福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初5006号 原告：蔡清松，男，1975年1月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：张梦洋，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德霖，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被告：陈诗怡，女，1990年10月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡云婷，福建博广律师事务所律师。 原告蔡清松与被告陈诗怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡清松的委托诉讼代理人张梦洋、陈德霖及被告陈诗怡的委托诉讼代理人蔡云婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡清松向本院提出诉讼请求：1.解除蔡清松与陈诗怡于2017年5月15日签订的《商品房转让合同》；2.陈诗怡立即返还蔡清松代为支付的按揭贷款共计人民币407991.18元，并支付每期按揭贷款支付之日起至实际还清款项之日止的资金占用利息（计算标准详见《资金占用利息计算明细表》）；3.陈诗怡支付违约金90万元。事实与理由：2017年5月15日，双方签订一份《商品房转让合同》，约定陈诗怡将其位于晋江市块地）Ａ-19幢103单元商品房以450万元的价格转让给蔡清松。合同约定，由蔡清松代陈诗怡向银行支付自2017年6月1日起的按揭贷款本息。2017年5月31日，蔡清松开始每月代陈诗怡交纳房屋按揭贷款21473.22元，至2018年12月14日，蔡清松累计代陈诗怡交纳19期房屋按揭贷款共计407991.18元。2018年11月5日，中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称建行晋江分行）起诉泉州黛莉贸易有限公司、陈诗怡要求偿还贷款本金2000000元及相应利息。蔡清松通过建行晋江分行获知鉴于该案件建行晋江分行拟提前收回陈诗怡向该行的房屋按揭贷款。鉴于此，蔡清松为保障自身合法权益，自2018年12月14日代陈诗怡交纳房屋按揭贷款本息后便停止继续代陈诗怡交纳房屋按揭贷款本息。后蔡清松获知陈诗怡与福建侨成房地产开发有限公司（以下简称侨成房地产公司）已于2019年5月就案涉商品房预售纠纷一案［案号：（2019）闽0582民初3942号］达成调解，侨成房地产公司与陈诗怡解除案涉房屋的《商品房买卖合同》，收回案涉房屋。因此，陈诗怡已无法履行与蔡清松签订的《商品房转让合同》项下交付房产的义务。根据我国《合同法》第九十四条规定,“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现陈诗怡已不再享有案涉商品房所有权，双方之间的《商品房转让合同》己因陈诗怡的违约行为导致合同目的无法实现，故蔡清松有权解除与陈诗怡于2017年5月15日签订的《商品房转让合同》。另，根据我国《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案合同解除系因陈诗怡的违约行为所致，故上述合同解除后，蔡清松有权要求陈诗怡返还其代为交纳的银行按揭贷款本息共计407991.18元并支付资金占有期间的利息损失。同时，根据双方签订的《商品房转让合同》第八条第6款约定，因陈诗怡未履行合同约定的义务，致使蔡清松于上述合同项下的合同目的落空，蔡清松有权依据合同约定要求陈诗怡支付违约金，违约金金额结合案涉合同的履行情况，蔡清松按照合同金额的20%即90万元主张。综上，陈诗怡的违约行为已严重损害了蔡清松的合法权益，故蔡清松诉至法院，请判如所请。 陈诗怡辩称，一、蔡清松要求解除《商品房转让合同》没有事实和法律依据，因该合同依法不能成立，该合同项下对转让价款约定只体现由蔡清松偿还按揭贷款，未将陈诗怡之前支付的首付款1397226元及已经支付的按揭贷款本息约定以何种形式支付给陈诗怡，明显不符合合同成立的要件。二、该合同是无效合同，双方签订该合同不是双方真实意思表示，该合同是因陈诗怡的前男友陈永生结欠蔡清松大额赌债，致使陈诗怡被迫与蔡清松签订该份不合常理的合同，虽然该合同约定房屋总价款450万元，但双方在第一期的约定是空白的，另外在（2020）闽0582民初6641案件中，也是因为陈诗怡前男友结欠大额赌债的原因，签订了另外一套上悦城的房产，明显双方签订的该合同是以合法形式掩盖非法目的，并非双方真实意思表示，根据合同法52条规定是无效合同。三、蔡清松已经偿还的按揭贷款19期共计407991.18元是事实，但蔡清松主张的资金占用利息及违约金没有事实和法律依据。首先，该合同不符合合同成立要件，即便合同成立也是无效合同。其次，导致该合同目的无法实现的原因在于蔡清松起诉状事实与理由第三段的阐明，是由于蔡清松自2018年12月14日缴纳最后一笔按揭贷款本息后就停止继续缴纳按揭贷款本息，是因为蔡清松的断供行为，才导致福建侨成房地产开发有限公司与陈诗怡解除案涉房屋买卖合同，导致案涉房屋被收走。因此，陈诗怡不仅无需向蔡清松支付占用期间的利息及违约金，还可向蔡清松主张违约金，违约金以已发生的代偿款407991.18元为基数按5%支付，陈诗怡保留向蔡清松主张违约金的权利。四、从本案《商品房转让合同》内容可以看出，蔡清松主张该合同的转让款是450万元，明显与事实不符，本案存在因赌债等非法债务而导致签订合同的情况。 蔡清松为证明其主张，向本院提供以下证据： 1.《商品房转让合同》1份，以证明2017年5月15日双方签订《商品房转让合同》，约定陈诗怡以450万元的价格将其位于晋江市地块）Ａ-19幢103单元商品房转让给蔡清松，蔡清松代陈诗怡向银行支付自2017年6月1日起的银行贷款按揭本息及双方对违约责任的约定情况； 2.《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》1份，以证明2016年10月21日，陈诗怡与福建侨成房地产开发有限公司就案涉商品房向晋江市住房和城乡建设局房产登记交易中心申请登记备案； 3.《特别签订条款》1份，以证明2016年11月28日，陈诗怡向建行晋江分行借款315万元用于购置案涉房产，上述借款由福建侨成房地产开发有限公司提供保证担保； 4.《中国建设银行个人活期账户交易明细》1份，以证明蔡清松已依照合同约定如期代陈诗怡支付自2017年6月1日起至2018年12月14日止的银行贷款共计407991.18元； 5.《起诉状》、《（2018）闽0582民初14270号民事裁定书》各1份，以证明2018年11月5日，建行晋江分行向晋江市人民法院起诉泉州黛莉贸易有限公司、陈诗怡要求偿还贷款本金200万元及相应利息，该案经晋江市人民法院审理于2019年4月24日裁定驳回起诉，并将案件移送晋江市公安局侦查。 陈诗怡质证：对证据1的真实性无异议，但对合法性有异议，该合同存在受胁迫签订，在合同中关键的转让价款处是空白的，无法证明蔡清松的证明目的。对证据2、3、4的三性均无异议。证据5的起诉状真实性由法庭认定；对《民事裁定书》真实性无异议，但证据5无法证明蔡清松的证明目的，却印证了蔡清松违约的事实。 审理中，双方当事人对（2019）闽0582民初3942号民事调解书的质证意见即蔡清松对该证据的真实性、合法性无异议，认为该调解书可以确认福建侨成房地产开发有限公司与陈诗怡解除商品房买卖合同，案涉商品房已被收回，本案陈诗怡无法履行本案商品房转让合同中的义务，违反合同第六条相关承诺与保证；从协议内容看，福建侨成房地产开发有限公司与陈诗怡是自愿解除商品房买卖合同，不存在因停供导致商品房买卖合同被法院判决解除。陈诗怡对该证据的真实性、合法性无异议，但认为从该调解书中可以体现诉争房屋解除的原因是蔡清松的断供行为导致的，在该调解书诉讼请求的第三点，福建侨成房地产开发有限公司提出的诉求是判令陈诗怡立即偿还因未能按期偿还银行到期贷款本息而导致的福建侨成房地产开发有限公司作为保证人被第三人扣划的款项及按日万分之五支付被扣款项的违约金，并确认福建侨成房地产开发有限公司有权从合同解除后应返还被告的购房款中直接扣除，从该诉讼请求可以充分证实案涉房屋之所以会被收走，是因为蔡清松的断供行为，虽然陈诗怡与福建侨成房地产开发有限公司经法院主持调解以调解书形式确定买卖合同解除，但不影响福建侨成房地产开发有限公司起诉解除买卖合同的根本原因，陈诗怡也因蔡清松的违约行为已向福建侨成房地产开发有限公司支付了相应的违约金及赔偿款，对于多支付的部分陈诗怡保留向蔡清松主张的权利。 本院认为，证据1内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，有双方当事人的签名、捺印确认，其证明效力予以确认；陈诗怡质证认为该合同系受胁迫签订，蔡清松予以否认，陈诗怡未提供任何证据予以反驳，故不予采信。证据2、3、4的三性陈诗怡均无异议，其证明效力予以确认。证据5的真实性、合法性予以确认，可以证明（2018）闽0582民初14270号案件的裁决情况。（2019）闽0582民初3942号民事调解书的真实、合法，与本案具有关联性，证明效力予以确认。 经审理查明：1.2017年5月15日，蔡清松与陈诗怡签订《商品房转让合同》一份，约定陈诗怡将其向福建侨成房地产开发公司购买的位于晋江市地块）Ａ-19幢103单元商品房一套（《商品房买卖合同》编号为201608190003）以450万元转让给蔡清松，则由蔡清松代陈诗怡向银行支付自2017年6月1日起的按揭贷款本息；合同签订时，案涉商品房尚未交付给陈诗怡，陈诗怡尚未取得案涉商品房所有权，且案涉商品房处于预抵押状态。 2.蔡清松于2017年5月31日、2017年6月30日、2017年7月31日、2017年8月29日、2017年9月28日、2017年10月30日、2017年12月1日、2017年12月28日、2018年1月29日、2018年2月26日、2018年3月27日、2018年4月29日、2018年5月30日、2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月27日、2018年9月27日、2018年10月30日、2018年12月14日代陈诗怡支付了银行按揭贷款每期各21473.22元共计407991.18元。 3.2019年5月29日，陈诗怡在（2019）闽0582民初3942号案件中与福建侨成房地产开发有限公司达成解除双方于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201608190003）及其附件的调解协议。 综上所述，本院认为，蔡清松与陈诗怡之间的《商品房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。本案案涉商品房已因陈诗怡在（2019）闽0582民初3942号案件中与福建侨成房地产开发有限公司达成解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201608190003）被收回，致使案涉《商品房转让合同》的合同目的不能实现，蔡清松以诉讼方式请求解除双方签订的合同，陈诗怡经本院送达起诉状等应诉材料时视为通知已到达，故蔡清松请求解除双方于2017年5月15日签订的案涉《商品房转让合同》有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，蔡清松已代陈诗怡支付了银行按揭贷款共计407991.18元，蔡清松请求予以返还并支付自每期按揭贷款支付之日起至还清款项之日止的资金占用利息，符合法律规定，予以支持。关于资金占用利息蔡清松在计算明细表中请求2019年8月19日前的利息按银行同期同类贷款基准利率计算、2019年8月20日之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，予以准许。双方签订合同时，蔡清松明知案涉商品房尚未交付、陈诗怡尚未取得案涉商品房的所有权，且案涉商品房存在预抵押的情形仍进行交易，其无视案涉商品房可履行的权利障碍，由此造成的风险应自行承担，故蔡清松请求陈诗怡支付违约金90万元的诉讼请求，不予支持。陈诗怡抗辩案涉《商品房转让合同》系受胁迫签订、以合法形式掩盖非法目的，蔡清松予以否认，陈诗怡未提供任何证据予以证明，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、解除蔡清松与陈诗怡于2017年5月15日签订的《商品房转让合同》； 二、陈诗怡应于本判决生效之日起十日内返还蔡清松代为支付的按揭贷款407991.18元，并支付资金占用利息（以21473.22元为基数分别自2017年5月31日、2017年6月30日、2017年7月31日、2017年8月29日、2017年9月28日、2017年10月30日、2017年12月1日、2017年12月28日、2018年1月29日、2018年2月26日、2018年3月27日、2018年4月29日、2018年5月30日、2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月27日、2018年9月27日、2018年10月30日、2018年12月14日起至2019年8月19日止按银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回蔡清松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费42800元，减半收取21400元，由蔡清松负担6400元，陈诗怡负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年八月十日 书记员  王炜标 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。