大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1439号原告：大连信兴物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区花园街********。法定代表人马成，该公司总经理。委托代理人龙啸波，辽宁衡平律师事务所律师。被告中国烟草总公司大连市公司，住，住所地辽宁省大连市西岗区五四路**/div>法定代表人刘宁，该公司总经理。委托代理人邓震，该公司律师。委托代理人李林泽，辽宁壹品律师事务所律师。原告大连信兴物业服务有限公司与被告中国烟草总公司大连市公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大连信兴物业服务有限公司委托代理人龙啸波，被告中国烟草总公司大连市公司委托代理人李林泽、委托代理人邓震到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告自2018年11月1日起至2019年10月31日物业服务费人民币185592元（1.4元/月×11047.16平方米×12个月）及滞纳金39947元（按日千分之三计算，第一笔从2018年11月11日起分段计算），合计225939元。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业。2018年10月31日，原告与大连市西岗区信兴花园业主委员会签订《信兴花园物业服务委托合同》，为大连市西岗区信兴花园小区提供物业服务，服务期限自2018年11月1日至2021年12月31日。签订合同后，原告按合同约定提供了物业服务。根据物业合同约定：办公物业和其他公建每月每平方米物业费为1.4元人民币，每季度首月10日前按季一次性交纳当季的物业服务费，逾期不交物业服务费，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。被告系信兴花园业主，但一直没有交纳物业费，小区业主委员会曾要求被告交纳相关费用，原告也曾委托律师发函催缴物业费，但被告一直未缴纳物业费，特诉请人民法院依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告并非原告所服务小区的业主。1.原告所服务小区为“信兴花园小区”，被告所拥有建筑为“春天大厦”，被告的大厦属于定制房屋，是被告与万峰公司单独签订了建设工程施工合同，独立设计开发并建设的，与原告的小区没有任何直接关联。且被告并未在原告的服务范围内。其业主委员会也不具备代表被告的资格，被告作为注册资本近亿元的大型国有企业，拥有独立的法人主体资格，并非一般自然人的居民，其所拥有的建筑物系独立的办公写字楼，与原告的小区仅仅是相邻关系。而原告方在没有经过被告的任何授权或指示的情况下，以一个与被告无关的业主委员会及物业服务合同就要求被告承担物业费，根本是无中生有。2.根据《物业管理条例》的规定，物业服务管理行为的主要目的是维系普通百姓的日常公共生活，原告所服务的小区业主与被告无关，被告也并非原告所服务小区的业主。二、行政建设规划行为不能等同于物业服务关系。行政建设规划行为仅约束的是房屋建设施工等行政行为，原被告双方在建筑规划上属于相邻关系，而这种相邻不必然产生物业服务合同关系。原告所服务的小区街道号为花园街，被告所在房屋的行政街号为五四路26号，如果在行政规划上属于同一小区，都应当使用相同的门牌街号，而原被告的门牌街号都不相同，因此，被告并非原告小区行政规划内的建筑物。三、双方并未签订物业服务合同，原告也从未向被告提供过物业服务。原被告双方从未就物业服务达成任何协议，也没有事实上形成物业服务内容，被告公司从未参与过原告方业主委员会的任何活动，也未授权任何人代为签订物业服务协议。根据《辽宁省物业管理条例》第八条的规定，已经分割形成多个自然街区，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域，因此被告有权单独聘请物业服务企业为自己的建筑物提供物业服务。依据大连市实施物业管理条例办法，物业项目独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。《物业管理条例》第十条的规定，物业区域内，只有一个业主的，或者业主人数较少可以由业主履行业主大会、业主委员会职责。因此，在被告所在的区域内，被告自行委托物业公司管理维护物业区域内的一切设施设备，合情合理又合法。四、双方仅是相邻关系，相互独立。被告方在建筑物区分所有权的外在形式上，也是独立且隔离于原告所服务的“信兴花园小区”的，该片建筑是由万达集团在1996年建设落成的，被告购买并委托万峰开发公司单独设计了楼宇外形及内部结构，而原告强行将两栋相邻的建筑硬说成是自己小区内的建筑，显然是想谋取不正当利益，这栋建筑物已经存在了25年，这25年被告均是自行维护自己的物业公共区域，从未与原告所服务小区产生任何分歧，而在今天，原告却突然要求支付物业费，不显得太唐突了吗？双方虽然在建设初期属于一个建设项目，但被告与万峰公司是单独签订建设施工合同，并独立缴纳产权费、配套费等费用，被告方具备开发公司的身份。但经过25年，已经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理范围，多年来，被告与原告所服务小区没有任何往来及联系。五按照原告与大连市西岗区信兴花园业主委员会签订的《信兴花园物业服务委托合同》第十条关于滞纳金每日千分之三的约定，一年滞纳金就是本金的一倍，假设一年不交物业费，一年之后就需要缴纳两倍物业费，被告严重怀疑贵小区的业主委员会到底是在保护业主利益，还是在损害业主利益？被告对原告小区业主委员会的公正性提出质疑。经审理查明，2018年10月31日，原告与大连市西岗区信兴花园小区业主委员会签订《信兴花园物业服务委托合同》，物业项目类型为住宅、公建；物业项目管理界限东至新开路、西至纪念街、南至水仙街、北至五四路，坐落位置为大连市西岗区，占地面积29943.75平方米，公建面积20500平方米。2016年12月31日、2017年12月29日、2018年12月28日，被告作为委托服务方先后与受委托服务方大连春天物业管理有限公司签订三份《春天大厦物业服务合同》，约定：被告委托大连春天物业管理有限公司对春天大厦实施物业服务，春天大厦坐落于大连市西岗区，物业服务面积为11047平方米，物业服务包括春天大厦的保洁服务、绿化服务、保安服务、前台接待、工程运行维修服务、话务服务、餐饮服务、会务服务、害虫消杀、除雪、洗涤等服务，以及被告所属房产、家属楼公共部位维修服务等，服务期限分别为2017年度、2018年度、2019年度。被告亦向大连春天物业管理有限公司支付了物业管理费。本院所确认的上述事实，有原告提交的信兴花园物业服务委托合同、信兴花园小区红线规划图复印件、房地产权属变更登记审批书、通知、照片、律师函、物业服务合同复印件、财务共享中心办公楼园区物业服务合同复印件等证据，被告提供的城市规划图及图纸、购房协议、照片、春天大厦物业服务合同、发票、高压供用电合同、化粪池清理污水管道疏通服务合同、联网报警服务合同、视频监控系统维保服务合同、全地区消防设施维保服务合同及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未能提交充分证据证明其诉请所依据的其已经为被告提供了物业服务的事实，且被告为反驳原告的诉讼请求，已提交证据证明在2018年11月1日至2019年10月31日期间为被告提供物业服务的为案外人，并非本案原告，故原告的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连信兴物业服务有限公司诉讼请求。案件受理费4690元（原告已预交），由原告大连信兴物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期限届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 多人民陪审员  冯秀华人民陪审员  刘晓光二〇二〇年八月三十日书 记 员  刘頔一