天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初81069号原告:刘美萍，女，汉族，1951年10月10日出生，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵丽（原告之女），女，汉族，1975年4月30日出生，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：戴雪静，上海申伦（天津）律师事务所律师。被告:李小光，男，汉族，1985年5月10日出生，户籍地天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。被告：史丽，女，汉族，1959年5月4日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：俞鸿，天津金华达律师事务所律师。原告刘美萍诉被告李小光、史丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵丽、戴雪静，被告李小光委托诉讼代理人高晓禹，史丽委托诉讼代理人俞鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘美萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方继续履行天津经济技术开发区××街××号××号房屋买卖合同,被告协助原告办理该房屋产权过户手续;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年初,原告与二被告商定购买坐落于天津经济技术开发区××街××号××被告所有的房屋,建筑面积109.72平方米,房屋总价款120万元,该房屋是被告史丽全款出资登记为其子被告李小光名下的。经原告与被告协商达成一致意见,决定买卖该套住房。鉴于双方多年的好友关系,相互信赖,没有签署书面合同书。2013年2月27日,原告应二被告要求,以现金形式存入被告史丽银行账户10万元。2013年7月,被告李小光将房屋钥匙交付给原告（原租户直接将水卡、电卡等在该房屋内交给原告办理的交接）,被告李小光于2013年9月向原告交付房屋产权证原件。原告自2013年7月开始装修房屋,并于2014年1月正式竣工,随后便入住该房屋使用至今。另,原告占有该房屋后,于2014年1月至2017年5月间,由原告及其女儿赵丽分8次（每次10万元至30万元不等）共计支付房屋余款110万元,总计120万元房款支付完毕。在此期间,二被告未向原告催款,均为原告根据自身经济能力向被告汇款。房款付清后,原告多次向被告提出办理该房屋过户手续的要求,但被告李小光拒绝办理过户,并提出涨价的要求,原告认为无法接受,双方未达成一致。原告认为,当事人订立合同后,应遵循诚实信用原则,不可将订立合同时双方均无法预知的房地产市场涨跌作为违约的理由,在原告已如约支付全款后,被告理应配合办理过户手续。被告李小光公司辩称，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，涉诉房屋登记在被告李小光名下，系被告李小光购买所有的房屋。原告房屋钥匙并非被告李小光交付，房屋所有权证亦由被告史丽交付赵亮，被告李小光不知晓房屋出售事宜，原告未找被告李小光办理过户。被告史丽辩称，原告与被告之间并无房屋买卖书面合同，亦无口头合同，依据《合同法》第十条规定及《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房屋买卖前提为签订书面合同，否则为无效合同，原告与被告并未签订房屋买卖合同，所以不存在法院判决继续履行的诉讼请求；被告史丽不存在表见代理的行为，结合本案的事实，被告史丽并未与原告签订房屋买卖合同，其没有发生表见代理的行为；原告不是善意第三人，原告之子赵亮借住房屋，构成了房屋的侵权，表见代理制度是基于被代理人的过失，或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有权有理由相信无权代理人由代理权，与之为民事法律行为，原告提交的证据中显示被告李小光不认可被告史丽具有表见代理行为，故原告主张缺乏事实法律依据，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了转账凭据、不动产权证书、水、电卡及水电气票据、装修票据、录音资料（分别是赵丽与李小光、赵丽与史丽的谈话录音）、被告李小光提交了购房发票、首付款票据、护照、补办的不动产权证书。原告对被告证据真实性无异议，证明目的不认可；被告李小光、史丽对转账凭据、不动产权证书、水、电卡及水电气票据真实性无异议，对装修票据及证明真实性有异议。对于真实性无异议的书证，原告提交的转账凭据、不动产权证书、水、电卡及水电气票据，被告李小光提交购房发票、首付款票据、不动产权证书，本院予以采信。对于原告刘美萍提交的两份录音资料，二被告对真实性有异议，后原告刘美萍申请对两份录音资料的鉴定，在鉴定过程中，被告史丽认可录音资料真实性，被告李小光不认可真实性，但主张被告李小光现居国外无法进行鉴定。原告方申请鉴定用以完成举证责任，而被告李小光无法参加鉴定，且被告李小光未能提供相反证据否定该录音真实性，因此对李小光与赵丽对话录音真实性予以确认，对原告刘美萍所提交两份录音资料真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：被告李小光为坐落于天津经济技术开发区××街××号××号房屋所有权人，房屋面积109.72平方米，购买房屋价款为705499.6元。原告刘美萍与被告史丽于2013年初达成了关于位于天津经济技术开发区××街××号××房屋的房屋买卖合意，双方最终商定的价格为120万元，双方并未对房屋价款给付时间进行明确的约定。原告分别于2013年2月27日、2014年1月10日、2015年1月23日、2016年2月13日，以现金方式存入被告史丽账户10万元，合计为40万元。原告刘美萍女儿赵丽于2015年8月3日向被告史丽账户转账30万元、于2016年2月14日转账10万元、于2016年12月14日转账20万元、于2016年12月31日转账10万元、于2017年5月15日转账10万元，共计转账80万元；以上共计120万元。2013年，被告史丽在收到第一笔10万元款项后将涉诉房屋及房屋所有权证书原件交付原告，原告家人使用涉诉房屋至今，被告未向原告主张支付租金或使用费。原告支付完毕房屋价款120万元后，原告要求被告李小光与其办理过户手续，被告李小光要求原告额外支付房屋一定比例增值款才同意与原告办理过户手续。后，双方未能达成一致意见并呈讼。庭审中，原告提交的原告与被告史丽对话显示，被告史丽与原告刘美萍协商将涉诉房屋出售给原告，房屋价款为120万元，但是双方对于履行时间并未有确定的约定。原告提交的原告与李小光的对话显示，其知晓被告史丽出售房屋，但对其母亲出售房屋时商谈的付款方式存有异议。本院认为，关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。口头合同作为合同订立的一种形式，原告可以与被告之间通过口头方式达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。原告与被告史丽之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定，被告史丽抗辩合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于房屋买卖合同效力问题，一方面，被告李小光为涉诉房屋登记的所有权人，被告史丽作为被告李小光母亲，二被告的具有近亲属关系；另一方面，被告史丽持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论从身份关系还是掌控房屋的情况，被告史丽可以作为出售房屋的代理人身份。被告李小光的谈话录音里表明其对于被告史丽出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式是存在异议的，但也仅限于被告李小光与被告史丽之间，被告李小光在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向原告刘美萍主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，因此可以认定被告史丽具有出售房屋的代理权。原告刘美萍与被告史丽代表被告李小光达成的房屋买卖合同有效。原告刘美萍与被告史丽于2013年与原告达成了出卖房屋的合意，且达成合议后向原告交付了房屋及房屋所有权证书原件，并于2013年至2017年期间收取了原告及其女儿赵丽所支付的全部房屋价款120万元。房屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，原告已经支付了全部房款120万元，房屋买卖合同的买受人义务已经履行完毕，出卖人也履行完毕房屋交付义务，被告李小光应当履行剩余的出卖人义务，协助原告刘美萍办理房屋所有权转移手续。至于原告在给付房屋价款过程是否存在迟延履行问题，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告刘美萍与被告李小光继续履行关于天津经济技术开发区××街××号××房屋的房屋买卖合同，被告李小光于本判决生效之日起十日内协助原告刘美萍办理天津经济技术开发区××街××号××房屋的过户手续。如未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。案件受理费收取为80元，保全费5000元，由被告李小光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  王玉强审 判 员  蒋 力人民陪审员  高晓盼二〇二〇年八月二十七日书 记 员  王 烨