重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初13487号 原告：王**，男，1962年6月5日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：余明礼，重庆恩特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜波，重庆恩特律师事务所律师。 被告：重庆华英达商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道29号，统一社会信用代码91500106622014650H。 诉讼代表人：冯志，破产管理人重庆学苑律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：廖贞溥，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区西环路2号附3、附4号，统一社会信用代码91500105902889769J。 负责人：陶新文，中国农业银行股份有限公司重庆江北支行行长。 委托诉讼代理人：田景杰，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭晓理，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。 第三人：刘紫明，男，1977年7月12日，住重庆市九龙坡区。 第三人：张侠，男，1976年4月22日，住重庆市南岸区南。 原告王**与被告重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称农行江北支行）、刘紫明、张侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人余明礼，被告华英达公司的委托诉讼代理人冯静辉，第三人农行江北支行的委托诉讼代理人田景杰、谭晓理到庭参加诉讼。随后，华英达公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院经审查后认为，华英达公司的破产重整申请由重庆市南岸区人民法院审查更为适宜。为此，重庆市第五中级人民法院经重庆市高级人民法院批准后，于2020年3月10日作出（2020）渝05破申46号民事裁定书，裁定将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申2号民事裁定书，裁定：受理华英达公司的重整申请。2020年3月20日，本院作出（2019）渝0106民初13487号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破6号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任华英达公司管理人。本案恢复诉讼后，本院公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人余明礼，被告华英达公司的委托诉讼代理人廖贞溥、熊港渝，第三人农行江北支行的委托诉讼代理人谭晓理、田景杰、第三人刘紫明、张侠到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。 原告王**向本院提出诉讼请求：1、请求确认第三人张侠、刘紫明与被告签订的重庆市沙坪坝区《[金阳．牛津街]认购书》有效，原告与被告之间签订的《补充协议》、《再次补充协议》有效；2、请求确认被告与第三人农行江北支行于2018年5月16日在重庆市沙坪坝区房屋上设定的抵押登记（抵押权人为第三人农行江北支行）（业务编号为20180515104****）无效；第三人农行江北支行协助被告涤除该抵押登记；3、请求判令被告与原告签订重庆市沙坪坝区杨梨路60号金阳牛津街3栋3-4号房屋正式《商品房买卖合同》，并进行网签和完成商品房买卖合同备案登记；4、请求判令被告将重庆市沙坪坝区房屋转让登记至原告名下，并为原告办理重庆市沙坪坝区房屋不动产权证书；5、本案案件受理费和保全费由被告负担。事实及理由：2017年11月25日，刘紫明、张侠（乙方）与被告华英达公司（甲方）签订了《[金阳.牛津街]认购书》，约定原告购买金阳.牛津街项目3栋3－4号物业，建筑面积89.42平方米，成交价683673元。签订《认购书》时，乙方须支付定金10万元，该定金作为乙方认购本物业并签订《重庆市商品房买卖合同》的担保，在甲乙双方签订买卖合同时自动转入房款。该房屋认购后7日内须付清全款683673元，其中房款447100元，装修费236573元。甲方约定签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2018年6月30日，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定交纳房款及其他相关费用。乙方已明知所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生不良影响。乙方应于签订《买卖合同》时与甲方指定的物业管理公司签订《物管协议》。认购书签订后，张侠于认购书签订当日支付定金10万元，并于2017年12月2日支付房款347100元、装修费236573元。2018年6月4日，刘紫明、张侠将涉案房屋出售给原告。2018年6月4日，被告将涉案房屋交付原告，双方还签订《收楼书》。同时，被告将《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》交付原告。原告与被告指定的物业公司签订《物管协议》，交纳了物业费，办理了水卡、电卡、气卡等，并实际装修入住。其后，原告与被告签订《补充协议》，约定被告承诺于2018年10月31日前与原告正式签订网签合同，若被告未能在2018年10月31日前与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，则被告以已付总房款为基数，从甲方承诺逾期之日起，按银行同期贷款利率上浮10%计算违约金。其后，原告与被告签订《再次补充协议》，约定被告承诺于2018年12月30日前与原告正式签订网签合同，若被告未能在2018年12月30日前与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，则被告以已付总房款为基数，从甲方承诺逾期之日起，按银行同期贷款利率上浮20%计算违约金。之后，原告多次要求与被告签订《重庆市商品房买卖合同》并办理产权转移登记并办理不动产权证，但被告以种种理由久拖不办。2019年2月12日，原告发现涉案房屋门上贴有第三人农行江北支行盖章的《告知书》，该书载明:涉案房屋已于2018年5月16日抵押给第三人农行江北支行并办理了抵押登记。经查，涉案房屋分别于2017年5月10日、2017年5月15日设定了抵押，抵押权人为第三人农行江北支行，抵押人为被告和重庆金阳房地产有限公司。2018年5月4日、2018年5月9日，分别注销以上两个抵押。2018年5月16日，被告又将涉案房屋抵押给第三人农行江北支行，抵押人仅为被告。原告认为，被告经第三人农行江北支行同意出售涉案房屋，原告与被告签订的《认购书》合法有效，原告依约交纳了全部房款，被告有涤除抵押义务，被告应按约于2018年6月30日与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。同时，原告已实际占有使用涉案房屋，被告无权将涉案房屋抵押给第三人农行江北支行。被告在涉案房屋已经解押能够办理转移登记的情况下，仍不给原告办理转移登记，而又在涉案房屋上设立新的抵押权，已构成严重违约，应支付原告违约金。第三人农行江北支行与被告相互串通，在产权、使用权均有争议的涉案房屋上设定抵押权，违约相关法律规定，应为无效。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告华英达公司辩称,被告对原告第一项诉讼请求无异议。对原告第二项诉讼请求请人民法院依法判决。对原告第三、四项诉讼请求，因被告未清偿债务，抵押权无法涤除，因此无法办理网签及过户手续。原告应当承担未被法院支持部分的诉讼费和保全费。被告华英达公司现已进入破产重整程序，因涉案房屋登记在被告名下系被告的财产，原告要求过户的诉讼请求是对财产的个别处置，有违《破产法》第16条禁止个别清偿的法律规定。 第三人农行江北支行陈述，1、原、被告之间签订的认购书非并正式的商品房买卖合同，仅具有预约性质。原、被告已认可双方未签订商品房买卖合同，即原、被告未成立商品房买卖合同关系。2、原告依据认购书所享有的是对被告华英达公司的债权，并不是对涉案房屋享有物权期待权，更不是所有权。3、涉案房屋的所有权人系被告华英达公司，第三人已尽到合理审查义务，抵押合同合法有效且已办理抵押登记，抵押权合法有效。4、第三人未出具任何同意涉案房屋销售的函件，第三人并无任何放弃抵押权的意思表示，第三人在得知抵押物已被销售的情况下及时发出告知书，保障自身权益，第三人无过错。5、抵押担保债权未受清偿，涉案房屋上的抵押权不满足注销登记的条件，原告要求第三人涤除抵押权无事实依据和法律依据。6、涉案房屋已于2010年竣工验收合格，非预售商品房，不符合九民会议纪要第126条的适用范围。因此，即使法院认定原、被告成立商品房买卖合同关系，原告作为商品房消费者所享有的权利不能优先于抵押权人的抵押权。7、即使法院认为原告就涉案房屋已享有所有权，但第三人仍善意取得涉案房屋的抵押权。首先，涉案房屋已办理了抵押登记。其次，原、被告未办理所有权变更手续，且涉案房屋上无任何合同备案、异议登记的信息，且涉案房屋在办理抵押登记时原告尚未实际入住，第三人不具备获悉涉案房屋出售的信息，第三人已尽到合理审查义务。8、第三人在办理有效的抵押登记前，涉案房屋无抵押登记。原告已知晓涉案房屋存在抵押，仍未办理过户登记，存在过错，应自行承担不利的法律后果。9、第三人不是认购书的相对方，没有履行认购书的义务。 第三人刘紫明陈述，涉案房屋是张侠委托刘紫明向被告购买的，张侠不在现场，刘紫明代替张侠与被告签订的《[金阳.牛津街]认购书》。之后，张侠将涉案房屋出售给原告，张侠收取的卖房款。 第三人张侠陈述，涉案房屋是张侠委托刘紫明向被告购买的，张侠不在现场，刘紫明代替张侠与被告签订的《[金阳.牛津街]认购书》。之后，张侠将涉案房屋出售给原告，张侠收取的卖房款。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月25日，第三人张侠委托第三人刘紫明（乙方）与与被告华英达公司（甲方）签订了《[金阳.牛津街]认购书》一份，约定：乙方认购金阳.牛津街项目3栋3-4号物业，建筑面积89.42平方米，甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性成交价683673元。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金100000元。该定金作为乙方认购本物业，并签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）的担保，在甲、乙双方签订《买卖合同》时自动转入房款。该房屋认购后七日内需付清全款683673元，其中房款447100元，装修费236573元。甲方约定签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2018年6月30日，同时按《买卖合同》的约定交纳房款及其他相关费用，乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。乙方应当于签订《买卖合同》的同时与甲方指定的物业管理公司签订《物管协议》。违约责任:乙方如未在认购后七日内付清上述物业房屋全款，则甲方有权没收定金，该物业另售。甲乙双方在认购书中还对联络方式等进行约定。认购书尾部，第三人刘紫明在乙方处签名捺印，被告华英达公司在甲方处盖章。 张侠于2017年12月2日向被告华英达公司支付了定金100000元、房款347100元、装修费236573元，合计683673元。 2018年4月21日，原告王**（乙方买方）与第三人张侠（甲方卖方）、重庆六甲房地产经纪有限公司廊桥水乡分公司（经纪方丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区金阳牛津街3栋3-4号房屋一套，房屋建筑面积89平方米，套内面积71平方米，交易价格800000元。合同签订后，原告向第三人张侠支付房款800000元。 2018年4月底，原告王**（乙方）与被告华英达公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：甲、乙双方于2017年11月25日签订了《订购书》，约定乙方购买金阳牛津街项目3栋304号物业，已交金额683673元，并约定于2018年6月30日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：合同）。双方在平等协商一致基础上，达成协议如下：第一条、甲乙双方确认继续履行合同，甲方承诺于2018年10月31日前与乙方正式网签合同。第二条、若甲方未能在2018年10月31日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：合同）则甲方按银行同期贷款利率上浮10%以已付总款为计算基数，从甲方承诺从逾期之日开始计算违约金。第三条、乙方有权解除该房认购权利，甲方接到退房请示30个工作日退还全部款项。补充协议尾部，原告王**在乙方处签名捺印，被告华英达公司在甲方处盖章。 《补充协议》签订后，原告王**（乙方）与被告华英达公司（甲方）于2018年4月底另行签订《再次补充协议》，协议约定：甲、乙双方于2017年11月25日签订了《订购书》，约定乙方购买金阳牛津街项目3栋304号物业，已交金额683673元，并约定于2018年6月30日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：合同）。双方在平等协商一致基础上，达成协议如下：第一条、甲乙双方确认继续履行合同，甲方承诺于2018年12月30日前与乙方正式网签合同。第二条、若甲方未能在2018年12月30日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：合同）则甲方按银行同期贷款利率上浮20%以已付总款为计算基数，则甲方承诺从逾期之日开始计算违约金，赔偿时间在签订合同后15个工作日，支付到乙方账户。第三条、由于甲方在此时间约定过2018年10月31日签订《重庆市商品房买卖合同》逾期未履行再次补充协议，请甲方严格执行。第四条、乙方有权解除该房认购权利，甲方接到退房请示30个工作日退还全部款项和赔偿款项。再次补充协议尾部，原告王**在乙方处签名捺印，被告华英达公司在甲方处盖章。 《再次补充协议》签订后，原、被告现仍未签订《重庆市商品房买卖合同》。 2018年６月4日，原告与重庆华英达置业有限公司签订收楼书，约定双方确认自2018年６月4日起，涉案房屋由重庆华英达置业有限公司交付给原告，原告确认收到重庆华英达置业有限公司发放的《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》。 另查明，2018年5月14日，重庆恒尚达商贸有限公司与第三人农行江北支行签订流动资金借款合同，合同约定第三人向重庆恒尚达商贸有限公司发放贷款3700000元，借款期限1年。2018年5月14日，被告华英达公司（抵押人）与第三人农行江北支行（抵押权人）签订抵押合同，合同约定被担保的主债权种类为短期流动资金贷款，为3700000元，抵押人同意以房地产设定抵押，上述抵押物详见（清单名称及编号），房地产抵押清单5510022018003****－1，该抵押清单为合同组成部分，与合同具有同等法律效力。2018年5月17日，第三人向被告发放贷款3700000元。截止2019年6月10日，重庆恒尚达商贸有限公司尚欠第三人3844813.20元。 还查明，2017年5月11日、2017年5月24日，被告与重庆金阳房地产开发有限公司将包含涉案房屋在内的多套房屋办理抵押登记，抵押权人为第三人农行江北支行。2018年5月4日、2018年5月9日，被告与重庆金阳房地产开发有限公司将上述房屋的抵押权进行注销登记。2018年5月16日，被告将包含涉案房屋在内的多套房屋办理抵押登记，业务编号为20180515104****，抵押权人为第三人农行江北支行。涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告华英达公司，抵押权人为第三人农行江北支行。 2019年2月12日，第三人农行江北支行在涉案房屋门上张贴告知书，载明：“您好！现在您居住使用的房屋产权人为重庆华英达商业管理有限公司，该公司已于2018年5月16日将该房屋抵押给中国农业银行股份有限公司重庆江北支行用于贷款，并在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理了抵押登记……”。 上述事实，有原告王**提交的《[金阳.牛津街]认购书》、《补充协议》、《再次补充协议》、《房屋买卖合同》、收据、收条、转账凭据、收楼书、重庆市新建商品房使用说明书和质量保证书、前期物业管理服务协议、告知书、户室详细情况、抵押合同，被告华英达公司提交的（2020）渝0108破申2号民事裁定书，第三人农行江北支行提交的流动资金借款合同、抵押合同、不动产登记证明、借款凭证、贷款还贷汇总试算等书证以及双方当事人的陈述在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《[金阳.牛津街]认购书》、《补充协议》、《再次补充协议》的性质是预约合同还是本约合同？2、第三人农行江北支行于2018年5月16日在重庆市沙坪坝区房屋上设定的抵押权（业务编号为20180515104****）是否有效？第三人农行江北支行有无义务协助被告华英达公司涤除该抵押登记？3、被告华英达公司是否应与原告王**签订涉案房屋《商品房买卖合同》，进行网签和完成商品房买卖合同备案登记？是否应协助原告王**办理涉案房屋过户登记手续？针对上述争议焦点，本院分别评述如下： 一、关于《[金阳.牛津街]认购书》的性质问题 “预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《[金阳.牛津街]认购书》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《认购书》不能被认定为本约。 《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，《认购书》上乙方处虽系第三人刘紫明以其个人名义签名，但刘紫明、张侠均认可，《认购书》系第三人张侠委托第三人刘紫明代替张侠签订，张侠系合同相对方。被告华英达公司在签订《认购书》时，虽不知晓刘紫明与张侠之间的代理关系，但张侠向被告华英达公司交纳全部购房款后，张侠将涉案房屋出售给原告，被告又与原告王**签订《补充协议》、《再次补充协议》，被告向原告王**交付涉案房屋。因此，可视为被告华英达公司认可刘紫明与张侠之间的代理关系，《认购书》虽系刘紫明与被告签订，但该《认购书》只约束委托人即第三人张侠与被告华英达公司。《认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，第三人张侠已按《认购书》的约定向华英达公司支付了购房款683673元，华英达公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，第三人张侠与被告华英达公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。随后，张侠将涉案房屋出售给原告，被告又与原告王**签订《补充协议》、《再次补充协议》，应当认定张侠将《认购书》中的权利义务概括转让给原告王**，取得了被告华英达公司的同意。因此，《认购书》对原告王**、被告华英达公司产生约束力。《认购书》、《补充协议》、《再次补充协议》系原告王**与被告华英达公司真实意思表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，系有效合同。 二、关于农行江北支行抵押权（业务编号为20180515104****）是否有效？农行江北支行有无义务协助华英达公司涤除该抵押登记的问题 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，抵押权属于担保物权，具有对世性和排他性，在抵押权未消灭的情况下，房屋所有权不应发生变动。本案中，被告华英达公司在涉案房屋上为第三人农行江北支行设立抵押登记，第三人农行江北支行为抵押权人，其抵押权自登记时设立，涉案房屋为抵押财产。被告华英达公司未经抵押权人第三人农行江北支行同意，不得将抵押财产转让给他人。抵押期间，被告与第三人张侠签订《认购书》后，第三人张侠又与原告签订《房屋买卖合同》，被告华英达公司再与原告王**签订《补充协议》、《再次补充协议》，被告华英达公司将抵押财产转让给原告王**，并未取得第三人农行江北支行同意。原告王**虽因《认购书》、《补充协议》、《再次补充协议》取得对被告华英达公司的债权，但原告王**的债权不能对抗第三人农行江北支行的抵押权。原告王**主张被告华英达公司经第三人农行江北支行同意转让抵押财产，第三人农行江北支行对此予以否认，则原告王**依法对其事实主张负有举证责任。审理中，原告王**未能举示证据证明其此一主张，因此，本院对原告王**的此一主张不予采信。被告华英达公司与原告王**签订《补充协议》、《再次补充协议》后，双方未签订网签合同，或者签订正式的商品房买卖合同并进行合同备案登记，则原告王**对涉案房屋的权利不产生对世性和排他性。此后，农行江北支行注销原有抵押登记，华英达公司为农行江北支行在涉案房屋上设立新的抵押登记。没有证据能够证明，在此过程中，第三人农行江北支行与被告华英达公司存在恶意串通，损害原告王**合法权益的事实，或者存在未尽应有的审慎义务的情形。可以认定，第三人农行江北支行系善意第三人。因此，原告王**主张第三人农行江北支行抵押权无效，以及要求第三人农行江北支行协助被告华英达公司涤除该抵押登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对原告王**的此一诉讼请求，本院不予支持。 因此，原告王**主张被告华英达公司与其签订涉案房屋《商品房买卖合同》，进行网签和完成商品房买卖合同备案登记，以及协助原告王**办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，均因存在事实和法律上的障碍，不应予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第八十八条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认第三人张侠与被告重庆华英达商业管理有限公司于2017年11月25日签订的《[金阳．牛津街]认购书》系有效合同；确认原告王**与被告重庆华英达商业管理有限公司签订的《补充协议》、《再次补充协议》系有效合同。 二、驳回原告王**的其他诉讼请求。 案件受理费10638元，减半交纳5319元，保全费4520元，合计9839元（原告已预交），由被告重庆华英达商业管理有限公司负担5279元，由原告王**负担4560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  滕磊 二〇二〇年八月十七日 书记员  方宇