青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初2020号   原告：李娟，公民身份号码×××，女，1987年1月25日出生，汉族，现住西宁市。   委托诉讼代理人：田宇，公民身份号码×××，男，1987年8月13日出生，汉族，现住西宁市，   被告：青海新华百货商业有限公司大通店，统一社会信用代码xxx，住所地青海省西宁市大通回族土族自治县。   法定代表人：张军，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：王红丽，系该公司员工。   委托诉讼代理人：蒲应婷，系该公司员工。   原告李娟与被告青海新华百货商业有限公司大通店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托诉讼代理人田宇，被告青海新华百货商业有限公司大通店及其委托诉讼代理人王红丽、蒲应婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告李娟向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《租赁合同》；2、请求法院判决被告向原告返还履约保证金3000元；3、请求法院判决被告向原告支付合同未到期部分的营业损失（从2020年5月1日计算至2020年11月30日）292951.02元、合同依法解除前的工人工资（暂计为2020年5、6月工资）130000元、装修损失140000元、机器设备款30405.34元（无票据设备款15000元）、原材料损失16000元、垫付的下水道修理费2000元，共计494356.36元；4、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：原告实际是从2016年5月开始以转承租的形式从原承租人手中获得并使用被告的店铺。原租赁关系终止后，原告于2017年开始就直接与被告签订《租赁合同》。直至2019年12月，2017年签订的《租赁合同》即将期满。原、被告于2019年12月23日又续签了一份《租赁合同》，约定租期为2020年1月1日至2020年11月30日，共11个月，每月租金为7603.2元，每季度支付一次且从第二季度开始每季度到期前一个月前的10日支付。2019年3月，原告为了增加店铺的竞争力，出资14万元对案涉店铺进行装修，装修期间45天，再加上装修前后的整理，共停业52天。2020年4月22日，被告的经理突然提出应该将4月份房租交齐，如果不交就拒绝给原告充电费。当时原告认为被告提出交房租的要求并不符合合同约定，于是双方在电话中就争吵了几句。后于4月23日，被告向原告发出一份名为《关于清欠租金及滞纳金并限期撤场的函告》的文件。其上明确记载：被告认为原告应该于2020年4月10日交清4月份租金且应承担相应的违约金，并单方解除《租赁合同》要求原告撤场，而自从2020年5月1日被告就真的再未给原告充过电费，导致原告店铺至今仍处于停电状态，无法正常经营。合同依法解除意味着原告无法再继续使用店铺，而店铺的装修、为了经营店铺购买的设备也将无法使用或务必要使用。另外，直至合同约定的履行期届满前的营业收入也无法获得。虽然从2020年5月1日就无法正常经营，但原告的员工必须等该纠纷解决后再解除关系，因为这些员工都经过技术培训的，如果纠纷解决前辞退，万一还需要员工就很难再找到，还有就是原告早就向被告表示过不给充电会导致原告食材腐坏，所以针对这一点被告也是事前明知的。最后就是垫付的维修管道的维修费，因为被告对出租物有修缮义务而不是原告。综上，原告要求的全部赔偿不是签订合同时可预计的就是实际发生的，全部于法有据，应由被告赔偿。原告认为，依据双方签订的合同约定，租金应按季度缴纳，且第二季度租金应于第二季度到期前一个月前的10日，即第二季度6月30日到期，那么应该在5月10日交齐第二季度的租金即可。但是，被告却要求原告于4月10日缴纳4月份租金，这明显变成了按月缴纳租金，且缴纳日期也完全不符合约定。现被告向原告发函要求单方解除合同以及拒绝给原告充电费等行为，显然构成违约，且被告通过该行为明确表示不再履行合同，更能说明被告具有明确的违约意图，而现在原告因为停电导致库存食材全部腐坏，且与被告存在巨大争议，不可能也无必要再继续履行《租赁合同》。所以，原告依据法定解除权提出解除与被告签订的《租赁合同》并由被告针对其自身的违约行为赔偿原告全部的损失，望贵院能够判如所请。   原告针对自己的诉讼请求向法院提交如下证据：证据一：《租赁合同》，拟证明：1、从封面设计、编排体例、条款设计以及“甲方名称”采用印刷方式提前印好等等方面，都能够证明该合同是被告预先拟定、印刷，以备与原告或任何一个其他租赁者签订的合同，进而证明该合同是典型的《合同法》第三十九条所称的采用格式条款所订立的合同；2、第二条第一款证明租期应到2020年11月30日；3、第三条第二款证明双方约定租金按季度支付，且从第二季度开始应于每季度到期前一个月前的10号支付即5月10日前支付第二季度租金即可；4、第九条第四款证明被告应向原告提供满足基本经营条件的场地，进而证明被告应该至少保证店铺上下水、电力的正常使用；5、双方基于《租赁合同》建立的租赁关系，证明被告向原告提供符合使用约定的店铺并保证原告正常使用是被告的主要合同义务之一；证据二：《关于清欠租金及滞纳金并限期撤场的函告》共一页，拟证明：1、根据该函的违约金计算方式可以推算，被告认为原告截止发函之日即2020年4月23日逾期支付租金为13天，可以证明被告认为原告应该于4月10日支付租金；2、正文第四行“贵方于每季度租金到期......”一句中“每季度”三个字证明，被告也认为应该按季度支付租金而不是按月支付；3、拟证明双方签订《租赁合同》时的真实意思表示是在每一个交费周期中先使用再交租金，进而证明在解释合同第三条第二款时至少应该排除1、2、3月交纳第二季度租金的可能性，因为第二季度从四4月1日开始，就拿被告认为的4月10日交费为例，也是先使用了十天再交租金；4、拟证明被告明确向原告告知于2020年5月1日要单方与原告解除《租赁合同》收回租赁店铺，进而证明被告在合同履行期届满前就明确表示不再履行主要合同义务。那么被告属于违约且原告有权单方解除合同；证据三：《2020年4月22日原告配偶与被告代表浦应婷的电话录音》文字记录共一页、录音原文件数据一份，1、拟证明2020年4月22日浦应婷作为被告的经理明确向原告的配偶告知因为原告拖欠四月的房租不再给原告店铺充电费的事实；2、证明4月22日原告就将停电给原告造成的后果及严重性明确告知给了被告的代表；证据四：《青海新华百货商业有限公司收据》，拟证明：1、证明被告于2019年12月25日收取了原告交纳的履约保证金3000元，基于被告违约应该返还；证据五：《房屋装修合同》及《收款收据》，拟证明：1、证明2019年3月至4月原告对案涉店铺重新装修的事实；2、证明本次装修花费了14万元整；3、证明了装修期间需要停业的事实；证据六：《品项销售表》，拟证明：1、第一张总表证明2019年全年销售净额为428475.8元；2、五十二张分表证明2019年3月5日至4月25日因装修及装修前后的整理工作导致停业了52天，应从2019年全年实际经营天数中减掉；3、结合上述1、2两点证明平均每日营业额在1368.93元，4、证明被告因其违约导致提前解除合同后，被告应向原告赔偿合同期内营业损失为：1368.93元×214天（2020年5月1日至11月30日）=292951.02元；证据七：《淘宝网截图》及店内全景视频三个文件，拟证明：1、为了正常经营案涉店铺，原告购买的设备、椅子等的花费；2、这些设备、椅子为店铺专用，如果不再经营店铺则这些设备、椅子无处可用；3、视频证明上述设备、椅子确实在店内使用；4、证明店铺于2020年5月不能正常经营的事实；证据八：《彩虹回忆简餐2020年工资表》及微信转账截图共四页；拟证明：1、原告三位员工的每月工资数额；2、2020年5月因产生纠纷无法正常经营，导致4月份的工资原告无资金发放；3、因原、被告之间的合同关系未解决，导致原告不敢辞退员工，而5月份的工资应由被告承担；证据九：《食品过期视频》两个文件，拟证明：1、因被告不给原告充电费导致食材腐坏变质，该损失应由被告承担；证据十：《收据》一页及微信转账截图一页，拟证明：1、为了修理坏了的下水水管，原告替被告垫付了2000元；证据十一：现场播放和修下水道的人沟通的录音一份，庭后提交一份纸质版的聊天记录，证明管道维修是真实存在的，钱也是给这个维修管道的人了；证据十二：以前签订的一份《租赁合同》一份，拟证明被告所述的之前没有合同，没到期时被告拿了一份新的合同签了；证据十三：转让经营权的合约一份及收据两份，拟证明租赁期间有个履约保证金为共计5000元，因为时间太长了，没有转过来，若是合同已经解除了，被告理应赔付给原告。   青海新华百货商业有限公司大通店辩称，一、对于原告第一项诉讼请求，双方合同已解除。原、被告双方于2019年12月23日签订《租赁合同》，约定前三个月租金按季度缴纳，乙方应在23日当天向甲方交纳第一季度1-3月份的租金及各项费用。此后乙方每月租金到期前一个月（每月10日）前支付下期租金，即：自第四个月起，租金为按月交纳。同时该条约定，乙方对此解除合同有异议的，解除通知送达之日起30天内诉讼或仲裁，否则合同解除。在合同实际履行过程中，大通店工作人员多次向李娟及其丈夫田宇催收租金等费用。2020年1月7日对方微信表示先凑缴一个月，年前交纳剩余租金。考虑合作关系，大通店向公司申请，同意对方先缴纳一个月租金，1月19日缴纳1月租金。2月疫情期间，响应国家号召，免去当月租金。原告3月12日交纳3月租金。因此，无论是从合同约定来看，还是从原告实际交纳方式来看，原告均是按照月度向被告支付租金，而不是被告主张的季度支付。此外，即便按照季度交纳租金，原告也应当在第一季度租期届满前10日内，向被告支付第二季度4、5、6月份的租金。因原、被告双方在合同约定及履行过程中，均认可当月前10天交纳租金，故4月4日大通店员工在外租通知群提醒商户按时交纳租金。门店一直催要租金，考虑经济复苏缓慢，一再推迟租金交纳时间，截止4月23日回忆简餐商户仍未交纳租金，其所称4月22日突然让交纳租金违背事实。基于以上原告严重违约行为，且不配合工作，处于失联状态，被告送达函件至原告店内，由其员工接收，告知原告4月28日前交纳租金及其4月违约金，并通知原告做好撤场准备。4月22日原告员工交纳电费时，大通店再次明确让员工转达4月28日不交租金，电费用完后将不再充费，但原告始终不予理睬。按照合同约定，被告有权解除合同。且原告也收到了被告发送的解除合同通知，涉案合同因原告违约而解除；二、关于第二项诉讼请求，诉请返还履约保证金3000元，不应得到法庭支持。《租赁合同》中明确约定，乙方欠付租金，甲方可以将保证金抵扣租金。本案《租赁合同》在履约过程中，因原告自身原因导致合同解除，且原告至今未搬离被告经营场所，欠付4月、5月、6月份1-15日租金，在此情况下，原告无权要求被告返还履约保证金。相反，对于原告欠付被告的租金，被告会另行主张权利；三、关于第三项营业损失、工人工资、装修费用、机器设备款、原材料费均与我司无关。首先，《租赁合同》第十一条第9款约定乙方未按约定足额向甲方交纳租金，除交齐租金，每逾期一日，按当月租金的千分之五向甲方支付违约金。逾期三日以上，甲方有权停止水、电等供应，并不承担因此遭受的各项损失。甲方因此终止、解除本合同的，并不承担因此遭受的各项损失。本案是原告拖欠租金未能按约支付，导致使用电量未能购买成功，按照合同约定，由此造成的损失应由原告自行承担。其次，我司多次与原告沟通商谈租金欠付问题，其表示4月28日交纳租金，但其并没有按时交纳。因此，被告已尽到通知、告知义务，原告也明确知晓停电后产生的不利后果。即便因此产生损失，也应由原告自行承担。第三，原告主张的上述损失缺乏必要的证据支持，且是否发生也无从证实，依法不应得到支持；第四，即便有相应损失产生，自原告第一天没有电使用指示，其就应当知道会产生食材腐坏等问题，但其并没有向被告交纳租金，恢复用电，导致损失每一天增加。因此，该部分损失完全是原告自身过错导致，要求被告进行赔偿毫无依据可言，也与合同法的规定相悖，不应支持；四、关于垫付的下水道修理费2000元，我公司不承担。保险事故发生原因是对方不合理使用下水排放，导致管道严重堵塞，发生爆管产生保险事故，对大黄蜂鞋店受损，保险公司已经理赔，下水管道修理费应由商户自行承担；五、原告的诉讼请求无事实及法律依据，其诉讼费不应由被告承担。综上，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。   被告青海新华百货商业有限公司大通店针对自己的辩称提交如下证据：证据一、《租赁合同》一份，拟证明2019年12月31日双方签订合同，约定合同期限为11个月，自2020年1月1日起至2020年11月30日止，甲方提供租赁场地57.6平方米；证据二、收据两份，拟证明回忆简餐两次缴纳月租金7603.2元，其缴纳时间为2020年1月19日（备注房屋使用时间2020年1月1日至2020年1月31日）、2020年3月12日（备注房屋使用时间为2020年3月1日至2020年3月31日）；证据三、回忆简餐商铺丈夫和蒲应婷的聊天记录一份，拟证明月租金缴纳情况最初是由原告提出，被告同意按月缴纳；证据四：原告营业场地照片一份，拟证明原告经营项目简单，其经营场所设备简单，准备食材的数量少，装修简单，其设备运营正常，由于设备简单、食材少、装修简单，其不应向被告索赔涉及以上项目的损失。   对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院做如下认证：对原告提交的证据十一：现场播放和修下水道的人沟通的录音一份，庭后提交一份纸质版的聊天记录，被告对这份录音，真实性予以认可，但其是否给付维修费2000元不明确，不明确给付的金额，故对证明方向不予认可；对原告提交的证据十二：以前签订的一份《租赁合同》一份，转让经营权的合约一份及收据两份；对原告提交的证据十三：转让经营权的合约一份及收据两份，收据上面没有显示被告的工资，没有加盖公章，与本案无关，故不予认可。若原告想退还需另行起诉。   经审理，本院查明如下事实，原、被告于2017年签订《租赁合同》一份，合同期限届满前，原、被告又续签《租赁合同》，约定租赁期限为2020年1月1日至2020年11月30日。2020年4月23日，被告向原告发出一份名为《关于清欠租金及滞纳金并限期撤场的函告》，要求原告在未到给付租金期限的情况下，付清租金，并单方要求解除《租赁合同》并让原告撤场，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求解除合同并让被告承担相应的赔偿责任。   本案的争议焦点为：导致本案合同无法履行的违约责任是谁，双方如何承担造成的损失费。   本院认为，原告请求解除原、被告签订的《租赁合同》，根据原、被告提交的证据以及当庭陈述，该合同约定租金给付为按季度给付，但在实际履行中第一季度被告租金按月给付，双方都无异议，第二季度租金到期双方对到期截止日期间存在不同意见，若按季度付到期即为6月底到期，若季度开始日到期即为4月10日到期，但合同约定的是到期前一个月的十日内交清租金，被告于4月23日向原告发出《关于清欠租金及滞纳金并限期撤场的函告》其时间都不符合合同约定的时间，并在双方未进行具体协商的情况下，不给原告充电并导致原告无法正常营业，是被告在未到给付租金期限的情况下单方催告原告付清租金，并要求其撤场解除合同，已构成违约应承担违约责任。现原告要求解除《租赁合同》，被告同意解除合同，故对该项诉讼请求本院予以支持。原、被告之间约定了履约保证金即定金3000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，以及本案查明事实，按照原、被告双方的约定，被告作为违约一方应向原告双倍返还定金。对原告的其他诉讼请求，属未实际发生的损失，也未提交相应的证据证明实际造成的损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求返还其与之前的业主所给付履行保证金5000元的请求，因其不能提供证据证明该保证金已给付被告，故本院不予支持。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的....”、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，因被告构成违约，原告申请解除《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；原告申请被告双倍返还定金6000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：   一、判令解除原告李娟与被告青海新华百货商业有限公司大通店签订的《租赁合同》；   二、判令被告青海新华百货商业有限公司大通店于本判决生效后十日之内返还原告李娟定金6000元；   三、驳回原告李娟的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8760元，减半收取4380元，由被告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 车献奎      二〇二〇年八月十四日   书记员 李应章   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判