北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初45030号原告：海淀区润千秋佳苑小区业主委员会，办公地址北京市海淀区润千秋佳苑小区**楼**。负责人：吴绍辉，主任。委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。被告：北京科利源热电有限公司，住所地北京市海淀区清河三街**，统一社会信用代码：911101081011157719。法定代表人：常增军，执行董事。委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琨，北京市墨风律师事务所律师。原告海淀区润千秋佳苑小区业主委员会（以下简称润千秋业委会）诉被告北京科利源热电有限公司（以下简称科利源公司）侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润千秋业委会之委托诉讼代理人吕中旭，被告科利源公司的委托诉讼代理人杨阳、杨琨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润千秋业委会向本院提出诉讼请求：1.请判令科利源公司立即停止在北京市海淀区润千秋佳苑小区的供暖行为；2.请判令科利源公司于2020年3月22日之前撤出北京市海淀区润千秋佳苑小区锅炉房，并向我方交还锅炉房、供暖设备设施及全套供暖资料；3.请判令科利源公司向我方结清供暖设备设施维护保养费用和供暖系统外管网维护费用；4.请判令科利源公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年11月27日，海淀区润千秋佳苑小区（以下简称润千秋小区）成立首届业主委员会。2016年8月24日，润千秋小区成立新一届业主委员会，业主要求业委会选聘供暖公司，有业主向我方反映称该小区锅炉房、供暖设备设施及供暖权由开发商华岳原林投资（北京）有限公司（以下简称华岳原林公司）转卖给了科利源公司。经我方核实，科利源公司并非该小区业主选聘的供暖单位。华岳原林公司与科利源公司存在擅自转让锅炉房、供暖设备设施及供暖权的行为。科利源公司以持有华岳原林公司合同为由占有润千秋小区锅炉房和供暖设施设备，强行单方供暖，阻碍小区和业委会管理供暖设备，严重侵犯了小区业主的合法权利，请求法院及时判决以制止科利源公司的侵权行为。被告科利源公司辩称，不同意润千秋业委会的诉讼请求。我方享有润千秋小区锅炉房供热资产设施及配套设施的所有权，与润千秋业委会无关。润千秋业委会作为业委会，没有权利选择供暖单位。锅炉房并未占用小区业主的公摊面积。我方按照北京市供热采暖管理办法，与小区绝大多数业主签订了供暖协议，并按照相关收费标准收取供暖费，且2015年我方投入150多万对供热供暖设备进行了升级，业主对供暖费的交纳也不存在异议。诉争小区供暖设备的所有权和使用权都属于我方，另外我方属于供暖服务，不属于物业管理服务，润千秋业委会没有选择权。故我方认为润千秋业委会的诉请无事实依据和法律依据。请求法院驳回润千秋业委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：华岳原林公司系润千秋小区的开发商。2015年9月7日，华岳原林公司与科利源公司签订《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》，约定科利源公司对润千秋小区锅炉房资产实行整体收购的方式，收购后资产归科利源公司所有，由科利源公司独立经营，收购的资产包括润千秋小区锅炉房内锅炉两台以及锅炉房其他附属设备、小区内供热管线。此后，由科利源公司对润千秋小区进行供暖。2016年6月20日至2016年7月4日，润千秋佳苑小区选举产生新一届业主委员会。润千秋业委会提交证据显示2018年10月，润千秋小区2018年10月召开业主大会，就授权业主委员会通过招投标或邀标的方式选聘新的供暖公司、授权业主委员会与中标的供暖公司签订供暖委托服务合同等事项进行表决。2018年12月1日，润千秋业委会发布公告称上述两项表决事项获得通过。2019年2月25日，北京市铭泰热力供应有限责任公司被确定为润千秋小区供暖公司的中标人。2019年4月29日，润千秋业委会向科利源公司发出通知，要求其向北京市铭泰热力供应有限责任公司交接供暖工作。庭审中，润千秋业委会称锅炉房是小区的共有共用的设备设施，应由小区业主行使相应的使用权、管理权，现该小区已经由业主大会通过决议，更换小区供暖服务方，故要求科利源公司停止供暖并交还供暖设施设备。科利源公司对润千秋业委会的上述主张不予认可，称其自2014年开始在润千秋小区供暖，该小区业主及业委会人员都能主动交纳供暖费，且其与开发商签订有协议，拥有该小区供暖设施设备的所有权。为证明其主张，科利源公司提交锅炉房工程承包合同、锅炉订购及安装合同证明润千秋佳苑小区锅炉房由华岳原林公司建设，锅炉及供暖管线系华岳原林公司采购并安装；科利源公司提交的华岳原林公司与购房人签订的《商品房现房买卖合同》，载明出卖人出卖该商品房时，商品房附属的地下停车库、地、地下储藏室炉房不随同该商品房一并转让，该合同“共用建筑面积分摊部位及说明”中对分摊部位的列明中亦不包括锅炉房。2015年8月2日，华岳原林公司向科利源公司出具《承诺书》，载明“我公司位于北京市海淀区兴隆庄乙一号的锅炉房（锅炉两台及供暖管线）系我公司建造，产权系华岳原林投资（北京）有限公司原始所有，无抵押、质押、租赁转让等处分行为”。科利源公司另称其购买供暖设施设备后对设施设备进行了维修，花费150余万元。润千秋业委会称科利源公司应向小区权利人交纳供暖设施的维护保养费用，每平米2万元，但未提供依据，科利源公司亦不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，科利源公司2015年9月7日与华岳原林公司签订《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》后,开始对润千秋小区进行供暖，润千秋小区业主亦向科利源公司交纳供暖费，科利源公司与润千秋小区业主形成供暖合同关系。根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。润千秋业委会提交的润千秋小区业主大会表决资料显示润千秋小区业主大会仅对授权润千秋业委会选聘新的供暖公司，但未对解聘科利源公司进行表决。另外，华岳原林公司系润千秋小区锅炉房及供暖设施设备的建设方,科利源公司系依据其与华岳原林公司签订的《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》对润千秋小区锅炉房及供暖设施设备进行占有，且其占有状态自2015年9月7日持续至今，在科利源公司未被业主大会解聘，且《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》未解除、撤销或确认无效的情况下，润千秋业委会仅依据现有业主大会表决资料要求科利源公司撤出润千秋小区，法律依据及事实依据不足，本院不予支持。润千秋业委会要求科利源公司结清供暖设备设施维护保养费用和供暖系统外管网维护费用，但就其主张未提供依据，科利源公司亦不予认可，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回海淀区润千秋佳苑小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由海淀区润千秋佳苑小区业主委员会负担，已交纳三十五元，余款三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  陈迎宾审判员  周志辉审判员  沙月亮二〇二〇年八月六日书记员  李永瑞