广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15841号原告：张志敏，女，1985年1月28日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××281。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914×××××××××××518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。原告张志敏与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志敏委托诉讼代理人贺嘉发、丘越，被告恒茂公司委托诉讼代理人郭嫦娟、曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志敏向本院提出诉讼请求：被告恒茂公司支付逾期办理房产证书违约金86584.7元给原告（计算方法：以已付购房款总额855862元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年8月25日起计至2020年4月23日止）。事实与理由：2015年6月30日，原、被告签署了广东省商品房买卖合同(以下简称商品房买卖合同)，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）所有的中山市石岐区××××××××××30×××，房价款为855862元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。被告在2015年10月29日向原告交付涉案商品房。被告应在商品房交付使用后720个工作日内（即2018年8月25日前）办理权属证书，但被告直至2020年4月23日才为原告办好商品房产权证书。原告认为，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，合同约定的违约金明显过低，被告应以已付购房款为基数按年利率6%的标准向原告计付违约金。为维护原告的合法权益，恳请判如所请。庭审中，原告张志敏明确，涉案商品房于2015年10月29日办理交楼手续，应自当天加上720个工作日计算办证期限，前述办证期限其自行统计届满之日为2018年8月28日，故其主张逾期办证违约金自办证期限届满次日即2018年8月29日起计算至涉案商品房产权证书颁发之日即2020年4月23日止。被告恒茂公司辩称，1.商品房买卖合同约定被告应于2015年12月31日前将涉案商品房交付给原告，被告在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需要被告提供的资料到产权登记机关备案，后原告于2015年10月27日办理收楼手续，正式实际占有、控制及使用涉案商品房。2019年2月1日，被告取得竣工验收备案登记证后就通过张贴公告等形式告知所有业主办理房屋所有权变更登记，并于2019年12月28日向原告邮寄发出豪逸御华庭业主办证通知函（以下简称办证通知函），要求原告在2019年12月28日至2020年1月10日内前往办理房屋所有权变更登记手续。但原告对此均置之不理且未向被告提交相应的办证资料，该责任应由其自行承担。根据合同约定，自原告实际收楼之日即2015年10月29日计算720个工作日，自行统计期限届满日为2018年9月11日，逾期办证违约金应从2018年9月12日起计算至通知截止日即2020年1月10日止。即使法院认为被告发出办证通知后未完成协助办证义务，亦应将逾期办证违约责任计至被告提交资料报产权机关备案之日即2020年3月16日，而非原告主张的出证之日。2.被告逾期办证未造成原告实际损失，故逾期办证的违约金应以已付房价款的1%即8558.62元为上限，原告主张的违约金明显超出合同约定的上限，故原告超额部分的诉求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年6月30日，张志敏（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区××××××××××××××××××××，建筑面积150.68平方米；总价款为855862元，于2015年6月30日以现金方式支付256862元，于2015年7月29日以商业贷款方式支付599000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，张志敏依约支付了全部购房款855862元。2.2015年10月27日，张志敏与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。3.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。4.2019年12月28日，恒茂公司向张志敏邮寄办证通知函，告知张志敏于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于次日被签收。庭审中，张志敏称，其收取前述通知函后于通知函指定的期限内向恒茂公司提交了办证资料，当时恒茂公司出具了押金条，后其向恒茂公司领取涉案商品房产权证书时把前述押金条退回给恒茂公司。对于其前述陈述的事实，张志敏申请庭后7天内向本院提交相关证据予以证明，但前述举证期限届满后张志敏仍未向本院补充提交任何证据。恒茂公司对于张志敏前述陈述不予确认，并称张志敏于2020年3月16日才向其提交办证资料，故其即于当天在中山市自然资源局（以下简称自然资源局）的网站上传资料并申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。为此，恒茂公司提交了不动产登记申请表为证。5.2020年4月23日，自然资源局为涉案商品房颁发不动产权证书。后张志敏认为恒茂公司逾期办理不动产权证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张志敏与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，对于恒茂公司存在逾期办证的违约事实，张志敏与恒茂公司对此均无异议，本院予以认可，并认定恒茂公司应为此承担支付违约金等违约责任。关于逾期办证违约金的计算。首先，商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，本案中，张志敏与恒茂公司于2015年10月27日就涉案商品房办理了收楼手续，故根据前述约定，从实际交楼之日（2015年10月27日）加上720个工作日，恒茂公司应于2018年9月10日前履行递件办证义务，故本院认定逾期办证违约金应自2018年9月11日起算。其次，涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证，恒茂公司于2019年12月28日向张志敏邮寄办证通知函，告知张志敏于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续，虽然张志敏称其签收通知函后已于通知函指定的期限内向恒茂公司递交资料，但恒茂公司对此不予确认并辩称张志敏系于2020年3月16日才向其提交资料并导致其于当天才履行了合同约定的递件办证义务即“持办理权属登记需由出卖人（恒茂公司）提供的资料到产权登记机关备案”，且张志敏对其陈述亦未能提供证据予以证明，故本院对于张志敏的主张不予采信，并认定因张志敏的自身原因，逾期办证违约金应计算至通知函指定的递交资料期限届满之日即2020年1月10日止。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,涉案商品房买卖合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方式,如恒茂公司逾期办证，恒茂公司应以购房款855862元为基数，按每日万分之一（即0.01%/天）的标准计付违约金。这是双方当事人对逾期办证所产生的损失赔偿额的预先约定，是双方的真实意思表示，该约定的违约金的年利率为3.65%，并非过低，且张志敏亦未提交证据证实因恒茂公司的逾期办证造成其实际损失的金额，故张志敏要求按照年利率6%的标准计付逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持。同时，恒茂公司辩称逾期办证违约金应根据商品房买卖合同的约定以已付房价款的1%为上限，对此本院认为，商品房买卖合同中对于恒茂公司逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等，在张志敏已向恒茂公司支付全额购房款后，恒茂公司逾期为涉案商品房办理产权证书，影响了张志敏对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补张志敏的损失，且不利于督促恒茂公司履行合同义务，故本院对恒茂公司前述辩解不予采纳。综上，本院认定逾期办证违约金应按合同约定按每日万分之一（即0.01%/天）的标准计算，经计算，恒茂公司应向张志敏支付的逾期办证违约金为41680.48元（855862元×0.01%/天×487天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张志敏支付逾期交房违约金41680.48元；二、驳回原告张志敏的其他诉讼请求，若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1964元，减半收取982元（原告张志敏已预交），由原告张志敏负担509元，被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担473元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年八月五日书记员  郭小琪冯冰冰