湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初728号原告：文永银，男，1980年1月30日生，汉族，务农，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：陈历万，溆浦县法律援助中心法援律师。被告：陈雪华，女，1966年1月22日生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。被告：向凤娟，女，1989年1月26日生，土家族，住湖南省溆浦县。被告：向维娜，女，1991年4月5日生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：唐建端，女，1968年5月9日生，汉族，住贵州省桐梓县。原告文永银与被告陈雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依职权追加第三人唐建端参加诉讼，依法适用简易程序，于2020年6月4日第1次公开开庭进行了审理，原告文永银及其委托诉讼代理人陈历万、被告陈雪华的委托诉讼代理人胡育进到庭参加诉讼。2020年6月5日，本案转为普通程序，本院依职权追加向凤娟、向维娜作为共同被告参加诉讼，并于2020年7月17日第2次公开开庭进行了审理，原告文永银及其委托诉讼代理人陈历万、被告陈雪华的委托诉讼代理人胡育进到庭参加诉讼，被告向凤娟、向维娜、第三人唐建端经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文永银向本院提出诉讼请求：1.被告于判决生效之日协助原告将位于溆浦县房屋（房屋产权证号：00××32）的5楼的不动产权过户登记为原告；2.被告承担本案有关诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认原告与被告签订《购房协议》第6条约定“不享受土地所有权”的条款无效，《购房协议》的其他部分有效。事实和理由：被告陈雪华与原告是姐弟关系。2003年7月，被告陈雪华与丈夫向利春（2016年因病去世）在溆浦县的房屋，产权证号为00××32。2007年3月1日，原告文永银与女友唐建端共同购买了陈雪华、向利春修建的上述房屋的第5层楼整套房屋，双方签订了《购房协议》约定：“房屋价格为4万元，如果购房屋需办理有关证件（如房产证），房主必须配合办理”。协议第6条约定“5楼整套所有权归文永银、唐建端所有，但不享受土地所有权”，该约定“不享受土地所有权”违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项之规定，该约定是无效的。原告购买该房屋后，被告将房屋交付给了原告，原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。2011年7月，原告与女友唐建端分手，双方约定该房屋归原告所有。后原告要求被告将原告所购买的房屋过户登记，但被告不按协议约定履行协助义务。被告陈雪华、向凤娟、向维娜辩称：1.《购房协议》是无效协议，应驳回原告诉讼请求。《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据法律规定，划拨土地上所建房屋未经批准不得转让。本案中涉诉房屋涉及的土地为划拨性质，双方在买卖房屋时，应报有批准权的人民政府审批。因双方当事人签订《购房协议》转让5楼时未经有批准权的人民政府批准，也未补交划拨土地出让金，违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。2.未按规定报审批，不能办理过户登记。签订《购房协议》转让5楼时，未按规定报政府审批，该审批行为是物权变动的必要条件，因未经政府审批，不能办理过户登记，不具备办理过户登记条件，应驳回原告诉讼请求。3.原告的诉讼请求已过诉讼时效，应当驳回。过户登记请求权是指不动产受让人所享有的请求出让人协助其完成所有权转移的权利。在物权登记生效主义原则下，办理不动产过户登记之前，并不发生物权转移，买受人享有过户登记请求权的基础不是物权，而是其与出卖人之间的《协议书》的债权，因此，从性质上看，过户登记请求权属于债权请求权。根据《民法总则》对诉讼时效的规定，债权请求权应当适用三年诉讼时效的规定，故应当驳回原告的诉讼请求。4.该栋房屋所属土地尚未变成出让土地，土地未变性，不具备办理不动产权证变更登记条件。本案房屋所属土地是划拨用地，从未进行过土地变性。按照现行规定，国有土地如需办理不动产权证必须进行土地变性，办理土地出让手续，补缴土地使用权出让金。该栋房屋所属划拨土地转出让地相关费用及具体金额由谁承担，双方并未明确约定。整栋房屋所属土地尚未进行变性，在实行不动产权证的情况下尚不具备办理不动产权证的条件，而且原、被告双方也未对5楼房屋土地具备变更登记条件是被告所负义务进行明确约定，在此种情形下原告请求被告陈雪华协助办理产权（不动产证）变更登记，法院不应支持，应驳回其诉讼请求。5.被告陈雪华没有办理整栋房屋不动产权证的合同义务，整栋房屋尚未办理不动产权证，5楼房屋不具备办理不动产权过户登记的条件，应当驳回其诉讼请求。原、被告签订购房协议时，我国房屋登记实行的是房产产权登记与土地使用权证分别登记制度，即房屋产权存在房产证和土地使用权证两证，自《不动产登记暂行条例》施行，原房产证与土地使用权证合为不动产权证。原告诉请被告协助办理5楼不动产权过户登记为原告，实际是不动产权变更登记，包含了原房产证和土地使用权证的变更登记。整栋房屋尚未办理不动产权总证，5楼房屋不具备办理不动产权过户登记的条件，应当驳回其诉讼请求。6.该栋房屋所属国有划拨土地转变为出让土地的申请材料是否能得到批准还不确定，此种情况下，原告诉请协助办理5楼不动产权过户登记，法院不应支持。溆浦县自然资源局《关于文永银申请准予转让房地产及办理不动产权证的告知函》明确办理过程需按以下方式提交资料进行申请，其中含土地确权后办理出让的批准材料、缴纳土地出让金及相关税费票据。批准是行政行为，该土地变性申请材料是否能得到批准还不确定。申请材料中需提交土地评估中介机构土地评估价格，对于土地评估费、土地出让金及相关税费的承担方式，在合同中并未作明确约定。此种情况下原告诉请协助办理5楼不动产权过户登记，法院不应支持。7.原告主体不适格，应驳回其诉讼请求。合同中的配合办理房产证不是真实意思表示，因是姐弟关系，才答应写上这一条，事实上是双方口头约定4年后以原价回收房屋。房款也不是原告支付，房款全部是由第三人支付。原告与第三人签订的《协议书》中关于5楼的约定不具有法律效力，因5楼房屋始终登记在被告陈雪华名下，原告和第三人不享有5楼房屋产权，5楼房屋不属于原告与第三人同居期间的共同财产，其无权对5楼房屋进行约定、处分，本案原告主体不适格，应驳回其诉讼请求。第三人唐建端述称：1.本案争议的房屋是唐建端与文永银共同从陈雪华、向利春处购买，双方于2007年3月1日签订的《购房协议》是真实的；2.2011年唐建端因与文永银感情不和自愿分手，双方就共同购买的房屋归属进行了分配，于2011年7月6日签订了《协议书》，约定该房屋归文永银所有，该协议书是双方的真实意思表示；3.唐建端认可双方2011年7月6日签订的《协议书》，该房屋归文永银所有，与唐建端无关。原告文永银围绕诉讼请求依法提交了2007年3月1日的《购房协议》原件、2011年7月6日的《协议书》原件、不动产登记中心查询档案资料复印件（含房屋产权情况、溆浦县私有房屋所有权登记表、溆浦县房屋所有权登记四面墙界申报表、建设工程规划许可证、土地登记审批表、溆浦县人民政府国家建设拨用土地审批单）、溆浦县自然资源局《关于文永银申请准予转让房地产及办理不动产权证的告知函》原件。被告陈雪华依法提交了房权证私字第××号房屋所有权证复印件、溆国用（2003）字第××号国有土地使用证复印件、2011年7月6日《协议书》复印件、2007年3月1日《购房协议》复印件。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告文永银与被告陈雪华均提交的《购房协议》，系原告文永银、第三人唐建端与被告陈雪华及其夫向利春所签订，系当事人的真实意思表示，本院予以确认；2.原告文永银与陈雪华均提交的《协议书》，系原告文永银与第三人唐建端签订，第三人唐建端确认该协议书的真实性，明确表示放弃对所购房屋的处分权利，本院予以确认。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2002年，被告陈雪华因属铁路建设的移民依法在溆浦县线边取得国有划拨土地使用权，自建了1栋5层住宅，占地96平方米、总建筑面积为476平方米，于2003年7月31日办理了房屋产权登记，房屋所有权证号为房权私字第××号，于2003年9月22日办理了国有土地使用证，权证号为溆国用（2003）字第××号国有土地使用证，土地使用权类型为划拨，使用权面积为96平方米。原告与被告陈雪华系姐弟关系。2007年3月1日，原告文永银与第三人唐建端（两人为同居关系）为买受人，购买被告陈雪华的上述自建房屋的5楼，被告陈雪华及其夫向利春（2016年去世）为出卖人，双方签订了1份《购房协议》，主要内容为：1.购买5楼房屋整套，价格4万元；2.整套楼房楼梯间5楼户主可自由通行，屋主不能阻拦；3.如5楼户主以后要出售5楼，应通知屋主陈雪华、向利春，由屋主按原价回收，不得另售他人；4.5楼户主可以在6楼晾晒衣物，6楼靠南面房的1/2供5楼户主堆放杂物；5.如6楼瓦面翻新，5楼户主应出1/4的钱；6.5楼整套所有权归文永银、唐建端所有，但不享受土地所有权；7.如果购房者（文永银、唐建端）需办理有关证件，如房产证，屋主陈雪华、向利春必须配合办理。合同签订后，原告文永银、第三人唐建端支付了全部房屋价款，陈雪华将房屋交付文永银、唐建端占有。2011年7月6日，原告文永银与第三人唐建端分手时签订了1份协议书，约定上述共同购买的房屋归文永银所有。另，被告陈雪华与向利春育有二女，即被告向凤娟和向维娜，向利春无其他继承人。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于诉讼时效。因被告提出诉讼时效抗辩，故应先就此抗辩进行评判。本案虽为房屋买卖合同纠纷，但原告已实现对房屋的占有，仅请求被告协助办理不动产过户登记，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定；另外，原、被告并未约定办理房屋过户登记的时间，本案的诉讼时效期间应自原告向被告提出办理过户登记的主张时起算，而被告并未提交诉讼时效期间起算时间的证据，亦不能认定是否超过诉讼时效期间。因此，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。二、关于2007年3月1日签订的《购房协议》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而，本案《购房协议》约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告陈雪华通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，在签订《购房协议》转让房屋时，出让方未报经人民政府批准，是否影响《购房协议》的效力？根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，被告房屋占用土地使用权虽为划拨取得，但被告将该房屋转让给原告并未改变土地的使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且溆浦县自然资源局在《关于文永银申请准予转让房地产及办理不动产权证的告知函》中亦明确告知原告该房屋占有的国有划拨建设用地按程序可以办理土地出让手续，因而，该房屋及其所占有的建设用地使用权并非禁止转让的情形，原告完全可以通过采取缴纳土地出让金的方式取得原划拨土地的使用权。即使政府部门不予批准，也仅是不能过户登记，物权不能发生变动。因此，《购房协议》的内容并不违反法律、法规的效力性强制性规定，且是当事人的真实意思表示，故不应认定为无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有。故《购房协议》第6条“5楼整套所有权归文永银、唐建端所有，但不享有土地所有权”中对文永银、唐建端不享有土地所有权的约定并未违反法律规定，原告请求确认该条款内容无效，无事实和法律依据。三、关于办理《购房协议》中买卖房屋的不动产过户登记。因被告陈雪华转让的房地产所占有建设用地是以划拨方式取得的土地使用权，应报县人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，人民法院对划拨土地使用权不能直接处置，而本案当事人尚未履行报批手续和缴纳土地使用权出让金，故尚未具备办理不动产过户登记的条件，因原告要求被告协助办理不动产过户登记的条件尚未成就，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第三款、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告文永银、被告陈雪华、第三人唐建端于2007年3月1日签订的《购房协议》有效；二、驳回原告文永银的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告文永银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  易孟良人民陪审员  雷长顺人民陪审员  李永福二〇二〇年八月三十一日法官助理武珊书记员何倩附有关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。