四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3161号 原告（反诉被告）：周燕，女，汉族，生于1967年1月15日，住四川省成都市高新区。 原告（反诉被告）：张伟，男，汉族，生于1966年5月18日，住四川省成都市高新区。 共同委托诉讼代理人：王书华，四川鼎天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李春红，女，汉族，生于1977年2月23日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：莫兵，江油市衡平法律服务所法律工作者。 原告周燕、张伟诉被告李春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，李春红于2020年8月4日提出反诉，本案由审判员王昭伟适用简易程序独任审理，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告周燕、张伟的共同委托诉讼代理人王书华，被告李春红及其委托诉讼代理人莫兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周燕、张伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付合同解除前的租金33750元及利息（从2020年6月6日开始至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告支付单方解除合同违约金50000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年6月17日签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落在江油市久盛华庭1号楼一层的商业用房157＃、159＃、161＃、163＃共计435.68㎡租赁给被告使用，租期2年，从2019年4月23日至2021年4月22日。合同约定第一年租金25万元，第二年租金27万元，每半年交付一次，先付后用，第二年的租金2020年4月15日前支付13.5万元。合同约定，任何一方单方解除合同需向对方支付50000元的违约金。 合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，但被告未按合同约定支付第二年的租金，并于2020年6月1日告知不租了，原告并未同意，被告便于2020年6月6日单方搬离。被告单方解除合同的行为给原告造成了较大的损失，致使原告房屋空置，短时间难于出租。原告为了降低损失也正积极想办法对外租赁，原告已经给被告发函要求支付拖欠的租金及解除合同的违约金，但被告未予答复，原告又与被告协商，被告说所经营的项目是与他人合伙经营，无法做主。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告李春红辩称，根据合同约定有一个月装修免租期，所以第一年租期至2020年5月22日，另因疫情原告同意免一个月房租，租期则延长至2020年6月22日，所以不存在6月6日解除合同前的租金及利息。其次，被告单方解除合同违约金50000元不成立。根据合同约定，乙方因故可提前一个月提出解除合同，甲方同意解除合同不承担违约责任，虽然被告于2020年5月28日提出解除合同，但原告在6月6日已同意解除合同。再次，在本案诉讼请求第一项中，原告自认合同解除前的租金及利息（2020年6月6日开始计算利息），证明原告是同意在2020年6月6日解除合同。因新冠病毒影响，被告于2020年1月24日停止营业，到2020年5月1日复工，根据合同第十三条第6款约定：因政策或不可抗力的原因使本合同无法履行，双方不承担违约责任，甲方按月扣除已产生的房租后，将剩余的房租退还给乙方合同自动解除，原告应退还2、3、4月三个月房租62000元。综上，原告已同意解除合同，请求驳回原告诉讼请求。 反诉原告李春红向本院提出诉讼请求：1.判令周燕、张伟退还房屋保证金20000元；2.退还房屋租金62000元；3.赔偿损失10000元；4.判令周燕、张伟承担本案反诉费。事实与理由：李春红于2019年4月23日在江油市久盛置业有限公司租赁江油市，久盛华庭1＃商业用房一层157＃、159＃、161＃、163＃门面房，就租赁相关事宜达成协议。合同约定了免一个月装修期，李春红按约定支付了租金及保证金20000元，李春红对租赁物进行投资装修改造为苏格酒吧，总投资约230万元。2019年6月17日，周燕、张伟找到李春红要求变更承租人，重新签订合同，2019年10月30日将后半年房租支付给周燕。因疫情停业,李春红于2020年4月19日要求周燕、张伟免三个月房租，周燕、张伟同意免一个月，5月1日李春红继续经营，5月20日又因疫情酒吧停业，5月28日李春红微信通知周燕解除合同。根据合同约定租期2020年5月22日到期，因政策和不可抗力原因退还房租，周燕同意免交一个月房租，第一年房租2020年6月22日到期，李春红根据合同约定，提前一个月即2020年5月28日通知周燕、张伟解除合同，周燕、张伟于2020年6月6日同意解除合同，并委托田敏来接收房屋。 综上，根据合同约定，李春红和周燕、张伟就租赁房屋按合同第十三条第8款约定，任何一方因故需解除合同，应提前一个月通知对方，须经对方同意后方可解除，周燕、张伟同意解除合同，所以应当退还李春红保证金20000元。根据合同第十三条第6款约定：因政策或不可抗力的原因使本合同无法履行，双方不承担违约责任，甲方按月扣除已产生的房租后，将剩余的房租退还给乙方合同自动解除，周燕、张伟应退还2、3、4月三个月房租62000元。因周燕、张伟阻挠李春红拆除设备，导致损失10000元应由周燕、张伟承担。 反诉被告周燕、张伟辩称，根据原、被告签订的合同，没有约定一个月的装修期，李春红主张合同约定期包含一个月的装修期不成立。李春红单方面提出解除合同，周燕于2020年6月7日向其提出支付50000元违约金才同意解除合同，并向李春红发了函告书。原告并没有阻止李春红拆除设备，但要求恢复房屋原状，且李春红并没有完全交付房屋。李春红的请求不能成立，请驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2019年6月17日，张伟（甲方）与李春红（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于江油市，久盛华庭1＃商业用房一层157＃、159＃、161＃、163＃门面房出租给李春红，租赁期2年，从2019年4月23日起至2021年5月22日止（包含装修免租期1个月）。用于开设酒吧。第一年租金25万元，第二年租金27万元，每半年交付一次房租，先付后用。租赁押金2万元，合同期满并完善退租手续后，甲方于10个工作日内无息退还给乙方。因政策或不可抗力的原因使本合同无法履行的，双方不承担违约责任，甲方按月扣除已产生的房租后，将剩余的房租款退还给乙方，合同自动解除。由此造成的损失由双方根据政府政策承担。租赁期内，甲乙双方任何一方因故需解除合同的，应提前一个月通知对方，须经对方同意后方可解除合同，否则属单方违约，违约方应向守约方支付违约金50000元，并赔偿守约方的全部损失。 2019年10月30日，李春红通过中国工商银行向周燕转款125000元，并附言苏格酒吧付2019年11月23日至2020年5月22日房租。 2020年5月28日，李春红通过微信告知周燕不再租赁涉案房屋。2020年6月6日，周燕向案外人田敏出具委托书载明，委托田敏代表其处理涉案房屋租赁事宜。2020年6月7日，周燕通过短信表示不能破坏性的拆除相关设施设备。后因协商无果，张伟、周燕诉至本院。审理过程中，李春红提起反诉，本院依法予以合并审理。 上述事实，有原、被告陈述及身份信息、房屋租赁合同、微信聊天记录、短信、银行转款凭条、函告书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，张伟与李春红订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方应按约定履行义务。本案争议焦点一：双方就租赁合同的解除是否达成了一致意见，被告是否向原告承担50000元违约金。张伟、周燕认为是李春红单方面解除合同，要求其支付违约金50000元。李春红主张双方就合同的解除已经达成一致，且周燕委托了案外人田敏来处理相关事宜。根据合同约定，租赁期内，双方任何一方因故需解除合同的，应提前一个月通知对方，须经对方同意后方可解除合同，否则属单方违约，违约方应向守约方支付违约金50000元。本案中，被告李春红于2020年5月28日通过微信向原告周燕表达了不再租赁房屋的意思表示，原告周燕于2020年6月6日向案外人出具委托书，委托案外人田敏处理涉案房屋租赁事宜。双方就租赁合同的解除达成了一致，租赁合同于2020年6月6日解除。因此，原告周燕、张伟主张被告李春红支付解除合同违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点二：原告是否给被告一个月的装修期以及受新冠疫情影响是否应减少一个月房租。根据合同约定，房屋租期为2年，从2019年4月23日至2021年5月22日止（包含装修免租期1个月），可以认定原告给予被告一个月的装修期，2020年5月22日合同租满一年。被告认为因受疫情影响应减少一个月房租，但双方对免交一个月的房租并未达成一致。因此，李春红应向周燕、张伟支付2020年5月23日至2020年6月6日的房租。原告周燕、张伟主张被告李春红支付合同解除前的租金33750元及利息的诉讼请求，本院予以部分支持。 对于反诉原告李春红请求反诉被告周燕、张伟退还房租保证金20000元的主张，由于李春红提交的收据是由江油市久盛置业有限公司出具，并加盖了该公司财务专用章。李春红也没有提交证据证明江油市久盛置业有限公司向周燕、张伟支付该保证金。因此，反诉原告李春红主张反诉被告周燕、张伟退还保证金20000元的诉讼请求，本院不予支持。 新冠疫情属于法律规定的不可抗力情形。虽然疫情对反诉原告李春红的酒吧的经营活动有影响，但并不导致合同无法履行，且反诉原告要求提前解除合同，并得到反诉被告同意，反诉原告的损失已经降低，反诉原告再次要求退还租金有违公平原则。反诉原告李春红主张反诉被告周燕、张伟退还房屋租金62000元的诉讼请求，本院不予支持。 反诉原告李春红主张反诉被告周燕、张伟赔偿损失10000元，在庭审中，反诉原告并没有提供证据证明反诉被告阻碍其拆除设备并造成损失，对该主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李春红在本判决生效后十日内支付原告周燕、张伟租金11250元，并从2020年7月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金利息至付清之日止； 二、驳回原告周燕、张伟的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李春红的诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半征收947元，由周燕、张伟承担，反诉案件受理费1050元，由李春红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王昭伟 二〇二〇年八月二十日 书记员  刘 菲