上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9766号原告：武朝梅，女，1983年12月24日生，汉族，户籍地江苏省如皋市，现住上海市宝山区。原告：洪峰，男，汉族，1979年11月15日生，户籍地江苏省如皋市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：武朝梅。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告武朝梅、洪峰与被告上海御府投资有限公司、上海敏责建筑劳务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，两原告申请撤回对被告上海敏责建筑劳务有限公司的诉讼，本院经审查后依法裁定予以准许。于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告武朝梅到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令两原告与被告于2018年7月6日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、判令两原告和被告签订的《退款协议书》无效；三、被告退还两原告购房款550,000元；四、判令被告赔偿两原告利息损失(以550,000元为本金，按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算，自2018年7月6日起至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日起到判决生效之日)。事实和理由：原、被告于2018年7月6日签订《御府公寓租赁合同》。合同约定，被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。但被告未按约交房。两原告与被告虽然签订是房屋租赁合同，但是实际上是在被告的虚假和错误的引导下参与房屋买卖的行为，两原告支付的租赁保证金实际为购房款，故要求被告退还两原告支付的购房款并承担两原告利息损失。故诉至法院请求判令如前所述。被告提供书面答辩意见称，双方签订的合同有效，目前因被告的原因对工程未能办理竣工验收，导致无法履行合同约定的交付义务，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金同意返还。利息损失同意自合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、两原告的身份证复印件及被告企业信用信息公示报告，证明两被告的诉讼主体资格。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。二、《御府公寓租赁合同》、承诺书，证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对两原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。二、收据、银行明细和支付宝转账电子回单，证明两原告向被告支付了合同约定的价款。被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。三、金山区住房保障和房屋管理局的公告和信访事项答复意见书、上海市房屋管理局信访复查告知书，证明涉案房屋是公租房，只租不售，两原告不符合租赁对象，故申请相关部门处理解决。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。四、退款协议书，证明两原告和被告达成退款协议，但是被告未按约退款。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。五、广告，证明被告以租代售行为违法，是欺诈行为。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。被告未提供证据。经审理查明，2018年7月6日，两原告与被告签订了一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋西单元15层1502室房屋租赁给两原告。该房屋建筑面积为61.44平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因两原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章政策的调整或该土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则两原告与被告一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于地补偿款和税费等)由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于两原告享有。同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，两原告可续约至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。附件一《付款协议》中约定房屋年租金和房屋租赁保证金：房屋年租金13,971元，房屋租赁保证金950,000元。付款方式：于2018年7月6日前支付550,000元。2018年7月6日，两原告刷卡支付550,000元。另查明，2017年7月，金山区住房保障和房屋管理局发出公告，载明上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。2020年1月15日，金山区住房保障和房屋管理局对原告武朝梅信访事项作出答复，载明上海御府投资有限公司单位租赁房项目，房源性质为单位租赁房，属于保障性住房，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。租赁对象需符合公租房有关规定。2020年4月7日，上海市房屋管理局就原告武朝梅申请信访复查作出告知，记载金山区住房保障和房屋管理局作出的信访处理意见并无不妥，建议可向御府公司提出要求或提起诉讼维护自己的合法权益。还查明，2019年7月9日，两原告与被告签订一份退款协议书。约定2019年3月，两原告和被告签署一份租赁合同，因两原告单方面解除合同并向被告申请退款，两原告已支付租赁保证金总计550,000元，现两原告单方面违约造成被告损失，两原告自愿承担被告的部分损失13,571元。原告将该笔损失费从租赁保证金中扣除，“上海御府”将剩余租赁保证金536,429元于2019年9月30日前退还。于2019年8月10日退还200,000元；于2019年9月10日退还200,000元；于2019年9月30日退还136,429元。两原告自认于2020年1月22日收到被告法定代表人之子宋晓峰退还的现金5000元。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、收据、银行交易明细、电子回单、公告、信访事项答复意见书、信访复查告知书、退款协议书等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，两原告与被告间签订了《御府公寓租赁合同》，对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故两原告与被告是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故两原告与被告以虚假意思表示实施的租赁行为无效，两原告与被告就此签订的租赁合同亦无效。对于两原告与被告真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，双方事后就退还购房款达成一致意见，属结算条款，原合同无效，其相应的结算条款并不当然无效，双方对退款协议达成一致意见，且为当事人真实意思表示，不违反法律规定应有效，双方应按结算条款约定内容履行，被告未按约履行退款义务，原告有权自约定退款次日起要求被告支付相应利息。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告武朝梅、洪峰与被告上海御府投资有限公司于2018年7月6日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告武朝梅、洪峰购房款531,429元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武朝梅、洪峰的购房款利息(以200,000元为基数，自2019年8月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月22日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以195,000元为基数，自2020年1月23日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以200,000元为基数，自2019年9月11日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以136,429元为基数，自2019年10月1日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4650元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年八月二十六日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……