文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初19794号原告：魏成芳，女，1955年9月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐琴，重庆升正律师事务所律师。被告：吴**兰，女，1957年7月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：项治华（同时系吴**兰的委托诉讼代理人），男，1955年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄明曦，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉景佩，重庆万诚律师事务所实习律师。被告：杨军，男，1972年11月22日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告魏成芳与被告吴**兰、项治华、杨军排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏成芳的委托诉讼代理人唐琴，被告吴**兰的委托诉讼代理人项治华，被告项治华及其委托诉讼代理人黄明曦、冉景佩，被告杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏成芳向本院提出诉讼请求：一、判令三被告拆除占用“新兴大厦”负一层车库柴油机房搭建的门面（面对渝中区中兴路小门面），恢复柴油机房原状并移交原告；二、判令被告吴**兰、项治华赔偿损失，以2200元/月为标准，从2009年9月起算至三被告恢复柴油机房原状时止；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：新兴大厦位于重庆市渝中区较场口，系重庆利恒旺实业有限公司开发，新兴大厦总建筑面积为25638.59㎡，其中负二层至负一层为车库(销售面积2051.69㎡)，一至六层为非住宅(销售面积7418.15㎡)，七至二十七层为住宅(销售面积16168.55㎡)，六至七层之间为设备层已进入公摊。因开发商欠付银行贷款，重庆市第一中级人民法院依法拍卖负一层车库，两被告于2009年通过司法拍卖竞得该负一层车库。根据重庆市土地房屋勘测院于2002年1月21日出具的《房屋建筑面积测绘计算报告书》显示，负一层的公用信息为:柴油机房(58.1248㎡)、第1幢外墙(14.7342㎡)、电话交换间(28.6644㎡)、风机房(15.3432㎡)、宽带网接口室(29.4911㎡)、设备房(63.48㎡)、梯间(58.32㎡)、消防控制室(16.8215㎡)。两被告自2009年竞得该负一层车库后，一直占用柴油机房，以盈利为目的搭建成商业门面进行出租(现挂牌为十八梯摊摊面)。根据《物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。虽然两被告竞得了负一层车库的所有权，但是负一层车库的柴油机房属于设备用房，且已计入业主公摊面积，故其应属于大厦全体业主共有。如果放任两被告对负一层车库柴油机房的侵占，将不仅是侵害了全体业主的共有权，还影响到大厦无法通过有关部门验收。其次，两被告改造柴油机房，已经凿掉柴油机房上空承重墙，对整栋大厦产生安全隐患，严重威胁全体业主的人身安全。由于开发商原因，小区至今未过验收，未成立业主委员会。根据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七、八、九条及《2015年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定，原告作为新兴大厦16-2的业主，在征得59位业主的同意及授权下，作为小区业主代表，对被告的行为提起诉讼，特具状贵院，恳请贵院依法予以支持。被告项治华、吴**兰辩称，一、原告不是适格诉讼主体，不具备诉讼资格。二、被告系通过重庆市第一中级人民法院司法拍卖程序合法取得“新兴大厦”负一层1240.21平方米房屋的所有权，且贵院在（2010）中区民初字第5626号民事判决书中明确判决“重庆利恒旺实业有限公司和徐登跑立即停止占用重庆市渝中区中兴路138号新兴大厦负1层车库面街左侧门面，并交还项治华、吴**兰。三、涉案房屋因涉及超红线面积修建未按照法定程序提交竣工资料导致涉案房屋相应的产权无法办理，已经由渝中区政府协调各部门进行善后处理，涉案房屋是否属于共有部分应当以行政主管部门最终确定的为准，不能仅凭原告举示的已经不具备法律效力的相应资料予以确认。被告杨军辩称，涉案门面是杨军从项治华处承租，租期是2019年4月20日至2024年4月19日，租金为4000元每月。本案与杨军无关。本院经审理认定事实如下：2009年7月14日，重庆市第一中级人民法院依法委托重庆恒通拍卖有限公司拍卖重庆市渝中区“新兴大厦”部分房屋。2009年8月11日，项治华、吴**兰以1200000元的最高价竞得该大厦负一层车库（建筑面积1240.21平方米）。2009年9月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2008）渝一中法执恢复字第42号、（2004）渝一中民执字第701号《执行裁定书》，裁定被执行人重庆市利恒旺实业有限公司所有的位于渝中区负1层车库的所有权及相应的其他权利归买受人吴**兰、项治华共同所有（上述房屋面积以办证时测绘面积为准）。由于该大厦负一层车库面街左侧门面一直由重庆市利恒旺实业有限公司租赁给徐登跑使用，吴**兰、项治华主张该门面的权利时，重庆市利恒旺实业有限公司及徐登跑拒不配合，故吴**兰、项治华于2010年向本院提起诉讼。2010年12月20日，本院作出（2010）中区民初字第5626号《民事判决书》，判决如下：一、重庆市利恒旺实业有限公司和徐登跑于判决生效后立即停止占用重庆市渝中区负1层车库面街左侧门面，并交还给吴**兰、项治华；二、重庆市利恒旺实业有限公司赔偿吴**兰、项治华车库门面占用损失34907元。目前，重庆市渝中区较场口136-138号“新兴大厦”负1层车库面街左侧门面由吴**兰、项治华出租给杨军使用，租期期限自2019年4月20日起至2024年4月19日止，租金为4000元每月。审理中，魏成芳举示《房屋建筑面积测绘计算报告书》复印件一份，该《房屋建筑面积测绘计算报告书》为重庆市土地房屋勘测院于2002年1月21日出具，载明负一层的公用信息为:柴油机房(58.1248㎡)、第1幢外墙(14.7342㎡)、电话交换间(28.6644㎡)、风机房(15.3432㎡)、宽带网接口室(29.4911㎡)、设备房(63.48㎡)、梯间(58.32㎡)、消防控制室(16.8215㎡)。本院向魏成芳的诉讼代理人出具了《律师调查令》前往重庆市渝中区规划和自然资源局查询调取重庆市渝中区较场口136-138号“新兴大厦”的《房屋建筑面积测绘计算报告书》，经查询并无《房屋建筑面积测绘计算报告书》备案。魏成芳还举示了新兴大厦的规划总平面图、负一层规划平面图，制图时间为1998年12月，显示该大厦负一层车库面街左侧门面位置在图纸上标注为柴油机房。审理中，吴**兰、项治华举示了《重庆市不动产登记中心关于项治华反映问题的复函》，载明：你通过法院竞拍所得重庆市渝中区中兴路166号（现140号）负一层房屋系重庆利恒旺实业有限公司修建的新兴大厦裙楼部分。该项目于2002年3月办理了预售许可，但开发企业一直未持竣工验收等资料申请办理首次登记。你询问的渝中区中兴路166号《房屋建筑面积测绘计算报告书》（2002年1月21日）仅用于办理房屋预售登记，你竞拍所得房屋，需持房产面积竣工测绘报告和竣工验收等资料办理首次登记后，方可办理房屋产权转移登记。吴**兰、项治华还举示了《重庆市渝中区规划和自然资源局关于项治华反映问题的复函》，载明：你于2009年9月4日通过重庆市第一中级人民法院现状拍卖所得的中兴路166号（现140号）负一层房屋系重庆利恒旺实业有限公司修建的新兴大厦裙楼部分。该项目于2001年取得建设工程规划许可证（渝规建证[2001]中字第0012号），建筑面积15620平方米，共22层，底层面积710平方米。建设单位至今未申请办理竣工验收等相关手续。关于你反映该项目实际修建建筑面积远超规划许可面积的问题，因建设单位未提供法定竣工实测报告，无法鉴别你所述事实。据了解，该大楼已成烂尾楼，建设单位已吊销，现已无法按正常程序完善相关手续。另查明，魏成芳系渝中区房屋的业主。本院认为，本案争议焦点有二：一、原告主体是否适格问题。二、案涉门面的性质如何认定问题。围绕双方争议焦点，本院具体分析如下：一、原告主体是否适格问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对于侵犯侵害业主共有权的行为，单个业主有权提起诉讼请求排除妨害、恢复原状。但应属业主共有的收益受到损害时，单个业主不能作为原告起诉主张权益。二、案涉门面的性质如何认定问题。虽然根据原告举示的1998年的规划平面图纸及2002年1月21日的《房屋建筑面积测绘计算报告书》显示，案涉门面的位置原规划为柴油机房的位置。但该《房屋建筑面积测绘计算报告书》仅用于办理房屋预售登记，目前该“新兴大厦”并未办理竣工验收手续，无相应的房产面积竣工测绘报告，无法区分该“新兴大厦”负一层房屋中的专有部分和共有部分区域。且案涉门面在该“新兴大厦”2009年拍卖时，开发商将其作为商业门面对外出租，并非作为“柴油机房”使用。目前吴**兰、项治华占有、使用案涉门面，是基于法院的生效判决，属于合法占有。原告举示的证据并不足以证明案涉门面为业主共有部分，应承担举证不能的不利后果，故本院对其诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告魏成芳的全部诉讼请求。本案受理费收取2597元，由原告魏成芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭宁模二〇二〇年八月十三日书记员  蒋 娟