山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0402民初1455号原告：王伟东，男，1967年3月21日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王世勤，男，1959年7月5日出生，住枣庄市市中区。系王伟东的哥哥。委托诉讼代理人：李锋，山东法扬律师事务所律师。被告：枣庄市宏基房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路233号。统一社会信用代码：913704007292459505。法定代表人：褚福银，总经理。委托诉讼代理人：孟祥臣，该公司工作人员。委托诉讼代理人：栗可，山东全和律师事务所律师。被告：枣庄众发置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴中路91号1幢。法定代表人：郑仰同，总经理。委托诉讼代理人：卓淼，山东诺诚律师事务所律师。王伟东与枣庄宏基房地产开发有限公司（以下简称“宏基公司”）、枣庄众发置业有限公司（以下简称“众发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王伟东及委托诉讼代理人王世勤、李锋，宏基公司委托诉讼代理人孟祥臣、栗可，众发公司委托诉讼代理人卓淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟东向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告签订的《房屋订购单》；2、两被告双倍返还定金20万元；3、两被告返还已付购房款15万元并支付利息（利息以续交房款15万元为基数，自2012年2月22日起至实际给付之日止，按照月利率3%的标准计算）；4、两被告赔偿涉案房屋升值损失238560元；5、两被告承担本案诉讼费用、保全费用及保险费用等一切费用。事实与理由：2011年4月2日，原告订购了第一被告开发的枣庄市中区商品房一处。当日按照第一被告的要求交付了现金10万元整。2011年4月17日，原告与第一被告签订《房屋订购单》。原告和第一被告共同确认涉案房屋价款为342165元（不包括储藏室和车库），同时还将2011年4月2日原告交付的10万元作为定金，在签订商品房买卖合同时冲抵房款。2012年2月22日，第一被告告知原告可续交房款，承诺原告续交的房款从续交日至通知交房日期间，超过一年按3%的月利率由第一被告计算利息，直接冲抵总房款。双方又签订了《承诺书》，原告再次交纳了15万元的续交房款。2019年2月21日，第一被告告知预定商品房的业主，到锦绣花城售楼处办理正式的商品房预售和网签手续。但是，当原告到锦绣花城售楼处办理手续时，被告知续交房款不能计算利息，拒绝为原告办理涉案房屋的相关手续。经原告了解得知，第一被告和第二被告是合作开发关系，两被告应当为原告办理涉案房屋的相关手续。立案后，原告得知涉案房屋已经由被告枣庄众发置业公司出售给第三人，造成涉案房屋无法交付。特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。宏基公司辩称：１、房屋已经由政府回收，后由众发公司招拍挂接盘，宏基公司现已无Ｂ区房屋的所有权，无法继续履行合同；２、本案为房屋买卖合同纠纷，原告索要利息于法无据。众发公司辩称：原告要求众发公司与宏基公司共同承担责任无事实和法律依据，请求驳回原告对众发公司的诉讼请求。王伟东为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、宏基公司和众发公司工商登记。证明两被告主体资格；２房屋订购单及收据。证明2011年4月17日，原告与宏基公司签订了房屋订购单，被告将青云锦绣花城２号楼东单元５层东502室商品房卖给原告，转让价款为342165元。原告于2011年4月2日向被告交纳定金10万元；３、承诺书及收据。证明2012年2月22日，被告向原告等青云锦绣花城的业主承诺，续交剩余房款支付利息，直接冲抵总房款。为此，原告又交纳了购房款15万元，双方签订了承诺书；４、照片。证明2019年21日，宏基公司在锦绣花城售楼处张贴通知。告知包括原告在内的锦绣花城Ｂ区业主，原在宏基公司预定的商品房，现已符合预售条件，可以到锦绣花城售楼处办理正式的商品房预售和网签手续。原告后来得知此事，到售楼处要求办理案涉房屋的手续，售楼处人员却是众发公司人员，以不予兑现承诺书约定的利息为由，拒绝为原告办理案涉房屋的任何手续；５、一、二审判决书、送达回证。证明二审判决不仅推翻了一审判决认定的房屋订购单为无效合同，而且原告可以再向宏基公司、有合作开发关系的众发公司提起诉讼，主张权利；６、房屋订购单以及枣庄市新建商品房买卖合同。证明王亚母亲张付莲曾于2011年4月16日订购青云锦绣花城的商品房，后来接到宏基公司的通知，将以前与宏基公司签订的房屋订购单、收据交给众发公司，众发公司为张付莲办理了合同更名，将房屋订购人张付莲变更为王亚，向王亚出具了正式的商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同的备案。当时，众发公司只认可房屋订购单，收据，对于承诺书约定的利息折抵房款不予认可，王亚补交了剩余房款后，众发公司办理了商品房的相关手续。也就是说众发公司除了不认可承诺书的利息，对于宏基公司与以前原业主的权利义务是愿意承受的，也可以印证宏基公司与众发公司系共同合作开发的关系；７、通知书。证明众发公司基于与宏基公司系合作开发关系，众发公司愿意继续履行宏基公司与原告等人签订的合同，只是不愿意按照承诺书的约定计算利息；８、人民网领导留言板信息。证明宏基公司与众发公司系合作开发关系；９、证明及电费明细。证明众发公司已经认可将涉案房屋锦绣花城Ｂ区２号楼502室出售给了原告王伟东，众发公司愿意继续履行原告与宏基公司所签订的合同，并且众发公司已认可将涉案房屋出售给原告王伟东，也办理了相关的用电手续；10、保险服务费发票。证明原告支出的财产保全保险服务费1000元。宏基公司质证认为：对企业信息真实性没有异议；对于房屋订购单仅仅只是一个订购的意向，不是合同；对承诺书不符合房屋买卖的形式，对其真实表达的意思存有异议。按照常理来讲，购买房屋不会产生任何的利息；对通知的照片属于复制件，其真实性有异议。而且此照片说明已经通知了原告去办理上房手续；对两份判决书的真实性没有异议；对王亚的买卖合同与本案无关，而且恰恰说明别的案外人与众发公司签订的正式的买卖合同，并非只有订购单；对于其他的证据也能证明当时宏基公司烂尾的情况，而且已经由政府处理了。众发公司质证认为：对第１－５份证据的质证意见同被告１代理人的意见；对第６份证据商品房买卖合同真实性无异议，该合同是众发公司与王亚签订的新的商品房买卖合同，与王亚和宏基公司之间是否存在老的买卖合同无关；对众发公司的通知书真实性无异议，众发公司无义务向宏基公司原业主通知上房。故通知了宏基公司，其中何时业主是否是真正的购房者及交纳多少购房款是需要核实的，故要求他们提供相应的资料，同时众发公司从来未向任何单位和个人承诺承继宏基公司与业主之间签订的所有协议的权利义务；对留言板街道办事处陈述的部分事实是不真实的，众发公司从来没有与宏基公司合作开发锦绣花城Ｂ区，棚改办只是答复该项目是用棚改政策。另外，众发公司只是根据政府的要求为了安抚已交钱购房的业主，在对房源进行销售时销售价格维持原有价格，并不代表众发公司承继宏基公司签订的所有协议以及所有的承诺；对用电明细真实性无异议，主要说明的是2019年7月前我公司对该房源是预留给王伟东的，但王伟东与众发公司达不成协议，故该房源被我公司出售。该份证据不能证明众发公司已将房屋销售给原告，双方是否存在销售行为，应以正式的商品房买卖合同为准。宏基公司没有提交证据。众发公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：１、枣庄市国土资源局行政处罚告知书。证明宏基公司建设的青云锦绣花城Ｂ区，其地面建筑物被行政部门没收；２、枣庄众发公司不动产证书、商品房预售许可证。证明锦绣花城Ｂ区由众发公司独立开发，与宏基公司无关。王伟东质证认为：对证据１证据来源的真实性无异议，但是对于被告的证明目的有异议。虽然从形式上是有枣庄市国土资源局作出的行政处罚，没收取了相关土地，但是这份文件是宏基公司与众发公司以合法的行为遮盖非法目的，通过国土资源局作出的文件，与本案原告提供的证据证明的事实是相矛盾的，这法律文件也是不真实的，请求法庭不予采纳。同时，从第１组证据中看不到众发公司是如何取得涉案房屋所在的建设用地及地上附着物的所有权；对证据２中因众发公司提交的全部是复印件，只有众发公司的公章，没有不动产公司的公章，对真实性我们是有异议的。也不能够证明锦绣花城Ｂ区是众发置业公司独立开发的，通过原告的举证，足以证明锦绣花城Ｂ区是由二被告共同合作开发的。宏基公司质证认为：没有异议，恰恰说明被告１现在已经没有锦绣花城Ｂ区的所有权，达不成原告的诉讼目的。上述证据经审查，对无异议的证据，本院确认为有效证据，其证明力本院予以确认。依据经审查确认的证据和原、被告的陈述，本院确认如下事实：2011年4月2日，王伟东订购宏基公司开发的坐落于枣庄市中区商品房，当日交付宏基公司10万元。2011年4月17日，王伟东与宏基公司签订《房屋订购单》，共同确认房屋价款为342165元(不包括储藏室和车库)，定金10万元在签订商品房买卖合同时冲抵房款。2012年2月22日，宏基公司告知王伟东可续交房款，王伟东当日向宏基公司续交房款15万元。同日，宏基公司与王伟东签订《承诺书》。承诺书载明自续交房款日至通知交房日，超过一年，按3%的月利率计息，直接冲抵房款。后，宏基公司因资金链断裂，致案涉工程停工。2015年5月，原枣庄市国土资源局作出行政处罚决定书，责令宏基公司退还非法占用的案涉土地。此后，众发公司通过招拍挂的形式取得了包括案涉土地在内的SZ2015-21号国有建设用地使用权。2018年12月20日，众发公司取得了案涉工程的商品房预售许可证。2019年2月21日，宏基公司通知已预订商品房的业主30日内到售楼处办理正式的商品房预售手续。2019年7月2日，众发公司通知宏基公司，要求宏基公司7日内通知包括王伟东在内的部分业主于2019年7月11日前携带订房单、交款凭证等资料到锦绣花城B区售楼处办理商品房销售手续。后因《承诺书》里约定的利息履行问题未达成一致，从而导致双方没有办理案涉商品房销售手续。后，众发公司将案涉房屋另行出售给他人。2020年3月17日，王伟东诉来本院，以致成讼。本院认为，宏基公司与王伟东签订的《房屋订购单》和《承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。认购书作为买卖双方将来订立正式商品房合同这一行为的特殊担保合同，只要符合合同成立、生效要件，属于独立有效的合同，其成立和法律效力均不因商品房预售合同的存在和效力而受影响。因此取得预售许可证作为预售行为的强制性前提条件不适用于商品房认购书。未取得商品房预售许可证前签订的商品房认购书依然有效。因此，宏基公司与王伟东签订的《房屋订购单》、《承诺书》合法有效。王伟东按照《房屋订购单》和承诺书的约定支付了定金10万元和房款15万元，履行了合同义务。而宏基公司没有按照《承诺书》的约定给王伟东“按3%的月利率计息，直接冲抵总房款”，从而导致双方没能办理正式的商品房预售手续。宏基公司构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同司法解释》第四条、《担保法解释》第一百一十五条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此，王伟东要求解除合同、返还房款、双倍返还定金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。宏基公司与王伟东签订的《承诺书》约定的月利息3%超过了法律规定的上限，应予调整。关于众发公司在本案中应否承担民事责任。从本案调查的事实看，众发公司通过招拍挂的形式取得了案涉土地在内的国有建设用地使用权，并依法取得了商品房预售许可证，众发公司对案涉土地和地上建筑物依法享有占有、使用和收益的权利。众发公司与宏基公司无法律意义上的关联，且众发公司非案涉合同的相对方，王伟东请求众发公司承担民事责任，本院不予支持；王伟东请求的房屋升值损失238560元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、解除王伟东与枣庄市宏基房地产开发有限公司签订的《房屋订购单》；二、枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还王伟东定金20万元；三、枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王伟东购房款15万元及利息（自2012年2月22日起至实际给付之日止，按照月利率2%的标准计算）；四、驳回王伟东对枣庄众发置业有限公司的诉讼请求和其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9686元，王伟东负担3136元，枣庄市宏基房地产开发有限公司负担6550元；保全费2270元，保全保险费1000元，由枣庄市宏基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  张 涛人民陪审员  陈玉杰人民陪审员  闫绍兰二〇二〇年八月八日书 记 员  李双燕