湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初8735号 原告王某某，男，汉族，1971年10月8日出生。 原告周某某，女，汉族，1976年10月25日出生。 共同委托代理人程凯龙，湖南华湘律师事务所律师。 共同委托代理人吴宇胜，湖南华湘律师事务所律师。 被告唐某某，男，汉族，1963年7月18日出生。 委托代理人平正，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托代理人李言勇，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。 第三人周阳某，男，汉族，1972年11月24日出生。 原告王某某、周某某与被告唐某某、第三人周阳某案外人执行异议之诉纠纷一案，于2020年7月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，并于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告周某某及王某某的共同委托代理人程凯龙、吴宇胜，被告唐某某的委托代理人平正，第三人周阳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某、周某某共同诉称，2019年8月12日，长沙市芙蓉区人民法院应唐某某的申请，作出（2019）湘0102民初10939号民事裁定书，对周阳某的财产采取保全措施，将登记在周阳某名下的位于长沙市岳麓区看云路108号高瑞雅园三期6栋3202号房屋（以下简称涉案房屋）进行了查封。后王某某、周某某向芙蓉区人民法院提出执行异议，芙蓉区人民法院作出（2020）湘0102执异97号执行裁定书驳回了王某某、周某某与的异议请求。但事实上涉案房屋是王某某、周某某出资购买的，由于王某某、周某某是广东省深圳市的户口，根据限购政策，不具有在长沙市购买房屋资格，于是借用了周某某的胞兄周阳某的名义，向湖南高瑞房地产开发有限公司购买了涉案房屋。该房屋是王某某、周某某选定，定金也是由王某某、周某某交纳，首付款是王某某、周某某支付给周阳某后再交给高瑞房地产开发公司，贷款合同签订后，银行将贷款支付给高瑞房地产开发公司后，全部按揭贷款都是王某某、周某某定期支付到周阳某专门用于归还房屋按揭贷款账户上，由银行定期扣还；购房契税和房屋维修基金、各项费用等全部都是王某某、周某某缴纳；周阳某代王某某、周某某收房后，及时将房屋的全部手续和钥匙都移交给王某某、周某某；小区管理的业主群都是王某某、周某某作为房屋业主加入。因此该房屋的实际所有权人不是周阳某，而是王某某、周某某。王某某、周某某在庭审中补充事实理由称购买房屋目的是为了让自己的母亲欧阳发有居住，以便王某某、周某某及周阳某赡养、照顾，同时该房屋在条件合适的情况下，将所有权人变更为王某某、周某某，让王某某、周某某的两子女可以到长郡梅溪湖学校就读，同时王某某、周某某的母亲也可以代王某某、周某某照看小孩，故才购买了该房屋。请求：一、立即停止对原告王某某、周某某所有的登记在周阳某名下的座落在长沙市岳麓区看云路高瑞雅园三期6栋3202号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；二、本案的受理费由被告唐某某负担。 被告唐某某辩称，一、涉案房屋登记在周阳某名下，登记产生物权公示效力，即便王某某、周某某与周阳某之间存在借名购房的关系，也不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条规定，不动产物权以登记为准，并且具有公示效力，对于王某某、周某某主张的借名购房，首先唐某某不予认可；其次，借名购房只是王某某、周某某与周阳某之间的约定，仅对两方发生效力，不能对抗善意的唐某某；再次，借名购房属于约定的债权债务关系，不发生物权变动的效力，标的房屋仍属于周阳某名下财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条明确规定，对于已经登记的房产，按照登记认定权利人，未经登记的才按照合同判断。本案标的房产已经登记在周阳某名下，借名购房不是认定权利归属的依据。二、王某某、周某某借周阳某之名购房不能排除本案对标的房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对执行标的享有权利符合四个条件且足以排除执行的，才能支持异议。王某某、周某某声称为规避长沙市实施的限购政策而借名买房，主观上故意逃避政府管理、危害社会秩序，对造成房产名实不符的过错在于王某某、周某某自身，明显不符合上述规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，其在借名买房时应当预见涉案房屋登记在他人名下的风险，因此，王某某、周某某的主张不能对抗本案对标的房产的执行。已经有相当地区法院对借名买房的案外人执行异议明确规定应当驳回，例如：《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十四条，金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应当裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。 第三人周阳某述称，涉案房屋确系王某某、周某某出资购买，其所有权应属于王某某、周某某，请求法院判决停止对涉案房屋的执行并解除查封。 经审理查明，原告唐某某与被告周阳某、第三人湖南希尔天然药业有限公司发生股权转让纠纷一案，原告唐某某向本院申请财产保全，本院于2019年7月30日作出（2019）湘0102民初10939号民事裁定书，裁定冻结被告周阳某的银行存款1756000元，或者查封、扣押、冻结其价值相等的其他财产。本院依据该裁定于2019年8月12日查封了被告周阳某名下位于长沙市岳麓区看云路高瑞雅园三期6栋3202号房屋（产权证号:201901019**），查封期限自2019年8月12日至2022年8月11日止。2019年10月31日，本院作出（2019）湘0102民初10939号民事判决书，判决：一、2018年6月7日唐某某、周阳某、湖南希尔天然药业有限公司签订的《湖南希尔天然药业有限公司股权转让协议》于2019年10月31日解除；二、周阳某于本判决生效之日起三十日内向唐某某返还1700000元股权转让金；三、周阳某于本判决生效之日起三十日内向唐某某赔偿资金占用损失（以1700000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年7月16日起计算至实际清偿之日止）。周阳某不服该判决向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，2020年4月13日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2020）湘01民终1917号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因周阳某未履行上述判决书确定的义务，唐某某向本院申请强制执行，本院于2020年8月17日作出（2020）湘0102执8114号执行裁定书，裁定冻结、划拨周阳某在银行的存款1794854.75元（利息暂计算至2020年5月26日）或者查封周阳某相当于1794854.75元的财产。王某某、周某某向本院提出执行异议，本院于2020年7月10日作出(2020)湘0102执异97号执行裁定书,驳回王某某、周某某的异议请求,王某某、周某某不服向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2016年9月初，周某某与梅岭国际的工作人员廖丽萍通过微信沟通想购买梅岭国际的一套房屋，双方商谈了购房面积、地址、定金等，因周某某是深圳户口，其提供了周阳某的身份证号码和地址，并要求购房合同邮寄给周阳某。2016年9月22日，周某某向周阳某发微信称“能不能以你的名义再买一套房子？我们决不会拖延还款影响你的信誉，时间成熟就过户我们自己就好，就当帮我，可以不，如果以你的名义首付两成，月供2-3千，我们是毫无压力的”，周阳某回复称“你要实在要搞的话，好吧好吧，你们自己想清楚，风险自担”，后周某某向周阳某发微信称“你的身份证号，购房需要用到，最好拍照一下”“以你的名义买了一套梅岭国际的83平的房子，大概1周内面签”。2016年9月23日，周阳某（甲方）与湖南尚同信息科技有限公司（乙方）签订《团购服务协议》，约定乙方通过自有资源，针对惠天然梅岭国际项目开阵一次房屋团购活动，甲方应在签署本协议当天向乙方支付团购服务费10000元，交10000元享总房价减免30000元的购房优惠。王某某通过交通银行向廖丽萍转账周阳某购房团购费10000元和购房定金20000元，同日湖南尚同信息科技有限公司出具收据载明收到周阳某6-3202交来梅岭国际团购费10000元。 2016年9月29日，周阳某与湖南高瑞房地产开发有限公司（以下简称高瑞房地产公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：周阳某购买高瑞房地产公司开发的涉案房屋，建筑面积为84.25㎡（套内建筑面积63.27㎡，分摊建筑面积20.98㎡），单价为10722.58元/㎡，总价款903377元，周阳某应于合同签订之日支付首期房款183377元，剩余房款72万元向银行按揭方式付款；高瑞房地产公司应于2017年12月31日前向周阳某交付该商品房。2016年10月14日，交通银行股份有限公司湖南省分行与周阳某签订《个人房产抵押贷款合同》，约定周阳某向交通银行股份有限公司湖南省分行贷款72万元，并以涉案房屋作为抵押财产，贷款期限2016年10月14日至2036年10月14日。2019年4月3日，周阳某就涉案房屋办理了产权登记，并在涉案房屋上设定了抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司湖南省分行。 周某某庭审称因当时限购政策，因此以其哥哥周阳某的名义按揭贷款购买涉案房屋。2016年9月26日，王某某通过中国民生银行向周阳某分四次转账50000元（梅岭国际购房款），共计转账200000元。周阳某于2016年9月29日向高瑞房地产公司支付购房款首付163857元及其他费用480元，于2016年10月8日向高瑞房地产公司支付涉案房屋的专项维修资金10110元，同日向长沙市地方税务局直属局缴纳涉案房屋的契税和印花税共计8603.59元，于2017年12月31日向高瑞房地产公司支付2018年3月-2019年2月物业费2426元。王某某分别于2017年3月22日、5月12日、7月23日分别向周阳某的银行转账10000元，王某某于2017年9月25日、10月27日分别向周阳某的银行转账5000元，王某某于2017年12月19日向周阳某的银行转账10000元，从2018年2月26日至2019年9月27日期间，王某某每月月底左右向周阳某银行账户转账5000元，王某某于2019年11月29日、12月26日、2020年1月29日、2月27日、3月27日分别向周阳某的分别转账4000元、4500元、4500、4521元、4520.17元。涉案房屋贷款还款日期为每月1日，还款金额在4520.17元左右。 2011年3月7日，长沙市人民政府办公厅发布长政办发【2011】10号通知，自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。王某某与周某某系夫妻关系，双方户籍在广东省深圳市，无长沙市居住证,没有在长沙市主城区内购买90平方米（含）以下新建商品房的资格。 以上事实，有（2019）湘0102民初10939号民事判决书、（2020）湘01民终1917号民事判决书、（2019）湘0102民初10939号民事裁定、（2020）湘0102执8114号执行裁定书、(2019)湘0102执异146号执行裁定书、《长沙市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、不动产登记情况表、微信截图、银行转账流水、通知及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于:王某某、周某某对涉案房屋是否享有足以阻止强制执行的民事权益。 根据原告王某某、周某某提供的微信聊天记录、银行转账记录等证据，可以证实王某某、周某某所主张的其与周阳某之间存在借名买房的事实,其借名买房关系成立，但其并不享有足以排除强制执行的民事权益，具体分析如下：第一,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,不动产产权登记具有对外公信效力，涉案房屋依法登记在周阳某名下,周阳某即为案涉房屋所有权人,周某某、王某某与周阳某关于借名买房的约定,仅具有债权性质,周某某、王某某对周阳某的债权请求权,不足以对抗唐某某享有的强制执行债权。第二,相对于借名买房人的内部关系,唐某某作为局外人,无法也无义务了解周某某、王某某与周阳某所约定的相关内容,只能且只需根据不动产物权登记作出判断,推定周阳某对于涉案房屋享有正确、合法的物权。第三,周某某、王某某明知其无购房资格而借名买房，是为了规避国家对房地产的宏观调控政策，规避房地产限购政策,违反社会公共管理秩序，损害社会公共利益，具有明显过错,应当承担由此产生的法律风险。第四,至人民法院查封涉案房屋,周某某、王某某尚未办理相关过户手续，周某某、王某某对不能及时办理过户登记完全系其自身的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的,不能排除人民法院对该不动产的强制执行。据此,周某某、王某某就涉案房屋均不享有足以排除强制执行的民事权益,其要求停止对登记在周阳某名下的座落在长沙市岳麓区看云路高瑞雅园三期6栋3202号房屋的执行，并解除对该房屋的查封,于法无据,本院不予支持。 综上,王某某、周某某对涉案房屋不享有足以阻止强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,判决如下: 驳回原告王某某、周某某的全部诉讼请求。 本案受理费人民币80元，由原告王某某、周某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李革文 人民陪审员  胡定苗 人民陪审员  侯意辉 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  廖 燕 书 记 员  黄 彬 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。