江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初497号原告：连云港市教育局，住所地连云港市海州区苍梧路23号。法定代表人：陈中，该局局长。委托诉讼代理人：李刚，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港苍梧凤凰大酒店有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路23号。法定代表人：高云军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强、夏丹丹，江苏田湾律师事务所律师。原告连云港市教育局（以下简称市教育局）与被告连云港苍某凤凰大酒店有限公司（以下简称苍某凤凰大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市教育局的委托诉讼代理人李刚，被告苍某凤凰大酒店的委托诉讼代理人张强、夏丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市教育局向本院提出诉讼请求：1.判令双方租赁合同已于2018年9月2日解除，并判令被告立即退出租赁房屋（面积5800平方米）并交还租赁物（租赁房屋）给原告；2.判令被告按每日4383.56元给付从2018年9月2日起至实际交付之日的房屋实际使用费（截止起诉之日为4383.56元每日乘以477天等于2090929.5元，扣除被告转到原告账户的150万元，尚欠590929.5元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月9日，原告（甲方）与连云港淞荃贸易有限公司（乙方）签订《苍某宾馆租赁协议书》，约定苍某宾馆的房屋和设备，由连云港淞荃贸易有限公司另行成立经营主体负责酒店的经营管理，双方对租赁期限、租金的标准及支付期限、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告依约履行合同。乙方于2013年2月27日成立经营主体连云港市苍某凤凰大酒店有限公司，具体履行租赁协议的权利义务。2019年4月19日连云港淞荃贸易有限公司注销工商登记手续。2014年11月7日，原告办公室给被告函件，认可被告为租赁协议的履行主体，并将租赁期限计算从2013年4月9日调整至2013年9月1日起算。之后原告向被告发出《关于尽快支付所欠逾期租金的函》以及《房屋租赁协议解除通知书》，被告收到函件后于2018年9月11日支付租金71万元、29万元，9月27日支付租金130万元，合计230万元，后于2019年1月6日被告未经原告同意，自行向原告账户转账20万元。2019年2月21日，原告起诉被告要求返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，后原告撤诉。在此期间被告未经原告同意于2019年8月26日向原告财政账户转款130万元。现起诉请求支持原告诉讼请求。被告苍某凤凰大酒店辩称，1.原告要求返还租赁房屋是违约行为，在被告向原告提出续约要求后，原告一直不予办理续约手续，属于违约行为；2.被告已经缴纳部分租金，原告也已接受，事实合同关系已经建立；3.被告对涉案房屋进行了装修，如果合同解除，将给被告造成巨大损失，不符合双方签订合同的目的，双方应当继续履行合同。当事人围绕诉讼请求以及答辩意见提交以下证据：原告提供原告的统一社会信用代码证书、被告工商档案、租赁协议书、房屋租赁登记备案证明、函及收条、律师函及投递单、解除通知书、民事裁定书、开庭笔录等证据，被告提供了原告办公室发出的函、被告发给原告的函、进账单、证明等证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。根据以上证据以及到庭当事人陈述，本院认定事实如下：一、合同签订及履行情况2012年10月9日，原告与连云港市淞荃贸易有限公司签订《苍某宾馆租赁协议书》，约定：1.租赁物苍某宾馆原有的房屋和设备、设施。乙方租赁上述房屋和设备、设施用于酒店经营。乙方在租赁期间另行成立经营主体负责酒店的运营管理，并依法办理相应登记手续。2.租赁期限租赁期限为2013年4月9日到2018年4月8日。在上述租赁期满后，如乙方有意继续租赁经营，甲方应同意续约至2023年4月8日止，并在乙方租赁期限届满前三个月办理续约手续。双方续约期满后，如乙方有意继续租赁，甲方在同等条件下应优先租赁给乙方。3.双方的权利义务甲方须在2012年10月16日之前将租赁物交付乙方；若乙方未按租赁协议约定交纳租赁费用，租赁期限内，甲方有权解除协议；在装修方案经甲方同意的前提下，乙方有权对租赁物按四星级标准进行装修改造，装修改造期为甲方向乙交付租赁物之后不超过7个月，装修改造期不计入本协议的租赁期限内，未经甲方同意，乙方擅自装修，甲方有权解除协议；未经甲方同意乙方不得擅自将所承租物转租、转让、转借他人或擅自调换、变卖，经甲方许可，乙方可与合作伙伴合作经营，否则甲方有权终止协议；租赁期满后，乙方将租赁物交还给甲方，并办理相关交付手续，乙方因经营需要所购置的动产等物品有权收回，若甲方留用，补偿费用双方可另行协商。4.租赁费用交纳乙方在租赁期内议定时间向甲方交付租赁物的租赁费用，乙方逾期未付清费用的，甲方有权每天按当年租赁费用的2‰向乙方加收滞纳金，若乙方逾期一个月不付费用，甲方有权终止协议。交纳租金的具体时间和数额为：……2015年至2017每个经营年度租赁费用均为一次交纳，即在每个经营年度的4月9日前交纳150万元。如双方同意续约至2023年4月8日，则2018至2020每个经营年度的租赁费用为160万元，缴纳方式为在每个经营年度的4月9日前一次缴纳。5.违约责任因甲方违反本协议的规定，导致乙方不能正常经营，甲方应承担赔偿责任，乙方违反本协议的规定，甲方有权解除协议并向乙方索赔。2013年2月25日，原、被告双方就涉案房屋至原连云港市住房保障和房产管理局办理《房屋租赁登记备案证明》，有效期自2013年4月9日至2014年4月8日。2013年2月27日，连云港苍某凤凰大酒店有限公司成立，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为高云军。之后，连云港淞荃贸易有限公司注销。2014年11月7日，原告向被告发出函件，载明：你公司《关于重新确认苍某凤凰大酒店承包租金起算日期的请示》收悉，回复如下：一、因酒店升级改造相关手续审批、市有关部门实施道路改造、酒店楼顶维修等原因导致装修期延长、开业时间延迟等基本符合事实，决定起租期从2013年9月1日起计算……上述合同签订后，双方均按约履行合同。二、争议产生经过2018年7月18日，原告向被告发出《关于尽快支付所欠租金的函》，载明：根据我局计财处与贵公司核对，截止2018年7月10日，贵公司共欠我局租金230万元，现已严重逾期。现特致函请贵公司于2018年7月31日前将所欠款项支付我局。如贵公司仍不能按期支付，我局将按有关规定向贵公司追索欠款利息……被告收到上述函件后，于2018年9月11日分别支付原告租金71万元、29万元，于2018年9月27日支付原告租金130万元，共计支付230万元。原告举证其于2018年8月6日向被告发出《房屋租赁协议解除通知书》以及顺丰速运查询单，欲证明其向被告发出解除通知书，要求解除《苍某宾馆租赁协议》，且在2018年8月31日租赁到期后不再续签。被告辩称并未收到该解除通知书。2019年2月21日，原告起诉被告房屋租赁合同纠纷一案在本院立案受理，原告诉求要求被告返还涉案房屋并给付房屋占有使用费，后原告于2019年8月21日撤诉。还查明，被告分别于2019年1月6日、2019年8月26日向原告财政账户转账20万元、130万元，共计150万元。再查明，涉案苍某凤凰大酒店西边一楼门面房目前经营书店以及状元楼酒店，被告自认上述书店及状元楼酒店均系被告自己经营，并未转租。本院认为，原告与连云港淞荃贸易有限公司签订的《苍某宾馆租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。连云港淞荃贸易有限公司按照上述协议书约定成立被告苍某凤凰大酒店履行上述协议书内容，因此上述协议书对被告苍某凤凰大酒店产生法律约束力。原、被告均应按照协议约定内容履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告在履行合同时是否存在违约行为、原告是否享有解除权、涉案租赁协议书何时解除；二、原告诉求的涉案房屋占有使用费如何计算。关于争议焦点一，双方在协议中约定“如乙方有意继续租赁经营，甲方应同意续约至2023年4月8日止，并在乙方租赁期限届满前三个月办理续约手续”，原被告双方虽然在第一个五年期合同到期前并未继续签订书面的续约合同，但是，被告通过向原告交纳租金的行为表明其愿意继续承租涉案房屋，原告虽然于2019年2月21日起诉过被告要求返还涉案房屋，但是原告又于2019年8月21日撤诉，原告以其行为表明其认可被告交纳租金、继续履行租赁合同的意思表示，因此，本院认定双方已经实际履行第二个五年期租赁合同。关于该租赁合同的期限，根据原告于2014年11月7日向被告发的函件显示，双方已协商第一个五年期租赁期限从2013年9月1日至2018年8月31日，因此，第二个五年期租赁期限应当相应顺延至从2018年9月1日至2023年8月31日。根据双方签订的协议书以及上述关于租期顺延的约定，被告应当于2018年8月31日前支付2018年9月1日至2019年8月31日年度的租金160万元、应当于2019年8月31日前支付2019年9月1日至2020年8月1日年度的租金160万元，而根据查明事实，被告于2019年1月6日、2019年8月26日支付2018年9月1日至2019年8月31日的部分租金，且至原告本案起诉之日，2019年9月1日至2020年8月31日年度的租金也至给付期限，故被告存在逾期支付租金的违约行为，且逾期时间已超过一个月，因此，根据协议约定，原告享有单方解除权。本案原告于2020年2月25日起诉，被告于2020年3月18日收到本案的传票等应诉材料，故本院认为，双方签订的《苍某宾馆租赁协议书》于2020年3月18日被解除。协议被解除后，被告应当将涉案的房屋返还原告。因此，对于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。关于争议焦点二，原告主张从2018年9月2日到实际交付之日的房屋占有使用费，根据争议焦点一，该费用实际为租金，从2018年9月2日计算到起诉之日2019年12月22日的租金共计2090958.90元（1600000元÷365天×477天），原告自认扣除被告已付的150万元，剩余590958.90元未付，原告主张该部分租金为590929.5元，本院予以支持。自2019年12月23日至实际返还涉案房屋之日的房屋租金，原告按照每日4383.56元主张未超过合同约定的租金标准，本院予以支持。关于原告主张被告存在擅自转租的违约行为，本院认为，被告对涉案苍某凤凰大酒店西侧经营书店及状元楼酒店的现状予以认可，但认为系其自己经营，没有转租，原告提供的工商登记材料不足以证明被告将上述书店及状元楼对外转租，故本院对原告的上述主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告连云港市教育局与被告连云港苍梧凤凰大酒店有限公司签订的《苍梧宾馆租赁协议书》于2020年3月18日被解除；二、被告连云港苍梧凤凰大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于连云港市海州区的苍梧宾馆返还给原告连云港市教育局；三、被告连云港苍梧凤凰大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金（截至2019年12月22日的租金为590929.5元，自2019年12月23日起至被告实际返还房屋之日的租金按每日4383.56元计算）四、驳回原告连云港市教育局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23527元（原告已预交），由被告连云港苍梧凤凰大酒店有限公司负担（被告将该款项于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  万路遇人民陪审员  韦 艳人民陪审员  贺 君二〇二〇年八月三日书 记 员  陈彦吉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。