辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初4958号原告：吴亚丽，女，1970年5月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王鹏，辽宁申扬律师事务所律师。被告：沈淑霞，女，1965年4月23日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张向宇，辽宁联胜律师事务所律师。原告吴亚丽诉被告沈淑霞相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员苏博群担任审判长并主审，和审判员王蒙、人民陪审员栾仕杰参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴亚丽及其委托诉讼代理人王鹏，被告沈淑霞及其委托诉讼代理人张向宇均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告吴亚丽诉称，2018年5月30日上午8时30分，我当时正在单位上班，先后接到我家楼下23楼4号房主陆颜杰的爱人和金阳花园物业办公室卢经理电话，说23楼4号房屋顶棚漏水，让我马上赶回家看一看，接到电话后我马上打车往家返。到家后我叫物业办给我打电话的李经理，还有物业一位女同志一起上楼，一打开我家房门便听到哗哗的水声，然后就看到客厅的天花板还有其他屋，多出像下雨一样哗哗地往下流水。从天花板流下来的水，把地板泡的都成了荷塘的水才能进屋。然后客厅里边两个装烟的，还有一个装其他物品的纸箱子也被泡，纸箱子严重的变形坍塌。看到当时情况，物业办理经理首先反映到不是我家的问题，是我家的楼上25楼漏水了，便立即回去联系25楼4号房主，我接着检查了各个屋的情况，发现除了客厅以外卧室书房天花板也有漏水，还有地板被泡的现象。厨房的顶棚也多处漏水，也像下雨一样哗哗的冲到了炉灶和地面，煤气炉灶被泡以后被泡之后打不着火，可见楼上把我家淹之后又淹到了楼下，楼下住家的天花板也被淹了，这说明我家淹的是非常严重。后来物业办也联系上了25楼4号的家人，因为房主沈淑霞在美国儿子陪读，委托其姐姐沈淑范帮助照看房子。打电话的时候沈淑范正在外地，没在沈阳，这期间因漏水严重，已经控制不住事态发展，沈淑范还没及时赶回来，滨河物业办协商关闭了整个大楼的水房，否则损失会更加惨重。沈淑范一直到下午14:00多才到家，并和物业联系上一起去25楼她家查找原因，物业找专业工人查看了他家的厨房的自来水管道，发现是他家自己私自改造管道，软连接管道老化破裂发生漏水现象，找到原因之后也进行了维修更换。后来沈淑范及其爱人也到我家看了几次，包括受损的天花板、地板以及被泡的物品，也承认是他们的责任并表示道歉。之后经工人对她家的管道维修和更换后，打开了整个大楼的水阀，但我家几个屋的天花板漏水，一直持续到第二天下午才有所缓解，又滴了几天才控制住。鉴于家中的天花板和地板中的水已严重饱和，夏天当时是夏天，气候还潮湿，为了将损失减到最小，我天天开窗通风，并将纸箱子里的烟全部拿出来晾晒。事发的第二天，沈淑霞的姐姐沈淑范和爱人又到我家查看了房子的受损情况，也承认是他们的责任。由于看管不慎，因为他家里常年无人居住，给我家造成如此大的损失，也代表了远在美国的妹妹表示道歉，并明确提出下一步涉及到赔偿，让我们拿出个方案，包括我家楼下同时被淹的陆颜杰家，当时我们都在场。沈淑范也表示说在电话中将整个情况给他妹妹通报，并劝其抓紧时间回国办理此事。之后几天沈淑霞也从美国打来电话，向我也表示道歉，也明确表示订机票回国。沈淑霞回国之后也给我打了电话，约了去年的7月1日周日在家中见面，主要是看房子的受损情况。这时候已经距离房子漏水过去了一个月的时间他和他姐姐、他姐夫一起来到家中，对各个屋的屋顶地板及其受损的物品主要是烟受损情况查看并拍了照，并明确表示让我们把损失情况做个方案，拉个单子协商赔偿事宜。7月6日我爱人托朋友找了沈阳一家装修公司，专业人士来到家中对受损情况进行了评估。他们现场经过勘查指出当时天花板还有地板中的积水已严重饱和，虽然经历了一个月的通风晾晒，但是仍未干透，加上夏天气候潮湿，地面需经过一个供暖期后，到来年的春天才会完全干透。倒是天花板墙皮脱落，还有地板变形鼓起会更加严重。我们的意思是将损失弥补回来，恢复原状，确保整个屋子美观、整洁、统一。这样装修公司提出受损的天花板的棚面和墙面，需要重新刮大白、刮乳胶漆。地板（当时我们是2012年装修的，铺的是非常好的实木地板）地板因为泡得比较严重，需要重新铺设。厨房那得重新吊棚，被泡的上面橱柜需要重新安装，我们就采纳了他们的建议。除了维修之外，还有垃圾清运费，因为当时物业有明确通知，垃圾需要自己清理，还有保洁费。误工费，因为整个维修工期得一个月的时间，这样一起由他们做了预算。物品的损失主要是两只箱子，香烟当时因为就放在客厅的地板上，被水冲泡的也比较严重。我们根据市场的价格对烟的损失情况也做了评估，装修公司做了预算维修的清单。我们根据淹的损失数量和市场上不同种类烟的价格也算出来应赔偿的金额。经过核实之后于7月15日周日的上午约了沈淑霞在家中协商赔偿事宜，陪同他一起来的，还有他的姐姐、姐夫，还有他一个朋友，我们也向他出示了维修预算清单和烟的赔偿损失的情况，并简要说明了情况，并且可以协商结果他们不认可我们的赔偿方案，也没提出哪个方面不合理，可以再协商。只是提出自己找人评估住房的损失情况。对烟要重新进行鉴定。便拿了两个单子，一个是维修方案，一个是淹的赔偿表，然后就气地一走了之，一场协商也是不欢而散。在这之后，沈淑霞也从未主动和我们联系过，致使事情一拖再拖。11月19日当时事发已近半年，看他一直未主动找我们协商赔偿事宜，我就主动给他打了电话，当时他留了一个国内的号，他当时没接，后来他用美国的号给我回了电话。说自己已经返回美国，明确表示房子的事走法律程序解决，也说了自己回来不了。作为受害者发生这个事，我们心中很痛苦，沈淑霞对此负有不可推卸的责任。结果他反而不主动和磨砺和我们联系也不主动协商赔偿事宜。回美国之后也不告诉我们一声一走了之，分明就是一拖再拖，不想我觉得这有四点，我需要这个声明一下，首先他家是私接管道。事发之后金阳花园物业办对沈淑霞住宅进行了现场勘查，并且专业水暖工进行维修。他家厨房的自来水是私自接的改，私自改道时间的软连接，这本身就是一种违反规定的行为，后来又造成软连接、老化、破裂、漏水，因此这次漏水他家也有不可推卸的责任。第二是多次漏水。在这之前他家也多次出现漏水，我记得前后有三次，当时卫生间和厨房都出现过漏水现象。当时我找过她的前夫，因为他离婚了，她的前夫赵洪江也上他家去过，也打过电话，他也说了沈淑霞在美国陪读儿子，他自己在家住，出现漏水之后他也关了水阀，但是没有从根本上采取措施，没有防微杜渐，也没有及时进行水管的检修，导致事态扩大，造成这次漏水损失，产证就是一种不负责任。第三他态度比较被动。事发之后沈淑霞当时在美国回来不了，他姐姐和姐夫两次来我家看现场，对当时的惨状也深感震惊，并代表沈淑霞也表示道歉。后来沈淑霞也给我打过电话说订机票往回返，我对此表示理解他们家的态度。当时也是比较明朗的，让我们拿出维修方案，这是我们感到很欣慰。可是约他们到家商谈赔偿事宜，给他们看了维修方案和物品赔偿清单，结果他们的表现让我们很失望，气轰轰的一走了之，他们两个回话也没有基本的态度，这让我们很失望。他们诚意何在，我们是受害者，不光我家，还有我家楼下，这个也同时被淹，他们是责任方，给我们造成如此大的损失应该主动找我们赔偿，协商怎么就能不管不问了。第四，走司法程序，当时事发之后他们家里人多次说过不行就走司法程序。好打官司我们当然不怕，因为他们负全责，我们是受害者，我们也相信法律的公平公正，会给我们一个满意的交代。第五就是精神损失和误工费。发生此事之后对我们全家精神上打击很大，因为我和我爱人都是国家公务人员，工作都很忙，整天处于一种高度紧张的状态，还要为此事牵扯精力咨询求教，再就是房子受损严重，天天晾晒已无法住人，只能暂时居住在老人家，还要经常回家看房子，承担昂贵的打车费用。另外下一步房子维修我还要按工期请假一个月，从而正常的年假和未休假补助也享受不了。对方理应承担误工费用。物权法第92条规定，不动产权不动迁不动产权利人因用水、排水、通行、铺设等利用相邻不动产的应当尽量避免对相邻不动产权造成危害造成损害的，应当给予赔偿。下一步我们还得对房子受损的部位进行维修，尽可能地恢复原状，然后对需要赔偿的数额我们又进行了综合评定，因为考虑到被告也不是故意造成的损失，我们这个也做了一些让步，这个就不考虑整个全屋的统一规范了，只要使用了方便就可以。这样我们小卧室我们就不修了。然后主卧室和书房的墙面和地板也不刮，大白也不重复了，只修现彭面就行。然后厨房的橱柜下层就不修了，只修一下上层，然后电梯检修也不用了，被泡得香烟有些受潮，但是勉强能抽的也就不用赔偿了。只赔偿被泡严重，不能正常抽的。精神损失我们也不要求赔偿了。这样我们做的预算维修所需的费用主要就是受损的棚面，墙面大白的铲除和刮大白乳胶漆，受损地板的铲除和铺装，受损的厨房、橱柜的拆除和安装，受损的厨房顶棚的拆除和安装，还有电打火炉灶的维修。以上项目都所含材料费和人工费，另外还要承担垃圾清运、维修、保洁等人工费用。烟的赔偿主要是根据被告香烟的市场价格确定。另外还有房子维修给我们造成的误工费，我觉得也应该由被告来承担。综上所述，我把我的诉求说一下，就是赔偿情况，维修房子和设施供需是22558元，垃圾清运和维修保洁是3000元，赔偿烟的损失是24230元。误工费一共需要20460元，共计70248元。另外与本案有关的一些诉讼评估，还有鉴定的费用应该由被告负责。鉴于以上理由，为恢复我们的美好家园，为保护我们受害者的合法权益，我们向法院起诉，希望通过法律程序实现我们的诉求，也相信法院以事实为依据，以法律为准绳，会给我们受害者一个满意的处理意见。诉讼请求：请求法院判处沈淑霞赔偿原告房屋损失59783元，香烟损失29630元，房屋修复期间的租金损失8048元，公告费260元，评估鉴定费2000元。另外,与本案有关的诉讼费用,由被告负责。被告沈淑霞辩称，第一，针对房屋鉴定价格过高，1、墙面乳胶漆受损面积172平明显测量过高；2、地板损失72平明显不合理，因为房屋总共132平，铺设的地板也就70余平，132平是建筑面积，使用面积100平；3、七个门需要更换，我们现场实际也看了，只有一两个门存在略微变形，没有必要所有的门都进行更换；4、橱柜4.7平受损鉴定金额明显高于市场价格。二、烟的损失。1、烟的损失数额原告总在发生变化，也无法对香烟的损失进行鉴定；2、原告无法证明受损的香烟都是真烟；3、有的香烟根本就没有过水，不能算作损失。三、关于房屋修复期间的租金，我们不同意支付。本院经审理，根据原、被告提供的房屋产权证、证明、收款收据、照片、资产评估报告及当事人当庭陈述笔录等证据，认定事实如下：原告吴亚丽名下房屋位于沈阳市和平区南京南街145-2号1-24-4；被告沈淑霞名下房屋位于沈阳市和平区南京南街145-2号1-25-4。2018年5月30日，被告名下房屋出现漏水，淹及原告房屋顶棚、墙面、地板、门、橱柜等处，并淹及原告家中存放的香烟（软中华25条，硬中华1条，黄鹤楼1条、钓鱼台2条、钻石荷花1条、红塔山1条、芙蓉王4条、云烟1条、南京1条、利群4条、合计41条）。根据原告的申请，法院委托鉴定机构对原告房屋室内因漏水造成的财产损失进行评估，辽宁光辉资产评估有限公司接受委托，作出辽光资评报字（2020）第121号资产评估报告，评估基准日为2020年1月13日，评估对象和范围是吴亚丽所有的位于沈阳市和平区南京南街145-2号金阳花园A座24楼4号房屋因漏水造成的财产损失价值，评估范围包括墙面乳胶漆、地板等共计14项。评估结论为本次项目在评估基准日2020年1月13日所表现出的损失价值为59783元。原告为此垫付鉴定费2000元。本案审理过程中，被告申请就案涉受损香烟的真伪及损失程度进行司法鉴定。经承办法官及助理走访辽宁省烟草专卖局了解，香烟真伪可做鉴定，受损程度无法鉴定。鉴定过程中，需抽样检测，同一品牌、品种50条以下抽取1条，不足一条全部留样。上述情况告知当事人后，双方均表示不再对香烟的真伪及损失程度进行司法鉴定。另外，本案审理过程中，承办法官及助理于2020年8月27日走访位于和平区南京南街124号的春天烟草专卖店和位于和平区南京南街136号的静茹烟酒店。经了解，走访当日的香烟价格如下：软中华700元/条，硬中华450元/条，黄鹤楼（海彩）850元/条、钓鱼台490元/条、钻石荷花420元/条、红塔山500元/条、芙蓉王600元/条、云烟590元/条、南京130元/条、利群360元/条。本院认为，根据物权法的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案被告名下房屋与原告名下房屋相邻，被告房屋漏水淹及原告房屋，被告对因此给原告造成的损失应承担民事责任。根据辽宁光辉资产评估有限公司作出的辽光资评报字（2020）第121号资产评估报告，原告吴亚丽的经济损失为59783元，故被告沈淑霞应赔偿原告吴亚丽漏水造成的房屋损失59783元。同时，本案鉴定费2000元应由被告沈淑霞承担。关于原告主张的香烟损失。案涉多种香烟确因房屋漏水产生不同程度的被浸泡及潮湿等情况，被告对因此给原告造成的损失应承担民事责任。关于赔偿数额，案涉香烟市价共计25260元，本院根据本案实际情况及香烟的受损程度，酌情确定被告赔偿香烟损失的70%，即17682元（25260元×70%）。关于被告提出的香烟真伪及受损程度的问题，因其未能提供相应的证据予以证明，故本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿房屋修复期间的租金损失8048元的诉讼请求，因该损失尚未实际发生，因此原告的此项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈淑霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴亚丽房屋装修损失59783元；二、被告沈淑霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴亚丽香烟损失17682元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吴亚丽其他的诉讼请求。案件受理费2293元，公告费260元，鉴定费2000元，由原告吴亚丽承担556元，被告沈淑霞承担3997元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  苏博群审 判 员  王 蒙人民陪审员  栾仕杰二〇二〇年八月二十七日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。