苏州市吴中区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏0506行初2号原告吴坚，男，1976年7月8日生，汉族，住江苏省苏州市。原告卞冬明，男，1981年11月10日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告熊启华，男，1970年2月20日生，汉族，住江西省抚州市乐安县。原告张凤美，女，1963年3月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告乔浪，女，1980年12月2日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告任银孟，女，1979年2月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告孙爱标，男，1990年3月9日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述七原告诉讼代表人吴坚、卞冬明，即本案原告。原告沈若谷，男，1985年6月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托代理人沈建民，××族，住浙江省德清县，系沈若谷父亲。委托代理人杨卫群，××族，住浙江省德清县，系沈若谷母亲。被告苏州市吴中区住房和城乡建设局，住所地江苏省苏州市吴中区吴中东路**。法定代表人汪庆丰，局长。委托代理人颜国庆、孙以乔，江苏百年英豪律师事务所律师。第三人苏州九天文化发展有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫路**（东创科技园**）/div>法定代表人邢彬，执行董事。委托代理人陆敏彪、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。原告吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标诉被告苏州市吴中区住房和城乡建设局（下称吴中区住建局）请求撤销城建行政行为一案，经苏州市姑苏区人民法院裁定移送，本院于2020年1月9日立案受理。因苏州九天文化发展有限公司（下称九天公司）与本案有利害关系，本院依法通知九天公司作为第三人参加诉讼。后本院组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张凤美、任银孟、乔浪、熊启华、孙爱标、吴坚、卞冬明（暨沈若谷以外七原告之诉讼代表人）及原告沈若谷之委托代理人沈建民、杨卫群，被告出庭负责人孔建强及委托代理人颜国庆、孙以乔，第三人九天公司委托代理人芦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标共同诉称，第三人九天公司于2012年11月16日以挂牌方式取得吴中区木渎镇金山路西侧（编号为苏地2012-G-77）地块，用于开）地块微电影总部基地（现该名为熙金时尚娱乐广场），原告为置业购买其中的商铺。第三人于2016年12月28日、2017年6月30日、2017年11月2日将房屋予以交付。原告虽收取了房屋，但对第三人开发建设的工程与交付的商铺，经查对资料和现场比对，发现该项目到现在都不符合交付标准，主要有以下几个方面没有按规划完成工程设计和合同约定的各项内容：1、熙金时尚娱乐广场1-5幢共规划设计卫生间12间，到目前为止，只完工了3个卫生间，并且都是简易装修，根本没有按照规划设计图施工，严重偷工减料，其余都未完工，只有一个空壳子。2、1号楼、2号楼、4号楼的公共走廊地面没有按设计要求铺设防滑地砖建造完成，现场均是毛坯。3、弱电智能化系统工程（含防火门联动系统、LED显示屏以及停车场出入口控制机系统）均未按图纸施工完成。4、1号楼东面设计规范要求配有两个大型的LED广告显示屏，目前没有安装。5、竣工总平面图中2号楼及4号楼连廊顶部均设计有钢架顶棚，与销售时的效果图相吻合，第三人未按图纸进行深化设计及施工完成。6、没有按设计要求一户一表通水。7、电缆线要求业主自己到配电房拉出，空调外机都放到商铺外地面上，不符合综合商业体的规范要求。8、整个熙金时尚娱乐广场几乎看不到绿化，而《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3205012012CR0199）规定绿地率不低于30%。9、地面停车场没、地面停车场没有建造验收备案中弄虚作假，被告在备案过程中没有严格按照法律法规来进行审核，就出具了商品房交付使用通知书，致使第三人将不合格的半拉子工程提前交付给原告等购房户。故请求判令：1、撤销被告2018年2月14日作出的2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》；2、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交以下证据：1、《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，证明该通知书事实，但合法性有异议。2、不动产权证书、苏州市商品房买卖合同各8份，证明其都是熙金广场业主，是利害关系人，有诉讼资格。3、编号为吴规方案变更审定（2014）第013号建设工程方案变更审定意见书1份、材料做法表及平面图纸4张、卫生间和公共走廊照片打印件4张，证明1、2、4幢共有7个卫生间，目前只有3个可使用，公用走廊连廊全部是毛坯，第三人未按竣工图纸要求施工完成。4、第三人出具的情况说明复印件1份、信息发布系统图复印件1张，吴中区木渎镇政府于2018年1月19日在该情况说明上盖章确认，证明熙金广场智能化工程未做。5、竣工图1张，证明2号楼、4号楼连廊顶部设计有钢架顶棚，与销售时的效果图相吻合，但实际未按竣工图纸要求施工完成。6、苏州微电影基地1#房工程（水电安装）竣工验收工程质量评估报告复印件1份，证明原来设计是一至二层由市政管道直接供水，但是现在改为了转供水，管线都需要业主自己拉，变相增加了水费负担。7、编号为苏规（2012）设字第130号苏州市规划局建设用地规划设计意见书1份，证明设计要求空调室外机隐蔽处理，但实际未做隐蔽处理，未预留空调机位，现在所有的空调室外机都露天放在门外公共走廊上，不符合规划设计意见书。8、（2019）苏0508行初418号行政判决书1份，证明第三人未按竣工图纸要求施工完成，且验收未按程序进行。涉案工程项目从开始到验收没有达到30%的绿地率，姑苏法院已经判决规划验收是违法的。9、照片7张，证明经比对，现场实际情况与竣工图纸不符。被告吴中区住建局辩称：1、本案原告为吴坚等8人，各原告之间只是分别购买了第三人九天公司的商铺，不是法律规定的必要共同原告，依法应当分别起诉，故法院应驳回起诉。2、其作出编号为2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》的时间为2018年2月14日，原告起诉时间为2019年11月10日，相隔超过一年半之久，已超过6个月的起诉期限，故法院亦应驳回起诉。3、其做出《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》行为中，第三人九天公司提交的备案材料齐全，对照《苏州市商品住宅交付使用管理办法》、《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》和《吴中区商品房交付使用备案实施细则(暂行)》等有关规定，其于2018年2月11日对熙金时尚娱乐广场1#-5#商业楼工程已具备交付使用备案条件的审核结果进行了公示，公示期满后，才向第三人发出该交付使用通知。综上，其作出的交付使用备案行为，材料齐全，程序合法。而原告提起行政诉讼已超过起诉期限，故请求法院依法驳回原告的起诉。被告向本院提交以下证据：1、其于2018年2月14日做出的编号为2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》。2、2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》所涉及的证据材料：（1）吴中区商品房交付使用备案表；（2）竣工验收备案表；（3）建设工程规划核实合格证；（4）图纸(总图、绿化)；（5）吴中区商品房自来水设施交付使用证明书；（6）客户受电工程竣工验收合格证明；（7）项目竣工环境保护验收审核意见；（8）污水委托处理服务协议；（9）移动资源覆盖证明；（10）路灯验收单；（11）非住宅邮通单；（12）苏州市吴中区人防工程竣工验收备案证明：（13）苏州市前物业服务合同；（14）联系单(物业用房)；（15）燃气设施交付使用备案表；（16）吴中区商品房项目(环卫设施)竣工验收单；（17）木渎镇环境卫生管理所定向服务有偿合同：（18）验收报告(国土)；（19）住宅小区安全防范系统竣工验收意见书；（20）建设工程消防验收意见书：（21）单位工程竣工验收证明书；（22）防雷装置竣工验收意见书；（23）公安编号；（24）自动扶梯与自动人行道监督检验报告；（25）电梯监督检验报告；（26）房产测量报告；（27）吴中区商品房交付使用备案公示。证明作出交付使用通知书所依据的备案材料齐全；依照相应法律法规，其是在各个部门分别作出相应的验收资料情况下进行备案，并非其一个部门进行竣工验收工作，其只是备案机构。被告提供的法律法规依据包括：1、《城市房地产开发经营管理条例》；2、《建设工程质量管理条例》；3、《商品房销售管理办法》；4、《苏州市商品住宅交付使用管理办法》；5、《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》；6、《吴中区商品房交付使用备案实施细则(暂行)》。第三人九天公司述称,具体意见同被告，另外，根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76项等规定，被告对于案涉工程竣工验收只负责备案工作。只要备案材料齐全，被告就可以依法作出商品房交付使用通知书，原告要求撤销该通知没有任何法律依据。第三人经本院要求向本院提交以下证据：1、技术核定单一份，证明地面做法更改。2、设计单位苏州江南意造建筑设计有限公司出具的《情况说明》一份，证明楼地面做法可根据建设方要求在施工时另行修改。3、熙金广场室内电梯、公共卫生间装饰合同书复印件一份，证明电梯、卫生间装饰装修情况。经质证，对于被告所举证据，原告发表如下意见：对于交付使用通知书真实性认可，但不合法；对于所附相关材料，第（1）、（2）、（3）、（26）、（27）项真实性认可，但不合法；第（4）、（18）项真实性认可，但欠缺绿化验收资料，合法性不认可；第（5）-（17）项、第（19）-（25）项均与本案无关。综上，涉案交付使用通知书不合法。第三人对真实性均认可，可以证明其完全按规划设计要求进行施工。对于原告所举证据，被告发表如下意见：证据1真实性、关联性无异议。证据2真实性由法院认定，根据买卖合同各原告购买时间、位置是不同的，不能作为共同原告诉讼，约定的是毛坯房交房，相应设备设施没有另行约定。证据3真实性无法核实，且与案件无关，建设工程目前是由建设单位、施工单位、设计院、监理单位四方进行竣工验收，从交付备案条件来看，工程已经竣工，验收后向行政部门进行备案，行政部门不是竣工验收主体。证据4中木渎镇政府盖章材料的真实性无异议，但政府部门无权对工程施工问题进行说明，涉及到智能化方面，从备案文件中可以看到相关部门出具了验收文件。信息发布系统图真实性不予认可。证据5真实性无法核实，原告所讲内容涉及到销售时的现状，属于民事关系，与本案无关。证据6真实性无法核实，不具有关联性，针对供水问题，备案文件可以证明供水已经通过相关部门验收。证据7真实性无法核实，只是设计前意见书，事后还要根据实际情况看，根据竣工验收其没有违法备案，所以也不具有关联性。证据8真实性无异议，但是不能作为证据来引用，因为该案尚在二审中，判决书未生效。证据9真实性无法核实，系原告自行拍摄，也缺乏关联性。第三人发表如下意见：证据1、2真实性无异议。证据3真实性无异议，但是不能达到原告证明目的，公共走廊部分在设计图纸中仅是对功能进行区分的示意，并非要求其按照该设计图纸进行施工。另外，地砖并非涉及，地砖并非涉及到工程安全结构等重大问题相关规定可由建设方依照相关程序对该施工方案进行变更，且第三人也已经进行变更，并按照变更后方案进行施工。卫生间、公共走廊照片不予认可，照片显示时间是2019年11月，其已经按照相应标准对卫生间进行了施工，并非原告所称并未施工，至于后续案外人对该施工进行更改与其无关，该部分证据不能证明第三人施工不符合要求。证据4真实性、关联性不予认可，被告提供的验收系列材料中明确显示了智能化工程于2018年1月9日验收。证据5证据真实性予以认可，但是该图并未要求要设计钢架顶棚，而且如果建造钢架顶棚会影响整个项目的容积率，也是违反相关规划的。证据6真实性认可，但证明目的不认可，因为根据该质量评估报告可以获知其已经按照相关要求进行了施工，且满足相应要求，不能得出原告的证明目的。证据7予以认可，在其将房屋出卖给原告后，该房屋权属归原告所有，装修样式由原告自行决定，如果违反相关规划意见，也是原告本人的行为导致违法，同时根据整个竣工验收备案材料，其施工完全符合要求。证据8真实性予以认可，首先该判决未生效，即使生效，也没有撤销对绿化等验收的成果，因此被告根据该验收成果进行验收并未违反相关程序，原告要求撤销也没有依据。证据9真实性不予认可，即使真实，也不能证明当时第三人施工完成交付给原告的现状。对于第三人所举证据，原告认为：1、技术核定单真实性不认可，施工单位项目经理和监理单位项目负责人均未签字，其从城建档案馆调取的全套竣工验收资料中没有该技术核定单，也没有归档页码编号，显然是造假的。2、情况说明不予认可。3、装饰合同书无订立日期，也无法定代表人或负责人签字，且其调取的竣工验收资料中没有该合同，可见合同系第三人应诉后编造。被告对前述证据真实性均无异议，认为可以证明本案有关的地面设计变更和施工单位情况。本院对上述证据认证如下：因原、被告所举证据均真实，且与本案有关，本院均予认定；第三人所举证据与本案有关，其关联性本院予以认定。经审理查明：2018年2月14日，被告吴中区住建局针对第三人九天公司作出2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，主要内容是九天公司开发建设的熙金广场1#-5#商业楼工程已通过交付使用备案。原告吴坚等八人系苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场商铺的购买人。商品房买卖合同签订时间在2016年、2017年，均已取得不动产权登记，八人中最晚取得不动产权登记的是原告熊启华，时间为2019年4月12日。另查明，吴坚、熊启华、卞冬明、张凤美、沈若谷、乔浪等六人诉苏州市自然资源和规划局、第三人九天公司行政规划确认一案，苏州市姑苏区人民法院于2019年10月8日立案受理。2020年3月23日，该院作出（2019）苏0508行初418号行政判决，确认原苏州市规划局于2017年11月10日所作苏规吴（2017）合字第0098号《建设工程规划核实合格证》的行为违法。该判决认定：对涉案建设工程进行规划验收时无相关部门配套绿地指标踏勘审查意见，仅依据工程竣工图等资料作出规划核准，不符合规定，部分程序违法、证据不足，涉案规划核实证应予撤销，但因撤销会给社会公共利益造成重大损害，故确认违法，不予撤销。吴坚等六人不服判决，上诉至苏州市中级人民法院。该院于2020年8月19日作出（2020）苏05行终245号行政判决，驳回上诉，维持原判。审理中，原告吴坚等人陈述，其购买的商铺均是按合同约定时间交付的，大概分三批，时间分别在2016年12月30日、2017年6月30日和2017年10月30日，但是系开发商违约提前交房。其起诉苏州市自然资源和规划局的案件立案后，凭借受理通知书于2019年10月23日至被告处调取了全套资料，才发现熙金广场验收过程中存在重大问题，也就是在当天才知道涉案交付使用通知书，此前没有看到过。第三人表示，熙金广场商铺确实按合同约定在其取得商品房交付使用通知前交付给购房人，其与购房人签订了补充协议和交房确认书，但交房时其明确告知了购买人房屋尚不具备交付使用条件。被告称，其收到备案申请材料后到现场踏勘的，但没有保留现场材料。其认为备案材料齐全，就在吴中区政府网站上进行了公示，公示期内没有收到异议，才正式作出交付使用通知。经本院要求，被告提供了苏州市吴中区城建档案馆档案资料查询登记表，显示吴坚于2019年10月23日至档案馆查阅了涉案项目竣工验收全部资料。原告和第三人均无异议。本院认为，根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第三条及苏州市建设局苏建开[2009]6号《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》第一条规定，被告吴中区住建局作为房地产开发主管部门，负责吴中区行政区域内商品房交付使用的监督管理，系本案适格被告。关于原告吴坚等八人是否可以共同起诉的问题，原告均是熙金广场商铺的业主，系被告作出商品房交付使用通知行为的利害关系人，可以作为共同原告起诉要求撤销涉案行政行为，被告认为原告应分别起诉的抗辩意见不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条规定，本院不予采纳。关于本案是否超过起诉期限的问题，原告等购房人并非涉案行政行为的相对人，起诉期限应从原告知道或应当知道行政行为内容之日起计算最长不超过一年，根据原告和第三人陈述，结合相关民事判决书可知，第三人在取得商品房交付使用通知前就已经将房屋交付给了购房人，原告等购房人在收房时并未看到商品房交付使用通知，原告称系在调取涉案建设项目全部资料后才知道涉案交付使用通知具有合理性，本院予以采纳，故本案起诉未超过起诉期限。《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第七条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交以下证明文件：（一）商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明；（二）配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见；（三）前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件；（四）《房地产开发项目手册》；（五）法律、法规、规章规定的其他证明文件。根据该管理办法第八条、第九条及《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》（苏建开[2009]6号）第四条、第六条规定，房地产开发企业向房地产开发主管部门办理交付使用备案时，除《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定提交的有关证明文件外，还应提交房产测绘实测成果报告。房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起10日内组织现场踏勘，备案文件资料不全或踏勘现场不合格的，书面告知备案申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。资料齐全、现场踏勘合格的，应当在网上公示。公示期内无异议的，颁发《苏州市商品房交付使用通知书》。《吴中区商品房交付使用备案实施细则（暂行）》（吴政办[2008]12号）第十条规定，房地产开发企业申请办理商品房交付使用备案手续时应根据批准的规划文本和其他有关规定，其房屋以及配套设施和配套工程已经通过相关部门的验收备案，并提供相关证明文件或投入使用意见：（一）建设工程通过规划部门的验收（包括绿化率、绿地景观、汽车停车位、道路等）；（二）建设工程通过建设部门的竣工验收备案；（三）消防设施通过消防部门的验收；（四）各项污染防治措施经环保部门验收通过；雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统，由环保部门、水利水务部门验收通过。暂无条件的，应经环保部门同意后，采取临时性措施。（五）开发项目用地通过国土资源部门的验收。（六）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水，通过区水务部门的验收备案。……（二十三）备案机关认为需要房地产开发企业出示的其他资料及其他必备文件。本案中，从被告提交的交付使用备案资料看，结合原告提交的证据，本院分析认定如下：首先，作为交付使用备案必备基础材料之一的《建设工程规划核实合格证》已被苏州市姑苏区人民法院确认违法，并经苏州市中级人民法院二审予以维持，可见建设工程规划验收时无相关部门绿地指标踏勘审查意见系事实，被告在本案中就有关绿化部分也仅仅提交了竣工图纸，故有关配套绿地建设符合规划依据不足。其次，被告提交的雨、污水接纳审批表上仅仅加盖了“苏州市吴中区木渎镇污水处理厂”公章，管网科意见一栏注明“否”，领导意见一栏注明仅有“沈丹”签字字样，无任何其他意见，按照规定，雨水、污水实行分流，应当经环保部门、水利水务部门验收通过，上述审批表不能证明涉案建设项目雨、污水分流通过了验收。再次，被告虽然在吴中区商品房交付使用备案表上记载“经现场踏勘，基本符合交付条件”，但并无现场踏勘人员签名，也无现场踏勘记录、照片等必要的证据材料，无法证明被告在收到备案申请后组织了现场踏勘。第四，被告提交的公示材料仅能证明公示内容，无法证明公示的载体和具体时间，也就无法证明被告是否实际履行了公示程序。公示材料落款时间是“2018年2月11日”，吴中区商品房交付使用备案表“备案意见”一栏载明备案文件于2018年2月11日收讫，也即被告同日收讫备案材料，同日进行查勘，同日进行公示，其备案程序是否到位令人生疑。综上，被告针对涉案建设工程项目作出商品房交付使用通知，部分程序违法、证据不足，依法应予撤销。鉴于熙金广场早已交付使用，不动产权利转移登记也已完成，如撤销交付使用通知行为，将导致已取得的权利及衍生法律关系处于新的不确定状态，造成社会资源的极大浪费，属于会给社会公共利益造成重大损害的情形。因此，本院对涉案交付通知书确认违法，但不撤销。被告可会同有关主管部门对第三人九天公司不符合交付使用备案条件的行为责令采取相应补救措施。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：确认被告苏州市吴中区住房和城乡建设局于2018年2月14日作出的2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》违法。案件受理费人民币50元，由被告苏州市吴中区住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交纳的，按撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  周 宏人民陪审员  陶秀华人民陪审员  李 珍二〇二〇年八月二十四日书 记 员  彭讴文