贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初11155号原告：巴永贵，男，1979年8月28日出生，汉族，住贵州省黄平县。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住址贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，，住贵州省凯里市原告巴永贵与被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴永贵、被告华诚伟业公司委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴永贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付手续；2、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金31513.80元（431428.00元×0.0001×923天，暂计至2020年7月13日）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年4月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积120.10平方米，总房价款450300.00元。合同约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告支付房价款，但被告未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为此，特向人民法院提起上述诉讼。华诚伟业公司辩称，1、按照《商品房买卖合同》约定，涉案商品房的交付时间为2016年9月30日，在此之前，涉案商品房早已达到交付使用条件，被告2016年9月28日在《黔东南日报》上刊登了《交房公告》，并且业主在2016年10月12日至2017年4月14日之间陆续办理了接房手续，并已装修入住多年，现原告要求被告办理商品房交付与事实不符，应当驳回其诉讼请求。2、原告计算违约金的总房款与实际已付房价款不符，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定以精装房销售给原告，因原告当时未能及时凑足首付款，于是向被告提出由被告代为垫付首付款，先进行合同备案后再归还被告首付款的请求，因当时房地产市场不景气，为了促进销售，被告同意了原告的请求。原告在签订合同当日，向被告出具了一份请求被告代为支付首付款的《借条》，在《商品房买卖合同》登记备案后，原告仍未凑足首付款归还被告。经双方协商后，双方同意以首付款冲抵精装修款的办法处理原、被告所欠的款项。双方因此签订了《补充协议书》，约定被告公司不再承担原告所购商品房的精装修义务，由原告自行装修，被告将装修部分价款折现冲抵原告所欠的首付款，被告为此还承担不必要的税费。因此，原告实际支付的房价款金额为合同总价减去合同首付款的金额。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记的约定，出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告需要向原告交付的有关文书包括初始登记证、备案的《商品房买卖合同》、合同备案表、不动产发票，除了初始登记证，被告已将其他三个文书交付给原告，即被告已经履行大部分义务，从公平角度出发，被告承担日万分之一的四分之一违约金较为合理。4、《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）项约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，原、被告之后又签订了两份《委托书》委托被告办理产权登记等手续，既然原告自愿委托被告办理产权登记，那被告就没有向原告交付相关文书的现实必要。事实上，原告也没有及时提供维修基金缴费发票给被告，逾期办证的责任并不是被告单方造成。5、逾期办理初始登记和转移登记并未给原告造成任何损失。现房价已大大高于合同签订时的价格，原告实际上是获利的，没有造成实际损失，不应该支持违约金。原告未举证证实被告逾期办理初始登记和转移登记所受实际损失，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，大大超过了原告实际造成的损失，加重了被告负担，应对本案的违约金予以减少或免除。6、被告逾期办理初始登记和转移登记系政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致，属于不可抗力，依法应免除被告的责任。7、因疫情影响，相关部门直到2月25日左右才逐渐恢复窗口办证业务。因此，在计算违约天数时，应当扣除2016年9月23日至2017年7月5日不动产改革期间共计286天及2020年1月24日至2020年2月29日受疫情影响而停工停业共计28天。直到现在，因相关工作人员下乡扶贫或被抽调参与疫情防控，相关部门仍未满员在岗。8、原《商品房买卖合同》只约定了商品房所有权初始登记的内容，并未涉及土地使用权部分，在不动产登记改革后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”，因为原《商品房买卖合同》的约定已随新政策的实施而产生变化。《不动产登记暂行条例》正式实施，不但改变了工作内容，也增加了被告的工作量，原合同所约定的取得商品房所有权初始登记的时间因牵涉到土地所有权初始登记问题，按理应该后延。综上，请求法院查明事实真相，依法驳回原告诉讼请求，维护正常的社会经济秩序。经审理查明：2016年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016004006），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积120.10平方米，总房价款450300.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90300.00元，余款360000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2016年4月29日，巴永贵向被告出具一份《借条》，内容为“本人巴永贵（身份证5226221979********）于2016年4月29日购买华城·东方领域3栋1单元102室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款90300.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年7月25日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款90300.00元。双方协商以被告垫付的首付款90300.00元冲抵返还原告精装修部分购房款90300.00元。再查明，2016年6月30日，原告向银行贷款360000.00元用于支付被告购房款。2016年9月8日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知3、4、5、6号楼业主办理交房。之后，原告办理接房，并向被告补交了购房款2700.00元。2016年12月19日，原告出具委托书，委托被告代为办理水、电、广电、天然气开户、公共维修基金及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、贷款合同、收款收据、借条、补充协议书、委托书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款450300.00元，首期房款90300.00元，按揭贷款360000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为362700.00元（银行贷款360000.00元+补交购房款2700.00元）。暂计至2020年7月13日的违约金为33586.02元（362700.00元×0.01%×926），原告主张31513.80元，未超出法律规定，本院予以支持。二、关于原告诉请被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付手续。经庭审查明，涉案房屋已经交付给原告，原告自认2017年2月接房，故原告的该项诉请已无实际意义，本院不予支持。三、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，被告已经违约，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告巴永贵逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金31513.80元；二、驳回原告巴永贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为294.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年八月十九日法官助理潘旭书记员李丽霞