广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24071号原告：广州市工艺美术总公司，住所地广州市越秀区越秀南路永曜新街2号、4号。法定代表人：郭健华，职务董事长。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：黎启文，男，1967年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市启丰装饰五金行，住所地广州市越秀区泰康路80号。法定代表人：黎启文。两被告共同委托诉讼代理人：王霆，广东启兴律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：程均昌，广东启兴律师事务所律师。第三人：欧建勇，男，1971年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告广州市工艺美术总公司诉被告黎启文、广州市启丰装饰五金行（以下简称启丰五金行），第三人欧建勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琦，两被告共同委托诉讼代理人王霆到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间关于广州市XX路X号首层及阁楼的租赁关系于2018年11月1日解除；2.判令两被告及第三人立即腾空迁出广州市越秀区泰康路80号首层及阁楼房屋，并将前述房屋交还给原告；3.判令两被告向原告支付自2020年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按照每月4616.80元的标准）；4.判令两被告向原告支付逾期支付2019年5月至2020年4月期间的租金的违约金（违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日，详见《违约金计算表》）；5.判令两被告按照每日1000元的标准向原告支付从2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金；6.判令第三人在逾期腾房期间对两被告应向原告支付的房屋占用使用费承担连带清偿责任。事实与理由：2014年7月1日，原告与被告签订《房屋使用协议》。根据协议约定，原告将广州市越秀区泰康路80号首层及阁楼房屋出租给被告作经营场地使用，租赁面积约18.43平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止。合同期内物业使用费为3312元每月，合同到期后，物业使用费调升为4616.80元每月。被告需在每月5号前支付当月的使用费。原告于2018年10月25日向被告发出《关于收回房屋的函》，要求被告于2018年11月1日前搬离租赁房屋并将租赁房屋交还给原告，随后原告多次提出要求被告交还房屋，但至今，经原告多次催促，被告仍未将租赁房屋腾空交还给原告。涉案房屋是原告向房管部门承租，现房管部门已多次要求原告腾空交还房屋。被告拒不向原告腾空交还房屋的行为，已经严重违反合同约定，致使原告迟迟无法向房管部门交还房屋，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：不同意原告诉请。理由如下：1.根据原被告签订的房屋使用协议第5条约定，被告没有收到相关书面通知，也不是被告签名。2.合同生效后被告依约履行，从未违约，且合同到期后转为不定期租赁合同，双方对违约条款没有确认，故不应当承担违约责任，且原告诉请3、4违约金过高，应适当调整。3.被告启丰五金行虽然被吊销营业执照，但企业法人资格仍存续，被告黎启文在协议中的签名，是以法人代表身份行使行为，故应由被告启丰五金行承担相关责任，所以被告黎启文不是适格主体。4.原告与房屋代管方签订租赁合同已于2016年1月31日到期，原告丧失请求权的法律基础，应当予以驳回。第三人无述称。经审理查明：广州市XX路X号首层部位，是原告向广州市越秀区第二房屋管理所承租的房屋，建筑面积18.43平方米，租期从2014年1月1日至2016年12月31日。2014年7月1日，原告（甲方）与被告启丰五金行（乙方）签订了《房屋使用协议》，其中约定：甲方同意将位于广州市XX路X号首层及阁楼的物业按现状给乙方作经营场地使用，物业总建筑面积约18.43平方米；使用期限从2014年7月1日起至2016年6月30日止；物业使用费为3312元，如遇房管部门对甲方升租，所增加部分由乙方承担；乙方在协议书生效当日一次性缴付使用保证金6624元给甲方；乙方需在每月5日前将当月的使用费支付给甲方；本房屋使用协议依约终止或解除时，乙方逾期不交还物业和水电等设施的，乙方交付的保证金甲方不予退还，甲方还有权限制乙方营业，乙方还需按每天1000元向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付物业占用金；乙方不按时缴交使用费、水、电费等费用的，每天加缴欠缴金额5%的违约金；等。合同到期后，被告启丰五金行按照每月4616.8元的标准向原告交纳物业使用费。现广州市XX路X号首层用于经营代销中国福利彩票，登记的代销人为第三人欧建勇。另查明，被告启丰五金行是股份合作制企业，该企业因2007年没有参加年检，于2009年1月20日被吊销营业执照。再查明，被告启丰五金行于2019年7月31日收到本案的起诉状副本。庭审中，原告表示：承租人是被告黎启文，被告启丰五金行只是在租赁合同中的抬头中出现，但没有盖章，被告启丰五金行在2009年已吊销营业执照，不能从事商业行为，没有能力签订以及履行相应租赁合同；如果法院不支持租赁关系已经解除的诉请，原告要求法院判令解除合同；涉案房屋由第三人开设彩票销售店使用。两被告表示：承租人是被告启丰五金行，被告黎启文只是作为被告启丰五金行的法定代表人签约，营业执照被吊销，但主体仍存在；涉案房屋由被告启丰五金行在使用，被告启丰五金行与第三人是合作关系，被告启丰五金行出地方，第三人出牌照，之前有签订协议，但协议已撕毁，无法提交;对《违约金计算表》中的租金实际支付时间予以确认，但认为违约金标准过高，每月租金按照交易习惯已经变更为每月12日之前缴纳。原告为了证明双方的租赁关系已经解除，向本院提交了：2018年10月25日原告向被告黎启文发出的《关于收回房屋的函》，其中通知被告黎启文，原告将从2018年11月1日起收回涉案房屋。该函底部有人签收，签收日期为2018年11月1日，签收人签名无法辨认。两被告表示：没有收到该函件，也并非被告签收。原告除了已提交的证据之外，没有其他证据证明在本案起诉前要求被告交还房屋或者解除合同。本院认为：《房屋使用协议》约定的承租方是被告启丰五金行，被告黎启文仅是作为被告启丰五金行的法定代表人签字，并非是该协议的承租方，故《房屋使用协议》约束的是原告及被告启丰五金行。原告以被告黎启文是承租人要求其承担本案责任，没有事实依据，本院不予支持。《房屋使用协议》到期后，原告与被告启丰五金行继续交收租金，形成不定期的租赁关系，原告有权随时解除租赁关系。关于租赁关系解除的时间，原告要求确认于2018年11月1日解除，但原告无法证明《关于收回房屋的函》中的签收人能够代表被告启丰五金行，故不能认定该函件已有效送达给被告启丰五金行，原告主张于2018年11月1日解除，没有依据。原告提起本案诉讼要求被告交还涉案房屋，即有解除租赁关系之意思，故双方的租赁关系应于被告启丰五金行收到起诉状副本之日（即2019年7月31日）解除。因第三人是实际使用人，故原告要求被告启丰五金行及第三人腾空交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。自2020年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按照每月4616.80元的标准），被告启丰五金行及第三人应按月支付给原告。关于逾期支付租金或占用费的违约金，《房屋使用协议》约定当月的租金应在每月的5日前交纳，被告启丰五金行存在逾期交纳的行为，应承担相应的违约责任。被告启丰五金行抗辩《房屋使用协议》约定的违约金标准过高，本院酌定调整，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于逾期交房的违约金，由于双方的租赁关系是于2019年7月31日解除，考虑给予两个月合理的搬迁期限，逾期交房违约金应从2019年10月1日起计。被告启丰五金行抗辩认为合同约定的每日1000元的标准过高，本院酌定调整为每月按照租金4616.80元的30%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告广州市工艺美术总公司与被告广州市启丰装饰五金行之间关于广州市XX路X号首层及阁楼的租赁关系于2019年7月31日解除。二、于本判决书生效之日起十日内，被告广州市启丰装饰五金行及第三人欧建勇应腾空交还广州市XX路X号首层及阁楼。自2020年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按照每月4616.80元的标准），被告广州市启丰装饰五金行及第三人欧建勇应按月支付给原告广州市工艺美术总公司。三、于本判决书生效之日起十日内，被告广州市启丰装饰五金行应向原告广州市工艺美术总公司支付逾期支付2019年5月至2020年4月期间租金或占用费的违约金（从2019年5月6日起，以同期应付而未付的租金或占用费为基数，计算至《违约金计算表》中每期实际支付的日期；2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、于本判决书生效之日起十日内，被告广州市启丰装饰五金行应向原告广州市工艺美术总公司支付从2019年10月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交房违约金（每月按照4616.80元×30%计算）。五、驳回原告广州市工艺美术总公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4872.77元，由原告广州市工艺美术总公司负担4772.77元，被告广州市启丰装饰五金行负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈桂容人民陪审员  陆娣洪二〇二〇年八月二十七日书 记 员  徐珮仪