广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初1022号原告：李观昌，男，1981年2月18日出生，汉族，户籍地址吴川市*********，现住吴川市***********，公民身份号码440************032。原告：邓诗雅，女，1980年12月10日出生，汉族，吴川市人，住吴川市***********，公民身份证号码：440************965。委托诉讼代理人：谢茂兴，男，1962年8月2日出生，汉族，公民身份号码440************914，联系电话150*****622。（一般代理）被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市********，统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭亚伦，董事长。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所实习律师，联系电话136*****597。（一般代理）原告李观昌、邓诗雅与被告吴川市东和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李观昌、邓诗雅的委托诉讼代理人谢茂兴，被告吴川市东和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李观昌、邓诗雅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付D1410、D1411房逾期交房违约金63964.09元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月11日、2013年6月6日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市********财富名门商住楼D1410、D1411商品房达成合意并签订《广东省商品房买卖合同》。其中D1410房的建筑面积34.22平方米，价款119582元，D1411房建筑面积71.62平方米，价款250278元，二房价款共369860元。签订合同后，原告于2013年6月5日支付了D1410房首期款79582元及D1411房首期款50278元和维修基金、房产证税费。原告于2014年1月2日、2014年1月6日为二套房办理银行贷款，至此原告已履约支付了全部款项，即已付清二套房总价款369860元给被告。但被告逾期不按合同约定的交房期限将房交给原告，故原告曾于2016年向吴川市人民法院提起诉讼【案号：（2016）粤0883民初56号】，法院判决被告支付从2014年1月3日起至2015年12月31日期间的D1410、D1411房逾期交房的违约金46993.1元，该判决已生效且被告已履行。但被告自2016年1月1日至今未按合同约定将涉案的商品房交付给原告使用，继续违约。至起诉之日至逾期交房达1578天。根据合同约定，被告应支付D1410房的违约金为37740元（119582元×1578天×0.02%/天），应支付D1411房的违约金为78988元（250278元×1578天×0.02%/天），两项合计为116728元。基于上述，被告的逾期交房给原告造成经济损失，损害了原告的合法权益，现特具状起诉，请求法院判如所请。原告就其主张在举证期限内提供的证据有（复印件）：证据1.《身份证》，证明原告的诉讼主体适格；证据2.【（2016）粤0883民初56号】《判决书》，证明原告于2016年期间起诉被告承担涉案商品房逾期交房违约责任，法院判决被告自2014年1月3日至2015年12月34日期间承担逾期交房违约金46993.91元给原告，该判决已生效且被告已履行了该判决；证据3.《商品房买卖合同》，证明原告购买被告的财富名门D1410、D1411房商品的事实；证据4.住房公积金借款合同个人住房借款合同，证明原告已足额支付了D1410、D1411的房款给被告。被告吴川市东和房地产开发有限公司辩称：一、本案属于“一事不再理”的情形，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。本案被答辩人于2016年曾就逾期交房违约金向吴川法院提起诉讼，当时的诉讼请求是：请求答辩人赔偿逾期交房违约金的截止日为2015年12月31日，而没有请求截止至被告实际交房之日止。被答辩人第一次起诉时向法院只起诉截止至2015年12月31日之前的逾期交房违约金，应视为对其后续权利的放弃。答辩人放弃了2016年1月1日之后的逾期交房违约金，是其对自己诉讼权利的处分。如果2016年被答辩人起诉时诉讼请求计至被告实际交房之日止，法院当时完全可以一并判决，所以本案是由于被答辩人先前的诉讼对自己的诉权的放弃，应自行承担相应的法律后果。因此本案应驳回被答辩人的起诉。贵院（2016）粤0883民初56号已审理查明被告已将涉案房屋交付给原告，应当予以驳回原告的诉讼请求。（一）（2016）粤0883民初56号民事判决书已经审理查明被告已经将涉案房屋交付给原告，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。（2016）粤0883民初56号民事判决书，本院认为部分，已经载明：“被告也已把房屋交给原告使用”（该判决书第九页倒数第四行）。由此可以证明，被告确已经将涉案房屋交付给原告使用，且原告也在涉案房屋安装了大门。由法院判决中载明的事实，和原告确实已经在涉案房屋安装大门的事实可以证明，涉案房屋确实已经进行了交付。同时，根据《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见，原告安装大门可视为收房，原告称涉案房屋现一直空置，从其安装涉案房屋大门开始，房屋已在原告的控制中，房屋损毁和灭失的风险也同时转移给原告。综上，因涉案房屋已经交付，原告的诉讼请求是没有依据的，故应当予以驳回原告的诉讼请求。（二）原告在明知涉案商品房未取得竣工验收的情况下，仍安装涉案房屋大门，其以自身的行为同意接收涉案房屋，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，应不予支持。本案应当驳回其诉讼请求。（2016）粤0883民初56号民事判决书已经查明被告已经将涉案房屋交付给原告使用。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，涉案商住楼于2017年5月5日取得综合验收，原告在涉案商品房取得综合验收前已经知道商品房不具备交付条件，但是仍在涉案房屋安装了大门，使得涉案房屋已经完全在原告的控制中，原告已经以其行为同意接收涉案房屋，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，应不予支持。综上，因涉案房屋已经交付，原告的诉讼请求是没有依据的，故应当予以驳回原告的诉讼请求。三、被答辩人的诉讼请求已超过诉讼期。鉴于答辩人将涉案房屋交付给被答辩人的时间为2016年4月26日，故被答辩人的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，因此对被答辩人的诉讼请求应予驳回。被告就其辩称向本院提供的证据有（复印件）：证据1、事业性收费票据，证明被告于2010年已向政府缴交市政建设配套费354.495万元；证据2、关于财富名门接通市政污水管道的申请两份，证明被告已完成财富名门项目的排污工程，于2013年11月向吴川规划建设局和公用事业局申请接通市政排污管道；证据3、吴川规划建设局的复函及附图，证明由于历史原因，吴川市市政部门未规范布置市政排污管网。吴川规划建设局在复函中明确答复已经做出市政管网的规划方案，准备按规划方案附图实施。并要求被告与吴川市公共事业局联系；证据4、关于财富名门接通市政污水管道的申请两份，证明被告一直与吴川市公用事业局积极联系，等待市政有关部门按市政管网的规划方案及附图实施建设市政管网，但政府部门并没有按规划方案及附图进行实施。被告只好于2016年两次发函吴川市公用事业局要求尽快接通市政排污管道；证据5、吴川市公用事业局复函，证明吴川市公用事业局收函后答复由于历史原因，市政有关部门至今仍未按市政管网的规划方案及附图实建设市政管网，承诺将协调有关部门尽快合理解决排污管道的问题；证据6、工程竣工验收申请表，证明2013年8月20日，财富名门商住楼工程包括排污管道已全部完成，工程质量符合验收规范的要求，监理部门同意该项目竣工验收；证据7、单位工程质量竣工验收记录，证明2013年8月25日，财富名门商住楼项目经验收确认工程已全部完成且质量合格，符合交房条件；证据8.照片，证明业主李观昌、邓诗雅为D1410、D1411房安装大门的事实。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议以及符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年4月11日、2013年6月6日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市********财富名门商住楼D1410、D1411号两套商品房达成合意，原告于2013年6月5日支付了D1410房首期款79582元、D1411房首期款50278元及维修基金、房产证税费。原、被告于当日签订了《商品房买卖合同》（下称合同）及补充合同。合同约定被告将位于吴川市********财富名门商住楼D1410、D1411两套商品房按套分别以119582元、250278元预售给原告。付款方式为：银行按揭或公积金贷款付款。原告于2014年1月2日为D1410房余款支付了银行贷款40000元、2014年1月6日为D1411房余款支付了银行贷款200000，至此原告已足额付清了购房款给被告。合同第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第八条约定被告应当在2013年9月30日前将合同项下“该商品房验收合格”的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……，2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。……，如果在规定日期未能达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人原因的，出卖人应在买受人提出异议后20个工作日内商议好达到约定使用条件的时间；2、属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。补充合同约定：“第一条买受人于2013年4月11日，向出卖人购买位于吴川市********财富名门商住楼住宅合并单元D1410号房及D1411房，在签订《广东省商品房买卖合同》后自愿要求出卖人合并以上二套房，以便于买受人使用。1、买受人授权委托出卖人打通合并以上二套房按照一套大户的图纸进行施工，合并后门牌定为D1410号房，双方同意本委托为不可撤销之委托；3、该二套房按双方签订的《广东省商品房买卖合同》分别办理房地产权属证书。……，第五条5、如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用”。2016年1月11日，原告以被告逾期交房为由，向本院起诉，要求被告承担涉案商品房自2014年1月3日至2015年12月31日间逾期交房违约责任，本院依法作出（2016）粤0883民初56号民事判决书，判令被告向原告支付该期间的逾期交房违约金。该判决已生效且被告已履行义务。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。本院认为：原告李观昌、邓诗雅与被告东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点是：一、原告本案请求的逾期办证违约金是否一事不再理原则；二、被告实际交房时间的认定；三、原告请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；四、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题。关于焦点一。被告主张原告请求的逾期办证逾期金违反一事不再理原则，其理由是：原告曾于2016年向法院起诉请求被告赔付截止日为2015年12月31日的涉案商品房逾期交房违约金，并非截止到被告实际交房之日止，是其对自己权利的放弃。本院认为，“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。本案中，原告请求被告赔付的逾期交房违约金自2016年1月1日起计至实际交房之日止，而原告第一次请求被告赔付逾期交房违约金自2014年1月13日起计至2015年12月31日止，由此可见，本案与原告第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期交房的期间）以及诉讼标的均不同，故原告并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。被告称原告已在涉案商品房安装了大门，故其并未逾期交房以及原告该诉讼请求已超过了诉讼时效。原告则不予认可，认为被告没有尽到通知交付的义务，涉案商品房当时并没有经竣工验收合格，不符合法律及合同约定的交付条件，且被告未能提供充分的证据证明涉案商品房的大门于何时安装。因此，被告应当承担相应的责任直至交付合格的商品房为止。为此，本院分析如下：1、被告主张原告已在涉案商品房安装了大门，是视为被告已交付房屋，并提供了相关的照片予以佐证，但该证据在形式上存在瑕疵，不足以证明其拟主张的事实，且原告不予认可；2、庭审中，原告承认在涉案商品房安装了大门，但并未对房屋进行任何装修，不能证明原告已实际收房，并未提供相关证据证明安装大门的时间。由于双方均未能举证证明涉案商品房的大门安装时间，根据双方签订的买卖合同约定以及公平的原则，可酌定涉案商品房取得竣工验收登记之日（即2017年5月5日）为涉案商品房交付之日。关于焦点三。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于原告未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为原告起诉之日（2020年4月30日）起往前计算三年（即2017年5月1日后产生的违约金），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2017年5月1日前产生的违约金），本院不予支持。关于焦点四。逾期交房起算日期应从2017年5月1日起开始计算至2017年5月4日（竣工验收登记之日的前一天），逾期天数为4天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为295.89元（369860元×4天×0.02%）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李观昌、邓诗雅支付逾期交房违约金295.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费699.55元，由原告李观昌、邓诗雅负担649.55元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 赵汝浩二〇二〇年七月二十九日法官助理 关碧莲书 记 员 黎倩文附：相关的法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。2.《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。3.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。7.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。8.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。