江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初2041号原告（反诉被告）：南京东浩橡塑制品有限公司，统一社会信用代码91320117738889547T，住所地南京市溧水区乌山集镇。法定代表人：戚巍威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪飞，该公司职员。被告（反诉原告）：金鑫，男，1968年4月21日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：雍溧，江苏全衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卉，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京东浩橡塑制品有限公司（以下简称东浩公司）与被告金鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东浩公司委托诉讼代理人汪飞，被告金鑫及委托诉讼代理人雍溧、李卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东浩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告金鑫腾空房屋、拆除添附物、将房屋恢复原状，并将房屋返还原告；2、判令被告支付2019年4月24日至2019年5月23日期间的房租及2019年5月24日至2019年10月20日的房屋使用费合计人民币13.06万元；3、判令被告支付2019年10月21日至被告实际交还房屋之日逾期腾房的房屋占用使用费（其中：截至2020年5月27日的费用为160449元，计算方式为：266200元／365天＊220天）。事实与理由：2014年3月17日，原告东浩公司与被告金鑫签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于溧水区的房屋（建筑面积2106.72平方米）出租给被告，到期日为2019年5月23日。被告未支付原告2019年4月24日至2019年5月23日期间的房租。合同到期后，被告未与原告续约，但仍继续使用上述房屋，双方租赁关系已转为不定期租赁关系。被告此后未向原告支付任何费用。2019年9月20日，原告向被告寄送《催告函》，要求被告支付拖欠的租金和使用费，若逾期不交，则原告将终止租赁协议。2019年10月12日，原告再次致函被告，要求被告于2019年10月20日17:00之前足额交纳拖欠房租及房屋使用费合计人民币13.06万元，逾期不交，被告应当立即清空房屋并办理返还房屋手续。被告收函后并未在前述时间内向原告缴付任何费用，已严重违约。双方租赁关系已经终止。截至原告起诉之日，被告一直拒不退还房屋，严重影响了原告的合法权益。原告故诉至法院，请求判如所请。金鑫辩称：1、东浩公司、金鑫双方签订的租赁合同履行过程中遇到政府拆迁，该合同应于政府发出拆迁通知之日起终止履行，即拆迁通知发布之日起，被告就没有支付租金的义务，故原告应当退还被告自拆迁通知发布之日起多支付的房租；2、原告应当退还被告所交纳的房租押金；3、针对原告要求被告腾空房屋、拆除添附物、将房屋恢复原状的诉请，因政府拆迁部门在测量评估时已将部分添附物及被告经原告允许建造的房屋纳入了拆迁补偿范围，目前评估结论尚未出具，故不宜拆除，且没有履行的可能性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。故，在获得拆迁补偿之前不宜先拆除房屋；4、原、被告在收到政府拆迁通知后，原告要求被告不要搬走，还称待测量评估拿到拆迁款后会补偿被告。且，双方签订的租赁协议也未约定遇到拆迁时不补偿承租人损失，既然没说不补偿，根据法律规定及司法判例，就应当补偿承租人。故，承租人才一直未搬走。目前，拆迁部门已对案涉房屋进行测量评估，数据已收集完毕，原告却起诉被告，要求被告腾空房屋、拆除添附物有违诚信原则，且是恶意诉讼；5、被告在租期内遇到政府拆迁，而原告与拆迁部门仍在协商中还未达成正式的补偿协议，对被告应获得的拆迁利益，被告将保留诉权，待原告与拆迁部门签订正式协议后另行起诉。金鑫向本院提出反诉请求：1、判令东浩公司返还金鑫交纳的房租押金5万元；2、判令东浩公司退还金鑫自溧水区政府部门发布《拆迁通知》之日后多支付的房租40万元。事实和理由：反诉原告金鑫、反诉被告东浩公司于2014年3月17日签订《房屋租赁协议》。在协议履行过程中，溧水区政府将案涉房屋纳入到拆迁范围，并于2017年5月17日公开发出拆迁通知。根据相关法律、法规等规定，该租赁协议应于政府发出《拆迁通知》之日起终止履行，东浩公司就不应当再收取租金，应当退还自政府发布拆迁通知后已收取的房屋租金，还应当退还金鑫在签订租赁协议时交纳的租房押金5万元。另，因东浩公司与拆迁部门仍在协商尚未签订正式拆迁协议，案涉房屋正在评估过程中，故金鑫暂时保留要求东浩公司给付属于承租人应得拆迁利益的权利。东浩公司对金鑫的反诉辩称：金鑫所称的拆迁并没有影响其对租赁房屋的使用，事实上其也一直在使用案涉房屋。金鑫主张的国务院颁布的土地征收与补偿条例与本案无直接关联，拆迁通知的发布也没有直接导致案涉租赁合同解除，因此不存在返还金鑫房租的问题，所收取的房屋押金也不应当返还，而应当抵偿拖欠的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于南京市溧水区建筑面积为2106.72平方米、房产证号为溧房权证转字第**的房屋所有权人为东浩公司。2014年3月17日，东浩公司（出租方、甲方）与金鑫（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方将座落于溧水××××路的房屋，租赁建筑面积为2106.72平方米，供乙方承租。乙方承租并保证所承租的房屋作为合法商业办公的用途；承租期自2014年3月24日起至2019年5月23日止（其中2014.3.24至2014.5.23为免租期）；房屋租金：第一年至第二年租金为人民币20万元／年，第三年租金为人民币22万元，第四年租金为人民币24.2万元，第五年租金为人民币26.62万元，按年付款，先付后租，首期付租金为人民币20万元；缴纳房屋租金采用协议约定的付款方式，首期房租应在协议签订之日缴纳，以后各期房租应在上一期房租到期之日前三十日缴纳，并按时缴纳每月水电费，逾期不付者，每日交纳租金5%的滞纳金，同时甲方有权停止供应乙方水、电或空调等，超过三十天未付视为自动退租，保证金不予退还；本协议期满必须经过甲方同意方可续定，乙方应在协议期满前六十天向甲方提出书面申请，否则视为乙方不续约；甲方如不能接受乙方提出的续约要求，本协议期满即为协议履行完毕；本协议签订后，当日内乙方向甲方交付5万元保证金，乙方所付保证金签约期满后，如不再续约按甲方规定，结清帐务后无息退还；乙方拖欠租金、水电费用累计达到壹个月以上的，本协议自行终止；甲乙双方任何一方要求变更或解除协议，应提前30天通知对方，并采用书面形式由双方达成协议，未达成协议之前，原协议仍有效；一方接到另一方要求变更或解除协议后，应在一个月内做出答复，逾期不答复，即视为同意；租约期满或提前解约（包括但不限于因乙方违约而提前解约、退租），如乙方撤除承租房屋内装饰，将为甲方恢复原状；协议还就其他事项进行了约定。”2017年5月17日，南京市国土资源局溧水分局作出溧集拆字【2017】25号《溧水区集体土地房屋拆迁方案批准通知书》，内容为：“南京润科房屋拆迁有限公司：经审核，区政府批准同意你单位因开发区柘塘集镇……红星社区乌居……范围内实施集体土地房屋拆迁，具体拆迁工作由你单位按此方案进行，并在被拆迁房屋所在镇（街道、区）、村张贴予以公告……”。《溧水区集体土地房屋拆迁方案》载明的拆迁期限为2017年5月17日至2017年9月16日。东浩公司至今未与政府部门就案涉房屋签订拆迁安置补偿协议。庭审中，金鑫陈述租赁案涉房屋用于超市经营，因案涉房屋周边地方涉及拆迁，在拆迁公告（具体时间不详）张贴后双方就对租金进行了调整：2018年3月以前的租金标准调整为每月2万元，2018年4月至2019年4月的租金调整为每月1.5万元。双方均认可，金鑫按照合同约定及另行协商的租金标准实际支付了东浩公司5万元房屋押金及2014年5月24日至2019年4月23日期间的租金102万元（其中2017年5月23日至2019年4月23日期间的租金为40万元），未支付2019年4月24日之后的房屋租金及占用费用。2019年9月20日，东浩公司向金鑫发《催告函》，内容如下：“金鑫：根据贵方与我方于2014年3月17日签订的位于溧水××××路房屋的《房屋租赁协议》，贵方应于2019年4月24日前向我方支付2019.4.24-2019.5.23期间的租金及2019.5.24-2019.9.23期间的房屋使用费（因房屋租赁协议于2019.5.23到期），合计人民币11.09万元。但贵方却至今未交纳上述费用。经我方多次催要，贵方一直不予交纳。现我司郑重通知贵方：请贵方于2019年9月23日17：00之前足额交纳拖欠的租金和房屋使用费11.09万元。若逾期不交，则我司将依据租赁协议的约定，终止租赁协议，并立即停止提供水、电保障；同时，我司将采取法律途径追偿贵方拖欠的全部款项及滞纳金，并追究贵司的违约责任及损害赔偿责任。届时，一切不利后果将由贵方自行承担。特此告知”。2019年10月12日，东浩公司再次向金鑫发《催告函》，内容如下：“金鑫：根据贵方与我方于2014年3月17日签订的位于溧水××××路房屋的《房屋租赁协议》，贵方应于2019年4月24日前向我方支付2019.4.24-2019.5.23期间的租金及房屋租赁协议于2019.5.23到期后未续签合同2019.5.24-2019.10.20期间的房屋使用费合计人民币13.06万元。经我方多次催要，贵方一直不予交纳。我司于2019年9月20日已发催告函告知贵方，但贵方至今仍未交纳房屋租金及房屋使用费。现我司再次郑重通知贵方：请贵方于2019年10月20日17：00之前足额交纳拖欠的房屋租金及房屋使用费13.06万元。若逾期不交，则我方将立即停止提供水、电保障；贵方须立即清空房屋并办理相关手续。如逾期未清空房屋，办理手续，将视为贵方自愿放弃屋内遗留物品的所有权，由我方自行处置，因此产生的费用由贵方承担。同时，我方将采取法律途径追偿贵方拖欠的全部款项及滞纳金，并追究贵方的违约责任及损害赔偿责任。届时，一切不利后果将由贵方自行承担。特此告知。”庭审中，金鑫确认收到了上述两份函件，并认可此后未再支付费用，亦未退还东浩公司案涉房屋钥匙，房屋中还堆放着自己的货物。以上事实，有《房屋租赁协议》、《催告函》、邮寄单据、物流单、房产证、《溧水区集体土地房屋拆迁方案批准通知书》、《溧水区集体土地房屋拆迁方案》、收据、收条、银行流水、本院到案涉房屋处拍摄的照片、本院对南京润科房屋拆迁有限公司所作的谈话笔录、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，东浩公司与金鑫签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，金鑫在租赁协议确定的租期届满后，继续占用租赁物，又在本案诉讼中认为租赁协议因拆迁事项应自政府发出拆迁通知之日即2017年5月17日终止履行，故应视为双方未在租期届满后达成续租合意，因金鑫在东浩公司两次发函后仍未履行付款义务，故对东浩公司要求金鑫腾空租赁物、返还房屋的诉请，本院予以支持。关于东浩公司要求金鑫拆除添附物、将房屋恢复原状的诉请，因东浩公司并未举证证明租赁物交付前的状态及添附物状况，故对其该项诉请，本院不予支持。关于东浩公司主张租金及房屋占用费用的诉请，金鑫辩称租赁合同应自2017年5月17日起终止履行，东浩公司不应再收取租金，还应当退还多收取的租金；本院认为，《溧水区集体土地房屋拆迁方案批准通知书》并非对案涉房屋的征收决定，东浩公司尚未与政府部门签订拆迁安置补偿协议，案涉房屋也未被实际拆迁，且双方已因拆迁因素对租金标准进行了调整，故对金鑫的抗辩意见，本院不予采纳，金鑫应当按照双方约定的月租金1.5万元的标准支付东浩公司2019年4月24日至2019年5月23日的租金1.5万元，租期届满后应参照租期届满前月租金1.5万元的标准支付东浩公司房屋占用费用，对东浩公司主张的超出上述标准的费用，本院不予支持。对金鑫主张的东浩公司应退还40万元租金的诉请，因金鑫一直占用案涉租赁物，同前述理由，对其该项诉请，本院不予支持。对金鑫主张的东浩公司应退还5万元房屋押金的诉请，因金鑫欠付的租金及房屋占用费用已超出5万元，该5万元房屋押金应在其应付的租金及房屋占用费用中予以抵扣，故对其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、金鑫应于本判决生效之日起十五日内腾退案涉房屋并将房屋钥匙返还给南京东浩橡塑制品有限公司；二、金鑫应于本判决生效之日起十五日内给付南京东浩橡塑制品有限公司租金及逾期占有案涉房屋的使用费（其中：2019年4月24日至2019年5月23日的租金为1.5万元；2019年5月24日至实际腾退房屋之日的房屋占用费用按照每月1.5万元的标准进行计算；前述金鑫应给付的租金及房屋占用费用总额应减去房屋押金5万元）；三、驳回南京东浩橡塑制品有限公司其他的诉讼请求；四、驳回金鑫的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5746元，减半收取2873元，反诉受理费4025元，合计6898元，由东浩公司负担1486元，由金鑫负担5412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 何 洋二〇二〇年八月八日书记员 魏月琴