山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初11号 原告：王静，女，1991年9月6日出生，汉族，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：刘玉梅，山东律苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凯华，山东律苑律师事务所律师。 被告：李雁坤，女，1988年10月24日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：隋佳，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧，山东岛城律师事务所律师。 原告王静与被告李雁坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人刘玉梅、朱凯华，被告李雁坤及其委托诉讼代理人隋佳、王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王静向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同，将涉案房产(鲁2016日照市不动产权第0015893号)过户至原告名下并交付房屋；2、判令被告承担本案的诉讼费及保全费、担保费、律师费。事实与理由：2019年6月19日，原告与被告李雁坤签订了房屋买卖合同，上述房屋买卖合同约定，被告李雁坤将位于日照市日照华润中心006幢3单元2901号(产权证号为鲁2016日照市不动产权第0015893号)的房屋以186万元的价格转让给原告。原告依照合同约定，于2019年6月19日将首付款93万元打入第三方日照市睿腾房产策划有限公司（以下简称“睿腾公司”）银行账户，且睿腾公司向原告出具了收款凭证。但是被告未按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，属于严重违约行为。现原告向法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 被告李雁坤辩称，第一，根据原、被告之间签订的房屋买卖合同约定，原告并没有按照合同约定支付首付款，已构成违约，且被告至今未收到首付款，有权拒绝配合过户。根据《房产买卖合同》第四条第1款第2项的约定，原告的首付款应当打入第三方托管账户，而不是中介账户，原告将首付款打入中介账户，并未按照合同约定付款。睿腾公司属于中介方而非第三方托管方；根据《日照市存量房网上交易和资金监管办法》第17条规定，第三方托管账户应当是房管局规定的结算账户，在三方从未签订房款托管协议情况下，原告将首付款打入中介账户，并不属于按照合同约定付款。在原告与被告的房屋买卖合同关系中，首付款的付款义务人(责任主体)是原告，而不是睿腾公司。现原告将首付款打给睿腾中介公司，因睿腾公司涉嫌刑事犯罪，且本案的首付款至今未支付给被告，且该款项去向不明，根据《合同法》第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，原告因将房款交付给睿腾公司，而睿腾公司至今未交付给被告，不能认定为原告对被告已经履行了支付首付款的义务，在原告未完全履行支付首付款义务的情况下，被告根据《合同法》第67条先履行抗辩权的规定，有权拒绝配合房屋过户。二、原、被告双方现不具备房屋过户条件，继续履行合同将给被告造成重大损失，被告有权依法行使不安抗辩权，不同意继续履行。在首付款去向不明，能否追回不清的情况下，首付款能否交付给被告存在风险，原告可能丧失履行合同的能力；根据原被告双方房产买卖合同第四条第二款的约定，原告贷款审批通过3个工作日内，原告办理公证，将上述事宜委托中介方，但现在中介方已关门停业，合同无法履行，且目前中介涉嫌刑事犯罪，可能已丧失继续履行合同的能力及资质；睿腾公司系与本案有直接利害关系的第三人，应依法参与到本案诉讼中，另原告在睿腾公司涉嫌的刑事案件中作为受害人报案，涉及的刑事案件亦与本案有直接利害关系，影响到本案案件事实的认定。原告在刑事案件中作为受害人报案已明知该笔涉案首付款项去向不明，而在本案中要求被告将涉案房屋过户，原告本身在刑事及民事诉讼中的主张是相悖的，对被告来说继续履行合同显失公平，将会给被告造成重大损失。 原告王静围绕其诉讼请求依法向法庭提交如下证据：证据1、房产买卖合同，证明原被告双方签订房产买卖合同，原告按照合同约定履行了付款义务，但是，被告不按照合同约定履行过户行为；证据2、收款凭证和银行交易明细清单，证明原告已按照合同约定履行了付款义务；证据3、首期购房款声明，证明原被告双方按照合同约定，对于除首付款之外的其他款项办理贷款，并在该《声明》中表明，首期购房款资金因存入中介机构账户而产生的风险由原被告双方承担；证据4、录音，证明银行贷款已审批通过；证据5、原告身份证，证明原告主体适格；证据6、诉讼费、保全费、律师费单据、代理合同一份，按照合同约定，该费用须被告承担。证据7，银行交易明细及汇款单，证实原告分别于2020年8月3日、2020年8月6日向日照市东港区人民法院8110601013100759006账户转账93万元（购房尾款）和46.5万元（首付款的一半）。 被告李雁坤质证认为，对证据1真实性无异议，但证明事项有异议，根据合同约定原告应当将首付款打入托管账户而非中介账户；对证据2，交易清单系复印件真实性无法确认，对睿腾公司出具的收款凭证真实性无法确认，且交易清单与收款凭证开具的金额款项不一致；对证据3，系复印件，真实性不予认可，该证据显示无具体签署日期，根据证据所显示双方与中介签订的《房款托管协议》作出的声明，实际上该房款托管协议不存在，因此该证据显示的内容也不真实，根据相关法律规定，托管账户应该是房管局规定的托管账户，是专用的交易资金账户，而不是中介公司自己的账户，原告将款项打入中介账户，是个人行为无需被告同意，不能证明原告的主张；对证据4真实性无法确认，无法确认对方通话人员的身份，录音内容不清晰，仅能主张该笔贷款获得银行审批，不能认定为过户条件已成就，在原告支付首付款的情况下才具备履行过户条件；对证据5真实性无异议；对证据6，律师费发票真实性无异议，但代理合同和发票数额不一致，也没有转账记录，无法证明实际产生的费用。该笔费用的承担不应由被告承担，被告没有违约行为。对诉讼费和保全费发票无异议，该笔费用应由原告自行承担。对证据7中的首付款的50%，单方变更了双方约定的按揭贷款的交易方式，未征得被告的同意，按照约定，被告在办理变更过户前需收到原告全部的房屋首付款；对剩余房款，系原告的单方行为，未征得被告同意，对被告不产生任何效力，不能证明原告已经全面履行交付首付款的义务，同时证明原告有能力支付但拒不向被告支付全部首付款。 被告李雁坤向法庭提交证据如下：证据1、2019年12月11日睿腾公司案经侦大队办案人员与李雁坤电话录音（电话185××××8096），证明原告在睿腾公司涉及的刑事案件中是受害人，而在本次民事诉讼中原告又主张向被告履行了付款义务，原告在刑事和民事中的主张明显相悖。且现在刑事案件正在办理中，原告的首付款去向不明，该项首付款能否交付给李雁坤存在风险，而这涉及原告的首付款付款义务能否完成的问题，被告李雁坤可以依法行使不安抗辩权，拒绝配合过户。证据2、刑事案件判决书中的判项部分，证明原告的首付款已由刑事判决确认由案外人朱奕霖退赔，原告的首付款已在另案中获得司法保护，原告未履行完付款义务，无权向被告主张权利。证据3、房产买卖房款代管协议照片一张，证实涉案房屋不具备过户条件，买卖双方没有签订首期购房款声明中的《房款托管协议》。 原告经质证认为，对被告的证据1证明事项有异议，被告不能证实其通话的对象系经侦的办案人员，证据的真实性和证明目的均不予认可，通过首期购房款声明中约定首期购房款交易双方共担风险，即使原告真的去公安机关报案，也是其实施救济行为，且据当事人了解，被告在报案登记薄中也签名了，是被告先知道了睿腾公司出事了，被告和睿腾公司的业务员说了，业务员才和原告说的。对证据2真实性无异议，但关联性不认可，原被告在办理银行贷款时，在银行《首期购房款声明》中声明，首期购房款资金因存入中介机构而产生的风险由原被告双方承担，该声明原被告双方均签名确认。对证据3真实性不予认可，即使该证据是真实的，也不能推翻原告已经履行付款义务的事实。 庭审结束后，被告申请调取日照市睿腾房产策划有限公司涉嫌刑事犯罪案件中与本案有关的交易双方签订的文件、中介公司的银行流水等证据，本庭调取了刑事卷宗中与本案相关的收款凭证三份，原被告对此均无异议。 根据当事人陈述和原告提交的上述证据，本院认定事实如下：2019年6月19日，原告王静（乙方、买受人）与被告李雁坤（出卖人、甲方）签订《房产买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于日照市日照华润中心006幢3单元2901号，产权证显示建筑面积98.89平方米，另甲方将附属车位同时出售给原告，双方约定总房价为186万元；第四条付款方式与流程约定“1、乙方按照如下方式支付房款：此协议签订当日乙方支付2万元，此款作为购房定金，此定金甲乙双方一致要求由甲方领取，乙方支付首付款当日转为首付款，房产过户当日转为交房保证金，交房保证金过户当日交由中介方保管，待甲乙双方交接完房屋后由甲方到中介方支取。乙方办理商业贷款：乙方于2019年6月19日前到人民银行查询打印个人征信报告、并携带征信报告到贷款银行进行初步审核，如征信符合贷款办理要求，乙方于2019年6月19日前支付首付款93万元打入第三方托管账户，以上首付款（除交房保证金外）待甲乙双方办理完过户手续，办理出乙方不动产证后由托管方打入甲方账户。首付款可根据实际情况提高。甲乙双方需在2019年6月19日之前提供齐全乙方申请此房银行贷款所需资料并且按中介方通知到银行办理签字手续。……乙方银行贷款手续审批通过后3个工作日内，乙方办理‘关于代为领取此房办理到其名下后的不动产权证书、出证之后的代为办理抵押手续’的公证委托，将以上事宜委托给中介方工作人员，公证产生的公证费由乙方承担；乙方办理完公证委托后3个工作日内甲乙双方办理房产、不动产过户手续……房款余款93万元待乙方办理完银行贷款手续后，由其贷款申请银行直接打入甲方或甲方受托人账户，以此付清……”第五条约定有关该房过户产生的以下费用：契税、登记费等相关费用由乙方承担，个人所得税由乙方承担，银行贷款产生的评估费由乙方承担。若房屋已经缴纳了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，甲方同意本房屋专项维修资金过户、变更至乙方名下，买卖双方不再另行结算。如住宅专项维修资金未曾缴纳，过户时由甲方缴纳。第六条第一款约定甲方于收到全部房款后（不包括交房保证金）三日内将该房屋交付乙方使用。第八条第三款约定违约方违约后如守约方、中介方通过诉讼等其他法律途径追究违约方违约责任，违约方还应承担诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、交通费等其他全部费用。李雁坤在甲方签字处签字捺印，王静在乙方签字处签字捺印，日照市睿腾房产策划有限公司在合同骑缝处加盖其合同专用章，并在中介方及合作加盟方处加盖合同专用章。 原告主张其于合同签订当日支付了定金20000元，该款项按照合同约定由甲方领取。当日，原告将首付款930000元、中介费27900元、评估费9300元共计967200元通过银行转账至日照市睿腾房产策划有限公司账户。日照市睿腾房产策划有限公司为原告出具了收款凭证。在办理涉案房屋银行贷款时，原告王静及配偶司晓东、被告李雁坤及配偶朱超共同签署了首期购房款声明，内容如下：兴业银行股份有限公司日照分行：根据买卖双方与中介机构签订的《房款托管协议》相关约定，本人同意将位于日照华润中心6-3-2901（房产地址）的房屋首期购房款93万元交由中介机构睿腾指定的账户托管，并声明如下：首期购房款资金因存入中介机构而产生的风险由交易双方承担，贵行不对首期款资金负有监管义务。售房人：李雁坤朱超身份证号：3702811988××××××××买房人：王静司晓东身份证号：3711021991××××××××。 日照市睿腾房产策划有限公司收到王静支付的977200元（原告称包含微信支付的10000元看房意向金）后，日照市睿腾房产策划有限公司法定代表人朱奕霖将该款项用于填补了公司资金漏洞。 原告提供日照市不动产登记中心查询结果证明一份，显示原告起诉时涉案房屋日照市日照华润中心006幢03单元（03）2901号无抵押无查封。本案诉讼前，原告申请对涉案房屋进行查封，本院作出（2019）鲁1102财保657号民事裁定书，将该房屋查封，查封期限三年，原告支出保全费5000元。 现原告要求被告继续履行涉案房产买卖合同，要求被告交付房屋并协助原告办理过户登记，并承担原告为此支出的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等。庭审结束后，原告表示同意按照首期购房款声明中的约定与被告共同承担首付款交付给中介指定账户产生的风险，自行负担首付款灭失所产生的损失的50%，向法院账户支付首付款的50%即465000元以及房屋尾款930000元。 另查明，本院于2020年6月30日作出（2020）鲁1102刑初248号刑事判决，认定日照市睿腾房产策划有限公司法定代表人朱奕霖犯合同诈骗罪，责令被告人朱奕霖将犯罪所得赃款人民币977200元退赔王静。 本院认为，原告王静与被告李雁坤签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，本院予以确认。本案的主要争议焦点是：一、原告是否已经履行了房屋买卖合同约定的付款义务；二、原告的诉讼请求是否应予支持。现本院分析如下： 对争议焦点一，原告是否已经履行了房屋买卖合同约定的付款义务。1、原告主张其在合同签订当日支付了定金20000元，但未提供证据予以证实，但被告并未在庭审过程中就定金的交付提出异议，故应视为原告履行了定金交付义务；2、合同第四条第1项约定“乙方于2019年6月19日前支付首付款共计人民币930000元打入第三方托管账户，以上首付款待甲乙双方办理完过户手续，办理出乙方不动产权证后由托管方打入甲方账户”。原告如约按时足额将首付款交付至日照市睿腾房产策划有限公司。对此，被告提出异议称合同约定的“第三方托管账户”并非中介机构日照市睿腾房产策划有限公司账户，而应当为房管部门的监管账户。但是被告提交的房产买卖房款代管协议明确约定，涉案房屋首付款930000元打入日照睿腾房地产策划有限公司指定账户代管，该约定与原告提供的首期购房款声明相印证，应当认定合同中约定的“第三方”即为日照市睿腾房产策划有限公司，亦应视原告已按约履行了首付款的交付义务。原被告双方应当按照合同约定继续履行，配合办理房屋过户手续以及不动产权证书。3、对于首付款被中介机构挪作他用产生的后果，因原被告及其配偶共同签署了首期购房款声明，声明中约定首期购房款资金因存入中介机构账户而产生的风险由交易双方承担，因双方均未提供证据证实对方对于首付款汇入中介机构账户灭失存在过错，因此根据公平原则，该风险应由原被告均担。即对于首付款930000元的灭失，原被告各自分担465000元。各方均担后，合同仍应继续履行。4、对房屋尾款，合同约定原由原告办理银行商业贷款，贷款审批通过后3个工作日内，由乙方办理公证委托，委托中介工作人员代领不动产权证书等，但因中介机构停止运营，为保证合同的履行，原告自行支付尾款930000元至本院账户，虽该行为单方变更了合同的履行方式，但是未对被告的权益造成影响，本院予以支持。 争议焦点二、原告的诉求是否应予支持。根据争议焦点一分析，原告现付款义务已经履行完毕，原告履行了合同义务后，有权要求被告按照约定继续履行合同义务，故对原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，由被告协助原告办理房屋产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求予以支持。房屋产权变更登记手续办理中需要交纳的税费等仍应按照原合同履行。 对被告提出的生效刑事判决中已经认定原告王静为被害人，首付款损失已由判决确认由中介公司法定代表人朱奕霖向王静退赔，王静不应再向被告提起民事诉讼的主张，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十九条规定：被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或责令退赔；被害人提起附带民事诉讼的人民法院不予受理。但该规定并未排除被害人对被告人之外其他民事主体另行提起民事诉讼。本案中对该部分财产的处分系基于平等主体之间的约定，该处分与刑事判决中认定被害人以及退赔并不矛盾。 因双方均认可中介方将首付款挪作他用，是导致合同未能履行的原因，故原告要求被告承担担保费、保全费、律师代理费的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告李雁坤于本判决生效之日起30日内协助原告王静将房屋（位于日照市东港区日照华润中心006幢03单元（03）2901号，产权证号：鲁（2016）日照市不动产权第0015893号）的所有权转移登记至原告王静名下； 二、本判决第一项履行完毕后10日内李雁坤向本院支取房款1395000元； 三、本判决第二项履行完毕后3日内被告李雁坤将房屋交付原告王静； 四、驳回原告王静本案的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原被告均担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  鹿梦吟 人民陪审员  秦 超 人民陪审员  卜振华 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  陈佼佼