海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9002民初456号 原告：陈辉，女，1964年7月26日出生，汉族，住琼海市。 被告：琼海永泰实业有限公司，住所地：琼海市嘉积镇爱华路紫瑞小区。 法定代表人：董德军，总经理。 委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕霞，海南天皓律师事务所律师。 原告陈辉与被告琼海永泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈辉，被告的委托诉讼代理人伍彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于琼海市嘉积镇银海开发区2-（2）-457-4项目中的椰海苑X层X房的不动产权属证并向原告开具购房款的正规发票；2.判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书的违约金8400元；3.本案的诉讼费包含一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年12月9日与被告签署了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海开发区项目中的椰海苑X层X商品房。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。2011年8月23日，原告将购房款211027.5元支付给被告，并于2011年12月26日将各项代收费用即物业专项维修基金、房产权证工本费、契税、印花税、评估费、有线电视入网费、煤气管道初装费共计9333.33元支付给被告。根据合同第十五条约定，该商品房应于2012年4月1日交付使用后840天内办理房产证和土地证，但由于被告没有依照《商品房管理条例》合法取得《住宅商品房房产和土地使用证》，导致至今原告没有取得房屋权属证书及土地使用权证。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠违约金。违约金按照2002天计算，以购房款211027.5元为基数按每日万分之零点二计算金额为8400元。 被告辩称：1.双方存在涉案商品房买卖关系及被告全额收取原告购房款211027.5元是事实，但被告认为原告主张的逾期办证违约金应从原告起诉之日起倒推三年计算，在这之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。2.同意给予原告办理涉案房屋的不动产权证到原告名下，但因目前房屋的规划变更尚未完成，尚不具备办证的条件。3.关于原告主张的发票问题，被告同意按照原告的请求开具发票给原告，但因被告原来的大股东和财务因为个人问题，公司目前的资料尚未找到，导致发票没有及时开具，希望原告能够给予一定的时间解决。 原告陈辉为证明其所主张的事实，提供了下列证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，证明双方签订了合同，存在商品房买卖关系。2.购房费用收据，证明原告已经缴纳了购房全款211027.5元给被告。3.缴费收据，证明原告已经按照合同履行了义务。 被告没有提交证据材料。 以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告的质证意见为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，但购房款211027.5元有待核实。本院经核证认为，原告提供的证据经被告质证无异议，结合被告的答辩意见，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认，并作为认定本案事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月23日，王晓韵与被告签订《椰海苑内部认购合同书》，约定王晓韵以总金额为211027.5元认购被告开发的位于琼海市嘉积镇银海开发区项目中的椰海苑X层X号房，建筑面积50.85㎡，4150元/㎡。当天，王晓韵向被告交付了全部认购款，被告在认购合同书上注：签《商品房买卖合同》时甲方免费为乙方更名。同年9月14日，原告与王晓韵签订《房屋转让合同书》，转让王晓韵《椰海苑内部认购合同书》购房权利和义务。2011年12月7日，原告与被告签署了《琼海市商品房买卖合同》，购买了王晓韵认购的被告开发的椰海苑X层X号房。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已经完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件”。第十五条还约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在120日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点二向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同”。同年12月26日原告向被告缴付房屋维修基金、办证税费、物业费等相关费用9333.33元。2013年3月6日被告向原告交付了涉案房屋，当天，原告对房屋进行了装修，之后，每年冬季均在该房屋居住生活。但被告至今未按合同约定为原告办理房屋权属证书，期间，经原告多次催办未果，故原告遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告认为，根据合同第十五条约定，被告应于2013年3月6日交付房屋后840天内办理房产证和土地证给原告，违约金按照2002天计算，即自2012年4月1日至2020年1月10日，以购房款211027.5元的万分之零点二计算金额为8400元。被告对原告关于办理涉案房屋不动产权属证及交付购房款正规发票的诉讼请求均没有异议，认为由于被告公司内部出现了问题，造成无法在约定时间内履行办证义务，请求原告予以谅解；而对原告主张的违约金问题，认为违约金应从原告向法院起诉之日即2020年1月14日起倒推3年开始计算，在此之前的违约金因原告未曾向被告主张，已超过诉讼时效。 由于原告所购买的商品房系与王晓韵转让认购合同权益得来，购房款发票被告尚未给原告出具，原告一直索要无果。 另查，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》后，于2011年12月27日提交琼海市住房保障和房产服务中心（原琼海市住房保障与房产管理局）登记备案，合同备案号为：XXXXX。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。本案中，根据双方所签订的合同约定，原告已向被告付完购房款以及契税等各项办证费用，履行了合同约定的相关义务，被告应当按照合同的约定为原告办理房屋权属证书，即为原告办理涉案房屋不动产权证书，现被告逾期未为原告办理，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告办理不动产权证书的主张有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点二向买受人支付违约金”。根据该约定，被告已于2013年3月6日将房屋交付给原告使用，就应当在2015年2月24日前（720天）为原告办理房屋不动产权证，但被告至今仍未办理，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任，原告主张违约金以缴付的购房款211027.5元为基数，自逾期办证之日起，每日按已付房价款的万分之零点二标准计算至2020年1月10日止，符合合同约定且不违反法律规定，但原告主张的起算时间为2012年4月1日不当。根据合同约定，本案中，原告系2013年3月6日接收房屋，故起算时间为2015年2月24日（720天），被告应支付违约金的天数为1780天，数额为7512.58元，但因原告未能提供其向原告主张违约金的证据，现原告认为违约金应从原告起诉之日起倒推三年开始计算，在此之前的违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，理由正当，本院予以采纳，因此，违约金的起算时间应认定为2017年1月14日，共为1091天，应付数额为4604.62元。关于被告向原告出具购房款正规发票问题。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票……。被告对收取原告的购房款无异议，向原告出具收款发票是其应尽的义务，被告对此亦无异议，故原告请求被告出具购房款发票事实清楚，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告琼海永泰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于琼海市嘉积镇银海开发区项目中的椰海苑X层X号房屋的不动产权证办理登记到原告陈辉名下； 二、限被告琼海永泰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈辉支付自2017年1月14日起至2020年1月10日期间的逾期办证违约金4604.62元（以已付购房款211027.5元为基数，按每日万分之零点二标准计算）； 三、限被告琼海永泰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告陈辉出具购房款211027.5元的税务发票； 四、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告琼海永泰实业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 雷 平 二〇二〇年八月二十五日 书记员 文少玲 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国发票管理办法》 第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。