山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初2594号原告（反诉被告）：烟台金岭龙兴汽车销售服务有限公司，住所地：龙口市新嘉街道张郑村北，统一社会信用代码：91370681575461051C。法定代表人：伊凌朋，任经理。委托诉讼代理人：程学勇，山东金隽律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙口中升上通汽车销售服务有限公司，住所地：龙口市新嘉街道张郑村汽车广场院内，统一社会信用代码：91370681771043930W。法定代表人：李远华，任总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。原告烟台金岭龙兴汽车销售服务有限公司与被告龙口中升上通汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告烟台金岭龙兴汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人程学勇，被告龙口中升上通汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人赵莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2017年4月13日签订的《租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月13日签订《租赁合同》，租期十年，自2017年6月1日至2027年5月31日。前三年年租金150万元/年，第四至六年的年租金为170万元，第七至十年的年租金为210万元。合同签订后，原告按约履行了三年，谁料，从2020年一月份开始，由于出现不可抗力因素影响，导致原告三个月无任何销售，造成极大的经济损失。虽然日前复工，相关影响仍然存在，经营仍十分困难。原告于2020年5月11日给被告发函，恳请被告减少后期年租金，但被告回复拒绝接受原告请求，原告无奈，今特根据双方签订的租赁合同第十二条之规定，提起诉讼，请求贵院查清事实，依法判如所请。被告辩称：原告的诉讼请求，被告不同意，请求法院依法予以驳回，疫情并不属于导致涉案租赁合同目的无法实现的法定事由，原告主张解除租赁合同的诉讼请求无合同和法律依据。1、涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且租赁合同尚不具备约定或法律规定的解除事由；2、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知中载明“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商......当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”，疫情属于不可抗力因素，但不属于必然导致租赁合同不能履行、必须解除的法定事由，涉案租赁合同租赁期限10年，疫情仅几个月，并不能因几个月的疫情就导致未履行的7年租赁合同都不能履行，因此原告起诉要求解除合同，无事实和法律依据，不应得到支持；3、原告向被告发送《减少租金申请通知书》，函件载明疫情导致履行合同出现经济困难，要求降低租金，但不能证明疫情导致租赁合同不能履行、合同目的不能实现；4、参照以往案例，通常难以认定疫情导致合同目的无法实现，如承租人要求减免租金，法院可以酌情处理，但要求解除合同，法院通常不予支持。根据法律规定，承租人要求解除合同的前提为出现不可抗力且因此导致合同目的无法实现，若疫情不足以导致合同目的难以实现的，承租人无权要求解除合同；5、涉案租赁合同合法有效，原告应按约支付租金并承担违约金，故被告提起反诉。被告向本院提出反诉请求：1、依法判令原告支付被告自2019年6月1日至2020年5月31日租金50万元；2、请求法院判令原告支付被告自2020年6月1日至2021年5月31日租金170万元；3、请求法院判令原告支付被告逾期支付租金的违约金，按日千分之二计算至实际付清之日止（以150万元为基数，自2017年5月30日计算至2018年8月31日；以150万元为基数，自2018年5月30日至2018年8月31日；以50万元为基数，自2019年5月30日至2019年7月30日；以50万元为基数，自2019年5月30日至实际付清之日；以170万元为基数，自2020年5月30日至实际付清之日）；4、反诉费用、财产保全费用由原告负担。事实和理由：2017年4月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于龙口市新嘉街道张郑村北房产一处，用于经营汽车销售及维修业务，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日，前3年年租金150万元，第4-6年年租金170万元，原告应于每年租期到期前的5月29日支付下一年度租金，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告按约定履行出租义务，但原告以2020年发生疫情为由，要求解除合同，并拒绝支付租金，被告认为原告的请求不应得到支持，且被告有权要求原告继续支付自2019年6月1日起至2021年5月31日的租金，并按合同约定承担违约金。原告对被告的反诉辩称：一、原告与被告在签订租赁合同时，亦签订补充协议，被告在经营别克4S店期间，推出“养车无忧”业务，即在被告店铺购买别克轿车的客户享受被告免费保养服务的待遇，双方在订立合同时确认“养车无忧”总金额为1453136.94元，截至2020年5月31日，原告已为被告垫付“养车无忧”费用616368元，在被告未提出异议的情况下，原告用该费用抵顶了2019年6月1日至2020年5月30日的租金，该抵顶符合法律规定；二、原告根据合同约定，在与被告协商无果的情况下，已经提前通知被告解除双方签订的合同，被告要求原告支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金，无法律依据；三、被告要求原告支付逾期违约金，无事实和法律依据，原告与被告签订租赁合同，需经“上汽通用”批准，批准后，被告应通知原告，原告收到批准文件后7个工作日内支付第一年租金，直到2018年8月底，原告才收到“上汽通用”批准的通知，故于2018年8月31日支付了第一、二年度的租金300万元，故原告不存在违约行为，不应支付违约金。综上，被告的反诉请求不能成立，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法向本院提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告租赁被告所有的位于龙口市新嘉街道张郑村北的房产一处，包括房产、土地及附属建筑物、以及经营场所内的设施、设备，原告经营此经营场所用于经营汽车的销售和维修业务，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日止，租金及收取方式约定：前3年年租金150万元，第4-6年年租金170万元，第7-10年年租金210万元，第一年租金支付到被告指定账户，以后租金在每年度租金到期对应的5月31日前2日，将当年租金付清，合同第六条第（三）款约定：甲（被告）乙（原告）双方正式签订本协议后，由甲方报经上汽通用批准，批准后甲方应及时通知乙方，乙方应在收到上海通用的书面批准文件后7个工作日之日支付甲方第1年的租金；第七条第（一）款约定：依本合同的规定按时向甲方缴纳租金，逾期不交的每日按所欠租金总额千分之二缴纳逾期违约金；第十二条约定：在合同履行过程中，如发生不可抗力事件，导致合同不能全部或部分履行的，任何一方均不构成违约，由双方协商处理......。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，双方还签订了《协议书1》、《协议书2》，其中《协议书2》约定被告推出的“养车无忧”业务交付给原告，被告按照单笔金额乘以剩余次数向原告支付费用，结算方式为原告在上汽通用厂方开通新账号后，被告以现金方式支付给原告。上述合同、协议签订后，被告将场地租赁给原告使用，原告于2018年8月31日支付被告第1、2年度的租赁费共计300万元，于2019年5月31日、7月30日支付被告第3年度租赁费100万元。2020年5月11日，因疫情原因，原告向被告发送《减少租金申请书》，申请对后续租金进行减少，但被告未予同意，原告又于2020年5月24日向被告发送《告知函》，载明：......我公司因受××影响经营十分困难已无力支付高额房租，公司决定采取依法诉讼请求与贵公司解除租赁合同，现通过信件告知贵公司。被告收到函件后，并未作出答复或提出异议。现原告已撤离场地，合同无法继续履行，被告反诉主张原告尚欠租赁费，且应赔偿违约损失，双方就解除合同、支付租赁费事宜协商未果，诉至本院。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同；第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告主张因疫情原因，导致原告经营困难，公司经营一直处于亏损状态，在这种情况下，原告与被告协商减少房租，被告又未予同意，原告已无力继续支付租金，且其已从被告场地撤离，其发函件告知被告解除涉案租赁合同，被告在收到函件后，亦未提出异议，根据上述法律规定，解除合同通知到达对方时，合同即解除，庭审中，被告未否认收到原告的解除合同函件，经查询，该函件系2020年5月29日签收，故原告请求法院依法解除原告与被告签订的涉案租赁合同，本院予以支持。合同既已解除,则不存在后期租金及违约金事宜，被告反诉请求判令原告支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金170万元及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉请求法院判令原告支付2019年6月1日至2020年5月31日租金50万元，因双方在签订合同时亦签订了由被告推出的“养车无忧”业务的交接协议，被告应提供客户明细使用次数及金额，双方确认总次数、使用次数和剩余次数，被告应向原告支付因接收该笔业务的费用，原告主张自2017年12月至2020年5月共计产生费用616368元，该费用中50万元用于抵顶2019年6月1日至2020年5月31日租金，被告对此不予认可，但被告在原告起诉前未向原告索要尚欠租赁费，且在原告发送的《减少租金申请通知书》中，原告称“在租金缴纳方面我们也是认真按照合同执行按期交付租金”，被告对原告前三年的租金交纳，并未提出任何异议，故应认定“养车无忧”的其中50万费用抵顶了2019年6月1日至2020年5月31日租金。被告反诉请求法院判令原告支付违约金，因原告不欠被告的租赁费与本诉不属于同一法律关系，故本院不予审议。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款规定,判决如下:一、解除原告烟台金岭龙兴汽车销售服务有限公司与被告龙口中升上通汽车销售服务有限公司于2017年4月13日签订的租赁合同；二、驳回被告龙口中升上通汽车销售服务有限公司的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费20871元，均由被告龙口中升上通汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张克礼二〇二〇年八月二十五日书记员  王毓臻