广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0106民初1429号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：杜凤君，系该司董事长。委托诉讼代理人：许娴炜、陈静雯，均系广东盈隆律师事务所律师。被告：潘树林，男，1971年11月17日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告潘树林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静雯，被告潘树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2008年1月1日至2020年6月30日的物业管理费（按0.65元/月/平方米的标准，建筑面积70.0261平方米，每月物业管理费40.52元）；2、被告支付逾期支付物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，按每日万分之四的标准，分别从当月6号开始计算至实际清付之日止，以本金为限）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司作为房地产开发单位与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将体育西小区委托原告提供物业管理服务。被告系广州市天河区六运二街19号302房的业主，自2008年1月1日起开始拖欠物业管理费，原告多次催收无果。被告潘树林辩称：一、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。原告虽主张我方欠付2008年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费11338.21元，但从2008年1月1日至立案之日，原告方从未向我方主张过此项欠费，诉讼时效无法定中断、终止的情形存在，已经超过了三年诉讼时效的规定。二、原告主体不适格，涉案物业不在《前期物业服务合同》约定的服务范围，原、被告不构成前期物业服务合同关系。《前期物业服务合同》约定的物业位置位于广州市天河区天河南一街、六运一街、体育西横街，而涉案物业在六运二街19号302房，不在约定管理服务范围内，原告实际上没有向我方物业所在区域提供物业服务。三、原告依据公司内部相互签订的《前期物业服务合同》，本质是以公司内部文件向他人主张权利，显示公平，有违常理常规。四、原告非依法通过公开招标承接前期物业服务，所签订的《前期物业服务合同》为违规的无效合同。五、涉案物业为广州海关自我管理小区，日常管理维护标准较低。经审理查明：原告系1992年1月2日经广州市天河区工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围为物业服务等，曾用名为广州城建开发物业有限公司。根据广州市规划和自然资源局于2020年6月12日出具的《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区六运二街19号302房的产权人为被告；房屋所有权取得方式为购买；登记时间为2016年10月19日，房屋建筑面积为70.0261平方米。1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司（甲方，以下简称“城建公司”）与原告（乙方）就甲方选聘乙方对体育西小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称为体育西小区，物业类型为住宅，座落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米；物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止等。庭审中，原告称上述《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误，原告的物业管理区域即体育西小区包括广州市天河区天河南一路、六运二街、体育西横街，涉及124个梯口、2566户。原告为证明其主张，向本院提交了原告于2019年9月23日出具的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，载明自1989年起，由城建公司开发的体育西小区，逐步建成并交付业主使用，始终由原告的体育西服务中心提供物业服务及管理，体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路80、82、84、86、88、90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110、112、114、116、118、120、122、124、126号；六运二街1、3、7、9、11、13、15、19、21、23、25、27、29、31、33、37、39、43、45、47、51、53、55号；六运三街2、3、4、5、6、7、9、11、13、15、17、21、23、25、27、29、31、33、35、39、41、43、45、47、49、51号；体育西横街113、127、155、183、185、142、144、148、150、152、154、156、158、160、162、164、166、168、170、172、174、176、178、180、182、184、186、188、190、192、194、196、198、200、211、213、215、217、219号；体育东路9、11、21、23、25号；黄埔大道西167、169、171、179、181、183号。广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会对该报告进行了签章，确认报告所载情况属实。经质证，被告表示无法确认《前期物业服务合同》的真实性，辩称从未知道该合同的存在，且《前期物业服务合同》证明涉案房屋不在该合同约定的服务范围内，同时对原告表示《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误及提交的《关于核实体育西小区管理范围的报告》均不予确认，辩称原告就此从未向相关区域业主进行必要的告知，不予认可。同时被告还主张原告并未在涉案小区提供物业服务，涉案小区为封闭式管理大院，设有管理组，实行自我管理，为此提交：1、照片多张，2、六运一街、六运二街图纸。原告对上述证据均不予确认，表示其一直为体育西小区提供物业管理服务，涉案房屋位于海关大院之内，但是亦在体育西小区内，该大院系自行围蔽起来的，导致原告无法为其提供全面的物业管理服务，相关的不利后果应由海关大院业主承担。原告为证明其对体育西小区提供了物业管理服务，向本院提交了如下证据：1、《体育西安装监控工程合同》，显示系原告与案外人于2018年8月1日签订，约定原告委托案外人安装体育西小区内监控摄像枪等；2、《灭鼠杀虫服务合同》多份，显示系原告与案外人在2016年至2019年期间签订，约定原告委托案外人在体育西小区内进行灭鼠杀虫服务等；3、《住宅小区日常保洁服务委托合同》多份，显示系原告与案外人在2016年至2019年期间签订，约定原告将体育西小区的日常清洁保洁服务工作委托案外人完成等；4、《体育西小区绿化养护服务委托合同》多份，显示系原告与案外人在2016年至2019年期间签订，约定原告将体育西小区项目的绿化养护工作委托案外人完成等；5、《清疏抽粪服务委托合同》，显示系原告与案外人于2019年4月1日签订，约定原告将其管理的包括体育西小区在内的25个小区的管井清掏、管道清疏和化粪池抽粪工作委托给案外人完成等。经质证，被告对上述证据的真实性均不予以确认。另查明，2019年5月20日，原告以涉案房屋所在楼栋另一业主陈雄辉未缴物业费为由向本院提起物业服务业合同纠纷，本院以（2019）粤0106民初17268号立案审理，在该案审理查明中陈雄辉为证明海关大院实行自我管理及按0.55元/平方米/月向原告支付物业管理费，提交：1、显示由体育西管理处于2000年2月1日向海关行政处发出的《关于天河六运二街19#-55#海关大院2000年综合服务管理费收取标准的函》及《2000年体育西小区综合服务管理费构成的分解方案》，称2000年体育西小区综合管理服务费为0.65元/平方米/月，由于海关单位自行承担水池清洗（4.2%）、化粪池清疏（2.8%）与水电维护管理（7.8%）等的综合服务项目，而上述三项管理所占的费用比例为14.8%，及天河六运二街19#-55#海关大院2000年综合服务管理费为0.55元/平方米/月等。2、《六运二街居民大院业主代表会会议公告》，载明对管理组提交审定的《六运二街居民大院业主代表会的组成和议事规则》、《安全防范费用标准和收取办法》一致同意；对门禁暂缓建设，《门禁使用规约》也暂不执行；门卫值班实行24小时值班，雇请4人由管理组负责招聘；管理员仍配1人，由管理组负责在本院招聘等。3、《六运二街居民大院业主代表会的组成和议事规则》，显示出具时间为2008年3月，载明本院业主代表会由六运二街19#、21#、23#、25#、37#、39#、43#、45#、47#、51#、53#、55#共182户的业主以门牌号为选举单位选举二名业主或住户为代表，组成业主代表会，行使业主大会的职责，管理组由业主代表会选举五人组成，管理组向业主代表会负责等。4、《2011年经费收支汇报》（2012年1月10日），载明收入包括门卫费（注该年应收178户，有四户不从大门出入，本年度仍有50多户未交齐），租赁和保管费，保管费（自行车等），门卡费，收回防盗门维护费垫付款（尚有35户未交），以上合计49129元；支出包括门卫值班员工资，购置文具、用品、打印复印材料，付2009年11月至2011年9月自来水费，维修院门、活动门及加固西围墙费用，垫付防盗门维护费，以上合计40017.15元。5、《维修协议书》两份，显示海关六运二街宿舍分别于2013年1月及2017年12月委托案外人维修已安装使用的楼宇防盗系统等。6、2017年至2019年的门卫值班人员工资表若干。7、广州海关的《采购任务通知单》、《水电维修工程预算表》若干、《修缮工程造价咨询送审登记表》若干，《采购申请表》若干、《工程结算表》若干、《竣工验收表》若干，涉及的工程包括六运二街泵房更换水泵工程，六运二街47号天面水池更换液位控制器及浮球阀，六运二街泵房下水池更换浮球阀及闸阀、六运二街39号802房公共天面维修补漏工程、六运二街37号楼前排污管道维修等。8、广州海关的《采购任务通知单》及《化粪池清掏协议》，显示广州海关于2017年1月3日委托案外人对六运二街广州海关宿舍19号-55号生化池的清掏等。9、《合同协议书》，显示六运二街宿舍大院于2017年8月向案外人购买监控系统等。10、2016年至2019年的付款凭证若干，费用包括下水道盖维修费，沙井维修费，电线加固、改迁费，购买灯泡、电箱、插座的费用，清洗地砖费，购买年桔、菊花的费用，门禁的维修费，防盗门对讲的维护费，购买监控系统费用等。11、陈雄辉称在海关大院内拍摄的照片若干。12、《发票联》及《不动产权证》，前者载明二街55号301向原告支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费为1252.8元；后者载明天河区六运二街55号301房的建筑面积为71.27平方米；陈雄辉称该房屋当时系按套内建筑面积63.27平方米计算物业服务费，故映证原告收取海关大院业主的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。13、显示原告所制的《物业管理服务收费登记证》，载明一业主在1998年至2010年交纳物业服务费的期间及金额；陈雄辉称该业主的房屋亦为94.64平方米，相关数据可映证原告收取海关大院业主的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。该案最终判决陈雄辉按0.55元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，该判决现已发生法律效力。庭审中，原、被告双方均称体育西小区尚未成立业主委员会。又，2016年8月20日，被告与案外人吴英昌签订《存量房买卖合同》，约定被告向吴英昌购买涉案房屋，总价为2330000元，甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为收齐楼款15天内，等内容。庭审中，被告主张原告的诉请已过诉讼时效，且从未向其主张过，其亦从未向原告缴纳过物业管理费；就此，原告表示2019年5月16日已向被告发出催缴通知，要求被告缴纳2008年1月1日至2019年5月15日期间的物业管理费，并将该通知张贴在涉案房屋的门口，并提交《缴费通知单（其上载明客户名称为吴英昌）》及照片；被告否认其收到上述《缴费通知单》，并辩称上述通知单的催缴对象为“吴英昌”而不是其本人，且其本人亦不居住在涉案房屋，应为无效送达；原告亦确认涉案房屋从2017年开始就出租给他人使用，其无法联系上被告。在本案开庭审理后，被告向本院提交申请，要求本院调取广州市越秀物业发展有限公司（体育西小区）《物业管理区域备案表》、《备案物业区域建设用地规划红线图和规划总平面图》。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在体育西小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司选聘的物业服务企业，依据其与广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》可以进驻体育西小区并履行物业管理职责。结合《前期物业服务合同》的约定以及广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会签章确认的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，可知体育西小区自建成以来一直由原告提供物业管理服务，且被告的涉案房屋处于体育西小区范围内；故原、被告均应受上述《前期物业服务合同》的约束，即原告应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁等义务，被告则负有向原告支付物业管理费的义务。现被告抗辩涉案房屋所在的海关大院实行自行管理，故包括被告在内的海关大院业主不受《前期物业服务合同》的约束，且基于原告未向海关大院提供物业管理服务，故被告无需向原告支付物业管理费。本院认为，包括涉案房屋在内的海关大院仍属体育西小区的范围内，故在体育西小区范围内选聘和解聘物业服务企业的应当经体育西小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现被告称海关大院实行自行管理，该行为于法无据，不能对抗原告，且因海关大院自行围蔽、实施封闭式管理导致原告不能提供全面的物业管理服务，相关不利后果应由包括被告在内的海关大院的业主承担。原告提交证据证明其向体育西小区提供了物业管理服务，同时结合（2019）粤0106民初17268号案中查明及认定海关大院实施了自我管理及原告曾按0.55元/平方米/月标准收取海关大院业主物业管理费的事实，综合本案，本院根据权利义务对等原则酌情判令被告按现0.55元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费。被告表示从未向原告缴纳过物业管理费，现原告主张被告欠付2008年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，被告则抗辩原告从未向其主张过上述费用，原告的诉请已过诉讼时效，对此，本院认为，原告已提交证据主张其于2019年5月16日在涉案房屋门口张贴催缴通知单，虽其催缴通知单上载明客户名称为吴英昌即涉案房屋的前产权人，但原告的催缴对象实际上为涉案房屋的产权人，现涉案房屋已于2016年10月19日登记至被告名下，则原告的该次催告行为依然构成诉讼时效的中断，综上所述，被告需向原告缴纳2016年10月19日至2020年6月30日期间的管理费共计1718.23元【（0.55元/平方米/月×70.0261平方米×44个月）+（0.55元/平方米/月×70.0261平方米÷31天×19天）。被告未依约缴纳物业管理费，构成违约，原告要求被告支付逾期缴费的违约金，有其合同依据，违约金应分别以当月欠付的物业管理费为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限。对于原告超出上述部分的诉请，本院不予支持，予以驳回。另，关于被告申请本院调取广州市越秀物业发展有限公司（体育西小区）《物业管理区域备案表》、《备案物业区域建设用地规划红线图和规划总平面图》，因原告在本案中提交的证据及（2019）粤0106民初17268号案中的查明已足以认定体育西小区的物业管理区域范围，对于被告的该项申请，本院不予准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘树林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2016年10月19日至2020年6月30日的物业管理费1718.23元及逾期缴费的违约金（以每月欠付的物业管理费为本金，按每日万分之四的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担60元，由被告潘树林负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年八月三十一日书记员 谢丽军