贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初3185号 原告：付杰，男，1984年2月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：喻恒麟，系贵州达德律师事务所律师，委托权限为：特别授权。 被告:周廷均，男，1960年1月2日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告:刘国琴，女，1965年12月14日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告:乔国浩，男，1981年11月12日出生，汉族，河南省南阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 被告:田兴艳，女，1982年5月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市南明区。 原告付杰诉被告乔国浩、田兴艳、周廷均、刘国琴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付杰的委托代理人喻恒麟、被告周廷均、被告乔国浩、被告田兴艳到庭参加了诉讼，被告刘国琴经本院送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付杰诉称：2019年6月26日，黔西县人民法院作出（2019）黔0522民初2229号民事调解书，因被告周廷均未按调解书履行还款义务，原告向黔西县人民法院申请强制执行，在执行过程中黔西县人民法院作出（2019）黔0522执1983号执行裁定书，裁定查封被告周廷均及妻子刘国琴在案外人张尚军处购买的位于黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋。因被告乔国浩、田兴艳提出执行异议，2020年3月18日，黔西县人民法院作出（2020）黔0522执异5号执行裁定书，裁定“中止对黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋的执行”。原告遂向黔西县人民法院提起申请人执行异议之诉，经查阅该案卷宗，被告乔国浩、田兴艳在执行过程中，向法院提交了2016年4月13日签订的《房屋出售合同》，被告乔国浩系河南省新野县人，乔国浩和田兴艳均住贵州省贵阳市南明区，《房屋出售合同》中约定的标的物是位于黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋，而该房屋所涉土地系集体用地，而非国有出让地，房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须是在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地使用权同时转让，而乔国浩、田兴艳并非涉案房屋地方村民，系非农户口。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理，案涉房屋的土地性质为农村集体土地，由于乔国浩、田兴艳系非农户籍且并非在杜鹃街道牌庄社区村民，因此四被告签订《房屋出售合同》的行为违反相关法律规定，应认定该合同为无效，故原告诉至法院，请求：1、判决确认四被告于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》无效；2、诉讼费由四被告承担。 为支持其诉讼请求，原告付杰于举证期限内向法庭提交了下列证据： 1、原告付杰的身份证复印件及被告周廷均、刘国琴的身份信息登记表，用以证明原告主体适格及二被告身份信息； 2、（2020）黔0522执异5号执行裁定书及送达回证，用以证明原告在依法申请执行周廷均借款合同纠纷一案中，本案被告乔国浩、田兴艳提起案外人执行异议，执行法院裁定中止对涉案房屋执行的事实； 3、《房屋出售合同》，用以证明原告发现被告提交该合同至执行局，执行局并未通知原告进行质证，就作出上述裁定，原告发现该合同所涉房屋系集体用地，而被告乔国浩、田兴艳并非该经济组织成员，四被告签订的合同违反了相关法律法规的规定； 4、（2020）黔0522民初2214号案件受理通知书，用以证明原告依法提起了执行异议之诉，因在该案中不能处理关于合同效力的问题，故而提起本案的诉讼； 5、黔西县国土资源局黔县国土资复（2006）39号文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，用以证明案涉合同所涉的房屋系原城关镇人民政府报送关于村民申请建房用地的案外张尚军取得该批准，房屋所涉土地系集体土地，张尚军并非通过国有出让取得。 被告乔国浩、田兴艳辩称：被告乔国浩、田兴艳不知道有哪一条法律规定非本村人不能买卖本村的房屋，被告乔国浩、田兴艳也是农民户口，在2017年的时候才迁到贵阳的，合同是双方达成的协议。 被告乔国浩、田兴艳为支持其抗辩主张，在举证期限内，向法庭提交下列证据： 1、被告乔国浩、田兴艳的身份证，用以证明身份信息； 2、《房屋出售合同》，用以证明乔国浩、田兴艳给周廷均买房是属实的； 3、《租房协议》，用以证明被告乔国浩、田兴艳将涉案房屋从2018年就开始出租给案外人冯珍举； 4、借条1张、中国农业银行回执单1份，用以证明周廷均向乔国浩借款的事实； 5、银行流水4张，用以证明（1）被告乔国浩、田兴艳将款项20.85万元打入周廷均儿子周益的账户上，用于当时买房时应补给周廷均买房40万元的部分;（2）田庆明给周廷均担保的10万元，由被告乔国浩、田兴艳代还，代还后在向周廷均买房款的金额内扣减，已打入田庆明之女田兴惠账上；（3）周廷均姓曹的债主被告乔国浩、田兴艳也替其还了10万元，向周廷均购房是属实的，周廷均也在2016年12月30号将房屋交由被告乔国浩、田兴艳管理； 6、（2020）黔0522执异5号执行裁定书，用以证明被告乔国浩、田兴艳与周廷均签订的合同执行局已经调查是属实的； 7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，用以证明涉案房屋的合法性且签订合同时是周廷均交给被告乔国浩、田兴艳的。 被告周廷均辩称：原告属于捏造，被告周廷均买卖房子给乔国浩是因为被告周廷均做工程资金周转，给乔国浩借了40万元，借钱以后被告周廷均的钱还给了付杰的公司，因为没有钱还乔国浩家，就把房子卖给乔国浩抵账。被告周廷均和被告乔国浩、田兴艳签订合同是有效的，被告周廷均将房屋出售给乔国浩抵账是有效的，被告乔国浩、田兴艳也是农业户口。 被告周廷均在举证期限内未有证据向本院出示。 被告刘国琴在答辩期限和举证期限内未向本院提交答辩状和证据。 经庭审举证、质证：被告乔国浩、田兴艳对原告付杰出示的第1、2、3、4组证据无异议；对第5组证据不清楚。被告周廷均对原告付杰提交的证据表示其不知道，也没有说的。原告付杰对被告乔国浩、田兴艳出示的第1组证据无异议；对第2组证据真实性无异议，合法性有异议，该合同违反法律强制性效力规定应认定无效；对第3组证据原告并非该协议当事人，无法判断其真实性，故三性有异议；对第4组证据三性有异议；对第5组证据真实性无异议，但关联性有异议，且达不到被告证明目的；对第6组证据真实性无异议，但因原告提起执行异议之诉该裁定书未生效；对第7组证据三性无异议，该证据所体现的案涉土地系集体用地四被告在交易时也是知晓的。被告周廷均对被告乔国浩、田兴艳出示的证据均无异议。 经本院认证：对原、被告双方均无异议的证据本院予以确认。对原告出示的第5组的真实性及证明目的予以认可，对被告乔国浩、田兴艳出示的第2组证据因无其他证据予以佐证，且协议上只有田兴艳一人签字，故对其真实性本院不予认可。 争议焦点：四被告于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》效力如何认定。 经审理查明：2016年4月13日，被告周廷均、刘国琴作为甲方与作为乙方的乔国浩、田兴艳签订了《房屋出售合同》，合同约定甲方自愿将其坐落于黔西县原城关镇幸福村1组（清毕路932号）房屋出售给乙方，房屋两门面两层，地面建筑面积188平方米，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，房产的交易总价：扣除甲方所欠乙方全部欠款（包含甲乙双方的借贷、租用挖机的费用等），乙方一次性补给甲方人民币400000元，付款时间及方式乙方应于本合同生效之日将该房屋交易总价一次性付给甲方，合同还约定了其他权利义务关系，房屋总价款为90.8万元，合同签订后，扣减掉双方的部分债务后，被告乔国浩、田兴艳支付了400000元购房款，被告周廷均、刘国琴将房屋交付给了被告乔国浩、田兴艳。因被告周廷均欠原告付杰借款本金270000元，该案经黔西县人民法院调解处理，调解书生效后原告向黔西县人民法院申请执行被告周廷均，在执行过程中，黔西县人民法院查封了黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）砖混两层双门面房屋，查封后被告乔国浩、田兴艳向黔西县人民法院提出执行异议，黔西县人民法院作出了（2020）黔0522执异5号执行裁定书，裁定：中止对黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋的执行。 另查明，被告周廷均系贵州省黔西县的村民，被告乔国浩系河南省南阳市人，被告田兴艳系重新镇三堰村人，位于黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋系被告周廷均向案外人张尚军转让所得，2006年10月20日，黔西县国土资源局下发了黔县国土资复（2006）39号《关于批准××、××等××村民××建房用地的复函》的文件，文件载明：同意在黔府函（2003）39号文件批准农用地专用指标4000平方米中使用23860.97，连同未利用地297.60平方米，共计24158.57平方米给方凯、方天寿等213户村民建房自用。案外人张尚军就包含在213户村民中，其办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，但被告张廷均未办理涉案房屋相关手续。 本院认为：本案涉案房屋位于黔西县，该地块系经黔西县国土资源局批复农用地转为村民建房自住，案外人张尚军办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，由此可见，涉案房屋系农户自建住宅，所占土地已转为农户申请用地，案涉房屋的用地实际上就是农村宅基地性质，案外人张尚军将该房屋转让给本案被告周廷均，被告周廷均、刘国琴又将该房屋转让给本案被告乔国浩、田兴艳，被告乔国浩、田兴艳并非黔县国土资复（2006）39号文件中的213户村民，也非黔西县原城关镇幸福村村民，农村宅基地所有权属于本村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村宅基地使用权指的是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而农民申请宅基地与特定的身份相联系，农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，且被告乔国浩、田兴艳非涉案房屋所在村的村民，其无权享有该村的土地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”之规定，被告周廷均、刘国琴与被告乔国浩、田兴艳之间的房屋买卖行为无效，对于被告乔国浩、田兴艳辩称签订房屋出售合同确实是双方达成的协议，但是协议内容因违反法律强制性规定而归于无效，对于被告周廷均辩称合同有效因无法律依据，本院不予支持。被告刘国琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律不利后果，应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认被告周廷均、刘国琴与被告乔国浩、田兴艳于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》无效。 案件受理费25元（已减半收取），由告周廷均、刘国琴、乔国浩、田兴艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  刘芸 二〇二〇年八月二十七日 书记员  刘益