山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5295号原告:张可库，男，1965年12月21日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郭召道，北京金珺泰律师事务所律师。被告：聊城正泓置业有限公司，住所地：聊城市东昌府区候营镇田庄村委西邻。法定代表人：于瑞平，总经理。委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。被告：聊城市利元置业有限公司，住所地:聊城经济技术开发区黄山路**。委托诉讼代理人：赵海萍，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。原告张可库与被告聊城正泓置业有限公司（以下简称正泓公司）、聊城市利元置业有限公司（以下简称利元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭召道，被告正泓公司委托诉讼代理人于合龙、被告利元公司委托诉讼代理人赵海萍、杨亭亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张可库向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即办理房屋所有权证书；2.判令二被告向原告连带支付违约金100000元；3.案件受理费由二被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求二被告赔偿经济赔偿金400000元。事实和理由：原告与被告正泓公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于聊城市东昌府区正泓新天地的房屋。后被告正泓公司将本合同债权债务全部转让给了被告利元公司，原告也按要求将房屋款交给了利元公司。被告利元公司于2013年7月份交付房屋，原告当日入住。因二被告一直未办理房产证，给原告生活带来极大不便。故原告诉至法院，请依法判决。被告正泓公司辩称：正泓公司与利元公司于2010年9月23日签订《正泓新天地项目合作协议》（以下简称协议），协议第五条第一款约定，被告利元公司以正泓公司名义进行项目开发建设，自行、独立承担自本协议签订之日后项目开发建设和售后维护（修）过程中的一切费用和责任；第五条第二款约定，利元公司以正泓公司名义开发建设的商品房由乙方（即利元公司）自行处置和销售，所得利润归乙方，所产生的债权和法律责任由被告利元公司自行承担。协议第八条约定自本协议签订之日起，本项目所需办理各项手续及办理手续和工程上产生的费用均由利元公司承担。未办理手续列如下：工程建设许可证、招投标、工程建设开工证、房地产开发项目预售证、图纸联审、房产证、法律规定的其他手续；协议第九条第一款约定，该项目所涉及的正泓公司与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面的合同（协议）、文件，除土建、安装合同外，由利元公司确认后以正泓公司名义继续履行，并自行承担因履行合同产生的法律责任；协议第十一条第一款约定，正泓公司保证有能力完成项目的开发建设；第十一条第三款约定，乙方保证履行已确认的正泓公司与他方签订的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同、协议、文件；第十一条第五款约定，利元公司应按照法律法规及本市相关规定实施项目开发，否则承担由此产生的法律责任……。因此，涉案房产产生的一切债务和法律责任应由利元公司承担，正泓公司不承担任何责任。二、原告对正泓公司将涉案房地产项目的债权、债务全部转让给了利元公司是知情并同意的，对《商品房预售合同》的一切债权债务由利元公司承担是知情并同意的。而且，利元公司是涉案房产的实际出卖人，原告也是在此基础上将购房款交付给了利元公司且多年来从未找过正泓公司主张责任，因此正泓公司不应承担任何责任。三、原告要求支付违约金100000元未提供证据支持，正泓公司不予认可。四、原告作为买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，超过诉讼时效期间的不应再支持和保护。多年来原告未找过正泓公司主张办证和逾期办证违约金，因此已超过诉讼时效，不应支持。关于原告增加的诉求部分，答辩如下：原告要求答辩人赔偿合同欺诈经济赔偿金400000元没有事实依据及法律依据，原告以无法出售涉案房屋为由要求赔偿损失400000元没有依据。被告利元公司辩称，一、利元公司不是涉案商品房买卖合同的相对人，不承担因涉案买卖合同纠纷产生的违约责任。本案中，签订商品房买卖合同的主体是正泓公司和原告，正泓公司与原告为合同的相对人，根据合同相对性，双方签订的买卖合同仅对正泓公司及原告发生效力，对利元公司没有约束力。涉案房屋中购房款、合同、发票等相关购房手续都是以正泓公司的名义签订和收取，两被告之间就涉案项目并不是转让关系，仅是合作关系，而原告所提供的认购协议也仅是一种认购意向，应当以最终合同签订主体为责任承担的依据，因此利元公司在本案中不应承担违约责任。二、假设存在逾期协助原告办证的违约行为，因原告实际不存在损失，其主张正泓公司或利元公司承担违约利息的请求不应得到支持。1.根据我国合同法及司法解释相关规定，结合本案存在协助逾期办证的违约行为，应当严格以实际损失作为判断基础，且根据谁主张谁举证原则，原告具有证明其实际损失的义务。2.自原告购房至今，聊城房地产市场价格逐渐上涨且居高不下，原告不存在转让损失、租赁损失等，反而因房产大幅度增值取得相当收益。根据合同法及司法解释之规定，违约责任的承担以实际损失为参考，遵循填补性原则及公平原则。因此，即使本案合同相对方存在逾期协助办证行为，但原告不存在损失，无需予以填补或补偿，因此对其诉求法院不应支持。三、对于原告请求判令被告违约金的诉讼请求，其主张的违约金计算期限超过了法定的诉讼时效。根据《民法总则》相关规定，权利人应自知道或应当知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼。自本案立案之日向前计算三年之前的违约金诉求已超过了法定的诉讼时效，即便原告请求承担违约责任，也仅能主张立案之日向前推算三年以来产生的违约金，对于已超过诉讼时效的部分主张，贵院应当予以驳回。关于原告增加的诉求部分，答辩如下：1.两被告不存在欺诈行为，涉案房屋在销售时已经办理了预售许可证且两被告也并不存在将购房款挪作他用，不交付房屋等情形，原告主张合同欺诈无事实及法律依据。2.根据原告所述涉案房屋房价确实已上涨1倍之多，原告因涉案房屋未能及时办理不动产权登记证书，没有损失，而违约金是以原告的损失为依据，因原告在本案中不存在损失，因此两被告不应支付违约金。原告张可库为支持其诉求向本院提交证据如下：证据1.1《商品房预售合同》及补充协议，1.2商品房预售合同普通发票，1.3原告交房款收据。证明原告购买了涉案房屋；证据2.证人焦某、杨某等十人的书面证人证言，同时两位证人到庭准备作证，经双方协商，证人可不予出庭作证，二被告同意对书面证言发表质证意见，上述证人证言证明利元公司与原告签订了认购协议，利元公司应当承担责任；证据3.1正泓新天地物业管理服务协议，3.2物业相关费用等（物业费、开口费、垃圾处理费、有线电视等等）。证明原告入住了该房屋，及入住时间为2013年9月3日；证据4.1业主代表王殿坤、张琳与利元的法定代表人路卫国、正泓公司前法定代表人现部门经理宋义冬电话录音光盘（电话），证明两被告都有办证的责任，构成了诉讼时效的中断，原告认可委托王殿坤、张琳与二被告负责人电话联系，要求办理房产证事宜；4.2各级政府及政府机关回复；证据4.3利元公司的张贴在小区内的业主告知书，证明原告主张违约金没有超过诉讼时效；证据5.1告知书、证据5.2聊城市住建局通知、证据5.3规划验收问题及企业名单，证明经过原告与两被告交涉和向各级政府机关反映敦促，利元公司承诺办理房产证；证据6政府信息公开，证明被告违规办理预售许可证，没有办理建设工程规划许可证；证据7案例，证明相似情况下的案例，同时证明诉讼时效已经衔接上了；证据8最高院关于逾期办理房产证违约金的诉讼时效的观点，证明本案诉讼时效的效力。正泓公司质证意见如下：1.对证据1真实性无异议，但是因在正泓公司将涉案项目转让给利元公司前正泓公司拍得涉案土地，并将涉案土地已建部分转让给了利元公司。涉案土地使用证办在了正泓公司名下，正泓公司转让利元公司之后土地使用证并没有变更为利元公司，因涉及以后涉案房产及其他需要必须以正泓公司的名义，所以只是以正泓公司的名义签订了涉案合同及补充协议，但实际的履行主体以及在实际履行合同过程中均是利元公司，正泓公司没再参与，而且收取业主的购房款也是由利元公司收取。原告不能以该合同要求正泓公司承担责任。尤其是承担违约金及赔偿损失的责任。对证据2证言部分内容有异议，该证人称该收据上只加盖了正泓公司的公章不属实，从收据上看加盖的是聊城正泓置业有限公司新天地项目印章，不是正泓公司的公章，对其证明利元公司声称正泓公司资金不足，与利元公司共同开发该项目、以及利元公司与正泓公司一起负责有异议，事实上是正泓公司已将该项目转让给了利元公司，双方不是合作关系。正泓公司不应当对此承担责任。另外路立霞不是正泓公司的员工，其收款不代表正泓公司。对证据3真实性无异议，但是需要说明的是物业公司是利元公司控制的公司，收取业主的购房款收据并不是正泓公司的财务专用章，而是涉案项目新天地项目的财务专用章，也就是为了收取业主的购房款，利元公司刻制的印章是为了收取购房款，在正泓公司与利元公司签订的协议中也有相应的约定。对证据4.与路卫国的录音我们不清楚不发表意见，但是与正泓公司宋义冬的录音时间发生在2020年原告起诉之后，在此之前原告并没有向正泓公司主张过权利。对证据5.对告知书真实性无异议，该证据可以证实利元公司应当承担责任。对证据6不清楚，正泓公司已将项目转让给了利元公司。对证据7、8有异议，我国不是实行判例法的国家，法院判决应当依据法律法规等。利元公司质证意见如下：对证据1真实性无异议，但是涉案合同的签订、发票以及收据的出具均是正泓公司的行为，利元公司并非合同的相对方，原告无权以此向利元公司主张权利，并且原告所述的购房款均是打入了正泓公司的监管账户，不存在利元公司收取购房款的情况；对证据2证言的内容有异议，首先涉案小区购房业主可能存在在购房初始将部分款项直接交付给销售人员的情形，但是所有的购房款在最终都已交付给了正泓公司，否则正泓公司也不会向原告开具发票，而且涉案项目购房合同均已进行备案，如果购房款项没有支付给正泓公司，购房合同也不会顺利进行备案；其次，涉案项目没有办理产权登记备案手续，并不只是因为没有工程规划许可证，因为涉案项目涉及1、2、3栋楼，其中第1、2栋是由利元公司与正泓公司合作开发，第3栋楼是正泓公司开发。最后，认购协议只是一种认购意向，正式的购房合同是由正泓公司签订，正泓公司的该行为已经表明其自愿承担对外的任何责任。因为证人是涉案小区的业主，与本案具有利害关系，其个人签订了商品房认购协议也不能证实本案原告也与利元公司签订了认购协议。对证据3真实性无异议，该证据仅能证实原告的入住情况，并且即使原告有权主张违约金，按照合同的约定也应该在交付使用后360日。对证据4录音的真实性无法核实，并且录音的发生时间是在原告起诉之后，而且原告并未主张逾期办证违约金，不能导致诉讼时效的中断。对证据5.该告知书也并不能证实是原告的催促或者主张权利的行为所导致，并且该告知书也未涉及相关违约金的情况，不能导致诉讼时效中断。对证据6.真实性无异议，但是政府公开信息、公开告知书可以证实涉案项目办理了预售合同备案手续，并非原告所述的没有预售许可相关手续。对证据7、8.同正泓公司代理人意见。正泓公司向本院提交的证据为《正泓新天地项目合作协议》，并陈述意见如下：“该协议虽名称是合作协议，但从合同内容看实际上是转让协议，证明我方答辩状中第一条答辩意见。以及该协议第10条10.4明确约定了正泓公司配合利元公司开设合作项目专用账户，并刻制区别与正泓公司财务专用章的项目财务印章，便于利元公司财务独立管理。11条11.4约定，利元公司对项目合同文件及刻制相关印章应妥善保管，结合原告提交的收取业主购房收据可以看出收据上的印章是区别于正泓公司的财务专用章，可以证实购房款系由利元公司收取。而且原告提交的证人证言也可以证实业主将部分购房款打入了利元公司有关人员的名下。”原告质证意见如下：对该协议真实性无异议，对证明的问题有异议，1.两被告之间的合作协议对原告不产生效力，根据合同的相对性两被告应当承担连带责任。2.录音和告知书也证明二者应当承担连带责任，两被告都认可了自己的责任。3.债务的转让没有得到债权人的认可，应当由两被告承担连带责任。4.商品房认购协议第6条，可以证明认购协议无法取代商品房买卖合同。5.商品房买卖合同是在认购协议之后，时间顺序可以证明二者的连带责任。利元公司质证意见如下：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，根据该合作协议的合作方式显示涉案项目均是以正泓公司的名义进行，既表明正泓公司自愿在对外销售房屋时承担相应责任，另外该合作协议仅是项目开发过程中利元公司与正泓公司双方的内部协议，双方内部如何承担责任，可以以合作协议为依据，但是如原告所说该协议仅是一个内部协议，对原告并不产生任何效力，在后续销售过程中该合作协议对原告根本不产生相对性效力，而且原告在上述质证中也予以认可。本案中原告提起诉讼所依据的买卖合同关系，或者是与原告具有相对性的依据仅是正泓公司与原告签订的买卖合同，因此利元公司对此不应承担责任。利元公司向本院提交证据如下：聊房注字第××号商品房预销售许可证扫描件，证明涉案项目在销售房屋时已经办理了商品房预售许可证，并作出如下说明：“因在2011年商品房预售许可证均具有一年的有效期，在期满后需要延期，因此该预售许可证原件已经被收回，根据原告提交的政府信息公开报告，也可以进一步证明该预售许可证的真实性，也进一步证明两被告对外销售房屋时不存在欺诈行为。”原告对上述证据质证意见如下：对证据真实性无异议，但不认可合法性，根据城市房地产管理法第45条，商品房预售应当持有建设工程规划许可证，因为两被告没有办理建设工程规划许可证，所以也办理不了销售许可证，即使办理了也是违法的，根据城市房地产开发经营管理条例第23条，房地产开发企业预售商品房应当持有建设工程规划许可证和施工许可证，也印证了被告是违法的行为，构成了欺诈，应当承担责任。正泓公司质证意见如下：对上述证据没有异议，但这是在正泓公司转让给利元公司之后发生的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年9月23日，被告正泓公司与被告利元公司签订一份《正泓.新天地项目合作协议》，协议第三条载明：甲方（即正泓公司）以挂牌出让方式取得该项目的国有土地使用权，并取得国有土地使用权证。协议第五条约定项目合作方式，5.1约定，乙方（利元公司）以甲方（正泓公司）名义进行项目开发建设，自行、独立承担自本协议签订之日后项目开发建设和售后维护（修）过程中的一切费用和责任……；5.2条约定，乙方以甲方名义开发建设的商品房（除本协议第5条5.5中回迁安置用房外）由乙方自行处置和销售，所得利润归属乙方，所产生的债务和法律责任由乙方自行承担；第八条约定：自本协议签订之日起，本项目所需办理的各项手续以及办理手续和工程上产生的费用均由乙方承担，未办理手续列如下：工程建设许可证、招投标、工程建设开工证、房地产开发项目预售证、图纸联审、房产证、法律规定的其他手续。其后利元公司对上述项目进行建设。后原告与被告正泓公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买位于聊城市东昌府区房屋，支付房屋价款568074元。原告交纳房款的收据加盖聊城正泓置业有限公司新天地项目财务专用章。原告提交交纳物业相关费用单据（包括物业费、开口费、垃圾处理费、有限电视费等）用以证明原告的入住时间为2013年7月7日，二被告对此不持异议。《商品房预售合同》第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理;（第3项为双方共同协商）。该房产至今没有办理产权备案登记,原告期间多次向有关部门反映要求尽快办证，同时向法院提交相关职能部门关于该小区推动办证工作的若干回复意见，证明原告一直持续主张权利及相关工作正在推进过程中。利元公司于2019年12月19日向业主出具告知书一份，该告知书中利元公司表示，“针对正泓新天地业主办理房产证事宜，我公司已将前期工作全部完成，罚款已全部缴纳，聊城市住建委已经召开第一次会议，会议内容主要是解决业主房产证问题，请广大业主放心，我公司一定把办证工作作为重中之重，安排专人负责，及时催办政府相关部门，积极协调正泓置业配合，并及时将办理进度告知各位业主……”。另查明，房产不能办理产权备案登记的原因是被告在建设过程中没有办理建设工程规划许可证，对这一事实原被告双方没有异议。原告在庭审时增加诉讼请求，要求被告再予支付经济赔偿金400000元，但未在规定时间内补交诉讼费用。双方争议的焦点为1.原告诉求的逾期办证违约金是否具有法律及合同依据，是否部分超过诉讼时效；2.二被告公司之间如何承担违约责任。本院认为：关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，原告诉求被告承担逾期办证违约金具有法律依据及合同依据，依法应予支持；关于诉讼时效，原告主张诉求并未超过诉讼时效，并提交上述相关证据予以证明，其提交的证据4-6，能够证明其业主代表向被告利元公司及正泓公司工作人员询问办证事宜，二公司工作人员均答复正在积极协调推进中，结合原告提供的其他证据能够证明原告向二被告在持续主张权利，且二被告工作人员均承诺会积极配合办理相关事宜，直至本案诉讼前及诉讼期间，被告的相关手续仍在办理之中，其违约行为仍在持续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，构成诉讼时效的中断，故原告诉求未超过诉讼时效。关于焦点2，原告与正泓公司签订商品房预售合同，正泓公司是合同相对方，其负有向原告出售房屋后配合其办理相关产权备案登记的合同义务，未办理产权登记的原因是因为该开发项目未办理建设工程规划许可证，正泓公司未全面履行合同义务，对此造成的后果应当承担违约责任。利元公司与正泓公司签订有合作协议，实际进行工程建设、商品房销售等相关事项，利元公司系此工程项目的实际参与者，二被告之间相关协议条款的约定对原告不产生法律效力，且原告在主张权利时利元公司也均向其承诺会积极协调为原告办理产权备案相关事宜，因该项目系其参与开发建设，导致原告无法进行登记备案的原因，其亦存在不可推卸的相关责任。故利元公司基于上述事实同样具有协助原告办理产权备案登记的相关义务，应承担因未取得建设工程规划许可证导致原告无法进行备案登记的违约责任。双方合同约定出现逾期办证后违约责任的承担由双方协商处理，未明确约定具体的违约金计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定，按照原告与被告所签商品房预售合同约定的时间，计算逾期时间应自2014年7月2日起，以购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张被告支付违约金100000元，未超过上述计算标准，符合法律规定应予支持，原告增加诉求要求被告支付400000元损失，因未在限定时间内补交诉讼费用，依法不予审理。关于原告诉请被告办理房屋产权备案登记的诉讼请求，根据双方合同的约定，被告应当在合同约定时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，之所以迟迟未能办理，原因在于被告尚未取得建设工程规划许可证，系被告单方面原因造成。由于被告的原因造成原告目前尚不能办理房屋产权证书，故原告的该项诉求可待被告取得建设工程规划许可证符合办理房屋产权条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告聊城正泓置业有限公司、聊城市利元置业有限公司共同赔偿原告张可库逾期办证违约金100000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  白玮二〇二〇年八月十二日书记员  姜亭