宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民初19号 原告：陆忠华，男，住宁夏回族自治区中卫市。 被告：宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。 法定代表人：张俭平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆学明，宁夏君元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何宗礼，该银行资产管理部员工。 第三人：中卫市光明实业有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。 法定代表人：侯力瑕，该公司执行董事。 第三人：侯力瑕，女，住宁夏回族自治区中卫市。 原告陆忠华与被告宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称青银公司）、第三人中卫市光明实业有限责任公司（以下简称光明公司）、侯力瑕案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告陆忠华，被告青银公司的委托诉讼代理人陆学明、何宗礼到庭参加了诉讼。第三人光明公司、侯力瑕经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆忠华诉讼请求：1、依法撤销中卫市中级人民法院(2020)宁05执异2号执行裁定；2、请求确认在光明公司名下的宿舍楼242号楼房为陆忠华所有，并判决光明公司立即协助陆忠华办理涉案房屋的产权过户登记手续；3、本案案件受理费用由青银公司承担。事实与理由：2013年6月19日，陆忠华与光明公司签订了一份购房协议，协议约定光明公司将其开发建设的涉案楼房(面积112.07平方米)以319400元卖给陆忠华，并约定该住宅不能在银行按揭或贷款，五年内由其协助陆忠华办理房屋产权过户登记手续。协议签订后，陆忠华按约定将涉案房款全部付清，之后陆忠华装修入住。陆忠华曾几次与其他住户一起要求光明公司办理房屋过户手续，光明公司因资金缺乏向青银公司及其他人借款后无力偿还，故光明公司一直躲避不见陆忠华及其他住户。光明公司与青银公司借款案件生效后在得不到执行时，中卫市中级人民法院在不了解陆忠华与光明公司所签订合同约定内容、合同履行情况及光明公司躲避不见陆忠华无法办理房屋产权过户的情况下，于2018年9月25日裁定查封了涉案房屋。当陆忠华知道后提出了书面异议请求，但被法院驳回。陆忠华认为该查封裁定不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。一是陆忠华与光明公司签订的房屋买卖协议合法有效，二是陆忠华在法院查封之前已合法占有，三是涉案房款已全部付清，四是涉案房屋没办理房屋产权证书并非陆忠华原因，故法院查封裁定违法，光明公司应当协助陆忠华办理产权过户登记。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告青银公司答辩称，一、陆忠华的第二项诉讼请求不属于本案审理范畴。陆忠华提起的执行异议之诉，是对原判决、裁定内容不服而提起的诉讼，因此，本案应该仅对陆忠华对涉案房屋的权利是否足以排除执行进行审查，而原判决、裁定中并没有确认房屋权属及办理过户的内容。因此，陆忠华的第二项诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。二、陆忠华的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。1、陆忠华并非涉案房产的权利人，其无权要求排除执行。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，不论陆忠华与光明公司是否签订过真实的买卖合同，但至今为止涉案房产仍然登记在光明公司名下，陆忠华对该房产不享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。而对于是否系“权利人”如何判断，上述规定第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。综上，涉案房产属于已登记的房产，登记的权利人是光明公司而非陆忠华，因此陆忠华并非本案的权利人，其无权要求排除执行；2、陆忠华主张对涉案房产权利的合法性、真实性依据不足。其提交的《购房协议》签订于2013年6月19日，但李坡、侯力暇与青银公司签订抵押合同的时间是2016年，如果双方购房协议真实有效，在此期间长达四年的时间陆忠华为何不要求进行产权变更登记，为何至今长达七年时间仍然未要求产权变更登记。陆忠华在起诉状中陈述其早知道光明公司将房产抵押给了青银公司属实，为何在自己的权利被侵害后没有在法定期限内行使撤销权。另外涉案购房协议系三方协议，“丙方”的身份是共同购买人还是其他身份无法核实，故陆忠华与光明公司之间签订的买卖协议并不是双方真实意思的表示，至少不是光明公司真实意思的表示，且光明公司也没有实际履行该协议。因此，陆忠华对涉案房产权利的合法性、真实性依据不足。3、陆忠华没有提交充分的证据证实其在执行前已经合法占有涉案房产，且未办理过户的原因系陆忠华自己导致，其无权要求排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中，即使陆忠华与光明公司确实签订了《购房协议》，但陆忠华不能提供充分的证据证实其在执行前已经合法占有了该房产，在光明公司将涉案房产抵押给青银公司之前，长达四年多的时间陆忠华都未通过诉讼等方式要求产权变更，更未在得知房产被抵押给青银公司后采取包括行使撤销权等方式维护自己的权利，明显是因为买受人自己殆于行使权利导致未办理变更，因此其无权要求排除执行。三、物权优先于债权，陆忠华仍然不能排除执行。退一步讲，即使能够确定陆忠华对涉案房产享有权利。但从权利的性质来讲，青银公司基于抵押合同，取得了对涉案房产的抵押权，抵押权属于物权；而房产未作变更前，陆忠华基于与光明公司签订的购房协议，对光明公司或涉案房产仅享有债权，根据物权优先于债权的原则，陆忠华仍然不能排除执行。况且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，因出卖人将已经出售的房产抵押给其他人导致商品房买卖合同目的不能实现时，买受人的权利还有其他方式可以解决，但对于青银公司来说，抵押权取得是善意的，如果不能得到执行，青银公司的权利就无法得到保障。法律如果以损害善意抵押权人的利益而去保障一个对自己的权利采取长期漠视、放任权利被侵害的人的权利，显然于法无据。综上，请求驳回陆忠华的诉讼请求。 原告陆忠华提供购房协议一份、买房时的收款收据一份、暖气费收据及电费发票各一份、太阳能、购水电费用收据一份。证明：涉案房屋由光明公司以34万元的价格转让给陆忠华，抵顶光明公司欠付陆忠华的劳务费，房屋抵顶后由陆忠华向工人支付劳务费。经质证，被告青银公司对该证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，购房协议是三方协议，不能证实丙方是购房人身份还是其他人身份，编号为0006510的收据恰恰可以证实陆忠华并未向光明公司支付购房款，以上证据不足以证实陆忠华对涉案房产享有所有权，也不能证实陆忠华对涉案房产享有足够排除执行的理由。 被告青银公司未提交证据。 第三人光明公司、侯力瑕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。 本院认为，原告提交的证据仅能证明其通过抵顶劳务费的方式从光明公司处取得涉案房屋的事实，对该部分证据的证明效力本院予以确认。 经本院审理查明，2013年6月19日，光明公司作为甲方、陆忠华作为乙方、黄玉海作为丙方签订《购房协议》一份，协议约定：甲方将本公司所建住宅楼二单元四楼西户242室有偿转让给乙方，住宅面积为112.07平方米，该住宅不能实行银行按揭或作贷款用，房屋总价为叁拾壹万玖仟肆佰元整（319400元）。协议左下方甲方处加盖光明公司的印章，右下方乙方、丙方处由陆忠华、黄玉海签字按印。 因光明公司、侯力瑕与青银公司存在债务纠纷，青银公司以金融借款合同纠纷将光明公司、侯力瑕诉至本院，本院依法审理后作出（2018）宁05民初6号判决书，判决侯力瑕向青银公司清偿借款本金及利息5400161.67元，青银公司对光明公司所有的包括涉案房屋在内的25套宿舍楼享有以折价或拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。后光明公司、侯力瑕未履行上述判决确定的义务，青银公司向本院申请执行，本院依法作出（2018）宁05执77号执行裁定书，查封了包括涉案房屋在内的25套宿舍楼，陆忠华不服向本院提出执行异议，本院审查后依法作出（2020）宁05执异2号执行裁定书，裁定驳回了陆忠华的异议请求。陆忠华不服上诉裁定结果，以案外人执行异议之诉向本院提出前述诉讼请求。 本院认为,本案中，根据双方当事人的陈述、答辩和提交的证据证明，虽然原告陆忠华在2013年通过抵顶劳务费的方式从第三人光明公司处取得了由光明公司承建的住宅楼二单元四楼西户242号房屋，但是由于在房屋产权登记部门颁发的所有权证书上显示上述房产所有权人截止目前仍为光明公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，光明公司是上述房屋对外公示的合法所有权人。后因光明公司及其法人侯力瑕向青银公司申请借款，并以包括涉案房屋在内的其他房屋作为抵押物向青银公司提供担保，并就该房屋办理了抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，青银公司的抵押权自其与光明公司就该房屋办理抵押登记时设立，青银公司系该房屋合法的抵押权人。在光明公司及侯力瑕未能依约履行还款义务时，青银公司对涉案房屋依法享有优先受偿权，因此青银公司依据本院依法作出的生效裁判文书即（2018）宁05民初6号判决书申请法院评估拍卖上述房屋于法有据。陆忠华虽然通过以物抵债的方式取得涉案房屋在先，但截至青银公司对涉案房屋办理抵押登记时其仍未将房屋的产权变更登记在自己名下，其二审提交的证据又不能证明在取得涉案房屋后实际进行了占用使用，亦未举证证明没有及时办理过户变更登记手续不是因其自身原因所致，故对陆忠华要求判令撤销中卫市中级人民法院(2020)宁05执异2号执行裁定的诉讼请求不予支持。对陆忠华要求判令确认在光明公司名下的宿舍楼242号楼房为其所有，并要求光明公司协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求不属本案审理范围。如陆忠华认为光明公司擅自处分了其通过抵顶债务的方式取得的涉案房屋损害了其合法权益，可另行向光明公司主张权利。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告陆忠华的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陆忠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  王 军 二〇二〇年八月十四日 书记员  李佰平 本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (一)建筑物和其他土地附着物; (二)建设用地使用权; (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权; (四)生产设备、原材料、半成品、产品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通运输工具; (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。