四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初1291号 原告：谢建祥，男，1968年6月10日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：李元芳，女，1971年7月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 二原告共同委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：汪丹，四川光时律师事务所律师。 被告：廖建军，男，1975年9月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：游小莉，女，1974年5月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 二被告共同委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 被告：成都海诚房地产开发有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇司马大道**。 法定代表人：程联合，职务不详。 原告谢建祥、李元芳与被告廖建军、游小莉、成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告谢建祥、李元芳的共同诉讼代理人袁梅、汪丹，被告廖建军、游小莉的共同诉讼代理人魏玥、梁樱子到庭参加诉讼，被告海诚房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢建祥、李元芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢建祥、李元芳与廖建军、游小莉及海诚房地产公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令廖建军、游小莉与海诚房地产公司共同退还谢建祥、李元芳购房款人民币500000元及资金占用利息（资金占用利息的计算标准为：以500000元为基数，按照年利率6%的标准自2018年11月11日起至退还清购房款之日止）；3.本案诉讼费由廖建军、游小莉、海诚房地产公司承担。事实和理由：谢建祥、李元芳与廖建军、游小莉、海诚房地产公司于2018年11月10日签订《房屋买卖合同》，约定廖建军、游小莉与海诚房地产公司共同将位于邛崃市××镇××道××号××幢××单元××层××号××0元的价格出卖给谢建祥、李元芳，房屋建筑面积77.61平方米，因卖方出于避税目的，合同载明的购房款为370000元，付款方式为分期付款。合同签订后，谢建祥、李元芳依约支付了500000元购房款，现案涉房屋被法院查封，谢建祥、李元芳合同目的不能实现，故二人起诉要求解除《房屋买卖合同》，要求廖建军、游小莉、海诚房地产公司共同退还购房款500000元并支付资金占用利息。 廖建军辩称，房屋买卖合同涉及海诚房地产公司向廖建军、游小莉回购案涉房屋及海诚房地产公司将案涉房屋出卖给谢建祥、李元芳两层法律关系。谢建祥、李元芳主张的房屋买卖合同的当事人应为谢建祥、李元芳与海诚房地产公司，廖建军并非合同出卖方，其未直接收取过谢建祥、李元芳的任何款项，也未委托海诚房地产公司收取任何款项，谢建祥、李元芳要求退还购房款的主体应当是海诚房地产公司，其不应当承担退还购房款及支付资金占用利息的责任。案涉房屋虽然处于被查封状态，但仅是限制房屋暂时不能交付和进行权利变更，谢建祥、李元芳取得房屋所有权的合同目的并非完全不能实现，故其诉请解除合同的依据不足，且其合同解除权的行使已超过除斥期间。 游小莉辩称，游小莉并非房屋买卖合同的当事人，其未在《房屋买卖合同》上签字，也未委托廖建军代为签订案涉合同。谢建祥、李元芳举示的《公证书》明确载明的是其委托廖建军与海诚房地产公司办理房屋回购及解除房屋备案事宜，并不涉及案涉房屋买卖合同的签订事宜，故游小莉不承担案涉合同的任何义务，谢建祥、李元芳不得向其主张任何权利。 海诚房地产公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实： 2018年11月10日，谢建祥、李元芳与廖建军、海诚房地产公司签订《房屋买卖合同》，游小莉未在合同上签字。合同首部载明甲方（卖方）为廖建军、游小莉，乙方（买方）为谢建祥、李元芳，丙方（开发商）为海诚房地产公司。合同载明“就乙方自愿购买甲方购买丙方的商品房事宜达成如下协议：……”，房屋基本情况为：位于邛崃市××镇××道××号××幢××单元××层××号，建筑面积77.61平方米。合同第一条第5、6项载明了甲方向乙方购买案涉房屋时的国有土地使用权证编号及商品房预售许可证情况。合同第二条约定：“买卖双方成交价格（清水房的价格和付款方式）（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币370000元（小写），叁拾柒万元整（大写）（二）买方付款方式及交房时间如下：1、本合同签订后当日内，乙方向丙方支付成交总价，即人民币330000.00元（大写：叁拾叁万元整）。余款40000元（大写：肆万元整）待办理过户更名时一次性支付给丙方。丙方于2018年12月10日前将该商品房交付给乙方。”合同第三条约定：“由于买方在购买前已充分了解了该房的现状，并清楚该房屋为甲方向丙方购买的预售房，……”合同第四条约定：“丙方有义务协助甲乙双方办理相关权利证书。但特别需要说明的是：如果房管局不同意以‘更名’的方式将（甲丙）双方的买卖行为变为（乙丙）双方的买卖行为，则可能导致该房就只能待将相关权利证书办到甲方名下，再过户给乙方（其产生的一切费用丙方负责）。……”合同第六条约定：“甲方收取丙方回购房款时，按照2017年7月24日甲丙双方签订的《房屋回购协议》执行，乙丙双方的结算按乙丙双方签的（的）相关协议执行。” 合同签订前后，谢建祥、李元芳向海诚房地产公司共计支付 500000元。海诚房地产公司于2018年11月2日出具《收据》一份，载明收到李元芳现金支付的购买案涉房屋的购房定金20000元；于2018年11月10日出具《收据》两份，一份载明收到谢建祥、李元芳转账支付的购买案涉房屋的购房款350000元，并括注：代廖建军收款；一份载明：“今收到谢建祥、李元芳购买‘司马赋’1-1-17-1（廖建军名下）房屋咨询费130000.00（大写壹拾叁万整）。”2018年11月10日，海诚房地产公司以周军账户向廖建军转款317838元。 案涉房屋系海诚房地产公司开发，2014年7月26日，廖建军、游小莉与海诚房地产公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定廖建军、游小莉购买海诚房地产公司开发的“司马赋”项目包括案涉房屋在内的48套房屋。2017年7月24日，廖建军与海诚房地产公司签订《房屋回购协议》，就上述48套房屋的回购事宜进行了约定。现案涉房屋合同备案登记在廖建军、游小莉名下，已被本院另案查封。 2018年3月14日，游小莉在四川省成都市律政公证处办理公证书，载明游小莉委托其夫廖建军代为对包括案涉房屋在内的48套房屋与开发商（海诚房地产公司）解除《商品房买卖合同》及办理上述房屋的注销备案登记手续等事项。 2020年1月5日，海诚房地产公司作为甲方，与作为乙方的廖建军、游小莉和作为丙方之一的谢建祥、李元芳共同签订《和解协议》，和解协议第二条载明三方签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。第三条载明：海诚房地产公司应于2020年1月15日前，将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，廖建军、游小莉应当予以配合。 廖建军、游小莉、海诚房地产公司于2020年6月18日收到本案起诉状副本。 上述事实有当事人身份信息、《房屋买卖合同》、房屋备案登记情况、《公证书》《和解协议》《收据》三份、房屋查询情况、《商品房买卖合同》及《补充协议》《房屋回购协议》、送达回证、当事人陈述予以证实，本院对证据予以采信，对事实予以确定。 本院认为，谢建祥、李元芳、廖建军、海诚房地产公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点包括：1、游小莉是否是《房屋买卖合同》的当事人，该合同的出卖方是谁？2、谢建祥、李元芳是否享有合同解除权？3、合同解除后，款项的退还及资金占用利息的支付由谁负担？现逐项评析如下： 关于游小莉是否是《房屋买卖合同》的当事人及合同出卖方的认定。游小莉未在《房屋买卖合同》上签字，谢建祥、李元芳提供的《公证书》复印件不清晰，其也不能提供原件予以确认游小莉委托了廖建军代为签订《房屋买卖合同》，但游小莉在《和解协议》上签字表明其对《房屋买卖合同》的签订和内容是知晓的，该行为实际为游小莉对合同的追认，故游小莉是《房屋买卖合同》的当事人。《房屋买卖合同》中载明了廖建军、游小莉系卖方，且载明了谢建祥、李元芳所购的房屋系廖建军、游小莉从海诚房地产公司处购买的房屋，各方当事人约定谢建祥、李元芳将购房款支付给海诚房地产公司，海诚房地产公司将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，该约定应视为对购房款的指定交付和海诚房地产公司负有交房义务的约定，但《房屋买卖合同》的出卖方为廖建军、游小莉。 关于谢建祥、李元芳是否享有合同解除权。《房屋买卖合同》签订后，谢建祥、李元芳依约支付了购房款，合同约定的交房时间为2018年12月10日，后各方在《和解协议》中约定，海诚房地产公司应于2020年1月15日前，将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，廖建军、游小莉应当予以配合。现因案涉房屋被本院另案查封而无法交付，导致谢建祥、李元芳购买案涉房屋的合同目的不能实现，其有权请求解除《房屋买卖合同》。关于合同解除的具体时间，谢建祥、李元芳主张其是以通过本案诉讼的方式解除合同，故本院确定以廖建军、游小莉及海诚房地产公司收到本案起诉状副本之日为《房屋买卖合同》的解除时间。 关于《房屋买卖合同》解除后款项的退还及资金占用利息的支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋买卖合同》载明的购房款为370000元，由谢建祥、李元芳向海诚房地产公司支付，谢建祥、李元芳实际向海诚房地产公司支付了500000元，但其未举证证明该500000元为各方约定的购房款。合同解除后，对于海诚房地产公司收到的500000元均应予以退还，并支付资金占用利息。因合同并未对资金占用利息的标准进行约定，谢建祥、李元芳也未举证证明其实际损失，故资金占用利息的计算标准由本院依法予以确定。因此，合同解除后，廖建军、游小莉应退还《房屋买卖合同》载明的购房款370000元并支付资金占用利息，海诚房地产公司应退还其另行收到的130000元并支付资金占用利息。 综上所述，《房屋买卖合同》合法有效，合同签订后，谢建祥、李元芳依约支付了购房款，现因案涉房屋被法院查封，谢建祥、李元芳合同目的不能实现，其主张解除《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，谢建祥、李元芳支付的500000元应当予以退还，并支付资金占用利息，但谢建祥、李元芳主张廖建军、游小莉、海诚房地产公司共同退还该500000元并支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持，本院确认由廖建军、游小莉退还合同载明的购房款370000元并支付资金占用利息，海诚房地产公司退还其另行收到的130000元并支付资金占用利息。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告谢建祥、李元芳与被告廖建军、游小莉、成都海诚房地产开发有限公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月18日解除； 二、被告廖建军、游小莉在本判决生效后五日内退还原告谢建祥、李元芳购房款370000元并支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以370000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年11月11日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止； 三、被告成都海诚房地产开发有限公司在本判决生效后五日内退还原告谢建祥、李元芳130000元并支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以130000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年11月11日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止； 四、驳回原告谢建祥、李元芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告廖建军、游小莉负担3256元，由被告成都海诚房地产开发有限公司负担1144元，诉前财产保全申请费3020元，由被告廖建军、游小莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 涛 二〇二〇年八月十二日 书记员 段昀卓