河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初3629号原告：权红刚（案外人），男，1979年5月10日生，汉族，住漯河市郾城区。委托代理人：崔永超，河南汇恒律师事务所律师。被告：王红义（申请执行人），男，1990年3月17日生，汉族，住漯河市召陵区。委托代理人：李亚博，河南汇恒律师事务所律师。委托代理人：魏玉瑾，河南汇恒律师事务所律师。被告：王立飞（被执行人），男，1988年10月19日生，汉族，住漯河市源汇区。原告权红刚与被告王红义、王立飞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告权红刚及其委托代理人崔永超，被告王红义的委托代理人李亚博、魏玉瑾到庭参加诉讼，被告王立飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权红刚向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告于2016年9月22日与被告王立飞签订的《购房协议》合法有效，并确认位于漯河市五一路丽江花园12#楼，预告登记证号为YG2011001308号房屋归原告所有，房屋价值38万元；2、判决立即停止对原告购买的位于漯河市五一路丽江花园12#楼，预告登记证号为YG2011001308号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2016年9月22日，原告与被告王立飞签订的《购房协议》约定，被告王立飞自愿将其所有的位于漯河市五一路丽江花园12号楼2单元5楼西户住房一套（购房合同编号为GF-2000-0171）以人民币：贰拾玖万整的价格出售给原告；待房产证下来，被告王立飞协助原告办理产权过户登记手续；原告在交完首付款后，被告王立飞将房屋钥匙交付原告。上述协议签订后，原告已于2016年9月22日和2016年11月16日共向被告王立飞支付房款150000元。由于被告王立飞的房屋当时有贷款未还清，2017年3月13日，被告王立飞签署委托书，委托原告替其偿还购房贷款；2017年3月14日原告替被告王立飞偿还了中国工商银行的140000元购房贷款，被告王立飞向原告出具了付清所有购房款290000元的收条。被告王立飞已于协议签订当日将房屋钥匙以及房屋实际交付给原告使用至今，但非因原告自身原因一直未能办理产权过户登记手续。2017年2月7日，被告王红义与被告王立飞因民间借贷纠纷案涉诉，源汇区人民法院作出（2017）豫1102民初593-1号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告王立飞名下位于漯河市五一路丽江化花园12#楼，预告登记证号为YG2011001308号房屋予以查封。该院于2017年9月22日作出民事判决书，判决被告王立飞向被告王红义偿还借款180000元。随后，被告王红义作为执行申请人向源汇区人民法院提出申请，要求对登记在被告（被执行人）王立飞名下的被查封的上述房屋予以强制执行。原告依法向源汇区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年7月25日，源汇区人民法院作出（2019）豫1102执异64号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告于2016年9月22日与被告王立飞签订的《购房协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告王立飞应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。被告王红义辩称，原告权红刚对涉案的五一路丽江花园12#楼2单元5楼西户的房产不享有排除强制执行的民事权益，理由如下：一、争议房屋已办理预告登记，权利人为被告王立飞，原告权红刚并非该房屋的登记权利人。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案争议房屋属于物权法规定的不动产范畴，其转让依法应进行登记，未经登记不发生物权变动效力。另根据《物权法》第十六条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条等规定，判断案外人是否系权利人应以不动产登记簿（不动产登记证书）判断，故涉案房屋为被告王立飞。二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条等规定的情形。1、被告王立飞擅自处分夫妻共有房屋属无权处分，《购房协议》并非合法有效合同。根据我国《婚姻法》第十七条的规定，夫妻婚姻存续期间取得的财产，归夫妻共同所有，夫妻双方对共同财产享有平等的处理权，该规定属于《物权法》第九条中所规定的除外情形。暂不论本案协议是否为原告权红刚与被告王立飞真实签订，在被告王立飞处分争议房屋过程中，王立飞配偶不仅未在该协议中签字同意，而且也未向王立飞授权处分，故被告王立飞处分本案争议房屋属于无权处分，应属效力待定合同，故不满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法律规定。2、原告未提供证据证明在查封前实际占有案涉房产。3、原告并未按照《购房协议》中的约定支付全部购房款。根据原告诉称，原告已向被告王立飞全部支付了29万元购房款，但仅有金额为14万元、109380.78元（总计249380.78元）的转账凭证，并未支付全部29万元购房价款。4、案涉房屋未办理过户系原告权红刚自身原因造成。原告提供的《购房协议》第2条约定“因房产证正在办理中，甲方无法配合乙方办理房产过户手续…”，由此可以看出原告在购买房屋时，对房屋暂不能过户是明知的，且2017年3月14日出具29万元购房款收据至2017年4月13日房屋被查封期间有一个月的时间，原告完全有充足的时间向房屋登记机关递交过户登记材料或者采用包括但不限于诉讼的形式要求被告王立飞协助办理过户，因为此种情况未能办理过户登记手续，应当认定因买受人的原因未办理过户登记，故对于本案房产未办理过户原告存在明显的过错且存在消极行使权利的情形。综上，原告权红刚不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法驳回原告权红刚的诉讼请求。被告王立飞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对位于漯河市源汇区五一路丽江花园12楼2单元5楼西户预告登记证号为YG2011001308的房产，登记在王立飞名下，该房屋于2017年4月被查封的事实无争议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告权红刚向法院提供以下证据：证据一、购房协议，用以证明2016年9月22日，被告王立飞和原告权红刚签署《购房协议》，王立飞将自己所有的位于漯河市源汇区五一路丽江花园小区12号楼2单元5楼西户的房屋以29万元的价格出售给权红刚；证据二、银行转账凭证、提前还款凭证、收条三张、《商品房买卖合同》，用以证明原告权红刚按照约定的价格分别向王立飞本人、银行还贷款等共支付了29万元购房款，王立飞向权红刚出具了收条，并将购房手续交给了权红刚。证据三、更名声明，用以证明2017年3月9日，王立飞夫妇向开源公司出具更名声明，承诺自愿将丽江花园小区12号楼2单元5楼西户的房屋所有权人变更为权红刚；证据四、公证书、抵押权注销委托书、房屋他项权注销登记申请书、房屋预告登记证明，用以证明2017年3月13日，被告王立飞委托权红刚办理房产变更手续并办理了公证；在还完银行贷款的情况下银行为原告权红刚出具了抵押权注销委托书，随后原告权红刚去房管局办理了房屋他项权注销登记手续。证据五、微信截屏六张（向其中一个租客催房租的聊天记录），用以证明权红刚已经实际占用、使用本案涉案房屋；证据六、执行裁定书，用以证明权红刚对执行本案房屋提出异议，漯河市源汇区人民法院于2019年7月25日驳回了权红刚的执行异议；证据七、房屋租赁合同一份，用以证明原告占有房屋的事实；证据八、房屋租赁合同及微信交易明细截屏各一份，用以证明原告占有房屋的事实。被告王红义质证认为：对证据一的真实性及证明的问题均不认可，该份购房协议仅约定房屋总价和房屋位置，协议中未显示房屋面积未约定单价，第2条并未具体约定明确的付款时间，被告认为该购房协议是不真实的，也是不符合一般的交易习惯的。证据二：两份银行转账凭证真实性无异议，但对证明问题有异议。第一份14万凭证不显示转款用途。对3张收条真实性有异议，2016年9月22日的收条不显示具体所购房屋，2016年11月16日1万元收条没有相关转账凭证及其他证据相印证，2017年3月14日的29万元收条没有相应的全部转账凭证及相关证据相印证。对王立飞的商品房买卖合同真实性没有异议，但不能证实该房屋已经由权红刚购买。证据三：对该证据真实性证明问题有异议，即使该份证明是真实的，恰好能证实该房屋并不是王立飞的个人财产，王立飞在签署购房协议时是属于无权处分，从该声明内容看约定的是自愿将房屋所有权人变更为原告，并不显示是双方之间存在房屋买卖关系，其配偶张会芳也并未进行追认，鉴于房屋所有权人变更的原因有很多种因素，所以不能证明原告主张的证明问题。证据四：真实性无异议，对证明问题有异议，该公证书、委托书都明确载明原告是接受被告王立飞的委托办理提前还款事宜。证据五：真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据并不能直接证明原告与聊天人之间所说的房屋是案涉的房屋。证据六：真实性无异议，该裁定书符合法律规定。对最后补充的房屋租赁合同真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据仅能证明原告从2019年5月将房屋出租，不能对抗被告王红义申请的查封裁定。对证据八的真实性不认可，合同中未加盖中介公司的印章，仅有经纪人的签字，同时也不能证明2016年9月-2016年12月期间已占有房屋。对被告王红义提交的（2017）豫1102民初593-1号民事裁定书，原告权红刚无异议。经庭审举证、质证，对当事人无争议事实，本院予以确认。对当事人争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据一购房协议的真实性及效力，协议中有权红刚与王立飞的详细身份信息，约定了买卖房屋的相关条款，被告王红义辩称不真实的理由不能成立，且证据一及证据二能印证在2016年9月22日，原告权红刚向王立飞支付房款140000元；2017年3月14日权红刚替王立飞提前一次性还款109380.78元，同日，王立飞为权红刚出具收条一份，载明：今收到权红刚丽江花园12号楼2单元5楼西户购房款壹拾肆万元整，总房款贰拾玖万元已结清。再结合原告提交证据三的更正声明更能印证购房协议的真实性，协议双方签字依法成立。原告提交的证据四真实性予以认定，结合原告证据二中的收条能认定原告已支付房款290000元的事实。证据六双方均无异议，对该证据的真实性予以认定。对应该提交的证据五、证据七及证据八，本院综合认定如下：2016年12月28日，权红刚与承租方程凯通过中介公司签订房屋租赁合同，合同约定：租期自2016年12月31日起至2018年1月1日止，租金为每月1200元，每半年支付，承租方在合同签订之时向出租方权红刚支付押金2000元；基于经纪方已促成本合同成立，故在签订本合同时，出租方应向经纪方支付佣金200元，承租方应向经纪方支付佣金600元等条款；当日权红刚的微信记录显示收到程凯（房客）转账9000元，房屋租赁合同与微信记录相互印证，能印证争议房屋在2016年12月28日已由权红刚出租给他人，从而能认定在2017年4月13日人民法院查封之前房屋已交付给权红刚。本院经审理，确认以下法律事实：2016年9月22日，原告权红刚与被告王立飞签订购房协议，协议约定：权红刚购买王立飞坐落在源汇区五一路丽江花园小区12#楼2单元5楼西户住房，房款总价值290000元；因房产证正在办理中，王立飞无法配合权红刚办理房产过户手续，权红刚先付140000元首付款，中途王立飞不得要求权红刚追加首付款，待房产证办理下来，王立飞配合权红刚办理过户手续和申请公积金贷款等条款。2016年9月22日，权红刚向王立飞账户转款140000元，王立飞出具收条一份。2016年11月16日，王立飞出具收条，载明因个人原因提前收取权红刚购房款10000元，剩余140000元待过户后支付。2017年3月14日，权红刚通过其工商银行账户将王立飞的贷款109380.78元提前归还；同日，开源房地产公司为王立飞出具收据，载明还欠款8314.10元；同日，王立飞出具：今收到权红刚丽江花园12号楼2单元5楼西户购房款壹拾肆万元整，总房款贰拾玖万元已结清。2017年3月9日，王立飞及其配偶张会芳向开源房地产公司出具更正声明，自愿将丽江花园12栋2单元5层西户房屋所有权人变更为权红刚。2016年12月28日，权红刚将案涉房屋出租他人，收取租金9000元。另查明，王红义与王立飞民间借贷纠纷一案，本院在审理阶段于2017年4月12日作出（2017）豫1102民初593-1号民事裁定书，于2017年4月13日查封王立飞名下位于五一路丽江花园12#楼，预告登记证号为YG2011001308的房屋一套。执行阶段案外人权红刚提出异议，2019年7月25日，本院作出（2019）豫1102执异64号执行裁定书，驳回异议人权红刚的执行异议。2019年8月9日，权红刚起诉来院。本院认为，本案涉及的执行案件系金钱债权执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告权红刚购买被告王立飞名下的房产，双方于2016年9月22日签订了购房协议，2016年9月22日，原告权红刚向王立飞支付房款140000元；2017年3月14日权红刚替王立飞提前一次性还款109380.78元，同日，王立飞为权红刚出具收条一份，载明：今收到权红刚丽江花园12号楼2单元5楼西户购房款壹拾肆万元整，总房款贰拾玖万元已结清。上述证据之间可以相互印证，权红刚与王立飞之间的购房款已经全部结清，本院予以认定。涉案房屋于2016年12月28日前已交付，2017年4月12日，本院作出（2017）豫1102民初593-1号民事裁定书，查封王立飞名下的房产，在房产被查封之前，权红刚与王立飞之间的协议已履行完毕并已交付。对于案涉房产未办理过户登记，是否为非原告自身原因所致，权红刚与王立飞签订的购房协议第2条约定“因房产证正在办理中，甲方无法配合乙方办理房产过户手续…”，自2017年3月14日权红刚交付29万元购房款至2017年4月13日房屋被查封期间，房屋仍处于房产证未办理中，故对于涉案房产未办理过户手续，应认定为非因买受人自身原因。综上，原告权红刚于人民法院查封房产前已签订购房合同并已支付全部价款，合法占有该不动产，且非因自身原因未办理房产过户登记，故本院认定原告权红刚的异议符合法律规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，原告权红刚要求停止执行上述房产的诉讼请求依法成立。应该诉请涉案房屋归其所有，因本案是执行异议之诉，解决的是是否执行问题而非确认之诉，故对原告的该项诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告权红刚所提异议成立，停止对被告王立飞名下位于漯河市五一路丽江花园12#楼（预告登记证号为YG2011001308）房产的强制执行。本判决生效后应依法解除对上述案涉房产的查封、扣押等措施。本院（2019）豫1102执异64号执行裁定书于本判决生效时自动失效；二、驳回原告权红刚的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由被告王红义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  曹玉娥审判员  郭成军审判员  李笑寒二〇二〇年八月三十一日书记员  刘重霄