山东省莱西市人民法院行 政 判 决 书(2020)鲁0285行初54号原告青岛宏和置业有限公司，住所地青岛市即墨区通济办事处仇家村。法定代表人李书真，执行董事。委托代理人赵启俭，该公司办公室主任。委托代理人张晓菁，山东荣真律师事务所律师。被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心，住所地青岛市即墨区新兴路65号。法定代表人韩永军，主任。委托代理人王天国，该中心征收科科长。委托代理人李年启，山东文鼎律师事务所律师。第三人青岛市即墨区怡景嘉苑小区业主委员会，住所地青岛市即墨区天山一路三号。负责人仇吉林，主任。委托代理人邱加进，山东瑞滨律师事务所律师。原告青岛宏和置业有限公司诉被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心、第三人青岛市即墨区怡景嘉苑小区首届业主委员会备案行政登记一案，于2020年4月24日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月30日公开开庭审理了本案。原告青岛宏和置业有限公司的委托代理人赵启俭、张晓菁，被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心的出庭负责人张子勃、委托代理人王天国、李年启，第三人青岛市即墨区怡景嘉苑小区业主委员会负责人仇吉林、委托代理人邱加进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛宏和置业有限公司诉称，一、怡景嘉苑小区首次业主大会的筹备组未依法成立，组织召开首次业主大会的主体不合法。根据相关法律规定，首届业主大会会议筹备组是由街道办事处组织成立的，而且需要在确定筹备组成员名单后三日内在物业管理区域内进行书面公告。筹备组成员需要有建设单位、业主、前期物业服务企业、街道办事处派员参加。原告作为建设单位，同时作为业主未接到筹备组的通知，也没有成为筹备组成员，且筹备组成员名单至今未公布。二、首届业主大会的召开以及表决程序违法，其形成的业主大会会议决议、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单等材料无效。原告作为业主没有接到首次业主大会会议召开时间、地点、内容等书面通知；业主大会议事规则未对专有部分面积进行详细规定；投票面积不足专有部分面积的一半，作出的会议决定应属无效；原告代表的建筑面积被计入已表决的多数票，违背原告真实意思表示；该选举程序违法，选举结果应当无效。三、被告没有实质审查第三人提交的备案材料，有违法律规定。被告的备案行为违法，侵害了原告的合法权益。综上，请求法院：1、撤销被告作出的怡景嘉苑小区首届业主委员会的备案登记；2、本案诉讼费由被告负担。原告青岛宏和置业有限公司未向本院提交证据。被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心辩称，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，被告作出的《关于同意怡景嘉苑小区首届业主委员会备案的通知》及对应的行政行为，属于行政机关作出的涉及业主共同利益的行政行为，原告不具有对该行为提起诉讼的原告主体资格。被告收到怡景嘉苑首届业主委员会备案资料后，依法发给业主委员会备案证明即备案通知，答辩人的备案行为并无不当。综上，请求依法驳回原告的起诉。被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心向本院提交以下证据：证据1、关于同意怡景嘉苑小区首届业主委员会备案的通知；证据2、《通济新经济区沟岔滨河社区居委会》关于成立怡景嘉苑小区业主委员会选举程序确认函；证据3、首届业主委员会成员公示；证据4-7、怡景嘉苑小区首届业主大会成立申请；证据8、首届业主委员会选举实施方案；证据9-12、关于成立怡景嘉苑小区首届业主大会筹备组的公告；证据13、筹备组成员公告公示照片；证据14、筹备组成员公告；证据15、业委会成员候选人公示；证据16、得票情况；证据17、业主委员会委员名单公示；证据18-19、成立怡景嘉苑业主代表委员会培训大会；证据20、怡景嘉苑业主委员会筹备组工作会议（2019年3月5日）；证据21怡景嘉苑业主委员会筹备组工作会议（2019年4月13日）；证据22-24、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年7月3日）；证据25、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年7月11日）；证据26、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年7月17日）证据27-28、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年7月24日）；证据29-30、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年11月12日）；证据31-32、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年11月20日）；证据33、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年11月29日）；证据34-35、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年12月10日）；证据36、怡景嘉苑社区业主委员会筹备组工作会议（2019年12月31日）；证据37、委托书；证据38、会议记录；证据39-40、委托手续；证据41-48、怡景嘉苑小区业主大会议事规则；证据49-51、怡景嘉苑小区管理规约；证据52-57、仇吉林身份信息；证据58-63、王军身份信息；证据64-70、贾辉身份信息；证据72-76、刘雨晴身份信息；证据80-85、仇振生身份信息。第三人青岛市即墨区怡景嘉苑小区业主委员会述称，一、原告不具备行政诉讼主体资格，无权提起诉讼；二、第三人选举从筹备到推荐候选人及投票整个过程都是由通济政府指导，且经过公示、原告全程参加，筹备选举，由于原告在选举过程中发布不当的选举公告，导致选举方式采取现场投票及微信投票，整个程序符合法律规定，应当予以备案登记，备案合法有效。第三人青岛市即墨区怡景嘉苑小区业主委员会未向本院提交证据。经庭审质证，原告对被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心提交证据的质证意见为：被告未能证明怡景嘉苑小区具备成立首届业主大会筹备组的条件；组建业主大会筹备组是街道办事处的职责，不是居委会的职责；无证据证实王仕光系建设单位的代表，筹备组的组建违法。筹备组的会议召开违反规定，筹备组通过的文件无人员签字、无落款部门盖章应属无效。怡景嘉苑小区业主委员会选举不符合《物业管理条例》面积与人数双过半的规定。被告在进行备案审查时未尽到审慎义务，理应无效。本院对各方当事人提交的证据作如下确认：被告提交的证据与本案待证事实相关联，且来源真实、合法，本院予以确认。经审理查明，2018年7月15日，仇吉林等58人向即墨区通济新经济区管委会提出申请，要求成立怡景嘉苑小区首届业主大会筹备组。2019年1月7日，青岛市即墨区通济街道沟岔滨河社区居民委员会通过小区业主自荐的方式确定了姜福浩等9人为筹备组成员，其中王仕光作为建设单位代表，于晓鹏作为前期物业企业代表。筹备组通过多次会议研究、决定了选举事项。2020年1月2日，怡景嘉苑小区首届业主大会经选举产生仇吉林等5人为业主委员会委员。2020年1月17日，青岛市即墨区住宅发展保障服务中心根据怡景嘉苑小区业主大会提交的《关于对怡景嘉苑小区业主委员会进行备案的请示》作出了《关于同意怡景嘉苑小区首届业主委员会备案的通知》，原告以被告未对第三人提交的备案材料进行审慎审查为由，向本院提起行政诉讼要求撤销上述备案登记。本院认为，本案审理重点有二：一、本案原告是否具有提起本案行政诉讼的主体资格；二、本案被告对第三人成立所作备案行为是否合法。关于第一个问题，《山东省物业管理条例》第二十八条规定：“房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。”第二十九条：“符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告”。本案中，原告青岛宏和置业有限公司作为建设单位，应属于筹备组成员，且其负有将业主入住情况向有关部门报告的义务，业主委员会的产生合法与否将对原告产生间接影响，故青岛宏和置业有限公司具备原告主体资格。关于第二个问题，《山东省物业管理条例》第三十九条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：（一）业主大会会议决议；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会委员名单和基本情况；（五）法律、法规规定的其他资料。物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。”本案中，原告对被告提交的证据提出异议称：被告未能证明怡景嘉苑小区具备成立首届业主大会筹备组的条件；组建业主大会筹备组是街道办事处的职责，不是居委会的职责；无证据证实王仕光系建设单位的代表，筹备组的组建违法。针对以上问题，被告对筹备组组建的合法性未提交有效证据证实。被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心作为物业主管部门在收到第三人的申请后，对第三人的申请资料未尽到应有的审查义务，其作出的备案行为证据不足，认定事实不清，应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下：撤销青岛市即墨区住宅发展保障服务中心于2020年1月17日对青岛市即墨区怡景嘉苑小区业主委员会作出的备案登记。案件受理费50元，由被告青岛市即墨区住宅发展保障服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王 宏人民陪审员  徐兆君人民陪审员  孙淑芹二〇二〇年八月二十七日书 记 员  刘蕾娜