安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初420号 原告（反诉被告）:鸿福置地(安徽)有限公司,住所地安徽省六安市金寨县江叶路。统一社会信用代码91341500697395662G。 法定代表人:杨建文，该公司经理。 委托诉讼代理人：张彩丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）:安徽将粤商业管理有限公司，住所地安徽省六安市金寨县梅山镇梅山湖路与悬剑山路交叉口香港花园**综合楼。统一社会信用代码91341524MA2TGMQMX5。 法定代表人：朱俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：李士贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鑫，安徽凡平律师事务所律师。 原告鸿福置地(安徽)有限公司（以下简称鸿福置地公司）与被告安徽将粤商业管理有限公司（以下简称将粤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿福置地公司向本院提出诉讼请求：1.确认《商业用房租赁合同》已于2020年1月5日有效且正式解除；2.被告立即向原告返还商业地产；如被告未能在2020年2月5日前将商业地产返还原告，还应判令被告按日向原告支付占用费，直至商业地产返还原告止，占用费为31439.24元×占用天数；3.被告向原告支付各项到期应付款合计979311.32元，并按日支付滞纳金，直至付清全部到期应付款止，滞纳金为到期应付款×0.5%×逾期天数；4.被告向原告补缴免租期和装修期内所有免除的租金5406642.36元（以24.5／平方米／月计算）；5.被告赔偿原告所遭受的全部直接和间接损失以及所有的可期待利益损失，即：余下未能履行租期所约定的全部租金（综合楼）和管理服务费、广告墙体使用费合计2200万元（暂定）；6.被告结清直至返还商业地产给原告之日所产生的所有水、电、气、通讯等费用；7.被告将其注册地址变更并迁出商业地产；若未能在2020年2月5日前迁出，还应判令被告支付违约金直至迁出止，违约金为3929.9元×逾期迁出的天数；8.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年6月30日签订《商业用房租赁合同》，原告将其位于金寨县以及地下停车场（合计建筑面积18389.394平方米）出租给被告用于经营中高档商场，租赁期限12年（包括8年固定期限和4年变动期限）。其中综合楼租金标准为：第一年和第二年租金为5737661.28元，第三年（2021年7月1日-2022年7月1日）租金为6179019.84元；自第四年起，租金在上一年度基础上，每年递增5%；管理费每年662037.84元；综合楼外墙广告使用费每年50000元；前述所有租金和费用需另加5%的额外费用。合同签订后至今，被告未按约支付到期租金及各项费用。截止目前，被告欠付到期应付款979311.32元。原告曾多次口头、书面致函、律师发函向被告催缴，被告不但不予支付，还无端抵赖，其行为构成根本违约。此外，被告没有任何经营管理能力，股东之间纷争不断，丧失了履行合同的能力。请求判如所请。 被告将粤公司答辩兼反诉称，1.原告诉讼请求不明。原告起诉依据的是第二份合同，该合同显失公平，是在原告的威胁下签订的霸王条款；根据第一份合同，被告不下欠租金和费用。2.发生纠纷存在四个因素：一是签订合同后，被告要求变更，原告不同意；二是受疫情影响，被告一直在亏损；三是原告过错导致被告收不回房租，原告要求商户不要将房租交给被告；四是物业服务不到位。3.被告法定代表人张计正在刑事立案期间。故原告要求解除合同理由不能成立，请求驳回原告诉讼请求。由于合同为显失公平合同，条款系霸王条款，故被告反诉撤销第二份《商业用房租赁合同》。 针对被告的反诉，原告认为，合同是双方真实意思表示，被告已实际履行，不存在欺诈和霸王条款；被告内部矛盾与原告无关；租金收不上来是被告经营不善原因。 原告鸿福置地公司提供证据为：1.商业用房租赁合同，证明合同约定内容；2.催收租金及费用函、邮递收据，3.律师函及邮递收据，2-3证明被告未按合同履行，原告予以催收；4.解除《商业用房租赁合同》函及邮递收据，证明原告通知被告解除合同，被告在2020年1月4日收到解除函件。 被告对原告证据质证意见为：证据2-4无异议；本院予以确认。证据1三性均有异议，合同是不公平的合同，被告要求解除，原告不同意，为此向被告发催收函，但同时也向商户发函，导致商户不交租金。本院认为该合同是被告原法定代表人张计代表公司与原告方签订，属双方真实意思表示，予以确认。 被告将粤公司提供证据为：1.商业用房租赁合同，证明合同内容显失公平；2.网络查询内容，证明第一份合同签订主体大润发公司是假的公司；3.原告向欣悦广场（涉案商场名称）出具的函，证明原告存在过错，导致被告无法收取租金；4.被告致原告的信，证明被告要求减缓租金；5.录音、聊天记录、公安局立案告知书，证明被告曾多次与原告交涉，要求变更、撤销合同；6.两份合同的租金对比，证明第二份合同显失公平。 原告对被告提供证据真实性无异议，证明目的不认可，被告违约行为发生于2020年1月4日前，2019年12月，被告还支付一笔费用，可以证明被告在实际履行合同。本院认为，被告提供证据可以证明原告要求解约、被告支付租金、双方曾为合同条款进行过交涉的事实，予以确认。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年6月1日合同（以下简称第一份合同）签订情况及合同内容：2018年6月1日鸿福物业（合肥）有限公司与大润发超市管理控股有限公司签订《商业用房租赁合同》，合同签订双方代表分别为鸿福物业林惠英，大润发公司张计。合同约定，鸿福物业将其位于金寨县梅山镇江店新城区纬九路香港花园综合楼一栋五层楼房出租给大润发公司作为商场经营之用，面积18470.5平方米（面积最终以房屋不动产证标注面积为准），物管费按3元/月/平方米收取，即每月55411.5元，租赁期限15年，从2018年6月1日-2033年5月31日；2018年6月1日-2018年12月31日为免租期，2019年1月1日-2019年6月30日为装修期（免收租金），第一年至第五年按23元/月/平方米计收租金，每月租金424821.5元。自第六年起，租金在第五年基础上每五年递增5%。交房给被告前3天，被告向原告支付一个季度的租金，以后按季度付款，各季度租金应在租金到期日的15天前一次性足额支付，以此类推。2018年12月30日，鸿福置地（安徽）有限公司、金寨高伟物业管理有限公司与大润发超市管理控股有限公司办理租赁房产交接手续。2018年12月，大润发超市管理控股有限公司被香港注册处除名。 二、2019年6月30日合同（以下简称第二份合同）签订情况及内容：因大润发超市管理控股有限公司被香港注册处除名，2019年3月，张计等人设立安徽将粤商业管理有限公司。为了支援地方建设，鸿福物业（合肥）有限公司将涉案房屋出租等相关权益转给鸿福置地（安徽）有限公司（二者为关联公司）。2019年6月30日鸿福置地（安徽）有限公司与安徽将粤商业管理有限公司签订《商业用房租赁合同》，合同签订双方代表分别为鸿福置地林惠英，将粤公司张计。约定被告承租原告香港花园综合楼1-5层及地下停车场，综合楼面积18389.94平方米，停车场面积5374.22平方米，租赁期限12年，自2019年7月1日-2031年6月30日；2019年7月1日-2027年6月30日为固定且不变动期限，2027年7月1日-2031年6月30日为非固定且可变动期限。综合楼租金第一年和第二年（2019年7月1日-2021年6月30日）按26元/平方米/月计收，即每月478138.44元，每季度租金1434415.32元，第三年按28元/平方米/月收取，自第四年（2022年7月1日起）在上一年度租金基础上每年递增5%，按季度支付租金，在上一季度租期到期日的20天前支付；鸿福置地公司同意免除将粤公司2019年7月1日-2019年12月31日租金；本合同第一季度租金（2020年1月1日-2020年3月1日）的部分租金，将粤公司同意在2019年7月31日前补足下一季度的租金差额159950.82元（1434415.32元-1274464.5元），同时将粤公司同意在向鸿福置地公司支付第一季度租金所产生的额外款项计71720.77元（1434415.32元×5%）;管理服务费与综合楼租金一并支付，按3元/平方米/月计收，每季度165509.46元；停车场及其管理、费用收取情况，合同签订后至2021年12月30日前由将粤公司免费使用，2022年1月1日交付鸿福置地公司管理并收取费用；广告及墙体使用费按年支付，每年5万元，第一年使用费于2019年7月31日前支付，以后于下一年的6月10日前支付。签订第二份合同的同时，双方又签订了第一份合同的解除确认书。 三、承租方公司成立及股东情况：大润发公司于2017年4月28日成立，张计系唯一股东；签订第一份合同后，张计无钱，找陈从龙投资，为此成立了春森公司，负责装修，法定代表人系张计；2019年3月4日，张计吸收他人入股，成立将粤公司，股东有张计、陈从龙、朱永涛、李学兵，法定代表人为张计；2019年4-5月份，许暮琳加入公司成为股东。2019年9月左右，张计被将粤公司除名，不再担任法定代表人，也不再是公司股东；2019年10月8日将粤公司法定代表人变更为朱俊。2019年12月份，张计涉嫌职务侵占，被公安机关立案侦查，2020年4月4日被刑拘，4月18日执行逮捕。 四、大润发、将粤公司支付费用情况：第一份合同签订后，2018年6月13日，大润发超市管理控股有限公司支付鸿福物业（合肥）有限公司保证金1274464.50元；2019年3月12日根据第一份租赁合同约定，将粤公司向鸿福置地公司支付第一季度租金1274464.5元；第二份合同签订后，将粤公司支付鸿福置地公司广告墙体使用费4万元。经营期间，将粤公司支付物业管理等费用315385元。 五、鸿福置地公司催要租金情况：2019年9月30日，鸿福置地公司向将粤公司发出催收租金及费用函，要求将粤公司支付下欠款项805526.39元及5000元违约金；2019年10月21日鸿福置地公司发出律师函，催收租金；2020年1月4日，鸿福置地公司发出关于解除《商业用房租赁合同》函，要求支付下欠款979311.32元，并明确本函送达给将粤公司之日解除合同。同时，鸿福置地公司于当日向欣悦广场（出租商场）全体商铺致函，称将粤公司违反租赁合同约定，双方终止租赁合同，终止后30日内收回欣悦广场。 六、将粤公司对鸿福置地公司催收租金及要求解除合同的意见：1.将粤公司为承租房屋先后投资1460万元，租赁期为12年，现尚未到期，不符合解除合同条件；2.拖欠租金979311.32元不实，实际为159950元，物业管理费662037.84元，但物管费将粤公司已直接支付物业公司，支付租金应从2020年1月1日计算；3.第二份合同系逼迫签订，合同条款为霸王条款，合同内容显失公平；4.2020年1月4日鸿福置地公司向商户发函，称于1月30日后收回出欣悦广场，导致商户群体性围攻将粤公司，拒缴租金等费用；5.将粤公司要求撤销第二份合同，按第一份合同内容履行。 2020年3月4日，本院根据鸿福置地公司的财产保全申请，冻结了将粤公司在中国银行股份有限公司金寨金顾路支行的账户。 本院认为，本案争议焦点有四：一是鸿福置地公司要求解除合同是否成立；二是将粤公司要求行使撤销权是否成立；三是将粤公司租赁商场的前期投入问题；四是鸿福置地公司诉讼请求的认定问题。 一、关于焦点一，双方共签订两份合同，第一份合同由于承租方大润发公司被香港注册处除名，因此出租方与承租方签订第二份合同，此时出租方由鸿福物业（合肥）有限公司变为鸿福置地（安徽）有限公司，承租方由大润发超市管理控股有限公司变为安徽将粤商业管理有限公司。第二份合同中明确了2018年6月13日的支付的1274464.5元为保证金，2019年3月12日支付的1274464.5元为原第一季度租金（支付标准为23元/月/平方米），转为第二份合同第一季度（2020年1月1日-2020年3月31日）部分租金。签订第二份合同后，将粤公司没有另行支付租金，合同约定将粤公司应在2019年7月31日前支付下欠租金159950元（第二份合同约定的季度租金1434415元－第一份合同约定的季度租金1274464.5元），另需缴纳管理服务费165509.46元，额外款项71720.77元，第一年广告墙体使用费5万元（于2019年7月31日前交纳），第二年的使用费于6月10日前交纳。结合前后两份合同对比，第一份合同的物管费与第二份合同的管理服务费应是同一内容，将粤公司从2019年9月-2020年5月直接支付给了物业公司，故将粤公司不再欠鸿福置地管理服务费；对于广告墙体使用费将粤公司只支付4万元，下欠1万元；租金下欠159950元；合同约定的额外款项71720.77元没有支付。前述费用将粤公司均应在2019年7月31日前支付，但将粤公司没有履行，因此按照第二份合同约定，将粤公司构成违约。其未支付的原因是：将粤公司认为第二份合同显失公平，不同意按第二份合同履行，要求按第一份合同履行，且其缴纳的有保证金，可以从中扣除，如此则不欠租金及其他费用；本院认为保证金是双方对合同履行的履约保证，在未解除合同前，不能作为租金予以抵付。现将粤公司以自己行为表明不愿按第二份合同履行，因此鸿福置地公司要求解除合同的理由成立。 二、关于焦点二，将粤公司认为第二份合同显失公平，存在胁迫欺诈行为，同时将粤公司原法定代表人张计涉嫌职务侵占，与鸿福置地公司串通，因此反诉要求撤销第二份合同。本院认为，签订第一份合同时，张计系大润发公司法定代表人，签订第二份合同时，将粤公司已成立，张计仍是法定代表人，原股东与现在股东基本一致。张计签订合同行为代表了公司，对公司及全体股东具有约束力，虽将粤公司法定代表人后期进行了变更，但并不影响合同效力。将粤公司无证据证明第二份合同的签订存在欺诈、胁迫、串通行为；对于是否显失公平，《民法通则》若干问题意见第七十二条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。从双方签订合同时的情况分析，不存在利用优势或对方没有经验的情形；对于是否“明显违反公平、等价有偿”，要考虑双方的利益是否平衡。从将粤公司与各商户的租赁关系看，无论按第一份合同还是第二份合同履行，根据将粤公司与商户之间的租赁合同，将粤公司都从中获取了租金之差的利益。即使前后两份合同价格上存在重大差距，本院认为签订合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，不能认定为显失公平。且将粤公司在2019年3月4日成立后，于2019年3月12日支付租金1274464.5元，应视为将粤公司认可第二份合同。因此被告的反诉不能成立，鸿福置地公司以将粤公司违约为由解除合同于法有据，予以支持。 三、关于焦点三，诉讼过程中，本院已履行了释明义务，告知将粤公司若解除合同，前期投入如何处理，但将粤公司只是提出前期投入的调解方案，对投入未进行反诉，而反诉的是撤销权，故将粤公司可在解除合同后，另行主张权利。 四、关于焦点四： 诉讼请求1，鸿福置地公司以2020年1月5日作为解除合同的时间，根据合同约定将粤公司拖欠租金属实，拖欠原因是认为第二份合同显失公平，要求按第一份合同履行，由于将粤公司要求撤销第二份合同的反诉请求本院未予支持，故将粤公司行为违约，其违约行为影响了鸿福置地公司合同目的的实现，因此对此项请求予以支持。 诉讼请求2，解除合同后，将粤公司应根据鸿福置地公司发出的“关于解除《商业用房租赁合同》函”约定的期限返还房产，逾期未予返还，应支付占用费至返还商业地产时止；但占用费实际是租金和违约金的结合，鸿福置地公司诉请的占用费为日租金的2倍，明显过高。由于2020年第一季度租金鸿福置地公司单独作为诉讼请求予以主张，故本院认为将粤公司应按日支付从2020年4月1日起至返还商业地产时止的租金（每日租金为：5737661.28元÷365日=15719.62元），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金。 诉讼请求3，到期应付款：2020年1月1日-2020年3月31日租金159950元、额外款项71720.77元；管理费将粤公司已实际交付物业公司，故对鸿福置地公司此项请求不予支持；广告墙体使用费2019年7月31日前应交纳5万元、2020年6月10日前应交纳5万元，合计10万元，将粤公司只支付4万元，余款6万元应予支付。对于此项内容中三笔款项的违约金，考虑到自签订第二份合同后，双方就对第二份合同约定内容发生争议，同时正值疫情期间，可不支持滞纳金（违约金）。 诉讼请求4，根据第一份合同和第二份合同内容，免租期和装修期均免收房租，现鸿福置地公司再行诉请支付无事实和法律依据，不予支持。 诉讼请求5，根据合同约定，将粤公司违约应承担违约金，故法院依法判决违约金后，鸿福置地公司再行诉请直接、间接损失及可期待利益损失，不符合法律规定，不予支持。 诉讼请求6，水、电、气、通讯费用等公共服务费系将粤公司与提供方之间的关系，若将粤公司未予支付，由提供方向将粤公司主张权利，鸿福置地公司也可在代为支付后，向将粤公司行使追偿权。 诉讼请求7，鸿福置地诉请将粤公司将其注册地址变更并迁出涉案商场，不属民事案件处理范围，不予支持。 案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、原告鸿福置地（安徽）有限公司与被告安徽将粤商业管理有限公司于2019年6月30日签订的《商业用房租赁合同》于2020年1月5日解除； 二、被告安徽将粤商业管理有限公司于判决生效后30日向原告鸿福置地（安徽）有限公司内返还其租赁的房产，并承担自2020年4月1日起至返还商业地产时止的租金（每日租金为15719.62元），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金； 三、被告安徽将粤商业管理有限公司于判决生效后30日内支付2020年4月1日前逾期未付租金159950元、额外款项71720.77元，到期广告墙体使用费6万元； 四、驳回原告鸿福置地（安徽）有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告安徽将粤商业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费183730元，原告鸿福置地（安徽）有限公司负担123730元，被告安徽将粤商业管理有限公司负担60000元；反诉费100元，由被告安徽将粤商业管理有限公司负担；保全费5000元，由原告鸿福置地（安徽）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  郝诗亮 审 判 员  田世清 人民陪审员  刘良俊 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  张盼盼 附一相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 附二本院案款账户： 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 账号：10090436889001000124016。