广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异336号 异议人（案外人）：寇红艳，女，1980年7月10日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县康宁区。 申请执行人：佛山市丰年鞋业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇洲村工业区（飞机场18号）的厂房，统一社会信用代码：91440605MA4UNP9N02。9 法定代表人：李闯。 委托代理人：陈文武，广东广信君达律师事务所律师。 委托代理人：叶美琪，广东广信君达律师事务所实习律师。 被执行人：苗博原，女，1978年8月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 本院在执行申请执行人佛山市丰年鞋业有限公司（以下简称“丰年公司”）与被执行人苗博原买卖合同纠纷一案【案号：（2020）粤0605执16062号】过程中，查封了被执行人苗博原名下的位于河北省大厂回族自治县路劲阳光城一区7号楼1单元405号【不动产权证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0009010号，以下简称“405号房”】。案外人寇红艳对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人寇红艳称，请求法院裁定中止对位于河北省廊坊市××自治县路××阳光城××楼××单元××房屋【××（××）××自治县不动产权第0009010号】的执行并解除查封措施。事实和理由：法院在办理（2020）粤0605执16062号案件的过程中，于2020年6月查封了苗博原名下的405号房。因405号房属于异议人所有，故继续执行该财产将会侵害异议人的合法权益。主要理由如下：一、2019年5月18日寇红艳与卖房人苗博原经中介公司（大厂回族自治县中金房产经纪有限公司）就405号房进行了房屋交易。异议人查看确认没问题，当日就以微信转账的方式将定金100000元转给了苗博原的微信内，在拿到房本两天后又转了450000元整。二、2019年5月24日，异议人与苗博原及中介公司就涉案房产签订了《房屋买卖合同》，总房款900000元。异议人向苗博原交付房款现金550000元，向中介公司交付中介费15000元。苗博原将405号房交付给了异议人，同时也将405号房的房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡等交付给了异议人。三、2020年6月，因苗博原个人欠货款产生了经济纠纷，导致405号房被查封。异议人通过微信方式转给苗博原现金总计金额550000万元整，因6月20日异议人家里急需用钱需要把405号房卖掉所以前去大厂当地的房屋不动产管理部门查询该房屋状态才被告知405号房已被查封。四、2020年6月，异议人得知405号房被查封后，认为苗博原故意隐瞒事实真相骗取异议人财产，明知交易在先还把此房屋作为抵押故向广东省佛山市南海区里水镇里水法庭提出撤销查封。对于以上事实，异议人有微信转账记录、房屋买卖合同、房屋产权证，交接清单，物业费收据、中介费收据、中介公司的证明、房屋钥匙、水卡，电卡、燃气卡等为证。异议人认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人在法院查封405号房之前就已签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前就已合法占有该不动产。综上，为维护异议人的合法权益，现根据法律相关规定向法院提出书面异议，请求法院中止对405号房的执行。 申请执行人丰年公司答辩称，一、苗博原与丰年公司达成和解后，经过丰年公司多次催告，仍未按时履行生效的《民事调解书》，并于2019年5月18日将其名下房屋出售，属于恶意转移财产、拒不履行生效法律文书的行为。苗博原因业务需要向丰年公司采购鞋子商品，丰年公司根据苗博原的订货向其供货，但苗博原屡次拖欠货款，经丰年公司多次催告，苗博原仍然拖欠货款。2017年，丰年公司向法院提起民事诉讼，要求苗博原偿还剩余欠款250012元。法院以（2018）粤0605民初21078号立案受理，在审理过程中，经过调解，双方达成了一致意见并由法院于2018年12月17日出具《民事调解书》。《民事调解书》生效后，苗博原不但没有履行《民事调解书》规定的义务，反而在2019年5月18日将其名下河北省廊坊市大厂回族自治县路劲阳光城一区7号楼1单元405号房（下称“405号房屋”）出售给寇红艳。据寇红艳在《执行异议申请书》披露，苗博原于2019年5月19日从寇红艳处收取房款人民币10万元；于2019年5月27日从寇红艳处收取房款人民币45万元，共计收取人民币55万元。丰年公司对寇红艳与苗博原的“房屋买卖”和“上述款项往来”不予确认，不作评论。但是，如苗博原收取了寇红艳支付的人民币55万元，苗博原理应按照《民事调解书》向丰年公司偿还全部欠款，但是，事实正相反。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百八十八条之规定“民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定的拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的行为，包括：（一）在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的价格交易财产、放弃到期债权、无偿为他人提供担保等，致使人民法院无法执行的；（二）隐藏、转移、毁损或者未经人民法院允许处分已向人民法院提供担保的财产的；（三）违反人民法院限制高消费令进行消费的；（四）有履行能力而拒不按照人民法院执行通知履行生效法律文书确定的义务的；（五）有义务协助执行的个人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行的。”据此，丰年公司认为苗博原在《民事调解书》生效后，将其名下的405号房屋转让给寇红艳，而后得到变卖财产仍不执行生效的法律文书，明显属于恶意转移财产、拒不履行生效法律文书的行为，丰年公司请法院依法追究苗博原的法律责任（包括刑事责任）。二、寇红艳与苗博原明知寇红艳不具备购房资格，苗博原在法律文书生效后转移财产，双方有恶意串通损害丰年公司债权的嫌疑，因此，双方签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》应当被认定为合同无效。据寇红艳在《执行异议申请书》披露，2019年5月18日，寇红艳（乙方）与苗博原（甲方）、大厂回族自治县中金房产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》，约定丰年公司向苗博原购买位于首钢圣拉斐尔小镇东区一期第0015幢01单元4层0405号房，即405号房屋，该房屋成交价格为人民币90万元。其中，《房屋买卖居间合同补充协议》第五条其他第3点约定，“甲方双方协商一致，甲乙双方在知晓乙方不具备当地购房资格的情况下，甲乙双方自愿签署本购房协议，甲方并自愿等乙方符合当地购房资格后7日内无条件配合乙方办理此房产过户手续根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由此可知，寇红艳与苗博原明知寇红艳不具备购房资格仍签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》，而苗博原又在法律文书生效后将房产出售给寇红艳，取得房款后仍不履行，由此可见，寇红艳与苗博原签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》显然是恶意串通损害丰年公司的债权利益。因此，《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》应被认定为合同无效。三、寇红艳不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，无权就法院查封405号房屋的行为提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，寇红艳对登记在苗博原名下的不动产提出异议，必须符合上述条件才能获得法院的支持，但事实并非如此。理由如下：首先，如前所述，虽然寇红艳在法院查封405号房屋之前与苗博原签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》，但由于寇红艳不具备当地购房资格，合同应被认定为无效。并且，正是因为寇红艳的自身原因，导致苗博原在与其签订合同后无法办理405号房屋的过户登记手续，即是因为买受人自身原因未办理过户登记。因此，寇红艳提出执行异议，明显不符合第二十八条规定“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。其次，如《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》被认定为无效，寇红艳基于合同而实际占有405号房屋行为也应认定为非法占有行为。再者，从寇红艳提供的《交易详细信息》、《收条首付款》、《收条》等可知，寇红艳至今仅支付了人民币55万元，而《房屋买卖居间合同》约定的房屋总价值为人民币90万元。可见，寇红艳并未完全支付房屋的全部价款，目前也没有证据显示寇红艳己将剩余价款按照人民法院要求交付执行。因此，寇红艳提出执行异议，明显不符合第二十八条规定“（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分亡价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要件。综上所述，寇红艳提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所有要件，丰年公司请法院对寇红艳就法院查封405号房屋的行为提出的执行异议请求不予支持。四、根据物权公示原则，405号房屋登记在苗博原名下，属于苗博原的财产，法院有权查封405号房屋，至于寇红艳与苗博原之间的房屋买卖合同纠纷应由寇红艳与苗博原进行沟通解决。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定；“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据物权公示原则，物权的设立及变动都需经过登记，才发生效力。由寇红艳提供的《不动产产权情况表》显示，405号房屋的所有权人为苗博原。即寇红艳与苗博原签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》后，未办理房屋过户登记手续。此事实也与《房屋买卖居间合同补充协议》中“甲方并自愿等乙方符合当地购房资格后7日内无条件配合乙方办理此房产过户手续”的约定互相印证，责任在寇红艳。既然405号房屋仍登记在苗博原名下，法院有权依法查封405号房屋以清偿苗博原拖欠丰年公司的债务。至于寇红艳与苗博原之间的房屋买卖合同纠纷，属于另一个法律关系，不属于336号案的审理范围，应由寇红艳与苗博原另案解决。综上所述，寇红艳与苗博原、大厂回族自治县中金房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》为无效合同。寇红艳提出的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。为维护丰年公司的合法权益，丰年公司请法院依法驳回寇红艳提出的全部异议请求。 被执行人苗博原没有提交答辩意见。 经审查查明，2018年12月17日，原告丰年公司与被告苗博原达成调解协议，本院作出（2018）粤0605民初21078号民事调解书对调解协议予以确认。2020年5月18日，申请执行人依据上述民事调解书申请强制执行，本院予以立案，案号为（2020）粤0605执16062号（以下简称“16062号案”）。2020年6月11日，本院作出（2020）粤0605执16062号执行裁定书，本院根据上述执行裁定书于2020年6月12日查封被执行人苗博原名下位于路劲阳光城一区7号楼1单元405号的不动产【不动产权证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0009010号】，查封期限为三年（以下简称“涉案房屋”）。 另查，异议人寇红艳提交《房屋买卖居间合同》（签订日期2019年5月18日）显示：苗博原将位于首钢圣拉斐尔小镇东区一期第0015幢01单元4层0405号房出售予寇红艳，房屋所有权登记日期为2015年9月6日，产权证号GF20150906003，建筑面积78.51平方米，双方约定房屋价格为90万元。异议人寇红艳提交《房屋买卖居间合同补充协议》（签订日期2019年5月18日）显示：苗博原与寇红艳约定双方在知晓寇红艳不具备当地购房资格的情况下，双方自愿签署购房协议，苗博原自愿等寇红艳符合当地购房资格后7日内无条件配合寇红艳办理此房产权过户手续。异议人寇红艳提交《收条首付款》、《收条》显示：2019年5月19日，寇红艳将路劲小区6015楼号1单元0405房定金10万元支付给苗博原。2019年5月27日，寇红艳将路劲阳光城一区7号楼1单元405号房首付款45万元支付给苗博原。 再查，涉案房屋位于路劲阳光城一区7号楼1单元405号，被执行人苗博原单独所有，建筑面积72.86平方米，不动产权证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0009010号，登记日期为2019年4月29日。 又查，异议人寇红艳提交江苏路劲物业服务有限公司大厂分公司出具的《产权证明》，显示：廊坊大厂回族自治县夏垫镇路径阳光城一期7号楼1单元405室与购房合同内地址（首钢圣拉斐尔小镇东区一期7号楼1单元405室）为同一地址。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人寇红艳提交《房屋买卖居间合同》记载的被执行人苗博原出售予异议人寇红艳房屋的地址与16062号案查封的房屋的地址不一致，虽然异议人寇红艳提交《产权证明》证明为同一地址，但涉案房屋的登记日期为2019年4月29日，早于《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》的签订时间，《房屋买卖居间合同》记载房屋所有权登记日期，产权证号、建筑面积却与16062号案查封的房屋的房屋所有权登记日期，产权证号、建筑面积均不一致。因此，异议人寇红艳提交的证据未能证明其为涉案房屋的权利人。退一步讲，即使异议人寇红艳与被执行人苗博原就涉案房屋已签订书面买卖合同，异议人寇红艳仅向异议人支付购房款55万元，尚未全额支付购房款，且异议人寇红艳与被执行人苗博原签订书面买卖合同后尚未办理过户登记的原因是异议人寇红艳不具备当地购房资格。上述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，异议人寇红艳的异议请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定,裁定如下： 驳回异议人寇红艳的异议请求。 如不服本裁定，认为原调解书错误的，依照审判监督程序办理；与原调解书无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  敬志超 二〇二〇年八月十二日 法官助理李嘉敏 书记员刘玎琰