江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初568号原告：司维，女，1989年7月8日生，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人曹大银、李龙威，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：李广化，男，1955年9月29日生，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人陆东海，江苏光亚律师事务所律师。被告：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，统一社会信用代码913203127564062628，住所地徐州市铜山新区华山路东湘江路南。法定代表人：夏一兵。诉讼代表人：北京大成（南京）律师事务所。委托诉讼代理人：张庆宇，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉新，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原告司维与被告李广化、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆公司）合同纠纷一案,原告于2017年3月7日诉至江苏省徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山区法院）。2018年12月28日，该院作出（2017）苏0312民初2371号民事判决。李广化不服，上诉至徐州市中级人民法院。2019年8月13日，该院作出（2019）苏03民终1076号民事裁定书裁定：撤销上述2371号民事判决，发回铜山区法院重审。2019年12月19日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民辖302号民事裁定书裁定，该案由本院审理。原告司维与被告李广化、久隆公司合同纠纷另一案,于2019年3月14日诉至铜山区法院。2019年12月19日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民辖301号民事裁定书裁定，该案由本院审理。上述两案本院于2020年1月16日立案受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年4月15日公开开庭进行了合并审理，原告司维及委托诉讼代理人曹大银、李龙威，被告李广化委托诉讼代理人陆东海、被告久隆公司委托诉讼代理人张庆宇、吉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司维向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告李广化与久隆公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS31677）无效。2、被告李广化向原告返还久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102室房屋。3、确认原告与久隆公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS020259）有效，并判令被告久隆公司协助原告将上述房屋登记过户至原告名下。4、确认被告李广化假借原告名义与被告久隆公司之间的退房行为无效。5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告撤回上述第2项诉讼请求。事实与理由：2013年12月10日，原告与久隆公司签订《商品房买卖合同》约定，原告购买该公司开发的位于铜山新区，面积为321.96平方米，价款为280万元等。合同签订后，原告依约付清全部购房款，久隆公司向原告交付了房屋钥匙，但不动产权证一直未办好。2016年6月6日，被告李广化在原告不知情的情况下，擅自以原告的名义向被告久隆公司出具了退房申请，并以原告的名义与被告久隆公司签订了退房协议。2016年6月6日，被告李广化与被告久隆公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给被告李广化。两被告恶意串通签订商品房买卖合同，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法取得房屋，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，提出上述请求。被告李广化辩称：原告诉请无事实与法律依据。一、原告与久隆公司之间不存在买卖合同关系，两份合同购房人均系李广化。2013年12月商品房买卖合同系李广化借用司维的名义签订，并由李广化支付了购房款。司维称其支付了全部购房款与事实不符，也没有提供证据证实。司维亦称其母亲未向其提及李广化参与其母亲为其购房的事情，据此可知李广化借用司维的名义购买房屋并未经过司维的授权或其母亲的转授权。司维还陈述，2014年10月29日前其与李广化只是一般认识，并无其他关系或经济往来，故李广化不可能为司维出资购房，仅是借用司维的名义。司维自始至终没有和久隆公司协商洽谈房屋买卖事宜，对于房屋购买事宜根本不知情，也没有支付购买款。故该份合同实际是李广化与久隆公司之间形成的房屋买卖合同，仅是形式上借用原告名义而已，原告与久隆公司之间不成立买卖合同关系，亦谈不上撤销。二、司维母亲所支付款项属于借款。购买涉案房屋前李广化与原告母亲各自看中一套房屋，均支付了定金，后来考虑到一起组建家庭，没有必要购买两套，原告母亲交过的定金就转给李广化成为借款，李广化继续购买涉案房屋。三、李广化与久隆公司之间不存在恶意串通。久隆公司对于第一份购房合同系李广化借用司维名义及支付全部购房款知情，李广化作为实际购房人有权要求久隆公司退房。即使李广化签订第一份合同系代理人的身份，在签订退房协议中，亦延续了代理人的身份，李广化有资格代理原告办理后期的合同变更及重签手续。如认定李广化无权代理签订撤销合同，那么李广化自始无代理权。李广化以原告名义签订的合同在未经追认的情况下已被实际撤销，并未损害原告任何利益。四、根据物权法定原则，李广化以司维的名义所签订的第一份购房合同未经不动产登记，尚未发生物权变动的效力，购房人与出卖人系债权合同关系。李广化依据新的购房合同已经办理不动产登记，原告已经无法继续请求出卖人履行合同，原告物权请求权已经丧失，其仅应主张折价补偿或赔偿损失。五、即使第一份购房合同构成赠予，属于李广化出资为司维购置房产，但赠予合同履行完成即房产登记前，李广化以自己的行为表示并完成了撤销赠予。被告久隆公司陈述：久隆公司于2018年12月14日被裁定受理申请破产，并于2019年10月15日决定由北京大成（南京）律师事务所为管理人。管理人进场后，久隆公司没有移交任何财产。管理人对此前被告的陈述不持异议（久隆公司原一审辩称，其系根据购房人李广化要求签订的相关合同，且房屋现在已经交接，不应该承担任何责任）。关于原告要求确认原告和久隆公司签订的房屋买卖合同有效，并协助办理房屋登记问题，因该房屋已经登记至李广化名下，原告请求无法律依据。关于原告主张李广化和久隆公司签订的买卖合同无效，本案中我们还是坚持原一审的陈述。对于退房问题，也同原一审意见。如房屋回归到久隆公司名下，要求原告申报债权。经审理查明：原告之母张某于2009年10月离婚，被告系丧偶，其前妻阎淑英于2006年9月8日病逝。原告之母张某于2014年10月29日同被告李广化办理结婚登记，2015年11月1日病逝。2013年12月10日，被告李广化在合同落款买受人处签署司维名字与被告久隆公司（出卖人）签订《商品房买买合同》（合同编号NO.TS020259）（以下简称第一份购房合同），约定：买受人购买出卖人开发的久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102室住宅房屋一套，建筑层数地上2层，地下1层，建筑面积为321.96平方米，价款按套（单元）计算，总价为280万元，付款方式及期限为2013年12月9日付房款180万元整，余款（含按揭贷款）100万元整于2013年12月23日前付清，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房取得住宅交付使用批准文件的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……2013年12月10日，被告久隆公司铜山分公司开具销售不动产统一发票，付款人姓名为原告司维，金额为180万元。2016年5月3日，李广化以司维的名义与久隆公司签署《商品房买卖合同注销备案申请书》。被告李广化以司维的名义出具了《个人退房申请》（无落款日期），载明：“我司维自愿申请退房，本人房屋坐落位于久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102，现在办理退房手续，如果出现纠纷，本人自愿承担一切责任”。被告李广化以司维（甲方）名义与被告久隆公司（乙方）签订了《退房协议》（无落款日期），载明：“兹有丁仁侠购买我公司的商品房，房屋坐落于久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102，已和我公司签订退房协议，并且办理各项退房手续，今后如出现纠纷，由我公司承担责任。”被告李广化以司维的名义作为申请人和久隆公司（经办人）出具了《退款证明》（无落款日期），载明：“现有司维购买我公司的商品房，该房坐落于：久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102。总房款为：贰佰捌拾万元整，现申请退房，我公司已退还其已交付房款贰佰捌拾万元整。特此证明！”经办人处加盖了久隆公司财务专用章。被告李广化以司维的名义与被告久隆公司出具了《退房证明》（无落款日期），载明：“现有司维购买我公司的商品房，该房坐落于：久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102。现申请退房，已在我公司办理完毕全部手续。”2016年5月4日，被告久隆公司出具收条（证明）载明：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司于2016年5月4日应收到李广化购买久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-2栋房的房款及该房屋配套款共计388万元整。我司2016年5月4日实际收到现金388万元整，于2016年5月4日付清。特此收据（证明）。2016年5月4日，被告李广化还以司维的名义出具《说明》，载明：“我司维出生于1989年7月8日，至今未婚”，被告李广化作为担保人签名。2016年6月6日，被告李广化（买受人）与被告久隆公司（出卖人）签订《商品房买买合同》（合同编号NO.TS31677）（以下简称第二份购房合同），约定:买受人购买出卖人开发的久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102室住宅房产一套，建筑层数地上2层，地下1层，建筑面积为321.96平方米，价款按套计算，总价为280万元，付款方式及期限为2016年6月6日前支付该商品房全部价款,出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房,双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记等。2016年6月23日，被告久隆公司出具《补充协议》，载明：“业主李广化：您购买的久隆凤凰城凤凰苑L105A期1幢单元102号，房屋实测建筑面积为323.85平方米。实际房款为人民币贰佰捌拾零万零仟佰零拾零元整。（小写：2800000元）。”2016年12月7日，被告久隆公司作为转让人，被告李广化作为受让人，办理了《不动产转移登记申请表》，转移房产为久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-2房产。同日，被告李广化在房产部门询问笔录中签名确认：申请登记的涉案房屋是单独所有。同日，被告李广化出具的具结声明书中载明：“本人丧偶，至今单身”。2016年12月12日，涉案房屋登记所有权人为李广化，共有情况为单独所有。涉案房屋由李广化实际占有使用。另查明，原告称被告久隆公司向其母亲交付了涉案房产，为证明其主张，原告出示了该房产的钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书。被告李广化认可该钥匙是原开发商配置的，但是称已经更换了入户门，钥匙已经废弃了。被告李广化还陈述，其与原告母亲结婚后东西就放在一起了，所以原告手中才有上述资料。还查明，被告李广化支付或消费以下款项合计280万元：1、2013年3月11日，李广化（建行卡尾号为3038）向徐州塞纳物业经营有限公司（以下简称塞纳公司）转款50万元。塞纳公司法定代表人与久隆公司系同一人，久隆公司认可系其委托塞纳公司收款（下同）。2、2013年4月16日，李广化（建行卡尾号为3038）向紫园售楼处转账付款35万元，久隆公司认可紫园售楼处系其售楼处，下同。3、2013年4月16日，李广化（徐州铜山农商行卡）POS刷卡消费15万元。4、2013年8月19日，李广化（建行卡尾号为3038）向塞纳公司转款30万元；5、2014年5月28日，李广化（交通银行卡账户尾号9217）向被告久隆公司转款50万元。6、2014年5月28日，李广化（建行卡尾号3038）向紫园售楼处转账付款30万元。7、2014年5月28日，李广化（工商银行卡尾号9530）POS刷卡消费30万元。8、2015年6月19日，李广化（交通银行卡账户尾号9217）向徐州市共裕贸易有限公司（以下简称共裕公司），转账付款20万元。共裕公司法定代表人与久隆公司系同一人。9、2015年12月18日，李广化（建行卡尾号3038）向被告久隆公司付款20万元。二被告均表示涉案房产已经全部付清。对已交付的购房款，被告李广化陈述：“这280万元，实际还多，都是我的钱，280万元是房款，还有108万元的配套款，包含160平米的地下室和40平米的车库，总共是388万元。实事求是的讲，有一部分钱，大概是50万元左右，是张某的钱”。还查明：2013年1月3日，张某（徐州农商行卡）向久隆公司POS消费50万元。2013年8月19日，张某（徐州农商行卡）向塞纳公司POS消费40万元。对于该银行转账记录，在没有查明收款人情况下李广化先举证证明张某没有支付购房款，后在法庭查明收款人时又陈述认可该款项系支付涉案房屋够房款，且陈述该款项是前述其所认可张某支付的五六十万元购房款。还查明：1、2013年2月4日，原告将登记在自己名下的彭城大院15#-3-301室的房产转让给案外人吕某，转让价款40万元，该款通过司维账户（尾号5705）于2013年2月20日转入被告李广化（建行卡尾号为3038）的银行卡内。李广化于2013年3月11日支付上述50万元时如无该款项将数额不足。司维陈述系其购房款。李广化认可该40万元与其陈述的50万元系两笔款项。2、2013年4月12日，司维账户（尾号5705）向李广化账户（建行卡尾号3038）转账7.5万元。李广化账户于2013年4月16日支付35万元时如无该款项将数额不足。司维主张该款项为购房款。3、2015年12月14日，司维账户（尾号0296）向李广化账户（建行卡尾号3038）转账2万元。李广化账户于2015年12月18日支付上述20万元时如无该款项将数额不足。对于该款项性质司维陈述记不得了。4、李广化还陈述：张某死后，2016年1月，房款才付清，房子才交付，最后一次给了28万元，当时钱不够，问原告借了2万元，后来又还了等。对于上述张某及司维支付或转账款项，李广化均主张为借款。还查明，李广化自认系塞纳公司顾问。还查明：2018年12月14日，江苏省南京市浦口区人民法院作出（2018）苏0111破申17号民事裁定书，裁定：受理申请人冶金工业部华东勘察基础工程总公司对被申请人江苏久隆投资置业集团有限公司的破产清算申请。2019年4月15日，该院作出（2019）苏0111破7号决定书，指定北京大成（南京）律师事务所担任江苏久隆投资置业集团有限公司的破产管理人。上述事实有2份商品房买卖合同、购房发票、涉案房屋钥匙一串、住宅使用说明、住宅质量保证、个人退房申请、退房协议、退款证明、商品房买卖合同注销备案申请书、原告司维基本情况说明、不动产转移登记申请表、具结声明书、补充协议书、询问笔录、死亡医学证明、不动产产权情况表、银行明细、裁定书、决定书及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本案中，李广化以司维名义与被告久隆公司签署的第一份购房合同并未违反法律、法规的强制性规定，应认定依法成立、合法有效。但原告主张涉案房屋购房款全部由其母女支付，李广化在第一份购房合同中为其签名系义务帮工行为，并基于此主张涉案房屋全部权益均应由其享有，对此原告并无证据证实，本院不予支持。李广化辩称系其一人借用原告名义买房、原告及其母亲支付购房款为借款，并基于此主张涉案房屋全部权益应由其享有，被告辩称亦无证据证实，本院不予采信。本院认为，原被告举证能够证实，对于涉案房屋原告及其母亲、李广化均支付了部分购房款，对此应认定为三人共同出资购买涉案房屋并以司维名义签订合同，三人对于涉案房屋均享有相应权利。李广化在涉案房屋非其一人享有权利的情况下，擅自冒用原告名义处分涉案房屋，久隆公司在知道或应当知道涉案房屋涉及他人权益的情况下，却配合李广化完成某、重新签订第二份购房合同等，久隆公司对此具有重大过失，二被告行为应认定为恶意串通、损害第三人利益，李广化与久隆公司的退房行为无效，李广化与久隆公司签订的第二份购房合同亦无效。上述第一份购房合同虽然有效，但如前所述，李广化、司维及其母亲对于涉案房屋均应享有相应权益，李广化已向久隆公司明确表示对于涉案房屋享有权利，久隆公司对此亦认可，对此法庭向原告释明其可按份额主张对于涉案房屋的相关权益，但原告拒绝变更诉讼请求，坚持要求将涉案房屋份额全部过户到自己名下，对此原告主张没有依据，本院不予支持。原告诉讼中撤回上述第2项诉讼请求，并未违反法律法规强制性规定，本院依法予以准许。综上，本案调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李广化与被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS31677）无效。二、原告司维与被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS020259）有效。三、被告李广化假借原告司维名义与被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司之间的退房行为无效。四、驳回原告司维的其他诉讼请求。案件受理费58400元、保全费5000元，由被告李广化、被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  麻彩芳人民陪审员  李 莉二〇二〇年八月十六日书 记 员  刘婷婷