福建省福清市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0181执异91号 异议人（被执行人）：福建天起港口机械有限公司，住所地福建省福清市新厝镇双屿村出口加工区围网外（自贸实验区内），统一社会信用代码91350181699017630R。 法定代表人：吴超。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福州市福清市元洪路创元国际大酒店2号公寓楼1-2层靠清昌大道部分店面。 负责人：林文畴。 被执行人：刘佳，女，1985年10月4日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被执行人：陈建礼，男，1965年1月4日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：周金兴，男，1985年4月17日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：吴迎华，男，1958年2月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：王丽珍，女，1963年10月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福清支行与被执行人福建天起港口机械有限公司（以下简称天起公司）、刘佳、陈建礼、周金兴、吴迎华、王丽珍金融借款纠纷一案中，依法委托评估了天起公司1号厂房1层仓库4层试制车间5层在建工程[融房建ZR字第120005号]及天起公司名下位于福建省福清市新厝镇双屿村出口加工区围网外的土地使用权[融新厝国用（2011）第B0533号]进行评估，福建华成房地产土地资产评估有限公司于2020年5月14日作出闽华成评报（2020）房字2011号《房地产估价报告》。被执行人天起公司以该估价报告在评估程序、评估方法、评估结果上存在错误为由向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 异议人天起公司请求对案涉房产、土地使用权重新评估。事实与理由：天起公司收到本院送达的《告知评估结果通知书》以及福建华成房地产土地资产评估有限公司于2020年5月14日作出的闽华成评报[2020]房字2011号《房地产评估报告》，对此作出如下异议：一、评估程序违法。根据2018年9月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第一款、第二款、第三款之规定：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构重新进行评估。”本案中，本院于2018年12月30日即委托评估，现评估期限已经超过法律规定的上限，并且“未交纳评估费用”并非延长评估期限的法定理由。因此，本院应当另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。二、评估方法错误。《房地产估价报告》采用了“成本法”作为估价方法，违反法律规定的行业准则。《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”2020年3月1日起施行的中国资产评估协会《资产评估执业准则——资产评估方法》第二十二条也规定：“当满足采用不同评估方法的条件时，资产评估专业人员应当选择两种或两种以上评估方法，通过综合分析形成合理评估结论。”本案评估机构仅采用成本法一种方法对评估标的物进行估价，严重违法。天起公司认为，本案应当采用市场法进行估价。《资产评估执业准则——资产评估方法》第五条规定：“资产评估专业人员选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：（一）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；（二）有关交易的必要信息可以获得。”而第十五条规定：“成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。”第十六条规定：“资产评估专业人民选择和使用成本法时应当考虑成本法应用的前提条件：（一）评估对象能正常使用或者在用；（二）评估对象能够通过重置途径获得；（三）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。”本案属于司法拍卖的评估，评估目的即是在公开的市场进行交易，且本院对厂房进行多次司法拍卖，交易数据完全可以公开获得，通过市场法进行估价没有障碍。《房地产估价报告》在“估价方法适用性分析”中没有提出市场法，未表述不采用市场法的理由；其对采用成本法的理由即“当地同类房地产一般由业主企业自建自用，不以转让、出租获取收益为投资目的，同时自行开发该类房地产的各项成本稳定”等也与上述规定相悖。三、评估结果严重偏低，有失公允。由于本案《房地产评估报告》采用错误的评估方法，其得出的估价结果也失去公允，以此作为依据进行拍卖将导致天起公司的财产大幅度贬值。《房地产估价报告》没有考虑目前房地产发展形势、标的物位于工业区内、产业聚集度明显较高、厂房存在特殊性等因素，总体评估价格畸低。具体如下：1、福清政府当地裸地每亩出让价不低于35万元/亩，报告仅按26万元/亩估价，明显过低；2、报告中人工及工料成本过低，目前市场建筑成本大幅度上涨，试制车间外墙于挂石材及选用福特蓝镀膜中空玻璃至少2600元/㎡。3、1#厂房为重型钢结构厂房，是特种生产型钢结构厂房，用钢量厚、粗、重，厂房立柱高度20米，厂房跨度为30米，可承载50T通用桥式起重机的两个特重型大车间，现在当地市场建筑成本没有1890元/㎡是无法建造的。另外，厂房内2个卫生间建筑物存在漏评。4、仓库承重梁加厚加大且密集（符合生产重型设备及超重超大物品的堆放），承建成本费用高，以现在当地市场建筑成本没有2000元/㎡是无法建筑的。5、变配电室，以现在的建筑成本，没有25万元无法建造一个变配电室，打桩费用明显不够。6、道路，以现在的建筑成本，没有238万元无法建筑一个道路，以现在当地砂石料水泥及人工成本上涨，这份评估报告评估价值明显低于现在市场的人工及工料成本。7、围墙，以现在的建筑成本，没有145万元无法建筑一个围墙。围墙长度被少评估137米。8、门卫1#，以现在的建筑成本，没有20万元无法建筑一个前门卫房，打桩费用明显不够，更何况外墙花岗岩干挂及两柱圆柱结构。9、门卫2#，以现在的建筑成本，没有7.5万元无法建筑一个后门卫房，打桩费用明显不够。10、土地初建前是盐场，经过开发填土石方120亩地，填土方石高度为1米，现在没有320万元是无法填土石方的。11、税费中缺少耕地占用税36元/㎡。综上，天起公司根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条之规定，提出上述异议请求。 福建华成房地产土地资产评估有限公司（以下简称华成评估公司）出具书面回函称：一、关于评估程序问题，华成评估公司按正常评估程序接受本院的司法评估委托书和函件〔（2018）闽0181执889号和2020年4月30日函〕，不存在评估程序违法。二、关于评估方法未选用市场法问题：比较法适用于有公开交易市场，同区域内同类房地产交易实例较多的估价。估价对象属于工业房地产，且为非标准类房地产，通过法拍网和其他途经查询，估价对象所处区域内类似工业房地产交易实例少，仅查询到近一年内该区域内一宗建筑规模相当的工业房地产成交记录，因难以在同一供需圈内找到替代性或规模相当的工业房地产市场的成交实例（三宗以上），不具备比较法适用于同一供需圈同一区域内同类房地产交易实例较多的前提条件，故无法选用比较法进行评估。三、关于评估结果严重偏低，有失公允问题。1.从近期同一区域内工业房地产成交均价来看，建筑面积39936.82平方米，土地面积160734.01平方米，建成年份2008-2015年间，土地终止年期为2057年和2058年，评估挂牌均价1790.74元/建筑平方米，最终成交价1151.22元/建筑平方米，且结果含生产线机器设备价值。该宗工业房地产建成年份与估价对象（2012年）差异在5年以内，终止年期与评估对象（2057年）相当，宗地占用面积为估价对象的翻倍，含生产线机器设备价值的情况下评估挂牌均价1790.74元/建筑平方米，而估价对象评估值7231万元，在土地规模多一倍的情况下，评估单价达2196元/建筑平方米。评估单价高了23%，本次估价无论是建筑成本和土地地价均为现行可观公允价值，故不存在严重偏低问题。2.从工业地价来看，福清市现行《福清市人民政府关于公布福清市基准地价的通知》（融政综〔2017〕379号），城区工业用地23万元/亩，乡镇工业集中区用地18万元/亩，没有35万元/亩之说。综上，估价对象土地基准地价为18万元/亩，本次估价结果土地按26.33万元/亩估价不存在价格过低，且现场勘察120亩土地并未全部开发填土石方，评估已考虑了已开发的填土石方工程。根据《福建省耕地占用税实施办法》（闽政[2008]17号）的规定，福清市耕地占用税为35元/㎡、契税3%、福清市工业用地基础设施配套费、交易手续费及印花税等均有计算，具体详见房地产评估报告23页。3.围墙长度按现场当事人提供，并有现场当事人签字确认。 本院查明：福州仲裁委员会作出的（2016）榕仲裁字第449号裁决书已发生法律效力，因被执行人未履行法律文书确定的义务，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2018年12月30日向华成评估公司发出评估委托书，要求其对被执行人天起公司1号厂房1层仓库4层试制车间5层在建工程[融房建ZR字第120005号]及天起公司名下位于福建省福清市新厝镇双屿村出口加工区围网外的土地使用权[融新厝国用（2011）第B0533号]进行评估。2019年7月30日，本院作出（2018）闽0181执恢889号通知书，告知各方当事人，“华成评估公司经现场查勘后于2019年3月15日向本院发出收费通知书，评估费用为67200元，至今无人交纳。现责令你们在接到本通知书之日起三日内交纳相关费用。逾期不履行，由此产生的相关法律后果由你们自行承担。”2019年9月2日，本院作出（2018）闽0181执恢889号之一执行裁定书，因无人交纳评估费用，且经调查未发现被执行人有其他可供执行的财产，申请执行人也无法向本院提供被执行人有效的财产线索，裁定终结本次执行程序。2020年4月30日，本院向华成评估公司出具（2018）闽0181执恢889号函，“现有当事人愿意交纳相关费用，请贵公司予以出具评估报告。评估具体要求详见（2018）闽0181执恢889号评估委托书，收到本院的函告之日为评估基准日”。 华成评估公司于2020年5月14日作出闽华成评报（2020）房字2011号《房地产估价报告》。 本院认为，闽华成评报（2020）房字2011号《房地产估价报告》有两名估价师签名，符合《房地产估价规范》的要求，对于估价方法的选用，华成评估公司出具的回函中对估价方法适用性进行了合理分析，并无不当。关于评估期限问题，系由于无人交纳评估费用而导致评估程序期间的中止，有当事人表示愿意交纳评估费用后，本院即于2020年4月30日函告华成评估公司予以出具评估报告，华成评估公司于同年5月14日出具案涉房地产估价报告，符合法定期限。天起公司主张本次估价程序、估价方法错误、估价结果严重判偏低，缺乏事实和法律依据，故天起公司的异议理由不成立，本院依法予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下： 驳回福建天起港口机械有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 林爱华 审 判 员 魏益钦 审 判 员 严昌辉 二〇二〇年八月十日 法官助理 张瑜丹 书 记 员 许承锋