上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87601号原告(申请执行人)：天达信安(北京)非融资性担保有限公司，住所地北京市。法定代表人：王道平，执行董事。委托诉讼代理人：赵文，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭红，江苏法德东恒律师事务所律师。被告(案外人)：倪全生，男，1949年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：倪振成(系被告之子)，男，汉族，住上海市浦东新区。第三人(被执行人)：奚惠忠，男，1971年2月2日生，汉族，户籍地上海市浦东新区孙农路******。原告天达信安(北京)非融资性担保有限公司(以下简称为“天达信安公司”)与被告倪全生、第三人奚惠忠申请执行人执行异某之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵文、被告倪全生及其委托诉讼代理人倪振成到庭参加诉讼。第三人奚惠忠经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告天达信安公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令准予对上海市浦东新区孙农路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月28日，第三人奚惠忠向案外人王欣借款人民币(以下币种均为人民币)175万元，原告为其提供担保，并由其将系争房屋抵押给原告作为反担保。后因奚惠忠未能按约还款，原告替其代偿钱款。2017年6月8日，原告起诉奚惠忠要求偿还代偿款并行使抵押权，上海市一中院出具(2018)沪01民终138号生效民事判决书，判令奚惠忠偿还原告代偿款184万元，并有权就系争房屋行使抵押权。执行中，因被告就系争房屋提出案外人异某，本院作出(2018)沪0115执异357号执行异某裁定，裁定中止执行系争房屋。原告认为，该份执行裁定书存在重大错误，应予纠正，理由如下：1、原告作为善意抵押权人的合法权益应依法予以保护。从我国物权法对善意取得制度的规定来看，善意第三人除取得所有权的受让人之外还包括善意的其他物权人。就抵押权而言，只要抵押权人在抵押物上设置抵押权时不存在损害他人利益的故意，抵押权人付出的是与抵押房产价值相当的“真金白银”，且已办理了抵押登记手续，应当认定为善意的物权人。现上海市一中院(2018)沪01民终138号民事判决书已经确认原告对系争房屋拥有合法的抵押权，原告作为善意抵押权人的合法权益应当受到法律保护。2、被告违规购买法律禁止转让的安置房，且在政策允许办理交易时，为逃税故意拖延办理房产证，导致给第三人造成可乘之机，被告自身存在严重过错，不符合排除执行的条件。依据相关法律规定，不动产无过错买受人需满足四个条件方能排除强制执行。其中，非因买受人自身原因未办理过户登记系被告自身原因造成，其与第三人在补充条款第四条中约定房产证满五年后交易，被告在执行异某听证时承认，约定满五年过户是为了少交税收，被告为了逃税而延迟办理过户登记，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故被告无权排除执行。2010年3月28日，被告与第三人签订房屋买卖合同时，政策限制安置房交易，被告存在过错，故房产买卖合同应属无效。在执行异某听证审查阶段，被告举证证明系争房屋在2014年2月14日被第三人抵押给案外人苗某某，被告在明知未办理过户登记将带来重大风险时仍怠于办理过户登记，未能过户归咎于买受人自身原因造成，其行为应当认定故意忽视风险，对未能办理过户登记存在过错，因此产生的风险应当作为买受人的被告承担。综上，原告作为申请执行人拥有生效判决确认的系争房屋的优先受偿权，被告因其过错未及时办理过户，不应享有排除强制执行的民事权益，请依法支持原告的诉讼请求。被告倪全生辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原告主张(2018)沪01民终1385号民事判决书判决时，并未将被告列入案件第三人或者利害关系人，被告当时也未接到上海市第一中级人民法院提供的证据通知和诉讼通知，而被告实际在2010年就与第三人签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，且在系争房屋内居住至今。后被告也向本院提出执行异某，该院也出具了(2018)沪0115执异357号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。故现原告提出要求继续执行系争房屋，没有法律依据。2、原告提出被告与第三人签订的补充条款，证明被告为逃避缴纳税款，约定满五年办证，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。同时，该约定并无事实依据，因为即使缴纳税款也是由卖房人缴纳，而非被告承担，无需避税。3、原告提出当第三人将系争房屋抵押给苗某某时，被告未申请仲裁，因此第三人无权排除对系争房屋的执行。第三人将系争房屋房产抵押给苗某某时，被告是完全不知情的，当被告得知第三人非法将系争房屋抵押给苗某某后，被告即向公安机关报警，并向仲裁机构申请仲裁要求过户。原告在已经知晓系争房屋抵押给案外人，且将系争房屋出卖给被告情况下，仍在系争房屋上设定抵押权，足以证明其已经不是善意第三人。4、原告自2010年购买系争房屋以来，一直居住在系争房屋内，保留收据就是为了缴纳水电煤费。自原告首次起诉第三人追偿权案件以后，第三人就长期潜逃，而原告在如此长时间内联系不到第三人，也不知其下落却不向公安机关报警，明显不符合常理。被告有理由相信原告起诉的案件是一系列有预谋、有组织的恶意串通和诈骗行为，是虚假借贷，目的就是为了侵占被告合法购买的系争房屋。5、原告的业务范围并不包括贷款担保。根据2010第3号法规，融资性担保公司管理暂行办法第18条第1款的规定，只有融资性担保公司才能承接贷款担保业务。原告作为非融资性担保公司不是融资性担保公司，是不能承接贷款担保业务。所以，原告对第三人的贷款担保是不合法的，也无权取得系争房屋的抵押权。第三人奚惠忠未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对所有当事人确认的(2018)沪0115执异357号执行裁定书、系争房屋的不动产登记证明、(2018)沪01民终1385号民事判决书、《补充条款》、上海市房地产登记簿、系争房屋的公用事业账单收据、《上海市房地产买卖合同》及补充条款、中国农业银行银行卡存款业务回单、(2018)沪0115执9393号执行公告、系争房屋的公用事业费收费单据、装修费收据、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、户口簿、上海市公安局浦东分局立案告知书及案件接报回执单、《房屋置换协议》、仲裁申请书、仲裁撤诉申请、上海市仲裁委员会决定书、仲裁案件档案内档材料、沪公(浦)不立字[2017]1591号不予立案通知书以及上海市公安局案件接报回执单、上海仁家房地产经纪公司证明、(2018)沪0115执异357号执行听证审查谈话笔录证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的上海仲裁委开庭通知书证据，本院认为，鉴于原告已提供上述证据的原件予以核对，虽庭审中被告对证据的真实性不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，故本院依法确认上述证据的形式真实性。同时，结合原告提供的其他仲裁档案证据，本院对该份证据的证据效力亦予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告天达信安公司主张的执行依据情况：2017年6月29日，原告天达信安公司在其诉奚惠忠追偿权纠纷一案中向本院提出财产保全申请，本院遂于2017年6月30日作出(2017)沪0115民初45951号民事裁定书，裁定冻结奚惠忠的银行存款人民币2,036,185元或查封、扣押其相应价值财产。2017年7月11日，本院正式查封系争房屋，期限至2020年7月10日。2017年10月26日，本院作出(2017)沪0115民初45951号民事判决书，判决如下：“一、被告奚惠忠于本判决生效之日起十日内归还原告天达信安(北京)担保有限公司代偿款1,840,000元、逾期违约金(以代偿款1,840,000元为基数，按日利率0.05%计算,自2017年9月18日起至实际归还之日止)，并支付律师费3,000元；二、驳回原告天达信安(北京)担保有限公司其余诉讼请求。”后天达信安公司不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。2018年3月30日，该院作出(2018)沪01民终1385号民事判决书，判决如下：“一、维持上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初45951号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初45951号民事判决第二项；三、奚惠忠于本判决生效之日起十日内支付天达信安(北京)担保有限公司违约金人民币184,000元；四、如奚惠忠不能清偿上述债务，天达信安(北京)担保有限公司有权将上海市浦东新区孙农路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款在担保债权范围内优先受偿。一审案件受理费人民币23,089元、财产保全费人民币5,000元，二审案件受理费人民币1,729元，均由奚惠忠负担。”上述法律文书生效后，原告天达信安公司于2018年5月9日向本院申请强制执行，执行案号为(2018)沪0115执9393号。2018年8月6日，本院出具(2018)沪0115执9393号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。执行中，原告作为案外人向本院提出执行异某，要求中止对系争房屋的执行措施。2019年9月30日，本院作出(2018)沪0115执异357号执行裁定书，中止(2018)沪0115执9393号案件对系争房屋的执行。2019年10月8日，原告签收上述执行裁定书。2019年10月22日，原告不服该裁定书，向本院提起执行异某之诉。二、被告主张购买系争房屋的情况：2010年3月28日，被告倪全生与第三人奚惠忠签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定第三人将系争房屋以70万元价格转让给被告。签订合同后,双方又达成补充条款，约定系争房屋所在小区开始做产证(开五连单)三个月内第三人应将系争房屋产证交付给被告，并将产证做成第三人一人名下。同时，该条款还约定双方办理产证时全部费用由被告支付，待产证交付被告时再支付2万元。产证年限到5年后，房屋买卖双方同时到房产交易中心过户更名，当房产交付给被告时被告再支付2万元。动迁协议下达，余额叁拾万元付清(贰个月内)。嗣后，被告倪全生、倪振成分别以现金或转账方式向朱玉华或者奚惠忠支付钱款总计70万元。其中，朱玉华在被告倪全生于2010年3月28日向其转账支付32万元的银行回单上注明：“收到人民币叁拾万元正”。庭审中，被告亦自认该笔钱款中仅30万元是购房款，另2万元系代为支付的中介费。截至目前，被告自认尚余2万元购房款还未支付。根据被告提供的证据显示，系争房屋目前的电费、燃气费、水费等公用事业费户名尚未变更至被告名下，但系争房屋2015年至2017年期间的物业费收据上的户名已变更至被告倪全生。另查明，被告倪全生曾于2014年2月25日向上海市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决奚惠忠与朱玉华将系争房屋产权过户至其名下，并支付违约金10万元。后因被告倪全生自行撤回仲裁申请，故该仲裁委遂于2014年7月1日出具(2014)沪仲案字第0238号决定书，决定同意其撤回仲裁申请。三、系争房屋情况：2010年2月1日，奚惠忠、朱玉华、奚光吉作为被置换方(协议中称之为“乙方”)与置换方上海市浦东新区张江镇环东中心村委会(协议中称之为“甲方”)签订《房屋置换协议》。根据该份协议，乙方同意将其座落在张江镇环东中心村房屋与甲方进行置换。乙方确认选择按货币补偿置换方式以使乙方能用甲方支付的被置换房屋的货币补偿款购买置换房屋房源中的产权房。经结算，甲方应实付乙方561,442.52元。2013年9月27日，系争房屋产权登记至奚惠忠和朱玉华名下。2013年10月15日，系争房屋产权变更登记至奚惠忠名下。2016年11月2日，原告天达信安公司作为抵押权人在系争房屋上设定债权数额为175万元的抵押权。目前，(2017)沪0115民初45951号案件为系争房屋的首封案件。本院认为：根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异某之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告倪全生以其系普通金钱债权执行中的不动产无过错买受人，对系争房屋享有物权期待权为由主张排除原告天达信安公司实现抵押权的执行措施。故本案的争议焦点即为被告倪全生是否享有足以排除原告天达信安公司实现抵押权执行措施的民事权益？根据相关法律规定，普通金钱债权执行中的不动产无过错买受人之所以就执行标的得以排除执行措施，乃系因其就执行标的之不动产投资甚巨，故为免于其遭受参与分配执行后按比例平等受偿之弊端，执行中特赋予此等买受人就执行标的得以排除普通金钱债权执行之优待权利。然因赋予案外人该等优待权利的目的仅在于将执行标的排除于普通金钱债权的执行力客观范围以外，故其仅具有排除普通金钱债权执行措施之法律效力。就执行标的上所设立的具有优先效力之抵押权而言，不动产无过错买受人并无权予以排除，否则将动摇抵押权享有优先性的基本物权原则。本案中，原告天达信安公司在系争房屋上已登记设立抵押权，且亦经(2017)沪0115民初45951号民事判决书所确认，故被告倪全生以其系不动产无过错买受人为由主张排除原告天达信安公司实现抵押权的执行措施，缺乏法律依据，本院将依法准许原告执行系争房屋。综上所述，原告要求准予执行系争房屋之诉请，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条之规定，判决如下：准许执行上海市浦东新区孙农路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费人民币32,320元(原告已预交)，由被告倪全生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  徐征元人民陪审员  孙国真二〇二〇年八月五日书 记 员  王 冰附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条……对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。