广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2139号原告：广州创艺装饰工程有限公司，住所地广州市番禺区南村镇大路广州雅居乐花园公建**，统一社会信用代码：91440101MA59M067XH。法定代表人：吴新平，职务总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，该公司职员。原告：广州意浓实业有限公司，，住所地：广州市从化温泉镇宣星村00893自编201统一社会信用代码：914401017397192597.法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：林佳静，该公司职员。被告：邓诗敏，女，汉族，1988年3月4日出生，住广州市南沙区，被告：邹声云，男，汉族，1984年6月10日出生，住江西省吉安市泰和县，原告广州创艺装饰工程有限公司（以下简称创艺公司）诉被告邓诗敏、邹声云、第三人广州意浓实业有限公司（以下简称意浓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，由审判员吴建依法适用简易程序进行独任审理。案件审理过程中，本院依原告创艺公司的申请，变更第三人意浓公司诉讼地位为共同原告，并于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告创艺公司委托诉讼代理人薛志辉、原告意浓公司委托诉讼代理人林佳静、被告邹声云到庭参加诉讼,被告邓诗敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创艺公司、意浓公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付到期装修款238638元；2.判令被告逾期支付装修款的违约金，违约金分段计算，第4期欠款金额119319元的每日违约金自2018年1月15日起按欠款金额的万分之五计算，第5期欠款金额119319元的每日违约金自2019年3月15日起按欠款金额的万分之五计算，直至被告全部付清装修款为止，暂计至2020年2月29日，为人民币49099.77元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告变更第2项的诉讼请求为：违约金以未付的238638元为本金，从起诉之日起即2020年5月8日至付清全部款项日止按日万分之五计算。事实与理由：第三人于2018年4月20日与被告签订了《景业荔都花园认购书》，约定向被告出售其位于广州市从化区景业荔都花园8号楼2501房，该商品房的毛坯房总价款为821124元、装修款为531299元。原告于2018年4月20日与被告签订《房屋装修协议书》，第四条约定装修款的支付方式为：第1期装修款54023元于2018年4月21日前支付，第2期装修款119319元于2018年7月14日前支付，第3期装修款119319元于2018年10月14日前支付，第4期装修款119319元于2019年1月14日前支付，第5期装修款119319元于2019年3月14日前支付。《房屋装修协议书》签订后，被告支付了第l-3期装修款，共292661元，从第4期起开始拖欠，至今拖欠到第5期，累计拖欠装修款共计238638元。原告通过电话、发函等方式多次催收，被告虽口头同意支付但均一拖再拖。《房屋装修协议书》第五条约定：逾期付款的，每日按到期未支付款项金额的千分之五的标准支付违约金。现原告根据实际情况，自愿将起诉的违约金标准调整为每日按到期未支付款项金额的万分之五的标准支付违约金。原告认为，原、被告双方签订的《房屋装修协议书》合法有效，被告理应严格依照合同的约定按期付款。现被告逾期付款的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告特此具状向贵院提起诉讼，请判如所请。原告创艺公司、意浓公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：《景业荔都花园认购书》、《广州市商品房买卖合同预售》、《房屋装修协议书》、《律师函》、《邮寄投递单》；庭后提交《涉案房屋内部装修照片》、《收款收据》。被告邹声云辩称，原告诉状所称多次向我催收款项不是事实，我只收到一份催款函，原告并没有口头、电话向我催收。我认为原告不应该收取违约金，因为在前已判定装修款是购房款的一部分，原告需要出具正式的房款发票给我，原告的装修质量货不对板，要求减免部分房款。被告邓诗敏没有到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩、质证和举证等权利。经审理查明，2018年4月20日，广州意浓实业有限公司（出售方）与邹声云、邓诗敏（认购方）签订《景业荔都花园认购书》，约定：“认购物业：广东省广州市从化景业荔都花园二期08号楼2501号房间（以下简称“该物业”），建筑面积约为99.05平方数，其中套内建筑面积约为81.43平方米，该物业只能作住宅用途使用。该物业优惠折扣3万抵6万98折。认购价为821124元。于2018年10月15日前交付使用。一、（购房款）付款方式：2.银行按揭付款：定金：30000元，于签订本《认购书》时付清。第1期楼款251350元，须于2018年4月22日前付清。同时即办理640000元的银行按揭贷款手续。二、认购方自愿委托广州创艺装饰工程有限公司代为进行毛坯房收楼，及进行房屋的装修，装修总价为531299元，装修的交楼时间为2019年3月31日。装修标准以认购方与广州创艺装饰工程有限公司、出售方签订的《房屋装修协议书》为准。装修款的支付方式具体如下：第1期装修款54023元于2018年4月21日前支付，第2期装修款119319元于2018年7月14日前支付，第3期装修款119319元于2018年10月14日前支付，第4期装修款119319元于2019年1月14日前支付，第5期装修款119319元于2019年3月14日前支付。四、认购方须于2018年4月21日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及《房屋装修协议书》等有关文件”。另查，2018年4月20日，广州意浓实业有限公司（甲方卖方）与邹声云、邓诗敏（乙方买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼第自编8号楼幢25层2501号房（下称该商品房），房屋地址：从化区温泉镇宣星村地段二期（自编8号楼）2501房。该商品房产权登记建筑面积共99.05平方米，其中，套内建筑面积81.43平方米，共有分摊面积17.62平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10083.80元，总金额821124元。第八条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.58%，金额251124元。除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年4月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》补充协议,约定：“四、甲乙双方同意对《商品房买卖合同》第八条、第九条增加补充约定：乙方自行将房价款（不包含定金）支付至监控账户，并凭银行进账单原件至甲方处开具发票（甲方只对乙方提供的银行进账单表面内容进行审核，对其真实性、合法性乙方承担一切责任），若款项未到账则按补充协议第五条相关约定支付违约金。五、双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账户，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方每日按到期未支付房价款的1‰的标准支付违约金”。又查，同日邹声云、邓诗敏（甲方业主）与广州创艺装饰工程有限公司（乙方装修公司）签订《房屋装修协议书》，约定：“鉴于甲乙双方已就甲方购买广州市从化区景业荔都8栋2501号并委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙双方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。第一条甲方委托乙方装修的该房屋的位置：广州市从化区景业荔都8栋2501号房。第二条委托事项：5.乙方应于2019年3月31日前完成本协议约定的房屋装修工程；第三条房屋装修工程款：1.甲方对本协议约定的装修款进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、优化设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并自愿接受，各方同意装修款总金额为人民币531299元。2.上述装修款包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议双方不再结算差额。第四条付款方式：甲方按下列第1种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款1.一次性付款/分期付款第1期装修款：于2018年4月21日前54023元。第2期装修款：于2018年7月14日前119319元。第3期装修款：于2018年10月14日前119319元。第4期装修款：于2019年1月14日前119319元。第5期装修款：于2019年3月14日前119319元。第五条逾期付款的违约责任甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定的该款项的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方每日按到期未支付款项金额的5‰的标准支付违约金给乙方”。同日，被告邹声云、邓诗敏（委托人业主）签订《毛坯收楼、装修委托书》，载明：“广州创艺装饰工程有限公司：本人委托贵公司对本人购买的广东省广州市从化区景业荔都8号楼2501号房屋进行毛坯验楼收楼。同时，委托贵公司对该房屋进行装修，具体装修事项按《房屋装修协议书》的约定执行。”同日，被告邹声云、邓诗敏（确认人/购买方）签订《确认书》，载明：“广州意浓实业有限公司、广州创艺装饰工程有限公司：1、本人购买广州市从化区景业荔都8栋2501号房屋为毛坯交楼，具体体交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、为了省时省心、便利、环保，本人全权委托广州创艺装饰工程有限公司向广州意浓实业有限公司讲行毛坏收楼，同时委托广州创艺装饰工程有限公司按本人提交的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议书》约定为准，均是本人的真实意义表示。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是不可分割，是互附终止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因我的原因，引致《商品房买卖合同》或《房屋装修协议书》任一合同终止或解除的，均视为我同时违反《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》约定，并按约定承担责任4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含装修材料、人工等成本及进—步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除《装修协议书》。同时，广州创艺装饰工程有限公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。5、广州意浓实业有限公司的销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以《房屋装修协议书》约定的装修标准为准。6、《房屋装修协议书》的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。被告邹声云、邓诗敏（业主）签订《确认书》，载明：“本人（业主）就购买广州市从化区景业荔都5栋1803号房（以下简称该房屋）与广州意浓实业有限公司（卖方）签订《商品房预售合同》，并委托广州创艺装饰工程有限公司（装修公司）对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，现在此作出如下确认：本人己仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。反之，如本人提出解除《商品房预售合同》，《房屋装修协议》也同时解除。否则，由此所引起的一切法律责任均应由本人承担”。原告创艺公司、意浓公司曾于2019年6月20日通过广东海际明律师事务所吴金键律师向邹声云、邓诗敏发律师函催收2019年1月14日、2019年3月14日装修款119319元、119319元，两期共计238638元，并于2019年6月21日通过从化速递邮寄。庭审中，原告确认以下事实1.涉案房屋是带装修销售；2.装修款有一部分是购房款，商品房买卖合同与装修协议共同构成商品房买卖的全部内容；3.装修协议上的价格大部分为装修款，至于实际装修的价格无法从装修协议中的价格予以区分；4.被告只支付了涉案房屋前3期装修款，剩余装修款一直；5.涉案房屋未交付，因被告未付清款项。本院认为，本案主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修协议书》的效力及本案案由。《房屋装修协议书》并非单纯的装修议书，涉案房屋的《房屋装修协议书》、《毛坯收楼、装修委托书》、《确认书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。同时结合两原告庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，两原告为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议书》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修协议书》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修协议书》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价821124元+《房屋装修协议书》约定的装修款531299元=1352423元，未付装修款为约定装修款531299元-已付装修款292661元＝238638元。至于被告邹声云辩称，原告的装修质量货不对板，要求减免部分房款，但被告并未提供证据证实原告提供的装修质量不合格或者与《房屋装修协议书》约定不符等证据。故本院对被告的抗辩不予采纳。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装修合同纠纷。二、关于原告诉讼请求支付违约金问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《房屋装修协议书》均对违约金进行约定，因《房屋装修协议书》是《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，现两原告主张按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定按日万分之五标准请求支付违约金，并无不当，本院予以支持。至于被告邹声云辩称，原告不应该收取违约金，因为在前已判定装修款是购房款的一部分，原告需要出具正式的房款发票。本案中，已明确装修款是购房款的一部分，且双方在协议书中明确约定了付款时间，但被告一直未依约付款，已构成违约，故对被告的抗辩，本院不予采纳。《房屋装修协议书》明确约定款项支付期数及付款期限，被告只支付了前3期款项，直至起诉之日被告仍未支付后两期款项，故两原告主张违约金起算时间从起诉之日即2020年5月8日起算，是原告对其诉讼权利的自行处分，本院予以支持。故，本案违约金以238638元为本金，从起诉之日即2020年5月8日起按日万分之五计付至付清款项之日止。被告邓诗敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹声云、邓诗敏自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付238638元；二、被告邹声云、邓诗敏自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付违约金，以238638元为本金，从起诉之日即2020年5月8日起按日万分之五计付至付清款项之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2808元（原告广州创艺装饰工程有限公司已预交），由被告邹声云、邓诗敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额,向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年八月××日书记员 罗芳华