浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0182民初1104号 原告（执行案外人）：孙忠明，男，1955年4月14日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告（执行案外人）：孙礼剑，男，1981年8月13日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 原告（执行案外人）：孙礼庆，男，1984年8月5日出生，汉族，住浙江台州市椒江区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：林绪聪,浙江鑫湖律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：张财民，男，1975年10月4日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：余苏华，淳安县威坪法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：曹建良，男，1965年2月4日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告（被执行人）：戚秀珍，女，1967年12月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：戴福军，浙江宇策律师事务所律师。 原告孙忠明、孙礼剑、孙礼庆与被告张财民、曹建良、戚秀珍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙忠明及其委托诉讼代理人林绪聪，被告张财民及其委托诉讼代理人余苏华，被告曹建良、戚秀珍的共同委托诉讼代理人戴福军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙忠明、孙礼剑、孙礼庆的诉讼请求：1.请求确认本院查封的位于台州市路桥区××街××号房产归原告所有；2.立即解除对台州市路桥区××街××号房产查封措施，并判决不予执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年农历5月18日，被告曹建良、戚秀珍及共有人曹小星、余海平、曹正秀、曾志新将位于台州市路桥区××街××号涉案房产出卖给原告孙忠明、孙礼剑、孙礼庆，并签订《契约》和《房屋条款及各项细则》，约定购房款为118万元。上述合同签订后，被告曹建良将涉案房产交付给原告，原告于2015年2月1日前全额支付了购房款。原告对外以所有者名义进行租赁并收取租金。另，原告曾多次催促被告曹建良等办理产权变更登记。但涉案房屋因国家政策问题至2019年期间无法办理变更手续，并非买受人主观原因造成无法过户。 （2020）浙0182执异8号民事裁定书以涉案房产登记在曹建良、戚秀珍名下，仅从房产物权的形式登记上进行审查，以形式审查为原则、实质审查为例外作出裁定，对权利判断片面的以不动产登记为基础作出裁定，而未进行实质性审查。本案中，从原告提供的证据能够证明原告签订方面买卖契约的时间为2000年，是在法院查封之前，并实际合法占有并管业至今；原告在执行异议阶段提供的《收条》、《补充协议》均能够证明原告在2015年2月1日前便全额支付了涉案购房款，上述事实能够证明涉案房产的所有者为原告。裁定书以被告曹建良于2004年和2017年以涉案房产的土地证作为抵押物向金融机构借款，认为原告怠于行使权利，并以此认定存在过错，没有事实和法律依据。首先，涉案房产无法办理产权登记系国家政策等客观因素，并非原告主观而为之；其次，被告曹建良以涉案土地登记权证仅限抵押，系被告曹建良的无权处分行为，原告无从获知该抵押信息；最后，原告在得知案涉房产被查封后积极主张所有权，并无怠于行使权利的行为。综上，为维护原告合法权益，原告现向法院提起诉讼，望判如所请。 原告孙忠明、孙礼剑、孙礼庆为证明其主张，向本院提供了以下证据材料： 1.《契约》、《曹建良卖给孙忠明房屋条款及各项细则》、土地证登记信息各一份，用以证明被告曹建良、戚秀珍及共有人于农历2000年5月18日签订协议将案涉房产出卖给原告，同时对购房款的支付和相关权利义务进行了约定的事实。 2.收条一组、补充协议一份，用以证明原告支付购房款的事实。 3.店面租赁协议、租房协议、银行明细账查询表一组，用以证明原告实际占有涉案房产的事实。 4.路桥宏发装璜材料厂出具的证明、路桥区人民政府办公室会议纪要170号文件各一份，用以证明涉案房屋出售给原告后不能办理产权过户的原因。 5.（2020）浙0182执异8号民事裁定书，用以证明原告提出异议申请被驳回的事实。 被告张财民辩称：不论原告与被告曹建良、戚秀珍在2000年5月18日签订的《契约》和《房屋条款及各项细则》真实与否，原告未能提供令人信服的证据证明其已充分履行相应的付款义务，亦未能充分证明其在2000年7月已取得涉案房屋出租权或实际控制权的事实。相反，从涉案房屋的产权登记信息和抵押贷款信息可以充分反映出，被告曹建良、戚秀珍在2004年5月27日办理了《国有土地使用证》初始登记后，至今仍登记为被执行人曹建良、戚秀珍名下所有，被告曹建良、戚秀珍在办理涉案房屋出租手续中均为出租方身份，在2007年至2015年期间，作为登记所有人持续以涉案房产作为抵押多次向金融机构办理贷款手续，可见涉案房屋始终在被告曹建良、戚秀珍的实际控制之下。原告主张的买卖关系是否成立、是否实际履行均缺乏令人信服的证据。而且原告举证的多份租赁合同显示案外人并非当事人、而是以被告为当事人，显然系由被告协助提供，同时，整个诉讼程序中被告曹建良、戚秀珍对原告举证的证据及其诉讼主张均全盘予以支持、不存在任何对抗性，充分体现原告与被告曹建良、戚秀珍存在试图阻却本案执行的共同目的。 原告主张对涉案房屋早在2000年既已取得所有权，但是并未按照《物权法》规定的物权公示原则，在不动产物权的设立、变更、转让时进行依法登记，涉案房屋至今仍登记在被告曹建良、戚秀珍名下。在近二十年里，既未通过适当而有效的途径寻求办理过户手续，亦未通过法律途径向被告曹建良、戚秀珍主张案涉房屋的所有权，原告作为买受人长时间将自己置于房产权属不能顺利登记到自己名下的不利风险中，显然对未办理过户登记手续存在过错，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于不得查封、扣押、冻结条件。原告与被告曹建良、戚秀珍签订的关于涉案房屋的转让手续不论是否有效，其效力范围也仅限于对合同当事人具有法律约束力。而物权登记具有公示效力，案涉房屋的权属登记信息明确载明属于被告曹建良和戚秀珍共同共有。按照《物权法》的规定，原告与被告曹建良、戚秀珍关于涉案房产所有权的转让未经登记、未经公示，对其他利害关系人不发生法律效力。而且该房产也由被执行人多次办理抵押贷款，基于抵押权人因信赖所有权登记而取得的抵押权利益，法律应当予以保护；同理，债权人基于对所有权登记、抵押权登记的信赖利益，法律也应当予以保护。因此被告张财民有权对上述登记为债务人曹建良和戚秀珍所共有的房产申请予以强制执行。 综上，请求法庭依法驳回案外人的执行异议。 被告张财民为证明其理由成立，向本院提供如下证据材料： 1、个体户登记信息，用以证明2016年至2018年6月期间涉案房屋的实际承租人均为王文德，被执行人曹建良与王文德签署的《租房合同》具有真实性，被执行人曹建良是涉案房屋的实际控制人的事实。 2、涉案营业房门面房照片及负责人名片一份，用以证明2016年至2018年6月期间涉案房屋的实际承租人均为王文德，被执行人曹建良与王文德签署的《租房合同》具有真实性，被执行人曹建良才是涉案房屋的实际控制人的事实。 3、《和解协议》一份，用以证明申请执行人和被申请执行人在2018年10月10日就本案执行签订的《和解协议》第二条约定，被执行人承诺将涉案房产进行变卖偿还被执行人债务，与案外人主张已获得涉案房屋存在明显矛盾。 被告曹建良、戚秀珍辩称：一、原告诉称的事实属实。双方2000年签订合同后，原告陆续支付购房款，至2015年2月1日已全额支付完毕。房产未办理过户登记的由于历史原因，案涉房产登记的是企业用地，要转为商业用地需要进一步加以完善，因此在法院查封该房产后，涉案房产当地区政府出具会议纪要，涉案房产可以办理商业产权登记，再此之前并不能办理过户手续。因此未办理过户登记手续非因原、被告的原因。买卖合同是合法有效的，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告曹建良、戚秀珍未向本院提供证据材料。 原告提供的上述证据材料，被告张财民质证后认为证据材料1真实性无法判断，合法性、关联性不予认可。《房屋条款及各项细则》条款内容载明产权所有人为曹建良，但卖方签名却是曾志新和曹正秀，属无效合同。合同内容即使在签约时属实，也只是签约时的意思表示，原告亦无法充分证明该不动产交易的确已实际履行，对善意第三人并不具有法律效力。《国有土地使用证》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告的待证事实。相反，《国有土地使用证》记事栏显示2007年至2015年期间，登记所有人即被告曹建良、戚秀珍持续以涉案房产作为抵押多次向金融机构办理贷款手续，抵押贷款金额从45万增至350万元，房价已发生大幅度的升值，涉案房产的权利证书从初次领证之后始终在被告曹建良、戚秀珍的控制之下。证据材料2“三性”均有异议。原告举证的付款证据中，没有相应的银行交易记录可以佐证，不符合路桥当地的交易习惯。部分《收条》的落款收款人处存在明显的添加痕迹，多笔收款人并非为涉案房屋所有权人曹建良。即便涉案房屋买卖合同成立，在买方尚未付清购房款的情况下，曹建良和曹正秀于2006年4月10日向原告借款5万元而出具《借条》有违常理，借条中“房屋款”三个字与前文存在逻辑错误，存在后续添加可能。《补充协议》系按原合同约定价格支付余款完成交易，在房产大幅涨价并拖欠将近15年购房尾款情况下，既不计息也不加价，有违常理。《补充协议》签订的5个月前，案涉房屋已被张财民申请法院查封，显然《补充协议》存在原告与被告曹建良为规避本案执行的嫌疑。证据材料3除2015年7月18日与王文德签署的《租房合同》真实性、合法性予以认可外，其余租房协议“三性”均有异议：签署时间为2008年7月12日和另一份没有签署时间但约定租期从09年8月1日起，租期三年的两份《店面租赁协议》中，出租房屋地址均为商海北街40、42、44号，产权所有人分别为曹建良、林清法和管炳南，根据笔迹浓度和粗细判断，原始记载的出租方应当是曹建良一人，出租方当事人中孙忠明和林清法明显属于事后添加，而且第六条陈述合同文本为一式两份，显然存在明显矛盾。2008年11月25日签订的《租房协议书》坐落地址为商海北街42号，并非本案房屋，三性不予认可。2010年11月27日签署的《店面租赁协议》出租方不但没有签字属于无效合同，而且涉及商海北街42产权所有人，文本一式两份与实际当事人人数不符，不能证明案外人的待证事实，三性均不予认可。2015年7月18日与王文德签署的《租房合同》恰能证明曹建良才是涉案房屋真正的实际控制人的事实。2016年9月24日曹建良、戚秀珍与李仙萍签署的《租房合同》中租期较长、租金明显偏低，应属在成立民间借贷关系基础上为确保实现债权而设置的担保手段，该证据相反地证明了涉案房屋的实际控制人依然是被执行人曹建良。2016年9月24日李仙萍与实际承租人王文德签署的《租房合同》中王文德签名与其2015年《租房合同》的签名差异较大，真实性、合法性无法确认，关联性不予认可。《银行明细对账单》真实性、合法性没有异议，但没有显示户名和交易对方身份，关联性不予认可。证据材料四中台州市路桥宏发装材料璜厂是企业单位对证据真实性无法确定。会议纪要载明的内容十分明确只是转述了相关文件，我们认为2004年的时候就可办理土地使用权证，原告始终未办理相应过户手续，关联性无法确定，真实性不予质证。证据材料5真实性、合法性、关联性均无异议。 被告曹建良、戚秀珍对原告所提供的上述证据材料均无异议。 被告张财民提供的证据材料，原告质证后对证据材料1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据材料2真实性、合法性无异议,对关联性有异议。原告认为根据租赁协议，涉案房屋原先出租是正常，因曹建良所转让的房屋系一排房屋中的一部分，原告转让的部分为商海北街40-2号，出租时被告曹建良的房屋一起出租，租金由原告收取。商海北街40-2号与42号其实是同一间，都是指案涉房屋。2018年之后曹建良经济状况不好，出现多次出租的情况，相关租金被告曹建良也未支付给原告。对证据材料3真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。 被告张财民提供的证据材料，被告曹建良、戚秀珍质证后对证据材料1、2真实性无异议。对证据材料3真实性无异议，曹建良为了摆脱被拘留的风险就签订了和解协议，该和解协议不能证明涉案房屋为被告所有。 原、被告提供的上述证据材料，本院分析认证如下： 原告提供的证据材料1、2、4、5符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。证据材料3除被张财民认可的落款时间为2015年7月18日承租人为王文德的《租房合同》外，其余合同因涉及案外人，合同本身的真实性难以查清。但结合原告与被告曹建良的陈述，以及原告提供的银行流水，本院对原告曾将案涉房产进行出租以及曹建良于2015年7月18日将案涉房屋出租给王文德的事实予以认定。被告张财民提供的证据材料1、2，因与原告提供的落款时间为2015年7月18日承租人为王文德的《租房合同》能够相对应，本院对该两组证据予以确认。证据材料3系相关当事人在本院执行过程中出具，并留存于本院，本院对该证据材料予以确认。 结合本案的有效证据和当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2000年农历5月18日，被告曹建良、戚秀珍及共有人曹小星、余海平、曹正秀、曾志新与原告签订《契约》与《房屋条款及各项细则》各一份，约定被告曹建良、戚秀珍及共有人将位于台州市路桥区××街××号涉案房产出卖给原告。房款共计118万元，契约达成后孙忠明应支付曹建良40万元，2000年农历6月28日支付20万、农历7月18日支付20万元，余款18万元在曹建良办好土地证、房屋所有权证交孙忠明时一次性付清。 2004年5月27日，被告曹建良取得涉案房产的土地使用权证，登记证号为路国用（2004）字第002174号。现不动产权证号为（2017）台州路桥不动产权第4××5号，权利人为曹建良、戚秀珍，共同共有。该土地使用权证记事栏显示，在2007年至2015年期间，被告曹建良持续以涉案房产作为抵押多次向金融机构办理贷款手续。另据2018年7月27日台州不动产登记中心路桥办事处给本院的复函称，涉案房产为纯土地登记，其上房屋所有权尚未查明。 2017年9月25日，被告曹建良、戚秀珍及共有人与原告孙忠明签订《补充协议》，载明截至2015年2月1日，原告孙忠明已支付全部购房款118万元。 2008年始，原告及被告曹建良多次将涉案房产在内的商海北街40-1-2号房产对外进行租赁。其中2015年7月18日，曹建良与案外人王文德签订租房合同，约定将商海北街40-1-2的2间门面租出给王文德。庭审中，原告陈述曹建良经济状况不好后，出现多次出租的情况，相关租金也未支付给原告。 另，2018年9月4日，台州市路桥区人民政府就原路桥宏发装璜材料厂分割到户产权办理有关问题召开协调会议，并达成一致意见：原路桥宏发装璜材料厂位于路××街东侧（洋叶村），列入隐形市场清理名册，土地已分割并办证到户，共计21户，未办理房产证。未解决历史遗留问题，会议明确，该幢建筑参照《关于国有土地间出让违法建筑处置相关事宜协调会议纪要》（区政府专题会议纪要【2018】118号）办理。经公示无异议，按规定程序对超面积行为处罚后，相关部门对符合出让合同用地面积和层数的部分建筑面积补办建设工程规划许可、核发建设工程竣工规划核实和确权登记，其他面积不予补办、核实、确权。 另查明，淳安县人民法院作出的（2016）浙0127民初4063号民事判决书发生法律效力后，淳安县人民法院以（2017）浙0127执857号案件立案执行，执行标的借款本金130万元及利息、代理费等。2017年4月17日，该院作出（2017）浙0127执857号自执行裁定书，查封了登记在被告曹建良、戚秀珍名下的涉案房产。2018年5月28日，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01执协2号执行裁定书，将该案指定本院执行，本院于2018年6月11日立案执行。同年6月13日，本院作出（2018）浙0182执1663号执行裁定书，于7月17日查封了涉案房产。2018年10月11日，本院作出（2018）浙0182执1663号之二执行裁定书，以双方当事人达成执行和解协议、申请执行人申请撤回执行申请为由，裁定准许申请执行人张财民撤回对被执行人曹建良、戚秀珍、曹洲迪、王坚民间借贷纠纷一案的执行申请。因被执行人未按和解协议履行，本院于2018年12月6日恢复执行。执行中，本院对登记在被执行人曹建良、戚秀珍名下位于台州市路桥区××街××号房产进行拍卖，因无人竞买而流拍。2019年11月12日，本院作出（2018）浙0182执恢745号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。案外人遂向本院提出执行异议。本院经听证于2020年3月25日作出（2020）浙0182执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，对原告要求排除执行的诉请，应从是否符合上述四个条件进行审查：1.原告和被告曹建良、戚秀珍等2000年农历5月18日签订了涉案房屋的《契约》、《房屋条款及各项细则》各一份，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，故对该房屋买卖合同应认定合法有效。2.从被告曹建良等人出具的收条、借条、《补充协议》看，原告能够证明其已支付了涉案房屋的购房款；3.2017年4月17日，淳安县人民法院根据（2017）浙0127执857号执行裁定书，查封了登记在被告曹建良、戚秀珍名下的涉案房产。虽原告认为原告多次出租案涉房产，在查封前已实际合法占有该不动产。但在2015年7月18日，被告曹建良、戚秀珍仍以个人名义与他人签订租房合同，出租案涉房产。原告庭审中亦陈述曹建良经济状况不好之后，出现一房多次出租的情况，相关租金也未支付给原告。且根据土地使用权证记事栏显示，在2007年至2015年期间，被告曹建良多次以涉案房产作为抵押物向金融机构办理贷款手续。由此可见原告对涉案房屋未能合法占有；4.从台州市路桥区人民政府的会议纪要看，因涉案房屋土地已分割并办证到户，但因历史遗留问题未办理房产证。因此原告未能办理案涉房屋的过户登记，并非其自身原因所导致。但双方签订购房合同时，曹建良并未办理案涉房产的相关权属证书，而是直至2004年才办理土地使用权证。原告签订合同时对房屋的权属情况应进行审查。原告在明知案涉房产缺乏相关的权属证书，仍与曹建良等人签订购房合同，本身亦有失察之责。 综上所述，基于原告因未满足在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，其异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告孙忠明、孙礼剑、孙礼庆的诉讼请求。 案件受理费人民币15420元，由被告原告孙忠明、孙礼剑、孙礼庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用负担通知书》。 审 判 长 周 泉 人民陪审员 徐 斌 人民陪审员 钱 晓 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员 房佳慧 ?