广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6754号原告：林焕文（曾用名：林㛟文），女，1971年7月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯耀忠、冯佩丝，广东德业律师事务所律师。被告：李佳丽，女，1986年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：欧舞静、龙伟文，广东大润律师事务所律师。原告林焕文（曾用名：林㛟文）与被告李佳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托诉讼代理人冯耀忠、被告委托诉讼代理人欧舞静到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告委托诉讼代理人冯耀忠、冯佩丝、被告委托诉讼代理人欧舞静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年3月10日签订的《房地产租赁合同》；2.判令被告立即搬离租用的位于佛山市顺德区****号（以下简称涉案商铺），并将涉案商铺交还给原告；3.判令被告所交纳的保证金24000元归原告所有；4.判令被告向原告支付尚欠租金60060元（租金从2019年11月1日暂计至2020年3月15日为60060元。租金按每月13200元从2019年11月1日计至2020年2月28日，租金按每月14520元从2020年3月1日计至租赁合同解除之日止；合同解除后，场地占用费按每月14520元计算至被告搬离涉案商铺之日止）；5.判令被告向原告支付违约金（违约金从2019年11月11日暂计至2020年3月15日为2136.75元，违约金按被告欠付租金（场地占用费）按日万分之五计算至被告清还完毕之日止）；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年3月10日签订了一份《房地产租赁合同》，约定由被告承租原告所有的涉案商铺，租赁期为8年。2016年3月1日至2018年2月28日每月租金为12000元，2018年3月1日至2020年2月28日每月租金为13200元，2020年3月1日至2022年2月28日每月为租金14520元，2022年3月1日至2024年2月28日每月租金15972元。租金按月结算，当月租金由被告在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给原告。被告须依时交纳租金，逾时交付租金，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金，如果逾期15日，原告有权解除合同和收回房产，并没收保证金，损失由被告自负。被告已向原告交纳24000元保证金，并按照双方签订的合同使用房产。合同签订后，被告自2019年11月份起并没有按合同约定向原告交付租金。因原告多次催收无果，原告于2020年3月2日委托律师向被告发出律师函，要求被告于2020年3月6日前将尚欠原告的租金及违约金支付给原告，否则，原告有权解除合同，收回房产，没收保证金。但被告至今一直没有向原告支付尚欠的租金及违约金。被告长时间拖欠租金，且经催告后仍然拒绝支付租金及违约金的行为已构成根本性违约，严重侵害了原告的合法权益，原告有权解除合同，收回房产，没收保证金，并有权要求被告支付尚欠的租金（场地占用费）、违约金等。由于《房地产租赁合同》约定的违约金过高，原告按每天万分之五主张违约金。被告辩称，1.2017年1月被告已退出涉案租赁合同，由案外人李勇向原告履行合同，案外人李勇承继该合同后自行向原告缴纳租金、水电费等费用，对此原告是明知同意的，且从未提出异议，因此原告无权向被告主张权利；2.案外人李勇才是原告的合同相对人；3.退一万步讲，无论法院最终认定原告的合同相对人是谁，原告既主张没收保证金又要求支付违约金明显高于其实际损失，原告实际损失仅为按全国银行间同业拆借利率计算的利息损失，其同时诉请保证金和高额违约金无依据，同时众所周知2019年年底至今、尤其是2020年1月、2月期间新冠肺炎疫情导致承租人根本无法开铺营业，承租人损失惨重，依据公平原则出租方也应当分摊部分损失，因此恳请法院驳回原告对被告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行质证、辩证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提供房地产租赁合同，用以证明原被告间的房屋租赁合同关系，被告对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。经审查，该证据为原被告签订，与本案存在关联，本院予以采信。2.原告提供律师公函、EMS快递单及查询件，用以证明原告于2020年3月2日向被告发出律师公函，要求被告于2020年3月6日前将尚欠原告的租金以及违约金支付给原告，否则解除合同，收回房产，没收保证金。被告对真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，该组证据由EMS快递公司向被告投递，本院予以采信。3.被告提供佛山我的女王婚纱摄影有限公司顺德分公司企业信用信息报告、《我的女王婚纱摄影承包经营合同》及合同附件、承包金收款详情及支付宝记录，用以证明被告承租涉案商铺用于经营婚纱摄影，于2017年1月将铺面承包给案外人李勇经营，案外人李勇向案外人池小青支付承包费。原告对企业信用信息报告真实性无异议，但认为涉案商铺未有企业登记信息；原告对承包经营合同及合同附件的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关；原告对收款详情及支付宝记录的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关。经审查，企业信用信息报告显示佛山我的女王婚纱摄影有限公司顺德分公司为自然人独资公司，负责人为池小青，该公司于2017年3月8日注销；《我的女王婚纱摄影承包经营合同》显示甲方为我的女王婚纱摄影顺德大良凤山中路店，乙方为李勇，落款处由郑韦骏（被告解释为甲方代表）与李勇签字，落款时间为2016年12月29日，未有加盖公司印章；合同附件显示物品的清点及交接。本院认为该组证据无法证实被告与案外人李勇间存在承包合同关系，承包合同的签约主体并非被告，承包金收款方亦非被告。即使被告与案外人李勇或池小青存在其他法律关系，也并不影响本案中原被告间的房屋租赁合同关系，该组证据本院不予采纳。4.被告提供被告向原告律师发送催告函及原告律师予以回复的短信∕彩信记录、被告向原告邮寄催告函及快递投递情况、被告向原告律师手机发送及向原告邮寄放弃物品所有权声明及快递投递情况。经审查，催告函及放弃物品所有权声明为被告方通过手机或邮寄方式向原告律师或原告发送，本院予以采信。5.被告提供案外人李勇与被告的微信聊天记录，用以证明案外人李勇向原告缴纳了2019年11月租金7000多元。经审查，原告确认起诉后，案外人李勇于2019年12月28日向其转账3200元，于2020年3月13日向其转账4000元，合计7200元，但认为该款项系案外人李勇用于偿还房屋租赁税及水电费。本院对案外人李勇于2019年12月28日向原告偿还3200元，于2020年3月13日向原告偿还4000元，合计7200元的事实予以确认。6.被告提供案外人李勇与原告的微信聊天记录，用以证明案外人李勇于2020年3月13日向原告缴纳租金4000元。原告对真实性予以确认，本院予以采信。7.被告提供案外人吴冠文的证据与被告在（2020）粤0606民初14557号案（以下简称14557号案）中提供的证据相重复，本院已在该案中进行认证，不再赘述。本院经审理认定事实如下：原告为涉案商铺的产权人。原被告于2016年3月10日签订《房地产租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告使用；租赁期为8年；2016年3月1日至2018年2月28日每月租金为12000元；2018年3月1日至2020年2月28日每月租金为13200元；2020年3月1日至2022年2月28日每月租金为14520元；2022年3月1日至2024年2月28日每月租金为15972元；租金按月结算，当月租金由被告在每月的10日前按转账付款方式缴付租金给原告；被告已向原告交纳24000元保证金；被告须依时交纳租金，逾时交付租金，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金，如果逾期15日，原告有权解除合同和收回房产，并没收保证金。原告所有的涉案商铺与案外人吴冠文所有的位于佛山市顺德区****号铺房屋毗邻。原告房屋原为案外人吴冠文所有，后辗转出售给原告。两处房屋上下两层，同层间隔墙被打通，仅留案外人吴冠文所有的房屋一处门口进出。该两处房屋作为整体先出租给“天长地久婚纱店”使用，后再出租给被告经营婚纱摄影使用。两处房屋大门外为两扇推拉玻璃门，里为电动卷闸门，电动卷闸门遥控锁匙出租后移交承租方。被告已向原告交纳24000元保证金，被告自2019年11月开始未向原告缴纳租金，案外人李勇于2019年12月28日向原告银行转账3200元，于2020年3月13日向原告微信转账4000元，合计7200元。14557号案中查明，案外人吴冠文于2020年4月6日对两处房屋大门进行加锁。案外人吴冠文在14557号案中称婚纱店员工于2020年4月10日向其返还1条电动卷闸门遥控钥匙。原告律师于2020年3月5日向被告邮寄送达律师公函，要求被告于2020年3月6日前将尚欠原告的租金以及违约金支付给原告，否则解除合同，收回房产，没收保证金。被告律师于2020年4月28日向原告律师短信送达催告函及于2020年4月30日向原告邮寄催告函，声称经原告同意，将“我的女王婚纱店”整体承包给案外人李勇，由于原告封锁涉案商铺，无法交还商铺，要求原告告知被告取出商铺内物品的时间。原告律师于2020年4月29日向被告律师短信发送回复函，对催告函内容予以否认。被告律师于2020年5月9日再次向原告邮寄送达催告函，要求取出商铺内物品，该邮件被原告拒收。被告律师于2020年6月1日向原告邮寄放弃物品所有权声明，声称由于原告封锁商铺无法取出物品，被告放弃案涉商铺内属于被告所有的全部物品所有权，该邮件经原告拒收后，被告律师于2020年6月9日用短信方式向原告律师送达。庭审时，本院询问原被告是否同意交接涉案商铺，原告当庭表示同意，被告于2020年8月3日回复法院称：“被告无权利、无义务、也不同意与原告交接涉案商铺内现存物品，因被告早于2020年6月1日已发函通知原告如商铺内仍有属于被告所有的物品的话，被告放弃相应物品的所有权。”为核实涉案商铺内物品状况，本院组织双方当事人到涉案商铺清点物品，被告经本院合法传唤未到场。经清点，现场物品有：女式长摆婚纱、旗袍、礼服共计179件、男式西装74套、男式衬衫58件、日常服装42件、一体式电脑2台、复印打印机1台、样版相册、相框、文档资料若干。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。当事人协商一致，可以变更合同。变更合同限于合同内容的变更，而合同主体的变更则为合同权利义务的概括转让。被告抗辩其已于2017年1月退出案涉租赁合同，由案外人李勇履行合同并向原告缴纳租金、水电费等费用。被告所述为租赁合同主体的变更，即为租赁合同权利义务的概括转让，被告无法证实原被告与案外人李勇三方有达成租赁合同权利义务概括转让的合意，仅有案外人李勇缴纳租金的行为，不足以证实其抗辩主张。《房地产租赁合同》由原被告于2016年3月10日签订，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告应按照合同约定向原告缴纳租金。被告自2019年11月起拖欠租金，符合双方约定解除合同条件，原告于2020年3月5日向被告告知于2020年3月6日前将尚欠原告的租金以及违约金支付给原告，否则解除合同，被告逾期未履行，则原被告双方签订的《房地产租赁合同》于2020年3月6日解除。关于涉案商铺内物品的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。经清点，涉案商铺内仍存放大量物品，被告具有搬离涉案商铺内物品，恢复租赁物出租时状态的义务。被告虽向原告声明放弃案涉商铺内属于被告所有的全部物品所有权，但，首先，涉案商铺内物品的所有权具有不确定性，因被告抗辩主张内容牵涉案外人李勇及我的女王分公司；其次，放弃物品所有权与清空物品系两个不同的法律行为，不能因放弃物品所有权而免除清空物品的义务，清空涉案商铺内物品会产生较高的清理费、保管费等负担，该负担不能因被告放弃物品所有权就转嫁由原告承担。本院对原告请求被告搬离涉案商铺（物品）的请求予以支持。本案涉案商铺与案外人吴冠文商铺作为一个整体出租，大门锁匙已交由案外人吴冠文持有，则涉案商铺不存在返还问题，故对原告请求被告返还涉案商铺的请求不予支持。关于租金及场地占用费损失的问题。被告自2019年11月1日起开始拖欠租金，违约在先；案外人吴冠文于2020年4月6日起对两处房屋大门加锁，影响承租方正常营业及处理涉案商铺内物品事宜，存在过错，原告未予以阻止，默认锁门行为，应对锁门行为承担过错责任；经本院询问，在原告表示同意交接的情况下，被告于2020年8月3日明确表示不同意交接，且拒不到场清点涉案商铺内物品，被告怠于履行交接义务，被告存在过错。故对于2019年11月1日至2020年4月5日的租金及场地占用费（参照租金标准计算）合计69740元（13200元×4+14520元+2420元），扣减案外人李勇已支付的7200元，则为62540元，本院予以支持。原告述称的租赁税及水电费应另行主张；对于锁铺后即2020年4月6日至2020年8月2日的场地占用费损失（参照租金标准计算）合计56596.77元（12100元+14520元×3+936.77元），本院考虑双方的过错程度予以酌情支持28298.39元；以上合计90838.39元。对于被告怠于履行交接义务即2020年8月3日起的场地占用费参照月租金标准14520元计算至被告清空涉案商铺内物品之日止。被告抗辩疫情期间应减免租金，但被告拖欠租金的行为发生于疫情期前，疫情并非导致其未能缴租的直接原因，本院不予采纳。关于保证金及违约金的问题。按原被告双方在租赁合同中约定：“被告须依时交纳租金，逾时交付租金，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金，如果逾期15日，原告有权解除合同和收回房产，并没收保证金。”该保证金性质实为违约金。被告已向原告交纳24000元保证金，该保证金已足以弥补因被告逾期缴租给原告造成的损失，故对原告主张的按日万分之五从2019年11月11日起计算至被告清偿完毕之日止的违约金请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告林焕文与被告李佳丽于2016年3月10日签订的《房地产租赁合同》于2020年3月6日解除；二、被告李佳丽应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离租用的位于佛山市顺德区****号内物品；三、被告李佳丽向原告林焕文缴纳的保证金24000元不予退还；四、被告李佳丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林焕文支付租金及场地占用费90838.39元（暂计至2020年8月2日止为90838.39元，之后的场地占用费按租金标准14520元∕月从2020年8月3日起计至被告实际搬离涉案商铺内物品之日止）；五、驳回原告林焕文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5823.04元（原告已预交），由被告李佳丽负担并直接支付给原告林焕文。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 勉二〇二〇年八月十四日书记员 郑凤婷