内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民初30号原告：内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150123680023870W；法定代表人：王某。委托诉讼代理人：包某、张某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：兴和县自然资源局；法定代表人：高某，职务：局长委托诉讼代理人：胡某1，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师；杨恒毅，系兴和县自然资源局副局长。原告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司因与被告兴和县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人包某、张某，被告兴和县自然资源局委托诉讼代理人胡某1均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地编号分别为2011-0006、2011-0007、2011-0009；2.请求依法判令兴和县自然资源局退还兴和县地块国有建设用地使用权出让金33400000元、契税1002000元、16700元、登记费7000元；3.请求依法判令兴和县自然资源局支付违约金102304200元（暂自2011年9月1日计算至2020年1月19日，要求计算至实际履行之日），上述费用合计：136729900元。4.请求依法判令兴和县自然资源局承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年，晟隆房地产公司与兴和县自然资源局签订三份《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为2011-0006、2011-0007和2011-0009的三块土地，总面积91959.6平方米，出让价款合计33400000元，合同第六条约定出让人同意交付土地时达到“三平一通”的条件。第三十七条约定“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应按受让人已经支付土地使用权出让价款1‰向受让人支付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同”。合同签订后，晟隆房地产公司按照合同约定缴纳土地使用权出让款33400000元，虽然土地已经登记到晟隆房地产公司名下，但因兴和县自然资源局未完成案涉土地征收工作，致使原告不能使用该土地。原告曾多次要求政府解决此问题，政府部门也多次开会协商终究未能解决该问题。原告多次试图对宗地进行围挡施工均被村民阻止，最近一次是2019年7月11日。政府相关部门给原告的回复是“在对村民补偿事宜未处理完成前暂时不要围挡，并要求原告耐心等待”，案涉地块已经被村民种植树木。兴和县自然资源局将未完成征收的土地转让给原告，造成原告巨额损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告辩称，1.原告诉称与事实不符。答辩人已经将案涉土地使用权均登记到了原告名下，已经按照“土地使用权出让合同”的约定和法律规定履行了土地交付义务。而且，原告已经将取得的三块土地进行了抵押贷款，已实际使用，故答辩人并未违约。2.本案诉讼主体不当。原告是从兴和县人民政府取得的建设用地使用权，答辩人只是遵照兴和县政府的指示进行相关活动，土地出让金也交到兴和县政府。因此，本案诉讼主体应当是兴和县政府。3.原告已经对案涉土地进行了抵押，实际使用土地，双方的权利义务已经履行完毕。原告围挡土地受阻可能是因为村民提出了新的土地补偿诉求，并非政府拆迁遗留问题。原告应当起诉村民侵权，而不是起诉答辩人违约。4.依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条之规定“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外”。原告取得土地后未进行施工，反而将土地进行抵押，其行为已经严重违反《土地管理法》及《城市房地产管理法》的规定，答辩人有权无偿收回原告取得的土地使用权。5.根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，以及《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告主张的违约金不能超过造成损失的30%，所以，原告主张的违约金计算标准没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证列明以下五组证据：1.国有建设用地使用权出让合同三份、国有土地使用证三份、国有建设用地成交确认书三份。2.收据三张、税收通用完税证、银行转账流水。3.兴和县人民政府关于给予办理建材市场五宗国有土地他项权利证书的函。4.借款合同。5.授权委托书、身份证。拟证明：1.兴和县自然资源局与晟隆房地产公司签订三份《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让价款33400000元。第六条约定出让人同意在2011年9月1日前将土地交付给受让人，且达到三平一通的条件。另约定交付土地每延期一日，出让人应当按受让人已支付出让价款1‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。2.晟隆房地产按合同缴纳了出让价款33400000元、契税1002000元、16700元和登记费7000元。3.案涉土地使用权虽然登记到晟隆房地产公司名下，但是由于未完成征地致使原告不能使用土地。期间晟隆房地产公司试图施工均被村民阻止，2014年兴和县人民政府为晟隆公司出具《关于给予办理建材市场五宗国有土地他项权利证书的函》，明确认可为晟隆公司2011年办理了相关手续，但由于拆迁问题，导致晟隆房地产公司无法开工建设。4.为支付土地出让金，原告向王和平、胡某2、皇计珍三人共计借款35000000元，约定月息2分。由于未能实际取得土地，导致原告无法偿还借款，截止开庭之日，已产生利息77513333.33元，系被告的违约行为给原告造成了损失。5.2011年原告委托吴某为单位代理人，办理与土地出让相关的一切事务。根据该委托，相关事宜以及相关款项的缴纳均由吴某办理。被告质证称，1.真实性无异议，但该证据不能达到证明目的。按照合同37条约定，超过六十日原告应当催缴，但原告至今没有提交书面不能施工的告知书，原告无理由主张解除合同。2.对票据认可，但是通过该组票据可以证实原告缴纳的土地出让金费用，已经交付给兴和县财政，所以本案的土地出让行为主体是兴和县政府，而不是兴和县自然资源局。3.该证据仅说明出让的土地因村民提出了新的土地补偿诉求导致原告无法开工，新的诉求和土地补偿并不是该土地出让时历史遗留问题，所以兴和县政府出具的函不能达到原告想要证明的目的。4.对该证据真实性不予认可，该证据与本案没有关联性，该证据不能证明原告举债用于购买土地的事实。5.认可此证据，但不能实现证明目的。原告取得土地后没有开发，而是用于银行抵押贷款，违反了法律规定。被告举证列明以下证据：兴和县人民政府兴政法（2011）44号文件，拟证明兴和县自然资源局和原告签订了土地出让合同，但是本案实际主体是兴和县人民政府，兴和县自然资源局只是因政府的决定而为原告办理相关手续。原告质证称，鉴于被告没有提供原件，对该证据的三性均不认可。该证据不能证明被告欲证明的问题，根据合同相对性原则，原告主张权利的主体应为合同签订方兴和县自然资源局。本院对双方提交证据的真实性均予以认定，本院根据双方提交的有效证据并结合双方的庭审陈述审理查明，2011年8月15日原告与原兴和县国土资源局签订了合同编号为“兴出让2011-0007”、“兴出让2011-0008”、“兴出让2011-0009”的三份《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为2011-006、2011-007、2011-009三块土地，面积共计91959.6平方米，土地出让金共计3340万元。出让人应在2011年9月1日前将符合三平一通条件的宗地交付给受让人。若出让人未按时提供出让土地而致使受让人占有土地延期的，出让人应当按受让人已经支付的土地出让价款日1‰向受让人给付违约金。另查明，原告委托案外人吴某作为代理人，于2011年8月12日将全部的建设用地使用权出让价款33400000元以及契税1002000元、16700元和登记费7000元缴纳完毕。兴和县土地储备交易中心为吴某开具了收据，完税凭证佐证税费缴纳完毕。原告于2011年5月21日向案外人胡某2借款1100万元，向皇计珍借款1300万元，向王和平借款1100万，并签订了借款合同，约定借款期内年利率24%，上述款项均指定汇入吴某账户内。吴某银行卡交易记录显示，皇计珍给吴某汇入1656万元，胡某2汇入740万，王和平汇入1044万，共计3440万元。另外，转账记录显示吴某给兴和县土地储备交易中心汇款3340万元。再查明，原告于2011年8月15日办理《中华人民共和国国有土地使用证》。土地使用证背书显示原告在2012年4月26日至2018年5月22日期间利用案涉土地进行了抵押。兴和县人民政府《关于给予办理建材市场五宗国有土地他项权利证明书的函》和《兴和县人民政府2019年第14次常务会议纪要》列明原告已办理了建设用地相关手续，但因村民提出新的征地补偿诉求，未能完成征地和开发建设。本院认为，本案争议焦点有三个：一是就案件程序方面，是否应当追加兴和县人民政府作为本案诉讼主体；二是就案件实体方面双方签订的合同是否应当解除，出让金及契税是否应当退回；三是被告是否应当支付违约金及违约金具体数额问题。首先，关于第一个争议焦点，与原告签订合同的是兴和县国土资源局，原告也将土地出让费交付给兴和县土地储备中心，上述两部门均归属于兴和县自然资源局。根据合同相对性原则，兴和县人民政府不属于本案诉讼主体。其次，关于第二个争议焦点，在双方签订的《国有土地使用权出让》合同第十六项中约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。案涉土地从签订合同至今一直未具备约定的使用条件，合同已经具备约定解除条件，原告有权依据双方签订的合同，行使约定解除权。另一方面，自双方签订合同至今，被告一直未能完成征地工作，致使原告利用案涉土地进行开发建设的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同，本案土地使用权转让合同亦具备法定解除要件。故应当解除合同，被告应退还原告土地出让金和契税。次之，关于本案第三个争议焦点，在双方签订的土地使用权转让合同第六条明确约定，出让方交付的土地应当达到“三平一通条件”，晟隆公司基于对政府公信力的信任而与兴和县自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得案涉土地使用权，作为土地出让方兴和县自然资源局，应当按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定和合同约定交地。国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让，兴和县自然资源局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应理解并严格遵守相关政策和法律要求，应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关政策和法律，也将会对合同相对方构成违约。然而截止到目前被告也未能向原告交付符合使用条件的土地，被告的违约行为直接导致原告开发案涉土地以获取商业利益的合同目的不能实现。因此，被告构成根本违约，应当承担违约责任。关于案涉合同约定违约金能否调低问题，本案系建设用地使用权纠纷，非民间借贷，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。国有建设用地使用权出让事关土地资源的充分保护和合理利用,其方式、程序、权利、义务由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规明确规定,受到严格限制,并通常由国家根据具体情况予以严格的政策调控。这些规定和政策通过国有建设用地使用权出让合同最终转化成当事人的民事权利和民事义务。因此,合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定,除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。根据查明的事实,案涉《国有建设用地使用权出让合同》的违约金条款作为土地出让文件的一部分,双方均已知晓,不存在超出当事人预期或显失公平之情形。故本院对日1‰违约金的约定不予调整。被告请求调整《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金，实质是请求变更合同内容，本案不存在欺诈或受胁迫的情形，故不予支持。最后，关于本案的其他争议，被告主张原告对案涉土地的抵押已构成使用，所以不应当承担违约责任。原告与被告签订合同的目的是利用土地开发建设，但是被告最终没能完成征地工作，未能交付给原告符合使用条件的土地，造成原告至今不能施工建设。且抵押行为与合同约定的开发建设目的没有关联性，被告的违约行为直接导致双方约定的合同目的不能实现，故对被告的此项抗辩不予采纳。综上所诉，原告的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司与被告兴和县自然资源局签订的三份编号为“兴出让2011-0007”、“兴出让2011-0008”和“兴出让2011-0009”国有建设用地使用权出让合同；二、被告兴和县自然资源局于本判决生效十五日内返还原告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司土地出让金、契税本金34425700元；三、被告兴和县自然资源局于本判决生效十五日内以日1‰计息，给付原告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司土地出让违约金（以33400000元为基数，自2011年9月1日至实际给付之日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725450元，由被告兴和县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。审判长 张文东审判员 郝春雷审判员 尹志明二0二0年八月二十日书记员 张 鹏附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。