贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初2696号原告王强，男，1987年07月15日出生，汉族，住贵州省开阳县城关镇云开国际****，身份证号码5201211987********。委托代理人黎坤换，男，1990年7月1日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县楠木渡镇临江村堰塘组，一般权限代理。被告贵州金岐天翼商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区春蚕巷********（湘雅社区），组织机构代码915201025519339909。法定代表人：袁海英，系公司执行董事兼总经理。委托代理人罗传丽，贵州华顿律师事务所律师（特别授权）。被告陈卫明，男，1978年10月17日出生，汉族，住贵，住贵州省贵阳市南明区四方河路**山水黔城**团********证号码520103197810175231。原告王强诉被告贵州金岐天翼商贸有限公司（注：下称“天翼公司”）、陈卫明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王强及其代理人黎坤换、被告天翼公司委托代理人罗传丽、被告陈卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强诉称:2017年12月18日，原告因经营车行所需经营场所，与被告达成口头协议，约定被告将开阳电信公司位于开州大道222号商铺其中200平方米转租给原告，租期34个月零5天，租期内租金合计80000元，但需一次性支付租金，协议达成后，原告于当日通过银行转账支付80000元租金给被告。同年12月20日，被告通知原告补签书面合同，合同明确了租赁期限、租期内的租金总额、违约责任等。被告陈卫明作为代理人在合同上签字，天翼公司盖章。原告对门面进行了装修，支出了16340元，2018年1月装修完毕营业。2019年1月14日，被告联系原告要求支付10000元保证金和30000元水费，原告于当日将40000元转给了被告。2019年4月，被告向原告发出书面通知，以其与业主方租赁合同期满为由要求原告搬出租赁商铺。2020年5月，被告在原告不知情的情况下将该商铺租赁给天猫商城，天猫商城将原告门头、内饰及广告设施拆除，给原告造成直接经济损失16340元。故诉请人民法院判令：1、确认原、被告于2017年12月20日签订的《商铺租赁合同》有效；2、被告退还原告自2019年4月9日起至2020年11月1日止七个月商铺租金16470.58元；3、被告退还原告2019年1月14日支付给被告的保证金及水电费合计40000元；4、被告赔偿原告直接经济损失16340元；5、被告给付原告违约金4705.88元；6、本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告王强向法庭提交了下列证据：。1、出示商铺租赁合同一份，证明双方存在租赁关系；二被告对前述证据不持异议。2、出示银行流水、保证金及水电费40000元的打款凭证、个人账户明细查询各一份，证明原告向被告支付了保证金10000元、水电费30000元的事实；二被告对前述证据不持异议，但认为达不到原告证明目的。3、出示被告公司员工发给原告的通知一份，证明被告当时是以其合同到期为由要求原告搬离，而不是因为拖欠租金；二被告对前述证据不持异议，但认为当时是因为原告没有付租金，确实也是因为与电信公司的门面到期，但这个通知不代表原告没有拖欠租金。4、出示装修产生的费用收据、制作清单各一份，证明原告装修产生的经济支出；二被告对前述证据不予认可，认为收据开的是手撕单据，没有银行流水证明，难以相信是装饰费用，即便是真实的，这也是原告方的经营成本。5、出示9张现场照片，证明对方拆除我方商铺门头，经营刚好半年时拆除的，证明门头装修的损失；二被告质证认为门头的成立合同里面没有约定，且在拆除时是达成共识之后才进行拆除的，同时证明原告自认其没有缴纳保证金。被告天翼公司辩称，1、因双方的租赁合同已经终止，原告第一项诉请应予驳回；2、因为原告没有及时缴纳租金，才产生本案诉争，不存在我们需要向其赔偿的说法；3、保证金王强一直没有向我方缴纳，保证金的退还也有约定，本案中原告根本没付，无退还一说；水电费约定的是由原告自行承担，与我方无关；4、针对直接经济损失，我方认为其无故拖欠租金，现仍占用商铺，我方工作人员要求其搬离商铺，是其违约在先；5、违约金是被告方一直让原告在其中营业，2020年5月20日左右才搬离商铺，我方不存在违约情形，不应当承担责任；争议租金是8万还是多少？租赁合同里有明确约定，这与原告方的陈述不同；6、因为原告未按约交纳租金，因此应在3天之内将商铺恢复原状。其他商家入住装修，拆除原有装饰，原告诉请不应当得到支持。被告陈卫明辩称，1、车子是原告自己开走的；2、原告诉请租金总金额与实际不符，租金是应当提前15天按年支付；3、水电费30000元的诉请没有依据。二被告为支持其主张，向法庭提交如下证据供庭审质证：出示商铺租赁合同、网上银行汇款单据4张、收款收据各一份，证明原、被告双方签订了租赁合同，原告方给我方转账80000元的租金，2019年转的40000元是2019年上半年的租金的事实；原告对前述证据对真实性无异议，但认为达不到其证明目的，80000元备注了租金，40000元仅注明王强，没有说明是水电费或保证金，收条我方没有签字。经审理查明：2017年12月18日原告向被告天翼公司法定代表人袁海英汇款80000元，附言：门面租金（贵阳市开阳县开洲大道222号门面中国电信天翼营业厅）。12月20日原告与被告天翼公司签订《商铺租赁合同》，合同对商铺现状、用途、租金、租赁期限、租金计算及支付方式、违约责任等进行了约定；其中合同第二条第1款约定“双方商定：本合同租赁期限自2017年12月26日起至2020年11月1日止”；第三条第1款约定：“乙方租赁的商铺租赁期的租金总额为人民币80000元，按年支付，第一年租金自2017年12月26日起至2018年12月25日，此后每年以此类推，最后一年不足12个月的，按实际月份计算并交纳。租金需提前15天一次性按年缴纳，逾期按租金的1%交纳滞纳金。租赁期间，甲方承诺不以任何理由调整租金。”2019年1月14日，原告通过网银向被告天翼公司法定代表人袁海英汇款40000元。2020年4月9日，被告天翼公司通知原告，要求原告接通知后于本月内搬离开洲大道营业厅，2020年5月20日左右，原告搬离案涉商铺。上述事实，有原告当庭提交的商铺租赁合同、银行流水、被告公司员工发给原告的通知各一份、被告天翼公司提交的汇款单据四张及本案庭审笔录在卷佐证，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点有以下几方面：一是案涉租赁合同的租金总额是80000元，还是一年租金总额是80000元？二是原告于2019年1月14日向被告支付的40000元是租金还是保证金10000元、水电费30000元？三是原、被告各方谁违约？首先，案涉租赁合同的租金总额是80000元，还是一年租金总额是80000元？根据双方签订合同第三条第1款约定：“乙方租赁的商铺租赁期的租金总额为人民币80000元，按年支付，第一年租金自2017年12月26日起至2018年12月25日，此后每年以此类推，最后一年不足12个月的，按实际月份计算并交纳”。从上述条款不难看出，如果是34个月另零5天总计80000元的租金，则合同双方在原告已支付完毕租金的情况下，并无必要在合同中再约定租金的计算方式和给付时间，显然应认定为每年租金80000元。其次，原告诉状中称2019年1月14日向被告支付保证金10000元、水电费30000元；原、被告双方虽然在合同中约定了原告应向被告天翼公司交纳综合保证金10000元，但并无其他证据证明40000元中的10000元系原告交纳的综合保证金；结合双方合同约定，原告应在2019年1月前缴纳2018年12月26日至2019年12月25日期间的租金，而原告缴纳的40000元，正好是半年的租金，且双方合同中并未约定原告应向被告天翼公司缴纳水电费30000元，或者由被告天翼公司代收水电费。因此，前述40000元应认定为原告缴纳的半年租金，即2018年12月27日至2019年5月31日期间的租金；结合原告于2019年5月20日左右搬离案涉商铺的事实，也印证了前述40000元系半年租金的事实；第三，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》并无法定无效情形，原、被告双方均以自己的实际行为履行至2019年5月20日左右，原告也将商铺交还被告天翼公司，原告本应在2019年1月前缴纳2018年12月26日至2019年12月25日期间的租金，但其只缴纳了40000元，原告违反合同约定，未在约定时间足额缴纳租金，违反了合同约定，按合同约定，被告天翼公司有权终止合同，被告天翼公司收回商铺并不违反合同约定。综上，对原告请求确认原、被告于2017年12月20日签订的《商铺租赁合同》有效、被告退还原告自2019年4月9日起至2020年11月1日止七个月商铺租金16470.58元、退还原告2019年1月14日支付给被告的保证金、水电费40000元、被告赔偿原告直接经济损失16340、给付原告违约金4705.88元的全部诉讼请求，依法应予以驳回；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王强的全部诉讼请求。案件受理费969元（已减半），由原告王强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王祝久二〇二〇年八月七日书记员  游 敏