贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9365号原告：王清奎，男，1983年06月25日出生，仫佬族，住凯里市，现住凯里经济开发区。原告：冯英，女，1988年05月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，现住凯里经济开发区。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告冯英、王清奎诉与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月4日公开开庭合并进行了审理。原告冯英、王清奎的委托诉讼代理人刘笑春，被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯英、王清奎向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金25196.25元，并支付租房补偿24000元。2、判令被告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金33123.94元（截止2020年5月23日），并以344682元为基础，按每日万分之一的标准支付自2020年5月24日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止期间的违约金。3、判令被告支付城市基础设施未达到交付赔偿金344.68元及公共服务设施未达到交付条件的违约金344.68元。4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年10月6日,二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了位于：凯里经济开发区x城（x区）第x号楼x单元x层x号房屋，房屋总价款为344682元。合同约定，逾期交房超过90日且买受人要求继续履行的，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过30日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；合同约定城市基础设施在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，公共服务设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款的0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款344682元。2017年9月27日，被告与二期住宅代表签订《关于延期交房的谅解协议》，约定：交房日期延至2017年12月31日，并从2017年10月1日至实际交房止按照1000元/月的标准支付原告租房补偿金。2019年10月6日，被告向原告交房，因被告未履行合同约定的各项义务。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告凯威公司辩称：一、交房时间是2019年10月6日无异议；二、商品房买卖合同是2017年10月6日签订，属于时间顺序上的倒签合同行为，均违背客观规律，所以交房日期和办证日期约定是不明确的。根据合同法第62条规定中，交房和办证日期应是原告起诉之日。因为原告起诉时提出交房办证的义务，之前无书面形式提出。三、原告的诉请已过诉讼时效；四、房租补偿金不应得到支持，因业主代表签订的谅解协议合同，业主代表并没有得到原告的授权，该谅解书对原告不发生法律效力。经审理查明：2017年10月6日，原告冯英、王清奎作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的x城（x区）第x号楼x单元x层x号房屋，房屋建筑面积为132.57㎡，房款总价为344682元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款344682元。2017年9月27日，被告凯威公司（甲方）与凯威住宅二期业主代表（乙方）签订了《关于延期交房的谅解协议》，主要内容为：一、双方确认出席本次签约的乙方人员为二期住宅全体业主的授权代表，代表二期业主集体向甲方表述意见，主张权利，乙方的意见为二期全体业主的共同意见。……三、甲乙双方确认双方所签订《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东欧项目延迟交房的补充协议》有效，……。四、……双方同意交房日期延至2017年12月31日。五、在原有补偿基础上，自2017年10月1日至实际交房期间由甲方对全体按照合同应该在2017年6月30日前交房的业主进行延迟交房赔偿租房费，赔偿金额以每月1000元计算（不足月的按日计算），直至交房为止。2019年10月6日，被告向原告交付涉案房屋。截止开庭前，被告未向原告交付转移登记有关文书。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于合同时间倒签问题。原告诉请从签订《房屋买卖合同》之日起计算违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”即原告计算有误，现予以纠正。二、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。原告被告约定交房时间顺延至2017年12月31日，被告实际交房时间为2019年10月6日。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施应当按照《商品房买卖合同》约定的交付时间竣工，上述设施亦同样具备交付条件。因被告逾期交房视为交付条件尚未成就，原告主张的违约金系双方当事的合同约定。即城市基础设施交付违约金为344.68元（344682元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为344.68元（344682元×0.1%）。三、关于逾期交房违约金及转移登记违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。双方约定交房时间由2015年12月31日顺延至2017年12月31日，被告提出诉讼时效抗辩，根据诉讼时效之规定，原告诉请时效未超过三年，故逾期交房违约金应当从2018年1月1日计算至2019年10月5日止，共计642天，即违约金为22128.58元（344682元×642天×1?），双方约定2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，被告提出诉讼时效抗辩，因该违约金按日持续不断产生，根据诉讼时效之规定，逾期交房违约金应当从起诉之日起倒推三年，同时原、被告于2017年10月6日签订《商品房买卖合同》逾期转移登记违约金从2018年1月4日计算至2020年5月23日共计870天，即逾期办理转移登记违约金29987.33元（344682元×870天×1?）。四、关于房租补偿金的问题。凯威房产公司实际交房时间为2019年10月6日，凯威房产公司应当按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金，如上所述，2017年10月6日起开始计算租金到2019年10月1日止共计725天，即房租补偿金为23835.62元（1000元×12个月÷365天×725天），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎城市基础设施交付违约金344.68元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金344.68元，共计689.36元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期交房违约金22128.58元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期转移登记违约金29987.33元，2020年5月24日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的房屋租金补偿23835.62元；五、驳回原告冯英、王清奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为938元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担858元，由原告冯英、王清奎负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  吴腾英二〇二〇年八月四日法官助理张耀元书记员潘冬梅