安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初3098号 原告:孙方胜，男，汉族，1956年12月12日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈庆，安徽徽商律师事务所律师。 被告:孙永兵，男，汉族，1967年3月21日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告:周先稳，女，汉族，1948年12月7日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：陆峰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。 被告:范琦，男，汉族，1975年3月7日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：陆峰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。 原告孙方胜与被告孙永兵、周先稳、范琦确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙方胜的委托诉讼代理人陈庆，被告孙永兵、被告周先稳、范琦及其共同的委托诉讼代理人程春、陆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙方胜向本院提出诉讼请求：1、确认孙永兵与范宏仁于1997年口头约定的位于合肥市蜀山区房屋买卖协议无效；2、周先稳、范琦向孙方胜返还位于合肥市蜀山区房屋；3、确认位于合肥市蜀山区房屋拆迁安置权利归孙方胜享有；4、案件诉讼费由孙永兵、周先稳、范琦承担。 事实与理由：1993年，因合肥经济技术开发区兴建框形大道建设用地需要，原肥西县烟墩乡征地拆迁指挥部对原肥西县集体土地进行征收，对村民房屋进行拆迁。后经征迁指挥部协调，黄岗村用征迁的土地向习友村置换25.9亩土地，用于黄岗村村民回迁安置房建设。该25.9亩土地属于村集体土地，未办理建设用地手续。回迁安置房分配条件是，黄岗村本村村民且房屋被拆迁的居民户。 1999年，黄岗村村民孙方胜户分得黄岗小区回迁安置房5号楼(88栋)xx室房屋一套。同年，范宏仁与孙永兵（系孙方胜的兄弟)联系购买黄岗小区回迁安置房5号楼xx室孙方胜的该套房屋。范宏仁与孙永兵口头约定，房屋价格包括范宏仁向黄岗村委会付清购房款34393.95元，支付给孙永兵9100元，合计房款为43493.95元。范宏仁在购得该房屋后，将该房屋交由周先稳和范琦占有使用，后该二人又将房屋对外出租。当时，由于孙方胜长期不在家，孙永兵未有向其告知该套房屋出卖事宜，孙方胜对该事宜一直不予认可。 2019年，合肥经济技术开发区管理委员会海恒社区开始对原黄岗小区回迁安置房进行危房拆迁改造。孙方胜的回迁安置房5号楼(88栋)xx室也在拆迁改造范围内。为此，孙方胜诉至法院，请求判如所请。 被告孙永兵辩称：1、对原告的诉讼请求没有异议。2、肥西县拆迁安置时，孙方胜及其家人因外出务工，遂全权委托本人代为办理房屋拆迁安置事宜。本人将案涉房屋卖给范宏仁后，将此事告知了孙方胜。 被告周先稳、范琦共同辩称：原告的全部诉讼请求不能成立，理由如下：1、1997年，范宏仁通过孙永兵购买的是原告享有的拆迁安置房面积平方，而非合肥市蜀山区房屋。范宏仁在支付了拆迁平方转让款，并根据受让的拆迁平方面积向拆迁部门交纳相应房款后才取得了案涉房屋。因此，原告请求确认案涉房屋买卖协议无效，属于对象错误。2、原告诉称其对案涉房屋出卖事宜一直不知情，不是事实。1997年口头协议转让拆迁平方，1999年黄岗村分房，距今已经长达23年之久。更重要的是，原告也同时分得了同一安置小区的其他房屋，一同办理领房和交款手续，故其对于自己房屋安置平方转让给范宏仁显然系为明知。其多年来也未对此提出任何异议，这本身就是一种追认行为。3、自1997年达成口头协议至今，已经超过20年最长诉讼时效。4、案涉房屋已经拆迁，已不存在返还交付的前提条件。5、2020年，合肥经济技术开发区管理委员会海恒社区在对案涉房屋进行拆迁过程中，已对案涉房屋的被拆迁人及被安置人进行了相应的界定，并签订了拆迁安置协议。这足以说明范宏仁对通过受让拆迁安置平方所获取的房屋享有所有权，及范宏仁系该房屋权利主体的合法性。6、原告诉称案涉口头协议因违反法律强制性禁止性规定属于无效，理由不能成立。案涉房屋所在的黄岗村拆迁安置小区，系政府建设进行拆迁安置，涉案房屋所在土地应为建设用地，所建的房屋买卖不受土地性质限制。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙方胜与孙永兵系为兄弟关系。范宏仁与周先稳系为夫妻关系，范琦系其二人之子。2010年4月，范宏仁去世。 1993年，孙方胜户所居住的肥西县征地拆迁。孙方胜及其妻子因在外地务工，遂委托其弟弟孙永兵代为办理房屋拆迁安置事宜。黄岗小区购房户一览表显示，孙方胜户的拆迁安置面积为94.23平方米，安置楼号为202，单价为365元，总额为34393.95元。1996年10月7日，孙永兵代孙方胜向黄岗村村委会缴纳购房预交款9100元。1998年9月23日，孙永兵代孙方胜向黄岗村村委会缴纳购房款1000元。之后，黄岗村村委会向孙永兵催要案涉拆迁安置房屋的购房余款。 1999年，孙永兵与范宏仁达成口头协议。双方约定，由范宏仁购买孙方胜的拆迁安置房屋，范宏仁将孙永兵代交黄岗村村委会的购房款合计10100元返还给孙永兵，剩余购房款24293.95元由范宏仁负责向黄岗村村委会缴纳，范宏仁按照拆迁安置面积另外支付孙永兵9100元。 之后，范宏仁按照其与孙永兵的口头协议约定，支付了上述全部款项，并实际取得了案涉位于合肥市蜀山区的拆迁安置房屋。再后，周先稳、范琦将该房屋对外出租。 2001年，孙永胜自外地回家后，得知上述拆迁安置房屋买卖事宜。之后，孙永胜户又按政策分得另外一套拆迁安置房屋。 2020年1月16日，因案涉合肥市蜀山区房屋被征收拆迁，合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会（实施单位、甲方）与范琦（征迁人、乙方）签订《海恒社区福禄园82-90房屋补偿安置协议书》一份。协议主要内容有：为改善海恒社区福禄园82-90栋楼居民的居住环境，乙方在改造范围内的房屋需搬迁拆除……，1、被征迁房屋地址，繁华大道以南、习友路以东、海恒步行街以西福禄园x幢xx号，被征迁房屋建筑面积94.23㎡；2、房屋补偿安置方式为产权调换……。同日，合肥经济技术开发区海恒社区福禄园居委会向范琦户发出了《福禄园82-90栋楼协议签订顺序确认单》一份。 2020年1月19日，合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会向范琦户发出了《海恒社区福禄园82-90栋楼搬迁交房验收确认单》。内容为：“根据合肥经济技术开发区海恒社区福禄园82-90栋房屋征收要求，你户房屋需被征收拆迁。按照相关政策的规定，你户已于2020年1月19日10时10分将位于拆迁区域内的福禄园x栋xx室（建筑面积94.23㎡）房屋搬迁完毕，并将钥匙交予征收部门，特予验收……”。 另查明，案涉海恒社区福禄园小区内的房屋均未办理房地权属登记。 上述事实，有肥西县村级专用收款收据两张、黄岗小区购房户一览表一份、海恒社区福禄园82-90房屋补偿安置协议书、福禄园82-90栋楼协议签订顺序确认单、海恒社区福禄园82-90栋楼搬迁交房验收确认单一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：本案争议焦点是，孙永兵与范宏仁达成的口头房屋买卖协议是否有效。对此，本院依法分析如下： 一、孙方胜系案涉拆迁安置房屋的原所有权人，孙永兵在没有得到孙方胜明确授权的情况下，就以孙方胜的名义将案涉房屋转让给范宏仁，属于无权代理。 二、虽然孙永兵的代理行为属于无权代理，但还应当考察该行为是否构成表见代理。首先，孙永兵与孙方胜系为兄弟关系，兄弟关系作为一种特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有的重大财产时，另一方完全不知情，不符合日常经验法则。其次，孙方胜因外出务工遂授权孙永兵代为办理房屋拆迁安置事宜，范宏仁有理由相信孙永兵具有转让安置房屋的代理权限。最后，孙永兵当庭陈述，其于2001年将案涉房屋买卖事宜告知了孙方胜。但是，孙方胜从未就此向范宏仁、周先稳、范琦提出异议。综合以上三点，本院认为，孙永兵代为出卖案涉房屋的行为构成表见代理，且其与范宏仁之间的口头协议并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效。 因此，孙方胜起诉要求确认孙永兵与范宏仁于1997年口头约定的位于合肥市蜀山区房屋买卖协议无效，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 孙方胜起诉要求周先稳、范琦返还位于合肥市蜀山区房屋，由于该套房屋已被征收拆迁，事实上已经无法返还，本院依法不予支持。 孙方胜起诉要求确认位于合肥市蜀山区房屋拆迁安置权利归孙方胜享有，由于案涉房屋买卖协议合法有效且已实际履行完毕，合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会业已经确认范琦户享有案涉房屋的拆迁安置权益，双方也已签订补偿安置协议，故孙方胜的该项诉请没有事实和法律依据，本院依法亦不支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告孙方胜的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取为100元，由原告孙方胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈太敏 二〇二〇年八月二十一日 法官助理徐萧砚 书记员从晨阳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。