四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5006号 原告：何姝平，女，1976年8月25日出生，汉族，住所地成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，现住址成都市锦江区，该公司员工。 原告何姝平与被告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告何姝平的委托诉讼代理人李晓庆及被告新和公司的委托诉讼代理人白满都拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何姝平向本院提出诉讼请求：1.判令新和公司立即协助何姝平办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至何姝平名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。事实与理由：2009年6月18日，何姝平的父亲何学渊与新和公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定何学渊购买位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价276552元，付款方式为一次性付款，在2010年7月30日前交房，何学渊委托新和公司办理产权转移登记，新和公司应在2010年12月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，逾期则按照《补充协议》处理。双方合同及补充协议中对于逾期办理相关登记的违约金作出约定。合同签订后，何学渊向新和公司支付了全部购房款，新和公司于2010年7月30日交付了房屋，何学渊在房屋交付当日向新和公司交付了代办证所需税费及资料，但新和公司在交付房屋后一直未办理案涉房屋权属转移登记。2014年3月31日，何学渊因病去世，2015年12月23日，何学渊的女儿何姝平、何晓霞、配偶侯润芳一起到四川省成都市新都公证处（以下简称新都公证处）申请遗产继承公证，何晓霞、侯润芳书面声明放弃继承，何学渊的女儿何彩虹也书面放弃继承并且办理放弃继承权声明公证。新都公证处经过调查核实后，于2015年12月31日作出（2015）新证民字第7880号公证书，对何晓霞、侯润芳、何彩虹放弃对案涉房屋的继承权进行合法有效公证。后何姝平就案涉房屋买卖合同债权继承纠纷诉至法院，法院处理完毕，确认由何姝平一人继承案涉房屋买卖合同债权，故何姝平有权要求将房屋直接过户至何姝平名下并办理不动产权证。虽然《补充协议》约定办证时间为项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书，但该约定属于格式条款且存在免除提供条款一方责任、排除对方主要权利的情形，该条款应属无效。则何姝平有权随时要求新和公司履行办证义务，只需要给对方必要准备时间。案涉房屋已经取得所在楼栋初始产权登记，自交付至今已有相当长一段时间，已具备办证条件，但新和公司至今未予办理，已经构成违约。关于逾期办证违约金，何姝平暂时保留向新和公司主张的权利。现何姝平诉至法院，请求先解决房屋不动产权证书办理问题。 新和公司辩称，案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，定向销售给西南石油大学指定的购房对象，该项目不同于普通的商品房开发模式，新和公司对该项目无定价权和销售权，之所以与何学渊签订房屋买卖协议，是基于联合开发建设协议约定，出于协助西南石油大学指定的购房人办证需要。西南石油大学曾向新和公司发函，载明若发生教职工和买受人起诉新和公司要求办证的情况，新和公司有权暂停办证，责任由西南石油大学承担。新和公司与何学渊、何姝平均未签订补充协议，《商品房买卖合同》中没有约定办证期限。案涉房屋合同主体及签约备案买受人均为何学渊，并非本案原告何姝平。综上，新和公司不予为何姝平办理案涉房屋不动产权证书。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2009年5月21日，何学渊（认购人）与新和公司（发售方）签订《新和·香城学府认购书》，约定何学渊认购案涉房屋，建筑面积单价暂定2300元/平方米，最终以发售方与西南石油大学共同确认的审计价格为准，多退少补，先按暂定单价计算总价276552元预交购房款，认购人向西南石油大学交纳的诚意金50000元转为房屋认购定金，认购人所交的定金可冲抵房款。2009年6月18日，何学渊（买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定何学渊购买新和公司开发的案涉房屋，建筑面积120.24平方米，总价款为276552元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。何姝平述称，何学渊与新和公司签订有《补充协议》，约定办证时间为项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全部买受人后360日办理房屋所有权证书，新和公司述称与何学渊、何姝平就案涉房屋均未签订补充协议。何姝平所提交POS刷卡凭证显示，何学渊于2009年5月26日向商户名称“新和地产”刷卡支付226552元，开票日期为2011年6月3日的销售不动产统一发票显示，新和公司收到何学渊支付的购房款276552元。何姝平所提交加盖有新和公司财务专用章的收据显示，新和公司于2010年7月30日收到何学渊支付的案涉房屋办证所需费用（含维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费）共计6439.1元。双方一致确认，案涉房屋已在约定交付期限届满前向何学渊交付。 本案审理过程中，本院向何姝平的委托诉讼代理律师开具调查令，指定其代本院向成都市新都区住房和城乡建设局调取案涉房屋在该处留存的《商品房买卖合同补充协议》，调查令回执记载：不能提供相应材料，原因为档案中未提交。 另查明，2009年6月17日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为何学渊，合同备案号XXXXX。2011年6月16日，新和公司取得对案涉房屋所在楼栋的初始登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 再查明，2015年12月31日，新都公证处作出（2015）新证民字第7880号《公证书》，查明如下事实：一、被继承人何学渊于2014年3月31日因病死亡。二、被继承人何学渊死亡时遗留的财产为：与成都新和房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》项下的合同权益（合同签约备案号：59220）.三、被继承人何学渊的继承人情况：配偶侯润芳；女儿何姝平、何晓霞、何彩虹；父亲何云锦；母亲李淑伦。何云锦、李淑伦均已先于何学渊死亡。四、未发现被继承人何学渊生前留有遗嘱。未发现被继承人何学渊生前与他人签订有遗赠扶养协议。未发现被继承人何学渊生前收养有子女；也未发现被继承人何学渊生前有非婚生子女。……五、根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，上述何学渊于2009年6月18日签署的《商品房买卖合同》项下的合同权益为死者何学渊的遗产；六、现何学渊的女儿何姝平表示要求继承被继承人何学渊的上述遗产，何学渊的配偶侯润芳、女儿何晓霞于2015年12月23日分别在我处书面声明放弃对何学渊上述遗产的继承权。何学渊的女儿何彩虹已书面声明放弃对何学渊上述遗产的继承权，并办理了放弃继承权声明书公证，于2015年10月5日在中华人民共和国驻休斯敦总领事馆进行了认证【（2015）休领认证字第0009148号】……综上所述，兹证明被继承人何学渊的上述遗产由何姝平继承。 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、房屋信息查询记录、公证书等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，何学渊与新和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同签订后，何学渊按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于约定交房期限届满前向何学渊交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。合同主体何学渊于签订合同、办理签约备案登记并完成交付后死亡，其继承人何晓霞、何彩虹、侯润芳放弃对案涉房屋权益的继承并办理公证，新都公证处出具《公证书》证明何学渊与新和公司于2009年6月18日签订的《商品房买卖合同》项下合同权益作为何学渊的遗产由何姝平继承，则何姝平有权依据该合同向新和公司主张权利。由何姝平提交的《商品房买卖合同》中并无办理分户权属转移登记条件及期限的明确约定，何姝平述称其父亲何学渊与新和公司签订有《补充协议》但不慎遗失、主张参照同期其他买受人签订的《补充协议》内容确定有关约定，新和公司则否认双方签订有《补充协议》，对此本院认为，首先，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，对于合同主体产生约束力，其他买受人与新和公司就“新和·香城学府”项目内其他房屋签订的《商品房买卖合同补充协议》与本案并无关联性，不应类推适用其中有关约定，故对何姝平的该项意见本院不予采纳。其次，从本案查明情况看，新和公司出具收据、确认收到何学渊交纳的案涉房屋维修基金、契税、印花税、登记费和国土证费共计6439.1元，新和公司并非以上税费的收缴机关，则该收费行为属于代收，新和公司应当及时向有关部门缴纳，亦表明办理案涉房屋权属转移登记需由新和公司配合完成。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，具备办理分户权属证书的条件，新和公司应履行协助办理产权转移登记的附随义务。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学在何学渊死亡后单方作出的承诺，并非接受房屋权益对应义务，也未得到何姝平的认可，对何姝平不产生约束力。在双方对于办理分户权属转移登记条件及期限仅有“见《补充协议》”约定而均未提交补充协议情况下，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”以及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，何姝平有权随时要求新和公司履行协助办理案涉房屋不动产权过户登记的义务，但应当给新和公司必要的准备时间。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合不动产统一登记政策实施情况，将新和公司协助何姝平办理案涉房屋不动产权登记的必要准备时间确定为90日。案涉房屋签约备案买受人为何学渊的登记状态，可以通过注销重新办理实现变动，不构成新和公司为何姝平办理不动产登记证书的客观障碍，办理时何姝平应当按主管部门要求及时全面提交所需材料。综上，对何姝平的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内协助何姝平办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由成都新和房地产开发有限公司负担（此款何姝平在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年八月二十五日 书记员  曾妙