重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1175号原告：重庆升伟乐成商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道53号8栋1-1-1#，统一社会信用代码：91500107556770676U。法定代表人：陈廷芳，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。被告：九龙坡区谢家湾江畔餐馆，经营场所重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号2幢龙湖·西城天街L馆-3F-16、17号，统一社会信用代码：92500107MA5UP7C3XP。经营者：何曲。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆李子坝餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区李子坝正街66号附4号2楼，统一社会信用代码：9150010309123133X0。法定代表人：何曲。委托诉讼代理人：叶林，系公司员工。原告重庆升伟乐成商业管理有限公司（以下简称“升伟乐成商管公司”）诉被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆（以下简称“江畔餐馆”）、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司（以下简称“李子坝餐饮公司”）商业管理服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告升伟乐成商管公司的委托诉讼代理人王滟，被告江畔餐馆的委托诉讼代理人李中辉、唐超，被告李子坝餐饮公司的委托诉讼代理人叶林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告升伟乐成商管公司诉称：原告将位于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场8号楼1层部分区域出租给被告李子坝餐饮公司使用，双方于2017年5月8日签订了《商业管理服务合同》，由原告向被告李子坝餐饮公司提供商业管理服务，双方对合同期限、商业管理服务费标准、违约责任等内容进行了约定。2017年9月6日，原告与二被告签订三方协议，将上述商业管理服务合同的权利义务概括转让给被告江畔餐馆，其中包括2018年2月10日之后的商业管理服务费缴纳等合同项下的权利义务。被告李子坝餐饮公司就被告江畔餐馆履行《商业管理服务合同》向原告承担连带保证责任。被告江畔餐馆自2019年7月20日起拖欠商业管理服务费，经多次催款后仍未支付。现原告为维护自身权益，特此起诉，请求：1、判令二被告向原告连带支付从2019年7月20日起至2019年11月29日的商业管理服务费68590.57元，其中以53051.96元为基数，按月利息2%计算，从2019年7月20日起至付清日止支付违约金；以15538.61元为基数，按月利息2%计算，从2019年10月20日起至付清日止支付违约金。2、判令二被告连带支付赔偿金69923.76元。3、本案的诉讼费由二被告承担。被告江畔餐馆答辩称：对于商业管理服务费，我方已缴纳至2019年8月25日。因被告未履行商业推广义务，导致经营环境下降，商业管理合同已于2019年8月27日解除，原告的诉请没有事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。被告李子坝餐饮公司答辩称：我方不是本案的适格主体，不应当承担连带责任。依据协议约定，我方只对签订三方协议当日即2017年9月6日之前的相关费用承担连带责任。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年5月8日，原告（出租方、甲方）与被告李子坝餐饮公司（承租方、乙方）签订“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同，约定甲方将“重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场8号楼1层”部分区域出租给乙方使用，租赁期限为自2017年5月10日（进场日）至2022年11月9日止。该合同第十九条违约责任19.5关于乙方有权解除合同的情形约定：因甲方原因导致乙方无法合法地使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的，乙方有权经书面通知甲方，单方解除合同。合同第二十四条合同的终止部分24.4约定：无论何种原因导致本合同终止的，乙方与甲方及甲方指定的物业管理公司及商业管理服务公司签订的合同同时终止。同日，原告升伟乐成商管公司（甲方）与被告李子坝餐饮公司（乙方）签订《商业管理服务合同》，合同约定：甲方就位于重庆市九龙坡区九滨路九龙滨江商业广场8号楼1层的部分区域为乙方提供商业管理服务。房屋建筑面积为601.65平方米。合同第二条约定甲方提供的商业管理服务内容为：应乙方要求，提供与租赁场所经营有关的商务信息咨询；应乙方要求，提供与租赁场所经营有关的企业管理策划咨询和市场营销策划咨询；九龙滨江整体策划推广；双方协商一致的其他服务内容。合同第三条约定：合同期限为2017年5月10日至2022年11月9日。合同第四条服务费用4.3约定：……第二个租约年的月商业管理服务费标准，自2018年11月10日至2019年11月9日止，每月商业管理服务费标准为35.5元/平方米；第三个租约年的月商业管理服务费标准，自2019年11月10日至2020年11月9日止，每月商业管理服务费标准为38.74元/平方米；……该条4.4约定：除第一期商业管理服务费外，其他商业管理服务费均以3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前，向甲方一次性足额支付下期商业管理服务费。该条4.6约定：因乙方自身原因不要求甲方提供合同约定的服务或因乙方原因致使甲方无法提供合同约定之服务，不能免除乙方缴纳服务费的义务和责任。合同第六条协议的解除与终止部分6.1约定：乙方不按本合同约定的标准和时间交纳服务费的，甲方有权解除本合同。该条6.2约定：甲方拒绝履行合同义务，经乙方书面催告超过30日未纠正或者拒绝纠正的，乙方有权解除本合同。合同第七条违约责任7.1约定：乙方不按本合同约定的标准和时间交纳商业管理服务费，乙方按应付总额每日万分之八的标准支付滞纳金（违约金）……。该条7.3约定：任何一方违反合同约定，应赔偿守约方不低于当年三个月服务费标准的损失。2017年9月6日，原告（甲方）、被告李子坝餐饮公司（乙方）与被告江畔餐馆（丙方）签订《权利义务概括转让之三方协议》，其中约定：1、乙方将甲方与其签订的《商业管理服务合同》的权利义务概括转让给丙方，甲方同意乙方的转让行为。2、三方确认，本协议签订前，乙方已向甲方支付了截至2018年2月9日期间的全部商业管理服务费。本协议签订后，包括2018年2月10日之后的商业管理服务费缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丙方继承，丙方作为合同主体继续履行合同；乙方就丙方履行《商业管理服务合同》向甲方承担连带保证责任。2019年8月30日，原告向被告江畔餐馆发出《商业管理费催告函》，其中载明：被告江畔餐馆应于2019年7月20日前一次性支付2019年8月10日至2019年11月9日期间的商业管理费共计64075.74元。审理过程中，被告李子坝餐饮公司举示了2019年8月27日函件并EMS快递邮单一份，辩称因原告未履行合同约定的商业推广义务，被告李子坝餐饮公司于2019年8月27日发函解除双方的租赁合同，同时依据租赁合同24.4条的约定，商业管理服务合同同时终止。被告江畔餐馆抗辩称商业管理服务合同已于2019年8月27日解除。原告对被告李子坝餐饮公司发函的事实无异议，但称按商业管理服务合同约定被告并未提出要求原告提供案涉商铺商业服务的具体内容，原告同时陈述在收悉被告函件后即回函不同意解除租赁合同，双方租赁关系存续至2019年12月2日，因此与被告江畔餐馆之间的商业管理服务合同关系在此时方才终止。庭审中，原告陈述：依据商管服务合同约定，被告江畔餐馆应于2019年7月20日前支付第二个租约年最后三个月（2019年8月10日至2019年11月9日）的商管服务费64075.74元（21358.58×3），扣除被告江畔餐馆已经支付的2019年8月10日至2019年8月25日期间商管服务费11023.78元，被告江畔餐馆尚欠该期间商管服务费53051.96元；被告江畔餐馆未支付第三个租约年中2019年11月10日至2019年11月29日期间的商管服务费15538.61元，该款项应于2019年10月20日前支付，截止2019年11月29日被告江畔餐馆共计欠付商管服务费68590.57元。被告江畔餐馆认可未按合同约定在2019年7月20日前支付2019年8月10日至2019年11月9日期间商管服务费53051.96元，未在2019年10月20日前支付2019年11月10日至2019年11月29日期间的商管服务费15538.61元。另外，原告明确赔偿金以第二个租约年（2018年11月10日至2019年11月9日）的租金单价35.5元/平方米为标准计算。上述事实，有各方当事人举示的房屋租赁合同、商业管理服务合同、承诺函、三方协议、催告函、缴费通知单、银行业务回单、发票、微信截图及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告李子坝餐饮公司签订的《商业管理服务合同》及原告与被告江畔餐馆、被告李子坝餐饮公司签订的《权利义务概括转让之三方协议》，系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自的权利义务。一方面，对于被告李子坝餐饮公司主张与原告租赁合同已于2019年8月27日解除，进而导致案涉商管合同解除的抗辩意见，本院认为，双方租赁合同对被告李子坝餐饮公司有权解除合同的情形作出约定，即因原告原因导致无法合法地使用租赁场所，在接到被告李子坝餐饮公司书面通知后30日内未能恢复合法使用权的，被告李子坝餐饮公司有权经书面通知对方，单方解除合同。被告李子坝餐饮公司未举证有因原告原因导致无法使用租赁场所的事实，也未举示本方依照合同约定程序行使解除权利的相关证据，其抗辩意见缺乏事实依据，不能成立。另一方面，商管合同约定，原告拒绝履行合同义务，经乙方书面催告超过30日未纠正或者拒绝纠正的，乙方有权解除本合同。商管合同乙方权利义务经三方转让协议变更为被告江畔餐馆承接，而被告江畔餐馆并未举示原告存在拒绝履行合同义务的情形，以及本方依照商管合同约定程序行使解除合同权的相关证据。据此，被告江畔餐馆抗辩与原告商业管理服务合同已于2019年8月27日解除的意见，本院不予采纳。依据商业管理服务合同约定，原告主张2019年8月10日至2019年11月27日期间商业管理服务费符合法律规定及当事人约定。因庭审中三方当事人确认被告江畔餐馆未按约在2019年7月20日前支付2019年8月10日至2019年11月9日期间商管服务费53051.96元，未在2019年10月20日前支付2019年11月10日至2019年11月29日期间的商管服务费15538.61元，原告主张被告江畔餐馆支付上述两笔商管服务费共计68590.57元的诉讼请求于法有据。同时，被告江畔餐馆逾期未支付上述商业管理费，已构成合同约定的违约情形，应承担相应的违约责任，原告自愿按照月利息2%的标准计算违约金符合合同约定，其要求被告江畔餐馆以53051.96元为基数，从2019年7月20日起按月利息2%计算违约金至该款项付清日止；以15538.61元为基数，从2019年10月20日起按月利息2%计算违约金至该款项付清之日止的诉讼请求正当，应予支持。关于原告主张赔偿金的问题，根据合同约定，违约方应赔偿守约方不低于当年三个月服务费标准的损失。因被告江畔餐馆于2019年7月20日后未再按约支付商业管理费，原告自愿按照第二个租约年35.5元/平方米的租金单价计算赔偿金的意见，本院予以尊重，被告江畔餐馆应当支付赔偿金为64075.73（35.5×601.65×3）。关于被告李子坝餐饮公司是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，原告与被告江畔餐馆、被告李子坝餐饮公司签订的《权利义务概括转让之三方协议》明确约定，被告李子坝餐饮公司对被告江畔餐馆在履行商业管理服务合同中的义务承担连带保证责任，现被告江畔餐馆未按约支付商业管理费，原告要求被告李子坝餐饮公司对被告江畔餐馆的上述支付义务承担连带责任的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆于本判决生效后十日内向原告重庆升伟乐成商业管理有限公司支付2019年8月26日至2019年11月29日期间的商业管理费68590.57元及相应违约金（以53051.96元为基数，从2019年7月20日起按月利息2%计算至付清日止；以15538.61元为基数，从2019年10月20日起按月利息2%计算至付清之日止）。二、被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆于本判决生效后十日内向原告重庆升伟乐成商业管理有限公司支付赔偿金64075.73元。三、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆上述两项支付义务承担连带责任。四、驳回原告重庆升伟乐成商业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1588元，由原告重庆升伟乐成商业管理有限公司负担110元，由被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆负担1478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  徐秋里二〇二〇年八月十一日书记员  李 蓉