海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1601号   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1601号   上诉人（原审被告）：谭某，女，1985年12月5日出生，汉族，住重庆市垫江县。   委托诉讼代理人：雷某，重庆欣凯律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：文昌世茂置业有限公司，住所地海南省文昌市昌洒镇月亮湾地段世茂怒放海项目会所。   法定代表人：王某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱某，北京大成(海口)律师事务所律师。   上诉人谭某因与被上诉人文昌世茂置业有限公司（以下简称世贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初3448号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。现已审理终结。   谭某上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回世贸公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人于2018年3月31日签订了《文昌市商品房买卖合同》不属实。被上诉人于2018年3月13日与上诉人签订商品房认购书后,被上诉人就告之上诉人不能马上签订合同,也不能开具缴费发票,先回去等通知,被上诉人会将合同样本及发票寄过来。后上诉人回到重庆老家,三个月后,上诉人只收到被上诉人寄来的合同样本,并没有收到缴费发票,被上诉人告之上诉人应在什么地方签字,并特别注明,由于政策有变,不能填写签约日期和签约地。后上诉人就根据被上诉人的要求,将合同填好后,寄给了被上诉人。但当时合同上并没有填写签约日期及签约地(可对合同中时间进行司法鉴定,以确定具体的签订时间),上诉人将签好的合同样本寄回被上诉人盖章,但上诉人寄出后,一直未收到被上诉人寄回的合同,也没有收到缴费发票,更没有通知上诉人去办理商品房按揭手续。为此，上诉人还于2019年6月14日通过律师给被上诉人发去律师函,要求寄回合同和缴费发票,但被上诉人未回应,反而向法院提起诉讼。被上诉人没有将合同文本交与上诉人的事实与一审法院同一天开庭的另外两案完全一致,都是被上诉人将合同文本要求购房人签字后,寄回后并没有将被上诉人盖章后的合同返还给购房人。从被上诉人提交的上诉人购房款发票的出具时间来看,也是在上诉人向上诉人发送律师函后才出具的,这也证明了上诉人出具的律师函内容的真实性。   二、一审认定上诉人与被上诉人签订的《文昌市商品房买卖合同》真实、合法有效错误。2019年4月22日,海南省人民政府出台《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，对商品住宅实施全域限购。根据该文件的精神,上诉人不具备在海南购房的资格,即上诉人与被上诉人签订的《文昌市商品房买卖合同》因上诉人的主体身份违反了国家的相关政策而无效。造成该合同无效的原因是因国家相关政策的调整引起的,属于不可抗力,应予解除，并返还购房款。   三、一审判决上诉人支付购房尾款78万元错误。由于上诉人与被上诉人签订的《文昌市商品房买卖合同》因违反了国家的相关政策而无效,造成合同无效的原因并不是上诉人造成的,而是因国家的政策造成的,属于不可抗力,不但不应支付购房尾款78万元，相反被上诉人应返还上诉人已支付购房款633429元。   四、一审判决上诉人支付违约金错误。上诉人一直没有收到合同文本,也不知道什么时候开始支付房款,被上诉人也没有通知上诉人去办理按揭手续,上诉人的征信一直没有任何问题,如果办理按揭,上诉人是能够办理的,故没有按时支付购房款是因被上诉人没有将合同文本寄回上诉人造成的,上诉人没有违约。   五、一审判决上诉人支付律师费5000元错误。在一审中,被上诉人只是提供了一份委托代理合同,并没有提供律师费已支付相应的票据,这明显不符合律师行业的规定,同时上诉人没有违约,其律师费系被上诉人自行委托律师所支付的费作,即便该费用属实,也应由被上诉人自行承担。   六、一审法院对上诉人的鉴定申请不做任何回应程序错误。一审庭审中,上诉人当庭要求对《文昌市商品房买卖合同》中签约时间进行司法鉴定,以确定具体的签订合同时间,并提交了鉴定申请,但一审法院对上诉人的这一请求未做任何回应,属严重的程序错误,损害了上诉人的利益,二审法院应予纠正。望二审法院支持上诉人的上诉请求。   世贸公司的委托诉讼代理人口头辩称，1.上诉人提出的上诉主张均未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。2.涉案合同以及上诉人缴纳房款的时间均在限购政策之前，符合过户条件。在一审中，-审法院发函询问过当地房管部门，符合继续履行合同条件，一审才予以支持。3.我方不同意解除合同。   世贸公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付购房款78万元；2.判令被告向原告支付违约金（以78万元为本金，按日万分之二计算，自2018年5月1日起计至实际付清之日止，暂计至2019年4月22日为55536元）；3.判令被告向原告支付律师费5000元。   一审法院认定事实：2018年3月13日，被告谭某（乙方）与案外人上海穆润信息科技有限公司（甲方）签订团购服务协议，约定：“甲方作为世茂月亮湾楼盘团购服务活动的组织和策划者，为促成购房者以优惠价格与开发商达成最终交易搭建机会及服务平台……二、乙方自愿加入甲方组织的上述团购服务活动，并同意向甲方缴纳100,000元团购活动服务费，以获得参与团购活动的资格的权利。三、2.乙方在团购服务期内通过甲方组织的团购活动，选中意向房屋并成交的（以签署《商品房认购书》、《商品房买卖合同》等类似协议以下统称“购房协议”为判断标准），视为享受了甲方提供的服务，团购活动服务费将不再予以退还，乙方可根据自身情况选择是否向甲方换开服务费发票。四、1.乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。”   同日，被告签订《销售内部申请单》，认购原告开发的文昌世茂·怒放海项目A3-3-102号房，协议总价1313,429元，约定付款方式为：“2018年3月18日前付清首付款533,429元，余款78万元进行按揭贷款，本人于2018年4月11日前补齐按揭材料并到指定银行进行按揭面签……”。   2018年3月31日，被告谭某与原告世茂公司签订《文昌市商品房买卖合同》，购买文昌市昌洒镇月亮湾地段A1-A5地块3（A3）栋（幢）2,3,1（层）02（房号），住房建筑面积为100.18㎡。合同约定：“第四条：按建筑面积计价，每平方米13110.69元，总金额1313429元。第五条：出卖人同意买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式付款：本合同签订之日，支付533429元，剩余房款78万元，买受人于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订本合同后30日内付清。详见本合同附件七补充协议相关条款约定。第六条：买受人如未按本合同规定的时间付款……详见本合同附件七补充协议相关条款约定。”另外，《合同附件七补充协议》约定：“四、1.买受人应按本合同第五条约定付款方式支付房价款，实际付款日期以出卖人收到银行到户日为准，以人民币计价。出卖人收款银行入账日期迟于买受人按本条上述相应付款方式支付房屋价款的付款日期的，买受人的实际付款日期以出卖人收款银行入账日为准。……本合同正文第六条之“买受人未按本合同规定的时间付款”也适用于买受人采用其他方式支付。2.买受人无论选择是一次性付款、分期付款或者贷款付款的：（2）买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10％向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。3.买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）……买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本合同正文第五条及本补充协议约定的期限支付房价款金额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第六条及本补充协议相关约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第六条及本补充协议相关约定承担违约责任。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。10.买受人逾期付款的，除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第八条约定的交付期限和第十五条约定的办证期限相应顺延（买受人逾期付款的天数即为相应顺延的天数）。十九、4.如买受人逾期付款……出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。”涉案商品房于2018年5月18日完成备案登记。原告支付首付款533429元后未依约支付剩余房款，原告为追讨剩余房款，聘请代理律师，为此花去律师服务费5000元。   一审法院认为，本案的争议焦点是：1.被告是否应向原告支付购房款78万元及违约金；2.被告是否应向原告支付律师费5000元。   根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告签订《文昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2018年3月31日签订购房合同，约定被告在签订合同之日支付533429元房价款，剩余房款78万元在合同签订当日申请办理贷款手续并于签订合同后30日内付清。被告主张其实际支付633429元房价款，但其中10万元系被告与案外人上海穆润信息科技有限公司约定的团购服务费，被告与上海穆润信息科技有限公司还约定该服务费不计入且不抵扣购房款，故被告支付的首付款应认定为533429元。被告还主张合同实际签订日期并非2018年3月31日而是2018年5月底或6月后，且因被告未收到《商品房买卖合同》，所以不知道剩余房款的支付期限，但被告的以上主张均未提交有效证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，被告应承担不利的后果。另外，被告于2018年3月13日签订《销售内部申请单》并支付首付款533429元，涉案商品房于2018年5月18日完成合同备案登记，被告辩称2018年5月底或6月后才签订购房合同不符合常理，故被告的主张不予采纳。《文昌市商品房买卖合同》约定于签订合同30日内付清余款，故被告应在2018年4月30日前支付余款。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：“买受人应当按照约定的数额支付价款”和第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款”的规定，被告支付首付款533429元后未依约支付剩余房款，尚欠原告78万元，经原告催告后仍未缴纳，原告要求被告支付剩余房款78万元的请求应予支持。   关于逾期支付购房款的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》第六条和《合同附件七补充协议》第四条约定，被告逾期付款已超过30日，原告要求合同继续履行，故被告应当自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。78万元房价款的付款期限是2018年4月30日，被告应当从2018年5月1日起，按照日万分之二计算违约金至实际付清之日止。   关于被告是否应向原告支付律师费5000元的问题。本案中，原、被告在《合同附件七补充协议》第十九条约定,如被告逾期付款，需承担原告由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。被告未依约支付购房款导致原告产生了律师服务费5000元，被告应当依约承担。原告主张被告支付律师费5000元，予以支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告谭某于本判决生效之日起十日内向原告文昌世茂置业有限公司支付房价款78万元及逾期付款违约金（从2018年5月1日起，按照日万分之二计算违约金至实际付清之日止）；二、被告谭某于本判决生效之日起十日内向原告文昌世茂置业有限公司支付律师服务费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12205.36元，由被告谭某负担。   二审中，双方均未提交新证据。一审认定谭某提交的证据3、即“签约小贴士”不予采纳不当。谭某诉称该“签约小贴士”是世贸公司随同合同文本一同邮寄给谭某的，经审查，该“签约小贴士”上虽未盖有世贸公司印章，但该“签约小贴士”上详细向买受人谭某交代了在合同文本签字及按盖手印的具体位置，并预留了出卖人的联系人和联系电话，并且特别注明，提醒谭某不填写签约日期和签约地；另外，之后谭某通过律师向世贸公司邮寄催要首付款发票的函，也是邮寄给该小贴士上注明的联系人和联系方式，世贸公司在一审庭审中也认可收到该函件。结合上述证据来看，可以认定，谭某在合同文本上并未填写日期，据此可以认定双方之间不是当面签订合同，而是世贸公司将合同文本邮寄给谭某签字后再回寄给世贸公司。合同上的落款日期是世贸公司单方所填写。   除了一审认定的合同签订时间，二审查明查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，世贸公司与谭某双方于2018年3月13日签订认购书，谭某于当日向世贸公司支付了购房首付款533429元。之后世贸公司将正式合同文本邮寄给谭某签字并按指印后，谭某将合同文本回寄给世贸公司，世贸公司单方在该合同文本上填写合同落款时间为2018年3月31日，但没有证据证明世贸公司之后将已经填写合同落款时间的最终正式合同文本交付给谭某。   另查明，世贸公司于2019年8月7日给谭某开具了首付款发票。世贸公司在向一审法院提起本案诉讼之前，并未向谭某催告付款。   另，在一审中，谭某书面向一审法院对案涉合同上的填写日期进行司法鉴定，但一审法院对谭某提出的申请，既未委托进行司法鉴定，亦未予以回应。   本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议焦点问题是：一、一审对谭某申请对案涉合同上的落款日期进行司法鉴定并未予以回应是否属于程序违法？二、案涉合同的效力？三、一审判决买受人谭某向房屋出售人世贸公司支付78万元购房尾款是否正确？四、一审判决谭某向世贸公司支付逾期付款违约金及律师费是否正确？   关于争议问题一，根据查明的事实，谭某与世贸公司于2018年3月13日签订认购书，之后世贸公司在谭某支付了购房首付款后，将合同文本邮寄给谭某签字，谭某在该合同文本上签字并盖上指印后，将合同文本回寄给世贸公司。虽然谭某并未在该合同上填写落款时间，但双方实际已达成合意，应认定合同依法已经成立。合同的签订时间虽对认定合同履行的违约时间起算节点有影响，但在合同已经成立的情况下，本案可以结合其他事实证据对合同实际成立时间作出认定。本案无必要对合同填写日期进行司法鉴定，一审法院对此未委托进行鉴定并无不当。但一审法院对申请人提出的鉴定申请未予以回应，应认定属于程序瑕疵。谭某主张属于程序违法，依据不足，不予采纳。   关于争议问题二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能认定无效。本案中，谭某与世贸公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确。谭某上诉主张合同无效，无事实和法律依据，不予采纳。   另，谭某与世贸公司是在2018年4月22日之前就已经签订了认购书，支付的购房首付款亦超过30％，并未属于海南省人民政府2018年4月22日发布的限购政策规定不允许办理过户的情形，且世贸公司已于2018年5月18日办理了案涉合同备案登记，故本案不存在合同目的无法实现的事实和法律障碍。谭某在本案一审中并未提出反诉请求解除合同，其在二审中提出解除合同的诉求，无法律依据，本院二审不予审理。如其坚持解除合同，可另行起诉解决。   关于争议问题三，根据合同约定，买受人谭某尚欠78万元购房尾款未支付给世贸公司，故世贸公司请求谭某支付78万元购房尾款有合同依据，应予支持。但根据合同约定，谭某应支付的购房尾款78万元，约定向银行申请以按揭贷款方式支付。根据办理购房按揭贷款的一般流程要求，办理银行按揭需要一定的时间期限，且必须由开发商予以配合提供相应的办理按揭所需资料，包括预售许可证、开发商营业执照、买卖合同文本、首付款增值税发票等。故酌情应给予3个月的期限比较合理。一审判决在判决生效之日起10日内支付不当，二审予以纠正。   关于争议问题四，合同约定谭某应支付的购房尾款78万元是选择向银行申请以按揭贷款方式支付。对此，世贸公司是明确知道的，世贸公司作为专业房地产经营企业，知道办理银行按揭贷款是需要提供买卖合同文本、首付款增值税发票以及配合提供预售许可证、开发商营业执照等相关资料。但在合同签订后，没有证据证明世贸公司及时向谭某提供了上述资料，也没有证据证明在提起本案诉讼之前，向谭某进行了必要的书面催告。故一审认定谭某存在逾期付款违约行为，依据不足，判决谭某承担逾期付款违约责任及承担律师费不当，二审予以纠正。   综上，谭某的部分上诉主张成立，应予支持，其请求驳回世贸公司的诉讼请求，依据不足，不予支持。一审判决认定主要事实清楚，但认定谭某存在违约行为，依据不足，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初3448号民事判决的第二项；   二、变更海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初3448号民事判决的第一项为：上诉人谭某于本判决生效之日起3个月内向被上诉人文昌世茂置业有限公司支付购房尾款78万元；   三、驳回上诉人谭某的其他上诉请求；   四、驳回被上诉人文昌世茂置业有限公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费12205.36，由上诉人谭某负担11314元，由被上诉人文昌世茂置业有限公司负担891.36元；二审案件受理费11650元，由上诉人谭某负担10799元，由被上诉人文昌世茂置业有限公司负担851元。   本判决为终审判决。   审判长 王东史   审判员 吴罗南   审判员 周忠胜      二〇二〇年八月二十日   （法官助理 梁 莹   书记员 陈小娜   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。