四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初1100号 原告（异议人）：黄德，男，1970年4月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：芶忠义，四川致高律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司邛崃南河分理处，住所地：四川省邛崃市南河坎正街。 负责人：徐相明，主任。 委托诉讼代理人：许涛，男，1989年2月22日出生，汉族，住四川省邛崃市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：游览，男，1980年3月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系该公司员工。 第三人（被执行人）：四川省邛崃市佳德房地产开发有限公司，住所地：成都市邛崃市长安大道**附**。 法定代表人：李佩佩，职务不详。 第三人（被执行人）：黄德元，男，1953年5月21日出生，汉族，住四川省邛崃市。 第三人（被执行人）：黄伟，男，1980年5月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：黄德元，男，1953年5月21日出生，汉族，住四川省邛崃市，系黄伟之父。 第三人（被执行人）：张玉英，女，1950年12月6日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：黄德元，男，1953年5月21日出生，汉族，住四川省邛崃市，系张玉英之夫。 原告黄德与被告成都农村商业银行股份有限公司邛崃南河分理处（以下简称农商行南河分理处），第三人四川省邛崃市佳德房地产开发有限公司（以下简称佳德房产）、黄德元、黄伟、张玉英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月22日作出（2018）川0183民初3296号民事裁定。黄德不服该裁定，向成都市中级人民法院提起上诉（以下简称成都中院）。成都中院于2019年11月1日作出（2019）川01民终11190号民事裁定，指令本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月4日、8月7日公开开庭进行了审理。原告黄德及其委托诉讼代理人芶忠义，被告农商行南河分理处的委托诉讼代理人许涛、游览到庭参加诉讼，第三人佳德房产、黄德元、黄伟、张玉英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄德向本院提出诉讼请求：1．请求解除对邛崃市房屋及附属地下车库的执行查封，判决不得执行；2．请求确认邛崃市房屋及附属地下车库属于原告黄德所有。庭审过程中，因查明法院并没有查封附属地下车库，该车库也无产权，原告撤回了对附属地下车库的请求，变更诉讼请求为：1．请求解除对邛崃市房屋的执行查封，判决不得执行；2．请求确认邛崃市房屋属于原告黄德所有。事实和理由：原告黄德于2012年以450000元的价格从第三人佳德房产处购得位于邛崃市（邛房权证监证字第××号）及商铺后面车库一间。黄德在2012年支付70000元，2014年5月29日之前支付240000元，2015年3月19日付清全部购房款。原告于2012年入住使用该商铺并缴纳水、电、燃气等费用，商铺登记在佳德房产名下，佳德房产承诺在2017年3月8日前过户至原告名下，因佳德房产没有履行过户承诺，原告曾诉至邛崃市人民法院，法院确认原告与佳德房产之间的买卖关系合法有效，但因该商铺已在2015年8月3日设置了抵押担保，而车库并无产权信息，因此不能过户至原告名下，遂判决驳回了原告的诉讼请求。2018年，黄德因对邛崃市人民法院作出的执行裁定不服，提出执行异议，邛崃市人民法院作出（2018）川0183执异42号执行裁定，驳回了黄德的异议请求。黄德认为，其与佳德房产签订购房合同的时间是2012年，房款已付清，双方存在合法的房屋买卖关系，而房产抵押时间是2015年8月3日，法院查封时间是2018年1月18日，房屋买卖在抵押和查封之前，且原告已合法占有使用至今，未过户的原因是佳德房产迟迟不配合，后又因抵押导致客观上无法过户，原告的权利能够排除执行。 被告农商行南河分理处辩称，原告主张排除执行于法无据，案涉房屋现登记于房地产开发企业佳德房产名下，原告与佳德房产没有签订书面买卖合同，房屋用途不属于居住，不符合法律规定的排除执行的情形。原告强调案涉房屋为二手房而非商品房，其目的在于规避法律规定的“所购商品房用于居住”要求，对此，被告认为，开发企业虽然将房屋办理了分户产权，但仍然登记在房地产开发企业名下，案涉房屋不属于二手房。原告与佳德房产并未签订书面房屋买卖合同，且购房款支付证据亦不能达到证明目的，更重要的是，原告与佳德房产签订的租赁协议，误导了被告的贷款决策，原告对房屋因设立抵押不能过户存在重大过错。综上，原告对房屋不享有所有权，法院有权执行处置，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人佳德房产、黄德元、黄伟、张玉英未答辩。 经审理查明，2015年8月3日，被告农商行南河分理处向成都市邛崃第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）贷款27000000元，本案第三人佳德房产、黄德元等为借款提供抵押担保，2015年8月12日办理抵押登记，农商行南河分理处取得案涉房屋他项权证。2017年8月22日，农商行南河分理处与本案第三人因上述借款所引发的金融借款合同纠纷一案，经成都中院（2016）川01民初2560号案件调解，达成如下协议：“1.……3．佳德房产、黄德元……对三建公司向农商行南河分理处的上述债务承担连带保证责任；4．农商行南河分理处对佳德房产……分别用于抵押的土地和房产【……权0114338】享有抵押权，并有权在三建公司不履行上述债务时，对抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款享有优先受偿权；……”。2017年10月11日，农商行南河分理处向成都中院申请执行，10月16日，成都中院指定本院执行，本院于2018年1月15日作出（2018）川0183执108号之一执行裁定，查封了佳德房产位于邛崃市房屋（权0114338）即案涉房屋，1月18日实施查封。原告黄德对查封不服提出执行异议，本院于2018年11月12日作出（2018）川0183执异42号执行裁定，驳回黄德的异议请求，黄德不服执异裁定，提起本案诉讼。 案涉房屋由佳德房产开发，2011年11月8日办理产权登记，权利人为佳德房产。2013年4月1日，原告曾与佳德房产签订《租房协议》，约定黄德租用案涉房屋五年用于经营餐饮，2013年7月30日，黄德向工商局申办个体工商户，名称为“邛崃市临邛镇百记砂锅长安大道店”。2017年11月1日，黄德因房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉佳德房产，要求佳德房产协助办理案涉房屋及车库的产权变更登记，佳德房产未作答辩，本院作出（2017）川0183民初2910号民事判决，判决书审理查明部分有如下内容“佳德房产于2012年将邛崃市及商铺后面车库一间出售原告（黄德），原告已付清房款……上述商铺至今登记在佳德房产名下，并已办理抵押登记，抵押权人为农商行南河分理处……”；本院认为部分有如下内容“黄德和佳德房产之间的房屋买卖合同关系依法有效……因商铺设立有抵押权，车库亦无产权登记信息，故现无法将产权登记至原告名下……原告诉请……不予支持……”。 在本案中还查明，黄德与佳德房产之间没有签订过房屋买卖合同，庭审中，黄德提交两张收据，金额共计450000元，加盖印章均为“佳德房产财务专用章”，收据所对应的黄德银行流水分别为2014年5月20日取现70000元，2015年3月19日取现120000元。 上述事实有房屋信息摘要、他项权证复印件、（2016）川01民初2560号《民事调解书》、（2017）川0183民初2910号《民事判决书》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，虽然本案原告黄德与第三人佳德房产之间没有签订过房屋买卖合同，所提交的购房款支付依据也仅是《收据》而非发票，且《收据》与银行流水也不能一一对应，但因房屋买卖事实在法院查封前（2018年1月18日）已被生效法律文书（2017）川0183民初2910号《民事判决书》所确认，因此，本院对案涉房屋是否有书面买卖合同，是否支付价款不再进行审查，仅依据生效法律文书予以认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执异规定）第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，归纳本案争议焦点为：原告是否享有排除被告抵押权的民事权益。评议如下。 原告主张其符合《执异规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。根据查明的事实，本案原告的房屋买卖事实已被生效法律文书确认；原告在法院查封前一直在案涉房屋经营餐饮，可视为已合法占有案涉房屋；原告出示的购房款《收据》显示最后一笔款支付时间是2015年3月19日，2015年8月12日，案涉房屋便由出卖人办理了抵押登记，未办理过户登记的原因也可以不归咎于原告。虽然原告符合《执异规定》第二十八条所列举的4个条件，但是，《执异规定》第二十八条适用的前提是申请执行人申请实现的是金钱债权，而本案农商行南河分理处申请佳德房产实现的是抵押权即物权，不是金钱债权，根据《执异规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”之规定，原告虽然对案涉房屋享有有别于普通债权的物权期待权，但本质上，物权期待权仍然属于债权请求权，不具有对抗物权的效力，不能对抗申请执行人农商行南河分理处的物权优先受偿权。 那么原告可否依据《执异规定》第二十九条排除执行呢？如前所述，原告的购房行为已被生效文书确认，现仅需审查原告是否符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。根据庭审查明的事实，案涉房屋用途为商业和住宅，属于商住两用房，其中商业面积52.15平方米，住宅面积23.18平方米，从面积分布，商业大于住宅，有别于商住平均或以住宅为主的商住两用房，且从该房屋所处的地理位置和环境综合分析，其商业用途大于住宅用途，原告也正在此处经营餐饮，因此，本院认为案涉房屋的投资属性大于居住属性，原告不属于购房用于居住的消费者，不符合“所购商品房系用于居住”这一要件。另据原告在庭审中自述，其除了案涉房屋外，还在本市区范围内另有一套按揭商品房，原告也不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”要件，综上，原告所购商品房并非纯粹用于居住，且该商品房不是原告唯一住房，原告不符合《执异规定》第二十九条排除执行的情形。 庭审中，原告还认为案涉房屋产权已登记至佳德房产名下，应当属于二手房。本院认为，佳德房产作为案涉房屋的开发商，即使房产已登记至其名下，但并不会因此否定其开发商的地位和身份，原告从佳德房产处购房，属于购买登记在房地产开发企业名下的商品房。其关于二手房买卖的主张不成立。 综上所述，原告虽然购买了案涉房屋，但该房屋仍然登记在佳德房产名下，原告对该房屋享有的仅是物权期待权而不是物权，不能对抗被告申请执行的抵押物权，因此，原告既不是案涉房屋的所有权人，也不享有排除执行的民事权益，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄德的诉讼请求。 案件受理费8150元，由原告黄德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  高会莲 人民陪审员  侯艳琼 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  严锦霞