上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初55721号原告沈国良，男，1958年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：袁俊杰，上海申浙律师事务所律师。被告：上海保利金鹏置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：邓勤燕，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。被告：龚惠忠，男，1956年5月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：龚志华，男，1947年12月16日生，汉族。委托诉讼代理人：张玉发，上海煊宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志新，上海煊宏律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区土地储备中心，住所地上海市浦东新区浦东南路**。法定代表人：方佰平，常务副主任。第三人：上海金宇房屋拆迁有限公司，住，住所地上海市浦东新区龙东大道******/div>法定代表人：孔令樑，董事长。上列两第三人共同委托诉讼代理人：张建军，男。原告沈国良与被告上海保利金鹏置业有限公司(以下简称保利公司)、龚惠忠、龚志华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人袁俊杰，被告保利公司的委托诉讼代理人蔡全国，被告龚惠忠、被告龚志华的委托诉讼代理人张玉发到庭参加本次庭审。审理中本院依法追加第三人上海市浦东新区土地储备中心(以下简称土地储备中心)、上海金宇房屋拆迁有限公司(以下简称金宇公司)作为第三人参加诉讼。后因疫情原因，本案依法裁定中止审理。恢复审理后，本院于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁俊杰，被告保利公司的委托诉讼代理人邓勤燕、郝肖赞，被告龚惠忠、被告龚志华的委托诉讼代理人张玉发、张志新，第三人土地储备中心和金宇公司的共同委托诉讼代理人张建军到庭参加本次庭审。本案现已审理终结。原告沈国良向本院提出诉讼请求：1、确认被告龚惠忠于2016年7月22日签署的放弃上海市浦东新区唐镇南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所有权、购买权的《承诺书》无效；2、确认被告保利公司与被告龚志华就系争房屋于2016年7月22日签订的《上海市商品房出售合同》无效；3、判令被告龚志华、被告保利公司将系争房屋恢复登记至被告保利公司名下。事实和理由：2009年4月26日，原告通过同事介绍，在中介公司的撮合下与被告龚惠忠签订由原告向被告龚惠忠购买系争房屋的《房屋买卖定金协议》，同年5月25日龚惠忠与沈国良一起至物业公司办理了验收入住手续，沈国良在物业公司验证了系争房屋的业主是龚惠忠并拿到了系争房屋的钥匙。之后沈国良与龚惠忠就系争房屋买卖签订了《定购房屋协议》，并付清了房款78万元和中介费1.56万元。被告龚惠忠向沈国良交付了系争房屋，沈国良装修后自2009年5月25日起一直居住在内。因系争房屋系配套商品房，因政策原因暂无法过户，故双方约定等政策允许时再办理过户手续，动迁协议由龚惠忠保管。2014年原告因听说系争房屋可以办理小产证了，就催促龚惠忠办理小产证，但龚惠忠一直拖延不办。为此原告于2014年4月15日将龚惠忠和保利公司诉至本院，要求龚惠忠和保利公司配合沈国良将产证登记至沈国良名下。龚惠忠在该案庭审中答辩称其愿意配合原告过户，但因动迁协议上有龚冬生(已过)的名字，故不能过户。龚惠忠在该案庭审中陈述：1996年5月16日，被告龚惠忠以现金1.6万元的价格受让了“龚冬生”的宅基地房屋。2007年10月22日，龚惠忠作为该房屋的被拆迁人与拆迁人土地储备中心签订了补偿安置协议，龚惠忠以该协议项下的货币补偿款购买了系争房屋。龚惠忠只知道“龚冬生”在解放前去了哈尔滨，不知道他的具体死亡时间和子女状况。沈国良在该案中向本院申请了《调查令》查询“龚冬生”的情况，因调查未果，沈国良撤回该案的起诉。2017年2月3日，龚志华持系争房屋的房地产权证找到原告，告知系争房屋系龚志华所有，要求原告搬离。2017年4月7日，沈国良将保利公司、龚惠忠、龚志华诉至本院，请求法院判令：一、撤销龚惠忠和龚志华之间通过龚惠忠放弃和无偿转让等方式导致被告龚志华一人享有系争房屋权益的行为；二是撤销龚志华与保利公司就系争房屋签订的商品房出售合同。在审理中沈国良得知龚志华在办理遗产公证书时就已经知道龚惠忠将系争房屋出售给了沈国良。原告认为，“龚冬生”位于唐镇民丰村楼房队的宅基地房屋(以下简称涉案宅基地房屋)在1996年5月已经转让给龚惠忠，龚惠忠系系争房屋的权利人。沈国良通过合理的对价向龚惠忠购买了系争房屋，龚志华和保利公司对此均知情。故龚惠忠签署的放弃系争房屋所有权和购买权的承诺书，并由龚志华一人与保利公司签订《上海市商品房出售合同》的行为明显系三方恶意串通，损害沈国良的合法利益，应认定为无效。被告保利公司辩称，不同意原告沈国良的全部诉讼请求。根据规定保利公司只能跟被拆迁人签约，不能跟沈国良直接签约。动迁协议上写着“龚冬生(亡)和龚惠忠”，龚志华是龚冬生的法定继承人，签约时龚志华提供了龚惠忠的放弃承诺书、继承公证书、身份证原件等，保利公司就系争房屋与龚志华签约尽到了审查义务，不存在过错。沈国良确曾起诉过龚惠忠和保利公司，但其后撤诉了，之后并未函告保利公司系争房屋不能和龚志华签约，沈国良主张保利公司与龚惠忠等恶意串通没有依据。被告龚惠忠辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，系争房屋的权利人是龚冬发，龚惠忠对系争房屋没有权利。涉案宅基地房屋是其叔叔龚冬生的，宅基地使用权证上登记了龚冬生的名字。龚冬生后来去了哈尔滨改名为龚冬发。2007年4、5月龚冬生去世。当时其与龚冬生没有联系。2007年8月涉案宅基地房屋开始动迁，其因无法联系到龚冬发，为了配合动迁公司拆迁工作其伪造了一张转让协议和收款收据，内容大意为龚冬生将涉案宅基地房屋卖给龚惠忠。动迁部门认定的被拆迁人是龚冬生，龚惠忠作为代理人签字，该动迁共安置了两套房屋。2016年龚冬生的儿子龚志华找到了龚惠忠，说要拿回系争房屋。龚惠忠认为系争房屋是龚冬生的，其没有权利，故出具了放弃系争房屋权利的承诺书。其次，沈国良对于系争房屋不是龚惠忠的一开始就知情。沈国良通过熟人介绍向龚惠忠购买系争房屋。当时龚惠忠告知了沈国良系争房屋是其叔叔龚冬生的。沈国良也到当地村委会去了解过情况，沈国良认为系争房屋便宜，且龚冬生的子女也找不到所以就买了系争房屋。被告龚志华辩称，不同意原告的诉讼请求。龚志华取得系争房屋不是基于龚惠忠放弃，系争房屋的权利人本来就是龚志华的父亲龚冬生。涉案宅基地使用权人是龚冬生，系争房屋基于涉案宅基地房屋动迁所得，合法的权利人为龚冬生。龚志华是龚冬生的合法继承人，由龚志华与保利公司签订《上海市商品房出售合同》并办理过户手续的行为，合法有效。龚惠忠与沈国良就系争房屋签订买卖协议的行为是无权处分，沈国良一开始就知道系争房屋是龚冬生的，龚志华等人在哈尔滨根本不知道涉案宅基地房屋被动迁了，是沈国良跑到哈尔滨调查之后才知道的。龚志华一开始找到龚惠忠时，龚惠忠还避而不见，龚志华是通过诉讼才知道系争房屋被龚惠忠卖给了原告。可见龚惠忠和沈国良才是恶意串通试图损害龚志华等人的利益。故原告的诉讼请求没有任何法律依据，应当予以驳回。第三人土地储备中心和金宇公司述称，涉案宅基地使用权人为龚冬生，因为当时联系不到龚冬生，所以找了龚惠忠代签协议，龚冬生是被拆迁人，龚惠忠只是龚冬生的代理人。动迁协议签订后，龚惠忠向第三人土地储备中心提供了龚冬生现改名为龚冬发的派出所证明，所以第三人土地储备中心把动迁协议上的被拆迁人改为“龚冬发”，并加盖了公章。本院经审理认定如下事实：涉案宅基地房屋的宅基地使用权人为龚冬生(又名龚冬发，已于2007年6月死亡)。2007年10月22日，拆迁人土地储备中心与被告龚惠忠就上海市浦东新区唐镇民丰村楼房队(建筑面积68平方米)房屋签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》(以下简称《动迁安置协议》)，协议列明的被拆迁人为龚冬生(亡)、龚惠忠。后被拆迁人处的“龚冬生”被划去，改为“龚冬发”。因龚冬发常年不在上海，被告龚惠忠伪造了房屋转让委托书等材料后，由其在上述动迁协议上签字，由此被获得系争房屋。2009年4月26日，原告沈国良通过熟人介绍与被告龚惠忠签订《房屋买卖定金协议》，约定沈国良向龚惠忠购买系争房屋，转让价78万元。该协议签订当日沈国良支付龚惠忠房款8万元。2019年5月25日，沈国良和龚惠忠就系争房屋买卖签订《定购房屋协议》。沈国良向龚惠忠支付剩余房款70万元，龚惠忠和沈国良一起办理了入户手续，龚惠忠将系争房屋交付给沈国良。2014年4月，本院受理沈国良诉龚惠忠、保利公司房屋买卖合同纠纷，沈国良要求龚惠忠和保利公司将系争房屋的产权登记至原告名下。审理中龚惠忠和保利公司均称系争房屋无法过户的原因是这个房子涉及案外人“龚冬生”。后沈国良撤回该案起诉。2016年3月10日，被告龚志华因继承龚冬发的遗产，申请上海市浦东公证处办理了公证，内容为：龚志华系被继承人龚冬发的儿子；被继承人龚冬发死亡后遗留的合法财产坐落于上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房屋中的部分产权……龚志华表示继承被继承人龚冬发的遗产；龚向阳、龚秀华、龚丽华对被继承人龚冬发的上述遗产均自愿表示放弃继承权……。2016年7月22日，龚惠忠出具承诺书一份，内容为：“上海保利金鹏置业有限公司：上海浦东唐安房地产开发有限公司：本人龚惠忠为唐镇民丰村楼房队拆迁户，按照有关规定购买在南曹路901弄(金利公寓)126号602室，由于个人原因本人自愿放弃购买126号602室(放弃以上房屋的所有权)房屋，同意由龚志华购买126号602室，由此产生的所有责任由本人承担”。同日，龚惠忠代龚志华就系争房屋与保利公司签订了《上海市商品房出售合同》。2017年2月，龚惠忠代龚志华办理了将系争房屋的产权登记至龚志华名下的手续。2017年6月7日本院受理了沈国良诉龚惠忠、龚志华、保利公司债权人撤销权纠纷，沈国良要求：依法撤销被告龚惠忠、龚志华之间通过被告龚惠忠放弃、无偿转让等方式导致被告龚志华一人享有上海市浦东新区唐镇南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋权益的行为；2、依法撤销被告龚志华与被告上海保利金鹏置业有限公司就上海市浦东新区唐镇南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的商品房出售合同；3、要求系争房屋恢复至被告上海保利金鹏置业有限公司名下。后本院以龚惠忠涉嫌犯罪为由裁定驳回了沈国良的起诉，并将案件移送上海市公安局浦东分局处理。后该局作出不予立案受理。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。系争房屋系涉案宅基地房屋动迁安置所得的配套商品房，涉案宅基地房屋的宅基地使用权人为龚冬生(又名龚冬发)，按照相关规定被拆迁人应为龚冬生。原告称《动迁安置协议》上被拆迁人栏填写的是龚冬生和龚惠忠两个人，且龚惠忠提供了受让涉案宅基地房屋的相关材料，故龚惠忠应为涉案宅基地房屋的合法被拆迁人。但本院注意到：首先，龚惠忠提供的受让涉案宅基地房屋的相关材料经查明系龚惠忠自行伪造，该材料不能作为龚惠忠有权作为被拆迁人的合法依据；其次，动迁人土地储备中心已经当庭明确被拆迁人为涉案宅基地房屋的宅基地使用权人龚冬生，只是因为龚冬生当时找不到，才让龚惠忠作为代理人在动迁协议上代签字，以便动迁顺利进行。其三，龚惠忠并非宅基地房屋的宅基地使用权人，又不符合可以合法认定为被拆迁人或被安置人的条件。因此龚惠忠并非涉案宅基地房屋的被拆迁人或被安置人，其只能作为龚冬生的代理人在动迁协议上签字，动迁获得的利益也应由龚冬生享有，与龚惠忠无关。现龚冬生已经死亡，故其动迁利益应由其法定继承人继承。龚冬生法定继承人为其儿子龚志华、儿子龚向阳、女儿龚秀华和女儿龚丽华，其中龚向阳、龚秀华和龚丽华通过公证放弃了对系争房屋的继承权，故龚志华为系争房屋的法定继承人。龚志华作为合法的继承人当然有权向保利公司要求办理相应的手续，将系争房屋过户至自己的名下。龚惠忠并非系争房屋的权利人，其是否出具放弃系争房屋购买权和所有权的承诺在法律上对龚志华是否取得系争房屋的权利没有任何影响。龚志华取得系争房屋的所有权全部是基于继承，而非龚惠忠对系争房屋的放弃，龚志华将系争房屋过户至自己名下，系合法行使权利的行为。故原告主张被告恶意串通，损害其合法利益的主张，没有依据，本院不予支持。被告龚惠忠在明知其对系争房屋不享有权利情况下，将系争房屋出售给原告，系对系争房屋的无权处分，原告如认为被告龚惠忠损害其合法权利，可以依法向龚惠忠主张权利。原告在向龚惠忠购买系争房屋时，看了《动迁安置协议》，也去相应的村委会了解过情况，应当知道涉案宅基地房屋的合法权利人为龚冬生，由此原告在购买系争房屋时并非善意，且系争房屋未登记在原告名下，故原告主张自己系善意取得，没有依据，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告沈国良的全部诉讼请求。案件受理费53,737元，由原告沈国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐墨华人民陪审员  丁晓静人民陪审员  金小云二〇二〇年八月十七日书 记 员  叶丹军附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。