云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初402号原告：杨友华，男，汉族，1971年12月13日生，住云南省昭通市盐津县。委托诉讼代理人：罗慧春，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨年丰，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房。统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，职务总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓。统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖，职务总经理。被告：刘杜榕，男，1997年4月25日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：王雪峰，男，1974年1月29日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：杨颖，女，1995年6月14日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨敏华，女，1954年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：刘兴明，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区。统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。原告杨友华与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨友华的委托诉讼代理人罗慧春，被告云南东融公司的委托诉讼代理人杨永春到庭参加了诉讼，被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨友华向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告广东中森公司签订的《商铺认购合同》无效；2．判令被告广东中森公司返还原告购房款220,441元。并向原告支付自2018年6月12日至返还购房款之日止按4.35％/年计算的资金占用利息（截止到2020年1月11日利息为：220,441元×4.35%÷12个月×19个月=15,182元）；3．判令被告云南东融公司、云南海虹公司对被告广东中森公司返还原告购房款220,441元。并向原告支付自2018年6月12日至返还购房款之日止按4.35％/年计算的资金占用利息（截止到2020年1月11日利息为：220,441元×4.35%÷12个月×19个月=15,182元）承担连带责任;4．判令被告刘兴明对被告广东中森公司债务承担连带责任，被告刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华分别对所属公司债务在未出资范围内承担补充责任；5．本案诉讼费用由八被告承担。事实和理由，2018年6月11日，原告杨友华与广东中森公司签订《商铺认购合同》，该合同内容载明项目名称为洱海国际时代广场，原告杨友华向广东中森公司购买x层xx号商铺，面积为26.28平方米，单价为11,983.11元/平方米，总房款为314,916元，约定交房日期为2018年6月1日前。同日，原告与被告云南海虹公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告将购买的x层xx号商铺交由被告云南海虹公司管理，前5年有总房款35%的固定回报。上述两份合同签订当日，原告于2018年6月11日将220,441元认购款汇入云南海虹公司账户，云南海虹公司以广东中森公司的名义在2018年6月11日向原告出具了“商铺1-4认购款70%”220,441元的收据1份。原告购买商铺至今，项目一直未动工，原告曾多次到广东中森公司了解项目进展情况，方得知被告广东中森公司和云南东融公司产生争议纠纷，二公司签订的《合作协议》已经未继续履行，原告向大理市住房和城乡规划建设局了解到，项目至今未取得建设规划许可，没有取得商品房预售许可。原告和广东中森公司签订的《商铺认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，为商品房买卖合同。广东中森公司和云南东融公司之间的《合作协议》已经不能履行，而且该项目至今都未取得建设规划许可和商品房预售许可，也未开工建设，原告有权要求广东中森公司返还已付购房款，并赔偿损失。被告云南东融公司和广东中森公司一起合作开发项目，云南东融公司是实际的开发主体，应当与广东中森公司一起承担连带责任。被告云南海虹公司与被告广东中森公司相互配合、支持以达到预售商铺并收款的目的，应与广东中森公司承担连带责任，退还原告支付的购房款，并承担给原告造成的损失，被告云南海虹公司在知晓广东中森公司违法销售房屋的情况下参与并收取原告的房款，应承担连带清偿责任。被告刘兴明是广东中森公司的实际控制人和受益人，应当与广东中森公司承担连带责任。被告刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，认缴期限是2066年12月31日。被告杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东，认缴时间是2038年4月15日。根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三第二款规定，刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华应当在未出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告云南东融公司辩称：1、云南东融滇西中药材物流经营有限公司不是本案适格主体，原告是依据《商铺认购合同》及委托经营合同、收据等基础证据来主张权利，但是原告和被告云南东融滇西中药材物流经营有限公司至今没任何关系，云南东融滇西中药材物流经营有限公司没有收过任何款项，根据合同相对性原则，云南东融滇西中药材物流经营有限公司诉讼主体不适格；2、原告要求云南东融滇西中药材物流经营有限公司承担连带责任没有事实基础及法律依据，2017年4月26日云南东融滇西中药材物流经营有限公司与广东中森鸿基置业有限公司签订的合作开发协议明确约定广东中森鸿基置业有限公司销售的款项必须进入云南东融滇西中药材物流经营有限公司在建设局房管处备案的账户，在建设项目未取得商品房预售许可证，不得向社会公众销售及收取房款，本案原告和广东中森鸿基置业有限公司之间建立的合同关系属于广东中森鸿基置业有限公司私自行为，更是严重违反合伙协议书，因此原告诉讼请求要求云南东融滇西中药材物流经营有限公司承担连带责任没有事实基础及法律依据，综上请求法庭依法驳回原告对于云南东融公司的起诉。被告广东中森公司、云南海虹公司、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、刘兴明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证、产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年6月11日，广东中森公司与杨友华签订《商铺认购合同》，约定杨友华所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的x层xx号商铺；该商铺总价款为314,916元；杨友华应于2018年6月11日向广东中森公司支付购房款220,441元；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给杨友华。合同签订当日，杨友华向户名为“云南海虹商业运营管理”的账户支付了220,441元的购房款，广东中森公司向杨友华出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据一份，载明“兹收到杨友华商铺1-4认购款70%，220,441元”。2018年6月11日，杨友华与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定杨友华委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年6月11日，止于2023年6月10日；第一年（2018年6月11日至2019年6月10日）的固定收益17,692元和第二年（2019年6月11日至2020年6月10日）的固定收益21,230元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。刘兴明为广东中森公司具体业务办理人，王雪峰为广东中森公司的股东，认缴出资为1024.1万元，认缴出资时间为2066年12月31日，刘杜榕原为广东中森公司股东，现已退出。杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与杨友华签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款220,441元，应当予以返还，故本院对原告杨友华提出的与被告广东中森公司签订的《商铺认购合同》无效及返还购房款220,441元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，原告未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,确认被告承担自付款之日起至返还购房款之日止按原告主张的年利率4.35%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司、杨颖、杨敏华，云南海虹公司与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司并非《商铺认购合同》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，杨颖、杨敏华作为云南海虹公司的股东亦无需承担责任，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。原告主张刘兴明作为公司实际控制人，应承担责任，于法无据，本院亦不予支持。对于刘杜榕、王雪峰，二人为广东中森公司的股东，认缴出资时间未到。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，现原告请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨友华与被告广东中森鸿基置业有限公司2018年6月12日签订的《商铺认购合同》无效。二、由被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨友华认购款220,441元，并承担该款自2018年6月12日起至实际返还购房款之日止按年利率4.35%计算的逾期还款利息。三、驳回原告杨友华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,834元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 赵 良人民陪审员 滕 英人民陪审员 何智远二〇二〇年八月十七日法官助理邵艳书记员杨筱榕