山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初2211号 原告（反诉被告）：潍坊励精医疗器械股份有限公司，住所地潍坊市奎文区廿里堡街道办事处田家村工业园内，统一社会信用代码：913707003283702248。 法定代表人：胡明军，总经理。 原告（反诉被告）：胡明军，男，1973年11月15日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 二原告共同委托诉讼代理人：尹玉超、高桂华（实习），山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王春霞，女，1966年3月18日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：蒋世文，男，1965年12月3日生，汉族，住潍坊市奎文区。系被告丈夫。 原告潍坊励精医疗器械股份有限公司（以下简称励精医疗器械公司）、胡明军诉被告王春霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。二原告的共同委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 励精医疗器械公司、胡明军向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金10258元及利息(以10258元为基数，按年利率6%自诉讼之日起计算至被告实际清偿之日)；2、被告赔偿原告因违约而造成的损失180877元及利息(以180877元为基数，按照年利率6%自诉讼之日起计算至实际清偿之日)；3、被告支付原告违约金20000元及利息(以20000元为基数，按年利率6%自诉讼之日起计算至实际清偿之日)；4、由被告承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：2014年12月23日，胡明军代表励精医疗器械公司与王春霞签订租房合同，约定租赁期限为2015年3月1日至2026年3月1日，2018年至2020年每年租金为52000元，并约定了违约责任。合同签订后，原告按约支付租金，并在租赁场地中建设厂房、车间，用于公司经营。2019年12月20日，被告强行将厂房断水断电，导致原告公司无法正常经营，并于2019年12月28日将原告建设的厂房、车间全部强行拆除。被告拒绝返还剩余租金、赔偿原告的损失并支付违约金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。 王春霞辩称，政府规划拆迁属于不可抗力，王春霞阻挡不住。2014年12月23日签订房屋租赁合同时，励精医疗器械公司就投入生产使用。原告的剩余租金10258元同意退还，第二、三项诉讼请求都不存在，原告称在租赁场地中建设厂房、车间用于公司经营不属实。事实是租赁了王春霞的车间。对其他诉讼请求，应依法驳回。 王春霞向本院提出反诉请求：要求励精医疗器械公司支付拖欠的电费17884.80元、水费315.80元。事实与理由：胡明军缴费至2019年4月29日，自此至2019年12月20日胡明军正常营业所产生的用水、用电无银行打款，证明水电费未交。 励精医疗器械公司、胡明军对王春霞的反诉辩称，原告在租赁期间都是被告向原告出具电费、水费收据后，由原告缴纳相应的电费、水费，但租赁房屋在拆迁前，原告未收到电费、水费的缴纳通知及收费单据，被告的该项主张应提交相应的证据，原告不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据与事实，本院认定如下： 原告提交了如下证据： 1、净化工程合同原件一份、电汇凭证原件两份，证明原告与临沂市盈兴净化工程有限公司于2015年4月4日签订净化工程合同，合同约定由临沂市盈兴净化工程有限公司承揽原告位于租赁场地的洁净车间与实验室净化工程。生产区空调采用7.5P的南京天加冷暖空调设备，化验室空调使用3P、2P美的冷暖空调；工程包含传递窗6个（另外一个为原告另行购买）、不锈钢洗手盆9个。原告按合同约定支付工程款。证明评估清单中（序号144）面积249.75无菌复合板车间为原告建设；（序号130、131、132）复合板房及隔断均为原告建造；（序号134、135）传递窗、不锈钢洗手盆为原告所有。 2、复合板发票原件一份、电汇凭证原件三份，证明原告在山东万事达建筑钢品股份有限公司购买复合板，用于车间与实验室的建造。原告分别在2015年4月7日、2015年4月16日、2015年4月17日向山东万事达建筑钢品股份有限公司汇款40308.84元、35384.47元、972元，合计76665.31元。 3、水处理设备制作合同原件一份，证明原告与山东四海水处理设备有限公司于2015年4月23日签订水处理设备制作合同，约定原告购买山东四海水处理设备有限公司的双级反渗漏设备。评估清单中（序号137）纯水设备为原告购买。 4、检验报告原件一份，证明原告委托国家食品药品监督管理局济南医疗器械质量监督检验中心对其在租赁场所中建设的骨科植入物车间和微生物检测实验室进行检测，2015年8月25日国家食品药品监督管理局济南医疗器械质量监督检验中心出具检测报告（编号：×××06）认为原告该工程综合性能指标符合“医疗器械生产质量管理规范植入性医疗器械实施细则（试行）规定的洁净室（区）洁净度级别的要求”。 5、数控车床发票原件一份，证明2016年9月29日原告在北京百奥达科技有限公司购买韩华瑞士型纵切数控车床，用于骨钉生产线。评估清单中（序号138）骨钉生产线为原告购买设备组建。 6、空压机发票原件一份、冷干机收据原件一份，证明原告于2015年11月26日在潍坊聚成空气动力机械有限公司购买螺杆机（空压机）、储气罐（压力罐）及冷干机。评估清单中（序号139、141、143）大型空压机、冷干机、压力罐为原告购买。 7、医疗器械销售合同原件一份，电汇凭证原件一份，证明原告于2015年3月10日与安徽航天生物科技有限公司签订医疗器械销售合同，向安徽航天生物科技有限公司购买生物安全柜，并支付货款。评估清单中（序号133）生物安全柜为原告购买。 8、联通网络业务受理单原件一份，证明原告因租赁房屋拆迁办理宽带移机业务。序号124（宽带一套）补偿款应支付给原告。 9、潍坊励精医疗器械平面设计图打印件2份、拆迁之前的车间录像1份，证明1、评估清单序号130号复合板房1面积为27.98平方米为化验室仪器室；2、评估清单序号131号复合板房2面积为112.73平方米为外包间、成品库、中间品库，留样室、荧光探伤室、BC类原料库、生产部质量部房间（其中A类原材料间，没有房顶故没算在里面）。 10、拆迁后车间设备及复合板等照片打印件一组，证明：评估清单中序号130-144车间及设备、序号74（立式空调一台）为原告建造、购买，其拆迁补偿款应支付给原告。 被告质证称，对原告证据1-10，被告不清楚，真实性无法核实。本院经审查认为，原告提交的证据1-10，被告不认可，因不能证明对应实物的具体地点，亦无实物相印证，缺乏与本案的关联性，本院不予确认。 被告提交了张贴在原告公司办公室门口照片复印件一份、被告出具的收款收据原件一份，证明原告欠电费15378元。原告质证称，通知为打印件，原告并未收到该通知，被告主张的电费数额没有提供相应的证据，收据为被告单方出具，对以上证据不予认可。对被告提交的证据，原告有异议，本院审查认为照片为复印件，无法核实真实性，收款收据并非电力部门出具，对原告自行制作的收据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2014年12月23日签订租房合同，约定原告租赁被告位于潍坊市奎文区××街道××村工业园××座，面积约600平方米，平房3间约60平方米；租赁期限自2015年3月1日至2026年3月1日，租金分段计算，其中2018年至2020年每年租金为52000元；合同第四条约定，如遇厂房拆迁，租金按实际天数结算，剩余租金被告退还原告。第八条约定租赁期间，除因原告不按时交纳房租外，被告不得强行中止合同，如强行终止合同，需向原告支付违约金200000元。合同签订后，双方按约履行，原告按照合同约定于2019年1月31日通过银行转账的方式向被告支付2019年3月1日至2020年3月1日租金52000元，另行租赁被告办公室一间，支付租金4000元。 2019年11月14日，被告与潍坊市奎文区南田家经济专业合作社、潍坊市奎文区廿里堡街道办事处签订拆迁协议，对涉案租赁场所附着物进行了拆迁，评估总值为4145945元，被告保证于2019年12月30日之前全部搬迁完毕。2019年12月17日被告张贴通知，告知原告涉案房屋于2019年12月20日停水、停电，并要求原告于2019年12月20日前腾空房屋。 2019年12月28日，被告强制拆除原告租赁的房屋，双方因拆迁事宜发生冲突并报警。 在评估明细中序号130-144中，车间及设备是原告建设购买的，序号74中立式空调一台为原告购买，序号124中宽带其中一套属于原告购买。 原被告双方签订的租房合同，由被告于2019年12月20日强行终止，根据合同约定，被告应返还自2019年12月20日至2020年3月1日期间的房租租金，涉案房屋拆迁后被告已领取相应的拆迁补偿款，根据最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第二十二条规定，承包地被依法征收，地上附着物补偿费归附属物所有人所有，因此，被告应返还原告拆迁补偿款180877元，在涉案房屋拆迁后，原告多次与被告协商，租金及补偿款的返还，但均遭到被告的拒绝，因此，被告应承担相应返还租金及补偿款的利息。租房合同中约定，租赁期间除因原告不按时缴纳房租外，如被告强行终止合同，需向原告支付违约金200000元，尽管被告主张房屋拆迁属于不可抗力，但是双方在租赁合同中对违约金另有约定，应当按照合同约定向原告支付违约金，在本案中原告主张被告支付违约金20000元。 本院认为，原被告签订的租房合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定享有权利并履行义务。2019年12月20日，因政府拆迁被告强行将出租给原告的厂房断水断电，解除合同，导致合同无法继续履行，原告要求被告退还未到期的剩余租金10258元，被告亦同意，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。利息应自2019年12月20日始按照全国银行间同业拆借中心公布的报价利率计算至实际退还之日。 关于原告主张的赔偿损失问题，原告要求被告赔偿因违约而造成的损失180877元及利息，并主张该损失系由原告建造的彩钢板房间及无菌车间平房等地面附属物的政府赔偿明细共计15项组成，被告不认可，因原告提交的证据中足以证明其主张，对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，租房合同解除的原因系政府拆迁导致，并非被告单方违约解除，故原告要求被告支付违约金20000元，无事实依据与法律依据，本院不予支持。 关于王春霞的反诉主张，因王春霞提交的证据不足以证明原告拖欠水电费的事实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王春霞于本判决生效之日起十日内返还原告潍坊励精医疗器械股份有限公司、胡明军房屋租金10258元及利息（以10258元为基数，自2019年12月20日始按照全国银行间同业拆借中心公布的报价利率计算至实际退还之日）； 二、驳回原告潍坊励精医疗器械股份有限公司、胡明军的其他诉讼请求； 三、驳回被告王春霞的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4467元，减半收取计2233.50元，由原告潍坊励精医疗器械股份有限公司、胡明军负担2176.50元，被告王春霞负担57元。反诉案件受理费128元，由被告王春霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 褚法舜 二〇二〇年八月二十日 法官助理 陈要香 书 记 员 王书林