山西省阳高县人民法院民事判决书（2020）晋0221民初92号原告：祁品，男，汉族，个体户，住阳高县。委托诉讼代理人：李生，山西盈甲律师事务所律师。被告：王锦洁，男，汉族，住阳高县。被告：李翔乾（系王锦洁之妻），女，汉族，无业，住阳高县。二被告共同委托诉讼代理人：王娟海，山西如亨律师事务所律师。原告祁品与被告王锦洁、李翔乾所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁品及其委托诉讼代理人李生、被告王锦洁、李翔乾共同委托诉讼代理人王娟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁品向本院提出诉讼请求：1.请求本院依法确认其对阳高县“义和福地”6号楼2号商铺具有所有权；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年6月6日，其与大同市明达房地产开发有限责任公司签订了《商品房内部预订协议》,协议约定:祁品以每平方米6000元的价格,以总价696000元的价格购买了“义和福地”6号楼2号独立商铺,该商铺为上下各一间,面积为117.36平方米。2014年10月7日，祁品在向大同市明达房地产开发有限责任公司缴纳各项费用后,该公司将“义和福地”6号楼2号商铺交付给祁品。2016年7月15日，祁品将自己所有的“义和福地”6号楼2号商铺装修后，出租给开发商王焕义。说明：王焕义系本地块开发商,挂靠在大同市明达房地产开发有限责任公司名下,独资开发房地产,王锦洁与王焕义系父子关系,王焕义在诉讼前因病已去世。2018年5月，王锦洁明知对“义和福地”6号楼2号独立商铺不具有所有权,但向房产管理部门申请办理了“义和福地”6号楼房屋全部所有权证书，同时将“义和福地”6号楼2号独立商铺也登记在王锦洁的名下。王锦洁的行为侵犯了祁品的合法权益，祁品曾于2018年向本院提起诉讼，本院于同年8月20日作出(2018)晋0221民初372号民事判决，判决确认祁品对“义和福地”6号楼2号商铺具有所有权,同时判决撤销阳高县房产管理中心、阳高县不动产登记中心为王锦洁颁发的“义和福地"6号楼的房屋所有权证书,并要求阳高县不动产登记中心为祁品颁发“义和福地”6号楼2号商铺的房屋所有权证书。王锦洁不服判决，依法提起上诉。2018年12月19日，大同市中级人民法院作出(2018)晋02民终2375号民事裁定,撤销本院(2018)晋0221民初372号民事判决,裁定要求祁品依据行政诉讼法的规定,应当提起行政诉讼。2019年年初，祁品又向大同市云州区人民法院提起行政诉讼,请求撤销阳高县房产管理中心、阳高县不动产登记中心为王锦洁颁发的“义和福地”6号楼的房屋所有权证书,王锦洁以第三人的身份参与诉讼。2019年9月17日，大同市云州区人民法院作出(2019)晋0215行初3号行政判决,判决撤销阳高县房产管理中心作出的阳高县字第03016736号房屋所有权证书。第三人王锦洁不服该行政判决,依法提起上诉。2019年12月27日，大同市中级人民法院作出(2019)晋02行终62号行政裁定书认定，本案“本质上是房屋权属争议，该纠纷的解决也是行政机关进行房屋登记的基础,应当现通过民事诉讼予以解决。”，裁定撤销大同市云州区人民法院(2019)晋0215行初3号行政判决,发回大同市云州区人民法院重审。2020年1月13日，大同市云州区人民法院(2020)晋0215行初3号行政裁定书认为，“----本案应当先通过民事诉讼对诉争的房屋进行权属确认”，裁定本案中止诉讼。综上，祁品对“义和福地”6号楼2号的商铺合法取得，并具有对该商铺的全部所有权,王锦洁明知“义和福地”6号楼2号商铺归祁品所有，但恶意向房管部门申请对“义和福地”6号楼全部房屋办理所有权证书,二被告的行为侵犯了祁品的合法权益。无奈，祁品依法再次向本院提起民事诉讼，望支持其诉讼请求。王锦洁、李翔乾共同辩称，1.本案二被告主体不适格，根据大同市中级人民法院（2019）晋02行终62号行政裁定书认定的情况，可以得出：本案属于房屋权属争议，即涉及大同市明达房地产开发有限责任公司与祁品之间对涉案房屋协议书的效力及房屋交付情况，所以祁品应当起诉大同市明达房地产开发有限责任公司。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定：对于商品房买卖合同订立以后，出卖人将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人解除合同，返还购房款及利息。本案中，大同市明达房地产开发有限责任公司与祁品签署《商品房内部预订协议书》后，又将该房屋拆迁安置给王锦洁，其行为已涉嫌“一房二卖”，因此，祁品应向大同市明达房地产开发有限责任公司主张权利，而不应当起诉本案二被告。2.二被告对义和福地6号楼2号商铺享有所有权，从王锦洁与大同市明达房地产开发有限责任公司签署的《拆迁安置补偿协议》，到实际占有该房屋，以及从房产管理部门取得房产权属证书。根据物权法规定，房屋所有权以登记为准，故王锦洁对该房屋享有所有权。综上，请求驳回祁品的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《商品房内部预定协议》复印件一份、收款收据复印件十支、《房屋租赁合同》复印件一份，用以证明大同市明达房地产开发有限责任公司已将案涉商铺出卖并交付给原告，原告对案涉商铺具有所有权。二被告委托诉讼代理人对该组证据的真实性不予认定。本院认为，原告提交的上述证据，均与原件无异，证据形式、来源合法，二被告委托诉讼代理人虽对其真实性持有异议，但未能提供反驳证据，本院对上述证据的真实性予以认定，能够证明原告与大同市明达房地产开发有限责任公司于2013年6月6日就案涉商铺签订了《商品房内部预定协议》，原告分两次向大同市明达房地产开发有限责任公司共计支付购房款640000元，原告于2014年10月7日交纳供热、物业管理费等相关费用，之后原告与王锦洁之父王焕义就案涉商铺签订房屋租赁合同的事实。2.原告提供的本院依职权向阳高县房产管理中心调取的阳高县城镇私有房屋所有权登记申请表等证据材料，用以证明阳高县房产管理中心错误为王锦洁办理包括案涉商铺在内的义和福地6号楼全部房屋所有权证书。二被告委托诉讼代理人对证据的真实性无异议，认为王锦洁已取得案涉商铺的权属登记证书，二被告依法应对该案涉商铺享有所有权。本院认为，原告提供的该组证据不足以达到完全证明其主张的待证事实，且无其他证据予以佐证，二被告委托诉讼代理人的质证意见，理由成立，本院予以采纳，对原告提供该组证据的证明效力不予认定。⒊二被告提交的《房屋拆迁安置补偿协议》一份、房权证阳高县字第03016735号、第03016736号房屋所有权证书复印件两份，用以证明王锦洁通过大同市明达房地产开发有限责任公司取得“义和福地”6号楼房屋，二被告对义和福底6号楼享有所有权。原告委托诉讼代理人对《房屋拆迁安置补偿协议》的合法性和真实性不予认可；另对房权证阳高县字第XXXX号、第03016736号房屋所有权证书复印件的真实性无异议，但认为该组证据不能证明二被告对案涉商铺合法占有，故对该组证据的证明效力不予认定。本院认为，被告提供的该组证据来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院对其证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月6日，祁品与大同市明达房地产开发有限责任公司签订了《商品房内部预定协议》,约定：祁品向大同市明达房地产开发有限责任公司购买位于××县独立商铺，商品房单价为每平方米6000元，销售面积为117.36平方米，房款总价为696000元，付款方式为按揭付款（公积金），祁品于签订本协议当日交纳购房款400000元，剩余房款于2013年10月1日前付清，如公积金贷款未按时到账，由祁品按揭付清余款，大同市明达房地产开发有限责任公司于2013年9月30日前将该商品房交付买受人。祁品于协议签订之日交付购房款400000元，于2014年2月12日交付240000元，共计交付购房款640000元。2014年10月7日，祁品向大同市明达房地产开发有限责任公司缴纳维修基金、物业管理等相关费用。2016年7月15日，祁品与王锦洁之父王焕义（在本案之前已死亡）签订了《房屋租赁合同》，约定祁品愿将自己位于案涉“义和福地”6号楼2号商铺上下两间出租给王焕义，建筑面积计117.36平方米，每年租金为35000元，租赁期限为五年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止。另查明，2016年3月25日，大同市明达房地产开发有限责任公司与王锦洁签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被拆迁人王锦洁的被拆迁房屋为商铺房，房屋核定面积1970.15平方米，奖励面积150平方米，合计总面积为2120平方米，计价10600000元；因拆迁人大同市明达房地产开发有限责任公司回迁给王锦洁的商铺面积不够，大同市明达房地产开发有限责任公司愿意将“义和福地”6号楼分楼层折价补偿给王锦洁外，再补偿王锦洁现金320432元。同年5月3日，阳高县房屋产权发证办公室将“义和福地”6号楼登记在王锦洁名下（房屋所有权证书编号为房权证阳高县字第XXXX号、第03016736号，共有人为王锦洁、李翔乾），该6号楼已于2017年8月16日抵押给阳高县农村信用联社城关信用社，并办理了抵押登记。本院认为，本案争议的焦点是祁品对案涉阳高县龙泉镇新华西街“义和福地”小区6号楼2号独立商铺是否享有所有权？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，祁品提交的《商品房内部预定协议》、收款收据、《房屋租赁合同》，均合法有效。本院确认祁品与大同市明达房地产开发有限责任公司就案涉阳高县龙泉镇新华西街“义和福地”小区6号楼2号独立商铺签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，但因大同市明达房地产开发有限责任公司的原因，未能及时办理案涉商铺的所有权登记，后案涉商铺登记于王锦洁名下。房屋登记行政机关作出的房屋登记行政行为，依据的基础法律行为系当事人之间的房屋买卖合同及房屋产权归属，对房屋行政行为合法性的审查，必然要涉及对登记基础的民事法律关系的审查和判断，因此应将房屋权属民事纠纷纳入行政诉讼中一并审查。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权未经登记，不发生变动效力。现祁品要求确认其对案涉商铺享有所有权，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院对祁品的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回祁品的诉讼请求。案件受理费100元，由祁品负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 刘敬青审判员 曹建英审判员 吴瑜春二〇二〇年八月五日书记员 薛斌瀚