江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初2759号原告:江苏某某物资有限公司，住所在扬州市江都区仙城工业园区（航空路）。法定代表人：丁某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。被告:泰州某某交通科技有限公司，住所在泰州市高港区刁铺丰岸路**。法定代表人：杨美华，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁刚，江苏博诚律师事务所律师。原告江苏某某物资有限公司（以下简称某某公司）与被告泰州某某交通科技有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告的银行存款15万元，本院依法实施了保全；2020年8月3日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人孙鹏、被告某某公司的委托诉讼代理人翁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告腾让、交付所租房屋及场地并恢复原样；2.判令被告按17500元/月租金标准向原告支付自2020年6月16日起至交付场地之日止房屋、场地占用费；3.判令被告向原告支付提前终止合同违约金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月29日签订《房屋、场地租赁合同》一份，约定被告承租原告位于江都区仙城工业园区自有部分厂房及场地一处，用作机动车检测维修和办公经营，租赁期限十年，自2019年6月16日起至2029年6月15日止，其中合同第八条第二款明确约定了被告如提前终止合同应提前两个月告知原告，并支付相当于6个月租金的违约金。嗣后，被告向原告付清第一年房租20万元，并开始相应场地建设。被告承租后不久，于2019年12月24日向原告方发出《解除租赁合同通知函》，提出解除租赁合同。原告于2020年2月26日向被告发出《回复函》，表明原告意见，并要求被告承担相应恢复原样、逾期撤离等后果，但被告一直未予办理，至今仍占用租赁场地，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告某某公司辩称，1.本案所涉出租标的中原告出租的房产属于违章建筑，原、被告签订的租赁合同无效，违约责任条款亦无效，原告无权向被告主张违约金。被告提出要求解除双方签订的租赁合同是因原告未能提供租赁房屋的合法产权证，导致被告想要建设的检测站无法立项引起公司内部经营产生争议，本案所涉的租赁合同目的无法实现，被告不存在违约情形，无需支付违约金。如被告需承担违约责任，被告于2019年12月24日通知原告明确表示终止合同，原告应行使相应措施防止损失进一步扩大，且双方约定的违约金过高，被告已经支付的年租金中2019年12月25日至2020年6月15日的租金部分完全足够弥补其损失；2.被告目前并未占用租赁场地及房屋，原告对租赁场地和房屋拥有完全的使用权和出租权，被告无需支付延期交付的费用，事实上被告多次要求撤离场地原告均以各种理由予以阻止，导致目前未能完全撤离的原因是原告方自行引起的。综上，请求驳回原告诉讼请求。为查看实际情况和查明事实，本院到案涉现场实地勘察。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年5月29日签订《房屋、场地租赁合同》一份，双方约定原告将位于扬州市江都区场地（实际租用场地内道路、土地面积约3300平方米，共用道路面积约2500平方米，房屋、简易房屋面积约200平方米，详见《房屋、场地租赁合同》附件1）出租给被告，租赁期限从2019年6月16日起至2029年6月15日止。合同签订后，被告委托案外人杨春晖支付房屋、场地租金20万元及押金1万元给原告。2019年12月24日，被告向原告发出《解除租赁合同通知函》，提出解除租赁合同。原告于2020年2月26日向被告出具《回复函》，同意解除合同并要求被告将场地恢复原样，及时搬离租赁场地，且支付相当于六个月租金（10万元）的提前解约违约金。2020年6月14日，案外人石伟至案涉租赁场地欲拖走放置在场地内的钢结构材料，原告因石伟无相关身份证明手续且未收到被告处置钢结构材料的信息，拒绝其拖货而发生纠纷，后石伟报警。民警告知石伟联系被告负责人与原告进一步沟通后，再行处理该钢结构材料，石伟予以认可。2020年6月15日，原告向被告发出《催告函》一份，表明同意被告即时撤场，但被告需平整、修复场地，拖走相应物品，交付租赁物，并支付违约金10万元。否则，被告需承担因逾期交付场地产生的租金损失。2020年8月6日，被告已派员拖走散落在案涉场地的钢构件材料。另查明，案涉租赁场地原告已于2015年取得国有土地使用证[产权证号：江国用（2015）第4862号，用途：工业仓储用地]，案涉租赁房屋无相关产权手续。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《房屋、场地租赁合同》、《解除租赁合同通知函》、《回复函》、《催告函》以及本院调取的证据、勘验现场照片等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案《房屋、场地租赁合同》系房屋、土地概括性租赁合同，租赁内容既互为整体，又相互独立，一方面，出租的房屋尚未取得合法的产权手续，房屋租赁部分应属无效；另一方面，《合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉租赁标的物主要系场地，出租的土地具备相关合法产权手续，且系双方当事人真实意思表示，场地租赁部分应属有效。因此，就本案情况看，原、被告订立的《房屋、场地租赁合同》为部分有效、部分无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为出租方对出租标的物负有瑕疵担保责任，应确保出租房屋的合法性、适租性；被告作为承租方对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，基于被告租赁用途为车辆检测，被告明知或应知合同无效情形仍然承租房屋，且疏于对房屋属性及相应权证进行核查，难辞其咎。本案中，原、被告双方均未主动尽责，显然对《房屋、场地租赁合同》中房屋租赁的部分无效存在同等过错，应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告立即向原告腾让、交付所租房屋及场地并恢复原样的问题。本院认为，《房屋、场地租赁合同》中房屋租赁部分无效后，被告负有返还承租房屋的义务，而对于场地租赁部分，因该合同明确约定合同终止后被告应予以撤出，且场地租赁部分双方均同意合同解除，截至本院2020年8月4日勘验现场，案涉场地尚散落有被告的钢结构材料、部分简易用房钥匙尚未交接，故对原告要求被告立即向原告腾让、交付所租房屋及场地的诉求，本院依法予以支持。根据本院于2020年8月18日与原告所作的笔录及原告提交的原、被告双方于2020年8月25日签订的《租赁场地、简易用房清场撤离移交事宜》，被告已派员拖走散落在案涉场地的钢构件材料，且案涉房屋、场地被告已移交原告，该项义务被告现已实际履行完毕。至于原告要求被告恢复原样的诉讼请求，本院认为，原告未能提供证据以证明案涉房屋、场地出租前的具体状况，且《房屋、场地租赁合同》亦未明确约定双方合同终止后采取原样交付还是现状交付，故该项诉求本院不予支持。关于原告要求被告按17500元/月租金标准向原告支付自2020年6月16日起至交付场地之日止房屋、场地占用费的问题。本案中，2020年6月14日案外人石伟曾至案涉租赁场地欲拖走放置在场地内的钢结构材料，双方产生纠纷导致出警，因石伟无任何身份证明和授权手续，导致当日交付不能的责任应归于被告。本案《房屋、场地租赁合同》中房屋租赁部分虽属无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告主张其腾让时间为提出合同解除的时间，但其并未提交证据证明其已搬离房屋、场地并将其正式交还，故被告应承担举证不能的不利后果。原、被告双方虽于2020年8月25日签订《租赁场地、简易房屋清场撤离移交事宜》，办理了书面交接手续，但根据现场勘察情况分析，被告实际向原告交付案涉场地、房屋的时间应以其最终拖走场地上的钢构件材料的日期为准，即2020年8月6日。据此，被告应按17500元/月租金标准向原告支付自2020年6月16日起至实际交付之日即2020年8月6日止的房屋、场地占用费30333元（17500/30×52）。关于原告要求被告向原告支付提前终止合同违约金10万元的的问题。本院认为，本案中，原、被告双方明确约定若被告提出提前终止合同，被告应支付违约金（相当于六个月的租金）即10万元，已交租金、保证金不退。《房屋、场地租赁合同》房屋租赁部分认定无效后，不再涉及违约的问题，但场地租赁部分有效，有关约定违约金的相关条款仍然适用，故对被告提出的违约责任条款无效的答辩意见本院不予采信。违约金以实际损失为基础兼具补偿性和惩罚性，被告认为双方约定的违约金数额较高，要求调整违约金，本院认为，结合本案原告已收取被告押金和一年租金，兼顾案涉十年长期合同被告履行期限过短、原告重新招租的周转期损失、租金收益等预期利益不可避免丧失、双方当事人各自过错等综合因素，依照公平和诚实信用原则，酌定将违约金数额调减为3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告泰州某某交通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏某某物资有限公司腾让、交付所租房屋及场地（已履行完毕）；二、被告泰州某某交通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋、场地占用费30333元；三、被告泰州某某交通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金3万元；四、驳回原告江苏某某物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1150元、保全费1270元，合计2420元，由原告江苏某某物资有限公司负担960元，被告泰州某某交通科技有限公司负担1460元。被告应负担的部分已由原告垫付，被告在履行上述给付事项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年八月二十七日法官助理  田鲁敏书 记 员  黄培雨