山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初2127号原告：金乡县强胜物业服务有限公司，住所地金乡县金乡街道南门村，统一社会信用代码91370828588754953J。法定代表人：赵晗，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男，1969年1月23日出生，汉族，金乡县强胜物业服务有限公司员工，住山东省金乡县。被告：贾敏，女，1971年10月14日出生，汉族，居民，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：杜中强（贾敏之夫），男，1969年10月5日出生，汉族，居民，住山东省金乡县南店子街5巷**，现住山东省金乡县。原告金乡县强胜物业服务有限公司与被告贾敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县强胜物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵胜利、被告贾敏及其委托诉讼代理人杜中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金乡县强胜物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交纳物业费2290元及滞纳金2507.5元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告金乡县强胜物业服务有限公司为金乡县莎岭社区（南区）物业服务公司，被告为金乡县莎岭社区南区业主，被告应于每年1月份缴纳物业管理费，现被告已拖欠原告2016年1月至2020年12月份物业费共计2290元，逾期未缴纳的还应当支付滞纳金。现原告曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳。为此，现向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。贾敏辩称，原告没有说明其要求支付的物业费2290元是如何计算的。原告称曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳并不属实。原告要求支付的滞纳金没有法律依据，因为原告和被告并不存在物业服务合同关系。假设原告提出存在物业服务合同关系，但没有履行职责及义务，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金乡县强胜物业服务有限公司是依法设立的物业服务企业。金乡县金乡街道莎岭社区自2012年10月份回迁上房以来由金乡县金乡街道莎岭社区居民委员会委托金乡县强胜物业服务有限公司提供物业服务至今，其中2012年10月至2017年10月期间多层楼房和小高层楼房物业服务费的收费标准均为0.26元/㎡，2017年10月份以后多层楼房物业服务费的收费标准为0.35元/㎡、小高层楼房物业服务费的收费标准为0.65元/㎡，上述单价中均含垃圾处理费0.04元/㎡。贾敏系莎岭社区41号楼东1单元3楼东户的业主，其所居住房屋为多层住宅，建筑面积为121.63平方米。由于贾敏未向金乡县强胜物业服务有限公司缴纳2016年1月份以来的物业服务费，双方产生纠纷，金乡县强胜物业服务有限公司诉讼来院。另，金乡县强胜物业服务有限公司与贾敏均认可莎岭社区尚未成立业主委员会。贾敏向法庭提供证据欲证明小区内的污水管道堵塞，造成污水遍地，下水道断裂业主自己维修、瓷砖脱落物业公司拒绝维修、垃圾杂物无人清理、散养家禽无人管理、公用电费由业主自己交纳、门岗对外出租、收取的钢纱窗押金100元未退还等问题。金乡县强胜物业服务有限公司认为：损坏的下水道应由业主维修，地面污水也进行了清理，由于没有维修基金无法维修脱落的瓷砖、对饲养的家禽定期清理过、杂物和杂草也是定期清理。本院认为，自2012年10月份至今金乡县金乡街道莎岭社区居民委员会委托金乡县强胜物业服务有限公司为莎岭社区提供物业服务，莎岭社区的业主已接受金乡县强胜物业服务有限公司的物业服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通，积极配合、互相支持，在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷，共同促进物业公司不断提高物业服务水平，共创和谐美好的家园。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害了金乡县强胜物业服务有限公司的合法权益，影响其正常运营，无法对小区进行正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的物业服务，其行为不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。贾敏未向金乡县强胜物业服务有限公司交纳2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，共欠金乡县强胜物业服务有限公司物业费2313.4元（0.26元/㎡×121.63㎡×22个月+0.35元/㎡×121.63㎡×38个月），事实清楚。金乡县强胜物业服务有限公司要求贾敏支付物业服务费2290元，系对自己财产权利的自由处分，不违反法律规定。金乡县强胜物业服务有限公司诉求贾敏支付违约金2507.5元，贾敏认为金乡县强胜物业服务有限公司提供的物业服务不到位，服务态度差，金乡县强胜物业服务有限公司未能提交相应证据证明已完全履行了服务义务，因此对于金乡县强胜物业服务有限公司要求贾敏支付违约金的诉求，本院不予支持。贾敏辩称的金乡县强胜物业服务有限公司将门岗对外出租、收取的钢纱窗押金100元未退还的问题，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。贾敏辩称其与金乡县强胜物业服务有限公司之间不存在物业服务合同关系，该辩解与本案查明的事实相悖，属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的人民法院不予支持的情形。贾敏关于其已交纳了2017年12月份之前的物业费的辩解，现有证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贾敏于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县强胜物业服务有限公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2290元；二、驳回原告金乡县强胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贾敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王红旭二〇二〇年八月二十日法官助理孙新鲜书记员雷丹晨附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。