宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）宁01执异169号 案外人：马军，1988年11月23日出生，中国农业银行海原县支行员工，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。 申请执行人：齐珊，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：宁夏鼎盛房地产开发有限公司。 法定代表人：张玉涛，该公司董事长。 被执行人：吕伊斌，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 在本院执行齐珊与宁夏鼎盛房地产开发有限公司、吕伊斌民间借贷纠纷一案中，案外人马军对本院查封的位于宁夏回族自治区吴忠市××区房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人马军称，请求依法解除对红寺堡区鼎盛花园的2-2-202室房屋的查封。具体理由如下：案外人在2012年8月从赫富雅处购买了宁夏鼎盛房地产开发的的位××区房屋，并签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为261206元，案外人按合同约定支付首付款，剩余房款办理了住房公积金贷款。2019年5月23日缴纳了契税，准备办理产权过户手续时得知该房被贵院查封。贵院的查封行为侵害了案外人的合法权益。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，申请贵院解除对红寺堡区鼎盛花园的2-2-202室房屋的查封。 申请执行人齐珊称，对买卖合同的真实性无异议，但对合同的证明目的有异议，合同约定交款日期是2012年8月20日一次性付清，实际交款收据没法证明交款时间与合同约定日期相同。 本院查明，齐珊与吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年9月24日作出（2012）银民初字第83号民事判决书，判决：一、被告吕伊斌于本判决生效之日起十日内偿还原告齐珊借款本金3748000元，利息200700元，共计3948700元。并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，向原告齐珊支付逾期付款利息（自2012年8月7日起至实际给付之日止）；二、被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司为上述债务承担连带清偿责任。承担清偿责任后，有权向被告吕伊斌追偿。判决后，吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司不服，提出上诉。在宁夏回族自治区高级人民法院审理期间，吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司申请撤回上诉，该院准许撤回上诉。 在执行过程中，本院于2012年5月28日作出（2012）银民初字第83号民事裁定书，裁定：冻结被告吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司的银行存款3748000无或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。2012年5月31日，本院向吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科送达（2012）银民初字第83号民事裁定书及协助执行通知书，主要内容是：本院受理原告齐珊诉被告吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司民间借款纠纷一案的（2012）银民初字第83号诉讼财产保全民事裁定书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第九十四条之规定，请协助执行下列事项：请协助将被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司名下位于红寺堡区鼎盛花园的房屋产权予以查封，查封期间不得办理抵押、过户手续，查封期限为两年（自2012年5月31日至2014年5月30日），保全标的3748000元。保全的房屋是：吴忠市××区、202号、301号、402号；二单元202号、301号、302号、401号、402号；三单元201号、202号、301号、302号、401号、402号；2号楼一单元：201号、202号、301号、302号、401号；二单元201号、202号、302号、402号；三单元202号、301号、302号；3号楼一单元201号、301号、302号、401号；二单元301号、302号；三单元301号、302号、202号。2013年1月11日，本院作出（2013）银执字第22号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司的银行存款4032789元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2015年6月9日，本院作出（2014）银执字第22-4号执行裁定书，裁定：一、续行查封被执行宁夏鼎盛房地产开发有限公司名下位于吴忠市××区、202、301、402；二单元202、301、302、401、402；三单元201、202、401；2号楼一单元201、202、301、302、401；二单元202、302、402；三单元202、301、302；3号楼一单元301、302、401；二单元301；三单元202、302号房产的房屋产权；二、续行查封期限为三年。查封期间，未经本院许可不得擅自办理上述房产的过户、抵押等相关手续。三、查封期限届满时需要续行查封的，应当在查封期限届满前15日内向本院提出书面申请；履行义务后可以申请解除查封。2019年4月4日，本院向吴忠市红寺堡区不动产中收送达协助执行通知书，主要内容是：关于齐珊与吕伊斌、宁夏鼎盛房地产开发有限公司一案，本院作出的（2013）宁01执22号执行裁定书已发生法律效力。因执行需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、第二百五十一条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条、第38条、第50条第一款的规定，请协助执行下列事项：查封被执行人宁夏鼎盛房地产开发有限公司名下位于吴忠市××区、6-1-502、7-1-302、3-1-101、4-1-101、4-1-201、4-1-401、4-1-501、6-1-102、6-1-202上述10套房产查封期限为三年，包括案涉房屋。 还查明，案外人马军与宁夏鼎盛房地产开发有限公司签订了一份没有落款日期的《商品房买卖合同》，约定案外人马军购买宁夏鼎盛房地产开发有限公司开发的红寺堡“鼎盛花园”第2幢2单元202号房，面积89.15平米，单价2138元，总价款190603元。合同还约定买受人于2012年8月20日一次性交清购房款190603元，出卖人应当在2012年5月30前将符合约定的商品房交付买受人使用。马军陈述于2012年8月实际接收房屋。案外人马军提交了3张中国农业银行红寺堡支行现金缴款单（复印件加盖了该行业务专用章）显示，2012年3月8日赫富雅向宁夏鼎盛房地产开发有限公司29376001040004586账户现金缴款81206元的购房款；2012年3月8日赫富雅向宁夏鼎盛房地产开发有限公司29376001040004586账户现金缴款90000元的购房款；2012年7月5日海春清（系赫富雅丈夫）向宁夏鼎盛房地产开发有限公司29376001040004586账户现金缴款81206元的购房款。案外人马军提交的收据显示其分别于2014年10月、2016年1月交纳案涉房屋物业费。吴忠市红寺堡区供暖公司出具的住户采暖费登记帐显示，马军交纳了案涉房屋自2012至2019年的采暖费。契税纳税申报表、税收完税证明显示，马军于2019年5月23日对案涉房屋向国家税务总局吴忠市红寺堡区税务局交纳房屋买卖契税2859.05元。案涉房屋于2019年1月24日办理了“不动产权证书”，初始登记在宁夏鼎盛房地产开发有限公司名下。 本院认为，案外人马军主张其从赫富雅转卖购得宁夏鼎盛房地产开发有限公司开发的，位于宁夏回族自治区吴忠市××区房屋，签订了《商品房买卖合同》，且支付全部购房款并实际居住占有案涉房屋，请求依法解封并中止对案涉房屋的执行。应当依照民事诉讼法第二百二十七条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合到本案，本院于2012年5月31日依据生效的民事裁定书对案涉房屋进行了查封，双方虽然签订了正式的商品房买卖合同，但是没有签署签订时间，因其陈述是从赫富雅转买所得，从提交的赫富雅、海春清交纳房款的银行交款凭证记载，部分房款是2012年7月5日交纳的，因此可以认定其签订《商品房买卖合同》及部分房款交纳是在法院查封之后；马军陈述于2012年8月实际接收房屋，故其在法院查封之前没有实际占有该房屋。由于案涉房屋未办理过户登记的原因不能归结到买受人马军。综上，对案外人异议请求支持必须同时符合上述法律规定的四项内容。由于马军对案涉房屋没有在法院查封之前交清全部房款并合法占有，案外人马军请求排除执行并解除查封的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人马军的异议请求。 当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  雍东华 审判员  徐开前 审判员  李玉霞 二〇二〇年八月十九日 书记员  段佳怡 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。