海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1184号   上诉人（原审被告)：海南中游实业有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇福安滨海花园商业城B3栋客户服务中心。   法定代表人：李二喜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王爱萍，该公司员工。   上诉人（原审被告）：儋州福安房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海花园商业城会所A1栋（控规A-7-4号地块）。   法定代表人：韩玉荣，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邝继若，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：齐晓峰，女，1962年11月6日出生，汉族，现住河北省涿州市。   委托诉讼代理人：王贵春，广东芳华律师事务所律师。   上诉人海南中游实业有限公司（以下简称中游公司）、儋州福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人齐晓峰商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   中游公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初101号民事判决第二、三、四项，改判中游公司不承担责任；2.一、二审案件受理费由齐晓峰负担。事实与理由：1.涉案合同有效，福安公司应当履行交付房屋的义务。2.中游公司与客户签订合同后会分批为购房人办理房屋备案手续，每批次以表格交接单的形式我公司签章后与福安公司核对确认，福安公司确认后才能进入办理网签备案流程。中游公司已在2018年5月15日将齐晓峰的资料录入网签系统，然而福安公司销售人员在未经告知中游公司情形下，擅自将案涉房屋强制出售并篡改网签资料，直接为后来购买案涉房屋的案外人办理房屋备案手续，因此，福安公司存在违约行为，应当承担违约责任。中游公司已经履行了相关义务，不存在违约行为，不应当承担违约赔偿责任。   福安公司辩称，中游公司的上诉主张没有事实根据，中游公司收取了齐晓峰的所有房款，作为受益人，中游公司应当在解除合同后返还上述款项。福安公司对中游公司与齐晓峰的商品房交易情况并不知情，不应当承担赔偿责任。   福安公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初101号民事判决，改判驳回齐晓峰对福安公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由齐晓峰负担。事实与理由：1.签订《商品房买卖合同》的双方当事人是齐晓峰与中游公司，福安公司既未与齐晓峰签订合同，也未收取齐晓峰的任何购房费用，不是合同相对方。一审法院对案涉房屋合同的签订、付款及交房等事实未查清，将福安公司与中游公司的合作关系与齐晓峰与中游公司的房屋买卖关系相混淆，认定案涉合同对福安公司具有约束力错误。2.齐晓峰没有提供相应证据证明其履行了全部的付款义务，而且齐晓峰明知案涉合同抬头写的是福安公司，但在最后签章时没有福安公司的盖章确认的情况下仍将购房款支付给案外人，其自身存在一定过错，应当承担一定的过错责任。3.根据中游公司与福安公司的合作协议，福安公司才有权销售案涉房屋。中游公司未经福安公司授权或者同意，擅自与齐晓峰签订案涉合同，该合同无效。4.适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的前提条件是福安公司存在“一房二卖”的故意，但从本案查明的事实看，齐晓峰与中游公司签订《商品房买卖合同》后，中游公司与齐晓峰从未将合同的签订及履行情况告知福安公司，福安公司对案涉房屋是否已出售不知情，既然根据福安公司掌握的房屋信息，案涉房屋尚未销售，所以福安公司将案涉房屋出售给案外人不存在“一房二卖”的故意，故一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判令福安公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿款属于适用法律错误。   中游公司辩称，中游公司的答辩意见与上诉意见一致。   针对中游公司、福安公司的上诉，齐晓峰辩称，一、福安公司和中游公司一审均承认共同开发涉案项目，即福安公司提供土地，中游公司负责开发建设和销售，中游公司按照土地面积向福安公司支付固定回报。在项目的开发建设销售过程中，也均是由中游公司以福安公司的名义进行。根据合同法的相关规定，中游公司与齐晓峰签订的商品房买卖合同符合表见代理的规定，福安公司称一审法院认定事实不清及违反合同相对性无事实根据和法律依据。二、福安公司和中游公司合作开发项目中明确约定中游公司负责销售，并且齐晓峰购买房屋及装修过程中，福安公司从来没有提出异议，其在明知中游公司已经将房屋出卖给齐晓峰并进行装修的情况下，又出卖给案外人，明显属于一房二卖。另外，中游公司未及时办理相关备案手续导致合同无法继续履行，中游公司也存在过错。因此一审法院判决福安公司和中游公司共同向齐晓峰赔偿损失合法合理，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   齐晓峰向一审法院起诉请求：1.判令解除齐晓峰与中游公司、福安公司2017年3月10日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·000035)；2.判令中游公司、福安公司返还齐晓峰购房款282517元及利息48028元（以本金282517元为基数，按月利率0.5%，自2017年3月10日付至2020年1月3日）、赔偿损失46900元（装修费32480元、税费12384元、物业费1286元、水电开户费400元、有线电视开户费350元），并判令中游公司、福安公司向齐晓峰承担282517元的赔偿责任，共计659962元；3.案件受理费由中游公司、福安公司负担。   一审法院认定事实：中游公司、福安公司合作开发儋州白马湾·商业城，其中福安公司出土地，中游公司出资建设商品房，项目产权登记在福安公司名下，项目开发商为福安公司。中游公司负责销售，福安公司提供合同文本。齐晓峰与中游公司于2017年3月10日签订了编号为FA·000035的案涉合同，该合同的抬头注明出卖人为福安公司，落款盖章的是中游公司。合同约定齐晓峰购买的是儋州白马湾·商业城第B4栋1109号房屋，该房面积为60.11平方米，价格为每平方米4700元，总金额为282517元。合同签订当日，齐晓峰一次性支付了该房屋购房款给案外人邓新平，用以抵扣中游公司欠付邓新平的相应工程款，中游公司向齐晓峰出具购房款收款收据。齐晓峰同时缴交了该房屋的各项税费、房屋维修基金、物业费及房地产登记费等代收费用12384元给中游公司，中游公司将该房屋交付齐晓峰，但未办理合同备案手续。其后，福安公司将案涉房屋销售给案外人并为其办理合同备案手续，案外人以购房合同接收案涉房屋，并更换房屋的锁头，导致齐晓峰无法使用案涉房屋。   另查明，齐晓峰因本案纠纷于2019年1月21日向一审法院起诉中游公司、福安公司，请求中游公司、福安公司履行案涉合同，将案涉房屋交付给齐晓峰，并协助办理案涉房屋产权证至齐晓峰名下，一审法院经审理认为福安公司未在合同上签字盖章，中游公司的出售行为属于无权代理，在福安公司不予追认，且案涉房屋现又出售给他人不能履行情况下，该合同无法律拘束力，遂作出（2019）琼9003民初674号民事判决书，判决驳回了齐晓峰的诉讼请求。齐晓峰不服上诉至海南省第二中级人民法院，该院作出（2019）琼97民终2366号民事判决书，认为案涉合同对福安公司具有拘束力，但因福安公司现已将案涉房屋出售给案外人，并办理了备案登记，且海南省实现限购政策后，齐晓峰已不具备购房资格，案涉合同无法继续履行。齐晓峰可另行主张解除合同并要求中游公司、福安公司承担违约责任。最终判决驳回齐晓峰上诉，维持原判。   一审法院认为，本案的争议焦点为案涉合同是否对中游公司、福安公司具有约束力及齐晓峰的诉讼请求应否支持的问题。   中游公司与齐晓峰签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，而且在签订合同时开发商福安公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证，故该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。中游公司认为其不存在过错，且购房款是支付给案外人邓新平，中游公司不应当承担责任。一审法院认为，齐晓峰根据中游公司的指定向案外人邓新平支付购房款应当视为齐晓峰已经向合同相对方中游公司支付购房款。且中游公司在与齐晓峰签订案涉合同后未能让福安公司加盖公章并为齐晓峰办理房屋备案手续，致使房屋最终备案在案外人名下，具有过错，故对中游公司的抗辩理由不予支持。   关于案涉合同对福安公司是否有拘束力的问题。根据查明的事实，福安公司与中游公司2013年1月7日签署《合作开发购房协议书》，约定福安公司出地、中游公司出资共同合作开发儋州白马湾·商业城，该项目产权登记在福安公司名下。虽然与齐晓峰签订案涉合同的一方为中游公司，但该合同抬头注明的出卖人为福安公司，《交房书》落款处标明的是福安公司滨海花园管理处。而且福安公司对中游公司收取案涉房屋的税费、维修基金、物业费、产权登记费等费用均未提出异议。综合上述事实，齐晓峰有理由相信中游公司有权代理福安公司签订案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，案涉合同对福安公司具有约束力。福安公司与中游公司的内部约定不能对抗案外人，福安公司以其没有在案涉合同上加盖福安公司公章，没有收取齐晓峰任何费用为由主张案涉合同对其没有约束力的抗辩理由不成立，不予采信。   关于齐晓峰诉讼请求应否支持的问题。齐晓峰与中游公司于2017年3月10日签订案涉合同后一次性将全部购房款支付给中游公司指定的收款人邓新平，但中游公司未及时对该合同进行备案登记，随后又将案涉房屋销售给案外人并为案外人办理了备案登记。齐晓峰与福安公司、中游公司签订的商品房买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重侵害齐晓峰的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项关于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，齐晓峰主张解除合同，要求中游公司及福安公司返还已付购房款282517元、支付利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实及法律依据，予以支持。至于齐晓峰主张按月利率0.5%计算利息的问题，合同对此没有进行约定，应当以已付购房款282517元为本金自2017年3月10日至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至2020年1月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，齐晓峰主张按照月利率0.5%计算利息超出部分，不予支持。关于齐晓峰已支付的水电开户费、有限电视开户费、税费等代收费用、物业费，该费用属于齐晓峰的损失，中游公司、福安公司应当承担赔偿责任。一审法院对齐晓峰的该项诉讼请求予以支持。关于装修费用，因齐晓峰证据不足，应自行承担举证不能的责任，对该项诉讼请求不予支持。关于不超过已付购房款一倍的赔偿责任问题，综合本案事实，酌定福安公司、中游公司承担已付购房款282517元80%的赔偿责任，即226013.6元。   福安公司认为其不具有主观故意的目的，对中游公司签订的合同、收款、交房都不知情，不存在过错责任，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定。一审法院认为，儋州白马湾·商业城在福安公司控制下，福安公司应该掌握案涉房屋的出售情况。福安公司在庭审中称“销售人员带客户去看房，销售人员没有把该情况告诉公司，公司就按照一般的售房程序给案外人出具合同”，福安公司主张其“不具有主观故意”“不知情”“不存在过错”显然与实际情况不符。对福安公司的抗辩，不予支持。综上，齐晓峰诉请部分成立。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除齐晓峰与海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于2017年3月10日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·000035)；二、海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向齐晓峰返还购房款282517元并支付利息（利息以282517元为本金，自2017年3月10日至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还齐晓峰已支付的税费12384元、物业费1286元、水电开户费400元、有线电视开户费350元；四、海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向齐晓峰支付226013.6元赔偿款；五、驳回齐晓峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司负担4682元，由齐晓峰负担518元。   二审中，中游公司提交《商品房合作定向开发购房协议书》，拟证明中游公司与福安公司合作开发涉案房地产并约定承担责任事宜，福安公司对该份证据的真实性、关联性无异议，对证明力有异议，该协议书第8条的约定恰恰证明中游公司无权代表福安公司签订合同；齐晓峰对该份证据的真实性、关联性及证明力均无异议。经质证，本院对该份证据的真实性、关联性及证明力均予确认。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、涉案《商品房买卖合同》是否应予解除；二、齐晓峰要求中游公司、福安公司共同向其返还购房款及利息并赔偿损失是否应予支持。   关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，齐晓峰与中游公司、福安公司2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。根据查明的事实，福安公司已将案涉房屋出售给案外人并办理了备案登记，且海南省实现限购政策后，齐晓峰已不具备购房资格，综上，齐晓峰取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现，案涉合同无法继续履行，齐晓峰要求解除合同于法有据，应予支持。中游公司认为案涉合同应当继续履行及福安公司主张案涉合同无效的理由均不成立，本院予以驳回。   关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，齐晓峰已将全部购房款支付给中游公司指定的收款人邓新平，但中游公司未及时对该合同进行备案登记，福安公司又将案涉房屋销售给案外人并办理了备案登记，导致本案合同目的无法实现，侵害齐晓峰的合法权益。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判令中游公司、福安公司共同退还购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任合法合理。关于承担赔偿责任的主体问题，生效的裁判文书已确认案涉合同对福安公司具有约束力，福安公司认为其不是合同相对方且对涉案合同不知情，不应当承担赔偿责任的理由不成立，本院予以驳回。中游公司与齐晓峰签订购房合同后未及时对涉案合同进行备案登记，其在履行合同过程中存在过错，应当承担赔偿责任。中游公司认为其不存在过错，不应承担赔偿责任的理由不成立，本院亦不予支持。   综上所述，中游公司、福安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18728元，由海南中游实业有限公司负担9364元，儋州福安房地产开发有限公司负担9364元。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年八月二十七日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。