广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15327号原告（反诉被告）深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1，统一社会信用代码91440300789240633Q。法定代表人蔡权。原告（反诉被告）深圳市联投东方资产管理有限公司，住所地深圳市福田区香梅路l061号中投国际商务中心B栋2层201-B1A，统一社会信用代码91440300311795699U。法定代表人蔡权。两原告共同委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈志强，广东中安律师事务所律师。被告（反诉原告）彭芸，男，汉族，1982年9月4日出生，户籍所在地湖南省祁东县。委托代理人张裕，广东知明律师事务所律师。委托代理人曾杰，广东知明律师事务所律师。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称原告一深圳联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称原告二深圳联投东方公司）与被告彭芸房屋租赁合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人、被告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年5月1日，原告一（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及原告二（管理方、丙方）签订了《商铺租赁合同》（见证据一），主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区商业第一层的编号为Ｆ129租赁商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（二期）商业的经营管理方（第一章第1.5条、第1.3条）；在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修免租期31天即从2019年5月1日至同年5月31日，经营免租期从2019年7月1日至7月31日，前述免租期内乙方无需支付租金（第一章第1.9、1.10条）；租赁期限交付日起计算，暂定从2019年5月1日至2022年4月30日，乙方将租赁商铺作为经营“特色餐饮”之用途，乙方经营的品牌为“丛林的鱼”（第三章第3.1条、3.3条）；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金39204.6元、向丙方支付履约保证金2063.4元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还（第四章第4.1、4.3条）；装修期、经营免租期内免收租金，但乙方仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用（第四章第4.7条）；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二租赁年度每月租金19602.3元，第三租赁年度每月租金20582.42元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；特别说明：除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期的，乙方应向甲方补付装修期、经营免租期（如有）、租金优惠期（如有）期间所减免的租金（第四章第4.8条Ａ款）；乙丙双方约定按以下方式计收运营管理费：装修期间及期满后每月运营管理费1031.7元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费（第四章第4.9条Ａ款）；自交付之日起，乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费由丙方和甲方根据乙方实际使用量分别代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门（第四章第4.12条）；合同载明了甲方、丙方的收款账户（第四章第4.20条）；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日，租赁期（包括装修期、营业期各自的起止日期）随实际交付日自动相应调整（第五章第5.1条）；租赁期限届满或三方协商提前终止合同的，甲、丙方给予乙方7天的清场期（从终止合同的次日起计算），乙方应在清场期内将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）并于清场期届满次日将商铺交还给丙方，清场期内乙方按实际清场天数计付租金；如本合同被甲方或丙方单方行使解除权而提前解除的，乙方应自付费用将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）、于合同提前解除之日将商铺交还给丙方并办理交接收手续（第十章第10.1条）；乙方交还商铺时应恢复原状并承担所有费用；如乙方交还的商铺与丙方交付时的结构状况不同或造成甲、丙方其他损失的，乙方应承担赔偿责任（第十章第10.2条）；商铺交还时，还应符合以下条件：乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、运营管理费、房屋清退费、种类违约金、损害赔偿金等（第十章第10.3.1条）；乙方以该商铺作为工商注册地址的，应在租赁期限届满或合同提前解除日后30日内完成注册地变更或注销手续，使商铺可重新作为工商注册地址供新租户使用，否则须以当年月租金总额为基数按月利率2%支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿因此发生的一切损失和费用（第十章第10.3.2条）；乙方延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金（第十四章第14.2条）；乙方逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时乙方应按本合同约定承担违约责任（第十四章第14.4条）；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外乙方还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，乙方还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费等（第十四章第14.5条）；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖（第十六章第16.2条）；各方均同意合同首页约定的联系方式为各方联络方式，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收（第十七章第17.2条）；等等。上述合同签署后，2019年5月11日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》（见证据二），载明：原告已于同日向被告交付了租赁商铺，被告确认交付时完全符合租赁合同约定的交付标准和要求；租赁期从2019年5月11日至2022年5月10日，装修免租期从2019年5月11日至2019年6月10日，计租日为2019年6月11日。2019年4月12日，被告分别向原告一交纳了39204.6元履约保证金、向原告二交纳了2063.4元履约保证金，前述共计41268元（见证据三），2019年6月11日起开始计租。但是，从2019年6月起，被告未再支付租金，且从2019年8月起拖欠运营管理费、水电费等费用。2019年12月24日，两原告向被告发出《解除合同通知函》（12月25日到达被告处，但被告拒收，见证据四），告知被告：暂计至2019年12月17日，被告已拖欠租金71875.1元、运营管理费3095.1元、水电费749.61元（拖欠的各项款项本金合计75719.81元），各项延期付款违约金共3480.05元，前述共计79199.86元；解除租赁合同；请被告付清前述拖欠的费用，并向原告一补付装修期、经营免租期期间未付的租金39204.6元；请被告于提前解除合同日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；被告已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。然而，被告至今仍未付清各项欠款及延期付款违约金。另，由于被告根本违约导致两原告提起本案诉讼，原告一支出了律师费9540元、原告二支出了律师费1060元，根据合同第14.5条约定，被告应当分别赔偿给两原告。综上所述，为维护自身合法权益，两原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请求判决：1、确认被告与两原告签订的《商铺租赁合同》已经解除；2、确认被告向原告一交纳的39204.6元履约保证金、向原告二交纳的2063.4元履约保证金（共计41268元）均不予退还；3、被告立即向两原告支付违约金61902元［（19602.3元月租金＋1031.7元月管理费）×3倍］；4、被告立即向原告一支付2019年6月1日起至将租赁商铺实际清退、恢复至原告一认可的良好状态并完好交还给原告一之日期间的租金（暂计至2020年4月30日为150284.3元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年4月30日为13612.71元）；5、被告立即向原告一补付装修期、经营免租期未付的租金39204.6元；6、被告立即向原告二按每月1031.7元的标准支付从2019年10月1日起计至将租赁商铺实际清退、恢复至原告一认可的良好状态并完好交还给原告一之日期间的运营管理费（暂计至2020年4月30日为7221.9元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年4月30日为564.67元）；7、被告立即向原告二支付2019年8月至10月期间的水电费共计749.61元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年4月30日为100.39元）；8、被告立即向原告一支付律师费9540元、向原告二支付律师费1060元；9、被告承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2020年4月30日合计为325508.18元。庭审期间，原告对诉讼请求第4项补充，租赁合同第20页第10.2条第2段约定被告在撤离商铺时应将可搬离的物品撤除，并将指示牌予以拆除。而根据原告证据7（2020年7月29日下午6：00）被告至今未将商铺的五广告牌予以拆除，也没有将商铺内的凳子、抽油烟机、标志、灯泡等拆除带走，也没有将商铺恢复毛胚（原告当时向其交付时属于毛胚状态，详见合同附件2倒数第二行）。根据合同第20页10.2条第3段可见，被告交还商铺应与原告当初向其交付的毛胚状态一致。被告辩称，一、《商铺租赁合同》的格式条款排除被告权利，维护原告权利，增加被告义务，应当认定无效。《商铺租赁合同》第4.2条、4.3条、14.5条、17.2条就明显加重被告义务，免除原告自身责任、排除被告权利的格式条款，应当认定无效。二、原告一的物业不满足适租条件，无法提供合适位置安装空调，致使被告租赁目的无法实现，原告违约在先被告不应当向原告支付违约金。《商铺租赁合同》的附件二《餐饮商铺将会标准》明确指出，原告提供室外机安装位置，室外机安装工艺按照原告要求执行，被告按照原告提供的位置安装空调后，空调外机无法正常散热，空调经常停机，导致无法正常使用。三、因原告违约而解除合同，被告不应当补付装修期、经营免租期所减免的租金，被告所交的租赁保证金原告应当予以退还。四、被告承租至今未改变物业主体承重结构，被告在原告许可下已经将物品全部搬离涉案物业，并不影响涉案物业再次出租，被告不应当承担搬离涉案物业后的运营管理费及延期付款违约金。五、被告没有拖欠原告二水电费，被告不应当支付2019年8月至10月的水电费及延期付款违约金。2019年10月底被告发出解除合同通知后搬离，不应承担11月及之后的租金、延期付款违约金。2019年6月原告主张的20天租金因原告未配合被告办理消防验收手续，耽误了被告办理消防验收时间，被告找原告协商予以免除，因此被告不应承担2019年6月的租金及延期付款违约金。另，原告要求被告将涉案商铺恢复至毛坯状态，不符合商业惯例，而且恢复毛坯状态可能会对涉案商铺造成其他损害，而且自2019年10月至今原告未提出要求或通知要求被告将涉案商铺恢复至毛坯状态，今天才得知这一点。被告反诉称，深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称“联投东方公司”）为深圳市联投置地有限公司（以下简称“联投置地公司”）的全资子公司，两原告住所地相同，法定代表人相同，董监高相同，为关联企业。两原告提供不合格商铺，造成被告租赁合同目的无法实现，产生了重大经济损失。2019年5月1日，彭芸与联投置地公司（出租方）、联投东方公司（管理方）签订了《商铺租赁合同》（下称“合同”），合同约定：联投置地公司将名下位于深圳市宝安区商业第一层编号为Ｆｌ29的商铺（以下简称“涉案房屋”）出租给被告用于经营餐厅；自涉案房屋交付之日起，承租人有31天的装修免租期；2019年5月11日双方办理商铺交付手续，被告开始进场装修，至5月底装修完毕准备开业。但原告强行要求被告通过其指定的公司代办消防许可证才准予开业。直至2019年7月31日，被告才开业。开业后，因空调外机安装在不透风的巷子散热不好导致空调过热无法正常运行，导致屋内空调制冷效果差，顾客用餐体验差，被告多次找原告沟通交涉，一直未能解决，最终导致被告被迫停业。合同履行期间，承租人彭芸多次向出租方、管理方反映商铺存在的问题，并要求尽快彻底解决，但都没有任何实质性的改善。被告被迫无奈于2019年10月22日向原告送达解除合同申请。综上所述，涉案房屋存在严重的质量缺陷，无法正常安装空调，联投置地公司保证涉案房屋在租赁期内可用于商业经营【合同11．1．2条】，但承租人租赁商铺的合同目的无法实现，二原告已经构成了根本违约。因此，为了维护承租人的合法权益，挽回承租人由此遭受的巨额财产损失，依据我国《合同法》《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起反诉，请求法院判决：1、判令彭芸与深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司在2019年5月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除；2、判令深圳市联投置地有限公司返还彭芸履约保证金人民币39204．6元，深圳市联投东方资产管理有限公司返还彭芸履约保证金人民币2063．4元；3、判令深圳市联投置地有限公司向彭芸支付违约金人民币214．84元（以39204．6为基数，按日利率0．002％自2019年10月23日计算至实际还清之日止，暂计至2020年7月23日），深圳市联投东方资产管理有限公司向彭芸支付违约金人民币ｌｌ．31元（以2063．4为基数，按日利率0．002％自2019年10月23日计算至实际还清之日止，暂计至2020年7月23日）；4、判令深圳市联投置地有限公司赔偿彭芸装修费损失人民币82000元；5、本案的诉讼费由深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司承担。以上各项合计金额为123494.15元。原告对被告的反诉辩称，1、根据合同附件2交付标准及合同第6条的约定被告应自行承担安装空调、消防改动报建等装修责任。被告进行的装修行为也是其营业和投资行为，应自行承担风险，不应转嫁给原告承担。2、根据原告证据2证据8可见，双方已于2019年5月11日对商铺进行了验收和交付，被告也确认，商铺完全符合合同约定的交付标准和要求，同时也载明了商铺的正常开业日是2019年6月11日而非2019年7月31日。可见双方确认商铺不存在质量问题。在2019年6月后，被告一直正常营业，其出于少付租金，降低经营成本的考虑没有向原告支付管理费及其他费用，属于不诚信的违约行为。是企图将经营的成本和损失转嫁给原告方承担。被告所称在2019年10月22日向原告方送达了解除合同通知不属实，本案根据原告方证据4，本案是因为被告已连续拖欠2个月以上的管理费及其他费用达到了合同约定的原告方行使解除权的条件，故原告方根据租赁合同第28页第14.4条及合同法93条第2款第96条规定向被告通知解除合同。不能支持作为违约方的被告所称的以其单方面通知原告方解除的时间2019年10月22日作为合同解除的时间。因为根据九民会议纪要关于合同纠纷案件的审理部分中的规定，依照前述合同法的规定，法院认定有权行使单方解除权的主体必须是守约方而非违约方。如果赋予违约方单方解除权，将背于前述法律规定及法律的正义原则。经审理查明：2019年5月1日，原告一（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及原告二（管理方、丙方）签订了《商铺租赁合同》（见证据一），主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区商业第一层的编号为Ｆ129租赁商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（二期）商业的经营管理方；在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修免租期31天即从2019年5月1日至同年5月31日，经营免租期从2019年7月1日至7月31日，前述免租期内乙方无需支付租金；租赁期限交付日起计算，暂定从2019年5月1日至2022年4月30日，乙方将租赁商铺作为经营“特色餐饮”之用途，乙方经营的品牌为“丛林的鱼”；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金39204.6元、向丙方支付履约保证金2063.4元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还；装修期、经营免租期内免收租金，但乙方仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二租赁年度每月租金19602.3元，第三租赁年度每月租金20582.42元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；特别说明：除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期的，乙方应向甲方补付装修期、经营免租期（如有）、租金优惠期（如有）期间所减免的租金；乙丙双方约定按以下方式计收运营管理费：装修期间及期满后每月运营管理费1031.7元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费；自交付之日起，乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费由丙方和甲方根据乙方实际使用量分别代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门；合同载明了甲方、丙方的收款账户；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日，租赁期（包括装修期、营业期各自的起止日期）随实际交付日自动相应调整；租赁期限届满或三方协商提前终止合同的，甲、丙方给予乙方7天的清场期（从终止合同的次日起计算），乙方应在清场期内将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）并于清场期届满次日将商铺交还给丙方，清场期内乙方按实际清场天数计付租金；如本合同被甲方或丙方单方行使解除权而提前解除的，乙方应自付费用将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）、于合同提前解除之日将商铺交还给丙方并办理交接收手续（第十章第10.1条）；乙方交还商铺时应恢复原状并承担所有费用；如乙方交还的商铺与丙方交付时的结构状况不同或造成甲、丙方其他损失的，乙方应承担赔偿责任；商铺交还时，还应符合以下条件：乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、运营管理费、房屋清退费、种类违约金、损害赔偿金等；乙方以该商铺作为工商注册地址的，应在租赁期限届满或合同提前解除日后30日内完成注册地变更或注销手续，使商铺可重新作为工商注册地址供新租户使用，否则须以当年月租金总额为基数按月利率2%支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿因此发生的一切损失和费用；乙方延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金；乙方逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时乙方应按本合同约定承担违约责任；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外乙方还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，乙方还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费等；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖；各方均同意合同首页约定的联系方式为各方联络方式，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收；等等。上述合同签署后，2019年5月11日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》，载明：原告已于同日向被告交付了租赁商铺，被告确认交付时完全符合租赁合同约定的交付标准和要求；租赁期从2019年5月11日至2022年5月10日，装修免租期从2019年5月11日至2019年6月10日，计租日为2019年6月11日。2019年4月12日，被告分别向原告一交纳了39204.6元履约保证金、向原告二交纳了2063.4元履约保证金，前述共计41268元，2019年6月11日起开始计租。被告于2019年5月31日装修期间购买空调，安装于租赁店铺，2019年8月12日空调维修部经检查作出“两个三匹室外机装在一个不透风的巷子导致空调不能正常运行，建议用户移室外主机”的建议。被告于2019年9月份与原告沟通关于空调移室外机问题，被告于2019年10月22日因商铺空调不制冷，经营亏损向原告提出解约申请。原告以被告自2019年6月起未再支付租金，且从2019年8月起拖欠运营管理费、水电费等费用，于2019年12月24日向被告发出《解除合同通知函》，12月25日函件到达被告处，被告未签收。函件内容为：暂计至2019年12月17日，被告已拖欠租金71875.1元、运营管理费3095.1元、水电费749.61元（拖欠的各项款项本金合计75719.81元），各项延期付款违约金共3480.05元，前述共计79199.86元；解除租赁合同；请被告付清前述拖欠的费用，并向原告一补付装修期、经营免租期期间未付的租金39204.6元；请被告于提前解除合同日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；被告已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。以上审理查明的事实，有经当庭质证的租房合同、商铺交付确认书、保证金收款收据、解除合同通知函、缴费通知书、委托代理合同、商铺现状照片、工商登记信息单、押金收据、证据固化报告及微信聊天记录、电话录音、水电费缴费凭证、租赁合同解约申请书、消防安全检查合格证、施工合同付款凭证、购机证明等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告协商一致，由被告承租原告的房屋，被告支付租金，双方之间成立租赁合同关系，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。关于合同解除时间。原告与被告签订租赁合同，被告于2019年9月份与原告沟通关于空调移室外机问题，被告于2019年10月22日因商铺空调不制冷，经营亏损向原告提出解约申请。原告以被告自2019年6月起未再支付租金，且从2019年8月起拖欠运营管理费、水电费等费用，于2019年12月24日向被告发出《解除合同通知函》，12月25日函件到达被告处，被告未签收。本院认为，被告在经营期间因原告提供的商铺空调室外机安装位置存在缺陷，要求原告提供新的空调室外机安装位置，原告未予提供导致被告餐厅空调不致冷，影响顾客流量，导致被告承租原告商铺经营餐厅的合同目的未能达到，被告向原告提出解除租赁合同的主张，原告应当允许。被告于2019年10月22日提出解除合同，且从2019年11月1日起未再经营，因此，本院确认双方签订的租赁合同于2019年11月1日起解除。关于合同解除方式。原告提供的商铺经被告签收确认交付，被告提交证据证明在装修营业过程中发现原告提供的商铺空调室外机安装位置无法散热，被告提出更改室外机安装位置后，原告未予满足，被告因此提出解除租赁合同。被告提出协商解除租赁合同，原告工作人员收到被告提出的协商解除租赁合同后未予答复，本院认为，被告因合同目的不能实现，提出协商解除租赁合同的要求，原告应当予以同意，因此，本院认为双方解除合同的方式应为由被告提出双方协商一致解除合同。关于原告主张不予退还履约保证金。原告出租给被告的租赁物存在双方签订租赁合同时未预计到的瑕疵，被告提出与原告协商一致解除租赁合同，不属于承租人违反约定解除合同，原告主张的不予退还履约保证金39204.6元及2063.4元，原告主张的要求被告支付违约金61902元及合同解除之日后的租金，均无法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告返还履约保证金，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张的租金、管理费，水电费。关于租金，原、被告双方于2019年5月11日对租赁商铺进行了验收并签署了《商铺交付确认书》，双方在租赁合同中约定的装修期为31日，约定的经营免租期为31日，因此，双方应当按照约定月租金19602.30元及月管理费1031.70元从2019年7月11日起计收租金及管理费，被告提交的银行转账凭证证明其于2019年8月29日向原告一支付租金19602.30元，向原告二支付4356.05元，9月20日向原告一支付租金19602.30元，向原告二转账支付1249.27元。被告于2019年7月1日向原告二预付电费1000元、8月19日预付电费2000元、9月3日预付电费2000元、9月20日预付电费2000元、10月8日预付电费1500元。经本院核算，被告应当支付原告从2019年7月11日至2019年10月30日期间租金71875.10元（19602.30÷30天×20天+19602.30×3个月），被告已向原告支付租金39204.60元，还应向原告支付租金差额32670.50元，原告诉求超出部分，本院不予支持。根据原告提交的缴费通知书及被告提交的银行转账凭证核算被告应当向原告二支付管理费及水电费总额为4532.60元（1031.7元÷30天×20天＋1031.70元×3个月+120.1元+317.45元+312.15元），被告已向原告预交水电管理费为8500元，因此，被告已足额支付原告二水电管理费，原告主张被告支付水电管理费的诉求，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的恢复原状及清退费用。原告提交的照片证明被告退租时未拆除添附抽风烟道及招牌，原告提交的证据，不能证明因被告未及时拆除烟道及招牌实际造成阻碍了原告商铺出租进程，原告因此主张的合同解除后的租金及运营管理费，本院不予支持。但考虑到原告雇请人员拆除烟道及招牌实际费用，该费用属于被告给原告造成的损失，因此，本院酌定被告应当支付原告因未及时将商铺恢复原状的损失5000元。关于原告主张的违约金，原告与被告在租赁合同中约定，每逾期一日按月租金千分之五计算违约金，原告在实际诉求时要求按年利率24%计算违约金。本院认为，原告与被告之间协商解除租赁合同关系，双方均未及时清结账务，给对方造成资金占用损失，双方均未能提交证据证明实际造成的损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金。关于原告主张的律师费。原告与被告协商解除签订的租赁合同，原告主张的律师费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的装修费损失。本院认为，被告承租原告的商铺进行经营活动，其装修所支付的费用，是经营投资，原告与被告之间视为协商解除租赁合同，被告要求原告承担装修损失，无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告彭芸签订的《商铺租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告彭芸应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投置地有限公司支付从7月11日至2019年10月30日期间租金差额32670.50元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2019年11月1日起计至付清之日止）；三、被告彭芸应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投置地有限公司支付恢复原状费用5000元；四、原告深圳市联投置地有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告彭芸返还租赁押金39204.6元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2019年11月1日起计至付清之日止）；五、原告深圳市联投东方资产管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告彭芸返还管理费押金2063.4元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2019年11月1日起计至付清之日止）；六、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告彭芸其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3091元，由原告承担2733元，被告承担358元；反诉受理费1385元，由原告承担463元，被告承担922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年八月十五日书记员 李博（兼）书记员 陈 颖 欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。