吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初3834号 原告：长春市华谊酒店有限公司，住所地长春市朝阳区西安大路568号国际大厦C座2号。 法定代表人：蔡云华。 委托诉讼代理人：唐文鹏，吉林国隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆双，该公司职工。 被告：尹春香，女，汉族，1971年5月10日生，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：姜楠，吉林仓桥律师事务所律师。 原告长春市华谊酒店有限公司与被告尹春香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐文鹏、赵庆双，被告尹春香及其委托诉讼代理人姜楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：诉讼请求一、依法判令解除双方于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》，并由被告腾空租赁房屋；二、判令被告向原告支付租金300,000.00元,装修费150,000.00元，水电费4,460.00元，滞纳金225,000.00元，共计679,460.00元；（以上租金及各项费用暂计算至2020年5月1日），同时判令被告按照年租金280,000.00元标准向原告支付自2020年5月1日至实际腾空房屋之日期间的租金。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，长春市华谊酒店有限公司（以下简称“华谊酒店”）与尹春香签订《房屋租赁合同》，合同约定由尹春香承租位于长春市××路房屋，房屋面积300平方米，租期从2018年11月1日至2023年10月30日，第一年租金240,000.00元，按季度付，第二年租金280,000.00元，半年付。同时约定被告应支付装修款200,000.00元及水电费。违反合同约定期限支付租金的，应按月租金10%支付滞纳金。合同签订后，被告仅支付房租80,000.00元，装修费50,000.00元，现已欠付租金、装修费等共计679,460.00元。现原告依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，在原告未尽到必要合理的配合义务前，原告有权行使不安抗辩权拒绝交纳房租。案涉租赁区域为店中店，本身处于国际大厦一楼的一个角落位置，非常隐蔽，且主要针对外国高端顾客，如果不在酒店外墙悬挂牌匾，将直接导致被告无法正常经营，双方在签订合同时，原告对这一点是明知的。合同签订后，被告对餐厅投入了1,600,000.00余元进行装修，期间，原告也为被告指定了大厦外玻璃墙面的一处位置用于牌匾安装，被告按照原告指定的位置及规格做好了牌匾后，向原告请示安装时，原告称其去请示国际大厦后便没有了音讯。被告找到原告负责人，负责人推诿说国际大厦不批准在该区域悬挂，让被告自己去与国际大厦协调，被告无奈，只能去找国际大厦，但是国际大厦告之被告，该外墙区域已经随房屋一起出租给原告，该区域属于原告的管理范围，应找原告协商，且国际大厦与被告不存在合同关系，不与被告对话，此事一直被推诿到到现在也依然没有解决。目前，该餐厅已经具备了正常营业的全部条件，只差牌匾不能安装，导致至今无法开业。如果能够解决牌匾问题，被告可以随时开业。由此可见，由于原告未尽到合理的配合义务甚至恶意阻拦，使得被告餐厅开业的目的无法实现，因此，被告拒绝交纳租金的行为并不构成违约。原告主张疫情期间的租赁费用没有事实和法律依据。被告从2019年2月25日起就与原告协商安装牌匾事宜，由于原告一直推诿，被告一直没能开业，房屋装修后一直处于闲置状态。疫情期间，原告的酒店从2020年2月中旬到5月中旬一直处于整体关闭状态，由于所有的经营场所都被原告控制，被告不能自由进出，所以该期间被告既没有占有也没有使用该房屋。换言之，即便被告此时能达到正常经营状态，也无法实现正常经营的可能，原告主张该期间的租金，于法无据。四、双方所签订的租赁合同没有实际履行，过错在于原告。租赁合同尽管已实际签订，但由于原告的过错导致根本无法履行，原告的过错主要表现合同签订后，原告自身还没有装修完毕，所以，根本无法提供被告开业所必须具备的经营条件，如悬挂经营牌匾，使用共同的排风、排烟设施，使被告无法通过工商行政管理部门对其经营场所进行的查验，这一事实导致被告的工商营业手续无法获取批准，由于没有正常的工商经营手续及没有达到经营西餐厅场所必须具备的条件，因此迟迟无法正常开业，使得该租赁场地没有使用一天，双方所签订的租赁合同根本没有实施和履行，造成这一结果的原因完全在于原告，故本案完成租赁使用事实的合同关系，也不存在缴纳所谓的租赁费用。另外，双方发生纠纷后，原告方不采取积极的态度解决问题，而是采取过激的非法手段，例如，断水断电，盗取经营用品，这一点也直接导致被告履行合同不能，无法实现租赁房屋的目的，因此自2019年至今，已一年之久，被告没有进行过一天的营业活动，而导致这一结果的原因在于原告，因此原告请求支付租赁费用及其他相关费用，不符合事实，依法也不能保护。装修费用不应保护。合同第五条第四款，要求被告承担相应的费用（木工、瓦工、电工、大白、水暖、空调、消防、理石）人民币二十万，这一合同条款明显有失公允，本案原告并非房屋的产权人，相对于产权人讲，他也是该房屋的承租人，其为满足自己的正常经营需要，装修经营场所及购买必要的经营设施所发生的相关费用应视为其经营成本的投入，该费用不应全部由被告承担，且该部分费用所涵盖的装修面积、材料价格标准及实际发生的人工费用都没有标注清楚，该条款显然是利用被告对行业知识的欠缺对被告进行诱导，该条款对于被告来讲极为不公平，因此，对于该部分诉请，不应保护。综上，合同签订后，由于原告原因，没有实际履行，过错在于原告，原告诉求主张的各项费用于法无据，应予驳回。 经审理查明：2018年11月1日，长春市华谊酒店有限公司（以下简称“华谊酒店”）与尹春香签订《房屋租赁合同》，合同约定由尹春香承租位于长春市××路房屋，房屋面积300平方米，租期从2018年11月1日至2023年10月30日，第一年租金240,000.00元，按季度付，第二年租金280,000.00元，半年付。同时约定被告应支付装修款200,000.00元及水电费。违反合同约定期限支付租金的，应按月租金10%支付滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告仅支付房租80,000.00元，装修费50,000.00元。2019年2月1日到2019年5月1日的租金40,000.00元，2019年5月1日到2020年5月1日租金260,000.00元，以及2020年5月2日到一审庭审结束的租金被告均没有给付。经庭审释明，原被告双方均同意租赁合同提前解除。 本院认为：原、被告之间是房屋租赁合同关系，在房屋租赁合同关系中，出租房方义务是将租赁的房屋交付给承租人使用、收益，承租人的义务是支付租金。原告为被告提供了约定的房屋，就完成了出租合同的义务，被告应当按照约定支付房屋租金。被告以其没有悬挂牌匾，不能营业的抗辩理由不能成立。一方面，双方在合同中并没有约定原告有义务为被告协调，悬挂牌匾，另一方面是否允许被告悬挂牌匾，并非原告能够决定，其审批权在执法局。因此被告以此主张免除交纳租金的义务不能成立。关于原告将房屋临时借用给其他人和物品丢失的问题，由于被告并没有提供证据证明原告借用给其他用户具体的时间，以及丢失物品的具体价值，故在本案重不能一并解决，对于此问题被告可另行主张权利。关于装修费问题，由于双方在合同中约定了装修费问题，并且被告也先期给付了50,000.00元装修费，可知被告对承担装修费并无异议。但是由于双方提前解除了合同，因此应当扣除被告没有使用的期间的装修费。合同约定租赁期间为2018年11月1日到2023年10月30日，租期为五年，截止庭审结束时，原告使用了出租房屋一年零三个月，按六十个月结算。故被告应当承担装修费的四分之一，即50,000.00元。双方约定的违约金过高，应予调整，具体调整为按照被告欠付租金的年利率24%计算支付滞纳金。原告没有提供水电费的证据，对此诉讼请求本院不予支持。对于吉林省疫情一级响应期间的房租约定予以免除。由于2020年1月25日吉林省人民政府启动一级疫情响应，2020年2月26日疫情一级响应结束，因此2020年1月25日到2月26日的房屋租金应当予以免除， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十三条的规定，判决如下： 一、原告长春市华谊酒店有限公司与被告尹春香签订的房屋租赁合同予以解除，本判决生效后被告立即将租赁的房屋腾空并交还原告。 二、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司2019年2月1日到2019年5月1日的租金40,000.00元和2019年5月2日到2020年5月1日的租金247,000.00元（260,000.00元-13,000.00元）。 三、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司租金的滞纳金其中2019年2月1日到2019年5月1日的租金40,000.00元，从2019年2月1日开始按照年利率24%计算至给付之日止；2019年5月2日到2020年5月1日的租金247,000.00元，从2019年5月2日开始按照年利率24%计算至给付之日止。 四、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司装修费50,000.00元（已经给付） 五、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司2020年5月3日开始至被告迁出租赁房屋时止的租金，该租金按照年租金280,000.00计算。 六、驳回原告长春市华谊酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费5,297.00元，由被告尹春香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  江佰彦 二〇二〇年八月二十四日 书记员  张海双