文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初597号原告：广东盛海物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃黄村西路179号1楼。法定代表人：李銮英。委托代理人：闫晓佳、何艳嫦，均系该司职员。被告：吴阮权，男，1968年7月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：甘云、邱婵媛，分别系广东永航律师事务所律师、实习人员。原告广东盛海物业管理有限公司（简称盛海公司）诉被告吴阮权物业服务合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序，后适用普通程序并依法组成合议庭，均公开开庭进行了审理。原告盛海公司的委托代理人闫晓佳、何艳嫦、被告吴阮权的委托代理人甘云、邱婵媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛海公司诉称：被告系广州市天河区黄村西路迎海花园小区37号商铺业主。根据《公证书》，37号铺建筑面积25.04平方米。2000年9月28日，原告与广州迎海实业有限公司（以下称迎海实业）签订了《前期物业管理委托服务协议》，口头约定管理费为1.2元/月/平方米，超过1/2的商铺业主按照此价格向原告支付费用。2007年1月1日起，原告将管理费调至3.8元/月/平方米，超过1/2的商铺业主按照此价格向原告支付费用。2007年4月1日起，管理费维持在3.8元/月/平方米，另收垃圾清运费30元/铺，超过1/2的商铺业主按照此价格向原告支付费用。2015年4月1日起，原告将管理费调至8元/月/平方米，另收垃圾清运费30元/铺，且超过1/2的商铺业主按此价格向原告支付费用。2014年7月1日至2014年10月31日，被告按照原告的收费标准向原告支付了相应的管理费和垃圾清运费，但由于原告将被告的面积录入错误，导致被告少缴一部分物业管理费，因原告存在过错，故对这一部分不予追讨。其他期间的管理费及垃圾清运费均处于欠缴状态。特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付1998年6月1日至2014年6月30日的物业管理费及2007年4月1日至2014年6月30日的垃圾清运费共计14483.36元、滞纳金8508.08元（暂计至2019年9月25日）；2、被告向原告支付2014年11月1日至2019年9月30日的物业管理费、垃圾清运费共计11956元、滞纳金1769.51元（暂计至2019年9月25日）；3、被告承担本案全部诉讼费。被告吴阮权辩称：盛海物业的所有诉请均缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。理由：一、我方不存在欠缴物业管理费的事实。1998年5月22日，我方与案外人广州迎海实业有限公司（简称“迎海公司”）签订了《广州迎海花园商铺合同书》，该合同约定：我方向迎海公司购买迎海花园自编第37号商铺（简称“37号商铺”），价格107046元，建筑面积25.04平方米，交付时间1998年12月15日前。该合同的补充协议约定：迎海公司保证商铺前面马路宽为6米，否则每间商铺补偿10000元。37号商铺交付时，商铺前马路宽不足6米，迎海公司依约应支付赔偿款10000元给我方，但由于迎海公司当时资金周转困难，双方协商同意将补偿款冲抵我方的物业服务费用，同意只要商铺不转让，我方可永久免交物业服务费用。当时协助办理商铺交付手续并提供物业管理服务的迎海花园物业管理处是知道并同意接受上述免交物业管理费的约定的。正因如此，才会出现我方从1998年收楼至今20多年都不用缴纳37号商铺的物业管理费，迎海花园物业管理人在20多年期间也从来没有向我方催收过37号商铺的物业管理费。我方每月都会按盛海公司的通知，如数缴纳35、36、37号商铺的水电费，盛海公司从来没有要求我方缴纳物业管理费或垃圾清运费，双方一直实际执行免收物业服务费用的约定，我方不存在恶意欠缴物业管理费的事实，盛海公司要求我方支付37号商铺的物业管理费及滞纳金缺乏依据。二、在不影响上述答辩意见的前提下，对于盛海公司主张的物业管理费的标准、计算时间提出答辩意见如下：盛海公司主张的物业管理费、垃圾清运费及滞纳金，因超过诉讼时效而丧失胜诉权。盛海公司从未向我方催收过37号商铺的物业管理费、垃圾清运费、滞纳金，因此，如果法院错误认定我方应支付37号商铺的物业管理费、垃圾清运费，那么2016年10月24日之前产生的物业管理费、垃圾清运费及滞纳金均已因超过3年诉讼时效而丧失胜诉权，应依法驳回。三、盛海公司成立于2000年9月28日，其起诉主张公司成立前的1998年6月至2000年9月27日的物业管理费等费用，缺乏依据。《物业服务企业资质管理办法》被废止之前（该管理办法于2004年3月17日公布，2018年3月8日废止），根据该管理办法的规定及《物业管理条例》的规定，提供物业服务的企业必须具备物业服务企业资质。盛海公司并未提供物业服务企业资质证书，不能证明其在2004年3月17日至2018年3月8日期间具备为迎海花园提供物业管理服务的资质，不能证明其有权收取上述期间的物业服务费用。四、盛海公司擅自单方增加物业管理费，缺乏事实和法律依据。1、《物业管理条例（2018修正）》第四十条、第四十一条的规定，业主与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务收费标准，并按物业服务合同的约定支付物业管理费。基于本答辩状第一条所述“赔偿金与物业服务费用冲抵”的约定，盛海公司并未与我方签订物业服务合同，其要求我方按8元/月/平方米的标准支付物业管理费、按30元/铺/月的标准支付垃圾清运费，缺乏合同依据。2、据盛海公司称，2000年9月28日，盛海公司与迎海公司约定迎海花园商铺的物业管理费为1.2元/月/平方米，未履行法定调价程序，盛海公司无权单方决定大幅度增加物业服务费用。（1）盛海公司单方面决定从2007年1月1日起物业管理费增加至3.8元/月/平方米并加收垃圾清运费30元/月/铺，缺乏合同依据和法律依据。根据《物业管理条例（2003年实施）》第四十一条规定，物业服务收费由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。根据该条例第十一条、第十二条的规定，议定物业服务收费标准属于行使物业管理的职责，应由业主大会行使；业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。《广州市物业管理办法（2001年实施）》第四十二条第二款规定，物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。盛海公司没有任何证据证明2007年增加物业管理费用已经依照法律规定的程序经业主大会讨论并获得通过，也未提供证据证明该次提价已经获得价格行政管理部门核定，因此，盛海公司在2007年擅自单方决定将物业管理费增加3倍以上并加收垃圾清运费，违反法律规定，对业主没有约束力。（2）盛海公司单方面决定从2015年4月1日起物业管理费增加至8元/月/平方米并加收垃圾清运费30元/铺/月，缺乏合同依据和法律依据。《广州市物业管理暂行办法（2014年实施）》第六十九条规定：“业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项己公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。”2015年9月30日实施的《广州市物业管理暂行办法》、2018年2月13日实施的《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务收费标准的规定与上述规定一致。无论是盛海公司主张调价当时，还是根据现行有效的法律法规，盛海公司调整物业服务收费标准都必须履行法定程序，盛海公司没有提供任何证据证明2015年4月将物业管理费从1.2元/月/平方米调整到8元/月/平方米并增加垃圾清运费30元/月/铺已履行了上述法律法规规定的程序，盛海公司主张的该次调价因程序违法而无效，盛海公司无权主张按此标准计收物业管理费。综上所述，盛海公司主张的2007年、2015年两次调整物业服务费都没有履行法定程序，因程序违法而无效，这两次调价对所有业主都没有约束力，盛海公司应将多收的物业服务费用返还全体业主。盛海公司也没有提供任何证据证明是在什么时候向全体业主公示新的收费标准，没有证据证明曾将该收费标准告知我方，因此盛海公司要求我方从2007年1月1日起按3.8元/月/平方米的标准支付物业管理费并加收垃圾清运费30元/月/铺，从2015年4月1日起按8元/月/平方米的标准支付物业管理费并按30元/铺/月的标准支付垃圾清运费，缺乏合同依据和法律依据，应予驳回。五、盛海公司没有任何证据证明我方曾在2014年7月至2014年10月支付过物业服务费。2013年至2014年期间，我方曾将37号商铺出租给承租人陈泓东使用，承租人并没有向我方提及其曾向盛海公司支付过物业服务费，即使承租人曾自愿支付物业服务费用，但承租人不是我方的代理人，其支付行为对我方没有约束力，不能代表我方也同意按该标准向盛海公司支付物业管理费。而且，如上所述，盛海公司两次调价都程序违法，调价无效，其应向全体业主退还多收的物业管理费。六、盛海公司不但没有提供物业服务，还擅自中断37号商铺的水电，导致我方无法正常使用37号商铺。2019年10月，盛海公司擅自中断37号商铺水电，至今未复通，导致我方一直无法正常使用37号商铺。《广州市物业管理暂行办法（2018年实施）》第八十二条第二款规定“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”盛海公司没有提供任何证据证明其为我方提供了物业服务，反而违法中断37号商铺的水电，导致我方无法正常使用37号商铺，盛海公司无权主张物业服务费用。经审理查明：盛海公司成立于2000年9月28日，系广州市天河区“迎海花园”开发商广州迎海实业有限公司（简称迎海公司）指定的前期物业管理公司。本案中双方当事人均确认迎海花园未成立业主委员会。1998年5月22日，案外人广州迎海实业有限公司（甲方，简称迎海公司）与吴阮权（乙方）签订《广州“迎海花园”商铺合同书》，约定乙方向甲方购买天河东圃大马路迎海花园自编号第37号（简称37号铺），建筑面积25.04平方米，商铺正常交付使用时间定于1998年12月15日前。合同末尾空白处载明手写补充协议：1、甲方保证所购铺位前面马路宽为6米，并保证乙方所购铺位35、36之间前面无柱头，否则每间补偿10000元给乙方。2、甲方承诺乙方所购铺位35、36、37号只报装一个水、电增容费，只安装一个水、电表，以后乙方要增加用电量（表），再补交增容费。双方另签订《广州“迎海花园”商铺合同书》两份，分别约定乙方向甲方购买天河东圃大马路迎海花园自编号第35号（简称35号铺）、第36号（简称36号铺）。2000年9月28日，迎海公司（甲方）与盛海公司（乙方）签订《前期物业管理委托服务协议》，迎海公司作为开发商委托盛海公司对迎海花园实施前期物业管理。2015年4月1日，迎海公司（甲方）与盛海公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对迎海花园商铺提供物业服务，合同首期期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止；如合同到期前三个月甲乙双方均未提出终止合同，自动续展，每五年为一个续展期。甲方应按时缴纳物业服务费用，若甲方经乙方2次催缴仍然不缴纳，乙方可停止物业服务（包括但不限于水电服务）。物业服务费用：商铺8元/平方米，垃圾清运费30元/月。乙方可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可提高物业服务费用的收费标准。甲方应秉承少数服从多数的原则，同意按照过半数的结果履行。物业服务费按季缴纳，甲方或物业使用人应于首月日前向乙方缴纳当期的物业服务费，每逾期一日按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金；甲方应按规定向乙方缴纳乙方代供水、供电、燃气、信息、环卫等单位收取的相关费用；具体缴纳时间由乙方确定等等。2020年1月7日，本院立案受理本案。盛海公司并以吴阮权未支付相邻35号铺、36号铺物业服务费等为由，向本院提起诉讼，本院将本案与（2020）粤0106民初598号案（简称598号案，针对35号铺）、（2020）粤0106民初407号案（简称407号案，针对36号铺）合并审理。盛海公司提交《37号铺诉讼请求计算明细》。该表载明：1、1998年6月1日至2006年12月31日期间物业管理费，单价1.2元/平方米/月，面积22.59平方米，无垃圾清运费，合计欠费本金4482元。2、2007年1月1日至2007年3月31日期间物业管理费，单价3.8元/平方米/月，面积22.59平方米，无垃圾清运费。3、2007年4月1日至2007年6月30日、2007年10月1日至2014年6月30日及2014年11月1日至2015年3月31日期间物业管理费，单价3.8元/平方米/月，面积22.59平方米，垃圾清运费30元/铺/月。4、2015年4月1日至2019年9月30日期间物业管理费，单价8元/平方米/月，面积22.59平方米，垃圾清运费30元/铺/月。5、滞纳金起算时间为每个季度的第二个月的11号，计算方式为：本金×历年贷款平均利率（6.25%）/365×逾期天数。关于37号铺的面积，盛海公司提供房屋建筑面积测绘成果报告书（加盖“广州市房地产测绘成果审核专用章”），该报告书显示：35、36、37号铺对应编号135、136、137，总面积71.6670平方米等。吴阮权对该证据真实性、合法性、关联性不予确认。关于盛海公司主张的吴阮权曾实际缴费的事实，盛海公司提供2014年7月8日收款收据（载明对应款项是37号铺7-9月管理费、卫生费，合计348元）、2014年10月31日收款收据（载明对应款项为10月管理费、垃圾费，合计116元）。吴阮权对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认。关于盛海公司追讨相关欠费的事实，盛海公司提供如下证据：2019年6月20日盛海公司通过EMS邮政特快专递寄出的《迎海花园35、36、37号商铺物业催款函》（收件地址为广州市天河区东圃黄村西路147-149号，收件人吴阮权，该邮件因拒收而于2019年6月22日被退回至盛海公司）。函称：从2005年1月1日起算，盛海公司迎海花园管理处从未收到物业管理服务费及卫生费，并列明35-37号铺1998年6月至2019年6月管理费及卫生费欠费情况，显示37号铺本金25807.36元、滞纳金（每日千分之三）172890.7元，小计198698.06元，要求在2019年6月22日12:00前支付拖欠的物业费。吴阮权对该证据真实性、合法性、关联性不予确认。关于管理费提价问题，盛海公司表示：我方在小区门口公告栏张贴通知，工作人员上门通知每业主，与业主协商定；关于商铺管理费，我方先后提了两次价，第1次于2007年1月从1.2元/平方米/月提到了3.8元/平方米/月，2007年4月开始加收垃圾清运费30元/铺/月，2015年4月从3.8元/平方米/月提到8元/平方/月，垃圾清运费保持30元/铺/月没有变化；两次提价后业主的缴费率通常第1个月可达到80%，第2个月可达到90%，第3个月开始可达到99%以上，不缴费只有个别的业主；提价只针对商铺，不针对住宅。盛海公司对其以上陈述提供如下证据：1、2016年、2019年“迎海花园”商铺部分缴费收据。2、《全体商铺收费表格情况说明》（盛海公司称除吴阮权之外的其他商铺业主均同意按新的缴费标准支付管理费等费用）及2016年二、三、四季度及2019年全年商铺缴费情况附表等。吴阮权对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认。吴阮权为其辩称提供以下证据：1、承租人陈泓东身份证。2、《收据》（NO.0511710），显示2013年4月16日收到37号铺两个月压金4000元。证据1、2拟证明2013年，37号铺对外出租，承租人是否缴纳物业管理费与出租人吴阮权无关。3、水电费《收款收据》多份。4、迎海花园管理处出具的水电费缴费通知书多份。证据3、4拟证明：（1）基于免物业管理费的约定，直至2019年7月，盛海公司每月只通知吴阮权缴纳商铺的水电费，从未要求支付物业管理费和卫生费，盛海公司违背诚信推翻双方多年的约定；（2）盛海公司主张物业管理费和卫生费已超过诉讼时效期间。5、迎海花园管理处出具的34号铺《2019年7月缴费通知书》，显示抄表日期2019年6月30日，水表电表上月读数、本月读数、水费金额、电费金额，管理费601元、卫生费90元及管理费、卫生费、水电费合计金额。拟证明对于需要缴纳物业管理费和卫生费的商铺，盛海公司所发放的缴费通知会列明应缴物业管理费、卫生费、水电费的金额。盛海公司表示：对上述证据1、2真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3、4真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，我方经多次催收，吴阮权只缴纳水电费，从未缴纳给物业管理费，双方没有任何书面约定承诺吴阮权不缴纳物业管理费；对证据5真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，我方将管理费和水电费的单据分开开具。吴阮权称盛海公司擅自对37号铺及相邻的35、36号铺断电，盛海公司予以否认。吴阮权对此提交“广州12345进度查询”、现场视频等予以证实。盛海公司表示：对上述“广州12345进度查询”的真实性、合法性、关联性不予确认；对现场视频，35、36、37号商铺可能存在停电情况，但无法证明是我方造成。关于停电问题，吴阮权称：当时我方有报警，但警方说是民事纠纷，所以不出警；我方也向供电局报了停电，供电局给我方的答复是电路没有问题，是物业公司截断用电，和供电局无关；我方通过12345进行了投诉，回复显示：收到投诉后，马上了解情况，物业公司反映是由于商铺是没有缴纳管理费的原因，双方存在纠纷。关于涉案的35-37号商铺的使用情况，吴阮权表示：陆续有出租，也有自用；由于原告在2019年10月开始停电，所以商铺无法使用，并处于闲置状态。关于迎海花园的商铺数量。盛海公司表示：30多个，是小区配套商铺。吴阮权称：不止30个，但具体有多少个我方不清楚。关于35-37号商铺现地址，盛海公司、吴阮权均确认：35号铺门牌号为广州市天河区东圃黄村西路147号101铺，36号铺门牌号为广州市天河区东圃黄村西路149号101铺，37号铺门牌号为广州市天河区东圃黄村西路151号101铺。盛海公司、吴阮权均确认：35-37号商铺至今未办理房产证。关于37号商铺面积，盛海公司表示：我方主张按22.59平方米计算（买卖合同约定的面积为25.04平方米）。吴阮权则称：根据买卖合同，37号商铺面积为25.04平方米。本院认为：按查明的事实，迎海花园至今未成立业主委员会，盛海公司是迎海花园小区开发商迎海公司指定的前期物业公司，盛海公司事实上提供了物业管理服务，依法有权收取物业管理费。吴阮权辩称其与开发商迎海公司之间就其因买卖合同存在特别约定，其无须缴纳37号铺的物业管理费，盛海公司予以否认，吴阮权对该事实未举充分证据证实，本院不予采信。关于管理费标准，一方面，2000年盛海公司与迎海公司签订的《前期物业管理委托服务协议》，盛海公司表示商铺的管理费收费标准最初为1.2元/平方米/月，自2007年1月1日起管理费调至3.8元/月/平方米。2015年4月1日盛海公司与迎海公司签订的《物业服务合同》明确载明商铺管理费标准为8元/平方米/月。另一方面，盛海公司提供相关证据证实小区商铺其他业主同意按上述收费标准特别是自2015年4月1日起按管理费8元/平方米/月标准支付相关费用，吴阮权否认上述证据但无提供相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。小区商铺物业管理费的收费标准及缴纳问题涉及小区广大业主，无论从维护小区物业管理秩序稳定性角度出发，还是综合考量房产本身属性（商铺）、物价上涨等因素，结合小区其他商铺业主同意按上述标准缴纳管理费的事实，本院对盛海公司关于垃圾清运费30元/铺/月标准，自2007年1月1日起管理费按3.8元/月/平方米标准，2015年4月1日起按物业管理费8元/平方米/月标准收取费用的主张予以支持。吴阮权以盛海公司提价程序不合法等抗辩，理据不足，本院不予采信。本案中吴阮权提出诉讼时效答辩。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，按查明的事实，针对37号商铺，盛海公司2019年6月20日通过EMS邮政特快专递向吴阮权寄出《迎海花园35、36、37号商铺物业催款函》（收件地址广州市天河区东圃黄村西路147-149号，收件人吴阮权），该邮件因拒收而于2019年6月22日被退回至盛海公司，吴阮权故意造成催款事实无法成就，应视为催款事实已于邮件退回之日2019年6月22日成就，诉讼时效于该日中断，结合《物业服务合同》有关物业管理费按季缴纳的约定，2016年6月30日之前的物业管理费、垃圾清运费的诉讼时效依法已届满，丧失胜诉权。因此，吴阮权应按物业管理费8元/平方米/月标准及垃圾清运费30元/铺/月标准向盛海公司支付2016年7月1日至2019年9月30日的物业管理费及垃圾清运费。本案中双方当事人均确认37号商铺至今未办理房产证，盛海公司主张按照22.59平方米计算物业管理费，少于买卖合同约定面积数25.04平方米，并无不当，本院予以准许。按此吴阮权应向盛海公司支付物业管理费7048.1元（8元/平方米/月×22.59平方米×39个月）、垃圾清运费1170元（30元/铺/月×39个月）。关于滞纳金，综合本案案情，盛海公司主张按照历年贷款平均利率计算，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告吴阮权向原告广东盛海物业管理有限公司支付关于广州市天河东圃大马路迎海花园自编号第37号铺自2016年7月1日至2019年9月30日止的物业管理费7048.1元、垃圾清运费1170元。二、驳回原告广东盛海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费718元，由原告广东盛海物业管理有限负担668元，被告吴阮权负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨春梅二〇二〇年八月二十七日书 记 员  庞慧明秦爽陈世彬谢丽军            判决书已于2020年   月   日送达