杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1709号 原告（反诉被告）：盖超帅，男，1990年7月5日出生，汉族，住山东省莱阳市。 委托诉讼代理人：杨小龙，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心****。 负责人：沈佳春，该公司总经理。 被告：上海宝龙商业地产管理有限公司，住，住所地上海市闵行区新镇路****/div> 法定代表人：许华芳，该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：丁丁，浙江浙杭律师事务所律师。 原告盖超帅与被告上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司（以下简称宝龙分公司）、上海宝龙商业地产管理有限公司（宝龙地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序由审判员邱洁健独任审判。审理过程中，被告宝龙分公司提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。本案于2020年8月21日公开开庭进行了审理。盖超帅及委托诉讼代理人杨小龙，宝龙分公司、宝龙地产公司委托诉讼代理人何骏霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖超帅向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令二被告退还原告保证金71040元；3、本案诉讼费由二被告承担。起诉后，原告向本院明确责任承担主体为宝龙分公司。事实与理由：被告与原告盖超帅于2019年11月6日签订《商铺租赁合同》，租赁起始日为2019年11月16日。开业没多久便遭遇疫情影响，导致盖超帅租赁的VR经营生意无法正常营业，影响持续至今无法消除。《商铺租赁合同》第十七条第一款的约定17.1本合同的任何一方因不可抗力时间而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。故而，因疫情持续影响，原告盖超帅无奈于5月6日提出解除租赁合同的申请，但被告迟迟无法就场地收尾工作以及保证金退还、租金结算方面达成一致意见。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。望判如所请。 宝龙分公司、宝龙地产公司共同答辩称：一、盖超帅并未获得合同解除权，其要求解除《商铺租赁合同》并退还保证金的要求没有事实及法律依据。（一）《商铺租赁合同》第十七条第17.1项约定：“本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。……当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。”本案中，签署《商铺租赁合同》的双方对于“不可抗力”的持续时间已有明确约定，即“超过三十日”，然而在本案中，新冠疫情作为不可抗力事件所导致的闭店营业并未超过三十日。盖超帅也未在不可抗力事件发生后立即书面通知宝龙分公司。据此，盖超帅无权依据《商铺租赁合同》第十七条第17.1项约定主张解除合同。（二）最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《意见》）第二条意见：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”本案中，盖超帅其并未就新冠疫情直接导致其无法继续履行《商铺租赁合同》充分举证，并且盖超帅提起诉讼要求撤铺、要求解除合同的时间为2020年5月28日，而商场此时早已恢复正常营业，此时不存在“因疫情导致闭铺持续超过三十日”的情形。（三）宝龙分公司为减轻盖超帅的经营负担主动提出减免租金，并与盖超帅于2020年3月20日达成《租赁合同补充协议》，其中约定2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金全部免除。而盖超帅也在其中承诺在租金减免后会按照租赁合同的约定履行各项费用的支付义务。双方在《租赁合同补充协议》中达成的意思表示合法有效、应予遵守，盖超帅在3月20日签署《租赁合同补充协议》之后再以“新冠疫情”作为不可抗力事件要求解除合同的理由根本站不住脚。综上所述，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但未导致合同根本不能履行。盖超帅据此要求解除《商铺租赁合同》并退还没有事实及法律依据。盖超帅在本案中自始至终没有获得解除合同的权利，其相关诉请应予驳回。 宝龙分公司提出反诉请求：1、请求判决确认原被告之间的《商铺租赁合同》于原告提起诉讼、被告收到起诉状副本之日立即解除；2、请求判令被告立即向原告支付截至2020年6月30日所拖欠的租金67200元，并立即支付因拖欠租金而产生的违约金暂计6720元（以拖欠租金为基数，自2020年3月25日按日千分之一暂计至2020年7月3日，暂计100日），其后拖欠的租金依法按照896元/日的标准计算至《商铺租赁合同》解除之日，因拖欠租金而产生的违约金依法计算至被告结清租金之日；3、请求判令被告立即向原告支付截至2020年6月30日所拖欠的综合物业服务费25880元，并立即支付因拖欠综合物业服务费而产生的违约金暂计2588元（以拖欠综合物业服务费为基数，自2020年3月25日按日千分之一暂计至2020年7月3日，暂计100日），其后拖欠的综合物业服务费依法按照288元/日的标准计算至《商铺租赁合同》解除之日，因拖欠综合物业服务费而产生的违约金依法计算至被告结清综合物业服务费之日；4、请求判令被告立即向原告支付擅自停业违约金暂计55680元（以960元/日为标准，自2020年5月6日暂计至2020年7月3日，计58日），其后依法计算至《商铺租赁合同》解除之日；5、请求判令被告于《商铺租赁合同》解除之日七日内将本案所涉商铺恢复原状并返还商铺，每逾期一日的，应按1792元/日的标准向原告支付占用费；6、请求判令被告于《商铺租赁合同》解除之日三十日内将以本案所涉商铺为注册地址的所有执照予以注销，每逾期一日的，应按1792元/日的标准向原告支付违约金；7、请求判令被告立即向原告支付合同解除损失赔偿金53760元；8、请求判令被告立即原告为本案支出的律师代理费8113元；9、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年11月6日，原告与被告签署了《商铺租赁合同》，就被告向原告承租浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心3幢M1-F1-011-1的商铺等相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行自身合同义务，但是被告却没有完全履行相关合同义务，被告承租之商铺无故未能按时缴纳租金等各项费用。经原告多次与被告沟通，被告始终未能纠正其错误行为。原告向被告多次发送《催款函》，要求被告尽快履行清结相关费用等约定义务。但是，被告收到相关函件后置若罔闻、毫无回应。同时，自2020年5月6日之后，被告未经原告书面同意，擅自停止营业。被告上述种种行为已构成严重违约，依据《商铺租赁合同》之相关约定，应当承担相应的违约责任。综上所述，反诉原告为维护自身权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 盖超帅答辩称：受疫情影响，盖超帅无法营业，导致合同无法履行，应属于不可抗力，加上合同条款17.1中也明确表示，本合同的任何一方因不抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应的顺延。所谓不可抗力的影响，不能简简单单理解成政策导向无法开业这一点，原告商铺所在地理位置特殊，周围都是高校，其所面向的消费群体就是学生。由疫情影响，原告主要的消费群体学生无法正常返校，即使返校也接受管制无法外出，从而致使原告无法正常营业，这也是疫情这不可抗力所带来的影响。故而，盖超帅受疫情影响，可暂时不履行其义务，盖超帅于5月6日提出过退铺申请，疫情持续影响超过三十天，盖超帅有权解除合同而不承担任何责任。盖超帅已经在5月15日发过律师函给被告方，但是被告方对此熟视无睹，既然被告方也有解除合同的意愿，却在收到律师函后，并没有采取任何措施，甚至未联系过哪怕一次，协商过商铺清场的交接。原告已经在律师函中明确强调盖超帅早于5月6日提出过解除租赁合同的申请，为了避免损失扩大，可以先进行场地清场清算，盖超帅会予以积极配合。但是被告方对此熟视无睹，任由损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”举重以明轻，即使违约，守约方也应当采取适当措施防止损失扩大，何况本案中，这是属于疫情这一不可抗力影响导致，被告方更加有义务制止损失的扩大。加上事后，盖超帅于8月7日曾去过宝龙商铺，打算拉走设备，却被对方以合同第10.19条，有权扣押占有设备为由，拒绝盖超帅清场。有录音录像为证。原告有理由相信，即使原告更早去清理场地，拉走设备，被告方也是不予配合的。由此可见，设备占用对方商铺场地，并非盖超帅意愿，是被告方原因导致，以此造成的任何费用，盖超帅拒绝承担，也不应该承担。至于宝龙分公司反诉的依据合同的违约金等主张，原告认为该合同为格式条款，其中内容有关严重损害或不利于原告的违约金等条款，在合同签订时，对方并没有予以情况说明或解释，属于霸王条款，应归于无效。被告据此合同条款主张原告支付违约金、占用费、赔偿金等诉请，原告均不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条格式合同条款定义及使用人义务采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告方未采取合理的方式提醒原告注意其中的违约责任的条款，应属无效。综上，盖超帅同意解除案涉合同，并请求驳回其他诉讼请求。 经审理查明：2019年11月6日，宝龙分公司与盖超帅签署了《商铺租赁合同》，约定将宝龙商业中心3幢3-111的商铺出租给盖超帅经营薇尔VR主题乐园，面积为192平方米，交付日为2019年11月16日，租期为11个月，同时给予30天装修期，月租金为26880元。合同第5.1条约定原告应支付71040元作为履约保证金。合同第17.1约定本合同的任何一方因不抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应的顺延。当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。2019年11月8日，双方还签订《商铺物业服务合同》，约定租赁商铺物业费为每月45元/平方米。盖超帅支付宝龙分公司209600元，其中含履约保证金71040元。 2020年3月20日，宝龙分公司与盖超帅签订《租赁合同补充协议》，协议约定：鉴于疫情对经营造成的影响，宝龙分公司同意2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金全额免除。2020年4月25日，宝龙分公司向盖超帅发送《催款函》，该函称盖超帅拖欠2020年4月16日至2020年6月30日期间的租金67200元及滞纳金6249.60元，2020年4月1日至2020年6月30日的综合服务费25880元及滞纳金2406.84元，共计101736.44元，要求盖超帅于4月30日前缴费。案涉商铺，从春节后受疫情影响，一直处于停业状态。 2020年5月6日，原告向宝龙分公司递交解除租赁合同的申请，宝龙分公司未予回复。同年5月12日，宝龙分公司向盖超帅寄送催款函，要求盖超帅在3日内交纳拖欠费用。同年5月15日，原告的委托诉讼代理人向宝龙分公司发送律师函，律师函表示因受疫情影响，盖超帅无法继续正常经营，符合合同第17.1条因不抗力事件而无法履行合同义务的情形，其已于5月6日提出解除合同，并要求宝龙分公司及时进行费用的结算。2020年8月7日，盖超帅欲腾空商铺设备，遭宝龙分公司阻止。 以上事实由盖超帅和宝龙分公司提交的证据及双方的当庭陈述予以证明。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的《商铺租赁合同》《商铺物业服务合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应恪守履行。现因双方均请求解除合同，本院征求双方意见后，原被告确认租赁合同于2020年8月5日解除。 疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，宝龙分公司与盖超帅签订了《租赁合同补充协议》，针对疫情造成的影响，宝龙分公司同意2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金全额免除。宝龙分公司同意减免2个月租金的行为，也可说明宝龙分公司认可疫情对原告的经营造成重大的影响的事实。但是此后，因防疫需要，附近的大学生于5月后陆续返校，学生回校后需进行隔离，而原告的VR店的消费群体是针对宝龙广场周边的大学生。本院认为，疫情期间，商铺周边各大院校延期返校及学校对学生的隔离措施，导致VR店客源缺失，对原告的经营造成重大影响，可适用不可抗力规定，并根据疫情或者疫情防控措施的影响程度的大小免除原告的部分责任。本院将考量疫情对案涉区域、原告经营的业态的影响，以及疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，还应考虑对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的一方的责任等因素，最终确定解除合同后的结算问题。据此，关于盖超帅应承担的租金及综合服务费。因受疫情影响，缺少学生消费群体，盖超帅根据合同第17.1条履行通知义务，于2020年5月6日提出撤铺申请，并于5月15日发送律师函，宝龙分公司未予回应，此后，原告欲撤场遭到被告阻止，宝龙分公司的以上行为进一步扩大了租金损失，应承担相应责任。综上，本院确定原告应承担2019年11月16日至2020年1月31日期间的租金、2020年4月1日至2020年6月15日期间的租金、2019年11月16日至2020年6月15日期间的综合服务费，共计194880元。盖超帅已支付宝龙分公司209600元，扣除应支付的租金和综合服务费194880元，宝龙分公司应返还盖超帅履约保证金14720元。关于宝龙分公司主张的拖欠租金违约金、合同解除赔偿金、擅自停业违约金、律师代理费，依据不足，本院不予支持。关于宝龙分公司主张的恢复原状的请求，由于宝龙分公司不能举证商铺交付时的情况，故无法明确应恢复的具体标准，宝龙分公司应承担举证不能的后果，本院对该项请求不予支持。关于宝龙分公司主张返还商铺、注销相关执照的请求，原告同意尽快办理，本院予以支持，原告有权取回属于原告的全部财产。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、盖超帅与上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司签订的《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除； 二、上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司于判决生效后十日内返还盖超帅履约保证金14720元； 三、盖超帅于本判决生效之日起十日内腾空商铺，若逾期履行，盖超帅应支付上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司违约金（按896元/日的标准计算至履行之日止）； 四、盖超帅于本判决生效之日起十日内将以案涉商铺为注册地址的所有执照予以注销，若逾期履行，盖超帅应支付上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司违约金（按448元/日的标准计算至履行之日止）； 五、驳回盖超帅的其他诉讼请求； 六、驳回上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费788元，反诉受理费2300元，共计3088元，由盖超帅负担288元，上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司负担2800元。盖超帅于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱洁健 二〇二〇年八月二十八日 书记员  孙佳萍 *ArabicDash *ArabicDash