江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6951号 原告（案外人）：陆小波，男，1978年3月5日出生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：赵善民，泰州市红旗良种场法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：泰州市建工集团有限公司，原名江苏万邦建设集团有限公司，统一社会信用代码91321204726672295H（1/6），住所地泰州市姜堰区罗塘街道南环路888号。 法定代表人：黄进明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨怒涛，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勇，江苏君谊律师事务所律师。 被告（被执行人）：江苏未来房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204694487027J，注册地泰州市姜堰民营经济产业中心，实际住所地泰州市姜堰区建设大厦西侧。 法定代表人：秦连喜，该公司董事长。 原告陆小波与被告泰州市建工集团有限公司（以下简称泰州建工集团）、江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年1月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2019年6月27日作出判决，驳回原告陆小波的诉讼请求。原告不服本院判决，上诉至泰州市中级人民法院。泰州中院于2019年11月8日作出（2019）苏12民终2403号民事裁定：撤销原判、发回重审。本院2019年11月18日重新立案，并依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵善民、被告泰州建工集团委托诉讼代理人杨怒涛三次到庭参加诉讼，原告陆小波到庭参加第一次、第三次庭审，被告未来房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，2017年12月12日，原告与未来房地产公司签订《商品房买卖合同》两份，约定：原告购买未来房地产公司开发的罗马嘉园3号楼803室、804室房屋各一套，房价分别为515250元和704300元，签订合同当天，原告即缴纳了部分购房款，现在房款已全部付清。截止2017年12月31日前，被告未来房地产公司将3号楼803室、804室房屋交给原告，原告已实际入住并花费数万元对房屋进行了装修。现该房屋被人民法院查封，对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告认为，房屋属于原告所有，原告在人民法院查封之前就已与未来房地产公司确定合法有效的书面买卖合同，原告已合法占有，原告也按照合同约定支付了价款，且非因原告的原因未办理房屋过户登记手续。因此，原告有权排除人民法院对该财产的强制执行。请求：判令立即解除对原告陆小波所有的罗马嘉园3号楼803、804室房屋的查封，并排除人民法院对该财产的执行。 被告泰州建工集团辩称，姜堰法院（2019）苏1204执异3号执行裁定书查明的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。人民法院查封案涉房屋应以人民法院在不动产登记部门查封的时间点为准，原告在人民法院查封案涉房屋时支付房款未达到总房款50%，且原告在本地区有其他房屋。 被告未来房地产公司未答辩，亦未举证。 经审理查明，1、2017年3月24日，本院在审理原江苏万邦建设集团有限公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2016）苏1204民初5438号之二民事裁定书，裁定冻结未来房地产公司的银行存款91000000元或查封、扣押其等额价值的财产。2018年1月24日，本院向泰州市姜堰区房地产管理处发出协助执行通知书和上述民事裁定书，查封未来房地产公司开发的包括案涉房屋在内的12套房屋（罗马嘉园3号楼702、801、803、804、901、902、903、904、1001、1002、1003、1004）。后陆小波对案涉房产提出执行异议，本院于2019年1月14日作出（2019）苏1204执异3号执行裁定，驳回陆小波的异议请求。陆小波不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 2、原告持有落款日期为2017年12月12日的《商品房买卖合同》二份。其中一份约定：陆小波向未来房地产公司购买罗马嘉园3号楼803室的房屋1套，用途为住宅，建筑面积103.50平方米，每平方米5000元，总金额515250元，付款方式为分期付款，首付为100000元，余款在合同签订三个月内付清。另一份约定：陆小波向未来房地产公司购买罗马嘉园3号楼804室的房屋1套，用途为住宅，建筑面积140.86平方米，每平方米5000元，总金额704300元，付款方式为分期付款，首付为300000元，余款在合同签订三个月内付清。两份合同均约定出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格；……等等。 3、陆小波缴纳购房款情况： 2017年12月12日向未来房地产公司的银行账户汇款300000元，收据记载交款单位：陆小波（3#804）。 2017年12月15日向未来房地产公司的银行账户汇款100000元，收据记载交款单位：陆小波（3#803）。 2018年2月10日向未来房地产公司缴纳购房款300000元（银行承兑汇票），收据记载交款单位：陆小波（3#804）。 2018年2月27日向未来房地产公司银行帐户汇款499000元，收据记载交款单位：陆小波（3#803、3#804）。 2018年3月1日向未来房地产公司银行帐户汇款20550元，收据记载交款单位：陆小波（3#803）。 以上合计支付购房款为1219550元，未开具正式发票。 4、2018年3月9日，陆小波向未来房地产公司缴纳了案涉两套房屋的维修基金3092元、4226元，以及电费各200元，未来房地产公司出具了交房会签单，告知物业管理处办理交接手续。同年3月20日，陆小波向江苏恒联物业有限公司缴纳了装修押金、物业费、电梯运行费、垃圾清运费、公摊能耗费等。 5、案涉房屋所属楼盘已取得商品房预售许可证，许可证号为姜房（预）证第[2014]025号。 6、2018年11月28日，本院对陆小波在泰州市姜堰区的不动产进行了查询，查明：泰州市姜堰区东方巴黎城维莱特宫13幢201室登记在陆小波名下（共有人冯珍珍），该房屋用途为住宅，发证日期为2017年11月21日。 7、2018年2月2日，本院对原江苏万邦建设集团有限公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初5438号民事判决，判决：一、被告未来房地产公司于本判决书生效之日起十日内向原告江苏万邦建设集团有限公司支付姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程的工程款96415592.16元； 二、原告江苏万邦建设集团有限公司有权对被告未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程以折价、拍卖、变卖的价款在96415592.16元范围内优先受偿；三、驳回原告江苏万邦建设集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告未来房地产公司的诉讼请求。后未来房地产公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉。因未来房地产公司未足额缴纳二审案件受理费，2018年4月25日泰州中院作出（2018）苏12民终925号民事裁定书，裁定本案按上诉人未来房地产公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 8、江苏万邦建设集团有限公司于2019年5月5日更名为泰州市建工集团有限公司。 以上事实有民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、商品房买卖合同、收据、商品房销（预）售许可证、中国农业银行业务凭证、银行卡交易明细清单、姜堰区不动产登记信息查询结果、民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明。 本案的争议焦点是陆小波的异议请求是否能阻却本院对案涉房产的执行？ 本院认为，1、本院于2018年1月24日向泰州市姜堰区房地产管理处发出协助执行通知书和民事裁定书，查封了案涉房产。原告称未来房地产公司于2017年12月31日前将案涉房屋交给原告，其在法院查封前已经合法占有，但其未能提交相关证据证明。而现有证据证明原告于2018年3月9日缴纳案涉房屋的维修基金等费用并办理房屋交接手续，则应当认定原告占有案涉房屋的最早时间为2018年3月9日。故原告占有案涉房产是在本院查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陆小波的请求不符合可以排除执行的条件。2、陆小波虽按《商品房买卖合同》约定支付了购房款，但其在本院查封前支付的房款未达到总价款的50%，且其在本地区有其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，陆小波的请求亦不符合可以排除执行的条件。 综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告未来房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告诉讼请求反驳及对其证据质证的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告陆小波的诉讼请求。 案件受理费15776元，由原告陆小波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵东平 人民陪审员  俞 斌 人民陪审员  朱寒瑾 二〇二〇年八月三日 法官 助理  姜光宝 书 记 员  王 娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。