广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初964号 原告：苏润菊，女，汉族，1968年10月29日生，户籍地广西阳朔县，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：周蓓，广西卓合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟勇，广西卓合律师事务所实习律师。 被告：邓治开，男，汉族，1959年1月3日生，住广西阳朔县。 被告：刘爱华，女，1959年6月27日生，住广西阳朔县。 被告：邓颉，女，汉族，1986年6月18日生，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：封小贤，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 原告苏润菊与被告邓治开、刘爱华、邓颉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏润菊及其委托诉讼代理人周蓓、钟勇，被告刘爱华、被告邓颉的委托诉讼代理人封小贤到庭参加诉讼。被告邓治开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：一、确认原、被告于2010年12月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告协助原告办理阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢1单元602室的产权过户登记手续；三、确认阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢一层第21号停车位（编号19-21）归原告苏润菊管理、使用；四、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2006年12月8日，被告邓治开、刘爱华作为家庭代表与桂林市宏达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以144305元的价款购买了该公司开发的书童.国际苑住宅区19幢1单元602号房。2010年12月11日，被告邓治开、刘爱华作为家庭代表与原告苏润菊签订《房屋买卖协议》，约定：被告以40万元的价格将涉案房产出让给原告，原告应于2011年12月底之前支付购房款39万元，余款1万元待办理房产过户手续后支付，并约定被告应协助配合原告办理房产过户手续。上述协议签订后，原告依约于2011年12月25日前足额支付购房款39万元，被告向原告交付房产。原告于2011年7月起对涉案房屋进行装修并于2012年3月入住至今。2011年9月26日，原告作为实际业主另出资1.5万元以邓治开的名义购买了房产所在楼幢一层第21号停车位的使用权并占有使用至今。2018年2月11日，该房产获颁房屋产权证，产权登记情况为按份共有，登记产权人为被告邓治开（共有份额33.4%）、刘爱华（共有份额33.3%）、邓颉（共有份额33.3%）。之后，被告不仅不协助原告办理房产过户，反而采取各种手段阻止原告依法使用21号停车位。 原被告双方签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效协议。在原告依约履行完阶段性付款义务并实际占有使用涉案房产的情况下，被告拒绝履行协助过户义务有违公平诚信的社会公德。此外，因涉案停车位使用权仅限于向小区业主出售，故在尚未办理房屋产权变更的情况下，原告只能以被告邓治开的名义签约购买，这一行为并不影响原告作为实际业主以及出资人对该车为享有使用权，且该停车位自实际交付后原告便占有使用至今。综上，三被告无正当理由拒绝协助办理房产过户手续及无端阻挠原告使用21号停车位的行为已经侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 被告邓颉答辩称如下：一、原告与被告刘爱华、邓治开于2010年12月11日签订的《房屋买卖协议》无效。《商品房买卖合同》已明确了涉案房产属于刘爱华、邓治开及邓颉三人共同所有，原告对此在签订协议前已经清楚。但是原告与邓治开、刘爱华却在邓颉不知情的情况下签订协议，明显存在恶意串通，损害了被告邓颉的合法权利，依法应认定为无效。二、涉案房屋不动产权证书证实房屋属于邓治开、刘爱华、邓颉按份共有。根据物权法的有关规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。可见，被告作为按份共有人享有优先购买该房产的权利。该协议明显违反法律规定，侵犯了被告邓颉的合法权益，依法应认定为无效。三、原告要求确认涉案停车位属于其管理、使用没有事实及法律依据。房屋买卖协议无效且协议只是约定转让涉案商品房，并未约定转让该停车位。所以，无论协议是否有效都不实际产生该车位的转让，该车位属于三被告共同所有，原告的相关诉请没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘爱华答辩称，被告邓颉对被告刘爱华、邓治开与原告签订《房屋买卖协议》将涉案房屋出让给原告一事并不知情。协议并不涉及涉案车位的转让，被告在2005年就已经申报了车位，因此涉案车位应当由被告管理和使用。 被告邓治开经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、商品方买卖合同及其补充协议、田家河小区购房须知、缴款通知书、书童.国际前期物业管理服务协议、签订田家河小区（书童.国际苑）购房合同须知、通知，拟证明被告邓治开、刘爱华于2006年12月8日作为家庭代表以对价144305元向桂林市宏达房地产开发有限公司购买诉争房产； 2、《房屋买卖协议》，拟证明2010年12月11日，被告邓治开、刘爱华作为家庭代表与原告苏润菊签订《房屋买卖协议》，并向原告移交了包括第一组证据在内的前期购房资料及缴款凭证； 3、收款收据5份，拟证明原告已依约于2011年12月25日足额支付购房款39万元； 4、《房屋装饰装修管理协议》、装修申请记录表及装修特别注意事项清单、书童国际物业管理处出具的证明、业主委员会出具的证明、物业公司向原告出具的收取业主卡费用的收据、涉案房产的室内装饰装修照片，拟证明原告自2011年7月起对诉争房产进行装修并于2012年3月入住至今。 5、房屋产权证，拟证明诉争房产于2018年2月11日办得房产证，产权登记情况为三被告按份共有。 6、《书童国际苑小区架空停车位使用权出售管理办法》《认购书童国际苑小区架空停车位使用权的通知》《书童国际苑小区架空停车位使用权出售协议》、中国银行现金交款及发票、书童国际苑小区物业公司向原告出具的收取车辆出入证押金、工本费及车位维护费收据2张，拟证明原告于2011年9月26日出资1.5万元并以邓治开名义购买了诉争房产所在楼幢一层21号停车位的使用权并占有、使用至今。 7、照片5张，拟证明被告采取各种手段组织原告依法使用21号停车位。 被告刘爱华为其答辩向本院提供了以下证据： 1、《购买书童.国际苑架空车位人员名单》《县住宅小区开发建设工程指挥办公室通知》，拟证明被告于2005年申报涉案车位，属于被告邓治开所有； 2、《个人住房借款合同》，拟证明诉争房屋是被告家庭成员一起出钱购买，以三个人名义贷款的事实。 经庭审质证，被告邓颉对原告提供的证据1的真实性认可，辩称诉争房屋为被告三人共有；对证据2、3的真实性、合法性和关联性不予认可，辩称被告邓颉对原告与被告父母签订房屋买卖协议不知情，该协议侵害了被告邓颉的合法权益；对证据4不予认可；对证据5的真实性予以认可，对证明内容不予认可，辩称该证据证明诉争房产属于三被告共有，房屋买卖协议侵害了被告邓颉的权益；对证据6不予认可，辩称原告属私自占用车位；对证据7不予认可，该证据与本案无关，原告侵犯了被告的车位使用权益。被告刘爱华对原告提供的证据1予以认可，对证据2、3的真实性予以认可，辩称协议是被告夫妻二人与原告签订的，女儿邓颉并不知情；对证据4不认可，辩称被告对此不了解情况；对证据5认可，辩称该证据证明诉争房产为三被告共有；对证据6对不予认可，辩称原告属私自占用车位；对证据7不予认可，该证据与本案无关，被告对于车位使用出售协议的签订以及车位使用权缴款事项不知情，原告侵犯了被告的车位使用权益。 原告苏润菊对被告刘爱华提供的证据1的真实性予以认可，辩称被告提供的通知系在车位出售前发布的，更证明被告对车位出售事宜是知情的，并同意由原告以被告名义购车，原告提供的证据1无法证实车位归被告所有；对证据2的真实性无异议，辩称房屋贷款的实际借款人是邓治开，刘爱华、邓颉只是抵押人，还款也是邓治开，邓颉当时正在读书，与其无多大关系；且根据原告的付款时间，被告的银行贷款应是用原告支付的购房款来偿还的。 本院认为，原告苏润菊及被告刘爱华提交的上述证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，是认定本案基本事实的主要证据，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告邓治开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的答辩、质证等诉讼权利。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告邓治开与被告刘爱华系夫妻，被告邓颉系邓治开、刘爱华的女儿。涉案房屋属于阳朔县住房。2005年9月份，被告邓治开向指挥部申报购买该小区住房一套并预付购房款60000元。2006年12月8日三被告与桂林市宏达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定三被告以人民币144305元的价格购买阳朔县。剩余购房款被告以银行按揭方式支付。当时被告邓颉年满20周岁，仍在读高中。2007年1月24日，被告邓治开与中国建设银行股份有限公司阳朔支行签订《个人住房借款合同》，约定借款金额8.4万元，借期从2007年1月29日至2017年1月28日，该笔借款以涉案房屋作抵押担保，抵押人邓治开、刘爱华、邓颉。2010年12月9日，涉案房屋注销抵押登记。 2010年12月11日，被告邓治开、刘爱华作为甲方与原告苏润菊作为乙方签订《房屋买卖协议》，内容：甲方通过政府购买的方式在书童国际苑购得商品房一套（19栋一单元602），经双方协商，甲方将该套商品房出让给乙方，有关事项协议如下：一、甲方出让该套商品房给乙方总金额40万元（肆拾万元），含此前甲方已交开发商的公告设施维修基金、产权办证、电表安装、有限电视、邮电通讯、装修垃圾清运等费用。二、付款方式：签订协议乙方即给付给甲方30万元，甲方将与房地产商签订的商品房买卖合同及各种缴费发票给乙方，乙方即可进行装修、入住；余款10万元于2011年12月底前付清（其中2011年6月底前付5万元，2011年12月底前付5万），但如果2011年12月底前不能办理完过户手续，一方可以暂缓支付1万元作为保证金，待办理完过户手续后支付。三、过户手续由乙方负责办理，费用由乙方承担，但甲方应该竭力协助配合办理过户手续。四、该协议签订后，原甲方与房地产商签订的商品房买卖合同的权责由乙方承担。此协议签订前甲方购房的贷款、借款、欠款等债务由甲方承担，与乙方无关；协议签订后如需要缴交的费用由乙方负责。签订房屋买卖协议时，被告邓颉在南宁市，未参与协议的签订。 协议签订后，原告苏润菊如约向被告刘爱华交付了购房款共计39万元：2010年11月3日交付3万元、2010年11月29日交付10万元、2010年12月11日交付17万元、2011年6月15日交付5万元、2011年12月25日交付4万元。原告苏润菊于2011年7月18日对涉案房屋进行装修，并于2012年3月17日入住至今。2018年2月11日，诉争房屋办取得不动产权证［（2018）阳朔县不动产权第××号］，共有人登记为邓治开、刘爱华、邓颉；共有情况为按份共有，其中邓治开占共有份额33.4%、刘爱华占共有份额33.3%、邓颉占33.3%。原告得知房屋办证情况后，遂与被告沟通要求被告协助过户，被告邓颉以其对房屋出让情况不知情、没有收到原告交付的相应份额的房屋转让款为由，主张房屋买卖协议无效，拒绝协助过户。原告遂于2020年7月6日向本院提起诉讼，提出前述诉请。 另查明，案涉车位不能办理产权证，业主购买的为车位的使用权。2005年被告邓治开同时向指挥部申报田家河小区架空停车位一个。2005年9月、2006年4月、7月，阳朔县住宅小区开发建设工程指挥部向申报购房者先后发放《田家河小区购房须知》《签订田家河小区（书童.国际苑）购房合同须知》《通知》等相关通知，其中《田家河小区购房须知》第三条规定：一层架空停车位原则上先售后租，均不得改变其使用性质。每个车位售价15000元，如购买，须在抽签确定幢房号后提出申请，并按规定预交车位款。车位原则上先由本幢人员优先购买，有结余的也可由其他人员购买，如供不应求则采取抽签或竞拍方式确定购买者。《签订田家河小区（书童.国际苑）购房合同须知》第七条规定，购买田家河小区住房不含底层车位及会所。小区住房底层架空停车位的出售办法仍按原通知执行，待住房建成后再办理车位出售手续，届时请留意通知。另有《书童.国际苑小区架空停车位使用权出售管理办法》第三条规定，本办法所指车位仅限于由指挥部分配购买住房的业主购买，一户限购一个车位。2011年9月26日，原告苏润菊以被告邓治开的名义与阳朔县住宅小区开发建设工程指挥部签订《书童.国际苑小区架空停车位使用权出售协议》，约定由乙方（邓治开）购买书童.国际苑小区第19幢一层21号，编号19-21停车位，定价15000元。同时约定乙方拥有该车位的使用权、管理维护权。乙方签名为“邓治开苏润菊代”。同日，原告苏润菊以被告邓治开的名义实际交付购买车位使用权费用15000元。 本案争议的焦点为：一、原告苏润菊与被告刘爱华、邓治开签订的《房屋买卖协议》是否合法有效，原告苏润菊诉请被告协助办理涉案房屋过户登记手续是否合法有据；二、原告诉请涉案停车位归其管理使用是否合法有据。 一、本案《房屋买卖协议》是否合法有效的问题 （一）本案诉争房产为被告邓治开、刘爱华、邓颉按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告邓治开、刘爱华、邓颉对涉案房屋所占份额分别为：33.4%、33.3%、33.3%。被告邓治开、刘爱华所占房屋份额合计66.7%，已超过总份额的三分之二，二人有权处分房屋。 （二）三被告在与开发商签订《房屋买卖合同》时，被告邓颉尽管已年满20周岁，但其仍在读高中，其未提供证据证明其有明确的经济收入来源。被告邓治开、刘爱华预交首付款6万元后，余款系以银行按揭贷款方式支付，贷款仍是以被告邓治开的个人名义申请。由此可表明，被告邓治开、刘爱华实为决定购房并出资的主体。且，被告当时是以144305元的价格购买诉争房屋，原告则以400000元的价格受让该房屋，价格合理。根据被告刘爱华庭审陈述，可知该笔房屋转让款基本用于家庭共同消费支出以及偿还房屋贷款。被告邓颉当时正在读大学，生活费、教育费是被告家庭消费支出的一部分，对于被告邓颉关于“其未能在房屋转让中获取对应份额的收益，损害了其合法权益”的辩解，本院不予采信。 （三）被告邓颉参与了《房屋买卖合同》的签订，显然知晓自己家庭的房产情况。从签订《房屋买卖协议》到原告装修房屋以及入住至今，在长达七八年的时间内三被告对原告的一系列行为均一直未提出任何异议。关于被告邓颉、刘爱华辩称邓颉因长期在外上学、工作，对父母转让涉案房屋完全不知情的辩解，显然与常理不符，违背客观事实，本院依法不予采信。 综上，《房屋买卖协议》确系原告苏润菊与被告邓治开、刘爱华的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，也不存在损害第三人合法利益的情形，应当认定合法有效，协议应当直接约束被告邓治开、刘爱华、邓颉。被告在讼争房屋过户条件成就后，拒绝履行协助过户义务，有悖诚信，原告要求被告协助办理产权过户登记手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 二、涉案车位使用权的归属问题。 （一）原、被告双方虽未就车位使用权的问题形成书面协议，但被告在签订《房屋买卖协议》时向原告一并移交了包括《田家河小区购房须知》等在内的前期购房资料，《田家河小区购房须知》已明确“车位原则上由本幢人员优先购买”，被告移交购房资料的行为能够表明原被告双方对车位使用权购买问题已实际达成一致。之后，被告未再参与任何购买停车位使用权的相关事宜，对原告购买停车位使用权所做的一系列行为也没有提出任何异议。且，被告在书童.国际苑小区并无其他房产也未在该小区居住生活。在双方签订的房屋买卖协议中，已明确约定“原由甲方与房地产上签订的商品房买卖合同的权责由乙方承担”，即意味着作为该小区实际业主的原告苏润菊受让房屋后对小区的相关设备设施在符合小区的相关规定的情形下可以享有对应的使用权利。车位使用权是小区配套设施的重要组成部分，理应由原告苏润菊承接，亦更有利于合同目的的实现。 （二）实际与指挥部签订《书童.国际苑小区架空停车位使用权出售协议》的是原告苏润菊，虽是以被告邓治开的名义所签，但签字时已注明为“苏润菊代”，购买车位使用权的相关费用也实际由原告苏润菊缴纳。 综上，基于诚实信用原则和使用便利，本院确认车位使用权归原告苏润菊。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告苏润菊与被告邓治开、刘爱华于2011年12月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、被告邓治开、刘爱华、邓颉在本判决生效之日起十五日内协助原告苏润菊办理阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢1单元602室房屋的过户登记手续； 三、阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢一层第21号停车位（编号19-21）使用权归原告苏润菊。 本案受理费7300元，适用简易程序审理，减半收取计3650元由被告邓治开、刘爱华、邓颉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7300元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  李 美 二〇二〇年八月十九日 法官助理  龙昭昕 书 记 员  李 洁