安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1965号 上诉人（原审被告）：郭伟，男，1988年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张秀奇，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽金华安律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽星海房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪东路华东家电批发市场综合楼。 法定代表人：许安，总经理。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文兵，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人郭伟因与安徽星海房地产发展有限公司（以下简称星海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法进行独任审理。本案现已审理终结。 郭伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回星海公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院判决解除房屋租赁合同及补充协议有误。星海公司未交付符合租赁用途的房屋，在交付前北阳台堆放了许多垃圾，北阳台不属于租赁范围，不属于郭伟管理。郭伟并未装修，星海公司装修外墙时，没有清理建筑垃圾，物业也未尽到责任，导致建筑垃圾将北阳台下水道堵塞，水从空调口倒灌进入出租屋内，造成了郭伟312220元的窗帘等损失。郭伟向星海公司提出了书面赔偿，星海公司拖延不处理，导致郭伟必须保持原样，无法正常经营。一审中郭伟提交了照片、录音、视频等证据，星海公司对真实性不持异议，也认可外墙装修的事实。郭伟行使同时履行抗辩权，故本案中没有出现《合同法》第九十四条第三项及第二百二十七条的情形，一审法院依据上述规定解除合同错误。2.一审法院要求郭伟返还案涉房屋，事实认定有误。星海公司锁门的事实已经查明，即已收回房屋使用权。一审法院仍判决郭伟返还早在2019年2月15日收回的房屋，还要求郭伟支付此后的租金，明显错误。3.一审判决第二项认定事实有误。首先，一审认定双方对扣除已约定的装修期、免租期后实际支付租金至2018年7月20日无异议，这是错误的。其次，郭伟对装修期及租金支付至2018年7月20日的事实无异议，但对免租期有异议。2019年2月26日张飞飞与蒋经理的聊天录音反映免租期一个月的条件是租金交满一年后，免除一个月租金。双方于2017年12月20日签订租赁合同，其中含两个月装修期，因此2019年2月20日是支付租金满一年的期限，应当遵守双方约定,认定2018年7月20日至2019年2月20日免一个月租金，后支付至实际返还房屋之日，且每满一年免一个月租金。另外，根据补充协议星海公司应当返还押金20000元。租赁合同并没有约定以拖欠租金解除合同，押金不予退还。第三，应由星海公司承担举证责任，请求二审法院责令星海公司打开门锁，让郭伟清点货物、取走物品。 星海公司辩称，1.租赁合同约定解除和法定解除条件均已成就。租赁合同第六条第三款明确约定，承租人拖欠租金累计达3个月，出租人有权解除合同。依据《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，法定解除权也已成就。2.2019年2月15日锁门并非收回房屋，而是因为郭伟有大量物品存放在房屋内，星海公司为安全起见，上锁房屋。2019年2月11日，郭伟已在未通知星海公司的情况下搬离部分物品，停止经营。3.郭伟拒付租金并非是因质量问题。2018年6月30日前郭伟应当支付下一季度租金，但因自身经营原因一致未依约支付，直到2018年8月31日后以北阳台进水为由拖欠租金至今。 星海公司向一审法院起诉请求:1.星海公司与郭伟签订的《安徽省房屋租赁合同》以及《合同补充协议》立即解除，郭伟将案涉租赁房屋返还星海公司；2.郭伟立即向星海公司支付房租181120元(暂计至2019年5月20日，实际计算至郭伟搬离租赁房屋之日止)，以及逾期付款利息4250.18元(暂以181120元为基数，按照中国人民银行的同期同类人民币货款基准利率，计算至2019年5月20日；实际按照郭伟应付租金总额为基数，按照中国人民银行的同期同类人民币贷款基准利率，计算至郭伟欠付租金本息清偿完毕之日止)；3.郭伟立即向星海公司支付2018年1月至2019年2月水费及电费共计6207元；4.本案诉讼费用由郭伟承担。 一审法院认定事实：2017年12月20日，星海公司与郭伟签订《安徽省房屋租赁合同》，星海公司为出租方，郭伟为承租方，双方约定：“第一条，租赁房屋及附件的名称、数量与用途，房屋坐落濉溪路，面积566㎡，结构框架，用途经营窗帘布艺”、“第二条，租赁期限，租赁期共两年，出租方从2017年12月20日起将房屋交付承租方使用，至2019年12月19日收回”、“第三条、租金和租金的缴纳期限，出租房屋月租金18112元，租期租金总额434688元。承租方将租金以现金或转账方式，于上季度20日前付清给出租方”。同日，星海公司与郭伟另签订《合同补充协议》，约定：“第一条，出租方（安徽星海房地产发展有限公司）将安徽轻工商城项目（房屋）第2幢四层整层房出租给承租方经营（窗帘布艺）使用……”、“第二条，出租方出租房屋2017年12月20日至2019年12月19日租金32元/㎡.月……”、“第四条、自合同签订之日起，出租方给予承租方免两个月装修期和两个月免租期，并预交叁个月租金和服务费54336元”、“第六条，合同有效期内出租方出租房屋收取的其他费用……（二）承租方在承租期间水电费自理。出租方按国家收费标准为承租方代收代缴。（三）物业管理费和水电费，将按月收取”。以上合同签订后郭伟占有并使用案涉房屋，实际缴纳租金至2018年7月20日，之后的租金均未能支付。 一审法院认为，星海公司与郭伟之间签订的《安徽省房屋租赁合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应按约定全面履行各自的合同义务。星海公司系合肥市濉溪东路安徽轻工商城2号楼所有权人，《安徽省房屋租赁合同》《合同补充协议》签订后，郭伟已按约定占有并使用安徽轻工商城2号楼四层的房屋。庭审中双方对扣除双方已约定的装修期、免租期后郭伟实际已支付租金至2018年7月20日的事实均无异议，故对郭伟未能及时支付该日期之后租金的事实予以确认。郭伟辩称案涉房屋不符合租赁用途，并提交照片、录音、视频证据予以证明。经审查，郭伟所提交的照片不能直接证明其所主张的因星海公司过错造成其存放物品损失的事实，录音、视频亦无其他证据佐证，与其证明目的之间关联性不足。因郭伟未能就其主张的星海公司所交付房屋存在瑕疵及对郭伟造成损失的事实提交证据予以证明，其辩称无事实依据，不予采纳。郭伟应按《安徽省房屋租赁合同》所约定的月租金18112元为标准向星海公司支付以上合同履行期间其欠付的租金。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（当事人乙方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行）”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因郭伟未能证明其依法享有关于迟延或拒绝支付租金的抗辩权利，且截至庭审时止仍未能按约定继续支付租金，故对星海公司提出的要求解除与郭伟签订的《安徽省房屋租赁合同》《合同补充协议》诉讼请求予以支持。以上合同解除后，郭伟应向星海公司返还案涉房屋，并参照双方已约定的月租金18112元为标准向星海公司支付合同解除后、实际返还前案涉房屋的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因郭伟未能按时支付租金客观上对星海公司造成了一定损失，该院对星海公司提出的要求郭伟按中国人民银行同期同类贷款利率为标准向其支付利息的诉讼请求予以支持。双方已于《安徽省房屋租赁合同》中明确案涉房屋租金应按季度支付，故郭伟应于2018年7月20日起以各季度应支付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，向星海公司支付各季度欠付租金的利息。合同解除后，郭伟应支付的占有使用费所产生的利息参照以上方式支付。 关于星海公司所主张的水、电费用。庭审中，星海公司向该院陈述其已为郭伟代为缴纳水、电费并提交中国工商银行网上银行电子回单、发票等予以证明，郭伟对以上证据均不予认可。经审查，星海公司提交的网上银行电子回单、发票载明的缴费主体系安徽星海物业管理有限公司，与本案并无关联，以上证据亦未能明确星海公司所主张的2018年1月至2019年2月期间案涉房屋所产生的水、电费的具体数额。该院认为，双方已在租赁合同中约定出租方有权向承租方收取水、电费，案涉房屋虽未能安装水、电分表计算郭伟实际消费情况，但星海公司作为出租人，有义务就其与承租人之间公平结算相关费用的计算方式及依据提交证据予以证明。因星海公司未能就相关费用的实际支付情况、具体数额及结算依据提交有效证据，该院不能确认其主张的水、电费真实、合理，故对星海公司提出的要求郭伟向其支付水、电费的诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除安徽星海房地产发展有限公司与郭伟之间签订的《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》，郭伟应于判决生效之日起十日内向安徽星海房地产发展有限公司返还位于合肥市的房屋；二、郭伟应于判决生效之日起十日内向安徽星海房地产发展有限公司支付租金及占有使用费，以上费用应以每月18112元为标准，自2018年7月20日起支付至实际返还房屋之日止；郭伟应自2018年7月20日起，以各季度应支付租金或占有使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，向安徽星海房地产发展有限公司支付利息至款清之日止；三、驳回安徽星海房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4130元，减半收取2065元，由安徽星海房地产发展有限公司负担65元，由郭伟负担2000元。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审另查明，《合同补充协议》第五条约定：“出租方交付出租房屋时，可向承租方收取/个月租金和服务费数额的租赁保证金计20000元。合同期满后，出租方将对其租用房屋及各项设施结构进行检查。在确定房屋无损坏及不欠各种费用的情况下，由出租方全部退还承租方支付的租赁保证金。”经核实，郭伟已向星海公司缴纳保证金20000元，星海公司同意用该笔保证金冲抵郭伟欠付租金。 本院对一审查明而为双方当事人无争议之其他事实予以确认。 本院认为，一审中郭伟对租金缴纳至2018年7月20日的事实并无异议。此后郭伟未向星海公司支付房租，郭伟以房屋本身存在瑕疵等理由主张履行抗辩权，理由不充分。星海公司要求解除案涉租赁合同及补充协议符合法律规定，应予支持。案涉租赁物于2019年2月15日被星海公司上锁，星海公司一审中亦认可在此之后郭伟若要进入案涉房屋必须经过星海公司开锁，因此郭伟已实际丧失了对案涉租赁物的使用权。星海公司在未与郭伟达成一致的前提下，自行收回租赁物，其主张此后的租金或占有使用费缺乏依据，本院不予支持。郭伟应按照合同约定的租金标准补缴自2018年7月20日至2019年2月15日的欠付租金即123765元（18112元×6个月+18112元×25天/30天）。双方补充协议约定，租赁保证金应于合同期满后在物品无损坏及不欠任何费用的情形下全额退还。现郭伟欠付星海公司租金，其主张将租赁保证金冲抵欠付租金，符合双方合同约定，星海公司对此也无异议，本院予以支持。因此，郭伟还需支付星海公司欠付租金103765元。 星海公司对案涉租赁物至今被锁的事实不持异议，亦认可2019年2月15日后星海公司可自行进入租赁物，而郭伟需通过星海公司同意方可进入。由此表明，案涉租赁物自锁门后已实际由星海公司控制，其主张郭伟返还相应租赁物与实际不符，本院不予支持。一审法院就此认定不当，本院予以纠正。 综上所述,郭伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8277号民事判决； 二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8277号民事判决第一项为“解除安徽星海房地产发展有限公司与郭伟之间签订的《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》”； 三、郭伟应于本判决生效之日起十日内向安徽星海房地产发展有限公司支付租金或占有使用费103765元及利息（自2017年7月20日起，以各季度应支付租金或占有使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付利息至款清之日止）； 四、驳回安徽星海房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为2065元，由安徽星海房地产发展有限公司负担921元，由郭伟负担1144元。二审案件受理费4130元，由安徽星海房地产发展有限公司负担1842元，由郭伟负担2288元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判员  沈严 二〇二〇年八月六日 法官助理鲍晶晶 书记员蔡新鹏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。