福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初4179号 原告：惠安县光合物业管理有限公司，住所地惠安县崇武镇海景湾花园**楼**店，统一社会信用代码91350521587518051Y。 法定代表人：谢光达，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施慧婷，福建伟立律师事务所律师。 被告：李文革，男，1967年3月11日出生，汉族，住惠安县。 第三人：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地惠安县崇武镇，统一社会信用代码9135052173188281XQ。 法定代表人：刘俊捷，执行董事兼总经理。 原告惠安县光合物业管理有限公司（下简称光合物业）与被告李文革、第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（下简称崇武半月湾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光合物业的委托诉讼代理人林旭锋到庭参加诉讼，被告李文革及第三人崇武半月湾公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光合物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告自2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费8370.7元，并自2014年7月1日起至款项付清之日止按月利率0.3%计付违约金（暂计至2019年12月31日止为828.7元-附清单）；2.判决被告支付原告自2014年1月1日起至2019年12月31日止的公共水电费1800元。事实和理由：2011年12月31日，原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》，约定自2014年1月1日起原告为半月湾度假村住宅、商场等多功能综合小区提供前期物业服务。上述《半月湾度假村前期物业服务合同》约定，物业服务费用按业主所拥有的物业的建筑面积缴纳，多层住宅、高层住宅按1元/月/平方米计算。业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业费，每半年缴纳一次，于缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业费。未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准向原告支付违约金。被告为泉州崇武半月湾度假村迈阿密组团3#605房产的业主，于2012年12月5日办理交房入住手续。自2014年1月1日起至2019年12月31日止，被告累计拖欠物业费8370.7元及相应的违约金、公共水电费。经原告多次催讨，被告未能支付拖欠的物业费。 被告李文革未作答辩。 第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司未作陈述。 被告及第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经审查原告提供的营业执照（副本）、物业服务企业资质证书（副本）、企业信用信息公示报告、原告与第三人签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》、原告与被告签订的《半月湾度假村前期物业服务协议》、证明、房屋交接单、物业费通知函等证据，结合到庭当事人的陈述，本院对的事实认定如下：原告系工商登记依法成立的物业管理有限公司。惠安县住房和城乡规划建设局颁发的《物业服务企业》资质证书记载，原告被准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2011年12月31日，原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》，约定第三人选聘被告作为半月湾度假村的物业管理公司，小区建筑面积约147011平方米。物业管理费具体收费标准如下：花园洋房及独栋别墅3元／月／平方米，双拼及联排别墅2.5元／月／平方米，叠加花园洋房2元／月／平方米，多层及高层住宅1元／月／平方米，豪华、单身公寓1.2元／月／平方米，商业中心1.4元／月／平方米，半月湾商业街及半岛俱乐部1.4元／月／平方米；业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金），每半年缴纳一次，业主或者物业使用人于缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业管理费。未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准向原告支付违约金。2012年11月7日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买位于泉州市商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积116.26平方米。双方还约定买受人同意由出卖人依法以协议方式选聘原告公司提供前期物业服务，同意按上述《半月湾度假村前期物业服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费，并同意遵守临时管理规约等。2012年11月7日，原、被告签订《半月湾度假村前期物业服务协议》，该协议中双方关于物业费的收费标准的约定与2011年12月31日原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》一致，但对付款时间及违约金支付标准另行作出约定，即：约定被告应于每年1月1日前预先缴纳下一年的物业费，首期管理费从入住之日起计算。所谓“入住”，是指被告收到入住通知书并办结相应手续，或者被告收到入住通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。被告未按时支付物业费的，原告有权要求被告补交物业费并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。2012年12月5日，原告向被告发出交房通知，被告于当天办理房屋交接。 本院认为，关于物业费及违约金的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告未能举证系因建设单位导致其无法入住，故其应自办理交房手续之日起按116.26元/月（1元/月/平方米×116.26平方米）支付物业费，原告主张自2014年1月1日起计算物业费，予以支持。物业服务合同虽然未明确违约金0.3%系按年或按月计算，但原告主张按月利率0.3%计付，不违反法律规定，予以支持。被告本人虽然未到庭，但结合同一个小区的系列案件中其他业主提供的证据及被告配偶的陈述均可以反映原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且原告怠于行使权利，故违约金的起算时间点酌情调整至原告起诉之日即2020年6月23日起算。物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，原告虽然在物业管理上存在一定问题，但不足以证明持续不作为；被告如认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施；若因管理不善造成损失的，被告可另行主张权利。关于公摊水电费的问题。因物业服务合同并未明确约定公摊水电费的计费方式，且原告也未提供供水、供电部门实际收取公共水费与电费清单及分摊情况，故其请求被告支付公摊水电费，缺乏依据，不予支持；原告可待补足证据后另行主张权利。 综上所述，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、原、被告签订的《半月湾度假村前期物业管理服务协议》均是合同双方真实意思表示，内容符合法律规定，应认定合法有效。被告未能支付原告物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告诉讼请求合理部分应予支持，即被告应支付原告2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费8370.7元，并按月利率0.3%支付自2020年6月23日起的违约金；原告诉讼请求不合理部分应予驳回。被告及第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《福建省物业服务收费管理办法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告陈文革应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县光合物业管理有限公司2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费8370.7元，并按月利率0.3%计付自2020年6月23日起至付款之日止的违约金。 二、驳回原告惠安县光合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈文革负担20元，应在本判决生效后五日内缴交；原告惠安县光合物业管理有限公司负担5元，多预交的受理费45元应予退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吴燕芬 二〇二〇年八月二十日 书记员  吴佳慧 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《福建省物业服务收费管理办法》第十五条物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。