江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7074号原告：张娟，女，1995年11月23日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：刘莉、李英（实习），江苏中舜律师事务所律师。被告：朱文骏，男，1990年12月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邵军，江苏六典律师事务所律师。原告张娟与被告朱文骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘莉、李英、被告朱文骏及其委托代理人邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娟向本院提起诉讼请求，1、请求判令被告返还房租5403元，退还租赁保证金、水费保证金15859元；2、请求法院判令被告赔偿原告房屋装修损失65740元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月9日，原被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于昆山市长江北路X号凤凰城家园商铺X号楼X、X室一楼其中的X室房屋租赁给原告。原告向被告支付租金保证金、水费保证金15859元，2019年11月至2020年1月底3个月租金、物业费16209元。2019年10月1日，原告从被告处交接房屋，并对房屋进行装修，经营“初奢茶酒”门店。原告发现房屋漏水，多次与被告协商，漏水问题均未处理。直至2020年1月，案涉房屋漏水已严重影响原告经营，租赁合同目的已不能实现。双方租赁合同已经解除，被告应退还租金、押金，并赔偿原告装修损失。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告朱文骏辩称，一、本案系原告提前退租，属原告违约。根据合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，原告于2020年1月10日搬离涉案房屋，提前退租，双方租赁合同解除。原告搬离前从未向被告主张因涉案房屋漏水严重影响经营而退租，故应认定为原告因自身原因提前单方解除合同。原告在搬离三个月后向法院起诉称漏水严重影响经营，被告认为这与2020年1月10日退租的实际情况不符，原告不能在租赁合同解除后以漏水作为借口来推翻其单方违约解除合同的事实。因原告提前退租属于违约，被告有权没收定金15859元。另，在原告无违约行为的前提下被告同意减免一个月租金，但最终原告违约解除合同，原告支付三个月租金，实际上使用租金房屋三个多月，不存在返还原告租金5403元。二、原告主张“案涉房屋漏水已严重影响原告经营，租赁合同目的已不能实现”不成立。原告根据合同法规定的法定解除条件即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的主张解除合同，被告认为本案不符合法定解除条件：（一）、被告不存在迟延履行债务的违约行为1、本案中漏水系楼上租户造成的，被告无法自行修复，要修复必须征得楼上租户的同意。为此，被告积极主动处理，多次与物业、楼上租户沟通，并组织原告、物业、楼上租户当面协调漏水修复事宜，楼上租户也提出了修复方案，但因原告不同意，楼上租户未即刻进行修复。因漏水系第三方侵权造成，由始至终被告均积极协调漏水修复事宜，从未怠于履行义务，不存在被告迟延履行债务的违约行为。2、从各方沟通漏水修复方案，原告当时未同意，到原告退租，时间间隔较短，漏水问题本身需要一定时间处理，期间被告始终予以协调。事实上，经过被告的努力，楼上租户对漏水部位采取了一定的措施，现涉案房屋未发现漏水迹象，漏水问题已经解决可见被告始终在履行应尽义务。（二）、漏水未造成合同目的无法实现的后果。1、原告将涉案房屋隔断，前面是大厅，后面是储物间及卫生间，原告在储物间放了一张麻将桌，没有放置货物，在麻将桌上面隔了一层，据物业工作人员陈述，原告在隔层上放了张床，漏水部位就在隔层吊顶为止，面积较小，没有漏到原告货物。2、原告主要经营酒，也有少量香烟，本案中漏水面积较小，且漏水没有直接漏到原告的货物，没有造成原告直接财产损失，原告主张漏水严重影响经营不能成立，此期间原告均正常营业，完全不影响正常经营使用，故漏水未对原告经营造成严重影响。3、2020年5月28日，被告在现场发现漏水部分已经不再漏水，从漏水痕迹看，仅仅在储物间隔层的吊顶处有漏水，大厅没有漏水，从照片看，漏水不影响房屋的使用，原告主张漏水严重影响其经营不能成立。4、从熟悉原告经营的隔壁商户、朋友处了解，原告在此期间均正常经营，并没有因漏水造成停业等无法经营的情况。故被告认为，漏水影响范围极为有限，完全不影响原告的正常经营，更谈不上合同目的无法实现。综上，被告认为本案系原告违约解除租赁合同，故其主张的返还房租、返还保证金及赔偿装修损失不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原、被告双方均确认的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，原被告签订租赁合同一份，被告将长江北路X号凤凰城家园商铺X号楼X、X室一楼其中的X室房间出租给原告。同日，被告收取原告租赁保证金、水费保证金、装修保证金（免）15859元，2019年11月至2020年1月底三个月租金、物业费16209元。另查明，2019年10月10日，原告支付给被告款项32000元。再查明，2010年1月10日，原告开始搬离涉案房屋，其陈述当日把钥匙给被告。被告认为2020年1月12日拿到的钥匙。原告陈述其搬走的原因为涉案房屋存在漏水，影响其正常经营。上述事实由房屋租赁合同、收条、转账明细、公证书、微信聊天记录及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合案件事实，本案中，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。根据原被告提供的证据及庭审陈述，本院认为，被告提供的租赁物无法满足原告实际经营需要，故原告有权解除合同。根据双方陈述，本院确认双方之间合同解除的时间为2020年1月12日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，被告应将押金15859及剩余租金2853.26元返还给原告，合计18712.26元。公证费2020元由被告承担。关于装修损失，本院根据原告的申请，对涉案场所装修情况进行鉴定，但因“涉案房屋装修系原告个人设计，无装修图纸，因此对其装修内容无法计量，对其剩余价值无法鉴定”而被鉴定机构退回。本案中原告提供的证据不足以证明其装修损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告张娟与被告朱文骏之间的房屋租赁合同于2020年1月12日解除。二、被告朱文骏于本判决生效之日起十日内返还原告张娟保证金15859元、剩余租金2853.26元及公证费2020元，合计20732.26元。三、驳回原告张娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，减半收取988元，由原告负担722元，被告负担266元。原告预交的案件受理费266元，本院予以退还；被告应当负担的266元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198643600000811149113；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年八月六日书记员  邵振华