广东省廉江市人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0881民初860号原告：张玳铭，男，1988年8月21日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。被告：廉江市二力房地产有限公司，统一社会信用代码：9144088105997781XW。住所地：廉江市中山三路39号内。法定代表人：罗增军，该司负责人。委托诉讼代理人：陈静，广东向宁律师事务所律师。原告张玳铭诉被告廉江市二力房地产有限公司（以下简称二力房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日作出（2019）粤0881民初872号民事判决，被告二力房地产公司不服判决，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年10月20日作出（2019）粤08民终2261号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理,原告张玳铭及其委托诉讼代理人黄锦德、被告二力房地产公司的法定代表人罗增军的委托诉讼代理人陈静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玳铭向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告购房款1866670元及违约金（违约金以1866670元为本金，从原告交付房款之日即2018年5月25日起按日万分之二计算违约金给原告至还清购房款之日止）。2.本案的诉讼费、及保全费由被告承担。事实与理由：原告2018年5月24日向被告购买位于廉江市，双方当日签订《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售），合同编号分别为：201792268、201792297。合同签订之后，原告于2018年8月25日将包含上述两套房在内的14套商品房的购房款全额共1000万元汇入被告名下在中国农业银行湛江分行账户62×××70中。原告全额交付房款后，被告却将上诉两套房卖给他人，且网签给他人。现被告已不可能将上述房产交付给原告，根据双方签订的合同第九条的约定出卖人逾期交房的，应按交付房款作为本金，按日万分之二计算违约金给原告。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特请求法院支持原告的请求。被告二力房地产公司答辩称，1、本案名为房屋买卖合同，实质为民间借贷合同关系，因为原告2018年5月24日与答辩人签订的14份商品房买卖合同，原告所交付的1000万元是借款，而不是购房款，双方并没有履行该房屋买卖合同，该事实有答辩人提供的证据连带担保协议书以及另一份协议书佐证，因此，答辩人认为根据民间借贷案件适用法律若干问题规定，应当按照民间借贷关系审理本案。原告以房屋买卖合同诉请被告偿还购房款，请法院驳回原告的诉讼请求；2、原告主张答辩人支付违约金没有事实以及法律依据，案件名为买卖合同，实质为民间借贷纠纷，商品房买卖合同并非双方真实意思表示，所以该合同无效，本案不存在违约行为。其次，案涉房产2901、2902网签登记注销是原告协助答辩人申请注销预售登记后，答辩人才卖与他人，所以不存在原告所称的违约行为，原告要求支付违约金没有事实依据；3、答辩人已经还清原告本案主张的本息，因为本案原告只是主张180多万元的借款，答辩人在2018年5月24日向原告借款后已向原告偿还380万元，已经还清原告所主张的款项。综上，本案名为买卖合同，实质为民间借贷纠纷，原告的诉求没有事实以及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告提交如下证据：1、原告身份证，证明原告的主体适格；2、被告营业执照、法定代表人身份证，证明被告的主体适格；3、委托书、广东省商品房买卖合同，证明原告张玳铭向被告购买涉案的二套房产的事实，并签订商品房购买合同；4、《网签商品房汇款账号更改通知书》、《中国农业银行业务凭证》，证明原告张玳铭已依约定全额支付涉案房产；5、《调查取证申请书》，证明申请法院到房产部门调取被告将涉案房产卖给其他人的事实；6、广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初423号民事判决书，证明被告提交的有关协议与本案无关联性。本院依原告申请调取的《廉江市商品房合同备案登记证明》两份。被告为其答辩提交证据如下：1、连带担保协议书、协议书，证明①本案为民间借贷纠纷；②被告向原告偿还300万元；2、委托书、付款回执，证明被告在借款当日向原告偿还80万元；3、商品房买卖合同注销申请书两份及原告身份证复印件，证明原被告之间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷合同关系，原告所网签的14套房，实为抵押物。经协议，原告于2018年9月28日已经申请注销网签备案，被告不存在违约行为。本院依职权向原告作《调查笔录》一份。对当事人提交的证据，本院组织了质证。对于原告的证据，被告的意见为：对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议；对证据3真实性、合法性不予认可，本合同名为买卖合同，实质为借款合同，不具有客观真实性，是无效合同，从原告提供合同内容看，合同单价每平方4714.04元，是套内面积单价，从合同内容看出，合同是不正常的，明显偏离市场行情；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，对证明事实有异议，该款项是原告所借的款项；对证据5只是一个申请书，不具有证据属性，不予质证；对证据6真实性、合法性、关联性无异议，但对原告予以证明的事实不予认定，该判决书恰好证实了本案本质为民间借贷法律关系，而且林波已代被告向第三人金六偿还了300万元，而后林波将该300万元向原告及本案被告二力房地产公司追偿该300万元及相关的利息，林波在该案中放弃了对本案原告张玳铭追偿权，该判决已经明确本案被告二力房地产公司需向林波偿还300万元，而且该案已经执行完毕，也就是该判决书及执行来看，被告已经向原告偿还了借款300万元。对于本院调取的备案登记，原告的意见为：对该两份备案登记证明真实性、合法性、关联性无异议，恰好反映本案双方存在商品房买卖合同关系。被告的意见为：对该两份备案登记证明真实性、合法性、关联性无异议，但是不能证明被告存在违约行为。对被告提供的证据，原告的意见为：对证据1、2有异议，并不是借贷，是因为被告不能按合同如期将买卖的14套房交付给我，当时是收到300万元，是作为不能按约交房的损失补偿款，所以并不是借款也不是还款；对证据3、4不是属于还款，80万元是作为我买卖14套房的办证费用，该费用是被告承担的，所以把该费用退回给我；对证据5有异议，当时是1000万元购买14套房，不是抵押物，注销申请书名字是我签名的，但是实质情况并不是申请书。经审核，本院对原、被告提供的证据均予在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日，被告二力房地产公司将位于廉江市［房号分别是：202、401、402、501、502、702、1401、1402、1502、1601、1801、2901、2902、3002］在廉江市房产交易中心网签给原告，并办理了商品房合同备案登记。2018年5月24日，原告与被告分别签订14份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，由原告购买上述14套商品房，总房价为1000万元。其中2901、2902房的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》两份，合同编号分别为：201792268、201792297。该两份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》主要约定：廉江市九洲大道北89号二力花园20幢2901房、2902房，建筑面积均为242．17平方米，单价均为每平方米4714．04元，总金额均是933333元（2901房、2902房总房价是1866666元），签订合同时为一次性支付，被告于2019年6月30日交付房屋原告（注：被告有出具一份备注，内容是“本公司承诺2018年12月31日前交付业主使用，并办理房产证到业主名下，办证的一切费用及税收归本公司负责。免收业主入住的一切管理费用。”），违约责任是原告逾期在90日内付款的，按逾期应付款金额日万分之二支付违约金，继续履行；逾期超过90日后付款的，按逾期应付款金额日万分之二支付违约金，被告有权解除合同；被告逾期交付房屋不超过90日的，按原告已支付房价款金额日万分之二支付违约金，逾期超过90日交付房屋的，按原告已支付房价款金额日万分之二支付违约金，原告有权解除合同等。合同签订后，被告二力房地产公司于2018年5月25日出具《网签商品房汇款账户更改通知书》，变更指定张玳铭将14套商品房交易总额1000万汇入二力房地产公司在农行廉江市永福支行的账户44×××21。同日，原告将1000万元购房款汇入该指定账户，汇款备注为“购房款”。同日，被告应原告书面申请委托要求,支财务费用80万元给张蓝文在中国工商银行湛江市海昌支行的账户（账号62×××64），该款后已由原告收取。2018年9月28日，原告和被告填写《廉江市商品房买卖合同注销申请书》交给廉江市房产交易中心，要求对已网签给原告的20幢2901房、2902房注销预售。同日，廉江市房产交易中心对20幢2901房、2902房注销预售登记，恢复至商品房买卖合同可售状态。2018年10月30日，20幢2901房、2902房廉江市房产交易中心网签出售给案外人王秀娟、陈永琪，办理了商品房预售合同备案登记。2018年11月29日，原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）四方签订一份《连带担保协议书》，各方约定“因甲方经营需要，现担保用乙方位于湛江市霞山区的房产证给丙方融资使用，只限于融资人民币300万元作为偿还甲方于2018年5月25日借丙方的本金及利息。（注甲方已用二力花园三期20幢14套商品房网签给丙方作抵押）。现甲、乙、丙、丁四方就有关事项达成以下协议：一、甲方同意乙方房产证作价400万元为标的担保给丙方融资使用，担保期限为3个月（2018年11月29日至2019年2月28日止），担保责任到归还乙方房产证之日止。担保期间甲方同意以标的为人民币400万元作价，以2%的利息每月支付人民币8万元给乙方作为补偿，到期后甲方要无条件归还乙方的房产证。二、乙方在签订本协议书时要把房产证给丙方，并2天内协助丙方办理有关抵押手续。三、丙方在3个月内收到甲方偿还购房款的足额本金及利息后，要无条件协助甲方到房产局办理解除网签的抵押合同并归还乙方的房产证。四、丁方负有担保偿还本协议的标的物（房产证）人民币400万元及利息的连带责任，直到甲方归还乙方房产证之日止。五、另外甲方同意丙方在本协议中融资的人民币300万元作为丙方在甲方的二力花园三期20幢购买的14商品房的损失补偿。甲方、丁方保证不得采用任何法律诉讼办法追究丙方对此协议约定融资法律责任。”。2018年12月1日，原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）签订一份《协议书》，约定“2018年11月30日丙方张玳铭向金六借款本金300万元，甲方二力房地产公司、乙方林波均为该笔借款的担保人，现各方达成如下协议：一、乙方林波可代丙方张玳铭向金六偿还借款本金及利息；乙方林波代偿后，甲方、丁方须偿还乙方林波所代偿的全部代偿金及利息（利息以代偿金作为本金，按月利率2%从乙方代偿之日起计算利息至还清之日止），甲方二力房地产公司及丁方廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司自愿向乙方林波应偿还的代偿金及利息负连带清偿责任；二、若甲方二力房地产公司、丁方廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司向乙方林波偿还代偿金及利息后，不得向丙方张玳铭追偿。”。案外人林波于2019年3月1日代原告张玳铭将上述借款本息共3232.5万元支付给金六后，于2019年3月1日将张玳铭、二力房地产公司和廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司诉至遂溪县人民法院予以追偿，（2019）粤0823民初423号《民事判决书》判决廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司偿还林波代偿款322.5万元及利息，二力房地产公司负连带清偿责任。本院根据原告的保全申请，于2019年3月11日裁定查封了被告二力房地产公司所有位于廉江市，查封期限自2019年3月11日至2022年3月11日，并冻结了担保人刘英在建行湛江麻章支行的200万元（账号31×××72）。在审理过程中，本院依职权向原告释明本案不属于房屋买卖合同关系，应以民间借贷关系审理，原告有权变更诉讼请求，但原告坚持按房屋买卖合同关系主张权利，拒绝变更诉讼请求。本院经审查认为：本案的争议焦点是原、被告之间成立的民事法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，本院从以下几方面予以论述：一、从房屋买卖合同的时间上看，原、被告之间先进行买卖房屋的网签登记，再签订房屋买卖协议，然后支付购房款，并不符合一般商品房交易先预付购房款，再签订房屋买卖合同，然后进行网签登记的顺序。二、从交易习惯上看，原告在支付完1000万元后，被告没有向其出具发票或者收据，原告也没有向被告索要过任何发票和收据，不符合一般房屋买卖的交易习惯。三、从房屋办证费用上看，原告主张被告向其返还的80万元属于房屋的办证费用，因为原、被告的商品房买卖合同附备注办证的一切费用及税收归被告负责。但是按照一般商品房交易习惯，办理房屋产权证的费用是由购房者自己承担，购房者支付费用给房地产商代为缴纳并办证。原被告双方的备注约定不符合一般交易习惯，且原告在收取该80万元后一直没有办证，而金额80万元也不符合办证费用的市场标准。四、从原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）四方于2018年11月29日签订《连带担保协议书》的内容上看，协议载明因二力房地产公司的经营需要，现担保用林波位于湛江市霞山区的房产证给张玳铭融资使用，只限于融资人民币300万元作为偿还二力房地产公司于2018年5月25日借张玳铭的本金及利息。（注二力房地产公司已用二力花园三期20幢14套商品房网签给张玳铭作抵押）。这与协议书中的第三点“丙方在3个月内收到甲方偿还购房款的足额本金及利息后，要无条件协助甲方到房产局办理解除网签的抵押合同并归还乙方的房产证。”和第五点“另外甲方同意丙方在本协议中融资的人民币300万元作为丙方在甲方的二力花园三期20幢购买的14商品房的损失补偿。”都相符，应当不属于原告解释的“笔误”。除了本案所涉的原告于2018年5月25日汇款给被告1000万元外，原、被告双方于当日没有其他经济往来纠纷，协议中的2018年5月25日借款本息应当认定为本案原告于2018年5月25日汇款1000万元。所以综上所述，包括涉案2套房在内的二力花园三期20幢14套房是作为被告向原告借款本息的抵押，原、被告之间存在的是民间借贷关系，并不是房屋买卖合同关系。本院已向原告释明本案应按照民间借贷法律关系审理，但原告拒绝变更案由和诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，裁定如下：驳回原告张玳铭的起诉。如不服本裁定，可从裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 勇人民陪审员 周 荣人民陪审员 许华婷二〇二〇年八月二十四日书 记 员 谢若尘附相关法律法规：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。广东省廉江市人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0881民初860号原告：张玳铭，男，1988年8月21日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。被告：廉江市二力房地产有限公司，统一社会信用代码：9144088105997781XW。住所地：廉江市中山三路39号内。法定代表人：罗增军，该司负责人。委托诉讼代理人：陈静，广东向宁律师事务所律师。原告张玳铭诉被告廉江市二力房地产有限公司（以下简称二力房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日作出（2019）粤0881民初872号民事判决，被告二力房地产公司不服判决，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年10月20日作出（2019）粤08民终2261号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理,原告张玳铭及其委托诉讼代理人黄锦德、被告二力房地产公司的法定代表人罗增军的委托诉讼代理人陈静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玳铭向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告购房款1866670元及违约金（违约金以1866670元为本金，从原告交付房款之日即2018年5月25日起按日万分之二计算违约金给原告至还清购房款之日止）。2.本案的诉讼费、及保全费由被告承担。事实与理由：原告2018年5月24日向被告购买位于廉江市，双方当日签订《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售），合同编号分别为：201792268、201792297。合同签订之后，原告于2018年8月25日将包含上述两套房在内的14套商品房的购房款全额共1000万元汇入被告名下在中国农业银行湛江分行账户62×××70中。原告全额交付房款后，被告却将上诉两套房卖给他人，且网签给他人。现被告已不可能将上述房产交付给原告，根据双方签订的合同第九条的约定出卖人逾期交房的，应按交付房款作为本金，按日万分之二计算违约金给原告。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特请求法院支持原告的请求。被告二力房地产公司答辩称，1、本案名为房屋买卖合同，实质为民间借贷合同关系，因为原告2018年5月24日与答辩人签订的14份商品房买卖合同，原告所交付的1000万元是借款，而不是购房款，双方并没有履行该房屋买卖合同，该事实有答辩人提供的证据连带担保协议书以及另一份协议书佐证，因此，答辩人认为根据民间借贷案件适用法律若干问题规定，应当按照民间借贷关系审理本案。原告以房屋买卖合同诉请被告偿还购房款，请法院驳回原告的诉讼请求；2、原告主张答辩人支付违约金没有事实以及法律依据，案件名为买卖合同，实质为民间借贷纠纷，商品房买卖合同并非双方真实意思表示，所以该合同无效，本案不存在违约行为。其次，案涉房产2901、2902网签登记注销是原告协助答辩人申请注销预售登记后，答辩人才卖与他人，所以不存在原告所称的违约行为，原告要求支付违约金没有事实依据；3、答辩人已经还清原告本案主张的本息，因为本案原告只是主张180多万元的借款，答辩人在2018年5月24日向原告借款后已向原告偿还380万元，已经还清原告所主张的款项。综上，本案名为买卖合同，实质为民间借贷纠纷，原告的诉求没有事实以及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告提交如下证据：1、原告身份证，证明原告的主体适格；2、被告营业执照、法定代表人身份证，证明被告的主体适格；3、委托书、广东省商品房买卖合同，证明原告张玳铭向被告购买涉案的二套房产的事实，并签订商品房购买合同；4、《网签商品房汇款账号更改通知书》、《中国农业银行业务凭证》，证明原告张玳铭已依约定全额支付涉案房产；5、《调查取证申请书》，证明申请法院到房产部门调取被告将涉案房产卖给其他人的事实；6、广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初423号民事判决书，证明被告提交的有关协议与本案无关联性。本院依原告申请调取的《廉江市商品房合同备案登记证明》两份。被告为其答辩提交证据如下：1、连带担保协议书、协议书，证明①本案为民间借贷纠纷；②被告向原告偿还300万元；2、委托书、付款回执，证明被告在借款当日向原告偿还80万元；3、商品房买卖合同注销申请书两份及原告身份证复印件，证明原被告之间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷合同关系，原告所网签的14套房，实为抵押物。经协议，原告于2018年9月28日已经申请注销网签备案，被告不存在违约行为。本院依职权向原告作《调查笔录》一份。对当事人提交的证据，本院组织了质证。对于原告的证据，被告的意见为：对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议；对证据3真实性、合法性不予认可，本合同名为买卖合同，实质为借款合同，不具有客观真实性，是无效合同，从原告提供合同内容看，合同单价每平方4714.04元，是套内面积单价，从合同内容看出，合同是不正常的，明显偏离市场行情；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，对证明事实有异议，该款项是原告所借的款项；对证据5只是一个申请书，不具有证据属性，不予质证；对证据6真实性、合法性、关联性无异议，但对原告予以证明的事实不予认定，该判决书恰好证实了本案本质为民间借贷法律关系，而且林波已代被告向第三人金六偿还了300万元，而后林波将该300万元向原告及本案被告二力房地产公司追偿该300万元及相关的利息，林波在该案中放弃了对本案原告张玳铭追偿权，该判决已经明确本案被告二力房地产公司需向林波偿还300万元，而且该案已经执行完毕，也就是该判决书及执行来看，被告已经向原告偿还了借款300万元。对于本院调取的备案登记，原告的意见为：对该两份备案登记证明真实性、合法性、关联性无异议，恰好反映本案双方存在商品房买卖合同关系。被告的意见为：对该两份备案登记证明真实性、合法性、关联性无异议，但是不能证明被告存在违约行为。对被告提供的证据，原告的意见为：对证据1、2有异议，并不是借贷，是因为被告不能按合同如期将买卖的14套房交付给我，当时是收到300万元，是作为不能按约交房的损失补偿款，所以并不是借款也不是还款；对证据3、4不是属于还款，80万元是作为我买卖14套房的办证费用，该费用是被告承担的，所以把该费用退回给我；对证据5有异议，当时是1000万元购买14套房，不是抵押物，注销申请书名字是我签名的，但是实质情况并不是申请书。经审核，本院对原、被告提供的证据均予在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日，被告二力房地产公司将位于廉江市［房号分别是：202、401、402、501、502、702、1401、1402、1502、1601、1801、2901、2902、3002］在廉江市房产交易中心网签给原告，并办理了商品房合同备案登记。2018年5月24日，原告与被告分别签订14份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，由原告购买上述14套商品房，总房价为1000万元。其中2901、2902房的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》两份，合同编号分别为：201792268、201792297。该两份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》主要约定：廉江市九洲大道北89号二力花园20幢2901房、2902房，建筑面积均为242．17平方米，单价均为每平方米4714．04元，总金额均是933333元（2901房、2902房总房价是1866666元），签订合同时为一次性支付，被告于2019年6月30日交付房屋原告（注：被告有出具一份备注，内容是“本公司承诺2018年12月31日前交付业主使用，并办理房产证到业主名下，办证的一切费用及税收归本公司负责。免收业主入住的一切管理费用。”），违约责任是原告逾期在90日内付款的，按逾期应付款金额日万分之二支付违约金，继续履行；逾期超过90日后付款的，按逾期应付款金额日万分之二支付违约金，被告有权解除合同；被告逾期交付房屋不超过90日的，按原告已支付房价款金额日万分之二支付违约金，逾期超过90日交付房屋的，按原告已支付房价款金额日万分之二支付违约金，原告有权解除合同等。合同签订后，被告二力房地产公司于2018年5月25日出具《网签商品房汇款账户更改通知书》，变更指定张玳铭将14套商品房交易总额1000万汇入二力房地产公司在农行廉江市永福支行的账户44×××21。同日，原告将1000万元购房款汇入该指定账户，汇款备注为“购房款”。同日，被告应原告书面申请委托要求,支财务费用80万元给张蓝文在中国工商银行湛江市海昌支行的账户（账号62×××64），该款后已由原告收取。2018年9月28日，原告和被告填写《廉江市商品房买卖合同注销申请书》交给廉江市房产交易中心，要求对已网签给原告的20幢2901房、2902房注销预售。同日，廉江市房产交易中心对20幢2901房、2902房注销预售登记，恢复至商品房买卖合同可售状态。2018年10月30日，20幢2901房、2902房廉江市房产交易中心网签出售给案外人王秀娟、陈永琪，办理了商品房预售合同备案登记。2018年11月29日，原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）四方签订一份《连带担保协议书》，各方约定“因甲方经营需要，现担保用乙方位于湛江市霞山区的房产证给丙方融资使用，只限于融资人民币300万元作为偿还甲方于2018年5月25日借丙方的本金及利息。（注甲方已用二力花园三期20幢14套商品房网签给丙方作抵押）。现甲、乙、丙、丁四方就有关事项达成以下协议：一、甲方同意乙方房产证作价400万元为标的担保给丙方融资使用，担保期限为3个月（2018年11月29日至2019年2月28日止），担保责任到归还乙方房产证之日止。担保期间甲方同意以标的为人民币400万元作价，以2%的利息每月支付人民币8万元给乙方作为补偿，到期后甲方要无条件归还乙方的房产证。二、乙方在签订本协议书时要把房产证给丙方，并2天内协助丙方办理有关抵押手续。三、丙方在3个月内收到甲方偿还购房款的足额本金及利息后，要无条件协助甲方到房产局办理解除网签的抵押合同并归还乙方的房产证。四、丁方负有担保偿还本协议的标的物（房产证）人民币400万元及利息的连带责任，直到甲方归还乙方房产证之日止。五、另外甲方同意丙方在本协议中融资的人民币300万元作为丙方在甲方的二力花园三期20幢购买的14商品房的损失补偿。甲方、丁方保证不得采用任何法律诉讼办法追究丙方对此协议约定融资法律责任。”。2018年12月1日，原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）签订一份《协议书》，约定“2018年11月30日丙方张玳铭向金六借款本金300万元，甲方二力房地产公司、乙方林波均为该笔借款的担保人，现各方达成如下协议：一、乙方林波可代丙方张玳铭向金六偿还借款本金及利息；乙方林波代偿后，甲方、丁方须偿还乙方林波所代偿的全部代偿金及利息（利息以代偿金作为本金，按月利率2%从乙方代偿之日起计算利息至还清之日止），甲方二力房地产公司及丁方廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司自愿向乙方林波应偿还的代偿金及利息负连带清偿责任；二、若甲方二力房地产公司、丁方廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司向乙方林波偿还代偿金及利息后，不得向丙方张玳铭追偿。”。案外人林波于2019年3月1日代原告张玳铭将上述借款本息共3232.5万元支付给金六后，于2019年3月1日将张玳铭、二力房地产公司和廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司诉至遂溪县人民法院予以追偿，（2019）粤0823民初423号《民事判决书》判决廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司偿还林波代偿款322.5万元及利息，二力房地产公司负连带清偿责任。本院根据原告的保全申请，于2019年3月11日裁定查封了被告二力房地产公司所有位于廉江市，查封期限自2019年3月11日至2022年3月11日，并冻结了担保人刘英在建行湛江麻章支行的200万元（账号31×××72）。在审理过程中，本院依职权向原告释明本案不属于房屋买卖合同关系，应以民间借贷关系审理，原告有权变更诉讼请求，但原告坚持按房屋买卖合同关系主张权利，拒绝变更诉讼请求。本院经审查认为：本案的争议焦点是原、被告之间成立的民事法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，本院从以下几方面予以论述：一、从房屋买卖合同的时间上看，原、被告之间先进行买卖房屋的网签登记，再签订房屋买卖协议，然后支付购房款，并不符合一般商品房交易先预付购房款，再签订房屋买卖合同，然后进行网签登记的顺序。二、从交易习惯上看，原告在支付完1000万元后，被告没有向其出具发票或者收据，原告也没有向被告索要过任何发票和收据，不符合一般房屋买卖的交易习惯。三、从房屋办证费用上看，原告主张被告向其返还的80万元属于房屋的办证费用，因为原、被告的商品房买卖合同附备注办证的一切费用及税收归被告负责。但是按照一般商品房交易习惯，办理房屋产权证的费用是由购房者自己承担，购房者支付费用给房地产商代为缴纳并办证。原被告双方的备注约定不符合一般交易习惯，且原告在收取该80万元后一直没有办证，而金额80万元也不符合办证费用的市场标准。四、从原告张玳铭（丙方）、被告二力房地产公司（甲方）、林波（乙方）、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（丁方）四方于2018年11月29日签订《连带担保协议书》的内容上看，协议载明因二力房地产公司的经营需要，现担保用林波位于湛江市霞山区的房产证给张玳铭融资使用，只限于融资人民币300万元作为偿还二力房地产公司于2018年5月25日借张玳铭的本金及利息。（注二力房地产公司已用二力花园三期20幢14套商品房网签给张玳铭作抵押）。这与协议书中的第三点“丙方在3个月内收到甲方偿还购房款的足额本金及利息后，要无条件协助甲方到房产局办理解除网签的抵押合同并归还乙方的房产证。”和第五点“另外甲方同意丙方在本协议中融资的人民币300万元作为丙方在甲方的二力花园三期20幢购买的14商品房的损失补偿。”都相符，应当不属于原告解释的“笔误”。除了本案所涉的原告于2018年5月25日汇款给被告1000万元外，原、被告双方于当日没有其他经济往来纠纷，协议中的2018年5月25日借款本息应当认定为本案原告于2018年5月25日汇款1000万元。所以综上所述，包括涉案2套房在内的二力花园三期20幢14套房是作为被告向原告借款本息的抵押，原、被告之间存在的是民间借贷关系，并不是房屋买卖合同关系。本院已向原告释明本案应按照民间借贷法律关系审理，但原告拒绝变更案由和诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，裁定如下：驳回原告张玳铭的起诉。如不服本裁定，可从裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 勇人民陪审员 周 荣人民陪审员 许华婷二〇二〇年八月二十四日书 记 员 谢若尘附相关法律法规：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。