吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3636号 原告（反诉被告）：延吉市鑫福园物业有限公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人：张永祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔亚霞，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：崔晔，吉林平岗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许龙吉，男，朝鲜族，住吉林省延吉市。 被告（反诉原告）：朴明仙，女，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：许龙吉（朴明仙丈夫），住吉林省延吉市。 原告延吉市鑫福园物业有限公司（以下简称鑫福园物业公司、反诉被告）与被告许龙吉（反诉原告）、朴明仙（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于同年7月9日、同年7月27日公开开庭进行了审理。原告鑫福园物业公司（反诉被告）的委托诉讼代理人崔亚霞、崔晔、被告许龙吉（反诉原告）、被告朴明仙（反诉原告）的委托诉讼代理人许龙吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫福园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求二被告给付2018年5月1日至2020年5月1日期间的物业费17,712元（567.31平方米×1.3元每平方米每月×24个月）；2.律师费由二被告承担；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告为鑫福园物业公司所管理小区业主，按照法律规定应当缴纳物业费，二被告在2018年5月至今已经使用和享受物业管理服务，但二被告从不主动缴纳以上物业费，作为校长的许龙吉身为人大代表应起到表率和带头作用，而不应以各种理由拖欠，每次都经鑫福园物业公司工作人员催促未果，起诉至人民法院判决，但也拒不执行，此户2018年列入全国失信被执行人名单，已成为老赖，严重侵害了鑫福园物业公司的合法权益，故诉至法院支持其诉讼请求。 许龙吉辩称，延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的合同无效，应当撤销该份合同，应驳回鑫福园物业公司的诉讼请求。延边IT技工学校的正大门不属于物业管理区域，物业管理条例明确规定物业管理区域内的部分才有权管理。业主委员会已经与二被告达成共识，2019年延边州法院听证笔录及（2019）吉24民终1729号案件中可以证明业主委员会不参与小区非住宅类物业费价格调整，这足以证明2016年12月20日业主委员会与门市业主约定业主委员会不再参与门市非住宅物业费调整等一切价格的客观事实。业主大会或者业主委员会作出的决定违反《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 朴明仙辩称，延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的合同无效，应当撤销该份合同，应驳回鑫福园物业公司的诉讼请求。延边IT技工学校的正大门不属于物业管理区域，物业管理条例明确规定物业管理区域内的部分才有权管理。业主委员会已经与二被告达成共识，2019年延边州法院听证笔录及（2019）吉24民终1729号案件中可以证明业主委员会不参与小区非住宅类物业费价格调整，这足以证明2016年12月20日业主委员会与门市业主约定业主委员会不再参与门市非住宅物业费调整等一切价格的客观事实。业主大会或者业主委员会作出的决定违反《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 被告许龙吉（反诉原告）、朴明仙（反诉原告）向本院提出诉讼请求：延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的合同无效，应当撤销该份合同，且不应再签订物业管理区域外的合同；鑫福园物业公司返还房屋维修费用1200元、并赔偿损失2300元；鑫福园物业公司返还房屋维修资金11,764元；本案诉讼费由鑫福园物业公司承担。事实和理由：延边IT技工学校的正大门不属于物业管理区域内，物业管理条例明确规定物业管理区域内的部分才有权管理。业主委员会已经与二被告达成共识，2019年延边州法院听证笔录及（2019）吉24民终1729号案件中可以证明业主委员会不参与小区非住宅类物业费价格调整，这足以证明2016年12月20日业主委员会与门市业主约定业主委员会不再参与门市非住宅物业费调整等一切价格的客观事实。业主大会或者业主委员会作出的决定违反《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 原告鑫福园物业公司（反诉被告）辩称，选聘、解聘物业公司是由业主大会决定，业主大会经团体业主会议有权对选聘、解聘物业公司作出决定，业主委员会是执行业主大会的决定，若对选聘合同提出异议，许龙吉、朴明仙应在业主大会过程中提出异议，且业主大会及业主委员会不是本案当事人，且与本案物业合同纠纷无关，不应合并审理。业主大会是业主自治机构，对业主大会的决定有异议的，应通过社区及业主大会沟通解决，本诉请不符合法院受理民事案件的范围。针对诉请第二项，鑫福园物业公司不是房屋维修资金的管理人，对房屋维修资金的筹备及使用需通过业主大会表决，许龙吉、朴明仙及鑫福园物业公司无权干涉房屋维修资金的使用，对于此项诉请应征得业主大会的同意，因此反诉主体不适格，诉请也不属于法院受理范围。 经审理查明：鑫福园物业公司于2003年9月29日依法成立，经营范围系住宅小区物业管理。2016年12月20日，社区齐书记、延吉市房产物业办主任、业主委员会主任、门市房代表许龙吉等人员就门市物业费和物业续聘问题进行协商，但未出具正式文件。2017年2月26日，延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司续签物业服务委托合同，约定物业服务内容为房屋外观、设备运行、房屋及设施设备的维修养护、公共区域保洁、公共秩序维护等，非住宅由物业公司按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，合同期限自2016年4月21日至2019年4月20日，合同到期前两个月内双方应就合同续签事宜，达成一致。如不续签，则合同自动延期到实际物业服务行为停止为止，鑫福园物业公司在合同终止前一个月，应书面通知延吉市鑫福园业主委员会。鑫福园物业公司于2017年3月3日到延吉市物业管理办公室将上述物业服务合同登记备案。许龙吉、朴明仙系夫妻关系，许龙吉、朴明仙共同共有的位于延吉市河南街XXX号XXX、XXX、XXX号三套房屋（建筑面积分别为100.58平方米、215.84平方米、250.89平方米，共计为567.31平方米）位于延吉市鑫福园小区，许龙吉、朴明仙用该房屋经营延边IT技工学校。物业服务费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元。许龙吉、朴明仙拖欠自2018年5月1日至2020年5月1日的物业费共计17,700元（567.31平方米×1.3元每平方米每月×24个月）。 另查，鑫福园物业公司于2016年8月23日以许龙吉和朴明仙拖欠自2015年7月1日至2016年4月20日期间物业费为由向本院提出诉讼，请求许龙吉和朴明仙给付自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费，本院于2016年11月2日作出(2016)吉2401民初6076号民事判决书，判决许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付延吉市鑫福园物业有限公司自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费7129.20元。许龙吉和朴明仙不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2017）吉24民终187号民事判决书，判决维持原判。许龙吉、朴明仙不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申103号民事裁定书，裁定驳回许龙吉、朴明仙的再审申请。2018年4月27日，鑫福园物业公司因许龙吉和朴明仙拖欠自2016年4月1日至2018年4月30日的物业费17,958元为由向本院提出诉讼，请求许龙吉和朴明仙给付自2016年4月1日至2018年4月30日的物业费17,958元，本院于2019年3月3日作出(2018)吉2401民初2688号民事判决书，判决许龙吉和朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付延吉市鑫福园物业有限公司自2016年4月21日至2018年4月30日的物业费17,958元。许龙吉和朴明仙不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终589号民事判决书，判决维持原判。 认定上述事实的证据有：鑫福园物业公司的营业执照、物业资质证书、物业服务委托合同、本院(2016)吉2401民初6076号民事判决书、延边朝鲜族州中级人民法院（2017）吉24民终187号民事判决书、本院（2017）吉2401执1057-1号执行裁定书、吉林省高级人民法院（2018）吉民申103号民事裁定书、延吉市物业服务合同备案表、照片、录音光盘及情况说明、本院(2018)吉2401民初2688号民事判决书、延边朝鲜族州中级人民法院（2019）吉24民终589号民事判决书，以及双方当事人的陈述。 本院认为：关于鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的物业服务委托合同的效力问题，因2016年12月20日，社区齐书记、延吉市房产物业办主任、业主委员会主任、门市房代表许龙吉等人员就门市物业费和物业续聘问题进行协商，但未出具正式文件，视为未达成协议。2017年2月26日，延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司续签物业服务委托合同，并按约定履行了备案手续，许龙吉、朴明仙作为鑫福园小区的业主，应该执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司续签的物业服务委托合同符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对许龙吉和朴明仙具有约束力，应当按照合同约定履行相应义务。许龙吉、朴明仙虽主张业主委员会的选任程序违反规定、签订物业服务合同存在损害业主权利的行为以及对门市物业费和物业续聘达成协议，但未能提供充分证据予以证明，故对其抗辩意见不予支持。鑫福园物业公司为鑫福园小区提供了相关的物业服务，许龙吉、朴明仙直接或间接地受益，故许龙吉、朴明仙应按约定向鑫福园物业公司给付自2018年5月1日至2020年5月1日期间的物业费17,700元（567.31平方米×1.3元每平方米每月×24个月）。鑫福园物业公司要求二被告支付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。许龙吉和朴明仙的主张，部分与本纠纷无关，部分没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即向原告延吉市鑫福园物业有限公司给付自2018年5月1日至2020年5月1日的物业费17,700元； 二、驳回原告延吉市鑫福园物业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告许龙吉（反诉原告）、朴明仙（反诉原告）的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费243元（鑫福园物业公司已预交），减半收取计121.50元，由许龙吉、朴明仙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金丽丽 二〇二〇年八月三十一日 书记员  张 美