上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26518号原告：杨雁，女，1985年11月17日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：万小放，女，1959年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：杨喆，北京盈科(上海)律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：廖慎通，男，1970年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：洪珍，女，1977年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告共同委托诉讼代理人姚荣昌，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。原告杨雁、万小放诉被告廖慎通、洪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告杨雁、万小放的委托诉讼代理人杨喆、程苗苗，被告廖慎通及其与被告洪珍的共同委托诉讼代理人姚荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雁、万小放向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告剩余房款人民币(以下币种相同)211,122.76元；2、被告支付原告逾期支付房款赔偿金，按日万分之五自2020年1月11日起算至实际支付之日止，暂计至2020年3月12日为177,320元。庭审中，原告将逾期支付尾款5万元的赔偿金起算点变更为2020年3月9日。事实与理由：2019年11月7日，原、被告在上海中呈房地产经纪有限公司签署《居间合同》《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买原告位于浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价572万元，该价格为原告净到手价，交易产生的所有税费由被告承担。2020年12月11日，双方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》及补充《协议书》，约定2020年1月10日前办理过户手续；497万元房款通过现金支付，剩余70万元以贷款支付，双方办理房屋交接时再支付尾款5万元。贷款审批通过后，双方于2020年1月10日办理了房屋过户手续。2020年3月8日，原告收到一笔被告个人账户支付的538,877.24元。原告质问被告为何不是贷款发放的70万元，被告告知其之前不知道交易还需要支付“遗产税”，该税应由出售方承担。但被告所述与合同约定不符，亦不符合签约时原告已告知房屋部分继承的事实。原、被告签订居间合同时，原告应被告要求出示原始一手购入合同，告知被告房屋原来为原告母女与原告杨雁父亲，后来杨雁父亲去世后变更成原告母女并重新办理了产证，被告洪珍在微信中承认确实告知过产证去名事实。系争房屋满五不唯一，中介称交易税费太高，为了出售房屋，原告挂牌价比小区同期住房更低。中介多次让原告配合虚假承诺以节约税费，原告本着守法原则未予配合，并与被告一致同意本合同价款系“到手价”。被告配合原告过户后，既未进行贷款亦未在1月10日补足剩余款项，反而更换锁芯强占房屋。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告廖慎通、洪珍辩称，不同意原告诉请。交易中原告隐瞒继承事实，导致原告缴税时，发现比之前约定的2%多出了21万余元的税款，经税务查询得知系遗产税，为此双方发生矛盾。被告本着大部分款项已付清的前提下缴纳了上述税款，但已通知原告应由其承担。后经妥协，被告将扣除后的尾款支付原告，原告也将钥匙交给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。现查明：系争房屋为两原告及杨雁父亲杨维岗于2003年6月购入的一手房，当时购买价格为654,472元。后杨雁父亲去世，两原告于2009年3月重新办理了产证。2019年11月20日，中介人员通过微信向被告出示了调取的上海市不动产登记簿，载明系争房屋权利人为两原告，所有权来源为“其他”。2019年12月11日，原告作为卖售人(甲方)、被告作为买受人(乙方)，双方在居间方居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方以400万元的价款向被告转让系争房屋；双方确认在2020年1月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；另合同补充条款(一)第8条第(1)款约定，乙方未按照合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三“付款协议”约定，乙方应于2019年11月20日前直接支付甲方全额首期房价款277万元，第二期房价款70万元乙方申请贷款支付，乙方应于最晚交易过户日前须完成贷款审批手续，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。同日，原、被告另行签订一份《协议书》，协议第2条约定，乙方应在支付房地产合同的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款172万元，乙方应于办理过户手续前直接支付给甲方；第3条约定，双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。第5条中约定，甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、全额购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供。2020年1月10日前，被告已支付原告房款497万元。2020年1月13日，原、被告至浦东新区不动产登记中心申请办理了过户手续。2020年1月18日起，因被告在缴纳过户税费时，认为一笔“遗产税”应由两原告支付，为此双方发生争议并通过微信沟通，被告认为原告从未提及存在遗产税以及隐瞒继承房产个税，该部分税费应由原告承担；原告认为不存在任何隐瞒，签约时说过产证更名事实，该部分税费按约定应由被告承担。其中：2020年1月18日，被告方陈述：“您和女儿有一笔遗产税还没交”“我问过产证的时间问过的……就是前夫关系不好，离婚了，这个事情”“我以为你产证名字更新过，然后这个税该交的遗产税，该教(交)的都交教(过)的”“而且你从来没提及提过，就是遗产税，这方面的事情。那如果是正常范围内的税，我们是九(交)的”。原告方陈述：“遗产税？产证早就更新了”“不存在遗产税吧？早就过户了”“说过产证有过更名的”“不到这一步，我们是不知道有这个税的”。中介人员陈述：“但是你这个遗产税不是正常交易的税费，你们一开始就没有说明这个问题”“你们存在隐瞒事实，怎么能算得准确”。2020年1月20日，被告缴纳了交易税费。2020年3月8日，被告转账支付原告房款538,877.24元。2020年3月11日，被告向原告发函，敦告原告速将遗留在系争房屋的橱、桌、椅搬走，否则将作废弃物品处理。关于交房时间，原告称其未交给过被告钥匙，2020年3月8日、9日这二天系中介告知被告换锁；被告称2020年3月8日前一二天双方交涉好以后，杨雁将钥匙交给被告后换锁的。原、被告确认，因系争房屋存在继承事实，故本案过户交易时额外缴纳个人所得税185,518.17元，据此，被告同意支付原告诉请金额211,122.76元与185,518.17元的差额部分，即25,604.59元。审理中，庭审中原告陈述：“从所有的过程看，中介也不知道要交这笔税，但原告卖给被告的时候明确572万是到手价，所有的税费由被告承担”“(争议税费)应当在被告承担的税费范围之内。若原告隐瞒，这个费用不应由被告承担，现在原告并没有隐瞒，所以应当在被告承担的税费范围内”。被告称，若原告主张成立，违约金应调低。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。经查，被告在微信聊天中陈述的“遗产税”，即系争房屋继承部分额外缴纳的个人所得税。对该笔税费由谁负担双方各执一词：被告认为原告隐瞒继承事实，争议税费应由原告负担；原告认为不存在任何隐瞒，该部分税费按约定应由被告承担。本院注意到，原告庭审中认可若原告隐瞒继承，争议税费不应由被告承担。故本案争议关键在于签约时原告有无批露继承事实，对此本院认为，从微信聊天记录及当事人庭审陈述来看，原、被告签约时均不知晓需额外缴纳争议税费，但系争房屋是否发生过继承为卖方掌握，原告签约时负有披露义务。按社会常理判断，2020年1月18日产生争议当日各方微信沟通中的陈述具有相对客观性，从该日聊天内容来看，被告从税务缴费明细发现争议税费并立即通知原告缴纳，原告方虽不认可，但并未提及继承事实已告知过被告，仅是强调产证早已更新，而房屋产权人变更可能基于买卖等多方面原因，仅凭该情节不足以证明原告已批露继承的事实，期间中介人员的陈述亦认为原告隐瞒事实，同理，中介发送给被告的产调信息显示房屋来源为“其他”，也不能证明被告已知晓继承事实。故在案证据不能证明签约时原告已向被告告知过继承事实，被告要求争议税费由原告承担并在购房款中抵扣的意见，本院予以采信，原告的该部分诉请，本院不予支持。对双方无争议的尾款25,604.59元，被告应当支付，原告的该部分诉请，本院予以支持。对逾期付款赔偿金，在被告主张过高的情形下，本院根据原告实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况，酌情调整为按未付款的万分之五计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告廖慎通、洪珍于本判决生效之日起十日内支付原告杨雁、万小放剩余房款25,604.59元；二、被告廖慎通、洪珍于本判决生效之日起十日内以25,604.59元为本金，按每日万分之五的标准支付原告杨雁、万小放自2020年3月9日起至实际付清之日止的逾期付款赔偿金。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,126元，减半收取计3,563元，由原告杨雁、万小放负担3,342.50元，被告廖慎通、洪珍负担220.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年八月二十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。