宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初7727号原告：杨明珍，男，1951年5月3日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告:长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：雷军辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：纳树德，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵艳茹（公司员工）,女,汉族。被告：中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：周咏冬，该支行负责人。委托诉讼代理人:张立新（公司员工）,男,汉族。原告杨明珍与被告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城公司）、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农行兴庆支行）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明珍、被告长城公司的委托诉讼代理人蔺刚、被告家园公司的委托诉讼代理人赵艳茹、被告农行兴庆支行的委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告长城(宁夏)资产经营有限公司委托被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行于2013年6月3日与被告宁夏家园房地产开发有限公司签订的《委托贷款抵押合同》中针对原告已被返还安置的位于银川市金凤区某花园2-1-2202室房屋的抵押条款无效;2.被告长城(宁夏)资产经营有限公司协助原告办理撤销银川市金凤区某花园2-1-2202室房屋的抵押权登记;3.案件受理费由被告承担。事实和理由:原告于2011年1月13日认购了被告宁夏家园房地产开发有限公司（下称“家园公司”）开发建设的“翡翠湾”（银川市金凤区某花园）3-1-2202室住房，于2014年办理了房屋交付手续。之后原告多次催促被告家园公司为其办理房屋产权证,家园公司均以各种理由推诿至今。时至2018年8月8日,原告方才得知,2013年6月,被告家园公司向长城公司贷款12000万元,并作为抵押人与长城公司委托的代理人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行(下称“农业银行”)签订《委托贷款抵押合同》。同时,由家园公司用其在建某花园的国有土地使用权和在建工程作抵押为其所借贷款向长城公司提供抵押担保并办理了抵押登记,上述房屋即在抵押物之列。随后,因家园公司未偿还上述贷款,长城公司为实现抵押权向银川市中级人民法院提起了诉讼,并在判决生效后申请强制执行。在执行阶段,原告为维护自身合法权益,向银川市中级人民法院提起案外人执行异议。银川市中级人民法院经审理,认为原告作为房屋的权利人其相应权益优先于长城公司的在建工程抵押权,并裁定中止对涉案房屋的执行。综上所述,原告认为案涉抵押行为已严重侵害了原告的合法权益,原告作为涉案房屋的合法所有权人却无法取得涉案房屋的产权。为维护原告的合法权益,故依据相关法律规定特向贵院提起诉讼,望贵院查明案情后，依法支持原告的全部诉讼请求。被告长城公司辩称，1.被告长城(宁夏)资产经营有限公司(下称长城公司)与宁夏家园房地产开发有限公司(下称家园公司)、中国农业银行股份公司银川兴庆支行，在签订委托《贷款抵押合同》时，对于涉案房产上存在原告给第三人出售房屋的情况，并不知情。2013年6月5日，长城公司就涉案项目某花园2、3、4号住宅楼(2#108户，3#111户，4#140户，共计350户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积)，包含长城公司的房产在内房屋办理了合法的在建工程抵押登记，享有合法的抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定的六种情形中，涉案房产不存在不得设定抵押的情形，且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条的规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋获准其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”；2.就本案涉案涉及的房产而言，不存在违反合同法第五十二条第四项、第五项的情形。针对第二项诉请我方认为应当由被告农行兴庆支行来撤销涉案房产的抵押登记，综上请求驳回原告的诉讼请求。被告农行兴庆支行辩称，答辩意见与被告长城公司一致。被告家园公司辩称，原告所述属实，请法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，原告提交的VIP客户认购意向书、收据、2018-2019年度物业费收据，2014年电费收据，2014年安装壁挂炉的安装业务单据，真实、合法，能达到其证明目的，本院予以采信。被告农行兴庆支行、家园公司、长城公司未提交书面证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月13日，原告杨明珍向被告家园公司购买“某某湾”（现银川市金凤区某花园）3-1-2202室房屋，并于当日签订《VIP客户认购意向书》，建筑面积约153平方米，单价为6598元每平方米，总价款为约1009494元，原告签订《VIP客户认购意向书》后，交纳了20万元认购款，被告家园公司向其出具收款收据。2013年12月6日，原告杨明珍以妻子丁某某名义向被告家园公司交纳购房款60万元。2013年12月24日，原告杨明珍以妻子丁某某名义向被告家园公司交纳购房款188568元，原告交清了全部购房款，被告家园公司给原告出具了某2-1-2202号房相应金额的收据。被告家园公司于2014年将房屋交付原告，原告于当年入住至今。另查明，原告购买案涉房屋时，小区名称为“某某湾”，案涉房屋编号为3号楼1单元2202室，此后小区名称变更为某花园，原告购买案涉房屋楼号变更为2号楼1单元2202室。2013年6月3日，被告农行兴庆支行与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，约定农行兴庆支行接受长城资产公司委托，向家园房地产公司发放委托贷款，家园公司以案涉“某花园”一期、二期国有土地使用权及在建工程作为抵押，并办理了抵押公证，抵押权人为农行兴庆支行。案涉房屋包括在内。被告长城公司与被告家园公司及案外人纳某某、纳某某、贺某某、纳某某、吴某某、马某借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后被告长城公司向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院于2018年6月26日立案执行，并向被告家园公司发出执行通知书，责令家园公司向申请执行人长城公司履行还款义务。2018年7月13日，银川市中级人民法院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳某某、纳某某、贺某某、纳某某、吴某某、马某的银行存款60122161元及利息（暂未计算）；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供某花园一期项目2号、3号、4号楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平方米，二期1号综合楼房产1-8层在建工程转现房后剩余抵押房屋面积4685.32平方米，二期1号综合楼（原抵押物9-15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平方米，以上共计14284.5平方米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳某某、纳某某、贺某某、纳某某、吴某某、马某的银行存款不足以偿还，不足偿还部分则依法查封、扣押其他相应价值的财产。上述被执行房产中，包含原告购买的2-1-2202室房屋。2018年8月8日，银川市中级人民法院在某花园小区张贴通知，对执行相关事宜向小区住户进行告知。原告由此提出执行异议，银川市中级人民法院经审查于2018年12月10日作出（2018）宁01执异293号执行裁定书，认为原告提出的异议成立，故裁定中止对某花园2-1-2202室房屋的执行。被告长城公司不服上述裁定书，起诉于银川市中级人民法院。银川市中级人民法院经审理于2019年5月6日作出（2018）宁01民初19号民事判决书，判决驳回长城公司的诉讼请求。现针对涉案房屋的抵押事宜，原告诉至本院。本院认为，原告杨明珍针对某花园2-1-2202室房屋买卖事宜签订了《VIP客户认购意向书》，并支付了合计988568元购房款，上述意向书内容不违反法律及行政法规规定，合法有效。原告已全额交纳购房款并合法入住银川市金凤区某花园2-1-2202室至今，根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，案涉房屋虽已办理抵押并在长城公司申请强制执行后予以查封，但原告作为买受人即购房消费者，其相应权益应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和长城公司的在建工程抵押权得到保护。无效合同，是指合同虽已成立，但因其严重缺乏有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。被告农行兴庆支行与家园公司签订的《委托贷款抵押合同》中所设置的抵押条款内容违反前述法律规定，应属无效。原告关于“确认《委托贷款抵押合同》中涉及案涉房屋的抵押条款无效、要求被告农行兴庆支行协助办理撤销抵押权登记”的诉请成立，本院予以支持。被告长城公司非抵押权人，不承担协助办理撤销抵押权登记的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行与宁夏家园房地产开发有限公司于2013年6月3日签订的《委托贷款抵押合同》中涉及宁夏回族自治区银川市金凤区某花园2号住宅楼1单元2202室房屋的抵押条款无效；二、被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行于本判决生效之日起十五日内协助注销位于宁夏回族自治区银川市金凤区某花园2号住宅楼1单元2202室房屋的抵押权登记。案件受理费50元，由被告宁夏家园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张运友二〇二〇年八月二十四日书记员 马梦轩