贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初13066号原告：张奎，男，汉族，1976年1月1日出生，住贵州省毕节市。原告：肖琴，女，汉族，1981年11月20日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理）、万涛（特别授权代理），均系贵州中创联律师事务所律师。原告张奎、肖琴与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告的委托诉讼代理人周礼贵，被告福明房开公司的委托诉讼代理人万涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张奎、肖琴向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证；二、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款385125.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2017年3月16日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止）暂计至2020年8月3日：805960.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告开发的双树.望城第18幢1单元21层04号商品房出售给原告。住房建筑面积为114.8平方米，套内面积为96.71平方米，计价方式按照套内计算，每平方米3982.27元，购房款为385125.00元。“合同约定房屋交付日期为2016年10月31日前，初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人在承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下例约定处理：1、约定日期起360日，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应该自收到退房通知之日起120日内退还已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款0.01%的违约金。”后原告要求被告履行办证义务但被告均以各种理由予以拒绝。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定状诉至贵院，请求判如所述为谢!被告福明房开公司答辩称：一、答辩人不应当承担逾期办证的违约责任。首先，答辩人尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，因为消防验收现在还未通过，办理转移登记的条件不成就，所以不能够为被答辩人办理商品房转移登记。其次，根据《买卖合同》第二十二条第5款，第十四条第4款第2项的约定，被答辩人要办理房屋权属登记需向答辩人出具委托书，没有出具委托书的，答辩人不承担逾期办证违约责任，且被答辩人还应当委托答辩人向税务部门缴纳契税，产权手续方能办理，被答辩人未履行办理产权手续的义务，答辩人不应当承担逾期办证的违约金。第三、根据买卖合同第二十二条第2款和第3款的约定，合同对于房屋办理所有权初始登记和转移登记的时间及违约责任有明确的约定，合同有约定应当从约定，即答辩人在商品房交付后90日内没有办理初始登记的就无法办理转移登记，逾期在360日内的违约责任是已付房屋的0.1%,超过360日的，如果被答辩人选择继续履行合同，则按照每日已付房款0.01%承担违约金，所以，被答辩人诉请的违约金标准违反双方合同约定，且违约金过高，不应当得到支持。第四、因为我国不动产登记制度的出台，直到2018年10月29日才取得案涉争议房屋所涉地块的不动产使用权证，取得不动产使用权证是房屋办理初始登记的必要条件，故根据《合同法》第一百一十七条的规定，答辩人在此日期以前应该属于不可抗力因素，不承担违约责任，违约金的起算时间应从2019年9月3日起算，截止到答辩人办理初始登记之后通知被答辩人交付委托书之日止。第五、房屋产权初始登记与转移登记是承继关系，在案涉房屋初始登记未完成的情况下，不能直接认定答辩人承担逾期办理产权证的责任，并承担违约金。第六、如果被答辩人认为合同关于办证的期限及违约金计算没有约定，要适用商品房司法解释，那么被答辩人要求答辩人承担违约金的诉讼时效应当截止到每案起诉之前往前推三年。本院经审理查明如下事实：2016年3月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市市东办事处双树路七星关区房屋，建筑面积114.8，总价款385125元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了首期购房款185125元，余款200000元以银行按揭于2016年4月11日支付，被告于2017年1月5日向原告实际交付了涉案商品房。另查明，2018年10月29日，被告取得涉案商品房所属项目权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证》。涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于逾期办理转移登记的违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告至今未为原告办理转移登记，已构成违约，对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约金计算标准。对于违约金的起止时间问题，双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2017年1月5日）起90日内即2017年4月5日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告逾期未履行该义务，应从2017年4月6日开始计算违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年8月3日）往前倒推三年，即2017年8月3日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳，故本案应从2017年8月3日起开始计算违约金。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告双方未约定违约金的计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以原告已付购房款385125元为基数，自2017年8月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张奎、肖琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款385125元为基数，自2017年8月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告张奎、肖琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元（已减半收取），原告张奎、肖琴负担334元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇二〇年八月二十五日书记员  余茂霞