广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17338号原告：何洁红，女，1969年7月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州汉和房地产有限公司，住广东省广州市海珠区南华西路南洲前18号之一首二层。法定代表人：张建鹏，职务董事长。代表人：广州汉和房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：梁顺文，广州汉和房地产管理人成员。第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住广东省广州市越秀区东风西路178号。负责人：刘春木，职务行长。委托诉讼代理人：杨跃生，中国农业银行股份有限公司广州分行职员。第三人：广州市锐捷合盛物业管理有限公司，住广东省广州市荔湾区滘口街23号西区自编号第3幢二楼201室。法定代表人：周华英，职务总经理。委托诉讼代理人：姚志康，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明敏，广东穗卫律师事务所律师。第三人：广州市濠丰物业管理有限公司，住广东省广州市海珠区南华中路388号。法定代表人：王东林，职务经理。委托诉讼代理人：刘子朋，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所实习人员。原告何洁红诉被告广州汉和房地产有限公司（以下简称汉和公司）、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行广州流花支行）、第三人广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷公司）、第三人广州市濠丰物业管理有限公司（以下简称濠丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何洁红的委托诉讼代理人李文英、被告汉和公司管理人的委托诉讼代理人梁顺文、第三人农行广州分行的诉讼代理人杨跃生、第三人锐捷公司的委托诉讼代理人姚志康及第三人濠丰公司的委托诉讼代理人刘子鹏到庭参加了诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。原告何洁红诉称：原告基于广州市越秀区人民法院2020年4月13日作出的（2020）粤0104民初4940号民事调解书，确认原告取得潘浩康与广州汉和公司因签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》取得的拆迁补偿、安置合同约定的权利及广州市海珠区人民法院（2002）海房初字第××号民事判决书的所有权益等。原广州市海珠区南华中路426号房屋（两层，首层商铺、第二层是住宅及仓库，均由广州市采芝林药业连锁有限公司从八十年代起承租，当时月租为4467.6元/月）是（2002）海房初字第××号原告潘浩康的祖业。因被告汉和公司经国家批准拆迁该地段，经协商，潘浩康与被告汉和公司于1997年7月22日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：1.同意被告汉和公司拆除属于潘浩康的产权房屋；2.被告汉和公司在2000年12月30日前安排潘浩康回迁广州市海珠区南华中路首层北向（面临南华中路路面）商铺、第八层东向位置（住宅不要顶层）房屋，分别作为对潘浩康首层商铺和二楼的产权补偿。潘浩康回迁的首层商铺建筑面积为77.525平方米，回迁住宅建筑面积为85.2775平方米，以上全部纳入回迁房的产权证中等。上述协议于1997年8月12日经广州市城市房屋拆迁办公室备案。被告汉和公司违约未能按合同约定安排潘浩康回迁，潘浩康于2002年就《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》等向广东省广州市海珠区人民法院提起诉讼，该院作出（2002）海房初字第××号民事判决书，判决：1.被告汉和公司在判决生效之日起30日内将符合法定验收交楼条件的座落于广州市广州市海珠区南华中路374-428地段豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）的商铺交给潘浩康回迁；2.被告汉和公司在判决生效之日起30日内将符合法定验收交来条件并完善厨、厕设施的座落于广州市海珠区南华中路374-428地段豪丰园豪丰阁610房交给原告回迁；3.被告汉和公司支付从2001年1月1日起至其实际履行上述判决主文第一项、第二项确定的义务时止原告被拆除房屋租金（每月按4467.6元计）给原告等。2005年7月，广州市中级人民法院以（2004）穗中法民四终字第1746号民事判决书判决维持上述一审判决。判决生效后，被告汉和公司拒不履行判决义务，原告于2005年8月18日向广州市海珠区人民法院申请强制执行，该院于2005年10月13日以被告汉和公司没有可供执行财产为由裁定中止执行。2011年9月29日，在潘浩康满足被告汉和公司多方面无理要求后，自行与被告汉和公司协商并接收了广州市海珠区南华中路378号610房（建筑面积84.6平方米，已出售），但商铺回迁、拆迁补偿款、赔偿费、诉讼费分文未得。之后，潘浩康多次向广州市海珠区人民法院申请恢复执行，在恢复执行中，执行法院发现符合判决回迁条件的的拆迁补偿商铺已由被告汉和公司处理，且登记在案外人名下。鉴于现已没有符合条件的商铺房源可供执行，执行法院于2018年10月10日作出终结执行裁定，终结对（2002）海房初字第××号民事判决书主文第一项的执行。鉴于潘浩康已无法回迁判决确定的商铺，而位于广州市海珠区南华中路378号2103房住宅虽由被告汉和公司抵押给第三人农行广州流花支行，但一直由被告汉和公司做员工宿舍使用。鉴于被告汉和公司其余房屋均已处理，为此潘浩康向执行法院申请变更补偿方式，以该房屋作为原告回迁商铺之补偿，执行法院告知原告需另案诉讼。被告汉和公司故意严重违约，导致潘浩康直至2011年9月29日才回迁住宅，但至今无法回迁商铺。被告汉和公司从2005年起无偿占用潘浩康的商铺经营音响城，并使用潘浩康的回迁住宅作音响城和小区物管公司员工、保安宿舍，且一直拖欠潘浩康的拆迁补偿款、赔偿费、诉讼费不予支付，严重损害了潘浩康的合法权益，给潘浩康造成了巨大的经济损失。被告汉和公司在潘浩康房屋所在地进行拆迁兴建大楼，所从事的是商业经营行为，是以拆除潘浩康祖屋等原有房屋为前提进行的，之后才出现土建、装修、抵押等经营行为，潘浩康与被告汉和公司之间的拆迁补偿合同远远先于被告汉和公司与第三人农行广州流花支行之间的抵押合同，潘浩康的权益应优先获得保护，且在同一大楼。同样情况下法院已作出优先保护回迁户权益的判决，故要求被告汉和公司将潘浩康原回迁商铺的补偿方式变更为回迁住宅。被告汉和公司在拆迁期间没有向潘浩康支付拆迁补偿费用，有房源而故意占用、出租、转移，造成潘浩康住宅迟回迁、商铺至今未能回迁，严重损害了其的合法权益，其理应赔偿其此期间的租金损失。综上，请求判令：1.变更被告汉和公司拆迁潘浩康广州市海珠区南华中路426号首层商铺的补偿方式为回迁广州市海珠区南华中路378号2103房，并确认变更后的补偿房屋产权归原告所有，作为被告拆迁潘浩康广州市海珠区南华中路426号首层商铺的产权补偿，商铺与住宅评估价格之差由价低一方向价高一方支付价差。被告汉和公司在判决生效之日起30日内将广州市海珠区南华中路378号2103房腾空并交付原告使用，同时协助原告办理该屋产权登记手续，办理产权过户登记手续的费用由被告汉和公司负担。2.被告汉和公司在判决生效后10日内赔偿原告因潘浩康迟延回迁广州市海珠区南华中路378号610房住宅及首层商铺的经济损失[（1）迟延回迁广州市海珠区南华中路378号610房从2001年1月1日起至2011年9月28日实际回迁该屋之日止，以有资质的评估部门按照该房屋同期市场租金标准计算经济损失；（2）迟延回迁广州市海珠区南华中路374-428号地段豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临广州市海珠区南华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）的商铺从2001年1月1日起至将广州市海珠区南华中路378号2103房交付原告时止，以有资质的评估部门按照该房屋同期市场租金标准计算经济损失]；3.本案诉讼费由被告汉和公司承担。被告汉和公司辩称：原告要求以住宅替换判决确定的回迁商铺，不符合回迁补偿协议的约定及回迁判决的结果。现被告汉和公司名下尚有33间首层商铺，故同意回迁户以商铺优先补偿。只是上述33间商铺部分处于抵押状态，且商铺的现场门牌号与查册登记的首层商铺平面图无法一一对应，目前还涉及具体人数不明的其他回迁户是否需回迁上述商铺，故现无法明确是否能以其他商铺补偿给原告。由于原告要求变更补偿的住宅已办理了抵押，现仍处于抵押状态，故不同意原告以住宅置换商铺进行补偿的诉讼请求。对于原告要求被告汉和公司赔偿原告迟延回迁广州市海珠区南华中路378号610房住宅及首层商铺的经济损失请求，被告汉和公司不发表意见。第三人农行广州流花支行述称：第三人农行广州流花支行虽是广州市海珠区南华中路378号2103房登记的抵押权人，但该房屋的债权已在2015年9月24日转让给案外人广东粤财资产管理有限公司，故本案争议与第三人农行广州流花支行无关。第三人锐捷公司述称：原告要求置换的广州市海珠区南华中路378号2103房登记抵押权人为农行广州流花支行，后农行广州流花支行将债权转让给案外人广东粤财资产管理有限公司，案外人广东粤财资产管理有限公司已将债权转让给锐捷公司，故锐捷公司为该房屋的实际抵押权人。由于该房屋是第三人锐捷公司的抵押物，且尚存在查封，故第三人锐捷公司不同意原告要求以该房屋置换判决回迁商铺的诉讼请求。原告要求被告支付迟延回迁经济损失已超过诉讼时效，不同意原告的该项诉讼请求。第三人濠丰公司述称：广州市中级人民法院已受理第三人锐捷公司申请被告汉和公司的破产申请，该破产案尚未审结，本案应中止审理，等待广州市中级人民法院的破产程序审理终结，原告只能依据破产法的相关规定行使权利。此外，原告与被告汉和公司之间基于《房屋拆迁安置协议》提起的诉讼，法院已作出生效判决，确定原告补偿方式为被告汉和公司将符合法定验收交楼条件的座落于广州市海珠区南华中路374-428号地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）的商铺给原告回迁。因此，原告首层商铺的回迁位置只能在上述判项的位置，而不能以豪丰园首层位置没有回迁面积再行提起诉讼。原告要求由原回迁首层商铺变更为回迁广州市海珠区南华中路378号2103房而提起本案诉讼属重复起诉。第三人濠丰公司只是豪丰园的物业管理公司，行使物业管理职责，与原告的诉讼请求没有关系。综上，第三人濠丰公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原广州市海珠区南华中路426号是潘浩康的祖业。潘浩康与被告汉和公司于1997年7月22日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：1.国土局以（95）征（拨）通字第603号文决定收回南华中路374-428号地段的土地，市房管局以（95）房拆许字（212）号《城市房屋拆迁许可证》批准被告汉和公司拆除产权属于潘浩康的房屋；2.潘浩康同意被告汉和公司拆除上述房屋；3.被告汉和公司将自有的座落于广州市海珠区南华中路回迁楼首层、位置北向（面临南华中路路面），八层楼位置东向（住宅不要顶层）产权调换给潘浩康。产权交换的建筑面积为162.8平方米，与原产权证核定的155.05平方米相差7.75平方米。对于相差的房产面积，原告以每平方米900元购买；4.被告汉和公司于2000年12月30日前将上述自有房屋交付给潘浩康。另该协议第十一条其他事项约定（1）潘浩康原房屋均是商铺及仓库，回迁的首层商铺建筑面积77.525平方米，住宅建筑面积为85.2775平方米，以上全纳入潘浩康回迁房的产权证中；（2）原租户从临迁之日起继续按租金标准每月交纳，交至回迁到被告汉和公司另安置回迁房之日止等。潘浩康与被告汉和公司于2001年11月7日签订《作价补偿协议书》，约定双方同意对上述房屋实行作价补偿，补偿款为700000元，被告汉和公司于2001年12月30日前一次性将该补偿款交付潘浩康，拆迁费发放到2001年10月30日止，并同补偿款一起支付，每月补偿费为4467.6元，如被告汉和公司2001年12月30日前不能支付作价费，则应按原1997年7月22日双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》执行，拆迁补偿费发放到回迁为止等。被告汉和公司没有向潘浩康支付作价费。被告汉和公司在签订上述协议后，将广州市海珠区南华中路378号610房抵押给抵押权人。由于被告汉和公司没有按合同约定履行义务，潘浩康2002年遂向本院提起诉讼（2002）海房初字第××号，要求被告汉和公司1.按合同约定安置其回迁至广州市海珠区南华中路388号地段新建大楼的首层商铺（铺面宽不少于4.2米）及住宅（其中回迁住宅变更为广州市海珠区南华中路378号610房）；2.从2001年1月起按每月4467.6元支付补偿款（及租金）至回迁时止等。本院作出的（2002）海房初字第××号民事判决认为潘浩康与被告汉和公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方的协议于1997年8月12日经广州市城市房屋拆迁管理办公室办理了备案手续，应当具有对抗他人的准物权的效力。即使被告抵押给第三人的商铺包括了应补偿给潘浩康的商铺，但被告汉和公司是在上述拆迁补偿协议备案后才将商铺抵押给抵押权人，故潘浩康主张对协议确定的回迁商铺的权利优于抵押权人享有的抵押权。抵押权人主张其抵押权优于潘浩康的拆迁补偿，补偿协议无效，理由不足，不予支持。本院遂于2002年9月22日作出（2002）海房初字第××号民事判决书，判决：1.被告汉和公司在判决生效之日起30日内将符合法定验收交楼条件的座落于广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临年华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）的商铺交给潘浩康回迁；2.被告汉和公司在判决生效之日起30日内将符合法定验收条件并完善厨、厕设施的座落于广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园豪丰阁610房房屋交给潘浩康回迁；3.被告汉和公司支付从2001年1月1日起至其履行上述判项确定义务时止的潘浩康被拆除房屋租金（每月按4467.6元计算）给潘浩康等。抵押权人后提起上诉，广州市中级人民法院后作出（2004）穗中法四终字第1746号民事判决书，认为潘浩康与被告汉和公司之间是拆迁补偿合同关系，抵押权人与被告汉和公司之间是抵押贷款关系，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，抵押权人认为潘浩康与被告汉和公司关于回迁商铺的条款违反上述司法解释的规定而无效的理由不成立；潘浩康与被告汉和公司之间的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其真实意思是潘浩康以自有房屋与被告汉和公司的新建房屋进行产权调换，因此潘浩康对约定回迁商铺具有担保物权性质的优先权，足以对抗抵押权人的抵押权。据此，广州市中级人民法院判决驳回抵押权人的上诉，维持本院（2002）海房初字第××号民事判决书判决。被告汉和公司在判决生效后，没有履行（2002）海房初字第××号民事判决书确定的判决义务，潘浩康遂向本院申请强制执行。2011年9月29日，潘浩康接收并回迁广州市海珠区南华中路378号610房，但商铺至今未有回迁。2018年10月10日，本院作出（2018）粤0105执恢578号执行裁定书，认为在恢复执行过程中，经调取房屋档案及现场调查，广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向的商铺实为广州市海珠区南华中路388号125、126、127、128商铺，上述商铺现均登记在案外人名下，符合判决主文确定的回迁条件拆迁商铺已由被告汉和公司处理且登记在案外人名下，现已没有符合条件的商铺房源可供执行，故潘浩康要求回迁座落于广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）商铺的回迁请求，已不具备执行条件，故裁定终结（2002）海房初字第××号民事判决书主文第一项内容的执行。本院另查明，广州市海珠区南华中路378号2103房产权人为被告汉和公司，建筑面积为131.2238平方米，房屋用途为住宅，第三人濠丰公司为该房屋所在豪丰园小区的物业管理公司。广州市海珠区南华中路378号2103房于2000年9月15日办理抵押登记，登记抵押权人为第三人农行广州流花支行。中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部于2015年9月24日将第三人农行流花支行对被告汉和公司的债权转让给案外人广东粤财资产管理有限公司，后广东粤财资产管理有限公司又将该债权转让给第三人锐捷公司，但没有办理抵押登记变更手续。潘浩康因无法回迁商铺，要求被告汉和公司变更回迁广州市海珠区南华中路378号2103房未果，遂于2018年11月30日向本院提起本案诉讼。2019年5月22日，广州市中级人民法院根据第三人锐捷公司的申请裁定受理被告汉和公司破产清算一案，该案尚在破产审理过程中。诉讼过程中，原告与潘浩康因债权转让纠纷向广州市越秀区人民法院提起诉讼，经该院调解，双方达成协议。广州市越秀区人民法院遂于2020年4月13日作出（2020）粤0104民初4940号民事调解书，确认：1.潘浩康同意将广州市海珠区南华中路426号房屋的所有权益[包括：由潘浩康与被告汉和公司就上述房屋拆迁分别于1997年7月22日及同年8月12日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》约定的权利内容，（2002）海房初字第××号民事判决书主文第一、第三、第四项判决及诉讼费处理的权益]全部归原告所有；2.双方确认自签订协议之日起，由原告作为原广州市海珠区南华中路426号房屋的房屋权利人自行行使房屋所有权人的权利，即由原告向被告汉和公司主张并取得自拆迁时起的临迁费、延期回迁临迁费、违约金、赔偿金、迟延回迁租金损失、逾期履行裁判的迟延履行金、房屋拆迁补偿金等拆迁权益等。诉讼中，本院委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司对广州市海珠区南华中路378号2103房（建筑面积为131.2238平方米，房屋用途为住宅）及广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米、建筑面积77.525平方米，房屋用途为商铺）的商铺进行估价。该评估机构于2019年12月24日出具《房地产估价报告》，广州市海珠区南华中路378号2103房评估总价为5248952元，广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米、建筑面积77.525平方米）商铺的评估总价为5248443元。原告因上述评估支出了评估费30000元。本院认为：本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。潘浩康与被告汉和公司存在房屋拆迁安置补偿合同关系，由潘浩康提交的与被告汉和公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及本院[2002］海房初字第××号民事判决书、广州市中级人民法院[2004]穗中法民四终字第1746号民事判决书等裁判文书证明，可予认定。原告基于与潘浩康债权转让协议而取得潘浩康与被告汉和公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》等而产生的相关权利，亦有广东省广州市越秀区人民法院作出（2020）粤0104民初4940号民事调解书证明，故原告就其与潘浩康因债权转让协议所取得相关权利，有权以自己的名义提起相应的民事诉讼，故本院确认原告与被告汉和公司之间为房屋拆迁补偿安置合同纠纷。关于本案应否中止审理问题，《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定：人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。本案诉讼过程中第三人濠丰公司以第三人锐捷公司申请被告汉和公司破产案件已由法院裁定受理为由要求中止本案审理。鉴于本案潘浩康提起本案先于第三人锐捷公司申请被告汉和公司破产，且被告汉和公司管理人已对被告汉和公司的财产进行了审核，且对本案继续审理没有异议，故本案应当继续审理。关于原告在原判决回迁商铺不具有回迁条件下是否可请求变更安置房屋问题，即第三人濠丰公司主张原告本案诉讼属重复起诉问题。本案已生效的（2002）海房初字第××号民事判决书，判决被告汉和公司安置潘浩康回迁至广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）商铺，但符合判决主文确定的回迁条件的广州市海珠区南华中路388号125、126、127、128商铺已由被告汉和公司处理，且登记在案外人名下，导致没有符合判决条件的商铺房源可供执行，以致被拆迁人潘浩康至今无法回迁。被告汉和公司作为拆迁人征用拆除潘浩康原有房屋，应按照与潘浩康签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定妥善安置潘浩康回迁，并予以补偿。被告汉和公司在约定期限届满至今，未妥善安置潘浩康回迁相应的商铺，严重损害了被拆迁人潘浩康的合法权益。鉴于被拆迁人潘浩康无法回迁的责任在被告汉和公司，潘浩康对此没有责任，故因情况发生变化，原告有权要求被告以自有产权房屋变更安置房屋，对第三人濠丰公司主张原告属重复起诉的意见，本院不予采信。关于原告对补偿安置房的权益能否优于抵押权问题，原告鉴于（2002）海房初字第××号民事判决书回迁商铺的判决内容已无法实现，而要求变更其回迁广州市海珠区南华中路378号2103房。被告汉和公司虽表示广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层尚有33间商铺可供原告回迁，但其无法明确确认可供原告回迁商铺的具体门牌、方位及面积，故对被告尚有符合原判回迁条件商铺的意见，本院不予采信。原告要求回迁的广州市海珠区南华中路378号2103房虽设有抵押，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，所有权及普通债权均不能对抗抵押权的优先受偿效力。但本院认为原告对拆迁安置房屋享有的权利是一种特殊的债权，可优先于抵押权。理由如下：1.在拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现存被拆迁房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其基本的生存居住、使用权，故应受到特殊保护。本案原告虽基于与被拆迁人潘浩康的债权转让协议而所取得相关权利，但其权利基础来源没有发生改变，故亦应受到特殊保护。2.依据《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此可以认定被拆迁人的拆迁安置债权性质上属于特种债权，具有优先权的效力，优于购买商品房的消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受权不得对抗买受人。……”根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者，而当被拆迁人的权利与一般购房消费者的权利发生冲突，根据《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权优于商品房买受人，据此可以推定被拆迁人对拆迁安置房屋的权益应优于抵押权。故原告主张其补偿安置房的权益优于抵押权，并要求将原回迁商铺变更为回迁安置广州市海珠区南华中路378号2103房的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。变更安置房屋后，房屋的差价应由价低者向价高者进行补偿，故原告应向被告汉和公司补偿房屋差价509元（住宅评估总价5248952元-商铺评估总价5248443元）。关于抵押合同是否有效问题，广州市海珠区南华中路378号2103房于2000年9月15日办理抵押登记，登记抵押权人为第三人农行广州流花支行。中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部于2015年9月24日将第三人农行广州流花支行对被告汉和公司的债权转让给案外人广东粤财资产管理有限公司，后广东粤财资产管理有限公司又将该债权转让给第三人锐捷公司。从法律事实发生的时间看，潘浩康与被告汉和公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》先于涉案房屋设定的抵押，但涉案房屋设定的抵押先于原告要求变更安置该房屋前，抵押设定时涉案房屋并不存在《物权法》第一百八十四条第四款规定的情形，因此被告汉和公司与第三人农行广州流花支行在借款合同上设定的抵押担保并不存在无效以及抵押不成立的情形，在效力上并无瑕疵，应当认定涉案房屋抵押有效。只是原告的补偿安置房的权益优于第三人农行广州流花支行（现实际权利人为第三人锐捷公司）的抵押权，在原告实现其补偿安置后，第三人农行广州流花支行或第三人锐捷公司可就原告向被告汉和公司补偿房屋差价509元主张财产抵押优先权。至于第三人农行广州流花支行或第三人锐捷公司剩余债权的抵押优先受偿权问题，可在被告汉和公司的剩余财产范围内另案主张。由于未在本案中主张优先受偿权，故对其优先受偿权问题本案不作处理。第三人濠丰公司作为广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园小区物业管理公司，其虽称不是广州市海珠区南华中路378号2103房的实际使用人，但其在庭审中明确表示该房屋的实际使用人由第三人濠丰公司法定代表人安排居住使用，应视为是第三人濠丰公司的公司行为，故第三人濠丰公司负有与被告汉和公司共同腾空广州市海珠区南华中路378号2103房，供原告回迁的义务，其应予与被告汉和公司共同腾空广州市海珠区南华中路378号2103房。关于原告主张迟延回迁的经济损失是否已过诉讼时效问题，本案中原告要求被告汉和公司向其支付迟延回迁经济损失，被告汉和公司对此并无提出诉讼时效抗辩。原告的该项主张并不涉及第三人锐捷公司的实体权利，故第三人锐捷公司主张原告该项主张已过诉讼时效，依法无据。此外，本院于2018年10月10日作出（2018）粤0105执恢578号执行裁定书，确认没有符合条件的商铺房源可供执行，故原告要求回迁商铺的回迁请求已不具备执行条件，而裁定终结（2002）海房初字第××号民事判决书主文第一项内容的执行。原告遂于2018年11月30日向本院提起本案诉讼，亦无超过法定诉讼时效，故对原告已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。关于原告主张迟延回迁经济损失问题，本院（2002）海房初字第××号民事判决书虽就潘浩康（原告）住宅、商铺的相关经济损失作出了处理，但是该项处理是针对潘浩康原有被拆迁房屋所作出的，在被告汉和公司未有按原约定回迁期间安置原告回迁的情况下，原告要求被告汉和公司按约定回迁安置房的同期市场价租金标准计算其损失，理据充分，本院予以支持。鉴于被告汉和公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，被告汉和公司应在2000年12月30日前安置原告回迁，但被告汉和公司逾期未有安排原告回迁，其已构成违约，应承担违约责任。由于本院（2002）海房初字第××号民事判决书判决被告汉和公司支付从2001年1月1日起至其履行安置潘浩康（原告）回迁时止的被拆除房屋租金（每月按4467.6元计算）给潘浩康，而潘浩康与被告汉和公司约定回迁日为2000年12月30日前，原告在回迁日届满前的损失为被拆迁的原有房屋，而约定回迁日届满次日，原告的实际损失应以约定回迁房为依据确定相关损失。原告要求被告汉和公司在判决生效后10日内，赔偿原告迟延回迁广州市海珠区南华中路378号610房从2001年1月1日起至2011年9月28日实际回迁该屋之日止，以有资质的评估部门按照该房屋同期市场租金标准计算经济损失；以及迟延回迁广州市海珠区南华中路374-428号地段豪丰园回迁楼首层、位置北向商铺，从2001年1月1日起至将广州市海珠区南华中路378号2103房交付原告时止，以有资质的评估部门按照该房屋同期市场租金标准计算的经济损失。鉴于原告已就原有房屋损失部分已申请了强制执行，现尚在执行中，故被告汉和公司向原告支付的自2001年1月1日至2011年9月28日止，迟延回迁广州市海珠区南华中路378号610房，以及自2011年1月1日起至本判决生效之日止，迟延回迁广州市海珠区南华中路374-428号地段豪丰园回迁楼首层、位置北向商铺的经济损失，应以有资质的评估部门按照上述房屋同期市场租金标准计算，减去本院（2002）海房初字第××号民事判决书判决被告汉和公司应向原告支付的经济（租金）损失每月4467.6元为宜。由于被告汉和公司违约致使原告提起本案诉讼，并因此支出房屋评估费30000元，该房屋评估费应由被告汉和公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第二百八十六条、《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、被告广州汉和房地产有限公司拆迁潘浩康（现权利人为原告何洁红）广州市海珠区南华中路426号首层商铺的产权补偿房屋，由原补偿广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向（面临南华中路的门面宽度不少于4.2米，商铺建筑面积77.525平方米）商铺，变更为产权补偿广州市海珠区南华中路378号2103房给原告何洁红；二、原告何洁红在本判决发生法律效力之日起10日内，支付由原产权补偿安置广州市海珠区南华中路374-428地段的豪丰园回迁楼首层、位置北向商铺，变更为产权补偿安置广州市海珠区南华中路378号2103房的房屋价差509元给被告广州汉和房地产有限公司；三、被告广州汉和房地产有限公司在本判决生效之日起30日协助原告何洁红办理广州市海珠区南华中路378号2103房产权登记手续，办理产权登记手续所需的费用由被告广州汉和房地产有限公司负担；四、被告广州汉和房地产有限公司及第三人广州市濠丰物业管理有限公司在本判决生效之日起30日内，共同腾空广州市海珠区南华中路378号2103房，并交付原告何洁红使用；五、被告广州汉和房地产有限公司在判决生效后10日内，赔偿原告何洁红迟延回迁广州市海珠区南华中路378号610房，从2001年1月1日起至2011年9月28日实际回迁该屋之日止，以有资质的评估部门按照该房屋同期市场租金标准计算经济损失；以及迟延回迁广州市海珠区南华中路374-428号地段豪丰园回迁楼首层、位置北向商铺，从2001年1月1日起至将广州市海珠区南华中路378号2103房交付原告时止，以有资质的评估部门按照该房屋同期市场租金标准计算的经济损失,减去本院（2002）海房初字第××号民事判决书判决被告汉和公司应支付的经济损失（租金）每月4467.6元后的余额给原告何洁红；六、被告广州汉和房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，支付房屋评估费30000元给原告何洁红；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由被告广州汉和房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂广洪人民陪审员  戴雪洁人民陪审员  胡绮琨二〇二〇年八月二十一日书 记 员  傅远泓冯天欣