山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初3514号原告：闫和平，男，1959年10月21日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：张风月，山东慨而慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭羿，山东慨而慷律师事务所律师。被告：德州市德城区新湖街道办事处，住所地山东省德州市德城区天衢中路1837号。法定代表人：邢建红，主任。委托诉讼代理人：周盟，男，1981年2月12日出生，汉族，住山东省邹平县，系德州市德城区新湖街道办事处员工。委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。原告闫和平与被告德州市德城区新湖街道办事处（以下简称新湖办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。1、请求被告赔偿原告逾期交房损失23439元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月19日，原告与被告签订《内部购房协议》，协议约定：嘉泰公司以开发的尚城国际小区2号楼2单元10A1住宅房为原告回迁安置房，自签订协议之日起两年，将竣工验收合格的房屋交付原告使用，逾期交房的，每逾期一天，向原告支付总房款万分之二的违约金。但是，被告逾期至2017年6月23日才向原告交付房屋，2015年5月1日之前产生的违约金被告已经向原告付清，因此，原告请求被告支付从2015年5月1日至2017年5月31日期间因其逾期交房产生的损失25468元，请求法院支持原告全部诉请。被告德州市德城区新湖街道办事处辩称，一、被答辩人起诉的事实与理由为房屋拆迁补偿安置合同纠纷，应当依据房屋拆迁安置补偿法律、法规的规定确定各方的权利义务。被答辩人在民事起诉状中明确说明“2010年11月14日，原告与被告签订《内部购房协议》，协议约定：嘉泰公司以开发的尚城国际小区1号楼2单元30A3住宅为原告回迁安置房。”《内部购房协议》不是房屋买卖合同，没有确定由答辩人向被答辩人交付回迁安置房屋。本案中，拆迁被答辩人闫和平房屋的是德州嘉泰置业有限公司，并非是答辩人。由于本案中德州嘉泰置业有限公司（以下简称嘉泰公司）拆迁被答辩人闫和平位于原链条厂宿舍房屋地段位于答辩人德城区新湖街道办事处行政管辖区域内，答辩人作为属地政府派出的机构，负有对所辖拆迁工作的管理职责。虽然答辩人德城区新湖街道办事处下设的城中村（居）改造指挥部与被答辩人闫和平等签订了《内部购房协议》、也与嘉泰置业有限公司签订了《团购协议》。但是，上述《内部购房协议》和《团购协议》不代表答辩人与被答辩人之间存在房屋买卖合同关系。应当认定答辩人的上述行为属于表见代理。本案中，有充分的证据证实嘉泰置业有限公司是原链条厂宿舍地段的拆迁人，拆迁了被答辩人闫和平等人位于迎宾路原链条厂宿舍地段的房屋进行了商业开发，建设了尚城国际住宅小区，获取了巨额的经济效益。表见代理是指表见代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。我国《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”我国《民法通则》第66条规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。”本案中，有充分的证据证实嘉泰置业有限公司明知答辩人德城区新湖街道办事处在拆迁被答辩人闫和平等人房屋工作中的代理行为，嘉泰置业有限公司从未做出否认表示。被答辩人闫和平等被拆迁户之所以同答辩人德城区新湖街道办事处签订用于产权调换回迁安置的《内部购房协议》，也是完全认可答辩人德城区新湖街道办事处的代理人身份的。二、被答辩人闫和平房屋被拆迁，其选择的是产权调换回迁安置补偿方式，没有选择货币补偿安置。拆迁人德州嘉泰置业有限公司应当向被答辩人闫和平等被拆迁户交付回迁安置房屋。答辩人不负有向被答辩人交付房屋的法律义务。2009年11月22日，嘉泰置业有限公司与德州晶华集团晶峰有限公司（以下简称晶峰公司）签订《协议书》，通过招拍挂方式，晶峰公司将位于迎宾路的2009-007-1-2号宗地转让给嘉泰公司，该地段包括原链条厂宿舍23户居民房屋。虽然按照双方签订的协议约定，由晶峰公司负责拆迁，交嘉泰公司净地。但是，在2010年5月17日，晶峰公司与嘉泰公司又签订《补充协议》，约定以嘉泰公司名义办理拆迁公告、与德州统建房屋拆迁有限公司签订拆迁委托协议。也就是上述地段的拆迁必须以嘉泰置业有限公司的名义进行。原因是，当时上述地段的国有土地使用权已经转至嘉泰置业有限公司名下，拆迁许可证只能以嘉泰置业有限公司的名义办理。2010年5月18日，德州市住房和城乡建设局发布德建拆管字[2010]第6号“房屋拆迁公告”。拆迁公告中明确列明：“一、拆迁人：德州嘉泰置业有限公司。二、拆迁范围：德城区迎宾路以东，胜利街以西，胜西街以北，滨海花园以南（详见规划图）的建筑物、构筑物。三、补偿标准：依据德政发（2007）10号文件补偿。五、按照市政府确定的拆迁属地管理的原则，所在辖区和拆迁人要通过召开座谈会等形式，就拆迁补偿方案充分征求被拆迁人的意见，切实维护被拆迁户的合法权益。六、拆迁人取得房屋拆迁许可证后，要严格按照《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定，在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁现场办公室电话、拆迁工作人员名单等，接受监督。七、按照拆迁项目属地管理原则，拆迁人应当主动与所在辖区政府沟通，及时汇报拆迁工作情况，并妥善解决拆迁过程中出现的问题，和谐稳定地做好拆迁工作。”在上述德州市住房和城乡建设局颁布的拆迁公告中，能够清楚的看出，被答辩人闫和平等人的房屋的拆迁人就是嘉泰置业有限公司，拆迁补偿安置人也应当是嘉泰置业有限公司。嘉泰置业有限公司于2010年5月17日于德州统建房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁委托协议》，委托德州统建房屋拆迁有限公司对被答辩人闫和平等人的房屋进行拆迁。被答辩人闫和平于2010年11月19日与嘉泰置业有限公司委托的拆迁公司德州统建房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》。在《房屋拆迁补偿安置协议》中明确写明“拆迁人：嘉泰置业有限公司，委托代理人：统建房屋拆迁有限公司，被拆迁人闫和平。”以上事实，嘉泰置业有限公司完全予以认可，没有提出异议。按照嘉泰置业有限公司的说法，其认为自己为被答辩人闫和平等被拆迁户所在原链条厂宿舍地段的名义拆迁人。需要强调的是，对于拆迁补偿方式，被答辩人闫和平选择的是产权调换回迁安置，不是货币补偿。也就是拆迁人需要向被答辩人闫和平交付回迁安置房屋。被答辩人闫和平从未领取房屋拆迁补偿款，不能认定其选择货币补偿安置方式。之前，人民法院认定被答辩人闫和平选择货币补偿安置方式有重大错误。嘉泰置业有限公司既然作为拆迁人向政府建设主管部门申请了拆迁公告，就应当向被答辩人闫和平等人承担拆迁回迁安置的法律义务。德州嘉泰置业有限公司对被答辩人闫和平等人的房屋拆迁后，没有及时向被答辩人闫和平等选择产权调换回迁安置的被拆迁户交付回迁安置房屋。被答辩人直到2017年12月21日才收到回迁安置房屋。被答辩人主张的逾期交房违约金就是基于上述逾期交付回迁安置房屋的事实。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》，应当由拆迁人向被答辩人承担逾期交付回迁安置房屋的法律责任。三、答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同关系。被答辩人与德州嘉泰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》负有向被答辩人交房的义务，未能按时向被答辩人交房的损失赔偿责任应由德州嘉泰置业有限公司承担。被答辩人诉讼请求为判令被告赔偿其逾期交房损失52518元,对于上述逾期交房损失数额及计算方式，答辩人不予认可，也不同意承担上述损失。上述逾期交房经济损失的计算方法为逾期交房违约金的计算方式。被答辩人应当提供充分证据证明其经济损失的实际存在。因房屋拆迁补偿安置合同纠纷，答辩人与被答辩人及嘉泰置业有限公司之间进行了多场诉讼，之前生效的人民法院判决书认定被答辩人选择的是货币补偿安置，拆迁人已经对被答辩人履行了拆迁安置义务，认定答辩人与被答辩人之间为房屋买卖合同关系。上述生效判决书的认定是错误的。事实上，被答辩人等22户原链条厂宿舍地段的被拆迁户选择的都是产权调换回迁安置补偿方式，都没有选择货币补偿，也都没有领取过拆迁补偿款。更为重要的是，在被答辩人收到房屋之前，答辩人都曾向被答辩人等被拆迁户支付过临居费。临居费只有在房屋拆迁补偿安置纠纷中才会出现。如果如生效的人民法院判决书认定的那样，答辩人与被答辩人之间是房屋买卖合同，那么答辩人就不应当向被答辩人等被拆迁户支付临居费。被答辩人等被拆迁户在答辩人处领取临居费都有亲笔签字。答辩人向被答辩人等被拆迁户支付临居费的事实能够证实被答辩人等被拆迁户选择的产权调换回迁安置补偿方式，不是选择的货币补偿。如果人民法院仍然认为答辩人与被答辩人之间是房屋买卖合同关系，仍然认为被答辩人等被拆迁户选择的是货币补偿安置方式，答辩人要求被答辩人退回答辩人支付的临居费。2013年年底，经过答辩人与被答辩人等被拆迁户、德州嘉泰置业有限公司沟通，被答辩人等被拆迁户同意按照德州嘉泰置业有限公司提供的房源选房，并签订了正式的《商品房买卖合同》，也约定了交房时间。虽然在此之前答辩人与德州嘉泰置业有限公司没有房屋买卖合同关系，但是，随着被答辩人等人在德州嘉泰置业有限公司提供的房源中选择了楼房，并签订了正式的《商品房买卖合同》，被答辩人与德州嘉泰置业有限公司之间就建立商品房买卖合同关系。答辩人也就不再负有向被答辩人交房的义务。在被答辩人等人提起的诉讼中，德州嘉泰置业有限公司也提供了与被答辩人等人签订的《商品房买卖合同》。显然，负有向被答辩人交付房屋义务的是德州嘉泰置业有限公司。虽然德州嘉泰置业有限公司辩称是由于答辩人没有及时向其付清房款造成没有按时交房。没有按时交付房款应当由答辩人另行向德州嘉泰置业有限公司承担责任，不是德州嘉泰置业有限公司不向被答辩人等人交付楼房的理由。本案中逾期交房的责任应当由德州嘉泰置业有限公司承担。被答辩人应当向德州嘉泰置业有限公司主张逾期交房的损失。四、答辩人经管的均为国有资产，不能以答辩人经管的国有资产为商业房地产开发项目承担责任。答辩人为德州市德城区人民政府的派出基层组织，所经管的财产均为国有资产。被答辩人主张的逾期交房经济损失是因其位于德城区迎宾路东侧原链条厂宿舍房屋被拆迁，被答辩人选择拆迁补偿安置方式为产权调换回迁安置，长期未能收到回迁安置房屋造成的，应当由拆迁人向被答辩人承担逾期交付回迁安置房屋的法律责任。本案不能以答辩人经管的国有资产承担被答辩人被拆迁中迟延交付回迁安置房屋造成的逾期交房经济损失。综上所述，答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同，答辩人没有向被答辩人交付房屋的法律义务。被答辩人主张的逾期交房造成的经济损失系因其位于迎宾路原链条厂宿舍地段的旧房屋被嘉泰置业有限公司拆迁，其选择产权调换回迁安置补偿方式，被答辩人长期未能收到回迁安置房屋造成的。依据我国拆迁法律、法规的相关规定，被答辩人选择产权调换回迁安置补偿方式的，应当由拆迁人向被答辩人交付回迁安置房屋，因拆迁人不能及时向被答辩人交付回迁安置房屋的，承担逾期交付回迁安置房屋产生的逾期交房违约金的义务。如果人民法院仍然认为答辩人与被答辩人之间是房屋买卖合同关系，仍然认为被答辩人等被拆迁户选择的是货币补偿安置方式，不是产权调换回迁安置补偿方式，答辩人提出要求被答辩人退回支付的临居费。被答辩人等人已经与德州嘉泰置业有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并约定了交房时间。被答辩人应当向德州嘉泰置业有限公司主张逾期交房经济损失。针对被答辩人提起诉讼，请求人民法院判决答辩人支付逾期交房经济损失，答辩人不予认可，不同意支付。请人民法院依法驳回被答辩人对答辩人提起的诉讼。以上答辩意见，请人民法院予以采纳。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：闫和平系原德州市链条厂宿舍居民，2009年11月，原德州市链条厂宿舍进行拆迁，闫和平居住房屋在拆迁范围内。2010年11月14日，新湖办事处城中村（居）改造指挥部（甲方）与闫和平（乙方）签订《内部购房协议》。约定：一、乙方自愿购买嘉泰公司建设的尚城国际小区2号楼2单元10A1住宅房。1.该房面积92.1平方米，储藏间面积为5平方米，房款合计258243.9元。房屋补偿款159453.12元，应补交98790.78元。开发公司应当自签订协议之日起两年，将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用。如遇特殊原因或不可抗力的因素，开发公司可据实予以延期交付。开发公司应按期间房屋交付乙方使用，每逾期一天，向乙方支付总房款万分之二的违约金。德州市德城区新湖街道办事处曾向闫和平出具安置核算明细表，其中违约金项目按每逾期交房一天支付已付房款159453.12元的万分之二计算，至2015年4月30日。2017年5月5日，嘉泰公司以尚城国际2号楼2单元10A1房屋向闫和平实际交付。2017年1月6日，山东省德州市中级人民法院作出（2016）鲁14民终2600号民事判决书，认定新湖办事处负有向闫和平交付房屋的义务，该判决书现已生效。2017年5月5日，房屋实际交付。新湖办事处曾向闫和平出具安置核算明细表，其中违约金项目按每逾期交房一天支付已付房款159453.12元的万分之二计算，新湖街道已向闫和平支付违约金至2015年4月30日。上述事实有《内部购房协议》、德州市中级人民法院作出的（2016）鲁14民终2600号民事判决书、闫和平安置核算明细表、闫和平物业费收据，《居民用户供用气合同》，完税发票一份及《物业管理服务协议》为证。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：闫和平要求新湖办事处支付2015年5月1日至2017年5月5日的逾期交房损失23439元是否应予支持。闫和平与新湖办事处所成立的新湖办事处城中村（居）改造指挥部于2010年11月17日签订的《内部购房协议》并无法律规定的违反强制性效力性规定的情形，为有效合同。虽然《内部购房协议》约定由开发公司承担延期交房违约金为已付购房款的日万分之二，但开发公司未在该协议上签字确认，新湖办事处抗辩应由开发公司承担延期交房违约金的主张不足，本院不予支持。在闫和平与新湖办事处履行《内部购房协议》过程中，新湖办事处曾经按照协议载明的内容向闫和平支付延期交房违约金，表明新湖办事处曾经愿意参照合同约定的违约金对闫和平逾期交房损失承担责任，且新湖办事处曾就此起诉开发公司，要求开发公司承担该项损失，经一审、二审，法院并未支持新湖办事处的诉讼请求。在逾期交房持续存在时，一方面，闫和平的损失的确存在，另一方面，闫和平基于对与政府派出机构的信任订立的合同，以此作为索求损失的依据并未超过当事人预期并符合客观实际。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：被告德州市德城区新湖街道办事处于本判决生效后十日内支付原告闫和平逾期交房损失23439元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由被告德州市德城区新湖街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  付东芳二〇二〇年八月六日法官助理李洁书记员王梦