上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9362号原告：顾炜，男，1962年7月12日生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告：彭伟雄，男，1991年9月15日，汉族，户籍地上海市宝山区长江路******。原告：奚爱靖，女，1967年1月23日生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市宝山区。上列三原告共同委托诉讼代理人：濮家良、黄立峰，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告顾炜、彭伟雄、奚爱靖与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告顾炜及三原告共同委托诉讼代理人濮家良到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令三原告与被告于2019年6月1日签署的《公租房合同》无效；2、判令被告退还购房款750,000元；3、判令被告赔偿三原告利息损失(以10,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2019年6月2日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日；以740,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2019年6月5日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日)。事实和理由：三原告均系上海市宝山区居民，被告系一家注册于上海市金山工业区的具有房地产开发资质的有限责任公司。2019年5月，被告以虚假宣传方式，向三原告推销位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄的御府公寓房屋。被告称该房屋尚无小产证，并承诺一旦有了产证后就可以办理房屋过户手续。在被告的诱导下，三原告于2019年6月1日与被告签订了《公租房合同》。合同签订后，三原告按约支付了全部款项。然而时至今日，被告并未按约交房，后经了解，涉案房屋性质为单位租赁房，只租不售，不得分割办理小产证。故该《公租房合同》属于无效合同，被告是过错方，应该承担责任，故诉至法院请求判令如前所述。被告提供书面答辩状辩称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据三原告提供的收据原件核实。对于利息，被告同意从确认解除之日起承担三原告以已支付的租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效之日止的利息。三原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、三原告的身份证复印件及被告的工商档案机读材料，证明双方的诉讼主体资格。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。二、《公租房合同》、承诺书。证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对三原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。三、收据和POS单刷卡记录，证明三原告向两被告支付了合同约定的价款。被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。四、金山区住房保障和房屋管理局的公告、关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书和警示函，证明被告明知违规，依然违规售卖公共租赁房。被告对此证据的真实性和关联性均无异议，但提出三原告与被告签订的《公租房》合同系双方真实意思表示，并非房屋买卖。五、关于御府公寓租户分类解决的方案，证明被告确认由法院行使管辖权。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。经审理查明，2019年6月1日，原告顾炜、彭伟雄、奚爱靖与被告上海御府投资有限公司签订一份《公租房合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”2栋中单元8层804室房屋租赁给三原告。该房屋暂测面积为52.90平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，具备取得大产证，按现行法律法规不能分割办理独立产权并进行买卖。三原告已知晓并理解与该房屋有关的法律法规规章及政策。合同金额(包括房屋租赁和保证金)及支付方式：三原告的付款金额、方式以及付款期限由三原告和被告双方在付款协议(附件一)中约定。根据现行法律法规，三原告享有的该房屋使用权期限自交房日起至2025年11月30日止。三原告与被告双方一致同意并确认，如三原告在约定的期限届满前30日内未书面提出不再续租的申请，则该期限届满后，三原告与被告双方自动续约，续约的期限也为六年，每次续约均适用该约定。被告于2019年11月30日前交付该房屋。除不可抗力外，三原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因三原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。房屋租金10,715元，租赁保证金750,000元，于2019年6月4日前支付750,000元。签约同日，被告向三原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告方办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告方承担。原告方自该房屋交房日至2025年11月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2019年6月1日，原告顾炜通过刷卡和现金交付方式支付定金10,000元；同月4日，原告顾炜、奚爱靖刷卡支付740,000元。另查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份认定意见书，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出公告，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。又查明，2019年11月14日，上海新金山工业投资发展有限公司向被告发出一份警示函，提出根据被告发出的清退方案公告，应于2019年11月30日前清退已收款项的30%，但截止发出警示函当日，尚未收到被告清退资金的相关信息，未接到退款资金接受监管的任何行为，上海新金山工业投资发展有限公司对此表示强烈担忧和不满。同时认为各承租户(“业主”)要求退款的诉求是合理的，被告如不能及时兑现对已签订清退协议各承租户的承诺，所产生的一切严重后果将由被告承担。另查明，被告于2019年8月18日出具一份关于御府公寓租户分类解决的方案：1、有意愿退租的，我司以分期付款方式(半年内4-6个月)进行退款，并请有退租意向的租户即刻起于我司接待处登记，按登记顺序进行退款。2、符合单位租赁和租赁条件的客户，按有关规定重新订立租赁协议，并按有关规范规定执行。3、以上解决方式不满意，可于当地法院进行调解或起诉，并以法院判决生效为准。以上事实，由三原告的身份证复印件及被告工商档案机读材料、公租房合同、承诺书、收据、POS刷卡记录、意见认定书、公告、警示函、租户分类解决的方案等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，三原告与被告间虽签订了公租房合同，但协议书仅约定了房屋租金10,715元，该约定属年租金还是月租金却未明确，对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到750,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故三原告要求被告返还已支付的购房款750,000元合法有据，应予支持。三原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用三原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，三原告诉请要求按央行发布的金融机构同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合法有据，应予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾炜、彭伟雄、奚爱靖与被告上海御府投资有限公司于2019年6月1日签订的《公租房合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告顾炜、彭伟雄、奚爱靖购房款750,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾炜、彭伟雄、奚爱靖的购房款利息(以10,000元为基数，自2019年6月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以740,000元为基数，自2019年6月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5650元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年八月二十六日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……