安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终1571号 上诉人（原审原告）：宿州市晋安机动车检测有限公司，住所安徽省宿州市高新区206国道高速入口南188米，统一社会信用代码91341300MA2MUBDW9W（1-1） 法定代表人：李**,该公司董事长。 委托代理人：孙云鹏，安徽君光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：皖通物流（舟山）有限公司（原安徽迅捷物流宿州有限公司），住所地中国（浙江）自由贸易实验区舟山市定海区舟山港综合保税区企业服务中心301-15422室，统一社会信用代码91341300MA2MUW204W（1-1） 法定代表人：王平，该公司执行董事总经理。 委托诉讼代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨慧，安徽天禾律师事务所实习律师。 上诉人宿州市晋安机动车检测有限公司（以下简称晋安检测公司）与上诉人皖通物流（舟山）有限公司（以下简称皖通物流公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初8329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 晋安检测公司上诉请求：撤销原判，改判支持晋安检测公司的一审诉讼请求(不服金额为2324763元)。事实与理由:2016年6月30日，双方签订房屋租赁合同约定:皖通物流公司将安徽省宿州市北十里206国道以东原泗许高速公路应急救援中心(宿州北停车区)两栋两层办公楼、设备用房2430.89平方米及场地，租赁给乙方(晋安检测公司)作为车辆检测站经营使用。合同签订后，晋安检测公司向皖通物流公司交50万元的押金，并投入大量资金用于场地硬化、检测设备基础建设、钢结构地基、办公楼装修等。晋安检测公司在向相关单位报批时，才知租赁房屋的土地性质属于划拨用地，不能用于商业经营。皖通物流公司明知划拨土地不能用于商业经营，仍与晋安检测公司签订租赁合同将房屋租赁给晋安检测公司用于车辆检测站经营使用。由于皖通物流公司违反法律规定，导致合同无效，并给晋安检测公司造成巨额经济损失。晋安检测公司为维护自身合法权益，诉请判决合同无效并判决皖通物流公司赔偿晋安检测公司各项经济损失3000000元，退还押金500000元。一审法院判决皖通物流公司返还晋安检测公司租金等共计1175237元，对未支持的诉讼请求部分，晋安检测公司在一审过程中均提交了相应的证据，晋安检测公司认为均应由皖通物流公司赔偿。 皖通物流公司辩称，同皖通物流公司的上诉内容。 皖通物流公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回晋安检测公司全部诉讼请求；2、晋安检测公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同为有效合同。1、案涉合同未改变土地用途，土地用途为交通运输用地，合同约定租赁用途为车辆检测站。根据法律法规规定，“机动车综合性能检测站”即“车辆检测站”，属交通运输行业。中华人民共和国交通运输部网站政府信息公开资料显示，该部下属“运输服务司”机构职能包括“指导车辆维修、营运车辆综合性能检测管理”；安徽省交通运输厅网站政府信息公开资料显示，该厅下属“综合运输处”机构职能包括“指导全省汽车维修市场、汽车综合性能检测站……等行业管理工作”。《安徽省道路运输管理条例》第四章“机动车维修经营”项下第三十九条规定“从事机动车综合性能检测的，应当依法经质量技术监督行政主管部门计量认证”，即机动车综合性能检测行业由交通行政主管部门管理。2、《土地管理法》第四条、第十二条不属强制性规定，且不适用于本案。一审判决适用《土地管理法》第四条、第十二条认定案涉合同无效属适用法律错误。根据《土地管理法》第二条规定，土地利用总体规划并非土地详细用途，同时依据《城乡规划法》第二条规定、《土地管理法》第二条规定的土地利用总体规划是指农用地、建设用地、未利用地的总体用途划分，不适用于本案争议，且属于释明性规定，并非合同法所指的强制性规定。《土地管理法》第十二条规定同样属于释明性规定，并非合同法所指的强制性规定。且从体系上来看，该条属第三章“土地的所有权和使用权”项下内容，属土地所有权、使用权登记管理规定，不适用于本案争议。3、《城市房地产管理法》第五十六条规定，我国法律法规允许划拨地“以营利为目的”出租。可见，法律允许划拨地“以营利为目的”出租，只是规定租金收益应当上缴国家，这一规定符合权利主体受益的法律原则，属管理型规定，绝不构成可能导致合同无效的强制性规定。4、皖通物流公司系国有全资公司，公司收益与国家利益一致。皖通物流公司系安徽省交通控股集团有限公司下属的三级全资子公司，由安徽省国资委100％受益，皖通物流公司的经营收入全部由国家享有，符合《城市房地产管理法》第五十六条立法精神。因此，皖通物流公司将划拨地“以营利为目的”出租，未损害国家、集体及第三方合法权益，未破坏公序良俗。5、根据《全国法院民商事审批工作会议纪要》案涉合同不应被认定为无效合同。根据该会议纪要第三十条：“强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素”等各方面来看，案涉合同不存在特定禁止对象，为法律所允许，未损害国家利益，不应被认定为违反强制性规定而导致的无效。二、晋安检测公司意图通过主张合同无效获取不当利益不当。晋安检测公司在订立合同时知晓案涉房屋土地性质，在从事机动车综合性能检测站项目经营时，未履行行政审批、报备手续，且未经皖通物流公司许可，违法开工建设导致被行政机关查处。晋安检测公司起诉之时并未提出合同无效的主张，仅是以合同无法履行为由要求解除合同，其动机即为转嫁其非法经营造成的亏损。根据《全国法院民商事审批工作会议纪要》第三十一条，不应鼓励不诚信当事人通过主张合同无效获益。三、晋安检测公司主张损失证据不足，且与履行合同无因果关系。一审判决认定的装修水电费用、路面硬化费用及办公用品费用均未获得皖通物流公司认可，也未经过鉴定，且其装修、路面硬化工程等均未按照合同第五条约定征得皖通物流公司的书面同意，其办公用品费用系企业经营成本，以上均非履行房屋租赁合同的必要条件，不存在因果关系。 晋安检测公司辩称，合同为无效合同。涉案土地办理划拨手续时是高速应急救援用地，它的用途是高速应急救援，皖通物流公司在签订合同时把案涉土地租赁给晋安检测公司用于建设厂房和检测站，用于商业经营，改变土地用途，合同无效。《土地管理法》第四条明确规定使用土地的单位和个人，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。皖通物流公司提出允许划拨地“以营利为目的”出租，本案涉及主要是场地，而且该地块不在城市规划区范围之内，也不是《城市房地产管理法》所规范的范围，不属于《城市房地产管理法》的规定。皖通物流公司引用《城市房地产管理法》的规定不当。皖通物流公司认为合同有效的理由无事实和法律依据。皖通物流公司隐瞒土地性质导致晋安检测公司在履行合同过程中被相关部门制止，我方并不存在主张合同无效获得不当利益的情形。地面硬化、房屋装修等一系列行为，皖通物流公司均知情。皖通物流公司的上诉理由缺乏事实依据和法律依据。 晋安检测公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判决皖通物流公司赔偿晋安检测公司包括已付房租274169元；装修期间的水电费用31570元；办公楼大厅装修费用380011元、车辆检测钢结构厂房1029498元、路面地基603116元、空调68000元；前期人员工资319400元、办公用品19033元、招待费用27703元、车旅费99078元，共计3000000元，退还押金500000元；3、诉讼费用由皖通物流公司承担。 一审法院审理查明：2016年6月30日，晋安检测公司作为乙方与皖通物流公司作为甲方签订了房屋租赁合同，该合同约定：甲方将安徽省宿州市北十里汴河街道206国道以东原泗许高速公路应急救援中心（宿州北停车区）两栋两层办公楼、设备用房2430.89㎡及场地，租赁给乙方作为车辆检测站经营使用,租赁期限为四年，自2016年7月15日至2020年7月14日。约定时间与交付时间不一致的，自交付时间起算租赁期限；甲方将按租赁物现状标准交付乙方使用。水、电、消防、通讯、房屋、门窗维修均由乙方承担；租金标准：每年租金470000元，……；租金采用按月支付方式，每月25日之前支付次月租金，先付后用；为确保本合同的全面履行，乙方应于合同签订七日内向甲方交纳保证金共计人民币50万元整。乙方全面履行合同未出现违约现象的，合同期满时，甲方将所收保证金如数退还乙方，保证金不计息。乙方若在合同期内单方面终止合同，保证金不予退还；……；本合同经双方盖章后生效。2016年7月7日，晋安检测公司向皖通物流公司交纳保证金500000元，并投入资金进行路面硬化、检测设备基础建设、钢结构地基及办公楼装修等，晋安检测公司因此支付租金274169元、装修水电费用31570元、办公楼装修费用140000元、路面地基硬化费用220000元，购买办公用品费用9498元。2016年11月，宿州市高新区综合执法大队巡查时发现，晋安检测公司正在施工的项目未经批准，拟建设钢结构厂房，且无相关项目立项、环评及规划、施工许可手续，当即制止了厂房的施工，并停止该项目的建设。另查明，案涉所租赁的土地使用权人为安徽省交通投资集团有限责任公司，土地用途为交通运输用地，使用权类型为划拨。2016年2月，安徽省交通运输厅同意安徽省交通控股集团在宿州市高新区泗许入口建设“宿州北停车区应急物资仓库”，建设内容为单层应急物资仓库。后安徽省交通控股集团将该项目改为“迅捷物流项目”，同年4月注册成立了安徽迅捷物流宿州有限公司。2016年4月，宿州市高新区规划局接到安徽省交通控股集团申请建设“迅捷物流基地”的函后，出具了用地红线和设计要点，告知企业办理“一书两证”及办理立项、环评等手续，然后提供项目规划方案，经市规划委员会通过后，办理规划，建设审批手续。但该企业未办理相关手续。案涉场地已由皖通物流公司出租他人用于运输车辆维修与停放及建筑材料的钢管租赁业务。 一审法院认为，根据法律规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。皖通物流公司违反上述法律规定，擅自与晋安检测公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋及土地用于建设车辆检测项目进行商业经营，违反了法律的强制性规定。该合同应依法确认为无效合同，皖通物流公司因此收取晋安检测公司的租赁费及保证金应当予以返还，对由此给晋安检测公司造成的损失应当予以赔偿，返还数额为租金274169元及保证金500000元，应赔偿的费用为：装修水电费用31570元、路面地基硬化费用220000元、购买办公用品费用9498元，共计为1175237元。对晋安检测公司的其他诉讼请求，因证据不足，不予支持。对皖通物流公司的抗辩因不符合法律规定，不予确认。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及第五十八条之规定，判决：一、晋安检测公司与皖通物流公司签订的房屋租赁合同无效；二、皖通物流公司于判决生效之日起20日内返还晋安检测公司租金274169元、保证金500000元，并赔偿晋安检测公司装修水电费用31570元、路面地基硬化费用220000元、购买办公用品费用9498元，共计为1175237元;三、驳回晋安检测公司的其他诉讼请求。一审案件受理费34800元，由晋安检测公司负担19423元，由皖通物流公司负担15377元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，皖通物流公司与晋安检测公司签订的租赁合同，改变了土地的用途，违反了国家对土地的强制性规定，应属无效合同，皖通物流公司上诉称双方签订的合同合法有效的理由不能成立，本院不予支持。由于皖通物流公司没有经过有关部门批准改变土地用途的情况下导致其与晋安检测公司的租赁合同无效，皖通物流公司存在明显过错，一审判决皖通物流公司返还晋安检测公司租金274169元、保证金500000元，并赔偿晋安检测公司装修水电费用31570元、路面地基硬化费用220000元、购买办公用品费用9498元并无不当，一审已经查明晋安检测公司办公楼装修费用140000元，该款应由皖通物流公司赔偿晋安检测公司，一审没有判决不当，本院予以纠正。晋安检测公司在没有经过有关部门批准取得相关许可的情况下建设车辆检测钢结构厂房，因此造成的损失应由其自行承担，其要求皖通物流公司赔偿不予支持。晋安检测公司要求皖通物流公司赔偿空调68000元；前期人员工资319400元、招待费用27703元、车旅费99078元证据不足，且没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，皖通物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回。晋安检测公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初8329号民事判决； 二、上诉人皖通物流（舟山）有限公司赔偿上诉人宿州市晋安机动车检测有限公司办公楼装修费用140000元。 一审案件受理费34800元，由上诉人宿州市晋安机动车检测有限公司承担18163元，上诉人皖通物流（舟山）有限公司承担16637负担；二审案件受理费34800元，由上诉人宿州市晋安机动车检测有限公司承担18163元，上诉人皖通物流（舟山）有限公司承担16637负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 磊 审 判 员  姚 强 审 判 员  赵 路 二〇二〇年八月十日 法官助理  崔玉凤 书 记 员  王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。