文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初2210号原告:夏玉标，男，1978年8月6日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：许修斌，江苏力胜律师事务所律师。被告：祝君（曾用名刘鹰），女，1980年4月15日出生，个体户，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。被告：杨玉春，男，1969年5月29日出生，个体户，住江苏省泗洪县。原告夏玉标诉被告祝君、杨玉春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告夏玉标及其委托诉讼代理人许修斌、被告祝君委托诉讼代理人吉峰、被告杨玉春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏玉标向本院提出诉讼请求：1、判令二被告分担过户费12079元；2、判令二被告支付违约金30000元；3、判令二被告支付原告在(2019)苏1324民初8950号案件中承担的诉讼费426元；4、由二被告承担本案诉讼费用。后原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2008年7月28日，祝君以45000元（银行按揭除外）价格，从张某、朱某夫妇处购买了泗洪县青阳街道学府文苑4栋3单元606的房屋及3单元12号储藏室，未办理房屋过户手续。2009年3月2日，祝君授权杨玉春以140000元的价格又将此房及储藏室转售给原告，并签订了《房屋转让协议》，过户费用超过1000元的，由双方平均承担；如一方违约的，应支付违约金30000元。合同签订后，夏玉标交清了所有的购房款，祝君也将此房及储藏室进行了交付，但因开发商的原因，无法办理产权过户手续。2011年9月26日，此房可以办理过户手续时，经各方协调，夏玉标与张某、朱某夫妇签订了《存量房买卖合同》，他们配合原告办理了房产过户手续。2019年3月，此房可以办理土地使用权证时，夏玉标多次要求被告协助办理土地过户手续，但因被告没有支付购房余款3000元给张某夫妇，张某夫妇拒不配合办理过户。2019年12月8日，我起诉张某夫妇及被告，在庭审中张某称如果我愿意代被告支付余款3000元，他们就可以配合我进行产权过户，在法院的组织下原告与他们达成了调解。原告交付3000元给张某夫妇后，他们配合我办理了土地使用权证，但对两被告应当承担的责任，没有达成一致意见，故诉至法院。被告祝君答辩称：1.原告的主张超过诉讼时效。房产过户费用发生在2011年，到2020年起诉时已经时隔9年，超过诉讼时效；2.被告祝君虽然委托另一被告杨玉春就涉案房屋进行转让，但是当时我们是授权他以45000元代理出售的，被告杨玉春与原告夏玉标约定的房款是140000元，被告祝君认为超出范围所产生的后果应该由被告杨玉春承担，与被告祝君无关；3.杨玉春与原告签署的协议中，原告明知代理人行为超权限，录音中原告体现出认可代理人的行为，而不是委托人的行为，因此我们认为产生的后果应该由代理人和原告共同承担；4.如果承担责任的话，我们认为违约金也是过高的。原告没有发生实际损失，在我们实际收到房款只有42000元的情况下让我们承担30000元违约金，我们认为过高，请求法庭驳回。被告杨玉春答辩称：祝君就写了个委托书给我，对于他们之间别的事情我一概不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的房屋转让协议、欠条、授权委托书、和被告杨玉春的通话录音各一份，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提供的1、见证书一份，被告对其真实性无异议，该证据可以证明被告杨玉春作为被告祝君的代理人以被告祝君的名义与原告签订《房屋转让协议》，该协议并经朱湖法律服务所见证，对该证据的证明效力，本院予以确认；2、银行转账凭条、收款证明各一份，被告对其真实性无异议，该证据可以证明原告按照合同约定，在扣除3000元过户保证金和200元见证费用后向被告杨玉春支付购房款136800元，对该证据的证明效力，本院予以确认；3、税务发票3张，该证据可以证明原告为办理案涉房屋的房屋过户手续共计缴纳相关税费24158元，对该证据的证明效力，本院予以确认；4、(2019)苏1324民初8950号案件起诉状、诉讼费发票、案外人张某出具的收条各一份，该证据可以证明由于被告怠于履行协助原告办理案涉房屋土地过户手续的义务，原告将二被告及案外人张某、朱某诉至法院；5、原告和被告祝君的通话录音一份，该份证据可以证明原告于2020年1月2日和被告祝君就案涉房屋房产过户费用和土地过户问题进行协商，被告祝君不愿意分担房产过户费用，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月28日，被告祝君作为买方、案外人张某作为卖方就案涉房屋签订《房屋转让协议》，约定房屋价款为45000元，剩余银行按揭贷款64514.49元由被告祝君承担，案外人张某有协助被告祝君进行房产过户的义务。被告祝君向案外人张某支付房款42000元，扣留3000元作为过户保证金。案涉房屋所有权登记在案外人张某、朱某夫妇名下。2009年3月2日，被告祝君（甲方）委托被告杨玉春代为出售案涉房屋。被告杨玉春作为被告祝君的代理人与原告（乙方）签订《房屋转让协议》，双方约定：1.甲方将其购买的泗洪县学府文苑第四幢三单元606号房屋以及12号储藏室以14万元转让给作为原告夏玉标的乙方，乙方于签订本协议时一次性付清房款，扣除3000元作为房屋过户保证金除外。2.甲方于签订协议之后，于2009年3月3日前将房屋及储藏室交付给乙方使用。3.甲乙双方应共同向土地房产部门办理过户手续，具体办理由甲方出面办理，乙方协助，办理过户手续费用如果低于1000元，费用由乙方承担。如果过户费用超过1000元的，所需费用由甲乙双方均摊。4.乙方扣留3000元作为办理过户保证金，房屋过户后，所需过户费用按上述第三条规定承担后，乙方将3000元保证金给付甲方。5.甲方应保证该房屋与他人无任何纠纷，否则由甲方承担一切法律责任，甲方对此项内容的规定另行提供黄某、杨某作为证明人。6.本协议经甲乙双方协商签订，应自觉履行。如一方违约，违约方除赔偿给对方造成的损失外，并承担违约金30000元。2011年9月27日，原告就案涉房屋办理了房产过户手续，缴纳相关税费24158元。2019年案涉房屋土地可办理过户手续时，由于被告祝君未向案外人张某支付剩余3000元房款，案外人张某拒绝配合原告办理土地过户手续，原告遂将祝君、杨玉春、张保军、朱俊涛诉至泗洪县人民法院，原告代被告祝君向张某支付了剩余的3000元房款后，张某、朱某夫妇配合原告办理了土地过户手续。由于原告和被告祝君、杨玉春就案涉房屋过户费用、违约金等协商未果，故诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张要求被告承担过户费用12079元是否已过诉讼时效；二、被告是否应承担违约责任，如果承担违约金数额如何确定；三、被告杨玉春是否需要承担责任的问题。关于争议焦点一。本院认为，被告杨玉春作为被告祝君的代理人与原告签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告应该按照合同约定履行协助原告办理案涉房屋房产和土地过户手续的义务。案涉房屋房产过户费用为24158元，按照合同约定，过户费用如果超过1000元，则由双方均摊，故被告祝君理应承担一半的过户费用12079元，但向人民法院请求保护民事权利应当在诉讼时效期间内，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2011年9月27日就该房屋过户费用进行承担之日起就应当明确知道其权利受到损害，而原告并未提供相关证据证明诉讼时效存在中止或者中断的情形，故被告祝君以超过诉讼时效期间抗辩的事由成立，原告要求被告承担过户费用12079元的诉讼请求已过诉讼时效期间，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。本院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议》中明确约定，甲乙双方共同向土地、房产部门办理过户手续，具体办理由甲方出面办理，乙方协助。如果违约，违约方承担违约金30000元。因双方就案涉房屋土地产权过户时间未明确约定，在2019年案涉房屋具备土地过户条件时，被告祝君未按照合同约定主动出面办理土地过户手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任。但庭审中，被告对原告的违约金请求提出了抗辩意见，认为违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中合同约定的30000元违约金过高，本院在以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付违约金为15000元。关于争议焦点三。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告祝君委托被告杨玉春代为出售案涉房屋，被告杨玉春代表被告祝君和原告签订的《房屋转让协议》对被告祝君发生法律效力，相关法律后果由被告祝君承担。故原告主张被告杨玉春共同承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告祝君抗辩称，被告杨玉春以140000元出售房屋系越权代理，且原告知晓该事实。由于被告祝君出具的委托书仅载明委托被告杨玉春代为出售案涉房屋，并未载明委托出售的价格等具体事项，被告祝君亦未提供其他证据证明被告杨玉春系越权代理且其未收到全部房款，从原告和被告祝君的通话录音来看，原告虽然认可房款有差价，但是并不能证明签订《房屋转让协议》时原告知晓两被告之间关于房款等的其他约定，更不能证明原告知晓被告杨玉春系越权代理，对被告祝君的该抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告祝君于本判决生效后十日内向原告夏玉标支付违约金15000元；二、驳回原告夏玉标的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计331元，由被告祝君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 史兆全二〇二〇年八月十四日法官助理 刘 莉书 记 员 孙佩佩附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。