广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1699号原告：惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆2605号房，统一社会信用代码：91441300MA4WT5Y95F。法定代表人：杜模云。委托诉讼代理人：陈小巧，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：麦俊豪，男，该公司工作人员。被告：蔡铿然，男，汉族，1992年6月5日出生，住广东省陆丰市。被告：许宇健，男，汉族，1995年7月26日出生，住广东省陆丰市。原告惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司（以下简称“惠丰公司”）与被告蔡铿然、许宇健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行审理，原告惠丰公司的委托诉讼代理人陈小巧、麦俊豪到庭参加诉讼，两被告蔡铿然、许宇健经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告惠丰公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告蔡铿然于2017年8月18日签订的《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》及补充条款；2.被告蔡铿然支付原告租金44128元，物业管理费24881元，负二楼租金5880元，电费5113元以及逾期付款滞纳金（滞纳金以上述各项欠付款为基数，按日万分之五从逾期之次日起计算至上述全部款项付清之日止，暂计至2020年1月31日，逾期付款滞纳金4148元），共计84150元；3.本案案件受理费、公告费、保全费、诉讼担保费等诉讼相关费用由被告蔡铿然承担。4.被告许宇健对上述第1、2、3项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告蔡铿然于2017年8月18日签订了《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》（下称“合同”）及补充条款，约定原告出租位于惠州市大亚湾西区龙海二路“惠丰城广场装饰材料城”第*层第****号商铺（下称“该商铺”）给被告蔡铿然使用，租赁期限为2017年10月18日至2020年10月17日。2019年1月30日，原告与被告许宇健续签了《德丰公馆地下仓库租赁合同》，期限至2020年1月31日。合同履行过程中，被告蔡铿然自2019年7月起开始拖欠原告租金、物业管理费、负二楼租金、电费等相关费用共计84150元，其中拖欠商铺租金44128元、负二楼租金5880元、物业管理费24881元、电费5113元，根据合同第四条、第五条的约定，迟延缴纳前述费用，被告蔡铿然应向原告支付由此产生的滞纳金，原告酌情调整滞纳金计算标准为日万分之五，截止2020年1月31日，实际产生的滞纳金合计4148元。合同签订后，该商铺由被告蔡铿然、许宇健共同经营共同使用。合同履行过程中，被告许宇健曾多次向原告缴纳租金等费用。故被告蔡铿然、许宇健应当对该商铺产生的拖欠费用承担连带清偿责任。原告曾多次联系两被告催缴事宜，均未果。两被告的恶意欠租行为，已构成严重违约，严重侵犯原告的合法权益。根据合同第十三条的约定，原告已于2019年11月21日向两被告发出《解除合同通知书》，但两被告收到通知书后并未缴清相关费用，也未清理商铺内的物品，一直占用商铺未归还给原告，原告于2019年12月23日再次发出催款通知，仍未得到回复。直至2020年3月中旬收到众多消费者投诉才得知，两被告欺诈众多消费者，收取订单定金，但一直不实际履行卖方义务，严重影响了原告的声誉，产生了恶劣的影响。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，维护原告自身的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。原告惠丰公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同及补充条款、德丰公馆地下仓库租赁合同、交款凭证；2.被告身份证复印件；3.解除合同通知书、微信聊天截图；4.商铺现场图片、催款通告；5.租金优惠政策文件图片。被告蔡铿然、许宇健未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，原告（甲方、出租方）与被告蔡铿然（乙方、承租方）签订了一份《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》（Ｎｏ.0000102），约定由被告承租原告位于惠州市大亚湾西区龙海二路“惠丰城广场装饰材料城”第*层第****号商铺专位。关于租赁期限，合同补充条款约定：该专位的租赁期限自至止。关于租金，合同第四条及补充条款约定：场地使用期专位租金采取先付费后使用的原则，乙方按壹月为一个计费租期向甲方支付使用期专位租金；第一“租约年”租金为每月9006元，第二“租约年”租金为每月9907元，第三“租约年”租金为每月10897元；乙方须在签署合同同时向甲方缴纳首期租金9006元，此后乙方应于下一租期开始之日的一个月前缴交下一租期租金；延迟交纳租金的，甲方向乙方按欠款金额的每天1%收取滞纳金；逾期达十五日或以上，甲方根据实际情况有权单方解除合同，同时不予退还乙方履约保证金和商品质量及经营保证金。关于物业管理费，合同第五条约定：物业管理费采取先付款后享受的原则，乙方按壹月为一个计费租期向甲方支付使用期物业管理费；物业管理费收费标准为每月3950元；首期物业管理费3950元应当在签署本合同同时支付，此后乙方应于下一租期开始之日的一个月前缴交下一租期物业管理费；延迟缴纳物业管理费的，甲方有权按欠款金额每日0.5%的标准向乙方收取违约金；逾期达十五日或以上，甲方根据实际情况有权单方解除合同，同时不予退还乙方履约保证金和商品质量及经营保证金。关于甲方的权利和义务，合同第九条约定：甲方按本合同之规定向乙方收取约定的租金、物管费及相关费用。关于履约保证金，合同第六条约定：乙方应当与本合同约定签订之日，一次性向甲方缴纳履约保证金18960元，用于约束乙方认真履行本合同，若乙方有违背合同及商场经营管理制度的行为，甲方可追究其违约责任，并在乙方履约保证金中扣除相应金额的违约金。关于商品质量及经营保证金，合同第八条约定：为维护消费者合法权益、维护卖场商业信誉，本合同签订之时，甲方向乙方收取商品质量及经营保证金10000元，用以承担一旦发生针对乙方在合同期内经营行为的投诉和纠纷导致的赔偿、补偿、行政处罚等责任；商品质量及经营保证金在本合同终止后继续由甲方代管12个月，期满甲方扣除实际发生的赔偿金额后，将余额不计息退还乙方。关于乙方的权利和义务，合同第十条约定：乙方应按时交纳经营过程中发生的电费、场地租金等需由乙方承担的费用；乙方不得以未开据发票为由，拒绝缴纳相关费用，也不能以其中某项服务存在瑕疵而拒绝缴纳其他费用。合同还对其他事宜作出相应约定。合同签订后，被告蔡铿然向原告交纳了履约保证金18960元、经营保证金10000元，原告将商铺专位交付被告蔡铿然承租使用。被告蔡铿然于每月10日前按约向原告交纳了2019年6月份前的租金以及2019年7月份的管理费。自2019年7月1日开始，被告蔡铿然未再按时向原告交纳当月的租金；自2019年8月1日开始，被告蔡铿然未再按时向原告交纳当月的物业管理费。原告向本院提交一份签订时间为2019年1月30日的《德丰公馆地下仓库租赁合同（续）》，该合同首部载明的出租方为原告（甲方）、承租方为“D230浪鲸卫浴”（乙方），合同约定乙方承租原告位于德丰公馆的地下负二楼负2F015地下仓库，租金每月840元，租赁期限自2019年2月1日起至2020年1月31日止。关于租赁保证金，合同第4.1条约定：本出租合同的租赁保证金为二个月的租金。关于电费，合同第4.3条约定：租赁物内产生的电费由乙方承担。关于租赁费用的支付，合同第五条约定：5.1乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金及1个月的租金；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；5.2乙方应于每月10号或该日以前向原告支付当月租金及电费；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。合同还对其他事宜作出相应约定。原告在合同尾部的“甲方”加盖印章；惠州大亚湾中宇卫浴经营部在合同尾部的“乙方（盖章）”处加盖印章，被告许宇健在乙方“授权代表”处签字。合同签订后，被告蔡铿然、许宇健交纳了地下仓库的部分租金及电费等。原告提交的《解除合同通知书》载明：“蔡铿然先生：（D230商铺）贵我双方于2017年08月18日签订了《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营合同》合同号为：No.0000102，但贵方未能按合同约定的时间缴纳租金和管理费，依据《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营合同》第四条的约定，现依法通知您解除租赁合同。望贵方自通知之日起，限3天内将专柜内物品全部撤出铺位并缴清所欠费用。未按期撤场及缴清所欠款项，则我方将在2019年11月24日腾空铺位及处理相关物品并依法追究贵方违约责任，贵方无权因此向甲方主张任何费用或损失。惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司2019年11月21日”。原告陈述将该通知书通过微信送达给被告许宇健，并于2019年11月22日粘贴在租赁物现场。原告在租赁物现场张贴《催款通告》，该通告主要载明：原告于2019年12月23日向D230赛唯雅卫浴商户发出通知，通知该商铺尚欠2019年7月至12月的管理费和租金水电费累计73027元（截止至23号），并限期2019年12月26日前缴清以上欠款；逾期未缴清欠款将停电处理，自动解除租赁合同，并保留追究违约责任的权利。诉讼过程中，原告陈述，1.被告蔡铿然租用商铺未交纳以下费用：自2019年7月1日至2020年1月31日，租金按七折计算为每月6304元，租金合计44128元；自2019年8月1日至2020年1月31号的物业管理费合计为24881元（其中，2019年8月的物业管理费为6038元，2019年9月的物业管理费为5018元，2019年10月至2019年12月的物业管理费每月分别为3950元，2020年1月的物业管理费为1975元）；2019年7月1日至2020年1月31日的电费合计为5113元。2.租赁物为地下仓库所欠费用为：自2019年7月1日至2020年1月31日的租金按每月840元计算，合计5880元。3.《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》虽然约定被告需在上个月交下个月的租金、管理费，但实际操作中是每月10日前支付当月租金、管理费。4.在《德丰公馆地下仓库租赁合同（续）》中，原告未收取租赁保证金；在该合同尾部“乙方”处盖章的惠州大亚湾中宇卫浴经营部办理了工商登记，属于个体户，经营者为蔡铿然。5.被告蔡铿然在没有正式通知原告情况下，在2020年1月份就将D230商铺专位弃租了。被告预收了消费者的部分款项后捐款逃走了，导致消费者投诉，后来被告于2020年5月自行将D230商铺专位内的货物清空，将货物给了消费者，清空后被告没将商铺交给原告。现D230商铺专位于2020年6月份另行出租了。本院认为，两被告蔡铿然、许宇健经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩和质证权利，本院依法可作缺席判决。原告与被告蔡铿然签订的《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》及补充条款，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》第四条及补充条款约定，如延迟交纳租金的逾期达十五日或以上，原告根据实际情况有权单方解除合同。被告蔡铿然自2019年7月1日起未交纳租金及物业管理费，致使原告无法实现合同目的，现原告诉请解除《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》及补充条款，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.本案中，合同解除后，根据租赁合同性质，对于在合同解除前所欠的租金和物业管理费，被告蔡铿然仍应承担清偿义务。综合原告提交的证据及其庭审陈述，本院对被告蔡铿然欠原告第D230商铺专位自2019年7月1日至2020年1月31日的租金共计44128元、自2019年8月1日至2020年1月31号物业管理费共计24881元的事实予以确认。现原告诉请该七个月租金共计44128元、六个月物业管理费共计24881元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金、物业管理费的滞纳金问题，虽然合同约定分别按每日1%、0.5%计算租金滞纳金、物业管理费违约金，但原告均自愿按每日万分之五计算滞纳金，未违反法律规定，本院予以支持，故被告应付原告租金、物业管理费的滞纳金，应当按逾期天数按每日万分之五计算至实际清偿之日止。2.关于被告蔡铿然向原告交纳的履约保证金18960元如何处理方面。首先，原、被告双方在合同中约定交付履约保证金，但没有约定定金性质，故原告无权主张定金权利并据此没收该履约保证金；其次，原、被告双方在合同中既约定履约保证金，又约定被告逾期付款计付滞纳金及违约金，参照《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案被告蔡铿然在交付履约保证金出现违约事实后，原告向人民法院主张违约金后，无权没收履约保证金。综上，原告应将履约保证金18960元退还给被告蔡铿然。3.关于被告蔡铿然向原告交纳的经营保证金10000元如何处理方面。原告并未提供证据证明被告蔡铿然在合同期内存在因投诉和纠纷导致的赔偿、补偿、行政处罚等责任的经营行为，根据合同第八条约定，原告无权没收该经营保证金，合同解除后原告应将该经营保证金10000元退还给被告蔡铿然。综上，履约保证金、经营保证金抵扣被告所欠租金后，本案被告蔡铿然尚需向原告支付的第D230商铺专位租金为15168元（44128-18960-10000）。关于原告诉请负二楼负2F015地下仓库租金5880元方面。原告提交的《德丰公馆地下仓库租赁合同（续）》由惠州大亚湾中宇卫浴经营部在该合同尾部“乙方（印章）”处加盖印章，惠州大亚湾中宇卫浴经营部的经营者为被告蔡铿然，被告许宇健仅在乙方“授权代表”处签字，故该地下仓库租赁合同的承租方为被告蔡铿然。综合原告提交的证据及其庭审陈述，本院对被告蔡铿然欠原告负2F015地下仓库的自2019年7月1日至2020年1月31日的租金共计5880元的事实予以确认，现原告诉请该七个月租金共计5880元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金的滞纳金问题，虽然合同约定按每日1%计算租金滞纳金，但原告自愿按每日万分之五计算滞纳金，未违反法律规定，本院予以支持，故被告应付原告负2F015地下仓库租金的滞纳金，应当按逾期天数按每日万分之五计算至实际清偿之日止。关于原告诉请电费5113元方面。虽然合同约定在租赁期间，案涉房屋的水电费等杂费由被告蔡铿然承担，但原告未提供证据证明该电费已实际发生且由原告支付，故原告诉请被告蔡铿然支付2019年7月1日至2020年1月31日的电费共计5113元，本院不予支持。关于被告许宇健是否应对上述欠款承担连带清偿责任方面。被告许宇健并非案涉两份合同的承租方，且原告并未提供证据证明两被告蔡铿然、许宇健存在共同经营行为，现原告仅以被告许宇健在《德丰公馆地下仓库租赁合同（续）》乙方授权代表处签字及被告许宇健代付部分租金及费用等为由，诉请被告许宇健对案涉两份合同欠款承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司与被告蔡铿然于2017年8月18日签订的关于被告蔡铿然承租原告位于惠州市大亚湾西区专位的《惠丰城广场装饰材料城租赁与经营管理合同》及补充条款；二、被告蔡铿然自本判决发生法律效力后十日内向原告惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司支付第D230商铺专位于2019年7月至2020年1月的租金15168元及滞纳金（每月租金的滞纳金以6304元为基数，按日万分之五的标准，自当月11日起计算至清偿之日止）；三、被告蔡铿然自本判决发生法律效力后十日内向原告惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司支付第D230商铺专位于2019年8月至2020年1月的物业管理费24881元及滞纳金（2019年8月物业管理费的滞纳金以6038元为基数，自2019年8月11日起按日万分之五的标准计算至清偿之日止；2019年9月物业管理费的滞纳金以5018元为基数，自2019年9月11日起按日万分之五的标准计算至清偿之日止；2019年10月物业管理费的滞纳金以3950元为基数，自2019年10月11日起按日万分之五的标准计算至清偿之日止；2019年11月物业管理费的滞纳金以3950元为基数，自2019年11月11日起按日万分之五的标准计算至清偿之日止；2019年12月物业管理费的滞纳金以3950元为基数，自2019年12月11日起按日万分之五的标准计算至清偿之日止；2020年1月物业管理费的滞纳金以1975元为基数，自2020年1月11日起按日万分之五的标准计算至清偿之日止）；四、被告蔡铿然自本判决发生法律效力后十日内向原告惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司支付德丰公馆的地下负二楼负2F015地下仓库于2019年7月至2020年1月的租金5880元及滞纳金（每月租金的滞纳金以840元为基数，按日万分之五的标准，自当月11日起计算至清偿之日止）；五、驳回原告惠州大亚湾惠丰商用物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费951.88元，由被告蔡铿然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年八月二十四日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾