贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初1962号原告：王松，男，1983年9月27日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：云艳，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何福杰，贵州于道律师事务所律师。被告：遵义县大兴房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇新世纪商贸城**，统一社会信用代码为91520321722164867H。法定代表人：黄安静，总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小杰，贵州顺世律师事务所实习律师。原告王松与被告遵义县大兴房地产开发有限责任公司（以下简称“大兴房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王松及其委托诉讼代理人何福杰，被告大兴房开公司委托诉讼代理人马坡、张小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王松向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年5月5日，签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告协助原告办理贵州省凤冈县龙泉镇新世纪商贸城Ａ区Ｄ座3单元7层2号房不动产产权转移登记至原告名下；3.判令被告支付原告违约金25316元（暂自2016年6月30日计算至2020年5月1日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月5日原告与被告大兴房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告以357330元的价格购买了被告位于凤冈县房屋。房屋建筑面积为119.11平方米，原告于当日交纳购房首付款107330元，尾款250000元约定以银行按揭贷款方式支付，现被告已全额收到购房款，并出具了全款发票。合同另约定，房屋交付时间为2014年5月30日前，合同第八章第三项约定了转移登记，（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.5%承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告与朱月月于2006年11月29日登记结婚，购房合同中约定涉案房屋为原告与朱月月夫妻共同共有，2014年10月14日原告与朱月在凤冈县人民法院调解离婚，涉案房屋约定归原告所有，原告补偿朱月月20000元。原告将办理商品房转移登记的相关材料交付被告后，被告至今未为原告办理不动产登记转移登记手续，被告应对此承担违约责任。为此，原告特诉至法院，提出如上诉讼请求。大兴房开公司辩称，1.对原告请求确认涉案房屋买卖合同有效的诉讼主张无异议。2.关于原告诉称被告违约的事实不成立，无法办理不动产登记是因为原告与其妻子朱月月离婚后，办证需要朱月月到场面签，因朱月月未到场协助，因此未能办理登记。同时，朱月月身份证过期也是未能办理不动产登记的原因之一，被告不存在违约。3.原告主张被告支付其违约金的理由不成立。①不能办理不动产权转移登记非被告原因造成，被告不承担违约责任。②原告于2017年5月31日提出办证申请并委托被告代为办证，被告接受委托后及时将相关办证材料全部提交到不动产登记机关，登记机关审查后退回材料。因此，被告不承担2017年5月31日之后的违约责任。2017年5月31日之前，及时被告存在办证违约，产生了违约金，但已经超过了诉讼时效。③涉案合同中约定原告委托被告办理不动产权登记，并非原告在诉状中所称被告需要将办理房产登记的相关文件交付给原告。综上，请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：大兴房开公司作为出卖人，原告作为买受人，于2013年5月5日签订了《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容有：2013年5月5日原告与被告大兴房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告以357330元的价格购买了被告位于凤冈县房屋，建筑面积为119.11平方，于当日交纳了购房首付款107330元，尾款250000元约定银行按揭支付，现被告已全额收到购房款，并出具了全款发票。合同另约定，房屋交付时间为2014年5月30日前，合同第八章第三项约定了转移登记，（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付款款的0.5%承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托遵义大兴房地产开发有限责任公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。办理房屋权属转移登记（即办房产证），所需工本费、手续费、勘丈费、登记费等相关费用由买受人承担并在办理该手续前交出卖人代收。另查明：被告于2014年7月28日将涉案房屋交付原告使用。庭审过程中，原、被告双方一致认可《商品房买卖合同》有效，原告自愿放弃第一项诉讼请求。原告与案外人朱月月原系夫妻关系，于2006年11月29日登记结婚，购房合同中约定涉案房屋为原告与朱月月夫妻共同共有，2014年10月14日原告与朱月月在凤冈县人民法院调解离婚，涉案房屋约定归原告所有，原告补偿朱月月20,000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，对此，双方在庭审中均表示无异议，不再赘述。本案争议焦点为：1.原告要求被告协助将涉案房屋不动产产权登记至原告名下是否符合法律规定。2.原告要求被告支付违约金25,316元的理由是否成立。本院对前述争议焦点作如下评判：1.原告要求被告协助将涉案房屋不动产产权转移登记至原告名下是否符合法律规定。原告提出该项请求的真实意思是，认为离婚时已与前妻朱月月约定房屋归原告所有，有人民法院出具的民事调解书为凭，现要求被告将房屋权属直接转移登记至其个人名。对此问题，本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》约定，涉案房屋转移登记的办理方式为原告委托被告办理，接受委托后，被告负有向登记机关提供应当由出卖人提供的符合办证条件的相关资料（房屋总登以及其他应交费收据等资料）以及根据买受人委托向登记机关申请办理房屋转移登记的义务。但无论如何，能否依据当事人所提供资料将房屋产权证办至原告个人名下，需要房屋登记机关按照法定程序审查后确定。也就是说，原告要求将房产证办至其个人名下所持理由是否成立，属于房屋权属登记机关的审查范畴，并非被告职责范围内所能决定事项。为此，原告要求被告将涉案房屋产权转移登记至其个人名下所依据的理由不能成立，本院不予支持。2、原告要求被告支付违约金25,316元的理由是否成立。原告以被告未按约定于2015年12月30日前向其交付办理商品房转移登记的有关文书，并据此要求被告承担违约责任并支付违约金。原、被告订立的《商品房买卖合同》第二十一条第三款第（四）项约定了涉案房屋办理转移登记的方式，双方选择由买受人委托被告向房屋登记机关申请办理，即由原告与其前妻朱月月委托被告代为办理转移登记手续。既然原告委托被告代为办理房屋权属转移登记，则被告无需再向原告提供办理产权转移登记的相关文书。即便原告有正当理由需要被告提供办理产权转移登记的相关文书，被告对此承担违约责任的前提也是收到原告请求后无正当理由拒不提供的事实客观存在，本案中，原告并未提供证据证明这一事实成立。为此，原告要求被告支付违约金所基于的事实和理由不成立，对其该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《城市房屋权属登记管理办法》第八条“国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告王松的诉讼请求。案件受理费432元，减半收取216元，由王松负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。审判员  张峰二〇二〇年八月二十一日法官助理任远华书记员罗伟言