西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7117号原告：王丽，女，1990年8月4日出生，汉族，住西安市长安区。委托代理人：胡涛，陕西凯韬律师事务所律师。委托代理人：何娟，陕西凯韬律师事务所实习律师。被告：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：魏铭权，该公司董事长。委托代理人：张丽媛，陕西洪振律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，住所地西安市高新区。负责人：张瑞林，该行行长。委托代理人：赵曼花，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告王丽与被告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称：德茂兴公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何燕适用普通程序（独任审理），公开开庭进行了审理。原告王丽及其委托代理人胡涛、何娟，被告德茂兴公司的委托代理人张丽媛、第三人委托代理人赵曼花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽诉称，2018年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y18105608），约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段的海伦国际37幢2单元3层20304号商品房一套，该房屋建筑面积80.59平方米，每平方米6816.21元，房屋总价人民币549318元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款279318元，余款270000元向浦发银行贷款支付给被告。现被告存在诸多违约情形：1、将没有通过国家消防部门的验收，存在严重的安全使用隐患的房屋直接交房，欺诈原告；2、必须先签署收房手续后才肯将钥匙交于原告，拿到钥匙后发现根本没有达到交付条件，多次与被告沟通无果；3、被告向原告交房时没有向原告出示《建筑工程质量认定书》、《商品房质量保证书》、《竣工验收备案表》等文件；4、涉案房屋面积误差比绝对值超过3%；5、被告一直未办理权属登记；6、原告购买的房屋系商业用房，因此房屋的进深、开间、视野等对房屋使用价值及商业价值有重大影响，因被告在签订合同时未明确告知原告案涉房屋承重墙的情况，而现该承重墙已使案涉房屋的进出、采光、通风、视线等受到严重影响，导致现在交付的房屋与原告预期相去甚远，因该房屋系商业用房，该承重墙的隔阻对其商业价值的影响较大，原告订立合同的目的已不能实现，被告已构成严重违约，导致房屋买卖合同无法继续履行。现诉至法院，请求判令：1、判令解除原被告签订的备案号为Y18105608的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款279318元，返还原告暂计至2020年4月20日支付给第三人的贷款60960元，被告结清原告暂计至2020年4月20日在第三人处的剩余贷款236330元以及支付自2018年8月26日利息暂计22880元（实际从付款日计算至实际支付之日）；3、判令被告双倍返还定金（定金10万元）；4、被告承担原告诉讼律师费12000元、本案诉讼费；5判令被告向原告支付差价损失赔偿款322360元；6、判令被告返还已收取原告的房屋产权登记费550元、物业费1088元。被告德茂兴公司辩称，被告不存在违约行为且目前办理房屋登记的期限未届满，原告要求解除合同没有事实依据。原告不符合解除条件，不具有解除权，其要求解除合同并返还购房款及利息，双倍返还定金的请求应当被驳回。被告对该《商品房买卖合同》及相关补充协议的条款进行了提示和说明。根据民事诉讼法的规定，原告应当提供面积误差比值超付3%的证明文件，其次原告诉称中要求出示五个证据，没有合同约定。对于面积误差的问题，根据商品房买卖合同解释，面积误差由双方当事人意思自治，原被告双方对面积误差有约定，故原告主张面积误差要求解除合同没有事实和法律依据。办理产权登记时间是交房后720日内，从原告收房至今尚未达到720日，故办理产权登记尚未成就。原告诉称承重墙的问题，原告对其主张应当出示证据予以证明。原告未提供证据证明承重墙导致合同目的不能实现。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，商品房买卖合同与个人购房借款担保合同是两个独立的法律关系，应在两个案件中分别处理，即使商品房买卖合同解除，也不影响个人购房借款担保合同的履行。根据个人购房借款担保合同第四条第三款约定，借款人与售房者就该房产有关质量条件权属等其他事宜发生的任何纠纷均与贷款人无关，借款合同应当正常履行。经审理查明，2018年6月26日，原告王丽（买受人）与被告德茂兴公司（出卖人）签订了合同备案号为Y18105608的《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号商品房，该商品房的规划用途为商业，该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数18层，其中地上18层，地下0层，房屋建筑面积80.59平方米，单价为每平方米6816.21元，总价为549138元，合同签订前买受人已向出卖人支付定金10万元。买受人应当于2018年5月17日前支付首期房价款279318元，余款270000元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当符合1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告的条件。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同第十三条面积误差处理约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照合同继续履行，由出卖人向买受人支付2000元违约金。合同第二十四条销售和使用承诺，出卖人承诺已将遮挡或者妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十一（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或者妨碍房屋正常使用的情况）。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件一房屋平面图，房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围），图中户内黑色线条部分未注明用途。合同附件十二补充协议中第七条《商品房买卖合同》第九条修改、增补约定：若该商品房交付暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告，但已获得验收竣工验收报告及房屋面积预测报告，则买受人有权选择是否接收商品房。若买受人选择不接收商品房的，由出卖人据实完善，买卖双方均不承担违约责任，该商品房的交付时间自动变更为验收备案证明文件或房屋测绘报告取得后1个月内。补充协议第十条《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”修改、增补：买受人行使单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知出卖人。买受人逾期未向出卖人发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行。补充协议第二十一条约定：买受人在签署买卖合同前，出卖人已向买受人充分解释买卖合同及附件的所有条款，买受人对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利继所承担的义务。《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限，《商品房买卖合同》及本补充协议因各种原因解除的，买卖双方除按照合同约定向对方支付违约金或补偿金外，无须再向对方支付该商品房的使用费或已付房款利息。补充协议第二十二条约定：买受人按本合同及补充协议的约定行使解除权时，买受人应自发出解约通知之日起十天内协同出卖人办妥解除《商品房买卖合同》及注销备案、预告登记、抵押手续，自手续办妥之日起30天内出卖人退还买受人已付购房款及利息。补充协议第二十三条约定：出卖人已通过上述书面形式向买受人详细介绍《商品房买卖合同》及补充协议等附件相关条款内容，买受人已仔细阅读并透彻理解《商品房买卖合同》及补充协议等附件的相关条款内容。合同附件十二补充协议全部条款均以下划线标注。原告于2018年5月11日向被告缴纳了10万元定金，于2018年5月17日向被告缴纳了首付款179318元。2018年8月16日，原、被告及第三人签订了个人购房担保借款合同，约定，原告向第三人贷款270000元，用于购买海伦国际第37幢2单元3层2034号房屋。被告为原告提供阶段性连带责任保证。2016年5月5日，被告取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的《单位工程质量竣工验收记录》。2018年4月23日，被告取得《建设工程消防验收意见书》。截至庭审当日（2020年8月7日）被告尚未取得合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。2018年10月24日被告按照《商品房买卖合同》中约定的送达地址向原告邮寄送达《收楼通知书》，但因案涉房屋尚未达到合同约定的交房条件，原告收房时发现房屋内存在两面承重墙，遂向被告提出异议。还查明，截止2020年7月10日，原告共计偿还借款本金39389.89元、利息30283.45元、罚息2.41元，截止2020年7月13日，尚欠第三人贷款余额为230610.11元。另查明，庭审中，原告向法庭提供照片四张，欲证明其购买的商铺内存在多面承重墙，对房屋进出、采光、通风、视野等均构成重大影响。经本院现场勘查，涉案房屋内存在两面梯形墙，被告对此不持异议。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、五方验收报告、个人购房担保借款合同等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为,民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应为有效合同。双方均应诚实履行合同。本案在审理过程中，原被告均认可争议房屋内部存在承重墙，本案争议的焦点是原被告在签订商品房买卖合同时是否告知原告案涉房屋内承重墙的情况；该承重墙的存在是否导致合同目的不能实现，是否应解除原被告签订的商品房买卖合同。虽然在原、被告签订的商品房买卖合同附件一分层分户平面图中，有部分线段被加黑，但该图纸上并未标注相关加黑线段图例，以使相对人明确知晓加黑线段是何物，且在该图纸中并未标注案涉承重墙的尺寸，因此该图纸无法达到被告已经告知原告存在承重墙的目的，故本院对被告对案涉房屋承重墙已尽到告知义务的主张不予采信。原告购买的房屋系商业用房，因此房屋的进深、开间、视野等对房屋使用价值及商业价值有重大影响，而现该承重墙已使案涉房屋的进出、采光、通风、视线等受到严重影响，导致现在交付的房屋与原告预期相去甚远，因该房屋系商用，该承重墙的阻隔对其商业价值的影响较大，原告订立合同的目的已不能实现，被告已构成严重违约，故原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。商品房买卖合同解除后，被告应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的相应损失。原告将案涉房屋返还给被告。因此原告要求被告返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。因该案涉购房款中含首付款279318元，按揭贷款270000元。其中原告已偿还银行按揭贷款（截止2020年7月10日为69675.75元），尚欠银行贷款230610.11元。因被告对原告的按揭贷款承担阶段性保证责任，故被告应将原告尚欠第三人贷款230610.11元直接支付给第三人。其余原告已付首付款和按揭贷款，由被告支付给原告，并从首付款支付之日起至实际返还之日起按同期银行贷款利率向原告支付利息损失。对于原告要求按照被告双倍返还定金一节，因该定金在双方签订商品房买卖合同时已经转换为购房款，原告要求双倍返还定金无合同依据，本院依法不予支持。原告诉请的房屋差价损失及律师费损失，因无合同约定，缺乏法律依据，本院依法不予支持。对于原告要求被告返还房屋产权登记费550元，物业费1088元的诉讼请求，双方商品房买卖合同解除后，原告缴纳的房屋产权登记费、物业费应退还原告，故原告该项请求，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王丽与被告西安德茂兴房地产开发有限公司于2018年6月26日签订合同登记号为Y18105608的《商品房买卖合同》；二、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效后10日退还原告购房首付款279318元，并从2018年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算标准向告王丽支付至实际首付款偿还之日的利息；三、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王丽已偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行贷款本息（截止2020年7月10日贷款本息为69675.75元，具体以第三人银行系统为准）；四、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内代原告王丽向第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行偿还剩余按揭贷款本息（截止2020年7月13日贷款本金为230610.11元，具体以第三人银行系统为准）；五、原告王丽于本判决生效后十日内向被告西安德茂兴房地产开发有限公司退还位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房屋；六、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王丽房屋产权登记费550元、物业费1088元；七、驳回原告王丽其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费14119元，由原告王丽承担2119元，被告承担12000元，因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 何 燕二〇二〇年八月二十日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波2020年月日送达1