广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11104号原告：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，该公司总经理。原告：广州知识城置业发展有限公司，住所地广州市黄埔区（中新广州知识城）万科幸福誉福里街12号自编A4-8（幸福誉项目部）。法定代表人：李建章，该公司董事长。两原告共同委托诉讼代理人：陈俊贤，广州金鹏（白云）律师事务所律师。被告：邱平，男，1983年11月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原告广东上城建设有限公司（以下简称“上城公司”）与被告邱平装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理，经审查后依法追加广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城公司”）作为共同原告参加本案诉讼。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员于2020年5月28日公开开庭进行独任审理。原告上城公司和原告知识城公司的共同委托诉讼代理人陈俊贤到庭参加诉讼。被告邱平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上城公司、知识城公司向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付装修工程款386250元；2.被告向两原告支付逾期付款违约金384678.5元（以《房屋装修协议书》约定的总服务费769349元为计算基数，按合同约定该款项的50%的违约金标准进行计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月30日，原告上城公司与被告签订《房屋装修协议书》，约定原告上城公司为被告提供位于广州市黄埔区美誉二街21、23号（自编号B8栋）502号房的房屋装修服务，被告向原告上城公司支付装修费用769349元。同时，被告应于2017年4月30日前支付首期款239349元，并申请办理银行按揭手续及支付按揭款30万元，剩余23万元以分期方式支付（分为8期，每期金额为28750元）。若被告逾期30日以上仍未支付本协议约定款项的，或未按本协议约定时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，原告上城公司有权要求被告支付相当于本协议第三条该款项的百分之五十的违约金，并有权延迟交房时间，直至被告交清本协议第三条约定的款项以及违约金。《房屋装修协议书》签署后，原告上城公司依约履行该商品房的装修服务，被告支付了部分装修款之后，剩余的按揭款30万元以及第六、七、八期装修工程款86250元至起诉之日仍未支付。2019年4月12日，原告上城公司多次向被告发函催告，但被告一直以各种理由拖欠至今，被告行为已构成严重违约。《房屋装修协议书》是原、被告双方真实的意思表示，鉴于被告至今未按双方约定全面履行支付装修款的义务，在原告上城公司多次催告无果的情况下，现按照《房屋装修协议书》约定要求被告支付剩余装修款并承担逾期付款的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告邱平未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：2017年7月5日，知识城公司取得万科幸福荟花园编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2017年4月30日，邱平（乙方、买方）与知识城公司（甲方、卖方）签订网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201704294922），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区美誉二街21、23号（自编号B8栋）502号房（以下简称“案涉房屋”），该商品房的用途为住宅，建筑面积共100.3166平方米，其中套内面积77.582平方米，共有分摊面积22.7346平方米。第七条计价方式和价款约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16020.75元，总金额为1242922元。第八条付款方式约定，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款372922元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款870000元须于2017年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，2.乙方分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2019年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。上述合同还约定了其它事项。该预售合同的附件六装饰、设备标准约定案涉房屋的装修、设备标准为毛坯；附件七本合同补充协议第四条第2款约定：买方以按揭方式付款的，不论选择卖方推荐的按揭代办机构或自行选择按揭代办机构或自行办理按揭手续，其按揭申请非因卖方的原因未获银行贷款审批通过的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。买方未按照前述10日的期限一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起按总房价款0.02％的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15％向卖方支付违约金。上述合同签订后，邱平依约支付首期款372922元并办理银行按揭手续，按揭银行已经发放贷款87万元。2017年4月30日，邱平（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）、知识城公司（丙方、项目开发公司）签订《房屋装修协议书》，约定：乙方对案涉房屋进行局部装修施工，在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。乙方应于2019年4月10日前完成本协议约定的房屋装修工程，甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款约定，本次装修费用按建筑面积计算，单价为每平方米12000元，总金额1203799元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。甲方自愿选择将上述装修费用总金额中的434450元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付769349元。第四条付款方式约定，甲方应按照下列方式支付未计入总房价的装修款769349元：首期款239349元须于2017年4月30日前支付，按揭款30万元须于2017年4月30日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料，剩余23万元分为8期支付，每期仅为28750元，须分别于2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日及2019年3月30日前支付。按揭银行、按揭方式、按揭年限和贷款额度等以银行最终批复为准，乙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获银行批准，应自乙方通知之日起5日内一次性支付本协议第三条约定该款项，否则乙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第三条约定该款项每日千分之五的违约金。第五条逾期付款的违约责任约定：甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方按日向乙方支付本协议第三条约定该款项的千分之五的违约金，并于实际付款时向乙方支付违约金，同时乙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第三条约定应支付该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，乙方有权要求甲方支付相当于本协议第三条约定该款项的百分之五十的违约金，同时乙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。第六条房屋交付约定，乙方承诺于2019年4月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。第七条装修工程质量与违约责任约定：6.如甲方与丙方就该房屋签订的《商品房买卖合同》或者本协议解除，甲方和乙方同意按以下约定处理：（1）因甲方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，并且甲方需要向乙方支付《商品房买卖合同》总房价及本协议约定第三条该款项的百分之十五作为违约金；（2）非因甲方原因导致《商品房买卖合同》或本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，甲方、乙方互不追究违约责任。上述协议附件一为《房屋工程示意图》，附件二为《装修交付标准》。上述协议书签订后，邱平如约支付了计入总房价的装修款434450元、未计入总房价的装修款中的首期款239349元和第一期至第五期装修款。至于按揭款30万元，上城公司主张邱平已经向银行提交按揭贷款申请资料，但因其个人原因导致银行至今未有放款。另，案涉房屋已经办理预告登记，房产登记号为2018预登字5605672（201704294922），权利人为邱平。上城公司于2019年4月12日作出《逾期付款催告函》，称邱平未按照约定时间支付第六、七、八期装修款，要求其自收到本函之日起30日内前往万科幸福誉销售中心一次性付清所有应付未付装修款及对应违约金。同日，上城公司委托广州市联胜快递服务有限公司（以下简称“联胜公司”）以快递方式向邱平寄送上述催告函。联胜公司于2019年5月14日出具书面证明，载明其司于2019年4月13日收件，2019年4月15日电话联系邱平，但连续两天来电提醒，无法联系上客户，该件于2019年5月14日退回上城公司。另查明，在（2019）粤0112民初12575号案中，知识城公司称其与上城公司是装修工程合作关系，知识城公司委托上城公司万科幸福荟项目楼盘进行装修。上城公司在本案中提交了案涉房屋现状照片以证明其已经按照协议约定提供装修服务，案涉房屋符合约定的装修标准且达到交付条件，但由于邱平未付清装修款项，案涉房屋还未交付使用。广东省深圳市龙华区人民法院于2019年11月25日作出（2019）粤0309执2493号之二《执行裁定书》，载明：申请执行人古剑锋与被执行人邱平借款合同纠纷一案，该院作出的（2019）粤0309民初2714号民事判决书已经发生法律效力，申请执行人古剑锋向该院申请强制执行。在执行过程中，该院依法对被执行人邱平名下的案涉房屋进行了预查封。因被执行人邱平至今未履行生效法律文书确定的义务，该院裁定拍卖、变卖被执行人名下的案涉房屋。2020年3月16日，广东省深圳市龙华区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《关于拍卖案涉房屋（第一次拍卖）的公告》，公开竞价期间为2020年4月16日10时至2020年4月17日10时止（延时除外）。落款日期为2020年4月17日的《网络竞价成功确认书》显示，案外人翁德创以最高应价竞价成功，该标的网络拍卖成交价格为2345393元。经本院释明，上城公司及知识城公司在本案庭审中陈述，若法院认定《房屋装修协议书》为无效合同，则主张本案装修款属于购房款，逾期付款违约金应按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第四条第二款约定计算。本院于2019年12月30日向邱平首次公告送达本案起诉状副本等应诉材料。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、广州市住房和城乡建设局网站信息查询截图、照片、（2019）粤0309执2493号之二《执行裁定书》、阿里司法拍卖网站截图、《网络竞价成功确认书》、《房屋装修协议书》及附件、《逾期付款催告函》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：邱平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。邱平与知识城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于邱平与上城公司、知识城公司签订的《房屋装修协议书》性质及效力问题，本院对此分析认定如下：第一，该协议缺乏各类装修单价、面积、材料、品牌等相关条款，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修单位，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，即本案协议明显异于日常的装修合同。第二，从该协议的内容来看，商品房买卖合同和装修协议均为案涉房屋交易过程中不可分割的一部分，两份合同均不能单独解除，若邱平未按照装修协议约定付清装修款，知识城公司有权拒绝交付案涉房屋。由此可见，本案协议实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定。第三，结合当时的房地产市场调控政策以及知识城公司关于委托上城公司对整个楼盘进行装修的陈述，本院认定上城公司为知识城公司延请的工程施工单位，装修协议的签订实质为将案涉房屋交易价款拆分为购房款和装修款两部分。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，邱平与上城公司、知识城公司签订的《房屋装修协议书》应属无效。虚假的装修协议隐藏的房屋买卖内容应为商品房买卖合同的一部分，即《房屋装修协议书》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。因此上城公司及知识城公司主张的邱平尚未支付的装修工程款（按揭应付款30万元及分期应付款86250元）均属于购房款。本案的争议焦点是邱平是否应当承担逾期付款的违约责任。对此，本院认为应对涉及的四个问题进行判断：首先，逾期付款违约金的给付对象。如前所述，装修协议为商品房买卖合同的组成部分，本案装修款应当纳入购房款总价中，性质上属于购房款的一部分。案涉房屋的买卖双方是邱平和知识城公司，故主张购房款及逾期付款违约金的权利主体应为知识城公司，而非上城公司。其次，邱平是否存在逾期付款的违约行为。按照本案协议约定，邱平应当在2017年4月30日前申请办理银行按揭手续，且须在约定期限前支付各期购房款。但截止至本案开庭之日，邱平未提交证据证明已付清全部购房款，该逾期付款的行为已构成违约。知识城公司未主张解除合同，故邱平应当按照合同约定继续履行合同，并依约承担逾期付款的违约责任。再次，逾期付款违约金的计算依据。商品房买卖合同和装修协议均对买方逾期付款的违约责任进行了约定，后者相较于前者而言明显加重了买方的责任，且装修协议已被认定为无效，故逾期付款违约金的计算依据应以商品房买卖合同第十条第二款及补充协议第四条第二款的约定为准。最后，逾期付款违约金的计算标准。一、根据商品房买卖合同，分期付款的逾期付款违约金应自各期房款约定支付期限届满之日起，每日按照未支付房价款的0.05%计算，该计算标准在合理范围内，邱平未提交证据证实该违约金的约定明显高于知识城公司的损失，本院对此予以认可。二、根据补充协议的约定，按揭付款的逾期付款违约金应自买方收到卖方通知之日起第11日开始，每日按照总房价款的0.02%计算。由于知识城公司和上城公司均未能举证证明已经向邱平履行按揭付款部分的书面通知义务，本院以本案首次送达起诉状副本之日即2019年12月30日作为买方收到卖方书面通知之日，约定的违约金计付日期为买方收到卖方通知之日起第11日即2020年1月9日，因房屋装修协议书的无效而导致该买卖合同中的补充协议对总房价款的指向不明，故按揭付款逾期违约金的本金应按未付的按揭款30万元计算为宜。综上，邱平应当向知识城公司支付购房款386250元及逾期付款违约金，其中逾期支付按揭款的违约金以30万元为本金，自2020年1月9日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；分期支付部分的违约金，第六期购房款的违约金以28750元为本金，自2018年10月1日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第七期购房款的违约金以28750元为本金，自2018年12月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第八期购房款的违约金以28750元为本金，自2019年3月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；上述违约金以不得超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邱平在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州知识城置业发展有限公司支付购房款386250元；二、被告邱平在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州知识城置业发展有限公司支付逾期付款违约金（逾期支付按揭款的违约金以30万元为本金，自2020年1月9日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第六期购房款的违约金以28750元为本金，自2018年10月1日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第七期购房款的违约金以28750元为本金，自2018年12月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第八期购房款的违约金以28750元为本金，自2019年3月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；上述违约金以不得超过本金为限）；三、驳回原告广东上城建设有限公司、广州知识城置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11509元，由原告广州知识城置业发展有限公司负担5568元，被告邱平负担5941元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年八月二十五日书记员  陆镇培