福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初2776号 原告：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑****，统一社会信用代码：91350212MA344MFH2N。 法定代表人：林建智，负责人。 被告：必成花业（厦门）有限公司，住所地，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村会信用代码：91350200612040353P。 法定代表人：蔡荣华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵屹，该公司副董事长。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司（以下简称帆顺鑫公司）与被告必成花业（厦门）有限公司（以下简称必成公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帆顺鑫公司之法定代表人林建智、被告必成公司之委托诉讼代理人邵屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告帆顺鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年12月1日至2016年10月9日的物业管理费1780.22元【包含公共维修金，10个月×86.50平方米×2.00元/平方米+（31天÷9天）×86.5平方米×2.00元/平方米】。2、请求判令被告按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月25日应支付滞纳金为8200元。总计9980.22元。3、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：业主姜美荣于2015年11月30日前向开发商即被告必成公司购买小区房屋一套，房号为同安区，面积86.50平方米。被告通知业主姜美荣于2015年12月1日前与被告办理房屋交接手续。2015年12月1日，原告与被告签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：第十二条物业管理服务费（一）本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）……收费时间即通知交房之日起。……（四）甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。由于被告销售给予业主姜美荣的房屋没有具备交接条件，业主姜美荣于2016年10月9日与被告签订“房屋交接书”，并办理房屋交接手续。房屋交接书上写着：“甲方：必成花业（厦门）有限公司（出售方）乙方：姜美荣（买受方）……乙方同意接收并按标准缴纳物业管理费（2元/平方米，含公维金）。2、双方确认，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。……3、……本房屋交接书自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本房屋交接书一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方（签字或盖章）签署日期：2016年10月9日乙方（签字或盖章）身份证：签署日期：2016年10月9日。”原告在与业主姜美荣的物业费纠纷调解前（即2020年1月份前），不清楚被告与其签订的“房屋交接书”上有上述“物业费部分”的内容。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告从2015年12月1日起一直未交物业管理费。现根据“前期物业管理服务委托合同”第十二条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条、《物权法》第八十三条、七十二条、七十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告必成公司辩称，首先，需要明确的是，必成公司是“汀溪尚品”项目开发商，原告帆顺鑫公司是物业服务公司，双方共签署过两份物业服务合同，第一份是2015年11月30日签署的《物业管理协议》，服务范围是“汀溪尚品”一期（255号、256号、257号、258号），第二份是2015年12月1日签订的《前期物业管理服务委托合同》，服务范围是“汀溪尚品”二期，本案业主姜美荣房号，对应的是第一份物业服务合同，而非原告在证据中提供的第二份物业服务合同。原告在多次重复诉讼中，恶意混淆一期和二期物业服务范围，本案又一次将二期物业服务合同生拉硬套到一期业主头上，纯属浑水摸鱼、偷换概念、张冠李戴、胡搅蛮缠，妄图达到报复社会、发泄私愤的目的。按照房地产行业的一贯惯例和通行做法，物业管理方和开发商是合作伙伴，物业管理费仅向业主收取、而从来不会向开发商收取，所以，和本案业主有关的《物业管理协议》第二条明确约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，……交费时间由乙方（即原告）决定”，而根本没有原告所谓的“……由甲方（即我司）按下列标准向乙方（即原告）支付……”之条款，原告提供的证据和其诉求无丝毫关系。其次，据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，自2015年12月1日原告自以为权利受到损害起算至今，诉讼时效已远远超过三年，在此期间，原告从未以任何形式向我司要求过任何管理费权利。故请求法院避免“谁闹谁有理”、“谁横谁有理”，驳回原告所有诉求。 在本案审理过程中，原告帆顺鑫公司提供以下证据以证明其主张：1、《前期物业管理服务委托合同》一份，证明被告应当自2015年12月1日开始缴纳物业管理费（包含公共维修金）、滞纳金。2、《房屋交接书》一份，证明双方确认，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方（即被告）承担，本交接日后由乙方承担。3、《物业费催缴告知书》、《邮件交寄单》一组，证明2020年5月4日、10日，原告向被告催讨，被告至今未交清物业管理费，应当缴纳违约金（滞纳金）。4、《标准快递》一份，证明被告电话空号，公司已倒闭。5、《证明》一份，证明（1）小区至今没有合同备案。（2）解聘原告没有合法性。6、《总平面图》、《委托书》、《公函》一组，证明（1）所有的建筑属于汀溪尚品。（2）双方已经履行了“前期物业管理服务委托合同”的部分内容。7、《厦门市建设工程（建筑类）规划验收申请表附表》一份，证明（1）3#楼、5#楼、6#楼的建筑占地面积只有1296.95平方米。（2）“前期物业管理服务委托合同”包括了1#楼、2#楼的面积。（3）双方一直在履行“前期物业管理服务委托合同”的1#楼、2#楼的部分。8、《情况说明》、《存款凭条》一组，证明双方履行了“前期物业管理服务委托合同”中的物业办公用房、代收水电费。9、《公示牌》一份，证明原告对营业执照、物业服务收费标准进行了公示。10、《电梯使用标志》一份，证明2019年6月底之前，管理责任单位是原告。11、《公告》一份，证明（1）厦门市尚品馨物业管理有限公司决定于2019年7月15日正式退出小区物业管理工作。（2）厦门中院的865号判决书已经没有任何法律意义和现实意义了。 被告必成公司质证认为，对证据的真实性无异议，但这些证据与本案无关。没有收到催缴通知书，包括后面又提交的证据都跟本案没有关系。 被告必成公司则提供以下证据以证明其主张：《物业管理协议》，证明（１）委托物业的基本情况，汀溪镇隘头村255号、256号、257号、258号。（2）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，……缴费时间由乙方决定。 原告帆顺鑫质证认为，对物业管理协议三性予以确认，对证明对象及证明内容不予认可。这一份房屋交接书是被告与业主签的，上次姜美荣的庭审记录也有讲到房屋漏水等问题，这些是被告的过错，交接书签了，原告就不敢承认了。 根据原被告的举证和质证意见，对原告提交的《前期物业管理服务委托合同》、《房屋交接书》，被告提交的《物业管理协议》，双方对证据的真实性无异议，本院经审核予以确认；对原告提交的其他有争议的证据是否采信作为本案认定事实的依据问题，本院在后一并评述。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，原告帆顺鑫公司登记成立，经营范围为提供物业服务。2015年11月30日，被告必成公司与原告帆顺鑫公司签订一份《物业管理协议》，协议约定必成公司将其开发的“汀溪尚品一期”（即汀溪尚品1#、2#楼）委托帆顺鑫公司进行前期物业管理服务。2015年12月1日，必成公司与帆顺鑫公司又签订一份《前期物业管理服务委托合同》，合同对“汀溪尚品二期”（即汀溪尚品３#、５#、６#号楼）的物业管理服务进行约定。必成公司依照《物业管理协议》约定将厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即汀溪尚品1#、2#楼）物业服务业务交由帆顺鑫公司经营。2015年11月底至2018年3月间，帆顺鑫公司在必成公司开发的汀溪尚品小区一期为1#楼、2#楼业主提供物业服务。2015年年初，姜美荣购买汀溪尚品。2016年10月9日，必成公司（甲方）与姜美荣（乙方）签署了一份《房屋交接书》，该交接书第二条载明：双方确认，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。必成公司向姜美荣交付了上述房屋。2020年5月4日、10日，帆顺鑫公司向必成公司发出物业费催缴告知书，要求必成公司交清物业费等。而必成公司未收到该物业费催缴告知书。 本院认为，根据原告帆顺鑫公司、被告必成公司的诉求和抗辩意见，双方争执的焦点主要为：必成公司是否应当交纳2016年10月9日前汀溪尚品的物业费？ 必成公司不应交纳物业费，理由如下： 首先，必成公司与帆顺鑫公司签订的物业管理协议约定，必成公司将其开发的汀溪尚品一期，即汀溪尚品1#、2#楼物业服务业务交由帆顺鑫公司经营，由帆顺鑫公司按业主拥有物业的建筑面积向其收取物业服务费用等，协议并没有约定业主买受前该商品房的物业费由必成公司承担。事实上，帆顺鑫公司自2015年12月开始在汀溪尚品一期1#、2#楼物业服务过程中，从未请求必成公司支付汀溪尚品的物业服务费用，视为帆顺鑫公司自愿放弃该项权利，直至2020年5月4日、10日，帆顺鑫公司才向必成公司主张权利。现帆顺鑫公司请求必成公司支付物业费，不符合诚实信用原则，不符合当时双方签署协议合作的客观事实，其提供的证据无法证明必成公司应当根据合同约定向帆顺鑫公司支付物业费。帆顺鑫公司的主张缺乏理据，法院不应予以支持。 其次，帆顺鑫公司仅根据必成公司与业主姜美荣签署的房屋交接书，而主张必成公司交纳物业服务费用，缺乏理据。根据合同相对性原则，必成公司与业主姜美荣签署房屋交接书，双方约定的权利义务约束的是必成公司与业主姜美荣，与帆顺鑫公司并无牵连，帆顺鑫公司据此主张必成公司应对其承担义务，缺乏合同依据。 再次，帆顺鑫公司依据前期物业管理服务委托合同约定的条款内容来请求必成公司负担物业服务费用，没有合同依据。前期物业管理服务委托合同约定的是汀溪尚品二期物业服务权利义务内容，而汀溪尚品属于汀溪尚品一期，帆顺鑫公司据此主张物业服务费用错误。 最后，退一步说，即使必成公司需要负担物业费，帆顺鑫公司应当自2016年10月9日起三年内主张权利，而帆顺鑫公司直至2020年5月才向必成公司主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，已经超过诉讼时效期间。 综上，本院认为，本案是物业服务合同纠纷。必成公司依约将汀溪尚品一期商品房物业服务交由帆顺鑫公司经营管理，双方仅约定由帆顺鑫公司按业主拥有物业的建筑面积收取物业服务费用等，并未约定业主买受商品房之前的物业服务费用由必成公司负担，事实上，帆顺鑫公司也从未请求必成公司支付物业服务费用，应当视为帆顺鑫公司自愿放弃该项权利。帆顺鑫公司以必成公司与业主姜美荣签署的房屋交接书而主张必成公司应对其承担义务，缺乏合同依据；以前期物业管理服务委托合同约定的汀溪尚品二期物业服务条款套用主张汀溪尚品一期物业服务费用，也缺乏合同依据。现帆顺鑫公司请求必成公司支付物业费，不符合诚实信用原则，不符合当时双方签署协议合作的客观事实，且已经超过诉讼时效期间。必成公司的抗辩理由成立，本院予以采信。因此，帆顺鑫公司的请求缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下： 驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费25元，由原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇二〇年八月十九日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。