广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15710号原告：彭伯杰，男，1990年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：熊阿丰，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：曹孟军，男，1983年12月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告彭伯杰与被告曹孟军租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭伯杰的委托诉讼代理人熊阿丰，被告曹孟军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭伯杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告按月租9523元向我支付从2020年2月12日至2020年3月16日拖欠的租金一共10751元；2、判令被告按1.2元/度电费、6元/吨水费向我支付2020年1月12日至3月16日拖欠水电共1148.4元；3、判令被告支付房屋维修费2000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月12日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定我将坐落在白云区广园路景泰直街西一巷四号102之一号房的房地产出租给被告作发廊用途使用，建筑面积为51平方米。租赁期限自2019年12月12日至2022年12月12日。每月租金9523元，被告需于每月的16号前缴交当月租金，逾期一星期我有权收回房屋不退押金；我收取押金18007元。由于疫情原因，我考虑被告有经济困难，本应于2月12号交的租金允许其延迟1个月交租，但到期后被告都已各种借口拒绝支付。我告知被告需在4月底前交所有欠款，否则交还房屋不退押金。但被告仍不交租，并于3月16日搬离房屋选择单方面终止合同。现房屋存在不同程度破损。我不同意退还押金也不同意用押金抵扣被告欠付的费用。综上，被告的行为侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告曹孟军辩称，我要求原告退还押金，并用押金抵扣房租及水电费等相关费用，维修费我不同意，因为我接收的时候就这样的，不是我导致的，除了卫生没有搞好，确认原告所说的租金和水电费金额，但是我2月份没有营业，我要求2月份予以减租，剩余押金退还给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在白云区广园路景泰街西一巷四号102之一号房（以下简称涉案房屋）的房地产出租给被告作发廊用途使用，建筑面积为51平方米。租赁期限自2019年12月12日至2022年12月12日止。每月租金9523元，被告需于每月的12号前缴交当月租金，逾期一星期内原告有权收回房屋不退押金。被告需交付19046元做押金，租约期满后，被告付清所有费用，保持装修原貌，清理好室内杂物，按金全数退还被告不支付利息，如有损坏所租房屋或屋内物品，原告有权按实际维修费用扣除押金。租赁期不足一年期押金不予退回。租赁期内有关的水费、电费、电话费、煤气费、垃圾费、治安费等均由被告负责。双方确认实际支付押金为18007元。2020年2月13日，被告向原告发信息协商减租事宜，原告称自己也要向房东交租，如果房东不同意减租，其也不能给被告减租。同年3月14日，被告向原告发信息称无力继续履行租赁合同，要求解除合同并从押金中扣除需缴纳的租金，原告答复被告理解其处境，也不会强行让其继续亏损，同时要求结清所欠租金及水电费并没收押金。被告于3月16日搬离涉案房屋。原、被告确认被告自2020年2月12日起至搬离之日止的租金未付。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、涉案房屋照片及装修费收据。拟证实被告破坏涉案房屋墙面、地面及卫生脏乱，原告花费维修费用5900元。2、水表读数及电费通知单，拟证实被告欠付水电费1148.4元。被告同意支付上述水电费用。被告向本院提交如下证据：《景泰街关于进一步加强疫情防控期间小区管理的通知》，拟证实涉案房屋所在小区于2020年2月5日起实施封闭式管理。庭审中，原告确认租给被告的涉案房屋已于同年4月15日再次转租出去。另查明，涉案房屋为住宅，产权人为甘炳伟，甘炳伟将该房屋租给原告，每月租金7980元，2020年2月、3月期间原告按照合同约定租金向甘炳伟缴纳租金，并未获得减免租金的优惠，原告提交了上述期间的租金缴纳凭证。原告将该房屋间隔成两间（产权人同意），其中一间租给本案被告，另一间租给案外人。再查，2020年3月17日，广东省新冠××防控指挥疫情防控组印发《广东省个体工商户复工复市新冠××疫情防控工作指引》，其中总体要求为各个体工商户要处理好疫情防控和恢复营业的关系，要掌握并严格落实各项防控措施，保证生产营业的正常秩序及防止疫情传播，保障群众身体健康和生命安全。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于押金，原告虽未诉请要求没收押金，被告亦未反诉要求退还押金，但原告已于庭审中明确表示不同意退还押金或用于抵扣被告欠付费用，原告实际是主张没收全部押金。故为减少当事人诉累，本案中对押金一并处理。本案中，因新型冠状病毒感染的疫情（以下简称新冠疫情）影响，广州市包括涉案房屋所在小区在内的多数小区都采取了封闭式或半封闭式管理的措施，以此控制人员随意出入小区所带来的传染隐患。被告承租小区内的涉案房屋用于经营发廊，其营业状况及收益确会受到疫情及小区管控措施的较大影响，但随着疫情得到有效控制及复工复产有序推进，广东省亦于3月17日下发了个体工商户复工复市的工作指引，被告仍可面向本小区住户继续使用涉案房屋并经营发廊，且双方约定的租赁期限至2022年12月12日止，疫情短期影响并不导致租赁合同无法履行或目的无法实现，故在合同目的仍可实现的前提下被告提前解除合同并搬离涉案房屋应认定为违约。合同虽约定被告迟延交租一周，原告即可收回房屋并没收押金，但如前文所述，被告逾期未付租金并提前解除合同是因为其经营状况、营业收入受疫情及防控措施的影响较大，故原告以没收全部押金18007元的方式主张被告承担违约责任，该违约金标准确属过高，且原告已于4月15日将涉案房屋再次转租，其因被告违约而导致的房屋空置时间为一个月，故本院酌情调整为被告参照合同约定一个月的租金9523元向原告承担违约责任，原告实际还应退还被告押金8484元。关于被告欠付的费用。被告自2020年2月12日起至搬离涉案房屋，即3月16日止的租金未付。虽原告亦未从房东处获得减免疫情期间租金的优惠，但原告以每月租金7980元的价格承租涉案房屋后又以每月租金9523元的价格转租给被告，从公平合理及双方共同分担损失的角度考虑，本院酌定被告按照约定月租金80%的标准向原告清偿2020年2月12日至3月16期间的欠付租金8601.4元（9523元×80%+9523元×80%÷31天×4天），因被告同意从应退还押金中扣除欠付费用，故扣除原告本应退还被告的押金8484元后，被告还应向原告支付117.4元。关于水电费，原告提供了垫付水电费的实际支出及度数，被告对水电费无异议，故被告向原告返还水电费1148.4元。关于维修费用2000元。原告未提供维修涉案房屋实际支出的凭证，亦未提供其出租涉案房屋给被告时房屋状态的凭证及被告对房屋造成破坏的证据，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告曹孟军向原告彭伯杰支付欠付租金117.4元；二、本判决生效之日起三日内，被告曹孟军向原告彭伯杰返还水电费1148.4元；三、驳回原告彭伯杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费299元，由原告彭伯杰负担272元，由被告曹孟军负担27元并于本判决生效之日起三日内迳付原告彭伯杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年八月二十日书记员 傅奎显