安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1203民初2052号 原告:陈凯,男,1990年6月24日生,汉族,住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：吴世杰，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被告:阜阳市发到家商贸有限公司,住所地颍东区致富路与幸福路交汇处食品大商城1.2#楼1.2.3.4层，统一社会信用代码:91341200MA2T7P9Q33。 法定代表人:董顺河，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。 原告陈凯诉被告阜阳市发到家商贸有限公司(以下简称发到家公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈凯及其委托代理人杨**，被告发到家公司委托诉讼代理人刘丽涛、刘子绫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凯向本院提出诉讼请求：一、依法确认双方之间签订的《租赁合同》无效;二、依法判决被告返还收取原告的房屋租金40000元;三、判决被告赔偿原告损失165000元;四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年3月在颍东区农机大市场内租赁房屋经营“舞林大荟”对幼儿进行艺术培训。2019年11月份，被告筹建的“发到家”商场对外经营并对外招租,为扩大培训规模,经原、被告协商,被告将其拥有的该商场四楼4间店铺(面积约413平米)出租给原告用于培训班经营。双方协商一致后签订了《租赁合同》原告向其支付了租金40000元,后原告将房屋进行装修，并于2019年12月25日搬入经营。经营中，原告在向有关部门办理办学许可证时发现被告出租的房屋消防验收不合格,为此导致原告办学资质无法办理。经原告多次催促,被告至今也未能取得消防验收合格手续。现疫情结束恢复教学,但由于被告房屋存在重大安全隐患,原告无法正常经营。综上,被告隐瞒房屋安全隐患问题,致使合同无效,原告合法权益受到严重损害。为此,依据相关法律规定,特提起诉讼,请依法支持诉求。 被告发到家公司辩称：原告起诉事实部分失实，原告诉称经营中申请办理办学许可证时发现被告出租的房屋消防验收不合格，不属实。实际上是原告在经营期间从未向被告申请要求配合提供相关消防手续去办理办学许可证。被告的相关消防验收于2019年6月27日即验收为合格。本案的事实是原告在经营过程中发生疫情，在疫情期间多次协商减租或延长租期，双方未协商成导致本案诉讼的发生；原告诉请没有事实及法律依据，涉案合同合法有效，被告全面适当的履行了合同义务。按照《租赁合同》第2.4.5.9条的约定明确了原告自行办证、支付租赁费用时间、租赁物交付、双方的权利义务等，而原告未按照合同在约定的期限内支付租金等等。故原告主张的返还租金与损失的相关诉请，依法不能成立。对于疫情造成的原告的相关损失等问题，对此被告同意根据国务院的相关政策，对于疫情期间的租赁费用进行减免或延长租赁期限，同时对于原告违约支付租赁费用的行为，被告保留诉权。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、原告身份证复印件、被告企业信息。证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、租赁合同、转款凭证。证明原、被告签订租赁合同，被告承诺该房屋已经消防验收合格，原告已经全面履行了合同义务；证据三、装修协议书、收据。证明原告对该房屋进行装修用于招生需要，并花去大量装修费用；证据四、经营学习培训合同、营业执照。证明原告租赁该房屋用于招生培训，需要房屋消防验收合格方能办理消防手续。证据五、2020年5月20日的接处警情况登记表。证明因被告未能提供符合条件的租赁房屋，原告于2020年5月20日自行搬离出租现场的事实。 经庭审质证，被告发到家公司对原告提供的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二的证明目的有异议，从该合同第4条看出原告没有在签订合同7日内一次性缴纳当年租金，故原告已经违约。根据《租赁合同》第5条、第9条规定，双方约定的事项清楚，不能证明被告违约，以及原告全面履行合同的事实。对于合同中消防验收的约定，并不是合同有效无效的必备要件，对此法律没有明确约定；对证据三的三性均有异议，协议和收据、转账记录的时间和数额均不一致，不能证明该合同是否实际履行，达不到原告的证明目的；对证据四的三性均有异议，该证据同时能证明原告在与被告签订合同之前已经取得了相关的办学资格证书，达不到原告的证明目的；对证据五的证明目的有异议，该接处警情况登记表所载内容仅为原告拉走自己的东西，商场不让拉的事实。恰恰证明被告按照合同履行，该接处警情况登记表无法证明原告的证明目的。 被告为证明自己的答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、营业执照。证明被告诉讼主体资格；证据二、租赁合同。证明原、被告签订租赁合同，约定了双方的权利义务，合同依法成立有效。根据合同第2.4.5.9条的规定，原告存在未按照约定支付租赁费用的违约行为，被告并不存在违约的事实；证据三、消防验收文件。证明涉案房屋所在的食品大商城一期2号商办楼符合消防验收的事实，被告不存在违约行为，原告请求合同无效、返款租赁费用、赔偿损失没有依据；证据四、消防验收的相关文件。证明涉案房产符合消防验收的事实，原告请求租赁合同无效没有事实和法律依据。 经庭审质证，原告对被告提供的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二，被告提供的合同达不到被告证明目的，根据签订的《租赁合同》第9条约定，未经消防验收的房屋不得出租用于经营，被告出租行为违反法律规定，《租赁合同》属于无效合同。租金的交付方式，双方在合同之外有口头协商，原告可以先交付40000元，剩余租金可以延期支付。从原告搬进经营直至原告起诉，被告未向原告催缴租金，原告不构成违约；对证据三，该证据不是原件，该证据名称是《建设工程消防设计审查意见书》，该意见书仅能说明1、2号商住楼消防设计合格，但不是工程验收合格，该意见书第三点明确表示经工程竣工、验收合格后投入使用，不是对工程的实体验收，不能证明被告交付原告房屋符合合同第9条约定；对证据四的真实性无异议，但该证据仅能证明涉案房屋所在建筑部分消防验收合格，而不能证明被告出租给原告的房屋全部验收合格的目的。根据原、被告的《租赁合同》，原告租赁的是1#、2#楼，而本次验收仅是2#楼。 本院经审理认定事实如下：原告系煜轩文化艺术有限公司的法定代表人，其从阜阳市舞林大荟文化传媒有限公司处得到“舞林大荟”的经营权，从事对幼儿进行艺术培训活动。因被告筹建的“发到家”商场对外经营并对外招租,原告为扩大培训规模,经原、被告双方协商,被告将该食品大商城四楼4间店铺出租给原告用于培训班经营。2019年10月25日，原告陈凯（承租方、乙方）与被告发到家公司（出租房、甲方）签订《阜阳市发到家商贸有限公司（大润发战略投资品牌）租赁合同》，约定：“第一条、租赁标的。1.1甲方将其位于阜阳市颍东区间店铺出租给乙方。第二条、场地用途及经营。2.1乙方承租的铺位只适用于“舞林大荟”范围经营。第三条、租赁期限。1.1甲乙双方约定的租赁期限为3年，暂定自2019年11月1日起至2022年9月30日止。第四条、保证金、租金、经营管理费、综合管理费和其他费用。4.1乙方应在签订合同的当日向甲方缴付履约保证金20000元，此履约保证金在合同正常履约结束60天给予退还；4.2乙方应于签署本合同7日内向甲方一次性缴付自租赁起始日起一年的租金、综合管理费、经营管理费，全年的三项费用共计158592元。第九条、双方责任。9.1.3甲方交付给乙方的该房产已经消防验收合格，乙方如需对该房产进行装修，需事先呈报相关的公安消防部门审批，并经验收合格方能使用。”2019年10月10日，原告通过微信转账的方式向被告支付租金20000元；10月25日，原告通过ＰＯＳ机刷卡的方式向被告支付租金20000元。签订合同之后，被告将涉案4间房屋交付给原告使用。2020年5月20日，原告自行搬离涉案房屋。 另查明：涉案租赁房屋的产权属于阜阳源一置业有限公司，2018年7月11日，被告发到家公司与阜阳源一置业有限公司签订《食品大商城1.2#楼1.2.3.4层租赁协议》，租赁期限自2018年12月31日至2028年12月30日，共计拾年。2020年7月31日，阜阳源一置业出具证明一份，载明：“经我公司核实，舞林大荟租赁的房屋位于我公司建设的阜阳食品大商城2号楼4楼。” 再查明：2019年6月27日，阜阳市城乡建设局出具阜建消审字2019过渡期第0047号《建设工程消防设计审查意见书》，经审查：阜阳市颍东区幸福路以北、致富路以西的阜阳食品大商城一期1、2号商办楼1-4层的工程消防设计合格。2020年6月10日，阜阳市城乡建设局出具阜建消验（2020）第0027号《建设工程消防验收意见书》，经评定：阜阳市颍东区幸福路以北、致富路以西的阜阳食品大商城2#商办楼、3#、4#商业楼建设工程消防验收合格。2020年1月1日，食品大商城2#-4#楼消防工程取得工程竣工验收报告（消防）。 以上事实，有当事人陈述，原告营业执照、租赁合同、转账凭证、经营学习培训合同、接处警情况登记表、消防验收文件、证明等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、关于租赁合同的效力问题。原、被告之间签订的《阜阳市发到家商贸有限公司（大润发战略投资品牌）租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告称因涉案房屋没有经消防验收合格，租赁合同应属无效。但是从被告提供的“阜阳源一置业有限公司的证明”及阜阳市城乡建设局出具阜建消验（2020）第0027号《建设工程消防验收意见书》来看，涉案房屋已经建设工程消防验收合格，且双方租赁合同已经实际履行。因此原告要求确认该《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于租金的问题。原告租赁房屋起租日为2019年11月1日，原告搬离涉案房屋的时间为2020年5月20日，被告也表示认可，故原告实际租赁期限为6个月零20天。《租赁合同》约定第1年租金、综合管理费、经营管理费为158592元，即13216元/月。故原告6个月零20天的实际租赁费为88106元。租赁期间恰逢“新冠”疫情爆发这一不可抗力情形发生，结合本案的合同履行情况及双方损失大小，兼顾公平原则，本院酌定双方应平均分担损失。在平均分担损失之后，原告已支付的40000元租赁费仍不足以履行《租赁合同》约定的支付租赁费用的义务，故原告要求被告返还40000元租赁费的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于房屋装修费用的问题。在本案中，原告称系因涉案房屋消防未经验收，经装修后无法办理办学许可证导致其装修损失。但根据《租赁合同》第9.1.3条规定：“甲方交付给乙方的该房产已经消防验收合格，乙方如需对该房产进行装修，需事先呈报相关的公安消防部门审批，并经验收合格方能使用。”涉案房屋已经阜阳市城乡建设局消防验收合格，而原告并未提供证据证明其向公安消防部门进行过呈报审批，同时被告在此过程中并不存在过错，故原告诉请的理由不能成立。同时根据原告提供的装修合同和收据，不足以证明涉案房屋的装修工程已经实际履行，本院不予认定。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零一十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈凯的诉讼请求。 案件受理费4376元，减半收取2188元，由原告陈凯负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张满军 二〇二〇年八月二十四日 书记员  李泓霄 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。