安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初3439号 原告：张娟，女，汉族，1973年8月9日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴越，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。 原告：薛潮平，男，汉族，1974年11月12日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：吴越，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：安徽保利房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区黄山路626号1幢612室，统一社会信用代码91340000092158031G（1-1）。 法定代表人：杨海波，董事长。 委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞宇，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告张娟、薛潮平与被告安徽保利房地产开发有限公司(以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娟、薛潮平共同的委托诉讼代理人吴越、李蕾，被告保利公司的委托诉讼代理人杨求文、庞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张娟、薛潮平向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金141902元（自2017年7月23日起计算至2018年3月2日止，6391989元×0.01%×222天）；2、案件诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年4月22日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告从被告处购买位于合肥高新区××路××号××庄××幢××上房屋,建筑面积共367.27平方米,单价为每平方米17404.06元,总价款为6391989元。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房的,出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。 2017年4月21日，被告向原告交付案涉房屋。同日，原告向被告提交了完备的办证材料。但是，案涉房屋的房地产权属证书出证时间为2018年3月2日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日。 案涉房屋为预售商品房,由于被告未能及时履行协助办证义务,导致原告未在房屋交付使用之日起90日内取得房地产权属证书。因此,被告应依约向原告支付逾期办证违约金。 被告保利公司辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和合同依据，依法应予驳回。理由如下： 2016年5月之后，合肥市内原来房地产管理部门办理的房地产证和国土资源部门办理的国有土地使用权证被合并调整为不动产登记。调整之后，办理不动产登记的主要流程是：1、向登记机关申请办理土地分割的楼盘表，2、办理权籍调查，3、新建现房楼盘表，4、办理初始登记，5、办理税费缴纳，6、按揭银行提交抵押登记的材料，7、办理转移登记。 一、关于案涉《商品房买卖合同》第十五条。该条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按日支付已付房价款万分之一的违约金。 1、该合同是国家工商总局、住建部联合发布的示范文本合同，是合肥市政府相关部门要求强制适用的文本。而实际上，在合肥市实际办理不动产登记过程中，并不存在将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案这个程序。 2、该合同第十五条及最高法院关于商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，均排除了适用合同无过错责任，而适用过错责任。案涉房屋不动产登记的过程中，被告并不存在过错，因此不应承担逾期办理权属证书的违约责任。 （1）被告在该房具备交付条件后，立即在楼盘表管理科申请了新建楼盘表、委托具有专业资质的第三方进行土地分割、不动产测绘。在第三方出具测绘报告后（含房屋实测绘报告、宗地图、新建房屋楼幢户室信息表、幢户室土地使用权面积明细表、幢形图、公安部门出具的不动产坐落地的门牌号码），提交国土部门进行审核等，并最终于2017年6月28日完成案涉房屋权籍调查的办理。 （2）完成权籍调查后，需要办理合肥市房屋所有权初始登记。2017年6月26日，经过产权登记机关现场查看，同意被告申请房屋所有权初始登记。被告于2017年7月10日向产权登记机关申请房屋初始登记，于2017年8月24日完成初始登记。 （3）被告在交付房屋后同步办理家庭住房情况查询手续，于2017年6月8日办结，于2017年6月15日完成了契税的缴纳。 （4）被告于2017年8月30日完成了住宅专项维修基金的缴纳。 （5）在初始登记办结，契税、专项维修基金缴纳完成后，被告立即开始办理房屋转移登记手续，于2017年12月18日申请转移登记。 从上述办理过程中可以看出，被告一直都在善意履行合同。纵观案涉房屋的不动产登记办理过程，原告未能在房屋交付后的90日内取得房屋权属证书，并非被告存在过错而导致。因此，被告不应承担逾期办理权属证书的违约责任。 二、关于最高法院关于商品房买卖合同司法解释的第十八条。该项条款系针对房屋所有权登记作出，但不适用本案。该解释系于2003年颁布，当时房屋所有权登记和土地使用权登记的办理是分开的，由不同的部门办理。而在2016年5月之后，合肥市实行的是不动产登记，其中包含了房屋所有权、土地使用权、抵押权的登记，两者办理流程、所需资料等均存在较大区别。该解释第十八条，仅仅是针对房屋所有权的，不适用于目前的不动产登记。 三、被告作为房产开发企业，没有任何理由和动机迟延办理案涉房屋的不动产登记。就案涉房屋，原告是以按揭方式支付房款；而根据按揭银行、原告、被告之间的约定，对于原告的银行按揭贷款，被告需要承担阶段性连带保证责任，即从按揭银行放款之日起至他项权证办妥之日的这个阶段，被告要为原告的按揭贷款承担连带保证责任。而要办理他项权证必须先行办理不动产登记。因此，被告也是希望房屋的不动产登记办理的越快越好。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月22日，保利公司（出卖人）与张娟、薛潮平（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容有：1、出卖人开发的商品房位于合肥高新技术产业开发区××庄园；2、商品房为预售商品房；3、买受人购买的商品房为第XX幢-1层-104下／-104夹／104／104中／104上房屋,用途为住宅储藏；建筑面积共367.27平方米；4、单价为每平方米17404.06元,总价款为6391989元；15、关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理，……（3）按日支付已付房价款万分之一的违约金……。 合同附件四（合同补充协议）第十二条载明：产权登记的约定（补充合同第十五条）1、买受人委托出卖人协助办理房地产权证书的，在本合同项下商品房交付当日时，应将办理房地产权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证，按出卖人要求的期限一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。…… 同日，双方办理了商品房网上认购备案确认手续。此后，张娟、薛潮平支付了保利公司购房款6391989元。2017年4月21日，保利公司向张娟、薛潮平交付了案涉房屋。 之后，保利公司向合肥市不动产登记中心递交了办理案涉房屋权属登记所需相关资料。2017年6月26日，合肥市不动产登记中心对XXXXX＃幢楼进行房屋所有权初始登记现场查看审核，并作记录，同意保利公司申请房屋所有权初始登记。2017年6月27日，合肥市不动产登记中心作出权籍调查成果审核证明。2017年7月10日，保利公司向合肥市不动产登记中心申请案涉房屋所有权的初始登记。2017年8月24日，保利公司完成案涉房屋的不动产权初始登记。2018年2月23日，不动产登记部门经审批后同意案涉房屋转移登记。2018年2月27日，案涉房屋不动产权登记至张娟、薛潮平名下，不动产证书号分别为皖（XXXX）合不动产权第XXXXXXX号／房权证合产字第8××5号、皖（XXXX）合不动产权第XXXXXXX号／房权证合产字第8××4号。 以上事实，有《商品房买卖合同》及合同附件四（合同补充协议）各一份、合肥市商品房网上认购备案确认单一份、交付须知一份、交付费用明细表一份、收据三张、税收缴款书一份、转移登记费收据一份、权籍调查成果审核证明一份、权籍调查办理流程示意图一份、不动产单元信息表一份、期现房楼盘新建业务确认单一份、合肥市房屋所有权初始登记现场查看审核记录单一份、房屋所有权初始登记申请书一份、询问笔录一份、房地产登记受理审核业务书一份、房地产权属登记缴费单一份、房屋所有权登记证明一份、家庭住房情况查询申请表一份、不动产登记申请审批表一份、合肥市不动产登记信息查询结果一份、不动产权证书两本及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：保利公司与张娟、薛潮平于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 本案中，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款载明“出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理……（3）按日支付已付房价款万分之一的违约金”。而事实上，案涉房屋系于2017年4月21日实际交付。因此，保利公司依约应于2017年6月20日前将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。但庭审中，保利公司未能举证证明该项事实，故其依法应当承担不利的法律后果。 张娟、薛潮平起诉要求保利公司支付逾期办理房地产权属证书违约金141902元（自2017年7月23日起计算至2018年3月2日止，6391989元×0.01%×222天），由于根据合肥市不动产登记中心系于2017年6月26日对案涉的XXXXX#幢楼进行房屋所有权初始登记现场查看审核的事实，可以推出保利公司在此之前已经向其报送办理房屋权属登记的相关资料，故本院依法确定由保利公司支付张娟、薛潮平逾期办理房地产权属证书违约金2556.8元（自2017年6月21日起计算至2017年6月25日止，6391989元×0.01%×4天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽保利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张娟、薛潮平支付逾期办理房地产权属证书违约金2556.8元； 二、驳回原告张娟、薛潮平的其他诉讼请求。 如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3138元，减半收取为1569元，由原告张娟、薛潮平负担1540元，被告安徽保利房地产开发有限公司负担29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年八月十二日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案适用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。