吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初2156号原告（反诉被告）：邱某，男，1982年6月16日生，汉族，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：薛亚云，吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵正，吉林雅成律师事务所律师。被告（反诉原告）：长春市大环房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区大经路**。法定代表人：李钢城，总经理。委托诉讼代理人：马丽英，吉林丰功律师事务所律师。原告（反诉被告）邱某与被告（反诉原告）长春市大环房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱某及其委托诉讼代理人薛亚云、赵正，被告（反诉原告）长春市大环房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理长青小区8栋308室的房屋权属证书；2、请求判令被告以按照银行同期贷款利率自2017年4月23日至2020年4月23日向原告支付逾期办证违约金暂计为31300.62元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求的计算日期为2017年4月30日至2020年4月30日。事实和理由：2002年7月15日，原告与被告签订《销售合同》，约定原告购买被告开发建设的××区，建筑面积128.72平方米，房屋总价款216249.6元。2002年7月16日，被告向原告出具收款收据。2003年7月16日，被告出具房屋分配证一张，载明房屋地址为长青小区8栋308房间，建筑面积128.72平方米，分配理由未购置，使用人为原告。现原告已履行完合同约定的全部义务并实际入住至今。但是被告一直拒绝为原告办理涉案房屋权属证书，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。长春市大环房地产开发有限公司辩称，答辩人与被答辩人确实于2002年7月15日就案涉房屋买卖事宜签订了《销售合同》，合同约定房屋总价款为216249.6元,但被答辩人仅在签订合同的次日向答辩人支付了3万元定金,至今未将剩余房屋价款支付给答辩人，根据《合同法》第67条之规定,答辩人有权拒绝为其办理权属证书，同理，被答辩人无权向答辩人主张违约金，其诉请依法应予驳回。反诉原告长春市大环房地产开发有限公司提出反诉请求：1、请求人民法院依法解除原被告双方于2002年7月15日签订的《销售合同》；2、请求人民法院依法判令反诉被告立即从长春市汽车经济技术开发区长青小区8#楼308房迁出；3、请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费(自2002年7月16日起至实际迁出之日止,按照10000元每年的租金标准支付,截至2020年6月15日,暂计数额为180000元)；4、案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2002年7月15日,反诉被告与反诉原告签订了《销售合同》；约定反诉被告以每平米1680元的单价购买反诉原告开发的位于长春市××区#楼308房,反诉被告应于2002年7月15日签订合同当日一次性缴纳购房款216249.6元,房屋竣工时再统一进行结算。但反诉被告仅于签订合同次日向反诉原告缴纳了3万元,此后再未向反诉原告支付任何购房款。反诉原告曾向反诉被告发出过交款或退房通知,但反诉被告均未履行。按照合同第八条之规定,反诉原告有权将房屋另行出售。因案涉房屋已由反诉被告占有使用至今，但其却未能向反诉原告全额支付房款,已经构成根本违约。故，请求人民法院依法判令解除双方签订的《销售合同》，并判决反诉被告向反诉原告支付房屋占用费，同时，立即迁出案涉房屋。反诉被告邱某辩称，1、被答辩人的解除权已过除斥期间,其要求解除双方签订的《销售合同》不应予以支持。答辩人与被答辩人于2002年7月15日签订《销售合同》，约定答辩人购买被答辩人开发的长青小区8#楼308号房屋,并明确约定应于2002年7月15日当日一次性缴纳购房款216249.6元。自案涉合同签订，答辩人向被答辩人交付3万元并由被答辩人开具答辩人享有案涉房屋全部产权证明后，直至被答辩人提出反诉前，被答辩人均未向答辩人主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。因此本案房屋买卖合同解除权是一种形成权，适用除斥期间，应在合理期限内行使。在本案中，如被答辩人认为我方未履行合同付款义务导致合同目的不能实现，应自2002年7月15日开始享有合同解除权，但在合同签订后近18年的时间内，被答辩人未向答辩人主张过解除合同，故其解除权早已消灭。即使被答辩人主张于2019年8月14日向答辩人催告,但截至于2020年6月23日前未向答辩人行使解除权，故该项权利行使时间已超过合理期限3个月，被答辩人的解除权亦归于消灭。故被答辩人要求解除双方于2002年7月15日签订的《销售合同》应不予支持。2、被答辩人要求答辩人从案涉房屋中迁出并支付房屋占有使用费的诉请不应予以支持。（1）被答辩人开具的证明视为答辩人已经履行完毕给付购房款的义务。因答辩人的房屋是从王某及姜鸿飞夫妻二人手中购买，同时在签订购房合同及给付购房款3万元时，是其二人带领答辩人的父亲去被答辩人售楼处进行办理，在被答辩人为答辩人出具证明表示答辩人享有房屋全部产权后，答辩人父亲才将剩余购房款给付姜、王二人。从上述购房过程中，答辩人父亲是基于在被答辩人售楼处签字、盖章、付款等一系列行为，对被答辩人及二人产生了信赖利益，足以达到相信该交款及证明的出具是被答辩人的真实意思表示。同时该证明虽不是由公章出具，但被答辩人却不否认该印章的真实性，同时自2002年7月16日被答辩人向答辩人交付房屋并开具房屋分配证至今，答辩人一直对该房屋占有使用，被答辩人从无异议。故该证明与事实和房屋占有使用状态相互印证，因此该印章能代表被答辩人，是被答辩人的真实意思表示，答辩人应享用房屋全部产权。且因此答辩人已经履行完毕给付全部购房款的义务。（2）答辩人在不享有合同解除权的前提下，不能要求答辩人迁出案涉房屋并给付房屋占有使用费。因被答辩人未及时履行合同解除权导致其解除权消灭，而答辩人合法占有使用案涉房屋，且已经履行完毕给付购房款义务，故被答辩人要求答辩人迁出案涉房屋并给付房屋占有使用费没有法律基础，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2002年7月15日，原、被告签订《销售合同》一份，约定由原告购买被告开发的长青小区8号楼308房屋一户，面积128.72平方米，房屋售价为每平米1680元，总计人民币216249.6元，购房款分一次交清，第一次于2002年7月15日交齐。合同第八条约定：原告在本合同规定的时间内没有及时结算，由被告写出书面通知限期交款。超过限期仍不交款结算，乙方有权将房屋另行出售，发生的违约行为由甲方负责。合同第九条约定：本合同签订后，原、被告双方应严格信守。如有违约，由违约方承担房屋总额1%的违约金。此外，本合同约定了其他条款。2002年7月16日，被告为原告出具了《房屋分配证》（编号xxxxx），载明分配理由为购置、面积128.72平方米，房屋地址为长青小区，栋号8号，用途为居住，房间号308。2002年7月16日，被告出具《收款凭证》（编号xxxxxx），收到原告购房款30000元。原告提交《证明》一份，内容为：“我单位售出房屋长青小区8#楼308室，经公司董事会研究决定，缴纳叁万元房改费用后，该房屋享有全部产权。特此证明。”落款为长春市大环放大地产开发公司经营部，并加盖长春市大环房地产开发有限公司房改专用章，时间为2002年7月17日。原告自述案涉房屋系由原告父亲邱某某代原告从案外人王某、姜某处购买，邱某某作为证人出庭作证，称王某、姜某二人为夫妻关系，有《协议书》、《保证条件书》、《收据》为证，王某、姜某带领原告及其父亲到被告处办理了相关手续，交纳了30000元购房款并由被告出具《证明》后，原告将剩余房款支付给王某、姜某，该二人未到庭说明情况。被告出具在案涉房屋张贴《通知》的照片两张，《通知》内容为:长青小区8栋308室邱某，根据房屋销售合同第八条规定，你超过期限仍不交款结算，公司有权将该房屋进行处理，接到通知后七日内本人携带身份证及办理房屋产权有关的材料来我公司办理产权手续。原告质证对照片真实性有异议，认为不能证明在案涉房屋张贴。2009年8月20日，长春城市晚报报道，近日长春市房地产管理局召开长春市历史遗留未登记居住房屋确权会。会议对36个项目、77栋、41.5万平方米无籍房基本符合历史遗留未登记居住房确权条件，向社会予以公告。公告一个月无异议后，将由相关权利人为住户办理房屋所有权手续。联合预审批同意的未登记居住房屋明细表含长青小区，申报单位为长春大环房地产开发公司。2020年4月15日，长春市房产档案馆出具《个人存量房信息查询结果证明》一份，显示：案涉房屋坐落在长春市××区，建筑面积128.3平方米、丘地号xxxxx，房屋权利人长春市大环房地产开发有限公司，该房屋无抵押、无查封、无冻结。本院认为，原、被告签订的《成品住宅销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当属合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方应据此履行各自合同义务。原告交纳购房款30000元，被告出具《证明》，证明该房屋交纳30000元购房款后享有全部产权，并向原告出具《房屋分配证》及交付房屋。该《证明》加盖公章为长春市大环房地产开发有限公司房改专用章，被告认可该枚公章系被告公司公章，虽被告称长青小区并无房改房屋，对原告取得该《证明》的过程有异议，但该公章系其单位公章，足以令原告产生信赖，被告公司使用公章不规范的问题，不属于本案审查范围，该公章对外可以代表被告公司，加盖该公章不影响《证明》的效力。综上，可以认定被告认可原告的交款方式，原告履行了合同义务，故被告不享有约定或法定解除权，其请求解除原、被告于2002年7月15日签订《销售合同》并腾迁房屋以及支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。合同中双方虽对办理房屋权属证书未进行明确约定，但办理产权备案登记手续系出卖人的法定义务。故原告要求被告协助办理案涉房屋权属证书，符合法律规定，依法应予支持。关于原告主张的逾期办证违约金问题。因双方合同中约定“如有违约，由违约方承担房屋总额1%的违约金。”该约定对双方具有法律约束力。故原告主张的逾期办证违约金应予支持，但具体计算标准依据合同约定应为216249.6×1%=2162.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长春市大环房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告（反诉被告）邱某办理位于长春市××区[建筑面积128.3平方米、丘地号xxxxxx房屋的房屋权属证书；二、被告（反诉原告）长春市大环房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）邱某逾期办证违约金2162.49元；三、驳回原告（反诉被告）邱某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）长春市大环房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2507元、保全费1758元，由长春市大环房地产开发有限公司负担（邱某已垫付），反诉费3622元，由长春市大环房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡二〇二〇年八月二十五日书记员 王 放