广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初4903号原告（反诉被告）：雷翎，女，汉族，1981年9月15日出生，住珠海市，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈卫华，男，汉族，1977年1月2日出生，户籍地湖南省，公民身份号码，系原告前夫。被告（反诉原告）：刘颖，女，汉族，1977年11月8日出生，住北京市，公民身份证号码。委托诉讼代理人：杜金芬，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖驰，广东敏胜律师事务所律师。原告雷翎与被告刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，被告刘颖在法定期限内提起反诉，本院依法受理并于本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷翎及其委托诉讼代理人陈卫华、被告的委托诉讼代理人杜金芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2020年1月26日起至交付房屋之日止，以165万元为基数，按日处万分之五的违约金，暂计至2020年4月13日违约77日，违约金为63525元;2.被告返还原告代付的电费1541.91元、水费2381.21元；3.被告支付从2008年至2019年12月31日所拖欠的物业管理费4263元;4.被告负担本案受理费。事实和理由：2019年8月22日，原告为买方、被告为卖方、第三人为居间方共同签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：1、被告以165万元的价格向原告出售卖其位于珠海市香洲区；2、卖方在收到买方购房款165万元之日起，五日内交房交钥匙给原告；3、买卖双方同意在购房款中预留3000元作为交房保证金由居间方托管、物业管理费、水电费、燃气费等的费用未结清的，卖方同意居间方在保证金中支付，保证金不足部分由卖方自行支付；4、违约责任：如卖方违约，则按总房款为基数处万分之五的违约金并继续履行合同，如逾期超过十五个工作日，则买方有权解除合同并要求双倍返还定金或支付总价款20%违约金；如买方违约，则以总价款为基数处日万分之五的违约金并继续履行合同。双方还约定了解除合同纠纷的处理方法：现双方协商解决，如协商不成，则向人民法院起诉。合同签订当日，原告交定金3万元；2019年12月3日交25万元，2020年1月2日交16万元，1月20日交121万元，合计165万元，至此购房款165万元付清。原、被告于2020年1月2日共同在房地产登记中心办理房屋转让手续，原告缴纳了契税。原告于2020年1月9日代被告支付拖欠的电费1541.91元；于1月14日代被告支付欠交的税费2381.21元。原告于2020年1月21日付清购房款之日起，在微信与原告及居间方聊交房钥匙事宜，但被告一拖再拖，直到2020年4月13日才将钥匙交付给居间方并由居间方通知原告可以交房。原告从交清购房款之日起第五日的2020年1月26日开始计算其违约天数，至2020年4月13日止共计77日，以购房款165万元为基数日处万分之五记得位于今63525元。由于被告拖欠电费1541.91元、税费2381.21元，原告已代其支付应由被告返还原告。被告所拖欠的物业管理费应由被告自行支付，共计4263元。原告认为，双方所签订的房屋买卖合同是有效合同，被告理应依照合同约定，在足额收到165万元购房款的五日内交房交钥匙给原告，但被告无理由拖延77日，损害了原告的合法权益。由于双方协商不成，特向人民法院起诉。被告刘颖辩称，一、被告不存在任何违约行为。卖方已按合同约定将涉案房产过户支付给原告。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。本案中涉案房屋被告已于2020年1月2日在房地产登记中心办理的房屋的变更登记，即已将涉案房屋交付给原告，并且在当日原、被告双方及中介均去房屋现场进行验房，并在《交房确认书》上签字捺手印，被告并不存在逾期交付的问题。二、被告已将涉案房产过户给原告，完成了交付的义务。交付涉案房屋钥匙只是被告的附随义务，而且2020年1月2日原、被告及中介三方已去涉案房屋进行了查验，原告已明确知晓被告已提前解除租赁合同，没有实际占有房屋，并且在收到房屋全款后被告也明确告知中介原告可以直接更换锁具自行进入。并在2020年2月24日通过微信明确告知原告及中介钥匙已丢，请原告自行开门。原告作为涉案房屋的产权人，进入涉案房屋完全合法合理。而且原告明知被告在北京工作生活，恰逢“新冠”病毒疫情影响严重，但原告却违反生活常识、可以拖延时间。三、退一步讲即使认定被告违约也只能从2020年2月12日开始计算。原告是于2020年1月20日向被告支付全部购房款，即按照《交易节点确认书》的约定从2020年1月21日起5个工作日交于原告，但因春节假期及“新冠”疫情影响，因此只能从2020年2月12日开始计算。但“新冠”病毒疫情影响严重，被告明确告知原告可以自行进入，并且将被告亲戚的联系电话告知中介，中介完全可以联系被告亲戚自行取钥匙，并且原告于2020年1月13日已通过中介与被告沟通水电费的缴费事宜，原告已实际使用案涉房屋，但原告却谎称不知房屋的真实情况，恶意拖延，严重违背城市信用原则。综上所述，被告已完全按照合同约定履行自身义务，原告的诉求于法无据，请求人民法院查明事实，秉公处理。被告刘颖提出以下反诉请求：1.原告向被告支付违约金52800元（以总房价165万元为基数，按每天万分之五的标准，自2019年11月1日至2020年1月2日）；2.原告赔偿被告房屋租金12000元（从2019年11月至2020年4月租金，每月2000元，共6个月）；3.原告向被告支付律师费用2000元；4.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：一、二手房买卖汇总，买方的主责任是付款，卖方的主责任是过户，其他是随附责任。2019年8月22日双方签订协议，买方支付定金3万元。合同约定2019年10月30日之前卖方支付首期款39万元。实际上，买方于2019年12月3日支付25万元，2020年1月2日卖方过户给买方，买方支付另外14万元。即买方于2020年1月2日才付清首期款39万元。合同的违约责任条件规定，如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%违约金。卖方因维权所支出的律师费、诉讼费，由买方承担。根据法律规定，卖方有权在买方违约事实发生3年之内主张追究买方违约责任。二、卖方已按照买方要求，在租约期限未满的情况下，于2019年10月将租户清出，买方违约，未在2019年10月30日之前付清39万元首期款，致使房款加违约金在协议签订5个月后仍未结清（房价款从2019年8月22日至2020年1月20日历5个月，违约金至今仍未付清）。本房3室1厅，市场实际租价在2500元每月以上，合同登记租金2000元每月。因买方违约延期，致卖方承受租金损失，每日万分之五违约金无偿抵补卖方实际损失。根据相关法律规定，卖方有权要求买方在违约金以上追加赔偿。三、2019年8月22日签协议，3天之后就有人追着多加3万元签，10月份房价再涨10万元。目前本房市场实际成交价至少175万元以上，还没房卖。每日万分之五违约金无法抵补卖方实际损失，故要求追加赔偿。四、因买方延期付款，导致卖方多承担贷款月供、多付利息（每月2500元利息，3个月共7500元），因房款资金晚到，导致卖方少收利息（165万元3个月5%计20700元）。多付少收，两头共计28200元。卖方一直坚持要求买方补偿因延期付款导致的利息损失。卖方备资金还损失了4100元利息。每日万分之五的违约金无法抵补卖方实际损失，根据相关法律，卖方要求买方追加赔偿。五、买方信息告知书虚假陈述，应根据条款承担相应法律责任。买方多次发生违约责任。2019年8月22日签协议时，买方信息告知户籍家庭名下无房，实际有房。签完协议后买方9月办的离婚，再去申请银行贷款作首付款。耽误极长时间。买方的主责任是付款，协议要求9月22日前买方提交按揭资料，事实买方9月25日还没提交。10月17日买方按揭同贷书都下来了，买方的首期款还没着落，买方的首期款39万要求找银行贷款。卖方10月上旬已向珠海农业银行提交提前还贷手续。只要需要随时打招呼随时可以还，就等买方首期款。卖方一直催促块首期款支付速度，买方表示贷款没下来。11月买方办下首期款贷款之后，不顾10月30日的付款日起，也不顾卖方电话催促，一方面不通知卖方，而是放在银行生利息，一方面让卖方多付银行月供利息。期间，农业银行还反过来催我们怎么没动静。在卖方一再催促下，直到12月，买方还要求农业银行发一个书面通知（之前农行只是电话通知），才将25万打农业银行还贷账户上。另外14万2020年1月2日才付清。为此，买方须按约承担信息告知的法律责任，请求判令合同无效。综上，买方的违约责任非常明确，事实清楚，证据确凿。被告根据相关法律，为了维护自身的合法权益，特向贵院提出起诉。望贵院维护社会公序良俗，维护公道争议，维护经济金融支付，判如所请，作出公正合法判决。原告雷翎对被告刘颖的反诉答辩称，一、依据双方签署的《二手房买卖及居间服务合同》中《交易节点确认书》的合同条款明确该时间节点为买方首期款进入银行监管，并不是直接支付给卖方。买方于2019年9月26日通过中国人民银行划款50万元到买方办理按揭银行珠海民生银行账户进行监管燕子。《交易节点确认书》约定首期款支付给卖方的时间节点为买方取得新的《不动产权证书》提交银行，查验后银行将首期款划入卖方指定账户。因此卖方获得首期款最早日期应为买方领取新的《不动产权证书》日起，即为2010年1月9日。另依据《二手房买卖合同补充协议》第二条，买卖双方协商一致同意买方在卖方赎楼扣款当日支付房款贰拾伍万元整作为卖方赎楼所用赔偿该楼款双倍金额伍拾万元整作为违约金，买方提前支付首期款中的贰拾伍万元为卖方赎楼，卖方同意赎楼当日植入1500元给买方作为补偿。依据卖方提供的珠海农行提前还款审批短信截图显示，批准的提前还贷日期为2019年12月2日，还贷截止日期为2019年12月15日，扣款金额为720779.84元。买方于2019年12月3日通过中国银行划款贰拾伍万元至卖方提前还贷银行账户帮卖方赎楼，珠海市农行于2019年12月9日扣款。买方依据《二手房买卖合同补充协议》提前于卖方赎楼扣款日支付了贰拾伍万元帮卖方赎楼。卖方并未支付《二手房买卖合同补充协议》中第二条约定的补偿款1500元，也未租售《二手房买卖合同补充协议》中第三条：卖方同意该房产解除抵押后3个工作日内配合办理该房产过户。卖方一直拖延到2020年1月2日才配合过户。买方于过户当日通过中国银行划款首期款余款16万元到买方指定银行账户。至此买方依据合同约定完成购房首期款肆拾万元的支付。以上首期款的支付买方并无过失。卖方没有遵守《二手房买卖合同补充协议》支付1500元的补偿款，买方并没有义务去帮卖方赎楼。卖方所说的此房产交易周期长，是卖方赎楼与过户时间长的责任。卖方要求的52800元违约金赔偿，没有事实依据。二、依据双方签署的《二手房买卖合同及居间服务合同》中第二条房屋现状明确约定：卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权。买卖双方一致同意该现有租约按A种方式处理（A.卖方提前解除原租赁合同，并按本合同约定的日期将该房产交付买方使用）。卖方与租户提前解除租约是遵守合同条款，是卖方的义务与责任。卖方应遵守《交易节点确认书》中约定：卖方收到全部房款后5日将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有限电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》交至居间方。卖方2020年1月20日收到买方中国民生银行账户划款121万元，至此买方依据合同约定按时足额支付卖方全部房款165万元。但卖方认为房价上涨了，他卖亏了，也不愿意交水电费及物业管理费，采用耍无赖甚至威胁等非法手段恶意拖延到2020年4月17日才交钥匙。导致买方及幼女3人在疫情期间无房可住，望房兴叹。该房产虽于2020年1月2日过户，完成了法律上的产权转让过程，但卖方于2020年4月17日交钥匙才完成房屋使用权的移交。在房屋实际移交前买方不清楚该房产的实际使用情况。因此卖方让买方承担房产交易过程中的租金12000元损失不合理，不合法。三、合同签订前卖方网上挂牌价170万元，后经三方协商，卖方同意165万元出售并签订合同。后卖方从网络及其他中介处了解该小区在售房源挂挂牌价格上涨，他认为10月份又涨了10万元，他卖亏了。由此产生心理不平衡，多次向中介及买方打电话或发微信想赖掉物业管理、水、电等历年巨额历史欠费，甚至想反悔此次交易。房价的波动是政策与市场的自然反映，卖方以此要求买方提高赔偿纯属无理取闹。四、买方在第一点中有详细证据证明买方首期款的支付没有过失。所有首付款44万元结清时间是2020年1月2日，早于《交易节点确认书》中约定买方领取新的《不动产权证书》日起2020年1月9日。买方2020年8月22日签订合同后向卖方支付了定金3万元，之后一直等待卖方赎楼，卖方2019年12月2日提前还贷获得批准，买方于次日2019年12月3日即支付25万元帮卖方赎楼，2019年12月9日卖方银行完成赎楼扣款，赎楼后卖方一直拖延到2020年1月2日才配合过户，过户当日买方即付清了首期款余款16万元。买方2020年1月9日取得新《不动产权证书》，房款余款121万元结清时间是2020年1月20日。由上时间节点可以明确此次交易周期长是卖方赎楼与过户时间长的责任。卖方要求买方赔偿28200元利息损失没有事实依据。五、被告认为买方信息告知书虚假陈述，应根据条款承担相应法律责任，判令合同无效。第一，买方于2019年8月22日依据中国人民银行珠海总行开具的《个人信用报告》，查得本人无房无贷，并以此为由据如实填写了《信息告知书》，并无虚假。买方的离婚证为珠海市金湾区民政局合法发放，并无虚假。买方用于申请按揭贷款的所有文件、资料、信息也通过珠海市民生银行的审批通过，所有文件真实有效，合法，并无卖方所推测的虚假陈述。卖方凭借自己的推测要求判令合同无效，不成立。第二，被告在反诉中提到“协议要求9月22日前买方提交按揭资料，事实上买方9月25日还没提交。”对此点，被告实属自我随意武断。事实上，买方已在2019年9月11日将按揭资料提供给居间方用于申请按揭，并于9月21日在居间方前去办理按揭的民生银行签署所有文件，买方并没有任何延期。被告提交的证据中显示说“9月25日，买方在微信群中让卖方将民生银行需要的资料发过来”此点是指卖方的资料没有提交给按揭的民生银行，并不是买方。卖方反过来诬陷买方，买方请求法院明断。第三，卖方在《信息告知书》卖方信息确认4：交易房屋物业、燃气等欠费无，而实际情况是卖方拖欠了10年的物业费4263元，欠电费1541.91元，水费2381.22元。第四，卖方描述10月上旬已向珠海农业银行提交提前还贷手续，只要需要随时打招呼随时可以还。但依据买方向珠海农行咨询得到的信息显示需本人提前一个月向贷款行申请提前还贷，获得批准后方可扣款赎楼，5个工作日内解除抵押，解除抵押后方可过户。并无卖方所描述的打个招呼就可提前还贷的情形。卖方此类打招呼走特权的方式居然敢赫然出现在公证严肃的司法文件里面。卖方说给农行打招呼，农行电话通知其随时可以提前还贷了，但房产交易是大额交易，买方有权要求卖方提供银行提前还贷书面凭证，并与银行确认验证。买方提前支付25万元帮卖方赎楼本是仁义之举，卖方没有支付买方1500元补偿，买方完全可以依据合同约定取得新房产证时支付首期款。第五，在被告提供的居间方1月12日和1月13日沟通的微信截图“物业费商定不交”的证据中显示，被告在已收取买方44万首期款后协商物业费时，公然告知居间方“这样吧，跟买方说，物业费我是不会交了。他要觉得有风险，或者觉得亏，那就别买了。我这边可以给办了贷款放不下来，大家各自散了”“银行贷款下部来，他们要么付全款，要么违约，收违约金，白交税费……”由此可见卖方企图通过非法手段干涉银行正常程序，以迫使买方按揭贷款发放不下来，再据此要求买方去支付违约金，居心叵测。第六，被告提供的A乐有家-薛新宇微信截图证据中显示“薛经理，我一直说，他们得补我利息，房租，房价损失……”这部分的微信沟通，明显是被告在接到买方的苏诉讼状后向居间方发送的，企图将其当作在1月份双方沟通的证据，想以此证明买方的过错。第七，买方在此宗交易中，均是以客气、商量的语气与卖方沟通，得不到答复后请求居间方给与从中协调沟通，一直退让。水电费事情上，1月13日沟通时，卖方说他们在北京不方便过来交，请买方代缴，同意将交房保证金3000元退给买方，不足部分转账。然而，在卖方1月20日拿到全额房款后，卖方拒绝补足水电费。在与卖方沟通交房事情上，卖方原答应新房产证送去银行后就将钥匙交给买方，以便买方年前早日打扫卫生。但新房产证送去民生银行抵押后，卖方又借故不给钥匙。对此买方也并无太多怨言，只是默默等待。谁想卖方收到全款后，不接电话不回信息，拒不交房，买方让居间方与卖方沟通何时可以交房，可居间方给买方的信息是卖方不接电话也不回信息。实不得已，居间方与买方沟通，于2月27日签署，29日向卖方EMS邮寄《催告函》，而卖方拒收。3月21日买方再次在微信群里与卖方沟通，希望其履行合同义务进行交房，继续拖延将无法避免诉讼。然而，直至买方决定起诉之日，买方并没有得到卖方关于交房、水电费等的任何答复。综上，买方在此房产交易中并无过错，均是依据所签署合同按时足额支付了购房款。卖方在收到首付款25万元加16万元后办理过户手续，后又收到买方121万元房款，即是认可了此次交易。买方在整个交易过程中，均是协商、退让，原告陈述有理有据合法。相反，卖方在反诉状及证据陈述中通篇都是“按常规”、“打个招呼”、“我这边可以给办了个贷款放下来”自我想象，信口开河、随意捏造武断。孰是孰非，请法院给予公证判定。原告本诉提交以下证据：1.二手房买卖及居间服务合同、合同补充协议、交易节点确认书、信息告知书;2.银行交易信息、被告收款确认;3.微信聊天记录;4.电费交付账单;5.缴费回执及支付水费账单;6.完税证明、不动产权证书。原告反诉提交以下证据：1。二手房买卖及居间服务合同、合同补充协议、交易节点确认书、信息告知书；2．银行交易信息、被告收款确认；3．微信协商记录；4.电费交付账单；5.缴费回执及支付水费账单;6.完税证明、不动产权证书;7.物业费欠费清单;8.个人信用报告;9.离婚证;10.催告函;11.收房报告;12.曹明辉证言一份。被告本诉与反诉共同提交以下证据：1.银行流水;2.微信聊天记录及收据（2019.8.6）;3.二手房买卖及居间服务合同;4.信息告知书;5.交易节点确认书;6.转账凭证;7.微信聊天记录（5页）;8.微信聊天记录（10页）；9.委托代理合同及律师费发票;11.购物票据。本院经审理认定事实如下：2019年8月22日，原告（买方）、被告（卖方）、珠海市乐有家营销策划有限公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定，买卖双方交易位于珠海市xx区xx号x栋x2房，成交价为1650000元；房产有租约，租期到2020年3月1日，每月租金2000元；交易定金30000元，买方在本合同签订时向卖方支付；双方协商一致买方按按揭付款方式支付房款；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；等等。同日，双方签订一份《二手房买卖合同补充协议》，第二条约定，买卖双方协商一致同意买方在卖方赎楼扣款当日支付房款贰拾伍万元作为卖方赎楼所用（该楼款包含在首期款内），如若赎楼后卖方不配合过户或拒不过户需赔偿该楼双倍定金伍拾万元整作为违约金（其中包含买方已支付的贰拾伍万元楼款），买方提前支付首期款中的贰拾伍万元作为卖方赎楼卖方同意赎楼当日支付1500元给卖方作为补偿；第三条约定，卖方同意该房产解除抵押后3个工作日内配合办理该房产过户手续。双方同日签署一份《交易节点确认书》，显示的交易部分流程如下：1.卖方赎楼准备：卖方须提前筹集资金并及时向欠缴银行提交“提前还款申请”（一般于办理资金监管当日申请）；2.买卖双方办理首期款监管：买方须于2019年10月30日之前支付首期款（不含定金）人民币叁拾万元整至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续,卖方需依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致时，以资金监管协议为准；3.买方申请按揭贷款：买方需于2019年9月22日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。卖方须无条件配合买方提交和签署申请按揭贷款所需的文件，双方均不得借故拖延，否则视为违约。4.买方赎楼、注销抵押登记：卖方自行筹集资金赎楼的，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后30个工作日内自行筹资归还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房地产权证》/《不动产权证书》原件交予居间方；5.买卖双方交房：卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日内将房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有限电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》交给居间方。合同签订后，原告向被告支付定金30000元。原、被告均提交的“xx山xx栋x2房”微信群聊天记录显示，2019年10月10日中介员工在微信群里留言：这边通贷款批了，现在等业主赎楼。被告丈夫当天回复：好的，这边催银行加快。2019年10月11日被告丈夫在群里留言：提前还贷申请已经办好。2019年10月17日原告在群中询问：你们那边有消息吗？被告丈夫回答：农业银行在走流程。原告再问：那就是海没有通知什么时候可以还款是吗？被告丈夫回答：是的。此后在2019年10月17日至2019年12月2日期间该微信群无信息。2019年12月3日中介员工在群内留言：刘姐，今天会转账25万元到你账户，首付余款在过户交房当天全部转给你，收到信息请回复。被告回复：收到，转到我哪个账户呢。被告账户回复：转银行还款账号。原告询问：你们其他的钱也准备好了吗？被告丈夫回复：准备好了。2019年12月9日被告丈夫微信群内留言：今天上午银行提前还贷，钱已扣好。原告回复：好的，收到，谢谢通知。中介回复：好，注销好了我就预约核税。2019年12月3日，原告向被告转账25万元。2020年1月2日，双方共同到珠海市*******办理产权过户手续，同日原告向被告支付购房款14万元。关于2019年10月17日至2019年12月2日期间合同的履行情况。被告陈述，在此期间原告首付要办理贷款，是买方先办理离婚的析产，房屋归原告前夫陈卫华名下，然后原告可以做首套房的按揭，之后陈卫华出面拿一套房去办银行贷款，作为首付款，所以拖延了时间。原告陈述，一直在等居间方和卖方赎楼的通知，所以也没有进行催促，直到12月2日居间方通知我，居间方提供卖方赎楼扣款的要求为12月15日，我于12月3日支付了补充协议约定的首期款25万元。被告提交了其发送给137*****262黎经理珠海农行的短信，显示2019年11月5日星期二的短信内容如下：公证处的电话0****，姓杨，上班时间在。麻烦您把公证处的电话转给陈冰洁。是xx号xx小区xx栋x2室刘颖提前还贷的手续审批！谢谢了。2019年12月2日星期一的短信内容如下：陆经理，我是珠海xx小区xx栋x2室业主，在贵行做得按揭贷款，上月个已经完成提前还贷申请手续。想请您帮个忙，买主打首付，要一个银行提前还贷的短信，麻烦您帮忙发一个提前还贷申请通过，大约还要多少的短信，谢谢啦。珠海农行陆137*****078于2019年12月2日发给被告的短信显示，刘颖您好，我是珠海农行朝阳支行的陆经理，您申请的88万个人住房贷款提前还款申请已审批通过，请2019.12.15前存入提前还贷金额（还款账号：622*************375），待我行处理扣款。截止2019.12.2您贷款的本金余额720779.84元，另请多存一个月的贷款利息约2500元，保证能足额扣款。庭审中，法庭询问双方有无在2019年10月30日前办理首期款资金监管。原告回答，有将钱打入自己的银行账户，办理资金监管是被告办的，有电话通知居间方办理贷款的业务员。被告陈述，我方没有收到办理资金监管的通知，而且事实上双方也没有办理资金监管。原告提交一份《二手楼宇按揭贷款申请审查承诺函》复印件，显示中国民生银行股份有限公司珠海分行于2019年10月10日出具该函，同意拟向雷翎发放121万元贷款用于购买涉案房屋。2019年11月1日，被告与租户解除了案涉房产的租赁合同。2020年1月20日，按揭贷款121万元发放至被告刘颖账户。原告提交一份《交房确认书》复印件，记载2020年4月17日双方办理收楼手续。被告抗辩该《交房确认书》的签署时间为2020年1月2日，当天原、被告与中介共同验房。被告否认在2020年1月2日验房，但认可被告签署空白的《交房确认书》，2020年4月17日当天仅有原告和中介交房。被告提交被告丈夫与中介员工薛新宇的微信聊天记录，显示：2020年2月24日薛新宇询问：冯先生过年好。雷女士这边问下看您亲戚在珠海吗？约个时间交房，您帮联系下回复我可以吗？被告丈夫回复：让他们自己进入呗。2020年2月28日，薛新宇向被告丈夫发送一张原告亲自的催告函，催促被告交房。2020年3月2日被告丈夫回复：不是上法院吗？去呗。钥匙丢了。房子也过户了。直接就去就是了。2020年3月6日，被告丈夫回复留言：我亲戚说，等解封了再拿钥匙过来。着急就直接进去。2020年3月21日，被告丈夫留言：你可联系我亲戚，赖先生138*****686，叫他把钥匙给你。薛新宇回复：好的。原告提交一份日期为2020年7月19日、签名为“曹明辉”的《关于雷翎、刘颖女士xx山xx栋x2房交易的证明》，内容如下：本人为雷翎、刘颖女士关于xx山xx栋x2房交易的中间人，买卖双方通过我们签署了合同编号为NO：50xx90的二手房买卖及居间服务合同。合同签署过程中，买卖双方及居间方协商，卖方因赎楼款不够，要求买方于卖方赎楼扣款当日提前支付首期款的一部分25万元帮卖方赎楼。首期余款16万元于过户前支付给卖方。通过协商一致，双方签署了《二手房买卖合同补充协议》。卖方因需要买方提前支付部分首期款，且对于居间方的资金监管不放心，卖方没有选择办理资金监管。首期款的支付以双方签署的《二手房买卖合同补充协议》为准，并约定原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。被告庭后向本院提交说明，曹明辉表示是因为原告天天找曹明辉开具证明，无奈之下，曹明辉让打印店老板签字后微信发给原告，并不是曹明辉的签名，并不能真实反映原、被告双方房屋买卖过程的真实情况。原告主张代被告支付了电费1541.91元，水费2381.21元，并提交了缴费回执证明，缴费回执显示上述水电费发生的时间在2018年至2019年期间。被告抗辩当时留了3000元保证金在中介处，卖方已同意将交房保证金3000元交付买方支付水电费，但买方仍迟延支付，造成损失扩大。原告提交一份落款时间为2020年4月30日，落款处为莲花山物业管理处的《管理费欠缴情况》复印件，记载，吉大xx小区xx栋x2欠缴管理费情况如下：2008年共计8个月，2009年共计7个月，2012年共计12个月，2015年1月至2019年12月，共计87个月，每月49元，累计4263元。庭审中原告陈述未向物业公司支付上述管理费。另查明，2020年6月16日，被告与广东敏胜律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东敏胜律师事务所代理本案诉讼，律师费2000元。该费用被告尚未实际支付。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《交易节点确认书》为有效合同，双方因恪守诚信，依约履行。根据原、被告的诉辩意见及庭审调查，对双方的争议焦点问题，本院分析认定如下：第一，关于首期款支付，原、被告在《交易节点确认书》及《二手房买卖合同补充协议》中约定的支付方式及时间不同，《交易节点确认书》中约定买方在2019年10月30日之前支付首期款30万元至买卖双方的银行监管账户、办理资金监管手续；《二手房买卖合同补充协议》中约定买方在卖方赎楼扣款当日支付房款25万元作为卖方赎楼所用（该款包含在首期款内）。即上述两份文件关于首期款支付的时间及方式不同。双方在其后的履行过程中，中介在2019年12月3日在微信群内留言，告知被告会转账25万元，首付余款在过户交房当天全部转款，被告回复收到。该微信的内容实质是按照《二手房买卖合同补充协议》的约定履行，并对支付其余首期款的时间进行了明确，随后原告在2019年12月3日向被告支付25万元，在2020年1月2日过户当日支付14万元，即双方实际按照《二手房买卖合同补充协议》履行，并非按照《交易节点确认书》中约定的在2019年10月30日前办理首期款39万元的资金监管方式履行。故被告认为原告未依照《交易节点确认书》中的约定在2019年10月30日前办理首期款资金监管构成违约，本院不予采纳。第二，关于在2019年10月中旬至2019年12月2日期间因何原因产生了交易迟延。原告主张在此期间一直再等被告赎楼通知；被告主张原告需离婚后办理同贷书，并且需要抵押贷款而迟延支付首期款造成了赎楼的迟延。本院认为，首先，根据微信群的聊天记录以及原告提交的《二手楼宇按揭贷款申请审查承诺函》复印件，可以认定原告在2019年10月11日原告即已取得银行的同贷书，并且中介员工在微信群中告知原、被告。被告抗辩因原告需离婚后申请贷款导致迟延，与上述事实不符，本院不予采信。其次，按照交易流程，在原告取得同贷书后，应由被告赎楼。被告主张在2019年10月11日已向赎楼，但其仅提交了微信留言中告知原告向银行申请提前还贷，并未提交其他的证据证明其实际有履行赎楼义务。而从被告其提交的2019年11月5日与珠海农行黎经理的短信中发送公证处的联系方式的事实来看，在2019年11月5日，被告仍在与银行联系赎楼的事项。故原告主张的因被告办理公证而导致赎楼时间拖延具有高度可能性。再次，在此期间，并无证据显示被告曾向原告催促支付首期款，故在该段期限交易的主要内容是被告在办理赎楼手续。故被告有关原告迟延支付首期款而导致赎楼迟延的抗辩，本院不予采纳。最后，根据《交易节点确认书》中的约定，在取得银行贷款承诺函后30个工作日内自行筹资归还清银行贷款，原告于2019年10月11日取得同贷书，被告应在2019年11月22日前归还银行贷款，而被告于2019年12月9才办理完毕归还银行贷款，存在迟延，进而导致了原、被告交易整个时间的迟延。第三，综上认定，原告在接到被告及中介方的通知后于2019年12月3日向被告支付了25万元款项，并且在2020年1月2日过户当日向被告支付了剩余首期款14万元，符合双方合同履行中的约定。被告认为原告迟延付款，无事实和法律依据，本院不予支持。原告不存在违约行为，被告请求支付迟延付款违约金、房屋损失、律师费，无事实和法律依据，应予驳回。第四，关于被告是否迟延交房。本院认为，首先，案涉《交易节点确认书》中约定在收取全部购房款后5个工作日将房产钥匙交付买方。被告于2020年1月20日收取全部购房款，故被告应在其后五个工作日（即2020年2月2日）前交付房屋。此期间正值春节及新冠肺炎疫情期间，对于出行产生不便，但因被告迟延办理赎楼而导致了整个交易的迟延，才导致交房期间遇到春节及新冠肺炎的影响，其后果应由被告承担。并且根据被告与中介的聊天记录可知，房屋钥匙在被告珠海亲戚处，即疫情对被告向原告交付房屋钥匙并无影响。故被告以交房时间时值新冠肺炎期间为由抗辩不构成违约，本院不予支持。其次，被告主张在2020年1月2日与原告及中介验房，并签署空白的《交房确认书中》，委托中介交房。原告虽否认共同验房，但在庭审中又认可被告签署了空白的《交房确认书》，故本院采信被告主张的双方在2020年1月2日验房并由被告签署了空白的《交房确认书》。但根据被告与中介员工其后的聊天记录中可知，被告并未在当天将房屋钥匙。故被告在2020年1月2日签署空白《交房确认书》的行为不能认定房屋实际交付。再次，房屋交付亦应当采取合理的方式，即将房屋的钥匙交付原告。被告在微信中陈述“让他们自己进去呗”“不是上法院吗？去呗，钥匙丢了，房子也过户了。直接进去就是”，告知中介直接让原告进入涉案房屋，该种方式并非是交房的常规方式，原告未采用该种方式收房，并无不当。最后，被告于2020年3月21日将其亲戚联系方式告知中介，最后中介员工于2020年4月17日将房屋钥匙交付原告，并填写了《交房确认书》，故2020年4月17日应认定为交房的实际时间。综上，被告应约定于2020年2月2日前将房屋交付原告，但实际交付时间为2020年4月17日，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以165万元为基数，按日万分之五计算。本院认为，被告已完成了案涉合同约定的过户的义务，仅存在迟延交付房屋的行为，对原告产生的损失亦房屋不能按时交付产生的房租损失，按照原告请求的标准，每天825元，明显高于原告的损失，且与被告的违约程度不相当，本院依法调整至2000元/月。按照上述标准计算，被告应向原告支付的逾期交房违约金为3000元。对原告超过该金额的请求，本院不予支持。第五，原告请求被告支付的水电费，发生时间均在双方房屋过户之前，理应由被告承担，原告请求被告返还电费1541.91元及2381.21元，理据充分，本院予以支持。被告留在中介处的3000元押金金额并不足以支付原告代付的水电费，且本案中无证据显示中介将上述押金交付原告，故本院支持原告的请求，关于3000元押金，被告可向中介主张。被告抗辩原告迟延导致损失扩大，无任何事实和法律依据，本院亦不予采纳。第六，关于原告请求的物业管理费4263元，上述费用发生在房屋过户之前，是否支付为被告与物业公司之间的物业纠纷，且原告并未代被告支付上述管理费用，故其请求被告向其支付管理费，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘颖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）雷翎支付逾期交房违约金3000元；二、被告（反诉原告）刘颖于本判决发生法律效力之日起十日赔偿原告（反诉被告）雷翎代付的电费1541.91元、水费2381.21元；三、驳回原告（反诉被告）雷翎的其他案诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘颖的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费796元，由原告雷翎负担719元，被告刘颖负担77元；反诉受理费735元，由被告刘颖负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇二〇年八月三日书记员 卓嘉聪何倩曾淑莹