河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0303民初2785号 原告（反诉被告）：铁道部山海关集体经济干部学校招待所，住所地秦皇岛市山海关区老龙头，统一社会信用代码911303031053100563。 法定代表人：蒋宝坤，职务，经理。 委托诉讼代理人：杨智婉，河北华伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张建勇，男，1979年5月14日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：张建军（张建勇哥哥），住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：栗志军，河北权智律师事务所律师。 原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所与被告张建勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）冀0303民初1227号民事判决。张建勇不服该判决，向河北省秦皇岛市中级人民法院提起上诉。河北省秦皇岛市中级人民法院于2018年4月9日作出（2018）冀03民终620号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所的委托诉讼代理人杨智婉、被告张建勇的委托诉讼代理人张建军、栗志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铁道部山海关集体经济干部学校招待所向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告返还承租的招待所院内八号楼房及附属设备设施；2、请求判令被告支付楼房占有使用费5000元（暂计至2017年10月15日，自2017年10月16日起按日333元标准计算至被告返还楼房之日）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年9月30日签订《预售楼房（房间、床位）协议书》，协议约定原告将院内八号楼短期预售（租赁）房间、床位给被告，期限为2016年10月1日至2017年9月30日，费用为八号楼内为12万元。被告在八号楼投入装修添置设备、设施部分，在协议期满后不再续租时，可移动部分，由被告自行处置解决。不动产部分无偿交给原告，决不允许破坏性拆除。现《预售楼房（房间、床位）协议书》已经到期。被告仍占用原告楼房不予归还。依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，为保证原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判令被告立即返还预售楼房并支付楼房占有使用费。 被告张建勇辩称，一、被告与原告签订的合同非房屋租赁合同。首先，双方签订的合同明确为楼房预售协议，况且明确原告以“不承租、不租赁”为原则，否定了双方签订的合同系房屋租赁合同；其次，原告生产经营遇到困境，为解决职工工资和社会保险问题，才以房屋买卖的形式将企业承包给被告进行经营，协议中也约定了水电费、网络费及职工工资待遇等情形。二、原告无权要求被告返还八号楼及附属设施。首先，原告法定代表人明确表示双方将长期进行合作，一年一签的协议是为了应付原告上级部门规定，口头承诺被告可进行投资，让被告相信其承包期会更长，才进行了大额资金的投入，否则从常理推算，被告是不会进行大额资金投入的。其次，原告要求返还房屋必须先行给予被告经济补偿，被告不交还房屋为的是使自己的合法权益得以补救。三、原告请求被告支付楼房占有使用费无任何法律依据。首先，双方签订的协议约定被告在期满不再续租时，不动产部分无偿交给原告，指的是被告提出终止合同，而非原告提出；其次，被告有权在对方不履行补偿义务的情形下占有房屋，行使的是合同履行抗辩权。 反诉原告张建勇提起反诉请求：一、请求判令反诉被告继续与反诉原告签订并履行房屋预售协议；二、判令反诉被告对反诉原告的经济损失予以赔偿，暂定一万元。三、返还反诉人预交的2018年预售款3.7万元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年9月30日签订房屋预售协议，双方约定由反诉被告预售八号楼给反诉原告，预售价格十二万元，期限为2016年10月1日至2017年9月30日止。反诉原告对期限较短提出异议，反诉被告答应将长期把房屋交给反诉原告经营使用，一年一签是为了应付反诉被告上级部门的规定。为此，反诉原告对八号楼进行了装修和改造，并购置了大量的经营用物品，投入资金五十多万元。截至2017年9月30日，反诉原告除去人工、税款等费用，获利二十多万元。反诉原告通过联络及广告途经，预先接洽了数十家单位培训入住该八号楼。反诉被告见反诉原告获利前景大，私自解除房屋预售协议，给反诉原告造成了巨大的经济损失。故向贵院提起反诉。诉讼过程中，反诉原告张建勇变更反诉请求为赔偿经济损失50万元。 反诉被告铁道部山海关集体经济干部学校招待所辩称，一、张建勇的反诉没有明确的诉讼请求，应裁定驳回。合同的订立是平等民事主体基于真实的意思表示就设定双方的权利义务达成一致而成立的，任何人无权强制要求订立，更何况张建勇请求“继续与反诉原告签订并履行房屋预售协议”的主张并不明确。第二、被告在反诉状中称被反诉人答应将长期把房屋交给反诉人进行使用，与事实不符，通过招待所向被告出具的出租房屋清理的通知，可以证实双方之间从未达成任何长期租赁或者续租的约定，综上，请求贵院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所（甲方）与被告张建勇（乙方）签订《预售楼房（房间、床位）协议书》一份，约定：“乙方用甲方院内第八号楼全部房间办短期美术培训班，甲方以不承租、不租赁为原则，短期预售房间、床位，在甲方上级有规定使用时收回，甲方以创效保证职工双险及工资，作出如下协议。一、甲方的八号楼现有的设备、设施现状交乙方使用，双方核查建账备查，乙方在适用期造成的损失、损坏、丢失按价赔偿；二、期限，2016年10月1日起至2017年9月30日止，在双方条件允许的情况下，双方商定续签协议；三、费用，八号楼内为12万元含小餐厅，水电费仪表计量月结；抵金或保证金1万元；前台登记上网每月500元按月计算；锅炉工每月200元；会议室按使用次数单独算；四、结算时间及方式在签约前一次性付清，支票现金均可；五、乙方在签约后一切经营活动自行负担；六、乙方在八号楼投入装修部分、添置设备、设施部分，在协议期满后不再续租时，可移动部分由乙方自行处置解决，不动产部分无偿交给甲方，不允许破坏性拆除。”协议签订后，被告已按约定向原告支付了各项费用。2017年9月29日，原告向被告发出书面的出租房屋清理的通知，要求被告于2017年10月8日前交还八号楼使用权，被告至今仍占有使用八号楼。2015年4月1日到2017年9月28日是沈晓红的任职期间。庭审中被告张建勇提交一份沈晓红的《情况说明（证明）》，其内容为“铁道部山海关集体经济干部学校招待所于2016年9月30日与乙方张建勇（身份证号：1303031979××××××××）签订了预售楼房（房间、床位）协议书，协议期限为2016年10月1日至2017年9月30日，在签订协议时，乙方张建勇对合同协议提出异议，提出协议期限短，此楼房陈旧老化，无法接纳美术写生培训班，要求签五年期限，我向张建勇说明情况，协议只能签一年，这是上级要求，乙方对此楼要求整修，我当时答应‘如果对此楼投资装修或添置物品我方同意，并承诺在协议期满时保证乙方继续签订协议，保证你方正常经营，直致集体企业改制为止’。”沈晓红无正当理由，未出庭。 本院认为，原被告双方签订的《预售楼房（房间、床位）协议书》的性质应为租赁合同，虽然原被告双方在该合同中有不承租、不租赁的约定，但合同约定的主要内容符合租赁合同的构成要件。原被告双方签订的合同，系双方真实意思之表示，不违反法律、行政法规的强制性之规定，对双方均具有法律约束力。原告于合同到期前向被告发出书面清理通知，原告未表明续约的意思表示，双方就续约并未达成合意，故协议约定的履行期限届满，被告应根据合同约定向原告返还八号楼房。由于被告张建勇未按合同约定腾退房屋，应给付占用期间的占用费，其每天为328.77元（120000元÷365天），从2017年10月1日起给付至被告张建勇返还原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房之日为止。被告张建勇抗辩，其是基于对原告产生了信赖利益，才投入了大额资金，信赖利益应是基于合理的信赖而产生的利益，即在缔约阶段因为一方的行为已使另一方足以相信合同能成立或生效。本案中，原告与被告并未达成信赖合同，亦不存在达成信赖合同的基础，原告并未承诺在合同到期后续签合同，原被告双方在合同中约定，在双方条件允许的情况下，双方商定续签协议。被告张建勇提交的书面证据不符合证据规则，该证据不予采纳。 反诉原告张建勇要求反诉被告铁道部山海关集体经济干部学校招待所继续履行租赁合同，因原被告之间的租赁合同已经期满，且出租方被告铁道部山海关集体经济干部学校招待所不同意继续将原租赁房屋租赁给反诉原告张建勇，其要求继续履行租赁合同诉讼请求不予支持；反诉原告张建勇要求反诉被告铁道部山海关集体经济干部学校招待所对其赔偿经济损失500000元，没有证据及法律依据，该诉讼请求不予支持；反诉原告张建勇要求反诉被告铁道部山海关集体经济干部学校招待所返还其预交的2018年预售款37000元，未提交相应证据，该诉讼请求不予支持。 综上所述，被告张建勇在该判决生效后七日内返还其承租的原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房；被告张建勇给付租赁合同到期后占用原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房的费用，每日按328.77元计算，从2017年10月1日起给付至被告张建勇返还原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房之日为止。驳回反诉原告张建勇的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定，判决如下： 一、被告张建勇在该判决生效后七日内返还其承租的原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房。 二、被告张建勇给付租赁合同到期后占用原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房的费用，每日按328.77元计算，从2017年10月1日起给付至被告张建勇返还原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所院内八号楼房之日为止。 三、驳回反诉原告张建勇的诉讼请求。 案件受理费50元，反诉案件受理费5375元，由被告张建勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  梁德印 人民陪审员  姜春梅 人民陪审员  齐燕枫 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  王 硕