福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初633号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街6号楼，统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全。 委托诉讼代理人：洪振明，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师,泉州锦绣庄木偶艺术馆管理人工作人员。 委托诉讼代理人：杨洋，福建天衡联合(泉州)律师事务所实习律师,泉州锦绣庄木偶艺术馆管理人工作人员。 被告：肖唯佳，男，1992年3月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华达，福建闽荣律师事务所实习律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆(下称“锦绣庄木偶馆”)因与被告肖唯佳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告锦绣庄木偶馆的委托诉讼代理人洪振明、杨洋，被告肖唯佳的委托诉讼代理人郑奇伟、王华达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告锦绣庄木偶馆向本院提出诉讼请求：1.判令肖唯佳立即向锦绣庄木偶馆支付自2016年10月及11月的商铺占有使用费5600元及2018年1月至4月的商铺占有使用费11200元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；2.判令肖唯佳立即向锦绣庄木偶馆支付自2016年10月、11月及2018年1月至4月的服务管理费1680元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；3.判令肖唯佳立即向锦绣庄木偶馆支付2016年9月、10月的水电费184元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%计算的逾期付款损失。注：以上第一至第三项暂计18664元；4.判令由肖唯佳承担本案的诉讼费、保全申请费、保全担保费、公告费等。 事实和理由：2016年5月26日，福建省泉州市中级人民法院（下称“泉州中院”）裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案［（2016）闽05民破5号］。同日，指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，锦绣庄木偶馆与肖唯佳于2015年8月1日签订了一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，约定：肖唯佳承租址在丰泽区锦绣庄民间艺术园民间工艺展示馆108号，面积为56平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月30日止；租金每平方米60元，即每月租金3360元；在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、服务管理费等由肖唯佳承担；肖唯佳违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）支付违约金和赔偿金。2016年6月20日，管理人向肖唯佳发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》（泉锦租字第2016001号），书面通知如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户。随后，根据《企业破产法》第十八条规定“管理人对破产受理前成立且尚未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理后二个月内未通知被告继续履行，合同视为解除”，由于管理人未通知肖唯佳继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。锦绣庄木偶馆管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知肖唯佳涉案合同已解除，并要求肖唯佳立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。但直至起诉前，肖唯佳仍未缴清商铺占有使用费、服务管理费等，严重侵害了锦绣庄木偶馆的合法权益。 被告肖唯佳辩称，锦绣庄木偶馆的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。一、锦绣庄木偶馆诉请判令肖唯佳支付商铺占有使用费及赔偿逾期付款损失，没有事实与法律依据，依法不应当得到支持。1.锦绣庄木偶馆曾通知各租户租赁合同已解除，要求于2016年11月30日前结清租金，自行腾空，逾期履行的，予以强制搬迁。在诉争合同已经实际解除的情况下，管理人未根据自身的通知内容进行强制搬迁，超出上述期限的房屋占有使用费损失，属于锦绣庄木偶馆怠于行使权利造成的扩大损失，应由锦绣庄木偶馆自行承担。2.退一步说，若锦绣庄木偶馆有权要求肖唯佳支付商铺占有使用费，也不应当按照原租金标准进行计算。自锦绣庄木偶馆进入破产程序以来，整个艺术园就处于基本荒芜状态，诉争商铺完全不具备商业经营的条件。出于公平考虑，应当委托第三方评估机构对锦绣庄木偶馆进入破产以后的商铺占有使用费用进行评估以确定支付标准。3.合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约责任的承担方式不应以合同中约定的违约金进行计算，锦绣庄木偶馆依据租赁合同的约定计算逾期付款损失，违反法律规定，依法不应当得到支持。二、锦绣庄木偶馆诉请判令肖唯佳按照5元/平方米（280元/月）支付服务管理费用及赔偿逾期付款损失，于法无据，应予驳回。1.自锦绣庄木偶馆启动破产程序以来，诉争商铺所在的园区就开始无人进行管理和维护，锦绣庄木偶馆未为肖唯佳提供相应的服务，其无法享有收取服务管理费及请求赔偿逾期付款损失的权利。而且在锦绣庄木偶馆破产清算过程中，园区不明人员随意出入且不断发生偷盗行为，各租户的人身受到了不同程度的威胁，财产也常常流失，租户保留向锦绣庄木偶馆追究法律责任的权利。2.案涉租赁协议书对于服务管理费用的金额并非进行约定，更何况该协议书已实际解除。锦绣庄木偶馆的主张既没有法律规定，也没有双方的约定。3.退一步说，若肖唯佳需要支付服务管理费用，锦绣庄木偶馆主张以5元/平方米计算明显过高，是不合理的。三、锦绣庄木偶馆诉请判令肖唯佳支付水电费及逾期付款损失的主张不符合事实，肖唯佳未拖欠水电费，更谈不用逾期付款损失。 当事人围绕诉辩主张提交了证据。原告锦绣庄木偶馆提交如下证据：1.肖唯佳身份信息，证明肖唯佳诉讼主体资格；2.房屋所有权证书，证明涉案商铺系锦绣庄木偶馆所有；3.《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，证明肖唯佳曾向锦绣庄木偶馆租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等；4.民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州中院受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；5.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明实际租金以2800元/每月收取，服务管理费以280元/每月收取；6.泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书（泉锦租字第2016001号）、送达回执，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；7.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明锦绣庄木偶馆已通知肖唯佳原租赁合同关系已于2016年7月26日解除；8.2017年7月26日通知书，证明管理人多次向肖唯佳催讨费用；9.泉州锦绣庄在职员工工资表（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务（含保安、保洁人员），自管理人接管后一直有保留充分且必要的园区原管理人员、保安、保洁等为整个园区提供必要的管理、安保、清洁等服务；10.保安服务合同，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区提供安保服务；11.福建省电梯日常维护保养合同三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限公司对园区电梯进行维保，以保障园区有效运作；12.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明租户租金每月由原园区聘用的管理人员收取后向管理人交接的事实。 被告肖唯佳提交如下证据：1.照片两组，证明锦绣庄艺术园处于基本荒芜状态，肖唯佳商铺无法进行经营的事实；2.关于印发《泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准》等的通知，证明泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准中关于店面的物业服务收费最高也就1元/月/平方米，锦绣庄木偶馆按照5元/月/平方米明显过高的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，原告锦绣庄木偶馆与被告肖唯佳签订《商铺租赁协议书》一份，将锦绣庄木偶馆名下商铺出租给肖唯佳使用。双方约定： 1.商铺地址位于丰泽区锦绣庄民间艺术园民间工艺馆108号商铺，商铺面积56平方米； 2.商铺合同租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月30日止； 3.租金每平方米60元，每月租金3360元； 4.肖唯佳应在签订本协议之日一次性向锦绣庄木偶馆支付商铺履约保证金人民币1万元。租赁期满经锦绣庄木偶馆检查，确认物业无损、各项费用交清且无其他违约行为的，保证金予以无息退还； 5.肖唯佳在使用店铺和经营过程中所产生的税收、规费及其他费用由肖唯佳承担，其他费用包括但不限于水电费（包括公摊水电费）、物业管理费、公用设施维修保养费、税务相关租赁税金。具体按物业管理部门和其他部门单位的规定和肖唯佳的实际使用情况确定。 另查明，本院于2016年5月26日裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并指定管理人。2016年6月20日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在法院裁定受理破产案件后仍擅自向债务人原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。2016年11月16日、2016年12月21日，管理人两次发出《通知书》，通知各租户与锦绣庄木偶馆的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。2019年11月27日，本院作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄木偶馆管理人等拍卖的锦绣庄木偶馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地［国有土地使用权证号：泉国用××号］及地上建筑物和相关附着物。 本案的争议焦点为:被告肖唯佳是否应向原告锦绣庄木偶馆支付商铺占有使用费、服务管理费及水电费并赔偿逾期付款损失。如需支付，起算及截止时间、支付标准如何确定。双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于占有使用费的问题 本院认为，肖唯佳与锦绣庄木偶馆签订的租赁协议的租赁期间至2016年7月30日届满，锦绣庄木偶馆进入破产程序后，管理人亦发出解除合同并要求腾退商铺的通知。肖唯佳明知其与锦绣庄木偶馆的租赁合同已经终止且管理人已要求腾退房屋，锦绣庄木偶馆诉请按照《商铺租赁协议书》实际履行的2800元/月的标准计算逾期腾房占有使用费本院予以支持。肖唯佳关于锦绣庄木偶馆管理人未强制搬迁，属怠于行使权利，2016年11月30日之后的占有使用费损失应由锦绣庄木偶馆自行承担的辩解不能成立，不予支持。肖唯佳辩称锦绣庄木偶馆进入破产程序后不符合商业价值，不应按照原租金标准计算占有使用费，主张以仓储用房的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行评估。本院认为，肖唯佳明知锦绣庄木偶馆已进入破产清算程序，商业价值可能遭受影响，但在管理人通知后仍拒绝腾退，而是继续占有使用该商铺。且从锦绣庄木偶馆提交的证据5收款收据来看，肖唯佳在锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后仍以原标准向管理人缴纳部分月份的占有使用费。现肖唯佳辩称应按仓储用房标准计算缺乏依据，且其提交的证据1两组照片不足以证明其主张，本院不予采信。肖唯佳申请对案涉商铺的占有使用费进行评估，本院不予准许。 至于占有使用费的起算及截止时间，锦绣庄木偶馆主张肖唯佳应支付2016年10月、11月及2018年1月至至4月的占有使用费16800（2800×6）元,本院予以支持。肖唯佳逾期支付占有使用费，锦绣庄木偶馆主张其应赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款损失，应予支持。鉴于该部分损失主要是资金占用损失，故本院酌情认定以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算逾期付款损失。锦绣庄木偶馆主张按照年利率10.95%计算，本院不予支持。 二、关于服务管理费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后，保留了部分经营业务。锦绣庄木偶馆提交的证据9-11主要体现管理人接管破产企业后履职的相关内容。况且，管理人已于2016年11月份通知租户、占用人解除合同并限期腾空。现锦绣庄木偶馆又主张有向租户、占用人提供物业服务管理，不符合常理，其主张肖唯佳应支付服务管理费依据不足，不予支持。 三、关于水电费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆主张肖唯佳应支付水电费，但其提交的证据12现金日记账系锦绣庄木偶馆管理人自行制作，该证据不足以证明肖唯佳尚欠水电费的具体情况，锦绣庄木偶馆该主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，锦绣庄木偶馆与肖唯佳签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述协议期满后，肖唯佳应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄木偶馆支付占有使用费，并赔偿锦绣庄木偶馆自起诉之日即2020年4月23日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。肖唯佳关于无需支付占有使用费并支付逾期付款损失或按仓储用房标准计算占有使用费的辩解缺乏依据，不能成立。锦绣庄木偶馆主张肖唯佳应支付服务管理费、水电费依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告肖唯佳应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付2016年10月、11月及2018年1月至4月的商铺占有使用费共计16800元，并赔偿自2020年4月23日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费266.6元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担27.6元，由肖唯佳负担239元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  何冠雄 审判员  陈亚生 审判员  骆志鹏 二〇二〇年八月二十六日 书记员  吴亚瑜 附：一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。