安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初206号 原告：王成浩，男，汉族，1978年9月25日出生，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人:于鹏，安徽三联律师事务所律师。 被告：宿州吉泰物业公司管理有限公司，住所地宿州市经济技术开发区外环南路南侧。 法定代表人：王伟新，该公司经理。 委托诉讼代理人:崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:万迎娥，安徽汉合律师事务所律师（实习）。 被告：宿州市白马置业公司有限公司，住所地宿州市经济技术开发区金海大道8号。 法人代表人：周观春，该公司经理。 委托诉讼代理人:崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:万迎娥，安徽汉合律师事务所律师（实习）。 原告王成浩诉宿州吉泰物业公司管理有限公司（以下至判决主文前简称吉泰物业公司）、被告宿州市白马置业公司有限公司（以下至判决主文前简称白马置业公司）委托合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王成浩的委托诉讼代理人于鹏及被告白马置业公司、吉泰物业公司的委托诉讼代理人崔文彬、万迎娥（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王成浩向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告连带给付原告2015年、2016年的房屋租金179627元及违约金（自应付款之日起至履行完毕之日止，以应付款数为基数按日万分之三计算）；2、依法判令两被告给付原告因吉泰物业公司公司迟延归还房屋期间的租赁费用105094元（107号房屋按49006元、110号房屋按56088元）及违约金（107号房屋按49006元／年、110号房屋按56088元／年为基数，自2017年5月22日起至实际返还房屋之日止，按日万分之三计算违约金）;3、由两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年5月22日，原告购买了白马置业公司开发的位于宿州市外环南路白马商城西区××＃楼××号××号房屋，并于当日签订了两份《商品房买卖合同》。同日，原告又与吉泰物业公司公司签订了两份《商铺委托经营管理协议》，并将该委托经营协议与白马置业公司约定作为《商品房买卖合同的组成部分即附件4（补充协议）。原告按委托协议的约定，将上述屋的使用权委托给吉泰物业公司进行经营管理出租，委托租赁经营的期限自2012年10月29日至2017年10月28日止；2015年、2016年的两处房屋租金分别为：107号房屋为39650元、44055元，两年合计为83705元、110号房屋为45437元、50485元，两年合计为95922元。按照合同如逾期支付90天的部分，违约金应付款按每日万分之八计算。付款期限届满后，原告多次向两被告催要房屋租赁费。白马置业公司多次向原告口头或书面承诺，愿对吉泰物业公司向原告所付款项承担连带责任，在租赁期限届满后，吉泰物业公司继续占用原告的房屋至今未子返还。但租赁费至今未付。 王成浩出示并提交了购房买卖合同、商铺委托管理协议、收款手续、承诺书及宿州市中级人民法院（2018）皖13民终1524号民事判决，证明其诉讼主张成立。 吉泰物业公司公司辩称：一、本案争议的法律关系为委托合同纠纷，原告房屋租金诉请与其基于委托合同起诉的事实理由自相矛盾，其诉请没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；合同法第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的人财产，应当转交给委托人。从原告的起诉来看，只有其取得案涉房屋的权利，合法地将有关事务委托给吉泰物业公司，吉泰物业公司公司因办理委托事务取得了有关财产的情况下，才负有转交义务。从原告的举证来看，其在整个诉请期间均未取得案涉房屋的占有和产权，其向吉泰物业公司公司诉请要求房屋租金，没有举证说明吉泰物业公司公司在处理委托事务中取得了什么财产，负有什么样的转交义务，因此，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。 二、原告诉请2015年、2016年以及2017年5月22日以后迟延归还房屋期间的租赁费与其举证自相矛盾，不能支持其诉讼请求。首先，本案和房屋租赁无关，其次，从原告的举证来看，其至少在2017年正月开发商还没有交房，也没有取得产证，原告也没有举证其何时从开发商处取得房屋的占有和办理产证。因此，在此期间，原告没有能力将房屋出租给第三人，自己都没有取得过占有也不可能将房屋转移占有给第三人，更不存在迟延归还和租金问题。而且原告既然向被告主张迟延归还房屋租金，为何未主张归还房屋，明显违背常理和诚实信用原则。原告应当知道，购房后有无交房只是商品房买卖合同的履行问题，其义务主体是开发商，与吉泰物业公司无关，而且交房与否与本案争议的也不是同一种法律关系。从原告的举证来看，本案委托期限在2017年5月21日已经结束，合同第二条第二款虽约定原告可以继续委托，双方收益分成，但原告有无继续委托，以及吉泰物业公司公司有无获得收益，原告均没有举证说明，委托合同到期，双方没有再续约，也不存在委托收益，有关房屋之后已由原告自营，应驳回其全部诉讼请求。 白马置业公司公司辩称：本案原告诉吉泰物业公司公司委托合同纠纷，并要求白马置业公司公司承担连带责任。但没有任何事实依据。原告没有任何证据和事实反映其共同委托了吉泰物业公司公司和白马置业公司公司。其次，原告仅举证一个承诺书用来证明白马置业公司承担其与吉泰物业公司委托合同中的连带责任何，但该证据未反映原告与吉泰物业公司的主体及其法律纠纷，该证据未提到共同委托和连带责任，从该证据来看，原告至少在2017年1月底前未取得房屋的占有和产权，因此，其自己还没拿到房子，不存在诉请延迟归还租金的问题，该证据反映的何时交房、何时办证的内容是商品房买卖纠纷，商品房买卖中针对交房等问题应另有约定，但也不是本案处理的事情。该证据承诺的行为是出具欠据而不是承认欠款，欠据本身才是欠款事实的凭证，但原告没有举证，原告的诉请没有任何事实和证据支撑，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年10月29日，王成浩与白马置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买白马置业公司开发的位于宿州市外环南路白马商城西区××＃楼××室××室××，该合同第八条中约定了白马置业公司于2013年6月30日前将案涉房屋交付买受人王成浩，王成浩于当日又与吉泰物业公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定王成浩（乙方）将涉案房屋交由吉泰物业公司（甲方）对外统一经营租赁，第二条“经营管理期限”约定：“1、商铺经营管理期限为5年，从2012年10月29日至2017年10月28日止；2、前款经营管理期限届满，甲方对商铺享有优先承租权；乙方可以继续委托甲方统一招商和管理或者乙方自营。（甲方第至年甲乙双方按照本年度租金所产生的经营效益实行10%、90%分成，其中10%作为甲方的管理费用、90%作为业主的效益回报）。第11年如乙方愿意将商铺出售给甲方以原始实际购买合同价的120%购入”。第三条“经营收益及支付方式”中约定若乙方把商铺委托甲方管理，甲方在2015年10月29日至2017年10月28日二年间依次向乙方支付租金，“（2）2015年10月29日至2016年10月28日甲方支付乙方租金45437元,甲方应在每年租期年中支付。（3）2016年10月29日至2017年10月28日甲方支付乙方租50485元，甲方应在每年租期的年中支付租金”。第五条“违约责任”约定：（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之三计算的违约金，本协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之五计算的违约金，协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之八计算的违约金，逾期支付超过100日，乙方有权终止本协议”。因吉泰物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付业主相应的租赁费，业主向政府部门反映，白马置业公司2015年4月20日向购买商铺的业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，明确：吉泰物业公司是白马置业公司的关联公司，是白马置业公司的子公司，白马置业公司承担吉泰物业公司所有的责任和义务，如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马置业公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了白马置业公司的合同专用章。 本院认为，涉案《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰物业公司在经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，王成浩可以委托吉泰物业公司继续管理经营或者自营，而吉泰物业公司在委托经营管理期限届满后未与王成浩继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由王成浩自营，吉泰物业公司继续占用案涉商铺给王成浩造成一定损失，王成浩有权要求吉泰物业公司承担自合同期满之日的相应责任，吉泰物业公司、白马置业公司辩解案涉商铺闲置，其不应支付费用的理由不成立，本院不予采纳。因涉案107室《商铺委托经营管理协议》约定，2015年10月29日至2016年10月28日甲方支付乙方租金39650元,甲方应在每年租期年中支付。(3)2016年10月29日至2017年10月28日甲方支付乙方租44055元，甲方应在每年租期的年中支付租金；110室《商铺委托经营管理协议》约定，2015年10月29日至2016年10月28日甲方支付乙方租金45437元,甲方应在每年租期年中支付。(3)2016年10月29日至2017年10月28日甲方支付乙方租50485元，甲方应在每年租期的年中支付租金。从吉泰物业公司、白马置业公司以往所涉与本案同类诉讼已生效的裁判中认定，白马置业公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰物业公司未能履约，白马置业公司自愿承担责任，白马置业公司应按照其承诺与吉泰物业公司共同对王成浩承担责任。《商铺委托经营管理协议》对五年委托期限届满、双方未能达成新合同情形下，吉泰物业公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第五年的租金标准确定租金数额。对于延期缴费期间的修理费用计算，首先要确认延期交房的时间，案涉房屋王成浩与白马置业公司约定交房时间是2013年6月30日前，《商铺委托经营管理协议》中返租期满日期是2017年10月28日，本院认为，可给予两公司一定的准备时间，酌定为30日，即自2017年11月28日起算逾期交房的租金至实际交房之日止，综上所述，吉泰物业公司、白马置业公司应当支付王成浩107、110室自2015年10月29日至2017年10月28日期间的租金179627元，租金损失以年租金179627元为标准计算；迟延交房期间的租赁费用93061元（107号房屋按44055元、110号房屋按50485元计算），该租金损失自2017年11月29日起计算至实际返还房屋之日止。以上二租金损失的计算均分段计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、宿州市白马置业有限公司、宿州吉泰物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向王成浩支付107、110室自2015年10月29日至2017年10月28日期间的租金179627元及租金损失，（租金损失以年租金179627元为标准计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）； 二、宿州市白马置业有限公司、宿州吉泰物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内按照年租金93061元的标准向王成浩支付迟延交房期间的租赁费用及租金损失，（租金损失以年租金93061元为标准计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5571元，由被告宿州市白马置业公司有限公司、宿州吉泰物业公司管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  胡平 人民陪审员  王** 人民陪审员  尹刚 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  王娴