贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初4440号原告：保雪，女，1987年5月5日出生，回族，户籍地住贵州省兴仁县，现住贵州省兴义市。被告：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城**楼****。法定代表人：崔巍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁琛，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。原告保雪与被告黔西南州硕丰商贸有限公司（以下简称硕丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告保雪、被告硕丰公司的委托诉讼代理人袁琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保雪向本院提出诉讼请求：1.判决解除保雪、硕丰公司于2019年10月9日签订的租赁合同；2.判决硕丰公司支付保雪自搬出租赁门面之日起至2020年9月19日期间的剩余租期的租金20000元、保证金10000元、装修押金3000元，共计33000元；3.判决本案受理费由硕丰公司承担。事实及理由：于2017年9月20日保雪与硕丰公司达成租赁协议，硕丰公司将兴义商城3号-1-1#号，建筑面积41㎡的门面出租给保雪经营服装，双方协商按照每年一签的方式签订租赁合同，除按年支付租金和相关水电费等费用外，保雪同时向硕丰公司支付了保证金1万元和装修押金3000元。双方最近一次签订合同是2019年10月9日，约定租赁期限为2019年9月20日至2020年9月19日，租期为1年，租金为41㎡×124元/月（含物业管理费用）；水费按照6.5元/吨，电费按照1.5元/度收取，保雪于2019年10月9日将近1年的租金（含物业管理费用）61000元支付给硕丰公司。在合同履行期间，保雪严格遵守硕丰公司的统一管理，按时缴纳各种费用。但是，2019年12月5日，保雪收到中国长城资产管理股份有限公司贵州分公司《关于提交租赁合同的告知函》，告知“硕丰公司已无商城经营管理权，你方与其签署的租赁合同已不能继续履行”。2020年2月26日，保雪收到贵州炜煜房地产开发有限公司、兴义商城债权委员会、黔西南州硕丰商贸有限公司、贵州福顺居物业集团管理公司共同发布的《联合公告》，告知“2020年3月1日起，正式将兴义商城商业区、办公区（含写字楼）物业管理权限移交贵州福顺居物业集团管理”。2019年3月15日，贵州炜煜房地产开发有限公司向黔西南州硕丰商贸有限公司发出《关于解除与黔西南州硕丰商贸有限公司兴义商城的告知函》，提及“从3月1日起，兴义商城所有资产空调费用、物业费、保证金等均由贵州福顺居物业集团管理公司负责收取”。期间，还有自称“债权委员会”的人员，三天两头到店里提出各自索要房屋租金的要求。综上，保雪所承租的门面权属存在争议，而硕丰公司在签订合同时未将争议情况向保雪阐明。近半年来，各方主体对兴义商城行使权利。导致所在商城的管理极度混乱，相关配套设施不能正常运行，客流量锐减，连连亏损，严重影响了保雪的正常经营权利。然而，在这期间，硕丰公司未对商城提供任何管理服务，也没有主动向保雪说明原因和理由。保雪多次上门或打电话的方式向硕丰公司提出解除合同的要求，但是硕丰公司都以各种理由推脱迟迟不与保雪解除合同。为维护保雪的合法权益，维护社会的公平正义和诚实信用，营造好的营商环境。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等以及相关法律规定，现诉请人民法院依法判决为谢。被告硕丰公司辩称，一、硕丰公司享有所使用房屋的承租权，硕丰公司有权对外出租该房屋。2013年5月11日，夏秋与贵州炜煜房地产开发有限公司签订《兴义商城房产及附属租赁合同》；合同约定：夏秋向贵州炜煜房地产开发有限公司租赁的商业房产及架空层为1号楼1层到四层、2号楼1层到4层、3号楼：负一层到五层、4号楼负一层到四层、5号楼负一层到四层、8号楼1层-3层；租赁期限为2013年5月11日起至2023年12月31日止。2015年9月8日贵州炜煜房地产开发有限公司、夏秋、贵州炜煜房地产开发有限公司、硕丰公司签订《四方协议》，协议约定硕丰公司自协议生效后即取得《租赁合同》和《补充协议》的所有权利及义务。2015年10月15日，贵州炜煜房地产开发有限公司、贵州元豪商贸有限公司、硕丰公司向各位业主发送《关于兴义商城经营主体变更公函》，自2015年11月1日起由黔西南州硕丰商贸有限公司收取《兴义商城》所有商户的商业租金及水电费、物管费、空调费等所有经营管理相关费用。即自2015年11月1日起硕丰公司即取得《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》确定的商业房产及架空层的承租权；硕丰公司因此享有租赁物占有、使用与收益的权利。二、现《租赁合同》尚在履行期限内，无论房屋系贵州炜煜房地产开发有限公司所有或是中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司所有，硕丰公司因租赁合同取得的权利并未受到影响。根据《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》的约定，上述商业房产及架空层租赁期限为2013年5月11日至2023年12月31日止；且贵州炜煜房地产开发有限公司已将房屋交付给黔西南州硕丰商贸有限公司管理、使用；虽然自2019年8月1日起根据黔西南州中级人民法院的裁定兴义商城项目一期3号楼、5号楼、8号楼的房屋所有权转移给了中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，但根据《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即，现硕丰公司仍然有权享有承租权。综上所述，硕丰公司租赁给硕丰公司的房屋系硕丰公司依法享有承租权的，请求人民法院依法驳回保雪的全部诉讼请求为谢。本案经本院审理认定事实如下:2013年5月11日，贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开公司）与夏秋签订《兴义商城房产及附属设施租赁合同》，约定夏秋租赁炜煜房开公司位于兴义市房产：1、租赁兴义商城：1号楼1层到4层、2号楼1层－4层、3号楼负1层－5层、4号楼负1－4层、5号楼负1－4层、8号楼1层－3层的商业房及架空层（具体范围详见合同附件中的附图）；2、附属设施包含：道路、绿化、、地面停车场地广场、所有店招及广告位置、内部媒体设施及完整供电排风和通讯系统、已获检验通过消防设施、空调、电梯等其他附属设施；3、在租赁期间，炜煜房开公司有义务确保提供兴义商城地下停车场车位不低于1000个给夏秋使用，停车人凭夏秋指定商家的购物凭证便可享单次免费停车4小时的权利；4、现租赁房产上尚未设置任何担保物权。租赁期限自2013年5月11日起至2023年12月31日止……。2015年8月28日，炜煜房开公司、夏秋、贵州元豪商贸有限公司（以下简称元豪公司）、兴义市凯丽商贸有限四方签订《兴义商城商业房及附属设施租赁合同之补充协议》，协议对前述租赁合同的相关条款及事宜进行补充约定。2015年9月8日，炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订四方协议，协议主要内容为：一、炜煜房开公司与元豪公司将其在《租赁合同》和《补充协议》的所有权利及义务概括转让给硕丰公司，自本协议生效后，硕丰公司即取得《租赁合同》和《补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，并主动履行夏秋所应承担的全部义务；二、权利转让后，夏秋不再对《租赁合同》和《补充协议》承担任何责任及享有任何权利，同时不对硕丰公司此后的履约行为及违约后果承担责任……。2017年8月，保雪向硕丰公司租赁兴义商城3号楼－1－1号门面，建筑面积为41㎡，于同年8月10日向硕丰公司支付装修押金3000元，于同年7月24日向硕丰公司支付合同保证金10000元，于同年8月11日进场装修，装修完毕后，开始用案涉商铺经营服装，开设萌豆儿服装店。2019年10月9日，硕丰公司（甲方）与保雪（乙方）签订《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》，合同书主要约定：一、甲方作为出租管理方将位于兴义商城3号楼－1－1#号门面，建设面积为41㎡，现状出租给乙方经营使用；二、租赁期限，1、租赁期限为1年，自2019年9月20日起至2020年9月19日止。合同期将满时，乙方如需续租的，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2、乙方按照本租赁合同的约定，承租本合同约定的门面作为商用，乙方经营范围为萌豆儿。乙方在本合同有效期内不得超出本条约定的经营范围，否则视为违约。三、租赁及其支付方式，1、该门面租金为124元/月.㎡。2、每月商业管理费计算方式：元/㎡（单价）乘以124㎡（面积）；水费6.5元/吨，电费1.5元/度，线损、变损4%；租金和物业费支付时间：乙方开业前30日内支付。支付方式：租赁费用采取先付后租的方式，每12个月为一次支付周期，提前30日支付下一年度计租期间的费用总额。注：商业管理费起算日期为品牌开业之日起算。2、上条所述的租金只是房屋租金，不含水电气费、物业管理费、车位租赁费、装修管理费、垃圾清运费、公共能源费等。3、房屋使用权为先支付租金后使用的原则，乙方须每12个月向甲方支付一次，乙方需在上次租金到期日前的10日内缴纳下一阶段租金。租金支付后，由收款方出具收据收条，逾期则视为乙方违约。4、在合同签订之日，乙方应向甲方交纳履约保证金1万元，四、管理费及其他，乙方从2019年9月19日起向甲方物业管理部门缴纳该门面的物业费，物业费的缴纳单价按建设单位和物业物业公司协商所定价格执行元/㎡.月；12个月一交，物业管理费的缴纳按物业管理公司的规定缴纳，不得以任何理由拒绝缴纳物业管理费。关于政府职能部门收取的城市管理费及城市卫生清洁费等费用由乙方自行承担……十、若乙方未能依约按期向甲方支付租金、物业费、水电费等相关费用，则视为乙方违约，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期3日内仍未能续付费用，乙方须按延迟缴纳天数按每日3倍的标准向甲方缴纳违约金；如乙方逾期5天内仍未能缴付，则甲方有权单方解除本合同，乙方租赁区域内附着墙面、、地面的固定装修含中央空调系统）不得拆除，视为对乙方违约的惩罚，且乙方装修部分由甲方自行支配。签订合同当日，保雪向硕丰公司支付了2019年9月20日至2020年9月19日期间的租金61000元。2020年2月26日，炜煜房开公司、黔西南州元豪物业管理有限公司（以下简称元豪物业公司）、兴义商场债权委员会、硕丰公司、贵州福顺居物业集团（以下简称福顺居集团）共同签署了《联合公告》，针对物业费、空调费、水电费、装修保证金、履约保证金等收费管理如下：1、硕丰公司和元豪物业公司收取物业、空调、水电及其他费用收取时间截止2020年2月29日；2、兴义商城商业区、办公区（写字楼）物业费、空调费、水电费及其他费用从2020年3月1日（含3月1日）起由福顺居集团兴义商场管理单位负责收取；3、从2020年3月1日起，兴义商城业主、物业使用人（承租人）、空置物业持有人均需服从兴义商城区域的统一管理。上述事实，有双方当事人的陈述，以及保雪提交的黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书1份、收据3张、兴义商城入场装修单1份、联合公告，以及硕丰公司提交的的营业执照、兴义商城房产及附属设施租赁合同、兴义商城商业房及附属设施租赁合同之补充协议、关于兴义商城经营主体变更公函等证据在卷为据，故作认定。本院认为，2015年9月8日，炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订四方协议，炜煜房开公司与元豪公司将其在《租赁合同》和《补充协议》的所有权利及义务概括转让给硕丰公司，自本协议生效后，硕丰公司即取得《租赁合同》和《补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，故硕丰公司对涉案商铺享有租赁权。硕丰公司与保雪签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订的四方协议仍未解除，硕丰公司继续享有租赁权。关于保雪诉请的解除合同问题，合同的解除有法定解除和约定解除，硕丰公司与保雪未就合同解除达成致意见，尚未协议解除。然后再看是否达到法定解除条件，保雪至今占有案涉商铺，案涉合同目的是能够实现的，硕丰公司并未构成根本违约。硕丰公司享有案涉商铺的租赁权是无争议的事实，任何第三方的解除合同告知函并不能对抗案涉合同的权利义务，且保雪提供的证据：关于提交租赁合同的告知函、关于解除与黔西南州硕丰商贸有限公司兴义商城租赁合同的告知函，目前还不能确定其真实性，合法性、关联性无从审查，因此，根据保雪提交的证据不能证明其达到解除合同的约定条件和法定条件，故对此项诉请不予支持。关于返还租金、履约保证金、装修押金的问题，案涉合同尚解除，返还租金没有事实和法律依据，理应不予返还。保证金，在案涉合同中有约定，退还履约保证金的条件是在合同期限届满，且保雪将本合同约定的门面及设施依约完整交还硕丰公司，在保雪已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，硕丰公司将保证金（不计利息）如数返还。至于装修押金3000元，缴纳押金的目的是为了保证装修期间承租商户遵守装修规程，及时支付装修期间的水电费、垃圾运输费、封板费、入场证费、违规罚款费，保雪于2017年8月11日进场装修，同年9月10装修完毕后进行经营活动，硕丰公司也未提供相反证据证明保雪违反装修事宜的相关规定、尚欠装修期间的费用，故该费用应予返还保雪。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黔西南州硕丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还保雪装修押金3000元；二、驳回保雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取363元，由保雪承担313元，黔西南州硕丰商贸有限公司承担50元（黔西南州硕丰商贸有限公司直接支付保雪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年八月二十六日书记员  刘 淋