贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初3066号原告：刘福进，男，1984年10月9日出生。原告：谢艳菊，女，1991年10月3日出生。委托诉讼代理人：刘福进（系谢艳菊之丈夫）。被告：贵州汉华房地产开发有限公司.法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李章倩。原告刘福进、谢艳菊与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢艳菊的委托诉讼代理人刘福进、原告刘福进及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李章倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘福进、谢艳菊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金33191.45元(从2018年1月1日到2019年05月21日止，按照合同约定万分之一点五计算）。2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计1792元(505天×4项×1元=1792元)。3.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据。4.请求法院判令将物业管理费调整为每平方米1元/月，停车费调整为每月100元。5请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》(下称合同)，合同签订当日原告支付首付款88171元，按双方签定的合同第四章十三条逾期交房责任的第(2)项约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。根据《商品房买卖合同》第十二条之规定，被告未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，依照约定被告应当按目录每一项1元的违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年05月21日共有505天，故违约金共计1792元。根据《商品房买卖合同》第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元／月×平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理费等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院调整，判决如前诉。原告当庭自愿放弃诉状上述第2、3、4项的诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，我公司已交付房屋给原告。原告诉请的违约金过高，请求法院予以降低调整。本案违约金的计算起始点应该为2018年6月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告双方提交的证据认定如下：对原告提交的原告的身份证、结婚证、被告营业执照、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、商品房按揭借款(抵押)合同、个人贷款支付凭证、收款收据；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，能证明原、被告的主体资格及相应案件事实，且经质证后对方当事人对其三性均无异议，故本院予以确认。对被告出示的证据：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月22日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2、对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的58同城截图网络询价打印件，因与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其开发建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2016年12月22日，原告（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给原告刘福进、谢艳菊，双方约定房屋总价款为428171元，原告应于合同签订之日交付首付款88171元，余款340000元以银行按揭支付。原告在接到被告书面通知之日起7日内将申请办理贷款所需资料交给被告，在接到被告或贷款人书面通知之日起7日内到指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用；双方在合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。双方在商品房买卖合同附件十二补充协议2.1.3条约定：“乙方未付清主合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用或有银行按揭（月供）欠款的，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。”原被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。原告于2016年11月26日支付被告1000元认筹金，2016年12月4日支付被告29000元认购金，2017年12月27日支付被告23000元购房款，2016年12月22日支付被告15171元代收款，2018年2月9日支付被告购房款20000元，以上共计88171元首付款。2018年2月8日，原告与中国建设银行股份有限公司六盘水分行签订个人住房（商业用房）借款合同，申请贷款340000元，被告于2018年3月7日收到原告银行贷款340000元。原告支付给被告的购房款共计428171元。2019年5月21日，被告将该涉案房屋交付给原告使用。本院认为，本案争议焦点为：被告方是否存在违约交房，逾期交房违约金如何计算。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日，即2018年3月7日，逾期视为违约。在原告履行了给付全部房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故被告逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日起算，对该期间的违约金本院予以支持，对原告主张超出部分本院不予支持，被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称本院不予采纳。对原告主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金，由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据，主张被告调整物业管理费和停车费的诉讼请求，庭审中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘福进、谢艳菊逾期交房违约金28195.06元（从2018年3月8日起算至2019年5月21日止，按原告已付款428171元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告刘福进、谢艳菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，由原告刘福进、谢艳菊负担63元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担252元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年八月二十二日法官助理贝茜书记员王超