云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初250号原告：朱俏英，女，1973年9月3日生，汉族，云南省曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：刘泉生，麒麟区众擎法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：马龙小镇文化旅游开发有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区旧县街道广场旁1幢，统一社会信用代码：91530321054690617F。法定代表人：李伟，职务：总经理。原告朱俏英与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，于2020年6月4日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱俏英的委托诉讼代理人刘泉生、被告马龙小镇文化旅游开发有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱俏英向本院提出下列诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2.被告退还原告购房款212788元；3.被告按约支付自2016年12月31日起至2019年12月31日止的违约金46601元（212788×0.0002×1095）；4.被告自2020年元月1日起至实际给付日止按照已付购房款的万分之二乘以逾期天数支付原告违约金；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月29日原告购买了位于马龙县（商铺）并与被告签订了《商品房购销合同》，原告于签订合同当天一次性付清全部房款212788元。根据双方签订合同第七条规定：“被告应于2016年12月31日前交付该商铺”。合同签订时原告一次性履行了付款义务，被告却未按约定履行交房义务。经原告多次协商未果。原告认为：被告的违约行为已构成根本违约，其根本违约的行为和事实及所形成的履约现状，已从客观事实上使《商品房购销合同》无法继续履行，继续履行本合同将使原告方造成重大经济利益损失。为维护原告的合法权益，特此起诉。被告马龙小镇文化旅游开发有限公司辩称，根据所签订的《商品房购销合同》中针对逾期交房违约责任的约定：“逾期30天后按乙方已付款的万分之二乘以天数向乙方支付违约金，合同继续履行，并于商品房约定交付之日起7日内支付违约金，其他约定单方提出变更解除《商品房购销合同》，按《商品房购销合同》第十三条其他约定总房价30%做违约金”。合同中未约定退房，只约定逾期交房的违约责任，所以原告退房的诉讼请求我们不能支持，只能承担违约责任，合同继续履行。原告朱俏英针对诉请向本院提交了下列证据：1、身份证复印件一份，拟证明原告诉讼主体资格；2、工商信息复印件一份，拟证明被告诉讼主体资格；3、《商品房购销合同》复印件一份，拟证明原告购买被告所售商品房的事实；4、收据复印件一份，拟证明原告购买商品房的事实及已付款项；5、协议复印件三份、授权委托书复印件一份，拟证明原告购买商品房的事实；6、照片八份，拟证明被告不具备交房条件；7、银发【2003】251号文件复印件一份，拟证明逾期付款损失计算的法律依据。经质证，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司对原告朱俏英提供的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。被告马龙小镇文化旅游开发有限公司针对答辩未向本院提交证据。经审查，原告朱俏英提供的证据1、2、3、4、6、7，真实、合法，与本案关联，且被告无异议，本院予以采信；证据5中的协议因不是原告本人签字，本院不予采信；证据5中的授权委托书，真实、合法，与本案关联，且被告无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院认定事实如下：原告朱俏英与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于2014年11月29日签订ＹＪＧ-2003合同编号：5-12-103号《商品房购销合同》。原告购买被告所开发的位于马龙区，合同约定：“房屋建筑面积15.99平方米，计价方式及价款为按照建筑面积计算，单价13307.57元／ｍ2，总价人民币212788元；付款方式及期限为由原告于签订本合同时一次性付清全部房款；被告应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；逾期交房按自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的万分之二乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。并于该商品房实际交付之日起7日内向乙方支付违约金等”。《商品房购销合同》未约定逾期交房导致解除合同的违约责任。原告朱俏英分别于2014年11月16日、2014年11月29日支付给被告定金30000元及剩余购房款182788元。截止合同约定的交房时间，被告未能按期交房。经原告与被告多次协商未果。被告自认商品房至原告起诉时未能交付且之后仍不具备交房条件。另查明，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司所售房屋涉及255人，355套。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告按照《商品房购销合同》约定按期足额支付了购房款，被告也应严格按照合同约定全面履行自己的交房义务，但被告至原告起诉时未能交房且自认之后仍不具备交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，双方签订的《商品房购销合同》因被告不能交付房屋，已实际不能履行，应当予以解除。《商品房购销合同》解除后，被告应及时返还原告购房款212788元。原告主张的违约金，因合同仅约定延期交房而继续履行合同的违约责任，未对退房或解除合同的违约责任进行约定。原告主张万分之二的违约金属于继续履行合同的违约责任，本案中《商品房购销合同》已实际不能履行而解除，原告不能以此主张违约损失，故该主张本院不予支持。但因被告未能交付房屋，而占用原告购房款，确实际造成原告一定的损失，原告主张的损失虽分为两部分主张，其实质是自2016年12月31日起至房款清偿之日止的损失。因此，原告主张的违约金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算，即自2016年12月31日起至2019年8月19日止的损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际给付之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱俏英与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于2014年11月29日签订的YJG-2003合同编号：5-12-103号《商品房购销合同》予以解除；二、由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱俏英购房款212788元；三、由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱俏英支付以购房款总额212788元为基数自2016年12月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回原告朱俏英的其他诉讼请求。案件受理费5191元，由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  湛云洲审 判 员  侯 圣人民陪审员  杜康超二〇二〇年八月十九日书 记 员  付彦晓[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。