广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初4834号原告：廖桂英，女，1977年5月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：易美玲、胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市绿野侨建房地产有限公司，住所广州市增城区中新镇风光路**。法定代表人：宗耀祖。委托诉讼代理人：吴金键、董石荣，广东海际明律师事务所律师。原告廖桂英诉被告广州市绿野侨建房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖桂英的委托诉讼代理人易美玲、胡琼，被告广州市绿野侨建房地产有限公司的委托代诉讼理人吴金键、董石荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖桂英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房的赔偿违约金1561166.67元（以5800000元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年到五年期贷款基准4.75%利率计算，从2015年12月31日暂计至起诉之日）；2.被告承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：一、涉案房屋出现多处大面积漏水的严重房屋质量问题，原告多次要求被告予以维修，被告均未维修合格。原告与被告于2015年8月14日签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，购买绿野山庄见和三街29号1层101号房。原告按照合同约定支付了涉案房屋首付款并办理了银行按揭手续。2015年12月10日，侨建公司向原告寄送了《侨建-御溪谷收楼通知书》。原告收到收楼通知书后便去验楼，发现该房屋存在多处大面积漏水的严重质量问题以及供气供电也未达到可以合格收楼的标准。原告将房屋漏水等情况告知被告，被告承诺给予维修。2016年8月3日，原告再次告知被告的物业管理处主管王艳彬（已离职）三楼顶仍然漏水。王艳彬回复原告会安排人再次维修。8月4日，王艳彬发了该房屋维修的微信视频给原告，原告在看到视频后即提出异议，在漏水处用白粉简单抹上无法解除严重的漏水的问题。8月11日，王艳彬再次微信催促原告收楼，并承诺会出具相关协议和质量保证书，保证收楼后也会予以维修。原告因被告并没有将涉案房屋漏水的楼顶等地方维修达到合格标准而拒绝收楼。2018年5月10日，原告再次向被告的物业管理处主管邱文星提出房屋漏水问题并要求维修合格。直至2018年10月25日，邱文星才回复被告声称已维修好（此时他告知已于2018年6月离职）。原告再次去查看，发现漏水问题情况同样严重，并没有达到可以收楼的标准。2020年3月，被告的物业人员王湘意联系原告，原告再次反映漏水问题。王湘意回复声称会跟领导汇报后无下文。2018年5月18日、5月22日，原告再次前往房屋查看维修情况，发现涉案房屋的三楼天花板、墙面以及二三楼衔接处，均留有前几天雨后漏水的雨渍痕迹。二、被告应向原告支付延期交房的赔偿违约金1561166.67元。根据合同第十一条约定“甲方应当在2015年12月31日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。”该商品房交付时应取得建设工程质量监督机构出具的商铺房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据合同第十四条的约定，该条所列文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。截止起诉之日，被告均未按照合同约定时间交付房屋及上述任何相关证明，涉案房屋仍旧未满足永久供电、供气、通邮等基本居住条件。因此，根据合同第十二条“乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金”，被告向原告支付延期交房的违约责任之约定要求赔偿违约金1561166.67元（暂计至起诉之日）。综上，诉至法院，以维护原告的合法权益。被告广州市绿野侨建房地产有限公司辩称：一、被告已按照合同约定的时间和条件履行了交付房屋的义务。根据被告提交的证据材料可知，包括涉案房屋在内的绿野山庄A2户型于2008年11月7日取得《建设工程规划验证合格证》等一系列证据。需要特别说明的是，由于增城区市政管道燃气规划建设的原因，绿野山庄目前暂未接通市政管道燃气，被告于2007年1月12日与广州市新安燃气有限公司签订《增城中新镇绿野山庄（一期）管道煤气工程施工合同》，为绿野山庄安装了入户管道煤气，并于2009年5月26日通过竣工验收，其安全性和便利性与市政管道燃气并无差别，且增城市人民法院做出的（2013）穗增法民一初字第1131号民事判决书也认定绿野山庄于2012年6月15日前已达到买卖合同约定的交楼条件。另外，被告在2016年9月30日市政燃气管道接驳至绿野山庄红线范围附近后，一直积极与相关政府部门及广州东部发展燃气有限公司就绿野山庄接通市政管道燃气事宜进行沟通，并预计于今年内使绿野山庄接入市政管道燃气。因此，被告已按照买卖合同约定的时间和条件向原告履行了交付房屋的义务。二、涉案房屋交易属于商品房现售而非预售，原告在明知涉案房屋相关情况的前提下仍然自愿购买，其应当接受房屋现状并承担相应后果。根据合同及附件的内容可知，涉案房屋交易并非商品房预售而是商品房现售，且根据合同附件七第十四条约定的内容显示，原告在购买涉案房屋时被告已在买卖合同中尽到了相应的提示义务，原告知晓涉案房屋的现状以及是否具备永久用水、用电、用气、通邮等周边规划条件。原告在明知涉案房屋短期内无法接通市政管道燃气的前提下仍然自愿购买，其应当接受房屋现状并承担相应后果。另外，根据合同附件七第五条约定的内容显示，被告在绿野山庄暂无法接通市政管道燃气的情况下，以不影响原告使用为前提，可提供同等品质的入户管道煤气进行取代。三、原告没有在合同约定的期限内，就涉案房屋不符合交付标准或条件向被告提出书面异议，应当视为同意收楼。合同第十三条约定，原告应在接到《收楼通知书》之日起7日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。然而，原告在收到被告于2015年12月10日寄发的《收楼通知书》并验收过涉案房屋后，至今未向被告就涉案房屋不符合交付标准或条件提出过任何书面异议，应当视为同意收楼。此外，原告提交的证据材料无法证明涉案房屋出现多处大面积漏水的严重房屋质量问题，即使存在漏水等质量问题，根据合同附件七第五条的约定，涉案房屋的装饰、设备标准为毛抷房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响涉案房屋的交付，原告应在办理收楼手续时书面提出要求被告在收楼后限期处理，但不得以此为由拒绝收楼。原告以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接收涉案房屋的，视为因原告原因未能按期交付。四、原告未按规定交存首期物业专项维修资金，应视同由于原告原因导致未能按期交付房屋，被告不承担逾期交楼的违约责任。根据合同第二十一条约定以及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的规定，以及2015年12月10日，被告在寄发给原告的《收楼通知书》中亦明确告知原告应在收楼前到指定建设银行缴交首期物业专项维修资金，并于交楼时出具相关凭证（回执）方可办理交楼手续，然而原告却始终未交存首期物业专项维修资金。再根据合同附件七第一条和第十二条的约定，由于原告原因导致未能按期交付房屋，被告均不承担逾期交楼的违约责任。五、原告始终以各种理由拒绝收楼且不预缴纳物业服务费，本案完全是原告出于不法目的而提起的恶意诉讼。正因为绿野山庄早已达到合同约定的交楼条件，没有给购房的业主们造成任何不便及损失，目前，绿野山庄274户业主中仅剩余包括原告在内的极少数业主仍未办理收楼手续，而已收楼的绝大部分业主也并未就管道煤气等提出过任何异议，更没有与被告发生过纠纷或冲突且按时交纳物业服务费。然而，原告长期以来却始终以涉案房屋漏水等各种理由拒绝收楼且不予缴纳物业服务费，被告委托广州怡好物业管理有限公司增城分公司对涉案房屋进行了多次检查、维修，均未发现原告诉称的多处大面积漏水的严重质量问题。截至2020年6月30日，原告共拖欠物业服务费90333.9元，违约金70104.12元，且表示只要免除前述费用就同意收楼。物业公司在多次追讨及协商无果后，于2020年1月13日向法院提起诉讼。原告在应诉的同时反而以逾期交楼为由对被告提起本案诉讼，其目的显然是为了逃避履行支付物业服务费及违约金的义务。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年8月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定“……第四条……乙方所购商品房为……中新镇绿野山庄见和三街29号……第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款……1.该商品房总金额5800000元……第十一条房屋交付甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。……第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。……第十四条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第二十七条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，附件七第五条约定“该商品房为现房，甲方已取得《房地产权证》，房屋的装饰、设备标准为毛坯房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，乙方应在办理收楼手续时书面提出要求甲方在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。”第十四条约定“甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规规定应明示的文件、证书及购房风险提示。乙方已详细阅读并理解上述明示文件、证书及购房风险提示，且无异议；乙方对所认购的物业状况、交易条件、周边规划及环境已有充分的了解。乙方签署买卖合同及附件后，视为清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。”2015年9月30日，涉案房屋登记在原告名下。2015年12月10日，被告向原告发出收楼通知。在本案的审理过程中，一、原被告确认以下，原告已经付清涉案房屋的购房款；涉案房屋为现房销售。二、原告陈述以下，（一）其未收楼的原因是涉案房屋存在漏水问题以及未符合永久通气条件。（二）违约金的依据是合同第十二条约定，因房屋未达到交付条件造成原告无法居住使用的实际损失，结合该违约金约定过低的情形，其要求违约金按同期贷款利率计算。本院认为：原被告于2015年8月14日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。在本案中，原告以涉案房屋存在漏水问题及未符合永久通气条件为由要求被告支付延期交房违约金。对此本院分析如下，首先，根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第五条的约定，即使原告主张涉案房屋存在漏水的质量问题属实，亦不构成原告拒绝收楼并主张延期交房违约金的合理理由，原告对此可另循合法途径解决。其次，涉案房屋为现房出售，根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第十四条约定，被告已明确告知原告涉案房屋的情况，即涉案房屋在出售时，原告理应知晓涉案房屋的现状以及相关水、电、气、邮是否具备，且被告已经在合同文本中尽到相应的提示义务。原告在明确知晓涉案房屋相关情况的前提下仍然愿意购买，说明原告接受了涉案房屋的现状并愿意承担相应的后果。另外，涉案房屋已于2015年9月30日登记在原告名下，该缮证日期早于双方合同约定的交付时间亦即早于原告主张的延期交房违约金的起计日期。综上，原告主张要求被告支付延期交房违约金，理据不足，本院不予支持。原告主张要求被告承担律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告廖桂英的全部诉讼请求。本案受理费9650元，由原告廖桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年八月二十八日书记员  赵洁玲