福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终967号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林祥养，男，1987年1月2日出生，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰、张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：盛爱华，女，1987年3月3日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：郑文峰、张建华，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张珠玑，女，1963年9月2日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭竹下**。 委托诉讼代理人：黄江龙、张阿雯，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李金发，男，1963年9月26日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭竹下**。 委托诉讼代理人：黄江龙、张阿雯，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原审第三人：晋江市晋家房产代理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道塘岸街桂华苑**店**，统一社会信用代码91350582MA32GU2J1R。 法定代表人：罗艳平，执行董事兼总经理。 上诉人林祥养、盛爱华因与被上诉人张珠玑、李金发及原审第三人晋江市晋家房产代理有限公司（以下简称“晋家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初10596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林祥养、盛爱华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持林祥养、盛爱华一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定林祥养、盛爱华支付20万元购房款与张珠玑、李金发办理银行解押先后顺序没有形成一致意见，认定事实错误。一审无视《房产居间买卖协议》第4条约定，认定林祥养、盛爱华未能提供证据证明张珠玑、李金发应先办理解押，属于认定事实错误。张珠玑、李金发要求林祥养、盛爱华先支付20万元供其解押没有任何依据，纯属拒绝履行协议的借口和托词。从张珠玑、李金发2019年7月29日自行办理银行解押的事实，再次印证了办理解押在先，付款在后的约定。一审认定林祥养、盛爱华无权于2019年8月3日解除合同，且对林祥养、盛爱华要求张珠玑、李金发支付另一倍定5万元的请求不予支持，属于适用法律错误。张珠玑、李金发在签订协议后，有15天时间明确拒绝履行合同，其后又单方变更协议内容，提出让林祥养、盛爱华先支付20万元的要求，直到7月29日才前往办理解押申请手续(林祥养、盛爱华对此也不知情)，8月8日银行解押。可见，张珠玑、李金发是导致协议未能正常履行的唯一责任方，根据合同法的相关规定，林祥养、盛爱华有权依据协议的约定解除合同，并要求其承担违约责任。张珠玑、李金发收取定金，后又肆意违约，损害林祥养、盛爱华的合法权益，应当依法双倍返还定金。 张珠玑、李金发辩称，《房产居间买卖协议》第4条约定及交易过程中的意思表示证明，林祥养、盛爱华应先支付20万元房款供张珠玑、李金发办理解押。张珠玑、李金发一审已提供微信聊天记录证明该事实。张珠玑、李金发于2019年7月29日自行办理解押系基于买卖双方、中介后续协商的无奈之举，不能以此证明办理解押在先，付款在后的约定。林祥养、盛爱华存在违约行为，且本案不存在合同目的无法实现的情形，林祥养、盛爱华主张张珠玑、李金发退还定金10万元及支付律师费，无事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。 林祥养、盛爱华向一审法院起诉请求：1.林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发于2019年6月24日签订的《房产居间买卖协议》于2019年8月5日解除；2.张珠玑、李金发双倍退还林祥养、盛爱华定金10万元；3.张珠玑、李金发承担本案律师服务费5000元。 林祥养、盛爱华向一审法院反诉请求：1.林祥养、盛爱华承担逾期付款违约金（自2019年8与5日起至2019年9月18日以总购房款127万元为基数按每日0.05%暂计为2794元。自2019年9月19日起至实际付清购房款之日止按每日0.05%计付）；2.林祥养、盛爱华承担张珠玑、李金发已支付的租房租金损失11200元；3.林祥养、盛爱华承担本案的律师费1万元。 一审法院认定事实：林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发及晋家公司于2019年6月24日签订房产居间买卖协议一份，约定林祥养、盛爱华向张珠玑、李金发购买诉争房屋。合同签订当日，林祥养、盛爱华支付了定金5万元。张珠玑、李金发于2019年7月29日申请银行解押，于2019年8月8日取出房产证。林祥养、盛爱华于2019年8月5日向张珠玑、李金发提出解除合同。林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发双方对上述事实没有争议，且有林祥养、盛爱华提供的房产买卖居间协议、定金收条、微信通知，及张珠玑、李金发提供的房产居间买卖协议、个人消费贷款提前还款申请书、解除房屋居间买卖协议通知予以佐证，对上述事实和证据予以认定。林祥养、盛爱华提供的微信聊天记录与张珠玑、李金发提供的微信聊天记录截图相结合，可以体现张珠玑通过与晋家公司的工作人员“吴淑兰”（该姓名为张珠玑、李金发陈述）联系、协商诉争房屋买卖的相关事宜，对该证据予以认定。林祥养、盛爱华和张珠玑、李金发各自提供的委托代理合同、发票可以证明双方因本案诉讼支付律师费用情况，予以认定。 一审法院认为，第一，关于本诉请求的认定。林祥养、盛爱华、张珠玑、李金发双方在房产居间买卖协议第4条中约定，林祥养、盛爱华于银行解押当日向张珠玑、李金发支付20万元。对于该约定的理解，双方各执一词，从该约定的字面意思来看，未能明确林祥养、盛爱华应先支付20万元房款供张珠玑、李金发办理解押，还是张珠玑、李金发应先办理完成银行解押再由林祥养、盛爱华支付20万元。双方之间的交易过程多是通过晋家公司的工作人员“吴淑兰”居中进行联系、协商，虽张珠玑曾于2019年6月向“吴淑兰”提出不卖诉争房产，但其于2019年7月仍与“吴淑兰”协商合同履行事宜，合同继续履行。张珠玑与“吴淑兰”的微信聊天记录中，“吴淑兰”于2019年6月说到“星期一客户把钱转给你们解押”，后又于2019年7月23日说到“客户也是诚意要买啊，也是找了人帮你解押啊，你叫谁解押也是解押”，“现在主要是要解决问题，我已经帮你找了解决方案，你又不接受”，“目的就是要把房产证解押出来，你一样要还20万，金融公司解押不是一样，有什么差别”；“吴淑兰”对解押款项如何支付的问题前后两次陈述不一致，且张珠玑不同意“吴淑兰”后一次所说的找金融公司借款解押的方式。可见交易过程中林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发对林祥养、盛爱华支付20万元房款及张珠玑、李金发办理银行解押的履行先后顺序没有形成一致意见。林祥养、盛爱华主张双方约定林祥养、盛爱华待张珠玑、李金发办理完成银行解押时再支付20万元房款，但未能提供相应的证据予以证明，不予确认。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故认定林祥养、盛爱华支付20万元房款及张珠玑、李金发办理银行解押应同时履行，在林祥养、盛爱华未向张珠玑、李金发支付20万元房款的情况下，张珠玑、李金发未办理解押手续不构成违约。林祥养、盛爱华主张张珠玑、李金发逾期办理解押手续，其有权于2019年8月5日解除房产居间买卖协议，依据不足，不予支持。因诉讼过程中，张珠玑、李金发表示同意解除房产居间买卖协议，故双方之间的房屋买卖合同自本判决生效之日起解除。合同解除后，张珠玑、李金发应返还林祥养、盛爱华定金5万元。林祥养、盛爱华要求张珠玑、李金发支付另一倍的定金5万元及律师费5000元，于法无据，不予支持。第二，关于反诉请求的认定。张珠玑、李金发于2019年7月29日向银行申请解押，但其未能举证证明其将该情况告知林祥养、盛爱华，其主张林祥养、盛爱华逾期支付购房款20万元，不予确认。张珠玑、李金发提起反诉后，双方均同意解除合同，林祥养、盛爱华已没有支付购房款20万元的义务，故张珠玑、李金发要求林祥养、盛爱华支付逾期付款违约金及律师费，依据不足，不予支持。张珠玑、李金发未能证明其租金损失是因林祥养、盛爱华的违约行为造成的，其要求林祥养、盛爱华赔偿租金损失，不予支持。综上所述，林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发、晋家公司之间的房产居间买卖协议合法有效，依法应受法律保护。林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发均同意解除双方之间的房产居间买卖协议，法院确认上述合同自本判决生效之日起解除。合同解除后，张珠玑、李金发应返还林祥养、盛爱华定金5万元。林祥养、盛爱华的其他本诉请求及张珠玑、李金发的反诉请求，均不予支持。晋家公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发、第三人晋江市晋家房产代理有限公司于2019年6月24日签订的《房产居间买卖协议》于判决生效之日起解除；二、张珠玑、李金发应于判决生效之日起十日内返还给林祥养、盛爱华定金5万元；三、驳回林祥养、盛爱华的其他诉讼请求；四、驳回张珠玑、李金发的反诉请求。 二审中，当事人均未提交新的证据。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，林祥养、盛爱华、张珠玑、李金发双方在房产居间买卖协议第4条中约定，林祥养、盛爱华于银行解押当日向张珠玑、李金发支付20万元。对于该约定的理解，双方各执一词，从该约定的字面意思来看，未能明确是林祥养、盛爱华应先支付20万元房款供张珠玑、李金发办理解押，还是张珠玑、李金发应先办理完成银行解押再由林祥养、盛爱华支付20万元。双方之间的交易过程多是通过晋家公司的工作人员“吴淑兰”居中进行联系、协商。交易过程中林祥养、盛爱华与张珠玑、李金发对林祥养、盛爱华支付20万元房款及张珠玑、李金发办理银行解押的履行先后顺序没有形成一致意见。由于双方没有明确约定先后履行顺序的，故认定林祥养、盛爱华支付20万元房款及张珠玑、李金发办理银行解押应同时履行，在林祥养、盛爱华未向张珠玑、李金发支付20万元房款的情况下，张珠玑、李金发未办理解押手续不构成违约。林祥养、盛爱华主张双方约定林祥养、盛爱华待张珠玑、李金发办理完成银行解押时再支付20万元房款，但未能举证证明，不予采纳。林祥养、盛爱华主张张珠玑、李金发逾期办理解押手续，其有权于2019年8月5日解除房产居间买卖协议，依据不足，亦不予采纳。张珠玑、李金发于2019年7月29日向银行申请解押，但其未能举证证明有将该情况告知林祥养、盛爱华，其主张林祥养、盛爱华逾期支付购房款20万元，缺乏依据，不予采纳。诉讼过程中，张珠玑、李金发表示同意解除房产居间买卖协议，一审判决解除房产居间买卖协议正确，应予维持。合同解除后，张珠玑、李金发应返还林祥养、盛爱华定金5万元。林祥养、盛爱华上诉请求张珠玑、李金发支付另一倍的定金5万元及律师费5000元，于法无据，不予支持。 综上所述，林祥养、盛爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由林祥养、盛爱华负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年八月四日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。