云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1149号原告（反诉被告）：周成睿，女，汉族，生于1990年10月12日，本科文化，昭通市彝良县人，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：戴晓静，内蒙古巨鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：谢文杰，女，汉族，生于1990年10月23日，初中文化，普洱市宁洱县人，无业，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李昆万，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）周成睿与被告（反诉原告）谢文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，于2020年7月27日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）周成睿及其委托诉讼代理人戴晓静、被告（反诉原告）谢文杰及其委托诉讼代理人李昆万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周成睿向本院提出诉讼请求:1.由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退还购房定金2万元；2.由被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年11月28日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房地产买卖协议》，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于普洱市思茅区，产权证号为云（2019）普洱市不动产权第0013402号，建筑面积为102.42平方米，房屋总价款为75万元，原告（反诉被告）于2019年11月28日向被告（反诉原告）支付购房定金2万元，于2019年12月6日前向被告（反诉原告）支付购房首付款34万元，剩余购房款于双方在不动产交易中心签订《房屋买卖合同》后60个工作日支付34万元，于2020年3月30日前支付5万元。当日，原告（反诉被告）按照约定向被告（反诉原告）支付定金2万元。被告（反诉原告）收到定金后，突然要求原告（反诉被告）将约定的首付款36万元提高至41万元，因被告（反诉原告）擅自反悔毁约，导致原告（反诉被告）无法按照协议约定继续履行协议。后经双方协商，被告（反诉原告）同意解除协议并向原告（反诉被告）退还定金2万元。但协议解除后，原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）返还定金2万元，被告（反诉原告）至今未予退还，为维护原告（反诉被告）的合法权益，特向法院起诉。被告（反诉原告）谢文杰答辩并反诉称，1.依法判令原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年11月28日签订的《房地产买卖协议》于被告（反诉原告）反诉之日解除，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金15万元（75万元×20%）；2.由原告（反诉被告）承担本诉及反诉的诉讼费。事实及理由：1.原告（反诉被告）未按约定向被告（反诉原告）支付购房首付款34万元，存在严重的违约行为，应依据协议约定承担违约责任，向被告（反诉原告）支付违约金15万元。双方于2019年11月28日签订《房地产买卖协议》，约定被告（反诉原告）将其名下位于普洱市思茅区以75万元的价格卖给原告（反诉被告），原告（反诉被告）应于2019年12月6日前向被告（反诉原告）支付购房首付款34万元，协议第五条约定“如有违约，由违约方向守约方支付交易总价款的20%作为违约金，并由违约方承担因违约给守约方造成的一切损失”。2019年12月6日，原告（反诉被告）的合同义务履行期届满后，原告（反诉被告）迟迟未向被告（反诉原告）支付购房款34万元，且时至今日仍未履行，其行为已严重违约，依法应按照协议约定承担违约责任。2.被告（反诉原告）从未要求原告（反诉被告）将协议中约定的首付款从36万元提高至41万元，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）存在反悔毁约的行为与事实严重不符，且无证据证明，原告（反诉被告）应承担举证不能的不利后果。（1）被告（反诉原告）在合同的履行过程中无违约行为，合同签订后，被告（反诉原告）一直期待原告（反诉被告）遵约守信，及时支付购房首付款，被告（反诉原告）在履行期届满前甚至是履行期届满后一段时间都不曾催促原告（反诉被告）及时付款，不存在原告（反诉被告）主张的“擅自反悔毁约”的行为；（2）事实是原告（反诉被告）对自己的经济状况缺乏清楚认识，签订合同时自信自己能够用公积金贷款凑足首付款34万元，但后来发现自己的公积金贷款数额根本不足以支付首付款，且其间原告（反诉被告）发现以自己的经济状况购买鼎城国际的房屋更加合适，故未按约向被告（反诉原告）支付购房首付款，反而想单方面解除合同，但其违约在先，且时至今日，其解除合同的要求并未得到被告（反诉原告）的认可，双方也未就解除合同达成有效合意，故《房地产买卖协议》仍然有效；（3）原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）存在“擅自反悔毁约”与事实严重不符，被告（反诉原告）对此不予认可，且原告（反诉被告）未提供证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，原告（反诉被告）应为此承担举证不能的责任。3.原告（反诉被告）的违约行为给被告（反诉原告）造成了严重的损失，要求其承担15万元的违约责任有事实及法律依据。（1）被告（反诉原告）为及时出售房屋，与丈夫齐輝于2019年10月19日乘坐飞机从福州老家赶回普洱处理售房事宜，产生交通费1980元；此前被告（反诉原告）与丈夫齐輝在福州有稳定的工作及工资收入，被告（反诉原告）的月平均收入为4806.4元，丈夫齐輝的月平均收入为3895.7元，因回普洱处理出售房屋事宜，截至2020年6月19日共产生误工8个月，被告（反诉原告）的工资损失近38451.2元，丈夫齐輝的工资损失近31165.6元；因原告（反诉被告）违约在先，恶意起诉，被告（反诉原告）为维权聘请律师，产生律师费5000元；因原告（反诉被告）未按期支付34万元首付款，自2019年12月6日起按照银行同期贷款利率计算的利息损失。综上，截至被告（反诉原告）提起反诉之日，原告（反诉被告）的违约行为已给被告（反诉原告）造成重大经济损失，严重破坏被告（反诉原告）的售房计划，使被告（反诉原告）的合同目的根本落空，且时至今日，被告（反诉原告）的损失还在持续增加，故被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张支付15万元的违约责任有事实及法律依据；（2）原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还定金无事实及法律依据。原告（反诉被告）未按期支付购房首付款，违约在前，其后虽向被告（反诉原告）主张退回定金，但双方并未就此达成有效合意，并未对原合同做出任何实质性变更，新合同未成立，更谈不上生效，原合同依旧合法、有效，应依法依约履行，原告（反诉被告）在存在违约行为的情况下意图通过诉讼方式单方解除合同，仍应依法依约承担违约责任，作为守约方的被告（反诉原告）有权拒绝返还定金。为维护被告（反诉原告）的合法权益，特向贵院提出反诉。原告（反诉被告）周成睿针对被告（反诉原告）谢文杰的反诉辩称，被告（反诉原告）所述无法律依据，原、被告已于2019年12月初解除合同，且被告（反诉原告）违约在先，原告（反诉被告）无任何违约行为，故被告（反诉原告）的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告（反诉被告）提交的第一组证据《房地产买卖协议》《收据》复印件各1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还）；被告（反诉原告）提交的第一组证据《房地产买卖协议》复印件1份，第四组证据《不动产权证书》复印件1份、《房地产权登记信息》原件1份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交的第二组证据《微信聊天记录截屏》打印件1份，用以证明被告（反诉原告）违约，将原告（反诉被告）应支付的首付款由36万元提高至41万元，导致原告（反诉被告）无法继续履行协议，被告（反诉原告）同意退还2万元定金的事实。被告（反诉原告）质证认可真实性，不认可合法性、关联性及证明目的，称聊天记录不完整，且不能证明被告（反诉原告）要求提高购房首付款及双方达成退还定金的合意。本院认为，因双方对该份证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，该证据能证明的内容，本院将结合原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间完整的聊天记录在事实认定部分予以论述。2.被告（反诉原告）提交的第二组证据《微信聊天记录截屏》打印件8页、《告知函》复印件1份，用以证明被告（反诉原告）不存在反悔毁约的行为，原告（反诉被告）违约在先，意图单方解除合同，双方未就解约及变更合同达成有效合意，原告（反诉被告）违约后，被告（反诉原告）履行了善意提醒的义务，催促原告（反诉被告）依约按期付款的事实。原告（反诉被告）质证认可真实性、合法性，不认可关联性及证明目的，认为微信聊天的内容能印证被告（反诉原告）违约在先并同意退还定金的事实。本院认为，因双方对该组证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，来源合法，内容与本案有关联，本院予以采信。3.被告（反诉原告）提交的第三组证据：《发票》打印件2份、《招商银行交易流水》打印件2份、《微信收款记录截屏》打印件5份，用以证明因原告（反诉被告）的违约行为导致被告（反诉原告）交通费、误工费、律师代理费等多项损失，被告（反诉原告）关于违约金的主张有事实及法律依据。原告（反诉被告）质证认可内容为飞机票《发票》的真实性及合法性，不认可关联性及证明目的，称该飞机票是2019年10月19日的行程，本案合同签订的时间是2019年11月28日，相差两个月之久，不能证明被告（反诉原告）坐飞机至普洱系处理本案房屋买卖的相关事宜；不认可《招商银行交易流水》《微信收款截屏》的真实性、合法性、关联性，案外人齐輝非房屋买卖合同的相对方，其银行流水与本案无关联；认可律师费《发票》的真实性，但被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担律师费无事实及法律依据。本院认为，本案的争议标的系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的房屋买卖合同法律关系，飞机票《发票》中记载的航班日期为2019年10月19日，《招商银行交易流水》《微信收款截屏》的内容系被告（反诉原告）及案外人齐輝的银行交易流水，与本案的争议标的无关联，不能证明系因原告（反诉被告）的违约行为对被告（反诉原告）造成的损失，本院不予采用，律师代理费《发票》真实、合法，与本案有关，本院予以采用。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年11月28日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房地产买卖协议》，原告（反诉被告）为乙方，被告（反诉原告）为甲方，约定：“甲方将登记在其名下的位于普洱市思茅区日凯旋城）2幢1单元14层1401号房出售给乙方，房屋总价款为75万元，乙方于2019年11月28日向甲方支付购房定金2万元，于2019年12月6日前向甲方支付购房首付款34万元，甲方收到乙方首付款当日，甲、乙双方均提供办理产权变更登记的有关证件，并积极配合到普洱市房地产交易中心签订《房屋买卖合同》，办理房屋产权变更登记手续，余款39万元中，贷款金额34万元于甲、乙双方在不动产交易中心签订《房屋买卖合同》后60个工作日内贷款下来由乙方立即支付给甲方，其余5万元于2020年3月30日前支付。如有违约，由违约方向守约方支付交易总价款的20%作为违约金，并由违约方承担因违约给守约方造成的一切损失。”原告（反诉被告）于当日向被告（反诉原告）支付购房定金2万元。后原告（反诉被告）未按照《房地产买卖协议》的约定于2019年12月6日前向被告（反诉原告）支付购房首付款34万元。2019年12月10日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送微信，内容为“文杰，我打你老公打电话好几次都没接，微信也没回，那天他跟我说了，除了贷款，其他的全部要年前付，这个首付太高了，我就跟他说，那我就考虑别的房子了，因为家里不同意，我就在鼎城国际买了一套，他说押金退给我，结果电话也没接，我这边也是要付30万，要用钱，麻烦你帮我问问。”被告（反诉原告）未作答复。2020年1月2日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）微信聊天，原告（反诉被告）发送“文杰，你们那边怎么说了”“说了31号，今天都2号了”，被告（反诉原告）发送“你不用催我，我比你还急，给时间等找到买家，退你”，原告（反诉被告）发送“主要是那么久了，我也急用，不急也不会催你们呢”，被告（反诉原告）发送“没成交之前我只退一半，你能等找到买家我就全退”，原告（反诉被告）发送“可以，你先退一半给我吧今天，过几天你卖了再退我剩下的，我今天还要付五万给装修呢”“实在凑不够，我是真急用，才催你们的”“我下午就要付款，所以才会那么急的催你们”，被告（反诉原告）发送“没成交之前我只退一半，是说退一半给你，另一半就不退，你能等找到买家就全退。谁的时间都是钱，我们回来一心卖房子，最后搞成这样，我损失找谁要”，原告（反诉被告）发送“等你们找买家？等到什么时候”。被告（反诉原告）于2020年1月6日向原告（反诉被告）寄送《告知函》，要求原告（反诉被告）按照双方签订的《房地产买卖协议》中的约定履行支付购房首付款的义务。原告（反诉被告）于次日收到此《告知函》。被告（反诉原告）为本案诉讼聘请律师支出律师费5000元。另查明，位于普洱市思茅区日凯旋城）2幢1单元14层1401号房于2019年10月28日登记在被告（反诉原告）名下，系被告（反诉原告）单独所有，产权证号为云（2019）普洱市不动产权第0013402号，该房屋于2020年5月7日已转移登记至案外人名下。本院认为，综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房地产买卖协议》是否符合解除的法定条件。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年11月28日在平等、自愿的基础上签订《房地产买卖协议》，内容未违反法律规定，《房地产买卖协议》自成立时生效，双方均应受其约束。协议中约定，由原告（反诉被告）于2019年12月6日前向被告（反诉原告）支付购房首付款34万元，然原告（反诉被告）未按此约定履行其付款义务，至今未向被告（反诉原告）支付该笔款项，其行为已构成违约，被告（反诉原告）获取购房款的合同目的无法实现，被告（反诉原告）作为守约方，有权解除《房地产买卖协议》，故对被告（反诉原告）的此项反诉请求，本院予以支持。原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）的丈夫齐輝于2019年12月3日与原告（反诉被告）电话联系，称要将房屋的首付款提高至41万元，原告（反诉被告）于2019年12月4日上午通过电话回复被告（反诉原告）的丈夫齐輝，称其无能力支付41万元的首付款，后双方协商同意解除合同并退还定金2万元，故因被告（反诉原告）出现违约行为在先，双方已于2019年12月4日协商解除《房地产买卖协议》，被告（反诉原告）承诺待房屋出售后向原告（反诉被告）退还定金。对此，被告（反诉原告）不予认可，称其及丈夫齐輝从未要求原告（反诉被告）提高购房首付款的金额，也未与原告（反诉被告）协商一致解除合同并退还定金。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告（反诉被告）未提交证据证明其与被告（反诉原告）或被告（反诉原告）的丈夫齐輝于2019年12月6日前已达成解除《房地产买卖协议》并退还定金的合意，虽原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）的微信聊天中称因被告（反诉原告）及其丈夫齐輝提高购房首付款，故未履行付款义务，但信息内容均产生于2019年12月6日后，且均系原告（反诉被告）的单方陈述，未得到被告（反诉原告）的认可，双方确曾协商退还定金，但均未对解除《房地产买卖协议》及退还定金达成一致意见，故对原告（反诉被告）的主张，本院不予采信。二、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）向其退还定金2万元的主张及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付违约金15万元的主张能否得到支持。根据《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《房地产买卖协议》中第三条约定由原告（反诉被告）于协议签订之日向被告（反诉原告）支付购房定金2万元，第五条约定由违约方向守约方支付交易总价款的20%作为违约金，系双方既约定违约金，又约定定金，目的均为担保双方按照《房地产买卖协议》的约定全面地履行各自负有的义务。原告（反诉被告）未按照《房地产买卖协议》的约定于2019年12月6日前向被告（反诉原告）支付购房首付款，违反了约定的义务，虽《房地产买卖协议》现已解除，但定金条款、违约金条款属于结算、清理条款，仍系有效约定，原告（反诉被告）依法应承担违约责任，被告（反诉原告）有权选择适用违约金条款或者定金条款。现被告（反诉原告）选择适用违约金条款，要求原告（反诉被告）向其支付交易总价款75万元20%的违约金即15万元，庭审中，原告（反诉被告）提出约定的违约金过高，本院认为，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综合被告（反诉原告）的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，该违约金过高，本院支持由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金2万元，超过部分不予支持。另，因被告（反诉原告）未选择适用定金条款，故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）退还其交付的定金2万元，故对原告（反诉被告）的此项本诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十八条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）周成睿与被告（反诉原告）谢文杰于2019年11月28日签订的《房地产买卖协议》。二、由被告（反诉原告）谢文杰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周成睿退还定金2万元。三、由原告（反诉被告）周成睿于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）谢文杰支付违约金2万元。四、驳回被告（反诉原告）谢文杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）谢文杰负担；反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告（反诉被告）周成睿负担220元，由被告（反诉原告）谢文杰负担1430元（多诉部分）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二〇年八月十日书记员  李 荀