福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初567号 原告：福州泰禾物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区 法定代表人：李昌盛，总经理。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锐，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：李伟，男，1975年11月27日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告福州泰禾物业管理有限公司（以下简称泰禾物业公司）与被告李伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾物业公司的委托诉讼代理人周锐到庭参加诉讼，被告李伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰禾物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2014年1月1日起至实际缴清之日止的物业服务费（暂计至2019年10月31日为8769.35元）；2.被告向原告支付自2014年1月1日起至实际缴清之日止的公摊水电费（暂计至2019年9月30日为2459.02元）；3.被告向原告支付自2014年1月1日起至实际缴清之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年9月30日为46301.52元）。事实和理由：2012年12月11日，被告与福州中维房地产开发有限公司（以下简称中维地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告向中维地产公司购买位于晋安区××镇××路××号××广场××期××第1＃、1ａ＃楼17层17单元的商品房。该合同的附件四《前期物业服务合同》第八条约定，被告应于物业交付之日次月首日起按月交纳物业服务费用。2014年1月起，原告通知被告前来交接收房，被告并未如约办理收房手续，同时也未缴纳物业服务费及公摊水电费，原告多次催缴，被告均未予回应，并持续拖欠相关费用。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定，中维地产公司已向被告送达房屋交付催告单，依约已完成房屋交付手续，被告已是该房屋业主，应承担缴纳物业服务费、公摊水电费等义务。另据《前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费的缴纳标准为每平方米2.8元，因商品房面积为45.39平方米，故被告每月应缴物业服务费127.09元。截至2019年10月，被告已欠缴69个月的物业服务费共计8769.35元。关于公摊水电费的收取，《前期物业服务合同》第九条约定，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；原告有权根据物业类型等具体情况制定水电费代收代付相关规约（包括水电费的预交机制），以确保物业正常运行。自2014年1月起至2019年9月止，被告欠缴公摊水电费共计2459.02元。《商品房买卖合同》附件五《泰禾城市广场临时管理规约》第三十四条约定，业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以依照本临时管理规约约定收取违约金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的5‰支付违约金。自2014年1月起至2019年10月止，被告欠缴物业服务费69个月产生的逾期付款违约金为46301.52元。 被告李伟未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（含附件）及补充协议、商品房预告登记申请表、房屋交付催告单及邮寄信封等证据，经庭审审查，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，被告与中维地产公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告为买受人，联系地址为宁德市××号楼××，联系电话为186××××6789；被告向中维地产公司购买坐落晋安区××镇××路××号××广场××期××第1＃、1ａ＃楼17层17办公号房，房屋建筑面积45.39平方米；中维地产公司选聘原告提供前期物业服务；合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址等内容。该合同的附件四《前期物业管理服务协议》主要约定：商务办公用房的物业服务费交纳标准为2.8元／月／平方米，被告应于物业交付之日次月首日起按月交纳物业服务费；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊等。附件五《泰禾城市广场临时管理规约》第三十四条约定，业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以依照本临时管理规约约定收取违约金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的5‰支付违约金，经书面催告仍未缴纳的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。附件六《合同补充协议》第四条约定，房屋交付时间为2013年7月30日之前，具体时间以出卖人《入伙通知书》载明的交房时间为准，出卖人可提前将验收合格的房屋交付买受人，具体时间以出卖人发出的书面通知为准，通知如以特快专递形式邮送至买受人签合同时提供的通讯地址，发出后五日视为已送达买受人，买受人如未按通知上载明的交房时间按时办理完毕交房手续，视同出卖人已按照合同约定的条件交付房屋；买受人应在出卖人《入伙通知书》确定的交付时间内到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续；自交付（包括视为交付）之日起，基于该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由买受人承担等。2015年8月1日，中维地产公司按照被告提供的联系地址向其邮寄一份《房屋交付催告单》，载明“……该房屋具备合同约定的交付条件后，我司已于2013年12月9日向您发出《入伙通知书》，我司再次于2015年4月向您发出《房屋交付催告单》，但您未按确定的交房时间、交房地点与我司办理交房手续……请您务必于2015年8月1日前到五四北泰禾广场物业服务中心办理完毕该房屋的交付手续……”之后，被告仍未与中维地产公司办理房屋交接手续，也未向原告支付物业服务费等。原告于2020年1月16日诉至本院。 另查明，被告以按揭贷款方式购买上述房屋后，未按时向银行偿还贷款本息，中维地产公司遂于2015年3月25日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告支付违约金并偿还垫付按揭款等。本院经审理于2016年4月25日作出（2015）晋民初字第1451号《民事判决书》，判决解除中维地产公司与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告向中维地产公司支付违约金等。该民事判决书于2016年7月29日发生法律效力。 本院认为，讼争《商品房买卖合同》（含附件《前期物业管理服务协议》等）及补充协议系签约各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。根据合同约定以及原告提供的房屋交付催告单及邮寄信封，中维地产公司于2015年8月1日向被告签约时提供的联系地址邮寄要求其限期办理房屋交接手续的催告单，被告虽未签收该函件，但可视为中维地产公司已经交付房屋，自此被告应向原告支付物业服务费及其他相关费用。原告主张被告应自2014年1月1日起支付物业服务费等，但未提供讼争房屋已于此时交付的证据，本院不予支持。根据本院查明的讼争《商品房买卖合同》及补充协议已于2016年7月29日经人民法院判决解除的事实，被告向原告支付物业服务费的期间应截止至2016年7月29日，原告主张物业服务费持续计算至被告实际缴清之日，缺乏依据，本院不予支持。因此，被告应向原告支付自2015年8月1日起至2016年7月29日止的物业服务费1525.10元（2.8元/平方米/月×45.39平方米×12月）。原告主张被告支付公摊水电费，但未提供任何证据证明公共用水用电分摊给被告的具体数据及原告代为缴交的凭证，本院不予支持。原告应当知道中维地产公司于2015年因讼争房屋预售合同纠纷起诉被告，双方签订的买卖合同已经判决解除的事实，却迟至2020年才提起本案诉讼，属其自身扩大损失，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告李伟应于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾物业管理有限公司支付自2015年8月1日起至2016年7月29日止的物业服务费1525.10元； 二、驳回原告福州泰禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1238元，由原告福州泰禾物业管理有限公司负担1205元，被告李伟负担33元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  叶 鸿 人民陪审员  杨景明 二〇二〇年八月七日 法官 助理  林 楠 书 记 员  陈新建 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业管理服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。