安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初5569号 原告：张宇，男，1984年7月6日出生，汉族，阜阳市人，个体户，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：张华，安徽景涛律师事务所律师。 被告：樊登荣，女，1970年9月6日出生，汉族，阜阳市人，自由职业，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。 原告张宇与被告樊登荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宇的委托诉讼代理人张华，被告樊登荣及其委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告租金95000元及违约金；2、依法判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第一项的违约金明确为1万元。事实与理由：2018年5月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于电力明园银杏苑2#3#商住楼2110室的房屋出租给原告经营汽车美容，租赁期限自2018年7月30日至2020年7月30日，租金每年为95000元，押金10000元。原告将租金与押金交付给被告后，在经营期间发现所租赁的房屋中有52.28平方米属于消防通道，无法正常经营使用。原告多次找被告协商要求终止租赁合同并返还租金，但被告总以各种借口推诿，无奈，为了维护原告的合法权益，根据我国法律规定，特诉至贵院。 被告樊登荣辩称，一、答辩人房屋系具有房地产权证的合法房屋。双方租赁合同仅约定对上述有房地产权证房屋的租赁，不违反《合同法》第五十二条及《民法总则》第一百五十三条的强制性，效力性规定，张宇主张合同无效无事实依据。2、张宇称答辩人出租房屋中有52.28平方米消防通道不是事实。答辩人出租房屋为2110室，与具备消防通道无关。张宇举证显示，备用消防通道是其上手承租人所移交，与答辩人无关，张宇提交证据前，答辩人不知道其与上手承租人之间存在商铺转让合同即装修装饰转让合同，且上手承租人交给张宇使用的备用消防通道增加了张宇的收益而非使其遭受损失。3、张宇承租答辩人房屋期限为2年，答辩人已经将房屋交给张宇正常使用，租期本月底届满，张宇已正常使用房屋2年即要求退还已支付房租，无事实与法律依据。综上，张宇诉讼请求应依法予以驳回。 经审理查明：2018年5月9日，张宇（乙方）与白严虎（甲方）签订商铺转让合同一份，该合同载明：“甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条甲方将位于人民西路店铺（2层）转让给乙方使用。第二条该店铺产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同，租期到2018.8.1月租为￥95000人民币。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。第三条店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。第四条乙方在2018年6月前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币大写柒万伍仟元整（小写：￥75000元），上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金，第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。第五条该店铺的营业执照由乙方办理，经营范围：汽车美容，相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。……第七条。本合同一式二份，自签字之日起生效。甲：白严虎签名，2018年5月9日；乙方：张宇签名，2018年5月9日。附加：乙方必需把甲方店内办理的洗车卡服务完。房东同意转让，樊莉”。张宇与白严虎签订店铺转让合同后，2018年5月15日张宇（承租人、乙方）与樊登荣（出租人、甲方）签订房屋租赁合同一份，该合同载明：“第一条房屋基本情况，甲方将位于电力明园银杏苑2#3#2110室的产权房屋，出租给乙方经营使用；第二条租赁期限：租赁期限为2年，自2018年7月30日至2020年7月30日；房屋年租金￥95000元，大写金额玖万伍仟元整。以后每年租金应提前两个月支付。房屋两年内不涨租金，第三年开始每年10%递增，乙方应交给甲方押金壹万元，如乙方不再续租，水电费结清，房屋内保持完好，甲方退还乙方壹万元押金。第四条双方权利和义务：1、合同有效其内，出租房屋内的装修、招牌、经营产生的税费、物业、水电费用等由乙方承担，乙方装修不得破坏房间主体结构，如房屋到期乙方不再续租交还房屋时只能保持装修原状不能拆除任何附属设施。2、乙方不得利用该承租房进行非法活动。3、乙方有权按照合同约定正常经营使用该房屋，自主经营、自负盈亏，甲方不得干预乙方的正常经营。4、合同有效期届满，乙方需要继续租用该房屋，应于有效期届满之日前二个月向甲方提出续租要求，同等条件下乙方享有优先权。5、如乙方不续租此房屋，应提前二个月告知甲方，否则乙方对甲方造成的损失由乙方负责承担，乙方不得转让此房屋，否则甲方有权收回房屋。第五条免责条件：1、因不可抗力因素（如：自然灾害、政府拆迁∕改造等）使本合同无法履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任。第六条违约责任：1、乙方未能按期支付租金的，超过30天仍未支付的金额，按原房租费的双倍赔付给甲方，并且甲方有权单方面解除合同。2、租赁期间，如上述房屋所有权发生变更，甲方必须提前三个月通知乙方并仍需要保证乙方在合同期内合同中所应有的权力。合同期内，双方可以协商一致解除合同。第七条其他：1、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。甲方：樊登荣签名；乙方：张宇签名”。合同签订后，张宇支付樊登荣押金1万元；2018年7月30日至2020年7月30日期间租金张宇已向樊登荣支付完毕（每年租金为95000元）。现张宇以樊登荣出租给其房屋中有52.28平方米属于消防通道，无法正常经营使用为由，诉至本院要求支持其诉讼请求。 另查明，樊登荣又名樊莉；涉案租赁房屋位于阜阳市颍州区颍西办事处人民西路269#电力明园银杏苑2#3#商住楼2110室（建筑面积为156.5平方米）。张宇截止至2020年7月13日，张宇仍正常使用涉案房屋。 审理中，张宇提供2020年6月3日用手机与樊登荣通话录音欲证明樊登荣将第一层两间房屋（其中一间房屋系备用消防通道，面积为52.28平方米）出租的事实。 上述事实，由张宇、樊登荣的身份证，商铺转让合同，房屋租赁合同，银行流水，照片，录音光盘及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告诉请确认其与被告签订的房屋租赁合同无效和要求被告返还租金95000元以及支付违约金1万元的诉讼请求，其认为被告将52.28平方米属于消防通道的房屋出租给其使用属于合同无效的情形，并提供录音证据予以证明，但该证据所录音内容是因为涉案房屋租赁合同即将到期，原告与被告协商签订新的房屋租赁合同，而不是针对原房屋租赁合同产生的纠纷，且其也未提供其他证据予以证明涉案房屋租赁合同存在法律规定无效的情形，反而被告却提供照片证明截止至2020年7月13日原告仍正常使用涉案房屋；故针对原告的全部诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告张宇的诉讼请求。 案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由原告张宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  江敏 二〇二〇年八月二十一日 书记员  秦蕾