江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0723民初913号原告：陈某1。委托诉讼代理人：曾照怀，江西启光律师事务所律师。被告：黄某2。委托诉讼代理人：刘某3（系黄某2妻子）。委托诉讼代理人：刘禄坤，大余县弘大法律服务所法律工作者。原告陈某1与被告黄某2租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人曾照怀，被告黄某2及其委托诉讼代理人刘某3、刘禄坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离并返还原告涉案租赁场地；2.判令被告拆除并清理其搭建的院门第一间鸡舍、厨房，及原告房屋后第一间至第三间鸡舍；3.判令被告向原告支付2019年1月至2020年6月的占用租赁场地费用3060元4.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审时增加诉讼请求：判令被告赔偿因其租赁期间的厨房、猪舍、洗澡间破坏倒塌的损失3000元。事实和理由：2003年12月1日，我与被告签订了一份《合同书》，约定我将自己位于大余县的房屋老宅一栋、围院、房屋后山地、院门前空坪出租给被告用于养殖发展，实际租用总面积约5亩多；租赁期限为三十年，分两段时限租赁，即第一阶段为15年（2003年12月1日至2018年12月30日），约定期满可按合同续订。合同还约定了租金及付款方式，付款方式为第一次预付两年租金，以后每年预付下一年租金。合同签订后，被告实际按每年2000元支付租金给我至2008年，此后因被告增加租用面积，每年租金按2160元计付至2018年。2018年12月30日，合同第一阶段到期，我向被告提出租金需随行就市，需提高每年租金再续订合同，但被告不同意，我提出不再与被告续订合同并要求被告立即搬离租赁场地并返还给我，被告不但未搬离，且自2019年1月起至今未付租金，霸用我的房屋山地等继续饲养鸡禽。我多次找村委干部反映，均调解无效。2019年中秋前后，我搬回自己的房屋居住，但被告将饲养的鸡禽散养在我居住的房屋周围，致使周围环境遭到严重污染，严重影响身体健康。我为维护自身合法权益，起诉至法院，要求被告立即返还涉案租赁场所并清理恢复原状，支付占用租赁场地费用。被告黄某2辩称，1.本案应定性为租赁合同纠纷，而不是排除妨害纠纷，本案租赁合同还未到期，仍在租期内，原告提交的合同可以证实；2.原告第一、二项诉请，因为合同未到期，不存在搬离、清除鸡舍等的问题，这是合同期满后被告才应履行的义务，因此原告第一、二项诉请没有事实依据，请法庭驳回；3.原告要求被告支付租金，在第十五年到期以后被告曾要求原告收取租金，但由于原告对该租金问题存在异议，一直不肯收取，所以才到了村委会调解，作出适当让步后还是没有达成一致协议，根据双方合同，被告预付了两年租金。如果原告同意履行合同，被告一定是按照合同履行义务，支付租金的金额问题，还有待原、被告双方共同核准。4.原告的第四项诉请要求赔偿损失3000元，原告方没有提供任何证据证实被告对原告造成了3000元的损失，被告也没有对原告实施损害行为，因此该项诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。5.原告有违反合同的行为，根据合同第二条，双方约定的租赁期限为30年，分两段15年续订是因为原告年事已高，满了第一个十五年原告的意思就是要继续签订合同，由原告的儿子继续签订，而原告阻止被告现在继续租赁是违约行为，因此被告现在保留对原告提起反诉的权利。6.诉状中提到被告“霸占”租赁的房子、场地，霸占指被告没有使用的权利，但被告是根据租赁合同合法租赁房屋和场地，这个说法与法律相违背。以上说明原告的诉请没有事实和法律依据，请法庭全部予以驳回。被告曾找到原告就租金进行协商，但原告却开出了一万元一亩的天价。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院予以认定如下：1.原告提交的《合同书》一份，能够证明双方租赁合同法律关系的事实，本院予以确认；2.原告提交的《私人建房用地审批表》、《大余县私人建房占地申请书》、《大余县处理违法占地补办手续审批表》复印件各一份，证明租赁土地的来源，本院予以确认；3.原告提交的鸡舍照片两页，证明被告在承租土地上自建了4间鸡舍，本院予以确认；4.原告提交的厨房等照片六张，拟证明被告在租赁期间将原告的厨房、猪舍、洗澡间等破坏的事实，因照片均未体现拍摄时间及现场全貌，且被告对其真实性不予认可，本院不予采纳；5.被告提交的图片七张，证明原告在被告鸡舍附近搭建泥巴、在鸡舍内存放材料，原告对其真实性没有异议，本院予以确认；6.被告提交的黄龙镇长胜村村民委员会的调解记录复印件一份，调处事由与本案具有关联性，本院予以确认；7.被告提交的转账明细复印件两张，原告对28000元的房屋翻新赔偿款无异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月1日，原、被告签订《合同书》一份，主要约定：“出租方（甲方）：陈某1，租赁方（乙方）：黄某2。乙方租赁甲方房屋、庭院、山地、空坪用于发展养殖。一、租赁范围为甲方位于大余县的房屋一栋、围院、房屋后山地、院门前空坪，总面积约4亩；二、租赁时间：乙方租赁后需投入较大资金进行基础设施建设，折旧时间长，需租赁时间为三十年，但因甲方考虑本身年龄大、身体健康等多方面因素，认为分二段时限租赁，即为一十五年（从2003年12月1日至2018年12月30日止），期满仍按本合同条款续订，甲方法定继承人同样享有本合同给予的权利及应尽的义务；三、租金及付款方式：房屋、围院、空坪每月租金120元，山地每年每亩300元，以实际租赁时间和面积计算，付款：第一年预付两年租金，以后每年预付下一年租金；四、租赁期内：租赁范围内属甲方的财物处理：（1）院内水泥砖砌猪圈、厕所及28平方米，红砖砌披舍28平方米，共计56平方米，乙方需进行整理，重新搭建，搭建后计56平方米的临时建筑属甲方所有；乙方可以在租赁范围内进行与养殖业有关的基础设施建设，如打井、砌池、盖房、浇灌水泥地面等，乙方因生产需要可以在甲方围院墙上进行施工；五、租赁期满：（1）乙方享有继订优先权；（2）清场：乙方应尽量恢复甲方原有基础设施的基本原貌，或与甲方协商清场有关事项。”合同签订后，被告向原告预付了两年租金4000元，并在租赁场地上搭建了4间鸡舍、1间厨房。之后，被告按照2000元／年支付租金，2008年，因被告增加租赁面积，双方一致同意租金按2160元／年计算。2016年，原告自行翻新房屋，并与被告协商，由被告赔偿老宅损失28000元。2019年1月，双方约定的第一阶段十五年租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，租赁产生争议，于同年9月16日由当地长胜村村委会组织调解未果。2019年年中，原告搬入鸡舍旁翻新的房屋，并在被告搭建的鸡舍内存放物品。现原告以双方租赁合同到期为由，提起诉讼。截至本案庭审时，被告继续在使用租赁物。本院认为，原、被告签订《合同书》系双方真实意思表示，本案系租赁合同法律关系引起的纠纷，故本案案由定为“租赁合同纠纷”。原、被告在《合同书》中约定需租赁期限为三十年，该租赁期限分为两个十五年，第一个十五年“期满仍按本合同条款续订”，说明双方对租赁期限的合意为三十年，双方未续签合同，不影响该合意。但是，当事人订立、履行合同，不得违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。本案中，原、被告将租期分为两个十五年，但未续签合同，三十年租期的约定实际上违反了我国合同法对租赁合同最长租赁期二十年的规定，原、被告关于租期超出二十年期限部分的约定应当认定为无效，合同有效租赁期限应认定为二十年，即2003年12月1日至2023年12月1日。在合同有效租赁期限内，被告有权按合同约定使用租赁场地，故对原告要求被告搬离并返还涉案租赁场地，拆除并清理被告搭建的鸡舍、厨房的主张，本院不予支持。关于租金，双方一致认可2008年以后的租金为每年2160元，原告主张被告支付2019年1月至2020年6月期间的租金3060元，未超出双方约定的范围，本院予以支持。原告诉请被告赔偿猪舍、洗澡间倒塌的损失3000元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄某2应在本判决生效后十日内向原告陈某1支付租金3060元。二、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告陈某1负担49元，由被告黄某2负担51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  尧 蕾人民陪审员  张**修人民陪审员  朱才生二〇二〇年八月十四日书 记 员  廖文秀