河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1648号原告：李玉敏，女，1977年6月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马磊，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯利敏，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。被告：河南绿地御湖置业有限公司，住所：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴，任董事长。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。原告李玉敏与被告河南绿地御湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉敏、原告委托诉讼代理人马磊、侯利敏、被告河南绿地御湖置业有限公司委托诉讼代理人齐亚利到庭参加诉讼。原告李玉敏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）；2、依法判令被告返还原告购房款1098611.23元，并向支付原告违约金10986.1元，以上共计1109597.33元；3、依法判令被告返还原告房屋维修基金8111.4元，办证费260元，有线电视费180元，以上共计8551.4元；4、本案诉讼费用由被告承担。实施与理由：2017年11月30日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2017-1130063），合同约定：被告将位于新乡市平原示范区“绿地·泰晤士新城四期项目东地块”2号楼1单元5层1504号房屋出卖给原告，房屋预测面积为135.19平方米，房屋价款为994166元，罚款方式为商业贷款支付；被告交房日期为2019年12月30日前交付，逾期超过60日交付的，原告有权解除合同，并有权要求被告退还全部房款和按照已付全部房款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，并于2020年4月17日提前还款完毕，共计支付全部购房款为1098611.23元。另外还向被告支付了房屋维修基金、办证费、有线电视费，以上共计8551.4元。但至今，被告却迟迟未予交房，故诉至贵院，望判如所请。被告河南绿地御湖置业有限公司辩称：一、原告已经丧失单方面合同解除权，无权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。购房合同附件十一补充协议第十六条约定：“买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面行使提出，否则视为买受人放弃该项权利”。案涉合同二十五条“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。根据以上法律规定和合同约定，本案中，合同约定的交房时间为2019年12月30日，至2020年2月28日届满60天，原告应在3月28日前行使单方面合同解除权，但是至今原告仍未采用书面形式以邮政快递方式向被告送达解除合同通知，已经丧失单方面合同解除权，无权主张单方面解除合同。二、案涉房屋即将交付，从促进市场交易出发，案涉购房合同不应解除。案涉房屋为精装修交付，目前，案涉房屋主体工程已经封顶竣工，正在进行内部装饰装修，根据工期安排，案涉房屋将于2020年9月底前交付，距今时间仅有两个月左右，从促进商业交易原则出发，案涉合同不应予以解除。三、因不可归责于被告的客观原因和不可抗力影响，导致被告延期交房，应免除被告的违约责任，购房合同应继续履行。1、因政府大气污染管控措施客观原因的影响，导致被告未能按期交房，应顺延交房时间。案涉房屋所在的泰晤士新城四期2号楼于2017年4月份开工后，政府多次下发文件实施大气污染管控措施，要求停工停产，经被告统计，管控时间共173天。政府下达的停工、封土令等管控措施为不可归责于被告的客观原因，政府行为的根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，被告理应配合落实该政府行为，因此给被告履行合同造成的影响可以免责，被告的交房时间应相应顺延173天，顺延期间不应视为逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。2、因新冠肺炎疫情防控措施影响，新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情防控期间房屋交付时间可顺延，不应视为被告违约。2020年1月25日，河南省人民政府根据新冠疫情防控形势启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月18日调整为重大突发公共卫生事件二级响应，至今我省仍处于重大突发公共卫生事件疫情防控期间。2020年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关问题答记者问中，明确答××病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。具体到本案，虽然案涉合同约定的交房时间为2019年12月30日前，但是受大气污染管控173天，叠加新冠疫情这一不可抗力的影响，导致被告不能按期交房，交房时间应根据大气管控时间叠加新冠疫情防控时间相应顺延，在顺延期间被告不构成违约，不应承担逾期交房违约责任。退一步讲，即使按照合同约定的交房时间为2019年12月30日前，被告未能按照该时间交房，已经构成逾期交房。但是自2019年12月31日至2020年1月25日新冠疫情一级响应启动，期间仅为25天，并未超过60日。自1月25日至今，属于新冠疫情重大突发公共卫生事件期间，该期间为不可抗力情形，不应计算逾期时间。因此被告未能按期交房的逾期期间仅为25天，而合同约定逾期交房超过60日原告才有单方合同解除权。目前扣除新冠疫情这一不可抗力期间，被告逾期交房没有超过60日，所以被告并不拥有单方合同解除权，其要求解除购房合同没有事实和合同依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。根据以上规定，鉴于新冠疫情及其防控措施为不可抗力，对房屋施工及交付带来巨大影响，导致房屋交付延期，且案涉房屋正在加紧施工，房屋土建工程已经完工封顶，目前正在进行精装修施工（该房屋属于精装修交付），即将竣工交付，恳请法庭考虑该不可抗力的影响及购房合同能够继续履行的情况，判令继续履行购房合同。综上所述，鉴于原告不具有合同单方解除权，案涉房屋交付在即，因此案涉合同应继续履行。同时，大气污染管控措施和新冠肺炎疫情对经济社会已产生重大影响，对双方履行合同带来巨大困难，在此紧急时刻，希望原告与被告共担风险，共度难关，继续履行购房合同。为维护被告合法权益，望贵院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）及补充协议附件十一，原告为买受人，被告为出卖人，合同主要内容为：一、原告购买被告承建的新乡市平原新区长江大道以南，嘉陵江路以东，恒山路以西，万泉河路以北的绿地·泰晤士新城四期项目东地块2号楼1单元5层1504号商品房，涉案房屋预测建筑面积共135.19平方米，房屋总价款为994166元；二、涉案合同第七条付款方式及期限中第一款注明“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金204166元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款”，并约定以贷款方式付款，即约定金额204166元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年11月30日，交纳比例为20%，约定付款金额790000元，付款方式为商业贷款，约定时间2018年1月30日，缴纳比例80%；三、逾期交付责任（合同第十二条）：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；四、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。另查明原告李玉敏于2020年4月17日提前完成涉案房屋贷款的还款，其中支付本金共计790000元，利息97366.4元，罚息0.81元，复利0.94元。原告李玉敏于合同签订当日向被告交纳办证费260元、维修基金8111.4元、有线电视费180元，共计8551.4元。被告于2020年2月22日向原告邮寄《顺延交付通知书》，经核实该邮件显示为妥投。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，原被告双方签订的涉案商品房买卖合同第十一条明确约定“出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付商品房”，被告虽于2020年2月22日向原告邮寄《顺延交付通知书》，但被告未能提出具体交房时间，且被告主张所依据的涉案合同附件补充协议第十六条系被告为重复使用而事先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款，该条款内容对双方权利义务的约定不对等，显失公平，限制了原告的权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形，被告亦未提交有效证据证明其已向原告履行明确的提示注意义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，该条款属无效格式条款，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063），有合同及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及利息返还买受人”，涉案商品房买卖合同第十二条虽注明“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，但该条款系格式条款，限制了原告的权利，被告亦为提交有效证据证明其已向原告履行明确的提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，本院不予采信，故被告应向原告返还购房款994166元。原告有义务协助被告办理涉案商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助被告办理注销涉案商品房的预告登记、预抵押登记等相关事宜。关于原告主张的购房款中的贷款利息及违约金，本院认为原告该部分主张，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的，出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在要求被告承担违约责任时，要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以贷款利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。被告辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被告被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，被告在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于被告辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情亦不能免除被告的违约责任。故被告应向原告支付贷款利息97366.4元及违约金9941.66元（994166元×1%）。关于原告主张金额中的罚息及复利部分，该部分系原告自身行为导致，本院不予支持。关于原告诉请被告返还房屋维修基金、办证费及有线电视费共计8551.4元，本院认为被告虽辩称该费用系代有关部门收取，但未提交具有证明力的证据予以证明，本院不予采纳，被告应当返还原告房屋维修基金、办证费及有线电视费共计8551.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李玉敏与被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）；二、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李玉敏购房款994166元，贷款利息97366.4元及违约金9941.66元，共计1101474.06元；三、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李玉敏维修基金、办证费、有线电视费共计8551.4元；四、驳回原告李玉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取7431.67元，由被告河南绿地御湖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省新乡市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  毛建设二〇二〇年八月二十二日书记员  郭辰迪