贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7272号 原告（反诉被告）：关军，男，汉族，1979年9月16日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 原告（反诉被告）：朱琴，女，汉族，1978年3月27日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：兰继超、马应权，系贵州贵浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：尹秋瑾，女，汉族，1989年8月10日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 被告（反诉原告）：杨欢，女，汉族，1988年10月1日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：蔡鹏、糜贵伦，系贵州威迪律师事务所律师。 原告关军、朱琴（反诉被告）与被告尹秋瑾、杨欢（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关军、朱琴及其委托诉讼代理人兰继超、马应权，被告尹秋瑾、杨欢及其委托诉讼代理人糜贵伦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告关军、朱琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告门面自2020年4月30日至2021年4月29日期间的租金100000.00元。并以100000.00元为本金按照年利率6%计算资金占用费，自2020年4月30日起计算至实际履行完毕之日止；二、判令被告支付2019年7月1日至2020年5月1日期间的物业费5465.24元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月18日原告夫妻二人将位于毕节市七星关区平方米的门面租赁给二被告经营使用，并签订《房屋租赁合同》，合同约定租期从2019年4月30日至2021年4月29日，共两年，租金支付方式为第一年租金在订立合同时支付9万元、第二年在2020年4月30日之前支付10万元。合同签订后，原告依约将门面交由二被告使用，二被告就自行在门面内经营使用。合同第四条第2款约定，被告必须提前支付租金。时至今日，原告多次催促二被告支付2020年4月30日至2021年4月29日期间的租金10万元，但被告均不理会。根据合同约定，被告在租赁期间应当承担物业管理费，原告在2020年4月30日得知，被告未支付2019年7月1日至2020年5月1日的物业管理费5465.24元。综上，原告为维护其合法权益，特诉至本院，请判如所诉。庭审中，二原告变更第二项诉讼请求中物业费为截止2021年4月29日的物业费为10930.48元。 本诉被告尹秋瑾、杨欢辩称，1、双方租赁合同已于2019年12月16日解除。2019年8月，二被告提出解除涉案租赁合同，原告朱琴已经表示同意，足以认定涉案租赁合同已经解除。2、涉案房屋的实际使用期间仅为2019年4月至8月，但租金已交至2020年4月。从公平公正的角度出发，既然合同已经与2019年9月16日解除，且承租方已依照合同提前两个月履行了通知义务，出租方就应当退还多交的房租及保证金。3、从贯彻最高人民法院处理疫情期间租赁合同的相关司法精神的角度出发，人民法院可以依照前述法律，结合民法总则对合同情势变更的相关立法精神，对2020年1月至4月疫情期间的租金酌情进行减免。综上，原告的诉请无事实及法律依据，应予以驳回。 反诉原告尹秋瑾、杨欢向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉原告与反诉被告于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日解除；二、依法判决反诉被告返还反诉原告租金30000.00元及保证金5000.00元；三、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2019年3月18日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于七星关区平方米的门面进行经营，租期自2019年4月30日至2021年4月29租金为每年支付一次。合同签订后，反诉原告按照约定支付了第一年的租金9万元及保证金5000.00元。后反诉原告承租期间因无法继续经营，并于承租后三个月即2019年7月18日通知反诉被告朱琴商量解除合同并将门面转租事宜，2019年9月18日反诉原告又通知其商量解除合同事宜，其回复第二天联系。2019年9月19日，反诉原告联系反诉被告朱琴，要求来修改合同事宜，反诉被告朱琴答应，却一推再推迟迟不来解决此事。2020年12月16日，反诉原告再次告知反诉被告朱琴因门面一直未经营，希望解除双方签订的合同，反诉被告朱琴回复反诉原告将门面转租改为门面租赁，租赁电话预留反诉被告电话。自此，双方签订的《房屋租赁合同》协商解除。后反诉原告数次催告反诉被告交接门面，但反诉被告迟迟不肯配合。反诉原告认为，双方签订的合同依法成立并生效，合同成立后，反诉原告因经营困难，与反诉被告协商一致，解除合同。双方合同已于2019年12月16日解除。同时合同约定，反诉原告提起两个月告知反诉被告的，双方签订的合同自行解除。故双方的合同显然于2019年12月16日已经解除。合同解除后，反诉被告应当将剩余租金及保证金退还反诉原告。综上，请求驳回反诉被告的本诉请求，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告朱琴、关军辩称，一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上达成，合法有效，并非格式合同（霸王条款），应当继续履行。二、本诉被告在其民事反诉状中主张2019年12月16日与本诉原告解除《房屋租赁合同》，与客观事实不符，2020年3月本诉原告仍在使用租赁门面（未搬离租赁门面），门面钥匙至今仍在本诉被告受理，未交付本诉原告，合同至今尚在履行中，不存在返还房屋租金及保证金的情况。三、本诉被告不履行《房屋租赁合同》，违反相关法律规定，其行为破坏社会主义市场经济，不应得到支持。综上，本诉被告不仅应继续履行合同，支付本诉原告第二年租金和物业，还应承担未支付房屋租金给原告造成的损失，并承担本案诉讼费。 为支持其本诉请求及答辩主张，本诉原告关军、朱琴向本院提交了四组证据。第一组证据：身份证复印件，用以证明二原告身份信息。第二组证据：门面租赁合同、涉案商铺产权证，用以证明原、被告双方协商签订涉案门面合同，且该商铺所有人为二原告的事实。第三组证据：物管费计算依据证明，用以证明涉案商铺从2019年7月1日至2020年7月尚欠物管费6458.92元。第四组证据：微信聊天记录，用以证明二被告已将涉案商铺转租给他人，与原告朱琴协商，但协商未果，同时证实二被告至今未将涉案商铺交由原告的事实。 为支持其答辩主张及反诉请求，本诉被告尹秋瑾、杨欢向本院提交了三组证据。第一组证据：二被告身份证复印件，用以证明二被告身份信息。第二组证据：房屋租赁合同，用以证明原、被告双方签订了租赁合同，约定了租金、保证金等事宜，并约定了被告提前解除合同，应提前两个月通知原告，房屋租赁合同依法成立并生效。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金及保证金的事实。第三组证据：微信聊天记录及门面出租照片，用以证明被告与原告协商转租门面，2019年12月16日双方确认解除合同；原告已经张贴招租公告；原告应返还被告租金及保证金。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月18日，原告朱琴、关军作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告尹秋瑾、杨欢签订《门面租赁合同》。合同约定，甲方将其所有的位于毕节市深圳路招商花园城Ｅ区（建筑面积124.21平方米）的商铺出租给乙方经营饮食。双方商定租期为两年，自2019年4月30日起至2021年4月29日止。租金共计人民币190000.00元，第一年90000.00元，第二年100000.00元。租金为每年支付一次，提前支付，第一年为合同签订日支付，第二年的支付时间为每年4月30日支付给甲方。房屋租赁保证金自合同签订之日起，乙方应向甲方支付合同履约保证金共计5000.00元。合同还约定了违约责任，即乙方必须按照约定时间向甲方支付租金，如无故拖欠，甲方将不予退还乙方租赁房屋时缴纳的保证金，并收回房屋，不再将房屋出租给乙方。合同约定了各项费用的缴纳：物业管理费，租赁期间，乙方自行向招商物业管理公司交纳物业管理费；水电费，由乙方自行缴纳。原、被告双方均在该合同上签字捺印。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金人民币90000.00元及保证金人民币5000.00元。2019年7月18日，二被告经微信与原告朱琴联系协商，明确向原告朱琴表示因个人原因不能继续经营想将该商铺转租出去，原告朱琴虽没有明确表示同意，但在微信聊天上回复被告尹秋瑾“合同和保证金有变动，合同重签，保证金1万以上”。后于2019年9月18日，被告尹秋瑾再一次微信联系原告朱琴，表示有人愿意转租该商铺，并要求与原告朱琴见面，原告朱琴在聊天记录上并没有反对被告尹秋瑾的要求。2019年12月16日，被告尹秋瑾再一次与原告朱琴微信联系，并表明提前交还商铺，原告朱琴表示要求被告将转租改为直接租赁。后二被告一直未使用该商铺，且将大部分物品搬离商铺。后因原、被告双方在协商上未达成一致，诉至本院。 另查明，本案涉案商铺实际所有人为二原告。二被告已将第一年即2019年4月30日至2020年4月29日的租金人民币90000.00元及保证金人民币5000.00元支付给二原告。且二被告于2019年7月1日起未缴纳该商铺的物业管理费。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金等费用。本案中，被告已按合同约定将第一年租金支付给原告。根据原、被告双方签订的合同第三条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋且房屋出租时承租方支付的保证金不予退还并支付违约金30000.00元给甲方：3、租赁期未满，乙方提前解除合同不再租赁，且未在停止租赁时前2个月通知甲方的。”，本案中，二被告于2019年7月18日就已向原告朱琴表示无法经营该商铺，有意转让商铺。2019年12月16日，被告并向原告明确不再租赁该商铺，且将物品搬离该商铺。虽原告朱琴未实际明确回答同意与否，但在聊天记录中可得知原告已默许将该商铺由转租转为直接租赁，并要求保证金及合同均有变动。可视为原、被告双方均已解除该合同。故对原告诉请要求被告继续履行合同且支付第二年租金的请求，本院不予支持。 关于反诉原告要求确认与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日已解除，并返回租金30000.00元及保证金5000.00元的问题。本案中，反诉原告在处理不再承租反诉被告商铺的事宜上，未与反诉被告进行合理的沟通，且未将该商铺钥匙直接交于反诉被告，在整个过程中，反诉原告存在一定的过错。且现对于涉案商铺，反诉原告也没有将该商铺直接腾空交付给反诉被告，其对反诉被告造成了一定的损失，故本案中保证金反诉被告将不予退还给反诉被告。结合本案的实际情况，本院不予支持其反诉原告的诉请请求。且反诉原告应在十日之内将涉案商铺腾空并交付给反诉被告。 关于本诉原告要求本诉被告支付2019年7月1日至2020年5月1日的物业管理费的问题。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第六条第一款约定：“物业管理费：租赁期间，乙方自行向招商物业管理公司交纳物业管理费。”，本案中，对于物业管理费的交纳，由反诉原告自行将2019年4月30日至2020年4月29日期间所欠的物业管理费向涉案商铺物管公司结清。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本诉被告尹秋瑾、杨欢于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案商铺腾空并交付给本诉原告朱琴、关军； 二、本诉被告尹秋瑾、杨欢于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案商铺2019年4月30日至2020年4月29日期间的物业管理费自行向涉案商铺物管公司缴纳，缴纳费用按该商铺物管公司规定的费用标准计算； 三、驳回本诉原告朱琴、关军的其他诉讼请求； 四、解除反诉原告尹秋瑾与反诉被告朱琴、关军于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》； 五、驳回反诉原告尹秋瑾、杨欢的其他诉讼请求。 本诉案件受理费人民币1225.00元，由本诉原告朱琴、关军负担；反诉案件受理费人民币338.00元，由反诉原告尹秋瑾、杨欢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  常冰 二〇二〇年八月四日 书记员  夏丞