文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0585民初2675号原告：太仓市先行交通有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇西郊东街**，统一社会信用代码913205857274271012。法定代表人：王明生,董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴一松，上海市汇业(苏州)律师事务所律师。被告：太仓市育安办公家具有限公司，住所地，住所地江苏省太仓市城厢镇西郊东街**会信用代码91320585346227528U。法定代表人：王怀矿,总经理。委托诉讼代理人：邰飞、邹叶，江苏广浩律师事务所律师。第三人：苏克平，男，1986年1月25日出生，汉族，住福建省周宁县。第三人：任长勋，男，1969年9月1日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。原告太仓市先行交通有限公司与被告太仓市育安办公家具有限公司，第三人苏克平、任长勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日、8月7日公开开庭进行了审理。原告太仓市先行交通有限公司的委托诉讼代理人吴一松、被告太仓市育安办公家具有限公司的法定代表人王怀矿及其委托诉讼代理人邰飞（第一次庭审）、邹叶（第二次庭审）、第三人苏克平、任长勋（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市先行交通有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告腾退租赁的厂房；2、请求判令被告支付租金36万元并支付逾期违约金72000元；3、请求判令被告支付自2020年5月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月7日，原、被告签订了房屋租赁协议一份，约定将原告的部分厂房出租给被告使用并约定了租金及租期。合同生效后，被告未按约定支付租金，现经原告催告不再续租，被告置之不理，为此形成纠纷。第三人苏克平诉称，如被告被要求腾退，其要求与被告解除2020年5月9日签订的房屋租赁合同并要求被告返还自2020年5月8日起多支付的租金计82500元。第三人任长勋诉称，如被告被要求腾退，其要求被告返还自2020年5月8日起多支付的租金53720元。被告太仓市育安办公家具有限公司辩称，首先原、被告约定的房屋租赁面积为约2200平方米，原告实际交付被告使用了2000平方米多一点，面积不足合同约定；其次原告未开具相应的发票，造成被告拖欠租金支付；第三，受新冠××影响，原告主张的违约金不应支持，即使违约金被支持，原、被告约定的违约金过高，应酌定减少。被告对第三人的诉请无异议。经审理查明：原告于2008年起与太仓市城厢镇新怡办公家具商店（经营者：王怀矿）发生租赁关系直至2017年。2017年起，原、被告发生租赁关系。2019年5月7日，原、被告签订房屋租赁协议，协议约定租赁房屋面积2200平方米左右，租赁费为年租金36万元（2200*14.4*12）。协议第八条约定，先付款后租用，租赁费一年分两次支付。即2019年5月7日签约即付款18万元，剩余18万元在2019年11月7日前付清。如逾期支付，原告有权解除本协议，并按逾期支付金额的20%收取违约金。2018年3月3日，被告与第三人任长勋签订了房屋租赁协议，约定由被告将座落于昆太路28号房屋面积约280平方米出租给第三人任长勋，租金为每年8万元，2018年、2019年的房租任长勋已支付。2020年协议到期后，第三人任长勋仍继续使用，房租已支付至2021年4月8日。2020年5月9日，被告与第三人苏克平签订房屋租赁协议，约定由被告将座落于昆太路28号房屋面积约40平方米及门前场地出租给第三人苏克平使用，年租金为11万元，协议签订后，第三人即支付了全部租金。另查明：2011年5月6日，原告与太仓市城厢镇新怡办公家具商店签订补充协议一份，协议约定，原告（甲方）与太仓市城厢镇新怡办公家具商店（乙方）于2008年4月21日签订厂房租赁协议，乙方在改装修过程中，拆除了甲方传达室、小平房、厕所、化粪池，经双方协商，乙方承诺，新搭建的房屋产权归甲方。2017年6月7日，原、被告签订了附协议一份，经双方商定，因租金较低，如被告需税务发票的，税费由被告负责交纳。上述事实，有原告举证的房屋租赁协议、补充协议、附协议、房产证、土地使用证、照片，被告举证的通知书，第三人苏克平、任长勋举证的房屋租赁协议及原、被告、第三人的庭审陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方于2019年5月7日签订的房屋租赁协议合法有效。协议签订后原告依约交付了出租厂房，被告未按约支付租金，现原告要求被告在租赁期满后腾退出租房并支付拖欠租金的诉讼请求本院应予支持。对于被告辩称双方租赁的厂房面积不足协议约定的2200平方米。原告答辩认为，协议约定的出租房面积为约2200平方米，原告出租的有证厂房面积为2026平方米，加之前案外人太仓市城厢镇新怡办公家具商店拆除原告传达室、小平房、厕所等无证辅房后改建的彩钢顶房屋后，面积与2200平方米基本相当。本院认为，原、被告双方约定的出租房面积约为2200平方米，且协议第七条租赁费是以2200*14.4*12计算所得后确定租金为36万元，若以14.4元每平方米租金计算，租赁面积亦不足2200平方米，故双方对于租金的约定是考虑了租赁面积、租金综合协商确定的，因此对被告辩称因租赁面积减少而相应调减租金的意见本院不予采信。对于被告辩称原告未开具相应的租赁发票且因新冠疫情影响而造成被告延期支付租金不构成违约的观点，本院认为，原、被告在协议签订后即对租金的支付方法进行了约定，且双方约定的付款期限先于新冠疫情发生。对于原告是否开具相应票据，原、被告对相应票据的开具已作约定，原告未开具相应的票据并不是被告可以拒付租金的理由。被告在新冠疫情发生之前已实际违反约定拖延支付租金，已构成违约。对于被告提出违约金过高的观点，原告亦未提供其它证据证明逾期违约造成其损失的证据，本院依法予以调整。被告在租赁期内及租赁期满后均未经原告同意将厂房出租，收取租金，其与第三人签订的房屋租赁合同无效。故在被告腾退前对第三人承租的厂房应予解除租赁合同并退还相应多支付的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告太仓市育安办公家具有限公司于本判决生效后10日内将坐落于太仓市城厢镇昆太路28号租赁厂房腾退交付原告太仓市先行交通有限公司。二、被告太仓市育安办公家具有限公司于本判决生效后10日内支付原告太仓市先行交通有限公司房屋租金36万元及逾期付款违约金10530元（2019年11月8日起的逾期付款违约金以36万元为基数按年利率11.7%计算至实际付清之日止）。三、被告太仓市育安办公家具有限公司于本判决生效后10日内支付原告太仓市先行交通有限公司自2020年5月8日起至实际房屋腾退交付之日止的房屋占有使用费（按每日986.3元计算）。四、被告太仓市育安办公家具有限公司与第三人苏克平于2020年5月9日签订的房屋租赁协议无效。五、被告太仓市育安办公家具有限公司于本判决生效后10日内归还第三人苏克平房屋占有使用费82500元。六、第三人苏克平于本判决生效后10日内将租赁用房腾退交付被告太仓市育安办公家具有限公司并支付2020年8月9日之后的房屋占有使用费（以每日301.37元计算至实际腾退之日止）。七、被告太仓市育安办公家具有限公司于本判决生效后10日内归还第三人任长勋房屋占有使用费53333.33元。八、第三人任长勋于本判决生效后10日内将租赁用房腾退交付被告太仓市育安办公家具有限公司并支付2020年8月9日之后的房屋占有使用费（以每日219.17元计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10866元，减半收取5433元，保全费2520元，合计7953元，由原告负担750元，由被告承担7203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  陆志平二〇二〇年八月二十六日书记员  张 燕