广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3739号原告：广州市番禺区华升物业管理有限公司（以下简称“华升物业公司”），住所广州市番禺区市桥街禺山大道******，统一社会信用代码：914401017163213524。法定代表人：何话文，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。被告：陈飞，男，1966年3月24日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区，物业地址广州市番禺区，原告华升物业公司诉被告陈飞物业管理服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法由审判员胡林适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告华升物业公司的法定代表人何话文及其委托诉讼代理人朱效根到庭参加诉讼；被告陈飞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华升物业公司诉称：被告是广州市番禺区大石镇洛溪村华荟明苑业主，面积为107.96㎡。原告与广州市番禺区华升房地产开发有限公司签订的《委托管理华荟明苑小区物业的协议》进驻小区，为小区服务，并与被告签订了《物业管理服务协议》，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为华荟明苑小区提供了相应的物业管理服务。但是，自2014年11月1日起，被告停止缴纳物业服务费，截至2016年11月15日，被告已拖欠物业费24个月，《物业服务协议》第三条第二、三款约定及《关于调升华荟明苑物业管理费的报告》，物业收费标准为：楼梯住宅收取标准为l.3元／月／平方米，电梯为1.6元／月／平方米，商业物业管理费为3.75元／月／平方米，共计欠缴物业服务费4124.17元。根据合同第八条第三款的规定，逾期产生的刊息，按照日百分之一计算，原告只诉等额本金，被告共计产生违约金4124.17元（暂计至2019年9月30日）。被告无故拖欠物业服务费和电费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请如下：1、被告向原告支付自2014年11月l日起至2016年11月15日的物业服务费，暂计至2016年11月15日物业管理费为4124.17元，水电费237.23元，合计为4361.4元。2、被告向原告支付逾期违约金4124.17元（逾期产生的利息按照双方约定的千分之一计算，暂计至2019年9月30日）。第一和第二项共计8485.57元。三、被告承担本案诉讼费用。被告陈飞未到庭应诉，但其于庭前提交了书面答辩状，被告陈飞在其书面答辩状中辩称：请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。本人均使用现金缴纳2014年至2016年的物业管理费及公共水电费。由于时间超过3至6年，有关票据均没有继续保留。由于诉讼时效超过三年，再次请求法院驳回原告的诉讼请求。原告华升物业公司对被告陈飞的答辩回应称：1、被告是没有缴纳2014年11月l日起至2016年11月15日止的物业管理费及公摊水电费。被告称已经以现金缴纳，却没有证据证明，我方收取物业管理费之后都会开具相应的收据或发票给业主，但是被告以票据未保留为由拒缴是不成立的，原告不予认可。2、原告在涉案小区管理期间，每月都有上门送达缴费通知单，如果业主不在家，就将缴费通知单贴在门口。同时原告在2016年3月22日通过挂号信的方式向被告催缴2014年11月l日起至2016年3月31日期间的物业管理费。我方在2018年3月12日有通过挂号信的方式向催收2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费及公摊电费。2020年3月24日有通过挂号信的方式向被告催收2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费及公摊电费，故原告的催收诉讼时效没有经过。经审理查明：原告华升物业公司是具有物业服务资质的有限公司，资质等级为三级。2004年3月20日原告华升物业公司与被告陈飞签订《物业管理服务协议》一份，该协议约定由原告华升物业公司对位于广州市番禺区大石镇洛溪村华荟明苑45幢202房物业提供物业管理服务，约定计费建筑面积为107.96平方米。该协议第三条约定无电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.95元计算，第八条约定如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。上述《物业管理服务协议》还对其他相关事项进行了约定。2004年5月7日，涉案物业开发商通知原告华升物业公司被告陈飞已结清到期应付房款，可以办理收楼手续，建筑面积107.96平方米。2004年5月7日，原告华升物业公司与被告陈飞办理收楼手续，被告陈飞并向原告出具《物业交接书》，该《物业交接书》载明建筑面积107.96平方米，被告愿意遵守购楼时或收楼时所签的《业主公约》、《物业管理服务协议》、《室内装修管理协议书》内之条款，并承担自通知收楼后所发生属于被告应付的费用，如管理费、公共水电公摊费等。位于广州番禺区洛浦街洛溪村华荟明苑小区自从开盘以来一直由原告华升物业公司提供物业管理服务至2016年11月15日。原告于2016年11月15日从华荟明苑小区撤场，现华荟明苑小区由其他物业公司提供物业服务，在华荟明苑小区附近没有其他原告提供物业服务的物业小区。在原告华升物业公司为华荟明苑小区提供物业管理服务期间，曾于2015年初调增了物业管理服务费的收费标准，涉案物业的物业管理服务费从1.10元调增至1.60元，原告于2014年12月16日就调增物业管理服务费一事向广州市番禺区物价局、广州市番禺区发展和改革局、广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会等部门报备。原告在本案庭审中称，其平时有向被告物业上门送达缴费通知书，也曾于2016年3月22日通过挂号信的方式向被告催缴2014年11月l日起至2016年3月31日期间的物业管理费、在2018年3月12日有通过挂号信的方式向催收2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费及公摊电费、在2020年3月24日有通过挂号信的方式向被告催收2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费及公摊电费，故原告认为其催收涉案费用的诉讼时效没有经过。原告华升物业公司诉称因被告陈飞拒绝缴纳2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费及公摊水电费，遂将被告诉至本院，要求被告支付2014年11月1日至2016年11月15日期间的拖欠物业管理费4124.17元、公摊水电费237.23元及逾期付款违约金。被告陈飞签收了本院依法送达的原告民事起诉状及证据材料副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等司法文书后未到庭应诉，但被告在本案庭前提交了书面的答辩状，被告辩称原告在本案中的主张已超过三年诉讼时效。另查明：若按每月每平方米1.10元计算涉案物业每月物业管理费为：建筑面积107.96平方米×1.10元/平方米=118.76元；若按每月每平方米1.60元计算涉案物业每月物业管理费为：建筑面积107.96平方米×1.60元/平方米=172.74元；2016年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费应当为：172.74÷2=86.37元。2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理服务费应当为：118.76元/月×2月+172.74元/月×22月+86.37元=4124.17元。以上事实有原、被告双方所提供的证据及庭审笔录为证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告华升物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，曾一直由原告为该小区提供物业服务，被告陈飞作为涉案小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，且被告与原告签订有《物业管理服务协议》，原、被告双方已形成物业管理服务合同关系，被告也曾一直有向原告缴纳物业管理服务费至2014年10月，应视为被告对原告提供物业管理服务的认可，故本院对原告撤场之前即2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理费予以支持。原告主张被告应缴纳2014年11月1日至2016年11月15日期间的公摊水电费237.23元在合理范围，故本院对原告的此项主张也予以支持。被告陈飞接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告只是普通业主，并非法律专业人士，被告拒交物业服务费可能系事出有因，且原告从涉案物业小区撤场后，原告在涉案小区附近并无其服务的其他物业小区，被告即便拟向原告缴纳物业管理费也不方便，故对原告要求被告支付逾期缴款违约金的主张，本院酌情不予支持。原告华升物业公司在诉讼时效内曾多次向被告陈飞邮寄挂号信催讨物业服务费及公摊水电费，故原告在本案中的主张均未超出诉讼时效期间，被告辩称诉讼时效期间经过的主张，本院依法不予采纳。综上所述，驳回原告华升物业公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告陈飞应当在本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年11月1日至2016年11月15日期间的物业管理服务费4124.17元及公摊水电费237.23元合共4361.40元给原告广州市番禺区华升物业管理有限公司；二、驳回原告广州市番禺区华升物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告陈飞负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年八月四日书记员 王雅佩