广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5202民初1201号原告：孙梦琪，男，汉族，1994年12月19日出生，住河南省周口市川汇区********。委托诉讼代理人：黄周练，广东君之杰律师事务所律师。被告：魏少琴，女，1967年12月26日出生，住广东省揭阳市榕城区**********。委托诉讼代理人：魏嘉伟，广东名信律师事务所律师。原告孙梦琪诉被告魏少琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙梦琪的委托诉讼代理人黄周练、被告魏少琴的委托诉讼代理人魏嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙梦琪向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《厂房租赁协议书》；2.判令被告退还原告自2020年4月13日至6月30日的房租7,575元；3.判令被告退还原告预支付的自2021年7月1日至2022年1月1日的房租17,500元；4.判令被告退还原告押金2,000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告孙梦琪变更第2项诉讼请求为：判令被告退还原告自2020年3月18日至6月30日的房租10,068元。事实与理由：原告与被告于2018年11月26日签订《厂房租赁协议书》，约定原告自2019年1月1日起至2022年1月1日止承租被告位于揭阳市榕城区****围9巷1栋1号的厂房作为原告开设武术馆使用，租金每年35,000元，支付方式为每半年支付一次，合同签订后，双方依协议履行，原告自2019年1月1日承租了上述场地，至今已依约支付了自2019年1月1日至2020年6月30日的租金，且按照合同约定预支付了自2021年7月1日至2022年1月1日的最后半年租金17,500元和押金2,000元给被告。2020年春节期间因新冠病毒疫情在全国爆发，造成不可抗力，原告利用上述场地开设的武术馆因属于封闭性和聚集性经营场所，因疫情的严重影响已无法正常经营，导致原告签订上述合同的目的无法实现，为此原告多次与被告协商解除合同，退还相关费用，但被告拒绝退还费用。被告魏少琴辩称：被告认为，原告的诉讼请求依法应予驳回。《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。主张以不可抗力解除合同，应达到不可抗力致使合同目的无法实现的程度，但原告的主张并不满足这一法定要件。一、原告未能就《厂房租赁协议书》的合同目的无法实现这一要件完成举证。《厂房租赁协议书》的合同目的是使用租赁物。本案原告所提交的所有证据均不能证明受不可抗力影响而无法使用租赁物，无法实现该合同目的，原告应依法承担举证不能的法律后果。相反地，从其所提交的证据5“微信聊天记录”可以看到：“受新型冠状病毒影响，俱乐部出现资金问题，无力继续经营，现决定停止运营”。原告是因为自身经营管理不善，出现资金问题而导致停业，这与《厂房租赁协议书》毫不相干，租赁物一直能够满足正常使用，《厂房租赁协议书》的合同目的根本不受影响。《厂房租赁协议书》的合同目的不得与原告使用租赁物的经营营利目的相混淆，应进行区分。原告租赁房屋的目的是在于使用房屋，本次疫情并未妨碍到房屋本身的使用功能，而只是在一定程度上影响原告企业的运营，从而在一定程度上影响收益。原告直接混淆了《厂房租赁协议书》的合同目的与经营营利的目的。原告以疫情为借口，直接毁约让被告承担原告的经营风险，明显既不合理，也不合法。二、疫情对原告企业经营的影响细小，远未达到不能实现合同目的的程度。本次疫情自春节期间爆发，虽然在全国范围内造成影响，但并非不能控制和克服。通过医务人员的努力与全体人民的配合，疫情早已得到有效控制和缓解，各行各业早已恢复到正常秩序，正常运营。早在2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月22日，广东省市场监督管理局发布了《广东省市场监督管理局关于全力推动市场主体复工复产复市的通知》【粤市监综〔2020〕172号】，指出：“各单位要结合本地区疫情形势，落实分区分级、分类分时要求，分业态分形式加快推动市场主体复工复产复市。低风险地区推动市场主体全面复工复产复市”。事实上，本次疫情在2020年3月份起已经得到了巨大缓解，涉案租赁物处于揭阳市榕城区，一直以来是低风险地区，早在2020年3月份就具备复工复产的条件。可见，原告请求解除租期尚存1年零8个月的《厂房租赁协议书》既缺乏事实依据，也缺乏法律依据。综上，原告的诉讼请求依法应当驳回。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告人口信息资料；3.《厂房租赁协议书》原件；4.原告和被告的微信聊天记录；5.微信聊天记录、《核准个体工商户注销登记通知书》；6.原告和被告交涉涉案场地录音。被告向本院提交了如下证据：1.广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应网页打印件；2.广东省市场监督管理局发布了《广东省市场监督管理局关于全力推动市场主体复工复产复市的通知》网页打印件。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法审查后作出认定。根据双方出示的证据及开庭审理查明的事实，本院认定事实如下：2018年11月26日，原告孙梦琪与被告魏少琴签订《厂房租赁协议书》，约定：被告出租其位于淡浦村工业区淡浦村楼面围九巷1栋1号的厂房给原告办武术馆使用，租期三年，自2019年1月1日起至2022年1月1日止；租金每年35,000元，每半年支付一次，在每半年缴租周期的第一个月内支付；协议签订时原告先付前半年及后半年租金合共35,000元，另再收2,000元人民币作为押金；租赁期间，如一方需提前中止协议，应提前一个月通知对方，经双方同意后，协议中止；协议期间，如因政策原因或不可抗力因素造成协议无法执行，则协议中止，由被告退还押金及剩余租金。协议签订后，原告依约向被告支付了押金2,000元、最后半年（2021年下半年）租金17,500元及相应租期租金。原告于2019年12月31日支付被告2020年上半年租金17,500元后，由于新冠疫情影响，双方协商解除租赁合同，原告于2020年3月17日搬离案涉租赁厂房，被告于同日收回了涉案厂房。因双方协商退还预收租金未果，原告于2020年5月26日诉至本院。另查明：案涉厂房未取得建筑规划许可证。本院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了租赁合同，当事人意思表示真实。经查，案涉厂房未取得建筑规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告与被告签订的《厂房租赁协议书》依法应宣告无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告实际租赁使用了该厂房，故仍应支付租赁期间相应的房屋占有使用费。本案中，双方在签订租赁合同时，原告向被告预付了押金2,000元及合同约定租期最后半年（即2021年下半年）的租金，并在第一年租期届满时原告又向被告支付了2020年上半年的租金17,500元。后原告于2020年3月17日搬离租赁厂房、被告于同日收回了涉案厂房，被告多收的部分租金应当予以返还。故原告请求被告退还自2020年3月18日起至2020年6月30日止的租金10,068元及2021年下半年的租金17,500元，结合本案的实际情况，本院酌定由被告返还租金22,534元及押金2,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，本院判决如下：一、原告孙梦琪与被告魏少琴于2018年11月26日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、被告魏少琴应于本判决生效之日起十日内返还原告孙梦琪预交的租金、押金合共24,534元；三、驳回原告孙梦琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取269.6元（原告已预交），由原告孙梦琪负担45.9元，由被告魏少琴负担223.7元。被告魏少琴应于本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 员 陈娜珊二〇二〇年八月二十四日法官助理 黄 冶代书记员 黄慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。