文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初8956号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：张杏原，男，1945年3月21日出生，汉族。                   案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告张杏原向原告支付2017年3月26日至2019年6月30日期间物业服务费5 450元并支付违约金1 635元（违约金按照欠费金额30%计算）；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告张杏原购买青岛市即墨区天泰蓝山小区房屋， 2017年3月26日至2019年6月30日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计7 085元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告张杏原辩称，2017年购买房子时，销售人员高玉峰（音）称我买的房子免前两年物业费，我买了房子之后就办理了房产证，并没有收房。2018年，我到物业公司要求收房，但物业公司的工作人员要我先交清物业费，不承认免两年物业费的事情，并且不交物业费就不给我钥匙，我认为这是欺诈就回青岛了（没收房）。房子一直没有交付，应该按照空置标准收费。物业公司拒绝交房是违法的，相应的损失应当赔偿。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业管理服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告张杏原系天泰·蓝山小区业主。2017年2月28日，张杏原、刘桂清（乙方）与青岛天泰温泉谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定天泰蓝山1.2期商品房已竣工并办理了房屋初始登记。乙方购买天泰蓝山1.2期房屋，该房屋建筑面积为104.29平方米。甲方定于2017年3月28日前将该房屋交付给乙方。乙方应在合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单。如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。该合同的补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，乙方必须按照合同约定的房屋交付时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业服务费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金；补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。      张杏原于2018年办理了不动产权登记，不动产权证号（2018）即墨市不动产权第xxxx号，房屋建筑面积为104.29平方米。原告处没有天泰·蓝山小区x户房屋交接材料，房屋处于空置状态。张杏原未交纳物业服务费。2019年6月22日，原告向被告邮寄律师函催收物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经建设单位选聘，作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告张杏原作为天泰·蓝山小区业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      被告主张天泰·蓝山小区x户免收前两年物业服务费，原告对此不予认可，被告也未提交证据证实，故本院不予采信。被告主张原告因其未交纳物业服务费拒绝交付房屋，但被告并无证据证实，原告也予以否认，本院对被告主张的原告拒绝交付房钥匙的事实不予认定。根据张杏原与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》，张杏原应当于合同约定的房屋交付期限2017年3月28日前到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。被告未按期接收房屋不能归咎于原告，被告延迟办理入住手续应自《青岛市商品房出售合同》约定的交付之日届满的次日即2017年3月29日起交纳物业服务费。天泰·蓝山小区x户处于空置状态，应当自2018年7月1日起按照《山东省物业服务收费管理办法》相关规定减收物业服务费。原告要求被告支付2017年3月29日至2019年6月30日期间物业服务费符合双方约定及法律规定，本院予以支持，超出部分本院不予支持，物业服务费金额依法认定为4 650.66元【2元/月/平方米×104.29㎡×15个月+2元 /月/平方米×104.29㎡÷31×3（2017年3月29日至2018年6月30日）+2元/月/平方米×104.29㎡×12个月×60%（2018年7月1日至2019年6月30日）】。被告拖延支付物业服务费构成违约，因《前期物业服务合同》并未约定违约金，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条、第五十二条                  裁判主文              一、被告张杏原于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2017年3月29日至2019年6月30日期间的物业服务费4 650.66元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告张杏原负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年八月十日                  书 记 员   于梦娇