江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终680号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：魏堃，男，1968年10月13日出生，汉族，住江西省永修县八角岭垦殖场八垦中学生活区。委托诉讼代理人：卢全，江西张杜律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司，住所地：江西省永修县涂埠镇新城，统一社会信用代码：913604256697516900。法定代表人：吴需要，该公司副总经理。委托诉讼代理人：汪斌，江西名大律师事务所律师。原审第三人：熊秋香，女，1972年7月15日出生，汉族，住江西省永修县。上诉人魏堃、江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司（以下至判决主文前简称“嘉诚天地公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服永修县人民法院（2019）赣0425民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏堃上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人嘉诚天地公司返还上诉人购房款2441997元及利息106226元（利息按照中国人民银行同期贷款利率，应计算至全部付清之日止，暂计算至起诉之日），本息共计2548223元；同时判令要求被上诉人承担赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿2441997元；2、本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决严重违背程序公正原则，明显的程序违法。发回重审后，一审法院依法沿袭发回重审前原合议庭职权追加案外人熊秋香为本案有独立请求权第三人参加本案的整个诉讼的错误做法，直接违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六的规定。二、一审判决在诸多方面认定事实错误。1、一审判决以错误的方式依职权追加有独立请求权第三人熊秋香参加本案诉讼活动，又错误的将熊秋香在法庭上关于其2017年5、6月间作为商铺共同购买人陈述得知案涉房屋被抵押事实从而错误推定另案原告魏运鸿及上诉人知道或应当知晓案涉房屋被抵押事实是完全错误的。事实上，上诉人于2018年7月10日在案涉房屋进入一审法院拍卖程序之后方才知晓已经抵押的事实。2、一审判决在争议的焦点二作出了前后自相矛盾的表述，一方面认定因被上诉人故意隐瞒抵押事实，双方签订的合同效力待定，属于可撤销、可变更的合同，但是，另一方面又以超出法定权利主张期限及维护交易安全、三方利益平衡的立法精神为由认定合同有效应继续履行，对合同效力及履行问题前后不一，自相矛盾。三、一审判决适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款明确规定：“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”。一审法院已经确认被上诉人在与上诉人签订合同时故意隐瞒案涉房屋抵押的事实，应直接适用上述司法解释的规定，支持上诉人的诉讼请求。2、关于本案适用超过1年除斥期间的规定是典型的适用法律错误。因被上诉人存在隐瞒抵押事实，无权处分抵押物的实际情况，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同一开始就是效力待定的，待定的合同不能形成所谓的合同撤销权。撤销合同的前提是合同有效，在合同效力待定的情况下根本就不存在撤销权，不存在除斥期间的概念，当然也就不能适用除斥期间的规定。上诉人于2018年7月10日在案涉房屋进入拍卖程序之后方才知晓已经抵押的事实，即便符合除斥期间的概念，也没有超过1年除斥期间的规定。嘉诚天地公司上诉请求：1、依法确认被上诉人魏堃已支付的购房款为2279900元（一审判决多认定318058元）；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回被上诉人全部诉讼请求，完全正确，应当维持；但一审判决部分认定错误，应予纠正。1、上诉人与被上诉人魏堃、原审第三人熊秋香及魏运鸿签订的《协议合同书》中，“乙方”实际为被上诉人魏堃、熊秋香及魏运鸿三人，形式上三人分开签订合同，实际三人共同出资900万元，共同购买案涉小区4—1008、1009、3—1010及3—4#2001商铺。一审判决认定三人分别确定价款，与《协议合同书》的约定不符。2、本案现有事实足以证明被上诉人魏堃、熊秋香及魏运鸿三人在签订《协议合同书》前，明知商铺已抵押。一审判决认定上诉人隐瞒了商铺已抵押的事实，是错误的。3、被上诉人魏堃先后向上诉人支付购房款2279900元，一审判决认定2597958元，多认定的318058元缺乏事实根据。原审第三人熊秋香称，我与魏堃、魏运鸿三人一起买商铺的时候是通过中佳易购平台付款120万元，再返现，嘉诚天地公司与我们三人共同同意按照这种模式操作，我与魏堃操作模式是一样的，通过平台进行操作。魏堃向一审法院提出诉讼请求：1、请求依据合同法第九十四条判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告依法向原告返还全部购房款3430000元及利息149025元；3、请求判令被告依法向原告赔偿2800000元；4、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月13日，原告魏堃、案外人魏运鸿、熊秋香分别与被告嘉诚天地公司签订《协议合同书》，约定被告将嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺出售给魏堃、魏运鸿、熊秋香，使用权三人同等，一层4-1008、3-1009、3-1010商铺（总面积163.37平方米）价格为1390000元，二层3-4#2001商铺（面积1692.65平方米）价格为7610000元，具体付款方式为：原、被告签订协议时，原告一次性付给被告1200000元，2016年12月28日前支付500000元，2017年3月28日前支付600000元，2017年6月28日前支付500000元，剩余200000元在被告办好以上商铺产权证时一次性支付。合同约定，办理二层产权登记时分割成三个产权证，被告在2016年12月18日将以上商铺使用权转给原告，之前的租赁合同内容不变，租金由原告收取。合同签订后至2017年7月4日止，原告及其财务人员共向被告方支付房款2597958元。魏堃、魏运鸿、熊秋香于2016年12月13日签订内部协议，约定对商铺使用权三人同等，一起经营出租，不得分割经营出租，就购买商铺与被告嘉诚天地公司签订的合同，各负其责，任何一方违约与他人无关，造成的违约自行承担；商铺以后分割产权时抽签决定。2015年1月4日，被告将案涉商铺抵押给中国农业银行股份有限公司永修支行，2016年5月6日，永修县人民法院作出判决确认中国农业银行股份有限公司永修县支行对上述商铺享有优先受偿权，抵押权人申请对该房屋进行查封拍卖，而后于2018年10月12日撤回执行申请。被告陆续偿付该抵押债务，截止2018年12月10日该抵押债务尚欠本金987597.41元未付；至2019年11月18日该抵押债务尚余本金677597.41元未支付。一审法院认为，本案系因转让抵押财产导致的纠纷，根据庭审双方争议焦点如下：焦点一、被告向原告出售案涉房屋时是否故意隐瞒抵押事实。原告指出被告在签订房屋买卖协议书时未向其告知该房屋已经抵押的事实，被告向一审法院提请了罗绍平、苏晓峰等证人出庭作证，只能证明原告及案外人系在2017年知晓该抵押事实，故一审法院认为被告提供的证据不足以证明其在签订合同时向原告明确告之房屋抵押事实，据此，一审法院对被告在与原告签订合同时隐瞒案涉房屋抵押的事实予以确认。焦点二：原告认为被告隐瞒抵押事实并依据《合同法》第九十四条主张解除合同是否于法有据。被告隐瞒抵押事实，法律规定原告依法在一年内可行使撤销、变更等权利，但根据查明的事实，熊秋香在庭审中陈述2017年5、6月间知道案涉房屋被查封的事实，并告之原告，由此可以确认原告于2017年5、6月间知晓或者应当知道抵押事实，但其并未依法主张权利，而且2017年7月1日、4日原告仍向被告支付购房款；同年12月原告还与承租人签订租赁合同，并收取租金的行为，均表明原告以自己的行为继续履行合同，现又通过诉讼主张解除合同不利于交易安全的维护。原告关于案涉房屋抵押，合同目的无法实现的主张，经庭审查明的事实，案涉商铺抵押权人中国农业银行股份有限公司永修县支行已于2018年10月9日出具证明，表示付清贷款后即可将案涉房屋产证退回，不影响后续办理产权登记，同年10月12日提出撤回执行申请，因此原、被告双方签订的合同仍具备继续履行的条件。故原告要求解除案涉合同，返还购房款、利息并赔偿一倍房款于法无据，一审法院不予支持。关于被告提出原告无单独诉讼的权利，不是适格主体的答辩意见，一审法院认为被告与包括原告在内的三人分别签订合同，分别确定价款及支付进度、金额，且产权证书可单独办理，因此原告依据合同的相对性，有独立诉讼主体资格，故对被告的该答辩意见不予以采纳。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十五条之规定，判决：驳回原告魏堃的全部诉讼请求。本诉受理费56454元，由原告魏堃负担，反诉受理费6900元，由被告嘉诚天地公司负担。上诉人魏堃在二审中向本院提交以下证据：施工合同一份，两份预算表，一份图纸，拟证明：魏堃与嘉诚天地公司的实际控制人杨业明之间签订了施工合同，这里面涉及到其要支付应当支付给魏堃的工程款456000元，因未付工程款就将一套住房抵给魏堃，并且也是因为装修的事情双方认识并由此魏堃到嘉诚天地公司购买房屋的事实，已证明魏堃并不是多次到嘉诚天地公司处买房，而是之前抵了一套房，这一次才买门面。上诉人嘉诚天地公司对魏堃提交证据的质证意见：对该组证据三性均有异议，首先该合同不是嘉诚天地公司签订的合同，其次预算表既没有业主签字也没有设计人员签字也没有预算人员签字，只有魏堃的公章，魏堃的陈述必须提供相应证据证实相应的事实。本院对魏堃提交证据的认证意见：该组证据显示系永修县简约装饰设计工程有限公司与杨业明的装修合同及预算表等材料，与嘉诚天地公司无关联，对该组证据的证明效力不予确认。上诉人嘉诚天地公司在二审中向本院提交一份2017年1月12日陈丹丹与嘉诚天地公司签订的房屋买卖合同，拟证明：陈丹丹向嘉诚天地公司及其指定的收款人所支付的款项是其自己购买房屋的款项并非代魏堃支付的款项。上诉人魏堃对嘉诚天地公司提交证据的质证意见：对购房合同备案查询登记表三性和证明目的都有异议，魏堃公司确实是有一个财务叫陈丹丹，但是与嘉诚天地公司提供买卖合同的陈丹丹是否一致，魏堃无法确定，另外，陈丹丹支付给嘉诚天地公司的购房款与魏堃公司的陈丹丹代魏堃支付的购房款没有必然的关联，也就是说根据嘉诚天地公司提供的购房合同显示陈丹丹的总购房款为280280元，如果嘉诚天地公司提供的购房合同中的陈丹丹与魏堃公司的陈丹丹是一致的，且陈丹丹支付的购房款超过280280元的时候还是可以认定魏堃公司的陈丹丹是在代魏堃支付购房款。本院对嘉诚天地公司提交证据的认证意见：该证据系备案合同，合同上仅有嘉诚天地公司的公章，而无买受人的签名，亦无房地产管理部门的印章，对其真实性无法确认，且买受人陈丹丹的购房行为与本案纠纷的处理是否有关联性，应结合其他证据综合评定。本院查明的事实：2015年1月4日，九江远宏新型建材实业有限公司向中国农业银行股份有限公司永修支行贷款650万元，嘉诚天地公司提供嘉诚天地佳苑小区3-4号楼一层商铺163.37平方米（三间门面）和二楼1141.1平方米予以抵押担保。2016年5月6日，永修县人民法院作出判决确认中国农业银行股份有限公司永修县支行对上述商铺享有优先受偿权，抵押权人申请对该房屋进行查封拍卖。因抵押物拍卖流拍，2018年10月12日中国农业银行股份有限公司永修县支行撤回执行申请。本案中，魏堃实际通过银行向嘉诚天地公司认可的收款人转款十八笔，共计2279900元。其中魏堃转入杨君健账户的有：2016年12月28日的300000元、2017年1月4日的100000元、2017年1月5日的30000元、2017年2月28日的50000元、2017年3月27日的50000元、2017年3月30日的200000元、2017年3月30日的50000元；魏堃转入吴需要账户的有：2017年3月10日的100000元、2017年3月28日的200000元、2017年4月1日的200000（分四笔汇入，每笔50000元）、2017年6月29日的200000元、2017年6月29日的70000元、2017年7月1日的50000元、2017年7月4日的180000元；另魏堃委托余雪琴2017年4月15日转入姚凤香账户4999000元。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案上诉人嘉诚天地公司订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，甚至因为诉讼导致涉案房屋被查封拍卖。截至目前因第三人欠款未还清涉案房屋仍被抵押，双方商品房买卖合同目的不能实现，上诉人魏堃主张解除双方合同，于法有据，本院予以支持。关于魏堃已付案涉购房款的数额。涉案证据显示，魏堃实际通过银行向嘉诚天地公司认可的收款人转款十八笔，共计2279900元。魏堃在二审中提出其委托其财务人员陈丹丹向嘉诚天地公司多次支付案涉购房款，因陈丹丹未出庭对该事实予以证实，且嘉诚天地公司向本院提交证据证明其与陈丹丹之间存在房屋买卖关系，故对魏堃提出的陈丹丹支付的款项系涉案房款主张因证据不足，不予采信。魏堃提出其另向案外人苏小青支付的款项系涉案购房款，因苏小青并非本案中双方认可购房款的收款人，对其该项主张不予采信，其可以另行主张其权利。故本院认定上诉人魏堃已付涉案购房款为2279900元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案嘉诚天地公司订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被解除，上诉人魏堃请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，符合法律规定，但返还的已付购房款应为本院认定的2279900元。考虑到魏堃、魏运鸿、熊秋香与原商铺承租人签订商铺出租合同，并轮流收取租金的实际情况，本院认为赔偿金以已付购房款0.2倍即455980元足以体现对嘉诚天地公司的惩罚性。综上，魏堃的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销永修县人民法院（2019）赣0425民初1345号民事判决，即“驳回魏堃的全部诉讼请求”；二、解除2016年12月14日江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司与魏堃签订的《协议合同书》；三、被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司在本判决生效后十日内返还上诉人魏堃购房款2279900元及利息（分别以每笔购房款支付之日起计息，以每笔购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；四、被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人魏堃455980元；五、驳回上诉人魏堃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56454元，反诉受理费6900元，二审案件受理费71762元，共计135116元，由上诉人魏堃负担82922元，被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司负担52194元。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年八月一日书记员  李 美