新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4003民初402号 原告：奎屯芙蓉物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市北京东路**。法定代表人：聂书新，该公司经理。委托诉讼代理人：聂怀江，男，1962年7月15日出生，汉族，该公司负责启明里小区物业主任，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。委托诉讼代理人：叶萍，新疆西北律师事务所律师。被告：奎屯天达旅客运输有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市**乌鲁木齐东路**法定代表人：娄奎云，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪欣然，新疆西部朝阳律师事务所律师。原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司（以下简称芙蓉物业公司）与被告奎屯天达旅客运输有限公司（以下简称天达运输公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告芙蓉物业公司的委托诉讼代理人聂怀江、叶萍，被告天达运输公司的委托诉讼代理人纪欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年10月-2020年3月物业服务费13,200元和违约金7745元（按日利率千分之二自2018年10月计算至2020年3月，共540天），共计20,945.76元。事实和理由：2013年10月原告进驻启明里小区xx栋与业主签订《物业服务委托合同》，原告于2013年12月1日开始为该小区包括被告在内的业主依照合同约定的三级服务标准提供物业服务，并按照奎屯市发展计划委员会奎发价（2004）31号文规定的每平方米协商价2元收取物业服务费。被告享受物业服务后，未交相应的费用，现被告拖欠原告2016年10月至2020年3月物业服务费13,200元，违约金7745元，合计20,945.76元，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告天达运输公司辩称，1.原告诉讼主体错误，原告系与启明里小区xx幢高层居民签订的物业服务合同，该楼的居民是指8层以上的居民，而我公司的门面属于国有资产，登记的统一房号为奎屯市x-x区乌鲁木齐东路xx1-3号；2.原告的诉讼主体不适格，按照正常程序，原告应当与业主委员会签订合同，本案中原告系与启明里居委会签订的合同，据了解本市于2016年后,居委会就不再代业主委员会行使与物业公司签订合同的权利，因此原告与启明里居委会签订的物业服务合同应系无效合同，即使居委会可以代业主委员会签订合同，居委会及物业公司也有告知业主的义务，而本案中居委会及芙蓉物业公司均未告知过我公司，且原告从未向我公司出具过任何催缴通知单；3.我公司的门面房一直出租，门面房与市政公司签订了包括门前扫雪、绿化养护等服务项目，上述项目均由市政公司进行养护，原告并未对我公司门面提供过任何物业服务。本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，芙蓉物业公司（被委托方，乙方）与启明里居委会（委托方，甲方）签订《物业服务委托合同》，合同主要内容为：根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方将启明里小区xx栋委托乙方实行物业管理，签订本合同；第二条委托物业管理服务项目：1、公共环境卫生保洁，清理楼道、垃圾代运。2、现有建筑小品、花木、绿地的养护和管理。3、主干道的冬季冰雪扫除（房前屋后的清扫）。4、楼道灯、开关的更换（不含电子单元门），主管道的疏通（不含单元管道），化粪池的清理。5、维护小区区域的公共秩序。6、物业档案管理。7、物业装饰装修的管理；第四条委托物业管理服务标准：1.环境卫生的保洁。小区道路每日清扫，楼前楼后每隔两天清扫一次，并定时保洁，楼道扶手、楼道、地下室、走、地下室扫一次，每年清擦一次共用部分玻璃。生活垃圾由业主和使用人自己送至小区固定位置，由清洁人员每日定期收集，保证垃圾日产日清；2.建筑小品、花草、树木的养护与管理。定期对花草树木浇水、施肥、除草、修剪，保证花草树木长势良好，外观整洁；3.冬季冰雪清除。冬季小区道路积雪清理，下小雪当天清扫完毕，下大、中雪根据实际情况，一般在24小时内清扫完毕，特殊情况例外。4.共用设施、设备运行、维修和管理。建立报修制度，设立报修电话，定期对共用设施、设备检查进行日常管理和维护，楼道的灯、开关定期检查、维修，保证完好率不低于80%，阴井、化粪池每年清理一次，正常运行，建立12小时报修制度；5.维护小区区域的公共秩序。小区出入口24小时执勤，按时开关共用灯，严禁小商小贩进入，协商有关部门维持小区正常生活秩序，防止安全事故发生；6.物业装饰、装修进行监督管理并告知装饰、装修中应注意的问题，对装饰垃圾堆放清运进行管理；7.物业档案管理。建立健全小区业主档案及公用设施设备档案。第五条甲方的权利义务：2、协助乙方管理工作的运行，按时交缴物业管理服务费及其它代收费用；第七条委托管理期限：自2015年1月1日至2018年12月31日；第八条收费标准及收费时间：根据《关于奎屯市物业服务收费管理有关问题的通知》（奎发价【2004】31号）、《关于奎屯市垃圾处理收费通知》（奎发价【2004】37号）有关文件精神，结合实际将物业标准定为：1、物业服务费（高层）1.3元/月/平方米，（商业门面）2元/月/平方米；2、生活垃圾处理费5元/月/户；4、收费时间：2015年1月1日；第九条维修责任划分：2、在保修期过后房屋的共用部分、共用设施的日常维护工作按奎建字【2000】35号文《住宅共用部分、共用设施维修基金管理办法》及相关部门规定的实施细则的要求进行维修，未交纳维修基金的，由受益的业主共同承担维修费用。3、自用部分，自用设施设备的维修由房屋产权人自行维护或委托乙方实行有偿维修；第十条违约责任：甲方业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方业主补交，并自逾期之日起每天按实际所欠金额的5%交纳违约金（特殊情况需提前告知），逾期6个月仍未交纳的乙方有权向人民法院起诉；第十一条附则：合同期满后，乙方管理成绩优秀，大多业主反映良好，可续签合同，或因种种原因新的《物业管理委托合同》未签订前，此合同继续有效。合同落款处甲方有奎屯市团结街道启明里社区居委会的印章，乙方有芙蓉物业公司的印章。2019年1月1日芙蓉物业公司（被委托方，乙方）与启明里居委会（委托方，甲方）再次签订启明里小区xx栋的《物业服务委托合同》，合同约定委托管理期限为2019年1月1日至2022年12月31日。另查明，2014年，芙蓉物业公司分别与启明里xx幢商业用户奎屯尚味金裕酸菜牛肉面启明里店（乌鲁木齐东路xx2-xxx号）、中国银行股份有限公司奎屯市乌鲁木齐东路支行（乌鲁木齐东路xx-xxx号）、奎屯九群狼黄焖鸡米饭店（乌鲁木齐东路xx1号）签订《物业管理委托合同》，合同约定：委托物业管理服务项目：1.公共环境卫生保洁。2.建筑小品、花木、绿地养护和管理。3.冬季冰雪清除。4.共用部位、共用设备设施的运行，维护和管理。5.维护小区区域的公共秩序。6.物业档案管理。7.物业装饰装修的管理。委托物业管理服务标准：1.环境卫生保洁。小区道路每两日清扫一次，楼前楼后每隔一天清扫一次，并定时保洁，楼道扶手、楼道、地下室走道、地下室走道每周清扫二次业主和使用人自己送至小区固定位置，由清洁人员每日收集清运，保证垃圾日产日清，每周清扫一次车棚；2.建筑小品、花草、树木的养护与管理。定期对花草树木浇水、施肥、除草、修剪，保证花草树木长势良好，外观整洁；3.冬季冰雪清除。冬季小区道路积雪清理，下小雪当天清扫完毕，下大、中雪根据实际情况，一般在2-3天内清扫完毕，特殊情况例外。4.共用设施、设备运行、维修和管理。定期对共用设施、设备检查进行日常管理和维护，楼道的灯、开关定期检查、维修，保证完好率不低于80%，阴井、化粪池每年清理一次，正常运行，建立24小时报修制度；5.维护小区区域的公共秩序。小区出入口24小时执勤，按时开关公用灯，严禁小商小贩进入，协商有关部门维持小区正常生活秩序，防止安全事故发生；6.物业装饰、装修进行监督管理并告知装饰、装修中应注意的问题，对装饰垃圾堆放清运进行管理；7.物业档案管理。建立健全小区业主档案及共用设施设备档案。收费标准及收费时间：根据《关于奎屯市物业服务收费管理有关问题的通知》（奎发价【2004】31号）、《关于奎屯市垃圾处理收费通知》（奎发价【2004】37号）有关文件精神，结合实际将物业服务标准定为：1、小区居民物业服务费2元/月/平方米；4、收费时间：每季度月末20-30日。违约责任：甲方业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方业主补交，并自逾期之日起每天按实际所欠金额的2%交纳违约金（特殊情况需提前告知），逾期6个月仍未交纳的乙方有权向人民法院起诉。2014年12月25日，奎屯市发展和改革委员会及奎屯市住房和城乡建设局发布奎发改价格[2014]68号文件“关于公布《伊犁州直属县市普通住宅物业服务收费指导价及相关收费标准》的通知”，该通知载明：奎屯市普通住宅物业服务收费标准，按《伊犁州直属县市普通住宅物业服务收费指导价及相关收费标准》的通知（伊州发改医价[2014]32号）规定的标准执行。即多层住宅物业服务收费指导价标准为：一级0.87元/月·平方米、二级0.72元/月·平方米、三级0.57元/月·平方米、四级0.42元/月·平方米；高层住宅物业服务收费指导价标准为：一级1.55元/月·平方米、二级1.35元/月·平方米、三级1.15元/月·平方米、四级0.95元/月·平方米。普通住宅物业服务收费指导价标准浮动范围为上下10%。五、本文自2015年1月1日执行。2016年7月11日，新疆维吾尔自治区发展和改革委员会及新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅发布了新发改法规[2016]1189号“关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知”，本办法自2016年9月1日起执行。该文件附件为《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，该办法第十二条规定：为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定。第十八条规定：物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费，供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按相关规定执行，任何单位不得乱加价、乱收费。第十九条规定：物业服务企业按规定向业主收取了物业服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。再查明，芙蓉物业公司具备物业服务企业三级资质等级。2020年1月16日，奎屯市物业管理工作领导小组办公室发布奎物办字[2020]2号文件“关于表彰2019年度物业管理优秀企业及先进个人的通知”，对原告芙蓉物业公司作为2019年度物业管理优秀企业进行表彰奖励。奎屯市市区乌鲁木齐东路xx幢xxx号商铺使用权人为天达运输公司，房屋建筑面积为784.92平方米，房屋用途为办公。天达运输公司陈述称，案涉建筑8层楼以上住宅命名为启明里xx幢，8层楼以下商铺被房管局划分为乌鲁木齐东路xx幢及乌鲁木齐东路xx幢，与高层相连的商铺一共6间，命名为奎屯市市区启明里-乌鲁木齐东路xx2幢x1号-x6号，自蛋糕大王店至天达运输公司大门东边被房管局划分为乌鲁木齐东路xx1幢。天达运输公司将该乌鲁木齐东路xx幢2号商铺分割进行出租，根据天达运输公司提供的《房屋租赁合同》可知，涉案房屋面积为227平方米。奎屯市地名委员会办公室出具《情况说明》载明：奎屯市启明里xx幢的一层为商业门面，其门牌编码为奎屯市乌鲁木齐东路xx2号（xx2-2号至1x-2x号）。本院认为，关于被告是否为合同当事人，是否应当受到《物业服务委托合同》的法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，奎屯市启明里小区居民委员会可以在启明里小区业主委员会未成立时代为行使启明里小区业主委员会的职责，其与芙蓉物业公司就启明里小区xx栋签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。被告抗辩涉案房屋不属于启明里小区xx幢，不在物业服务委托合同的服务范围，该意见与本院查明事实不符，亦与其陈述不符，奎屯市市区乌鲁木齐东路xx1幢xxx号与奎屯市启明里-乌鲁木齐东路xx幢、乌鲁木齐东路xx2幢在构造上实为同一建筑，差别仅是命名的不同，对此抗辩，本院不予采纳。故被告属于奎屯市启明里小区居民委员会与芙蓉物业公司签订《物业服务委托合同》的合同当事人，该合同对被告具有法律约束力。对于被告抗辩2016年后，居委会就不再代业主委员会行使与物业公司签订合同的权利，原告主体不适格，但其未提供相应证据证实，且与合同约定不符，对被告这一抗辩理由，本院不予采纳。关于被告是否应当缴纳物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告作为启明里小区商铺业主，受物业服务委托合同的约束，在享有物业服务权利的同时负有缴纳物业管理费的义务。被告提出原告未向其提供任何物业服务，但提供的证据不足以证明其未接受物业服务，对该意见，本院不予采信。被告应向原告支付物业管理费13,620元（227平方米×2元/平方米×30个月，自2017年10月至2020年3月），原告以220平方米为基数仅主张物业费13,200元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于被告抗辩其向奎屯市环卫处缴纳垃圾处理费，因垃圾处理费与物业管理费属于两种收费项目，且原告并未主张垃圾处理费，故对被告的上述抗辩本院不予支持。对于被告抗辩其与奎屯市城市管理行政执法大队签订门前三包责任书，责任划分内容由市政公司进行养护，根据本院查明的事实，该门前三包责任书是根据《奎屯市市容环境卫生责任管理暂行办法》，就环境卫生、市容有序、绿化管护签订的，其内容并非由市政公司进行养护，而是一种行政责任划分，该责任书并不能成为拒交物业费的理由，对被告这一抗辩，本院不予采纳。关于被告是否应当支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告拖欠物业费自2017年度开始，至今有2年之久，原告对损失的扩大亦存在过错，且涉案合同中约定违约金的计算标准也明显过高，本案违约金应参照逾期罚息利率标准计算，即以原告起诉之日起算，以欠付物业费13,200元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告奎屯天达旅客运输有限公司于本判决生效之日起十日内向原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司支付物业服务费13,200元及违约金（以欠付物业费13,200元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍，从2020年4月21日计算至实际清偿之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，减半收取计162元（原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司已预交），由原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司负担60元，被告奎屯天达旅客运输有限公司负担102元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   敬 川二 Ｏ 二 Ｏ 年 八 月 三 十 一 日法 官 助 理   王美懿书  记  员   吴 鞠