安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2514号 原告：应麒麟，男，1992年2月23日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：何晓聿，上海通解律师事务所律师。 被告：安徽万泓置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺，统一社会信用代码91340100077219748R。 法定代表人：谢晓敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王凯，男，该公司员工。 原告应麒麟诉被告安徽万泓置业投资有限公司（以下简称“万泓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告应麒麟的委托诉讼代理人何晓聿，被告万泓公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应麒麟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议;2、判令被告返还原告购房款852000元；3、判令被告向原告支付以437000元为基数,自2017年12月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际给付之日止的利息损失；4、判令被告向原告支付以415000元为基数,自2018年2月8日起按年利率5.6355%计至实际给付之日止的利息损失；5、判令被告配合原告办理商品房买卖合同及合同补充协议的登记备案注销手续；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年11月28日,原、被告达成商品房买卖合同意向,约定由原告购买被告出售的商品房。原告于当天通过银行转账方式向被告支付定金5万元,同时原告根据被告指示,向南京宁润房地产经纪服务中心支付了2万元,以获得购房款优惠5万元的优惠政策。2017年12月7日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》,约定：被告将位于合肥市包河区房屋出售给原告,面积为21.56㎡,单价为38589.99元／㎡,总金额832000元，原告采取按揭方式付款,原告应在2017年12月14日前支付首付房款417000元,剩余房款415000元由原告以按揭方式支付，被告应在2018年9月30日前将符合法律规定及合同约定的商品房交付原告,如逾期交房超过30日的,原告有权单方面解除合同，被告应在商品房交付后60日内,即2018年11月29日前配合原告办理房屋产权登记手续,否则原告有权单方面解除合同。合同签订同时,原、被告还签订了一份合同补充协议,其中第11.3条约定,如因被告违约致使原告解除《商品房买卖合同》及补充协议的,被告除返还原告已付房款外,还应向原告支付已付购房款10%的违约金及由此产生的合理费用。上述合同及协议签订当天,原告便通过银行转账方式向被告支付了367000元。2018年2月7日,原告通过银行贷款方式向被告支付了415000元。至此,原告共支付被告852000元,按约履行了给付义务。然被告严重违约,至今尚未履行房屋交付及产权登记义务。据了解,被告因自身资金链断裂,致使诉争房屋处于停工状态,无法竣工及交付，严重损害了原告的合法权益,致原告合同目的无法实现。 被告万泓公司辩称：其与原告签订《商品房买卖合同》的同时，原告与安徽金万泓商业运营管理有限公司（以下简称“金万泓公司”）签订了《商铺委托经营管理合同》，约定原告将案涉商铺交由金万泓商管公司租赁经营，该合同第10.2条约定，若延误相关权利由金万泓公司主张；万泓公司于2018年9月10日与金万泓公司签订《延期交房协议》，金万泓公司已于同日接受现状房屋并履行租赁合同，故万泓公司已按约向原告履行了合同约定的交房义务，不存在违约；原告应在延期交房1年期限内提出解除合同，现业已超过1年，解除权灭失。 经审理查明：2017年11月28日，应麒麟为参加购买万泓中心商铺“2万抵5万”购房优惠活动向南京宁润房地产经纪服务中心付款2万元。同日，应麒麟向万泓公司支付商铺定金5万元。同年12月7日，应麒麟（买受人）与万泓公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，载明：“买受人购买出卖人开发建设的万泓中心第5幢、6幢商1169房屋，总金额为832000元；首付房款417000元应于2017年12月14日前支付，剩余415000元办理按揭贷款；出卖人应当在2018年9月30日前，将取得《建设工程规划许可证》正本并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金；其中合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接的，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3.3.4条：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人该商铺尚未取得合同第8条和第11条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。第11.3.2条：如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向出卖人返还已付款项（包含订约或履约定金）以及买受人交予出卖人的代缴税、费（不计息），同时出卖人向买受人支付已付购房款10%的违约金及由此产生的合理费用。 同日，应麒麟作为委托方（甲方）与受托方金万泓公司（乙方）在万泓中心售楼部签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将万泓中心6＃商—1169商铺委托乙方经营管理，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理，租赁期限自2018年9月30日起至2026年9月29日止，甲方在本合同签订之日已与万泓公司签订了该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间以及办理房屋产权证时间，甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付；由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限和应支付租金不因此而发生顺延等。 2017年12月7日，应麒麟向万泓公司支付购房款367000元。2018年2月7日，应麒麟以按揭贷款方式向万泓公司支付购房款415000元。截止2020年6月20日，应麒麟支付案涉房产银行按揭贷款利息计50503.27元。 另查：万泓公司与金万泓公司的法定代表人均为谢晓敏，金万泓公司系万泓公司的全资子公司。 庭审中，应麒麟陈述：万泓公司没有向其交付房屋，交付行为真实性、合法性存疑；如万泓公司交付行为已经完成，应当按照合同约定在规定期限内提交办证资料，万泓公司将不能正常使用、不能办证的房屋交付给金万泓公司，存在恶意串通，其合同目的无法实现，有权解除合同。 庭审中，万泓公司陈述：案涉房屋尚未竣工，至今尚未取得《建设工程规划许可证（正本）》。 上述事实，有原告应麒麟提供的《商品房买卖合同》、收据和转账凭证、金万泓公司工商查询单、帐户交易明细、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》，被告万泓公司提供的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告应麒麟与被告万泓公司签订的《商品房买卖合同》及应麒麟与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。 一、万泓公司是否履行了交房义务，《商品房买卖合同》约定，万泓公司应于2018年9月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给应麒麟使用，诉讼中，万泓公司虽提供了《商铺委托经营管理合同》，旨在证明其已按应麒麟与金万泓公司签订的委托经营管理合同，在买卖合同约定时间内将涉案房屋交付给金万泓公司，该交付行为应视为对应麒麟的交付。法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。根据上述规定可以看出，所谓交房即意味着被交房人开始实际占有房屋，可以不受他人阻碍的对房屋进行充分的、实际的控制，能够对房屋的权能进行充分的发挥，被交房人在收房后开始享有房屋所带来的全部利益，同时也开始承担房屋毁损、灭失的风险。本案中，案涉房屋至今仍在建设中，尚未封顶，且至今未通过竣工验收，万泓公司所称的现状交付与法律规定相悖，且与买受人的购房目的相左，无论是金万泓公司或应麒麟均无法实现实际占用、控制案涉房屋，故应认定万泓公司未履行交房义务。 二、金万泓公司的代理行为对应麒麟是否具有拘束力，买卖合同补充协议第3.3.4条约定：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人该商铺尚未取得合同约定的证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。该条约定赋予了应麒麟的知情权与选择权，但万泓公司未提供证据证明其曾明确告知应麒麟案涉房屋未取得合同约定的证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，而应麒麟仍愿意接收该商铺、愿意承担风险和增加负担的证据，万泓公司未履行告知义务的行为侵害了应麒麟的知情权与选择权。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。委托经营管理合同约定金万泓公司可以按照买卖合同载明的交房时间收取房屋，收取房屋时视为万泓公司已经交付，约定的交房时间发生延误产生争议，应麒麟委托金万泓公司处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由金万泓公司获得。该约定赋予了金万泓在买卖合同约定的交房时间内向万泓公司收取符合合同约定房屋的权利及处理延误交房进行追偿的权利。万泓公司与金万泓公司均知晓案涉房屋正在建设，无法完成在合同约定的交房期限内实际交付使用房屋的客观事实，此时收房将导致房屋毁损、灭失的风险转嫁给应麒麟，有违诚实信用和公平原则，同时金万泓公司在代理应麒麟收取不符合合同约定交付条件的房屋时并无应麒麟的授权，金万泓公司收取房屋的行为属超越代理权，事后亦无取得应麒麟认可，再者金万泓公司系万泓公司的全资子公司，两公司法定代表人均为一人，该交房行为属于违反善良风俗的无效行为，对应麒麟不发生效力。 三、万泓公司是否应在房屋交付后规定期限内提交办证资料，法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。根据上述规定，商品房买卖合同的出卖人应在交付实物房屋之外还负有转移标的物所有权的义务。案涉买卖合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。万泓公司辩称其现状交付案涉房屋系经应麒麟代理人金万泓公司认可，在双方认可的情况下交付案涉房屋不能依据合同约定的时间办理产权证。本院认为，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房交付前置性要件，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用是商品房的法定交付标准。本案中，应麒麟购房目的在于取得案涉房屋所有权并用于投资经营，万泓公司在未取得相关批准文件即已现状交付方式并未获得应麒麟认可，其所谓的现状交付加重了应麒麟的风险负担，损害应麒麟对房屋的占有使用权能。如万泓公司在按约完成交付的情况下，应在案涉房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但万泓公司至今未履行该项合同义务，其应承担不利后果。 四、应麒麟是否享有解除权。《商品房买卖合同》约定，万泓公司应于2018年9月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给应麒麟使用，逾期超过30日后，应麒麟有权解除合同。鉴于万泓公司在交房期限届满后至今未履行交房义务，金万泓公司的代理行为对应麒麟不具有拘束力，应麒麟签订合同的目的无法实现，其依法享有案涉合同解除权。 五、万泓公司应承担的法律责任。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于应麒麟并未实际取得案涉房屋，万泓公司应返还应麒麟支付的购房款及赔偿据此发生的利息损失。应麒麟主张万泓公司返还其向南京宁润房地产经纪服务中心支付的2万元购房优惠费用的请求，因非系万泓公司收取，故本院不予支持，应麒麟依法可另行向南京宁润房地产经纪服务中心诉讼主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原告应麒麟与被告安徽万泓置业投资有限公司于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》予以解除； 二、被告安徽万泓置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内配合原告应麒麟办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续； 三、被告安徽万泓置业投资有限公司返还原告应麒麟购房款832000元，承担利息（以首付购房款417000元为基数,自2017年12月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款清之日止），于本判决生效之日起十日内一次付清； 四、被告安徽万泓置业投资有限公司支付原告应麒麟截止到2020年6月20日按揭贷款利息损失50503.27元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 五、驳回原告应麒麟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6931元，原告应麒麟负担100元，被告安徽万泓置业投资有限公司负担6831元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姜文强 二〇二〇年八月四日 书记员  李 静 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。