山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初1109号原告：刘洪历，男，1982年6月1日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：彭佳宁，山东雅敏律师事务所律师。被告：赵文柱，男，1964年9月13日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：李红军，山东雷泽律师事务所律师。原告刘洪历诉被告赵文柱确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，依法适用普通程序，于2020年07月02日公开开庭进行审理。原告刘洪历及其委托诉讼代理人彭佳宁、被告赵文柱及其委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签《房院转让合同》为无效合同；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月18日，原告刘洪历与被告赵文柱签订《房院转让合同》一份，约定原告将自有的位于菏泽市牡丹区卖与被告，原告刘洪历系菏泽市牡丹区北城办事处刘庄村村民，被告赵文柱不是本村村民。根据我国法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，本案被告赵文柱不是涉案房院所在地集体经济组织成员，依法无权享有该宅基地使用权。故原、被告双方买卖涉案房院的行为因违反法律、法规的禁止性规定而属无效。现原告根据《民事诉讼法》、《土地管理法》以及《合同法》相关法律规定提起诉讼诉，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，增加诉讼请求“要求被告返还涉案房屋，且同意返还购房款”。赵文柱辩称，1.涉案房院的土地是政府为了城区北部几个村庄拆迁安置而规划土地，原、被告签订的涉案房院转让合同是双方真实意思表示的民事法律行为。2016年2月18日双方在涉案房院在社区党支部书记刘俊民等九位社区干部、居民代表见证下签订了涉案合同，并于当日全额支付房款90万元。因被告急需住房，房屋买卖价格高于当时的市场价格。2.目前我国法律法规及司法解释均没有禁止私有房屋买卖应认定无效的明确规定。3.被告对涉案房屋长期、稳定的占有、使用状态是应当受到保护的重要价值利益。被告购买涉案房屋并非为了投资盈利，而是为了全家居有定所，且己经实际占有使用近五年，如果买卖合同无效，被告将再次居无定所，因此应从保护被告生活稳定的角度认定买卖合同有效。4.在当前土地升值、房价上涨、拆迁补偿的背景下，尤其是在涉案房产在政府规划区域范围内，目前正在拆迁丈量，原告不是为了居住，而是在可能获得巨大利益的诱惑下滥用诉权、恶意诉讼。因为原告才是真正的炒房投资盈利，涉案房院就是其购买邻居李春亮的土地，建房后出售给被告，利用涉案购房款继续投资。待遇到政府拆迁或房产大幅度增值的情况下，滥用诉权，以缔约过失为由利用公权力达到其唯利是图的非法目的。5.涉案房屋交付后，被告又添附了房屋一百多平方米、对房屋安装大量设施以及装饰装修。如果认定合同无效，判令原告据价赔偿，承担合同第四条约定的违约金，并返还购房款。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：涉案房院坐落于牡丹区。2002年9月16日菏泽市规划局颁发了编号（2002）鲁16-01-23《建设用地规划许可证》，载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征地划拨土地手续。本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证。用地项目为刘庄新村，用地位置为北四环以北、解放路以西，用地面积为41958.0平方米。2002年6月30日菏泽学院征收拆迁指挥部为北城办事处刘庄行政村李胡同村民李文亮出具《房地产评估结果报告》，后李文亮的房屋因师专拆迁刘庄新村第二期安置被拆迁。2003年12月24日，菏泽市规划局为李文亮颁发了（2003）鲁民16-01-5349-03号《建设工程规划许可证》，载明：建设人为李文亮，建设项目为北屋三间、东屋两间，建设位置为牡丹区北城办事处刘庄新村，建设面积为贰百贰拾平方米。2009年7月15日，李文亮与本案原告刘洪历签订《土地转让协议书》，约定李文亮将涉案刘庄新村325平方米的土地转让给本案原告刘洪历，后刘洪历依据《建设工程规划许可证》进行了建设。2016年2月18日，原告刘洪历（甲方）与被告赵文柱（乙方）签订了《房院转让合同》，约定甲方刘洪历将涉案房院以90万元价格出售给乙方赵文柱，如遇国家征收、拆迁或棚户区改造，补偿款和一切拆迁补助归乙方所有。乙方购买后完全享有该宗房屋所有权和土地所有权以及合法处分权，合同还约定了其他事项。合同有刘现良担保、刘俊民等9人见证。当日被告赵文柱将90万元房款通过银行汇至刘洪历名下。后刘洪历将涉案房院交付给赵文柱，赵文柱进行了装修并加盖了部分建筑后入住至今。2020年2月19日牡丹区住房和城市建设局发布《2020-2号地块房屋征收补偿方案》，涉案房院坐落在牡丹区，在牡丹区地块房屋征收范围内。原告刘洪历于2020年3月19日以被告赵文柱不是刘庄村村民，不具宅基地使用权诉至本院，要求确认涉案《房院转让合同》无效。本院认为，本案争议焦点是涉案房院占用土地的所有权性质是否属于村民宅基地。原告刘洪历为支持其主张提交了牡丹区北城街道办事处文苑社区《证明》，被告赵文柱不予认可。《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”该条文规定了土地所有权性质应当由人民政府予以认定,法律没有规定社区居民委员会对土地所有权性质认定的权力，故对该《证明》的效力本院不予采信。《中华人民共和国土地管理法》第九条第一款规定，“城市市区的土地属于国家所有”。《中华人民共和国物权法》第四十七条规定“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”。本院查明菏泽市规划局颁发的编号（2002）鲁16-01-23《建设用地规划许可证》，载明本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证。涉案房院所占土地为政府对原菏泽师专扩建拆迁后刘庄新村第二期安置用地，该安置用地属于政府对拆迁户的政策性安置行为，不属于刘庄村民委员会根据村民申请，经村民委员会讨论、审批、公示宅基地的行为，故对原告刘洪历主张涉案房院占地为村民宅基地的意见不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”。涉案《房院转让合同》属当事人的真实意思表示，多人予以见证，涉案合同公平合理，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，涉案房院转让合同合法有效。涉案房院已实际交付，被告赵文柱占有、使用居住多年，期间原告刘洪历亦未主张涉案合同效力，现原告刘洪历基于涉案房院政府拆迁补偿利益增加提起诉讼，于诚实信用原则相悖，于法于理均不能得到支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告刘洪历的诉讼请求。案件受理费12800元、财产保全费5000元，计款17800元，由原告刘洪历负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费（适用普通程序收费标准），上诉于菏泽市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 辉审 判 员  潘建丽人民陪审员  程 茹二〇二〇年八月十日书 记 员  高 翔