湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初3549号原告岳阳和顺达物业管理有限公司，住所地岳阳楼区东升社区6906生活小区办公楼**，统一社会信用代码：91430602550715285G。法定代表人廖泽峰，总经理。委托诉讼代理人彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人潘经勇，湖南滳招律师事务所律师。被告岳阳市城市建设投资有限公司，住，住所地岳阳经济技术开发区国土资源信息化大楼**一社会信用代码：91430600712147190T。法定代表人陈岳红，董事长。委托诉讼代理人曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。原告岳阳和顺达物业管理有限公司与被告岳阳市城市建设投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案。本院依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭春朝、潘经勇，被告的委托诉讼代理人曹景毅、彭彦林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳和顺达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付至2020年5月1日的物业费483,537元（2015年8月1日至2016年1月12日止的门面物业费33,297元、架空层车库43,260元、地、地下车位40680元）。2、被告支付垃圾清运费5,200元；3、被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：被告经岳阳市中心城区拆迁安置房建设管理小组划拨取得东湖小区门面、车库、杂物间及部分地下停车位的不动产权属，成为东湖小区业主之一。2015年8月1日，原告与湖东小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同期限届满后又续签，服务期限至2020年7月31日止。原告多次向被告催缴物业费用未果。请求依法支持原告的诉讼请求。被告岳阳市城市建设投资有限公司辩称：1、被告与岳阳市中心拆迁安置房建设管理领导小组办公室签订《湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库划拨协议》后东小区门面产权至今未登记在被告名下，地，地下车位及架空层车库不能出售并移交给被告告也未付清协议约定的款项。被告不是原告诉称湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库的所有权人告向被告主张对象错误。原告没有委托被告物业服务，也无事实物业服务关系。2、聘用物业服务企业应当是业主大会决定，而不是由业主委员会决定的。湖东小区业主委员会成立程序不合法。原告与湖东小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》依法应属无效。价格未按政府指导价，明显偏高，应报市物价局核定，办理登记证并进行公示。该委托合同管理事项不包括小区门面、地、地下车位及架空层车库被告不产生约束力。3、原告未尽物业服务管理义务。架空层车库、地、地下停车位被小区业主一直占用至今告对此予以放任不管，对进出车辆没有任何登记管理，未尽任何管理职能。4、原告对湖东小区包括井盖在内的公共部分均未履行物业管理维修义务。被告代原告承担井盖维修资金16,800元，也应抵销原告的债权。5、原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效，应予驳回。原告最早时间是2019年7月31日，并且只主张了湖东小区门面、车库、杂物间的物业服务费，根本未主张地下停车位的物业管理费。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告的陈述，举证及质证意见，本院查明如下事实：被告（乙方）于2015年5月7日与岳阳市中心拆迁安置房建设管理领导小组办公室（甲方）签订《湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库划拨协议》定：1、甲方将位于岳阳楼区建筑面积共计2018平方米的56个门面、59个架空层车库、102个地下车位的上述资产划拨给乙方，乙方支付1700万元；2、签订协议时上述资产所有权转移至乙方名下；3、甲方向乙方移交资产结清水电、物业等费用，乙方验收合格、接受资产后发生的物业管理费、水电费用由乙方承担。签订上述协议后，被告自2016年1月12日起将涉案门面出租给原告。自2018年3月起，被告委托相关律师事务所向占用架空层车库的使用人送达律师函，要求腾空所占车库。被告委托湖南岳州拍卖有限公司对架空层的59个车库及102个地下停车位进行拍卖。2015年8月1日，原告与新胜社区湖东小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，双方约定：1、原告提供物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部分、共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括井等）的维修、养护和管理等；2、管理期限为2年；3、管理目标和服务质量标准；4、物业管理费：商业门面3元/平方米/月、地、地下停车位80元/月/个库20元/月/个，每季度缴纳一次。合同期限届满后，2017年8月1日，双方又续签物业服务委托合同，服务期限为三年，至2020年7月31日止。在该合同履行期间，2019年10月21日，原告又与新胜社区湖东小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定委托管理期限自2019年10月22日至2020年7月31日止。2019年7月31日，原告书面通知要求被告支付2015年8月1日至2016年7月12日的门面物业费69,621元、59个架空层车库物业费79,650元、垃圾清运费5,200元及门面屋顶维修费239,781元，共计239,781元。8月23日，原告又书面通知要求被告支付自2015年8月1日至2016年1月12日的门面物业费33,297元、车库物业费42,090元、杂物间物业费20,705元、地、地下停车位照明洁维护服务费482,275元及垃圾清运费5,200元。2019年12月23日，原告再次书面要求向被告主张门面物业费33,297元、车库物业费42,450元、地、地下停车位照明洁维护服务费180,285元及垃圾清运费5,200元，合计261,232元。但被告未向原告支付费用。2019年9月4日，岳阳市迎接国家卫生城市复审领导小组向原告送达督查意见书，要求原告修复内坪下水道井盖。原告未进行修理，而是由被告进行维修，被告支付维修费用16,800元。双方争议焦点归纳如下：1、原、被告主体双方是否形成物业服务合同关系；2、原告是否履行物业服务义务，其主张是否超出诉讼时效及被告应当支付物业费数额；3、原告主张的垃圾清运费是否应当由被告承担。（一）、原、被告是否形成物业服务合同关系涉案资产没有办理产权登记，但是约定签订划拨协议时转移所有权至被告名下，被告实际接收了门面并出租给原告，期后被告也向地下停车位及架空层车库的实际使用人主张相关权利，也知悉原告向湖东小区提供物业服务的事实。故对于被告主张新胜社区湖东小区业主委员会成立不合法及无权签订的物业管理服务合同为由双方未形成物业服务合同关系，与事实不符，本院不予采纳。本院确认原、被告之间存在物业服务合同关系。（二）、原告是否履行物业服务义务、其主张是否超出诉讼时效及被告应支付的物业费。1、被告向法庭提交了地下停车库出入口及地下停车场的照片，原告对于照片的真实性有异议，但没有提交证据予以反驳，本院确认如下法律事实：原告对湖东小区地下停车场出入口设置了岗亭，但没有对出入车辆进行管理，有部分地下停车位被他人设置地锁及停放车辆。对于地下停车位的管理，原告提供物业管理与《物业管理服务委托合同》中约定公共秩序维护包括“小区主出入口24小时值勤、进出小区的车辆逐步实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；进出小区的外来人员，车辆实施出入登记管理”的标准不符。原告虽然提供了照明、清洁服务，但是并不是为本案的被告提供服务，而是实际为停放车辆的他人受益，故原告怠于管理地下停车位要求被告支付地下停车位的物业管理费的请求，本院不予支持。2、原告的主张是否超出诉讼时效。原告主张2015年8月1日至2016年1月12日的门面物业费及2015年8月1日至2020年5月1日的架空层车的门面物业费，被告提出诉讼时效的抗辩理由。原告于2019年7月31日向被告主张物业费，故诉讼时效发生中断，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条规定，本案诉讼时效计算时间节点应为2016年8月1日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本案被告应支付原告自2016年8月1日至2020年5月1日期间的物业服务费。对于原告主张2015年8月1日至2016年1月12日的门面物业费及2015年8月1日至2016年8月1日的架空层车库的物业费，本院不予支持。被告应当支付自2016年8月1日起至2020年5月1日架空层车库物业费。3、被告支付架空层车库的物业费用。被告主张车库被其他业主侵占，但没有证据证明与原告提供的物业服务存在关联，故被告应当支付物业服务费。被告提供了拍卖架空层车库的记录：2018年2月8日拍卖16个；2018年4月10日拍卖10个；2018年8月7日拍卖14个；2019年4月5日拍卖4个；2019年12月31日拍卖3个；2020年6月9日拍卖6个，尚有6个车库未出售。依照《物业管理服务委托合同》，被告应当支付自2016年8月1日至2020年5月1日架空层车库的物业服务费33,180元。原告物业管理范围包括井等市政公用设施的维修，而原告在接到相关单位的督查意见书后未维修下水井盖，被告承担了相应的维修义务并支付了费用16,800元，故被告主张应抵物业费用的请求，本院予以支持，被告应当支付原告物业费16,380元。（三）、对于原告主张的垃圾清运费。原告提交了三张领条，被告持有异议，本院认为原告提交的该证据不能证明被告负担垃圾清运的义务，对于原告的该主张，本院不予支持。本院认为，原、被告之间形成物业服务关系，原告提供了相应的物业服务，本院确认被告应当支付原告物业费16,380元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳阳市城市建设投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告岳阳和顺达物业管理有限公司支付至2020年5月1日止的物业费16,380元，如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告岳阳和顺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8,632元，减半收取计4,316元，由原告岳阳和顺达物业管理有限公司负担2,590元；被告岳阳市城市建设投资有限公司负担1,726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  米辉二〇二〇年八月二十七日书记员  任丹架空层车库：2016年8月1日起16个2018年2月8日16＊19＊20=608010个2018年4月10日10＊21＊20=420014个2018年8月7日14＊25＊20=70004个2019年4月5日4＊33＊20=26403个2019年12月31日3＊41＊20=246012个2020年5月1日12＊45＊20=10800共计：33,180元