江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初1812号原告：陈某某，男，汉族，江西省高安市人，住高安市。原告：谢某某，女，汉族，江西省高安市人，住高安市。以上两原告委托诉讼代理人：谢常华，高安市瑞强法律服务所，法律工作者，代理权限：特别授权。被告：江西某某置业有限公司，地址：樟树市杏佛路新天国际5号楼商铺三层。法定代表人：钟某某，职务：该公司执行董事。委托代理人：熊俊莹，江西新青年律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告陈某某、谢某某诉被告江西某某置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈某某、谢某某共同委托的诉讼代理人谢常华、被告江西某某置业有限公司的委托代理人熊俊莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、谢某某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；二、请求判令被告支付至2020年2月1日的逾期交房违约金35294.7元，并从2020年2月2日起，以402908元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月18日在被告江西某某置有限公司购买3#203号房屋一套，房屋总价款402908元，并签订了商品房买卖合同一份，合同约定出卖人应当在2019年6月28日前交付房屋，若逾期超过90日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。至2020年2月1日，被告已逾期219天，被告应按房价的日万分之四支付违约金给原告，因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令如前。被告江西某某置业有限公司辩称：置业公司虽然没能在商品房买卖合同约定的期限交房，但迟延交房的原因不是置业公司，而是由于不可抗力和政府行为等外因造成的，根据民法总则180条及双方的约定，出现不可抗力及政府行为影响施工的，交房时间应顺延，置业公司不应承担责任。一、因天气、地质结构等不可抗力延误工期162天：1、2018年11月至2019年7月期间，因天气长时间下雨，施工环境恶劣，严重影响施工，影响施工的时间为117天；2、2018年1月至2月，因地质原因，地基基础工程出现土洞问题，为解决该问题修改设计和进行技术处理停工45天，合计延误工期162天。二、因政府原因延误工期121天：1、2018年12月，中央环境保护检查组在高安检查期间停工10天；2、因政府整顿砂砾石供应市场。2019年3月起，政府责令所有供应商停止供应砂砾石61天，致使我公司停工61天；3、2019年5月，根据高安市政法委要求，为建设“智慧安防小区”，实施测试加装安防、监控、天网系统推迟竣工验收时间50天，因工程需竣工验收后才可交房，致使交房时间推后50天。以上因不可抗力及政府法律法规行为延误工期283天，根据双方约定顺延283天交房，我公司不应承担违约责任。三、其他非我公司原因延误工期59天：1、自来水公司迟延完工11天，延误工期11天；2、电力公司迟延完工30天，延误工期30天；3、天然气公司迟延完工18天，延误工期18天；以上59天延期都是外因造成的，我公司不应承担责任。综上，我公司因不可抗力及政府原因延误工期283天，根据民法总则180条规定及双方的约定（商品房买卖合同第八条），交房期限应顺延283天，即应由2019年6月28日顺延至2020年4月6日前交房，据此，只要在2020年4月6日前交房我公司就不应该承担责任。另外由于自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工造成的59天延期，我公司也不应承担责任，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，原、被告举证、质证如下：原告为证明诉称的事实依法提供的证据有：证据一、身份证复印件，证明原告主体资格。证据二、商品房买卖合同原件、首付款收据复印件，购房担保借款合同复印件，证明目的：原告在被告处购买房屋，且已按照合同约定付清首付款，但被告未按合同约定交付房产，应当按照合同的约定承担违约责任。经质证，被告对原告提供证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，但是被告之所以延期交房是存在不可抗力，并非被告个人原因，被告不应承担违约责任。被告为证明辩称的事实，依法提供的证据有：证据一：商品房买卖合同。证明目的：合同第八条约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，特殊原因包括：1遭遇不可抗力；2政府的法律、法规导致延误。证据二：晴雨记录表、高安市历史天气。证明目的：2018年11月至2019年7月期间，长期是阴雨天气，共有117天达不到施工条件，严重影响工期，属不可抗力。证据三：工程修改设计协议书二份、请求延期交房报告。证明目的：1、2017年12月，因地基基础工程出现土洞，答辩人立即临时进行设计修改，导致工期延后45天（其中设计、图审15天，技术处理30天），属不可抗力。2、答辩人已经向高安市住建局提交书面延期交房申请，并告知延期原因。（报告原件在住建局留存）。证据四：关于印发《关于推行“智慧安防小区”建设实施意见》的通知及实施意见。证明目的：2019年5月，高安市政法委、住建局、自然资源局发文要求进行“智慧安防小区”建设，导致增加工程量，工期延后15天，属政府政策原因导致的不可抗力。证据五、给水安装工程合同、高低压配电工程合同、燃气管道建设工程合同以及证明三份。证明目的：1、答辩人于2019年6月17日签订供水安装合同，约定工期60天，供水公司延误工期11天；2、答辩人于2018年10月25日签订供电合同，约定工期90天，电力公司延误工期30天；3、答辩人于2019年5月8日签订燃气工程合同，约定工期90日，燃气公司延误工期18日，答辩人因非自身原因延误工期59日，交房时间应该依法顺眼。证据六、工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告、通知。证明目的：1、涉案房屋已经经过竣工验收，符合质量标准，可以进行交房。2、答辩人已经于2019年11月28日张贴交房通知，定于2019年11月30日交房。经质证，原告对被告提供证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议，该楼盘在建设和交付过程中，并没有出现法律法规导致的延误的情形。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，并非官方的材料，下雨是自然现象作为开发商，气候因素在一定条件下是可以且应当预见的，并采用一定的防护措施进行克服，且该项下雨状况并未形成自然灾害，故不能认定为不可抗力，而开发商将雨水量增多作为不可抗力明显是对不可抗力的扩大解释。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，修改工程设计是开发商在建造房屋之前就可以且预见的技术难题，不能将其自己应当承担的建筑风险转嫁给购房者身上；延期交房报告只是开发商向高安市城乡住房局开发办提交的一份延期交房报告，但该报告是否真实提交没有证据证明，且没有证据证明被告向购房者通知了延期交房。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，这是开发商应当预见的风险，不能将其自己应当承担的风险转嫁给购房者身上。对证据五的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这些给水、高压线配电等合同是被告与第三方签订的合同，根据合同法的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向当事人承担违约责任，所以被告以此来抗辩违约责任并无法律依据。对证据六的真实性、合法性、关联性均都有异议，工程竣工并不代表可以交房，根据商品房买卖合同第八条的规定，一定要取得竣工备案表才能予以交房，到目前为止被告并未符合法律法规规定的交房条件。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供证据一的真实性、合法性、关联性，被告没有异议，故本院确认其具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。对证据二的真实性、合法性、关联性，被告没有异议，对证明目的有异议，本院认为，系双方签订的合同，能证明原告向被告购房的情况，故本院确认其具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。对被告提供证据一的真实性、合法性、关联性，原告没有异议，对证明目的有异议，本院认为，系双方签订的合同，能证明原告向被告购房的情况，故本院确认其具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。对证据二、三、四的真实性、合法性、关联性原告均有异议，本院认为，与本案没有关联，故本院确认其不具有证据效力，不作为认定本案事实的依据。对证据五的真实性、合法性原告没有异议，关联性有异议，本院认为，与本案没有关联，故本院确认其不具有证据效力，不作为认定本案事实的依据。对证据六的真实性、合法性、关联性，原告均都有异议，本院认为，能证明工程竣工备案情况。故本院确认其具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。综上，本院综合认定本案事实如下：2018年4月26日，俩原告与被告在本市八景镇景和华城售楼部签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：ＧＡ201804033457，合同约定被告将其开发的位于高安市，以402908元的价格出售给俩原告。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清首付房款人民币：贰拾贰万贰仟玖佰零捌元整（206285）余款人民币：贰拾捌万元整（280000）办理贷款，受买人须于合同签订之日起一星期内向出卖人提供贷款材料”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，俩原告已依照合同约定交清首付款，并办理了按揭贷款。查明，八景镇景和华城商住小区2019年10月25日完成给水工程“一户一表”建设。2019年11月28日完成高低压配电工程建设，并实行抄表到户。2019年10月29日完成1-13#楼天然气安装到户。被告至本案庭审时仍未取得该商品房的“竣工验收备案表”，且未按合同约定向俩原告交付该诉争房屋。因原、被告对被告延期交房的行为是否构成违约，及违约金的承担产生争执，故俩原告诉至本院。以上事实有原、被告陈述、商品房买卖合同复印件、收款收据、银行流水、高安市气象局出具的证明、高安市政法委的实施意见、给水工程合同、配电工程合同、燃气管道工程合同及验收合格证明、工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告等证据证实，足以认定。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。被告未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告在辩称中主张俩原告所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用，且原告主张的违约金相较于其实际损失，明显过高，依法应当予以核减；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”；俩原告和被告签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不但是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】，即意味着交付条件不成就；违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对被告逾期交房的违约行为，结合原告居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及被告逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，本院认为，被告承担按日万分之二点五计算的违约金较为妥当。被告在辩称中还主张，其迟延交房的行为是由于不可抗力所致，交房时间应顺延，其不应承担因迟延交房而产生的违约责任。本院认为：不可抗力是指合同订立时，不能预见、不能避免，且不能克服的自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹、海啸、火灾等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如战争、军事行动、罢工、骚乱等，本案中，被告提出的天气长时间下雨影响施工，地质结构原因延误工期，均不属于民法意义上的不可抗力，被告的抗辩理由属于概念的扩大化理解和适用，被告未提供任何证据证实其在约定的交房日期前后将延期交房的原因告知了俩原告，并取得俩原告的理解和认可，故本院对被告的该抗辩主张不予采信；被告所主张的因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，上述抗辩理由与商品房买卖合同第八条：“因政府的法律、法规而导致延误”不是同一概念，因政府的法律、法规而导致延误是指当事人在合同订立后，政府颁布新的法律、法规、政策、行政措施致使合同不能履行，本案中，政府相关部门的上述行为，均不属于合同约定的政府法律、法规范畴，而是政府相关部门的职能行为，与合同的履行并不冲突，故本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳；被告所主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，纯属推卸责任、混淆概念，上述延误工期应是合同履行过程中，被告理应作出的合理预见，事实上，被告所开发的景和华城商住小区从2017年10月20日动工，约定的交房日期为2019年6月28日，商品房的建设周期长达586天，被告有充足的时间调整施工进度，按期完工，且被告与上述公司之间的安装合同，与俩原告无法律关系，不得损害俩原告的合法权益，故本院对被告上述主张亦不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江西某某置业有限公司应继续履行其与原告陈某某、谢某某所签订的GA201804033683号《商品房买卖合同》；二、限被告江西某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈某某、谢某某逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款402980元为基数，按日万分之二点五，自2019年6月29日计算至被告江西某某置业有限公司向原告陈某某、谢某某交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，原告陈某某、谢某某不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币682元，由被告江西某某置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘剑忠人民陪审员  张红霞人民陪审员  喻美华二〇二〇年八月二十七日书 记 员  罗姝瑶