安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初3169号 原告：倪伟，男，1990年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 被告：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地合肥市合裕路钢南生活区**，统一社会信用代码91340100743091564K。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 原告倪伟与被告合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪伟，被告盛财公司委托诉讼代理人王士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的办证义务，协助原告办理产权登记；2、判令被告立即支付原告逾期交房违约金40847.32元，自2018年12月31日按日万分之二计算至2019年11月20日；3、判令被告立即支付逾期办证违约金3142.10元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告盛财公司将其开发的位于肥西县房屋出售给原告，被告盛财公司应于2016年12月28日前将取得规划许可证，并符合合同约定的商品房交给原告。合同签订后，原告倪伟支付全部房款，并应被告要求将交房时间延期至2018年12月30日。被告盛财公司于2019年11月20日才取得规划许可证，故2018年12月31日至2019年11月20日期间，被告因不具备交房条件，应承担逾期交房违约金。同时根据合同第十五条关于办理权属登记的约定，被告还应按总房价0.5%的标准支付逾期办证违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告盛财公司辩称：1、原被告于2017年8月26日签订补充合同，将原合同约定的交房时间变更为2018年12月30日，且原告已于2017年12月23日实际接收案涉房屋，故被告不应再向原告支付逾期交房违约金。2、原告在实际收房时已充分知晓案涉房屋当时并不符合合同约定的交房条件，办证时间也会相应延期，根据双方合同第十五条约定，被告仅具有协助办证义务，需要原告提交相关办证资料方可办理，在原告未提交相关资料的情况下，被告无法为其代办产证。房屋取得规划许可证并具备办证条件后，被告于2020年7月1日以微信形式通知原告办证，履行协助办证义务，故并不存在被告违约的情形，被告也无需承担逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，被告盛财公司（出卖人）与原告倪伟（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20146091860102ＳＲ20170005，备案单号：1708601755），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县商品房出售给原告。合同约定建筑面积89.80平方米，其中，套内建筑面积72.62平方米，公摊建筑面积17.18平方米，单价为每平方米6998元，总金额628420.40元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如买受人需要出卖人代办房地产权属证书的，买受人需在交房前将办证资料及办证费用，按出卖人要求提供给出卖人，如因买受人原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人自负。 合同签订后，双方于2017年8月21日进行了网上备案登记，原告倪伟以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2017年8月26日，盛财公司（出卖人）与倪伟（买受人）签订《“盛荣春天”购房补充合同》，将原合同约定的交房时间变更为2018年12月30日，原被告分别在合同落款处签名、盖章。2017年12月23日，原告倪伟向被告盛财公司出具《申请》一份，载明：“本人倪伟购买，婚期将近急需要房，申请提前拿房。房屋内部设施本人已查验，没有异议。领取钥匙只做简单装修，因此引发的责任由本人负责。”同日，被告盛财公司将案涉房屋实际交付原告倪伟。2019年11月20日，被告盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。2020年7月1日，被告盛财公司通过微信向原告发送《办证告知函》，通知倪伟办理产权登记。 以上事实，有原告的身份证、被告企业基本信息、《商品房买卖合同》、肥西县商品房网上认购备案确认单、手机微信截屏、《“盛荣春天”购房补充合同》《“盛荣春天”业主交房验收交接单》《收据》《申请》及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告倪伟与被告盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告倪伟按约支付全部购房款，被告盛财公司也应按照合同约定履行交房、协助办证等义务。 关于交房问题。2017年8月21日，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日，同年8月26日，双方又以《“盛荣春天”购房补充合同》的形式将交房时间变更至2018年12月30日，该补充合同经原被告双方签字确认，内容亦不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守，据此交房时间，被告盛财公司于2017年12月23日将案涉房屋实际交付原告倪伟，虽然当时并未取得建设工程规划许可证，但是否取得建设工程规划许可证系双方约定的交房条件，并非禁止性、效力性规定，合同双方可以口头、书面及行为的方式变更该约定内容，本案中，原告倪伟与被告盛财公司签订补充合同，递交提前拿房《申请》，并于2017年12月23日实际接收房屋的行为均表明其认可被告盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力。庭审中，原告诉称被告隐瞒实情，其系在受到欺诈的情况下接收房屋，同时提交了肥西县住房和城乡建设局的一份信访事项处理意见书复印件，以证明被告盛荣公司违规交房等事实，而该份处理意见书系对相关信访人的回复，其所载内容与本案原被告双方实际交房行为的效力无直接关联，处理意见书系复印件，无其他有效证据佐证其真实性、合法性及关联性，对其证明效力不予认定，故对其诉请被告盛财公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。 关于原告诉请的办理产权登记问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告盛财公司在2017年12月23日即向原告实际交付房屋，2019年11月20日始取得建设工程规划许可证，迟至2020年7月1日才通知原告办理产权登记，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任，故对于原告倪伟诉请判令被告盛财公司提供办理房屋权属登记所需材料，协助其办理案涉房屋不动产权证的诉请，本院依法予以支持。同理，对于原告倪伟诉请被告盛财公司按《商品房买卖合同》第十五条约定的标准支付逾期未办理产权登记违约金3142.10元（628420.40元×0.5%），本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决如下： 一、被告合肥盛财房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告倪伟办理位于肥西县不动产权证。 二、被告合肥盛财房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪伟支付逾期未办理产权登记违约金3142.10元。 三、驳回原告倪伟的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取450元，由原告倪伟负担418.50元，由被告合肥盛财房地产开发有限公司负担31.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇二〇年八月二十三日 法官助理张为 书记员王昕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。