中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1138号原告：YUANLIANXIN，女，1968年3月30日出生，南非共和国居民，护照号码*******。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所实习律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，任执行董事。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林作万，任执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：周宦生,广东格林律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙泳欣,广东格林律师事务所律师。原告YUANLIANXIN与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序于同年7月15日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄灿灿，两被告的共同委托诉讼代理人孙泳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交楼违约金（以购房总价1077197元为本金按日万分之三的标准从2019年7月1日起计算至实际交楼之日止）；2.被告长华集团公司对被告粤海通公司的违约金承担连带责任；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年11月15日，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告粤海通公司购买坐落在佛山市南海区**********长华国际商业中心商业3座2622房（以下简称涉讼商品房），房屋总价款为1077197元。涉讼合同约定被告粤海通公司应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房；被告粤海通公司如未能按期交房，合同继续履行，被告粤海通公司自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定如期付清房屋价款，但被告粤海通公司未在合同约定的交付期限即2018年10月1日起交付商品房，构成了逾期交付，应当承担违约责任。被告粤海通公司由被告长华集团公司投资成立，是法人独资的一人有限公司，不能证明公司财产独立的，被告长华集团公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告粤海通公司辩称,一、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。1、双方所签订的《认购书》第二条明确约定，案涉房屋的毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准，并约定乙方须与第三方签订《委托装修协议》，并以《委托装修协议》的装修标准为准。由此可见，双方所交易的房屋实际上为精装修房，只不过将精装修房买卖合同，人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修协议进行签署，换而言之，本案的房屋买卖合同实际上由《商品房买卖合同》和《委托装修协议》组成，该两者缺一不可，否则，就无法构成完整的买卖合同内容。2、事实上，双方也是按照《认购书》的约定操作精装修房买卖事宜的，双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同》时，为了到达实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了免费的《委托装修协议》，并明确约定了精装修房的交付时间。可见，双方实际交易的房屋确实为精装修房，《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3、从《委托装修协议》与《商品房买卖合同》的内容上看，《委托装修协议》实际上就是对案涉房屋装修方面的补充约定，是《商品房买卖合同》关于房屋装修标准方面的补充协议，是《商品房买卖合同》的组成文件之一，《商品房买卖合同》与《委托装修协议》之间是主合同和补充协议的关系，故案涉房屋的交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。4、本案原告虽与第三方佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）签订了《委托装修协议》，但该协议却约定装修是免费的，原告获得精装修房的工程成果，却无需支付任何对价，其装修对价实际上是由被告支付的。而被告之所以承担其装修对价，其实是源于原被告双方签订了《商品房买卖合同》，可见《商品房买卖合同》中所约定的购房价款实际上已包含了《委托装修协议》的装修价款，双方所购买的房屋实际上为精装修房屋，只不过签约双方将精装修房人为的拆解为毛坯房买卖合同和装修合同罢了，故案涉房屋的交楼时间应该以精装修房屋的交楼时间为准。5、既然《商品房买卖合同》的价款已包含了装修款，且原告以精装修房价款主张逾期交楼违约金，则逾期交楼时间显然应以精装修房的交楼时间为起算点。如原告主张以《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间为起算点，则其计算逾期交楼违约金的房价也应相应调整为毛坯房价款，也即应减掉《委托装修协议》所涉装修工程的装修款，否则，对被告而言，将极不公平合理。6、从双方履行合同的情况看，实际上原告也从不认可《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告完成了精装修房收楼通知，原告方予以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间。7、事实上，签订并实施《委托装修协议》的长华装饰公司为被告的关联公司，长华装饰公司完全是接受被告的委托与原告签订《委托装修协议》，并接受被告委托管理案涉房屋所在项目的装修工程。故《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告。由此也足以证明，双方买卖的确实是精装修房。二、粤海通公司分别于2018年12月24日、2019年9月4日通知原告收楼，房屋已于首次发出收楼通知时视为交付给原告。原告拒不收楼不影响房屋已经视同完成交付的效力，此后无权要求粤海通公司承担逾期交楼违约责任。粤海通公司分别于2018年12月24日、2019年9月4日通过EMS邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。快递单上也注明所寄文件为《收楼通知书》。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，房屋早在首次发出收楼通知时已经视同交付给原告。原告未实际收楼并不影响房屋已经完成交付的效力，此后无权要求粤海通公司承担逾期交楼的违约责任。三、粤海通公司认为合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。1、从原告已付房款的资金费用损失看，本案逾期交楼给原告造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。粤海通公司与原告签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此粤海通公司认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2、从原告未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部分公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，其每月租金月约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，显然应予以调整。综上所述，粤海通公司认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金，且所计算的违约金总额金额应以总房价款的2%为限。而且，原告提出的违约金数额过高，不但远高于原告已付款项所产生的贷款利息，也远高于案涉房屋逾期交付期间所产生的租金损失，依法应当适当减少。因此，恳请法院查明事实后，驳回原告对粤海通公司的诉讼请求。被告长华集团公司辩称：1.同意被告粤海通公司的答辩意见。2.被告长华集团公司与被告粤海通公司是独立的法人，其财务、业务、人事完全分开，被告长华集团公司无需对被告粤海通公司债务承担责任。3.在本案购房协议签订时被告长华集团公司并非被告粤海通公司的股东。即使原告观点成立，被告长华集团公司也不应承担连带责任。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对两被告提供的证据10，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年10月16日，YUANLIANXIN与粤海通公司签订《认购书》，约定YUANLIANXIN认购粤海通公司开发的涉讼商品房。同年11月15日，YUANLIANXIN（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：长华国际商业中心3座2622房成交价为1077197元；买受人于2017年12月31日前支付全部房价款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，YUANLIANXIN（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：因买卖合同交易的商品房为毛坯房，故买卖合同所载明的交付时间系该商品房的毛坯房交房时间。商品房毛坯房交付后，买受人自行委托第三方对商品房毛坯房进行装修装饰的，由第三方与买受人另行签订合同，就商品房装饰装修工程的双方权利义务进行约定。出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同，买受人向出卖人支付商品房总价款20%的违约金；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，YUANLIANXIN（甲方、委托人）与长华装饰公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2019年6月30日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2018年10月31日，粤海通公司（甲方）、广东华博建筑工程有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目公寓3室内装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年12月19日，长华国际商业中心（商业3座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月21日，长华国际商业中心商业3座取得测绘报告书。另查明，2019年9月4日，粤海通公司向YUANLIANXIN的收件地址邮寄发出《装修交楼通知书》，通知YUANLIANXIN于2019年9月7日-10日期间办理收楼手续。该邮件于2019年9月5日妥投。又查明，粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为长华集团公司。粤海通公司确认已收到合同约定的涉讼商品房的全部房款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，YUANLIANXIN是南非共和国居民，本案属于涉外民商事案件。双方在庭审中选择适用中华人民共和国法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用中华人民共和国法律。YUANLIANXIN和粤海通公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，虽然涉讼合同约定涉讼商品房交付时间为2018年9月30日，但在涉讼合同签订当日，YUANLIANXIN与粤海通公司的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼商品房进行免费装修，据此，可认定涉讼商品房的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2019年6月30日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间为2019年6月30日。本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2019年6月30日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年7月1日开始起算。其次，粤海通公司应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向YUANLIANXIN发出收楼通知书。粤海通公司于2019年9月4日向YUANLIANXIN邮寄装修交楼通知书，通知YUANLIANXIN收楼，已履行通知收楼的义务，YUANLIANXIN在合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年9月10日止。综上，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2019年7月1日至2019年9月10日止共计72天。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对YUANLIANXIN逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对YUANLIANXIN逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向YUANLIANXIN支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，YUANLIANXIN向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向YUANLIANXIN承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，粤海通公司应向YUANLIANXIN支付违约金23267.45元[1077197元×0.0003/天×72天]予原告，YUANLIANXIN超出部分请求本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，长华集团公司为粤海通公司的独资股东，现长华集团公司未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其财产，故长华集团公司应对粤海通公司的债务承担连带责任。YUANLIANXIN该主张于法有据，本院予以支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2019年6月30日，而长华装饰公司是粤海通公司的关联公司，但粤海通公司未能就此重大问题向YUANLIANXIN作出特别提示，故对本案的诉讼费，本院判令由粤海通公司、长华集团公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金23267.45元予原告YUANLIANXIN。二、被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告YUANLIANXIN的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取955.29元（原告已预交），由两被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，YUANLIANXIN可在判决书送达之日起三十日日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  吴新月人民陪审员  李伟箭二〇二〇年七月三十一日书 记 员  韦可楠