贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3637号原告：叶海燕，男，1963年1月11日出生，汉族，住贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201610322358。诉讼代理人：刘洋洋，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201710013352。被告:盘州市光明房地产开发有限责任公司,住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道江源路,统一社会信用代码91520222697516938L。法定代表人:王学林，盘州市光明房地产开发有限责任公司董事长。诉讼代理人：陆朝伟，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201111088484。诉讼代理人：吴建丰，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202202010187264。原告叶海燕与被告盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶海燕的诉讼代理人谭代关、刘洋洋，被告光明公司的诉讼代理人陆朝伟、吴建丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶海燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告光明公司支付原告叶海燕2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金73457元;判令被告光明公司以房屋总价款458250元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金;二、判令被告光明公司支付原告叶海燕2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金79780元;判令被告光明公司以房屋总价款458250元为基数按年利率4.2%支付原告叶海燕2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金;三、本案诉讼费由被告光明公司承担。事实与理由：2014年8月12日原被告签订了商品房预售合同,合同约定:“原告叶海燕以458250元价格购买由被告光明公司开发的观月广场2单元12层3号商品房一套，被告光明公司于2015年12月30日前按照合同约定交付使用条件交房”。合同签订后原告叶海燕按照约定履行了支付购房款的义务,但本案争议商品房至今未满足合同约定的交付使用条件,被告光明公司也未办理商品房产权转移登记手续。原告叶海燕认为被告光明公司未按合同约定的交付使用条件交付房屋,未将商品房过户的行为已严重侵害了原告叶海燕的合法权益,特诉至贵院,望人民法院依法支持原告诉请。被告光明公司辩称，1、原告叶海燕的首笔购房款是支付给建安公司的，未支付给被告光明公司。因此，原告叶海燕未完全支付购房款；2、原告叶海燕诉请要求支付逾期交房违约金，由于双方签订的商品房买卖合同明确约定逾期超过30日继续履行合同的，违约金的给付期限为交付期限届满之日起至实际交付之日止，而本案被告光明公司向原告叶海燕实际交房时间为2016年7月18日。因此，原告叶海燕诉请将违约金计算到2020年5月20日没有合同约定和法律规定，不应得到支持；3、原告叶海燕主张的逾期办证违约金，双方签订的商品房买卖合同没有约定办证时间和承担违约金的起算时间，故根据法律规定，预售商品房的自房屋交付之日起90日内办理房屋产权转移登记，商品房为现售房屋的，为签订商品房买卖合同之日起90日内办理房屋产权转移登记。由于本案约定的交房时间为2015年12月30日，故原告叶海燕主张的期限已经超过诉讼时效。本院经审理认定如下事实：2014年8月12日原告叶海燕与被告光明公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：原告叶海燕向被告光明公司购买位于盘州市翰林街道观月商业广场2单元12层3号商品房一套，建筑面积129.23平方米，套内建筑面积为109.17平方米,该商品房总价款为458250元;原告叶海燕首付房款138249.60元，余款320000元以银行按揭或公积金贷款方式支付，被告光明公司在2015年12月30日前交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产，测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中被告光明公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；被告光明公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。同时，双方约定了逾期交房责任和交接手续：除不可抗力外，被告光明公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30个工作日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算向支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房。退房的，应当书面通知被告光明公司。被告光明公司应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告光明公司应当在交付日7日前，书面通知或电话通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告光明公司应当出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告光明公司承担，并按照第十三条处理。应在收到书面通知或电话通知7日内，办理该商品房的交接手续。……查验该商品房后，对被告光明公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。合同签订后，原告叶海燕于2014年9月18日向被告光明公司交付了首期房款138249.60元。2014年9月22日，双方以其签订了《商品房买卖合同》向盘县住房和城乡建设局申请对商品房预售合同进行了登记备案。2015年5月19日，原告叶海燕从中国建设银行股份有限公司盘县支行按揭贷款320000元用于支付购房款，原告叶海燕依约付清了全部购房款。合同签订后，被告光明公司于2016年7月18日向原告叶海燕交付了房屋，但一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告叶海燕至今未能取得房屋所有权证书。以上事实，有原告叶海燕提交的商品房买卖合同、盘县商品房预售专用收据、个人贷款支付凭证，被告光明公司提供的装修承诺书、住宅验收记录、钥匙领取表复印件各一份以及原告叶海燕的陈述，被告光明公司的辩解在卷佐证，以上证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性可以作为认定上述事实的依据。被告光明公司提交的盘县住房和城乡建设局关于要求观月广场建设项目复工及解决有关后续问题的函、复工催收函、解除合同通知书与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告光明公司是否依约向原告叶海燕完成了房屋交付？2、被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期交房期间的违约金以及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效？3、被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金以及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效？关于被告光明公司是否依约向原告叶海燕完成了房屋交付问题。本院认为，原被告在合同中明确约定了房屋交付使用条件及交接手续，如原告叶海燕认为房屋交付不具备合同约定的使用条件时，有权拒绝接收。本案中，原告叶海燕已于2016年7月18日接受房屋，并实际装修入住，应当认定被告光明公司已于2016年7月18日完成了房屋交付。据此，原告叶海燕主张被告光明公司一直未向其交付房屋的理由不能成立，不予采信。关于被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期交房期间的违约金以及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定被告光明公司应于2015年12月30日前向原告叶海燕交房，但被告光明公司于2016年7月18日才向原告叶海燕交付了房屋，其行为已构成违约，原告叶海燕有权在合同约定的付款期限届满之日起三年内（即在2019年8月26日前）要求被告光明公司承担违约责任。由于原告叶海燕未在上述法定期限内主张权利，故原告叶海燕于2020年5月29日才向本院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。被告光明公司辩解原告叶海燕的该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期限的理由成立，予以支持。关于被告光明公司应否向原告叶海燕支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金及原告叶海燕的该项请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定被告光明公司应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，被告光明公司于2016年7月18日将涉案房屋交付原告叶海燕使用，应当于2016年10月16日前申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告光明公司仍然未向本院提交其已依约申请完成了涉案商品房初始终登记的相关文件和资料，被告光明公司的行为已构成违约，被告光明公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。由于原告叶海燕主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告光明公司提出诉讼时效抗辩，原告叶海燕主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月30日至2020年5月29日期间的违约金，2017年5月29日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。同时，由于双方未约定违约责任，原告叶海燕主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算。由于原告叶海燕主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%未超过前述法律规定的年利率6%，予以支持即由被告光明公司支付原告叶海燕逾期办理商品房转移登记期间的违约金为57739.50元（458250元×4.2%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款458250元为基础，按照年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告叶海燕将盘州市翰林街道观月商业广场2单元12层3号商品房转移登记在原告叶海燕名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶海燕2017年5月30日至2020年5月29日期间逾期办理商品房转移登记的违约金57739.50元，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以458250元为基础，按年利率4.2%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告叶海燕将盘州市翰林街道观月商业广场2单元12层3号商品房转移登记在原告叶海燕名下之日止。二、驳回原告叶海燕的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由原告叶海燕负担1060元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担622元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  方彦雷二〇二〇年八月二十六日书记员  胡 丽