山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初3342号原告：隋俪荣，女，1984年1月18日出生，汉族，住所地山东省海阳市。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东宁欣英辉律师事务所律师。被告：孙晓庆，女，1992年9月13日出生，汉族，住所地山东省海阳市。委托诉讼代理人：任子达，山东善策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕斐，山东善策律师事务所律师。原告隋俪荣与被告孙晓庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隋俪荣的委托诉讼代理人赵桂欣、被告孙晓庆及其委托诉讼代理人任子达和王奕斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋俪荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令孙晓庆协助隋俪荣办理四季康城5号楼502室的房屋和四季康城10号楼502室的房屋的不动产权属证书，并协助办理不动产登记过户；2.由孙晓庆承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月16日，隋俪荣与孙晓庆签订《房屋买卖合同》，合同约定孙晓庆将其棚改所购的海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室以290000元的价格出售给隋俪荣，尾款由隋俪荣支付，隋俪荣已经按照合同约定付清全部购房款和尾款，孙晓庆亦出具了收到条，涉案房屋现由隋俪荣实际占有，但孙晓庆拒绝配合办理过户；隋某作为隋俪荣和孙晓庆房屋买卖关系的中介和见证人，收取了隋俪荣2000元中介费。孙晓庆辩称：1.孙晓庆从未与隋俪荣就买卖房屋一事签订过合同，涉案房屋系案外人王菁菁购买孙晓庆房票安置的房屋。孙晓庆曾于2018年7月15日同王菁菁签订过《安置房房票买卖合同》（以下简称房票买卖合同），将其关于山东省海阳市龙山街道海丰村的拆迁安置房房票以474096元价格有偿转让给王菁菁，孙晓庆的合同义务为配合王菁菁将选购的房屋产权办理至王菁菁名下。为满足房屋产权过户的需要，孙晓庆就选择安置的四季康城5号楼502号和10号楼502号房屋与开发商签订了《商品房买卖合同（预售商品房）》（以下简称商品房买卖合同），择机与王菁菁办理过户手续。但是，王菁菁仅向孙晓庆支付了80000元定金，至今未付剩余房票款，按照房票买卖合同的约定，孙晓庆在王菁菁没有足额支付房票款的情况下享有解除房票买卖合同并要求王菁菁承担违约责任的合同权利，可以拒绝为王菁菁办理过户登记，王菁菁在没有足额支付房票款的情况下，既不享有转让涉案房屋的权利，也不拥有涉案房屋的所有权。另外，公安机关侦办王菁菁涉嫌合同诈骗罪一案的卷宗材料显示，涉案房屋系孙晓庆与王菁菁之间房票买卖合同的标的物，孙晓庆与隋俪荣互不相识，王菁菁通过令其妹妹王丽静带领孙晓庆选房并签订合同和出具收款收据等一系列行为实施合同诈骗犯罪，由此可得，隋俪荣是在王菁菁和隋某的安排下购买的涉案房屋，在整个交易过程中，孙晓庆与隋俪荣没有针对房屋的转让发生过要约承诺等交易行为，没有就房屋价款、交付时间、产权证书办理期限等达成合意，双方甚至从未见面，隋俪荣主张的交易行为与交易习惯不符，王菁菁故意避免隋俪荣与孙晓庆接触以骗取隋俪荣的信任，并以虚构的事实骗取隋俪荣购房款。因此，在王菁菁和隋某无权处分涉案房屋的情况下，即使房屋买卖合同成立，但也没有发生法律效力。2.公安机关侦办王菁菁涉嫌合同诈骗罪一案的卷宗材料显示，孙晓庆在王丽静的带领下到四季康城售楼处选择了安置的商品房并出具了收款收据，但该收据在没有银行流水和转账记录等证据佐证的情况下，不能证实王菁菁或隋俪荣已向孙晓庆足额支付了购房款。结合王菁菁的供述，孙晓庆出具商品房合同收据的行为是王菁菁的诈骗手段，同时，隋俪荣在庭审中提交的(2019)鲁06民终6377号民事判决书第9页载明隋某与王菁菁有长期合作关系，通过该调查情况可见，隋俪荣购买四季康城商品房系隋某介绍购买的王菁菁手中的涉案房屋，隋俪荣向隋某付款不能证明是向孙晓庆付款，隋俪荣的购房款是向王菁菁或者王菁菁的合作人隋某支付的，与孙晓庆无关，隋俪荣与孙晓庆不存在房屋买卖合同法律关系。3.从公安机关侦办王菁菁涉嫌合同诈骗罪一案的卷宗材料中王菁菁的供述可见，王菁菁供述用孙晓庆的房票选择了四处房屋，除董雪梅涉及的21号楼506室及22号楼506室外，另外两处房屋即本案涉及的5号楼502室及10号楼502室。通过公安机关调查笔录及庭审调查情况能够看出，王菁菁向隋俪荣虚构了其享有处分、转让涉案房屋权利的事实，并令孙晓庆在王丽静的带领下签署了空白的安置房买卖合同，使隋俪荣错误地认为其买到的是孙晓庆有权处分的房屋，实际为王菁菁以虚构事实的诈骗手段欺骗隋俪荣和孙晓庆，利用出具合同与收据的手段骗取隋俪荣购房款，构成了合同诈骗罪，隋俪荣应当向王菁菁索赔购房款。4.涉案房屋是王菁菁购买房票置换的四季康城商品房，在孙晓庆按照房票买卖合同约定选房后由王菁菁实际占有房屋，但孙晓庆与王菁菁之间因未足额支付房票款而没有办理涉案房屋的不动产权证书。庭审中查明，在涉及王菁菁有关房屋买卖合同纠纷的其他诉讼中，王丽静和隋某均与王菁菁存在密切的合作关系，即涉案房屋是经王菁菁转让给隋俪荣的，但王菁菁在与孙晓庆的房票买卖合同中明确约定了办理不动产登记的条件以及违约后孙晓庆有权解除合同和收回房屋，所以在王菁菁没有足额付款时，孙晓庆依法享有不为王菁菁办理不动产登记过户的抗辩权利，即使应办过户，按照房票买卖合同的约定，也只能为王菁菁而非隋俪荣办理。隋俪荣主张购买孙晓庆房屋的事实不成立，在隋俪荣与孙晓庆没有就涉案房屋达成买卖合意的情况下，隋俪荣无权要求孙晓庆协助办理房屋过户登记，孙晓庆将房票出售给王菁菁后，没有全额收取房票款，在王菁菁涉嫌合同诈骗罪一案中同属受害人。5.按照房票买卖合同的约定，孙晓庆将涉案房屋交付给了王菁菁，但对涉案房屋现由谁占有不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.隋俪荣向本院提交证据《房屋买卖合同》，证明其与孙晓庆于2018年7月16日签订《房屋买卖合同》，约定孙晓庆将其棚改所购的海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室以290000元的价格出售给隋俪荣，尾款由隋俪荣支付，合同第五条第3款能够证明孙晓庆有协助过户的义务；隋俪荣向本院提交证据隋俪荣在2018年7月15日的银行账户转账记录、隋某于2018年7月15日出具的房款收条、孙晓庆于2018年7月16日出具的收到条，证明孙晓庆已经收到290000元购房款；隋俪荣向本院提交证据《海阳市龙山街道（区）海丰村（社区）棚户区改造补偿协议》（以下简称棚户区改造补偿协议）、四季康城5号楼502号和10号楼502号房屋的商品房买卖合同，证明孙晓庆有权转让涉案房屋；隋俪荣向本院提交证据物业费收据两张，证明涉案房屋均已向隋俪荣进行了交付；隋俪荣向本院提交证据银行转账记录、收据（复印件）、发票，证明隋俪荣已经付清所购房屋尾款，房屋全款已经付清，符合登记和过户条件。孙晓庆质证称：对《房屋买卖合同》真实性不认可，孙晓庆曾经已有过一份空白合同，《房屋买卖合同》不能说明孙晓庆与隋俪荣就买卖涉案房屋达成一致意见；孙晓庆出具的收到条是在王菁菁的要求下出具的，孙晓庆没有实际收到购房款，银行转账记录显示隋俪荣将290000元支付给了案外人隋某，并未直接支付给孙晓庆；商品房买卖合同以及开发商出具的收据都能够证实涉案房屋为孙晓庆所有，物业收费收据中交款单位也为孙晓庆。隋俪荣在孙晓庆发表上述质证意见后称：孙晓庆的陈述为虚假陈述，隋俪荣与孙晓庆直接当面签订《房屋买卖合同》，为办理两套涉案房屋的登记和过户，隋俪荣与孙晓庆当面签订了两份《房屋买卖合同》，收据同样由孙晓庆签字后直接交给隋俪荣，而非孙晓庆陈述的签订空白合同和通过王菁菁转交；因合同约定当面一次性付清购房款，隋俪荣在孙晓庆同意的情况下将290000元分两笔支付给了见证人隋某，后隋某和孙晓庆都出具了房款已付清的收到条；孙晓庆没有提供证据证明其房票先行出售给王菁菁，如果孙晓庆存在该行为，则可能涉嫌一房二卖；隋俪荣购买的是孙晓庆通过棚改选取的海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室两套房屋，并非购买孙晓庆持有的房票，因此，不存在影响本案审理和孙晓庆配合办理产权证书及过户的情形。孙晓庆主张其签字时《房屋买卖合同》为空白合同，但该合同中甲方（卖方）姓名和乙方（买方）姓名处分别为正规打印字体的“孙晓庆”和“隋俪荣”，甲乙（买卖）双方姓名并非后期手写添加，即孙晓庆在该合同打印件中签字捺印时能够直接看到《房屋买卖合同》的卖方为孙晓庆，买方为隋俪荣，能够知晓房屋买卖双方为孙晓庆和隋俪荣，孙晓庆关于空白合同的主张没有证据证明，故本院对《房屋买卖合同》的真实性予以确认；因孙晓庆对其出具的收到条、隋某出具的房款收条、银行转账记录、棚户区改造补偿协议、两份商品房买卖合同、物业费收据、收据（复印件）、发票、银行转账记录证据真实性未提出异议，故本院对该部分证据真实性予以确认。2.孙晓庆向本院提交证据房票买卖合同及账户交易明细，以证明其诉讼主张。隋俪荣质证称：对两份证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为从签订时间看，孙晓庆与王菁菁于2018年7月15日签订的是房票买卖合同，而孙晓庆与隋俪荣于2018年7月16日签订的是房屋买卖合同，两份合同是两个不同的法律关系，买卖标的物不同，无论王菁菁与孙晓庆签订房票买卖合同是否涉嫌合同诈骗犯罪，均不影响涉案房屋的买卖。孙晓庆在隋俪荣发表上述质证意见后称：隋俪荣陈述其与孙晓庆于2018年7月16日当面签订房屋买卖合同，双方一致同意一次性付清290000元购房款，因此隋俪荣应于2018年7月16日当天将购房款付清，但隋俪荣提交的转账记录及隋某出具的房款收条显示，隋俪荣是于2018年7月15日将290000元支付给隋某的，此时孙晓庆与隋俪荣并未签订房屋买卖合同，而隋某出具的房款收条中却已经明确写明收到隋俪荣购买涉案房屋总房款290000元，在隋俪荣与孙晓庆签订房屋买卖合同之前，隋俪荣已经明确知晓孙晓庆将要出售房屋，而且此时孙晓庆并没有进行选房，这与常理不符，也与隋俪荣代理人所述不符，隋俪荣明显作了虚假陈述；另外，孙晓庆是在2018年7月17日进行选房的，与孙晓庆同批次的棚改拆迁户均是在2018年7月17日进行选房的，选房后才能确定具体房号，隋俪荣提交的房屋买卖合同提前已经确定了涉案房屋，明显为虚假合同。因隋俪荣对该组证据真实性没有异议，故本院对该组证据真实性予以确认。3.孙晓庆申请证人徐某到庭作证并经本院准许。证人称其不认识隋俪荣，但与孙晓庆的父亲相识，证人曾介绍带领王菁菁购买孙晓庆的房票，孙晓庆与王菁菁签订房票买卖合同、交付房票时证人在场，证人称记不清楚房票价格，但王菁菁当时支付了100000元或几万元定金，并约定尾款一个月后付清，若王菁菁未付清尾款，则房票或者选择安置的商品房归孙晓庆所有，证人表示不清楚孙晓庆和王菁菁在签订房票买卖合同后的行为，并称尾款没有支付。4.本院依孙晓庆申请调取了王菁菁涉嫌合同诈骗罪一案的卷宗材料。隋俪荣查阅卷宗材料后认为：卷宗材料显示隋俪荣和孙晓庆之间的房屋买卖合同关系与王菁菁合同诈骗罪没有关联；孙晓庆在卷宗材料中自述其于2018年7月16日在王丽静的带领下到四季康城售楼处与购房者签订了涉案房屋的房屋买卖合同，并出具了收款收据，证明隋俪荣与孙晓庆之间房屋买卖合同真实有效。孙晓庆查阅卷宗材料后称：对调取的以上笔录真实性没有异议；从关联性可以看出，早在王菁菁合同诈骗案发伊始，孙晓庆作为受害人即向公安机关如实陈述了受到合同诈骗的过程，与在本案中陈述的事实一致，孙晓庆在王丽静带领下到四季康城售楼处选择了安置的商品房，并出具了款已付清的收据，但是该收据在没有银行流水和转账明细等证据佐证的情况下，不能证实王菁菁或隋俪荣向孙晓庆支付了足额购房款，结合王菁菁的供述，孙晓庆出具收据的行为是王菁菁的诈骗手段，不存在隋俪荣与孙晓庆房屋买卖合同法律关系，隋俪荣作为王菁菁合同诈骗案件的受害人，在王菁菁无权处分涉案房屋的情况下，隋俪荣关于办理过户手续的诉讼请求没有事实和法律依据；上述材料显示，王菁菁认可其用孙晓庆的房票选择了四套房屋，除涉及案外人董雪梅的两套外，另外两套房屋即本案所涉及的5号楼502室和10号楼502室。因该组证据具备法律规定的证据的形式上的要件，取得程序合法，隋俪荣和孙晓庆未对该组证据真实性予以否认，未提交相反证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。5.本院依职权调取了（2019）鲁0687刑初318号刑事判决书。隋俪荣对该判决书没有异议，认为涉案房屋未涉及刑事案件，不影响本案审理。孙晓庆查阅该判决书后称：对该判决书没有异议，但认为虽然刑事判决没有涉及本案两套房屋，但不能认定为王菁菁没有参与涉案房屋的买卖，不能否认王菁菁通过虚构事实利用出具空白合同与收据的手段骗取孙晓庆房产；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房屋至今没有办理产权证书，隋俪荣与孙晓庆签订的《房屋买卖合同》违反法律法规强制性规定，应属无效合同，同时孙晓庆在安置房没有确定前，享有的是某种特定性质安置房请求权，而不是房屋所有权，根据法律规定，该请求权是政府对棚改拆迁户的补偿，是因棚改拆迁户身份才享有的专属权利，该权利应有人身依附性，不得转让，即使转让，其性质也不属于房屋所有权转让，而是权利义务的概括性转移，即向开发商请求交付房屋并支付剩余购房款，法律规定权利义务概括转让必须经过相对人的同意，未经同意不发生效力；综上，虽然刑事判决没有对涉案房屋买卖构成诈骗进行认定，但根据民事法律规定，隋俪荣与孙晓庆之间的房屋买卖合同仍属无效合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月22日，孙晓庆就其房屋拆迁补偿安置有关事宜与海阳市龙山街道海丰村村民委员会签订棚户区改造补偿协议，后孙晓庆就王菁菁购买其安置房房票一事于2018年7月15日同王菁菁签订了房票买卖合同，该合同第六条第1项约定“甲方应无条件在选房日配合乙方选房”，但王菁菁仅支付孙晓庆少部分款项，未能支付全部合同价款；房票买卖合同签订后，孙晓庆同王菁菁方共同到四季康城售楼处选取了包括四季康城5号楼502室和10号楼502室两处涉案房产在内的共四套房屋；2018年7月15日，隋俪荣分两笔共向隋某银行账户转入290000元，隋某当日向隋俪荣出具房款收条，收条中载明隋某收到隋俪荣购买四季康城小区5#502室和10#502室总房款290000元；2018年7月16日，孙晓庆同王菁菁的妹妹王丽静到四季康城售楼处与买方就约定价款为290000元的涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同约定涉案房屋尾款由隋俪荣向售楼处支付，孙晓庆在买方称购房款已付至王菁菁后，向买方出具了涉案房款已付清的收到条；孙晓庆到四季康城售楼处就涉案房屋同海阳市建盛房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同，两份合同落款时间均为2018年7月16日；2018年8月21日，隋俪荣向海阳市建盛房地产开发有限公司支付了房屋尾款40287.07元。本院认为，本案的争议焦点有：一、隋俪荣与孙晓庆是否签订过关于海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室的《房屋买卖合同》；二、隋俪荣是否已经按照《房屋买卖合同》的约定向孙晓庆支付了合同价款290000元；三、本案是否涉及王菁菁合同诈骗犯罪；四、孙晓庆是否应当协助隋俪荣办理涉案房屋的不动产权属证书及过户登记。关于争议焦点一，隋俪荣提交了涉案房屋买卖双方分别为隋俪荣和孙晓庆的《房屋买卖合同》，该合同有隋俪荣和孙晓庆签字捺印，以证明隋俪荣与孙晓庆之间存在真实的房屋买卖关系。孙晓庆否认《房屋买卖合同》的主要理由为其签字时的《房屋买卖合同》为空白合同，但没有证据能够予以证明，并且该合同中甲方（卖方）姓名和乙方（买方）姓名处分别为正规打印字体的“孙晓庆”和“隋俪荣”，甲乙（买卖）双方姓名并非后期手写添加，即孙晓庆在该合同打印件中签字捺印时能够直接看到《房屋买卖合同》的卖方为孙晓庆，买方为隋俪荣，能够知晓房屋买卖双方为隋俪荣和孙晓庆，孙晓庆在该情况下仍然签字捺印，表明对其与隋俪荣之间的房屋买卖关系给予了肯定。因此，本院认定隋俪荣与孙晓庆真实签订过关于海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室的《房屋买卖合同》。关于争议焦点二，孙晓庆否认隋俪荣已经按照《房屋买卖合同》的约定向孙晓庆支付了合同价款290000元的主要理由为，隋俪荣将290000元支付给了隋某，隋俪荣没有证据证明隋某或王菁菁将该290000元向孙晓庆进行了支付。但是，孙晓庆在王菁菁合同诈骗案中向公安机关作了内容为“买房的人说已经把钱给王菁菁了，让我签了一个款已付清的收据”的证人证言，并且在隋俪荣向隋某支付290000元后，孙晓庆实际出具了款已付清的收据，由此可见，孙晓庆认可由王菁菁或隋某等相关中介或见证人代收290000元购房款，本院据此认定隋俪荣已经按照《房屋买卖合同》的约定完成了支付290000元购房款的义务。关于争议焦点三，本院调取了王菁菁合同诈骗案件的卷宗材料及刑事判决书，其中均未涉及本案四季康城5号楼502室和10号楼502室。关于争议焦点四，因隋俪荣与孙晓庆之间的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情形，隋俪荣按约定完成了支付购房款的合同义务，涉案房屋目前具备办理不动产权属证书及过户登记的条件，故孙晓庆应当协助隋俪荣办理涉案房屋的不动产权属证书及过户登记。若孙晓庆认为王菁菁或隋某未向其支付290000元涉案房屋的购房款，认为王菁菁在房票买卖合同中存在违约行为，其可以另行向人民法院起诉王菁菁或隋某，以维护其合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：孙晓庆于本判决生效之日起十日内协助隋俪荣办理海阳建盛·四季康城5号楼502室和10号楼502室房屋的不动产权属证书及过户登记，办理不动产权属证书及过户登记的全部税费均由隋俪荣承担。案件受理费50元，由孙晓庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  姜同波二〇二〇年八月十九日书记员  隋沂宏