广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初600号原告：徐书林，男，1969年6月14日出生，汉族，住广东省始兴县****************。身份证号码：440************738。委托诉讼代理人李茂春，广东天行健（曲江）律师事务所律师。被告：夏新婵，女，1954年8月25日出生，汉族，住广东省始兴县*****************。身份证号码：440************040。委托诉讼代理人：夏临城，男，1964年6月10日出生，汉族，住广东始兴县*************。系被告夏新婵的胞弟。委托诉讼代理人：何作荣，男，1970年6月6日出生，汉族，住广东省始兴县**************。系被告夏新婵的女婿。原告徐书林与被告夏新婵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐书林及其委托诉讼代理人李茂春、被告夏新婵的委托诉讼代理人夏临城、何作荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐书林向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认被告所写据约（契约）有效；2.请求法院判决粤房字第1714913号房屋归原告所有及由原告受益；3.请求法院判令被告赔偿原告的经济损失10000元；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审时，原告放弃第三项诉讼请求,同时明确其第二项诉请由原告受益是指房屋拆迁时，房屋拆迁补偿款等利益归原告所有。事实和理由：1998年2月22日晚，经原告的同学华继胜介绍，原、被告双方在被告家中（原邮电局家属楼，现被告住处）友好协商并达成协议，即被告同意将其坐落在始兴县太平镇许塘（即原林业局粤林车队）的一套住房（始兴县林业局房改房，房屋所有权证号：粤房字1714913号）按双方协商达成的8000元转让出卖给原告。次日，在原告一次性付清房屋价款8000元给被告的当天，被告即把该套房屋的房屋所有权证及由被告本人亲自所写的“据约”【内容为：本人夏兴婵在原粤林车队的三楼家属住房经双方协定，按房屋价值转让给徐书林，本人已向徐书林收回房金，从即日起，该套住房的所有权（产权与使用权）永久性归徐书林所有，以后政策变动等因素一切由徐书林自负。）（房屋所有权证号码：1714913号。原屋主签名：夏兴婵）一九九八年二月二十三日】一份和该房改房的收据交给原告，同时也将早已清空的该房屋及其钥匙交付给原告。被告将该套房产转让交付给原告后，原告于1998年冬对该房屋进行了精装修并一家自住至2001年，原告搬迁新居后，则由原告弟弟一家人一直居住至2013年。2013年后，原告将该房屋出租给他人居住至今。被告将房屋交付给原告后，相关水电等费用均由原告负责缴交。另外，被告将房屋交付给原告后，当时双方口头约定择日办理房产过户手续，但之后因被告一直不配合该套房产过户事宜的原因，导致该房屋至今未办理过户手续。现因该套房产涉及拆迁，被告就该套房屋所有权一事歪曲捏造事实，谎称房产证已遗失而向不动产登记中心申请补办房屋权属证书，其行为明显侵害了原告对该套房屋的合法权益。基于上述事实，原告认为，被告将上述房屋自愿出卖转让给原告系其真实意思表示，应属合法、有效的行为，原告由此取得该房屋的所有权依法也应受到法律的保护。现被告就该套房屋的所有权一事违背良心，捏造事实并申请补办权属证书的行为，明显对原告造成了伤害和侵权，并增加了原告的诉累，从而给原告造成了精神上和经济上的损失（如因提起诉讼委托律师代理所产生的费用等损失）。特此，恳请贵院依法判如所请。被告夏新婵就原告徐书林诉房屋买卖合同纠纷一案，认为原告提出的诉讼请求证据不足，于法于理不通。答辩如下：一、答辩人对原告购买房屋的事实不予认可（1）原告没有按“据约”履约，“据约”里约定的房屋买卖并未实际完成。1998年，答辩人确曾和原告协商并写下购买答辩人名下在原林业局粤林车队一套住房的“据约”，但“据约”中清楚载明是“按房屋价值转让给徐书林”，而原告只首付了8000元房金，未按当时商定的市场价值继续完成履约，因此房屋买卖并未实际完成。既然房屋买卖没有完成交易，那么原告的所有诉求都不成立。（2）房屋价值。“据约”中清楚载明“按房屋价值转让给徐书林”，显然，房屋价值就是房屋的正常市场价或经独立中介房屋评估机构评估的价格。而答辩人购买的该套住房是单位房改房，是对本单位员工的一种福利房，并非市场价格房。而福利房的价格是远低于市场房价的。因为福利房是根据员工夫妻双方的职务、工龄等条件折价的，同一套房子不同的人员是享受不一样的购买价格。6年后，原告就想以单位内部特定员工购买房改房的差不多价格买下答辩人的房子，这可能吗？按当时的独立中介房屋评估机构评估该套住房的市场价都在15万元以上，原告只给了购房的首款8000元后就赖账不支付尾款了，因此，在该套住房征收前原告一直不敢提过户之事。（3）证据不足。原告提供的证据只有一张已超过20年不受法律最长保护期限的“据约”，未能提供更能证明交易完成的收款收据，起诉状所说的付了8000元也是原告仅凭记忆，并无证据。原告提供交收房款的“收据”只能证明答辩人交清了购买单位房屋的证据，与原告按“据约”载明房屋价值交易的收据无关，其它证据都是原告方的一面之词，与“据约”里的房屋买卖无关。（4）实际情况。原告为了尽快住进房屋，迫切地让答辩人写下“据约”支付了房金8000元，并答应在短时内筹款付清余款，但却对当时协商的该房屋价值15万元只字不提。原告当时给了答辩人8000多元后即开始使用答辩人的房屋。但是在答辩人写下“据约”给了钥匙之后，原告就翻脸不认人，只给了8000元就算房屋买卖交易了，不仅没有支付剩余的购房款和其他口头承诺，而且还在未经答辩人同意的情况下，把答辩人在原林业局粤林车队住房里面的东西全部扔掉。因此，答辩人至今对买卖事宜不予认可，房产至今未过户。而原告自知理亏，一直不敢向答辩人提出房产过户的事情。从原告住进该房屋至今，该套住房的合法所有权一直在答辩人名下。二、答辩人2011年时登报声明原产权证作废，原告对此没有异议。原告自知答辩人对其背信弃义的行为不满，因此原告也一直不敢提出过户事宜，答辩人为保障自己应有的权益，早已于2011年时向始兴县房地产交易所申请，房地产交易所同意答辩人登报声明原产权证遗失作废，原告并未对此提出异议。包括登报声明原产权证后近十年来，原告从未向答辩人提出过任何异议及过户请求。原告在诉状中称“现因该套房产涉及拆迁，被告就该套房屋所有权一事歪曲捏造事实，谎称房产证已遗失而向不动产登记中心申请补办房屋权属证书”，这应该是原告歪曲捏造事实！答辩人早在2011年就已经发了遗失声明，2011年时房屋尚未征收，答辩人也不知道房屋会被征收。反倒是原告在得知房屋要征收后，不顾事实、不顾法律、不顾颜面要求征收中心把征收款打到他名下，以8000元的价格使用房子至今也罢，原告还想独吞房屋征收款，其贪婪之心可见一斑！三、原告请求确认据约有效的目的就是为了侵吞答辩人房屋的征收款。原告厚颜无耻，20多年来从未提出异议，如今却在得知房屋征收时为了侵占征收款而歪曲事实诋毁答辩人，答辩人已身心俱疲，基于“以和为贵”和“人性本善”的宗旨，甚至愿意做出妥协和协商，因原告当时尚未支付剩余的房款，且房屋一直未过户（原告亦从未要求过户），答辩人同意在原告补偿房屋价值差价的前提下确认“据约”，以顺利完成房屋过户等买卖手续，但是原告为了一点经济利益，不惜背弃自己的良知和道德底线将答辩人诉诸法庭。四、原告的全部请求已超过《民法总则》最长诉讼时效的规定，应当全部予以驳回。原告徐书林与答辩人夏新婵因房屋使用事宜于1998年2月23日签订了《据约》。自双方签订协议之后长达22年的时间里，原告徐书林未向答辩人支付剩余房款，也未向答辩人提出任何请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原告在自签订协议之日20年之内不向答辩人提出任何请求，直至22年后方才起诉答辩人，其权利不应得到法院保护。再者，涉案的房屋一直登记在答辩人夏新婵的名下，根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此，涉案房屋的所有权毫无疑问属于答辩人夏新婵所有，原告确认所有权及其他权利归其所有没有任何事实及法律依据。五、契约存在重大漏洞、重大误解、约定不明，根据相关法律应该撤销，契约约定的房金是指定金。本院经审理认定事实如下：1998年2月，原告经其同学介绍与被告认识，后在被告家中与被告夫妻两人共同商议购买登记于被告名下，位于始兴县太平镇许塘（粤林车队）家属楼的房屋。1998年2月23日，原告向被告支付了购房款8000元，被告则向原告亲笔立下一份《据约》交原告收执，该《据约》写明“本人夏兴婵在原粤林车队的三楼家属住房经双方协定，按房屋价值转让给徐书林。本人已向徐书林收回房金，从即日起，该套住房的所有权（产权和使用权）永久性归徐书林所有，以后政策变动等因素一切由徐书林自负。（房屋所有权证号码：粤房字第1714913号。）”同时，被告还将案涉房屋的产权证书、房屋钥匙、原购房收据交与原告。同年冬，原告对房屋进行装修后入住，此后原告购买新房后搬离案涉房屋，但该房屋由原告交由其兄弟、父亲徐志明居住，该房屋水电费缴费卡户名亦办理在原告或其父亲名下。自2013年起，原告将案涉房屋对外出租，至今该房屋依旧由原告进行管理。在原告使用、管理案涉房屋期间，双方并未因案涉房屋发生过争议。2020年4月，当地政府发布了案涉房屋所在区域（粤林车队）的征收公告，5月6日，原告与征收方始兴县********签订了《原粤林车队项目房屋征收补偿协议》，约定由征收方一次性补偿原告案涉房屋、青苗及附着物等350563.66元。补偿协议签订后，原告按约将案涉房屋房产权属证书原件交由征收方。之后，被告得知案涉房屋征收事宜，双方遂因征收补偿款归属产生争议，原告为此诉至本院，要求确认房屋产权及补偿款归其所有。案涉房屋征收补偿款目前尚未并领取。案涉房屋系房改房，该房屋登记在被告名下，系被告和其丈夫温胜标的夫妻共同财产，温胜标已过世。2011年11月，被告曾到始兴县房地产交易所办理过产权遗失声明，但未重新办理房产证。以上事实有原告提交的案涉房屋的房屋所有权证、收据、《据约》水电费卡、租房协议、情况说明、房屋征收补偿协议、入户调查表、补偿表、签收表、被告提交的查档答复书以及本院的庭审笔录在卷予以证实。本院审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是：一、被告于1998年2月23日立下的《据约》是否有效？二、本案是否已过诉讼时效？原告诉请确认案涉房屋所有权及房屋征收补偿款归其所有有无事实和法律依据？本院对此分析如下：一、关于争议焦点一的问题，原告与被告及被告丈夫就案涉房屋买卖一事经双方协商确定，该买卖行为系双方真实意思表示，被告立下的《据约》为被告亲笔书写，该《据约》内容不存在违反法律、行政强制性法规的情形，故该《据约》为合法有效的协议，原告诉请确认该《据约》有效，应予支持。二、关于争议焦点二，本案是否已过诉讼时效及原告诉请能否支持的问题。本案原告诉请要求确认《据约》有效并主张案涉房屋所有权及征收补偿款，其诉请争议的标的实际属于不动产物权归属及收益的争议，属于物权确认请求权，因此本案不属于债权，不适用于诉讼时效，被告提出本案已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告在立下的《据约》中写明，“本人已向徐书林收回房金，从即日起，该套住房的所有权（产权和使用权）永久性归徐书林所有。”即被告已收到原告支付的购房款，从立下《据约》之日起，该房屋所有权归原告所有，该意思表示明确，不存在争议。况且，被告在立下《据约》后即将案涉房屋的产权证、钥匙，甚至其本人当初所购房屋收据均交与原告，此举也与民间房屋买卖行为相符。此外，案涉房屋从1998年起即由原告使用、管理至今，如原告未付清房款，则被告及其家属也不可能放任原告占有、使用房屋二十多年。综上所述，被告抗辩原告并未全额支付购房款，主张该买卖行为未完成，与上述查实的事实不符，本院不予采信。案涉房屋在2020年4月已经政府办部门公告予以征收，原告也已跟征收部门签订了征收补偿协议，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉房屋因政府拆迁致使物权消灭，原告诉请确认案涉房屋所有权归其所有无事实依据，本院不予支持。但原告基于与被告的买卖合同关系主张案涉房屋产权消灭的对价房屋拆除补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应于支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告夏新婵（夏兴婵）于1998年2月23日立下的《据约》有效。二、位于始兴县太平镇许塘（产权证号：粤房字第1714913）的房屋征收补偿款（含房屋、青苗、附着物）共计350563.66元归原告徐书林享有。三、驳回原告徐书林的其他诉讼请求。本案受理费6558元，减半收取计3279元，由原告徐书林负担1639元，由被告夏新婵负担1640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  徐友云二〇二〇年八月十七日书记员  邓 雪