文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初8955号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：董爱芹，女，1982年11月3日出生，汉族。      委托诉讼代理人：汪连生，男，1980年12月23日汉族。系董爱芹配偶。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告董爱芹向原告支付2017年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费2 863.2元及违约金858.96元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告董爱芹购买青岛市即墨区天泰·圣罗尼克小区房屋， 2017年10月1日至2018年12月31日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计3 722.16元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告董爱芹辩称，1、2018年12月我才开始装修，之前房子一直是空置的，要求对空置期间的物业费按照规定打折，2018年7月之前打八折，之后打六折。2、原告起诉的金额有误，我和原告之前协商好，原告同意2017年物业服务费按八折支付，我已经按照八折把2017年的物业服务费交齐了。现在是原告反悔，要求我全额交纳2017年的费用，所以计算明细上出现了114元余额。3、装修以后，我按照全额去交费，是原告不收，不应向我要违约金。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·圣罗尼克小区开发建设单位青岛天昊置业有限公司选聘，为天泰圣罗尼克小区提供前期物业管理服务，双方签订《圣罗尼克前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，洋房基本物业服务费按建筑面积每月每平米1.6元收取，电梯运行费按建筑面积每月每平米0.4元收取；别墅基本物业服务费按建筑面积每月每平米2.65元收取；基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，物业服务企业从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之一的标准支付违约金。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·圣罗尼克小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告董爱芹系天泰·圣罗尼克小区业主，房屋建筑面积95.44平方米。2017年10月1日起停止交纳物业服务费，之前尚有结余114.36元，2017年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费金额为2 863.2元【2元/月/平方米×95.44㎡×15个月（2017年10月1日至2018年12月31日）】。2019年7月7日，原告通过律师函向董爱芹催收物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经建设单位选聘，作为天泰·圣罗尼克小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告董爱芹作为天泰·圣罗尼克小区业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      关于被告要求减收房屋空置期间物业服务费的诉讼请求，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》既非法律法规也非规章，而是规范性指导文件或推荐性地方标准，仅属倡导性规范或管理性规范。原告明确拒绝被告要求对2018年7月1日以前的物业服务费按80%收取的要求，本案中也并无证据证实原、被告曾经就2018年7月1日以前物业费按80%收取达成一致意见，对于被告要求减收2018年7月1日以前物业服务费的意见本院不予采纳。因被告庭审中自认2018年12月对案涉房屋进行装修，被告认可的空置期间不满足房屋空置六个月以上的要求且被告未提交充分证据证实房屋空置，故本院对被告要求按照空置房减收物业服务费的意见均不予采纳。      物业服务是持续的，物业服务的成果也始终处于变化之中且难以量化，被告所反映的物业服务质量下降问题不能认定原告的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，不能作为被告拒交物业服务费的理由。原告要求被告支付2017年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费   2 863.2元（2元/月/平方米×95.44㎡×15个月）符合双方约定和法律规定，应予支持。扣除被告前期结余，被告应向原告交纳的物业服务费金额为2 748.84元      （2 863.2元-114.36元）。被告拖延支付物业服务费构成违约，应当承担合同约定的违约金，但根据被告提交的证据，被告未交纳物业服务费并非恶意拖欠而是基于对于交纳比例的争议和对物业服务瑕疵的异议，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告董爱芹于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2017年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2 748.84元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告董爱芹负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔  婧                        二0二0年八月十日                  书 记 员   于梦娇