甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3421号原告（反诉被告）:赵亚芬，女，1960年8月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人:莫蓉，甘肃中天律师事务所律师。被告（反诉原告):富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇港口街道。法定代表人:罗建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:谢军，甘肃雷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩亚军，江苏和嘉律师事务所律师。第三人：甘肃中科房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌南路215号。法定代表人：马银生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆亮，该公司员工。原告赵亚芬与被告富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司（以下简称：富佳恩科电梯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日作出（2019）甘0102民初1711号民事判决书，原告赵亚芬与被告富佳恩科电梯公司不服该判决向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2020年3月12日作出（2020）甘01民终2号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2020年4月29日立案登记后，被告以甘肃中科房地产开发有限公司（以下简称：中科公司）与本案有利害关系为由向本院申请追加其为本案第三人，本院予以了准许，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵亚芬的委托诉讼代理人汤东阳、莫蓉，被告富佳恩科电梯公司的委托诉讼代理人谢军、韩亚军，第三人中科公司的委托诉讼代理人陆亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵亚芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失3087843.85元；2、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2016年2月18日，原、被告就案涉房屋签订了《房产转让协议》，协议约定:被告自愿将甘法执字第34号民事裁定书归被告所有的位于兰州市城关区“比科新商厦”(现中科银座大厦)商业用房五楼房屋转让给原告；转让总价为450万元，原告应于2016年2月26日向被告支付100万元，剩余350万元于2017年2月25日前付清；协议签订后被告应积极协助原告取得案涉房屋所有权。协议签订后，原告于2016年2月24日按期向被告支付了首期房款100万元。当时原告是出于出租收益的目的才受让案涉房屋，但后经原告多次催促被告交付房屋、办理房屋产权证期间才得知，案涉房屋并不属于商业用房，仅为办公用房，且自2012年开始即被兰州市农商银行实际占有。之后，原告分别于2017年2月20日、2017年5月18日、2018年8月7日向被告致函要求沟通解决案涉房屋产权瑕疵，尽快交付房屋，但被告均不予理会。期间，原告数次与案涉房屋开发商中科公司、房屋实际占有人兰州市农商银行沟通协商，要求尽快腾退案涉房屋。直至2019年1月10日，中科公司才同意给原告置换同地段同面积的房屋。原告认为，案涉房屋位于兰州市中心，房屋价值较高，但原告自协议签订之日至取得置换房屋之时长达两年之久，经数次函告，被告均不履行协议义务，始终未将案涉房屋交付原告，被告已构成违约，其违约行为致使原告无法按期取得房屋，出租收益的目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告富佳恩科电梯公司辩称，1、被告没有交付房产的法定或约定的义务，案涉房屋具体是商业用房还是办公用房，被告也不清楚，因为被告是根据甘肃省高级人民法院的最终法律文书出售的案涉房屋。2、原告在协议履行过程中，没有行使先履行抗辩权或者不安抗辩权的权利，其更没有向被告主张租金损失的权利，被告也没有违反诚实信用原则的行为，被告没有权利瑕疵的担保义务，故原告不享有先履行抗辩权。3、协议签订后，原告仅仅支付了100万元房款，对余款拒不支付。后原告以诉讼方式，请求被告支付300多万元的违约金，其行为是诉讼讹诈，其以诉讼的方式表示其不再按原合同约定履行付款义务。因此，本案原告构成严重违约，而非被告违约。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告富佳恩科电梯公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间签署的《房产转让协议》，并由原告支付违约金1350000元（扣除原告已经支付的1000000元购房款后，实际支付350000元）;2、本案诉讼费、保全费、保全保险费、评估费等诉讼过程中发生的合理费用均由原告承担。事实与理由：2000年12月27日，被告与案外人兰州白兰房地产开发有限责任公司因电梯购销合同产生纠纷，后经甘肃省高级人民法院审理依法将位于兰州市城关区“比科新商厦”（现为中科银座大厦，相关权利义务由第三人承接）五楼580.15平方米房屋裁定抵偿全部债务。同时将协助执行通知书送至兰州市产权产籍监理处和兰州市房地产交易中心，要求将上述房屋过户给被告，但因历史遗留问题该房屋产权证至今尚未办理。后经第三人介绍相识，原、被告于2016年2月18日在第三人处签订了《房产转让协议》，被告将上述法判房屋及相关权利凭证以人民币450万元的价格转让给原告。同时约定，原告应于2016年2月26日前先向被告支付100万元，余款350万元于2017年2月25日之前付清。如原告不能按时付款，被告有权收回该债权，并且原告应按合同总价款的30%支付违约金。合同签订后，原告于2016年2月26日付款100万元，被告遂于2016年2月28日书面指示第三人将上述房屋产权办理至原告名下。但截至协议约定原告应当支付余款的最后期限2017年2月25日，原告无丝毫付款意向，被告多次催促均无果。无奈之下，被告委托律师分别于2018年7月31日、2018年8月27日向原告寄送《律师函》，通知解除《房产转让协议》。同时在2018年8月2日、2018年9月14日两次向第三人寄送《律师函》通知以上解除合同的事实，并撤回将上述房产证办理在原告名下的指示。在以上通知寄送送达后，被告发现原告和第三人恶意串通以房屋置换的方式将上述诉争房屋置换成其他房屋，并办理了网签手续。被告认为在签订《房产转让协议》时，原告就明确知道被告是依据生效法律文书取得的房屋物权，以及实际取得房屋、办理产权的特殊方式及应当承担的无法及时办理房屋产权证书的容忍义务。同时，双方又是经第三人介绍在第三人办公室签约达成的交易，原告及第三人均知悉案涉房屋在签订协议时就在兰州市农商银行实际占有控制之下，并非被告刻意隐瞒。被告也及时向笫三人发出了相关办理产权的指示，被告并无任何违约行为。原告在合同签订后至起诉时，仅向被告支付了100万元购房款，在收到被告寄送的解除合同的律师函后竟伙同第三人采取移花接木之术，意图通过置换的方式霸占被告房产，其行为严重违反诚实信用原则及《房产转让协议》的约定，被告依约已具有了单方解除权。为此，被告提出反诉，望判如所请。原告赵亚芬针对被告富佳恩科电梯公司的反诉辩称，1、案涉《房产转让协议》中并未对合同的解除权作出明确约定，即被告在本案中仅基于合同而言并不享有合同约定解除权，而且本案是被告违约，其亦不享有法定解除合同的权利。被告作为案涉房屋的所有权人，明知案涉房屋已经出售给农商银行，但其却在2016年隐瞒该事实，将案涉房屋出售给原告，还隐瞒案涉房屋是办公用房的事实。基于被告将被他人占据的房产出售给原告，其在该买卖行为中存在根本性违约，而原告依然按约支付房款，直至2017年发现房屋被他人占据方才暂停支付房款与被告协商，因此原告并无任何违约行为。2、基于原告并无任何违约行为，而被告恶意交易在先，因此被告在本案中并不享有法定解除权。3、本案已经诉至法院审理，因此法院应当从整体合同的履行，以及双方是否存在违约行为对合同解除与否进行综合衡量。综上，请求驳回被告的反诉请求。第三人中科公司述称，第三人是2009年接手的案涉房屋所在的烂尾楼，然后第三人将案涉房屋出售给了农商银行。因此，原、被告之间的房产协议的履行与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（1999）甘经初字第19号民事调解书、（1999）甘法执字第34号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、2005年8月3日的证明、苏州市张家港工商行政管理局外商投资公司准予变更登记通知书、富佳恩科电梯公司营业执照，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审理认定如下：对于原告提供的证据：1、原告提交的《房产转让协议》、兴业银行转账凭证、收据符合证据的真实性、合法性，该组证据能够证明双方签订了转让协议，并约定被告协助原告取得房屋产权及原告向被告支付了转让款100万元的事实，但该组证据不能证明原告按约履行了合同义务，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。2、原告提交的（2016）甘民初105号民事判决书、照片符合证据的真实性、合法性，能够证明案涉房屋被兰州农商银行实际占有的事实，但无法证明被告存在恶意出售房屋的行为，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。3、原告提交的EMS快递单为复印件，且被告对此不予认可，故本院对该证据不予认定。4、原告提交的中科大厦预售许可证虽然系复印件，但第三人对此予以认可，故本院对其真实性予以认定。虽然该证据载明案涉房屋为办公用房，但（1999）甘法执字第34号民事裁定书载明案涉房屋的性质为商业用房，而且原告并未提供证据证明被告知晓该预售许可证的内容，因此该证据无法证明被告隐瞒了房屋性质，故本院对其证明目的不予认定。5、原告提交的房屋租赁合同，与本案缺乏关联性，损失计算表为其单方制作，故本院对该组证据不予认定。对于被告提供的证据：1、被告提交的《房产转让协议》、债权转让通知书符合证据的真实性、合法性，其能够证明双方签订了转让协议及转让协议约定的内容，也能够证明该协议并未就被告交付房屋进行约定的事实，故本院对该证据予以认定。2、被告提交的2018年7月31日的律师函、EMS快递单、聊天记录、2018年8月27日律师函、EMS快递单、邮件全程跟踪查询、2018年8月30日原告邮寄给被告的律师函、2019年2月26日原告邮寄给被告的告知函符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，结合原告向被告发送的律师函与告知函，可知原告收到了被告向其发出的上述律师函，故本院对该组证据予以认定。3、被告提交的2018年9月14日的律师函、EMS快递单、邮件全程跟踪查询符合证据的真实性、合法性，第三人确认收到了该律师函，故本院对该证据予以认定。对于第三人提供的证据:1、对于第三人提交的《中科银座大厦面积置换协议》，本院审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性，该证据能够说明第三人与原告于2018年4月18日签订了置换协议的事实，故本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：1999年4月9日，原告张家港富佳电梯有限公司与被告甘肃宝信电梯工程有限公司、第三人兰州白兰房地产开发有限责任公司工矿产品购销合同违约纠纷一案，甘肃省高级人民法院作出（1999）甘经初字第19号民事调解书，原、被告及第三人达成如下协议：被告甘肃宝信电梯工程有限公司欠原告张家港富佳电梯有限公司货款及安装费4544600元，被告于调解书生效后15日偿还原告50万元；于1999年7月31日前偿还150万元，1999年12月31日前偿还100万元；剩余1544600元于2000年3月31日前偿还给原告。上述款项如被告甘肃宝信电梯工程有限公司不能按期偿付，由第三人兰州白兰房地产开发有限责任公司支付。案件受理费39870元，保全费29870元，由被告甘肃宝信电梯工程有限公司负担。后因甘肃宝信电梯工程有限公司与兰州白兰房地产开发有限责任公司未按期履行上述调解书确定的义务，张家港富佳电梯有限公司向法院申请强制执行。在执行中，张家港富佳电梯有限公司与兰州白兰房地产开发有限责任公司经协商同意，兰州白兰房地产开发有限责任公司愿将拥有的兰州市城关区“比科新商厦”（又称甘肃国际贸易大厦）商业用房五楼580.15平方米面积（含公摊）清偿债务，张家港富佳电梯有限公司同意接收。因此，甘肃省高级人民法院于2000年12月27日作出（1999）甘法执字第34号民事裁定书，裁定将兰州白兰房地产开发有限责任公司所拥有的坐落于兰州市城关区中段“比科新商厦”五楼东段（25）轴以东2米-（29）以东4.32米／（Ｈ）轴以北3.2米-（Ｇ）轴以南2.8米，（27）-（29）轴以东4.32米／（Ｇ）轴以南2.8米-（Ｅ）轴以南0.2米／（27）轴以西0.2米-（29）轴以东0.3米／（Ｅ）轴以南0.2米（Ｄ）轴。房产共计580.15平方米，以每平方米8100元（包含公摊），包括货款、诉讼费、申请执行费等给付张家港富佳电梯有限公司，用以抵偿其全部债务。随后，甘肃省高级人民法院于2001年2月19日向兰州市产权产籍监理处和兰州市房产交易中心送达了（1999）甘法执字第34号民事裁定书与协助执行通知书，通知兰州市产权产籍监理处协助执行以下事项：1、将被执行人兰州白兰房地产开发有限责任公司所拥有的坐落于兰州市城关区中段“比科新商厦”五楼（详见民事裁定书）的面积过户给申请人张家港富佳电梯有限公司；2、如兰州白兰房地产开发有限责任公司未办理“比科新商厦”产权手续，待办理时，将上述面积过户给申请人张家港富佳电梯有限公司。但因兰州白兰房地产开发有限责任公司未办理“比科新商厦”的产权手续，张家港富佳电梯有限公司一直未取得案涉房屋的所有权证，而且张家港富佳电梯有限公司也未实际占有、使用案涉房屋。2016年2月18日，原告赵亚芬与被告富佳恩科电梯公司在第三人中科公司的中科大厦物业办公室签订了《房产转让协议》，根据甘法执字第34号民事裁定书，位于兰州市城关区“比科新商厦”（现中科银座大厦）商业用房5楼580.15平方米面积的产权归被告所有，经双方自愿协商，就该房产权属事宜一致达成如下协议：1、被告自愿将甘法执字第34号民事裁定书裁定归被告所有的房屋及相关权力一并有偿转让给原告。2、双方同意被告将该房产以450万元转让给原告。协议签订后，原告于2016年2月26日支付100万元，剩余350万元款项于2017年2月25日前付清。被告在收到原告支付的对应款项后，应及时给原告出具收款收据。3、被告将该房产转移给原告的同时，将该房产上所享有的权利和负有的义务一并转移给原告（办理该房屋产权所涉及的相应全部税费，由原告承担，与被告无关）。被告不得就该房产或该房产等额价款再向房产所有人主张权利。4、本协议签订后，被告应积极协助原告取得该房屋产权，并向甘肃中科房地产开发有限公司出具债权转让通知书。5、如因被告债权不实，导致原告购买债权不能实现，被告应全额退还合同总价款，并承担本合同总价30%的违约金；如因原告不能按时付款，被告有权收回该债权并且原告应按合同总价款的30%支付违约金。6、本协议自双方共同签字、盖章并由被告提供营业执照所在地工商管理部门加盖有效公章的关于被告单位注册、更名、变更等真实信息的材料之日起生效。协议签订当日，被告即向第三人中科公司发出《债权转让通知书》，告知中科公司：富佳恩科电梯公司已将案涉房屋及相关权力一并转让给赵亚芬，中科公司可根据该通知书将案涉房屋之产权办至赵亚芬名下。2016年2月24日，原告赵亚芬向被告富佳恩科电梯公司支付了转让款100万元，被告亦向原告交付了相关的材料。但原告并未按约在2017年2月25日前向被告付清剩余款项350万元。为此，被告富佳恩科电梯公司分别于2018年7月31日、2018年8月27日向原告赵亚芬发出《律师函》，告知原告：因原告未能在约定期限内付款构成违约，特函告原告解除双方于2016年2月18日签订的《房产转让协议》，并要求原告赵亚芬支付违约金。同时，被告于2018年9月14日向第三人中科公司发出《律师函》，告知第三人：2016年2月18日被告以《债权转让通知书》的形式作出指令和通知自本函出具之日起作废，中科公司不得再根据2016年2月18日的《债权转让通知书》向原告办理相应权证，如贵公司擅自向原告办理以上权证，造成被告损失的，应当承担赔偿责任。2018年8月29日，原告收到上述律师函。2018年9月16日，第三人也收到上述律师函。2018年8月30日，原告针对上述律师函向被告发出《律师函》，函告被告：因原告已按约定支付了相应转让款，履行了义务，但案涉房屋却被法院查封且被第三方占有，而且案涉房屋并非商业用房，而是办公用房，协议约定内容与实际情况存在严重的瑕疵，故被告要求解除合同、原告承担违约责任于法无据。之后，双方酿成纠纷，原告诉至法院。同时，原告在立案后于2019年2月26日向被告发出《告知函》，告知被告：通过原告与第三人中科公司数次协商，最终取得房屋置换的结果，望被告尽快当面洽谈确定协议后续履行事宜，以便原告支付剩余购房款。另查，2009年1月20日，兰州比科新房地产开发有限公司与中科公司签订《比科新商厦项目转让协议书》，将比科新商厦所占土地使用权及在该地块上开发建设的比科新商厦已建成48317.43平方米的房屋整体转让给中科公司，中科公司整体接收转让房产后，进行后续建设，并将比科新商厦更名为中科大厦。2012年10月19日,第三人中科公司取得了中科大厦兰房商预字[2012]第039号兰州地区商品房预售许可证，该证载明案涉房屋性质为办公用房，并于2013年7月30日备注了张家港电梯公司五层580.15平方米暂予限制预售的内容。但第三人中科公司于2012年11月22日与兰州市城关区农村信用合作社签订了《商品房买卖合同》，中科公司将中科大厦1-5层包括案涉房屋在内的总面积8849.60平方米的房产出售给了兰州市城关区农村信用合作社。随后，中科公司将上述房产交付给兰州市城关区农村信用合作社使用。鉴于此，原告赵亚芬（乙方）与第三人中科公司（甲方）于2018年4月18日签订了《中科银座大厦面积置换协议》，约定：甲方确认乙方最终的面积为580.15平方米；双方同意将最终确认的580.15平方米债权面积一并置换至中科银座大厦裙楼西侧四层，轴线1-8轴、H-G轴，面积为580.15平方米（该面积为预测面积，如实测面积发生变化，双方仍按上述面积为准）；由于上述置换房产被司法查封，待司法查封解除后，甲方立即将上述房产网签备案于乙方；如乙方将该房屋转抵给第三人，甲方可依据乙方与第三人签订的相关协议及乙方出具的书面证明将抵顶房屋网签到第三人名下；本协议确定的义务履行后，双方债权债务清结。现原告赵亚芬与第三人中科公司均陈述已办理了上述房屋的网签手续。再查，2005年4月19日，张家港富佳电梯有限公司更名为苏州富佳恩科电梯有限公司。2011年3月3日，苏州富佳恩科电梯有限公司更名为富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司。本院认为，原告赵亚芬与被告富佳恩科电梯公司于2016年2月18日签订的《房产转让协议》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、在合同履行过程中原告构成违约还是被告构成违约？2、被告主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力？3、原告的诉讼请求以及被告的反诉请求是否有事实和法律依据？关于在合同履行过程中原告构成违约还是被告构成违约的问题。首先，案涉《房产转让协议》并未对被告向原告交付房屋的义务及交付房屋的时间进行约定。根据本案查明的事实，被告对于案涉房屋的权利来源是依据（1999）甘法执字第34号民事裁定书，而后被告并未取得对案涉房屋的实际占有，其在与原告签订协议时亦未实际占有、使用案涉房屋。原告作为具有完全民事行为能力的成年人、案涉房产这一重大财产的购买者，在签订《房产转让协议》时对一般房屋买卖合同中的交付房屋这一重大约定事项不可能不做了解，而该协议之所以约定被告不得就案涉房屋向房屋所有人主张权利，且对房屋交付事宜没有进行约定，亦印证了原告对被告取得房屋的方式及房屋现状系充分知悉的。综观《房产转让协议》的约定内容也可以看出，被告是将基于（1999）甘法执字第34号民事裁定书裁定归被告所有的房屋及相关权利和负有的义务一并转让给原告，当然的包括行使取得房屋、办理产权登记等相关权利，由此可见，被告并不具有向原告实际交付房屋的义务。故对原告认为被告未向其交房构成违约的主张，本院不予采信。其次，被告对案涉房产的权利依据是（1999）甘法执字第34号民事裁定书，而该裁定书明确载明案涉房产的性质为商业用房，原告在签订协议时知晓（1999）甘法执字第34号民事裁定书内容，其对此亦知情，故原告主张被告存在故意隐瞒案涉房屋性质的行为，依据不足，本院对此不予采信。最后，即使原、被告签订协议时，案涉房屋由他人实际占有，但因被告是将（1999）甘法执字第34号民事裁定书裁定归被告所有的房屋及相关权利转让给原告，被告不负有交房的义务，故不能据此认为被告构成违约。综上，被告在签订协议后向原告交付了相关的权利凭证，并向中科公司出具了债权转让通知书，按约履行了合同义务，并不存在违约行为。相反，原告未按协议约定于2017年2月25日前向被告付清剩余款项350万元，已构成违约。因此，本案原告构成违约，被告并未违约。故原告以被告未按约交房、隐瞒房屋性质构成违约为由要求被告支付经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同效力的问题。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力。如前述分析所述，原告未按协议约定于2017年2月25日前向被告付清剩余款项350万元，已构成违约。根据协议中“如原告不能按时付款，被告有权收回该债权”的约定,被告享有合同解除权。基于此被告于2018年8月27日向原告发出的通知对原告发生解除合同的效力，故原告赵亚芬与被告富佳恩科电梯公司于2016年2月18日签订的《房产转让协议》已于原告收到解除通知之日即2018年8月29日解除，现被告再次诉请解除该协议已无必要，故对被告该项反诉请求，本院不予处理。关于被告要求原告支付违约金135万元的反诉请求，原告未能按约支付转让款的行为构成违约，本应依约支付被告相应的违约金，但被告并未提供证据证明原告的违约行为给其造成的实际损失达上百万元，同时，根据本案实际情况及房屋市场价值的浮动情况，原告的违约行为导致合同解除，客观上会增加被告的利益，从公平原则和彰显法律的公平正义出发，综合考量以上因素，对被告要求原告支付违约金135万元的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的保全费，被告主张的保全费、保全保险费、评估费等相关费用，因上述费用在本案中并未实际产生，故对原告该诉讼请求、被告该反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告赵亚芬的诉讼请求；二、驳回被告富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司的反诉请求。案件受理费31502元，由原告赵亚芬承担。反诉费8475元，由被告富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  杨翠兰人民陪审员  石平凡二〇二〇年八月二十八日书 记 员  王淑娟