江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初1326号原告（反诉被告）：左智文，男，汉族，1984年1月31日出生，住江西省南昌市青山湖区。被告（反诉原告）：南昌维悦酒店管理有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路**新城吾悦办公**楼**，统一社会信用代码：91360106MA35XBWJ63。法定代表人：邓松松，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱永莹，江西秦风律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓式莹，江西秦风律师事务所实习律师。原告（反诉被告）左智文与被告（反诉原告）南昌维悦酒店管理有限公司（以下简称维悦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）左智文，被告（反诉原告）维悦酒店的委托诉讼代理人朱永莹、邓式莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左智文向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金4713.6元（2020年2月至3月房租，租金标准为人民币1178.4元/月/套）；2、请求支付违约金7070.4元，以上暂合计11784元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，被告由于经营“维珍天使酒店”需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限为12年（2017年7月1日至2029年6月30日）；2、承租地为南昌市高新开发区艾溪湖北路77号新城吾悦广场9栋2220、2221房；3、租金标准为人民币1178.4元/月/套（大写：壹仟壹佰柒拾捌元肆角），租金支付方式每月的15日之前支付；4、任何一方违约，需支付三个月的房租作为违约金支付给对方。合同签订后，自2020年2月1日起，被告一直拖欠原告租金长达2个月。原告多次向被告催要租金，均未果。为维护原告合法权益，特诉至法院。维悦酒店辩称，一、被告因新冠××疫情防控导致的停业，停业期间未能正常使用租赁物业，针对2020年2月、3月、4月的房屋租金，被告依法主张停工期间租金减免，并无不当。根据地方政府部门疫情防控的要求，于2020年1月27日开始暂停营业，直至2020年4月4日复工。被告承租物业为非住宅房屋，这期间并未正常使用租赁物业，系不可抗力情形，故而对2020年2月、3月、4月的房屋租金主张减免。二、新冠××疫情突发事件，属于不可抗力的免责事由，被告在此期间未及时支付房屋租金，并不构成违约。因不可抗力事件导致被告暂停营业，在此期间无任何营业收入，故被告未及时支付该期间的房屋租金，并非无故拖欠房屋租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，被告未及时支付租金的行为并不构成违约，无需支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。维悦酒店向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令减免反诉原告在新冠××疫情期间3个月（自2020年2月-4月）的房屋租金7070.4元；2、依法判令反诉原告自2020年5月1日至2021年4月30日的租金在原约定租金基础上降低10%，即每月减少235.68元，合计减少租金2828.16元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月23日，反诉原告与反诉被告就租赁位于南昌市高新开发区的房屋签订两份《房屋租赁合同》，租赁房屋为非住宅，用于反诉原告经营酒店使用。在合同签订后，反诉原告一直严格遵守合同约定，依约履行房屋租金支付义务。2020年1月份，我国爆发新冠××疫情，基于国家、地方政、地方政府部门对疫情防控的要求告被迫自2020年1月27日开始停工停产。而该停工停产期间，反诉原告根本无法正常使用租赁房屋（非住宅），非反诉原告之原因所致，新冠××疫情是当事人无法预见、无法避免、无法克服的，属于不可抗力事件。反诉原告因不可抗力导致停业期间无任何收入，且资金周转困难，无法及时支付房屋租金。为缓解服务业小微企业和工体工商户房屋租金压力，八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确：承租国有房屋的服务业小微企业和工体工商户，免除上半年3个月租金；对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，减免租金的可同等享受上述政策优惠。此外，最高人民法院印发关于《依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发［2020］17号）明确：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，反诉原告为国家利益、人民利益在疫情期间停工已造成经营困难，现主张减免疫情期间租金并依法降低原租金标准，特提起反诉，请求法院支持反诉请求，依法作出判决。左智文针对反诉辩称，一、房子是我私人财产，我没有义务减免被告的房租。房子本身我也有房贷，如果银行减免我的房贷，我就同意减免被告的房租，但是银行没有减免我的房贷，我就没有义务减免被告的房租。二、被告因为疫情期间经营不好就要求减免10%，难道被告经营好的期间我能加租20%吗？我不同意对租金进行减免。三、被告在业主群发布停业通知，我也同时收到银行的催还贷通知，所以我方要求被告还房贷。被告拖欠租金就拿疫情作为理由，如果我拿疫情的理由拖欠贷款，银行是不予采纳的。由于疫情原因，被告拿出业绩表，要求我们减免租金，没有发生疫情的前几年2017年7月1日起至2019年11月30日的业绩拿出来给业主看，且我方也没有在被告正常营业的期间加房租，我们都应按照合同履行各自义务和责任。经审理查明，2017年3月23日，左智文作为出租方（甲方）与维悦酒店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南昌市高新开发区艾溪湖77号9栋2220房，产权面积39.28㎡（最终以产权证上登记的面积为准）租赁给乙方使用；甲方全权委托乙方按照酒店实际经营管理的需要进行房屋的装修工程施工；甲方租赁该房屋用途为经营酒店及相关服务配套，租赁期间甲方委托乙方行使业主权利，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限为12年，即2017年7月1日至2029年6月30日止，其中2017年7月1日至2017年10月31日为装修期及相关设备调试或试营业的免租期，租金从2017年11月1日开始计算；乙方按产权面积每平方米30元／月租甲方房屋，租金为每3年递增12%，以此类推；租金实行一月一付，租金在每月的15日前支付，如超过7天未支付，乙方每天须按逾期未付租金的1%支付滞纳金给甲方，逾期超过30天的，甲方有权提前终止合同；在房屋租赁期间，由乙方支付物业管理费、有线电视费、宽带费、水费、电费等费用；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方还就另一套房屋签订《房屋租赁合同》，房屋位于南昌市高新开发区，产权面积39.28㎡（最终以产权证上登记的面积为准），其他约定与前述《房屋租赁合同》一致。合同签订后，被告依约履行支付租金义务至2020年1月，2020年2月、3月的租金未支付，4月租金依约支付。另查明，因政府对新冠××疫情防控的要求，维悦酒店于2020年1月27日停止营业，2020年4月4日恢复营业。涉案房屋2020年租金为1178.4元／月／套。以上事实有《房屋租赁合同》、证明及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案，左智文与维悦酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案的争议焦点为新冠××疫情是否属于不可抗力。依据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月下旬新冠××疫情爆发，我省于1月24日下午启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠××疫情具有突发性，属于不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力；当地政府对疫情防治采取的防控措施，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，也具备不可抗力的特征。根据政府对新冠××疫情防控的要求，维悦酒店于2020年1月27日停止营业，至2020年4月4日恢复营业，期间未能正常使用租赁物经营酒店，导致经营困难，其未支付2、3月租金，属于因不可抗力影响不能履行合同的情形。维悦酒店抗辩因不可抗力未支付租金不构成违约，本院予以采纳；左智文主张维悦酒店支付违约金7070.4元，本院不予支持。关于维悦酒店主张减免2020年2、3、4月份的租金共计7070.4元。因受新冠××疫情影响，维悦酒店不能履行部分合同义务，应按照不可抗力的规定免除部分或全部责任。维悦酒店4月份租金已支付，属于履行合同义务，其诉请免除4月份租金，无事实和法律依据，本院不予支持。2、3月份的租金，因该期间未营业，没有营业收入，继续按原租赁合同支付租金对维悦酒店明显不公平，本院根据公平原则，免除其一个月的租金2356.8元。关于维悦酒店主张自2020年5月1日至2021年4月30日的租金在原约定基础上降低10%。2020年5月之后，因不可抗力的情形不存在，且维悦酒店已于4月初恢复营业，其主张营业收入明显减少，然该减少的收入不足以证明按原租金标准履行对其明显不公平，故对该反诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南昌维悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）左智文2020年2月、3月的房屋租金2356.8元；二、驳回原告（反诉被告）左智文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南昌维悦酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费95元，减半收取47.5元，由原告（反诉被告）左智文负担38元，被告（反诉原告）南昌维悦酒店管理有限公司负担9.5元。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）左智文负担6元，被告（反诉原告）南昌维悦酒店管理有限公司负担19元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  但志燕二〇二〇年八月二十日法官助理邓萍书记员关裕嘉