广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2611号原告：申伟，男，1975年5月28日出生，汉族，住新疆昌吉市。委托诉讼代理人：李军、黄灿灿，均系广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，均系该公司员工。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。被告：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号南沙城投大厦1002房，统一社会信用代码91440101MA59M21R72。法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。原告申伟与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月26日公开开庭进行审理。原告申伟及其委托诉讼代理人黄灿灿，被告白云机场公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，本院依申伟的申请追加广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）为本案被告，并于2020年5月29日公开开庭进行审理，原告申伟的委托诉讼代理人黄灿灿，被告白云机场公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋及资产公司的委托诉讼代理人邬元卿到庭参加了诉讼。两次开庭，颐和公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法对其作缺席审理。本案现已审理终结。申伟向本院提出并明确诉讼请求：1.判决被告白云机场公司就广州市花都颐林北街*****房与原告签订《广州市商品房买卖合同》并网签备案；2.判决被告白云机场公司向原告开具金额为681020元的购房款发票；3.判决被告白云机场公司解除对广州市花都颐和山庄御山区******号房设定的抵押权，由被告资产公司协助涂销；4.判决确认广州市花都颐和山庄御山区*****号房归原告所有；5.判决被告白云机场公司、被告颐和公司向原告办妥并交付房屋权属证书；6.判决三被告承担本案诉讼费。事实和理由：就原告以681020元的价格向被告购买位于花都颐和山庄御山区*****号房一事，原、被告双方于2014年3月23日签订《花都颐和山庄购房协议》及《花都颐和山庄认购书》。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，合同约定自原告具备购房条件后被告即需与原告签订《广州市商品房买卖合同》。原告已按约定支付购房款且达到网签条件，遂按照购房协议约定要求与原告签订《商品房买卖合同》，但却被被告告知房屋已被被告设定案外人抵押权，导致被告始终拒绝与原告签订《广州市商品房买卖合同》，遂诉至法院而成讼。另，原告已于2017年1月13日收楼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“出卖人应在房屋交付使用之日起90日内向买受人办妥并交付房屋权属证书”，截止至2019年8月9日，被告仍未向原告办妥并交付房屋权属证书。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《花都颐和山庄购房协议》及《花都颐和山庄认购书》合法有效，原告已按约定履行支付房款义务，被告不与原告签订《商品房买卖合同》及未在法律规定期限内向原告办妥并交付房屋权属证书，已构成根本违约。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。白云机场公司辩称，1.由于涉案房屋已被抵押，在解押前无法办理网签备案。2.由于涉案房屋未网签备案，所以无法开具发票。3.解押需要抵押权人的同意才可以办理。4.涉案房屋暂时无法办理产权证，办证税费并非是交给我方，我方只是代为保管，在办证时需要交纳税费。此前无法开具发票是因为税务的问题，现在已经可以开具了。资产公司辩称，1.我方取得涉案房屋的抵押权是善意取得，应予保护。2014年3月23日申伟与白云机场公司、颐和公司签订购房协议，截至起诉已经支付全部房款。2018年5月31日我方与白云机场公司签订抵押合同，并于同年6月30日办理抵押登记。白云机场公司将已卖出的房产抵押给我方，是先卖后抵，属无权处分。我方在2018年与白云机场公司签订抵押合同办理抵押登记时，并不知悉相关房产已卖出，且我方已经支付合理对价，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，我方善意取得抵押权，抵押权合法有效。2.白云机场公司已严重违约，我方仅同意在白云机场公司提供新的担保并赔偿损失后协助办理涂销抵押。抵押合同约定，抵押人应向债权人披露一切与抵押物有关的文件、资料、信息，并保证该等文件、资料、信息均为合法、真实、准确、完整。抵押人对抵押物依法享有所有权、处分权，该抵押物上不存在其他共有人、不存在任何权属争议，不存在任何未书面告知债权人的瑕疵或负担。抵押人违反该合同的任何约定，声明与承诺不真实、不准确、不完整或故意使人误解，则债权人有权单独或一并行使要求抵押人提供新的担保及要求抵押人赔偿因此给债权人造成的所有损失的权利。白云机场公司严重违反抵押合同相关约定，将已卖出的不属于其所有的房产抵押给我方，应承担违约责任。我方有权要求白云机场公司提供新的担保并赔偿损失。在债务人、抵押人按约定清偿全部债务、赔偿违约损失后，我方同意办理涂销抵押。3.原告长达三年没有办理房产证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。按购房协议的约定，申伟应于2016年3月23日支付完全部房款，但实际付清房款时间为2016年8月29日，逾期5个月，自逾期付款违约之日起至起诉之日2019年9月9日，长达3年，我方有理由怀疑申伟为免除支付违约金的责任而拖延起诉，请求法院查明案件事实。参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，申伟需要排除自身原因导致未能办理过户，才能阻却我方抵押权的实现。本案中，申伟基于自身原因长期没有办理产权证，由此产生的不利后果，应由其自行承担。颐和公司未作答辩、未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都颐林北街*****房，由白云机场公司进行开发建设。2014年3月23日，白云机场公司（甲方）、申伟（乙方）与颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》一份，约定乙方向甲方认购花都颐和山庄御山区*****房，建筑面积94.81平方米，总房价为681020元，一次性付款。乙方于2014年3月20日前付清全部房款。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明，未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，以及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。在未签署正式买卖合同前，若因甲方不可控制因素致使该物业不能出售时，甲方需退还所收款项，但不附加任何利息或赔偿。认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处，甲方无签名盖章，代理方处加盖有颐和公司的公章。同日，白云机场公司（甲方）、申伟（乙方）与颐和公司（委托代理机构）签订《花都颐和山庄购房协议》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，分期付款，2016年3月23日前付清全部房价款。乙方应按约定及时向甲方支付房款，每逾期一天按未付款金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30天的，甲方有权解除本协议，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方承诺自本协议签订之日起三年内达到网签条件，如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售，同时乙方应按房屋总价的20%向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处，甲方委托代理机构处有颐和公司的盖章，乙方有申伟的签名。申伟于2016年8月29日交齐了所有购房款，颐和公司向申伟开具了相应的收款收据。申伟称其实际于2017年1月13日才收楼，并提交当日的交楼验收确认表和2017年2月16日的维修资金收据予以佐证。申伟陈述其签订认购书时尚不具备购房资格，后于2019年3月具备了购房资格，其在签订认购书及购房协议后一直向白云机场公司催促办理网签登记及开具购房发票事宜但无果，迫于无奈遂诉至法院。诉讼中，经广州市规划和自然资源局核查，截至2020年3月19日止，申伟具备广州市住房限购区域内住房购买资格。资产公司提交《抵押合同》及农业银行电子回单复印件，拟证明白云机场公司将案涉房产抵押给资产公司，资产公司已支付相应对价。资产公司称，由于该组证据的原件存放于南沙区，故无法当庭提供原件核对。该组证据显示：2018年5月31日，资产公司（债权人）与白云机场公司（抵押人）签订《抵押合同》，约定：鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）于2018年5月31日签订的《债权收购协议》，及债权人与债务人云梯山庄公司于2018年5月31日签订的《债务重组合同》，为保障上述主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。该合同第10.1条记载，该协议项下的抵押权发生下列情形之一时消灭，（1）债务人已按照主合同的约定履行完毕全部债务，（2）债权人已按照该协议约定实现抵押权。第11.3条记载，抵押人对抵押物依法享有所有权或处分权，该抵押物上不存在其他共有人，不存在任何权属争议，不存在任何未书面告知债权人的瑕疵或负担。该合同所附抵押物清单中包含案涉房产。合同签订后，资产公司于2018年6月25日向债务人颐和地产集团有限公司转账支付3.3亿元，转账附言“不良债权收购”。2018年6月30日，案涉房产办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08013971号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。据产权情况表显示，案涉房产为商品房，建筑面积94.81平方米，未签订合同，未确权，处于在建工程抵押状态，他项权利信息与上述不动产登记证明内容一致，无司法限制情况。产权人信息一栏显示，本房屋未售，无产权人。诉讼中，资产公司陈述，债务人并未清偿主债务，且本案若要涂销案涉房屋的抵押登记，属于将在建工程整体抵押拆除个体单独解押，在抵押人支付赔偿款并提供新的担保进行置换的前提下，资产公司同意办理涂销抵押手续。对资产公司提出的涂销抵押手续所需满足的前提条件，白云机场公司称其仍在与资产公司协商，未能达成一致的方案。本院认为，颐和公司代理白云机场公司于2014年3月23日与申伟签订了认购书及购房协议，颐和公司的行为对白云机场公司发生效力。虽申伟与白云机场公司之间签订的认购书及购房协议约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同所必须具备的其他主要内容，并已约定了仍需另行签订商品房买卖合同，故认购书及购房协议的性质应属于预约合同，本案纠纷应为商品房预约合同纠纷。上述认购书及购房协议是白云机场公司与申伟之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于申伟要求白云机场公司与其就案涉房屋签订《广州市商品房买卖合同》并办理网签备案手续的主张。因双方未就商品房买卖合同所必须具备的全部主要内容进行约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，因此，对申伟要求签订商品房买卖合同并办理网签备案手续的主张，本院不予支持。关于申伟要求白云机场公司开具案涉房产的购房发票的主张。是否应开具发票及如何开具发票，负有履行义务的主体应严格遵守税收法律法规的相关规定，并接受税务机关的管理和监督。申伟仅要求开具发票，不属于平等主体之间的民事法律关系，如存在应当开具而未开具发票情形的，申伟可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于申伟要求白云机场公司解除案涉房产设定的抵押，并由资产公司协助涂销抵押登记的主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋已办理在建工程抵押登记，资产公司对案涉房产享有抵押权，现案涉房产所担保的主债务并未清偿，抵押人白云机场公司亦未能按照抵押权人资产公司的要求赔偿损失、提供新的担保物进行置换以涂销抵押登记，申伟要求白云机场公司及资产公司为案涉房产涂销抵押，理据不足，本院不予支持。关于申伟要求确认其对案涉房屋的所有权并由白云机场公司与颐和公司为其办理房屋权属证书的主张。首先，案涉认购书及购房协议为预约合同，仅是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方现未另行签订商品房预售合同或现房销售合同，商品房买卖合同关系未成立，申伟的上述主张缺乏合同基础。其次，案涉房屋现处于抵押期间，主债务尚未清偿，白云机场公司亦未取得抵押权人的同意转让抵押财产，申伟上述主张缺乏法律依据。综上，对申伟要求确认案涉房屋所有权并由白云机场公司和颐和公司办理房屋权属证书的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。颐和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告申伟的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告申伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  徐肖**人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年八月十八日书 记 员  高 波陈晓敏