上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25176号原告(反诉被告，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告，男，1977年10月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：邱吉通，男，1985年10月31日生，汉族，住上海市宝山区。被告：肖高冲，男，1987年6月26日生，汉族，户籍地河南省。原告上海坤熵资产管理有限公司(以下简称“坤熵公司”)与被告邱吉通、罗辉勇、肖高冲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告坤熵公司的委托诉讼代理人徐恺迎，被告邱吉通、罗辉勇到庭参加诉讼。被告肖高冲经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告坤熵公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与三被告之间于2016年7月11日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；2、判令三被告支付原告欠付的自2019年3月24日至合同解除之日(2019年5月31日)的租金14,987.4元及2019年6月1日至房屋实际返还之日(2019年10月16日)的租金为59,949.96元(按解除时日租金的2倍计算)；3、判令三被告按照每日万分之五的标准支付原告上述欠付租金的滞纳金(以当月应付的租金为本金，自应付未付的次日起计算至实际清偿之日)；4、判令三被告支付原告欠付的自2019年1月1日至实际返还上述房屋之日(2019年10月16日)的物业管理费10,165元(按照每月1,037元的标准计算)；5、判令三被告按照每日万分之五的标准支付原告欠付物业管理费的滞纳金(以当期应付的物业管理费为本金，自应付未付之次日起计算至实际清偿之日)；6、判令三被告已支付的保证金14,592元不予返还；7、判令三被告支付原告逾期付款的违约金13,214元(计算方式：违约行为发生时月租金6,607元的2倍)。事实和理由：原告与被告邱吉通于2016年7月11日签订《商铺租赁合同》，原告将上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告邱吉通使用，被告邱吉通于2017年3月13日向原告申请添加被告罗辉勇作为共同租赁人，后又添加肖高冲为共同租赁人。原告依约将房屋交付给三被告，但三被告自2019年3月24日起一直拖欠原告租金、物业费等费用，原告多次催告未果，故提出诉请如上。被告邱吉通辩称，最早合同是其所签，2017年3月6日其通过原告相关人员将合同转给罗辉勇了，当时商场还没开业，双方于2017年3月13日办理的手续。肖高冲是在罗辉勇之前，根据商场人员的要求转的。邱吉通不认识肖高冲，实际也没有转给肖高冲，而是转给罗辉勇。被告罗辉勇辩称，邱吉通合同的权利义务转给了罗辉勇，押金单之类的也一并转让了，转让是通过商场进行的。罗辉勇没有拖欠过租金和物业费，是原告违约在先。关于诉请1，不同意解除合同，租期至2019年10月17日，2019年5月31日是原告单方的合同解除日；诉请2的租金和使用费同意支付，目前租金支付至2019年4月份；诉请3的滞纳金不同意支付，原告违约在先，才造成后续问题；诉请4物业费的支付情况需要庭后核实，同意支付到2019年10月16日；诉请5的物业费滞纳金不同意支付；诉请6中的保证金应该返还给罗辉勇；诉请7的违约金不同意支付，是原告违约。被告罗辉勇并提出反诉请求：1、要求原告返还房屋装修的不当得利83,600元；2、要求原告返还改装消防费用18,000元；3、要求原告返还应减免的两个月房租10,032元。原告坤熵公司针对被告罗辉勇的反诉辩称，不同意被告罗辉勇全部反诉请求。诉请1没有合同依据，被告欠付租金，已经构成违约，被告没有权利要求原告因此偿还任何费用，包括装修费及其他附属设施费用；关于诉请2，改装并非是原告要求的，没有合同和法律依据，被告无权要求原告支付相应对价；诉请3没有证据予以支持。被告肖高冲未发表答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坤熵公司经各业主授权对包括系争商铺在内的上坤购物广场进行统一出租和经营管理。2016年7月11日，坤熵公司(甲方)与被告邱吉通(乙方)签订《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积共计44.51平方米，房屋租赁期限自2016年10月18日起至2019年10月17日止。2016年10月18日至2017年10月17日年租金为56,510元，自2017年10月18日起至2018年10月17日止，租金为4.6元/平方米/天，即月租金6,228元，自2018年10月18日起至2019年10月17日止，租金为4.88元/平方米/天，即月租金6,607元。租赁期内第一年的物业管理费为每月建筑面积每平方米24元，即每月1,068元，但甲方和物业管理公司有权根据其实际运作成本合理协商调整该费用。租金、物业管理费每3个月为一个支付期，先支付后使用。乙方在每个支付月的第10日之前支付下一期的租金、管理费。乙方另需支付保证金14,592元。乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的七日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交给甲方。返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的所有费用。同时，须将通向该广场及该房屋各部分的钥匙交还甲方。若乙方违约，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。乙方逾期支付租金、物业管理费累计超过30天的，经甲方书面催告仍未缴纳的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金，同时守约方有权书面通知违约方解除本合同。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方还可要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日0.5%计收。2017年3月2日，邱吉通申请将肖高冲添加为合同共同租赁人，共同承担租赁合同责任及义务。2017年3月13日，邱吉通再次申请将罗辉勇添加为合同共同租赁人，共同承担租赁合同责任和义务。罗辉勇、肖高冲二人分别在租赁合同上签字。合同签订后，邱吉通支付保证金14,592和首期租金，开始使用系争房屋。庭审中双方确认，租金支付到2019年3月23日，物业费支付到2018年12月31日。因被告拖欠租金，坤熵公司向邱吉通、罗辉勇发出解约函，要求解除租赁合同，罗辉勇于2019年6月7日签收。2019年10月16日，罗辉勇将系争房屋返还给坤熵公司。为了证明邱吉通已经将系争商铺转让给罗辉勇，罗辉勇提供了双方的转让协议及聊天记录截图，但是坤熵公司表示，转让协议是邱吉通和罗辉勇私下签订，并没有提交给坤熵公司，聊天记录也不能证明坤熵公司已经同意全部的合同权利义务变更为罗辉勇一人。为了证明装修的情况，罗辉勇提供了装修图片，但坤熵公司表示该图片不能证明装修的花费，根据合同规定，坤熵公司也不返还装修残值。以上事实，有租赁合同、解约函、催款函等证据及双方陈述为证，相关证据已经经过质证，可以认定。本院认为，本案争议焦点有二，一是租赁合同的承租人是罗辉勇还是罗辉勇、邱吉通、肖高冲三人，根据本案查明事实，邱吉通向坤熵公司申请将肖高冲、罗辉勇列为租赁合同的共同承租人，嗣后在租赁合同承租人落款处由肖高冲、罗辉勇签字确认，坤熵公司不持异议，可以认定租赁合同的承租人已经变更为邱吉通、肖高冲、罗辉勇三人。邱吉通与罗辉勇之间的转让协议，系两人之间的内部协议，亦未经肖高冲、坤熵公司的同意，不能认定租赁合同的权利义务已经全部转让给罗辉勇，故罗辉勇提出租赁合同的相关权利义务已经一并转让给其的意见，本院难以采信。二是坤熵公司行使解除权是否成立及相关违约责任范围。坤熵公司与邱吉通、罗辉勇、肖高冲就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，邱吉通、罗辉勇、肖高冲存在拖欠租金行为的，故坤熵公司有权行使合同的单方解除权。现坤熵公司要求确认《商铺租赁合同》已解除，本院予以支持，合同解除之后，参照租金标准计算房屋占有使用费。现系争商铺已经于2019年10月16日办理了交接手续。邱吉通等应支付自2019年3月24日至2019年10月16日的租金、占有使用费及2019年1月1日至2019年10月16日的物业费。关于逾期付款违约金13,214元，坤熵公司的主张符合合同约定，本院予以支持。关于逾期支付租金及物业费的滞纳金，坤熵公司的主张标准过高，鉴于本院已经支持了同一责任的逾期付款违约金，故对于滞纳金，本院不再予以支持。坤熵公司要求没收保证金14,592元，符合合同约定，本院予以支持。关于罗辉勇的反诉主张，因系罗辉勇违约导致合同解除，按照相关规定，其房屋装修损失和改装消防的费用不应予以补偿，且其使用系争房屋已将至租期届满日，故对该诉请不予支持。关于其坤熵公司还应减免其两个月房租的主张，罗辉勇未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海坤熵资产管理有限公司与被告邱吉通、被告(反诉原告)罗辉勇、被告肖高冲就上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年6月7日解除；二、被告邱吉通、被告(反诉原告)罗辉勇、被告肖高冲于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海坤熵资产管理有限公司拖欠的租金、使用费共计44,743.2元及物业费10,252.8元；三、被告邱吉通、被告(反诉原告)罗辉勇、被告肖高冲于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海坤熵资产管理有限公司逾期付款违约金13,214元；四、原告(反诉被告)上海坤熵资产管理有限公司收取的保证金14,592元不予返还；五、驳回原告(反诉被告)上海坤熵资产管理有限公司的其余诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)罗辉勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费2,802元，由被告邱吉通、罗辉勇、肖高冲负担；反诉案件受理费1,162元，由被告罗辉勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  武恩强审 判 员  韩 亮人民陪审员  董 明二〇二〇年八月二十一日法官 助理  杨 丽书 记 员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。