福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2825号 上诉人（原审原告）：南安市水头镇塔盛汽车修配厂。住所地：福建省南安市水头镇朴一村。统一社会信用代码：91350583MA347UTP5H。 投资人：吕良溪。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪丹丹，福建竞得律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：乐高（南安）石材有限公司。住所地：福建省南安市水头镇朴一村。统一社会信用代码：913505837845067382。 法定代表人：ALFONSOMARINNUNEZ。 委托诉讼代理人：吴南海，福建义全律师事务所律师。 上诉人南安市水头镇塔盛汽车修配厂（以下简称塔盛汽车修配厂）因与被上诉人乐高（南安）石材有限公司（以下简称乐高公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人塔盛汽车修配厂上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判把无效部分的厂房和土地返还给塔盛汽车修配厂。事实与理由：一审法院认为本案涉及的《租赁合同》部分有效，部分无效，但对塔盛汽车修配厂请求无效部分财产却没有判决应予返还，明显违反法律规定，因为根据《民法总则》第157条民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还……，而一审法院却没有把4.25亩土地使用权和房屋没有办理房产证附着的土地房屋返还给塔盛汽车修配厂是不符合《民法总则》的这一规定。从一审法院对引用《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条第一款，这二条适用法律不当，《物权法》第146条的规定只对建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时附着给土地的建筑物等如何处理的规定，而本案是涉及镇区房屋租赁合同纠纷，调整的对象不同，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条，该条例是1990年5月19日实施的，随着城市管理的不断规范和现代化及房屋建筑的安全要求不但提高，对此最高院专门对城镇房屋租赁这一行为作了严格的规定，因为城市房屋租赁关系到国家利益、社会利益和广大人民群众的利益，最近泉州佳欣酒店的坍塌就是不具备规划许可证等违规建设造成的，最高院正是基于这一情况作出解释，该规定对人民法院具有普遍的指导意义，而一审法院即认为本案合同无效又引用《条例》第28条认为房屋可以出租是自相矛盾，其实第28条只是解释什么叫土地使用权出租，但最高院的司法解释是对该条的有关房屋租赁进一步要求，而一审法院却认为该条例只要求土地使用权附着的房屋就可以出租，这是对法律的曲解。一审法院还认为：“另外一处4.25亩的土地南安市××镇××村××区出具《证明》认可…，并要求乐高公司予以返还明显违反诚实信用原则，本院不予支持”。首先，诚实信用应是在遵循法律的前提进行，本案租赁合同中有4.25亩土地没有办理土地使用权证不受法律保护，违反法律的禁止性规定，而塔盛汽车修配厂与乐高公司对该处土地是有合同关系，这与第三人主张无关，由于村委会把该处土地让塔盛汽车修配厂使用，但不能出租用于建设用地，而村委会证实塔盛汽车修配厂对此拥有使用权，案外人是否主张该权利与本案无关。综上，《租赁合同》部分无效，是基于对该合同所出租的房屋可能危及到社会公共利益和人身、财产安全，而不是以违反诚实信用原则来认定无效的，因为出租的房屋没有按照建设工程规划许可和没有取得工程许可证，房屋安全存在着隐患，将来在租赁过程中就有可能造成人身和财产损害，所以必须给予返还，以便让塔盛汽车修配厂重新按照建设规划许可证的要求进行重新施工建设，保证房屋安全和质量以达到符合国家要求，所以请求改判把无效的土地及房屋返还给塔盛汽车修配厂。 被上诉人乐高公司辩称，一、本案的租赁合同性质上是土地使用权租赁合同，该合同合法有效，没有争议。1.本案的《租赁合同》签约时间在2005年12月2日，之后合同开始全面履行，双方至今合作愉快，乐高公司都是按时足额支付租金，并没有拖欠租金，双方之间也没有任何矛盾。2.本案的《租赁合同》在法律性质上是土地使用权租赁合同，租赁合同合法有效。3.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，适用范围是城镇房屋租赁，而本案的租赁合同，租赁标的是土地使用权，并不是房屋，因此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并不适用于本案。二、对于厂房用地上的地上建筑物，该建筑物附着在塔盛汽车修配厂合法取得国有土地使用权证的厂房土地上，一并出租给乐高公司，该出租行为是属于土地使用权出租的不可分割的组成部分，该出租行为同样合法有效，更不能单独就地上建筑物部分要求返还。三、对于本案的邻接用地，当地的村委会有出具证明证实了塔盛汽车修配厂对于该部分邻接用地的长期占有、使用及收益的权利，在乐高公司承租使用该邻接土地15年多期间，也没有任何人对该邻接用地的承租使用提出异议。因此，邻接用地的出租，也是合法有效，不存在合同无效的情形。综上所述，本案的租赁合同，性质上是土地使用权租赁合同，合同的标的是土地使用权出租，该租赁合同合法有效。对于厂房用地上的地上建筑物等附着物，是属于土地使用权出租的不可分割的整体组成部分，与厂房土地是整体出租，不可能独 立于土地之外单独出租，当然也不能单独返还。 塔盛汽车修配厂向一审法院起诉请求：1.判令塔盛汽车修配厂与乐高公司于2005年12月2日签订的土地租赁合同中的未取得土地使用权证的4.25亩的土地使用权租赁及现有地上有建筑物的土地及厂房无效；2.判令乐高公司将第一项诉讼请求中无效的土地和房屋返还给塔盛汽车修配厂；3.诉讼费用由乐高公司承担。 一审法院认定事实：乐高公司于2006年3月28日成立，ALFONSOMARINNUNEZ系乐高公司的唯一股东及执行董事。2005年12月2日，塔盛汽车修配厂（甲方）与代表拟设立的公司的ALFONSOMARIN（乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定：甲方将座落于福建省南安市水头镇朴一村南国用（籍）字第00200349号用地11.5亩及邻接2.5亩地共计14亩土地及地上建筑物出租给乙方，租赁用途为加工或销售石材。租期为20年，从2005年12月1日起至2025年12月31日止。从2025年12月1日起自动延长至2045年12月31日，从2045年12月1日起自动延长至2050年11月26日，从第四年开始，租金每三年递增百分之六。租金每年20万元，乙方每季度交纳一次租金给甲方。本出租标的物，如遇国家建设需要征用，其征用给予的补偿赔偿属甲方所有，但乙方增添的建筑物、设施、设备等所应获得的补偿、赔偿归乙方所有，等等。合同签订后，乐高公司依约按期支付租金，并占有使用案涉租赁物。租赁期间，乐高公司于2010年8月23日通过南安市环保局组织的竣工环境保护验收。 另查明，案涉租赁物包含面积为6500平方米（折合为9.75亩）、证号为南国用（籍）字第00200349号的土地使用权及地上建筑物（该建筑物未办理产权登记手续，也没有取得建设工程规划许可证），以及邻接该土地尚未办理土地使用权证的4.25亩土地。证号为南国用（籍）字第00200349号的土地使用权及地上建筑物系塔盛汽车修配厂于2000年6月26日通过司法拍卖程序竞买取得。拍卖成交后，塔盛汽车修配厂于2000年11月23日与福建省南安市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）》，缴交了相应的土地使用权出让金，并于2000年12月8日办理《国有土地使用权证》，土地性质为工业。在审理过程中，塔盛汽车修配厂向法院提交南安市水头镇朴一村民委员会出具的《证明》1份，该《证明》载明案涉邻接地4.25亩长期由塔盛汽车修配厂占有、使用、收益。另，塔盛汽车修配厂与乐高公司在庭审中共同确认，案涉租赁物中所含的地上建筑物与塔盛汽车修配厂于2000年6月26日通过司法拍卖程序竞买取得的地上建筑物是一致的。 一审法院认为，塔盛汽车修配厂通过司法拍卖程序依法取得址在南安市水头镇朴一村，面积为6500平方米的土地使用权及地上建筑物，并办理了相应的《国有土地使用权证》，依法对上述土地使用权及地上建筑物享有占有、使用、收益的权利。塔盛汽车修配厂与乐高公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，该《租赁合同》中关于已办理《国有土地使用权证》的6500平方米的土地使用权租赁部分，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。虽然双方当事人均未能提供案涉地上建筑物的产权手续和批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉《租赁合同》中关于地上建筑物部分的约定应为无效，但从《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第二十八条第一款第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 “土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”可以看出，法律确认了“房地产主体权利一致”的原则，现塔盛汽车修配厂在同意对案涉《租赁合同》有效部分（即有产权证的土地部分）继续履行的情况下，要求乐高公司返还该土地上的地上建筑物，明显违反了“房地产主体权利一致”的原则，不予支持。案涉邻接地位于南安市××镇××村××区，该村村委会已出具《证明》认可塔盛汽车修配厂对该邻接地的占有、使用、收益权利；且乐高公司自承租以来，已占有、使用该邻接地十几年，并未出现有案外人对该邻接地主张权利的情况；现塔盛汽车修配厂作为出租人，在主张其对该邻接地享有合法占有、使用、收益权利，且承租人依约履行合同的情况下，请求确认上述邻接地的土地使用权租赁无效，并要求乐高公司予以返还，明显违反诚实信用的原则，不予支持。若有案外人对该邻接地主张权利，双方可另行处理。综上所述，塔盛汽车修配厂的诉讼请求，部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、南安市水头镇塔盛汽车修配厂与乐高（南安）石材有限公司于2005年12月2日签订的《租赁合同》中关于地上建筑物部分的租赁合同无效；二、驳回南安市水头镇塔盛汽车修配厂的其他诉讼请求。本案受理费38800元，减半收取计19400元，由南安市水头镇塔盛汽车修配厂承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案租赁标的由土地和地上建筑物所构成，所涉的地上建筑物并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，故一审法院认定《租赁合同》中涉及地上建筑物的条款无效，符合法律规定。至于4.25亩邻接地部分，塔盛汽车修配厂与乐高公司签订《租赁合同》，将土地等交给乐高公司已有十几年之久，在履行期间，双方没有发生争议，且也无第三人向塔盛汽车修配厂或乐高公司主张权利，村委会亦出具证明认可了双方对土地的租赁行为，故塔盛汽车修配厂关于该邻接地部分租赁合同无效的上诉主张，本院不予支持。 因无效而取得的财产，本应予以返还，但《租赁合同》仍有部分效力尚未经法院审查，若仅就本案诉争无效部分予以返还并不利于合同的一并处理。再者，合同无效亦涉及到相应的法律后果，特别是双务合同，返还原物必然涉及承租方基于合同的给付行为，如承租方的损失等，“任何人不能因为自己的过错而获得利益”，是一个基本的法律原则，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；......有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，乐高公司并未提起反诉，根据不告不理原则，若单独审查返还房屋将可能造成双方权利义务的失衡等不公平结果。综上，对于塔盛汽车修配厂请求返还地上建筑物的主张，本院不予支持，双方当事人可待合同其他部分效力审查完毕再一并进行处理。 综上所述，塔盛汽车修配厂的上诉请求，事实和法律依据不足，故对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币38800元，由南安市水头镇塔盛汽车修配厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄蕴真 审判员  余卓立 审判员  洪颍雅 二〇二〇年八月二十日 书记员  梁锡鸿 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。