浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1106号 原告：王波，男，1985年3月26日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告：刘敏，女，1989年11月4日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 二原告共同委托诉讼代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。 被告：海盐县新福房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路**。统一社会信用代码9133042456441628XA。 法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。 原委托诉讼代理人：鲁如生。 委托诉讼代理人：鲁世豪。 被告：湖州云家营销策划有限公司。住。住所地：浙江省湖州市吴兴区人民路**苏宁电器广场**一社会信用代码91330502MA2B397U1M。 法定代表人：胡国斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈炳松、孙霞，浙江汉本律师事务所律师。 原告王波、刘敏与被告海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称“新福公司”）、湖州云家营销策划有限公司（以下简称“云家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月30日向本院提起诉讼，本院同日以（2019）浙0424引调2772号受理，后于2020年4月1日转为正式立案后，依法适用简易程序于同年6月26日公开开庭进行审理。原告王波及二原告共同委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司委托诉讼代理人鲁世豪、被告云家公司委托诉讼代理人孙霞到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方和解二个月，本案现已审理终结。 原告王波、刘敏起诉称：被告新福公司在海盐县武原街道滨海新城D2地块开发房地产，并取得相应的建设工程规划许可证、施工许可证，盐售许字（2017)第015号商品房预售许可证，同时被告新福公司委托被告云家公司协助销售上述系列商品房。二原告向被告新福公司购买第3幢714室酒店式公寓，在与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》时，二原告在被告新福公司售楼部向被告云家公司支付了120000元购房定金，其中2018年6月21日支付了20000元，2018年7月3日支付了100000元。被告云家公司向二原告出具了3-714房认购定金的收据。后在办理商品房付款和交接手续时，二原告另支付了总房价款470000元，二被告没有将120000元定金计算到总房价中，二原告曾提出相应要求，二被告借口搪塞，至今未予返还定金120000元。二原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、二被告连带返还二原告购房定金120000元；2、二被告承担本案诉讼费用。 被告新福公司答辩称：一、2018年7月3日，二原告与该被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：购房总金额为470000元，二原告在合同签署之日支付首付款240000元，剩余房款230000元在《商品房买卖合同》签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提供完备贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需要的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至该被告指定账户。因此，双方签订的合同中采取的是商业贷款、分期付款的方式，未约定收取购房定金，也未见收取购房定金转为首期购房款的事实。二、二原告在合同签订之日，支付该被告首付款240000元，并在2019年4月30日，按揭贷款后支付剩余房款230000元，履行了支付房款的义务。该被告在2019年5月16日全额开具浙江增值税专用发票，对二原告所购的商品房进行了结算，并办理了房屋产权的登记。三、就涉案的《浙江省商品房买卖合同》约定的义务，二原告与该被告均各自履行完毕，二原告在按时足额支付购房款时未主张购房定金的权利。该被告在2018年5月14日与被告云家公司签订《销售代理合同》一份，明确约定：该公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，应退还私自收取的款项。综上，该被告认为，二原告的诉讼请求，无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回二原告对该被告的诉讼请求。 被告云家公司答辩称：第一，二原告与二被告之间的合同法律关系及客观事实。2018年5月14日，二被告签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份。被告新福公司委托被告云家公司代理销售其开发的海盐德信滨海广场的酒店式公寓、商铺等物业销售事务，并约定：被告新福公司需向被告云家公司支付代理费；被告云家公司有权向客户收取咨询服务费，便于被告云家公司快速对渠道分销合作公司快速结佣，进行激励；被告云家公司有权聘请第三方提供本项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务等相关权利义务。2018年6月21日，二原告经被告云家公司分销代理商上海午阳投资管理有限公司的居间介绍至案涉项目销售现场欲购买案涉房屋。当日，二原告与被告新福公司签订《德信滨海广场房屋认购书》一份（本案中因二原告未提交《认购书》且被告云家公司也无法获取《认购书》，故无法对二原告签署的认购书中的购房价格进行核算），对于购房价格进行了约定和确认。在原、被告三方经协商一致后，约定由二原告支付被告云家公司咨询服务费12万元，由被告云家公司与被告新福公司再行协商房屋优惠事宜，并保证二原告届时签订商品房买卖合同时享受的优惠不低于12万元，故二原告按约定向被告云家公司支付了12万元的咨询服务费，被告云家公司向二原告出具《收据》二份。 第二，关于案涉12万元款项的性质应认定为咨询服务费而非认购定金的事实依据和法律依据如下：1、从二原告接受的服务和获取的利益上看，云家公司作为案涉楼盘的销售代理商，其在接受代理后与分销公司建立分销渠道，二原告系通过分销公司午阳公司以及云家公司向新福公司的对接才以明显低于《房屋认购书》即原本谈好的价格，以巨大的购房折扣优惠成交案涉房屋。本案原告的成交价是明显低于其首次看房时谈妥的价格的，是由于二原告分二笔支付了约定的服务费，参与了云家公司提供的购房优惠服务，二原告才得以享受优惠。2、该款项系经原、被告三方协商后，是由被告云家公司向二原告提供了咨询服务，故才由二原告支付给被告云家公司的，而不是由二原告支付给被告新福公司。故如果该款项系购房定金的话，则应由二原告支付给被告新福公司，才符合合同约定和常理。3、带二原告到销售现场的午阳公司的员工、被告云家公司、被告新福公司在现场的接待人员都是在与二原告协商对接一致后，二原告才支付的款，故二原告在付款之前对该款项的性质系服务费的事实是明知的，现场接待二原告的相关人员均可以出庭作证予以证明。4、2018年7月3日，二原告与被告新福公司签订《商品房买卖合同》时，从未提及到其已经支付的12万元款项应在总购房款中予以扣除的事实，而是直接按《商品房买卖合同》约定的价格支付了购房款。5、被告云家公司在取得该咨询服务费后，也是按照其与分销公司的约定，已经将该服务费按约支付给了午阳公司。因此，如果该款项是定金的话，被告云家公司也会第一时间将该款项交付给被告新福公司，而不会按分销合同的约定支付给分销公司。6、从二原告支付该款项到签订《商品房买卖合同》，再到起诉，在长达一年多的时间里，尤其是在二原告签订《商品房买卖合同》时的这段时间，二原告从未向二被告提出过要求返还案涉款项的情况，因为二原告心里清楚该款项的性质系服务费。7、被告云家公司在代理销售案涉楼盘房屋的过程中，总共销售了200多套房屋，每套房屋均收取了金额不等的咨询服务费，总共2000多万，除了向前期少部分客户出具了咨询服务费的收据，其余大部分均向客户出具了认购定金的收据。但是，尽管向案外其他客户出具了定金收据，但案外其他客户均是认可其支付给被告云家公司的款项系服务费而非购房定金。 第三、单从二原告提交的书面证据来看，二原告在签订购房合同当日多次向新福公司付款，而案涉款项100000元的收据也是同日开具的，即二原告在当天既向被告新福公司付款，又向被告云家公司付款，反能证明案涉款项系咨询服务费。二原告诉讼请求无事实和法律依据，二原告违背诚实信用原则，仅仅依据被告云家公司出具的案涉《收据》的证据瑕疵，就捏造事实提起民事诉讼，其行为已经涉嫌犯罪，故请求法院在依法查明本案事实的基础上，裁定驳回二原告的起诉，并将本案移送公安机关进行侦查，被告云家公司也将向公安机关进行控告，要求依法追究二原告的刑事责任。 二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》、不动产权证书、浙江增值税普通发票各一份，证明二原告与被告新福公司之间存在房屋买卖合同关系并已支付全部房款的事实，与被告云家公司无任何关联。 2、银行转帐凭证一份、收据二份，证明：1、2018年6月21日，二原告根据被告新福公司要求支付被告云家公司认购定金20000元，同年7月3日，二原告根据被告新福公司指示支付给湖州市云家百货商行100000元。 3、海盐县市场监督管理局盐市监处字〔2018〕354号行政处罚决定书（复印件）一份，证明涉案楼盘广告的制作、广告费用的支出均由被告新福公司完成，与被告云家公司无关。 被告新福公司质证认为，证据1中，对证据资格均无异议，二原告提供的证据恰恰证明了二原告与该被告之间已履行了购房合同项下的权利义务，已完成了房屋的交付手续。证据2中，对涉及该被告的付款凭证及收据无异议，涉及被告云家公司的付款凭证及收据共计120000元，与该被告无关。证据3中，对其证据真实性无异议，但与本案无关联性。 被告云家公司质证认为，证据1中，对证据资格均无异议，但无法证明待证事实，该组证据恰能证明购房订立当日，二原告知晓该笔费用系咨询服务费，而非所谓认购定金。证据2中，对收据及转账凭证的三性均无异议，但无法证明待证事实。20000元系二原告在2018年6月21日开具，而非二原告起诉状所称购房合同订立当日，系在认购后由二原告与该被告接洽、协商优惠后确定，收据的性质实际为咨询服务费，对其他付款凭证，因涉及被告新福公司，该被告不知情。证据3中，案涉纠纷系房屋买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，同时与云家公司无关。 被告新福公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、POS签购单三份（复印件）及中国建设银行客户专用回单一份，证明二原告已将购房款全额支付给该被告。 2、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明二原告与该被告在买卖合同中未约定收取定金，明确购房款分期支付。 3、《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，证明该被告与云家公司之间的权利义务关系。 4、情况说明一份，证明案涉认购书均未履行，已签的认购书均已销毁，涉案房屋成交价以合同价格为准的事实。 5、客户明细表，证明案涉房屋2018年3月7日至同年7月15日期间，被告云家公司促销225套，2018年7月16日至同年10月15日期间，被告云家公司共促销32套的事实。 6、业绩达标补贴申请一份，证明被告新福公司对被告云家公司促销的第一阶段225套房屋及第二阶段32套房屋进行了销售补贴结算的事实。 7、客户专用回单、银行电子回执各一份，证明被告新福公司对被告云家公司促销的225套房屋及32套房屋的销售补贴款全额已支付给被告云家公司的事实。 二原告质证认为，对证据1、2无异议。证据3与本案无关。证据4中的真实性、关联性均予以认可，对其待证事实亦予以认可。证据5、6、7系二被告间的关系，二原告无法确认，与本案也无关联性。 被告云家公司质证认为，证据1、2、3、4无异议，对证据4，恰能证明被告云家公司与客户签订认购书这一事实，且认购书标价与合同价格不一致，对证据5、6、7的三性无异议，但对待证事实的证明力有异议，二被告间就案涉楼盘还有款项未结算。 被告云家公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，用于证明被告新福公司委托其代理销售海盐德信滨海广场的酒店式公寓、商铺等物业销售事务，并约定其有权向客户收取咨询服务费及聘请第三方提供本项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务。 2、《渠道推广合作协议》一份，用于证明该被告代理销售案涉楼盘后委托案外人上海午阳投资管理有限公司为案涉楼盘提供其他渠道分销、客户推荐等服务，二原告系由上海午阳投资管理有限公司推介给该被告。 3、案外人童杜炯、来利利《客户确认单》、《德信·滨海广场房屋认购书》、《浙江省商品房买卖合同》各一份，用于证明童杜炯、来利利购买涉案楼盘3幢705室房屋的经过，并在支付100000元咨询服务费后享受了购房优惠。 4、《中介结佣申请审批》五份、《海盐县德信滨海广场项目请佣申请10套（午阳/系湛）》、《海盐德信滨海广场项目签约明细10套》、《海盐德信滨海广场项目现金奖申请7套湖州公司（午阳/系湛）》、《海盐德信滨海广场项目特殊单销售请佣申请表4套》、《通用审批》、《客户基本信息》、《海盐德信滨海广场项目第十一/十二批签约午阳结佣申请表16套》、《证明》、《海盐德信滨海广场项目第九批签约结佣申请-午阳/系湛21套》、《授权委托书》各一份、《海盐德信滨海广场项目第十一/十二批签约午阳/均庆结佣申请表8套》、《海盐德信滨海广场项目第九批签约结佣申请-午阳/系湛11套（湖州）》各二份、《客户电子回单（借）》三份（均为复印件），用于证明该被告在取得二原告支付的咨询服务费后，将相关佣金按照午阳公司的指示支付给上海系湛房地产经纪事务所，该佣金系从客户支付的服务费中支付。 5、咨询服务费收据六份（涉及案外人刘晓晖、邓伟菖、唐红兵的收据各一份、涉及案外人刘立明等的收据三份）、德信滨海广场台账明细（1）一份（复印件）、《德信·滨海广场房屋认购书》十九份（复印件）、海盐德信滨海广场项目签约明细一组、滨海商业广场C幢备案价格表（复印件）一份，证明云家公司在代理销售涉案楼盘过程中，存在收款事由先书写“咨询服务费”，后书写“认购定金”的情况，该被告也因此向二原告开具了相应的收据；有关六位客户因向该被告支付了相关咨询服费，后云家公司与被告新福公司对接，成交的价格远低于认购书中确定的价格。另，该被告在收到客户支付的咨询服务费后，按照与午阳公司的约定，向该公司支付了佣金，该佣金系从客户支付的服务费中支付。 6、《收据》、《发票》、《收条》、《客户确认单》、《浙江省商品房买卖合同》各二组（均为复印件，分别涉及案外人戴华峰、章双红及马金明、徐新元）。证明该公司为案外人戴华峰、章双红、马金明、徐新元开具“认购定金”收据后，为其出具了等额“咨询服务费”发票，即该公司收取款项的性质为咨询服务费。 二原告质证认为，证据1，与被告新福公司提供的证据3一致，质证意见相同。证据2对其真实性有异议且与本案没有关联性。对证据3的认购书真实性予以认可，但与本案无关联性，价格应以购房合同为准，对客户确认单三性不予认可。证据4，对其真实性、关联性均有异议。对证据5的证据资格有异议。对证据6的真实性、关联性均有异议。 被告新福公司质证认为，对证据1、2、4、5，均没有异议。对证据3的真实性予以认可，但该认购书未履行，对其合法性不予认可。证据6的真实性、关联性，由法院认定。 本院认证意见：对二原告提供的证据1、2，各方对其证据资格无异议，本院直接予以确认，该两组证据对待证事实的证明力本院结合其他证据综合予以认定。对证据3，因其内容与本案被告新福公司的房屋买卖行为有着直接的联系，故其关联性本院予以确认，该证据对待证事实的证明力将结合其他相关证据及当事人的当庭陈述综合予以认定。 对被告新福公司提供的证据1、2，二原告无异议，本院直接予以确认。证据3，被告云家公司对其证据资格无异议，本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据4，二原告及被告云家公司均对其证据资格予以认可，本院依法予以确认。证据5、6、7，被告云家公司对其证据三性无异议，原告方则以该组证据系二被告之关系，其无法确认。本院认为该组证据反映了二被告间有关房屋促销及被告新福公司房屋销售等相关情况，与本案争议事实存在一定的联系，其证据资格可以确认，其对本案待证事实的证明力强弱、大小本院将结合其他证据综合予以认定。 对被告云家公司提供的证据1，与被告新福公司提供的证据3相一致，认证意见相同。证据2，结合证据1，可以证明被告云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务，对其证据资格予以认可。证据5中的签约明细表（签约明细），被告新福公司无异议，本院予以确认。证据5中的备案价格表，以海盐县房地产与住房保障管理服务中心查询查实为准。证据3、4、6及证据5中的其余证据（除其未提供原件的以外），均系涉及案外人材料，但与本案争议事实存有一定的联系，本院对其证据资格予以确认，其对待证事实的证明力大小也将结合全案证据及当事人的当庭陈述综合予以认定。 本院经审理，确认案件相关事实如下：被告新福公司在海盐县武原街道滨海新城D2地块开发房地产，并取得相应的建设工程规划许可证、施工许可证，盐售许字（2017)第015号商品房预售许可证。同时被告新福公司委托被告云家公司协助销售上述系列商品房。2018年5月14日，被告新福公司与云家公司签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定的部分内容如下：被告新福公司委托云家公司独家代理其开发项目（海盐县滨海新城枣园东路与城东路交汇处，海盐德信滨海广场）的酒店式公寓，商铺物业销售事务；上述代理合同签订后，云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务；云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，该公司退还私自收取的款项；云家公司有权在实际销售过程中向客户收取咨询服务费，便于该公司快速对渠道合作公司快速结佣，进行激励；代理期限自合同签订之日起至2019年3月31日，双方经协商一致，可对本项目代理期限予以延长。合同对其余权利、义务亦进行了约定。 二原告在被告新福公司售楼部前后二次向被告云家公司支付了120000元，其中：2018年6月21日支付了20000元，被告云家公司向二原告出具一份金额为20000元的收据，该收据载明：交款单位“王波”、收款事由“认购定金3-714”；2018年7月3日（二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》之日）又支付了100000元，被告云家公司另向二原告出具一份金额为100000元的收据，该收据载明：交款单位“王波、刘敏”，收款事由“认购定金3-714补款”。 2018年7月3日，二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为：2018330424ＹＳ0084496），约定：二原告向该被告购买海盐县××街道××路××号××广场××幢××室，该商品房建筑面积43.2平方米。该商品房毛坯单价为每平方米10879.62元，总价款470000元。付款方式为于合同签署之日支付首付款240000元，余款230000元应在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户。合同签订后，二原告于当日向被告新福公司支付200000元。付清剩余房款后，被告新福公司于2019年5月16日向二原告开具了金额为470000元的浙江增值税普通发票一份。同年10月12日，二原告取得涉案房屋的不动产权证书。 庭审中，原告王波就购房经过及款项交付情况作出如下陈述：2018年6月21日，其就涉案房屋与销售谈下来价格在500000元左右，并于当日支付20000元“认购定金”。认购后其通过电话联系的方式与销售沟通合同签订事宜，并知晓除房款外还要支付100000元保证金。合同订立当日，其要求已支付的“认购定金”抵冲房款，但销售称已支付的120000元系保证金，将会在二原告拿到房产证后予以返还。对保证金的含义，原告王波称不清楚。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。本案中，各方当事人争议的焦点为：涉案120000元属何种性质款项？二原告主张为购房定金，被告新福公司对此予以否认，被告云家公司主张为咨询服务费。对此分析如下：首先，根据被告新福公司与云家公司签订的《德信滨海广场项目销售代理合同》约定可知，被告新福公司与云家公司的合作方式为全案代理，即在合同代理期内，被告新福公司不得自行销售涉案楼盘。即所涉房屋推销行为均为被告云家公司所实施。其次，根据二原告的付款情况来看，2018年6月21日支付20000元，被告云家公司在相关的收据上盖章表明收款人身份，即二原告对款项接收人的身份是明知的，若为定金，应支付给被告新福公司，二原告对此未提出异议；签订《浙江省商品房买卖合同》当天（7月3日），二原告在明知合同载明总价款为470000元情况下，反而在支付首付款200000元的同时，另向被告云家公司支付了100000元，即二原告同日分别向二个不同主体支付了费用。之后二原告也按合同约定向被告新福公司支付了剩余房款。也就是说，二原告清楚知悉其向被告云家公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。二原告自身的付款行为与其现主张的款项性质自相矛盾，有违常理。另，二原告主张款项性质为购房定金，但原告王波在陈述购房经过时称涉案款项系保证金，即其明知该款与定金的性质不一致，亦明知该款不能在购房款中冲抵，其起诉的事实与庭审陈述前后不一，故对其120000元系购房定金的主张，本院无法采信。再次，二原告在涉案款项交付后，特别是《浙江省商品房买卖合同》签订后长达一年半的时间之内，均未采取积极的方式向二被告主张返还，亦不符合常理。因此，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，二原告与被告云家公司之间成立事实上的居间服务合同关系，涉案款项名为“购房定金”，实为“咨询服务费”，而该服务合同随着被告云家公司促成二原告与被告新福公司之间商品房买卖合同的签订而履行完毕。综上所述，涉案款项应为二原告支付给被告云家公司的咨询服务费，且二原告与被告新福公司之间的商品房买卖合同亦已履行完毕。故，二原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 另，二原告在审理过程中向本院申请要求追加湖州市云家百货商行作为本案第三人参加诉讼，本院经审理认为，因被告云家公司对支付至该公司银行账户的款项予以确认，故，本院依法无需追加该公司作为第三人；至于二被告在涉案楼盘销售交易过程中，是否存在违规情形，应属相应有关主管部门的管理范畴，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王波、刘敏的诉讼请求。 本案受理费1350元，由原告王波、刘敏共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 俞朱明 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 高凯茜 书 记 员 张宇豪