河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1992号原告：牛娟，女，1979年1月2日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张永，河南勤修合宇律师事务所律师。被告：牛明玉，男，1951年6月14日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：牛如意，男，1987年4月1日出生，汉族，住南阳市，系牛明玉儿子，代理牛明玉。被告：罗全珍，女，1956年2月8日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：马勤，女，1988年2月2日出生，汉族，住南阳市，系罗全珍儿媳，代理罗全珍。委托诉讼代理人：马春元，河南宛英律师事务所律师，代理牛明玉、罗全珍。第三人：中建七局第四建筑有限公司。法定代表人：李俊杰，任董事长。委托诉讼代理人：周阳，男，1992年12月23日出生，汉族，住西安市雁塔区，系单位工作人员。委托诉讼代理人：程喜，男，1966年8月26日出生，汉族，住南阳市宛城区，系单位工作人员。原告牛娟诉被告牛明玉、罗全珍、第三人中建七局第四建筑有限公司（简称七局四公司）物权纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，于2020年5月14日依法适用简易程序公开进行了开庭审理。原告牛娟的委托诉讼代理人张永，被告牛明玉的委托诉讼代理人牛如意，被告罗全珍的委托诉讼代理人马勤，被告牛明玉、罗全珍的共同委托诉讼代理人马春元，第三人七局四公司委托诉讼代理人周阳、程喜，到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告牛娟向本院提出请求：（1）确认位于中建七局四公司南阳基地中州西路2A号楼西单元1楼东、西户的两套房屋的合同权利归牛娟所有；（2）判决中建七局第四建筑公司配合原告将上述房屋登记在牛娟名下；（3）诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年中建七局第四建筑公司在中州西路为职工建住宅楼，该公司单位职工王道福、李绍凯将购房指标转让给牛娟，2010年6月，牛娟与中建四公司签订购房意向书，购买了中州西路2A号楼西单元1楼东、西户两套房屋，并就每套房子分别分4次向七局四公司付款，共支付购房款552530.2元（每套276265.1元）。2012年，七局四公司将两套房屋交付给牛娟，其中，牛娟自住西户，东户安排父母及兄弟牛如意居住。此后，牛娟的母亲罗全珍以缴纳大修基金办理房产证为由，将牛娟的购房手续要走，并私自与七局四公司重新签订购房合同，将购房人改为罗全珍、牛明玉。2019年，牛娟在向七局四公司了解情况时方知。故提出如上请求。被告牛明玉、罗全珍辩称，（1）向七局四公司购买房屋的人是牛明玉、罗全珍；（2）购房款全是用牛明玉、罗全珍经营饭店的收入支付，当时牛娟在牛明玉、罗全珍开的饭店里帮助收银管理钱款，牛明玉、罗全珍委托牛娟用饭店的经营收入办理交款手续；（3）七局四公司将房屋钥匙直接交给了牛明玉、罗全珍，并由罗全珍、牛明玉及儿子牛如意共同居住东户一套，暂借给牛娟居住西户一套；（4）原告请求应予驳回。被告七局四公司辩称，（1）本公司只对准职工签订购房意向书，王道福、李绍凯与本公司已签订购房意向合同，随后，王道福、李绍凯将合同权利转让给了职工牛明玉，本公司只承认转让给牛明玉；（2）本公司根据王道福、李绍凯的声明，与牛明玉、罗全珍签订了购房合同，本公司无过错；（3）本公司对真正的付款人不负有审查义务，只能按合同办理相关手续；（4）本公司从不认识牛娟，也没有和其签订过任何手续。经审理认定事实如下：牛明玉、罗全珍系夫妻关系，生有女儿牛娟和儿子牛如意各一人。2012年之前，牛明玉和罗全珍即开有一餐馆，其中牛娟也参与经营，牛娟也在他处从事经营活动。2010年，七局四公司在中州西路为内部职工建住宅楼，该项目属于旧房改造性质，用地类型为普通商品住房用地，由七局四公司取得建设规划许可证、用地许可证，建成后取得整体产权证，再将产权分户登记给各购房人。2011年6月，该公司职工王道福与所在公司签订了关于中州西路2A号楼西单元1楼东户（118.39平方米，价款278216.5元，以最终结算价为准）的购房意向书，职工李绍凯与公司签订了关于中州西路2A号楼西单元1楼西户（118.39平方米，价款278216.5元，以最终结算价为准）的购房意向书。2011年6月24日，王道福、李绍凯将购房指标转让，或转让给牛明玉、罗全珍，或转让给牛娟。交款手续具体由牛娟操作办理，每套房子分别分4次交款，总金额552530.2元，具体为持现金或银行卡存入或转入四公司出纳叶杰的账号，叶杰出具加盖公司印章的收据并签字。2012年3月交房后，其中西户由牛娟居住，东户由牛明玉、罗全珍、牛如意居住，牛如意与马勤结婚后，罗全珍、牛明玉搬走另住。上述事实，有原被告及第三人陈述、交款收据等予以证明，本院予以认定。争议的焦点为上述两套房屋的合同权属。就争议的问题，牛娟提供时间为2011年6月10日的加盖有七局四公司印章和牛娟签字的购房意向书复印件（称系在将意向书交给父母前复印留存），提供2012年3月31日李绍凯与牛娟签订的内容显示为“李绍凯将西户的一套房屋指标转给牛娟”的协议书原件一份，提供无日期的李绍凯及李绍凯妻子代素玲签字的内容显示为“2016年牛娟的父母以准备办房产证为由和我们签订了一份不存在的买卖协议，当时只为他们办房产证才签”的声明原件一份，上述证据用以证明四公司已同意将房屋出售给牛娟，李绍凯、代素玲也只承认与牛娟签合同；提供加盖有公司印章和出纳叶杰签字的显示交款人是牛娟的收据复印件若干（称系在将票据交给父母前复印留存），其中票号分别为0002945、0007452的时间均为2011年6月24日，付款人均为牛娟，金额分别为116929.9元和116929元，共计233858.9元，用于证明牛娟付款，并提供2011年6月24日牛娟向出纳叶杰账号存入数额各为116929.9元的序号连续的银行存款凭证原件两份，金额共计233859.8元，印证牛娟确实付款，提供2011年6月24日牛娟的银行卡上入账200000元和又存入33859.8元共计233859.8元同时又取出233859.8元的交易明细一份，进一步印证与上述交款数额一致，该组证据用以说明该款出自牛娟的存款；提供2011年牛娟的银行卡资金流转明细一份，显示于2011年12月21日到2011年12月23日分三笔从自己银行卡上取出158855元，与2011年12月24日牛娟分2笔存入七局四公司出纳叶杰账号的现金每笔83000元，2笔共166000元，金额基本相同，用以说明款项来自牛娟的个人存款；提供2012年9月7日从自己银行卡上取出20000元银行的凭证一份，称又加自有现金于2012年9月10日存入叶杰账号26332.10元，与叶杰同时开取的票据金额相一致，说明系牛娟付款；提供郭晓燕证言，证明2010年1月，借郭晓燕5万元，另称自有现金5万元，分两笔于2010年1月13日存入叶杰账号，与公司所开具的首付两个定金的票据共10万元的金额一致，说明系牛娟付款；提交牛娟在他处做生意的凭证，以证明其有能力支付上述款项。上述证据证明，牛娟已与四公司形成了合同关系，并牛娟共支付房款552530.2元，与总房款556433元基本相同，用以证明牛娟拥有全部权利，其余零头不足的部分应推定牛娟所交，即使为对方所交，也足以忽略不计。并称其在父母饭店帮忙的经营收入已全部交给了父母，如果认为牛娟占有了经营收入，应由对方负举证责任，不能因牛娟帮忙就推定牛娟占有经营收入，这不符合日常情理。牛明玉、罗全珍质证认为，所谓的购房意向书是复印件，与被告持有的原件不一致；李绍凯与牛娟的协议书与在同一天经过公证的内容为李绍凯委托牛明玉、罗全珍办理过户登记的委托书的内容完全相反，上面李绍凯的签字是假的，应以公证的委托书上的意思表示为准，李绍凯的声明说应以公证为准，但没有公证书印证，并申请对被告持有的经过公证的委托书上的“李绍凯”三字与牛娟持有的同一天的与李绍凯的协议书上的“李绍凯”三字的笔迹进行比对鉴定，用于证实牛娟持有的协议书上李绍凯的笔迹不是李绍凯所签，而是伪造，并申请对牛娟进行处罚；所提供的票据均系复印件，与被告持有的票据原件上的交款人名字不一致，牛娟的票据复印件上的交款人“牛娟”二字不是出纳所写，而是牛娟本人的篡改性签名，应进行笔迹鉴定，且有部分票号不一致，不应采信；银行明细虽然显示牛娟银行账号上的资金有变动，且部分和其交款的数额近似，但被告本身就承认是牛娟具体经办，无需证明，只是被告委托其经办，不能说明牛娟的银行账号资金有变动就说明资金是其所出，牛娟在父母的餐馆收银，其将资金存入自己的银行卡用于缴纳房款，只能说明资金是父母的；证人证言因时间久远，不足采信，可以随便找个人说是借款。七局四公司质证认为，牛娟持有的交款复印件和购房意向书与本公司保存的底联不一致，公司保存的交款底联上的交款人均是原购房人，不可能是二手受让人，公司交给购房人的购房意向书均不加盖公章，对牛娟提供的证据不予认可。牛明玉和罗全珍提供时间为2010年的只有李绍凯、王道福签字的没有加盖公司印章的与四公司的购房意向书原件；提供时间为2012年的李绍凯和罗全珍之间的房屋买卖协议一份；提供时间为2012年3月31日的内容显示为“李绍凯委托罗全珍办理房产的出售、更名等手续”的经过公证的委托书一份，提供时间为2016年内容为“同意将房屋所有人更改为罗全珍”的李绍凯的声明一份；提供时间为2012年的王道福与牛明玉的房屋买卖协议一份及内容显示为“同意将购房人变更为牛明玉”的王道福的声明一份；提供以原购房人名义交纳的收款收据七份，其中票号为0002945时间为2011年6月24日金额为116929.9元的收据显示的交款人名称为为王道福，并加盖公司印章，票号为0002946时间为2011年6月24日的金额为116929.9元的收据的交款人为李绍凯，并加盖公司印章，票号分别为0007371、0007372时间为2011年12月24日金额均为83000元的收据的交款人名字分别为李绍凯、王道福，票据的右下角分别显示为牛娟替李绍凯、牛娟替王道福交，金额共计166000元，与牛娟持有的票据复印件的交款人不一致，说明牛娟提供的票据复印件是假的；提供餐馆原来顾客的证言证明牛娟在餐馆收银；提供经过公证的证人证言，证明父母将餐馆经营收入交由坐月子期间的牛娟保管共1.7万元；提供2014年牛娟当时用600万元之巨在他处购买房产的收款收据一份，牛娟的丈夫参与非法融资欠巨额债务2015年被确定为失信被执行人的网络搜索截屏复印件一份，用以证明牛娟当时已将资金用于他处非法经营，无力偿还，更无力交纳房款；提供餐馆经营的效益良好的记账明细和牛明玉2012年9月5日取款共计43726.14元的取款凭证三张，用以证明牛明玉有能力支付房款，并当时确实交纳了房款，交款方式是委托牛娟交纳。上述证据用以证明王道福、李绍凯同意将房屋转让给牛明玉、罗全珍，并称持有缴费收据原件，缴费系罗全珍和牛娟一起到银行办理，钱全部来源于饭店的经营收入，并委托牛娟办理收据手续。牛娟质证认为，购房意向书未加盖公司印章，牛娟持有加盖公司印章的购房意向书，说明公司与牛娟签订了购房意向，牛娟将加盖公司印章的购房书原件交给牛明玉、罗全珍后，牛明玉、罗全珍将该原件藏匿，重新与四公司更换了不加盖公章的只显示原房主的购房意向书，以损害牛娟利益，李绍凯与罗全珍的购房协议多处涂改，系伪造，在已将房屋转给牛娟的情况下，无权再转给罗全珍；李绍凯、王道福的声明及其与牛明玉、罗全珍的购房协议与牛娟持有的李绍凯将房屋指标转让给牛娟的协议和声明不一致，不能证明牛明玉、罗全珍是购房人，且无牛明玉、罗全珍支付房款的银行明细；经过公证的委托罗全珍办理买卖手续的委托书显示是李绍凯、代素玲委托罗全珍代表李绍凯、代素玲办理出卖房屋的手续，难道受托人代理委托人将房屋出售给受托人本人？这显然不符合逻辑，只能说明原房主将房屋指标转让给了牛娟的事实，李绍凯、代素玲委托罗全珍办理与牛娟的买卖手续，这与李绍凯与牛娟签订的买卖协议书及李绍凯、代素玲的内容为“将房屋卖给牛娟，与罗全珍、牛明玉签订了一份不存在的买卖协议”的声明相一致；所提供的所谓票据原件，是牛娟交给被告的，其虽持有原件但没有证据证明其实际交款，而牛娟提供了自己交款的证据，且被告提供的票据上也显示了是牛娟替交，说明被告已承认牛娟交款；提供的顾客证言只是经营事实，不能说明牛娟占有经营收入，父母将1.7万元交给坐月子的牛娟，说明是返还牛娟所收的礼金；牛娟的丈夫参与融资其实是和牛如意共同参与融资，且时间是2014年，牛娟在交纳本案的房款之后，被确定为失信被执行人与本案无关，即使有关也说明牛娟当时持有资金，有能力购买房产；经营明细无签字，属于被告随意杜撰，无证据效力；牛明玉取款的凭证是牛明玉因经营餐馆的成本投入或生活支出，不能证明用于缴纳房款，且数额远远不足房款。七局四公司对牛明玉、罗全珍的证据无异议。七局四公司提供时间为2011年的李绍凯、王道福的购房意向书；提供时间为2016年的王道福出具的内容为“将房屋转让给牛明玉、罗全珍”的声明及与牛明玉、罗全珍的买卖协议；提供时间为2012年的李绍凯与罗全珍的房屋买卖协议及时间为2016年的李绍凯出具的“同意将房屋更名为罗全珍”的声明；提供以李绍凯、王道福名义交款的公司保存的收据底联，经查与牛明玉、罗全珍的收据原件相一致，但部分与牛娟提供的票据不一致。称该公司从未与牛娟发生联系，只认可牛明玉、罗全珍是房屋受让人。牛娟质证认为，不能对抗牛娟交款的事实；牛明玉、罗权证质证认为，完全属实。本院调查王道福，王道福称是将房屋转让给了牛明玉、罗全珍，具体是谁交的款，一概不知。本院认证，虽然牛娟提供的收款收据为复印件，但上面加盖有七局四公司的印章，且在部分票据中公章的位置角度、交款数额、交款日期、七局四公司的出纳叶杰的签字与牛明玉、罗全珍提供的原件上的上述信息相一致，只是显示的交款人不一致，尽管显示的交款人不一致，但也说明交款是真实的，被告也承认是牛娟交的款，但不能仅凭此直接反映款项的归属。牛娟提供的与七局四公司的购房意向书是复印件，牛娟也无证据证明其将原件交给被告，根据证据规则，如无原件相核对，对复印件不认可，但复印件毕竟来源于一个真实的原件，复印件上也显示四公司在原件上加盖有公章，由于公章的制作需有一定的手续，本院不能简单推定复印件上显示的原件上的对应公章是假的，故本院不能简单认为牛娟提供的仅是复印件而概不采信，本院亦不能凭空认定复印件上对应的公章是假的。牛明玉、罗全珍和第三人七局四公司提供的是原件，具有证据效力，但只是说明被告参与买房、办理有关手续，同时牛娟也承认在餐馆工作、收银。鉴于原被告内部关系复杂，办理过程复杂，本院未必探求并还原具体开票的真实过程，但只能根据证据原理结合法律的基本精神确认权利的归属。本院认为，现牛明玉、罗全珍持有收款收据原件，并持有王道福、李绍凯出具的将房屋转让给牛明玉、罗全珍的声明，七局四公司也认可牛明玉和罗全珍是购房人，已表见说明合同权利是牛明玉和罗全珍。牛娟以自己是真实的全部权利人为由提出主张，要求确认归其所有，属于权属争议，本院应予审理，但牛娟应提供证据。牛娟称其持有的加盖有公司印章的显示购房人是牛娟的意向书原件和显示交款人是牛娟的并加盖有公司印章的收款收据原件已交给了牛明玉和罗全珍，自己在交付前进行了复印留存，但不能提供证据证明其交付的事实，本院不能凭复印件推定其将原件交付牛明玉、罗全珍。虽然不排除其交付的可能，但其没有原件，七局四公司不认可牛娟的购房人身份，故牛娟应继续举证。牛娟提供的自己的银行存款凭证上的存款数额与取出数额相一致，且在同一天和牛娟存入公司出纳叶杰账户的数额相一致，与加盖公司公司印章的收款收据的数额也相一致，共计233859.8元，提供2011年牛娟的银行卡资金流转明细，显示于2011年12月21日到2011年12月23日分三笔从自己银行卡上取出158855元，与2011年12月24日牛娟分2笔存入七局四公司出纳叶杰账号的现金每笔83000元，2笔共166000元的数额相一致，牛明玉、罗全珍提供的票据中有两张每张83000元，也显示牛娟替李绍凯、王道福交，金额共计166000元，上述数额共计399859.8元，另有其他从牛娟账号取出现金共20000元的证据，上述数额共计419859.8元，牛娟又提供了其做生意的证据，证明其有能力拿出上述款项，牛明玉、罗全珍也承认是牛娟具体所办，只是委托其办理，基于上述证据，本院认为已表见说明牛娟支出了款项，但主要的证明力仍在于牛娟具体经办，在资金的所有权问题上牛娟也相对比较有优势，但在数额上和来源上仍不具有完全的周延性，不能完全证明资金为其个人全部所有。对其所称的用借款和现金支付的部分，因说不力不强，本院不予认定，该部分数额虽然不能证明必然是牛明玉、罗全珍所出，但也不能排除，对该部分的出资的来源，本院不予认定其归属。现牛明玉、罗全珍持有交款收据原件，且牛娟确实在饭店收钱并办理交款手续，牛娟提供的证据在数额上不全周延，故即使可以认定牛娟银行账号上的钱是牛娟自己的存款，牛娟也不能完全排除其父母牛明玉、罗全珍的权利。牛明玉、罗全珍虽然称牛娟在饭店收钱，牛娟也予以承认，但在长期的收钱过程中牛娟持有全部钱款不向其父母交纳而其父母不予主张，不符合常理，仅凭牛娟在饭店收钱就认定牛娟占有了全部经营收入，也不符合常情。故不能因牛娟在餐馆收银就推定牛娟占有其父母餐馆的经营收入。但作为家庭关系，又共同经营，难免财产混同，牛娟既然在餐馆收银，其就应将账目和钱款向其父母办理交接手续，现其并不能证明将全部经营收入交给其父母，故也不排除牛娟账号上的款项来源于餐馆的经营收入，虽然其父母不向女儿牛娟主张返还占有的经营收入不符合常理，但由于系父母子女关系，也不排除存在该种情形的存在。本案原被告双方系父母子女关系，财产关系、情感关系错综复杂，不宜根据简单优势证据规则来认定财产的归属。即使可以认定购房款来源于餐馆的经营收入，由于牛娟也参与了餐馆的经营劳动，该收入含有牛娟的劳动价值，其父母同样不能完全排除牛娟的权利。牛娟持有的收款收据复印件显示的交款人是牛娟，但牛明玉、罗全珍提交的收款收据原件上显示的交款人是王道福和李绍凯，且除交款人名字不一致外，其他均一致，而牛明玉、罗全珍持有的票据原件和购房意向书原件与七局四公司保留的相一致，说明其背后的事实真相复杂，难以明确，本院认为也没有明确的必要。不管与第三人发生民事活动是以谁的名义进行，第三人所判断的只能是权利的外观，不能根据第三人的判断来认定相对人内部的真实权利状况，故第三人的主张不具有确认相对人背后的内部权利状态的效力。据此本院不宜简单凭收款收据的持有状况和显示的交款人的名称甚至转款的路径来判断权利的归属，也不能简单根据购房意向书上显示的购房人的名称认定，因为这些仅是外部现象。本院只能根据牛明玉、罗全珍、牛娟之间的生活、劳动和家庭关系等进行综合认定。关于被告申请字迹鉴定问题，由于不能凭第三人根据现有权利外观的认识来判断权利归属，即便所谓字迹不一致或伪造，或有关合同、票据上的名称不一致等，也仅表示当事人对权利的宣示。无论字迹鉴定结论如何，仍不能说明涉案资金的归属。故对牛明玉、罗全珍提出进行字迹鉴定的申请，本院不予准许。本案中，原被告系父母子女关系，父母开有一家餐馆，父母共同进行经营，当时女儿牛娟在饭店收银参与经营，说明存在共同劳动的事实，即使购房款全部来源于餐馆的经营收入，也应包含牛娟的劳动价值，不能排除牛娟的权利。牛娟用自己银行账号的资金支出来证明钱款来源于其自己的存款，但由于不能证明其将餐馆经营收入向其父母移交，牛娟也不能排除其父母的权利。本案中无证据证明存在权利的归属的约定，牛娟具体办理交款手续，后又将手续交给父母进行过户等，说明购房行为在事实上是共同的。同时，由于牛娟也经营其他生意多年，不排除牛娟拿自己的积蓄交付房款，牛娟也确实提交了其出钱的证据，牛娟在诉讼中承认在餐馆收银，无法排除含有其父母的收入，说明款项的来源具有共同性或混同性。故不管以谁的名义签合同，均不排除并剥夺其他人的权利。在双方均无法提供证据证明具有完全排除他人权利的情况下，本院不宜认定合同权利归一方单独所有。由于七局四公司所建房屋属于旧房改造，土地性质为普通商品住宅，尽管具有以成本价出售给职工的性质，但仍属于职工以全部价款购买，对职工家属参与购买并取得所有权的情形，并非法律所禁止，因此该房屋的产权不具有专项排他性，即使作为七局四公司职工身份之外的牛娟是购买人，亦不违反法律规定。虽然购房人尚未取得公示性的物权登记，但具有实然物权，并以合同权利的形式存在着。现牛娟已在其中的西户居住多年，并进行了装修，罗全珍、牛明玉让其子牛如意在其中的东户居住多年，均已形成了稳定的占有状态，从安宁生活、减少成本角度考虑，本院确定现由牛娟居住的西户房屋的合同权利归牛娟所有，东户的合同权利归牛明玉、罗全珍所有。如果有证据证明，双方所出的资金不对等，可以另行提起返还之诉。第三人七局四公司有配合权利人办理过户登记的义务。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，并经审委会研究，判决如下：一、位于中建七局第四建筑有限公司南阳基地南阳市中州西路2A号楼西单元1楼西户的买方合同权利归原告牛娟所有；二、位于中建七局第四建筑有限公司南阳基地南阳市中州西路2A号楼西单元1楼东户的买方合同权利归被告牛明玉、罗全珍共有；三、原告牛娟、被告牛明玉、罗全珍、第三人中建七局第四建筑有限公司均有要求对方合同当事人配合履行办理转移登记义务的权利；四、驳回原告牛娟的其他诉讼请求。案件受理费9364元，减半收取4682元，由原告牛娟承担2341元，被告牛明玉、罗全珍承担2341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 李 哲二〇二〇年八月十八日书记员 任升辉