广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13280号原告：尚筑贸易（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：吕敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司员工。被告：深圳吴舍室内设计有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：刘斯琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋笑东，广东念远律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法由审判员曾鸣适用简易程序于2019年3月26日进行第一次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人郭晓雄、张杰、被告委托诉讼代理人蒋笑东到庭参加诉讼。后因案件情况复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月14日对本案进行第二次公开开庭审理，原告法定代表人吕敏及其委托诉讼代理人郭晓雄、被告委托诉讼代理人蒋笑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2017年3月15日与原告签订房屋租赁合同，依约原告将位于深圳保税区的某房屋出租给被告使用，租期三年，自2017年3月20日起至2019年3月20日止，其中第一年月租金为人民币16000元，两个月的租赁保证金为32000元；第二年月租金为17500元，两个月的租赁保证金为35000元，第三年活约期租金以市场租金为准，且根据租金的变化，以两个月租金为准补足租赁保证金。2019年1月11日，被告向原告发出退租通知函，明确表示其在2019年3月20日租赁期限到期后不再续租，根据合同约定，被告应于合同终止之日迁离并返还租赁房屋，同时结清应付的相关费用，办理移交手续，而事实上，被告租赁期限届满后未按合同约定移交相关物业，并私自上锁，阻止原告收回该租赁房屋，拖延至2019年4月23日才将屋内物品搬离，且未按合同约定将房屋恢复原状，但是被告却恶意把空调、电线、电源插座、照明开关、水龙头等正常使用必须的基础设施拆毁，造成原告无法按被告退场的状况使用房屋，而不得不额外花费资金将被告的装修拆除，恢复出租前的状况。另根据合同约定，租赁期间原告所收取的租金为未含税租金，基于房屋租赁产生的税费、房屋租赁管理费等政府相关费用，由承租方也就是被告承担，被告须按时支付租赁房屋的水电费、卫生费等因使用房屋而产生的其他费用；但是被告在2017年5月1日至2019年3月20日租赁期间，并未按规定缴纳相关租赁税费，被告不但不履行合同约定的纳税义务，反而由刘某本人向税务局投诉原告不开具租赁发票，原告于2019年4月23日收到深圳市税务局专管员缴税通知后，及时传达并向被告发出补缴税费通知函，但未获回复，于是由原告代缴了相关年限产生的租赁税费共计10851.11元。为维护原告合法权益，据此，诉至本院请求判令:1、被告就逾期33天（2019年3月20日至4月23日）迁离部分，依合同约定向原告支付相当于双倍租金的赔偿金计38500元；2、被告支付拖欠的2月份水电费计808.40元；3、被告支付原告因恢复房屋原状的施工费用计21000元，施工期间（2019年4月25日-5月24日）为期1个月房租损失的两倍计35000元;4、被告支付原告代缴的税费计10851.11元。5、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、首先被告认可原告第二项、第四项诉讼请求；二、被告已于2019年3月20日全部迁离完成，故被告无需向原告支付双倍租金的赔偿金；三、被告在搬离之前，已完成绝大部分的恢复工作，被告无需向原告支付施工费用及房租损失；四、本案系被告在正常搬离之后，向原告主张退还房屋押金，原告拒不退还而引发的一系列纠纷，原告的诉讼目的，是为了不向被告退还房屋押金。经审理查明，2017年3月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田保税区的房产（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，房屋权利人为吕敏，租期自2017年3月20日起至2019年3月20日止，其中第一年月租金为16000元，两个月的租赁保证金为32000元；第二年月租金为17500元，两个月的租赁保证金为35000元，第三年活约期租金以市场租金为准，且根据租金的变化，乙方须按两个月租金为准，补足租赁保证金；乙方应于每月1日前向甲方交付租金。交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及附属的当时状况、附属财产等相关情况进行确认，并在附件中补充列明。合同第九条约定甲方向乙方返还租赁保证金需满足以下全部条件：房屋还原成甲方交付的现状（甲方书面同意不需还原部分除外），房屋保持完好，按时足额缴纳费用，租赁期满。乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金。租赁期间，甲方收取的租金为未含税租金，基于房屋租赁产生的税费、房屋租赁管理费等政府相关税费由乙方承担。本合同终止后，乙方应于合同终止日内迁离并返还租赁房屋，并保证房屋及附属设备的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。双方还对其他的权利义务进行了约定，各方提供的证据中无合同附件确认租赁房屋及附属财产的交付状况。被告承租涉案房产后对涉案房产进行装修，将装修图纸提交给原告并征得原告的同意。根据原告提交的“一楼平面布局图（灯位、插座、开关）”图纸暨被告装修备案图纸中，右上角备注“此处租赁方在搬迁前，需将此复原租赁前状”，2017年3月21日原告工作人员张杰在此图上签字，被告签章确认。其中庭审时原被告确认“此处”是指交接时的门所在位置，原告称“此处”被告装修时加建了弧形墙和门，因此原告要求被告搬离前拆除复原。被告称“此处”原状是几根木条封住的门洞，被告承租后将此处改建成门，由于被告离场时无法再找几根木条将此处封住，因此无法恢复原状。除此之外，原被告双方未就恢复房屋原状做特别约定。2019年1月11日，被告向原告法定代表人吕敏发出《关于租赁合同到期退租的函》，主要内容为因续租租金双方未达成一致，被告不再续租。现就搬迁的相关事项致函原告：1、按照合同约定，被告承租的合同期限至2019年3月20日止；2、关于办公室设备设施。被告现有的设备设施和办公桌椅，购买时间分别为2017年4月、2018年8月，均为七成新以上。被告提出原告如对被告现有的设备设施和办公桌椅有意向购买，被告将以最优惠算给原告。如原告无意向，被告希望原告理解通融由被告与承租方自行沟通。3、关于保证金的退还。被告在双方约定时间内搬迁后且各项费用与原告结清，原告7个工作日内退还被告交纳的保证金35000元。原告对该函件未予回复。庭审时，原告确认被告交纳了押金32000元，并已结清租期内的租金。2019年3月20日，原被告双方约定对涉案房屋的费用及租赁房屋及附属的当时状况进行交接，但双方未就交接达成一致。原告第一次庭审后提交说明，称2019年3月20日合同届满日双方到场，原告发现被告仅拆除了电线、插座和空调，原告遂要求被告方在10日内应当拆除被告承租房屋后的全部装修，以恢复原告交付之前状况，或者将被告的押金暂时扣留，由原告聘请第三方公司拆除，费用由押金里扣除，被告不同意，双方无法达成一致进行交接，于是被告将办公大门锁住离开并表示不让原告接收房屋及出租房屋。被告对锁门事实不予认可，并称已如期于2019年3月20日搬离，虽在涉案房屋中遗留沙发、桌椅等物品但未对原告支配使用房屋构成影响，直至2019年4月23日将前述残留物品全部搬离。为此，原告提交了《物品搬离放行单》，地点为涉案物业，日期为2019年4月23日，物品清单含地毯、办公桌、沙发、床屏，被告在客户处签章确认。此外，原告陈述其于2019年3月21日已进入涉案房屋对场地现状进行拍摄，再将门临时上锁。2019年4月9日，被告委托案外人广东S律师事务所向原告发出律师函，称就原告拒不退还押金事宜致函。主要载明被告已按合同及双方协商一致的要求于2019年3月20日前搬出，而被告至今未收到原告退还的押金35000元。现函告原告在收到函后10日内一次性向被告支付合同尾款35000元。2019年4月12日，原告向被告及案外人广东S律师事务所发出《关于暂扣押金及清空物品的通知函》，称原告于2019年4月12日收到上述律师函，回复如下：被告未按照合同移交并拒绝移交涉案房屋，并声称不让原告使用涉案房屋，将涉案房屋上锁禁止原告接收物业。被告未按照合同结清所有费用、将房屋恢复原状、清空所有物品。所以原告决定暂时扣留被告押金，用于补偿损失（包括但不限于恢复原状费用、被告所欠费用、物业空置租金损失等），若押金不足以弥补损失将向被告追讨。现通知被告在收到此函后将遗留的办公桌、沙发、屏风隔断、招牌等活动物品搬走。被告确认收到该函。关于被告搬离时涉案房屋现状与交付时的差异。原被告确认交付时房屋为毛坯房状态。而搬离时，原告陈述被告对其装修仅拆除了部分及将墙内电线拔出、开发面板拆除，剩余还需拆除的主要设施有：增加的阁楼楼板，房间隔墙和壁柜，地面和阁楼楼板的装饰面层、墙面的灰色涂料、天花的灯具、被告为应付防检查而安装的假的消防喷淋和烟感器、遗留的线管、公司招牌、被告改动的大门、室内的装饰木架、507室的楼梯、509室楼梯的铁柱玻璃栏杆、509的厨房设施和橱柜，卫生间设施及需要恢复507大厅上部的阁楼楼板；被告对此不予认可，称其搬离已将房屋恢复原状，除搬走办公设备外，还将未与房屋形成附合部分的灯饰、空调等予以拆除，对可能影响房屋使用的中控大灯未拆除。关于被告搬离时房屋及附属设备是否完好的问题。庭审时，原告称附属设备是指墙壁、天花、电线、水管等，被告装修及将涉案房屋归还给原告时建筑物固有结构和设备没有损害，被告未拆除交接时房屋附有的水电线，因为交付的毛坯房中只有水电的总接口，房屋内部没有水电线。且庭审时原告陈述被告返还房屋时房屋不具备使用条件，因为被告未将房屋恢复租赁前毛坯状态，因此原告需要先将被告装修的部分拆除才能提供给新的承租方，但原告将涉案物业自用，因此无新的承租方对房屋未拆除装修部分提出异议。关于恢复原状的费用。原告主张其为将涉案房屋恢复原状支付了21000元，为此原告提交其与案外人L物业（深圳）有限公司于2019年4月22日签订的《办公室拆除合同》，该合同约定拆房工程范围为涉案房屋，拆除办公室装修共计350平方米（含阁楼面积）以单价60元/平方计算，含税总价为21000元。合同工期自2019年4月25日开始拆房，一个月完成。拆房要求是将合同区域内所有装修物进行拆除，恢复成毛坯房。案外人L物业（深圳）有限公司出具增值税发票总额为21000元，名称为“物业管理费”。庭审时，原告称实际施工时间即2019年4月25日至2019年5月24日，并确认案外人L物业（深圳）有限公司为涉案房屋所在楼宇的物业服务公司，经查案外人L物业（深圳）有限公司的经营范围为物业管理、物业修缮等。另查，原告提交《吴舍软装2019年3月房租及2月份水电收费一览表》主张被告在2019年2月23日至2019年3月20日间应交水电费808.40元，表格上被告工作人员林某予以签字，被告对此予以确认。再查，原告于2019年4月24日、4月30日向被告分别发出《补交税费的通知函》、《补交税费的通知函2》，督促被告按合同约定缴纳税费，且其与产权人吕敏协议后已于2019年4月30日向税务机关代缴Z大厦507、509室2017年5月1日至2019年3月20日期间所发生的税款10851.11元，告知被告需于三个工作日内向原告支付上述税款。原告并提交了国家税务总局深圳市税务局出具的数份完税证明，上述税费合计为10851.11元。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照合同约定严格履行各自义务。本案的争议焦点在于被告返还房屋时是否需要恢复原状以及被告是否已于2019年3月20日实际搬离返还房屋。本案中，原被告双方并未明确约定返还房屋时需恢复原状，原告主张依据涉案合同第九条要求被告恢复原状，但该条款仅是将约定房屋还原成甲方交付的现状作为返还租赁保证金条件之一，而合同中关于返还房屋的标准已明确写明为被告在返还租赁房屋需保证房屋及附属设备的完好。因此，被告返还房屋及附属设备是否完好是本案审理的核心关键。为此分析如下：首先，原告已自认收回房屋时建筑物固有结构和设备没有损害，被告的装修及拆除行为并未影响建筑物的固有结构和附属设备完好；其次，房屋在交付时为毛坯房状态，被告在装修前已征得原告同意，被告出资对涉案房屋进行装修，双方未就搬离时装修的所有或保留利用装修进行约定，因此被告拆除装修属于其自身可处理范畴，未侵害原告权利，且被告对已附合的装饰装修物的保留，也是为了更好地发挥房屋的使用价值，被告的拆除行为不构成对房屋及附属设备的侵害。再者，原告确认施工单位亦为涉案房屋所在楼宇的物业服务公司，且提交的增值税发票上名称载明为“物业管理费”，原告提交的证据不足以证明恢复原状实际施工费用。综上，被告无需对涉案房屋的恢复原状向原告支付相应费用，但原被告双方对特定部位的约定即要求被告对加建的弧形墙和门恢复原状，属于双方意思自治范围，未违反法律法规的约定，被告应就该部分费用予以支付。鉴于原告确认将该部分实际拆除不再予以利用，本院酌定被告应就该部分加建的弧形墙和门恢复原状工程向原告支付1000元，对于原告主张的其余恢复原状的施工费用及施工期间的房租损失本院不予支持。关于被告迁离时间。依据合同约定，被告在迁离时需办理移交手续，现有证据无法证明被告在搬离涉案物业时办理移交手续，且被告也确认部分物品遗留于涉案场地内，被告虽辩称残留物品并未给原告支配房屋制造障碍，但放行条上载明的被告遗留物品属于通识中的大件物品，滞留于原告场所必然占用涉案房屋使用空间，且原告在2019年4月12日发函要求被告搬离遗留物品也表达了给原告造成困扰及障碍的意愿，鉴于原被告双方均确认自2019年4月23日后被告未有相关物品残留，因此本院认定被告搬离时间为2019年4月23日。虽原告确认于2019年3月21日已实际进入将涉案房屋上锁，但无证据证明在此期间被告向原告提出搬离物品申请或原告有阻拦被告搬离物品制造搬离障碍的行为，因此，本院认为，被告应依约向原告支付2019年3月21日至2019年4月23日逾期迁离期间的占用使用费即原告诉请中的赔偿费，以合同约定的双倍租金标准计算为38500元（17500元/30*33天*2）。关于水费、税费。依合同约定上述费用应由被告支付，而原告已代缴且被告对该主张无异议，本院对原告关于水费、税费的主张予以支持，被告应向原告支付水费808.40元、税费10851.11元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳吴舍室内设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告尚筑贸易（深圳）有限公司支付逾期迁离赔偿金38500元；二、被告深圳吴舍室内设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告尚筑贸易（深圳）有限公司支付水电费808.40元；三、被告深圳吴舍室内设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告尚筑贸易（深圳）有限公司支付恢复原状施工费用1000元；四、被告深圳吴舍室内设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告尚筑贸易（深圳）有限公司支付原告代缴的税费10851.11元；五、驳回原告尚筑贸易（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2423元（已由原告预交），由原告负担1303元、被告负担1120元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 刘 小 焱人民陪审员 黄 美 容二〇二〇年八月十四日书 记 员 李妍（代）