福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3054号 原告：关蔚菁，女，1972年4月11日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴志成，福建吴氏律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。 被告：福清恒大置业有限公司,住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村****，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：郑勇喜。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑白玲，公司员工。 原告关蔚菁与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。关蔚菁的委托诉讼代理人陈平娟，恒大置业公司的委托诉讼代理人刘学铨、郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关蔚菁向本院提出诉讼请求：1.判令解除关蔚菁与恒大置业公司签订的商品房买卖合同（合同编号为×××86）；2.判令恒大置业公司立即返还购车位款15万元并支付逾期交付车位的违约金（以已付购车位款项为基数按每日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止）；3.诉讼费用由恒大置业公司承担。事实及理由：2018年4月29日,关蔚菁欲购恒大置业公司位于福清恒大城楼盘0874号车位,当天双方签订《福清恒大城车位认购书》（编号：×××27）,关蔚菁按约支付了2万元的定金。2018年5月4日,关蔚菁按照认购书约定支付首期款5.5万元。2018年5月25日,关蔚菁将剩余的车位款7.5万元付清。2018年6月7日，双方正式签订商品房买卖合同（合同编号为：×××86）,约定由关蔚菁向恒大置业公司购买位于福清市××街道××期××室××层××号车位，价款总额为15万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将符合交付条件的商品房交付买受人使用”。但截至今日恒大置业公司仍未向关蔚菁交付房产,恒大置业公司的行为显属违约。合同第九条约定“逾期超过180天后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”因恒大置业公司迟迟未交付车位，关蔚菁于2020年4月13日向恒大置业公司送达《福清市恒大城退车位通知书》，要求退还车位款以及赔偿各项损失，但15天退款期限届满,恒大置业公司仍未做出任何表示。关蔚菁认为合同中约定违约金标准明显低于关蔚菁的实际损失,对关蔚菁不公平，违背公平原则,应当按照已付款项的日万分之一计算违约金。 恒大置业公司辩称，按照附件六补充协议第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，本案约定的商品房交付时间为2018年12月31日，关蔚菁自2019年6月30日开始享有合同解除权，关蔚菁应在2019年7月30日前通过书面形式行使该权利，现已超过合同解除权除斥期间，关蔚菁已丧失合同解除权。即便合同解除，关蔚菁主张的违约金过高，应按合同第九条第1款第（2）项规定，逾期交房，合同解除后恒大置业公司应支付的违约金为关蔚菁已支付款项的1%。 本院经审理认定事实如下：恒大置业公司系依法成立的房地产开发销售企业，经批准开发建设坐落于福清市××街道××村××村××商品房，并于2018年4月27日办理了首期地下室的商品房预售许可证。 2018年4月29日，关蔚菁与恒大置业公司签订《福清恒大城车位认购书》（编号：×××27），关蔚菁欲购福清恒大城楼盘874号车位，套内建筑面积约12.72平方米，总价15万元，约定：签署认购书时支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），2018年5月4日前支付首期款5.5万元，余款7.5万元于2018年5月29日前付清。 关蔚菁按照认购书约定，于2018年4月29日向恒大置业公司支付定金2万元、同年5月4日支付首期款5.5万元、同年5月25日支付余款7.5万元。 2018年6月7日，关蔚菁与恒大置业公司签订了《商品房买卖合同》（编号：×××86），约定关蔚菁购买恒大城首期地下室0874车位，总价款15万元；其中第八条约定，车位交付日期为2018年12月31日前，交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件等；第九条约定，若逾期交付超过180日，买受人有权解除合同，解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并按已付款的1%向买受人支付违约金；第二十二条约定双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。该合同附件六即为《合同补充协议》，其中第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”。 2019年1月10日，恒大置业公司为涉案车位办理了预告登记。 2020年3月12日，涉案的恒大城首期地下室通过主管部门的消防验收，同年4月3日建设单位出具竣工验收报告，同月26日通过建设工程竣工验收备案。 关蔚菁于2020年4月13日向恒大置业公司寄送《退车位通知书》，要求恒大置业公司在收到之日起十五日内退还买受人全部款项并赔偿损失。 以上事实有关蔚菁提交的《福清恒大城车位认购书》、《商品房买房合同》、银行转账记录、收款收据，退车位通知书及邮寄底单，恒大置业公司提交的《消防监督报告》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、不动产登记证明等证据，以及当事人的当庭陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，关蔚菁与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，但该合同附件六第十四条第3款关于解除权限定在三十日内的约定，系恒大置业公司提供的格式条款，限制关蔚菁主要权利、减轻了恒大置业公司的责任，且与主合同第二十二条关于“双方签订的补充协议中不得含有减轻出卖人的责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，应属无效条款。本案解除权的行使期限应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定确定为一年。恒大置业公司未按合同约定在2018年12月31日前交房，涉案车位于2020年4月26日才完成竣工验收备案，自始至终未交付车位，构成根本性违约。关蔚菁可在恒大置业公司逾期交付车位180天（2019年6月30日）后的一年内行使解除权，关蔚菁于2020年4月13日通知解约，未超过解除权的行使期限，关蔚菁关于解除《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。恒大置业公司关于已超过合同解除权除斥期间的辩解，本院不予采纳。 关于关蔚菁要求恒大置业公司返还车位款并支付违约金的主张。恒大置业公司根本性违约导致合同解除，应在解除合同后及时返还关蔚菁总价款并赔偿关蔚菁损失，其占用购房款导致关蔚菁的利息损失显而易见，关蔚菁主张自2018年12月31日起按已付款的每日万分之一标准计算资金占用损失，该主张尚低于同期银行贷款利率，故关蔚菁主张的违约金利率及计算时间均未超出其权利范围，本院予以支持。恒大置业公司主张按照“已付款的1%”的计算方式，明显偏低无法弥补给关蔚菁造成的经济损失，该主张不成立，本院不予支持。关蔚菁在收到恒大置业公司全部还款后三个工作日内应配合恒大置业公司办理注销预售商品房买卖预告登记手续。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除关蔚菁与福清恒大置业有限公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》（编号×××86）； 二、福清恒大置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还关蔚菁车位款15万元并支付违约金，违约金以15万元为基数按日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3450元，由福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林爱华 二〇二〇年八月五日 法官助理 张瑜丹 书 记 员 许承锋