四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3025号 原告：成都港基房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都蜀龙大道中段619号4栋3层13号。 法定代表人：李成，总经理。 委托诉讼代理人：梁扬，四川恒融律师事务所律师。 被告：张娟，女，1985年12月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：徐晓梅，成都市新都区桂诚法律服务所法律工作者。 原告成都港基房地产开发有限公司（以下简称港基公司）与被告张娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港基公司的委托诉讼代理人梁扬、被告张娟及委托诉讼代理人徐晓梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港基公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除港基公司与张娟签订的编号为ＧＪ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》；2.判令张娟立即将租用房屋恢复原状并返还港基公司；3.判令张娟支付港基公司房屋租金115877.67元（暂计至2020年3月31日，实际计至张娟返还房屋时止）、滞纳金3476.40元、违约金7068.68元（暂计至2020年3月31日，实计至张娟返还房屋时止）。事实和理由：港基公司与张娟于2016年5月签订了编号为ＧＪ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》，约定张娟租赁港基公司位于成都市新都区内，总建筑面积3437.69㎡的农贸市场大楼及配套设施，用以开办农贸超市及其他配套经营活动，租赁期限自2016年6月1日起至2024年12月31日止。合同中并对租金和租金交纳期及条件、其他费、大楼及配套设施的修缮与使用、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，港基公司按约将租赁房屋交予张娟使用，张娟却未能按上述合同的约定使用租赁房屋，同时，张娟也未按时、足额将2020年度的年租金交付港基公司，且已逾期30天，根据合同的约定，张娟的行为已构成违约，港基公司有权解除合同，并要求张娟支付违约金、滞纳金。 张娟辩称，一、不同意解除合同，要求合同继续履行；二、张娟同意支付租金，但基于疫情原因，请求港基公司对租金进行相应减免。张娟主张减免2个月的租金，也可以接受延期租金2个月。 本院经审理认定事实如下：2016年5月，港基公司与张娟签订了合同编号为ＧＪ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》，约定张娟承租港基公司位于成都市新都区内，总建筑面积3437.69㎡的农贸市场大楼及配套设施，用以开办农贸超市及其他配套经营活动。租期从2016年6月1日起至2024年12月31日止，共计8年7个月。租赁期届满或本合同解除、终止后，港基公司给予张娟30日的腾房期，该腾房期内港基公司不向张娟收取任何费用。合同第二条约定：“2.1本大楼的使用范围仅限于开办农贸超市及其他配套经营活动，为小区业主及小区外提供有偿服务（经营范围、内容须经有关部门批准，并符合叠香庄园小区的规划要求）。”第四条租金及租金交纳约定：“4.1本大楼及配套设施的租金计算方法为：自2016年6月1日起至2017年12月31日租金按建筑面积8元／㎡／月计算，即月租金合计人民币27501.52元……，年租金合计人民币330018.24元……。2018年1月1日起租金按建筑面积10元／㎡／月计算，即月租金合计人民币34376.90元……，年租金合计人民币412522.80元……。从2019年1月1日起年租金按每年6%递增。除此之外租金不再做任何变动。4.2大楼租金的支付方式：先付租金，后使用大楼。乙方须在每年的12月15日之前将下一年度的年租金交付给甲方。……。4.3合同履约保证金：乙方在签订合同当日须向甲方支付合同履约保证金人民币50000元……。该保证金在本租赁合同终止时，扣除乙方应付甲方的各项费用和乙方应交而未交致使甲方代交的费用后，剩余部分在乙方交还租赁大楼后7个工作日内无息退还。”第七条装饰装修的处理约定：“甲方同意乙方在租赁期内将该大楼及配套设施进行合理装饰装修，以达到乙方的使用要求。租赁期届满或本合同解除、终止，乙方对本大楼及配套设施所进行的装饰装修，未形成附和的，甲方同意利用的，可折价归甲方所有，甲方不同意利用的，由乙方自行负责拆除；已形成附和的，折价归甲方所有。”第十条违约责任约定：“10.3乙方须按双方约定的时间按时交纳租金给甲方，每延迟一天须向甲方支付当月租金的千分之三作为滞纳金。延迟30天后乙方仍未交纳租金给甲方，乙方还应每延迟一天向甲方支付当月租金的千分之三作为违约金（以30天后为违约金计算起点），该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担相应赔偿责任，同时甲方有权解除本合同。”合同中双方当事人并对其他事项作了约定。合同签订后，港基公司按约将出租的房屋交付张娟使用。张娟承租了案涉房屋后，按合同约定支付了50000元合同履约保证金。合同履行期间，张娟却未按约定的方式和期限履行租金的支付义务。在张娟拖欠2017年的租金272528.88元和2018年的租金412522.80元，合计685051.68元的情况下，港基公司委托律师于2018年5月14日向张娟发出了催收租金的《律师函》，张娟在收到该《律师函》后，才陆续付清了欠缴的租金。又因张娟未按合同约定将承租房屋用于开办农贸市场及其他配套经营活动，港基公司又委托律师于2019年10月18日向张娟发出了《律师函》，要求张娟在2019年10月31日之前对所租用的农贸大楼完成整改，使之符合《房屋租赁合同》的约定要求，张娟在收到该《律师函》后，未在《律师函》载明的时间期限内对其所承租的房屋完成整改事宜。2019年12月15日，合同约定的应缴纳2020年度租金的时间期限届满，张娟也未按约定支付2020年度的租金，至港基公司向本院提起诉讼，张娟也未向港基公司支付2020年度的租金。 对于上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《房屋租赁合同》《律师函》、房租收据、发票等证据在卷佐证。 本院认为，港基公司与张娟签订的《房屋租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，港基公司按约将出租的房屋交付张娟使用，因张娟未按合同的约定使用案涉房屋，也未按合同约定的租金交纳期限和交付方式履行租金的支付义务，故港基公司现要求解除上述合同。张娟抗辩称不同意解除合同，要求继续履行合同，同意支付租金，但因新冠疫情的不可抗力影响，要求适当的减免租金。本院认为，张娟未按合同约定的使用性质使用承租房屋和未按合同约定履行租金的支付义务系客观事实，其抗辩称受新冠疫情的影响以致房租支付困难，但其支付2020年度房租的期限是2019年12月15日之前，非在新冠疫情爆发期间，且至2020年5月19日本院受理本案时，因新冠疫情采取的防控措施早已基本解除，各行各业业已恢复正常生产经营的情况下，张娟也未向港基公司支付2020年度的房屋租金，故张娟的抗辩理由不能成立。根据上述合同中关于违约责任的约定，张娟延迟30天仍未交纳租金，港基公司有权解除合同。本案中，上述合同约定的解除合同的条件已成就，且张娟在合理期限内也未履行租金的支付义务，因此，港基公司要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院予以支持。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，港基公司现要求张娟将租用房屋恢复原状并返还港基公司，符合上述法律规定，本院予以支持。因本案中，张娟未向港基公司支付2020年度的租金，而从2020年1月1日起案涉房屋仍由张娟实际占有使用，以及根据案涉合同的约定“租赁期届满或本合同解除、终止后，港基公司给予张娟30日的腾房期，该腾房期内港基公司不向张娟收取任何费用。”故张娟应按合同约定，即年租金463510.62元的标准，据实向港基公司结算从2020年1月1日起至房屋交付之日止的租金（扣除30日腾房期）。同时对张娟所支付的50000元履约保证金在租金中一并扣除。关于港基公司主张的滞纳金和违约金，因张娟逾期未支付租金，且未按约定性质使用租赁房屋的行为，已构成违约，故港基公司作为守约一方，有权要求张娟赔偿其损失。合同中关于张娟逾期支付租金应承担的违约责任其中约定：每延迟一天须向港基公司支付当月租金的千分之三作为滞纳金。延迟30天后张娟仍未交纳租金，张娟还应向港基公司支付当月租金的千分之三作为滞纳金。故港基公司根据上述合同的约定向张娟主张滞纳金和违约金。本案中，张娟的违约行为给港基公司造成的直接损失应是逾期付款的资金利息损失，而上述合同约定的滞纳金和违约金的计算标准均是当月租金的日千分之三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，故本院认为，港基公司按当月租金的日千分之三为标准同时主张滞纳金和违约金，过分高于因张娟违约给其造成的损失，因此本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，酌情认定张娟按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向港基公司计付违约金为宜。 综上所述，港基公司要求解除与张娟之间签订的《房屋租赁合同》和要求张娟将租用房屋恢复原状并返还港基公司的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；港基公司要求张娟支付至实际返还房屋时止的租金和要求张娟支付滞纳金、违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除成都港基房地产开发有限公司与张娟于2016年5月签订的编号为GJ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》； 二、张娟于本判决发生法律效力之日起30日内将位于成都市新都区内，总建筑面积3437.69㎡的农贸市场大楼及配套设施腾退给成都港基房地产开发有限公司； 三、张娟于本判决发生法律效力之日起30日内给付成都港基房地产开发有限公司租金〔按年租金463510.62元为标准，从2020年1月1日起计算至房屋交付之日止（扣除30日腾房期），结算租金的同时扣除张娟已支付的50000元履约保证金〕； 四、张娟于本判决发生法律效力之日起30日内给付成都港基房地产开发有限公司违约金（以上述租金为基数，从2020年1月1日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确认的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）； 五、驳回成都港基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1514元（已因适用简易程序减半收取），由张娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇二〇年八月四日 书记员  侯 毅