福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3954号 上诉人（原审原告）：黄掌燊，男，汉族，1988年9月10日出生，住福建省泉州市台商投资区。 被上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 上诉人黄掌燊因与被上诉人福建中超实业有限公司（下称中超公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄掌燊、被上诉人中超公司的法定代表人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄掌燊上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由中超公司承担。事实与理由：一、一审法院对商品房交房时间的判定错误。依照本案《商品房买卖合同》第十一条约定，此商品房将会于2018年12月31日或此日之前交房。因此，依照合同第二十条(二)款关于365日内买方将会取得此商品房的房屋所有权证书的约定，中超公司提供给黄掌燊该商品房所有权证书的时间应在2019年12月31日或者此日之前。二、合同约定的交房时间2018年12月31日是双方真实意愿情况下签订的。而实际交房时间已严重违约且已提起上诉，实际交房时间不属于黄掌燊的真实意愿。本次诉讼重点是合同约定的办证问题，延期交房属于另一个案件。一审法院把两个案件相混淆，但另一个案件尚未审结。三、实际交房时间已经属于违约，但违约事实却被一审法院判定为时间计算的起点，违背法律和合同法的公正公平原则，变相助长违约违法行为，违约违法成本太低。四、延期交房因为赔偿标准低于实际损失，黄掌燊才提起上诉。一审法院认为中超公司已赔偿了延期交房期间的损失，不应再索要延期办证的赔偿，该计算标准缺乏依据。延期办证和延期交房是合同分开约定的，不应混为一谈。五、中超公司预先拟定合同并重复使用，应认定为格式合同，应按照我国《合同法》第四十一条选择对中超公司不利的解释，一审法院却选择了对黄掌燊不利的解释。黄掌燊已提交了证明格式合同的证据，法院也可以取证，一审法院却完全不考虑格式合同。六、买房是用来住的，并不是商业投资行为，黄掌燊先是没房住，接着不能办证得到法律认可。黄掌燊在此期间的实际损失远高于赔偿标准，黄掌燊也提交了证据，应得到合理赔偿。中超公司作为合同制定者和房屋最原始拥有者，比黄掌燊更有话语权，赔偿标准都是中超公司制定而且未向黄掌燊说明。黄掌燊因为个人经济原因，以及对乱改配套设施绿化及无止境延期交房办证且不怕诉讼、一年几百起诉讼官司的中超公司没有信任感，不得已才合法转让房屋，却因中超公司的违约行为迟迟不能办理手续，才依法提起诉讼请求。综上，一审判决参考的时间基数错误，认定事实不清，请求支持黄掌燊的上诉请求。 中超公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用合同条款正确，应维持原判。二、中超公司不存在逾期未交付房产证的情形，无需支付相应的违约金。案涉商品房中超公司已于2019年9月22日交付给黄掌燊。根据双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起的365日内取得该商品房的房屋产权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理…”。从合同条款可以看出，房屋产权证的取得时间是否逾期，应以房屋交付之日起计算，该涉案房屋于2019年9月22日交付，至2020年6月，并未超过365日，中超公司不存在任何违约情况。三、双方的交房时间已得到(2019)闽0503民初10832号民事判决书的确认。黄掌燊就中超公司逾期交房的事项于2019年10月提起诉讼，该案件现已判决，在判决书中第七页法院认定“中超公司至2019年9月22日方履行完毕交房义务”，故中超公司的交房时间为2019年9月22日，更加佐证了交房后并未超过365日，不存在逾期办证的情况。四、黄掌燊上诉所提交的材料，均为一审证据材料，一审法院已对该证据材料进行了充分的论证及认定。综上，中超公司不存在逾期交付房产证的情形，请求驳回上诉，维持原判。 黄掌燊向一审法院起诉请求：1.判令中超公司自2020年1月1日起，以房款870000元为基数按日万分之二点一违约金比例计算，按每日182.7元的标准向黄掌燊支付违约金，直至黄掌燊拿到房产证之日为止（暂计至6月1日共27587.7元）；2.判令中超公司自2020年1月1日起，每月赔偿239元物业费（暂计到6月1日，共计1195元）；3.本案诉讼费用由中超公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月26日，黄掌燊与中超公司签订一份《商品房买卖合同》，约定黄掌燊向中超公司购买址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块5号楼405房屋，总价款870000元。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋；第二十条第（二）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。黄掌燊陈述房屋实际于2019年9月23日交付，一审法院（2019）闽0503民初10832号案件认定中超公司至2019年9月22日方履行完毕相应交房义务。另，诉争房屋物业费1.6元/平方米·月，黄掌燊于2019年9月22日交纳2019年10月1日至2020年3月1日的物业费1097元、小额公维金137元及预收公摊水电费200元，合计1434元。 黄掌燊提供与案外人吕昊、黄亚萍及中介方泉州市鼎瑞房产代理有限公司于2019年10月24日签订的《房产买卖经纪合同》，该合同约定黄掌燊将诉争房屋出售给吕昊、黄亚萍，总成交价1140000元，付款方式为：购买方于产权过户当日在存首付款监管的同时支付差额款（含定金）；取得新不动产当日将首付款转至出售人账户；公积金贷款放款当日由公积金管理中心直接将贷款金额转至出售人账户。 一审法院认为：黄掌燊与中超公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思，合法有效，双方应依约履行合同义务。合同约定因出卖人原因，买受人未能在交房之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，出卖人应支付违约金。黄掌燊主张该款约定中的交房指的是合同第十一条约定的交房时间2018年12月31日，并据此认为中超公司应在2019年12月31日前完成协助办理产权登记手续的义务。但，首先，协助办证义务是在交房义务之后，中超公司逾期交房，已需相应的承担逾期交房的违约责任；其次，对比合同第十一条房屋交房时间的约定和合同第二十条第（二）款逾期协助办证的约定，第十一条约定交房时间采用具体日期的方式，如果合同第二十条第（二）款的约定是以合同约定的交房时间（即2018年12月31日）为起点计算协助办证期限，则无须采用“在该商品房交付之日起365日内”的表述方式，而可以直接以表述为“2019年12月31日前”。因此，根据双方合同所使用的词句、合同的有关条款、交易习惯等，可认定365日内的协助办证期限的约定，应该以实际交付房屋之日起计。本案中，不论是以一审法院（2019）闽0503民初10832号案件认定的实际交房时间2019年9月22日计算，还是以黄掌燊在本案中自述的交房时间2019年9月23日计算，截至本案庭审终结前，均尚未超过365日的协助办证期限约定。因此，黄掌燊主张中超支付其逾期协助办证违约金，不予支持。黄掌燊还主张中超公司赔偿其物业费，但交房后物业费应由业主交付，中超公司在本案中也未构成违约，其该项请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款规定，一审法院判决：驳回黄掌燊的诉讼请求。案件受理费520元，减半收取260元，由黄掌燊负担。 二审中，对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 另查明：二审中，黄掌燊与中超公司共同确认案涉商品房的实际交房时间为2019年9月23日。 二审双方当事人争议的焦点在于：中超公司应否向黄掌燊支付案涉商品房的逾期办证违约金并赔偿其物业费损失？ 双方当事人关于争议焦点的意见，与其上诉、答辩主张基本一致。 本院认为：本案二审的焦点问题主要集中于本案讼争的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款关于“商品房交付之日”，指的是合同第十一条约定的房屋交付之日即2018年12月31日，还是指房屋实际交付之日的争议。首先，从合同约定内容来看，中超公司的房屋交付义务与房屋所有权登记的协助办理义务，属不同事项，分别置于合同第四章“商品房交付条件与交付手续”与第八章“合同备案与房屋登记”。其次，从房屋交付时间的表达形式来看，合同第十一条有约定具体的交付日期，合同第二十条第（二）款并未约定具体的交付日期。从常理来说，在合同前面的条款内容业已约定房屋具体交付日期的情况下，如果系以该具体日期作为计算中超公司履行协助办证义务期限的起算点，则在合同后面的条款内容对协助办证期限的计算方式又进一步作出约定的情况下，为避免产生争议，一般也应对协助办证期限的具体截止日期相应作出约定，但是，合同第二十条第（二）款并未对此进一步作出具体约定。第三，从违约责任的承担上来看，合同第十一条与第二十条第（二）款对中超公司逾期交房与逾期协助办理房屋所有权登记所承担的违约责任分别明确作出约定，并区分该两种情形按不同标准予以相应承担。如果合同二十条第（二）款约定的商品房交付之日即是合同第十一条约定的具体交付日期，则在中超公司存在逾期交房的违约行为的情况下，便会出现中超公司应同时承担两种违约责任的情形，显然与合同约定不符。因此，结合本案《商品房买卖合同》的条款约定内容、词句表达方式和交易常理，应认定合同第二十条第（二）款约定的商品房交付之日，指的是房屋实际交付之日即2019年9月22日，而非2018年12月31日。至一审庭审结束前，中超公司并不存在逾期协助办理房屋所有权登记的违约行为，无需向黄掌燊承担支付逾期协助办证的违约金，因此也不存在应对黄掌燊主张的逾期协助办证违约金的计算标准予以调整及赔偿其物业费损失的问题。 综上所述，黄掌燊的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费520元，由上诉人黄掌燊负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄希文 审判员  王经艺 审判员  郑 励 二〇二〇年八月二十六日 书记员  廖春燕 附注引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”