重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初4123号原告：杨刚，男，1972年7月18日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王凯，重庆市巴南区鱼洞法律服务所法律工作者。被告：袁洪群，女，1965年8月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：蒋晓兵，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。原告杨刚诉被告袁洪群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨刚委托诉讼代理人王凯，被告袁洪群委托诉讼代理人蒋晓兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告、被告签订的《门面租赁协议》于2020年1月25日解除；2、请求法院判令被告向原告退还租金43336元，保证金12000元，共计54336元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与他人合伙在巴南区鱼洞鱼胡路口开办了四季漂香酒楼。2017年7月15日，原告与被告签定《门面租赁协议》，约定被告将巴南区鱼胡路XX号XX幢附XX号门面租赁给原告，租赁期自2018年5月2日起至2021年3月1日止。2019年5月2日至2020年5月1日期间，每月租金为12960元。原告租金已预交租金至2020年5月1日，另交纳保证金12000元。因新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年1月25日，原告按重庆市巴南区人民政府和重庆市巴南区食品药品安全委员会等政府部门的要求，从2020年1月25日起停止营业至今。原告酒楼为春节期间采购的食材全部损失，春节期间预订的酒席全部取消，给原告造成了巨额亏损，已无法经营。因新冠肺炎疫情，《门面租赁协议》已无法履行，原告要求解除，并退还保证金12000元及预付的租金42336元(2020年1月25日至5月1日)。原告认为因不可抗力要求解除租赁协议，符合法律规定。为此，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告袁洪群辩称：驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。具体理由：首先，未收到原告提出终止租赁协议的要求，按双方约定，原告要求解除应提前30天通知。原告2020年1月29日向被告短信告知解除协议，被告并未同意，且没有法律依据。其次，虽新冠肺炎事件属实，但原告所称的从2020年1月25日停止营业，没有相应的证据证明，疫情爆发并非被告过错，不能成为原告解除租赁协议的理由。第三，双方约定原告租赁期间应当保证房屋及附属设施完好，被告接到起诉状副本后，到门面查看，原告未恢复后面的卷闸门及二楼隔离，导致原告无法使用并存在严重安全隐患，故至今尚未交接。第四，三月份已开始复工复产，目前原告已处于欠租状态，被告保留追究其违约责任的权利，且原告丧失退还履约保证金的权利。原告围绕诉讼请求提交了《重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室关于暂停有关宴会的通告》、《门面租赁协议》、短信截图、向梅秀平、被告发送缴纳费用截图、电费收据、物管费收据、《人民调解协议书》、收据、手机银行转账截图；被告举示的租赁协议、照片等证据，经审查，对双方真实性无异议的证据予以采信，有异议的证据将结合待证事实综合予以认定。结合当事人陈述及庭审提交的证据，本院经审理认定事实如下：原告杨刚（乙方，承租方）与被告袁洪群（甲方，出租方）签订《门面租赁协议》，约定：一、甲方将位于巴南区鱼胡路XX号XX幢附XX号门面租赁给乙方作经营使用，租期从2018年5月2日起至2021年3月1日止。二、租金和交纳时间及保证金收取:1、2018年5月2日起至2019年5月1日止，每月租金为人民币12000元;2019年5月2日起至2020年5月1日止，每月租金为人民币12960元;2020年5月1日起至2021年2月28日止，每月租金为人民币14000元。2、租金按照先缴后租的原则，由乙方于当季度最后一个月的10号前交清下季度租金，租金直接汇入甲方工商银行(户名:梅秀平，卡号:6222023100001566913)，如乙方未按时交付租金拖欠租金五个工作日后，按违约处理，甲方有权收回门面。3、保证金:向甲方交纳保证金12000元。待租赁到期，乙方交回该门面及附属设施完好，乙方无任何违约行为并完清各项手续后，甲方应在一个月内凭乙方的保证金收据，无息退还保证金本金。四、在租赁期内如装修房屋，应事先告知甲方，并在确保安全前提下进行，不得改变房屋结构。协议终止时，乙方不得拆除或损坏装修，按房产证上的结构交还甲方。七、乙方应保证所租房屋及附属设施(含水、电表、门窗等)完好，若有损坏或影响使用，由乙方自行更换或修复。八、租赁期内，若乙方需提前终止协议，应提前30日通知甲方，完清各项手续及费用后，方可终止。十、任何一方未履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担。十二、双方如因本协议发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。2017年10月15日，梅秀平出具收据一份，载明“交款单位：杨刚；人民币：12000元；收款事由：门面鱼胡路XX号XX幢附XX号门面租房保证金......”。2020年1月23日，原告向被告支付了2020年2月2日至2020年5月1日的租金38880元。2020年1月25日，重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室《关于暂停有关宴会的通告》：大市民及各餐饮经营单位，因近期新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，为切实维护人民群众生命健康安全，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规和《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》《巴南区突发公共卫生事件专项应急预案》要求，从2020年1月25日起，决定暂停婚庆、祝寿、吊丧、团年等大型宴会活动，恢复时间视疫情另行通知，请广大市民及各餐饮经营单位自觉遵守。2020年1月29日，原告向被告发送短信告知“袁洪群：由于近期发生的新型冠状病毒疫情的影响，本店四季漂香酒楼位于巴南区鱼胡路18号15栋附6号门面已无法继续经营，因此向您提出，停租归还解除租赁合同，望理解和支持，门市的钥匙已交到小区物管处，定于2020年2月1日上午9点在门市处现场办理交接手续。四季漂香负责人：杨刚，冯仙。”审理中，原告称首先是因为疫情解除合同，也符合合同约定的解除条件，在本案中依据合同约定解除。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，双方在租赁协议中对原告提前终止协议进行了约定，即：“租赁期内，若乙方需提前终止协议，应提前30日通知甲方，完清各项手续及费用后，方可终止”。根据该约定，原告在租赁期内可以提前终止协议，但应提前30日通知被告。原告于2020年1月29日，通过手机向被告发出了解除租赁合同的短信，虽内容显示为由于疫情原因而要求解除合同，而非要求终止协议，但根据合同法规定，解除合同是合同终止的原因之一，解除合同的目的即为终止合同的履行，故原告依据该规定主张与被告解除合同，符合双方约定，应予以支持。根据双方租赁协议的租赁期限及支付租金的约定，原告于2020年1月23日向被告支付的38880元应为2020年2月2日至2020年5月1日的租金。根据合同约定，原告解除合同应提前30日通知被告，故2020年1月30至2月29日期间的租金，原告仍应支付被告，合同应自2020年3月1日解除，故其后的租金被告应退还原告。综上，被告应退还原告两个月（2020年3月2日至5月1日）的租金25920元。关于保证金的退还问题，因双方对租赁合同解除后，是否应当对案涉房屋恢复原状问题存在较大的争议，故该保证金是否应当退还无法确定，为及时解决纠纷，对保证金的问题暂不予处理，由双方另行解决。为此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告杨刚与被告袁洪群就位于巴南区鱼胡路XX号XX幢附XX号门面签订的《门面租赁协议》于2020年3月1日解除；被告袁洪群退还原告杨刚租金25920元；三、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。上述第一项，限被告于本判决生效之日起10日内履行，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1158元，减半收取579元，由原告杨刚负担303元，被告袁洪群负担276元（案件受理费已由原告垫交，被告负担的部分应在支付上述款项时一并支付原告），本院预收的案件受理费不做清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。并预交上诉案件受理费1158元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  汤华巍二〇二〇年八月一日书记员  邓媛媛