江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7718号原告：周程程，女，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人:周小梅，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张新，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。被告：顾春雷，男，汉族，住江苏省启东市。原告周程程与被告顾春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2019年6月30日公开开庭进行了审理。原告周程程的委托诉讼代理人张新、被告顾春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周程程向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金42943元及暂算至2020年4月27日的租金逾期支付违约金48955元(42943*2%*57)；2、判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》、被告交还租赁物，判令被告支付违约金34，354.8元（171，774*20%）、原告收取的租赁保证金14314元不予退还；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月1日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于昆山花桥镇晨风路158号光华商务大厦105室的商铺1间，该商铺面积为97.03平方米。同时，双方在合同中约定商铺租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，共计24个月；两年的年租金共计171774元，租金支付方式为分期付清：第一年年租金为85887元，分两次付清，即被告应于2019年9月1日前付清第一期租金42943元，于2020年3月1日前付清第二期租金42943元；第二年年租金为85887元，分两次付清，即被告应于2020年9月1日前付清第一期租金42943元，于2021年3月1日前付清第二期租金42943元。若被告拖欠租金达15天以上，原告有权单方终止合同并无条件收回商铺，已收租金不予以退还，并有权将商铺另行租赁他人。同时被告还应当按照本合同总租金的20%向原告承担违约金，给原告造成其他损害的，还应当承担赔偿责任。合同签订后，被告仅支付了第一期租金，剩余租金一直未予支付。截至目前，被告的上述租金逾期已远远超过15日。为此，原告为维护自身合法权利，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告顾春雷辩称，2019年12月份我就发信息给开发商说房子不租了，房子不租之前的租金我已经全部结清，开发商的工作人员在朋友圈发了房屋转让信息，租不出去之后才起诉我，整个商圈95%以上都是空铺，因为开发商管理不善导致我亏了几十万，我支付的两个月租金一万四千多元保证金开发商说不同意退还，合同上约定延期支付租金超过15天，他们可以主动收回商铺，我也把之前的那个老板许金雨的联系方式给了开发商，让他们自己办理交接，这个老板需要转租，碰到疫情没有转租出去。本院经审理认定事实如下：位于昆山花桥镇晨风路158号光华商务大厦1号楼5室商铺系原告周程程所有。2019年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告位于昆山花桥镇晨风路158号光华商务大厦105室商铺1间，商铺面积为97.03平方米。租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，共计24个月。租金支付方式约定：第一年租金为85887元，于2019年9月1日前付清第一期租金42943元，于2020年3月1日前付清第二期租金42943元；第二年租金为85887元，分两次付清，即被告应于2020年9月1日前付清第一期租金42943元，于2021年3月1日前付清第二期租金42943元。合同第十一条“因乙方责任终止合同的约定”：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同并无条件收回商铺，已收租金不予以退还，并有权将商铺另行租赁他人。同时乙方还应当按照本合同总租金的20%向甲方承担违约金，给甲方造成其他损害的，还应当承担赔偿责任。3.拖欠租金达15天以上的。合同第十三条“违约责任”约定：因乙方不能按照本合同约定向甲方缴纳租金及其它应交费用的，每逾期一日，应向甲方支付相当于欠付费用总额百分之二的违约金；逾期超过十五日，甲方有权解除合同，同时乙方还应当按照本合同总租金的20%向甲方承担违约金。原、被告确认：该合同并非双方当面签订，而是原告委托中介方苏州三鑫行房产经纪有限公司将该商铺对外招租，在中介方的居间下才与被告签订了合同，租金系被告先支付给中介方，中介方收款后再转付给原告。截止2019年12月，被告支付原告租金27943元及租赁保证金14314元，此后再未支付租金。另查明：原告称合同签订后被告仅支付了一期租金，后面一直逾期，其通过中介方从2019年年底的时候一直在联系被告，但是一直联系不上，曾经也有报警记录，其委托中介方给被告一定的付款期限，但是被告一直没有支付，也委托中介方告知被告如果再不交过来可以根据合同约定解除合同，但被告也迟迟没有过来办理交接手续。对此，被告解释称涉案商铺是之前的老板董淑影向开发商租的，董淑影是和许金雨合伙的，许金雨和其达成口头协议将商铺转给其做，转让费8万元，包括商铺内的所有物品、装修和之前的押金，其付了4万元转让费，还有4万元没有付，本来是打算做到之前董淑影签的合同到期就不做了，后来开发商的人员经常来其店里剪头发，说马上这边就要热闹了，让其续签合同，后来就签了这份合同，2019年12月份其告知中介方房屋不租了，也和他说过让他联系之前的老板许金雨，并提供了许金雨的联系方式，中介方也通过发朋友圈的方式发送了商铺的转租信息。为此，被告提交苏州三鑫行房产经纪有限公司与董淑影签订的《商铺租赁合同》、《糖果生活广场商家进驻协议书》、其与中介方人员周谱议之间及其与许金雨之间的微信聊天记录予以证明。其中，苏州三鑫行房产经纪有限公司与董淑影的商铺租赁合同于2016年8月21日签订，约定由苏州三鑫行房产经纪有限公司将涉案商铺出租给董淑影，租期自2016年9月1日起至2019年8月31日止。《糖果生活广场商家进驻协议书》约定的承租方为案外人杨号，出租方为昆山沃图商业管理有限公司，约定涉案商铺主营行业为美容美发，租期为2016年9月1日至2019年8月31日。被告与中介方人员周谱议之间的微信聊天记录显示：2019年12月25日，周谱议要求被告支付租金；2019年12月29日，被告告知周谱议:“把东西还给以前那个老板了，她什么做还是转让你问他”；周谱议回复：“你不做了对吗？按照合同约定我们和你发生关系”，并告知：“按照我们双方签订的《房屋租赁合同》，贵方租赁的房屋于2019年11月30日前需缴纳房屋租金，请于2020.1.1日前补缴2019年12月至2020年2月的房屋租金共计15000元整，如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认你单方面违约，并将该房屋转租他人，同时追缴贵方拖欠的房屋租金和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。”2020年4月15日，周谱议告知被告:“老板，把钥匙寄过来给我，里面东西还要不要，拖的时间长对你没好处，已经咨询律师了，起诉你的话你所拖欠的租金和滞纳金都要你负责的”。2020年4月16日，周谱议通知被告：“按照我们双方签订的《房屋租赁合同》，贵方租赁的房屋于2019年11月30日前需缴纳房屋租金，请于2020年4月19日前补缴2019年12月至2020年4月的房屋租金。目前我方已经报警，如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认你单方面违约，并将该房屋转租他人，同时我方会向法院起诉你，追缴贵方拖欠的房屋租金和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。”2020年5月26日，被告将其与许金雨之间的微信聊天记录发给周谱议并告知周谱议：“我钥匙早还给人家了”；周谱议回复：“没有联系我”、“这个是你和他的事情，我们这边是和你发生关系的，签的合同也是你，而且给你朋友打电话说打错了”。被告与许金雨的微信聊天记录显示：2019年12月20日，被告告知许金雨：“这两天有空让你老公来拿个钥匙哦”。2019年12月23日，许金雨告知被告：“中介的人12:30过来拿钥匙”；被告回复：“叫他去隔壁小店拿，我在外地了”、“就隔壁小卖部”。对此，原告表示被告之前是与中介方联系本案房屋租赁事宜，但是后面的交接反而是和此前的老板进行交接，交接的对象是有问题的。被告则解释称之所以将钥匙交还给此前的老板许金雨是因为房子的装修是许金雨装修的，花了四五十万，其还没有把转让费全部给许金雨，所以就把钥匙给了许金雨，让她再把商铺转租出去。又查明：因原、被告对解除商铺租赁合同均无异议，本院要求双方自行办理房屋腾退交接手续以减少损失。经协商，双方一致确认在本院的组织下于2020年7月6日上午10时至涉案商铺办理腾退交接手续。当日，被告无正当理由未到场参与交接。本院与原告就涉案商铺内现存的属于被告的物品包括桌椅、美容美发物品等进行了记录并制作了笔录。本院要求原告在5日内将房屋内属于被告的物品清理搬出涉案商铺，并自行收回房屋，同时告知原告应妥善保管属于被告的物品，因保管不当造成物品毁损灭失的将由其自行承担不利后果。原告表示清楚。后原告在搬迁完毕后将其制作的被告物品清单提交本院。现因原告以被告违约为由要求解除合同并要求由被告支付拖欠的租金、返还房屋，双方经调解未果，为此，引起纠纷。以上事实有商铺租赁合同、微信聊天记录、照片、视频、勘验笔录及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间订立的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方应按合同约定切实履行各自的义务。根据被告与原告委托处理租赁事宜的中介方人员周谱议之间的微信聊天记录，被告于2019年12月表明不再继续履行合同，其中途退租的行为构成违约，作为违约方，被告并不享有合同解除权，故被告单方提出退租并不产生合同解除的法律后果。在被告单方退租未获原告同意后，涉案商铺仍由被告继续占用，被告既未向原告支付租金，也未将商铺腾退并返还给原告。2020年4月15日，原告委托的中介人员周谱议要求被告交还房屋钥匙并处理商铺内的物品，表明原告于当日向被告发出了解除合同的通知。本院据此认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除。关于被告应付的租金，本院认为，自租金起算日2019年9月1日至合同解除之日2020年4月15日共产生租金53414.7元（85887元÷365天×227天）。因此次新冠肺炎疫情防控期间采取的防控措施确实对被告使用涉案房屋产生一定影响，本院酌情从前述租金53414.7元中扣除两个月租金14118.4元（85887元÷365天×60天）作为被告应付租金总额，即39296.3元。现被告已支付租金27943元，剩余租金11353.3元被告理应支付给原告。因合同已于2020年4月15日解除，原告主张的后续租金应当认定为房屋占有使用费。被告虽辩称其已将房屋钥匙交给了此前的老板许金雨，并告知中介人员与许金雨联系，但涉案房屋的出租方为原告，被告理应与原告联系房屋腾退返还事宜并将房屋返还给原告。故被告的该项辩称本院不予采信。被告应当支付原告合同解除次日2020年4月16日至本院要求原告自行腾退之日即2020年7月6日产生的房屋占有使用费19060元（85887元÷365天×81天）。鉴于原告已自行收回涉案商铺，本院对原告要求被告返还房屋的诉请不再理涉。关于原告主张被告支付租金总额20%的违约金34354.8元、按每日2%计算的逾期支付租金的违约金以及没收租赁保证金14314元，本院认为，没收租赁保证金亦系对被告存在违约情形下应承担的违约责任的约定。本案中，被告存在的违约行为是中途退租和未按约支付租金，原告未能举证证明其除了有欠付租金的利息损失、剩余租期租金的预期利益损失之外还有其他实际损失，原告主张的前述三种违约责任存在一定重复。本院综合考虑前述情形，并结合违约金补偿性为主兼具惩罚性的性质，依法认定被告承担的违约责任为向原告支付租金总额20%的违约金即34354.8元，租赁保证金14314元应当折抵租金等费用。综上，被告应当支付原告房屋租金11353.3元、房屋占有使用费19060元、违约金34354.8元，从中扣除租赁保证金14314元，被告还应当支付原告余款50454.1元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告周程程与被告顾春雷签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除。二、被告顾春雷支付原告周程程房屋租金11353.3元、房屋占有使用费19060元、违约金34354.8元，从中扣除租赁保证金14314元后，余款为50454.1元，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××11）。三、驳回原告周程程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，减半收取941元，由原告周程程承担409元，由被告顾春雷承担532元。该款原告周程程已预交，本院不再退还，被告顾春雷承担部分由其在履行判决付款义务时一并返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年八月三日书记员  黄 迪附：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。