黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2020)黑0184民初1376号原告:王紫阳，男，2003年7月24日出生，汉族，学生，住哈尔滨市香坊区，法定代理人：王某，男，1980年8月11日出生，汉族，无业，现住哈尔滨市香坊区，诉讼委托代理人：曲鸥，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师被告:哈尔滨清华置业房地产开发有限公司法定代表人：张秀根，职务董事长地址：五常市五常镇实验路68号诉讼委托代理人：吴畏，黑龙江天钟律师事务所律师原告王紫阳诉被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王紫阳的法定代理人王某及其诉讼委托代人曲鸥和被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司的诉讼委托代理人吴畏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》2、请求判令被告返还原告购铺款479083元；3、请求判令被告支付自逾期交付商铺之日起至实际解除并返还购铺款之日止的补偿金（按原告实际交款额的8%，以被告实际逾期天数计算）；4、请求判令被告按原告已支付购铺款总额的8%标准向原告支付自2020年2月9日起至合同实际解除并返还购铺款之日止的返利款；5、本案诉讼费由被告承担。申请人与被申请人商品房买卖合同纠纷一案贵院已经受理尚未审理，现申请人请求将原诉讼请求进行变更，理由如下：1、申请人于2019年2月8日与被申请人签订了《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》，合同约定申请人购买新天地广场三层57号商铺，合同第六条明确约定甲方（被申请人、被告）应将消防验收合格设施达到设计要求并所有权登记在乙方（申请人、原告）名下的商铺于2019年4月26日交付给申请人，但被申请人至今未将满足上述条件的商铺交付给申请人已构成违约，基于此申请人已向被申请人发出《通知书》要求其在一定期限内履行合同否则视为被申请人同意解除，现被申请人未按通知书要求履行义务，故双方合同已解除，被申请人应返还申请人购铺款，并应根据合同第五条第一款向申请人承担违约责任。2、合同虽然解除，但根据合同约定申请人购买的该商铺委托给被申请人管理，委托期限叁年，被申请人应按每年商铺总价款8%向申请人支付返利款，由于购买商铺后被申请人向其支付了第一年返利款，但第一年期满后至今被申请人未向申请人支付第二年返利款，故申请人有权向被申请人主张自2020年2月9日起至合同实际解除并返还购铺款之日止的返利款。综上，被申请人即未按合同约定的条件向申请人交付商铺，在收到申请人发出的《通知书》后也未按要求期限履行合同义务，已购成根本违约，双方合同已解除，被申请人应返还申请人购铺款，并按合同约定支付补偿金及返利款。被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司辩称，原告诉请事实中的发出律师函向被告请求实际交付被告单位并没有收到；原商铺已在签订买卖合同时签订了托管人，该托管合同利益原告一直在享有，该行为已够成被告方的实际交付；原告诉请事实未向原告支付第二年返利款，在本庭开庭之前原告已收到，同时，2020年返利款因疫情原因被告单位已向商场的租赁经营者采取了减免租金措施，所以因不可抗力延迟支付合同中的返利款，被告认为并不存在实际违约，请法庭依法驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据王紫阳身证、户口本各1份；被告提交了证人曹某证人证言一份，以上举示的上述证据客观、真实、合法、有效，能够证明其所拟证明的事实，均系有效证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据如下：1、原告提供的新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同1份。证明原被告于2019年2月8日就被告开发的新天地购物广场57号商铺签订买卖合同，合同约定：1、原告购买三楼57号铺，建筑面积21平方米，土地使用权40年，每平方米22813.47元，总金额479083元；2被告应将验收合格并将办理完所有权登记的商铺，于2019年4月26日交给原告，被告未按约定日期交付商铺，将按实际交款额8%给予原告补偿；3、原告做为投资人选择将商铺委托被告进行经营，委托期限3年，委托期间自开业之日起计算。被告按每年原告实际交款额8%返利；4原告在商场正式营业三年后将商铺进行转让的，被告有优先购买权。经质证，被告有异议，认为对真实性无异议，证明内容有异议，该合同中约定的违约条款违约责任第五条交付行为应在原被告签订本合同选择以第七条第一项履行，已不存在违约行为。本院对该证据的真实性予以采信，对证明问题不予采信。2、原告提供的新天地购物广场（收据）1份，证明合同签订当日原告一次性向被告支付了57号商铺的全部购铺款，被告为原告开具《新天地购物广场收据》并加盖公章。并当即返给原告第一年返利款。经质证，被告有异议，认为该收据中记载的租金返还并予以收取同样证明被告方已实际交付，并让原告的权利产生现有的利益。本院对该证据的真实性予以采信。3、平面图、商场三楼原告购买铺位视频各1份，证明原告购买的铺位为三楼57号铺，在原告购铺时被告提供的平面图中能够明确的区分原告购买铺位的位置，经图显示与其他铺位进行有效区分，属独立铺位。但通过商场视频可以发现，在平面图中应为几个相连的独立铺位现正由一家经营者使用，从商场中根本无法对原告购买的57号铺位具体位置、面积进行确定，该铺位通过现商场布局根本不存在。经质证，被告对关联性有异议，认为根据买卖合同第七条第一项中的委托期间甲方有权根据需要对商铺进行必要的格局调整和装修费用由甲方负责，同时该商铺可以办理产权预登记，该产权是随时可以进行区分的。本院认为合同中双方明确约定被告在委托期间与有权根据需要对商铺进行必要的格局调整和装修，故对该证据的真实性予以采信，对证明问题不予采信。4、律师函及EMS邮寄凭证及快递信息1份，证明由于被告仅在签订合同当日给予原告返利款，且一直未按合同约定为原告办理已购商铺的产权手续，经原告与被告多次协商未果的情况下，原告于2020年6月8日委托北京岳成（黑龙江）律师事务所向被告发出正式律师函，要求被告于接到函件7日内按合同约定支付返利，并为原告办理产权手续，如被告收到函件后7日内仍未办理，视为同意解除双方商铺买卖合同，被告应返还原告购铺款、承担违约责任及支付合同解除前的返利款。我所律师依据原被告双方签订购铺合同约定的地址向被告邮寄了律师函，被告于2020年6月9日签收。在律师函约定的期限内被告仍未给原告办理商铺产权手续，双方买卖合同已经解除。但时至今日被告仍未向原告返还购铺款、支付违约金及应付的全部返利款，已严重损害原告合法权益。经质证，被告对真实性合法性关联性均有异议，该份律师函的形式在邮寄凭证中显示的是曲鸥律师，被告单位与曲律师并没有往来，该函件是否签收处理，在函件表面上并没有显示，该函件必然不发生效力，根据登记显示的时间是2020年6月8日，本案中原告已经于2020年4月份向法院提起诉讼，诉讼期间的律师通知函是否应当发生效力，我们认为不确定，对上述证据请求法庭不予采信。本院对该证据的真实性予以采信，对证明问题不予采信。5、哈尔滨都市零距离就此事的采访报道光盘1份，证明哈尔滨都市零距离就案涉商铺能否办理产权事宜采访了五常不动产登记中心，该中心在视频中表示，由于五常市新天地购物广场仅办理了预售登记，尚未办理销售登记，因此现该商铺不具备办理产权的条件，无法办理产权登记。经质证，被告对合法来源有异议，认为就其证明问题该视频中并没有原告所证明的无法办理产权，而是在不动产登记中心得到的答复不知道，商铺办理预售登记也不是五常市不动产登记中心，而是在五常市房产住宅局，该份证据的证明内容并不明确不足以证明原告的证明内容。新闻报道并非产权登记机关的证明，无法证明产权办理情况，故本院对该证明问题不予采信。6、五常新开地购物广场试营业、开业微信公众号截图，证明结合原是供的证据二、三可以证明，原被告双方合同约定的返利不以实际交付铺位为条件。直至今日被告一直未向原告交付购买的铺位，也未办理产权手续，在原告发出正式通知要求期限期履行的情况下，仍拒绝履行合同主要义务，被告已用行动明确表示不履行合同义务，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。经质证，被告对证明问题关联性有异议，该证据能证明的是原告已获得该房屋的既得利益，如交付不存在那该份利益原告如何获得，该证据不足以证明原告的主张。本院认为该证据仅能证明新天地开业情况，无法证明被告明确拒绝履行合同义务，故本院对该证明问题不予采信。7、原告及购买新天地业主与被告法定代表人就新天地广场事宜谈判视频、新天地购物广场商品房预售许可证，证明2020年4月7日由于被告严重违约，包括原告在内的新天地购铺业主找到被告法定代表人协商解决就五常新天地商铺返利事宜，并询问被告是否办理了相关预售手续，被告明确不再办理预售可直接办理销售，并向原告保证近期办理产权不存在问题。但事实是2020年4月23日被告才取得了该商铺的预售许可证，结合原告证据六现该商铺要想办理产权，需要被告申请预转销。因此现该商铺并不具备办理产权的条件，被告严重违约，原告有权要求解除合同并向被告主张违约责任。经质证，被告对合法性关联性有异议，来源手段不符合证据法要求，证明内容不足以证明原被告之间的合同纠纷及原告的诉请。本院认为该证据无法证明被告明确拒绝履行合同义务，故对该证据不予采信。8、民商事诉讼（仲裁）案件委托代理合同、律师费发票各1份，证明原告法定代理人因被告违约，因此委托北京岳成（黑龙江）律师事务所，就原告与被告的商品房买卖合同纠纷，做为原告的委托代理人，为原告提供专业法律服务，并为此支出律师费，此费用的支出系因被告的违约行为造成，因此应由被告承担。经质证，被告对真实性无异议，但是认为没有法律依据。本院认为原告与被告合同中没有相关约定，对该证据的关联性不予采信。9、被告提交的减免租赁费告知函1份，证明商场因疫情原因收益已造成实际损失，确实导制了对原告迟延履行，但该迟延履行是因不可抗力造成的。经质证，原告有异议认为，真实性证明问题均有异议，证据为被告单方出具，真实性无法确定，根据原被告双方的合同被告在对商铺管理中为受原告委托，因此，被告在未经委托人同意的情况下擅自减免租金可以看出该商铺并未向原告实际交付，管理人经营人所有人均为被告。本院认为被告告知函中的不可抗力事件客观存在，故对该证据予以采信。10、被告提交的2019年2月8日收具1份，证明第一年原告已实际获得了返租款。经质证，原告认为证明问题有异议，从该证据的显示时间和被告商铺实际开业时间可以确定原告收取返利款并不以实际交付商铺为条件，因此，被告以该收据主张已向原告交付商铺无事实及法律依据，返利款为双方合同约定，原告支付购铺款后收取返利款符合合同约定条件，并无不当。本院认为原告在庭审中自认已收到返租费，故对真实性予以采信。11、被告提交的中国建设银行电子转帐凭证1份，证明被告已向原告支付了2020年的商铺租金30000元。经质证，原告对证明问题有异议，认为原告购铺合同约定及购房收据可以确定该商铺的返利款为上打款，因此，被告应于2020年2月9日支付原告该商铺全部返利款39941元，原告仅部分履行够成违约，被告经营问题与原告无关，不能因此侵害原告的合法权益。本院认为该票据客观真实，故对真实性予以采信。本院认定事实如下：2019年2月8日原告与被告签订了《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》，双方约定，原告购买的商铺五常市建设大街与文苑路交汇处，新天地广场三层F-57号铺位，建筑面积为21平方米，每平方米22813.47元，总金额479083元。使用年限自2018年2月28日至2058年2月27日。合同约定被告于2019年4月26日交付该商铺。委托管理期间被告须向原告支付返利比例为每年为8%。2019年2月8日原告刷卡支付了购买商铺款项，被告支付了第一年的返利款38326元。2020年8月12日被告向原告支付了两个商铺返利款共计30000元。2020年初因疫情五常市内的商城暂停营业。本院认为，原告请求解除双方签订的买卖合同并且返还购铺款。被告抗辩双方在合同约定该商铺交付后由被告托管，由被告向原告支付托管合同利益，视为被告已经向原告交付商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项的规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”被告已经按合同约定向原告交付商铺且代为管理，被告提交了收据及转账记录证实已经向原告支付了2019年的租金及2020年的部分租金，且庭审中原告已经自认收到了租金。原告已经取得了购买商铺的返利金获得了利益，行使了其用益物权，从而实现了合同目的。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故本院对原告解除买卖合同及返还购铺款的请求不予支持。原告主张逾期交付商铺之日至实际解除并返还购铺款之日止的返利款。双方在合同的第六条，第三款约定被告在2019年4月26日交付商铺。原告已经支付了2019年2月9日至2020年2月8日年度的返利款及第二年度的部分返利款。原告未能向本院提供逾期交付商铺的证据，且双方的合同并未解除。故本院对原告的主张不予支持。原告主张被告应给付2020年2月9日至合同解除之日的返利款。被告庭审提交证据已经向原告支付了2020年的部分返利款，剩余部分因疫情原因未能开业延期给付。本院认为，被告已经履行部分返利款，双方并未约定返利款给付日期，又因该合同并未解除，故对原告要求被告给付至合同解除之日的返利款本院不予支持。原告主张的判令被告给付代理费，双方合同中未有相关约定，故本院不予支持。综上依据《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8486元减半收取4243元由原告王紫阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  万景权二〇二〇年八月二十四日法官助理赵丹书记员刘洋