广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4588号原告：广东金世纪实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区*******。确认的送达地址为：阳江市江城区***************。统一社会信用代码：**********。法定代表人：曾昭旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。被告：邓家玲，女，1991年3月8日生，汉族，住广东省阳西县，确认的送达地址：阳江市阳西县。原告广东金世纪实业有限公司（以下简称金世纪公司）诉被告邓家玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金世纪公司的委托诉讼代理人何鹤年到庭参加诉讼，被告邓家玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告腾迁并将阳江市江城区***交还给原告；3、判令被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金共计16800元及利息损失，2020年6月1日起的月租金按2800元，余下按商铺租赁合同第二条第2点租金明细表计至被告返还商铺时止；利息损失按所欠租金的1%每日计至被告付清租金时止；4、判令确认被告邓家玲交付给原告的10040元保证金归原告所有，原告不予退还该保证金给被告；5、判令被告承担原告因本案诉讼而支出的律师代理费3000元；*、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年11月29日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于阳江市江城区**用于办公，租赁期限为2019年12月1日起至2022年6月30日止，2019年12月1日至2020年6月30日的月租金为2800元，从2020年7月1日起租金每年8%的增幅递增，被告需向原告交付保证金10040元。合同第二条第4款约定被告应每月25号前缴纳下月租金，逾期每日则按欠款金额的1%支付利息损失。合同第六条第3款约定被告拖欠租金超过三十天及以上的，原告有权单方面终止合同，收回商铺，没收被告所缴纳的保证金，并有权要求被告赔偿原告全部损失(包括律师代理费等)。原告依约交付商铺给被告使用，被告交付了租赁保证金10040元。但是被告屡欠租金，截至2020年5月31日止，被告拖欠租金共计16800元。被告逾期支付租金产生合同第二条第4点的利息损失由其承担。原告经多次催收，被告仍未付清。按上述合同约定，被告拖欠租金超过30天以上，构成违约，原告有权单方解除合同，没收保证金，被告应腾迁并交还商铺，原告还有权要求被告承担因采取诉讼方式追收租金等费用所产生的损失(包括诉讼费、律师代理费等)。被告邓家玲没有到庭，也没有作书面答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：原告金世纪公司是以房地产开发经营、承建园林绿化工程、室内装修等为经营范围的自然人投资或控股有限责任公司。据原告提供的粤房地权证阳字第号房地产权证显示，坐落于阳江市江城区***的权属人为金世纪公司，登记时间为2015年3月17日，建筑面积178.05平方米，规划用途为商业。2019年11月29日，原告金世纪公司作为甲方与被告邓家玲作为乙方签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：被告邓家玲承租原告坐落于阳江市江城区***共178.05平方米作办公室使用，租赁期限为2019年12月1日起至2022年6月30日止。商铺起始月租金为2800元，租金从2020年7月1日起每年8%的增幅逐年递增，即2019年12月1日至2020年6月30日的月租金2800元，2020年7月1日至2021年6月30日的月租金3024元，2021年7月1日至2022年6月30日月租金3266元。乙方缴纳租金为转账或现金，甲方收取租金账户为：户名为金世纪公司，账号为***********，开户银行为阳江农商萃贤分社。乙方在每月25号前向甲方缴纳下月租金，由甲方出具发票。乙方必须按时按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，还应向甲方赔偿损失。损失计算标准为每逾期一日，按欠款金额的1‰向甲方支付日利息损失。乙方须向甲方交付保证金10040元，租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。租金期间，若因乙方原因造成合同终止，乙方所缴纳的保证金不予退还；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除，如果合同继续履行，乙方必须补足足额保证金。乙方逾期缴纳租金（含乙方应付的违约金、利息损失金）、物业服务费、水费电费，或甲方代收的一切费用，逾期时间超过三十天的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺，并没收乙方所缴纳的保证金，还有权要求乙方赔偿全部损失(包括律师代理费等)。租赁合同如因期满或其他原因终止，乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出《限期搬迁通知书》在送达乙方（如指定文件签收人）签收后或甲方向合同所载明乙方之通讯地址邮寄《限期搬迁通知书》两周后，甲方可在见证人员的现场见证下，后者在公证处的现场公证下对该商铺内物进行清理并搬迁，异地封存，所产生的费用由乙方承担，该商铺内财物及乙方的其他损失自行负责等内容。原告金世纪公司在出租方（甲方）签章栏加盖公章，被告邓家玲在承租方（乙方）签章栏签名及捺指模。2019年12月16日，原告出具一份《收款收据》给被告收执，载明：缴款单位或缴款人为邓家玲，收到阳江城区金山路168号金景园金湖翡翠10幢6号商铺租赁保证金10040元。由于被告邓家玲未按约定支付租金，原告金世纪公司于2020年3月5日向被告发出《关于催缴拖欠租金及追究违约责任的通知》一份，催收2019年12月至2020年3月租金、滞纳金、物业费及分摊费等。2020年3月24日，原告委托广东荣耀律师事务所律师梁荣根向被告发出《律师函》一份，再次催收租金和滞纳金。该邮件于2020年4月18日签收。诉讼中，原告金世纪公司主张按合同约定交付商铺给被告使用，被告承租商铺后没有支付过租金，并未进行装修商铺，现商铺由被告占有使用，但没有放置重要物品。另查明，广东荣耀律师事务所接受原告的委托，指派何鹤年、梁荣根律师担任其委托诉讼代理人，法律服务费为3000元，广东荣耀律师事务所出具3000元的法律服务费发票给原告。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《房地产权证书》、《收款收据》、《关于催缴拖欠租金及追究违约责任的通知书》、《律师函》、《委托合同书》、发票等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告金世纪公司与被告邓家玲签订的《商铺租赁合同》，内容形式合法，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，对双方具有约束力。原告主张被告自2019年12月1日起没有支付过租金，被告未到庭抗辩，亦未提供证据予以反驳，本院予以采信。按《商铺租赁合同》约定，商铺起始月租金为2800元，租金从2020年7月1日起每年8%的增幅逐年递增，即2019年12月1日至2020年6月30日的月租金2800元，2020年7月1日至2021年6月30日的月租金3024元，2021年7月1日至2022年6月30日月租金3266元。计至2020年5月30日，被告尚欠原告租金共16800元（2800元/月×6个月）。由于《商铺租赁合同》约定逾期缴纳租金超过三十天，原告有权单方面终止合同，收回该商铺。现原告主张解除与被告于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告应腾迁出涉案商铺并返还给原告。对于尚欠的租金，被告未按合同约定支付租金应依法支付给原告，现原告请求被告支付2019年12月1日至2020年5月30日期间的租金16800元，以及2020年6月1日至合同解除之日止的租金，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用涉案商铺，可参照合同约定支付占用费，故原告请求被告支付返还涉案商铺时止的租金（占用费），本院应予支持。对于原告请求的利息损失，双方在《商铺租赁合同》约定每逾期一日，按欠款金额的1‰支付日利息损失。原告未能提供证据证明其因被告逾期支付租金所造成其实际损失的具体数额，原告请求按日1‰计付利息，明显过高，本院调整为以实际尚欠租金为基数，按年利率24%计算。对于原告请求不予退还保证金，双方在《商铺租赁合同》约定因被告原因造成合同终止，被告所缴纳的保证金不予退还，被告违约造成原告经济损失的，原告有权从保证金中扣除。但对原告违约如何处理却没有约定，可见该保证金不具定金性质，故原告请求没收被告保证金10040元，本院不予支持。但由于被告还尚欠原告的租金及利息，对被告已交付的保证金10040元在上述确定的债务中先利息后本金规定中扣减。对于原告请求的法律服务费3000元，由于被告违约致使原告提起本案诉讼，根据《商铺租赁合同》的约定，该费由被告承担，故原告上述请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东金世纪实业有限公司与被告邓家玲于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》；二、被告邓家玲在本判决发生法律效力之日起三十日内腾迁出坐落于阳江市江城区********************，并将上述商铺返还给原告广东金世纪实业有限公司；三、被告邓家玲在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及利息（其中租金计至2020年5月30日止为16800元，此后按合同约定的标准计至被告返还商铺之日止，利息以每期实际尚欠租金为基数，按年利率24%计至付清之日止，被告已交付的保证金10040元在租金及利息中按先利息后本金扣减）给原告广东金世纪实业有限公司；四、被告邓家玲在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师服务费3000元给原告广东金世纪实业有限公司；五、驳回原告广东金世纪实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1480元（原告已预缴），由被告邓家玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  余从展人民陪审员  何洪宪人民陪审员  杨月嫦二〇二〇年八月二十九日书 记 员  林幸萱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。