广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7091号原告：谢星望，女，1976年5月12日出生，汉族，住广东省惠东县。原告：孙国权，男，1975年1月17日出生，汉族，住广东省开平市。两原告共同委托诉讼代理人：黄丽榆，广东广信君达律师事务所律师。被告：肖红军，男，1973年12月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李小鸥，女，1971年11月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨伟泽，广东纬国律师事务所实习律师。被告：简凤莲，女，1968年9月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖美莹，广东纬国律师事务所律师。第三人：郑莉，女，1987年7月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告谢星望、孙国权诉被告肖红军、李小鸥、简凤莲、第三人郑莉房屋买卖合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢星望、孙国权及其委托诉讼代理人黄丽榆，被告肖红军、李小鸥的委托诉讼代理人梁映妍，被告简凤莲的委托诉讼代理人廖美莹、第三人郑莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢星望、孙国权向本院提出诉讼请求，请求判决：1.肖红军向原告支付赔偿金1994539.59元；2.李小鸥与简凤莲对肖红军上述赔偿金承担连带责任；3.肖红军返还19079.89元；4.诉讼费等费用由被告承担。庭审中增加诉讼请求：解除谢星望、孙国权与肖红军之间的房屋买卖关系。事实与理由：2004年12月底，肖红军将其所有的位于广州市番禺区钟村街祈福新村康怡2街12栋4楼A座房屋以当时购买的价格转让给原告。肖红军是零首付购买的房屋，大概已经支付了购房款、税费等各种费用月供三万多元。2005年1月，原告通过现金和转账方式共支付5.8万元给肖红军，购买了该房并入住。由于肖红军急于去上海工作和交上海房屋的首付款，双方没有办理产权转移手续，肖红军将全部购房资料转交给原告作为抵押，并承诺随时协助办理房子过户等一切相关事宜。同时，将供房存折交付原告，由原告承担剩余的首付款和月供，物业管理费也全部由原告承担。2017年10月，由于肖红军在上海定居和工作，也有政策变化的原因，双方就一直没有办理过户手续。2017年3月，原告与肖红军商量办理过户事宜，当时肖红军表示随时协助，但原告多次电话联系肖红军，催促其回来协助办理房子过户事宜，却联系不上。2017年10月28日，原告回到涉案房屋发现打不开锁，家具被清空，房屋经过简单刷新，房屋买卖合同、付款凭证等重要资料全部丢失，原告当即报警处理。肖红军得知报警情况后，于2017年11月3日向房管局递件紧急过户给郑莉。2017年11月6日，原告在番禺房管部门查册才了解到该情况，肖红军明知房子已出售给原告，仍将房屋出售给他人属于恶意转移房屋。事实上，肖红军与简凤莲恶意串通，肖红军于2017年3月故意向原告打探房子得知房屋没有出租，处于空置状态，简凤莲连房子都没看过就与简凤莲签订房屋买卖合同，不符合常理，交易价格为172万元，远低于市场价。事发时，原告走访房产中介了解到涉案房屋价值约270万元，经过网上查询同一小区的房价最低每平方米2.6万元左右，若参考该价格，涉案房屋是92平方米，房屋价值至少是239.2万元，而肖红军与简凤莲却以172万元低价转让签订合同，明显恶意损害了原告的利益，而原告一直转账还房贷至2017年10月。2017年6月30日，肖红军和李小鸥明知涉案房屋已出售给原告并交付使用，却采用公证委托方式出售涉案房屋给简凤莲，简凤莲又以代理人的身份将涉案房屋以236万元转让给郑莉，办理完税缴纳了各种税费共计148342.86元。目前，郑莉尚有余款140万元未支付。三被告的行为严重损害原告的权益，为维护原告的合法权益，请求郑莉将剩余140万元直接支付给原告，以冲抵三被告应当向原告支付的赔偿金。综上所述，为维护原告自身合法权益，特依据民诉法相关规定提起诉讼，请求法院依法判决。被告肖红军辩称，1.肖红军与原告不存在房屋买卖关系，双方没有对买卖合同条款进行过任何协商，包括价格、履行方式。并不具备合同法所要求的一般条款，合同不成立。2.即使法院认为双方存在口头买卖关系，但涉案房屋当时根本不具备办证条件，也未领取房产证。根据城市房屋管理法第37条规定，未依法领取权属证明、权属证书的房屋不得转让。因此，原、被告之间的买卖违反法律规定，合同无效。3.即使双方的口头协议成立，但鉴于双方对合同条款并未进行过协商，所以合同未实际履行，被告也不存在违约行为。4.肖红军出售房屋给简凤莲不存在串通的情形，该价格符合当时市场价格。5.原告主张的赔偿金没有依据，同时认为该赔偿金额过高。被告李小鸥辩称，涉案房屋是肖红军婚前所购买，李小鸥对原告与肖红军之间的买卖关系不知情。而且，李小鸥也未曾将涉案房屋转让给原告，双方之间不存在买卖关系。因此，原告主张要求李小鸥承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。被告简凤莲辩称，简凤莲作为善意第三人，在交易过程中不存在任何过错，故不应承担任何责任。在订立合同前，1.简凤莲通过正规中介公司订立买卖合同，购买房屋前与肖红军从未谋面，也不认识肖红军，并不知悉原告与肖红军的关系。购买时，通过番禺房管部门的公开信息显示，涉案房屋尚未办理房产证，且该房产处于抵押状态，在房贷未涂消抵押前，该房屋不可能出售给他人。2.房屋合同签订后，简凤莲查看过涉案房屋，且严格依照合同条款，支付定金及相关款项给肖红军，肖红军在中介公司的主持下将房屋交付给简凤莲使用，并签订了书面的房屋交付凭证。在整个交易过程中，双方交易符合市场一般的交易习惯，简凤莲不存在任何过错。3.涉案房屋房产证于2017年6月13日才办理，办理房产证后，肖红军将房产交付使用，简凤莲支付了全部房款。自2017年6月30日开始，一直由简凤莲占有使用该房屋及支付相关管理费、水费、电费。4.简凤莲以市场价格购买涉案房屋，不存在恶意低价购买的行为。且简凤莲是全额支付房款，比贷款支付房款的价格略有优惠，但仍没有偏离市场价格，不属于恶意低价转让。综上，简凤莲在订立合同、履行合同的过程中均无过错，主观上属于善意，且房产售价合理，合同已经履行完毕，简凤莲无需承担任何责任。原告与肖红军的口头合同中，对房屋的总价房款的支付，房产的交付过户，违约责任等重要条款均无约定或约定不明。原告提出的赔偿金额没有任何依据。第三人郑莉述称，郑莉通过中介进行房屋交易，本次诉讼与郑莉无关。各方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，经本院组织依法质证，认定本案事实如下：2004年2月14日，广州市番禺祈福新邨房地产有限公司(以下简称祈福公司)与肖红军签订《商品房买卖合同》，约定由祈福公司将位于广州市番禺区钟村街祈福新村康怡2街12A号4楼的房屋出售给肖红军，房屋总价格419310元。肖红军将用于还贷的中国银行存折及涉案房屋交付给谢星望、孙国权，由谢星望、孙国权逐月代为偿还贷款及使用涉案房屋。2017年3月29日，肖红军（卖方）、简凤莲（买方）与广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以现状按套出售给买方，总楼价为1720000元，定金270000元，买方在签署合约时支付给卖方，楼价余款1450000元，买方应在交易过户完成当天直接支付给卖方（以付清双方交易税费为准），交易过户手续需2017年9月29日前完成（以付清双方交易税费为准）；买方确认已查阅涉案房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看涉案房屋，对涉案房屋的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予以认可；卖方应在办理交易过户手续前将有关涉案房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成，并且买方无须对上述事项负责；……。2017年3月30日，肖红军出具《收款收据》，载明收到简凤莲交来涉案房屋定金/楼款270000元。同日，肖红军提前归还银行全部剩余贷款。2017年3月底，肖红军在未通知谢星望、孙国权的情形下更换门锁进入涉案房屋。同年4月14日，肖红军未告知谢星望、孙国权，向涉案房屋管理处申请注销两人的业主IC卡。同年6月14日，肖红军办理涉案房屋产权证，涉案房屋登记在肖红军名下。2017年6月30日，简凤莲通过银行转账向肖红军支付1450000元，同日肖红军、李小鸥出具《收款收据》，载明收到简凤莲交来涉案房屋剩余全部楼款1450000元，并备注卖方已收齐所有售房款，但买方办理正式过户手续仍需一段时间，卖方承诺，如政府部门政策变动，确需卖方前来协助办理的，卖方应应约前来协助，并确保上述房屋从即日起至有效转名这一期间，因卖方原因引起的经济纠纷均与上述房屋无关，卖方愿承担此次法律责任。同日，肖红军与简凤莲签订《收楼确认书》，载明将涉案房屋转让给简凤莲，涉案房屋在2017年6月30日前所产生的一切相关费用及一切相关债权债务均与买方无关，由卖方支付及清理，自2017年6月30日后所产生的有关费用由买方支付，买方已确认收到卖方交来涉案房屋全部锁匙。同日，肖红军、李小鸥办理公证委托，确认涉案房屋为二人婚姻存续期间取得的共同财产，共同委托戴锦洪、简凤莲办理涉案房屋缴纳相关税费、支付一切必要费用、代为签署房屋买卖抵押贷款合同、办理抵押登记、涂消手续、前往房屋管理部门及相关部门办理房屋所有权、他项权证或登记备案证明书等相关文件、出售涉案房屋、收取售房款、代为办理出售房屋买卖交易过户手续、代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记、代为办理网签手续、签署相关文件等。2017年8月13日，简凤莲作为肖红军（卖方）的委托代理人与郑莉（买方）、广州市宗正房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，约定卖方将涉案房屋以现状售予给买方，涉案房屋建筑面积93.73平方米，以房地产权证为准；涉案房屋成交价为2360000元。同日，简凤莲作为肖红军的委托代理人与郑莉、广州市宗正房地产中介有限公司签订涉案房屋网签合同。郑莉通过银行转账向简凤莲支付定金楼款50000元。2017年8月14日，郑莉向广州市宗正房地产中介有限公司支付咨询服务费11800元；2017年9月27日，郑莉支付涉案房屋评估按揭手续费3500元。2017年10月16日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，通过郑莉就涉案房屋借款600000元的贷款申请的审批；2017年10月24日，中国工商银行股份有限公司广州华南支行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，通过郑莉就涉案房屋借款800000元的贷款申请的审批。2017年11月3日，肖红军（代理人简凤莲）与郑莉就涉案房屋签订《存量房交易综合申报表》，完税证明显示肖红军缴纳涉案房屋个人所得税、增值税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加等148342.86元、郑莉缴纳契税33714.28元、不动产登记费160元，广州市番禺区不动产登记中心出具涉案房屋转移登记和抵押登记受理回执。同日，郑莉通过银行转账向简凤莲支付房款910000元。后因谢星望、肖红军申请查封涉案房屋，郑莉上述过户未能成功。谢星望、孙国权以（2017）粤0113民初9372号案件起诉肖红军至本院，请求继续履行双方之间的买卖合同、肖红军协助将涉案房屋变更登记至其名下，郑莉作为该案具有独立请求权的第三人，请求继续履行郑莉与肖红军之间的房屋买卖合同、肖红军协助将涉案房屋变更登记至郑莉名下。该案经审理，确认以下内容：1.谢星望、孙国权与肖红军之间曾就涉案房屋的买卖达成口头协议，约定履行方式为由谢星望、孙国权向肖红军支付已付房款等费用及支付剩余房款和归还房贷，双方上述口头协议合法有效，但存在过户约定不明的情形。2.肖红军将涉案房屋出售给简凤莲，双方约定的交易方式为办理公证委托，委托简凤莲出售房屋、收取房款等。简凤莲向郑莉出售涉案房屋，郑莉支付了首期楼款，完成了网签手续、按揭贷款手续、缴纳税费、递交过户申请等，郑莉购买房屋主观上属善意，合同履行程度高于谢星望、孙国权。该案判决驳回谢星望、孙国权的全部诉讼请求，支持肖红军、简凤莲协助郑莉办理房屋过户手续、郑莉支付房屋尾款给简凤莲。谢星望、孙国权不服，向广州市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。另查明，2017年3月30日，肖红军未通知谢星望、孙国权向银行提前还清房贷。谢星望、肖红军仍向还贷账户存入款项至2017年10月。谢星望、肖红军主张自2005年1月开始由其归还贷款，主张向还贷账户共存入了款项367572.57元，其中2017年3月之前支付的管理费、水电费共35649.52元，2017年3月之后存入的款项及账户剩余款项合共19084.73元。（2017）粤0113民初9372号案件中，本院依法向广州市番禺祈福新邨房地产有限公司调取了涉案房屋支付房款的证据，显示付款情况为：2004年1月20日支付定金10000元，同年1月21日支付首期房款42448元、及另一套房屋的定金200元，同年2月20日支付三期部分款项1313.8元、物业维修基金8386.2元、天线报装费300元，同年2月26日通过银行房贷支付335000元，同年7月20日支付三期余款9099.95元；2005年3月24日支付四期尾款10482.75元、滞纳金272.6元，同年9月30日支付五期尾款10482.75元；2006年4月1日支付六期尾款10482.75元、滞纳金301.9元。本院认为，谢星望、孙国权与肖红军关于涉案房屋的买卖，实际上是以债权债务概括转让的方式由谢星望、孙国权继续履行肖红军与祈福公司签订的买卖合同，因未征得祈福公司的同意，故该债权债务转让对祈福公司不发生法律效力，仅能约束谢星望、孙国权与肖红军。现（2017）粤0113民初9372号判决对于谢星望、孙国权要求继续履行合同的诉请予以驳回，同时支持郑莉继续购买涉案房屋，因此，谢星望、孙国权与肖红军之间的买卖合同目的无法实现，谢星望、孙国权请求解除合同，本院予以支持。根据合同法相关规定，合同解除后肖红军应将谢星望、孙国权已付房款予以返还，过错方还应承担违约责任。本案中，谢星望、孙国权主张肖红军、简凤莲向其赔偿的款项，实际上包含了要求肖红军返还谢星望、孙国权已付房款以及房屋上涨价值损失两部分内容，该两部分内容正是双方买卖合同解除应处理的法律后果。关于应返还的房款，谢星望、孙国权主张已支付了前期各项费用68000元、四期首期款31448.25元、银行贷款还款部分367572.57元，但两次诉讼中，根据谢星望、孙国权提供的证据、本院调取的证据，结合谢星望、孙国权的陈述内容，仅能确定谢星望、孙国权支付了第四期至第六期共三期房款31448.25元及肖红军还贷账户中存入的款项，谢星望、孙国权主张的其余几期房款没有提供充分证据证明，应承担不利的法律后果。肖红军还贷账户中存入的款项扣除管理费、水电费35649.52元后共计存入款项共331923.05元，银行扣划后剩余19084.73元，则银行划扣部分款项共312838.32元，属于谢星望、孙国权支付的房屋对价款。故肖红军应返还的款项共344286.57元（31448.25元+312838.32元）。关于房屋价值上涨部分的损失，在谢星望、孙国权与肖红军的买卖合同中，导致合同不能继续履行的主要原因为肖红军违反诚实信用原则一房二卖，但谢星望、孙国权未按照法律规定签订书面合同明确双方的权利义务，在广州市多次出台房屋限购政策后，履行合同过程长达十几年仍未能完善相关合同内容，亦是导致合同解除的原因之一。双方虽未明确约定违约责任，但因肖红军违约给谢星望、孙国权造成了可得利益损失，应予以赔偿。结合双方在合同履行过程中的过错、合同实际履行情况，及肖红军于本案中的获利情况，根据公平合理原则，本院酌情支持肖红军应向谢星望、孙国权赔偿损失70万元。关于李小鸥是否应当承责的问题。现有证据未显示李小鸥明知肖红军已将涉案房屋出售给谢星望、孙国权而后恶意出售给简凤莲，但李小鸥将涉案房屋作为夫妻共同财产出售给简凤莲并收取了房屋对价，故肖红军出售房屋对他人造成的损失，属于夫妻共同债务，李小鸥应当对肖红军上述应返还的房款及赔偿的损失承担连带责任。关于简凤莲是否应当承责的问题。从现有证据看，简凤莲以低价购入涉案房屋取得肖红军的委托再转售给郑莉赚取房屋差价，属于常见的炒楼方式，虽对于该种方式不予提倡鼓励，但谢星望、孙国权未能提供证据证明肖红军、简凤莲之间存在恶意串通，应承担举证不能的法律后果，简凤莲与谢星望、孙国权之间不存在合同关系，无需对谢星望、孙国权承担赔偿责任。谢星望、孙国权因对肖红军提前还贷事项不知情，在2017年3月30日后向肖红军还贷账户继续存入还贷金额，最终剩余19084.73元，该款项因存放在肖红军账户，肖红军应当予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告谢星望、孙国权与被告肖红军之间就位于广州市番禺区钟村街祈福新村康怡2街12A号4楼的房屋的买卖关系；二、被告肖红军于本判决发生法律效力之日起十日内退还谢星望、孙国权已付房款344286.57元；三、被告肖红军于本判决发生法律效力之日起十日内向谢星望、孙国权支付赔偿款70万元；四、被告李小鸥对被告肖红军上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；五、被告肖红军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢星望、孙国权返还银行存款19084.73元；六、驳回原告谢星望、孙国权其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22909元，由原告谢星望、孙国权承担10811元，被告肖红军、李小鸥承担12098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  黄健媚人民陪审员  陈维德二〇二〇年八月二十八日书 记 员  陈 冬