贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9909号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团**。统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾菊荣（特别授权代理）。 被告：熊雪，女，汉族，1989年5月2日出生，现住贵州省毕节市七星关区（户籍地：贵州省毕节市七星关区）。 原告毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业）与被告熊雪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业之委托诉讼代理人顾菊荣，被告熊雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币2,288.00元，欠费明细如下：从2019年1月1日起至2020年4月30日，共16个月的物业服务费；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告是“贵州中鼎华城房地产开发公司”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为小区住房每月每平方米1.3元，商用（铺）每月每平方米2.5元等条款。被告购买了“中鼎华城”1号楼2单元202号房屋，房屋建筑面积为110.04平方米，被告从2017年9月19日接房至今，物业服务费交至2018年12月31日，从2019年1月1日起至2020年4月30日，尚欠原告物业服务费共计2,288.00元。原告认为，原告从2017年进入中鼎华城小区服务以来，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“中鼎华城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费。履行自己的义务。但由于被告长期拖欠物业费，损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 被告熊雪辩称，一、原告不能按照前期物业服务协议提供服务，违约在先。原告主要存在以下违反前期物业服务协议行为：1.不履行对房屋公用部位，共用设施设备的小修急修义务，2018年12月21日答辩人所拥有的中鼎华城1栋2单元202住房，儿童房飘窗楼板因原本防水未做好，原有的空调排水管堵塞。导致答辩人屋内严重漏水数日未停。而答辩人几次通知物业要求先疏通管道简单处理，物业却以各种理由推脱(第一次物业保安来看后说不敢处理要向上反映，第二次物业工程部经理来看后说忙年会处理不了，第三次物业中鼎华城负责人顾经理来后推说是房开的问题，物业不能处理，要等房开春节放假回来后才能处理)从而导致儿童房墙面、地板、床、地板着水损坏，床垫被褥等被水浸泡后发霉发臭无法使用只能作废。2.不维护消防设施，甚至破坏消防设施根据前期物业服务协议物业公司应保证小区消防设施、设备完好、有效。答辩人所在楼层的消防箱内没有消防管，答辩人从入住之日起向新进物业反映多次至今任未解决而且小区内消防箱大面积损坏，甚至有的还是新进物业带头破坏。给全小区带来了重大消防安全隐患。3.不履行小区公共秩序安全保卫义务据前期物业服务协议，物业公司应有专业化秩序队伍24小时值班，巡逻对重点区域，重点部位每3小时至少巡查1次，对外来探访人员，建立询问登记制度。监控系统，摄像头全方位覆盖，不留小区死角。但新进物业从未履行过，首先小区保安亭经常无人值班(有人值班也是睡觉)形同虚设。从而导致救护车等进入小区都得等待，被耽误了很长一段宝贵的救人时间。其次小区内是外来人员自由出入，各种小摊贩随地摆点，物业视而不见。还有新进物业对小区内很多地方的监控都没有启用，给居民居住安全造成了隐患。4.不履行小区公共环境管理义务据前期物业服务协议，房屋公共楼梯，走道，地下室等，地下室等部位保持清洁用和堆放杂物。无乱设摊点，广告牌乱贴，乱画现象。然而小区内正大门楼道长期污水堆积无人处理，都是太阳晒干或长期无雨阴干的。各栋楼的安全逃生消防通道上都长期摆放着各类垃圾。甚至有物业工作人员存放的易燃物品、纸板、塑料瓶等。甚至新进物业直接将垃圾箱长期至于道路中间。即破坏环境又产生安全隐患(小区内玩耍的孩童随时都可能撞上)。还有小区公共区域丛林草坪广告横飞(商家打广告物业不阻止不作为)。5.不履行绿化养护管理义务据前期物业协议，绿化养护管理应有专业的人员对草坪，花卉，绿篱，树木每季度进行一次修剪养护。每月清除一次绿地杂草杂物。无因管理原因造成黄土裸露，无践踏折损现象。而新进物业只是偶尔为之，且员工带头爬梯采摘小区果树破坏生态环境，将共有绿化改为私人道路。还因管理不善导致小区草坪被烧毁，小树苗枯萎致死等。(有证据视频和图片)。6.不履行制止并报告不法行为义务据前期物业服务协议，物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及更改外墙立面的违规行为，物业服务公司应及时劝阻，并采取断水，断电停工清场，并报告主管部门。而1号楼、8号楼9号楼等顶楼出现违法建筑(物业公司不巡逻、不阻止、不上报，)还是由我们业主9号楼1单元两位及其另一位业主发现的，向物业公司反映多次无果，业主自行找来了七星关区百姓关注新闻媒体出面你们才勉强公布违建者名单说你们物业公司没权去行。让我们不得不想这些违建户都是你物业公司放纵，和默许的。因为我们中鼎华城所有业主在进行房屋装修时，都必须到中鼎华城新进物业公司登记办理小区装修施工证，物业公司称我们是封闭式小区不办理，不佩戴装修施工证的一律不能从事中鼎华城小区内所有房屋装修活动，因此违建户都是在中鼎华城新进物业进行了报备，办理了此证的所以说是物业认可和允许的。(有证据照片和视频)。7.据前期物业服务协议，物业公司不得占用本物业公用部位。且据综合管理服务条例，物业公司至少每年公布一次利用共有部分经营所得收益的收支情况。而新进物业利用小区业主公摊面积三号楼侧面的主路口出售砂子、水泥和砖。占用1号楼、12号楼前面的公共区域划为停车场。小区内一切广告的收益。其物业公司并没有向业主公布任何其收支情况二、其他1。小区内损坏的共用设施设备常年没有更换，路灯等坏了就直接掩埋号楼下景观路灯直接被拆除2。一号楼下商铺排烟系统未完善，导致楼上油烟异味严重无法住人，近半年来多次反映未得到处理。3.业主缴纳物业费其物业公司只开收据不开发票(不排除偷税漏税的嫌疑)。三、证据。1.多处消防设施被破坏物业公司视而不见，乃至物业公司带头破坏消防设施。(证据照片，视频)。2.物业公司保安亭长期无人，或者不作为的睡觉，保安毫无形象可言(证据照片，视频)。3.商业广告等满天飞(证据照片)。4.小区环境脏乱差，绿化严重被破坏。(证据照片，视频)。5.小区内多家违建是物业默许的。(证据照片，视频)。四、答辩请求综上所述，答辩人延迟缴纳物业费是因其物业公司首先没有履行双方约定，事实上并没有提供符合行业标准的服务，所以答辩人有权暂时拒绝缴纳物业服务费，且前期我们集体业主向其物业公司下有告知函，告知由其物业公司认可盖章签收。所以请求法院驳原告述求，一切按我们业主与新进物业签订的告知函内容。在其物业公司按告知函执行并解决下列约定及问题后答辩人再缴纳物业费。1.原告物业公司在判决日15天内在小区公告栏公布物业费的收支情况，以后每6个月一次。2.原告物业公司在判决日15天内公布小区广告收益，以后每6个月一次。3.原告物业公司在判决日15天内公布前期在小区3号楼旁公共区域卖水泥河沙的收益。4.原告物业公司在判决日15天内公布业主公共区域停车位的收益。5.对所有入住业主进行业户满意度调查，针对各业主问题进行合理解决。6.对小区消防设施加强修缮管理。7.加强保安巡逻对无人值守的岗亭增设保安。 本院经审理查明，2015年11月4日，原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为贵州中鼎华城房地产开发有限公司开发建设的中鼎华城楼盘提供物业服务，物业服务的收费标准为住房每月每平方米1.3元，商铺为每月每平方米2.5元等条款。被告购买了中鼎华城1号楼2单元202号房屋，房屋建筑面积为110.04平方米，经核算，从2019年1月1日至2020年4月30日期间，被告熊雪未交纳的物业服务费为2,288.83元（110.04平方米×1.3元/月/平方米×16个月）。原告在涉案小区履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”本案中，贵州中鼎华城房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告及该住宅小区内的住户（或业主）均应当全面履行该合同。被告系该小区业主，原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经审查，涉案物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费2,288.00元的诉请，本院支持1,831.06元（2,288.83元×（1-20%）=2,621.22元），其余部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告熊雪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1,831.06元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告熊雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月十四日 书记员  高立