安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初2451号 原告：安徽城市管理职业学院，住所地安徽省合肥市新站区磨店职教城淮海大道，统一社会信用代码12340000485035112J。 法定代表人：刘瑾，院长。 委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宝飞，安徽卓泰律师事务所实习律师。 被告：安徽经济贸易学校，住所地安徽省合肥经开区耕耘路158号，统一社会信用代码52340100691089728W。 法定代表人：黄川，校长。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 原告安徽城市管理职业学院（以下简称安徽城市学院）与被告安徽经济贸易学校（以下简称安徽经贸学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告安徽城市学院的委托诉讼代理人林晓静、马宝飞，被告安徽经贸学校的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽城市学院向本院提出诉讼请求：1、判令安徽经贸学校立即返还安徽城市学院位于合肥经济开发区××路××号的租赁房屋及场地。（具体房号为：安徽城市学院南校区1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃学生宿舍、食堂综合楼、实训中心、教学楼、篮球场、操场等，以上建筑面积合计41000平方米。）2、判令安徽经贸学校支付安徽城市学院房屋及场地占用费159.6667万元及违约金180万元，以上合计339.6667万元（房屋及场地占用费自2020年1月1日起算，按照每天13306元标准计算，暂计算至起诉之日，后期顺延至安徽经贸学校返还房屋时止；违约金自2020年1月4日计算至起诉之日，以每天15000元计算，后期顺延至安徽经贸学校返还房屋之日止）。审理中，安徽城市学院撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2019年6月3日，安徽城市学院与安徽经贸学校签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同编号：×××01。合同约定，安徽城市学院将位于合肥市经开区××路××号××区具体位置为耕耘路北、佛掌路西）1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃学生宿舍、食堂综合楼、实训中心、教学楼、篮球场、操场等建筑面积41000平方米房屋及场地租赁给安徽经贸学校办学使用，租赁期限自2019年7月1日起至2019年12月31日止，租金为2395000元。协议中对租赁房屋的交付与收回、合同解除、违约责任及争议解决方式等均作出了明确的约定。协议订立后，安徽城市学院依约将租赁房屋及场地交付给安徽经贸学校使用。2019年12月17日，安徽城市学院向安徽经贸学校发出《通知》，告知租赁合同将到期终止，安徽城市学院不再与安徽经贸学校续约，并将按合同约定的时间收回房屋。合同期满后，安徽经贸学校未按合同约定向安徽城市学院交付租赁房屋及场地。2020年1月9日，安徽城市学院委托律师向安徽经贸学校发出《律师函》，催告安徽经贸学校归还租赁房屋及场地，安徽经贸学校接函后仍拒绝向安徽城市学院返还租赁房屋及场地，安徽城市学院多次催要未果。安徽经贸学校拒绝归还租赁房屋及场地的行为，已经构成违约。为保护国有资产不被侵占，安徽城市学院诉至法院，望判如所请。 安徽经贸学校辩称：1、安徽城市学院诉请要求安徽经贸学校立即返还租赁房屋及场地，缺乏事实和法律依据。首先，依据双方于2020年5月5日签订的协议，安徽经贸学校于2020年7月15日前全部搬离，安徽城市学院于2020年5月6日提起诉讼，不仅有违合同约定，同时安徽城市学院诉请要求立即搬离缺乏事实依据；其次，双方共签署四份合同，除第一份合同租期为三年外，其余租期均为半年，安徽经贸学校签订合同的目的系用于教育所用，即使合同约定的租期期满，也无法实现立即搬离的实际。依据合同法规定的合同附随义务，安徽城市学院也应当给予合理的搬离期限。2、安徽城市学院诉请的场地占用费，缺乏事实依据。首先，原合同约定的租期期满后，安徽城市学院采取维修等方式导致安徽经贸学校基于租赁物实质上无法使用；其次，因疫情影响导致安徽经贸学校正常教学秩序无法开展，依据国务院及省政府发布的相关文件，国资出资的物业应给予三个月的租金减免期。再次，安徽经贸学校仅有部分学生返校作毕业实习等事项，且基于2020年5月5日协议的存在，并未能全部使用该租赁物；最后，在疫情期间，安徽城市学院采取各种手段干涉安徽经贸学校进行正常的教育，安徽经贸学校对此保留追诉的权利。3、安徽城市学院诉请要求安徽经贸学校支付违约金缺乏合同依据。首先，双方就租赁合同的履行期限延至2020年1月8日。其次，通过双方所举证据表明各方同意租期延续至2020年6月30日，搬迁工作于2020年7月15日前完成。4、若法院认定安徽经贸学校需向安徽城市学院支付租金等费用，则交纳的50万元履约保证金应予以直接扣减。综上，安徽城市学院的诉请缺乏事实和法律依据，请依法驳回对安徽经贸学校的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，安徽城市学院（甲方、出租方）与安徽经贸学校（乙方、承租方）签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋为安徽城市管理职业学院南校区，坐落在合肥市经开区××路××号，建筑面积50000平方米，框架结构，该租赁房屋用途为办学，乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担；租赁期限共3年，自2015年9月1日至2018年8月31日止；乙方首次租赁时，须向甲方一次性交纳履约保证金人民币500000元（大写：伍拾万元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。 2018年6月29日，双方就案涉房屋及场地租赁事宜签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，租赁期限半年，自2018年9月1日至2019年2月28日止。2019年2月28日，双方就案涉房屋及场地签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，租赁期限为半年，自2019年3月1日至2019年6月30日止。 2019年6月30日，双方就案涉房屋及场地租赁事宜签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于合肥市经开区××路××号，包括1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃学生宿舍，食堂综合楼、实训中心、教学楼、篮球场、操场，建筑面积约41000平方米，框架、混合结构，该租赁房屋用途为办学，乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担；租赁期限共半年，自2019年7月1日至2019年12月31日；出租房屋租金人民币2395000元；租金在合同签订完成后7日内一次性支付，先付租金后使用；乙方首次租赁时，须在中标公示期结束十日内签订合同，同时向甲方一次性交纳履约保证金人民币500000元（大写：伍拾万元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按1万元／天向乙方支付违约金；乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按15000元／天向甲方支付3个月租金作为违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按1万元／天向甲方支付违约金；乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。 2019年12月17日，安徽城市学院向安徽经贸学校发出一份《通知》，内容载明：我院将不再与贵校续约，租赁合同于2019年12月31日到期终止。请贵校做好房屋交接准备工作，合同期满时我院将按照合同约定收回租赁房屋。 2019年12月31日，安徽城市学院在案涉校区张贴《关于校园维修的通告》。同日，安徽经贸学校向安徽城市学院发出一份《关于请求暂延房屋租赁期的报告》，内容载明：“我校将于2020年元月8日开始放寒假，为执行市教育局的放假通知，让学生修完本学期课程，维护学生权益，确保社会稳定，特请求贵院与我校签订的《房屋租赁合同》暂延至2020年元月8日。” 2020年1月9日，安徽城市学院委托律师向安徽经贸学校发出《律师函》，限安徽经贸学院于接函之日立即向安徽城市学院交付承租房屋，并履行合同约定的相关交接手续。后双方多次就返还案涉房屋及场地进行交涉。 2020年4月15日，安徽城市学院再次在案涉校区张贴《关于校园维修的通告》。2020年4月28日，安徽城市学院向安徽经贸学校发出《关于安徽城市管理职业学院拟收回南校区情况的函》。2020年5月5日，双方达成《协议》，约定：安徽经贸学校于2020年7月15日前搬离该校区，安徽城市学院于2020年7月15日全面接管该校区。2020年7月15日，安徽经贸学校向安徽城市学院交付了案涉校区的房屋及场地。 另查明，2015年9月11日，安徽经贸学校向安徽城市学院交纳了履约保证金人民币500000元。2020年4月13日，安徽经贸学校向安徽城市学院支付2019年下半年案涉房屋及场地的房租尾款1195000元，至此，安徽经贸学校交纳租金至2019年12月31日。 上述事实，有《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、 《土地使用权证书》、《通知》、《关于请求暂延房屋租赁期的报告》、《律师函》、邮寄凭证、《关于校园维修的通告》、《会议记录》《回复函》、《徽商银行电子回单》、《关于安徽城市管理职业学院拟收回南校区情况的函》、《关于安城院收回南校区的有关情况说明》、《协议》及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：案涉《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按照约定全面履行己方义务。租赁合同到期后，根据双方案涉协议内容，安徽经贸学校实际占有使用案涉校区至2020年7月15日，安徽经贸学校应参照租赁合同约定的租金标准向安徽城市管理职业学院支付房屋及场地占用使用费，自2020年1月1日至2020年7月15日为2993750元（2395000元÷6个月×7.5个月）。今年新冠疫情发生，此次疫情是全国重大突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。结合双方履约情况、不可抗力事件发生对学校教学工作开展的影响等因素，本院酌情减免违约金及一个半月的房屋及场地占用费，安徽经贸学校应向安徽城市管理职业学院支付房屋及场地占用使用费2395000元（2395000元÷6个月×6个月）。安徽经贸学校辩称履约保证金500000元应直接扣减，因合同约定“本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方”，现安徽经贸学校存在未按约支付租金的事实，且安徽经贸学校未提出反诉，故本院该答辩意见不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽经济贸易学校于本判决生效后十日内向原告安徽城市管理职业学院支付房屋及场地占用费2395000元； 二、驳回原告安徽城市管理职业学院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33973元，由原告安徽城市管理职业学院负担10019元，由被告安徽经济贸易学校负担23954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 倪良月 二〇二〇年八月十七日 法官助理 董纯涛 书 记 员 孟 琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。