四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7728号 原告：四川仁寿农村商业银行股份有限公司，住所地：仁寿县文林镇陵州路三段**。 法定代表人：颜勇，董事长。 委托诉讼代理人：任斌，四川谦益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪迪，四川谦益律师事务所律师。 被告：成都一相逢餐饮娱乐有限责任公司，，住所地：成都市青羊区北大街** 法定代表人：黄曼红。 委托诉讼代理人：杨红兵，男，系该公司工作人员。 原告四川仁寿农村商业银行股份有限公司（以下简称仁寿农商银行）与被告成都一相逢餐饮娱乐有限责任公司（以下简称一相逢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告仁寿农商银行的委托诉讼代理人任斌、被告一相逢公司的委托诉讼代理人杨红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁寿农商银行向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除仁寿农商银行与一相逢公司于2018年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2.一相逢公司向仁寿农商银行支付租金至搬离完毕之日止（截至2020年4月30日拖欠租金590万元），并按总租金的30%向仁寿农商银行支付违约金547.50万元；3.诉讼费、保全费由一相逢公司承担。事实与理由：2018年2月11日，仁寿农商银行与一相逢公司签订《房屋租赁合同》，仁寿农商银行将位于成都市××街××号××房出租给一相逢公司。租赁合同约定，租赁期限73个月，自2017年7月1日起至2023年7月31日，用途为餐饮娱乐使用，租金为每月25万元，每月末支付；累计拖欠房租3个月以上，出租方有权解除合同，收回出租房屋；承租方中途退租按照合同总租金的10%支付违约金。截至2020年4月30日，一相逢公司已拖欠租金590万元。经多次催要，一相逢公司至今未支付，且未经仁寿农商银行同意于中途退租并搬走大部分经营物品。据此，仁寿农商银行起诉来院。 一相逢公司辩称，一相逢公司同意解除租赁合同；目前公司已经停业，且在2020年4月21日向仁寿农商银行提出退租及减免租金申请，决定停止营业，避免双方更大损失；对截至2020年4月30日拖欠租金590万元无异议，因一相逢公司经营困难、无力持续经营，根据相关政策，请求给予3个月的房租减免；合同约定的违约金过高，一相逢公司给仁寿农商银行造成的损失仅是未付房租期间的资金占用利息损失，请求按照中国人民银行同期贷款利率对违约金进行调减；一相逢公司濒临破产，对仁寿农商银行主张的诉讼费、保全费应不予承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2017年7月起，仁寿农商银行向一相逢公司出租位于成都市××街××号××房。 2018年2月11日，仁寿农商银行（甲方）与一相逢公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于成都市××街××号××面积共6342.79平方米的商业用房出租给乙方，租赁期限为73个月，自2017年7月1日起至2023年7月31日止，房屋每月租金为250000元，于每月末支付给甲方（转账或现金）；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，应按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则应按日租金的万分之五支付滞纳金；乙方拖欠房租累计3月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。 2020年4月21日，一相逢公司向仁寿农商银行发出《申请书》，主要载明：截至2020年4月，一相逢公司尚欠仁寿农商银行租金590万元；受新冠病毒疫情影响，禁止餐饮行业开门，即使允许开门经营，一相逢公司也难以在短时间内达到正常经营状态，经营亏损巨大，故决定停止营业；为避免双方更大损失，一相逢公司向仁寿农商银行申请从2020年5月起解除双方的《房屋租赁合同》，申请对2020年2月至4月期间的租金75万元予以免收或减收；对尚欠的租金515万元，一相逢公司将制定相应还款计划，积极筹措资金归还。 自2017年7月1日起至2020年4月30日期间，一相逢公司累计向仁寿农商银行支付租金260万元，剩余租金未支付。 另查明，一相逢公司营业范围：中餐（含凉菜、不含刺身、沙律、现榨果蔬汁、裱花蛋糕及外送）、茶水；棋牌；保健按摩服务；零售：卷烟、雪茄烟。 上述事实有《房屋租赁合同》、执行裁定书、转账凭证、《申请书》、当事人陈述等证据及庭审笔录在案为证。 本院认为，关于解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定，承租人累计拖欠房屋3月以上的，出租人有权解除合同、收回房屋。截至2020年4月30日，一相逢公司仅支付了260万元租金，累计拖欠房屋已超过3个月，仁寿农商银行有权解除合同。对仁寿农商银行主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，仁寿农商银行、一相逢公司对已付租金260万元均无异议，一相逢公司请求对2020年2月至4月期间的租金进行减免。本院结合一相逢公司因疫情及疫情防控措施营业收入明显减少的实际情况，根据民事活动的公平原则，酌情对一相逢公司于2020年2月至4月期间应付的租金减免为38万元。综上，一相逢公司应向仁寿农商银行支付欠付的租金553万元（590万元—75万元+38万元）。 关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。仁寿农商银行主张一相逢公司按照总租金的30%支付违约金，一相逢公司在庭审中提出违约金过高的抗辩。本院认为，违约金应以当事人的实际损失为基础，双方签订的《房屋租赁合同》虽明确约定了违约金计算方式，但仁寿农商银行未举证证明其因违约行为遭受的实际损失，故本院考虑其遭受的损失仅为资金占用利息损失，将违约金的计算标准酌情调减为以欠付租金总额553万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年5月1日起计算至租金实际付清之日止。 综上，本院对仁寿农商银行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除四川仁寿农村商业银行股份有限公司与成都一相逢餐饮娱乐有限责任公司于2018年2月11日签订的《房屋租赁合同》； 二、成都一相逢餐饮娱乐有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川仁寿农村商业银行股份有限公司支付租金553万元； 三、成都一相逢餐饮娱乐有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川仁寿农村商业银行股份有限公司支付违约金（以553万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年5月1日起计算至租金实际付清之日止）； 四、驳回四川仁寿农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为45025元，由成都一相逢餐饮娱乐有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴媛 二〇二〇年八月二十六日 书记员  宁华