四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初10898号 原告：毛小虎，男，1973年7月2日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：李明刚，四川公生明律师事务所律师。一般代理。 原告：马永琼，女，1977年8月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：李明刚，四川公生明律师事务所律师。一般代理。 被告：成都禧之宝教育咨询有限公司，住所地成都市高新区盛和一路**********。 法定代表人：张仲玉，董事长。 委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：翟静，女，1988年11月6日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。特别授权。 原告毛小虎、马永琼诉被告成都禧之宝教育咨询有限公司（以下简称禧之宝公司）、翟静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永琼、毛小虎的共同委托诉讼代理人雍敢，被告禧之宝公司、翟静的共同委托诉讼代理人官晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 毛小虎、马永琼向本院提出诉讼请求：1．禧之宝公司立即腾退案涉房屋并恢复原状（参照交付标准）；2．禧之宝公司向毛小虎、马永琼支付其所欠租金25155元（租金暂计至2020年5月31日，之后租金按8127元/月的标准计算至实际收回案涉房屋之日止）；3．禧之宝公司向毛小虎、马永琼支付房屋占用费30960元（按租金7740元/月的标准从2017年9月1日起计算至2017年12月31日止）；4．禧之宝公司向毛小虎、马永琼支付擅自解除合同违约金人民币100000元；5．禧之宝公司向毛小虎、马永琼支付迟延交纳租金违约金15000元；6．禧之宝公司向毛小虎、马永琼支付案涉房屋空置损失48762元；7．禧之宝公司向毛小虎、马永琼支付拖欠的房屋所产生的物业费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用（如有拖欠的情况）；8．翟静对上述诉讼请求承担连带责任；9．禧之宝公司、翟静承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月1日，毛小虎、马永琼与禧之宝公司签订了《租赁合同》，双方对租赁房屋位置、用途、计租面积、租赁期限、租金、付款方式、租赁期间费用、装修、物业管理等进行了约定。在合同履行期间，禧之宝公司单方违法解除《租赁合同》侵害了毛小虎、马永琼的合法权益。同时翟静作为禧之宝公司占股50%的股东，并担任禧之宝公司的法定代表人，在禧之宝公司经营期间，财产产生混同，翟静应当对禧之宝公司的债务承担连带责任。为了维护合法权益，故起诉至法院。审理中，毛小虎、马永琼变更第一项诉讼请求为将案涉房屋恢复原状，同时撤回第八项诉讼请求，即翟静对上述诉讼请求承担连带责任。 禧之宝公司、翟静共同辩称，翟静与禧之宝公司不构成人格混同，禧之宝公司解除租赁合同的行为系合法解除；禧之宝公司没有义务将案涉房屋恢复原状，毛小虎、马永琼不应以此扣留保证金；案涉合同解除时间是2020年4月16日，禧之宝公司愿意承担4月16日前未付租金的一半；毛小虎、马永琼主张的违约金缺乏合理依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下： 毛小虎、马永琼提交解除《租赁合同》的通知，拟证明禧之宝公司违法解除合同的事实。禧之宝公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不认可，禧之宝公司主张该证据证明其是合法解除。本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以采信。 毛小虎、马永琼提交缴费通知单，拟证明禧之宝公司拖欠物业费。禧之宝公司认为该证据是万象美物业公司单方面出具的，对真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 毛小虎、马永琼提交短信截图照片，拟证明毛小虎、马永琼向禧之宝公司索要钥匙及对外招租防止损失扩大的事实。禧之宝公司对该证据真实性、合法性予以认可，但认为与本案没有关联性，禧之宝主张案涉合同于2020年4月16日解除，照片形成时间是在该时间后，且毛小虎、马永琼已于2020年4月18日之前接管了案涉房屋。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 毛小虎、马永琼提交与翟静于2020年6月1日的录音材料，拟证明禧之宝公司告知已于2020年5月底将钥匙交给物业公司，经核实物业公司说没有收到过禧之宝公司交付的钥匙。禧之宝公司认为真实性无法核实，不能达到毛小虎、马永琼的证明目的，且在录音中翟静陈述在一个多月前将房屋交给了物管。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 禧之宝公司提交《解除的通知》、公证书、邮件查询截图，拟证明禧之宝于2020年4月16日向毛小虎、马永琼发出了解除案涉房屋租赁合同的通知，毛小虎、马永琼于2020年4月17日收到通知。毛小虎、马永琼对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不予认可，禧之宝公司是违法解除租赁合同。本院对该证据的真实性、关联性予以采信，对证明目的、合法性将结合本案其他证据进行综合认定。 禧之宝公司提交返还案涉房屋钥匙照片，拟证明禧之宝公司解除合同之后履行了返还房屋的义务。毛小虎、马永琼对真实性、合法性、关联性均不予认可，同时经核实在2020年5月底的时候，禧之宝公司也未交付钥匙。本院认为该证据系复印件，对真实性、合法性、关联性均不予采信。 禧之宝公司提交成都市教育局、成都市卫生健康委员会《成都市校外培训机构防控新型冠状病毒感染肺炎疫情工作规程》，拟证明成都市因疫情原因自2020年2月10日起禁止任何形式的线下面授教学活动，并规定校外培训机构随中小学全面开学复课时间调整。毛小虎、马永琼对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，禧之宝公司属于早教机构，不属于成都市教育局规范管理的对象，禧之宝公司的营业执照为工商登记不属于教育局的规范，故不能达到禧之宝公司的证明目的。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对关联性及证明目的将结合本案实际情况及其他证据进行综合认定。 禧之宝公司提交《培训合同》，拟证明禧之宝公司培训机构许多学员合同在疫情期间已经到期，之后未再续期，禧之宝公司受疫情影响无法招收新学员，在长期入不敷出，未来收入亦得不到保障的情况下无法继续经营。毛小虎、马永琼对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，系自制证据，该组证据的合同中的案外人未到庭证实该证据的真实性。故不能达到禧之宝公司的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信。 据此，本院经审理认定事实如下： 毛小虎、马永琼（甲方）与禧之宝公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将位于成都市青羊万达广场室外步行街2栋2层2-2-***号商铺出租给乙方作为教育培训使用，房屋建筑面积为96.75平方米，租赁期限自2017年9月1日至2022年12月31日止，其中免租期／装修期为2017年9月1日至2017年12月31日。租金：第一年自2017年9月1日至2018年12月31日，每月租金为7740元；第二年自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金为7740元；第三年自2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金为8127元；第四年自2021年1月1日至2021年12月31日，每月租金为8533.35元；第五年自2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金为8960.02元。履约保证金为一个月租金7740元。如乙方未能按照合同约定支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿等其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除，不足扣除的，乙方仍应补足。房屋租金按季度支付，提前一个月付款。除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金。乙方经营范围为教育培训，本合同签订后任何一方擅自解除合同，应向对方支付违约金100000元。合同到期后或因乙方原因造成合同解约，乙方需在20日内复原商铺，否则不予退还履约保证金。在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括且不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费等）均由乙方承担。双方还约定，乙方作为该房屋的承租人应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为：按房屋计租面积计算，每平方每月8.5元，及每月物业服务费为822.38元。落款处，毛小虎、马永琼签字确认，禧之宝公司盖章予以确认。同时双方将商铺位置示意图、交付标准、装修设计文件要求作为合同附件。 禧之宝公司以银行转账方式于2019年11月30日向马永琼支付23220元。 2020年4月16日，禧之宝公司向毛小虎发送解除《租赁合同》通知，载明由于新型冠状肺炎疫情的影响，早教中心从2020年2月起无法正常经营，也无任何经营收入，无法维持，现通知禧之宝公司从2020年4月16日起正式解除《租赁合同》。毛小虎在收到该通知后向法院提起诉讼，本院于2020年6月8日向毛小虎、马永琼出具了先行调解告知书。 另查明，位于成都市青羊区日月大道一段978号2栋2层附***号房屋的所有权人为毛小虎、马永琼。 审理中，毛小虎、马永琼陈述未代禧之宝公司向物业管理费缴纳相应的物业服务费及其他费用。 本院认为，毛小虎、马永琼与禧之宝公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。 毛小虎、马永琼与禧之宝公司现对解除合同均没有异议，双方签订的《租赁合同》已经事实解除，现双方的争议焦点为，禧之宝公司是否享有法定解除权以及合同的解除时间。本院对此作如下评析： 首先，禧之宝公司抗辩因受到疫情的影响导致经营困难，从而主张因不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同。本院认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，禧之宝公司主张不可抗力免责，其应当就受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同具有因果关系承担举证责任。本案中，禧之宝公司提交的证据不足以证明其因疫情原因对其经营受到严重影响，且禧之宝公司仍在其他地址继续经营；其次，禧之宝公司与毛小虎签订的系长期的租赁合同，虽然因疫情的影响暂时不能履行合同，但疫情结束后该合同仍可继续履行，且禧之宝公司可以采取与毛小虎协商减免房租的形式来减少损失，因此对于禧之宝公司的抗辩意见，本院不予采纳。基于上述分析，禧之宝公司不享有法定解除权，禧之宝公司单方解除合同的行为，已经构成违约。 本案中，因禧之宝公司单方的违约行为导致合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，现毛小虎、马永琼主张禧之宝公司将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于合同解除的时间。虽然禧之宝公司于2020年4月16日向毛小虎发出了解除合同的通知，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，毛小虎在收到禧之宝公司的解除通知后，在合理期限内向法院提起了诉讼，因禧之宝公司不享有法定解除权，结合本案的实际情况来看，禧之宝公司于2020年5月30日将钥匙交还给物业管理公司，因此本院认为毛小虎与禧之宝公司之间的租赁合同于2020年5月30日解除。 关于租金的问题。双方在合同中约定2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为7740元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为8127元/月，因此从2019年12月1日至2020年5月30日期间的租金应为48375元（7740元/月＋8127元/月×5个月），现禧之宝公司仅向毛小虎、马永琼支付了租金23220元，尚欠25155元（48375元-23220元）未支付，故对于毛小虎、马永琼主张禧之宝公司支付房屋租金的诉讼请求，本院在25155元范围内予以支持。 关于毛小虎、马永琼主张禧之宝公司支付2017年9月1日起至2017年12月31日免租期间的房屋占有使用费，本院认为，免租期系毛小虎、马永琼给予禧之宝公司的优惠，同时双方在合同中并未对免租期的租金退还问题进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 关于毛小虎、马永琼主张禧之宝公司支付擅自解除合同违约金100000元、迟延缴纳租金违约金15000元以及房屋空置损失48762元的问题，本院认为该三项违约金主张系重复主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际履行情况，本院酌定按照3个月的房屋租金计算违约金，即24381元（8127元/月×3个月）。 关于毛小虎、马永琼主张禧之宝公司支付物业费、水电气费的问题。根据双方合同的约定，禧之宝公司应当向物业服务公司缴纳房屋的物业服务费，现毛小虎、马永琼并未实际代禧之宝公司支付该笔费用，故本院对该诉讼请求不予支持。待毛小虎、马永琼实际向物业服务公司实际缴纳以后，可另行向禧之宝公司进行主张。 综上，本院对毛小虎、马永琼的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将毛小虎、马永琼所有的位于成都市青羊区日月大道一段978号2栋2层附***号房屋恢复原状； 二、成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内毛小虎、马永琼支付房屋租金25155元、违约金24381元，共计49536元； 三、驳回毛小虎、马永琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4598元，减半收取2299元，由成都禧之宝教育咨询有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王润明 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐