广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15237号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市方江贸易有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇东凤南路21号108。法定代表人：何尔敏，总经理。委托诉讼代理人：谷洪涛，广东华勋律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市天骄货运市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇草庄中路999-1000号（市场地址：广州市白云区太和镇草庄中路999-1000号自编南区1、2、4、5#仓库；北区1-7#仓库；商铺招待所1-4#；综合楼7-9#餐厅招待所1-2#；办公楼共21栋）广州市天骄货运市场。法定代表人：陈金招，董事长。委托诉讼代理人：杨萱君，广东邦昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：印享林，该司员工。原告广州市方江贸易有限公司（以下简称方江公司）与被告广州市天骄货运市场经营管理有限公司（以下简称天骄公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方江公司的法定代表人何尔敏及委托诉讼代理人谷洪涛，被告天骄公司的委托诉讼代理人杨萱君、印享林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方江公司诉称及辩称：我司在2015年5月1日至2016年8月31日期间向被告租赁其位于广州白云区太和镇草庄中路天骄货运市场（以下简称天骄市场）的仓库及办公室两间，此后双方没有继续签订书面租赁合同，但合同一直在实际履行。2019年5月31日，我司因业务发展需要，将仓库停租并搬迁到其它地方。2020年4月15日，我司为了生产经营需要，决定将仓库搬回到被告处，继续从被告处租用仓库。经双方口头协商，被告同意将其拥有的面积约为1132平方米左右的仓库租给我司使用，按每平方米35元计算，每月租金为39600元。被告要求我司为体现诚意，要求我司先支付两个月的仓库租金作为押金，并支付20000元作为垃圾运输处理费、物业费和水电费的押金。出于双方一直沿用的交易习惯，也出于对被告的信任，我司法定代表人通过手机银行分两次向被告法定代表人私人账户转入99200元仓库押金及垃圾运输处理费、物业费、水电费押金。我司与被告协商正式租赁合同过程中，我司要求在合同条款中写明：每一个月的租金及垃圾运输处理费、物业费和水电费等费用转入被告公司账户，并开取正式发票，便于我司公司做账。被告却坚决要求将上述费用转入私人账户，不同意我司开取正式发票的要求。双方因分歧太大，最终没有协商一致，仓库租赁合同没有得到实际履行。由于仓库和办公地点不一致导致生产经营不便，我司于2020年5月l3日向被告提出从5月14日起停止租赁其办公室，要求退回9000元办公室押金，并同时退回99200元仓库押金及垃圾运输处理费、物业费和水电费押金，遭到被告的拒绝。故此，请求法院判令：一、被告退回仓库押金和垃圾运输处理费、物业费和水电费押金共计99200元本金及利息（以99200元为基数，利息按6%年利率，从起诉之日起计算到实际清偿之日止）；二、由被告承担所有诉讼费用。另，涉案仓库未实际交付给我司，我司没有使用仓库，故我司不同意被告的反诉请求。被告天骄公司辩称及诉称：原、被告并未解除双方之间的租赁协议，故我司无需向原告退回仓库的押金、垃圾运输处理费、物业费和水电费的押金。另，原告主张利率按照6%的年利率计算，标准过高，请法院予以调整。我司与原告于2020年4月1日签订了《物业租赁合同书》，约定原告租赁我司坐落于广州市白云区太和镇草庄中路999号北院办205、207室，租赁期间从2020年4月1日至2021年3月1日，双方约定租赁费用每月计3000元。同日，双方口头协商约定，参照上述租赁合同的条款，原告向我司承租面积约为1132平方米的仓库，按每平方米35元计算，每月租金39600元，租赁期间从2020年4月15日至2021年4月14日。双方还约定，如原告违约，除按本合同约定的违约条款执行外，同时愿意向甲方支付合同承租物一个月的租赁服务费、物业管理费以及垃圾运输费的合计金额作为租赁物的误租费，并同意将履约保证金作为违约金由我司收缴。原告于2020年4月15日向我司支付履约保证金以及预付2020年4月份的仓库租金总计99200元。原告从2020年5月开始就没有向我司支付租金，截止2020年7月6日，原告总共拖欠我司租金79920元，原告在我司处有履约保证金59600元。原告不按时支付租金，其行为已经构成违约，故我司要求原告依据双方约定承担违约责任，现我司只收取原告的履约保证金作为违约金，金额计59600元。双方达成租赁协议之后，原告未与我司协商解除205、207室以及仓库租赁协议，并拖欠我司租金，鉴于双方存在长期的租赁关系以及交易情分，我司并未采取强硬措施要求原告支付拖欠的租金。原告却不顾长期诚信合作关系，恶意毁约，意图逃避支付租金的义务，故我司根据相关法律的规定提起反诉，请求法院判令：一、原告向我司支付拖欠的租金79920元及利息（以79920元为本金，从2020年7月6日起按照银行同期同贷的标准支付利息至实际清偿之日止）：二、原告向我司支付违约金59600元（违约金为原告支付的履约保证金，已经实际支付）；三、反诉的诉讼费由原告承担。经审理查明：2020年4月1日，原、被告签订一份《物业租赁合同书》，约定被告将其名下位于广州市白云区太和镇草庄中路999号北院办205、207室出租给原告，租赁期间从2020年4月1日至2021年3月31日，原告每月需支付租赁服务费、物业管理费、垃圾运输费，合计3000元。2020年4月15日，何尔敏通过手机银行向被告法定代表人陈金招转账79200元及20000元，合计99200元。庭审中，原、被告均确认双方曾于2020年4月15日口头约定由被告出租其位于天骄市场内的仓库给原告使用，仓库面积大约为1132平方米，租金35元/平方米，租金为39600元/月，押金为79200元，垃圾运输处理费、物业费及水电费押金为20000元；原告已通过何尔敏向被告支付了押金及垃圾运输处理费、物业费、水电费押金合计99200元。另，被告认为上述垃圾运输处理费、物业费及水电费押金20000元包含了原告承租205、207室的押金9000元，且其已根据约定将仓库实际移交给原告。对于被告的上述陈述，原告均不予确认，认为其已通过现金方式支付了205、207室的押金9000元，被告并未向其实际交付仓库。为证明上述主张，原告提交了205、207室的《物业租赁合同书》及押金收据，以及催款通知、汇款截图、退租申请书等证据。根据押金收据显示，被告于2020年4月27日收到原告交纳的北院205、207室的信誉保证金9000元。经质证，被告对物业租赁合同书、押金收据、催款通知以及汇款截图的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为合同已约定了转账账户，故不会以现金方式收款。在举证期限内，被告未提交证据已向原告实际交付了仓库。另查，涉案仓库未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《物业租赁合同书》、押金收据、催款通知、汇款截图、退租申请书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案仓库未取到建设工程规划许可证，故原、被告于2020年4月15日就涉案仓库达成的租赁协议无效。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求被告返还仓库押金为79200元，垃圾运输处理费、物业费及水电费押金为20000元的诉讼请求合理，本院对此予以支持。对于被告主张的上述垃圾运输处理费、物业费及水电费押金包含205、207室的押金9000元的事实，鉴于原告已就此提交了押金收据予以证明，而被告未能就此提交相反的证据予以反驳，故本院对此不予采信。对于原告主张的利息，考虑到其作为承租人，未对涉案仓库是否取得建设工程规划许可证进行审慎的审查，存在一定过错，故本院对其该项诉讼请求不予认定支持。对于被告主张的租金，因其未能举证证实已将涉案仓库向原告交付，故本院对此不予认定支持。另，由于涉案租赁协议无效，故被告据此主张违约金缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市天骄货运市场经营管理有限公司向原告广州市方江贸易有限公司支付仓库押金以及垃圾运输处理费、物业费、水电费押金，合计99200元；二、驳回原告广州市方江贸易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市天骄货运市场经营管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1140元、反诉受理费1545元，由被告广州市天骄货运市场经营管理有限公司负担（被告广州市天骄货运市场经营管理有限公司须于上述履行期限内向原告广州市方江贸易有限公司支付受理费1140元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年八月三十一日书记员  钟蕙