湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0382民初369号 原告（反诉被告）：彭昭宇，男，1985年6月30日出生，汉族，住湖南省韶山市。 原告（反诉被告）：韶山天屹商贸有限公司，住所地韶山市竹鸡塅红色记忆城。 法定代表人：彭昭宇。 共同委托诉讼代理人：邓晶，湖南湘浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司，住所地韶山市竹鸡塅人民公社印象城。 法定代表人：贺健，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李燕英，广西展邦律师事务所律师。 2020年5月29日，原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司（以下简称天屹公司）为与被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司（以下简称昌建公司）租赁合同纠纷一案诉至本院，本院受理后，昌建公司提出反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月5日对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。兼作为原告天屹公司法定代表人的原告彭昭宇及其共同委托诉讼代理人邓晶，被告昌建公司的委托诉讼代理人李燕英到庭参加诉讼。庭审中，彭昭宇、天屹公司向本院申请对装修残值进行评估鉴定，后撤回申请。本案现已审理终结。 原告彭昭宇、天屹公司向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告之间的两份租赁合同已于2020年5月22日解除，原告于同日向被告返还了租赁的两处商铺房屋；2、判令被告承担原告装修损失50万元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：两原告作为租户于2019年9月1日与被告签订两份租赁合同后用于ＫＴＶ、茶座等商业经营。2020年1月24日全国发生新冠病毒疫情后，原告租赁的两处商业场地经本地行政主管部门指示，自2020年1月24日始关闭、停止对外经营，直至2020年5月14日国务院发布通知，本市娱乐服务场所才开始恢复营业。在此期间，被告向原告催缴租金，原告依据法律的规定及新冠疫情司法解释等认为新冠病毒疫情事件构成租赁合同中的不可抗力事件，被告依法应当免除原告1月24日至5月14日期间的全部租金等费用，但被告置之不理、不予协商，于2020年5月12日向原告送达租赁合同解除函，并采取停水停电措施导致原告无法经营。原告认为，其没有欠缴租金的违约行为，因××事件的不可抗力，原告投入的装修费用为500万元，现仍然具备经营使用价值，双方就合同解除后的一年半装修残值处置没有约定，应公平分担，而提起诉讼。 昌建公司答辩并反诉称：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年5月21日房屋租金147039元；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金的违约金8969.38元；3、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金129298.5元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：反诉被告提起诉讼，要求反诉原告向其支付因新冠疫情租赁合同解除的房屋装修50万元，反诉原告认为,该请求没有事实和法律依据，因为新冠疫情期间，原、被告之间的房屋租赁合同一直在履行，反诉被告正常使用房屋直至2020年5月21日。反诉被告在收到反诉原告因其拖欠租违约行为的解除房屋租赁合同的通知后,其于2020年5月21日腾空将房屋交还。因此,不存在反诉被告主张的因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形,反诉被告的诉讼主张应该被驳回。由于反诉被告从2020年1月1日起开始拖欠租金,直至2020年5月21日将房屋交还，租金共计147039元,按照合同约定，其应按照千分之一的标准向反诉原告支付违约金。由于反诉被告拖欠租金导致反诉原告解除房屋租赁合同，根据合同约定，反诉被告应当按照合同未履行期间的租金总额的20%支付违约金。 经审理查明：2019年9月1日，彭昭宇与昌建公司经协商，以天屹公司（乙方）的名义与昌建公司（甲方）签订甲方位于韶山市商铺的《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日计三年；2、租金每月17025元，签订本合同时支付第一期租金，以后租金于前一期届满前30日内支付；3、保证金51075元担保的范围合同履行、租金交付、谨慎使用房屋、按装修手册装修、按约定时间开业；……7、违约责任，在租赁期内，甲方违约解除本合同，应按未履行期间的租金总额的20%向乙方支付违约金；乙方不按期支付租金的，每逾期一日，乙方应按照应支付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，甲方有权解除合同；及其他事项。 本院认为：一、本诉原告彭昭宇、天屹公司与本诉被告昌建公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律相关规定，合同合法有效。双方均应按合同约定的内容行使自己的权利和履行义务。合同履行过程中，因××疫情突发，引致公共卫生安全危机，而彭昭宇租赁的门面用于歌舞厅，系聚集性营业场所。2020年1月24日至5月14日，湖南省人民政府发布疫情三级响应，要求该类场所停止营业。此期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，构成不可抗力。 二、关于本诉部分。原告主张：1、确认两原告与被告之间的两份租赁合同已于2020年5月22日解除，原告于同日向被告返还了租赁的两处商铺房屋；2、判令被告承担原告装修损失50万元。关于第一项请求，庭审中，被告无异议，本院予以认定。关于第二项请求，因原告进行装修部分在2013年起即已投入使用，并非其诉称的还有一年半的所有期限，且装修物品的残值也没有进行评估鉴定，而双方的合同对装修部分在合同解除时如何处理没有约定，按照“来装去丢”的通常行业惯例，本院对其主张由昌建公司承担损失的请求不予支持。另外应当明确的是，彭昭宇、天屹公司对租赁物中可移动、可拆除的物品可自行搬离，昌建公司应予以协助和提供方便。 三、关于反诉部分。昌建公司反诉主张：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年5月21日房屋租金147039元；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金的违约金8969.38元；3、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金129298.5元。关于第一项，本院认为，因不可抗力的出现，导致合同不能正常履行，且双方均无责任；但是，依合同约定，彭昭宇应于2019年12月支付昌建公司2020年1月的租金31965元，对因疫情而停业的租金，根据上述法律第一款之“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，本院确定全部免除其应付租金的合同义务，因此，对昌建公司该项请求，本院予以部分支持。关于第二项，本院依据合同约定，以第一项支持的请求为基数按日千分之一计算（以8969.38元为限），亦予以部分支持。关于第三项，如上所述，合同的解除系不可抗力引起，责任不能规责于彭昭宇，依据以上法律规定，对该请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司与本诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司2019年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》已于2020年5月22日（或21日）解除，本诉原告于同日向本诉被告返还了租赁的两处商铺房屋； 二、由本诉被告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司在本判决生效后五日内向本诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司支付欠付的租金31965元，并承担违约金8969.38元（从彭昭宇交付的保证金50000元核减）； 三、驳回本诉原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费8800元，减半收取4400元，由本诉原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司共同负担2200元，由本诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担2200元；反诉受理费2700元，由反诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担2000元，由反诉被告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司共同负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  肖凯文 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  吴通力 代理书记员  彭 旭 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任