广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初261号原告（反诉被告）：黄宗成，男，汉族，1967年2月2日出生，住址：福建省泉州市丰泽区**************，身份证号码：350************936。委托诉讼代理人：伍德春，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高晨，女，汉族，1980年9月2日出生，住址：广东省惠州市惠城区****************，身份证号码：441************424。委托诉讼代理人：朱楷东，广东法尔律师事务所律师。原告（反诉被告）黄宗成诉被告（反诉原告）高晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄宗成委托诉讼代理人伍德春、被告高晨委托诉讼代理人朱楷东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄宗成向本院提出诉讼请求：1，请求判令被告返还原告厂房租赁押金100万元；2，请求判令被告支付原告因清理维修厂房、搭建铁皮房等支出的费用共计667867元；3，请求判令被告自2018年7月12日起，以1667867元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至清偿之日止；4，本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月4日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，双方约定：被告将位于惠阳区秋长岭湖村鹧角井新源丰对面岗的厂房出租给原告，用于家具及五金研发、设计、生产、销售。厂房租赁面积15233平方米，租赁期限5年，装修免租期二个月。租赁保证金为四个月租金计104万元。如发生争议，向惠阳区人民法院起诉。合同签订后，原告于合同签订之日支付订金30万元给被告，被告交付房屋后，原告进场，对厂房进行维修，垃圾进行清理，地面浇注混凝土，根据现场及生产经营的需要，搭建一些附属设施（铁皮房），同时办理工商注册、环评等手续。由于办理注册、环评手续需要被告提供红线图、主体消防、房产证等材料，原告多次要求被告提供相关材料，但被告一直没有提供，所以原告尚欠被告的剩余保证金也没有支付。2018年5月17日，被告要求原告支付剩余保证金，原告提出起租前一定会把钱付过去，并再次要求被告将厂房内的原有设施拆走，提供相关材料给原告办理注册、环评手续，以免影响生产。被告承诺没问题，只要原告将剩余保证金打过去，马上就可以将相关材料给原告。2018年5月18日，原告支付被告70万元保证金，但被告一直没有提供相关材料。在原告的再三催促下，2018年5月23日，被告发了一份红线图给原告，但主体消防、房产证等材料仍然没有提供。2018年6月15日，被告通知原告，由于环评申请过不了，正好她爸爸要用厂房，所以暂时就不想租给原告了，并让原告统计前期投入有多少，把钱打给原告，解除合同。2018年6月16日，被告再次通知原告，明确表示家里要用厂房，不想租给原告了，让原告发一个账号给她，近两天就把原告投入的钱打给原告。原告在接到被告解约的通知后，一直与被告沟通，不同意其解约要求。2018年6月19日，被告明确表示，其不会再提供公章配合原告至政府办理任何手续。2018年7月12日，原告被迫同意与被告解除合同。被告承诺，原告前期的投入（包括搭建的铁皮房）由其承担。经统计，原告为维修、搭建铁皮棚、清理垃圾、地面浇注混凝土的材料及人工费用共计支付667867元。另外，2018年起，惠州地区工厂厂房的市场租赁价格一路上扬，被告将厂房出租给原告后，市场价格仍在上涨，很多市场中介及二房东与被告进行洽谈，希望以更高的价格租赁该厂房。这个因素也是被告拒不提供相关注册、环评材料，解除租赁合同的重要原因。因此被告解除租赁合同存在明显的恶意。综上所述，被告违法解除租赁合同，拒不返还原告支付的押金及赔偿原告损失的行为，违反了合同的约定，严重侵害了原告的合法权益。为了维护自己的权利，现特向人民法院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）黄宗成为其诉请提供的证据有：1、厂房租赁合同，证明原被告之间存在租赁合同关系，双方的权利和义务等；2、平安银行交易流水，证明原告向被告支付押金100万元；3、收条；4、搭建铁皮房工程结算明细及金额；5、银行交易流水、收付款业务回单；6、收据；7、费用报销单及明细；证据3、4、5、6、7证明原告为搭建铁皮房、维修厂房、清理垃圾、地面浇注混凝土，共计支付材料及人工费667867元；8、公证书；9、微信聊天记录文字整理内容；10、光盘；证据8、9、10显示了原告妻子与被告的微信聊天内容，证明被告违法单方面解除租赁合同，并承诺返还押金、赔偿原告前期全部投入损失。11、结婚证复印件，证明黄宗成与黄玉梅是夫妻关系的事实，也证明了黄玉梅与高晨的聊天记录能够代表黄宗成的意思表示。被告（反诉原告）高晨辩称，1、原告的加建行为被认定为违法加建，且没有得到被告的同意，被告无需支付任何加建的费用；2、秋长街道办三次责令原告拆除加建厂房，原告并没有拆除，在2018年9月6日秋长街道办强制拆除加建厂房，造成了被告厂房严重损坏；3、原告所支付的押金，用于抵扣房租以及房屋损失，被告无需支付原告任何费用，且原告需要对被告进行赔偿。被告（反诉原告）高晨为其答辩提供的证据有：1、惠州市正扬价格事务所有限公司价格评估结论书及评估收据，证明反诉人房屋损坏的修复费用和评估费用；2、维修报价单及收据，证明被告维修厂费用；3、惠阳区秋长街道办规划建设办责令停止（改正）违法行为通知书，证明原告的加建行为属于违建，并且3日内不自行拆除，街道办事处将会强制拆除而造成被告厂房被损坏；4、惠州市金润创美实业有限公司工商信息，证明惠州市金润创美实业有限公司法定代表人是陈记钿；5、转账记录，证明被告已经支付惠州市金润创美实业有限公司56万元工程款；6、惠州金鸿利洗涤用品有限公司企业信息和证明，证明出租厂房属于高晨；7、土地租赁合同书及附件，证明出租厂房属于高晨。被告（反诉原告）高晨向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人厂房维修费用人民币805784.71元；2、判令被反诉人支付反诉人2018年5月4日至2018年8月30日厂房租金，合计人民币1040000元；3、判令被反诉人支付反诉人厂房维修评估费用10000元；4、判令被反诉人支付反诉人提前解除合同违约金780000元；5、判令被反诉人支付反诉人自2018年8月30日起，按本金1855784.71元，按人民银行同期贷款利率计算至被反诉人清偿之日；6、判令本诉和反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月4日，反诉人与被反诉人签订厂房租赁协议，租赁期为5年，没有约定免租期。在被反诉人进入厂房后，对厂房进行了加建，本诉的起诉状中被反诉人承认他的加建行为，而且反诉人没有同意被反诉人加建。秋长街道办在2018年8月，发现被反诉人加建厂房，该加建部分属于违建，要求立刻停止加建厂房，并且拆除加建部分。但是被反诉人没有拆除违建。2018年9月3日，秋场街道办规划办发出书面通知，要求被反诉人3天内拆除违建，否则秋场街道办会强制拆除。但被反诉人仍然没有拆除违建，2018年9月6日，秋长街道拆除了厂房加建部分，同时损坏了原来的厂房。反诉人此时才知道厂房损坏，立刻离开了厂房，没有对厂房进行修复。反诉人对部分厂房进行评估和维修，维修花费了746621元，其中部分墙体和消防池因资金不足暂时没有维修。评估总共造成损失805784.71元，评估费10000元。并且厂房租金每月260000元，从2018年5月4日计算至2018年8月30日，为1040000元。总共维修费用和租金、评估费合计人民币1855784.71元。为维护反诉人的合法权益，依照我国《民事诉讼法》、《民法通则》、《合同法》等相关法律法规，特向贵院提起反诉，请求贵院支持反诉人的诉讼请求。被告（反诉原告）高晨提供的反诉证据于本诉时答辩证据一致。原告（反诉被告）黄宗成辩称：一、被告主张厂房维修费及维修评估费没有事实依据。2018年7月12日，原被告双方的租赁合同已经解除，合同解除之后，被告的厂房是否维修、如何维修、费用多少与原告都没有任何法律关系。二、本案合同的解除是由于被告违约造成的，因此被告要求原告支付2018年5月4日至2018年8月30日厂房租金及提前解除合同违约金780000元没有事实和法律依据。因为：1、2018年5月4日，原被告双方签订厂房租赁合同，用于家具及五金研发、生产、销售。合同签订后，原告积极推进合同的履行，办理工商注册、环评等手续。由于办理注册、环评手续需要被告提供红线图、主体消防、房产证等材料，原告多次要求被告提供相关材料，但被告一直没有提供，所以原告尚欠被告的剩余保证金也没有支付。2018年5月17日，被告要求原告支付剩余保证金，原告提出起租前一定会把钱付过去，并再次要求被告将厂房内的原有设施拆走，提供相关材料给原告办理注册、环评手续，以免影响生产。被告承诺没问题，只要原告将剩余保证金打过去，马上就可以将相关材料给原告。2018年5月18日，原告支付被告70万元保证金，但被告一直没有提供相关材料。在原告的再三催促下，2018年5月23日，被告发了一份红线图给原告，但主体消防、房产证等材料仍然没有提供，至2018年6月4日，工厂还在装修，环保部门的工作人员就到现场来了七八次。由于被告不提供相关文件材料，致原告的工商注册、环评手续办不下来，工厂不能开工生产，合同目的无法达成。2、合同的解除是由于被告违约，并由被告向原告提出。原告为了减轻双方损失，被迫接受被告提出的解约条件。由于被告不能提供主体消防、房产证等手续导致原告工商注册、环评等办不下来，再加上2018年上半年开始，惠州地区的厂房租金迎来一波上涨，很多二手房中介看好后势，争相囤积房源。在这种情况下，被告多次提出自己要使用房屋，也提出有第三人同意租赁该房屋，只要原告同意解除合同，被告承诺返还原告支付的租赁保证金及前期装修、维修所支付的全部费用，并明确提出不会配合原告提供任何手续。被告的行为致原告无法办理相关手续，工厂无法开业，合同目的无法达到，经反复权衡，于2018年7月12日被迫同意被告提出的解除合同的主张和条件。至此，租赁合同正式解除，原告退出租赁房产。被告在反诉状中陈诉：秋长街道办2018年8月发现被反诉人加建厂房，要求立刻停止加建并拆除。2018年9月3日，秋长街道办规划办发出书面通知，要求被反诉人3天内拆除，否则强制拆除。2018年9月6日，秋长街道办强制拆除厂房加建部分，同时损坏了原来的厂房。反诉人才知道厂房损坏。被反诉人发现厂房损坏，立刻离开了厂房，没有对厂房进行修复。这些陈诉与原告提供的微信聊天记录的内容完全相反，是被告杜撰出来的，没有任何事实依据。综上所述，从合同签订到合同解除，原告一直按照合同约定，积极履行合同。而由于被告不提供房产证、主体消防验收合格等材料，致原告不能办理工商注册、环评等手续，无法开工生产，已构成严重违约。合同的解除也是被告提出，原告为了减轻双方损失，被迫同意解除合同。被告的违约行为给原告造成了重大损失，除了被告主动提出返还租赁保证金和装修维修费外，没有向被告主张任何违约赔偿。被告不仅不反省自己的违约行为，不感恩原告的宽容，反而编造事实，混淆视听，向原告反诉请求巨额赔偿。请求法庭查明事实，明辨是非，依法驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）黄宗成提供的答辩证据与本诉证据一致。对于当事人无争议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院结合庭审时当事人的陈述、案件事实及全案证据之间的关联程度与联系进行综合审查判断。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定：被告将位于惠阳区秋长岭湖村鹧角井新源丰对面岗的厂房出租给原告，用于家具及五金研发、设计、生产、销售；厂房租赁面积15233平方米，租赁期限5年，装修免租期二个月；租赁保证金为四个月租金计104万元；签订合同后，原告应先支付一个月租金260000元，其后租金于每月10号前支付；……合同第七条“7.3:乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。如乙方不及时维修损坏物，甲方有权对该损坏物维修，所产生的费用由乙方承担，乙方在使用租赁物时必须遵守法律法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反应承担相应责任。如乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成损失由乙方赔偿。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，事先向甲方提交装修、改建方案，并经甲方同意，须申报批的应同时向政府有关部门申报同意，如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担、如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后才可施工。”如发生争议，向惠阳区人民法院起诉。合同签订后，原告分别于2018年5月7日支付30万元、于2018年5月18日支付被告70万元，合计100万元保证金给被告；被告亦将房屋交付给原告。原告进场后，对厂房进行维修，并根据现场及生产经营的需要，搭建一些附属设施（铁皮房），要求被告提供红线图、主体消防、房产证等材料用于办理工商注册、环评等手续。被告一直没有提供上述材料，原告因此没有支付剩余的4万元保证金及一个月租金260000元给被告。2018年6月15日，被告在微信聊天内容中表明，原告使用厂房的环评申请过不了，就不想租给原告了。2018年8月份，秋长街道办发现原告加建了厂房，属于违建，要求立刻停止加建行为、拆除加建部分。2018年9月3日，秋场街道办规划建设办发出书面通知，要求被反诉人3天内拆除违建，否则将强制拆除。原告没有拆除违建，2018年9月6日，秋长街道办强制拆除了该厂房的部分违章建筑。2020年1月7日，原告以被告违法解除租赁合同，拒不返还原告支付的押金及赔偿损失为由，向本院提起诉讼；被告则以没有同意原告加建厂房，因政府拆除违章建筑造成部分厂房损坏为由，提出反诉。庭审时，本院作出释明，双方当事人关于请求对方赔偿问题均表示不申请评估鉴定；针对《厂房租赁合同》可能被认定为无效合同的情况，双方当事人亦充分发表了辩论意见。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案中，由于被告不能提供出租厂房的红线图、建设工程规划许可证、主体消防、房产证等证明，导致原告不能办理工商注册及工厂环评手续，妨碍了租赁合同目的的实现而引发纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”为此，本院依法确认原、被告双方于2018年5月4日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；被告应对导致租赁合同无效承担相应的过错责任。本诉中，根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，原告主张被告返还厂房租赁押金1000000元，依法有据，本院予以支持；被告否认原告有经过出租人同意改建、扩建厂房，原告对此未能提供相关证据予以证实，且原告改、扩建厂房并未向行政主管部门申请报批，致使原告改、扩建部分厂房被认定为违章建筑，受到政府职能部门的强制拆除。被告对原告擅自改、扩建厂房的行为不存在过错；原告对此应承担全部过错责任。故原告主张被告支付因清理维修厂房、搭建铁皮房等支出的费用共计667867元及利息，没有事实和法律依据，本院不予采纳。反诉中，被告知道出租厂房的损坏是“2018年9月6日，秋长街道拆除了厂房加建部分，同时损坏了原来的厂房”的事实，经本院释明后，被告明确表示不同意对厂房损坏及维修费用进行评估鉴定，关于厂房的维修费用，被告未能提供厂房损坏状况证明、未能提供厂房损坏与原告行为之间因果关系的证据。对此，被告应承担举证不能的法律后果。被告主张原告支付厂房维修费用人民币805784.71元，理由不充分，证据不足，本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。被告主张原告支付2018年5月4日至2018年8月30日厂房租金1040000元，理由成立，但因原告承租厂房后并未实际投入使用，本院根据上述规定、双方当事人的过错及公平原则，酌定原告应支付的厂房占用费为260000元；另外，被告主张原告支付厂房维修评估费用、提前解除合同违约金及相关费用的利息，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（三）、（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高晨应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄宗成返还租赁押金1000000元。二、驳回原告（反诉被告）黄宗成的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）黄宗成应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）高晨支付租金260000元。四、驳回被告（反诉原告）高晨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19810元，反诉费9905.4元，由原告（反诉被告）黄宗成负担12000元，被告（反诉原告）高晨负担17715.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马慧强人民陪审员  李丽超人民陪审员  刘锦州二〇二〇年七月七日书 记 员  曾栖桐徐卓怡