湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2473号 原告（反诉被告）：管拥军，男，汉族。 委托诉讼代理人：杨邵莨（特别授权）。 被告（反诉原告）：梁偲姝，女，汉族。 被告（反诉原告）：陈惠琴，女，汉族。 被告（反诉原告）：李奇志，女，汉族。 被告（反诉原告）：舒慧，女，汉族。 四被告共同委托诉讼代理人：曾奇才（特别授权）。 原告（反诉被告）管拥军诉被告（反诉原告）梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后,本院于2020年8月6日依法适用普通程序，组成合议庭对本案进行了审理，原告（反诉被告）管拥军及其委托诉讼代理人杨邵莨、被告（反诉原告）梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧委托诉讼代理人曾奇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管拥军向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告退还原告所交房屋租金46000元。3、判令被告返还原告所交合同押金5万元。4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于怀化市鹤城区天星东路与顺天大道交汇处新嘉坡*栋*室出租给原告从事餐饮使用，每年租金28万元。合同约定因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止等相关约定。在合同签订即日，原告按合同约定交清一年租金28万元及合同押金5万元，房屋设备使用费5万元。合同签订后，原告按合同约定履行。但从2020年1月至今，由于受“新冠疫情”影响，店面无法经营,2020年5月1日经与被告协商，双方同意提前解除《房屋租赁合同》，被告也承诺因疫情影响的损失，适当减免二个月房屋租金。被告要求原告在2020年5月6日前将该门面清理好并办理交接手续原告也按被告要求将该门面清理完毕，将该房屋钥匙交给被告，后被告讲合同终止了，你可以走人但你所交的房屋设备使用费5万元和所交房屋合同押金5万元我们不退还。后原告曾多次要求以上被告退还合同押金5万元及退还疫情期间无法经营(2020年1月至2020年4月底)被告承诺适当减免的房屋租金46000元。但三被告相互推诿，一直未果综上，今年上半年的疫情情况严重，原告租赁被告的房屋系繁华的临街门面，被政府要求不得开门营业，本次“新冠疫情”起迅速爆发，具有突发性，一般公众无法预见，且疫情爆发至今尚无有效治愈方法，一般公众亦不能避免。可以看出“新冠疫情”已符合不可抗力认定，符合双方签订《房屋租赁合同》因不可力，合同终止的情形。根据《民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持诉请。 被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧辩称，1、今年疫情并没有至始达到合同并无法继续履行和合同目的无法实现，原告以不可抗力为由要求解除合同及免除租金没有事实和法律依据。根据合同法二百一十二条：租赁合同是出租人依约交付租赁物就完成了交付义务，承租人接受后支付租金，双方合同目的就已经实现，至于承租人交房后的收益，是不属于租赁方的收益，怀化地区餐饮行业在2020年2月底就已经开放营业，怀化地区属于低风险区，原告是在2020年5月擅自退租，2020年5月怀化地区已经开始复工复产，原告不能因为政府防控措施不能营业为理由作为不可抗力的解除合同且不承担责任。2、鉴于原告擅自中途退租，四被告只能同意于原告解除房屋租赁合同，但是原告必须按照合同约定支付违约金。原告应该按照合同总租金的20%支付违约金，原告在退租金的时候原告将店铺的空调等设备直接拆除给第三方造成了被告方损失，被告方损失达到50万元以上。3、原告要求退还合同押金是无礼要求，原告已经使用1年，不存在退除押金的理由。 被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧向本院提出反诉请求:1、请求判令被反诉人向反诉人赔偿违约金51万元。2、请求判令被反诉人支付拖欠的水电费18438元、物业费环卫费867元，共计23305元。3、本案的诉讼费用由被反诉人负担。事实和理由：2019年3月25日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》约定；由被反诉人承租反诉人位于怀化市鹤城区天星东路新嘉坡*栋*房屋作为餐饮经营，面积804.49平方米，租期10年，每年租金28万元，每年5月1日付清当年租金。并且合同第十二条第1点约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止…(2)未经甲方书面厦意，拆改变动房屋结构或损坏房屋：…”第3点约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同第六条第2点约定：“乙方在经营过程产生的水电费、物业管理费及其他费用，由乙方承担因被反诉人承租之前，房屋已进行了餐饮装修并安装了餐饮的全套设施设备(包括厨房、空调、备用发电机等全套设施设备)。故双方约定被反诉人可以有偿使用全套设施设备，并向反诉人支付5万元作为设施设备使用费。反诉人依约将房屋交付给被反诉人使用，合同履行到第二年，反诉人按照合同约定向被反诉人收取第二年的租金时，被反诉人以生意不好做为由不支付第二年的租金，并要求退租。被反诉人在反诉人不同意退租的情况下，擅自清场退租，并且在清场过程中，被反诉人雇佣了二手设备回收公司，强行将房屋内的空调设备、备用发电机、厨房全套设备等全部拆除并出售给二手设备回收公司，二手设备回收公司直接是破坏性拆除，严重破坏既有装修，造成反诉人的直接损失在50万元以上。之后，反诉人接到物管处的电话要求支付拖欠的2020年1月月至4月的水电费18438元、物业费环卫费4867元，共计23305元。被反诉人违约行为，造成反诉人的巨大经济损失，反诉人现要求按照合同违约金条款（即总租金的20％）向被反诉人主张赔偿损失，违约金数额为总租金20％-已收押金。为维护自身合法权益特提出反诉。 反诉被告管拥军辩称，1、反诉人的反诉请求判令被反诉人赔偿违约金51万元没有事实和法律依据。由于受“新冠疫情”影响，店面无法经营。2020年4月30日经与反诉人协商，双方同意提前解除《房屋租赁合同》，反诉人也口头承诺因疫情影响的损失，适当减免二个月房屋租金。反诉人并要求答辩人在2020年5月6日前将该门面清理好并办理交接手续。将该门面清理完毕腾空搬出，并已将该门面房屋钥匙交给了反诉人。反诉人讲合同已终止了，门面也按规定腾空了。你可以走人了，但你所交的房屋设备使用费5万元和所交押金5万元我们不退。后答辩人曾多次要求反诉人退还押金5万元及退还疫情期间无法经营（2020年1月至2020年4月底93200元房租）反诉人承诺适当减免的房屋租金46000元，但四位反诉人相互推诿，一直未果。综上，反诉人与答辩人自愿同意该门面租赁合同终止，答辩人并已按双方约定按时将门面清理腾空并已将门面钥匙交给了反诉人。答辩人未有合同违约的事实，按法律相规定双方协商一致解除而不需承担违约责任。因此反诉人要求答辩人赔偿违约金51万元没有事实和法律依据。2、反诉人应按规定退还答辩人所交押金5万元。反诉人要求答辩人腾房时将该设施设备全部拆除并清理，且抵扣原旧设备使用费5万元。因原设备老化，答辩人为了减少损失在没有办法时自行扯除，喊来收废品人员买得1万余元，拆除的其他电器设备全是答辩人自已的，与反诉人无关。关于支付拖欠的水电费、物业费23305元是另外的法律关系，与本案无关。3、反诉人在五月中旬就已将该房屋出租给了他人并收取租金，现已基本装修完毕，因此对于反诉人未产生任何损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告提交的《房屋租赁合同》、收据3份、余海银行转帐记录、微信聊天记录，被告提交的房屋产权证、怀化市福源物业天星新嘉坡物管处出具的《物业收款收据》和《水电收款收据》，上述证据来源合法、客观真实、与本案相关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下： 2019年3月25日，原告管拥军被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧签订《房屋租赁合同》，约定：由被反诉人承租反诉人位于怀化市鹤城区天星东路新嘉坡*栋*房屋作为餐饮经营，面积804.49平方米，租期10年，每年租金28万元，每年5月1日付清当年租金。在合同签订即日，原告按合同约定交清2019年3月25日至2020年5月1日止租金28万元、合同押金5万元及房屋设备使用费5万元。同日，原告向被告梁偲姝丈夫余海转帐完成租金、合同押金、房屋设备使用费的支付。并由被告梁偲姝向原告分别出具租金、合同押金、房屋设备使用费收据各一份。 另查明，原告庭审陈述其与被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧签订《房屋租赁合同》事宜由被告梁偲姝丈夫余海进行沟通，并在签订合同时，由被告陈惠琴、李奇志、舒慧共同向被告梁偲姝出具授权书，由梁偲姝全权处理相关事宜。 再查明，2020年4月30日，原告管拥军在微信中告知梁偲姝丈夫余海：余总你好，我们决定不做了，明天开始处理东西。余海回复：“好的，尊重你们的决定！这几天你们把该处理的事情都处理好，五月六日我们交接。”5月6日当天，原告将房屋钥匙退还余海。 现原告要求被告退还5万元租房押金及受“新冠疫情”影响，店面无法经营应免除2个月租金为由，诉至本院。被告以原告擅自清场退租存在违约，要求其承担违约责任。且在其租赁期间未支付所产生的2020年1月月至4月的水电费18438元、物业费、环卫费4867元为由，经双方协商未果，酿成纠纷，故诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：对于原告管拥军提前终止合同的行为，是否属于违约解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告管拥军与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然双方约定的租赁期限为十年，但在租赁期限内，原告通过微信提出了提前终止合同的意见，余海回复“好的”，并未提出其他的附加条件或者意见，故本院认为，双方通过微信聊天进行协商，一致同意提前解除合同，属于当事人协商一致解除合同的情形，并不构成原告违约解除合同及支付约定违约金的条件。由于双方协议一致解除合同，在双方将房屋交接完毕后，被告应将租房押金退还给原告，故对于原告要求被告退还5万元租房押金的主张，本院予以支持。对于原告要求被告减免自2个月租金的意见，因未提交证据证明该减免合意真实存在，故对该诉请，本院不予支持。由于原告提前解除合同并不构成违约，故对于被告提出反诉要求原告支付解除合同的违约金的诉请，本院不予支持。因本案中，反诉被告尚未结清租住房屋期间的2020年1月至4月的水电费18438元、物业费、环卫费4867元，共计23305元，因该费用由反诉原告垫付，反诉被告应予支付，故对反诉原告该诉求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告管拥军被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧签订《房屋租赁合同》。 二、被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧应于本判决生效之日起十日内返还原告管拥军租房押金5万元。 三、反诉被告管拥军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧水电费、物业费、环卫费共计23305元。 四、驳回原告管拥军的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取2200元，由原告管拥军负担1000元，被告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧负担1200元。反诉案件受理费4567元，由反诉原告梁偲姝、陈惠琴、李奇志、舒慧负担4000元，由反诉被告管拥军负担567元。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  侯自平 人民陪审员  彭开勇 人民陪审员  黄冬英 二〇二〇年八月十二日 代理书记员  明鸿安