大连长兴岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0292民初271号 原告：赵坤，男，1971年9月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省大兴安岭地区，现住江苏省南京市江宁区。 被告：大连长兴岛国际会议中心有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区国际会议中心，统一社会信用代码：912102447824921927。 法定代表人：张迎东，该公司总经理 委托诉讼代理人：王奇全，男，1991年8月23日出生，汉族，户籍地辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：张欣如，女，1992年8月20日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。 原告赵坤与被告大连长兴岛国际会议中心有限公司（以下简称会议中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵坤、被告会议中心委托诉讼代理人王奇全、张欣如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2012年9月26日至实际交付之日止的逾期交房违约金（以257822元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计算至2019年10月27日为102088.56元）；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年10月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以257822元购买被告开发的大连长兴岛临港工业区土城街商品房。原告于合同签订当日向被告支付首付款129822元，余款128000元以银行按揭的方式支付，原告已依约向被告支付总房款257822元。双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定被告应当在2012年9月26日前向原告交付符合交付条件的商品房，但截至2019年10月27日，虽经原告多次催促，被告始终无法按合同的约定向原告交付案涉商品房。原告自筹资金购买了案涉商品房，但因被告的违约行为造成迟延交房七年多。在此期间，原告曾与其他业主一同向管委会、信访局、土地管理局等有关部门反映此事，但一直无人为原告解决。被告也利用其自身优势地位拒绝向原告支付违约金、并未主动向原告说明未按时交付房屋的原因和具体交付日期。在被告逾期交房期间，原告既无法使用案涉商品房，也因购买案涉房屋占用了大额资金，给原告造成了严重的经济损失。原告请求法院判如所请。 被告会议中心辩称，不同意原告的诉讼请求，2011年10月16日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定2012年9月26日前交付房屋，同时合同第9条第1款第2项规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房日期的第2天起至交付房屋之日止，按日向买受人支付已交房款万分之0.2的违约金，涉案合同经双方真实意思表示签订，已明确约定违约金数额，原告主张不符合合同及法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定，原告需对损失数额进行举证，才能按照其主张的标准赔偿，第17条是关于合同当事人没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定，如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第16条损失计算一定要参照第17条的规定。违约金是违约方给守约方的补偿，立法本意为补偿，原告诉讼请求明显过高。2015年4月29日，已经将涉案房屋交付给原告，即使被告逾期交房原告应在2017年4月29日前向法院提起诉讼，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，应当予以驳回。 原告围绕诉讼请求提交下列证据：1.商品房买卖合同及补充协议，以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同第八条交付期限约定，约定交房日期为2012年9月26日前向原告交付符合交付标准的商品房，合同第七条、第九条分别约定了双方的违约责任；2.发票2张，以证明原告分别于2011年10月16日，2011年12月8日向被告缴纳全部购房款；3.房屋租赁合同，以证明因涉案房屋未交付，原告在外租房居住；4.个人住房贷款合同，以证明涉案房屋是在建设银行贷款购买；5.中国建设银行还贷款的明细，以证明原告每月按时还贷款；6.个人贷款支付凭证，以证明原告在中国建设银行贷款128000元。被告对证据1的真实性、关联性、合法性无异议，认为该合同及补充协议系双方的真实意思表示，应当合法有效，对双方具有约束力，合同的第9条约定了合同的违约金，应按照合同约定的标准；对证据2无异议；对证据3真实性、关联性、合法性均有异议，认为租赁合同不能证明租赁行为真实存在，并且该合同与本案无关，租赁合同最早签订日期为2011年4月1日，双方约定的交房时间是2012年9月26日，虽然原告提交了房屋租赁合同，但还需要提交原告与出租方相关的支付租金的凭证，以证明租赁事实真实发生，此外该房屋租赁记载租赁房屋面积为75平方米而原告购买的房屋面积是61.68平方米，即使原告无房居住即租房，租赁房屋的租金也应当参照长兴岛同等面积相同区域的房屋租金，原告称现在居住在南京，不可能同时居住在租赁房屋内；对证据4、5、6的真实性、合法性均无异议，但上述证据与本案无关。本院对证据1、2、4、5、6予以认定，因原告提供的证据3真实性无法核实，又无其他证据佐证，故对此证据不予认定。 被告向本院提供以下证据：1.住户回访表一份，以证明原告于2015年4月29日接受被告交付的房屋；2.商品房买卖合同及补充协议一份，以证明根据补充协议中的第9条约定，双方同意合同第11条变更为买受人应按照合同约定的交付时间自行至出卖人售楼处，或出卖人公告指定的地点，领取房屋钥匙，出卖人不在另行书面通知，钥匙交接后即视为房屋交付使用。补充协议最后一页有原告添加的“我对合同和补充协议中协商添加的条款已全部审阅，没有异议。”原告签字并按手印。也就是说在2015年4月29日被告已经按照合同约定向原告交付涉案房屋。原告对证据1真实性无异议，原告是在2015年4月29日拿到了钥匙，因当时只是想长兴岛有很多开发商都找不到了，怕钱拿不回来，房子也得不到，就找人拿到钥匙；对证据2没有异议，但是不是售楼处通知原告拿钥匙，是原告自己找人拿的钥匙。本院对证据1予以认定，对证据2的真实性予以认定。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，双方约定买受人购买出卖人开发的位于大连长兴岛临港工业区土城街，建筑面积61.68平方米，每平方米4179.99元，总金额257822元；原告应于2011年10月16日支付首付款129822元，余款128000元以银行按揭方式支付，总房款257822元；出卖人应当于2012年9月26日前，将经验收合格并取得竣工验收报告的商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点贰的违约金等。原告于2011年10月16日支付被告首付款129822元，于2011年12月8日支付房款128000元。 另查明，2015年4月29日，原告领取了案涉房屋钥匙，并对房屋进行了简单装修，尚未办理产权变更手续。 本院认为，本案争议焦点问题为被告是否应向原告支付逾期交房未约金。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定交房日期为2012年9月26日。原告知道案涉房屋不符合合同约定的交付条件，仍同意于2015年4月29日领取房屋钥匙，并对房屋进行了装修，应视为房屋已经交付。原告知道商品房不具备合同约定的交付条件同意接收房屋,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。故被告应支付原告2012年9月27日至2015年4月29日期间产生的延期交房违约金。被告就原告诉请已超过诉讼时效期限为由进行抗辩。被告认为2015年4月29日，被告已经将涉案房屋交付给原告，即使被告逾期交房原告应在2017年4月29日前向法院提起诉讼，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，应当予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。诉讼中原告未能提供已向被告主张权利的证据,证明其要求被告应向其支付违约金的请求有诉讼时效中止、中断的情形发生。故被告的抗辩理由成立,本院予以采纳。原告主张的债权超过法律规定的诉讼时效期限,不受法律保护。故原告起诉要求被告向其支付逾期交房违约金,于法无据,依法应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵坤的诉讼请求。 案件受理费2342元，减半收取1171元，由原告赵坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  孔晓斐 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 妍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。