四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8869号 原告（反诉被告）：四川傲曦投资有限公司，住所地成都市新都区工业东区新石路。 法定代表人：陈敏，总经理。 委托诉讼代理人：李东平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：方志国，男，公司员工。 被告（反诉原告）：陆波，男，1982年11月17日出生，汉族，住四川省安县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川傲曦投资有限公司（以下简称傲曦投资公司）与被告（反诉原告）陆波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）川0114民初4726号民事判决。傲曦投资公司、陆波不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）川01民终2844号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）傲曦投资公司的委托诉讼代理人李东平、方志国，被告（反诉原告）陆波及其委托诉讼代理人侯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傲曦投资公司向本院提出诉讼请求：1.陆波支付剩余购房款1065510元、物业费61799.58元、水电费1358.16元、违约金5174116.56元；2.陆波提供案涉房屋办理不动产转移登记所需企业法人资料。事实和理由：2012年12月，傲曦投资公司与陆波订立《物业买卖协议》，约定陆波购买傲曦投资公司位于成都市新都区君跃路8号3区1栋4号物业。傲曦投资公司已按协议约定履行义务，陆波未按协议约定履行付款义务。关于反诉部分，傲曦投资公司认为协议约定陆波付完购房款后协助办理产权证，目前陆波尚未付完房款，因此其无约定解除权与法定解除权，退还已支付房款缺乏事实根据与法律依据，应当驳回反诉请求。若反诉请求成立，请求陆波返还房屋，并赔偿损失（园区内其他房屋市场租赁价格×房屋实际占用时间）。 陆波辩称，1.因了解到案涉房屋无法分割过户，基于行使不安抗辩权而未按约定支付剩余房款；2.傲曦投资公司剩余购房款与违约金的主张已过2年诉讼时效，协议约定最后一笔购房款支付时间为2013年12月7日；3.协议未约定物业费、水电费，傲曦投资公司也未提供上述服务，属其单方制作，不予认可。陆波向本院提出反诉请求：1.解除《物业买卖协议》；2.傲曦投资公司退还已支付购房款1065510元及资金占用利息（从2018年6月12日起至该款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。若本诉请求成立，请求傲曦投资公司在判决生效后3个月内为其办理不动产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 2012年12月8日，傲曦投资公司与陆波订立《物业买卖协议》。该协议内容包括：1.陆波购买傲曦投资公司的成都市新都区君跃路8号3区1栋4号物业，物业土地性质为工业用地；2.买受人应为非自然人，出卖人已向买受人说明，买受人了解并认同；3.买受人应提供营业执照；4.物业总价款2131020元，付款方式为分期付款，协议签订后7日内支付总房款金额的50%即1065510元，余下50%房款在12个月内分4次等额付清；5.出卖人在买受人全额付清房款后最长3年内为其办理房屋产权证。协议签订后，傲曦投资公司向陆波交付了物业，陆波向傲曦投资公司支付了购房款1065510元。 本案重审庭审中，法庭要求傲曦投资公司庭后3日内补交相关租赁价格的证据材料，陆波庭后15日内补交可承受案涉物业不动产转移登记的企业信息。傲曦投资公司在法庭指定期限内提交案涉类似物业与案外人订立的《物业租赁协议》，租赁期间为2018年11月10日至2019年11月9日，租金单价为每月30元/m2。陆波未在法庭指定期限内提交可承受案涉物业不动产转移登记的企业信息。 本案重审诉讼中，法庭根据案件审理情况并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款规定，进一步分配举证责任，要求傲曦投资公司15内补交案涉物业可以办理不动产转移登记相关证据。傲曦投资公司未在指定期限内补交相应证据。另外，本院2次向成都市新都区不动产登记管理中心发函要求协助调查案涉物业能否办理不动产转移登记，收到2份回函的主要内容包括：1.生产性工业用地项目不动产不得分割转让，确需要转让的，经相关部门审查同意后可整体转让；2.非生产性项目办理不动产变更的，项目的受让人应为非自然人；3.无法对案涉物业土地属生产性工业用地还是非产生性工业用地进行定性；4.案涉物业属晨明汽车港总部基地项目，根据成都市相关政策规定，案涉物业受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人，包括法人、其他组织。 以上事实，有当事人的陈述，以及《物业买卖协议》《成都市新都区不动产登记中心关于四川傲曦投资有限公司与陆波房屋买卖纠纷一案协助调查的回函》等证据在卷佐证。 本院认为，本案是因所有权转移是否存在履行障碍而引发的房屋买卖合同纠纷。该纠纷产生原因直接决定案涉房屋买卖合同是否可以继续履行。 本案本、反诉请求在继续履行与解除合同方面相互对立。关于本案《物业买卖协议》是否可以继续履行。（一）陆波的不安抗辩权成立。傲曦投资公司在本案原审一审时就《物业买卖协议》可以继续履行向本院提交成都市相关政策依据，但相关政策适用范围未包含案涉物业所在新都区，且有关工业园区工业用地不动产转移登记，明确区分生产性用地项目与非生产性用地项目。根据成都市新都区不动产登记管理中心回函，案涉物业所属项目土地用途无法确定，办证条件亦无法明确。根据《物业买卖协议》约定，在该协议正常履行情况下，傲曦投资公司最迟应于2016年底转移案涉物业所有权。结合本案重审过程中，傲曦投资公司未在法庭指定期限内就案涉物业可以办理不动产转移登记提供证据，而且直至本案诉讼中，其就案涉物业项目也无成功办理过不动产转移登记情形，陆波作为《物业买卖协议》中负有先支付购房款义务的当事人，主张傲曦投资公司可能丧失转移案涉物业所有权的履行能力而中止付款义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。因此，对于陆波的不安抗辩，本院予以采纳。因陆波未支付剩余购房款的行为构成不安抗辩，非属违约行为，因此，傲曦投资公司请求陆波支付违约金，本院不予支持。（二）傲曦投资公司未提供担保致使陆波享有法定解除权。陆波行使不安抗辩权中止支付剩余购房款后，傲曦投资公司未在合理期限内实现可以办理案涉物业不动产转移登记的条件而且未提供适当担保，陆波提出解除合同的反诉请求符合《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，即当事人行使不安抗辩权中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。因此，陆波请求解除《物业买卖协议》，本院予以支持，该协议自本院送达反诉状副本时解除；相应地，傲曦投资公司有关继续履行合同的请求，本院不予支持。（三）《物业买卖协议》原本存在不能继续履行的商业风险。该协议明确约定非自然人不能承受案涉物业不动产转移登记，买受人需另行提供其他适格主体。该提供其他适格主体的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，属于债务的标的不适于强制履行的非金钱债务，不得请求强制履行。就此种约定本身而言，在买受人不愿提供其他适格主体的情况下，并非可得请求强制履行。 关于《物业买卖协议》解除后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，诉讼请求必须具体。一般而言，提出备位请求的起诉并不符合该项规定。但是，在双务合同解除请求成立的情形下，鉴于当事人双方就恢复原状互享同时履行抗辩权，为尽可能一次性解决纠纷，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第三十六条作出了相应的释明规定，因此，双方的相互返还实体请求一般应当一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条文所述的“赔偿损失”，在具体适用上仍主要以构成违约责任为前提，其本身并非单独的赔偿损失依据。因此，傲曦投资公司应当返还陆波已支付的购房款1065510元，陆波应当将房屋返还于傲曦投资公司。陆波请求支付资金占用利息，因其实际占有使用案涉物业而存在损益相抵，故本院不予支持。傲曦投资公司请求支付物业费、水电费，不仅缺乏合同依据，而且仅有其单方制作的《税费及其他费用清单》不足以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认四川傲曦投资有限公司与陆波订立的《物业买卖协议》已解除； 二、四川傲曦投资有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向陆波给付1065510元； 三、陆波在本判决发生法律效力之日起7日内向四川傲曦投资有限公司返还成都市新都区君跃路8号3区1栋4号房屋； 四、驳回四川傲曦投资有限公司的诉讼请求； 五、驳回陆波的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费44248.6元，由四川傲曦投资有限公司负担，反诉案件受理费14389.6元，由陆波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付建勇 人民陪审员  马春荣 人民陪审员  刘文革 二〇二〇年八月十九日 法官 助理  唐裕哲 书 记 员  冯荣荣