贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10278号 原告：邓恒，男，汉族，1976年10月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州言志律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款409980元为基数，按日万分之一的标准从2015年10月24日计算至被告办理并向原告交付房屋权属证书之日止）暂计人民币44892.81元；2、判决被告向原告退还已收取的四通费4495元及四通费实际占用期间的利息（利息以4495元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月24日起计算至所有四通费本息偿还完毕之日止）合计2000元；以上费用合计51387.81元。4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付资金占用利息的请求。 事实及理由：2012年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定房号是碧阳国际城xx号，总购房款409980元，并对房款支付方式、交房时间、办理房屋权属证书初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿、违约责任等内容进行了约定；同时被告利用其商品房销售专业和专门销售团队的经验，在市场监管部门已经对《商品房买卖合同》进行备案的情况下，另行制作《补充协议》就逾期办理房屋权属证书的时间和违约金进行约定，并且在没有告知原告《补充协议》中具体内容的情况下，要求原告再次签订《补充协议》，以达到限制原告权益的非法目的。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定的房款支付方式向被告支付了相应购房款，被告在收取原告房款的同时还代收了房屋维修基金、各种入户费、交易费、办证费，并且原告按被告的要求将办理房屋权属证书转移登记的所有资料提供给被告，为此，原告与被告之间的义务已经履行完毕，双方之间签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房屋后90日开始为原告申请初始登记，并将办理商品转移登记的相关文书交付给原告，为此被告不能在合同约定的时间（即交房之日起90日）内为原告申请房屋权属证书初始登记、将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，其责任在于被告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金。对其逾期办证的违约责任，但是被告一直拒不支付逾期违约金。 同时被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费（简称四通费）属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，四通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就四通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取四通费用退还给原告，但是对原告要求被告拒绝退还，因此，被告应当退还已收取的四通费，同时被告违法其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的四通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计2000元。被告辩称，第一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约金起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的楼栋电梯口张贴办证通知，通知被答辩人提交资料办证，2018年3月19日答辩人通过登报方式再次通知被答辩人提交资料办证，2019年6月18日通过短信方式通知被答辩人提交资料办证，但被答辩人至今仍未提交资料，答辩人没有违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而对于办证违约截止时双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。故办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。再次，本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把办证违约金下调至日万分之零点二。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议，现合同已经履行完毕，不存在退还的基础。就本案而言，由于该费用收取时间较早。被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。最后该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳大道碧阳国际城房屋，总价款409980.00元。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年9月3日，被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通过登报的方式通知包括原告在内的业主，要求原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。 另查明，2013年9月24日，被告收取原告各项开户费及交易费共计4495.00元，被告已退还水表开户费，尚欠3695.00元未予退还。 本院认为，一、关于逾期办证违约金。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2014年9月3日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2014年9月3日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2014年9月3日起360日内，亦即2015年8月29日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2015年7月22日，但是被告并未提供相应的证据予以证明其已于2015年8月29日前履行告知义务，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2018年3月16日通过登报的方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料，可以视为被告最迟已于2018年3月16日向原告履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务，故计算违约金的截止时间为2018年3月16日。综上所述，计算违约金的起止时间为2017年6月15日（原告起诉之日倒推3年）至2018年3月16日，经计算，被告应支付的违约金为11234.22元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于被告收取原告各项开户费3695.00元，无事实及法律依据，理应退还原告。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓恒逾期办证违约金11234.22元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓恒三通费3695.00元； 三、驳回原告邓恒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费480元，原告徐露承担405.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担75.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月五日 书记员  邓 頔