苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3249号原告：曹月香，女，1964年2月4日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。被告：曹菊林，男，1973年2月9日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：金玉珍，女，1977年10月28日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金和生，系金玉珍父亲。原告曹月香诉被告曹菊林、金玉珍侵权责任纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告曹月香及其委托诉讼代理人金明、被告曹菊林、被告金玉珍委托诉讼代理人金和生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹月香向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿损失1500000元。事实和理由：两被告系夫妻，其与曹菊林系堂姐弟。2017年7月，经苏州市吴中区甪直法律服务所（以下简称为甪直法律服务所）见证，曹菊林同意向其分配危房拆迁所得的两套房屋。2018年9月，其取得苏州市吴中区房屋。该房屋登记至两被告名下，但两被告于2019年9月以该房屋作为抵押进行贷款，导致其合法权益无法得到保障，要求两被告赔偿相应损失。被告曹菊林辩称，原告要求赔偿损失，依据不足。被拆迁的宅基地由其使用，拆迁安置的房屋应以宅基地归属为准，全部房屋归其所有，与原告无关，其已将海藏西路X号X幢XX室房屋对外出售，不应赔偿损失。被告金玉珍辩称，涉案房屋出售时，其与曹菊林系夫妻，曹菊林出具承诺书，明确房屋有关事宜均与其无关，所有责任由曹菊林承担，其才进行签字，不应承担赔偿责任。2019年12月，其已与曹菊林离婚。经审理查明，两被告曾为夫妻，2000年12月4日登记结婚，2019年12月25日离婚。1996年5月1日，原告父亲曹某芳与曹菊林父亲曹某木签订楼房买卖协议书，约定曹某芳将现有楼房卖给曹某木，计价20000元；曹某芳申请私宅一切费用自理，曹某木不再申请新的宅基地；曹某木搬走时支付7000元，明年支付7000元，再待明年支付6000元。卖方曹某芳、买方曹某木在该协议书下方签名，并由吴县市甪直镇法律服务所作为见证单位盖章确认。2012年9月4日，曹某芳（甲方）与曹某木（乙方）再次签订协议书，载明“兹有甪直镇甫港村原陶浜村村民曹某芳与曹某木于1996年5月1日曾签订了一份《楼房买卖协议书》，但双方均无履约兑现，而今曹某芳已将该协议中的房屋出租他人”，“经双方自愿协商，由双方子女代表，达成如下协议”，“该房由甲方出租经营，在甲方得到出租收益后，每年补偿乙方人民币壹万元整”，“今后如何处理该房，如遇拆迁情况等，双方按原有协议再行协商”。曹菊林、曹某芳、杨某泉（曹月香前夫）在协议书中签名捺印。2017年7月24日，曹某芳、曹月香、曹某木、曹菊林在甪直法律服务所签订谈话笔录、协议书。谈话笔录中，四人均称“我们申请办理农村宅基地及房屋权属调整一事，主要是父母留下的宅基由哪个子女使用，明确一下，要求见证”；甪直法律服务向各方出示《农村宅基地及房屋权属变更协议书》，四人表示“我们明确，均表示无异议。我们将按签定的《农村宅基地及房屋权属变更协议书》条款履行”，“我们自愿的，已签字按印、盖章了”。协议书中，明确“兹有甫港村陶浜5组曹某芳转让曹某木老宅基地发生纠纷，此房子建于1982年，至今已有36年，年久失修已出现裂痕，属于危险房屋，决定申请危房拆迁，经双方协商达成如下意见”，“1、在拆迁所得资产中，由曹某芳家先从中提取8万元整，然后各按50%分（安置房屋及现金）。分配房子为小户60平方2套，80平方2套。（注：第一套60平方分配于曹菊林，第二套及第三套60平方及80平方分配于曹月香，第四套80平方分配于曹菊林）”，“2、待曹红木次子曹菊林分得资产后，须付曹某芳家5万元整，（此属于之前借款）”，“3、宅基地拆迁，经双方决定委托乙方名义（曹菊林）办理危房预拆迁”，“4、该宅基拆迁后按以上方案由村委会分配。（拆迁后房屋安置补偿）”。该协议下方由曹某芳、曹月香及曹某木、曹菊林共同签字，并盖有甪直法律服务所的印章。同日，甪直法律服务所出具见证书，提到“兹有苏州市吴中区甪直镇甫港村村民曹某芳与弟曹某木、女儿曹月香、侄子曹菊林人于2017年7月24日向本处申请办理签名的《农村宅基地及房屋权属变更协议书》见证”，“经查，各方协商一致，于2017年7月24日自愿签定的《农村宅基地及房屋权属变更协议书》的意思表示真实”，“该协议书自当事人签字，见证之日起生效”。2017年11月10日，曹某木、曹菊林（乙方）与吴中区甪直拆迁安置办公室（甲方）、甪直镇甫港村村民委员会（丙方）就拆迁事宜签订协议书，载明乙方房屋座落于，所有权人：曹某木（曹菊林），房屋建筑面积372.41㎡，土地（宅基地）使用权面积180㎡；乙方同意拆除上述房屋所涉及预安置房屋与甲方签订本协议，预安置房屋的补偿合计514564元，安置总面积280㎡。按照上述协议，曹菊林取得四套房屋，分别为长虹花园X幢XX室、X幢XX室及位于海藏西路X号的陶浜小区X幢XX室、X幢XX室。此海藏西路X号X幢XX室房屋于2019年6月4日登记到两被告名下，由两被告共同共有。2019年9月，曹菊林作为借款人向中航信托股份有限公司贷款1084000元，并向中国平安财产保险股份有限公司（以下简称为平安保险公司）投保保证保险。同年9月24日，曹菊林、金玉珍与平安保险公司签订最高额抵押合同，以海藏西路X号X幢XX室房屋提供抵押担保，并办理不动产证明，对应债权数额1084000元，债务履行期限为2019年9月24日起至2028年1月2日止。2019年9月27日，原告提起诉讼，要求两被告协助办理海藏西路X号X幢XX室房屋过户手续。该案发表答辩意见时，两被告表示，以申请新宅基地的资格换取原告旧宅基地，原告已取得新宅基地，无权拿到拆迁补偿，已将安置补偿款245557.50元支付给原告，原告不能再取得安置房屋。后原告以该房屋被设定抵押贷款，无法过户为由撤回对两被告的起诉。原告撤诉后，两被告于2020年4月21日与案外人曹某签订苏州市存量房买卖合同，将海藏西路1959号2幢505室房屋以1300000元价格出售给曹某，曹某已申请银行贷款，办理过户手续。庭审中，原告表示，曹某芳、曹某木为亲兄弟，分家以后，曹某芳取得旧宅，曹某木重新建房；曹某木家中，曹菊林的哥哥成家后拿到曹某木旧宅，曹菊林到结婚年龄可申请新的宅基地，但曹菊林没钱建房，说名额不用就被收回，其正好想要买宅基地，曹某木提出由其使用曹菊林的名额申请新宅基地，将旧宅基地给曹菊林，曹某芳与曹某木就签订协议书，以20000元价格把陶浜5组孙妃35号宅基地房屋卖给曹某木，但曹某木未付20000元，其就继续使用宅基地房屋，并对外出租；村里因码头拆除补偿过22000元，其与被告各半，但曹菊林当时欠其款项未还，就由其直接领取，并非抵作20000元购房款；2012年9月，其与曹某木签订合同，每年补偿曹某木10000元租金，后该宅基地房屋将要倒塌，其与曹某木、曹菊林对拆迁利益达成协议，确定以曹菊林名义进行拆迁，4套房屋由双方平分，其实际取得长虹花园X幢XX室、海藏西路X号X幢XX室房屋，并进行水电装修；此海藏西路X号房屋于2019年6月办理产权证，登记到两被告名下，但两被告在该房屋设置抵押，导致无法进行过户，后两被告直接将此房屋卖给他人，实际成交价即为1500000元。被告曹菊林称，其哥哥确实取得旧宅，其到结婚年龄可以申请新宅基地，其未申请而是拿到原告宅基地，是原告主动提出调换，其出钱20000元买下宅基地房屋；曹某芳与其父亲曹某木签订协议时，双方已完成调换，仅是处理原告建房的事情，其本与原告宅基地相邻，后取得孙妃35号全部宅基地，该宅基地原有一个码头，村里将码头拆除，支付赔偿款25000元，全部由原告取走，已经抵消协议书中应付的20000元；原告离婚后，曹某芳说该宅基地房屋归属原告前夫杨某泉，杨某泉向其提出房子归他所有，当时房屋是由原告对外出租，其不同意，因地皮在其名下，双方协商由原告每年补偿10000元；后宅基地房屋达到申请拆迁的年限，其在外欠债较多，就向村里申请预拆迁，但该房屋在原告手里，其想要拆迁，必须拆除原告的房屋，但原告不同意，双方发生矛盾，没有协商好就不能拆迁，其着急用钱还债，才与原告到甪直法律服务所签订协议，实际是原告利用其急于用钱的情况胁迫其签订的；拆迁时，其与父亲曹某木共同签订协议，部分材料还有金玉珍及女儿的签字，共取得4套房屋即长虹花园2幢XX室、8幢XX室以及海藏西路X号2幢XX室、XXX室；交房的时候，原告也在现场，其只能将长虹花园8幢XX室及海藏西路X号的2幢XX室分给原告，房产证办好后，其与金玉珍签订最高额抵押合同，对海藏西路的房屋设定抵押，并通过中介将房屋出卖给曹某，该房屋已过户至曹某名下，并交付曹某使用，房屋出售手续由其与金玉珍共同办理，购房款已用于还债，都是以前欠下来的赌债，该房屋未进行装修，是毛坯房。被告金玉珍称，对原告、曹某芳及曹菊林、曹某木签订协议及分配安置房的情况不清楚，其对整个过程并不了解，设定抵押时，曹菊林向其出具承诺书，明确以后的事情均与其无关，其只是按照曹菊林的要求签字的。就此，金玉珍提供以下证据：1、欠条，内容为“本人曹菊林借金玉珍肆拾壹万元正，至六七月底还款伍拾万元正，另给女儿金怡雯拾万元正，总计陆拾万元正”，落款日期2017年3月13日。2、借条，载明“本人曹菊林向金玉珍借款拾伍万元正（150000）于海藏西路2幢XX室房子买卖过户房款到账后支付于金玉珍”，落款日期2020年4月21日。3、承诺书，由曹菊林于2019年9月22日出具，明确“甲（曹菊林）乙（金玉珍）双方系合法夫妻，兹有甲方因解决个人事务，欲抵押位于苏州市吴中区商品房，获取贷款，乙方可以予以配合，但甲方抵押获取贷款并非用于家庭建设及子女教育等，属处理个人事务，与家庭无关，故乙方金玉珍没有义务偿还因抵押贷款所产生的本息还款义务，届时甲方如若出现还款困难、逾期等，与乙方金玉珍无关，以及因海藏西路X号2幢XX室的商品房所引起的权属、债务纠纷，均于金玉珍无关”。4、离婚协议书，系两被告于2019年12月25日签订，约定双方离婚，女儿由女方抚养，位于陶浜花园****及长虹小区安置房归男方所有，所有贷款由男方承担，外债与女方无关。针对上述证据，曹菊林均无异议，确认办理贷款时，其向金玉珍出具承诺书。原告表示，欠条、借条真实性无法确定，欠条是婚内出具，借条是两被告出售海藏西路房屋时所签订，目的在于尽快将房屋出售，严重损害其合法利益；承诺书真实性无法确定，但相关内容为两被告内部约定，无法对抗其他人；离婚协议书的真实性无异议，但财产分割条款包括归其所有的房屋，应当无效，债务部分的约定，不能对抗其合法权利。就涉案房屋出售情况，曹菊林称，该房屋归其与金玉珍共同所有，其很早就将房屋挂到中介出售，金玉珍同样不承认房屋属于原告；在中介处签订的房屋买卖合同价格为1490000元，扣除各项费用后，其实际拿到1420000元，已全部用于还债；原告仅是在宅基地上建造房屋，其当时允许原告出租获益，只是因原告欠债较多，要将租金用于还债，拆迁时原告不能取得安置房屋。金玉珍表示，不清楚原告与曹菊林签订协议书的情况，只是知道房屋被拆迁。另，原告同意将赔偿金额调整为1490000元。以上事实，由原告提供的楼房买卖协议书、双方协议书、见证书、协议书、贷款合同、投保协议、最高额抵押合同、存量房买卖合同、不动产登记簿查询记录及被告金玉珍提供的结婚证、离婚证、离婚协议书、欠条、借条、承诺书及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，从庭审查明情况看，可以确定曹某芳、曹某木于1996年5月签订楼房买卖协议书，由曹某木以20000元价款购买曹某芳家中房屋，曹某芳可以申请新的宅基地建房。2012年9月，曹某芳、曹某木再次签订协议，明确1996年5月订立的楼房买卖协议书“双方均无履约兑现”，曹某芳将房屋出租他人，经协商由曹某芳每年补偿曹某木10000元，“如遇拆迁情况等，双方按原有协议再行协商”。2017年7月，曹某芳、曹月香、曹菊林、曹某木在甪直法律服务所见证下签订协议，以分配拆迁所得资产，其中补偿款由曹某芳提取80000元后，按50%分配；四套房屋即60㎡、80㎡各两套，由曹月香、曹菊林平分，并以曹菊林名义办理危房预拆迁手续；四人均签字确认，对协议书条文内容无异议，将按该协议条款履行。后曹某木、曹菊林签订拆迁协议，并取得补偿款及安置房。按曹菊林在前一案件中所述，其已将补偿款支付给曹月香，领取安置房时，由曹月香取得长虹花园8幢403室、海藏西路1959号2幢505室房屋。2019年6月，海藏西路1959号2幢505室房屋登记至两被告名下，两被告先以该房屋设定抵押，后将房屋出售。原告以此为由提起诉讼，要求两被告赔偿房屋损失。庭审中，曹菊林表示，1996年5月的楼房买卖协议书对应金额20000元，已与原告取得的码头补偿款25000元相抵消。但是，从2012年9月曹某芳与曹某木签订的协议可以看出，1996年5月的协议书未能得以履行，改由曹某芳每月补偿曹某木10000元款项。为分配拆迁利益，曹某芳、曹月香、曹某木、曹菊林在甪直法律服务所见证下签订协议书，对拆迁所得的补偿款、安置房作出约定。后曹菊林签订拆迁协议，并按照前一协议将补偿款支付给曹月香，并由曹月香领取两套安置房，双方实际按协议书履行相应义务。曹菊林认为，原告明知其急于办理拆迁进行还债，胁迫其在甪直法律服务所签订协议书，与见证过程中的谈话笔录等证据反映的事实不符，不予采信。曹某芳、曹月香、曹某木、曹菊林所签订的协议书合法有效，应予认定。曹菊林理应按协议约定，将海藏西路1959号2幢505室房屋交付给曹月香，并在房屋登记完成后与金玉珍共同协助完成过户手续。按金玉珍陈述，其知道房屋拆迁情况，但不清楚曹月香与曹菊林签订协议书的过程。但是，金玉珍与曹菊林原为夫妻，其实际参与房屋拆迁，且海藏西路X号2幢XX室房屋登记至其名下，其应当清楚此房屋的相关情况。从原告于2019年9月起诉要求过户的案件来看，金玉珍其实已经知道涉案房屋权属存在争议，但其仍协同曹菊林在该房屋上设定抵押，导致无法过户给原告，后与曹菊林共同将房屋出售给他人，致使原告彻底无法取得房屋所有权，应赔偿由此造成的损失。金玉珍提供的承诺书是其与曹菊林办理抵押手续时，由曹菊林所写，其中约定的内容无法对抗原告的正当权利。同理，金玉珍与曹菊林在2019年12月签订的离婚协议书，不影响原告向两被告主张赔偿责任。金玉珍以曹菊林承诺所有纠纷均与其无关为由，拒不承担责任，缺乏依据，不予采纳。关于赔偿金额，曹菊林明确，其以1490000元价格将房屋对外出售，扣除各项费用后，实际拿到1420000元。原告则称，该房屋交易价即为1500000元，后认可1490000元。曹菊林、金玉珍在出售房屋时支出的各项费用，并不影响房屋实际价值。原告要求两被告赔偿1490000元，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告曹菊林、金玉珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹月香人民币1490000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9150元，财产保全费5000元，合计人民币14150元，由原告曹月香负担45元，被告曹菊林、金玉珍负担14105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年八月十一日书记员  孔宇