广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1779号原告（原告）：章琼梅，女，1981年03月01日，土家族，现住珠海市金湾区×××××××××××××××，公民身份号码：422×××××××********。委托诉讼代理人：罗永盛，广东至伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莹，广东至伦律师事务所实习律师。被告（被告）：田芸，女，1979年12月10日出生，汉族，现住珠海市金湾区×××××××××××××××，公民身份号码：421×××××××********。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。原告章琼梅诉被告田芸，被告田芸被告章琼梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告章琼梅的委托诉讼代理人罗永盛，被告田芸及其委托诉讼代理人黄绍军、谢丹泳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付应于2017年12月30日前支付的购房款人民币20万元并按购房款总价每天1‰的标准支付至实际支付该款之日止的违约金；2.判令被告在承担上述第一项诉讼请求所诉请的款项后由被告协助原告将位于珠海市金湾区金湾路1****房（不动产权证号：粤（20**）珠海市不动产权第***号）*********出售，被告得知后便主动与原告商谈购房一事。原告了解到被告购房是为了更方便照顾家庭并打算长期在珠海发展，而考虑被告是前夫的熟悉乡亲，便优先考虑将案涉房屋出售给被告，被告在对案涉房屋进行了包括办证、房贷、税费等方面的全面了解后，经与原告多次磋商，双方才于2017年3月27日签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：案涉房屋的建筑面积为125.67㎡，交易房屋总价款为人民币2,262,060元，因本次交易按规定应向有关政府部门支付的一切税费全部由被告承担。付款方式为分期支付：被告应于2017年3月27日前向原告支付定金3万元；于2017年4月12日前向原告支付首期房款人民币100万元；剩余房款分两笔支付：第一笔人民币30万元应于2017年12月30日前支付完毕；第二笔人民币932,060元在双方办理完过户手续，并由共同申请贷款的银行发放抵押贷款时支付给原告。此外，双方特别就违约条款《房地产买卖合同》第五条）进行了约定：因买方或卖方违反本合同约定，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，若守约方同意继续履行，有权要求违约方按每日购房款总价千分之一支付违约金；为实现合同权益守约方支出的所有费用，包括律师费、公证费等由违约方承担。上述《房地产买卖合同》签订后，原告于当天将案涉房屋交付给被告使用。之后被告于2017年3月29日支付定金3万元、于2017年4月11日支付购房款100万元，于2017年7月21日支付了剩余购房款中约定的第一笔款项30万元中的10万元，之后被告便不再履行合同义务。为此，原告主动与被告进行电话、徼信沟通，被告先是以经济困难暂时无力支付剩余房款为由，要求暂缓履行付款义务，原告要求按合同约定履行。此后原告多次催促被告支付购房余款一事，被告竟然以购房当时价格过高为由，提出要原告作出相应降价的无理要求，之后更是罔顾事实，指责原告售房时未告知案涉房屋上存在银行抵押贷款而导致其陷入未知风险中等诸多无赖理由来陷原告于不义。而原告顾及朋友交情，对被告的上述行径一再忍让，期望以友好方式协商解决，无奈被告完全视合同约定为无物，在根本不具备后续履行能力的情况下，不但一直拖延支付购房余款，反倒以“告知函”的方式倒逼原告，称原告未尽合同义务！综上，原告认为，被告就《房地产买卖合同》中约定的支付购房款期限均有明确的约定，现被告拖延支付购房余款已构成严重违约，且明确表示不再支付购房余款，即拒不履行合同约定的义务，原告为了维护自身合法权益，遂提出如上请求。原告章琼梅向本院提交了如下证据：1.房地产买卖合同；2.不动产权证书；3.《客户委托银行代交电费委托书》、《委托银行代收费协议书》及物业管理费、水电费统计明细；4.《告知函》及珠海市不动产登记情况查询结果；5.原被告微信聊天记录；6.《委托代理合同》及律师费发票；7.律师服务收费管理实施办法；8.原告前夫刘建国与被告前夫孙艳波的微信对话记录及微信转账账单详情；9.原被告微信聊天记录；10.离婚证及离婚协议书。被告田芸答辩称，1.被告从同小区其他业主了解到，小区物业的均价在人民币12,000元每平方米，被告觉得被朋友欺骗，要求原告可否再优惠些，原告不予退让。2.原告没有告知被告涉案房屋存在抵押贷款，原告故意隐瞒情况构成违约，原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据；3.原告要求被告在过户登记至被告名下并办理抵押登记七日内支付剩余款项，不符合交易习惯，也没有合同依据，实践中，银行放款的时间在一个月以上。4.被告没有违约，要求被告支付律师费没有依据；5.被告同意继续履行合同，双方按照合同约定办理房屋过户手续及支付剩余房款。被告田芸向本院提交了如下证据：1.建设银行个人活期账户全部交易明细；2.兴业银行借记卡交易明细；3.华夏银行银行卡消费短信；4.微信聊天记录；5.告知函及快递单；6.委托代理合同及发票；7.离婚协议书。被告田芸向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期办理过户手续的违约金人民币149,344.99元;（以购房款人民币2,262,060元为基数，按照全国银行同业拆借暂计算至2020年6月8日，实际计算至原告协助办理过户手续之日止）。事实和理由：2017年3月27日，被告和原告签订了《房地产买卖合同》，购买原告名下位于珠海市金湾区金湾****房。签订合同时，原告向被告陈述物业的产权现状为：章琼梅个人所有，己取得《商品房地产权权属证明书》，证号为珠房地产权属字第****以及房屋的登记机构。原告并未如实告知被告房屋存在抵押贷款的情形。合同签订后，截止自2017年7月22日，被告依约向原告支付购房款人民币1,130,000元（分别是2017年3月29日向原告配偶刘建国转账30,000元、2017年4月11日向原告转账1,000,000元、2017年7月21日向原告转账50,000、2017年7月22日向原告转账50,000）。2017年12月，被告欲将过户前剩余款项支付给原告时，被告通过房产中介查询才发现涉案房屋存在抵押权。于是，出于行使不安履行抗辩权，被告暂停向原告支付剩余款项，并与其协商要求原告解除房屋的抵押权。直到2019年1月份到了合同约定办理过户手续的时间，原告都没解除涉案房屋的抵押权。此后，被告多次催促原告解除房屋的抵押权并配合办理过户手续，均无果。2020年5月11日，被告为能继续履行合同向原告发出《告知函》，要求原告在收函后7个工作日内解除涉案房屋的抵押权并配合办理过户手续，否则将采用法律程序追究其责任。原告在收函后才注销了房屋的抵押权。另外，2018年5月24日，原告配偶刘建国利用被告配偶孙艳波信用卡消费45,000元。2019年9月9日，双方通过微信确认该45,000元冲抵购房款。因此，截止自2018年5月24日被告共计向原告支付购房款人民币1,175,000元。双方签订的《房地产买卖合同》第三条第3款第2项约定，该物业在房产证满2年后，卖方配合向房屋登记机关申请办理交易过户手续。第五条第3款约定，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按楼总价千分之一支付违约金。第五条第4款约定，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、公证费等。根据上述约定，被告认为，原告在签订涉案合同时故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，且在2019年月1月14日房屋达到办理过户手续条件时，原告一直拖延注销抵押及配合办理过户手续的行为己构成违约。因此，被告有权要求原告承担逾期办理过户手续的违约责任，依据合同约定是按每日楼总价千分之一支付违约金，但被告认为该违约金约定过高，被告认为按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张违约金更为合适。另外，因本诉讼纠纷被告支付了25000元律师费，按合同约定也应由原告承担。综上所述，被告认为双方签订的合同合法有效，双方应严格遵守，反诉被告故意隐瞒所售房屋己经抵押以及逾期配合办理过户手续等行为已经构成严重违约，依法应当向被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，现被告为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求贵院支持被告的全部诉讼请求。被告田芸提交的反诉证据与本诉证据一致。原告章琼梅答辩称，被告先行构成严重违约，其提出的反诉请求根本不成。根据双方签订的《房地产买卖合同》中关于交易房屋买卖支付售房款以及过户办理的条款可知，双方约定被告的主要付款义务在先，原告配合其办理过户手续在后。在被告未按合同约定支付房款，并经原告多次催告其应履行合同义务后，被告已明确表示不履行，多次以无钱及购入房屋价格过高等借口拖延支付20万元，而根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”即被告必须全部支付了第一笔余款30万元后，才具备办理过户的前提，且注销抵押的手续在过户前办理即可。故被告无权在没有支付20万元的情况下要求原告协助办理过户手续。退一步来说，依据《房地产买卖合同》第三条第3款的约定：“该物业在房产证满2年后，卖方配合买方向房屋登记机关申请办理交易过户手续，过户产生的所有费用由买方承担。”及第五条第4款的约定：“合同未明确履行期限的，以守约方发出书面督促履行通知之日起五天为履行期限。”，事实上，在被告于2019年9月在微信里催促原告办理过户前，原告早已经催促被告办理过户手续，但被告仍然以无钱缴交过户税费来拖延，很显然，原告不但故意拖延支付购房款，也故意拖延办理过户手续。据上，被告的反诉请求根本不成立，谨请法院予以驳回。被告章琼梅提交的反诉证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，原告作为卖方、被告作为买方，共同签订《房地产买卖合同》一份，约定由被告购买原告名下位于金湾区金湾路1号60栋2单元802房，房屋建筑面积为125.67㎡，权证号码为珠房地产权属字第****，交易房屋总价款为人民币2,262,060元，因本次交易按规定应向有关政府部门支付的一切税费全部由被告承担。付款方式为分期支付,，被告应于2017年3月27日前向原告支付定金3万元；于2017年4月12日前向原告支付首期房款人民币100万元；剩余房款分两笔支付：第一笔人民币30万元应于2017年12月30日前支付完毕；该物业在房产证满2年后，卖方配合买方向房屋登记机关申请办理交易过户手续，过户产生的所有费用由买方承担。过户后，买方办理房屋抵押贷款，放款后立即向卖方支付剩余房款人民币932,060元。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，与其交付房产、与其支付房款等无故不履行本合同项下义务，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按购房总价每日千分之一支付违约金，并承担实现合同权益发生的所有费用。上述《房地产买卖合同》签订后，原告将涉案房屋交付给了被告，被告于2017年3月29日向原告支付定金3万元；于2017年4月11日向原告支付房款100万元；于2017年7月21日向原告支付房款5万元；于2017年7月22日向原告支付房款5万元，合计支付113万元。原告对此予以确认。合同中约定的首付款共计133万元，被告剩余20万元首付款未付。原告向被告交付涉案房屋后，原告为被告垫付了涉案房屋的水费、电费、物业管理费等费用，还为被告代付了社保费用，前述费用共计人民币31,857.77元，被告已经支付了16,145.9元，余15,711.87元未付，被告对未付金额予以认可。关于房屋过户及尾款支付问题，原、被告双方多次微信联系进行处理，现摘录如下：1.原告：“我想看你什么时候有空跟你商量下房子的事”，被告：“不过我没钱了，那怎么过户呢……我去哪弄钱过户呢现在”“就算你逼死我”“也没有钱”；2.2019年6月22日，原告：“今天上班了吗？我们购房的买卖合同已经到期很久了，这个月底前我们约个时间把手续办一下，你看什么时间方便”被告：怎么办；原告：按合同办，原告：办不了；3.2019年9月9日：我在北京过户时，是知道贷款需要还清才能过户，李原来说的由贷款，想知道这些手续办完了吗，如果没有，是否可以去办，办完了通知我过户，解押也需要时间。原告：我是看你这边怎么样的，你同意了我才去申请还款，不然申请了不还也不行。被告于2020年5月10日向原告发出微信：“小章，当时签合同的时候没有说房子有抵押，你后来才告诉有，到底一共抵押了多少钱？抵押还有多少没还，我们都急死了”，原告：“一直都说有按揭的，我之前也跟你说过了，我也想早点办了，你一直说在准备钱到我账上怎么办啊”，被告于2020年5月13日向原告发出《告知函》一份，要求原告在7日内办理涉案房屋的抵押及过户手续。原告称其于2020年5月15日还清了涉案房屋的贷款，涉案房屋目前已经解除抵押。原告在本案诉讼中聘请了律师作为委托诉讼代理人，为此指出律师费人民币6万元，被告在本案中亦聘请了律师作为委托诉讼代理人，支付了律师费人民币25,000元，双方均认为对方违约，该费用应当由对方承担。另查明，原告与案外人刘建国于2016年10月31日离婚，离婚协议中没有共同财产，原告称涉案房产是其与案外人刘建国离婚后购买，并于2017年1月13日办理了不动产登记，登记在原告个人名下。被告田芸与案外人孙艳波在婚姻关系存续期间购卖了涉案房产，双方于2018年6月15日办理了离婚登记，并在《离婚协议》中约定涉案房产归被告田芸所有。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。一、原、被告究为哪方违约1.被告是否存在违约行为原被告在《房地产买卖合同》中明确约定，被告应当在2017年12月30日前支付完首付款，被告未如约付清，余人民币20万元首付款未支付；原告在涉案房屋达到合同约定的过户条件催告被告办理过户登记手续，被告以没钱为由拒绝，被告之行为，明显构成违约。2.原告是否存在违约被告反诉称原告没有告知被告涉案房屋存在贷款及抵押登记情况，未及时解除涉案房屋抵押，导致涉案房屋不能办理过户登记，给被告造成了损失。然而，从双方签订的《房地产买卖合同》约定来看，双方约定涉案房屋在登记满两年之后再办理过户登记，在约定的过户条件成就后，原告曾经多次催告被告支付剩余款项，并办理涉案房屋的过户登记手续，被告在微信聊天记录中明确表示“不过我没钱了，那怎么过户呢……我去哪弄钱过户呢现在”“就算你逼死我”“也没有钱”，表明是被告因缺乏履行能力，拒绝履行合同约定的义务。被告在2019年9月9日的微信聊天记录中也明确表示“我在北京过户时，是知道贷款需要还清才能过户，你原来说的有贷款，想知道这些手续办完了吗，如果没有，是否可以去办，办完了通知我过户，解押也需要时间”，表明被告是明确知道涉案房屋存在贷款及抵押情况，而且，原告多次催告被告要求被告办理涉案房屋的过户手续，被告拒不配合，也未付清剩余的首付款项，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，被告必须全部支付了余款人民币20万元后，才具备办理过户的前提，被告无权在没有支付余款20万元的情况下要求原告协助办理过户手续。被告之反诉请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。二、被告田芸是否应向原告支付剩余未付首付款20万元及违约金关于剩余未付首付款人民币20万元，原、被告双方在《房地产买卖合同》中约定，首付款应当在2017年12月30日前支付完毕，原告现要求被告支付该20万元，符合双方约定，被告亦不持异议，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方在《房地产买卖合同》约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，与其交付房产、与其支付房款等无故不履行本合同项下义务，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日楼总价千分之一支付违约金，并承担实现合同权益发生的所有费用。被告迟延向原告支付购房首期款余款人民币20万元及办理过户手续，构成违约，应当向原告支付违约金。关于违约金标准，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，原、被告约定的违约金标准，明显过高，原告的损失实际为资金占用损失，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，计算至2019年8月19日；从2019年8月20日开始，按照全国银行间市场报价利率四倍计算。三、关于涉案房屋过户及税费承担问题原告明确在被告支付剩余首付款人民币20万元后，协议被告将涉案房屋过户至被告名下，合情合理。关于税费承担，《房地产买卖合同》明确约定由被告承担，该约定合法有效，本院予以支持。四、关于剩余房款人民币932,060元原、被告明确约定，涉案房产登记满2年后，卖方配合买方向房屋登记机关申请办理交易过户手续，过户产生的所有费用由买方承担。过户后，买方办理房屋抵押贷款，放款后立即向卖方支付剩余房款人民币932,060元。按照合同约定的付款方式，除首付款之外的款项通过银行贷款的方式向原告支付，原告要求在涉案房屋过户登记至被告名下并办理了该房屋的抵押登记后由被告支付剩余款项，符合双方约定的付款条件及方式。本院予以采纳。关于付款时间，如被告通过申请银行贷款支付，结合目前珠海银行贷款的审批时间，在符合贷款条件的情况下，一般放款时间为一个月左右，原告要求被告在解除抵押登记后的七日内支付剩余的购房款人民币932,060元，不符合合同约定，没有给足被告合理的履行期限。本院酌定合理的履行期限为30日。五、关于物业管理费、水电费等费用原告主张被告欠付原告代付的物业管理费、水电费等费用共计人民币15,711.87元，被告不持异议，本院予以确认，原告要求被告支付该费用，合法合理。五、关于律师费关于本诉律师费，原、被告双方在合同中约定，违约方应当承担实现合同权益发生的所有费用。本案中，被告经原告多次催告，拒不支付剩余款项，并不配合办理涉案房产的过户手续，已属违约，应当承担由此产生的律师费。但是，原告主张的违约金过高，该部分的律师费应当由其自己承担。本院酌定，由被告承担其中的4万元律师费，剩余的由原告自行负担。关于反诉律师费，如前所述，原告不存在违约行为，被告要求原告承担反诉律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田芸于本判决发生法律效力之日起七日内向原告章琼梅支付购房款人民币20万元及违约金（违约金计算方式：以人民币20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，从2017年12月30日计算至2019年8月19日；从2019年8月20日开始，按照全国银行间市场报价利率的四倍计算至实际付清之日止）；二、被告田芸在履行完上述第一项判决确定的债务后十日内，原告章琼梅协助被告田芸将位于珠海市金湾区金湾路1号****房屋（不动产权证号：粤（2017）珠海市不动产权第00****号）过户登记至田芸名下，由此产生的税费由被告田芸承担；三、被告田芸在上述位于珠海市金湾区金湾路1***屋（不动产权证号：粤（2017）珠海市不动产权第*****号）登记至其名下后并办理了抵押登记后的30日内，向原告章琼梅支付剩余购房款人民币932,060元;四、被告田芸于本判决发生法律效力之日起七日内向原告章琼梅支付由章琼梅垫付的物业管理费、水电费等费用共计人民币15,711.87元；五、被告田芸于本判决发生法律效力之日起七日内向原告章琼梅支付律师费人民币4万元；六、驳回原告章琼梅的其他诉讼请求；七、驳回被告田芸的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币因适用简易程序减半收取人民币10,578元，由原告章琼梅负担人民币1924元，由被告田芸负担8654元；反诉费人民币1894元，由被告田芸承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  徐 有二〇二〇年八月十七日法官助理  王安乾书 记 员  黄秋燕