河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1324民初1762号原告（反诉被告）：段书建，男，1965年12月9日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：杨富晓，男，1966年6月5日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：杨书凯，北京达略（南阳）律师事务所律师。特别授权。原告段书建与被告杨富晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭审理了本案。段书建及其委托诉讼代理人梁海龙，杨富晓及其委托诉讼代理人杨书凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段书建向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告之间的租赁合同，并将房屋腾出交付原告；2.要求被告支付拖欠的租赁费用186666.67元及利息(利息自应付款之日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止)；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年4月25日，经原、被告协商，原告将位于镇平县××车站路南侧的房屋一栋整体出租给被告使用，并签订《房地产租赁合同》一份，约定租期为15年，租赁费按三个阶段支付，每5年为一阶段，第一阶段租赁费为15万元，第二阶段为20万元，第三阶段为25万元，合同签订时即付清第一年租金，以后每年到期前一个月支付下一年的租金。起初被告尚能依约支付租金，从2017年开始总是不足额支付，至2019年三年共拖欠17万元，2020年4月25日到期后被告本应支付全年租金而分文不付。经多次催要，被告声称不再租赁。现仍继续使用，经多次协商未果。被告杨富晓辩称：1.被告杨富晓不存在拖欠租金的行为。2017年缴纳15万租金，房东协商同意自愿减免5万元。2018年缴纳15万租金，房东协商同意自愿减免5万元。2019年缴纳房租13万元，房东协商同意自愿减免7万元；2.原告违背诚实信用原则，对已经口头协商同意减免的租金反悔，现在主张所谓的拖欠，也已经超过诉讼时效。根据双方的租赁合同约定，每年到期前一个月内付清下一年租金，即每年的3月到4月24日为支付租金的时间，依据《民法通则》第136条“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年”的规定，2017年、2018年早已超过一年，2019年的缴纳租金时间为2018年的4月24日前，截至目前也已经超过一年，因此，本案原告主张的拖欠租金已超时效，应当驳回；3.被告同意解除租赁合同。原告擅自堵门的行为对被告的超市经营造成了严重影响，导致经营业绩持续下滑，原告起诉要求解除合同，被告予以同意。被告（反诉原告）杨富晓向本院提出反诉请求：1.请求判令段书建赔偿反诉人因不能正常租赁的经营损失20万元、装修损失40万元；2.请求判令段书建支付因擅自提前解除合同的违约金60万元；3.诉讼费、反诉费等费用由被反诉人段书建承担。事实与理由：2012年4月25日，经杨富晓与段书建协商，杨富晓整体租赁段书建位于镇平县××车站路南侧的房屋一栋，双方签订了《房地产租赁合同》，合同约定:六层楼房及空地，建筑面积约3600平方米，租赁期限为15年，自2012年4月25日起至2027年4月25日止；租赁费分三个阶段计价：每个阶段5年，第一阶段5年每年租金15万元，第二阶段5年每年租金20万元，第三阶段五年每年租金为25万元。合同并对租赁交付、优先承租权及违约责任予以约定。在合同履行过程中，因双方关系相处融洽，段书建夫妇了解到杨富晓经营状况一般，主动提到适当降低一部分租金，其中2017年主动降低5万租金仍按上年标准15万,2018年主动降低租金5万仍按15万,2019年主动降低租金按13万。段书建主动在2017年、2018年、2019年主动减免一部分租金，而并非杨富晓故意拖欠租金。2020年春节前有几个人带测量工具到杨富晓经营超市，声称看房准备装修。2020年4月初杨富晓主动给段书建妻子联系交租金，但段书建妻子称因疫情在武汉不在家同意随后再交。2020年4月接到段书建妻子电话，让杨富晓尽快腾房。2020年5月初在杨富晓的超市正常营业期间，段书建的妻子来到超市用暴力阻止正常经营。段书建存在以下严重的违约行为：一是擅自否认自己减免房租的事实、违反诚实信用的基本原则。2017年、2018年、2019年段书建主动减免一部分租金，双方达成口头约定并且已实际履行，在2018年、2019年杨富晓继续给段书建按口头约定的金额交房租，段书建及其妻子均未提任何异议，这几年也没有任何催收行为，现在突然起诉说拖欠房租，明显违背事实、违反常识。二是暴力关闭超市大门，严重影响了超市正常经营。三是未提前告知承租人解除合同事由，直接与第三人另外签订新的租赁合同，侵犯了承租人的优先承租权。原告（反诉被告）段书建针对被告（反诉原告）杨富晓的反诉辩称：1.杨富晓自2017年至2020年4月份前拖欠段书建房租17万元属实，杨富晓称段书建同意减少之说不存在。双方就房屋租赁事宜经协商，约定租期为15年，租赁费按三阶段支付，每5年为一阶段，第一阶段租赁费为15万元，第二阶段为20万元，第三阶段为25万元，合同签订时即付清第一年租金，以后每年到期前一个月支付下一年的租金。起初杨富晓尚能依约支付租金，从2017年4月份开始至2020年4月份以前总是不足额支付，三年共拖欠17万元(2017.4-2018.4应支20万元，欠5万元；2018.4-2019.4应支20万元，欠5万元；2019.4-2020.4应支20万元，欠7万元。)杨富晓支付房租时仅称资金紧张要求延期支付，没有要求减少，段书建也没有同意减少。故杨富晓称段书建答应减少房租之说根本不存在。2.段书建不存在违约行为。在房屋租赁协议签订后，段书建依约提供房屋给杨富晓使用。在杨富晓拖欠租赁费，且于2020年4月25日前未按期支付下年度租赁费，经段书建及家人再三催促仍不支付的情况下段书建才选择诉讼要求解除。故段书建不存在违约之说。3.反诉人的反诉理由不能成立。反诉人称答辩人在年前为开火锅店就对房屋进行装修，且答辩人在外地其无法支付房租，也因疫清原因超市无法经营亏损，以及答辩人采取锁门等理由要求答辩人承担违约责任的理由不能成立。具体理由是：一反诉人去年春节期间到答辩人处再三说不再租赁使用房屋，且答辩人也未因开火锅店对房屋进行装修。二答辩人即使在外地，房租也无需现金交付，直接转款给答辩人即可，无需当面交付。三疫情并不影响反诉人超市的正常经营。反诉人疫情期间超市一直营业至今。四答辩人及家人并没有采取锁门的方式关闭超市。2020年5月13日晚上答辩人家人到超市找反诉人协商此事，反诉人一直不接电话，超市经理见面后就和答辩人发生争执，并直接要求答辩人走法律程序。次日，答辩人即向法院提起诉讼。故反诉人的反诉理由不能成立。4.反诉人要求的各项损失不能得到支持。一反诉人家人没有强制关闭超市，没有给反诉人造成损失。故反诉人要求赔偿关闭损失20万元没有依据。二反诉人要求的装修等损失40万元不能得到支持。租赁合同明确约定，反诉人停止使用的，装修、添置物品作价归答辩人，答辩人不用的反诉人可自行拆除。现反诉人不再使用房屋，答辩人不接受反诉人的装修添置物，可由反诉人自行拆除，故不存在赔偿装修等费用损失之说。三答辩人不存在违约不存在60万元的违约金责任的承担。四如果反诉人确实缴纳了7年的税费，那么可抵扣其拖欠的租赁费用。综上，反诉人拖欠答辩人租赁费属实，答辩人不存在违约，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，不应得到支持。本案原告围绕诉讼请求依法提交并在庭审中出示了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告均无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对段书建提交的用于证实杨富晓在春节前张贴房租到期商品清仓处理的五张照片，杨富晓对其真实性无异议，但对证明方向有异议，认为是超市的促销手段，不是不再租赁的意思表示。因杨富晓对该证据材料的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。2.对杨富晓提交的两份证人证言，段书建提出异议，认为证人不能出庭作证，对证言不予认可，因证人不能到庭作证，本院对该组证据材料不予认定。3.对杨富晓提交的缴纳房屋租赁税的发票、人大代表工作证、杨富晓妻子与段书建的通话记录、第三人到超市实地勘查装修及段书建妻子阻止超市经营的视频资料、装修费用清单，段书建对以上证据材料的真实性无异议，本院对以上证据材料的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月25日，经段书建、杨富晓协商一致，双方签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：段书建将位于镇平县三里河桥西边，车站路南侧，金苑小区东边，建筑面积约3600平方米的六层楼房及空地整体出租给杨富晓使用，由杨富晓进行商业经营。租赁租期为15年，自2012年4月25日起到2027年4月25日止。租赁费按三个阶段计价，每个阶段5年。第一阶段5年，每年年租金为15万元；第二阶段5年，每年租金为20万元；第三阶段5年，年租金为25万元。每年年租金一次付清，签订合同时付清第一年租金，以后每年到期前一个月内付清下一年租金。段书建负责缴纳租赁期间所涉及房地产权及出租方面的税收，杨富晓负责缴纳其经营期间的税费。段书建应保证所出租房屋产权明晰无争议，并提供出租房地产的产权证明，对外界的干扰应出面解决。保证所出租房屋主体结构无安全质量问题。对杨富晓因经营需要改造和装修及搭建临时建筑物，只要不影响房屋主体结构安全，段书建应予准许。杨富晓应及时交纳租金，不得拖欠。在双方回收房地产时，双方应共同参与，对于杨富晓装修、添置物品，作价归段书建，段书建不要的，杨富晓可自行拆除，但应保持房屋完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，杨富晓不能拆除部分归段书建所有。双方并对房屋安全及应合法经营等事项进行了约定。若段书建违反合同约定或提前收回房屋的，应按照本合同15年租金总额的20%向杨富晓支付违约金，若支付的违约金不足弥补杨富晓因搬迁和停业的损失的，段书建还应承担赔偿责任。若杨富晓违反合同约定或退租，应按照本合同15年租金总额的20%向段书建支付违约金，若支付的违约金不足弥补段书建损失的，杨富晓还应承担赔偿责任。租赁期满，杨富晓在同等条件下有优先承租权，若不在续租，杨富晓应如期交还房屋，搬迁期限为6日，若逾期，应按原日租金的一倍向段书建交纳违约金。因不可抗力导致本合同不能继续履行或造成损失的双方互不承担责任。租金按照实际使用实际计算，不足整月按天计算。不可抗力按照法律规定界定。合同签订后，杨富晓对承租的房屋装修开办超市使用至今。2017年至2019年为双方合同约定的租赁第二个阶段，2017年、2018年杨富晓分别向段书建交纳租金15万元，2019年交纳租金13万元。2020年4月25日至今杨富晓租金未付。双方经多次协商未果。本院认为：原被告签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应恪守履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。双方在诉辩中对杨富晓未足额交纳租金的客观事实均无异议，且杨富晓明确表示不再承租，现段书建要求解除双方的房地产租赁合同及将房屋腾出交付的请求成立，本院予以支持。因考虑今年疫情后复工复产的因素，在双方合同解除后，可酌情适当延长搬迁期限。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，现段书建要求杨富晓支付拖欠租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。按照双方合同约定的第二个阶段的年租金为20万元，折算每天为547.95元，2020年4月25日至原告起诉之日为24天，租金应为13150.8元，加上杨富晓未足额向段书建交纳的170000元，共计183150.8元。现原告要求被告支付186666.67元，对超出部分不予支持。在双方的合同中约定，段书建负责缴纳租赁期间所涉及房地产权及出租方面的税收，本案杨富晓举证证实替段书建代为缴纳的房产税2000元应从所欠租金中予以扣除。因双方没有迟延支付租金后是否应支付逾期利息的约定，故段书建要求杨富晓支付逾期租金利息的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经承租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。法律意义上的附和是指动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。庭审中，杨富晓明确表示没有存在形成附和的建筑物，且当事人在租赁合同明确约定，在双方回收房地产时，双方应共同参与，对于杨富晓装修、添置物品，作价归段书建，段书建不要的，杨富晓可自行拆除，但应保持房屋完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，杨富晓不能拆除部分归段书建所有。故杨富晓反诉要求段书建赔偿其装修损失40万元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。双方确因房屋租赁问题发生争执，但该争执不足以造成杨富晓超市的停业，故杨富晓反诉请求段书建赔偿其因不能正常租赁的经营损失20万元因无事实根据，本院不予支持。因杨富晓不能证实段书建在本案中存在违约的情形，故杨富晓反诉请求段书建支付因擅自提前解除合同的违约金60万元，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：解除原告段书建与被告杨富晓之间的租赁合同；杨富晓应在本判决生效后一个月内将房屋腾出交付段书建；限被告杨富晓在本判决生效后十日内支付原告段书建租赁费用为181150.8元;驳回原告段书建的其他诉讼请求；四、驳回被告杨富晓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，减半收取2275元，反诉费15600元，减半收取7800元，共计10075元。由被告杨富晓负担9731元，原告段书建负担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  苏罡二〇二〇年八月十七日书记员  张潇