广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初9313号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松。委托诉讼代理人：陈静佳，该司职员，联系地址同该司地址。被告：周承宗，男，1968年10月5日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：廖海涛，广东盛唐律师事务所律师。第三人：广州市漫歇巴酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路372，住所地广州市越秀区环市东路****='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘黔。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告周承宗、第三人广州市漫歇巴酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈静佳，被告的委托诉讼代理人廖海涛到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签署的JF20180611BY0003号《住房租赁合同》；2.请求法院判令被告退还原告已支付的剩余期限租金共计人民币509342.67元（以日租金162.83元，剩余期限从起诉之日起计至2028年8月13日）；3.请求法院判令被告向原告支付违约金120952.6元。事实与理由：2018年6月13日，原告与被告签署JF20180611BY0003号《住房租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市越秀区环市东路372号3319房的房屋（以下简称：案涉房屋）。租赁期限为2018年6月13日至2028年8月13日，总租金为人民币604763元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意；否则原告有权单方解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。原告分别于2018年6月29日、2018年8月6日向被告支付了租赁期限内全部租金。租赁期限内，被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋出租给第三人，现第三人实际占有、经营该房屋，给原告造成严重的损失。据此，原告为维护其合法权益，提起本案诉讼。被告辩称，不同意解除租赁合同。被告并没有违约，原告称被告未经同意将房屋转租给他人无事实依据。经被告了解，原告解除合同的真正原因是因为疫情导致的经营困难，既然被告没有违反合同的约定，合同不应解除，且原告诉请第二、三项没有依据。第三人没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见，亦无提交证据。经审理查明：2018年6月13日，原告与被告签订《住房租赁合同》，约定第一条被告将其位于广州市越秀区环市东路372号3319房出租给被告，建筑面积68.12平方米。第二条租赁期限自2018年6月13日至2028年8月13日；空置期为2028年6月13日至2028年8月13日；租金为604763元，采取一次性支付方式，原告应在被告交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向被告支付租金的100%，即604763元；同时，被告应于原告支付租金的当日向原告支付相当于租金总额的2%即人民币12095.26元作为押金，并向原告支付租金总额的1%即人民币6047.63元用作房屋维修基金。第六条（一）3、租赁期限内，若被告欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转染、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意；被告承诺，其处分房屋的行为不得影响被告的租赁权……。第七条（三）被告存下以下情形之一的，原告有权单方解除本合同：……2、因被告违反本合同第六条第（一）第3项约定，致原告租赁权遭受不利影响的；……第七条（五）3、依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，被告应立即退还原告已支付的剩余期限租金，并向原告支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限【剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算】，被告还应赔偿原告因此遭受的损失。同月15日，原告作为出租人与案外人黄志浩签订《房屋租赁合同》，约定由原告涉案房屋出租予黄志浩，租赁期限自2018年6月13日至2019年3月15日等。合同签订后，原告于2018年6月29日及2018年8月6日通过银行转账的方式分别向被告支付资产收益586620.11元、资产收益尾款6394.20元及12095.26元。另查明，被告周承宗与余梅系夫妻关系。原告为证明被告周承宗未经原告同意将案涉房屋另行出租给第三人，向本院提交了余梅（出租人、甲方）与第三人（承租人、乙方）于2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在，广州市越秀区环市东路370-372号正佳东方国际公寓3319号房（甲方所拥有物业）出租给乙方做为酒店公寓出租使用，房屋建筑面积约为66平方米/间。租赁期限为2019年9月10日至2021年9月10日，月租金额为人民币5500元。甲方收取租金的账户信息为余梅在农业银行石开支行的账号。等等。对此，被告质证认为证据的三性均不予确认。该合同只是一个模板，不能证明原告需要证明的事项，被告只是受原告之委托替原告寻找到下一个承租人。为此，被告向本院提交了如下证据:1.原告出具的案外人黄志浩支付租金的《收款收据》三份，其中注明有周承宗代缴。原告对该证据的真实性予以确认，但该证据中之所以写着“周承宗代付”是因为在原告承租涉案房屋时，黄志浩已经是租客，由原告承接，押金支付给了被告并预付租金至2018年7月31日，所以原、被告签订合同时需由被告将其收取黄志浩的押金及预收租金移交给原告。2.被告与原告的客服人员的微信聊天记录，其中内容显示有被告向原告转账支付金碧1801和正佳3319房的租金。原告对于该证据的真实性、关联性不予确认，由于黄志浩不配合原告的业务人员收租且拒听电话，原告业务员考虑到该租客是被告自行找的，所以与被告沟通通过其要求黄志浩支付租金。3.余梅于2019年10月15日与第三人签订的《房屋租赁合同》，其中约定租赁标的为涉案房屋，租赁期限为2019年9月10月至2021年9月10日，收租金账户为余梅在农业银行的账号。该合同另附有余梅与广州市诺盟酒店企业管理有限公司签订的特别备注：因本租赁合同涉及的出租屋3319号房产证是余梅老公的名字，所以本合同需有业主周承宗先生签名同意方才生效，否则视为无效合同。原告对于该证据的真实性请法庭核实，但其认为该合同并非模板，该合同与黄志浩的合同版本并不一致，而且合同双方都已经签名摁手印盖章，符合合同约定的生效条件，收款账户也是余梅个人的收款账户，而非原告的收款账户。至于特别备注的内容与本案无关，该备注是由余梅与广州市诺盟酒店企业管理有限公司签订。4.被告与原告的工作人员的微信聊天记录，其中显示在2019年11月7日原告的工作人员要求被告将合同提交，以便其尽早申请租金等。原告对该证据的真实性和合法性予以确认，但关联性不确认。聊天记录中加微信的时间是2019年11月7日，原告的工作人员之所以加被告的微信是因为上门续租时发现涉案房屋已经被第三人出租运营了，故联系被告了解情况并告知他的行为已经构成违约，须承担相应的违约责任。被告也曾提到一个方案是被告将第三人过给原告承接，双方继续履行合同，不再追究其违约责任，故原告的工作人员要求其将合同拍照以便向公司申请看该方案是否可行。本院认为，原、被告双方签订的《住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。根据该合同的约定，案涉房屋的租赁期限至2028年8月13日止，即在租赁合同期限届满前，案涉房屋的占有、使用权应让渡予原告享有，被告不应再继续占有、使用或另行将案涉房屋对外出租。但被告的妻子余梅却在前述合同履行期间将案涉房屋另行出租予第三人并签订租赁合同，对此从被告与原告工作人员的微信聊天记录亦可见被告对该租赁事实是清楚的。至于被告辩称其是受原告委托代为寻找承租人并代为签订租赁合同的辩解意见，因被告并未提供证据证明原、被告之间存在委托合同关系，而从双方举证来看，假设原、被告之间存在委托合同关系，那么被告在代为寻找承租人并与对外签订合同时亦应披露其受托人身份，而非以自己的名义与第三人签订合同并设定个人账户用以收取租金，故被告的该项辩解既缺乏证据支撑，又有悖于常理，本院不予采信。被告在租赁合同存续期间将涉案房屋另行出租予第三人，显已构成根本违约。因此原告诉请解除其与被告签订《住房租赁合同》，理据得当，本院予以支持。原告已支付案涉房屋在租赁期限内的全部租金，因解除合同现要求被告退还已支付的剩余期限的租金合情合理，本院予以支持。关于原告要求被告支付的违约金在当庭已自愿调整为租金总额的20%即120952.6元，此属原告处分自己的民事权利，该违约金标准亦无明显不当之处，对此本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告周承宗签订的JF20180611BY0003号《住房租赁合同》。二、被告周承宗应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东建方房屋租赁管理有限公司返还剩余期限租金共计人民币509342.67元。三、被告周承宗应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金120952.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10103元，由被告周承宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  粟晓晶审 判 员  程秀建人民陪审员  罗晓芬二〇二〇年八月二十八日书 记 员  曾怡婷