湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初321号原告：李金龙，男，1962年3月18日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。被告：郴州市笑傲商业管理有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道**五岭新天地****。法定代表人：朱华平，该公司经理。被告：林海丽，女，1978年9月29日出生，汉族，住广东省吴川市，现住湖南省郴州市苏仙区。被告：朱华平，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省仁化县，现住湖南省郴州市苏仙区。三被告共同委托诉讼代理人：曾辉，湖南民浩律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李英，湖南民浩律师事务所律师。原告李金龙与被告郴州市笑傲商业管理有限责任公司（以下简称笑傲公司）、林海丽、朱华平合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，于2019年3月18日作出驳回原告起诉的民事裁定，原告不服上诉至湖南省郴州市中级人民法院，该院作出（2019）湘10民终3456号民事裁定，撤销我院（2019）湘1081民初76号民事裁定，指令我院审理。本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李金龙，被告笑傲公司、林海丽、朱华平共同委托诉讼代理人曾辉、李英到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2020年5月20日依法将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李金龙，被告笑傲公司、林海丽、朱华平共同委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金龙向本院提出诉讼请求：一、判决被告笑傲公司支付原告2018年7月、8月、9月、10月、11月共计5个月房屋租金（即收益金）13690元；二、判决被告林海丽、朱华平对被告笑傲公司支付原告5个月房屋租金（即收益金）13690元承担连带支付责任；三、本案诉讼费、公告费由被告共同承担。事实与理由：2015年12月22日，原、被告签订《房间委托管理协议》，协议约定：被告笑傲公司租赁原告自有的位于资兴市，每间房的总款为205333元，其中装饰配套及服务费71420元，由被告笑傲公司统一收取，并负责对接相关专业单位做好服务及装修；原告委托被告笑傲公司的经营管理期限为约十年；原告年经营收益为该房间总款的8％，折1369元／月；原告全部付清总款后，从次月1日起开始计算经营收益，被告笑傲公司的盈亏不影响原告的收益，每月25日前以转账的方式支付原告上月应收的收益金；装饰配套及服务费即房间装修费，年经营收益即房屋租金；协议还作了其他约定。2015年12月25日，原告向开发商资兴市瑞泰房地产有限公司支付购房款267826元；同日，原告向被告笑傲公司支付房间装修费142840元，共计支付房间总款410666元。2016年8月31日，被告笑傲公司注册成立全资子公司资兴市香草酒店有限公司，依托原告等100多位瑞泰时代广场酒店式公寓业主出租房开办香草酒店，经营至今。2017年10月25日前，被告笑傲公司按合同履行了房租支付义务。2017年11月25日后，被告笑傲公司违约停付租金，导致包括原告在内的香草酒店房间业主多次到资兴市上访维权，经市领导批示和市政府相关部门协调督促，被告笑傲公司才陆续支付了部分租金，但2018年7月之后的租金至今未付。2018年3月19日，被告笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵与被告林海丽、朱华平签订《股权转让协议》和《补充协议》，将公司全部股权转让给被告林海丽、朱华平。为避免再次出现笑傲公司履行《房间委托管理协议》违约情形，被告林海丽、朱华平同时签署了承诺书，承诺在受让笑傲公司股权后，以个人资产、收益来担保香草酒店《房间委托管理协议》的履行。但被告笑傲公司以及被告林海丽、朱华平继续违约拖欠租金。为此，被告应承担违约责任，请判如所请。被告笑傲公司辩称：一、2018年11月3日签订的《了断协议》合同目的是将2018年7月25日至10月25日的租金纠纷和装修补偿了断，该协议已经履行，了断款248万元已经支付，原告继续索要2018年10月25日前的租金没有事实和法律依据。二、笑傲公司资金困难，存在拖欠租金事实，在业主上访维权等阻碍下已运营不畅，更无能力履行支付租金的义务，合同应当解除。朱华平、林海丽先后被公安机关采取刑事强制措施，原告于2019年3月10日通过业主代表及全体业主聘请的代树林律师进入看守所会见，直接向当时被羁押的朱华平出示了《解除合同通知书》，依据合同法规定，即时发生解除合同的效力，原告和其他业主也在香草酒店的各个房间张贴了《解除合同通知书》公示于众。另外，2019年3月，业主代表组织业主强行撬锁，房屋已被原告实际控制；2019年5月，由业主代表统一在涉案酒店房屋的显著位置发布广告，整体招租，大部分房屋早已另外运营，故原告已实际收回房屋并经营使用。综上所述，2018年10月25日之前的租金已经了断，《房间委托管理协议》已于2019年3月10日解除，请依法判决。被告林海丽、朱华平辩称：一、朱华平、林海丽不是《房间委托管理协议》的当事人，依据合同相对性原则，朱华平、林海丽不应当承担支付租金的责任。此外，朱华平、林海丽作为有限责任公司股东，也不应当承担公司债务；二、《承诺书》从主体、形成背景、载明内容来看，都不构成担保法的保证法律后果，不应承担支付租金的连带责任，为此，请求法院依法驳回原告对朱华平、林海丽的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告李金龙与被告笑傲公司签订《房间委托管理协议》，协议约定：甲方（原告）购买了资兴市（合同房号），自愿委托乙方（被告笑傲公司）经营管理；每间房的总款为205333元，其中装饰配套及服务费71420元，由乙方统一收取，并负责对接相关专业单位做好服务及装修；甲方委托乙方经营管理期限为约十年；甲方年经营收益为该房间总款的8％，折合为1369元／月，甲方全部付清总款后，从次月1日起开始计算经营收益，乙方的盈亏不影响甲方的收益；乙方每月25日前以转账的方式支付甲方上月应收的收益金至甲方在乙方认可的银行开设的账号；协议还对其他事项进行了约定。2015年12月25日，原告向开发商资兴市瑞泰房地产有限公司支付购房款267826元；同日，原告支付被告笑傲公司房间装修配套服务费142840元；原告共计支付购房及装修总款410666元。2016年8月31日，被告笑傲公司注册成立全资子公司资兴市香草酒店有限公司（以下简称香草酒店），依托原告等100多位瑞泰时代广场酒店式公寓业主的出租房开办香草酒店。2017年10月25日前，被告笑傲公司按合同履行了房屋租金支付义务。之后，被告笑傲公司未能按时支付房屋租金，导致包括原告在内的香草酒店房间业主到资兴市上访维权，经相关部门协调督促，被告笑傲公司才陆续支付房屋租金至2018年6月，但之后的房屋租金未支付。2018年3月19日，被告笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵与被告林海丽、朱华平签订《笑傲公司股权转让协议》和《补充协议》，将笑傲公司全部股权转让给被告林海丽、朱华平。被告林海丽、朱华平同时签署了承诺书，承诺在受让笑傲公司股权后，除不可抗力或政府强制停业导致香草酒店无法经营外，愿以个人资产、收益来保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行。2018年11月3日，香草酒店132个房间业主的代表与笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵的代表谢啸笑签订《了断协议》，协议约定，鉴于：1.乙方（谢啸笑、文建国、邱新兵）于2018年3月19日与林海丽、朱华平签订了《笑傲公司股权转让协议》及《补充协议》，该股权转让全部手续已经完成，甲方（香草酒店132个房间业主）己收到该股权转让相关的协议、补充协议、工商资料、公示文件、完税资料、付款凭证、移交表等复印件31张、承诺书原件1张，甲方对该股权转让及林海丽、朱华平的情况和笑傲公司的现状已经充分了解。2.甲方投诉林海丽、朱华平及笑傲公司逾期未付本应于8月25日、9月25日、10月25日到期的委托经营收益款，且存在挪用5楼、10楼装修款，不给委托人免费入住等多项违反协议的情形，且林海丽、朱华平推诿不解决，甲方因此于2018年9月4日至9月7日到谢啸笑处吵闹要乙方出面协调解决，乙方多次从中协调后，甲方与林海丽、朱华平及笑傲公司仍未达成解决。为响应政府号召、维护社会稳定大局，终结甲、乙双方的纷争，经甲、乙双方协商一致，现达成如下了断协议:1.乙方向甲方支付人民币248万元整作为了断款，各房号分配金额以甲方代表确认的《附件:各房间分配金额、银行账户、签字表》为准。本协议签订3日内，甲方提供132个房间全部委托人签字的《附件:各房间分配金额、银行账户、签字表》给乙方，甲方授权唐秋生等代表与乙方办理书面交接手续，乙方在交接完毕后2个工作日付款。2.甲方一致同意并认可乙方与林海丽、朱华平签订的《笑傲公司股权转让协议》及《补充协议》的全部内容，甲方确认股权转让前笑傲公司履行了《房间委托管理协议》，甲、乙双方对此没有争议，本协议签订后，甲方与乙方再无任何纠纷。甲方承诺《房间委托管理协议》的履行不再牵扯或涉及乙方，不再以任何理由来找谢啸笑，不再向乙方提出任何诉求或追诉股权转让前事项，并采取实际行动在本协议签订后10日内到有关部门撤销对乙方及郴州笑傲房地产经纪有限责任公司的一切指控，消除不良影响，并确保乙方及郴州笑傲房地产经纪有限责任公司日后不会因甲方的言行而被政府部门调查或处分，否则甲方须无条件将本协议第1条之款项退回给谢啸笑。3.甲方自行处理与林海丽、朱华平及笑傲公司的关系和《房间委托管理协议》履约事宜，与乙方无关，乙方不参与。在此过程中，甲方保证无论如何不做会有损乙方利益的言行。4.乙方自行处理与林海丽、朱华平之间的《笑傲公司股权转让协议》及《补充协议》的履约事宜，甲方不得干涉。5.甲方代表保证已得到甲方全体的一致授权，其签字能代表甲方全体，并保证后续移交给乙方的《附件：各房间分配金额、银行账户、签字表》的全部内容和签名均真实、完整、有效，如有房间因转让等原因而权利人变化，则账户、签字等应是当前有效之权利人，后续如有甲方任何人不认可本协议或不履行本协议或因此出现纠纷，则一切责任和赔偿由甲方负责。6.甲、乙双方都承诺严格履行本协议，如有违反则向对方支付违约金人民币100万元整。7.《附件:各房间分配金额、银行账户、签字表》是本协议的组成部分。本协议自甲、乙双方代表签字起生效。之后，谢啸笑等按《了断协议》约定将款项转账给原告等香草酒店132个房间业主，其中原告李金龙共获得了断款33252元。2019年1月，被告林海丽、朱华平因涉嫌职务侵占笑傲公司资产而被资兴市公安局立案侦查，2019年3月1日被告朱华平被刑事拘留，2020年3月18日朱华平因挪用资金罪，被判处有期徒刑一年一个月。2019年3月，香草酒店业主代表及部分业主聘请的法律顾问代树林律师到资兴市看守所向笑傲公司法定代表人朱华平送达《解除合同通知书》，告知解除双方签订的《房间委托管理协议》，同时部分业主还在香草酒店各个房间门上张贴《解除合同通知书》，还在香草酒店所在建筑大楼醒目位置悬挂“香草酒店整体招租”大型横幅，部分业主还更换门锁。另查明，在本院（2019）湘1081民初76号案件审理中，因林海丽下落不明，原告李金龙预交两次公告费共计500元。原告李金龙所购买的瑞泰时代广场酒店式公寓9X、9X房（合同房号）在香草酒店登记经营房号为9XX、9XX房（酒店房号），该房于2019年10月已出租给资兴市东江湖丽景城市酒店有限公司。上述事实，有居民身份证、营业执照、房间委托管理协议、收据、银行交易明细、承诺书、了断协议及附件、解除合同通知书及照片、视频光碟、调查笔录及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。本院认为，本案争议焦点为：一、《房间委托管理协议》是否已于2019年3月解除；二、《了断协议》是否了断了签订《了断协议》之前的租金；三、被告朱华平、林海丽是否需承担支付租金的连带责任。一、关于《房间委托管理协议》是否已于2019年3月解除的问题。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告笑傲公司迟延履行房屋租金，经原告等业主催告后仍未履行，为此，香草酒店的业主代表及部分业主聘请的法律顾问代树林律师于2019年3月前往资兴市看守所向当时被羁押的笑傲公司法定代表人朱华平送达《解除合同通知书》，同时还在香草酒店各个房间门上张贴《解除合同通知书》，还在建筑物上打“香草酒店整体招租”大型横幅、更换门锁。业主的上述行为表明，有解除《房间委托管理协议》的意思表示并通知了对方。另外，本案所涉9X房、9X房（合同房号）已于2019年10月另外出租。为此，本院认为，《房间委托管理协议》已自通知到达笑傲公司法定代表人朱华平的2019年3月起解除。被告笑傲公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。二、关于《了断协议》是否解决了签订《了断协议》之前的租金问题。《了断协议》是原告等业主与笑傲公司原股东签订的，签订《了断协议》的起因是笑傲公司股权转让后，由于笑傲公司逾期未支付部分到期房屋租金等，导致原告等业主到笑傲公司原股东谢啸笑处吵闹，谢啸笑等协调未成。为终结笑傲公司原股东与原告等业主的纷争，双方达成协议由笑傲公司原股东支付原告等业主248万元了断款，原告等业主不再以任何理由找笑傲公司原股东提出任何诉求或追诉股权转让前事项，原告等业主自行处理与林海丽、朱华平及笑傲公司的关系和《房间委托管理协议》履约事宜。该协议约定支付的款项并未涉及代被告支付《了断协议》之前的房屋租金问题，且笑傲公司及朱华平、林海丽并非该《了断协议》的当事人。因此，被告主张《了断协议》已了断了签订《了断协议》之前的租金无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告朱华平、林海丽应否承担支付原告租金的连带责任问题。笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵于2018年3月19日将笑傲公司全部股权转让给被告林海丽、朱华平，同时被告林海丽、朱华平签署承诺书，承诺在受让笑傲公司股权后，除不可抗力或政府强制停业导致香草酒店无法经营外，愿以个人资产、收益来保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行，该承诺书原件同时也交给了原告等香草酒店业主一份。被告朱华平、林海丽签署承诺书，既是对笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵的承诺，也是对原告等香草酒店房间业主的承诺保证，虽然字面上是写的承诺、保障，但实质上是对香草酒店房间业主承诺履行《房间委托管理协议》的保证，也包括支付房屋租金的保证。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。因此，被告朱华平、林海丽应对被告笑傲公司应支付原告的房屋租金承担连带责任。被告朱华平、林海丽不承担支付租金连带责任的辩解意见不能成立，本院不予支持。综上所述，原告李金龙与被告笑傲公司签订的《房间委托管理协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人都应当按照约定履行自己的义务。现由于双方签订的《房间委托管理协议》已于2019年3月解除，原告要求被告笑傲公司支付2018年7月至11月共计5个月的房屋租金符合法律规定，经核算两间房屋租金共计13690元（1369元/月×5个月×2间），被告朱华平、林海丽对被告笑傲公司应支付原告的房屋租金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告郴州市笑傲商业管理有限责任公司支付原告李金龙2018年7月至2018年11月房屋租金13690元，被告林海丽、朱华平负连带支付责任，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，公告费500元，由被告郴州市笑傲商业管理有限责任公司、林海丽、朱华平负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长  许译匀审判员  何晖平审判员  唐廷刚二〇二〇年八月十八日法官助理黄佳书记员张欢附本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。