河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初207号原告：开封市鼎固物业管理有限公司。统一社会信用代码：91410204395586308A。住所地：开封市鼓楼区省府西街16号。法定代表人：张培奇。委托诉讼代理人：李东波，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙鑫，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙中建，男，汉族，1978年8月7日出生。委托诉讼代理人：张世祥，河南盛意律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：席艳艳，河南盛意律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告开封市鼎固物业管理有限公司诉被告孙中建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李东波，被告孙中建及其委托诉讼代理人张世祥、席艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》并腾空房屋返还原告；2、请求依法判令被告支付拖欠的租金和服务咨询管理费110018元和支付免租期内租金计122192元、违约金5805元，以上共计238015元，违约金按所欠费用按照年利率6%承担违约责任（暂从2019年9月计算至起诉时2020年1月共计5个月），实际要求计算至被告履行之日；3、请求依法判令被告支付腾空房屋前因继续占用房屋产生的实际租金24568元（暂从2019年9月计算至2019年10月），并按所欠费用按照年利率6%承担违约责任；4、请求法院依法判令被告赔偿原告3个月的房屋空置损失费36852元；以上2、3、4项费用合计299435元；5、请求法院依法判令本案的诉讼及相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月签订开封万博时代广场项目商铺管理合同。约定由被告承租开封万博时代广场内编号为4F层4006号房屋用于月影铁板烧品牌商业经营，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，每月租金和服务咨询管理费为17456元，该租金和服务咨询管理费按季度支付，被告应在每个自然季首月七日前交纳。在合同履行期间被告连续拖欠租金和服务咨询管理费经原告催缴后仍不缴纳，被告的行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同。根据《商铺租赁合同》3-3-2约定由于被告的原因致使合同不能履行，被告不再享有免租期，被告需补交7个月免租期限内的费用122192元，并承担起违约责任。基于上述事实，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、涉案商铺的实际使用人是由答辩人与苗勇、齐大海、王亚雷四人共同经营，应依法追加苗勇、齐大海、王亚雷为共同被告参加本次诉讼。二、答辩人与苗勇、齐大海、王亚雷追偿权纠纷案件已经审理结案，现在苗勇等已上诉至中院，该案在中院审理当中，与该案是关联案件，本案原告仅起诉被告而放弃其他饭店合伙人，必定会导致本案被告另外再行起诉苗勇等饭店合伙人等行使追偿权，因此建议中止对本案审理。三、答辩人已退出该涉案商铺的经营并将其股份无偿转让给苗勇，所有的债务纠纷也一并转移给苗勇，涉案债务应由苗勇、齐大海、王亚雷共同承担，与答辩人无关。2019年1月份，答辩人已明确表示不再参与饭店的经营管理，并且退出了合伙，答辩人已于2019年4月18日与苗勇签订了转让协议。该协议约定：答辩人退出饭店的经营管理，并无偿转让30%的股份给苗勇，自2017年9月份饭店开业以来所产生的一切法律纠纷及债务纠纷一并由苗勇承担。并且涉案商铺早在2019年2月1日已经由苗勇实际控制，饭店名称已经于2019年11月4日已经变更为河南俏娇娘餐饮有限公司，该公司和被告没有任何关系，因此原告起诉主体错误，答辩人将不再承担和该饭店有关的任何债务。综上，涉案债务应由苗勇、齐大海、王亚雷共同承担。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：2017年7月26日，被告与原告签订《商铺租赁合同》。该合同约定如下内容：租赁位于开封市××时代广场内××号商铺，其套内面积为215.51平方米，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日。第三条，3-3免租期如下：2017年11月1日至11月31日、2018年2月1日至2月28日、2018年5月1日至5月31日、2018年8月1日至8月31日、2018年11月1日至11月30日，2019年2月1日至2月28日。3-3-2双方特别约定：如果本合同由于被告原因提前终止或解除的，被告不再享有前述免租期。第四条租赁费用，首年租赁费用标准57元/月/m2，每月租赁费用合计人民币12284元，租赁费用按季支付，每季租赁费用在自然季首月七日前交纳。租赁费用缴纳具体如下：2017年9月1日至2018年8月31日，年租赁费用139648元；2018年9月1日至2019年8月31日，年租赁费用174560元；2019年9月1日至2020年8月31日，年租赁费用209472元；4-1-1服务咨询管理费标准约定，首年服务咨询管理费24元/月/m2，随租赁费一并支付；4-1-2约定，从第四年度起每年度租赁费及服务咨询管理费分别在上年度基础上递增5％。第五条履约保证金约定，合同签订之日，被告向原告支付履约保证金17456元，本合同有效期内，除双方另有约定外，保证金不予冲抵租赁费或其他未付款项。同时，双方对租赁区域交付、安全责任、税费、商场的统一管理、乙方的转租、转让、合同解除、违约责任、租赁区域返还、争议解决等做了约定。合同签订后被告向原告公司交纳履约保证金17456元，被告对租赁商铺进行装修，并于2017年9月开始经营。2018年6月20日，双方签订补充协议一份，免租期增加一个月，即2018年6月1日至6月30日。另查明，自2019年9月起，被告不再使用涉案商铺。2019年11月份，原告将涉案商铺租赁给案外人李柏晨使用。根据原告方提供的费用明细显示，涉案商铺尚欠租金为65020元（2018年12月份的167元、2019年3月份的8448元、2019年4月份的12284元、2019年5月份的12284元、2019年6月份的12284元、2019年7月份的12284元、2019年8月份的7269元），尚欠咨询服务管理费为44998元（2018年9月份的2113元、2018年10月份的5172元、2018年12月份的5172元、2019年1月份的3620元、2019年3月份的5172元、2019年4月份的5172元、2019年5月份的5172元、2019年6月份的5172元、2019年7月份的5172元、2019年8月份的3061元）。后双方因商铺租赁费及管理费等问题产生纠纷，原告诉至本院。另查明，2019年4月18日，被告与案外人苗勇签订转让协议一份。协议约定如下内容：2017年9月1日，原告与苗勇、齐大海、王亚雷合伙注资在万博时代广场4楼开饭店（4楼4001商铺和4006商铺两个店），总投资额为1200000元，原告与苗勇、齐大海各占30％的股份，王亚雷占10％的股份；因经营理念不合，原告决定退出并将个人拥有的30％的股份无偿转让给苗勇，因属于无偿转让，自2017年9月1日起至本协议签订之前，所产生的债务纠纷及法律纠纷不再承担法律责任，转让后的盈亏与被告无关等。2019年8月19日，被告以追偿权纠纷为由，向河南省开封市龙亭区人民法院提起民事诉讼，要求苗勇、齐大海、王亚雷承担合伙期间因开饭店产生的房屋租金、管理费、水电费、税款、工资等。2019年12月27日，河南省开封市龙亭区人民法院做出（2019）豫0202民初1939号民事判决，该判决认定上述四人系合伙关系，转让协议合法有效，被告实际承担的并已实际支付的合伙债务，由苗勇、齐大海、王亚雷根据所占股份分别向被告予以偿还。目前该案二审审理中。以上事实有商铺租赁合同、费用明细表、多种经营租赁合同、补充协议、转让协议、民事判决书、录音光盘及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，合同相对双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案，关于原告要求解除与被告签订的商铺租赁合同及腾空房屋交付的问题，根据查明的事实，涉案商铺原告已于2019年11月份转租给案外人李柏晨使用，双方以实际行为已解除之间的租赁合同关系，故原告该诉求本院不再处理。关于原告要求被告支付自2018年9月至2019年10月期间的租赁费和咨询管理服务费110018元的诉求，根据原告庭审期间提交的拖欠费用明细，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付腾空房屋前因继续占用房屋产生的实际租金24568元及赔偿原告3个月的房屋空置损失费36852元，无事实与法律依据，本院不予支持。因被告拖欠租金等费用的行为，导致双方产生纠纷，依据双方签订的租赁合同约定，原告要求被告按照年利率6％支付违约金的诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张原告被告支付免租期七个月的租金及咨询服务管理费122192元的问题，因免租期系双方为保证合同的顺利履行而约定的互惠条款，现双方提前解除租赁合同，根据双方约定的租赁期限为5年以及合同已经履行2年的实际情况，参照公平原则，本院酌定免租期为3个月，即被告还应当向原告支付4个月的免租期内的租赁费及咨询服务管理费69824元（17456元／月＊4）。以上两项费用合计179842元，扣除被告已缴纳的保证金17456元，被告尚应给付原告162296元。被告辩称涉案商铺的实际使用人是由其与苗勇、齐大海、王亚雷四人共同经营，被告已经退出，该债务应当由苗勇、齐大海、王亚雷承担的理由，因原告系与被告之间签订的商铺租赁合同，被告与案外人是否存在合伙关系以及合伙事宜的约定，系被告与其他合伙人就内部合伙事宜做出的相关约定，对原告不具有约束力。被告向原告履行相关债务后，可凭有关合伙协议向其他合伙人另行主张权利，故被告辩称理由，追加不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告孙中建支付原告开封市鼎固物业管理有限公司租金及服务咨询管理费共162296元及违约金（以实际欠款为基数，按照年利率6％计算自2019年9月1日起至实际支付之日止）；二、驳回原告开封市鼎固物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元，减半收取2896元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨志华二〇二〇年八月十三日法官助理梁松丽书记员李晓红