海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初105号 原告：吴某1，女，1989年10月26日出生，汉族，住河北省定州市，现住海南省琼海市。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某2，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。 原告吴某1与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某1，被告南洋瑞华公司、八大处海南分公司、万国公司的共同委托诉讼代理人吴某2、洪某到庭参加诉讼。2020年4月23日，本院以（2020）琼9002民初105号民事裁定书裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。原告不服该裁定，向海南省第一中级人民法院提起上诉。海南省第一中级人民法院于2020年7月29日作出（2020）琼96民终1708号民事裁定，裁定驳回其上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。 原告吴某1向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金24141.78元。事实和理由：原告于2015年1月4日在琼海市嘉积镇白石岭美岭湖小区购买被告南洋瑞华公司开发的住宅楼17栋402室，面积79.88平方米，购房总价款425781元。被告南洋瑞华公司于2015年2月9日交房，原告入住后，被告南洋瑞华公司于2018年8月28日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书…如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金24141.78元。违约金计算方式为：原告买房总价款425781元，于2015年2月9日交房，办证日为2018年8月28日，除去730日办证时间，违约天数567天，按日万分之一计付违约金为24141.78元。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告南洋瑞华公司答辩称,（一）被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办理产权证等事实无异议。交房后，被告立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。此时被告按照购房合同约定继续为原告办理不动产权证书的合同目的已不能实现。办证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须先申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，不动产登记中心于2018年8月28日办好原告的不动产权证书。在被告已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日。自2015年2月9日交房至2018年8月2日为办证期限，被告于2018年8月28日已为原告办理了不动产权证，逾期天数为26天，应支付违约金1107.03元，故原告要求被告支付逾期办证违约金24141.78元明显计算错误，应予以更正。（二）涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司与万国公司均非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司与万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，依法应驳回对八大处海南分公司及万国公司的起诉。 对双方有争议的事实，原告依法提交了下列证据：1.录音及主要文字内容、《致官塘美岭湖全体业主的一封信》、公示招牌、网上查询材料，证明八大处海南分公司已经收购被告南洋瑞华公司并进入美岭湖项目，八大处海南分公司系万国公司的股东，万国公司系被告南洋瑞华公司的股东的事实；2.（2019）琼96民终497号民事调解书，证明美岭湖开发商在履行商品房买卖行为中存在违约，应当支付违约金的事实。被告没有提交证据。经质证，原告所举证据1仅能证明八大处海南分公司系万国公司的股东，万国公司系被告南洋瑞华公司的股东的事实，不足以证明其与本案买卖合同存在法律上买卖合同关系，该组证据与本案不具有关联性，依法不予确认；对原告所举证据2系该案件当事人对具体民事权利的处分，与本案不具有关联性，不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营的企业法人。2015年1月4日，原告购买被告开发位于白石岭风景区美岭湖小区住宅楼A17幢402房，支付了购买房款425781元，双方于2015年2月9日办理了交房手续。2015年3月24日，原告与被告补签了《琼海市商品房买卖合同》，合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。2018年8月28日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年1月2日，原告以被告及八大处海南分公司、万国公司为共同被告办理不动产权证书超过约定期限构成违约为由向本院提起诉讼。而八大处海南分公司系北京八大处房地产开发集团有限公司的分公司，八大处海南分公司系万国公司的股东，万国公司系被告南洋瑞华公司的股东，不是签订本案商品房买卖合同的当事人，不是本案适格主体。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：被告是否存在违约情形。本案中，原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，被告则主张不存在逾期办证情形不同意原告的诉讼主张，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以730日计还是以1270日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2015年3月24日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1270日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告自2015年2月9日交房至2018年8月2日为约定办证期限，被告于2018年8月28日为原告办理了不动产权证，已超过双方约定的办证1270日期限26天。因此，原告主张的逾期办证违约金，以原告购房款425781元按日利率万分之一、逾期26天计算，违约金应为1107.03元，原告主张违约金24141.78元，超过部分，没有事实根据，依法不予支持。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金1107.03元，原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴某1违约金1107.03元； 二、驳回原告吴某1超过上述数额部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费404元，减半收取计202元，由原告吴某1负担193元，由被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司负担9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年八月十七日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。