四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初2572号 原告张碧辉，女，1964年1月4日生，住四川省内江市市中区。 委托代理人：高建超，内江市市中区白马法律服务所法律服务工作者。 被告内江金山房地产开发集团有限公司（原内江市金山房地产开发有限责任公司），住所地资中县城南东干道。 法定代表人，王政，总经理。 委托代理人：张勤，公司员工。 被告杨兴荣，男，1965年9月9日生，住内江市市中区。 原告张碧辉诉被告内江金山房地产开发集团有限公司（原内江市金山房地产开发有限责任公司，简称金山房地产公司）、杨兴荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张碧辉的委托代理人高建超、被告金山房地产公司委托代理人张勤到庭参加了诉讼。被告杨兴荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。鉴定240日不计入审限，本案现已审理终结。 原告张碧辉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告的房屋置换合同。2、判决两被告赔偿房屋灭失损失541504.36元及利息（自2008年1月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。3、判令两被告按照省市国有土地上房屋征收与补偿规定赔偿因房屋灭失造成的政策性补偿8100元，政策性补助284910.8元、停产停业损失补偿1143000元、政策性补贴655689.64元、物业服务补贴52518.31元、入住保障41804元，合计2186022.75元。4、判决原告优先受偿一期房屋变卖价款。5、案件诉讼费、评估鉴定费及其他实现债权的费用由两被告承担。事实和理由，原告的坐落于内江市市中区**乡*街**号房屋，住房建筑面积109.02㎡、营业房建筑面积100㎡。营业房主要经营啤酒总代理、液化天然气特种经营等。2007年5月，被告杨兴荣已取得内江市国土资源局颁发的内中区国用（2007）0819号《国有土地使用权证》，持有市中区沱江乡场镇地块609.65㎡的商业、住宅土地。2007年5月28日，被告金山房地产公司取得内江市市中区建设局2007村规字第12号《村镇规划选址意见书》，持有市中区沱江乡龙门街内市中地报（2006）05号地块的民用建筑开发权、2007年7月6日又取得《建设工程施工许可证》，获得市中区沱江乡龙门街改造工程4号楼的施工许可。2008年1月9日，被告杨兴荣与原告签订《房屋置换协议》，约定了房屋置换、提供周转用房等内容，约定被告提供周转用房至房屋置换后归还。之后，被告对房屋进行了拆除，将第一期的一套住房和2间门面交给原告使用，但门面不具备原经营条件，至今不能从事原来的经营业务。被告至今十余年仍然未修建房屋，履行房屋置换义务，两被告的行为明显表明不履行合同义务，致使原告房屋灭失，也造成原告无房居住和停止经营的各种损失。被告提供的周转房屋至置换新房后退还，具有担保属性。两被告的行为严重损害原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。 被告内江金山房地产开发集团有限公司辩称，对杨兴荣与原告签订的房屋拆迁协议不知情，金山房地产公司没有在协议上盖章，这是杨兴荣的个人行为，被告金山房地产公司不应当承担责任。原告多年来一直未向金山房地产公司主张自己的权利，现在起诉已经过了诉讼时效。综上，请法院判决金山房地产公司不承担责任。 被告杨兴荣未到庭，也未提交答辩意见。 经审理查明，被告杨兴荣于2007年5月取得内江市国土资源局颁发的内中区国用（2007）0819号《国有土地使用权证》，取得内江市市中区沱江乡场镇609.65平方米的商业、住宅土地使用权。2007年5月28日，被告金山房地产公司与被告杨兴荣就内江市市中区沱江乡龙门镇正街改造工程签订了《沱江乡龙门镇正街房产开发项目承包经营协议书》，内容有:“金山房地产公司委托杨兴荣参加该工程项目投标，于2006年5月中标，并将该宗土地土地证办在了杨兴荣名下，…金山房地产公司决定将该项目承包给杨兴荣独立经营，…金山房地产公司向杨兴荣提供房地产开发所需的全套营业执照、资质证书等合法、合规手续以及其他开发所需资料，该项目凡涉及办理手续需要金山房地产公司盖章的，金山房地产公司应及时为该项目盖章。…杨兴荣按工程投资总额的1％向金山房地产公司交纳管理费…”。2007年6月28日，杨兴荣与金山房地产公司签订《市中区沱江乡龙门镇正街房产联合开发项目协议书》，内容有:“双方根据国家《合同法》、《城市房地产法》的规定，…争取更好的综合效益，经过充分的磋商就联合开发内江市市中区沱江乡龙门镇正街地块一事达成如下联合开发协议。一、联合开发方式：该联合开发项目，以金山房地产公司作为开发公司，预计出资55万元，占该联合开发项目55%的股份。杨兴荣以该项目的前期投入（含拆迁还房、土地获得的投入为出资）预计45万元，占该联合开发项目45%的股份。（甲、乙双方的实际出资及所占股份，以实际应占的股份进行明确）…”。 原告张碧辉所有的坐落于内江市市中区沱江乡*街**号房屋(二层)，其中住房建筑面积109.02㎡，营业房建筑面积51.76㎡。2008年1月9日，被告杨兴荣与原告签订《房屋置换协议》，约定,一、门面置换：在原位置置换。门面置换后面积室内不少于100㎡（按设计住房门面置换后面积±3%不做费用调整，超过3%以外按市场价85%补偿给对方）。二、住房置换：①在原位置置换。置换后住房面积室内不少于100㎡。三、旧房换新房置换后，乙方向甲方补偿人民币30000.00元，大写叁元万整，该费用在置换门面和住房的房产证、土地使用证、契证等有关证件办理完并移交乙方后一次性付给甲方。土地使用权年限按国家开发规定。六、该协议签订3日内，甲方向乙方提供刚开发完成的本街道住房一套，暂时居住，提供置换门面面积大致相同，刚开发完的转角门面2间供乙方营业使用，待置换完成后搬出。协议签订后，原告将房屋交给了被告杨兴荣，被告杨兴荣将上述房屋拆除，但是被告杨兴荣一直未修建房屋安置给原告。协议签订后，被告将第一期的一套住房和2间门面交给了原告使用，原告一直使用至今。2012年4月9日，内江市金山房地产开发有限责任公司的名称变更为内江金山房地产开发集团有限公司。原告自2009年后每年都向内江市市中区龙门镇人民政府（原沱江乡人民政府）反映，要求镇政府协调解决与金山房地产公司、杨兴荣签订的沱江乡龙门旧街改造房屋拆迁安置补偿的问题。2019年7月，原告以被告未按照协议约定完成房屋拆迁安置补偿为由，诉至法院，提出上述诉讼请求。由原告申请，经过法院委托鉴定，2020年5月12日，四川卓尔房地产评估经纪有限公司出具了房地产司法鉴定估价报告，评估结果：内江市市中区龙门镇*街**号*栋*单元***号住房的房地产市场单价为2118元/平方米；内江市市中区龙门镇*街**号营业用房的房地产市场单价为3106元/平方米。在诉讼中，内江市市中区龙门镇人民政府为妥善解决内江市市中区龙门镇老街改造遗留问题，为原告垫付了本案鉴定费7833元。 以上事实有原告的身份信息、被告金山房地产公司的企业信用信息公示报告、杨兴荣人口信息户籍证明、原告的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋置换协议、房屋拆除现状照片2张、《房地产司法鉴定估价报告》、房地产司法鉴定评估费和支付办法协议书及收费清单、鉴定评估费发票、内江市市中区龙门镇人民政府《关于老街改造工程项目遗留问题的情况说明》、《沱江乡龙门镇正街房产开发项目承包经营协议书》、中共内江市市中区委办公室（2015）46号文件、内江市人民政府转发省政府关于同意东兴区市中区调整部分乡镇行政区规划批复的通知、土地使用权转让审核意见表、内江市国有土地使用权拍卖成交确认书、转让协议、杨兴荣身份证复印件、合作协议、内府国土用函（2006）24号文件、马洪永身份证复印件、沱江乡龙门街商住楼详细规划图、城镇净化沼气池竣工验收报告表、《市中区沱江乡龙门镇正街房产联合开发项目协议书》、金山房地产公司出具的承诺书和市中区沱江乡龙门镇商住楼绿化方案等有效证据，以及被告杨兴荣的承诺书、沱江乡龙门旧街改造开发工程协议、原告和被告金山房地产公司的当庭陈述在案为凭。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，2008年1月原告张碧辉与被告杨兴荣签订了《房屋置换协议》，该协议约定被告修建房屋安置给原告，该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告将房屋拆除，但是被告一直未修建房屋安置原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，被告在开发了一期四号楼后，对于剩余楼盘一直未开发，且被告杨兴荣常年处于失联状态，被告迟延履行债务致使不能实现合同目的，故原告要求解除《房屋置换协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告拆除了原告的房屋，原告有权要求被告赔偿损失，被告应当赔偿原告张碧辉住房损失109.02㎡×2118=230904.36元，营业房损失51.76㎡×3106=160766.56元，合计391670.92元。原告主张的其余诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告在得到赔偿后，应将用于暂时使用的第一期的一套住房和2间门面退还给被告。 根据2007年6月杨兴荣与金山房地产公司签订的《市中区沱江乡龙门镇正街房产联合开发项目协议书》，表明杨兴荣与金山房地产公司系联合开发内江市市中区沱江乡龙门镇正街改造工程，故被告金山房地产公司与杨兴荣应当共同承当赔偿责任。原告自2009年后每年都向内江市市中区龙门镇政府（原沱江乡政府）反映，要求镇政府协调解决与金山房地产公司、杨兴荣签订的沱江乡龙门旧街改造房屋拆迁安置补偿的问题，因此原告的起诉未超过诉讼时效。被告金山房地产公司辩称，其对杨兴荣与原告签订的房屋拆迁协议不知情，金山房地产公司没有在协议上盖章，这是杨兴荣的个人行为，金山房地产公司不应当承担责任。原告多年来一直未向金山房地产公司主张自己的权利，现在起诉已经过了诉讼时效。金山房地产公司上述辩称缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告杨兴荣经传票传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨兴荣与原告张碧辉2008年1月9日签订的《房屋置换协议》于本判决生效之日起解除。 二、被告内江金山房地产开发集团有限公司和杨兴荣在本判决生效后10日内赔偿原告张碧辉损失391670.92元。 三、被告内江金山房地产开发集团有限公司和杨兴荣在本判决生效后10日内给付原告张碧辉鉴定费7833元。 四、驳回原告张碧辉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7175元，由被告内江金山房地产开发集团有限公司和杨兴荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  廖 海 审 判 员  冉开英 人民陪审员  陈俊梅 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  刘 倩