贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8638号原告：石波，男，苗族，1965年3月27日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王邦华、胡洲，贵州兄弟师事务所律师。被告：罗仁相，男，苗族，1969年9月28日出生，住贵州省岑巩县。被告：赵秀杰，女，汉族，1969年11月30日出生，住贵州省岑巩县。上列二被告共同委托诉讼代理人：周重荣，贵州宏强律师事务所律师。第三人：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，住贵州省凯里市，系公司职工。原告石波与被告罗仁相、赵秀杰，第三人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2020年7月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石波的委托诉讼代理人王邦华，被告罗仁相、赵秀杰的委托诉讼代理人周重荣，第三人恒丰公司的委托诉讼代理人杨晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石波向本院提出诉讼请求为：1.依法判令解除被告罗仁相、赵秀杰与第三人恒丰公司于2014年8月13日分别签订的合同编号为2014006041《商品房买卖合同》（合同标的45111元）、合同编号2014006040《商品房买卖合同》（合同标的531287元）；2.依法判令被告罗仁相、赵秀杰与第三人恒丰公司协助办理位于凯里市房屋（原6栋308号，预售面积288.9ｍ2）及6栋-1楼层-1-8号车库（预售面积24.53ｍ2）预售备案等变更登记到原告名下的手续；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：位于凯里市房屋（原****，预售面积288.9ｍ2）及6栋-1楼层-1-8号车库（预售面积24.53ｍ2）系原告石波与杨宗燕夫妻关系存续期间于2007年交纳了7万元定金购买，房屋修建好后，于2014年3月6日支付清购房尾款488235元。因房开商逾期交房，经结算房开商应支付18083元利息，2014年8月12日并出具收据。原告石波与杨宗燕于1995年1月6日结婚，后因感情破裂，于2018年起诉至法院离婚。法院在审理过程中，原告石波向法院申请调取涉案房屋及车库的相应证据，并主张分割。调取得到了支付凭证，另有一份2014年8月11日的《转让协议书》。协议书载明，把该房转让给了被告罗仁相。原告不服，提起诉讼。经法院审理作出（2019）黔2601民初1547号民事判决，确认杨宗燕与罗仁相于2014年8月11日签订的《转让协议书》无效。后原告起诉杨宗燕离婚，法院于2019年12月18日作出（2019）黔2601民初7041号准予离婚。原告又起诉杨宗燕分割夫妻共同财产，在法院主持下达成（2020）黔2601民初1582号民事调解，涉案房屋及车库归原告石波所有。原告之后向房屋登记部门申请登记，得知必须需要被告协助办理。原告无奈之下，只有起诉至贵院。综上所述，合同无效自始无效，转让合同无效导致转让行为当然无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告基于无效的转让协议与第三人签订《商品房买卖合同》也属于无效合同。现涉案房屋及车库登记在被告名下，被告应当协助办理变更登记到原告名下。为维护原告的合法权益，依据《物权法》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特起诉至贵院判令如前诉请。原告为证明其诉请成立，向本院提交的证据有：原告的《身份证》复印件、订房协议书、记账凭证、收据、银行刷卡凭证、转让协议书、（2019）黔2601民初1547号民事判决书、（2020）黔2601民初1582号民事调解书、合同编号为2014006041《商品房买卖合同》、合同编号为2014006040《商品房买合同》、房屋信息查询情况表、商品房预售合同登记备案表。被告罗仁相、赵秀杰辩称：1.原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告起诉的商品房买卖合同，系出卖人与买受人真实签订，并在国家的监督机关监督下进行网签合同，到房管局把涉案房屋登记在被告罗仁相名下，被告罗仁相领到了不动产权证，被告罗仁相享有涉案房屋的准物权；2.本案涉案房屋已经转让成了物权关系了，原告与杨宗燕，被告之间是债权关系，原告应该打行政官司；3.原告起诉的依据不足，原告依据的(2020)黔2601民初1582号民事调解书是违法的，法院的调解书把一个案外人的财产明确给了调解书的当事人，请求法院判令调解书无效；4.请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其辩解理由成立，向本院提交的证据有：涉案房屋《商品房买卖合同》、付款依据、商品房预售合同登记备案、不动产权证书、《房屋转让协议》、（2020）黔2601民初5622号民事裁定书。第三人恒丰公司辩称：1.本案系石波和罗仁相之间的房屋买卖合同纠纷，与恒丰公司无关。本案中，石波请求依法判令罗仁相与恒丰公司分别签订有合同编号为2014006041号《商品房买卖合同》和2014006040号《商品房买卖合同》无效并协助办理位于凯里市及车库预售备案等变更登记到石波名下，该请求实则是石波和罗仁相之间的房屋买卖纠纷，与恒丰公司无关，首先，恒丰公司在销售该套住宅及车库时是通过正规的销售程序和流程销售的，该套住宅及车库的原购买人为杨宗燕，住宅总房款为：531287元，车库总价款为：45111元，共计：576398元，因该套住宅及车库是凯里市市郊供电局职工的团购房屋之一，杨宗燕在团购时缴纳了7万元的购房定金，后又因该项目延期建设，故在该批团购住房取得《商品房预售许可证》达到正式签订《商品房买卖合同》时，恒丰公司为团购人计算了从团购人自缴纳购房定金之日起至取得《商品房预售许可证》之日止这期间所缴纳购房定金的利息为18083元，杨宗燕于2014年3月6日付清该套住宅及车库尾款488315元（包含车库在内），付清尾款后杨宗燕并未及时签订《商品房买卖合同》，之后在同年8月13日，杨宗燕向恒丰公司出示了一份《转让协议书》明确表示其所购买的该套住宅及车库自愿转给罗仁相，要求恒丰公司配合办理转让相关手续和事宜，并将该套住宅及车库的《商品房买卖合同》签订给罗仁相,该份《转让协议书》上有双方当事人的签字和印章，还特别注明了:“若出现任何责任问题由转让人自行承拒。”同时杨宗燕本人在场，并且该套住宅及车库从缴纳购房定金到付清购房款期间都是杨宗燕本人在办理，恒丰公司开据的收款收据上也是杨宗燕的名字，当事人以明确表示其转让的意愿，程序正规，恒丰公司无权干涉，所以恒丰公司为杨宗燕与罗仁相办理了转让手续，并签订了正式的《商品房买卖合同》。但该份《转让协议书》是否合法有效、杨宗燕在转让该套住宅时石波是否知晓，恒丰公司仅作为一个房地产开发者和销售者是无从得知的，恒丰公司既不是相关职能部门也不是相关司法机构，无权干涉与鉴别其真实性。其次，恒丰公司与罗仁相签订该两份《商品房买卖合同》时，是通过凯里市房地产事业管理局的网签系统正式签订，签订后两份该《商品房买卖合同》在凯里市房地产事业管理局也已办理了备案登记手续，故该案与恒丰公司无关；2.涉案房屋已办理并取得不动产初始登记证，石波要求变更涉案房屋的相关手续，应直接向相关部门申请而不是将恒丰公司追加为第三人。本案中涉案房屋座落于凯里市金山大道2号金泉国际新城一期6幢3层3-8号和车库座落于凯里市金泉国际新城一期6幢-1层-1-8号，该房屋及车库分别于2017年8月9日和2018年1月31日办理取得不动产权初始登记证证书（俗称房产大证），证号分别为：黔（2017）凯里市不动产权第0009283号和黔（2018）凯里市不动产权第0002444号，罗仁相已于2020年4月17日将该两份不动产权初始登记证证书原件领走，至于是否已办理不动产转移登记手续，恒丰公司也不清楚，因为根据现在相关部门政策的变更，恒丰公司作为项目开发者在办理商品房不动产登记证时只能办理初始登记证，而转移登记证需要购买人自行到相关部门申请办理。那么涉案房屋的不动产登记证已取得，石波要求罗仁相与恒丰公司协助变更涉案房屋的相关手续也只能向凯里市房地产事业管理局和凯里市不动产登记中心进行申请和协调，退一万步说，就算涉案房屋未取得不动产登记证，恒丰公司也没有权利干涉石波和罗仁相之间的房屋买卖纠纷，恒丰公司仅仅是房地产项目开发者和销售者，不是相关职能部门，无权撤销已备案的《商品房买卖合同》，更不能随意变更也无权。综上所述，本案系石波和罗仁相之间的房屋买卖关系纠纷，恒丰公司无关，恒丰公司仅作为房地产项目开发者正常销售所建房屋并签订《商品房买卖合同》，故在本案中石波追加恒丰公司作为第三人是不合理和没有依据的，恒丰公司为维护自身权益，恳请贵院依法驳回其请求。第三人为证明其辩解理由成立，向本院提交的证据有：第三人的《营业执照》、法定代表人身份证明、法人身份证，被告的《身份证》复印件、《商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同》、《收据》、《转让协议》、《（2017）凯里市不动产权第0009283号》、《（2018）凯里市不动产权第0002144号》。经审理查明：原告石波与杨宗燕原为夫妻关系，石波与杨宗燕夫妻关系存续期间，原告石波与杨宗燕向第三人恒丰公司交纳7万元的定金购买位于凯里市车库，于2014年3月6日支付清购房尾款488235元。原告石波与杨宗燕因夫妻感情破裂，原告石波于2020年7月22日向凯里市法院起诉离婚，凯里市法院作出（2019）黔2601民初7041号判决书，准予原告石波与杨宗燕离婚的判决，未对双方的共有财产进行处理。原告石波起诉杨宗燕分割夫妻共同财产，在法院主持下达成（2020）黔2601民初1582号民事调解，涉案房屋及车库归原告石波所有。另查明：2014年8月11日，杨宗燕以其本人及石波、石振谷（杨宗燕与石波之子）的名义与被告罗仁相签订《转让协议》，协议内容：“本人杨宗燕、石波、石振谷自愿将把金泉国际新城6栋308转给罗仁相，若出现任何问题由转让人自行承担。”2014年8月13日，被告罗仁相持《转让协议》与恒丰公司通过凯里市房地产事业管理局的网签系统签订了两份证号分别为2014006041《商品房买卖合同》和2014006040《商品房买卖合同》，并在凯里市房地产事业管理局办理了备案登记手续，涉案房屋于2017年8月9日和2018年1月31日办理取得不动产权初始登记证证书，罗仁相于2020年4月17日将该两份不动产权初始登记证证书原件领取。凯里市人民法院于2019年11月30日作出（2019)黔2601民初1547号民事判决，确认杨宗燕与罗仁相于2014年8月11日签订的《转让协议书》无效。2020年6月11日原告向本院提起诉讼，案经本院主持调解未能达成调解协议。本院认为：涉案房屋原属石波与杨宗燕的夫妻共同财产，石波与杨宗燕离婚后该财产经法院生效的法律文书确认归石波所有，恒丰公司根据杨宗燕与罗仁相签订的房屋《转让协议书》与罗仁相、赵秀杰签订的合同编号为2014006041《商品房买卖合同》和合同编号2014006040《商品房买卖合同》，经法院生效的法律文书确认房屋《转让协议书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”罗仁相、赵秀杰与恒丰公司两份《商品房买卖合同》损害了石波的利益应当认定该两份《商品房买卖合同》无效，原告请求确认该两份《商品房买卖合同》无效诉请，于法有据，本院予以支持。法院生效的法律文书确认涉案房屋归石波所有，原告石波请求将涉案房屋变更登记到原告石波名下的诉请，符合法律规定，本院应予以支持，罗仁相、赵秀杰与恒丰公司有义务进行协助。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告罗仁相、赵秀杰与第三人黔东南州恒丰房地产有限责任公司分别签订的合同编号为2014006041《商品房买卖合同》、合同编号2014006040《商品房买卖合同》无效；二、被告罗仁相、赵秀杰与第三人黔东南州恒丰房地产有限责任公司协助办理位于凯里市车库预售备案等变更登记到原告石波名下的手续。若义务人未按本判决书确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为4782元，由被告罗仁相、赵秀杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  陶林方二〇二〇年八月二十五日法官助理马倩书记员杨芬芬