江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初6249号原告：溧阳睿宇实业有限公司，统一社会信用代码9132048158372507XH,住所地溧阳市南渡镇工业集中区36号。法定代表人：黄伟，执行董事。委托诉讼代理人：李春杰，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保同，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：胡泓今，男，1974年4月29日生，汉族，苏州市人，住苏州。被告：夏俭红，女，1986年1月7日生，汉族，南京市人，住南京市溧水区。以上两被告共同委托诉讼代理人：乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：高广宇，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。原告溧阳睿宇实业有限公司（以下简称睿宇公司）与被告胡泓今、夏俭红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年12月3日、2019年12月20日、2020年7月22日、2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告睿宇公司委托诉讼代理人李春杰、王保同，被告胡泓今、夏俭红共同委托诉讼代理人乔莉、高广宇（第一次、第二次、第四次）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告睿宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告胡泓今所签订厂房租赁合同于2019年6月1日解除；2、判令被告胡泓今立即搬离腾退涉案厂房；3、判令被告胡泓今支付2019年6月1日起至实际返还厂房之日期间厂房占有使用费、设备使用费、环评分摊费、物业费（其中3号厂房使用费110000元／月、2号厂房油漆车间及办公室使用费26400元／月、设备使用费17000元／月、环评分摊费2000元／月、物业费6200元／月）；4、判令被告胡泓今支付免租期租金55000元、支付厂房闲置损失409200元【（55000元／月＋13200元／月）＊6个月＝409200元】；5、判令被告胡泓今支付水电费36953.5元；6、判令被告胡泓今支付律师费42000元；7、被告夏俭红对上述债务承担连带清偿责任；8、两被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告睿宇公司变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告胡泓今所签订厂房租赁合同于2019年6月1日解除；2、判令被告胡泓今立即搬离腾退涉案2号厂房；3、判令被告胡泓今支付2019年6月1日起至2020年2月29日止3号厂房占有使用费880000元、3号厂房物业费40000元，2019年6月1日起至2号厂房实际归还之日止的2号厂房使用费、设备使用费、环评分摊费、物业费（2号厂房油漆车间及办公室使用费26400元／月、设备使用费17000元／月、环评分摊费2000元／月、物业费1200元／月）；4、判令被告胡泓今支付3号厂房免租期租金55000元、支付2号厂房闲置损失79200元（13200／月＊6个月＝79200元）；5、判令被告胡泓今支付水电费36953.5元；6、判令被告胡泓今支付律师费42000元；7、被告夏俭红对上述债务承担连带清偿责任；8、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月23日，原告溧阳睿宇实业有限公司与被告胡泓今签订《厂房租赁合同》及补充协议（一），于2019年3月1日签订补充协议（二），约定胡泓今租赁睿宇公司位于溧阳市南渡镇工业集中区36号地块上的3号厂房、2号厂房油漆车间和二楼办公室，用于生产经营。约定厂房租期72个月，自2019年3月1日起至2025年2月28日止。3号厂房使用面积5000平方米，2号厂房使用面积2000平方米（实际租金面积1200平方米）。《厂房租赁合同》第5.1条约定了3号厂房租金的支付办法：乙方（胡泓今）应在甲方（睿宇公司）交房前一次性支付2个月房屋，其余房屋每3个月支付一次，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付。租赁合同第11.4条约定，若遇乙方欠交租金30日，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函或短消息等方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁厂房内的财产，并在解除合同的通知发出之日起5日后，将拍卖留置的财产用于抵偿乙方应付租金和违约金。租赁合同第11.6条约定，因乙方违约导致甲方提前解除合同，乙方赔偿甲方由此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。补充协议（一）对被告胡泓今租赁使用原告油漆房事宜进行了约定，约定了油漆房的租赁期限、租金标准、环评分摊费用、设备租赁费等事宜。补充协议（二）对水电费、物业费的交付标准和支付时间进行了约定。签约后，原告按约交付涉案厂房给被告使用，根据以上“先付费后使用”的合同约定，被告胡泓今应于2019年5月2日支付租赁相关费用254700元（包括3号车间的房租165000元、油漆车间及办公室的房租39600元、烤漆房设备租赁使用费25500元、环评分摊费用6000元、物业管理费18600元），原告多次与被告沟通并发通知催款无果。同时，被告胡泓今还结欠水电费36953.5元迟迟不肯交付。2019年6月1日，因被告拖欠租金及上述费用逾30日成严重违约，原告根据合同约定通知被告解除了租赁合同。至今被告仍未返还涉案厂房、拖欠占有使用费、水电费不付。租赁合同第18.2条和补充协议（一）第6.2均约定，夏俭红为被告胡泓今的担保人，保证胡泓今履行租赁合同项下全部义务，并在租赁合同及两份补充协议上均签字作保。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法判处。被告胡泓今、夏俭红辩称，1、案涉厂房未取得合法建设手续的违法建筑，故案涉租赁合同无效，即使取得合法建设手续，但案涉厂房未能通过环评及消防验收，且无法领取产权证实，案涉租赁合同亦属无效，因此被告胡泓今不存在违约一说，被告夏俭红也无需承担连带担保责任；2、退一步讲，若法院认定案涉租赁合同有效，则违约并非被告胡泓今所为，实为原告之过，原告因此不享有约定或法定单方解除合同的权利，同时其应退还向被告胡泓今多收取的费用。据此，原告的诉请缺乏事实和法律依据。原告睿宇公司围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、厂房规划许可证、厂房租赁合同、厂房租赁合同之补充协议、厂房租赁合同之补充协议（二）、付款通知单、签收表、微信聊天记录截图、水电费对账单、水电费催款微信截图、水电费催款通知、聘请律师协议、律师费发票、银行收款回单等证据，被告胡泓今、夏俭红依法提交了夏俭红与原告工作人员微信聊天记录、厂房租赁合同之补充协议（三）、视频、《固定资产清单》、《送货单》、照片等证据，本院依被告胡泓今、夏俭红申请前往溧阳市公安局南渡派出所调取了接处警工作登记表，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定如下事实：2019年1月23日，原告睿宇公司（出租方、甲方）与被告胡泓今（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定睿宇公司将自有的位于溧阳市南渡镇工业集中区36号土地上3号厂房租赁给胡泓今使用，租赁厂房面积一层建筑面积5000平方米，二层建筑面积5000平方米（厂房目前只有一层，二层由甲方投资建设完成后交付乙方使用，甲方计划在乙方入驻一层厂房后6个月内开始建设二层厂房……如果乙方租赁使用甲方油漆房或在甲方厂区新建油漆房，油漆房所在厂房的租赁事宜适用本合同约定。该合同相关内容为：1、关于租赁期限，租赁期限为72个月，其中一层厂房租赁从2019年3月1日起算，至2025年2月28日终止；二层租赁期从甲方交付乙方时间起算，终止时间和一层厂房终止时间一致。2、关于租赁厂房的交付，甲方一层厂房现状交付乙方装修使用（二层厂房建设完成后现状交付乙方），一层厂房甲方均给予乙方1个月的免租期（从2019年3月1日起算），二层厂房甲方给予乙方1个月的免租期（从甲方交付乙方使用之日起算）。3、关于租赁费用，租金：前24个月，租金标准为11.00元/平方米/月，即年租金为1320000.00元人民币（大写：壹佰叁拾贰万元整；不含税价）；25-48个月，租赁标准为12.10元/平方米/月，即年租金为1452000.00元人民币（大写：壹佰肆拾伍万贰仟元整；不含税价）；49-72个月，租赁标准为13.31元/平方米/月，即年租金为1597200.00元人民币（大写：壹佰伍拾玖万元柒仟贰佰元整；不含税价）；甲方不提供租赁发票，如乙方需要开具发票，乙方承担甲方因开具发票而产生的税费。4、关于履约保证金，乙方应支付相当于2个月租金（即：220000.00元，大写：贰拾贰万元）的履约保证金，其中：2019年3月1日前，乙方应向甲方支付相当于一层厂房1个月房租的履约保证金（即55000元，大写伍万伍仟元整）；二层厂房使用前……。合同期满，如乙方无违约行为，甲方应全额无息退还乙方，如乙方违约导致甲方解除合同，甲方有权没收全部保证金。5、关于定金，定金：本协议签署后15日内，乙方支付甲方定金165000.00元（相当于一层厂房3个月租金标准），乙方正式使用一层厂房后，该定金中55000.00元（相当于一层厂房1个月租金标准）转为履约保证金，余款转为一层厂房房租。6、关于租赁费用的支付，租金：乙方应在交房前一次性支付2个月房屋（该房屋由定金转化），其余房租每3月支付一次，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付；物业管理费：每3个月支付一次，每次提前30日支付（同房租一起支付）；水费：乙方每月10日前缴清上月水费；电费：乙方在每月10日前预付2万元电费。7、关于合同终止，在租赁期限内，若遇乙方物业费、水电费超过10日，甲方有权停水停电，或停止乙方使用租赁厂房内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金30日，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函或短消息等方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁厂房内的财产，并在解除合同的通知发出之日起5日后，将拍卖留置的财产用于抵偿乙方应付租金和违约金。如因乙方违约导致甲方提前解除本合同，或乙方违约提前解除本合同，或乙方违约导致诉讼发生的，乙方赔偿甲方由此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。8、关于租赁厂房的返还，乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁厂房，且不负保管责任。本合同提前终止或有效期届满后30日内，如乙方仍有物品未搬离租赁厂房，自第31日起，视为乙方放弃物品的所有权，甲方有权处置，乙方不得异议。原告睿宇公司在该份合同出租方处加盖公章，被告胡泓今在承租方处签名确认，被告夏俭红在承租方担保人处签名确认。合同签订当日，原告睿宇公司与被告胡泓今、被告夏俭红签订《厂房租赁合同之补充协议》一份，该协议主要约定：1.1乙方租赁甲方厂房进行生产经营，应依法办理环保手续，投资建设环保设施设备，合法合规进行生产经营。1.3乙方投资建设烤漆房和相关环保设施前，甲方同意将现有烤漆房和环保设施设备租赁给乙方使用。在获准在二楼建设烤漆房和相关环保设备的情况下，如现有烤漆房不能满足乙方生产需求，或甲方因经营需要收回烤漆房自己使用，甲方可提前3个月通知乙方终止现有烤漆房和环保设施设备租赁事宜，乙方接到通知后应及时以乙方名义或甲方名义投资建设烤漆房和相关环保设施。1.4乙方利用甲方油漆环评资质进行生产期间，甲方环评费用分10年分摊，环评验收前每月分摊2000元，环评验收后每年分摊50000元。乙方使用油漆房面积分摊环评费用，上述环评分摊费用先付后用，环评验收前上述环评分摊与房租同期支付，环评验收后每年支付一次，每年提前30天支付下一年分摊费用。甲方不提供环评分摊费用的发票。2.1甲方在溧阳市南渡镇工业集中区36号土地2号厂房建设有烤漆房（面积1000平方米），乙方因生产经营需要，向甲方提出租赁烤漆房的请求。4.1烤漆房租赁期间，乙方按8500元/月标准支付甲方设备租赁使用费，即年租赁使用费为102000元人民币；设备租赁费先付后用，支付时间与主合同约定的房租支付时间相同。4.2烤漆房租赁期间，乙方按主合同约定的条件（包括房租标准、支付时间、保证金、违约责任等）租赁烤漆房所在厂房部分或全部面积。4.3烤漆房租赁期间，乙方承担烤漆房车间的易耗品和水电费。4.6烤漆房日常由乙方管理使用，甲方有使用需求时，乙方应优先满足甲方使用；甲方厂区内其他第三方有使用需求时，使用时间由乙方安排。乙方有权根据承担的环保费用、设备租赁费、油漆房房租、维修维护保养费用、废固处理费用、易耗品、水电费等进行综合核算油漆房的使用成本，向甲方和第三方收取使用费。6.1本补充协议未约定之条款，适用厂房租赁合同之约定。6.2夏俭红为乙方担保人，保证乙方履行本合同项下的全部义务。原告睿宇公司法定代表人黄伟及被告胡泓今、夏俭红在该补充协议上签名确认。2019年3月1日，原告睿宇公司与被告胡泓今、夏俭红签订《厂房租赁合同之补充协议（二）》，该协议主要约定：一、补充协议1第二条第2.1项修改为：租赁甲方在溧阳市南渡镇工业集中区36号土地2号厂房（以下简称“油漆车间”），租赁面积2000平方米（包括一层车间1800平方米，二层办公室200平方米，租赁期满，乙方需按甲方要求恢复原样）。油漆车间的租赁期间同油漆房的租赁期间（即无固定期限），如现有烤漆房不能满足乙方生产需求，或甲方因经营需要收回烤漆房自己使用，甲方可提前3个月通知乙方终止现有烤漆房和环保设施设备租赁事宜，油漆车间租赁期间同时届满。甲方同意将由油漆车间内现有的生产设备拆除后放置在油漆车间一角，暂不使用。如甲方由生产需求，乙方同意优先提供同类设备给甲方免费试用。2.1租金：油漆车间租赁价格同主合同约定的房租价格相同。乙方应在2019年3月1日前一次性支付3个月房租，其余房租每3个月支付一次，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付。2.3履约保证金：乙方应支付相当于2个月租金（即44000.00元，大写：肆万肆仟元）的履约保证金，其中：2019年3月1日前，乙方应向甲方支付相当月一层厂房1个月房租的履约保证金（即22000元，大写：贰万贰仟元整）；自2020年3月1日前，乙方支付剩余履约保证金（即22000元，大写：贰万贰仟元整）。合同期满，如乙方无违约行为，甲方应全额无息退还乙方。如乙方违约导致甲方解除本合同，甲方有权没收全部保证金。三、主合同第五条5.2项“物业管理费”修改为：租赁期间，甲方提供厂区物业管理（包括门卫、厂区卫生、厕所保洁，不包括安全保卫），乙方应按1元人民币/平方米标准支付物业管理费，即乙方每月支付甲方物业管理费7000元。物业管理费每3个月支付一次，每次提前30日支付（同房租一起支付）。四、主合同第五条第5.3项“水费”修改为：乙方在每月10日前缴清上月水费。五、主合同第五条第5.4项“电费”修改为：乙方在每月10日前预付2万元电费。原告睿宇公司在该协议上加盖公章并由授权代表签字确认，被告胡泓今、夏俭红在该协议上签名确认。2019年4月20日，原告睿宇公司与被告胡泓今、夏俭红签订《厂房租赁合同之补充协议（三）》，该协议主要约定：一、补充协议1第二条第2.1项修改为：甲方在溧阳市南渡镇工业集中区36号土地2号厂房建设有烤漆房（面积1000平方米；内有烤漆设备；如果乙方生产需要扩大面积，按实际使用面积计算）和二楼办公室（面积200平方米），乙方因生产经营需要，向甲方提出租赁烤漆房的请求。甲方同意按本补充协议约定的条件将烤漆房租赁给乙方共同使用。二、补充协议2约定与上述内容不一致的，以本次约定内容为准。三、本补充协议从2019年4月1日起生效。四、其他事宜，仍按主合同和补充协议1、补充协议2合同条款约定执行。原告睿宇公司在该协议上加盖公章并由授权代表签字确认，被告胡泓今在该协议上签名确认。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议的效力、解除时间；2、案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议解除的责任归属；3、被告胡泓今尚应支付的3号厂房租金及相关费用金额是多少；4、被告胡泓今尚应支付的2号厂房租金及相关费用金额是多少。（一）关于案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议的效力、解除时间。原告睿宇公司陈述，根据租赁合同先付后用提前30日支付租金的约定，2019年6月1日至8月31日期间的租金应当在2019年5月1日前付清，事实上直至2019年6月1日胡泓今仍未付清该时间段内的租金及相关费用，故胡泓今的行为构成违约，睿宇公司主张合同解除之日为2019年6月1日。被告胡泓今辩称，睿宇公司出租案涉厂房时未提供厂房的权属证明且隐瞒了未获得生产油漆环评许可的事实导致胡泓今无法实现合同目的，睿宇公司的行为构成违约，同意合同解除时间为2019年6月1日。对此，本院认为根据《最高人民法院》第二条以及《江苏省高级人民法院》第二条、第三条之规定，睿宇公司在2017年8月22日取得了建设工程规划许可证（溧规建字第320481201730053号），2019年9月3日取得了不动产权属证书均在本案法庭辩论终结前，应当认定案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议有效，因原告睿宇公司及被告胡泓今均认可租赁合同及补充协议在2019年6月1日解除，本院予以确认。（二）案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议解除的责任归属。庭审过程中，睿宇公司主张其在2019年4月30日向胡泓今发出付款通知，要求胡泓今在2019年5月30日前付清2019年6月至8月的房租和其他费用共计254700元；2019年5月4日向胡泓今发出催款通知，要求胡泓今在2019年5月5日12时前付清2019年6月至8月的房租和其他费用共计254700元，并提出根据合同先付后用提前30日付款的原则将在2019年5月5日下午暂停胡泓今使用案涉3号车间及油漆车间、油漆车间二楼办公室的使用；2019年5月31日，再次向被告胡泓今送达催款通知，告知胡泓今若截至2019年5月31日24时前仍未付清所结欠的房租和其他费用共计254700元，将有权提前解除租赁合同；2019年6月1日，向胡泓今发出《解除厂房租赁合同通知》，告知胡泓今截至2019年6月1日胡泓今拖欠房租已满30日构成严重违约，故决定提前解除租赁合同及其补充协议，并就租金支付、租赁厂房内财产的留置等事宜进行具体通知。据此，睿宇公司认为案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议的解除原因在于被告胡泓今未及时缴纳租金及费用。被告胡泓今陈述2019年的4月30日的《付款通知单》已经收到，2019年5月4日的《催款通知单》、2019年5月31日的《催款通知单》均未收到。对此，原告睿宇公司陈述上述两份催款通知单均通过微信向被告胡泓今发送并提交了微信截图加以证实，胡泓今对睿宇公司所述事实予以认可。对此，本院认为，根据《厂房租赁合同》5.1之约定，胡泓今应每3个月支付一次租金，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付，现胡泓今在睿宇公司多次催要后直至2019年6月1日前仍未付清2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金及相关费用，故应当认定案涉《厂房租赁合同》的解除系因被告胡泓今的过错所致。（三）关于被告胡泓今尚应支付的3号厂房租金及相关费用金额。原告睿宇公司主张被告胡泓今共应支付3号厂房的费用如下：1、2019年6月1日至2020年2月29日期间的占有使用费963751.14元（4867.43平方米*11元/平方米/月*9个月*2）；2、3号厂房物业费43806.87元（4867.43平方米*1元/平方米/月*9个月）；3、3号厂房免租期租金55000元。理由如下：1、根据《厂房租赁合同》13.2“乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”的规定，3号厂房每月占有使用费用应当以加倍计算；2、根据睿宇公司提交的其与首睿（常州）机电科技有限公司签订的《厂房租赁合同》及签收表，睿宇公司于2020年3月1日将案涉厂房交付给首睿（常州）机电科技有限公司使用，故3号厂房的占有使用费用应计算至2020年2月29日；3、根据《厂房租赁合同》第二条、第三条的约定以及公平原则，免租的前提需完整履行72个月租赁期限，现因胡泓今未租满72个月，故3号厂房不能免租一个月。被告胡泓今辩称，1、睿宇公司无证据证实胡泓今占用3号厂房至2020年2月29日故胡泓今无需承担3号厂房占有使用费；2、原告睿宇公司应当举证证明逾期退房所遭受的实际损失而不得根据《厂房租赁合同》的约定来要求胡泓今加倍支付租金；3、3号厂房免租期一个月系合同明确约定，无需以履约72个月为前提。庭审过程中，睿宇公司同意按照3号厂房的实际面积4867.43平方米计付费用，被告胡泓今、夏俭红亦表示认可。对此，本院认为，一方面，原告睿宇公司与首睿（常州）机电科技有限公司签订《厂房租赁合同》的时间为2019年12月24日并约定租赁时间自2020年2月1日起计算，现睿宇公司主张依据签收表计算3号厂房的占有使用费至2020年2月29日，缺少事实和法律依据；另一方面，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，原告睿宇公司在通知被告胡泓今解除合同后未及时将案涉厂房出租减少损失，被告胡泓今亦未尽早将存放在厂房内的相关设备、财物迁离，故双方均存在一定过错。结合《江苏省高级人民法院》第二十六条“因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的规定以及《厂房租赁合同》13.2“乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”的约定，并综合考虑原告睿宇公司和被告胡泓今的过错、2020年疫情影响等因素，本院酌情认定租金损失、物业费计算期限为6个月，即租金损失为321250.38元（4867.43平方米*11元/平方米/月*6个月），物业费为29204.58元（4867.43平方米*1元/平方米/月*6个月）。关于3号厂房是否应当免租一个月，《厂房租赁合同》中未有类似“免租期1个月以租满72个月为前提”或“未租满72个月不给予1个月免租期”的明确约定，故原告睿宇公司要求被告胡泓今支付3号厂房免租期租金55000元的请求，本院不予支持。（四）关于被告胡泓今尚应支付的2号厂房租金及相关费用金额。原告睿宇公司主张被告胡泓今共应支付2号厂房的费用如下：1、2019年6月1日至2号厂房实际归还之日的占有使用费26400元/月（11元/平方米/月*1200平方米*2）；2、2号厂房设备使用费17000元/月（8500元/月*2）；3、2号厂房2019年6月1日至实际归还之日的物业费1200元/月（1元/平方米/月*1200平方米）；4、2号厂房2019年6月1日至实际归还之日的环评分摊费2000元/月；5、2号厂房闲置损失79200元（11元/平方米/月*1200平方米*6个月）。理由如下：1、根据《厂房租赁合同》13.2“乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”及《厂房租赁合同之补充协议》4.2“烤漆房租赁期间，乙方按主合同约定的条件（包括房租标准、支付时间、保证金、违约责任等）租赁烤漆房所在厂房部分或全部面积”的规定，2号厂房每月占有使用费用和设备使用费应当加倍计算；2、《厂房租赁合同之补充协议（二）》第三条约定物业费按1元/平方米/月计算，《厂房租赁合同之补充协议（三）》约定2号厂房面积按1200平方米计算，故物业费为1200元/月；3、《厂房租赁合同之补充协议》1.4约定环评分摊费2000元/月；4、根据《江苏省高级人民法院》第二十六条之规定，2号厂房的闲置损失计算六个月。被告胡泓今辩称根据，2号厂房系不定期租赁故不存在闲置损失，且睿宇公司未能提供证据证明因胡泓今占用厂房导致其不能使用的情形，故不认可睿宇公司主张的2019年6月1日至实际归还之日的2号厂房使用费、设备使用费、环评分摊费、物业费及闲置损失。对此，本院认为，虽然原告睿宇公司与被告胡泓今约定2号厂房的租赁采取无固定期限的形式，但该租赁方式并不能免除租赁合同解除后承租人未及时迁离所应当向出租人支付的闲置损失，此外，出租房屋闲置期间的租金及各项费用损失不得与房屋占有使用费重复主张。据此，结合《江苏省高级人民法院》第二十六条的规定以及《厂房租赁合同》13.2的约定，并综合考虑原告睿宇公司和被告胡泓今的过错、2020年疫情影响等因素，本院酌情认定2号厂房租金损失、物业费计算时间为6个月，即租金损失79200元（11元/平方米/月*1200平方米*6个月），物业费7200元（1元/平方米/月*1200平方米*6个月）。至于原告睿宇公司主张的2号厂房设备使用费及环评分摊费，因租赁合同解除后被告胡泓今未再继续使用原告睿宇公司的设备进行生产，故本院对上述两笔费用不予支持。综上，本院认为原告睿宇公司与被告胡泓今之间的租赁关系系双方真实意思表示，依法受法律保护，双方均应按约履行。因被告胡泓今未按约提前支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金及相关费用，原告睿宇公司要求解除案涉租赁合同，被告胡泓今亦表示认可，故本院对于睿宇公司要求确认原告睿宇公司与被告胡泓今所签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议于2019年6月1日解除的请求予以支持。被告胡泓今尚有部分物品存放在2号厂房，故睿宇公司要求胡泓今搬离腾退2号厂房的诉讼请求，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，被告胡泓今未及时将所承租3号、2号厂房内的物品及时迁离，现原告睿宇公司主张被告胡泓今支付3号厂房、2号厂房的占有使用费、物业费等相关费用，本院结合法律规定、合同约定以及原被告所提交的证据，酌情认定被告胡泓今需向原告睿宇公司支付3号厂房租金损失321250.38元、物业费29204.58元以及2号厂房租金损失79200元、物业费7200元。关于原告睿宇公司主张的2019年3月至5月水电费36953.5元，其提供了2019年3月至5月水电缴费单、微信聊天记录等证据予以证实，被告胡泓今对3月份的费用1823元予以认可，对4月和5月的费用认为应当与睿宇公司各半承担且5月份的费用应当扣除伙食费736元，对此，本院认为4月水电缴费单被告夏俭红已签字确认且被告胡泓今并未对原告睿宇公司计算的该两月水电费金额提出异议，故本院认为2019年4月、5月水电费应分别为睿宇公司主张的18605元和16525.5元，至于被告胡泓今提及的伙食费在水电费中扣除和水电费各半承担的意见未有合同约定，故本院对胡泓今的抗辩意见不予支持，胡泓今可另案向睿宇公司主张伙食费。关于被告胡泓今所述2019年3月1日至2019年5月31日期间所付租金及相关费用已超过应付金额，而原告睿宇公司认为胡泓今并未足额支付该时间段内相应费用，因睿宇公司诉请未包含上述时间内的费用胡泓今亦未要求就多支付部分进行扣减，故本院对该笔费用不予处理，若有争议双方可另案主张。原告睿宇公司依据《厂房租赁合同》11.6“如因乙方违约导致甲方提前解除本合同，或乙方违约提前解除本合同，或乙方违约导致诉讼发生的，乙方赔偿甲方由此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）”之约定，要求被告胡泓今承担律师费42000元并提交了委托代理合同、律师费发票等证据予以证实，本院予以认可。被告夏俭红作为承租方担保人在案涉《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同之补充协议》、《厂房租赁合同之补充协议（二）》上签名确认，故其应当对被告胡泓今因案涉厂房租赁所负债务承担连带清偿责任，夏俭红辩称的只对主合同解除前胡泓今的合同义务承担连带责任的意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认原告溧阳睿宇实业有限公司与被告胡泓今签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议于2019年6月1日解除；二、被告胡泓今于本判决生效之日起十日内搬离腾退原告溧阳睿宇实业有限公司2号厂房；三、被告胡泓今于本判决生效之日起十日内向原告溧阳睿宇实业有限公司支付3号厂房租金损失321250.38元、物业费29204.58元以及2号厂房租金损失79200元、物业费7200元，并承担2019年3月1日至2019年5月31日期间的水电费36953.5元、律师费42000元；四、被告夏俭红对被告胡泓今的上述承担承担连带清偿责任，被告夏俭红承担保证责任后可以向债务人胡泓今追偿；五、驳回原告溧阳睿宇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14999元，由原告溧阳睿宇实业有限公司负担8172元，被告胡泓今、夏俭红负担6827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  阮留生审 判 员  蒋园圆人民陪审员  朱全庚二〇二〇年八月十四日书 记 员  陈 然