海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9027民初793号   原告：李雪嵩，男，1987年1月4日出生，汉族，住乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：王文文（系李雪嵩之妻），女，1988年9月20日出生，汉族，住山东省新泰市。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：陈冬媛，海南余泉律师事务所律师。执业证号：14690200611553232。   被告：海南海铭实业有限责任公司。住所地：乐东县乐安路抱由镇政府商住楼二楼201室。统一社会信用代码：91469033557379740R。   法定代表人：高学，该公司总经理。   委托诉讼代理人：谭琪文，男，1991年8月24日出生，汉族，该公司员工，住乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   原告李雪嵩与被告海南海铭实业有限责任公司（以下简称海铭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雪嵩的委托诉讼代理人陈冬媛，被告海铭公司的委托诉讼代理人谭琪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李雪嵩向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交付产权证书违约金30284.74元（从2019年4月23日起至2020年4月23日止按万分之二计算）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年4月13日在华信广场售楼部签订了《商品房买卖合同》（以下简称该合同），合同编号为LDL000009309，合同中约定：被告将华信广场A区1栋住宅4层401房出售给原告，建筑面积90.1平方米，按建筑面积计价，每平方米4591.86元，总金额为413726元；被告应当在2016年5月31日前将验收合格的商品房实际交付给原告使用，被告应于房屋交付之日起450日内为原告办理房屋权属证书。原、被告签订商品房买卖合同时，还签订了7个附件，其中附件七为《本合同补充协议》，该补充协议约定：如因出卖人原因，导致买受人在商品房交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金；补充协议约定内容与主合同约定内容不一致，以补充协议的约定为准。合同签订后，原告根据合同约定于2016年3月23日先行支付了A区1栋住宅4层401号房的20000元定金，随后又陆续支付了剩余的393726元的购房款，总金额为413726元。2016年6月3日被告为原告出具83726元增值税普通发票一张，2017年11月20日被告为原告出具33万元增值税普通发票一张。2016年6月14日原、被告之间办理了交房手续，原告也支付了因交房手续所产生的费用。截止到2020年4月24日被告通知原告到被告处领取房屋权属证书止，被告迟延履行为原告办理房屋过户权属证书长达366天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。综上所述，被告逾期办理产权证书的行为违反双方约定，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。   原告向本院提交的证据材料：   证据一、《商品房买卖合同》及附件7补充协议。证明原、被告签订商品房买卖合同时间、购房位置、价款、交房时间、办证时间、违约金的支付方式等；   证据二、交费发票。证明原告按照合同约定交齐全部房款；   证据三、交房通知书、交房结算清单、农行卡交费小票。证明原告于2016年6月14日接收房屋的事实。   被告海铭公司辩称，一、被告未能依约按时办理产证，存在被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，适用免责条款。1、2016年1月1日国土资源部公布中华人民共和国国土资源部令第63号，规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度。2016年9月20日，乐东黎族自治县不动产登记中心成立，一直至2017年6月均停止对外办理业务，此期间应从约定期限中予以相应减除。2、被告在办理不动产权证过程中，因乐东黎族自治县自然资源与规划局套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，依规定必须予以调整，而2019年2月25日起该部门机构合并调整停办业务，2019年4月9日启用新部门印鉴后才恢复，导致调整迟缓，此亦非是被告方的过失，此期间同样应从约定期限中予以减除。以上两项，需法院进行调查。3、依照规定，不动产登记中心应于收到资料后三个工作日内办证，被告于2019年12月28日已将原告办证所需资料交到不动产登记中心，应于2019年12月31日获得不动产权证，但原告于2020年3月19日才取得不动产权证，并非被告原因所致，此期间的79天应从被告的违约时间中扣除。且出证时间为全国新型冠状病毒管控期间，本县各企业并未复工复产，属不可抗力因素中的社会公共卫生事件，应予以免责。二、逾期办证并未给原告造成实质性损失，原告的主张不应获得支持。根据《中华人民共和国物权法》，物权所有人享有占用、使用、收益、处分四项权利，原告在客观上已经享有该房屋的占有、使用、收益的三项权利，基于目前海南省房屋买卖的相关政策及本案的客观事实，被告未能依约按时办理产权证书，并未实际影响原告对该房屋所享有的处分权，原告也并未提供证据证明逾期办证造成实质性损失的后果，故原告主张违约金没有事实和法律依据。另外，原告购买的华信广场小区房产，由于小区地理位置优越、生活便利，布局合理、闹中取静，环境优美、宜居养生，深受购房者喜爱，几年来房价持续上涨，即使受海南房产限购政策的巨大影响仍能保持稳定升值的趋势，原告可获得较高的投资收益。因此，原告完全漠视这几年限购政策给被告带来的经营困境，在被告竭尽全力克服重重困难办理产权证后仍向被告主张违约金，破坏了和谐共存的双赢氛围，此类行为不应获得无原则、无底线的支持和鼓励。三、合同约定的违约金过高，且原告计算违约金错误，应予以调整。即使原告认为被告逾期办证属于违约行为，也应依照法律规定及合同约定的方法计算违约金。根据江西省高院审判指引第六条，合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。本案中，被告因为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况办证逾期时间为246天（2019年4月23日至2019年12月28日），则违约金在5088至15266元之间，而非原告起诉状里的金额30284.74元。另，李秀萍及李雪嵩系母子关系，同时签约、同时接房、同时交办证资料、同时办证，但李雪嵩的部分房款是通过银行按揭支付的，其不动产证原件由银行直接领取，所以其主张违约金的计算天数应与李秀萍的一致。综上，按照《中华人民共和国合同法》释义第一百一十三条及《中华人民共和国物权法》等有关规定，被告逾期办证存在不能预见、不能避免且不能克服的其它客观情况，适用免责条款；且逾期办证并未给原告造成实质性损失的后果，故此，请求法院驳回原告的诉讼请求。   被告向本院提交的证据材料：   证据一、乐东县关于实施不动产统一登记的通告。证明2016年9月20日，乐东黎族自治县不动产登记中心成立，一直至2017年6月均停止对外办理业务，此期间应予以减除相应的违约天数；   证据二、关于启用乐东黎族自治县自然资源和规划局不动产登记专用章的公告；   证据三、2019年11月经调整后涉案宗地资料（宗地图及界址点坐标表）；   证据四、乐城储2010-5宗地坐标图；   证据五、2014年涉案宗地资料；   证据二至证据五共同证明乐东黎族自治县自然资源和规划局（2019年2月25日机构改革前为国土资源局，2019年4月9日启动新部门印章）在办理不动产证需套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，并于2019年11月完成调整的事实，因机构合并期间停办业务，应予以减除相应的天数。   证据六、华信广场住宅A区1栋办证资料提交清单，证明被告于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料。   对原告提交的证据进行分析与确认：   证据一、《商品房买卖合同》及附件7补充协议。证明原、被告签订商品房买卖合同时间、购房位置、价款、交房时间、办证时间、违约金的支付方式等；   证据二、交费发票。证明原告按照合同约定交齐全部房款；   证据三、交房通知书、交房结算清单、农行卡交费小票。证明原告于2016年6月14日接收房屋的事实。   经质证，被告对证据一至证据三的三性及证明内容没有异议。本院对证据一至证据三的证明力予以确认。   对被告提交的证据进行分析与确认：   证据一、乐东县关于实施不动产统一登记的通告。证明2016年9月20日，乐东黎族自治县不动产登记中心成立，一直至2017年6月均停止对外办理业务，此期间应予以减除相应的违约天数。经质证，原告认为证据一是网络下载的，不知道是否是真实的，如果是真实的原告认可，但是对其证明内容不认可，2016年9月不动产中心成立，但是该份文件上并没有说停止对外办理业务的相关内容，即使有，也不影响原、被告之间按照合同相对性原则要求被告承担违约责任。本院认为，该证据为政府网站公开的文件，对其真实性予以确认，没有证据证明被告在此期间向办证部门提交办证材料，且合同约定办证期间为720个工作日，被告有足够的时间履行协助办证义务，对证明的内容不予确认。   证据二、关于启用乐东黎族自治县自然资源和规划局不动产登记专用章的公告；证据三、2019年11月经调整后涉案宗地资料（宗地图及界址点坐标表）；证据四、乐城储2010-5宗地坐标图；证据五、2014年涉案宗地资料，证据二至证据五共同证明乐东黎族自治县自然资源和规划局（2019年2月25日机构改革前为国土资源局，2019年4月9日启动新部门印章）在办理不动产证需套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，并于2019年11月完成调整的事实，因机构合并期间停办业务，应予以减除相应的天数。经质证，原告对证据二的真实性暂时无法确认，如是在真实的情况下，他并不影响被告为原告办理产权证书，不是被告违约的借口。对证据三、四、五因为原告对该证据无法发现项目坐标和红线及现状与合同不符的地方，并且被告调整该坐标图与其违约责任没有任何的关联性，不应当给予在违约的天数中扣减。本院认为，证据二至证据五来源合法，对其真实性予以确认，不动产登记专用章的公告，宗地的调整不属于合同约定的免责条款，对证据的内容不予确认。   证据六、华信广场住宅A区1栋办证资料提交清单。证明被告于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料。经质证，原告对证明的内容有异议，认为向不动产中心提交办证材料的时间不是计算违约时间的起点。本院认为，经查被告于2019年12月28日向不动产中心提交办证材料，对证明的内容予以确认。   经审理查明，原、被告于2016年4月13日在华信广场售楼部签订了《商品房买卖合同》（以下简称该合同），合同编号为LDL000009309，合同中约定：被告将华信广场A区1栋住宅4层401房出售给原告，建筑面积90.1平方米，按建筑面积计价，每平方米4591.86元，总金额为413726元.合同第八条约定，被告应当在2016年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，合同第十五条约定，被告应于房屋交付之日起450日内为原告办理房屋权属证书。同时还签订了7个附件，其中附件七为《本合同补充协议》，该补充协议第5条5.2约定，如因出卖人原因，导致买受人在该商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金；第12条约定，若补充协议约定的内容与主合同约定的内容不一致，以补充协议的约定为准。合同签订后，原告先后向被告支付定金及购房款413726元。2016年6月14日原、被告之间办理交房手续，2020年4月24日被告通知原告领取房屋不动产权证书。被告于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料，并以存在不动产统一登记制度改革，期间停止办理登记业务、涉及政府对宗地图调整、违约金过高为由，主张免除违约责任或调整减少违约金责任。   本院认为，本案争议的焦点是：原告的诉请是否应予以支持。   《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2016年4月13日签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》及《本合同补充协议》是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。补充协议第5条5.2约定，如因出卖人原因，导致买受人在该商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金。案件中，被告于2016年6月14日向原告交房，被告应依约定在该商品房实际交付之日后720个工作日内协助原告办理房屋不动产权证书，即被告应在交房后992天（30天÷21.78×720个工作日）内协助原告办理涉案房屋不动产权证书，而被告从2016年6月14日向原告交房至2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料计1292天，被告存在逾期办证300天（1292天－992天）构成违约，应承担违约责任，被告应按合同约定每日按已付房价款413726元的万分之二向原告支付300天的违约金，原告请求被告支付违约金有事实根据与合同依据，本院予以支持。违约金为24823元（413726元×2×300天）。原告主张过高部分违约金不予支持。关于被告主张违约金过高要求予以调整，合同对违约金的约定是合同双方的自愿行为，且对违约金约定未超过银行同期贷款基准利率及罚息上限，其主张本院不予采纳。关于被告主张由于政府对宗地规划调整，应予以免除违约责任，被告的主张违反了合同的相对性原则，其主张本院不予采纳。关于登记制度改革，被告主张扣除违约天数，原、被告合同约定720个工作日即992天内办理房屋不动产权证，虽存在在办证期间停止办理业务的事实，但在办证期间被告有充分的时间履行合同办证义务，其主张本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，判决如下：   一、被告海南海铭实业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付24823元违约金给原告李雪嵩；   二、驳回原告李雪嵩的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费278.56元,由被告海南海铭实业有限责任公司负担228.32元，原告李雪嵩负担50.24元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 郑冬松      二〇二〇年八月十日   法官助理 吴雪玲   书记员 蔡利根   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。