山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初8647号 原告：闫瑶，女。 委托诉讼代理人：李方鑫，山西众志诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚丹，山西众志诚律师事务所律师。 被告：运城市鑫万瑞房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：李晋良，男，该公司工作人员。 原告闫瑶诉被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫瑶的委托诉讼代理人姚丹、李方鑫，被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李晋良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫瑶向本院提出诉讼请求：1、判令被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司立即返还原告因房屋面积差多交纳的购房款20487.85元及利息（利息以20487.85元为基数，自2015年6月30日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类货款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止2020年4月19日共暂计4696.99元）；2、判令被告退还原告因房屋面积差多缴纳的维修基金428.1元；3、判令被告赔偿原告取暖费、物业费、生活垃圾处理费的各项损失暂计306.24元（损失自2017年10月31日计至物业公司办理房屋面积更正手续之日止，截止2020年3月31日，损失暂计306.24元），并要求被告协助原告前往某某物业有限公司运城分公司办理某某洲小区××号房屋面积更正手续；4、判令被告承担原告办理某某洲小区××号房屋产权登记时因房屋面积差多缴纳的契税费用；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年原告闫瑶在被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司处购买了某某洲小区××号房屋，并于2015年6月30日向被告付清购房款。2015年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋预测建筑面积共93.28平方米，单价为每平方米7760.55元，房屋总价款为723904元。合同同时就双方权利义务、违约责任、合同备案与房屋登记等进行了约定。2017年10月，原告按照合同约定的房屋面积为标准缴纳了维修基金、物业费、卫生费及取暖费等相关费用后，被告向原告交付了房屋。接受房屋后，原告发现房屋实际格局与图纸不相符，实际面积要小于合同约定的预测面积，为此原告多次找被告沟通，要求对房屋进行测量，并退还原告因面积差而多支付的购房款，同时向原告赔偿因其违约造成原告多交纳的维修基金、物业费、卫生费、取暖费等相关费用，但被告一直推诿不予解决。 原告闫瑶向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：YC××2]及附件；2、发票2份[发票号码：1××7/1××9]；3、中华人民共和国不动产权证书[产权证编号：晋（2018）运城市不动产权第0××6号]；4、2017年10月31日收据一份；5、2017年10月31日某某物业有限公司运城分公司收费收据1份。 被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司辩称，依据商品房买卖司法解释14条，应按照合同约定的附件11第五条履行。原告剩余的诉请无法律依据和事实依据，也无合同约定，因此，应驳回其他诉请。 被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司未向本院提交证据、依据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，原告闫瑶与被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司签订了合同编号为：YC××2《商品房买卖合同（预售）》，由原告购买被告开发的位于运城市槐东路以东学苑路以西的运城某某洲小区××号房屋，合同约定：房屋预测建筑面积共93.28平方米；房屋单价为每平方米7760.55元，房屋总价款为723904元；实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，按附件十一约定处理（合同第十三条）；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%（含本数）的，买卖双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算，面积误差比在3%以内的（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%（合同附件十一第五条第2、3、4款）。买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房产合同的相关维修基金，最终收费项目及标准，按当地政府部门最新规定执行，多退少补（合同附件十一第七条第2款）。合同签订后，原告闫瑶向被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司支付了购房款723904元。运城市不动产登记中心在2018年9月27日对涉案房屋进行不动产权登记，房屋的专有建筑面积为90.50平方米，分摊建筑面积为0.14平方米。原告闫瑶于2017年10月31日向被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司支付15126.28元的维修基金，被告并向原告出具收据。同日，原告闫瑶向涉案房产所在的某某物业有限公司运城分公司缴纳了以93.28平方米为标准的物业费及生活垃圾处理费共计6060.2元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司的商品房已由运城市住房保障和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为（2014）晋商房预售运字第015号，原告闫瑶与被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定合同有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”涉案《商品房买卖合同》中约定房屋面积为93.280平方米，在不动产权证书中载明面积为90.64平方米，涉案房屋的误差为2.64平米，面积误差比未超过3%，且被告的委托诉讼代理人在庭审中承认房屋存在误差，原告闫瑶要求被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司返还房屋面积误差房价款20487.85元（2.64平方米×7760.55元）及利息的主张于法有据，本院予以支持。原告还要求退还原告取暖费、物业费、生活垃圾处理费以及要求被告协助原告办理涉案房屋面积更正手续。本院认为，原告缴纳的取暖费、物业费、生活垃圾处理费等费用是基于原告与供暖公司、物业公司签订的服务合同，双方未在《商品房买卖合同》中对该项进行约定，且与涉案签订的《商品房买卖合同》无关联性，原告此项主张无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告缴纳的取暖费、物业费、生活垃圾费的标准是根据双方签订的合同中约定面积计算的，约定面积有误差，被告应当协助原告办理房屋面积更正手续，原告此项主张本院予以支持。原告要求被告承担原告办理涉案房屋产权登记时因房屋多缴纳的契税费用，但该笔费用并未实际发生，原告要求被告承担此项费用，无事实依据，本院不予支持。关于原告诉称要求退还部分维修基金，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，该笔费用系原告委托被告向房产部门缴纳，收款人为房产部门，原告要求被告退还，于法无据，本院不予支持。关于原告此项损失应另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 一、被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告闫瑶房屋面积误差房价款20487.85元及利息（利息自2015年6月30日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类货款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告闫瑶到某某物业有限公司运城分公司办理某某洲小区××号房屋面积更正手续； 三、驳回原告闫瑶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448元，由原告闫瑶负担29元，由被告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司负担419元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长 贾朝波审判员畅清泉审判员王娜 二〇二〇年八月四日 书记员 谢      晓      英