上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9368号原告：赖雄伟，男，汉族，1990年8月20日生，户籍地江西省抚州市，现住上海市闵行区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告赖雄伟与被告上海御府投资有限公司、上海敏责建筑劳务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，诉讼中，原告申请撤回对被告上海敏责建筑劳务有限公司的起诉，本院经审查后依法裁定予以准许。于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告赖雄伟到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年11月6日签署的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令被告退还购房款574,000元；3、判令被告赔偿原告利息损失(以574,000元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：原、被告于2017年11月6日签订《御府公寓租赁合同》。合同约定，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。但被告却未按约定时间交房。原告与被告虽然签订是房屋租赁合同，但是实际上是在被告的虚假和错误的引导下参与房屋买卖的行为，原告支付的租赁保证金实际为购房款，故要求被告退还原告支付的购房款并承担原告利息损失。故诉至法院请求判令如前所述。被告提供书面答辩状辩称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。对于利息，被告同意从确认解除之日起承担原告以已支付的租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效之日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、原告的身份证复印件及被告企业信用信息公示报告，证明双方的诉讼主体资格。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。二、《御府公寓租赁合同》、承诺书。证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。三、收据、银行交易明细。证明原告向被告支付了合同约定的价款。被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。被告未提供证据。经审理查明，2017年11月6日，原告与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋东单元11层01室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.54平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章政策的调整或该土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金及付款方式：房屋租赁保证金820,000元。付款方式：于2017年11月25日前支付574,000元；于2018年3月30日前支付164,000元；于2018年9月30日前支付82,000元。2017年11月6日，原告刷卡支付定金20,000元；2017年11月13日，原告刷卡支付330,000元；2017年11月25日，原告刷卡支付224,000元。以上事实，由原告的身份证复印件及被告企业信用信息公示报告、《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据、银行明细等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到820,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款574,000元合法有据，应予支持。原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，但原告诉请利息的起算日期本院依法调整至每次付款次日起算。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赖雄伟与被告上海御府投资有限公司于2017年11月6日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赖雄伟购房款574,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赖雄伟的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年11月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以330,000元为基数，自2017年11月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以224,000元为基数，自2017年11月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4770元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年八月二十六日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……