连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7719号原告（反诉被告）：连云港茂源环保材料科技有限公司，住所地连云港市赣榆区门河镇双通塑料编织有限公司。法定代表人：陈学宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘友青，江苏道忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茂怀，该公司员工。被告：江苏五尊幕墙工程有限公司，住所地连云港市海州区新浦经济开发区珠江西路37号。法定代表人：潘元利，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅成竹，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐亮（实习），江苏海郡律师事务所律师。原告(反诉被告)连云港茂源环保材料科技有限公司（以下简称茂源公司）诉被告（反诉原告）江苏五尊幕墙工程有限公司（以下简称五尊幕墙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，被告五尊幕墙公司于2019年9月25日提起反诉，本院依法合并审理，并依法适用普通程序，分别于2019年9月25日、2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告茂源公司的委托诉讼代理人刘友青、陈茂怀，被告五尊幕墙公司的委托诉讼代理人傅成竹、唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂源公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告返还原告租金20万元并支付利息（从2017年7月9日计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间拆借利率计算）；3.判令被告赔偿原告环评报告费用110000元、污水处理设备款86000元、塑料破碎机及清洗机机械费539090元、污水处理池工程款110000元、安装材料款65315元、机器安装工人工资20600元；4.由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告茂源公司撤回判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求。在本案审理过程中，茂源公司已将塑料破碎机及清洗机、污水处理设备变卖，得款153000元，故将诉讼请求第3项变更为判令被告赔偿原告损失726717.16元（环评报告费用110000元、污水处理设备、塑料破碎机、清洗机机械费473790元、污水处理池122327.16元、机器安装工人工资20600元）。事实和理由：2017年7月6日，原、被告签订1份《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于连云港市海州区新浦经济开发区珠江西路37号的厂房（以下简称珠江西路厂房）使用，租赁期限为十年。合同签订后，原告向被告提前支付了第一年的租金20万元，在办理完建设、生产所需办理的环评等审批手续后，原告建造了进行生产需配套使用的污水处理池、购置了污水处理设备、塑料破碎清理机、安装材料等，雇用工人进行了安装。根据合同约定，被告应在2017年11月1日前为原告提供生产用电达到500KVW的变压器使用，但被告未按时提供，在原告做好进行生产的各项准备工作后，经原告多次与被告交涉，被告一直未提供。被告的违约行为使原告不能进行生产，合同目的已无法实现，原告有权解除合同。被告的违约使合同无法履行，原告为了进行生产经营而办理的环评手续，建造的污水处理池、购置的污水处理设备及生产设备等均不能另作他用，由此造成的损失，被告应予赔偿。为维护合法权益，提起诉讼，请求依法判决。被告五尊幕墙公司辩称，1.同意解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.原告的诉讼请求无事实及法律依据。本案原告拟投资项目未正常生产系原告自身原因造成，原告未根据国家的要求安装各类防污染设备，也未通过环保等部门的验收，未获准进行生产。答辩人已按合同约定交付了租赁物，原告悔约给答辩人造成一年多的租金损失，答辩人不应当退还租金，更不应承担原告所谓的购置机械等相关损失；3.原告污水处理池鉴定价格与其实际支出的数额不一致，应当以实际支出数额为准。反诉原告五尊幕墙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《厂房租赁合同》，并判令反诉被告恢复原状后（将其在厂房外挖的污水处理池恢复原来的平地状态，厂房内安装机器对地面造成的损坏恢复原状）立即交还占用的厂房及配套设施；2.判令反诉被告支付自2018年11月16日起至2019年11月16日止的租金206000元及利息（以206000元为基数，按同期银行贷款利率从2018年11月16日起计算至实际付清所有租金时止），超期交付另行支付占用期间的租金；3.由反诉被告承担反诉费用。在诉讼过程中，反诉原告五尊幕墙公司撤回判令解除反诉原、被告签订的《厂房租赁合同》，并判令反诉被告恢复原状后（将其在厂房外挖的污水处理池恢复原来的平地状态，厂房内安装机器对地面造成的损坏恢复原状）立即交还占用的厂房及配套设施的诉讼请求。事实和理由：2017年7月6日，反诉原、被告签订1份《厂房租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于珠江西路厂房。合同第一条明确约定反诉被告租用该厂房用途为“存放货物、加工生产”。合同签订后，反诉原告按约定交付租赁厂房给反诉被告占有使用，反诉被告也接收并占有使用至今，反诉被告在租赁厂房内堆放了大量的货物。因反诉被告拟用回收的废旧塑料生产塑料瓶片、塑料颗粒，而该项目生产对周围的空气、水体、土壤等环境极易造成严重污染，该项目需要反诉被告购置相关的防污染设备、进行安装测试，并经过环保、技监、安监等多部门审批验收通过，符合国家标准后方能投入生产。但由于反诉被告自身的原因，未能安装各种防污染设备，更未经过相关部门的审批及验收，根本达不到生产条件。因反诉被告一直占用租赁厂房不退还，反诉原告多次催其交付占用期间的租赁费，但反诉被告一直拖延不交付租金，也不退还占用的厂房。反诉被告的违约行为已严重侵害了反诉原告的合法权益，却将反诉原告诉至法院。现反诉原告提起反诉，希望法院查明事实，判决支持反诉原告的各项诉讼请求。反诉被告茂源公司辩称，1.反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求法庭查明事实予以驳回；2.因反诉原告出租给答辩人的厂房未取得建设工程规划许可证，双方之间的《厂房租赁合同》系无效合同，反诉原告应依法承担相应的后果。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《厂房租赁合同》、《技术咨询合同书》、《塑料机械采购合同》、《技术合同》、银行转账凭证、收条、电子数据、视听资料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：（一）《厂房租赁合同》签订及合同履行情况。被告五尊幕墙公司出租给原告茂源公司的厂房未取得建设工程规划许可证。2017年6月5日，连云港新浦经济开发区管理委员会向原告茂源公司出具《企业入园许可证》，允许茂源公司在园区新建“年产12000吨塑料瓶片及颗粒”项目。该项目在完善相关环保、安全手续后可以建设投产。2017年7月6日，原告茂源公司（承租方、乙方）与被告五尊幕墙公司（出租方、甲方）签订1份《厂房租赁合同》，第一条租赁物位置、面积、功能及用途约定：乙方承租甲方位于珠江西路厂房1号车间，1号车间北两跨（含车间西头的北两跨两层办公楼）4248m2，计200000元一年。第1.5条约定：甲方确保道路畅通，保证生产生活用水和电的正常使用，保证生产用电达到500KVW的变压器使用。电损耗按用电比例均摊。第1.6条约定：本租赁物租赁价格每年按租金总额的3%递增，即第二年则206000元，以此类推。第二条租赁期限约定：租赁期限为10年，即从2017年11月15日起至2027年11月15日止。租金费用于每年11月15日前一次性付清当年的租赁费用。甲方保证在2017年11月1日前，租赁厂房达到本合同1-5条款，开始计算租赁费用。第五条租赁费用的支付约定：乙方应在本合同签订后，在租赁期限开始后十五天内向甲方支付第一年的厂房租赁租金共计200000元。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。2017年7月8日，原告茂源公司向被告五尊幕墙公司支付租金20万元。原、被告一致确认茂源公司未向五尊幕墙公司交纳合同约定的保证金。原告茂源公司称，五尊幕墙公司于2018年3月23日前还未将厂房交付使用，并提供当时的录像予以证实。被告五尊幕墙公司称在租赁合同签订前已将厂房交付茂源公司使用，但未提供证据证实。2018年12月28日、2019年2月20日，被告五尊幕墙公司向原告茂源公司催缴2018年11月至2019年11月租金20.6万元。2019年4月16日，原告茂源公司向被告五尊幕墙公司发出《解除合同通知》，主要内容为：五尊幕墙公司未在2017年11月1日前提供生产用电达到500KVW的变压器使用，导致茂源公司不能实现合同目的，茂源公司提出解除合同。五尊幕墙公司于接到通知之日起三日内返还租金20万元并赔偿租金的利息损失及茂源公司为生产经营办理环评的费用、建造水处理设备、购置的机器设备等各项损失。在本案审理期间，本院于2019年10月22日组织原、被告进行现场勘查，见五尊幕墙公司出租给茂源公司的厂房内堆放有废旧塑料瓶片、未安装完成的塑料机械设备，厂房外北门不远处有茂源公司修建的污水处理池。2019年12月20日，本院组织原、被告双方针对租赁厂房进行交接，已交接完毕。（二）原告茂源公司为生产经营支出的相关费用。2017年6月，原告茂源公司与案外人江苏智盛环境科技有限公司（以下简称智盛公司）签订1份《技术咨询合同书》，约定由智盛公司对茂源公司年产6000吨塑料片、6000吨塑料颗粒项目进行环境影响评价，报酬共计13万元。原告茂源公司实际向智胜公司付款11万元。2017年9月20日，原告茂源公司与案外人顺平县力达塑料机械制造有限公司（以下简称力达公司）签订1份《塑料机械采购合同》，茂源公司向力达公司采购提料机、提料机加仓、输送带（2台带磁滚）、脱标机、清洗机等塑料破碎机，合计539090元（含运费24000元）。原告茂源公司已全额付款539090元。2018年5月6日，原告茂源公司与案外人山东汉沣环保科技有限公司（以下简称汉沣公司）签订1份《技术合同》，约定由汉沣公司为茂源公司制作污水处理系统一套，费用86000元（含税、不含运费、含指导安装调试）。原告茂源公司已全额付款。2018年5月27日，原告茂源公司与案外人葛高亮签订1份《工程承包合同协议书》，约定由葛高亮为茂源公司施工五尊幕墙院内的污水处理池，工期自2018年5月27日至2018年6月27日，工程造价11万元。原告茂源公司实际向葛高亮付款11万元。2018年8月28日至9月7日期间，原告茂源公司支付机器安装工人叶健锋、顾维云、范海洋三人工资20600元。（三）租赁厂房供电情况。原告茂源公司称合同是被告五尊幕墙公司提供,合同第1.5条是要求五尊幕墙公司向其提供功率为500千瓦的电压。被告五尊幕墙称合同是茂源公司起草打印，合同第1.5条是笔误，五尊幕墙公司承诺保证茂源公司正常用电，未承诺用电功率达到500千瓦。原告茂源公司、被告五尊幕墙公司均未提供证明证明合同是谁起草、打印。本院于2020年7月21日至国网江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称供电公司）调查，调查主要内容为：1.五尊幕墙公司与国网连云港供电公司针对海州经济开发区珠江西路的供电合同签订情况；2.五尊幕墙公司在海州经济开发区珠江西路厂房（1号车间，含车间洗头的北两跨两层办公楼）2017年7月6日至2019年12月20日期间的供电变压器安装情况、使用情况以及电费交纳情况;3.五尊幕墙公司位于海州经济开发区×××路×号厂房提供的正常供电，能否满足力达公司提供的PET成套清洗设备的正常生产经营；PET成套清洗设备正常运转是否需要500千瓦电压？4.是否有500KVW的变压器？该型号变压器主要用于哪里？供电公司于2020年7月22日向本院回函，主要内容为：1.五尊幕墙公司用电地址为海州经济开发区×××路××号的用户分类为低压非居民用户，供电电压：380V。2017年9月14日申请开户，2017年10月11日送电，申请容量为35KW，后五尊幕墙公司于2019年5月31日申请增容，容量增至160KW。2.该户由公用变压器供电，未申请专用变压器供电。用电期间正常缴纳电费。3.变压器的容量单位为KVA，未见过500KVW的变压器类型。厂用专用变压器常见容量一般为100/200/315/400/500/630/1000KVA。4.有功功率（KW）=视在功率（KVA）×功率因素；功率因素小于1（一般为0.85至1之间）。变压器满载运行时，视在功率等于变压器容量。被告五尊幕墙公司于2019年9月29日与供电公司签订《低压供用电合同》，约定供电公司向五尊幕墙公司提供380V/220V交流50HZ电源，供电容量为160千瓦。（四）污水处理池造价鉴定情况在本案审理期间，原告茂源公司于2019年9月30日向本院申请对污水处理池工程造价进行鉴定。本院依法委托江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司（以下简称阳光豫信公司）进行鉴定。阳光豫信公司于2020年6月2日出具工程造价咨询报告书，污水处理池工程造价为122327.16元。原告茂源公司预付鉴定费3000元。另查明，原告茂源公司向连云港市海州区环境保护局（更名后为连云港市海州生态环境局）申报《年产1.2万吨塑料瓶片及颗粒项目环境影响报告书》，于2018年1月3日通过审批。2020年7月21日，本院至连云港市海州生态环境局进行调查涉案项目是否进行生产的申请备案情况。该局于2020年7月27日向本院回复，主要内容为：依据《建设项目环境保护管理条例》第19条“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用”的规定，茂源公司项目通过环保验收后方可投入生产，该公司至今未生产，也未向环保部门申请环保验收备案。2020年1月15日，原告茂源公司将从塑料破碎机、污水处理机等机械设备以总价153000元的价格出售给案外人东海县嘉利塑料有限公司。本案的争议焦点为：1.原、被告之间的《厂房租赁合同》效力如何？2.原告茂源公司交纳租金的起止时间如何确定？3.茂源公司的损失如何分担？关于争议焦点1。本院认为，被告五尊幕墙将未经建设工程规划许可建设的房屋出租给原告茂源公司，双方签订的《厂房租赁合同》无效。关于争议焦点2。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同纠纷中，交付租赁物的举证责任在出租人。本案中，被告未举证涉案厂房在2017年11月1日前达到合同约定交付条件，其可以要求原告从2017年11月15日起支付租金，亦未举证其向原告交付厂房的具体时间。本院根据原告举证及自认的厂房交付时间，将房屋占有使用费的交付时间确定为2018年3月23日。根据本院组织原、被告对厂房的交接时间，将房屋占有使用费的截止时间确定为2019年12月20日。因原、被告签订的《厂房租赁合同》无效，被告提起反诉要求反诉被告按照合同的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。根据反诉被告自2018年3月23日至2019年12月20日期间对涉案厂房的实际占有、使用情况，参照合同约定的租金标准，反诉被告应支付反诉原告房屋占有使用费共计354076.7元（200000元+206000元÷365×273）。反诉被告已付的200000元应作为2018年3月23日至2019年3月22日期间的房屋占有使用费，反诉被告还应再付反诉原告2019年3月23日至2019年12月20日期间的房屋占有使用费154076.7元。对于反诉原告主张反诉被告支付自2018年11月16日起至2019年11月16日止的租金206000元、超期占用期间租金的诉讼请求，与本院查明反诉被告应支付的房屋占有使用费标准、给付期间不符的部分，本院不予支持。因租赁物的实际交付时间与合同约定不符，反诉被告的房屋占有使用费支付时间亦不宜参照合同约定的“租金费用于每年11月15日前一次性付清当年的租赁费用”。反诉原告虽于2018年12月28日、2019年2月20日向原告茂源公司催缴租金，但催缴租金的付款期间与事实不符。反诉被告在占有、使用租赁物期间，未参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，经反诉原告催缴后仍未支付房屋占有使用费，其给反诉原告造成的损失为银行利息损失。本院将反诉被告应向反诉原告支付房屋占有使用费利息的起算时间确定为提起反诉时，即2019年9月25日。因中国人民银行已经于2019年8月20日起取消贷款基准利率，故利息应按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。反诉原告主张反诉被告支付其2018年11月16日至2019年11月16日期间房屋占有使用费的利息，因反诉被告实际已支付房屋占有使用费至2019年3月22日，故反诉被告应以2019年3月23日至2019年11月16日期间的房屋占有使用费134887.7元（206000元÷365×239）为基数向反诉原告支付利息。原告主张被告返还其交纳的20万元房屋占有使用费及利息的诉讼请求，与其实际占有租赁物，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的的事实不符，对原告就此提出的主张，本院不予支持。关于争议焦点3。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在处理合同无效后财产返还或者折价补偿范围时应根据诚实信用原则、公平原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。本案中，被告应参照《厂房租赁合同》的约定，将符合约定用途的租赁物交付原告，但直至本案审理期间，被告提供租赁物的供电情况仍不能满足原告生产经营所需的电力需求，被告应赔偿原告为生产经营而投入的各项费用。具体包括：1.环评报告费用11万元。有原告提供的《技术咨询合同书》、银行转账凭证予以证实，本院予以确认；2.污水处理设备、塑料破碎机、清洗机等机械费80000元。因原告确实为履行租赁合同购买了污水处理设备及塑料破碎机及清洗机等机械设备，但直至其离场时仍因供电原因未能生产经营，本院根据原告举证的相关机械设备的购买价格、给付工人安装费的时间、原告实际离场时间，酌定被告应给付原告相关机械设备折旧费80000元。原告主张被告给付污水处理设备、塑料破碎机、清洗机机械费473790元。经查，本案系被告供电不能满足原告生产经营需要，导致原告的机械设备从购买安装到离场时均未能正常投入使用。原告可以将机械设备转移至其他地方使用，而不是低价转让，对其要求被告按照购买机械设备全款（含运费）扣减其出让价格进行赔偿的主张，违背诚实信用原则和公平原则，本院不予支持。被告辩称系原告未根据国家的要求安装各类防污染设备，也未通过环保等部门的验收，未获准进行生产导致原告拟投资项目未正常生产，与本院查明的事实不符，对被告就此提出的辩解，本院不予采信。3.污水处理池11万元。虽然被告对原告投入的污水处理池工程款不予认可。但在本案审理期间，原告对污水处理池的工程造价进行了鉴定。经鉴定，污水处理池的工程造价为122327.16元。但原告实际支出的污水处理池工程款为11万元，被告应以原告实际支出的费用为限进行赔偿。原告主张被告按照污水处理池鉴定出的工程造价进行赔偿，违背诚实信用原则，本院不予支持。4.机器安装工人工资20600元。有原告举证的收条予以证实，本院予以确认。综上，被告应赔偿原告的各项费用合计320600元（110000元+80000元+110000元+20600元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏五尊幕墙工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告连云港茂源环保材料科技有限公司各项损失320600元；二、反诉被告连云港茂源环保材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告江苏五尊幕墙工程有限公司房屋占有使用费154076.7元及利息（以134887.7元为基数，从2019年9月25日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告连云港茂源环保材料科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江苏五尊幕墙工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11067元、鉴定费3000元（原告均已预交），由原告连云港茂源环保材料科技有限公司负担4958元，由被告江苏五尊幕墙工程有限公司负担9109元。反诉案件受理费2195元（反诉原告已预交），由反诉原告江苏五尊幕墙工程有限公司负担504元，由反诉被告连云港茂源环保材料科技有限公司负担1691元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号1044××××90944（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 郭         敏人民陪审员 郭家民人民陪审员孙宜福二〇二〇年八月二十六日书 记 员 张         颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。