山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4292号上诉人（原审被告）：刘晓静，女，1981年1月18日，汉族，现住烟台市福山区。委托诉讼代理人：张帆，山东永禄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘德胜，男，1960年11月4日，汉族，现住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。上诉人刘晓静因与被上诉人刘德胜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘晓静上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对居住协议是否终止认定错误。《房屋居住协议》至迟已经在2014年5月6日被上诉人与他人再婚时终止。协议第三条明确约定“不得与他人共住”，被上诉人明知该约定，于是再婚后选择跟随女方在新疆居住，居住协议当然终止。2、一审法院对偿还房屋贷款的事实认定错误。被上诉人持有2004年3月至2009年3月期间的银行回单仅能证明借款人和银行的交易发生时间、金额，不能证明被上诉人用自己的财产支付贷款。本院二审期间，上诉人补充上诉意见称一审法院确认定居住协议“未附加其他任何限制条件”，明显错误。居住协议的事实前提是被上诉人与上诉人母亲的婚姻关系，“再婚”和“与他人共住”本质是一致的，被上诉人在发妻尸骨未寒时就再婚另娶，本就道德失准。被上诉人刘德胜二审庭审答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、《房屋居住协议》是各方真实意思表示，合法有效。被上诉人与上诉人的母亲孙富耀于2000年6月14日登记结婚，因被上诉人和孙富耀不符合按揭贷款条件，2003年10月份二人同意以上诉人名义购买该房屋，首付款及大部分按揭贷款均是被上诉人和孙富耀所支付。孙富耀于2011年2月患乳腺癌，三人于2012年4月20日签订《房屋居住协议》，该协议的内容是上诉人所书写，其目的就是在孙富耀离世后，被上诉人能有一个稳定的住处。2、《房屋居住协议》的期限应至被上诉人离世为止，没有附加被上诉人再婚等限制条件，也没有约定被上诉人再婚属于协议终止的条件。虽然被上诉人再婚了，但被上诉人对该房屋仍然享有居住权，亦与是否实际居住无关。3、上诉人擅自出售房屋，严重违反《房屋居住协议》，应当赔偿被上诉人租赁房屋的损失。原审判决按照每月租金800元计算并且是固定标准，明显偏低，但被上诉人考虑到与上诉人的亲情关系，还是认可的。4、上诉人应当退还被上诉人所支付涉案房屋的首付款32478元以及房贷30365.97元，上诉人无证据证明上述款项由其支付。原审原告刘德胜向一审法院起诉请求：1.要求被告赔偿原告因其违反《房屋居住协议》，原告租赁房屋发生的租金损失36000元（自2016年8月1日暂计算至2018年7月31日，每年租金按照18000元计算，之后的租金损失继续计算至原告去世为止）；2.要求被告退还原告所支付的烟台开发区新世纪现代公寓4号楼4号内1号房屋首付款32478元及贷款30365.97元；3.由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告刘德胜与被告的母亲孙富耀于2000年6月14日登记结婚，婚后一开始居住在原告位于烟台市芝罘区房屋内，后共同居住于登记在被告刘晓静名下的烟台开发区新世纪现代公寓4号楼4号内1号房屋内。2012年4月20日，被告刘晓静(甲方)与原告刘德胜、被告的母亲孙富耀(乙方)签订房屋居住协议，协议约定：“本协议由甲乙双方共同协商达成，具体如下：一、甲方将烟台市开发区新世纪现代公寓四-四-201房屋提供给乙方居住使用。二、房屋仅供乙方两人居住使用，直到离世为止。三、房屋在乙方居住期间，甲乙双方均不得私自将房屋出租、转让、买卖、抵押、与他人共住或作为其他用途。”2012年11月16日，被告的母亲孙富耀去世。2014年5月6日，原告刘德胜与他人再婚。2016年7月24日，被告刘晓静将涉案房屋出售给案外人王强。原告主张被告擅自将涉案房屋出售，违反了房屋居住协议的约定，侵害了原告的居住使用权，导致原告不能居住涉案房屋，只能在外租房住，要求被告赔偿租金损失。原告提供以下证据证明：第一组证据，房屋租赁合同、房屋所有权证、身份证、四张收条等证据，证明因被告于2016年7月将房屋出售，原告无处居住，原告于2016年8月1日与出租方刘德福签订了房屋租赁合同，原告分别于2016年8月1日、2017年2月8日、2017年9月、2018年3月以现金方式向出租方支付第一年度的租金和第二年度租金总计36000元，该36000元是因被告违约给原告造成的租金损失，应由被告予以赔偿。被告对该组证据的真实性有异议，称合同的出租方刘德福为原告的亲弟弟，应是原告为了配合本次诉讼，合伙其弟构造了这份房屋租赁合同，合同第二条租赁期限有涂改，且双方并没有在涂改的地方签字或按手印确认，作为合同的关键条款不应该连合同年限和起止时间都约定不明；每半年租金9000元，但是只有收条，没有银行转账凭证，这种规律性的大额资金交易，习惯上应通过银行转账进行，原告提交的证据与一般交易习惯不符。第二组证据，2019年7月份从烟台安居客房产信息网下载的烟台安居客房产信息资料，证明与涉案房产同一小区、相同面积的租金标准为每月1200元，原告主张的房屋租金损失可以按照每月1200元予以确定。原告又补充提交从网上下载的2018年我国卫生健康事业发展统计公报资料，证明2018年我国居民人均预期寿命为77岁，因此原告主张自被告擅自出售涉案房屋之日起(即2016年7月24日)计算至原告77岁为止(即2037年11月4日)，共计255个月的租金损失金额为306000元(255个月*1200元/月)，应由被告赔付。被告对证据的真实性有异议，称无法确定原告的证据真实出处，对其证明的内容也有异议，假设该证据的出处如原告所说系安居客网站的发布内容，那么该内容也仅限于要约邀请，并不是实际成交的租金标准，且该证据上没有标注参照时间，该证据本身与本案无关联性，被告本就不应承担原告主张的房租，退一步说，如果法庭就是要针对租金标准进行审查，那被告认为该标准应当为该房屋实际面积减半后的租金，因为被告给原告及其母亲签订的房屋使用权协议上享有使用权的是两个人，同时出于原告对前后两任妻子的同等待遇，被告至多应参照其住在文化路的前妻支付的租金标准每月80元承担租金。被告对统计公报的真实性无异议，但认为该证据与本案无直接关系，同样若法庭要对租金的支付时长进行调查的话，应当按照原告的实际生存时间按月支付。被告主张涉案房产转让行为发生在被告母亲孙富耀去世、原告再婚之后，且原告已经实际自愿搬离了涉案房屋很长时间之后，原告已经失去了协议约定的居住使用权，处分房产是被告作为所有权人的正当权利，未违反协议约定；而且原告有住房，根本无需租房，根本不存在租金损失。被告为证明其主张提供证据如下：证据一、(91)烟芝法毓民字第2号民事调解书，证明原告在烟台市宗，共有三间，原告有住处不需要再租房居住。原告对调解书的真实性没有异议，但对被告主张的证明事项有异议，房屋居住协议并没有附加原告是否有其他住房等限制条件，房屋居住的期限也与原告是否有赡养义务人无关；原告与前妻武克君离婚时虽然取得了位于烟台市的房屋所有权，但原告并不享有实际居住使用权，因为该调解书的附加条件是在武克君再婚之前一直居住在该房屋，事实上武克君一直未再婚，该房屋面积仅为48.55平方，无论从该房屋的面积而言，还是原告与武克君离婚的事实而言，原告在该房屋居住均是不现实的。证据二、被告2012年8月的入院生产病历，证明被告怀孕生产时间与母亲孙富耀重病住院的时间重合，少人照料的情况下原告乘人之危，以此要挟被告说如果不给他房子，他就撇下母亲孙富耀离家出走，被告再三权衡之后，出于无奈，许给了原告居住权。原告对证据二的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关，不能证明其想证明的内容。关于涉案房屋的首付款、贷款是谁支付的问题，双方确认涉案房屋系2003年11月23日从开发商烟台开发区新世纪工贸科技有限公司购得，房屋面积60.6平方米，总房款106478元，首付32478元(含定金5000元)，剩余房款74000元在交通银行做20年的按揭贷款，还款日为每月21日，首次还款日为2004年3月21日，2009年10月贷款提前还清，办理房产证登记在被告名下。原告主张该房屋大部分房款(首付款32478元+部分贷款30365.97元)是由原告出资，当初本来应以原告名义购房，因为在购房时原告不符合按揭贷款的条件，所以是以被告名义购买的涉案房产。原告提交以下证据证明：第一组证据，交通银行个人住房借款合同、借款抵押合同，证明2004年2月25日原告以被告名义与交通银行烟台分行福山支行签订上述合同，原件由原告持有。被告认可该两份合同中的落款“刘晓静”是原告代签的，但称被告原本是委托母亲孙富耀办理购房及借款抵押手续，而母亲孙富耀去办理过程中由原告陪同，因此原告才会在合同上代签，不能证明款项是原告支付的。第二组证据，66张银行付款凭证，证明自2004年3月至2009年3月期间，原告为涉案房屋总计归还贷款66次，归还贷款总金额为30365.97元，加上原告支付的首付款32478元，原告为涉案房屋支付总价款62843.97元，占房屋总金额106478元的59%左右，被告只归还房屋贷款4万元。因为时间比较久远，原告未能找到首付款支付的凭证。被告对该组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告正是利用与母亲孙富耀共同居住的机会取得了这些还款凭证以及前述合同，但并不能代表购房款是由原告出的，原告说首付款是原告全付的，与原告在诉状事实和理由部分明确是原、被告共同出资的陈述，自相矛盾；2004年3月到2009年3月期间是被告将按揭银行卡放在母亲孙富耀手中的期间，被告从2000年到2009年一直在外地工作，被告把钱通过邮寄或者用现金的方式给母亲，再由母亲替被告来还房贷；2009年4月以后被告从母亲手中取回了按揭卡，自行办理每月的还款事宜，到2009年10月一次性还清了全部贷款。被告则主张涉案房屋是其本人出资购买，与原告无关。被告提供以下证据证明：证据一、涉案房地产买卖契约、购房发票、完税凭证、房产交付使用通知、公共维修基金收据、购房时开发商捆绑销售的保险费收据、5000元的房款定金收据，上述证据证明涉案房产从最开始的购买到收房到最后完税办房产证，所有的事情都是由被告完成的，也能够证明该房产无论是从产权上还是在出资上都与原告无关。原告对房地产买卖契约的真实性没有异议，涉案房产购买日期为2003年11月23日，该期间被告不在烟台本地，在外地工作，房地产买卖契约是由原告代签；对定金收据的真实性没有异议，被告母亲孙富耀也即原告的妻子于2003年5月19日缴纳房屋定金5000元，后转为首付款，该款发生于原告与孙富耀登记结婚之后，该5000元并不是由被告支付；对其余收据、购房发票、完税凭证的真实性没有异议，但不能证明收据、发票所记载的款项是由被告支付的，因为涉案房产是以被告名义购买的，相关的购房手续以及付款收据当然体现为被告，不能据此认定所交款项是由被告支付的；对房屋交付使用通知书的真实性无法确认，该通知书上面没有被告的签名；上述证据不能证明被告的主张，实际情况是2009年4月之前的所有的购房手续是由原告办理，款项也是原告支付的，被告回烟台之后自2009年4月之后的贷款和房产证的办理手续是被告办理的。证据二、被告给母亲孙富耀汇款的部分银行凭证，汇款时间集中在2003年到2004年，其中交通银行凭证汇款时间、金额为2003年11月2000元、12月3000元、2004年1月2000元、3500元、2004年4月2000元、1500元，工商银行汇款凭证时间、金额为2003年3月1000元、1500元、2003年4月2000元、2003年7月2000元、2003年8月2000元、2003年11月1000元。被告称，这只是部分的汇款凭证，由于年代久远，被告的工作又辗转北京、扬州等地，大部分的汇款凭证已经丢失，但仅凭现有的凭证，已经能够证明被告具备买房的能力，证明涉案房屋系被告独立出资购买。原告对证据二银行凭证的真实性没有异议，但对被告主张的证明事项有异议，被告提交的所有工商银行凭证形成和发生时间均是2003年度，发生于涉案房屋的购房时间之前，不能证明是用于支付涉案房屋的相关款项，与本案无关；对交通银行凭证的质证意见与工商银行凭证的质证意见相同，仅有两张交通银行的凭证是发生在2004年3月贷款后，但最多只能证明在2004年至2009年期间被告归还涉案房屋的贷款金额仅为3500元，在该期间其他的还贷金额就是原告所偿还的，被告所讲在2004年3月至2009年3月期间由其偿还的银行贷款，与事实不符，也违反常理，众所周知，办理银行按揭贷款，贷款人需向银行办理一张专门的用于还款的银行卡，即使被告在外地工作，被告完全可以将该专门还贷的银行卡带在身边，随时可以按期自己办理归还银行贷款，而不需要像被告所讲的通过汇款或现金方式将还款的款项交付给其母亲，再由其母亲到银行办理还款手续，实际情况是被告在外地工作期间，收入较低，除了维持自己的生活之外，没有积蓄和剩余，被告没有能力归还银行贷款，至于首付款收据和购房合同由被告持有，原因是2009年被告回烟台生活，2009年10月份开始办理涉案房产的房产证，因被告是名义上的购房人，原告才将全部的购房手续交给被告，当初三方要签订房屋居住协议，也是基于原告为涉案房产作出了一定的贡献，首付款及部分房贷是由原告支付，且原告与被告母亲孙富耀没有其他地方居住的情况，目的就是保障原告及孙富耀老有所居，根据居住协议第二条的约定，居住的期限终止日期不是孙富耀离世，而是原告与孙富耀均离世，被告辩称房屋居住使用协议已经终止的说法不能成立。证据三、母亲孙富耀的住院发票及丧葬费发票，证明母亲孙富耀的住院费用和丧葬费用都是由被告承担的，被告作为女儿义不容辞，但原告作为丈夫对自己的妻子既疏于照料，经济上又不予支持，更不可能在被告买房的时候予以帮助。原告对证据三的真实性没有异议，但即使由被告支付的相关费用，被告作为女儿给母亲支付医疗费以及丧葬费也是理所当然的，该证据与本案无关。一审法院认为，原、被告及孙富耀签订的房屋居住协议是三方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应按协议约定履行。按照协议约定，原告及被告母亲孙富耀可在涉案房屋居住至离世为止，未附加其他任何限制条件，如原告是否再婚、原告是否有其他住房等限制条件，因此被告抗辩自其母亲离世该协议即终止、自原告与他人再婚后该协议即终止，没有依据，法院不予采信。被告私自将房屋出售，违反了协议约定，侵害了原告的房屋居住使用权，原告要求被告赔偿因违约给原告造成的租金损失，应予支持。关于原告主张的租金损失金额，原告提供的房屋租赁合同、收条等证据不足以证明其实际产生的租金损失，且原告在诉讼中同意参照涉案房屋同类地段的租金市场价格予以确认租金损失，因此法院对原告主张的36000元租金损失不予认定。关于租金标准，原告提交的2019年7月份其从烟台安居客房产信息网下载的烟台安居客房产信息资料，仅显示该时段与涉案房产同一小区、相同面积的租金标准为每月1200元，未显示月租金的变化趋势。且被告对该租金标准不予认可。因此法院参照该时段租金标准酌情认定涉案房屋月租金按800元计取。至于被告提出给原告的月租金补偿应参照涉案房屋月租金的一半来认定的意见，因三方所签的房屋居住协议是原告及被告母亲孙富耀共同居住，并没有明确各自份额，未限定原告仅享有一半面积的居住使用权，因此法院对被告的意见不予采信。关于租金损失年限问题，原告要求被告一次性赔付直至年满77周岁时止的租金损失，被告认为应当按照原告的实际生存时间按月支付。鉴于被告不同意一次性支付，因此被告应按每月租金800元的标准自被告出售房屋之日即2016年7月24日起向原告赔偿租金损失直至原告离世为止，暂计算至2019年11月24日为32000元。关于原告主张的退还房屋首付款、房贷款的问题，原告未提交证据证明房屋首付款系由其支付，法院对其退还房屋首付款的诉请不予支持；原告提供的交通银行个人住房借款合同、借款抵押合同及66张银行付款凭证等证据，仅能体现2004年3月至2009年3月期间还房贷30365.97元的事实，不能证明还房贷的款项是由谁支付的。而根据被告提供的银行汇款凭证，自2003年11月23日签订房地产买卖契约后2013年12月至2004年4月期间，被告向其母亲孙富耀银行汇款12000元，对2004年5月至2009年3月期间的房贷款来源未提交证据证明，因此仅应从前述已还房贷金额中予以扣减12000元，剩余18365.97元的还贷发生在原告与孙富耀婚姻关系存续期间，应视为系由该双方共同还贷，原告仅享有其中一半即9182.99元，被告应向原告退还；孙富耀还贷的另一半视为对被告的赠与，不应再退还。综上所述，被告将涉案房屋出售，违反了房屋居住协议约定，应向原告赔偿租金损失。原告要求被告退还房屋首付款，证据不足，不予支持。原告要求被告退还的房屋贷款，应按认定的金额予以部分支持。一审法院判决：一、被告刘晓静于判决生效之日起十日内向原告刘德胜赔偿房屋租金损失32000元，并自2019年11月25日起于每月15日前继续按每月800元向原告计付租金损失至原告离世为止；二、被告刘晓静于判决生效之日起十日内退还原告刘德胜代偿的房屋贷款9182.99元；三、驳回原告刘德胜的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2272元，由原告刘德胜负担1442元、被告刘晓静负担830元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交涉案房屋用水明细一张，以此证明从2014年6月开始房屋用水为0，在此前最后一个抄表季用水量增多，应是被上诉人携李建华在此短暂居住直至婚后搬离房屋，被上诉人明知合同限制不得与他人居住，该证据在另案诉讼卷中。被上诉人质证称，该证据真实性无法确认；即使该证据真实，也不能证明上诉人主张的证明事项，上诉人母亲去世后，上诉人采取多种手方法限制阻碍被上诉人在此居住，2014年6月份被上诉人经常到母亲家照顾身体不好的母亲，在此期间偶尔到涉案房屋居住，未发生用水情况，享有居住权与是否实际居住概念不同。本院认为，2000年6月14日，上诉人母亲与被上诉人登记结婚；2003年11月23日上诉人母亲与被上诉人代理上诉人，以上诉人的名义签订房屋买卖合同，购买烟台开发区新世纪现代公寓4号楼4号内1号房屋，后上诉人母亲与被上诉人共同居住于该房屋；办理在上诉人名下的按揭贷款还款银行卡，按每月存款的方式还贷；2012年4月20日，上诉人、上诉人母亲、被上诉人签订房屋居住协议，约定上诉人提供涉案房屋给上诉人母亲、被上诉人居住使用，直到离世为止，双方不得私自出租、转让、买卖、抵押、与他人共住或作为其他用途；2012年11月16日，上诉人母亲去世；2014年5月6日，被上诉人与他人再婚；2016年7月24日，上诉人将涉案房屋出售给案外人王强；被上诉人因上诉人的出售房屋行为影响其居住权，起诉至一审法院形成本案。上诉人提起上诉人理由是：因上诉人母亲去世，被上诉人再婚，与被上诉人解除居住协议条件成就，上诉人出售房屋并不能给被上诉人造成影响，不应支付给被上诉人租金损失；且房屋系上诉人购买，被上诉人未投入资金，被上诉人无权主张代偿房贷。关于居住权，涉案房屋虽登记在上诉人名下，但上诉人母亲及被上诉人具体办理涉及房产的相关手续，且2012年4月20日房屋居住协议亦明确被上诉人的居住权及期限，上诉人仅以作为居住主体的一方上诉人母亲离世，而主张被上诉人的居住权终止，并将房屋出售他人，造成房屋居住协议无法继续履行，系明显违约行为；上诉人虽提交用水明细表欲证明被上诉人自上诉人母亲离世后未在涉案房屋居住，及存在违反居住协议约定与他人共住的违约行为，该证据只能证实涉案房屋的用水情况，不能因此而证实双方协商解除房屋居住协议，或被上诉人自行解除房屋居住协议，故上诉人以上诉人母亲离世，被上诉人因再婚而自行解除居住协议的主张，证据不足，不予支持。一审法院判定上诉人在未与被上诉人依法解除居住协议的情况下，赔偿被上诉人租金损失及代偿房贷，并无不当。关于租金损失的计算标准，一审法院通过双方当事人举证，结合当地实际情况进行判定，符合相关规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2272元，由上诉人刘晓静负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年八月三日书记员  王译伟