太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初2269号   原告（反诉被告）：赵某，住太原市。   委托诉讼代理人：王某，山西真强律师事务所律师。   被告（反诉原告）：罗某，住天津市河北区。   委托诉讼代理人：杨某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：秦某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。   原告（反诉被告）赵某与被告（反诉原告）罗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某及委托诉讼代理人王某，被告（反诉原告）罗某及委托诉讼代理人杨某、秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）返还原告租金200万元；2、判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失2499356.79元；3、本案案件受理费由被告（反诉原告）承担。   事实和理由：2015年5月20日，赵某与罗某签订《房屋租赁合同》，约定赵某向罗某租赁位于××街、地上3层房屋，合同对双方权利义务进行了约定。合同签订后，赵某依约在2015年5月30日前向罗某支付租金200万元，罗某在2015年6月23日将部分房屋移交给赵某。就现有商铺移交问题，双方又签订《补充协议》，约定骆驼商铺、饭店、理发店、福元运通在2015年6月30日前，德克士在2015年8月30日前搬走或续租。协议签订后，仅有骆驼商铺依约搬离，饭店、理发店、福元运通在2015年8月2日才搬离，而德克士一直未搬离。期间，赵某为经营租赁房屋需要，对租赁房屋进行装饰装修、安装设备、招商策划等工作，为此付出巨大的经济成本，但因房屋无法全部移交，破坏了赵某整体装修进展、运营规划，造成承租房屋整体消防工程无法完工、验收，导致赵某租赁房屋开设商铺、按期营业的目的无法实现，给赵某造成巨大经济损失。基于上述原因，赵某无法继续租赁房屋，双方因房屋解除事宜协商未果，赵某根据房屋租赁协议约定向太原仲裁委员会申请仲裁，太原仲裁委作出(2015)并仲裁字第442-2号裁决书，裁判罗某向赵某返还部分租金，赔偿赵某损失。此后罗某向太原市中级人民法院申请撤销仲裁，太原市中级人民法院于2017年5月23日作出（2017)晋01民特4号民事裁定书，以太原仲裁委员会委托太原市城北公证处进行证据保全，程序不合法为由，撤销该裁定。因此，赵某根据民事诉讼法、仲裁法相关规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持赵某全部诉讼请求。   罗某辩称，一、罗某并未迟延交付华元后饭店、奇苑理发店、福元运通商铺和德克士商铺(以下简称四家商铺)，不存在任何违约情形，赵某以罗某迟延交付四家商铺为由，拟单方解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。首先，就华元后饭店、奇苑理发店、福元运通三家商铺的移交而言，罗某不存在任何违约情形。2015年6用23日，罗某和赵某签订《补充协议》，约定：从23日起现有的商户(骆驼、饭店、理发店、福元运通)都必须服从乙方(赵某)一切管理。6月30日搬走或者续租。2015年8月2日，罗某和赵某再签订《房屋移交书》，载明：罗某在2015年8月2日将福元运通、华元后饭店、奇苑理发店三家商铺正式移交赵某，该三家商铺面积约830平方米，迟延移交33天，租金按8元/平米计算为219120元，在交房租时抵租金。罗某认为，双方于2015年8月2日签订的《房屋移交书》属于对2015年6月23日签订的《补充协议》中对三家商铺移交时间的变更确认，就该三家商铺的移交而言，罗某不存在任何违约情形。其次，就德克士商铺的移交而言，罗某亦不存在任何违约情形。2015年6月23日，双方签订的《补充协议》还约定：2015年8月30日前，罗某负责搬走德克士或德克士与赵某重新签订新的租赁条约。根据该约定，2015年8月26日，山西山姆士超市有限公司与德克士经营者乔仡签订《解除商铺租赁合同协议书》，约定：山西山姆士超市有限公司一次性支付乔仡补偿金15万元。同日，罗某与山西山姆士超市有限公司再签订关于山姆士与罗某签署的《“房屋租赁合同”解除协议》的补充协议，约定：山西山姆士超市已与德克士解除租赁合同，山西山姆士超市有限公司一次性赔偿德克士15万元，由罗某直接支付给德克士。同日，罗某如约支付15万元赔偿款。即罗某已经按照要求履行了与德克士的解约义务。德克士之所以未在8月30日前搬离，是因为赵某一直在与德克士经营者乔仡协商续租事宜，并明确要求德克士暂时不要搬离，所以德克士才未搬离。故德克士未按时搬离的主要原因在于赵某，即赵某恶意阻止条件成就，罗某已完全履行了自己的合同义务，不存在任何违约情形。退一步讲，德克士商铺的面积仅为320平方米，与涉案租赁房屋总面积16526.71平方米相比可谓冰山一角，即便德克士属于迟延交付，罗某也不属于迟延履行主要合同义务，赵某不能据此解除租赁合同。二、涉案租赁房屋无法通过消防验收的根本原因系赵某对消防工程进行违法施工，而非四家商铺的迟延交付，赵某以此为由，拟解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。首先，赵某违法施工才系导致涉案租赁房屋无法通过消防验收的根本原因。《消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”。第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”。根据以上规定，类似于涉案租赁房屋这样大型的人员密集场所，建设单位在消防施工前均应当将消防设计文件报送公安机关消防部门进行审核，未进行审核或审核不合格的，不得进行施工。本案中，赵某在未将消防施工设计文件报送公安机关消防机构审核合格的情况下便擅自施工，且其至今也未能提供消防部门出具的消防设计图纸审核合格证明，故赵某对消防工程的违法施工才系导致涉案租赁房屋无法通过消防验收的根本原因。其次，涉案租赁房屋可以单独验收，即便四家商铺迟延交付，也不会导致涉案房屋整体无法进行消防验收。根据太原市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》：“首层北区9轴至14轴闲置，不在本次验收范围，待确定业态后，重新申报消防手续”。可知，涉案租赁房屋也可以分别进行验收，并非如赵某起诉状中所称因房屋无法全部移交，造成承租房屋整体消防工程无法完工、验收。最后，与德克士性质相同的还有赵某接手后对外出租的包括耿先生餐厅、金度烘焙等在内的五家商铺，也都没有重新申报消防验收。故即便四家商铺迟延交付，也非导致涉案租赁房屋无法通过消防验收的根本原因，赵某以此为由，拟解除租赁合同，缺乏事实和法律依据。三、赵某单方解除租赁合同，构成根本违约，无权要求罗某返还租金，赔偿损失，其诉讼请求应予驳回。首先，对于未形成附和的装饰装修物，应由赵某自行拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。根据上述规定，对于租赁房屋内未形成附和的装饰装修物，赵某可自行拆除。其次，对于已形成附和的装饰装修物，损失也应由赵某自行承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如上所述，赵某在无任何合理依据的情况下解除合同，属于单方解除，即赵某构成违约，租赁房屋内形成附和的装饰装修物损失应由其自行承担。综上，罗某已严格按照《房屋租赁合同》的约定履行了房屋移交义务，不存在任何违约行为，赵某无权要求其返还200万元租金，赔偿装饰装修物损失。赵某的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。   被告（反诉原告）罗某反诉称，1、请求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金1000000元；2、请求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿损失5602876元；3、反诉费用由原告（反诉被告）承担。   事实和理由：2015年5月20日，罗某与赵某签订了《房屋租赁合同》，合同约定：罗某将位于太原市××街幢1、2、3层及地下一层总面积为16526.71平方米的房屋出租于赵某，租赁期限为十年，租赁前五年的租金为每年750万元，之后五年为每年900万元。合同还约定：第一年的房屋租金分两期支付，第一期分两次支付，2015年5月30日前赵某向罗某支付第一次房屋租金200万元，同年6月30日前再向罗某支付第一期剩余租金200万元，如赵某逾期交付租金，应按逾期数额的万分之一按日缴纳滞纳金。合同签订后，罗某已依约履行了交付房屋的义务，但赵某却未按时向罗某交付第一期第二次的200万元租金，因此其理应按逾期部分的万分之一按日向罗某缴纳滞纳金。另，双方在所签订的《房屋租赁合同》第七条第二款中明确约定：赵某单方解除租赁合同时应向罗某支付100万元的违约金，并赔偿其相应的损失，故赵某应按照合同约定向罗某支付违约金并赔偿罗某的经济损失。综上，赵某单方面解除租赁合同的行为给罗某造成很大的经济损失，严重损害了罗某的合法权益，故罗某依据相关法律规定，特向贵院提出反诉，请求贵院依法支持罗某的反诉请求，维护罗某的合法权益。   赵某辩称，罗某要求赵某承担违约金没有事实和法律依据。本案解除合同的原因是罗某造成的，罗某要求赵某支付违约金于法无据。罗某在提起仲裁的时候，仍未交付房屋，租金是罗某主动支付的，我方也没有阻止德克士搬走，请求依法驳回罗某的反诉请求。   赵某对自己主张提供的证据有：   证据1、房屋租赁合同，证明原告租赁被告位于××街，地下一层房屋；房屋交付时间为2015组年7月1日；房租起算时间为2015年11月1日。   证据2、业务受理单，证明原告向被告支付首笔房租200万元。   证据3、三桥店物业交接备忘录、补充协议及房屋移交书、商铺租赁协议、照片，被告在2015年6月23日向原告交付部分租赁房屋；福元运通、华元后饭店、奇苑理发店三家商铺在2015年8月2日，延迟33天；德克士因租赁期限至2023年5月31日，搬迁存在重大困难，至原告申请仲裁，尚未搬离；被告构成违约，严重影响原告租赁房屋开设商场的进展，导致合同无法继续履行。   证据4、解除房屋租赁合同告知函、短信截屏，证明原告于2015年9月18日向被告送达解除合同通知，被告已经收到。   证据5、太原仲裁委员会(2015)并仲裁字第442-2号裁决书、太原市中级人民法院(2017)晋01民特4号民事裁定书，证明原告就解除租赁合同及索赔事宜向太原市仲裁委员会申请仲裁；裁决原、被告对本案纠纷各承担组50%责任，裁决被告向原告返还部分租金并赔偿损失；认定原告损失金额为2123356.79元；因仲裁中证据保全程序错误，仲裁书被撤销。   证据6、山西光大司法鉴定所鉴定书及征求意见稿异议的答复，证明仲裁过程中，对原告损失进行鉴定；鉴定结论租赁房屋形成附和装饰物损失1395356.79元；扶梯(电梯）63.2万元。   证据7、营业执照、企业名称变更核准通知书，证明原告成立太原市贡顶员贸易有限公司，后改名为太原市贡顶元市场服务有限公司，从事租赁房屋开设商场经营活动。   证据8、商业项目开业筹备策划委托合同、付款凭证，证明为开设商场，原告聘请太原市鸿碁企业管理顾问公司从事开业筹备策划，原告支付服务费9万元。   证据9、电梯设备买卖安装合同、付款凭证，证明为开设商场，原告购买电梯，应付款63.2万元。   证据10、电梯日常维护保养合同、付款凭证，证明为开设商场，原告委托太原市日宏电梯有限公司维护保养电梯，原告支付费用6000元。   证据11、外墙涂料施工合同及结算清单、装饰工程施工合同及结算清单、消防工程施工合同及付款凭证、安防工程供货安装合同及付款凭证、贡顶员商城空调安装工程承包合同及付款凭证、贡顶员商城内部拆除费用明细、改造工程费用明细、商城内部维修施工合同结算清单及付款凭证、协议（铁艺门加工安装)及付款凭证、贡顶员商城电梯洞口改造工程合同，证明为开设商场，原告对租赁房屋重新进行装饰装修，对租赁房屋形成附和装饰物，经鉴定，造成原告损失1395356.79元。   证据12、协议书、付款凭证，证明为开设商场，原告购买山姆士超市电梯、空调末端系统、排烟系统，原告付款37.6万元。   罗某质证认为：   对证据1、真实性无异议，证明对象不认可。通过合同恰恰可以证明原告属于的那方违约，合同对租赁期限等均作出了明确约定，原告没有按照支付节点向被告支付租金，明显违约。   对证据2、无异议。   对证据3、真实性无异议，证明对象不认可。补充协议说明原告自23日起对房屋已拥有使用权。房屋移交书是对房屋交付时间的变更，证明被告没有迟延交付商铺，不存在任何违约。2015年8月26日，山西山姆士超市有限公司与德克士经营者乔仡签订《解除商铺租赁合同协议书》。对照片不认可。   对证据4、真实性无异议。恰恰证明原告属于单方解除合同。   对证据5、真实性无异议。但是仲裁书已被撤销。   对证据6、真实性、合法性、关联性均不认可。因仲裁已撤销，故委托主体不合法。   对证据7、无异议。   对证据8、真实性、关联性不认可。合同第4条支付方式与实际支付方式不相符，无法证明是开业筹备的费用。   对证据9、真实性、合法性、关联性均不认可。电梯不是普通的装饰，电梯的验收使用需要报验，原告提供的买卖合同与现场安装的电梯不相符，并且缺乏合格证，该费用应当由原告自行承担。扶梯踏步与房屋吊顶最短距离1.35米，根本无法正常通过行人，该向费用应当由原告自行承担。   对证据10、真实性、关联性、证明对象均不认可。不能证明费用已实际发生，至今，该电梯尚未安装完成。电梯质保期是12个月，电梯购买一年之内的维护保养应当由电梯厂家负责，故该损失应当由原告自行承担。   对证据11、鉴定主体不合法，应当在民事诉讼中重新鉴定。   对证据12、与本案无关。损失应当由原告自行承担。   罗某对自己主张提供的证据有：   证据1、晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证书，主要内容:涉案房屋地上一至三层房产证。   证据2、太原市中级人民法院（2007)并民初字第17号民事判决书、（2008）并执字第273号民事裁定书、地下室平面图、会议纪要、太原市住宅开发修建公司产权移交书、入住通知书，主要内容:案外人冯润生通过诉讼、执行方式取得太原市坡子街9号康居苑小区地下一层所有权的完整过程以及地下一层的布局情况。   证据3、房产转让合同、收条、中国民生银行借记卡存(取)款回单、产权移交声明书、公证书，主要内容:2010年4月28日，被告与案外人冯润生签订《房产转让合同》，约定冯润生将太原市坡子街9号康居苑小区地下一层以800万元的价格转让给被告。《房产转让合同》签订后，被告向案外人冯润生支付转让款800万元，冯润生出具收条。同日，双方签订产权移交声明书，案外人冯润生将地下一层产权移交给被告。2013年12月13日，案外人冯润生、杨丽夫妇通过公证方式将办理地下一层产权事宜委托给被告。   以上三组证据的证明对象:被告系涉案租赁房屋的所有权人，有权对其进行处分。   证据4、“房屋租赁合同”解除协议、关于山姆士与罗某签署的《“房屋租赁合同”解除协议》的补充协议、解除商铺租赁合同协议书、收据，主要内容:2015年5月21日，被告与山西山姆士超市有限公司解除租赁合同。2015年8月26日，山西山姆士超市有限公司与德克士经营者乔仡签订《解除商铺租赁合同协议书》，约定:山西山姆士超市有限公司一次性支付乔仡补偿金15万元。同日，被告与山西山姆士超市有限公司再签订关于山姆士与罗某签署的《“房屋租赁合同”解除协议》的补充协议，约定:山西山姆士超市已与德克士解除租赁合同，山西山姆士超市有限公司一次性赔偿德克士15万元，由被告直接支付给德克士。同日，被告如约支付15万元赔偿款。   证据5、公证书、赵某与乔仡通话录音文字版，主要内容:原德克士的经营者乔仡在太原市城北公证书写下情况说明，提到:2014年5月7日，我与山姆士超市签订了一份租赁合同，承租位于太原市××街的商铺，2015年8月26日，我与山姆士超时解除了租赁合同，并收到了15万元的经济补偿金。合同解除后，赵某多次找我协商续租事宜，要求我不要向罗某交付房屋，合同解除后，赵某继续向我转包，以保证我正常经营，并承诺让我继续承租，继续经营德克士。   以上两组证据的证明对象:德克士经营者已于2015年8月26日与山西山姆士超市有限公司解除租赁合同，且被告按约支付德克士补偿款15万元，德克士早已具备交付条件。德克士商铺未搬离的真正原因是原告的非正常阻挠，而非被告违约。就德克士商铺的移交而言，被告不存在任何违约情形，不应当承担任何违约责任。   证据6、房屋移交书、便条，主要内容:2015年8月2日，原被告双方签订《房屋移交书》，载明:被告在2015年8月2日将福元运通、华元后饭店、奇苑理发店三家商铺正式移交原告，该三家商铺830平米迟延移交33天的租金按8元/平米计算为219120元，在交房屋时折抵租金。当日，被告将商铺钥匙移交给原告。证明对象:原、被告双方已就福元运通、华元后饭店、奇苑理发店三家商铺的移交事宜重新达成协议，即:对于该三家商铺的移交，双方签订的《房屋移交书》已经对原2015年6月23日签订的《补充协议》约定的6月30日搬走骆驼、饭店、理发店、福元运通的内容进行了变更，应以变更后的约定为准，被告不存在任何违约情形。   证据7、太原市公安消防支队建设工程消防验收意见书，主要内容:太原市公安消防支队给太原市住宅开发修建公司出具的涉案房屋的消防验收意见书提到，首层北区9轴至14轴闲置，不在本次验收范围，待确定业态后，重新申报消防手续。证明对象:涉案房屋可以分别办理消防验收手续，原告诉称，因房屋无法全部移交，造成承租房屋整体消防工程无法完工、验收，不能成立。   证据8、告知，主要内容:太原市生桂宇物业管理有限公司向康居苑7、8号楼商铺产权人及使用人下发的责令拆除违章加盖建筑告知。证明对象:赵某在涉案租赁房屋之外临时搭建的玻璃房、卖肉铺属于违章加盖建筑，影响小区通行及整体形象，应予以拆除，该部分费用应由赵某自行承担。   证据9、太原仲裁委员会（2015)并仲裁字第442号裁决书、房屋移交书、仲裁委笔录，主要内容:根据太原仲裁委员会2016年6月16日作出的(2015)并仲裁字第442号裁决书:“一、解除申请人(反请求被申请人)与被申请人(反请求申请人)双方于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、申请人(反请求被申请人)收到本裁决书之日起十日内按现状向被申请人(反请求申请人)移交所租赁房屋”，原被告双方于2016年7月12日对涉案房屋进行移交。证明对象:被告实际占用涉案房屋至2016年7月12日，涉案房屋的损失应计算至2016年7月12日。   证据10、太原市中级人民法院送达回证，主要内容及证明对象:被告于2017年6月5日签收(2017)晋01民特4号民事裁定书。   赵某质证认为：   对证据1、真实性无异议。   对证据2、3、真实性无异议。涉案房屋的地下一层属于人防工程，应当按照相关规定使用，但是签订合同时被告并未告知房屋情况。   对证据4、真实性、关联性均不认可。该协议原告并没有参与。15万元仅有收据，没有相关凭证。解除协议是不真实的。   对证据5、乔仡出具的是情况说明，但是乔仡没有出庭作证，证据形式不合法，其内容与实际德克士搬迁情况矛盾。通话录音是原告的声音，对方是不是乔仡不能确定，没有关联性，通话录音无法显示相应的证明目的。   对证据6、真实性无异议，证据内容有异议。该证据能充分证明被告移交房屋存在延迟情形，虽双方对签订了补充协议，但只是补救措施，但是不能免除被告承担违约的相关情形。   对证据7、真实性、证明目的、关联性不认可。与本案没有关系。   对证据8、真实性、证明目的、关联性不认可。物业公司出具的，并不是相关部门出具的，且没有签字。   对证据9、真实性不认可。仲裁委强制解除协议，责任在被告。   对证据10、真实性无异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年5月20日，赵某（乙方）与罗某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定赵某向罗某出租位于××街、地上3层房屋，交付租赁房屋日期为2015年7月1日，四个月的免租金装修期，租金起算日期为2015年11月1日起至2025年10月31日止。前五年的租金支付时间及金额为：第一年，份两期支付，第一期分两次支付，2015年5月30日前支付租金200万元，2015年6月30日前再支付200万元，2016年3月1日前支付第二期租金350万元。以后年度的租金分两次支付，第一期400万元租金在每年的9月1日前交纳，第二期350万元租金在每年的3月1日前交纳。后五年的年租金900万元分两次支付，每年9月1日前交纳第一期租金500万元，第二期租金400万元在每年的3月1日前交纳。约定的合同变更与解除条款为：1、经双方协商一致，可变更和解除本合同。2、发生法定不可抗拒的因素时，如导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除本合同或要求变更合同内容。本合同所称不可抗拒的因素，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、水灾、战争、社会剧烈动乱等自然灾害和社会实践。3、本合同在依法或依约正式解除前，除本合同另有约定外，双方均应继续履行本合同的义务。4、租赁期满在同等条件下甲方以优惠的价格优先续租给乙方。5、租赁期前，甲方确保不存在抵押、出卖以及其他权利处分事项：租赁期内，甲方若进行抵押、出卖以及其他权利处分，甲方应该保证该合同继续履行。否则给乙方造成的损失，由甲方全部赔偿。合同约定的违约责任及损害赔偿条款为：甲方违反本合同的相关约定时，由甲方承担相应的法律责任，如因此导致本合同不能继续履行，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付100万元的违约金，并赔偿相应损失。租赁期内，甲方单方解除租赁合同，甲方应当向乙方支付100万元的违约金，并赔偿相应损失。乙方违反本合同的相关约定时，由乙方承担相应的法律责任，如因此导致本合同不能继续履行，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付100万元的违约金，并赔偿相应损失。租赁期内，乙方单方解除租赁合同，乙方应向甲方支付100万元的违约金，并赔偿相应损失。合同约定的争议的解决方式为：如履行本合同时发生争议，双方应首先尽一切努力通过友好协商解决。协商不行，由太原仲裁委员会仲裁。合同签订后，赵某依约在2015年5月30日前向罗某支付租金200万元。   2015年6月23日，赵某（乙方）与罗某（甲方）签订《补充协议》，约定“从2015年6月23日起，甲方将原山姆士的物业正式移交乙方，从即日起该物业全权由乙方管理，发生任何事情均由乙方承担。由于该物业甲乙双方租赁合同确定于2015年7月1日正式移交，现山姆士提前八天移交，提前移交八天期间的租赁费抵顶山姆士产生的垃圾的清理费，甲方不在收取提前移交八天的租赁费。从23日前现有的商户（骆驼、饭店、理发店、福元运通）都必须服从乙方一切管理。6月30日搬走或者续租。德克士2015年8月30日前，甲方全权负责搬走德克士或者德克士和乙方重新签订乙方新的租赁条约。从7月1日起至8月30日，德克士的租金执行原有租赁合同，租赁费用由乙方全权收取，和甲方无任何关系。”协议签订后，骆驼商铺依约搬离，饭店、理发店、福元运通在2015年8月2日搬离，德克士未按约搬离或续租。   2015年8月2日，赵某、罗某双方签订《房屋移交书》，约定“业主罗某在2015年8月2日将福元运通、华元后饭店、奇苑理发店三家商铺正式移交赵某，……该830平方米商铺迟延移交33天租金按8元/平方米计算，租金为219120元，在交房屋时折抵租金。”当日，罗某将商铺钥匙移交给赵某。   2015年5月21日，罗某与山西山姆士超市有限公司解除租赁合同。2015年8月26日，山西山姆士超市有限公司与德克士经营者乔仡签订《解除商铺租赁合同协议书》，约定：山西山姆士超市有限公司一次性支付乔仡补偿金15万元。同日，罗某与山西山姆士超市有限公司再签订关于山姆士与罗某签署的《房屋租赁合同”解除协议》的补充协议，约定：山西山姆士超市已与德克士解除租赁合同，山西山姆士超市有限公司一次性赔偿德克士15万元，由罗某直接支付给德克士。同日，罗某如约支付15万元赔偿款。   2015年11月5日，原德克士的经营者乔仡在太原市城北公证处（2013）并北证民字第13611号公证书中写下《情况说明》，内容为“2014年5月7日，我与山姆士超市签订了一份租赁合同，承租位于太原市××街的商铺，2015年8月26日，我与山姆士超时解除了租赁合同，并收到了15万元的经济补偿金。合同解除后，赵某多次找我协商续租事宜，要求我不要向罗某交付房屋，合同解除后，赵某继续向我转包，以保证我正常经营，并承诺让我继续承租，继续经营德克士。”赵某与乔仡通话录音内容为：赵某：“现在就那个李经理和那个那谁老罗，我隔壁办公司，我下了二楼给你打电话，你咋和他说了？”乔仡：“我?我就说这么大损失我肯定不能搬嘛”赵某：“哦，李经理和他说来，就怕他听见呢，把他叫到我那个办公室，关的门说来，你下来我给你打电话，你不要松口、不要管他，让他们商量着再给你赔点儿，看咋弄啊，要好说不行就强制啊，罗某，我们当时有人见了啊，他就强制给你断电断水啊，他已经和山姆士拿那个东西给物业，物业现在不管这个，你知道吧，物业知道这个楼、这个电，水电人家不管，物业昨天和我说来，他要拉让他罗某自己去拉，我们不会给弄。”乔仡：“那我是咋跟人家罗总那啥啊”。赵某：“你就问他要赔偿就行了，我告你，他这儿随时拉电，你就找他的麻烦，闹两个人，他也不能因为这个整楼给我拉断，刚才我俩在上头可吵了半天，因为这一点都不能，他是答应给我店面了，你知道吧”。乔仡：“知道”。赵某：“你就得把握好，本来你就不该跟山姆士签那个解除协议”。乔仡：“对”。赵某：“这些话烂到嘴里面也不要说”。乔仡：“好”。   庭审中，赵某认可通话录音是其本人，后又否认。   2015年9月18日，赵某向罗某送达解除合同通知。   2015年9月29日，赵某向太原仲裁委员会申请仲裁。2015年11月12日，罗某申请了反请求仲裁。   2016年6月16日，太原仲裁委员会作出的(2015)并仲裁字第442号裁决书认为：“2015年5月20日申请人与被申请人签订了一份《房屋租赁合同》，合同签订后，2015年5月22日申请人通过民生银行向被申请人汇款30万元，2015年5月30日申请人通过民生银行向被申请人汇款170万元；双方于2015年6月23日对租赁房屋进行了部分移交。2015年8月2日被申请人将福元运通、华元后饭店、奇苑理发店所占用的房屋移交于申请人，至此德克士占用的房屋仍未移交。现，申请人提出了解除合同请求，而被申请人也提出了返还租赁房屋的仲裁反请求，就解除合同和返还租赁房屋的问题上，双方的请求和意愿并不矛盾。”裁决如下：“一、解除申请人(反请求被申请人)与被申请人(反请求申请人)双方于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、申请人(反请求被申请人)收到本裁决书之日起十日内按现状向被申请人(反请求申请人)移交所租赁房屋”。   2016年7月12日，赵某与罗某对涉案房屋进行了移交。   2017年1月13日，太原仲裁委员会作出(2015)并仲裁字第442-2号裁决书，认为：“2015年5月20日申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同没有违反法律、法规强制性规定的情形，属于有效合同，应当受到法律保护。双方当事人均应当按照合同约定如实、全面、严格地履行各自的合同义务，但是在合同履行过程中双方均不坦诚、互不信任，都未能按照合同约定如实、全面、严格地履行各自的义务，造成矛盾。合同所涉租赁房屋地下一层属于人防工程，《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空，不得影响其防空效能。”《太原市人民防空工程管理条例》对如何使用人防工程也有严格规定，被申请人应将地下一层的属性及如何合理利用明确告知申请人，但被申请人却未履行如实告知义务；被申请人未能全面、如期履行房屋交付义务是本案不争的事实，被申请人虽为履行德克士铺位的交付义务，做了大量工作，甚至进行了赔付，但直至仲裁委受理本案后，仍未将德克士占用的铺位移交于申请人，根据违约行为的无过错归责原则，能认定被申请人违约行为成立；被申请人的违约行为在先，是造成争议的诱因，因此仲裁庭认为，被申请人对争议的产生应承担相应的责任(50%)。被申请人的违约行为并非根本违约，申请人应予以理解、信任，并适当合理地履行合同，但申请人据此夸大其词，拒绝履行相应的租金支付义务，并提出解除合同，直接造成矛盾加剧，因此仲裁庭认为，申请人对争议的产生也应当承担相应的责任（50%)。合同约定租期起始于2015年11月1日，对此双方均无异议。申请人主张被申请人应返还全部租金，其理由是被申请人未能全面履行房屋交付义务在先，并且致使不能实现合同目的；被申请人则主张：申请人应支付租金至交回租赁房屋之日止。对此，仲裁庭认为：租期应止于2016年1月18日，理由是：申请人接收了被申请人交付的房屋是基于租赁关系形成的，既然租赁关系成立，并接收的租赁物，就应支付相应的租金，被申请人虽有违约行为在先，但并非根本违约，故其要求返还全部租金的诉求不能成立；2016年1月18日申请人提出书面移交申请，愿意将租赁房屋按现状返还于被申请人，但被申请人却要求恢复原状、明确赔偿责任，据此拒绝接收租赁物，被申请人提出的要求虽不过分，但在本案中如果在恢复原状、明确赔偿责任后再返还租赁房屋，势必会进一步扩大双方的损失，而按现状及时移交租赁房屋并不影响本案的审理，且双方均有返还租赁房屋的意图，因此认定租期应止于2016年1月18日，租期为79天。合同约定第一年度租金为750万元/年，折合20548元/天。因此，仲裁庭认定：扣除对延期移交福元运通等3户的补偿金219200元外，申请人应支付被申请人租金1404092元(计算公式为：20548元/天×79天一219200元=1404092元)，申请人已支付租金200万元，被申请人应返还申请人租金595908元。仲裁庭采纳山西光大司法鉴定所的鉴定意见，认定申请人主张的赔偿项目第2项至第14项损失共计1395356.79元；对申请人主张的赔偿项目第2项，履行与山西菱智达工贸有限公司(郭高杨)签订的《电梯设备买卖安装合同》(扶梯)支付的扶梯采购安装费632000元，经再次征询鉴定机构的意见定鉴定机构认为：扶梯确实存在，实际型号与采购合同约定相符，可以认定，仲裁庭也予以认定；对申请人主张的赔偿项目第3项，履行与太原市日宏电梯有限公司(传瑞军)签订的《电梯日常维护保养合同》支付的电梯保养费6000元，经再次征询鉴定机构的意见，鉴定机构认为可以认定，仲裁庭也予以认定；对申请人主张的赔偿项目第1项，履行与太原鸿基企业管理顾问有限公司签订的《商业项目开业筹备策划委托合同》支付的宣传策划费90000元，仲裁庭认为：申请人租赁被申请人房屋用于商场商业项目经营，确需商业策划宣传，并且申请人与太原鸿基企业管理顾问有限公司签订了《商业项目开业筹备策划委托合同》，支付了部分宣传策划费90000元，同时太原鸿基企业管理顾问有限公司也履行了部分策划宣传义务，对此应予以认定；对申请人主张的赔偿项目第15项，应退还重庆小面业主曹雪芳租金200000元，仲裁庭认为：申请人未将该商户支付的租金全额支付于被申请人，用于租赁该商户特定的商铺，申请人不能向商户提供商铺，应自行退还商户支付的租金，对此不予认定；对申请人主张的赔偿项目第16项，应双倍返还商铺租户楚富荣定金1600000元，仲裁庭认为：申请人未将该商户支付的定金全额支付于被申请人，用于租赁该商户特定的商铺，申请人不能向商户提供商铺，应自行退还商户支付的定金800000元，不予认定；对于加倍支付定金800000元的损失赔偿，仲裁庭认为：申请人提供的证据不足以证明确实需要赔付，对此暂不予认定，申请人确实履行赔付义务后，凭生效法律文书或赔付凭证，可以另行主张。综上所述，仲裁庭认定本案损失总额为：2123356.79元，双方各应承担损失1061678.4元。”裁决“一、被申请人（反请求申请人)罗某于本裁书决生效之日起十日内返还申请人（反请求被申请人)赵某租金人民币595908元；二、被申请人(反请求申请人)罗某于本裁决书生效之日起十日内赔偿申请人(反请求被申请人)赵某损失人民币1061678.4元；三、被申请人(反请求申请人)罗某可对申请人(反请求被申请人)赵某在租赁房屋上附和的装修、装饰、设备予以变卖、利用、处理，并应将变卖、利用、处理后的残值的50%支付于申请人(反请求被申请人)赵某。四、驳回申请人(反请求被申请人)赵某提出的其他仲裁请求；五、驳回被申请人(反请求申请人)罗某提出的仲裁反请求峰六、3本案仲裁费人民币85051元，由申请人（反请求被：申请人)赵某承担人民币42525.5元，被申请人(反请求申请人)罗某承担人民币42525.5元。本案鉴定费人民币100000元，由申请人(反请求被申请人)赵某承担人民币50000元，被申请人(反请求申请人)罗某承担人民币50000元。仲裁费用和鉴定费申请人(反请求被申请人)赵某已预交，被申请人(反请求申请人)罗铁拴于本裁决生效之日起十日内将其承担的部分支付给申请人(反请求被申请人)赵某。反请求仲裁费人民币57871元，由被申请人(反请求申请人)罗某承担。”后罗某向太原市中级人民法院申请撤销仲裁，太原市中级人民法院于2017年5月23日作出（2017)晋01民特4号民事裁定书，以太原仲裁委员会委托太原市城北公证处进行证据保全，程序不合法为由，撤销(2015)并仲裁字第442-2号裁决书。   仲裁过程中，对赵某的损失进行了鉴定。2016年9月19日，山西光大司法鉴定所出具鉴定书，鉴定结论租赁房屋形成附和装饰物损失1395356.79元；扶梯(电梯）632000元。   2015年7月28日，太原市生桂宇物业管理有限公司向康居苑7、8号楼商铺产权人及使用人下发了责令拆除违章加盖建筑的告知，赵某在涉案租赁房屋之外临时搭建的玻璃房、卖肉铺属于违章加盖建筑，影响小区通行及整体形象，应予以拆除。   赵某主张的损失2499356.79元，包括购买扶梯（电梯）花费632000元，电梯维护保养花费6000元，房屋装饰装修形成附和装饰物损失1395356.79元，开业筹备策划花费服务费90000元，购买山姆士超市电梯、空调末端系统、排烟系统花费376000元。   上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、房屋移交书、商铺租赁协议、“房屋租赁合同”解除协议、公证书、通话录音、太原仲裁委员会（2015)并仲裁字第442号裁决书、太原市中级人民法院（2017)晋01民特4号民事裁定书、房屋移交书、山西光大司法鉴定所鉴定书及征求意见稿异议的答复等及庭审笔录在案佐证。   本院认为，本案涉及的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋移交书》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。《房屋租赁合同》签订后，赵某依约支付了第一笔租金，罗某将大部分房屋移交给赵某。   关于罗某是否构成违约问题。一、赵某主张饭店、理发店、福元运通未按时移交，构成违约。罗某未按时移交房屋，双方已达成了《补充协议》、《房屋移交书》，对房屋移交时间进行了变更，故罗某不构成违约。二、赵某主张德克士一直未搬离，构成违约。罗某与山西山姆士超市有限公司已于2015年5月21日解除租赁合同，山西山姆士超市有限公司与德克士经营者乔仡在2015年8月26日签订《解除商铺租赁合同协议书》，罗某已支付乔仡补偿金150000元。太原市城北公证书中乔仡所述的《情况说明》及其与赵某的通话录音均表明赵某知情已签订了《解除商铺租赁合同协议书》，通话录音中也显示出补充协议的内容及赵某示意德克士经营者乔仡不要搬走的内容。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。赵某故意使合同条件不成就，故罗某不构成违约。三、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵某主张因房屋无法全部移交，造成整体消防工程无法完工、验收，未提供证据，本院不予支持。综上，罗某不构成违约，赵某的损失由赵某自行承担。赵某主张罗某赔偿损失2499356.79元，其中在仲裁过程中，山西光大司法鉴定所出具鉴定书鉴定结论租赁房屋赵某安装的扶梯（电梯）价值632000元，购买山姆士超市电梯、空调末端系统、排烟系统花费376000元，现该部分设备罗某可正常使用，故该费用由罗某承担。关于赵某主张的电梯维护保养花费6000元，房屋装饰装修形成附和装饰物损失1395356.79元，开业筹备策划花费服务费90000元的损失，没有法律依据，本院不予支持。   关于赵某是否构成违约问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中双方约定的解除合同的条件为：1、经双方协商一致，可变更和解除本合同。2、发生法定不可抗拒的因素时，如导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除本合同或要求变更合同内容。本合同所称不可抗拒的因素，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、水灾、战争、社会剧烈动乱等自然灾害和社会事件。3、本合同在依法或依约正式解除前，除本合同另有约定外，双方均应继续履行本合同的义务。至2015年9月18日，赵某提出解除合同通知，不符合双方约定系单方提出合同解除。本案《房屋租赁合同》第七条第二款约定“乙方（赵某）违反本合同的相关约定时，由乙方承担相应的法律责任，如因此导致本合同不能继续履行，甲方（罗某）有权解除本合同，乙方应向甲方支付100万元的违约金，并赔偿相应损失。租赁期内，乙方单方解除租赁合同，乙方应向甲方支付100万元的违约金，并赔偿相应损失。”赵某单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。故罗某请求赵某支付违约金100万元，符合合同约定，本院予以支持。赵某自2015年7月1日占有房屋至2016年7月12日实际移交房屋，共计377天，按双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金750万元及迟延交付200万元租金的日万分之一滞纳金计算，共计7821996元。扣除赵某已付租金200万元和合同中约定延迟交付三家商铺折抵的租金219120元，损失为5602876元，故罗某请求赵某赔偿损失5602876元，符合合同约定，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）罗某于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）赵某扶梯费用1008000元。   二、原告（反诉被告）赵某于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）罗某违约金1000000元。   三、原告（反诉被告）赵某于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）损失5602876元。   四、驳回原告（反诉被告）赵某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费42795元，减半收取21397元，反诉诉讼费58020元，减半收取29010元，由原告（反诉被告）赵某负担45613元，被告（反诉原告）罗某负担4794元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 王俊斌     二Ｏ二Ｏ年八月二十八日   法官助理 王倩文   书 记 员 郭秀梅   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十五条但是人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零八条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……