长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初3111号原告：湖南兴威建设开发集团有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段**兴威帕克水岸园****。法定代表人：彭要文，公司经理。委托诉讼代理人：戴亚斌，公司员工。被告：长沙市天心区芙蓉南路名城业主委员会，住所地长沙，住所地长沙市天心区芙蓉中路**兴威名城**负**>负责人：唐品芳，业委会主任。委托诉讼代理人：付飞跃，男，汉族，1971年3月4日出生，户籍地湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：谈俊，男，汉族，1954年1月28日出生，户籍地江苏省泰州市海陵区，系业委会顾问。原告湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称兴威公司）与被告长沙市天心区芙蓉南路名城业主委员会（以下简称名城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告兴威公司的委托诉讼代理人戴亚斌，被告名城业委会的负责人唐品芳及委托诉讼代理人付飞跃、谈俊，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴威公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销长沙市天心区第一次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定，并撤销兴威名城物业自管的决议；2、判令撤销长沙市天心区首届业主大会表决通过的《长沙市天心区兴威名城业主管理规约》、《长沙市兴威名城业主大会、业主委员会议事规则》；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告名城业委会辩称：1、长沙市天心区设立业主大会成立业主委员会程序合法。业主大会在街道、社区全程指导监督下筹备、召开的，选举产生业主委员会，通过了《业主大会、业主委员会议事规则》和《业主管理规约》，且于2019年3月21日经金盆岭街道办事处和天心区住建局双重审查备案。2、投票率达到双过半，经金盆岭街道办事处和天心区住建局严格审查，符合成立业主委员会的法定要求并通过备案。芙蓉南路名城建筑面积36178.47平方米，是经过筹备组逐门逐户认真排查核实的结果，同时得到了原告、街道、社区、筹备组全体成员的认可下经公示确认的数据；根据长沙市自然资源和规划局出具的政府信息公开告知书，根据控规图显示的建筑面积并没有突破在召开业主大会时认定的36178.47平方米的建筑面积。电子投票符合《湖南物业管理条例》和中共长沙市委长沙市人民政府《关于全面推进物业管理工作的实施意见》的规定，《业主大会表决规则》也有约定网络投票。3、原告涉嫌阻止、破坏召开业主大会。4、原告提交的投票有效面积依据不充足。根据小区公示的《长沙市天心区兴威名城业主大会会议表决规则》中“对于车位、摊位、多次下车库、库房、人防等各类特定空间及（公）共有空间或（公）共用空间，以及不计入小区建筑容积率的建筑、属于小区公共配套的建筑、未纳入公共维修资金分摊（如电梯维修等）或未纳入物业费收费范围的建筑，不论产权是否明确、是否有产权证，不得计入用于确定业主投票权数相关的专有部分面积和小区总建筑面积”，这是依据中华人民共和国城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。原告提供的面积其中包含了地下车位8411.87平方米。被告拒不提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料，在这种情况下，经过街道、社区、筹备组辛苦摸底，一致认同投票有效面积按36178.47平方米计算，当时筹备组成员中开发商的代表也签名认可了。5、原告新增加诉讼请求不合法，根据一事不二诉的原则，应当不予受理。6、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选择产生业主委员会之日起成立。而不是原告所理解的备案后才宣告成立。兴威名城业主大会于2019年3月21日结束，即日起芙蓉南路名城业主委员会宣告成立。根据最高院《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予以支持。原告的诉讼时效已经超过一年。7、诉讼业主委员会撤销权，业主委员会不能作为被诉讼对象。经审理查明：2018年10月28日，长沙市天心区芙蓉南路名城（又名兴威名城）小区发布《公告》，通知欲成立业主委员会，将组建业主大会会议筹备组（7人），并载明了报名条件和时间。2018年11月15日，公示首次业主大会会议筹备组组成人员名单。2018年12月13日，公示《长沙市天心区兴威名城业主大会业委会候选人推荐条件及推荐办法公告》。2019年2月1日，公示了《长沙市兴威名城业主大会、业主委员会议事规则》、《长沙市兴威名城业主管理规约》。2019年2月3日，公示了《长沙市天心区兴威名城业主大会会议表决规则》，载明：专有面积按照房地产权证登记的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构公示的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；对于车位、摊位、地下车库、库房、地下车库、库房空间及（公）共有空间或（公）共用空间，以及不计入小区建筑容积率的建筑、属于小区公共配套建筑、未纳入专项维修资金分摊（如电梯维修等）或未纳入物业费收取范围的建筑，不论产权归属是否明确、是否有产权证，不得计入用于确定业主投票权数相关的专有部分面积和小区总建筑面积；一位业主，不论有几套专有房产，其票权只计1票，一本房产证上有两个以上共同财产拥有人的，只能计算一票，未回复2019年1月21日筹备组所发短信的业主视为弃权。2019年2月17日，筹备组发布《兴威名城第一次业主大会讨论事项公告》，载明：定于2019年3月5日在本小区B座负一楼召开第一次业主大会，确定本次业主大会会议的议程包括审议通过《业主管理规约》、审议通过《业主大会和业主委员会议事规则》、选举产生业主委员会委员，会议时间为十天，会议以线上、线下同时进行的形式召开。次日，公示《长沙市天心区兴威名城首届业主大会公告》及《关于长沙市兴威名城项目业主委员会委员候选人名单》。2019年3月21日，筹备组及金盆岭街道涂新社区发布《长沙市天心区芙蓉南路名城项目业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告》，载明：长沙市天心区芙蓉南路名城项目第一次业主大会会议于2019年3月5日举行，会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、选举周文婷、陈璞、谢长国、罗慧菁、唐品芳为业主委员会委员；2019年3月21日举行业主委员会首次会议，推选唐品芳为主任，周文婷、谢长国为副主任。业委会候选人投票结果：计算总面积36178平方米，总票数164；陈璞总票数115、人数占比70.1%、面积占比55.2%；周文婷总票数117、人数占比71.3%、面积占比56.1%；唐品芳总票数122、人数占比74.4%、面积占比58%；罗慧菁总票数115、人数占比70.1%、面积占比53.7%；谢长国总票数120、人数占比73.2%，面积占比58.7%。《长沙市天心区兴威名城业主管理规约》通过总票数125票、人数占比76.2%、面积占比61%。《长沙市兴威名城业主大会、业主委员会议事规则》通过总票数123票、人数占比75%、面积占比59.7%。2019年6月18日，长沙市天心区城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》，长沙市天心区芙蓉南路名城第一届业主委员会通过备案，成立时间为2019年3月21日，任期三年。2019年7月10日，被告名城业委会发布《报名公告》，载明：就招标选聘物业企业还是小区自治自管的议题进行表决，大会筹备组报名工作从2019年7月10日至2019年7月17日结束。报名截止日的次日发布《公示》，公布第二次业主大会筹备组成员名单。2019年7月25日，被告名城业委会发布《芙蓉南路名城第二次业主大会公告》，载明：决定于2019年8月10日至19日（若未达到双过半，可经筹备组谈论适当延期）召开第二次业主大会，会议议题为就本小区招聘物业企业还是招聘项目经理成立属于全体业主的物业公司实行小区自管的议题进行表决。2019年7月27日，发布《长沙市天心区芙蓉南路名城业主大会投票规则》。2019年8月20日，发布《长沙市天心区芙蓉南路名城第二届业主大会表决事项结果汇总表》，载明：招聘项目经理成立属于全体业主的物业公司实行小区自管赞成票153票，占比93.3%；赞成总面积27422.99平方米，占比82.7%。2019年8月23日，以全体业主为股东的长沙市涂新名城物业管理有限公司成立，并于2019年9月1日正式接管名城小区。原告兴威公司认为案涉小区实际总专有建筑面积应为45181.02平方米，总户数应为179户，故案涉小区业主委员会的选举、《管理规约》及《议事规则》的表决、物业自管的表决通过均未达到建筑总面积过半票数标准，遂诉至本院。另查明，依据长沙市不动产登记中心备案的案涉小区《勘测成果表》载明：规划审批地上层数为19层，地下一层、架空，地下**、架空层**602.8平方米；实勘地上19层，地下一层，架空，地下**，架空层**、夹层**45181.02平方米；实勘建筑面积与批建面积的差异是因增加夹层及阳台。《楼层面积表》显示：负一层建筑面积3647.936平方米，架空层建筑面积3212.979平方米，会所层建筑面积2185.341平方米，总建筑面积合计为45181.016平方米。另，原告兴威公司派出员工代表张海军在第一次业主大会现场统票结果上签字。原告兴威公司亦派了代表参加2019年7月的第二次业主大会。上述事实，有当事人陈述、《公告》、《长沙市天心区兴威名城业主大会业委会候选人推荐条件及推荐办法公告》、《长沙市兴威名城业主大会、业主委员会议事规则》、《长沙市兴威名城业主管理规约》、《长沙市天心区兴威名城业主大会会议表决规则》、《兴威名城第一次业主大会讨论事项公告》、《长沙市天心区兴威名城首届业主大会公告》、《关于长沙市兴威名城项目业主委员会委员候选人名单》、《长沙市天心区芙蓉南路名城项目业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告》、楼层面积表、《勘测成果表》、《业主委员会备案通知书》、会议记录、《报名公告》、《芙蓉南路名城第二次业主大会公告》、《长沙市天心区芙蓉南路名城业主大会投票规则》、《长沙市天心区芙蓉南路名城第二届业主大会表决事项结果汇总表》、《物业管理项目有关情况说明》、《天心区物业管理项目情况登记》等在卷佐证，并经当事人质证，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点在于：第一，本案是否属于人民法院民事案件的受理范围，名城业委会是否是本案适格的被告。第二，兴威公司行使撤销权是否超过一年除斥期间。第三，名城业委会的选举及表决、决议程序是否合法。一、本案属于人民法院民事案件的受理范围，名城业委会是本案适格被告。我国物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。小区业主以业主委员会的选举程序不符合法律规定为由，申请撤销业主大会作出的选举决定的，属于人民法院民事案件受理范围。名城业委会应是本案适格的被告，可以作为被告应诉。二、兴威公司行使撤销权已超过一年除斥期间。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。此一年为不变除斥期间，不适用诉讼时效有关中止、中断、延长的规定，超过一年的期间，撤销权消灭。本案中，名城业委会从筹备到选举、决议通过，都发布了相应的公告，业委会成立及相关决议均在2019年3月21日进行了公示，原告兴威公司作为案涉小区的开发商派出了员工代表张海军参与了选举和决议的过程，即日应当知道被告业委会成立及决议通过的事实。原告兴威公司认为被告名城业委会成立和通过《管理规约》及《议事规则》的表决违反法定程序或者侵害了其合法权益应当在一年不变期间内向法院请求撤销，原告现行使撤销权的诉讼主张已经超过一年的除斥期间。三、名城业委会的选举及表决、决议程序合法。我国物权法第七十六条规定，选举业主委员会或者决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的选举以及案涉管理规约、议事规则及自管决定的表决通过，应首先对小区业主总数、建筑物总面积情况及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在决定的公示中有所体现。物权法第七十六条规定的专有部分面积和建筑物总面积的确定，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，专有部分面积应按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。该解释第九条规定，物权法第七十六条第二款规定的业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。本案中，《长沙市天心区兴威名城业主大会会议表决规则》对计入确定业主投票权数的专有部分建筑面积和小区总建筑面积、业主投票人数的表决规则符合相关法律、法规的规定。业委会筹备组通过排查核实确认的面积为36174.47平方米，而原告兴威公司主张小区建筑面积为45181.02平方米，两者相差9002.55平方米。原告兴威公司提供楼层面积表、《勘测成果表》、户室统计表等作为证据以证明应按45181.02平方米的面积作为有表决权的建筑物总面积。而根据楼层面积表显示，小区建筑面积45181.02平方米中包含有负一层、架空层、会所层共三层的建筑面积9046.256平方米在内，原告兴威公司应提供相关证据证明该部分面积为专有部分建筑面积，否则不能计算在有表决权的建筑物总面积内。由于原告兴威公司未能提供充分有效的证据证明负一层、架空层、会所层为专有部分，故其主张，本院不予采信。名城业委会的选举及表决、决议程序合法，对原告兴威公司要求撤销案涉小区兴威名城物业自管的决议、第一次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定、兴威名城物业自管的决议、表决通过的《长沙市天心区兴威名城业主管理规约》、《长沙市兴威名城业主大会、业主委员会议事规则》，不予支持。综上，长沙市天心区首次业主大会于2018年10月28日发布公告，2019年3月5日至3月15日举行投票选举业主委员会成员、表决《管理规约》、《业主大会、业主委员会议事规则》，于2019年3月21日举行业主委员会会议，会议选举结果和表决结果于2019年3月21日进行公示。被告名城业委会在长沙市天心区城乡建设局进行了备案，程序合法。原告兴威公司主张撤销长沙市天心区第一次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定、《长沙市天心区兴威名城业主管理规约》、《长沙市兴威名城业主大会、业主委员会议事规则》，超过诉讼时效，且原告兴威公司的上述主张以及要求撤销兴威名城物业自管的决议，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告湖南兴威建设开发集团有限公司的全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告湖南兴威建设开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇二〇年八月九日法官助理唐莉书记员邹舟附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。