上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30224号原告：高小龙。原告：聂丽华。两原告共同委托诉讼代理人：龚慧，上海申企律师事务所律师。被告：胡国良。委托诉讼代理人：张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。第三人：林鲧。原告高小龙、聂丽华与被告胡国良、第三人林鲧排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序。后因第三人林鲧下落不明，依法转为普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告高小龙及两原告共同委托诉讼代理人龚慧，被告胡国良及其委托诉讼代理人张桂莊到庭参加诉讼。第三人林鲧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告高小龙、聂丽华向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出上海市闵行区房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住和生活的障碍。事实和理由：2012年3月中旬，原告通过网络搜寻二手房出售信息，后致电中介公司要求实地看房。原告先查看涉案房屋的房产证，接着中介人员带原告去看房子，到那里说房子已出租，敲门房客不在家，没有看到原房，就看了旁边一样的房型。原告觉得还可以，因为有房产证在，便于3月18日在中介公司签订关于买卖闵行区房屋的《房屋居间协议》，并于当日支付10,000元（人民币，下同）意向金。3月20号，原告在中介要求下补交40,000元作为订金，约好3月25日签订《房屋合同》。签订合同当天原告看到了房屋材料齐全，产调清晰，没有任何问题，当天支付购房款200,000元及居间服务费28,200及税费。3月26日，原告办理公积金贷款。5月6日贷款发放，中介人员协助原告和第三人林鲧到房地产交易中心办理审税工作。5月26日办理过户。当日，原告支付130,000元房钱及5,000元中介费。6月6日原告取得涉案房屋产权证，公积金贷款即房款420,000元进入被告指定账户。交易过程中原告未发现任何问题。8月28日，因第三人林鲧未能按约交房，原告遂至涉案房屋处敲门，才知道系争房屋有问题。于是，原告在涉案房屋门口贴了联系方式，要求此人与原告联系。原、被告取得联系后一起去派出所报案，并从派出所看到两份判决书，得知了整个事情的经过。同时派出所告知原告林鲧不构成刑事犯罪。2012年11月底，原告向高级人民法院递交申请再审申请书。2012年12月26日高院受理，并作出裁定中止执行生效判决并指定中级人民法院再审。2013年6月17日上中级人民法院作出撤销民事判决，发回重审。2014年9月，法院通知原告本案涉及刑事犯罪，移送公安局处理。2017年1月20日，原告得知本案不构成刑事犯罪，退回法院处理。原告于2012年3月买房至今，生活上，需继续租赁房屋支付租金支付银行贷款，压力极大；心理上，跑遍司法机关请求援助，已经过多年仍未解决。原告认为，原告对该房屋享有所有权，对该房屋享有居住权，被告已经知道本案系争房屋已属于原告所有，被告应停止侵害，排除妨碍，搬出系争房屋。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼。被告胡国良辩称，不同意原告诉请。本案所涉房屋之产权争议至今无生效文书予以确定，原告诉请排除被告之妨害不符合法律规定。被告自2007年3月向第三人林鲧付清全款入住涉案房屋至今已有13.5年，该事实已经有至少两个法律文书查明事实。如果原告没有取得涉案房屋的产权证，本案并不能起诉。原告取得的产证是原告被欺诈，登记的结果是无效合同的结果，原告的买卖合同存在被欺诈而无效。因此，根据物权法第21条的规定，原告非善意第三人，在房屋产权归属不明确的情况下，原告主张排除妨害没有依据。本院经审理查明：位于本市闵行区房屋原产权人系第三人林鲧，该房屋系动迁安置房，属配套商品房。2006年12月26日，该房屋产权人核准登记为林鲧。产权证的附记中注明“配套商品房，自2006年5月30日起5年内不得转让、出租”。2006年8月29日，第三人林鲧（甲方）与被告胡国良（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，1.甲方同意将配套商品房出售给乙方，成交金额为265,000元；2.在签订本协议之后乙方支付甲方首付款50,000元，于2006年9月30日甲方协助乙方办理好房屋进户手续及钥匙交付于乙方。同时乙方支付甲方50,000元。在甲方协助乙方办理好房地产权证时乙方支付甲方100,000元。3.在房屋产权办理完毕后进行房屋买卖公证。公证完成后乙方支付给甲方尾款65,000元。如公证不能完成必须等五年后进行房屋过户手续，完毕后支付尾款65,000元。4.在办理（过户）过程中乙方所发生的契税由乙方自行负担，其他一切费用由甲方承担。5.甲方必须将户口薄原件、身份证原件、私章及房屋进户的一切手续资料文件交付给乙方。6.甲方如中途违约必须返回乙方已支付的房款及赔偿乙方损失费150,000元。2006年8月9日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到购房款10,000元。2006年8月29日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款50,000元。2006年9月18日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款40,000元。2006年10月29日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款2,500元。2006年11月13日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款10,000元。2006年11月27日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款10,000元。2006年12月12日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款20,000元。2006年12月28日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款5,000元。2007年1月15日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款50,000元。2007年2月17日，第三人林鲧向被告胡国良出具收条确认收到房款65,000元，并载明所有房款已结清。2007年2月17日，第三人林鲧向被告胡国良出具一张借条，载明：今林鲧借胡国良150,000元，等房屋五年过户后改为胡国良，此借条自动作废。2006年10月11日，第三人林鲧将身份证原件交给被告，由被告代为办理房屋的产权登记手续。林鲧表示被告办理产权证过程中，林鲧承担2,500元（税费）。2006年12月，被告与林鲧共同至上海市闵行区房地产登记处办理产权登记，产权登记于林鲧名下。林鲧将涉案的房屋交付给了被告。在办理产权登记过程中，被告代林鲧支付了契税3,127.78元。2006年11月22日，被告支付了房屋的维修基金2,272.34元，维修基金的户名为林鲧。2006年12月8日，被告代林鲧支付房地产登记费80元。2011年6月，第三人林鲧补办了涉案房屋的房地产权证。2012年3月19日，原告高小龙（买受方、乙方）与第三人林鲧（出售方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方坐落于上海市闵行区房屋，建筑面积58.49平方米，总房款830,000元。双方约定于2012年3月30日签订《上海市房地产买卖合同》。2012年3月25日，原告高小龙、聂丽华（买受人、乙方）与第三人林鲧（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方坐落于上海市闵行区房屋，建筑面积58.49平方米，房地产转让价款830,000元。付款协议：签订本合同当日乙方支付甲方第一期房款250,000元（含定金50,000元）。第二期房款130,000元，乙方于甲乙双方交易过户当日支付给甲方。第三期房款420,000元，由乙方的贷款银行支付给甲方，支付时间以银行放款日为准。第四期房款30,000元，乙方于甲乙双方交房当日在无异议的情况下支付给甲方。甲方于2012年8月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。2012年7月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2012年3月20日，原告向中介公司支付50,000元定金；2012年3月25日，原告通过银行转账向第三人林鲧支付购房款200,000元；第三人林鲧确认上述收款250,000元已收到。2012年5月26日，原告向中介人员转帐134,600元，第三人林鲧出具收据确认收到房款130,000元。2012年6月4日，原告通过银行贷款方式向第三人林鲧支付房款420,000元。2012年6月6日，涉案房屋产权变更登记至原告高小龙、聂丽华名下。另查明，涉案房屋一直由被告占有并使用。再查明，2012年2月28日，胡国良以要求林鲧协助办理涉案的产权过户手续为由诉至本院。本院经审理后，于2012年4月12日作出一审判决，判令林鲧协助胡国良办理涉案房屋产权过户手续。林鲧不服该判决，提起上诉。后经中级人民法院审理，于2012年6月18日作出民事判决书，维持了一审判决。2012年11月底，本案原告向高级人民法院递交申请再审申请书。高级人民法院受理后作出裁定中止执行生效判决并指定中级人民法院再审。2013年6月17日，中级人民法院作出裁定撤销民事判决书，发回本院重审。本院再审立案后于2014年12月16日将该案以涉及经济犯罪案件为由移送公安机关。因公安机关最终未认定本案所涉房屋买卖涉嫌犯罪，原告于2017年4月再次提起诉讼，要求林鲧交付涉案房屋并承担违约责任，后于2017年10月25日撤回了起诉。撤诉后，原告再次提起本案诉讼。以上事实，由两原告提供的《房地产买卖居间协议》、收据、意向金付款单、《上海市房地产买卖合同》、收据、银行业务回单、贷款发放通知书、承诺书、上海市房地产权证、庭审笔录、（2013）沪高民一（民）申字第43号民事裁定书、民事裁定书、产调信息，被告提供的《上海市商品房出售合同》、房屋买卖合同、收条、上海市房地产权证、商品住宅维修基金代交通知单、契税缴款书、专用收据、离婚证、借条等证据材料及当事人陈述予以证实。本院认为，本案系争的上海市闵行区房屋涉及一房二卖，被告胡国良与第三人林鲧签署的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同有效。原告高小龙、聂丽华与第三人林鲧签署的《上海市房地产买卖合同》亦系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效。第三人林鲧与被告胡国良签署合同后，将房屋交与被告胡国良，被告胡国良占有系争房屋合法有据。虽原告高小龙、聂丽华已经办理了系争房屋的产权登记，系合法的产权人，对系争房屋享有物权，但在被告胡国良与第三人林鲧之间的房屋买卖合同有效且尚未解除的情况下，原告高小龙、聂丽华直接向被告胡国良主张物权、排除妨害与法律规定不符，本院不予支持。第三人林鲧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高小龙、聂丽华全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告高小龙、聂丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬审 判 员  林 叶人民陪审员  陆 敏二〇二〇年八月二十八日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。