安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4286号 上诉人（原审被告）:黄泽安，男，汉族，1960年7月30日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张妤，北京高文（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余浩，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：安徽德信融资担保有限公司，住所地安徽省合肥市政务区祁门路辉隆大厦，统一社会信用代码91340000796421424M。 法定代表人：王时明，董事长。 委托诉讼代理人：马学聪，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏艳春，安徽安泰达律师事务所律师。 原审被告：淮南圣烨置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民北路（市第一人民医院院内），统一社会信用代码91340400573026638F。 法定代表人：周利，执行董事兼总经理。 上诉人黄泽安因与被上诉人安徽德信融资担保有限公司（以下简称德信公司）、原审被告淮南圣烨置业有限公司（以下简称圣烨公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 黄泽安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回德信公司的原审诉讼请求，中止执行圣烨公司名下的位于淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺；2.本案的一、二审诉讼费用由德信公司承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律均错误。1.本案所涉案外人执行异议案件已经一审人民法院裁定中止执行，中止执行的裁定认定事实清楚，适用法律正确。2.涉案房产完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定中的四个要件，黄泽安对涉案房产的权利完全能够排除德信公司的执行。黄泽安与圣烨公司是在法院查封涉案房产之前签订的商品房买卖合同，该商品房买卖合同合法有效，并进行了网签备案，黄泽安支付了购房款，并已提交证据证明其在查封房产之前已经合法占有了涉案房产，涉案房产至今未办理过户与黄泽安无关，错在圣烨公司，圣烨公司对此予以认可并作出了合理解释。一审法院将无法过户的举证责任分配给黄泽安不符常理且违反法律规定。3.黄泽安购房资金的来源与黄泽安请求排除强制执行的民事权利无关。一审法院对购房资金的审查过于严格，且以资金来源为由确认黄泽安不享有排除强制执行的民事权利无法律及事实依据。 德信公司辩称，1.黄泽安与圣烨公司没有买卖房屋的合意，虽然黄泽安与圣烨公司已签订《商品房买卖合同》，但圣烨公司就协和嘉苑的商品房买卖向法院提交的资金往来账务资料显示，圣烨公司在收到黄泽安款项后将其财务处理为“其他应付款”，即这些款项还要归还给黄泽安，这与黄泽安主张的房屋买卖款相矛盾。2.黄泽安的首付款是由费勇账户汇入，无法证明是由黄泽安实际支付。黄泽安主张于2016年2月28日向圣烨公司补交20万元，于2016年4月11日向圣烨公司补交28万元，圣烨公司向黄泽安出具的收据上显示收款方式为现金。黄泽安未获得贷款需要补交的48万元是通过协和嘉苑项目部汇入黄泽安账号，黄泽安又将该笔款项转至105340415200003账户，圣烨公司的财务显示银行存款增加的48万元和该流水一致，黄泽安另外一笔协和嘉苑项目部汇入的48万元也转至105340415200003账户。圣烨公司既将涉案房屋出售给黄泽安，又替黄泽安支付购房款，明显不符合常理。3.涉案房屋按揭款项均以现金方式存入或以圣烨公司的财务会计王芹的账户汇入黄泽安银行账户，再由黄泽安归还给银行，直至圣烨公司知晓德信公司的案件已经进入执行程序后，才未再直接用圣烨公司的财务会计账户替黄泽安支付按揭款。4.黄泽安在房屋查封前没有合法占有涉案房屋，也无法证明因圣烨公司无法开具购房发票致其无法办理产权登记。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 德信公司向一审法院起诉请求：1.撤销合肥市蜀山区人民法院于2019年6月18日作出的（2019）皖0104执异34号《执行裁定书》，准许对淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺的执行；2、本案诉讼费由黄泽安承担。 一审法院认定事实：德信公司依据安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2018）皖0104民初4025号、（2018）皖0104民初5468号已经发生法律效力的民事调解书向一审法院申请执行。执行过程中，因被执行人圣烨公司未按生效法律文书履行义务，一审法院于2018年7月4日对被执行人圣烨公司名下房产【不动产权证号：皖（2016）淮南市不动产权第××号】予以查封。并于2019年3月11日向被执行人圣烨公司送达司法评估报告书，拟对上述商铺予以拍卖。黄泽安获知一审法院拟处置上述商铺，向一审法院提出书面异议，认为其合法购得的但仍在被执行人圣烨公司名下位于淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305号商铺【不动产权证号：皖（2016）淮南市不动产权第××号】不应被评估拍卖。 一审法院于2019年6月18日作出（2019）皖0104执异34号执行裁定书，裁定：中止对被执行人淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305号商铺的执行。 一审法院另查明：2015年12月9日，黄泽安与圣烨公司签订商品房买卖合同，圣烨公司将淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305号商铺出售给被告黄泽安，合同总价款为3784990元。同日，办理了商品房网上合同备案。2015年12月7日，黄泽安向圣烨公司转账支付首付款2304990元，该款于2015年12月4日由费勇账户转入黄泽安账户，圣烨公司于2015年12月4日出具收据。2016年1月21日，淮南建工建筑工程有限公司协和嘉苑项目部向黄泽安账户转款480000元。2016年1月22日，此款ＰＯＳ消费至圣烨公司，圣烨公司出具收据。2016年2月3日，黄泽安在淮南淮河农村商业银行西城支行的贷款1000000元转入圣烨公司账户。黄泽安的还贷账户交易明细载明：2016年2月15日存入现金20000元，2016年3月9日以现金方式存入21005元（圣烨公司存入）；2016年4月至2016年6月及2016年8月至2017年4月、2017年6月每月以现金方式存入20580元；2016年7月由王芹（圣烨公司会计）账户转入20580元，2017年5月、2017年10月、2017年11月、2018年2月、3月、4月、5月由王芹账户转入20580元，2017年8月转入41160元；2018年1月、2018年6月至2019年8月15日每月由黄泽安账户转入20580元。 现案涉房屋黄泽安未使用亦未出租。黄泽安与圣烨公司主张因圣烨公司无法开具购房发票致案涉房屋产权未登记至黄泽安名下，未提供证据证明。 一审法院认为，案涉房屋被查封前，黄泽安虽与圣烨公司签订商品房买卖合同并办理网上备案，且已通过其账户向圣烨公司支付购房款3784990元（其中1000000元办理银行按揭贷款），但黄泽安未提交符合法律规定的证据证明房屋查封前其已合法占有该房屋，亦未提供证据证明因圣烨公司无法开具购房发票致其无法办理产权登记，结合房屋查封前，圣烨公司向黄泽安还贷账户存入现金及圣烨公司会计王芹多次向黄泽安还贷账户转款的事实，一审法院确认黄泽安不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。故德信公司要求准许对淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。德信公司要求撤销合肥市蜀山区人民法院于2019年6月18日作出的（2019）皖0104执异34号《执行裁定书》的诉讼请求，无法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：一、准许对圣烨公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺予以执行；二、驳回德信公司的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由黄泽安负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，2016年1月21日，圣烨公司开具收据（编号0905065），载明收取鲍万强商业楼305号首付款48万元，收款方式为POS。2016年2月28日，圣烨公司开具收据（编号9186397），载明收取黄泽安商铺305号房款20万元，收款方式为现金。2016年4月11日，圣烨公司开具收据（编号4908374），载明收取黄泽安商铺305号房款28万元，收款方式为现金。圣烨公司2016年3月9日的记账凭证载明“付黄泽安3.15-4.14日淮河银行贷款”、“付鲍万强3.15-4.14日淮河银行贷款”，总账科目均为“其他应收款”，金额均为21005元，制单为“王芹”。 除上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以认定。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。则本案二审的争议焦点为：黄泽安对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。同时根据上述规定，黄泽安作为案外人应当就争议焦点承担举证责任。 黄泽安提出，案涉商铺完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定中的四个要件，黄泽安对案涉商铺的权利能够排除德信公司的执行。对此本院参照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定并结合黄泽安提交的证据逐一分析如下： 第一，是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉《商品房买卖合同》中的签订时间栏为空白，《淮南市商品房网上备案确认单》显示案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2015年12月9日，各方当事人对该时间均未提出异议，本院予以确认。圣烨公司向黄泽安出具的案涉商铺首付款2304990元收据的时间为2015年12月4日，圣烨公司实际收到上述2304990元款项的时间为2015年12月7日，案涉商铺被一审法院查封的时间为2018年7月4日。从上述查明内容可以看出，案涉《商品房买卖合同》虽签订于案涉商铺被查封前，但却在黄泽安主张的支付首付款时间之后，与通常商品房买卖中先签订合同再根据合同约定的时间和金额支付首付款的做法相悖，存在不符合常理之处。 第二、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。黄泽安提交了物业费收据、“协和嘉苑”小区销售交房结算单、协和嘉苑物业合同、商业房屋租赁合同等证据证明其合法占有案涉商铺。对于物业费黄泽安仅提交收据未提供支付凭证及发票予以证明；“协和嘉苑”小区销售交房结算单属于单位向人民法院提出的证明材料，仅加盖了单位印章，没有该单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，证据形式不合法；商业房屋租赁合同的落款时间为2016年9月10日，但租赁期限却自2017年10月11日开始，合同约定租赁期限为五年，其中免租期竟长达两年，黄泽安亦未提交免租期满后承租方支付租金的相关凭证；故对上述证据本院均不予采信，黄泽安提交的证据不足以证明其已合法占有案涉商铺。 第三、是否已支付全部价款。首先关于首付款，黄泽安主张首付款2304990元于2015年12月7日通过转账向圣烨公司支付，但圣烨公司在收到款项之前2015年12月4日已向黄泽安开具首付款收据，并注明收款方式为POS。其次关于房款48万元，2016年2月28日和2016年4月11日的收据显示黄泽安以现金方式向圣烨公司支付房款20万元、28万元，黄泽安亦确认以现金方式支付，而根据圣烨公司提交的2016年1月21日的收据和POS单显示，款项系通过POS机消费方式支付。黄泽安尾号5704账户的交易明细反映2016年1月21日由淮南建工建筑工程有限公司协和嘉苑项目部转入黄泽安账户两笔48万元款项，同日通过POS机消费支出479990元，次日再次通过POS机消费支出48万元。上述证据表明，鲍万强主张的48万元的支付方式与相关证据反映内容存在矛盾之处。再次关于按揭还款，圣烨公司2016年3月9日的记账凭证载明“付黄泽安3.15-4.14日淮河银行贷款”，金额为21005元，说明圣烨公司存在代为支付案涉按揭还款的事实。黄泽安的账户交易明细显示按揭还款中还存在圣烨公司的会计王芹向黄泽安还款账户转款代为支付按揭还款的情况，黄泽安及圣烨公司对上述情形均未能作出合理解释。黄泽安辩称48万元款项及圣烨公司会计转款系欠付混凝土款项，但未提交相应证据佐证。 第四、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。据黄泽安陈述案涉商铺于2016年9月10日已办理交房手续，至2018年7月4日一审法院予以查封，已近22个月，黄泽安未提交证据证明其在此期间向圣烨公司提出了办理产权登记的请求，黄泽安自身没有尽到合理注意义务，怠于主张权利。虽圣烨公司陈述因其无法开具购房发票导致不能办理产权登记，但仅凭圣烨公司的单方陈述不能免除黄泽安强的举证责任，亦不足以证明本案属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综合上述分析，本院认为，黄泽安的主张与案涉证据存在多处矛盾，不能做出合理解释，故黄泽安提出的其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由缺乏充分有效的证据支持，本院不予采信。黄泽安的上诉请求不能成立，德信公司要求准许执行案涉商铺的诉讼请求符合法律规定，应予准许。 另，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。圣烨公司在一审庭审中辩称，黄泽安已享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回德信公司的诉讼请求。上述意见明确表明其反对申请执行人德信公司的主张，故应列圣烨公司为共同被告，而非第三人。一审法院将圣烨公司列为第三人不妥，本院予以纠正。 综上所述，一审判决除当事人的诉讼地位列明不妥外，其他事实认定清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人黄泽安负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 程亚娟 审判员 温占敏 二〇二〇年八月十八日 书记员 卞洋洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。