山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初398号原告:济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会，住所地济南市。负责人:赵汝新，主任。委托诉讼代理人:李奇，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人:王长峰，男，1977年3月17日出生，汉族，济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会工作人员，住济南市。被告:济南丽星滨河商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人:褚胜利，总经理。委托诉讼代理人:潘作义，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨冬梅，山东国孚律师事务所律师。被告:王丹凤，女，1984年11月3日出生，汉族，个体工商户，住济南市。原告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会(以下简称标山居委会)与被告济南丽星滨河商业管理有限公司（以下简称丽星滨河公司）、王丹凤侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告标山居委会的委托诉讼代理人李奇、王长峰，被告丽星滨河公司的法定代表人褚胜利及其委托诉讼代理人潘作义、杨冬梅，被告王丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。标山居委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认两被告签订的房屋买卖合同无效；2.请求法院判决两被告立即腾退所侵占的原告方位于济南市天桥区东工商河以西、标山南路以北、济泺路以东的标山庄社区生活保障房（两被告买卖合同中标注：标山·壹号公寓8-826房间）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于济南市天桥区东工商河以西、标山南路以北、济齐路以东的标山社区生活保障房（两被告买卖合同中标注为标山·壹号公寓8-826房间）是原告方为解决标山社区居民安置问题所修建。被告丽星滨河公司既不是涉案房产的开发主体，也不是涉案房产的建设主体，被告王丹凤既不是原告所在地居民，无资格购买原告的房产。但两被告私自签订房屋买卖合同，实际侵占原告方的房产。虽经原告方多次主张权利，但被告方却以各种不合理理由予以阻挠、拒绝，致使原告方居民至今无法正常实际使用涉案房产。被告方的违法行为对原告方居民造成了极大地影响，致使原告方居民无法开展正常的工作和生活。虽经各方多次调解，均无果而终，无奈原告诉至法院，请求法院在查明事实的基础上，依法判如所请。丽星滨河公司辩称，1.原告非本案涉房屋买卖合同的相对方，其并非请求确认案涉房屋买卖合同无效的适格诉讼主体。2.涉案房屋系答辩人从原告处购得并转售给被告王丹凤，答辩人对涉案房屋具有处分权，现原告要求确认合同无效以及腾房的行为无事实与法律依据且违反诚实信用原则。3.根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第34条规定，若涉案房屋的建设手续未履行相关土地征收、征用手续，应先由行政机关解决，在行政机关未进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。因此，该案不属于人民法院的受理范围，应当驳回原告的起诉。4.关于本案涉案房屋，原被告双方之间的纠纷自2017年开始，因原被告之间矛盾巨大，同时涉及到80个业主的权利，多次经北园街道办事处、济南市天桥区政府、济南市政法委相关部门及媒体、公安部门多次协调，最终结论保持现状。综上请求法院查明事实，驳回起诉。王丹凤辩称，2017年，标山居委会将位于标山南路41号的标山·壹号公寓卖给丽星滨河公司，并出具证明，证明该房产用地是商业用地，手续齐全可以买卖出租，可以办理房产证。丽星滨河公司通过网络、电话等营销方式进行销售，时间长达一年之久。2017年至2018年期间，我们86户业主购买了该房产。2018年底，标山居委会称该房产不允许买卖，采取非常手段，强迫业主退房，并给我们业主停水停电，严重影响了我们业主的正常居住和生活。我们业主被逼无奈，通过逐级多次上访天桥区北园办事处、济南市天桥区政府、济南市市政府和打12345市民热线，最后，济南市政府有关部门督促天桥区政府信访局协调处理，协调处理结果是业主正常在标山·壹号公寓居住生活，标山居委会与丽星滨河公司的问题由他们自行协商解决，任何人不能影响业主的正常生活居住。在政府有关部门的协调帮助下，解决了标山居委会停水停电强迫业主退房的问题。在本案被确定房屋买卖合同案的情况下，答辩人与丽星滨河公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，并未侵犯他人利益。如果原告对该房屋买卖合同有异议，应当向丽星滨河公司提起诉讼，答辩人不应负任何责任。标山居委会与丽星滨河公司、王丹凤围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合确认有效的证据及原被告双方的陈述，认定本案事实如下：2015年8月22日，标山居委会作为发包人与山东百世建设集团有限公司签订《建设施工合同》，约定：标山居委会将位于标山南路以北，标山路以西的标山社区生活保障房项目（商业楼）发包给山东百世建设集团有限公司，工程内容为设计图纸范围内的所有内容，建筑总面积约7500平方米，地上八层，局部三层，框架结构。2017年8月28日，标山居委会作为甲方与作为乙方的时建锋、褚胜利签订《意向书》，约定：鉴于标山居委会在天桥区标山中路西侧1号，开发建造了房地产一处，乙方有意购买，现双方就购买房屋相关事宜达成意向如下。购买标的房地产为天桥区标山中路西侧1号房屋，乙方购买3-8层房屋，房屋面积约为5000平方米（面积以实际测量为准），房屋的单价为7000元/平方米。该房屋短期内无法办理房屋产权证手续，待国家政策允许办理房屋产权证时，甲方协助乙方办理，相关办证费用由乙方承担。乙方知悉并认可甲方房屋现状，并同意购买。甲方承诺对标的房产拥有完全的所有权及土地使用权，该标的房地产开发建设，保证自来水、排水、供电、供暖、通讯管线已铺设并畅通；保证乙方在购得该房产后享有完全所有权，可以自由转让、出租等。乙方为购买该房产，预先支付购房款50万元。乙方交款当日，进场装修样板间并招商。甲方于2017年9月底完成房屋竣工及消防验收达到交付乙方使用的条件，且在达到上述交付条件之时，甲乙双方签订《房屋买卖合同》，乙方向甲方交付第二期购房款至500万元；自交房之日起满3个月的次日，乙方向甲方交付第三期购房款2000万元，余款在2018年5月底前交清。若甲方不能按期交付房屋，乙方有权解除本意向书，要求甲方返还购房款并赔偿房屋装修损失。标的房产交付乙方后，甲方保证该房产的正常使用，不受相邻以及周边的影响；标的房产发生任何所有权、房屋质量等争议，由甲方承担全部责任。标山居委会在甲方处加盖印章，时建锋、褚胜利在乙方处签字捺印。丽星滨河公司陈述，时建锋、褚胜利系受丽星滨河公司委托签订的上述意向书，实际买受人系丽星滨河公司，且丽星滨河公司已经按照意向书的约定向原告交纳了部分房款320万元。之后，标山居委会作为甲方与作为乙方的时建锋、褚胜利及作为担保方的丽星滨河公司又签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方达成的意向书，乙方意向购买甲方位于天桥区标山中路西侧1号的房屋（3-8层约5000平方米，单价7000元/平方米）。在未签订正式合同之前，乙方已经售出70余套房屋，现经甲乙双方约定如下。一、乙方在2018年11月15日起停止该房屋的一切销售活动，需在2018年11月15日前在已交纳购房款（以对公账户明细为准）的基础上，于2018年11月30日前再向标山居委会交纳600万元。乙方按时履行以上协议后，甲乙双方根据实际销售面积结清购房款，将未出售的剩余房屋退还给标山社区居委会。二、如乙方于2018年11月30日前未能按时履行第一项约定，甲方有权收回乙方已售出和未售出的全部房屋，并解除之前甲、乙双方签订的意向书。已售出的房款由褚胜利、时建锋个人给业户退款，并承担业户的损失和相应的法律责任，与标山社区居委会无任何关系，标山社区居委会不承担任何责任。如乙方不能履行本协议，给居委会造成的全部损失由乙方承担，担保方承担连带担保责任。标山居委会在甲方处加盖印章，褚胜利在乙方处签字捺印，丽星滨河公司在担保方加盖印章。2017年12月8日，丽星滨河公司作为甲方与作为乙方的王丹凤签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于山东省济南市天桥区标山路1号，标山·壹号公寓8-826室房屋，房屋总价款为人民币324926元。合同签订后，王丹凤向丽星滨河公司交付了购房款，丽星滨河公司于2018年9月1日向王丹凤交付了涉案房屋，该房屋由王丹凤一直占有使用至今。对涉案房屋的销售及使用情况。王丹凤提交2017年11月份业主提供的标山·壹号公寓当时售楼情况的照片打印件一页，证明原告应该能看到当时售楼的情况，当时售楼长达一年，此照片证明2017年10月份至2018年10月在这售楼一年间原告方是知情的。提交2018年原告贴的公告函照片打印件一页，证明原告因未收齐丽星滨河公司购房房款，给业主停水停电，原告知道房屋买卖存在。提交丽星滨河公司出示的房地产产权公告函及产权证明照片打印件各一页，证明涉案房屋能够对外出售及出租，能办理产权证书。王丹凤是在2017年11月看到该公告函于2017年12月8日购买了标山·壹号公寓826室。提交部分标山·壹号公寓业主签字的诉状答辩签名三页，证明部分业主看到原告出示的房地产产权公告函才买的案涉房产。标山居委会对售楼情况的照片的真实性有异议，该照片无法证明拍摄时间及证明目的。对公告函照片打印件的真实性无法确认，且此告知函中的照片无法体现告知函中加盖公章，且此证据并不能证明王丹凤陈述的证明目的。对房地产产权公告函及产权证明照片打印件的真实性无异议，但对其证明目的有异议，公告函与产权证明的形成时间均为2017年11月20日，产权证明中对于其用途作了描述此房屋为对外出租，做经营方使用，办理营业执照，此证据与本案原告提交的租赁合同证明目的一致，此两份证明为原告为丽星滨河公司办理营业执照，对壹号公寓进行改造为宾馆而出具。本案丽星滨河公司陈述的其认可王丹凤对销售行为的描述与产权证明的内容完全相左。对部分标山·壹号公寓业主签字的诉状答辩签名的真实性无异议，但其证明目的不认可，签字涉及的人员同本案开庭旁听人员一样均为丽星滨河公司的违法销售行为的受害者，本案原告对于受害者表示同情，配合上级主管机关对受害者进行帮扶，但此签名不能确定丽星滨河公司销售的合法性。丽星滨河公司对售楼情况照片的真实性及证明内容均无异议，该打印件所反应的确系在2017年至2018年我方销售涉案房屋的现场场景。对告知函真实性无异议，在2018年11月11日原告方在涉案房产张贴告知函后，对涉案房屋采取了停水停电、封门等行为，才造成了所有业主向北园街道办事处、天桥区人民政府、济南市人民政府等相关部门投诉及上访，经相关部门多次协调保持现状。对房地产产权公告函及产权证明照片打印件及部分标山·壹号公寓业主签字的诉状答辩签名真实性及证明内容均无异议。本院认为，本案系侵权之诉，被告王丹凤是通过支付对价取得了对涉案房屋的占有，且在涉案房屋出卖时，标山居委会亦是知情的，故王丹凤不存在主观过错，且标山居委会亦不是涉案2017年12月8日《房屋买卖合同》的当事人，其要求确认上述房屋买卖合同无效并要求两被告腾退涉案房屋亦明显违背了诚实信用原则，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  朱广民二〇二〇年八月三十一日书记员  马丽香