山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初4014号 原告：济南铁路房产建设集团有限公司，住所地济南市天桥区，统一社会信用代码913701001631995525。 法定代表人：孙向阳，总经理。 委托诉讼代理人：王晓鹏（特别授权代理），山东舜天律师事务所律师。 被告：济南乙车社汽车服务有限公司，住所地济南市历下区。统一社会信用代码91370102MA3C7CHY0P。 法定代表人：王乙，总经理。 原告济南铁路房产建设集团有限公司（以下简称铁路房建公司）与被告济南乙车社汽车服务有限公司（以下简称乙车社汽车服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告铁路房建公司委托诉讼代理人王晓鹏，被告乙车社汽车服务公司法定代表人王乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铁路房建公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退济南市历城区黄台铁道北街的建筑房屋；2、判令被告向原告支付以年租金44165元为基数自2019年1月1日起计算至实际腾房之日的房屋占用费；3、判令被告向原告支付延期腾房违约金（自2019年1月1日起至实际腾房之日止，按每日租金三倍即363元/日的标准计算）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于济南市历城区黄台铁道北街的建筑，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，共计24个月，年租金44165元，租赁房屋作为车棚使用，同时约定了双方的权利义务及违约责任等。2018年12月31日，双方签订上述租赁房屋的终止协议，协议约定双方于2018年12月31日终止租赁关系，被告公司工作人员张某出具保证书承诺按照约定腾退并搬出房屋。原告多次要求被告立即腾出房屋，但被告拒不归还。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 乙车社汽车服务公司辩称，一、原被告2018年签订的《房屋租赁合同》是此前租赁关系的延续，并非初次签订承租合同，《合同终止协议》和保证书也是被告为配合原告进行“三供一业”移交工作并受到原告方威胁而签订的，并非被告自愿。二、被告工作人员张某出具的保证书并不是承诺腾退所有物品并搬出房屋，只是配合铁路部门临时告知的规定承诺腾退在承租房屋内经营的幼儿园。被告自2015年承租该房屋至今所经营的所有项目，均以口头协商方式告知原告管理人员，原告方都已知情并未提出异议。三、收到法院传票前被告未收到原告要求腾房、支付房租的任何通知。原告未明确告知房租支付渠道的情况下，利用强势地位多次随意更改合同，违反了《中华人民共和国合同法》的原则。四、被告近期得知承租的房屋没有《房产证》等合法手续，自2015年承租至今未收到房租发票。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，对双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证，据此确认以下事实： 2018年5月29日，铁路房建公司与乙车社汽车服务公司签订《房屋租赁合同》约定：乙车社汽车服务公司作为乙方承租甲方（即原告）位于济南市历城区黄台铁道北街的建筑，建筑面积100平方米（场地面积300平方米）；租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，共24个月；乙方承诺租赁房屋仅作为车棚使用，不得任意改变房屋用途；房屋年租金44165元，按年支付；如乙方违反约定擅自扩大装修范围，后果由乙方自负，须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失；租赁期满，乙方应如期腾退并归还房屋，每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍作为违约金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。 2018年12月31日，原被告签订《合同终止协议》约定：因“三供一业”移交使合同无法继续履行，经双方协商同意，该合同于2018年12月31日终止，协议加盖原告、被告公司印章。2019年3月28日，被告工作人员张某向原告出具《保证书》一份，保证自即日起不再招收开办幼儿园，否则按合同规定自愿搬出该院。此后，被告一直未腾退承租房屋，2019年1月1日至今的房屋租金亦未支付。 经审理，原被告双方争议焦点主要有以下三点：一、原被告双方确立房屋租赁关系的时间及2018年5月29日签订房屋租赁合同是否合法有效；二、2018年12月31日原被告双方签订的《合同终止协议》及张某出具的《保证书》是否体现双方真实意思表示；三、本案诉讼前原告是否履行了提出合同终止及房屋腾退的告知义务，原告的请求应否得到支持。 关于第一个争议焦点。原告提供了2018年5月29日原被告签订的《房屋租赁合同》、《济南铁路房产建设集团有限公司济南分公司金鑫车间房屋（场地）招商方案》、《济南分公司房屋租赁招商公告（山东省济南市历城区铁道北街105号项目）》、《竞商人承诺书》、《济南铁路房产建设集团有限公司济南分公司公开招商（邀请招商、商务洽谈）竞价第1轮报价表》、《济南铁路房产建设集团有限公司济南分公司公开招商（邀请招商、商务洽谈）竞价第2轮报价表》、《中标通知书》各一份及招投标手续一宗拟证实：2017年12月8日，原告通过公开招商方式发出租赁招商公告，在招商公告中对租赁房屋的用途明确规定，不得利用承租房屋开办幼儿园、托儿所、养老院、福利院等，被告根据招商公告的程序要求参与投标并中标后，承租了涉案房屋及场地；2018年5月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、用途、违约责任均有明确规定，其中约定租赁房屋仅作为车棚使用，乙方不得任意改变房屋用途。被告提供2016年12月31日原被告双方签订的编号为2017-1016号《房屋租赁合同》、《房屋租赁安全协议》各一份及2016年、2017年房屋租赁费收据三份拟证实，2018年5月29日的《房屋租赁合同》并非双方初次就涉案房屋订立的承租合同，是被告迫于无奈签订的，并非被告真实意思表示。根据原被告双方提交的证据分析，原告就涉案房屋的租赁采用了招投标程序，在招商公告中对房屋基本情况和租赁用途均予以明确，被告自愿参与投标并中标，应视为对涉案房屋招标内容的认可，而被告未提交证据证实系受原告方胁迫签订该租赁合同，根据谁主张谁举证的原则，被告方的辩解主张无证据支持，本院不予采信。原被告双方按照招投标程序签订的《房屋租赁合同》，体现了双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规规定，其效力本院予以确认。 关于第二个争议焦点。原告提交了2018年12月31日《合同终止协议》、被告工作人员张某手书的《保证书》各一份及被告占用涉案租赁房屋截止目前的房屋现状照片一宗拟证实：2018年12月31日，因“三供一业”移交使合同无法继续进行，经双方协商同意，合同于2018年12月31日终止；因被告未严格按照房屋租赁合同约定的用途使用租赁房屋，用于开办幼儿园，被原告知情后，被告工作人员张某向原告保证不再招收学生开办幼儿园；同时，因房屋租赁合同已于2018年12月31日终止，张某在该保证书中承诺自愿搬出该租赁房屋。被告主张原告方以不写保证就不让经营威胁张某，张某为确保身体健康出具了保证书，《合同终止协议》及《保证书》均不是被告方的真实意思表示。因双方在租赁合同中已明确约定租赁用途为车棚，被告自然应按照合同约定用途使用房屋，被告实际使用该房屋用于开办幼儿园，明显违反了合同约定，而其主张用于开办幼儿园等经营事项均已经原告方工作人员默许，未提供证据加以证明；签订《合同终止协议》并经被告工作人员张某出具《保证书》后，被告至今未履行返还租赁房屋义务，构成违约，而被告主张的签订、出具《合同终止协议》和《保证书》系受原告方胁迫或威胁，未提供证据证明，本院均不予采信。故前述《合同终止协议》、《保证书》能够体现双方的真实意思表示。 关于第三个争议焦点。原告提交《交还房屋通知函》及EMS邮件查询回单各一份拟证实，因被告占用涉案租赁房屋一直未腾退，于2020年2月28日向被告工作人员张某发出《交还房屋通知函》，要求被告收到函5日内搬离房屋、清空物品、恢复原状，2020年3月4日9时44分张某本人签收《交还房屋通知函》。该两份证据客观证明了原告在本案诉讼前履行了要求被告腾空并交还租赁房屋的书面告知义务，本院予以认定。另，《房屋租赁合同》明确约定了双方的违约责任，原告据此要求被告腾退租赁房屋并支付占有使用费及合理的违约金，于法有据。 本院认为，原告铁路房建公司与被告乙车社汽车服务公司签订的《房屋租赁合同》、《合同终止协议》均体现了双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按照合同和协议约定履行各自义务。《房屋租赁合同》终止后，乙车社汽车服务公司应按照约定及时腾空所租赁房屋并交还原告，而乙车社汽车服务公司至今未履行上述义务，违反了合同约定，应当依法依约承担腾退租赁房屋、支付实际房屋占用费和违约金的责任。原告提出的要求被告支付以年租金44165元为基数计算自2019年1月1日至被告实际腾退租赁房屋之日的占有使用费的请求，于法有据，证据充分，本院予以支持。原告主张按日租金三倍即363元/日为标准计算的违约金，明显过高，虽然被告未明确提出抗辩，但其要求驳回原告全部诉讼请求的意见实质上是不认可原告主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,应当以原告的实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案案情,被告以应当支付原告房屋占有使用费的30%计付违约金为宜。原告主张律师费由被告承担，但未提交支付律师费的相关证据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告济南乙车社汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁原告济南铁路房产建设集团有限公司位于济南市历城区黄台铁道北街的建筑房屋腾出返还原告。 二、被告济南乙车社汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南铁路房产建设集团有限公司占有使用费（自2019年1月1日起至实际返还原告租赁房屋之日止，按每日121元计算）。 三、被告济南乙车社汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南铁路房产建设集团有限公司违约金（自2019年1月1日起至实际返还原告租赁房屋之日止，按每日36.30元计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5692元，减半收取计2846元，由原告济南铁路房产建设集团有限公司负担1756元，被告济南乙车社汽车服务有限公司负担1090元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王得祥 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 张 政 书 记 员 王丽霞