广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4868号原告：广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会，住所地广州市越秀区广州大道中路（街）**。负责人：齐小汉，职务业委会主任。委托诉讼代理人：黎志思、陈纳新，业委会成员。被告：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区中山三路****>法定代表人：伍志东，职务董事长。委托诉讼代理人：管新政，广东星啸律师事务所律师。原告广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会诉被告广州市港联长江物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎志思、陈纳新、被告委托诉讼代理人管新政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2010年8月1日至2017年7月31日大厦设备更新维修备用金745498.32元及被告拖欠款项期间所产生的利息（利率参照人民银行同期贷款利率，自2010年8月1日起计，计算至实际支付之日止）。事实与理由：2018年4月11日，原告提起（2018）粤0104民初16142号案诉讼，二审判决载明本案被告作为《物业管理委托合同》的相对方，应当履行支付2010年8月1日至2017年7月31日期间大厦维修备用金义务。但因原告提交的面积计算标准依据不足，法院暂不予支持。原告认为，双方签订的《物业管理委托合同》系双方真实的意思表示，该合同合法、有效。双方应当严格依照合同的约定，履行各自的合同义务。且上述民事判决书已明确，被告负有支付大厦维修备用金的义务。另外，被告无合法依据却得到了不当利益，造成了原告受有利益的损失，应向原告返还其不当得利及其所生孳息。现原告提交大厦维修备用金计算面积及计算标准。故为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告辩称：一、原告要求支付的公共设备更新资金和大厦维修备用金，属于物业专项维修资金的范畴，依法应由业主共同承担，通过合同方式转嫁给被告，违反了行政法规的强制性规定。二、原告从物业服务费中要求支出资金，显失公平。三、2010年至2017年期间，被告主动承担了东方花苑公共设施设备的维护更新，现原告又要求该费用，不公平也不合理。四、被告自2018年8月以后，没有返还公共设备更新资金和大厦维修备用金，是双方认可的实际履行物业管理服务的客观事实，不容否定。五、本案已过诉讼时效，原告的诉讼请求不再受法律保护。经审理查明：2008年7月25日，广州市越秀区东方花苑业主大会业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理委托合同》，其中约定了：物业为东方花苑，建筑面积43000平方米，委托管理期限24个月为一期，自2008年7月16日起至2010年7月31日止，到期双方无异议，经业主大会通过，可以继续履约；第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、道路、内外墙面、承重结构、土建部分若需要维修和增加建设部分以及设备有关规程需报废更新的由业主设立的专项维修基金提取款项维修并按有关物业管理维修基金使用办法执行；第五条、附属配套如康乐设施、游泳场、文化体育娱乐所、建筑和设施的维修、养护和管理、包括商业网点、文化体育娱乐场所，维修项目物业公司在收取的物业管理费中列支；第六条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、楼梯间、走廊通道、门厅，如需要维修（包括大中小维修）物业公司在收取的物业管理费中列支；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、维修项目在物业公司收取的物业管理费中列支；第十八条、物业管理服务费收费标准如下：（1）住宅2元/平方米，（2）原住宅房改商为商用房、写字楼或用于非居住性质3元/平方米，（3）商场4元/平方米，（4）地下室4元/平方米）地下室4元/平方米元/平方米，（5）露天车辆保管150元/月/台；第二十三条、1.物业公司每月划拨1000元给业主委员会作办公经费，另管理费每月每平方米0.20元及电梯广告费按现时收入5600元/年返还给小区（如电梯广告企业提出终止合同或减少广告费用，则按实际广告收入比例返还给小区），作小区公共收益，用于公共设备更新；3.物业公司每年划拨12000元作小区内住户社区文化活动使用；等。2008年，原业委会（为甲方）还与被告（为乙方）签订了《合同补充协议》，其中约定：在乙方收取管理费中，非住宅户每平方米交0.30元返还业主委员会作大厦维修备用金；以上款项乙方每月20号前划到业委会账号，由甲方安排保管使用，电梯广告费750元/月，亦如前款汇入业委会账号（如电梯广告企业提出终止合同或减少广告费用，则按实际广告收入比例返还给小区）。《物业管理委托合同》管理期限届满时，因第二届业委会仍未成立，故原业委会或原告均无与被告续签合同，但东方花苑仍由被告进行物业管理服务。2017年6月15日，广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处出具《广州市越秀区梅花村街备案事项回执》载明，第二届业委会的任期为2017年4月22日起至2022年4月21日止。2017年8月23日，原业委会（甲方）与被告（乙方）签订了《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》，一、甲方给予乙方整改期限：2017年8月22日—2017年11月21日,为期三个月。二、乙方在2006年至2010年合同期内应付甲方维修备用金423940元，已得到甲、乙双方确认。三、乙方在合同期内为东方花苑小区设施更新改造及支付原业委会经费等支出的：233564元，由乙方提供单据，甲方予于确认冲减。四、整改期内乙方必须按甲方提出的整改清单逐项落实。五、整改过程中，涉及的费用必须经甲方批准监菅的前提下，才能冲抵应付未付款项。六、三个月整改期，东方花苑所有公共收益（公共空间广告、停车场）扣除成本管理费用后，由东方花苑业委会收取（乙方每月1号转帐支付）。七、整改期后，公共收益的分配，按新签合同约定执行。八、只要乙方符合全体业主利益的管理服务措施，整改过程中甲方全力支持和帮助。九、整改期满，由甲方邀请业主代表、街道居委会四方共同参与评估，评估通过后甲乙双方签订新的《东方花苑物业委托服务合同》。2018年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同书》，其中约定甲方将东方花苑委托乙方实行物业管理服务；总建筑面积为39932.57平方米；委托管理服务合同期为两年，自2018年3月15日起至2020年3月14日止。另查明，2018年4月11日，原告曾起诉被告物业服务合同纠纷一案，原告要求：1.判令被告退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的大厦维修备用金共792178.80元给原告；2.判令被告支付2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的小区住户社区文化活动使用费共84000元给原告；3.判令被告支付2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的业委员会办公经费共84000元给原告；4.判令被告退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的小区广告收益共39200元给原告。本院立案受理后，经审理，于2018年10月10日出具（2018）粤0104民初16142号民事判决，其中认为“原告主张的大厦维修备用金问题。虽然《物业管理委托合同》及《合同补充协议》约定了管理费按每月每平方米0.20元、非住宅户按每平方米0.30元返还作公共收益及大厦维修备用金，但因其提供的《东方花苑公共收益明细表》为复印件且被告对此不予确认，其中记载的内容亦未清晰记载住宅、住改商及商宅部分的面积，且根据原告对住改商面积的计算方法，记得面积为50041.17平方米，明显与事实不符；同时，原业委会、原告先后与被告签订的《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同书》中对总建筑面积的约定亦有不同，故其主张应由被告返还的大厦维修备用金，因计算标准依据不足，本院暂不予支持。需要指出的是，被告作为《物业管理委托合同》的相对方，应该履行支付2010年8月1日至2017年7月31日期间大厦维修备用金的义务，双方对此可以另循合法途径解决”。本院判决：“一、被告广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年12000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的小区住户社区文化活动使用费。二、被告广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的业委会办公经费。三、被告广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年5600元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会返还2010年8月1日起至2017年7月31日的小区公共收益。四、驳回原告广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。”被告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终3419号民事判决，判决：“一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第二项为：广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2017年4月22日起至2017年7月31日的业委会办公经费。”本案庭审中，原告表示：自来水公司用房面积为3053.40平方米，但该部分是属于商业性质的，虽然被告是按照2元标准收取物业管理费，但这是被告自身的原因放弃了部分物业管理费，故该部分面积仍应按照每平方米交0.30元返还业主委员会作大厦维修备用金，所以住宅面积应该为31051平方米，非住宅面积为8881.56平方米;《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》只是对合同期内的相关费用进行结算，233564元是经过业委会同意才进行冲减的。现起诉阶段被告主张的费用，大多是应由被告自行承担的，与本案无关，如果被告认为应由业主承担，也应先将合同约定的返还费用付清后，再另行主张，在维修基金账户中扣减。被告表示：住宅面积为34104.40平方米，非住宅面积5828.16平方米，出现差异的原因主要是其中有3053.40平方米自来水公司用房，是按照住宅标准收取物业服务费。本院认为：（2018）粤0104民初16142号民事判决已经认定被告应该履行支付2010年8月1日至2017年7月31日期间大厦维修备用金的义务，只是因为在上述案件中，原告无法提供小区的具体面积，所以在该案中暂不处理。本案中，原、被告确认了小区的住宅面积及非住宅面积，双方对于面积争议之处在于自来水公司用房。按照合同约定该部分房屋属于非住宅，应按照4元/平方米的标准收费，因此该部分也应按照补充合同约定的每平方米交0.30元返还维修备用金，这与被告实际如何收取物业管理费无关。故经过计算，被告应返还2010年8月1日至2017年7月31日维修备用金共745472.11元。被告认为其已经承担了公共设施设备的维护更新，不应再返还维修备用金，该抗辩与合同约定不符，合同约定了除了房屋建筑共用部位的维修、养护和管理费用是在专项维修基金提取款项，其余的附属配套、公共设施设备等维修均在管理费中列支，这些费用的支出是与返还维修备用金无关的。被告认为原告主张已经超过诉讼时效，本院认为由于原业委会到期后至下一届业委会成立期间，涉案小区因客观障碍未能通过业委会行使合同权利，并非是原告主观怠于行使权利造成的，因此对被告诉讼时效的抗辩，不予接纳。对于拖欠款项的利息，由于在2010年8月1日至2017年7月31日期间，原业主委员会到期，第二届业主委员会还未成立，故该款项无法支付的责任不在于被告，该期间的利息损失不应由被告承担。考虑到原告是从2018年4月11日起诉主张该费用的，故该款项的利息应从2018年4月11日起计算，在2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市港联长江物业管理有限公司应向原告广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会返还从2010年8月1日至2017年7月31日维修备用金共745472.11元。二、于本判决生效之日起十日内，被告广州市港联长江物业管理有限公司应向原告广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付上述款项的利息（以上述维修备用金745472.11元为基数，从2018年4月11日起计算至实际付清之日止；在2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）三、驳回原告广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13472元，由被告广州市港联长江物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  何美好人民陪审员  陆娣洪二〇二〇年八月六日书 记 员  徐珮仪