广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4035号原告：广州中德汇物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区广棠北路****。法定代表人：陈路。委托诉讼代理人：陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：郑子烨，男，1980年2月23日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：刘锦华、黄志威，广东穗益律师事务所律师。原告广州中德汇物业管理有限公司诉被告郑子烨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州中德汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈尚英，被告郑子烨的委托诉讼代理人刘锦华、黄志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州中德汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金、物业管理费、水电费共302718元；2.被告向原告支付违约金33486元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原被告签订《物业租赁合同》，合同约定租赁期限为2017年11月1日至2023年10月31日，并对租金作了明确约定。合同签订后，被告将案涉房屋用于经营餐饮。2018年10月开始，被告以资金周转紧张为由开始拖欠房租、水电、物业管理费。2018年12月28日，被告确认尚欠房租、水电、物业管理费共计217710元；后又陆续不定时支付房租、水电、物业管理费，截至2019年6月24日，被告共支付25万元。截至2019年7月因被告连续拖欠房租、水电及物业管理费超过30天且总数已经30多万元。被告不诚信的违约行为导致原告重大的经济损失，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如诉请。被告郑子烨辩称：一、郑子烨作为本案被告主体不适格。本案所涉及的《物业租赁合同》，是以广州亮达物业管理有限公司为出租方，以广州市增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）为承租方签订的。而广州市增城湛洋海鲜餐厅的经营者为杨金宝，根据合同的相对性原则，被告只是作为签约代表签字，对外履行法律行为均是以广州市增城湛洋海鲜餐厅作出，法律后果归结为广州市增城湛洋海鲜餐厅。被告在合同乙方的代表处签字仅是行使职务行为，签署该租赁合同的法律后果应归属于广州市增城湛洋海鲜餐厅。二、被告在2019年1月10日退出了广州市增城湛洋海鲜餐厅的经营管理。被告在2018年12月8日告知退出经营广州市增城湛洋海鲜餐厅，并与原告对账确认拖欠的租金水电费。2019年1月10日杨金宝接回继续经营管理广州市增城湛洋海鲜餐厅，并由杨金宝向原告继续履行租赁合同。对此，原告也是同意没有异议的，只是杨金宝无法经营才导致租赁合同的终止。2019年1月10日后，被告没有参与广州市增城湛洋海鲜餐厅经营，对于随后的水电费并不知情，不应当由被告承担。另外，根据被告的所持的支付证明单和收据显示，2019年1月10日之前的租金已经交清，在2019年1月17日开始之后所欠的租金均由广州市增城湛洋海鲜餐厅与经营者杨金宝承担，与被告无关，被告未拖欠原告的租金，不应成为本案的被告，原告应向广州市增城湛洋海鲜餐厅与杨金宝主张权利。三、案件遗漏与诉讼有利害关系的当事人，被告已申请依法追加杨金宝为第三人参加本案诉讼。杨金宝作为广州市增城湛洋海鲜餐厅的经营者，依法应对餐厅经营场所的租金，且杨金宝在2019年1月10日后也向原告交纳租金和水电费，是租赁合同的相对人。补充，被告已经结清2018年12月（含12月）之前的全部租金。2019年1月起，原、被告不存在租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原告的委托代理人王子强与被告签订一份《物业租赁合同》，合同载明“出租方（甲方）广州亮达物业管理有限公司承租方（乙方）广州市增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）……一、租赁物概况第一条甲方将其位于广州市增城市永宁街岗丰村综合市场A栋自编4楼左区（如图1-6）107（共用）108、109号物业租赁给乙方只作经营餐饮使用。……第四条租赁期限自2017年11月1日至2023年10月31日……第五条租赁该物业的月租如下表2017-11-1~2018-10-31租金管理费合计55056元、2018-11-1~2019-10-31租金管理费合计56650元……第七条每月1至5号为乙方交纳租金时间，乙方逾期交付租金、物业管理费、卫生费、水电费时，从逾期之日起计，每逾期一天，乙方按实际欠费总额的3‰向甲方交纳滞纳金。逾期30天，视为乙方违约，甲方可单独终止合同。……第十四条如有一方违反本合同，致本合同不能继续执行，除本合同约定外，违约方应再支付壹个月的租金作为违约金给对方。……”。2017年10月31日，原告的委托代理人王子强与被告签订一份《租赁补充协议》，对装修期交租以及107铺使用范围及装修范围及费用事宜进行了补充约定。2018年12月28日，被告向原告出具一份《欠条》，内容载明“广州亮达物业管理有限公司：截至2018年12月28日，我方（A栋湛江渔港）已拖欠贵司2018年10-12月房租143154元、物管费共3492元、水电费共71064元，总计共217710元。”。2019年1月10日，被告（转让方、甲方）和杨金宝（承接方、乙方）签订一份《店铺转让合同》，约定“经友好协商，就湛江渔港店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于广州市增城市永宁街岗丰村综合市场A栋自编4楼左区（如图1-6）107（共用）108、109号的店铺转让给乙方使用，……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的水电费及其他各项费用……四、乙方在2019年3月25日前分三次向甲方支付转让费共计750000元……如乙方逾期，甲方有权把湛江渔港收回抵余款，甲方已收到乙方的款不退回，并且乙方自负盈亏承担在此期间所有债权债务，与甲方无关。剩余262000元乙方愿意承担负责甲方如下表所有的债务作为付清余款；……亮达物管2018年10月至2019年1月10日租金及该合同所约定的水电费及其他各项费用188000元以亮达物管实际单据为准……六、签订合同之日起，从2019年1月10日前甲方经营的费用自己承担，与乙方无关（备注2018年10月至2019年1月10日前的租金及该合同所约定的水电费及其他各项物管费用除外）；从2019年1月11日起乙方经营后，乙方自负盈亏承担自己的所有债权债务，与甲方无关。……”。另查，广州市增城湛洋海鲜餐厅注册日期为2016年10月20日，工商类型为个体工商户，经营者为杨金宝。再查，原增城市城乡规划局出具一份增规验证[2013]171号建设工程规划验收合格证，该证载明建设单位为增城市新塘镇岗丰村民委员会，建设项目名称为商业C1-1、办公C1-2。在本案的审理过程中，一、双方当事人均确认以下，（一）涉案承租范围是永宁街岗丰村综合市场A栋4楼左区及107、108、109，且承租范围在增规验证[2013]171号建设工程规划验收合格证范围内。（二）被告于2017年11月1日接收房屋使用，被告已付清2018年10月之前的租金。二、原告陈述以下，（一）第一项诉讼请求的金额302718元的计算方式为，截至2018年12月（含12月）的被告拖欠款项为267710元，被告及杨金宝支付了250000元，尚欠17710元；2019年1月至7月的租金、物业费的金额以合同的约定为准，电费和水费的金额是原告自行抄表计算出来；杨金宝在2019年2月至4月分三笔共支付了210035元；因此原告主张被告欠付2018年10月至2019年7月的未付金额为302718元。（二）第二项诉讼请求的违约金依据是双方合同第十四条的约定，按一个月的租金作为违约金。（三）其并未收到被告告知涉案店铺的转让事宜；涉案租赁的一楼房屋由原告于2020年1月收回并对外出租；租赁的四楼房屋现仍处于空置状态，未办理交接手续，是广州市增城湛洋海鲜餐厅自行上锁，房屋内还有设备；其主张对于租赁的四楼房屋部分要求继续履行合同。三、被告陈述以下，（一）其与杨金宝是合作关系，合作经营增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）。2018年10月，因经营不善，被告向杨金宝提出退出增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）的经营，并在2018年12月28日告知原告，并在当天原被告对账后由被告出具《欠条》确认由被告承担广州市增城湛洋海鲜餐厅在2018年10月至12月期间的租金、管理费及水电费共217710元。（二）2019年1月，被告与杨金宝签署《店铺转让合同》，将增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）转让给杨金宝，由杨金宝继续履行《物业租赁合同》，被告没有参与店铺后续的经营。（三）针对在2018年10月至12月期间的欠款217710元，被告及杨金宝已付200000元，尚欠17710元。2019年1月至7月的租金，被告没有支付，与被告无关，应当由杨金宝自行负担。本院认为：原、被告于2017年10月31日签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。被告自认其与杨金宝是合作关系，共同经营广州市增城湛洋海鲜餐厅。被告也未提供证据证明其是作为广州市增城湛洋海鲜餐厅的代理人签署《物业租赁合同》，《物业租赁合同》亦未加盖广州市增城湛洋海鲜餐厅印章。可见涉案房屋应为被告向原告承租后用于与杨金宝共同合作经营广州市增城湛洋海鲜餐厅。因此被告抗辩《物业租赁合同》的相对方为广州市增城湛洋海鲜餐厅，其只为签约代表在合同上签名，缺乏依据，本院不予采信。原被告庭上确认被告尚欠《欠条》中记载的2018年10月至12月涉案房屋的房租、物管费、水电费共17710元，因此原告主张要求被告支付上述期间的欠款17710元，理据充分，本院予以支持。至于2019年1月至7月的租金、管理费及水电费。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，被告抗辩其已通过与杨金宝签署《店铺转让合同》的形式退出广州市增城湛洋海鲜餐厅的经营，无须承担2019年1月以后的租金、管理费及水电费。被告对此未举证证明其转让其在《物业租赁合同》中的权利和义务给杨金宝一事有告知并经得了原告的同意，因此其抗辩其无须对2019年1月后的租金、管理费及水电费承担责任，并无依据，本院不予采信。按照《物业租赁合同》的约定，2019年1月至7月的租金、管理费共计396550元（56650元×7个月），原告确认已收取该期间的款项210035元，因此被告应向原告支付2019年1月至7月的租金、管理费186515元（396550元-210035元）。至于水电费，因原告对此未提供证据予以证明水电费的金额以及原告已实际缴纳该费用，本院对其该诉讼请求不予支持。综上，被告应向原告支付2018年10月至2019年7月的欠付款项为204225元（17710元+186515元）。原告主张超出上述金额部分的款项，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金。原告主张违约金的依据为《物业租赁合同》第十四条“如有一方违反本合同，致本合同不能继续执行，除本合同约定外，违约方应再支付壹个月的租金作为违约金给对方”的约定。该条款约定的违约金的前提为合同无法继续履行，因此在原告主张继续履行《物业租赁合同》关于涉案租赁房屋四楼的部分，并未主张解除双方之间《物业租赁合同》的前提下，本院对其该诉讼请求不予支持。至于被告申请追加杨金宝为第三人，其该追加申请与本案待查证事实并无必要关联，本院对此不予采纳。被告与杨金宝之间关于《店铺转让合同》约定涉案店铺债权债务的相关事宜，被告可另循合法途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑子烨于本判决生效之日起十日内向原告广州中德汇物业管理有限公司支付2018年10月至2019年7月的欠付款项204225元；二、驳回原告广州中德汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3172元，由原告广州中德汇物业管理有限公司负担1246元，由被告郑子烨负担1926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年八月二十六日书记员  赵洁玲