江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏0691行初197号 原告季某某，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人陆佳璐、张云阁(实习)，江苏海越(南通)律师事务所律师。 被告南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路398号。 法定代表人刘志凌，职务局长。 应诉负责人成强，职务副局长。 委托代理人施彬，该单位工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 第三人南通通大科技小额贷款有限公司，住所地南通市海门经济技术开发区。 法定代表人张强，该公司董事长。 委托代理人姜卫平、杨柳青，该公司工作人员。 第三人张某某，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 第三人季某某，男，1949年6月18日生，××族，住南通市海门区。 第三人陈亚某某，女，1949年11月18日生，××族。 第三人季某某、陈亚某某共同委托代理人陆佳璐、张云阁(实习)，江苏海越(南通)律师事务所律师。 原告季某某不服被告南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门资规局）不动产行政登记，于2020年3月13日向本院提起行政诉讼，其补正诉讼材料后，本院于2020年3月25日立案受理，本院在法定期限内向被告海门资规局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人南通通大科技小额贷款有限公司（以下简称通大公司）、张某某、季某某、陈亚某某送达了起诉状副本和参加诉讼通知书。被告海门资规局在法定期限内向本院提交了答辩状、证据和依据。本院依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告季某某及其委托代理人陆佳璐，被告海门资规局应诉负责人成强、委托代理人施彬、孔德娥，第三人通大公司委托代理人姜卫平、杨柳青，第三人张某某，第三人季某某、陈亚某某的委托代理人陆佳璐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原海门市国土资源局于2018年12月7日颁发了苏（2018）海门市不动产权证明第00107XX号不动产登记证明，证书编号320068636XX，权利事项为抵押权；权利人（申请人）为南通通大科技小额贷款有限公司；义务人为季某某、张某某；坐落海门街道海××花园××室；其他：不动产权证号苏（2018）海门市不动产权第00365XX号，抵押方式最高额抵押，担保债权数额150万元整，债务履行期限2018年12月7日至2020年12月7日，本次抵押担保范围详见抵押合同（或主合同中抵押担保条款）。 原告季某某诉称，原告与第三人张某某原系夫妻，2019年2月18日协议离婚。座落于海门街道海××花园××室系原告父母季某某、陈亚某某拆迁安置房屋，2017年原告父母取得了不动产权属登记证书。2018年11月份，第三人张某某以单位进行廉政登记为由，骗取原告父母的身份证、户口簿、案涉房屋产权证书，请人伪造了原告父母的委托书和公证书后至海门市行政审批中心办理了过户登记，将案涉房屋过户至原告与张某某名下，又请人伪造了原告的委托书和公证书，将案涉房屋进行抵押登记，骗得通大公司抵押贷款120万，为此张某某构成诈骗罪，被海门法院追究了刑事责任，原告对张某某上述行为均不知晓。原告认为被告没有尽到审查义务，在抵押合同无效和第三人张某某违法的情况下，为案涉房屋办理抵押登记行为违法，依法应予以撤销。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求法院判令：1.撤销被告颁发给通大公司的苏（2018）海门市不动产权证明第00107XX号不动产登记证明；2.诉讼费由被告承担。 原告向本院提交的证据：刑事判决书、案涉房屋结算清单、季某某和张某某案涉房屋产权证、抵押登记权证、微信截图。 被告海门资规局辩称，根据不动产相关法律法规，张某某、季某某、通大公司共同向被告申请办理了不动产抵押登记，并提交了不动产申请书、申请人身份证明、不动产权证书、最高额抵押担保合同、房地产价格评估协议书、抵押物清单、授权委权书及公证书等材料。被告对材料的真实性无法审核，其已尽到了合理审慎的审查义务，符合法规和规章的规定。虽然张某某已被追究刑责，但本案中抵押登记还涉及第三人通大公司，对通大公司及张某某之间抵押协议是否有效，是否善意取得，尚需经民事程序才能确定。故被告作出行政行为事实清楚、程序合法，不存在应当撤销的情形，原告诉讼请求没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交的证据：不动产登记收件收据、不动产申请书、申请人的身份证明、不动产权证书、最高额抵押担保借款合同、抵押物清单、房地产价格评估协议书、授权委托书及公证书、不动产权属证明单。 法律法规依据：《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十七条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条，《不动产登记操作规范》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。 第三人通大公司述称，张某某向其公司借款120万，以案涉房屋进行抵押，并办理了抵押登记手续，即使张某某已因诈骗罪和伪造事业单位印章罪被判刑，但第三人通大公司并不知情，其已进行贷前调查，调取不动产权证，张某某与季某某当时是夫妻关系，其没有理由不相信张某某，其抵押权自登记之日起应得到保护。故不同意原告主张，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人通大公司向本院提交的证据：借款借据、最高额抵押担保借款合同、出账证明、不动产权属证明单、民事诉状、法院专递邮件详情单、民事裁定书。 第三人张某某述称，抵押借款是事实，没有其他意见。 第三人季某某、陈亚某某述称，同原告意见。 经庭审质证，原告季某某、第三人季某某、陈亚某某对被告海门资规局提供的不动产登记收件收据、不动产申请书、申请人的身份证明、不动产权证书、最高额抵押担保借款合同、抵押物清单、房地产价格评估协议书、授权委托书及公证书、不动产权属证明单不予认可；第三人通大公司、张某某对上述证据予以认可。本院认为，除了授权委托书及公证书系张某某伪造的外，其余证据系在办理不动产的抵押过程中形成的材料，故本院对此予以认可。 对原告季某某提供的刑事判决书、案涉房屋结算清单、季某某和张某某案涉房屋产权证、抵押登记权证、微信截图等证据，被告海门资规局、第三人季某某、陈亚某某、第三人通大公司对真实性均无异议。但被告海门资规局、第三人通大公司对证据的证明目的有异议。 对第三人通大公司提供的借款借据、最高额抵押担保借款合同、出账证明、不动产权属证明单、民事诉状、法院专递邮件详情单、民事裁定书。原告季某某、第三人季某某和陈亚某某对借款借据、借款合同不予认可，其余认可真实性。被告海门资规局、第三人张某某对第三人通大公司提供的证据均予以认可。本院认为，第三人通大公司提供的证据系在办理案涉房屋抵押过程中形成的真实材料，本院予以认可其真实性。 在审理过程中，原告季某某向本院申请调取海门市人民法院（2019）苏0684刑初443号刑事卷宗，本院前往海门法院调取相关内容。主要是通大公司抵押贷款经办人姜亚琴的询问笔录和姜亚琴与张某某关于办理抵押贷款前微信聊天内容。刑事询问笔录和聊天内容中共同反映了出一个事实，即第三人通大公司给借款人办理抵押借款，除了需要借款人提供夫妻两人身份证、结婚证、户口簿、房产证、个人征信外，还需要提供借款资金用途的证明，但张某某事实上不能如实提供该资金用途的材料。而通大公司经办人姜亚琴帮助张某某提供虚假的资金用途证明，并主动向张某某提供了“建筑内部承包协议”，还说“你问谁家扫描一个好了”，“征信不关的，我们只是看一下，不作依据的”。张某某在刑事询问笔录中说“我没有工程合同，让姜亚琴给我一个分包合同的样板，姜亚琴也在微信上了发了一份建筑内部承包协议的合同样板给我，我看到合同要盖章的，姜亚琴就让我到网上随表扫描一个章就好了，于是我在网上扫描了一个南通帝润建筑安装工程有限公司的公章，盖在了我按照姜亚琴给我的模板起草的一个工程合同上，发给了姜亚琴，她说可以的”。姜亚琴在询问笔录中承认了提供了建筑内部承包协议，并让张某某随便扫描一个章盖上去。其还陈述“对客户资金用途作一个询问，这个也是为了有效控制风险”，“和张某某聊的时候，其实也能听得出来，她拿不出工程合同”。本院还前往案涉房屋及所在小区物业进行调查，调取了物业公司即江苏新鑫物业管理有限公司海门分公司的证明、季某某缴纳水电费的发票等证据，对本院调取的证据，原、被告及第三人均无异议，本院对原、被告、第三人提供的证据均无异议的确认其效力。 经审理查明，南通市海门区海门街道海××花园××室原登记在第三人季某某、陈亚某某名下，不动产权证书号为苏（2017）海门市不动产权第00067XX号。2018年11月，第三人张某某以单位进行廉政登记为由，骗取季某某、陈亚某某的身份证、户口簿、海门街道海××花园××室住房的房产证，并请他人伪造季某某、陈亚某某的授权委托书和（2018）桂南桂民字第11589号公证书，通过不动产赠与形式，由季某某、陈亚某某委托案外人朱浩丰，原告季某某委托张某某。2018年12月4日朱浩丰与张某某至海门市行政审批中心办理过户登记，将前述房产过户至张某某和季某某名下，办理新的不动产权证书[苏（2018）海门市不动产权第000365XX号]。 2018年12月7日张某某与第三人通大公司签订了最高额抵押担保借款合同，合同约定：借款人为张某某，抵押人为季某某、张某某，借期为2018年12月7日至2020年12月7日，最高金额余额不超过150万，并以海门街道海××花园××室作为抵押；合同还约定如果借款人、抵押人不能根据贷款人要求提供有关文件、资料、单据并办妥相关手续的，或出现影响借款安全的重大不利情形的，贷款人有权不提供借款。贷款人有了解并检查借款人基本情况、借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。后张某某请人伪造了季某某的授权委托书和（2018）桂南桂民字第11593号公证书，至海门市行政审批中心办理案涉房屋的抵押登记，办理不动产证明[苏（2018）海门市不动产证明第00107XX号]，随后通大公司分别于办理他项权证当日和2018年12月10日各放款给张某某借款60万，合计120万。 另查明，第三人季某某、陈亚某某系原告季某某的父亲、母亲。张某某与季某某原系夫妻关系，后于2019年2月18日离婚。此外，张某某还请他人伪造了（2018）桂南桂民字第2918号、第11688号公证书进行其他违法行为。2019年5月13日，张某某主动至海门市公安局城东派出所投案，并如实供述了本案全部犯罪事实，但未能退赃。2019年5月27日张某某被逮捕，后被公诉至海门市人民法院，2019年11月15日，海门市人民法院作出了（2019）苏0684刑初443号刑事判决，判决：一、张某某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年二个月，并处罚金人民币三十万元；犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币三十万五千元；二、继续追缴被告人张某某诈骗犯罪所得人民币一百二十万元，发还与被害单位南通通大科技小额贷款有限公司。 还查明，季某某常年在广西××自治区南宁市工作。第三人季某某、陈亚某某自2016年12月起至今一直居住于案涉房屋内。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告的诉请是否超过法定起诉期限；二、案涉的不动产抵押登记是否应当予以撤销。 对于争议焦点一，原告的起诉并未超过起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。起诉期限设立的初衷主要在于促使行政法律关系尽早处于稳定状态，同时也督促行政相对人及时行使诉权。本院调取了原告2019年5月18日在公安部门的询问笔录，根据该询问笔录的内容并不能确定原告明确知晓案涉房过户至自己和张某某名下及又被抵押的具体时间，故只能以其做询问笔录的时间为其知晓时间。而原告在2020年3月13日向本院提起行政诉讼，并未超过一年，所以原告诉请仍在法定起诉期限内。 对于争议焦点二，案涉不动产抵押登记是否应当予以撤销。 首先应审查案涉不动产抵押登记是否存在违法行为。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产的登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第六十六条第一款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。第七十一条第一款规定，设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。从上述规定可以看出，办理不动产抵押登记应当符合以下要求：1.应当由当事人双方共同申请，其中涉及处分共同共有不动产的登记，还应经全体共同共有人共同申请。如果当事人委托他人代为申请的，应有授权委托书，且该授权委托书应由代理人和被代理人共同到不动产登记机构现场签订，但委托书经公证的除外；2.申请人应当填写登记申请书并提供符合法律规定形式要件的申请材料，且申请人应当对申请材料的真实性负责;3.不动产登记机关应当按照法律规定的内容进行查验。 申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。根据《公证法》第二十五条第一款规定，自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出；第二款又规定申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。原告主张公证办理涉及不动产的公证应当向不动产所在地公证机构提出，被告没有尽到对伪造的广西南宁桂南公证处的公证文书审查义务。本院认为，根据前述第二款规定，办理涉及不动产的委托公证可以适用前款规定，该“前款”系指第一款规定，即可以向自然人住所地、经常居住地、行为地或事实发生地的公证机构提出。本案中季某某常年在广西南宁工作，居住于南宁，故仅凭该公证文书是广西南宁的也不能辩其真伪。事实上，作为登记机关对公证文书或法律文书的真伪性，仅从形式审查是无法识别的。故本案中原海门市国土资源局对张某某伪造公证文书的行为未能审查出并不存在过错。本案第三人张某某，其在申请办理案涉抵押权登记时提供的公证授权委托书系伪造的，该抵押登记并非原告季某某的真实意思表示，故被诉不动产抵押登记缺乏不动产全体共有人共同申请的法律要件，原海门市国土资源局作出该抵押登记行为构成违法。 其次，应考虑在案涉抵押登记行为已构成违法的前提下，是否还存在法定的撤销阻却事由。虽然原海门市国土资源局的违法登记行为系张某某隐瞒真实情况违法犯罪而导致的，但本着尊重事实，因本案涉及第三人通大公司的抵押权，故还应考虑善意第三人的抵押权的保护问题。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中第三人张某某处分案涉房屋显然属于无权处分，第三人通大公司已支付相应的对价并办理不动产登记。但第三人通大公司在受让不动产权利时是否属于善意则需要进一步进行分析。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。对于第三人通大公司在签订抵押合同并办理抵押权手续中是否属于善意，主要从以下两个方面来进行判断，一是其是否知晓张某某属于无权处分；二是有无重大过失行为。从双方证据来看，目前并不能证明第三人通大公司当时已明确知晓张某某系无权处分。但从其订立抵押借款合同过程办理抵押权手续中存有重大过失。过失是指行为人对自己行为的结果应当预见或者能够预见而没有预见，或虽然预见了却轻信这种结果可以避免的一种主观过错状态。过失可以进一步区分为重大过失、一般过失和轻过失。判断行为人是否具有过失，主要应当考虑行为人是否尽到一个在同样情况下合理的注意义务。对于重大过失的认定，通常指行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失，而其没有尽到此注意义务。本案中第三人通大公司是一家专业放贷公司，从其借款合同内容来看，该公司有权利也有义务对借款人提供有关材料或是否具有影响借款安全的重大不利情形进行了解，并且应检查借款人基本情况、借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。但事实上通大公司作为一个专业贷款公司，其在审签合同中并没有尽到一个理性经济人应有的注意义务。具体表现如下：一是虽然张某某提供了伪造的公证书和产权证书，但其并不能提供资金用途证明，通大公司经办人姜亚琴明知张某某不符合公司放贷条件，却仍协助引导其伪造资金用途证明，放贷过程中主观过错明显；二是通大公司自己合同约定须检查借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。但其在合同约定后并未履行合同约定的义务。案涉抵押房屋一直由第三人季某某、陈亚某某居住使用至今，如果通大公司能够在订立合同前或放款前，审慎地上门对抵押房屋进行查验，是很容易发现事实真相的；三是作为专业放贷公司具有专业贷款审核人员，本身对于抵押贷款合同签订对象、抵押手续办理、放款的审查义务远远高于普通人，故其注意义务不能以普通人的注意义务来衡量。故第三人通大公司在办理抵押贷款合同中明显降低自身应有的注意义务，已构成重大过失。为此，通大公司不符合法律规定的善意第三人要件，案涉抵押权登记也就不再存在撤销的阻却事由。 综上，原海门市国土资源局作出的案涉抵押权的不动产登记证明违法，应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决如下： 撤销原海门市国土资源局2018年12月7日颁发的苏（2018）海门市不动产权证明第00107XX号不动产登记证明。 案件受理费人民币50元，由被告南通市海门自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  王锦辉 人民陪审员  周袁芳 人民陪审员  吴 灿 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  唐贞贞