四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初861号 原告:王必芳，女，1972年5月19日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：彭华溪，四川博立信律师事务所律师。 被告：四川瑞欣房地产开发有限责任公司，住所地四川省达州市通川区翠屏路38号。 法定代表人：蔡新德。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。 原告王必芳与被告四川瑞欣房地产开发有限责任公司（以下简称瑞欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，于2019年1月14日作出（2018）川1702民初3046号民事判决书，原告王必芳、被告瑞欣公司不服该判决，向四川省达州市中级人民法院提起上诉。四川省达州市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）达中民终字第1212号民事裁定书，裁定：一、撤销达州市通川区人民法院（2018）川1702民初3046号民事判决；二、发回达州市通川区人民法院重审。本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王必芳及其委托诉讼代理人彭华溪，被告瑞欣公司的委托诉讼代理人马明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王必芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权证；2、判令被告给付未办理不动产权证的违约金20000元；3、案件受理费由被告负担。庭审中，原告当庭将第二项诉讼请求变更为“以购房款105000元为基数，按日万分之五的标准，从2008年12月30日起计付违约金至不动产权证办好之日止。事实及理由：2007年12月4日，原告与被告签订了×××商品房买卖合同，合同约定“出卖人应当在2007年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2008年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，是因出卖人的责任，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之0.5的违约金”。至合同签订之日原告向被告一次性交情了全部房款106184元，并分别缴纳了水、电、气、光纤预装费和维修基金、契税、合同印花税、分户费、工本费共计15146.9元，原告于2008年搬入该房居住，居住期间，原告多次要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证，被告一直不予理采，逼着所有购房户上访，通过市政府和信访局的解释，特起诉来院请求判准所请。 被告瑞欣公司辩称，案涉楼盘系由达州市通川区朝阳街道办事处金南社区居民委员会（以下简称金南社区）与挂靠在被告公司的向守明、何志成合作开发，对协助办证及支付违约金的诉请，金南社区应当承担责任，本案应追加金南社区为被告；被告对于办证仅负有协助义务，因原告未提供应由其自身提交的办证所需资料及完税手续，导致被告无法履行该义务，被告不存在违约；与原告情况相同的有几十户，这些在完善了相关手续后都陆续办证，原告自行完善手续，提供资料后，被告可以协助原告办理权属证书。原告主张违约金已经超过诉讼时效，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月4日，原告王必芳（买受人）与被告瑞欣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于通川区×××房屋，预测建筑面积81.68平方米，总价款106184元，付款方式为一次性付款;商品房交付使用后，买受人同意委托瑞欣公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为0元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 2007年12月4日，原告支付了购房款106184元、维修基金2123.7元、契税2123.7元、分户费3500元、印花税53.1元、交易手续费796.4元、工本费320元、水电气光纤初装费6230元等费用。2008年2月14日，被告将位于通川区×××房屋交付给原告使用。 原告于2015年开始要求被告瑞欣公司办理房屋产权证书。2017年12月6日，被告在案涉房屋所在小区张贴通知，要求金南商住楼A1栋、A2栋业主未办理房产证的业主到被告处办理相关涉税业务。2018年2月5日，被告在案涉房屋所在小区张贴通知，要求×××全体业主未办理房屋权属登记的尽快带齐相关购房手续到被告处进行登记。 原告至今未向被告瑞欣公司提交办理权属转移登记所需的户口薄、结婚证、委托书等资料。 同时查明，2007年４月10日，何志成与被告瑞欣公司签订《房地产开发项目内部承包经营责任合同》，约定案涉房屋所属金南商住楼项目（更名前为金南社区×××）由何志成自行投资，自主开发建设和营销，自纳税费，独立核算，自负盈亏，自担风险。何志成现已死亡。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同有效。原告作为买受人应当按照合同约定支付购房款，被告作为出卖人不仅应按约定向原告交付房屋，亦应当转移不动产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产所有权采取登记公信主义。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告在接受原告委托后，有义务向不动产登记机关为原告申请办理不动产权属登记，并使原告能够于2009年2月14日前取得案涉房屋的不动产权属证书，但原告至今未取得该权属登记证书。被告辩称系因原告未向其提供办证所需资料及完税手续，导致其无法办理权属转移登记，被告不应承担违约责任。根据已查明的事实可知，原告在签订购房合同当日已向何志成交纳了案涉房屋的购房款及相关税、费，何志成与被告签订的《房地产开发项目内部承包经营责任合同》，是何志成借用被告资质出卖房屋，双方的约定是内部约定，对外应认定为原告已向被告履行了支付义务。虽然原告至今未向被告提交办理权属转移登记所需的户口薄、结婚证、委托书等资料，但被告亦未提供证据证明其在2017年12月6日之前通知过原告案涉房屋已具备办证条件及要求原告提交办证资料，故被告违约在先，应当承担违约责任。被告于2017年12月6日发出通知后，原告仍未提交办证资料，故之后的违约责任不应由被告承担。原告主张被告支付违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。被告逾期办证的违约行为一直在持续，且双方在合同中约定的违约金的计算方式为按日累计计算，属于继续性债权，每个个别债权应当分别适用诉讼时效的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”以及《最高人民法院关于适用在 一、被告四川瑞欣房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机构提交应当由其提交的、办理不动产权属登记所需的全部资料，用以为原告王必芳办理位于达州市通川区×××房屋的不动产权证书； 二、被告四川瑞欣房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告王必芳逾期办理房屋不动产登记违约金9540元； 三、驳回原告王必芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2824元，由原告王必芳负担210元，被告四川瑞欣房地产开发有限责任公司负担2614元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 张 阳 审判员 向 锷 审判员 侯学全 二〇二〇年八月十日 书记员 陈韵朵