苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4545号原告（反诉被告）：苏州民丰置业有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道郭新东路1号。法定代表人：曹斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：沈芳，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉，江苏坤象律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州佳幸塑胶有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道通达路429号。法定代表人：王雪，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永明，江苏明荣律师事务所律师。原告苏州民丰置业有限公司（以下简称民丰置业公司）与被告苏州佳幸塑胶有限公司（以下简称佳幸塑胶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，审理中，被告佳幸塑胶公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民丰置业委托诉讼代理人沈芳、刘玉，被告佳幸塑胶公司法定代表人王雪及委托诉讼代理人赵永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民丰置业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告将其占用的坐落于的厂房（面积1744.83平方米）腾空并交付原告；2、判令被告支付占有使用费（以年租金706372元为标准自2020年1月1日起计算至实际腾退之日止）。事实和理由：2018年1月18日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，被告向原告租赁厂房（面积1744.83平方米），租赁期限2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期满后双方未再续签租赁合同，被告继续占用涉案厂房，经原告催告后被告仍拒不办理腾退手续，原告为维护自身合法权益故起诉至法院。被告佳幸塑胶公司辩称：1、涉案房屋原告已与拆迁公司达成拆迁协议并已履行，故房屋所有权已经发生实质性转移，原告要求被告支付占有使用费没有法律依据，要求原告提供拆迁协议；2、原告未能提前通知被告所租赁的房屋到期不再续租，因疫情的不可抗力，虽被告努力采取了措施，但没有办法办理生产环保许可证，导致搬迁延误，这属不可抗力，被告不应承担责任；3、被告已租房10年有余，根据2007年双方签订的租房协议第二条规定，被告经过原告的同意对房屋设施进行了添附，被告的添附资产提升了房屋价值，双方在该租赁合同中约定该添附部分价值属被告所有，而原告在要求被告搬迁的过程中并没有对该部分价值给予被告补偿；4、原告不顾疫情影响要求被告支付房屋占有使用费，以两倍价格计算，要求过高，被告无需再缴纳房屋使用费。同时，被告已于2020年6月下旬腾空涉案房屋，目前道路已经挖断，厂房门口已经砌墙。被告佳幸塑胶公司同时提出反诉主张：判令反诉被告赔偿反诉原告损失803000元。事实和理由：自2008年1月1日起反诉原告租赁反诉被告房屋，房屋为毛坯房，水倒边，电由反诉原告自行解决，为此反诉原告支付276000元进行电力增容，支付了300000元建设道路、绿化。在2008年经反诉被告同意支付277000元搭建临时建筑300平米，原、被告在2007年10月12日签订的租赁协议中约定上述资产归反诉原告所有。到期后，反诉原告持续租赁涉案房屋，因拆迁原因反诉被告要求反诉原告租赁房屋到2019年12月31日终止，因反诉被告未能对反诉原告的财产进行赔偿，故提出上述反诉。反诉被告民丰置业辩称：反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理认定事实如下：苏州市吴中区郭巷街道双浜村1幢钢、钢混结构二层非居住用房，建筑面积2628.15平方米，2幢混合结构一层非居住用房，建筑面积41.44平方米，均登记在原告苏州民丰置业有限公司名下。2007年10月12日，民丰置业公司（出租方、甲方）和佳幸塑胶公司（租赁方、乙方）签订租房协议，明确甲方将通达路标准厂房租赁给乙方，房屋面积为2628.15平方米，租期自2008年1月1日至2012年12月31日（签订本协议有3个月时间乙方需筹备电力）。到期后，优先乙方续租。供电乙方自上变压器，投资由乙方负责，租期到后，如乙方不续租，其资产归乙方。供水甲方负责到边。水电费用，由乙方负责。上述合同到期后，双方多次续签合同，于2018年1月18日再次签订厂房租赁合同，明确：甲方将位于的厂房或仓库租赁乙方使用，租赁面积经双方确认为1744.83平方米，租赁物功能为工业性厂房，包租给乙方使用，租赁期限为2年，即从2018年1月1日起至2019年12月31日止。租赁期限届满前2个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第一年租金为336368元，第二年租金为353186元。本合同生效后，甲方开始申办供电增容的有关手续，因供电增容所应缴纳的费用，包括但不限于增容，由乙方承担。乙方应在甲方申办有关手续期间向甲方支付有关费用。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，需事先向甲方提交装修、改建涉及方案，并经书面甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。该租赁合同免责条款约定：13.1若因政府有关租赁行为的法律法规的修改导致甲方无法继续履行本合同时，按本条第2款执行。13.2凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何乙方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情和合同不能履行、或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公正机关出具，如无法获得公正出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责。该合同明确约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2019年11月6日，民丰置业公司向佳幸塑胶公司发送租赁合同到期终止函，明确：1、双方之间的租赁合同关系将于租赁合同到期日即2019年12月31日正式终止。2、要求佳幸塑胶公司于到期之日前，结清截至租赁到期日的租金、水电费、滞纳金（如有）及各项应由佳幸塑胶公司承担的费用。3、要求佳幸塑胶公司于2019年12月31日24时前，将租赁物内佳幸塑胶公司物品迁出并将租赁物清扫干净、恢复原状后归还，否则将依据租赁合同该约定收取租赁物占有使用费，并保留追究违约责任及赔偿损失的权利，同时，遗留于租赁物内的一切设施设备，包括装修等物品将被视为放弃物，由民丰置业公司自由处置。4、要求佳幸塑胶公司在2019年12月31日24时前，办理完水、电、通讯（如有）、网络（如有）、煤气（如有）、营业执照迁出或注销等手续，如逾期未办理完成的，应按照租赁合同的约定承担违约责任。5、要求佳幸塑胶公司于2019年12月31日24时前将租赁物内的专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还，否则专用设施的维修、更换费用应由佳幸塑胶公司承担。该通知函佳幸塑胶于2019年11月8日收到。2020年4月1日，民丰置业公司委托江苏坤象律师事务所律师陈兰燕向佳幸塑胶公司发送律师函，明确要求佳幸塑胶公司在收到该律师函3日内结清拖欠款项、腾空并交还租赁物等行为。该律师函于次日送达佳幸塑胶公司。庭审中，民丰置业公司陈述，经其经办人现场查看，涉案房屋中佳幸塑胶公司人员已经撤离，但现场遗留大量设备尚未搬迁，且佳幸塑胶未与原告进行房屋交接，涉案房屋仍由佳幸塑胶公司占有使用。佳幸塑胶陈述，涉案房屋内还有三台造粒机未能搬离，道路已被挖断，墙已被砌起来，已无法搬迁，并且上述三台造粒机目前也无可安置的地方，会尽快安置，同时2008年其在厂房外搭建了1栋临时建筑，该建筑内还有一些环保设备，如冷却塔、处理气体的机器等。佳幸塑胶公司表示，涉案厂房一开始全部由其承租，后来让出部分面积给他人承租，民丰置业为此同意其搭建了300平米的临时建筑，其整租的时候只有围墙、厂房、泥地，连门卫室的门都是其安装的，在2019年10月民丰置业还要求其上环保设备，其以为可以续租故继续投入了环保设备，但在2019年11月民丰置业又表示不再续租了。其生产需要环保许可，办理新的许可必须要有租房协议，由于疫情影响，即使办理了新的租房协议，也导致其无法及时办理环保许可，在涉案房屋其可以正常生产，搬迁后则无法生产，其不存在恶意占用，为此提供了2008年5月10日编制的建设项目环境影响申报登记表，2019年12月18日与出租房张全兴签订的租房合同、收据、苏州市吴中区木渎镇尧峰村经济合作社证明各一张，显示佳幸塑胶公司向张全兴租赁厂房，约定租期为2020年1月1日至2020年12月31日，2020年1月5日交付租费43200元租金，该租赁合同未署名约定租赁地址、租赁面积，苏州市吴中区木渎镇尧峰村出具书面证明表示，张全兴位于尧峰工业园7号厂房对外出租，土地性质为私有，建筑面积为1200平方米，房产登记时间为2008年1月，由于手续原因，该产权证尚在办理中无法办理产权证。关于佳幸塑胶反诉的损失主张，其提供了2007年、2008年的缴款通知、进账单、发票以及变电器照片、彩钢房照片等，明确其支付了276000元用于电力增容，支付300000元用于道路建设和绿化，支付227000元用于搭建临时建筑，以上共计803000元，结合2007年10月12日双方签订的租赁合同，佳幸塑胶认为该租房协议中明确供电由其自上变压器，投资由其负责，租期到期后，如其不续租，则资产归其，故要求民丰置业予以支付。民丰置业认为增容设备的费用其无约定或法定的赔付义务，彩钢房的搭建未经其同意，其均无需赔付。以上事实，由民丰置业公司提供的2018年1月18日厂房租赁合同、租赁合同到期终止函、产证、律师函及邮寄材料，由佳幸塑胶公司提供的2007年10月12日的租房协议、2008年5月10日的建设项目环境影响申报（登记）表、收据、租房合同、证明、支付凭证、发票、照片，由本院制作的开庭笔录、举证质证笔录等证据在线佐证。本院认为，2007年10月12日、2018年1月18日佳幸塑胶公司和民丰置业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应诚信履行各自的合同义务。本案中，双方签订的最后一份租赁合同约定的租赁期限至2019年12月31日止，在到期之前民丰置业公司已提前书面告知佳幸塑胶公司到期不续租，佳幸塑胶公司理应对租赁合同到期时搬迁、交还租赁物提前做准备。佳幸塑胶公司虽提供了证据证明其已于2019年12月18日另行租赁了厂房，但当庭又自认合同到期日即2019年12月31日并不存在搬迁障碍，但由于环保许可的办理及疫情影响，其搬迁后无法在新租赁地点办公，故佳幸塑胶公司未能举证证明在租赁期限届满前为按约交还租赁物做了充分准备工作，双方之间的合同履行并不存在因疫情、因道路建设受损的情况。因佳幸塑胶公司怠于按约搬迁而造成的损失，应由佳幸塑胶公司自行承担，目前涉案现场并非完全不能搬迁，仅是搬迁难度增加，故佳幸塑胶公司的相关辩称意见本院不予采纳。综合本案案情，本院认定佳幸塑胶公司应腾退、交付涉案租赁厂房并应按合同约定每年353186元的标准向民丰置业公司支付自2020年1月1日起至实际迁出、搬离、交还之日止的房屋占有使用费。民丰置业公司要求按照706372元/年为标准计付占有使用费的意见，与事实不符，本院不予采纳。至于佳幸塑胶公司反诉要求民丰置业公司赔付损失803000元的意见，本院认为佳幸塑胶公司的上述主张证据尚不充分，理由如下：1、虽2007年10月12日的租赁协议中约定合同到期后，佳幸塑胶公司有优先承租权，到期后，如佳幸塑胶公司不续租，则供电资产归佳幸塑胶公司，但该协议中所载明的租期应为该合同约定租期即截止日为2012年12月31日，该合同的上述内容仅仅约定在该租房协议到期后，若因佳幸塑胶公司原因不续签则相关的供电投资设备归佳幸塑胶公司。庭审中，佳幸塑胶公司将该租期到期理解为佳幸塑胶公司多次续签合同后不再承租涉案房屋，不符合该条款的内涵本意；2、佳幸塑胶公司提供的增容设备的支付凭证、发票，均产生于2007、2008年，庭审中，双方一致确认自2007年10月12日签订该份协议后，截至2018年1月16日双方签订最后一份租赁协议，之间双方续签过多份租赁合同，佳幸塑胶公司所陈述的增容设备、电线其已使用了10年有余；3、结合佳幸塑胶公司实际使用上述增容设备、电线等的年限，以及2007年合同签订的内容可知，2007年签订该合同约定资产归属时实际系充分考虑佳幸塑胶公司投入后实际使用年限较短而造成利益失衡而做出的约定；4、双方一致确认从未就供电设备的归属进行过特别约定；5、依据双方签订的2018年1月18日厂房租赁合同，该合同中明确约定，合同生效后申办供电增容的有关费用，均由承租人承担，即双方已在该合同中约定承租后的增容费用由承租人承担的约定；6、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外，本案中，佳幸塑胶公司反诉主张的电力增容费、道路和绿化费、临时建筑费用均与装饰装修一致，属于对涉案不动产的添附，现双方约定的租期已届满，佳幸塑胶公司要求民丰置业补偿上述费用的意见，无法律依据，本院不予采纳。综上，佳幸塑胶公司应将其占用的位于苏州市吴中区的厂房（面积1744.83平方米）腾空并交付民丰置业公司，并支付自2020年1月1日起按照每年353186元的标准计算至实际腾退之日止的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州佳幸塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内迁离、腾空苏州市吴中区厂房（面积1744.83平方米）并将之交还原告苏州民丰置业有限公司。二、被告苏州佳幸塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州民丰置业有限公司支付自2020年1月1日起至实际交还之日止按年租金人民币353186元的标准计算的占有使用费。三、驳回原告苏州民丰置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏州佳幸塑胶有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2604元、反诉案件受理费5915元，合计人民币8519元，由原告苏州民丰置业有限公司负担1151元，由被告苏州佳幸塑胶有限公司负担7368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 员 顾霞二〇二〇年八月二十日法官助理 张望书 记 员 于悦