广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初286号 原告：沈北，男，京族，1987年3月21日出生，户籍所在地防城港市港口区，现住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：温燕飞，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙星安，广西万益（防城港）律师事务所实习律师。 被告：朱广进，男，汉族，1965年1月8日出生，住广西博白县。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雨青，广西精一律师事务所实习律师。 被告：朱海峰，男，汉族，1968年6月26日出生，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：吕春，广西维冠律师事务所律师。 第三人：钟和森，男，汉族，1984年9月29日出生，户籍所在地广西合浦县，现住防城港市港口区。 原告沈北与被告朱广进、朱海峰、第三人钟和森案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈北的委托诉讼代理人温燕飞、蒙星安，被告朱广进的委托诉讼代理人黄淑宾、邓雨青，被告朱海峰的委托诉讼代理人吕春，第三人钟和森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈北向本院提出诉讼请求：1.确认沈北与朱海峰于2006年7月3日签订的《国有土地使用权转让协议》（以下简称《转让协议》）合法有效；2.确认沈北与朱海峰于2006年7月3日签订的《转让协议》项下位于港口区宅基地的国有土地使用权[当时土地使用权证：港区国用（1996）第057号，现不动产证号：桂（2017)防城港市不动产权第0008573号]归沈北所有；3.立即停止对沈北购买的位于港口区宅基地[当时土地使用权证：港区国用（1996）第057号，现不动产证号：桂（2017)防城港市不动产权第0008573号]的强制执行，并解除对上述宅基地的查封。事实和理由：2019年8月5日，沈北对法院查封朱海峰名下位于港口区宅基地[当时土地使用权证：港区国用（1996）第057号，现不动产证号：桂（2017)防城港市不动产权第0008573号]提出书面异议，请求撤销该查封行为。防城港市港口区人民法院（以下简称港口法院）于2019年11月20日作出（2019)桂0602执异8号执行裁定书，裁定驳回沈北的异议请求，告知沈北可在15日内向人民法院提起诉讼，故沈北依法提起执行异议之诉。2006年7月3日，沈北与朱海峰签订了《转让协议》，约定朱海峰将案涉地块转让给沈北，转让价格为5.2万元。沈北于签订协议当日向朱海峰一次性付清转让款，同时宅基地交给沈北使用。《转让协议》中明确约定朱海峰协助沈北办理过户手续。由于土地部门规定宅基地交易需要建一层房屋方可办理过户，而开工建设的前提是必须先办理《建设用地规划许可证》等相关手续方可建房。但当时朱海峰所持的是旧版土地证[港区国用（1996）第057号]，按照国家政策必须先办理《建设用地规划许可证》，并凭《建设用地规划许可证》才能办理土地使用权证或者更换土地使用权证，然后才能申请办理《建设用地规划许可证》并开工建设。因此，在《转让协议》签订后，沈北先去办理《建设用地规划许可证》，但在办理过程中，出现土地部门和规划部门之间存在坐标差异，涉案宅基地范围的坐标偏差需要重新调整，土地部门和规划部门之间的坐标必须吻合，导致涉案宅基地长时间无法办理用地规划，直到2014年才能办理用地规划手续，于是沈北于2014年第一次办理了建设用地规划许可证,并凭2014年第一次办理的建设用地规划许可证去申请更换土地使用权证，但由于政府各部门的原因，一直未能更换土地使用权证。与此同时，2014年第一次办理的《建设用地规划许可证》已经到期，只能重新申请办理新的《建设用地规划许可证》。此后一直拖到2017年8月，沈北才能重新办妥用地规划手续，并由规划部门于2017年8月1曰向沈北重新颁发了地字第450602201700173《建设用地规划许可证》。沈北领取了《建设用地规划许可证》后，立即着手办理土地使用权证更换手续，并由防城港市不动产登记局于2017年10月29日颁发了桂（2017)防城港市不动产权第0008573号《不动产权证书》给沈北。上述手续的办理及缴费，都是沈北一方单独操作，且领取相关证件也是由相关部门通知沈北去领取。在办好《建设用地规划许可证》及换领新的土地证（不动产权证）后，沈北就着手联系、催促朱海峰协助办理《建设用地规划许可证》以便建设一层房屋后办理过户手续。而办理《建设用地规划许可证》必须要朱海峰本人申请方可进行，可是朱海峰来去无踪，很难联系上，更难见上一面。为了办证需要，2018年7月12日，沈北到土地部门开具涉案宅基地有无查封抵押相关证明时，涉案宅基地并没有发生权利变化。鉴于难以找到朱海峰本人，办理上述证件又不是一两天就能办好的，沈北即着手向公证处提交有关材料，并多方努力联系朱海峰，直到2019年1月28日临近春节时才找到朱海峰，最终一起到防城港市公证处进行公证，由朱海峰夫妻两人授权沈北办理涉案宅基地的有关证件及其他一切手续。因为客观原因涉案宅基地一直未能办理过户手续，在此过程中，沈北于2017年6月14日将涉案宅基地出租给钟和森使用，租赁期限三年，每年租金为6000元。钟和森于签订协议当日支付了两年的租金。因为涉案宅基地的土地证仍然是登记在朱海峰的名下，开通水电等须以朱海峰的名义才能开通，因此租赁协议仍然以朱海峰的名义签订，但实际上签名、收取租金都是沈北进行，朱海峰从未参与。在签订租赁协议时，因白话中“新”与“森”同音，在打印时就误写为“新”，为了方便，双方当时就没有重新打印，而是将错就错，以“钟和新”的名义签订了租赁协议。2018年7月30日，港口区法院依据（2018)桂0602执265号执行裁定书，查封涉案宅基地的国有土地使用权。2019年7月，沈北去找钟和森收取第三年租金时，钟和森告知沈北法院前来现场拍照等情况，于是沈北赶紧到不动产登记部门查询，得知法院已经查封涉案宅基地，沈北马上于2019年8月5日写了书面的《执行异议申请书》，于2019年10月交到法院，提出执行异议，但被法院裁定驳回。综上，沈北与朱海峰签订的《转让协议》合法有效，沈北已经支付全部转让款项且已经实际占有使用协议项下土地，对办理过户不存在过错，并已将协议项下土地出租给第三人使用，依法享有物权期待权；朱广进申请查封涉案宅基地错误，且朱广进对朱海峰享有的是金钱债权，而沈北对朱海峰享有的是物权期待权，根据相关法律规定及法律原理，物权请求权优先于债权请求权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持沈北的诉讼请求。 被告朱广进辩称，一、其对钟和森的主体资格有异议，现有证据无法证明钟和森与本案有利害关系，不属于民事诉讼法规定的第三人。二、《转让协议》效力无法认定，协议合法有效的前提条件是双方的意思表示真实，朱海峰本人从未出庭认可合同内容，无法查明合同是否为朱海峰本人签署或是沈北自行制作，无法查明合同内容是否为朱海峰的真实意思表示，所以合同是否成立无法进行认定。三、案涉地块使用权归沈北所有不符合物权法的规定，物权法规定不动产登记为物权变动的依据，现案涉土地登记在朱海峰名下，所以土地使用权人仍为朱海峰。四、沈北请求停止执行并解除查封没有事实和法律依据，理由：沈北与朱海峰是否签订合同、是否交付转让款无事实依据；法律规定办证主体是土地证权利人即朱海峰，沈北在没有朱海峰授权的情况下无法代理朱海峰到行政部门办理任何手续，且沈北未能提供其在2006年至2019年期间朱海峰委托其办理相关手续的《授权委托书》；沈北称长年找不到朱海峰，但土地被查封后却能找到朱海峰以及其妻子办理公证委托，沈北该理由过于牵强，且不符合事实；沈北没有对案涉土地实际占有使用，其称将案涉地块出租给钟和森无事实依据，租赁协议签字的人是钟和新而不是钟和森，即使沈北主张是打字错误，但钟和森签名时还签错自己的名字则极不符合常理，更何况笔误可以手写更正，而且沈北在2019年8月5日提交的《执行异议申请书》中明确承租人是钟和新而不是钟和森，且协议书中未写明承租人的身份号码或附上身份证复印件，亦不符合交易习惯，无法证实“钟和森”就是“钟和新”，沈北也无证据证明其收取租金和水电费的事实。五、假设沈北购买土地是事实，也是由于沈北的原因未能及时办理过户。首先，沈北怠于行使权利，不积极办理过户登记手续，根据港口区自然资源局出具的说明，案涉地块在2013年底就可以办理变更登记手续了，但直至2017年10月29日才申请换发不动产权证，而且取得不动产权证后也没有进一步去办理过户登记手续。其次，公证的授权委托书中明确案涉地块为朱海峰夫妻共同财产，说明沈北对案涉地块地为夫妻共同财产是知情的，而沈北仅与朱海峰一人签订《转让协议》是无法办理过户登记的，所以未及时办理过户是由于沈北的原因造成的。综上，《转让协议》与《收据》是否真实证据不足，沈北也未能举证证明其占有和使用案涉地块，假设交易属实，也因为沈北的原因未能及时办理过户登记，因此，沈北不享有排除执行的权利，应驳回沈北的诉讼请求。 被告朱海峰辩称，案涉宅基地确实是朱海峰本人转让给沈北的，然后朱海峰将《转让协议》签字交给沈北，转让和过户手续都是由沈北去办理的，朱海峰本人不再去理这件事了。出租给谁朱海峰也不知道，过了很长一段时间，沈北才叫朱海峰去办理转让过户手续，朱海峰才知道土地还没有办得过户。朱海峰对沈北的诉讼请求没有异议。 第三人钟和森陈述称，其对沈北的诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即沈北提交的证据1至证据4各方当事人的身份信息、证据5（2019）桂0602执异8号执行裁定书、证据12《公证书》、证据13《关于渔洲坪土地管理情况及朱海峰办证情况的说明》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对沈北提交的证据6《转让协议》、证据7《收据》，因朱海峰与沈北作为协议双方当事人对协议的签订及收取土地转让款无异议，该两份证据真实、合法且与本案有直接关联，应予采纳作为定案的参考依据；对证据8防城港市城市规划综合技术服务中心收费通知单、城市规划综合服务费发票、证据10防城港市国土资源勘测规划院收费通知单、发票、现金缴费单、《建设用地规划许可证》、证据11《不动产权证书》、《国有土地使用权证》，以上证据真实、合法且与本案有直接关联，应予采纳作为定案的参考依据；对证据9《宅基地出租协议书》，该协议系沈北在无朱海峰的任何授权的情况下以朱海峰的名义签订，且其中承租人的名字与第三人钟和森存在较大差异，该协议的真实性无法确定，应不予采纳；证据14朱海峰涉及诉讼的民事判决书，该证据与本案诉争事实无关，应不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月3日，朱海峰为甲方与沈北为乙方签订一份《转让协议》，约定朱海峰将位于港口区国有土地使用权转让给沈北，面积为80平方米，土地证号为港区国用（1996）第0**，转让价格为5.2万元，首期款在协议书签订当日一次性支付，甲方在收到乙方5.2万元后将土地相关证书交给乙方；协议签订后，甲方有义务协助乙方办理有关过户手续，过户所产生的税费由乙方承担；乙方付清土地转让款给甲方后，该宗土地的权益归乙方享有，如果在过户期间产生的收益均归乙方处置，与甲方无关；乙方以甲方的名义办理房屋报建手续，所需费用由乙方承担，如交易不成，该费用由乙方到相关部门申请退款，与甲方无关；甲方以宅基地“三通一平”现状条件转让使用权，并保证所转让的土地使用权权属清楚并拥有完整、合法的产权，如因甲方原因造成乙方的损失，甲方负责相应责任；协议签订后，乙方不得以任何理由拒买或故意压低价格，如因乙方拒买或故意压低价格而导致合同不能履行，则视为乙方违约；如乙方不能在合同约定的时间内将土地转让款支付给甲方，亦视为乙方违约，乙方有权收回土地使用权，乙方必须按成交价格的20%支付违约金给甲方；本协议一式三份，经甲、乙双方签订即时生效。同日，朱海峰向沈北出具一张《收据》，载明：“今收到沈北交来渔洲坪第一小区A143号宅居地[港区国用（1996）第057号]土地款伍万贰仟元整（¥52000.00元）”。 2014年4月9日，沈北代朱海峰向防城港市城市规划综合技术服务中心缴纳城市规划综合服务费207元。2017年9月4日，沈北代朱海峰向向防城港市城市规划综合技术服务中心缴纳城市规划综合服务费100元。2017年10月11日，沈北代朱海峰向防城港市国土资源勘测规划院缴纳制图、出图费200元。 2017年8月1日，防城港市住房和城乡建设委员会就案涉地块向朱海峰颁发地字第450602201700173号《建设用地规划许可证》。 2017年10月29日，防城港市不动产登记局就案涉土地颁发桂（2017）防城港市不动产权第0008573号《不动产权证书》，土地权利人为朱海峰单独所有，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，土地用途为城镇住宅用地，面积为80平方米，使用期限为1995年10月31日起2065年10月30日止，原国有土地使用证号为港区国用（1996）字第057号。 2019年1月28日，防城港市公证处根据朱海峰、陈海燕的委托出具（2019）桂防港证字第420号《公证书》，对朱海峰、陈海燕作为委托人与沈北作为受托人就案涉土地签订的《委托书》进行公证，具体代理权限及事项为：一、代为到不动产登记局或相关部门查询、开具、领取上述土地使用权户籍关系核查情况及相关证明；二、代为到不动产登记局或房地产相关管理部门办理更换、领取国有土地使用证或不动产权证书；三、到各相关单位（或部门）代办上述土地使用权的变更、办理变更建设用地规划许可证及其一切报建（含房屋）手续，包括提交、办理、领取房屋权属登记申请表、身份证件、国有土地使用证（或不动产权证书）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收材料、房产测绘报告（由有资质的房产测绘机构出具）、白蚁防治凭证；四、代为出售上述房地产并签署转让合同，代为到防城港市不动产局办理不动产转移登记、签署问询笔录等相关材料，到不动产的登记局或房地产管理部门代办上述房地产过户的一切手续、签署、领取相关文件及证件（包括但不限于网签、网备案、免资金监管协议、查档、测绘、不动产权证书）以及水、电、天然气、物业管理、有线（数字）电视等有关过户手续，过户到受让人名下；五、到不动产登记局或房地产管理部门、税务管理部门办理上述房地产纳税及其他费用申报、申请减免及缴纳、退税的相关手续；六、如上述房地产出现无法进行交易的其他情形，代办撤件的一切相关手续；七、办理、签署与上述事项有关的法律文件及与转让上述房地产给受让人的一切未尽的合法手续；受托人在办理委托事项时所为的一切行为以及所签署的相关文件，委托人均予以承认，由此而产生的一切法律后果亦由委托人承担；委托期限从即日起至2022年1月28日止；受托人有转委托权。 2019年11月6日，防城港市港口区自然资源局出具一份《关于渔洲城土地管理情况及朱海峰办证情况的说明》，载明：“朱海峰所持《不动产权证》[桂（2017）防城港市不动产权第0008573号]项下用地位于港口区。渔洲城由港口区房地产公司于1993年起开始开发。自开发之后至2007年底期间，在渔洲城内购买由土地的部分权利人先后办理了《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》，因在‘两证’办理过程中，发现由于当时测绘技术问题，存在总平规划道路与实地建设道路坐标偏差，造成《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》所登记的坐标位置与实地建房位置不相符的问题，该问题的出现曾在较长的时间段内影响了渔洲城有关用地的办理工作。为切实保护土地权利人的合法权益，正确处理好历史遗留问题，原防城港市国土资源局港口区分局与防城港市住房和城乡建设委员会港口管理办于2013年12月13日联合发布《公告》，请2007年之前（含2007年）取得渔洲城A区、B区、C区、R区内土地使用证的单位和个人自该《公告》发布之日起3个月持有效证件向原防城港市国土资源局港口区分局申请办理坐标修正工作。朱海峰以上宗地于1996年2月12日办理《国有土地使用证》[港区国用(1996）字第057号]，然后于2017年10月29日申请换发《不动产权证》[桂（2017）防城港市不动产权第0008573号]。” 2019年11月20日，本院就沈北对本院查封朱海峰名下位于防城港市港口区渔洲城地产[不动产证号：桂（2017）防城港市不动产权第0008573号]提出异议并请求撤销该查封行为作出（2019）桂0602执异8号民事裁定书，裁定驳回沈北的异议申请。 另查明，案涉土地系朱海峰通过转让方式从港口区房地产公司取得土地使用权，转让地价为每平方米150元。 再查明，2018年7月30日，本院依据（2018）桂0602执265号执行裁定书查封案涉土地。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案外人执行异议之诉的审查范围包括案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及确认案外人是否享有对执行标的的真实权属。 关于沈北主张确认其与朱海峰签订的《转让协议》合法有效以及确认案涉国有土地使用权归其所有的问题。需要说明的是，沈北及朱海峰称案涉土地系宅基地，但根据案涉土地的不动产权证书包括《国有土地使用证》[港区国用(1996）字第057号]以及换发后的《不动产权证书》[桂（2017）防城港市不动产权第0008573号]，均未体现案涉土地的性质为宅基地，土地用途显示为“住宅”或“城镇住宅用地”，故应根据案涉土地不动产权证上所载明的用途进行认定。朱广进辩称朱海峰未出庭对《转让协议》及已实际收到沈北支付的土地转让款予以确认真实性，但朱海峰委托的诉讼代理人当庭对上述事实予以确认，应视为朱海峰本人的认可，故本院对签订《转让协议》以及实际支付土地转让款5.2万元的事实予以确认。至于案涉土地是朱海峰单独所有还是夫妻共同财产的问题，由于签订《转让协议》的时间为2006年，彼时《国有土地使用证》上载明的权利人为朱海峰一人，故朱海峰作为对案涉地块的唯一使用权人与沈北签订《转让协议》也合法合规。因此，沈北与朱海峰对《转让协议》的真实性无异议，且协议的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于沈北主张确认案涉国有土地使用权归其所有的问题，依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。”由于案涉土地尚未办理过户登记至沈北名下，沈北的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于沈北主张立即停止对案涉土地的强制执行并解除对案涉土地的查封的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”判断沈北对案涉土地是否享有足以排除执行的实体权利，应依照上述规定审查。经查，自沈北与朱海峰于2006年7月3日签订案涉土地的《转让协议》并支付相应转让价款至本院于2018年7月30日依据执行裁定书查封案涉土地近十二年期间未办理土地过户登记手续，期间案涉土地的权属登记明晰，且无证据证明案涉土地存在其他可阻却、拖延沈北与朱海峰在十二年期间仍无法办理过户登记的情形发生，故沈北作为买受人对在如此较长跨度的时间内未能办理过户登记存在过错，不符合上述规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况。此外，沈北以一份无法确认真实性的《协议书》尚不能证明其合法占有案涉土地，根据举证责任分配原则，沈北应对其合法占有案涉地块承担举证不能的不利后果。综上，对沈北的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、原告沈北与被告朱海峰于2006年7月3日签订的《国有土地使用权转让协议》合法有效； 二、驳回原告沈北其他的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告沈北负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费300元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  林培进 人民陪审员  范月霞 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （2）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。