贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初8130号 原告：贵州恒达盛安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路**昆仑奥林花园**，统一社会信用代码91520115551924955Y。 法定代表人：黄芸，职务总经理。 委托诉讼代理人：赵凝。 被告：雷钦，男，苗族，1980年10月10日生，住贵州省贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：王丽霞，女，1986年3月16日生，住贵州省贵阳市观山湖区，系被告雷钦之妻。 原告贵州恒达盛安物业管理有限公司（以下简称“恒达盛安公司”）与被告雷钦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序与本院受理的（2019）黔0115民初8126号案件公开开庭进行了合并审理，原告恒达盛安公司法定代表人黄芸及其委托诉讼代理人赵凝、被告雷钦及其委托诉讼代理人王丽霞到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告恒达盛安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2015年1月至2018年12月的物业费5638元，按年利率24%支付滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂计算至2019年7月31日的滞纳金为2815.41元），支付代理费1600元；2、案件受理费等相关费用由被告承担。事实与理由：2011年8月，被告入住小区5-1-1号，其房屋建筑面积81平方米。2018年，原告与小区业委会签订的《物业管理合同》第五条约定了“物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交给乙方，具体按以下标准收取：住宅物业服务费：2018年度按每月每平方米1.45元（年交）收取，交费时间为2018年12月31日前。2018年2月29日前交纳2018年全年度住宅物业服务费的按优惠价每月每平方米1.20元收取；2018年3月1日到2018年12月31日期间缴纳全年度住宅物业费按每月每平方米1.45元收取。拖欠2018年1月1日之前住宅物业服务费的业主，按照2018年1月1日之前签订的物业合同收费约定执行，拒不交费的物业公司保留诉讼权。2018年12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按2017年之前每年全年度每月每平方米1.45元物业服务费的1……若乙方因业主欠费有权向法院提起诉讼，甲方予以协助，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。”2015年《物业管理合同》第五条约定：物管费按每平方米1.75元（年交）收取;2016年《物业管理合同》第五条约定：物管费按每月每平方米1.45元了（年交）收取；逾期后，每日按3‰加收滞纳金;2017年《物业管理合同》第五条约定与2018年基本相同。因合同约定的滞纳金已超过年利率24%，所以，现在原告按年利率24%每年收取年度欠交物管费的滞纳金。从2015年1月至今，被告就未向原告交纳物管费，原告多次向其催收物管费、滞纳金至今未果。综上所述，被告不交物管费、滞纳金的行为，损害了原告的权益，原告根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求判令如前所请。 被告雷钦辩称，答辩人之所以不交纳2015年至2018年物业费，理由如下：公共排污管从2011年至2015年期间，多次发生堵塞，经向物业反映，物业均不予处理，最终只能自行花钱找人重新布管才解决堵塞之事。堵塞的排污管系公共管道，合同约定应由物业管理、维护，是物业的职责，我为此支付疏通费2120元及布新管费用4800元，应由被答辩人承担。因排污管堵塞影响一家5口人正常生活补助合计7000元，应由被答辩人承担。物业将答辩人家电路断掉，产生损失补助合计750元，被答辩人应承担。关闭答辩人的门禁限制进出小区，严重影响答辩人一家生活补助合计15000元，被答辩人应承担。物业服务工作不到位。小区绿化长期不管，垃圾桶随意放置，车辆随意占道，小广告随意张贴，小区路面起坑有洞不维修。消防通道被占用，随意改变成停车位，存在安全隐患。绿化带随意变为停车场，车辆被限制进出小区，小区活动中心被租给梧桐树餐馆，现又转租给维也纳酒店，所收租金不公示。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，昆仑奥林花园小区业主委员会（甲方）就其昆仑奥林花园小区的物业管理与恒达盛安公司（乙方）签订了《物业管理合同》，将其物业交由恒达盛安公司进行管理，第二条约定合同期限：从2015年1月1日至2017年12月31日止；第三条约定物业管理服务内容：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理；承担本物业公共设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的小修、养护、运行和管理；环境卫生；小区秩序维护管理服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务……负责向业主收取相关费用；第五条约定物业服务费等费用及交费时间：物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交纳给乙方，具体为：1、住宅物业服务费：年度按每月每平方米1.75元（年交）收取，每年度12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按每年全年度每月每平方米1.75元的3‰加收滞纳金；若乙方因业主欠费提起诉讼的，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等费用）。 2015年12月28日、2016年12月20日、2018年12月27日，昆仑奥林花园小区业主委员会又与恒达盛安公司就前述小区物业管理分别签订了三份《物业管理合同》，约定的合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日，三份合同均约定住宅物业服务费为每月每平方米1.45元，交费时间为当年12月31日前，当年12月31日起视为逾期交纳；三份合同分别约定从逾期之日起每日按前一年每年全年度每月每平方米1.45元物业服务费的3‰、1‰、1‰加收滞纳金。物业服务内容及其余约定与前一份《物业管理合同》相同。合同签订后，恒达盛安公司入驻案涉小区并开始提供物业管理服务，在其提供物业服务期间，多次对小区生活用水进行检测，结果均为达标。奥林花园业主委员会于2015年5月5日对恒达盛安公司提供的物业服务评价为很满意，希望物业公司把这样良好为住户着想的作风继续下去。观山湖区奥林居民委员会出具了一份《奥林小区状况》，主要内容是恒达盛安公司在卫生保洁上制定了奖惩制度，聘请了专业绿化公司，小区环境卫生干净、绿化也好，同时聘请泥工对小区路面及脱落砖块进行修复；保安24小时轮流巡逻，2014年恒达盛安公司被评为“两严一降”先进单位，2017年奥林小区获得六好院落称号，2018年获得十佳爱心小区称号；奥林小区在所在社区各项测评都是良好。此外，恒达盛安公司提供多张照片显示：其在各时段对小区公共设施及环境进行维修、养护、绿化等管理。 雷钦系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为81平方米。该房屋下水排污管道经常堵塞，雷钦从2012年至2015年期间，多次找管道工人进行疏通未能根本解决问题，也多次找过原告协商处理未果。为此，雷钦向贵阳市观山湖区群众工作中心反映此情况。最后自费找工人对公共区域的下水管道进行了更换维修。被告提交多张小区照片显示：在案涉小区的公共道路一侧并未划定停车线，但却停放了多辆车辆；小区隔离绿化带的多处台面石材脱落，部分区域未做绿化，杂草丛生；地下室部分；地下室部分楼梯间乱堆乱放，地下室安全通道划成了停车位；地面停车位附近垃圾箱乱摆放圾已堆满，垃圾箱四周的地上也散落着大大小小垃圾。 被告因此从2015年1月起未按时足额交纳物业服务费用，原告遂将其水电断掉，被告于是向贵阳市公安局观山湖分局报警，后由供电局为其进行恢复接通。因被告未交纳物业管理费用，原告向其岗亭发出通知，对被告所有的车辆不予放行出入，同时被告的小区门禁卡也受限制不能使用。被告为此拒绝交纳物业费用。 因被告一直未交纳物业管理费，原告恒达盛安公司遂诉来本院并提出如前诉请。 另查明，原告为实现债权，与贵州省贵阳市南明区沙冲法律服务所签订了《委托代理协议》，委托该所法律服务工作者代理诉讼事宜，并向该所支付了代理费1600元。 庭审中被告雷钦还提交了小区照片，拟证实：1、原告将小区绿化带及公共区域修改为对外收费的停车场，将老年活动中心出租给梧桐树饭店；2、原告搭建多处违章建筑出租给商户使用。 上述事实有当事人陈述、物业管理合同、生活用水检测报告、奥林小区状况说明、业主委员会对恒达盛安公司的服务评价、恒达盛安公司各时段对小区公共设施及环境绿化管理维护的照片、信访事项程序性受理告知书、报警记录、被告提交的照片、委托代理协议及发票等证据在卷佐证并经庭审举证及本院核实，足以认定。 本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，雷钦作为案涉小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，双方应按合同约定各自诚实信用地全面履行合同约定义务。本案争议的焦点应为：被告的主张是否足以作为不向原告支付物业服务费的理由。通过法庭调查，确认被告确有部分物业服务费用未交纳。从被告举证及庭审查明情况看，首先，被告房屋内下水管道多次堵塞，但原告并未及时为其维修处理，经被告对公共管道自行维修后查明管道堵塞的原因系管道内堆积大量沙石所致，而公共管道的运行、管理等系《物业管理合同》中约定由原告履行的义务，原告未及时履行合同义务给被告生活带来了极大不便；其次，案涉小区的绿化、卫生、车辆停放等也存在大量问题，地下停车场，地下停车场也有违法将安全通道改为停车位问题存在，原告提供的物业服务存在很多瑕疵，流于形式。原告提交的证据虽然证明其履行了部分物业服务，但并不能全面客观反映原告的服务范围、质量以及履行是否及时。综上，本院采纳被告的举证主张，被告拒绝交纳物业管理费用有一定的事实基础。另一方面，物业公司提供的是一项公共性服务，服务范围除了被告举证应履行的义务范围还包括公共部分、公共设施设备的维护管理、保洁服务、绿化管理以及安保服务等其他项目，原告虽然在履行部分服务的过程中存在瑕疵，但并不能由此认定其完全未履行合同约定的全部服务义务；且支撑物业服务的资金主要来源于小区广大业主的物业服务费，优质的物业服务很大程度上也取决于小区业主按照合同约定按期交纳物业费用。故被告的主张不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告未交纳的物业管理费用经计算：2015年为1701元，2016年为1409.4元，2017年为1409.4元，2018年为1409.4元，共计5929.2元，原告仅诉请5638元，本院以其诉请予以支持。因原告的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任及律师代理费的基础，故其诉请的违约金及律师代理费本院不予支持。被告虽答辩向原告主张其相应损失，但并未提起反诉，故在本案中不予处理。如原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有充分证据证实其损失，可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 被告抗辩称原告将绿化带改为停车场及修建违章建筑等，没有证据证实照片中的停车场原为绿化带，也无证据证实出租给梧桐树饭店的位置系该小区原老年活动中心，本院不予采信；此外，原告是否修建违章建筑需要由相关行政主管部门进行认定，被告对此可向有关行政主管部门进行反映。 需要说明的是，原告作为物业服务企业，仅仅是接受业主委托按照物业服务合同约定管理小区的服务者，应本着为小区业主提供优质服务为要务的理念为业主提供服务，其与业主之间形成的是物业服务合同关系。其并非供水供电人，私自断水断电的行为不仅有违服务企业的宗旨，而且也侵犯了居民的用水用电权，如其违法断水断电给业主造成损失，即构成侵权，将承担相应的民事责任；此外，原告以没有交纳物业服务费用为由限制业主及车辆进出小区同样是对业主物权使用延伸权利的侵犯，也属侵权行为，其辩称门禁系统在业主不交费时默认限制出入小区的理由不能成立，望原告恒达盛安公司以后在处理物业服务纠纷时选择通过合法途径解决。此类侵权行为只会导致双方矛盾更加激化，形成一种恶性循环，不利于双方诚实信用地全面履行合同，且可能会导致自身承担相应的民事责任。原告应当站在真正为业主提供优质服务的立场多思考如何把小区广大业主关心及与其切身利益有关的问题处理好。业主也应理解支持物业服务企业开展工作存在一定难度，双方做到换位思考，才能促使双方的关系逐渐走向融洽，最终把物业服务搞得更好。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告雷钦于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒达盛安物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5638元； 二、驳回原告贵州恒达盛安物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告雷钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 张 勇 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨荣霜