河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1941号原告：郭凤英，女，汉族，1963年4月15日生。委托诉讼代理人：邸桂芬，河南君友律师事务所律师，特别授权。被告：李浩，男，汉族，1980年7月3日生。被告：洛阳世纪英豪体育健身有限公司。法定代表人：徐波，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。原告郭凤英诉被告李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭凤英及其委托诉讼代理人邸桂芬、被告李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司的共同委托诉讼代理人谌艳杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭凤英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告支付拖欠的房租624199.5元（自2019年12月1日至2020年4月15日房租）3、请求依法判令被告支付违约金296494.8元；4、请求依法判令被告自2020年4月16日起至将房屋返还给原告之日止，按照每月138711元向原告支付房租；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月26日，原告与被告李浩签订房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告位于洛龙区太康路30号元华国际城市公寓三幢104号的房产，房屋面积为1486.53平方米，用于第二被告作为经营体育健身场所，租期为15年。2019年1月1日起至2020年12月31日，租金为每月138711元。如拖欠房租超过三个月，则原告可以解除合同，被告应当向原告承担违约责任。在合同履行过程中，原告与第二被告于2017年11月12日签订《补充协议》，将部分时段的房租进行调整，并约定房租支付时间为每个租赁期限开始10日前，如不按期缴纳租金，则逾期按照每日0.5%支付违约金。2019年12月开始，被告便以各种理由拒绝支付租金，原告曾多次向被告催要，被告均拒绝支付。被告拖欠房租的行为属于合同违约，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠房租，要求被告承担违约责任。为此原告特依据相关法律规定向贵院提起民事诉讼，请求依法作出公正判决。以为维护原告的合法权益。李浩辩称：原告就本案向李浩提起诉讼没有事实与法律依据，应当判决驳回对李浩的起诉。第一，李浩与原告签订房屋租赁合同系职务行为，且原告也认可；第二，案涉租赁合同履约的双方为原告郭凤英与被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司，与李浩无关，且原告也认可该事实。第三，李浩本人对于世纪英豪与原告之间的租赁合同履约状况不知情。综上，应当判决驳回对李浩的起诉。洛阳世纪英豪体育健身有限公司辩称：首先世纪英豪公司同意原告第一项诉讼请求。也就是解除原告与世纪英豪签订的《房屋租赁合同》。第二，原告第二、三、四、五项诉讼请求没有事实与法律依据，应当判决驳回对该二、三、四、五项诉讼请求的起诉。世纪英豪公司自2019年12月至本次开庭之日止，因新冠肺炎疫情影响至今尚未恢复营业，对案涉房屋也没有进行使用。新冠肺炎疫情属于不可抗力因素。世纪英豪公司在2020年1月25日河南省政府发布新冠肺炎疫情通告，将整个河南省宣布进入公共卫生一级响应，自此世纪英豪公司处于歇业状态，响应政府的号召，没办法、没能力恢复营业。以上均有××疫情的通告予以佐证。因此鉴于世纪英豪公司自2019年12月至今没有对案涉房屋进行占有使用，且因疫情的原因属于不可抗力，因此世纪英豪公司对合同不存在违约行为。另外世纪英豪公司也不应当支付在此期间的房租，因此原告对于本案第二、三、四、五项诉讼请求没有任何事实与法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月26日，郭凤英作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李浩（原为洛阳世纪英豪体育健身有限公司股东、法定代表人）签订《房屋租赁合同》一份，双方就房屋概况、房屋所有权、租赁期限、免租装修期、房屋交付与使用、租金计算及支付方式、甲方的权利、义务、乙方的权利、义务、房屋装修及修缮、租赁期满、物业管理、违约责任、不可抗力及双方责任豁免、合同的管辖和生效、附件等内容进行了约定。该合同第十三条13.1约定：本合同所称的不可抗力指当事人不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，包括战争、恐怖袭击、动乱、戒严/管制、罢工、游行、地震、陨石或天体坠落、台风/龙卷风、洪水、海啸、雷击事故等。13.2约定：发生不可抗力，双方均按法律的规定采取相应措施的情况下，对因不可抗力原因导致该房屋损坏或造成双方损失，双方互不承担责任。2014年12月3日，郭凤英作为甲方与作为乙方的李浩签订《补充协议》一份，对上述合同部分条款进行了补充和重新约定。2017年1月23日，郭凤英作为甲方与作为乙方的洛阳世纪英豪体育健身有限公司又签订《补充协议》一份，双方对每月房租进行了调整。2017年11月12日，郭凤英作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的洛阳世纪英豪体育健身有限公司又签订《补充协议》一份，对租金又进行了补充约定。该《补充协议》第二条约定：2018年1月1日-2018年12月31日月租金为118000元；第三条约定：2019年1月1日起至合同期结束止，原合同中递增条款改为每两年递增一次，每次递增5%，首次递增在118000的基础上开始递增，以后每次递增均在前一个租赁期间租金基础上递增5%。原被告因房屋租金等问题产生分歧，致矛盾不可调和，郭凤英遂诉至本院，请求判如所诉。本院认为：郭凤英与李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司签订的《房屋租赁合同》及三份《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除问题，郭凤英主张解除与洛阳世纪英豪体育健身有限公司签订的《房屋租赁合同》，洛阳世纪英豪体育健身有限公司也同意解除该合同，本院予以照准。郭凤英仅起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但本院认为，原被告双方签订的三份《补充协议》作为《房屋租赁合同》的从合同，对于双方签订的《房屋租赁合同》具有从属性，主合同解除或终止后，从合同效力亦应随之解除或终止。关于郭凤英所主张的房屋租金问题，原、被告双方对于已付租金总额及房屋租金支付至2019年11月31日并无异议。故洛阳世纪英豪体育健身有限公司理应向郭凤英支付2019年11月31日之后的房屋租金。但众所周知，2020年元月，我国爆发新冠疫情，2020年1月25日，我省启动疫情防控一级应急响应，洛阳世纪英豪体育健身有限公司在2020年1月25日之后实际上处于无法继续营业的状态。××疫情属不可抗力，属于法定免责事由，且在郭凤英与李浩签订的《房屋租赁合同》中也明确约定了不可抗力免责的条款，双方明确约定了“对因不可抗力导致该房屋损坏或造成双方损失，双方互不承担责任”等内容，加之郭凤英未举证证明洛阳世纪英豪体育健身有限公司何时复产复业，故本院对郭凤英要求洛阳世纪英豪体育健身有限公司支付2019年1月25日之后房屋租金的诉讼请求不予支持。但2019年12月1日至2020年1月25日之间的房屋租金洛阳世纪英豪体育健身有限公司理应支付。根据郭凤英与洛阳世纪英豪体育健身有限公司于2017年11月12日签订的《补充协议》，双方2019年及2020年房屋租金的计算标准应为在月租金118000元的基础上递增5%即月租金为123900元，故洛阳世纪英豪体育健身有限公司应当支付给郭凤英的房屋租金为223819元（即2019年12月房租为123900元，2020年1月1日至2020年1月25日房租为123900元/月÷31天×25=99919元，两项合计为223819元）。关于违约金，洛阳世纪英豪体育健身有限公司未按双方约定的期限支付租金，显属违约，应当承担相应的违约责任。郭凤英与洛阳世纪英豪体育健身有限公司于2017年11月12日签订的《补充协议》约定“逾期按每日拖欠房租金额0.5%加收滞纳金”，该约定明显过高，郭凤英也未举证证明其实际损失的具体数额，故本院酌情将违约金调整为以欠付租金金额223819元为本金基数、按月利率2%计算违约金（滞纳金），从2019年12月1日计算至2020年1月25日为4476元（即欠付租金223819元×2%=4476元）。2020年1月25日后因受新冠肺炎疫情影响，洛阳世纪英豪体育健身有限公司实际上无法正常经营，非属洛阳世纪英豪体育健身有限公司违约，故对郭凤英主张2020年1月25日之后违约金的诉讼请求，本院不予支持。郭凤英的起诉并未涉及合同解除后案涉房产的返还问题，加之郭凤英未向本院举证证明案涉房产的范围及现状，致应当返还的案涉房产范围难以确定，故关于案涉房产因合同解除后的返还问题本院在本案中不予处理，郭凤英可就该问题另行主张权利。李浩与郭凤英签订《房屋租赁合同》、《补充协议》的行为系履行职务行为，故郭凤英要求李浩承担责任于法无据，本院不予支持。郭凤英的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告郭凤英与被告李浩于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》；被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭凤英支付房屋租金223819元；被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭凤英支付违约金（滞纳金）4476元；四、驳回原告郭凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6504元，原告郭凤英负担1504元，被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担5000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年八月五日书记员  牛玉凤