上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4006号原告：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：江蕾，董事长。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。被告：王世妹，女，1963年1月27日出生。委托诉讼代理人：查丽娜(系王世妹之女)，女，住上海市。原告上海西部企业(集团)有限公司(以下简称西部公司)与被告王世妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，被告王世妹对原告西部公司以相同案由提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。西部公司的委托诉讼代理人陈帆，王世妹及其委托诉讼代理人查丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西部公司向本院提出诉讼请求：1、要求王世妹支付西部公司2019年7月2日起至2020年3月27日止的房屋占用费303,345元(按照34,320元/月的双倍租金标准计算)；2、要求王世妹支付西部公司2019年7月31日起至其实际办理完成以租赁地址为注册地址的工商变更或注销登记之日止的迟延注销工商注册登记违约金(按照17,160元/月的租金标准计算)。事实与理由：2018年2月6日，西部公司作为出租方与王世妹订立《房屋租赁合同》，约定由王世妹承租上海市普陀区新村路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年1月1日至2019年6月30日，月租金17,160元，租赁期满，原告有权收回该房屋，王世妹应在三十天内注销以该房屋为地址的工商注册登记，延期注销的，王世妹将按同等租金水平支付违约金，王世妹应在租赁期满后的一日内返还该房屋，逾期返还的，应按逾期返还天数的双倍租金支付房屋占用费。合同订立后，王世妹将系争房屋作为经营房产中介、美容美体使用，并以该房屋为注册地址设立“上海市普陀区司司美甲店”。现西部公司与王世妹之间的合同已到期，王世妹的装饰装修及设施设备等添附物未搬离系争房屋，直至2020年3月27日西部公司自行收回房屋。王世妹辩称，不同意西部公司的诉讼请求，2019年6月30日前，西部公司未提出要解除合同，而是将未来三年的租赁费用通过微信发给了王世妹，王世妹在微信上对于费用金额表示同意，2019年5月30日王世妹被迫签订了整改通知书，西部公司的员工称若不签订整改通知书，将不会续签合同，2019年8月26日，西部公司才发来告知书称王世妹在经营期间存在“三合一”的情况，要求王世妹搬离系争房屋，“三合一”并非事实，嗣后王世妹与西部公司协商续租事宜未果，2019年11月13日西部公司派人上门封门断电，此后王世妹停止经营，西部公司将办公桌椅搬走，双方的租赁合同在2019年6月30日到期，若西部公司提前一个月告知不再续租，王世妹将另找店铺。王世妹向本院提出反诉请求：1、要求西部公司支付违约金34,320元；2、要求西部公司退还房屋押金人民币34,320元；3、要求西部公司支付因其违约导致的2019年9月1至2020年1月31日期间的店铺盈利损失250,000元(按照50,000元/月的盈利标准计算)。事实与理由：西部公司与王世妹于2018年1月1日订立《房屋租赁合同》，约定西部公司将系争房屋出租给王世妹使用，合同期限为18个月，至2019年6月30日止。合同履行期间，王世妹始终按约履行，2019年5月期间,西部公司的合同经办人徐勇泉微信通知王世妹未来三年的租赁费用，王世妹当即表示认可，合同经办人并未向王世妹提出解除合同、清退房屋、退还押金等事宜，王世妹认为徐勇泉发送的微信系要约，王世妹认可费用系承诺，因此双方于2019年7月1日起在未来三年内仍存在合同关系。2019年8月26日，西部公司发来《告知书》，捏造王世妹经营期间“三合一”，要求王世妹于2019年8月31日前将系争房屋清空并返还西部公司，此后，王世妹无心经营店铺，始终希望与西部公司协商，西部公司拒绝协商并于2019年11月13日派人封门断电，西部公司之后私自更换门锁，搬空办公桌椅，强行收回系争房屋。王世妹在系争房屋内已经经营十二年，每月扣除房屋租金后盈利50,000元，由于西部公司违约给王世妹造成巨大经济损失。西部公司针对反诉辩称，租赁合同履行期限届满，合同效力终止，双方未订立新的租赁合同，西部公司未违约，故王世妹要求支付违约金缺乏依据，同意退还房屋押金34,320元，双方的租赁合同已经在2019年6月30日终止，嗣后双方之间不存在租赁合同关系，王世妹的经营损失与西部公司无关，没有采取暴力手段强行收回房屋。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为西部公司。2018年2月6日，西部公司(出租方、甲方)与王世妹(承租方、乙方)订立《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋为系争房屋，建筑面积112.90平方米；乙方对租赁房屋的装修装饰、改善、增设他物在合同解除后均无偿归甲方所有，乙方不得拆除和人为毁坏、不得追诉赔偿责任；乙方租赁上述房屋作为经营房产中介、美容美体、房屋装潢使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途；租赁期限为一年零六个月，房屋租赁期自2018年1月1日至2019年6月30日止；租赁期满，合同终止，甲方有权收回该房屋，乙方应在三十天内注销乙方以该房屋为地址的工商注册登记，延迟注销的，乙方将按同等租金水平向甲方支付违约金，并承担甲方由此产生的相关损失，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；每月租金17,160元，房屋租赁保证金34,320元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用并注销乙方以该房屋为地址的工商注册登记后，剩余部分无息归还乙方；乙方在租赁期内，不得存在“三合一”现象，即乙方在未设置有效的防火分割、在租赁内的建筑内进行经营、住宿、日常烧饭等功能混合在同一空间内；乙方应在租赁期届满后的一日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按逾期返还天数的双倍租金向甲方支付房屋占用费，乙方返还该房屋，应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方按一个月租金的双倍支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；甲方一旦发现乙方租赁的房屋存在火灾或任何安全隐患，可通过发出整改通知书或相应告知书责令整改。合同订立后，王世妹支付租赁保证金34,320元。2018年6月5日，王世妹以上海市普陀区新村路XXX号底层为经营场所注册成立上海市普陀区司司美甲店(个体工商户)，经营者为王世妹。2019年3月28日，王世妹向西部公司员工徐勇泉发送微信“小徐好，租房合同几时续签”，徐勇泉“目前不确定，等上面说”。2019年5月10日，徐勇泉向王世妹发送微信“价格已经下来，比较高，三年，第一第二年6元，第三年6.5元，周一来我们公司，带好身份证营业执照复印件以及老合同”，王世妹回复“小徐好，知道了，谢谢了”。2019年5月13日，王世妹向徐勇泉发送微信“小徐好，房租6元怎么算，每月房租多少钱，谢谢帮我算一下，发给我”，徐勇泉回复“6乘以112乘以365，一年的”。2019年5月31日，西部公司消防安全检查情况整改通知书载明，2019年5月30日，我单位消防安全管理人员对王世妹承租和使用的房屋进行了消防安全检查，发现租赁场所内存在三合一现象，安全隐患重大，限期整改，上述问题和隐患请于2019年5月31日前整改完成并及时通知我方，届时我方将派人进行复查。王世妹于该通知书上签字。同日，王世妹在西部公司不动产消防检查记录单签字确认。租赁期内的租金，王世妹已经向西部公司支付完毕，租赁期限届满前，王世妹未向西部公司提出书面续租申请，租期届满后，王世妹继续占用系争房屋，也未再支付任何费用。2019年7月2日，王世妹向徐勇泉发送微信“小徐好，房租现要交吗？”，徐勇泉“等等”。2019年8月26日，西部公司通过微信向王世妹发送了《告知书》，载明贵方与西部公司于2018年1月签订《房屋租赁合同》，约定贵方租赁我司系争房屋，面积112.9平方米，租期一年六个月，自2018年1月1日至2019年6月30日，租金每月17,160元，由于你户多次出现“三合一”现象(经营场所住人)，严重违反我司的管理制度，根据《房屋租赁合同》相关规定，我司作为出租方现正式通知贵方，我司与贵方的《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，我司有权收回前述租赁房屋，请贵方于2019年8月31日之前将租赁房屋清空并返还我司，配合办理房屋交接手续，结清该房屋租赁期间产生的所有费用，包括但不限于租金、物业费、水电费等费用，且贵方应在租赁期限满后的三十天内注销或变更以该房屋地址为工商注册地址的备案登记，如贵方存在迟延搬离、拒不返还房屋、迟延注销或变更注册地址、拖欠我司任何费用或其他违约情形，我司将按合同约定以及实际损失向贵方主张相应费用及违约金，并要求贵方承担由此产生的相关损失。2019年11月13日，上海公安局案件接报回执单载明2019年11月13日10时12分，报警人在新村路XXX号盛兴房产门口，称租房纠纷，称物业现找了几名保安在其门口，断其电，请民警到场处理。2020年1月10日的上海公安局案件接报回执单载明2020年1月10日12时40分，报警人王世妹到所报案称，2020年1月8日发现其店面(新村路XXX号)门锁被人用胶水堵上并焊上。2020年3月2日的上海公安局案件接报回执单载明，2020年4月2日下午14时30分，报警人王世妹来所报称，2008年7月左右开始租用新村路XXX号店铺，之后一直租赁该店铺，2020年3月31日下午发现店铺内的沙发、桌子、椅子和一些花盆及其他物件没有了。2020年5月18日，上海市普陀区司司美甲店被准予注销登记。审理中，关于续签情况，王世妹表示2019年5月10日徐勇泉发微信告知续签三年的租金价格，通知其携带身份证、营业执照、原合同在周一前往西部公司确认续签金额，其回复知道了，其于周一前往西部公司签订了三年费用确定书，该份材料在西部公司，5月13日，其向徐勇泉询问租金价格如何计算，徐勇泉回复了计算公式。西部公司表示，徐勇泉系西部公司的经办人，微信聊天记录是与王世妹磋商租金价格，并没有续签合同的意思表示，续签合同需要经过领导审批同意，微信中徐勇泉通知王世妹携带材料指的是让王世妹提供相关领导审批需要的材料，2019年5月13日，王世妹确实前往了西部公司，但双方没有签订书面的费用确认书，王世妹仅将材料交给西部公司，嗣后，在审批过程中发现王世妹存在“三合一”不符合招租条件。审理中，针对王世妹提出的2019年11月13日封门停电一节，西部公司表示当天确实有封门停电行为，用木板将系争房屋的通道封住，但此后王世妹将木板拆掉，王世妹将系争房屋分割为两间，一间用于经营美容店，一间用于经营房产中介，美容店内的物品于2019年11月13日后搬空，2019年12月30日，西部公司将系争房屋大门的门锁焊掉，当时系争房屋内留有房产中介的办公物品，2020年3月27日，西部公司将系争房屋内的物品搬离并存放他处，自行收回房屋。王世妹表示2019年11月13日西部公司封门停电后，系争房屋仅留有一个小门，其派人在系争房屋内看守物品，看守人员过了一周左右离开了系争房屋，但由于双方之间存在争议，所以王世妹没有将物品全部搬离系争房屋，也没有向西部公司提出要搬离物品，在2020年3月30日发现物品被搬空后报警。本院认为，西部公司与王世妹订立的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。《房屋租赁合同》约定的租期于2019年6月30日届满后，双方未再续签合同，但王世妹仍继续占用系争房屋，西部公司作为出租人无证据证明其在2019年8月26日发函前对此提出异议，因此原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，西部公司、王世妹均可以随时要求解除合同。2019年8月26日，西部公司向王世妹发送了《告知书》，要求王世妹于2019年8月31日前清空并搬离系争房屋，应认定西部公司已通知王世妹解除租赁合同，至于合同解除日，因为西部公司给予王世妹的最后搬离期限为2019年8月31日，故本院认定该日为双方租赁合同的解除日，租赁期间王世妹应按约支付租金，租赁关系解除后，王世妹继续占用房屋的应当支付房屋使用费。王世妹辩称其与西部公司已经续签三年租期的合同，根据王世妹提供的其与西部公司员工的微信聊天记录，双方曾谈及续租价格等续租相关事宜，但无法说明双方最终就续租事宜达成一致意见，双方并未重新订立新的租赁合同，因此王世妹的相关意见缺乏依据，本院难以采信。关于王世妹认为应当调整房屋占用费标准的意见，本院认为，合同约定为租金的2倍，实为对房屋占用费及逾期搬迁违约金的约定，该金额明显过高，本院将综合该约定系双方共同签署确认的情节、当事人的过错程度、合同履行程度、实际损失、市场租金保准等因素并依据公平原则酌情予以确定。2019年11月13日西部公司采取封门断电措施，嗣后王世妹无法使用系争房屋从事经营活动，但在此之前王世妹正常使用系争房屋，因此本院酌情认定2019年9月1日至2019年11月13日期间的房屋占用费标准为每月20,000元。关于2019年11月14日至2020年3月27日期间的房屋占用费，本院认为2019年11月13日西部公司封门断电后，王世妹未再经营，无法正常使用系争房屋，但其仍可以自由进出系争房屋，并留有办公家具、设施设备在系争房屋内，未及时搬离自有物品并向西部公司返还系争房屋，嗣后，西部公司于2019年12月30日将门锁焊死，至此西部公司实际控制了系争房屋，应知晓如何救济自身权利，承担止损义务，事实上西部公司于2020年3月27日将系争房屋内遗留的物品搬至他处自行收回房屋恰恰证明其完全有能力自行及时收回房屋减少损失扩大，但其放任系争房屋处于空置状态，拖延长达三个月才清空收回，西部公司于庭审中称系因为内部审批等原因导致未及时收回房屋，综上王世妹仍应支付2019年11月14日至2019年12月30日期间的房屋占用费，本院酌情确定该段期间的房屋占用费标准为每月8,580元，之后的房屋占用费损失属于扩大损失，由西部公司自行承担，本院不予支持。根据合同约定，若王世妹未能于合同终止后30天之内注销系争房屋内工商注册登记，构成违约，应当承担相应的违约金。因此，王世妹应当在2019年9月30日前注销系争房屋内工商注册登记，逾期注销的应按约支付违约金。现王世妹申请调低违约金标准，考虑到注销工商注册登记之义务系租赁合同从属义务、实际损失、房屋实际使用情况等因素，本院对王世妹应当承担的该项违约金标准予以酌定为每月3,000元。关于王世妹要求退还租赁保证金的反诉诉请，西部公司表示同意返还，本院予以准许，王世妹的其余反诉诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告王世妹应于本判决生效之日起10日内支付原告上海西部企业(集团)有限公司2019年7月1日至2019年8月31日期间的租金34,320元；二、被告王世妹应于本判决生效之日起10日内支付原告上海西部企业(集团)有限公司2019年9月1日至2019年12月30日期间的房屋占用费61,805.81元；三、被告王世妹应于本判决生效之日起10日内支付原告上海西部企业(集团)有限公司2019年10月1日至2020年5月18日期间迟延注销工商注册登记违约金22,775.34元；四、原告上海西部企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起10日内退还被告王世妹租赁保证金34,320元；五、驳回原告上海西部企业(集团)有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告王世妹的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,448元，减半收取计3,224元，由原告上海西部企业(集团)有限公司负担1,960.30元，被告王世妹负担1,263.70元；反诉受理费3,415元，由原告上海西部企业(集团)有限公司负担367.80元，被告王世妹负担3,047.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年八月二十四日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。