广东省东莞市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤19民终4678号 上诉人（原审原告）：蔡成福，男，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为B777936（A）。 委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金钟，广东众达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄广瑞，男，1960年5月10日出生，汉族，住广东省化州市*************，公民身份号码为440************418。 委托诉讼代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董盛甲，广东展豪律师事务所律师助理。 被上诉人（原审被告）：李春波，男，1978年12月12日出生，汉族，住广东省化州市************，公民身份号码为440************473。 委托诉讼代理人：李铭，广东富临国泰律师事务所律师。 上诉人蔡成福因与被上诉人黄广瑞、李春波确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 蔡成福不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13238号民事判决第三项，并改判第二项为：“黄广瑞、李春波将位于东莞市长安镇宵边社区***处的房屋及土地返还给蔡成福”；2.黄广瑞、李春波负担本案全部诉讼费。事实与理由：（一）一审判决认为“本案不适宜返还”属于严重的事实认定及法律适用错误，等于变相认可了宅基地买卖行为，与国家关于宅基地相关管理制度严重相悖，系以司法判决严重冲击国家土地管理制度，如不纠正必将造成严重的社会后果。关于案涉土地上后来建设的房屋，虽然并非由蔡成福出资建设，但因宅基地使用权应予返还，如若地上建筑物及附属设施不宜拆除，根据“房随地走”的一般法律原则，应随宅基地一同返还。透过本案黄广瑞“低价买进高价卖出”以及李春波的开发建设行为，二者完全是基于商业的目的购买及倒卖宅基地，本案中不存在返还会对各当事人基本生存需要构成显著影响的情形，一审法院却擅自认定“本案不适宜返还”，属于严重的事实认定及法律适用错误，蔡成福请求黄广瑞、李春波返还案涉土地及地上房屋，法院也应当予以支持。（二）一审判决李春波对蔡成福补偿600000元属于超诉请判决。况且前述补偿金额既无各方当事人的合意，也无相关司法鉴定机构的评估，一审判决擅自酌定的补偿既无法律依据亦缺乏事实基础。首先，本案宅基地及地上房屋均可以返还，不存在“不能返还”的问题。且蔡成福诉请为返还房屋及宅基地，但一审法院在未释明诉讼请求错误或不当，且未询问蔡成福是否变更诉讼请求的情况下，径行判决李春波对蔡成福补偿600000元，蔡成福认为属于超诉请判决，违背“不告不理”原则。其次，根据《中华人民共和国合同法》五十八条之规定“不能返还或没必要返还的，应当折价补偿”，补偿款要么是经过当事人合意达成一致意见，要么是经过司法鉴定机构评估确认，然本案补偿金额纯粹为李春波单方面作出的价格承诺，并不符合前述条件，一审法院径行判决既缺乏事实和法律依据，更不符合常理。 黄广瑞答辩称，（一）黄广瑞与蔡成福签订的《房屋及土地使用权转让协议》并没有损害蔡成福的合法权益，蔡成福并不是土地使用权转让的受害者，其要求黄广瑞、李春波返还土地并企图侵占李春波合法建设的房屋的行为不应当得到支持。首先，《房屋及土地使用权转让协议》是双方真实意思表示，是经过协商后签订，不存在任何胁迫的情形，蔡成福已经全额收取黄广瑞的转让款。其次，李春波在蔡成福的协助下办理了报建手续，报建手续合法有效，因此李春波出资拆旧新建的房屋应当属于李春波的合法财产。再次，蔡成福在此次交易中手段卑劣，涉嫌诈骗。蔡成福为了侵占黄广瑞及李春波的财产，在明知案涉土地是集体性质的情况下，以签订合同为手段，收取了黄广瑞巨额的土地转让费；以报建为由，骗取李春波巨额的报建费、关系费；在李春波新建了房屋后，以合同无效为理由，企图侵占李春波的房屋。蔡成福以非法占有为目的，通过欺骗手段，骗取了黄广瑞与李春波的大量钱财，其行为符合诈骗罪的构成要件，应当追究其刑事责任。（二）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决并没有变相认可宅基地买卖行为，也没有冲击国家土地管理制度，二审应当予以维持。首先，案涉土地所有权属于农民集体所有，蔡成福并没有所有权，案涉土地由李春波使用并不损害农民集体的权益，而案涉土地原地上建筑物也已被拆除，返还房屋已经没有可能，而李春波经过合法报建手续出资新建的房屋属于李春波私有财产，蔡成福无权占有，也无权要求返还。其次，在原房屋被拆除无法返还的前提下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，在李春波愿意的情况下，依职权判决李春波补偿蔡成福600000元有事实及法律依据，并不属于超诉请判决或者违背“不告不理原则”。事实上，《房屋及土地使用权转让协议》明确了转让款是550000元，蔡成福全额收取了550000元后就不存在任何损失，一审法院判决李春波继续支付蔡成福600000元的补偿属于蔡成福额外收益，蔡成福应当满足，而不能以房随地走的原则侵占李春波新建的房子。再次，李春波新建造的房屋与原房屋并没有任何关系，新房屋与宅基地是两个独立的个体，不适用“房随地走”原则。最后，本案不具有一般性，也不具有参考性，不会因为本案的判决就认可了宅基地使用权的转让行为。 李春波辩称，（一）一审判决第二项以李春波同意为前提。（二）案涉土地及地上房屋由黄广瑞转至李春波，蔡成福是完全知晓并参与的，李春波之后对于该地上建筑物拆除、重建，蔡成福全程协助，现李春波在该地上新建五层楼房，已经形成新的物权，故一审考虑实际情况，结合法律作出判决，并未损害各方利益，应予以维持。 蔡成福向一审法院起诉请求：1.蔡成福与黄广瑞于2017年3月6日签订的《房屋及土地使用权转让协议书》无效；2.黄广瑞与李春波于2017年5月19日签订的《房屋及土地使用权转让协议书》无效；3.黄广瑞、李春波将位于东莞市长安镇霄边社区***处的房屋及土地返还蔡成福；4.本案诉讼费由黄广瑞、李春波负担。事实与理由：蔡成福与黄广瑞于2017年3月6日签订一份房屋及土地使用权转让协议，由蔡成福转让其位于东莞市长安镇霄边社区***处的房屋及土地给黄广瑞。两个月后黄广瑞又将上述房屋及土地转让给李春波。由于上述房屋属于农村宅基地房屋，黄广瑞、李春波不是所在农村集体组织成员，又未经居委会同意，有关转让违反法律规定，属于无效合同，因此蔡成福提出诉请。 一审法院认定事实：2017年3月6日，蔡成福与黄广瑞在律师事务所的见证下签订一份《房屋及土地使用权转让协议书》，约定由蔡成福以550000元转让其位于东莞市长安镇霄边社区*塘的一处房屋及土地使用权(房屋为两层，占用的宅基地面积185.5平方米，未办土地证及房产证，下统称涉案房产)给黄广瑞。协议签订后，黄广瑞支付全部转让款给蔡成福，蔡成福亦将涉案房产交付给黄广瑞。2017年5月19日，黄广瑞及其妻刘付月辉作为转让方，李春波作为受让方，双方在律师事务所的见证下签订一份《房屋及土地使用权转让协议书》，由转让方将涉案房产以1750000元转让给受让方。该协议签订后，李春波支付全部转让款给黄广瑞，并将涉案房屋拆除，在涉案宅基地新建了一栋五层房屋。另查，蔡成福为香港居民，涉案宅基地属于长安镇霄边社区的集体土地性质。在本案审理中，李春波要求继续履行原合同，其同意另行给付600000元作为代价。 一审法院认为：一、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案中，涉案房产使用的宅基地，是属于农村集体所有性质，蔡成福作为原使用权人，对涉案宅基地不享有所有权，其将涉案宅基地转让给非本集体经济组织成员的行为，违反上述法律规定，一审法院认定涉案两份房屋及土地使用权转让协议属于无效合同。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，造成合同无效，双方均有过错。虽然合同无效，但李春波已将原房屋拆除，出资新建了现有房屋，根据上述规定，蔡成福要求返还的原房屋已不存在，结合实际情况，一审法院认为本案不适宜返还，酌情由李春波另行补偿600000元给蔡成福。 综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认蔡成福与黄广瑞签订的《房屋及土地使用权转让协议书》及黄广瑞与李春波签订的《房屋及土地使用权转让协议书》无效；二、限李春波于判决发生法律效力之日起五日内补偿蔡成福600000元；三、驳回蔡成福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4650元（蔡成福已预付），由李春波负担3255元，由蔡成福负担1395元。 二审期间蔡成福提交证据协议书复印件，证明李春波购买案涉土地是为了建设小产权房，目的违法。黄广瑞发表质证意见称,对证据三性由法院认定，对证据证明内容如下：蔡成福与其儿子蔡伟杰是以正规途径协助李春波办理报建手续，该行为有效，李春波拆除旧房、新建新房的行为，该行为经过蔡成福家庭成员同意。李春波发表质证意见称，对于协议书真实性确认，但协议书并非新证据，不符合新证据的规则；就主体而言，蔡伟杰是蔡成福的儿子，里面没有涉及财产权内容，但从另一角度证实蔡成福、蔡伟杰父子对李春波接手蔡成福地上建筑物和土地的事实是确认的，是家庭成员共同承认，证实本次转让行为没有损害蔡成福的权益。 李春波向本院提交了长安镇民房建设领导小组办公室出具的《民房建设同意审批汇总表》两份，拟证实李春波新建的建筑工程经过长安镇民房建设领导小组办公室审批，是合法建筑。蔡成福发表质证意见称，真实性认可，但两份汇总表出具时间是2018年1月24日、2018年12月18日，不是新证据，不符合二审新证据的条件。案涉土地的权利人归属于蔡伟杰及蔡成福，从实际情况来看，将案涉土地的建筑物返还给蔡成福是与相关社区及行政部门登记的权属相一致，进一步证明了本案土地及地上建筑物适宜进行返还，不存在返还障碍，而且返还后更能保证土地及建筑物权属一体化，不会产生像一审判决所造成的土地与建筑物权属分离。长安镇民房建设领导小组办公室只是土地所在社区的镇一级的建设工程报批审批机关，东莞市自然资源局才是建设工程规划法定主管部门，李春波提交的该审批表只是过程性的审批文件。黄广瑞发表质证意见称，对该证据三性确认。李春波只是以蔡伟杰、蔡成福的名义报建，但真正的建设主体、出资主体及房体建成后的使用主体均是李春波。结合李春波与蔡伟杰2018年1月9日签订的《协议书》，蔡伟杰收取了李春波相应的报建报酬，协助李春波进行报建是其真实的意思表示，知道相应的法律后果，所以不能以蔡伟杰及蔡成福名义报建，就认定新建建筑物属于蔡成福。 二审期间黄广瑞未提交新证据。 经阅卷和法庭调查，本院二审确认一审已查明的事实。本院另查明，各方在二审调查中确认案涉转让土地的坐标、四至与长安镇民房建设领导小组办公室出具的两份《民房建设同意审批汇总表》上载明的坐标、四至一致。另，为查清案件事实，本院依职权发函向东莞市自然资源局调查以下情况：位于东莞市长安镇霄边社区***的两块土地[土地坐标详见长安镇民房建设领导小组办公室出具的《长安镇民房建设同意审批汇总表（2017年第十五批）》、《长安镇民房建设同意审批汇总表（2017年第十八批）及宗地图（72.5㎡）]的土地所有权人、使用权人、土地性质；上述两块土地是否有办理建设用地规划许可证、建设规划许可证。东莞市自然资源局向本院复函（东自然资询[2020]1165号）：“一、案涉地块范围内均已进行农村集体土地所有权登记，均在所有权证号东府集有（2012）1900120212276号登记范围内，所有权均属东莞市长安镇霄边股份经济联合社农民集体所有，均未办理土地使用权确权登记。案涉土地利用现状均为建设用地。目前该地块未抵押、未查封，查无该宗地上建筑物不动产登记信息。二、经核查，两地块均没有在我局办理建设工程规划许可证。三、经查核，两地块均没有在我局办理建设用地规划许可证。” 本院认为，本案是确认合同无效纠纷，因为蔡成福是香港永久性居民，本案系涉港确认合同无效纠纷案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”各方在合同中未约定适用的法律，案涉合同所涉土地位于内地，内地应为该合同的最密切联系地，故本院应适用内地法律。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对蔡成福上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，案涉土地属于农村集体土地，李春波向法院提交的长安镇民房建设领导小组办公室出具的两份《民房建设同意审批汇总表》并非建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，不能证明其在案涉土地上建筑建筑物已经履行了合法的审批手续。根据东莞市自然资源局的复函，蔡成福、李春波在案涉土地上建筑建筑物均未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于前述未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的情形，故本案应驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼。 综上所述，上诉人蔡成福的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百七十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13238号民事判决； 二、驳回蔡成福的起诉。 一审案件受理费4650元，由广东省东莞市第二人民法院退还一审原告蔡成福；上诉人蔡成福预交的二审案件受理费9300元，由本院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱海晖 审判员  王相东 审判员  杨 诚 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  关 东 王颖盈 附录相关法律： 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。