安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初1528号 原告：赵华，男，1975年6月14日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：史晋，安徽威名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏祥，安徽威名律师事务所律师。 被告：赵生珍，女，1974年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告：刘立军，男，1985年10月3日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：许明峰，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。 原告赵华与被告赵生珍、刘立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁减分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员凌燕独任审理，公开开庭进行了审理。原告赵华委托诉讼代理人魏祥、被告赵生珍、被告刘立军委托诉讼代理人许明峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就肥东县房屋签订的《售房合同书》于已于2020年3月10日解除；判令被告协助原告至肥东县不动产交易中心办理房屋过户手续，将案涉房屋过户到原告名下；判令被告支付原告违约金40000元；2、判令被告支付2018年11月16日至2020年3月10日的逾期付款违约金157625元（650000元×0.05%／天×480天）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，经合肥宝慧房产销售代理有限公司居间介绍，原告与被告赵生珍签订《售房合同书》一份，约定原告将其名下位于肥东县房屋出售给赵生珍，房屋价格为650000元，违约金40000元。合同签订后，赵生珍要求原告将房屋过户至刘立军名下，并提供刘立军出具的委托书一份，载明刘立军委托赵生珍全权代办购房手续。2018年7月3日，赵生珍代理刘立军与原告签订《存量房资金托管协议》，并向原告出具承诺书一份，承诺2018年11月15日前让原告拿到房款650000元，若买方违约则以650000元为基数，按日0.05%计算违约金。同日，双方在肥东县不动产登记中心办理备案，并在约定时间内办理了房屋过户手续。房屋过户至今，被告仍未按照承诺让原告拿到房款，已经构成根本违约。2020年3月10日，原告通过电话方式通知被告解除合同，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告赵生珍辩称：本人代表刘立军与原告签订购房合同，中介公司是合肥宝慧房产销售代理有限公司，签订合同时缴纳了10000元定金，双方约定如果买方违约10000元不予退还，如果卖方违约支付买方20000元，没有看见合同中关于40000元违约金的条款。合同现在可以解除，但违约金约定过高，且刘立军无法支付房款的原因是涉案房屋无法办理贷款手续。 被告刘立军辩称：1、刘立军认可赵生珍代为签订《售房合同书》的行为，案涉合同的主体因合法有效的代理行为而为赵华与刘立军，目前房屋过户在刘立军名下，但赵华未实际交房；2、原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。刘立军并无违约行为，无须承担违约责任。根据《售房合同书》的约定，刘立军的合同义务主要为自合同签订之日支付定金10000元、承担交易税费以及向中介公司提交贷款资料，刘立军可以提供证据证明已履行上述义务。目前除交房以外的合同条款均已履行完毕，合同约定房屋剩余款项通过按揭贷款方式支付，且双方已经办理资金托管手续，现因房屋老旧、土地性质为划拨土地，银行迟迟未放款，并非刘立军的原因导致不能贷款。双方也没有变更剩余房款支付方式和约定具体的付款时间，不承担逾期付款责任。原告诉称电话通知赵生珍解除合同，但并未通知刘立军，刘立军也没有授权赵生珍解除合同，因此解除通知不对刘立军生效，案涉合同并没有解除。3、刘立军同意在双方互不追究对方法律责任的前提下协议解除合同，我方将房屋过户回原告名下，对方退还10000元定金并配合我方从托管资金账户取回首付款235000元和办理退还契税15900元。 本院经审理查明：2018年6月，赵华委托合肥宝慧房产销售代理有限公司出售其名下位于肥东县住宅。同年6月15日，经合肥宝慧房产销售代理有限公司提供中介服务，赵华与赵生珍签订《售房合同书》一份，约定赵生珍（乙方）以650000元购得上述房产，合同签订时支付10000元作为合同履行定金，履行合同后定做抵作房款；赵生珍（乙方）在签订合同5日内把银行规定的真实、完整、有效的贷款资料交给合肥宝慧房产销售代理有限公司，由该公司移交银行核定贷款的成数和年限，贷款以银行放款时间为准；合同签订后任意一方违约，由违约方赔偿守约方人民币40000元。合同签订后，赵生珍给付赵华之妻赵昌红10000元，赵昌红出具收款确认书一份。2018年7月3日，赵生珍出具刘立军于2018年6月20日给其的授权委托书，表明代表刘立军购买涉案房屋，并要求以刘立军的名义办理资金托管和网签备案手续。同日，双方在肥东县不动产登记（交易）中心签订《存量房资金托管协议》、办理存量房买卖合同网签备案手续，刘立军向托管资金账户汇款235000元，并支付房屋买卖契税15900元；赵生珍出具承诺书一份，承诺双方于2018年11月15日前完成过户手续并让赵华拿到650000元房款，截止到2018年11月15日，赵华拿不到房款则刘立军需全额支付总房款650000元，并以总房款650000元按日0.05%进行赔偿。2018年7月6日涉案房屋过户至刘立军名下。之后，赵华多次要求刘立军支付购房款，刘立军均以银行贷款未发放为由未支付。2020年3月25日赵华诉至本院。案件审理过程中，赵华撤回要求赵生珍、刘立军支付40000元违约金及支付2018年11月16日至2020年3月10日的逾期付款违约金157625元的诉请。 以上事实由原告身份证复印件、被告户籍信息、售房合同书、委托书、网签备案单、存量房资金托管协议、承诺书、收款确认书、银行凭证、资金托管凭证、不动产产权证、完税凭证、个人征信报告以及原、被告当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：被告赵生珍代理刘立军与原告赵华签订了《售房合同书》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同履行各自义务。合同一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。赵华要求确认双方就肥东县房屋签订的《售房合同书》已于2020年3月10日解除，需要证明以下两点。首先，出现了合同中约定的解除合同的条件或者符合法定的解除条件。其次，在2020年3月10日前向刘立军发出了解除合同的通知。原、被告双方在签订协议时未明确约定解除合同的条件，但刘立军自认无法获取银行贷款也无能力自行支付剩余房款，合同无法继续履行，双方合同目的不能实现，符合法定的解除条件。赵华可以通知刘立军解除合同，但需向刘立军发出解除合同的通知。赵华诉称在2020年的3月10日向刘立军发出了解除合同的通知无证据证明，其与刘立军代理人赵生珍的电话联系中也没有明确的解除合同的意思表示，未能达到合同解除的法律效果，因此合同尚未解除，赵华要求确认合同于2020年的3月10日已经解除，要求被告协助其至肥东县不动产交易中心将案涉房屋过户到其名下的诉请，本院不予支持。双方可自行协商解除合同，协商不成另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵华的诉讼请求。 本案受理费减半收取为40元，由原告赵华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 凌 燕 二〇二〇年八月三十一日 书记员 周玉强