文书内容山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初8223号原告：柳怀旺，男，1962年10月21日出生，汉族，住聊城市。委托诉讼代理人：王苗苗，女，1988年9月22日出生，汉族，住聊城市。被告：石爱梅，女，1978年5月30日生，汉族，住临清市××小区××号楼××单元××室。委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。第三人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。原告柳怀旺与被告石爱梅、第三人临清市嘉和置业有限公司申请人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告柳怀旺的委托诉讼代理人王苗苗、被告石爱梅的委托诉讼代理人刘锋到庭参加诉讼。第三人临清市嘉和置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳怀旺向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法恢复对临清市××小区××号楼××单元××室的执行；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年3月第三人临清市嘉和置业有限公司向原告借款，以其开发的包括涉案房屋在内的部分房屋以签订买卖合同并在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为原告提供抵押担保。2014年6月13日办理完毕涉案房屋的备案登记手续。这种以签订《商品房买卖合同》并办理备案登记为借款提供担保的方式，在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已明确认可，后在2019年全国法院民商事审判工作会议纪要再次予以明确，原告系抵押权人，依法有权就拍卖、变卖价款优先受偿。被告石爱梅于2016年3月11日购买涉案房屋，远远晚于第三人为原告提供抵押担保的日期，根据《物权法》和《担保法》规定，在抵押担保期间，未经原告同意，第三人无权处分涉案房屋，处分无效，被告不能取得房屋所有权。且自2014年6月13日起涉案房屋已在临清市房地产管理处办理完毕涉案房屋《商品房买卖合同》的备案登记手续，涉案房屋已登记在原告名下，而非第三人名下。况且，该备案登记对外足以产生公示、公信效力，完全能够起到排除第三人购买的效力。被告对如此大额家庭消费支出，未经落实径行购买，系其明知涉案房屋项上存在权利瑕疵，基于侥幸心理仍选择购买，存在主观恶意。被告主张排除执行的异议不能成立。被告石爱梅辩称，一是原告据以申请执行的判决书并未确认原告享有涉案房屋的抵押权及享有优先受偿权，原告申请执行实现的债权系一般债权。二是答辩人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。答辩人在涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并已合法占有该房屋；答辩人依合同分三次支付325000元，超过房款总价605000元的50%（后于2020年8月13日将280000元交至法院账户，房款已全额支付）；所购商品房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋；未办理产权登记非自身原因导致。所购为新建商品房，进行的不动产登记为首次登记，依据临清市自然资源和规划局不动产登记中心所出具的情况说明足以证实，嘉和置业公司未向不动产登记部门提交任何办理不动产登记的材料。原告的诉求应予驳回。第三人临清嘉和置业有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。具体陈述如下：本案争议标的物为临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛小区27-2-401号房产。本院在审理原告柳怀旺与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2851号之一民事裁定书，裁定查封被告临清市嘉和置业有限公司位于临清市××小区××室××。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号协助执行通知书，连同上述民事裁定书向临清市房地产管理处送达，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市××路××室××房屋；三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。案件受理费113604元，减半收取56802元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向柳怀旺借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。2014年6月13日，双方就运河半岛小区的包括涉案房屋在内的四十四套商品房签订了商品房买卖合同，之后在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经申请执行人柳怀旺申请执行，本院于2018年11月1日立案执行。2018年11月29日，本院出具（2018）鲁1502执2260号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见拍卖财产清单）。拍卖财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。在房屋执行过程中，案外人石爱梅向本院提出执行异议，要求停止对运河半岛小区27-2-401号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年5月27日作出执行裁定书，支持了案外人石爱梅的异议请求。当事人争议的焦点集中在以下几个方面，本院具体陈述分析如下：一、关于原告柳怀旺是否对涉案房产享有抵押权我院（2017）鲁1502民初2851号民事判决书认定了柳怀旺为保障临清嘉和置业有限公司债务的履行而与其签署了房屋买卖合同，并办理了买卖合同备案登记。我国担保法律制度并不禁止柳怀旺与嘉和公司之间这种以债务不履行时转移标的物所有权为主要内容的后让与担保，但这种非典型担保只在当事人双方之间产生类似保证合同的约束力，且以标的物的价款为最高上限，其担保的债权不具备优先效力。柳怀旺与嘉和签署的房屋买卖合同虽经备案，但该备案并非抵押权登记。该备案仅系备案债权，债权不具备排他性，经备案的债权与未经备案的债权之间亦不存在优先效力。（2017）鲁1502民初2851号民事判决主文第二项仅赋予柳怀旺在借款未受偿时，得申请执行后让人担保范围内的房屋，并未认定其抵押权人地位，也未认定其就以上房屋享有优先受偿权，该判项仍然系确认其普通债权。综上，本院认为，原告柳怀旺就涉案房产不享有抵押权。二、关于被告是否就该房屋享有排除执行的权利本案被告并非涉案房屋的登记权利人，故人民法院应当按照我国法律规定根据其与涉案标的物有关的一些系列行为、事实状态判断其是否排除执行的权利。被告为此提交了证据，经本院组织质证后，能够认定以下事实：被告与被执行人临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2016年3月11日，早于本院查封涉案房产的时间2017年5月17日；被告向临清市嘉和置业有限公司支付房款325000元，将剩余房款280000元交至法院账户；被告提交的水电暖气费收据等证据，可以证明其在人民法院查封之前已公开占有使用该不动产。《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定了房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的义务。《房屋登记办法》于2019年9月6日废止，此前仍具有法律效力。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，规定了不动产首次申请登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的初始登记与《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定的首次登记针对的是不同的登记机关，但都是房地产开发企业为开发的楼盘进行第一次办证的义务。从我国不动产登记制度的以上规定看，房屋建设者对不动产进行首次登记后，购买者方可进行登记。被告就涉案房产尚未办理登记，但从本院查明的事实看，未办理登记的原因是因为存在客观登记障碍，该障碍表现为作为房产建造商的临清嘉和置业有限公司未对该房产进行首次登记。故本院认为，该房屋未办理过户登记的原因非属被告本身。综上，本院认为，被告就涉案房屋具备了排除执行的实质条件。本院认为，本案原告和被告均对第三人享有合法债权，双方并非一般民事诉讼中的权利义务相对方，而是两种权利之间的对抗。人民法院要在尊重双方权利的基础上严格依照法律规定判定应该优先保护哪一方的债权实现，这并非意味着否定另外一方的债权，其债权可以通过其他途径进行救济。综上，原告的部分诉讼请求依法不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告柳怀旺的诉讼请求。案件受理费5637元，由原告柳怀旺、第三人临清嘉和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。审 判 长  赵耀彤人民陪审员  杨 丽人民陪审员  张美君二〇二〇年八月三十一日法官 助理  孔 艳书 记 员  李茹欣