浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初2019号 原告：徐家友，男，1973年11月19日出生，汉族，住四川省广汉市。 原告：严志勇，女，1976年11月25日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：姚永锋，浙江永高律师事务所律师。 被告：嘉善开华食府，住所地浙江省嘉兴市嘉善县。 经营者：姜敏智，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：尹先宏，浙江正标律师事务所律师。 第三人：浙江省嘉善开华实业有限公司，住所地嘉善县魏塘街道南星路**。 法定代表人：方建明。 委托诉讼代理人：张广义，该公司员工。 原告徐家友、严志勇诉被告嘉善开华食府、第三人浙江省嘉善开华实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严志勇、两原告委托代理人姚永锋律师，被告嘉善开华食府委托代理人尹先宏律师，第三人浙江省嘉善开华实业有限公司委托代理人张广义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐家友、严志勇向本院提出诉讼请求：1、解除二原告与被告之间的《房屋转租合同》，并退回原告房屋租金80000元、保证金10000元及装修转让费10000元，合计人民币100000元；2、被告赔偿二原告房屋装修费人民币21470元。事实和理由：2019年12月26日，被告将从第三人处租用的嘉善县魏塘街道南星路1号开华食府西面两间面积约170平方米门面房转租给二原告，并签订《房屋转租合同》约定转租期限为三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止；租金一年一付，每年租金为80000元；此外，二原告需向被告支付保证金10000元和装修转让费10000元。转租合同签订后，二原告于2019年12月27日即向被告支付了房屋一年租金80000元、保证金10000元及装修转让费10000元，合计人民币100000元。之后，二原告对门面进行装修准备开设“徐氏轮胎维修店”，花去装修费人民币21470元，但原告的轮胎店还未装修完毕，第三人作为房东认为二原告与被告之间所签的转租合同无效，被告也未向第三人交清房租，因此要求二原告搬离并恢复门面房原状（见2020年5月1日第三人出具的《关于清理门面房的告知函》）。二原告认为，被告将上述门面房转租时声称是得到了第三人同意并取得了转租权的，现二原告租房的目的无法实现，特向法院提出上列诉讼请求，请法院依法判处。 被告嘉善开华食府答辩称：1、根据我国合同法规定公司法人对外签订的合同不受法定代表人、工作人员或者股东变化的影响，第三人公司虽然发生了股权变更，但他仍应履行相关的租赁合同和转租合同，而不应以股东变更为由，擅自解除合同；2、买卖不破租赁是民法的基本原理，公司股东之间的股权变动，不影响租赁合同的效力和履行；3、如果本案合同因第三人的原因违法解除，相关责任应由第三人浙江省嘉善开华实业有限公司承担。 第三人浙江省嘉善开华实业有限公司答辩称：1、2017年5月31日第三人登报作废了原公章、原财务章，2018年7月23日又登报作废了被魏塘派出所收走的公章、财务章，并刻制了新的公章、财务章，公司原股东吴加兵、詹丽贞手里的公司印章已经作废，在其非法占有公司作废印章期间，擅自用公司作废印章与原告徐家友和严志勇签订房屋租赁合同，该合同属于无效合同；2、案涉房租也是交到詹丽贞账号，没有交到第三人公司的基本账号；3、原告对于第三人新老股东的纠纷应该是知情的，第三人再三告知其不要与原股东签订租赁合同的情况下，其仍与第三人公司原股东签订合同，且租金也不是打入第三人公司账户，故不构成表见代理，租赁合同无法生效，原告应向吴加兵、詹丽贞追究责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告质证后认为：1、对《租赁合同》《补充合同》《房屋转租合同》、收据、转款凭证无异议；2、对《关于清理门面房的告知函》的真实性无异议；3、装修凭据的真实性无法确认。第三人质证。第三人质证后认为：1、《租赁合同》和《补充合同》加盖的不是公司有效公章；2、《租赁合同》和《补充合同》中，詹丽贞代表第三人公司（未经开华实业授权），《房屋转租合同》中詹丽贞又代表嘉善开华食府，合同无效；3、收据、转款凭证记载金额不是打到公司账户；4、对《关于清理门面房的告知函》、装修凭据无异议。本院认为：1、《房屋转租合同》《关于清理门面房的告知函》、转款凭证等证据符合证据的形式及实质要件，本院予以确认并在卷佐证；2、原告提交的收据中，嘉善建通砂浆有限公司、“小李”、杨平、谢召强、嘉善信铃五金机电经营部、嘉善自由人图文制作工作室、嘉善荆诚建材有限公司（嘉善华新建材经营部）、泰晟装潢材料经营部、吴文胜出具收据的时间、内容与原告的承租时间、用途相吻合，本院予以认定，金额为21元和88元的收据无法查明出具单位，本院不予认定；3、《租赁合同》和《补充合同》与本案无关联性本院不予确认。 被告嘉善开华食府、第三人浙江省嘉善开华实业有限公司围绕各自主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为交接单、公章遗失声明、证明、股权转让补充协议与本案无关联，本院不予认定；（2019）浙04民终3356号判决书能证明第三人公司的新旧股东之间存在股权转让纠纷，本院予以认定。 经审理，本院认定事实除与原告诉称事实一致外，另查明：被告和第三人之间存在纠纷；2019年12月27日，原告严志勇向案外人詹丽贞转账100000元，用于支付一年租金、保证金和转让费；原告装修花费20611元。 本院认为，被告嘉善开华食府作为房屋转租方，对转租的房屋应当承担权利担保责任，即应当保证其转租给原告的房屋不存在权利上的瑕疵或者争议，且当第三人的行为妨碍承租人行使租赁权时，转租方有义务协助排除妨碍，以确保次承租人可以持续获得该房屋的使用权。从本案情况来看，基于对被告提供的补充合同的信赖，原告才与被告签订了房屋转租合同，在双方缔约过程中原告善意无过失，但原告使用案涉房屋期间，本案第三人并不认可被告具有转租权，第三人在2020年5月1日贴出告知函，要求原告恢复门面房的原状。争议发生后，被告实际上也没有能够帮助原告排除第三人的干涉，被告已违反对租赁房屋的权利担保义务，其与第三人之间的争议实际已经导致原告租赁房屋的目的无法实现，所以原告要求解除《房屋转租合同》，被告退还租金、保证金以及装修转让费的诉请，本院应予支持。原告要求被告赔偿装修费用损失，对该请求有证据证明的部分，本院予以支持，证据不足的部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百五十条、第一百七十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐家友、严志勇与被告嘉善开华食府（经营者姜敏智）签订的《房屋转租合同》； 二、被告嘉善开华食府（经营者姜敏智）于本判决生效后五日内返还原告徐家友、严志勇房屋租金80000元、保证金10000元及装修转让费10000元； 三、被告嘉善开华食府（经营者姜敏智）于本判决生效后五日内赔偿原告徐家友、严志勇房屋装修损失20611元； 四、驳回原告徐家友、严志勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2730元，减半收取1365元，由被告嘉善开华食府（经营者姜敏智）负担1355元，原告徐家友、严志勇负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  张志明 二〇二〇年八月十二日 书记员  朱轶澄 ? 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?