上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9804号原告：周忠和，男，1959年10月8日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告周忠和与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告周忠和到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2017年10月30日签署的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令被告退还购房款740,000元；3、判令被告赔偿原告利息损失(以740,000元为本金，自2017年10月30日起计算至判决生效之日止按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算)。事实和理由：原、被告于2017年10月30日签订《御府公寓租赁合同》。合同约定，被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。但被告却未按约交房。原告与被告虽然签订是房屋租赁合同，但是实际上是在被告的虚假和错误的引导下参与房屋买卖的行为，原告支付的租赁保证金实际为购房款，故要求被告退还原告支付的购房款并承担原告利息损失。故诉至法院请求判令如前所述。被告提供书面答辩状辩称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。对于利息，被告同意从确认解除之日起承担原告以已支付的租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效之日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、原告的身份证复印件及被告的企业信用信息公示报告，证明双方的诉讼主体资格。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。二、《御府公寓租赁合同》、承诺书。证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。三、收据、POS机刷单记录。证明原告向被告支付了合同约定的价款。被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。四、清退方案的公告，证明被告曾承诺退款，但至今未履行退款义务。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。五、行政处罚详情2份。证明被告被处罚的情况。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。六、案外人的金山区住房保障和房屋管理局信访事项答复意见书，证明原告与回复的案外人性质相同，均不符合租赁对象。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。七、上海市房地产权证、建设用地规划许可证，证明讼争房屋的性质是公租房。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。八、广告，证明房子性质是公租房，不能对外出售，被告存在虚假宣传。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。经审理查明，2017年10月30日，原告与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”2栋西单元11层1104室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为52.02平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止,土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋，除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章政策的调整或该土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋年租金和房屋租赁保证金：房屋年租金10,883元；房屋租赁保证金740,000元。付款方式：于2018年4月13日前支付740,000元。2017年10月30日，原告刷卡支付定金50,000元；2018年2月3日，原告刷卡支付100,000元；2018年4月13日，原告刷卡支付590,000元。另查明，2020年2月26日，金山区住房保障和房屋管理局出具一份信访事项答复意见书，载明御府公寓单位租赁房项目，房源性质是单位租赁房，属于保障性住房，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。租赁对象需符合公租房(单位租赁房)有关规定。御府公司以“以租代售”方式对公共租赁房进行销售，违反了《公共租赁房管理办法》有关规定，属于违规行为，故“以租代售”合同无效。再查明，2019年9月14日，被告出具一份关于御府公共租赁房项目清退方案的公告，记载被告投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。还查明，2018年9月4日和2019年8月5日，上海市金山区住房保障和房屋管理局因被告向不符合条件的对象出租公共租赁住房，对其作出罚款30,000元、20372.03元和立即整改及停止交付使用的行政处罚。又查明，上海市房地产权证、中华人民共和国建设用地规划许可证显示权利人及用地单位为被告上海御府投资有限公司，用途显示为公共租赁房。原告自认于2020年1月22日收到被告法定代表人之子宋晓峰退还的现金3750元。以上事实，由原告的身份证复印件及被告企业信用信息公示报告、《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据、POS机刷单记录、清退方案的公告、行政处罚详情、信访事项答复意见书、上海市房地产权证、中华人民共和国建设用地规划许可证等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告与被告间签订了合同，但对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到740,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，本案涉讼前，被告法定代表人之子宋晓峰已代被告退还3750元，本院在应予退还的购房款中予以扣除，故被告应退还原告的购房款应为736,250元。原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，但原告诉请利息的起算日期本院依法调整至每次付款次日起算。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周忠和与被告上海御府投资有限公司于2017年10月30日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周忠和购房款736,250元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周忠和的购房款利息(以50,000元为基数，自2017年10月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月22日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以46,250元为基数，自2020年1月23日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以100,000元为基数，自2018年2月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以590,000元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5600元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年八月二十六日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……