上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初29036号原告：上海上正实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀元路****楼**。法定代表人：关杰，执行董事。委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。被告：心医国际数字医疗系统(大连)有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省>法定代表人：王兴维，董事长。委托诉讼代理人：王婧婧，女。委托诉讼代理人：宇文浩，女。原告上海上正实业有限公司(以下简称上正公司)与被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司(以下简称心医国际公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭审理。原告上正公司的委托诉讼代理人钱可乐，被告心医国际公司的委托诉讼代理人王婧婧、宇文浩参加诉讼。本案现已审理终结。原告上正公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签署的《办公楼租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年3月3日予以解除；2.判令被告心医国际公司支付原告上正公司从2020年2月1日起至2020年3月3日止的租金人民币157,596.68元(以下币种相同)，2020年3月4日至2020年3月25日房屋返还之日止的使用费103,754.72元(按照每日租金标准4,716.11元计算)；3.判令被告心医国际公司支付原告上正公司从2020年2月1日起至2020年3月25日的物业管理费42,961.80元；4.判令被告心医国际公司支付原告上正公司逾期付款违约金，以逾期付款为本金，按照日千分之一标准，按照支付周期算至实际付款之日止；5.判令被告心医国际公司支付原告上正公司解除合同违约金501,086.70元；6.判令被告心医国际公司支付原告上正公司履约保证金501,086.70元不予退还；7.判令被告心医国际公司支付原告上正公司律师费20,000元。事实和理由：2019年5月5日，双方签署租赁合同，约定被告向原告承租上海市浦东新区耀元路XXX号3#楼1304+05房屋(以下统称系争房屋)，双方就租赁的权利义务作出了详细的约定。在合同履行过程中，被告没有按照约定如期支付相关费用，并在2020年2月14日向原告出具《退租申请》，自行擅自退租。2020年3月3日，原告向被告出具解约函，告知被告行为违约并要求其三日内付清欠缴的费用，但被告迄今为止分文未付。原告多次催讨系争房屋的钥匙，直至2020年3月25日收回系争房屋。原告认为，被告的行为严重损害了其合法权益，为此向法院提起诉讼，诉如所请。被告心医国际公司辩称，被告对双方缔约的情况不持有异议，被告的租金、物业管理费均付至2020年1月31日。被告因公司经营调整的需要，2020年1月底就与原告协商退租事宜，但原告一直拖延不办。2020年2月5日，被告向原告发送申请解约的电子邮件，原告直至2020年3月3日才在发送的解约函中对被告公司于2020年2月14日发送《退租申请》予以追认，由此被告认为双方的租赁合同已于2020年2月5日经协商一致予以解除。系争房屋承租后一直未予实际使用，因疫情原因未进行装修，不存办理系争房屋返还手续，后被告将钥匙邮寄给原告，故房屋因原告原因导致损失扩大，应由其自行承担责任。对于租金及物业管理费，被告愿意承担2020年2月1日至2月2日两天的租金及物业管理费，2020年2月3日至2020月2月9日因政府对疫情管制，属于不可抗力，无法使用房屋，同时房屋被告未实际使用，钥匙也及时返还，故之后的租金及物业管理费不再承担。关于系争房屋的钥匙，被告员工于2020年3月18日向原告邮寄了钥匙，被告认为原告在次日就收回了系争房屋。对违约金及滞纳金，被告资金困难，不同意支付；另外对之前延期支付租金及相关费用，是得到原告的认同的，款项之后也予以付清，就原告提出的款项实际支付时间予以确认，被告认为延付行为并未给原告造成损失，不应再承担违约责任，对原告就逾期付款的计算构成不持异议，但认为违约金标准过高。被告不认同合同于2020年3月3日解除，是原告拖延盖章导致，原告扩大了损失；同时租赁合同中约定的权利义务显失公平，违约金也过高，应由法院予以调低，保证金要求返还；主张律师费并无相关依据。经审理查明上海市浦东新区耀元路XXX号3#楼1304室及1305室房屋的权利人为原告上正公司。2019年3月，由原告上正公司作为甲方(出租人)与被告心医国际公司作为乙方(承租人)订立租赁合同，约定甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为673.73平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；该房屋租赁期为3年，即从2019年6月15日起至2022年6月14日止；自起租日起，租金按租赁面积每日每平方米7元计算，月租金为143,448.35元；乙方于当月的10日前或之前向甲方付清支付租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应向甲方支付相等于三个月租金及物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金501,086.70元,乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租、提前解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；租赁期内，该房屋的物业管理费按照租赁面积每平方米每月35元计算，该房屋月物业管理费为23,580.55元，乙方应交付日按月向甲方支付房屋的物业管理费，乙方于当月10日或之前向甲方付清；甲方依本合同单方形式解除权或本合同届满或终止的，而乙方不配合或不履行合同义务的，甲方可行使以下权利：……因上述各项而产生的费用(包括但限于律师费、公证费……等一切必要的费用)由乙方承担；……甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按违约时的月租金及物业管理费之和的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……(11)本合同约定或法律法规允许甲方解除合同的其他情形；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约(但本合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方主张赔偿，该等赔偿额应当为剩余租期的租金；或者甲方有权解除本合同，或同意乙方提前解除本合同，若甲方同意乙方提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿因此造成的损失与违约金差额部分；乙方逾期支付物业管理费等任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付款项的千分之一支付逾期付款违约金；……。租赁合同签署后，被告心医国际公司向原告上正公司支付履约保证金501,086.70元。同时，双方确认，被告心医国际公司就2019年8月的租金及物业管理费于2019年9月26日支付；2019年9月的租金及物业管理费于2019年10月18日支付；2019年10月的租金及物业管理费于2019年10月18日支付；2019年11月的租金及物业管理费于2019年11月22日支付；2019年12月的租金及物业管理费于2019年12月18日支付；2020年1月的租金及物业管理费于2020年2月28日支付；就系争房屋的租金及物业管理费付至2020年1月31日。2020年2月5日，被告心医国际公司的员工通过电子邮件的方式向原告提出《关于心医国际和国药心医的退租申请》，表示公司2020年对上海业务进行调整，所以涉及办公室退租问题，原承租的写字楼申请退租，已经提前通知了中介，承租合同到2020年1月31日截止。原告收到邮件后，于2020年2月10日回复电子邮件，表示以收到被告公司邮件为准，第三方无权代表被告公司作出任何合同方面的毁约，要求被告公司出具退租函文加盖公司公章寄送原告公司；另外表示由于被告公司已经涉及合同违约条款，如何进一步处理违约十一，需等公司开会商议，原告公司将及时回复。同年2月14日被告又通过书面向原告邮寄《退租申请》，再次表示就系争房屋因其公司业务调整，申请退租，合同到2020年1月31日截止。2020年3月3日，原告向被告公司发送《解约函》，表示被告公司于2020年2月14日签发的《退租申请》，原告要求被告收到函件后3天内支付拖欠的2020年2月1日至2020年2月14日的房租及物业管理费，并承担截止到2020年1月31日的逾期付款违约金，如未按照指定时间付款，则原告公司将提诉讼。同时当日，原告还通过电子邮件，将函件通过附件形式发送，并表示要求被告寄送回原告公司交房时给与被告公司的钥匙。被告为此回复电子邮件，提出要求原告退还其缴纳的履约保证金，并提出疫情期间应予免租的意见。2020年3月18日，被告表示通过邮寄的方式将系争房屋钥匙寄回原告，原告方庭审后确认2020年3月19日收到房屋钥匙，并将相关使用费及物业管理费的主张均调整至2020年3月19日。另查，由原告上正公司与上海融力天闻律师事务所签署《法律服务合同》，约定律师事务所接受原告的委托，委派律师作为其起诉心医国际公司房屋租赁合同纠纷，律师费2万元。2020年3月17日，原告上正公司支付4万元，就本案律师费，上海融力天闻律师事务所开具2万元的上海增值税专用发票。以上事实，由经庭审质证的房地产权证、《办公楼租赁合同》、《退租申请》、《解约函》、双方往来电子邮件、邮寄凭证、《法律服务合同》、支付凭证、上海增值税专用发票等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同由原、被告签署，体现双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告心医国际公司以公司内部业务调整为由，提出提前退租，租赁合同前后履行仅为半年时间，在原告上正公司没有明确表明是否同意解除前，被告心医国际公司不具有合同或法律上的单方解除权，其解除意思不发生法律效力，即使2020年2月14日原告收到其书面的退租申请，不自然视为合同已行解除。在承租方要求提前退租下，出租方有权选择继续履行或解除租赁合同，2020年3月3日，原告向被告发送《解约函》并通过电子邮件明确要求被告交还系争房屋，该解除意思表示到达被告时合同予以解除，不存在被告表述的原告对其之前解除申请的追认，由此本院确认双方的租赁合同于2020年3月3日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，对原告的相关主张处理如下：1.原告要求被告支付从2020年2月1日起至2020年3月19日房屋返还之日的租金、使用费，符合合同约定；被告表示2020年1月底便提出提前退租，原告存在故意拖延退租，扩大损失，本院认为，双方租赁合同正常履行下，原告可以依约收取租金收益，然而被告仅履行半年，承租的面积较大，提出退租时间又正值春节前后，原告根据被告的意见及行为进行评估自身风险并作出选择，至明确合同解除，期间合理，并无不妥。被告还提出2020年因新冠肺炎疫情造成其经营困难，疫情属于不可抗力，在没有正常使用房屋下要求免除租金及使用费，对此本院认为，首先，被告退租并非基于疫情影响而系自身经营的调整；其次，即使租赁合同正常履行下，租金是否减免也考虑疫情或者疫情防控措施是否直接影响到承租人对房屋的使用及收益；本案中，被告承租房屋目的为办公，疫情防控期间存在一定期间使用存在障碍，考虑该因素，本院在案件审理期间组织双方进行了调解，被告表示愿意承担2020年2月1日及2月2日的租金及物业管理费，2020年2月3日至2月9日期间的租金应予以免除，之后的发生的租金及使用费不愿意承担；原告公司表示，对法院就疫情期间的租金及使用费没有调解意见，要求法院判决。本院认为，在房屋交还之前，确实存在因疫情影响系争房屋正常使用，但承租人违约在前，要求出租方分担所有的房屋费用损失，有失公允；本院将结合房屋实际使用功能及对使用人的影响程度，根据公平原则，参照租金标准对2020年2月1日起至2020年3月19日期间的租金及使用费酌情支持15万元。2.原告要求被告支付从2020年2月1日起至2020年3月19日房屋返还之日的物业管理费，符合合同约定，于法有据，本院就37,212.05元部分，予以支持。3.原告要求被告承担从2019年8月开始至合同解除时租金及物业管理费的逾期付款违约金，被告提出逾期支付得到原告的认可，但其提供的证据并不能证明该事实，本院对该抗辩难以采信；被告还提出违约金标准过高的抗辩，就此本院认为，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定按照日万分之五标准予以支持；对于违约金的周期，本院根据约定的付款周期与实际付款时间予以判断，同时考虑到租赁合同已予以解除，原告对解除后的违约责任也提出了救济，故就尚未付款的逾期付款违约金本院则支持至租赁合同解除之日止；同时，对于合同解除后发生的费用不再依照逾期付款违约责任予以支持。4.合同解除后，原告要求被告支付解约违约金501,086.70元、没收履约保证金501,086.70元并承担律师费损失20,000元，被告不同意原告上述主张，并提出相关违约责任过高的抗辩，本院认为，原告的上述主张均是针对被告方擅自提前终止合同的同一行为而主张，根据合同约定，原告可以没收被告缴纳的等同三个月租金及物业管理费金额的履约保证金，于法有据，本院予以支持；系争房屋已于2020年3月19日及时予以收回，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素考虑，在原告已行没收被告履约保证金，其他损失并未明显超过上述金额下，其他部分不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海上正实业有限公司与被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司订立的《办公楼租赁合同》于2020年3月3日予以解除；二、被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上正实业有限公司支付2020年2月1日至3月19日的租金及使用费共计150,000元；三、被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上正实业有限公司支付2020年2月1日至3月19日的物业管理费37,212.05元；四、被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上正实业有限公司按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金(以167,028.90元为本金，从2019年8月11日算至2019年9月26日；以167,028.90元为本金，从2019年9月11日算至2019年10月18日；以167,028.90元为本金，从2019年10月11日算至2019年10月18日；以167,028.90元为本金，从2019年11月11日算至2019年11月22日；以167,028.90元为本金，从2019年12月11日算至2019年12月18日；以167,028.90元为本金，从2020年1月11日算至2020年2月28日；以167,028.90元为本金，从2020年2月11日算至2020年3月3日)；五、确认原告上海上正实业有限公司就被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司支付的履约保证金501,086.70元不再予以返还；六、驳回原告上海上正实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,348元，减半收取计6,174元，由原告上海上正实业有限公司负担3,899元，被告心医国际数字医疗系统(大连)有限公司负担2,275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年八月三十一日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。