广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12717号原告：黄随缘，女，汉族，1994年7月21日出生，住福建省浦城县×××××××××，公民身份号码为350××××××××××××024。委托代理人：邓凤歧、吴晓颖，分别系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、辅助人员。被告：张坚栋，男，汉族，1978年2月2日出生，住广东省东莞市南城区××××××8×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××610。委托代理人：阮允慧，系广东翼舟律师事务所律师。第三人：东莞市承泰房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA4UYGY4XF。法定代表人：黄某1。委托代理人：黄润生，系该公司员工。原告黄随缘诉被告张坚栋、第三人东莞市承泰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人邓凤歧、吴晓颖，被告张坚栋及其委托代理人阮允慧，第三人的委托代理人黄润生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告赔偿原告违约金444000元；2、被告赔偿原告中介费损失60000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月27日，通过第三人提供中介服务，原、被告签订《房地产买卖居间合同》。该合同约定原告购买被告位于东莞市南城区×××××××××××××××××××××屋，合同总价款2220000元；合同签订之日，原告支付被告定金60000元，在被告“按揭银行要求扣款”支付除定金之外的剩余首期款600000元到指定账户，原、被告需“签订本合同60天内办理提前还贷及取回产权资料、抵押登记等相关手续的公证委托”；其余购房款采取银行按揭方式支付。合同签订后，原告已按约定支付定金，并将第二期款600000元存银行备用；第三人也收取了原告支付的中介费用60000元，同时原告积极联系多家银行申请办理购房贷款手续。2019年11月27日，被告通过第三人给原告送达“解除《房地产买卖居间合同》函”，主张原告未按合同约定支付第二笔房款600000元，要求解除合同并不退还原告支付定金。原告认为，《房地产买卖居间合同》约定第二期款是“原业主按揭银行要求扣款”时支付，而原告至今未收到被告或按揭银行要求扣款通知，原告所谓被告违约的事实不成立。原告已通过第三人催促被告协助原告办理银行按揭贷款手续，现被告单方要求解除合同已构成违约，根据合同第十二条约定，原告有权要求被告支付该房地产总价款20%的违约金即444000元。第三人为双方签订合同提供了中介服务，原告已支付第三人中介服务费用60000元，现被告单方要求解除合同，原告中介服务费损失应当由被告承担。为维护自身合法权益，原告特此提起诉讼，诉如所请。被告辩称，一、原告违约在先，没有及时支付约定的第一期购房款。原、被告于2019年8月6日一起到华夏银行办理接收尾款的账户，原告同时向华夏银行办理贷款手续。被告也随即向抵押银行华润银行申请提前还贷。华润银行告知被告只要存入足够未还本金就会办理相关手续，但是原告一直未按约定在签订合同60天内将首期款600000元转给被告办理提前还款手续。被告于期间通过第三人向原告不断提起及时支付首期款的要求，原告却以没有办理银行按揭贷款为由推脱拒绝。二、原告是故意违约，严重缺乏诚信。原告主张没有收到被告或按揭银行要求扣款的通知，违反常理。事实上，原告具备按时支付首期款的条件，但是因自身征信太差，无法取得任何银行的贷款而没有办法支付购房尾款，其自知最终会因不够购房款而违约，故而故意连首期款也不支付。三、被告一直是按照合同履行权利义务。原告在转换多家银行而无法取得银行贷款之后，故意不支付首期款而违约，被告多次通过第三人沟通无果后，遂解除合同并没收定金。第三人表示，本案原、被告双方均没有主观上有违约的意思表示，只是在沟通上存在瑕疵。一开始，被告认为由于取得同贷书的时间过长，所以想解除合同，第一家银行没有取得银行同贷，更换一家银行后，银行要求原告增加担保人，原告找到担保人后要求被告协助去银行办理银行按揭手续，但是被告没有去；第三人有要求原告一次性付款，原告当时是同意的，但是被告表示不想继续履行合同，后第三人就没有再跟进了；另，原告的流水不充足，第三人有为原告更换银行，后农商银行是同意办理同贷书，但是周期可能会长一点。由于同贷书没有取得，第三人也不会要求原告将600000元转账给被告。本院经审理认定事实如下：原、被告与第三人于2019年7月27日签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将位于东莞市南城区×××××××××××××××××××××产（以下简称“案涉房产”）以2220000元的楼价出售给原告；案涉房产处于抵押状态，被告负责赎楼，因提前还贷资金不足向原告借房款提前还贷，原告同意先预付600000元给被告提前还贷，原、被告需自签订合同60日内办理提前还贷及取回产权资料、抵押登记等相关手续的公证委托，且被告不得中途擅自撤销委托；关于款项支付，首期款为660000元，其中定金60000元在合同签订之日支付，原告于原业主按揭银行要求扣款时支付除定金之外的剩余首期款600000元，剩余房款1560000元由原告通过银行贷款支付；若因原告或政策调整原因造成贷款申请未获银行批准的，原、被告应另行协商付款方式，协商不成的，被告可没收交易定金，同时解除终止合同返还已收取的房款，不再要求原告赔偿其他损失；关于违约责任，任何一方不履行合同约定致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚没或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。当日，原告向被告支付了定金60000元，向第三人支付了佣金60000元。合同签订后，原告未取得先后两家银行的同贷书，故第三人未要求原告支付该600000元给被告用于赎楼；随后原告及第三人向被告表示取得了其他银行贷款的基本同意，随即要求被告协助办理银行贷款手续并于2019年11月22日向被告发出催告函；被告则表示因合同履行期限过长，需要原告支付利息损失，而原告不同意签署该补充协议，被告随后于2019年11月27日发出《解除函》解除案涉合同并没收定金。庭审中，被告主张剩余首期款600000元的支付时间就是合同签订60天内，而原告并未在该此期限内支付款项，故构成违约，其有权解除合同。第三人认为，合同约定60天的期限是基于第三人的个人判断，在该期限内应该可以取得银行同贷，但是若银行收紧银根或政策原因等都有可能导致取得银行同贷的时间延长；若60天内可以顺利取得银行同贷，则第三人在取得银行同贷的第二天就会要求原告支付该600000元给被告用于赎楼，而如果没有取得银行同贷，则第三人担心原告损失会扩大，不会要求原告支付该600000元给被告。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于原告及被告在合同履行过程中是否构成违约。综合原、被告提交的证据以及三方陈述，本院分析如下：第一，案涉合同约定的付款方式为银行按揭贷款并约定尾款由原告向银行提起按揭贷款申请，也就是说原告就案涉房屋取得银行同贷是合同得以履行的条件，否则按照合同约定，双方在未取得银行同贷的情况下应另行协商付款方式，但是，合同并未明确约定认定原告确系无法取得银行同贷的期限；第二，被告主张用于赎楼的部分首期款支付时间为合同签订60日内，但是合同仅约定60天内办理提前还贷及取回产权资料、抵押登记等手续的公证委托。第三人确认尚未到原告支付600000元首期款的条件，故未要求原告支付该款项。按照二手房的一般交易习惯，在买家未取得银行同贷且没有担保公司担保赎楼的情况下，买家暂时不支付首期款给卖家赎楼，从风险的角度考虑，符合常理。第三，从微信聊天记录可显示，被告在2019年9月初就开始催第三人关于银行同贷事宜，并于2019年9月26日明确要求确定取得银行同贷的期限，且2019年9月29日有表示若在当天无法取得银行同贷则第二天需要针对其损失而签订补充协议，由此可见，被告对于取得银行同贷的期限一直在通过第三人在与原告进行沟通，只是双方最终没有达成协商一致。综上，原、被告在合同履行过程中均没有违约行为。考虑到在合同履行过程中，原告确存在未获最初银行同贷审批而催告被告协助办理其他银行贷款的时间较合同签订之日将近4个月时间的情形，按照公平合理的原则及综合双方损失，本院酌定被告退还原告定金60000元，由原告自行承担中介费损失。原告超出前述范围的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄随缘与被告张坚栋、第三人东莞市承泰房地产经纪有限公司于2019年7月27日签订的《房地产买卖居间合同》已解除；二、被告张坚栋于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄随缘退还定金60000元；三、驳回原告黄随缘的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7460元（其中受理费4420元、保全费3040元，均由原告黄随缘已预交），由原告黄随缘负担6572元，由被告张坚栋负担888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郭 芹二〇二〇年八月二十六日书记员 聂晓晴