山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初7388号原告（反诉被告，简称原告）：青岛市李沧区教育和体育局，住所地:青岛市李沧区黑龙江中路**，统一社会信用代码：11370213427721181Q。法定代表人：王晓光，职务：局长。委托诉讼代理人：朱崇波，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建蕾，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：李沧区雅荷幼儿园，住，住所地：青岛市李沧区邢台路**山路98号乙，统一社会信用代码：52370213MJD94256X0。单位负责人：马瑞平，职务：园长。委托诉讼代理人：陈阳，北京市大正-国都律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛李沧区智慧树幼儿园，住所地：青，住所地：青岛市李沧区延寿宫路**西山花苑内、重庆中路**帝都嘉园小区、黑龙江中路**中海国际社区用代码：52370213MJD942041T。单位负责人：崔艳玲，职务：园长。委托诉讼代理人：赵发香，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：申加奇，山东诚功律师事务所律师。被告：崔燕玲，女，1955年2月22日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：赵发香，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：申加奇，山东诚功律师事务所律师。原告青岛市教育和体育局与被告李沧区雅荷幼儿园（以下简称雅荷幼儿园）、青岛李沧区智慧树幼儿园（以下简称智慧树幼儿园）、崔艳玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐建蕾，被告雅荷幼儿园的负责人马瑞平及委托诉讼代理人陈阳，被告智慧树幼儿园、崔燕玲共同的委托诉讼代理人赵发香、申加奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、依法确认原告与被告雅荷幼儿园签订的《协议书》已经终止，判令三被告立即腾出并交回所占用的房屋；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告和被告雅荷幼儿园于2014年签订《协议书》，约定原告将虎山花苑配套幼儿园建筑面积约2640平方米的园舍（以下简称涉案园舍）租给被告举办幼儿园，租赁期限3年，从2014年2月10日起至2017年2月9日止。《协议书》的约定，租赁期届满，合同自行终止。虽经原告催促，被告拒绝归还房屋。被告智慧树幼儿园辩称：1、涉案位于虎山花苑的配套幼儿园系被告雅荷幼儿园于2010年12月10日通过招投标方式取得承办权后依法开办的，2017年智慧树幼儿园接管并投入巨资进行装修整改，原告对此并未提出异议。招投标文件约定，在承办期间，原告负有向承办人提供办园场所的义务。智慧树幼儿园接管涉案幼儿园时，协议书已经到期，是原告要求智慧树幼儿园尽快接管的。2、雅荷幼儿园经原告特许，依法取得虎山花苑配套幼儿园的承办权，现智慧树幼儿园已经接管涉案园舍且目前仍合法占有使用该园舍。2019年12月11日，原告发布的《关于公布2019年普惠性民办幼儿园认定结果的通知》，认定雅荷幼儿园继续享有3年普惠园服务期，即意味着智慧树幼儿园作为雅荷幼儿园的办园主体，可自2019年12月起3年继续享有涉案幼儿园的承办权，在该期限内李沧区教体局无权单方终止行政协议。3、智慧树幼儿园在接管涉案幼儿园后投入了大量的人力与资金，原告理应对装修及经营损失进行赔偿。为此智慧树幼儿园提起反诉，请求：1、原告赔偿其装修损失472015元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告针对反诉辩称，智慧树幼儿园主张其接管幼儿园的期间为2017年9月份，而涉案协议书的期满日期为2017年2月，智慧树幼儿园作为实际经营者不论是否为协议书的合作一方，均应受出租期限的约束。协议到期后原告与雅荷幼儿园的租赁合同变为不定期租赁合同，原告有随时解除权，智慧树幼儿园对此应有合理预期。智慧树幼儿园在对涉案园舍进行装修前并未通知原告，装修损失应由其自行承担。被告崔燕玲对本诉的答辩意见同智慧树幼儿园意见，并同意智慧树幼儿园的反诉请求。被告雅荷幼儿园针对本诉辩称，终止协议的时间并未成就；涉案房屋并非其占有使用，其没有腾房义务；原告不应当准许智慧树幼儿园接管涉案园舍，且应当退还押金20万元，但未在本案中提起反诉。雅荷幼儿园对反诉不予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告称，被告雅荷幼儿园租赁的涉案园舍已于2017年2月9日到期，原告对涉案园舍享有的权属清晰，可以对外出租，原告已经于2019年6月12日通知被告交回涉案园舍，被告无权继续占有该园舍。原告提交《关于交回虎山花苑配套幼儿园园舍的通知》、《关于配合做好虎山花苑配套幼儿园园舍交付的通知》、EMS回单、与雅荷幼儿园负责人马瑞平及智慧树幼儿园负责人崔燕玲的录音、签收录像、房产档案、交接单以证实其主张。被告雅荷幼儿园对《关于交回虎山花苑配套幼儿园园舍的通知》、《关于配合做好虎山花苑配套幼儿园园舍交付的通知》、EMS回单、与雅荷幼儿园负责人马瑞平及智慧树幼儿园负责人崔燕玲的录音、房产档案、交接单的真实性认可，但雅荷幼儿园的负责人并未在内经营；收到通知后，原告也无人和雅荷幼儿园对接交接事宜。录像中的签收人并非雅荷幼儿园员工，对证据的真实性不认可。被告智慧树幼儿园、崔燕玲对《关于交回虎山花苑配套幼儿园园舍的通知》、《关于配合做好虎山花苑配套幼儿园园舍交付的通知》、EMS回单、与雅荷幼儿园负责人马瑞平及智慧树幼儿园负责人崔燕玲的录音、房产档案、交接单的真实性认可，但原告未向智慧树幼儿园送达相关通知；涉案园舍属于政府配套幼儿园，应当用于举办普惠或者公办幼儿园，原告无权用于出租，本案不应作为民事案件审理。原告提交的《关于交回虎山花苑配套幼儿园园舍的通知》、《关于配合做好虎山花苑配套幼儿园园舍交付的通知》、EMS回单、与雅荷幼儿园负责人马瑞平及智慧树幼儿园负责人崔燕玲的录音、房产档案、交接单，真实性经各被告认可，本院予以确认；原告提交的签收录像，真实性经智慧树幼儿园、崔燕玲认可，本院予以确认。2、原告主张被告雅荷幼儿园是承租方，且在被智慧树幼儿园监管后仍然以雅荷幼儿园的名义在内经营，故《协议书》终止后雅荷幼儿园应当向原告返还涉案园舍。被告智慧树幼儿园是涉案园舍的实际占有使用者，崔燕玲是智慧树幼儿园的负责人及涉案园舍的实际控制人，有义务协助腾退，并提交李沧区教体局检查监督意见书、李沧区学前教育机构商业广告、商业活动进校园排查情况统计表、李沧区教体局幼儿园安全卫生工作排查表、青岛李沧区智慧树幼儿园的青岛市社保参保证明，予以证实。被告雅荷幼儿园、智慧树幼儿园、崔燕玲对上述证据的真实性需核实，但未向本院反馈落实情况。智慧树幼儿园、崔燕玲认为，上述证据可以证明原告对智慧树幼儿园是涉案园舍的实际经营者是明知且认可的；智慧树幼儿园并不是《协议书》的合同相对方，不应受该协议的约束；智慧树幼儿园于2017年9月实际接管涉案园舍时，《协议书》约定的租期已届满，更不应该受《协议书》租赁期的限制。原告提交的李沧区教体局检查监督意见书、李沧区学前教育机构商业广告、商业活动进校园排查情况统计表、李沧区教体局幼儿园安全卫生工作排查表、青岛李沧区智慧树幼儿园的青岛市社保参保证明可以相互印证且各被告未予否认其真实性，本院予以确认。3、被告雅荷幼儿园主张其不经营涉案园舍已经3年，原告不应起诉其迁让，并提交中标通知书、换证申请书复印件各一份、合伙办园协议书原件、与韩川德短信截图及信件一宗、给王希静的信件一份、与王晓光短信截图及信件一宗、调查单元基本情况表3张予以证实。原告对中标通知书真实性无异议，调查单元基本情况表、合伙办园协议书由法院依法认定，对换证申请书、与韩川德短信截图及信件、给王希静的信件、与王晓光短信截图及信件真实性不认可，与本案无关。被告智慧树幼儿园、崔燕玲对中标通知书、合伙办园协议书、调查单元基本情况表的真实性无异议，中标通知书可以印证协议书的性质为行政协议。合伙办园协议书与本案无关。换证申请书、短信截图、信件等证据的真实性无法确认，本案无关。被告雅荷幼儿园提交中标通知书的真实性经其他当事人认可，合伙办园协议书、调查单元基本情况表的真实性经智慧树幼儿园、崔燕玲认可且原告未予否认，本院予以确认；换证申请书、短信截图、信件系复印件且其他当事人均不认可，本院不予确认。4、被告智慧树幼儿园主张2019年12月11日原告认定雅荷幼儿园为普惠性民办幼儿园，期限3年，因此智慧树幼儿园至少应当继续承办3年；雅荷幼儿园系普惠性幼儿园，原告应给予补助；智慧树幼儿园是应原告要求接管涉案园舍并以智慧树幼儿园的名义对外经营的，接管后对涉案园舍进行了装修，故原告应当赔偿其装修损失，并提交《关于公布2019年普惠性民办幼儿园认定结果的通知》、《青岛市教育局普惠性民办幼儿园管理办法》、山东省学前教育管理信息系统网页截图、装修改造明细、照片21张予以证实，并申请对装修损失进行评估。原告对《关于公布2019年普惠性民办幼儿园认定结果的通知》、《青岛市教育局普惠性民办幼儿园管理办法》、山东省学前教育管理信息系统网页截图真实性无异议，认可智慧树幼儿园是涉案园舍的实际占有使用人，雅荷幼儿园是普惠性幼儿园不代表其可以在合同到期后继续占用涉案园舍；对装修改造明细、照片真实性不认可，明细是智慧树幼儿园单方制作的，照片无法显示其接管时的情况。被告雅荷幼儿园对《关于公布2019年普惠性民办幼儿园认定结果的通知》、山东省学前教育管理信息系统网页截图真实性无异议，可以证明雅荷幼儿园应该在2020年-2023年继续无偿使用涉案房屋，原告要求终止协议书，条件不成就；对其他证据表示不清楚。被告智慧树幼儿园提交的《关于公布2019年普惠性民办幼儿园认定结果的通知》、《青岛市教育局普惠性民办幼儿园管理办法》、山东省学前教育管理信息系统网页截图真实性经原告认可，本院予以确认；装修改造明细及照片无相应装修合同、发票相印证且无法证实智慧树幼儿园接管涉案园舍时的状况，故本院不予认定。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2010年6月30日作为接收单位，接收了虎山花苑配套幼儿园房屋。2011年12月10日，李欣、马瑞平、崔燕玲三人签订合伙办园协议书，约定三人共同投资雅荷虎山花苑幼儿园，该园是独立于总园李沧区雅荷幼儿园的分园。2014年2月8日，原告（甲方）与被告雅荷幼儿园（乙方）签订协议书，约定甲方将虎山花苑配套幼儿园建筑面积约1963平方米的园舍租给乙方作为举办幼儿园专用，期限3年，从2014年2月10日起至2017年2月9日止；协议第2条约定：乙方举办幼儿园，不得改变房屋结构及用途；协议第10条约定：乙方对幼儿园的可移动设施及装修投资，所有权归乙方，办园期满后，若乙方未取得继续使用该幼儿园园舍的权利，可移动设施由乙方自行处理，幼儿园装修部分乙方同意赠与甲方，在协议有效期内，未经甲方书面同意，乙方不能在该幼儿园内建设房屋等固定设施，否则甲方有权要求乙方无条件拆除，拒不拆除的，甲方有权自行组织拆除，所产生的费用由乙方负担；协议第15条约定：本合同约定的租赁期限届满，合同自行终止。如乙方仍要继续使用该房屋办园，应提前5个月向甲方提出申请，甲方同意后，重新签订合同。协议书签订后雅荷幼儿园在内经营。2017年，智慧树幼儿园接管了涉案园舍，并对该雅荷虎山花苑幼儿园监管经营至今。2019年6月12日，原告向雅荷幼儿园、雅荷幼儿园负责人马瑞平、智慧树幼儿园负责人崔燕玲发送通知并在涉案园舍内进行了现场送达，称原告与雅荷幼儿园之间的租赁协议已经到期，不再对外租赁，要求其在接收通知之日起3个周内，与原告对接办理完毕幼儿园园舍交接工作。本院认为，原告与雅荷幼儿园就涉案园舍签订的《协议书》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照该协议约定，行使权利、履行义务。该协议已经于2017年2月9日租赁期限届满。租赁期限届满后，雅荷幼儿园仍占用涉案园舍，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。原告已经于2019年6月12日向雅荷幼儿园发送通知，载明双方之间的租赁协议已经到期，不再对外租赁。双方之间的租赁合同关系于该日解除。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告雅荷幼儿园腾让并向其返还涉案园区的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。证据显示该雅荷虎山花苑幼儿园是以被告雅荷幼儿园的名义对外经营的，故对于被告雅荷幼儿园主张的其不是涉案房屋的实际占有使用人，不负返还义务的抗辩，本院不予支持。被告智慧树幼儿园是该雅荷虎山花苑幼儿园的监管人，是涉案园舍的实际占有使用人，在原告与雅荷幼儿园之间的租赁协议解除后，继续占有使用涉案园舍没有合法依据，应当自涉案园舍内迁出。崔燕玲个人不是涉案园舍的占有使用人，原告要求其腾退涉案园舍，没有合法依据，本院不予支持。雅荷幼儿园是涉案园舍的承租人和名义经营者，智慧树幼儿园既未举证证明其与原告存在租赁合同关系，也未举证证明其监管该雅荷虎山花苑幼儿园经原告同意，故智慧树幼儿园向原告主张装修损失没有合法依据，对其反诉，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告青岛市李沧区教育和体育局与被告李沧区雅荷幼儿园于2014年2月8日就青岛市李沧区虎山花苑配套幼儿园签订的《协议书》于2019年6月12日解除。二、被告李沧区雅荷幼儿园、青岛市李沧区智慧树幼儿园于本判决生效之日起三十日内向原告青岛市李沧区教育和体育局返还上述园舍。本诉案件受理费100元（原告已预交），由被告李沧区雅荷幼儿园负担；反诉案件受理费4190元（被告青岛市李沧区智慧树幼儿园已预交），由被告青岛市李沧区智慧树幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  董利元人民陪审员  刘风秋二〇二〇年八月十二日法官助理杨仲举书记员戴菁书记员匡文