广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16286号原告：郑凤棉，女，1969年10月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：广州银罗湾投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广新路******，组织机构代码68521251-5。法定代表人：郑立锋，现于广东省番禺监狱服刑。被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所，住所地广东省中山市**富华道**柏景台**3卡社会信用代码91442000590065065B。法定代表人：候文新。第三人：广东省通泰典当行有限责任公司，住所地广，住所地广东省广州市越秀区五羊新城东兴南路**首层信用代码9144000019036278L。法定代表人：张璧。原告郑凤棉诉被告广州银罗湾投资有限公司（以下简称广州银罗湾公司）、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依职权追加广东省通泰典当行有限责任公司（以下简称通泰典当行）为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑凤棉及其委托诉讼代理人罗国兴到庭参加诉讼；被告广州银罗湾公司已停业，其法定代表人郑立锋现于广东省番禺监狱服刑，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录；被告中山时尚京都公司、第三人通泰典当行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑凤棉向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告签订的《房产买卖合同》，被告向中山市房地产交易登记中心办理房产过户手续，将产权过户至原告名下；2、被告从2013年7月9日起至实际申办之日止按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。事实与理由：原告与被告于2012年8月17日签订《房产买卖合同》，购买中山市西区，商铺总价及办证等费用为106214元。《房产买卖合同》第六条约定：被告应于2012年10月1日前将符合本合同约定的该商铺交付原告使用，原告同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。《房产买卖合同》第十条约定在商铺交付后的150个工作日内由被告负责向中山市房地产交易登记中心办理该商铺的交易过户手续。然而从交付日2012年10月直到现在已过150个工作日，被告仍然没有给原告办理该商铺的交易过户手续。根据《房产买卖合同》第十条的约定，逾期超过30日的，原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起到实际中为之日止，被告每日按已付房价款1％的标准向原告支付违约金。合同签订后原告依约履行了付款全部房价款和办证等费用义务，而被告至今没有履行办理过户手续的义务，被告的行为已经严重违反了合同约定，为维护原告自身合法权益特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求中所称的违约金是指逾期过户违约金，计算方法为：按已付购房款50135元为基数，按照每日千分之一从2013年7月9日起计至办理过户之日止。原告郑凤棉对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同（3层173卡）；2.授权委托书；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.收据2张；5.时尚京都服饰城商铺租赁合同；6.报警回执；7.承诺书。被告广州银罗湾公司辩称同意原告的诉讼请求。被告广州银罗湾公司没有提交证据。被告中山时尚京都公司未提交书面答辩状，亦未到庭应诉、质证、举证。第三人通泰典当行未提交书面陈述意见，亦未到庭应诉、质证、举证。经审理查明：2012年8月17日，以广州银罗湾公司作为出卖人，由中山时尚京都公司代理广州银罗湾公司与郑凤棉作为买受人签订商铺买卖合同（地址为：（地址为3号），合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区，商铺购价款为50135元，买受人于2012年8月17日前支付购房款50135元。出卖人应于2012年10月1日前交付合同约定的商铺；在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同由郑凤棉与中山时尚京都公司盖章签名。同日，以郑凤棉为出租方与中山时尚京都公司为承租方签订［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，合同约定原告将前述商铺出租给中山时尚京都公司，租期为三年，即从2012年10月1日至2015年9月30日。合同签订后，郑凤棉于2012年8月17日支付购房款50135元、代收费2972元。郑凤棉称广州银罗湾公司未按照约定办理案涉房产交易过户手续，郑凤棉于2019年6月18日诉至本院，主张前述实体权利。另查：上述案涉房产产权人为广州银罗湾公司，广州银罗湾公司于2012年7月25日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台三层1至5卡。2012年10月25日，广州银罗湾公司因向第三人通泰典当行借款而将案涉房产抵押登记至通泰典当行名下，案涉房产至今尚未注销抵押登记。案涉商铺于2013年11月5日被广东省中山市公安局查封，于2014年6月4日被广州市越秀区人民法院诉讼保全轮候查封。又查：根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台一至三层商铺时，隐瞒部分商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。再查：本院审理涉案商铺所在楼盘系列案件时，该系列案的另一被告郑立锋（系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人）庭审中陈述：第三人即抵押权人是专业的放贷人员，案涉房屋在办理抵押时，郑立锋已告知抵押权人关于商铺的销售情况，2012年10月份正是销售旺季，销售部在一层，销售部人员也有20至30个，案涉商铺外墙有巨型的销售广告，抵押权人不可能不知道商铺的销售情况，抵押权人正是看中案涉商铺销售良好才同意出借款项。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，本院认为案涉合同应当继续履行，被告广州银罗湾公司应当为原告办理过户手续。理由如下：第一，原告郑凤棉与被告广州银罗湾公司签订的商铺买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告广州银罗湾公司也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为原告办理过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告广州银罗湾公司没有按照约定为原告办理过户手续，应当承担违约责任，继续履行合同，为原告办理案涉房屋过户手续并承担违约金。第二，原告购买案涉房产完全出于善意，不存在任何过错，第三人在办理抵押时未对抵押物尽审慎审核义务，在原告购买房屋后再办理抵押，故第三人所称的抵押权利不能对抗善意的房屋买受人。综上，被告广州银罗湾公司应当继续履行合同，为原告办理案涉房屋过户手续并承担逾期过户违约金。关于逾期过户违约金，合同约定为按房价款的每日千分之一计付，经本院审查，该约定的违约金明显过高，应予调整。对于违约金的起算日期，按照合同约定应从约定的商铺最迟交付日次日（即2012年10月1日）起150个工作日的次日（即2013年5月14日）开始计算，但原告郑凤棉主张自2013年7月9日开始计算，系其对自身权益的处置，于法无悖，本院予以照准。故逾期过户违约金的计算方法为：以购房款50135元为基数，从2013年7月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至办理过户之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，涉案商铺实际为郑立锋以广州银罗湾公司的名义，通过其所控制的中山时尚京都公司以“时尚京都服饰城”的名义对外公开销售众多商铺之一，故依刑事判决认定的事实，本院认定中山时尚京都公司实际并非仅是受广州银罗湾公司的委托而销售涉案商铺，实际是受郑立锋的控制指示而与广州银罗湾公司共同实施对外销售商铺行为。因此，中山时尚京都公司与广州银罗湾公司实为销售涉案商铺的共同利益体，其亦应承担向原告支付违约金的义务。被告中山时尚京都公司和第三人通泰典当行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州银罗湾投资有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郑凤棉将中山市西区富华道383号柏景台三层173号房产办理过户登记至原告郑凤棉名下；二、被告广州银罗湾投资有限公司、中山市时尚京都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日向原告郑凤棉支付逾期过户违约金（以购房款50135元为基数，从2013年7月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至办理过户之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告郑凤棉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元（原告郑凤棉已预交589元，后向本院申请免交，本院经审核同意其缓交诉讼费589元），由被告广州银罗湾投资有限公司、中山市时尚京都物业管理有限公司负担（被告广州银罗湾投资有限公司、中山市时尚京都物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳589元，并向原告郑凤棉支付589元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  黄家钰人民陪审员  高灿标二〇二〇年八月六日书 记 员  陈庆鹏石丽娜