安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0104民初2658号 原告（反诉被告）：徐睿,女,汉族,1989年8月24日出生,现住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：徐林，安徽承义律师事务所律师。 委托代理人：杨桢，安徽承义律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡波,男,汉族,1970年9月5日出生,现住安徽省合肥市蜀山区。 被告（反诉原告）:洪世忠,女,汉族,1970年3月1日出生,现住安徽省合肥市蜀山区。 二被告（反诉原告）委托代理人：张全喜，安徽润天律师事务所律师。 二被告（反诉原告）委托代理人：张罗海，安徽润天律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）徐睿与被告（反诉原告）胡波,洪世忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐睿及委托代理人徐林、被告（反诉原告）胡波及二被告（反诉原告）委托代理人张全喜到庭参加诉讼。双方申请庭外和解期限二个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法判令二被告继续履行《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》,协助原告办理合肥市政务区翠庭园33幢502室房屋产权过户登记手续,将房屋过户登记至原告名下。2、请求贵院依法判令二被告在原告支付完全部购房款后将合肥市政务区翠庭园33幢502室房屋交付给原告。3、请求贵院依法判令二被告向原告支付违约金286000元。4、请求贵院依法判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:“中墅地产-颐园世家店”由合肥风雷房地产营销策划有限公司运营,系原告与二被告存量房买卖的居间服务商。2019年9月15日。原、被告双方在“中墅地产-颐园世家店”签订《存量房买卖合同》约定:二被告将名下位于合肥市政务区翠庭园33幢502室出卖给原告。建筑面积51.72平方米,转让价款为143万元;双方确认在合同签订后60日内向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。同时双方签订《房地产买卖合同之补充协议》约定:原告向二被告支付定金3万元，该笔定金在支付首付款时视为首付款一部分;原告在贷款预审当天将第一笔购房款34万元支付给二被告,第二笔购房款63万元于过户当天支付:二被告违约的应在违约行为发生之日起十日内退还定金,并以相当于该合同约定房屋总价款的20%向原告支付违约金。上述《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》签订后,原告即依约履行了定金支付义务,并在2019年9月27日将第一笔购房款35万元支付至被告胡波名下账户。然虽经原告及中介机构工作人员多番催告,二被告均怠于协助原告办理房产过户手续。并且,经原告调查得知,二被告在2019年9月29日即将涉案房产在链家网另行挂牌出让,其主观违约意图明显。据此,原告依法提此诉请,望贵院明断案情、维护原告的合法权益为盼! 被告辩称：在案涉房屋买卖中是本诉原告违约，本诉被告没有违约。请驳回本诉原告的各项诉讼请求，并判令本诉原告承担本诉的各项诉讼费。事实与理由，第一点，存量房买卖合同第三条约定，款清交房,本诉原告至今未付清房款。依据合同法第67条关于抗辩权的规定，被告不予交房不构成违约；二、存量房买卖合同第五条约定合同签订后60日内，双方房地产管理部门申请存量房转移登记手续，按照这个约定双方办理过户的时间是2019年的11月15号前。同时，本诉原告提交的房地产买卖合同、补充协议2.2（2）规定。乙方于过户当日将第二笔购房款63万元整以资金托管的方式，按照这个约定本诉原告应在过户前，也就是在10月15日前应当将第二笔购房款63万元支付给本诉被告。但是本诉原告在双方约定的过户日之前出尔反尔，提出过户当天给40万元，其余20万元于12月10日支付，两被告均表示反对。双方多次交涉，至今没有结果，并最终导致本案发生。从上述事实可见，本案的发生是因为本诉原告，没有按照双方的约定，在过户当日付清第二笔购房款63万元造成，因此，按照合同交易的违约方是本诉的原告而非被告。房地产买卖合同之补充协议，没有房产共有人被告二的签字。因此该补充协议自始无效。四、即便该补充协议有效，被告也不构成违约。协议补充协议的第2.2（2）规定。乙方于过户当日将第二笔购房款63万元支付给甲方。该条的第四项规定在贷款审批通过后，七个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。本诉原告既未支付63万元的购房款，也至今没有通过贷款审批，也从未通知过本诉被告其贷款审批获得通过。我们认为案涉交易当中，本诉被告没有违约。 反诉原告诉称：1.依法判令反诉被告立即支付反诉原告售房款1050000元；2.依法判令反诉被告支付反诉原告违约金150150元（以1430000元为基数，按照日万分之五暂计算自2019年9月16日-2020年4月16日，实付至款清之日止）；3.请求判令反诉被告承担本案各项反诉费用。事实与理由：2019年9月15日，反诉原被告在“中墅地产-颐园世家店”居间下签订《存量房买卖合同》及附件，约定反诉原告将其共有的位于合肥市政务区翠庭园33幢502室的房产以总价1430000元出售于反诉被告，合同第二条约定“付款期限和付款方式由双方在本合同附件四中约定”，而该合同附件四被以“ｘ”形式作废且关于付款期限付款方式处的约定均为空白。同日，反诉被告与反诉原告中的胡波单独签订了一份居间商提供的《房地产买卖合同之补充协议》，协议第二条约定反诉被告“于贷款预审当天将第一笔购房款叁拾肆万元整以房管局资金托管的方式支付；于过户当天将第二笔购房款陆拾叁万元整以非房管局资金托管的方式支付....”，反诉原告中的洪世忠未在该补充协议上具名确认。上述合同签订后，反诉原告将案涉房屋的两本房产证原件交给了房屋中介，但时至今日，反诉被告因其申请的住房公积金贷款迟迟未获审批并放款导致其尚有剩余房款1050000元未予以支付，反诉原告多次催收未果。反诉原告之所以急于出售该房屋系为了尽快以较合理价格购买合肥市高新区的一处房产，为此反诉原告还提前解除了该出售房屋的租赁合同，但由于反诉被告迟迟未能付款，反诉原告拟购买的房产已大幅涨价，反诉原告已无力购买，损失惨重。同时，反诉原告为便于向反诉被告履行交房义务，至今未将案涉房屋出租，经济利益受到损失。综上所述，反诉被告未能严格合同约定按时、足额地向反诉原告支付房款，导致反诉原告受到重大经济损失，反诉被告的行为已构成违约，故反诉被告不仅应立即向反诉原告支付全部剩余房款，且应依据合同第八条之约定向反诉原告支付违约金。 原告（反诉被告）辩称：1.反诉原告在事实与理由部分的陈述与客观事实以及双方签订的补充协议约定不符。双方的补充协议当中明确约定，反诉被告在过户当天向其支付第二笔购房款60万元，加上之前的定金3万元，就是63万元。在此期间反诉被告包括中介机构多次催促反诉原告前往办理过户登记的手续，并且明确表示第二笔购房款已全部准备妥当双方在过户当天履行款项的支付义务。但是反诉原告一直以各种理由予以推脱，并且反诉原告在2019年9月29日通过另外一家中介机构，将涉案的房屋另行准备挂牌出售，其违反双方之间协议约定的意思表示明确，据此，反诉被告认为反诉原告的所有诉请缺乏事实及法律的依据,请求驳回其全部的反诉诉请。 经审理查明：2019年9月15日。胡波、洪世忠作为甲方、徐睿作为乙方在安徽中墅房地产经纪有限公司颐园分公司签订《存量房买卖合同》约定:甲方出卖存量房坐落在合肥市政务区翠庭园33幢502室，建筑面积51.72平方米,转让价款为143万元;双方确认在合同签订后60日内向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过柒日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过柒日后，乙方未支付存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，如果乙方愿意继续履行合同经甲方同意，合同继续履行。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过柒日内，甲方应按日向乙方支付本合同跟第二条约定转让存量房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；二、逾期超过柒日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，乙方解除合同的，将应自收到乙方解除合同解除到达之日起十日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同经乙方同意，合同继续履行等，同时双方签订《房地产买卖合同之补充协议》约定:甲乙双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方购房定金人民币叁万元整，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于贷款预审当天，将第一笔购房款34万元，以房管局资金托管；乙方于过户当天将第二笔购房款陆拾叁万元整以非房管局资金托管方式支付给甲方，乙方于/将第三笔购房款/元支付。甲方关于权属转移登记，经甲乙双方协商，甲乙双方同意，在贷款审批通过后七个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，备注差额陆拾叁万元，物业交割，甲乙双方应当在款清甲方自行办理物业交割手续，备注：差额陆拾叁万元，网签价捌拾万，省直公积金贷款（以实际贷款额为准）其余全部为首付款。第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方需向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的甲方，出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内退还定金，并以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十日内以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。2019年9月15日，胡波出具售房承诺书，本人胡波承诺安徽省合肥市政务区翠庭园33幢502室该房屋系胡波洪世忠的房屋，现因洪世忠不能到现场与买方徐睿签订存量房合同所以由本人代签，本人确定产权人洪世忠已委托本人办理此事，并对本人签订合同的内容已知晓并同意，如果洪世忠有异议，本人愿意承担一切相关法律责任，2019年9月15日胡波出具定金收据一张，内容为收到该房定金30000元，胡波、洪世忠作为甲方与乙方徐睿签订二手房交易结算资金专户托管协议，约定拟交易案涉房产托管资金为350000元，2019年9月27日徐睿向胡波指定账户转款350000元进行资金托管，原告认可前期资金紧张提出60万元分两次支付即过户当天给40万元2019年12月10日前支付20万元，被告未同意，原告在约定过户时间前对该主张进行变更即完全按照买卖合同补充协议履行、被告因原告公积金贷款能否办理及办理时间不明确，在双方约定办理过户手续当天及之后协商未达成一致，双方后续手续搁置至今。 2019年12月2日安徽中墅地产出具情况说明，胡波、洪世忠应当在2019年11月15日前协助徐睿办理房屋产权变更手续，然在徐睿已安好房地产买卖合同之补充协议准备好60万元购房款的情况下，虽经我公司业务经理张坤多次与胡波沟通、通知，其均已各种理由推脱、拒绝协助办理房屋产权变更手续，致使双方约定的购房款按揭事宜无法进行，房屋买卖被迫中止等。 上述事实，有原告（反诉被告）提交的二被告身份证复印件，房产证复印件、《存量房买卖合同》复印件、《房地产买卖合同之补充协议》原件、《售房承诺书》原件《定金收据》原件、《二手房交易结算资金专户托管协议(银行)》复印件、《授权冻结委托书》复印件、《业务凭证》原件、《超级柜台客户回执》复印件,《情况说明》原件及短信、微信截图复印件,被告提交的反诉原告身份证原件、反诉被告身份证复印件、《存量房买卖合同》及附件原件、《房地产买卖合同之补充协议》原件、《房证收据》原件、《定金收据》复印件、农业银行《借记卡产品资料查询》凭证复印件、微信聊天记录（提供原始载体手机），及双方当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：洪世忠通过办理资金托管手续对胡波出卖房屋行为予以确认，当事人之间签订的合同系各方真实意思表示,合法有效，，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。现原被告均要求合同继续履行，本院予以支持，但鉴于徐睿未提供证据证明已足额支付房款符合其合同约定的过户条件,徐睿要求办理过户登记及交付房屋的请求均不予支持，徐睿要求判令二被告支付违约金286000元，未举证证明被告存在双方约定根本违约的情形,且反诉原告亦要求继续履行合同，要求二被告支付违约金不予支持；胡波、洪世忠要求徐睿按合同第八条支付违约金，鉴于约定的履行期限为于过户当天将第二笔购房款陆拾叁万元整以非房管局资金托管的方式支付，该过户手续尚未履行，反诉原告的该请求不予以支持，胡波、洪世忠要求徐睿给付售房款1050000元，不符合双方签订的房屋买卖合同及补充协议对于售房款付款方式的约定，亦不予支持，综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、胡波、洪世忠与徐睿之间签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》继续履行； 二、驳回原告其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告的反诉请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告徐睿承担，反诉费用7800元，由胡波、洪世忠承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二〇年八月二十日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。