渭南市临渭区人民法院民事判决书      （2020）陕0502民初1325号原告：周某某，女，1982年7月20日出生，汉族，住陕西省商洛市洛南县，居民。委托诉讼代理人：尹鹏涛，陕西泰普律师事务所律师。被告：陕西裕华房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：刘秀芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晗宁、林强，（实习），陕西稼轩律师事务所律师。原告周某某与被告陕西裕华房地产开发有限公司（以下简称裕华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人尹鹏涛、被告裕华公司委托诉讼代理人孙晗宁、林强到庭参加了诉讼，被告裕华公司法定代表人刘秀芳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，向原告立即交房；2、判令被告向原告支付从2013年7月31日计算至实际交付房屋之日止逾期违约金（暂计算至2020年3月31日共计2430天，为149358.49元）；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由： 2013年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于渭南市高新区XX城XX区XX幢XX号商铺，建筑面积为122.31平方米，总价款为614644元。合同第八条约定，被告应当在2013年7月30日前将商品房交付原告，第九条约定，原告如果未按约定交房，应从最后交房之日的第二天起至实际交房之日，按已交房款的日万分之一承担违约金。合同签订后，原告于2013年2月18日一次性付清全款。合同约定的交房日期，被告却违规坚持要以购房款的3%收取原告公共维修基金，原告对被告此行为提出异议，要求按照政策规定交维修基金，被被告拒绝，并拒绝交付房屋。双方为此发生争议，多次协商未果。2018年5月14日，被告同意向原告出具《专项维修基金登记表》，原告持该表于2018年5月17日自行向渭南市高新技术产业开发区建设局缴纳专项维修基金，原告将票据交给为被告时，被告拒绝交付房屋。原告周某某为支持其主张，向法庭提供如下证据：1.周某某身份证复印件一份，证明原告具有合法的诉讼主体资格。2.商品房买卖合同一份、收款收据一份，证明原、被告所签订合同合法有效，被告未按约定期限2013年7月31日交房，应按已交房款614644元万分之一向原告支付违约金。4.状元公馆交房通知、（2019）陕05民终2380号民事判决书、渭建发【2010】109号文件各一份，证明被告私自提高房屋维修基金比例，阻止具备交房条件的房屋不能按时交房，违约在先，被告应自2013年7月31日起承担违约金。5.增值税普通发票、完税证明、专项维修基金登记表、陕西省行政事业单位资金往来计算票据各一份，证明涉案房屋具备交房条件，被告以原告未缴纳物业费为名拒绝交房，构成违约，应承担违约金。6.张护林出庭作证证言，证明被告拒绝向原告交付房屋的情况。被告裕华公司辩称，房屋符合交付条件后，被告已经自2013年7月23日多次以函告和公告等符合合同约定的方式通知原告交房。原告未在告知的时间内收房，视为交付。被告已经履行了交房义务，不存在逾期交房的行为。原告应在办理交付手续前依法缴纳公共维修基金，原告未按照规定缴纳而主张交房没有法律依据，原告以此主张逾期交房的违约金更无任何依据，应驳回其诉讼请求。被告积极催促原告收房，原告延期收房与被告无关，其行为违反诚实信用原则，不应对其恶意诉讼请求予以支持。被告裕华公司为支持其主张向法庭提供如下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》、《公告》及公告费用报销单各一份，《通知函》两份及《交寄单》各一份，证明商品房买卖合同依法成立，对双方均具有约束力，合同约定交房时间为2013年7月30日。房屋符合交房条件后，被告以自2013年7月23日多次函告和公告等方式通知原告收房，但原告未按照约定办理商品房交付手续，根据补充协议第八条约定，通知规定的期限届满之日起视为原告已经收房。被告已经履行了交房义务，原告的请求应当依法驳回。2.申请一份，渭南市住建局关于大修基金缴纳标准的回复、被告代理人与渭南市住房与城乡建设局物业处关于大修基金缴纳标准的录音一份，证明原告在办理交付手续前应缴纳公共维修基金，以购房款3%收取维修基金符合相关标准。且原告申请自主缴纳专项维修基金并承担由此引起的纠纷，原告延期收房与被告无关，其诉讼请求应予驳回。经审理查明：2013年3月5日，原告周某某与被告裕华公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告周某某购买被告裕华公司开发的渭南市高新区XX苑（又名“幸福城”）A区A3幢10#商铺，建筑面积为122.31平方米，每平方米5025.3元，总价款为614644元。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年7月30日前将商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按照合同约定交付房屋，应从最后交付期的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在交房前将书面或电话通知买受人，并在《渭南日报》刊登交房公告，买受人应根据交房公告内容办理交房手续，自公告通知的交房之日起30日未办理交房手续的，视同出卖人正常交付，相关责任及费用由买受人承担。同时，《补充协议》第二条约定，买受人在房屋交接时，作为房价之外，需以政府规定为准缴纳公共设施维修基金等费用。合同签订后，原告周某某向被告裕华公司支付了全部房款，被告裕华公司通知原告周某某办理交房手续，并按规定以购房款的3%缴纳专项维修基金，但原告周某某对该标准持有异议，认为应按照每平方米65元缴纳维修基金，被告裕华公司此项收费标准违反了相关规定，故未向被告裕华公司纳该项费用。双方因此产生争议，多次协商未果，该房屋一直未实际交付。2018年5月14日，原告周某某向被告裕华公司出具申请书一份，申请其自主缴纳专项维修基金，并承诺由此引起的法律及经济纠纷与被告无关。被告裕华公司向原告周某某出具了购房放票和专项维修基金登记表同意其直接缴纳专项维修基金。2018年5月17日，原告周某某向渭南高新技术产业开发区建设局缴纳专项维修基金后，将该票据交至被告裕华公司处，但被告裕华公司告知原告周某某该商铺钥匙在物业处，需缴纳物业费后从物业处领取钥匙。直至2020年7月29日，经本院协调被告裕华公司向原告周某某交付了商铺钥匙。2020年8月13日，原告周某某在该小区物业处办理了交接手续。另查明，2019年4月28日，原告周某某取得了涉案房屋的不动产权证书。关于专项维修基金的缴纳政策，经被告代理人在政府网站咨询，并经本院向渭南市高新技术产业开发区建设局核实，渭南市住房和城乡建设局于2010年7月5日印发《关于的通知》（渭建发[2010]109号文件）。该办法第七条规定，非住宅及高层住宅按照建筑面积每平方米65元标准交存。第三十六条规定，本办法自2011年1月1日起实行。但渭南市高新区实际于2015年4月6日通知辖区各建设单位按照此办法执行。以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《关于的通知》、收款收据、税收完税证明、原告向被告写的书面申请、电话录音及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告周某某与被告裕华公司之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律规定，应为合法有效的合同。《补充协议》是《商品房买卖合同》组成部分，与该合同具有同等法律效力，双方均应按照该合同及补充协议履行各自义务。补充协议约定交付房屋时原告周某某需缴纳专项维修基金，但并未明确约定该项费用的缴纳标准，原、被告因此产生争议，致使交收房屋未果。专项维修基金系代收费用，其标准应以政府相关文件为准。渭南市住房和城乡建设局印发的《关于的通知》对专项维修基金收费标准进行调整，该办法虽规定自2012年1月1日起实施，但涉案房屋所在高新区于2015年4月6日通知辖区建设单位实际执行，在该办法实际实施之前由于政策衔接问题，双方均无过错，被告裕华公司并未违约。但此后，被告裕华公司作为专项维修基金的代收人，应按该办法规定的每平方米65元代收维修基金，但其直至2018年5月14日才出具购房发票，同意原告自行缴纳维修基金，其行为构成违约，应承担此间的违约责任。原告周某某于2018年5月17日自行缴纳公共设施维修基金，并向被告裕华公司提供相关票据。至此，该房屋已完全具备交付条件，但被告裕华公司通知原告交付房屋后又以补缴物业费为由拒绝交房，直至2020年7月29日在本院协调下才交付房屋钥匙。而缴纳物业费系另一法律关系，不属于双方约定的交房条件，被告裕华公司据此拒绝交付房屋的理由不能成立，其应承担此间违约责任。综上，原告周某某主张的违约金应按照合同第九条约定，从被告裕华公司违约之日承担违约金至实际交房之日，计1941天，以614644元为基数，按照日万分之一计算违约金，共119302.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告陕西裕华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周某某支付违约金119302.4元。二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，由原告周某某承担673.84元，被告陕西裕华房地产开发有限公司承担2614.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 员   李**  二0二0年八月十九日书 记 员   李  青