山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民再2号 原审原告：李丽，女，1982年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人:汪凯，山东舜铭律师事务所律师。 原审被告：胡彦彬，男，1973年6月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原审被告：张欣，女，1975年7月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 以上两原审被告共同委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律工作者。 原审原告李丽与原审被告胡彦彬、张欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日依法作出（2018）鲁1102民初5511号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月16日作出（2019）鲁1102民监5号民事裁定书，再审本案。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告李丽的委托诉讼代理人汪凯，原审被告胡彦彬、张欣的共同委托诉讼代理人秦泗冰到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 原审原告李丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认原审原被告于2017年10月1日签订的房屋买卖协议有效；2.判令原审被告继续履行原审原被告于2017年10月1日签订的《房屋买卖协议》并协助原审原告将日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房屋的产权变更到原审原告名下。事实与理由:2017年10月1日，原审原被告双方签订《房屋买卖协议》一份，约定原审被告将海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房产以82万元的价格卖给原审原告。同日，原审原告按合同约定支付到中介方购房定金1万元，2017年10月24日，原审原告支付原审被告50万元，2018年4月23日，原审原告支付原审被告32万元。2017年10月25日，原审被告将涉案房屋交付给原审原告，随后原审原告对房屋进行了装修。至此，原审原告已按合同约定履行了主要义务，且双方已交接房屋，原审原告已实际占有使用房屋。但随着日照市房价大幅度增长，原审被告以各种理由拒绝配合原审原告办理产权变更手续。为此，原审原告特向法院提起诉讼。 原审被告胡彦彬、张欣辩称，1.买卖合同确定了双方权利义务，也约定了出现合同不能继续履行的情况下的处理方式，即合同的第七条、第十条，该合同是基于双方当事人意思自治的前提下签订的，双方当事人在签订该合同时，对于可能存在的风险有着充分的认识，即可能无法完成合同的更名手续，对于该情况双方当事人约定的处理方式是解除合同、互不追责；2.合同约定的买方义务即原审原告的义务，包括两点：第一点，按照合同约定的时间交付购房款项，第二点，办理完成更名手续，而原审原告提供的证据中，仅仅证明了其履行了合同第一项义务，没有提供任何证据证明其履行了更名手续。事实上，没有办理房屋产权证书的商品房，房地产登记机关是不允许进行更名的，正是基于此种事实，就应当按照合同约定的第十条解除合同，互不追责；3.原审原告在起诉状中陈述双方进行了房屋的交接，是不符合事实的，从原审原告提供的证据看，也没有证据证明双方进行了交接，原审原告如何占有了该房屋不得而知，因此，原审原告应当提供证据证明其占有涉案房屋的合法性，否则应当认定为非法占有。 再审中,原审被告补充答辩意见如下:原审原告所述部分属实。一、原审被告购买的是房管局备案登记的房屋，不是被告获得房屋所有权的房屋。二是原告确实向被告支付了82万元，但因原告没有办理案涉房屋购买人更名的手续，故原告没有完全履行协议内容。原审原告所述不属实的部分：一、原审被告没有将案涉房屋交付给原审原告，原审原告陈述2017年10月25日原审被告将案涉房屋交付给原审原告没有事实依据。双方为此发生数次纠纷，期间还惊动秦楼公安派出所处警，有处警记录、社区调解处理、12345热线等都有记录，说明被告是不同意也没履行交房。原告通过私人关系做通小区物业工作，交付了相关费用，但目前水电缴费仍然使用被告的名义缴费。二是原告没有按照协议约定完全履行义务，在原告不能自行更名被告与开发商签订的《商品房买卖合同》购买人为原告的情况下，原、被告之间的《房屋买卖协议》应当依据约定解除，但是原告拒绝解除，由此引发本案诉讼。原审原告本案诉求无事实法律依据，且明显违背协议约定和合同效力的法律规定。第一、案涉《房屋买卖协议》应当解除。原审原告诉求办理房屋产权变更登记违背约定。按照协议第七项约定，原审原告承诺办理案涉房屋的购买人更名手续。又据协议第十项约定，“如该业务更名不成，甲乙双方协商同意，该合同解除，互不违约。如乙方更名不成，乙方同意支付甲方更名费30000元，由甲方负责更名，如甲方更名不成，该合同解除，互不违约。”根据上述约定，因原审原告在本案起诉时不能办理更名手续，事实上也根本办不了更名手续，原审原告也没有选择给付30000元由原审被告办理更名手续，故因案涉房屋在备案登记期间不能更名，按照双方约定，具备解除的附设条件。二、案涉《房屋买卖协议》是无效合同，原审原告诉求确认的《房屋买卖协议》违背法律法规强制性规定。本案双方交易的是2015年1月29日原审被告与日照市海洋房地产开发有限公司（以下简称：海洋房地产公司）签订的《商品房买卖合同》（备案登记号为201501290038）涉及的房屋，即位于房屋。我国法律法规明文规定，商品房预购、商品房买卖合同备案登记期间，购买人不得转让。这样规定的立法初衷是，防止不法商人投机炒作，扰乱商品房市场秩序。还有就是防止商品房、二手房交易过程中当事人故意规避国家税收征管法律法规、偷逃税收。《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）第六条“未依法登记领取权属证明书的房地产不得转让”。《合同法》第五十二条规定无效合同的几种情形，“（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据这两款规定，案涉《房屋买卖协议》是无效的。现有法律法规相关规定对于购房合同能否更名分为两种情况：（一）、如果合同已备案，则无法更名。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。（二）、如果购房者已经网签，则购房者和开发商协商、和房管局管理机构协商，征得开发商同意的话，先要撤销合同，并且原合同撤销之后，开发商再和买方签订合同重新备案，这样是可以的。这里面最关键的是要取得开发商的同意，并且需要确定，是否原合同真正撤销，买房的合同才可以成功备案。但是，双方没有在案涉《房屋买卖协议》中约定先由被告和开发商、房管部门撤销《商品房买卖合同》，原审被告也就没有义务先与开发商、房管部门撤销合同。另外，已经按揭的房屋是无法办理更名的。案涉房屋在2016年1月25日胡彦彬与建行日照分行签订了按揭贷款合同，张欣是共同还款人和担保还款人，两人仍然在每月还贷。以上可以说明，本案的案涉房屋在《商品房买卖合同》备案后不能通过更名来进行交易。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原审原告提交了如下证据： 证据一、2017年10月1日，原审原被告双方签订的《房屋买卖协议》一份，证明原审被告将位于海洋名仕公馆小区003号楼1单元2801号房产（认购书编号201501290038）以82万元的价格出卖给原审原告； 证据二、日照市东港区四季阳光房产信息中心出具的收据一份，证明签订《房屋买卖协议》当日即2017年10月1日，原审原告按合同约定向中介方支付定金1万元； 证据三、中国工商银行自助终端凭条一份、原审被告胡彦彬出具的收条一份，证明原审原告于2017年10月24日支付原审被告购房款50万元； 证据四、中国银行转账回款业务回单一份，证明2018年04月23日，原审原告通过案外人侯有征向原审被告支付购房款32万元； 证据五、海洋房地产公司出具的收据一份，证明2017年10月25日，原审原告向涉案房产的开发商海洋房地产公司缴纳更名费用1.5万元，之后开发商将涉案房产登记更改为原审原告； 证据六、照片打印件一张，证明涉案房屋现状，原审原告已经装修完毕并实际居住； 证据七、天然气开口费、有线电视初装费、垃圾清理费、装修押金、水费等单据6张，证明涉案房屋的装修、物业费用均由原审原告实际支付，原审原告实际占有使用涉案房屋； 证据八、保全裁定书及保全费单据各一份，证明原审原告已申请法院保全涉案房屋，支出保全费2020元； 证据九、日照市房地产管理局出具的商品房合同基本信息查询表一张、日照市不动产登记中心出具的不动产登记中心查询结果证明二张。 原审被告经质证认为： 对证据一真实性无异议，合同中第七条约定乙方办理更名手续，合同第十条如果更名不成，该合同解除，互不违约； 对证据二真实性无异议，该笔款项交由中介，定金是否作为购房款项交付给原审被告，代理人不清楚； 对证据三、证据四的真实性均无异议，但是第一笔50万元是2017年10月24日交付，第二笔款项32万元是2018年4月23日交付，两笔款项交付时间间隔很长，间接说明了双方对于涉案房屋包括更名在内的众多事项协商艰难； 对证据五真实性无异议； 证据六真实性不清楚； 对证据七与本案没有关联性，该份证据不能证明其占有的合法性，事实上原审被告购买了涉案房屋从来没有居住过，一般也不经常去看房屋的现状，原审原告应当提供证据证明其占有并装修房屋是经过了原审被告同意，对于原审原告所证明的燃气费、电视初装费、暖气费、装修等事实，原审被告均不知情； 对证据八无异议； 对证据九三份证据的真实性均没有异议，但是三份证据不能够证明产权证书已经颁发，根据不动产登记中心的发证规则，涉案房屋的产权证号已经确定，但没有通过最终的审核，并且缴纳相关的税费等手续，实际上涉案房屋包括海洋房产名仕公馆房屋的产权证书没有发放。带有产权证号的查询结果证明，只显示出了已登记的查封，但没有显示出银行的贷款信息，涉案房屋在银行设立了抵押按揭贷款，相关证据原审被告当庭已经提交，根据原审被告提交的还贷清单，能够证明涉案房屋产权证书仍在审核当中，并没有最终审核发放。涉案房屋登记的产权人为海洋房产，因此在相关权益证书未实际颁发原审被告之前，原审被告无法协助原审原告办理产权登记手续，因此，原审被告并没有违约行为。 原审被告提交了如下证据： 证据一涉案房屋的银行贷款记录一宗，证明涉案房屋的银行贷款一直由原审被告偿还； 证据二《个人住房借款合同》一份，证明涉案房屋仍有部分贷款未还清，其他证明事项同上。 原审原告质证认为： 对证据一真实性无异议，但从证据内容看,无法证明系涉案房屋的贷款，即使涉案房屋存在贷款，不影响本案合同的履行，原审原告已将涉案房屋全部购房款82万元支付给了原审被告，原审被告完全有能力且有义务一次性偿还贷款； 对证据二《个人住房借款合同》真实性无异议，但对原审被告的证明目的有异议，该借款合同没有明确约定将涉案房产抵押，从原审原告提交的日照市房管局出具的不动产登记中心查询证明可以证明涉案房屋并没有抵押，也没有预告抵押登记，抵押权系物权，其设立以物权登记为准，因此涉案房屋并没有设立抵押权，通过该合同第31页中第四十一条第二项中的第（二）款的约定，可以明确证明原审被告贷款的担保方式为保证而非抵押，可以证明涉案房屋并没有抵押，仅是用个人最高保证的方式取得了涉案的贷款，这与原审原告提供的不动产登记中心证明相互印证，原审被告的借款不影响原审原告诉求的实现。 根据原审原告申请，本院前往日照市不动产登记中心，查询登记在原审被告胡彦彬名下的日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号合同备案、抵押登记情况，日照市不动产登记中心工作人员称，因系备案而没有产权证书的，其工作平台上未显示任何信息，并称在其工作平台上输入胡彦彬身份证号，其下方亦未显示任何信息，并称如有抵押，则将会显示，称其查询的信息系与日照市房地产管理局数据信息共享。但日照市不动产登记中心的工作人员称，因未查询到任何信息，不予出具书面证明材料。 重审期间，原告补充提交涉案房产证复印件一份，证明涉案房屋经法院强制执行，产权已变更登记到李丽名下。 被告经质证认为，对证据的来源与真实性无异议，但是根据民诉法关于民商事案件再审的相关规定，再审应在原审的调查范围内进行，既然本案原审（2018）鲁1102民初5511号民事判决书已经撤销，依据该撤销的判决书强制执行的法律后果，也就是原告提交的该证据应没有证据效力，也不能证明原告就合法取得案涉房屋的所有权。被告认为原告的该份证据只能证明案涉房屋现状，不能证明原告取得所有权。 重审期间，被告补充提交以下证据：证据一，《商品房买卖合同》系被告胡彦彬与海洋房地产公司于2015年1月29日签订。证明：1、案涉房屋系被告胡彦彬购买，已经进行备案登记，备案登记号201501290038。其中付款方式为交首付和办理银行按揭贷款。首付款209226元，银行按揭贷款45万元。2、其中的补充协议约定，原审被告不按约定期限支付全部购房款时，案涉商品房所有权归出卖人开发商海洋房地产公司，原审被告是不能转让、再抵押以及为他人担保。这也可以证明，案涉房屋是由开发商抵押给银行，原审被告按揭贷款。3、该房屋属于买受人未取得房屋所有权、银行按揭贷款、出卖人抵押给按揭贷款银行的情况，依法依规不得出卖。 证据二，胡彦彬向建行日照分行贷款还款交易明细，证明胡彦彬按照贷款合同约定按月还本付息，自2016年2月27日至目前还贷至2020年4月27日。证明案涉房屋至今仍然抵押给银行，被告持续还贷。 证据三，结婚证，证明两被告是夫妻关系。 原告经质证认为，对证据1、2、3真实性均无异议，但是不能证明涉案房屋已办理抵押登记或预告抵押登记，原审审理阶段经原告方调查取证以及经原告申请法院调查，到银行以及不动产管理中心多次调查取证，均未查到涉案房屋已办理抵押登记或预告登记的证据材料，原审法庭将调查结果向原审被告出示后并再次告知被告方对其主张的已抵押事实承担举证责任，但在法庭指定的举证期限内被告未能举证，事实上涉案房屋有银行贷款但未办理相关的抵押登记或预告抵押手续，依照物权法的相关规定，抵押权并未设立。 经审查，本院对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合认定，上述证据均在卷佐证。 本院原审认定案件事实：2017年10月1日，原告（买方、乙方）、被告胡彦彬（卖方、甲方）及日照市东港区四季阳光房产信息中心（中介方、丙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告胡彦彬将位于海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房产出售给原告；双方协定房产成交价为82万元；约定交款方式：原告于2017年10月1日前将购房定金1万元交由中介方保管（丙方），余款交付方式为双方约定于2017年11月1日（阳历）之前，双方到开发商及房管局办理产权变更手续时，原告支付被告胡彦彬购房款82万元，被告胡彦彬将该房屋变更至原告名下；在开发商规定的日期内，原告与被告胡彦彬办理交房手续；原告承诺办理更名手续，更名时产生的更名费用由原告承担，该房更名手续办理完毕日后在办理原告产权证的契税、测绘等以及接房费用均由原告承担；协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约，如有违约，按定金的双倍赔偿；此产权在办理产权变更手续时被告胡彦彬均应无条件配合并出示相关的证明及手续，并无条件协助原告办理相关的签字手续；备注：（1）如该业务更名不成，甲乙双方协商同意该合同解除，互不违约，（2）如乙方更名不成，乙方同意支付甲方更名费3万元，由甲方负责更名，如甲方更名不成，该合同解除，互不违约。协议落款处记载，甲方：胡彦彬（张欣代）张欣、乙方：李丽、丙方：李业飞的签字。当日，原告即按照协议约定将中介交付定金1万元，中介方向原告出具收据一份。2017年10月24日，原告通过中国工商银行向被告胡彦彬62×××50账号内转账50万元，系支付部分购房款，被告胡彦彬亦于当日向原告出具收条一份，内容“收条今收到李丽购买胡彦彬之海洋名仕3-1-2804前期房款￥500000元（人民币伍拾万元整）。胡彦彬2017.10.24建行62×××50”。2018年4月23日，原告通过案外人侯有征其中国银行62×××16账号向被告胡彦彬中国建设银行62×××50账号转款32万元。原告共计向被告胡彦彬支付购房款82万元，被告予以认可。原告对涉案房屋进行了装修且已入住。 2017年10月25日，原告向中介方交纳涉案房产海洋名仕更名费用1.5万元，中介方向原告出具收据一份。 2016年1月25日，被告胡彦彬作为借款人与中国建设银行股份有限公司日照分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其中部分约定内容为：第二十九条约定借款本金为45万元；第三十二条约定借款人首付款金额为244226元；第三十五条约定担保方式为抵押、最高额保证；第三十七条约定本合同项下的抵押财产清单为位于枣庄路西的房产，并约定本合同项下的抵押财产保险的约定为：本合同项下抵押财产不办理抵押财产保险；第四十一条第二项第二款约定“……《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内”。被告胡彦彬中国建设银行股份有限公司日照济南路支行出具的被告胡彦彬卡号62×××50的资金交易查询单及交易明细清单中显示：于2017年9月27日开始至2018年5月27日期间每月自动回收贷款3535.17元。 另查明：位于海洋名仕公馆小区**楼****的房产，尚未办理不动产权证书，备案合同登记于被告胡彦彬名下。 再查明：原、被告签订《房屋买卖协议》时，被告胡彦彬与被告张欣系夫妻关系。 诉讼中，被告在本院对其作的调查笔录中主张涉案房产在银行设立了抵押按揭贷款，原告提供的日照市不动产登记中心查询结果证明中及出具的盖章材料中，对登记在被告胡彦彬名下的涉案房产（合同编号201501290038）抵押情况未作记载，但记载已售后预查封（系本院查封）。原告提供的日照市房地产管理局出具的商品房合同基本信息查询表中，对登记在被告胡彦彬名下的涉案房产（合同编号201501290038）付款方式记载：其他方式；首付694226；余款0。第二次法庭审理时，被告代理人称涉案房产是否有抵押不清楚。 本案审理中，被告称更名义务在于原告，是在不动产登记中心或房管局进行合同更名，对于房屋买卖合同的更名，国家是有严格政策性管控，买卖房屋的合同备案无法变更，在房屋产权证书未办理出来之前，根本无法实现对备案的变更，如需要对备案更名，需要满足两点，其一，需开发商许可并且开发商处更名，其二，包含卖方不在本市工作或居住或是罹患绝症等。由于无法完成更名，才满足了合同约定的第十条即合同解除的条件已成就，应当解除合同，双方互不追责。被告称其履行合同约定条款的前提是产权证书已办理，在房产权证办理完毕之前，其不可能配合原告完成产权转移登记手续，其没有违约。但被告亦未向本院提交该国家政策的规定。原告对此认为，更名过户手续需要双方配合，非原告单方的义务，对于房产过户，可先办理房产证，再过户给原告，虽涉案房产没有办理房产证，但是已经具备办理产权证的条件，涉案房屋所在小区已有很多住户办理了房产证，涉案房屋被原告查封，自然无法办理产权证，但这不影响法院判决被告将涉案房屋变更到原告名下。 经原告申请，本院将被告胡彦彬购买的位于日照市（海洋名仕公馆）003幢01单元（01）2804号、合同编号为201501290038、备案号为201508046a16的房产予以查封，原告以其名下的位于日照市产证号为20××29的房产提供担保予以查封。原告为此支付保全费2020元。 本院原审认为，《房屋买卖协议》落款甲方签字处，虽“胡彦彬”系被告胡欣代签，但原告向被告胡彦彬账号先后转账支付购房款82万元，被告胡彦彬为原告向其支付的第一笔购房款50万元出具了《收条》，因此，被告胡彦彬对该《房屋买卖协议》知情并认可，被告张欣作为被告胡彦彬配偶，在该《房屋买卖协议》中签字的行为亦可认为家事代理。故原告与被告胡彦彬在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》系买卖双方真实意思表示，双方建立的该房屋买卖合同关系合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应按约履行。原告按照合同约定向中介方交付了定金，并向被告胡彦彬先后支付了约定的全部购房款82万元，原告履行了全部付款义务，被告胡彦彬应当按照合同约定协助原告办理房屋产权变更登记手续。虽涉案房产尚未办理不动产权证书，因被告胡彦彬自开发商处购买了涉案房产，并有备案登记，故被告胡彦彬具有对涉案房产的处分权，被告胡彦彬将涉案房产出卖与原告，就具有配合原告完成涉案不动产产权转移登记的义务，从而让原告对涉案房产的物权登记取得效力。对于原告要求被告张欣协助其将涉案房产变更到原告名下的诉讼请求，因被告胡彦彬与被告张欣系夫妻关系，且被告张欣在《房屋买卖协议》中落款处甲方配偶处签字捺印，被告张欣对该房屋买卖协议知情且认可，也系涉案房产的利害关系人，具有对涉案房产处分与原告的意思表示，故被告张欣亦应与被告胡彦彬一同具有配合原告将涉案房产办理至原告名下的义务。 对于涉案房产是否设立抵押登记问题，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，而根据原、被告提供的证据及本院前往日照市不动产登记中心查询的情况，均未有任何证据证明涉案房产存有抵押登记，且根据被告胡彦彬提交的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定对枣庄路的房产予以抵押，但明确约定了该抵押财产不办理抵押财产保险。根据谁主张谁举证的原则，被告并未举证证明涉案房产存有抵押登记，且本院亦未调取到涉案房产抵押登记信息，综上，能够认定涉案房并未办理抵押登记，具备变更登记的条件。 对于原告现占有涉案房屋是否系被告交付、是否系合法占有的问题，因本案为房屋买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产所有权的转移，以登记为准，而非以交付为准，故原告现占有涉案房屋是否系被告交付、是否系合法占有的问题，与本案没有关联性，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告李丽与被告胡彦彬于2017年10月1日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告胡彦彬、张欣继续履行与原告李丽于2017年10月1日签订的《房屋买卖协议》；三、被告胡彦彬、张欣于本判决生效后十日内协助原告李丽将日照市东港区房屋不动产权变更登记至原告李丽名下[合同编号201501290038、产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0015529号]。案件受理费100元，保全费2020元，共计2120元，均由被告胡彦彬、张欣负担。 本院再审认定案件事实如下：本院经审理查明认定事实与原审查明的事实基本一致。 再审中，查明原审原告的出生日期实际为1982年1月9日，公民身份号码为3711021982××××××××。 原审被告在再审中称，1、案涉《房屋买卖协议》属无效合同，原审原告诉求确认的《房屋买卖协议》违背法律法规强制性规定。本案双方更名行为属故意规避国家税收征管法律法规；《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）第六条“未依法登记领取权属证明书的房地产不得转让”，国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中也明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续”；2、2017年阴历11月之后，原审被告就多次要求与原审原告解除协议，且不接受原告剩余购房款，但那时已经是2017年年底，房价上涨幅度较大，原审原告坚决不同意解除，原审审理时房屋还不能办理房产证，现在能否办理不清楚。原审原告称，没有收到过原审被告正式的解除合同通知；因房价上涨原审被告拒绝办理更名，涉案小区其他住户在原审原告起诉时就已经具备了办理房产证的条件，小区已有业主办理了房产证；房屋目前由原审原告及其家属居住，装修费用20余万元。 再审中，原审被告向法院提交胡彦彬与海洋房地产公司于2015年1月29日签订的涉案房屋《商品房买卖合同（合同编号：201501290038）》。原审被告虽仍称涉案房屋已经抵押贷款，至今仍在陆续偿还贷款，但未向本院提交证明房屋已经抵押的他项权利证书及其他相关证据。 原审判决后，原审原告于2019年2月25日到本院申请执行，在执行过程中，本院于2019年3月26日作出（2019）鲁1102执498号执行裁定书，将涉案房屋从原审被告胡彦斌名下,变更登记至原审原告李丽名下，原审原告为此支付了各项税费96670.44元,房权证号：鲁（2019）日照市不动产权0049935号。 另查明,原审判决第三项中的“产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0015529号”，实为登记在开发商名下该幢楼的“总证号”。 本院认为：《房屋买卖协议》落款甲方签字处，虽“胡彦彬”系原审被告张欣代签，但原审原告李丽向原审被告胡彦彬账号先后转账支付购房款82万元，胡彦彬为李丽向其支付的第一笔购房款50万元出具了《收条》，因此，胡彦彬对该《房屋买卖协议》知情并认可，张欣作为胡彦彬的配偶，在该《房屋买卖协议》中签字的行为亦应可认为家事代理。故李丽与胡彦彬在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》系买卖双方真实意思表示，对此，本院予以确认。对于本案其他的争议焦点，本院分析如下： 一、双方建立的该房屋买卖合同关系是否合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。1、本案中，涉案房屋已经进行了网签并交付使用，该网签合同是以胡彦彬的名义与开发商签订的，原审原被告签订《房屋买卖协议》时，双方约定采取“更名”的方式，“更名”实际是在开发商同意的情况下，由原购房者与开发商解除房屋买卖合同，然后由开发商再与新的购房者签订新的房屋买卖合同。以上“更名”方式法律没有明确的禁止性规定；2、该“更名”方式与七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》、建设部《城市房地产转让管理规定》规定的不能直接在登记部门办理网签变更登记不属同一情形，且以上规定并不是法律上的效力性强制性规定，同时以上规定规范的是防止投机炒作，扰乱商品房市场秩序的行为，而本案中交易的房屋系已经网签并实际交付使用的房屋，应属正常房屋交易行为；3、依法纳税是公民的义务，对于本案的房屋买卖是否应依法纳税，当事人应在交易中按照法律规定依法照章纳税，但不因此影响合同效力。故《房屋买卖协议》不违背法律的禁止性规定，无损害国家、集体或者第三人利益和公序良俗的无效情形，该《房屋买卖协议》应属有效合同，原审确认原审原被告于2017年10月1日签订的房屋买卖协议有效的判决并无不妥。 二、涉案房产是否设立抵押登记根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，原审被告在原审及再审阶段虽多次称房屋已经抵押，但其提供的证据及本院前往日照市不动产登记中心查询的情况，均未有任何证据证明涉案房产存有抵押登记。根据谁主张谁举证的原则，原审被告并未举证证明涉案房产存有抵押登记，且本院亦未调取到涉案房产抵押登记信息，故对原审被告抗辩涉案房产存有抵押的意见，本院不予采信，涉案房屋具备变更登记的条件。另，从本案在执行过程中，将涉案房屋变更登记至原审原告名下的事实也可以印证涉案房屋不存在抵押或限制变更登记的情形。三、原审被告是否应继续履行《房屋买卖协议》并协助原审原告将日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房屋的产权变更到原审原告名下。1、《房屋买卖协议》签订后，双方均应按约履行。原审原告按照合同约定向中介方交付了定金，并向原审被告胡彦彬先后支付了约定的全部购房款82万元，原审原告履行了全部付款义务，双方应当按照合同约定积极促成交易并实现合同目的。协议明确约定“更名不成，同意合同解除，互不违约”，该约定赋予了双方当事人合同的解除权，但在合同履行中至原审法庭辩论终结前，原审被告既未向原审原告提出书面的解除合同申请，也未在原审诉讼中提出解除合同的反诉请求，其一直未行使合同解除权，既然合同未解除，原审原告请求被告继续履行合同并协助办理房屋产权变更登记手续，符合合同和法律规定；2、开发商收取了原审原告更名费，视为开发商同意与原审被告解除合同并与原审原告签订新的房屋买卖合同，且该小区也具备了办理产权证的条件，在执行中原审原告缴纳了相关税费后将涉案房屋变更登记至原审原告名下的事实也可以佐证涉案合同是可以继续履行的，房屋也是具备变更登记条件的；3、房屋买卖合同既然系双方真实意思表示，实现交易的成立是合同的目的，双方约定以“更名”方式进行交易，同样也是为了达到交易成立的目的。在房屋具备办证条件，无需以“更名”方式就可以通过正常变更登记程序达到交易目的的情况下，原审被告仍有义务协助原审原告办理房屋变更登记手续。故原审作出原审被告继续履行合同并协助原审原告办理房屋产权变更登记手续的判决并无不妥。 另，原审原告李丽的出生日期实际为1982年1月9日，公民身份号码为3711021982××××××××，原审将原审原告李丽的出生日期写为1985年1月9日与事实不符，存在错误，应予纠正。对原审判决中第三项中的“产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0015529号”因不是涉案房屋实际产权证号，也应予纠正。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，原审判决部分事实认定错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款，之规定，判决如下： 一、维持（2018）鲁1102民初5511号民事判决第一、二项及诉讼费判项； 二、变更（2018）鲁1102民初5511号民事判决第三项为“原审被告胡彦彬、张欣于本判决生效后十日内协助原审原告李丽将日照市东港区房屋不动产权变更登记至原审原告李丽名下（合同编号201501290038）”。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  孙海鹏 人民陪审员  徐西鹏 人民陪审员  秦 超 二〇二〇年八月四日 法官助理王**芳 书记员李明喆