贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9895号 原告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈雄（一般授权代理）、彭龙雨（一般授权代理），均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市鸿运物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区海子街镇兴海路中段，统一社会信用代码：91520502322107513J。 法定代表人：胡卫红，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖顺裕（特别授权代理）、王玉（一般授权代理），均系贵州威迪律师事务所律师。 原告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美房开公司）与被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司（以下简称鸿运物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创美房开公司的委托诉讼代理人陈雄，被告鸿运物业公司的委托诉讼代理人肖顺裕、王玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告创美房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《停车位租赁协议》；2、判决被告毕节鸿运物业公司立即支付所欠原告创美房开公司从2020年1月1日起至2020年5月31日期间的租金198200元及逾期付款违约金暂计500元，具体违约金计算标准如下：从2020年1月28日起以被告欠付2020年1月1日起至2020年1月31日期间的租金39120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年2月28日起以被告欠付2020年2月1日起至2020年2月29日期间的租金39120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年3月28日起以被告欠付2020年3月1日起至2020年3月31日期间的租金39120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年4月28日起以被告欠付2020年4月1日起至2020年4月31日期间的租金35920元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年5月28日起以被告欠付2020年5月1日起至2020年5月31日期间的租金35920元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；3、判决被告立即将创美世纪城5号地块449个（负一楼227个，负二楼222个）停车位移交给原告；4、判决被告毕节鸿运物业公司立即向原告支付因其导致合同被解除的违约金10776元；5、判决被告毕节鸿运物业公司从2020年6月1日起至实际将上述停车位移交原告之日止，按照每月35920的标准支付原告租金损失；6、本案诉讼费、保全费（若有）由被告承担。事实及理由：2019年12月1日，原告与被告签订《停车位租赁协议》，约定：被告承租原告开发建设的位于毕节市七星关区地块享有权利的停车位，原告移交给被告的车位的具体数量及位置、编号以原告提供的平面图及车位明细表为准〔若原告暂时不能制作出车位明细表的，被告同意按照5号地块的车位规划平面图所规划的车位数量作为实际租赁车位数量（但本协议签订之前，原告已售车位不计入总租赁车位，以原告与第三方签订的车位销售协议等类似协议作为判定依据）；若原告制作出车位明细表后，实际租赁车位的数量以原告制作出的车位明细表所载明的数量为准〕，且原、被告双方应当办理移交手续。该平面图及车位明细表作为本合同的附件，与本合同具备同等法律效力。租赁期限原则上为一个月，具体时间从2020年1月1日起至2020年1月31日止，租赁期限即将届满时，若被告想继续承租的，被告需提前5天向原告提出续租申请，若被告未按约定履行义务，原告有权拒绝续租。停车位租赁费用按照80元／个／月的标准计算支付，由被告在2020年1月28日前按照本协议约定的租赁费标准一次性足额支付当月所有车位的租赁费。被告未按协议约定向原告缴纳租赁费用的，每逾期一日，以其欠缴金额为基数，按照每日万分之三的标准向原告承担违约金责任至全部款项履行完毕之日止；欠缴超过十五日，原告有权解除本协议，并要求被告承担因其过错导致本协议解除的违约金责任，具体以解除合同当月全部租赁费用为基数，按照其百分之三十的标准计算。合同签订后，原告于2020年1月1日将创美世纪城5号地块的停车位交付被告进行经营管理。但被告并未按照合同约定支付租金。根据涉案停车位规划平面图显示，总规划车位数量559个，已售停车位40个，原告给予固定免费提供给案外人糖卡ＫＴＶ的车位30个，故被告须向原告支付租金的车位数为489个。2020年4月1日，因车位数量发生变化，原、被告对涉案停车位核对为449个。被告从合同签订至今，经原告多次催促，被告均未向原告支付租金，截止2020年6月1日，被告欠付原告租金为189200元。原告认为，涉案《停车位租赁协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律相关规定，被告的行为已构成违约。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提出前述诉请，望判如所诉。 被告鸿运物业公司辩称，一、被告未支付停车位租金系因原告未支付物业服务费，且双方关于租金和物业服务费的问题已经口头达成协议，即双方互负债务相互抵消；二、原、被告签订《停车位租赁协议》之前，原告已拖欠被告物业服务管理费300,000元。综上，原告诉称被告违约的事实依法不成立，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下：原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、《停车位租赁协议》、车位平面图、通话录音、停车位确认书、车位明细表。被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及复印件，能够反映本案真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。被告提交的物业服务合同，物业账单、商铺空置房物业费因与本案无关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，原、被告签订《停车位租赁协议》，约定原告将其开发建设的位于毕节市七星关区地块享有权利的专有停车位租赁给被告使用，约定：停车位租赁费用按照80元／个／月计算，租赁期为2020年1月1日到2020年1月31日，租金于2020年1月28日前一次性支付。违约金为按照每日万分之三的标准计算，若原告暂时不能制作出车位明细表的，被告同意按照车位规划平面图所规划的停车位数量作为实际停车位数（但协议签订之前，原告已售车位不计入总租赁车位），若原告制作停车位明细表后，实际租赁停车位的数量按停车位明细表计算，若租赁期间有变动的则进行增减；欠缴租金超过十五日的，原告有权解除本协议，并要求被告承担解除协议的违约金，具体以剩余解除合同当月全部租赁费用为基数，按照其百分之三十的标准计算。协议还约定了其他事项。涉案停车位平面图载明共有停车位559个，原告自认协议签订前已售车位40个，无偿租给糖卡ＫＴＶ的车位30个。2020年4月1日，原被告确认实际停车位为449个。协议签订后，被告从未支付过停车位租赁费。为此，原告特依法提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为1.被告主张的抵消是否成立？2.疫情期间是否应该减免租金及实际停车位应按多少计算租金？3.是否应该计算违约金？原、被告双方签订的《停车位租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，对双方具有法律约束力。原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定向原告支付停车位租金构成违约。就被告主张的抵消是否成立的问题。因被告主张的抵消案由为物业服务合同纠纷，与本案的案由租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能抵消，被告可另案起诉，故就被告的该答辩理由，本院不予采纳。就疫情期间是否应该减免租金及实际停车位应按多少计算租金的问题。《停车位租赁协议》约定的租赁期（即2020年1月1日至2020年1月31日止）已届满，故原告要求解除原、被告签订的停车位租赁的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。因受新冠肺炎疫情影响，本院酌情涉案停车位租金减免一个月（即2020年2月的租金）。本案中，涉案停车位平面图载明停车位共有559个，原告自认协议签订前已售车位40个，无偿租给糖卡KTV的车位30个，原、被告于2020年4月1日确认停车位为449个，根据原被告签订的《停车位租赁协议》中第四条第2项约定，2020年1月1日至2020年3月31日期间的停车位租金按489个停车位计算，2020年4月1日至2020年5月31日期间的停车位租金按449个停车位计算，具体计算金额为（489个×2个月×80元/个/月）+（449个×2个月×80元/个/月）=78,240元+71,840元=150,080元。2020年6月以后的租金，从2020年6月1日起至被告实际交付涉案停车位交给原告之日止，按照每月35,920的标准计算。被告辩称疫情期间应减免两个月租金及2020年1月至3月期间涉案停车位应按实际停车位449个计算的答辩理由，本院不予采纳。就是否应该计算违约金的问题，涉案《停车位租赁协议》约定有违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率的规定，本案中，《停车位租赁协议》约定的违约金过高，根据前述法律及司法解释的规定，涉案违约金的具体计算方式为：2020年1月1日至2020年1月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年1月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年3月1日至2020年3月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年3月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年4月1日至2020年4月30日期间的违约金，以35,920元为基数，从2020年4月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年5月1日至2020年5月31日期间的违约金，以35,920元为基数，自2020年5月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年6月以后的违约金，从2020年6月1日起至被告实际交付涉案停车位交给原告之日止，以35,920元为基数，从2020年6月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止。故对被告辩称不应计算违约金的答辩理由，本院不予采纳。本案中，因本院已支持原告主张的逾期付款违约金，而原告又主张解除合同违约金的诉请属于重复计算，故对原告要求被告支付因被告导致合同被解除的违约金10,776元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二项、第十九条规定，判决如下： 一、解除原告毕节创美房地产开发有限公司与被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订的《停车位租赁协议》； 二、被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三日内将原告毕节创美房地产开发有限公司租给被告的创美世纪城5号地块449个（负一楼227个，负二楼222个）停车位移交给原告。 三、被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕节创美房地产开发有限公司2020年1月1日至2020年5月31日期间的停车位租金共计150,080元，并支付逾期支付的违约金，具体为：2020年1月1日至2020年1月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年1月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年3月1日至2020年3月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年3月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年4月1日至2020年4月30日期间的违约金，以35,920元为基数，从2020年4月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年5月1日至2020年5月31日期间的违约金，以35,920元为基数，自2020年5月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止； 四、2020年6月以后的租金，从2020年6月1日起至被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司实际交付涉案停车位交给原告毕节创美房地产开发有限公司之日止，按照每月35,920元的标准计算。2020年6月以后的违约金，从2020年6月1日起至被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司实际交付涉案车位交给原告毕节创美房地产开发有限公司之日止，以35,920元为基数，从2020年6月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算； 五、驳回原告毕节创美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,221元，由被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二〇年八月十二日 书记员  秦 倩