湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂1002行初10号原告：沙市红房子小区（金宏花园）业主委员会。负责人：陈尚顺，该业委会主任。委托代理人：刘华，湖北昭阳律师事务所律师。被告：荆州市自然资源和规划局，住所地荆州市沙市区江津西路**。法定代表人：冯斌，该局局长。出庭负责人：蔡敏，该局分管领导。委托代理人：李亮，该局工作人员。委托代理人：张联江，湖北吕军律师事务所律师。第三人：荆州市军转房屋开发公司，住，住所地沙市江津西路人事局院内）。法定代表人：胡三木，该公司负责人。委托代理人：龚运祥，湖北荆楚律师事务所律师。原告沙市红房子小区（金宏花园）（以下简称红房子小区）业主委员会（以下简称红房子业委会）诉被告荆州市自然资源和规划局（以下简称市资源规划局）、第三人荆州市军转房屋开发公司（以下简称军转公司）不动产行政登记一案，于2020年1月2日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年7月2日公开开庭审理了本案。原告红房子业委会的委托代理人刘华，被告市资源规划局的出庭负责人蔡敏及委托代理人李亮、张联江，第三人军转公司的委托代理人龚运祥到庭参加诉讼。因荆州市行政机构改革，不动产登记的职责划入原荆州市国土资源局，后原荆州市国土资源局被撤销，其职能由被告市资源规划局继续行使，故本案被告应为市资源规划局。本案现已审理终结。被告于2006年1月18日作出沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》，将座落于沙市区××号（金宏花园）6栋附房1-2层登记在第三人军转公司名下。原告诉称：原告系沙市红房子小区依法成立的业主委员会，在红房子小区内东北角有两层框架小楼，经原告查询，该楼设计用途原为公厕，现为物业用房。2006年1月18日，被告在没有严格核实该两层房屋设计用途的情况下，错误的将该两层楼房登记到第三人名下，办理了《荆州市商品房权属证明书》，一层证号为沙商房商证权字第××号，2层证号为沙商房商证权字第××号，登记用途为住宅。后第三人将该楼房以商品房名义出售给他人。原告认为，该房屋最初设计用途并非住宅，被告没有严格审查该房屋设计用途，错误的为第三人办理权属登记，是登记错误的起源，导致之后的转移登记也出现错误，应当依法撤销。为维护红房子小区全体业主的合法权益，原告特请求撤销上述两证的登记，还原该房屋应有设计用途。综上，请求人民法院判令撤销被告为第三人办理的沙市区××号(金宏花园)6栋附房1层所有权证(沙商房商证权字第××号)、附房2层所有权证(沙商房商证权字第××号)的登记。原告向本院提交了如下证据：1.业主委员会备案表、荆州市军转房屋开发公司营业执照，拟证明①原告系红房子小区合法选举的业主委员会，有权代表全体业主提起本案诉讼；②第三人的主体身份；2.《荆州市商品房权属证明书》两份，拟证明被告于2006年1月18日，将位于沙市区××号（金宏花园）6栋附房1楼、2楼登记在第三人名下；3.市军转房地产开发公司金宏花园3#--6#楼定位红线图（调整），编号为JGC20030071号，拟证明诉争房屋位于东北侧6栋附房二层，2003年的规划为“公厕”；4.荆州市红房子二期详细规划总平面规划图，拟证明原规划图经过修改，于2007年1月17日依法将物业用房变更为小区东北侧的“2层物业管理”建筑，即本案诉争的房屋；5.荆州市城乡规划局出具的《关于红房子小区物业管理用房有关问题的答复意见》，拟证明规划部门对物业用房调整的事实，将诉争的6栋附房1楼、2楼房屋现在调整为小区物业管理用房；6.红房子业委会会议纪要、授权委托书及业主集体签名，拟证明本案是经过业主大会的授权，由业主授权业主委员会提起。被告市资源规划局辩称：被告进行行政登记的行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告欠缺诉讼主体资格，应当依法裁定驳回原告的起诉。原告诉请撤销的房屋权属登记，按照当时的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，登记职责属于房地产行政主管部门。登记部门按当时的法律法规，依法进行了登记。原告诉请撤销的房屋权属登记形成于2007年1月。根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》第四条之规定，涉及房屋所有权登记的职责为房地产行政主管部门。当时经办的部门按当时的法律法规，依法办理了登记。二、原告诉请撤销的房屋权属登记类型属于初始登记，权利人为第三人军转公司，当时的登记部门依法办理了初始登记。按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条之规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。”涉案房屋竣工后，第三人军转公司向登记部门提交了办理初始登记需要的证明文件。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条之规定，房屋权属登记依以下程序进行：(一)受理登记申请；(二)权属审核；(三)公告；(四)核准登记，颁发房屋权属证书。本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。涉案房屋并不属于需要进行公告的情形，因此登记机关按照法定的程序受理登记申请后，进行审核，并准予初始登记，程序也是符合法律规定的。三、原告并未提交证据证明其提起本次诉讼获得了全体业主的授权，况且涉案初始登记的行政行为也与其没有利害关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼。因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。初始登记与业主委员会的职责并不相关，并没有利害关系。综上，应当依法裁定驳回原告的起诉。被告向本院提交了如下证据：第一组证据：荆州市房屋产权登记审核表、荆州市房屋产权登记申请表、平面图、荆州市商品房权属证明书两份、商品房初始登记收件单，拟证明房地产主管部门根据《城市房屋权属登记管理办法》为第三人军转公司办理了位于沙市区××号（金宏花园）6栋附房1-2层的房屋产权初始登记；第二组证据：居民身份证复印件（周亚平）、委托书、荆州市沙市区计划委员会文件《关于下达2001年房地产开发投资计划的通知》、第三人军转公司的营业执照及组织机构代码证、建设工程规划许可证副本、建筑工程竣工验收备案证、荆州市前期物业管理联系单、商品房预售许可证书、国有土地使用证、白蚁预防合同、商品房初始登记收件单、房屋所有权（预售）登记收件服务流转单、房产管理局窗口承诺件通知书，拟证明房地产主管部门根据《城市房屋权属登记管理办法》为第三人军转公司办理了位于沙市区××号（金宏花园）6栋附房1-2层的房屋产权初始登记。第三人军转公司述称：第三人的房屋所有权证系由法定机构依照法定程序办理，房屋初始登记行为合法有效。根据原《城市房屋权属登记管理办法》的规定，新建房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。本案中，涉案房屋于2005年11月办理竣工验收备案手续，后第三人于2006年1月向登记机关申请房屋初始登记。登记机关受理后依法审核，准予办理初始登记，并颁发沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》。涉案的沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》已注销，初始登记行为已失效，撤销对象已不存在，无撤销的必要。根据不动产产权情况表记载，涉案的《荆州市商品房权属证明书》已注销，登记机关所作出的房屋所有权初始登记行为已失效，依照行政诉讼法的规定，不需要撤销该行政行为。涉案房屋已为善意第三人取得，即使被诉行政行为违法，应确认行政行为违法，不撤销登记行为。《最高人民法院关于办理房屋登记案件若干问题的规定》第十条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。本案中，涉案房屋已出售给案外人熊必刚，且已办理所有权转移登记手续，熊必刚已取得新的所有权证。此外，涉案房屋已抵押给案外人湖北银行，湖北银行对该房屋享有抵押权利，而且熊必刚又将该房屋出售给案外人袁韬，袁韬虽未办理转移登记手续，但已交付占有并装修入住该房屋。如撤销登记行为，将给善意第三人及社会公共利益造成重大损失，故不应撤销登记行为。第三人向本院提交了如下证据：1.军转公司营业执照，拟证明第三人主体资格；2.不动产产权情况表，拟证明涉案房屋所有权证已注销；3.沙市区法院（2019）鄂1002行初40号《行政裁定书》，拟证明涉案房屋初始登记行为已失效，该房屋已出售给案外人熊必刚，熊必刚又将房屋出售给袁韬，并由袁韬装修入住。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：产权登记申请表记载的设计用途是住宅，且申请表中没有记载时间。其他材料显示申请时间是在2006年1月18日，申请用途是住宅，审批表收件时间和终审时间也是2006年1月18日，但是发证的填写时间也是2006年1月18日，即在申请的当天就已经填发证书，我方认为明显不合法。对建设工程规划许可证无异议，且其中的红线图清楚载明涉案的两层用房是公厕，而不是住宅。对商品房初始登记收件单有异议，其中的商品房预售许可证针对的是3-6栋住宅楼，而不是6栋楼的二层附房，6栋楼的二层附房没有取得预售许可，不应当属于商品房范畴。被告提交的材料不能达到证明目的。第三人对被告提交的证据无异议。被告对原告提交的证据质证意见如下：对所有证据真实性无异议；对证据3-5的关联性有异议，荆州市城乡规划局的答复以及详细规划图与涉案房屋的登记行为没有关联，因为规划变更发生效力的时间不早于2007年10月17日，即使需要办理相关的登记手续，也是由申请人向不动产登记部门提交相应的资料，被告不能主动办理登记；对证据6有异议，按照法律规定，涉及到全体业主重大事项，应当由人数三分之二的业主和占建筑总面积三分之二以上的业主同意，会议纪要签名的业主专有部分占总建筑面积是否达到三分之二无法判断。第三人对原告提交的质证意见如下：与被告质证意见一致。认为证据4-5与本案没有关联性，本案是针对红房子小区一期的房屋进行的登记，一期的房子初始登记在先，二期的规划设计在后，在后的规划不得对抗已经形成的事实。涉案房屋一期已经登记为住宅，不能变更为其他用途。现在物业用房在小区的二期，涉案小区有物业用房以及车库。原告对第三人提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，涉案房屋错误的源头就是初始登记错误，虽然已经被注销，但是错误性质导致错误的延续，证书效力还是存在的，请求撤销与已经注销没有冲突；对证据3的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，不论涉案房屋出售多少次，其初始登记的性质都是错误的。被告对第三人提交的证据均无异议。本院对提交的证据作如下认定：原告提交的证据1和证据6能够证明其具有提起诉讼的主体资格，依法予以采信；原告提交的证据2系本案的审理对象，将结合全案予以综合评判，在此不予赘述；原告提交的证据3-5能够证明红房子小区的物业管理用房在规划中的变更，在两次规划图中均没有标注涉案房屋，也没有标注“住宅”用途，与本案具有关联性，故予以采信。被告提交的证据系其为第三人军转公司办理涉案房屋初始登记时形成的材料，对材料内容真实性予以采信，合法性结合全案予以综合评判。第三人提交的证据2能够证明涉案房屋的权属已经转移至案外人名下，与本案具有关联性，依法予以采信。本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：原告系红房子小区依法成立的业主委员会，红房子小区座落于沙市区××号，该小区的6号楼旁建造了一栋二层建筑。在2003年7月3日的该小区《建设工程规划许可证副本》所附定位红线图中，规划有“物业管理用房”，位于小区东南侧，6号楼附近有一栋建筑物标注为“公厕”。2006年1月18日，第三人军转公司就涉案二层建筑向原荆州市房产管理局申请办理初始登记，并提交了建设工程规划许可证及附图、建筑工程竣工验收备案证、商品房预售许可证、土地使用证及附图、单元面积对照表、房屋平面图等资料，被告受理后于2006年1月18日作出沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》，将该二层建筑作为“住宅”登记在第三人军转公司名下。后第三人军转公司将涉案二层建筑出售给案外人熊必刚，涉案二层建筑于2007年9月24日登记至案外人熊必刚名下，熊必刚取得了荆州房权证沙字第**、荆州房房权证沙字第**《屋所有权证》。后熊必刚又将该房屋出售给案外人袁韬，袁韬虽未办理转移登记手续，但已交付占有并装修入住该房屋。原告得知该二层建筑被出售给他人后，向原荆州市城乡规划局申请调取红房子小区物业管理用房的原始资料，原荆州市城乡规划局于2018年7月2日作出回复，称根据2007年1月17日红房子二期详细规划总平面图中的标注，二层建筑为“物业管理建筑”。原告认为被告对涉案二层建筑作出的初始登记行为损害了红房子全体业主的共有权益，遂诉至本院。另查明，经本院现场查验，涉案二层建筑紧邻6号楼建造，并非2003年7月3日的该小区《建设工程规划许可证副本》所附定位红线图中标注为“公厕”的建筑物。本院认为：本案的登记行为发生在2006年，依据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款的规定，“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”。原荆州市房产管理局作为本行政区域内的房地产行政主管部门对涉案登记行为具有法定职责。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。”根据被告提交的证据材料，第三人在申请涉案二层建筑的初始登记时，提供了建设工程规划许可证及附图、建筑工程竣工验收备案证、商品房预售许可证、土地使用证及附图、单元面积对照表、房屋平面图，在其提交的建设工程规划许可证及附图中，附图名称为市军转房地产开发公司金宏花园3#--6#楼定位红线图（调整），附图中明确标注红房子小区的建筑规划中保留有“物业管理”用房，而6号楼附近并没有涉案二层建筑的规划内容，原荆州市房产管理局在审核资料时未尽到审慎审查的义务。无论是在2003年的金宏花园3#--6#楼定位红线图还是2007年红房子二期规划总平面图，均没有涉案二层建筑设计用途为住宅的相关材料，故原荆州市房产管理局的初始登记行为主要证据不足，应予撤销。因涉案二层建筑已被第三人出售给案外人熊必刚，且已取得不动产登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。基于保护善意第三人的合法权益，维护社会交易安全稳定，不宜判决撤销被诉登记行为，应予确认违法。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，判决如下：确认被告荆州市自然资源和规划局于2006年1月18日作出对沙市区江汉北路135号（金宏花园）6栋附房1-2层房屋进行初始登记，并颁发沙商房商证权字第××号、20××45号《荆州市商品房权属证明书》的行政行为违法。案件受理费50元，由被告荆州市自然资源和规划局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 香人民陪审员  陈金伟人民陪审员  任少忠二〇二〇年八月十八日法官助理廖兆铭书记员彭聪