云南省德钦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云3422民初172号 原告：郑兴江，男，1986年1月4日生，白族，云南省洱源县人，云南省大理白族自治州洱源县。 委托诉讼代理人：此里达瓦，云南梅里律师事务所律师。特别授权代理。 被告：云南赣商房地产开发有限公司德钦分公司。住所地：云南省德钦县升平镇。 法定代表人：敖外生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吉睿，云南信道律师事务所律师。特别授权代理。 原告郑兴江与被告云南赣商房地产开发有限公司德钦分公司（以下简称赣商房地产德钦分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告郑兴江及其委托诉讼代理人此里达瓦，被告赣商房地产德钦分公司的委托诉讼代理人吉睿，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑兴江向本院提出诉讼请求：1、判令撤销郑兴江与赣商房地产德钦分公司签订“德钦民族体闲综合服务中心”定购协议（以下简称定购协议）；2、判令赣商房地产德钦分公司退还郑兴江所支付的购房款1198449.00元；3、判令赣商房地产德钦分公司承当相应的违约责任；4、判令赣商房地产德钦分公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，郑兴江要求将撤销定购协议变更为解除定购协议。事实和理由：郑兴江于2017年8月11日与赣商房地产德钦分公司签订定购协议。协议约定郑兴江定购5间商铺，建筑面积234.99㎡，单价为5000元/㎡。协议签订当日赣商房地产德钦分公司出具承诺书承诺在2019年12月31日前将郑兴江所购商铺不动产证办理完成并交付给郑兴江，逾期该公司将按照1000.00元/日的违约金赔付郑兴江。购房款分期缴纳，郑兴江先后按照协议内容缴清了1198449.00元购房款。但赣商房地产德钦分公司未如约交房，郑兴江至今也没有拿到购置的商铺产权证。合法的合同关系应受法律保护，赣商房地产德钦分公司拒不履行协议的行为不仅违背诚信，更是严重侵害了郑兴江的合法权益。现郑兴江为维护自身合法权益诉至法院。 赣商房地产德钦分公司辩称：第一，本案被告主体不适格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，赣商房地产德钦分公司不具备主体资格；第二，本案诉争的合同应认定为商品房买卖合同，不是预约合同；第三，本案诉争的合同双方已经履行了主要义务，不存在合同可撤销的情形；第四，赣商房地产德钦分公司不存在违约行为，郑兴江未取得房屋产权证的过错在于其自身未积极行使权利；第五，郑兴江已经向赣商房地产德钦分公司购买的房屋付清全款，且自行管理使用该房屋，该合同应当继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 在庭审中，郑兴江向本院提交如下证据： 1、云南赣商房地产开发有限公司的信息。证明：被告的主体资格。赣商房地产德钦分公司提出对该证据不予认可，与本案无关，非本案当事人的信息的异议。本院认为该证据内容真实、来源合法，但非本案当事人的信息，不予采信； 2、定购协议、承诺书、付款凭证。证明：郑兴江于2017年8月11日与赣商房地产德钦分公司签订定购协议，定购5间商铺，同日赣商房地产德钦分公司出具承诺书承诺在2019年12月3l日前将郑兴江所购商铺不动产证办理完成并交付给郑兴江，逾期该公司将按照1000.00元/日的违约金赔付郑兴江，郑兴江先后按协议内容缴清了1198449.00元购房款的事实。赣商房地产德钦分公司提出对证据的三性均认可，证明目的不予认可，证据能证实协议签订后，双方均积极履行约定的事实。本院认为该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，予以采信。 在庭审中，赣商房地产德钦分公司向本院提交如下证据： 1、赣商房地产德钦分公司营业执照。证明：赣商房地产德钦分公司系云南赣商房地产开发有限公司在德钦设立的分公司，其不具备法人资格，依法不对外承担民事责任，不是本案的适格主体的事实。郑兴江提出对证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，办理营业执照说明有独立的法人资格的异议。本院认为该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，予以采信； 2、定购协议。证明：该协议已经对买卖的房屋（商铺）位置、面积、房款、付款时间及方式等主合同内容进行了约定，依法可认定为商品房买卖合同；协议系双方自愿签订，合同内容郑兴江已明确知晓，不存在欺诈、胁迫、显失公平的可撤销情形的事实。郑兴江提出对证据的三性予以认可。本院认为该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，予以采信； 3、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表。证明：涉案工程于2019年9月25日消费验收合格，于2019年9月25日完成工程竣工验收，已符合交房条件，可以依法给购房者办理产权登记的事实。郑兴江提出对该证据三性不予认可，并不知情的异议。本院认为该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，予以采信； 4、通话记录、短信截图、微信截图。证明：赣商房地产德钦分公司于2019年8月12日电话通知郑兴江可以近期准备前来签订“商品房买卖合同”并办理交接房手续，并于2019年9月25日短信通知郑兴江前来办理接房手续，2020年4月27日再次通过微信通知郑兴江，但郑兴江均未前来，故其未拿到产权证系其自身故意不配合的原因导致，与赣商房地产德钦分公司无关的事实。郑兴江提出对通话记录的三性不予认可，具体退还内容不清楚，短信及微信郑兴江均未收到赣商房地产德钦分公司接房通知的异议。本院认为通话记录仅有拨打时间，无法证明赣商房地产德钦分公司打电话是通知郑兴江接房；短信仅有发送记录、郑兴江未回复，无法证明郑兴江已知晓；微信记录通过比对原始载体，可以看出系郑兴江一开始将承诺书发给赣商房地产德钦分公司的工作人员后，其余内容均未回复，故对上述证据不予采信； 5、商铺照片。证明：郑兴江实际使用了商铺，并贴了招租启示的事实。郑兴江提出对照片的三性不予认可，不是由其张贴的异议。本院认为，庭审中赣商房地产德钦分公司已认可该招租启示系其在郑兴江姐姐的要求下由其张贴的，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月11日，郑兴江与赣商房地产德钦分公司签订定购协议，约定“郑兴江定购商铺5间，建筑面积234.99㎡，单价为5000元/㎡，总价1198449.00元，购房款分期缴纳。在签订定购协议之日起即收到赣商房地产德钦分公司工作人员电话或短信通知之日起7日内，郑兴江需携带定购协议、定金收据、身份证等相关证明文件到售楼招商中心与赣商房地产德钦分公司签订《商品房购销合同》”。同日赣商房地产德钦分公司出具承诺书“承诺在2019年12月3l日前将郑兴江所购商铺不动产证办理完成并交付给郑兴江，逾期该公司将按照1000.00元/日的违约金赔偿，直至赣商房地产德钦分公司履行约定”。郑兴江按照协议内容缴纳了全部购房款1198449.00元。郑兴江至今未拿到购置的商铺产权证。 另查明，截止2020年3月27日赣商房地产德钦分公司建设的德钦民族体闲综合服务中心尚未在德钦县不动产登记中心办理相关房产信息。 本院认为，一、关于赣商房地产德钦分公司能否作为适格的被告的问题。本案中定购协议系郑兴江与赣商房地产德钦分公司签订，所有购房款均交付给赣商房地产德钦分公司，根据合同相对性原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项的规定，赣商房地产德钦分公司可以作为适格被告，应当对其自身经营所产生的债务承担责任。二、关于郑兴江要求撤销定购协议并退还购房款1198449.00元的诉讼请求。赣商房地产德钦分公司提出其与郑兴江签订的定购协议符合商品房买卖合同的要件，本院予以确认。该定购协议系双方经过协商后在平等、自愿的基础上签订的，系当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律禁止性规定，为有效协议。合同既有效，对双方具有约束力，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务，郑兴江按约定缴纳了购房款，赣商房地产德钦分公司应当按约定交付商铺，根据定购协议及承诺书约定，赣商房地产德钦分公司应当于2019年12月31日前办理不动产证并交付给郑兴江，但赣商房地产德钦分公司至今未办理不动产证亦未交付商铺属于违约，故郑兴江要求解除定购协议，并要求赣商房地产德钦分公司退还郑兴江所支付的购房款1198449.00元的诉请，本院予以支持。赣商房地产德钦分公司提出其多次通知郑兴江前来接房，但郑兴江故意不予配合导致不动产证未办理，商铺无法交付的抗辩事由，只有其本人陈述，无相关证据加以证明，郑兴江不予认可，且赣商房地产德钦分公司所建设的德钦民族体闲综合服务中心尚无商铺或房屋在德钦县不动产登记中心办理相关房产信息，故对该抗辩事由本院不予采纳。三、关于赣商房地产德钦分公司如何承担违约责任的问题。郑兴江已经按照定购协议约定支付房款，但赣商房地产德钦分公司未按约定交付商铺，已构成违约，故郑兴江要求赣商房地产德钦分公司承当相应的违约责任的诉请，本院予以支持。违约金的性质既有补偿性，又有惩罚性，主要体现为补偿性。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中郑兴江的损失主要体现为资金占用的利息损失，故本院酌情支持违约金按中国人民银行的同期同类贷款利率自2020年1月1日起计算至实际还款之日止。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告郑兴江与被告云南赣商房地产开发有限公司德钦分会司签订的“德钦民族体闲综合服务中心”定购协议； 二、被告云南赣商房地产开发有限公司德钦分会司于本判决生效之日起三十日内向原告郑兴江返还购房款1198449.00元及违约金（按中国人民银行的同期同类贷款利率自2020年1月1日起计算至实际还款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费15586.00元，由被告云南赣商房地产开发有限公司德钦分会司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判长 此里永宗 审判员 阿 茸 扎 审判员 何  香 二〇二〇年八月十日 法官助理尼玛拉姆 书记员祥巴扎西 本案援引法律条款： 1、《中华人民共和国民法总则》 第十七条十八周岁以上的自然人是成年人。不满十八周岁的自然人是未成年人。 第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百四十三条具有下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据： （一）当事人的陈述； 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。