安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初2219号原告：滁州市润森林业投资开发有限责任公司，住所地安徽省滁州市花园西路**林业大厦办公楼****，统一社会信用代码91341100MA2T083Y6Q。法定代表人：王中才，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘德保，安徽奇胜律师事务所律师。被告:滁州开发区卓越汽车修理服务部，住所，住所地安徽省滁州市开发区花山西路**，现经营场所安徽省滁州市来安路****社会信用代码92341100MA2NHFY952。经营者:金福祥,男,1978年08月15日出生,汉族,住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁翊时，安徽其力律师事务所律师。原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司（以下简称润森林业公司）与被告滁州开发区卓越汽车修理服务部（以下简称卓越修理部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告润森林业公司的委托诉讼代理人刘德保，被告卓越修理部的委托诉讼代理人丁翊时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润森林业公司向本院提出诉讼请求：1、判令卓越修理部将位于滁州市来安路150号1-4室房屋返还润森林业公司；2、判令卓越修理部支付润森林业公司滁州市来安路150号1-4室房屋占用费（2019年10月1日至2020年5月31日期间场地占用费111780元，自2020年6月1日起按460元/天的标准支付至将房屋返还润森林业公司止）；3、判令本案的诉讼费用由卓越修理部承担。事实和理由：2018年4月，卓越修理部与润森林业公司、安徽省国营管店林业总场（以下简称管店林业总场）签订一份《滁州市市直政事业单位房产租赁合同书》，约定：卓越修理部承租管店林业总场位于滁州市来安路150号1-4室(共四室）门面房，租期为2018年5月1日至2018年12月31日，租金84000元/年；租赁期满后，承租方如不及时按出租方要求及时返还场地，租方按合同约定租金的200%收取占用费。2019年9月2日，滁州财政局批复滁州市林业局同意将原安徽省国营管店林业总场位于滁州市来安路150号经营性房产、土地投入润森林业公司名下充实资本金，现该国有资产已完成移交管理手续。案涉房屋租赁到期后，润森林业公司通知卓越修理部返还房屋，并告知将对房屋出租事宜进行公开招标，卓越修理部既没有参与公开竟租，也拒不返还房屋。润森林业公司多次催促卓越修理部搬离，卓越修理部均不予理睬。润森林业公司认为，其已取得涉案门面房出租人的权利，卓越修理部租赁到期拒不返还房屋，明显违约。卓越修理部辩称：1、2018年12月31日房屋租赁协议到期后，卓越修理部继续占有、使用该房屋，并继续缴纳房租，租赁期限转为不定期。按原合同约定，房屋租金按季度支付，卓越修理部于2019年7月28日向润森林业公司支付了6个月租金，润森林业公司接受，因此，卓越修理部有充分理由相信润森林业公司同意继续履行该合同，2018年11月至2019年6月，来安路维修导致门面房门口道路不通，无法正常经营，合同目的无法实现，期间房租应当减免8个月，房租应该顺延至2020年5月。2019年10月8日，润森林业公司突然要求答辩人交还承租房，显然是提前解除合同，属于润森林业公司违约。即便润森林业公司有权解除合同，也应为卓越修理部预留合理期限，且卓越修理部明确表示，会依合同约定，重新参与竞标。2019年10月24日，《滁州市来安路商业用房招租项目交易公告》公示，明确该房屋不再单间招标前，卓越修理部都有充分正当理由认为可以继续承租该房屋。卓越修理部认为，交还门面房的合理期限应当从10月24日起算，至少三个月为宜，在此期间，答辩人不应当承担原房租百分之两百的占用费。2、滁州市《关于加强疫情科学防控、有序做好企业复工复产工作、统筹推进经济社会发展各项任务的意见》第三条第五项规定，“减免中小微企业租金，对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户）免收3个月房租。在此期间润森林业公司无正当理由主张占用费。3、润森林主张的占用费属于违约金性质，该约定明显过高，远远高于该房屋的市场价，卓越修理部申请对该房屋的租金进行鉴定，应当按照市场价支付占用费。本院经审理认定以下事实：2018年4月20日，管店林业总场（甲方、出租方）与卓越修理部（乙方、承租方）签订《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》一份，约定甲方将位于滁州市来安路150号-1--4室的门面房，面积约为162.8平方米，出租给乙方使用。租赁期限：本合同的有效期为三年，即自2018年5月1日起至2018年12月31日止。租金标准：7000元/月，乙方按季缴交甲方，年租金84000元。租赁期满，如甲方房屋不再出租，甲方在租赁期满之日的30日前通知乙方，乙方应在租赁期满之日起2日内将承租房屋交还给甲方，且不得提出任何补偿要求。否则，甲方按照租赁合同约定的租金200%向乙方收取房屋占用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。2019年9月2日，滁州财政局印发《滁州市财政局关于批复沙河集体林业总场和管店林业总场及其所属企业清产核资后资产处置的函》（财资函［2019］50号），批复同意市林业发展中心将管店林业总场经营性房产、土地投入润森林业公司充实公司资本金。2019年7月28日，卓越修理部支付租金42000元，其承租费缴至2019年9月30日止。2019年10月8日，润森林业公司发出《收回到期出租房屋的通知》，载明：“卓越汽车修理服务部贵户租赁经营用房的合同已经到期，我公司按照国有资产管理有关规定，重新对外公开招租，请贵户于2019年10月25日前将承租房屋交还。如不能按期交还承租房，我方将按原租赁合同约定的租金200%向贵户收取房屋占用费（按实际占用天数计算），直至贵户全部搬迁并将房屋交还我方时结束。”卓越修理部在该通知上回复：“如合同到期，卓越汽修也参加公开招租”。2019年11月25日，润森林业公司在滁州市公共资源交易中心发布《滁州市凤凰东路1号、凤凰东路483号、来安路11号2幢综合楼招租项目（二次）交易公告》，项目编号：czcq201911-011。2019年12月6日，案外人张清良网拍成交，成交人竞买号J1284。另查明：2018年12月4日，滁州市发展和改革委员会官网发布《滁州市发展改革委关于来安路（琅琊路-清流路）改造工程可行性研究报告的批复》（滁发改审批［2018］163号），载明：“市重点局你局《关于申请来安路（琅琊路-清流路）改造工程可行性研究报告的》及相关材料悉，经研究批复如下：一、为提高行车舒适性…，同意实施来安路（琅琊路-清流路）改造工程…”。2019年4月8日，滁州市重点工程建设管理处官网发布公告《致来安路周边单位和居民的一封信》，载明：“为改善老城区交通…，凤凰东路改造工程将于2018年11月8日正式进场施工，合同工期6个月…，自开工之日起对施工区域进行半封闭施工，并实行交通管制…”。上述事实有润森林业公司提供的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》、《收回到期出租房屋的通知》、《滁州市财政局关于批复沙河集体林业总场和管店林业总场及其所属企业清产核资后资产处置的函》（财资函［2019］50号），卓越修理部提供的《滁州市发展改革委关于来安路（琅琊路-清流路）改造工程可行性研究报告的批复》（滁发改审批［2018］163号）、《致来安路周边单位和居民的一封信》等证据在卷证实。本院认为：润森林业公司与卓越修理部签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》合法有效。租期届满后，卓越修理部续交房租至2019年9月30日，润森林业公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原租赁合同约定，如房屋不再出租，润森林业公司应在租赁期满之日的30日前通知，2019年10月8日，润森林业公司书面通知卓越修理部收回出租房，故合同的解除日期应为2019年11月8日。但卓越修理部至今未交付房屋，亦未缴纳所欠租金，构成违约，应承担违约责任，合同约定按租金200%收取房屋占用费，该标准明显过高，本院依法调整为按租金120%收取房屋占用费，折算276元/天［84000元÷365天×120%］，从违约之日2019年11月9日起算至交还承租房屋日止。卓越修理部提出对该房屋的租金进行鉴定，应当按照市场价支付占用费，因申请鉴定的事项与待证事实无关联，本院不予准许。卓越修理部提出来安路施工影响门店经营，应减免房租，于法无据，本院不予采纳。卓越修理部提出新冠××疫情期间影响门店经营，根据安徽省政府《关于加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作统筹推进经济社会发展各项任务的意见》第三条第五项的规定，应对承租国有企业经营性用户或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月房租，本院采纳该意见酌情免除3个月房屋占用费即25200元，从欠交租金和房屋占用费中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告滁州开发区卓越汽车修理服务部于判决生效后三十日内将位于滁州市来安路150号-1室、150号-2室、150号-3室、150号-4室房屋返还原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司；二、被告滁州开发区卓越汽车修理服务部于判决生效后十日内向原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司支付欠交租金8745元（2019年10月1日至2019年11月8日）和房屋占用费（自2019年11月9日起算至返还房屋之日止，按276元/天标准计算，从中扣除25200元）；三、驳回原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，减半收取1270元，由原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司负担760元，由被告卓越修理部负担510元。于判决生效之日起十日内直接缴纳本院诉讼费账户（账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  唐慧二〇二〇年八月二十九日法官助理王金敏代理书记员  秦圆附件一相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。附件二本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。