成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初6987号 原告：成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司 法定代表人：王建维，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：何志文，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都光大国际大酒店有限责任公司 法定代表人：何映兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：倪平钰，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都楠郡光大酒店管理有限公司 法定代表人：刘双，执行董事。 委托诉讼代理人：任智明，四川法典律师事务所律师。 原告成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司（以下简称鑫南公司）与被告成都光大国际大酒店有限责任公司（以下简称光大公司）、成都楠郡光大酒店管理有限公司（以下简称楠郡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告鑫南公司的委托诉讼代理人何志文、杨威，被告光大公司的委托诉讼代理人倪平钰，被告楠郡公司的委托诉讼代理人任智明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫南公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与光大公司签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》及《补充协议（二）》，并判令光大公司及楠郡公司向其支付欠付租金（截至2020年2月29日尚欠付4159583.34元，实际应计算至光大公司及楠郡公司腾空并搬离房屋之日止）；2.判令光大公司及楠郡公司共同向其支付因欠付租金产生的资金占用利息（自2018年10月1日起，按照年利率4.05%计算至付清之日止）；3.判令光大公司及楠郡公司共同向其支付违约金3627500元；4.判令其已收取的租赁保证金500000元不予退还；5.判令光大公司及楠郡公司腾退并返还房屋；6.判令光大公司及楠郡公司缴清截至实际腾空并办理租赁房屋之日止所欠付的物业费、水电费、有线电视费等。事实和理由：2012年7月29日，光大公司与其签订《房屋租赁合同》，双方分别于2015年11月6日、2016年7月1日签订《房屋租赁补充合同》《补充协议（二）》（以下将以上三协议简称为“租赁协议”）；租赁协议约定光大公司承租其位于成都市武侯区××路××号××栋的房屋，房屋建筑面积共计11099.5㎡（以下简称案涉房屋），租赁期限自2016年1月1日起算，共计18年6个月，双方另对租金如何交付及违约责任进行明确约定；2017年5月8日，光大公司、楠郡公司共同向其出具《关于成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司所签订的〈房屋租赁合同〉租金缴纳事宜的情况说明》，楠郡公司自愿作出按照光大公司与其签订租赁协议的约定代为支付租金，并与光大公司共同承担相应法律责任的声明；2018年10月至今，光大公司、楠郡公司均未向其支付租金，其为维护合法权益，特诉至来院。 光大公司辩称，一、其同意解除合同；2017年1月16日起，案涉房屋一直由楠郡公司实际使用并支付租金，鑫南公司知情并同意；其基于楠郡公司未向鑫南公司支付租金已多次发函，并于2020年3月起诉楠郡公司要求支付租金并腾退房屋，鑫南公司所诉欠付租金、资金占用利息、违约金等费用应由楠郡公司承担。二、案涉房屋中的2313.78㎡已出租给6户不同的次承租人，上述次承租人自2019年1月起，将租金直接向鑫南公司支付，相应租金及租赁面积应予扣减。三、违约责任的承担以实际损失为限，鑫南公司并未举证证明受到实际损失，该诉请不应得到支持，关于欠付租金的资金占用利息应以约定的每笔租金应付时间为准，不应统一至2018年10月起算。四、鑫南公司并非要求支付物业、水电、有线电视等费的适格主体，且无证据证明已代缴该部分费用，应予驳回。 楠郡公司辩称，其与鑫南公司之间不存在租赁关系；即使按照鑫南公司所述，鑫南公司将案涉房屋租赁给光大公司，依据合同相对性原则，鑫南公司只能向光大公司主张租金；2017年1月16日，案外人用伪造的合同骗取其股东的信任，其对案涉租赁物投入近1700万元进行装修，给其造成巨大经济损失，案涉租赁物一直由楠郡公司控制并占有，要求其腾退无事实及法律依据。 经审理查明，2012年7月29日，鑫南公司（甲方，出租人）与光大公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，主要载明：甲方将建筑面积11099.5㎡的案涉房屋出租给乙方使用；租赁期限20年（暂定自2013年12月1日起至2033年11月30日止，本合同中相关时间以租赁房屋实际交付乙方时间为准相应提前或顺延）；合同签订后5日内，乙方一次性支付甲方租赁保证金50万元；乙方应自行承担水电费、有线电视费、物业管理费等一切房屋使用相关费用；经甲方书面通知，租金未按时支付，或逾期一个月未足额支付，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，乙方出现违约行为，甲方解除合同后，乙方应当按照当年度年租金总额向甲方支付违约金，租赁保证金不予退还；乙方须于本合同解除、终止之日或租赁期限届满之日搬离该房屋，结清相关费用并办理完毕移交手续。2015年11月6日，鑫南公司（甲方，出租人）与光大公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁补充合同》，主要载明：双方于2012年7月29日签订《房屋租赁合同》，经双方共同协商，并一致同意，就房屋租赁面积、房屋租金、房屋装修期以及房屋租赁期的调整达成新的协议；甲方将建筑面积10873.24㎡的案涉房屋出租给乙方使用；租赁期限共计18年6个月（其中2016年1月1日至2016年6月30日为免租期，计算租金期限为2016年7月1日至2034年6月30日止）；租金标准为第一年242万元、第二、三年571.5万元、第四、五年725.5万元、第六至十年2016万元、第十一至十五年2496万元、第十六至二十年1941.9万元；第一年的租金分三次支付，第一笔50万元在本合同签订后5日内，乙方向甲方一次性支付；第二笔100万元在2016年5月31日前一次性支付甲方；第三笔92万元在2016年11月30日前一次性支付甲方。第二年的租金分两次支付，第一笔143万元在第一年租期届满1个月前（即2017年5月31日前），乙方向甲方一次性支付；第二笔142.75万元在2017年11月30日前由乙方一次性支付甲方；第三年的租金同第二年，即2018年5月31日前乙方一次性支付甲方第一笔租金143万元；第二笔142.75万元乙方于2018年11月30前一次性支付甲方；后续的租金，乙方依前述标准计算并按季度支付，第四年第一季度租金应在第三年租期届满一个月前（即2019年5月31日前）一次性支付，以此类推，下一组租赁季度的租金应在次租赁季度的最后一个月之前一次性支付给甲方；甲方在收到乙方第一笔50万元房屋租金后5日内将房屋交给乙方；原合同与本补充合同不一致的，以本补充合同为准，本补充合同未约定事实仍适用原《房屋租赁合同》。2015年12月9日，光大公司向鑫南公司提出申请，要求采取联营、转租、合作等多种形式使用案涉房屋。鑫南公司同意该申请。2016年7月1日，鑫南公司（甲方）与光大公司（乙方）签订《补充协议（二）》，主要载明：乙方同意将2016年7月1日确定为楠郡4号楼装修施工进度时间表第1个月的第1天；甲方同意将乙方的装修期延长6个月，即从2016年6月30日延长至2016年12月31日止，同意乙方缴纳房租的时间相应顺延6个月；本协议与《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》不一致的，以本补充协议为准。2017年5月8日，鑫南公司、光大公司、楠郡公司共同签署《关于成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司与成都光大国际大酒店有限责任公司所签订的〈房屋租赁合同〉租金缴纳事宜的情况说明》，主要约定：鑫南公司将案涉房屋出租给光大公司用于楠郡酒店项目建设；楠郡公司按照租赁协议代为支付案涉房屋的租金，鑫南公司收到相应租金后同意出具以楠郡公司名称开具的等额发票；因楠郡公司未能按时缴纳租金的，鑫南公司有权要求光大公司支付。2017年12月14日，楠郡公司出具《关于双凤四路楠郡商业大厦租金问题的报告》，向鑫南公司申请2018年的租金按照2017年度租金支付方式执行，即按月支付，每月15日准时支付，2018年应缴纳房租为285.75万元，每月应缴纳房租金额为23.8125万元，楠郡公司拟每月按整数24万元缴纳，余额在2018年11月15日结算并缴清全年租金；如果楠郡公司每月未准时支付房租，则按原合同约定方式支付。鑫南公司同意按照该报告执行。楠郡公司自2017年12月15日起已缴纳2018年度租金9次，每次24万元，共计216万元。2018年12月8日，光大公司收到鑫南公司发送的《催款函》，要求光大公司尽快缴纳尚欠的2018年10月～12月租金69.75万元。案涉房屋所在物业公司出具《光大酒店欠费明细》，主要载明：成都市武侯区××路××号××栋（4号楼光大酒店）应缴纳物业费的面积为9426.34㎡、单价3元、欠费时间段2018年6月1日～2020年7月31日，合计735254.52元；欠电费时间段2018年12月10日～2019年1月10日，合计19111.40元。 另查明，鑫南公司2019年4月19日～2020年6月5日，从部分次承租人处收取租金838574.03元。 上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、申请、补充协议（二）、关于双凤四路楠郡商业大厦租金问题的报告、催款函及邮单回执、租金付款通知书、光大酒店欠费明细、楠郡4号楼底商收取租户租金情况表等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，关于楠郡公司是否为租赁协议当事人的问题。租赁协议的出租人与承租人分别为鑫南公司、光大公司，鑫南公司系将案涉房屋出租给光大公司用于楠郡酒店项目建设，并由楠郡公司按照租赁协议代为支付租金，由此可以认定楠郡公司为代为履行合同的第三人，在楠郡公司未履行租金给付义务时，仍应由光大公司承担违约责任。 关于合同何时解除的问题。光大公司欠付租金近两年，根据《房屋租赁合同》“经甲方书面通知，租金未按时支付，或逾期一个月未足额支付租金”的约定，鑫南公司有权解除合同，其通过起诉要求解除合同，应视为其以该种方式向对方发出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，本院确认双方租赁协议解除自光大公司收到鑫南公司起诉状副本送达之日即2020年5月27日解除。 关于房屋腾退的问题。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，光大公司应向鑫南公司腾退房屋。 关于租金计算问题。鑫南公司向光大公司交付案涉房屋，光大公司采取联营、转租、合作等形式使用了该房屋，光大公司应依约支付租金。鑫南公司虽同意楠郡公司关于2018年租金按月支付的申请，但该申请系代付租金的第三人与出租人之间的约定，对光大公司不具有约束力，租金支付方式仍应按租赁协议执行。楠郡公司已支付房屋租金至2018年9月31日，故光大公司应向鑫楠公司支付2018年10月1日至2020年5月27日期间的房屋租金502.5877万元（69.75万元+285.75万元+725.5万元÷2年÷365天×148天），扣除鑫南公司已从次承租人处收取的838574.03元，尚欠418.7303万元。之后产生的占用使用费参照本年度租金支付标准（9938元/天）计算至房屋腾退并返还房屋之日止。 关于违约金计算标准、履约保证金应否退还及资金占用利息的问题。因光大公司对约定的违约金提出异议，鑫南公司对其主张的损失不能举证说明，以年计高达100%，故本院认为约定的违约金过高应予减少。综合考虑涉案合同的履行状况，光大公司的违约情形、鑫南公司的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，调整为按日万分之五计算。因鑫南公司同意2018年度租金按月支付，视为对自身权利的处分，因2018年度租金逾期支付产生违约金的计算方法为：以24万元为基数，按照每日万分之五从2018年10月16日起计算至付清之日止；以45.75万元为基数，按照每日万分之五从2018年11月16日起计算至付清之日止；之后产生的违约金计算方法为：以143万元为基数，按照每日万分之五从2018年12月1日计算至付清之日止；以142.75万元为基数，按照每日万分之五从2019年6月1日计算至付清之日止；以90.6875万元（725.5万元÷2÷4）为基数，按照每日万分之五从2019年12月1日计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照每日万分之五从2020年3月1日计算至付清之日止；但上述违约金总额不超过3627500元。对于鑫南公司要求保证金不予退还的诉讼请求，因该费用系对光大公司逾期支付租金这一违约行为所造成损失的弥补，而前述违约金足以弥补该损失，故本院对该项诉讼请求，不予支持。关于资金占用利息，为便于计算，本院确定资金占用利息方式如下：扣除鑫南公司已从次承租人处收取的838574.03元，尚余2018年11月30日前应支付的2019年度租金128.8926万元（69.75万元+143万元-838574.03元），以该租金为基数，按照年利率4.05%从2018年12月1日起计算至付清之日止；以142.75万元为基数，按照年利率4.05%从2019年6月1日起计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照年利率4.05%从2019年12月1日起计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照年利率4.05%从2020年3月1日起计算至付清之日止。 关于物业费及水电费等费用。按照合同约定，光大公司应自行承担水电费、有线电视费、物业管理费等，截至法庭辩论终结（2020年7月10日)前产生物业费716097.76元[735254.52元-（9426.34㎡×3元/㎡÷31天×21天）]，之后产生的物业费按照929.72元/天标准计算至房屋腾退之日止；拖欠截至2019年1月10日的电费19111.4元，之后产生的费用鑫南公司无证据证明其实际发生，可于新的事实发生后另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司与被告成都光大国际大酒店有限责任公司签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》《补充协议（二）》于2020年5月27日解除； 二、被告成都光大国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司腾退位于成都市武侯区××路××号××栋的房屋； 三、被告成都光大国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司支付2018年10月1日至2020年5月27日期间的房屋租金418.7303万元； 四、被告成都光大国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司支付房屋占有使用费（从2020年5月28日起按照9938元/天计算至房屋腾退之日止）； 五、被告成都光大国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司支付物业费（截至2020年7月10日为716097.76元，2020年7月11日至房屋腾退之日的物业费按照929.72元/天计算），电费19111.4元； 六、被告成都光大国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司支付违约金，计算方法为：以24万元为基数，按照每日万分之五从2018年10月16日起计算至付清之日止；以45.75万元为基数，按照每日万分之五从2018年11月16日起计算至付清之日止；以143万元为基数，按照每日万分之五从2018年12月1日计算至付清之日止；以142.75万元为基数，按照每日万分之五从2019年6月1日计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照每日万分之五从2019年12月1日计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照每日万分之五从2020年3月1日计算至付清之日止；但上述违约金总额不超过3627500元； 七、被告成都光大国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司支付资金占用利息，计算方法为：以128.8926万元为基数，按照年利率4.05%从2018年12月1日起计算至付清之日止；以142.75万元为基数，按照年利率4.05%从2019年6月1日起计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照年利率4.05%从2019年12月1日起计算至付清之日止；以90.6875万元为基数，按照年利率4.05%从2020年3月1日起计算至付清之日止； 八、驳回原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费70701元，减半收取计35350.5元，由原告成都市武侯鑫南粮油购销购销有限责任公司负担2195.71元，由被告成都光大国际大酒店有限责任公司负担33154.79元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡诗昕 二〇二〇年八月二十四日 书记员  刘 丹