河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2027号 原告：保定市拓信物业服务有限公司，住所地保定市恒滨路89号2号楼4层403号。 法定代表人：霍东欣，该公司经理。 被告：凌娟，女，1976年8月30日出生，汉族，现住保定市。 委托代理人：刘卫彬、王进，河北言复律师事务所律师。 原告保定市拓信物业服务有限公司（以下简称拓信公司）与被告凌娟为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告保定市拓信物业服务有限公司的法定代表人霍东欣，被告凌娟及其委托代理人刘卫彬、王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保定市拓信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付自2017年5月15日至2020年11月15日物业费4110.16元，每月每平米0.65元，违约金是7839元，每天千分之三计算，自2017年5月15日起至2020年11月15日，之后的违约金不再主张；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告凌娟为文化小区1号楼3单元301室业主，2016年4月15日被告所在小区文化小区业主代表与原告签订物业服务合同，对全体本小区业主和物业使用人有约束力，约定原告自2016年5月15日开始为该小区提供物业服务。被告尚欠缴2017年5月15日至2020年11月15日物业费4110.16元。经原告多次催收，仍无理由拒缴物业管理费。合同约定被告逾期不缴纳物业费，按日千分之三缴纳滞纳金，原告主张7839元。 被告凌娟辩称，1、原告无权要求被告支付物业服务费及违约金。如果本案涉及物业服务合同签字，均为真实的业主所签，那么本案涉及的物业服务合同及补充协议的效力对于在合同上签字的业主有效，对于其他业主包括被告上述合同属于无效合同，被告不是该合同的当事人，对合同当中的约定对被告没有约束力，因为被告没有在委托协议上签字，没有进行过任何授权。由于物业服务合同对于被告没有约束力，当然被告就拥有自主选择是否向物业服务单位发出缔结服务合同要约的选择权。在被告未明确向原告发出缔结服务合同的新要约情况下，不能仅凭物业的单方意愿就推定并迫使被告接受物业服务，否则就全然违背了契约自由的精神。2、被告在此明确告知原告，我方仅在向贵司交纳一定期限的物业费时才表示在该对应期限接受贵司的物业服务，否则均视为拒绝接受物业服务。即使贵院认为被告应当支付一定的物业服务费用，那么原告诉求的物业服务费用与其提供的服务不相符也应当进行扣减，被告缴纳的期限也不能超过2019年5月15日，并且被告不承担违约金。3、原告在入住涉案小区以后侵害业主权益，肆意改造公共场所，有偿出租小区内的业主共有资源，且未向业主分配收入所得。应当在向业主索取物业费时，贵院应当综合考虑并对判决的物业服务费做相应的扣减才符合公平原则。4、请法院驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 原告拓信公司向本院提交如下证据：1、2016年4月5日签订的物业服务合同。证明物业公司与被告是服务与被服务关系；2、授权委托书（12页）。证明有签合同的业主是院里授权委托的；3、照片（2张）。证明我物业公司在为文化小区服务；4、保定市2017年政府令关于物业管理办法（3页）。证明文化小区由业主代表与物业公司签订物业合同是合理合法有效的；5、收据一份。证明业主凌娟享受物业公司服务。 被告凌娟对原告拓信公司提交的证据质证意见：对上述证据的真实性合法性均不认可，原告未提供原件，应该承担对其不利的法律后果。证据1原告应当提供物业服务合同及物业服务补充协议签名一方是由文化小区业主亲笔签字的补充证据，否则不能证实合同的真实性，即使该证据被法院认可，那么该组证据能够体现物业公司的服务具体范围，以及物业服务的期限仅为三年，截止日期为2019年5月14日，意味着自2019年5月15日之后物业公司应当自行退出文化小区，没有继续管理的权利，另外其签订的补充协议，签名人员与物业服务合同签名的人员并不完全一致，而且物业服务补充协议中附加了条件，对于补充协议原告并没有提供其成立合法有效的材料，该补充协议对于小区的全体业主包括被告是没有约束力的；证据2该十二份授权委托书，首先委托人的签字真实性原告应当举证证明，即使该签字是真实的，那么上面签字的所有业主都没有委托所谓的物业服务合同及补充协议签字人员代为处分自己的权利，因为所有的委托书的受托人一项都是空白的，没有填写任何的内容，该申请委托书不符合法定形式，也不能证明原告的主张，另外，该委托书委托权限的第二条明确受托人委托社区管委会所签订的合同对委托人具有约束力，但是原告提供的物业服务协议根本没有社区管委会的签字和盖章，该授权委托书无效；证据3不能体现出是否为文化小区，也不能体现出是现在为文化小区服务，照片没有显示拍摄时间；证据4对于该政府令是否现在仍然有效，请法院依法核实，但是该政府令属于下级的法规，如果与物权法、物业服务管理办法以及高院关于审理物业管理相违背的话，那么该保定市物业管理办法当属无效；证据5对于被告的收据复印件，经核实是交过该笔钱，但是不能证明被告认可并接受此后的服务，虽然交了这笔钱，但是当时有极为特殊的情况，有被胁迫的事情发生。 本院对原告提交的证据1、2、4、5予以认定，证据3没有显示时间地点，不予认定。 被告凌娟向本院提交证据：1、照片（9张，其中两张是微信截图）。证明文化小区的物业服务并不到位，杂草丛生，绿地荒芜，垃圾没有人清理，原告应当就其提供的服务进行充分的证明，否则不能认定原告的主张是真实的；2、微信截图（3张）。证明小区内有车辆损毁时，物业公司拒绝协助业主查证事发经过，并且原告工作人员明确说过曾经到被告的单位闹事，要求接受他们的服务；3、照片（11张，微信截图一张）。证明物业公司滥用权利侵害业主利益；4、微信截图（5张）。证明物业公司工作人员服务态度不好，污言秽语侮辱他人；5、照片（1张）。6、判决书一份。证据5-证据6证明原告的诉讼请求不能成立，其在之前案子存在伪造证据的情况，请法院依法核实，证据5照片来源于证据6判决书中的被告庭审之后的拍摄的卷宗材料。 原告拓信公司对被告凌娟提交的证据质证意见：污言秽语的微信截图是楼长之间的对骂；关于车辆被碰不给查监控是被告单方说辞，去监控室查监控都给查；小区物业杂草丛生和垃圾的情况不予认同，照片是静态的，每天清理垃圾人员会清理1次到2次，树枝正在清理，说我们服务不到位不予认同；对于判决书的判决内容认同，因为我们都是业主委托业主代表与我们签订物业合同，是对小区所有业主有约束力的，在物业法上是合理合法的。 本院对被告提交的证据真实性予以认定，但证明目的有瑕疵。 经审理查明，2016年4月5日《物业服务合同》约定，由原告对保定市文化小区进行管理，同时该合同约定了原告应提供的服务包括房屋建筑共用部位的维修、公共设施的维修、公共绿地的养护、公共环境卫生、车辆管理、公共秩序等职责，物业服务费0.65元/月，业主逾期不缴纳物业管理费用，按日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，委托服务期限自2016年5月15日起至2019年5月14日止。朱永兰等九名业主在该合同中签名。 同时查明，2019年1月16日朱永兰等十名业主在“物业服务补充协议”中签名，该协议的内容为：“保定市拓信物业服务有限公司为保定市文化小区服务到期后，继续服务至业主委员会成立”。 另查明，2017年2月8日原告出具收据一份，内容为“今收到1-3-301凌娟交来物业费2016年5月15日-2017年5月14日实收1125，人民币壹仟壹佰贰拾伍元整”。落款处由拓信公司盖章，凌娟签字。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告提交的证据无法显示其是由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主选聘，故原告与朱永兰等九名业主签订的《物业服务合同》对被告不发生约束力。但原告自2016年5月15日至今一直为文化小区提供物业服务，被告享受了该服务且至本案诉讼前从未对原告对小区物业服务提出过任何异议，并按照《物业服务合同》中所规定的物业服务费标准缴纳了2016年5月15日至2017年5月14日期间的物业服务费，因此本院认为被告在实际生活中已经接受原告的物业服务并认可该缴费标准，故原告要求被告按照0.65元/平米/月交纳2017年5月15日至2020年11月15日期间的物业费4110.16元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金7839元，因被告并未在《物业服务合同》中签字，该合同所规定的违约条款并不适用于被告，故对原告该主张本院不予支持。被告辩称原告无权要求被告支付物业费，且物业费过高，未提供相应的证据，本院不予支持。被告辩称原告有侵害业主利益的行为，可以另行起诉另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，判决如下： 一、被告凌娟于本判决生效后十日内给付原告保定市拓信物业服务有限公司物业服务费4110.16元（2017年5月15日至2020年11月15日）； 二、驳回原告保定市拓信物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49元，由被告凌娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  霍霞 二〇二〇年八月十八日 书记员  王清