广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初194号原告：广州市尧炜物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区丰乐中路**大院怡丰市场**商铺，统一社会信用代码：914401127934841127。法定代表人：庄惜如，董事长。委托诉讼代理人：林伟列，广东穗之东律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾美，广东穗之东律师事务所律师。被告：广州市黄埔区黄埔丰乐中路111号大院业主委员会，住所，住所地广东省广州市黄埔区黄埔丰乐中路**大院div>负责人：马苏女。委托诉讼代理人：张荣青，系业委会成员。委托诉讼代理人：辛燕，系业委会成员。被告：马苏女，女，1953年4月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：高炳潮，男，1959年11月29日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：何山，男，1962年3月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：张荣青，男，1975年12月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：陈铁文，男，1955年6月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：辛燕，女，1973年7月29日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告广州市尧炜物业管理有限公司（以下简称尧炜公司）与被告广州市黄埔区黄埔丰乐中路111号大院业主委员会（以下简称111号大院业委会）、马苏女、高炳潮、何山、张荣青、陈铁文、辛燕无因管理纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尧炜公司的委托诉讼代理人林伟列、谢妹，被告马苏女（同时系111号大院业委会的负责人）、高炳潮、何山、张荣青（同时系111号大院业委会的委托诉讼代理人）、陈铁文、辛燕（同时系111号大院业委会的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尧炜公司向本院提出诉讼请求：1.111号大院业委会向尧炜公司支付自2018年6月19日至2018年11月25日无因管理费用62800元；2.马苏女、高炳潮、何山、张荣青、陈铁文、辛燕对上述责任承担连带清偿责任；3.111号大院业委会、马苏女、高炳潮、何山、张荣青、陈铁文、辛燕承担本案的诉讼费。事实和理由：起因是案外人广东南方碱业股份有限公司（以下简称南碱公司）与111号大院业委会之间有土地归属问题纠纷，南碱公司在2018年根据核资委要求整改，在2018年4月28日从广州市金丽物业有限公司收回南碱使用权，收回后南碱公司将土地交由本案原告管理，在收回土地后，本案111号大院业委会阻拦，认为收回的土地是111号大院业委会的产权，南碱公司与111号大院业委会产生争议，双方就土地产权归属问题，重新进行测绘，在测绘过程中，双方约定出入口继续保持畅通，街道居委、南碱公司、111号大院业委会同意在解决争议前由尧炜公司提供出入口管理通行提供服务，并同意在核实车辆数和费用后由111号大院业委会缴纳服务费给尧炜公司，在2018年11月25日，111号大院业委会在尧炜公司经多次沟通后依旧未支付，在2018年11月26日出入口关闭。在2018年6月19日至2018年11月25日这段时间，尧炜公司为街道居委、南碱公司、111号大院业委会提供服务，111号大院业委会小区享受了尧炜公司提供出入口放行的服务，但是111号大院业委会未支付费用，111号大院业委会应当支付尧炜公司因提供出入口支出的费用。111号大院业委会与南碱公司就丰乐中路91号大院与丰乐中路111号大院交界处地段停车土地权属与车场管理相关争议分别于2018年6月9日、2018年7月26日、2018年8月3日、2018年11月16日召开了四次会议，111号大院业委会已于2018年11月15日书面确认了争议路段权属归南碱公司，尧炜公司作为南碱公司的物业公司就上述争议涉及的车辆管理问题一并参与了会议，在2018年6月19日至2018年11月25日争议期间，尧炜公司在无法定以及约定的义务下，在111号大院业委会知情且同意的情况下，为111号大院业委会小区的业主们提供了车辆进出南门人口服务。权属无争议后，因111号大院业委会与尧炜公司以及南碱公司就费用无法达成一致，尧炜公司应南碱公司指示于2018年11月26日不再继续对111号大院业委会所在小区的业主提供停车出入服务，对其关闭了该通路。尧炜公司认为，根据《中华人民共和国民法总则》第121条、《中华人民共和国民法通则》第93条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第132条的规定，本案中，尧炜公司在没有法定或者约定义务，为避免111号大院业委会小区的业主们的利益受损失而提供了车辆出入管理服务，属于无因管理行为，且尧炜公司为此产生了相应的人工成本（保安人员工资）以及其它费用（监控、照明设备费用）。因此，尧炜公司有权向111号大院业委会主张上述费用，而马苏女、高炳潮、何山、张荣青、陈铁文、辛燕作为111号大院业委会的业主之一且作为当时会议纪要的参与人，应对该费用承担连带清偿责任。综上所述，为维护尧炜公司的合法权益，现根据民事诉讼法第119条向人民法院提起诉讼，请求依法支付尧炜公司的全部诉讼请求，判如所请。111号大院业委会、马苏女、高炳潮、何山、张荣青、陈铁文、辛燕辩称，一、本案起诉状的内容，尧炜公司以“物业服务合同纠纷”案由起诉过，案号为（2019）粤0112民初1552号，尧炜公司不服一审的判决，诉至中级人民法院，于2019年10月10日再次开庭，案号为（2019）粤01民终15377号；初审、终审，都经过公平公正的法院裁决尧炜公司败诉。而现在尧炜公司再次用同样内容再次起诉，却以“无因管理纠纷”案由，再次起诉，而111号大院业委会并没有公车，111号大院业委会其他的成员也没有享受到尧炜公司提供车辆出入管理服务（且111号大院业委会成员无车）。111号大院业委会并未请尧炜公司提供任何服务，相反小区业主一直为了通行的问题不断的抗争，争取小区业主的合法的通行权益。二、具体事实。1.111号大院(石化大院)、港务局、丰乐大厦主副楼、南碱及其它，是集中征地，四个地块，组团一体性总规划由黄埔区房地产公司统一开发，分别出售。因为一体，所以111号大院和南碱中间是不设边界，区内绿地、道路、停车场及其它公共设施,是属于共同共管共享，不私属任何一个人或单位，现存的规划档案内无任何资料证明它们是分开的。2.因为四个地块是相连相互阻碍，两头红绿灯禁止设出口，交通要道阻塞原因，不可能四个地块四个小区每区都设独立出口，因此四个小区，通过环形路D，共用两个出路口，最后四个小区，组团规划，形成中心市场、中央绿地及中间360度环形出入口，中间很少楼，四周很多楼的规划格局，形成这个格局原因，一是90年代公有制盛行，二是地块非拍卖几乎零地价，三是四个地块组团规划统一建造，这是规划法法定不变的，南碱公司占据中央几楼，就说周围绿地道路都是他的，是违法行为。建房流程：（1）征地；（2）规划局出指标；（3）设计院出图；（4）规划局审核确认并出规划；（5）房产商依图建好；（6）规划验收出证；（7）收楼，房产证。上述是基本流程，在最后土地使用权已完全转移至房产证并随之转让而流转，抵押而抵押。在上规划图确认生效后，楼宇封顶建造过半后，是不可能卖地，变规划的，今天的建筑现状，其事实也证明这点。3.规划图（90年30号）生效后，1991年在房产建筑基本完成，在销售阶段，以南碱公司申请更改规划，自建生活区，需占用公共绿地B1、B2公共非经营停车场H来建单身宿舍为理由，向城建委申请获批转让12396平方米地后,又以测绘误差做原因，将公共停车场H750㎡和绿地B2、B3450㎡列入与黄埔房产公司的土地转让合同中，共计12396+750+450=13596㎡；事实原因是依房产法，规划图生效后，建造完成后，房产商无权将公共绿地，公共停车场擅自转让，城建局、规划局、黄埔房产公司、南碱公司都明白这个法规和道理。在递交城建局申请材料中，是不包括公共车场H、绿地B1B2，而现场测绘中，又私自将H、B1、B2添上，并钻漏洞成功，获得13596㎡土地使用证。尔后在1999年规30号文，由黄埔房产公司为主体向规划局申请改建H、B1、B2这一事实，反证南碱知道自己不是H、B1、B2主体，尽管合同有列，其实卖方是非法的，买方也是非法的，该成交也是无效的。2006城建局文（穗城规埔建复[1999]030号）认定H、B1、B2为公共的设施设备。4.后来，收楼验收后，黄埔房产公司按规帮南碱公司办妥五幢楼房产证，而南碱公司根据转让协议，办妥13596㎡土地使用证，在这种情况下，一方面，土地使用权已完全转移至六幢楼上，随房产转让而流转，随抵押而抵押。另一方面，南碱公司又虚增多获一套13596㎡土地使用证，等于一套土地使用权，同时产生两套土地使用权证，因为重复，所以第二套应属无效，但当时的信息流通手段落后，网络不通，部门条款分割，所以被钻漏洞，按国家规划法，南碱公司重获证后，应及时向周边公示申请报修改规划，报建，建设验收等，上述行为南碱公司都没有完成。南碱公司1992年获土地使用权证，至今约28年不报规划，不报建，不验收，丰乐路重点发展区，土地荒废28年，土地使用证早就收回注销，整个地块仍然由黄埔房产公司统一建造，由规划文件（90年30）规划统一，只是分别出售，最终生效的是规划文（90年30），对全体业主（包括南碱公司）具有法律的约束力。5.规划文（90年30）图示明确，公共车场H750㎡，在总公共设施车场1050㎡内，另绿地B1、B2为公共，环形路D为公共道路，其进出H，连111号大院正门、港务局楼正门、丰乐幼儿园及公共市场，有南北正式公共路，与丰乐主干道相连，一方面为小区主要公共道路，该路为111号大院、港务局楼小区消防车、救护车、煤气、工程车及电力抢险车唯一车道；另一方面，为丰乐中路主干道引流，避免在两头红绿灯路口车辆出入，起重要公共交通作用。2006年以前上述区均为全体业主公用，2006年南碱公司非法占用公共车场H，公共绿地B1、B2，2018年在111号大院南门位私自设卡，强收过路费、停车费，占用公共绿地后向111号大院、港务局收取巨额停车费，未果后设多道铁门将111号大院正门封锁，围栏将环形路D圈占，行为状似黑社会。5.南碱公司与各方。尧炜公司是南碱公司设立与聘请的，并未通过业主大会，业委工作凭证都是南碱公司提供，受南碱公司领导与指挥，收支受南碱公司支配，其行为代表南碱公司，南碱公司对其行为负全责。南碱区内业主大会，业委会受南碱公司压制与阻碍，从未投票参与管理区内所有公共设施，公共面积，均南碱公司私用或私自出租盈利私用。南碱公司与黄埔房地产开发总公司关系异常，后者配合它虚增土地使用证，划走公共车场D，绿地B1、B2，代其申请改建D、B1、B2；但是规划图生效后，房产建成后，发展商无权再变卖土地，划走公共面积，所有上述二者签的图，划的线，均要重新进行合法合规性的审核，保护业主的利益。6.部门权威认定与抗法。公车场H，绿化B1B2，环形公共道路D，被埔城建党函[2006]15号权威认定为“权属应归包括丰乐中路111号大院（石化生活小区）业主在内的整个丰乐小区（含三个小区）全体业主共同共有”，对上述划线区域H、B1、B2，穗黄规字[2006]30号，以黄埔房地产开发总公司没有批前公示,征得小区业主意见,并未由城市规划管理部最后审核，否决[1999]030号交的申请,并将规划性质最终确认为绿地及公共道路。对黄埔房地产开发总公司（实际为南碱公司）擅自变更行为，定性违反《广州市城市规划条例》与《广州市城市绿化管理条例》并根据《广州市城市管理综合执法细则》第九条第八项，由执法队上门查处，但据现场照片与现场事实，南碱公司依然占据上述地区，依然破坏绿化，不接受权威部门的认定，甚至把执法队赶跑，不但如此，还公然私自在路口设卡收费，用铁栏把整个环形公共道路D围护私用做停车场，在111号大院门口十米外加设三道大铁门，大铁锁锁门，并伪造会议记录说双方达成协议，要111号大院业主签名，要111号大院交费六万多，不交就不开门。甚至多次到法院起诉111号大院业主。7.妨碍公共道路通行权侵权责任。8.据1990年住建部与城建部房改房上市后,南碱公司已变成众多的业主中普通的一员,不享受特权。在没有业主投票与授权的情况下私自聘用物业公司，私自占用车位。公共绿地，几乎所有的公共面积。私自设卡，而111号大院业委会也没有同尧炜公司、南碱公司签有任何契约。综合上述事实，权威规划图1990年30号图，城建局，规划局权威上述认定，依据《中华人民共和国规划法》第二十九条、《广州市城市规划条例》第二十六条、《广州市绿化管理条例》第十七条、《物业管理条例》第五十条、第五十一条及《城市房地产管理法》第三十二条。三、综上所述，尧炜公司提出的诉求于法无据，请求法院驳回尧炜公司的全部诉求，并由尧炜公司承担本案的全部诉讼费用。本院经审理认定事实如下：1990年11月15日，广州市城乡建设委员会作出穗建开复[1990]087号《关于黄埔区房地产开发公司转让丰乐小区建设用地的批复》，同意黄埔区房地产开发公司将黄埔区大沙地“丰乐”小区北片建设用地约12396平方米转让给南方制碱公司用于生活区建设，土地使用年限七十年。上述建设项目应按市规划局[90]城规批字第30号文对黄埔大沙地“丰乐”小区修改调整的规划实施。1990年11月30日，广东南方制碱有限公司（乙方）与广州市黄埔区房地产开发公司（甲方）签订有偿转让建设用地合同约定，甲方同意向乙方转让黄埔区××东丰乐小区南片北半部分土地的使用权面积13596.528㎡作为“纯碱厂住宅生活区”建设用地，控制线内建筑楼房按（90）城规批字030号文批准建设C1、C2、C3、C4、A，共五幢，均为八层，建筑面积约为26000㎡，预留单身宿舍的用地未计在内，即外来停车场H的位置，该地区面积670㎡。合同内还约定了土地有偿转让补偿费、交接时间、付款方法、双方责任等内容。1991年，广东南方制碱有限公司取得位于黄埔区××东丰乐小区南边（北半部）、用地面积为13596平方米的土地的国有土地使用证。2006年2月17日，广州市城市规划局黄埔区分局作出穗黄规字[2006]30号《关于明确丰乐小区111号大院南面地块规划性质的函》，明确：一、同意黄埔区房地产开发公司在丰乐小区南碱与111号大院之间地块规划报建小区配套停车场及绿化；二、纠纷地块全部规划为绿地；四、纠纷地块在规划性质上确定为绿地，建设单位未经城市规划部门和绿化行政管理部门批准，擅自将该纠纷地块使用性质变更为停车场，属于擅自占用城市绿地的违法行为；五、上述违法行为应当由广州市城市管理综合执法部门依法查处。2006年3月16日，中国共产党广州市黄埔区城市建设管理工作委员会作出埔城建党函[2006]15号《关于丰乐小区（丰乐中路111号大院南侧）绿地纠纷的处理意见》，一、关于规划功能问题，根据黄埔区规划分局《关于丰乐小区绿化、停车场和排水管网工程的批复》（穗城规埔建复[1999]030号），争议地块规划功能为绿地；二、关于用地权属问题，丰乐中路111号大院（石化生活小区）与其南侧的南碱生活小区、丰乐中路东侧的港务局生活小区、丰乐大厦主副楼是黄埔区房地产开发总公司统一开发建设后分别出售给石化、南碱、港务局等单位，按照国家有关文件规定，该地块属于小区共用设施设备；争议地块的绿地和道路位于111号大院围墙外侧，石化生活小区和南碱生活小区之间，未见对该地块权属分割的依据；为此，区国土房管局认为该争议地块的权属应归包括丰乐中路111号大院（石化生活小区）业主在内的整个丰乐小区（含三小区）全体业主共同共有；三、关于处理方式问题，责成黄埔区房地产开发公司按规划要求实施绿化，承担相应费用，绿化后由丰乐小区的业主或其代表人协商区域划分和管理问题。2017年6月29日，广州市黄埔区南方碱业丰乐小区业主委员会（甲方）与尧炜公司（乙方）签订南方碱业丰乐小区物业管理委托合同，约定甲方将广州市黄埔区丰乐中路91号大院的物业委托乙方实行物业管理，物业类型为多层住宅楼共10楼，住宅**，委托管理期限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，住，住宅房屋按建筑面积每月每平方米05元向业主或物业使用人收取。合同第二十条约定，随着小区业主车辆增加，小区停车情况矛盾激化，需要调整小区停车位，限制小区车辆停放数量，使得现时停车收费标准无法维持物业公司维持基本经营成本时，乙方要求调整停车费应征得二分之一以上的业主同意，公示调价公告后方可实施；合同期限内，小区停车收费标准调整后，不得超出以下收费标准：月保车辆250元/月/辆；业主及住户（租户）车辆储蓄卡，车辆进场30分钟免费，30分钟至1小时为1.5元，第2小时起为1.5元/小时（即停车2小时为3元……以此类推），24小时内封顶为9元（单次计算）；商铺、集体户、二级公司车辆储蓄卡及临时卡（探亲车辆），车辆进场30分钟免费，30分钟至1小时为3元，第2小时起为3元/小时（即停车2小时为6元……以此类推），24小时内封顶为18元（单次计算）；停车费由乙方向车位使用人收取。2018年4月17日，广东南方碱业股份有限公司（甲方）、111号大院业委会（乙方）及广州市金丽物业管理有限公司（丙方）签订协议书，约定三方一致同意共同委托法院认可并公示具有资质的第三方测绘机构对丰乐中路111号大院与丰乐中路91号大院交界处露天绿化停车场土地进行测绘，对委托第三方测绘机构出具的测绘结果予以认可。三方均没有盖章，仅在代表人处签名，其中在乙方（代表人）处有何山、辛燕、陈铁文、高炳潮、刘慧签名。2018年7月11日，广州市房地产测绘院作出《技术报告书》，对位于广州市黄埔区丰乐中路91号大院与111号大院中间地块界址点放样的测量结果为广州市平面坐标系（26876.407，56899.745）、（26876.048,56898.624）、（26846.772,56860.542）。广州市房地产测绘院出具的《用地套图（D1617-08）》，图中红线范围为广州市黄埔区××东路丰乐小区南边（北半部）地块，属）地块房地产管理局以穗地证字第0052787号同意广东南方制碱公司的用地范围，用地面积是13596平方米；绿线范围属委托测绘单位提供的《广东南方碱业股份有限公司测量范围图》的范围，与红线重叠面积237.14平方米。2018年11月15日，111号大院业委会作出《111号大院业委会对解决南门纠纷的确认书》，确认自本确认书作出之日起，不再对对南碱丰乐生活区91号大院西、北侧路段权属提出任何异议，南碱丰乐生活区91号大院西、北侧路段土地权属归广东南方碱业股份有限公司所有。2019年1月22日，111号大院业委会作出郑重声明，关于2018年11月15日，111号大院业委会对《111号大院业委会对解决南门纠纷的确认书》内容一事，现声明此份确认书无效。2019年6月21日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出穗国资信[2019]24号《关于辛燕等人信访事项的复核意见书》，函复如下：经查，丰乐中路111号大院与丰乐中路91号大院之间的小区道路权属问题经广州市房地产测量院等部门核实，该小区道路的所有权属于广东南方碱业股份有限公司。对于小区相邻通行权的问题，我委要求万力集团、南碱公司积极履行社会责任，承诺允许消防车、救护车等应急救援车辆和供气、供电、供水等抢险工程车辆无偿借用南碱小区现有出入口出入，其他社会车辆（如搬家公司车辆、送货车辆及排污车辆等）则有偿使用，收费标准参照南碱小区物业现行车辆管理收费标准执行。2019年2月19日，尧炜公司对本案的所有被告提起（2019）粤0112民初1552号物业服务合同纠纷诉讼，要求111号大院业委会向其支付2018年6月19日至同年11月25日的服务成本62800元，其他被告承担连带清偿责任。本院认为2018年11月20日的《会议纪要》在111号大院业委会处无签名和印章，不能对111号大院业委会产生法律约束力，判决驳回尧炜公司的诉讼请求。判后，尧炜公司提出上诉，广州市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）粤01民终15377号《民事判决书》，认为一审法院认为2018年11月20日的会议纪要不能对111号大院业委会产生法律约束力正确，虽然尧炜公司提出111号大院业委会的代表就服务费用等问题参与了多次协调，但相关会议协调中并没有明确给付服务费用具体金额的内容，且尧炜公司无举证证明111号大院业委会在其所称提供的服务中获益，一审判决并无不当，判决驳回上诉，维持原判。（2019）粤01民终15377号《民事判决书》查明如下事实：2018年6月20日的《会议纪要》载明：会议时间：2018年6月19日下午，参会人员：黄埔街综治信访维稳中心，丰乐社区居委会，南碱公司及业委会代表（简称甲方）：付良刚、陈文虎，丰乐中路111号大院业委会与业主代表（简称乙方）：高炳潮、何山、辛燕、彭韬、欧阳红军，尧炜公司代表（管理方）：林炎雄。会议内容：由黄埔街综治信访维稳中心针对丰乐中路91号大院与丰乐中路111号大院交界处地段停车场土地权属与车场管理方面争议问题，组织三方协调，经过共同协商，达成以下意向：一、针对丰乐中路91号大院与丰乐中路111号大院交界处争议地段，为明确土地权属，现甲、乙双方在平等自愿的基础上协商一致，由权属证明材料齐全的南碱公司向已得到双方认可的黄埔区房地产交易中心提出委托测绘申请，测绘费用由双方业委会各承担50%。对测绘结果，双方必须无条件认可，决不反悔。并针对测绘结果，双方今后对权属土地使用范围按照权属进行管理，双方不得再因此提出与权属不相符的主张需求，以维护小区相邻和谐与社会稳定。二、为了能让111号大院车辆能获得独立的通行，避免甲、乙双方车主因管理方面再产生矛盾，双方结合现场地形状况，经街道与社区认可，建议着重探讨在现有出入口处，增加一备用出入口的通行方案。即：在丰乐中路111号大院1号梯门口与现有出入口岗亭处增加一车辆出入口，出入口由乙方负责施工和管理，并做好小区业主协调和沟通工作，供停放于111号大院车辆通行进入小区。三、由于现该地段权属具体点位仍在争议核准中，为了方便进出丰乐中路111号大院车辆通过现有岗亭出入，在测绘结果未出之前，由乙方在一个星期内统一制作该大院车辆出入识别牌放于车头，便于尧炜公司保安识别并放行。四、在测绘结果未出之前，乙方要协助甲方对通过该地段进入丰乐中路111号大院内停放的车主进行告知与宣教工作，不得将车辆停放在小区外已设置的固定车位上。违者，甲方有权对任何乱停放占用他人固定车位的车辆实施锁车等处理措施，违停者自行负担相应责任。五、本纪要一式叁份，甲方执壹份，乙方执壹份，丰乐社区居委会执壹份，具有同等法律效力。在甲方（代表人）处有付良刚签名，在乙方（代表人）处有高炳潮签名，见证人处有关俊签名。2018年7月26日的《会议纪要》载明：会议时间：2018年7月26日，参加人员：南碱公司及业委会代表（简称甲方）为付良刚、罗强飞、陈文虎，111号大院业委会（简称乙方）为马苏女、高炳潮、何山、辛燕、张荣青，丰乐社区居委会为关俊。会议内容：由丰乐社区针对丰乐中路91号大院与丰乐中路111号大院交界处地段停车场土地使用权与车场管理方面争议问题，组织双方协调，经过共同协商，达成以下意向：一、111号大院业委会同意红线范围内的土地和测绘结果属南碱公司的土地权属，南碱公司继续支持111号大院业委会寻找该地段的土地权属依据，依法维护合法权益。二、经双方协商，一周内（即8月2日前）111号大院业委会与尧炜公司谈好该地段的管理模式与管理费用后，南碱公司将不迁移围栏，反之，南碱公司将继续按红线坐标迁移围栏。三、111号大院南门至下沙教师楼电房旁绿化带地段停放的车辆（44号-60号），需8月5日前，自行移走，不得占用该路段停车车位。四、2018年7月27日，南碱公司进行红线地桩标识施工，施工期间111号大院业委会需做好该大院业主的沟通与解释工作，111号大院业委会与业主不能阻扰施工。五、2018年8月2日前，111号大院业委会未能按第二条纪要答复南碱公司，南碱公司有权按红线坐标迁移围栏，111号大院业委会与业主不能阻扰施工。六、本纪要一式叁份，甲方执壹份，乙方执壹份，丰乐社区居委会执壹份，具有同等法律效力。在甲方（代表人）处有付良刚、陈文虎、罗强飞签名，在乙方（代表人）处有何山、马苏女、张荣青签名，见证人处有关俊签名。2018年8月3日的《会议纪要》载明：参会人员：南碱公司代表（简称甲方）为付良刚，尧炜公司代表（简称乙方）为林耿鑫，111号大院业委会（简称丙方）为马苏女、高炳潮、何山，街道代表为孙科。会议内容：协商111号大院通行南碱西北侧路段的事宜，最终达成以下意向。一、所有111号大院的车辆不得停放在南碱西北侧路段（红线图范围内），车主自行处理。现时停放在以上路段的111号大院车主车辆必须在2018年8月10日前全部腾出车位，以解决91号大院业主停车难问题。二、由111号业主委员会在2018年8月6日将实际经过南碱西北侧路段进入111号大院内的车辆数量提交给物业公司核定有偿服务费，经核算后，由111号大院业主委员会每月向物业公司缴纳有偿服务费，并由111号大院业主委员会自行对通行车辆制证（车辆出入证），物业公司对持证车辆正常放行。三、南碱公司将除111号大院南门以外按红线范围迁移铁围栏。四、本纪要一式肆份，甲方执壹份，乙方执壹份，丙方执壹份，街道执壹份，具有同等法律效力。在甲方代表处有付良刚签名，在乙方代表处有林耿鑫签名，在丙方代表处有高炳潮、何山、马苏女签名。2018年9月5日，南碱公司向111大院业委会发出《关于南碱丰乐小区与石化111号大院交界路段纠纷处理的函》，主要内容为：一、由于111大院业委会对土地权属不承认属南碱公司，干扰物业公司对车辆的正常管理，其间业委会何委员向广石化总厂、广州政务热线等单位投诉及了解情况，广州政务热线已向何委员明确回复了111大院对所谓争议土地无权属，并明白告知南碱公司对该土地拥有使用权。何委员回复广州政务热线，对处理结果满意。二、土地权属归南碱公司已无异议。三、依据无权属即无权益的法律精神，根据8月3日签名的会议纪要精神，所有111号大院的车辆不得停放在南碱西北侧路段，车主自行处理。9月15日前，请停放于南碱停车场的车主到物业公司办理手续，腾出车位，以解决91号大院业主停车难问题。四、请111大院业委会在9月10日前回复是否按6月20日三方签名的会议纪要关于着重探讨现有出入口处增加一备用出入口的通行方案，若不行，请111大院业委会在9月15日前就停放于111大院内的车辆与尧炜公司洽谈有偿服务费用及管理事宜。2018年11月20日的《会议纪要》载明：日期为2018年11月16日下午15:00，地点为尧，地点为尧炜公司办公室：南碱公司代表为付良刚，尧炜公司代表为林经理，111号大院业委会代表为何山，111号大院车主代表为彭滔、梁慧娟。会议内容：就111号大院车辆需经南碱丰乐小区通行及服务费缴交事宜进行协商。经三方友好协商，达成以下一致意见。一、111号大院全体业主对南碱丰乐小区西、北侧路段权属不再存在任何争议，并由111号大院业委会出具了权属确认书，南碱丰乐小区西、北侧路段权属归南碱公司所有。二、依据街道2018年6月19日从关注民生解决纠纷协调会上提出，111号大院探讨重新开路的精神，本着111号大院与南碱丰乐小区能长治久安的原则，111号大院业委会确定回去征求统一广大业主意见，重新开通道路或按111号大院原规划图开通出入口，以供111号大院车辆进出小区，在通道未开通使用期间，111号大院车辆仍需借道南碱丰乐小区通行，以及需要物业公司继续提供服务。111号大院内车辆约80多辆，开通道路工期为3个月。三、尧炜公司遵照2018年6月份街道协调会议的精神，在南碱丰乐小区西、北侧路段权属未确定前，该路段物业管理暂不改变现状，暂不收取费用，待权属确认后再收取。从2018年6月19日起至今，物业公司一直亏本经营，为111号大院车辆提供服务，未向111号大院业委会收取任何费用。现权属已不存在任何争议，111号大院业委会需向物业公司缴交2018年6月19日至开通道路的服务费。服务费经核算，不盈利成本为18000元/月。由于此进出口是应111号大院业委会要求，请尧炜公司为111号大院车辆进出所设并提供有偿服务（南碱丰乐小区的车辆经南碱丰乐小区正门出入口进出），所以此费用由111号大院业委会承担。经几方协商，111号大院业委会、车主代表认为经费有限，物业公司本着和谐相处，愿意承担部分费用，服务费降至12000元/月。此费用物业仅向111号大院业委会收取，不向111号大院车主收取。四、111号大院业委会需在11月23日前对本次会议内容进行最后确认并书面回复物业公司。对服务费确认后，111号大院业委会需将111号大院车辆信息提交给物业公司制出入证等，并缴交费用。出入证等制好后，由车主前往南碱丰乐小区物业管理处领取并签订《111号大院车辆路经南碱丰乐小区车辆管理协议书》。若111号大院仍然无法达成一致意见，物业公司一直亏本经营，另应91号大院南碱丰乐生活区业主委员会要求，为确保本小区安全管理，只能关闭此进出口，111号大院车辆的通行由111号大院业委会自行解决。尧炜公司签名并加盖印章，111号大院业主委员会落款处无签名和印章，见证方91号大院南碱丰乐生活区业主委员会签名并加盖印章。2018年11月21日，南碱丰乐小区业委会、尧炜公司向111大院住户、业主发出《关于南碱丰乐小区与石化111号大院交界路段纠纷处理过程公告》，主要内容为：南碱公司向广州金丽物业管理有限公司收回南碱丰乐小区91号大院西、北侧路段的土地使用权并在2018年4月28日下午14:30正式交收。土地交收后，南碱公司根据有关文件精神将上述土地移交给南碱丰乐生活区业委会，由业委会按照相关文件精神，通过公开招标方式委托尧炜公司实施管理。在物业管理实施管理过程中，111号大院业委会对上述路段权属提出争议，表示上述路段归其所有。黄埔街道综治办多次召集南碱公司、111号大院业委会进行协商沟通。在2018年6月19日的协调会中，确认委托双方认可的黄埔区房地产交易中心重新测绘，对测绘结果双方必须无条件认可。街道协调时建议111号大院着重探讨在丰乐中路111号大院1号梯门口与现有出入口岗亭处增加一车辆出入口，出入口由111号大院业委会负责施工和管理，并做好小区业主协调和沟通工作，供停放于111号大院车辆通行进入小区。且在土地权属争议未解决前，物业管理暂时维持现状暂不收取费用。物业公司尊重会议精神，也遵照街道要求，从2018年6月19日起，为停放于111号大院车辆亏本经营服务至今，未收取任何费用。在2018年7月26日的协调会中，黄埔区房地产交易中心出具测绘结果，111号大院业委会需在2018年8月2日前与尧炜公司谈好管理模式和管理费用，否则南碱公司将迁移围栏至红线坐标。可在约定的时间内，111号大院业委会没有遵照会议精神与物业公司协商好管理模式及管理费用，南碱公司将铁围栏迁移至红线坐标上。在2018年8月3日协调会中，达成一致意见，由111号大院业委会在2018年8月6日将实际经过上述路段进入111号大院内的车辆数量提交给物业公司核定服务费，经核算后，由111号大院业委会每月向物业公司缴纳有偿服务费，并由111号大院业委会自行对通行车辆制证，物业公司对持证车辆正常放行。但最终111号大院业委会未能在约定时间内提交相关资料。经过黄埔区信访局和黄埔街综治办多次的协调，111号大院业委会人员于2018年10月31日下午13:30分到南碱公司进行协商，就111号大院在是否重新开路通车或按111号大院原规划图出入口恢复通车意见未统一期间，111号大院车辆仍需借道南碱丰乐小区出入口通行，并请物业公司继续提供人员、设备等服务。在2018年11月15日下午15:00，在物业公司办公室，91号大院南碱丰乐小区业委会代表、111号大院业委会代表和车主代表、物业公司代表就111号大院车辆借道南碱丰乐小区通行的事宜召开三方协调会。在与111号大院业委会平等协商中，依据正常所需安排人工（4人）和投入设备成本核算服务费，不盈利成本为18000元/月，且此进出口是应111号大院业委会要求，请物业公司为111号大院车辆进出所设并提供有偿服务（南碱丰乐小区的车辆经南碱丰乐小区正门出入口进车），所以此费用由111号大院业委会承担。经协商，物业公司愿意将服务费降至12000元/月。此费用物业公司仅向111号大院业委会收取，不向111号大院车主收取。缴费期从2018年6月19日起计至开通道路完成（开通道路工期为3个月）。111号大院业委会需在11月23日前对本次会议内容进行最后确认并给予黄埔街综治办和物业公司书面回复并缴费，否则物业公司需按照南碱业委会要求，关闭南碱丰乐生活区91号大院西、北侧路段车辆出入口。但在2018年11月21日，物业公司收到111号大院业委会的口头回复，111号大院业委会表示决定重新开通道路以供111号大院车辆通行，但无法统一意见缴费。物业公司从2018年11月26日起，关闭南碱丰乐生活区91号大院西、北侧路段车辆出入口，111号大院车辆出入通行一事，请111号大院车主通过111号大院业委会自行解决。以上为南碱丰乐小区与石化111号大院交界路段纠纷处理的过程及结果，特此公告。2017年11月16日，广州市黄埔区人民政府黄埔街道办事处出具黄埔街物业备[2017]第02号《业主委员会备案回执》，主要内容为：广州市黄埔区黄埔丰乐中路111号大院业主委员会：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容如下：1.管理规约，业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2017年11月9日起至2022年11月8日止；5.业主委员会成员名单：马苏女（主任）、高炳潮（副主任）、何山、张荣青、刘慧、陈铁文、（候补委员）辛燕（候补委员）。广州市公安局黄埔区分局出具的《公章备案证》显示备案公章为广州市黄埔区黄埔丰乐中路111号大院业主委员会。本案中另查明：111号大院住宅小区与91号大院（南碱丰乐小区）相邻。2018年6月18日及之前，111号大院业主的车辆均无偿通过91号大院设置的出入口出入111号大院。2018年11月26日，111号大院另行开通车辆出入口，进入该大院的业主车辆不再通过91号大院的出入口进出；该通道仅可以通行小汽车，无法通行大车。本案审理期间，尧炜公司明确其诉讼请求为：其主张的无因管理费用为111号大院业主车辆的通行费，其事实依据为上述四份会议纪要；要求其他自然人被告承担连带责任的理由是他们均是111号大院业委会成员，且在会议纪要上签名。双方当事人确认：1.91号大院第一期住宅兴建于1990年，111号大院兴建的时间早于91号大院；2.双方争议发生于2018年6月19日；在争议发生前，111号大院业主经91号大院的出入口通行均未收取费用，争议发生后，尧炜公司与111号大院业主未就车辆通行费用达成一致意见；3.111号大院业主原使用的车辆出入口位于广州市房地产测绘院出具的《用地套图（D1617-08）》图上最北边的红线南侧。4.2018年11月26日，111号大院另开车辆通行出入口。5.南碱小区、南碱丰乐小区、91号大院是同一小区的不同名称。尧炜公司主张，2018年6月19日和7月26日的会议参与方包括广州市黄埔区黄埔街综治信访维稳中心、丰乐社区居委会和111号大院业委会成员高炳潮、辛燕、何山、马苏女、张荣青等，会议纪要上明确写明了111号业委会参加了会议。各被告主张其业委会成员在参加会议时未提交业委会的授权，业委会成员均是以个人名义参会，2018年6月19日的会议111号大院还有两位热心业主参会；各被告主张其均无汽车。尧炜公司主张，南碱丰乐小区（91号大院）建成后，房屋已经出售给各个业主，并办理了房地权属证书。尧炜公司未提交南碱公司申请变更其建设用地范围的相关手续。以上事实有穗建开复[1990]087号《关于黄埔区房地产开发公司转让丰乐小区建设用地的批复》、有偿转让建设用地合同、国有土地使用证、穗黄规字[2006]30号《关于明确丰乐小区111号大院南面地块规划性质的函》、埔城建党函[2006]15号《关于丰乐小区（丰乐中路111号大院南侧）绿地纠纷的处理意见》、南方碱业丰乐小区物业管理委托合同、协议书、《会议纪要》《技术报告书》《111号大院业委会对解决南门纠纷的确认书》《关于南碱丰乐小区与石化111号大院交界路段纠纷处理过程公告》、郑重声明、穗国资信[2019]24号《关于辛燕等人信访事项的复核意见书》、《业主委员会备案回执》、（2019）粤0112民初1552号《民事判决书》、（2019）粤01民终15377号《民事判决书》及当事人陈述等予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。第十九条第一款规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”111号大院业委会是业主大会的执行机关，依法无权作出与物业管理无关的决定。根据审理查明的事实，111号大院全体业主并非均有车辆需通过91号大院出入口通行，该通行问题仅涉及该大院内约80多辆车辆，不属于全体业主的共同利益问题，也与该小区的物业管理无直接关联，业委会依法无权就个别业主的利益代表全体业主作出承诺或者签订协议。2018年11月20日的《会议纪要》落款处虽然载明有111号大院业委会，但并无该业委会的盖章或者业委会的授权文件，业委会个别成员的签名不能代表业委会或者业主大会；且该会议纪要第四条记载“111号大院业委会需在11月23日前对本次会议内容进行最后确认并书面回复物业公司”，由此可见，参会各方均清楚知悉该会议纪要协商的内容仍需111号大院业委会以书面形式确认方为尧炜公司与111号大院业委会达成的一致协议；但双方当事人均未提交111号大院业委会的书面确认文件。同月21日尧炜公司和南碱丰乐小区业委会向111号大院住户、业主发出的《关于南碱丰乐小区与石化111号大院交接路段纠纷处理过程公告》并不是111号大院业委会的承诺。综合上述分析，111号大院业委会未就其院内部分业主车辆通行费向尧炜公司作出承诺。即使该业委会的成员参与了上述车辆通行问题的协商，也仅仅是协调处理尧炜公司与111号大院部分业主的通行收费问题，并不能以此认为是111号大院业委会承诺代部分业主支付通行费用，且该会议的参加人同时还包括车主代表在内，可见，参会各方均清楚知道111号大院业委会无权就该车辆通行问题作出任何承诺，需要通行车辆的业主参与协商处理，且各方未就通行费达成一致意见。各被告均主张其无汽车，也未使用尧炜公司的服务，尧炜公司未提交证据证实各被告所有的车辆使用其提供的通行服务的事实，故尧炜公司主张111号大院业委会承担2018年6月19日至2018年11月25日期间的无因管理费用及其他被告承担连带清偿责任，证据不足，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市尧炜物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1370元，由原告广州市尧炜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  赵永忠人民陪审员  叶秀娟二〇二〇年八月十日书 记 员  王春苗