安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2095号 上诉人（原审被告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码91341621MA2MQT7F9F。 法定代表人：张寿颍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周锐，男，1991年11月14日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王贺，安徽涡楚律师事务所律师。 上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）因与被上诉人周锐房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中农批公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定案涉房屋验收合格日期是2018年11月26日是错误的。案涉工程的综合验收日期是2017年8月5日。2017年11月2日，我方已经发出交房通知，该日即为交房之日。上诉人仅承担2017年8月1日至2017年11月2日期间的违约金。本案不存在违约事实。即使我方存在违约，也仅是给被上诉人造成租金利益的损失，原判违约金过高，应当按照租金1.3倍支付。双方签订了托管协议，被上诉人签订托管协议的目的是为了获取租金，而不是获得违约金。被上诉人明确放弃了2017年7月31日到2018年12月31日的租金。 周锐辩称，一审认定事实清楚，适用法律错误，应该维持原判。上诉人提出的按照评估公司评估标准赔偿违约金不能成立，本案有合同约定。上诉人未提出违约金过高，本案不应该适用于违约金过高的判法。 周锐一审诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金90000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月25日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县108批发市场号房，合同约定建筑面积117.48平方米，该商品房单价为每平方米5582.85元，总金额655873元。原告已支付全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。现原告以被告逾期交房为由诉至法院，请求判令支付逾期交房违约金90000元，并要求本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期483日，计95036元。因原告的诉请为90000元，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周锐逾期交房违约金90000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告负担。 中农批公司二审补充新证据如下：皖中信房估字（2020）S-0288号评估报告一份，证明案涉房屋2017年8月1日至2018年11月26日16个月的房屋租金是7891元，本案是18个月。周锐质证意见为：一审并未评估，也未主张按照租金赔付逾期交房违约金。二审上诉请求也没有诉请要求降低违约金。评估不真实不客观，是单方委托，不能作为定案依据，与本案无关。上述证据本院在以下论述中综合评判。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定逾期交房天数是否正确；违约金是否应予调整。 关于逾期交房天数的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故，在合同约定“该商品房经验收合格”为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收证明为标准，中农批公司上诉要求按照建设单位自行验收时间作为符合合同约定的交付时间理据不足，不予支持。 中农批上诉称2017年11月2日为交房之日。本院认为房屋的交付以符合交付条件为前提。根据查明的事实，2017年11月2日涉案房屋尚未经验收合格，不符合房屋交付条件。其后，工程也存在复验整改的事实。现该公司主张以该日为交房之日缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，一审法院按照《专业管理部门验收意见》内容认定案涉房屋2018年11月26日验收合格符合约定交付条件并作为违约金计算的截止日期并无不当。 关于委托经营管理协议的问题。按照中农批举证的格式化《商铺委托经营管理协议》第二条第3款“开发商向甲方实际交付该商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变，由甲方自行承担相应损失；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算”的约定，在购房户选择向开发商主张逾期交房责任的情况下，相应的委托经营起始时间顺延，此时，逾期交房期间与免租期不存在重合，购房户因开发商逾期交付房屋而产生的损失客观存在，中农批公司关于托管情形下房屋交付时间以及免租问题的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。中农批公司认为案涉合同约定违约金过高，请求根据同地段房租予以调整。本案涉讼房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售。审理中，中农批公司没有证据证明周边存在同类的批发零售市场，此时，单纯以该公司提交的评估报告中该商铺交房节点时的租金来认定案涉购房户的损失，在本案中并不适当。考虑到房屋买卖合同的有偿合同性质，购房户支付的房款与案涉房屋从双方的约定上讲具备等价性，故在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期已经超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为年利率4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为655873元，自2017年8月1日至2018年11月26按照年利率6.37%计算，违约金总额为55937.59元。 综上，中农批公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3136号民事判决； 二、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付周锐逾期交房违约金55937.59元； 三、驳回周锐的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1025元，二审案件受理费2050元，均由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二〇年八月二十四日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇