四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5010号 原告：杜修全，男，1976年1月25日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，现住址成都市锦江区，该公司员工。 原告杜修全与被告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告杜修全及其委托诉讼代理人李晓庆、被告新和公司的委托诉讼代理人白满都拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜修全向本院提出诉讼请求：1.判令新和公司立即协助杜修全办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至杜修全名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。事实与理由：2009年6月22日，杜修全及其父亲杜懋常与新和公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定杜修全与杜懋常作为买受人共同购买位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋），杜修全享有房屋90%的产权，杜懋常享有房屋10%的产权，房屋总价203174元，付款方式为一次性付款，在2010年7月30日前交房，杜修全、杜懋常委托新和公司办理产权转移登记，新和公司应在2010年12月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，逾期则按照《补充协议》处理。双方合同及补充协议中对于逾期办理相关登记的违约金作出约定。合同签订后，杜修全、杜懋常向新和公司支付了全部购房款，新和公司于2010年7月28日交付了房屋，杜修全、杜懋常在房屋交付当日向新和公司交付了代办证所需税费及资料，但新和公司在交付房屋后一直未办理案涉房屋权属转移登记。2013年5月19日，杜懋常因病去世，生前无遗嘱。杜懋常享有的案涉房屋买卖合同债权的全部继承人为杜懋常的配偶卢春玉，及四个儿子杜修宏、杜修旺、杜修德和杜修全，五个继承人已经就案涉房屋的买卖合同债权进行了处理，结果为杜修全一人继承合同债权，故杜修全有权要求将房屋直接过户至杜修全名下并办理不动产权证。虽然《补充协议》约定办证时间为项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书，但该约定属于格式条款且存在免除提供条款一方责任、排除对方主要权利的情形，该条款应属无效。则杜修全有权随时要求新和公司履行办证义务，只需要给对方必要准备时间。案涉房屋已经取得所在楼栋初始产权登记，自交付至今已有相当长一段时间，已具备办证条件，但新和公司至今未予办理，已经构成违约。关于逾期办证违约金，杜修全暂时保留向新和公司主张的权利。现杜修全诉至法院，请求先解决不动产权证书办理问题。 新和公司辩称，案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，定向销售给西南石油大学指定的购房对象，该项目不同于普通的商品房开发模式，新和公司对该项目无定价权和销售权，之所以与杜懋常、杜修全签订房屋买卖协议，是基于联合开发建设协议约定，出于协助西南石油大学指定的购房人办证需要。西南石油大学曾向新和公司发函，载明若发生教职工和买受人起诉新和公司要求办证的情况，新和公司有权暂停办证，责任由西南石油大学承担。案涉房屋合同主体及签约备案买受人为杜懋常与杜修全，并非本案原告杜修全一人。综上，新和公司不予为杜修全办理案涉房屋不动产权证书。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2009年6月22日，杜懋常、杜修全（共同买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定杜懋常、杜修全共同购买新和公司开发的案涉房屋，建筑面积89.90平方米，总价款为203174元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第一条第一款载明：“1、一次性付款买受人于合同签订之日起当日内向出卖人一次性付清房款人民币203174元（含已付定金50000元）”，第四条第一款约定：“出卖人交付商品房的日期为2010年7月24日至2010年7月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期”，第五条约定：“1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，每逾期一日出卖人可按购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间……3、新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书……4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》……”。杜修全所提交开票日期为2011年4月29日的销售不动产统一发票显示，新和公司收到杜懋常、杜修全支付的购房款203174元。杜修全所提交加盖有新和公司财务专用章的收据显示，新和公司于2010年7月28日收到杜懋常、杜修全支付的案涉房屋办证所需费用（含维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费）共计4802.3元。双方一致确认，案涉房屋已在约定交付期限届满前向杜懋常、杜修全交付。 另查明，2009年6月22日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为杜懋常、杜修全，份额分别为10%、90%，合同备案号XXXXX。2011年6月16日，新和公司取得对案涉房屋所在楼栋的初始登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 再查明，由北川医学院附属医院出具的《居民死亡医学证明书》载明，杜懋常于2013年5月19日死亡。西南石油大学人事处于2017年5月24日出具的《亲属关系证明》载明：兹证明我单位职工杜懋常于2013年5月19日在南充市因病去世，其亲属关系如下：1.死者杜懋常的配偶是卢春玉（原配）。2.死者杜懋常的父亲是杜文郁（1963年2月24日去世），母亲是邓万秀（1992年2月9日去世）。3.死者杜懋常生前与配偶卢春玉共生育四个子女，分别为杜修宏、杜修旺、杜修德、杜修全。4.死者杜懋常生前未收养他人子女，死者杜懋常生前未与他人非婚生子女，死者生前无遗嘱。本案庭审中，杜懋常的配偶卢春玉、儿子杜修宏、杜修旺、杜修德均到庭陈述以下内容：1.杜懋常除卢春玉、杜修宏、杜修旺、杜修德、杜修全外无其他已知继承人；2.卢春玉、杜修宏、杜修旺、杜修德自愿放弃继承杜懋常就案涉房屋所享有权利，同意由杜修全一人取得案涉房屋的全部权利。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、房屋信息查询记录等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，杜懋常、杜修全共同与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同及补充协议签订后，杜懋常、杜修全按约定向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于约定交房期限届满前向杜懋常、杜修全交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”、在买受人取得房屋所有权证书两年内办理分户国有土地使用权证，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此本院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确，且该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，并根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该条款应属于格式条款。该条款并未重点标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从该条款内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效条款，对杜懋常、杜修全不产生约束力。作为合同共同买受人的杜懋常于签订合同、办理签约备案登记并完成交付后死亡，其继承人卢春玉、杜修宏、杜修旺、杜修德明确表示放弃对案涉房屋权益的继承、同意杜懋常对该房屋的全部权益均由继承人之一杜修全继承，则杜修全作为合同共同买受人和杜懋常全部合同权益的继承人，有权依据《商品房买卖合同》及补充协议向新和公司主张权利、要求新和公司在合理期限内为其办理案涉房屋的不动产权证书。案涉房屋签约备案买受人之一为杜懋常（占10%份额）的登记状态，可以通过注销重新办理实现变动，不构成新和公司为杜修全办理不动产登记证书的客观障碍，办理时杜修全应当按主管部门要求及时全面提交所需材料。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学在杜懋常死亡后单方作出的承诺，并非接受房屋权益对应义务，也未得到杜修全的认可，对杜修全不产生约束力。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，具备办理分户权属证书的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，对杜修全的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助杜修全办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由成都新和房地产开发有限公司负担（此款杜修全在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年八月二十五日 书记员  曾妙