安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1872号 原告:王以林，男，汉族，1950年9月4日出生，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：何杰，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 原告:王丹凤，女，汉族，1962年5月25日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：何杰，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被告：姜荣稳，男，汉族，1972年9月22日出生，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵尔波，安徽金华安律师事务所律师。 原告王以林、王丹凤与被告姜荣稳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王以林、王丹凤及其共同委托诉讼代理人何杰，被告姜荣稳的委托诉讼代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王以林、王丹凤向本院提出诉讼请求：1、解除王以林、王丹凤与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》；2、姜荣稳向王以林、王丹凤返还其占有的位于合肥高新区的房屋，并将已装修的部分房屋恢复原样；3、案件诉讼费由姜荣稳承担。 事实与理由：2019年4月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》一份。合同约定，原告将位于合肥高新区的房产（房屋所有权证号为xxxx）出售给被告，房屋面积为945.41平方米，房产总价款为446万元；被告应于合同签订之日向原告支付定金20万元作为购房担保，剩余房款426万元应于原告完成产权交易过户手续后七日内一次性付清。 合同签订后，被告向原告支付定金20万元。由于案涉房产不能办理产权过户手续，被告于2019年5月15日书面承诺，因政府政策原因不能完成过户的,原告退还定金20万元并解除合同。但是，被告之后未能与原告办理合同解除手续，反而却对部分房屋进行装修，并封堵了7楼的消防通道。2019年12月12日,原告向被告发出通知一份，明确告知双方签订的房屋买卖合同已经无法履行，请保持房屋原样，如因被告单方对房屋进行改造、装饰，由此造成的一切损失，均由被告方承担。 时至今日，被告一直未能与原告办理解除合同手续。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告姜荣稳辩称：一、原告要求解除《房屋买卖合同书》没有事实和法律依据。1、原告以《承诺书》约定了“因政府政策原因不能完成过户的退还定金并解除合同”为由要求解除合同，没有事实依据。该承诺书是2019年5月15日作出的，此后政府并未针对这一区域或者这一栋楼出台相关政策，原告也无证据证明出台了相关政策。2、原告要求解除合同没有法律依据，既不符合《合同法》第九十三条规定的约定解除情形，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方未在异议期提起诉讼，也不会发生合同解除的法律效果。二、原告违法解除合同已经构成违约，应按法律规定承担继续履行、赔偿损失的违约责任。双方签订的《房屋买卖合同书》第二条第一项明确，原告保证案涉房产一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定和政策，否则由其承担全部责任；第二条第一项明确，原告承诺对该房产享有完全的处分权。合同签订后，被告一直积极履行合同，原告虽以“政府政策的原因”为由解除合同，但却没有任何证据证明涉及到什么政策，而且涉及的是不是政策都无法确定。因此，原告以此解除合同，构成违约。三、原告诉称被告破坏案涉房产的消防设施和通道，不是事实。被告虽对房屋进行改造，但非住宅性质。四、原告违约后，因事实或法律上不能履行要求解除合同的，被告也予同意。但是，原告应向被告双倍返还定金，并且赔偿装修费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月27日，安徽剑桥建设工程有限公司（甲方）与王以林（乙方）签订了《房屋买卖协议书》一份。合同约定甲方因公司经营于2014年11月27日起欠乙方伍佰万元，乙方同意购买甲方所有的房屋，上述款项冲抵购房款。合同主要内容有：1、截止本协议签订之日止，甲方累计欠乙方款项合计伍佰万元，乙方同意购买甲方的房产抵偿该部分款项；2、甲方提供标的物概况，坐落地点为高新区国信大厦；房号为柏堰科技园香樟大道188号x幢xx室，产权证号xxxx；总建筑面积1470.41㎡，其中出售给乙方的面积为945.41㎡；标的房产市场总价为4727050元；3、差价找补，甲方以本协议第2条协议约定的房产作价472.7050万元抵偿乙方债务后，由甲方找补乙方差价款27.295万元,该款项由甲乙双方在约定期限内支付；4、手续办理，……（3）甲方出售的房屋暂时仍然登记在甲方名下，如能够办理出售部分的权属证书，则甲方应当及时予以办理，对此，乙方予以理解。 2019年4月13日，王以林、王丹凤（甲方、卖方）与姜荣稳（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同书》一份，合同主要内容有：1、甲方同意将其所拥有的位于合肥市高新区出售给乙方，该房产建筑面积945.41㎡，房屋所有权证号xxxx；2、甲方对转让房产的权属提供如下承诺，（1）保证该房产的一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任；（2）甲方承诺对该房产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；3、经买卖双方协商一致该房屋成交总价为446万元，该成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；4、付款方式，（1）本合同签订之日乙方应向甲方支付定金20万元作为购房担保，（2）除定金之外的剩余房款426万元，乙方应于甲方完成房屋产权交易过户手续后七日内一次性付清；5、房屋交付，（1）甲方应于2019年4月13日腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志；6、违约责任，……（2）乙方不限制与甲方办理房产过户的时间，直至甲方完全完成过户手续后付清剩余房款，如因特殊原因未完成过户手续的，甲方退还定金及乙方装修及改造的所有费用，并解除合同。 合同签订后，王以林、王丹凤将合肥市高新区国信大厦7楼房屋（面积为945.41平方米）交付给姜荣稳使用，姜荣稳对其中部分房屋进行了装修。 2019年5月15日，姜荣稳向王以林、王丹凤出具《承诺书》一份。承诺书内容为：姜荣稳郑重承诺，因购买国信大厦xx室的945平方米的写字楼暂时不能完成过户手续，在该房屋未过户前约700平方的房产对外出租。该房产约700平方的租金归王以林所得；该房产出租时租金由王以林、姜荣稳共同确定，租金每笔汇入王丹凤个人卡上，完成过户后续后租金归姜荣稳所得。因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同。办理股权转让的费用由姜荣稳承担。 之后，王以林、王丹凤将部分房屋（约700平方米）收回，其中400多平方米自行对外出租，并实际收取租金，200多平方米目前闲置；余下200多平方米房屋仍由姜荣稳占有使用至今。 2019年12月12日，王以林通过微信向姜荣稳发出《通知》一份。通知内容为：我与你2019年4月13日签订的房屋买卖合同书，现因该房屋受政策原因，无法完成交易，我们双方于2019年4月13日签订的房屋买卖合同，实际上已经无法履行。请你保持房屋原样，如因你单方对房屋进行改造、装饰由此造成的一切损失，均由你方承担。 另查明：王以林与王丹凤系为夫妻关系。 截至目前，案涉位于合肥高新区柏堰科技园香樟大道188号科研楼x幢xx室房屋的房屋所有权登记在剑桥公司名下，建筑面积为1470.41平方米，房屋用途为工业，产权证号为皖（2017）肥西不动产权第xxxx号。2019年4月19日，剑桥公司将该房屋办理了抵押登记，抵押权人为徽商银行合肥滨湖支行，抵押金额为514.64万元，抵押终止日期为2024年4月19日，目前该项抵押登记尚未注销。 本案审理期间，本院到肥西县不动产登记中心调查了解到，案涉合肥高新区柏堰科技园香樟大道188号x幢xx室房屋的土地用途为工业；按照现行相关规定，非经政府部门批准，该房屋的所有权不得办理分割转让和产权过户手续。 2020年8月17日，本院组织双方调解时，王以林表示同意退还姜荣稳定金20万元。2020年8月18日，王以林将该款转账至本院账户，用于支付姜荣稳。 上述事实，有房屋买卖协议书一份、房屋买卖合同书一份、承诺书一份、微信聊天记录一份、肥西县不动产登记查档证明一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：王以林、王丹凤与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效。 王以林、王丹凤起诉要求解除其与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》，由于案涉房屋的土地用途为工业，且该房屋已由房屋所有权人剑桥公司办理了抵押登记，目前该项抵押登记尚未注销，上述两项导致案涉房屋目前无法办理产权转移登记，合同目的无法实现，且姜荣稳在2019年5月15日出具的承诺书中也载明“因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同”，现王以林已将定金20万元转账至本院账户用于支付姜荣稳，故王以林、王丹凤的该项诉请符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。 王以林、王丹凤起诉要求姜荣稳返还其占有的位于合肥高新区的房屋，并将已装修的部分房屋恢复原样，由于本院已经判决解除案涉合同，故王以林、王丹凤的该项诉请符合法律规定，本院依法亦予支持。 姜荣稳要求王以林、王丹凤双倍返还定金，由于其于2019年5月15日出具《承诺书》载明了“因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同”，故其该项主张不能成立，本院依法不予采信。姜荣稳要求王以林、王丹凤赔偿装修费用，可在案涉合同解除后另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王以林、王丹凤与被告姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告姜荣稳于本判决生效之日起二十日内将其占有的位于合肥高新区的房屋返还给原告王以林、王丹凤，并将已装修的部分房屋恢复原样。 案件受理费200元，减半收取为100元，由被告姜荣稳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈太敏 二〇二〇年八月十八日 法官助理徐萧砚 书记员从晨阳 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。