江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初155号原告乐平市市场经营服务中心，住所地乐平市中小企业局院内，统一社会信用代码91360281716514816E。法定代表人涂少庆，系该中心主任委托代理人张镜，江西护三农律师事务所律师，特别授权。被告乐平市家家欣超市，住所地乐平市吉利商业广场**，统一社会信用代码923360281MA3596YF9A。经营者雷志乐，系该超市负责人委托代理人王昱松，江西景之元律师事务所律师，特别授权。原告乐平市市场经营服务中心诉被告乐平市家家欣超市租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日作出（2018）赣0281民初839号民事判决。乐平市市场经营服务中心不服提起上诉，景德镇市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）赣02民终1044号裁定书，以原审判决主要事实不清，适用法律错误，撤销原判，发回重审。本院于2019年1月9日立案受理，受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐平市市场经营服务中心诉称，2009年8月27日，原告与被告的投资方东莞市佳欣服装城签订了一份租赁合同约定，被告租赁乐平市吉利商业广场（二期）二层，租赁面积为6125平方米，前五年（2009年12月29日起至2014年12月28日止）被告支付原告自有面积1765平方米租金，后五年（2014年12月29日起至2019年12月28日止）被告支付租赁面积6125平方米的租金。租金标准分别为：2009年12月29日至2011年12月28日为8元/㎡每月，2011年12月29日至2013年12月28日为10元/㎡每月，2013年12月29日至2015年12月28日为12元/㎡每月，2015年12月29日至2017年12月28日为14元/㎡每月，2017年12月29日至2019年12月28日为16元/㎡每月。并约定被告应在2014年12月29日前将12.81万元交付给甲方作为合同履约保证金。合同签订后，被告仅在2013年12月29日之前全面履行合同义务，交付了原告租金。之后，被告以种种借口为由，拖欠履约保证金、租金未付。原告也因为被告的行为，多次被散户业主诉至法院。为此，原告诉至法院请求支持以下诉讼请求：1、判决被告支付原告租金计人民币3388396.8元；2、本案诉讼费由被告承担。原告于2020年5月28日向本院变更诉讼请求，理由为因被告已经和其他业主协商调解并付清了除原告外的其他业主租金，而且租赁合同已全部到期，为此原告将原诉讼请求变更为被告支付原告自2013年10月29日至2020年2月28日租赁期满的租金1835600元并承担逾期利息。原告乐平市市场经营服务中心为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、原、被告主体资格相关证据；2、原、被告之间所签订的租赁合同；3、原房主的承诺书，证实除了原告的房屋以外，其他没有销售的房屋全部授权给原告，一并租赁给被告；4、判决书，证明原、被告之间的合同是合法有效的，应当受法律保护，原告因为被告没有缴付给其他业主的租金，承担了连带责任。被告乐平市家家欣超市辩称1、本案租赁物总面积6125平方米，原告仅是其中部分店面的产权人，大部分店面的产权为上饶市国金投资管理有限公司和散户业主所有。因对原、被告约定的租金不满，部分散户业主作为产权人向原、被告提起了多个诉讼。2、被告基于对原告及其所拥有的统一租赁管理权信任，于2009年8月27日与原告签订《租赁协议》，该协议合法有效。该租赁协议第二条第二段结尾处明确约定了“合同期内该项目各业主利益由甲方负责协调管理，如发生房产纠纷与乙方无关，由甲方自行处理，并不影响到乙方的正常营业”，原告作为出租人，应当保障承租人能够正常租赁使用租赁物。而由于原告的统一租赁管理权未得到部分散户业主的认可，导致部分散户业主以产权人身份阻挠被告正常使用租赁物，给被告造成了巨大经济损失，其中包括因散户业主阻挠经营产生的直接经济损失及间接经济损失（致使超市内多家商户撤场、拒交租金产生的租金损失、诉讼保全损失及应诉律师费支出等）。3、原、被告于2010年元月20日补签的《补充合同》被景德镇市中级人民法院认定为无效合同，原因是被告基于该合同有一个免于支付租金的抗辩权，如该抗辩权行使会侵害第三人的权利。被告2009年8月27日与原告签订的《租赁协议》是合法有效的，该协议第五条第三项约定“由甲方与乐平市吉利商业广场经营有限公司在内河上对原曲桥再加宽8米作为项目通道。并通过仿古长廊一楼途经封闭式天桥连接吉利商业广场，连接口宽度为两间门面，与二期二层同时交付乙方。租赁期内，免费提供给乙方使用管理”，即原告应当提供连接口处的两间店面给被告免费使用。现由于原告不作为，致使被告2017年10月12日自行与该两间店面的所有权人签订《租赁协议》，约定该两间店面每年的租金为270000元，且被告已实际支付106万元租金给该两间店面的所有权人，该笔租金费用应当由原告承担，被告主张以下损失由原告承担，1、被告主张其因散户业主闹事，花去1.8万元钱聘请汪某与彭某协助公安维稳；因应付散户业主及原告起诉，被告共花去律师费25.1万元。被告主张其为了正常经营，垫付维修消防水泵费用25000元，有收据为证。2、被告主张其因散户业主闹事造成佳芙迩美容院及四平电器城撤场，导致店铺空置损失费1410000元，外场化妆品专柜降租造成的经济损失120000元。3、被告主张根据协商额外超合同标准向业主朱宪勇、史雪清支付34397元、根据判决额外向业主朱海萍、冯上伟超合同标准支付了24395元，根据判决额外超合同标准向但小敏、但小星、王德江支付租金82662.66元，判决的义务主体为原告乐平市市场服务中心和乐平市家家欣超市。综上，原告无视其自身的违约和不作为，希望法庭充分考虑本案的客观事实和被告在此事中产生的各项开支，给予被告一个公正裁判。另外被告在2020年3月18日已经付清了除原告之外的所有租金。被告乐平市家家欣超市为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1、由被告开具的说明，证明双方租赁合同当中被告之前的称呼是东莞市嘉兴服装城，后改名为家家欣超市，证明被告的主体资格；2、租赁合同，和原告提供的合同是一样的，证明原告在签订合同时隐瞒了其对该租赁物管理经营权的实际情况；3、补充合同、照片二张，证明被告在得知原告没有经营权的现状后，跟其对超市入口处的两个店面进行了约定，因该店面后被打通为家家欣超市的主道，因此，被告要求原告可以保障被告对这两个店面的租赁权益，因此，原告在该补充协议中承诺，将会通过购买或者租赁的方式得到该两间店面的完整产权，以便再转租给被告，否则被告有权不交纳房租。因该补充合同已在之前乐平市人民法院的诉讼中提交了法庭，被告现在只有复印件；4、2015年被告发给原告的告知函，快递单，证明因原告不具有租赁物的租赁权，导致相应的实际房东即业主影响被告超市的正常经营，因此，被告曾发函告知原告这个情况，并要求原告到被告处收取相应租金，同时解决这些争议，但原告未给予任何回应。被告为支持其辩称在重审开庭时提供以下证据：1、被告向证人张某及其丈夫支付租金的凭证及租赁合同；2、房屋所有权证复印件、证人及其丈夫吴乐民结婚证复印件、证人与该店铺之前的产权人签订的购买协议复印件；3、证人袁某、伍某证言；4、法律工作者胡凤清出具的收据一张及相关受案情况表，证明从2015年2月至2017年12月，胡凤清作为被告代理人参加一系列业主起诉的相关开支；5、领条一张、收条一张、乐平市中医院出具的五张胡凤清就诊的医疗材料，证明胡凤清在代理原、被告及散户业主的诉讼过程中曾被散户业主打伤而被告将散户业主应当赔偿给胡凤清的损失费10000元以抵扣租金方式进行支付；6、江西景之元律师事务所出具的收据及专项法律服务合同书一份，附受案情况表，证明2018年5月开始由江西景之元律师事务所作为被告的代理人处理并参与被告与原告及散户业主的相应诉讼纠纷，已累计产生7.7万元诉讼开支；7、证人汪某、彭某证言，证明被告因散户业主闹事花去9000元聘请多人协助公安维护秩序；8、至今为止被告通过协商已经达成一致的部分散户业主出具的收条，证明被告通过自己的努力和绝大多数散户业主达成了和解，这些散户业主没有一个是通过原告解决的纠纷；9、南昌松江消防产品供应站出具的2.5万元收据一张，证明被告在使用租赁物过程中进行了必要的设施维护；10、申请证人张某出庭作证。11、被告提供了给付业主上饶国金公司158万元的租金凭证。经审理查明，2009年8月20日，乐平市吉利商业广场经营管理有限公司向原告出具《承诺书》1份，内容为：“本公司承诺自2009年12月29日开始至2014年12月28日止，与贵中心统一租赁管理吉利商业广场B区二楼超市。自2014年12月29日起至2020年2月28日由贵中心行使该超市的统一管理权（我司在销售二楼超市铺位时，将拥有业主的同意委托租赁管理的承诺。）”2009年8月27日，原告乐平市市场管理服务中心（作为出租方即甲方）与东莞市佳欣服装城（作为租赁方即乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定：“……项目名称：乐平市新佳欣购物中心（以工商注册为准），项目地点：乐平市吉利商业广场（二期）二层，项目面积：约6125平方米，其中甲方前五年占1765平方米产权面积，联合租赁方乐平市吉利商业广场经营管理有限公司占有租赁面积为4360平方米，后5年甲方拥有全部二期二层统一租赁权。合同租赁期为10年，自2009年12月29日起至2019年12月28日止。合同期间该项目各业主利益由甲方负责协调管理，如发生房产纠纷与乙方无关，由甲方自行处理、并不得影响到乙方的正常营业……”。2010年元月20日，原告乐平市市场管理服务中心作为甲方与东莞市佳欣服装城（乐平市新佳欣购物中心）作为乙方签订《补充合同》1份，合同约定：“……1、甲方必须在正式合同生效后两年（2011年9月29日前）将该两间连接门面买下，或租期延长至2020年2月28日，经有关部门公证，并保障乙方在合同期内对该两间门面的免费使用管理权。否则乙方有权自2011年9月29日起拒交甲方在吉利商业广场二期二层所拥有的产权和租赁管理权的房租，并继续享有使用/经营/管理甲方在吉利广场二期二层所拥有的产权和租赁管理权。2、如甲方在本合同规定时间之后购买或租赁该两间店面，经有关部门公证，且不影响乙方后5年的经营/使用/管理，再续交/补交房租……”。2014年2月14日，乐平市吉利达置业有限公司向乐平市家家欣超市发出《关于上饶国金公司等收取法务租赁费用的函》，将其所有的房屋产权销售给上饶国金公司，总面积3068.57平方米，故上述租赁合同商铺总面积6125平方米，其中1765平方米为原告所有，3068平方米为上饶国金公司所有，其余1000余平方米系若干散户所有。上述合同及补充协议签订后，被告在2013年12月29日前全面履行了合同义务，向原告支付了租金。由于乐平市吉利达置业有限公司（店面的开发商）与店面业主（即1000余平方米的散户）所签订返租合同的期限为2009年12月29日至2014年12月28日，返租期满后，部分散户围堵家家欣超市产生纠纷，要求收回店铺，原告曾通知被告去领取租金，被告未领取。之后部分业主与原、被告进行了系列诉讼，有景德镇市中级人民法院2018赣02民终373、374、375号等判决书予以证实，被告总共超合同标准多向业主履行了107057元。另查明，从2013年10月29日起被告未支付租金至2020年2月28日合同届满。另查明，张某与吴乐民系夫妻关系，其通过拍卖程序拍得乐平市吉利商业广场曲桥通道处两间店面，并于2012年1月10日与江西黄庆仁栈华氏大药房有限公司签订《房地产买卖契约》，取得该两间店面的产权，2017年10月12日被告（乙方）与张某（甲方）签订《租赁协议》，租赁该两间店面，时间为2014年12月29日至2020年2月28日止，租金为1350000元，实际已支付1060000元。另查明，另一产权人上饶市国金公司在本案重新审理过程中减免了原告租金1168928元（上述减免金额包括但不限于上饶市国金公司应承担的过道租赁费用、疫情期间经营困难以及甲方自愿减免金额），被告乐平市家家欣超市实际支付了上饶市国金公司租金1580000元。原告于2018年3月15日诉至本院，要求被告支付自2013年10月29日至2020年2月28日租金，本院做出判决后，原告不服上诉，景德镇中级人民法院裁定书认定原、被告于2010年元月20日签订的《补充合同》显失公平，损害了其他权利人的权益，属于无效合同，权利人可以向缔约过错方追究相关责任，并将本案发回重审。重审中，原告变更了诉讼请求为1835600元，对该租金数额被告并无异议但提出为正常使用加宽曲桥所对应两间门面，根据协商结果应向产权人张某支付了后五年租金1350000元，已实际支付1060000元，但原告认为租金过高只愿意承担原来与张某夫妇协商时原告自己提出的标准每年12万元，五年共60万元。上述事实，有当事人的陈述，庭审材料，原、被告提交的证据为证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”原、被告2009年8月27日签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，原、被告双方就该合同的内容及效力并未提出异议，且该合同内容不违反法律法规，故该合同对双方当事人均有约束力，原、被告应当依照该租赁合同诚信、全面地履行各自的义务。出租人的基本义务为交付租赁物、保持租赁物符合约定用途，承租人的基本义务为支付租金。原告作为出租人，除交付租赁物，还应当按照合同约定保障承租人能够正常使用租赁物。本案中，《租赁合同》所出租的6125平方米店面中，1765平方米系原告的产权，3065平方米系上饶国金公司的产权，1000余平方米系散户购买的店面产权，现仅原告的租金总计1835600元未付，被告应予支付，根据原、被告双方签订的合同约定原告应承担通向超市两间店面的租金，原告同意承担60万元，本院予以认可。部分业主认为租金过低向法院提起诉讼，法院生效法律文书认定的超过合同标准给付业主但小敏、但小星、王德江以及朱海萍、冯上伟等人的租金107057.66元，法院判决原、被告共同承担，被告已履行了全部义务，本院酌定原告也应承担1/2即53528.83元，故被告应给付原告的租金为1835600元-600000元-53528.83元=1182071.17元。鉴于原告在本案中也存在过错，对原告要求被告支付租金逾期利息的诉讼请求本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告乐平市家家欣超市于本判决生效之日起二十日内给付原告乐平市市场管理服务中心2013年10月29日至2020年2月28日租赁期间的租金1182071.17元。二、驳回原告乐平市市场经营服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33907元，由被告乐平市家家欣超市负担16953.5元，由原告乐平市市场经营服务中心负担16953.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  何国祥人民陪审员  邹爱凤人民陪审员  江文淑二〇二〇年八月十七日书 记 员  张艳玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。