盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1103民初1661号 原告：盘锦东方银座购物广场有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区。 法定代表人：冯四龙，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁兵，该公司员工。 被告：王迪，男，1980年5月4日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，住盘锦市兴隆台区。 原告盘锦东方银座购物广场有限公司与被告王迪租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁兵、被告王迪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付未交的商铺租金80,586.00元、管理费8,021.60元、电费5,213.50元,以上共计人民币93,821.10元；2.判决被告按照每次欠缴金额日百分之二的标准支付违约金；3.要求被告按照每次欠交金额为基数，赔偿实际损失。（赔偿标准：2019年8月20日之前利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率，计算至2019年8月19日止;2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率，自2019年8月20日起计算实际给付之日止。）4.判决被告承担本案受理费、保全费等全部费用。事实和理由：原告所经营的物业是东方银座集团投资兴建的商业综合体，2017年8月8日，原、被告签订《租赁合同》。合同第一条、第二条约定：乙方承租沉香小镇11号商铺，商铺计租面积148㎡，租赁期限3年（租赁期限为2017年8月7日—2022年8月6日）。第三条约定了租金和管理费标准，并明确交费方式为月交（当月25日前交下一个月费用）。第一年前半年免租金；第一年后半年月总租金2220元、年总租金13320元；第二年月租金2775元、年租金33300元；第三年月租金3330元、年租金39960元，管理费每个月444元。合同约定：水费5.5元每立方米；电费1.3元每度。合同鉴定后，原告依约交付了商铺，并提供物业服务。合同第五条约定：如乙方逾期交费，按每日百分之二标准向甲方支付滞纳金。原告认为：双方签订的租赁合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行合同义务。现原告已经依约履行了相关物业的交付和服务义务，且被告亦接受并实际经营。在原告主动免除被告大部分费用的情况下，被告仍然拒不支付相关费用，严重违反合同义务，构成根本违约。由于原告主要收入源自于向承租商户收取租金、物业管理费等，被告及其他一些商户的拖欠行为对原告合法权益造成重大损害，致使原告发生严重经营困难。经原告多次催收和协商，始终无果，现特诉至贵院依法审判，以切实维护原告合法权益。 被告提交书面答辩称：1、租赁合同所盖印公章为私刻，法定代表人未签字，合同无效。2、关于商铺租金，2019年开始，东方银座广场工作人员未再安排工作人员上门派送缴费单。今年开始的新冠状病毒疫情属于不可抗力，应予免责。3、关于物业管理费，2019年开始，原告未在向被告提供过物业服务，不应收取物业费。4、关于水电费，合同水费5.5元/立方米、电费1.3元/千瓦时，违反发改委物价部门的文件。5、关于违约金，合同签署受到不公平对待，其他商家免租期2年我们免租期只有半年。整个东方银座广场沉香小镇开门营业率不足10%,招商承诺与事实不符。原告提供的物业管理混乱，装修装潢存在不公平对待。原告自称“主动免除被告大部分费用”证明原告对违约行为是明知的。 经审理查明：2017年8月8日，原、被告签订《铺位租赁合同书》。合同第一条约定：乙方租赁经营的商铺，位于盘锦东方铺位。一楼面积为74平方米，二楼面积为74平方米，铺位总面积为148平方米。乙方负责该商铺的具体经营活动，经营范围仅限于便当、快餐。如乙方因经营需要对经营范围进行调整，必须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方保证在承租经营经营期内遵守有关法律、法规和甲方的经营管理制度及有关规定，否则按违约处理。第二条约定：乙方承租经营商铺的期跟为3年，自2017年8月7日至2020年8月6日止。第三条约定：租金费用如下，乙方每月25日前向甲方一次性缴纳下一个月的租金。第一年前半年免租金；第一年后半年月总租金2220元、年总租金13320元；第二年月租金2775元、年租金33300元；第三年月租金3330元、年租金39960元。第三条第3款约定：从租赁期起，管理费免收期自2017年8月7日至2018年1月6日止，此后，乙方每月向甲方交纳管理费，管理费按每月每平方米人民币3元计算，即管理费每月人民币444元计收。第三条第4款约定：乙方商铺内所涉水电费、供暖费、税收、电话网络费、刷卡手续费等其他乙方应缴费由乙方承担，其中水费每立方米收取5.5元；电费单价在供电部门的单价基础上加收电损费用，每度按1.3元收取。第三条第5款约定：乙方向甲方支付的租金，不包含乙方根据法律法规向政府有关部门支付的一切税费；乙方需自行负责向有关部门取得一切营业执照、批准或登记及承担有关费用，以作合法经营。第四条甲方权利和义务约定：1、负责营业场所经营设施的维护和更新改造，保证水、电的正常供应，尽力为乙方提供良好的经营环境。2、做好营业场所公共区域的安保工作，维护市场治安秩序和经营秩序。3、甲方为进一步改善市场的经营环境，如对场地、设备等进行装修、维修、维护，甲方应提前通知乙方，避免对乙方的经营造成影响。第五条第3款约定：乙方须按时缴纳租金管理费及其他应缴费用。如乙方逾期缴纳本合同约定的任一费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，每逾期一日加收未交费用百分之二的滞纳金。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用。依据合同约定，被告应自2018年2月7日起交付租金，自2018年1月7日起交付管理费，但被告自2018年3月7日起未履行交付租金的义务，自2019年1月1日起未履行交付管理费的义务。同时，被告拖欠原告2018年12月1日至2020年6月25日期间19吨水费、3930度电费未支付。 上述事实，有原告提交的《铺位租赁合同书》复印件、《消防安全检查合格证》复印件、收据三张、《辽宁增值税专用发票》、《建设银行电子回执》三份，被告提供的《防疫指挥部令》复印件及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。被告提供的商铺租赁合同复印件、告知函真实性予以确认，对被告主张的租赁合同无效的证明目的不予采信。被告提供的录音资料两份，因无法确定通话录音主体为原告工作人员，对该证据不予采信。对被告提交的政府文件复印件，对案涉合同双方不具有合同约束力，本院不予采信。 本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原告已将案涉商铺交付被告使用，被告亦应按照合同约定支付租赁费及管理费。现原告向被告主张2018年3月7日至2020年7月2日租金，考虑新冠状病毒疫情对整体商业经营环境影响，本院酌定减免1个月租金，被告应缴纳租金为77256元（2220元X5个月+2775元X12个月+3330元X9个月+111元/天X26天）。被告应自2019年1月1日起交纳管理费，现原告向被告主张2019年1月1日至2020年6月30日管理费7992元（444元X18个月），符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金及赔偿损失的诉请，考虑被告经营确受到新冠状病毒疫情客观影响，非恶意拖欠租金及管理费，对原告该诉请本院不予支持。 关于被告提出水电费收费标准过高主张，本院依据原告提供的其向盘锦水务集团缴纳水费票据统计出水费缴费标准为5.1元/吨，向盘锦供电公司缴纳电费票据统计出电费缴费标准每度电0.788元，双方合同约定的水电费收费标准高于原告向水电部门实际缴费的标准，本院酌情予以调整，被告应向原告给付2018年12月1日至2020年6月25日水费96.9元（19吨X5.1元/吨），电费3096.84元（3930度X0.788元），共计3193.74元。 关于被告在答辩中提出案涉租赁合同无效的主张，案涉租赁合同虽无原告法定代表人签字，但原告已盖章确认，且双方已实际履行，被告提出合同无效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告提出2019年开始原告未提供物业服务，未提供证据证明该主张，原告庭审亦对管理服务内容进行了陈述和解释，对被告该抗辩主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王迪于本判决生效后十日内给付原告盘锦东方银座购物广场有限公司商铺租金77256元（2018年3月7日至2020年7月2日），管理费7992元（2019年1月1日至2020年6月30日），水电费3193.74元（2018年12月1日至2020年6月25日），以上共计88,441.74元。 二、驳回原告盘锦东方银座购物广场有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2006元，减半收取1003元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员 王 冰 二〇二〇年八月二十一日 书记员 孙海南