江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民初206号原告：庐山市建筑工程有限公司，住所地：江西省庐山市南康镇秀峰大道117号，统一社会信用代码：91360427751139927X。法定代表人：余建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭斗清，江西顺合律师事务所律师。委托诉讼代理人：易云南，该公司项目部负责人。被告：刘明星，男，汉族，1973年10月8日出生，江西省庐山市人，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：万克，江西康润（庐山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹松松，江西康润（庐山）律师事务所实习律师。被告：江西勤德实业有限公司，住所地：江西省庐山市工业园，统一社会信用代码：91360400553528083J。法定代表人：蔡金磅，该公司董事长。委托诉讼代理人：万鹏，该公司员工。原告庐山市建筑工程有限公司（以下至判决主文前简称“庐建公司”）与被告刘明星、江西勤德实业有限公司（以下至判决主文前简称“勤德公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庐建公司委托诉讼代理人郭斗清、易云南，被告刘明星及其委托诉讼代理人万克、被告勤德公司委托诉讼代理人万鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庐建公司诉讼请求：准许执行天湖壹号小区3号楼102、202、4号楼201、202、203、204房产。事实和理由：一、刘明星与开发商签订的认购书不是商品房买卖合同，也不具备法律意义上的商品房买卖合同性质。从内容看，认购书仅仅针对房屋单价、定金进行约定，违约也仅仅是针对定金。认购书不具备商品房买卖合同的主要条款，不符合法律意义上的商品房买卖合同。且认购书特别明确记载，认购人和开发商的有关具体权利义务双方应通过签订书面的买卖合同确定。双方没有签订书面的买卖合同，更不符合买卖合同的性质。能否认定为法律意义上的买卖合同，需经实体审判由法院判决确定，而不是在执行异议程序作出处理。二、刘明星与勤德公司虚构认购书和收据，恶意串通，企图通过房屋买卖的方式达到优先债权的目的，损害原告工程款优先权的合法权益。刘明星转款对象全部是黄金铿，且没有提供银行交易流水，黄金铿也未到庭说明情况，不符合作为一家正规房地产企业的正常市场交易行为。在认购书约定的时间内，刘明星明知仍未签订商品房买卖合同，仍然将款项不断的汇入开发商，且时隔一年多，也不符合正常的交易行为。根据认购书记载，3号楼101、102房屋单价为13000元/平方米，则该两套房产的总款应为1431690元，而收据中记载的实际付款总额为250万元，认购书约定的房款价格与开发商出具的收据价格自相矛盾。被告刘明星辩称：一、本案中，答辩人虽只与被告勤德公司签订了认购协议书，但该协议书实质上就是商品房买卖合同。从该协议书的内容来看，已对房屋的位置、面积、单价、总价等主要内容作出了约定。答辩人刘明星已经向勤德公司支付了252万元购房款，余款36.9万元也按规定交付至法院。二、被告勤德公司在2016年6月就已将案涉房屋交给答辩人使用，答辩人已缴纳物业费。三、案涉房屋之所以未能进行备案和不动产登记，是因为勤德公司与银行办理了在建工程抵押，未及时还款解押，致其无法与答辩人网签《商品房买卖合同》及不动产登记。造成上述局面的责任完全在于被告勤德公司一方，答辩人对此毫不知情，也不存在过错。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告勤德公司辩称，原告诉请不能得到法院支持，因为答辩人在涉案房屋首次被查封之前就已经收取了被告刘明星的大部分购房款。之后，刘明星又向法院支付了购房尾款，案涉全部购房款已经支付完毕，且在2016年6月、7月就已经将房屋交付了。刘明生在接手房屋之后已经对所购房屋进行了改造。答辩人确实在之前将涉案房屋中的两间卖给黄姓客户，但是因为刘明星有成片购买需求，答辩人就和黄姓客户调换了两间，所以刘明星购买了8套房屋，这不是黄姓客户的卖给刘明星，是答辩人与黄姓客户沟通以后卖给刘明星，是一手房，不是二手房，不存在转款给黄姓客户。答辩人与被告刘明星之间的买卖交付完成，只是没有办理产权备案登记手续，原因是因为答辩人财务出现状况，没有办法及时解决在建工程抵押贷款问题，无法解押，所以不能进行登记，过错是答辩人的，与被告刘明星无关。原告庐建公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据：九江市仲裁委作出的（2017）九仲裁字第47号裁决书，本院作出的（2019）赣04执164号执行裁定书，证明：原告依据生效法律文书取得了对被告勤德公司在工程款方面享有优先受偿权，且申请了执行，案涉工程于2016年9月30日竣工验收并交付使用，房产交易可正常办理合同备案手续。第二组证据：庐山市人民法院（2017）赣0483执保48号协助执行通知书、庐山市人民法院（2017）赣0483执保48号裁定书，2019年10月9日经被告勤德公司确认盖章的财产保全申请书、庐山市人民法院（2017）赣0483执保58号协助执行通知书，证明：原告在2017年8月14日申请法院查封了案涉的3号楼102、202,4号楼的201、202、203、204房产，在2017年9月4日予以解封，解封后被告勤德公司伙同他人将大量房产进行了转移，被告勤德公司在保全申请中认可转移资产行为，基于被告勤德公司转移资产原因，原告在2017年10月24日第二次申请法院查封了被告勤德公司的房产。第三组证据：本院（2019）赣04民终630号终审判决书，证明：被告勤德公司与杨金佳签订了假买卖商品房备案合同，被法院查明真相。同时，杨金佳的转款是转给个人江妙青（被告勤德公司自称是公司财务人员）、也是给予“优惠”幅度，实际是为了跟银行转款相匹配故意为之，被告勤德公司同样是开具手写收据，并非发票。这个案子的恶意串通的行为与本案高度相似。第四组证据：被告刘明星提供的认购协议书以及执行异议申请书、庐山市不动产权登记局出具的关于3号楼101号房屋备案信息以及备案合同，证明：被告刘明星自称购买了3号楼的101和201，但该两套房屋实际备案登记在案外人黄南平和黄银环名下，与被告刘明星自述以及被告勤德公司认可购买了该两套房屋事实严重不符。被告刘明星自称的已经交付、实际占有和使用该房屋，与事实严重不符。该备案合同可以看出，第一层、第二层的房屋单价均为13988元/平方米，总价款1900969.2元，这与案涉认购书中约定的第一层单价13000元/平方米、第二层单价4000元/平方米完全不符。备案合同中的付款方式为先付1140969.2元，剩余76万元向银行贷款，这与被告刘明星自述的全部为自付交易非银行贷款完全不符。进一步证明，两被告签订的认购书、出具的收据虚假，被告刘明星以及勤德公司做虚假陈述，双方恶意串通，达到规避原告工程款优先权的目的。该两套房产在工程项目竣工验收前，于2015年1月23日就已经办到了商品房备案合同，这与两被告自述的没有备案的原因是由于测绘原因严重不符。第五组证据：房屋测绘报告，证明：早在2016年12月29日该工程项目已完成测绘。第六组证据：被告刘明星提供的银行转款凭证、被告勤德公司的工商执照信息，证明：银行提供的结算申请书明确注明只是受理汇款的依据，不作为汇款已成功的证明，是看不出钱款是否打入对方。刘明星大部分转款是通过庐山市农商银行，却只提供结算申请书，却未提供银行流水单；有一笔26万的转款是通过农业银行，却能提供银行转款成功的业务凭证。原告有充足的理由相信，被告刘明星刻意隐瞒、回避对其不利的事实，其和黄金铿可能存在通过这个农商行账户有着密切的资金往来关系。两被告之间的认购协议虚假，被告刘明星转款给黄金铿的款项并非购房款，买卖事实不成立。第七组证据：被告刘明星提供的开发商手写收据，收据显示的全部购房款均只购买3号楼101、102房产，而二被告一致称除购买3号楼101、102外，还购买了3号楼201、202、4号楼201-204，然而这些房产均无任何款项的支付凭证和收据凭证。认购书记载的3号楼101、102房屋单价为13000元/平方，该两套房屋总款应为1431690元，而收据中记载的实际付款总额为250万，相差100多万，足以认定认购书和收据存在造假，说明案涉六套房产不存在买卖事实。2017年10月20日的收据，抵用弱电工程款，明显可以看出二被告存在其他的法律关系。第八组证据：涉案房产照片、物业证明，证明：涉案房产3号楼102和202、4号楼201-204均没有办理房产交付手续，房屋现仍为毛坯。3号楼102以前是玻璃门，被砸后改成卷帘门，说明人为强行霸占该套房屋。第九组证据：楼盘信息一览表（从评估书中取得），证明：涉案的店面早已办理了在建工程抵押，即如需要购买该房产，需要银行解押后才能办理合同备案手续。第十组证据：本院执行异议笔录第4页，证明：二被告自称待款项付清后再办理商品房买卖合同和备案手续，即使二被告所称属实，双方也仅仅是达成购房意向，并没有达成购房的合意，也不能对抗原告提出的查封和执行。第十一组证据：江西省庐山市人民法院（2018）赣0483执异2号执行裁定书，证明被告刘明星在2018年3月6日向该院提出了执行异议，该院驳回了其异议请求。被告刘明星于2019年向本院再次提出执行异议，其隐瞒了向江西省庐山市人民法院提过执行异议的申请，本院在刘明星的隐瞒下做出的重复的执行异议裁定，程序严重违法。在江西省庐山市人民法院驳回刘明星异议请求后，刘明星没有提起诉讼，自身放弃了实体权利。第十二组证据：江西省庐山市人民法院作出的（2018）赣0483执异2号执行裁定书的送达回证，证明被告刘明星就同样的异议，早在2018年4月就向该院提出了异议。第十三组证据：九江市中级人民法院作出的（2020）赣04执异2号执行裁定书，证明另一起（詹浔生案）也是在江西省庐山市人民法院提出异议，被该院裁定驳回，詹浔生于2020年1月向九江市中级人民法院再次提出异议，被法院以一事不再理驳回异议请求。被告对原告提供证据的质证意见：刘明星：第一组证据：裁决书真实性无异议，对证明目的有异议，该两份文书不能证明房产交易可正常办理合同备案手续，从原告的证据九也可以看出，因为涉案房屋抵押给银行，贷款没有还清，因此不能办理合同备案手续。第二组证据：对真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据无法证明勤德公司伙同他人恶意转移资产的行为，只能证明解封后再查封的过程。第三组证据：对证据三性均有异议，与本案无关，本案所涉的是刘明星购买的六套房产。第四组证据：对认购协议书和执行异议申请书、备案信息认可，备案合同因为是拍照，真实性无法确认。3号楼101、201房产在勤德公司卖给刘明星之前已经卖给了黄南平和黄银环，然后再转卖给刘明星，黄南平和黄银环也均同意该房产现在卖给刘明星。实际来说，刘明星所购买的房产是包括这两套房屋在内的八套房产，不能达到原告虚假陈述、恶意串通的证明目的。3号楼101、201相关证据与本案无关。第五组证据：测绘报告是复印件，真实性无法确认，但是案涉房屋无法办理登记备案是由于测绘以及勤德公司以涉案房产做了在建工程抵押，无法清偿银行债务所导致的。第六组证据：对转账记录与付款凭证真实性均予以认可，刘明星提供的转账凭证、付款凭证可以认定相关转账已经完成，可以证实刘明星对包括涉案房产六套在内的八套房产的支付购房款情况，刘明星在案涉房屋的执行异议程序中已经将剩余的购房尾款支付至九江市中级人民法院账户，现所有的购房款项已全部支付完毕。第七组证据：真实性无异议，该组证据与我方提供的银行转账凭证等相互印证。第八组证据：涉案房产照片系同致地产的评估报告中所附的证据，照片真实性无异议，该照片可以证明涉案的房产已经有了相关的施工改动，可以证明涉案房屋已经交付给了刘明星实际使用，刘明星交接后也对房产进行了适当的改动，物业证明三性均有异议，该证明仅有天湖一号物业管理处所盖章，具体是由哪一个物业公司无法确认，也没有相关经手人和负责人签字，且出具的时间为2019年11月13日，与我方交物业费的2017年3月1日时间相互冲突，我方早在交物业费时就已经实际交付房屋使用。第九组证据：真实性无异议，我方认可涉案店面已由勤德公司办理了在建工程抵押，后因勤德公司无法清偿银行债务，而无法办理合同备案手续，相关责任均在勤德公司。第十组证据：刘明星本人在当时回答问题时并不清楚涉案房产有办理在建工程抵押，所以凭自己猜测认为需要付清款项才能办理备案手续，无法达到原告证明目的。第十一组证据：真实性无异议，我方认为该份裁定是针对勤德公司对庐山市建筑公司申请财产保全一案提出的异议，而非本案中执行程序中的异议，两者是不同的程序，无法达到原告的证明目的。第十二组证据：真实性无异议，但是对关联性以及证明目的有异议，江西省庐山市人民法院的执行裁定书是针对刘明在诉讼过程中提出异议的处理，而本案是针对九江市中级人民法院的强制执行程序的执行异议，两个异议是分别对不同程序，针对不同行为，不同对象所处的异议阶段的法律依据等等无法有不同。第十三组证据：真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，詹浔生案件，九江市中级人民法院在受理该案后没有组织双方当事人举证、质证、答辩而直接书面审理驳回异议请求是不合适的，且该案与本案第委托同一律师代理，该裁定书至今都没有向当事人及委托代理人送达，尚未生效。勤德公司：第一组证据：仲裁裁决书无异议，对优先受偿权也无异议，但是只能对勤德公司自有、与其他人没有权利冲突的财产有优先受偿权，对其他财产没有优先受偿权。第二组证据：这是在仲裁案件仲裁过程中做出的财产保全措施，只有58号协助执行通知书没有裁定书，要求原告提供58号裁定书。第三组证据：与本案无关，且杨金佳案件已经在江西省高级人民法院提起了再审。第四组证据：刘明星购买的是八套商铺，且其中有一套是售给了黄南平，黄南平之后把房子卖给了刘明星，而且他们之间的购房与涉案六套房产无关。至于合同至今为什么没有办理备案，勤德公司财务出现了严重情况，开发的房屋都办理了在建工程抵押，且对所有购房者隐瞒了这一信息。勤德公司无法解押，也就无法办理合同备案。第五组证据：房屋没有备案的直接原因是办理了在建工程抵押。第六组证据：对刘明星的付款情况，按照合同要求除在九江市中级人民法院做执行异议时，刘明星按照法院要求支付的尾款，其他已经全部支付，是我方指定刘明星付款到黄金铿账户。3号楼101、201房屋刘明星已经购买了，只是还没有办理过户手续。第七组证据：对刘明星所持有的票据，只要是我方开具的，有加盖相关印章和人员签字都认可。关于2017年10月20日的收据，是我方指定刘明星代支付弱电工程款，我方认可这笔款项是购房款。第八组证据：没有现场照片，不认可。第九组证据：涉案房屋仍处于在建工程抵押状况，也是涉案商铺无法办理产权登记的原因。第十组证据：笔录是真实的，但是真实原因是财务出现问题，无法对在建工程抵押进行解押，所以对出售的房屋无法备案。第十一组证据：同被告刘明星质证意见一致，并不是刘明星对本案执行提出执行异议申请，而是财产保全期间的申请。第十二组、十三组证据同被告刘明星质证意见一致。被告刘明星在本院指定的举证期内提交以下证据：第一组证据：认购协议书，证明：2016年4月8日勤德公司将天湖一号三号楼101、102、201、202及四号楼201、202、203、204商铺卖给刘明星。第二组证据：付款明细表及付款凭证、勤德公司收据。证明：截至在九江市中级人民法院执行异议前，刘明星已经将购房的大部分款项即252万元支付至勤德公司处。第三组证据：购房尾款银行转账凭证，证明：刘明星于2019年10月21日根据九江市中级人民法院的要求将购房尾款36.9万元转至法院账户，现已全部付清包括案涉六套房产在内的全部八套房产所有购房款。第四组证据：勤德公司出具的关于刘明星在本公司所购房屋未及时网签备案合同的情况说明一份。证明：勤德公司已认可刘明星支付了252万元至其指定账户，房屋已交付。因天湖一号楼盘与九江银行签订了在建工程抵押，因该抵押债务没有及时结清，致使刘明星的所有购买的商铺无法办理备案和登记手续，相关责任全在勤德公司。与原告第九组证据是相互一致。第五组证据：熊福建的调查笔录一份、熊福建身份证复印件一份、现场签证审批表一份、物业费收据。证明：在刘明星购房时，勤德公司答应刘明星将其所购买的房产的多个楼梯口予以封堵、改造相关烟管和污水管道等，便于其经营餐馆，在该房交付时已指定熊福建代为找人施工，完成上述项目，现该全部八套房已全部交付使用且无任何人提出异议。第六组证据：刘熔身份证复印件、刘熔与刘明星父子关系证明，证明刘熔与刘明星系父子关系。第七组证据：刘明星江西农商银行流水清单3张及付款明细表，证明刘明星通过江西农商银行向江西勤德实业有限公司指定的黄金锵银行账户分别于2016年4月7日、2016年9月27日、2017年1月20日、2017年4月26日转账支付购房款123万、20万、20万、20万。另加2016年7月18日农业银行转账的26万、执行异议程序中向九江市中级人民法院转账的36.9万元以及现金43万，现已付清包括涉案房产在内的8套房产的全部购房款。第八组证据：江西省庐山市人民法院（2018）赣0483执异2号执行裁定书，证明刘明星针对庐建公司与勤德公司仲裁一案中的财产保全措施曾向江西省庐山市人民法院提起复议，但被该院在查明了刘明星与勤德公司间的《认购协议书》签订时间（2016年4月8日）早于法院的查封时间（首次查封2017年8月14日，解封后再次查封2017年12月24日）的情况下，以涉案房产的所有权的确认问题不在其执行范围之内为由驳回。第九组证据：黄金铿出具的《关于刘明星在江西勤德实业有限公司购买商铺房款支付情况说明》（勤德公司盖章确认属实）、黄金铿港澳居民来往内地通行证复印件，证明：黄金铿收到的刘明星支付的209万转账款和43万元现金，共计252万元购房款系代表勤德公司收取的，勤德公司对该款项的收取予以认可。第十组证据：案涉的天湖一号商品房的平面图一份以及刘明星购买的8套商铺的现场照片4张，证明：刘明星所购买的8套商铺的位置以及现场情况，三号楼101和102为全部8套商铺的唯一入口。原告对被告刘明星提交的证据的质证意见；第一组证据：对该证据三性均不予认可。认购书中的3号楼101、201已经实际卖给了黄南平、黄银环，并办理了备案，备案的单价以及付款方式与认购书中约定的严重不符。二被告都称该两套房产卖给了黄南平，再由黄南平卖给了刘明星，刘明星的款项就应该是转给黄南平而不是交给开发商。再者，如黄南平卖给刘明星，第二层的单价也为13988元，在认购书中，仅为4000元，明显不符合市场交易价格。且在2015年1月23日3号楼101、201已经办理了备案，假如买卖交易真实，在原告查封之前，就足够具备办理房产备案手续。办理备案之后不存在在建工程抵押。第二组证据：四份均是结算业务申请书，该申请书明确注明了只是受理依据，不作为汇款成功的证明，且款项均是打给私人，与正常的市场交易行为不符。对收据三性均不予认可，收据记载的购买房屋为三号楼101、102，有些单据全部都是101，而且交款单位并非刘明星而是其他人刘熔。根据收据记载的金额与认购书中约定的价格存在差额，足可以说明虚假。第三组证据：举行听证后，法院没有通知我们刘明星已经支付笔款。第四组证据：三性均有异议，由于在举行执行异议听证时，两被告一直在强调是测绘原因导致无法办理备案，与之前所述不符。第五组证据：物业收据的印章与原告所出示一致，且备注是预收，经过原告去物业了解，该笔款不是正式收取物业费，而是没有经过物业办理交房手续自行使用，且物业费除3000元外无任何缴纳物业费凭证。对现场签证单三性均不认可，签证的房屋与本案无关。且4号楼101至104房产之前备案在了杨金佳名下，后被法院认定该房产为被告勤德公司的，由债权人金明星所查封。第六组证据：身份关系请法院依法核实。第七组证据：银行流水的真实性无异议，对关联性有异议，刘明星转款均是给私人账户，而且其自称从黄南平、黄银平处购买了3号楼101、201，那么款项应该是转给该两位房产转让人，而不是转给开发商，而且在明知该两套房产以及案涉房产在没有签订商品房买卖合同以及没有备案在其名下的情况下，仍不断的跨时间段比较长的转巨额款项给私人账户，明显不符合市场交易行为。其转款的款项与开发商开具的收据记载的金额是存在巨大的差额（释明:开发商收据记载101、102是250万，43万为现金，而根据认购书单价可计算3号楼101、102是143万多一点点），开发商的收据中有别的案子也仅仅是实际记载购买的房屋的记载，并非认购书中所约定的全部房产，有造假的情况。第八组证据：刘明星早已经收到该份裁定书，应提出诉讼没有提出，视为对权利放弃。其在隐瞒该情况，向九江市中级人民法院提出执行异议涉嫌妨碍干扰法院执行，依据法律规定，在保全过程中案外人提出的异议应该按照诉讼程序进行主张异议权利。第九组证据：三性均有异议，黄金铿没有出庭，在之前的质证中，刘明星与勤德公司均称3号楼的101、201是勤德公司卖给了黄南平、黄银环，也进行了备案，该两人已支付了114万元，并在银行贷款76万元，即使该两人将房产卖给刘明星，也是刘明星与该两人签订合同并支付房款，且刘明星与勤德公司认购书中约定的单价与备案合同的单价不符，足以说明刘明星与勤德公司存在恶意串通行为。第十组证据：图纸不认可，应提供经过规划设计的现场施工图纸。照片的真实性无异议，但对其证明目的不认可，整个二楼都是相通的，可以从4号楼的2楼走到102。被告勤德公司对被告刘明星提供的证据的质证意见：第一组证据无异议。第二组证据：由我方开票或汇至公司指定账户的我方都认可。第三组证据：打到法院账户的尾款我方认可。第四组证据：我方出具的情况说明，我方财务出现状况，我方不想把在建工程抵押状况暴露。原来所说的测绘面积等原因无法备案是为了误导，真实原因是抵押。第五组证据：笔录认可。房屋卖给了刘明星，我方也按照刘明星的要求进行改造。第六、七、八组、九组、十组证据没有异议，公司开始是把3号楼的101、201卖给了黄南平、黄银环，后因两人离开了当地，就委托公司对该房产进行处理，因为刘明星看中了该2间商铺，可以和案涉6间商铺整体规划，公司就将包括3号楼的101、201的8间商铺与刘明星签了认购书。被告勤德公司在本院指定的举证期内提交以下证据：第一组证据：江西省高级人民法院（2019）赣民申1080号民事裁定书，证明原告上次举证时所提交的（2019）赣04民终630号民事判决书，该案已经被省院提审，现尚在审理中，我方与购房人都是真实交易的。第二组证据：黄银环和黄南平的身份证复印件以及其两在2019年出具的证明，证明：3号楼的101、201是该两人授权给开发商对外出售，并配合相应的手续。原告庐建公司对被告勤德公司提供证据的质证意见：第一组证据：真实性无异议，但是这份材料不能说明原终审判决已经改判，判决生效就是最好的证据，再者被告勤德公司在保全申请书中已承认了转移资产的事实。第二组证据：三性均有异议，黄银环和黄南平均未到庭，该2套房产系备案在该两人名下，进一步否定了刘明星与勤德公司签订的认购书及付款情况。被告刘明星对被告勤德公司提供的证据的真实性无异议，并同意被告勤德公司的举证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告庐建公司在其与被告勤德公司因工程款纠纷仲裁期间向江西省庐山市人民法院申请财产保全，该院于2017年8月11日作出（2017）赣0483财保3号民事裁定，裁定：查封勤德公司价值2000万元的天湖壹号处房产，查封期限为三年。该院于2017年8月14日作出（2017）赣0483财保48号协助执行通知书，要求庐山市房地产管理局查封勤德公司所有的天湖壹号1#楼102、3#楼102、202、4#楼201、202、203、204等房产。庐山市房地产管理局于当日查封了上述房产。江西省庐山市人民法院于2017年9月4日作出协助执行通知书对上述房产解除了查封。2017年10月24日，江西省庐山市人民法院作出（2017）赣0483执保58号协助执行通知书，查封案涉房产。2018年3月26日，刘明星对案涉房产的查封向江西省庐山市人民法院提出书面异议，该院审查后认为，刘明星是否拥有案涉房屋的所有权的确认，不属于该院执行程序审查的范围，对此，当事人、案外人可通过民事诉讼程序予以确认。2018年4月10日，江西省庐山市人民法院作出（2018）赣0483执异2号执行裁定，驳回刘明星的异议请求。2019年5月6日，九江仲裁委员会作出（2017）九仲裁字第47号裁决书，裁决：一、勤德公司于裁决书生效之日起十日内向庐建公司支付尚欠工程款15099350.3元及垫资利息2000000元，合计17099350.3元；二、庐建公司在15099350.3元范围内对承建工程部分折价、变卖或者拍卖时价款享有优先受偿权；三、驳回庐建公司其他仲裁请求。该裁决书已经发生法律效力。之后因勤德公司未履行裁决书确定的义务，庐建公司向本院提出申请执行，本院于2019年7月5日予以立案执行。在本院执行庐建公司与勤德公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，刘明星于2019年7月31日对本院执行勤德公司案涉房产提出书面异议。本院于2019年报9月10日作出（2019）赣04执异41号执行裁定书，裁定中止对被执行人勤德公司名下天湖壹号3#楼102、202、4#楼201、202、203、204房产的执行。庐建公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。本院另查明，2016年4月1日，刘明星与勤德公司就天湖壹号商铺达成购买意向，刘明星向勤德公司支付购商铺定金10万元。4月7日，刘明星再次向勤德公司支付购商铺定金123万元。4月8日勤德公司（作为甲方）、刘明星（作为乙方）签订了一份《认购协议书》，双方约定：一、甲方接受乙方认购勤德·天湖壹号3#楼102、202、201、202、4#楼201、202、203、204商铺，上述商品房用途为商住，建筑面积一层为110.13㎡，二层为366.39㎡。按建筑面积计价，一层为13000元/㎡，二层为4000元/㎡，优惠后最终认购价格为2888888元。二、乙方签订《认购协议书》时自愿缴付购房定金1400000元，以取得上述商品房的认购权，并在双方签订《商品房买卖合同》时直接抵作购房款项。三、乙方在签订本《认购协议书》后于2017年1月30日之前，应携带本《认购协议书》、缴费凭证及有效身份证明等原件到甲方指定地点签订《商品房层层合同》，逾期则视为乙方自动放弃上述商品房的优先认购权。上述购房定金即作为违约金用以补偿甲方损失。且甲方有权将上述商品房另售他人，不需另行通知。……《认购协议书》签订后，刘明星又向勤德公司支付7万元补足购商铺定金140万元。此后刘明星陆续向勤德公司支付购房款，截止2017年10月20日，刘明星共计向勤德公司支付了上述房产的购房款252万元。上述付款均向勤德公司指定的收款账户，勤德公司已向刘明星出具相应的购房收据。勤德公司于2016年6月向刘明星交付了涉案房产的钥匙。案涉小区的物业服务公司于2017年3月1日向刘明星预收3000元物业费。2019年9月3日刘明星按照本院的要求将案涉房产的剩余购房款369000元交付执行。案涉房产在2017年8月14日之后一直处于法院查封、解封、再查封状态。2019年11月16日，勤德公司出具《关于刘明星在本公司所购房屋未及时网签备案合同等情况的说明》，证明案涉房产未办理权属登记手续系勤德公司责任，与刘明星无关。本院认为，本案系执行异议纠纷，争议焦点为：一、本案执行异议纠纷程序是否存在违法情形？在本案审理过程中，原告庐建公司提出刘明星先后在江西省庐山市人民法院和本院对案涉房产提出异议系重复提出，本院（2019）赣04执异41号执行裁定系重复作出，程序严重违法。经查，在庐建公司与勤德公司因工程款纠纷仲裁期间，江西省庐山市人民法院对案涉房产进行了财产保全，刘明星对该财产保全的执行行为不服提出异议。江西省庐山市人民法院作出的财产保全措施系为保障生效法律文书得以顺利、有效执行而作出的，其效力应维持到生效法律文书执行时止，该裁定并不是对案涉房产进行实体处置，不产生房产权属变更的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的》第二条“当事人对仲裁机构作出的仲裁裁决或者仲裁调解书申请执行的，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖”的规定，本院系案涉仲裁裁决的执行法院。在执行中，刘明星作为案外人，针对案涉房产的实体权利提出异议，并未违反法律规定，本院经审查后作出（2019）赣04执异41号执行裁定，庐建公司不服该裁定提起执行异议之诉，符合《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第四条“案外人、申请执行人提起执行异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出异议，而不是针对执行行为提出异议”的规定，本案执行异议之诉程序合法。二、庐建公司提出的准许执行案涉房产的诉讼请求是否有依据？经查，刘明星与勤德公司于2016年4月8日就案涉房产签订了《认购协议书》，该协议书对房产位置、面积、价格等进行了明确约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。刘明星在案涉房产被法院查封之前已合法占有了该房产、已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行、案涉房产未办理过户登记系勤德公司造成的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘明星具备前款法律第二十八条规定的四个必备情形，对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。本院作出中止对被执行人勤德公司名下天湖壹号3#楼102、202、4#楼201、202、203、204房产的执行裁定，于法有据。庐建公司提出的准许执行案涉房产的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，对原告诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告庐山市建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费21231元，由原告庐山市建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年八月二十一日书记员  李 美