重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初2号 原告：叶林，住重庆市沙坪坝区新村路。 委托诉讼代理人：晏婷，系叶林妻子。 被告：重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行。 被告：陈乐生住重庆市大渡口区八桥镇双龙路。 被告：朱巧香，住重庆市大渡口区八桥镇双龙路。 被告：重庆荣展机电有限公司。 原告叶林与被告重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行（以下简称农商行大渡口支行）、陈乐生、朱巧香、重庆荣展机电有限公司（以下简称荣展公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶林、被告农商行大渡口支行委托诉讼代理人廖小义到庭参加诉讼。被告陈乐生、朱巧香、荣展公司经本院本案现已审理终结。 原告叶林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对九龙坡区火炬大道公用房享有租赁权和优先购买权；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告叶林与被告陈乐生于2015年2月28日签订《房屋租赁合同》约定原告租赁陈乐生位于九龙坡区炎炬大道办公用房，租赁期限2015年2月28日至2025年3月27日止，租期十年，租金总计2000000元。合同订立后，原告按约支付了租金，被告将租赁物交原告持有使用。2017年，原告将涉案房屋转租。原告租赁房屋地时间早于该房屋办理抵押登记的时间2015年3月，原告的租赁权依法应当得到保护。同时该房屋拍卖时，原告作为承租人有优先购买权。 被告农商行大渡口支行辩称，叶林对涉案房屋不应享有租赁权和优先购买权。其理由为：1、叶林提供的租赁合同租期为十年，租金200万元，一次性支付租金，此情况违背房屋租赁租金支付常规，且朱巧香收到200万款项的截屏资料中的附言为借款，不是租金，表明朱巧香收到该款为对外借款；2、叶林表示租赁后一直使用至2017年后转租他人，无相关佐证资料，与荣展公司向银行申请贷款时提供的资料不符，与银行调查和贷后检查情况不符；3、荣展公司向农商行大渡口支行申请贷款时，提供了陈乐生、承租方重庆明睿思文化艺术有限公司、居间方成都佳融资产管理有限公司三方于2014年12月8日签订的涉案房屋租赁合同，陈乐生因上述贷款以涉案房屋作抵押时出具房屋抵押承诺书陈述涉案房屋权属情况，银行针对上述资料实地调查核实确认属实，而案外人叶林提出的租赁情况与事实不符。 被告陈乐生、朱巧香、荣展公司未到庭应诉，亦未提交答辩状。 原告叶林向本院举示了以下证据：1、落款时间为2015年2月28日的陈乐生与叶林签订的房屋租赁合同；2、记账日期为2015年3月30日，付款人为叶林，收款人为朱巧香，付款金额为200万元，附言为借款的中国银行支付系统收付款通知书；3、2018年6月15日，吕玲与林艺伟签订的涉案房屋的租赁合同；4、2017年8月至2019年12月期间千叶·中央街区的物业费收款收据，住户名称为朱巧香。 农商行大渡口支行对原告叶林举示的上述证据2、4的真实性无异议，但认为与本案无关，证据2明确载明为借款，证据4没有包括2017年以前的物业费票据，恰好说明了之前不存在其所称的租赁关系。对证据1、3的真实性不予认可，认为租赁10年一次付清租金不合情理，明显是以民间借贷的资金来虚构租赁关系。 被告农商行大渡口支行举示了以下证据：1、2014年12月8日，荣展公司、陈乐生、重庆明睿思文化艺术有限公司签订的房屋租赁合同；2、2015年3月5日，农商行大渡口支行、荣展公司、陈乐生、重庆明睿思文化艺术有限公司签订的放弃承租权协议；3、2015年3月11日，陈乐生、朱巧香签名的房屋抵押承诺书；4、农商行大渡口支行审批重庆荣展机电有限公司贷款申请的资料。 原告叶林对农商行大渡口支行提供的上述证据无异议，但认为借贷及抵押发生在其与陈乐生签订租赁合同之后，不影响其租赁权及优先购买权。 根据案件审理情况和当事人举证陈述情况，本院确认以下基本事实： 2014年12月8日，重庆荣展机电有限公司、陈乐生、重庆明睿思文化艺术有限公司签订房屋租赁合同，约定重庆明睿思文化艺术有限公司租赁陈乐生名下坐落为重庆市九龙坡区火炬大道房屋，租期从2014年12月8日至2016年12月7日；2015年4月1日，陈乐生与农商行大渡口支行签订《抵押合同》，约定陈乐生以其房屋设立抵押权为荣展公司借款提供担保，并办理抵押登记，抵押物为坐落于重庆市九龙坡区火炬大道房屋（；2016年8月29日，本院(2016)渝0104民初753号民事判决书判令：重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行对陈乐生名下的坐落于重庆市九龙坡区火炬大道办公用房折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 农商行大渡口支行申请强制执行荣展公司、陈乐生、朱巧香借款合同纠纷一案中，本院于2018年6月8日裁定拍卖陈乐生名下位于九龙坡区火炬大道的房屋，叶林向本院提出书面执行异议，认为其在抵押权设定之前租赁涉案房屋，享有足以排除法院强制执行的权益，并对房屋享有优先购买权，本院于2019年8月30日作出（2019）渝0104执异62号执行裁定书，驳回叶林的异议请求。叶林不服该裁定，遂提起本案诉讼。 庭审中，叶林提供如上所述证据，欲证明其与陈乐生于2015年2月28日即签订有房屋租赁合同且已经付清十年租金200万元，合签订之后案涉房屋即交由叶林实际占有使用至今。 对于叶林与农商行大渡口支行争议的问题，本院作如下评述： 一、叶林提出其对涉案房屋享有租赁权足以排除法院强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。叶林举示的落款时间为2015年2月28日的陈乐生与叶林签订的房屋租赁合同，未约定租赁面积，叶林陈述该合同签订后已经一次性缴清十年租金2000000元，且房屋在签订合同后即交付其使用至今，但其举示的付款凭证上却明确备注为“借款”。从一般常理讲，如此大金额的租金一支性支付不符合情理，而且其付款用途亦非租金，确值得怀疑。为查明案件事实，本院按农商行大渡口支行提供的2014年12月8日荣展公司、陈乐生、重庆明睿思文化艺术有限公司签订的房屋租赁合同上载明的重庆明睿思文化艺术有限公司联系人电话，与重庆明睿思文化艺术有限公司合同经办人进行了联系。重庆明睿思文化艺术有限公司的合同经办人陈述，合同确实是公司签订，当时是租了该房屋的一半约200平方米，重庆明睿思文化艺术有限公司在签订合同后即在案涉房屋经营，至2016年上半年才从该房屋搬走，所有水电物管均由重庆明睿思文化艺术有限公司承担。由此可见，叶林所述2015年2月28日租赁合同签订后该房屋即由其管理使用明显不属实。再从其提供的物业费收据无2015年至2017年上半年的相关票据的情况及转款依据备注为“借款”的情况，本院认为即便租赁合同上陈乐生的签字和合同签订时间属实，该合同亦是叶林与陈乐生双方以租赁合同的形式掩盖其真实的其他合同关系。故本院对叶林欲以该合同证明双方于合同签订之时即形成有效的租赁合同法律关系并随之实际占有使用案涉房屋的意见不予采纳。本院对叶林提出其对涉案房屋享有租赁权足以排除法院强制执行的主张不予支持。 二、关于叶林提出对涉案房屋享有优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因承租人对租赁房屋有现实的居住、使用需要，法律赋予承租人对租赁房屋的优先购买权，其目的在于维护稳定承租人占有、使用房屋的既存法律关系，同时遵循物尽其用的原则，所以如未实际占有租赁房屋，就不存在适用优先购买权的必要。如前所述，本案中叶林提出的其租赁涉案房屋的情况与本院查明的事实不符，其提供的租赁合同并非因正常的租赁关系而形成，不存在享有优先购买权的基础。故本院对其主张的优先购买权不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告叶林的诉讼请求。 案件受理费34852元，公告费560元，均由叶林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  吴海涛 人民陪审员  杨志芳 人民陪审员  代国强 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理  袁 琨 书 记 员  马 兰