河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初944号原告（反诉被告）：高敬妮，女，汉族，1975年8月2日生。委托诉讼代理人：高令乾，河南千盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：林晶晶，河南千盛律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘青云，男，汉族，1987年5月29日生。原告高敬妮诉被告刘青云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高令乾、林晶晶，被告刘青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方房屋买卖合同，令被告无条件腾出房屋；2、判令被告支付自2018年9月至腾出房屋期间的房屋租金每月按2000元计算（自2018年9月暂计算至2020年4月共20个月计40000元）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月24日，原、被告之间签订一份《二手房买卖合同》，被告以410000元的价格，购买原告坐落在开封市鼓楼区××院××楼××单元××号房屋（产权证号为××号）。约定合同签订之日，被告向原告缴纳购房定金110000元，余款300000元分60个月付清，每月支付5870元。如果被告未按期向原告支付购房款，逾期超过七日，视为被告放弃购买房屋，原告有权解除本合同，收回房屋一切使用权。合同签订后，原告随即将房屋交给被告，而被告于2020年元月开始拒付每月应付房款，经原告多次联系协商无果。根据合同约定，被告逾期支付房款行为，视为被告放弃购买房屋，原告有权解除购房合同，令被告腾出所占房屋，所交定金不予退还。被告自2018年9月占用该房屋，至今已长达20余月，应支付占用期间的房屋租金。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告辩称，根据二手房买卖购房合同，被告已经付定金110000元，余款300000元分60个月还，每个月5870元，还到2023年9月15日，实际上被告已经给付原告到2019年12月份，在二手房买卖合同提前过户协议签订前，被告一直没有逾期。根据补充协议，原告在补充协议签订后将房屋过户至被告名下，在被告结清余款后原告将房产证给被告。原告一直未履行补充协议。因此，被告认为是原告先违约，被告同意解除房屋买卖合同。如果解除合同，被告愿意按照每月1000元给付原告房租。被告刘青云当庭口头提出如下反诉请求：由于双方解除房屋买卖合同，请求依法判令原告退还被告已经支付的购房款198000元。原告针对被告的反诉辩称，被告要求原告返还198000元请求不能成立。理由是，1、双方合同中约定，被告向原告缴纳房屋定金110000元，现因被告违约，该房屋买卖合同无法履行，根据法律规定，该定金不予退还。2、被告在占用原告房屋期间，应支付占用期间的房屋租金，减去110000元定金和应付租金后多余部分，可以退还被告。经审理查明如下事实：2018年8月20日，原告与被告口头达成房屋买卖意向，被告通过银行转账方式向原告支付购房意向定金20000元。同年8月24日，双方签订二手房买卖合同一份。该合同约定如下内容：一、原告将自有的位于开封市鼓楼区××院××楼××单元××号房屋（产权证号为××号）所有权以及该房屋占地范围内的土地使用权转让给被告；二、转让价格为410000元；三、被告于本协议签订之日向原告支付房屋定金110000元，余款300000元原告以借贷方式给被告使用，使用期限为5年，采取等额本息的还款方式，于每月的15日还款5870元整，还款期间为2018年10月15日至2023年9月15日…。；三（4）、在房屋产权过户手续办理完毕之日，余款结清；……十、自本合同签订之后7日内，双方交接完毕，房屋产权过户之前，产权证由原告保存，被告持复印件备用；十一、还款期间，如果被告未按期如约向原告支付购房款，逾期超过7日的，视为被告放弃购买房屋，原告有权解除合同，收回房屋一切使用权，并且被告应承担原告的损失；若原告反悔，需要退回被告已支付的房款，并承担被告的损失；十二、经双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，补充部分为本合同不可分割的一部分。协议签订后，被告于当日通过银行转账方式向原告支付购房定金90000元，原告则将房屋交付被告使用。此后，被告按照合同约定每月向原告支付款5870元，至2019年12月份，累计共向原告支付购房款198050元。另查明，2019年12月9日，双方经协商又签订二手房买卖合同提前过户协议一份，约定如下事项：一、保持原合同未修改条款；二、将原合同三（4）条中的“在房屋产权过户手续办理完毕之日，余款结清”，修改为“在余款结清之前产权证由原告保管，保管持复印件备用，在被告结清房屋余款后原告将房产证归还被告”；三、原合同第五条中的“在合同签订之日起至房屋过户之日止，双方应保证房屋的既有格局，不得擅自改变房屋结构和使用性质”，修改为“在余额结清之日之前，双方应保证房屋的既有格局，不得擅自改变房屋结构和使用性质”。此后，原告要求被告按照约定支付购房款，被告则要求原告提前办理过户手续为由拒绝给付，双方产生纠纷。以上事实有当事人的陈述、产权证、二手房买卖合同及提前过户协议、银行账户明细单、转账凭证等证据予以证明。本院认为，当事人意思表示一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，原告与被告之间签订二手房买卖合同及提前过户协议，就房屋买卖问题达成一致意见，合法有效，本院予以确认。现双方于庭审期间，就合同解除问题达成一致意见，该意见亦系双方在合同履行过程中的真实意思表示，故原告要求解除双方之间签订的房屋买卖协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾退并交付给原告。关于原告主张自2018年9月至房屋实际腾退期间的租金问题，被告实际占用涉案房屋，应当支付一定的房屋使用费，结合本案实际情况，本院酌定被告按照每月1500元向原告支付房屋使用费，直至房屋实际腾退并交付给原告之日止。关于被告要求原告返还已支付的购房款198000元问题，因双方合同已解除，故被告该诉求符合法律规定，本院予以支持。原告辩称被告违约，不应当返还定金110000元的理由，因双方签订提前过户协议，尽管没有约定具体的过户时间，但双方已就提前过户的事宜达成初步意见，造成双方并未实际办理过户事宜的责任，双方均有一定的过错，故原告该辩称理由，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高敬妮与被告（反诉原告）刘青云之间签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同提前过户协议》；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）刘青云将位于开封市鼓楼区大纸坊街33号院1号楼4单元3号房屋腾退并交接给原告（反诉被告）高敬妮；同时，被告（反诉原告）刘青云按照每月1500元的标准向原告（反诉被告）高敬妮支付房屋使用费，自2018年9月1日起至房屋实际腾退并交接给原告（反诉被告）高敬妮之日止；三、本判决生效之日起十日内，原告(反诉被告）高敬妮返还被告（反诉原告）刘青云购房款198000元；四、驳回原告反诉被告）高敬妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由被告承担；反诉案件受理费2130元，由原告承担1500元，被告承担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨志华二〇二〇年八月十七日法官助理梁松丽书记员李晓红