呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初4161号原告：内蒙古品尚物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：徐明霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧汝，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：班雯韬，女，内蒙古银行员工，住呼和浩特市。原告内蒙古品尚物业服务有限公司与被告班雯韬物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古品尚物业服务有限公司委托诉讼代理人王慧汝，被告班雯韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古品尚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年9月20日至2016年7月31日的物业服务费11312元，2016年8月1日至2020年5月31日的物业服务费23266元；2、判令被告支付原告2014年9月20日至2016年7月31日的垃圾清运费1357元；2016年8月1日至2020年5月31日的垃圾清运费2792元；3、判令被告向原告支付2014年9月20日至2016年7月31日物业服务期间未交纳物业费的违约金暂计为2601元（以未缴纳物业费11312元为基数，按每日0.21‰从2016年8月1日起暂计至2019年7月31日，实际计算至被告交付物业服务费之日止）和2016年8月1日至2018年7月31日物业服务期间未交纳物业费的违约金暂计为930元（以未缴纳物业费12139元为基数，按每日0.21‰从2018年8月1日起至2019年7月31日，实际计算至被告交纳物业费之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，内蒙古坤和房地产开发有限公司与呼和浩特市久维物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，由呼和浩特市久维物业服务有限公司为坤和爱尚街提供服务，被告欠付呼和浩特市久维物业服务有限公司2014年9月20日至2016年7月31日的物业服务费11312元和垃圾清运费1357元拒不支付，2019年9月11日，呼和浩特市久维物业服务有限公司将其对被告享有的债权转让给原告并通知被告。2016年7月31日，内蒙古坤和房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坤和爱尚街提供服务，合同约定物业服务费标准为普通住宅1.5元/月/平方米，办公楼为2.5元/月/平方米，商业物业为2.5元/月/平方米，并约定如未按时如数交纳物业费应按每日万分之二点一的标准支付违约金。原告按合同约定入驻小区并提供物业服务，为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告班雯韬辩称，被告确实没有交物业费，因为一开始对物业费的缴纳有争议。1、购房入住通知书写的收费标准是2.2元，但物业的实际收费标准是2.5元。除二次垃圾转运费外，还额外收取垃圾费。2、消防设施没有配全，消防验收是被告自行购买相关设施通过的；3、原告没有给被告换电表，也没有通知被告；4、装修时向原告索要结构图纸，但物业拒绝提供；5、垃圾清运均是租户自己雇人清理，物业没有给清理；6、被告的车停在小区里被盗，但物业说监控坏了；7、面积争议，面积有差异；8、三家物业公司的债权债务转让是否通过街道备案和相关法律的规定，业主未收到任何通知。本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，内蒙古坤和房地产开发有限公司与呼和浩特市久维物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由呼和浩特市久维物业服务有限公司为坤和爱尚街提供物业服务，合同期限为2014年9月20日至2015年9月19日，收费标准为商业物业2.8元/月/平方米。2015年7月1日，内蒙古坤和房地产开发有限公司与呼和浩特市久维物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由呼和浩特市久维物业服务有限公司为坤和爱尚街提供物业服务，合同期限为2015年9月20日至2016年9月19日，收费标准为商业物业2.5元/月/平方米。2016年8月1日，内蒙古坤和房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坤和爱尚街提供物业服务，合同期限为2016年8月1日至2026年7月31日，收费标准为商业物业2.8元/月/平方米。2019年，呼和浩特市久维物业服务有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定呼和浩特市久维物业服务有限公司将坤和爱尚街住宅小区商业A段113号房业主享有的交纳物业服务费的债权让给原告。呼和浩特市久维物业服务有限公司与原告签订《债权转让协议补充协议》，约定呼和浩特市久维物业服务有限公司将债务转让于原告，原告代表呼和浩特市久维物业服务有限公司通过法律途径将债务收回，呼和浩特市久维物业服务有限公司转让债权仅限于原告代表呼和浩特市久维物业服务有限公司通过诉讼方式所收取的物业费，最终债权属呼和浩特市久维物业服务有限公司所有。并约定在法院判决后原告应随时和呼和浩特市久维物业服务有限公司沟通，将收取呼和浩特市久维物业服务有限公司的费用及时归还给呼和浩特市久维物业服务有限公司。另查明，被告房屋位于××区房，房屋面积为202.31平方米，房屋用途为商业。本院认为，关于原告诉请的2014年9月20日至2016年7月31日期间的物业服务费，原告依据呼和浩特市久维物业服务有限公司与原告签订的《债权转让协议》《债权转让协议补充协议》主张，该协议名为债权转让，但约定最终债权仍归呼和浩特市久维物业服务有限公司所有，并非债权转让，因此原告主张的2014年9月20日至2016年7月31日期间的物业费、二次垃圾清运费本院不予支持。关于原告诉请的2016年8月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，内蒙古坤和房地产开发有限公司与原告签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务。该合同对原、被告双方均具有约束力。被告抗辩原告的物业服务没有达到标准，被告提交的证据不能证明物业服务的整体情况，被告未提交足够证据证明原告存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，被告不能以物业服务企业服务质量轻微瑕疵拒交物业费。被告的抗辩本院不予支持。原告按2.5元/月/平方米主张物业费系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告支付2016年8月1日至2020年5月31日期间的物业费、二次垃圾清运费本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方对物业服务标准存在争议，原告诉请的违约金本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告班雯韬于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古品尚物业服务有限公司2016年8月1日至2020年5月31日期间的物业费23266元、二次垃圾清运费2792元；二、驳回原告内蒙古品尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计428元，由原告内蒙古品尚物业服务有限公司负担202元，被告班雯韬负担226元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇二〇二〇年八月七日书记员 麦丽莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。