广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤07民终1497号 上诉人(原审原告)：台山市祥兴房地产开发有限公司。 法定代表人：邝某明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴金花，北京金诉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：台山市创美置业有限公司。 法定代表人：袁某灿。 委托诉讼代理人：李敬威，广东洲斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁永豪，广东洲斌律师事务所律师。 上诉人台山市祥兴房地产开发有限公司（以下简称祥兴房地产公司）因与被上诉人台山市创美置业有限公司（以下简称创美置业公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3378号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祥兴房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持祥兴房地产公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由创美置业公司承担。事实和理由：（一）一审法院对祥兴房地产公司的一审诉讼请求记载错误。祥兴房地产公司的一审诉讼请求应为：1.创美置业公司向祥兴房地产公司交付坐落于碧华豪园(原南兴花园B1区)14#楼之14-P轴至S15-3轴向凤凰大道方向计至2.05米处之间的临街商铺，17#楼之17-1轴起向南安路方向计至18.6米处之间的临街商铺，合共面积2215.88平方米(具体以鉴定为准)；2.创美置业公司赔偿祥兴房地产公司损失暂计2526103.20元[从2016年8月6日计算至实际支付之日为止，每月30元/平方米(不足一个月的按一个月计)的标准，暂计至2019年9月30日]；3.本案的诉讼费、保全费等其他相关费用由创美置业公司承担。（二）一审程序严重违法。双方当事人都提出鉴定申请，一审法院亦受理了鉴定申请，却违法终止鉴定程序而直接作出一审判决。（三）一审判决主文的给付内容不明确，不具有可执行性。（四）《南兴花园50.4%股份地块分组建议（NX文009号）》（以下简称09号文）是双方就分配方案达成的协议，是具体的分配方案，且此后没有再形成任何新的变更方案，故应当按照09号文进行分配。（五）一审法院事实认定错误且存在遗漏重要事实。1.关于居委会办公用房位置调换的事实认定错误。2.B1区规划的调整及临街商铺面积的减少系创美置业公司擅自变更规划的原因导致，一审法院错误认为不可归责于创美置业公司。3.分区后，创美置业公司自行调整规划，虽然其实际报建的商铺面积减少，但是住宅面积却由此增加，整体建筑面积更是比09号文多，按09号文分配并不损害创美置业公司利益。（六）一审法院对09号文的性质认定错误。（七）一审法院错误认为没有证据显示创美置业公司在承继B1区后存在重新调整B1区规划的行为。（八）创美置业公司恶意延期竣工给祥兴房地产公司造成巨大的损失，一审法院错误认为双方处于协商期间，没有约定何时向对方交付具体的商铺位置和面积的事实。 创美置业公司辩称，（一）对一审判决结果无意见，恳请二审法院予以维持。（二）坚持一审所发表的答辩意见。1.“按股份比例进行分配”、“各股东利益达到均衡”是本次各方共同投资开发房地产经营的基本原则，符合基本公平性要求，也是解决本案纠纷的唯一合法途径。2.对本案的证据综合分析可知，现时争议双方实际建筑物的建筑数据完全源自于原荣苑房地产公司分立前原南兴花园相应建筑物的建筑数据，是原荣苑房地产公司全体股东（包括本案双方当事人在内）的共同合意，现时争议双方的实际建筑物正是原南兴花园规划建筑方案的合法延续，是原南兴花园的最终合法建筑成果，是唯一适用于09号文的合理合法计算依据。3.祥兴房地产公司据以起诉的《分配图示》是基于09号文附图而绘制，由于09号文附图存在种种问题，不具合法性，《分配图示》显然也不能作为分配依据。4.祥兴房地产公司要求按照09号文附图来计算分配，已有违签订09号文初衷和按投资比例分配原则。（三）以现时双方的实际建筑情况为基本依据，按照09号文确定的选取顺序，结合股份比例来计算双方应取得的具体商铺面积，不会损害任何一方的利益，也符合事实和法律，彰显公平。 祥兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令创美置业公司于下列房屋具备交付条件时（即2019年9月30日前）交付坐落于碧华豪园（原南兴花园B1区）14号楼之14-P轴至15号楼与16号楼分界线（即S15-3轴向南安路方向计至2.5米处）之间的临街商铺，17号楼之17-1轴起向南安路方向计至18.6米处之间的临街商铺，合共面积2215.88㎡（其中首层商铺面积1492.89㎡），交付给祥兴房地产公司，并在上述房屋具备办理不动产权登记的条件时协助祥兴房地产公司办理上述房屋的不动产登记；2.判令创美置业公司赔偿祥兴房地产公司损失暂计2526103.20元[从2016年8月6日计算至实际支付之日为止，每月30元/㎡（不足一个月的按一个月计）的标准，暂计至2019年9月30日]；3.本案的诉讼费、保全费等其他相关费用由创美置业公司承担。一审庭审中，祥兴房地产公司撤销第一项诉讼请求中的并在上述房屋具备办理不动产权登记的条件时协助其办理上述房屋的不动产登记，变更第一项诉讼请求为：判令创美置业公司于下列房屋具备交付条件时交付坐落于碧华豪园（原南兴花园B1区）14号楼之14-P轴至15号楼与16号楼分界线（即S15-3轴向南安路方向计至2.5米处）之间的临街商铺，17号楼之17-1轴起向南安路方向计至18.6米处之间的临街商铺，合共面积2215.88㎡（其中首层商铺面积1492.89㎡），交付给祥兴房地产公司。 一审法院查明：2013年8月7日，荣苑房地产公司以13300万元的成交价竞得位于台山市地块的国有建设用地使用权，地块面积为55436.97㎡，用地性质为商住用地。2013年8月14日，台山市国土资源局与荣苑房地产公司就上述土地的出让与开发等有关权利义务签订《国有建设用地使用权出让合同》。 荣苑房地产公司竞得涉案出让土地后，遂以南兴花园为项目名称对出让土地进行开发建设。2014年4月11日，出资人邓某伟、邝某明、袁某灿、黄某枢及刘某进就南兴花园整体分区事宜签订了《关于南兴花园第四次总平面修改意见建议（NX文004号）》。约定：南兴花园整体分开两个小区：A区49.6%和50.4%，B区50.4%和49.6%。有关河堤及河堤盖板的工程总费用及南兴花园人防所需费用均由出资人按股份比例承担。分区内项目由抽得的一方自行筹备进行建设，分区内建筑物所有区也归抽得分区的一方所有，自行销售、自负盈亏。但各方建设均应符合台山市国土规划局关于出让地块规划条件和土地建设方案。 2014年4月15日，出资人邓某伟、邝某明、袁某灿、黄某枢及刘某进签订《南兴花园（台城环江村东南侧地块）分区抽签实施细则（NX文007号）》，确定占50.4%股份的邝某明、袁某灿和黄某枢为一组，占49.6%股份的邓某伟和刘某进为二组，同时还确定了地块分区抽签的有关方式。 2014年4月16日，出资人邓某伟、邝某明、袁某灿、黄某枢及刘某进签订《南兴花园工程进度要求（NX文006号）》，约定南兴花园抽签结果开始实施后，共同对分得的土地进行建设，必须符合国家土地规划部门的规划要求和经审核同意的设计方案，各股东对分割所得的号楼各自进行建设、各自销售、自负盈亏。各区根据各自要求尽快对本区进行方案认可，对原有规划方案，可进行修改（包括户型平面、户型比例，总体布置在规划及规范许可情况下，不影响相邻区情况下进行修改）。该文件还对有关工程的进度作出了相应的要求。 2014年4月16日，邝某明、袁某灿和黄某枢就可能抽到A区或B区的50.4%股份地块的再分区与住宅商铺分配等事宜签订09号文及作为该文件附图的《总平面图》，约定南兴花园50.4%股份地块中，再分两个施工实施小组，一组邝某明占30%股份，二组袁某灿和黄某枢占20.4%股份。为了分后小区的施工顺利，各股东利益达到均衡，对50.4%股份地块划分提出如下建议：1.A区（50.4%地块）：（1）临街商铺：按抽签顺序，以幢号顺序开始，按股份比例分配。（2）塔楼住宅：（按优先顺序选取）如邝某明优先，按幢号顺序1～7幢选取；如袁某灿、黄某枢优先，按幢号顺序1～5幢选取。住宅面积选取达不到股份比例的，应按股份比例补偿。2.B区（50.4%地块）：（1）临街商铺：按地段价值分为三段，按抽签顺序，以幢号顺序开始，按股份比例分配（见总平面）。第一段为13幢至15幢和16幢中间分；第二段为15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分；第三段为19幢和20幢中间分至22幢。（2）塔楼住宅：（按优先顺序选取）如邝某明优先，按幢号顺序13幢至19幢选取；如袁某灿、黄某枢优先，按幢号顺序13幢至17幢选取。住宅面积选取达不到股份比例的，应按股份比例补偿。3.地下车库面积划分，按塔楼住宅选取位置顺延划分。另外，上述附图注明B区商业配套面积为7785㎡。 2014年4月18日，出资人就南兴花园分区抽签的结果签订《南兴花园（台城环江村东南侧地块）分区抽签股东决议（NX文008号）》确认，南兴花园分二个区，A区49.6%和B区50.4%，于当天在台山市建筑交易中心交易厅进行公平、公正的抽签结果，A区49.6%由二组邓某伟和刘某进获得，B区50.4%由一组邝某明、袁某灿和黄某枢获得。同日，一组邝某明、袁某灿和黄某枢就其抽得的B区50.4%地块的再分区事宜进行抽签并签订《南兴花园（台城环江村东南侧地块）50.4%地块抽签决议（NX文008A号）》确认，南兴花园B区50.4%地块分两个区，B1区20.4%由袁某灿、黄某枢获得，B2区30%由邝某明获得。 2014年6月24日，台山市城乡规划局出具《建设用地规划许可证》，载明用地单位为荣苑房地产公司，用地项目名称为南兴花园，用地位置为台山市，用地面积为55436.97㎡。 2015年2月17日，经台山市城乡规划局审批通过的《台山市南兴花园规划调整总平面图》显示，B1区小区入口调整至原09号文附图中的14号楼与15号楼之间，B1区其他商铺的规划设计均有所调整。 2015年5月25日，邝某明、袁某灿和黄某枢就关于南兴花园Ｂ区位置调整的问题召开会议并经商讨决定，Ｂ1区股东（袁某灿、黄某枢）和Ｂ2区股东（邝某明）同意将居委会办公用房统一规划到Ｂ2区22号、23号住宅首层。会议记录还附注Ｂ1区原居委会办公用房位置位于13号住宅首层，Ｂ2区原居委会位置位于28号住宅首层。 2015年9月15日，出资人就南兴花园的公共永久供电安装、水闸、挡土墙、地下车库、共桩及共同平台、居委会办公用房、跨区建筑物、排污排水、南兴中桥等有关工程建设的事项召开股东会议并经决议一致通过。其中，在“居委会建设问题”中确认，居委会建立在A区和B2区相接连区域，属于A区部分的，由A区股东建设并承担相关费用；属于B区部分的，由B区股东建设并承担相关费用。B1区股东应将其应承担的居委会房屋建筑面积返还给B2区股东。在“关于跨区建筑物问题”中确认，跨区建筑按照工程造价预算中所核定的建设成本价（人工材料等直接成本费用，不包括管理费、税收费）确定，该建筑物的所有人支付工程款给承建者，并于工程结算完成后一个月内付清。跨区建筑物是指A区12号与B1区13号之间的建筑物；B1区17号与B2区18号之间的建筑物；B2区23号与A区9号之间的建筑物。 2015年9月29日，出资人订立《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》，决定由荣苑房地产公司采用新设分立的方式，分立为伟邦房地产公司（股东邓某伟、刘某进）、祥兴房地产公司（股东邝某明）和创美置业公司（股东袁某灿、黄某枢）。荣苑房地产公司现有净资产8300万元，在分立后由伟邦房地产公司接受4116.8万元，由祥兴房地产公司接受2490万元，由创美置业公司接受1693.2万元。上述三公司均以其接受的资产额作为注册资金。原荣苑房地产公司经营的南兴花园A区的资产、业务及债权债务由分立后的伟邦房地产公司承继；南兴花园B2区的资产、业务及债权债务由分立后的祥兴房地产公司承继；南兴花园B1区的资产、业务及债权债务由分立后的创美置业公司享有及经营。南兴花园B1区、B2区的交叉商铺问题由分立后的祥兴房地产公司和创美置业公司按三方原签订的书面文件协商解决。2015年12月15日，祥兴房地产公司和创美置业公司分别登记成立，法定代表人分别为邝某明和袁某灿，经营范围均为房地产开发、商品房销售、物业出租、物业管理。同日，荣苑房地产公司经核准注销。 2016年1月12日，因台山市土地分割，原建设用地规划许可证作废，台山市城乡规划局分别就上述土地分割后的台山市Ａ区、Ｂ1区和Ｂ2区等三宗用地出具《建设用地规划许可证》载明，Ａ区用地单位为伟邦房地产公司，用地项目名称为龙翔花园，用地面积为27496.78㎡；Ｂ1区用地单位为创美置业公司，用地项目名称为碧华豪园，用地面积为11309.1㎡；Ｂ2区用地单位为祥兴房地产公司，用地项目名称为南兴花园（祥兴雅居），用地面积为16631.09㎡。 2016年1月27日，台山市城乡规划局分别就碧华豪园13、14号住宅，碧华豪园15号住宅和碧华豪园16、17号住宅等三项建设项目出具《建设工程规划许可证》，变更建设单位为创美置业公司，分别载明13、14号住宅商铺面积1378.8㎡，15号住宅商铺面积1515.47㎡，16、17号住宅商铺面积1107.94㎡。规划许可证还备注上述工程原于2015年4月17日办理规划报建手续，原建设单位荣苑房地产公司，原建设项目名称分别为南兴花园13、14号住宅，南兴花园15号住宅和南兴花园16、17号住宅，原建设工程规划许可证作废。上述13号-17号住宅现坐落于创美置业公司B1区。 2016年12月13日，祥兴房地产公司与创美置业公司就有关B区交叉商铺问题进行磋商并签订《会议纪要》确认，双方同意按2014年4月16日签订的《南兴花园50.4%股份地块分组建议》以及双方签名的附图作为B区商铺解决的依据，双方同意将各自的分配方案提交台山设计院，由台山设计院根据双方签订的所有文件来确定计算依据和分配方法，提出合理性建议，再由双方协商解决。 2016年12月15日，祥兴房地产公司与创美置业公司再次就B区交叉商铺问题进行磋商后达成一致意见：1.双方同意由台山设计院计算：（1）按旧图纸计算B1区、B2区双方住宅面积、双方各自占有的交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积；（2）按新图纸计算B1区、B2区双方住宅面积、双方的商铺面积以及B区每栋楼的商铺面积。2.台山设计院于2016年12月16日前出具旧图纸计算出B1区、B2区双方住宅面积、双方各占有的交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积。台山设计院将该项数据交付给B1区和B2区。双方于2016年12月17日在台山设计院开会确定旧图纸住宅面积、交叉商铺面积、自有商铺面积的数据。3.台山市设计院于2016年12月20日出具新图纸计算出来B1区、B2区的住宅面积、商铺面积。双方于2016年12月22日在台山设计院研究按新图纸确定交叉商铺的计算方法和综合解决方案。 台山设计院根据规划调整后B1区的现状作出的《台山设计院核算B2区在B1区应分配交叉商铺面积和位置图》显示，原应由创美置业公司负担的居委会在B1区13号楼住宅首层的办公用房现时面积为46.92平方米，该居委会办公用房后调整至B2区23号楼首层。 另查明，涉案坐落于创美置业公司B1区的商铺已于2019年6月13日竣工验收，同年9月12日竣工验收备案，具备交付使用条件。 再查明，《南兴花园50.4%股份地块分组建议》及附图中的13号、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼对应现时已经建好的楼为台山市碧华园1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼；18号楼、19号楼、20号楼对应现时已经建好的楼为祥兴房地产公司建设的台山市祥兴雅居18号楼、19号楼、20号楼。双方对Ｂ区现时临街商铺各段的面积互相不认可，也无法确认，且经协商共同委托有关单位进行鉴定，但双方无法达成一致意见进行共同委托，故双方的鉴定申请不得已而终止。 一审法院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。房地产开发经营合同纠纷是指房地产经营者因订立、履行、变更、终止关于房地产项目的转让、合作开发、委托代建等合同所产生的权利义务纠纷。本案的主要争议焦点为：1.关于祥兴房地产公司根据09号文及其附图和《B区商业在各段按股份比例分配图示》请求创美置业公司按现状交付临街商铺2168.96㎡部分是否应予支持的问题；2.关于祥兴房地产公司主张创美置业公司交付原居委会用房46.92㎡面积的具体位置问题。 针对第一个争议焦点，一审法院评判如下： 首先，根据祥兴房地产公司和创美置业公司在2016年12月13日和12月15日《会议纪要》达成的一致意见显示，祥兴房地产公司与创美置业公司一直对交叉商铺的分配问题处于磋商阶段，双方均未能确定最终的交叉商铺的具体计算方法和综合解决方案。虽然双方明确以09号文及其附图作为解决B区争议商铺的依据，但均未确定以09号文及其附图所计得的面积作为最后的分配商铺方案。在双方达成新的分配商铺协议之前，09号文作为解决争议的依据，不应违反按抽签顺序以及股份比例选取临街商铺的约定。此外，《B区商业在各段按股份比例分配图示》制作的依据是2016年12月15日的《会议纪要》以及09号文。根据该《会议纪要》关于“台山设计院于2016年12月16日前出具旧图纸计算出B1区、B2区双方住宅面积、双方各占有的交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积……”的记录显示，《B区商业在各段按股份比例分配图示》仅作为双方在协商解决商铺争议过程中形成的阶段性文件，并非双方达成一致的最终解决方案，而且该分配图示所确定的住宅面积及祥兴房地产公司与创美置业公司双方各交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积是台山市建筑设计院根据B区地块规划调整前的旧图纸，即09号文及其附图计算得出。因此，《B区商业在各段按股份比例分配图示》确定的商铺面积并非根据原荣苑房地产公司于2015年2月17日报台山市城乡规划局审批通过的《台山市南兴花园规划调整总平面图》计算得出，也非台山设计院根据B区现时实际建筑物计得的数据。另外，《台山市南兴花园规划调整总平面图》显示的B1区现时规划与09号文附图所示规划存在较大差异，而且，根据台山市城乡规划局于2016年1月27日出具的《建设工程规划许可证》计得B1区商铺面积为4002.21㎡，与根据《B区商业在各段按股份比例分配图示》计得的B1区商铺面积4317.33㎡相差315.12㎡。因此，在规划发生较大调整以及现时B1区商铺面积减小的情况下，祥兴房地产公司仍主张根据旧图纸计得的面积来分配现时B1区商铺，违背了09号文约定的按股份比例选取临街商铺的基本原则。因此，祥兴房地产公司直接根据《B区商业在各段按股份比例分配图示》所确定的临街商铺面积主张权利，依据不足。 其次，B1区规划的调整及临街商铺面积的减小导致祥兴房地产公司不能按照09号文及有关附图确定的原商铺面积及位置来分配现时临街商铺不可归责于创美置业公司。《台山市南兴花园规划调整总平面图》经台山市城乡规划局审批通过后，原荣苑房地产公司尚未分立。荣苑房地产公司分立时，其《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》的有关条款约定，南兴花园B1区的资产、业务及债权债务由分立后的创美置业公司享有及经营。在其后台山市城乡规划局于2016年1月27日对碧华豪园13、14号住宅，碧华豪园15号住宅和碧华豪园16、17号住宅等三项建设项目出具的《建设工程规划许可证》显示，上述工程原于荣苑房地产公司分立前已办理规划报建手续，创美置业公司仅就建设项目与建设单位的部分申请变更原许可证。因此，创美置业公司均依照上述分立协议承继原荣苑房地产公司在B1区的有关资产，而且也未有证据显示创美置业公司在承继B1区后存在重新调整B1区规划的行为。 再次，邝某明、袁某灿和黄某枢签订的09号文是其真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务。作为占总股份比例50.4%一组的邝某明、袁某灿和黄某枢等三人在抽得占出让地块50.4%的B区后，其应按照09号文中关于B区地块部分“B区（50.4%地块）：（1）临街商铺：按地段价值分为三段，按抽签顺序，以幢号顺序开始，按股份比例分配（见总平面）。第一段为13幢至15幢和16幢中间分；第二段为15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分；第三段为19幢和20幢中间分至22幢。”的约定，分配B区现时的临街商铺。因此，本案临街商铺分配的原则和方案应为：一是按段分。双方已经明确约定三段分别为第一段为13幢至15幢和16幢中间分；第二段为15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分；第三段为19幢和20幢中间分至22幢。二是按抽签顺序分。根据双方的抽签结果，袁某灿、黄某枢为代表的创美置业公司获得优先抽签的顺序即创美置业公司优先选。三是按幢号顺序分。即以幢号顺序开始。四是按股份比例分。经查，袁某灿、黄某枢为代表的创美置业公司占20.4%的股份，邝某明为代表的祥兴房地产公司占30%的股份，股份折算百分比后，袁某灿、黄某枢为代表的创美置业公司应分配的B区临街商铺比例系数为40.48%，邝某明为代表的祥兴房地产公司应分配的B区临街商铺比例系数为59.52%。 最后，根据09号文确定的分配原则和方案，一审法院确认祥兴房地产公司与创美置业公司各自分得Ｂ区第一段和第二段（即现时创美置业公司建设的台山市碧华园1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼和祥兴房地产公司建设的台山市祥兴雅居18号楼、19号楼、19号楼至19号楼和20号楼中间分界线）的临街商铺分别为：第一段台山市碧华园1号楼至3号楼和5号楼中间分界线部分（即原13幢至15幢和16幢中间分），从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向1号楼方向计算59.52%的临街商铺面积由祥兴房地产公司分得，其余40.48%临街商铺面积由创美置业公司分得；第二段台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线至台山市祥兴雅居19号楼和20号楼中间分界线部分（即原15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分），从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向台山市祥兴雅居19号楼方向计算40.48%的临街商铺面积由创美置业公司分得，其余59.52%临街商铺面积由祥兴房地产公司分得。 综上，祥兴房地产公司主张根据09号文及其有关附图所确定的原商铺面积及位置，请求创美置业公司按现状交付涉案临街商铺的具体面积，不符合实际情况，且双方均无法计算出涉案现时临街商铺的各段的具体面积，故本案的交付无法按具体面积来进行交付，但可以根据09号文的分配原则和方案，确定双方对各段临街商铺所占比例和份额，按照按份共有的原则进行分割交付。即创美置业公司应当将以台山市碧华园1号楼至3号楼和5号楼中间分界线部分（即第一段）临街商铺总面积为基数，从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向1号楼方向计算59.52%面积的临街商铺交付给祥兴房地产公司；将以台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线至台山市祥兴雅居19号楼和20号楼中间分界线部分（即第二段）临街商铺总面积为基数，从创美置业公司占有的40.48%（即从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向台山市祥兴雅居19号楼方向计算40.48%）的临街商铺面积的尾端至现时碧华园与祥兴雅居分界线部分的临街商铺交付给祥兴房地产有限公司。 针对第二个争议焦点，邝某明与袁某灿、黄某枢于2015年5月25日签订的《关于南兴花园Ｂ区位置调整问题的会议纪录》和五名出资人于2015年9月15日签订的《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》是其真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务。根据《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》关于“Ｂ1区股东应将其应承担的居委会房屋建筑面积返还给Ｂ2区股东。”的约定，在原应由创美置业公司负担的居委会在Ｂ1区13号楼住宅首层的办公用房调整至Ｂ2区23号楼首层后，创美置业公司应按照约定将原居委会用房返还给祥兴房地产公司，根据原居委会用房规划，该房位于13号楼首层大堂左侧，面积为46.92㎡。因此，创美置业公司应当返还位于台山市首层大堂左侧面积为46.92㎡的原居委会用房给祥兴房地产公司。 关于祥兴房地产公司请求创美置业公司赔偿损失的问题，由于涉案商铺的所有权确权和分割问题一直处于协商期间，双方并未约定何时向对方交付具体的商铺位置和面积，因此，祥兴房地产公司请求创美置业公司赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、创美置业公司应自判决生效之日起三十日内将以台山市碧华园1号楼至3号楼和5号楼中间分界线部分（即第一段）临街商铺总面积为基数，从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向1号楼方向计算59.52%面积的临街商铺交付给祥兴房地产公司；将以台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线至台山市祥兴雅居19号楼和20号楼中间分界线部分（即第二段）临街商铺总面积为基数，从创美置业公司占有的40.48%（即从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向台山市祥兴雅居19号楼方向计算40.48%）的临街商铺面积末端（即台山市祥兴雅居19号楼方向）至现时碧华园与祥兴雅居分界线部分的临街商铺交付给祥兴房地公司；二、创美置业公司应自判决生效之日起三十日内将位于台山市首层大堂左侧面积为46.92㎡的原居委会用房返还给祥兴房地产公司；三、驳回祥兴房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费200822.83元（祥兴房地产公司已预交），财产保全费5000元，合计205822.83元，由祥兴房地产公司负担27008.83元，由创美置业公司负担178814元。祥兴房地产公司预交的案件受理费178814元，由一审法院予以退回；创美置业公司应向一审法院补缴案件受理费178814元。 二审中，祥兴房地产公司没有提交新的证据。创美置业公司提交如下证据：第一组证据：B1区商铺《台山市不动产权属说明书》（共27份）；第二组证据：B1区与B2区交叉商铺实际建设分配计算表、实际建设分配示意图，共同用以证明：以B1区与B2区现时双方的实际建筑情况为依据，按照09号文确定的选取顺序，结合股份比例计算双方应取得的具体商铺面积和位置。第三组证据：竣工图，用以证明：涉案B区第二段中18号楼编号28（暂定）商铺的建筑面积为102.77平方米。 祥兴房地产公司对上述证据认为，第一组证据的真实性认可，合法性部分不认可，证明目的不认可。双方的分割依据应当是09号文和附图以及双方实际抽签结果所确定的B区分配方案二，该组证据已证明涉案商铺已经完全具备交付及办理过户条件。第二组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该分配方案计算基础有误，应当按照套内建筑面积计算，该分配方案按照最终建好的实际建筑面积和股份比例进行分割，不切合实际，也违反09号文和附图以及双方实际抽签结果所确定的B区分配方案二。双方早已明确约定具体的分配方法，且双方并未形成新方案，应当按照09号文和附图以及双方实际抽签结果所确定的B区分配方案二执行。第三组证据的真实性认可，关联性不予认可，本案诉求与该28号商铺没有关联性。合法性有待核实。 经审查，创美置业公司提交的上述第一组证据属于二审程序新的证据范畴，且与本案具有关联性，故本院依法予以采纳；第二组证据属于创美置业公司自制图表，祥兴房地产公司对此不予认可，故本院不予采纳；第三组证据与本案具有关联性，祥兴房地产公司未能举证予以反驳，故本院予以采纳。 一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，登记于创美置业公司名下坐落于台山市（暂定编号为1至27号商铺）的建筑面积分别为130.25平方米、305.04平方米、192.69平方米、220.32平方米、159.79平方米、96.60平方米、122.27平方米、165.64平方米、175.78平方米、128.63平方米、101.49平方米、168.38平方米、151.80平方米、149.05平方米、147.84平方米、106.32平方米、123.27平方米、61.64平方米、61.64平方米、92.46平方米、82.58平方米、151.06平方米、122.67平方米、253.82平方米、254.17平方米、122.84平方米、230.13平方米。 涉案B区第二段中18号楼编号28（暂定）商铺的建筑面积为102.77平方米。 祥兴房地产公司建设的台山市祥兴雅居18号101室、18号102室、18号103室、18号105室、19号106室、19号107室、19号108室、19号109室、19号111室、20号112室、20号113室（暂定编号为29至39号商铺）的建筑面积分别为138.11平方米、246.95平方米、178.34平方米、183.61平方米、183.61平方米、182.29平方米、142.38平方米、156.11平方米、202.42平方米、96.31平方米、131.99平方米。 又查明，祥兴房地产公司和创美置业公司在二审中共同确认09号文约定“第一段为13～15幢至16幢中间分”的起点为台山市碧华园1号101室，终点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线。09号文约定“第二段为15幢至16幢中间分至19～20幢中间分”，祥兴房地产公司认为起点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线，终点暂时无法确定；创美置业公司认为起点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线，终点为台山市祥兴雅居20号112室和20号113室的分界线。 再查明，祥兴房地产公司和创美置业公司在二审中共同表示为便于涉案商铺整体分割，可就差额分割面积予以货币补偿。双方协商一致由创美置业公司取得相关完整铺位，创美置业公司按12500元/平方米的标准就B区第一段和第二段的涉案商铺差额分割面积向祥兴房地产公司支付补偿金。 本院认为，本案属房地产开发经营合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，祥兴房地产公司在二审中主张为便于涉案商铺整体分割，可就差额分割面积予以货币补偿属于二审期间新增加的独立的诉讼请求。对于祥兴房地产公司上述新增诉讼请求，创美置业公司表示同意本院一并审理，本院将结合祥兴房地产公司其他诉讼请求一并裁判。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕祥兴房地产公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：1.祥兴房地产公司主张创美置业公司交付涉案商铺的具体位置及面积如何认定？2.祥兴房地产公司主张创美置业公司交付原居委会用房的具体位置及面积如何认定？3.祥兴房地产公司主张创美置业公司赔偿损失，应否予以支持？ 关于争议焦点一。首先，原荣苑房地产公司股东邝某明、袁某灿和黄某枢签订的09号文是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》，原荣苑房地产公司分立后，邝某明成立祥兴房地产公司，袁某灿和黄某枢成立创美置业公司，南兴花园B1区、B2区的交叉商铺问题由分立后的祥兴房地产公司和创美置业公司按三方原签订的书面文件协商解决。因此，09号文的约定同样适用于祥兴房地产公司和创美置业公司。09号文约定临街商铺分配的基本原则是按抽签顺序以及股份比例选取。经双方抽签，由创美置业公司优先选取，双方确定商铺分配比例为创美置业公司占40.48%、祥兴房地产公司占59.52%。 其次，09号文并未明确约定祥兴房地产公司和创美置业公司在B区可各自分得涉案商铺的具体位置及面积，双方于2016年12月13日和同月15日的《会议纪要》亦能反映09号文及其附图并不能作为B区涉案商铺分配的直接依据，双方对涉案商铺的具体分配问题处于协商阶段，双方均未能确定最终的交叉商铺的具体计算办法和综合解决方案。祥兴房地产公司提交的台山市建筑设计院有限公司出具的《B区商业在各段按股份比例分配图示》属于双方在协商解决交叉商铺争议过程中的阶段性文件，不属于双方达成一致的最终解决方案。该《B区商业在各段按股份比例分配图示》基于09号文及其附图，但该09号文附图未经相关规划部门审批通过，且祥兴房地产公司的法定代表人邝某明在该附图上手写“同意按顺序号抽签”，双方并未在该附图上确认按该附图进行商铺位置和面积的分配，故该附图实质属于抽签分组时的参考图。《B区商业在各段按股份比例分配图示》所确定的商铺面积与经台山市城乡规划局于2015年2月17日审批通过的《台山市南兴花园规划调整总平面图》不相符，与B区现时实际建筑物的相关建筑面积亦不相符。《台山市南兴花园规划调整总平面图》于原荣苑房地产公司分立前已审批通过，原荣苑房地产公司分立前亦已办理规划报建手续。原荣苑房地产公司分立后，创美置业公司依据《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》就建设项目与建设单位的部分申请变更原规划许可证，祥兴房地产公司未能举证证明创美置业公司在承继B1区后存在重新调整B1区规划的行为，B1区规划的调整及临街商铺面积的减少实际于原荣苑房地产公司分立前已发生，祥兴房地产公司不能按照09号文及其附图确定的原商铺面积及位置来分配现时临街商铺不可归责于创美置业公司。因此，祥兴房地产公司直接依据上述《B区商业在各段按股份比例分配图示》的数据要求创美置业公司按B1区现时实际建筑物情况分配涉案商铺的位置及面积，理据不足，本院不予支持。祥兴房地产公司在一审庭审中变更诉讼请求，一审法院根据庭审笔录确定祥兴房地产公司的诉讼请求，祥兴房地产公司上诉主张一审法院对其一审诉讼请求记载错误，没有事实依据，本院不予支持。 最后，创美置业公司开发的Ｂ1区涉案商铺已具备交付条件，结合09号文确定的分配原则、双方当事人对各段起止点的陈述和现场勘查情况以及差额分割面积货币补偿方案，本院对创美置业公司向祥兴房地产公司交付涉案商铺具体位置、面积以及货币补偿认定如下：（一）关于Ｂ区第一段，双方均确认该段起点为台山市，终点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线。该段涉案商铺面积合计2706.80平方米（涉案商铺自编号码1至18，面积分别为130.25平方米＋305.04平方米＋192.69平方米＋220.32平方米＋159.79平方米＋96.60平方米＋122.27平方米＋165.64平方米＋175.78平方米＋128.63平方米＋101.49平方米＋168.38平方米＋151.80平方米＋149.05平方米＋147.84平方米＋106.32平方米＋123.27平方米＋61.64平方米），创美置业公司占比40.48%分得1095.71平方米，祥兴房地产公司占比59.52%分得1611.09平方米。按幢号顺序，创美置业公司优先选取，创美置业公司可分得台山市碧华园1号101室、1号102室、1号103室、2号101室、2号102室、2号103室，面积合计1104.69平方米（130.25平方米＋305.04平方米＋192.69平方米＋220.32平方米＋159.79平方米＋96.60平方米）。创美置业公司就分得台山市碧华园2号103室多获得8.98平方米（1104.69平方米-1095.71平方米），创美置业公司应向祥兴房地产公司支付差额分割面积补偿价11250元（8.98平方米×12500元／平方米）。创美置业公司向祥兴房地产公司交付台山市碧华园2号104室、2号105室、3号101室、3号102室、3号103室、3号104室、3号105室、3号106室、3号107室、3号108室、3号109室、3号110室。（二）关于Ｂ区第二段，双方均确认该段起点为台山市的分界线，但对该段终点双方未能达成一致意见。09号文约定“第二段为15幢至16幢中间分至19～20幢中间分”，创美置业公司主张该段终点为台山市祥兴雅居20号112室和20号113室的分界线，符合现场勘查情况，祥兴房地产公司对此未能提供反驳证据，故本院采纳创美置业公司的意见，确定该段终点为台山市祥兴雅居20号112室和20号113室的分界线，该段涉案商铺面积合计3184.27平方米（涉案商铺自编号码19至38，面积分别为61.64平方米＋92.46平方米＋82.58平方米＋151.06平方米＋122.67平方米＋253.82平方米＋254.17平方米＋122.84平方米＋230.13平方米＋102.77平方米＋138.11平方米＋246.95平方米＋178.34平方米＋183.61平方米＋183.61平方米＋182.29平方米＋142.38平方米＋156.11平方米＋202.42平方米＋96.31平方米），创美置业公司占比40.48%分得1288.99平方米，祥兴房地产公司占比59.52%分得1895.28平方米。按幢号顺序，创美置业公司优先选取，创美置业公司可分得台山市碧华园3号111室、3号112室、3号113室、5号101室、5号102室、5号103室、6号101室、6号102室、6号103室，面积合计1371.37平方米（61.64平方米＋92.46平方米＋82.58平方米＋151.06平方米＋122.67平方米＋253.82平方米＋254.17平方米＋122.84平方米＋230.13平方米）。创美置业公司就分得台山市碧华园6号103室多获得82.38平方米（1371.37平方米-1288.99平方米），创美置业公司应向祥兴房地产公司支付差额分割面积补偿价1029750元（82.38平方米×12500元／平方米）。至此，创美置业公司开发的Ｂ1区涉案商铺已分配完毕，创美置业公司应向祥兴房地产公司交付台山市碧华园2号104室、2号105室、3号101室、3号102室、3号103室、3号104室、3号105室、3号106室、3号107室、3号108室、3号109室、3号110室，并支付差额分割面积补偿价1041000元（11250元＋1029750元）。 关于争议焦点二。邝某明与袁某灿、黄某枢于2015年5月25日签订的《关于南兴花园Ｂ区位置调整问题的会议纪录》以及原荣苑房地产公司各股东于2015年9月15日签订的《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》是其真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《关于南兴花园Ｂ区位置调整问题的会议纪录》约定“同意将居委会办公用房统一规划到Ｂ2区22﹟、23﹟住宅首层”和“Ｂ1区原居委会办公用房位置位于13﹟住宅首层”，《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》约定“Ｂ1区股东应将其应承担的居委会房屋建筑面积返还给Ｂ2区股东”，在原应由创美置业公司负担的Ｂ1区13号楼住宅首层的居委会办公用房调整至Ｂ2区23号楼首层后，创美置业公司应按照约定将在Ｂ1区13﹟住宅首层的原居委会用房返还给祥兴房地产公司。一审法院据此认定创美置业公司应当返还位于台山市首层大堂左侧面积为46.92㎡的原居委会用房给祥兴房地产公司，符合双方约定，并无不当，祥兴房地产公司上诉主张创美置业公司应就原居委会用房返还Ｂ1区首层临街商铺，理据不足，本院不予支持。 关于争议焦点三。祥兴房地产公司和创美置业公司并未明确约定向对方交付涉案商铺具体的位置和面积，祥兴房地产公司和创美置业公司在2016年和2017年的多次会议纪要反映双方仍就涉案商铺分配的具体事宜进行协商而未能达成一致意见，祥兴房地产公司于2018年3月提起本案诉讼时，创美置业公司开发的B1区涉案商铺尚未具备交付条件。祥兴房地产公司上诉主张创美置业公司赔偿其从2016年8月6日至实际交付之日按每月30元/平方米计算损失，理据不足，本院不予支持。 综上所述，祥兴房地产公司的上诉请求，有理部分予以支持，无理部分不予支持。一审判决认定事实清楚，部分实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3378号民事判决第二判项； 二、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3378号民事判决第一、第三判项； 三、台山市创美置业有限公司应自本判决生效之日起三十日内将台山市碧华园2号104室、2号105室、3号101室、3号102室、3号103室、3号104室、3号105室、3号106室、3号107室、3号108室、3号109室、3号110室交付给台山市祥兴房地产开发有限公司，并支付补偿价1041000元； 四、驳回台山市祥兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200822.83元（台山市祥兴房地产开发有限公司已预交），财产保全费5000元，合计205822.83元，由台山市祥兴房地产开发有限公司负担27008.83元，由台山市创美置业有限公司负担178814元。台山市祥兴房地产开发有限公司预交的案件受理费178814元，由一审法院予以退回；台山市创美置业有限公司应向一审法院补缴案件受理费178814元。 二审案件受理费200822.83元（台山市祥兴房地产开发有限公司已预交），由台山市祥兴房地产开发有限公司负担100822.83元，由台山市创美置业有限公司负担100000元。台山市祥兴房地产开发有限公司多预交的案件受理费100000元，由本院予以退回；台山市创美置业有限公司应向本院补缴案件受理费100000元。 本判决为终审判决。 审判长  马健文 审判员  李炎途 审判员  梁智坚 二〇二〇年八月十八日 书记员  李艳斌   广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤07民终1497号 上诉人(原审原告)：台山市祥兴房地产开发有限公司。 法定代表人：邝某明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴金花，北京金诉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：台山市创美置业有限公司。 法定代表人：袁某灿。 委托诉讼代理人：李敬威，广东洲斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁永豪，广东洲斌律师事务所律师。 上诉人台山市祥兴房地产开发有限公司（以下简称祥兴房地产公司）因与被上诉人台山市创美置业有限公司（以下简称创美置业公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3378号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祥兴房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持祥兴房地产公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由创美置业公司承担。事实和理由：（一）一审法院对祥兴房地产公司的一审诉讼请求记载错误。祥兴房地产公司的一审诉讼请求应为：1.创美置业公司向祥兴房地产公司交付坐落于碧华豪园(原南兴花园B1区)14#楼之14-P轴至S15-3轴向凤凰大道方向计至2.05米处之间的临街商铺，17#楼之17-1轴起向南安路方向计至18.6米处之间的临街商铺，合共面积2215.88平方米(具体以鉴定为准)；2.创美置业公司赔偿祥兴房地产公司损失暂计2526103.20元[从2016年8月6日计算至实际支付之日为止，每月30元/平方米(不足一个月的按一个月计)的标准，暂计至2019年9月30日]；3.本案的诉讼费、保全费等其他相关费用由创美置业公司承担。（二）一审程序严重违法。双方当事人都提出鉴定申请，一审法院亦受理了鉴定申请，却违法终止鉴定程序而直接作出一审判决。（三）一审判决主文的给付内容不明确，不具有可执行性。（四）《南兴花园50.4%股份地块分组建议（NX文009号）》（以下简称09号文）是双方就分配方案达成的协议，是具体的分配方案，且此后没有再形成任何新的变更方案，故应当按照09号文进行分配。（五）一审法院事实认定错误且存在遗漏重要事实。1.关于居委会办公用房位置调换的事实认定错误。2.B1区规划的调整及临街商铺面积的减少系创美置业公司擅自变更规划的原因导致，一审法院错误认为不可归责于创美置业公司。3.分区后，创美置业公司自行调整规划，虽然其实际报建的商铺面积减少，但是住宅面积却由此增加，整体建筑面积更是比09号文多，按09号文分配并不损害创美置业公司利益。（六）一审法院对09号文的性质认定错误。（七）一审法院错误认为没有证据显示创美置业公司在承继B1区后存在重新调整B1区规划的行为。（八）创美置业公司恶意延期竣工给祥兴房地产公司造成巨大的损失，一审法院错误认为双方处于协商期间，没有约定何时向对方交付具体的商铺位置和面积的事实。 创美置业公司辩称，（一）对一审判决结果无意见，恳请二审法院予以维持。（二）坚持一审所发表的答辩意见。1.“按股份比例进行分配”、“各股东利益达到均衡”是本次各方共同投资开发房地产经营的基本原则，符合基本公平性要求，也是解决本案纠纷的唯一合法途径。2.对本案的证据综合分析可知，现时争议双方实际建筑物的建筑数据完全源自于原荣苑房地产公司分立前原南兴花园相应建筑物的建筑数据，是原荣苑房地产公司全体股东（包括本案双方当事人在内）的共同合意，现时争议双方的实际建筑物正是原南兴花园规划建筑方案的合法延续，是原南兴花园的最终合法建筑成果，是唯一适用于09号文的合理合法计算依据。3.祥兴房地产公司据以起诉的《分配图示》是基于09号文附图而绘制，由于09号文附图存在种种问题，不具合法性，《分配图示》显然也不能作为分配依据。4.祥兴房地产公司要求按照09号文附图来计算分配，已有违签订09号文初衷和按投资比例分配原则。（三）以现时双方的实际建筑情况为基本依据，按照09号文确定的选取顺序，结合股份比例来计算双方应取得的具体商铺面积，不会损害任何一方的利益，也符合事实和法律，彰显公平。 祥兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令创美置业公司于下列房屋具备交付条件时（即2019年9月30日前）交付坐落于碧华豪园（原南兴花园B1区）14号楼之14-P轴至15号楼与16号楼分界线（即S15-3轴向南安路方向计至2.5米处）之间的临街商铺，17号楼之17-1轴起向南安路方向计至18.6米处之间的临街商铺，合共面积2215.88㎡（其中首层商铺面积1492.89㎡），交付给祥兴房地产公司，并在上述房屋具备办理不动产权登记的条件时协助祥兴房地产公司办理上述房屋的不动产登记；2.判令创美置业公司赔偿祥兴房地产公司损失暂计2526103.20元[从2016年8月6日计算至实际支付之日为止，每月30元/㎡（不足一个月的按一个月计）的标准，暂计至2019年9月30日]；3.本案的诉讼费、保全费等其他相关费用由创美置业公司承担。一审庭审中，祥兴房地产公司撤销第一项诉讼请求中的并在上述房屋具备办理不动产权登记的条件时协助其办理上述房屋的不动产登记，变更第一项诉讼请求为：判令创美置业公司于下列房屋具备交付条件时交付坐落于碧华豪园（原南兴花园B1区）14号楼之14-P轴至15号楼与16号楼分界线（即S15-3轴向南安路方向计至2.5米处）之间的临街商铺，17号楼之17-1轴起向南安路方向计至18.6米处之间的临街商铺，合共面积2215.88㎡（其中首层商铺面积1492.89㎡），交付给祥兴房地产公司。 一审法院查明：2013年8月7日，荣苑房地产公司以13300万元的成交价竞得位于台山市地块的国有建设用地使用权，地块面积为55436.97㎡，用地性质为商住用地。2013年8月14日，台山市国土资源局与荣苑房地产公司就上述土地的出让与开发等有关权利义务签订《国有建设用地使用权出让合同》。 荣苑房地产公司竞得涉案出让土地后，遂以南兴花园为项目名称对出让土地进行开发建设。2014年4月11日，出资人邓某伟、邝某明、袁某灿、黄某枢及刘某进就南兴花园整体分区事宜签订了《关于南兴花园第四次总平面修改意见建议（NX文004号）》。约定：南兴花园整体分开两个小区：A区49.6%和50.4%，B区50.4%和49.6%。有关河堤及河堤盖板的工程总费用及南兴花园人防所需费用均由出资人按股份比例承担。分区内项目由抽得的一方自行筹备进行建设，分区内建筑物所有区也归抽得分区的一方所有，自行销售、自负盈亏。但各方建设均应符合台山市国土规划局关于出让地块规划条件和土地建设方案。 2014年4月15日，出资人邓某伟、邝某明、袁某灿、黄某枢及刘某进签订《南兴花园（台城环江村东南侧地块）分区抽签实施细则（NX文007号）》，确定占50.4%股份的邝某明、袁某灿和黄某枢为一组，占49.6%股份的邓某伟和刘某进为二组，同时还确定了地块分区抽签的有关方式。 2014年4月16日，出资人邓某伟、邝某明、袁某灿、黄某枢及刘某进签订《南兴花园工程进度要求（NX文006号）》，约定南兴花园抽签结果开始实施后，共同对分得的土地进行建设，必须符合国家土地规划部门的规划要求和经审核同意的设计方案，各股东对分割所得的号楼各自进行建设、各自销售、自负盈亏。各区根据各自要求尽快对本区进行方案认可，对原有规划方案，可进行修改（包括户型平面、户型比例，总体布置在规划及规范许可情况下，不影响相邻区情况下进行修改）。该文件还对有关工程的进度作出了相应的要求。 2014年4月16日，邝某明、袁某灿和黄某枢就可能抽到A区或B区的50.4%股份地块的再分区与住宅商铺分配等事宜签订09号文及作为该文件附图的《总平面图》，约定南兴花园50.4%股份地块中，再分两个施工实施小组，一组邝某明占30%股份，二组袁某灿和黄某枢占20.4%股份。为了分后小区的施工顺利，各股东利益达到均衡，对50.4%股份地块划分提出如下建议：1.A区（50.4%地块）：（1）临街商铺：按抽签顺序，以幢号顺序开始，按股份比例分配。（2）塔楼住宅：（按优先顺序选取）如邝某明优先，按幢号顺序1～7幢选取；如袁某灿、黄某枢优先，按幢号顺序1～5幢选取。住宅面积选取达不到股份比例的，应按股份比例补偿。2.B区（50.4%地块）：（1）临街商铺：按地段价值分为三段，按抽签顺序，以幢号顺序开始，按股份比例分配（见总平面）。第一段为13幢至15幢和16幢中间分；第二段为15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分；第三段为19幢和20幢中间分至22幢。（2）塔楼住宅：（按优先顺序选取）如邝某明优先，按幢号顺序13幢至19幢选取；如袁某灿、黄某枢优先，按幢号顺序13幢至17幢选取。住宅面积选取达不到股份比例的，应按股份比例补偿。3.地下车库面积划分，按塔楼住宅选取位置顺延划分。另外，上述附图注明B区商业配套面积为7785㎡。 2014年4月18日，出资人就南兴花园分区抽签的结果签订《南兴花园（台城环江村东南侧地块）分区抽签股东决议（NX文008号）》确认，南兴花园分二个区，A区49.6%和B区50.4%，于当天在台山市建筑交易中心交易厅进行公平、公正的抽签结果，A区49.6%由二组邓某伟和刘某进获得，B区50.4%由一组邝某明、袁某灿和黄某枢获得。同日，一组邝某明、袁某灿和黄某枢就其抽得的B区50.4%地块的再分区事宜进行抽签并签订《南兴花园（台城环江村东南侧地块）50.4%地块抽签决议（NX文008A号）》确认，南兴花园B区50.4%地块分两个区，B1区20.4%由袁某灿、黄某枢获得，B2区30%由邝某明获得。 2014年6月24日，台山市城乡规划局出具《建设用地规划许可证》，载明用地单位为荣苑房地产公司，用地项目名称为南兴花园，用地位置为台山市，用地面积为55436.97㎡。 2015年2月17日，经台山市城乡规划局审批通过的《台山市南兴花园规划调整总平面图》显示，B1区小区入口调整至原09号文附图中的14号楼与15号楼之间，B1区其他商铺的规划设计均有所调整。 2015年5月25日，邝某明、袁某灿和黄某枢就关于南兴花园Ｂ区位置调整的问题召开会议并经商讨决定，Ｂ1区股东（袁某灿、黄某枢）和Ｂ2区股东（邝某明）同意将居委会办公用房统一规划到Ｂ2区22号、23号住宅首层。会议记录还附注Ｂ1区原居委会办公用房位置位于13号住宅首层，Ｂ2区原居委会位置位于28号住宅首层。 2015年9月15日，出资人就南兴花园的公共永久供电安装、水闸、挡土墙、地下车库、共桩及共同平台、居委会办公用房、跨区建筑物、排污排水、南兴中桥等有关工程建设的事项召开股东会议并经决议一致通过。其中，在“居委会建设问题”中确认，居委会建立在A区和B2区相接连区域，属于A区部分的，由A区股东建设并承担相关费用；属于B区部分的，由B区股东建设并承担相关费用。B1区股东应将其应承担的居委会房屋建筑面积返还给B2区股东。在“关于跨区建筑物问题”中确认，跨区建筑按照工程造价预算中所核定的建设成本价（人工材料等直接成本费用，不包括管理费、税收费）确定，该建筑物的所有人支付工程款给承建者，并于工程结算完成后一个月内付清。跨区建筑物是指A区12号与B1区13号之间的建筑物；B1区17号与B2区18号之间的建筑物；B2区23号与A区9号之间的建筑物。 2015年9月29日，出资人订立《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》，决定由荣苑房地产公司采用新设分立的方式，分立为伟邦房地产公司（股东邓某伟、刘某进）、祥兴房地产公司（股东邝某明）和创美置业公司（股东袁某灿、黄某枢）。荣苑房地产公司现有净资产8300万元，在分立后由伟邦房地产公司接受4116.8万元，由祥兴房地产公司接受2490万元，由创美置业公司接受1693.2万元。上述三公司均以其接受的资产额作为注册资金。原荣苑房地产公司经营的南兴花园A区的资产、业务及债权债务由分立后的伟邦房地产公司承继；南兴花园B2区的资产、业务及债权债务由分立后的祥兴房地产公司承继；南兴花园B1区的资产、业务及债权债务由分立后的创美置业公司享有及经营。南兴花园B1区、B2区的交叉商铺问题由分立后的祥兴房地产公司和创美置业公司按三方原签订的书面文件协商解决。2015年12月15日，祥兴房地产公司和创美置业公司分别登记成立，法定代表人分别为邝某明和袁某灿，经营范围均为房地产开发、商品房销售、物业出租、物业管理。同日，荣苑房地产公司经核准注销。 2016年1月12日，因台山市土地分割，原建设用地规划许可证作废，台山市城乡规划局分别就上述土地分割后的台山市Ａ区、Ｂ1区和Ｂ2区等三宗用地出具《建设用地规划许可证》载明，Ａ区用地单位为伟邦房地产公司，用地项目名称为龙翔花园，用地面积为27496.78㎡；Ｂ1区用地单位为创美置业公司，用地项目名称为碧华豪园，用地面积为11309.1㎡；Ｂ2区用地单位为祥兴房地产公司，用地项目名称为南兴花园（祥兴雅居），用地面积为16631.09㎡。 2016年1月27日，台山市城乡规划局分别就碧华豪园13、14号住宅，碧华豪园15号住宅和碧华豪园16、17号住宅等三项建设项目出具《建设工程规划许可证》，变更建设单位为创美置业公司，分别载明13、14号住宅商铺面积1378.8㎡，15号住宅商铺面积1515.47㎡，16、17号住宅商铺面积1107.94㎡。规划许可证还备注上述工程原于2015年4月17日办理规划报建手续，原建设单位荣苑房地产公司，原建设项目名称分别为南兴花园13、14号住宅，南兴花园15号住宅和南兴花园16、17号住宅，原建设工程规划许可证作废。上述13号-17号住宅现坐落于创美置业公司B1区。 2016年12月13日，祥兴房地产公司与创美置业公司就有关B区交叉商铺问题进行磋商并签订《会议纪要》确认，双方同意按2014年4月16日签订的《南兴花园50.4%股份地块分组建议》以及双方签名的附图作为B区商铺解决的依据，双方同意将各自的分配方案提交台山设计院，由台山设计院根据双方签订的所有文件来确定计算依据和分配方法，提出合理性建议，再由双方协商解决。 2016年12月15日，祥兴房地产公司与创美置业公司再次就B区交叉商铺问题进行磋商后达成一致意见：1.双方同意由台山设计院计算：（1）按旧图纸计算B1区、B2区双方住宅面积、双方各自占有的交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积；（2）按新图纸计算B1区、B2区双方住宅面积、双方的商铺面积以及B区每栋楼的商铺面积。2.台山设计院于2016年12月16日前出具旧图纸计算出B1区、B2区双方住宅面积、双方各占有的交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积。台山设计院将该项数据交付给B1区和B2区。双方于2016年12月17日在台山设计院开会确定旧图纸住宅面积、交叉商铺面积、自有商铺面积的数据。3.台山市设计院于2016年12月20日出具新图纸计算出来B1区、B2区的住宅面积、商铺面积。双方于2016年12月22日在台山设计院研究按新图纸确定交叉商铺的计算方法和综合解决方案。 台山设计院根据规划调整后B1区的现状作出的《台山设计院核算B2区在B1区应分配交叉商铺面积和位置图》显示，原应由创美置业公司负担的居委会在B1区13号楼住宅首层的办公用房现时面积为46.92平方米，该居委会办公用房后调整至B2区23号楼首层。 另查明，涉案坐落于创美置业公司B1区的商铺已于2019年6月13日竣工验收，同年9月12日竣工验收备案，具备交付使用条件。 再查明，《南兴花园50.4%股份地块分组建议》及附图中的13号、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼对应现时已经建好的楼为台山市碧华园1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼；18号楼、19号楼、20号楼对应现时已经建好的楼为祥兴房地产公司建设的台山市祥兴雅居18号楼、19号楼、20号楼。双方对Ｂ区现时临街商铺各段的面积互相不认可，也无法确认，且经协商共同委托有关单位进行鉴定，但双方无法达成一致意见进行共同委托，故双方的鉴定申请不得已而终止。 一审法院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。房地产开发经营合同纠纷是指房地产经营者因订立、履行、变更、终止关于房地产项目的转让、合作开发、委托代建等合同所产生的权利义务纠纷。本案的主要争议焦点为：1.关于祥兴房地产公司根据09号文及其附图和《B区商业在各段按股份比例分配图示》请求创美置业公司按现状交付临街商铺2168.96㎡部分是否应予支持的问题；2.关于祥兴房地产公司主张创美置业公司交付原居委会用房46.92㎡面积的具体位置问题。 针对第一个争议焦点，一审法院评判如下： 首先，根据祥兴房地产公司和创美置业公司在2016年12月13日和12月15日《会议纪要》达成的一致意见显示，祥兴房地产公司与创美置业公司一直对交叉商铺的分配问题处于磋商阶段，双方均未能确定最终的交叉商铺的具体计算方法和综合解决方案。虽然双方明确以09号文及其附图作为解决B区争议商铺的依据，但均未确定以09号文及其附图所计得的面积作为最后的分配商铺方案。在双方达成新的分配商铺协议之前，09号文作为解决争议的依据，不应违反按抽签顺序以及股份比例选取临街商铺的约定。此外，《B区商业在各段按股份比例分配图示》制作的依据是2016年12月15日的《会议纪要》以及09号文。根据该《会议纪要》关于“台山设计院于2016年12月16日前出具旧图纸计算出B1区、B2区双方住宅面积、双方各占有的交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积……”的记录显示，《B区商业在各段按股份比例分配图示》仅作为双方在协商解决商铺争议过程中形成的阶段性文件，并非双方达成一致的最终解决方案，而且该分配图示所确定的住宅面积及祥兴房地产公司与创美置业公司双方各交叉商铺面积、双方不交叉商铺面积是台山市建筑设计院根据B区地块规划调整前的旧图纸，即09号文及其附图计算得出。因此，《B区商业在各段按股份比例分配图示》确定的商铺面积并非根据原荣苑房地产公司于2015年2月17日报台山市城乡规划局审批通过的《台山市南兴花园规划调整总平面图》计算得出，也非台山设计院根据B区现时实际建筑物计得的数据。另外，《台山市南兴花园规划调整总平面图》显示的B1区现时规划与09号文附图所示规划存在较大差异，而且，根据台山市城乡规划局于2016年1月27日出具的《建设工程规划许可证》计得B1区商铺面积为4002.21㎡，与根据《B区商业在各段按股份比例分配图示》计得的B1区商铺面积4317.33㎡相差315.12㎡。因此，在规划发生较大调整以及现时B1区商铺面积减小的情况下，祥兴房地产公司仍主张根据旧图纸计得的面积来分配现时B1区商铺，违背了09号文约定的按股份比例选取临街商铺的基本原则。因此，祥兴房地产公司直接根据《B区商业在各段按股份比例分配图示》所确定的临街商铺面积主张权利，依据不足。 其次，B1区规划的调整及临街商铺面积的减小导致祥兴房地产公司不能按照09号文及有关附图确定的原商铺面积及位置来分配现时临街商铺不可归责于创美置业公司。《台山市南兴花园规划调整总平面图》经台山市城乡规划局审批通过后，原荣苑房地产公司尚未分立。荣苑房地产公司分立时，其《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》的有关条款约定，南兴花园B1区的资产、业务及债权债务由分立后的创美置业公司享有及经营。在其后台山市城乡规划局于2016年1月27日对碧华豪园13、14号住宅，碧华豪园15号住宅和碧华豪园16、17号住宅等三项建设项目出具的《建设工程规划许可证》显示，上述工程原于荣苑房地产公司分立前已办理规划报建手续，创美置业公司仅就建设项目与建设单位的部分申请变更原许可证。因此，创美置业公司均依照上述分立协议承继原荣苑房地产公司在B1区的有关资产，而且也未有证据显示创美置业公司在承继B1区后存在重新调整B1区规划的行为。 再次，邝某明、袁某灿和黄某枢签订的09号文是其真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务。作为占总股份比例50.4%一组的邝某明、袁某灿和黄某枢等三人在抽得占出让地块50.4%的B区后，其应按照09号文中关于B区地块部分“B区（50.4%地块）：（1）临街商铺：按地段价值分为三段，按抽签顺序，以幢号顺序开始，按股份比例分配（见总平面）。第一段为13幢至15幢和16幢中间分；第二段为15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分；第三段为19幢和20幢中间分至22幢。”的约定，分配B区现时的临街商铺。因此，本案临街商铺分配的原则和方案应为：一是按段分。双方已经明确约定三段分别为第一段为13幢至15幢和16幢中间分；第二段为15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分；第三段为19幢和20幢中间分至22幢。二是按抽签顺序分。根据双方的抽签结果，袁某灿、黄某枢为代表的创美置业公司获得优先抽签的顺序即创美置业公司优先选。三是按幢号顺序分。即以幢号顺序开始。四是按股份比例分。经查，袁某灿、黄某枢为代表的创美置业公司占20.4%的股份，邝某明为代表的祥兴房地产公司占30%的股份，股份折算百分比后，袁某灿、黄某枢为代表的创美置业公司应分配的B区临街商铺比例系数为40.48%，邝某明为代表的祥兴房地产公司应分配的B区临街商铺比例系数为59.52%。 最后，根据09号文确定的分配原则和方案，一审法院确认祥兴房地产公司与创美置业公司各自分得Ｂ区第一段和第二段（即现时创美置业公司建设的台山市碧华园1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼和祥兴房地产公司建设的台山市祥兴雅居18号楼、19号楼、19号楼至19号楼和20号楼中间分界线）的临街商铺分别为：第一段台山市碧华园1号楼至3号楼和5号楼中间分界线部分（即原13幢至15幢和16幢中间分），从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向1号楼方向计算59.52%的临街商铺面积由祥兴房地产公司分得，其余40.48%临街商铺面积由创美置业公司分得；第二段台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线至台山市祥兴雅居19号楼和20号楼中间分界线部分（即原15幢和16幢中间分至19幢和20幢中间分），从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向台山市祥兴雅居19号楼方向计算40.48%的临街商铺面积由创美置业公司分得，其余59.52%临街商铺面积由祥兴房地产公司分得。 综上，祥兴房地产公司主张根据09号文及其有关附图所确定的原商铺面积及位置，请求创美置业公司按现状交付涉案临街商铺的具体面积，不符合实际情况，且双方均无法计算出涉案现时临街商铺的各段的具体面积，故本案的交付无法按具体面积来进行交付，但可以根据09号文的分配原则和方案，确定双方对各段临街商铺所占比例和份额，按照按份共有的原则进行分割交付。即创美置业公司应当将以台山市碧华园1号楼至3号楼和5号楼中间分界线部分（即第一段）临街商铺总面积为基数，从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向1号楼方向计算59.52%面积的临街商铺交付给祥兴房地产公司；将以台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线至台山市祥兴雅居19号楼和20号楼中间分界线部分（即第二段）临街商铺总面积为基数，从创美置业公司占有的40.48%（即从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向台山市祥兴雅居19号楼方向计算40.48%）的临街商铺面积的尾端至现时碧华园与祥兴雅居分界线部分的临街商铺交付给祥兴房地产有限公司。 针对第二个争议焦点，邝某明与袁某灿、黄某枢于2015年5月25日签订的《关于南兴花园Ｂ区位置调整问题的会议纪录》和五名出资人于2015年9月15日签订的《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》是其真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务。根据《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》关于“Ｂ1区股东应将其应承担的居委会房屋建筑面积返还给Ｂ2区股东。”的约定，在原应由创美置业公司负担的居委会在Ｂ1区13号楼住宅首层的办公用房调整至Ｂ2区23号楼首层后，创美置业公司应按照约定将原居委会用房返还给祥兴房地产公司，根据原居委会用房规划，该房位于13号楼首层大堂左侧，面积为46.92㎡。因此，创美置业公司应当返还位于台山市首层大堂左侧面积为46.92㎡的原居委会用房给祥兴房地产公司。 关于祥兴房地产公司请求创美置业公司赔偿损失的问题，由于涉案商铺的所有权确权和分割问题一直处于协商期间，双方并未约定何时向对方交付具体的商铺位置和面积，因此，祥兴房地产公司请求创美置业公司赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、创美置业公司应自判决生效之日起三十日内将以台山市碧华园1号楼至3号楼和5号楼中间分界线部分（即第一段）临街商铺总面积为基数，从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向1号楼方向计算59.52%面积的临街商铺交付给祥兴房地产公司；将以台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线至台山市祥兴雅居19号楼和20号楼中间分界线部分（即第二段）临街商铺总面积为基数，从创美置业公司占有的40.48%（即从台山市碧华园3号楼和5号楼中间分界线向台山市祥兴雅居19号楼方向计算40.48%）的临街商铺面积末端（即台山市祥兴雅居19号楼方向）至现时碧华园与祥兴雅居分界线部分的临街商铺交付给祥兴房地公司；二、创美置业公司应自判决生效之日起三十日内将位于台山市首层大堂左侧面积为46.92㎡的原居委会用房返还给祥兴房地产公司；三、驳回祥兴房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费200822.83元（祥兴房地产公司已预交），财产保全费5000元，合计205822.83元，由祥兴房地产公司负担27008.83元，由创美置业公司负担178814元。祥兴房地产公司预交的案件受理费178814元，由一审法院予以退回；创美置业公司应向一审法院补缴案件受理费178814元。 二审中，祥兴房地产公司没有提交新的证据。创美置业公司提交如下证据：第一组证据：B1区商铺《台山市不动产权属说明书》（共27份）；第二组证据：B1区与B2区交叉商铺实际建设分配计算表、实际建设分配示意图，共同用以证明：以B1区与B2区现时双方的实际建筑情况为依据，按照09号文确定的选取顺序，结合股份比例计算双方应取得的具体商铺面积和位置。第三组证据：竣工图，用以证明：涉案B区第二段中18号楼编号28（暂定）商铺的建筑面积为102.77平方米。 祥兴房地产公司对上述证据认为，第一组证据的真实性认可，合法性部分不认可，证明目的不认可。双方的分割依据应当是09号文和附图以及双方实际抽签结果所确定的B区分配方案二，该组证据已证明涉案商铺已经完全具备交付及办理过户条件。第二组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该分配方案计算基础有误，应当按照套内建筑面积计算，该分配方案按照最终建好的实际建筑面积和股份比例进行分割，不切合实际，也违反09号文和附图以及双方实际抽签结果所确定的B区分配方案二。双方早已明确约定具体的分配方法，且双方并未形成新方案，应当按照09号文和附图以及双方实际抽签结果所确定的B区分配方案二执行。第三组证据的真实性认可，关联性不予认可，本案诉求与该28号商铺没有关联性。合法性有待核实。 经审查，创美置业公司提交的上述第一组证据属于二审程序新的证据范畴，且与本案具有关联性，故本院依法予以采纳；第二组证据属于创美置业公司自制图表，祥兴房地产公司对此不予认可，故本院不予采纳；第三组证据与本案具有关联性，祥兴房地产公司未能举证予以反驳，故本院予以采纳。 一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，登记于创美置业公司名下坐落于台山市（暂定编号为1至27号商铺）的建筑面积分别为130.25平方米、305.04平方米、192.69平方米、220.32平方米、159.79平方米、96.60平方米、122.27平方米、165.64平方米、175.78平方米、128.63平方米、101.49平方米、168.38平方米、151.80平方米、149.05平方米、147.84平方米、106.32平方米、123.27平方米、61.64平方米、61.64平方米、92.46平方米、82.58平方米、151.06平方米、122.67平方米、253.82平方米、254.17平方米、122.84平方米、230.13平方米。 涉案B区第二段中18号楼编号28（暂定）商铺的建筑面积为102.77平方米。 祥兴房地产公司建设的台山市祥兴雅居18号101室、18号102室、18号103室、18号105室、19号106室、19号107室、19号108室、19号109室、19号111室、20号112室、20号113室（暂定编号为29至39号商铺）的建筑面积分别为138.11平方米、246.95平方米、178.34平方米、183.61平方米、183.61平方米、182.29平方米、142.38平方米、156.11平方米、202.42平方米、96.31平方米、131.99平方米。 又查明，祥兴房地产公司和创美置业公司在二审中共同确认09号文约定“第一段为13～15幢至16幢中间分”的起点为台山市碧华园1号101室，终点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线。09号文约定“第二段为15幢至16幢中间分至19～20幢中间分”，祥兴房地产公司认为起点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线，终点暂时无法确定；创美置业公司认为起点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线，终点为台山市祥兴雅居20号112室和20号113室的分界线。 再查明，祥兴房地产公司和创美置业公司在二审中共同表示为便于涉案商铺整体分割，可就差额分割面积予以货币补偿。双方协商一致由创美置业公司取得相关完整铺位，创美置业公司按12500元/平方米的标准就B区第一段和第二段的涉案商铺差额分割面积向祥兴房地产公司支付补偿金。 本院认为，本案属房地产开发经营合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，祥兴房地产公司在二审中主张为便于涉案商铺整体分割，可就差额分割面积予以货币补偿属于二审期间新增加的独立的诉讼请求。对于祥兴房地产公司上述新增诉讼请求，创美置业公司表示同意本院一并审理，本院将结合祥兴房地产公司其他诉讼请求一并裁判。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕祥兴房地产公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：1.祥兴房地产公司主张创美置业公司交付涉案商铺的具体位置及面积如何认定？2.祥兴房地产公司主张创美置业公司交付原居委会用房的具体位置及面积如何认定？3.祥兴房地产公司主张创美置业公司赔偿损失，应否予以支持？ 关于争议焦点一。首先，原荣苑房地产公司股东邝某明、袁某灿和黄某枢签订的09号文是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》，原荣苑房地产公司分立后，邝某明成立祥兴房地产公司，袁某灿和黄某枢成立创美置业公司，南兴花园B1区、B2区的交叉商铺问题由分立后的祥兴房地产公司和创美置业公司按三方原签订的书面文件协商解决。因此，09号文的约定同样适用于祥兴房地产公司和创美置业公司。09号文约定临街商铺分配的基本原则是按抽签顺序以及股份比例选取。经双方抽签，由创美置业公司优先选取，双方确定商铺分配比例为创美置业公司占40.48%、祥兴房地产公司占59.52%。 其次，09号文并未明确约定祥兴房地产公司和创美置业公司在B区可各自分得涉案商铺的具体位置及面积，双方于2016年12月13日和同月15日的《会议纪要》亦能反映09号文及其附图并不能作为B区涉案商铺分配的直接依据，双方对涉案商铺的具体分配问题处于协商阶段，双方均未能确定最终的交叉商铺的具体计算办法和综合解决方案。祥兴房地产公司提交的台山市建筑设计院有限公司出具的《B区商业在各段按股份比例分配图示》属于双方在协商解决交叉商铺争议过程中的阶段性文件，不属于双方达成一致的最终解决方案。该《B区商业在各段按股份比例分配图示》基于09号文及其附图，但该09号文附图未经相关规划部门审批通过，且祥兴房地产公司的法定代表人邝某明在该附图上手写“同意按顺序号抽签”，双方并未在该附图上确认按该附图进行商铺位置和面积的分配，故该附图实质属于抽签分组时的参考图。《B区商业在各段按股份比例分配图示》所确定的商铺面积与经台山市城乡规划局于2015年2月17日审批通过的《台山市南兴花园规划调整总平面图》不相符，与B区现时实际建筑物的相关建筑面积亦不相符。《台山市南兴花园规划调整总平面图》于原荣苑房地产公司分立前已审批通过，原荣苑房地产公司分立前亦已办理规划报建手续。原荣苑房地产公司分立后，创美置业公司依据《台山市荣苑房地产开发有限公司分立协议》就建设项目与建设单位的部分申请变更原规划许可证，祥兴房地产公司未能举证证明创美置业公司在承继B1区后存在重新调整B1区规划的行为，B1区规划的调整及临街商铺面积的减少实际于原荣苑房地产公司分立前已发生，祥兴房地产公司不能按照09号文及其附图确定的原商铺面积及位置来分配现时临街商铺不可归责于创美置业公司。因此，祥兴房地产公司直接依据上述《B区商业在各段按股份比例分配图示》的数据要求创美置业公司按B1区现时实际建筑物情况分配涉案商铺的位置及面积，理据不足，本院不予支持。祥兴房地产公司在一审庭审中变更诉讼请求，一审法院根据庭审笔录确定祥兴房地产公司的诉讼请求，祥兴房地产公司上诉主张一审法院对其一审诉讼请求记载错误，没有事实依据，本院不予支持。 最后，创美置业公司开发的Ｂ1区涉案商铺已具备交付条件，结合09号文确定的分配原则、双方当事人对各段起止点的陈述和现场勘查情况以及差额分割面积货币补偿方案，本院对创美置业公司向祥兴房地产公司交付涉案商铺具体位置、面积以及货币补偿认定如下：（一）关于Ｂ区第一段，双方均确认该段起点为台山市，终点为台山市碧华园3号110室和3号111室的分界线。该段涉案商铺面积合计2706.80平方米（涉案商铺自编号码1至18，面积分别为130.25平方米＋305.04平方米＋192.69平方米＋220.32平方米＋159.79平方米＋96.60平方米＋122.27平方米＋165.64平方米＋175.78平方米＋128.63平方米＋101.49平方米＋168.38平方米＋151.80平方米＋149.05平方米＋147.84平方米＋106.32平方米＋123.27平方米＋61.64平方米），创美置业公司占比40.48%分得1095.71平方米，祥兴房地产公司占比59.52%分得1611.09平方米。按幢号顺序，创美置业公司优先选取，创美置业公司可分得台山市碧华园1号101室、1号102室、1号103室、2号101室、2号102室、2号103室，面积合计1104.69平方米（130.25平方米＋305.04平方米＋192.69平方米＋220.32平方米＋159.79平方米＋96.60平方米）。创美置业公司就分得台山市碧华园2号103室多获得8.98平方米（1104.69平方米-1095.71平方米），创美置业公司应向祥兴房地产公司支付差额分割面积补偿价11250元（8.98平方米×12500元／平方米）。创美置业公司向祥兴房地产公司交付台山市碧华园2号104室、2号105室、3号101室、3号102室、3号103室、3号104室、3号105室、3号106室、3号107室、3号108室、3号109室、3号110室。（二）关于Ｂ区第二段，双方均确认该段起点为台山市的分界线，但对该段终点双方未能达成一致意见。09号文约定“第二段为15幢至16幢中间分至19～20幢中间分”，创美置业公司主张该段终点为台山市祥兴雅居20号112室和20号113室的分界线，符合现场勘查情况，祥兴房地产公司对此未能提供反驳证据，故本院采纳创美置业公司的意见，确定该段终点为台山市祥兴雅居20号112室和20号113室的分界线，该段涉案商铺面积合计3184.27平方米（涉案商铺自编号码19至38，面积分别为61.64平方米＋92.46平方米＋82.58平方米＋151.06平方米＋122.67平方米＋253.82平方米＋254.17平方米＋122.84平方米＋230.13平方米＋102.77平方米＋138.11平方米＋246.95平方米＋178.34平方米＋183.61平方米＋183.61平方米＋182.29平方米＋142.38平方米＋156.11平方米＋202.42平方米＋96.31平方米），创美置业公司占比40.48%分得1288.99平方米，祥兴房地产公司占比59.52%分得1895.28平方米。按幢号顺序，创美置业公司优先选取，创美置业公司可分得台山市碧华园3号111室、3号112室、3号113室、5号101室、5号102室、5号103室、6号101室、6号102室、6号103室，面积合计1371.37平方米（61.64平方米＋92.46平方米＋82.58平方米＋151.06平方米＋122.67平方米＋253.82平方米＋254.17平方米＋122.84平方米＋230.13平方米）。创美置业公司就分得台山市碧华园6号103室多获得82.38平方米（1371.37平方米-1288.99平方米），创美置业公司应向祥兴房地产公司支付差额分割面积补偿价1029750元（82.38平方米×12500元／平方米）。至此，创美置业公司开发的Ｂ1区涉案商铺已分配完毕，创美置业公司应向祥兴房地产公司交付台山市碧华园2号104室、2号105室、3号101室、3号102室、3号103室、3号104室、3号105室、3号106室、3号107室、3号108室、3号109室、3号110室，并支付差额分割面积补偿价1041000元（11250元＋1029750元）。 关于争议焦点二。邝某明与袁某灿、黄某枢于2015年5月25日签订的《关于南兴花园Ｂ区位置调整问题的会议纪录》以及原荣苑房地产公司各股东于2015年9月15日签订的《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》是其真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《关于南兴花园Ｂ区位置调整问题的会议纪录》约定“同意将居委会办公用房统一规划到Ｂ2区22﹟、23﹟住宅首层”和“Ｂ1区原居委会办公用房位置位于13﹟住宅首层”，《台山市荣苑房地产开发有限公司股东会议纪要》约定“Ｂ1区股东应将其应承担的居委会房屋建筑面积返还给Ｂ2区股东”，在原应由创美置业公司负担的Ｂ1区13号楼住宅首层的居委会办公用房调整至Ｂ2区23号楼首层后，创美置业公司应按照约定将在Ｂ1区13﹟住宅首层的原居委会用房返还给祥兴房地产公司。一审法院据此认定创美置业公司应当返还位于台山市首层大堂左侧面积为46.92㎡的原居委会用房给祥兴房地产公司，符合双方约定，并无不当，祥兴房地产公司上诉主张创美置业公司应就原居委会用房返还Ｂ1区首层临街商铺，理据不足，本院不予支持。 关于争议焦点三。祥兴房地产公司和创美置业公司并未明确约定向对方交付涉案商铺具体的位置和面积，祥兴房地产公司和创美置业公司在2016年和2017年的多次会议纪要反映双方仍就涉案商铺分配的具体事宜进行协商而未能达成一致意见，祥兴房地产公司于2018年3月提起本案诉讼时，创美置业公司开发的B1区涉案商铺尚未具备交付条件。祥兴房地产公司上诉主张创美置业公司赔偿其从2016年8月6日至实际交付之日按每月30元/平方米计算损失，理据不足，本院不予支持。 综上所述，祥兴房地产公司的上诉请求，有理部分予以支持，无理部分不予支持。一审判决认定事实清楚，部分实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3378号民事判决第二判项； 二、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3378号民事判决第一、第三判项； 三、台山市创美置业有限公司应自本判决生效之日起三十日内将台山市碧华园2号104室、2号105室、3号101室、3号102室、3号103室、3号104室、3号105室、3号106室、3号107室、3号108室、3号109室、3号110室交付给台山市祥兴房地产开发有限公司，并支付补偿价1041000元； 四、驳回台山市祥兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200822.83元（台山市祥兴房地产开发有限公司已预交），财产保全费5000元，合计205822.83元，由台山市祥兴房地产开发有限公司负担27008.83元，由台山市创美置业有限公司负担178814元。台山市祥兴房地产开发有限公司预交的案件受理费178814元，由一审法院予以退回；台山市创美置业有限公司应向一审法院补缴案件受理费178814元。 二审案件受理费200822.83元（台山市祥兴房地产开发有限公司已预交），由台山市祥兴房地产开发有限公司负担100822.83元，由台山市创美置业有限公司负担100000元。台山市祥兴房地产开发有限公司多预交的案件受理费100000元，由本院予以退回；台山市创美置业有限公司应向本院补缴案件受理费100000元。 本判决为终审判决。 审判长  马健文 审判员  李炎途 审判员  梁智坚 二〇二〇年八月十八日 书记员  李艳斌