福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终3879号 上诉人（原审被告）：黄少辉，男，1982年9月24日出生，汉族，住南安市。 被上诉人（原审原告）:林红峰，男，1964年3月22日出生，汉族，住福建省南安市，现住福建省南安市。 上诉人黄少辉因与被上诉人林红峰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄少辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回林红峰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林红峰承担。事实和理由：一、《租房协议》尚未发生法律效力，且双方已经口头解除本案房屋租赁合同。林红峰只是提供租房协议，并无将该房屋交付黄少辉使用，故双方签订的《租房协议》尚不产生法律效力，且双方已经口头解除本案房屋租赁合同，原判决对涉案未实际租赁的基本事实认定不清。二、本案房屋租赁不符合交易习惯，有悖常理。一是按照房屋租赁常规黄少辉必须在租赁协议生效时先预付部分租金或者支付押金，但是黄少辉并未预先支付，林红峰也从未催讨；二是黄少辉至今未向涉案房屋缴纳任何费用，包括水电费、物业管理费、垃圾处理费等一般应当由承租人承担的费用，2019年4月1日至2019年9月30日期间正值夏季用水用电高峰，涉案房屋必然产生大量水电费用，在原审庭审调查时林红峰自认所有费用均由他自己缴交，而且从未向黄少辉催讨，也未在诉讼过程中一并主张，有悖常理。三、涉案房屋实际由林红峰及其子林剑戎长期从事保健理疗经营活动。国家企业信用信息公示系统载明：2018年11月6日，林红峰以其子林剑戎作为经营者注册南安市溪美珍本源保健食品店，经营场所：福建省泉州市南安市溪美环城西路169-110，经营范围：销售保健食品、日用品、兼保健理疗，2019年10月21日注销。该事实印证了林红峰于2019年4月发布招商广告，并在涉案房屋从事健康理疗项目培训经营活动，也印证林红峰在签订协议后一直占有使用该店面，从事保健理疗经营活动的事实。四、林红峰虚假陈述，在双方口头解除涉案房屋租赁合同后，捏造房屋租赁民事法律关系，虚构拖欠房屋租金民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼，致使人民法院开庭审理，干扰正常司法活动，已经涉嫌虚假诉讼犯罪。首先，林红峰违反了出租人基本义务，捏造将涉案房屋交付黄少辉，虚构拖欠房屋租金。林红峰自认涉案房屋二层隔楼长期由其占有使用。林红峰在原审庭调查时，陈述涉案房屋的二层隔楼长期由其占有使用，而进入该房屋仅有唯一通道，故该房屋实际由林红峰长期占有使用。其次，林红峰在诉状中虚假陈述其多次催讨。实际上，林红峰从未向黄少辉催讨过租金，也未向黄少辉主张任何权利。最后，该涉案房屋实际由林红峰及其子林剑戎长期占有并从事保健理疗经营活动。五、原判决适用法律错误，依法以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。林红峰违反诚实信用基本原则，原判决未适用合同法诚实信用原则等相关法律规定，属于适用法律错误，依法应以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。另，一审时，林红峰虚构其接受黄少辉聘请的事实。 林红峰辩称，黄少辉承租店面是为了推广资金盘项目，该店面黄少辉及林红峰都可以使用。 林红峰向一审法院起诉请求：1.黄少辉立即支付林红峰租金18000元；2.黄少辉支付林红峰违约金30000元；3.本案诉讼费由黄少辉承担。 一审法院认定事实：2019年3月31日，黄少辉与林红峰签订《租房协议》，约定黄少辉租用林红峰环西18栋103店面，租金每月3000元，期限自2019年4月1日起共半年，期间不得毁约否则赔偿违约金30000元等内容。一审庭审中，林红峰明确“其间不得违约”是指必须租满半年。另查明，租赁期间林红峰曾在上述涉案店面举行开展业务活动。 一审法院认为：林红峰与黄少辉签订《租房协议》，双方之间的租赁关系主体合格，内容合法，当事人意思表示真实，且没有违反法律强制性规定，应确认为合法、有效，双方应恪守约定。现租赁期满，双方未就租赁物协商继续租赁，租赁合同解除。关于是否应支付租金：黄少辉辩称涉案店面未交付，协议签订第二天即因林红峰自用需要而协商解除，但林红峰予以否认，虽然庭审中林红峰确认曾于2019年6月16日在涉案店面举行活动，但该自认不足以扩大理解为林红峰在签订协议后占有使用该店面或未交付该店面，黄少辉既未进一步提供证据或证明林红峰与其协商解除租房协议或证明其在收到林红峰要求解除合同的意思表示后亦同意解除合同并积极履行解除合同的措施，亦未积极行使权利要求双方撕毁协议，对此黄少辉应承担举证不能的法律后果。现林红峰持有租房协议要求黄少辉依据协议约定支付租金18000元，合情合理，予以支持。关于是否应支付违约金：《租房协议》明确记载“其间不得毁约，否则赔偿违约金叁万元正”，庭审中，双方当事人均明确表示该约定指黄少辉必须租满半年，否则应赔偿林红峰违约金30000元。可见双方对违约金条款适用的适用情形仅限租赁期间未满半年这一情形。合同约定租赁期限为半年，现林红峰诉请要求支付租赁期间即半年的租金，可见本案不能适用双方约定的违约金情形，故林红峰要求黄少辉支付违约金缺乏依据，应予以驳回。虽然林红峰以违约金请求违约损失缺乏依据，但因黄少辉迟延履行租金支付义务，必然给林红峰造成一定的损失，林红峰请求违约损失可以尚欠租金为基数自起诉之日即2020年4月13日起至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、黄少辉应于判决生效后十日内支付林红峰关于南安市溪美街道环西小区18栋103店面自2019年4月1日至2019年9月30日止的租金18000元及逾期付款损失（以尚欠租金为基数自起诉之日即2020年4月13日起至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回林红峰的其他诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取为500元，由林红峰负担312.5元，由黄少辉负担187.5元。 本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。 黄少辉提供了如下证据：1.国家企业信用信息公示信息，欲证明案涉房屋实际由林红峰及其子林剑戎长期从事保健理疗经营活动，林红峰并未将案涉房屋交付黄少辉使用的事实。2.林红峰微信朋友圈截图，欲证明林红峰于2019年4月发布招商广告，并将涉案房屋从事健康理疗项目培训经营活动的事实。 林红峰质证称，对该证据真实性无异议，但与本案无关。 对于一审查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。 本案二审当事人的争议焦点为：黄少辉是否有向林红峰支付租金的义务？ 本院认为，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案双方签订房屋租赁合同后，双方对于租赁合同是否履行产生争议，按照上述法律规定，应当由林红峰就涉案房屋已经交付给黄少辉使用承担举证责任。目前林红峰无法提供证据证明其已交付了房屋，也没有提供黄少辉有实际使用案涉房屋的证据，故林红峰应当承担举证不能的不利法律后果。且在案证据体现，在租赁合同约定的租赁期限内，林红峰仍在对案涉房屋进行使用，故本院对黄少辉主张的案涉租赁合同没有实际履行予以采信。林红峰要求黄少辉支付租金，本院不予支持。 综上所述，黄少辉的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初2533号民事判决； 二、驳回林红峰的一审诉讼请求。 一审案件受理费1000元，减半收取为500元，由林红峰负担；二审案件受理费250元，由林红峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 林良楷 书 记 员 杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；