福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初5465号 原告：张和军，男，1971年8月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：耿泽伟、王海华（实习），福建知力律师事务所执业律师。 被告：陈言，女，1991年8月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告张和军与被告陈言房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张和军的委托诉讼代理人耿泽伟、王海华、被告陈言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张和军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年7月26日签订的编号为ＴＨ第0000140号的《商业地产租赁合同》；2.判令被告将房屋恢复原状，若不能恢复原状，则由原告委托第三方恢复原状的损失和费用由被告承担；3.判令被告支付原告2019年11月1日至2020年3月6日的房屋租金18900元（每月租金4500元）；4.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年3月6日的物业费及水电费1642.32元；5.判令被告所付保证金9000元不予返还；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年7月26日，原、被告在中介机构福建合众房地产经纪服务有限公司居间下，签订了合同编号为ＴＨ第0000140号的《商业地产租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于福州市台江区××路××＃××单元的房产出租给被告作为办公使用，租期自2019年8月1日至2021年7月31日止，租金自起租日起算，第一年租金为每月4500元，第二年租金为上年度租金基础上增加5%，即4725元。租金按月支付，第一期租金于2019年7月26日付清，以后每期租金于每月1日前向原告全额支付。为保证被告履行交租义务，履约保证金为9000元。合同签订后，原告依约交付房屋供被告使用，被告理应按照合同约定按期在每月1日前支付租金。但自2019年11月1日开始，被告以空调渗水为由拒付房租；随后原告安排维修人员维修，但被告却以维修不到位为由再次拒付房租。原告在维修渗水问题时还发现被告未经原告同意擅自装修房屋。原告多次向被告催讨房租，并于2019年12月3日委托律师发送向被告律师函，但被告均置之不理。原告认为双方签订的《商业地产租赁合同》合法有效，被告拖欠租金的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。 被告陈言辩称，首先，双方签订《商业地产租赁合同》时，被告已明确提出需要装修，并征得了原告允许。装修期间原告还对被告的装修效果不断赞许。其次，自2019年10月7日起，被告承租的房屋开始漏水，严重影响其办公。之后其通知原告维修，但原告未尽到《商业地产租赁合同》约定的修缮义务。被告系因顾虑漏水问题才延迟支付11月份的房租。第三，被告已支付用房期间的物业费。因房屋漏水严重影响被告办公，被告已于2019年11月22日撤离房屋，并将钥匙交回中介公司。被告已尽到通知义务，原告没收押金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据，本院认定事实如下：2019年7月26日，原告张和军（甲方）与被告陈言（乙方）在福建合众房地产经纪服务有限公司居间下，签订《商业地产租赁合同》，约定张和军将其所有的位于福州市台江区××路××＃××单元出租给陈言作为办公使用，租赁期自2019年8月1日至2021年7月31日止，2019年7月26日至2019年7月31日止为装修免租期；自租金起租日起第一年的租金为4500元，自第二年起租金在上一年的基础上增加5%，直至租赁期满，租金不含物业管理费及各项公用设施费；租金按月支付，第一期租金于2019年7月26日付清，以后每期租金于每月1日前全额缴纳。合同第六条约定：“甲方收取乙方租赁保证金9000元作为本合同的押金，中途不能押金抵租金。如因甲方违约而导致本合同提前终止或解除，则甲方应于本合同提前终止或解除后7日内将乙方已预付但尚未实际履行的租金返还乙方及把押金双倍返还乙方；如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则甲方应于本合同提前终止或解除后7日内将乙方已预付但尚未实际履行的租金一次性返还乙方，但乙方所付甲方的押金不予返还”。合同第七条约定：“甲方负责房屋主体的正常维修，如因甲方延误维修对乙方或第三人造成损失的，甲方应当予以赔偿”。合同第九条约定：“甲乙任一方需要提前终止本协议的，应提前一个月通知对方，并赔偿另一方等同于押金数额的违约金作为赔偿金”。合同签订后，被告向原告支付履约押金9000元，并支付房租至2019年10月31日。 2019年10月7日，被告因承租的讼争房屋出现漏水问题与原告联系，之后双方陆续沟通。11月4日，原告通过微信向被告催缴房租，被告回复称“漏水的问题什么时候安排修好”、“我作为租客我已经很配合了。房子上个月有异味，漏水一个月”、“房租我会安排，但是要这些都处理好。而且我十月漏水漏了大半个月，房子根本没办法正常使用，是不是也要正常给你交租”。11月19日，被告向原告发送消息：“鉴于房子主要办公区严重漏水已经一个多月，造成我无法正常待客与营业，请你在一星期之内把房子漏水修缮好并经我方验收。如果不能尽到修缮的责任，那我只能提出解除合同，并要求你双倍赔偿履约保证金”；原告回复称“你已经拖欠房租19天，属于实质性违约，依据合同我方可以无条件收回房屋，并没收你的押金，并且继续追究你拖欠的房租。另外，房屋空调处存在的漏水隐患我方本月初已修改完毕，至于你担心空调管漏水隐患是否修改到位，保证明年夏天不漏水这不是你拖欠房屋租金以及违约的理由”。11月22日，被告搬离讼争房屋；11月27日，被告进入讼争房屋做漏水测试后将钥匙交给中介福建合众房地产经纪服务有限公司的员工戴聪杰；11月29日，戴聪杰通过微信告知原告“钥匙就放在我们这里随时过来处理”，原告向戴聪杰发送信息：“昨天你说他要走法律程序，我觉得这个也是很好的办法，要不然分歧这么大，讲不清楚，还是让法庭说了算”。12月2日，原告向被告发送消息“陈言你好，上周问中介小戴，他说你这边是想走法律途径，那我想也可以，双方分歧太大，还是法律说了算吧”，被告回复：“这种情况我可以向你提出由于房屋问题解约，你需要双倍赔偿我违约金”。 2019年12月3日，原告委托律师向被告发送出《租金催告律师函》，载：“自2019年11月1日开始，贵方未按照合同约定支付租金。委托人已多次催讨，但贵方均置之不理。鉴此，委托人委托本律师通知贵方，在接到本律师函之日起三日内向委托人张和军支付2019年11月及2019年12月的租金合计人民币9000元，否则本律师将支持委托人张和军通过诉讼途径向贵方采取如下法律措施：1.向法院提起民事诉讼，要求按照编号为TH第0000140号的《商业地产租赁合同》中第四条第三款的约定解除合同……”12月9日，原告向本院递交起诉状。 2020年6月4日，原告向讼争房屋物业管理公司缴纳物业管理费、水电公摊费等共计1642.32元，其中截止2019年12月12日的费用为28.14元。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告双方签订的编号为TH第0000140号的《商业地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该租赁合同合法有效。由于被告陈言已于2019年11月底搬离讼争房屋并将讼争房屋钥匙交还居间方，后在微信中亦多次表示原告可通过法律程序解决双方纠纷。现原告于2019年12月9日向本院提起诉讼要求解除合同，故本院认定双方签订的《商业地产租赁合同》已于2019年12月9日解除。就原告提出的租金诉请，本院认为，双方订立的《商业地产租赁合同》中并未约定若租赁房屋出现漏水等问题，承租人可拒付房租，故被告提出拒付房租的理由不能成立，本院不予采信。鉴于被告已于2019年12月2日通过中介公司通知原告交还讼争房屋钥匙，故本院确认被告拖欠原告的房租应计至2019年12月8日，即5700元。双方在合同中约定的保证金条款为定金条款，被告拖欠租金的行为构成违约，被告提出的返还保证金或以保证金冲抵租金的主张均不能成立。原告主张不予返还保证金于法有据，应予支持。因被告已于2019年12月初返还租赁物，之前产生的物业管理费、水电公摊费等28.14元应由其承担，原告诉请2019年12月之后的费用缺乏事实依据，本院不予支持。诉讼中原告确认讼争房屋已出租给他人，故其诉请要求被告拆除装修、恢复原状已无事实基础，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告张和军与被告陈言签订的编号为TH第0000140号的《商业地产租赁合同》； 二、被告陈言应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告张和军2019年11月1日至12月8日期间的租金5700元； 三、被告陈言应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告张和军物业管理费、水电公摊费共计28.14元； 四、原告张和军无需返还被告陈言保证金9000元； 五、驳回原告张和军的其他诉讼请求。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2640元，由原告张和军负担1000元，被告陈言负担1640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨 静 人民陪审员  曾美芳 人民陪审员  杨 榕 二〇二〇年八月二十六日 法官 助理  林小梅 书 记 员  林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条窗体顶端 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。