安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初3739号 原告：合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山xxxxxxxxxxxxxxxx。 负责人：包建，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告：张辉，男，1973年12月23日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：赵娟，女，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 以上二位被告共同的委托诉讼代理人：董娟，安徽启宇律师事务所律师。 原告合肥市宁巨物业管理有限公司淮北分公司（简称宁巨物业淮北分公司）与被告张辉、赵娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁巨物业淮北分公司的委托诉讼代理人刘文文，被告张辉、赵娟共同的委托诉讼代理人董娟到庭参加诉讼。后发现本案不宜适用简易程序，而裁定转为普通程序，并第二次公开开庭进行了审理。原告宁巨物业淮北分公司的委托诉讼代理人刘文文，被告张辉以及其与被告赵娟共同的委托诉讼代理人董娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁巨物业淮北分公司向本院提出诉讼请求：1、判令张辉、赵娟立即支付拖欠的物业管理费32033元，违约金40842.075元（暂计算至2019年5月31日，请求至全部款项付清之日止）；2、判令张辉、赵娟支付拖欠的公共耗能费7247.09元（自2017年4月1日至2019年4月30日）；3、判决张辉、赵娟立即停止侵占三间空置房（xxxx/xxxx/xxxx室），公共走廊和公共安全消防通道等区域，并将其恢复原状；4、因本案产生的案件受理费等诉讼费用均由张辉、赵娟负担。事实和理由：2015年2月3日，张辉、赵娟与淮北市国购商业运营管理有限公司（简称国购公司）签订《商品房买卖合同》20份，购买淮北市国购广场xxxxxxxxx室（1间）、xxxxxxxx（xx间）合计20间房屋。国购公司通过公开招标方式选聘宁巨物业分公司为淮北市国购广场项目提供前期物业管理服务。2017年3月23日，双方签订《国购广场前期物业服务协议》，约定物业费按照办公物业每月每平方1.8元收取，逾期每天按应缴金额的0.3%交纳违约金。经统计，张辉、赵娟购置的20间房屋建筑面积合计1271.17平方米，被侵占的3间房屋建筑面积合计192.06平方米，以上合计1463.23平方米，自2017年4月10日起，一直拖欠物业费，未交纳公共能耗费用，且擅自违法侵占了三间空置房xxxx/xxxx/xxxx室，我公司多次找到张辉、赵娟要求其支付，但其一直以各种理由推脱。我公司在对淮北国购广场进行安全巡查时发现张辉、赵娟在25层电梯口加装玻璃门，私自占用公共区域，私自占用三间空置房xxxx、xxxx、xxxx室，消防通道加装玻璃门，导致消防电梯口被封闭，四处烟感报警器线路故障，为确保楼层消防安全和相关设备正常使用，为此诉讼，请支持我公司的全部诉讼请求。 张辉、证据答辩称，第一，宁巨物业淮北分公司履行物业服务合同有违约行为，其未提供约定的物业服务内容和质量标准，构成违约，无权要求支付物业费和高额违约金，公共耗能费无依据，应依法驳回宁巨物业淮北分公司的诉讼请求，宁巨物业淮北分公司应承担多次维修漏雨而不维修张辉、赵娟花费维修费3.9万元。第二，宁巨物业淮北分公司诉讼请求第三项与本案不是同一诉，宁巨物业分公司无权对房屋主张物权，也即要求排除妨害的诉请不具有主体适格。宁巨物业淮北分公司提及的房屋，张辉、赵娟已与房产公司签订购房合同并支付959700元房款，由于房产公司的延误，按揭没有办好，导致房屋交付延迟，张辉、赵娟未使用该房屋，更不存在占有之说。至于消防通道、公共通道，张辉、赵娟不存在占用的事实。故请驳回宁巨物业分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年2月，张辉、赵娟购买国购公司开发的淮北市国购广场xxxxxxxxxxx室。 2017年3月23日，宁巨物业淮北分公司（甲方）与张辉（乙方）签订《国购广场前期物业服务协议》，约定：国购公司通过公开招标方式选聘甲方为淮北市国购广场项目提供前期物业管理服务，乙方所购房屋坐落位置在国购广场金融中心xxxxxxxx（合计20间），建筑面积1270.6平方米（最终以产权证登记，含附记标注的建筑面积为准）。甲方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，根据政府相关规定和协议约定按时向乙方足额收取物业管理服务费用及其他相关费用，并将物业管理服务收费标准、特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。乙方不得占用、损坏本项目的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序维护；五、交通秩序与车辆停放；六、在物业管理区域内，物业服务企业提供的其他服务；七、单个业主可委托甲方对其物业的共有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方商定；八、房屋装饰装修管理；九、协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修管理登记和联络协调工作。物业管理综合服务收费办公物业为1.80元/㎡·月，非住宅（如公寓、办公、商业）、别墅及其他物业类型的公共耗能费，由相关业主据实分摊，甲方违反协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴总额的0.3%交纳违约金等内容。同时，宁巨物业淮北分公司向张辉出具了《业主临时管理规约》，约定业主禁止占用或者损坏物业共有部分，擅自组装房屋共用设施等、物业服务费实行预交制度，第一次物业服务费按照物业发展商发出的《入住通知书》中注明的交费起始日和交费金额按时足额交纳不少于全年的物业服务费，期满后次月预付下年度费用。欠交物业服务费或者有《业主临时管理规约》规定的任何费用时，自应付之日起至实际支付日按每日0.3%计收违约金等内容。2017年7月23日，张辉签署承诺书，同意遵守并倡导、督促其他业主及物业使用人遵守《业主临时管理规约》及前期物业服务协议。 张辉、赵娟入住国购广场xxxxxxxx室、xxxxxxxx室后，即进行了装修，并在25层电梯口公共走廊处安装玻璃门，封堵了消防安全疏散通道等。宁巨物业淮北分公司在提供物业服务中，时有不能及时完成等情况，张辉、赵娟房屋漏水问题向物业公司反映，亦未能解决。张辉、赵娟于2017年4月1日起未再交纳物业费。按照张辉、赵娟房屋面积1270.60平方米，每月每平方1.8元计算，每月物业费为2287.08元，同时，张辉、赵娟欠交2017年4月1日起至2019年4月30日期间的公共能耗费7247元。2018年12月11日，宁巨物业淮北分公司向张辉所属安徽相广建设工程有限公司发出《停止服务通知函》，称因其拖欠物业费、公共能耗费暂停保洁服务等。为此，宁巨物业淮北分公司提起本案诉讼。 以上事实，有宁巨物业淮北分公司提交商品房买卖合同、前期物业服务协议、业主临时管理规约、装修违章通知书、照片、整改通知书、拖欠物业费情况说明、回单函、停止服务通知函、缴款通知单、公共能耗费明细表；张辉、赵娟提交物业服务照片、QQ聊天记录在卷证明，本院予以认定。另有张辉、赵娟提交房屋漏雨照片、维修合同、物业公司圈占公共区域照片，与本案无关联性，本院不予认定。 本院认为，宁巨物业淮北分公司与张辉签订《国购广场前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》是双方真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应如约履行。张辉自2017年4月1日起一直拖欠物业费、公共能耗费未交纳，显系违约，应当承担本案的违约责任。赵娟与张辉为夫妻关系，二人系国购广场xxxxxxxx室、xxxxxxxxx室的共同所有权人。宁巨物业淮北分公司起诉要求赵娟共同承担本案民事责任，符合法律规定，本院予以支持。张辉、赵娟在国购广场xxxxxx层电梯口公共走廊处安装玻璃门，客观上造成宁巨物业淮北市分公司提供保洁服务的不便，并拖欠物业费不付，应当承担本案的主要责任。宁巨物业淮北分公司在提供物业服务时有不及时等问题，并从2018年12月起暂停了保洁服务，亦有责任，故物业费本院酌定按每月每平方1.6元计算，按照房屋面积1270.60平方米计算，每月物业费应为2032.96元。张辉、赵娟在国购广场3#A座25层电梯口公共走廊处安装了玻璃门，并封堵了消防安全疏散通道，违反了《国购广场前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》和相关法律法规规定，宁巨物业淮北分公司要求予以拆除，并恢复原状，理由充分，本院予以支持。关于宁巨物业淮北分公司要求支付违约金问题。双方合同约定逾期按每日0.3%计算，约定过高，同时，宁巨物业淮北分公司在履行合同中亦有责任，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于宁巨物业淮北分公司要求张辉、赵娟停止侵占国购广场xxxxxxxxxxxxxx室问题。因宁巨物业淮北分公司非所涉房屋所有权人，其无权对此予以主张。诉讼中，张辉、赵娟提出反诉，要求宁巨物业淮北分公司赔偿其因漏雨造成的经济损失，与本案物业服务合同非同一法律关系，本院不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第六条之规定，判决如下： 一、张辉、赵娟于本判决生效之日起十五日内给付合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司物业费（按照每月2032.96元标准从2017年4月1日计算至本判决生效之日止），同时支付公共能耗费7247.09元； 二、张辉、赵娟于本判决生效之日起十五日内拆除淮北市国购广场3#A座25层电梯口加装玻璃门及消防安全疏散通道障碍物； 三、驳回合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1803元，由张辉、赵娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  施云辉 人民陪审员  马 萍 人民陪审员  苗艳丽 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  李玉洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理物业服务协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。