福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0503民初3262号 原告：福建荣泉房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市温陵南路长途汽车站办公楼，统一社会信用代：91350500611557270B。 法定代表人：林新团，董事长。 委托诉讼代理人：李素珍，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽梅，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：吕晓玲，女，1984年2月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：董某，女，2009年1月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 二被告共同委托诉讼代理人：苏丹，福建伟盛律师事务所律师。 被告：吕欣欣，女，1959年6月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：刘志赠，福建求为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王标志，福建求为律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街610号，统一社会信用代码913505008561054402。 法定代表人：周灿森，该公司负责人。 委托诉讼代理人：王琦、女，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐朝雄，男，该公司员工。 原告福建荣泉房地产发展有限公司（以下简称荣泉公司）与被告吕晓玲、董某、吕欣欣、第三人中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称工行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告荣泉公司的委托诉讼代理人李素珍，被告吕晓玲及吕晓玲与董某的共同委托诉讼代理人苏丹，被告吕欣欣及其委托诉讼代理人王标志，第三人工行泉州分行的委托诉讼代理人唐朝雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除荣泉公司与吕晓玲、董佳雄签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除商品房买卖合同备案登记、预告登记；3.判令吕晓玲、董某、吕欣欣协助荣泉公司办理解除备案登记和预告登记的所有相关事宜；4.判令址在丰泽区××路××路××房屋归荣泉公司所有，吕晓玲、董某、吕欣欣返还该房屋；5.判令吕晓玲、董某、吕欣欣支付荣泉公司代偿金额15629.86元及以该金额为基数自2019年12月16日起至还清该代偿金额止按每日万分之五计算逾期偿还贷款的违约金及违约金272089.4元；6.判令荣泉公司在吕晓玲、董佳雄已向荣泉公司支付的购房款中，扣除被告应当支付给荣泉公司的代偿款、利息违约金、违约金及尚欠工行泉州分行的贷款本息后，如有剩余按吕晓玲、董某、吕欣欣各自份额比例退还。事实和理由：2016年1月19日，荣泉公司与董佳雄、吕晓玲签订了《商品房买卖合同》，由董佳雄、吕晓玲购买荣泉公司开发的址在丰泽区××路××路××，房屋总价款1360447元。董佳雄、吕晓玲支付了房屋首付款560447元，后通过工行泉州分行贷款了剩余房款800000元。工行泉州分行在为董佳雄、吕晓玲办理贷款手续时，荣泉公司提供连带责任担保，并签订了《个人购房借款／担保合同》。2019年12月11日，工行泉州分行通知荣泉公司，董佳雄、吕晓玲贷款多次逾期，金额达16000元，且吕晓玲告之，将不再还款。依照三方签订的《个人购房借款／担保合同》约定，要求荣泉公司对董佳雄、吕晓玲贷款本金以及相应利息和罚息承担担保责任。荣泉公司于2019年12月16日向工行泉州分行支付了董佳雄、吕晓玲的贷款逾期金额16000元。董佳雄、吕晓玲不支付房屋款的行为已违反《商品房买卖合同》的约定，荣泉公司有权解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》附件四第二项第5条约定：如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产。并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项。因买受人之一董佳雄已过世，荣泉公司将共同买受人吕晓玲及董佳雄财产继承人一并告上法院，请求共同承担违约责任。 吕晓玲、董某共同辩称，1.吕晓玲、董某因无力偿还贷款，同意荣泉公司的第一至四项诉求；2.荣泉公司诉请五、六的代偿金额及违约金、诉讼费，本是无需承担的，是因为吕欣欣不愿意办理解除合同的相关事宜，导致需要承担违约金，该款项应由吕欣欣承担；3.诉争房屋是属于共同财产，扣除相应的款项后，有一半是属于吕晓玲的个人财产，剩余的一半，董佳雄生前表明该部分要全部留给董某，就应由董某继承。 吕欣欣辩称，1.本案合同的违约程度比较轻微，应根据实际情况调整违约金的标准；2.合同属于格式条款，合同义务存在不对等，荣泉公司单方确定的一方承担的违约责任，远远高于其自身应承担的违约责任，合同义务不对等，明显对被告不公平；3.合同中违约金，应当参照合同第十二条第一项第二款、第十五条第三项进行计算；4.代偿金额的利息偏高，应当予以调整；5.关于退房，不应仅是退还购房款，应按照房屋的现值进行退还；6.违约金不应由吕欣欣承担，调解应是当事人自愿，不能因为不愿意接受调解，而要求吕欣欣承担违约责任；7.关于董佳雄对于房产的处理意见，没有其他证据可以佐证，也没有其他地方可以核实。 工行泉州分行：无论荣泉公司与吕晓玲之间是否解除合同，都应偿还、结清工行泉州分行的贷款本息，自2020年2月3日贷款余额725003.23元，及至结清之日止的利息、罚息，截至2020年2月3日拖欠的利息、罚息为9941.96元。 本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，荣泉公司与董佳雄、吕晓玲签订了《商品房买卖合同》，约定：由董佳雄、吕晓玲购买荣泉公司开发的址在丰泽区××路××路××，房屋总价款1360447元；附件四第五条关于按揭担保的约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在出卖人为按揭提供担保期间，若因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其他费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止。如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产。并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）、以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担。签订合同后，已支付购房首付款560447元，剩余80万元通过贷款支付。 2016年5月12日董佳雄、吕晓玲、荣泉公司与工行泉州分行签订《个人购房借款/担保合同》，借款80万元，借期自2016年5月12日至2041年5月12日，还款方式为等额本息还款法；贷款一次性划入荣泉公司；本合同担保方式为抵押与保证，以本案诉争房产设定抵押担保，荣泉公司为该笔贷款提供阶段性保证责任，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。董佳雄、吕晓玲在该《个人购房借款/担保合同》中署名。贷款审批后，工行泉州分行已向荣泉公司支付贷款80万元，董佳雄依约开始偿按期偿还贷款。 董佳雄于2019年8月17日去世，董佳雄的妻子吕晓玲、母亲吕欣欣、女儿董某为其第一顺序法定继承人。 2019年8月27日吕晓玲在泉州市通淮公证处公证放弃址于泉州市丰泽区××路××路××室房产中董佳雄的遗产的继承。 2019年12月16日因贷款逾期，荣泉公司向工行泉州分行垫付逾期金额15629.86元。 2020年3月19日吕晓玲委托福建伟盛律师事务所向吕欣欣发出律师函，告知吕欣欣见函三日内与委托人联系处理涉案房屋解除买卖合同事宜。 本院认为，涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。董佳雄去世后，涉案房贷已逾期，且吕晓玲、董某、吕欣欣作为董佳雄的法定继承人均表示拒绝继续履行贷款合同，已构成根本违约，依据合同约定，荣泉公司享有合同解除权。现荣泉公司主张解除涉案《商品房买卖合同》，予以支持。 关于违约金，当事人拒绝履行合同导致买卖合同解除，势必造成荣泉公司融资成本支出、再次销售成本支出等损失，且吕欣欣对辩称违约金过高亦未能提供证据予以证明，故违约金应按照合同约定计算，即违约金为272089.4元（1360447元×0.2）。关于吕晓玲辩称违约金应由吕欣欣承担的问题，违约金系因吕晓玲、董某、吕欣欣拒绝继续履行合同而产生，非因吕欣欣不配合办理解除合同而产生。且，吕晓玲为商品房买卖合同的相对方，涉案房屋的债权债务为吕晓玲与董佳雄夫妻共同享有和承担，而吕欣欣是作为继承人参与到涉案房屋的合同纠纷中，因此就无法履行涉案房屋买卖合同而言，吕晓玲较吕欣欣具有较大的过错，因此吕晓玲辩称由吕欣欣承担违约金，不予支持。 合同解除后，依合同取得的财产应当予以返还。现就董佳雄已支付的购房首付款扣除违约金及代垫银行贷款后，荣泉公司应返还给董某、吕晓玲、吕欣欣272727.74元（560447元-15629.86元-272089.4元）。因董佳雄去世后的遗产和债务尚未明确，现荣泉公司主张按吕晓玲、董某、吕欣欣的份额确定退还金额的条件尚不具备，对其该主张不予处理。荣泉公司主张就注销网签的备案手续及返还房屋，亦是董某、吕晓玲、吕欣欣应履行的合同解除后的相应义务。 依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除福建荣泉房地产发展有限公司与董佳雄、吕晓玲于2016年1月19日签订编号为201601190046号的《商品房买卖合同》； 二、福建荣泉房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还吕晓玲、董某、吕欣欣剩余购房款272727.74元； 三、吕晓玲、董某、吕欣欣应于判决生效之日起十日内将址于泉州市丰泽区××路××路××房屋返还福建荣泉房地产发展有限公司； 四、吕晓玲、董某、吕欣欣应于判决生效且抵押权备案登记注销后十日内协助福建荣泉房地产发展有限公司办理网签备案注销手续； 五、驳回福建荣泉房地产发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费17044元，减半收取计8522元，由吕晓玲、董某、吕欣欣共同负担6903元，福建荣泉房地产发展有限公司负担1619元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈奕辉 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 冀 东 书 记 员 倪淑玲 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。