成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0104民初4070号 原告：于艳，女，1970年2月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：许刚，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茂竹，四川迪扬律师事务所律师。 被告：黄远惠，女，1968年6月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：康诗语，男，1991年2月3日出生，汉族，住成都市锦江区，系被告黄远惠之子。 委托诉讼代理人：胡馨梅，四川公生明律师事务所律师。 原告于艳与被告黄远惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于艳的委托诉讼代理人许刚、陈茂竹，被告黄远惠及其委托诉讼代理人康诗语、胡馨梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告于艳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告的租赁合同关系已于2020年3月11日解除；2.判令被告向原告支付欠付的租金及占用房屋的费用20210元（自2020年1月22日起至2020年3月14日止，按月租金2332元/套计算）；3.判令被告向原告结清未结的物业费、水费、垃圾处理费等费用（抵扣被告多余电费）共计278.69元；4.判令被告向原告赔偿因房屋使用不当造成的损失即恢复房屋原状、房屋腾退、清洁等所产生的费用6644.95元(墙面修复3000元，浴室推拉门修复300元，撕拆墙纸200元，灯管、淋浴喷头材料采购2014.95元，灯管安装40元，清洁费360元，拆卸家具费用200元、搬运费530元)；5.判令被告修复房屋玻璃833元、归还门卡、告知密码锁初始密码、修复门和门锁600元、修复窗帘836元、吊灯199元、下水道管道材料费50元；6.判令确认原告无须向被告退还押金，被告另行向原告支付违约金41976元，并赔偿因被告违约导致给原告造成的违约金不足以弥补的损失5588.4元；7.判令本案诉讼费、律师费5000元由被告承担。 事实和理由：2017年7月22日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告将其位于成都市汇源北路99号环球汇天誉5栋公寓2112、2114、2116、2128、2129号房屋出租给被告，租赁期限5年，自2017年7月22日起至2022年7月31日止，合同约定房屋月租金为2200元/套，押一付三，按季支付，房屋月租金自第三年起每年在上年基础上递增6%。 2020年1月，被告未依照合同约定按时支付下一季度租金，原告曾于2020年2月9日、11日、12日等时间多次通过短信、微信等方式要求被告支付租金，但被告均置之不理，拒不支付，根据房屋租赁合同第十三条之约定，被告未按租赁合同第四条之约定的时间交付租金，原告有权终止合同，押金不退，同时被告应按照当年租金总额的30%向原告支付违约金，原告实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。现被告未按照合同约定的时间交付租金，甲方有权依据上述约定终止合同，故2020年3月11日，原告向被告送达了《解除房屋租赁合同告知函》，于告知函发送之日即2020年3月11日解除双方的房屋租赁合同，并要求被告在收到告知函之日起3日内立即返还租赁房屋及附属设施，将房屋恢复原状，支付欠付租金，违约金、结清房屋使用期间发生的物业费、水电费清洁费等费用并赔偿损失。 2020年3月15日，原告在物业人员陪同下对租赁房屋进行了验收检查，发现被告未经原告同意擅自装修，拆除了部分软装等设施，并使用房屋不当，对房屋造成了严重损坏，返还房屋时也未对房屋进行清洁，污损严重。同时，被告也未结清房屋使用期间的水费、物业费、垃圾处理费等费用。根据房屋租赁合同第八条、第十二条以及第十五条之约定，被告退还房屋时，必须保证房屋原有装修及设施完好，乙方添置的装修、软装等设施不得拆卸，因房屋使用不当造成的损坏及恢复房屋原状、房屋腾退、清洁等所产生的全部费用均应当由被告承担。2020年3月18日，原告将房屋损坏，需要清洁维修以及未结费用等情况告知了被告，要求被告配合解决，但被告却视若无睹，从未联系原告协商处理，迫于无奈原告只好自行委托小区物业以及其他第三方进行维修，花费了大量的时间和精力，截止起诉之日仍有部分损坏情况未维修完成。 被告黄远惠辩称，一、原、被告之间《房屋租赁合同》于2020年2月12日解除，而非原告所称的2020年3月11日。被告承租原告的五套房屋用于经营民宿，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，民宿经营情况困难，收入明显减少；2月5日，房屋所在小区物业下达《紧急通知》，一律禁止外来人员及外来访车辆进入小区，导致被告无法经营，收入为零。因无法预计疫情持续时间及未来政府管控情况，被告主动请求原告与其商议可否减免房租，原告多次拒绝。在此背景下，被告于2020年2月12日向原告发出《退租告知书》。新冠肺炎疫情为不可抗力，被告依法行使解除权合法有效，根据《合同法》相关规定，在被告通知原告之日起，双方合同解除。原告未及时提出异议，并于2020年3月11日向答辩人送达《解除房屋租赁合同告知书》，这是对被告2020年2月9日提出的解除合同的再次确认。二、因新冠肺炎疫情不可抗力造成的合同解除，被告不应承担违约责任。因新冠肺炎疫情不可抗力导致被告承租房屋无法经营没有收入，在被告多次请求原告减免房租的情况下，原告不予商议，因此导致《房屋租赁合同》合同目的无法实现，被告才正式通知解除合同。根据《民法总则》和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，被告不应承担违约责任。三、被告已于2020年2月14日完成退房，且退房时房屋状况良好，并无损坏。被告于2020年2月12日通知原告解除合同后，即着手房屋腾退事宜，并于2020年2月14日完成最后的整理工作，并通过微信向原告发出《物品交接告知书》。房屋租赁合同第七条中列明的电器齐全，被告承租期间自行添置的电器、软装等也并未带走。一方面，被告没有任何理由和动机在退房时故意损毁房屋；另一方面，因处于疫情期间外人无法进入案涉房屋所在小区，被告凭自身能力也无法对房屋进行损毁，并且退房时全程录像、拍照可以证明。被告退房后将案涉房屋钥匙全部归还，之后便没有重回案涉房屋，因此不清楚2020年2月14日之后房屋的情况，也不清楚原告究竟是什么时候去案涉房屋。原告称其于2020年3月15日在物业人员陪同下进行验收，这不能证明此为原告于2020年2月14日后第一次去案涉房屋，因此案涉房屋内部装潢、设施究竟是何时进行拆除并被损毁的，被告无法核实且与被告无关。原告主张被告承担相关维修、清洁费用没有事实支撑，其提供的发票、收条等也不能证明是其真实产生的费用，或即使是其真实产生的费用，也不能证明是必要费用。四、原告主张的欠付租金及占用房屋的费用金额计算错误，且应抵扣被告未收回的押金。欠付租金及占用房屋的费用应自2020年1月22日起至双方合同解除之日即2020年2月12日止为7773元。被告并未违约，在合同解除后原告应退回押金11000元，但该押金至今未退回。在抵扣未收回的押金11000元后，原告还应向被告退款3227元。五、原告无权要求被告承担预期利益损失及律师费。被告解除《房屋租赁合同》未违约，不应承担违约责任，更不应承担所谓的“预期利益损失”。原告主张的预期利益损失为其与第三人签订的新《房屋租赁合同》约定的租金与原《房屋租赁合同》之间的差额。首先，被告无法核实新《房屋租赁合同》的真实性，不能判断被答辩人与第三人之间是否实际履行该合同；其次，新《房屋租赁合同》约定的金额为原告与第三人之间的约定，无法约束被告，与被告无关。最后，原、被告之间《房屋租赁合同》未约定律师费承担问题，因此原告要求被告承担律师费没有事实与合同约定支撑。 综上，被告并未违约解除合同，不应承担违约责任及相关赔偿责任，请求依法驳回原告所有诉讼请求。 经审理查明，一、关于原、被告签订涉案房屋租赁合同的相关事实。 2017年7月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其位于成都市汇源北路99号环球汇天誉5栋公寓2112、2114、2116、2128、2129号房屋出租给乙方，用于酒店经营；租赁期限5年，自2017年7月22日起至2022年7月31日止；房屋月租金为2200元/套，五套公寓月租金总额11000元，年租金132000元，房屋月租金自第三年起每年在上年基础上递增6%；租金支付方式为押一付三，按季支付，应在每季度开始使用房屋前提前10日支付，即每季度前一个月的20号支付下一季度的房屋租金；甲方于2017年7月22日将房屋交付给乙方使用，交房标准以乙方接房时房屋现状为准：高级精装修，电器类包括：洗衣机、空调、电磁炉、抽油烟机，其余设施、设备、家具及软装饰等均由乙方自行添置；租赁期内，房屋自然损坏的维修养护由乙方负责，由于使用不当或者装修造成损坏的维修由乙方负责，维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由乙方按实际损失赔偿；在签订本协议之日起，乙方应向甲方支付11000元作为押金，同时支付第一个季度的房租33000元，下一季度租金于2017年10月20日支付，以此类推，房屋租赁合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后(管理费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费、物业管理费等)，甲方应将全部押金无息退还乙方，乙方如无正当理由在租赁期内终止合同构成违约，押金不退，甲方还将收取乙方按本合同总金额的20%作为违约金；房屋的物业管理费由乙方承担，但需由甲方代乙方支付；欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；乙方在交还房屋时，必须保证该房屋原有装修及设施完好，乙方添置的装修、软装饰等设施不得拆卸，应随房屋一并无偿交付甲方；乙方未按合同约定的时间交付租金，甲方按下列方式约定追究乙方的责任：终止合同，押金不退，同时乙方按照当年租金总额的30%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约的，按实际损失赔偿；如因乙方违约导致合同提前解除，乙方在交还房屋时，应当恢复房屋原状，且不得向甲方主张装修、装饰等一切损失。合同签订的当天，被告向原告支付押金11000元，被告对涉案的五套房屋确认接房，确认收到涉案房屋的电卡5张、门禁卡10张、门钥匙20把。 二、关于原告向被告催收租金以及双方各自发出解除合同通知的相关事实。 2020年1月20日，被告未依照合同约定支付下一季度租金。2020年2月9日，原告向被告发送信息，告知被告按合同约定交清一月份疫情发生前早该支付的3个月的房租，否则违约责任自负，至于疫情影响之类的问题是否处理和如何解决，等疫情结束后根据实际使用情况及市场大环境再行协商探讨。被告对该信息回复称，酒店经营已交给子女，请原告与他们沟通，原告回复称，合同是与被告签的，逾期一个月支付房租是严重违约，只能通知合同租赁人尽快支付。被告对此未再作回复。 2020年2月11日，原告两次向被告发送信息，告知被告按约支付一个月前就该支付的租金，至于疫情影响因素是否有优惠减免需等疫情结束按市场规律及出租房屋的大众处理方式和情况在下次支付租金时再行探讨决定，与本次应付租金急需解决无关。被告对此未作回复。 2020年2月12日，被告向原告被告发送《退租告知书》的信息，内容为，成都锦江区天誉5栋是一栋公寓住宅，此楼栋存在多家经营性民宿，鉴于2020年开始××影响，成都锦江区天誉5栋严格响应政府号召严格控制人员进出，因被告与原告多次商讨承租的五间住房在疫情期间房租减免事宜无法达成共识，所以被告放弃继续承租原告房屋。原告对该信息回复称，被告应交租金已逾期一个月以上，已造成严重违约须承担违约责任，被告单方突然提出的退租，原告不同意，相关责任由被告自负。被告对此未作回复。 2020年2月14日，被告向原告发送《物品交接告知书》的信息，内容为，因新冠状病毒影响，无法当面将天誉5栋2112、2114、2116、2128、2129五间房的五张房卡、五张电卡、五套钥匙交还给房东，故已经统一放在2116房间，请房东前往取回。该信息中载明了五间房屋的密码。 2020年3月11日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同告知函》的信息，告知于本函发送之日即2020年3月11日解除双方的房屋租赁合同，并要求被告在收到告知函之日起3日内立即返还租赁房屋及附属设施，将房屋恢复原状，支付欠付租金，违约金、结清房屋使用期间发生的物业费、水电费清洁费等费用并赔偿损失。被告对此未作回复。 三、关于原告对涉案房屋进行维修、另行出租以及委托律师代理诉讼的相关事实。 2020年3月15日，原告在涉案房屋所在小区的宁骏物业成都公司的工作人员郭思铭陪同下来到涉案的五套房屋内，看到2116房间放置有房卡、电卡、钥匙以及五套房屋内存在玻璃损坏、墙纸墙面损坏、拉门不能正常使用、灯管不亮、淋浴喷头损坏、吊灯、窗帘被拆除、房屋未清理等情况。此后，原告将涉案房屋的损坏情况向宁骏物业成都公司报送，物业公司安排予以维修处理。在宁骏物业成都公司的四份报事单中，分别载明：乳胶漆刷墙金额3000元；修理浴室推拉门金额300元；墙纸撕完金额200元；房间安灯材料费2014.95元(物业代买、业主自付)，人工费40元。宁骏物业成都公司对原告出具的涉及上述维修项目和维修费用的《关于租赁房屋待维修情况的说明(一)》予以盖章确认。武侯区豪发五金经营部出具金额为2014.95元的发票一张，载明货物名称为灯管、淋浴喷头、软管。原告于2020年4月16日向宁骏物业成都公司支付了涉案房屋的物业费、水费、垃圾处理费，原告出具关于租赁房屋未结费用的情况说明，载明涉案五套房屋于2020年3月15日从被告处收回，房屋收回时欠付物业费、水费、垃圾处理费共计628.7元，抵扣被告多余电费350.01元后共计278.69元，宁骏物业成都公司对该情况说明予以盖章确认。2020年5月14日，成都宏格钢化玻璃有限公司向原告出具加盖公章、金额为833元的收据一张，载明系环球汇天誉公寓5栋2114室、2116室玻璃款。2020年5月28日，华蓥市锦绣布艺经营部向原告出具加盖公章、金额为836元的收据一张，载明系天誉公寓5栋2128室、2129室窗帘款。2020年5月29日，某建材批发部向原告出具加盖公章、品名为灯具、金额为199元的收据一张。 2020年3月25日，原告与王茜、郭文芳签订关于出租成都市汇源北路99号环球汇天誉5栋公寓2112、2114、2128、2129号房屋的租赁合同，租赁期限3年，约定第一年房屋月租金为2100元/套，四套公寓年租金100800元。2020年4月16日，原告就其与被告房屋租赁合同纠纷一案与四川迪扬律师事务所签订委托代理合同，约定支付律师代理费5000元。 四、关于涉及肺炎疫情的报道、通告、通知以及民宿订单取消的相关事实。 中新网于2019年12月31日作出《武汉市卫健委关于当前我市肺炎疫情的情况通报》的新闻报道，主要内容为，武汉目前已发现27例肺炎病例，对病原的检测及感染原因的调查正在进行中。《四川发布》发布《成都取消春节期间大型群众活动娱乐场所暂停营业》的微博，主要内容为，2020年1月24日四川省启动突发公共卫生事件一级响应，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥向社会发布1号通告。2020年2月5日，成都环球汇天誉花园物业服务中心向全体业主和住房发出《紧急通知》，一律禁止外来人员及外来访车辆进入小区。2020年1月期间，存在被告在涉案房屋经营的民宿订单被取消的情况，大部分订单的取消时间在2020年1月24日之后。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的《房屋租赁合同》《接房确认书》、收条、短信截图、《关于租赁房屋收房时间的说明》《关于租赁房屋未结费用的情况说明》、宁骏物业成都公司收款收据、照片、视频、《关于租赁房屋已维修情况的说明(一)》、关于租赁房屋待维修情况的说明、报事单、收条、发票、收据、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》《委托代理合同》，被告提交的新闻截屏、微博截屏、紧急通知、订单取消信息、微信聊天记录、录像、照片。 关于原告提交的《关于租赁房屋已维修情况的说明(二)》，拟证明原告因涉案房屋产生了清洁费360元、拆卸家具费用200元、搬运费530元，因该说明系原告本人制作的表格，也无他人签字或盖章确认，不属于证据范畴，本院不予采纳。关于原告提交的由个人出具的4张收条和一份维修证明，拟证明原告支付涉案房屋的清洁费240元、120元、拆卸家具费用200元、修复门和门锁600元、下水道管道材料费50元，因涉及具体金额，在原告未能提交其他付款凭证或其他证据予以佐证的情况下，对上述证据拟证明事实，本院不予确认。关于被告提交的微信记录、转款记录，拟证明租金支付方式不是确定的，是需要原告进行通知的，被告不是故意拖欠租金，本院认为，该证据仅能证明被告曾经按照原告要求将租金支付到他人账户，并不能证明被告支付租金的前提是需要原告向其告知转款账户，故上述证据与本案没有关联性，本院不予采纳，对其拟证明事实不予确认。 本院认为，本案主要有以下争议问题： 一、被告未向原告支付2020年第一季度租金是否因不可抗力，是否构成违约。 被告承租原告所有的五套涉案房屋用以经营民宿，双方签订的关于五套涉案房屋的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，租金按季支付，应在每季度前一个月的20号支付下一季度的房屋租金，被告应于2020年1月20日前支付2020年第一季度租金。双方在履行合同过程中，被告未按照合同约定在2020年1月20日前支付下季度租金，后在原告催收租金过程中，被告以民宿经营受疫情影响要求原告减免租金，原告要求被告按约支付疫情发生前应支付的租金，减免租金问题待等疫情结束后再行协商，被告即于2020年2月12日向原告发送解除合同的信息。原告认为，被告经多次催告未按约支付租金，构成违约；被告认为，疫情系不可抗力，被告不构成违约。 本院认为，按照合同约定，被告支付2020年第一季度租金的时间应当是2020年1月20日前。虽然在2020年1月20日之前，已有武汉发现肺炎病例的情况和相关新闻报道，但武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥向社会发布1号通告、各离汉通道暂时关闭的时间为2020年1月23日，四川省启动突发公共卫生事件一级响应以及成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥向社会发布1号通告的时间为2020年1月24日，均在2020年1月20日之后。因被告在疫情及疫情防控措施发生前已经存在迟延履行支付租金义务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故被告关于疫情系不可抗力、被告不构成违约的辩称意见不成立，被告未按约向原告支付2020年第一季度租金的行为构成违约，应当承担违约责任。 二、被告于2020年2月12日通知原告解除合同是否因不可抗力，是否合法有效。 被告于2020年2月12日，以民宿经营受疫情影响而双方对房租减免事宜无法达成共识为由，向原告发送《退租告知书》的信息，通知原告解除合同，被告认为因疫情不可抗力致使合同目的不能实现，其依法行使解除权合法有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，虽然疫情及疫情防控措施属不可抗力，会对合同的履行造成影响，导致被告的民宿经营暂时无法进行、订单取消、客流减少、营业收入下降等情况，但并不影响被告继续使用涉案房屋经营民宿，疫情及疫情防控措施并未导致租赁合同目的不能实现，故本案不属于因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人可以解除合同的情形。虽然被告曾与原告协商在疫情期间租金减免的问题，但协商未成，被告提出退租，原告也不予认可，双方就解除合同事宜并未达成一致意见。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中，被告于2020年2月12日以民宿经营受疫情影响而双方对房租减免事宜无法达成共识为由通知原告解除合同，不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，其不享有合同解除权，故被告向原告发出的解除通知不能发生解除合同的效力，其关于双方已于2020年2月12日解除合同的辩称意见不成立。 三、原告主张的各项诉讼请求是否合法有据。 1.关于原告主张确认原告与被告的租赁合同关系已于2020年3月11日解除的诉讼请求。 如前所述，虽然被告于2020年2月12日向原告发出解除合同通知并于2020年2月14日将房卡、电卡、钥匙放置于涉案房屋内，但并未发生合同解除的效力。在履行租赁合同过程中，因被告未按约支付租金，原告催收未果后，于2020年3月11日向被告发送《解除房屋租赁合同告知函》，通知解除合同。按照双方签订的租赁合同约定，若被告未按合同约定的时间支付租金，原告有权终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，虽然被告对原告向其发送的通知解除合同的信息未作回复，但结合双方在履行合同中相互沟通交流以及发送通知的方式和惯例，可以确认原告发出的解除合同通知于2020年3月11日到达被告，故原告主张的确认双方签订的《租赁合同》已于2020年3月11日解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 2.关于原告主张被告支付欠付的租金及占用房屋的费用20210元的诉讼请求。 本案中，被告未按照合同约定向原告支付涉案房屋自2020年1月22日起的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，虽然被告于2020年2月12日向原告发出解除合同通知并于2020年2月14日将房卡、电卡、钥匙放置于涉案房屋内，但双方签订的租赁合同并未解除，合同尚在有效期内，租赁合同于2020年3月11日解除，原告于2020年3月15日在物业公司的见证下收回涉案房屋，故原告要求被告支付自2020年1月22日起至2020年3月14日止的租金及占用房屋费用，符合法律规定。 关于具体金额，本院认为，本案中，因被告承租涉案房屋用于经营民宿，疫情及疫情防控措施虽然不直接导致租赁合同不能履行，但会导致被告暂时没有营业收入或营业收入明显减少，在此期间被告经营的民宿也实际存在订单被取消的情况，综合考虑疫情及防控措施对被告经营收益产生的不利影响、被告曾就疫情期间租金减免事宜与原告协商、被告也于2020年2月14日实际搬离涉案房屋等具体情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告减半支付自2020年1月22日起至2020年3月14日止的租金及占用房屋费用即10105元，对原告多主张部分，本院不予支持。 3.关于原告主张被告结清未结的物业费、水费、垃圾处理费等费用共计278.69元的诉讼请求。 按照合同约定，涉案房屋租赁期间的物业费、水费、垃圾处理费等费用由被告承担，房屋于2020年3月15日收回时欠付物业费、水费、垃圾处理费共计628.7元，抵扣被告多余电费350.01元后共计278.69元，上述费用产生于双方的租赁合同尚未解除期间，应由被告承担，原告已向物业公司支付了该费用，故对该项诉讼请求，本院予以支持。 4.关于原告主张被告赔偿因房屋使用不当造成的损失即恢复房屋原状、房屋腾退、清洁等所产生费用的诉讼请求(墙面修复3000元、浴室推拉门修复300元、撕拆墙纸200元、灯管、淋浴喷头材料采购2014.95元、灯管安装40元、清洁费360元、拆卸家具费用200元、搬运费530元、修复房屋玻璃833元、修复门和门锁600元、修复窗帘836元、吊灯199元、下水道管道材料费50元)。 原告于2020年3月15日在物业公司的见证下收回涉案房屋时，发现涉案的五套房屋内存在玻璃损坏、墙纸墙面损坏、拉门不能正常使用、灯管不亮、淋浴喷头损坏、吊灯、窗帘被拆除、房屋未清理等情况。被告辩称，其于2020年2月14日退房时房屋状况良好，并无损坏。本院认为，被告在合同并未解除的情况下自行搬离涉案房屋，双方没有进行交接，而原告提交的证据能够证明房屋存在上述损坏情况，在被告未提交相反证据的情况下，本院对此予以确认。按照合同约定，租赁期内，房屋自然损坏的维修养护由被告负责，由于使用不当或者装修造成损坏的维修由被告负责，维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由被告按实际损失赔偿；被告在交还房屋时，必须保证该房屋原有装修及设施完好，被告添置的装修、软装饰等设施不得拆卸，应随房屋一并无偿交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，故原告要求被告赔偿因房屋使用不当造成的损失，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于具体项目和金额，墙面修复3000元、浴室推拉门修复300元、撕拆墙纸200元、灯管、淋浴喷头材料采购2014.95元、灯管安装40元，因上述项目系原告将涉案房屋的损坏情况向物业公司报送后，由物业公司安排维修处理，在物业公司的报事单中，对上述维修项目和金额作了载明，物业公司对原告出具的涉及上述维修项目和金额的情况说明予以盖章确认，原告也提交了相应购货发票，故本院对上述损失费用予以确认。修复房屋玻璃833元、修复窗帘836元、吊灯199元，因原告提交了商家出具的加盖公章的支付凭据，上述项目也与涉案房屋的损坏情况相对应，故本院对上述损失费用予以确认。关于清洁费360元、拆卸家具费用200元、搬运费530元、修复门和门锁600元、下水道管道材料费50元，因原告未提交有效证据证明其已实际支付上述款项，故本院对上述损失费用不予确认。上述损失费用共计7422.95元，对原告多主张部分，本院不予支持。 5.关于原告主张被告归还门卡、告知密码锁初始密码的诉讼请求。 因被告已于2020年2月14日将五间房屋的门卡、钥匙等放置于涉案房屋内，被告向原告被告发送的《物品交接告知书》信息中也载明了五间房屋的密码，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 6.关于原告主张确认原告无须向被告退还押金、被告另行向原告支付违约金41976元并赔偿因被告违约导致给原告造成的违约金不足以弥补的损失5588.4元的诉讼请求。 按照合同约定，被告未按合同约定的时间交付租金，原告有权终止合同，押金不退，同时被告按照当年租金总额的30%向原告支付违约金，原告实际损失超过违约的，按实际损失赔偿。被告因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，原告主张被告承担违约责任，符合合同约定和法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，租赁合同中既有违约金的约定，也有关于押金不退的约定，但均系对承租方因违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，押金在合同中也具有违约金性质,被告否认其应当承担违约责任，举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩；被告因违约导致合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，原告收回涉案房屋后，对房屋的使用存在空置期，该期间会给原告造成损失，被告应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金，合同约定的违约金过分高于因合同提前解除给原告造成的损失；本案中，原告于2020年3月25日与他人签订关于出租涉案房屋的租赁合同，虽然从原告收回涉案房屋到房屋另行出租，空置期不到一个月，但该租赁合同仅涉及涉案五套房屋中的其中四套，且每套房屋的租金也低于原、被告合同约定的租金。基于上述情况，本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及原告的实际损失、被告的违约程度、合同的履行情况、当事人预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对约定过高的违约金予以调整，确定按照两个月的租金标准计算合同提前解除合同损失违约金，即被告向原告支付违约金23320元，原告退还被告已支付的11000元押金。以被告已支付的11000元押金抵扣后，被告应当向原告支付违约金12320元，原告不向被告退还押金。关于原告主张的违约金不足以弥补的损失即房屋另行出租的租金减少损失5588.4元的诉讼请求，本院认为，如前所述，本院在确定违约金计算标准时，已综合考虑该因素，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 7.关于原告主张被告承担律师费5000元的诉讼请求。 根据原、被告双方签订的租赁合同，并未约定因守约方向违约方主张权利产生的律师费由违约方承担，原告支付的律师费也不属于因被告违约而必然产生的损失，故该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告于艳与被告黄远惠签订的《租赁合同》于2020年3月11日解除； 二、被告黄远惠于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告于艳支付租金及占用房屋费用共计10105元； 三、被告黄远惠于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告于艳支付物业费、水费、垃圾处理费等费用共计278.69元； 四、被告黄远惠于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告于艳支付房屋修复费用7422.95元； 五、被告黄远惠向原告于艳支付违约金23320元，以11000元押金抵扣后，被告黄远惠于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告于艳支付违约金12320元，原告于艳不向被告黄远惠退还押金； 六、驳回原告于艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6886元，由被告黄远惠负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  林 敏 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  王 珺