黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再199号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：刁家兴，男，1978年8月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李一凡，女，1981年12月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：蔺晓熠，男，1986年1月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。再审申请人刁家兴、李一凡因与被申请人蔺晓熠房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终7792号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）黑民申4327号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刁家兴及李一凡委托诉讼代理人张长红，被申请人蔺晓熠委托诉讼代理人白凤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁家兴、李一凡申请再审称：（一）蔺晓熠作为争议房屋原房主，在缔约时负有如实告知义务，不应做虚假陈述。根据另案判决采信的司法鉴定结论，案涉房屋地下室通道是原始就存在的，蔺晓熠的父亲就是该房屋的开发商，蔺晓熠系原始购买该房屋，他应当知道这个地下室通道是原始就有的，因此，他在与刁家兴签订买卖合同时谎称是地下室的房主案外人秦殿武擅自在房屋内开凿地面，故意隐瞒地下室通道口的形成，致使买受人作出错误的意思表示，明显存在欺诈的故意。（二）二审判决认为刁家兴当时选择由蔺晓熠支付封闭地下室通道口的费用，就应当自行承担风险无法律依据。买受人系受到出卖人的欺诈或者误导认为地下室通道口系案外人秦殿武擅自开凿，随时可以恢复原状，才做出此选择。刁家兴欲封堵该地下室通道时受到案外人秦殿武的阻拦，经另案诉讼后才知道该地下室通道并非案外人秦殿武未经蔺晓熠同意而擅自开凿，且经司法鉴定认定地下室通道的混凝土楼梯与原结构为一体，并非后改造而成。另案判决驳回了刁家兴要求对地下室通道口封闭的诉讼请求。即使是出卖人的重大误解导致买受人作出错误的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，买受人亦有权要求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。再审请求撤销二审判决，维持一审判决。蔺晓熠辩称，案涉房屋的所有权证和地下室房屋的所有权证均载明并不存在彼此连通的通道。案涉房屋的地下室通道口影响房屋正常使用，妨碍物权的圆满状态。无论是地下室业主自行开凿，还是房屋施工中遗留，都不妨碍刁家兴、李一凡物上请求权。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条的规定，刁家兴、李一凡有权主张排除妨碍。本案不具备欺诈成立可撤销买卖合同之要件，蔺晓熠基于诚实信用原则已经尽到注意义务和告知义务，只是蔺晓熠对地下室通道口的形成存在误解，但刁家兴、李一凡作为买受人对当时房屋的瑕疵状态认可并接受，蔺晓熠并不存在欺诈的故意，该合同中并不存在可以撤销的法定条件。刁家兴、李一凡向一审法院起诉请求：一、撤销刁家兴、李一凡与蔺晓熠签订的房屋买卖合同；二、蔺晓熠返还购房款110万元、赔偿房屋增值部分损失90.49万元；三、蔺晓熠赔偿房屋无法使用部分的租金损失46,000元；四、蔺晓熠赔偿（2016）黑0102民初5253号民事案件的律师费损失5000元、鉴定费损失5000元；五、蔺晓熠赔偿本案鉴定费18,220元。一审法院认定事实：2014年9月22日，案外人徐秀艳代理蔺晓熠作为甲方，刁家兴、李一凡作为乙方，双方签订了房屋买卖合同一份，合同约定：刁家兴、李一凡以110万元购买蔺晓熠位于道里区建筑面积114.68平方米房产，办理房屋过户所产生的一切税费由甲方承担。合同注明：“此房屋地下室的房主（此房屋地下室并非本人所有）没有甲方同意，擅自在甲方房屋内开凿地面，建造通往地下室的楼梯。现甲方想要平整地面，恢复原状；但是乙方为了方便现在租户（现在租户同时租用此房屋地下室）搬运货物，乙方不同意平整地面，恢复原状；现甲方将此项工程费用预留给乙方……15,000元。”合同签订后，刁家兴、李一凡向蔺晓熠支付购房款110万元，蔺晓熠支付刁家兴、李一凡地下通道封闭费用15,000元，蔺晓熠向刁家兴、李一凡交付了房屋并承担了办理房屋更名过户的费用，刁家兴、李一凡于2014年9月29日获得了产权证书。2015年5月8日，刁家兴、李一凡与案外人刘元泉签订房屋租赁合同，刘元泉向刁家兴、李一凡租用争议房屋，约定房屋租金每月5000元，租期2015年5月8日至2018年5月8日，房租一年一交。当日，刁家兴、李一凡收取2015年5月8日至2016年5月8日房租6万元。因争议房屋内地下室一直未封闭，2016年1月，刁家兴、李一凡与刘元泉父亲刘长禄签订协议，协议写明租期自2015年6月1日起算，房租降为每年46,000元，预交房费60,000元，至2016年6月1日余房租14,000元整。2016年6月1日，刘长禄将店面交由其堂兄弟刘长山经营，刁家兴、李一凡与刘长山重新签订租赁合同，约定租期自2016年6月1日至2018年6月1日，租金每年46,000元。2015年5月，刁家兴、李一凡欲封闭地下通道，与地下室产权人秦殿伍发生纠纷，于2016年6月7日诉至哈尔滨市道里区人民法院，要求秦殿伍停止侵害、将刁家兴、李一凡房屋室内地下室通道恢复原状。后经司法鉴定，争议房屋内地下室通道的混凝土楼梯与原结构为一体，并非后改造而成，刁家兴、李一凡诉请被驳回，鉴定费5000元由刁家兴、李一凡负担。刁家兴、李一凡因封堵地下室花费14,000元。经刁家兴、李一凡申请，一审法院委托黑龙江绿岛房地产估价有限公司于2018年4月16日作出司法鉴定意见，认为争议房产在基准日2018年3月16日的现行市场总价值为1,714,900元。一审法院认为：蔺晓熠作为争议房屋原房主，在缔约时负有如实告知义务，不应作虚假陈述，如其对地面通道形成的认知系推测亦应如实告知合同相对方，而不应有所夸大或隐瞒。蔺晓熠对地面通道形成原因的陈述用词明确，语气肯定，却与事实不符，致使刁家兴、李一凡作出了错误的意思表示，故蔺晓熠行为应认定为欺诈，刁家兴、李一凡要求撤销合同的诉讼请求，予以支持，刁家兴、李一凡应将争议房屋返还蔺晓熠，蔺晓熠将房屋价款110万元返还刁家兴、李一凡并赔偿房屋市场增值部分的损失。因房屋交易过程中的税费由蔺晓熠负担，故房屋增值部分应为房屋现市场价值1,714,900元减去购房款110万元，计614,900元。刁家兴、李一凡要求按1,714,900元（110万元-29万元税金）计算房屋升值部分，与合同约定不符，不予支持；刁家兴、李一凡要求赔偿租金损失46,000元、前案鉴定费5000元的诉讼请求，予以支持；要求赔偿前案律师费用5000元，因未提交证据，不予支持。关于蔺晓熠向刁家兴、李一凡支付的封闭地下通道的15,000元，因刁家兴、李一凡提供证据证明封闭地下通道支出14,000元，故刁家兴、李一凡应返还蔺晓熠1000元，该款抵销刁家兴、李一凡的租金损失，蔺晓熠仍须向刁家兴、李一凡赔偿租金损失45,000元。一审法院判决：一、蔺晓熠于判决生效之日起十日内返还刁家兴、李一凡购房款110万元并赔偿刁家兴、李一凡房屋增值部分损失614,900元；二、刁家兴、李一凡于判决生效之日起十日内向蔺晓熠交付位于哈尔滨市道里区产，并协助蔺晓熠将房屋所有权人由刁家兴、李一凡更名为蔺晓熠，更名过户的相关费用由蔺晓熠负担；三、蔺晓熠于判决生效之日起十日内赔偿刁家兴、李一凡房屋租金损失45,000元；四、蔺晓熠于判决生效之日起十日内赔偿刁家兴、李一凡鉴定费损失5000元；五、驳回刁家兴、李一凡其他诉讼请求。案件受理费23,463.96元，鉴定费18,220元，刁家兴、李一凡负担2770.86元，蔺晓熠负担38,913.10元。蔺晓熠不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回刁家兴、李一凡的诉讼请求。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，根据蔺晓熠举示的争议房屋产权档案证实，地上房屋与地下房屋均不存在有连接的通道口，是两套独立的房屋；地下室产权人为赵璐而非秦殿伍，案涉地下室通道口在档案和设计中均未体现。二审法院认为，关于蔺晓熠在出卖案涉房屋时是否存在欺诈，一审对案涉房屋买卖合同予以撤销是否正确的问题。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。构成欺诈需要行为人具有欺诈故意。本案中，蔺晓熠购买案涉房屋乃至其将该房屋卖给刁家兴、李一凡时，房屋与地下室相连的通道口一直存在。蔺晓熠一直认为该通道口是地下室房屋所有人自行开凿形成，此种认识体现于蔺晓熠在其所参加的历次诉讼当中的陈述，蔺晓熠不但在本案中如此陈述，在刁家兴、李一凡诉案外人秦殿伍（蔺晓熠为第三人）恢复原状的案件中亦是如此陈述，直至哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初5253号民事判决排除通道口系后改造形成时，蔺晓熠方知其对通道口的形成存在误解，此为其一；其二，蔺晓熠与刁家兴、李一凡签订的房屋买卖合同载明蔺晓熠“想要平整地面，恢复原状”，但是刁家兴、李一凡为了方便当时租户搬运货物，并未同意，而是由蔺晓熠为刁家兴、李一凡预留此项工程施工费用15,000元。此约定内容中的“蔺晓熠想平整地面，恢复原状”，进一步表明在蔺晓熠的认知中，该房屋地面原本并没有通道口，蔺晓熠愿意封闭通道口，使之恢复初始状态。蔺晓熠对通道口的形成与实际不符，属于误解，而非故意欺诈。其三，刁家兴、李一凡虽主张蔺晓熠存在欺诈，但对蔺晓熠具有欺诈故意亦未举示证据证明，应承担举证不能的不利法律后果。综上，蔺晓熠在对真实情况并非明知的情况下，对通道口形成所进行的表述，不具有欺诈故意，不具备欺诈的法定构成要件。一审判决对此作出的认定以及据此对案涉房屋买卖合同予以解除不当，予以纠正。根据合同约定，刁家兴、李一凡完全可以通过在签约之初，选择由蔺晓熠封闭通道口来实现其对案涉房屋的完整物权，而其基于对自身当时利益的考量，选择由蔺晓熠支付封闭通道口费用、自行予以封闭，现封闭不成，其应承担就此种选择所产生的交易风险。通过庭审可知，刁家兴、李一凡在封闭通道口过程中，因案外人阻挠而未能封闭成功，对此，其可另行解决。二审法院判决：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初5009号民事判决；二、驳回刁家兴、李一凡的诉讼请求。一、二审案件受理费46,927.92元，鉴定费18,220元，由刁家兴、李一凡负担。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院再审认为，双方当事人签订房屋买卖合同时，对案涉争议房屋地下室通道口约定，此房屋地下室的房主未经蔺晓熠同意，擅自在蔺晓熠房屋内开凿地面，建造通往地下室的楼梯，现蔺晓熠想要平整地面，恢复原状，但是刁家兴为了方便现在租户（现在租户同时租用此房屋地下室）搬运货物，不同意平整地面，恢复原状；现蔺晓熠将此项工程费用预留给刁家兴15,000元。刁家兴、李一凡取得该争议房屋后，在使用过程中欲封堵该地下室通道时被该地下室使用人秦殿伍阻拦，双方发生纠纷，刁家兴、李一凡诉至法院要求秦殿伍停止侵害、将该房屋室内地下室通道口恢复原状。经该案司法鉴定确定该争议房屋内地下室通道的混凝土楼梯与原结构为一体，并非后改造而成，法院作出民事判决驳回了刁家兴、李一凡的诉请。刁家兴、李一凡根据该生效民事判决认定的上述事实认为蔺晓熠与之签订房屋买卖合同时就知道该地下室是房屋开发建设时就存在，并不是案外人秦殿武未经其本人同意擅自开凿的，且已不能恢复原状，起诉要求撤销房屋买卖合同及赔偿损失。蔺晓熠作为争议房屋的出卖方，其对于案涉房屋的状况应当如实准确的告知买受人。蔺晓熠作为案涉房屋第一手买受人，其明知房屋产权证中并未注明存在地下室通道口，亦没有充分证据证明该地下室通道口系地下室房主未经其同意擅自在房屋内开凿，且随时可以封堵，却在与刁家兴、李一凡签订房屋买卖合同时作出上述表述，主观上存在故意；即使其对该争议房屋地下室通道口的形成与实际不符存在误解，致使买受人与之作出上述合同约定，导致买受人对该房屋不能完整的使用而遭受损失，买受人亦有权依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定，要求撤销房屋买卖合同并要求蔺晓熠赔偿相应损失。因此，一审法院依照上述法律规定对本案纠纷的处理结果正确。二审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终7792号民事判决书；二、维持哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初5009号民事判决书。一、二审案件受理费46,927.92元，鉴定费18,220元，由蔺晓熠负担。本判决为终审判决。审判长  徐凤良审判员  李秀华审判员  赵 璞二〇二〇年八月二十日此件与原本核对无异法官助理吕季森书记员何屏