河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初5166号 原告（执行案外人）：刘敏，女，1980年7月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：李艳广，河北天汉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈燕燕，女，1977年2月16日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：刘焕奇，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安智楠，河北浩博律师事务所律师。 被告（被执行人）：晋峰田，男，1977年11月20日出生，汉族，住邯郸市大名县。 委托诉讼代理人：叶志蕊，河北驰舟律师事务所律师。 原告刘敏与被告陈燕燕、晋峰田执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘敏及其委托诉讼代理人李艳广、被告陈燕燕及其委托诉讼代理人刘焕奇、被告晋峰田委托诉讼代理人叶志蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘敏向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的邯郸市丛台区的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告及被告晋峰田于2018年7月26日签订的《购房合同》合法有效，并确认位于邯郸市丛台区的房产归原告所有;3.判决被告晋峰田于能够办理产权过户之日起立即配合原告办理邯郸市丛台区的产权过户登记;4.本案的案件受理费用由两被告分担。事实和理由：2017年12月20日，原告刘敏与被告晋峰田及其妻子李娅签订《购房协议》，约定被告晋峰田及其妻子李娅将其所有的位于邯郸市房产，以人民币160万元的价格出售给原告。协议签订当日原告即向被告晋峰田转账145万元，但被告晋峰田一直拒绝履行协议，不予交房。原告向被告晋峰田多次追要已付购房款，但被告晋峰田只退回15万元。后经商议，被告晋峰田提出将他位于邯郸市丛台区的房产卖给原告，价款为134万元。双方于2018年7月26日签订此房的《购房合同》，合同第三条约定：“乙方（即原告）已交付甲方（即被告晋峰田）房款人民币1300000元，甲方再支付乙方六万元，加上乙方未付的四万元，合计十万元，作为房产过户保证金，过户完成后，乙方保证将保证金一次性付清给甲方。”合同签订后，被告晋峰田给原告写了一张130万元的收条，但答应给原告的6万元保证金，一直拒绝给付。因当时该房不能办理产权证，被告晋峰田就把该房的《商品房买卖合同》、购房款发票、专项维修基金收据等相关手续交给原告保管，并交了房门钥匙。因该房为精装房，原告收到钥匙后，就购置家具、家电，当即入住至今。此房也是原告的唯一一套住房。2018年9月21日，因被告陈燕燕与被告晋峰田房屋买卖合同纠纷一案，丛台区人民法院作出（2018）冀0403民初3387号协助执行通知书，对本案诉争房屋进行了预查封。随后，该院于2019年2月12日作出民事判决书，判决解除陈燕燕、晋峰田所签订的编号为000503的《房屋买卖（置换）合同》；晋峰田返还陈燕燕购房款70万元并赔偿陈燕燕损失226000元。2019年7月22日，该案进入执行程序，案号为（2019）冀0403执1623号。2019年8月8日，原告刘敏依法向丛台区人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求中止对上述财产的执行。2019年10月16日，丛台区人民法院做出（2019）冀0403执异194号执行裁定书，裁定驳回原告刘敏的异议，并告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为：原告刘敏与被告晋峰田（被申请执行人）于2018年7月26日签订的《购房合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，被告晋峰田应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款（按照合同约定仅余4万元过户保证金未交付）并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力和房产产权的转移。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告的情况完全符合法定情形，原告在本案中并无过错。故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。 陈燕燕辩称，一、刘敏与晋峰田签订的案涉房产购房合同其本质上是以物抵债协议，不产生法律上的物权期待权。刘敏与晋峰田于2018年7月26日签订的本案房产购房合同（丛台区恒大名都小区13号楼1单元3102室），其本质上是以物抵债协议，刘敏因购买晋峰田位于邯郸市另案房产（邯郸市东城首府小区6号楼1单元2204号）并于2017年12月20日签订购房协议并转款145万元，后因双方决定不再履行，晋峰田除了退回15万元外尚欠刘敏130万元，直到2018年7月26日晋峰田与刘敏才协商决定用本案房产顶抵刘敏130万元欠款。晋峰田于2018年7月26日为刘敏出具的“今收到刘敏壹佰叁拾万元整”的收到条是虚假收条，实际上针对本案房产刘敏并未向晋峰田支付130万元房款。以房抵债协议首先是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式，在法律上不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人即刘敏，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他债权的利益。二、执行异议之诉保护的是买受人基于买卖不动产而产生的物权期待权，相关法律规定并没有将抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，并没有将抵债受让人列入物权期待权保护范围。三、针对本案房产，被告与晋峰田签订的购房合同早于刘敏与晋峰田签订的以抵债为目的的购房合同，且被告经过人民法院诉前保全和一、二审诉讼并依据生效判决已进入执行程序。晋峰田将案涉房产早于2017年8月22日就已经卖给被告，在邯郸市产经纪有限公司的见证下签订了购房合同，被告依合同约定支付了晋峰田房款70万元。被告由于晋峰田拒不交付房屋才忍痛起诉要求返还房款及违约金，形成了本案人民法院强制执行的债权。刘敏与晋峰田签订的以抵债为目的的购房合同是2018年7月26日，该抵债购房合同签订时间远远晚于被告与晋峰田针对案涉房产签订合同的时间（2017年8月22日）。案涉房产（丛台区恒大名都小区13号楼1单元3102室）仍然登记在被申请执行人晋峰田名下，被告已于2018年9月21日对案涉房产进行了查封，并依据生效判决已进入执行程序。综上，刘敏的情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护范围，不能排除人民法院对案涉房产的强制执行。被告一生辛苦半生积蓄，才向晋峰田购买了案涉房产，但由于晋峰田与刘敏恶意串通“一房二卖”用该房产抵债，险使被告胜诉判决即将成为一纸空文，故请求人民法院依法驳回刘敏全部诉讼请求，维护诚实信用的基本原则。原告诉讼请求第二、三项明显不符合执行异议之诉的要求。原告以物抵债，占用房产在变更登记之前依然属于普通债权。 晋峰田辩称，晋峰田与刘敏签订的购房合同系双方真实意思表示，应合法有效。原告已经支付了房屋价款并已实际入住多年，足以阻碍本案的执行，涉案房产应该归原告所有。被告晋峰田对陈燕燕的债权属于金钱给付债权且晋峰田在执行时与执行法官沟通，尽快偿还债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，晋峰田、李娅（甲方）与刘敏（乙方）签订《购房协议》一份，双方约定：甲方将坐落于安居东城首府小区6号楼1单元22楼2204号房产，建筑面积146.3平方米，出售乙方。该房屋的协议价格未160万元，更名费10万元。乙方先向甲方支付145万元房款，等甲方将购房合同、发票、维修基金更名为乙方后，乙方一次性付清剩余的房款15万元和更名费10万元付给甲方等内容。当日，刘敏向晋峰田转账145万元。晋峰田未向刘敏交付房屋，双方协商解除购房协议，晋峰田退还刘敏购房款145万元。2018年4月4日，晋峰田向刘敏转款5万元；2018年4月10日，晋峰田向刘敏转款10万元。剩余购房款130万元，经刘敏催要，晋峰田未偿还。2018年7月26日，晋峰田（甲方）与刘敏（乙方）签订《购房合同》一份，双方约定：甲方将其拥有独立产权的位于邯郸市丛台区房产，以134万元出售给乙方。乙方已交付甲方房款人民币130万元，甲方再支付乙方6万元，加上乙方未付的4万元，合计10万元，作为房产过户保证金，过户完成后，乙方保证将保证金一次性付清给甲方。如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，或者以贷款无力还清为借口，不予配合办理房产过户，应向乙方赔偿因此受到的损失等内容。当日，晋峰田为刘敏出具收条一张，内容为：“今收到刘敏壹佰叁拾万元整（1300000元）晋峰田2018年7月26日。”晋峰田未按约定支付刘敏6万元房产过户保证金。现刘敏在涉案房屋中居住。 另查明，2017年8月20日，晋峰田与陈燕燕及邯郸市产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：晋峰田将坐落于丛台区房屋出售给陈燕燕，房屋成交价格为107万元。陈燕燕于2017年8月20日给付晋峰田定金2万元，于2017年8月22日给付购房款68万元，剩余购房款30万元待开发商交房后再支付，尾款7万元待办理过户后交付。陈燕燕如约交付晋峰田70万元后，晋峰田单方提出增加房款与陈燕燕协商未果，拒绝向陈燕燕交付房屋并办理房屋过户手续。陈燕燕将晋峰田、邯郸市产经纪有限公司诉至本院。我院受理原告陈燕燕与被告晋峰田、邯郸市产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案后，于2018年9月21日作出（2018）冀0403民初3387号协助执行通知书：立即查封被告晋峰田名下位于邯郸县恒大名都13号楼1单元3102号房产。2019年2月12日，本院作出（2018）冀0403民初3387号民事判决书，判决如下：“一、解除原、被告所签订的编号为0000503的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告晋峰田于本判决生效之后三日内返还陈燕燕购房款70万元并赔偿给原告造成的损失226000元；三、驳回原告其他诉讼请求。”晋峰田不服该判决，上诉至邯郸市中级人民法院，该院于2019年4月25日作出（2019）冀04民终2430号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判。” 2019年7月22日，该案进入执行程序。2019年8月8日，刘敏向本院提出书面异议。2019年10月16日，本院作出(2019)冀0403执异194号执行裁定，认为晋峰田作为本案被执行人，在执行过程中，因其未按生效法律文书履行相应义务，本院依法对其名下的房屋进行预查封，于法有据，并无不当。针对异议人刘敏在异议申请中所称案涉房屋归其所有的事由，非异议审查确认范围，应通过诉讼程序解决。故异议人刘敏所提异议请求，本院不予支持。裁定如下：“驳回刘敏的异议请求。”刘敏对该裁定不服，提起诉讼。 本院认为，刘敏主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占用不动产不产生物权变动的法律效果。本案诉争房屋登记在晋峰田名下，因此，从物权公示的角度来看，晋峰田是案涉房产的所有权人。虽然刘敏实际占用使用案涉房屋，但不能据此认定刘敏取得案涉房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，2018年7月26日，晋峰田与刘敏双方签订《购房合同》系基于晋峰田未向刘敏交付安居东城首府小区6号楼1单元22楼2204号房屋，不能返还刘敏购房款130万元，刘敏与晋峰田之间的购房款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭刘敏对晋峰田的债权，而非单纯的房屋买卖。本案以物抵债协议，不能体现刘敏与晋峰田买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。刘敏寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与晋峰田之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，刘敏对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。 综上所述，刘敏的诉请不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下： 驳回刘敏的诉讼请求。 案件受理费13618元，由刘敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周金越 人民陪审员  杨 阳 人民陪审员  张 欢 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  刘蛟龙