湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0103民初5558号原告（反诉被告）：唐翊翎，女，1996年6月3日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：杨晓梅，系原告（反诉被告）唐翊翎之母。委托诉讼代理人：刘细梅，湖南湘涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴岸彤，男，1972年10月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾丹，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泱，湖南天地人律师事务所实习律师被告（反诉被告）：长沙东青房地产经纪有限责任公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区13栋121房。法定代表人：刘江东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石珞，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周磊，湖南湘博律师事务所律师。被告（反诉被告）：湖南新环境房地产经济连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201房。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：曹倩怡，该公司员工。原告（反诉被告）唐翊翎诉被告（反诉原告）戴岸彤、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司（以下简称东青公司）、湖南新环境房地产经济连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐翊翎的委托诉讼代理人杨晓梅、刘细梅，被告（反诉原告）戴岸彤的委托诉讼代理人曾丹、黄泱，被告（反诉被告）东青公司的委托诉讼代理人石珞，被告（反诉被告）新环境公司的委托诉讼代理人曹倩怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐翊翎向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2019年8月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告（反诉原告）戴岸彤双倍返还定金合计160000元，承担违约赔偿金276000元；3、判令被告（反诉被告）东青公司、新环境公司退还居间费45700元，并对被告（反诉原告）戴岸彤的违约承担连带赔偿责任；4、判令被告（反诉原告）戴岸彤、被告（反诉被告）东青公司、新环境公司支付律师费8000元；5、本案诉讼费由被告（反诉原告）戴岸彤、被告（反诉被告）东青公司、新环境公司承担。其事实及理由如下:2019年8月30日，唐翊翎经新环境公司下属东青公司介绍，与戴岸彤签订了《房屋买卖合同》，合同约定戴岸彤将位于长沙市天心区××路××号××栋××房屋卖给唐翊翎，唐翊翎当日向戴岸彤交付了购房定金80000元。后续又向新环境公司下属东青公司资金托管账户支付房屋首付款800000元。双方同意，戴岸彤应配合唐翊翎在合同签订后2019年10月31日前办理完毕该房屋过户事宜，唐翊翎亦多次催促戴岸彤、东青公司、新环境公司履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，戴岸彤、东青公司、新环境公司均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，戴岸彤逾期办理过户手续30天，唐翊翎有权解除合同，并要求戴岸彤按房价的20%承担违约金，双倍返还定金160000元。东青公司、新环境公司作为居间方，没有按照约定履行居间服务，应该退还居间服务费45700元。唐翊翎就相关事宜多次与戴岸彤、东青公司、新环境公司沟通未果，唐翊翎为维护自己的权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）戴岸彤辩称：戴岸彤已按合同约定履行了相关义务，商品房买卖合同没有履行完毕是因为唐翊翎以及东青公司、新环境公司违约所致，因此戴岸彤不应承担任何违约责任。被告（反诉原告）戴岸彤向本院提出的反诉请求为：1、判令唐翊翎向戴岸彤支付违约金196000元；2、判令唐翊翎向戴岸彤赔偿律师代理费损失40000元；3、判令东青公司、新环境公司就唐翊翎的上述全部付款责任承担连带清偿责任；4、判令唐翊翎、东青公司、新环境公司连带向戴岸彤返还中介服务费13800元。其事实及理由如下：2019年8月30日，戴岸彤与唐翊翎、东青公司、新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定戴岸彤以1380000元的价格向唐翊翎转让其名下位于长沙市天心区××路××号××栋××号房屋；唐翊翎应于2019年8月30日向戴岸彤支付定金80000元；戴岸彤与唐翊翎应配合于2019年9月30日前办理贷款审批手续、于2019年10月30日前办理产权过户手续，同时，唐翊翎向戴岸彤支付首付款780000元；戴岸彤向东青公司支付居间服务费13800元；任何一方违约行为已累计超过双方约定时间30日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。合同签订后，唐翊翎向东青公司支付定金80000元，东青公司扣除中介服务费13800元后，向戴岸彤支付了66200元。之后，戴岸彤应邀于2019年9月19日飞往长沙协助唐翊翎办理贷款手续，但因唐翊翎未依约前往，仅完成了贷款的戴岸彤单方面签手续。2019年10月13日，唐翊翎通过东青公司告知戴岸彤，其因出差需10月底、11月初才能办理房屋产权过户手续。2019年11月4日，戴岸彤应邀飞往长沙办理产权过户登记手续，但唐翊翎因没有准备好资金未前往不动产登记中心办理过户手续，导致未能过户。2019年11月18日，唐翊翎通过东青公司通知戴岸彤资金已到位，邀请戴岸彤前往长沙办理产权过户手续。2019年11月27日，戴岸彤再次飞往长沙，在确认唐翊翎已备妥资金后，于2019年11月29日前往房产交易大楼办理产权过户手续，但唐翊翎仍旧没有准备好资金，且没有前往房产交易大楼，导致第二次过户未能成功。2019年12月13日，唐翊翎通过东青公司以其遇到特殊困难为由请求戴岸彤通融，并承诺支付10000元违约金。之后，唐翊翎、东青公司再未向戴岸彤邀约过户事宜。戴岸彤认为，其已经依约履行了全部合同义务，但唐翊翎拒不配合完成过户登记手续，导致房屋买卖交易失败，应当根据《房屋买卖合同》第六条的约定，按交易总价款的20%的标准向戴岸彤支付违约金，即276000元，唐翊翎已支付80000元，还应支付196000元。同时，因东青公司、新环境公司并未依约履行合同义务，故其应当向戴岸彤返还已支付的中介服务费13800元，并应当就唐翊翎的违约金支付义务承担连带责任。戴岸彤为维护自身合法权益，提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）唐翊翎辩称：唐翊翎于2019年8月30日与戴岸彤在新环境公司、东青公司的介绍下签订买卖合同，2019年9月2日前唐翊翎已将定金80000元，首付款800000元支付到新环境托管账户上，戴岸彤所说唐翊翎资金没有到位与事实不符。唐翊翎多次与新环境公司业务员约定过户时间，分别为2019年11月6日、2019年11月29日、2019年12月13日、2019年12月23日，每次均因戴岸彤有事未到现场，未带相关资料导致无法办理过户手续，唐翊翎一直遵守合同约定，履行合同义务，东青公司违反合同约定，超过合同约定的过户时间2019年10月30日长达30天以上，戴岸彤应承担违约责任，唐翊翎不应承担任何违约赔偿。被告（反诉被告）东青公司就本诉与反诉辩称：1、本案案由是房屋买卖合同，非居间合同纠纷，东青公司不是合格被告。房屋买卖合同第三条明确约定，促成合同的成立，东青公司即完成了居间义务，满足支付居间服务费的条件，合同是否履行完毕非充分必要条件，唐翊翎和戴岸彤于2019年3月20日签订的合同真实有效，居间义务已经履行完毕；2、本合同最终无法完成交易，唐翊翎和戴岸彤都存在过失和过错，合同第六条违约责任系对买卖双方的约束，而非对居间方的约束，根据权利义务对等的原则，假定居间方存在严重违约或重大瑕疵，最多丧失收取居间费的权利，而不能苛求其承担没有约定的违约责任，或其他赔偿责任，本案中，东青公司没有承诺买卖双方，也没有在合同中约定买卖双方任一方违约行为承担连带责任，所以要求东青公司承担连带责任是于法无据；3、2019年9月至2020年6月,房地产交易数据客观反映二手房市场的价格趋于稳定，不存在房屋价值贬损的情形，即使买方购置房产没有成功，卖方没有处置涉案房屋，也不存在其他损失。被告新环境公司就本诉与反诉辩称：1、新环境公司作为反诉被告并非为适格主体。《房屋买卖合同》中明确写明新环境公司只是门店的管理方，既不是房屋买卖关系中当事人，也不是中介合同的主体，新环境公司并没有为房东和客户提供任何中介服务，房屋买卖合同中也并未写明新环境公司有提供中介服务的义务，因此，新环境公司并非此次诉讼的适格主体被告。2、新环境公司作为居间方的管理方，唐翊翎请求新环境公司退还居间费无法律依据和事实依据。首先，在涉案合同的引言上“郑重声明：买卖双方支付的任何款项。请索取盖有财务专用章的收据，其余形式一律不予认可，并与我司无关”。唐翊翎没有提供盖有被告财务章的收据，依据合同的约定，唐翊翎要求新环境公司退还13800元中介费于理无据；其次，中介费是中介方提供服务的对价，新环境公司只是中介服务机构的管理方，没有提供任何中间服务，所以，相关的中介费并非由新环境公司收取；最后，根据合同的约定，中介方的中介义务在买卖双方签订合同后就已经完成，所以，中介方有权利依据合同约定收取相应中介费，由此可知，新环境公司对于中介方的管理义务在中介完成中介服务之后也已经到位，不存在管理上的过错。因此，唐翊翎提出的由新环境公司退还中介费的请求不应得到支持。3、新环境公司对唐翊翎诉求的所有款项承担连带责任于法无据。首先，《房屋买卖合同》条款中并未明确约定新环境公司的权利与义务，新环境公司与戴岸彤之间并不存在买卖合同的实体法律义务，也不存在中介合同的实体法律义务，所以，新环境公司不能因合同的履行瑕疵而承担合同上的违约责任。此外，根据《房屋买卖合同》的约定，合同项下的违约责任应该由甲、乙双方承担，所以，新环境公司没有理由承担合同产生的违约责任。其次，在整个合同的履行过程中，新环境公司并未作出任何侵犯戴岸彤合法权利的行为，戴岸彤所遭受的损失与新环境公司并无因果关系，所以，戴岸彤要求新环境公司对其损失承担连带责任于法无据。综上，涉案合同四方主体均予以认可新环境公司只是涉案合同的管理方，不是居间方，没有收取唐翊翎的任何费用，现唐翊翎、戴岸彤要求新环境公司返还居间费及承担连带责任无事实依据和法律依据，请求法院驳回唐翊翎、戴岸彤的诉讼请求。经审理查明：2019年8月30日，买受人唐翊翎（乙方）、出卖人戴岸彤（甲方）、居间方东青公司（丙方）、管理方新环境公司（丁方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方出售位于长沙市天心区××路××号××栋××号的房屋给乙方，该房屋的建筑面积约为108.17平方米，总售价为1380000元；乙方应于2019年8月30日支付甲方定金80000元；乙方拟申请公积金贷款500000元，甲、乙双方在合同签订后3日内将贷款审批所需要的资料提交给代办机构，且甲、乙双方须相互配合于2019年9月30日前办理贷款审批，丙方协助；甲、乙双方须相互配合于2019年10月30日前办理产权过户手续；乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款780000元；丙方作为居间方为甲、乙双方提供居间服务，且丙方为丁方的授权特许经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲、乙双方均表示予以认可;签订合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费，在合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费13800元，乙方应支付丙方居间服务费27600元；丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲、乙双方的利益；过户前，乙方须配合丙方办理领证进抵押公证至丁方指定人名下（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）；合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金；如甲、乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间30日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金；如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。上述《房屋买卖合同》签订后，新环境公司工作人员杜靓为唐翊翎提供居间服务，东青公司张智为戴岸彤提供居间服务，唐翊翎、戴岸彤履约均需通过杜靓、张智进行联系。新环境公司、东青公司均通过户名为胡国媛的账户与唐翊翎、戴岸彤流转资金。唐翊翎先后支付了50000元、50000元、100000元、600000元购房款，合计800000元，新环境公司向唐翊翎出具了金额为800000元的“托管代收往来款收据”。2019年8月30日，唐翊翎向胡国媛账户转账支付80000元购房定金，并向贷款代办机构长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司支付了25000元代办费，向东青公司支付了20700元居间费用，长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司、东青公司分别向唐翊翎出具了相应金额的收据。胡国媛从收取的定金80000元中扣除了戴岸彤13800元居间费用后，向戴岸彤支付了剩余的66200元；同时，东青公司向戴岸彤出具了13800元居间费收据。合同履行过程中，唐翊翎、戴岸彤分别通过居间方新环境公司杜靓、东青公司张智的微信联系合同履行事宜，但东青公司张智虚构唐翊翎资金始终未到位、家庭出现重大变故等事实欺骗戴岸彤，新环境公司杜靓虚构戴岸彤因工作忙没有时间、忘带过户登记资料以及与配偶存在经济纠纷无法办理房屋过户等事实欺骗唐翊翎，导致唐翊翎、戴岸彤双方分别数次前往长沙市不动产登记中心均未能成功办理过户手续。2019年12月23日后，唐翊翎因交易无法完成，要求新环境公司退还已支付款项，新环境公司承诺退还唐翊翎分别向东青公司、新环境公司、长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司支付的居间费20700元、购房款800000元、贷款代办费25000元，现新环境公司已退还唐翊翎购房款800000元。另查明，唐翊翎为此次诉讼花费律师费8000元，戴岸彤为此次诉讼花费律师费40000元。以上事实有《房屋买卖合同》、《委托代办协议》、银行转账凭证、收据、不动产登记中心证明、微信聊天记录、机票住宿费发票、委托代理合同、增值税发票等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐翊翎、戴岸彤、东青公司、新环境公司于2019年8月30日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当依约享有各自权利并全面履行各自义务。该《房屋买卖合同》包括四方主体，分别为房地产交易买卖双方即唐翊翎、戴岸彤及居间方东青公司、新环境公司，并非单一的买卖合同法律关系，同时也包含居间合同法律关系，对合同的相对方均具有约束力。根据《房屋买卖合同》第二条第（三）款约定，“甲、乙双方须相互配合在2019年10月30日前办理产权过户手续”，配合办理房屋产权过户手续是唐翊翎、戴岸彤双方的义务，现双方均因东青公司、新环境公司的原因导致未能履行“配合办理产权过户手续”的义务，因此，双方均应向对方承担违约责任。但唐翊翎、戴岸彤主张的违约金均过高，结合本案的实际情况，本院酌情考虑为80000元，对超出的部分不予支持，即唐翊翎、戴岸彤均应向对方支付80000元违约金；关于戴岸彤主张的损失赔偿金问题，本院已支持了违约金，违约金应当足以弥补其损失，不应重复主张损失赔偿金。关于唐翊翎主张的双倍返还定金的问题，由于唐翊翎、戴岸彤双方因东青公司、新环境公司的原因未能履行“配合办理产权过户手续”的义务，双方均存在违约行为，因此，该定金应予以返还，但不能要求双倍返还，该费用由戴岸彤返还66200元，由东青公司返还13800元，合计80000元。房屋买卖合同第六条约定，违约方应承担守约方支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用，故唐翊翎、戴岸彤分别主张的律师费损失，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，“过户前，乙方须配合丙方办理领证进抵押公证至丁方指定人名下”，即东青公司、新环境公司居间服务至少延伸至房屋过户，同时，本院查明的事实表明唐翊翎、戴岸彤联系过户等工作均由东青公司、新环境公司负责，因此，东青公司、新环境公司关于各方签订买卖合同即说明其已经完成居间服务的辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。唐翊翎、戴岸彤未能实现房屋过户，系东青公司、新环境公司的工作人员隐瞒事实、提供虚假信息所致，存在过错，东青公司、新环境公司应当赔偿唐翊翎、戴岸彤的损失，即应承担唐翊翎、戴岸彤因违约而应支付的违约金80000元和律师费，并应向唐翊翎、戴岸彤返还已收取的居间服务费。关于《房屋买卖合同》的解除问题，唐翊翎已明确表明不再交易该房屋，该合同已无继续履行的可能，应予以解除，对唐翊翎的该诉讼请求本院予以支持。东青公司、新环境公司系《房屋买卖合同》的居间方，共同提供居间服务，亦应共同承担居间责任，两公司应当对唐翊翎、戴岸彤的损失承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）唐翊翎与被告（反诉原告）戴岸彤、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司、被告（反诉被告）湖南新环境房地产经济连锁有限公司于2019年8月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）戴岸彤于本判决生效之日起10日返还原告（反诉被告）唐翊翎定金66200元；三、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日返还原告（反诉被告）唐翊翎定金13800元；四、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）唐翊翎支付赔偿金80000元；五、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）唐翊翎返还按揭代办服务费25000元、居间服务费20700元；六、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）唐翊翎支付律师费8000元；七、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）戴岸彤支付赔偿金80000元；八、被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）戴岸彤支付律师费40000元；九、被告（反诉被告）湖南新环境房地产经济连锁有限公司对上述第三、四、五、六、七、八项给付义务承担连带清偿责任；十、驳回原告（反诉被告）唐翊翎的其他诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）戴岸彤的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8526元，减半收取4263元，反诉费2636元，合计6899元，由被告（反诉被告）长沙东青房地产经纪有限公司、湖南新环境房地产经济连锁有限公司共同负担5099元，由原告（反诉被告）唐翊翎、被告（反诉原告）戴岸彤各负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年八月二十八日法官助理杨涵代理书记员  袁思思