贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9722号原告：欧军，男，1979年12月12日出生，侗族，住凯里市。原告：李金娥，女，1989年02月14日出生，苗族，住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：廖健、滚燕子，贵州维律律师事务所律师。被告：贵州润科房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永丰东路**翰林华庭********，统一社会信用代码91522600580679901B。法定代表人：吴正刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。原告欧军、李金娥诉与被告贵州润科房地产开发有限公司（以下简称：润科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月13日公开开庭合并进行了审理。原告欧军、李金娥的委托诉讼代理人廖健、滚燕子，被告润科公司的委托诉讼代理人杨伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧军、李金娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的“x湾”x幢x单元x层x号商品房交付给原告并支付逾期交房违约金，以665527元为基数按日万分之一计算，从2018年12月31日起支付至实际交付房屋之日止。（其中2018年12月31日至2020年7月8日违约金36936.75元）；2、请求判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告并支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，以665527元为基数按日万分之一计算，从2019年12月31日起支付至实际交付房屋之日止。（其中2019年12月31日至2020年7月8日违约金12645.01元）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告建设有位于凯里市项目。2017年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买该楼盘x幢x单元x层x号房，该商品房总价款755527元。合同约定，出卖人于2018年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日且买受人要求继续履行的，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；出卖人承诺于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书将会给买受人。约定日期后180天以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但至今被告仍未向原告交房及交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告润科公司辩称：1、被告逾期交房是事实，涉案楼盘日前已具备交房条件，请求按万分之0.5计算违约金。2、由于涉案房屋目前未实际交房，逾期办证违约金不应与逾期交房时间并存，合同约定的时间间隔一年，因此至少应从房屋交付之日起一年后，按日万分之0.5计算违约金。经审理查明：2017年2月18日，原告欧军、李金娥作为买受人与出卖人润科公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买润科公司开发的“x湾”x幢x单元x层x号房屋，房款总价为755527元；出卖人承诺在2018年12月30日前将房屋交付给原告，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向润科公司支付了购房款755527元。截止开庭前，该涉案房屋尚未通过消防验收，被告未向原告交付涉案房屋，亦未具备办理房屋所有权初始登记的条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。被告辩称按日万分之0.5支付逾期交房及逾期办证违约金，并逾期办证违约金应当在交房后一年起计算没有法律依据，本院不予采信。从2018年12月31日至2020年7月8日共计555天，即违约金为36936.75元（665527元×555天×1?）。双方约定2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，从2019年12月31日计算至2020年7月8共计190天，即逾期办理转移登记违约金12645.01元（665527元×190天×1?）。原告要求被告将涉案房屋交付给原告，因涉案房尚未达到法定交付条件，现原告的该项诉请，视为原告愿意接受涉案房屋存在的瑕疵，本院予以准许。原告诉请被告交付商品房转移登记的有关文书。庭审辩论终结前，因该涉案房屋未通过消防验收，不具备办理房屋所有权初始登记的条件，被告既履行不了交房义务，也履行不了办证义务的现实状况，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将“x湾”x幢x单元x层x号房屋交付给原告欧军、李金娥。二、被告贵州润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告欧军、李金娥的逾期交房违约金36936.75元。2020年7月8日之后的逾期交房违约金,按购房总额的日万分之一计算至交付房屋之日止。三、被告贵州润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告欧军、李金娥的逾期转移登记违约金12645.01元，2020年7月8日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。四、驳回原告欧军、李金娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为520元，由被告贵州润科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  吴腾英二〇二〇年八月十三日法官助理张耀元书记员潘冬梅