山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初1764号 原告：柴永峰，男。 委托诉讼代理人：柴某某，男，系原告父亲。 委托诉讼代理人：耿英珍，运城市盐湖区中城法律服务所法律工作者。 被告：山西鸿德房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：赵效泽，山西勇谋律师事务所律师。 被告：李菊红，女。 委托诉讼代理人：王倩，山西勇谋律师事务所律师。 原告柴永峰诉被告山西鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、李菊红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴永峰委托诉讼代理人柴某某、耿英珍，被告鸿德公司委托诉讼代理人赵效泽、被告李菊红托诉讼代理人王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柴永峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告山西鸿德房地产开发有限公司2014年3月14日所签的商品房买卖合同E区010号、011号、012号无效；2、依法判令二被告共同返回原告已付购房款1010000元、利息289519元、赔偿损失618000元并承担1010000元的赔偿责任（利息暂算2020年4月8日，后续利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以1010000元为基数从2020年4月9日起计算至款付清止），共计2927519元；3、诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告在被告鸿德房公司售楼部了解房屋信息时其工作人员告知原告，被告鸿德公司所开发的某某富中心五证齐全，已经取得商品房预售许可证。2014年3月14日，原、被告签订了三份《商品房买卖合同》，编号为E区010号、011号、012号。同日，原告向被告鸿德公司交纳定金30000元。2014年4月9日，4月30日，原告向被告李菊红的银行转账980000元房款，总共计交纳房款1010000元。后原告得知被告并未取得商品房预售许可证。为此，原告诉至法院。 被告鸿德公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，如果原告认为无效，那么原告也存在严重过错，其在购买涉案房屋之前，对房屋的性质、状况等均进行了了解，对涉案房屋未取得预售许可证是明确知悉，被告不存在原告所诉的告知他该房屋已取得商品房预售许可证的事实；2、被告已取得四证，商品房预售许可证正在积极办理中；3、原告诉求的第二条的利息289519元、赔偿损失618000元及1010000元的赔偿责任不能成立，对其主张的返还1010000元的购房款，原告自己应当承担相应的过错责任；4、被告李菊红为被告鸿德公司员工，其代收款项的行为为职务行为。 被告李菊红辩称：1、本案合同双方当事人是原告与被告鸿德公司，根据合同相对性原则，原告起诉被告李菊红的主体不适格；2、被告李菊红系被告鸿德公司员工，代收款项系履行职务行为，被告鸿德公司已为原告出具了收款收据，故，被告李菊红不应承担还款责任。综上，请求法院驳回原告要求被告李菊红承担还款责任的诉讼请求。 原告柴永峰围绕其诉讼请求提交了以下证据： 1、《商品房买卖合同》及收款收据各3份，拟证明原告在被告鸿德公司处购买商品房三套E区010号、011号、012号，并交纳了房款共计1010000元的事实。同时证明合同第九条第二项约定，每天违约金100元，违约金为100元/天*30天*12个月*6年=216000元，三份是648000元； 2、中国建设银行汇款回单4张1页，拟证明原告通过其父亲柴某某向被告鸿德公司支付房屋30000元（其中，银行转账29000元、支付现金1000元），其余购房款980000元转账到被告李菊红名下的事实； 3、中国工商银行股份有限公司运城城建支行出具的原告父亲柴某某账户明细清单8页，拟证明从2016年1月1日起至2020年4月27日止，因被告没有及时将购房款返还给原告，导致原告支付贷款利息113334元，该113334元系原告直接损失的事实； 4、2020年4月22日录音，拟证明被告业务员孙艳青一再向原告承诺商铺有商品房预售许可证及商铺收益每年每间至少收益60000元，三间即180000元的事实； 5、发票联1页、人民法院收费专用票据1页，拟证明原告支付本次诉讼费、保全费、保单费共计13700元的事实。 经质证，被告鸿德公司对原告提交的证据1的真实性无异议，但对违约金的计算有异议，称原告认为合同无效，违约金约定也是无效的；对证据2对银行回单4张的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据并不能证实被告鸿德公司与被告李菊红之间财产互通；对证据3的真实性、关联性均有异议，认为原告的主张都不能成立，理由同答辩意见。 对证据4，对真实性和合法性、关联性都有异议，认为原告的证据并不能证实对话录音的双方当事人身份，从纸质版的整理内容来看，不能证明被告方向原告承诺过当时有预售许可证，相反，该内容可以体现出原告买房时，被告的墙上只挂有4证，没有预售许可证。证据5，保险费，不属于法律规定的诉讼费范围，对其余的诉讼费、保全费根据原告主张的损失额与法院最后依法认定的额度，原告承担相应的比例。 被告李菊红对原告证据2的关联性有异议，不能证明被告李菊红与被告鸿德公司财产混同，结合被告1向原告出具的收款收据，能够证明被告李菊红不应当承担责任，其他质证意见同被告1的质证。 被告鸿德公司围绕其主张提交了以下证据： 1、运政国用（2008）第01092号土地使用证； 2、编号为0××1的建设用地规划许可证； 3、建字第140××016号建设工程规划许可证； 4、编号为140××101的建设工程施工许可证， 证据1-4，拟证明涉案房屋已取得四证，商品房预售许可证被告正在积极办理中。 经质证，原告对被告鸿德公司的证据真实性均无异议，但认为建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，均是在原告购买房屋之后2016年、2017年办理的，能够证实原告当时买房时被告只有两证的事实。 被告李菊红对被告鸿德公司证据的真实性无异议。 被告李菊红未提交证据。 本院对原、被告的证据认定如下： 原告证据1、2、5及被告证据1-4的真实性，原告及二被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据： 原告证据3，中国工商银行股份有限公司运城城建支行出具的原告父亲柴某某账户明细清单8页，该证据系银行出具，故真实性本院予以确认，但该证据仅能证明原告贷款并支付了利息的事实，不能证实由于被告的原因导致原告必须贷款，且在庭审中原告认可所贷款项并不是用于购买涉案房屋，故原告以该证据证明其损失113334元，本院不予采信。证据4电话录音，因原告未举证证明与其通话人员的身份，该证据的真实性无法核实，故本院不予采信。 经审理查明：2014年3月14日，原告柴永峰与被告鸿德公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于运城市经济开发区某某富中心E区010号、011号、012号商品房。三套商品房建筑面积均为32.36平方米，每平方米单价分别为20700.19元、20414.83元、20689.68元，三套商品房总价款为2000000元。原告在合同签订之日向被告支付房款30000元（三套商品房各支付10000元），2014年4月30日前支付房款329858元、320624元、329518元，共计980000元，三套商品房的剩余房款以银行按揭方式支付。同时合同约定，被告于2016年8月18日向原告交付房屋。合同签订当日，原告向被告鸿德公司支付了首付款30000元，于2014年4月30日向被告李菊红的银行账户转账980000元，上述两笔款项共计1010000元，被告于2014年12月25日给原告出具了三份收款收据，总金额为1010000元，并在收款收据上加盖了公司的财务专用章。同时查明，被告山西鸿德房地产公司至今未取得商品房预售许可证明。庭审中，被告鸿德公司称给原告出具的三张收款收据上已加盖了公司财务专用章，认可被告李菊红收取原告支付的980000元房款是职务行为。 庭审中，原告称其主张的损失618000元系按照合同第九条第二款约定的违约金条款计算得来。合同中对违约责任约定为：买受人如不按时交款，每推迟一天交滞金100元，逾期七天，出卖人有权解除合同，另行处理。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告鸿德公司签订三份《商品房买卖合同》时，未取得商品房预售许可证明，在本案起诉至今仍未取得，故原、被告签订的三份合同违反了相关法律强制性规定，应属无效合同。被告鸿德公司因三份合同收取原告交纳的房款1010000元应当予以返还。造成合同无效系被告鸿德公司之过错，给原告造成的损失应予以赔偿，故原告主张双方签订的三份《商品房买卖合同》无效，并要求被告鸿德公司返还购房款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但利息应按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从原告交款之日分段计算至2019年9月19日止，自2019年9月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止。关于原告主张被告赔偿其损失618000元的诉讼请求，系原告依据合同中的违约金条款计算得来，但该条款约定的是原告如不按时交款，每推迟一天交滞纳金100元，故原告主张按违约金计算损失没有法律依据，对该诉讼请求本院不予支持；对于原告要求被告鸿德公司承担1010000元赔偿责任的诉讼请求，因原告未提供有效证据证实被告系故意隐瞒没有商品房预售许可证明的事实，故该诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告李菊红承担还款责任的诉讼请求，因被告鸿德公司自认被告李菊红接受原告给付的房款是职务行为，且查明，被告鸿德公司给原告出具的收款收据上加盖了被告鸿德公司的财务专用章，应认定被告鸿德公司收取了原告所支付的房款，被告李菊红系职务行为，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告柴永峰与被告山西鸿德房地产开发有限公司于2014年3月14日签订的位于运城市经济开发区某某富中心E区010号、011号、012号三份《商品房买卖合同》无效； 二、被告山西鸿德房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告柴永峰购房款1010000元及利息（其中，30000元从2014年3月14日起计算，980000元从2014年4月30日起计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率算至2019年8月19日止。之后利息，以1010000元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）； 三、驳回原告柴永峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30220元，保全费5000元，共计35220元，原告柴永峰承担15000元，被告山西鸿德房地产开发有限公司承担20220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长 刘艳红人民陪审员赵永利人民陪审员樊海云 二〇二〇年八月十九日 书记员 续        康        乾