哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初760号原告：哈尔滨天园物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街70号B栋3单元702室。法定代表人：伍文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所律师。被告：王秀珍，女，1956年7月14日出生，汉族，成套所服务公司退休职工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：万志刚，黑龙江胜德利律师事务所律师。原告哈尔滨天园物业管理有限公司与被告王秀珍物业服务合同纠纷一案。本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨天园物业管理有限公司的委托代理人安源，被告王秀珍及其委托代理人万志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告支付原告拖欠物业费合计3443.04元；2.判令被告支付2015年9月1日-实际缴纳物业费为止的利息损失，利息标准参照中国人民银行同期贷款利率；3.判令被告支付陈欠2010年1月-2015年8月31日物业费1859元。事实与理由：被告购置了位于哈尔滨市香坊区××楼××单元××室房屋并办理进户，建筑面积为87.47平方米，物业费单价为0.82元/平方米/月，物业费：71.73元/月。被告2015年9月1日起至今未支付物业费，经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳，被告自2015年9月1日至2019年8月31日拖欠物业费合计3443.04元。综上，为维护自身合法权益及停止侵害已缴费业主的权益，捍卫法律权威，依据我国《民法通则》《合同法》《民事诉讼法》等有关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告提出要求被告支付物业费的诉讼请求，但是原告和被告之间没有物业合同，无权向被告收取物业费用，应当驳回原告的诉讼请求。一、原告和被告之间没有物业服务合同关系，依据物权法第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第82条的规定物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。依据《哈尔滨市物业管理条例》第6条的规定房屋的所有权人为业主。进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。依据《哈尔滨市物业管理条例》第31条的规定，业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市的同意的物业管理招投标平台公开招标。从业主和物业公司的关系产生的基础是受业主大会和业主委员会的委托，是委托合同关系，但是从原告所举证的证据来看，没有证据证明原告和被告签订了物业服务合同，被告作为业主从来就没有委托过被告进行物业服务。任何的部门无权强行委派物业服务，成套小区没有召开过一次全体业主大会，在未经全体业主同意的情况下，在2015年8月天园物业进驻了成套小区。由于天园物业不合规范的进驻程序和过高的物业费引起了广大业主的不满，业主联名上告到管辖社区，办事处、住建局、区政府等。虽然天园物业一直没有撤离，但是他的身份始终没有被全体业主承认。《哈尔滨物业管理条例》第29条规定物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目，并到主管部门备案。第30条规定对物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。并建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案。天园物业从来没有出示过他们的任何证明文件。原告向被告收取物业费用没有合同和法律依据。原告是非法强行进入成套小区，强行提供服务。原告在既没有与业主大会签订书面服务合同，也没有征得业主大会的同意，就非法进入成套小区，强行开展物业服务，违背了业主的意愿。原告提交的《哈成套小区物业管理移交合同》并不是法律、法规规定的物业服务合同，成套所无权代替被告转让权利，《移交合同》的内容对被告没有约束力，原告无权依据该移交合同向被告收取物业费。1、合同第二条规定，产权单位为成套所。但是在签订合同时，被告是该房的合法的产权人。该条款违反了法律和法规的规定，对被告没有约束力。依据物权法和物业管理条例的规定，只有业主有权委托物业服务，配套研究所作为公司法人，无权代表被告（业主）签订物业服务合同，移交合同对被告没有法律和合同效力。成套所在原告不同意的情况下无权将被告享有的权利对外转让。依据物权法的规定，建筑区划内的道路、绿地公共场所、公共设施和物业服务用房、车位等属于业主共有。《移交合同》将属于业主拥有的部分进行转让、移交给原告侵害了被告的合法权利。3、《哈尔滨市物业管理条例》第32条明确规定了物业费的收取标准是由物业和业主共同协商订立的，并且需要报市物业行政主管部门备案。天园物业进驻没有经过成套小区的业主同意，签订物业服务合同。天园物业将物业的收费标准定在了建筑面积0.82元/平方米。没有经过任何的民主磋商程序，没有通知小区业主，更没有小区业主同意。天园物业从来都没出示过有关政府部门的备案审批表。4、按照我国合同法的相关规定，转让债权应当为确定的债权，对于成套所和被告之间是否存在债务关系，多少金额并不确定。成套所和原告签订《陈欠物业费移交协议》没有通知被告，被告不知情。原告无权向被告收取任何费用。三、原告未对成套小区进行有效的物业管理。原告未对小区公共绿化进行有效维护，致使小区绿地中的树木多处坏死。未对小区的卫生进行有效管理，日常生活中小区公众区域内垃圾成堆。小区长期处于人禽共生的环境，影响了业主的身心健康。未对小区车辆停放进行管理，导致小区车辆停放混乱，使业主出行不便。车辆阻碍了消防通道，造成安全隐患。四、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告未收到原告任何催费通知，原告也未举证证明其向被告催过费。五、原告无权收取滞纳金，原告和被告之间没有物业服务合同，原告无权向被告收取物业费。双方没有物业合同，没有约定违约金、利息的计算标准而且双方也不存在借贷关系不能计算利息。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另原告诉请第一项和第三项之间存在重复部分2015年9月1日-2015年12月31日之间的物业费计算了两次。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、哈成套小区物业管理移交合同一份、物业服务企业住区备案审核意见表、2015年8月25日通知一份以及公示照片三份，证明：原、被告双方之间存在物业服务合同关系，原告是被告所在小区物业服务企业，自2015年9月1日起开始为该小区提供物业服务。被告质证：移交合同对被告没有约束力。第一、移交合同不是物业服务合同，依据物权法和物业管理条例的规定物业服务是业主通过选聘物业服务企业。成套所不是业主无权签订物业服务合同，第二、移交合同没有经过被告等全体业主同意。第三、成套所也不是建设单位，建设单位是指对前期物业，但是如果入住率达到50%以上的就应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。被告居住的是83年建成的老旧小区，在2015年小区的房产全部是业主个人的。第四，移交合同证明成套所原来收取小区居民的物业费，如果成套所和被告等业主形成了物业服务关系，按照物业管理条例第31条的规定，物业服务合同签订后，物业服务收费标准，调整的应当经过业主大会决定。当时收费标准是每平方米0.25元。但是原告将物业费提高到每平方米0.82元，没有经过小区超过50%业主的同意。通知和照片，对真实性、合法性和关联性有异议。第一对于通知不知情，没有见到过。社区的公章是伪造的。第二、通知的内容是虚假的，通知称“经过大庆办成套社区、成套研究所、天园物业及业主大会通过”，但是对选聘物业公司一事，从来就没有召开业主大会，通知的内容是虚假的，也就不产生法律效力。第三、通知不代表全体业主或业主委员会同意选聘天园物业进行服务，不能对抗物权法和物业管理条例。第四、照片中没有时间；2016年3月21日物业服务企业驻区备案审核意见表，对真实性、合法性和关联性均有异议。第一不代表物业服务合同。第二、在服务项目所在街道办事处意见中是空白。证明街道没有同意入住。没有表示意见就是不同意。第三、时间是在2016年3月21日，入住时间是在2015年9月1日，间隔半年时间，是强行入住的。证据二、成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案表及成套小区二级服务确认统计表，证明被告应按期拥有的建筑面积每月0.82元/平方米的标准缴纳物业费。此收费标准是基于物业公司提供的物业服务等级由代表业主的居民委员会、物业主管行政部门与物业公司共同协商确定的，且小区在更换物业确定收费标准时召开过业主大会，包括被告在内的小区业主就二级服务进行了确认。被告质证：对2016年3月25日成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案表的真实性、合法性和关联性均有异议。第一、依据《物业管理条例》第33条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起20日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。因此，签订物业服务合同是备案的前置程序，因为物业费的价格是在物业服务合同中约定，不是物业公司自己制定的强加给被告的，第二、依据合同法司法解释一的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。备案不是法律上的必要要件。政府行政部门只是备案，不是审批核准，不代表政府行政许可原告按照此价格收取物业费，原告和被告等全体业主签订物业服务合同是双方建立权利和义务的必备条件，而价格调控又是合同生效的必备条件，在价格没有协商的情况下，原告无权强行按照自己制定的价格收取物业费。对于物业费政府出台指导价格，不是政府定价。低于此价格的服务政府许可，如果超过此价格政府会对物业公司仅从处罚，因此所谓的政府指导价是限制物业公司过高收取物业费用。第三、该备案表中的成套所社区的公章是虚假的，和其提供的《通知》的社区公章不是同一枚公章，涉嫌伪造公章。第四、从其在2015年进住成套小区到2016年3月25日半年的时间才备案，显然违反了物业管理条例的规定。第五、原告出具的证据不合法，作为一个完整的备案表，应当有全部的部门公章才是合法的证据，但是在区价格行政主管部门，同时备案起止时间也是空白。对二级服务表的真实性、合法性和关联性均有异议。第一、统计表没有写明物业费的收费标准是每平方米0.82元，业主不知道什么是二级标准是什么，被告也不能举证证明其按照0.82元二级物业标准进行服务。第二、不代表被告将物业费的标准通知了原告。第三、该统计表是为了统计小区领取钥匙扣。原告所述该统计表是通知了业主按照二级服务进行收费，但上面没有时间也没有价格，不符合《合同法》基本的条款，而且物业在统计表中并没有被告签字，可以鉴定。上面从备注上看就是当时业主取门卡扣的登记，所以该证据是原告采取欺诈的手段获得的。证据三、成套小区日常工作巡视记录、维修记录，证明原告一直在小区提供物业服务，不存在被告所称的没有物业服务只增加了不便。被告质证：对真实性有异议，之前开庭中原告从未举证过该证据，应当举证证明签字的值班人是否有相应的资质、劳动合同。巡视体现的内容只是记载了垃圾车是几点倒的，按照二级服务标准，对外来车辆应该提供登记服务，对小区的巡逻实行是24小时不间断的，在小区内应该设置安全警示标志，应当24小时监控并实行实时记录。对清扫应该有专门的保洁人员服务，公共区域必须每天清扫一次，收集垃圾是每天两次，所以说原告提供的上述证据并不能证明物业公司提供的二级服务标准。证据四、陈欠物业费移交协议及欠费清单，证明原物业服务企业将2008年1月1日-2015年8月31日业主欠付物业费所产生的债务转让给原告，其中包括被告家的陈欠。被告质证：在陈欠移交合同的数额不确定，是原告自己制作，没有被告的签字确认，债权数额不明确，并且没有通知被告，没有法律效力。146人有陈欠说明原告的服务不达标。证据五、催缴物业费照片1张，证明原告向被告催缴物业费的事实。被告质证：没有时间、地点不能证实下达过通知，原告主张超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告向法庭举示如下证据：证据一、房屋产权证、结婚证、死亡证明一份，证明被告是房屋实际使用人。原告质证：对证据一真实性无异议，但对证明问题有异议，一是从该份证据中可以看出，案涉的小区开发建设单位确系成套设计研究所，根据物业管理条例的规定，其有权与物业服务公司签订物业合同；二即使在房改后产权归被告个人不影响物业合同的效力。即使是商品房在业主购买房屋时获得了产权证也不影响开发建设单位或业委会代表业主与物业公司签订物业合同的效力。证据二、光盘（含视频和照片），证明成套小区没有物业服务：1、不能做到24小时值班，晚上大门四开，门卫已经熄灯休息了，这时候的小区处于无人管理状态，可以随便进入。2、楼道不及时清扫，导致楼道和院内任意堆放垃圾，杂物乱堆乱放。3、不及时清理积雪，导致路面结冰，造成危险隐患。4、未经业主同意的情况下私自拆除原有的健身设施，缩小活动空间，毁坏绿地，毁坏树木，把从各方面压缩的空间改造成停车位，按上橛子和三脚架进行收费。5、晚上小区没有路灯。6、小区3栋后面是一片绿地，也被他们毁去大半，改成停车位。并将部分绿地租给外人使用。7、车辆进入根本不用登记，随便进出，外来的载重货车也可以在小区院内停放，把步道板都压坏了，也无人修理。8、绿地也无人维护管理，甚至于一些小区外的人都来绿地毁绿地种菜。9、小区三栋楼的主管道堵塞，马葫芦堵塞。致使下水倒流，都到管道地下室，现在3东厦门的地下室，都是污水，现在的季节都有蚊蝇，一旦春暖花开的时候，臭气和蚊蝇就充满楼道。原告质证：对证据二真实性、合法性、关联性均有异议，首先被告举示照片及录像应当庭出示原件，也就是照片及录像的原始载体，且被告此份证据中照片和录像拍摄的时间地点及当时的情况均不可知，并不能证明原告的物业服务不到位，也不能证明被告所称的原告服务给小区业主带来的不便。证据三、居民联名信，证明因为原告强行进入小区服务，不签订物业服务合同，不能进行有效的物业管理，不只是被告不交物业费，成套小区大部分业主都拒绝交物业费原告质证：对证据三真实性及证明问题均有异议，首先答辩状的答辩人应是案件的当事人，在此份答辩状上签字的人与本案不具备关联性，如果说其答辩的内容作为证人证言，必须要这些证人出庭作证，仅通过该份书面材料不能证实是否为该小区其他业主的真实表示，且其中的内容也不具备真实性，没有其他的证据予以佐证。证据四、周边小区的收费标准，照片三张，证明周边小区物业费都标准都低于被告制定的物业费收费标准。原告质证：对该证据的真实性及证明问题均有异议，该份证据是非常模糊的复印件，且有涂抹，不能作为可以认定案件事实的证据在民事诉讼中使用。且即使被告提供了真实有效的周边物业服务收费标准，也与本案不具有任何关联性。成套小区的物业服务收费仅与该小区合同约定及提供物业服务有关，与其他小区的收费标准无关。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2015年8月14日，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《哈成套小区物业管理移交合同》，约定：经甲乙双方反复磋商，将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行管理。2015年8月25日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区及原告发出通知，自2015年9月1日起，成套小区将由哈尔滨天园物业管理有限公司进行物业管理服务。2016年3月，原告在哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处进行物业服务企业驻区备案及成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案，确认原告对成套小区进行二级物业管理服务，物业费单价每月每平方米建筑面积0.82元。被告为哈尔滨市香坊区××楼××单元××室的业主，房屋建筑面积为87.47平方米，物业费0.82元/月。被告在原告服务期间未缴纳2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费3443.04元（87.47平方米×0.82元×48个月），2008年1月至2015年8月陈欠物业费1859元。另查明,哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司系成套小区的开发建设单位。本院认为，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司与物业服务企业即原告签订的《哈成套小区物业管理移交合同》经哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区确认。原告通过合法程序进驻成套小区接管物业，并实际提供了物业服务。依据哈价联发[2013]39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。原告对成套小区进行二级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.82元/平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区居民委员会及区物业行政主管部门即哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室备案确认。本案中，原告自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于被告抗辩物业服务瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六条,经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此，被告以原告服务有瑕疵、不完全履行物业服务为由拒交物业费的，其抗辩理由本院不予采纳。关于原告诉请利息损失的问题，通过被告的陈述及举示证据，可以证实原告在该小区整体的物业服务质量方面虽不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，但确实存在瑕疵。按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因被告认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的服务存在瑕疵，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王秀珍于本判决生效之日立即给付原告哈尔滨天园物业管理有限公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费3443.04元；二、被告王秀珍于本判决生效之日立即给付原告哈尔滨天园物业管理有限公司2010年1月至2015年8月期间物业费1859元。三、驳回原告哈尔滨天园物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告王秀珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 徐 博二〇二〇年八月二十日书记员 赵丽娜