浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初3339号 原告（反诉被告）：金华市资产管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街**信华大楼**。 法定代表人：刘波，执行董事。 委托诉讼代理人：王根武，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张豆豆，浙江金奥律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：金华市中欣联运有限公司，住，住所地：浙江省金华市婺城区环城西路**/div> 法定代表人：徐翦，执行董事。 委托诉讼代理人：王惠雄，浙江凯大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董毅，浙江凯大律师事务所实习律师。 原告金华市资产管理有限公司与被告金华市中欣联运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告金华市中欣联运有限公司提起反诉。本案于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告金华市资产管理有限公司的委托诉讼代理人王根武和张豆豆，被告金华市中欣联运有限公司的委托诉讼代理人王惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华市资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告金华市中欣联运有限公司立即腾空并拆除其承租的坐落于金华市××路××号杨梅山地块上建造的房屋及建筑物；2.判令被告金华市中欣联运有限公司逾期不腾空、不拆除房屋及建筑物产生的拆除费用由被告金华市中欣联运有限公司承担，如遇政府征迁，则征迁补偿款归原告金华市资产管理有限公司所有；3.判令被告金华市中欣联运有限公司支付原告金华市资产管理有限公司土地占有使用费115200元；4.判令原告金华市资产管理有限公司已收取被告金华市中欣联运有限公司的保证金10000元可不予退还，并由被告金华市中欣联运有限公司承担因原告金华市资产管理有限公司实现债权所支出的律师费18000元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年3月，原告金华市资产管理有限公司将坐落于金华市××路××号杨梅山地块出租给被告金华市中欣联运有限公司使用，被告承租后在租赁土地上搭建了临时建筑用于生产经营。2015年租赁到期后，双方重新签订了《租赁协议》，并约定租赁期限5年（从2015年3月1日至2020年2月28日止），租金每年8万元等内容。目前，双方约定的租期已届满，且出租地块被划入婺城区高铁新城征迁红线范围，已不具备续租条件。原告金华市资产管理有限公司在租期届满之前已上门及发函告知被告金华市中欣联运有限公司，要求被告限期腾空，并自行拆除上述租赁土地上的房屋及建筑物，并返还租赁物。但时至今日被告仍未归还涉案租赁物。原告认为，根据《合同法》及《租赁协议》约定，被告在约定的期限内未腾空并自行拆除租赁场地上的房屋及建筑物，并返还租赁土地，其行为已构成违约，原告除有权提出如上要求外，还有权向被告主张逾期时间按当年租金的三倍收取占有使用费及由此产生的拆除费用。 被告金华市中欣联运有限公司辩称：一、答辩人与原告于2015年2月25日签订的《租赁协议》属实。答辩人如期支付了2019年3月1日起至2020年2月28日全年的租金。虽然协议约定，租赁期限在2020年2月28日届满，但是由于新冠肺炎疫情不可抗力的影响，租赁合同的履行期限应当予以相应延长，截至2020年4月29日原告起诉，答辩人并没有存在违约行为。二、针对原告诉讼请求第一项要求立即腾空并拆除房屋及建筑物，第二项如逾期不腾空、不拆除的，要求承担拆除费用的请求。答辩人认为，场地内的厂房是答辩人合法建造，其物权归答辩人所有。按照现有政策，原告应当予以延长租赁期限，因此答辩人实际是没有违约，原告依据《租赁协议》要求答辩人腾空和拆除没有依据，也没有拆除的义务。三、针对原告诉讼请求第三项要求支付土地占有使用费也没有依据。由于答辩人占有使用地块仍然在其合法占有使用期内，没有理由要求按照三倍年租金支付。延长租赁期限内，除因为疫情不用使用场地时间除外，即该除外时间为免除租金的租赁期间，其他实际使用场地时间被告仍然愿意按照合同的定的标准支付租金。四、针对原告的第四项诉请求。答辩人认为，《租赁协议》第三条第4项有关保证金1万元的约定，并没有诸如“中欣公司违约，即作为违约金予以没收”此类的约定，仅约定了退还不计息。因此，该项请求没有合同或法律依据。五、根据《租赁协议》履行情况看，结合当前新冠肺炎疫情处于常态化防控阶段，疫情形势依然严峻，国家和各地政府都在积极促进经济的恢复与发展。为企业减轻负担，支持企业恢复和发展生产，是我们共同的心愿，也是原告应尽责任。原告在答辩人忙于抓生产，促发展，稳就业的时期，提出此类不符合党和国家大政方针的诉求。宁愿让好好的厂房闲置或者拆除当废物，而苛责答辩人，让社会财富处于浪费之中。此类行为并不符合法律精神。2020年6月10日，金华日报已发布婺城区的拆迁公告，本案所涉地块属化肥厂区块，旧城改造已列入婺城区人民政府的范围；征收正在进行当中，厂地及地上建筑附属物的评估正在进行当中，经向指挥部了解，评估结果正在公示征求阶段。从公告发布之日起，该使用权的性质发生了变化，原告依据租赁合同主张的依据不存在。因此，答辩人请求法庭依法裁判，驳回原告诉请。 被告（反诉原告）金华市中欣联运有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告的租赁关系延续到租赁物被征用之日止（2020年6月10日止）；2.如遇征迁，地上厂房，地上厂房等建筑物反诉被告经支付对价后告所有。庭后反诉原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：反诉原告与反诉被告虽于2015年2月25日签订《租赁协议》，但双方的租赁关系是长期且一直存在的。反诉原告企业改制，该厂区是改制后国有留存的部分，而仍一直为反诉原告所使用。在此过程中，反诉原告自己投资，2010年兴建高15米的主厂房。除2017年部分被拆除外，现仍有建筑面积超过1500平方米，另还有其他一些附属设施。厂房及其附属建筑的物权一直归反诉原告所有，由于改制的原因，其所占用的土地经过剥离后，转入现在的反诉被告管理。该厂区反诉被告除收取租金外，并无实际另作他用。反诉被告只是一家资产管理公司，不负责土地开发或者其他生产经营活动。虽然反诉被告接手管理该块土地后，由于厂房等建筑物是反诉原告自身所有，双方的合作关系仍然维持原有的使用关系，并没有改变。反诉原告已经按约支付了2019年3月1日至2020年2月28日一年的租金。但由于新冠肺炎疫情不可抗力的影响，反诉原告自2020年春节前十天放假后，就一直到三月下旬才恢复生产。厂区内是生产金属制件产品，使用钢材量大，配置有大型吊装行车三台，多台重型卷轧机之类的大型设备。虽然租赁协议约定，租赁期限在2020年2月28日届满，但此只是产生重新签订租赁合同商谈租赁价格的问题，并不改变双方的合作关系；另一方面，由于新冠肺炎疫情导致土地无法按照租赁合同的用途使用。虽然不能归责于反诉被告，但应当将履行期限应当予以相应延长和减免相应租金。按照省市两级政府的规定，应当在今年上半年给予2、3个月的租金。为保障反诉原告的生产能够不受影响，作为国有企业的反诉被告理应遵守国务院、浙江省和金华市政府的政策规定，在合同约定的期限届满后，给予相应地延长期限和延长期限内相应租金免除。反诉原告长期使用案涉土地，是历史形成的，并不是简单的租赁协议所约束的内容，其使用的厂房本身也是反诉原告所有。反诉被告在其民事起诉状中称，该地块去年已经被划入征迁红线范围。现在要求反诉原告拆除腾空并没有实际意义，只能导致厂房和土地的闲置浪费，既不能增加反诉被告的收入，反而造成反诉被告租金损失，同时还造成企业停产，员工失业，不利于经济发展和稳定就业。反诉被告在其民事起诉状请求中要求如遇政府拆迁，则征迁补偿款归反诉被告所有。说明拆除和腾空并非是反诉被告的目的，在租赁关系双方仍然存在的情形下，为公平合理考虑，反诉原告愿意折价将地上附着物（厂房及附属建筑）归反诉被告所有。反诉原告认为，由于改制等历史原因，反诉原告长期使用反诉被告管理的土地，反诉原告一直遵守诺言，按时支付租金。双方相得益彰，互为有利。在反诉被告自身没有实际需要变更土地实际用途或被征用的情形下，反诉原告继续使用该土地更加有利于社会和双方的利益。当前疫情形势仍然严峻，全国都在积极开展，扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务。延续租赁关系，更符合法律的精神实质。因此，反诉原告请求法庭依法裁判，支持反诉原告诉请。 原告（反诉被告）金华市资产管理有限公司辩称：一、本案双方在2015年签订租赁协议，约定的租赁期限到2020年2月28日已经到期，没有出现法律规定或者双方事后达成一致意见的顺延相应合同租期，反诉原告诉请的延续到2020年6月10日缺乏相关法律合同依据，应不予支持。二、反诉被告作为涉案场地的所有权人，尽管遇到政府征迁，但目前的所有权人仍是反诉被告，且目前的被征收单位也是反诉被告，是本案适格的产权人，根据合同的相对性，也是合同方式的出租方，相反，反诉原告在合同到期后不具有使用的合法性，目前涉案场地上有其他使用人，而并非是反诉原告，在2020年5月双方代理人及法官到现场去查看过。三、2020年新冠肺炎疫情发生，本案反诉原告不具有顺延租期的合同理由，因为合同约定的租期于2020年2月28日到期，原告的起诉状落款时间是2020年4月29日，法院受理是2020年5月6日，应以法院受理的时间为准；同时按照国家规定因疫情影响给予相应的租期是可以的一个规定，不是出租方必须给予的规定，顺延的前提是合同未到期，且在合同履行过程中不存在违约行为，最终是否顺延是由出租方同意；结合本案原告多次电话催被告腾空，被告一直未腾空，不存在顺延租期的说法。四、反诉原告诉请的第二项与事实不符，目前区块纳入征迁范围是事实的，但结合政府征迁公告及相关报道，该区块是依法征收，被征收单位是反诉被告，反诉被告也按照征迁公告配合政府评估，最终补偿款是包含土地的价值、地上建筑、地上建筑物价值告违反租赁协议情况下，反诉原告已不具有地上建筑物等厂房主张的权益。反诉被告按协议约定在行使作为国有企业的相应权益。综上，请求法院驳回反诉原告诉请。 经审理本院认定事实如下：2010年3月，原告金华市资产管理有限公司将坐落于金华市××路××号杨梅山地块出租给被告金华市中欣联运有限公司使用，被告承租后在租赁土地上搭建了厂房用于生产经营。2015年租赁到期后，原告金华市资产管理有限公司（甲方）与被告金华市中欣联运有限公司（乙方）于2015年2月25日重新签订了一份《租赁协议》，约定：租赁期限5年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止，每年租金8万元，租金每年支付一次，先付后用。乙方应在2015年8月28日前支付第一年度租金，第二年起在每年2月25日前付清当年度租金；乙方逾期支付，甲方有权按所欠租金数额以银行同期贷款利率双倍收取违约金，逾期超过60日未支付的，甲方有权单方解除租赁协议，所欠租金乙方仍应支付甲方。在签订本协议同时，乙方应向甲方支付租赁履约保证金1万元整，本协议到期后，如乙方无违约行为，则由甲方退回。租赁合同期满后，乙方应将经过甲方确认完好的租赁物返还甲方。乙方应当在租赁到期后两个月内将租赁场地上的临时建筑物及构筑物等固定财物自行拆除或搬离。若乙方在上述期限内不予拆除或搬离的，则甲方有权通过法律等途径将其拆除和清理，由此造成的一切后果由乙方负责，甲方不予任何赔偿给乙方，拆除及清理费用由乙方承担。租赁到期后，乙方不得将租赁物转租，转借给他人或自行在租赁物上进行生产经营，甲方有权采取任何手段阻止乙方转租、转借行为及不让乙方进行生产经营的权利，乙方由此造成的损失，甲方不予赔偿。租赁期满，乙方应如期交还租赁物，如逾期归还，则应按照协议中约定的当年租金的叁倍支付甲方该租赁物的占有使用费。债权人为实现债权所支出的费用，包括但不限于法院诉讼费用、律师费用、交通费、调查费等均由债务人承担等内容。被告已交纳保证金1万元，并支付了自2019年3月1日－2020年2月28日期间的租金38400元。2020年2月，原告发函通知被告，因租赁地块已被列入高铁新城拆迁红线范围，不再对该地块进行出租或续租，要求被告在合同租赁期满后停止一切经营活动，并将承租场地上的建筑物自行拆除。被告收到后仍未腾空。2020年5月26日，承办法官及双方代理人到涉案现场去查看，发现涉案租赁场地由他人在使用，系被告转租给他人。2020年6月10日，金华日报发布征收公告，本案所涉租赁的地块属化肥厂区块，旧城改造已列入金华市婺城区人民政府征收的范围。现征收正在进行当中。另查明，原告为实现债权，与浙江金奥律师事务所签订一份委托代理合同，并支付了律师费18000元。 本院认为：原、被告签订的《租赁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应按约履行。1.对于原告第一项诉请，原告在租赁协议约定的租赁期限届满前已发函通知被告，租赁地块已被列入高铁新城拆迁红线范围，不再对该地块进行出租或续租，要求被告在合同租赁期满后停止一切经营活动，并将承租场地上的建筑物自行拆除。2020年1月中下旬，新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，完全符合不可抗力的三大特征。疫情对被告的经营造成了一定的影响，结合本案的实际情况，根据公平原则，予以延长2个月租期为妥。原告于2020年5月起诉，同年6月10日金华日报也发布征收公告，被告仍未腾空，已属违约，被告应立即腾空。因租赁的地块及附属物被政府征收，故是否拆除地上建筑物，应当由政府决定。2.对于原告第二项诉请，因本案所涉租赁的地块正在征收进行当中，征迁补偿款未确定，故不予支持。3.对于原告第三、四项诉请，根据租赁协议的约定，协议到期后，如被告无违约行为，则退回保证金。租赁期满，被告应如期交还租赁物，如逾期归还，则应按照协议中约定的当年租金的叁倍支付原告该租赁物的占有使用费；债权人为实现债权所支出的费用，包括但不限于法院诉讼费用、律师费用、交通费、调查费等均由债务人承担。协议约定2020年2月28日到期，因疫情影响，延长2个月租期后，被告仍未腾空，属违约行为。故对原告主张的该两项请求，本院予以支持。4.对于反诉原告诉请的双方之间租赁关系延续到租赁物被征用之日止（2020年6月10日止），虽然金华日报于2020年6月10日发布征收公告，但相关的征收正在进行中，尚未结束，被告亦未搬离场地，仍继续使用并转租他人，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）金华市中欣联运有限公司立即腾空其承租的坐落于金华市××路××号杨梅山地块上建造的房屋及建筑物。 二、被告（反诉原告）金华市中欣联运有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）金华市资产管理有限公司土地占有使用费115200元及实现债权费用18000元。 三、原告（反诉被告）金华市资产管理有限公司已收取被告（反诉原告）金华市中欣联运有限公司的保证金10000元可不予退还。 四、驳回原告（反诉被告）金华市资产管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）金华市中欣联运有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1482元（原告已预交），由原告金华市资产管理有限公司负担482元，被告金华市中欣联运有限公司负担1000元；反诉费6900元（被告已预交），由被告金华市中欣联运有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙霞 二〇二〇年八月十二日 代书记员 季青