河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初110号 原告（申请执行人）：武大秀，女，1944年9月11日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被告（执行案外人）：王翠霞，女，1982年12月9日生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 委托诉讼代理人：梁静魁，男，1982年10月21日生，汉族，住河北省邢台市邢台县，系王翠霞之夫。 被告（被执行人）：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室，统一社会信用代码：911305005619725986。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被告（被执行人）：贺志强，男，1970年8月20日生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 原告武大秀与被告王翠霞、邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告武大秀的委托诉讼代理人杨同新、被告王翠霞的委托诉讼代理人梁静魁、被告福麟公司与被告贺志强的共同委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武大秀向本院提出诉讼请求：1、准许并恢复对位于邢台县（市）（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号房产的执行。2、判令被告承担诉讼费用及诉讼有关的其他费用。事实和理由：武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、被告福麟公司于本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销河北省石家庄市中级人民法院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、第三项。判决生效后，武大秀向河北省石家庄市中级人民法院申请强制执行。在执行中，河北省石家庄市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了被告（案外人）王翠霞提出执行异议的邢台市（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号房屋产。被告（案外人）王翠霞对执行标的提出书面执行异议，2019年11月27日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异228号执行裁定：中止对被执行人福麟公司名下位于邢台县（市）（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号房屋的执行。原告认为石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异228号执行裁定事实认定和适用法律错误：一、石家庄市中级人民法院认定王翠霞与福麟公司签订的【福麟小镇（南石门）认购书】是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同属认定事实和适用法律错误。二、石家庄市中级人民法院认定案外人王翠霞名下没有其他用于居住的房屋属于认定事实错误。三、石家庄市中级人民法院认定案外人王翠霞已经支付了购房款属认定事实错误。2017年4月25日，石家庄市中级人民法院对涉案房屋查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外异议人王翠霞没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，案外人王翠霞没有证据证明其名下没有其他用于居住的房屋。案外人王翠霞无法证明其权利的合法性与真实性，被执行人福麟公司是该房产的合法权利人而案外人王翠霞不是合法权利人。案外人王翠霞不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除强制执行。综上所述，石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01执异228号执行裁定事实认定和适用法律错误，原告申请执行的房屋在法院查封时仍属于被执行人福麟公司名下，案外人王翠霞就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告特依法向贵院提起诉讼，请求贵院判决准许并恢复对位于邢台县（市）（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号房产的执行。 被告王翠霞辩称，根据当事人提交的证据，房子是我们买的，事实都已经很清楚，证据也都挺清楚的，请求驳回原告的诉求。 被告福麟公司、贺志强辩称，福麟公司于2013年11月23日已将案涉房屋出售给被告王翠霞，被告按照认购书约定支付了购房款总计209461元，也就是在中院执行查封前被告福麟公司与被告王翠霞已签订合法有效的买卖合同，被告王翠霞已经支付购房款超过50%，且被告王翠霞购买该房屋用于居住，名下无其他住房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，石家庄中院执行异议审查庭认定事实清楚，作出执行裁定书合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 庭审时，武大秀称，本案属于执行异议之诉。根据民诉法司法解释第311条规定，审理范围应当是案外人有无足以排除对执行标的享有民事权益承担举证责任，据此本案证明责任应当是案外人。案外人提交的证据不能证实其对执行标的享有排除强制执行的民事权利，应依法承担举证不能的法律后果。案外人的商品房认购书不具有真实性和合法性，不能作为定案的依据。收据不是发票，不符合发票管理办法和税收征管法的相关规定，不符合票据的形式要件，案外人实际没有缴纳购房款。本案中于新收到的王翠霞支付的款项不能认定是王翠霞向被执行人支付的购房款，王翠霞与福麟公司签订的认购书不符合法律规定，其也没有证据证明是在人民法院查封之前签订的，王翠霞提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第一款和第三款的规定，裁定书认定事实错误，适用法律错误。王翠霞就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。原告武大秀提交以下证据：证据一、（2019）冀01执异228号执行裁定书，证明法院已经对案外人的异议作出裁决。证据二、（2017）冀01执异151号执行裁定书，证明福麟小镇南石门项目，福麟公司于2014年接手该项目，王翠霞称其2013年11月即签订预售认购书与事实不符。 被告王翠霞对原告武大秀提交的证据质证意见为：王翠霞于2013年11月23日交房款11万元，又于2013年11月25日交房款99461元，然后签订购房认购书，有转款证明及交款单为证。对方书2014年是不对的，我们许多人都是在2013年11月23日到25日签订的认购书。于新当时任职福麟公司会计，我们所交房款都转到她的名下。对原告提交的证据一无异议，对证据二无异议。 被告福麟公司、贺志强对原告武大秀提交的证据质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。对证据二的合法性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据第三页福麟公司所称内容，2014年12月4日取得土地使用权证，是土地使用权证办理下来的时间，但不是土地招拍挂的时间，不是福麟公司取得南石门项目土地的真实时间，不是福麟公司对外预售房屋的实际时间。 被告王翠霞提交以下证据：证据一、王翠霞的身份证、户口本复印件。证据二、2013年11月23日和2013年11月25日的交款单及转账凭证两张。证据三、王翠霞和福麟公司签订的福麟小镇房屋认购书两份，两份认购书中先签的是建筑面积94.5，后面积变更为81.23，所以又签了后面的一份。证据四、在邢台市房屋交易产权管理中心查询的王翠霞无住房证明。证据五、福麟公司为王翠霞开具的购房款收据3张，第1张是房款209793元，第2张是房款199356元，第三张地下室款12869元。证据六、银行开具的资金流向证明6张，证明资金转给了于新。 原告武大秀对被告王翠霞提交的证据质证意见为：对证据一的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的均不认可。对证据二，福麟公司交款单，对其真实性、合法性、证明目的均不予认可，交款单中显示的各位人员，无法证明其身份以及与被执行人的关系，无法证明王翠霞已经支付过购房款。对2013年11月25日户名为于新的农村信用社回单，真实性、合法性及关联性不予认可，该回单没有加盖银行公章，该回单没有表明付款账号，故对是否王翠霞支付，应由王翠霞继续举证，该回单只能证明于新银行账户内存入99461元，不能证明于新是被执行人的工作人员，也不能证明王翠霞向被执行人支付购房款。对河北邢州农村商业银行明细的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。该回单上只显示王翠霞现金支取10万元，不能证明该现金支取10万元是王翠霞向被执行人支付的购房款。对王翠霞通过转账形式支付的99461元，因王翠霞没有提供对方银行账户，不能证明王翠霞向被执行人支付购房款。对证据三，两份认购书的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，这两份认购书没有写明日期，但执行异议审查庭送达的认购书有日期，需要庭后调取执行异议审查庭提供的证据材料。该认购书从2013年至目前长达七年的时间，没有去办理备案登记，买受人有过错，应当承担过错责任，提供的所有认购书均不签署日期，王翠霞与被执行人之间制造虚假材料逃避执行，因此不能证明王翠霞在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。王翠霞与福麟公司均没有提供涉案房屋的预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。王翠霞与福麟公司签订的认购书第12条约定双方当事人签订商品房买卖合同及补充协议后认购书自动失效，原件由甲方收回。由此可知，王翠霞与被执行人之间签订的合同不是合法有效的买卖合同。认购书属于商品房开发企业与买受人签订的预约合同，不是本约合同，不具有商品房买卖合同的法律关系和意思表示，只产生签订合同房屋买卖的意思表示，故认购书不是合法有效的买卖合同。裁定书认定王翠霞和福麟公司签订的认购书是在法院查封前已签订的合法买卖合同，属于认定事实错误。对证据四的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可，该证据不能证明王翠霞在邢台市无其他用于居住的房屋。对证据五，对三张收据的真实性、合法性及证明目的不予认可。该三张收据是被执行人的单方行为，收据金额较大，没有银行流水等书面转账凭证，该收据之间相互矛盾，三份收据加起来金额40多万。对证据六银行开具的资金流向证明6张的真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，该转账只能证明王翠霞向于新账户转账99461元，但不能证明该款项就是王翠霞向福麟公司支付的99461元。 被告福麟公司、贺志强对被告王翠霞提交的证据质证意见为：对被告王翠霞提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。就事实部分说明一个问题，被告王翠霞于2013年11月23日按照福麟公司交款单向福麟公司交付11万元，2013年11月25日，被告王翠霞按照福麟公司交款单向福麟公司缴纳99461元，根据交易习惯以及福麟公司实际的情况，在被告王翠霞交纳首期购房款的同时被告福麟公司就与被告王翠霞签订了认购书，也就是被告王翠霞向法庭提交的第一份认购书，首期交纳房款总计是209461元，与被告王翠霞实际交款情况一致，后因房屋面积变更，处理面积差，福麟公司又与被告王翠霞重新签订了一份认购书，并且被告王翠霞交纳的购房款以及处理面积差时补缴的房款合计向被告王翠霞出具的两张收据分别是购房款199356元，地下室12869元。认购书的签订时间应以第一份签订时间为双方达成房屋买卖意向的时间，也就是在法院查封之前。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明，原告武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出了（2017）冀民终172号民事判决。武大秀依据上述判决向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟公司名下包括被告王翠霞提出执行异议的邢台县（市）（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号在内的部分房屋。（2017）冀01执296号执行裁定向福麟公司送达后，福麟公司向本院提出书面执行异议，请求解除对业主所购买房产的查封，本院于2017年10月16日作出（2017）冀01执异151号执行裁定书，裁定驳回了福麟公司的书面异议请求。在执行中，王翠霞向本院提出书面执行异议，本院于2019年11月27日作出（2019）冀01执异228号执行裁定书，中止对福麟公司名下位于邢台县（市）（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号房产的执行。 另查明，王翠霞与福麟公司签订了【福麟小镇】认购书，购买了福麟公司开发建设的位于邢台市房屋，层数5层，房屋预测建筑面积94.5平方米，房屋总价款为339461元，签订认购书时支付房屋定金209461元。该房屋于2016年3月31日前交付。2013年11月23日，被告王翠霞为上述房屋交房屋定金110000元，2013年11月25日交99461元，共计支付了全部定金209461元。被告王翠霞另提供第二份【福麟小镇】认购书，对房屋预测建筑面积、地下室及交付时间进行了变更，房屋总价款变更为289356元，定金变更为212225元，票据金额变更为199356元及地下室12869元，合计金额为212225元。 上述事实有当事人的陈述、（2017）冀01执异151号执行裁定书、（2019）冀01执异228号执行裁定书、【福麟小镇】认购书两份、2013年11月32日、2013年11月25日福麟地产交款单两张、编号0005875、0005868收据两张、河北省农村信用社农村商业（合作）银行存款凭条、河北邢州农村商业银行银行流水、《房屋交易与产权管理信息查询证明》等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为王翠霞就涉案被执行房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在申请执行人执行异议之诉案件中，法院应基于案件中双方签订相关合同的情况、约定的权利义务及履行等双方交易的实际情况进行综合审查，认定异议是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王翠霞与福麟公司签订【福麟小镇】认购书系双方真实意思表示，该认购书对当事人信息、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及交付日期、违约责任等主要内容进行了明确约定，故应认定王翠霞与福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同。结合王翠霞提供的2013年福麟地产交款单、河北省农村信用社农村商业（合作）银行存款凭条、河北邢州农村商业银行银行流水等体现的209461元均与王翠霞所提供第一份【福麟小镇】认购书约定应交付定金金额一致，故认定王翠霞与福麟公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且王翠霞已向福麟公司支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。另结合王翠霞所提供第二份变更后的【福麟小镇】认购书及与福麟公司关于变更购房款及地下室定金收据的事实，可以进一步确定王翠霞与福麟公司房屋交易的真实性。邢台市房屋交易与产权管理中心出具的《房屋交易与产权管理信息查询证明》证实王翠霞名下无其他用于居住的房屋，因原告无其他证据予以推翻该证据，故应确认王翠霞名下无其他用于居住的房屋。基此，王翠霞就案涉被执行房产向本院提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其就案涉被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益，武大秀诉请准许并恢复对位于邢台县（市）（南石门）福麟小镇3号楼2单元501号房产的执行之主张理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告武大秀的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告武大秀负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市新华区，邮政编码050000，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交（收款单位：河北省高级人民法院，账号：13×××59，开户银行：建行石家庄桥西支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年八月五日 书记员  张 闯 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。 （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。