广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初16478号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市xx膳食管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：林四季，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩雯，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市xx纸业有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××福地工业区xx办公楼。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：曾茂林，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐培锋，广东汉章律师事务所实习律师。原告东莞市xx膳食管理服务有限公司诉被告东莞市xx纸业有限公司，被告东莞市xx纸业有限公司反诉原告东莞市xx膳食管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人曹某1、原告的委托诉讼代理人林四季、被告的委托诉讼代理人曾茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《租赁合同书》于2019年6月6日解除;2.被告双倍退还原告履约保证金94000元;3.被告退回原告进场费200000元;4.被告向原告支付2019年5月1日至2019年6月5日期间的就餐伙食费用8866元;5.被告向原告支付公证费800元;6.本案诉讼费和保全费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年5月16日签订《租赁合同书》并于2018年11月30日改签新的《租赁合同书》,主要约定：被告将坐落于东莞市××××××××××××××面3＃4＃360平方米按现状出租给原告作为食堂经营及铺位对外经营；租期三年，自2018年5月16日至2021年5月15日止；由于合同改签，租期从2018年11月1日正式起租；租赁物每月租金14000元，签约时原告向被告支付履约保证金42000元及用电保证金5000元；另原告交纳首月租金14000元、电表款1500元、预交费用70000元（逐月抵减以后费用）共计132500元；原告在合同签订当日需向被告交纳200000元进场费，在合作期间被告向原告保证本工业园食堂项目由原告一家独家经营，且本园区范围内和被告承租的园外宿舍楼一律不许开伙；被告并向原告承诺被告工业园外临街1楼所有铺位除原告外一律不得经营快餐餐饮行业（类似大型酒楼餐饮除外）；被告有下列情形之一的，“…（5）如工业园内有其他单位及个人以集体形式开伙，原告向被告提出抗议，被告在15天内不予配合的，”原告可终止合同，被告双倍返还履约保证金，退回进场费用给原告不计利息。合同签订后，原告向被告缴纳保证金47000元及首月租金等款项共132500元和进场费200000元。签约后，原告投入巨资装修并安装食堂相关设备设施履行合同。但在原告开业提供餐饮服务期间，福地科技园区内各家企业仍在各自集体开伙且园区另有快餐餐饮店在经营。原告就上述情形向被告提出抗议，要求被告按约履行合同未果。2019年5月6日原告再次以书面形式向被告发出《联络函》提出抗议要求按约履行合同。2019年5月8日，原告委托东莞公证处对该园区的其他餐饮行业现状办理了保全证据公证并支付800元公证费用。然而自被告2019年5月10日向原告发《联络函》承诺向多家自行开伙公司沟通处理至今仍然没有解决问题。被告的失信行为导致双方合同实际无法履行。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据《租赁合同书》第九条第四款的约定，原告于2019年6月6日向被告发出《合同终止书》，要求终止合同并双倍退还原告履约保证金94000元及退回原告所有缴纳的费用。被告收到《合同终止书》后，拒不向原告支付上述款项。被告辩称，1.《租赁合同书》是原告自身经营不善（原告之前承租面积比案涉租赁面积大，因为原告经营困难故与被告协商减少租金和租赁面积）单方解除的，且拖欠被告的租金，被告不存在任何违约行为，被告有权依法没收相应的进场费和保证金。2.对于原告主张的园区内存在公司私自开伙的事实，被告已经做了书面回复处理，并明确回复对于原告提出的存在私自开伙的事实予以核实处理，但事后经核实并未发现存在园区公司私自开伙的事实。3.根据《租赁合同书》的约定，原告主要是经营食堂快餐，而园区内主要餐饮类餐馆并不在双方禁止的排除范围之内。原告主张的公证费用依法应由原告承担，且本案也未约定相应维权费用归属。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2019年6月1日至2019年7月9日的租金18065元、2019年5月电费2529元、水电费313.5元、化粪池清理费800元、消防设施维护费600元；2.原告向被告支付违法解除租赁合同的违约金28000元；3.本案诉讼费、保全费由原告承担。事实和理由：原被告于2018年11月30日签订《租赁合同书》，约定了租赁物、租期、租金、水电费、履约保证金、违约责任和解除等。因为原告经营不善，于2019年7月6日强制搬离，并拖欠第一项反诉请求的款项。原告拒不履行合同义务，严重违约。原告辩称，一、被告在合作期间不能保证本园区食堂项目由原告独家经营，且本园区范围内有其他工厂开伙行为，该行为构成违约，根据《租赁合同书》约定，原告于2019年6月6日向被告发出《合同终止书》合法有据，因此第二项反诉请求没有事实依据，应驳回。二、原告在2019年6月6日向被告发出《合同终止书》并在当日搬走，2019年6月1日至2019年6月6日的租金合计2800元，2019年5月的水电费是2842.5元=2529元+313.5元，2019年5月16日至2019年6月6日期间的化粪池清理费和消防设施维护费合计125元。被告欠原告就餐伙食费8866元，应用该款项抵扣上述费用，被告尚欠原告伙食费3098.5元，故应驳回被告第一项反诉请求。三、本案反诉费和保全费应由被告承担。另：1.2019年5月10日的《联络函》被告已经承认存在多家公司自行开伙的事实，2019年5月14日和6月17日的公证书也证实了园区存在多家公司自行开伙的事实。2.园区设立了多家小型餐馆，明显不属于大型酒楼，其提供的营业执照都是个体户餐饮店，因此上述多家小型餐馆属于合同禁止营业的范围，被告作为违约方应承担相应的违约责任，返还并支付原告的诉请的款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于案涉租期内福地科技园是否存在集体开伙和其他快餐餐饮店，原被告存在争议。原告主张案涉租期内福地科技园存在集体开伙和其他快餐餐饮店，并提交了2019年5月6日的《联络函》、2019年5月10日的《联络函》、2019年5月14日的公证书、2019年6月17日的公证书予以证明。在2019年5月6日的《联络函》中，原告主张其发现园区内有多家单位及个人自行开伙，要求被告予以制止。在2019年5月10日的《联络函》中，被告回复原告“只要不是原告导致自身饭堂问题，后果自负，被告管理处去给多家自行开伙公司沟通处理”。在2019年5月14日的公证书中，共有26张2019年5月8日拍摄的照片，其中包括标有“福地科技园8栋”的厨房现状、“福地科技园5栋”标志的建筑物附近的厨房现状、三间分别名为“湖老大”、“品好食府”、“寻味菜馆”现状的照片。在2019年6月17日的公证书中，共有33张2019年6月5日拍摄的照片，000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000其中包括标有“8栋”标示建筑物的厨房、标有“5栋”标志建筑物附近的厨房、标有“B栋”及“添盛监测站”标志建筑物二楼的厨房以及三间分别标有“湖老大农家面馆”、“品好食府”、“寻味菜馆”标示建筑物的照片。被告质证如下：被告确认收到2019年5月6日的《联络函》；对2019年5月10日《联络函》真实性、合法性确认，关联性不确认；对2019年5月14日的公证书真实性、合法性确认，关联性不确认；对2019年6月17日的公证书真实性、合法性无法确认。被告主张其没有发现集体开伙的情况；公证书里面的三家餐馆不属于合同禁止的“快餐”，而是属于大型餐馆，三家餐馆的成立、经营时间均在双方签订合同之前，原告签订合同时已经知晓园内的餐饮经营情况，并未提出异议，足以说明该三家餐馆并非快餐餐饮。被告对其主张提交了三家餐馆的照片、营业执照复印件予以证明。营业执照复印件显示东莞市xx有限公司成立日期是2019年11月14日，东莞市南城xx私房菜馆成立日期是2018年9月28日，东莞市南城xx餐饮店成立日期是2018年9月7日。原告质证如下：对三家餐馆的照片、营业执照复印件无异议，原告主张该三家餐饮店均是原被告2018年5月16日签订合同后成立的，均不是大型酒楼。法院认定及理由：本院认定案涉租期内案涉园区存在集体开伙的情况。理由是：1.原告提交两份公证书中的照片拍摄时间是2019年5月8日、2019年6月5日，均在原被告租期内。照片显示园内8栋、5栋、添盛检测站均存在厨房，厨房内有人做饭，本院据此认定案涉租期内园区存在集体开伙的行为。2.原告在2019年5月6日的《联络函》、2019年6月6日的《合同终止书》中只提及开伙行为，没有提及园内存在其他快餐餐饮行业，且原告没有举证证明公证书中的三家餐饮店属于快餐店，故本院不采信原告关于园区有其他快餐店的主张。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于原被告在履行合同的过程中是否存在违约。本院已认定案涉租期内园区存在集体开伙的情况，原告已于2019年5月6日向被告发出《联络函》，被告在收到《联络函》后没有在15日内配合解决，被告反而主张园区不存在集体开伙，故原告有权根据《租赁合同书》第九条第4款第5项的约定解除合同。原告于2019年6月6日通过电子邮件向被告发出了《合同终止书》，故本院认定原被告签订的《租赁合同书》于2019年6月6日解除。原告向被告支付了履约保证金42000元、用电保证金5000元、进场费200000元，根据《租赁合同书》第九条第4款第5项的约定，被告应向原告双倍返还履约保证金、退回进场费，故本院认定被告应向原告双倍返还履约保证金84000元、返还进场费200000元。因为合同已经解除，且被告存在违约，故被告应向原告返还用电保证金5000元。原告要求被告再多支付一倍用电保证金5000元，依据不足，本院依法不予支持。因为原被告没有约定违约方需要承担公证费，因此对于原告要求被告支付公证费800元，本院依法不予支持。对于被告尚欠原告伙食费8866元，被告无异议，本院依法予以确认。对于原告尚欠被告水电费2842.5元，原告无异议，本院依法予以确认。《租赁合同书》约定每月租金14000元、每年化粪池清理费800元、每年消防设施及其他公共设施维护使用费600元，该合同已于2019年6月6日解除，被告确认原告于2019年6月6日凌晨搬走，故原告应向被告支付2019年6月1日至2019年6月6日期间的租金2761.64元≈14000元/月×12个月÷365天×6天、2019年5月16日至2019年6月6日期间的化粪池清理费和消防设施及其他公共设施维护使用费合计84.38元≈1400元÷365天×22天。将原告欠被告的租金、水电费、化粪池清理费、消防设施及其他公共设施维护使用费和被告欠原告的伙食费抵扣后，被告本应向原告支付伙食费3177.48元=8866元-2842.5元-2761.64元-84.38元。因为原告在答辩中主张抵扣后的伙食费3098.5元低于本院计算的金额，属于原告对自己权利的处分，故本院认定被告应向原告支付伙食费3098.5元。对于被告的第一项反诉请求，本院依法不予支持。因为本院已认定被告构成违约，故原告有权解除合同并搬离案涉租赁物。对于被告要求原告支付违法解除合同的违约金28000元，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市xx膳食管理服务有限公司和被告东莞市xx纸业有限公司签订的《租赁合同书》于2019年6月6日解除；二、被告东莞市xx纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市xx膳食管理服务有限公司双倍返还履约保证金84000元、返还用电保证金5000元、返还进场费200000元；三、被告东莞市xx纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市xx膳食管理服务有限公司支付伙食费3098.5元；四、驳回原告东莞市xx膳食管理服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市xx纸业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2927.5元，由原告东莞市xx膳食管理服务有限公司负担87.5元，由被告东莞市xx纸业有限公司负担2840元。反诉受理费528.84元，全部由被告东莞市xx纸业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴勇洲二〇二〇年八月二十日书记员  谢炳增