和林格尔县人民法院民事判决书（2019）内0123民初2053号原告：姚某，女，住甘肃省镇原县。原告：潘某,男。法定代理人：姚某，女，住甘肃省镇原县。委托诉讼代理人：康映辉，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新建东街148号。法定代表人：董成根，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：史强，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀莲，女，呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司和林项目部经理，住呼和浩特市。原告姚某、潘某与被告呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司（以下简称为“天艺房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚某及其委托诉讼代理人康映辉，原告潘某的法定代理人姚某、被告呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人史强、刘秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚某、潘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告天艺房地产公司向原告姚某、潘某交付和林格尔县天艺学府花园1号楼8单元201号房屋；2.判令被告赔偿原告逾期交付房屋的违约金20000元；3.案件受理费由被告天艺房地产公司承担。后原告在第一次庭审辩论前变更诉讼请求：1.请求将原诉讼请求第一项变更为解除2013年11月20日签订的《天艺地产*天艺学府花园认购协议》；2.请求将原第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告返还购房款126000元及按中国人民银行同期贷款利率支付已付购房款126000元自2013年11月20日起至实际付清购房款之日止的利息为40915元；3.被告按已付购房款的一倍赔偿姚某、潘某126000元。事实和理由：原告姚某系潘根毛生前配偶,潘某系二人婚生子,潘根毛生前2013年11月20日与被告签订《天艺地产*天艺学府花园认购合同》,以126000元认购和林格尔县天艺学府花园1号楼8单元201号房屋,被告承诺于2014年8月30日交付使用。2017年7月16日,潘根毛去世,此后,原告为房屋交付问题多次与被告交涉,被告均以各种理由拒绝。后起诉至法院，和林法院在第一次庭审时查明，被告已将涉案房屋与第三人另行签订房屋买卖合同，并已网签，致使原告房屋买卖合同目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告另行出售房屋的行为已构成一房二卖，依法应当承担相应的法律责任。故请求法院依法判令支持原告（反诉被告）上述诉讼请求。天艺房地产公司辩称，原告要求解除2019年11月20日的认购协议书，合同不存在解除的问题，因为认购协议书不是真正意义的房屋买卖合同书，它是一个为支付分包人潘根毛（潘飞）工程款作的一个保证手续，为了支付工程款抵押了这套房屋，一般这个手续是分包人在把工程做了30%以上为保证工程款的支付做的抵押手续，因此它不是一个实际支付购房款的房屋买卖协议书。后来已经给潘根毛支付了相应的工程款，而且多支付了一部分。所以此房屋也就不存在抵押了。且经过潘根毛同意房子已经转卖他人。因此，原告按照房屋买卖合同主张的权利已经没有了事实依据和法律根据。当然，也就不存在返还购房款和支付利息以及所谓的一倍购房款的赔偿问题。原告的诉请依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2011年，周国华承包被告在××县、12号的水电项目，潘根毛承包了周国华的部分水电工程(未签合同)，因被告没有全部给付周国华工程款，周国华也给不了潘根毛工程款，经周国华同意，潘根毛用周国华在被告处所挣的工程款在被告处抵顶楼房一套，于2013年11月20日签订了《天艺地产*天艺学府花园认购协议》，协议内容：出卖人为呼和浩特市天艺房地产开发有限公司，项目名称为天艺学府花园，认购房号为1号楼8单元201号房，建筑面积51.3平方米，房屋总价126000元，同时为潘根毛出具收据一张，内容为：今收到××区）交来房款（周国华工程款顶房）126000元，协议书及收据均盖有呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司和林分公司项目部的公章。同日，周国华为被告出具一张金额为126000元借条。庭审中，被告承认涉案房屋没有预售许可证，2014年11月4日被告将该房屋另行出售给他人。再查明，潘根毛与姚某2014年11月20日办理结婚登记,其子潘某于2009年10月21日出生。潘根毛于2017年8月27日因病死亡，第一顺序法定继承人是姚某、潘某。潘根毛与潘某属同一人。本院认为，本案基础事实为周国华承包天艺房地产工程，潘根毛分包部分周国华的工程，周国华认可潘根毛已挣得126000元工程款后，同意由天艺房地产公司抵顶给周国华工程款的房屋，并与潘根毛签订了《天艺地产*天艺学府花园认购协议》以偿还工程款，该合同的出具并不自然消除原债权债务关系，需由潘根毛实际领受房屋办理相关登记，鉴于合同约定的房屋已由天艺房地产公司另行向案外人出售并实际支付的情形，天艺房地产公司应以现金的形式给付欠原告的工程款。被告为潘根毛出具《天艺地产*天艺学府花园认购协议》收据的行为，是其以房屋对潘根毛的工程款代为清偿的明示意思表示，又因潘根毛已去世，第一顺序法定继承人是姚某、潘某，故原告要求被告向原告返还126000元的诉请本院予以支持。关于原告要求按中国人民银行同期贷款利率支付已付购房款126000元自2013年11月20日起至实际付清购房款之日止的利息为40915元的诉请，因欠付工程款，是由天艺公司代周国华支付，原告未提供对欠付工程款有利息的约定，没有事实及法律依据，故本院不予支持。关于原告要求被告按已付购房款的一倍赔偿姚某、潘某126000元的诉请，因该涉案房屋未取得预售许可证明，天艺公司与潘根毛签订的《天艺地产*天艺学府花园认购协议》是无效合同，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，故原告的这一诉请本院不予支持。综上所述，经审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还姚某、潘某欠款126000元。二、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5694元，由姚某、潘某负担3245元，呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司负担2449元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 张芝华人民陪审员 高 敏人民陪审员 郝金花二〇二〇年八月十日书记员 李 钰附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，约定予以追返还，不能返还或者没有必要返还的约定折价补偿，有过错的一方约定赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，约定各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，有人民法院判决强制偿还。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得预售许可证明，与买售人签订的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。