吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初2526号 原告：张秀莉，女，1969年12月19日生，汉族，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：连成，男，1963年7月12日生，汉族，住长春市宽城区，系原告张秀莉丈夫。 被告：林德全，男，1974年7月24日生，汉族，住长春市二道区。 张秀莉与林德全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张秀莉及其委托诉讼代理人连成，被告林德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀莉向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金18万元；2.依法判决被告支付原告违约金8万元；3.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2017年6月30日至2027年6月30日止。合同中约定2017年6月30日至2022年6月30日房屋租金为18万元，每年4月30日前支付租金给原告，如一方违约赔偿另一方违约金8万元，并追究其法律责任。原告于2020年4月25日通知被告缴纳本年度房费，被告以各种理由推脱不在本市为由，不缴纳房费，原告向被告多次催缴租金未果后，为了维护自己的合法权益，综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告理应依约及时支付租金给原告，由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告合法权益，为了维护原告的合法权益，原告只好诉至贵院，请求贵院依法判决。 林德全辩称：不同意原告诉讼请求，要求原告返还我的5万元押金。当时租房子是用来开幼儿园，现在因为疫情和没有消防手续不能开幼儿园了，现在才知道消防手续是假的。我与原告打过招呼说干不了，要解除合同。赔偿我没有，返还我5万元押金。 经审理查明：2017年12月12日，张秀莉与林德全签订《租房协议》，张秀莉将其坐落于长春市××区、104两套门市房出租给林德全用于经营幼儿园，合计面积520平方米；租赁期限10年，从2017年至2027年；从2017年至2022年房屋租金每年为18万元，林德全于每年4月30日前支付租金给张秀莉；合同期未满如张秀莉自行收回房屋，赔偿林德全违约金和剩余房租费，如林德全合同期未满不继续经营自行搬出，赔偿张秀莉违约金和剩余房租费；林德全不按时缴纳房屋租金，拖欠租金张秀莉有权终止协议，林德全包赔张秀莉损失费，并且林德全及时搬出；押金5万元，合同期满承租物品如有损坏按价赔偿或维修好，如不维修更换押金不返；如双方有一方违约赔偿另一方违约金80万元。 合同签订后，张秀莉向林德全交付了房屋，林德全支付了押金5万元和相应年度租金。2020年4月25日，张秀莉向林德全主张下一年度（2020年6月30日至2021年6月30日）的租金18万元，林德全未支付。2020年6月30日，林德全口头委托其朋友于春双向张秀莉提出退房（解除《租房协议》），因张秀莉要求其支付下一年度租金、违约金、财产损害赔偿等事宜，双方没有达成一致。 另查明，因新冠肺炎疫情等原因影响，林德全经营的幼儿园2020上半年没有开园(租金已于上年交纳完毕)。2020年5月14日，长春市绿园区公安消防大队出具《情况说明》，长春市消防支队消防监督管理系统中未查到雏鹰第五幼儿园的消防审批文书。长春市教育行政管理部门通知，自2020年7月6日起经属地评估符合开园条件的幼儿园可陆续开园，但是林德全经营的幼儿园至法庭辩论终结时止（2020年8月10日）仍未开园。张秀莉提出本案诉讼，主张继续履行合同，请求林德全支付租金及违约金。林德全抗辩主张解除合同，返还5万元押金。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张秀莉与林德全签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为有效合同，各方应按照合同全面履行各自的义务。根据《租房协议》，张秀莉已将房屋交付给林德全使用，林德全应按协议约定按时支付租金。但是，如果双方《租房协议》已经解除，则承租方林德全无需再行给付租金，但应向张秀莉返还房屋。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方虽曾协商解除合同事宜，但是没有达成一致，因此双方的《租房协议》没有协议解除。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在《租房协议》约定“林德全不按时缴纳房屋租金，拖欠租金张秀莉有权终止协议”。据此，林德全欠付租金以后，合同解除权人张秀莉有权提出解除合同，但张秀莉并未提出解除合同，反而要求对方继续履行合同，支付租金，因此双方的《租房协议》没有约定解除。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”因新冠肺炎疫情等原因影响，林德全经营的幼儿园2020上半年没有开园，构成不可抗力，但没有达到因不可抗力致使不能实现合同目的，需要解除合同的程度。因为双方剩余租赁合同期限仍有七年，而长春市教育行政管理部门已经通知，自2020年7月6日起经属地评估符合开园条件的幼儿园可以陆续开园，所以林德全经营7月以后仍未开园，系其个人经营、防疫等原因，已与疫情之不可抗力无关，不符合合同法定解除的条件。 违约方不享有单方解除合同的权利。但是，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条规定：“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”本案，双方的《租房协议》期限为十年，因疫情、消防、经营等原因林德全明确表示不再经营幼儿园，继续承租房屋于其无益，提出解除合同，而张秀莉仍要求其继续履行租赁合同，于是双方形成合同僵局。另外，违约方林德全提出解除合同的情形符合上述条件，因此应当认定双方的租赁合同至2020年6月30日合同期满时已经解除。林德全不再支付租金。 《租房协议》固然可以因违约而解除，但是人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”单纯根据《租房协议》的约定，林德全不再继续租赁房屋构成违约，应当支付违约金80万元。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款同时规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，双方约定的违约金过高，应予调低。结合双方合同的年租金数额、未履行年限及疫情等原因，本院酌定林德全支付违约金的数额为13万元。因林德全已交付5万元押金，两者互相抵销后，林德全应再向张秀莉支付违约金8万元，即林德全已交付5万元押金不再退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告林德全于本判决生效后十五日内向原告张秀莉支付违约金8万元； 二、驳回原告张秀莉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，减半收取计2600元（原告已预交），由原告张秀莉负担722元，被告林德全负担1878元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张季 二〇二〇年八月三十一日 书记员  郝娜