湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4495号原告：罗安生，男，1937年3月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，武钢机总厂退休职工，户籍地武汉市青山区。委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：罗智平，男，1964年7月29日出生，汉族，湖南省湘潭市人，武钢机总厂职工，住武汉市青山区。特别授权代理）。被告：苏承羲，男，1984年2月8日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：张幸子，湖北秋筠律师事务所律师（特别授权代理）。被告：吴秀莲，女，1953年12月21日出生，汉族，河南省南阳市人，武汉科技大学职工，户籍地武汉市青山区。被告：宁洁，女，1980年2月15日出生，汉族，山东省枣庄市人，户籍地武汉市青山区。原告罗安生与被告苏承羲、吴秀莲、宁洁所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗安生及其委托诉讼代理人蔡亮、罗智平，被告苏承羲的委托诉讼代理人张幸子到庭参加诉讼。被告吴秀莲、宁洁经本院公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗安生向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于武汉市青山区冶金街××街32门4号住房属于原告罗安生所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二0一0年七月二十七日，原告罗安生与被告吴秀莲、宁洁签订了《房屋买卖合同》，被告吴秀莲、宁洁将位于武汉市青山区冶金街××街32门4号住房，以18万元的价格卖给了原告罗安生。合同签订后，原告罗安生依约定支付了一半的房价9万元，被告吴秀莲、宁洁不仅交付了房屋两证，还交付了青山区冶金街××街32门4号住房，原告罗安生一家三代搬入该住房，居住至今。二0一三年七月三日，原告罗安生居住的青山区冶金街××街32门4号住房，在不知情的情况下，又被被告吴秀莲、宁洁卖给了被告苏承羲。原告罗安生多次寻找被告吴秀莲、宁洁、苏承羲等三人，均不知下落，电话也无法联系。原告罗安生通过发《告知书》，采取向法院刑事自诉、报警等多种方式至今未果。原告认为，被告等三人的房屋买卖行为，存在恶意串通损害他人利益的行为，也是法律规定的无效民事行为。现原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判决原告罗安生与被告吴秀莲、被告宁洁的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求判决被告苏承羲承担与被告吴秀莲、被告宁洁的《房屋买卖合同》，属恶意串通，损害原告合法利益，系无效合同；3.本案诉讼费由三被告承担。被告苏承羲辩称，本人与宁洁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且已支付对价，并办理了登记手续，根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭依法登记发生效力，因此本人系诉争房屋的实际产权人，其合同依法有效，请求法院驳回原告诉请。针对原告要求确认与被告吴秀莲、宁洁签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，我方认为其未实际履行，因此无效。被告吴秀莲、宁洁未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据。原告罗安生围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：房屋买卖合同、收条、证明两份、结婚证、告知书、报案、刑事自诉状、受案回执。被告苏承羲为支持其抗辩理由，向本院提交的证据如下：房屋买卖定金合同、收条、房屋两证。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：2010年7月27日，原告罗安生与被告吴秀莲、宁洁签订房屋买卖合同，约定：一、甲方（吴秀莲、宁洁）所属房屋座落于武汉市青山区冶金地区35街32门4号1.5间建筑面积49.60平方米（此面积按合同上所注明面积填写），实际按两证面积为准。二、经甲、乙（罗安生）双方协商一致，上述买卖成交价格为人民币壹拾捌万元整（￥180000.00元）。三、具体付款方式：甲、乙双方签订本合同当日乙方付甲方首付款人民币玖万元整（90000.00元），余款玖万元双方办理过户交易手续当日付清。四、交房时间：乙方付给甲方首付款当日甲方将房屋交给乙方使用。七、违约处理:1.甲方如中途毁约不卖此房或者在2011年12月30日之前（此时间为合同有效期）未将房屋过户给乙方，如果乙方要求解除合同，甲方退还乙方首付款玖万元，并按全部房款30%的违约金赔付给乙方，装修费用由双方协商赔付。2.如果乙方在有效期内中途毁约不买此房，或者过户后当日不付清余款玖万元，甲方要求解除合同，乙方付给甲方首付款不退，并将房屋退回给甲方。该房屋买卖合同核对双方各应支付费用等分别进行了约定，该份买卖合同补充协议约定：1、签订本合同当日甲方将房屋原合同原件、购房发票证及身份证、户口簿、户主结婚证各复印一份交给乙方保留。另外，乙方交给甲方身份证复印件一份。2、甲方配合乙方领取两证后，房屋两证由乙方保管，直到办理完交易手续。同日，原告向被告吴秀莲支付购房款9万元，被告吴秀莲向原告出具收条一份：“今收到罗安生购买武汉市冶金地区35街32门4号房屋首付款人民币玖万元整（90000.00）”。此后，原告入住该房。2011年4月25日，被告宁洁向原告出具“说明”一份，载明：“因原房屋主宁洁需将售房合同书原件拿去办理房产两证并过户（由原房主宁天任过转给宁洁），再由宁洁过户给罗安生，售房合同号：815Z165306。双方协商，现将原件交于宁洁办理手续，时间为2011年4月30日之前，办完所有过户手续将所有证件交还于现房主罗安生，为证！”原告将售房合同原件交给被告宁洁后，被告宁洁并未与原告办理案涉房屋的过户手续。2012年12月26日，被告宁洁与被告苏承羲签订房屋买卖定金合同，约定：第一条：甲方（宁洁）出售的房屋位于武汉市青山区35街坊32门4号，建筑面积54.85平方米，土地分摊面积11.32平方米，《房屋所有权证》号为武房权证青字第××号。《国有土地使用证》号为第852号。第二条：甲、乙（苏承羲）双方一致同意上述房屋的交易成交价格为人民币25万元。该份房屋买卖合同签订后，2013年1月15日案涉房屋办理产权过户登记手续，产权登记至被告苏承羲名下。2013年1月20日，被告宁洁向被告苏承羲出具收条一份：“今收到苏承羲购房款贰拾伍万元整（￥250000）”。但被告苏承羲未入住该房。原告得知案涉房屋被转卖他人后，于2013年7月3日向被告吴秀莲、宁洁发出告知书，告知书载明：“吴秀莲、宁洁女士：你俩于2011年7月27日与我签订了一份《房屋买卖合同》，并收取了50%的房款，在合同履行期间，你方将房屋卖给了另一方，希（望）你俩在一个月之内（2013年7月5日—2013年8月5日）速与我方联系，到期你方如仍不与我方联系，我方将以诈骗罪向当地公安机关报案。特此告知！”此后，原告向武汉市公安局青山区分局（钢城分局）报案，但无果。案涉房屋在2019年10月前，已由被告苏承羲与征收部门签订房屋征收补偿协议书，现该房屋已拆迁。故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告于2010年7月27日与被告吴秀莲、宁洁签订房屋买卖合同后，依照合同约定支付9万元购房款，并且入住案涉房屋至案涉房屋被拆迁时止。虽然被告吴秀莲、宁洁未按房屋买卖合同的约定，将案涉房屋过户登记至原告名下，但原告与被告吴秀莲、宁洁所签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。被告宁洁与被告苏承羲于2012年12月26日就案涉房屋签订了另外一份房屋买卖合同，被告苏承羲依照房屋买卖合同约定向被告宁洁支付了购房款25万元，并且将案涉房屋过户登记至被告苏承羲名下，原告认为被告宁洁与被告苏承羲所签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害原告的合法利益，但原告提供不出其恶意串通的证据。故被告苏承羲与被告宁洁所签订的房屋买卖合同亦合法有效。对于原告已经支付的部分购房款9万元，按照原告与被告吴秀莲、宁洁所签订的房屋买卖合同第七条违约处理约定:1.吴秀莲、宁洁如中途毁约不卖此房或者在2011年12月30日之前（此时间为合同有效期）未将房屋过户给罗安生，如果罗安生要求解除合同，吴秀莲、宁洁退还罗安生首付款玖万元，并按全部房款30%的违约金赔付给罗安生。原告可依此约定向被告吴秀莲、宁洁另行主张其权利。被告苏承羲以原告与被告吴秀莲、宁洁签订的房屋买卖合同未实际履行，因此无效为抗辩理由，与事实不符，对此抗辩理由，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、2010年7月27日原告罗安生与被告吴秀莲、宁洁签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告罗安生的其他诉讼请求。本案案件受理费9800元，第一次公告费260元，第二次公告费（以实际票据为准），由原告罗安生负担案件受理费4900元，由被告吴秀莲、宁洁、苏承羲负担案件受理费4900元，第一次公告费，第二次公告费由被告吴秀莲、宁洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  程 捷人民陪审员  潘春喆人民陪审员  朱 琳二〇二〇年八月十七日书 记 员  常国钰