山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁02民初849号原告（申请执行人）：兖矿东华煤焦有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区香江路120号，统一社会信用代码9137021116387858XA。法定代表人：孙明新，总经理。委托诉讼代理人：张传峰，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗欣，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告（案外人）：日照市宏德房地产开发有限公司管理人，住所地山东省日照市海滨五路北段东侧，统一社会信用代码91371100738181469X。负责人：胡明，组长。委托诉讼代理人：解伟，男，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：刘锡富，山东德衡律师事务所律师。第三人（被执行人）：日照冠华国际贸易有限公司，住所地山东省日照市黄海一路东端北侧辉煌国际海港城0单元801号,统一社会信用代码91371100679223250B。法定代表人：申维章，总经理。原告兖矿东华煤焦有限公司（以下简称兖矿公司）与被告日照市宏德房地产开发有限公司管理人（以下简称宏德公司管理人）、第三人日照冠华国际贸易有限公司（以下简称冠华公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兖矿公司的委托诉讼代理人张传峰、罗欣，被告宏德公司管理人的委托诉讼代理人刘锡富到庭参加诉讼。第三人冠华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兖矿公司向本院提出诉讼请求：准予执行位于日照市产以及该房产占用范围内的土地使用权。事实与理由：2017年4月17日，山东省青岛市中级人民法院就兖矿公司与冠华公司买卖合同纠纷一案作出(2016)鲁02民初1693号民事调解书，确认兖矿公司对冠华公司提供的其名下位于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心00l幢01单元(01)106号抵押房产(以下简称涉案抵押房产)的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。此后，冠华公司未履行调解书确定的义务，兖矿公司向山东省青岛市中级人民法院申请强制执行，案号为(2017)鲁02执240号，该案于2018年5月23日终结该次执行程序。2019年3月5日，兖矿公司向山东省青岛市中级人民法院申请恢复强制执行，案号为(2019)鲁02执恢48号。2019年9月29日，山东省青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02执恢48号之一执行裁定书，裁定将冠华公司名下的涉案抵押房产及其占用范围内的土地使用权交付兖矿公司抵偿债务。因宏德公司管理人提出书面异议，山东省青岛市中级人民法院于2020年3月20日作出(2020)鲁02执异46号执行裁定书(以下简称“异议裁定”)，裁定终止对日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心00l幢0l单元（1）106号房产占用范围内土地使用权的执行。兖矿公司认为，宏德公司管理人就涉案房产及其占用范围内的土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、宏德公司已将涉案房产及其占用范围内的土地使用权一并以出售方式转让给冠华公司，涉案房产及其占用范围内的土地使用权为冠华公司的合法财产，理应作为其责任财产予以强制执行。冠华公司通过买受方式继受取得涉案房产所有权，并实际占有使用该房产。换而言之，宏德公司与冠华公司签订房屋买卖合同后，已实际履行了交付房屋和办理产权过户的义务，仅是尚未履行土地使用权过户义务。因此，涉案房产的所有权归属于冠华公司当无异议。至于该房产占用范围内的土地使用权虽仍登记在宏德公司名下，但基于其在先的合法转让和交付房屋的行为，其已实际丧失了对该宗土地使用权的占有、使用、收益和处分权能，并负有协助办理该土地使用权过户登记的义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。据此，冠华公司在继受取得涉案房产所有权的同时，即已取得该房产占有范围内的土地使用权。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张合同法第134条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。就此，在宏德公司已交付涉案房屋并办理产权过户登记的情况下，宏德公司管理人仅以未办理涉案房产占用范围内的土地使用权过户手续为由，主张享有该土地使用权，与法相悖，不能成立。二、兖矿公司对涉案房产享有的抵押权的效力及于该房产占用范围内的土地使用权，依法对该房产及土地使用权的拍卖和变卖价款享有优先受偿权。兖矿公司对涉案房产享有的抵押权经山东省青岛市中级人民法院(2016)鲁02民初1693号民事调解书(即本案执行依据)所确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”的规定，兖矿公司对涉案房产享有的抵押权的效力及于该房产占用范围内的土地使用权。依据《执行异议复议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。兖矿公司请求贵院对案涉房屋进行强制执行，是实现抵押权的方式，有事实依据和法律依据，足以排除宏德公司管理人提出的执行异议。如前所述，宏德公司基于在先的出卖行为，仅对冠华公司享有债权请求权，其未办理涉案房产占用范围内的土地使用权过户手续，属于合同未完全履行问题。三、涉案房产及其占用土地应一并处置，否则将违反“房地一体”的司法处置原则。最高人民法院在《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件时如何执行的问题的复函》[(2010)执他字第8号]中明确：“人民法院在执行程序中，对于房屋与其占用范围内的土地使用权应一并处置”。《九民纪要》第61条再次明确了房地一体处置的司法处理原则。山东省青岛市中级人民法院(2020)鲁02执异46号执行裁定书裁定中止执行涉案房产占用范围内的土地使用权，客观上造成了涉案房产的抵押权无法实现的后果，阻碍了生效调解书所确认权利的实现。综上所述，宏德公司管理人对涉案房产以及该房产占用范围内的土地使用权不享有物权法意义上的足以排除抵押权人对抵押财产实现优先受偿权的任何物权权益，其仅对冠华公司享有合同法意义上的债权请求权。因此，请求法院在查明事实基础上，依法判决准许执行冠华公司名下位于日照市产以及其占用范围内的土地使用权。四、本案的被告也就是执行异议的异议人是宏德公司管理人，主体错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第12条的规定，宏德公司管理人以破产管理人的身份申请异议不当。被告宏德公司管理人答辩称：1、宏德公司管理人是案涉土地的使用权人，依照无权登记原则，申请执行人无权执行属于宏德公司管理人的财产用以清偿他人的债务。2、即使法院按照房地一体原则，将涉案土地进行抵债，根据物权优先于债权的原则，案涉土地的价值应该优先清偿冠华公司对宏德公司管理人的债务。3、宏德公司管理人的主体合法。4.因为诉争的土地依然登记在宏德公司名下，并且冠华公司仍然拖欠购房款，才致使兖矿公司不能办理土地产权登记。因2019年3月22日宏德公司被裁定破产重整，其名下的诉争土地应为破产财产，相关执行行为应当终止。5、管理人依法履行职责，不存在恶意诉讼之说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月19日，应宏德公司申请，山东省日照市中级人民法院作出（2019）鲁11破申3号民事裁定及决定，宣告宏德公司破产，指定山东徳衡律师事务所为破产管理人接管破产企业，胡明任管理人组长。2013年11月15日，出卖人宏德公司与买受人冠华公司签订两份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于日照市产转让给买受人冠华公司，总房款为8048629元。两份《商品房买卖合同》均约定，签订本合同时买受人一次性付清全部房款。2013年11月27日，日照不动产登记中心出具两份房款金额分别为3188475元和4806154元的发票；2013年12月2日，日照不动产登记中心为冠华公司办理了位于日照市屋的所有权证，所有权证号为……第20131129075号，包含户型：（01）106、（01）206复、（01）302复。冠华公司尚未取得上述房屋的土地使用权证，土地使用权仍登记在宏德公司名下。宏德公司管理人主张，冠华公司只支付购房款4806154元，尚欠3188475元未支付。兖矿公司与冠华公司、徐杰买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）鲁02民初1693号民事调解书，该调解书确认：一、冠华公司在调解书生效后7日内偿还兖矿公司货款本金24528032.17元，计算至2016年11月1日的逾期付款违约金9565932元。自2016年11月2日起至本案欠款付清之日的违约金，仍按合同约定的日万分之五计算。二、兖矿公司对冠华公司位于日照市产享有优先受偿权。三、徐杰在处理涉案抵押房产过程中予以配合。四、诉讼费212270元，减半收取106135元，由冠华公司承担。因被执行人冠华公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兖矿公司向本院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁02执240号。2018年1月12日，本院作出（2017）鲁02执240号之三执行裁定书，裁定准予兖矿公司撤回对徐杰的强制执行申请。2018年5月23日，本院裁定终结本次执行程序。2019年3月5日，本院裁定恢复执行，执行案号为（2019）鲁02执恢48号。2019年9月29日本院作出（2019）鲁02执恢48号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人冠华公司名下位于日照市的房屋（所有权证号为第××号）及其占用范围内的土地（证号为鲁（2018）日照市不动产权证第0015189号，房屋占用范围之外仍有该证号之下的土地）作价2750万元，交付申请执行人兖矿公司抵偿全部债务（上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人兖矿公司时起转移）；二、解除对被执行人冠华公司名下上述第一项涉及房产和土地的查封；三、申请执行人兖矿公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续（但在法院向登记机构送达本裁定书及协助执行通知书之前不得办理）；四、撤销设定在被执行人冠华公司上述第一项涉及房产和土地的抵押权；五、不再为宏德公司及其管理人预留其主张的冠华公司拖欠的购房款。2019年10月，宏德公司管理人向本院提出书面异议，请求法院依法撤销（2019）鲁02指恢48号之一执行裁定书（以物抵债），不得将位于日照市房屋占用范围内的土地，交付兖矿公司抵偿债务。本院作出（2019）鲁02执异542号执行裁定书认为，涉案土地登记在宏德公司名下，宏德公司向本院出具的函中提出，如涉案房产拍卖，以物抵债，请求法院预留相应的份额，系宏德公司一种附条件的书面确认。本案在执行过程中处置涉案房产时，并未成就其附条件即处置异议人名下财产，该执行行为不符合法律规定。据此裁定：撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02指恢48号之一执行裁定书。兖矿公司不服该裁定，向山东省高级人民法院申请复议。山东省高级人民法院作出（2019）鲁指复483号执行裁定书认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。从宏德公司管理人的异议理由看，第一个异议理由系宏德公司管理人作为案外人基于实体权利对涉案土地使用权提出排除执行异议，第二、三个异议理由系宏德公司管理人作为利害关系人提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条规定，山东省青岛市中级人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。据此裁定：一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）执异542号异议裁定；二、本案发回山东省青岛市中级人民法院重新作出裁定。本院作出（2019）鲁02执异46号执行裁定书认为，涉案土地使用权登记在案外人宏德公司名下，其是涉案土地的权利人，其权利具有合法性和真实性。在宏德公司管理人未书面明确同意（实际上是其向法院出具的复函中同意处置的条件未成就）情况下，法院将涉案土地作为被执行人的财产予以执行，没有法律依据，宏德公司管理人的权利足以排除法院的执行。据此裁定：中止对位于日照市的房屋占用范围内的土地[证号为鲁（2018）日照市不动产权证第0015189号]的执行。双方当事人有争议的证据及事实：兖矿公司提交如下证据：1、登记房地产与涉案房产同楼栋的《不动产权证书》。证明事项：与涉案房产同楼栋的其他房产已具备办理土地使用权过户的条件，执行涉案土地使用权，实现“房地合一”不存在现实障碍。2、日照市不动产登记中心于2020年7月3日出具的证明一份。证明事项：（1）该证明明确载明涉案房产占用范围的土地归被执行人冠华公司所有，与宏德公司管理人无任何关系，宏德公司管理人并不是其所称的执行标的权利人。（2）该证明也解释了该土地至今仍登记在开发商名下的原因，是只有所有业主办理完毕不动产权证后才能注销原产权证，而宏德公司管理人利用了所谓的不存在权利提出执行异议。宏德公司管理人质证称，对证据1的真实性无法核实，且该证据也不能证明兖矿公司的证明目的。不动产权登记制度是最近才开始施行，案发时日照市施行的是房屋、土地分开登记的办证政策，现在的不动产登记证书不能证明案发时的登记事实。证据2不符合民事诉讼法关于证据的形式要求，也不能证明兖矿公司的证明事项。该记载事项与诉争土地实际登记事项不一致。宏德公司管理人提交如下证据：1、协议书复印件1份，证明冠华公司尚欠购房款本金3188475元，且约定在冠华公司交清剩余房款后才予以协助办理土地使用权证。2、承诺函复印件1份及欠款证明复印件1份，证明冠华公司欠款之事实。3、催款通知书复印件3份，证明冠华公司欠款之事实及宏德公司管理人催告还款之事实。4、冠华公司欠房款的账目凭证复印件。兖矿公司质证称，对上述证据的真实性有异议，协议只能证明购房多少钱。证据4是宏德公司管理人单方记账凭证，对该证据不认可。协议书无论真假都不能证明冠华公司与宏德公司管理人之间的债权债务关系。因为协议书的落款时间2013年早于通知书的落款时间2015年，即使该证据属实也只能证明截止到2015年冠华公司可能欠宏德公司管理人款项，但兖矿公司申请执行的时间为2018年，上述证据不能证明截止到2018年冠华公司与宏德公司之间存在所谓的318万元购房款。退一步讲，其欠购房款不符合商业交易规则，支付首付款后其余购房款为银行贷款支付，不可能存在后期欠付购房款的可能。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，宏德公司与冠华公司签订两份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于日照市产转让给买受人冠华公司，总房款为8048629元，该房屋总价款包含该房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权总价款。两份《商品房买卖合同》均约定，签订本合同时买受人一次性付清全部房款。虽然涉案房屋占用范围内的土地使用权登记在宏德公司名下，但宏德公司已为冠华公司开具了总房款为8048629元的购房发票，且涉案房屋所有权登记在冠华公司名下，该房屋亦交付冠华公司占有使用。结合日照市不动产登记中心出具的证据证实：“2013年11月29日，宏德公司与冠华公司向日照市房产管理局申请登记，登记房产证号为日房权证市字第××号。自2015年12月成立日照不动产登记中心，合并土地使用权登记和房屋所有权登记，原发放的房屋所有权证书实行不变不换原则，原证书继续有效，与新发放的不动产证具有同等效力。按照城市房地产管理法相关条款，以商品房购房合同约定，所购商品房的权益包含土地所有权、房屋所有权。因此，该房屋占用范围内的土地使用权归冠华公司。鉴于小区部分不动产尚未全部分户到业主名下，故该宗土地使用权现仍登记在宏德公司名下，待本总土地上房产全部分户后，将收回原土地使用权人宏德公司土地使用权证书，本宗土地使用权归全体业主使用。”故涉案房屋占用范围内的土地使用权应归冠华公司享有。对于宏德公司管理人主张的冠华公司尚有房款318万元未支付，虽然宏德公司管理人提供了部分证据，但因冠华公司未参加诉讼，本院无法确认其真实性。即使该证据属实，根据《中华人民共和国城市房产管理法》相关条款规定及商品房买卖合同约定，所购商品房的权益包含土地使用权和房屋所有权，该房屋占用范围内的土地使用权应属于冠华公司。因此，宏德公司管理人以涉案房屋占用范围内土地使用权登记在其名下为由请求排除执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，兖矿东华煤焦有限公司的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国城市房产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准予执行位于日照市产以及该房产占有范围内的土地使用权。案件受理费32308元，由被告日照市宏德房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  谢雄心审判员  徐镜圆审判员  孙秀强二〇二〇年八月十三日书记员  韩明玉