四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8037号 原告：赵靖锋，男，1972年2月5日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：张常青，男，1971年6月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：邰平原，男，1965年10月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：杨敬勇，男，1964年7月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 以上四名原告的共同委托诉讼代理人：李英，四川英济律师事务所律师。 以上四名原告的共同委托诉讼代理人：刘宇超，四川英济律师事务所律师。 被告：锦江区长城锦苑第（三）届业主大会业主委员会，住所地：成都市锦江区华星路2号。 负责人：王一龙，锦江区长城锦苑第（三）届业主大会业主委员会主任。 委托诉讼代理人：付国霖，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李廷芬，四川天则律师事务所律师。 原告赵靖锋、张常青、邰平原、杨敬勇与被告锦江区长城锦苑第二届业主大会业主委员会（以下简称长城锦苑第二届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理，本案审理过程中，被告长城锦苑第二届业委会任期届满，锦江区长城锦苑第（三）届业主大会业主委员会（以下简称长城锦苑第三届业委会）选举产生，本院依法变更本案被告为长城锦苑第三届业委会，本案依法适用简易程序，于2020年4月28日、2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告赵靖锋、张常青、杨敬勇及四原告的共同委托诉讼代理人刘宇超、李英，被告长城锦苑第三届业委会的委托诉讼代理人李廷芬、付国霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1、撤销长城锦苑第二届业委会于2018年6月29日作出的关于调整长城锦苑物业标准的决定；2、本案诉讼费由长城锦苑第二届业委会承担。事实和理由：2016年8月25日，长城锦苑第二届业委会在原物业管理公司合同到期后，未经业主大会表决和授权，即与成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房公司）签订了《物业服务合同》，且在该合同中私自约定了物业管理费调价的条款。2018年6月20日，长城锦苑第二届业委会在未按照《业主大会议事规则》第十三条规定的送达程序向业主送达表决票，也未按照《业主大会议事规则》第七条的规定召开业主大会对是否上涨物业管理费进行表决，就强行以业主大会名义通过物业管理费和停车管理费上涨的决议，严重损害了各原告及广大业主的权益。长城锦苑第二届业委会的行为严重违反了《成都市物业管理条例》及小区《管理规约》、《业主大会议事规则》，对各原告的权益造成了严重损害，其未经合法程序通过的决议应当被撤销。故此，四原告起诉至法院。 被告长城锦苑第三届业委会辩称：1．长城锦苑第二届业委会依法选举成立，是小区合法自治组织，有权依法开展小区管理。 2．长城锦苑第二届业委会依法招标选聘物业公司，所签合同合法有效。由于小区前两届物业公司极不作为，小区物业管理水平极低，故第二届业委会成立后的首要任务就是招标选聘一家实力雄厚、服务一流、社会声誉好的物业公司来为小区服务。2016年8月2日，第二届业委会发布了《“长城锦苑”物业服务邀请招标公告》，公告发布后，13家物业公司报名参加竞标，第二届业委会从中择优邀请7家公司参与投标。业主委员会、监委会和业主代表共同组成评标小组，对所有投标文件进行了认真评标，经综合评审，金房公司综合得分排名第一，被确定为中标单位。业委会依法依规对评标结果和中标候选人进行了公示。公示期结束后，业主委员会于2016年8月25日与金房公司签订了《物业服务合同》。《业主管理规约》及《物业服务合同》中约定对物业服务合同可以作相应调整不违反法律和行政法规的禁止性规定，而且符合“质价相符”的原则。四原告提交的《“长城锦苑”物业服务邀请招标公告》也证明了上述情况的真实性。据统计，长城锦苑小区因长期未入住、退回军区、各类矛盾未缴物业费用的约45户，因不同意上调物业费而未缴物业服务费的约35户（占业主户数的2.4%），正常缴费状态的业主约1360户（占业主总户数的94.4%）。 3．根据合同约定，按照物业管理法律法规和《业主管理规约》的规定，依法召开业主大会会议，依据表决结果所做的决议合法有效。长城锦苑原物业服务费是一楼0.6元/平方米、二楼0.7元/平方米、三楼0.8元/平方米、四楼0.9元/平方米、五楼至33楼1.0元/平方米，平均物业服务费0.87元/平方米，车位服务费20元/月。2017年12月，金房公司向第二届业委会提出调整物业服务费申请。经第二届业委会、第一届监委会专题研究后，报军区善后办、房管局、街道、社区，决定召开业主大会，由业主大会表决是否调整物业费和调价幅度。2018年2月9日，小区公告栏、业主微信群、单元门厅等均发布了《关于调整长城锦苑小区物业服务费的公告》。2018年2月28日，第二届业委会在小区公告栏、业主微信群、单元门厅发布了《关于召开长城锦苑小区业主大会的通知》。2018年3月1日至6月18日，第二届业委会以“书面投票表决方式”召开业主大会，按照《业主大会议事规则》第十三条规定的送达方式向小区业主发放表决票。2018年6月19日进行了开箱验票，表决结果为小区业主1440户，收回表决票1017票，投票率70.625%，弃权423户，其中同意票906票，占比89.09%，反对104票，占比7.22%，废票7票，占比0.49%。业主大会会议表决结果在小区公示了8天。表决同意上调物业费标准的比例超过了法律规定的双过半的要求。2018年6月28日，第二届业委会发布了《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》，并与金房公司签订了《物业服务合同》补充协议，将住宅物业服务费统一上调0.3元/平方米、商业物业服务费上调0.5元/平方米，车位服务费统一上调10元/个/月，自2018年7月1日起执行。以上各环节的所有工作都是严格按照法律法规的规定进行，每一个环节、每一步都是依法依规进行公示。目前，长城锦苑小区业主按照新的物业费、车位管理费收费标准缴费率达到94%以上。 4．长城锦苑第二届业委会不是本案适格的被告，不应当参加诉讼。上调物业服务费和停车费是通过召开业主大会会议，经过双过半业主表决同意的，根据《物权法》第七十八条的规定，长城锦苑第二届业委会不是本案适格的诉讼主体，四原告起诉长城锦苑第二届业委会缺乏法律依据，依法应当驳回其对业委会的诉讼请求。 经审理查明，赵靖锋、张常青、邰平原、杨敬勇均系锦江区长城锦苑小区住宅的业主。长城锦苑第二届业委会于2016年6月20日选举产生，任期3年。长城锦苑第二届业委会任期届满后，长城锦苑小区于2019年11月选举产生长城锦苑第三届业委会。 2016年8月25日，长城锦苑第二届业委会与金房公司签订《物业服务合同》，约定，金房公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，住宅标准为一楼0.6元/月·平方米、二楼0.7元/月·平方米、三楼0.8元/月·平方米、四楼0.9元/月·平方米、五楼及以上楼1.00元/月·平方米；商业2.5元/月·平方米；按照国家物价法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准、物业服务质量的考核情况和业主满意度情况，并参照周边2公里范围内同等小区的物业服务费标准，物业服务收费（包括车位管理费）标准可以相应上浮或下调，但是否调整和具体调整比例须由甲乙双方协商决定；本合同签订后12个月以内不得申请涨价（包括车位管理费）；建筑区划内按规划配建的停车场（库）收费方式为，地下停车场公共物业服务费20.00元/个·月、地面停车场公共物业服务费350.00元/个·月（包含车位管理费）。 2017年12月31日，金房公司向长城锦苑业主大会、业主委员会、监委会提出调整物业服务费的申请。2018年2月10日，长城锦苑第二届业委会、第一届监委会发布《关于调整长城锦苑小区物业服务费的公告》，告知小区业主拟通过书面征求意见形式召开业主大会，对调整小区物业费进行表决。2018年2月28日，长城锦苑业主大会发布《关于召开业主大会的通知》，载明，业主大会主题为对调整物业费进行表决；召开形式为书面征求意见，由业委会制作《长城锦苑小区业主大会调整物业费征求意见表》，由小区业主对住宅物业费、车位物业费、商业物业费的调价方案进行表决；召开时间为2018年3月1日起，达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主参加止；该通知同时载明了征求意见表送达方式、业主大会会议表决形式、缺席业主表决票及弃权票的计算规则、表决结果的公示、联系方式等。通知后附有《长城锦苑小区业主大会调整物业费征求意见表》，征询内容为上调物业费，住宅物业服务费上调标准选项为“0.3元/㎡·月、0.5元/㎡·月、0.7元/㎡·月、其他”；车位物业服务费上调标准选项为“10.00元/个·月、20.00元/个·月、30.00元/个·月、其他”；商业物业费上调标准选项为“0.5元/㎡·月、其他”。 2018年3月至6月期间，长城锦苑第二届业委会以长城锦苑业主大会的名义向业主发放《长城锦苑小区业主大会调整物业费征求意见表》，长城锦苑第二届业委会在物业服务中心设置了投票箱，业主填写意见表后可交给物业管理人员、业委会成员或将选票放入投票箱中。庭审中，长城锦苑第三届业委会陈述，每日收到选票后，业委会值班人员将会同物业公司工作人员将当天的选票封存在档案袋中，计票时在计票现场开封。 2018年6月12日，长城锦苑第二届业委会发布《业委会关于本次业主大会业主表决投票结束时间与现场开箱计票时间的通知》，载明，投票截止时间为2018年6月18日19时，开箱计票时间为2018年6月19日14时，开箱计票地点为长城锦苑小区物业食堂。 2018年6月19日，长城锦苑第二届业委会会同社区工作人员、军区善后办工作人员、长城锦苑第一届业主监督委员会等进行了开箱计票。长城锦苑第三届业委会提交的现场照片显示，现场唱票、计票仅针对票数进行了统计，未对面积进行统计。现场统票时，唱票人为许传金、赵眉、罗银全，其中许传金、赵眉为长城锦苑第二届业委会委员；监票人为长城锦苑小区第一届监委会委员段宏高、朱红慧、陆朝报及军区善后办工作人员等人。 2018年6月20日，长城锦苑业主大会、第二届业委会、业主监督委员会发布《关于长城锦苑小区业主大会有效性及表决票统计结果的公示》，载明，共收到业主表决投票1017张，其中有效票1010张，废票7张，共有423户业主未参加投票，记为弃权票；按户数计算，参与投票表决的户数占总户数1440户的比例为70.63%，有效票占总户数的70.14%；按投票面积计算，参与本次投票表决面积为140774.7平方米，占总面积193557.8平方米的比例为72.73%，有效表决面积为139905.15平方米，占总面积193557.8平方米的72.28%；其中，同意上调物业费906票，占总业主数的62.92%，面积124775.53平方米，占总面积的64.46%；同意上调车位费811票，占总业主数的56.32%，面积112720.43平方米，占总面积58.24%；同意上调商业852票，占总业主数的59.17%，面积116231.78平方米，占总面积60.05%；不同意104户，占总业主数7.22%，面积15129.62平方米，占总面积7.82%；废票7票，占总业主数0.49%，面积869.55平方米，占总面积0.45%。 2018年6月29日，长城锦苑第二届业委会、长城锦苑业主监督委员会发布《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》，载明，本次业主大会达到了物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半数业主同意的要求和条件，本次业主大会有效；业委会会议决议，一是上调长城锦苑小区物业服务费标准：住宅物业服务费上调0.3元/㎡·月、商业物业服务费上调0.5元/㎡·月、车位服务费上调10元/个·月；二是住改商和群租户收取1.00元/平方米的设施设备磨损费；三是新物业费标准自2018年7月1日起执行；四是物业服务费标准调整后，金房公司必须相应提高服务标准，加强人员管理，提升物业品质；调整后的物业服务费标准为：1．住宅物业服务费一楼0.90元/㎡·月、二楼1.00元/㎡·月、三楼1.10元/㎡·月、四楼1.20元/㎡·月、五楼及以上楼层1.3元/㎡·月；2．商业物业服务费3.00元/㎡·月；3．产权车位服务费30元/个·月；4．出租户（居住）物业服务费2.3元/㎡·月；5．出租户（群租和住改商）物业服务费3.3元/㎡·月；6．出租户（群租和住改商）公共设施磨损费1.00元/㎡·月。同日，长城锦苑第二届业委会与金房公司签订《长城锦苑补充协议》，按照上述决议就物业费收费标准进行了变更。 另查明，长城锦苑小区由住宅、商业、办公、物管用房、汽车库等建筑组成，其总建筑面积为243491.99平方米，其中，住宅总建筑面积189577.15平方米、商业总建筑面积20148.87平方米、办公总建筑面积1509.34平方米、物管用房总建筑面积730.47平方米、汽车库及其他建筑总建筑面积31526.16平方米，备案的住宅产权户数1440户，商业和其他用房产权户数55户，房屋成套总数1495户。 长城锦苑小区《管理规约》规定，全体业主同意，物业服务费用按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督；本物业管理区域的物业服务等级、服务内容、服务费用等物业服务方案须经双二分之一以上业主表决通过。长城锦苑小区《业主大会议事规则》规定，业主大会表决采用以下方式进行表决，一是设投票箱，在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，二是专人送达、回收意见，三是业主通过微信视频表达意愿，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或军区善后办、街道办事处、社区居委会的监督下统计汇总，并公布表决结果；投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并根据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明；形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录；监票、计票、唱票人员应当由非业委会委员（包括委员候选人）的其他业主担任。 长城锦苑第一届业委会与长城锦苑小区原物业服务公司成都市瑞合物业管理有限责任公司于2011年1月15日签订一份《“长城锦苑”物业管理补充协议》，约定，将住房用于商业经营（超市、麻将、库房等）的承租人，物管费增加到5.0元/平方米；将住房用于办公、集体宿舍等的承租人，物管费增加到2.0元/平方米；用于自住（不超过5人）的承租人，物管费增加到1.4元/平方米。长城锦苑第三届业委会提交的两份物业服务费收费票据显示，2016年8月前出租户曾经按照2.0元/平方米缴纳过物业服务费。 本案审理过程中，双方当事人对计票后封存的选票进行了启封核查。经查，封存选票共计1060张，其中完全反对票共计143张，另有部分同意的选票若干。 上述事实，有经庭审质证的四原告提交的《物业服务合同》、《长城锦苑小区业主大会调整物业费征求意见表》、《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》、《长城锦苑补充协议》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《关于长城锦苑小区业主大会有效性及表决票统计结果的公示》、证人柯某的证言，被告长城锦苑第三届业委会提交的长城锦苑管理规约、议事规则、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《关于调整长城锦苑小区物业服务费的申请》、《关于调整长城锦苑小区物业服务费的公告》、《关于召开业主大会的通知》、《长城锦苑小区业主大会调整物业费征求意见表》、《业委会关于本次业主大会业主表决投票结束时间与现场开箱计票时间的通知》、照片、《关于长城锦苑小区业主大会有效性及表决票统计结果的公示》、《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》、《长城锦苑补充协议》、《“长城锦苑”物业管理补充协议》、收费票据等证据材料及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。四名原告以长城锦苑第二届业委会作出的关于上涨物业服务费的决定侵害其合法权益为由要求撤销该决定。长城锦苑第二届业委会系作出决定的主体，长城锦苑第二届业委会任期届满后，长城锦苑第三届业委会选举产生，长城锦苑第二届业委会的所有权利义务应由长城锦苑第三届业委会继受；四原告系长城锦苑小区业主，其就业委会作出的物业管理方面的决定向本院提起撤销权之诉，原、被告均系适格的诉讼主体。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对业主所享有的合法权益的侵害不仅包括实体权益的侵害，也包括程序权益的侵害。程序权益受到侵害，是指业主大会或业主委员会作出的决定内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，但其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。四原告以长城锦苑第二届业委会作出的关于上涨物业服务费的决定违反法定程序为由要求人民法院予以撤销，对此，本院作如下认定： 一、长城锦苑第二届业委会在召开业主大会的过程中，存在程序瑕疵。 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，调整物业服务费标准属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。长城锦苑第二届业委会通过书面征求意见的形式召开业主大会的方式对上涨物业费标准进行表决，符合《物业管理条例》第十二条第一款的规定。但长城锦苑第二届业委会在召开业主大会的过程中，存在程序瑕疵。第一，按照长城锦苑小区《管理规约》及《业主大会议事规则》的规定，投票结束后，业主委员会应采取公开验票的方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果。长城锦苑第二届业委会在业主大会投票过程中，未将选票全程封存、统一开箱验票，而是在投票周期内，每天将选票从投票箱中取出后封存在档案袋中，在此过程中，没有业委会委员或物业公司工作人员之外的其他人员在场监督、验票，在2018年6月19日开箱计票当天，已无法保证所有选票的真实性，包含四原告在内的部分业主对选票的真实性产生合理怀疑有其必然性。第二，《业主大会议事规则》同时规定，监票、计票、唱票人员应当由非业委会委员，包括委员候选人的其他业主担任，长城锦苑第二届业委会开箱计票时的唱票人有三人，其中两人为长城锦苑第二届业委会委员，明显违反了《业主大会议事规则》的规定。第三，长城锦苑第二届业委会于2018年6月19日统计的投票总数为1017张，但经本院核实，其在计票结束后封存的表决票共计1060张，其存在计票不准确的情况。第四，2018年6月19日统计表决票当天并未将专有部分面积一并统计并公示，但长城锦苑第二届业委会最终公示的投票结果中，将所有的同意面积、反对面积均分项列明。经本院要求，长城锦苑第三届业委会亦无法向本院提供专有面积计算标准及开箱计票当天的面积统计情况。现亦无法确认计票时是否对车位、商业等专有面积计入统计范围。在此情况下，长城锦苑第二届业委会于2018年6月20日公示的表决票统计结果不能排除统计失真的可能。 二、长城锦苑第二届业委会作出的决定逾越了法定及约定的权限范围。 调整物业服务费标准属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，长城锦苑小区《管理规约》亦规定，本物业管理区域的物业服务等级、服务内容、服务费用等物业服务方案须经双二分之一以上业主表决通过。长城锦苑第二届业委会组织召开的业主大会表决事项有三项，即住宅物业服务费上调标准、车位物业服务费上调标准、商业物业费上调标准。但其于2018年6月29日作出的《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》决议内容有6项，除上述三项内容外，另有出租户（居住）物业服务费、出租户（群租和住改商）物业服务费、出租户（群租和住改商）公共设施磨损费三项内容，该三项内容未经业主大会表决。长城锦苑第三届业委会辩称该部分决定系长城锦苑第一届业委会作出的决议，不属于新作出的决定和决议。对此，本院认为，长城锦苑第一届业委会与长城锦苑小区原物业服务公司成都市瑞合物业管理有限责任公司于2011年1月15日签订有《“长城锦苑”物业管理补充协议》，对出租户的物业服务费进行了特别约定，但金房公司进驻长城锦苑小区后，其与长城锦苑第二届业委会重新签订的物业服务合同并不包括以上内容，长城锦苑第三届业委会提交的收费票据亦是金房公司进驻之前的收费票据，并非金房公司收取的物业服务费。且长城锦苑第二届业委会决议的出租户收费标准也与原《“长城锦苑”物业管理补充协议》不相符。长城锦苑第二届业委会在未经全体业主共同决定的情况下，自行作出关于出租户的物业服务费的决定，属于逾越法定及约定权限范围的行为，应属无效。 综上，长城锦苑第二届业委会于2018年6月29日作出的《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》存在程序瑕疵，且逾越了法定及约定的权限范围，对业主的程序权益造成了损害，四原告要求撤销该决定符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 撤销锦江区长城锦苑第（二）届业主大会业主委员会于2018年6月29日作出的《关于调整长城锦苑小区物业费标准的决定》。 本案案件受理费减半收取50元，由被告锦江区长城锦苑第（三）届业主大会业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭莉 二〇二〇年八月六日 书记员  王曼 附：附本判决适用法律条文全文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十二条第一款业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。