宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2300号 原告：马秀芬，女，1985年12月1日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：王天生，宁夏瀛智律师事务所律师。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区圣雪绒蓝山名邸**。 法定代表人:金昌福,该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，该公司职工。 原告马秀芬与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马秀芬的委托诉讼代理人王天生，被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马秀芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任,对逾期交房违约金依法调增至万分之二,向原告支付自2015年2月1日起计算至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金,违约金暂计算为2005.77元（从2015年2月1日计算至2015年7月6日，计算155天，按照每日万分之0.5计算）；2.判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任,向原告支付违约金，以房屋总价为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,从2015年5月1日计算至完成产权登记日止,违约金暂计算为93299.51元（从2015年5月1日计算至2020年6月30日，计算1887天，按照银行逾期贷款年利率6.8775%计算）;3.判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间的违约金；4.请求人民法院判令被告履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年10月11日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》,原告购买蓝山俊园A-4-14号住房,面积49.78平方米,房屋总价款261700.00元。后又签定了《蓝山花间墅约定赠送地下室补充协议》约定赠送给原告地下储物间一套。合同第九条约定:2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用;第十七条约定被告应当在合同约定的交房日期后90日内办理房屋产权登记;合同第十一条、第十二条、第十四条等条款对涉案房屋交接、房屋质量、配套设施做了约定。合同签订后,原告依约定，付清所有房款。被告应在2015年1月31日前向原告交付房屋,并在房屋交付使用后90日内办理权属证书。但被告至今没有取得竣工备案表,无法完成消防验收,无法按照建筑法61条、建筑工程质量管理条例16条、城市房地产管理法27条等规定及合同约定完成交付,原告至今无法取得房屋产权证书,致使原告不能完全行使所购房屋的占有、使用、收益、处分等权利，且被告在合同中约定万分之零点五的违约金属于约定过低,与同期银行贷款利率相差较大(同期银行贷款年利率6.8775%,约为万分之二)。原告根据合同法、合同法解释二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,申请法院对逾期交房违约金调整至万分之二,对逾期办证违约金依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行计算。原告认为，被告行为违背合同义务,损害了原告的合法权益,请求法院依法判决。 被告金色阳光公司辩称，一、被告承担逾期交房违约责任的问题。1.起诉已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”依据合同第九条约定2015年1月31日为交房日期,原告在2015年2月1日起就应当知道按时交房的权利受到损害,但是原告的起诉日期为2020年6月30日,原告以延期交房为由要求被告承担逾期交房违约责任明显超过了诉讼时效的规定。2.就算未过起诉时效,被告是否违约延期交房,也应当以实际交付房屋为依据,而非取得竣工备案表。依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十条约定:如出卖人未按合同约定的期限向买受人交付房屋,买受人要求继续履行合同的,则出卖人按照已付款日万分之0.5承担违约金。根据上述约定被告应承担自2015年2月1日起至实际交房日止已付款日万分之0.5的违约金，因此原告第一项诉讼请求没有事实及法律依据。二、原告诉请被告承担逾期办理产权登记证的违约责任并参照银行贷款利息计算违约金没有事实和法律依据。按照合同第十七条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料,报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因造成买受人不能办理权属证书，且买受人不退房继续履行合同的,自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”。该条明确约定了作为出卖人的被告，如违约应承担违约金的计算方式，因此不应当适用相关司法解释予以调整。三、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，涉案商品房权属登记证书的办理属于原告的权利，被告仅负有协助办理的义务。合同第十条、第十七条均约定了违约金的计算方式，原告要求被告承担未来的违约责任，不符合事实和法律规定。四、被告不应当承担合同未按约履行的主要责任，涉案小区的延迟交房和至今未予办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件。在2016年永宁县委协调俊园项目善后问题的处理过程中一直指定由肖奕的宁夏蓝山置地集团公司负责完善，在此过程中由于肖奕及蓝山公司不能以及拖延，这才最终导致权属证书不能办理。五、又受疫情的影响，政府行政部门在2020年4月1日之后才陆续恢复正常办公,办证事宜更是被推迟至2020年6月份以后才开始启动,这两项违约金虽符合合同相对性原则,但是违背了公平原则,导致违约的原因是第三人即工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。《商品房买卖合同》第十七条第3款也约定“上述约定不应归责出卖人的原因除外”。房屋权属证书至原告起诉之日没有办理虽属事实,但是未办理权属证书的原因是第三人导致。因此被告不应当承担所有的违约责任。六、原告诉请违约金的计算时间违约交房期间为2015年2月1日至2015年的7月6日，迟延办理产权登记证的违约责任期间为2015年5月1日至2020年6月30日，有重复计算也未按照合同第十七条约定，给予被告90天的登记期限，因此重复计算的期限及90天的除斥期间不应当计算违约金。七、关于赠送地下室的协议，在被告公司处并未有相关赠送事宜的登记或其他书面材料。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：一、《银川市商品房买卖合同》1份，证明原告与被告签订该合同，合同约定了房屋交付条件、交付时间、完成房屋产权登记的时间，同时证明被告延期交房、延期办理房屋产权登记的行为违反合同约定；二、《个人一手住房贷款合同》、还贷流水、中国银行股份有限公司富宁街支行借款借据各1份，证实原告于2014年1月2日办理贷款手续，支付房款的事实；三、销售不动产普通发票1张，证明原告已付清全部房款；四、《房屋备案信息查询单》1份，证明原告所购涉案房屋仅做了合同备案登记，未办理产权登记；五、《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》1份，证实被告与原告签订赠送地下室1间，但至今未履行；六、《蓝山俊园违约金调解方案》1份，证实原告与被告签订违约金调解方案后，入住案涉房屋。 被告围绕其抗辩主张提交了如下证据：一、《银川市商品房买卖合同》1份，证明合同中对逾期交房和逾期办理房屋产权登记的违约责任均明确约定为房屋价款日万分之0.5，同时，合同第十七条第三款约定：“上述约定不应归责出卖人的原因除外。”二、（2016）宁民初14号民事判决书1份，证明涉案小区的实际投资人为被告、肖奕本人及其控制的公司，涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任；三、永宁县人民政府专题会议纪要2份、永宁县信访督办局文件1份，证明涉案房屋未按合同约定时间交付及办理权属证书是因为投资人及建设承包方抽逃资金和失联等原因造成的，并非被告刻意违约，为了维护永宁县的社会稳定及保障购房业主的合法权益，永宁县政府多次协调，被告也积极履行合同义务，违约责任不应全部由被告承担。 经本院组织质证，对双方当事人无异议的证据，本院在卷予以佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据一，并不能证明被告对逾期交房和逾期未办理房屋权属证书没有责任，其证明目的不能成立，本院不予采纳；被告提交的证据二不能成为其对逾期交房和逾期未办理房屋权属证书的免责或减轻违约责任的依据，故对被告的证明目的，本院不予采纳；被告提交的证据三，只能证明因被告逾期交房和逾期未办理房屋权属证书等问题经永宁县政府多次进行协调处理的事实，但是，该证据不能成为被告免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。 根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年10月11日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的永宁县望远工业园俊园项目A座4层14号房屋一套，建筑面积49.78平方米，房屋单价每平方米5257.13元,房屋总价261700元，付款方式为：原告于2013年10月13日付首付款104700元，剩余157000元以银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；2.全款清、交钥匙；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按照实测面积向被告支付房款258809元，被告于2015年7月14日向原告出具销售不动产统一发票，并于同日向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告开始使用房屋，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产产权证书。另查明，原、被告于2014年6月24日签订了一份《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》约定，经双方友好协商，就蓝山俊园A栋4层14号房屋地下室赠送事宜达成以下协议:被告将位于蓝山花间墅13栋-1层19号地下室赠送给原告，该地下室建筑面积预测为15.89平方米；该地下室的交付时间与商品房交付时间一致，使用年限与房屋使用年限一致，原告只有对该地下室的使用权，该地下室不能办理房屋产权证及土地使用证；该地下室只作为储藏使用，不得作为其他用途，否则被告有权解除本协议。后被告未按合同约定赠送地下室。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定给被告交清了全部购房款，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，虽然原告认可被告于2015年7月6日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件。被告的行为已经构成违约，应当按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从每日万分之0.5增加至每日万分之二的诉讼请求，因为原告没有提供因被告逾期交房给原告造成实际损失的相关证据，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金2005.77元符合合同约定，本院予以支持，但原告主张被告支付从2015年7月6日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持；原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金93299.51元（房屋价款258809元，按照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限应当从2015年7月6日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年10月5日起计算至2020年6月30日，违约金为22386.98元（258809元×每日万分之0.5×1730天）；原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求本院判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采纳。被告提出原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年7月6日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告至今也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态，同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以，被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予采纳。双方达成的《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》，系双方的真实意思表示，经庭后与被告代理人核实，该地下室所有权、转让权并未出让他人，具有合同履行条件，故双方应继续履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》； 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马秀芬支付逾期交房违约金2005.77元； 二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马秀芬支付逾期未办理房屋产权证书的违约金22386.98元； 三、原告马秀芬、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司继续履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》； 四、驳回原告马秀芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2182元，减半收取计1091元，由原告马秀芬负担812元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担279元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  王辉 二〇二〇年八月十二日 书记员  孙瑶 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。