广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11618号原告：佛山市华建物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：符妙青，女，1978年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。系原告职员。委托诉讼代理人：聂嬴坤，男，1989年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。系原告职员。被告：田令起，女，1976年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：秦全锋，即本案被告之一，系被告田令起的丈夫。被告：秦全锋，男，1978年7月15日出生，汉族，住河南省平舆县。原告佛山市华建物业管理有限公司诉被告田令起、秦全锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符妙青及被告秦全锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告交纳拖欠港口路26号17座1301房物业服务相关费用本金20276.27元及违约金36410.57元，合计56686.84元给原告【违约金的计算如下：2015年2月的欠费本金×当月天数×日千分之一算出当月违约金，该违约金加上二月的欠费本金作为当月应交费用，2015年3月的违约金是包括二月应当交的费用（欠费本金+违约金）再加上三月的欠费本金×当月天数×日千分之一计算，以此类推，每个月均加上此前产生的本金以及相应当月违约金作为本金计算当月违约金，累计计算违约金至2020年2月29日，之后所产生的违约金不在本案中主张。违约金表显示的物业费欠费情况及各项费用主张的总金额原告不再变更】。2.本案诉讼费用由被告承担。原告陈述，违约金计算表上二月的天数有笔误，应当是28天。事实和理由：原告从2009年开始负责禅城区港口路26号星海岸城市花园的前期物业服务工作，并根据与被告共同签定的《星海岸城市花园前期物业服务委托合同》约定提供物业服务，约定每月按建筑面积收取住宅物业服务费2元/平方米，汽车位物业服务费1.60元/平方米，公共水电、超约定范围的维修费用、白蚁防治费另外分摊。逾期支付物业服务相关费用的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按未交纳费用的千分之一累计支付违约金。权属被告所有的佛山市禅城区××××××××××××××，建筑面积141.26平方米，被告从2015年2月1日开始拖欠物业服务相关费用，原告多次电话通知、员工上门催缴、发送书面催缴书函，被告仍未缴清。被告拖欠费用如下：1、住宅物业服务费：2015年2月1日至2020年2月29日：141.26平方米×2元/平方米·月=282.52元/月，282.52元/月×61个月=17233.72元；2、住宅公摊水、电费：2015年2月1日至2019年12月31日：1829.03元；3、D1S789汽车位物业服务费：2018年7月1日至2020年2月29日：48.32元/个/月×20个月=966.40元；4、D1S789汽车位公摊水、电费：2018年7月1日至2019年12月31日：125.07元；5、白蚁防治费分摊：2015年5月1日至2019年4月30日：84元；6、2016年、2018年发电机房维修分摊费：38.05元。上述6项物业服务相关费用欠费本金合计：20276.27元。被告不履行小区物业管理服务合同的约定，长期拖欠费用，严重损害了原告的合法权益，造成原告在经济上蒙受损失，其拖欠的款项应按合同约定，以日计千分之一累计计算违约金给原告。综上，原告为维护自身的合法权益，特是此状，请作出公正判决。两被告辩称，两被告确认从2015年2月开始没有交纳物业管理费和公摊费用，从2018年7月开始没有交纳汽车位物业管理费和公摊费用，白蚁防治分摊费及发电机房维修分摊费也没有交纳。两被告不交纳费用的理由是在两被告收房的时候已经发现大门爆裂，要求原告更换，但原告一直没有更换，只是帮原告修补，但修补效果不好，痕迹严重，所以两被告拒交物业管理费。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照。证明原告的主体资格。2.两被告身份证复印件。证明涉案物业产权人身份资料。3.《商品房买卖合同》两份。证明两被告的主体资格，两被告为涉案物业的产权人，为涉案物业之物业服务相关费用的实际承担人。4.《星海岸城市花园物业管理服务协议》两份。证明两被告与原告具有合同关系，两被告有义务按约定标准按时缴交物业管理费用，违约需承担责任。5.住宅《公共水、电分摊情况表》（2015年4月1日至2019年12月31日）、发票。证明两被告应承担的住宅公共水电分摊。6.人防车位《公共水、电分摊情况表》（2018年7月1日至2019年12月31日）、发票。证明两被告应承担的汽车位公共水电分摊。7.《关于收取白蚁防治分摊费的通知》四份（2016年5月3日、2017年6月5日、2018年9月6日、2019年9月2日）。证明两被告应承担的白蚁防治费分摊。8.《关于小区备用电放（柴发电房）维修费分摊的温馨提示》《关于星海岸小区发电房设备维修的分摊公告》。证明两被告应承担的发电机房维修费分摊。9.缴款提示及张贴照片（2016年7月26日、2017年12月13日、2018年9月9日）、缴款提示。证明原告于2016年7月26日起持续向两被告催收拖欠费用。10.《欠费本金及违约金计算清单》。证明两被告应支付原告诉讼中，两被告举证如下：1.照片一张。证明两被告收楼时房屋大门爆裂，原告修复的效果不好。2.结婚证。证明两被告的夫妻关系。3.房地产权证。证明涉案房屋是两被告共同共有。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-8，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据9，两被告有异议，因原告未有证据证明已送达被告，对该组证据不予采纳；证据10，为原告单方制作，其证明内容能否成立，将综合全案采信证据以及认定事实待后论述与认证。两被告的证据2-3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据1为照片，因不能反映大门损害的原因，故本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月27日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《星海岸城市花园物业管理服务协议》，主要约定如下：甲方所购房屋为××××1301房，物业用途为住宅。建筑面积为141.04平方米。物业管理期限为从乙方与佛山市团东房地产开发有限公司、佛山市华硕有限公司签订《前期物业管理委托合同书》之日起至星海岸业主委员会与新聘物业管理企业签订合同生效之日止。6.物业管理服务项目房屋建筑养护、维修。设备设施维修、养护、运行；环境清洁；绿化、园林小品；室内装修管理；公共秩序管理；车辆交通管理；节日布置及社区文化；图纸、资料管理；接待、咨询服务等。7.物业管理服务费。乙方向甲方收取物业管理服务费，计费面积按与发展商签订的单元《商品房买卖合同》中注明的建筑面积（含共用面积分摊）来计收；进行房产面积测绘后，则以政府主管部门确认的测绘面积为计费面积，物业管理服务费收费标准为：住宅服务费：2元/平方米/月；停车位物业管理服务费：1.60元/平方米/月……由甲方在每月10日前向乙方缴纳当月应缴费用……8.公共分摊费用。以下费用按实际发生额由业主或物业使用人共同分摊：公共照明、生活给水泵、电梯、水景绿化、外墙装饰灯电费一季度分摊一次：除绿化用水外，公共水费一季度分摊一次；电梯、电房、泵房等的年审费用每年分摊一次；公共区域白蚁防治费用每年分摊一次……12.甲方权利和义务。配合物业服务公司的服务活动，按时交纳物业管理服务费和专项服务费等应付应缴费用……14.法律责任。甲方违约甲方须按本协议规定按时交纳物业管理服务费、公共分摊费用、代收费用、专项服务费等应付应缴费用，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按未交纳费用的千分之一缴交违约金。2018年7月1日，原告（乙方）与被告秦全锋（甲方）签订《星海岸城市花园物业管理服务协议》，约定甲方所购的D1S789号汽车位，建筑面积30.20平方米。其他合同约定与上述服务协议约定的一致。2013年3月27日，两被告与案外人佛山市团东房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告向佛山市团东房地产开发公司购买了佛山市禅城区××××××××××××××，建筑面积为141.04平方米。2018年7月1日，被告秦全锋与案外人佛山市团东房地产开发公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定被告秦全锋向佛山市团东房地产开发公司购买了佛山市禅城区×××××××××××××××××，建筑面积为30.20平方米。根据房地产权证记载，佛山市禅城区××××××××××××××为两被告所有，建筑面积为141.26平方米，登记日期为2015年12月30日。根据原告提供的发票显示，原告已缴纳2015年2月至2019年12月期间的公摊费用。另查明，两被告为夫妻关系，于2013年2月4日登记结婚。原告陈述，关于大门，原告只是协调角色，物业合同上没有约定原告去更换大门，涉案房屋也不是原告出卖给两被告，原告接到被告的反映后已经将维修项目报告给开发商的工程部，由其相关人员进行维修，至于维修的效果，有可能与被告要求不一样，但确实已经进行了维修，原告一直有协助处理该事项。两被告陈述，两被告在2015年1月就涉案房屋办理收楼手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《星海岸城市花园物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。两被告确认没有交纳2015年2月至2020年2月期间的房屋物业管理费、没有交纳从2018年7月至2020年2月期间的车位物业管理费，两被告已构成违约。故原告诉请两被告支付物业管理费有合同依据，本院予以支持。根据《星海岸城市花园物业管理服务协议》约定的住宅物业管理费的计费标准，两被告应向原告支付2015年2月1日至2020年2月29日期间房屋物业管理费17228.88元【2015年2月至2015年12月期间为141.04平方米×2元/月/平方米×11个月（按照《商品房买卖合同》的约定建筑面积），2016年1月至2020年2月期间为141.26平方米×2元/月/平方米×50个月（按照房地产权证所载建筑面积）】，原告诉请超出部分，本院不予支持；两被告应向原告支付2018年7月至2020年2月车位物业管理费966.40元（30.20平方米×1.60元/月/平方米×20个月），原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于两被告抗辩认为因原告未能更换大门故拒绝交纳物业管理费。《商品房买卖合同》的合同相对人为开发商，故交房义务人为开发商，两被告无有效的证据证明原告有承诺过对房屋大门的质量瑕疵进行担保，故以此拒绝交纳物业管理费理据不足，本院不予采纳。关于公摊费用。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付包含涉案房屋及车位在内的公共分摊费用，并对公摊方式予以说明，两被告亦未就欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故对原告诉请两被告支付2015年2月1日至2019年12月31日住宅公摊水、电费1829.03元，2018年7月1日至2019年12月31日汽车位公摊水、电费125.07元，2015年5月1日至2019年4月30日期间的白蚁防治费分摊费84元，2016年、2018年发电机房维修分摊费38.05元予以支持，经计算合计为2076.15元。关于物业管理费违约金。涉案《星海岸城市花园物业管理服务协议》约定，由甲方在每月10日前向乙方缴纳当月应缴费用……甲方违约甲方须按本协议规定按时交纳物业管理服务费；公共分摊费用、代收费用、专项服务费等应付应缴费用，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按未交纳费用的千分之一缴交违约金。两被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任，涉案房屋物业管理费应当从2015年2月11日起算，车位物业管理费应当从2018年7月11日起算。由于房地产权证所载建筑面积与《商品房买卖合同》的约定建筑面积不一致，在房地产权证出具之后的计价面积应以房地产权证所载建筑面积为准。2015年2月至2015年12月期间的房屋管理费本金为282.08元，2016年1月至2020年2月期间的房屋管理费本金为282.52元。车位物业管理费依据《商品房买卖合同（现售）》约定的建筑面积计算，本金为48.32元。原告主张逾期交费按每日千分之一即年利率36%计付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定按年利率24%分段累计支付违约金至2020年2月29日止。原告诉请超出部分，本院不予支持（见附表）。关于公摊费违约金。因公摊费用的发生是浮动的，原告无提供有效证据证明其在公摊费发生后有向两被告主张收取相关费用，且两被告存在拒绝支付或迟延支付的情形，故对原告诉请公摊费用违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告田令起、秦全锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华建物业管理有限公司支付佛山市禅城区××××××××××××××2015年2月1日至2020年2月29日期间物业管理费17228.88元及违约金10714.66元；二、被告田令起、秦全锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华建物业管理有限公司支付佛山市禅城区×××××××××××××××××车位物业管理费966.40元及违约金199.21元；三、被告田令起、秦全锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华建物业管理有限公司支付公摊费用2076.15元；四、驳回原告佛山市华建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取609元，由原告佛山市华建物业管理有限公司负担109元，被告田令起、秦全锋负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年八月十二日书记员  黄帼文附表：序号欠费时间滞纳金起算时间房屋物业费（元）车位物业费（元）欠费天数年利率房屋滞纳金（元）车位滞纳金（元）12015年2月2015年2月11日282.080184524%346.96022015年3月2015年3月11日282.080181724%341.69032015年4月2015年4月11日282.080178624%335.86042015年5月2015年5月11日282.080175624%330.22052015年6月2015年6月11日282.080172524%324.39062015年7月2015年7月11日282.080169524%318.75072015年8月2015年8月11日282.080166424%312.92082015年9月2015年9月11日282.080163324%307.09092015年10月2015年10月11日282.080160324%301.450102015年11月2015年11月11日282.080157224%295.620112015年12月2015年12月11日282.080154224%289.980122016年1月2016年1月11日282.520151124%284.590132016年2月2016年2月11日282.520148024%278.750142016年3月2016年3月11日282.520145124%273.290152016年4月2016年4月11日282.520142024%267.450162016年5月2016年5月11日282.520139024%261.800172016年6月2016年6月11日282.520135924%255.960182016年7月2016年7月11日282.520132924%250.310192016年8月2016年8月11日282.520129824%244.470202016年9月2016年9月11日282.520126724%238.640212016年10月2016年10月11日282.520123724%232.980222016年11月2016年11月11日282.520120624%227.150232016年12月2016年12月11日282.520117624%221.500242017年1月2017年1月11日282.520114524%215.660252017年2月2017年2月11日282.520111424%209.820262017年3月2017年3月11日282.520108624%204.540272017年4月2017年4月11日282.520105524%198.710282017年5月2017年5月11日282.520102524%193.060292017年6月2017年6月11日282.52099424%187.220302017年7月2017年7月11日282.52096424%181.570312017年8月2017年8月11日282.52093324%175.730322017年9月2017年9月11日282.52090224%169.890332017年10月2017年10月11日282.52087224%164.240342017年11月2017年11月11日282.52084124%158.400352017年12月2017年12月11日282.52081124%152.750362018年1月2018年1月11日282.52078024%146.910372018年2月2018年2月11日282.52074924%141.070382018年3月2018年3月11日282.52072124%135.800392018年4月2018年4月11日282.52069024%129.960402018年5月2018年5月11日282.52066024%124.310412018年6月2018年6月11日282.52062924%118.470422018年7月2018年7月11日282.5248.3259924%112.8219.3432018年8月2018年8月11日282.5248.3256824%106.9818.3442018年9月2018年9月11日282.5248.3253724%101.1417.3452018年10月2018年10月11日282.5248.3250724%95.4916.33462018年11月2018年11月11日282.5248.3247624%89.6515.33472018年12月2018年12月11日282.5248.3244624%84.0014.37482019年1月2019年1月11日282.5248.3241524%78.1613.37492019年2月2019年2月11日282.5248.3238424%72.3312.37502019年3月2019年3月11日282.5248.3235624%67.0511.47512019年4月2019年4月11日282.5248.3232524%61.2110.47522019年5月2019年5月11日282.5248.3229524%55.569.5532019年6月2019年6月11日282.5248.3226424%49.728.5542019年7月2019年7月11日282.5248.3223424%44.077.54552019年8月2019年8月11日282.5248.3220324%38.236.54562019年9月2019年9月11日282.5248.3217224%32.405.54572019年10月2019年10月11日282.5248.3214224%26.754.57582019年11月2019年11月11日282.5248.3211124%20.913.58592019年12月2019年12月11日282.5248.328124%15.262.61602020年1月2020年1月11日282.5248.325024%9.421.61612020年2月2020年2月11日282.5248.321924%3.580.61合计10714.66199.21附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业管理费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。