辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0792民初1086号 原告：尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司，住所地锦州市太和区南广路101-2号。 法定代表人：孔凡河，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周一，辽宁律桥律师事务所律师。 被告：锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司，住所地锦州市太和区南广路101-1号。 法定代表人：程日奇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗艳艳，河北正晨律师事务所律师。 原告尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司与被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人周一、被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人宗艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告给付拖欠的2020年4月1日至6月30日的房屋租金50000元；2、判决被告向原告支付违约金3975元（2020年4月1日至2020年7月15日），自2020年7月16日起每日向原告支付违约金37.50元，直至拖欠的房屋租金支付完毕之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“原告将位于辽宁省锦州市太和区南广路101-2号房屋及占用范围内的土地出租给被告使用，租赁房屋建筑面积共1200平方米，被告亦同意承租该房屋及土地。房屋租赁期为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止。租赁期间，前八年每月租金人民币25000元，年租金人民币300000元。租金支付采用“先付后用”的原则，按季度支付，被告在每季末支付下一季度租金”。《房屋租赁合同》中还约定：“如被告未按约定支付租金，每逾期一日，则被告需按当期应付租金总额的万分之五支付日违约金”。《房屋租赁合同书》签订后，原告按约定将房屋及占用范围内的土地交付给被告使用至今，被告亦接收房屋占用范围内的土地正常使用。按照合同约定，2020年第二季度即2020年4月1日至6月30日被告应预先支付租金总额为75000元，然而被告仅向原告支付租金25000元，其余50000元租金至今未支付。原告认为，原告已履行了自己的全部合同义务，被告也应按合同约定履行全部义务，将季度租金一次性全部支付给原告，但被告拖欠季度租金的行为己违反合同约定。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告权益。 锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司辩称：被告租赁原告房屋情况属实，尚欠租金数额没有异议。因受新冠病毒××疫情影响，导致被告经营状况极差，入不敷出濒临闭店，无力支付房租。受新冠病毒疫情影响，被告自2020年1月24日闭店，到3月10日复工。2至3月份疫情仍十分严峻，群众都在居家隔离，店面没有顾客，被告营业额骤减，受疫情影响，被告经营状况严重恶化，被告无力负担人员工资、房租等运营费用，濒临闭店。因被告无法支付租金系因为不可抗力引起，故不应因此承担违约责任。在被告没有营业收入的情况下，继续按原租赁合同支付租金对被告明显不公平，故请求原告能够减免两个月租金，请求人民法院根据此不可抗力的情形，根据合同法以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，变更合同义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司提供的房屋租赁合同、发票、快递单、网上公示信息、官网宣传截图、民事判决书及庭审笔录组织质证并进行审查，上述证据形式合法，内容相关关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司（甲方、出租方）与被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方承租乙方位于辽宁省锦州市太和区南广路101-2号房屋，租赁房屋建筑面积1200平方米，乙方租赁该房屋仅作为沃尔沃汽车销售4S点使用。租赁期为15年，起租日为2016年5月1日至2031年4月30日届满。租金及支付方式约定为，租赁期内，该房屋前八年按人民币25000元/月，即300000元/年为基数给付租金（租金含税费），八年后即自2024年5月1日起月租金递增至37500元，年租金为450000元。上述房屋租金为含税费金额，双方约定由甲方承担开具房屋租赁发票的相关税费。本合同采用“先付后用”的原则，按季度支付，由出租方每季末20号前提供租赁发票，承租方在收到发票后每季末25号前支付下一季度租金。如承租方未按上述约定执行，逾期支付的，每逾期一日，则承租方需按当期应付租金总额的万分之五支付日违约金。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同尾部甲方处加盖有尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司印章，乙方处加盖有锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司印章。上述合同签订后，双方依约履行各自义务。被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司依约足额交纳房租租金至2020年第一季度，2020年第二季度即2020年4月1日至6月30日的租金仅交纳了25000元。原告于2020年3月25日出具总金额为75000元的辽宁增值税专用发票，并将该发票邮寄至被告，邮寄运单显示该邮件于2020年3月26日签收。庭审中，被告认可收到了上述发票。现案涉房屋由被告使用，被告尚欠原告第二季度租金50000元。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。上述协议签订后，原告依约向被告移交了房屋，被告应依约向原告支付租金，但其未能依约足额向原告支付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。关于被告抗辩因遇不可抗力，请求减免二个月租金的意见，因庭审中被告陈述，其公司自2020年3月10日已复工，且其第一季度的租金已经依约如数支付，现其抗辩减免第二季度的二个月租金没有事实依据，且双方签订的租赁合同中没有关于由于不可抗力导致租金免除或扣除租金的约定，同时在原告明确不同意减免租金的情况下，双方仍应依据租赁合同履行各自权利义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告应向原告支付其欠付的2020年第二季度的剩余房屋租金50000元。关于原告主张的违约金一节，因被告逾期支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。原告主张被告以欠付当期租金金额为基数，按照每日37.50元的标准支付自2020年4月1日起至款项支付完毕之日止的违约金，被告抗辩违约金标准过高。综合考虑双方合同的履行情况、被告逾期付款的过错及原告的损失情况，对被告抗辩的违约金标准过高的意见，本院予以采纳。综合上述情况，本院酌定被告以欠付租金50000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金。因双方约定租金的付款时间为承租方在收到发票后每季末25号前支付下一季度租金，现原告主张自2020年4月1日起计算违约金至租金付清之日止，符合合同约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司2020年4月1日至6月30日期间欠付的剩余房屋租金50000元； 二、被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司向原告尊荣亿方集团锦州汽车销售服务有限公司支付逾期付款的违约金，违约金计算标准以50000元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，由被告锦州尊荣富沃汽车销售服务有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  李丽辉 人民陪审员  杨 璐 人民陪审员  赵 佳 二〇二〇年八月十八日 法官助理贾雪 书记员裴晶晶