广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7295号原告：黄荣，男，1989年1月2日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎静雯，广东青晖律师事务所律师。被告：卜茂盛，男，1967年6月18日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：关心，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星桦，广东天地正（广州）律师事务所律师。原告黄荣与被告卜茂盛租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄荣的委托诉讼代理人陈永辉、黎静雯，被告卜茂盛的委托诉讼代理人关心、陈星桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年11月2日签订的《建筑物租赁合同》；2.被告向原告返还租赁保证金100万元；3.被告向原告返还装修综合款补偿100万元；4.被告向原告双倍赔偿涉案房屋的装修费用合计9379550元（总装修工程款为4689775元）；5.被告承担本案诉讼费。审理过程中，黄荣撤回其第4项诉讼请求,并变更其2、3项诉讼请求为：2.被告向原告返还租赁保证金100万元及利息（以100万为本金，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；3.被告向原告返还装修综合款补偿100万元及利息（以100万为本金，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。事实和理由：2016年11月2日，原、被告双方签订《建筑物租赁合同》，约定被告将位于番禺区××村迎宾路××（××大道北××）B座物业转租给原告，租期为12年（自2017年1月1日至2028年12月31日）。合同还约定如甲方在租赁期间违约，甲、乙双方委托专业评估机构对建筑物装修进行评估，甲方按评估机构评估金额双倍赔偿给乙方。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了租赁保证金100万元，及装修综合款补偿100万元，并对涉案物业投入了人民币约4689775元进行内部装修并使用。直至2018年，原告通过C座承租方广东潮联投资有限公司了解到，被告因拖欠租金，业主方广州番禺伟成电子发展有限公司已解除其司与被告的租赁关系，同时要求被告返还涉案房屋。后原告多次联系被告要求处理上述纠纷，但被告皆不履行其义务，导致原、被告签订的合同目的不能实现。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护个人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国诉讼法》及有关规定向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告卜茂盛辩称，黄荣的诉求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一、与我方达成租赁合意的是案外人广东潮联投资有限公司（下称潮联公司），潮联公司才是涉案租赁物的实际承租人。2016年7月，潮联公司主动联系我方，希望我方将位于广州市番禺区河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）C座建筑物转租给其司使用。同年9月，潮联公司再主动提出，愿意一并承租同一位置上的B座建筑物（即本案租赁物）。经多次沟通，双方达成如下租赁合意：潮联公司愿意整体承租位于广州市番禺区河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）的B、C两座建筑物，其中B座建筑物五层面积共约5590㎡；租期为12年，自2017年1月1日起至2028年12月31日止，从2017年3月1日起开始计租，B座建筑物2017年3月1日至2018年12月31日期间的租金为29万元／月（按照52元／㎡标准计算），租金每两年均递增10%；电费标准均为1.1元／度／月，水费标准均为5元／吨／月；潮联公司均应于每月5日前支付租金及水电费等相关费用，逾期每日均按应付租金的1%支付滞纳金，逾期超过60天，我方有权解除合同收回租赁物，没收保证金，加建、装修等均无偿归我方所有，无需作任何赔偿或补偿。后我方已依约将上述租赁物实际交付给潮联公司，潮联公司也对该租赁物进行了装修、使用，并将B、C两座租赁物的一层直接打通，整体使用。但是，虽经我方多次催促，潮联公司却以各种理由推脱，至今未能交回关于B座租赁物的租赁合同给我方，此后更向我方表示B座租赁物是案外人崔亮和黄荣共同承租。我方认为，我方根本不认识黄荣或崔亮，与我方达成租赁合意的是潮联公司，潮联公司才是涉案租赁物的实际承租人。二、广州番禺伟成电子发展有限公司（下称伟成公司）对我方的转租行为一直知情，其司未在6个月内提出异议，此后更撤回对我方的起诉，应视为其司默认我方的转租行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案，我方与伟成公司签署《租赁合同》的时间为2014年6月23日。我方与潮联公司达成租赁合意的时间为2016年11月。潮联公司已在2016年11月开始对涉案建筑物进行装修，伟成公司作为初始出租人，显然是知情的。而伟成公司曾向潮联公司发出《律师函》，并于2017年12月15日起诉我方及潮联公司，又于2018年7月l1日撤回起诉。显然，伟成公司对我方的转租行为一直知情，其未在6个月内提出异议，此后更撤回对我方的起诉，应视为其司默认我方的转租行为。三、潮联公司拒不依约交付租金等费用，严重违约，我方有权没收100万元保证金及100万元装修综合补偿款。如上所述，黄荣并非我方的合意承租人，涉案实际承租人是潮联公司，潮联公司与我方达成租赁合意后，委托黄荣向我方支付租赁保证金及装修综合款补偿。黄荣仅作为潮联公司的受托人，无权要求我方退还该两笔款项。此外，我方已依约将涉案建筑物交付给潮联公司使用，但无论潮联公司或黄荣，自租赁至今尚拖欠装修综合补偿款100万元，且未支付任何租金，已构成严重违约，我方依约有权没收100万元保证金及100万元装修补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区大石镇河村村迎宾路段西侧（主厂房二）的厂房登记权属人为番禺伟成电子发展限公司（以下简称伟成公司），层数为5层，建筑面积为5590.8平方米。2.2016年11月2日，卜茂盛作为甲方，与黄荣作为乙方，签订《建筑物租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于番禺区××村迎宾路××（××大道北××）B座（以下简称涉讼物业）转租给乙方使用；涉讼物业为五层建筑，面积整座约5590平方米（含四周楼道及通道位置，详见附图）；租赁期限为12年，自2017年1月1日起至2028年12月31日止；双方约定采取先交租后使用的租赁形式，租金按月支付，乙方应于每月5日前以银行转账的方式给甲方支付租金及其他相关费用；租金每两年递增10%，首次递增从第三年开始，具体每月租金为：2017年3月1日至2018年12月31日为290000元/月，2019年1月1日至2020年12月31日为319000元/月，2021年1月1日至2022年12月31日为350900元/月，2023年1月1日至2024年12月31日为385990元/月，2025年1月1日至2026年12月31日为424589元/月，2027年1月1日至2028年12月31日为467047元/月；乙方应于签订本合同当天内向甲方足额交付租赁保证金100万元，该保证金在合同期满或合同解除，乙方付清有关费用后，由甲方在10天内如数退还给乙方，如乙方违反本合同任何一条款项，保证金不予退还；甲方须于2016年11月1日前交付租赁物予乙方使用，同意给予乙方4个月的免租时间，即从2016年11月1日至2017年2月28日止甲方免收乙方的租金，该时间供乙方对租赁物进行装修；乙方在签订本合同前已多次亲临现场察看，已了解并接受租赁物的现状、瑕疵及各项现场情况，并同意按现状承租；乙方承诺之前装修综合款补偿给甲方200万元，并在签约之日起十天内付清给甲方；甲方须在免租期内负责完成一次消防标准，如未在免租期内完成一次消防的，则免租时间顺延至办理好消防验收；乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可终止合同并收回租赁物；乙方在租赁期内必须按期缴交租金，逾期每日按应付租金的1%支付滞纳金，逾期超过60天，甲方有权解除合同收回租赁物，没收保证金，乙方所加建、装修等均无偿归甲方所有，甲方无需作任何赔偿或补偿，乙方不得异议；乙方在租赁期满或乙方单方违约撤离或解除、终止合同的，不能破坏及拆卸迁离，离场时，所有建筑物、构筑物装饰等无偿归甲方所有；如甲方在租赁期间违约，甲乙双方委托专业评估机构对建筑物装修进行评估，甲方按评估机构评估金额双倍赔偿给乙方；等等。3.2016年11月4日，黄荣通过银行转账分两次向卜茂盛支付各50万元，合共100万元。4.2016年11月24日，黄荣通过银行转账分两次向卜茂盛支付各50万元，合共100万元。5.2017年12月15日，伟成公司以卜茂盛拖欠租金、擅自转租为由诉至本院，案号为（2017）粤0113民初10562号，要求卜茂盛、广东潮联投资有限公司（以下简称潮联公司）将位于广州市番禺区河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）B、C座厂房及空地交还予其司管业，并支付拖欠的租金、水电费等费用。2018年7月11日，本院作出该案民事裁定书，裁定准许伟成公司撤回对卜茂盛、潮联公司的起诉。6.2018年5月18日，伟成公司出具《证明》，载明：本公司位于广州市番禺区大石河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）B、C座的物业，原于2014年8月1日依约出租给卜茂盛显示经营。但卜茂盛先生在经营过程中未经本公司书面同意转租，并从2015年11月份起没有交付租金，违反合同约定，构成根本性违约。本公司于2017年4月17日向卜茂盛先生发出律师函依约解除与卜茂盛先生的租约合同，已收回上述广州市番禺大石河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）B、C座的物业。7.2018年8月2日，黄荣提起本案诉讼。8.2019年3月15日，卜茂盛以潮联公司、黄荣为被告向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0113民初3924号，本院立案后与本案进行合并审理。9.诉讼过程中，本院根据黄荣的申请，依法作出了（2018）粤0113民初7295号《民事裁定书》，对卜茂盛名下的价值6689775元的财产采取了财产保全措施。后因黄荣于本案审理期间变更了其诉讼请求，并向本院申请变更财产保全的金额为3000000元，故本院于2020年6月28日作出（2018）粤0113民初7295号之一《民事裁定书》，解除对卜茂盛名下价值3689775元的财产的查封措施。庭审过程中，黄荣与卜茂盛均确认涉讼物业为卜茂盛向伟成公司承租后再转租，现双方主要就以下问题产生争议：一、涉讼物业的承租方。黄荣称涉讼合同系其与卜茂盛签订的，合同保证金及装修补偿款亦由其转账支付，且后期装饰装修合同的签订以及相关款项的支付均系以其名义，故其是涉讼物业的承租方，为此，黄荣向本院提交了若干《工程施工承包合同》《装修设计合同》《装修工程施工协议》等及银行转账凭证予以证明。其与潮联公司的法定代表人许浩填是朋友关系，许浩填作为中间人介绍并代为沟通涉讼物业的租赁事宜，卜茂盛将单方签好的涉讼合同交由许浩填，再由许浩填交给黄荣签约，待黄荣签好后由许浩填将合同原件交给黄荣、卜茂盛各方持有。卜茂盛则称其不认识黄荣，一直与其洽谈并最终达成租赁合意的系潮联公司，故其认为涉讼物业的承租方是潮联公司，潮联公司承租涉讼物业后与黄荣共同使用。其签订涉讼合同后将合同交给潮联公司，但潮联公司收下后并未当即盖章，后经其多次催促，潮联公司至今未向其交还涉讼合同。二、涉讼物业的现状。黄荣称其已搬离涉讼物业，根据伟成公司出具的《证明》可知涉讼物业于2018年5月18日前被伟成公司强行收回，现已由伟成公司重新对外出租。卜茂盛则称涉讼物业由潮联公司与黄荣共同使用，现涉讼物业的一层由次次承租人经营车行生意。另，其与伟成公司就涉讼物业签订的租赁合同仍在继续履行，因伟成公司拖欠其工程款，故双方协商以工程款抵扣相应租金，但至今未能协商一致，故其无法提供支付租金的书面依据。三、涉讼合同的法律状态。黄荣主张涉讼合同已于伟成公司强行收回涉讼物业之时终止；而卜茂盛则主张黄荣于2018年8月2日提起本案诉讼要求解除涉讼合同，而其对此并无异议，故涉讼合同已于2018年8月2日解除。就涉讼合同的履行情况，黄荣称签订涉讼合同后涉讼物业即已交付使用，其于2016年11月4日分两笔向卜茂盛转账共100万元保证金，于2016年11月24日分两笔向卜茂盛转账共100万元装修综合补偿款。鉴于其承租涉讼物业的目的是为经营酒店，故其派人进场进行装修。2017年3月1日，伟成公司派人到涉讼物业张贴公告，称卜茂盛欠付租金需停水停电。后伟成公司对卜茂盛提起诉讼，并强制收回涉讼物业，导致其无法继续使用涉讼物业，且涉讼物业的一次消防至今未完成，故卜茂盛已构成违约，其无需向卜茂盛支付租金。为证明上述陈述，黄荣向本院提交了照片两张予以证明。对此，卜茂盛确认收到租赁保证金100万元及装修综合补偿款100万元，但认为涉讼物业的一次消防已完成，并向本院提供番禺市公安消防大队于2001年出具的《建筑工程消防验收意见书》予以证明。本院认为，涉讼合同系黄荣签订的，合同约定的租赁保证金及装修综合款系黄荣向卜茂盛支付，涉讼物业交付后亦系由黄荣进行装修使用，即黄荣是涉讼合同的签订人和实际履行人，故本院认定涉讼物业的出租方为卜茂盛，承租方为黄荣。卜茂盛虽辩称与其达成租赁合意的系潮联公司，其将单方签订好的涉讼合同交由潮联公司，故潮联公司才是涉讼物业的实际承租人，但对于上述陈述，卜茂盛并未提供充分的证据予以证明，黄荣对此亦不予确认。且卜茂盛作为一完全民事行为能力人，在签订租赁合同前理应就合同相对方的身份进行核实与确认，其所主张其在合同相对方处为空白的情况下签订涉讼合同并将合同交由他人的行为有悖常理。退一步说，即使确如卜茂盛所称其将合同相对方处为空白的涉讼合同交由潮联公司，应视为其对涉讼合同相对方的无限授权，即涉讼物业的承租方可为任何主体，故本院对卜茂盛的上述抗辩意见不予采信。因此，黄荣与卜茂盛签订的涉讼合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一方面，卜茂盛作为出租方，理应向承租方提供产权清晰、无任何纠纷、能正常使用的租赁物，然根据业主方伟成公司于2018年5月18日出具的《证明》可知，涉讼物业因卜茂盛拖欠租金而被伟成公司强行收回，故卜茂盛已构成根本性违约。另一方面，黄荣作为承租方，理应依照合同约定按时足额向卜茂盛支付租金及其他费用。涉讼合同约定黄荣应于合同签订之日起十天内即2016年11月12日前向卜茂盛支付装修综合款200万元，另应自2017年3月起向卜茂盛支付租金，而事实上黄荣只支付了装修综合款100万元，并自2017年3月起欠付租金。黄荣虽称卜茂盛至今未完成一次消防验收，依据合同约定免租期应顺延，且伟成公司于2017年3月1日对涉讼物业张贴公告告知承租人因卜茂盛拖欠租金而将对涉讼物业采取停水停电的措施，故其基于不安抗辩权有权不支付涉讼合同约定的各项费用。然根据番禺市公安消防大队于2001年出具的《建筑工程消防验收意见书》可知，涉讼物业已完成一次消防验收，而黄荣未能举证证明涉讼物业存在被停水停电等实际影响其正常使用的情形，亦未举证证明其曾就涉讼物业无法使用的情况与卜茂盛进行沟通及反映，黄荣以此为由拒不缴纳装修综合款及租金，缺乏事实和法律依据，故黄荣在履行涉讼合同的过程中亦存在违约行为。涉讼物业已交付予黄荣占有使用，现黄荣未能举证证明涉讼物业被伟成公司强行收回的时间，而伟成公司于2018年5月18日出具《证明》证明涉讼物业已由其司收回，故本院认定涉讼物业于2018年5月18日被伟成公司收回。因此，涉讼合同已于2018年5月18日事实解除，卜茂盛与黄荣均就涉讼合同的解除负同等过错责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，现涉讼合同因双方过错而解除，故卜茂盛应向黄荣返还其收取的保证金及装修综合款，故就黄荣主张卜茂盛返还租赁保证金100万元及装修综合款100万元的诉请，合理有据，本院予以支持。鉴于卜茂盛确已实际占用了上述费用，根据公平合理原则，卜茂盛应向黄荣支付占用款项期间的利息。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，卜茂盛向黄荣支付的利息应分别以租赁保证金100万元及装修综合款100万元为本金，自起诉之日即2018年8月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。就黄荣诉请中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认黄荣与卜茂盛于2016年11月2日签订的《建筑物租赁合同》已于2018年5月18日解除；二、卜茂盛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄荣返还租赁保证金100万元及其利息（利息以100万元为本金，自2018年8月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、卜茂盛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄荣返还装修综合款100万元及其利息（利息以100万元为本金，自2018年8月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；四、驳回黄荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307403元、保全费5000元，由黄荣负担受理费153701元，卜茂盛负担受理费153702元，保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  吴健周人民陪审员  黄英启二〇二〇年八月二日书 记 员  凌绮珊