贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初3138号 原告：晏芳，女，1979年9月29日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住贵州省毕节市大方县大方镇迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼。统一社会信用代码：91520521573315931B。 法定代表人：刘志辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。 原告晏芳诉与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年7月10日公开开庭进行审理，原告晏芳及被告诉讼委托代理人彭红亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告晏芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）按照每平方米3530.42元的标准退还原告晏芳房屋套内建筑面积的误差房款11333.00元；2、判令被告佳鑫公司按照每平方米3530.42元的标准双倍退还原告房屋套内建筑面积0.58平方米的误差房款4095.00元；3、判令被告佳鑫公司按照合同约定支付因逾期交付原告办理商品房转移登记有关文书的违约金21576.00元；4、判令被告佳鑫公司按照每平方米30.00元的价格赔付原告晏芳因房屋开裂导致的损失（暂计5000.00元）；5、案件受理费由被告佳鑫公司承担。事实及理由：2013年11月4日，原告晏芳与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，原告晏芳购买了被告佳鑫公司开发的位于大方县。合同约定：“买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人双倍退还买受人”，原告房屋实测套内建筑面积84.66平方米，误差面积为3.21平方米，实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积2.63平方米，误差比在3%以内，被告应退还原告房款9285.00元。套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的部分为0.58平方米，按约定被告应退原告4095.00元。根据合同第二十二条、三、（一）（2）项买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金的约定，被告于2019年10月25日才向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应按合同约定支付原告自2015年12月30日起至2019年10月25日止的违约金21576.00元。2015年3月，被告交付房屋给原告，2016年1月，原告发现该房屋墙面多处开裂，多次找被告解决未果，2018年原告得知自己所在楼层多户业主因同样原因找被告解决，被告以30.00元每平方米进行赔偿，亦要求被告以30.00元每平方米的标准赔偿原告。为维护原告合法权益，请求法院根据合同约定依法判决支持原告诉求。 被告佳鑫公司辩称，一、就原告诉讼请求第一、二项，双方已经于2017年3月6日协商一致，被告支付原告房屋面积误差款5251.00元，原告签字确认并领取了该款，应视为双方已经就面积误差款达成了一致协议且已经履行完毕，原告要求再次支付没有事实依据。且原告该项诉讼请求从2017年3月6日起算，已经超过法定诉讼时效期间，不能得到支持。二、就原告诉讼请求第三项，《商品房买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人…（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：…2、买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记…”由于合同约定原告委托被告办理房屋权属转移登记，因此相应的转移登记材料无需另行交付原告，被告作为原告的代理人，自行持有相应的转移登记材料，视为已经交付原告。《商品房买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”中约定：“…（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文的，双方同意按照下列约定处理：…2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。”被告不存在违约，无需支付违约金。《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”、第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。…”根据上述规定，转移登记所需材料中的第1项登记申请书，需双方在申请转移登记时共同签署，因此不属于需提前交付的商品房转移登记的有关文书，第2项身份证明，由登记机关当场核验，任何一方不可能在登记之前将身份证或营业执照原件交由另一方保管，因此也不属于需提前交付的商品房转移登记的有关文书，第3项房屋所有权证书或者房地产权证书，也不属于需提前交付的商品房转移登记的有关文书，因为被告取得的初始登记证为整个小区的初始登记，不可能将该证件交给原告个人，且文书和证件属于两个不同的概念，第4项材料，就本案而言为买卖合同，该合同在签订时就已交付给原告，而且原告办理了银行按揭贷款，更加证明原告已经取得了买卖合同。至于第5项其他必要材料，一般情况下并不需要，属于特殊情况，在本案中也不存在。因此，合同中约定的“办理商品房转移登记的有关文书”就是指商品房买卖合同，该合同在签订之日即2013年11月4日就已交付原告，被告不存在违约。合同约定：“出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的”，所指向的是“不能交付”而非“未交付”，而本案中被告在2015年12月16日已经取得了《大方县商品住房交付使用备案证书》，2016年3月6日取得了《大方县商品房屋备案证明书》，即已经取得了商品房初始登记，被告需要取得的证件已经齐备，不存在“不能交付”的情况，原告所主张的违约情况不能成立。即使原告主张的违约责任成立，也已经超过了诉讼时效期间。因合同约定的起算时间为2015年12月30日的90天后，即2016年4月1日，而原告2020年5月21日才起诉，已超过了3年，应当予以驳回。关于房屋转移登记办理迟延，是因为国家实施不动产统一登记。大方县于2016年9月30日停止办证，2018年1月4日大方县不动产中心才开始办理登记，《商品房买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”中约定：“（五）其他有关事项约定如下：…2、如因国家相关职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证的时间顺延并不按本合同第二十二条第三项第（二）项处理（出卖人需相关单位的证明文件），因此，本案中不动产证办理迟延，并非被告责任。合同补充协议第5条约定：“1、买受人需于正式签署《商品房买卖合同》后七日内，按相关职能部门要求和规定向出卖人提交办理权证登记及产权转移的必备材料；2、若买受人未予配合时，该房屋的房地产证无法在正常时间内过户至买受人名下的，出卖人不承担违约责任。”本案中，原告拖延至2019年6月25日才缴纳契税，且未及时将契税发票交付被告，因此对不动产证的迟延办理不应由被告承担违约责任。三、原告诉讼请求第4项主张的房屋开裂损失，一是开裂的事实无法确认。二是开裂的原因无法确认，不能确定是房屋本身的质量问题。三是原告于2015年3月入住，墙面的质量保修期是1年，即2016年3月已经超过保修期。四是原告起诉时距其自认的开裂时间2016年1月，已经超过4年，早已超过了诉讼时效期间。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告提供《商品房买卖合同》和不动产权证，拟证明被告承诺于2015年12月30日前取得商品房初始登记并办理商品房转移登记交付给原告，而原告是在2019年10月26日得到不动产权证，被告存在违约的事实。同时证明原告购买的房屋实测套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在误差。被告对该组证据的真实性不持异议，但认为原告以收到不动产权证才知道房屋面积存在误差的主张不能成立，房屋面积存在误差的事实，原告在房屋交付时就应当知道。经组织当事人质证，双方对两份证据真实性均不持异议，具有合法性和关联性，其证明效力本院予以确认；2、原告提供照片10张，拟证明其房屋开裂受损的事实，被告提供的房屋存在质量问题。被告认为真实性无法确认，而原告自认照片拍摄时间是2020年，房屋交付时间是2015年2月，仅凭照片也无法确认属于房屋墙面本身的质量问题。经组织当事人质证，被告对证据的真实性及证明力不予认可。因该组证据系原告单方面以照片形式对其房屋现状的体现，没有相关证据一起形成证据链，在被告否认的情况下，不能独立证明房屋存在质量问题，对其证明效力本院不予采信；3、被告提供领据1张，拟证明2017年3月6日原、被告双方同意面积补差款为5251.00元，原告已领取，诉讼时效起算时间应为2017年3月6日。原告认可系其丈夫代领。经组织当事人质证，原告对该份证据真实性不持异议，具有合法性和关联性，其证明效力本院予以确认；4、被告提供大方县商品住房交付使用备案证书和大方县商品房屋备案证明书，拟证明原告购买的房屋在2015年12月16日已通过大方县商品住房交付使用备案，2016年3月25日取得房屋备案证明书。原告认为被告提供的证据为整栋楼房备案，表示不懂。经组织当事人质证，原告未发表实质性的质证意见。该证据系大方县房产事业局审批并加盖印章，对被告施建包括涉案房屋在内的出售房屋进行登记备案的证明，具有真实性、合法性和关联性，其证明效力本院予以确认；5、被告提供大方县人民政府关于实施大方县不动产统一登记的通告，拟证明大方县于2016年9月30日起实施不动产统一登记，房管局于当日停止办证。原告对通告的真实性无异议，但认为自己并不知晓，被告有义务告知原告关于办证的有关政策变化。经组织当事人质证，原告对该份证据真实性不持异议，通告系大方县人民政府关于不动产权证办理相关事宜的通知，双方当事人不持异议，其证明效力本院予以确认；6、被告提供大方县不动产中心证明，拟证明大方县不动产登记中心于2016年10月1日成立，2018年1月4日才开始办理商品房不动产登记，期间因不动产登记制度改革未办证。经当庭质证，原告对该份证据真实性不持异议，但认为被告在前期办理不动产登记过程中并未向其告知相关情况。该份证据因双方不持异议，其证明效力本院予以确认；7、被告提供销售不动产统一发票，拟证明开具房款发票的时间是2015年10月1日，发票中注明房屋实测的建筑面积为102.22平方米，因为原告持有一联发票，所以原告当时就应当知道了房屋实测面积。经组织当事人质证，原告对该份证据真实性不持异议，但认为发票并未注明套内建筑面积，不知道套内建筑面积。因双方当事人对证据不持异议，其证据内容具有合法性和关联性，其证明效力本院予以确认；8、被告提供完税证明，拟证明原告于2019年6月25日才缴纳涉案房屋契税。经组织当事人质证，原告对该份证据真实性不持异议，表示在领取房屋面积补差款后才交的税。因双方当事人对该证据不持异议，其证明效力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月4日，原告晏芳与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，原告晏芳购买了被告佳鑫公司开发的位于大方县。合同对商品房价款约定：“1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3530.42元，总价款310218.00元”，约定套内建筑面积为87.87平方米。合同对转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，…约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）项处理：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。合同对面积差异处理方式约定：“（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以时，…买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比等于房屋实际面积减合同约定面积的差除以合同约定面积再乘以百分之百”。原告晏芳于2013年11月4日向被告佳鑫公司交付购房首付款102218.00元，2014年7月10日办理了按揭贷款向被告交付房款208000.00元，2015年2月26日，被告佳鑫公司向原告晏芳交付了房屋。房屋实测套内建筑面积84.66平方米，实测套内建筑面积与约定套内建筑面积87.87平方米的误差面积为87.87－84.66﹦3.21平方米，误差比绝对值为3.21÷87.87×100%﹦3.65%，实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积为87.87×3%﹦2.64平方米，套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的部分为3.21－2.64﹦0.57平方米。2015年10月1日，被告佳金公司向原告晏芳出具销售不动产统一发票载明房款总计为304967.24元，2017年3月6日，原告晏芳的丈夫领取了被告佳鑫公司退还的面积差的房款5251.00元。2015年12月16日，被告佳鑫公司办理了案涉房屋在内的《大方县商品住房交付使用备案证书》，2016年3月6日取得了《大方县商品房屋备案证明书》，2019年10月26日，被告佳鑫公司向原告晏芳交付了不动产权证。原告晏芳使用房屋期间，发现房屋墙面开裂，向被告佳鑫公司提出给予赔偿的要求，被告佳鑫公司认为不存在房屋质量问题，且按约定已超过保修期，不同意赔偿。原告晏芳对房屋开裂的原因及损失问题不申请鉴定。 本案争议焦点为：1、原告晏芳要求被告佳鑫公司按合同约定退还房屋套内建筑面积误差款的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；2、原告晏芳要求被告佳鑫公司承担因被告佳鑫公司按照合同约定逾期交付原告办理商品房转移登记有关文书的违约责任支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；3、原告要求被告佳鑫公司赔偿其房屋开裂的损失的诉讼请求应否支持。 本院认为，原告晏芳与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，对商品房价款、转移登记和面积差异等进行了约定，约定系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该合同对双方当事人均具有约束力。关于原告晏芳要求被告佳鑫公司按合同约定退还房屋套内建筑面积误差款的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题，原告房屋约定套内建筑面积87.87平方米，实测套内建筑面积84.66平方米，实测套内建筑面积与约定套内建筑面积的误差面积为3.21平方米，误差比绝对值为3.65%，实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积为2.64平方米，超出3%的部分为0.57平方米。按照合同约定，被告应退还原告房屋套内建筑面积误差款为实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积乘以实测套内建筑面积房屋单价加实测套内建筑面积大于约定的套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的面积乘以实测套内建筑面积房屋单价乘以2之和，即（2.64×3530.42元）+（0.57×3530.42元×2）﹦13344.99元，原告丈夫领取被告退还的房屋面积差的房款5251.00元，实际被告还应退还原告房屋面积差的房款13344.99﹣5251.00﹦8093.99元。原告领取房屋面积差退款是被告通知领取，在不清楚其房屋实测套内面积差具体数据的情况下签写领据，对被告退还了多少面积差的房款并不知晓。因被告在交房给原告时未明确告知原告房屋实测套内面积，之后也未以任何方式告知原告，被告认为原告领取了5251.00元应视为原告对房屋补差款同意进行了处理对原告是显失公平的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…”之规定，被告应当按照合同约定退还原告剩余房款8093.99元。被告提供2015年10月1日出具给原告的销售不动产统一发票，提出已载明实测建筑面积为102.22平方米，因约定的建筑面积为103.98平方米，套内建筑面积为87.87平方米，原告知道实测建筑面积与约定建筑面积比较发生了变化，就应当知道实测套内建筑面积与约定套内建筑面积相比出现差异，但未能说明实测建筑面积与套内建筑面积之间的关系。原告作为自然人，并不具备通过实测建筑面积知道套内建筑面积的能力，其在2019年10月26日取得不动产权证，证书载明实测套内建筑面积后才知道实测套内建筑面积与约定建筑面积的差。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”之规定，原告该项诉讼请求诉讼时效期间的起算日期应为2019年10月27日，诉讼时效期间为3年，即2019年10月27日至2022年10月27日，原告诉讼请求的诉讼时效期间依法应予保护，本院对其诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题，因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了交付房屋转移登记并交付有关文书的时间为2015年12月30日，同时明确约定被告在约定日期起90日后仍不能办理并交付商品房转移登记有关文书的违约责任，原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼时效期间起算时间应为2016年4月1日。房屋转移登记即所有权登记中核心的文书系不动产权证。原告在被告违约时就应当知道其权利受到侵害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”之规定，诉讼时效期间为3年，故原告该项请求受到法律保护的诉讼时效期间为2016年4月1日至2019年4月1日，原告在2020年5月25日向本院提起诉讼，已超过法律保护的诉讼时效期间，而原告亦未提交证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼请求已超过法律保护的诉讼时效期间，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿其房屋开裂的损失的诉讼请求应否支持的问题，因原告仅能提供房屋照片，认为房屋开裂的事实与被告交付的房屋存在质量问题，被告予以否认，认为房屋质量不存问题。因原告不申请对其房屋质量以及受损损失进行鉴定，单方面以照片形式呈现其房屋现状，没有相关证据予以辅证，在被告否认的情况下，不能独立证明房屋存在质量问题，原告也未能提供房屋受损损失情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告不能提供证据证明其房屋开裂的原因系被告房屋存在质量问题所致，也未就房屋质量和受损损失申请鉴定，对原告要求被告赔偿其房屋开裂的损失的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告房屋面积差的房款8093.99元； 二、驳回原告晏芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425.00元（适用简易程序已减半收取），由被告贵州佳鑫房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审 判 员 谢宗季 二〇二〇年八月十四日 法官助理 陈祖芳 书 记 员 胡 倩