福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4058号 原告：夏筱军，男，汉族，1976年8月31日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：夏筱珍，系原告姐姐。 被告：李艳女，女，汉族，1975年9月8日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：周萍，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘颖，福建宽达律师事务所律师。 原告夏筱军与被告李艳女房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏筱军及其委托诉讼代理人夏筱珍、被告李艳女及其委托诉讼代理人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏筱军向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2018年12月11日起到2020年1月11日止，每月拖欠房租1773元，共13个月计23049元；2．判令被告支付自2020年1月12日到清理拆除完毕的房租，暂计到2020年4月19日拖欠房租每月25516元共3个月7天为82309.68元；3．（漏电）货架、纸盒、破旧鞋袜等垃圾需要由被告拆除清理并保证安全，被告结清3月1日起物业费及水电费；4．判定被告提前解除合同承担违约责任，赔偿违约金；5．判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原、被告双方于2018年元月1日签订《茂泰大厦02店面租赁合同》，并于2017年12月原告将钥匙交付被告。合同约定原告将坐落于福州市鼓楼区××路××号××大厦××店面租给被告使用，协议约定每月12号前支付本月房租。自2018年12月11日起，到2020年1月11日止，每月拖欠房租1773元，共13个月。自2020年1月12日到2020年4月19日，拖欠房租每月25516元共3个月7天为82309.68元。合计欠房租105358.68元。原告屡次向被告催收，但被告一直违约托词拒绝支付。《茂泰大厦02店面租赁合同》的到期日为2021年1月11日。现租户提前终止合同，根据合同第二条第七款合同期内解除合同的一方均属于违约方，被告必须承担违约责任。根据合同第二条第七款违约方必须赔付对方押金50000元整。自2018年12月11日起到2020年1月11日止，每月拖欠房租1773元，共13个月。自2020年1月12日到今天2020年4月19日，三个多月没有支付租金，违反《茂泰大厦02店面租赁合同》第二条第五款承担违约责任，被告押金50000元赔付我方。综上所述，被告拖欠租金的行为，未提前一个月告知的行为，违背双方签订的租房合同，侵害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。现特向法院起诉，要求被告立即支付拖欠的租金和违约金，望判如所请。 被告李艳女辩称，一、2018年12月至2020年1月期间，并非被告拖欠原告房租，而是双方已经达成口头协议，将房租降为23000元/月。2018年12月至2020年1月期间，因原告与被告已达成口头降低房租的约定，被告每月定时向原告支付房租23000元，从未拖欠原告房租。 二、2020年1月24日起，因疫情原因店面处于关闭状态，被告并未使用店面经营营业。2020年1月24日起，店面因疫情原因处于关闭状态。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法［2020］17号）第一部分“关于合同工案件的审理”第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，被告因疫情原因在1、2月疫情期间未能及时支付房屋租金，原告没有理由因此要求被告承担违约责任。同时，根据指导意见（二）第一部分第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，疫情期间的房屋应当适当进行减免，即1、2月期间的房租不应再按照原房租价格收取。 三、疫情期间，被告多次与原告沟通房租问题未果。由于无法承受成本压力，被告于2020年3月16日将钥匙寄还并通知原告解除合同，原告17日取走钥匙，默认同意解除合同。疫情期间，由于涉案店面无法开门营业，被告迫于成本压力多次与原告沟通房租问题，均协商未果。由于实在无法支撑长期的成本支出，被告于2020年3月16日将涉案店面钥匙寄托于隔壁店面并通知原告。原告于3月17日将钥匙取走，并向被告交代解除合同后的清场问题，说明原告已同意涉案合同的解除。因此，原告无权要求被告继续支付2020年3月17日后的租金。 四、签订合同时候，被告有向原告缴付押金5万元，水电押金2000元。该款项原告应予以返还。 五、合同中关于违约金的约定数额过高，应予以调整。 综上，2020年1月之前，被告并未拖欠原告租金；2020年1月之后，被告仅在疫情期间考虑到店面无法营业，迫于成本压力多次与房东协商未果，才未继续支付租金，该部分租金应根据公平原则进行减免分担；2020年3月17日后，双方租赁合同已经解除，被告不必继续支付租金。原告诉请缺乏依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2018年1月1日，夏筱珍作为原告夏筱军的委托代理人代表原告和被告李艳女签订《房产租赁合同》一份，约定：1．原告将位于福州市鼓楼区××路××号××大厦××店面出租给被告，租期三年，从2018年1月12日起至2021年1月11日止。2．关于租金，从2018年1月12日起至2020年1月11日，每月租金24773元；从2020年1月12日起至2021年1月11日止，每月租金25516元。租金按月支付，在每个承租月12日之前支付。3．房屋押金50000元，水电押金2000元。押金待本合同未违约情况下，合同期满原告验收无误后，扣除水电等费用，将押金退还被告。4．租赁期间的水电、物业管理费等由被告支付。5．租期内，若被告有下列情形的，原告可以终止合同，收回房屋，押金赔偿给原告：被告无故拖欠房屋租金累计达10天；不按时支付承租所产生的相关费用的。6．合同第七条约定，在合同期限内，因政府政策规定、地震自然灾害，原、被告双方互免责任；有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，合同期内解除合同的一方均属违约方。被告解除合同，需赔付给原告押金，并结清费用清除垃圾，可解除本协议。原告解除合同，退回押金并赔付给被告押金同等数额。7．被告须按时交纳水、电、物业费等费用；无论在任何情况下，被告都不能将押金转换为房屋租金。 之后，夏筱珍出具收条一张，确认收到房租押金5万元、水电押金2000元。 被告分别于2018年10月18日、2018年11月18日向原告转账24773元，分别于2018年12月22日、2019年1月18日、2019年2月25日、2019年3月19日、2019年4月22日、2019年5月17日、2019年6月29日、2019年7月29日、2019年8月30日、2019年9月30日、2019年10月31日、2019年12月1日、2020年1月1日向原告转账23000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的本案《房产租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。 关于合同是否已经解除的问题，本院认为，根据被告提交的微信聊天记录显示，2020年3月17日下午，被告合伙人说“房东阿姨，我们昨天就搬走了，钥匙寄在隔壁焖至味店里”，夏筱珍回复“昨天下午我有在门前过，看见你在打包，你也不说”，“还有你欠的房租违约金，你要结清一下”，“水电物业结一下”。被告合伙人回复“水电物业都是结清了，押金都被你扣了”。夏筱珍回复“违约金。还有从前面起欠的房租，合同终止违约金”。由上述对话可知，原告于此日已同意解除合同并向被告主张合同解除违约金，故本案租赁合同应已于2020年3月17日解除。 关于原告的第一项诉请，原告主张被告欠付从2018年12月11日起至2020年1月11日止的部分租金共计23049元，被告辩称双方已口头约定将租金调整至每月23000元，对此本院认为，被告辩称双方口头约定调整租金，虽未提供书面证据予以证明，但其从2018年12月份起至2020年1月份均是按照每月23000元交纳租金，原告诉称并未同意调整租金，但未提交对此不予同意认可的证据予以证明，本院对被告的相应答辩意见予以采纳，应认定原、被告已口头约定调整租金为每月23000元。故原告主张被告支付从2018年12月11日起至2020年1月11日止的部分租金共计23049元，本院不予支持。 关于原告的第二项诉请，本院认为，原告主张被告欠付从2020年1月12日起暂计至2020年4月19日的租金82309.68元，被告辩称其只欠从2020年1月12日起至2020年3月17日止的租金，且在疫情期间的租金应当予以相应减免。对此本院认为，合同约定租金应当在每个承租月12日之前支付，即被告应当在2012年1月12日之前支付2020年1月份的租金，被告辩称该月租金受疫情影响应予以减免，无事实依据，本院对此不予采纳，该月租金23000元被告应当按约支付。因新冠疫情或者疫情防控措施导致被告没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付2、3月份的租金对其明显不公平，本院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3月租金按照月租金23000元的50%支付，即从2020年2月12日至2020年3月17日止的欠付租金应为11500元+11500元×6/30=13800元。原告主张被告支付从2020年3月18日起的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。故被告应向原告支付租金共计36800元。 关于第三项诉请，本院认为，原告自认上述材料已经清理完毕，本院对此予以确认。原告亦自认被告已经结清水电费用，但尚欠物业费217元，被告对此予以认可，本院对此予以确认，被告应当向原告结清上述物业费217元。 关于第四项诉请，本院认为，被告主动解除本案租赁合同，根据合同约定，应承担相应的违约责任。原告主张被告应赔偿52000元，被告辩称合同中关于违约金的约定过高，应予以调整，对此本院认为，原告并未提交证据证明其实际损失，本院依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌定被告应向原告支付违约金17000元。 综上，被告在原告处尚留有押金共计52000元，经抵扣后，被告仍应向原告支付金额36800元+217元+17000元-52000元=2017元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告李艳女于本判决生效之日起十日内向原告夏筱军支付款项人民币2017元； 二、驳回原告夏筱军的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1203.5元（预收原告2407元），由原告夏筱军负担802.5元，被告李艳女负担401元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年八月三日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。