青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2180号原告：田光道，男，1961年8月9日出生，汉族，现住湖北省老河口市。委托诉讼代理人：汪雪强、马小林，青海鑫辰律师事务所律师。被告：李军邦，男，1979年4月17日出生，汉族，青海鑫发机械工程有限公司法定代表人，现住青海省西宁市。委托诉讼代理人：黄升，泰和泰（西宁）律师事务所律师。原告田光道与被告李军邦合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告田光道的委托诉讼代理人汪雪强、马小林，被告李军邦及其委托诉讼代理人黄升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田光道向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋转让协议》已于2019年11月16日解除；2.判令被告立即向原告腾退位于西宁市××区西半层，房号30-150号房屋；3.判令被告按每月40元/㎡标准自2016年6月20日支付房屋占用费至实际腾退之日止（暂计算至2020年5月19日，金额为1277629.2元）；4.判令被告支付原告违约金合计人民币40775.4元；5.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年5月1日，原被告达成口头《房屋转让协议》，2016年6月20日原告向被告交付房屋。2016年8月9日，原被告补签《房屋转让协议》，约定被告购买原告位于西宁市××区西半层，房号为：30-150号，建筑面积679.59平方米，总价款4077540元。协议第二条约定：房屋总价为4077540元，付款方式为分期付款，乙方（被告）于2016年6月27日前向甲方（原告）支付房款500000元，乙方（被告）于网签后30天内向甲方（原告）支付房款1500000元。剩余房款由乙方（被告）购买的恒欣商务大厦15层西半层，房号为：30-150号房产以及乙方（被告）承接的“西宁站改及相关搬迁安置小区（二期）七标段土方工程项目”作为抵押，在2016年12月30日前从工程款中全额扣除。协议第四条第一项约定：若乙方（被告）未按照约定履行付款义务，甲方（原告）有权中止本协议的履行，并将房屋另行出售，乙方（被告）不得破坏、拆除该房屋的任何装修、装饰部分，同时乙方（被告）应承担房屋总价款1%的违约金。第三项约定：待开发商可以办理不动产登记前，乙方（被告）需向甲方（原告）支付剩余全部房款。合同签订后，被告陆续向原告支付购房款900000元。2017年10月11日，原告通知被告可以办理产权手续，并要求被告按照协议约定付清剩余购房款。2017年10月20日被告向原告支付购房款100000元后一直推脱，经原告多次催促，2018年被告陆续向原告支付购房款500000元。2018年7月17日，原告再次通知被告于3日内交清全款及时办理不动产登记手续或者按照协议约定配合被告办理网签并当场办理抵押手续，被告未予理会。2019年11月16日，原告通知被告解除《房屋转让协议》，并要求被告于3个月内腾退房屋。而被告至今未腾退房屋，被告的行为已然影响原告的权益。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告李军邦辩称，原告认为合同已解除的事实不能成立，被告不但不存在违约行为，还提前超付购房款项。截至今日原告尚未与被告签订网签合同，并且涉案房屋依然登记在开发商青海恒欣投资管理有限公司名下。原告不顾合同约定被告于网签后30日内向原告支付1500000元的事实，不顾其至今未与被告签订网签合同的事实，不顾被告虽然未经网签，未达到第二次付款节点而超付购房款的事实，不顾合同约定由原告从被告的公司承接的西宁站改及相关搬迁安置小区土方工程项目直接扣除冲抵全额房款的事实向法院起诉，主张以被告违约为前提的合同已解除的请求明显不能成立。基于此，其第二、三、四项诉讼请求也不能成立。恰恰相反，原告应当积极配合被告进行网签，并办理不动产证，并从其实际控制的民发现代公司扣除对应的工程款作为房款，本合同即告履行完毕。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。原告田光道围绕其主张依法提交证据如下：证据一、《西宁市商品房预售合同》一份，欲证明2015年恒欣公司将涉案房屋抵给原告。证据二、情况说明一份，欲证明原被告签订《房屋转让协议》。经被告李军邦质证，对预售合同及情况说明的真实性无异议，但认为1.仅能证明将涉案房屋转让给李军邦的前提条件，该合同并非网签合同，也不能证实原告与开发商已签订网签合同。同时证明本案涉案房屋的交易系二手房买卖，而非商品房买卖；2.情况说明与之前的商品房预售合同事实不符，涉案房屋并未办理网签合同。证据三、物业服务管理指南、房屋接管验收表、电费收据、物业费收据、记账簿，欲证明1.2017年6月将涉案房屋交付被告；2.后续缴纳物业费、电费等；3.被告将涉案房屋出租给案外人青海众腾工程机械有限公司。经被告李军邦质证，对该组证据三性均无异议，认为该证据证实的是其履行合同的一部分，不能证实原告已严格按照合同履行其网签及办理相关登记的义务。证据四、农业银行交易明细清单、建设银行个人活期账户交易明细，欲证明至今为止被告支付购房款1500000元。经被告李军邦质证，对该证据三性均无异议，证实被告在未达到第二次付款节点时已超额支付购房款。并原、被告协商扣除900000元工程款作为购房款。证据五、关于办理房屋所有权事项的通知书，欲证明原告2017年10月9日要求原告办理产权相关手续。经被告李军邦质证，对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为涉案房屋经开发商告知具备办理不动产登记的条件，并要求原告提供相应材料办理不动产登记。截止目前原告并未办理不动产登记，未与开发商签订网签合同，不具备与被告签订网签合同或办理不动产登记的前提条件。证据六、短信记录（田光道）（陈宏），欲证明1.原告将恒欣公司的通知转发被告，并告知被告按约付清房款并办理产权手续；2.2017年10月27日、2018年7月17日原告向被告通知支付剩余房款后为其办理产权登记手续或办理网签。经被告李军邦质证，对短信记录真实性无异议，但认为仅仅证实原告将其收到的通知书向被告告知，不能证实其已将涉案房屋进行网签，不能以此要求被告提前支付购房款。证据七、短信记录（田光道），欲证明原告短信通知被告解除《房屋转让协议》。经被告李军邦质证，对短信记录三性均无异议，由于被告尚未存在短信所称的违约行为，尚不具备原告以通知方式解除合同的前提条件，其通知不能发生解除合同的效力。证据八、房屋租赁合同，欲证明涉案房屋同楼层租金为每月40元/㎡，被告应当按此标准支付房屋占用费。经被告李军邦质证，对房屋租赁合同三性均不予认可，认为合同中的房屋为装修后房屋，非毛坯房，不能作为涉案房屋租赁标准的参考依据。因被告对上述证据除房屋租赁合同外其他证据的真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。房屋租赁合同与本案不具关联性，本院不予采用。被告李军邦为支持其主张提交如下证据：证据一、房屋转让协议一份，欲证明1.2016年8月9日，原被告双方签订房屋转让协议，约定由被告购买原告位于××路西半层，房号30－150号，建筑面积为679.59㎡；2.合同约定的付款方式为分期付款。其中，被告已于2016年6月27日向原告支付500000元，被告于网签后30天内支付1500000元，剩余房款由原告从被告公司承接的西宁站改及相关搬迁安置小区（二期）七标段土方工程项目作抵押，在2016年12月30日前从工程款中全额扣除。经原告质证，对房屋转让协议真实性无异议，证明方向有异议。认为剩余房款应由被告个人承担，而签订土方工程项目的主体是公司，并非被告个人，而协议中的三十日内网签指的是原告跟开发商进行的网签。证据二、不动产登记信息查询，欲证明涉案房屋并未在原告名下，不具备办理网签的条件。经原告质证，对不动产登记信息查询真实性无异议，证明方向不认可，认为不是网签查询信息。证据三、收据、转账记录，欲证明1.被告按约支付了第一笔房款500000元；2.被告已超额支付购房款累计1500000元，另加上抵工程款的900000元，已支付房款2400000元。经原告质证，对收到1500000元予以认可，但原、被告并未协商抵扣工程款。证据四、土方工程施工合同一份，欲证明原、被告在签订房屋转让协议时对第二条第二款第三项的内容是明知的，并且原告实际控制襄阳现代建设工程集团有限公司。经原告质证，对该合同真实性无法确认，对证明方向也不认可。认为公司的权利义务与被告个人无关，原告本人只是在青海恒欣公司的项目的实际施工人，与被告所述项目无关。本院对上述被告提交的房屋转让协议书、不动产登记信息查询、收据、转账记录的真实性予以确认。关于被告认为其已支付2400000元房款的事实，原告认可收到1500000元，另900000元以工程款抵扣房款的事实被告未能提交证据，本院对该事实无法确认。关于土方工程施工合同，因未经合同相对方质证，本院无法确认其真实性，亦无法证明原告实际控制襄阳现代建设工程集团有限公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月份，原、被告就位于青海省西宁市××区西半层达成口头约定，被告李军邦于2016年6月28日向原告田光道支付房款500000元。2016年8月9日，原、被告就该房屋签订书面房屋转让协议，约定单价6000元/平方米，总价4077540元；付款方式为：⑴被告于2016年6月27日前向原告支付房款500000元，⑵被告于网签后30日内向原告支付房款1500000元，⑶剩余房款由被告所购买的恒欣商务大厦15层西半层，房号：30-150号房产及被告承接的××站）七标段土方工程项目”（被告向原告提供土方施工合同复印件）作为抵押，在2016年12月30日前从工程款中全额扣除，⑷以上条款若被告未按合同履行造成逾期付款的，最长逾期期限不得超过3个月，否则原告有权追回被告所购买的房产。2016年7月1日，被告李军邦与青海嘉维物业服务有限公司签订入住公约、物业服务合同、房屋装饰装修管理合同。被告李军邦对涉案房屋进行装修后已实际占有、使用、收益。另，2015年青海恒欣大厦工程竣工决算，青海恒欣大厦十五层办公楼作为项目工程款抵偿给实际施工人田光道。2016年7月14日青海恒欣投资管理有限公司与田光道就青海恒欣大厦××层面积679.13平方米，30-152号面积：645.32平方米的商品房签订西宁市商品房预售合同。本院认为，原告认为其与被告于2016年8月9日签订的房屋转让协议已于2019年11月16日解除，对此被告不予认可，并要求原告配合办理网签合同后继续履行付款义务。根据原告提交的短信记录，原告向被告短信通知解除房屋转让协议时，被告以短信回复的方式提出异议，原告已实际履行涉案房屋的交付义务，被告业已实际占有、使用、收益四年有余，现原、被告双方对房屋转让协议中关于付款条件的具体条款的解释存在分歧，由于被告坚持要求继续履行合同，且被告继续履行合同的义务为金钱给付，并非无法继续履行，也无法认定原告田光道的合同目的不能实现，故田光道主张确认房屋转让协议已解除、并要求李军邦腾退房屋的诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费16666元，减半收取计8333元，由原告田光道承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇 二〇二〇年八月十七日（法官助理 刘连连书记员 韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。