广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16768号原告：许维开，男，1980年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区*****************，公民身份号码350************157。原告委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文,总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告许维开与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许维开的委托诉讼代理人王锋，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许维开向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款433000元为本金，从2017年7月1日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算为44562.92元，2019年8月20日起至被告实际交房之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2019年12月31日为6762.62元）。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买中山市火炬开发区*********，合同总房款433000元，于2017年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务。原告与被告签订商品房买卖合同中约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，依据《合同法》第114条第2款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；同时依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为被告未按双方合同约定履行义务，迟迟未向原告交付房屋的行为，已侵害了原告的合法权益，被告逾期交房违约金过低，按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应对被告的违约金予以相应增加，被告应承担相应违约责任。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的[即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件]，买受人应无条件收楼并办理交接手续………买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定原告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应睌于被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日（通知之日以买卖合同附件六合同补充协议第八条第4点为准），且如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。且原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金属于适用法律错误，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。三、即使被告存在逾期交房，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求早已超过法定诉讼时效，不应受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年5月26日，许维开与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，许维开以433000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋，付款方式为133000元以现金方式于2015年5月26日前支付，余款300000元申请银行商业贷款方式付款；合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，许维开如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.许维开提交的收款收据及贷款合同显示，其已交首期款（含定金）支付金额为70000元，贷款金额为300000元，因许维开提交的收据显示首期款支付金额与合同约定的133000元金额不符，通大公司认为不足以证明许维开已支付完毕全部购房款。本院要求通大公司对于许维开是否已经付清购房款一事进行回答。通大公司回复不清楚。其后，本院再次要求通大公司对于许维开有无支付完毕全部购房款事宜作出承认或否认的回答，并告知其若再次作出不清楚、既不承认也不否认等模棱两可的回答，可能构成拟制自认并由此产生的诉讼风险。通大公司回复称无法确认许维开的购房款是否已付清。庭审后，许维开向本院补充提交支付宝转账记录，显示许维开曾于2015年8月21日向通大公司转账支付50000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与许维开签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。对于许维开是否已付清购房款的问题。根据许维开提交的证据显示，许维开已交首期款为120000，已贷款300000。而涉案合同约定许维开的付款方式为以现金方式付款133000元、以银行贷款方式付款300000元。许维开主张其已付清首付款133000元，但剩余13000元对应的付款凭证无法提交，需要向银行调取相关贷款资料以核实。本院认为，根据银行房屋贷款政策相关规定，申请银行购房按揭贷款要付清对应比例房屋购房首期款，涉案商品房总售价为433000元，根据贷款比例，许维开首付款的付款比例为30%左右，符合相关贷款政策要求。根据交易惯例，银行在审核是否向贷款人批贷放贷时其中一项审核内容为是否已足额缴清购房首期款，从许维开已获得300000元购房按揭贷款来看，可推定许维开已缴对应比例购房首期款以获批贷。而且在庭审中，在本院询问通大公司对于许维开主张已付清涉案商品房购房款是否确认时，通大公司既不承认也不否认。在本院向通大公司释明此作答可引起的诉讼风险后，本院再次询问通大公司，通大公司仍然不明确表示肯定或者否定，仅回答不清楚。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。”的规定，应视为通大公司承认许维开已付清涉案商品房所有购房款。综上分析，许维开主张已向通大公司付清所有购房款，理据充分，合情合理，本院予以采信。因许维开提交的证据及通大公司庭审的陈述已可推定许维开已付清购房款的事实，故本院不需再向贷款银行申请调取相关贷款资料证明其付款情况。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付许维开使用。通大公司其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2017年7月1日起承担相应的违约责任。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2017年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，许维开于2020年6月24日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”规定，则许维开起诉的债权没有超过诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩无效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向许维开支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而许维开如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已两年多，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给许维开使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于许维开实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于许维开逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的许维开以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。但合同约定的按日按已交付房价款0.01%的标准并不属于明显过低，许维开主张调整为按中国人民银行同期同类贷款、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算本院不予支持。至于逾期交房违约金的计算截止时间，本院认为，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，因此逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告许维开支付逾期交房违约金（以433000元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至被告中山市通大房地产有限公司实际交付房屋之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费542元（原告已预付），由被告中山市通大房地产有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年八月二十日书记员 梁敏霞吴敏婷