成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初6034号 原告：祁欣，女，汉族，1991年3月8日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何利琼，北京市中银（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都中洲洲成房地产有限公司，住所地成都市成华区迎晖路**。 法定代表人：王玉林。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 原告祁欣与被告成都中洲洲成房地产有限公司（以下简称中洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁欣的委托诉讼的代理人何利琼、被告中洲公司的委托诉讼代理人梁旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于中洲里程名邸小区房屋(预售许可证号：100073)约定装修造价（3000元/平方米，共计301680元）与实际装修造价（暂计120672元，具体以装修造价评估鉴定结果为准）的差价暂计人民币181008元，以及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自交付装修款之日2017年11月28日计算至实际退还之日止）;2、判令被告向原告赔偿因其违约行为导致原告无法正常使用上述房屋期间的租金损失【按照每月2000元的标准自2019年11月26日（约定的交房日期）起计算至2020年5月20日（实际收房日起）】；3、判令被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：2017年11月24日，原告和被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套，合同约定装修标准为3000元/平方米。同时原告和被告的商品房买卖合同中约定商品房交付标准以及装修标准。2019年11月26日，原告按照约定在被告处办理房屋交接手续，发现被告交付的房屋存在诸多问题，并且原告向被告提出书面的异议，被告并未按照要求进行整改。故请求依法判决。 被告中洲公司辩称，原告提出的质量瑕疵属于保修范畴，我们愿意承担相关的保修义务，也履行了相应的保修责任。但原告说的上述问题与本案无关，不是同一个法律关系。原告的诉请里面只有关于装修价差以及房屋达到所谓装修标准之前房屋占用费的问题，不存在保修的问题，不应在本案进行处理。。 经审理查明，2017年11月24日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区房屋，建筑面积为100.56平方米，套内建筑面积82.7平方米。装修水平为简装，装修标准为3000元／平方米。合同第八条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14552.62元，总价款为1203502元。合同第十五条约定商品房交付条件：（一）该商品房脚骨给买受人是符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年11月28日前向买受人交付该商品房。第二十条商品房质量：（二）其他质量问题：2、发现除低级基础和主体结构意外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。（三）装饰装修及设备标准：1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的铲平质量符合国家的强制性标砖及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）及时更换、修理。第二十一条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第四十条合同生效：原告手写本人已知晓并认购所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准。原告和被告签订的补充协议第九条约定：2、商品房交付时为装修房。出卖的人或出卖人委托的第三人提供的装饰装修已得到买受人认可，买受人知晓并同意出卖人委托的第三人对被装修房屋可能涉及的露台、阳台、房屋内等局部进行改造。该商品房装修的材料、品牌见《中洲里程名邸项目1、2、3号楼栋住宅交楼标准》。5、如出卖人交付的商品房房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人不退房并应办理收房手续，且买受人应在交房日期届满之日起10日内向出卖人提出商品房装饰、设备达不到约定标准的书面异议，买受人逾期不提出的视为认可该商品房的装饰、设备标准符合合同约定。买受人在上述期限提出异议的，出卖人应在收到书面异议之日起60日内整改，如整改后仍达不到约定标准的，出卖人应据实补偿未达到约定标准的该部分装饰、设备的差价，但该情形不视为出卖人逾期交房。第二十二条其他事项：2、买受人知晓并认可：装修设计、施工单位的品牌价值、成本、税金及合理利润设计、施工单位的资质和品牌、装修材料的采购地点、施工人员的经验、材料费、人工费市场价格变动等若干因素，都会对房屋的装修价值产生影响，装修标准难以精确表述，由于该原因，双方同意《商品房买卖合同》第四条第（六）款约定的装修标准为Ｘ元／平方米，买受人同意：合同约定的交房期限届满时，出卖人按照《商品房买卖合同》附件六约定的装修标准将房屋交付给买受人，即确定为出卖人向买受人交付的房屋装修符合约定。合同约定的附件六《中洲里程名邸项目1＃、2＃、3＃楼栋住宅装修角楼标准》一、住宅室内装修：1、门：入户门：防火／防盗入户门，配密码入户门锁。厨房、卫生间、房门：采用木质或玻璃门，配门锁及五金件。厨房、卫生间房门配石材门槛石。阳台：铝合金门。2、窗：采用铝合金窗，配方护栏杆。部分窗台配大理石台面。3、客厅：入户位置：鞋柜（室内）。4、过道：地：地面鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或同等档次地砖或大自然或生活或同等档次品牌实木符合或强化木地板。5、卧室：地：地面自然或生活或同等档次品牌实木符合或强化木地板。6、厨房：地：地面鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或等档次品牌地砖；墙身：鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或等档次品牌面砖；橱柜：欧派或金牌或同等档次品牌高级组合橱柜。老板或方太或同等档次品牌燃气灶、抽油烟机、以及不锈钢洗菜盆、厨房置物架。7、卫生间：洁具：选用科勒或ＴＯＴＯ或同等档次品牌洁具含五金件。8、阳台：地：地面鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或等档次品牌地砖。该标准中二、住宅配套设施中明确约定电话、电视、宽带网、供电、给排水、燃气、安防、空调和灯具具体配套设施设备。同时注明：开发商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。案涉房屋商品房买卖合同摘要显示该房屋清水成交价为901822元，装修成交价为301680元。现原告已经足额支付购房款。 2019年11月18日，被告向原告发出项目交付通知书，载明案涉小区房屋集中交付时间为2019年11月26日至28日。原告按照约定期限进行收房验收。后原告向被告邮寄验房收房异议书，该异议书记载如下：2019年11月26日，我根据上述通知前往中洲里程名邸小区进行验房，在验房过程中发现贵公司对上述房屋的装修存在诸多质量问题瑕疵，且整体装修水平与房屋预售合同及补充合同约定严重不符，现房屋的实际装修价值与约定的装修价值3000元每平方米也相差甚远。根据验房时的房屋状况，我在贵公司提供的《交房验收表》中就上述房屋装修存在的问题及相应的整改意见做了详细记录并向贵公司在现场带验房的工作人员说明了我的异议。对贵公司此次的交付，我当场拒绝收房，并要求贵公司对房屋装修进行整改。原告将上述异议书邮寄给被告合同约定的通讯地址。原告2020年5月20日在收房时签收的交房流转单上载明确认收房但是提出房屋装修质量和合同约定严重不符，对此有异议并保留相关权利。 2020年5月19日，原告申请公证机构对案涉房屋现状进行公证并记录相关内容和附房屋现场照片。 现案涉房屋所在楼栋已经取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》（住宅、商业及配套设施以及装饰装修**楼）。2019年9月6日，成都市成华区住房建设和交通运输局对案涉小区住宅、商业及配套设施相关的工程消防验收做出意见书，认定该小区消防工程综合验收合格。2019年11月25日，成都市成华区住房建设和交通运输局对案涉小区1-3号精装房部分消防进行验收，认定该小区1-3号楼装修房屋涉及消防工程综合验收合格。原告收房时按照约定交纳物业管理费和水费。 诉讼中，原告申请对案涉房屋实际装修造价进行司法鉴定。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商信息资料；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议；3、商品房买卖合同摘要；4、付款凭证、收款收据以及银行交易记录；5、中洲里程名邸项目交付通知书；6、中洲里程名邸交付手册；7、验房收房异议书、短息记录及邮寄单据；8、交房流转单、物品领用登记表；物业服务发票以及自来水票据；9、公证书（含视频）；10、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》（住（住宅、商业及配套设施以及装饰装修**楼）1、成都市成华区住房建设和交通运输局建设工程消防验收意见书等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告和被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议合有效，约束各方当事人。各方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。根据合同约定，原告购买的案涉房屋属于简装房屋即成品房，无需购买方另行装修，双方仅建立商品房预售合同关系，并不存在包含房屋委托装修的合同关系。关于房屋装修价款是否可以从房价款中拆分的问题。虽然案涉房屋商品房买卖合同摘要显示该房屋清水成交价为901822元，装修成交价为301680元。同时原告和被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》虽然约定“装修水平是简装，装修标准为3000元/平方米”，但是该内容属于《四川省商品房买卖合同（预售）》“商品房基本情况”条款中，结合《四川省商品房买卖合同（预售）》合同第八条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14552.62元，总价款为1203502元。应当认定“装修标准为3000元/平方米”实际是对商品房基本情况的说明，并非双方另行对装修价款的约定。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米单价，可以认定双方知晓案涉房屋系成品房，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房价款的组成部分，该总价款系经双方磋商达成的合意成交价，不应当单独拆分。原告主张返还装修差价款的理由不成立，本院不予支持。 关于是否准许对案涉房屋的装修造价进行鉴定问题。本院认为，因案涉房屋属于成品房，成品房的装修内容属房屋构造的一部分，成品房的装修费用属房屋价款的组成部分，不应单独拆分，因此不属于司法鉴定范围。本院对于原告的鉴定申请不予准许。虽然原被告签订的补充协议第九条约定：5、如出卖人交付的商品房房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人不退房并应办理收房手续，且买受人应在交房日期届满之日起10日内向出卖人提出商品房装饰、设备达不到约定标准的书面异议，买受人逾期不提出的视为认可该商品房的装饰、设备标准符合合同约定。买受人在上述期限提出异议的，出卖人应在收到书面异议之日起60日内整改，如整改后仍达不到约定标准的，出卖人应据实补偿未达到约定标准的该部分装饰、设备的差价，但该情形不视为出卖人逾期交房。本院认为前述约定的条款涉及的装饰装修标准在原被告之间的合同中有相应约定，该约定内容包含装修的具体使用的装修产品仅明确品牌，并未有细化的型号、规格等标准，所以无法依据原被告之间约定的前述条款对原告主张的装修差价作出认定和评估鉴定。 关于租金损失的问题。因无法认定被告交付的房屋构成合同违约，而原告迟延收房系自身原因导致，并不能证实系归责于被告的原因。故原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 关于原告反映房屋质量问题。原被告之间的签订的《商品房买卖合同（预售）》约定第二十条商品房质量：（二）其他质量问题：2、发现除低级基础和主体结构意外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。（三）装饰装修及设备标准：1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的铲平质量符合国家的强制性标砖及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）及时更换、修理。第二十一条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。故原告可依据前述条款主张相应权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告祁欣的全部诉讼请求。 案件受理费3920元，减半收取计1960元，由原告祁欣负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年八月十九日 书记员  蒋海霞