苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9252号原告：梁从象，男，1981年10月19日出生，汉族，住江苏省苏州。原告：黄仙艳，女，1984年3月28日出生，汉族，住江苏省苏州。两原告共同委托诉讼代理人：樊厚成，江苏辰海律师事务所律师。被告：郑超，男，1982年8月20日出生，汉族，户籍所在地吉林省吉林市丰满区。被告：苏州加仕荣健身发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1508号星东环商务大厦1幢101室。法定代表人：郑超。两被告共同委托诉讼代理人：陈标，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告梁从象、黄仙艳诉被告郑超、苏州加仕荣健身发展有限公司（以下简称加仕荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人樊厚成，被告郑超（参加第一次庭审）及两被告的共同委托诉讼代理人陈标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁从象、黄仙艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告一、二立即腾退苏州工业园区东环路1508号星东环商务大厦1幢××室房屋；3、判令没收两被告支付的承租保证金426280元；4、判令两被告支付违约金815062.5元；5、判令两被告支付免租期的租金407531.25元；6、判令两被告承担本案的律师费用30000元；以上共计1678873.75元；7、判令被告支付本案的诉讼费用。后原告梁从象、黄仙艳诉讼请求变更为：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同解除；2、判令没收两被告支付的承租保证金426280元；3、判令两被告支付违约金815062.5元；4、判令两被告支付免租期的租金407531.25元；5、判令两被告承担本案的律师费用30000元；6、判令两被告支付占有使用费暂计149428.13元（利息计算自2019年7月8日至腾退房屋日期间的房屋占有使用费）；7、判令被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告郑超于2018年10月8日签订《房屋租赁合同》，合同中约定两被告于2019年6月8日应付租金407531.25元，但两被告至今未能支付，并达到解除合同的条件，被告欠付原告各项费用，原告催要未果。且我方出租给两被告的区域并不包含违章搭建，而系在租赁合同中红线以内的范围，另二楼游泳池的部位，并不属于违章搭建，且即使存在违章搭建，并不影响其办理建设工程施工许可证，是因被告自己本身并未提前办理导致至今无施工许可证，且根据我方了解的情况，其被责令停工整改，是因为其违反了程序，未办理施工许可证。另我方一直在催要房租，郑超回复刚刚启动压力比较大，且两被告于施工之前没有依照合同提交施工图纸。综上两被告的行为构成违约，原告诉至法院。被告郑超、加仕荣公司辩称：第一，被告郑超作为被告加仕荣公司的法定代表人，被告郑超代表被告加仕荣公司签订房屋租赁合同，根据公司法的相关规定，被告郑超不是本案的适格被告，不应该对原告主张的各项费用承担偿还责任。第二，本案双方签订的房屋租赁合同的地址为苏州工业园区东环路1508号门牌号××商铺，该商铺的地址存在违建情况，并且该情况被告郑超在签订合同之时并不知情，原告也没有向被告郑超释明违建情况的存在。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定，应认定双方签订的合同无效。第三，被告加仕荣公司向原告支付物业费和保证金，物业公司在被告加仕荣公司装修时向被告签发了施工许可证，被告基于对物业的信任投入了资金进行装修，物业在被告装修时也没有告知被告加仕荣公司装修需要办理的相关行政审批手续，没有行政部门的行政审批许可，会直接导致无法取得消防许可证。在被告装修完毕后，于2019年1月10日告知被告加仕荣公司的法定代表人要求被告加仕荣公司进行消防问题整改，在取得消防许可证之后，再行营业。该房屋不符合消防通道的设置要求，故无法取得消防许可证。第四，原告的违约金要求过高，免租期的租金没有法律依据，免租期按照合同的约定，在被告提前退租的情况下才会产生，本案被告并没有提前退租，故不产生免租期的租金。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：苏州工业园区东环路1508号星东环商务大厦1幢××室登记为两原告共同所有，梁从象与被告郑超于2018年10月签订《租赁合同》，合同约定如下：甲方向乙方出租苏州工业园区东环路星东环商业用房，双方达成如下条款：甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，且乙方同意按照本合同的条款从甲方承租位于苏州工业园区东环路1508号星东环门牌号××的商铺，建筑共3层作为承租场所。甲乙双方现时预计承租场所的建筑面积1376平方米，最终以有关部门的实测面积为准，方位说明：一楼靠南2间二楼靠南3间，三楼整层。详见附件图纸。承租期为120个月，自2018年10月8日至2028年12月31日。其中自2018年10月8日至2019年1月7日为免租期，承租期满6个月前甲方以书面形式向乙方询问承租期满是否续租，乙方在承租期满6个月前，或者在收到甲方书面问询通知后15日内以书面形式回复是否续租。关于承租场所的交付：甲方应当向乙方出示该房屋的产权证原件或者有权决定出租该房屋的相关证明，甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证有权决定租赁事宜。甲方或者其代理人应当于预定交付日前5日通知乙方交接承租场所，预定交付日2018年10月8日，乙方办理交付手续之日为实际交付日。关于租金：第一年租金起租日2019年1月8日至2020年1月7日，年租金163.01万元；第二年自2020年1月8日至2021年1月7日，年租金163.01万元；第三年自2021年1月8日至2022年1月7日，年租金163.01万元；第四年自2022年1月8日至2023年1月7日，年租金176.05万元；第五年自2023年1月8日至2024年1月7日，年租金176.05万元。租金支付日期：第一年2019年1月8日至2019年4月7日应付款日期2018年10月8日，含税407531.25元；2019年4月8日至2019年7月7日，应付款日期2019年3月8日，含税407531.25元；2019年7月8日至2019年10月7日，应付款日期2019年6月8日，含税407531.25元；2019年10月8日至2020年1月7日应付款日期2019年9月8日，含税407531.25元；第二年2020年1月8日至2020年4月7日应付款日期2019年12月8日，含税407531.25元；2020年4月8日至2020年7月7日应付款日期2020年3月8日，含税407531.25元；2020年7月8日至2020年10月7日应付款日期2020年6月8日，含税407531.25元。关于管理费：暂定10元每月每平米，具体以物业管理机构公布的缴费标准为准。从承租期起始日计付，每半年付一次，物业管理处会提前口头或者书面方式通知乙方，乙方在收到通知后需要按时支付，如果逾期支付，导致该房屋出现停电、停水的情况，相关损失由乙方自行承担。租金为按季度支付，首期为2018年10月8日前，其余各次租金于每个支付周期开始前的一个月前予以支付（如果遇到节假日提前）。如果乙方欠缴租金、物业管理费或其他费用达7天时（不可抗力除外），甲方有权向乙方按所欠付费用总额的日千分之一计算收取延期付款违约金，并有权在承租保证金中扣减欠款和延期付款违约金，如果乙方拖延上述费用达15天时，甲方有权中断承租房屋水电供应，并可以单方解除合同，解除合同的同时有权要求乙方支付欠款和违约金，还可以向乙方追偿由此造成的一切损失。承租保证金：乙方须向甲方缴纳数额相当于3个月的租金作为房屋保证金计37.5万元，同时缴纳4.128万元作为物业保证金，1万元作为水电费保证金，以上三项统称承租保证金。在承租期内，如果乙方拖欠甲方租金、其他费用和税款及其他违约行为，甲方有权从承租保证金扣除一笔相等于该欠款及乙方违约应承担的损失，违约金数额的款项。承租期内，承租保证金由甲方保管，并且不需要向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，在双方办理交接手续后30日内甲方承诺归还该笔款项。但是如果乙方有任何违反本合同约定的情况，甲方可以将承租保证金全部或者其中恰当的部分用于补偿该违约。在承租期内，如果甲方按本合同的条款部分或者全部扣除了承租保证金，在收到甲方书面通知后的5个工作日内，乙方应补足扣除部分，以保持保证金足额。承租场所仅限于经营或者办公用。乙方入住该房屋后因使用需要对房屋设施进行装修或者改动须通知甲方并经甲方同意，同时需要向甲方递交成足场所的内部装修、设备安装及陈列的设计图和详细说明，甲方有权对装修或改动情况进行监督。乙方因装修承租场所而发生的一切费用，包括设计费、材料费、建筑垃圾清运费等由乙方自行承担。乙方未对承租场所主体结构或公共设施进行改动的装修，甲方应同意。乙方承诺其装修、设计、用材符合国家政策、法规、承租场所内的物业管理机构的相关规定，同时自觉承担相应责任，乙方装修结束后需要通知甲方及有关部门对装修承租场所进行检查，经甲方检查符合设计标准及有关部门（特别是消防）发出验收合格证明后，乙方可以在承租场所内正式开业，否则将被视为违约。14.1严重违约行为：在承租期乙方不得有以下行为：违反承租房屋所在商业区域的物业管理制度及规定，经甲方或者承租场所所属的物业管理单位催告后仍不及时改正；乙方违反本合同其他条款的违约行为且经甲方提出后未在甲方规定期限内予以改正。若发生任何情况，甲方有权单方中断承租房屋水电供应，并有权单方解除合同，甲方单方解除合同除了享有15.1款约定的权利外，还可以向乙方追偿由此造成的一切损失。包括但不限于诉讼费、律师费等。本合同生效后，甲乙双方均应严格履行，任何一方的违约行为，均应承担相应的违约责任，乙方未全额承担违约、赔偿责任前，未经甲方书面同意前不得擅自搬离，并需要承担由此期间的所有费用。除非甲乙双方协商一致，承租期满前，任何一方不得擅自终止本合同，因甲方原因终止，甲方支付乙方相当于6个月租金的违约金，并赔偿乙方装修成本，但乙方未按照15.2条约定时间交还承租房屋的，甲方无需赔偿乙方装修剩余价值，本合同因乙方原因终止，乙方支付甲方相当于6个月租金的违约金，给甲方造成损失的，还应当支付相当于6个月租金的赔偿金，且甲方无需赔偿乙方装修剩余价值，本合同因不可抗力原因或者政策原因终止，双方互不承担违约责任。关于法律责任：如因一方的故意或者严重过错导致另一方发生实质性的经济损失时，由过错方负责赔偿。一方严重违约或者单方提前终止合同，导致另一方根据本合同约定解除合同的，违约方支付6个月租金的违约金，给对方造成损失还应支付6个月租金的赔偿金。乙方需要在工商、税务、消防和环保等相关部门办理登记手续取得经营资格后，方可在租赁房屋内严格按照许可证经营范围从事经营活动，否则，由此引起的一切法律责任由乙方承担。19.8乙方签署人如为个人或公司尚未设立完成的暂定名，公司自取得营业执照后自动成为本合同的承租人，且应及时通知甲方，并在取得营业执照后一周内在本合同文本上盖章。在本合同乙方一栏上签字或盖章的个人和公司均是本租赁合同的承租人，共同享有和承担本合同中约定的所有权利义务，在违约时须承担连带责任。另，加仕荣公司于2018年10月23日成立，法定代表人为郑超，登记住所为苏州工业园区东环路1508号星东环商务大厦1幢××室。另查明，两被告合计支付租金1341400元。原告向被告发送的函件，向被告催讨相关费用，并督促其办理施工许可证。又查，郑超与原告客服人员的微信记录，其中2019年3月15日郑超：主要是今天手上资金不够房租数字，我催一下回款方晚些联系你。3月18日郑超：我一会去农行转账，汇款方现在拖着我这边款迟迟不转。我也在追。今天先转20万，梁总那边不行我亲自和他沟通，剩余的尽快想办法。5月30日郑超：对于施工许可证的事情并不清楚。7月18日原告向其发了停工告知函，且被告至今并未提供任何的施工合法证明。2019年7月8日由苏州工业园区建设工程质量安全监督站出具的建设工程施工停工（局部）整改通知书，载明：加仕荣公司，你建设的苏伊士健身二层游泳馆工程，经抽查存在如下重大安全隐患，违反建设程序，施工许可证未办理已开工。根据《建设工程安全管理条例》、《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》及工程建设强制性标准条文等有关规定，责令你单位立即停止游泳馆部位的施工，并从危险区域撤出作业人员。请你方接到本通知后，立即组织全面检查和整改，并在排除安全隐患后，由监理单位组织验收，验收合格后形成安全隐患整改报告，并填写《建设工程施工复工申请书》，经建设、施工、监理单位项目负责人签字并加盖单位公章报我站，接到我站签发的《建设工程复工通知书》后方可恢复施工。下方由郑超签字。又查明，落款日期2019年1月23日由物业公司出具的联系单载明：昨晚夜间贵店擅自违规施工二楼泳池，请立即停止施工，待园区房管局审批手续递交物业管理处后方可以施工。如果贵店继续违规施工，物业管理处将采取停电措施，特此告知。落款日期2019年5月30日物业公司出具的工作联系单，载明：贵店存在安全隐患问题且有多月不整改：1、贵店已经营业，按消防大队要求需通过消防验收合格方可正常营业，现店内未见消防许可证，请立即办理并将办理好的资料交给物业备查；2、贵店三楼消防楼梯口堆放空调外机，且楼梯台阶上有建筑垃圾堵塞消防安全通道；3、贵店室内未见消防应急疏散指示灯、安全出口指示灯缺失，另其他消防器材均未按照消防法要求配备；4、贵店二、三楼电表间电线凌乱且堆放杂物，南侧户外广告电源未按要求排电线，存在严重安全隐患。以上问题立即整改。落款日期2019年7月18日由物业公司出具的工作联系单，载明：贵店2019年1至5月、6月的电费和2018年10月至2019年6月水费通知单，物业管理处发放店内已签收了很长时间，且管理人员电话通知贵店负责人要求交纳，至今未查到银行明细，为了保证物业管理处正常收缴工作再次书面告知贵店，请立即交纳所欠的水费、电费，如果在7月19日前不交纳水电费，物业公司将采取停止供电和供水措施。落款日期2019年8月15日由物业公司出具的工作联系单，载明：物业管理处现场检查，贵店负责人阻拦检查进入，贵店正常营业，按照消防法要求需通过消防验收合格方可正常营业，现店内未见消防许可证，请立即办理并将资料递交物业备查，贵店二楼北侧建泳池未递交相关政府部门审批手续，存在严重安全隐患，目前已经在经营中，未见卫生许可证和高危险性体育项目经营许可证。以上问题立即整改，由此产生后果由贵店承担，并载明××租户拒绝签收，附张贴店内图片。根据苏州市建筑工程施工许可证办事指南，在苏州市中心城区工程投资额在30万元以上，或者建筑面积在300平方米以上的各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路。管道设备的安装以及市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照本指南规定申请领取建筑工程施工许可证。两被告认为原告出租的一楼部分区域存在违章搭建，并向相关部门投诉，2020年4月15日由娄葑街道出具的说明：该答复为对该违建暂缓处理。2020年6月12日，本院组织双方勘验现场，就上述搭建部分，双方一致确认系对于承租区域的一楼外侧予以拓宽并搭建相应隔断，另本院组织双方勘察现场时，该承租区域并未营业，且相应物品尚未交接。就上述搭建部分，两被告提交察文丽与郑超的微信记录，据此主张原告在租赁合同开始签订时已经知晓被告需要经营健身房，并代表公司同意被告建设游泳池，并为被告建造游泳池提供租赁房屋的结构图纸。对此原告对真实性没有异议，然原告认为察文丽不能代表房东的意见，不构成表见代理，郑超有义务提供设计图纸，但其违反约定没有提供相应的设计图纸，也就意味着郑超没有通过合法的途径告知原告建造泳池，两被告因为没有取得施工许可证，所以无法取得消防验收许可，无法取得合法的经营资质。两被告认为原告未补办施工许可证系因原告得知了违章搭建，被告一直强烈要求跟房东见面，但是房东始终不出面，因为有违章搭建，后续补办施工许可证是补办不了的。又查明，原告委托律师代理本案并支付律师费3万元。本案审理中，原被告一致确认案涉房屋租赁合同解除日期为2019年7月8日。另原告于2019年10月4日断水断电，后持续未恢复供应。两被告承诺于2020年7月15日前搬离，逾期不搬离由原告方自行处置，原告亦明确其于该日搬离。庭审中原告陈述：案涉房屋截至2019年10月7日的物业费均已支付完毕，后期的物业费我方不在本案主张。以上事实，由房屋租赁合同、物业联系单等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，针对合同效力问题，本院认为，本案中，被告郑超在合同中作为承租人签字，且出租人为梁从象，合同约定，乙方签署人为个人或尚未设立完成的暂定名，公司自取得营业执照后自动成为本合同的承租人，故被告加仕荣公司亦为本案的承租人之一。两被告以实际履行主要义务，原告对此亦予以接受，本案合同成立。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应诚信履行。本案合同中载明的租赁物本身具有相应产权信息，并非违章搭建，且原告就该标的物外的私自搭建亦未影响被告对租赁物的实际占有和使用，并无证据表明上述《房屋租赁合同》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定为有效。双方一致确认案涉房屋租赁合同于2019年7月8日解除，本院对此予以确认。针对原告的其余各项诉讼请求，本院分析论证如下：1、针对原告主张被告支付免租期的租金407531.25元，本院认为，根据合同约定，免租期系双方租赁合同履行过程中，出租人给予承租人的租金优惠，如被告依约履行租赁合同，则享有上述免租优惠，然承前所述，被告的行为构成违约，对于原告主张两被告补足上述免租期的租金具有事实依据，本院予以支持。2、针对原告主张律师费30000元，上述费用原告实际发生，且具有相应合同依据，本院对此予以支持。3、针对原告主张占有使用费，本院认为，双方一致确认房屋租赁合同于2019年7月8日解除，且双方一致确认截至2019年7月7日的租金已经支付完毕，后续占有使用费未支付，结合庭审查明情况截至最后一次质证，两被告并未自案涉承租场所搬离，两被告无正当理由占有使用案涉房屋，应当支付相应的占有使用费。原告作为承租人于2019年10月4日就案涉房屋采取了断电断水措施，系原告依约采取的自力救济措施，且断电时双方之间的房屋租赁合同业已解除，两被告拖欠相应费用，本院对原告主张以月租金标准135843.7元为基数，自2019年7月8日起至2019年12月31日的占有使用费784387.82元予以支持。就后续费用，被告未能及时交接房屋应当支付占有使用费，然考虑因断水断电后，被告实际无法正常营业，两原告作为出租人在双方合同已经解除且无法继续履行的情况下，有义务及时收回案涉房屋以避免损失的进一步扩大，并对于其未能及时收回房屋所导致的损失应当由其自行承担，故对于后续的占有使用费，本院结合案涉房屋的断水断电情节，合同履行的程度、相应占有使用费的标准、占有使用期间等因素，对后续占有使用费本院酌定以67921.85元为基数，自2020年1月1日起算至2020年7月15日的占有使用费计440396.52元。以上占有使用费合计1224784.34元。对后续占有使用费本院不再予以支持。4、针对原告主张没收保证金、水电费保证金和物业费保证金合计426280元及支付违约金815062.5元，本院认为，两被告未能依约交付案涉房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，上述保证金也系针对被告履约的担保，被告未依约支付租金，经原告多次催缴，且被告未经相关部门批准，其在案涉场所搭建泳池，并被相关部门责令整改且至今仍未整改，另在租赁期间其多次欠付物业管理费，且违反相关规定在未能取得建设工程许可证的情况下违规施工，其行为已经严重违反了合同约定，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。上述保证金实为对被告履约的担保，对于上述保证金及原告主张的上述违约金，本院结合租赁合同约定、双方的实际履行情况、原告重新寻租的损失、被告已付款项等因素，综合酌定对于扣除上述保证金后的剩余违约金388782.5（815062.5-426280）元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告就苏州工业园区东环路星东环商业用房签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告郑超、苏州加仕荣健身发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁从象、黄仙艳违约金388782.5元、律师费30000元、免租期租金407531.25元、占有使用费1224784.34元；三、驳回原告梁从象、黄仙艳的其余诉讼请求。案件受理费123877元，由被告郑超、苏州加仕荣健身发展有限公司负担100000元，原告梁从象、黄仙艳负担23877元。被告应负担的款项已由原告梁从象、黄仙艳预交，本院予以退还，由被告郑超、苏州加仕荣健身发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  陈学珠人民陪审员  陆根英二〇二〇年八月三十一日书 记 员  姚海燕