河北省邢台市襄都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初1395号 原告（反诉被告）：吕建英，女，汉族，1955年9月28日出生，现住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：段高参，河北晓阳合众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：范国仓，男，汉族，1965年1月25日出生，现住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：李建军，河北凯华律师事务所律师。 原告（反诉被告）吕建英与被告（反诉原告）范国仓租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕建英的委托诉讼代理人段高参、被告（反诉原告）范国仓及其委托诉讼代理人李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕建英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告范国仓支付拖欠原告吕建英的房屋租金4万元；2、依法判令被告立即办理房屋移交手续，搬离原告吕建英出租的房屋，并自2020年7月1日起按照房屋租金支付房屋占用费至实际搬离之日止：3、依法判令被告范国仓支付原告吕建英违约金贰万元。事实与理由：2019年7月15日，原告吕建英与被告范国仓签订《房屋租赁合同》，合同约定原告吕建英将自己所有的位于邢台市襄都区转运街52号的房屋租赁给被告范国仓使用，该房屋建筑面积667.1平方米。合同还约定了房屋租赁期限、租赁费用及缴纳方式、房屋及附属设施的维护、转租、违约责任等主要内容。合同约定的房屋租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，租赁期满，原告吕建英有权收回房屋，被告范国仓应于合同期满的次日交回租赁房屋，并结清应由被告范国仓承担的各项费用并办理移交手续，被告范国仓提供各种缴费凭证以备验收。房屋租赁合同期限届满，被告范国仓未提出续租房屋，原告吕建英也不再将房星租赁给被告范国仓。截止2020年6月30日被告范国仓拖欠原告吕建英的房屋租金4万元，且被告范国仓未经原告吕建英同意私自将部分房屋租赁给他人，构成严重违约。原告吕建英与被告范国仓协商，被告拒不支付拖欠的租金，且拒不搬离房屋。为维护合法权益，原告吕建英诉至贵院，望判如所请。 被告范国仓辩称，原告吕建英起诉违约不真实，本案是因为新冠肺炎疫情造成的合同不能履行，并不是被告范国仓违约，双方合同及法律充分肯定了不可抗力的后果，被告范国仓不应承担责任，应驳回原告吕建英对被告范国仓租金和违约金的请求。原告吕建英是2013年接手的被告在2003年已经租赁的房子，被告范国仓已经使用该房将近20年，中间有集体经营改变为个体经营，对此原告吕建英是明知的，所以起诉说被告范国仓转租他人是不符合事实的。被告范国仓所租赁的该房屋早就由范鹏办理旅馆经营的营业执照及其他手续，被告范国仓与范鹏在将近20年的经营中进行投资、装修及添置设备设施，累计达34.48万元。原告吕建英与被告范国仓虽然每年签订租赁合同，但是在原来10年租赁合同基础上延续下来的，其后一年一签形成习惯，对此原告吕建英是清楚的，所以本合同履行期满后应当继续延续每年一签的习惯，因为旅馆经营的特点不可能每年变更经营场所，被告范国仓在原租住宅公司房产的时候，住宅公司在出让该房产时剥夺了被告的优先购买权，所以原告吕建英购买本房产同时也损害了被告范国仓的优先购买权，原告吕建英对该房产以范鹏的名义进行经营是明知的，经过多年的经营过程并没有提出任何异议，对范鹏与被告范国仓共同使用该房产今天提出异议是不符合事实的。合同相对人虽然只有双方，但是终止或解除或不履行合同侵害了其他人的利益，应当由合同当事人来承担。原告吕建英如果不继续让被告使用该房屋，应当承担后合同义务。 被告范国仓提出反诉：1、请求人民法院依法驳回原告吕建英房屋租金及其违约金的请求；2、对原告起意终止房屋租赁关系给我方造成的经济损失34.48万元（见《明细单》）依法承担赔偿责任；3、由原告吕建英承担本案诉讼费和其他费用。反诉的事实和理由：一，反诉被告与涉案房屋的原房主“邢台市住宅建设集团有限公司”，在我方租赁期间，合谋蓄意侵害我方的优先购买权，违规买卖国家划拨土地使用权所属的该涉案房产，使我方无法办理房屋租赁证而合法正常的使用承租房屋，无法对依法经营的手续予以变更，甚至在我方承租期间，隐瞒事实，将我方承租的房产抵押，使之我方为经营需要进行供电扩容都无法办理，由此对我方造成的损害应当依法承担赔偿责任；二，原告吕建英现在又趁着“新冠疫情”肆虐之时，不顾自然灾害和国家为自然灾害所制定的禁足政策，以诉讼的方式以图侵害我方合法权益，而对我方无法继续经营所造成的经济损失，须依法承担赔偿责任。原告吕建英与“邢台市住宅房地产开发公司”，背着反诉原告，违背《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条的规定，损害国家和他人权益的法律强制性行为须依法予以纠正；原告吕建英自与我方接触以来，自始不提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》，使我方无法取得合法使用房屋的《房屋租赁证》，而且不顾我方的经营特点，强行要求签订一年租赁期限的租赁协议，由此使我方迫不得已，年年与其协商租赁的费用和期限，使其在公安、供电、税务等经营管理过程中均受到严重影响，使有关证照和经营手续无法变更，现又在双方正在就以后如何租赁的协商期间，以图采用诉讼的方式，不顾我方十数年的经营期间所投入的人力、物力、财力以及所积累的经营资源等有形、无形资产，以图强行利用诉讼的方式解除关系，其所造成的我方损失，请人民法院依法判决反诉被告承担赔偿责任；依据该房产的有关资料证明，原告吕建英与“邢台市住宅房地产开发公司”，自2002年即私下合谋，由原告吕建英以74万元的价款，购买此涉案房产，直到2010年办理过户变更登记，并与2011年将此房产抵押，以剥夺我方的优先购买权为目的，损害他人合法权益，现又通过解除我方的租赁以免除后患，对此损人利己的行为，应当依法向受损害的当事人承担赔偿责任；自2013年开始，原告吕建英蓄意对我方设置承租、经营障碍，现又不顾严重疫情的自然灾害和国家疫情期间的禁足管制政策，违背不可抗力的合同约定和法律规定，以诉讼方式造成我们全家及女儿全家失业，剥夺我方经营权，故此反诉原告依法提起反诉，以维护其合法权益不被损害。三，依照《中华人民共和国合同法》关于后合同义务的规定，原告吕建英以及邢台市住宅房地产开发公司须依法对反诉原告所造成的损失承担赔偿责任。 原告吕建英答辩称，被告范国仓反诉事实不成立，所陈述并非事实，原告吕建英2009年从邢台市住宅建设集团有限公司购买涉案房屋是通过合法有效的方式取得该房屋所有权，并且被告范国仓自此之后与本案原告签订房屋租赁合同，原告吕建英并没有侵害被告的优先购买权，同时原告吕建英也没有任何损害被告使用房屋的权利。2020年4月原告吕建英主动与被告范国仓沟通房屋租赁事宜，被告范国仓明确表示在租赁期满后不再租赁涉案房屋，不存在被告范国仓反诉状中所提疫情影响，在租赁期满后基于被告范国仓不按照合同履行，也不搬离原告房屋，原告吕建英才通过诉讼手段解决本次纠纷，同时被告范国仓至今仍占用着原告吕建英的房屋。综上，请驳回被告范国仓的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2009年5月18日，原告吕建英、被告范国仓和邢台市住宅建设集团有限公司三方签订协议，约定邢台市转运街52号房产于2009年4月15日由原告吕建英购买，产权归吕建英所有；邢台市住宅建设集团有限公司与被告范国仓于2007年3月28日签订的房屋租赁合同继续有效，租赁期限至2013年4月1日；从2009年4月1日起，该房屋租赁费由范国仓向吕建英缴纳。2009年5月19日，三方当事人进行了移交。2010年6月1日，原告吕建英取得该房屋所有权证（邢房权证桥东字第××号）。2019年7月15日，原告吕建英与被告范国仓双方签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，租金为每月10000元，租金按季度缴纳，交房租时间为每季度初10日内；租赁期满，原告吕建英不支付被告范国仓装修的补偿费用，退租时被告范国仓可带走自己购买的家电、家具、用具等可移动物品，所添置的建筑装饰物和固定设施在未经原告吕建英同意的情况下，不得随意拆除，完好交予原告吕建英。被告范国仓逾期交付租金，从逾期日起按月租金的3%每日向原告支付滞纳金；租赁期满，原告吕建英有权收回该房屋，被告范国仓应于合同租赁期满的次日交回租赁房屋，被告范国仓应予租赁期满的次日交回租赁房屋。租赁合同签订后，2019年7月15日，被告范国仓向原告吕建英支付租金3万元；2019年10月20日被告范国仓向原告吕建英支付租金3万元，2020年1月10日被告范国仓向原告吕建英支付租金2万元。现被告范国仓仍在占用所租赁的房屋。 本院认为，原告吕建英与被告范国仓签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，本案中双方当事人约定租金按季度缴纳，交付时间为每季度初10日内，但被告未按约定期限支付租金，已构成违约，故原告吕建英诉请被告范国仓支付拖欠的房屋租金4万元，理由成立，本院予以支持。根据房屋租赁合同约定，租赁期限至2020年6月30日，租赁期限届满前被告范国仓并未向原告吕建英提出续租要求，应为租赁期间届满，根据合同法第二百三十条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告吕建英诉请被告范国仓搬离租赁房屋，办理房屋移交手续，理由成立，本院予以支持。2020年6月30日房屋租赁期间届满后，被告范国仓继续使用租赁房屋，应当按照租赁合同约定的租金标准向原告吕建英支付租金，但应给予被告范国仓合理的搬离时间。原告吕建英诉请被告范国仓擅自转租，应支付原告违约金2万元，但其所提交的证据不足以支持其该主张，本院不予支持。被告反诉原告终止房屋租赁合同给其造成经济损失34.48万元应当予以赔偿，其提供的经营财产明细单中基本为经营中的装修和设备，但根据房屋租赁合同中第四条约定，租赁期满，原告不支付被告装修的补偿费用，被告购买的家电、家具、用具等可移动的物品退租时可带走，所以被告反诉原告赔偿其经济损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 1、判决生效后十日内，被告范国仓支付原告吕建英租金4万元。 2、判决生效后十日内，被告范国仓将租赁的邢台市襄都区房屋返还给原告吕建英，并自2020年7月11日始至实际搬离之日止按房屋租赁合同约定的租金标准向原告吕建英支付租金。 3、驳回原告吕建英的其他诉讼请求。 4、驳回被告范国仓的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，反诉费3236元，合计4536元，减半收取2268元，由被告范国仓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  韩少军 二〇二〇年八月十八日 书记员  谷贝贝