中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初2837号 原告：杜淞（曾用名：杜松），男，1995年5月24日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：邱飞，山东一衡律师事务所律师。 被告：杭振凤，女，1973年10月12日出生，汉族，二手房代理人，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙蓓蓓，山东尹增栋律师事务所律师。 原告杜淞与被告杭振凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邱飞，被告的委托诉讼代理人孙蓓蓓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杜淞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金13000元；2.依法判令被告赔偿原告损失3000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月19日，原告委托其父亲杜保利将其名下的位于滨州市滨城区××路××村××号房××出租给被告，约定：租赁期限自2019年1月18日至2020年1月17日，租金2万元，支付方式为先交7000元租金，剩余13000元于2019年5月底以前付清，合同还约定了被告需要交纳保证金3000元，租赁合同解除由原告验收合格后，退还保证金3000元。合同签订到期后，被告仅支付了7000元租金，剩余租金13000元和保证金未交纳，而且并未将租赁房屋恢复至原样。原告为维护自身的合法权益，特具状至法院，望判如所述。 被告杭振凤辩称，一、原告主体不适格，原被告之间不存在法律关系。该份房屋租赁合同系被告与杜保利签订，且杜保利带被告看房子交钥匙，被告有理由相信杜保利是该房屋的所有权人。被告并不认识杜淞，也从未与杜淞打过交道。二、在本案中房屋租赁合同期限截止到2019年8月31日已经解除，被告将房屋钥匙退还给杜保利妻子，相关租赁费用及水电费用全部结清。三、被告于2019年1月18日两次微信转款，每次1000元，转给杜保利房租2000元，2019年1月19日给杜保利现金1万元，自2019年3月15日开始，被告再也联系不上杜保利本人。四、在2019年8月31日，双方已经对房屋内的物品及房屋状况进行了清点和检查，房屋内并无任何损失和损坏。五、被告在与杜保利签订合同时，杜保利曾同意房屋内的暖气、水管、水表等设施由被告找人修理，但费用由被告先垫付，后期由杜保利来承担，但该费用至今仍未得到落实，我们对该费用保留追偿权利。六、被告自搬进该房屋后发现该房屋东边邻居是一位××患者，经常犯病，被告一个人根本不敢回家居住，该情形一直与杜保利联系反映情况，一直联系不到杜保利本人。 本院经审查认定事实如下：2019年1月19日，杜保利（甲方）与杭振凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方马家小区别墅一套（139号），上下楼带院，在西房一套，达成如下协议：一、租期自2019年1月18日至2020年1月17日止。二、租金人民币2万元。三、租金支付方式：第一年已交7000元（柒仟元房费，叁仟元保证金），余款13000元于2019年5月底以前交清。四、双方的权利和义务：1.乙方应及时足额缴纳租金，同时缴纳房屋保证金3000元，解除合同时，乙方必须将所租赁房屋恢复到原样（房屋配有空调一台，热水器两个，楼上楼下各一个，暖气壁挂炉一台（德国原装），厨房设备一套，双人床一个，单人床一个，玻璃茶几一个，电视柜一个），经甲方验收合格后，退还房屋保证金3000元；2.乙方在维护室内设施，物品的安全，完整，不得对室内设施、物品进行毁坏，破坏，需进行改造的，必须经甲方同意；3.租赁期间的水费、电费、物业费及其他费用由乙方自行承担。每月按时缴纳马家居委会，不得拖欠，造成的损失由乙方承担；4.乙方不得在房屋内从事违法乱纪的行为及不文明的行为，日常生活垃圾自己带出，不得随意乱扔；5.未经甲方同意，乙方不得随便转租房屋；6.合同期满后，乙方应及时办理房屋，超过三天，甲方有权处理乙方留下屋内财产；7.合同期满，乙方续租或不续租，均应于本合同期满二个月前通知甲方。如不通知，甲方有权扣除保证金，续租的双方重新签订租赁合同，租赁费用随行就市，另行协商。五、违约责任：乙方违反本合同约定义务的，甲方可随时解除合同，所交租赁费用不予退还，造成损失的，乙方还需承担赔偿责任，由于甲方原因造成本合同不能正常履行，甲方按未履行天数退还租金。”杜淞称以上租赁房屋系其所有，其委托其父亲杜保利对外出租。 杭振凤称承租上述房屋后，因联系不上杜保利，无法办理外卖营业执照，租赁房屋经营的目的无法实现，至2019年8月30日自行搬离租赁房屋。杭振凤主张于2019年1月18日两次给杜保利微信转账交纳房租2000元，但其未提交证据证明，杜淞亦不予认可，该主张在随后签订的《房屋租赁合同》中亦未记载。庭审中，杭振凤申请证人屈某出庭作证，屈某证实杭振凤租赁马家小区房屋后，陪同杭振凤给杜保利交纳房租1万元现金；2019年8月底，杭振凤搬离所承租房屋后，将房屋钥匙交给杜保利的妻子和杜淞，之前杜保利的妻子去跟杭振凤要过房租，但杭振凤没有给。杜淞提供2019年9月3日手机录像一份，证明杭振凤搬离承租房屋时，混乱不堪的租赁房屋场景。 另查明，杜淞曾用名杜松，与杜保利系父子关系。上述租赁房屋房产证登记房屋所有人为杜松，杜淞称上述房屋出租时自己不在滨州，委托其父亲办理的租赁事宜。 本院认为，关于本案原告的主体资格问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案租赁房屋的所有权人登记为原告杜淞，杜淞委托其父亲杜保利出租房屋，杜保利以其个人的名义与被告杭振凤签订《房屋出租合同》，双方均为真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋出租合同合法有效。杭振凤在承租房屋时并未审查房屋所有权人，不知杜淞与杜保利之间的委托代理关系，现杜淞以杭振凤未履行合同义务为由，提起本案诉讼，杜淞作为房屋实际产权所有人和出租房屋的委托人，杜淞因此可以行驶受托人杜保利对杭振凤的房屋租赁权利，故杜淞具有本案诉讼主体资格。对被告杭振凤的该项抗辩意见，本院不予支持。 关于房租及保证金问题。本案《房屋出租合同》中载明了“租期自2019年1月18日至2020年1月17日止。租金2万元，第一年已交7000元（柒仟元房费，叁仟元保证金），余款13000元于2019年5月底以前交清”的内容，根据合同记载的内容和交易习惯，并有证人屈某证实，可以认定杭振凤已经向杜保利交纳了第一次房租7000元及保证金3000元，剩余13000元房租未交纳。 对于当事人双方解除房屋租赁合同的时间，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“余款13000元于2019年5月底以前交清”，杭振凤未按约定期限交纳房租，杜淞有权利解除租赁合同关系。杭振凤称2019年8月31日即搬离租赁房屋将钥匙退还给杜保利的妻子，杜淞称该时间去跟杭振凤催要房租，杭振凤并未按约定交纳房租，已构成违约。杭振凤以自己的行为表明不履行租赁合同义务，当事人可以解除合同，根据杭振凤的陈述，结合杜淞提交的录音资料录制的时间，可以确定双方于2019年8月31日已实际解除租赁合同关系，根据双方合同约定至此时间应交纳房租为12219元，杭振凤已交纳1万元，剩余2219元应继续支付杜淞。另外，原告主张被告赔偿其损失3000元，并称损失包含清理房屋、垃圾、维修、厨房厨灶和门窗的损失，杜淞并提交了承租房租搬离时的影像资料，其中显示了租赁房屋的脏乱状态，但杜淞并未进一步提交其厨房厨灶和门窗等损失的证据，况且，根据法律规定租赁房屋的修缮义务在承租人一方，杜淞的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。对被告相应的抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杭振凤于本判决生效之日起十日内给付原告杜淞租赁费2219元； 二、驳回原告杜淞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元、减半收取计150元，由原告杜淞负担133元，被告杭振凤负担17元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员 朱 波 二〇二〇年八月十七日 书记员 崔丹丹