湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6161号原告湖南中运投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区******商铺。法定代表人彭超，总经理。委托代理人黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告甘永忠，男，1968年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人刘紫纹，湖南大湘律师事务所律师。委托代理人何欣，湖南大湘律师事务所律师。第三人周伟明，男，1972年9月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告湖南中运投资有限公司（以下简称原告）诉被告甘永忠（以下简称被告）、第三人周伟明（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎冕芝及被告的委托代理人刘紫纹、何欣到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区原为长沙市黎托新城投资有限责任公司（以下简称黎托新城公司）开发建设，房屋不动产权登记在黎托新城公司名下。2018年5月22日，黎托新城公司与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办）签订《东山街道三小区“5平方米物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，约定黎托新城公司委托东山街道办管理经营康景园临街门面，并且同意东山街道办引进第三方进行投资运营管理。随后，原告中标获得经营管理权，并于2018年7月17日与东山街道办签订《租赁合同》，约定原告自2018年8月1日起享有康景园小区门面的整体租赁经营管理。原告取得经营管理权后，就已经到期未签订新房屋租赁合同的商户发出招商邀约。招商开始后，康景园小区内大部分商户积极与原告协商。涉案门面原由被告经营，被告希望将门面转让并告知原告，原告表示同意。随后被告联系了第三人，双方协商一致被告以82.8万元的价格向第三人转让门面及附属设施。被告与第三人前往原告处办理手续，原告在此基础上与第三人签订《房屋租赁合同书》。被告向原告及第三人出具《证明》，载明：“今原告将黎郡新宇一期杨裕兴所有股权一次性转让给第三人，其股权转让金额为828000元，现所有款项全部结清。杨裕兴2018年12月31号，所有债权债务包括门面租金全部由被告负责（其中水电、燃气到2018年10月31号止）。”合同签订后，原告向第三人交付了门面，但被告至今未向原告支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金、经营管理费及物业管理费，其行为已经构成违约。被告出具的承诺构成单方允诺，被告应当向原告履行支付义务。原告主动将违约金标准降低至三分之一，应得到法律支持。诉讼请求：1、被告立即向原告支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金及经营管理费137010元；2、被告立即向原告支付物业管理费3428.25元；3、被告立即向原告支付违约金（以140435.25元为基数，按照日利率千分之一的标准，自2018年8月1日计算至实际清偿之日止），暂计算至起诉之日为96057.71元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、原、被告并未签订租赁合同，且原告未提供证据证明其中标的事实，原告无权要求被告支付租金、违约金等费用，原、被告主体不适格。2、被告已经交付2018年7月至2018年12月31日的租金、物业费等费用。3、2018年7月至12月被告尚在承租期内，但原告与第三人签订租赁合同，严重侵犯了被告的承租权。综上，驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，长沙市雨花区黎郡新宇·康景园小区为黎托新城公司开发建设，案涉门面登记在黎托新城公司名下，位于该小区****2、3号门面，面积228.35平方米。2014年1月1日，被告与黎郡新宇康景园业委会签订《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》，约定：被告租赁该小区10栋一层面积为228.35平方米的门面做杨裕兴使用，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月30日。门面第一年租金为60元/月/平方米，金额为13701元/月，第二年租金标准与第一年相同。第三年每月租金在第二年租金的基础上增加5%，第三年租金为63元/月/平方米。被告每六个月交纳一次租金和物业费，每六个月的物业费为2329元，水费、电费按实收取。该合同到期后，双方未继续签订合同，但被告继续租赁使用涉案门面，并向黎郡新宇康景园业委会交纳租金和物业费等租赁费用。2018年5月22日，黎托新城公司与东山街道办签订《东山街道三小区“5m2物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，约定东山街道办作为集体代表向黎托新城公司购买5平方米物业配套用房产权，东山街道办应当在15年内分期支付全部购房款；在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将上述物业配套用房委托东山街道办经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日；黎托新城公司同意东山街道办自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理。此后，东山街道办就包括案涉房屋在内的房屋的运营管理进行了公开招标，原告参与了竞标并中标。2018年7月17日，东山街道办与原告签订《租赁合同》，约定东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街面积为9937.98平方米门面在内的房屋出租给原告，租赁期限自2018年7月1日起至2033年6月30日止。2018年8月7日，东山街道办与长沙市雨花城市建设投资集团有限公司在康景园小区发布《联合公告》。其中载明：“东山街道按照公开招标投标程序，委托招标代理机构进行租赁发包，2018年6月19日，通过招标评标委员会公开评标，确定湖南中运投资有限公司为承租中标人，并履行了中标程序……依据招标文件相关规定，湖南中运投资有限公司……从2018年7月1日履行康景园……的小区物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，执行相关权利义务，租赁期限为15年……请原物业使用人积极配合，如结清各类租赁费用，实现顺利交接过渡，确保后期经营管理有序进行。”2018年8月23日、2018年8月25日、2018年8月30日以及2018年9月3日，原告多次向包括被告在内的租赁商户发出《招商公告》或《联系函》，其中明确：“黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止。”2018年11月5日，东山街道办、东山街道办黎郡新宇社区居委会、黎郡新宇康景园业委会以及原告达成了一份书面的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》，其中载明：“按照区政府统筹管理精神，2018年8月7日发布的《联合公告》及对康景园业委会送达的通知，已经正式收回康景园业委会对小区物业门面的经营管理权；会议决定，康景园业委会于2018年9月2日与康景园门面原租赁人所签订的《租赁合同》不具备法律效力，属于无效合同，应予废除。”2018年10月27日，在康景园业委会主任方棣初的见证下，被告与第三人签订《转让协议》，约定被告将涉案门面转让给第三人，2018年12月31日以前所有债权债务归被告负责（门面租金2018年12月31日被告已交，其中水电燃气到2018年10月31日止），转让费828000元，现场支付被告428000元。随后，被告与第三人前往原告处，被告向原告出具《证明》，载明原告将涉案门面所有股权一次性转让给第三人，其股权转让金为828000元，现所有款项全部结清，涉案门面2018年12月31号所有债权债务包括门面租金全部由被告负责，其中水电、燃气到2018年10月31号止。随后，原告与第三人就涉案门面签订《租赁合同书》，约定原告将黎郡新宇·康景园10栋1楼门面，面积228.35平方米出租给被告使用，用途为餐饮，租赁期限自2018年8月1日至2028年7月30日，自租赁开始日起每满365天为一个租赁年度。自标的房屋租赁开始日起第1年租金为38元/月/平方米，经营管理费82元/月/平方米，标的房屋租金和经营管理费从第三年起每年递增60%，第3年租金为40.28元/月/平方米，经营管理费86.92元/月/平方米……；物业管理费按3元/月/平方米（每月共计685.05元），与租金、经营管理费同步交纳。年度租金、经营管理费按交租周期支付（自2019年1月1日开始起，每180天为一个交租周期，交租周期按日历天计算），支付时间为交租周期开始前30日以前支付。双方合同落款时间注明的为2018年8月1日。随后，涉案门面交付第三人使用，但是被告并未与原告结清2018年12月31日之前的租金、经营管理费及物业费，原告遂于2020年7月2日起诉至本院。另查明，被告提交了现金缴款单、银行转账回单以及康景园业委会出具的收款收据，拟证明被告在2018年9月3日向康景园业委会支付了2018年下半年的租金等款项。但是，原告向本院提供了由康景园业委会及东山街道办黎郡社区居委会共同出具的就涉案门面的《康景园门面租金结算清单》，载明被告就涉案门面自2013年5月1日至2018年7月31日应缴门店租金、物业费共计877960元，已缴纳918604元（包括2018年9月集中交款26万元），可退金额40644元。上述事实，有房屋产权证、2014年1月1日《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》、《东山街道三小区“5平方米配套用房”政策性购买及委托管理合同》、2018年7月17日《租赁合同》、2018年8月7日《联合公告》、2018年8月23日《招商公告》、2018年8月25日《联系函》、2018年8月30日《第二次联系函》、2018年9月3日《第三次联系函》、2018年11月5日《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》、转让协议、证明、2018年8月1日《租赁合同书》、现金缴款单、银行转账回单、收据、《康景园门面租金结算清单》以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，尽管被告系与康景园业委会签订了涉案门面租赁合同，但是自2018年8月开始，东山街道办、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司以及原告即通过张贴公告等多种方式向本案被告在内的租赁商户告知康景园门面已转由原告负责运营管理。因此，康景园业委会自2018年8月后无权与被告继续建立涉案门面的租赁关系。同时，根据查明事实，被告虽然于2018年9月一次性向康景园业委会交付了26万元，但是根据结算清单可知，被告仅系结清了自2013年5月1日至2018年7月31日涉案门面的租金及物业费，多余的40644元，康景园业委会亦表示退还被告。被告可向康景园业委会另行主张。因此，被告主张其已经结清涉案门面2018年12月31日之前的租金、物业费，与实际不符，本院不予采信。同时，被告于2018年10月27日将涉案门面转让第三人后，向原告出具了《证明》，明确表示自愿负担2018年12月31日前涉案门面的包括租金等所有债务，系被告的单方允诺行为，该意思表示合法有效，被告应当严格执行。另根据原告与第三人签订的《租赁合同书》可知，原告向第三人收取涉案门面租金等系从2019年1月1日开始，原告并未重复收取。因此，原告主张被告支付涉案门面2018年8月1日至同年12月31日止的租金、经营管理费、物业费，本院予以支持。原告与第三人签订的《租赁合同书》尽管落款时间为2018年8月1日，但是根据查明事实可知，该合同实际签订于被告将涉案门面转让第三人后，且系被告与第三人共同前往原告处，在被告出具自愿承担涉案门面2018年8月1日至2018年12月31日期间的所有债务后。因此，原告主张依据原告与第三人签订的《租赁合同书》的相关标准予以计算租金等，本院予以支持。经核算，被告应支付原告涉案门面租金、经营管理费137010元【（38元/平方米+82元/平方米）×228.35平方米×5个月）】，被告另支付原告物业费3425.25元（685.05元×5个月）。被告向原告明确表示其承担2018年12月31日前涉案门面包括租金在内的所有债务，但实际并未履行。因此，原告主张被告承担违约责任，以欠付租金、经营管理费、物业费为基数，按每日千分之一的标准自2018年8月1日起计算违约金至款项实际清偿之日止，但是该标准显著过高，本院酌情调整为被告一次性支付原告违约金25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告甘永忠于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中运投资有限公司租金及经营管理费137010元；二、被告甘永忠于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中运投资有限公司物业管理费3425.25元；三、被告甘永忠于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中运投资有限公司违约金25000元；四、驳回湖南中运投资有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2424元，由被告甘永忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年八月二十五日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。