湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1745号原告：刘小棒，男，1964年2月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：陈雄飞，湖北公度律师事务所律师。特别授权代理。被告：九坤房地产集团有限公司，住所地洪山区和平乡和平村林家棚。法庭代表人：许记坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：程曦，湖北汉丰律师事务所律师。一般授权代理。原告刘小棒与被告九坤房地产集团有限公司（以下简称九坤房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序独任审理，并于2020年8月4日由审判员杨洁对本案公开开庭进行了审理。原告刘小棒及其委托诉讼代理人陈雄飞，被告九坤房地产公司的委托诉讼代理人程曦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小棒向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就秦南都会A栋10楼房屋订立的商品房预约合同已解除；2.判令被告向原告返还购房认筹金50万元；3.判令被告按同期银行贷款利率的1.5倍向原告支付自2014年4月15日起至2019年8月19日的资金占用利息，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付自2019年8月20日起至全部款项付清为止的资金占用利息；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月原告找到被告，准备购买被告开发的秦南都汇A栋10楼的房屋。同年4月15日，原告向被告转账支付了50万元购房认筹金，被告记账凭证摘要为“刘小棒认筹A栋10楼订金”。之后，原告多次催促被告要求签订商品房买卖合同，被告均以各种理由拖延，直至2019年4月19日，被告才通知原告，本案房屋被告自己留用，不卖了，且拒绝向原告返还购房认筹金50万元。另外原告得知被告将本案房屋于2017年7月26日全部办理了抵押登记，抵押期限为2017年7月18日至2027年7月18日。原告认为，原、被告之间系商品房预约合同关系，被告在2019年4月19日通知原告房屋不卖了，系被告单方违法解除商品房预约合同。现因被告在2017年将本案房屋全部办理了抵押登记，致使原告已经无法实现购买房屋的目的，被告行为己构成根本违约。被告应立即向原告返还购房认筹金50万，并支付资金占用期间的利息。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求贵院支持原告诉请。被告九坤房地产公司辩称：一、原告第一项诉请不明确。原告诉请确认双方订立的关于涉案房屋的预约合同解除，没有具体指向哪一间房屋。另商品房预约合同是指房地产开发企业与购房者约定的在未来达到一定条件双方再行订立商品房买卖合同的合同，实践中通常表现为认购书、订购书等，现原告并无书面认购相关协议，无法证明双方存在商品房预约合同的法律关系，皮之不存毛将附焉，原告请求解除预约合同没有事实与法律依据。二、原告所述事实并非真实情况。本案事实是操能进与原告为生意伙伴，因业务发展需要办公场地，而操能进与被告公司存在业务往来，便以其名义拟认购被告开发的秦南都汇A栋10楼房屋，首付款为350万元，因此操能进便委托刘小棒于2014年4月15日向被告转账50万元、委托袁洪进于2014年5月27日分三次各向被告转账100万元，上述交通银行记账回执中均记有“操能进购房款”字样，而后因被告需要办公场地自用，与操能进协商后便将上述350万元首付款悉数返还给操能进，操能进同意后于2014年10月27日在公司总经理吴剑峰签字“同意退购房款”的领款单上签字，后2014年11月26日武汉佳盛兴贸易有限公司向操能进转账1574000元、同日被告向操能进转账426000元、2014年12月5日被告向操能进转账600000元、2014年12月12日被告向操能进转账630000元、2014年12月23日被告向操能进转账270000元，上述款项合计350万元已全额返还给操能进。三、原告诉讼主体不适格，被告没有与其达成商品房预约的合意，实际购房主体为操能进，被告也将认筹金全额退还操能进，因此原告诉请没有事实依据，应予以驳回。1、本案为商品房预约合同纠纷，则原告需对双方达成商品房预约这一基本事实及法律关系进行举证，否则应承担举证不能的法律后果。具体到本案，被告并无与原告订立商品房预约的意思表示，虽然原告提交了被告记账凭证摘要显示“刘小棒认筹A栋10楼订金字样”，但其后被告也注明了“（操能进）”字样，同时被告交通银行记账回执上注明为“操能进认筹金”，剩余袁洪进汇入的300万元订金同样注明为操能进认筹金，即被告真实的意思表示是接收操能进的购房款订金，与其订立商品房买卖合同，另操能进在调查笔录中也称：“该房屋以他的名义购买，该款项是他让刘小棒支付给九坤的。”因此原告并非适格的诉讼主体。其仅凭唯一的具有争议性的记账凭证摘要便想达到双方成立预约合同法律关系的主张不能成立。2、本案实际购房者为操能进，后被告与其协商后，便分批将350万元购房款退还给他，此有操能进签字的领款单、被告提供的转账凭证、操能进签字领款单以及其认可收到被告返还的全部购房首付款的调查笔录可以相互印证，被告并不存在违约。因此原告主张被告构成根本违约，需返还购房款并支付资金占有利息的诉讼请求没有事实依据。3、在原告主体不适格以及双方并不存在预约合同关系的前提下，原告主张解除预约合同不能成立，而后被告依法与实际认购者操能进协商一致退款后将自身开发房屋办理抵押登记，系自身权利的处分，并不构成根本违约，因此原告诉请不能成立。四、本案诉讼时效已经届满，原告诉求不应得到支持。原告转账时间为2014年4月15日，原告起诉时间为2019年12月4日，诉讼时效早已届满。其在起诉状中称“多次催促，我方予以拖延”并非事实，被告在此期间从未接到过原告任何主张权利的通知，期间原告在2019年1月22日针对该笔款项以民间借贷纠纷为由向贵院提起过诉讼，贵院和平法庭依法驳回了原告的诉讼请求，本次原告以其他案由再次起诉答辩人，有违公平公义，构成重复起诉，原告应当知道其权益遭受侵犯，但仍怠于行使该权利，法律不应保护在权利上睡眠的人。另原告称“2019年4月19日才收到被告房屋不卖了的通知”与实际情况不符，被告从未给原告发送过相关通知，且被告已实际在该房屋办公数年，因此原告所述不实，不能达到中断诉讼时效的法律后果。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，且诉讼时效早已届满，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、被告提交的“刘小棒与袁洪进的交通银行记账回执”。上述记账回执均非操能进通过本人账户向被告进行转账，且记账回执上对转款用途的标注，也系被告工作人员手写标注，此手写标注的部分，系被告单方制作，且未得到原告的认可，故本院对记账回执的真实性予以认可，但对手写标注部分的真实性不予认可。2、被告提交的“操能进领款单及汉口银行电子回单”。上述证据均仅能证明被告将3500000元退给了操能进，不能证明该款项对应的是什么房款，针对的是哪套房屋，与本案缺乏关联性，达不到被告的证明目的，故本院对其不予采信。3、被告提交的对操能进做的调查笔录。调查笔录形式上的真实性，本院予以认可，但该调查笔录的内容系被告单方制作，原告未参与，亦未认可，故对其内容的真实性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，原告向被告转账500000元。被告2014年4月15记账凭证中的“摘要”栏注明：“刘小棒认筹A栋10楼订金（操能进）”；“会计科目”栏注明：“209.10.01.01其他应付款-售房认筹金-秦南都汇-住宅”；“贷方金额”栏注明：500000元。2019年3月14日，原告向本院提起诉讼，要求被告归还借款500000元并支付利息。2019年6月11日，本院作出（2019）鄂0111民初2608号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。另查明，案涉A栋10楼房屋系被告自用房屋，未出售。另，操能进已于2019年去世。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的转账凭证、2014年4月15日记账凭证、（2019）鄂0111民初2608号案件的开庭笔录，被告提交的（2019）鄂0111民初2608号民事判决书等证据予以证明。本案的争议焦点一是原、被告之间是否形成商品房预约合同关系；二是原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于原、被告之间是否形成商品房预约合同关系。首先，原告称其认为两者之间的关系是借贷关系，后因被告在记载凭证中自认该500000元借款系“刘小棒认筹订金”，故两者的关系由借贷关系转为商品房预约合同关系。后原告开庭时又陈述其与操能进是朋友关系，因操能进与被告关系密切，故原告通过操能进的关系在被告处买房，以获得更多优惠。上述两种陈述，存在明显矛盾，而原告托关系买房的说法更接近本案的实际情况。其次，根据被告在记账凭证上对500000元作出的“刘小棒认筹A栋10楼订金（操能进）”备注，可见被告已自认该笔款项的性质系“认筹订金”。但因该记账凭证上出现了“刘小棒、操能进”两个人的名字，本院认为，对此更合理的解释是操能进与刘小棒合伙购买案涉房屋。最后，被告辩称操能进是实际购房人，刘小棒仅是付款人。但被告未提交其与操能进之间的购房协议，也未提交原告支付的款项是替操能进支付房款的相关证据，故被告无法证明原告并非实际购房人。综上，鉴于被告自认原告支付的500000元性质是“认筹订金”，故本院认定原告向被告转账支付500000元认筹订金，且被告接收该500000元认筹订金之时，原、被告之间形成合同关系。同时，因原、被告双方对房屋的具体位置、数量、总价均未协商一致，故原、被告之间应认定为商品房预约合同关系。关于原告的诉请是否已过诉讼时效。原告认为，根据《合同法》第六十二条的规定，其有“随时要求”被告履行合同义务的权利。本院认为，商品房预约合同系房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，即签订商品房买卖合同既是原告的权利，也是原告的义务。本案中，从2014年4月15日原、被告之间形成事实上的商品房预约合同关系后直至2019年，原告从未积极与被告进行磋商与联系或提起诉讼，原告在近5年内无视自己权利与义务的行为，违背了《合同法》第六十二条第四款的立法目的，该条款中规定的“随时”不代表当事人可以无视权利行使的期限。根据《民法总则》第一百八十八条关于“请求法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。本案中，原告未行使权利的时间已近五年，超出了法定的三年诉讼时效期间，原告已丧失“解除合同并要求被告退还认筹款的权利”。故本院对原告的诉讼请求均不予支持。另，需要说明的是操能进与原告之间是否系合伙购买房屋，只有询问操能进本人才能进一步核实。然，操能进已去世，追加其继承人作为第三人参加诉讼仍无法查明事实，达不到追加第三人参加诉讼的立法目的，故本院未追加操能进的继承人作为第三人参加诉讼。若原告欲向案外人操能进主张返还500000元的权利，可另行起诉，本案对此不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘小棒的全部诉讼请求。本案案件受理费8800元，由原告刘小棒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年八月二十五日法官助理蔡叶书记员罗璇