品房抵押权预告登记。 王妍与中业建设签订《委托装修协议》，约定王妍委托中业建设对案涉房屋进行装修；王妍授权中业建设全权代表王妍办理案涉房屋的验房交楼及入伙手续，接受开发商交付的房屋。……。王妍同意中业建设从开发商处收房时可简化交付手续，不必完全按照《商品房买卖合同》约定的程序进行交接，只要房屋竣工验收并取得竣工验收备案表即视为符合交房条件，中业公司即可代王妍收房。……。中业建设应当在2019年12月31日之前将装修完工后的房屋交付给王妍，但开发商延期交付房屋的，中业建设向王妍交付装修完工后房屋的交付日期相应顺延。 2019年8月2日，案涉房屋所在杭州富春硅谷一期C组团3#楼竣工验收合格，杭州市富阳区住房和城乡建设局于2019年11月18日同意备案。2019年12月25日，杭州市规划和自然资源局告知富春硅谷公司，已将银湖街道九龙大道398号富春硅谷创智中心7号302室等不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。2019年12月23日，富春硅谷公司向王妍发出《通知函》，告知王妍其所购买的房屋于2019年12月27日具备不动产产权登记的条件，可前往富春硅谷公司领取不动产产权登记的相关资料。王妍收到该《通知函》。同日，富春硅谷公司通知王妍其所购买的商品房具备交付使用条件，交付时间为2019年12月31日。 2020年1月10日，王妍向富春硅谷公司邮寄《告知函》，载明：依据《商品房买卖合同》，富春硅谷公司应于2019年6月30日前将富春硅谷创智中心9号506室商品房交付本人。本人作为买受人于2020年1月4日现场收房，发现室内装修工程仍未完成且房屋质量不合格，该房屋不具备交付条件。具体如下：1）二楼护栏存在严重安全隐患……10）室内卫生脏乱等。本人于2020年1月4日向贵司销售部经理商勐侃及工程部经理提出相关问题，协商处理方式。商勐侃当场回复于下周一即2020年1月6日答复，却至今未接到回复。现本人正式通知贵司积极处理违约事宜及承担相应赔偿责任。富春硅谷公司收到该《告知函》。 2020年3月25日，王妍向富春硅谷公司工作人员商勐侃提交《退房申请》，载明：本人王妍，购买富春硅谷创智中心9号506室，房款共计971629元整，依《商品房买卖合同》第九条、第十六条，因出卖人逾期交付存在违约。现按相关条款，提出退房并要求出卖人承担违约责任。商勐侃签收了《退房申请》。 因富春硅谷公司未与王妍办理退房手续，王妍提起本案诉讼。审理中王妍明确要求判决解除《商品房买卖合同》而不是要求确认《商品房买卖合同》于2020年3月25日解除。 本院认为，王妍与富春硅谷公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××36），未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，王妍、富春硅谷公司均应全面履行合同义务。现王妍以富春硅谷公司逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》，富春硅谷公司表示同意，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王妍因履行《商品房买卖合同》，向富春硅谷公司支付购房款971629元，富春硅谷公司应全额返还。因此，王妍要求富春硅谷公司退还购房款971629元，理由正当，本院予以支持。 本案的争议焦点是王妍是否有权同时向富春硅谷公司主张违约金、购房款利息、赔偿损失。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失承担违约金数额。”根据本院认定的事实，王妍首付491629元为自有资金；王妍向银行贷款480000元，约定年利率为5.88%。因此，王妍因《商品房买卖合同》解除造成的实际损失为其自有资金利息损失和已支付的贷款利息和贷款结清后贷款本金返还前的利息损失。王妍认为富春硅谷公司长期占有其购房款且迟迟不予处理退房事宜，造成损失，故要求同时支付违约金、购房款利息、赔偿损失，本质上是王妍认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，要求调整。对于王妍自有资金的利息和贷款本金返还前的利息计息标准。本院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅。”兼顾违约金的补偿功能和惩罚功能，综合考量本案实际，本院酌情确定上述利息计算标准2019年8月19日前（含8月19日）为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 对于贷款480000元，王妍已支付自2018年2月14日起至2020年7月11日止的利息61668.99元。该贷款本金480000元已于2018年2月14日转入富春硅谷公司银行账户，实际由富春硅谷公司占有使用，王妍未占有使用该贷款且支付贷款利息，造成王妍损失。现《商品房买卖合同》由于富春硅谷公司逾期交付合同项下商品房的原因解除，即富春硅谷公司对于《商品房买卖合同》的解除存有过错，该部分利息应视为王妍已经发生的实际损失由过错方即富春硅谷公司承担。王妍主张该部分利息按照年利率5.88%计算，经核算自2018年2月14日起至2020年7月11日，利息为68053.35元，高于实际支付的利息，应当以实际支付利息计算损失。因此，王妍要求富春硅谷公司支付贷款480000元按照年利率5.88%计算利息，其合理部分即要求富春硅谷公司支付其实际支付利息61668.99元（仅指2018年2月14日起至2020年7月11日止的利息），理由正当，本院予以支持。 对于王妍首付款491629元的利息和贷款本金480000元自2020年7月12日起算的利息。根据上文所述利息计算标准，首付款491629元自2018年2月14日起算至2019年8月13日止的利息为32078.80元。而《商品房买卖合同》第十条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；”经核算，已付购房款的3%即29149元，明显低于王妍首付款自2018年2月14日起算的部分利息，即低于王妍上述实际损失。虽然王妍同时主张违约金和未实际支出的购房款利息，没有法律依据；但鉴于王妍与富春硅谷公司约定的违约金低于王妍实际损失，王妍依法有权请求本院予以增加。因此，富春硅谷公司应当以王妍实际损失承担违约责任。故王妍要求富春硅谷公司支付违约金、支付首付款部分利息、支付贷款部分自2020年7月12日起算的利息的合理部分，理由正当，本院予以支持。 关于原告主张逾期交付权属证书赔偿损失40808元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，合同约定富春硅谷公司应当在2019年9月28日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告。显然该条款是基于富春硅谷公司于2019年6月30日前向王妍交付符合各项交付条件的商品房的基础之上。现王妍因富春硅谷公司逾期未交付商品房超过90日而选择退房，而不是以富春硅谷公司交付房屋后在约定期限内不能交付土地、房屋权属证书提出解除合同，即本案中富春硅谷公司不再负有向王妍交付土地、房屋权属证书的合同义务，不存在富春硅谷公司不履行该项合同义务的情形；且王妍也未以其他理由要求富春硅谷公司赔偿该项损失。因此，王妍该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除王妍与杭州富春硅谷投资有限公司2018年1月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××36）； 二、杭州富春硅谷投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还王妍购房款971629元； 三、杭州富春硅谷投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王妍利息61668.99元； 四、杭州富春硅谷投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王妍按本金480000元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月12日起计算至杭州富春硅谷投资有限公司返还王妍购房款之日止的违约金； 五、杭州富春硅谷投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王妍按本金491629元按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2018年2月14日起计算至2019年8月19日止的利息和按本金491629元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至杭州富春硅谷投资有限公司返还王妍购房款之日止的违约金； 六、驳回王妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15356元，减半收取7678元，由王妍负担1078元，由杭州富春硅谷投资有限公司负担6600元。 原告王妍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州富春硅谷投资有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇二〇年八月二十五日 书记员  李 明