甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2018）甘0702民初1867号原告（反诉被告）：张掖市汇某大厦商贸有限公司。统一社会信用代码：916XXXX法定代表人：王某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马某，甘肃峰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：程某，该公司经理。被告（反诉原告）：王某2，甘肃省张掖市人，现住张掖市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：孟某，甘州区北街法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯某，甘肃振泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某3，甘肃省张掖市人，现住张掖市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃金彤律师事务所律师。原告（反诉被告）张掖市汇某大厦商贸有限公司（以下简称汇某公司）与被告（反诉原告）王某2、被告（反诉原告）王某3房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理。2018年5月25日，被告王某2提起反诉，经审查，本院决定合并审理。2019年1月30日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告汇某商贸公司委托诉讼代理人马某、程某、被告王某2及其委托诉讼代理人孟某、被告王某3委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼，庭审中，因被告王某3对其作为共同反诉原告参加本案诉讼的诉讼地位有异议申请本案延期审理，本院依法予以准许。2019年8月1日，被告王某2申请对张掖市银某商务宾馆的装修价值及营业损失、既得利益进行评估，本院经审查后，依法中止审理。恢复审理后，本院于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告汇某公司委托诉讼代理人马某、程某、被告王某2及其委托诉讼代理人冯某、被告王某3委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇某公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并腾空交还租赁房屋；2.要求两被告支付拖欠的房租及违约金共计350400元；3.要求两被告支付拖欠的采暖费、综合管理费、水电费、电梯使用费及上述各项违约金共计175924.94元；4.要求被告承担本案的全部诉讼费用。本案在诉讼过程中，原告将上述第一项、第二项诉讼请求变更为：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，腾空租赁的房屋并恢复原状；2.要求两被告支付原告拖欠的房租及违约金558400元（该费用计算至2019年6月30日，对2019年6月30日至房屋租赁合同解除并将房屋腾空占用期间的费用原告保留继续索要的诉权）；上述诉讼金额合计734325元。事实及理由:2012年11月29日，原告与二被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由原告将其位于张掖市××区交汇处西南角的汇某大厦七层出租给两被告经营宾馆使用，房屋建筑面积为1068㎡，租期为10年，即自2013年1月1日至2022年12月31日，合同还特别约定，原告为支持两被告生意每年减免房屋租金10万元（房屋租金原为26万元/年），即实际租金按照16万元/年收取；原告还特意免除了2013年1月1日至2014年12月31日两年期间的房租32万元，实际自2015年1月1日起计算租金，租金确定为16万元/年（该租金中不包含房屋租赁税费、电梯、水、电、暖、物业等其他应该由二被告承担的所有费用），交付租金的日期为每年5月1日前一次性交清当年房租。原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用，两被告自第一年开始就未能按照合同约定的时间交付租金及其他相关费用，原告通过当面催收、催款通知、电话告知、发短信等其他多种方式通知两被告按时交纳房租、水电费等相关费用，但被告均未予理会，其行为明显违反合同约定的交付房租及水电等费用的期限。根据合同约定，如不能按期交纳租金等其他相关费用，每日承担1‰的违约金，超过30日，原告有权解除合同并追索所欠的相关费用及违约金，故诉至法院，请求判如所请。被告王某2辩称并反诉称：其与被告王某3系夫妻关系，原告的法定代表人王某1是其岳父。汇某大厦于2009年11月完工后处于楼房空置无人租用的情形，王某1请求王某2租用空置的房屋，并许诺一定的优惠条件，考虑到两人系翁婿关系，加之该楼房地理位置比较好，又有热水装置，符合经营宾馆的条件，王某2最终同意租赁汇某大厦七楼经营宾馆。双方于2012年11月29日签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于张掖市××区交汇处西南角的汇某大厦七层出租给两被告作为宾馆使用，房屋租期为10年，即从2013年1月1日至2022年12月31日止，合同还特别约定房租每年为16万元，原告免除被告2013年1月1日至2014年12月31日两年期间的房租，实际房租从2015年1月1日开始计收，每年5月1日前交清当年的房租。租赁房屋后，被告王某2投入巨额资金对宾馆进行了装修，装修后开始经营。在履行合同期间，王某1严重违反合同约定，将两被告夫妻之间的家庭矛盾问题掺杂在双方租房合同的履行中，指使他人掐断宾馆热水，严重影响了宾馆的经营收入和效益，给宾馆经营造成了不良影响和差评。更甚者，王某1还将自己的一帮朋友带至正常营业的宾馆内胡闹，扰乱宾馆的正常经营，给被告造成了经营损失。2016年11月21日，王某1在被告不知情的情况下，强行撬开宾馆8708号客房，搬出将该房间内的家具，霸占为自己的住房，使被告少了一间客房的经营收入，收入减少122436元，鉴于上述原因被告在2017年没有交纳房屋租赁费。原告所诉拖欠的房屋租赁费确实存在，但原告违约在先，并且原告也同意被告可以缓交租金，对原告主张的违约金不予承担，水电暖等费用亦不同意承担。房屋在租赁前是土坯房，被告王某2租赁后投入巨额资金进行了装修改善，原告要求恢复原状不符合客观情况，也不可能恢复到土坯房状态，应驳回原告恢复原状的诉讼请求。原告在履行合同期间违反合同约定，给被告造成了巨大的经济损失，加之双方的矛盾以及两被告的离婚诉讼等情况，被告亦认为房屋租赁合同已无法继续履行，其同意解除房屋租赁合同，但合同约定的租赁期限为10年，原告应当对被告的装修损失、掐断宾馆热水、故意闹事、约朋友在宾馆内小便、经常锁住通往宾馆的电梯、关闭宾馆停车场大门等导致宾馆无法正常营业造成经济损失以及被告的既得利益损失作出赔偿。综上，被告王某2提出反诉请求如下：1.请求判令原告承担被告装修费972904.8元；2.请求判令原告承担被告经营损失费810740元；3.请求判令原告承担被告既得利益2376111.87元；4.本案的反诉费用由被反诉人承担。上述共计为4159756.67元，扣除被告应交纳的各项费用约20万元，原告应当承担反诉人各项经济损失3959756.67元。本案在诉讼过程中，被告王某2增加诉讼请求如下：2018年4月26日至2019年5月8日期间的经营损失24万元，增加原告占用8708号客房的营业损失77328元（2018年5月25日至2019年5月8日）。被告申请评估鉴定后，将其反诉主张的装修费972904.8元变更为429668元（装修剩余价值413143元+铝合金窗剩余价值16525元），既得利益2376111.87元变更为423036元，上述合计为1980772元（429668元+810740元+24万元+423036元+77328元）。被告王某3辩称：1.对原告所诉均没有异议。关于原告主张租赁费及水电、电梯使用等费用的具体数额，以原告出示证据为准。2.原告法定代表人王某1系被告王某3父亲，二被告系夫妻关系，被告王某2多次在王某3面前对其父亲表示不满，认为其父母对被告二人的生活上和事业上资助不够，严重影响了夫妻之间的关系。被告王某2提出的反诉严重歪曲事实，颠倒黑白，2012年汇某大厦建成交工，因被告王某2经营的银某咖啡店生意惨淡，无所事事，王某2多次提出想租赁汇某大厦经营宾馆，汇某大厦处于黄金地段，根本不存在房屋无人租赁的情况，其为改善夫妻关系，遂同意给父亲做工作，其父亲出于对女儿家庭幸福的考虑，遂同意租赁出租给被告。双方于2012年11月29日签订了《房屋租赁合同》，约定将房租由每年26万元降低至16万元，其父亲为缓和双方关系，也为支持被告创业，遂主动提出免去前两年租赁费用。3.银某宾馆自经营以来的收入一直由王某2掌控，并且对其隐瞒宾馆收入，其也督促王某2及时交纳拖欠原告租赁费及其他费用，但王某2以资金紧张为由要其出面拖延，其父亲明确表示，生意和家庭关系应分开，签订合同就是约束双方，原告也经常派人来督促其二人缴纳房租及其他费用。由于其无法掌控宾馆收入，也没有能力垫付租赁等费用，现其同意解除租赁合同，原告主张租金、水电费及违约金理应由被告王某2以其掌控银某宾馆的收入予以支付，关于王某2经营银某宾馆期间的收入利润，其可另案主张解决。至于被告王某2提到的切断热水、带朋友在宾馆大闹等侵权行为，其从未看到过也从不知情，被告王某2应举证证明。4.其作为共同被告，明确表示不同意被告王某2提起反诉。原告汇某公司针对被告王某2的反诉辩称：1.本案不存在原告故意掐断热水等有损或影响银某宾馆正常经营导致其收入减少的行为。2.本案也不存在被告王某2所说的2016年10月21日由原告强行撬开8708客房占有办公，并造成被告经济损失的事实。实际情况是：2012年11月29日，双方在签订的《房屋租赁协议》第一条和第七条明确约定，将面积为80平米的两间（签订时已经由原告装修完毕）房屋也就是8708号房屋继续由原告作为办公室使用，被告也同意了。合同履行至2013年底，被告王某2趁王某1外出期间私自将其20平米的办公室改作客房使用，直至2016年10月30日，在原告的强烈要求之下，被告王某2才将其侵占的一间办公室腾出，被告所诉的损失无事实依据。3.被告王某2主张的装修费用没有依据，导致房屋合同无法继续履行的原因在于被告不能按时支付房屋租金以及水电暖费用，原告作为出租方的合同目的不能实现，经原告合理催告后，被告仍未交纳拖欠的费用，故原告依据合同法227条的规定以及《房屋租赁合同》第六条第二款之约定提出解除合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷司法解释》第十一条第二款的规定，承租人违反合同约定导致合同解除的，承租人请求装修损失的不予支持。本案所涉房屋从投入使用至今已过六年之久，其装修风格老旧，装修设施老化，在目前张掖宾馆行业接近饱和的状态下，根本不具有任何的竞争优势和使用价值，原告也不打算利用其任何设施设备，故原告认为不存在装修残值的问题，被告主张的装修损失不应予以支持。4.关于被告王某2主张的既得利益损失亦无依据，既得利益一方面指已经获得所有权且可以任意支配的物质利益，比如已经到手的钱、财物等，另一方面指从法律理论上可以获得的利益，只是尚未占有，或未被交付到自己控制范围内的财物，是将来可以得到而不是可能得到的利益，主要指经济利益。既得利益具有不确定性。结合本案情况，涉案宾馆经营盈亏受市场因素以及经营者的能力的影响，被告王某2并未举出实质性证据证明在此经营期间宾馆必定盈利，也无法确定具体的盈利金额，因此该项诉讼请求不符合民事诉讼法关于起诉条件规定的诉讼请求必须具体确定，并且其计算依据也缺乏事实依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：原告汇某公司的法定代表人王某1系被告王某2岳父，被告王某3父亲，二被告系夫妻关系。2012年11月29日，经双方协商，原告将其位于张掖市××区交汇处西南角“汇某大厦”七层现状出租给二被告经营宾馆，为此双方当事人签订一份《房屋租赁合同》，约定二被告承租原告位于张掖市××区交汇处西南角“汇某大厦”七层用于经营宾馆，建筑面积约为1068平方米，不包括原告两间办公室；租赁期限10年，即自2013年1月1日至2022年12月31日止；原告为支持二被告，免除自2013年1月1日至2014年12月31日两年房租，并将租金每年减至16万元，自2015年1月1日起计租，二被告应于每年5月1日前交清当年房租，租金不含房产租赁税费、电梯、水、电、暖、物业等其他应由被告承担的费用；被告在租赁范围内架设户外灯箱、招牌，需要政府相关部门许可的前提下，方案经征得原告书面同意，费用由被告承担；因经营需要对房屋进行扩、加、改建（含改变隔间）或者室内外装修，装修方案因征得原告及消防等部门同意，不得擅自改变房屋框架结构及设施用途；被告装修及增加设施的费用由其全部承担；被告在租赁期届满或者解除合同时，应即时向原告移交房屋及设施，一切嵌装在房屋结构的设施装饰装修一律不得损坏和拆除，原告不予补偿，房屋和设施如有损坏，被告应承担维修及赔偿责任；如被告提前终止合同，应支付未履行合同期间剩余租期全部租金30%的违约金，如原告提前终止合同，应支付装修投入作为赔偿（以有资质的评估单位评估价值为依据）；被告逾期缴纳租金、房屋租赁费的税费及物业、水、电、暖、电梯等费用，每拖欠一天承担1‰的违约金，累计超过三十日，原告有权终止合同并追索拖欠费用和违约金，合同生效之日起，被告于物业部签订水电暖、电梯、物业等协议，开始计收费用；签订《房屋租赁合同》之前，原告设在汇某大厦七层的办公室已装修并投入使用，面积80平方米，经协商被告同意原告保留办公室办公等。2013年1月1日，原告与被告王某3签订了《供水、电、暖协议》《汇某大厦综合管理（前期物业）服务协议》以及《汇某大厦电梯使用收费协议》，约定了水、电、暖、电梯、保洁等综合管理服务的收费标准、违约责任及违约金承担等事宜。合同签订后，原告将汇某大厦七层毛坯房交付被告，被告于2013年1月2日开始对承租的毛坯房按照宾馆用途进行了拆墙、砌墙、防水等工程及装饰装修工程，2013年9月装修完毕，后投入使用。被告租赁房屋经营“银某宾馆”期间，关于房屋租金支付情况如下：①被告王某2于2016年8月分三次通过银行存款方式向原告法定代表人王某1给付房租30万元；②2016年11月9日，被告王某2支付房租20000元。上述房租共计32万元，系2015年1月1日至2016年12月31日两年的房租。被告王某2向原告交纳的水电暖、综合管理费、电梯费情况如下：①2015年3月16日交纳采暖费30000元；②2015年8月3日交纳2014年12月31日之前的电费、水费、综合管理费、电梯费、采暖费15万元；③2015年11月4日交纳2014年至2015年采暖费19264元（备注欠余款项），交纳2015年至2016年采暖费30972元（备注全清）；④2015年12月31日交纳2014年12月13日至2015年12月12日期间的水电费43833元、综合管理费18708元、电梯费13452元，合计75993元（备注2015年全年费用已清）；⑤2016年7月21日，交纳2015年12月13日至2016年5月12日期间的电费23827元、水费2978元、综合管理费7795元、电梯费5605元，合计40205元；⑥2016年10月24日，交纳2016年至2017年采暖费30972元，交纳2016年5月13日至2016年10月12日水电、综合管理费、电梯费27699元（备注欠8000元）；⑦2016年11月9日，交纳2016年5月13日至2016年10月12日各项费用剩余款项8000元（备注2016年5月13日至2016年10月12日费用全部交清）。上述水电暖等费用至2016年10月12日共计交纳413105元。2017年11月7日和2018年5月21日，被告王某2分两次向张掖市集中供热有限责任公司交纳2017年至2018年期间“银某宾馆”的采暖费30392元（1048㎡×29元）。根据原告提交的被告应交水、电、综合管理费、电梯使用费等费用的收费通知单存根，自2016年10月13日至2018年12月6日期间应交的上述费用共计为118588元。2016年12月22日，二被告因婚姻家庭纠纷发生争执，被告王某2将被告王某3殴打致伤，王某3母亲到场后，被告王某2与其岳母亦发生争执，此后被告王某2与王某3及其父母关系较为紧张，并分居至今。被告王某3的伤势经司法鉴定属轻伤二级。2018年2月25日，甘州区人民检察院以王某2犯故意伤害罪向本院提起公诉，在诉讼过程中，被告王某3提起附带民事诉讼。本院经审理于2018年5月22日依法作出（2018）甘0702刑初91号刑事附带民事判决书，判处王某2有期徒刑六个月，缓刑一年，并赔偿王某3各项损失33472.34元。2018年2月，原告提起本案诉讼。2018年6月25日，被告王某2提起离婚诉讼，离婚诉讼过程中，被告王某3要求分割涉案汇某大厦七楼银某宾馆的营业收入，并申请对该宾馆的利润进行评估，经本院委托，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出张一鼎评字[2019]030号价格评估报告书，该鉴定机构依据周边同类档次、相同规模、相近装修、相同配套设施及管理运营方式的宾馆在2016年12月1日至2019年4月16日期间的市场平均客观营业收入、入住率、经营成本指标资料核算数据，确定评估银某宾馆的年净收益为73976元，在2016年12月1日至2019年4月16日期间的净收益为153603元。被告王某2经营至2019年5月9日，经法庭建议，原、被告自行协商对涉案房屋进行交接，因交房过程中存在诸多问题未果。2019年5月31日，法庭再次组织双方进行了房屋交接，原告法定代表人及其委托诉讼代理人、被告王某2及其委托诉讼代理人在场的情况下，双方对涉案案房屋进行了交接。被告对于可移动的未添附到不动产上的物品全部进行了搬离，对嵌装在房屋结构上的设施、装饰装修未进行拆除，对于消防系统、上下水系统、强弱电系统和通讯系统双方同意之后请专业机构进行检测。截止2019年5月31日，电表度数为104365、冷水表度数为829、热水表度数为141。本案在诉讼中，被告王某2申请对张掖市银某商务宾馆装修工程的全部装饰装修费用及剩余租期装修费损失（装修剩余价值）、2019年5月8日至2022年12月31日期间宾馆正常营业的可得利益损失进行评估。经本院委托，酒泉市信海评估有限公司作出酒信评〔2020〕02号《关于张掖银某商务宾馆装修和可得利益损失评估报告书》，经现场勘查、市场调查、评估测算，位于××区交汇处西南角的汇某大厦七层的张掖银某商务宾馆评估金额如下：①2013年9月装修评估金额为1042238元；②2013年9月装修双方有争议的铝合金推拉窗评估金额为41688元；③2019年5月8日装修剩余价值评估金额为413143元；④2019年5月8日装修双方有争议的铝合金推拉窗评估金额为16525元；⑤2019年5月8日至2022年12月31日期间正常营业时的可得利益损失评估金额为423036元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《供水、电、暖协议》、《汇某大厦综合管理（前期物业）服务协议》、《汇某大厦电梯使用收费协议》、2013年1月13日至2018年12月8日汇某大厦电、水、综合费、停车费、电梯费收费通知存根、汇某大厦采暖费收费通知存根、汇某大厦七层产权证书、银某宾馆平面尺寸图、张掖一鼎房地产评估咨询有限公司价格评估报告书，被告王某2提交的《房屋租赁合同》、中国建设银行存款凭条、领款单、收据、汇某大厦收款通知单、收款收据、2017年-2018年采暖费发票、原被告签订的协议书、土建工程承包协议及其他装修装饰的证据、光盘及顾客网上反映截图、酒泉市信海评估有限公司作出酒信评〔2020〕02号评估报告书，本院调取的离婚案件信息、（2018）甘0702刑初91号刑事附带民事判决书，以及原、被告陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦开始对原告交付的毛坯房进行装修装饰并投入使用，经营期间因二被告产生夫妻矛盾导致被告王某2与被告王某3及其父母关系较为紧张，被告王某2交纳2015年1月1日至2016年12月31日两年的房租后再未向原告支付房租，因家庭矛盾对履行合同造成一定影响，原告提起本案诉讼，被告王某2亦提起离婚诉讼，使得矛盾升级，双方确难以继续履行合同，现双方均同意解除合同，原告与被告于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》应予解除。综合原、被告在关于本诉、反诉的诉辩意见，本院就双方争议的本诉、反诉的其他焦点问题分析评判如下：一、关于本案原、被告违约责任的认定问题。原告认为被告未按合同约定的期限支付房屋租金，其行为构成违约。被告认为原告掐断热水、指使他人在宾馆闹事等行为导致其无法正常经营宾馆并给其造成经营损失，故其拒绝支付租金。原告的法定代表人与二被告具有亲属等特定关系，原告免除两年的房租显然体现了支持子女创业的意图，原告的主要合同义务是向被告交付合同约定的能够正常使用的房屋，包括供电、供水、供用电梯等提供宾馆正常经营的基本设施及条件，被告的主要合同义务是按照合同约定在免租期届满后按期支付租金及其他费用。合同履行过程中，被告将原告交付的毛坯房按经营宾馆的用途装修完毕投入使用，在免租期满后，被告于2016年8月和11月支付了2015年1月1日至12月31日、2016年1月1日至12月31日两年的租金32万元，虽然未按合同约定的每年5月1日支付，但被告支付租金时原告并未提出异议，且基于原告法定代表人与被告系父女、翁婿关系的家庭成员关系，已支付的租金不宜计算违约金。二被告于2016年12月22日发生家庭矛盾后引发了被告王某2与被告王某3及其父母的对立情绪，被告认为原告掐断热水、到宾馆闹事导致其不能正常经营宾馆，遂拒绝支付此后的房租，原告辩解其并不存在掐断热水及宾馆闹事的情况。被告王某2提供的宾馆监控录像反映了二被告发生矛盾后，深夜确有几人进入宾馆走廊且存在不当行为，因二被告及亲属均未冷静处理家庭矛盾，客观上使得履行合同存在一定障碍，被告王某2以此为由迟延支付租金显然违反合同约定，而原告作为出租人亦应保障租赁物具有正常经营的使用功能，尤其公司办公室与宾馆同在一层，更应共同维护经营环境的安全与秩序，对于家庭矛盾完全可通过协商或其他合法途径进行解决，原告法定代表人在二被告家庭矛盾发生后未能正确对待，不当行为对被告的正常经营或多或少存在一定的不利影响，结合双方的违约事实、违约原因以及主观心态等情形，双方家庭矛盾的发生是引发合同客观上不能正常继续履行的起因，被告未按约定期限支付租金及相关费用亦是导致合同解除的因素，应认定原、被告对导致合同解除的均具有过错。二、关于原告主张腾空房屋并恢复原状的诉讼请求。本案在诉讼期间，通过法庭组织双方进行房屋交接，被告已将租赁房屋内的未形成添附的物品进行了搬离并履行了返还房屋的义务。原、被告形成租赁合同时，原告所交付的房屋系毛坯房，被告租赁房屋的用途是经营宾馆，显然被告对承租的房屋进行装修、装饰、扩建、改建等添附应是与原告达成了合意，经原告同意后进行的，双方约定在合同解除时被告应及时向原告移交房屋及设施，一切嵌装在房屋结构的设施装饰装修不得损坏和拆除，且被告的添附行为使得房屋从毛坯房变成利用价值较高的房屋，使得房屋增值并变成原告的不动产权利，原告要求恢复原状的主张不能成立，本院不予支持。三、关于原告主张被告支付拖欠至2019年6月30日的房租及违约金共计558400元的诉讼请求。根据庭审查明的事实以及被告移交房屋的实际情况看，本院第一次建议双方于2019年5月9日对涉案房屋进行交接，但因自行协商交房过程中存在诸多问题未果，本院于2019年5月31日组织双方对涉案房屋进行了移交，因该期间法庭已明确告知双方进行房屋移交，被告亦处于停业状态，因此欠交租赁费用的时间应认定为2017年1月1日至2019年5月9日较为适宜且更符合客观情况。根据合同约定，被告租赁房屋的面积为1068㎡，每年租金为16万元，被告应向原告承担自2017年1月1日至2019年5月9日期间实际占有使用房屋期间的租金共计363000元（16万元×2年+4个月×12万÷12月+12万÷12月÷30天×9天）。关于原告主张按合同约定的未履行合同期间剩余租期全部租金30%承担违约金的问题。原、被告在履行合同过程中未能妥善处理家庭矛盾致使双方对立情绪较大，离婚诉讼及刑事诉讼进一步加剧了双方之间的矛盾，使得合同难以继续履行，在被告拒付租金的情况下，原告提出诉讼要求解除合同，被告亦认为难以继续履行合同，双方均同意解除合同。原告要求被告承担违约金的理由是被告迟延未支付租金，被告拒付租金的理由是原告的干扰因素致其无法正常经营，根据查明的事实，导致合同不能继续履行原、被告均有过错，解除合同后产生的违约损失应各自承担，原告主张的违约金依法不能成立，本院不予支持。四、关于原告主张的水电费、综合管理费、电梯使用费及其违约金的诉讼请求。原、被告签订房屋租赁合同后，双方还签订了《供水、电、暖协议》《汇某大厦综合管理（前期物业）服务协议》以及《汇某大厦电梯使用收费协议》，上述协议约定了被告承租经营宾馆期间的水、电、暖、电梯、保洁等综合管理服务的收费标准等，被告王某2认为原告并未向其送达收费通知书，且上述协议系被告王某3与其父亲公司签订，存在虚假可能并不予认可。原告提交的证据确实虽不能证明其向被告送达收费通知书，但结合被告王某2自租赁房屋后向原告交纳上述各种费用的事实，该费用应符合双方的约定，根据原、被告提交的被告交纳各种费用的证据分析，应认定上述各种费用清结至2016年10月12日。被告王某2在此之后实际仍在经营宾馆，客观上亦会产生上述费用，根据双方协议约定以及原告提交的被告应交水、电、综合管理费、电梯使用费等费用的收费通知单存根，参考被告已支付的费用情况，可以认定原告提交的上述收费通知单具有证明力，经核算2016年10月13日至2018年12月6日期间应交的上述费用为118588元，被告应向原告支付上述费用。关于原告主张的上述费用的违约金，其提交的证据不能证明其送达收费通知单的具体时间，且根据上文违约责任的分析，本院对原告主张的该项违约金不予支持。五、关于被告反诉主张的装修损失429668元问题（装修剩余价值413143元+铝合金窗剩余价值16525元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，本案被告经原告同意后对租赁物进行了装饰装修，其目的是为了在租赁期间内进行商业经营，但因家庭矛盾导致双方难以继续履行合同，且导致租赁合同解除双方均有过错，故对于剩余租赁期内附合的装饰装修残值损失，应根据各自的过错承担相应的责任。被告对其按十年合同期限投资的附合于房屋的装修价值并未完全享用，评估机构确定的装修剩余价值为413143元，综合考虑原、被告过错责任，双方责任均等，原告应按违约责任的过错比例50%向被告承担装修损失206571.5元，被告自行承担206571.5元。关于铝合金窗的剩余价值16525元，因原、被告双方对更换铝合金窗的事实存有争议，且被告并未提交证据证明铝合金窗系其投资更换，本院对原告主张的铝合金窗的剩余价值不予支持。六、关于被告反诉主张的经营损失1050740元（810740元+24万元）、既得利益423036元、增加原告占用8708客房营业损失77328元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，根据上述法律规定，如因违约方造成守约方损失，应赔偿可得利益损失。被告主张的经营损失1050740元的理由是原告停供热水派人闹事后自2017年1月1日至2019年5月8日期间其经营收入的减少，被告提供的顾客网上评论虽涉及涉案宾馆没有热水、水流小、洗澡困难等，但还涉及其他服务问题，且被告并未提交证明原告掐断热水停止供水的证据；2016年12月22日二被告发生家庭矛盾后，虽然原告在宾馆确曾存在过不当行为，但此后被告王某2仍一直继续经营宾馆，其作为宾馆经营者，应尽快消除不利因素，以提高服务质量和客满意程度为核心，或者采取合法途径及时止损，另外商业活动中存在各种不确定因素，作为经营主体应预见到可能存在的商业风险，且其未按期支付房屋租金亦构成违约，故其主张的经营损失缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的2019年5月8日至2022年12月31日期间正常营业时的可得利益损失423036元的诉请，可得利益是合同履行后可以取得的利益，合同严格履行的情况下，原告可以取得合同约定的房租，被告可以取得因经营获得的利益，但本案原、被告对解除合同均具有过错，结合严格履行合同情况下原告亦能够取得剩余租期内的租金利益，运用过失相抵规则综合评判，被告反诉主张的既得利益依法不予支持。关于被告主张原告占用8708客房营业损失77328元的诉讼请求，原、被告在租赁合同中明确约定租赁面积中不包含办公室，被告亦无证据证明该事实，本院对该项反诉请求不予支持。七、鉴定费用承担的问题。《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”该法将上述十二条规定在第二章诉讼费用收费办法中，说明鉴定费应属于诉讼费用，“谁主张、谁负担”是指举证阶段确定交费主体的原则，而非裁判结果最终确定由谁承担的原则，故鉴定费的承担应根据该法第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定确定，如此亦符合诉讼效率和经济原则。综上，本案鉴定费的发生是为了确定双方的具体权利义务，根据本案的具体情况，被告向鉴定机构预缴的40000元鉴定费，应按前文分析的违约过错责任由原、被告各承担20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条，《诉讼费用交纳办法》第十二条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，判决如下：一、解除原告张掖市汇某大厦商贸有限公司与被告王某2、王某3于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某2、王某3返还原告张掖市汇某大厦商贸有限公司案涉租赁房屋（已履行）；三、被告王某2、王某3向原告张掖市汇某大厦商贸有限公司支付2017年1月1日至2019年5月9日期间的租金363000元；四、被告王某2、王某3向原告张掖市汇某大厦商贸有限公司支付2016年10月13日至2018年12月6日期间水、电、综合管理费、电梯使用费等费用118588元；五、驳回原告张掖市汇某大厦商贸有限公司的其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）张掖市汇某大厦商贸有限公司赔偿被告（反诉原告）王某2、王某3装修损失费用206571.5元；七、驳回被告（反诉原告）王某2、王某3的其他反诉请求。上述三、四项合计481588元，与第五项206571.5元相互冲抵后，下剩275016.5元，被告王某2、王某3于判决书生效之日起两月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11143元，原告张掖市汇某大厦商贸有限公司负担3835元，被告王某2、王某3负担7308元。原告已交纳，被告负担的7308元直接给付被告，本院向原告退还多收取的案件受理费2640元。反诉案件受理费减半收取11313元，原告（反诉被告）张掖市汇某大厦商贸有限公司负担1180元，被告（反诉原告）王某2、王某3负担10133元。被告王某2已交纳11544元，原告负担的1180元直接给付被告王某2，本院向被告王某2退还多收取的反诉案件受理费231元。鉴定费40000元已由被告王某2交纳，原告张掖市汇某大厦商贸有限公司负担20000元，被告王某2、王某3负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判长 侯红梅审判员 孙秀芳人民陪审员 曹兴军二○二〇年八月三十一日书记员 周俊熙【本案适用的法律法规】《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《诉讼费用交纳办法》第十二条诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。【法官提示】《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移动执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。