贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初2802号原告:云南麦顿房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市五华区王笻路与科普路交叉口中铁云时代广场4栋28层,统一社会信用代码91530112MA6KUWJ327。法定代表人：王继贤，系公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：孙树坤，云南南极律师事务所律师，执业证号15301201210551345。特别授权委托诉讼代理人：徐卫民，云南南极律师事务所律师，执业证号15301199610958209。被告:贵州中联唐房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道星云北路24号，统一社会信用代码91520222MA6DJ6Y14U。法定代表人：蔡志林。特别授权委托诉讼代理人：邓伟，贵州景沛律师事务所律师，执业证号15202200610901520。被告：蔡志林，男，1972年7月11日出生，汉族，户籍地贵州省盘县，现住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：邓伟，贵州景沛律师事务所律师，执业证号15202200610901520。原告云南麦顿房地产经纪有限公司诉被告贵州中联唐房地产开发有限公司（以下简称中联唐公司）、蔡志林委托合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告云南麦顿房地产经纪有限公司法定代表人王继贤及其委托诉讼代理人徐卫民、孙树坤,被告贵州中联唐房地产开发有限公司、蔡志林共同委托诉讼代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南麦顿房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中联唐公司支付原告“志浩国际”项目销售佣金910093.20元；2.判令被告中联唐公司按日万分之五支付原告销售佣金自2020年3月17日起至支付完毕之日止的延期付款违约金（暂计算至2020年5月6日为人民币22752.33元)；3.被告蔡志林对以上第1、2项债务承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：原告与被告中联唐公司于2018年4月4日签订《贵州盘州市志浩国际项目独家策划销售代理合同》，合同约定被告中联唐公司委托原告为其开发的房地产项目“志浩国际”进行市场策划和销售,销售佣金按2%计提,如被告中联唐公司未按合同约定的期限支付相应款项，每逾期一日按应付款项的万分之五向原告支付延期违约金。2020年2月27日，原告依约将具备结佣条件的《志浩国际项目2019年5月-12月(第二次)结佣核对通知书》送达被告中联唐公司，但被告中联唐公司2020年3月1日签收后迟迟不予结算支付，已构成违约。另，被告中联唐公司系自然人独资有限责任公司，股东为被告蔡志林，根据《公司法》第63条规定，被告蔡志林应当对中联唐公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告中联唐公司、蔡志林辩称，一、原告要求被告中联唐公司支付销售佣金910093.20元无事实和法律依据，根据原告提供的91户结佣明细，吴良龙、张茂等30户是原告与客户签订《商品房买卖合同》，但除吴良龙外，其余29户均是被告协助客户完成银行按揭贷款等工作，仅吴良龙1户符合结佣条件，应结佣金为10181.74元。其余客户均不符合结条件，不应结算原告佣金；张荣金、罗书玉等61户均是被告与客户签订《商品房买卖合同》，并由被告协助客户办理完银行按揭贷款相关工作，该61户客户不符合结拥条件。二、原告主张签订《房屋认购协议》即符合双方结拥条件的理由不成立。理由：1.根据双方所签《销售代理合同》第1.9条、8.1条、8.2.1条约定，原告完成《房屋认购协议》的签订并收取定金的客户仅是原告推盘量的考核依据，不是结算佣金的条件。2.原告须达到成功销售标准的房屋才符合结拥条件，原告完成客户《商品房买卖合同》的签订，按揭客户的，原告还需协助客户办理按揭手续，全部房款到达开发商账户作为最终结算依据。3.已生效的（2019）黔0222民初5729号民事判决书及《销售代理合同》约定证明，双方约定的结佣条款是《销售代理合同》第2.4.2.10条和9.4.3条。4.房地产销售中“办理银行按揭手续”包括但不限于如下工作：（1）与商业银行沟通协调是否同意接受楼盘商品房办理按揭贷款。（2）向商品房购房人用于办理案件贷款的银行所需资料。（3）向银行提供客户资料并补充完善。（4）带客户去银行面签《按揭贷款合同》。（5）配合银行办理商品房抵押合同的签订和完善抵押登记手续。（6）向银行敦促贷款等。根据《销售代理合同》第5.5条约定，协助客户办理完成按揭手续中与银行及客户的对外工作内容均应有原告完成，后原告才能符合结拥条件。三、被告中联唐公司不应支付逾期违约金，因为双方对此次结佣还没有形成双方确认无误的结佣结算。因此，被告中联唐公司不存在逾期付款情形。四、原告要求被告中联唐公司的投资人蔡志林承担连带责任无事实和法律依据。本院认定事实如下，原告（受托人、乙方）与被告（委托人、甲方）于2018年4月4日签订《贵州盘州市志浩国际项目独家策划、销售代理合同》，约定“第一条：合同词语定义1.3合同项目指甲方开发并委托乙方为独家驻场销售代理和市场客源整合策划方的房地产项目“志浩国际”，位于贵州省盘州市。1.8预售或销售户数：买方签订预（销）售合同并支付全额房款的售出商品房户数之和。1.9大定：本案取得预售许可证后，客户签订《房屋认购协议》且交纳定金即为“大定”，所交定金为不可退定金。第二条：委托内容4.2.5乙方负责接洽客户、市调人员以及交流参观人员。4.2.6本项目正式公开发售后，乙方协助甲方与客户签订《房屋认购协议》，客户签订《房屋认购协议》的同时交纳定金，认购行为按照双方事先共同制定的认购流程执行。4.2.7催促购房客户在《房屋认购协议》约定的期限内与甲方签订《商品房购销合同》及相关文件，督促购房客户交纳购房款，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按甲方事先制定的签约流程进行。2.4.2.10乙方销售成果以客户完成《商品房购销合同》签订，一次性付款客户于合同签订时间内付完全款的或经甲方同意延后付款，以全款打入甲方指定账户作为结算依据；分期付款客户以第一笔购房款打入甲方指定账户作为结算依据。按揭客户以乙方协助办理完按揭手续，全部房款到达开发商账户作为结算代理费的依据。第三条：委托期限3.1自本合同生效之日起至本项目可供总销售面积达到90%为止，合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商确认。3.2合同期满后，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认，在甲乙双方未以书面方式明确终止代理合作前，乙方有权继续代理销售本项目，甲乙双方仍需按本合同所约定之权利义务继续履行直至甲乙双方签署补充协议或双方书面确认中止履行之日止。第四条：营销费用…。第五条：甲方权利及义务5.6甲方须在每个客户签署《房屋认购协议》当日，将该《房屋认购协议》对应联一份交给乙方，作为确认乙方取得服务报酬的材料之一。甲乙双方每月就包括但不限于已签订《房屋认购协议》及《商品房购销合同》的单位房号、认购价格、客户名称、销售日期等信息制作成每月确认清单并由甲方盖章确认。5.7甲方须按时向乙方支付报酬，包括销售代理费、服务费及本合同提及的其他相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之五的标准追加滞纳金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同。第六条：乙方权利及义务6.5乙方负责制定销售价格表（一房一价表）和基本付款方式及其他各类灵活的付款方式。由甲方盖章或签字确认后生效。第七条：售楼款项之收取7.2若买受方定金全部付清，但经乙方催告后最后付款期限仍不签约的，甲方可没收该定金。若没收定金成功，乙方可按定金额的50%作为佣金提取。第八条：本案销售目标及其界定8.1销售界定：下述情况甲方应确认乙方完成销售任务：在合同约定的销售期内由乙方现场销售人员售出已经收取定金款并签订《房屋认购协议》的本案房源，即已大定的房源。第九条：销售佣金组成、计算及结算与支付方式9.1项目前期策划服务费用作为免费增值服务。9.2销售代理费计费标准：住宅或商铺均按2%综合计提；整合与组织市场机构和直销团队渠道带客成交由乙方客户收取。9.3销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位的累计合同总额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付。9.4.1双方每月就包括但不限于已签订《商品房销售合同》的单位房号、合同价款、客户名称、代理费率、销售代理费数额，属于乙方销售成果的数据等信息制作成每月确认清单，并由双方盖章确认。9.4.2服务报酬根据双方确认月确认清单每月结算一次，乙方需每月5日前向甲方提交上个月结算清单，甲方需于5个工作日内确认或提出异议，经甲方确认无误并盖章。9.4.3购房客户在签订《商品房销售合同》约定时间内，一次性付款客户于合同签订时间内付完全款的或经甲方同意延后付款，以全款打入甲方指定账户；分期付款客户以第一笔购房款打入指定账户；按揭客户以乙方协助办理完按揭手续，全部房款达到开发商账户为最终结算依据。9.5本合同提前终止，乙方已成功销售房屋代理佣金甲方需按本合同约定金额计算和支付，甲方应在3天内完成核算和支付，支付后乙方移交资料及撤离案场。第十条：销售政策10.4甲方关系户自行销售成交，乙方可按实际销售成交总额1%计提后续服务报酬，总量不超过50%，超过此限仍按照本合同9.2条计提代理报酬。第十一条：关于商品房预（销）售合同纠纷的处理…。第十二条：通知及送达12.1本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准。12.2本合同约定的通知送达，以专人亲自向收件方递送或以邮件方式递送。递送地址以本合同约定的地址为准（地址发生变更时及时书面通知对方）。12.3以专人递送的，签收日即为有效递送日；以邮寄方式递送时，以投递之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确的知晓并完全认可文书所包含的全部内容。第十三条：合同违约与终止13.2本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，乙方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方向守约方支付违约金50万元。13.8甲方需根据本合同相关规定确认和按时支付乙方代理佣金。甲方未按本合同约定的期限向乙方支付相应款项的，则每逾期一日按照相应付款项的万分之五向乙方支付延期违约金。第十四条：争议解决…。第十五条：其他…。第十六条：合同生效本合同经双方盖章后生效。…”。合同签订后，原告按合同约定为被告从事策划，对项目住宅部分进行销售。2019年4月30日，双方协商解除《贵州盘州市志浩国际项目独家策划、销售代理合同》，截止合同解除时，签订项目认购协议的客户共计278户（含77户关系户），该278户含原告本案主张的91户，该91户中除管兰英、曾辉、张纪蓉、鄢林永、肖根贵、陈訄婴、刘丹云、邹金梦、庞燕、毕雪峰、马明用、马明江外，其余客户符合结拥条件，均为按揭贷款，符合结拥条件的客户的房屋总价款合计为39168383元，且银行最迟放款给被告的时间为2020年3月9日。另查明，贵州中联唐房地产开发有限公司是2015年9月22日经依法登记设立的自然人独资的有限责任公司，蔡志林持股100%；原告为实现本案债权向本院申请财产保全，支出保全申请费5000元。上述事实，有原被告庭审中的陈述及原告提交的原告营业执照、法人身份证明、被告企业信息、《贵州盘州市志浩国际项目独家策划、销售代理合同》、通话及微信聊天记录、志浩国际住宅销售价格表、志浩国际项目认购明细（市场客户）附件1、志浩国际项目认购明细（关系户）附件1、工作交接情况说明及移交清单各一份，被告提交的签约放款信息、离场客户信息及商品房销售合同、（2019）黔0222民初5729号民事判决书、结佣明细（附件2）各一份，足以认定。对原告提交的其他证据，无其他证据相互印证，与本案不具关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案被告中联唐公司委托原告，由原告为被告中联唐公司“志浩国际”项目销售住宅用房，双方因此签订《贵州盘州市志浩国际项目独家策划、销售代理合同》，签订合同的行为系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，双方之间的买卖合同关系成立并生效，对双方均具约束力，双方应按合同约定全面履行义务，原告本案主张的91个客户系其在销售期间与其签订房屋《房屋认购协议》并交纳保证金的客户，根据双方所签合同第8.1条、第9.4.3条约定，第8.1条与第9.4.3条并不矛盾，结合被告中联唐公司在原告提交的认购明细单上盖章并签字确认的行为及第8.1条的规定，本案原告主张的该91个客户，应认定为被告中联唐公司确认的完成销售任务的客户，但结合9.4.3条的规定及被告中联唐公司所提交的放款信息单，该91各中符合结佣条件的仅有除管兰英、曾辉、张纪蓉、鄢林永、肖根贵、陈訄婴、刘丹云、邹金梦、庞燕、毕雪峰、马明用、马明江等12户外的客户，且房屋总价款为39168383元，再结合双方约定原告按房屋总价款2%计提销售佣金，故被告中联唐公司应结算给原告的佣金为783367.66元（39168383×0.02）。对原告要求结算管兰英、曾辉、张纪蓉、鄢林永、肖根贵、陈訄婴、刘丹云、邹金梦、庞燕、毕雪峰、马明用、马明江等12户售房佣金的请求，因原告未提供证据证实该12户的房款已存入到被告中联唐公司指定账户，该请求本院不予支持。对被告中联唐公司辩解“原告所主张的91户中仅有吴良龙符合结佣条件，其余客户的按揭手续、签订《商品房销售合同》系被告所为，不符合结算佣金条件。”的意见，根据被告中联唐公司确认的原告提交的志浩国际项目认购明细及双方所签合同第8.1条、第9.4.3条的规定，可以确认原告本案主张的结算佣金的客户是已完成销售任务，只是待符合结拥条件，即待房款打到被告中联唐公司指定账户后才进行结算，故其辩解的理由不成立，本院不予支持。关于原告主张要求被告中联唐公司按日万分之五支付原告销售佣金自2020年3月17日起至支付完毕之日止的延期付款违约金的请求，被告中联唐公司未按合同约定结算佣金的行为构成违约，原告本案主张的符合结拥条件的客户，最迟放款的时间为2020年3月9日，且本案原告自愿从2020年3月17日起计算违约金，根据双方所签合同的约定，原告的请求成立，但应以所欠佣金783367.66元为基数进行计算。其中，所欠佣金自2020年3月17日起至2020年5月6日止的违约金为19193元（783367.66×49×0.0005）。关于原告要求被告蔡志林对被告中联唐公司所承担的上述债务承担连带责任的请求，中联唐公司系自然人独资公司，蔡志林系公司股东，但蔡志林并未提交任何证据证明公司财产独立于股东自己财产，因此蔡志林应承担举证不能的法律后果，应当对中联唐公司涉案的债务承担连带责任，原告的该项请求成立，本院予以支持。关于原告主张要求两被告连带承担保全申请费的请求，原告为实现本案债权支出保全申请费5000元，该费用原告已预交，该费用属诉讼费范围，是原告为实现本案债权所产生的费用，其请求符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州中联唐房地产开发有限公司、蔡志林于本判决发生法律效力之日起十五日内连带支付原告云南麦顿房地产经纪有限公司销售佣金783367.66元，连带支付原告云南麦顿房地产经纪有限公司逾期支付所欠佣金的违约金19193元，并以尚欠的佣金为基数按日万分之五的利率连带支付原告云南麦顿房地产经纪有限公司所欠佣金自2020年5月7日至付清之日止的违约金；二、被告贵州中联唐房地产开发有限公司、蔡志林于本判决发生法律效力之日起十五日内连带支付原告云南麦顿房地产经纪有限公司保全申请费5000元；三、驳回原告云南麦顿房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6564元，由原告云南麦顿房地产经纪有限公司负担626元，被告中联唐公司、蔡志林共同负担5938元（案件受理费原告云南麦顿房地产经纪有限公司已预交，被告中联唐公司、蔡志林对其支付的部分在支付上述款项时一并支付。）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  叶乙申二〇二〇年八月二日书记员  何玉凤