黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0521民初5174号原告（执行案外人）：金利刚，男，1963年10月14日出生，汉族，无职业，初中文化，现住富锦市。委托诉讼代理人：白景贤，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被告（申请执行人）：鲍首君，男，1966年10月17日出生，汉族，建三江幸福养老中心职工，大学文化，现住富锦市。委托诉讼代理人：殷宏，黑龙江殷宏律师事务所律师。第三人（被执行人）：梁英，女，1967年5月17日出生，汉族，建三江电业局退休工人，大学文化，现住富锦市。原告金利刚与被告鲍首君、第三人梁英执行异议之诉一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因疫情原因，本案延长了审限。原告金利刚的委托诉讼代理人白景贤、被告鲍首君及其委托诉讼代理人殷宏、第三人梁英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金利刚向本院提出诉讼请求：1.撤销集贤县(2018)黑0521执异102号裁定书，解除对位于海南省万宁市兴隆镇石梅山庄29号楼1单元604室（以下简称案涉房屋）的查封，停止对该房屋的执行；2.请求确认原告对于案涉房屋享有所有权；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年金利刚与梁英就案涉房屋签订了房屋买卖合同(此合同已公证)，签订合同后梁英将楼房交付给了金利刚，全部房款以金利刚对梁英享有的合法债权做了抵扣，不存在低价和无偿转让的情况。合同还约定了由梁英提供所有办理产权手续。但双方签订合同后，海南省出台了限购政策。金利刚认为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》的相关规定，金利刚购买的楼房人民法院不得查封。金利刚与梁英之间订立的合同合法有效，金利刚实际占有了该房屋，也已支付了相应价款。金利刚的目的是为了取得房屋的物权，且双方在法院查封前签订了房屋买卖合同，故金利刚的权利优于鲍首君的一般金钱债权(双方是民间借贷法律关系)，金利刚对案涉房屋享有的权利能够阻却对该房产的执行。在执行阶段，金利刚已提出案外人执行异议，但异议被(2018)黑0521执异102号执行裁定驳回，故金利刚提起诉讼。被告鲍首君辩称，一、首先，根据海南省的限购政策规定，自2017年10月10日起，万宁市的房产在取得房产证后五年内禁止出售。本案中梁英购买的案涉房屋未取得房产证，仅在网签后几个月就进行非法转让，明显不具备上市交易的条件，也严重违反了海南省房屋限购和禁售的政策规定。金利刚在明知该规定的情况下，仍然购买案涉房屋，金利刚存在过错，其行为损害了社会公共利益，故其与梁英于2018年2月24日签订的《房屋转让协议》应属无效；其次，梁英是在2017年3月购买的案涉房屋，2017年4月4日梁英收到黑龙江省高院的判决，为逃避债务，对抗法院判决，梁英于2018年2月24日与金利刚签订了《房屋转让协议》，以以房抵债的形式将案涉房屋转让给了金利刚，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，构成了拒绝执行判决罪。即使客观上存在转移的事实，该房产也属于非法转移，不受法律保护，合同应认定为无效；再次，梁英以房抵债但未办理产权转移手续，不受法律保护。金利刚在执行异议申请书中明确承认是2016年借钱给梁英，2018年以房抵债。而产权转移手续没有办理的原因是违反了海南省的禁售政策，是违反了公共管理政策而无法办理产权转移手续，故不受法律保护。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院对未办理过户登记的财产可以查封、扣押和冻结。而且，金利刚在明知该房产禁售不得买卖的情况下仍然接受交易，违法买受，存在主观过错，不能对抗法院裁定。另外，金利刚主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条第(一)、(四)项的规定，不能够排除执行。三、根据执行异议复议规定第二十四条、第二十五条的规定，案涉房屋登记的权利人是梁英，利刚不能认定为法律上的权利人，故不能排除执行。四、最高人民法院已明确此类案件裁判规则：以房抵债未办过户登记的，不能排除强制执行。最高人民法院认为：以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动。案外人与被执行人达成了以房屋抵债的合意，但未办理过户登记手续不发生物权变动的效力。债权人只有债权请求权，而非物权，并不优于其他债权，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人合法权益的救济途径。因此以物抵债协议并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。综上，应当驳回金利刚的诉讼请求。梁英述称，同意金利刚的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金利刚提供的证据如下：1.（1）2017年2月15日金利刚与梁英签订的《协议书》一份，内容为梁英于2016年7月向金利刚借款200万元未还，梁英将案涉房屋作价100万元，以物抵欠款；（2）2018年2月24日海南省万宁市公证处（2018）万宁证字第2102号《公证书》一份，内容是对2018年2月24日梁英与金利刚签订的《房屋转让协议》进行公证，《房屋转让协议》主要内容是梁英将案涉房屋以100万元的价格转让给金利刚。意在证明：金利刚与梁英在2017年2月15日签订了案涉房屋的买卖合同，约定梁英将案涉房屋以以物抵债的方式转让给金利刚。由于转让后金利刚发现案涉房屋所在小区需分期分批办理不动产登记手续。为了保障金利刚的合法物权不受损害，双方又于2018年2月24日在公证处就案涉房屋的《房屋转让协议》办理了公证手续，进一步证明了金利刚与梁英之间关于案涉房屋买卖的真实性、合法性及有效性。同时，由于是以房抵债，也证明了金利刚已向梁英支付了全部房款的事实。2.（1）2016年6月19日，中国建设银行股份有限公司建三江七星分理处转账凭条一份，付款方为金利刚，收款方为梁英，转账金额为100万元；（2）2016年7月18日农村信用合作社（具体单位不详）存/款凭条一份，户名为梁英，转存入金额为50万；（3）2016年7月19日热敏纸打印的自助汇款小票三张（无公章），转出方为王杰玉，转入方为梁英，金额分别为20万元、20万元、10万元。意在证明：金利刚与梁英之间在签订案涉房屋转让协议之前确实存在着民间借贷法律关系的事实。由于已签订了案涉房屋以物抵债的协议，故原始欠条已销毁。鲍首君对于金利刚上述证据的质证意见如下：1.对证据一的真实性、合法性、关联性以及证明问题均有异议。2017年2月15日双方签订的协议显然是虚假的，倒签的。根据集贤县人民法院执行局调取的2019年8月20日万宁市住建局出具的房屋预售备案登记信息查询结果可知，梁英是2017年3月21日备案，与2017年2月15日签订的协议书时间不符；（2018）万宁证字第2102号《公证书》与2101号《公证书》相矛盾，金利刚作为购买方又接受委托是不符合法律规定的，所以公证内容是不真实不客观的；2102号公证书是2018年2月24日办理的，在原债权债务案件经过终审判决生效日即2017年4月4日后办理的，梁英是非法转移财产，不受法律保护。2.对证据二的客观性无异议，但对证明目的有异议，2016年7月19日的三张小票与本案无关，王杰玉是谁无法证明，该款是否偿还以及用途也无法证明；2016年7月18日梁英的存款凭条50万元款项来源不清，不能证明金利刚的主张；2016年6月19日金利刚转给梁英100万元的不能证明借款用途以及是否已偿还，而且都是在债务案件终审判决及转让房屋之前，也与本案无关，其是普通债权，不能对抗执行。梁英对于金利刚提供的证据均无异议。鲍首君提供的证据如下：2019年8月20日万宁市住房和城乡建设局出具的《房屋预售备案登记情况说明》照片一张，意在证明梁英取得案涉房屋的时间是2017年3月1日，在生效判决之前，而且在鲍首君和梁英签订的公证的房屋转让协议之前，也在金利刚提供的证据一《协议书》之后，说明2017年2月15日的协议书是虚假的。同时也证明房屋登记的所有权人是梁英，不论公证的转让协议是否真实，房屋都没有履行变更登记手续，不符合相关法律规定，不能排除执行。对于鲍首君提供的证据，金利刚的质证意见如下：对真实性无异议，对证明目的有异议。网签备案手续不能证明梁英在开发商处实际购买房产的时间，梁英实际购买时间是在网签之前，同时网签的备案信息也不能说明梁英本人进行了网签。经金利刚了解并询问梁英后得知，梁英本人没有去办理过网签手续。关于执行异议复议规定二十八条规定，就是针对没有办理过户登记的情况下购买人是否对房产享有物权期待权的规定，鲍首君错误理解不影响金利刚实现权利。对于鲍首君提供的证据，梁英的质证意见如下：对证据的真实性不能确认，梁英购房时开发商出具了发票，能证明案涉房屋购买时间的真实性。网签是开发商办理的，梁英没有去办理。梁英未提供证据。本院依职权调取了（2019）黑0521执异102号案件中的如下材料：1、本院于2019年8月20日作出的查封案涉房屋的（2018）黑0521执923号执行裁定书一份；2、金利刚针对上述查封提交的执行异议申请书一份、鲍首君的执行异议答辩状一份；3、（1）2018年2月24日海南省万宁市公证处（2018）万宁证字第2101号《公证书》一份，公证了一份声明书，声明书内容为：梁英声明案涉房屋无争议，其本人对该房屋有处分权；（2）2018年2月24日海南省万宁市公证处（2018）万宁证字第2103号《公证书》一份，公证了梁英的一份委托书，委托书内容为：梁英委托金利刚代表其处理关于案涉房屋的相关事宜，主要包括申请调取相关档案材料，房屋的出售、出租，签订案涉房屋买卖合同，办理案涉房屋的面签、网签、变更登记、换证等手续，办理水、电、煤气、有线电视、网络、物业过户，办理与案涉房屋房产出售、过户有关的一切相关手续。4、海南省住房和城乡建设厅琼建房〔2018〕102号文件和琼建房〔2018〕124号文件各一份。5、来自微信名为“财哥”的微信转账单两份，一份时间为2018年2月28日，金额为6498元；一份时间为2019年1月28日，金额为6498元。6、交付物业、水、电费的海南增值税普通发票3张，付款人为梁英，收款人为万宁石梅山庄物业服务有限公司，发票上记载的服务期限自2017年2月3日至2020年2月2日。7、本院于2019年12月10日作出的（2019）黑0521执异102号执行裁定书一份，裁定驳回了金利刚的异议请求。对于本院调取的上述证据，金利刚和梁英的质证意见如下：（2018）万宁证字第2101和2103号两份《公证书》证明金利刚为了保障能够办理不动产登记手续时顺利办理，避免梁英不配合而无法办理的情况发生，故此签订了委托手续。但这并不影响金利刚与梁英之间就案涉房屋转让协议的法律效力；琼建房（2018）102号和124号建设厅文件，证明案涉房屋所在地限购的事实，但限购的时间在金利刚与梁英签订案涉房屋的转让协议之后，说明金利刚不存在鲍首君主张的“原告明知限购却购买，存在过错的行为”的情形。同时，结合金利刚提交的证据一，也证明了由于案涉房屋所在小区系分期分批办理产权登记手续，所以金利刚为了保障自己的合法权益，才会在受领案涉房屋一年后又进行了公证。但让金利刚没有想到的是之后的政策限购。证明没有办理产权登记手续并不是金利刚的过错造成的。声明也证实了梁英有权处理案涉房屋，金利刚不存在主观恶意；票据、和转账截图证明金利刚告已实际占有、使用、收益案涉房屋的事实；两份裁定书证明金利刚的诉讼符合法律规定；对其他证据无异议。对于本院调取的上述证据，鲍首君的质证意见如下：对两份裁定书及答辩状和执行异议申请书的真实性没有异议；对于鲍首君在执行局提交的2101、2103号公证书有异议。既然是买卖关系就没有必要成立委托关系，两者相互矛盾。声明与本案没有直接关系；金利刚对于物业费发票的解释不合理，数额与转账详单不符，不排除都是给自己房屋交物业费的情况。梁英的物业费发票是她自己的名字，说明物业费是梁英自己交的；转账截图与本案无关，很可能是金利刚只交了自己的房屋，没有交案涉房屋的物业费，证明不了金利刚已经占有了案涉房屋的事实；2017年10月份海南省出台了限购政策，没有当地户籍和社保不能购买当地房屋，而且已经取得房产证的，五年内不能转让，金利刚明知这种情况还购买案涉房屋，是违反公共利益的，不受法律保护；对其他证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月19日，金利刚在中国建设银行股份有限公司建三江七星分理处向梁英转账100万元；2016年7月18日，梁英在农村信用合作社（具体单位不详）的账户内转存入50万；2016年7月19日，王杰玉转账给梁英三笔款项，金额分别为20万元、20万元、10万元。2017年2月15日，金利刚与梁英签订一份《协议书》，协议约定，因梁英于2016年7月向金利刚借款200万元未还，梁英将案涉房屋作价100万元转让给金利刚，以以物抵债的形式偿还梁英欠金利刚的借款100万元。2017年3月1日，梁英名下的案涉房屋在万宁市住房和城乡建设局进行了网签合同备案登记。2018年2月24日，海南省万宁市公证处作出（2018）万宁证字第2101号、2102号、2103号三份《公证书》。2101号《公证书》公证了梁英作出的一份声明，声明主要内容为：梁英声明案涉房屋无争议，其本人对该房屋有处分权；2102号《公证书》公证了梁英与金利刚于2018年2月24日签订的一份《房屋转让协议》，协议主要内容为：梁英将案涉房屋以100万元的价格转让给金利刚；2103号《公证书》公证了梁英的一份委托书，委托书主要内容为：梁英委托金利刚代表其处理关于案涉房屋的相关事宜，主要包括申请调取相关档案材料，房屋的出售、出租，签订案涉房屋买卖合同，办理案涉房屋的面签、网签、变更登记、换证等手续，办理水、电、煤气、有线电视、网络、物业过户，办理与案涉房屋房产出售、过户有关的一切相关手续。本院在执行鲍首君与梁英合作开发房地产合同纠纷一案中，于2019年8月20日作出（2018）黑0521执923号执行裁定，查封了案涉房屋；2019年11月7日，金利刚以案外人的身份对上述执行裁定提出书面异议申请；2019年12月10日，本院作出的（2019）黑0521执异102号执行裁定，驳回了金利刚的异议请求。金利刚对此不服，提起本案的诉讼。本院认为，设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债。而《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此以房抵债在办理过户登记之前，债权人并未取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权的利益，因此，以房抵债不适用执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，以房抵债协议拟受让房屋的债权人也不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。执行异议复议规定第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案涉房屋并没有登记在金利刚名下，金利刚没有取得案涉房屋的所有权，故金利刚并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，金利刚的主张不符合法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第九十条规定，判决如下：驳回原告金利刚的诉讼请求。案件受理费13800元（原告已预交），由原告金利刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判长  李丽辉审判员  马洪涛审判员  曲 伟二〇二〇年八月二十一日书记员  王京京