河北省容城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0629民初3号 原告：保定市京源房地产开发有限公司，住所地河北省保定市北市区西下关街**。 法定代表人：王占京，该公司经理。 委托诉讼代理人：翟向工，河北亚华律师事务所律师。 被告：保定鼎盛建筑材料生产有限公司，，住所地河北省容城县容城镇白龙村 法定代表人：张西，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 被告：师二喜，男，1967年5月8日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 被告：容城县容城镇东牛村村民委员会，，住所地河北省保定市容城县容城镇东牛村村民委员会 负责人：张永发，该村主任。 被告：张永发，男，1962年10月8日出生，汉族，住河北省容城县。 原告保定市京源房地产开发有限公司与被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司、师二喜、容城县容城镇东牛村村民委员会、张永发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法转为普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告保定市京源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人翟向工、被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司及被告师二喜的委托诉讼代理人朱英锋到庭参加诉讼，被告容城县容城镇东牛村村民委员会、被告张永发经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保定市京源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令保定鼎盛建筑材料生产有限公司、师二喜立即向原告支付房屋转让款149万元及违约金（从2015年2月19日至还清之日，按照拖欠款项的每月百分之一计算）；容城县容城镇东牛村村民委员会、张永发对上述款项的给付承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年，容城县容城镇东牛村村民委员会（以下简称东牛村委会）根据上级政府的政策精神，对本村进行建设改造，由东牛村委会负责提供闲散土地进行开发。2009年4月6日，原告与东牛村委会签订了《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》协议书约定，“由东牛村委会将位于村东文化街北侧旧水坑作为建设用地，原告为其进行施工建设。被告出售房屋所收回的部分资金用于支付原告建设费用，每平方米向原告支付包干造价650元的工程建设款......。”文化苑小区工程建设完工后，因销售原因，东牛村委会不能及时支付原告垫付的工程款，双方商定，由原告将建设好的文化苑小区楼房对外出售，所获得价款抵顶作为原告建设工程款。2014年9月10日，经过原告与师二喜共同协商，决定将文化苑小区的部分不动产有偿转让给师二喜，在签订《东牛村文化苑整体转让协议》时（协议签订的地点就在时任村支部书记张永良的位于金拓牛服装厂的办公室），被告师二喜提出自己系在职国家干部，不便出面在转让协议上签字，就提出以自己妻子张春英入股投资成立的保定鼎盛建筑材料生产有限公司的名义购买签订协议，房屋转让款由师二喜向原告支付。原告当时觉得师二喜系国家在职干部，不会耍赖坑害自己，并且这个转让协议还有容城县容城镇东牛村村民委员会提供担保，就同意了。最后按照师二喜的意见，以保定鼎盛建筑材料生产有限公司（以下简称鼎盛建材）作为受让方（乙方）签订了《东牛村文化苑整体转让协议》该协议约定的转让项目及价款为：1、2号楼房屋64套（7105.13平方米，单价每平米700元、合计4973591元）、2号楼地下室34间（627.59平方米、单价每平米500元、合计313795元）、车库为6号、14号两个（单价每个3万元、合计6万元）以上共计5347386元。另外，原告还将锅炉房及配套取暖设备、供水、供电设备一并转让给被告，但不再另行计价。双方最终确定转让总价款为人民币520万元，被告承诺每月向原告支付转让款100万元，2015年春节前全部付清520万元，如不能在春节前付清，则逾期支付部分应每月向原告支付10%的违约金。东牛村委会对付款义务用村委会大院作为抵押承担担保责任。《东牛村文化苑整体转让协议》签订后，原告将相关不动产及设备移交给了被告，但被告却不按照协议约定的期限支付转让款，经原告多方催要，被告鼎盛建材、师二喜向原告支付了331万元后，逾欠189万元不再支付。为追偿上述拖欠的房屋转让款，原告于2016年11月29日向贵院提起诉讼，要求被告鼎盛建材、东牛村委会给付欠款。在案件审理期间，因为东牛村委会当时换届迟迟没有选出村委班子，无人应诉，案件迟迟不能开庭审理。2017年1月6日，原告无奈，只得对东牛村委会申请撤回起诉，2017年1月17日容城县人民法院裁定准许。2017年3月10日庭审后，原告申请追加师二喜作为本案被告参加诉讼，被贵院告知应另行提起诉讼，为此，原告于2017年5月19日申请撤诉，贵院于当日裁定准予原告撤诉（2016冀06**民初720号）。原告撤回起诉后，又多次与被告鼎盛建材、师二喜协商要求给付欠款，2017年6月4日、5日被告师二喜又分别支付了30万、10万后，余欠149万款项不再支付。在原告的不断催要下，2018年2月5日，被告张永发自愿同意为被告上述欠款的归还提供连带责任的担保，并签署了《担保承诺书》。此后，原告对四被告多次催要欠款，均无果。现只得提起诉讼，因被告的行为属于违约行为，除应支付拖欠转让款外，依约还应向原告支付违约金（因双方协议约定的违约金比例为欠款总额的每月百分之十，约定过高，原告自愿减少违约金比例为每月百分之一）。请求贵院调查核实。依法裁决支持原告的诉请。 被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司辩称，《东牛村文化苑整体转让协议》并未履行完毕，我公司未收到1号楼二单元401房产。我与原告签订的《东牛村文化苑整体转让协议》是无效合同。首先，原告未取得（也不可能取得）案涉房屋所有权的情况下，无权出售案涉房屋。第二，案涉房屋系在集体土地上建设的小产权项目，建设单位为东牛村村民委员会，被答辩人只是施工单位，其无权出售该房产。第三，案涉房屋作为小产权项目，即使出卖方为村委会，答辩人作为非本集体经济组织实体也是无权购买的。综上，因双方签定的合同为无效合同。无效合同未履行完毕的，不应当再继续履行，故请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告师二喜辩称，我不是《东牛村文化苑整体转让协议》的合同相对人，不应承担任何责任。原告诉状中称曾与我协商转让事宜不是事实，我从未参与此事。我的妻子系保定鼎盛建筑材料生产有限公司股东，因为该公司资金紧张，在履行《东牛村文化苑整体转让协议》过程中曾多次向我借款，借款直接转账给了原告。我向保定鼎盛建筑材料生产有限公司提供借款的行为并未侵害原告的权益，我没有过错，不应当承担任何责任。综上，请驳回原告对我的诉讼请求。 被告容城县容城镇东牛村村民委员会辩称，《东牛村文化苑整体转让协议》是无效合同。案涉房产系我村村民集体所有，签订《东牛村文化苑整体转让协议》时，村委会并未将案涉房产的所有权转让给我村。依据《村民委员会组织法》规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”一般来说，村委会在管理中，有权代表村民行使权利，但依据《村民委员会组织法》第19条、第24条规定，村委会在签订重要合同或处分集体财产时必须经过村民会议决定后方可办理。《东牛村文化苑整体转让协议》涉案房产的处分没有经过村民会议通过，我村委会也没授权过被答辩人以自己的名义出售该房产。既该协议违反了《村民组织法》的相关规定，那么，依据《合同法》的规定，请确认该协议为无效合同。二、村委会不应承担连带责任。首先，因为《东牛村文化苑整体转让协议》为无效合同，我村委会签署的《担保书》作为上述协议的从合同，依据《担保法》的有关规定，主合同无效，从合同无效。第二，《担保书》中涉及的抵押物为村委会大院，村委会大院为全体村民所有的集体财产，未经村民大会通过不能作为抵押物。另外，该抵押未作抵押权登记，抵押无效。第三，即使以上抵押担保有效，但因为已超过担保期限，我村委会也不应再承担责任。 被告张永发辩称，我不应当承担连带责任，应依法驳回原告对我的诉讼请求。首先《东牛村文化苑整体转让协议》是无效合同，原告无权出售涉案房产。我出具的《担保承诺书》作为上述协议的从合同，依据《担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”的规定，应当无效。第二，即使以上担保有效，但因为已超过担保期限，我也不应再承担担保责任。我出具的担保书时间为2018年2月5日，因担保的债务已超过付款期限，所以担保期应当立即起算，担保期限按法律规定为6个月，也就是到2018年8月5日止。在担保期内，原告从未向我主张，所以我不应当再承担担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院查明，2009年4月6日，原告保定市京源房地产开发有限公司（乙方）与被告容城县东牛村村民委员会（甲方）签订《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》，约定由原告开发位于东牛村村东文化街北侧××水坑××为文化××期住宅楼建设用地。由乙方负责组织设计、勘察、施工建设文化苑小区一期工程，甲方负责出售建设的住宅楼，所收回的资金用于支付乙方建设费用。双方在该协议书上盖章并签字。 保定市京源房地产开发有限公司（甲方）作为转让方与受让方被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司（乙方）签订《东牛村文化苑整体转让协议》，内容为:经双方友好协商，甲方愿意将东牛开发建设的文化苑小区剩余部分楼房、、地下室车库等一次性转让乙方所有。该协议并明确约定转让面积及价格：1、2号楼房屋64套7105.13平方米，单价每平米700元、金额4973591元。2号楼地下室34间，面积627.59平方米，单价每平米500元，金额313795元。车库为6号、14号两个，单价3万元、金额6万元。以上共计5347386元。锅炉房及配套取暖设备、供水、供电设备一并转让乙方，不再计价。付款方式及金额：甲方实收乙方转让款伍佰贰拾万元整，以后每月付壹佰万元，春节前全部付清。双方责任和义务：签约后甲方应向乙方交接文化苑建筑、水电暖、上下水及附属工程图纸，以便今后甲方管理与维修。乙方受让后应尽快承担管理维护、绿化、保洁、保安等相关责任，为村民提供环境优雅建设休闲、安全的住宅小区，由东牛村委会指导实施。原告保定市京源房地产开发有限公司与被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司在该协议中签字并盖章。容城县东牛村委会在该协议的中介人处盖章并签字。上述协议签字后，容城县东牛村委会的刘小平张建蒙写的收条“今收到文化苑小区1号楼2号楼图纸两份、钥匙64套，车库钥匙两个，，地下室34个钥匙”该协议签定后，保定鼎盛建筑材料生产有限公司即于2014年9月12日开始给付原告房款至2017年6月5日。原告提供的打款记录显示分别由师二喜、师蕾、保定鼎盛建筑材料生产有限公司、师帅、赵宏雨打给原告房屋款共计371万元，余款149万元至今未付。 2018年2月5日，被告张永发亲笔书写的担保承诺书，载明“担保承诺书保定鼎盛建筑材料生产有限公司（以下简称鼎盛公司）拖欠保定市京源房地产开发有限公司房产转让款至今未全部归还，我现在自愿同意为鼎盛公司的还款义务承担连带保证责任。担保人：张永发2018年2月5日”。 另查明，位于容城县东侧，原东牛中学西侧的场地20亩及地上建筑物，系原东牛乡政府驻地办公场所。1996年底撤乡并镇合并到容城镇，该场所一并移交属容城镇政府资产。东牛乡政府撤出后，东牛村委会借用办公至今，该场地与东牛村没有关系。 另查明，2016年11月29日，原告起诉被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司、容城县容城镇东牛村村民委员会房屋买卖合同纠纷，后原告于2017年1月撤诉。 以上事实由原被告提供的身份证明、协议书、收到条、打款记录、担保书及双方当事人陈述等证据证实，经当庭质证，足以认定。 本院认为，一、关于原告请求被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司承担偿还房屋转让款149万元的诉讼请求。原告提供其与被告容城县容城镇东牛村委会签订的《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》，其与被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司签订的《东牛村文化苑整体转让协议》、容城县东牛村委会的刘小平、张建蒙写的收条等证据证实自己的主张，该组证据是双方真实意思表示，不违反法律规定的部分，合法有效，本院予以确认。协议签订后被告保定鼎盛建筑材料公司即开始给原告打款，打款时间自2014年9月12日一直持续至2017年6月5日，且在原告第一次起诉前房屋早已全部售出，故转让协议已生效并已履行，故对原告要求被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司偿还房屋转让款149万元的诉讼请求予以支持。关于四被告的《东牛村文化苑整体转让协议》属无效合同的抗辩理由，本院不予支持。关于被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司少收到原告移交一套房屋的抗辩理由，其未提供证据证实自己的主张且原告不予认可，本院不予支持。 二、关于原告请求被告师二喜承担偿还房屋转让款149万元的诉讼请求。原告提供了对张永良、张建蒙的调查笔录及打款记录来证实自己的主张，首先，原告对张永良、张建蒙的调查笔录实质上属于证人的书面证言，但该二人未出庭接受质询，不符合证据规则的要求，师二喜亦不予认可。关于师二喜给原告打款记录，原告收到的房屋转让款371万元并非全部由师二喜打款，师二喜名下的转账款项仅为95万元。其次，张永发给原告出具的担保承诺书中亦载明“保定鼎盛建筑材料生产有限公司拖欠保定市京源房地产开发有限公司房产转让款”。该担保书中亦未载明师二喜拖欠原告房屋转让款。第三，原告在诉状及庭审中陈述与原告签订东牛村文化苑整体转让协议的是师二喜，但师二喜不予认可。原告提供的书面证据中均没有师二喜的签字且师二喜均不予认可，故原告的证据不能证实自己的主张，对原告该诉讼请求本院不予支持。 三、关于原告请求被告容城县容城镇东牛村民委员会承担连带偿还责任的诉讼请求。原告虽然出具了东牛村委会于2014年9月10日出具的担保书，担保书载明东牛村委会自愿将村委会大院20亩抵押给保定市京源房地产开发有限公司，但东牛村委会大院原系东牛乡政府的财产，东牛村委会系1995底因东牛乡并入容城镇后才搬入借住，该大院并非东牛村委会的财产，根据法律规定，东牛村委会该担保无效，故对原告该诉讼请求本院不予支持。 四、关于原告请求被告张永发承担连带偿还责任的诉讼请求，原告提供了张永发亲笔书写的担保承诺书证实自己的主张，该承诺书系张永发亲笔书写，系其真实意思表示，不违反法律规定。张永发应对被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司欠原告的房屋转让款承担连带偿还责任。关于张永发的担保无效的抗辩理由，本院不予支持。 五、关于原告要求被告自2015年2月19日至实际给付之日止按照每月百分之一的标准承担房屋转让款149万元的违约金的诉讼请求，原告提供《东牛村文化苑整体转让协议》证实自己的主张，虽然该协议第四条载明“四、补充条款：1.春节前如乙方支付不清甲方房款，应按每月1%支付甲方违约金（尾欠部分）”；2.如因该房产产生税收应由东牛村委会承担。但该协议开头及第一条至第三条为电脑打印版，第四条为书写版。该条并非由被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司书写，第四条上仅加盖了原告和中介人东牛村委会的公章，没有被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司的公章且被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司对此不予认可。但本案中被告承担的是金钱给付义务，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止。被告容城县容城镇东牛村村民委员会、张永发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司于本判决生效后十日内给付原告保定市京源房地产开发有限公司房屋转让款149万元及利息（利息以149万元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）； 二、被告张永发对被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司上述款项承担连带偿还责任； 三、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18210元，由被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  张新庄 审 判 员  高卉君 人民陪审员  赵保强 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  郭星辰