重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初16796号原告:重庆品盛物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路2号龙庭蓝天苑A栋2-3号，统一社会信用代码915001056992530355。法定代表人：周光智，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄骊，重庆坤凌律师事务所律师。被告：李成华，男，汉族，1968年8月14日出生，重庆某有限公司职工，住重庆市南岸区。原告重庆品盛物业管理有限公司（以下简称“品盛物业公司”）诉被告李成华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告品盛物业公司委托诉讼代理人黄骊，被告李成华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告品盛物业公司诉称，2015年7月31日，原告与重庆市南岸区迎龙镇倒座庙社区居民委员会签订北星小区物业服务合同，约定原告向被告李成华所在的北星小区二期提供物业服务，被告每月按0.7元每平方米向原告支付物业服务费，住宅公摊费为每月每户5元，电梯费为每月每户10元，业主应于每月5日起缴纳物业服务费用，业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数缴纳物业服务费，应按每日万分之五的标准支付违约金。物业服务合同签订后，原告按照合同约定履行了维护、清洁保洁、绿化养护、设施设备运行维护等义务，被告也享受了原告所提供的服务，但未按合同约定履行其支付物业服务费的义务。2018年11月至2020年3月期间，被告未缴纳的物业服务费（含电梯费、公摊费）共计1196.12元。原告经催收未果，遂起诉来院，请求判令1、由被告支付原告2018年11月至2020年3月期间的物业服务费、电梯费、公摊费1196.12元，并自2018年12月1日起按未付物业服务费的万分之五的日利率支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。原告品盛物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、企业名称变更情况；2、房屋登记信息查询证明；3、北星小区物业服务合同；4、北星小区（二期）物业意见征询表；5、重庆市南岸区迎龙镇人民政府情况说明；6、物业服务合同备案证明；7、业主报事报修登记表；8、北星小区保安签到表；9、北星小区物业巡逻签到表；10、物业日常工作巡查表；11、北星小区保洁签到表以及物业日常服务照片；12、律师函及催款快递单。被告李成华辩称，1、被告没有与原告签订合同，不符合任何法律程序；2、原告的服务不到位，小区灯不维修，服务态度不好；3、小区可以随意进出；4、原告与社区签订的合同，没有进行公示；5、小区唯一的消防通道，有时有保安，有时没有保安，如果要开车进去就不好找人；6、如果小区物业服务到位，物业费该交就交。被告未提交相关证据。经审理查明，2015年4月，北星小区（二期）前期物业企业重庆润州物业管理有限公司撤场，该小区处于无物业服务企业状态。2015年7月3日，重庆市南岸区迎龙镇人民政府鉴于北星小区（二期）无物业管理情况，即制作《北星小区（二期）物业意见征询表》，向该小区业主征询选聘物业服务企业。经小区业主投票及结果公示，并经过半业主同意，决定选聘重庆远亿物业管理有限公司对该小区进行物业管理。2015年7月31日，重庆市南岸区迎龙镇倒座庙社区居民委员会作为甲方，与作为乙方的重庆远亿物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由乙方对北星小区（二期）提供物业管理服务；物业服务费包括：住宅物业按建筑面积每月每平方米0.7元，住宅公摊费每月每户5元，电梯费每月每户10元；业主应于每月5日起交纳物业服务费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲乙双方还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。2015年8月1日，重庆远亿物业管理有限公司进驻北星小区（二期），依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。2016年11月23日，经工商行政管理部门核准“重庆远亿物业管理有限公司”更名为“重庆品盛物业管理有限公司”。2017年11月22日，重庆市南岸区迎龙镇人民政府出具情况说明，载明重庆润州物业管理有限公司于2015年4月已撤场，为确保北星小区（二期）业主生产生活安全，营造和谐社区氛围，于2015年7月3日开展《北星小区（二期）居民选择物业服务企业意见征询》并对选聘物业服务企业投票结果公示，公示期无异议，决定选取重庆远亿物业管理有限公司对该小区进行物业管理。根据北星小区（二期）实际，由倒座庙社区居民委员会按照相关程序与重庆远亿物业管理有限公司签订物业服务合同并完善相应后续事宜。2019年5月27日，重庆市南岸区迎龙镇人民政府出具情况说明，内容与重庆市南岸区迎龙镇人民政府于2017年11月22日作出的情况说明一致。2020年4月24日，原告向被告邮寄律师函，要求被告缴纳2018年11月至2020年3月期间的物业服务费、电梯费、公摊费共计1196.8元。被告系位于重庆市南岸区某房屋（住宅）的业主，其房屋建筑面积为79.09平方米，已接房入住。关于物业服务费，原告请求941.17元（79.09平方米×0.7元/月/平方米×17个月），从2018年11月至2020年3月。庭审中，被告对房屋面积无异议，计算标准无异议，欠缴的月份数无异议，但认为原告服务不到位，小区灯不维修，服务态度不好；小区可以随意进出；原告与社区签订合同，没有进行公示；小区唯一的消防通道，有时有保安，有时没有保安，如果要开车进去就不好找人；如果小区物业服务到位，物业费该交我就交；去年判决后，法院直接扣款，至今没出示任何票据故不同意缴纳。关于公摊费，原告请求85元（5元/月×17个月），从2018年11月至2020年3月。庭审中，被告认为不清楚是什么费用，故不同意缴纳。关于电梯费，原告请求170元（10元/月×17个月），从2018年11月至2020年3月。庭审中，被告对欠缴月份数无异议，对计算标准有异议，认为物业服务费已经包含了电梯费。关于违约金，原告请求以欠交物业服务费费为基数，从欠交物业费的次月起至付清之日止，按每日万分之五的标准计算。庭审中，被告不同意缴纳，认为被告没有违约。另查明，在原告提供物业服务期间，北星小区（二期）至今未成立业主委员会。上述事实，有企业名称变更情况、房屋登记信息查询证明、北星小区物业服务合同、北星小区（二期）物业意见征询表、重庆市南岸区迎龙镇人民政府情况说明、物业服务合同备案证明、业主报事报修登记表、北星小区保安签到表、北星小区物业巡逻签到表、物业日常工作巡查表、北星小区保洁签到表以及物业日常服务照片、律师函及催款快递单以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，北星小区（二期）所在地重庆市南岸区迎龙镇人民政府在该小区未成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，依法经征询小区业主意见，并经该小区过半业主同意，选聘原告对该小区提供物业管理服务，指定物业所在地倒座庙社区居民委员会代行业主委员会职责，与原告签订了《物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同对包括被告在内的所有北星小区（二期）业主均具有约束力。对于原告请求的物业服务费，经计算，被告拖欠原告2018年11月至2020年3月期间的物业服务费为941.17元，事实成立，被告应予支付。故对原告要求被告支付物业服务费941.17元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求的公摊费85元。根据《北星小区物业服务合同》的约定，住宅公摊为5元/月/户。故对原告请求的2018年11月至2020年3月期间的公摊费85元，本院予以支持。对于原告请求的电梯费170元。根据《北星小区物业服务合同》的约定，电梯费为10元/月/户。故对原告请求的2018年11月至2020年3月期间的电梯费170元，本院予以支持。对于原告请求的违约金。被告未支付相应费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告支付违约金。但原告请求的计算标准过高，本院酌情调整为以当月欠交物业服务费为基数，从次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告辩称原告物业服务中存在原告服务不到位，小区灯不维修，服务态度不好；小区可以随意进出；原告与社区签订合同，没有进行公示；小区唯一的消防通道，有时有保安，有时没有保安，如果要开车进去就不好找人；如果小区物业服务到位，物业费该交我就交的抗辩意见，被告未提交相应证据，本院不予采信。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。但原告在此后的物业服务中也应加以改善，虚心听取业主提出的意见和建议，共同营造良好的小区环境和氛围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、由李成华于本判决书生效之日起十日内向重庆品盛物业管理有限公司支付2018年11月至2020年3月期间的物业服务费941.17元、公摊费85元、电梯费170元，共计1196.17元及违约金（以当月欠交物业服务费金额为基数，从欠费的次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回重庆品盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李成华承担（此款由重庆品盛物业管理有限公司垫付，李成华在支付上述款项时一并付清）。本判决为终审判决。审判员  鞠劼二〇二〇年八月二十七日书记员  蒋聪