广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2153号原告：广州创艺装饰工程有限公司，住所地广州市番禺区南村镇大路广州雅居乐花园公建1二层，统一社会信用代码91440101MA59M067XH。法定代表人：吴新平，职务总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，该公司职员。原告：广州意浓实业有限公司，住所地：广州市从化温泉镇宣星村00893自编201，统一社会信用代码：914401017397192597.法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：林佳静，该公司职员。被告：黄碧玉，女，汉族，1994年9月16日出生，住广州市从化区，原告广州创艺装饰工程有限公司（以下简称创艺公司）诉被告黄碧玉、第三人广州意浓实业有限公司（以下简称意浓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，由审判员吴建依法适用简易程序进行独任审理。案件审理过程中，本院依原告创艺公司的申请，变更第三人意浓公司诉讼地位为共同原告，并于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告创艺公司委托诉讼代理人薛志辉、原告意浓公司委托诉讼代理人林佳静到庭参加诉讼,被告黄碧玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创艺公司、意浓公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付到期装修款310055元；2.判令被告逾期支付装修款的违约金，违约金分段计算，第4期金额55027元的每日违约金自2019年1月16日起按欠款金额的万分之五计算，第5期欠款金额55028元每日的违约金自2019年3月1日起按欠款金额的万分之五计算，贷款申请不获银行批准的200000元每日违约金自2018年10月16日起按欠款金额的万分之五计算，直至被告全部付清装修款为止；暂计至2020年3月31日，为人民币76201.48元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：以未付的310055元为本金，从起诉之日起即2020年5月6日至付清全部款项日止按日万分之五计算。事实与理由：第三人于2018年6月11日与被告签订了《景业荔都花园认购书》，约定向被告出售其位于广州市从化区景业荔都花园5号楼1803房，该商品房的毛坯房总价款为921350元、装修款为467900元。原告于2018年6月14日与被告签订《房屋装修协议书》，第四条约定装修款的支付方式为：第1期装修款47791元于2018年4月22日前支付，第2期装修款55027元于2018年7月15日前支付，第3期装修款55027元于2018年10月15日前支付，第4期装修款55027元于2019年1月15日前支付，第5期装修款55028元于2019年2月28日前支付。剩余装修款200000元于2018年4月22日前向银行申请办理贷款手续，若贷款申请不获银行批准，被告应在接获原告通知后，分两期向乙方支付申请贷款总额，即①接到通知后十五日内付贷款申请额的50%；②接到通知后三个月内付剩余贷款申请额的50%。《房屋装修协议书》签订后，被告支付了第l-3期装修款，共157845元，从第4期起开始拖欠，至今拖欠到第5期，且被告接到其贷款申请不获银行批准的通知后，一直未按约定向原告支付相应款项，累计拖欠装修款共计310055元。原告通过电话、发函等方式多次催收，被告虽口头同意支付但均一拖再拖。《房屋装修协议书》第五条约定：逾期付款的，每日按到期未支付款项金额的千分之五的标准支付违约金。现原告根据实际情况，自愿将起诉的违约金标准调整为每日按到期未支付款项金额的万分之五的标准支付违约金。原告认为，原、被告双方签订的《房屋装修协议书》合法有效，被告理应严格依照合同的约定按期付款。现被告逾期付款的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告特此具状向贵院提起诉讼，请判如所请。原告创艺公司、意浓公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：《景业荔都花园认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》、《律师函》、《邮寄投递单》；庭后提交《涉案房屋内部装修照片》、《收款收据》。被告黄碧玉没有到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩、质证和举证等权利。经审理查明，2018年6月11日，广州意浓实业有限公司（出售方）与黄碧玉（认购方）签订《景业荔都花园认购书》，约定：“认购物业：广东省广州市从化景业荔都花园二期05号楼1803号房间（以下简称“该物业”），建筑面积约为111.14平方数，其中套内建筑面积约为91.79平方米，该物业只能作住宅用途使用。该物业优惠折扣3万抵一口价。认购价为921350元。于2018年10月15日前交付使用。一、（购房款）付款方式：2.银行按揭付款：定金：30000元，于签订本《认购书》时付清。第1期楼款251350元，须于2018年4月22日前付清。同时即办理640000元的银行按揭贷款手续。二、认购方自愿委托广州创艺装饰工程有限公司代为进行毛坯房收楼，及进行房屋的装修，装修总价为467900元，装修的交楼时间为2019年3月31日。装修标准以认购方与广州创艺装饰工程有限公司、出售方签订的《房屋装修协议书》为准。装修款的支付方式具体如下：第1期装修款47791须于2018年4月22日前付清。第2期装修款55027须于2018年7月15日前付清。第3期装修款55027须于2018年10月15日前付清。第4期装修款55027须于2019年1月15日前付清。第5期装修款55028须于2019年2月28日前付清。同时即办理200000的银行贷款手续。三、认购方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因认购方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录或政策性限贷等）造成银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的，认购方应在出售方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分之款项，否则，按认购方逾期付款处理。（2）认购方贷款申请不获银行批准的，认购方接获出售方通知后，分二期向出售方支付申请贷款总额，即：①接出售方通知后十五日内付贷款申请额的50%；②于三个月内付贷款申请额的50%。四、认购方须于2018年4月22日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及《房屋装修协议书》等有关文件”。另查，2018年6月14日，广州意浓实业有限公司（甲方卖方）与黄碧玉（乙方买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼第自编5号楼幢18层1803号房（下称该商品房），房屋地址：从化区温泉镇宣星村地段二期（自编5号楼）1803房。该商品房产权登记建筑面积共111.14平方米，其中，套内建筑面积91.79平方米，共有分摊面积19.35平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10037.59元，总金额921350元。第八条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.54%，金额281350元。除首期款外，剩余房款金额640000元，须于2018年4月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》补充协议,约定：“一、2、（2）乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在接获甲方通知后，分两期向甲方支付房价款：①接甲方书面通知后十五日内付申请贷款金额的50%；②于三个月内付申请贷款金额的50%。逾期按本补充协议第五条之约定作逾期付款处理。四、甲乙双方同意对《商品房买卖合同》第八条、第九条增加补充约定：乙方自行将房价款（不包含定金）支付至监控账户，并凭银行进账单原件至甲方处开具发票（甲方只对乙方提供的银行进账单表面内容进行审核，对其真实性、合法性乙方承担一切责任），若款项未到账则按补充协议第五条相关约定支付违约金。五、双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账户，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方每日按到期未支付房价款的1‰的标准支付违约金”。又查，同日黄碧玉（甲方业主）与广州创艺装饰工程有限公司（乙方装修公司）签订《房屋装修协议书》，约定：“鉴于甲乙双方已就甲方购买广州市从化区景业荔都5栋1803号并委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙双方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。第一条甲方委托乙方装修的该房屋的位置：广州市从化区景业荔都5栋1803号房。第二条委托事项：5.乙方应于2019年3月31日前完成本协议约定的房屋装修工程；第三条房屋装修工程款：1.甲方对本协议约定的装修款进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、优化设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并自愿接受，各方同意装修款总金额为人民币467900元。2.上述装修款包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议双方不再结算差额。第四条付款方式：甲方按下列第2种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款2.银行贷款方式付款第1期装修款：于2018年4月22日前47791元。第2期装修款：于2018年7月15日前55027元。第3期装修款：于2018年10月15日前55027元。第4期装修款：于2019年1月15日前55027元。第5期装修款：于2019年2月28日前55028元。剩余装修款金额200000元，须于2018年4月22日前申请办理银行贷款手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的贷款申请资料，并按照贷款方式付款（双方一致同意，该款由贷款银行直接划入乙方账户）。如选择银行贷款方式付款，贷款银行、贷款方式、贷款年限和贷款金额等以银行最终批复为准，乙方不作任何保证和承诺。甲方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因甲方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期提供记录或政策性限贷等）造成银行批准的贷款金额低于甲方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于甲方申请贷款金额的，甲方应在乙方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分之款项，否则，按认购方逾期付款处理。（2）甲方贷款申请不获银行批准的，甲方接获出售方通知后，分两期向乙方支付申请贷款总额，即：①接乙方通知后十五日内付贷款申请额的50%；②接乙方通知后三个月内付贷款申请额的50%。第五条逾期付款的违约责任甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定的该款项的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方每日按到期未支付款项金额的5‰的标准支付违约金给乙方”。同日，被告黄碧玉（委托人业主）签订《毛坯收楼、装修委托书》，载明：“广州创艺装饰工程有限公司：本人委托贵公司对本人购买的广东省广州市从化区景业荔都5号楼1803号房屋进行毛坯验楼收楼。同时，委托贵公司对该房屋进行装修，具体装修事项按《房屋装修协议书》的约定执行。”同日，被告黄碧玉（确认人/购买方）签订《确认书》，载明：“广州意浓实业有限公司、广州创艺装饰工程有限公司：1、本人购买广州市从化区景业荔都5栋1803号房屋为毛坯交楼，具体体交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、为了省时省心、便利、环保，本人全权委托广州创艺装饰工程有限公司向广州意浓实业有限公司讲行毛坏收楼，同时委托广州创艺装饰工程有限公司按本人提交的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议书》约定为准，均是本人的真实意义表示。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是不可分割，是互附终止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因我的原因，引致《商品房买卖合同》或《房屋装修协议书》任一合同终止或解除的，均视为我同时违反《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》约定，并按约定承担责任4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含装修材料、人工等成本及进—步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除《装修协议书》。同时，广州创艺装饰工程有限公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。5、广州意浓实业有限公司的销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以《房屋装修协议书》约定的装修标准为准。6、《房屋装修协议书》的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。被告黄碧玉（业主）签订《确认书》，载明：“本人（业主）就购买广州市从化区景业荔都5栋1803号房（以下简称该房屋）与广州意浓实业有限公司（卖方）签订《商品房预售合同》，并委托广州创艺装饰工程有限公司（装修公司）对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，现在此作出如下确认：本人己仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。反之，如本人提出解除《商品房预售合同》，《房屋装修协议》也同时解除。否则，由此所引起的一切法律责任均应由本人承担”。原告创艺公司曾于2019年4月7日通过广东海际明律师事务所吴金键律师向黄碧玉发律师函催收2019年1月15日、2019年2月28日装修款55027元、55028元及2018年10月15日装修款200000元，并于2019年4月9日通过从化速递邮寄。庭审中，原告确认以下事实1.涉案房屋是带装修销售；2.装修款有一部分是购房款，商品房买卖合同与装修协议共同构成商品房买卖的全部内容；3.装修协议上的价格大部分为装修款，至于实际装修的价格无法从装修协议中的价格予以区分；4.被告只支付了涉案房屋前3期装修款，剩余装修款一直；5.涉案房屋未交付，因被告未付清款项。本院认为，本案主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修协议书》的效力及本案案由。《房屋装修协议书》并非单纯的装修议书，涉案房屋的《房屋装修协议书》、《毛坯收楼、装修委托书》、《确认书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。同时结合两原告庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，两原告为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议书》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修协议书》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修协议书》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价921350元+《房屋装修协议书》约定的装修款467900元=1389250元，未付装修款为约定装修款467900元-已付装修款157845元＝310055元。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装修合同纠纷。二、关于原告诉讼请求支付违约金问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《房屋装修协议书》均对违约金进行约定，因《房屋装修协议书》是《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，现两原告主张按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定按日万分之五标准请求支付违约金，并无不当，本院予以支持，且《房屋装修协议书》明确约定，款项分5期支付且约定了付款期限，但被告只支付了前3期款项，直至起诉之日被告仍未支付剩余款项，故两原告主张违约金起算时间从起诉之日即2020年5月6日起算，是原告对其诉讼权利的自行处分，本院予以支持。故，本案违约金以310055元为本金，从起诉之日即2020年5月6日起按日万分之五计付至付清款项之日止。被告黄碧玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄碧玉自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付310055元二、被告黄碧玉自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付违约金，违约金以310055元为本金，从起诉之日即2020年5月6日起按日万分之五计付至付清款项之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3547元（原告广州创艺装饰工程有限公司已预交），由被告黄碧玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额,向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年八月××日书记员 罗芳华