黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初3889号原告：哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区美晨家园葵花园9号楼地下商服09号。法定代表人：赵辉，总经理委托诉讼代理人：张斌，男，哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司副总经理。委托诉讼代理人：张旭明，黑龙江太宗律师事务所律师。被告：刘伟岩，男，1982年3月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜楠，黑龙江五伦律师事务所律师。原告哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司与被告刘伟岩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司委托诉讼代理人张斌、张旭明，被告刘伟岩及其委托诉讼代理人姜楠，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的物业费2243.13元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业主，原告与被告所在的业主委员会签署物业代管协议，原告承担该小区的物业管理。被告在原告服务期间，即自2018年8月14日起至2019年12月31日止，未交物业费共计2243.13元。经原告多次催收，被告至今未缴费，故原告诉至法院。被告辩称：不同意原告诉讼请求，原告主张的物业费计算时间与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示证据情况如下：证据一、《物业代管协议书》一份。证明2018年8月14日中北春城三期小区业主委员会（以下简称业委会）与原告签订了物业代管协议书，协议书确定了自2018年8月14日开始到业委会选聘新的物业之前，中北春城三期小区的物业服务由原告代为管理，其他内容详见协议书。经质证，被告对该证据的真实性、合法性均有异议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，涉案中北春城三期业主委员会应该是合法成立的，涉案物业代管协议书是合法签订的，只有具备这两个合法的条件，该代管协议书约定的合同效力才能及于本案的被告。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定，该证据中并没有业主大会授权业主委员会与原告签订物业管理合同或物业代管协议的决议。该份物业代管协议书对被告没有约束力。证据二、《香坊区住房和城乡建设局会议纪要》一份。证明2019年9月27日，香坊区住建局召集业委会成员和原告协商，强调在新的物业公司选聘之前该小区的物业由原告继续代管，所有业主要在业委会的督促下做好交纳物业费的业务，不得出现小区无物业管理现象，只要新的物业公司没有确定，政府和业委会对原告物业服务的资格认可。经质证，被告对该份证据的真实性没有异议，对证明事实有异议，在该份证据的第二页会议决定部分显示的内容是：“履行业主委员会职责协助圣鸿威物业收取代管的费用”，不是原告所称的物业费。物业公司经过业主大会通过决议，并在政府物业办及物价局备案后，才能收取物业费，原告无权请求被告支付物业管理费。证据三、2019年10月8日《关于收取物业服务费的通知》及照片一份。证明当日原告向小区全体业主发出关于收取物业费的通知，收费期限自2018年8月15日至2019年12月31日，收费标准按照哈尔滨物业费收取管理办法的最后一个等级进行收取，包括电梯费和地下车位费等费用，均处于最低等级的收费标准，该通知在每一个业主的单元门张贴进行公示，该通知既有原告的公章也有该小区业委会的公章，对该小区全体业主均发生效力。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但是对该证据的证明问题有异议，被告认为，1.原告依据效力待定的合同无权收取物业费；2.该收费通知书所通知的物业费收取起始时间为2018年8月15日，与业主大会做出决议的时间2019年1月10日不符；3.原告证据一中，原告权利和义务第四项合同的终止时间为：“甲方召开业主大会投标选聘正式物业为止”，中北春城小区是在2019年的5月20日通过招投标程序选聘了正式的物业公司即新东方物业，收取物业费截止日期应为2019年5月20日。证据四、《至中北春城业主的一封信》一份。证明2019年11月16日，原告就代管协议上的内容及服务程度向全体业主进行汇报。原告在服务期内较好地完成了物业代管协议所确定的协议内容。经质证，被告认为该证据为原告单方面制作，真实性无法辨认，且证明事实与本案没有关联。证据五、《业主报修记录表》《业主投诉及回访登记表》《电梯维修记录》《修复可视对讲表》《屋面防水、外挂防水维修记录表》各一份。证明原告在代管协议服务期内该小区共有3615次报修记录，涉及报修的家庭有三千家，而原告出动的维修人员是全体性的，共有15人以上轮番交替不分昼夜在对业主出现的维修问题进行服务。而维修只是物业服务中的一项服务。经质证，被告认为该证据为原告单方面制作，真实性无法辨认，且证明事实与本案没有关联。证据六、原告提供物业服务照片及视频一份。证明在物业服务协议期限内，原告的工作人员辛勤工作，全体物业人员都在为成为优秀的物业企业而努力。经质证，被告认为该证据为原告单方面制作，真实性无法辨认，认可物业公司提供小区物业服务，但证明事实与本案没有关联。证据七、2020年1月19日，《物业代管服务投入资产确认单》一份。证明该确认单至少有六处加盖了小区业委会的公章，并有业主委员会主任何起斌的签字认可。原告在服务期内对小区投入了大量的资金。原告收取物业费不仅要支付人员工资薪酬，还将其中的费用用于该小区全体业主的公共利益。原告较好地履行了物业代管协议。经质证，被告认为该证据为原告单方面制作，真实性无法辨认，且证明事实与本案没有关联。证据八、《业主缴费台账》一份，证明原告提供的管理和服务获得了人数过半数业主及住宅面积过半数业主的认可，上述业主交纳了物业费，被告现拖欠物业费的事实。经质证，被告认为大部分业主缴纳了所谓的物业费，不等于业主大会做出了决议，该证据为原告单方面制作，真实性无法辨认，与本案原告诉讼请求没有关联性。证据九、业主给原告赠送的锦旗照片一张（复印件），证明原告的收费已经得到了绝大多数业主的积极响应，履行了代管协议和会议纪要确定的缴费义务。经质证，被告对证据真实性有异议，而且认为该证据形式、内容与其证明目的完全无关联性。证据十、中北春城3期房屋信息一览表。证明被告作为小区业主，接受了原告提供的管理及其服务，享受了其带来的利益。经质证，被告对证据真实性有异议，该证据由原告单方形成，真实性无法辨认，而且该证据内容与其证明目的无关联性。证据十一、催缴物业费照片一张。证明2019年11月10日，原告在60栋2单元1201室被告住处，张贴物业费催缴通知。该业主及费用都是针对被告，该通知单还给予了被告一个月二十天的缓交期限，目的是期望双方以和睦的状态缴纳物业费。被告一直在违约拒缴物业费。经质证，被告认为原告收缴物业费不合法。证据十二、原告与新东方物业管理责任有限公司（以下简称新东方物业）签订的协议书一份。证明原告与新东方物业就物业费收取做出了新的约定，原告有权提供物业管理服务及相关收费。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该协议书签订方为新东方物业和本案原告，业主或业委会不是该协议的缔约主体，因此该协议书中约定的其他主体权利义务部分无效。证据十三、涉案小区业主大会会议公告一份（复印件）。证明2018年9月26日，涉案小区业主委员会公告召开业主大会，决定相关事项。经质证，被告对该证据真实性及证明问题均无异议，需要说明，该公告中没有选聘被告为临管物业内容，也没有选举业委会成员内容。证据十四、涉案小区业主大会公告一份（复印件）。证明2018年12月23日，涉案小区业主大会表决通过，解聘宏邮物业公司，2019年物业费按0.75每平方米收取，同意选举业主代表（选举事宜另行公告）。经质证，被告对该证据真实性及证明问题均无异议，需要说明2018年12月23日，小区业主大会通过决议解聘宏邮物业公司，但原告举示证据一是2018年8月14日签订的，两份证据时间矛盾。证据十五、涉案小区业委会关于中北春城三期小区业主大会情况的报告一份（提交复印件）。证明2018年12月29日，涉案小区业委会向香坊区物业办通报涉案小区业主大会召开事项，具体内容就是原告所举证据十三、十四。经质证，被告对该证据真实性及证明问题均无异议。被告举示证据情况如下：证据一、《哈尔滨市香坊区物业供热中心做出的关于立即依法签订物业服务合同的通知》一份。证明中北春城三期小区已于2019年5月20日，依法通过招标投标程序选聘新东方物业为小区提供物业服务，原告在2019年5月20日已经不再是被告小区物业服务企业，其诉讼主张2019年5月20日之后的物业费从时间逻辑上是不成立的。经质证，原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，原告与新东方物业曾经签订过协议书，对后续收费问题做了约定，协议书第一条：原告服务到会议纪要所确定的收费时间，延后4个月（如政府会议纪要确定收费日期为2019年9月20日，原告服务日期一直延续至2020年1月19日），该期间为原告临时服务时间，因此原告有权收取物业费。证据二、《物业代管补充协议书》一份。证明该补充协议为原告所举示证据一的补充协议，第四条明确原告垫付更换单元门的费用由其自行承担。第五条确认原告在代管期间发生的费用及投入应由再管物业公司进驻小区之前支付，原告请求支付垫付费用，应当同新东方物业进行协商然后由业委会负责监督追缴，所以原告诉讼请求要求被告支付物业费是不正确的，要求被告支付代管期间的垫付费用也是不正确的。经质证，原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，这份协议是原告与业委会在新物业选聘尚未进行之前签订的，而原告与新东方物业签订的协议，对该费用收取问题做了变更，应以变更后的约定为准。本院认为，原告所举证据举证形式合法，内容客观，证据之间能够互相印证，被告对原告所举证据二、三、十二、十三、十四、十五真实性无异议；原告所举证据四、五、六、七、八、九、十、十一系其自制证据，被告称真实性无法确认，但被告均未提出反驳证据，被告亦认可原告提供物业服务情况属实；被告对原告证据一真实性有异议，但并未提供相应证据证明其主张，综上，本院对原告所举证据真实性均予以确认，对其证明问题将结合查明的案件事实予以认定。被告所举证据，举证形式合法，内容客观，且原告对被告所举证据真实性均无异议，故本院对被告所举证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月14日，哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业主委员会（甲方）与原告圣鸿威物业管理有限公司（乙方）签订《物业代管协议书》，约定：“甲方权利义务：配合乙方进行对小区物业的代管；按照结算明细，确认乙方在代管期间垫付的各种费用；召开业主大会，按照香坊区物业办的招投标程序，聘用正式物业，并由正式物业支付乙方代管期间垫付的费用，此项要求，写进招投标文件，作为招投标的要件之一。乙方权利义务：代管时间自2018年8月14日开始，至甲方召开业主大会，招投标选聘正式物业为止；代管期间产生的费用，如乙方通过招投标程序，能够中标，则前期垫付的费用由其自行承担，如乙方未能通过招投标程序中标，其前期代管期间垫付的费用，由中标的正式物业进行结算；代管期间的收费标准，执行中北春城三期小区2017年度物业费标准，具体收费时间，由双方另行确定。经双方协商一致，可对本协议条款或未尽事宜进行修订更改或补充，补充协议与本协议具有同等效力”。落款处，原告与业委会加盖公章确认。2018年9月26日，业委会关于业主大会会议公告记载，涉案小区于2018年8月13日弃管，业委会临时接管小区物业管理工作。2019年10月8日，哈尔滨市香坊区住房和城乡建设局会议纪要记载：“会议听取了中北春城三期小区业主委员会成员对临管物业（原告）与新物业（新东方物业）物业管理移交情况的汇报，会议决定：建议业委会履行业委会职责，协助圣鸿威物业收取代管期间费用；业委会督促新东方物业与圣鸿威物业按双方签订的《协议书》约定时限，做好物业进驻与退出工作”。当日，原告与业委会共同出具《关于收取物业服务费的通知》，基本内容为：“原告于2018年8月14日服务至今，根据圣鸿威物业与业委会签订的协议及区建设局、物业办、业委会等多方协商会议决定纪要，圣鸿威物业开始收取物业管理服务费用，收费期限自2018年8月15日至2019年12月31日。收费标准，电梯住宅按建筑面积每平方米0.75元每月收取”。2020年1月19日，《物业代管服务投入资产确认单》记载：“原告受业委会委托，于2018年8月14日开始为小区提供物业管理服务至2020年1月18日截止，由政府招标中标单位正式接管，因原告代管服务协议已终止，将投入的资产移交小区业委会，请业委会确认”。落款处原告及业委会加盖公章。审理中，原告确认自2018年8月14日起至2019年12月31日止，被告未交物业费共计2243.13元，原告分别于2019年11月10日、2019年12月25日向中北春城三期60栋2单元1201室张贴物业费催缴通知单。被告确认其为中北春城三期60栋2单元1201室业主。审理中，本院依被告申请，组织原、被告到哈尔滨市××区物业××哈尔滨市××区××春城××期小区业主委员会备案情况，经查，2018年7月31日涉案小区业主大会成立，2018年8月6日哈尔滨市香坊区城乡建设局批准业委会成立，孟丽梅为业委会主任，何起斌为业委会副主任。本院认为，关于涉案小区业委会是否成立问题。审理中，被告称小区业委会未成立，故原告无权依据《物业代管协议书》收取物业费。经查，哈尔滨市香坊区物业办业主委员会成立备案表明确记载，2018年8月6日业委会成立。被告未对其真实性提出异议，且被告未能举证证明其主张，故本院认定，涉案小区业委会已成立，原告该项抗辩本院不予支持。关于原告是否有权向被告收取物业费问题。原告与业委会签订《物业代管协议书》，经查，该合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，故原告与业委会之间物业服务合同关系成立并有效，依法应予保护，该合同对小区业主生效。经查，上述合同虽未明确约定原告收取物业费方式，但原告与业委会之后共同出具的《关于收取物业服务费的通知》，告知小区业主物业费收取时间及收取标准，原告与业委会已达成物业费收取方式合意，视为对原物业费收取条款进行了变更。审理中，原告举证证明其代管小区期间，为业主提供物业服务，被告亦认可原告提供物业服务情况属实，故现原告有权向小区业主收取物业费。关于原告主张物业费问题。案涉房屋的每月物业费为建筑面积每平方米0.75元，被告房屋建筑面积为115.93平方米，审理中，被告未举证证明其已缴纳自2018年8月14日起至2019年12月31日止物业费，故原告请求被告支付2243.13元物业费诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘伟岩于本判决生效之日起立即给付原告哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司物业费2243.13元。如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取计25元，由被告刘伟岩负担，与上述款项一并给付原告哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司。如不服本判决，可于接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  于圣厶二〇二〇年八月二十九日法官助理王浩存书记员陈嘉欣附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。