江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初1798号原告：溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320117MA1NTJ640D，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道以南、致远路以东、秦淮大道以西。法定代表人：闫建军，该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏融鼎律师事务所律师。被告：宿迁市町盛商贸有限公司，统一社会信用代码91321324MA1PCW5Y48，住所地宿迁市泗洪县泗川中大街**尖沙咀迷你茂**A2-34。法定代表人：陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨灵，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈聪，江苏常弘律师事务所实习律师。原告溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司（以下简称新时代南京分公司）与被告宿迁市町盛商贸有限公司（以下简称町盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新时代南京分公司的委托诉讼代理人王磊，被告町盛公司的委托诉讼代理人杨灵、沈聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代南京分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.被告支付欠付的费用共计114461.22元（其中包括租金78732.88元、综合管理费35728.34元），并以114461.22元为基数，自2019年12月1日起按照每日千分之三计算支付迟延履行金至实际支付之日止；3.被告返还原告三个月免租期内的租金（已计算在第二项诉请中）；4.被告返还原告装修补贴300000元；5.被告按照履约保证金标准赔偿原告违约金10000元，并按照第一年度六个月租金的标准赔偿经营损失53016元（8836元×6个月）；6.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年11月29日，原告与被告签订《江苏省南京市溧水新时代万彩购物中心房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）一份，约定原告将位于南京市溧水区出租给被告经营使用，租赁面积为116.2平方米，租赁期限三年，时间自原告正式开业之日起计算（其中包含三个月的免租期）。合同第六条约定了履约保证金10000元；第八条约定原告商铺交付被告之日起给予其一个月的免租装修期，被告应当在一个月内完成装修并开业，自被告开业之日起三个月内，原告同样给予其免租期。但是免租期内的全部综合管理费、水电等能源费用由被告自负。第13.22条约定被告若逾期支付租金等费用，按照每逾期一天支付所欠费用的千分之三迟延履行金。第十五条约定原告的解除权，其中包括15.4.1条“逾期支付租金、综合管理费、水电费、履约保证金、押金达30天以上”、15.4.5条“租赁期限（含装修免租）内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的”、15.4.7条“未经甲方书面同意，乙方中断、停止经营活动连续二十天或合计超过三十天以上的”，符合上述情形，原告有权解除合同，要求被告清缴欠付的租金、综合管理费在内的各种款项，同时有权要求被告承担按照第一年租金标准补足免租期内的租金，并向原告支付等额于履约保证金总额的违约金，如果违约金不足以弥补原告损失的，被告还应当赔偿原告所受到的损失。合同签订后，双方于2018年11月29日针对上述合同签订了《补充协议》一份，约定原告对被告入场装修前给予30万元装修补贴，被告应当在2018年12月31日前安排实施装修。原告依约向被告交付商铺。原告于2019年1月28日既定时间开业，但是，被告于2019年11月30日无故退租撤铺，至今已累计欠缴租金78732.88元、综合管理费35728.34元。被告的行为已经表明不再继续履行双方的租赁合同，违反了合同约定，属于根本违约。因被告的违约行为，导致原告目前需要重新招商，产生巨额的经济损失。综上所述，原告特诉至贵院，希望贵院依法判如所请。被告町盛公司辩称：原告陈述的事实与双方在实际履约过程中的情况不符。原告经营的新时代万彩购物中心自2019年1月28日开业以来，就一直处于招商不足，商铺开店率不高，整体商场运营惨淡的情况，各商铺可谓亏损巨大，被告多次要求原告方就房租及整体运营作出调整方案，在此情况下原告于2019年10月20日起通过告知书的形式陆续告知各商铺，各商铺可申请退铺。在此情况下，被告也多次通过现场门店人员向商场申请了退铺，并在同年11月份提交了正式的书面申请，但是原告却以各种理由阻碍退铺，拖延不办理任何相关手续，被告迫于无奈，于2019年11月底离场，即双方的租赁合同已于2019年11月30日解除。被告愿意支付在此使用期间的相关租赁费用，且租赁费、管理费过高，应予调整，对原告主张的其他费用，无任何事实和法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：房屋租赁合同、补充协议、告知书、撤场沟通函等，认定事实如下：2018年11月29日，作为出租方（甲方）的新时代南京分公司与作为承租方（乙方）的町盛公司签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：“第一条计租面积。1.1甲方同意将位于南京市溧水区铺位号为1Ｆ120，套内面积为116.2平方米的商铺出租给乙方使用。第二条租赁用途。2.1乙方在该物业内经营品牌为衣恋，经营类别为女装……租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的经营范围。第三条租赁期限。租赁期限为叁年，自该物业正式开业（甲方确定的开业日）起计算（其中包含叁个月免租期）。4.3.1租金计算方式第一年度，月保底租金8836元，年保底租金106032.50元，每月以含税营业额10%的扣点计算，保底租金与含税营业额扣点两者取其高（保底租金按每年递增5%计算）。4.3.2支付方式租金按叁个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始起算；没有免租期，自本物业正式开业之日起开始起算），并按等同于壹个月租金的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天根据当年度三个月保底租金标准预付甲方26508元，在之后每个支付期开始7天前根据上个支付期的含税营业额提点与本合同保底租金取其高的原则全额付清上个支付期的租金，并根据当年度三个月保底租金标准预付下期租金，依次类推。第五条综合管理费及支付方式。5.1租赁期间的综合管理费支付标准如下，第一年度，月综合管理费3534.40元，年综合管理费42413元，每年递增5%。5.2支付方式，综合管理费按叁个月为一个支付期，先支付后使用，并按等同于壹个月综合管理费的标准交纳押金。第六条履约保证金及押金。6.1乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付履约保证金及押金，金额为10000元。6.2履约保证金及押金均不计利息。第八条物业的交付。8.6……免租期内，乙方免交租金，但期间所产生的综合管理费、能源费等由乙方自行承担。13.22逾期支付租金、综合管理费、水、电、气及其他应付费用，每逾期一天，按所欠费用的3‰支付滞纳金。第十五条合同终止及延期。15.4有下列情形之一，甲方有权选择解除合同，乙方除清缴欠付资金、综合管理费、罚款在内的各种款项，同时应当按照第1年的租金标准补足免租期内的租金（如有），并向甲方支付等额于履约保证金总额的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，则乙方还应当赔偿甲方所受到的损失，甲方如选择继续履行合同，乙方仍应赔偿损失。15.4.1乙方未能按本合同第四条以及第6.1条的规定，逾期支付租金、综合管理费、是电费、履约保证金、押金达30天以上。”2018年11月29日，作为出租方（甲方）的新时代南京分公司与作为承租方（乙方）的町盛公司签订《补充协议》一份，其中约定：“二、甲方承诺在乙方品牌入场装修前（2018年12月10日）给予300000元装修补贴费用的支持。三、乙方在收到甲方支付的装修补贴费用后，必须按照甲方规定的进场时间2018年12月31日前正常安排实施装修工作。五、甲方既定开业日期为2019年1月28日，如若没有按协议约定时间正常开业，乙方为此所造成的货品积压损失由甲方承担。六、从正式开业起，连续两年平均月销售额未达到10万元/月，乙方有权提前终止合同并撤场，而无需承担任何违约责任。”上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，町盛公司向新时代南京分公司交纳履约保证金10000元，新时代南京分公司给付町盛公司装修补贴费300000元。2019年1月28日，溧水新时代万彩购物中心开业。2019年10月20日，新时代南京分公司发出告知书一份，其中载明：“各位商户：首先，感谢各位商户对溧水时代万彩购物中心的支持，本商场自2019年1月28日开业以来，因种种原因导致项目经营困难，现针对大家提出的问题通告如下：一、租金优惠方案。1、对于2019年5月1日前开业且愿意持续经营的商户，2019年11月1日前所欠费用，11月底之前缴清；2019年11月1日至2020年4月30日，租金不再收取，只收取综合管理费和水电能耗费用。2、对于2019年5月1日前开业且依然在免租期内的商户，免租期延长至2020年4月30日，合同约定超出的免租期顺延。3、对于申请退铺的商户，结清退铺日前所有费用，且承担合同约定的免租期期间费用的一半，正常退铺，不再依据合同起诉追责赔偿。4、对于2019年11月1日至2020年4月30日期间申请退铺的，不享受此优惠政策，已享受的免租费用补交。5、对于不正常经营、不交费、不退铺的商户，将采取强制措施收铺，对于其所欠费用，将依据合同处理。”2019年11月17日，町盛公司向新时代南京分公司发出“撤场沟通函”一份，其中载明：“……一直处于连续亏损状态……已造成巨额亏损……我司决定于2019年12月1日撤场……。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告新时代南京分公司与被告町盛公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。因新时代南京分公司在诉状中称“被告于2019年11月30日无故退租撤铺”，印证了其知晓町盛公司撤场的事实，故本院认定双方的租赁合同关系于2019年11月30日解除。町盛公司未按合同约定按期足额支付租金及综合管理费，且在未与新时代南京分公司达成协商一致的情况下自行撤场，单方解除合同，其公司行为构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。故新时代南京分公司诉请要求町盛公司支付2019年1月28日至2019年11月30日期间的租金（含三个月免租期租金）78732.88元、综合管理费35728.34元，合计114461.22元，符合双方合同约定，合法有据，本院予以支持。但因合同约定的逾期付款违约金标准过高，本院酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即町盛公司应支付新时代南京分公司以114461.22元为基数、自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。关于新时代南京分公司诉请主张的装修补贴款300000元，本院认为，参照双方《补充协议》第六条“从正式开业日起，连续两年平均月销售额未达到10万元/月，乙方有权提前终止合同并撤场，而无需承担任何违约责任”的约定，现町盛公司并未经营满两年，考虑町盛公司装修后实际使用了10个月，剩余租期内的装修补贴应予返还，故对装修补贴，本院予以支持175000元（300000元÷24个月×14个月）。关于新时代南京分公司诉请主张的违约金10000元、经营损失53016元，本院认为，新时代南京分公司并未提交客观充分的证据证明其经营损失发生的依据，且结合新时代南京分公司所发告知书的内容，虽町盛公司确存在违约行为，但溧水新时代万彩购物中心项目整体经营困难，在町盛公司发出撤场沟通函之时，新时代南京分公司未能积极与町盛公司进行有效的沟通以促进合同继续履行，故对合同最终解除，新时代南京分公司亦存在一定责任，新时代南京分公司该项诉请依据不足，本院不予支持；因町盛公司存在违约行为，町盛公司交纳的10000元履约保证金，新时代南京分公司不予退还。综上所述，被告町盛公司应给付原告新时代南京分公司租金78732.88元、综合管理费35728.34元、装修补贴175000元（合计289461.22元）及以114461.22元为基数、自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金；原告新时代南京分公司的诉请，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市町盛商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司支付289461.22元，并承担以114461.22元为基数、自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。二、驳回原告溧水新时代商业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12684元，减半收取6342元（原告实际向本院交纳6342元），由原告负担2498元，由被告负担3844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二〇年八月十一日书记员  赵 晨