四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初847号 原告（反诉被告）：成都中德行物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西二巷**附**。 法定代表人：黄晓丽，副总经理。 委托诉讼代理人：卢敏，四川明炬（都江堰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志彪，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：刘显军，男，1967年11月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：郑海，四川秉卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋珍，四川秉卓律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都中德行物业管理有限公司（以下简称中德行公司）与被告（反诉原告）刘显军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年2月24日立案受理，其后被告（反诉原告）刘显军向本院提起反诉，经审查本院予以准许，并依法适用简易程序与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中德行公司委托诉讼代理人卢敏、王志彪，被告（反诉原告）刘显军及其委托诉讼代理人郑海、宋珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中德行公司向本院提出诉讼请求如下：1．解除《房屋租赁合同》，刘显军立即腾退租赁房屋；2．判令刘显军支付房租10000元；3．判令刘显军支付违约金5000元；4．本案诉讼费由刘显军承担。庭审中，中德行公司将上述第2项诉请明确为：2019年5月1日到2020年4月30日的租金，并撤回了第1项诉请中腾退租赁房屋的主张。事实和理由：2014年4月，诉争双方签订《房屋租赁合同》，约定由中德行公司将位于都江堰市出租给刘显军，租期8年，年租金10000元。合同签订后，截至2019年4月刘显军开始拖欠租金，中德行公司多次催收未果，故涉诉，望判如所请。 刘显军辩称，1．要求继续履行合同，不同意解除；2．刘显军一直按约履行缴租义务，中德行公司单方面解除合同，构成违约。从2019年3月起，其多次向中德行公司表示愿意支付次年租金，但该公司拒不收取，并口头告知彩虹社区想借用该房屋开办阅览室，要求其腾退。遭拒后该公司于2019年5月14日强行停电停水，给刘显军造成装修、营业收入等巨额损失；3．中德行公司违约行为导致其无权主张10000元租金，应依法驳回其诉请。 刘显军向本院提起反诉请求如下：1．判令中德行公司向其赔偿损失18400元，违约金5000元，并支付以23400元为基数、按银行同期贷款利率从2019年5月14日起至付清之日的利息；2．判令本案诉讼费由中德行公司承担。事实和理由：2014年4月，诉争双方签订《房屋租赁合同》，直至2019年3月双方均按照合同履行，当刘显军向中德行公司表示支付次年租金时，该公司表示由于彩虹社区开办一个阅览室，需使用该房屋，遂单方终止合同。2019年5月14日，该公司强行对该房屋断电断水，造成其巨额损失，故涉诉，望判如所请。 中德行公司辩称，1．刘显军反诉不是事实，无证据证实。中德行公司没有拒收过租金也没有告知过彩虹社区想用该房开办阅览室等内容。在断水断电后，刘显军从自己家里私拉电线继续经营，因楼上业主担心安全隐患，遂找到彩虹社区工作人员协调；2．刘显军反诉的空调机、麻将机以及对出租房的装饰装修，属于其必要经营成本，与之无关，且换个地方也不影响其使用价值；3．刘显军违约拖欠租金在先，该公司不应承担违约责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中德行公司为都江堰市彩虹大道588号安澜骏景小区提供物业服务，并与该小区业主大会签订《安澜骏景小区共有部分经营收益的分配方案》，刘显军系该小区业主。中德行公司（出租方、甲方）与刘显军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定（与本案有关的内容）“第一条甲方将自有的坐落在都江堰市，使用面积136平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限。租赁期共8年，甲方从2014年5月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2022年4月30日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3.拖欠租金1个月的。第三条租金、缴纳期限及方式。年租金10000元，由乙方在签订合约时一次性付给甲方第一年的租金，在每年的最后一个月支付下一年的租金。第六条违约责任。1.租赁双方如有乙方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方2000元。3.乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。合同有效期限:2014年5月1日至2022年4月30日”。合同签订后，中德行公司依约向刘显军交付租赁房屋，刘显军向中德行公司交付租金至2019年4月底。 2019年6月3日，中德行公司向刘显军寄送《终止合同通知函》，载明“因贵方未按合同如约履行相关责任，根据双方签订的合同第二条、第三小条及合同法相关规定，我公司郑重通知如下：一、自本通知函到达您的同时，即解除《房屋租赁合同》。三、我公司将保留依法追究您迟延付款的相关违约责任”。庭审中，刘显军对此证据的质证意见是“证据合法性不予认可，通知函系原告前期与被告协商未果的情况下强行要求解除房屋租赁合同”，结合庭审中刘显军对欠付租金予以认可的情况，故可以认定刘显军对该通知函的内容知晓。此外，中德行公司自认，在上述通知函寄送后，其对案涉房屋采取了断水断电措施。 2019年10月，刘显军已自行将案涉租赁物内的可以移动的设备设施包括沙发、热水器、麻将桌、游戏机等搬离。审理中，诉争双方达成解除合同并由刘显军自行将5台空调搬离，腾退房屋的协议。2020年6月10日，刘显军（交接人）与中德行公司（接收人）双方办理交接手续并签订《交接证明》，载明双方一致同意解除《房屋租赁合同》并就案涉房屋完成了腾退、交接事项。 上述事实，有诉争双方的当庭陈述及《房屋租赁合同》《交接证明》《终止合同通知函》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，中德行公司与刘显军签订的《房屋租赁合同》《交接证明》均是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，对合同双方均有约束力。2020年6月10日，双方以协议解除的方式将该合同解除并完成了案涉房屋腾退交接工作，故本院认为诉争双方所签订的《房屋租赁合同》，已于2020年6月10日解除。 本案争议的焦点在于：一是承租人是否欠付房租以及房租金额如何确定；二是承租人是否存在违约行为以及违约金金额如何计算；三是出租人是否应赔偿承租人损失。对此，本院作如下评述： 一、关于中德行公司主张的房租问题。本案中，中德行公司诉称，根据《房屋租赁合同》第三条刘显军应付未付次年租金10000元。刘显军辩称，其愿意给付租金，只是因出租人口头表示欲将案涉房屋收回另作他用导致其付租不能，对此抗辩中德行公司不予认可。鉴于刘显军未就其抗辩理由向本院提交其他合法有效的证据，应承担举证不能的法律后果，故本院对刘显军的上述抗辩理由不予采纳。根据合同约定，刘显军应于2019年4月30日前向中德行公司支付次年租金10000元，但至今未付，其逾期支付租金的事实足以认定。对于中德行公司自认其在2019年6月3日后即对案涉房屋断电断水，刘显军抗辩此行为导致其将案涉房屋用于经营活动实际只有十几天，对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，《房屋租赁合同》中约定案涉房屋采取先付租后使用，在中德行公司要求刘显军给付租金不能的情形下，其有权拒绝全面履行出租人义务。考虑到刘显军将案涉房屋用于经营，其一直占有该房屋直至2020年6月10日才向中德行公司腾退，故刘显军应向中德行公司支付至腾退之前的租金。现中德行公司仅主张的2019年5月1日至2020年4月30日租金10000元，是其对自身权益的合法处置。关于租金金额，鉴于2020年1月28日四川省应对新型冠状病毒感染肺炎应急指挥部发布了《四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告》（第2号），暂停包括营业性场所在内的各类群体性聚集活动，至2020年2月26日该指挥部发布第11号公告才由突发公共卫生事件Ι级响应调整为Ⅱ级响应，包括本市在内的低风险地区全面恢复正常生产生活秩序。本院认为，对于中德行公司所主张的上述租金中，应当扣除疫情期间，即1个月，故刘显军应向中德行公司支付租金9167元（计算方式：10000元/年÷12个月×11个月=9167元）。 二、关于中德行公司主张的违约金问题。如上所述，刘显军逾期支付租金已构成违约，其应向中德行公司支付违约金。现中德行公司将合同约定的违约金调整为5000元，本院根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、过错及违约程度，酌情将违约金调减为400元为宜。 三、关于刘显军主张的损失赔偿的问题。刘显军主张因中德行公司对案涉房屋进行断电断水导致其无法经营，并造成其损失。本院认为，本案系刘显军逾期支付租金的违约行为，导致双方纠纷的发生并致合同解除，责任方为违约方刘显军。故刘显军要求赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都中德行物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘显军签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日已解除； 二、被告（反诉原告）刘显军于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）成都中德行物业管理有限公司支付2019年5月1日至2020年4月30日租金9167元； 三、被告（反诉原告）刘显军于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）成都中德行物业管理有限公司违约金400元； 四、驳回原告（反诉被告）成都中德行物业管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘显军所有诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取138元，由本诉被告（反诉原告）刘显军负担；反诉案件受理费193元，减半收取96.5元，由本诉被告（反诉原告）刘显军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年八月十一日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红