海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9027民初795号   原告：李花菊，女，1959年8月30日出生，汉族，住乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：陈冬媛，海南余泉律师事务所律师。执业证号：14690200611553232。   被告：海南海铭实业有限责任公司。住所地：乐东县乐安路抱由镇政府商住楼二楼201室。统一社会信用代码：91469033557379740R。   法定代表人：高学，该公司总经理。   委托诉讼代理人：谭琪文，男，1991年8月24日出生，汉族，该公司员工，住乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   原告李花菊与被告海南海铭实业有限责任公司（以下简称海铭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李花菊的委托诉讼代理人陈冬媛，被告海铭公司的委托诉讼代理人谭琪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李花菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付产权证书违约金13855.57元（从2019年4月23日起至2020年1月21日止按万分之二计算）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年12月21日在华信广场售楼部签订了《商品房买卖合同》（以下简称该合同），合同编号为LDL000006683，合同中约定：被告将华信广场A区1栋住宅5层502房出售给原告，建筑面积51.93平方米，按建筑面积计价，每平方米4904.64元，总金额为254697.96元；被告应当在2016年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，被告应于房屋交付之日起450日内为原告办理房屋权属证书。原、被告签订商品房买卖合同时，还签订了7个附件，其中附件七为《本合同补充协议》，该补充协议约定：如因出卖人原因，导致买受人在商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金；补充协议约定内容与主合同约定内容不一致，以补充协议的约定为准。合同签订后，原告根据合同约定分别于2015年12月21日和2016年6月16日先后支付了A区1栋住宅5层502号房的定金及购房款，总金额为254697.96元。2015年12月28日、2016年6月3日、2016年6月27日被告为原告出具三张税票共计房款254697.96元。2016年6月16日原、被告之间办理了交房手续，原告也支付了因交房手续所产生的费用。截止到2020年1月21日被告通知原告到被告处领取房屋权属证书止，被告迟延履行为原告办理房屋过户权属证书长达272天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。综上所述，被告逾期办理产权证书的行为违反双方约定，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。   原告向本院提交的证据材料：   证据一、《商品房买卖合同》及附件7补充协议。证明原、被告签订商品房买卖合同时间、购房位置、价款、交房时间、办证时间、违约金的支付方式等；   证据二、交费发票。证明原告按照合同约定交齐全部房款；   证据三、交房结算收据。证明原告于2016年6月16日接收房屋的事实；   证据四、不动产权证书。证明被告办理产权证书的时间；   证据五、光盘录音材料。证明原告签字领取的只是领取房产证，并没有放弃追究被告逾期办理产权证书的责任。   被告海铭公司辩称，一、被告未能依约按时办理产证，存在被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，适用免责条款。1、2016年1月1日国土资源部公布中华人民共和国国土资源部令第63号，规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度。2016年9月20日，乐东黎族自治县不动产登记中心成立，一直至2017年6月均停止对外办理业务，此期间应从约定期限中予以相应减除。2、被告在办理不动产权证过程中，因乐东黎族自治县自然资源与规划局套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，依规定必须予以调整，而2019年2月25日起该部门机构合并调整停办业务，2019年4月9日启用新部门印鉴后才恢复，导致调整迟缓，此亦非是被告方的过失，此期间同样应从约定期限中予以减除。以上两项，需法院进行调查。3、依照规定，不动产登记中心应于收到资料后三个工作日内办证，被告于2019年12月28日已将原告办证所需资料交到不动产登记中心，应于2019年12月31日获得不动产权证，但原告于2020年1月21日才取得不动产权证，并非被告原因所致，此期间的22天应从被告的违约时间中扣除。二、逾期办证并未给原告造成实质性损失，原告的主张不应获得支持。根据《中华人民共和国物权法》，物权所有人享有占用、使用、收益、处分四项权利，原告在客观上已经享有该房屋的占有、使用、收益的三项权利，基于目前海南省房屋买卖的相关政策及本案的客观事实，被告未能依约按时办理产权证书，并未实际影响原告对该房屋所享有的处分权，原告也并未提供证据证明逾期办证造成实质性损失的后果，故原告主张违约金没有事实和法律依据。另外，原告购买的华信广场小区房产，由于小区地理位置优越、生活便利，布局合理、闹中取静，环境优美、宜居养生，深受购房者喜爱，几年来房价持续上涨，即使受海南房产限购政策的巨大影响仍能保持稳定升值的趋势，原告可获得较高的投资收益。因此，原告完全漠视这几年限购政策给被告带来的经营困境，在被告竭尽全力克服重重困难办理产权证后仍向被告主张违约金，破坏了和谐共存的双赢氛围，此类行为不应获得无原则、无底线的支持和鼓励。三、原告已明确表示对被告履行合同义务无异议，属于对原合同的补充约定。被告于2020年1月21日签领不动产权证原件时已经确认对原告履行合同义务无异议，属于对房屋买卖合同的补充约定，但原告在获取不动产权证后却向原告主张违约金，是失信行为不应得到支持。四、合同约定的违约金过高，且原告计算违约金错误，应予以调整。即使原告认为被告逾期办证属于违约行为，也应依照法律规定及合同约定的方法计算违约金。根据江西省高院审判指引第六条，合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。本案中，被告因为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况办证逾期时间为244天（2019年4月25日至2019年12月28日），则违约金在3107元至9322元之间，而非原告起诉状里的金额13855.57元。综上，按照《中华人民共和国合同法》释义第一百一十三条及《中华人民共和国物权法》等有关规定，被告逾期办证存在不能预见、不能避免且不能克服的其它客观情况，适用免责条款；且逾期办证并未给原告造成实质性损失的后果，原告对被告未能依约按时办理产权证已表示无异议。故此，请求法院驳回原告的诉讼请求。   被告向本院提交的证据材料：   证据一、乐东县关于实施不动产统一登记的通告。证明2016年9月20日，乐东黎族自治县不动产登记中心成立，一直至2017年6月均停止对外办理业务，此期间应予以减除相应的违约天数；   证据二、关于启用乐东黎族自治县自然资源和规划局不动产登记专用章的公告；   证据三、2019年11月经调整后涉案宗地资料（宗地图及界址点坐标表）；   证据四、乐城储2010-5宗地坐标图；   证据五、2014年涉案宗地资料；   证据二至证据五共同证明乐东黎族自治县自然资源和规划局（2019年2月25日机构改革前为国土资源局，2019年4月9日启动新部门印章）在办理不动产证需套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，并于2019年11月完成调整的事实，因机构合并期间停办业务，应予以减除相应的天数。   证据六、华信广场住宅A区1栋办证资料提交清单。证明被告于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料；   证据七、业主领证签收函。证明原告已领取不动产原件并确认被告履行房屋买卖合同项下义务已无争议。   对原告提交的证据进行分析与确认：   证据一、《商品房买卖合同》及附件7补充协议。证明原、被告签订商品房买卖合同时间、购房位置、价款、交房时间、办证时间、违约金的支付方式等；证据二、交费发票。证明原告按照合同约定交齐全部房款；证据三、交房结算收据。证明原告于2016年6月16日接收房屋的事实。经质证，被告对上述证据的三性及证明内容无异议。本院认为，上述证据来源合法，能够证明案件的事实，对其真实性、合法性、关联性予以确认。   证据四、不动产权证书。证明被告办理产权证书的时间。经质证，被告对该证据的真实性和合法性没有异议，但对其关联性和证明内容有异议，认为原告所提供的不动产权证书仅能证明该证书出证的时间，不能证明被告办理产权证书的时间。本院认为，关于逾期责任中违约天数的计算应以政府部门的备案时间为准，对证据证明的内容不予确认。   证据五、光盘录音材料。证明原告签字领取的只是领取房产证，并没有放弃追究被告逾期办理产权证书的责任。经质证，被告对该证据的三性及证明内容有异议，认为录音场所是否在被告处，录音的人员是否是被告方的员工，被录音人的身份也不清楚，所以该录音证据的谈话内容不应被法庭采信。本院认为，原告在庭审中提供了录音原件，系被告公司员工与原告之间的对话。本院对证据的真实性予以确认，但公司员工未经公司授权所作出的陈述，不能代表被告的真实意思，对证据证明的内容不予认可。   对被告提交的证据进行分析与确认：   证据一、乐东县关于实施不动产统一登记的通告。证明2016年9月20日，乐东黎族自治县不动产登记中心成立，一直至2017年6月均停止对外办理业务，此期间应予以减除相应的违约天数。经质证，原告认为证据一是网络下载的，不知道是否是真实的，如果是真实的原告认可，但是对其证明内容不认可，2016年9月不动产中心成立，但是该份文件上并没有说停止对外办理业务的相关内容，即使有，也不影响原、被告之间按照合同相对性原则要求被告承担违约责任。本院认为，该证据为政府网站公开的文件，对其真实性予以确认，没有证据证明被告在此期间向办证部门提交办证材料，且合同约定办证期间为720个工作日，被告有足够的时间履行协助办证义务，对证明的内容不予确认。   证据二、关于启用乐东黎族自治县自然资源和规划局不动产登记专用章的公告；证据三、2019年11月经调整后涉案宗地资料（宗地图及界址点坐标表）；证据四、乐城储2010-5宗地坐标图；证据五、2014年涉案宗地资料，证据二至证据五共同证明乐东黎族自治县自然资源和规划局（2019年2月25日机构改革前为国土资源局，2019年4月9日启动新部门印章）在办理不动产证需套图时发现项目坐标和红线与现状及合同不符，并于2019年11月完成调整的事实，因机构合并期间停办业务，应予以减除相应的天数。经质证，原告对证据二的真实性暂时无法确认，如是在真实的情况下，他并不影响被告为原告办理产权证书，不是被告违约的借口。对证据三、四、五因为原告对该证据无法发现项目坐标和红线及现状与合同不符的地方，并且被告调整该坐标图与其违约责任没有任何的关联性，不应当给予在违约的天数中扣减。本院认为，证据二至证据五来源合法，对其真实性予以确认，不动产登记专用章的公告，宗地的调整不属于合同约定的免责条款，对证据证明的内容不予确认。   证据六、华信广场住宅A区1栋办证资料提交清单。证明被告于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料。经质证，原告对证明的内容有异议，认为向不动产中心提交办证材料的时间不是计算违约时间的起点。本院认为，经查被告于2019年12月28日向不动产中心提交办证材料，对证明的内容予以确认。   证据七、业主领证签收函。证明原告已领取不动产原件并确认被告履行房屋买卖合同项下义务已无争议。经质证，原告对证明的内容有异议。本院认为，该证据有原告签名，对证据的三性及证明内容予以确认。   经审理查明，原、被告于2015年12月21日在华信广场售楼部签订了《商品房买卖合同》（以下简称该合同），合同编号为LDL000006683，合同中约定：被告将华信广场A区1栋住宅5层502房出售给原告，房屋建筑面积51.93平方米，按建筑面积计价，每平方米4904.64元，总金额为254697.96元；被告应当在2016年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，被告应于房屋交付之日起450日内为原告办理房屋权属证书。同时还签订了7个附件，其中附件七为《本合同补充协议》，该补充协议第5条5.2约定，如因出卖人原因，导致买受人在该商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金；第12条约定，若补充协议约定的内容与主合同约定的内容不一致，以补充协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付了购房的定金及购房款计254697.96元。被告也为原告出具了254697.96元税票。2016年6月16日原、被告之间办理了交房手续，原告也支付了因交房手续所产生的费用，被告于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料，于2020年1月21日通知原告领取房屋不动产权证书。   另查明，2020年3月2日，双方签订《签收函》，主要内容为：现您领取的文件及物品如下，请您确认签收：1、不动产证原件1本；大米一袋。至此，贵我双方对《商品房买卖合同》项下约定对方应履行的义务及相关责任已无任何争议。在签订《签收函》之后原告对其内容有异议，要求被告予以解释，在被告员工与原告对《签收函》内容交流说明中被原告录音，录音的主要内容为《签收函》内容不影响原告的诉讼权利。被告依据《签收函》抗辩双方对合同权利义务已没有纠纷，原告请求违约金没有合同依据，应予以驳回原告的请求。   本院认为，本案争议的焦点为：原告的诉请是否应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，2020年3月2日，原、被告签订的《签收函》，是当事人之间自愿的签约行为，属于双方对合同权利义务作出新的约定，《签收函》内容约定对被告与原告签订的《合同》项下约定被告应履行的义务及相关责任已无任何争议，即原告承诺对被告履行合同义务没有纠纷，是原告对自己民事权利的处分，而原告又以双方存在办证违约金争议为由，向本院提起违约赔偿之诉，违反诚实信用及双方的约定，其主张缺乏法律及合同依据，其请求本院不予支持。原告主张签订《签收函》后，已要求被告公司员工对《签收函》内容作出解释，该解释未经被告授权，仅为公司员工个人见解，其主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告李花菊的诉讼请求。   本案受理费73.2元，由原告李花菊负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 郑冬松      二〇二〇年八月十日   法官助理 吴雪玲   书记员 蔡利根   附相关法律条文内容:   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。