广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14244号原告：孟改平，女，1976年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××××××，公民身份号码14213××××××××1602。委托诉讼代理人：张树辉，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阔雅，广东百言律师事务所实习律师。被告：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××怡翠世嘉购物商场地下一层88号，统一社会信用代码914×××××××××××254E。法定代表人：PUASECKGUAN，任董事长。委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。原告孟改平与被告佛山市鹏瑞利置业有限公司（以下简称“鹏瑞利公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序于同年7月24日公开开庭审理了本案。由于本案与（2020）粤0605民初13132号案的当事人一致，讼争事实相同，故两案合并审理。原告的委托诉讼代理人张树辉、刘阔雅与被告的委托诉讼代理人朱婉媚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返回租赁保证金79025.08元和公共事业保证金4140元及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付利息；2、赔偿原告货物损失10万元及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付利息；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，支付租赁保证金79025.08元和公共事业保证金4140元，承租被告位于佛山市南海区×××××××××××鹏瑞利季华广场L2-69/70号商铺用作商业用途，套内面积138㎡，建筑面积212.31㎡，租赁期限从2019年6月15日至2021年6月14日，固定租金形式，第一年（19.06.15-20.06.14）租金为2.5857元/㎡/天，物业管理费1.0660元/㎡/天，市场推广费6.4999元/㎡/月。因新型冠状病毒肺炎事件，2020年1月24日广东省启动重大公共突发事件一级响应，全省进入高度戒备状态。2020年2月8日佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于实施“八项严管”的防控疫情措施的通告》规定“三、严管公共场所，非涉及居民生活必须的公共场所一律关闭”，被告经营管理的鹏瑞利广场除了超市，其他店铺一律关停。截至2020年2月24日，被告才通知鹏瑞利广场的商家可以恢复营业。2020年2月24日原告收到被告招商部的谭小姐的通知可以恢复营业，但原告自2020年2月25日开始营业起，但由于疫情防控严重影响以及疫情尚未消除等原因，鹏瑞利广场自2020年2月25日开始恢复营业以来，根本没有消费者进入消费，营业额为零,因此由于疫情影响以及严格的防控疫情措施，鹏瑞利广场内的商铺根本无法正常经营。疫情发生后，原告与被告招商部的谭小姐多次沟通希望能减免租金，并向被告提交了免租申请，申请免除2020年2月份、3月份的租金及管理费，但被告不但没有采取正确的处理方式与商场租户共渡难关，还向原告等其他租户催缴2月份、3月份的租金及管理费，并且在2020年3月15日擅自对原告的店铺进行停电处理，原告导致从2020年3月15日起根本无法进入商铺进行营业。因此，因新型冠状病毒肺炎事件，政府和被告对于商场采取严格的疫情防控措施，被告在2020年2月份、3月份无法正常履行合同，原告的合同目的无法实现，2020年2月份、3月份的租金、物业管理费、市场推广费等各项费用应免除。而且被告于2020年3月15日擅自对原告商铺进行停电，导致原告无法使用租赁商铺，因此从2020年3月15日起原告也无需支付租金、物业管理费、市场推广费等各项费用。2020年3月15日被告擅自对原告租赁商铺进行停电，已构成违约，其行为已单方终止履行合同，严重损害原告的租赁权益。2020年4月2日被告要求原告交还商铺钥匙，原告应被告的要求交还商铺钥匙，由被告完全控制商铺，双方的租赁关系已解除。并且被告控制商铺后直接在商铺上展示商场广告，也进一步表明双方的租赁关系已终止。因此双方的租赁关系已终止，被告应退还原告已缴纳的租赁保证金79025.08元和公共事业保证金4140元。另外，被告于2020年3月15日擅自对原告租赁商铺进行停电，原告已无法自行搬走商铺内衣服、货架、展台展柜、电脑等物品（物品价值约10万元）。因双方的租赁关系终止，被告应退还原告商铺内价值约10万元的物品。为取回物品，原告分别于2020年4月3日向被告发出《通知书》要求退还租赁保证金79025.08元，以及退还商铺内的衣服、货架、展台展柜、电脑等物品。2020年4月9日委托律师再次发出《律师函》要求退还租赁保证金79025.08元，以及退还商铺内的衣服、货架、展台展柜、电脑等物品。但被告却一直不予退还租赁保证金79025.08元、公共事业保证金4140元和商铺内的衣服、货架、展台展柜、电脑等物品，被告的行为已严重损害了原告的财产权益，造成原告的财产损失10万元，被告应承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请法院作出公正判决。被告辩称：一、原告违反与被告的租赁合同约定，拖欠租金、物管费、推广费及电费至今，且擅自撤场，根据合同8.2条及公共事业费保证金的约定，被告有权不予退还保证金，原告无权主张退还。另外，双方约定公共事业保证金的目的还包含保障公共设施的完成，例如空调机、消防喷淋等，但原告在未经协商下逃场，双方尚未就现场进行检查，原告更未将现场恢复原状交付给被告，被告未能确保上述设备是否完好，此情形下原告也无权要求返还公用事业保证金。二、疫情发生后，被告积极和全场商户进行协商，并制定了减免方案，但并未能与原告协商一致。疫情期间，被告每天正常开门营业、正常提供一切物业服务，原告经营的行业不属于因疫情防控监管而必须停业的行业。原告曾因自称的居家隔离原因向被告提出过暂停营业，政府取消居家令后被告马上通知原告可以开门营业，原告也已回来营业。原告所欠全部费用，都在双方合同中明确约定，原告实际占用和使用着商铺，被告也同样作为疫情的受害者，原告不能以疫情作为不支付费用的挡箭牌，将所有成本转嫁给出租方。三、从原告提供的聊天记录即可反映被告曾与其协商减免方案及原告擅自不营业、甚至私下逃场，逃场后没有任何恢复经营的意思表示，故被告为保护原告的商铺现场及厂内物品，对商铺门口进行了围蔽处理。四、原告无任何证据证明其所谓的货物损失实际发生及其价值为10万元。2020年3月10日，原告自行停止营业，在15日更是偷偷搬走厂内几乎所有的物品，经被告保安巡场发现后采取停电处理，当时店铺内就只剩下几个货架等杂物，该物品从3月15日至今仍完好保留在场内，没有处理，不存在原告所称的货值10万元或其损失10万元的事实。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告的举证5，该证据由案外人出具，没有证据显示该证据与案涉的商铺有关，故本院对该证据的真实性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区×××××××××××怡翠世嘉购物商场二层商业的物业（粤房地权证佛字第0200437721）的权属人为鹏瑞利公司。2019年，鹏瑞利公司（甲方）与孟改平（乙方）签订《怡翠世嘉购物商场房屋租赁合同》，约定：租赁单位为L2-69/70，建筑面积212.31平方米。租赁期限自2019年6月15日至2021年6月14日。2019年6月15日至2020年6月14日的租金为2.5857元每平方米/天，物业管理费为1.066元每平方米/天，市场推广费为6.4999元每平方米/月。第4.1条：乙方应于最迟不超过本合同约定的交付日，向甲方预付该房屋一个月的固定租金；其后每月25日前，乙方应向甲方付清下个月的固定租金。第5.8条：乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费及市场推广费；其后各月的每月25日之前，乙方应当向甲方或管理公司支付下个月的物业管理费及市场推广费。第8.2条：甲乙双方同意，如发生下列情形之一，乙方需向甲方支付当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时，对于乙方交付的承租保证金不予退还，前述乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额，且甲方保留解除合同的权利：（4）乙方逾期支付租金超过一个月的；（5）乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月的。第9.1条：该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可以经书面通知乙方而解除本合同。不论怎样，乙方实施上述行为后，需按本合同8.2条约定承担违约责任。第9.3条：在租赁期内，乙方未能按照本合同固定按时支付租金的，则每逾期一日，乙方需按拖欠金额的0.1%支付违约金。第9.4条：在租赁期内，乙方逾期支付装修保证金、物业管理费、市场推广费、水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用等费用，则每逾期一天，应按拖欠金额的0.1%支付违约金。第12.5条：乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施及以增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，乙方对此不予以任何补偿或赔偿。第22.1条：不论合同中存有任何相反规定，双方若由于出现法律规定的不可抗力事件未能履行其在本合同项下的义务，相互之间无需承担违约、疏忽、或附带、间接等责任。受影响一方须就不可抗力事件给予另一方合理书面通知，并采取有效合理的补救措施。2019年5月5日，孟改平向鹏瑞利公司支付了租赁保证金79025.08元、公共事业保证金4140元。孟改平承租商铺后经营衣服销售。2020年4月2日，孟改平将店铺钥匙交还给鹏瑞利公司。同日，孟改平向鹏瑞利公司支付了电费3418.15元。诉讼中，鹏瑞利公司陈述：疫情期间，鹏瑞利广场一直正常营业，物管正常提供服务，正常供应水电。孟改平自称因居家隔离的原因，向鹏瑞利公司申请暂停营业，在政府取消了隔离令后，鹏瑞利公司通知孟改平于2020年2月24日恢复营业。同年3月14日，孟改平开始搬货逃场；同月15日，孟改平向鹏瑞利公司发了一条微信称“我们撤了”。孟改平陈述：疫情期间，鹏瑞利广场没有正常营业，到2020年2月24日通知恢复经营。但由于疫情商场没有人逛，为了不积压货物，孟改平将部分货物撤走。2020年3月15日，孟改平过去的时候店铺已经停电了。另查1，孟改平与鹏瑞利公司的工作人员于2020年2月至3月期间一直通过微信就疫情、租金减免等事宜进行沟通。其中，2020年3月15日，孟改平称“我们撤了”，鹏瑞利公司的工作人员回复“我在里面看到了，昨天老板在群里面已经骂保安没有看好商场的店铺”。另查2，法庭辩论结束后，孟改平从案涉商铺中取回了全部物品，并确认放弃对鹏瑞利公司所提出的赔偿100000元及利息的主张。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的强制性规定，合法有效。承租人孟改平于疫情期间撤场，提前解除合同，孟改平主张鹏瑞利公司违约。对此，本院分析如下：一、鹏瑞利公司是否违约。孟改平在没有与鹏瑞利公司协商一致的情况下，没有支付2020年2月及3月两个月租金、管理费等费用，并提前解约撤场，上述行为违反了双方所签订的《房屋租赁合同》的约定。虽然上述行为发生在疫情期间，疫情导致孟改平的店铺没有营业收入或营业收入明显减少，但店铺所在的鹏瑞利广场仍正常经营，租赁合同客观上不存在不能履行的情形，孟改平的行为构成违约，应承担违约责任。孟改平主张其撤场是因鹏瑞利公司单方停电所致，但现有的证据无法证明孟改平所主张的上述事实，反而是孟改平在微信中称“我们撤了”以表明其撤场不再履行合同，故对孟改平主张鹏瑞利公司违约并承担违约责任，本院不予支持。二、孟改平是否有权主张退还保证金。首先，根据合同约定，孟改平逾期支付租金及其他费用超过一个月的，鹏瑞利公司有权没收保证金。因此，鹏瑞利公司根据合同的约定有权没收孟改平的保证金。其次，孟改平拖欠费用并单方解除合同的行为，客观上造成了鹏瑞利公司的损失，孟改平所支付的保证金应用于赔偿其违约所造成的损失。据此，孟改平主张退还保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回孟改平的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1981.65元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼文舜二〇二〇年八月二十一日书记员  韦可楠