河北省东光县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0923民初1181号 原告：张玉厚，男，1997年1月30日出生，汉族，住阜城县。 委托诉讼代理人：邹国胜，男，1972年11月19日出生，汉族，住河北省东光县。 被告：李宁宁，男，1993年10月29日出生，汉族，住东光县。 委托诉讼代理人：霍树松，河北冀星律师事务所律师。 原告张玉厚诉被告李宁宁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于二〇二〇年八月二十日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告李宁宁及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉厚向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告定金40000元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由为：2020年5月30日，原被告达成房屋买卖意向，被告将自己所有的世丰家园7号楼1单元2402室以60万元的价格卖与原告，首付13万元。原告交付了定金20000元，双方约定：如果被告反悔不卖，原告要求双倍返还定金。现被告反悔，原告特具状起诉，望判如所请。 被告当庭答辩称：原告所诉请求不能成立。原、被告未在意向书约定的期限内达成一致意见，原告方超出意向合同约定的内容要求被告签订合同，属于原告违约，依据定金罚则，原告要求双倍返还意向金的诉求应该予以驳回。 原告围绕自己的诉讼请求在法定期间内向法院提交的证据有：1、被告于盛世房产签订的房地产交易告知书一份。2、被告于盛世房产签订的东光县房地产经纪服务合同及附件两份，证实甲方盛世经纪公司委托出售房产的基本情况，该合同明确表明被告愿意将自己的房产世丰家园7号楼1单元2402室以总价60万元出售，并且合同附件二中同意将该房屋先交13万元首付，后续款项在贷款后付清。3、原、被告双方签订的意向金合同及意向金付款单一份，证实原告向被告交付2万元定金并在付款单中约定出售方签收后意向金转为定金，出售方反悔不卖房后定金需要双倍返还。4、证人侯某出庭作证的证人证言一份，证人系盛世房产经纪有限公司员工，原、被告买卖房屋的事都是其经手接待的。证人证实原、被告双方达成房屋买卖意向，该房产为世丰家园7号楼1单元2402室，总价60万元，首付13万元，经纪合同我们也给被告了。客户以2万元的意向金转为定金交给被告。在规定的期限内，被告未来收取首付款、办理贷款等手续，被告的行为造成违约。 被告经当庭质证认为：1、对于被告于盛世房产签订的房地产交易告知书真实性无异议。2、对东光县房地产经济服务合同真实性无异议。向法庭提示，经纪服务合同第二条约定的明确，签署合同中，应该甲方签字确认。该合同第十一条第二款第三款规定，应该经过甲方同意。附件二应是房产中介告知书面材料的部分，未经甲方签字确认的不应成为房屋买卖合同的依据。根据该合同第十三条，附件二中约定的内容，未经甲方签字在本合同中应该无效。3、意向金合同的真实性无异议，合同约定第二条是乙方愿意60万元购买本合同房屋。意向合同中没有关于附加收款13万元及其余47万元贷款的约定。同时合同中第四条约定，正式买卖合同的签订，在本合同的有效期内。自合同签订之日起至2020年6月20日下午18时。当甲方愿意本合同第二条经丙方向甲方反馈并经乙方同意后，意向金转为定金是有条件的，需要同时双方达成一致意向后20工作日后，双方签订正式合同，后才是以60万元卖给原告。4、意向金付款单第二条，意向金转为定金后，原告提供的被告经纪服务合同及补充合同未经被告签字而无效，其中并没有约定首付13万，其余贷款。被告只是和中介提过还有13万的贷款，被告卖房也是因为妻子患有疾病急需钱款治疗。意向金转为定金是有条件的，应该驳回原告诉求。5、经纪公司联系的时候，被告方才知道首付需要13万元，我们和房屋中介联系，我们有录音，房屋中介不要我们看房屋经纪合同。根据意向金合同及房屋经纪合同都已经超了有效期，再履行合同已经没有必要了。6、对于证人证言，补充合同中13万元首付款，被告没有在补充合同中签字，经纪公司的店长和原告是亲戚关系，被告手里没有合同，证人说的都不是事实。 原告针对被告的质证意见，对己方提交的证据作了进一步说明，认为：1、在意向金付款单第一项中约定，签收意向金后转为定金。被告已签收意向金，此意向金就转为定金。2、被告说在经纪服务合同中相关的材料需经过甲方签字确认，同时被告又认为附件二是约定内容，那么约定的内容被告应该知晓，因为在合同第十三条约定，这约定在被告签字的上方也就是说被告对合同十三条的内容知晓的，对附件二的内容知晓，因为该合同是一个整体，被告在签订合同时应该对合同的整体有认识。虽然在补充合同中没有被告的签字，并不能说明被告对于合同不知晓。3、原、被告签订的意向金合同第二条仅约定被告愿意被告60万元出售房屋但对于房款的交付方式并没有约定，并不能排除先交首付再于贷款方式交付。被告收取定金后，原告催被告签订房屋买卖合同，并没有超过期限。4、证人说的客观真实合法，法庭应该确信。 为证实自己的主张，被告当庭提交了下列证据：1、录音证据一份，证明什么时候约定的13万元首付款被告不知道，中介方与原告是亲戚关系存在虚假的情况。而且中介在收取意向金后，没有给被告合同。2、原告的妻子患病的病历等证据，其患有肿瘤。3、本案证人与被告的微信截图一份，证明被告没有合同。 原告当庭质证认为：1、对于录音，合同约定经纪合同一式两份，被告一份，中介一份。被告的录音中，被告只是想看中介的合同，中介不让看。由录音内容知道由于被告反悔造成的，被告要求总价60万元一次交齐，在该案调解阶段被告明确表示因为13万元交易金额低，被告不愿意再交易。2、病历和本案没有关系。3、微信截图不能证明被告对于合同内容不知晓。 经审理查明，2020年5月30日，被告与东光县盛世房产经纪有限公司签订经纪服务合同，委托东光县盛世房产经纪有限公司出售东光县世丰家园7号楼1单元2402室房产一处，售价60万元，合同还约定有经纪服务费支付、双方权利义务、争议处理等条款，双方签字印章，合同有附件两份。原告有意购买此房屋，与被告、东光县盛世房产经纪有限公司三方在2020年5月30日签订意向金合同，由原告向被告支付20000元意向金，约定在意向金转为定金的条件和违约责任承担，三方均在意向金合同签字捺印。上述事实由原、被告一致陈述、经纪服务合同、意向金合同、意向金付款单等证据所证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告、东光县盛世房产经纪有限公司三方签订的意向金合同系各方意思真实表示，且不违反法律规定，合同合法有效。在合同有效期内，原、被告未签订房屋买卖合同，且被告明确表示不再出售此房屋，意向金合同的目的已不能实现，该合同应予解除。根据意向金付款单证实，原告已向被告支付了20000元意向金，且根据意向合同约定，符合意向金转为定金的条件，该20000元可作为定金处理。 本案原、被告争议的焦点问题为被告是否应该双倍返还定金。原告主张被告未在约定的时间内签约，且明确表示不再出售房屋，构成根本违约，应双倍返还定金。被告认为双方未能达成房屋买卖协议是因为被告对于原告要求分期付款的付款方式不认可，被告没有对于原告可以分期付款有过签字确认，属于原告违约，不适用定金罚则。综合全案，被告与东光县盛世房产经纪有限公司签订经纪服务合同，合同附件二（补充合同）第二款有被告同意首付款13万元，余款47万元于贷款手续及过户手续完成后付清的约定，被告认为该补充合同因其没有签字不认可该约定。经查，该合同包括房地产交易告知书、经纪服务合同、附件一、附件二共五页，系一个整体，第三页中第十三、第十四条约定，对于订立补充合同（附件二）、合同连同附件共五页有明确的记载，原告通过经纪公司以此合同未依据，认为可以先付首付款13万，贷款后在给付剩余款项，而与被告签订房屋买卖合同，并无过错。被告与东光县盛世房产经纪有限公司签订经纪服务合同过程中是否有错漏，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十二条的规定，因合同关系外的第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。收定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。同时根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条有关定金的规定，被告收到原告由意向金转为定金的两万元，定金数额未超过价款的20%，被告当庭表示因卖房的事由发生变更，且意向金合同已经过期，不再出售该房屋，致使无法继续履行意向金合同，被告的行为可以适用定金罚则，应解除双方的意向金合同，由被告双倍返还定金。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条的规定，判决如下： 判决生效后，被告李宁宁立即双倍返还原告张玉厚定金40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由被告李宁宁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 周 勇 二〇二〇年八月三十日 书记员 宋培杰