江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初926号原告：沈笑平,男,1958年1月9日生,汉族,住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩浩，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：无锡市银仁大厦第三届业委会，住所地无锡市梁溪区解放西路**银仁大厦。负责人：王枫，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晔芸，江苏金渠律师事务所律师。第三人：无锡众城物业管理有限公司，住，住所地无锡市梁溪区上马墩路****/div>法定代表人：周伟,该公司总经理。委托诉讼代理人：韦玉标，男，该公司工作人员。原告沈笑平与被告无锡市银仁大厦第三届业委会（以下简称银仁业委会）、第三人无锡众城物业管理有限公司（以下简称众城物业）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日、6月12日、7月21日公开开庭进行了审理。原告沈笑平及其委托诉讼代理人蔡全义、李浩浩、被告银仁业委会的委托诉讼代理人祁琦、陆晔芸、第三人众城物业的委托诉讼代理人韦玉标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈笑平向本院提出诉讼请求：1.判令撤销银仁业委会于2019年11月25日作出的《公告》即关于解聘江苏联一物业管理有限公司的决定；2.判令撤销银仁业委会选聘无锡众城物业管理有限公司作为无锡市银仁大厦物业管理公司的决议；3.本案诉讼费由银仁业委会承担。事实与理由:其系无锡银仁大厦小区业主，2018年11月，银仁业委会与江苏联一物业管理有限公司签订物业委托服务合同，约定服务期限至2020年12月31日，该公司管理期间获得业主广泛认同和好评。2019年11月，银仁业委会在未经业主大会表决的情况下发布公告解聘该公司，并擅自选聘众城物业进场管理，严重违反法定程序，损害业主权益。银仁业委会在作出决定前没有依法张贴会议通知，没有征求业主意见，程序违法。银仁业委会所提供的投票有大量无法确认真伪并且把弃权和未表决的票计入同意票中的情况。关于江苏凤凰新华书店集团有限公司无锡分公司（以下简称新华书店）所拍得的房屋，在开会期间新华书店并非产权人，法院查封并不限制产权人的业主权利，商铺所签物业合同为补签，在投票过程中未通知相关产权人，而直接由使用人投票的程序违法，该投票不应计入有效票。银仁业委会辨称：其于2018年11月根据与江苏联一物业管理有限公司物业委托服务合同，认定该公司物业服务不合格，其有权单方终止物业服务合同。对众城物业的选聘，其根据区住建局的指导以及当地街道、社区监督下完成了相应的投票程序，故程序合法。因年关、疫情原因，开会程序上存在延期的情况，但是从实质上并未损害全体业主的利益，从目前小区的现状及当地街道部门的认同，可以看出众城物业服务小区是全体业主的共同诉求。关于新华书店所取得的房屋当时处于查封状态，法院已明确要对该房屋进行拍卖，由承租人投票并由现产权人认可，应当认定为有效投票。故请求驳回沈笑平的诉讼请求。众城物业述称，不同意沈笑平的诉讼主张。针对诉讼主张，沈笑平向本院提供了房屋所有权证、银仁业委会发出的通知、公告、告业主书、物业服务合同等，银仁业委会提供了业主投票资料、街道证明、众城物业与承租户的物业服务合同、测绘表、新华书店的证明等。经质证，可予认定，结合当事人陈述，本院认定事实如下：沈笑平系无锡市大成巷98-100及商业配套银仁大厦小区业主，银仁业委会系该小区业主大会产生的业主委员会。该小区有：住宅**，总建筑面积为29900.99㎡；有非住宅11套总建筑面积为12142.04㎡，原产权人为3人，现为2人，其中9套总建筑面积为10827.37㎡的非住宅原为两案外人所有，2019年8月，无锡市惠山区人民法院裁定对此进行拍卖，2020年5月6日，由新华书店拍卖取得。现新华书店同意由众城物业对其拍卖所得的房屋进行物业管理。2018年11月，银仁业委会与江苏联一物业管理有限公司签订物业服务合同，约定服务期限至2020年12月31日。2019年11月25日，银仁业委会作出决议并向业主发出公告，载明：业委会对物业服务进行了评估认为不合格，业委会决定待2019年12月31日物业服务合同到期后将不再续聘江苏联一物业管理有限公司。2020年1月1日，银仁业委会向业主发出通知，载明：银仁业委会与江苏联一物业管理有限公司的物业服务合同已结束，自2020年1月1日起，由众城物业为小区提供物业管理服务。2020年1月起至今，众城物业实际为小区提供物业服务。2020年3月底，银仁业委会采取由业主书面投票、电话询问、微信投票等方式向住宅业主征求意见，并直接与4名承租人订立物业服务合同。诉讼中,银仁业委会向本院提供业主投票及统计:住:住宅户中同意票有**计204399㎡（包括自签、电话委托代签、微信投票）,非住宅户(新华书店拍得的房屋)中5名承租人同意、4名承租人补签了物业服务合同。针对沈笑平提出的业主投票异议，本院通过上门、电话进行了核对，经核对确认：住宅户：住宅户中同意票有**建筑面积计17254（其中自签106户建筑面积计14898.11㎡、电话委托代签9户建筑面积计1449.76㎡、微信代签7户建筑面积计906.38㎡）。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。选聘后物业服务企业和解聘前物业服务企业，虽属两项法律行为，但因参与投票的业主均已明知前物业服务企业已被解聘，仍议决同意选聘众城物业，表明已同意对前一物业服务企业的解聘。业主大会会议，既可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，银仁业委会采用了书面投票方式，本院可予确认。考虑新冠××疫情影响，银仁业委会对部分业主采取电话、微信投票方式，并未损害其他业主权益，同时本院也对相关投票进行了核对，因此本院予以确认。投票时，新华书店所未取得房屋产权，但银仁业主委会已征得承租人同意，并与承租人签订了物业服务合同，现新华书店也同意由众城物业进行管理，该行为并未损害其他业主权益，相反，至此本小区就聘用众城物业，已取得超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如再撤销银仁业委会的决定，将与大部分业主意见相违，不利于本小区和谐共建。因此，本院对沈笑平的诉讼请求不予支持。当然，银仁业委会在履行管理职责中，未能及时公示有关议程，也有不妥。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、第七十八条之规定，判决如下：驳回沈笑平的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由沈笑平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陆华朝二〇二〇年八月七日书记员  王辰智本案适用的法律条款《中华人民共和国物权法》：第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。