文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初8961号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：刘国睿，男，1983年10月2日出生，汉族。      委托诉讼代理人：张爽，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。      委托诉讼代理人：严惠菊，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。                  案由              物业服务合同纠纷                  适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告刘国睿向原告支付2017年3月18日至2019年6月30日物业服务费16 564.44元及违约金4 969.33元（违约金按照欠费金额30%计算）；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告刘国睿购买青岛市即墨区天泰蓝山小区房屋，2017年3月18日至2019年6月30日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计21 533.77元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告刘国睿辩称，一、涉案房屋至今未完成交付手续，被告刘国睿依法不应承担交纳物业服务费的责任。《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定：“业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。”依照该款规定，物业服务费应当自房屋交付之日起由业主交纳，若房屋未交付至业主处，则物业服务费不应由业主交纳。2016年12月18日，被告刘国睿与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同约定刘国睿购买位于青岛市即墨区天泰蓝山小区房屋（即涉案房屋），并由青岛天泰温泉谷置业有限公司依约履行房屋交付义务。然而，涉案房屋至今未完成交付手续，被告亦未曾入住过该涉案房屋。依照相关法律法规规定，被告刘国睿不应承担交纳物业服务费的责任。二、青岛天泰温泉谷置业公司作为与本案有重要利害关系的第三人，应当追加其为诉讼参与人。因原告请求被告交纳物业服务费的诉讼请求所依据的《前期物业服务合同》系原告与青岛天泰温泉谷置业有限公司所签订，故在涉案房屋未完成交付时，应当由青岛天泰温泉谷置业有限公司承担交纳物业服务费的责任。而房屋是否已经完成实际交付，应当由青岛天泰温泉谷置业有限公司举证证明，而非原被告。且原告向法院提交的一份用以证明涉案房屋已完成交付的证据，系由青岛天泰温泉谷置业有限公司向被告发出交付通知的快递回执单。但该份证据系由青岛天泰温泉谷置业有限公司向被告发出，原告无法证明该证据的真实性及合法性。综上，原告青岛天泰爱家物业服务有限公司与被告刘国睿的物业服务合同纠纷的产生与涉案房屋是否实际交付具有直接因果利害关系。而青岛天泰温泉谷置业有限公司作为涉案房屋的交付义务人，其是否已经履行交房义务的事实将直接影响本案的诉讼结果。青岛天泰温泉谷置业有限公司系与本案有重要利害关系的第三人，若其不参加诉讼，则案件事实将难以查清。故，应当追加青岛天泰温泉谷置业有限公司为诉讼参与人。三、房屋交付应以房屋实际转移占有为标准，青岛天泰温泉谷置业有限公司仅仅向被告发出交付通知，并不意味着其已履行完成房屋交付义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”山东省青岛市中级人民法院作出的（2017）鲁02民终4957号民事判决中，法院认定房屋的交付分为物的实际交付与权利交付，通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而占有人转移占有自受让人取得事实上的管领力时完成。在商品买卖合同中，房屋转移占有的外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者，从而使购房人取得对所购房屋的管领力。出卖人主张向购房人发出交房通知书即视为已完成交付，不符合法律规定以及对交房的通常做法。本案中，被告与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》中约定：“甲方定于2017年3月18日前将该房屋交付给乙方……该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接单或甲方发出的《交房通知》所载明的交房日期。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当依据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”依照前款约定，青岛天泰温泉谷置业有限公司交付房屋并非简单地甲方发出交付通知即作为已完成交付的标志，而是需要满足提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、提供实测面积的有关资料等条件。但实际上，青岛天泰温泉谷置业有限公司仅向被告发出交付通知，未提供《住宅质量保证书》等其他材料，更未将钥匙交给被告。在被告接到交付通知后，曾前往办理交付手续。但到场发现涉案房屋不符合交付条件，一层厨房地面及负一层天花板漏水严重，以致房屋无法正常居住使用。并且，在办理交付手续时，青岛天泰爱家物业服务有限公司要求被告先交纳物业服务费，才能办理房屋交付并将钥匙交付给被告。该要求违反法律法规规定，被告遂予以拒绝。至今，涉案房屋交付手续仍未完成，被告手中没有钥匙，亦从未入住涉案房屋。因此，无论从合同约定的角度、法律规定的角度，还是日常常理的角度，均应认定青岛天泰温泉谷置业有限公司未完成向被告交付涉案房屋的义务。综上所述，原告青岛天泰爱家物业服务有限公司要求被告刘国睿支付2017年3月18日至2019年6月30日期间物业服务费的诉讼请求无任何事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业管理服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      2016年12月18日，刘国睿（乙方）与青岛天泰温泉谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定房屋建筑面积为224.08平方米。甲方定于2017年3月18日前将该房屋交付给乙方，房屋交付条件为乙方已经按时支付了全部购房款（包括房屋面积差价款）并按期履行了其他相关义务且该房屋已经通过单体竣工验收。在房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单或甲方发出的《交房通知》所载明的交房日期。合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，甲方可以（但无义务）发出房屋交付通知。乙方必须在甲方发出的房屋交付通知书确定的交付时间或合同约定的房屋交付时间截止日（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到该房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业管理费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金。补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为青岛天泰温泉谷置业有限公司与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》、《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。      天泰·蓝山小区x户建筑面积227.7平方米。2017年4月办理房屋产权登记。至庭审时，原告处没有案涉房屋的交接手续，业主从未交纳物业服务费。2019年6月22日，原告向被告邮寄律师函催收物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告刘国睿作为天泰·蓝山小区37-142户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      根据刘国睿与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，刘国睿应当于合同约定的房屋交付期限2017年3月18日前到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。按照约定接收房屋是被告作为买受人应当履行的合同义务，被告没有证据证实案涉房屋存在买受人有权拒收的法定事由及交付过程中变更交付时间的约定，也没有证据证实原告因被告未交纳物业服务费而拒绝向被告交付房屋钥匙，因被告不能证明其未按期收房屋存在应当归因于原告或开发商的合法事由，原告有权要求被告按照《青岛市商品房预售合同》及《蓝山前期物业服务合同》的相关约定支付物业服务费。被告延期办理入住手续，应自《青岛市商品房预售合同》约定的交付之日届满的次日即2017年3月19日起交纳物业服务费。原告要求被告支付2017年3月19日至2019年6月30日期间的物业服务费符合合同约定及法律规定，本院予以支持，超过部分本院不予支持，物业服务费金额依法认定为   16 544.98元【2.65元/月/平方米×227.7㎡×27个月+2.65元/月/平方米×227.7㎡÷31×13】。因《前期物业服务合同》并未约定违约金，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告刘国睿于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2017年3月19日至2019年6月30日期间的物业服务费16 544.98元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取169元（原告预缴），由被告刘国睿负担107元，原告青岛天泰爱家物业服务有限公司负担62元。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年八月十日                  书 记 员   于梦娇