民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初10093号 原告（反诉被告）：重庆海兰云天物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路****,统一社会信用代码91500107750098078Q。 法定代表人:伍顺文,职务董事长。 委托诉讼代理人：何双凤，系该公司员工。 被告（反诉原告）:梁耀，男，汉族，1951年8月20日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。 原告重庆海兰云天物业管理有限公司（反诉被告，以下简称“原告”）与被告梁耀（反诉原告，以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆海兰云天物业管理有限公司的委托诉讼代理人何双凤，被告梁耀及其委托诉讼代理人秦大东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆海兰云天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至2020年3月31日的物业管理费共计11101.5元、2018年3月1日至2020年2月29日的公摊电费共计306.36元，共计11407.86元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年6月，原告与重庆力扬物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定服务费收费标准，被告为重庆市九龙坡区金凤镇C组团×××栋业主，现已接房并接受、认可原告的物业管理服务。原告一直依约履行合同，但被告自2019年1月起拖欠物业管理费至2020年3月31日，原告多次催收，被告拒不支付，原告故起诉至法院。 被告梁耀答辩称：1、原告没有对整个小区的建筑房屋共用部位及共用设备设施进行维护养护和管理，没有协助公安机关以监控、巡视、门岗执勤的方式履行安全保卫工作，也没有做到24小时值班和巡逻，更没有对来访人员进行会客登记，由此小区的秩序维持、安全监控、巡视、门岗执勤均没有按照合同的约定履行，并且导致被告在2019年3月30日被盗，且被盗后公安机关在侦查的时候连小区的安全监控视频资料都无法提供，原告违反了物业管理条例、重庆市物业管理规定及前期物业合同，严重失职，被告有权拒付物业服务费用；2、针对原告的诉讼请求，要求原告明确物业服务费的收费标准及公摊电费的形成相关情况，原告应当举示证据支持其诉讼请求，原告的证据不能证明原告履行了法定或者约定的物业服务，无权要求被告支付物业服务费和公摊电费；3、小区管理杂乱无章，管理严重混乱，小区10年来未召开一次业主大会，直到2020年7月12日在部分业主的强烈要求下才召开的第一次业主大会，物业协议和小区公约早以失效，原告要求被告缴费无依据；4、小区的公共资源严重被侵占，小区占地131亩，消防通道、人行步道都是一条路，其余无任何活动空间，属于物业管理的范畴，业主公约有约定，房屋拆了再建，绿化资源被侵占，该修剪的树枝没有修剪，不该砍的树木被砍，严重破坏小区的环境；5、小区其他业主违法施工、违章搭建，原告没有在施工过程中依法制止，导致违法建筑现在仍存在，对小区道路造成安全隐患，被告的房屋多次开裂，被告曾多次到政府反映该情况；6、小区里面人畜混乱，有养鸡养鸭的，也有种农作物的，导致空气乌烟瘴气，白蚂蚁问题严重，被告家中木门被凿空，原告应该打药治理；7、被告从2017年签订的物业合同约定的管理费是每月2.5元/平方米，原告为什么涨到了每月3.5元/平方米，原告有涉嫌贪污大修基金的嫌疑，使用大修基金应有至少超过三分之二的业主同意，且使用了多少业主应该知情，小区的容积率是多少业主并不知道。 本案审理期间，被告梁耀向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告丢失物品的损失10万元；2、本案的反诉费用由原告负担。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区金凤镇“海兰云天”C组团×××栋房屋使用人，原告系前述房屋的物业管理公司。因原告物管服务不到位且没有对小区配套设施进行维修、养护和管理，导致被告放置于房屋内的价值10万余元的财物在2019年3月30日凌晨被盗窃。案发后被告立即通知原告并报警，该案虽已侦破，但被告的损失财物无法追回。因原告没有及时对小区安全隐患进行排查及妥善处置，也没有按照约定提供物业服务，没有履行合同义务，对盗窃事件的发生存在过错，应当承担赔偿责任。 针对被告梁耀的反诉，原告重庆海兰云天物业管理有限公司辩称：原告提出的反诉与本案无关，原告不应当支付。 本院经审理查明：2013年6月28日，原告与重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》，约定重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会续聘原告为重庆市九龙坡区金凤镇海兰云天四期工程C区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业管理服务费为每月3.50元/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳物业服务费用的义务；《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》第十一条约定，本合同期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。到期后双方未在续签，但原告一直为被告小区提供物业服务至今。 被告是重庆市九龙坡区金凤镇×××号房屋的业主，该房屋建筑面积为211.47平方米，该小区物业类型均为独栋别墅。原告主张的物业费欠费区间为2019年1月至2020年3月，公摊电费为2018年3月至2020年2月，被告对欠费时段没有异议。 庭审中，原告陈述公摊电费为据实分摊，被告对该事实认可。原告举示了公摊费公示记录、催费通知单，证明原告对公摊费用进行了公示，及对被告拖欠的物业费进行了催收。被告对证据的真实性和证明内容没有异议，但认为原告的服务与收费标准不匹配，被告不应按该标准支付费用。原告还举示了图片、山体安全隐患报告，拟证明原告履行了物业职责和义务。被告对证据的真实性无异议，但认为物业服务的职责是多方面的，原告举示的证据不能达到证明目的。 庭审中，被告举示了报案回执、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书，拟证明被告家中被盗，原告没有尽到安全管理义务，存在过错，被告的损失为10万余元。原告对报案回执、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书的真实性无异议，但认为被告家中被盗属于刑事案件，与原告无关。报案回执载明：报警人梁耀于2019年3月30日15时许发现自己位于金凤镇×××栋的房内被盗，……，经初步清点，被盗劳力士手表一只，价值约5万元，现金约2500元，各种外币（港币，新加坡币，美元，泰国币）价值约4000元人民币，拟立为刑事案件。重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书载明公诉机关指控，2019年3月30日凌晨，被告人欧明忠、曾祥意翻窗进入本市九龙坡区金凤镇某路×××栋被害人梁某家中，盗走五粮液白酒1箱（6瓶）、手表1块，现金1000元和若干外币等物品，后将五粮液白酒销赃获款3000元，外币兑换获款1800元。被告人欧明忠、贺军、曾祥意对指控的事实、罪名及量刑建议均无异议且签字具结，在开庭审理过程中亦无异议。判决第四项责令被告人欧明忠、曾祥意于判决生效之日起30日内共同退赔被害人梁某经济损失人民币5800元。 被告陈述其被告损失为10万余元，包含劳力士手表7万元，外币2万元，五粮液酒6000元，现金2500元，以及无法估价的首饰，系原告没有按照物业服务合同约定造成了侵权的事实。 被告还举示了业主手册、前期物业服务协议、业主大会会议纪要，拟证明原告的物业服务不到位。被告陈述原告未依约履行安全保卫工作，小区近两年共有4起盗窃案件发生，未对小区公用设备设施进行养护和管理，也未对小区公共秩序的维护，小区道路存在安全隐患，公共绿化也不到位，原告存在重大过失。原告对证据的真实性无异议，但陈述闭路监控在2018年11月就瘫痪了，视频看不清楚，原告和业主委员会多次沟通协调要求动用大修基金维修，业主委员会是在2019年4月同意维修，现在已经修好了。业主被盗是事实，原告只知道3起，被告案件属于刑事案件，与物管无关。部分业主装修，大型车辆碾压造成道路存在安全隐患，与物业无关。 原告针对反诉举示了图片、签到记录（复印件）、岗位值班记录、车辆进出记录表，拟证明被告失窃是属于刑事案件，与物业无关。被告对图片的真实性不予认可，认为是复印件。对岗位值班记录的真实性不予认可，认为是复印件，是原告单方制作，所有签名的笔迹及签到表中的字迹均系同一人。对C大门岗位值班记录表的真实性不予认可，在岗位记录中没有反映出真实的情况，工程人员进入也应该登记，2019年2月28日至2019年3月30日并没有外来人员的登记，不可能没有外来人员，在案发当时没有进行岗位值班。对车辆进出记录表的真实性不予认可，原告没有严格按照合同约定对驾驶人员的身份、联系电话及是否与业主进行对接进行核实，不能证明原告履行了义务和职责。 以上事实，有原告提供的物业服务合同、业主委员会备案材料、公摊费公示记录、催费通知单、山体安全隐患报告、图片、签到记录（复印件）、岗位值班记录、车辆进出记录表，被告提供的业主手册、前期物业服务协议、业主大会会议纪要、报案回执，以及当事人在庭审中的陈述笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为：业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告与重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订的《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述约定对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在物业服务合同签订后，及合同到期后，依约为小区提供了物业服务，业主应当根据《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》的约定交纳物业管理费，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理服务费，被告作为该小区内的业主应当按照约定履行缴费义务。 此外，对被告关于原告提供的物业服务未达到合同约定标准的主张，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告提供的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告方提出的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告缴纳物业服务费的请求，本院予以支持。原告主张物业服务费的欠费期间为2019年1月1日至2020年3月31日，被告对欠费时段无异议，本院予以确认。原告应当缴纳的物业管理费为11102.18元（3.50元/月·平方米×211.47平方米×15个月），原告仅主张11101.5元，对此本院予以尊重。 关于公摊电费，双方庭审中陈述为据实收取，被告欠付公摊电费的期间为2018年3月1日至2020年2月29日，公摊电费共计306.36元，平均每月为12.77元（306.36元÷24个月）。因被告小区物业类型均为独栋别墅，该公摊电费符合同类型相同物业的收费标准，本院予以确认。 关于被告的反诉请求。被告认为其被盗损失为10余万元，系因原告没有按照物业服务合同约定履行义务而造成了侵权的事实。本案中，重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书已经确定，被告家中被盗系由欧明忠、曾祥意造成，该判决书已经确定被告的损失为5800元，由侵权人欧明忠、曾祥意向被告进行退赔。同时，物业公司只是管理小区内的公共事务，对业主屋内的个人财物不负有保管义务。本案中，原告就其履行了安全保卫工作提供了证据予以证明。因此，被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告梁耀于本判决生效之日起十日内向原告重庆海兰云天物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费11101.5元、2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费306.36元，共计11407.86元； 二、驳回被告梁耀的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费43元，反诉案件受理费1150元，合计1193元，由被告梁耀负担（本诉案件受理费43元已由原告预交，被告梁耀应于本判决生效之日起十日内向原告重庆海兰云天物业管理有限公司支付该43元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 员 罗霄悍 二〇二〇年八月十九日 法官助理 王培霖 书 记 员 谷小玲