贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2722民初1445号原告：中国工商银行股份有限公司荔波支行，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道办事处樟江东路3号，统一社会代码91522722216300387T。负责人：宣勃。委托诉讼代理人：窦春香，贵州行者（荔波）律师事务所律师。被告：陈阜东，男，1950年10月22日出生，布依族，住贵州省荔波县。被告：温艳平，女，1952年03月02日出生，汉族，住贵州省荔波县。被告：贵州环球旅游文化产业投资有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道办事处泰龙西苑，统一社会信用代码9152272207386861X1。法定代表人：徐大岭，系该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司荔波支行（以下简称：荔波工行）与被告陈阜东、温艳平、贵州环球旅游文化产业投资有限公司（以下简称：环球旅游公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司荔波支行委托诉讼代理人窦春香、被告陈阜东到庭参加诉讼，环球旅游公司法定代表人徐大岭通过微信远程视频参加庭审，被告温艳平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告荔波工行向本院提出诉讼请求：1、请求确定被告陈阜东、温艳平2017年4月23日与被告环球旅游公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、案件受理费、律师费6000元和原告实现债权的其他费用由三被告承担。事实和理由：2015年2月3日被告环球旅游公司向荔波工行申请贷款，并签订《小企业借款合同》，约定荔波工行向环球旅游公司发放1200万元贷款，贷款期限三年，《小企业借款合同》还对贷款支付条件、利息支付、分期还款计划、违约责任等进行了明确的约定。同日，被告陈阜东、温艳平与荔波工行签订了《最高额抵押合同》，表示自愿用所有的位于荔波县房屋为环球旅游公司的借款在1200万元的最高余额内提供抵押担保，并依法办理了抵押登记（编号：荔国土资他项（2015）第14号、黔房他证荔波县字第××号）。后因环球旅游公司不能全部归还借款，2018年3月28日与原告签订《借款展期协议》，对不能归还的385万元展期至2019年2月14日，《借款展期协议》还对贷款利息支付、分期还款计划、违约责任等进行了明确的约定。陈阜东、温艳平继续承担抵押担保责任。2019年2月14日合同到期后，环球旅游公司仍不能归还，构成严重违约。荔波工行诉至人民法院，荔波县人民法院于2019年5月22日作出（2019）黔2722民初640号民事判决书，判决：一、环球旅游公司偿还荔波工行贷款本金3806783.02元，并按合同约定支付从逾期之日起至实际还清欠款之日止的利息、罚息；二、环球旅游公司支付律师费15000元；三、荔波工行对处置陈阜东、温艳平所有的位于荔波县房屋所得价款享有优先受偿权；四、玉志丹、徐大岭对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，环球旅游公司仍未能履行（2019）黔2722民初640号民事判决书确定的义务，申请强制执行，在执行中陈阜东、温艳平提出其与环球旅游公司于2017年4月23日签订《房屋租赁合同》，约定陈阜东、温艳平将其用于抵押担保的荔波县房屋租赁给环球旅游公司。荔波工行认为陈阜东、温艳平的租赁行为违反了2015年2月3日与原告签订的《最高额抵押合同》第10.2条约定，未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的约定，陈阜东、温艳平与环球旅游公司的租赁行为违反了将抵押物再设立出租的行为，系违约行为。不仅如此，原告还了解到三被告的租赁行为设定的租赁期间较长，租赁费较低，甚至至今承租人也未曾交纳一分钱的租赁费用，故三被告的租赁行为涉嫌共同阻碍荔波工行实现抵押物优先受偿权的实现，具有恶意行为。为维护原告合法权益不受侵害，请求人民法院确定陈阜东、温艳平与2017年4月23日与环球旅游公司签订的《房屋租赁合同》无效。本案荔波工行为实现债权产生的律师费6000元，符合《小企业借款合同》中第7.11条的约定，也符合《最高额抵押合同》中第二条的约定，该律师费应由三被告共同承担。被告陈阜东辩称：环球旅游公司在荔波工行贷款时候需要用我的房产做抵押，当时房子属于租赁状态，租期为12年，承租人是张奇，荔波工行当也很清楚房屋出租的情况，仍然同意该房屋作为抵押。后张奇因为经营不善破产了，有3年的时间没有支付房租，经与张奇协商后终止合同。案涉房屋是宾馆，与张奇终止合同后，不可能将该宾馆闲置。后被告环球旅游公司征得原告时任行长的同意后，才由环球旅游公司承租作为宾馆。我出租房屋给环球旅游公司多长时间、约定多少租金、是否收取租金均是我与环球旅游公司之间的事，与荔波工行无关。现荔波工行要求确认房屋租赁合同无效，没有道理，要求驳回荔波工行的诉讼请求。在请示银行之后我们才签订的合同。被告温艳平未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。被告环球旅游公司辩称：荔波工行要求解除合同和认定合同无效没有法律依据和事实依据。2017年环球旅游公司与陈阜东签订租赁合同之前就征求当时的行长意见，时任行长给我们的答复是我们一个是债务人，一个是担保人，理应承担共同还款义务，同意陈阜东将房屋出租给环球公司。当时在借款续约时候已经还款大部分，签订新的借款合同时环球旅游公司一直属于正常经营状态，到2018年剩余385万左右没有还款。2017年4月陈阜东与环球旅游公司签订租赁合同，展期协议是2018年3月份签订，银行当初没有提出质疑，现在有3年多的时间才提出诉讼请求，已经超过诉讼时效。因此请法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明,2015年2月3日原告荔波工行与被告环球旅游公司经过协商，签订了《小企业借款合同》，合同约定环球旅游公司向荔波工行借款1200万元，借款期限为三年，同时约定因诉讼产生的律师费、评估费、拍卖费由环球旅游公司承担。同日荔波工行与被告陈阜东、温艳平签订了《最高额抵押合同》，合同约定被告陈阜东、温艳平自愿将本人所有的位于荔波县房屋为环球旅游公司设定债权数额为1200万元的最高额抵押，并分别于2015年2月3日、2015年2月12日在荔波县国土资源局、荔波县房屋事业局办理了抵押登记。在该案涉房产抵押前，2009年5月28日陈阜东与张奇签订了《租赁合同书》将案涉房屋出租给张奇，租赁时间为2010年4月1日至2022年3月31日，租期12年，租金每年58000元。2014年11月18日，陈阜东、温艳平、张奇共同向荔波工行出具《承诺书》，表示张奇已悉知案涉房屋已为借款人环球旅游公司向荔波工行申请小企业贷款1500万元提供抵押担保，陈阜东、张奇共同承诺，一旦贷款出现风险，荔波工行需行使抵押权时，租赁合同自动终止，且承租人放弃优先购买权，自愿将抵押物腾空交荔波工行处理。合同签订后，荔波工行依约向环球旅游公司发放贷款。在还款期间2017年陈阜东与张奇终止了房屋租赁合同，同年4月23日陈阜东与环球旅游公司签订了《房屋租赁合同》，约定陈阜东将案涉房屋出租给环球公司作为酒店和餐厅使用，租赁期限为2017年4月25日至2032年4月25日，共计15年，租金一年一付，每年为120,000元。环球旅游公司获得荔波工行借款后，按照约定分期偿还了815万元借款，尚欠385万元本金未能在约定的期限内偿还。2018年3月28日荔波工行与环球旅游公司签订了《借款展期协议》，对未能归还的借款385万元展期至2019年2月14日。2019年2月14日合同到期后，被告贵州环球旅游文化产业投资有限公司仍未能归还借款，尚欠贷款本金3,806,783.02元及逾期利息，原告遂向本院提起诉讼。2019年5月22日，本院对上述金融借款合同纠纷一案作出（2019）黔2722民初640号民事判决书，判决：一、环球旅游公司于本判决生效之日起十五日内向荔波工行偿还贷款本金3806783.02元，并按合同约定支付从逾期之日起至实际还清欠款之日止的利息、罚息；二、环球旅游公司于本判决生效之日起十五日内向荔波工行支付律师费15000元；三、荔波工行对处置陈阜东、温艳平所有的位于荔波县房屋所得价款享有优先受偿权。在抵押权人实现抵押权后，陈阜东、温艳平可向环球旅游公司追偿；三、徐大岭、玉志丹对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回荔波工行的其他诉讼请求。2019年6月26日，荔波工行就上述金融借款合同纠纷案向本院申请强制执行。在执行过程中，经查环球公司用案涉房屋经营乐途酒店，环球旅游公司法定代表人徐大岭认可租赁案涉房屋以来没有支付过房屋租金，并表示没办法清算退出。本院认为，被告陈阜东、温艳平与原告荔波工行签订的《最高额抵押合同》，将其位于荔波县房屋抵押给荔波工行并办理抵押登记手续的行为，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。陈阜东与环球旅游公司签订的《房屋租赁合同》，将抵押给荔波工行的案涉房屋的行为，亦系双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，我国法律并未禁止抵押物出租，陈阜东将抵押物出租并不违反法律的强制性规定。该抵押物在办理抵押时荔波工行也明知案涉房屋已出租给张奇，而且抵押物系宾馆、酒店，在与张奇终止租赁合同后，出租给环球公司的行为本身不会造成抵押物价值的减少，且可以更好的发挥抵押物的使用价值、保证债权的实现。虽然根据《最高额抵押合同》第10.2条的约定，陈阜东未经荔波工行书面同意将抵押物出租给环球旅游公司已经构成违约，但不能因此认定陈阜东与环球旅游公司的《房屋租赁合同》无效。抵押权是就抵押物优先受偿的权利，虽然陈阜东将案涉房屋抵押给荔波工行，但陈阜东仍对抵押后的案涉房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，虽然陈阜东将抵押物出租给环球旅游未经抵押权人荔波工行书面同意，但荔波工行仍然可以依据《最高额抵押合同》的约定及相关法律规定，就该抵押财产优先受偿，从而实现抵押权。即陈阜东将抵押给荔波工行的房屋租赁给环球旅游公司，并未损害荔波工行的合法利益，也不妨碍和影响荔波工行抵押权的实现。另外，荔波工行主张三被告之间的租赁合同约定时间较长且未交纳租金，具有恶意阻碍荔波工行实现抵押物优先受偿权实现。对此，本院认为，三被告之间的租赁合同前述已说明不构成无效合同，至于租金问题，出租方系抵押物所有权人，其是否能按时足额收取租金并不影响其有抵押物承担担保责任，也不会因此导致抵押物价值的减少。荔波工行主张的律师费，因不认定陈阜东与环球旅游公司的《房屋租赁合同》无效，故该请求本院亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司荔波支行的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由中国工商银行股份有限公司荔波支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。审判员  姜文明二〇二〇年八月五日书记员  饶 玥