贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初2571号原告：吴某某，男，汉族，生于1970年11月19日，贵州省习水县人。原告：袁某某，女，汉族，生于1971年4月26日，贵州省习水县人。二原告共同委托诉讼代理人：冯文品，特别授权。被告：袁某某1，男，汉族，生于1976年1月10日，贵州省习水县人。被告：杨某某，女，汉族，生于1953年8月28日，贵州省习水县人。原告吴某某、袁某某与被告袁某某1、杨某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某某及二原告共同委托诉讼代理人冯文品，被告袁某某1、杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某、袁某某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决原、被告于2010年12月25日签订的《房屋出让协议》无效；二、请求判令二被告退还原告支付的购房款人民币128000.00元，并赔偿原告可期待利益人民币30万元；三、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2010年12月15日，原告吴某某、袁某某经案外人袁某1介绍在被告袁某某1、杨某某处购买住房一套。双方协商好后，原告缴纳2万元定金给被告杨某某，被告杨某某将房屋钥匙交给原告，当时约定要一次性付款，双方口头约定10天后签订《房屋出让协议》。2010年12月25日，原告吴某某、袁某某与被告袁某某1签订《房屋出让协议》，约定将九龙山朝阳坝住房二楼一套共柒间出让给原告，房屋总价128000.00元。协议签订后，被告袁某某1出具一张总价128000.00的收条给原告，同时将出让房屋交付给原告。此后原告对该购买房屋进行管理使用，期间因该房屋下水道堵塞，被告杨某某给原告打电话要求处理，同时还协助原告找工人处理下水道等。原告购买并管理使用该房屋期间，双方并未产生过争议。2019年9月，原告听说该地段房屋要征用返回习水，到购买的房屋看望时，发现门钥匙已被更换，到拆迁办查询信息得知该房屋登记人为杨某某。原告找到二被告，被告袁某某1和被告杨某某说法不一并产生争议，原、被告在习水县人民调解委员会协商未果。原告认为，导致原告不能正常使用其所购买房屋的原因系被告所致，被告的毁约行为给原告造成了巨大的经济损失。若在2010年原告方持128000.00也可购买商品房，而现在128000.00元无法在该区域购买商品房。目前，该区域商品房价格在4000元／ｍ2，购买同等面积的商品房需50万元左右。故原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求人民法院支持其诉请。被告袁某某1辩称：涉案房屋的买卖，杨某某参与看房、卖房，卖房子系经杨某某同意；我与杨某某女儿已经离婚，对于原告是否搬进去居住以及现在房屋情况不清楚；因为卖房款已经全部交给杨某某，故原告诉请的赔偿以及退款等我不应当承担责任；涉案房屋买卖如果无效，因已经离婚，我放弃涉案房屋的权利，房屋就属于杨某某，杨某某来承担赔偿责任。被告杨某某辩称：房子是我的，我没有带原告看房，不清楚原告与袁某某1之间买卖房屋，他们之间的买卖与我无关，我也没有收到过定金和购房款，也没有拿钥匙给原告，且袁某某1没有出钱买房，故我不应承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：案外人马兴正系原习水县东皇镇伏龙村村民，其在该村集体土地上（具体地名为九龙山朝阳坝，现处于习水县九龙街道办朝阳社区）修建住房一栋，该房屋无建房审批手续和产权手续，马兴正于2008年将其中的四套房屋转让给被告杨某某。被告袁某某1与被告杨某某在2013年以前共同居住在购买的上述房屋中，被告袁某某1当时是被告杨某某的女婿。2010年12月25日，被告袁某某1与原告吴某某、袁某某签订《房屋出让协议》，约定以人民币128000.00元的价格将案涉房屋中的一套（房屋编号：45-1-2）出卖给二原告，《房屋出让协议》载有见证人袁某1、潘某、吴某、袁某2的签名，其中袁某1为被告袁某某1的朋友，其余三人为原告袁某某的亲戚。原告吴某某、袁某某以现金方式于2010年12月25日付清购房款，被告袁某某1当日出具了标明收到购房款128000.00元的收条一张，并将房屋交付给二原告。二原告未在案涉房屋实际居住。另查明：因涉案房屋位于习水县云玺建设项目征收范围，经测绘公司测绘，该房屋主体面积为116.03平方米，吴某某和杨某某在测绘图上签字确认。涉案房屋现已拆迁完毕。因二原告以及被告杨某某均对该房屋主张权利而产生争议。2019年9月，习水县人民调解委员会对该纠纷进行调解未果。针对本案争议，2020年4月14日，吴某某、袁某某以商品房销售合同纠纷将袁某某1、杨某某诉至本院，并于2020年6月10日申请撤诉，本院于2020年6月10日作出（2020）黔0330民初1232号裁定书，裁定准许吴某某、袁某某撤回起诉。现二原告再次以该纠纷提起本案诉讼。再查明，2011年6月19日，被告袁某某1与案外人肖静（杨某某女儿）将杨某某从马兴正处所购买四套房屋的另一套以128,000.00元的价格出卖给案外人袁德伦。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，案涉房屋系杨某某购买取得，袁某某1无处分权，但被告袁某某1系杨某某女婿，在与原告吴某某、袁某某签订房屋出让协议时，与被告杨某某共同居住在案涉房屋楼上，原告有正当理由相信袁某某1具有代理权，故袁某某1签订房屋出让协议的行为构成表见代理，其代理行为所产生的法律后果应归属被代理人杨某某承担。其次，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”之规定，农村集体土地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告吴某某、袁某某2010年购买房屋时不是习水县东皇镇伏龙村集体经济组织成员，故不能通过买卖方式受让该伏龙村集体土地上修建的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，二原告与被告袁某某1签订的《房屋出让协议》违反法律强制性规定，应当确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效后，原告吴某某、袁某某应将房屋返还给被告杨某某，被告杨某某应当将二原告所支付购房款128,000.00元予以返还。因涉案房屋已经拆迁，涉案房屋被征收产生的所有补偿款应由被告杨某某享有。关于赔偿可期待利益损失的问题，合同无效给二原告因返还房屋造成了损失和信赖利益损失，应由被告杨某某进行补偿，结合近年来房屋价值逐年上升现状，损失按照该房屋所处同地段商品房的价值来认定，双方在庭审中均认可周边商品房均价4,300.00元/平方米，本院予以确认，故争议房屋现价值为4,300.00元/平方米×116.03=498,929.00元，扣除返还的128,000.00元，其因房屋返还造成的损失应为370,920.00元。按照过错责任原则划分比例，本院酌定二原告对上述损失承担40%的责任，被告杨某某承担60%的责任，故被告杨某某应支付二原告的损失为370,920.00元×60%＝222,557.40元。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告吴某某、袁某某与被告袁某某1于2010年12月25日订立的《房屋出让协议》无效；二、被告杨某某在本判决生效后三十日内返还原告吴某某、袁某某支付的购房款人民币128,000.00元，并赔偿原告吴某某、袁某某损失人民币222,557.40元；三、驳回原告吴某某、袁某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,860.00元，由被告杨某某承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提供副本，并预交上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 王 艳 秋二〇二〇年八月十八日书记员 林雪依婷