山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7796号 上诉人（原审被告）：姜正赛，男，汉族，1965年9月1日出生，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：武永平，山东正柔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳桐，山东正柔律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：姜正居，男，1955年12月31日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：鲁晓晖，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王其涛，山东齐岳律师事务所律师。 上诉人姜正赛因与被上诉人姜正居农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初9731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姜正赛上诉请求：1.一审判决基本事实认定不清，请撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：本诉诉请所涉法律关系两种：《民事案件案由》第十《合同纠纷》第83项下的(6)“农村房屋买卖合同纠纷”；第七《用益物权纠纷》第58项“宅基地使用权纠纷”。这两种法律关系都涉合同是否成立与效力问题。前者为法律事实；后者为法律价值判断。一、上诉人认为：本案被上诉人四项诉请的前三项都属法院受案范围，但因其不成立，故应裁定驳回起诉，而非认定合同“合法有效”。合同成立系属事实问题。“事实”是否存在?依据为合同法第12条第一款规定的八个条件；第二款规定的主管部门所制定的相同类型合同的示范样本，以及对此审查的三大要件：签约主体、意思表示、标的物。本案主体双方是亲兄弟。1996年7月8日左右，双方签订了借款合同，其中有时间、地点，双方及见证四人均为本人所签姓名、所捺手印。而本案房屋买卖协议中四人的签名、手印，则均为执笔者一人所为，上诉人的名字被写错，且协议中“愿”“原”二字不分。所以，本案合同，主体为不适格。农村房屋权证只有宅基地使用权证，房屋则属宅基地的附着物。且买卖合同标的物应写宅基地的编号，或将宅基证交于买方，并向村委会报备。本案协议中写的是：“房屋与宅基地证”“一起交给姜正居”。被上诉人也声称自己有“宅基证”。如有，则其在庭审中应该出示，其出示不了，那为何会于23年后，才起诉主张产权?!所以本案买卖，并无明确具体的标的物。1996年7月，上诉人工作丢了，老婆离了，自已带着一个七岁女儿在农村。在此情况下，上诉人选择外出逃生，便向被上诉人提出借款3000元，于是双方签了借款协议。庭审中出示离婚证，目的是证明借款时间为1996年7月8日左右，借款协议仅有一份，在被上诉人处。被上诉人所述的房屋买卖与上诉人所述的借款意思表示完全不同，所以本案的意思表示不真实。农村宅基地农民一户只能批得一处，且农村房屋买卖是房随地走，而非土地随房走。而宅基地权属农村集体所有，在当时农民是无权出卖宅基地的。本案《协议书》，不符合合同法第12条所规定的8种条款，又非按国土部的房屋买卖协议格式填写；协议没有宅号，也无宅基证，且村委会根本就不知此事，故本案协议不成立，依法应驳回该项起诉。二、《民事案件案由》第七“用益物权纠纷”中的第58项案由，就是“宅基地使用权纠纷”，本案第二项、第三项诉请的实质就是该案宅基地使用权人应归谁。故本案诉状第二项、第三项系法院受案范围。本案起诉状的诉请有四项，第一条、第二条、第三项都经过了庭审质证，上诉人举证了即集用(2013)第xxxx号《中华人民共和国集体土地使用证》，而被上诉人则举证不能。该《土地使用证》证明案涉宅基地是上诉人的，且自1970年被村、镇批准发证后，至今已有23年，该证经过数次换证，每次都经过了公示。被上诉人从未提出异议，这说明该房屋买卖协议是伪造的。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的。依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案宅基地是上诉人结婚时由村、镇批准并核发了宅基地证，上诉人与女儿的户口都在该证名下，前妻离婚后住在娘家，其本人没有宅基地，上诉人与女儿也仅此一处。因此，上诉人不管遇到什么困难，都不会卖掉自己与女儿的落户与安身之处的宅基地。《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。既然宅基地上的主人是上诉人的，其附着物的房屋当然也是上诉人的。即本案诉请第一项不成立。一审法院，既然认定本案房屋买卖协议“合法有效”，则对确权、协办过户的诉请不应是“不予支持”，而如其不属于法院受理范围，则法院应依法驳回起诉! 被上诉人姜正居辩称：上诉人上诉无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 姜正居向一审法院起诉请求：1、依法确认姜正居、姜正赛签订的房屋买卖协议有效；2、确认位于青岛市即墨区××街道××村××号房屋归姜正居所有；3、姜正赛协助姜正居办理房屋过户手续；4、诉讼费用由姜正赛承担。 一审法院审理查明： 涉案房屋位于青岛市即墨区××街道××村。姜正居与姜正赛均系该村村民，系亲兄弟。 庭审中，姜正居提交《协议书》一份，内容为：“卖方：姜正赛买方：姜正居双方协议如下： 姜正赛自愿将自己的房子卖给姜正居，每间房子1000元，共三间房，共计人民币3000.00元正。房基证一起交给姜正居，款已交付不欠。卖房人姜正赛、买房人姜正居，见证人姜某1、姜某2”。姜正赛质证称，对真实性不予认可，该证据并无落款时间，全文书写明显系一个笔迹，包括买卖双方签名和见证人签名，这与房屋买卖交易习惯以及普通人的认识有明显区别。姜正居称该合同全文系姜正赛书写签名，其他人按手印，没有证据。且姜正赛也是当庭看到该合同原件，该合同上签名的“赛”字与姜正居提交的相关诉讼材料上的“赛”字书写习惯不符。故姜正赛不认可该证据的真实性。该合同是否由姜正赛书写，应由姜正居举证。该合同内容与实际情况不符。一是声称姜正赛已交付房基证，但是姜正赛一直持有自己房屋的房基证，并且在屡次变更中都自行进行登记变更，最近一次是2013年6月10日登记取得集体土地使用证。二是姜正赛有房屋五间（姜正居亦认可），但是合同表明姜正赛出卖三间，且没有明确是哪三间，这明显不是普通人进行房屋交易的正常方式。姜正赛对协议书的真实性不予认可，但不申请司法鉴定。 涉案房屋共有五间正房，现由姜正居之子姜涛居住使用。姜正居称姜正赛将东三间房屋卖给姜正居，西两间房屋系姜正居、姜正赛二叔姜法述的，姜法述已去世，其已将西两间房屋赠与姜正居。姜正赛称1996年姜正赛与妻子离婚后，携带未成年的女儿一起外出打工，该房屋由姜正赛的二叔姜法述居住，姜正赛父亲姜法忠也曾在该房屋居住，后来姜正居声称其儿子要结婚没有新房，想借用姜正赛的房子作为新房，因姜正赛外出打工，当时没有居住需求，基于兄弟情义，便借给了姜正居使用至今。因为姜正赛系过继给二叔，所以其二叔姜法述和姜正赛作为同一户人家登记在一个户口本上，该房产系姜正赛、二叔姜法述、姜正赛女儿姜红霞共同所有。姜正赛二叔从未将两间房屋赠与给姜正居。姜正赛并未提交证据证明涉案房屋系借给姜正居居住使用。 涉案房屋所占用土地的集体土地使用证，登记的土地使用权人为姜正赛，证号为：即集用（2013）第xxxx号。 庭审中，姜正居另提交字条一份，内容为：“现有姜某2和姜法忠合伙建房五间，西两间是姜某2的，东三间是姜正赛的，但中间一间必须有姜某2走砂地方。在场人;姜某2姜法忠姜某1姜正赛立字人:姜正赛经手人：姜正赛”。证明涉案房屋西两间是姜法述的，东三间是姜正赛的，涉案房屋是姜法述与姜法忠合伙建造。姜正赛对证据的真实性不予认可，称不记得写过这个东西，该证据所有人的字迹均为同一人字迹，且该书证的书写内容目的为何不清楚，该书证明显经过剪裁，没有落款时间。该证据的内容和本案没有关联性，内容中的五间房屋不能确定是涉案房屋。姜法述和姜法忠合伙建房由姜正赛出具字条，不知其目的为何。但姜正赛对证据的真实性不申请鉴定。 姜正居申请证人姜某1（姜正居、姜正赛三叔）出庭作证，证明姜正赛将涉案房屋出售给姜正居的事实。证人称，姜正居提交的协议书系姜正居、姜正赛买卖房屋时所签订的，协议书中证人名字上的手印是证人所按，姜正赛将三间房屋卖给姜正居属实。姜正居对证人证言无异议。姜正赛认为证人证言不具有可信性，其对协议书签订的具体时间不清楚，并且其声称姜正居、姜正赛兄弟的事情都没有和他说，却单对此事描述清晰，此处存疑。证人自称会写自己的名字，但是在姜正居提交的协议中由别人签字自己按手印，存在矛盾。 一审法院审理查明： 涉案房屋位于青岛市即墨区××街道××村。姜正居与姜正赛均系该村村民，系亲兄弟。 庭审中，姜正居提交《协议书》一份，内容为：“卖方：姜正赛买方：姜正居双方协议如下： 姜正赛自愿将自己的房子卖给姜正居，每间房子1000元，共三间房，共计人民币3000.00元正。房基证一起交给姜正居，款已交付不欠。卖房人姜正赛、买房人姜正居，见证人姜某1、姜某2”。姜正赛质证称，对真实性不予认可，该证据并无落款时间，全文书写明显系一个笔迹，包括买卖双方签名和见证人签名，这与房屋买卖交易习惯以及普通人的认识有明显区别。姜正居称该合同全文系姜正赛书写签名，其他人按手印，没有证据。且姜正赛也是当庭看到该合同原件，该合同上签名的“赛”字与姜正居提交的相关诉讼材料上的“赛”字书写习惯不符。故姜正赛不认可该证据的真实性。该合同是否由姜正赛书写，应由姜正居举证。该合同内容与实际情况不符。一是声称姜正赛已交付房基证，但是姜正赛一直持有自己房屋的房基证，并且在屡次变更中都自行进行登记变更，最近一次是2013年6月10日登记取得集体土地使用证。二是姜正赛有房屋五间（姜正居亦认可），但是合同表明姜正赛出卖三间，且没有明确是哪三间，这明显不是普通人进行房屋交易的正常方式。姜正赛对协议书的真实性不予认可，但不申请司法鉴定。 涉案房屋共有五间正房，现由姜正居之子姜涛居住使用。姜正居称姜正赛将东三间房屋卖给姜正居，西两间房屋系姜正居、姜正赛二叔姜法述的，姜法述已去世，其已将西两间房屋赠与姜正居。姜正赛称1996年姜正赛与妻子离婚后，携带未成年的女儿一起外出打工，该房屋由姜正赛的二叔姜法述居住，姜正赛父亲姜法忠也曾在该房屋居住，后来姜正居声称其儿子要结婚没有新房，想借用姜正赛的房子作为新房，因姜正赛外出打工，当时没有居住需求，基于兄弟情义，便借给了姜正居使用至今。因为姜正赛系过继给二叔，所以其二叔姜法述和姜正赛作为同一户人家登记在一个户口本上，该房产系姜正赛、二叔姜法述、姜正赛女儿姜红霞共同所有。姜正赛二叔从未将两间房屋赠与给姜正居。姜正赛并未提交证据证明涉案房屋系借给姜正居居住使用。 涉案房屋所占用土地的集体土地使用证，登记的土地使用权人为姜正赛，证号为：即集用（2013）第xxxx号。 庭审中，姜正居另提交字条一份，内容为：“现有姜某2和姜法忠合伙建房五间，西两间是姜某2的，东三间是姜正赛的，但中间一间必须有姜某2走砂地方。在场人;姜某2姜法忠姜某1姜正赛立字人:姜正赛经手人：姜正赛”。证明涉案房屋西两间是姜法述的，东三间是姜正赛的，涉案房屋是姜法述与姜法忠合伙建造。姜正赛对证据的真实性不予认可，称不记得写过这个东西，该证据所有人的字迹均为同一人字迹，且该书证的书写内容目的为何不清楚，该书证明显经过剪裁，没有落款时间。该证据的内容和本案没有关联性，内容中的五间房屋不能确定是涉案房屋。姜法述和姜法忠合伙建房由姜正赛出具字条，不知其目的为何。但姜正赛对证据的真实性不申请鉴定。 姜正居申请证人姜某1（姜正居、姜正赛三叔）出庭作证，证明姜正赛将涉案房屋出售给姜正居的事实。证人称，姜正居提交的协议书系姜正居、姜正赛买卖房屋时所签订的，协议书中证人名字上的手印是证人所按，姜正赛将三间房屋卖给姜正居属实。姜正居对证人证言无异议。姜正赛认为证人证言不具有可信性，其对协议书签订的具体时间不清楚，并且其声称姜正居、姜正赛兄弟的事情都没有和他说，却单对此事描述清晰，此处存疑。证人自称会写自己的名字，但是在姜正居提交的协议中由别人签字自己按手印，存在矛盾。 姜正赛向一审法院提交如下证据：1、户口本一份，证明姜正赛及二叔、女儿为同一农业家庭户口，自1998年9月4日即登记于涉案房屋；2、姜正赛及女儿名下不动产登记交易信息查询两份，证明两人并无其他住处；3、工作证明一份，证明姜正赛为天津快客利食品科技咨询有限公司青岛一分公司派驻到青岛海尔集团从事餐饮服务工作；4、1996年青岛国民经济公报及2019年青岛城镇居民收入统计相关新闻，证明姜正居提交协议书中关于房屋买卖的对价极不公平，进而证明该协议并非姜正赛真实意思表示。姜正居质证称，对证据1、2真实性无异议，但只能证明姜正赛与二叔曾经登记在一个户口本上；对证据3、4真实性无法确认，且姜正赛称该协议并非其真实意思表示，已经认可了该协议的真实性。 一审法院认为，姜正居提交的《协议书》对姜正居、姜正赛之间房屋买卖的相关事项进行了详细约定，姜正赛对该协议书不认可但不申请鉴定，应承担对其不利的法律后果，姜正赛称涉案房屋借住给姜正居但并未提交证据证明。结合证人证言及房屋多年来一直由姜正居之子姜涛居住使用等事实，一审法院认为《协议书》是姜正居与姜正赛的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。姜正赛辩称其仅就涉案房屋一处住房，现居无定所，一审法院认为，姜正赛的该抗辩意见不影响买卖合同的效力认定，对其意见一审法院不予采纳。另外，诉讼时效期间的规定适用于债权请求权，确认合同效力的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对姜正赛关于诉讼时效的抗辩一审法院不予采纳。 关于姜正居要求确认位于青岛市即墨区××街道××村××号房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋现并未登记于姜正居名下，姜正居要求确认房屋归其所有无法律依据，一审法院不予支持。 关于姜正居主张姜正赛协助办理过户手续的诉讼请求，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”故，农村房屋宅基地使用权过户转让不属民事案件受案范围，姜正居请求姜正赛协助办理房屋土地使用权证过户的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：一、姜正居与姜正赛签订的《协议书》合法有效；二、驳回姜正居的其他诉讼请求。案件受理费550元（姜正居预缴），由姜正赛负担。 二审查明的案件事实与一审一致。 姜正赛向一审法院提交如下证据：1、户口本一份，证明姜正赛及二叔、女儿为同一农业家庭户口，自1998年9月4日即登记于涉案房屋；2、姜正赛及女儿名下不动产登记交易信息查询两份，证明两人并无其他住处；3、工作证明一份，证明姜正赛为天津快客利食品科技咨询有限公司青岛一分公司派驻到青岛海尔集团从事餐饮服务工作；4、1996年青岛国民经济公报及2019年青岛城镇居民收入统计相关新闻，证明姜正居提交协议书中关于房屋买卖的对价极不公平，进而证明该协议并非姜正赛真实意思表示。姜正居质证称，对证据1、2真实性无异议，但只能证明姜正赛与二叔曾经登记在一个户口本上；对证据3、4真实性无法确认，且姜正赛称该协议并非其真实意思表示，已经认可了该协议的真实性。 一审法院认为，姜正居提交的《协议书》对姜正居、姜正赛之间房屋买卖的相关事项进行了详细约定，姜正赛对该协议书不认可但不申请鉴定，应承担对其不利的法律后果，姜正赛称涉案房屋借住给姜正居但并未提交证据证明。结合证人证言及房屋多年来一直由姜正居之子姜涛居住使用等事实，一审法院认为《协议书》是姜正居与姜正赛的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。姜正赛辩称其仅就涉案房屋一处住房，现居无定所，一审法院认为，姜正赛的该抗辩意见不影响买卖合同的效力认定，对其意见一审法院不予采纳。另外，诉讼时效期间的规定适用于债权请求权，确认合同效力的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对姜正赛关于诉讼时效的抗辩一审法院不予采纳。 关于姜正居要求确认位于青岛市即墨区××街道××村××号房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋现并未登记于姜正居名下，姜正居要求确认房屋归其所有无法律依据，一审法院不予支持。 关于姜正居主张姜正赛协助办理过户手续的诉讼请求，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”故，农村房屋宅基地使用权过户转让不属民事案件受案范围，姜正居请求姜正赛协助办理房屋土地使用权证过户的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：一、姜正居与姜正赛签订的《协议书》合法有效；二、驳回姜正居的其他诉讼请求。案件受理费550元（姜正居预缴），由姜正赛负担。 二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为，姜正赛对姜正居一审提交的《协议书》的真实性有异议，认为是假的，应当举证证明。一审法院征询姜正赛是否申请鉴定，并告知其不申请鉴定的法律后果，但姜正赛明确表示不申请鉴定，二审时再一次表示不需要鉴定，故姜正赛应承担举证不能的法律后果。再结合姜正居儿子姜涛多年来一直居住使用讼争房屋的事实，以及姜正居、姜正赛的三叔姜某1出庭证言，能够证明《协议书》的客观真实性。因此，一审法院认定该《协议书》是姜正居和姜正赛的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，并无不当。姜正赛上诉请求依据的事实和理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人姜正赛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  厉永军 法官助理  栾才玉 书 记 员  胡荣华