上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初5214号原告：陈建英，女，1965年3月4日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：祝国东，男，1963年5月19日生，汉族，住址同原告。被告：上海易智机电五金市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李刚。被告：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨德凤，总经理。委托诉讼代理人：张树学，上海泽济律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪盼盼，上海泽济律师事务所律师。原告陈建英与被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司(以下简称“易智机电公司”)、被告上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称“国际机电公司”)委托合同纠纷一案，本院于2019年8月22日以(2019)沪0114民初13112号民事判决书作出判决后，原告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2020年2月25日以(2019)沪02民终11603号民事裁定书作出裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈建英及委托诉讼代理人祝国东、被告国际机电公司的委托诉讼代理人汪盼盼到庭参加诉讼。被告易智机电公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告易智机电公司向原告陈建英支付保底租金579,913.56元(每年租金按总房价款的8%计算，自2014年10月31日至2019年3月30日)；2、判令被告易智机电公司向原告陈建英支付逾期支付租金的违约金426,818.61元；3、判令被告国际机电公司对易智机电公司的上述两项付款义务承担连带责任。事实与理由：2014年2月27日，原告向被告国际机电公司购买了上海国际机电公司五金城三期-精品广场(嘉定区方陆路XXX弄XXX号XXX层XXX室)房屋(以下简称“系争房屋”)。期间，原告根据购房时被告国际机电公司提出的条件，于2014年3月13日与被告易智机电公司签订《委托管理合同》，约定由原告全权委托被告易智机电公司代理系争房屋租赁和日常经营，由被告易智机电公司、国际机电公司统一引进上海新世界公司，打造新世界休闲娱乐、精品广场。委托出租年限为十年(2014年1月1日至2024年1月1日)，2014年10月31日至2017年10月30日前三年为市场培育期，三年租金394,168.35元(总房价款1,642,368.48元的8%)在原告购房时一次性抵扣房款；自第四年起，即从2017年10月31日起，每半年支付包租期内租金，租金为出租收入9：1比例分成，原告得9成，被告易智机电公司得1成。但被告易智机电公司至今未付任何租金收益。原告认为，其与被告易智机电公司签订的《委托管理合同》合法有效，且原告很大程度是基于被告易智机电公司保底包租的承诺才购买系争房屋，被告易智机电公司拖欠租金的行为侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，要求易智机电公司支付租金收益及违约金，并要求作为开发商的国际机电公司承担连带责任。被告易智机电公司未作答辩。被告国际机电公司辩称，不同意原告全部诉请。第一，原告与被告易智机电公司签订的《委托管理合同》与被告国际机电公司无关，被告国际机电公司无需承担支付租金及违约金的责任；第二，2014年10月31日至2017年10月30日的租金收益已经按每年总房价款的8%在购房时一次性抵扣，房屋预售合同上的房价款即是抵扣后的房价款，故此段时间不需要支付租金收益以及违约金。根据交易习惯，开发商都以最终优惠或折扣后的价格签订合同，以免买卖双方多交税款。第三，2017年10月31日后的租金收益，原告与被告易智机电公司明确约定，按照实际租金收益的9：1比例分成。双方并未约定按照房价款的8%计算保底租金，且根据《委托管理合同》的约定，原告对委托招租可能存在的物业空置风险是明确知晓的，即原告知晓系争房屋可能存在空置或租金收益浮动的情况，不存在保底一说；原告也没有提供系争房屋实际出租及享有相应租金收益的证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月6日，陈建英、祝驰皓(乙方)与国际机电公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买系争房屋，总房价款暂定为1,638,573元；付款方式为一次性付款，乙方于2014年3月13日与甲方签约，并支付购房款1,638,573元。该合同签订前后，陈建英、祝驰皓支付国际机电公司购房款1,638,573元，后又补交了面积补差款3,795.48元，合计支付购房款1,642,368.48元。国际机电公司就全部购房款向陈建英、祝驰皓出具了发票。2014年3月13日，陈建英(甲方、委托方)与易智机电公司(乙方、受托方)签订《委托管理合同》，约定由甲方将系争房屋委托给乙方经营管理。合同第四条约定，甲方委托乙方对外出租该物业的起租日为2014年10月31日至2023年10月30日。其中2014年10月31日至2017年10月30日为市场培育期(此期间租金收益详见第六条第一款)，租赁期限为十年。合同第五条约定，包租期内甲乙双方租金收益9/1分成，甲方得九成，乙方得一成，该收益产生的税费甲乙双方按各自取得的收益各自承担；委托管理期限内该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由经营户承担。合同第六条约定，委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取一次，计租起始日期：2017年10月31日之日每届满六个月后的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户。(计租起始日：2014年10月31日)，前三年按每年8%，购房付款时一次性抵扣房款。合同第八条第四款约定，若发生某段时间内，该物业未能出租，乙方应当努力为该物业招租以避免出现长期的空置状态，在此期间甲方亦应当给予充分谅解，并对招租给予充分配合。合同第十条违约责任条款约定，1、甲乙双方承诺放弃合同法赋予的任意解除权，任何一方无故提前解约的，应向另一方支付违约金，违约金为租赁期当年的年租金。如果前述违约金不足弥补损失的，则违约方应当承担赔偿责任。2、甲方干涉乙方行使管理权导致乙方以及承租方产生损失的，甲方应当承担赔偿责任。3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日向甲方当年收益的万分之五支付违约金。合同另对其他权利义务内容进行了约定。2019年4月26日，系争房屋登记在陈建英及案外人祝驰皓两人名下。另查明，2016年12月6日，国际机电公司(出租方、甲方)与汪俊才(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋及嘉定区方陆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“116室房屋”)出租给乙方经营防水硅胶；两间房屋建筑面积153.09㎡，日租金单价为3.60元，年租金为201,160元；租期为五年，自2017年5月1日至2022年4月30日(合同约定期内每年还需另行签订年租赁合同)；本期租金自2017年5月1日至2018年4月30日，付款方式一年一付；物业管理费7,349元/年，市场管理费3,062元/年等。合同签订当日，汪俊才向国际机电公司支付租金、物业管理费及市场管理费等共计211,571元。2018年2月5日，国际机电公司通过案外人上海赵森实业发展有限公司向陈建英支付租金28,146元。2018年9月18日，国际机电公司与隆藏信息科技(上海)有限公司(以下简称“隆藏公司”)签订《商铺租赁合同》，约定国际机电公司将系争房屋及116室房屋出租给隆藏公司，租期自2018年9月20日至2021年9月19日，年租金100,580元等。合同签订后，隆藏公司向国际机电公司支付租金、物业管理费、市场管理费等共计152,006元。审理中，1、陈建英认为《上海市商品房预售合同》约定的房价款系将前三年租金收益(每年按房款的8%)扣除之前的金额，国际机电公司要求其全额支付后由易智机电公司再按每年总房价款的8%退还其3年作为前三年的租金收益。国际机电公司则认为，《上海市商品房预售合同》约定的房价款系已经将前三年的租金收益扣除后的价款。2、国际机电公司确认将系争房屋出租给汪俊才和隆藏公司并收取租金的事实，否认与易智机电公司存在关联并接受易智机电公司委托出租系争房屋；认为在陈建英没有办理系争房屋的产权证之前，其仍是系争房屋的权利人，故有权出租并收取租金。至于2018年曾向陈建英支付部分租金系理解错误所致。陈建英则认为易智机电公司与国际机电公司主体严重混同，坚持诉请。本院认为，陈建英与国际机电公司签订的《上海市商品房预售合同》、与易智机电公司签订的《委托管理合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对双方争议，1、陈建英在同易智机电公司签订的《委托管理合同》中已明确载明“前三年按每年8%，购房付款时一次性抵扣房款”，故通常来讲，若《上海市商品房预售合同》上的总房价款系抵扣之前的金额，那陈建英在购房付款时只需支付总房价款的76%即可，其全额支付总房价款的做法与双方约定不符，且其虽称国际机电公司要求其全额支付后再由易智机电公司按每年总房价款的8%退还其3年作为前三年的租金收益，对此国际机电公司予以否认，陈建英亦未对此举证，故对其意见本院难以认同。相较而言，国际机电公司的意见更为合理。2、根据查明的事实，系争房屋由国际机电公司出租并收取租金，现陈建英依据《委托管理合同》要求易智机电公司支付租金及违约金，于法无据，本院难以支持。陈建英认为国际机电公司与易智机电公司主体混同而要求国际机电公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院亦不予支持。陈建英若认为国际机电公司出租系争房屋并收取租金的行为侵犯其权利的，可另行主张。审理中，易智机电公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可予缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈建英的全部诉讼请求。本案受理费13,860元，由原告陈建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  陆雪英人民陪审员  芮 云二〇二〇年八月二十八日法官 助理  方 靖书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。