四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2983号 原告：崔红，女，1969年4月24日出生，汉族，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：张龙福，四川英济律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓霞，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 原告崔红与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了进行审理。原告崔红委托诉讼代理人张龙福，被告橙森公司委托诉讼代理人刘晓霞、程梦曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔红向本院提出诉讼请求：1.解除崔红与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司支付欠付租金（按照合同约定，自橙森公司欠付之日起计算至退房之日止）；3.橙森公司支付违约金60000元。事实与理由：2018年4月，崔红购买了成都中集产业园开发投资有限公司（以下简称中集公司）开发的具有投资性质的位于成都市新都区。案涉房屋由中集公司指定的装修公司装修，装修后由中集公司指定的橙森公司运营。2018年4月12日，崔红与橙森公司签订《业主房屋租赁合同》，约定崔红将案涉房屋租赁给橙森公司，用于酒店、公寓租赁、商业及办公使用。租期13年，每三个月支付一次租金。合同签订后，崔红将案涉房屋装修至符合橙森公司可以直接用于经营的状态并交付。同时，鉴于租期较长，崔红在自费装修的基础上给予橙森公司3.5个月的免租期。但橙森公司拖欠租金数月，已严重违约，为维护合法权益，故诉至本院。 橙森公司辩称，同意解除《业主房屋租赁合同》，对于欠付租金的事实无异议。由于受新冠肺炎疫情影响，橙森公司遭受巨大损失。崔红主张的违约金过高，橙森公司愿意用已支付房屋押金折抵违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，崔红（甲方）与橙森公司（乙方）签订了《业主房屋租赁合同》，约定崔红将自己名下位于成都市新都区，建筑面积为44.27平方米的房屋租赁给橙森公司使用。案涉房屋，租赁期为13年，自2018年8月31日起至2031年12月15日，免租期为3个半月。该合同第三条第一款载明：“租金为人民币30元／平米／月（大写：叁拾元整），乙方支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转账凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。”第三条第二款载明：“租赁期内租金递增明细如下：（1）2018年12月16日——2021年12月15日，租金为人民币30元／平米／月；（2）2021年12月16日——2024年12月15日，租金为人民币31.80元／平米／月；……”。第四条载明：“1.待该物业正式交付后，甲方需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应收到乙方缴纳的押金1328元整（大写：壹仟叁佰贰拾捌元整）。合同到期终止时，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权向乙方索取。2.乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”第五条载明：“租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由乙方承担，并及时按规定缴纳。”第六条第三款载明：“乙方必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任。”第六条第七款载明：“乙方在租赁期满或合同解除后10个工作日内搬出租赁房屋，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的非固定设施设备物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的搬运费用。”第六条第十一款载明：“合同期内如‘由于战争、地震、水灾、台风、暴风雪、政府禁令’等或其他不可抗力的原因而不能履行合同或延迟履行合同的一方不负有违约责任。”第七条第四款载明：“违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。”崔红将案涉房屋装修完毕并交付橙森公司。橙森公司向崔红支付了一个月的房租作为押金，并支付一年的租金15937.2元。2019年12月16日至房屋腾退之日，支付了1000元租金。 另查明以下事实： 1.“橙堡公寓”于房屋销售阶段已作为销售口号； 2.崔红与案外人成都市川辉装饰工程有限公司签订《装修改造委托书》，约定案涉装修款为170403元； 3.庭审中双方对解除案涉合同达成一致意见，本院组织双方对案涉房屋进行交接,崔红于2020年7月13日接收案涉房屋。 以上事实有《业主房屋租赁合同》、《装修改造委托书》、宣传单等证据以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，崔红与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间；2.橙森公司应当支付的租金；3.橙森公司是否应当支付违约金，违约金是否应当调整。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，橙森公司陈述其在2020年2月多次以电话、函件的方式与崔红协商合同解除的事宜，而崔红未表示同意，且在《民事起诉状》中要求继续履行合同。橙森公司在未支付租金的情况下是违约方，不具有解除合同的资格，不能单方面解除合同。崔红与橙森公司庭审中同意解除案涉合同，双方达成解除案涉合同的合意，崔红主张解除《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于橙森公司应当支付的租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”崔红有权要求橙森公司支付房屋腾退前的租金。橙森公司已付清2018年12月16日至2019年12月15日的租金，2019年12月16日至房屋腾退之日支付1000元租金。橙森公司辩称，因疫情影响，强行清退了部分租户，产生了损失，请求对租金予以减免。本院认为，2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应，橙森公司对外出租公寓的营运也产生了影响。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的责任也是房东的义务，而由此造成的损失，根据公平原则双方应进行分担。但2020年3月17日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第一条载明：“全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，采取出示健康码方式继续做好本通告第七条所涉人员的排查登记。”第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施。”2020年3月20日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组《关于居民小区（院落）复工复产项目疫情防控有关事项的通知》中使用“天府健康码”绿码人员可正常通行，不限制持有健康证明材料的返蓉业主、租住户和走亲访友人员进出居民小区（院落），不限制业主、租住户进出居民小区（院落）的次数、时间和家庭人数。经本院调查走访，“橙堡公寓”位于新都区内，橙森公司的客户群体主要是园区内工作人员，有长租、短租和日租等多种形式，在疫情发生后停止营业至3月底，其受影响的主要是2、3月份，本院认为，2、3两个月的租金可减半收取。故橙森公司应支付至房屋腾退之日欠付租金6835.8元（1328.1元／月×6个月-1328.1元／月÷30天×3天-1000元）。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《业主房屋租赁合同》第七条第四款约定，橙森公司违反合同约定时，应向崔红支付违约金60000元。庭审中，橙森公司请求本院予以调减。本院认为，首先，橙森公司的违约行为在疫情发生前已经产生；其次，橙森公司与崔红约定的租赁期为13年，免租期为3.5月，崔红投入大量资金用于了装修，合同解除后崔红的预期利益损失较大；最后，在崔红未能提供直接证据证明其损失的具体数额的情况下，秉持着违约责任“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定将橙森公司向崔红已支付的押金转化为违约金外，另支付20000元违约金用以弥补崔红的损失。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除四川橙森科技发展有限公司与崔红于2018年4月12日签订的《业主房屋租赁合同》； 二、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付崔红租金6835.8元； 三、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付崔红违约金20000元； 四、驳回崔红的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费737元（已因适用简易程序减半收取），由崔红承担50元，四川橙森科技发展有限公司承担687元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 霍 萍 二〇二〇年八月四日 书记员 杨明铭