昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0114民初1960号 原告：高云前,男，1972年12月25日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 委托诉讼代理人：杨光静，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：邓跃飞，云南新序律师事务所律师，一般授权代理。 被告：奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司,住所地:云南省昆明经开区新册创业园三期M区21栋X楼XXX号。 法定代表人：蒋成，董事长。 委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：罗薇，云南瑞阳律师事务所实习律师，特别授权代理。 第三人：昆明奥福房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市经济技术开发区奥迪斯（昆明）电子商务交易产业园M区21幢X楼X、X号商铺。 法定代表人：幸群山，执行董事。 委托诉讼代理人：唐玲，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王雪雁，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。 原告高云前与被告奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司（以下简称：奥斯迪公司）及第三人昆明奥福房地产经纪有限公司（以下简称：奥福经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年4月13日立案后，依法由审判员一人适用普通程序独任公开开庭进行审理。原告高云前及其委托诉讼代理人杨光静、邓跃飞，被告奥斯迪公司的委托诉讼代理人方芳，第三人奥福经纪公司的委托诉讼代理人唐玲、王雪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高云前向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的厂房买卖合同；2、判令被告向原告双倍返还定金2000000元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告奥斯迪公司将案涉厂房委托第三人奥福经纪公司对外出售。2018年10月4日，原告、被告、第三人就涉案厂房交易达成一致，约定原告购买奥斯迪电子商务交易产业园区，成交总价13865103.8元，首付定金1000000元。当日，原告向被告支付定金1000000元。2018年10月8日，被告向原告开具收据，收据载明：兹收到高云前购厂房首付定金1000000元。2018年12月19日，被告将案涉厂房等厂房抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，被担保主债权数额为（最高债权数额）199000000元。原告交付定金后，多次要求被告将案涉厂房Ｋ1栋x、x、x层过户至原告名下，但被告以案涉厂房已经抵押给中国华融，无法办理过户手续为由拒绝过户，从定金交付之日至起诉之日已一年有余，被告仍未将案涉厂房过户至原告名下，被告已经违约。经多次协商未果，原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告奥斯迪公司辩称，原告的诉讼请求无任何法律和事实依据，不应得到支持。首先，原被告双方之间尚未订立关于厂房买卖的合同，所有关于厂房买卖的事宜均在的协商过程中，无论是付款的时间、厂房交易的时间、过户的时间都尚未确定。其次，按照原被告双方以及本案第三人在涉案厂房买卖过程当中的多次磋商，原告是知晓本案当中涉案厂房抵押的事实。而且厂房的抵押也是发生在原告方向被告提出购买厂房的意向之前，故被告不存在任何的违约行为。根据原告最后一次明确向被告的表意，其要求被告在2020年的4月30日之前与其订立合同、明确厂房购买的事宜，并且办理厂房买卖的相关手续，但是事实上被告在2020年的4月20日就已经接到了呈贡法院关于涉案厂房的相关的诉状，所以事实上本案是原告单方违约，被告有权不予退还原告所交付的定金。综上所述，恳请法庭驳回原告对被告的全部诉讼请求。 第三人奥福经纪公司述称，原告与第三人还没有签订中介服务协议，从原告的诉讼请求来看，第三人在本案中没有实质性的权利义务。关于本案的情况，原告当时是有买房意向，也交了定金，但在法律属性上属于预约合同。指向的应当是双方订立主合同，实际上双方一直没有能够订立主合同，关于预约合同的定金，如果有条件订立合同，不订立的一方应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的落款日期为2018年10月10日的缴纳详细情况表，无原告签字，原告不予认可，本院不予采信；对各方有异议证据的证明目的，本院将在说理部分进行综合评判；对于被告补充提交的抵押协议、厂房转让合同、房屋查询摘抄表及不动产登记受理通知书，原告对其真实性、合法性无异议，虽然其载明的标的与本案无关，但结合本院对涉案厂房抵押权人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的员工张建斌所作的笔录，能够证明经整体抵押的厂房可以进行转让和过户的事实，故本院对该事实予以采信；对于张建斌的陈述，当事人无异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告奥斯迪公司将案涉厂房委托第三人奥福经纪公司对外出售。2018年10月4日，原告、被告、第三人就涉案厂房交易达成一致，约定原告购买奥斯迪电子商务交易产业园区，成交总价13865103.8元，首付定金1000000元。双方未签订书面合同，仅由第三人奥福经纪公司出具了一份其盖章的缴费详细情况给原告持有，该份情况载明了交易厂房的栋号、楼层、面积、单价、总价、客户姓名、联系方式及身份证号码等。当日，原告向被告支付了定金1000000元，被告于2018年10月8日向原告开具了收据。2019年1月5日，被告方工作人员“小朱”通过微信向原告发送一份协议，协议载明：乙方高云前经由奥福经纪公司接待，意向购买奥斯迪电商园Ｋ1栋x、x、x层厂房，因甲方（奥斯迪公司）现未能明确具体的产权过户程序，甲方同意按意向定金缴纳之日起向乙方支付年化12%的资金占用费，待甲方明确产权过户程序后，通知乙方交付尾款并停止向乙方支付资金占用费。原告在协议中手写添加了“过户时间定为2020年4月30日前，乙方采用按揭方式付款”后将协议回发给“小朱”,但双方未能达成一致意见。经查明，涉案厂房于2016年12月15日抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。2018年12月19日，涉案厂房再次抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，原告对此并不知情。经本院调查询问，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司工作人员张建斌陈述：“知道被告奥斯迪公司要将涉案厂房出售的事情，整体抵押的房产要出售我方原则上不会干预，因为整体抵押每个房产都有一个单独的他项权证，只要清偿了他项权证上载明的债权，该房产均可正常出售。涉案厂房2018年12月19日登记的抵押是因为有新的债权再一次进行抵押，在债务没有清偿前都不存在续抵押的问题。现涉案厂房抵押担保的债权数额是165万元。”被告庭审中明确表示同意解除合同。 本案的争议焦点是：一、原、被告之间成立厂房买卖合同的预约还是本约？二、原告的诉讼请求应否予以支持？ 针对争议焦点一，本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约。判断预约与本约，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时，应当通过考察合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。本案中，首先，原、被告双方并未就厂房买卖签订书面合同，仅由第三人出具其单方盖章的缴费详细情况，该份情况中虽然载明了交易的厂房的栋号、面积、单价、总价，但对房款的支付时间、支付方式、房屋过户时间等条款均没有约定，且上述条款经庭审查明仍属于不明确的因素，需要当事人另行达成合意才能确定。其次，根据缴费详细情况，原、被告并不能直接发生付款及厂房过户的义务，若要履行双方之间厂房买卖合同，需要双方达成新的厂房买卖合同。再次，原告交付的1000000元定金，并非房款，且涉案厂房作为现房也未进行实际交付。综上，本案原、被告之间成立的是厂房买卖合同的预约，而非本约。 针对争议焦点二，本院认为，原告与被告之间的厂房买卖预约合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。原告以被告将涉案厂房抵押给中国华融、无法办理过户为由主张解除双方之间厂房买卖合同（预约），被告明确表示同意，本院对原告该诉讼请求依法予以支持。对于被告应否向原告双倍返还定金的诉讼请求，虽然抵押不构成涉案厂房交易的实质性障碍，但出卖人仍负有将转让物抵押情况告知受让人的义务，而且除非双方明确约定由受让人代替出卖人清偿全部债务，使抵押权消灭，出卖人还负有消灭转让物抵押权的义务，出卖人在约定的履行期限内或合理期限内未履行消灭抵押权的义务，致使房屋买卖合同未能签订或未能办理房屋所有权转移登记的，应由出卖人承担相应违约责任。本案中，原告与被告于2018年10月4日达成厂房买卖预约合同，且被告向原告收受了定金1000000元，虽然经庭审查明原告知道涉案厂房在交易前存在抵押的情况，但被告收受定金后并未积极履行合同，反而于2018年12月19日再次将涉案厂房进行了新的抵押，且没有证据证实已经将另行抵押的情况告知过原告，同时由于双方并未约定由原告负责消灭抵押权，故消灭抵押权的义务一方应为被告，被告自2018年10月达成买卖预约并收受定金后，至今未向抵押权人清偿债务，使抵押权消灭，故导致合同不能继续履行的责任在于被告，应由被告承担违约责任。被告抗辩“原告表意要求被告在2020年的4月30日过户，原告在此前起诉解除合同构成单方违约。”由于双方对此并未达成一致意见，且被告在2020年4月30日前仍未消灭抵押权导致过户条件不能成就，故不能认定原告违约。综上，根据《合同法》第一百一十五条：“收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求被告双方返还定金有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除原告高云前与被告奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司于2018年10月4日达成的厂房买卖合同（预约）； 二、由被告奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司在本判决生效之日起十日内向原告高云前双倍返还定金2000000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由被告奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  刘小峰 二〇二〇年八月二十六日 书记员  晋 进