广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1598号原告：惠州市新荃湾实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**富康国际**房，统一社会信用代码：91441300050684404J。法定代表人：温丽芳。委托诉讼代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚永乐，广东金卓越律师事务所律师。被告：刘娘惠，女，汉族，1996年8月3日出生，住广东省海丰县**************，公民身份号码：441************888。原告惠州市新荃湾实业有限公司与被告刘娘惠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行审理，原告惠州市新荃湾实业有限公司的委托诉讼代理人阚永乐到庭参加诉讼，被告刘娘惠经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告惠州市新荃湾实业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年10月6日签订的关于购买位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园7栋二单元16层03号房的《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）10034998]已于2020年3月19日解除；2.判令被告向原告一次性支付违约金335448元，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除；3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）10034998]的注销备案并承担因注销备案产生的费用，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除；4.判令被告协助原告解除位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园7栋二单元16层03号房的预告登记并承担因解除预告登记产生的费用，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用；6.判令被告向原告支付原告因本案而支出的律师代理费34159元，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除。事实和理由：2016年10月6日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）10034998],约定被告向原告购买位于惠州大亚湾西区石化大道西299号的富康名城花园7栋二单元16层03号房，购房总价为1677240元。根据《商品房买卖合同》约定，被告已向原告支付首期购房款677240元，余款1000000元由被告自行向商业银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》签订后，原告为被告购买的富康名城花园7栋二单元16层03号房办理了预告登记[粤（2016）惠州市不动产证明第*******号]。因无银行向被告发放个人住房按揭贷款，被告也未按《商品房买卖合同》向原告支付剩余购房款，2019年9月9日，原告委托广东信惠律师事务所罗成山律师向被告发出律师函，要求被告一次性付清剩余购房款及承担违约责任，否则，原告将根据《商品房买卖合同》约定行使合同解除权，但被告仍未支付剩余购房款。鉴于中信银行股份有限公司惠州惠阳支行于2019年11月26日正式出具的《情况说明》已明确被告不符合中信银行股份有限公司惠州惠阳支行贷款条件，故无法在中信银行股份有限公司惠州惠阳支行办理个人住房按揭贷款业务，原告于2019年12月5日向被告书面寄送购房款催款通知书并附中信银行股份有限公司惠州惠阳支行于2019年11月26日出具的《情况说明》，要求被告尽快向其他银行申请个人住房按揭贷款，否则应按《商品房买卖合同》约定付清剩余购房款，但被告仍未按照《商品房买卖合同》履行约定的相关义务，鉴于被告的违约行为，原告于2020年3月19日向被告发出解除合同通知书,向其通知《商品房买卖合同》于2020年3月19日正式解除。原告认为，《商品房买卖合同》签订后，原告曾通过电话、购房款催缴通知书和律师函等形式敦促过被告履行付款义务，原告亦已给予被告充分、合理的时间履行付款义务，但被告至今未予支付剩余购房款，显属违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就，原告于2020年3月19日解除合同合法有效，且原告有权要求被告承担因本案而产生的律师代理费和产权变更所产生的费用等。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告惠州市新荃湾实业有限公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.中华人民共和国房地产企业暂定资质证书；2.不动产权登记证；3.广东省惠州市大亚湾区商品房预售许可证；4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；5.《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）********]及《增加首付款协议书》；6.付款凭证及收据；7.不动产登记证明；8.律师函及邮寄单；9.购房款催缴通知书及邮寄单；10.解除合同通知书及邮寄单；11.委托代理合同；12.律师代理费发票；13.情况说明。被告刘娘惠未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定由被告购买原告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园7栋二单元16层03号房，建筑面积85.26平方米，总价1677240元，被告应于2016年9月22日前支付首期房价款507240元，余款1170000元为按揭贷款方式支付。关于逾期付款责任，合同第八条和合同附件四约定：1.被告须在签订《商品房买卖合同》后7日内自行向原告合作的银行办理按揭手续，并在15天内向银行提交办理按揭贷款所需的全部资料，督促按揭银行将剩余购房款按时支付至原告账户；如被告逾期未提供按揭银行要求的全部资料，原告有权单方变更付款方式，被告须在收到原告通知之日起15日内一次性付清购房款，或与原告协商并确定其他付款方式，否则视为逾期支付房款。2.被告应自行向贷款银行确认申请贷款应具备的条件、应提交的资料及办理流程所需时间；因国家调控、被告征信或其他非原告原因（包括被告不具备购买条件、不具备按揭条件或不配合提供按揭资料、不接受银行利率调整等）导致按揭银行未按合同约定支付贷款金额至原告账户，或被告与银行未能订立按揭贷款合同，或要求被告提供/增加保证金至还款账户的，被告须在接到原告或银行通知之日起15日内一次性付清购房款或按要求提供/增加保证金，否则视为逾期支付房款。3.被告逾期时间在30天内的，按日计算向原告支付逾期应付款金额2‰的违约金，累计违约金总额不超过该商品房总价款的5%。4.被告逾期时间超过30天的，原告有权随时解除合同。原告解除合同的，应书面通知被告。被告须当自解除合同通知送达之日起7天内按照该商品房总价款20%向原告支付违约金，并承担原告因出卖该商品房已产生的各项费用（包括公证费、诉讼费、律师代理费、产权变更等所产生的各项费用）及其他被告应付未付款项（包括物业管理费等）等。上述款项原告有权在被告已付房款中直接扣除，剩余房款无息退还被告；如被告已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则被告应予以补足。关于送达，合同第二十五条及附件十一补充协议第八条第9点约定为：1.原告和被告保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；2.被告的联络资料（如通讯地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码等）以本《商品房买卖合同》中填写的为准；原告的通知或其他文件邮寄至该地址的，特快专递回执上注明投递日期的第四天则视为送达；若发生联络资料变更的，应在发生变更之日以书面形式将该变更情况通知原告，否则视为未予变更。合同还对其他事宜作出相应约定。被告按约向原告支付了首期款共计507240元。2017年9月14日，因银行政策变动，原、被告双方签订了《增加首付款协议书》，约定被告加缴首期款170000元，余款1000000元由被告向银行申请贷款；协议书签订后，被告按约支付了170000元。2019年9月9日，原告按《商品房买卖合同》载明的被告联系地址及联系电话向被告邮寄《律师函》，告知被告的银行贷款申请未获批准，并催促被告在收到函件后向原告付清余款及按合同约定支付违约金，否则原告可按合同约定行使合同解除权，但该邮件被退回。2019年11月26日，中信银行股份有限公司惠州惠阳支行出具《情况说明》，说明被告的个人住房按揭贷款因不符合该行贷款条件要求，未获得该行审批通过。2019年12月5日，原告按《商品房买卖合同》载明的被告联系地址及联系电话向被告邮寄《购房款催缴通知书》及其附件中信银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的《情况说明》，催促被告在收到通知书后15天内重新申请住房按揭贷款，逾期未重新申请或未获得银行批准按揭贷款的，应按照合同约定付清剩余购房款，否则原告按照合同约定追究被告逾期付款的违约责任，但该邮件被退回。2020年3月19日，原告按《商品房买卖合同》载明的被告联系地址及联系电话向被告邮寄《解除合同通知书》，告知被告剩余购房款1000000元既未获得银行贷款审批，亦未按合同约定一次性付清，因此通知被告解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任，但该邮件被退回。2020年4月9日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。另查，案涉合同已办理了备案登记手续，案涉房产已办理了预告登记手续[预告登记号：粤（2016）惠州市不动产证明第*******号]。原告因本案而支出律师费34159元。本院认为，原告惠州市新荃湾实业有限公司与被告刘娘惠签订的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）********],系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。本案争议的焦点是:1.合同是否应予以解除；2.被告是否存在违约行为问题。对此分析评判如下：关于合同是否应予以解除问题。原告出售案涉房屋的主要目的是收取购房款。自2017年9月14日支付首期款677240元后，剩余购房款1000000元被告未支付给原告，致使原告的合同目的不能实现，现原告要求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理注销备案及预告登记手续；原告应将被告已付购房款677240元退回给被告。原告诉请被告承担因注销备案及解除预告登记产生的费用，该项费用尚未实际发生，本院不予支持；该费用如有实际发生，由双方另行处理。关于被告是否存在违约行为问题。造成本案纠纷的原因是被告的个人住房商业性贷款审批引起的。中信银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的《情况说明》，仅说明本案被告不符合中信银行股份有限公司惠州惠阳支行的审批政策要求。原告并未提供充分的证据证明被告按揭贷款未获审批通过系由个人原因导致的；另，原亦未提供充分的证据证明对方有其他违约行为。综上，本院无法确认被告在履行《商品房买卖合同》及补充协议过程中存在违约行为。因此，原告诉请被告支付因被告违约导致的违约金、各项损失，本院均不予支持。被告刘娘惠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市新荃湾实业有限公司与被告刘娘惠于2016年10月6日签订的关于被告购买惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园7栋二单元16层03号房的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）********]；二、被告刘娘惠自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告惠州市新荃湾实业有限公司办理《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）********]的注销备案及预告登记[预告登记号：粤（2016）惠州市不动产证明第*******号]手续；若逾期不办理，原告惠州市新荃湾实业有限公司可申请本院在执行中注销；三、原告惠州市新荃湾实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘娘惠退还购房款677240元；四、驳回原告惠州市新荃湾实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9947.58元，由被告刘娘惠负担，此款已由原告预交，本院不予退回，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年八月七日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾