贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7647号原告：王润，女，1991年10月11日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：付甜（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，系公司董事长。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹娇艳（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计人民币49939.76元（具体金额以原告已付购房款人民币348102.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2017年3月30日开始计算至2019年7月26日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年6月6日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区房屋，总价款348102.00元，买受人已支付完毕全部购房款项。《合同》第十一条第一款出卖人应于2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第二项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：1约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款Ｘ的违约金。直至2019年7月26日被告才为原告办理交付不动产权证。被告辩称，一、本案已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。三、导致涉案房屋的不动产权属证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人的合法权益。本院经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款348102.00元。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等，2016年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。2017年5月31日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年10月18日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是：1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2、如何计算违约金。关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，按照法律规定，被告应于2017年3月30日（交房之日起90日内）取得涉案房屋所有权初始登记，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书的时间是2017年5月31日，故被告已经构成违约，虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定出卖人逾期办证及移交相关文书，买受人不退房的情况下违约金如何计算，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当承担相应的违约责任。关于焦点二：如何计算违约金。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于被告已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，2018年10月18日，原告向被告出具授权委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年10月18日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月18日）往前倒推三年即2017年5月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的2017年3月30日至2017年5月18日期间的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月18日起计算至2018年10月18日，共计519日，故被告应当支付原告的违约金为348102.00元×4.75%（年利率）×1.3÷365日×519日=30564.55元。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王润逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金30564.55元；二、驳回原告王润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币524.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年八月十一日书记员  肖 毅