河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初760号 原告王某，男，1976年12月11日出生，汉族，住天津市西青区。 被告曹某，女，1981年5月4日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被告闫某，女，1969年8月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人张元鹏，河北厚天律师事务所律师。 原告王某与被告曹某、闫某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年9月27日作出（2019）冀1028民初1832号民事判决书，原告王某不服该判决，上诉于廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院于2020年2月24日作出民事裁定书，裁定撤销（2019）冀1028民初1832号民事判决书，发回本院重审后，本院依法适用普通程序，重新公开开庭进行了审理。原告王某、被告曹某、被告闫某委托诉讼代理人张元鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告闫某签订的《房屋买卖协议书》合法有效。2、依法解除对位于海南省澄迈县房屋的查封，不得执行该房屋。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月7日，原告向被告闫某借款750000元，约定如不能按期偿还借款，闫某愿意将涉案房屋转让给原告，借款到期后，原告与闫某经过协商同意将750000元借款冲抵涉案房屋购房款，并于2018年9月29日签订了《房屋买卖协议书》，协议约定了涉案房屋的基本状况、价格、交付期限、违约责任等条款，协议第八条中闫某明确承诺涉案房屋买卖已征得房屋共有人同意，具备商品房买卖合同的必要条款。原告与闫某在签订该协议之前为借贷关系，但双方未约定利息，原告也未主张过利息，不存在违法借贷的行为，房屋转让价格也是按市场价格成交，未损害房屋所有权人利益。双方签订《房屋买卖协议书》之日起债务抵消，买卖合同关系成立，并不能依合同一方当事人反悔而认定合同无效。综上，原告与闫某签订的《房屋买卖协议书》合法有效。故此大厂回族自治县人民法院作出（2019）冀1028执异46号执行异议裁定书，认为“房屋买卖协议系以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，闫某反悔从而该协议不能生效不能履行，所抵之物所有权不能归王某所有”，而驳回了王某提出的执行异议，认定事实和适用法律错误。闫某于协议签订当日将房屋钥匙交付给原告，原告收房后对房屋进行了装修并入住，原告在涉案房屋被查封前已合法占有该房屋，可以排除对涉案房屋的执行。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告陈述其是在澄迈创艺空间装饰工程有限公司经过闫某通知，同意其占有涉案房屋。同时，原告陈述其在海南省有购房资格，但不能提交相关证据予以证实。 被告曹某辩称，1、原告与被告闫某之间并非房屋买卖合同关系，2018年8月3日，原告转给被告闫某500000元，转账用途明确写明该笔款为借出投标款，8月6日转款250000元，转账用途为借款，共计750000元，并非是房屋购买款。且该房屋面积为75.58平方米，以此价购买，明显低于海南省房地产市场价格，原告曾在法庭陈述被告闫某如不能按期偿还借款时，以涉案房屋拆抵欠款，故原告与被告闫某间的抵债行为并非正常的买卖关系，涉案房屋是为双方民间借贷行为所作的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用于法律若干问题的规定》第二十四条之规定，原告的请求不应得到法律支持；2、原告出示的2018年10月8日装修公司的《收款收据》，不能证明涉案房屋系原告装修，事实上是被告闫某与装修公司签订的装修合同，但装修完成后，被告闫某未支付装修费用。3、依据物权法规定，虽然双方签订了房产买卖协议，如未进行产权转移登记，产权仍属原所有权人所有，原告所述的抵债协议不形成优于其他债权。且被告闫某在涉案房屋查封前说涉案房屋未出售给他人，还要用此房屋做抵押担保。2018年10月17日在被告闫某与其前夫刘晓升的离婚协议中，清楚写明该房屋没有处分过。因此双方间买卖房屋不是真实的，该合同的订立不能阻碍其他拥有合法权的第三人执行该房产。4、涉案房屋查封时间是2018年10月16日，原告根本不可能占有使用涉案房屋，该房屋装修期间是2018年7月20日至2018年9月20日，根据常识，原告不可能在涉案房屋查封之前使用涉案房屋。原告是否在涉案房屋被查封前已占有房屋，除原告和其父亲王建中陈述外，原告未提供其他证据予以佐证，被告闫某委托原告父亲王建中代领房屋产权证的授权委托书，不能证明被告闫某交付房屋的意思表示。原告出示的燃气费收据证实在2018年10月22日是闫某缴纳。原告出示的物管费收据，只能证明原告在2019年1月17日缴纳过费用，且系在涉案房屋已查封之后，不足以认定原告在房屋被查封前占有、使用涉案房屋。5、被告闫某与案外人丁雅君于2017年2月21日就涉案房屋签订了房屋买卖协议，被告闫某将涉案房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税票、被告闫某缴纳的物业费发票等资料原件交付给了案外人丁雅君。2018年10月14日，被告闫某就涉案房屋与案外人张金霞签订了房产抵债协议。现原告并未取得涉案房屋相关的资料原件，因此原告出具的房产抵债协议是虚假的。 被告闫某辩称，被告闫某并未与原告签订《房屋买卖协议书》，原告当时以《房屋租赁协议》与被告闫某协商，在该协议中夹带《房屋买卖协议书》，闫某在畏惧和不知情的情况下，在空白制式协议书上签字，后由原告独自填写，闫某始终认为当时签订的是《房屋租赁协议》，并非闫某真实意思表示。闫某委托原告父亲王建中代为领取房产证的公证委托书并非原告所述的办理过户的公证手续，原告所述与事实不符。涉案房屋系被告闫某与其前夫刘晓升夫妻共同财产，夫妻双方已解除婚姻关系，应有其前夫刘晓升一半份额。 经审理查明，本院依本案被告曹某的诉前保全申请于2018年10月16日作出（2018）冀1028财保113号民事裁定书，并向澄迈县不动产登记中心发出协助执行通知书，将登记在本案被告闫某名下位于海南省澄迈县房屋予以查封。2018年12月14日，本院就曹某诉闫某、刘晓升民间借贷纠纷一案作出（2018）冀1028民初2602号民事判决书，判决：“一、被告闫某于本判决生效之日起三日内偿还原告曹某借款本金2935000元及计算至2018年10月22日的利息383300.68元（利息计算见附表），本息合计3318300.68元；并支付自2018年10月23日起至实际偿还之日止的逾期利息（以借款本金2935000元为基数，按照年利率24%的标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。”。判决生效后，本案被告曹某向本院申请强制执行，在执行过程中，本案原告向本院提出执行异议，要求对涉案房屋中止执行，2019年5月21日，本院作出（2019）冀1028执异46号执行裁定书，裁定驳回本案原告的异议。 另查明，2016年6月3日，被告闫某与案外人海南椰岛（集团）股份有限公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定闫某购买该公司开发的位于海南省澄迈县椰岛小城（一期）03＃住宅楼1单元15层1502号房屋，房屋总价款377313元。2018年7月20日，被告闫某就涉案房屋与澄迈创艺空间装饰工程有限公司签订《家庭装修合同》，由该公司对涉案房屋进行装修。2018年8月3日和2018年8月6日，原告王某通过网上银行分别向被告闫某银行账户转款500000和250000元，共计750000元。原告与被告闫某于2018年9月29日签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告闫某将位于海口市澄迈县房屋出售给原告，并将房屋使用权同时转让给原告，房屋总价款750000元，付款方式及期限为欠款750000元冲抵购房款，本协议签订之日起抵消。该协议补充事项约定：“1、卖方欠买方到期二笔款共柒拾伍万元，卖方同意这两笔借款抵销购房款，双方无异议。2、卖方系自愿出售该房屋并承诺此转让行为已征得房屋共有人（如有）同意。3、卖方保证该房屋不存在任何他项权利负担或障碍。4、房屋具备过户条件时，乙方有权利将此房屋过户到指定人名下。”。2018年12月21日，被告闫某（委托人）与原告父亲王建中（受托人）签订授权委托书一份，委托事项为：因委托人工作繁忙，无法亲自领取海南省澄迈县椰岛小城03＃住宅楼1单元15层1502号商品房的产权证书，特委托王建中作为其的合法代理人代为领取。该授权委托书于签订当日经河北省廊坊市正大公证处公证，并作出（2018）冀廊正证民字第2829号公证书。庭审中，原告提交了涉案房屋2018年10月22日燃气费票据、2019年1月17日水电费发票原件。 再查明，被告闫某与其前夫刘晓升于2018年10月17日协议离婚，离婚协议书约定涉案房屋归被告闫某所有。 上述事实，有原告提供的大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028执异46号执行裁定书、网上银行电子回单二份、《澄迈县商品房买卖合同》复印件、《房屋买卖协议书》、（2018）冀廊正证民字第2829号公证书、身份关系及委托事务说明、澄迈创艺空间装饰工程有限公司装修款收据、被告闫某与刘晓升的离婚协议书复印件，被告曹某提供的《家庭装修合同》复印件、被告闫某与其前夫刘晓升的离婚协议书复印件及原告王某与被告曹某、闫某当庭陈述在案为凭。 本院认为，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，经审理后，根据案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益而作出相应的判决。同时案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。本案中，原告只有在其提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的全部规定的情况下，才可证明其对涉案房屋享有的权利能够排除对涉案房屋的执行。原告提供其与被告闫某于2018年9月29日签订《房屋买卖协议书》，是在法院对涉案房屋查封之前签订，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告闫某辩称其是在畏惧和不知情，并在原告欺骗的情况下，在空白制式协议书上签字，后由原告独自填写，并非其真实意思表示的意见，因被告闫某系成年人，在相关文书上签字应尽到注意、审查等义务，其未提供证据证明其是在原告欺骗及恐吓情况下签订的房屋买卖协议，且其至今亦未采取相应的法律手段处理其与原告间签订的房屋买卖协议的纠纷问题，故对被告闫某的该辩称意见，本院不予维护。现涉案房屋依被告曹某申请，法院依法于2018年10月16日进行了查封，被告闫某委托原告父亲代为领取涉案房屋产权证书的授权委托书及公证书，委托事项并不能直接证明被告闫某有向原告交付房屋的意思表示，且上述文书系2018年12月21日作出，授权及原告缴纳燃气费、水电费均发生在本院查封涉案房产之后。原告以开据日期为2018年10月8日的装修款收款收据，证明已实际占有和使用涉案房屋，该票据并非发票，且涉案房屋装修合同系被告闫某于2018年7月20日与案外人装修公司签订，原告未提供其他证据证实涉案房屋在被查封前系其对房屋进行的装修，该证据证明力明显不足。现原告没有充分证据证明在涉案房屋查封之前已合法占有该房屋，被告闫某亦不认可向原告交付了涉案房屋，原告在庭审中明确其是在案外人装修公司手中接收的涉案房屋，其未提供充足证据证实其从装修公司手中接收涉案房屋是在经过被告闫某的许可的情况下占有涉案房屋。故对原告关于涉案房屋在查封前，其已经占有该不动产的主张，本院不予支持。原告陈述，被告闫某向原告借款时，口头约定欠款不能如期偿还时以涉案房屋折抵欠款，根据原告与被告闫某签订的《房屋买卖协议书》，可以认定双方对以房款折抵欠款达成合意，故此，双方在借贷关系形成时，涉案房屋为借款的担保财产，双方签订《房屋买卖协议书》也是原告为担保物权的以物抵债行为，就本案而言属一般债权，原告与被告闫某均未提交被告闫某是否偿还过借款本金及是否约定利息的相关证据，房屋价值是否与原告的债权等价无法认定，可能有损其他债权人以该房屋实现债权的权利，且涉案房屋未转移登记在原告名下，故对原告认为以欠款冲抵购房款即取得了房屋所有权的意见，本院不予支持。另，原告未提交证据证明其在海南省具有购房资格，虽双方用以房抵债的形式签订了房屋买卖协议有效，但在履行过程中，因原告自身的购房资格问题会导致涉案房屋无法过户至原告名下。综上，不能认定原告在本案查封前已合法占有涉案房屋，亦不能确认原告符合将涉案房过户到其名下的条件，虽其在人民法院查封之前与被告闫某订立了合法有效的买卖合同，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之全部规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告要求解除对位于海南省澄迈县房屋的查封，不得执行该房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下： 一、确认原告王某与被告闫某于2018年9月29日签订《房屋买卖协议书》有效； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王某负担40元，被告闫某负担40元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  陈连友 人民陪审员  何爱民 人民陪审员  何丽娜 二〇二〇年八月十日 书 记 员  刘洪滔