吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉01执复128号复议申请人（原异议人）：陈川，男，1977年1月15日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。申请执行人：吉林省强华房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市人民大街**。法定代表人：宋迎华，该公司董事长。被执行人：王冬梅，女，1971年8月11日生，回族，住吉林省长春市二道区。复议申请人陈川不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2020）吉0102执异99号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人陈川称，南关法院（2018）吉0102执900号执行裁定书作出的网络拍卖行为没有发生法律效力，理由：1、异议人作为本案的利害关系人，法院在处理案涉房屋网络拍卖时并没有书面通知异议人，而且关于案涉房屋的降拍幅度也没有征求异议人的意见，相反异议人作为案涉房屋的共有人，具有优先购买权的前提下，贵院竟没有通知异议人网络拍卖时间以及网址，严重剥夺了异议人的优先购买权。2、根据法院作出（2020）吉0102执异55号执行裁定书内容可以看出，法院清楚的知道异议人在本次拍卖前已经将案涉房屋出售给案外人王大海，虽然被驳回，但清楚一个基本事实，异议人为案涉房屋的共有人，具有法定的优先购买权，没有按照规定书面通知异议人，该网络拍卖行为严重违法，请求撤销。3、异议人于2019年8月19日向法院提出执行异议，请求撤销拍卖裁定，法院在没有做出异议裁定就分别在2019年10月18日和2019年11月12日进行了两次司法拍卖，这是严重的程序和实体双重违法，正常程序应当是先驳回异议人的异议请求，在进行司法拍卖。既然是否撤销拍卖裁定在审理当中，那么就不具有法律效力，法院依据未生效的执行裁定书进行司法拍卖属于实体违法，所以即使拍卖成交也应当无效且应当依法撤销。综上，请求法院：一、撤销司法拍卖行为；二、停止对坐落于二道区荣光路24-1号晨宇小区3栋124号房屋的违法行为；三、请求确认异议人的优先购买权，撤销成交确认书；四、请求依法将案涉房屋返还异议人，或按评估价的一半折现补偿给异议人。南关法院查明，原告吉林省强华房地产开发有限公司与被告王冬梅房屋租赁合同纠纷一案，该院作出（2016）吉0102民初1963号民事判决书，判决：王冬梅于判决生效之日起10日内返还吉林省强华房地产开发有限公司所有的坐落于长春市卫星广场民航花园1-1号楼-105室门市房屋（栋号：3-69/40-511，建筑面积803.26平方米）；王冬梅于判决生效之日立即给付吉林省强华房地产开发有限公司自2015年9月20日至2016年9月20日拖欠的房屋租金477,405元；王冬梅于判决生效之日立即给付吉林省强华房地产开发有限公司租赁合同到期后的占有使用费（占有使用费自2016年9月23日起至实际返还房屋之日止，按每日2000元计算）；王冬梅于判决生效之日给付吉林省强华房地产开发有限公司违约金47,740.50元。判决生效后，王冬梅未能按照生效的法律文书履行义务，吉林省强华房地产开发有限公司于2018年3月20日向南关法院申请执行，南关法院立案号为（2018）吉0102执900号。2018年5月21日，南关法院查封被执行人王冬梅之夫陈川所有的坐落于二道区荣光路24-1号晨宇小区3幢124号房、产权证号：吉（2017）长春市不动产权字第XXX号、丘地号：XXX、建筑面积：19.23平方米房屋的产籍，土地分摊面积10平方米。案外人王大海向南关法院提出异议，称其从陈川处够买上述房屋，南关法院作出（2018）吉0102执异559号执行裁定书，裁定驳回王大海的异议请求。王大海向南关法院提起执行异议之诉，南关法院作出（2018）吉0102民初3591号民事判决书，判决驳回王大海的诉讼请求，判决于2019年4月23日发生法律效力。根据申请执行人的申请，南关法院对涉案房屋依法进行评估拍卖，经两次网络司法拍卖后涉案房屋于2019年11月12日以165,207元成交。异议人陈川于2019年12月5日第一次向南关法院提出异议，称涉案房屋属于异议人与被执行人王冬梅夫妻共同所有，其中一半属于异议人，判决没有认定为共同债务，请求法院撤销拍卖裁定，裁定执行拍卖涉案房屋所得款项中属于王冬梅所有的一半款项。南关法院作出（2020）吉0102执异55号执行裁定，认为涉案房屋为夫妻共有财产，应对夫妻共有财产中属于被执行人部分执行，因房屋不可分，故法院对涉案房屋进行整体评估拍卖，对属于陈川部分予以保留，法院执行并无不当，故驳回陈川异议请求。2019年12月25日南关法院向长春市不动产登记中心、长春市房产权属与交易景阳服务中心送达执行裁定书（确权）、协助执行通知书，将涉案房屋更名过户到买受人名下。2020年4月13日陈川向南关法院提出第二次异议，请求本院撤销司法拍卖行为、撤销成交确认书、停止执行行为将涉案房屋返还或支付评估价格一半给异议人。另查明，长春市公安局义和路派出所出具《公民户籍信息证明》显示，被执行人王冬梅户籍户主为战丹（其系战丹儿媳），家庭成员还包括陈明田（系战丹之夫）、陈川（系战丹长子），户籍地址为永昌街道新疆街委**惠民路**。长春市朝阳区永昌街道义和社区委员出具《居住证明》，王冬梅根据户籍证户籍证明显示现居住在长春市永昌街道原惠民路**，路1009号1单元602室。陈川向南关法院提出（2020）吉0102执异55号执行异议，于2019年12月5日立案当天填写当事人送达地址确认书中送达地址为长春市惠民路1009栋602室，电话18×****×331。本案填写当事人送达地址确认书地址亦为长春市朝阳区惠民路吉大宿舍1009栋1单元602室，电话18×****×331。再查明，2018年5月14日南关法院到惠民路1009栋602室向王冬梅送达限期执行通知书、财产申报、执行裁定等相关文书，陈明田代为签收，其明确表示王冬梅系其儿媳。南关法院于2018年7月12日在南关法院向陈川送达查封涉案房屋的执行裁定书。2019年8月13日南关法院作出（2018）吉0102执900号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，并于8月15日向陈川邮寄送达，邮寄地址为长春市朝阳区惠民路1009号1单元602室，电话18×****×331，陈川本人签收。2019年9月7日南关法院向陈川邮寄送达《网拍时间告知书（一拍）》，邮寄地址为长春市朝阳区惠民路1009号1单元602室，电话18×****×331，因三次未妥投退回。2019年9月7日南关法院向陈川邮寄送达《网拍时间告知书（一拍）》，邮寄地址为长春市朝阳区惠民路1009号1单元602室，电话18×****×331，因陈川拒收退回。两次拍卖南关法院均在网络司法拍卖平台发布拍卖公告，一拍拍卖公告期30天，二拍拍卖公告期16天。南关法院认为，在涉案房屋两次拍卖前法院均向异议人陈川邮寄送达网拍时间告知书，并在网络司法拍卖平台发布拍卖公告，公告期均符合法律规定，应视为已经通知异议人网络司法拍卖相关事项。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款：“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市场价的百分之七十。”南关法院依法对涉案房屋进行评估，并依据评估报告价格确定起拍价、降价幅度，均不需要征求当事人意见。异议人为涉案房屋的所有权人，查封、拍卖等相关情况均已送达，其并不享有优先购买权。另，异议人陈川提出其第一次提起异议是2019年8月19日在南关法院拍卖前，但根据异议卷宗中立案时陈川填写的执行异议应提供的情况、当事人送达地址确认书及南关法院的立案审批表可以确定陈川第一次提出异议时间为2019年12月5日，南关法院拍卖涉案房屋之后，故异议人提出的异议请求法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，裁定驳回异议人陈川的异议请求。复议申请人陈川请求：一、请求撤销(2020)吉0102执异99号执行裁定书；二、请求裁定撤销对位于长春市二道区荣光路24-1号晨字小区3栋124房屋的拍卖；三、请求依法确认复议申请人对拍实房屋的优先购买权。事实与理由：一、原审裁定认定“异议人为涉案房屋的所有权人。查封、拍卖等相关情况均已送达，其并不享有优先购买权”，事实错误，适用法律错误。《物权法》第一百零一条规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利”。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与原分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的；应当予以支持”。根据上述法律规定，复议申请人是该案涉房屋的所有权人，同时又是复议申请人与被执行人的夫妻共有财产，该财产属于一个整体，出售被执行人享有的财产，依法复议申请人享有优先购买权。原审裁定认定复议申请人不享有优先购买权明显违反法律规定。同时，“查封、拍卖等相关情况均已送达”，与复议申请人是否享有优先购买权没有法律和逻辑关系，原审法院以此认定复议申请人不享有优先购买权，与法与理不通。二、法院拍卖案涉房屋程序违法。原审法院在论述有关送达《网拍时间告知书(一拍）》时，先是“因三次未妥投退回”，后面又阐述“因陈川拒收退回”，同一事实，原因不同。另外，即使一拍没有通知到或假设法院送达合法，那么，法院在二拍时法院应当再次通知复议申请人，法院在实际拍卖成交的二拍，没有履行送达通知义务，剥夺了复议申请人的知情权和优先购买权，程序明显违法。综上，原审裁定认定事实错误，适用法律错误，请求依法予以纠正。本院查明的事实除向复议申请人送达网拍告知书的时间和送达情况外，其余和南关法院查明的事实一致。另查明，2019年9月7日南关法院向陈川邮寄送达《网拍时间告知书（一拍）》，邮寄地址为长春市朝阳区惠民路1009号1单元602室，电话18×****×331，因三次未妥投退回。2019年10月28日南关法院向陈川邮寄送达《网拍时间告知书（二拍）》，邮寄地址为长春市朝阳区惠民路1009号1单元602室，电话18×****×331，因陈川拒收退回。本院认为，虽然法律明确规定作为房屋的共有权人在该房屋被出售时，其享有优先购买权，但在南关法院已经通过邮寄的方式向其送达二次网络拍卖时间告知书，且复议申请人陈川均没有参与两次网络拍卖的竞买的情况下，视为其已经放弃了其对涉案房屋的优先购买权。故南关法院拍卖程序并无不当，异议裁定认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。综上，复议申请人陈川的复议请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人陈川的复议申请，维持长春市南关区人民法院（2020）吉0102执异99号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  蒋振华二〇二〇年八月二十五日书记员  王玉博