广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2479号原告（反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（原雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司），住所地：广东省广州市从化区江埔街御景路**，统一社会信用代码：91440101799414190A。负责人：钟志荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢海欣、曾谓珍，均系该公司职员。被告（反诉原告）：龚云珠，女，汉族，1964年9月9日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：梁国斌，广东金桥百信律师事务所律师。被告：周志超，男，汉族，1991年11月23日出生，住江西省南昌市东湖区，原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（以下简称雅居乐公司从化分公司）与被告（反诉原告）龚云珠、被告周志超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，由小额诉讼程序转为简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）龚云珠及其委托诉讼代理人梁国斌到庭参加了诉讼。被告周志超、原告（反诉被告）雅居乐公司从化分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，并另行出具裁定书裁定按雅居乐公司从化分公司撤诉处理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雅居乐公司从化分公司向原本提出诉讼请求：一、被告按每月782.88元的标准向原告支付自2019年12月l日起至实际付清之日止的物业管理费；二、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：雅居乐公司从化分公司接受委托为名门半岛花园小区提供物业管理服务，被告是该小区从化市沙贝村地段自编二期一组团名溪一街16号（下称“该物业”）的业主，该物业的建筑面积为281.69平方米，为别墅住宅。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条第二款的约定，该小区别墅住宅的物业管理费为每月2.8元／平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币788.73元。自2019年12月起至2020年5月止，被告无故拖欠原告物业管理费6个月，共计人民币4703.13元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条第六款的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的干分之一向原告支付滞纳金。暂计至2020年5月26日，滞纳金约为322.54元。被告（反诉原告）龚云珠向本院提出反诉诉讼请求：一、判定反诉被告违约，承担违约责任，依法解除反诉被告强迫反诉原告签订的《前期物业服务协议》；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金1万元人民币；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，被告（反诉原告）龚云珠变更诉讼请求为：一、依法判定反诉原告与反诉被告于2019年8月10日签订的《前期物业服务协议》无效；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金10000元；三、本案的诉讼费用由反诉人承担。事实和理由：2015年7月1日，反诉原告受到开发商广州从化雅居乐房地产开发有限公司及反诉被告相互勾结的欺诈下，在未收到相关的交楼文件，房屋也不符合《广州市商品房买卖合同》第12条约定的交房条件下，例如“交楼授权委托书、建筑工程质量监督报告、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收合格意见书、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、也未提供有关供水供电供气的永久使用证明文件，和人防环保部门出具的认可文件或准予使用文件”等等文件，且房屋质量存在严重问题的情况下，反诉被告要求反诉原告收楼，反诉原告拒绝收楼，反诉原告要求开发商及反诉被告履行修缮义务。后在长达四年的时间里，反诉被告才以开发商的名义勉强对质量问题部分做了修缮。但仍不合格。2019年8月，反诉被告哄骗反诉原告，谎称只要反诉原告签订了物业服务协议，就可以获得反诉被告的物业维修服务。反诉原告于是就与之签订了《前期物业服务协议》。然而，反诉被告签署协议后，不仅丝毫末提供维修服务，反而连最起码的保洁和物业保安服务都不再提供。由于房屋质量有问题反诉原告并未搬入该物业居住。2020年初，反诉原告发现该物业遭到不明身份的人员强行闯入，并堆放了大量的垃圾。还有不明车辆占据该物业的院子和停车库。反诉原告向反诉被告投诉反映问题。反诉被告竟然迟迟不答复，不解决。反诉被告未尽到物业公司起码的服务。2020年初，反诉被告曾向从化区人民法院提起诉讼，主张所谓的物业费。在开庭的当天，反诉原告就提出反诉。反诉被告见此即提出撤诉。此次，在没有任何新的事实、新的理由之情况下，又再次起诉。显属滥用诉权。解除合同的主要理由是反诉被告与开发商有关联关系，是开发商指定的物业服务公司，由于反诉原告已经向越秀法院起诉开发商，要求开发商承担商品房销售违约责任，在此情况下，我方认为反诉原告与反诉被告的合同是受到胁迫签订的，合同无效，关于赔偿请求，反诉被告在前述一年期间没有尽到物业公司应尽的义务，造成我方涉案物业被第三方非法闯入，堆满垃圾，车库被占用，至今未说明及解释，该侵权行为反诉被告应该承担过错赔偿责任。综上所述，鉴于反诉被告配合开发商的欺诈及违约行为，反诉被告不具备一个物业公司起码的物业服务意识和管理水平。故向法院提起反诉。经审理查明：2014年1月22日，广州从化雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与龚云珠、周志超（共同作为乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的雅居乐名门半岛花园二期一组团第39栋幢1层108号房，房屋地址：从化市沙贝村地段C型四联排（39栋）108房，建筑面积279.6平方米。该合同第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业管理公司之日止。2015年6月，广州从化雅居乐房地产开发有限公司、雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司向两被告发出《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知两被告于2015年6月27日至2015年7月6日前来办理收楼手续。2017年9月11日，广州市工商行政管理局出具《变更登记核准通知书》，显示：企业名称由雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司变更为原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，原执照注册号为440122400001907，统一社会信用代码号为91440101799414190A。2019年8月12日，龚云珠签署《业主文件/钥匙签收表》，办理了收楼手续。同日，雅居乐公司从化分公司（乙方物业服务企业）与龚云珠、周志超（共同作为甲方业主）签订《前期物业服务协议》，约定乙方对甲方所购物业雅居乐名门半岛花园名溪一街16号提供前期物业管理服务。第一章物业服务内容和质量第一条在物业服务区域内，乙方提供的物业服务内容及标准如下：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、公共绿化的养护和管理。4、公共环境卫生的管理服务。5、车辆停放秩序的管理服务。6、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。第二章物业服务费用：第三条物业服务费主要用于以下开支：l、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；7、办公费用；8、管理费分摊；9、物业服务企业固定资产折旧。第七条乙方按以下方式及标准计收该物业的物业服务费：（1）带电梯住宅2.2元/月.㎡；（2）别墅（多层住宅）2.8元/月.㎡；（3）商业物业（商铺、商场、客栈、金融等）3.5元/月.㎡；（4）底层（复式）洋房，含花园管理费2.5元/月.㎡；（5）已出售的停车位物业服务费60元/月。第八章违约责任：第四十三条甲方逾期缴纳物业服务费、分摊水电费、其他费用等，从逾期之日起每日按应缴未缴费用的1‰向乙方支付违约金。2020年2月18日，雅居乐公司从化分公司向龚云珠邮寄显示日期为2020年2月13日的《催款函》，要求被告支付物业管理服务费及滞纳金，快递记录显示邮件于2020年2月21收件人已取走邮件。2020年5月16日，雅居乐公司从化分公司向龚云珠邮寄显示日期为2020年5月14日的《催款函》，要求被告支付物业管理服务费及滞纳金，快递记录显示邮件于2020年5月18收件人已取走邮件。日期显示为2020年3月19日的雅居乐物业《客户诉求处理单》，记载：“诉求人：龚云珠，住址：小院流溪名溪一街**，诉求内容：1.因我的房子地下室浸水问题，地产方一直到2019年才整改修好，耽误了我将近3年的使用时间，现要求对我造成的损失进行协商赔偿；2.我家围墙外面绿化土堆太高，跟围墙一样高，土堆下压住围墙，对围墙会造成损坏，雨水，绿化浇水会让墙体潮湿，加快损坏，而且滋生小动物爬进我的院子，对家人造成潜在威胁，请求将土堆降低或移走，不要压住围墙。我要耽误我3年使用的赔偿，3年的房子使用权。”日期显示为2020年3月19日的雅居乐物业《业主收楼验收表》，记载：“房号：名溪一街16号，业主姓名：龚云珠，内容:1.入户门旁的窗户关不上。2.后花园外面的泥土太高了，业主要求降低。”验收表有物业助理刘志文签名。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。雅居乐公司从化分公司与龚云珠、周志超签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。现龚云珠诉请确认双方签订的《前期物业服务协议》无效，称该协议是在被胁迫情况下签订，但并未提供证据证实其主张，故，本院对龚云珠的抗辩不予采纳。关于龚云珠诉请支付违约赔偿金10000元的问题。龚云珠称，物业公司在前述一年期间没有尽到物业公司应尽的义务，造成涉案物业被第三方非法闯入，应承担侵权赔偿责任。但龚云珠的该诉请只提供了由其自己拍摄的图片，并未提供证据证实是因物业公司未尽物业服务责任导致的侵权行为发生。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，龚云珠提出的主张未提供充分证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故本院对龚云珠要求赔偿10000元的诉请不予支持。原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）龚云珠的全部反诉诉讼请求。本案反诉受理费50元，由被告（反诉原告）龚云珠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年八月二十一日书记员 罗芳华