江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1613号 原告：高尔夫（南京）房地产有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区利源中路88号。 法定代表人：黄立家，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周蔚，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于东旭，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：南京邦纬物业管理有限责任公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号同曦鸣城A-9栋704室。 法定代表人：陶军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：左颖，江苏丰硕律师事务所律师。 原告高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）诉被告南京邦纬物业管理有限责任公司（以下简称邦纬公司）返还原物纠纷、不当得利纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告高尔夫公司的委托诉讼代理人周蔚、于东旭、被告邦纬公司的委托诉讼代理人左颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高尔夫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦纬公司立即向其返还位于南京市江宁区（以下简称高尔夫小区）的车位481个；车位返还方式：向其交付车位的租用资料（包括但不限于租用人个人信息和车辆牌号信息、租用协议、租金或使用费支付及收取凭据，邦纬公司制作的合同台账、车位使用明细表等），并根据租用资料与其核对车位实际使用情况，直至其接收全部车位。 2.判令邦纬公司停止侵害，排除对其装设车位地锁、在小区公共区域向车位使用人发布公告的妨害。 3.判令邦纬公司立即向其支付车位占有使用费，自2019年1月1日起计算至实际返还车位之日止【其中1号、4号、5号（一期）、6号、7号车库共127个车位按1344元／个／年支付；3号车库66个车位、5号（二期）车库84个车位，10-1号、10-2号、10-3号车库204个车位，共354个车位，均按1680元／个／年支付】；暂计算至2019年7月15日的占有使用费为414596元。 4.判令邦纬公司就上述占有使用费414596元支付资金占用利息（自本案起诉之日按中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止）。 5.判令邦纬公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：邦纬公司是高尔夫小区的物业服务企业。其目前在小区拥有产权车位共481个。车位分布情况为：1号车库9个，3号车库66个，4号车库8个，5号（一期）车库30个，5号（二期）车库84个，6号车库27个，7号车库53个，10-1号车库100个，10-2号车库56个，10-3号车库48个。 其曾就其拥有的产权车位（含上述481个车位）与邦纬公司分别签订过四份租赁合同，约定将车位租赁给邦纬公司，由邦纬公司转租给小区业主等需求方使用，邦纬公司每年向其支付固定租金，具体是：2015年12月21日就小区1号、4号、5号（一期）、6号、7号车库的车位签订租赁合同，约定租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日，租金标准1344元／个／年；2016年5月5日就小区10-1号、10-2号、10-3号车库的车位签订租赁合同，约定租赁期自2016年1月1日至2018年12月31日，租金标准1680元／个／年；2017年就小区5号（二期）车库的车位签订租赁合同，约定租赁期自2017年4月1日至2020年3月31日，租金标准1680元／个／年；2017年就小区3号车库的车位签订租赁合同，约定租赁期自2017年11月1日至2018年12月31日，租金标准1680元／个／年。 上述车位租赁合同履行过程中，其因邦纬公司拖欠租金等将邦纬公司诉至南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院），案号分别为（2018）苏0115民初15413号、15414号、15415号、15416号。2018年11月27日，其与邦纬公司经江宁法院主持达成调解，由江宁法院出具民事调解书，确认上述四份租赁合同于2018年12月31日终止或解除，由邦纬公司向其支付截至2018年12月31日的欠付租金。上述民事调解书现已履行完毕。但是，上述四起诉讼仅解决了其与邦纬公司截至2018年12月31日的车位租金纠纷，对于租赁合同终止后车位返还、转租资料的移交等均未涉及，这导致其在与邦纬公司已不存在合同关系的情况下迟迟无法收回车位，无从了解车位承租使用情况，更无法自主招租并获取收益。事实上，自租赁合同终止或解除至今，其拥有的车位一直处于邦纬公司的控制之下，邦纬公司仍在“转租”车位，收取管理费和租金；其曾向邦纬公司发出电子邮件和书面通知函，要求共同核对邦纬公司擅自租出其车位的情况，并要求邦纬公司将自2019年1月1日起所收取的车位使用费付给其，但邦纬公司对此一直置之不理。其曾派人前往车位所在位置安装地锁，希望收回车位，但因遭到邦纬公司强烈阻挠、双方发生冲突而无果。其也曾在小区公告栏、车库等处张贴告示，说明其与邦纬公司之间的租赁合同已终止或解除的情况，通知车位使用人前往其指定地点登记，但邦纬公司擅自清除了这些告示。截至其起诉之日，邦纬公司不仅阻挠其行使对车位的各项权利，还持续对车位非法占有、控制、收益。其穷尽各种自力救济方式均无果，故诉至法院，望判如所请。 被告邦纬公司辩称，1.本案涉及租赁物是车位，具有特殊性，不等同其他租赁物，车位实际存在小区地库内，不需要返还，原告高尔夫公司可以进行租赁使用。其代为出租车位，不是车位实际使用者，并未控制车位。其在车位租赁合同到期后已经无法掌握案涉车位的租用资料，且其无义务帮助高尔夫公司核实相关手续，在合同中也无约定要求其确认清单和资料。其公司出账是商业秘密，高尔夫公司无权知晓。 2.其阻止高尔夫公司擅自装设地锁，是行使物业管理公司的职责。高尔夫公司擅自装设地锁，破坏地下车库的整体环境，妨碍其作为物业公司履行物业服务的义务。小区内有专有的公示牌，但高尔夫公司随意发布公告的行为，其有权制止。 3.其已经明确回函高尔夫公司，对到期车位不再续租，其仅在此前（2018年）收取少量租金，因为有的业主提前支付了一整年，但在之后其再未收取过相关租赁费用。现阶段的租金实际已由高尔夫公司收取。对于其已经收取的车位租赁费，一次性缴纳的按照1400元返还，没有一次性缴纳的按照缴纳月数返还。高尔夫公司主张的租金计算方式与之前租赁合同约定不一致，按照之前租赁合同约定应当是当年的6月30日前、12月31日前支付相应车位租金，同时车位租金也有折扣优惠，不能按高尔夫公司统计表计算方式计算车位占有使用费。其向业主收取车位租赁费的同时收取了800元/年或60元/月的车位管理费。根据《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》第九条规定，高尔夫公司也应向其支付停车费的50%作为车位管理费。综上，请求驳回高尔夫公司对其的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：邦纬公司系高尔夫小区的物业服务企业。高尔夫公司在高尔夫小区有产权车位481个，其中1号车库9个，3号车库66个，4号车库8个，5号（一期）车库30个，5号（二期）车库84个，6号车库27个，7号车库53个，10-1号车库100个，10-2号车库56个，10-3号车库48个。 2015年12月21日，高尔夫公司与邦纬公司签订《车库车位租赁合同》一份，约定由高尔夫公司将1号、4号、5号、6号、7号车库共计188个车位委托邦纬公司出租，租赁期限2015年7月1日至2018年6月30日，每个产权车位年租金1344元，高尔夫公司获得全部租金252672元，对于一次性付清一年车位租金的业主，高尔夫公司同意给予折扣优惠，按每年每个车位1120元收取租金；该租金为固定取得，不论邦纬公司是否能够向承租方收齐租金，均保证高尔夫公司获得该租金。 2016年5月5日，高尔夫公司与邦纬公司签订《车库车位租赁合同》一份，约定由高尔夫公司将10-1号、10-2号、10-3号车库共计210个车位委托邦纬公司出租，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，每个产权车位扣除管理费用后年租金为1680元，对于一次性付清一年车位租金的业主，高尔夫公司同意给予折扣优惠，按每年每个车位1400元收取租金。 2017年，高尔夫公司与邦纬公司签订《车位车库委托租赁合同》一份，约定由高尔夫公司将5号车库共计90个车位委托邦纬公司出租，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，每个产权车位扣除管理费用后年租金为1680元，对于一次性付清一年车位租金的业主，高尔夫公司同意给予折扣优惠，按每年每个车位1400元收取租金。该租金为固定取得，不论邦纬公司是否能够向承租方收齐租金，均保证高尔夫公司获得该租金。 2017年，高尔夫公司与邦纬公司签订《车位车库委托租赁合同》一份，约定由高尔夫公司将3号车库共计73个车位委托邦纬公司出租，租赁期限自2017年11月1日至2018年12月31日，每个产权车位扣除管理费用后年租金为1680元，对于一次性付清一年车位租金的业主，高尔夫公司同意给予折扣优惠，按每年每个车位1400元收取租金。该租金为固定取得，不论邦纬公司是否能够向承租方收齐租金，均保证高尔夫公司获得该租金。 2018年9月，高尔夫公司向江宁法院起诉邦纬公司，要求解除上述四份合同，邦纬公司向其支付至解除之日的车位租金。经江宁法院调解，双方于2018年11月27日达成一致协议，上述四份合同解除或终止，邦纬公司向高尔夫公司支付截至2018年12月31日的租金。 2019年3月6日，高尔夫公司向邦纬公司发送《联系函》，要求邦纬公司将收取的2018年12月31日后的车位租金支付给其。同月8日，邦纬公司高尔夫小区管理中心向高尔夫公司发送《回复函》，称因后续车位租赁问题双方未协商解决，导致业主仍将停车费交付给其，要求高尔夫公司尽快与其协商；并要求高尔夫公司尽快向其支付空置车位的管理费。 2019年3月23日，高尔夫公司工作人员至高尔夫小区为其享有产权的车位安装地锁，与邦纬公司工作人员发生纠纷并报警处理。经南京市江宁区秣陵街道人民调解委员会调解，双方一致同意通过司法途径解决。 审理中，高尔夫公司认为其与邦纬公司在履行双方委托租赁合同期间一直由邦纬公司报送已出租车位明细，经双方对账后确定邦纬公司应付租金的数额，故要求邦纬公司向其交付自2019年1月1日起本案所涉481个车位的租用人个人信息和车辆牌号信息、租用协议、租金或使用费支付及收取凭据，邦纬公司制作的合同台账、车位使用明细表等。邦纬公司则认为其自2018年12月31日后对高尔夫公司再无相应义务，应由高尔夫公司自行与承租人签订车位租赁合同并自行收取租金；且除其向承租人开具的收据和发票外，并无其他书面材料，对于其自行搜集的承租人个人信息，因涉及业主隐私，其不能提供。 对高尔夫公司要求邦纬公司不得阻碍其装设车位地锁、在小区公共区域向车位使用人发布公告的妨害的主张，邦纬公司认为高尔夫小区内的所有车位均未装设地锁，如果装设地锁会破坏地下车库的整体环境，妨碍其清扫地下车库；邦纬公司愿意配合高尔夫公司发布公告告知业主承租本案所涉481个车位时应向高尔夫公司支付租金，但需张贴在高尔夫小区公告栏内，张贴时间为1个月，到期后由高尔夫公司自行清理。 邦纬公司提交了《退车位费明细表》及相应收据以证明其在2018年12月31日后实际收取的停车费为320033元，扣除管理费147133元，应退还给高尔夫公司的停车费为172900元；邦纬公司提交了2018年12月31日前收取的已缴费至2019年度的车位费明细清单及相应收据，并注明2019年1月1日后的停车费应退金额为33756元。根据该份明细清单，邦纬公司自认在2018年12月27日前收取的车位租金应退金额为20184元。根据该份明细清单，邦纬公司在2018年12月27日后实际收取的车位租金总额为24200元（停车费收取时段均为2019年1月1日往后）。 邦纬公司还提交了《开发商空车位管理费统计》以证明截至2019年8月31日，高尔夫公司尚欠其空置车位管理费31800元。根据邦纬公司提交的收据，邦纬公司在收取车位费时同时注明了房号、收取时段及车牌号。 以上事实，有产权车位清单、物业服务合同、《车库车位租赁合同》、《车位车库委托租赁合同》、民事调解书、《联系函》、《回复函》、人民调解协议、《退车位费明细表》、车位费明细清单、收据、《开发商空车位管理费统计》及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告高尔夫公司对本案所涉481个车位依法享有物权，其曾将该481个车位委托被告邦纬公司出租，因双方租赁关系已于2018年12月31日解除或终止，故高尔夫公司有权自2019年1月1日起自行对车位行使权利。 关于高尔夫公司的第1项诉请，其要求邦纬公司返还车位，而返还的方式为要求邦纬公司交付车位的租用人个人信息和车辆牌号信息、租用协议、租金或使用费支付及收取凭据，邦纬公司制作的合同台账、车位使用明细表等；并要求邦纬公司逾期核对车位使用情况，直至其接收车位，实际就是要求邦纬公司向其交付上述材料，配合其后续行使权利。但根据邦纬公司陈述，邦纬公司仅在收取车位租金时向承租人开具了收据及发票，并未形成其他书面材料。根据邦纬公司提交的收据，收据中已注明房号、收取时段及车牌号；且邦纬公司也愿意配合高尔夫公司张贴公告告知业主承租本案所涉481个车位时应向高尔夫公司支付租金，已足以保障高尔夫公司后续行使权利。故对高尔夫公司的该项诉请，本院不予支持。 关于高尔夫公司的第2项诉请，虽然邦纬公司曾阻止高尔夫公司装设车位地锁，但安装行为及阻碍行为均非持续进行，邦纬公司要求排除此妨害没有事实依据；高尔夫公司要求邦纬公司不得阻止其发布公告，现邦纬公司愿意配合发布公告，阻碍行为也不再存在，故对高尔夫公司的该项诉请，本院也不予支持。 关于高尔夫公司的第3项诉请，因2018年12月31日后双方已不存在合同关系，高尔夫公司应当自行使用和管理本案所涉481个车位，鉴于车位具有开放性的特殊性，不能仅凭上述车位在邦纬公司管理服务的高尔夫小区内就认定邦纬公司全部占用上述车位，故高尔夫公司要求邦纬公司按照合同标准支付481个车位的占有使用费没有依据。但本案所涉481个车位确有部分被邦纬公司出租并收取租金及管理费，邦纬公司的该部分收入属于不当得利，应当予以返还。其中2018年12月31日后收取的租金及管理费320033元均系基于高尔夫公司车位取得的收入，邦纬公司取得该部分收入没有法律上的依据，应当全额返还。其中2018年12月31日前收取的已缴费至2019年度的车位租金，根据高尔夫公司的陈述，在履行双方委托租赁合同期间一直由邦纬公司报送已出租车位明细，经双方对账后确定邦纬公司应付租金的数额，故2018年11月27日双方达成调解协议前的车位费应当在江宁法院处理时已经过对账处理，现邦纬公司自愿退还20184元，本院予以确认；双方达成调解协议后邦纬公司又收取的车位费24200元（停车费收取时段均为2019年1月1日往后）均为不当得利，应当全额返还。故邦纬公司共应向高尔夫公司返还不当得利款364417元。 关于高尔夫公司的第4项诉请，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京邦纬物业管理有限责任公司向原告高尔夫（南京）房地产有限公司返还不当得利款364417元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 二、驳回原告高尔夫（南京）房地产有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费7519元，由原告高尔夫公司负担753元，由被告邦纬公司负担6766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年八月七日 见习书记员  全 鑫