福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1178号 原告：高晖，男，汉族，1980年11月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邱成磊，福建世好律师事务所执业律师。 被告：李成贤，男，汉族，1986年2月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢智超、许淑娟，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福建省中鼎诚达置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路力宝天马广场第****-3，统一社会信用代码：91350100MA32HJNL79。 法定代表人：姜李明，执行董事兼总经理。 原告高晖与被告李成贤、福建省中鼎诚达置业有限公司(以下简称中鼎诚达公司)房屋买卖同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高晖及其委托诉讼代理人邱成磊、被告李成贤的委托诉讼代理人谢智超到庭参加诉讼，被告中鼎诚达公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高晖向本院提出诉讼请求：1.请求确认高晖与李成贤、中鼎诚达公司签订的《房地产经纪合同》以及2019年11月14日、11月29日、2020年1月21日的《补充协议》于2020年3月14日解除；2.判令李成贤所支付的100000元定金归高晖所有（其中50000元定金在中鼎诚达公司处代为保管）、并支付赔偿违约金350000元；3.判令李成贤支付高晖为提起诉讼所支出的律师费39000元；4.判令中鼎诚达公司返还代收的定金50000元以及房产证、土地证原件；5.本案的诉讼费用由李成贤、中鼎诚达公司承担。 事实和理由：2019年9月9日，高晖通过中鼎诚达公司与李成贤共同签订《房地产经纪合同》及补充协议（合同编号为：20190909169），合同约定由李成贤以1850000元的价格向高晖购买位于福州市闽侯县园月亮座603单元的房产，中鼎诚达公司作为中介服务方为本次房产交易提供全程中介服务。合同签订后，高晖按照约定向中鼎诚达公司提供房产证、土地证原件，并配合李成贤、中鼎诚达公司办理银行按揭贷款等相关手续；李成贤所支付的定金100000元，其中50000元交由中鼎诚达公司代管，中鼎诚达公司为此出具了收款收据。 由于李成贤原因，银行贷款审批无法按约定期限通过。李成贤虽然于其后的2019年11月14日、11月29日《补充协议》中，一再向高晖保证贷款审批通过的期限，但均未能履行。为此，高晖与李成贤、中鼎诚达公司三方又于2020年1月21日再次签订《房屋买卖合同补充协议》，根据该协议第一条、第二条约定：双方将付款方式变更为一次性付清购房款1850000元；李成贤应于2020年2月20日将购房款1795000一次性打入高晖指定的银行，账户由高晖、李成贤双方联名共同监管；中鼎诚达公司同意将其代管的定金50000元于当日一并转入上述监管账户。同时，根据第六条约定：若李成贤未能在2020年2月20日将购房款打入本协议第二条约定的银行监管账户，高晖有权立即解除合同；自发出书面解除通知发出之日起5日届满，与本次房产交易有关的合同及补充协议均自动解除；李成贤购房的100000元定金归高晖所有，同时李成贤应向高晖支付350000元的违约金赔偿高晖的全部经济损失，并承担高晖为实现上述权利而支出的诉讼费、保全费、律师以及其他费用等。由于受疫情影响，上述约定期限有所耽搁，高晖、李成贤于2月28日下午到中国银行融侨中心支行办理支付购房款和联名监管手续，但是李成贤却以要做资金监管为由拒不办理，高晖思考再三后答应其做资金监管并以为其会配合办理，没想到其又提出必须到其指定的银行办理，当无理要求遭到高晖拒绝后，李成贤就一走了之，根本无意于履行合同。 鉴于李成贤的上述违约行为，高晖又于2020年3月7日通过邮政快递向其发出《告知函》，再次催告其于2020年3月9日上午十点到中国银行融侨中心支行办理支付购房款及监管手续，否则在上述日期之日起5日届满，与本次房产交易有关的《房地产经纪合同》以及全部《补充协议》均自动解除。上述《告知函》也发到了高晖、李成贤、中鼎诚达公司的微信群里。高晖于3月9日上午十点到上述银行等待李成贤长达近一小时，但李成贤根本就不来，完全无视《补充协议》的存在，再次拒绝办理支付购房款及监管手续。鉴于李成贤的根本违约，且约定的解除条件业已成就，高晖于3月14日通过EMS快递通知中鼎诚达公司将房产证、土地证原件及代管的50000元定金按照约定返还给高晖，但中鼎诚达公司也不置可否。 综上所述，李成贤的严重违约行为，造成高晖订立合同的目的无法实现；中鼎诚达公司也未能向高晖履行返还房产证、土地证原件及代管50000元定金的约定义务，为维护高晖的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持高晖的诉讼请求。 李成贤辩称，一、本案系高晖违约在先，作为违约方，其不享有合同解除权，高晖发函解除合同及起诉的行为已明确表示不再继续履行合同主要义务，构成根本违约，基于合同履行现状及高晖不诚信的行为，故李成贤要求判决解除诉争合同。在李成贤与高晖及中鼎诚达公司于2020年1月21日签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定，买卖双方协商变更付款方式为一次性付清购房款1850000元；李成贤于2020年2月20日将购房款一次性打入高晖指定的银行，账户由买卖双方共同监管。因受新冠疫情的影响，合同约定的监管账户未能及时设立，但自2020年2月27日起，高晖却多次要求李成贤到其指定的中国银行配合办理联名账户，李成贤及中鼎置业公司的经办人员明确表示，合同约定的是监管账户而非联名账户，因联名账户属于共有账户，不具有资金监管功能，且与房屋买卖的交易习惯不符，故李成贤拒绝高晖的无理要求。2020年2月28日，李成贤应高晖的要求到中国银行融侨中心支行现场，但高晖仍然不顾合同约定，一再坚持要求李成贤办理联名账户，李成贤再次予以拒绝。因高晖的违约行为，导致讼争合同无法继续履行，故李成贤于2020年3月5日向高晖发出《磋商函》，邀请高晖就争议问题及合同的后续履行问题进一步磋商。但高晖置《磋商函》的内容不顾，再次要求李成贤于3月9日到其指定的银行办理手续，否则，所签署的合同予以解除。上述事实证实，诉争合同的履行系高晖违约在先，作为违约方，其不享有合同解除权，故高晖于2020年3月14日发出的《通知函》不具有解除合同的效力，但高晖发函解除合同及起诉的行为已明确表示不再继续履行合同主要义务，构成根本违约，基于合同履行现状及高晖不诚信的行为，李成贤要求判决解除诉争合同。 二、诉争《房屋买卖合同补充协议》第二条中约定的“账户由甲乙双方联名共同监管”，该账户性质为监管账户，而非联名账户，诉争合同因高晖坚持设立联名账户而无法继续履行，李成贤不存在违约行为。依据联名账户与监管账户的定义，结合二手房交易过程中设立的均是监管账户的交易习惯，可知诉争《房屋买卖合同补充协议》第二条中约定的账户性质系监管账户，并非联名账户。联名账户不具备资金监管功能且账户内的资金属于共有财产，若设立联名账户，将会直接出现在房产未过户时，高晖就享有账户内一半资金的所有权的情况出现，从该角度来说，诉争合同约定设立的也不可能是联名账户。李成贤提交的证据11《微信聊天记录》能够证实，高晖对设立联名账户的特征和用途是知悉的，导致诉争合同无法履行的原因在于高晖坚持在银行设立联名账户，但高晖该要求显然与合同约定内容不符且违背了二手房的交易习惯。因此，高晖坚持设立联名账户的行为构成了违约且直接导致诉争合同无法履行，李成贤不存在违约行为。 三、高晖作为违约方，其无权主张没收100000定金，无权主张违约金350000元，更无权主张律师费。 综上所述，高晖诉请无事实及法律依据，请求贵院依法驳回高晖对李成贤的全部诉讼请求，维护李成贤的合法权益。 中鼎诚达公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，中鼎诚达公司未向本院提交证据,也未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院组织当事人进行了质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月9日，高晖（甲方）与李成贤（乙方）、中鼎诚达公司（丙方、中介服务方）三方共同签订《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件Ｂ）》，约定高晖将其所有的坐落于福州市闽侯县园月亮座603单元的房屋以1850000元的价格出售给李成贤。合同第十二条约定，签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金100000元给甲方。补充协议第十三条约定，甲乙双方协商约定签订本合同当日乙方支付部分定金50000元在交易过程中交给丙方代管，丙方出具收款收据给乙方，剩余定金50000元乙方于2019年9月11日之前与甲方办理资金监管手续。后三方分别于2019年11月14日、11月29日、2020年1月21日签订《房屋买卖合同补充协议》。2020年1月21日签订的补充协议第一条约定，甲、乙双方同意付款方式变更为乙方一次性付清购房款1850000元。补充协议第二条约定，乙方保证于2020年2月20日将购房款1795000元（含定金，扣除交房保证金5000元）一次性打入甲方指定的银行，账户由甲乙双方联名共同监管（该监管账户乙方不得另行以他人名义设立）。补充协议第六条约定，若乙方未能于2020年2月20日将购房款1795000元打入本协议第二条约定的银行监管账户，甲方有权立即解除合同。自甲方按照本补充协议联系地址发出书面解除通知之日起5日届满，与本次房产交易有关《房地产经纪合同》以及其他全部《补充协议》均自动解除；乙方购房的违约定金100000元归甲方所有（丙方应在乙方发生上述违约事实且在收到甲方书面通知之日起3日内负责将房产证、土地证原件以及代为保管的50000定金返还给甲方）；同时乙方应支付合同约定违约金350000元，用以赔偿因乙方未能于2019年11月30日之前通过贷款审批从而给甲方造成全部经济损失，包括但不限于房屋差价损失、因此未能及时解押造成甲方支付的月供损失以及其他经济损失；若因此而发生诉讼，甲方为实现上述权利而发生的诉讼费、保全费、律师费以及其它费用等，均由乙方承担。 合同签订后，李成贤向高晖支付定金100000元，其中50000元由中鼎诚达公司代管。高晖和中鼎诚达公司为上述款项出具了收款收据。2020年1月22日李成贤向高晖支付月供补偿款11578.58元。因受新冠疫情影响，合同约定的监管账户未能及时设立，后高晖要求李成贤于2020年2月28日下午到中国银行融侨中心支行办理支付购房款和联名监管手续，李成贤认为要做资金监管，因此拒绝办理。2020年3月6日李成贤通过顺丰速运向高晖发出《磋商函》提出因要求其配合设立联名账户与合同约定不符，与交易惯例不符，现邀请进一步磋商相关事宜。2020年3月7日高晖通过邮政快递向李成贤、中鼎诚达公司发出《告知函》，要求李成贤于2020年3月9日上午十点到中国银行融侨中心广场支行，办理支付购房款及监管手续。否则在上诉期限之日起5日届满，合同将自动解除。该函件于2020年3月8日签收。2020年3月14日高晖通过EMS向中鼎诚达公司发出《通知函》，要求其返还50000元定金及房产证、土地证原件。庭审中，高晖和李成贤均确认在讼争房屋买卖前都进行过二手房买卖交易，均是设立资金监管账户。李成贤同意《房地产经纪合同》及《补充协议》于2020年3月14日解除。 另查，高晖为本案支出律师费39000元。 本院认为，高晖与李成贤及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件B）》、《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。庭审中，高晖和李成贤均确认本案的争议点是资金应作联名账户还是监管账户，根据补充协议第二条约定，应设立的账户由双方联名共同监管，现高晖要求设立联名账户，不符合合同约定，且联名账户不具备房产交易的资金监管功能，亦不符合二手房买卖交易习惯，故李成贤拒绝办理联名账户，不构成违约。高晖诉请确认其与李成贤及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》等于2020年3月14日解除，因李成贤亦同意于该时间解除诉争合同，故本院予以支持。合同解除后，高晖和中鼎诚达公司应将定金100000元返还给李成贤，中鼎诚达公司应将房产证、土地证原件返还给高晖。高晖无证据证明李成贤存在其他违约的行为，故对高晖要求李成贤所支付的100000元定金归高晖所有、支付违约金及律师费的诉讼请求,本院不予支持。中鼎诚达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下： 一、确认高晖与李成贤及福建省中鼎诚达置业有限公司共同签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议于2020年3月14日解除； 二、福建省中鼎诚达置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向高晖返还房产证、土地证原件。 三、驳回高晖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21450元，因适用简易程序审结，依法减半收取计10725元，公告费560元，由高晖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张文仲 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 林 颖 书 记 员 雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。