苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初941号原告（反诉被告）：苏州富邦房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇枫华商业广场1幢121室。法定代表人：孙真康，该公司经理。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李祥，男，1984年2月23日生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住江苏省苏州市吴中区。被告（反诉原告）：刘书，女，1987年1月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：史梦珂，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。原告苏州富邦房地产经纪有限公司（以下简称富邦经纪公司）诉被告李祥、刘书居间合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴宁剑独任审判，后转为普通程序公开开庭审理。被告李祥、刘书在审理中提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。富邦经纪公司委托诉讼代理人龚信、杜珊珊，刘书、李祥的共同委托诉讼代理人刘朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦经纪公司向本院提起诉讼请求为：1、判令李祥、刘书支付其中介费15500元；2、判令李祥、刘书支付其律师费损失3000元；3、判令李祥、刘书承担本案受理费。事实和理由：2019年5月25日，由其提供居间服务，万丽园、朱永杰作为出售方与李祥、刘书作为买受方就苏州市吴中区木渎镇XX室室房屋(以下简称XX室房屋)签订了《房屋买卖(居间)合同》，合同编号：0031655。该合同约定房屋成交价为：2650000元，于合同签订之日支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。同日，李祥在《佣金确认书》上确认应支付26500元中介费。该合同另就资金托管、房屋过户、税费承担、违约责任等做出明确约定。合同履行过程中，因李祥、刘书自身原因导致合同无法继续履行。根据该合同第六条第四款约定，本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。其作为居间方促成了房屋买卖合同的成立，居间义务已经完成，故李祥、刘书应补齐剩余中介费15500元并承担相应违约责任。李祥、刘书辩称，在房屋买卖居间合同中，居间人所提供的服务不局限于促成合同成立这一纯粹的居间合同，还包括代理办理网签、资金托管、贷款、产权过户、房屋交接等义务，在居间人没有完成上述全部义务的情况下，要求其全部支付居间报酬明显不符合公平原则。本案中富邦经纪公司仅提供促成签订草签合同，在合同履行中又因为富邦经纪公司没有提供专业的居间服务导致合同房屋买卖合同无法履行而解除，因此富邦经纪公司无权要求支付剩余佣金。合同中约定的律师费条款仅是约束买卖双方，而其与富邦经纪公司另行签订的佣金确认书并未约定律师费条款。李祥、刘书提出反诉请求为：1、判令富邦经纪公司向其返还中介费11000元；2、判令反诉费用由富邦经纪公司承担。事实和理由：2019年5月25日，就李祥、刘书购买万丽园、朱永杰所有位于XX室房屋，在富邦经纪公司的居间介绍下，三方签订《房屋买卖（居间）合同》一份。合同约定富邦经纪公司提供居间服务，并有办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续义务。合同签订当日，李祥向富邦经纪公司支付佣金11000元，但在合同履行中，因富邦经纪公司不仅未能按照居间合同提供居间服务，且未能按照居间方的勤勉尽职义务履行合同。李祥、刘书多次要求富邦经纪公司退还已支付佣金，均未果，故起诉至法院。富邦经纪公司辩称，涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系李祥、刘书未在约定时间内办理资金托管协议导致，并非李祥、刘书所称的合同对于房屋支付未明确约定所致。从双方的沟通记录来看，从未提及房款约定不明该原因，反而是其工作人员一直在催促李祥、刘书尽快筹集首付款办理资金托管协议，故其不应退还已收取的部分佣金。本院经审理认定事实如下：XX室房屋系万丽园、朱永杰共同所有。2019年5月25日，在富邦经纪公司（丙方）居间服务下，万丽园、朱永杰（甲方、出售方）与刘书、李祥（乙方、买受方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同载明了出售的房屋为XX室房屋，建筑面积124.89平方米。房屋成交价款为2650000元。付款方式约定为：1、乙方于2019年5月25日前支付甲方定金5万元，2、纯商业贷款方式（实际贷款金额和年限以银行审批为准）。甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方必须在2019年7月26日前向丙方提供资料并同时办理网签、资金托管。甲方、乙方应于签订本合同之时各向丙方支付居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。双方还对房屋交付、违约责任等其他事项进行了约定。该《房屋买卖（居间）合同》落款处由房屋出卖方万丽园、朱永杰、房屋购买方刘书、李祥及居间方富邦经纪公司签字盖章。同日，李祥在富邦经纪公司的《佣金确认书》上签字，主要内容为：XX室房屋应收佣金26500元。其中的特别提示载明：在本居间合同中，居间人已经促成房屋买卖合同的成立，居间人的义务至此全部完成。委托人应当按照约定支付报酬。另，居间人可协助委托人办理该房屋的网签、资金托管、贷款、过户等相关手续，且不另外收费，该项协助义务是居间人提供的免费增值服务。为主张本债权，富邦经纪公司与江苏孚佑律师事务所签订《聘请律师合同》，约定富邦经纪公司支付律师代理费3000元。另查明，自2019年7月8日至2019年8月18日，富邦经纪公司工作人员一直在与刘书就房屋买卖事宜进行微信沟通，富邦经纪公司人员于2019年7月15日通知刘书网签资格通过了，刘书回复称：“客户不愿意出钱加急”，后富邦经纪公司人员又在催促刘书“你那边的贷款下来了吗？”，刘书回复称：“在催，现在放贷很慢”。直至2019年8月18日，刘书还在回复富邦经纪公司人员其另一套房屋的购房人的贷款还没下来。还查明，李祥、刘书于2019年11月26日至本院起诉房屋出卖方万丽园、朱永杰及富邦经纪公司，要求解除其与万丽园、朱永杰之间的房屋买卖合同并要求万丽园、朱永杰向其支付违约金、退还押金，理由为：其与万丽园、朱永杰原约定于2019年7月26日前办理资金托管手续，因，2019年7月25日遇政府交易系统调整，暂停办理房产交易相关业务，三方协商于2019年7月29日办理网签及资金托管手续。后因万丽园、朱永杰提出需要签订补充协议将办理网签及资金托管手续时间拖延至2019年7月31日。2019年7月31日当天，李祥、刘书又被告知只有同意签订补充协议的情况下，万丽园、朱永杰才愿意办理相关交易手续。之后，万丽园、朱永杰就向其寄送了解除函，解除双方之间的买卖合同。庭审中，富邦经纪公司与李祥、刘书一致确认，李祥、刘书购买的涉案房屋是第二套房。以上事实，由富邦经纪公司提供的《房屋买卖（居间）合同》、《佣金确认书》、《聘请律师合同》及（2019）苏0506民初10621号庭审笔录等证据予以证实。庭审中，李祥、刘书称，涉案房屋买卖合同中对于房款的支付方式并未约定，未约定首付款金额、资金托管金额及支付时间，富邦经纪公司亦未于2019年7月26日组织买卖双方办理网签及资金托管手续。对此，富邦经纪公司称，因李祥、刘书购买的是第二套房，贷款金额只能是房款的50%及以下，故首付款最低也应付至房款的50%，李祥、刘书对此也是知晓的，李祥、刘书就向卖方及富邦经纪公司人员说明首付会付50%，并表示会在双方网签及资金托管时支付，故合同中就未写明房款支付条款了。本院认为，案外人万丽园、朱永杰与刘书、李祥、居间方富邦经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》及富邦经纪公司与李祥签订的佣金确认书系双方真实意思表示，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效。有效的合同，各方应全面履行。《房屋买卖（居间）合同》对涉案房屋价款、办理网签及资金托管的时间、房屋交付等房屋买卖合同应具备的主要条款进行约定。虽该合同中并未对房屋首付款金额进行约定，但刘书、李祥购买的是二套房，其理应知晓根据苏州市当时的购房政策首付款比例至少应为房屋成交价格的50%，而案外人万丽园、朱永杰在合同中对首付款支付比例并未提出更高要求，而房屋买卖双方对资金托管及网签时间已进行约定，故从购房款支付方式来看，该份合同的履行具备可行性。况且，从刘书、李祥与富邦经纪公司人员的交流来看，刘书、李祥从未对购房首付款比例、贷款比例提出过异议，反而一直在表示其另外出售的房屋购买方贷款尚未办理下来。故刘书、李祥以合同未明确约定首付款金额、资金托管金额及支付时间为由认为富邦经纪公司的居间服务行为有瑕疵的辩称，本院不予采纳。本院认定，富邦经纪公司已促成案外人万丽园、朱永杰与刘书、李祥订立房屋买卖合同，已履行了居间合同的主要义务。刘书、李祥与富邦经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》约定佣金支付金额以《佣金确认书》为准，而李祥与富邦经纪公司签订的《佣金确认书》明确了佣金金额，刘书、李祥应向富邦经纪公司支付相应佣金。但考虑到刘书、李祥与案外人万丽园、朱永杰之间的房屋买卖合同已不可能再继续履行，富邦经纪公司实际并未履行后续的网签、过户等手续，而该些服务成本也包含于居间报酬之中，与已经提供的居间服务共同构成义务人付款义务的对价，故本院依据富邦经纪公司履行合同的实际情况酌定刘书、李祥应支付富邦经纪公司中介费18550元，因刘书、李祥已支付11000元，故还需支付剩余中介费7550元。案外人万丽园、朱永杰与刘书、李祥及居间方富邦经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》中已约定，本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费由违约方承担，富邦经纪公司向刘书、李祥主张律师费3000元，符合合同约定及相应标准，本院予以支持。刘书、李祥要求富邦经纪公司返还已付中介费11000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘书、李祥于本判决生效起十日内支付苏州富邦房地产经纪有限公司居间费7550元及律师费3000元。二、驳回刘书、李祥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币262元，由苏州富邦房地产经纪有限公司负担50元，刘书、李祥负担212元。案件反诉费人民币75元，由刘书、李祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  马 静人民陪审员  李 贝二〇二〇年八月十八日法官 助理  姚 伊书 记 员  李 萍