福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2271号 上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区江滨北路国金天峰东侧写字楼**楼**。 法定代表人：杨震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄宏阳，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲月，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴杰怡，女，1989年7月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：张钧炜（系吴杰怡的配偶），男，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和公司）与上诉人吴杰怡物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院(2019)闽0503民初10585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世邦泰和公司的委托诉讼代理人张玲月，上诉人吴杰怡的委托诉讼代理人张钧炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦泰和公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持世邦泰和公司全部的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由吴杰怡承担。事实和理由：一、一审法院判决认定世邦泰和公司提供的物业服务存在瑕疵系错误且显失公平的，理由如下：(一)根据《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。即世邦泰和公司的物业服务范围系合同约定的物业服务范围，并非管理小区内的一切事务。根据双方签订的《前期物业服务合同》第四条物业管理服务内容约定：“1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业公用设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关产地的清洁卫生、垃圾的收集和清运；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他便民服务。”，世邦泰和公司已经按照合同约定履行日常物业管理服务内容，多年的专业服务已获得业主和行业的高度认可。原审判决依据《信访事项答复意见书》及丰泽消防大队回复中的“小区的物业管理服务存在社区用房的二楼被开发商改为原告食堂、随意拆除承重墙、消防栓旁边设有停车位”等问题根本不属于世邦泰和公司提供的物业管理服务范围。一审法院据此认定世邦泰和公司提供的服务有瑕疵明显错误且显失公平。（二）世邦泰和公司在《信访事项答复意见书》所涉的开发商将社区用房改建为食堂事件中已尽到物业服务合同内相应的管理义务，不存在服务瑕疵。将社区用房改建为食堂的主体并非世邦泰和公司，即世邦泰和公司不是侵权方，且该问题也不属于世邦泰和公司物业服务范畴的事项。其次，世邦泰和公司在该事件过程中已积极制止开发商，多次发函要求其对“社区用房”改造成食堂的行为进行整改。再次，诉争社区用房因开发商泉州市浦西三号置业有限公司（以下简称浦西三号公司）与社区关于是否为无偿建设的问题存在争议未进行移交。（三）一审法院对小区地下室消防问题认定明显与事实不符，并据此认定上诉人提供的服务有瑕疵明显证据不足且显失公平。世邦泰和公司未在部分消防阀门、配套用户及室内消火栓旁边设停车位，一审法院认定事实不清。世邦泰和公司接手小区物业时车位设立已完成。一审法院对部分楼栋楼梯间防火门问题认定错误。世邦泰和公司接到通知后立即协调相关单位做出相应整改，及时维修、维护案涉设施。二、一审判决对物业管理费、车位管理费的标准予以适当下调无事实和法律依据。1、如上所述，本案世邦泰和公司提供的物业服务符合合同约定。2、一审判决下调物业管理费、车位管理费的标准明显与意思自治原则相冲突，也有违《合同法》及相关法律的规定。根据双方签订的《前期物业服务合同》第二十三条的约定：“若甲方(世邦泰和公司)的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，吴杰怡(业主)有权要求甲方限期整改，甲方应依据相关规定进行整改。”吴杰怡也仅限于有权要求世邦泰和公司限期进行整改，双方并未约定可以直接扣减物业费。3、一审法院判决下调物业管理费、车位管理费的标准容易形成不良的群体效应。三、世邦泰和公司主张的公摊水电费诉求有事实与法律依据，一审法院错误判决。根据双方签订的《前期物业服务合同》第十条约定：“乙方(吴杰怡)应于建设单位交付物业之日起交纳物业服务费、专项维修金、水电公摊费等费用。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。首先，双方签署的《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示，一审法院对其合法效力亦进行了认可，双方已在合同明确约定吴杰怡应从建设单位交付物业起缴纳水电公摊。其次，《前期物业服务合同》第十三条第3款明确约定“物业共有部位及共用设备用水用电费用由相关业主按照【建筑面积】分摊。”再次，诉争小区的物业管理费不包含公摊水电费，即两者是分别收取的，不存在重复收取的情形。且世邦泰和公司也已经先行代垫代缴公摊水电费，一审法院却以双方就公摊水电费无合同约定为由驳回世邦泰和公司一审诉求，明显错误。四、一审法院认定世邦泰和公司提供的服务存在瑕疵，从而无权向吴杰怡主张逾期付款的违约金，没有任何事实与法律依据。首先，世邦泰和公司作为物业服务公司，已经严格按照合同约定履行了相应的管理服务，不存在吴杰怡主张的存在瑕疵的情形，是吴杰怡存在违约行为，因此，吴杰怡应当按照双方的合同约定及法律规定向世邦泰和公司支付逾期付款违约金。其次，双方合同已明确约定该违约金为逾期付款违约金，即其合同目的和法律目的系防止吴杰怡享受了物业服务而逾期付款的行为，带有惩罚功能。 吴杰怡针对世邦泰和公司的上诉辩称，一、根据《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”《前期物业服务协议》第二条第1项约定：“对房屋共用部分，共用设施设备、绿化、环境卫生，保安，交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”和第四条第1项约定：“物业共用部分的维修、养护和管理”。1、在《信访事项答复意见书》所涉及的社区用房是社区公共用房，是属于公共部分的，是属于世邦泰和公司的物业管理服务范畴。“社区用房被开发商先改为项目经理部，后被开发商改为食堂、随意拆除承重墙、消防栓旁边设有停车位，公共车道被改为停车位”等违法问题是公共部分被随意侵占和改造、消防存在严重问题，说明世邦泰和公司没有尽到查验、管理职责。2、在“社区用房”被改造为项目经理部和食堂施工和使用期间，世邦泰和公司并无去制止，也没有去相关管理部门进行举报反应，而且并无对开发商进行发函整改，违反了《前期物业服务协议》的相关约定，存在严重的不履行服务的情形。并将开发商违法使用社区用房作为经理项目部期间所产生的电费分摊给了全体业主(公摊公示表2017年6月，2017年7月，2017年8月证明)，更能说明世邦泰和公司伙同开发商一起损害了全体业主的利益。二、根据《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”、《物业承接查验办法》第十六条规定：“物业服务企业应当对下列物业共用部分、共用设施设备进行现场检查和验收。”、《前期物业服务协议》第二条第1项约定：“对房屋共用部分，共用设施设备、绿化、环境卫生，保安，交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”和第四条第1项约定：“物业共用部分的维修、养护和管理”。世邦泰和公司在上诉状所说“案涉小区车位设立、划线在上诉人接手案涉小区物业前已完成，上诉入无权设立停车位也无权划线停车位”，这些都是公共部分，属于世邦泰和公司的物业管理服务范围，证明世邦泰和公司在承接物业的时候没有对物业共用部分、共用设施设备进行查验和管理职责。吴杰怡2020年5月30日所摄照片可充分证明问题仍然存在，证明世邦泰和公司所提供的物业服务存在严重问题，违反了《前期物业服务协议》中的相关约定，没有尽到修缮、维修、养护和管理责任，并且在承接物业时没有对共用设施设备进行查验的不作为行为。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，世邦泰和公司所提供的服务存在严重问题，应予下调物业管理费用和车辆管理费用。四、世邦泰和公司所述“一审法院判决下调物业管理费用、车位管理费用标准容易形成不良的群体效应”，这是严重的扭曲事实，并且错误的。首先吴杰怡从交房至2016年12月接近两年时间均有按时履行缴纳物业费，而由于世邦泰和公司一直无法履行约定的物业服务，经屡次交涉未果，才于2017年1月份开始拒绝按时履行缴纳物业费，并非属于恶意欠费的行为。五、世邦泰和公司从公摊水电详细清单和发票自交房之日到2016年6月份都没有进行过相应的公示，计算方式都是世邦泰和公司私自制定，将开发商使用的电费分摊给了全体业主，是严重乱收费的违法行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”的规定，吴杰怡对于世邦泰和公司主张的不清不楚公摊水电费有权拒绝缴交。六、吴杰怡在交房之初至2016年12月31日均有按时履行相关约定缴纳物业管理费用的约定，而世邦泰和公司并没有履行法律法规和《前期物业服务协议》约定的服务，并且存在严重的问题，所以吴杰怡有权拒绝履行相关约定。世邦泰和公司所谓的违约金并无任何事实与法律依据。 吴杰怡上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持吴杰怡在原审全部答辩请求。2.世邦泰和公司退回违规多收取吴杰怡的费用。3.因世邦泰和公司提供的物业服务存在严重问题(一审法院证明其物业服务存在严重问题)，下调收费标准(以合法的1.9元/月/平方米为标准物业费的前提下下调)。4.本案一审、二审的诉讼费用由世邦泰和公司承担。事实与理由：一、中骏国金中心的开发商建设单位为浦西三号公司，其在作为招标方的时候其法人代表陈**来，中标方为世邦泰和公司其法人代表陈**来，法人为同一人，存在利害关系，所以开发商建设单位浦西三号公司与世邦泰和公司签订的《前期物业服务合同》为无效合同。一审法院对此不予采信是没有事实和法律依据的。其次，双方签订了两份前期物业服务合同，其中“1.9元/月/平方米的合同”被世邦泰和公司用于住建局备案，另外“3.5元/月/平方米的合同”用来恶意串通制订《前期物业服务协议》欺诈损害吴杰怡的利益。吴杰怡与世邦泰和公司签订《前期物业服务协议》时并非出于自愿原则进行签订，当初交房现场要求签订《前期物业服务协议》才给予交房，不签订不给交房，这是存在赤裸裸的胁迫行为，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第五十二条规定，该合同为无效合同。二、一审法院认定世邦泰和公司主张物业服务费的收费标准3.5元/月/平方米与住建局备案的1.9元/月/平方米是不冲突，是依法有据。这个认定属于事实认定错误，应予纠正。三、一审法院认定世邦泰和公司主张物业服务费用的收费标准3.5元/月/平方米依法有据是错误的。双方签订的《前期物业服务协议》应该严格强制实行政府指导价最高不超过1.9元/月/平方米，并且从泉州市丰泽区住房和建设局申请的备案合同充分证明了世邦泰和公司备案为1.9元/月/平方米，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业管理条例》第四十条规定，世邦泰和公司应该严格执行其向上级管理部门汇报的备案价格。四、一审法院无认定世邦泰和公司提供的物业服务存在吴杰怡所提出的问题是错误的。五、一审法院认定2017年1月1日至2019年9月止的物业管理费因物业服务存在瑕疵予以适当下调，下调后应缴物业管理费与车位管理费14216.94元，属于事实错误，应予纠正。一审法院以3.5元/月/平方米标准计算错误，应以1.9元/月/平方米标准计算，即1.9元/月/平方米×33个月×123.56平方米=7747.212元，之后因服务存在问题适当下调，按一审法院判决比例8折进行，应缴物业管理费应为6197.77元，车位管理费用3500元按2800元计算，合计应缴物业费与车位费为8997.77元。因在2015年4月1日至2016年12月31日期间，世邦泰和公司违规按3.5元/月/平方米收取的费用，对于多收取的部分1.6元/月/平方米应予退还，1.6元/月/平方米×32月×123.56平方米=6326.27元，应予退还部分为6326.27元。以上两项对抵，吴杰怡应向世邦泰和公司缴纳2671.5元。 世邦泰和公司针对吴杰怡的上诉辩称，与其上诉意见基本一致。补充：1.案涉前期物业合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，是有效的合同，其次，案涉物业合同已经吴杰怡在签订商品房买卖合同对物业服务费标准3.5元/月/平方米予以确认，同时签订前期物业合同也对该标准进行确认，以及其一审确认的入住案涉房屋后的1-2年内缴纳相应的物业费，因此该物业服务费标准是双方的真实意思表示；2.吴杰怡在其上诉中确认，所谓的政府指导价最高不超过1.9元/月/平方米，该文件已经废止。 世邦泰和公司向一审法院起诉请求：1.吴杰怡立即向世邦泰和公司支付自2017年1月1日至2019年9月30日止的物业管理费14272.5元、自2017年9月1日至2019年9月30日止的车位管理费3500元、自2015年12月1日至2019年4月30日止的电费公摊1397.5元、自2015年10月1日至2019年4月30日止的水费公摊181.5元，合计人民币19351.5元;2.吴杰怡立即向世邦泰和公司按日万分之五的标准计付逾期之次月1日起至法院判令吴杰怡还款之日止的违约金（暂计至2019年9月30日违约金为4741.6元）;3.本案诉讼费由吴杰怡承担。 一审法院认定事实：吴杰怡系丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心7号楼1801的业主，房屋产权面积123.56平方米。吴杰怡系丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心4-7号楼地下室地下二层车位50、丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心4-7号楼地下室地下一层车位64业主。浦西三号公司于2013年1月18日与世邦泰和公司签订《前期物业服务合同》，吴杰怡于2015年2月6日与世邦泰和公司就诉争房屋的物业管理服务签订《前期物业管理协议》，该协议约定：世邦泰和公司对诉争房屋实行物业管理服务，合同期限自协议签订之日起至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止；物业服务费的收费标准为高层住宅每月每平方米3.5元，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库车位70元/个/月。业主应于物业交付之日起交纳物业服务费、专项维修金、水电公摊费等费用；业主逾期交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之三向世邦泰和公司支付违约金。诉争房屋于2015年2月6日交付给吴杰怡。诉争小区的业主向泉州市城乡规划局、泉州市住建局、泉秀街道办事处等部门举报诉争小区内的社区服务用房被开发商改建为企业员工食堂，上述部门2018年出具的信访答复意见书均对上述情况予以确认。2017年11月27日，张先生向泉州市12345便民服务平台反映，关于中骏国金中心天峰小区地下室消防安全不达标，随意拆除陌生墙开门的揭发，丰泽消防大队回复确认中骏国金中心小区地下一层车库，存在部分消防阀门、配套用户及室内消火栓旁边均设有停车位（部分室内消火栓离车位仅有10cm距离），不便取用，举报中的消防问题属实，2019年8月5日，泉州市丰泽区消防救援大队作出泉丰（消）行罚决字﹝2019﹞0020号行政处罚决定书，对世邦泰和公司作出行政处罚，且该决定书针对诉争小区指出“部分楼栋的楼梯间出现多处防火门合页部分脱落”。 一审法院认为，世邦泰和公司与吴杰怡签订的《前期物业服务协议》、浦西三号公司与世邦泰和公司签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力予以认定。吴杰怡辩称世邦泰和公司与涉案房屋开发商系同一法人，其招投标程序不合法，双方签署的《前期物业服务合同》系无效合同。因上述两家公司均系独立的法人组织，双方签署的《前期物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，故对吴杰怡关于合同效力的辩解，依法无据，不予采信。吴杰怡辩称，世邦泰和公司在泉州市住建局备案的物业费收费标准系1.9元/月/平方米，法院认为，经住建局备案的合同载明“高层住宅：1.9元/月/平方米（不含会所服务、管家式服务等高端物业服务”，吴杰怡与世邦公司于2015年2月签订的《前期物业服务协议》载明“高层住宅物业服务费：3.5元/月/平方米”，两者并不冲突，且《前期物业服务协议》系双方意思真实表示，故世邦泰和公司物业服务费的收费标准3.5元/月/平方米并无不妥。吴杰怡自2017年1月1日起未缴纳物业服务费，从2017年9月1日起未缴纳车位管理费，故世邦泰和公司有权向吴杰怡主张自2017年1月起至2019年9月止的物业服务费即3.5元/平方米/月×33个月×123.56平方米=14271.18元、自2017年9月起至2019年9月的车位管理费即70元/个/月×25个月×2个=3500元。结合本案证据及双方庭审陈述，可以认定世邦泰和公司提供的物业服务存在瑕疵，故法院对世邦泰和公司物业管理费及车位管理费的标准予以适当下调，对吴杰怡拖欠的物业管理费14271.18元按11416.94元、车位管理费按2800元予以认定，同时对世邦泰和公司主张的违约金不予支持。至于世邦泰和公司诉请吴杰怡支付水电费公摊，因其合同未约定相关计算方式且吴杰怡对其计算方式及结果有异议，故关于水电公费公摊的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告吴杰怡应于判决生效之日起十日内支付世邦泰和公司2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费11416.94元、2017年9月1日起至2019年9月30日止的车位管理费2800元；二、驳回世邦泰和公司的其他诉讼请求。本案受理费402元，减半收取201元，由世邦泰和公司负担82.4元，由吴杰怡负担118.6元。 对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 二审中，世邦泰和公司向本院提供证据：1.照片，欲证明世邦泰和公司已履行合同义务。2.荣誉锦旗、荣誉牌匾、泉物协（2019）18号文件、泉物协(2019)17号文件，欲证明世邦泰和公司的物业服务获得案涉小区业主、相关部门及行业的认可。3.整改通知单、联络函，欲证明世邦泰和公司在案涉小区的社区用房改建为食堂事件中已尽到物业服务合同内相应的管理义务的事实。证据4，建设工程消防验收意见书，欲证明涉案小区已消防验收合格。 吴杰怡质证认为，对证据1-3合法性不予认可，在一审没有提供，所有的荣誉并不是只针对天峰小区，无法证明其得到了业主的认可；对证据4，消防验收文件是前期文件，但是在业主入住后没有进行验收，消防门没有进行定期维护、车位旁消防栓不便使用等。 吴杰怡向本院提供证据：1-3.照片，欲证明世邦泰和公司在承接物业时未进行查验，在服务时未进行维护、管理，任由安全隐患一直存在。4.消防行政处罚决定书，欲证明世邦泰和公司没有对消防设施进行维护维修。 世邦泰和公司质证认为，对证据1-3，该组照片是从小区的局部角度拍摄，无法反映整体情况，消防门是经过消防验收的，后续使用过程中消防门部分合页脱落也是正常现象，所以才需要物业进行维修，世邦泰和公司也及时维修更换了消防门合页。车位划线与消防风箱以及其位置在世邦泰和公司接手案涉小区其现状已经存在，也是经过消防部门的消防验收。对证据4真实性无异议，证明对象和关联性有异议，世邦泰和公司在接到业主和相关部门的反映，均有进行更换。 本院认为，世邦泰和公司提供的证据1照片，只能证明拍摄时部分现状，无法证明其证明目的。证据2，只能证明世邦泰和公司曾获得相关荣誉，但无法直接证明其已按物业合同履行义务。证据3系其单方制作，吴杰怡有异议，不予采纳。证据4系2014年消防验收合格证明，与世邦泰和公司提供服务是否尽职没有关联性，不予采纳。吴杰怡二审提供的证据在一审已提供，不属于新证据。 二审争议焦点：1.吴杰怡主张《前期物业服务协议》《前期物业服务合同》无效能否成立。2.世邦泰和公司在提供物业服务过程中是否存在瑕疵。若有，世邦泰和公司主张物业服务费、车位服务费及违约金如何收取。3.世邦泰和公司主张的公摊水电费能否得到支持。 本院认为，关于焦点一，吴杰怡上诉主张其与世邦泰和公司签订的《前期物业服务协议》，系受胁迫才签订的，但其并没有提供相应的证据予以证明，且《前期物业服务协议》签订后，吴杰怡也按该协议约定履行，缴交了2015至2016年的物业服务费，故其主张《前期物业服务协议》无效缺乏依据，不予采纳。世邦泰和公司与浦西三号公司均系独立的法人组织，双方签署的《前期物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，吴杰怡以世邦泰和公司与开发商浦西三号公司系同一法人，因其招投标程序不合法而主张世邦泰和公司与浦西三号公司签订的《前期物业服务合同》无效缺乏依据，不予采纳。世邦泰和公司为案涉小区提供物业管理服务，吴杰怡作为小区业主应该交纳物业管理费。 关于焦点二，根据吴杰怡与世邦公司于2015年2月签订的《前期物业服务协议》载明“高层住宅物业服务费：3.5元/月/平方米”，同时载明世邦泰和公司承诺物业服务五级物业服务标准，该《前期物业服务协议》系双方意思真实表示，故吴杰怡主张物业服务费的收费标准按1.9元/月/平方米收取不予采纳。根据吴杰怡提供的泉州市丰泽区消防救援大队2019年8月5日对世邦泰和公司作出的《行政处罚决定书》，可证明世邦泰和公司在物业服务过程中存在对涉案小区的维护、养护和管理存在瑕疵，被消防部门处罚。吴杰怡提供的泉州市丰泽区泉秀街道2018年2月15日作出的泉丰泉办信（2018）11号《信访事项处理答复意见书》，载明“经查实，建设单位于2017年9月初开始对社区服务用房装修并于11月开始启用员工食堂，该食堂为建设单位和世邦泰和公司（泉州区域）员工使用……”，该内容体现改建食堂为世邦泰和公司员工使用，故世邦泰和公司上诉称其已对开发商将社区用房改建食堂事件尽到物业管理义务不予采纳。前述证据足以证明世邦泰和公司对案涉小区的物业管理存在瑕疵，所提供的服务与物业服务合同的约定存在一定差距，构成一定程度的违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，一审法院对世邦泰和公司的物业管理费及车位管理费的标准予以适当下调，并根据世邦泰和公司提供物业服务存在的违约行为，对其要求吴杰怡支付违约金不予支持并无不当。世邦泰和公司二审向本院递交《现场勘验申请书》，要求对涉案小区的物业服务进行现场勘验，因吴杰怡提供的证据可证明世邦泰和公司在提供管理服务过程中存在瑕疵，故现场勘验已无必要，本院不予准许。 关于焦点三，《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”，涉案小区公共部分的用水用电系全体业主公共使用，应由全体业主共同承担，世邦泰和公司仅为代缴代收，因此，世邦泰和公司代为缴交涉案小区的水电费用后，应按实际缴交的数额向全体业主收取，即公摊水电费应由全体业主按实际分摊。现世邦泰和公司主张吴杰怡应缴交自2015年12月1日至2019年4月30日止的电费公摊1397.5元、自2015年10月1日至2019年4月30日止的水费公摊181.5元，因《前期物业服务协议》未约定相关计算方式且吴杰怡对世邦泰和公司单方制作的计算方式及结果有异议，世邦泰和公司未能提供相应的计算依据，其据此向吴杰怡主张公摊水电费，目前依据不足，本院不予支持。 因吴杰怡在一审并未提出反诉，对其二审上诉提出的退费申请等请求，本院不予处理。 综上，世邦泰和公司、吴杰怡的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费402元，由上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司负担201元，上诉人吴杰怡负担201元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年八月十一日 书记员  金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。