苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7736号原告：朱振，男，汉族，1981年11月5日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣。原告朱振与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告朱振的委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼，被告财智公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱振向本院提出的诉讼请求：1.财智公司立即支付逾期办证违约金(以已付房款1551019元为基数，自2019年1月25日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年4月3日)；2.诉讼费用由财智公司承担。事实和理由：2016年4月19日，朱振与财智公司签署《吴江市商品房买卖合同》(合同编号：Y2016010120、Y2016010122、Y2016010123、Y2016010121)，载明财智公司将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第2，3幢3单元1205号、1206号、1207号、1208号房（以下简称案涉房屋）出售给朱振，其中1205号房的购房总价为476928.2元(实际支付476997元)，1206号房的购房总价为349991.5元(实际支付350061元)，1207号房的购房总价为349991.5元(实际支付350061元)，1208号房的购房总价为373900.1元(实际支付373900元)，4套房合计实际价款1551019元，交房期限为：2016年12月31日。合同签订后，朱振支付了合同的全部购房款，交房时支付了差价款项。财智公司于2017年6月24日将案涉房屋交付给朱振，并向朱振收取了代办不动产证的税、费及公共维修基金等费用，财智公司一直未为朱振办理产证。朱振于2019年11月30日提起诉讼，要求财智公司支付至案涉不动产首次登记之日的违约金。吴江法院经审理后,作出(2020)苏0509民初665号判决书，认为朱振向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系朱振委托财智公司办理不动产权属证书，由于财智公司的原因，朱振尚未取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对逾期办证的违约行为承担责任，判决财智公司向朱振支付产证(大证)首次登记在财智公司名下之日即2019年1月24日前的违约金共计128050元。但截止2020年4月3日，财智公司仍未代朱振办理产证。朱振遂向财智公司提出退还办证所需的税费及办证费用，财智公司于2020年4月23日向朱振退还了相应费用。朱振最终于2020年4月17日取得了案涉不动产权属证书。被告财智公司未作答辩。经审理查明：2016年4月19日，财智公司作为出卖人（甲方）与朱振作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》四份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3层1205号、1206号、1207号、1208号房，其中1205号房屋价款为476928元，1206号房屋价款为349992元，1207号房屋价款为349992元，1208号房屋价款为373900元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，朱振向财智公司支付了全部购房款，后经双方结算，四套房屋实际价款为1551019元。案涉房屋于2017年6月24日交付，朱振向财智公司支付了办证所需的税费。2019年1月24日，案涉房屋完成不动产首次登记，登记于财智公司名下。2020年4月3日，朱振向财智公司提出由其自行办证；2020年4月17日，朱振取得案涉不动产权属证书。2020年1月7日，本院立案受理了朱振起诉财智公司支付截至案涉不动产首次登记之日的逾期办证违约金一案，并作出（2020）苏0509民初665号民事判决：财智公司支付朱振2017年9月23日至2019年1月24日的逾期办证违约金128050元。以上事实，有（2020）苏0509民初665号民事判决书、不动产权证书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：朱振与财智公司签订的四份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。朱振向财智公司支付了案涉不动产登记所需的税费及办证费用，系委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，导致朱振未取得不动产权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。本院作出的（2020）苏0509民初665号民事判决，已判决财智公司向朱振支付2017年9月23日至2019年1月24日的逾期办证违约金。2020年4月3日，朱振向财智公司提出由其自行办证，系解除双方之间的委托关系，朱振主张2019年1月25日至2020年4月3日期间的逾期办证违约金，在法律规定的范围内，本院予以支持。朱振与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款1551019元计算，违约金为465.31元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给朱振造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，经本院核算，被告财智公司应支付朱振逾期办证违约金107583元（以1551019元为基数，2019年1月25日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算为54054元；2019年8月20日至2020年4月3日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%的1.3倍计算为53529元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司向原告朱振支付逾期办证违约金107583元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1248元，由原告朱振承担22元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担1226元，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。原告朱振预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年八月二十六日书记员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。