上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13212号原告：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。被告：郭云，女，1974年8月1日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。被告：左庄国，男，1969年7月1日生，汉族，户籍地江苏省南京市。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。原告张冠南与被告郭云、左庄国、涟水县汉邦置业有限公司(简称“汉邦公司”)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊诗超、被告郭云和左庄国到庭参加诉讼，被告汉邦公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张冠南向本院提起诉讼请求，准许执行涟水县中央城2幢1层2125室商铺。事实和理由：被告郭云、左庄国对上述商铺不具有排除强制执行的条件，但法院支持了郭云、左庄国提出的执行异议请求，裁定中止对上述商铺的执行。原告对此裁定不服，故提起本案诉讼。被告郭云、左庄国辩称：两被告在2011年即向房产开发商汉邦公司购买了涉案商铺，并支付了全部购房款，2012年底实际占有使用。由于汉邦公司违章搭建，在商铺前建造了天桥，致使商铺无法正常经营使用。两被告与汉邦公司长期协商未果。汉邦公司曾答应调换商铺，但未履行，也不赔偿经济损失，以各种理由拖延。两被告无奈之下向政府信访，经过多年努力，于2020年2月23日拆除了违章建筑。两被告准备办理产权过户手续时，发现涉案商铺被法院查封。如在未解决违章搭建的事情之前办理产权证，则表示两被告接受了天桥的存在，失去了与汉邦公司谈判的条件。由于汉邦公司曾答应调换商铺，如涉案商铺办理了产权证，则调换商铺再办理产权证还需支付费用，造成损失，故而在2020年2月天桥拆除后才准备办理产权证。涉案商铺所有权属于两被告，原告无权执行，故不同意原告的诉讼请求。被告汉邦公司书面辩称：被告郭云、左庄国提供的证据能够证明购房、付款及占有均发生在法院查封之前的事实；由于产权登记需汉邦公司向登记机关申报办理，而汉邦公司未通知并限期郭云、左庄国予以办理，郭云、左庄国对于产权未能过户至两人名下没有过错；郭云、左庄国对涉案商铺的物权期待权应予保护，请求驳回原告的诉请。本院经审理查明的事实如下：本院于2016年8月1日立案受理了张冠南诉汉邦公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决，判令汉邦公司支付张冠南借款本金人民币1,500万元及利息、赔偿金等。因汉邦公司未能履行生效判决确定的还款义务，张冠南向本院申请执行，本院于2017年8月2日以(2017)沪0118执6791号立案执行。执行期间，本院于2019年12月17日查封了登记在汉邦公司名下的涉案商铺，查封期限至2022年12月16日届满。郭云、左庄国于2020年5月13日向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年5月28日作出(2020)沪0118执异59号执行裁定，认定郭云、左庄国的执行异议成立，裁定中止对涉案商铺的执行。张冠南不服该裁定，提起本案诉讼。另查明：涉案商铺于2013年期间取得房屋产权证，权利人为汉邦公司，房屋坐落于中央城步行街2幢商铺2125室。上述查明的事实，由原告提供的(2016)沪0118民初8095号民事判决书、(2017)沪0118执6791号执行裁定书、涉案商铺产权登记信息及原告与被告郭云、左庄国的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，被告郭云、左庄国为证明其主张，提供下列证据予以证明：1、郭云、左庄国与汉邦公司于2011年7月16日签订的《商品房买卖合同》，约定郭云、左庄国向汉邦公司购买预售商品房，房屋坐落涟水县常青路北侧、安东路西侧中央城2幢1层2125号房，用途为商业，总价1,876,712元。对于产权登记，双方约定汉邦公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由汉邦公司提供的资料报产权登记机关备案。2、2011年12月9日的《涟水县商品房预告登记证明》，预告登记权利人为郭云、左庄国，房屋坐落于中央城2号楼2125号房。上述证据证明在法院查封涉案商铺前已签订了房屋买卖合同。3、汉邦公司于2011年7月16日、12月9日分别开具给郭云、左庄国的销售不动产统一发票，金额分别为1,076,712元和200,000元，不动产项目及楼牌号为中央城2号楼2125。4、由淮安市涟水地方税务局第一税务分局于2011年8月15日开具的现金完税证，计税金额为1,876,712元，缴纳金额56,301.36元。5、2011年12月9日的《预购商品房抵押权预告登记》，权利人为苏州银行股份有限公司涟水支行以及该银行于2017年11月30日出具的贷款结清证明。上述证据证明已向汉邦公司付清了全部购房款。6、郭云与承租方(杨亚明)于2018年1月25日就涉案商铺签订的租房合同及2019年1月至2020年1月的购电明细单。7、2019年12月31日的淮安市住宅维修资金专用收据，载明业主为中央城2栋1层单元2125室，缴存标准为每平方米100元，缴存金额为5,183元。上述证据证明已实际占有使用涉案商铺。8、郭云、左庄国及相邻商铺业主就汉邦公司违章搭建的天桥进行信访的材料，其中有2015年2月9日由涟水县住房和城乡建设局作出的涟住罚字[2015]第01号《违法建设行政处罚决定书》，责令汉邦公司限制拆除该违法建筑物并罚款4,200(按工程造价10%处罚)，其余材料在2019年和2020年期间出具。证明因汉邦公司不履行行政处罚决定内容，未能拆除建章搭建的天桥，郭云、左庄国及相邻商铺业主多次向政府行政部门反映情况，要求解决。原告对证据1、2认为合同约定了解决争议的方式为与汉邦公司协商，协商不成可向人民法院起诉。郭云、左庄国在10多年期间未办理产权证，是怠于行使权利；对证据3、4不予确认，认为无相应的付款凭证无法证明付款；对证据5认为与本案无关；对证据6、7认为时间均为2019年，不能证明郭云、左庄国在查封前已占有使用涉案商铺；对证据8认为仅能证明郭云、左庄国要求拆除天桥，不能证明要求汉邦公司赔偿损失和调换商铺。郭云、左庄国未按买卖合同约定及时提起诉讼，放弃了自己的权利。天桥的违章搭建并不影响涉案商铺产权过户手续的办理，郭云、左庄国怠于行使权利致使未能及时过户。本院对郭云、左庄国提供的证据认证如下：证据2的预告登记证明系相关房地产交易行政管理部门出具，真实性本院予以确认。该份证据可证明郭云、左庄国在2011年期间向汉邦公司购买了涉案商铺。在原告未提供相反证据的情况下，本院对于证据1予以确认；证据3、4、5可相互印证，且根据房地产交易规定，缴纳契税应提交支付购房款发票或收据。现证据4中的计税金额即为购房价款，本院确认郭云、左庄国已付清了全部购房款；对证据6、7，尚不足以证明在郭云、左庄国2012年底即实际占有涉案商铺，但结合证据8信访材料内容，可证明在2019年12月17日查封之前，郭云、左庄国已实际占有使用涉案商铺。本院认为：本案双方当事人争议焦点在于郭云、左庄国对于登记在汉邦公司名下的涉案商铺是否享有排除强制执行的民事权利。首先关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时的审查条件，但本案所涉的执行标的物为商铺，并非用于居住的商品房，故本案不能适用该条规定；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了受让人对已办理预告登记的不动产提出异议的审查条件。依据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。涉案商铺在2013年期间取得房屋产权证，具备办理产权过户手续的条件，但至今未办理，预告登记依法已经失效，本案亦不能适用该条规定。故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即郭云、左庄国对涉案商铺的物权期待权需符合下列情形：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。其次关于事实认定的问题。根据上述证据认证情况，本院确认郭云、左庄国向汉邦公司购买涉案商铺、已支付全部购房款并实际占有使用的事实，且上述事实均发生在本院查封涉案房屋之前，即符合上述1、2、3项情形。最后关于郭云、左庄国对于涉案商铺未办理过户登记是否有自身原因的问题。汉邦公司在2013年期间取得涉案商铺的产权证，自此时起即可办理产权过户手续，但至本院查封涉案商铺时近7年时间内仍未办理，可以认定郭云、左庄国怠于行使权利，系因自身原因而未能办理过户登记手续。汉邦公司违章搭建的天桥，应通过相关行政部门解决处理，与其办理产权过户手续并无关联，不是其不办理产权过户手续的合理理由。郭云、左庄国称汉邦公司曾答应调换商铺，但未能提供证据证明，本院不予采信。又因本案涉及原告即申请执行人的利益，对汉邦公司的自认本院不予采信。综上，因不符合上述第4项情形，郭云、左庄国对涉案商铺不享有物权期待权，涉案商铺应当继续执行，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第(一)项之规定，判决如下：准许执行坐落于江苏省涟水县中央城步行街2幢商铺2125室房屋。本案受理费80元，由三被告共同负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  朱慧芳二〇二〇年八月三十一日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……