建平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1322民撤1号 原告：史丽伟，女，1983年2月24日出生，汉族，农民，住建平县。 委托诉讼代理人：姜军福，男，1968年10月13日出生，汉族，住建平县。 委托诉讼代理人;陈德东，辽宁辰阳律师事务所律师。 被告：于国珠，男，1961年11月19日出生，汉族，农民，住建平县。 被告：戚迎光，男，1968年10月13日出生，汉族，个体，住建平县。 被告：朝阳开泰房地产开发有限公司，住所地建平县红山街道红旗街36号。 法定代表人：戚迎光，经理。 原告史丽伟因被告于国珠与被告戚迎光、朝阳开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）辽1322民初4621号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉。 本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史丽伟及其委托诉讼代理人姜军福、陈德东，被告于国珠到庭参加诉讼。被告朝阳开泰房地产开发有限公司（以下简称开泰公司）、被告戚迎光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2017）辽1322民初4621号生效判决书；2、依法确认原告与被告开泰公司签订的《房屋预售合同》合法有效；3、判决被告开泰公司将红山香苑小区1号楼2-10-1号楼房交付给原告，被告戚迎光对交付房屋承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月3日，被告戚迎光根据授权委托，代表被告开泰公司与原告签订《房屋预售合同》（被告开泰公司以担保人名义在合同上加盖公章确认），开泰公司将其开发建设的位于建平县98平方米出售给原告，原告于签订合同当日支付购房款372400元，开泰公司出具了收款收据，但被告至今未交付房屋。2020年1月，原告从另一位与开泰公司有买卖合同纠纷的当事人史某处得知，原告购买的房屋可能被判给别人了。于是原告在裁判文书网上查询得知，原告购买的房屋被判决给被告于国珠了。综上，原告与开泰公司签订的预售合同系双方真实意思表示，且合同成立时间在被告于国珠之前，并已支付全部价款，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，而且该房屋并未交工，被告于国珠并未实际占有，应将案涉房屋交付给原告，故提起诉讼。 被告于国珠辩称，2015年1月30日，我与开泰公司签订的房屋买卖合同合法有效，基于先后买卖合同而形成二重债权系平等地位，并无位序关系。我也将购房款交给了戚迎光，法院已经将案涉房屋判决给我。2018年11月20日，我已申请执行，据此我优先取得登记的请求权，有优先的效果。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告开泰公司、被告戚迎光未答辩。 本院作出的（2019）辽1322民初4621号生效判决认定事实如下：被告开泰公司授权被告戚迎光对公司“红山香苑”开发项目全权负责管理；2015年1月30日，被告戚迎光根据授权委托，代表被告朝阳开泰房地产开发有限公司（但出卖方写的是被告戚迎光，被告公司以担保人名义在合同上加盖公章确认）与于国珠签订《房屋预售合同》，约定被告将其开发建设的建平县（2单元10楼1号，面积98平方米）卖给于国珠，购房款35万元。于国珠当日全额缴纳购房款35万元，被告开泰公司出具了收款收据。该合同约定“出卖方在合理时间内将符合要求的楼房交付给买方使用”，但被告至今未向原告交付房屋。另查明，被告开发建设的红山香苑小区1号楼现在尚未建设完工。于国珠明确表示，再给被告一些时间，要求被告在2018年12月30日交房房屋。本院基于上述事实，认为被告戚迎光根据授权代表被告公司与于国珠签订《房屋预售合同》，被告公司虽然以担保人名义签订合同，但其实际为房屋的开发方及出卖方，故被告公司实际负有按时向原告交付房屋的民事责任。被告戚迎光作为房屋买卖合同的出卖方，也负有依照买卖合同约定向原告交付房屋的民事责任，即被告戚迎光应负连带责任。原告要求被告在2018年12月30日前交付房屋，符合合同约定的合理时间的要求，应予准许。故作出案涉判决如下：一、被告朝阳开泰房地产开发有限公司于2018年12月30日前按《房屋预售合同》约定，将其开发建设的位于建平县，面积98平方米）交付给原告于国珠；二、被告戚迎光对上述房屋的交付负连带责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对证据进行了质证。对于双方当事人没有异议的如下事实，本院予以认定，即被告开泰公司分别与原告史丽伟、被告于国珠签订了同一案涉房屋的《房屋预售合同》；本院已对案涉房屋作出（2019）辽1322民初4621号民事判决；案涉楼盘目前仍处于“烂尾楼”状态，该楼盘尚未施工到案涉争议房屋的所在楼层。双方对于有争议的事实，本院认定如下：1、原告提交的由被告开泰公司出具的《授权委托书》、“收款收据”，原告与被告开泰公司签订的《房屋预售合同》，能够证明被告开泰公司授权被告戚迎光对公司“红山香苑”开发项目全权负责管理；2014年12月3日，被告戚迎光根据授权委托，代表被告开泰公司与原告签订《房屋预售合同》（出卖方载明戚迎光，被告开泰公司以担保人名义在合同上加盖公章确认），该合同约定被告开泰公司将其开发建设的建平县98平方米出售给原告，原告当日全额缴纳购房款购房款37.24万元，被告开泰公司向原告出具了收款收据。该合同约定“出卖方在合理时间内将符合要求的楼房交付给买方使用”，但因案涉房屋尚未建成，案涉小区项目处于“烂尾”状态，被告至今未向原告交付房屋。被告于国珠提交案涉房屋作出（2019）辽1322民初4621号民事判决，其认可该判决结果；其提交的（2018）辽1322执1670号执行裁定书，认定被告开泰公司应交付的房屋还未完工，导致本案无法交付此买卖房屋，现被执行人无存款可供执行，且无其他可供执行的财产，故终结此案的本次执行程序。 另查明，经本院向建平县行政审批局核实，并出具书面材料证明：被告朝阳开泰房地产开发有限公司在建平县红山街道开发建设的红山香苑小区至今尚未取得《商品房屋预售许可证》。 本院认为，我国《商品房销售管理办法》明确规定，商品房预售实施预售许可制度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。基于被告开泰公司至今尚未取得案涉预售商品房所在项目的预售许可证，故被告开泰公司分别与原告史丽伟、被告于国珠签订的案涉《房屋预售合同》均为无效合同，故原告请求确认案涉《房屋预售合同》合法有效的请求权不能成立。经本院庭审释明，原告拒绝将其诉讼请求变更为要求被告开泰公司返还购房款并承担相应违约责任，故原告基于上述无效《房屋预售合同》要求被告开泰公司交付案涉房屋，并由被告戚迎光对此承担连带责任的请求权亦不能成立。鉴于本院作出的（2019）辽1322民初4621号生效判决，系基于被告开泰公司与于国珠签订无效的《房屋预售合同》作出的判决，该判决认定事实存在错误，应予纠正。案涉购房人有权基于案涉无效《房屋预售合同》向被告开泰公司主张违约责任。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）辽1322民初4621号民事判决书； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费6886元，公告费800元，合计7686元由被告朝阳开泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。 审 判 长  王晓庆 人民陪审员  亢学民 人民陪审员  邹吉庆 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  赵志丹