上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18385号原告(反诉被告)：赵东方，男，1987年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：徐松贤，北京盈科(上某)律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣易，北京盈科(上某)律师事务所律师。被告(反诉原告)：李丽红，女，1982年3月1日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托诉讼代理人：李丹，浙江瀛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海军，浙江瀛高律师事务所律师。原告赵东方与被告李丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日予以立案，依法适用简易程序。被告李丽红于2020年5月29日提起反诉，本院予以受理并于2020年6月15日、同年7月14日、同年8月6日就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告赵东方及其委托诉讼代理人荣易，被告李丽红的委托诉讼代理人李丹、李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵东方向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁合同》于2019年12月18日解除；2.判令李丽红向赵东方返还租赁保证金人民币130,000元(以下币种相同)；3.判令李丽红向赵东方返还2019年12月7日至2019年12月19日的租金28,200元，计算方式为月租金65,000元÷30天×13天；4.判令李丽红向赵东方支付违约金130,000元；5.判令李丽红向赵东方返还房屋内的设备及赔偿转移设备的损失，设备价值总计72,300元；6.判令李丽红赔偿赵东方所花费的装修费256,100元；7.判令李丽红承担赵东方聘请律师费10,000元；8.诉讼费由李丽红承担。庭审中，赵东方变更诉请5为：判令李丽红赔偿设备损失72,300元。另，增加诉讼请求：判令李丽红向赵东方返还已支付的自2019年12月18日起至2020年7月10日止的网络费4,000元。事实和理由：2018年12月10日,双方签署《租赁合同》。约定：李丽红将上某市闵行区东兰路XXX号XXX号楼XXX楼(大面积的)的房屋(以下简称讼争房屋)出租给赵东方用于餐饮使用。租赁期限自2018年12月20日起至2021年7月7日止。年租金总计为780,000元,租金每六个月预付一次,先付后用,计为390,000元。同时约定：赵东方应在签订该合同当日向李丽红支付130,000元(相当于该房屋两个月的租金),作为该房屋的租赁保证金。上述《租赁合同》签订后,赵东方于2018年12月6日、12月11日向李丽红支付10,000元、120,000元,合计130,000元(即租赁保证金)。于2018年12月11日,赵东方向李丽红支付420,000元(其中390,000元为在2018年12月20日起至2019年6月19日止的租金,30,000元为店内折算费用)。赵东方还于2019年6月4日、6月19日向李丽红支付300,000元、90,000元,就此付清自2019年6月20日起至2019年12月19日的租金。该《租赁合同》生效后,赵东方于2018年12月22日与案外人上某厚一装饰工程有限公司签署《上某市家庭居室装饰装修施工合同》,对该房屋进行装修,共支出装修费用256,100元。同时,赵东方在讼争房屋内购买了众多设备(包括但不限于厨房灶具、冰柜、排风设备、烤炉、桌椅板凳等)，共花费72,300元。2019年12月6日,赵东方至讼争房屋时发现房内装修已全部被毁坏且房内设备(包括但不限于桌椅、板凳等)已被转移,故立刻报警,要求停止侵害并予以赔偿。在调解过程中,赵东方意外得知李丽红已将该房屋租赁给了案外人,且案外人于2019年12月5日进入该房屋并对该房屋进行再次装修。2019年12月7日,由于案外人的装修行为仍未停止,赵东方再次报警要求立即停止侵害。在沟通中赵东方确切得知案外人已于2019年12月7日开始承租该房屋,租期至2021年12月7日。而其中2019年12月7日至2021年7月7日这段时间,正处于李丽红与赵东方的租赁期限内。李丽红在赵东方不知情的情况下,擅自与案外人签订《租赁合同》,已构成严重违约，赵东方有权要求解除合同并要求李丽红赔偿所有损失。2019年12月10日,赵东方向李丽红发送《律师函》,说明情况,并指明：于李丽红收到律师函之日,双方之间的《委托合同》解除,并要求李丽红赔偿损失。李丽红于2019年12月18日收到上述《律师函》,但拒绝赔付。赵东方为维护其自身合法权益，遂诉至法院,望判如所请。被告李丽红辩称，双方签订的租赁合同已经于2019年10月29日前因赵东方中途退租而解除，赵东方现主张租赁合同于2019年12月18日方解除与事实不符。2019年10月李丽红经讼争房屋的物业管理单位反映得知赵东方已于10月中旬歇业，后与赵东方电话联系时，赵东方表示其不再承租房屋，此后李丽红也多次催促其结清所欠的水、电、燃气等费用并腾退房屋。且李丽红在此期间发现赵东方未经过其同意就擅自张贴转租商铺的信息并留有赵东方个人联系方式。后，讼争房屋于2019年11月29日租赁给案外人曾1。因案外人曾1在承租房屋的时候分别联系过赵东方和李丽红，所以赵东方对于出租事宜是知情的，而赵东方在其诉状中陈述其于2019年12月6日方发现装修被毁坏等与事实均不符。赵东方在合同履行中存在逾期支付租金、逾期支付物业费、水电费通讯费等违约事实以及存在违法经营、破坏房屋结构、擅自转租和擅自退租的行为，依据合同第14.2.1条约定，其保证金不予退还并按照约定向李丽红支付违约金。至于赵东方主张退还剩余租金，双方合同中没有约定且赵东方也没有与李丽红进行协商。李丽红确认赵东方支付租金至2019年12月19日且其与案外人的租赁合同起租于2019年12月7日，但不同意退还剩余租金。对于赵东方主张违约金130,000元以及设备损失，认为均没有事实依据。李丽红认为赵东方退租后，双方对于房屋内的设备已经达成合议，且依据合同15.1条约定赵东方应清退房屋并向李丽红返还房屋符合合同约定，租赁合同于2019年10月29日因赵东方的中途退租而解除，退租后房屋内的装修一并转移给李丽红，且现已经转移给案外人。在合同终止情况下，赵东方不得向李丽红主张因装修而产生的任何费用，故对该项诉请亦不认可。最后，租赁合同系赵东方违约而解除，故其无权向李丽红主张相应的律师费，且赵东方亦没有证据证明其已经支付了律师费。对于赵东方主张的网络费其认为没有事实依据，既没有电信部门的缴费单据也不是李丽红要求其缴纳的网络费用，所以认为与本案无关亦不予认可。综上，请求驳回赵东方所有诉讼请求。另，李丽红认为赵东方存在诸多违约行为：1.逾期支付自2019年6月20日起至2019年12月19日止的租金长达15天；2.多次逾期支付物业费、水费、电费、通讯费、燃气费等行为；3.在未取得许可证的前提下，在美团网络平台上经营致使李丽红出借给其使用的经营主体案外人上某亦丽餐饮管理有限公司(以下简称亦丽公司)遭到行政处罚；4.擅自歇业；5.违规装修，擅自破坏房屋结构；6.擅自转租；7.中途退租等行为。综上，李丽红提出反诉并主张：1.确认双方签订的《租赁合同》因赵东方退租而于2019年10月17日解除；2.判令赵东方缴纳的保证金130,000元不予退还；3.判令赵东方向李丽红支付违约金780,000元；4.判令赵东方赔偿李丽红经济损失102,500元(包括原留给赵东方使用的家具100,000元，李丽红为腾退房屋支付的费用2,500元)；5.判令赵东方赔偿李丽红因本案支出的律师费30,000元；6.判令赵东方负担本诉、反诉的全部诉讼费用。针对李丽红的反诉诉请，赵东方辩称如下：不同意所有反诉请求。诉请1造成合同解除的根本原因在于李丽红，是李丽红在没有正式与赵东方解除合同的情况下擅自将房屋另行出租，故导致合同目的无法实现而解除。而赵东方从未主动退租也没有擅自转租，其虽然经营不善暂时停止经营，但是却在租赁期内且已经缴纳了租金。其次，赵东方一直积极促成李丽红与案外人协商以达成该两人之间的租赁协议，而对于以上情况李丽红均是明知和同意的。从微信记录也可见是李丽红指示赵东方与案外人协某某的租金等事宜。即便李丽红不同意赵东方继续协调租赁事宜，李丽红也应当以书面通知的方式行使解除权后且只有李丽红在书面告知赵东方双方合同解除后案外人才可以进入房屋，而不是在赵东方不知情的情况下擅自破坏房屋的设施。本案中李丽红从未发送过书面通知告知赵东方解除合同，故租赁合同的解除过错在于李丽红，而合同解除时间应当是赵东方发出律师函的时间。至于李丽红主张的诸多违约行为，赵东方承认确实有租金延期支付以及水电费等逾期的行为，但是赵东方此后也及时进行了补缴，在该期间也与李丽红进行了沟通，其并没有故意拖延租金。其次，赵东方认为合同约定的违约金标准以及李丽红主张的违约金过高。李丽红并没有实际的损失，其已经向赵东方收取保证金也向案外人收取租金以及保证金，且其出租给案外人的租金还高于其与赵东方的租赁合同。现李丽红仅以赵东方微小的违约行为就主张高达780,000元的违约金是不合理的。至于李丽红主张的反诉诉请4，赵东方认为在承租讼争房屋时其已经向李丽红支付过35,000元的转让费，所以讼争房屋内的物品应由赵东方处置。对于其主张的腾退费用，赵东方从未主动要求退租且强调了房屋内的物品不能随便移动，对于李丽红自行腾退屋内物品而发生的腾退费不应由赵东方予以承担。至于李丽红主张的反诉诉请5，赵东方认为因为李丽红重复且过高计算本案的违约金致使律师费虚高，对该律师费金额不认可。综上，赵东方认为李丽红提出的诉讼请求均不符合事实，故请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，李丽红作为出租方(甲方)与赵东方作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《租赁合同》，租赁面积为378平方米，租赁期间为2018年12月20日起至2021年7月7日止。合同约定年租金为780,000元，上述租金不包括物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。合同第5.2条约定，该房屋的租金每六个月预付一次，先付后用，为390,000元。乙方在签订本合同当日向甲方支付首期租金。其后，乙方应于每期租金到期前15日向甲方预先支付下一期的租金。合同第5.4条约定，甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的5‰缴纳滞纳金；且若逾期超过10天的，甲方有权停止水、电、燃气及采取甲方认为合适的相关措施和行动。合同第6.1条约定，乙方应在签订本合同当日，向甲方支付130,000元，作为该房屋的租赁保证金，以保证乙方履行本合同的所有条款。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，该保证金不计息。合同第7.3条约定，乙方在收到甲方或有关单位的收费通知函后，必须按规定的期限或甲方通知的期限支付上述费用。乙方未按规定支付物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的5‰缴纳滞纳金；若逾期超过10天的，甲、乙双方同意根据本合同第五条项下5.4条约定执行。合同第14.2.1条约定，若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任(即乙方已付的保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年的月租金的贰倍。若违约金、赔偿金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿。)，且有权解除本合同，并按本合同第十五条的规定收回该房屋。该条项下第(3)款为：乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的。合同第14.2.3条约定，租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，则已付的保证金不退，且应按当年月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第14.2.4条约定，甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。合同附件五补充条款另约定，甲方无偿提供营业执照和卫生许可证公乙方经营范围内使用(如果产生纠纷和食品安全等问题由乙方承担)。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、捺印。后，赵东方向李丽红支付租赁保证金390,000元。2019年7月3日，案外人上某彤江实业有限公司发出《通知》，上载：“尊敬的用户你的网费已到期，请于2019年7月10日之前交付，否则系统自动停机，需要24小时后系统才能重新启动，给您带来不便，谢谢配合！”该《通知》上还留有案外人刘某某的联系电话。后赵东方向案外人刘某某转账支付6,880元。2019年8月5日，上某市闵行区市场监督管理局向案外人亦丽公司(即李丽红向赵东方出借的营业执照所载公司)开具《行政处罚决定书》，责令当事人改正违法行为并没收违法所得1,934.3元以及罚款50,000元。赵东方对上述款项进行了支付。2019年10月15日左右，讼争房屋关门歇业。2019年10月17日，李丽红通过微信向赵东方发送一张税控盘的照片并称其发票、税控盘、章都拿走以防丢失，同时李丽红表示“到时候你们这边有变动，需要的话，或者后期你们还要继续的话，我再把这些拿回来。”2019年10月29日，李丽红通过微信询问赵东方如何处理讼争店铺并询问里面的材料是否拿走。赵东方回复称“今晚去弄，已经有4家看了”并询问讼争房屋的物业费标准。李丽红表示次日会去店里检查同时告知赵东方“那一点你下次跟他们谈的时候就是67,000(元)个月……包括物业费在内，就这么说好吧。”赵东方回复“那我按照五毛算……我跟他说了七万多一个月呢……”李丽红又一次要求赵东方晚上把要用的东西都清理掉，清理完以后将店内整理干净。赵东方回复称其将把菜处理掉并表示“你们的用具啊，还有那些东西我都不饿(要)，我都就是不动啊。”之后李丽红表示将至物业公司清算电费。2019年10月31日，李丽红通过微信向赵东方催讨电费6，914元。2019年11月6日，李丽红再次通过微信向赵东方催讨电费6,914元，赵东方通过微信转账予以支付。李丽红又催讨赵东方此前欠付的电费2,000元。赵东方称：“那个2,000，到时候我把那个房子租出去，从那个押金里面扣吗。”李丽红回复“不要跟我说租出去以后再说，你现在把这个转给我吧，对吧。你，你之前都说转到现在也没有转。”李丽红要求赵东方“还有一个你店里的把东西拿走了，还没有清理掉，都已经融化掉的东西，今天晚上12点之前，必须把它清理掉好吧”最后，李丽红称：“我说这个钱不想给他，那我就不要了……转租的那个名字，我把你撕掉了，全都写我自己的了，哪有你这样子的，拖拖拖到现在你给我来一句，等你转出去的时候你再给我那个，而且是你先违约的对不对，突然直接给我关掉的物业都要找我的呀。”2019年11月15日赵东方与案外人程某就讼争房屋的租赁面谈事宜进行交流。2019年11月16日双方约定与李丽红三方见面商谈租赁事宜。2019年11月29日，李丽红与案外人曾1就讼争房屋签订《租赁协议》。协议约定租期自2019年12月7日起至2021年12月7日止，每年租金804,000元。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年12月4日，赵东方通过微信向李丽红询问：“姐，他们合同是从几号开始啊”。2019年12月6日，案外人程某通过微信询问屋内设备如何处理，赵东方表示要其不要拆除并于当日报警。2019年12月10日，赵东方委托北京盈科(上某)律师事务所徐松贤律师、荣易律师向李丽红发出《律师函》。《律师函》称李丽红擅自与他人签订《租赁合同》已构成严重违约，并提出解除双方签订的合同等诸项请求。该《律师函》通过顺丰快递于2019年12月18日送达并签收。2020年7月18日，赵东方、李丽红至讼争房屋楼顶交接存放在屋顶的设备物品。另查明，赵东方向李丽红支付讼争房屋租金至2019年12月19日。又查明，赵东方承租期存在电信费、燃气费逾期支付并在李丽红催促下均已支付完毕。再查明，赵东方为本案诉讼聘请北京盈科(上某)律师事务所徐松贤律师、荣易律师为代理人并签订《委托代理合同》、支付律师费10,000元。李丽红为本案诉讼聘请浙江瀛高律师事务所李丹律师、李海军律师为代理人并签订《法律服务委托合同》、支付律师费30,000元。上述事实，由赵东方提供的《租赁合同》、转账凭证一组、接警记录(内含李丽红与案外人曾1签订的租赁协议的情况及出警情况)、店内装修被破坏之前以及被破坏之后的照片、《律师函》及《律师函》签收信息页、委托代理合同及律师费发票等一组、与案外人程某聊天记录、与李丽红的聊天记录、缴费凭证、水电煤气费记录及聊天记录一组、行政处罚缴费凭证、设备物品遭受损害的照片、李丽红在交接现场的照片、李丽红拒绝在交接单签字的视频，由李丽红提交的双方微信聊天记录及微信账号信息(赵东方)、行政处罚决定书及缴款凭证、缴款书、案外人亦丽公司营业执照、中国电信业务登记凭证存根联、付费通知单、案外人上某天雯餐饮管理有限公司(以下简称天雯公司)营业执照、暂停供应燃气通知、生活缴费单(燃气费)、缴费清单(电费)以及双方当事人的庭审陈述所证实。对于赵东方提供的有争议证据：1.《上某市家庭居室装饰装修施工合同》、装修转账凭证，旨在证明其为了满足餐饮经营需求，与案外人上某厚一装饰工程有限公司就讼争房屋的装修签订《上某市家庭居室装饰装修施工合同》并支出装修费用256,100元。对此，李丽红认为三性均有异议。根据合同约定赵东方装修房屋，需要提前告知李丽红且需要提交相应的装修图纸以及报备相应的物业部门等备案，但赵东方并未提交上述材料，故认为不存在装修。且该证据中不具备预算的清单、验收记录、赵东方向装修单位付款发票等材料，故对上述证据不认可。2.赵东方为购买店内设备的转账凭证一组，旨在证明其购买众多必要设备至于讼争店铺内用于餐饮经营。对此李丽红认为，该证据没有原件，故不发表质证意见，且对于转账凭证三性均有异议。例如证据57页和58页销货清单为20,530元，而下方加盖的印章是其他公司的，且最后一页的缴款费用是20,000元，与前一页公司并没有关联性。对于59页没有列明销售主体且没有原件，与后一页所载凭证的金额也不符，故对于三性不认可。对于微信聊天记录中对于桌椅板凳的钱款也有异议，均没有正式的采购记录，认为该证据与本案无关。3.东兰路XXX号房屋厨房设备报废情况表，旨在证明厨房设备的受到严重损害。对此李丽红认为对该证据三性均不认可。4.东兰路XXX号交接情况表和房屋被破坏前的室内图等一组，旨在证明被告未经原告同意擅自进入讼争房屋并拆除设备设施后，将部分设备暂放房顶，但是交接清单中的物品没有桌椅板凳和冰柜。对此李丽红认为对于交接情况表三性不认可，但对于交接清单表上的物品认可，对于备注内容及证明目的不认可。对于室内图中14-15、17真实性认可，对于其中的16不认可。对于物品对照表示认可的，但对于待证目的不认可，冰柜等物品应该是赵东方在此前已经搬走的。对于上述争议证据，本院认定如下：1-2，基于讼争房屋现状已不存在，对于装修情况等无法进行确认，且赵东方提供的转账凭证中部分系可拆除物品且无法做到转账记录与购买物品等一一对应，本院对于上述证据不予采信。3.该表格系赵东方自行制作，对于其上是否属于报废无法再行使用，本院难做认定，故对该证明目的不予认可。4.对于交接情况表上的物品清单予以确认。对于李丽红提供的有争议证据：1.图片23张，旨在证明讼争房屋在交付给赵东方前的状态，以此证明赵东方并没有进行装修。对此赵东方认为，与本案无关联性；2.与案外人邓某的微信聊天记录以及情况说明，旨在证明赵东方放弃讼争房屋内物品的事实。对此赵东方认为，不认可其证明目的，其从未表示过放弃屋内物品。3.歇业情况说明、违规装修情况说明及照片、案外人上某拓红投资咨询有限公司(以下简称拓红公司)营业执照一组，旨在证明赵东方存在2019年10月中旬歇业的事实、擅自转租的事实以及多次拖欠水电费、燃气费并由李丽红代为支付的事实、擅自破坏房屋结构、未修复的事实。对此赵东方认为，真实性合法性认可，但是无法证明李丽红的证明目的。其没有擅自转租，其确认因为其经营不善无法再继续经营，但是在经营期内其也已经支付了相应的租金，且其也积极促成此后的承租人与李丽红签署合同，其并没有擅自退租。另外其已经缴纳清了所有的水电煤气费，对于拖欠的费用和天数，李丽红并没有陈列出具体的数额和天数，根据赵东方回忆拖欠的时间也只有一两天。其也不认可存在擅自破坏房屋结构、未修复的情况。4.情况说明(案外人徐某某等3人)，旨在证明赵东方擅自与2019年10月中旬歇业；对此赵东方认为，真实性合法性认可，但是无法证明被告的证明目的。5.情况说明(案外人程某)，旨在证明赵东方与现承租人并没有就店内物品折旧转让达成合意；对此赵东方认为，该证据属于证人证言，其于证人出庭作证后发表质证意见。6.公证书，旨在证明李丽红将讼争房屋交付给赵东方后，其厨房之外的部分店内装修、物品与李丽红交付时无明显差，由此可证讼争商铺不存在装修的事实，且赵东方同时在上某市梅川路也经营了同样餐饮店，其主张的装修所依据的装修合同与本案房屋不具备关联性。对此赵东方认为，认可公证书的真实性、合法性，但不认可证明目的。7.公证书及公证费发票，旨在证明李丽红将案涉房屋交付给赵东方后，其店内桌椅等物品随房屋一并交付赵东方使用的事实。现相关物品不知去向，赵东方应负责赔偿。对此赵东方认为，认可公证书的真实性、合法性，但不认可证明目的。8.法律服务委托合同、律师费发票、付款凭证、公证费发票，旨在证明李丽红为本案诉讼发生的合理费用，该类费用应由赵东方承担。对此赵东方认为，不认可上述款项由其支付。对于上述争议证据，本院认定如下：对于上述证据的真实性、合法性，本院均予以确认。但对于证据1李丽红举证以证明赵东方未进行装修的证明目的，本院认为从该证据无法得出此项证明目的之结论，对该证据的证明目的不予认可。对于证据2，其上为李丽红与案外人邓某的微信记录，其中对于赵东方放弃物品的表述仅是李丽红向案外人邓某作出的意思表示，不能据此认定为赵东方本人的意思表示，故对于该证据的证明目的不予认可。对于证据3，真实性、合法性本院予以认可，但对于其中案外人拓红公司认为赵东方存在转租的说辞本院不予认可。证据4-5属于证人证言，以证人出庭作证之表述内容为准。证据6-8、三性认可。庭审中，李丽红申请证人程某出庭作证。证人程某陈述，其于2019年11月得知讼争商铺的租赁信息，其查看店铺后觉得地理位置等合宜，就根据店铺张贴的电话号码(赵东方电话)取得联系，最终三方于2019年11月16日就商铺的租赁事宜、租金等进行商谈。证人表示在会面之前，赵东方就曾提出过设备等折价100,000元的事情，但其表示不需要这些物品。在2019年12月5日、6日，李丽红向其交付讼争房屋。2019年12月5日赵东方也在现场并告知工人承重墙的位置等。其曾询问过赵东方意见。赵东方先向工人表示餐厨设备不要了，后又表示不要搬动设备。最后，其为了经营装修，无奈将冰箱灶具等物品搬到顶楼。庭审中，李丽红还申请证人汪某某出庭作证。证人汪某某陈述，其于2019年10月15日至同月20日期间发现讼争房屋歇业并张贴转租字样。庭审中，李丽红又申请证人徐某某出庭作证。证人徐某某陈述，其于2019年10月中下旬发现讼争房屋歇业并张贴转租字样。庭审中，李丽红另申请证人刘某某出庭作证，证人刘某某为讼争商铺的物业公司工作人员，负责网络维护工作。其表示在讼争房屋内有办理过两个电话服务账号，登记地址为东兰路XXX号，公司信息为天雯公司。其陈述赵东方已经向其支付了2019年7月至2020年7月的网费。对于上述四位证人证言，赵东方表示四位证人与被告均有利益关联性，故对于证人证言不宜采信。但对于歇业和停业、以及张贴的事实是认可的。李丽红则表示四位证人证言是客观真实的，符合日常生活常识，故对于四位证人证言予以认可。本院对于上述四位证人的证人证言予以采信。本院认为，赵东方与李丽红签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。双方现对于合同解除无异议，但对于合同解除的理由以及解除日期、合同解除的过错方等问题存有争议，也由此对于合同解除后的后果处理亦存有争议。基此，本院认为双方的争议焦点如下：一、合同解除日以及解除理由为何？二、合同解除的责任确定以及后果处理。针对争议焦点一：赵东方认为李丽红与案外人曾1签订《租赁协议》时，其与李丽红的《租赁合同》并未解除且其支付的租金亦未到期，故李丽红系讼争合同解除的过错方。至于《租赁合同》的解除日应以李丽红收到其解除意思表示的《律师函》之日(即2019年12月18日)予以解除。对此李丽红则认为系赵东方无力经营擅自退租导致讼争合同解除，合同的解除日应为赵东方通过电话形式明确告知其不再承租之日(即2019年10月17日)，且赵东方系讼争合同解除的过错方。对此，本院认为首先对于2019年10月17日赵东方是否致电李丽红且电话中是否提及过要求解除合同，从目前双方的举证均无法得出该结论。但从双方完整的往来微信记录中可见，自2019年10月17日这个节点之后双方的交流围绕着清理店铺、支付剩余水电费用、再行出租的商铺租金金额等问题展开，由此可见双方对于讼争合同的解除已有一定共识并尽力推进，而非赵东方所称其对于李丽红另行出租事宜概不知悉。双方解除合同的原因应在于赵东方经营不善(2019年10月中旬开始存在歇业现象)并提出过解除合同的意思表示，如若不然，在2019年10月17日李丽红取回税控盘以及印章的时候赵东方就应对此影响其经营的行为提出异议，而赵东方对李丽红的行为并未制止也从未提出过异议，由此可推论其与李丽红应就解除合同进行过一定协商。至2019年11月16日，赵东方、李丽红以及后续承租的案外人曾1、案外人程某三方于讼争商铺内进行租赁事宜的协商可见，赵东方、李丽红在该时间节点对于讼争合同的解除应达成共识，且李丽红亦以实际行动在重新寻找到租客后另行签订了《租赁协议》，再结合李丽红当庭自认于该日收回讼争房屋的表述，本院认定讼争合同的解除日应为2019年11月16日。针对争议焦点二：讼争合同解除后，应当对于讼争合同之后果进行处理。首先，对于租赁保证金130,000元是否应予返还？虽然李丽红现主张赵东方系违约方应对于该租赁保证金予以没收，但从双方的微信记录(2019年11月6日)中双方对于2,000元电费的缴纳的措词可见，当时双方对解除合同进行磋商时应对于违约后果的处理做出过一定的讨论并达成共识，即如果赵东方帮助李丽红寻找到后续的租客，则李丽红将退还其已付租赁保证金。若如李丽红所述其从未答应赵东方可退还租赁保证金一事。在一切按照讼争合同约定处理而赵东方将被没收租赁保证、承担高昂的违约金的前提下，赵东方还如此积极寻找租客并进行联系、斡旋并积极询问李丽红相应新的租金标准并约定三方于讼争房屋内进行后手的承租协商事宜等行为实难自洽。而案外人程某的作证可见，其确实先联系了赵东方并通过微信对于讼争房屋的租金、房屋情况进行了初步的了解。综上，本院认为基于案外人对于讼争房屋的后续承租行为，李丽红向赵东方返还租赁保证金130,000元条件已然成就，故该租赁保证金应向赵东方予以返还。其次，对于赵东方多支付部分的租金是否应予以返还？双方对于赵东方实际支付租金至2019年12月19日并无争议，而李丽红当庭认可其于2019年11月16日收回讼争房屋。基于赵东方在本案中仅主张返还自2019年12月7日起至2019年12月19日止的租金，本院对此予以支持。但赵东方主张的金额计算有误应为27,258元(65,000元÷31天×13天)，本院对于该金额纠正后予以支持。再次，对于双方各自主张的违约金如何处理？1.赵东方主张要求李丽红支付的违约金130,000元部分。因为李丽红在讼争合同解除中不存在违约情形亦无过错，故本院对于赵东方该项诉请不予支持；2.李丽红主张要求赵东方支付的违约金780,000元部分。李丽红陈述了赵东方诸多的违约行为，虽然实际赵东方多数违约行为的违约情节轻微亦未造成李丽红严重的损失，但李丽红仍坚持按照合同约定主张了高昂的违约金。对此，本院认为对于讼争合同因赵东方经营不善而提出解约的违约行为，其已经通过积极寻找并促成李丽红与案外人达成《租赁协议》的行为尽可能得降低了损失。该解约行为并未导致李丽红租金利益的减损亦未造成其产生房屋空置的损失，相反从李丽红与案外人曾1签订的《租赁协议》中载明的租金金额可见李丽红的实际租金收益还高于讼争合同之约定。至于李丽红主张赵东方存在擅自转租的违约行为，从双方的微信记录可见其知晓赵东方张贴招租信息的行为并对租赁价格还作出了指示，就此可以认定赵东方并未擅自转租。至于李丽红主张赵东方破坏房屋结构、逾期支付租金、物业费、水电费、行政处罚的违约行为。本院认为赵东方装修时误敲承重墙的行为在物业公司告知、制止后便及时整改，并未造成严重后果；至于赵东方逾期支付租金、物业费、水电费的违约行为。至庭审前双方已经结清所有欠付费用，赵东方支付的水电费等均包括罚息在内，对于上述违约行为亦未造成严重后果；至于赵东方借用案外人亦丽公司名义经营遭遇行政处罚的违约行为，其已经向李丽红支付了所有的罚款。而双方合同中明确约定李丽红向赵东方出借营业资质，对于赵东方经营瑕疵致使亦丽公司遭受处罚，李丽红亦应承担擅自出借营业资质之责任后果。综上，本院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑赵东方诸多违约情形的主观恶意、违约时间的长短、对李丽红造成的实际损害等因素后，酌定由赵东方向李丽红支付违约金2,000元。最后，对于双方各自主张的损失如何处理？1.赵东方主张的设备损失72,300元部分。其主张的设备损失明细可见，基本为讼争房屋内留存的厨房、餐饮设备。双方合同解除后，其理应将讼争房屋内可移动之物品及时予以搬离。但由于双方发生争议导致屋内留存的设备搬至屋顶长达八个月之久。无论是案外人程某与赵东方的微信记录还是李丽红与赵东方的微信记录，均提示过赵东方及时搬离、尽快搬离。故对于该部分设备损失，本院认为不应归责于李丽红，故对于赵东方的该部分主张予以驳回。2.赵东方主张的装修损失256,100元部分。对此本院认为赵东方主张的装修损失因现场灭失已无从评估且李丽红并非讼争合同解除的违约方，故对于赵东方的该部分主张亦予以驳回。3.赵东方主张的律师费10,000元，对此本院认为根据双方合同约定只有在李丽红存在违约的前提下才需要承担赵东方所发生的律师费。故基于李丽红在讼争合同履行过程中不存在违约，对于赵东方的该项诉请本院一并予以驳回。4.赵东方主张要求退还的网络费4,000元部分。经双方举证以及庭审查明可见，赵东方确为了讼争房屋承租期间的网络使用向案外人刘某某支付了自2019年7月起至2020年7月止的相应网络费。但赵东方和李丽红的《租赁合同》中并未就网络费的支付作出过约定而李丽红与案外人曾1的《租赁协议》中同样未对网络费的承担、支付作出过约定。基于赵东方实际向刘某某支付网络费的情况，本院认为对于其所认为的多支付部分的网络费应向案外人刘某某予以返还。故对于其此项诉请，本院予以驳回。5.李丽红主张的经济损失102,500元(家具100,000元以及腾退费用2,500元)。对此本院认为其中的家具部分在讼争合同签订后赵东方支付过35,000元的款项，虽然李丽红称35,000元仅属于使用费，但这并不符合餐饮行业商铺租赁时的操作惯例。如若李丽红所称属实，双方亦应对于使用家具的对象进行明确以方便租赁期满后由赵东方予以返还，但双方的实际操作显然未按此进行。至于腾退费用2,500元，根据李丽红举证的微信记录、情况说明等对于支付对象身份难以明确且对于2,500元所针对的腾退标的亦难确定。综上，对于李丽红该项诉请，本院不予支持。6.李丽红主张的律师费30,000元部分。本院认为赵东方确存在诸多违约瑕疵，本院亦据此判决由其承担违约金2,000元。但实际李丽红的反诉诉请高达1,000,000元，相应律师费的收取标准按照常理也应依据委托方的诉请金额标准予以计算。基此，参考业内律师费收取标准以及最终本院支持部分的诉请金额比例。本院酌定由赵东方向李丽红承担律师费2,000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)赵东方与被告(反诉原告)李丽红于2018年12月10日签订的《租赁合同》于2019年11月16日予以解除；二、被告(反诉原告)李丽红于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)赵东方返还自2019年12月7日起至2019年12月19日止的租金人民币27,258元；三、被告(反诉原告)李丽红于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)赵东方返还租赁保证金人民币130,000元；四、原告(反诉被告)赵东方于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李丽红支付违约金人民币2,000元；五、原告(反诉被告)赵东方于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李丽红支付律师费人民币2,000元；六、驳回原告(反诉被告)赵东方其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)李丽红其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计人民币5,033元，由原告(反诉被告)赵东方负担人民币3,310.42元，由被告(反诉原告)李丽红负担人民币1,722.58元。反诉案件受理费减半收取计人民币7,091.25元，由原告(反诉被告)赵东方负担25元，由被告(反诉原告)李丽红负担7,066.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上某市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年八月十二日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。