江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0507民初66号之一 原告：苏州雅森建材有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇堰头村。 法定代表人：府大福，总经理。 委托诉讼代理人：府秋忠，系公司员工。 委托诉讼代理人：王首旺，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：金卫英，女，1963年7月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：陆进冬，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州市康缘毛绒有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇南。 法定代表人：李建康。 被告：董盘根，男，1963年10月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：陆进冬，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告：陈益飞，男，1979年8月2日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 原告苏州雅森建材有限公司（以下简称雅森公司）与被告金卫英、苏州市康缘毛绒有限公司（以下简称康缘公司）、董盘根、陈益飞排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，由审判员靳义威适用简易程序进行审理。因被告康缘公司下落不明，需要公告送达，本院将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员靳义威担任审判长并主审，人民陪审员冯建林、周忠浩参加评议，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告雅森公司的委托诉讼代理人府秋忠、王首旺，被告金卫英、董盘根的委托诉讼代理人陆进冬到庭参加诉讼。被告康缘公司、陈益飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告雅森公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告金卫英与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》无效；2、确认被告董盘根与被告陈益飞之间的租赁合同关系无效；3、被告陈益飞立即迁出坐落于苏州市相城区(原告名下相国用(2014)第××号土地使用权范围内北侧)自西向东第31-32两间无证房屋；4、被告金卫英立即返还占有的苏州市相城区（原告名下相国用(2014)第××号土地使用权范围内北侧)自西向东第31-32两间无证房屋给被告康缘公司；5、被告金卫英、康缘公司共同赔偿原告损失69908.67元，以后的损失按照每年10755.18元的标准自2019年12月9日起计算至被告金卫英实际返还无证建筑给被告康缘公司之日止；6、本案诉讼费由所有被告承担。审理中，原告增加以下诉讼请求：请求法院判令被告金卫英停止侵害、排除妨碍，返还占有原告享有国有土地使用权的土地。事实与理由：1、2012年5月31日，被告金卫英与被告康缘公司签订《房产转让协议书》，被告金卫英购买被告康缘公司北侧一排楼房的第31-32间房屋，自此被告金卫英占有该房屋及土地至今。2、根据《城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。被告康缘公司建造上述房屋过程中未申请办理建设工程规划许可证，故被告康缘公司在北侧一排所建房屋属于违法建筑。3、2013年，中国光大银行股份有限公司苏州分行申请执行康缘公司等金融借款合同纠纷一案中，苏州市中级人民法院于2013年5月2日作出（2013）苏中执字第0217号执行裁定，对被执行人康缘公司位于渭塘镇骑河村的房地产【房屋产权证号：苏房权证相城字第××号；土地使用权证号：相国用（2011）第××号】进行拍卖，后上述拍卖的房地产由原告以最高价竟得，苏州市中级人民法院于2013年6月9日作出（2013）苏中执字第0217-1号执行裁定，裁定苏州市相城区证号为苏房权证相城字第××号的房屋及其占用范围内证号为相国用(2011)第××号的国有建设用地使用权归原告所有。2014年1月14日，原告办理上述房屋及土地使用权登记手续，其中国有土地使用权证为相国用（2014）第××号，地号为××。4、在原告起诉的（2019）苏0507民初4253号案件中，原告得知：被告金卫英与被告康缘公司于2012年5月31日签订《房产转让协议书》，并由被告董盘根与被告陈益飞签订《房屋租赁合同》，由被告陈益飞租用并实际使用上述房屋。5、原告认为被告金卫英与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》中，对未申请办理建设工程规划许可证的违法建筑进行买卖，违反法律、行政法规的强制性规定，同时也损害了原告对涉案违法建筑所占用的土地使用权利益。根据《中华人民共和国合同法》第52条第2款、第5款的规定，上述《房产转让协议书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告认为在合同被认定无效后，被告金卫英应当返还占有的违法建筑给被告康缘公司，被告康缘公司取回违法建筑后，由相应行政执法机关对涉案违法建筑进行依法处置。被告金卫英已经支付给被告康缘公司的房款以及其它损失，由被告金卫英另案向被告康缘公司主张。6、被告董盘根与被告陈益飞之间的租赁合同关系，系基于被告金卫英与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》而发生，《房产转让协议书》被认定为无效合同时，被告董盘根与被告陈益飞之间的租赁合同关系也应当被认定为无效合同。7、原告的土地使用权的损失计算方式为：单位年税额（由原告已付）6元/平方米，2124.6平方米/32间=66.39平方米，被告金卫英占用2间，每年应税额为2*66.39平方米*6=796.68元；被告董盘根与被告陈益飞约定涉案房屋年收租金18000元(2间3层)，原告认为非法占有的土地部分收益应归原告所有，原告按现市场价土地(光地)年租金5万元/亩，折合每平方米为50000/666.66=75元/平方米，被告金卫英占有的土地面积为66.39平方米/间*2间*75元/平方米=9958.5元/年；因此，自2013年6月9日起计算至2019年12月8日，共计78个月，原告的损失为：（796.68+9958.5）/12*78个月=69908.67元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金卫英、董盘根共同辩称，第一项诉讼请求和第二项诉讼请求不在本案审理范围内，原告要求确认被告金卫英与被告康缘公司之间的房产转让协议无效及董盘根与陈益飞签订的租赁合同是否有效不在本案审理范围内。原告并非房产转让协议与房屋租赁合同这两份合同的当事方，其无权请求法院确协议无效。被告金卫英向被告康缘公司于2012年5月31日受让案涉房产并占有至今，当时案涉房产占有范围内的土地使用权为被告康缘公司，且房产由被告康缘公司开发建设，双方协议已经履行完毕，原告无权要求被告金卫英、董盘根向被告康缘公司返还案涉房屋，该权利属于被告康缘公司享有，且从原告的该项请求得出，其认可案涉房屋为被告康缘公司所有，被告康缘公司向被告金卫英出让房产，原告又认为协议无效，两项请求相互矛盾。原告主张损害赔偿的基础法律关系未明确，没有合同事实和法律依据。原告认为已交纳的税费等事项，原告确定的赔偿金额，被告金卫英、董盘根认为其所谓的损失与被告金卫英、董盘根的行为之间无必然的因果关系，被告金卫英、董盘根无需承担损失。针对原告增加的一项诉求，被告金卫英、董盘根并无侵害原告土地使用权的故意，被告金卫英、董盘根取得该土地上的建筑物先于原告取得建筑范围之内的土地使用权。因此被告金卫英、董盘根侵占原告土地没故意也无过错，除案涉房产之外，案涉土地上仍有近30家类似建筑物，原告根要求包括被告金卫英、董盘根在内的建筑物所有人返还占有的土地并无实际的可能性。请求法院在判决之前充分考虑返还或拆除建筑物的社会效应和社会效果。 经审理查明，因康缘公司未能履行生效法律文书确定的义务，中国光大银行股份有限公司苏州分行作为申请执行人向苏州市中级人民法院申请强制执行。苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0217号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人康缘公司名下位于苏州市相城区的房地产（房屋产权证号：苏房权证相城字第××号；土地使用权证号：相国用（2011）第××号），所得价款用于偿还被执行人的债务。在苏州市中级人民法院执行局发布的拍卖公告中明确告知：“无证建筑房产及其装修不在本次拍卖标的范围之内”。 后在执行拍卖中，苏州市相城区证号为苏房权证相城字第××号的房屋及其占有范围内证号为相国用（2011）第××号的国有建设用地使用权被雅森公司以3760万元的最高价竞得。2013年6月9日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0217-1号执行裁定书，裁定：苏州市相城区证号为苏房权证相城字第××号的房屋及其占有范围内证号为相国用（2011）第××号的国有建设用地使用权归买受人雅森公司所有。2014年1月14日，雅森公司取得了座落于苏州市相城区的证号为相国用（2014）第××号的国有建设用地使用权（面积为31285.20㎡），上述面积中包括被告金卫英占有使用的土地使用权面积74.8㎡左右。 2012年5月31日，被告金卫英（受让方、乙方）与被告康缘公司（转让方、甲方）签订《房产转让协议书》一份。该协议约定：转让标的为位于苏州市相城区康缘毛绒有限公司甲方拥有的出让土地上建的座北落南一排楼房自西往东第31-32间房屋；转让价款按建筑面积每平方米人民币2500元计算，转让房屋实际面积为239.0975平方米，附平面草图，乙方一次性付清甲方房屋款239.0975平方米×2500元，合计597743元；乙方一次性支付转让款后，拥有对房屋的使用权和支配权；转让房屋无房屋产权证，其房产权及土地使用权归属乙方拥有，土地使用年限与甲方权证规定的年限一致；转让房屋的行政区划调整或有关部门征用，其拆迁赔偿金均由乙方享有；甲方转让房屋前产生的债务由甲方承担；乙方在取得权益后，应对房屋负全部责任，凡在所得房屋内出现的一切事故、损失均由乙方负担，与甲方无关；乙方使用房屋产生的各项费用均由乙方自理；乙方支付的转让价款，甲方出具收据为凭证；本协议经甲、乙双方签字生效；房屋转让手续等甲方同村协商，村加价部分不得超过300元/年，如超由甲方负责支付，门面前绿化改造由甲方和村负责完工。该协议由被告金卫英、康缘公司分别签字盖章予以确认。2012年6月1日，被告康缘公司向被告金卫英出具了一份《收据》，载明：“交款单位为金卫英；收款方式为现金；人民币为伍拾玖万柒仟柒佰元正，收款事由为转让房屋款。”后被告金卫英实际占有使用上述协议中的房屋至今。 2018年12月1日，被告董盘根（出租房）与被告陈益飞（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定被告董盘根将涉案房屋出租给被告陈益飞，年租金18000元。 原告雅森公司按照每季度1.25元/㎡、土地面积31285.2㎡向税务机关缴纳土地使用税，金额为39106.5元。 2020年1月16日，苏州市自然资源和规划局相城分局向苏州市相城区城市管理局发出《关于对苏州市康缘毛绒有限公司违法建设进行查处的执法联系函》，该函件载明：“经核查，原苏州市康缘毛绒有限公司厂区内1幢办公楼、1#车间、2#车间、4#车间经我局办理产权登记，其余房屋建筑均未办理规划手续，未取得建设工程规划许可证以及未取得房屋产权登记。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，属于违法建筑。根据市政府苏府办〔2012〕185号及苏府通〔2013〕2号文件，请贵局组织相关部门对该厂区内的违法建设进行查处，我局将予以全力配合。” 以上事实，由当事人提供的执行裁定书、国有土地使用权证、房产转让协议书、庭审笔录、城镇土地使用税标准表、交税票据、房屋租赁合同、信访事项告知书、执法联系函、拍卖标的范围变动通知、拍卖规则、收据等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。 本院认为，没有证据证明合同当事人签订的协议与第三人有利益关系的，第三人不能主张确认合同无效。本案中，原告雅森公司通过司法拍卖于2013年6月9日取得了原为被告康缘公司名下所有的位于苏州市相城区的有证房产和国有建设用地使用权，但其中并不包含被告金卫英依据与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》而占有使用的面积为239.0975㎡的房产。案涉的《房产转让协议书》签订在前，原告雅森公司取得原为康缘公司所有的有证房产和国有建设用地使用权在后，且事后原告雅森公司与被告金卫英之间并未建立合同关系，故原告雅森公司无权主张被告金卫英与被告康缘公司之间签订的《房屋转让协议书》无效，亦无权主张被告金卫英将依据《房屋转让协议书》取得的案涉房屋返还给被告康缘公司。原告雅森公司并非被告董盘根与被告陈益飞之间租赁关系的一方，其无权主张被告董盘根与被告陈益飞之间的租赁关系无效，亦无权要求被告陈益飞从涉案房屋中迁出。 对于原告雅森公司要求被告金卫英停止侵害、排除妨碍，返还占有原告享有国有土地使用权的土地，以及要求被告金卫英、康缘公司共同赔偿原告损失69908.67元，以后的损失按照每年10755.18元的标准自2019年12月9日起计算至被告金卫英实际返还无证建筑给被告康缘公司之日止的诉讼请求。本院认为，被告金卫英与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》中约定“转让房屋无房屋产权证，其房产权及土地使用权归属乙方拥有，土地使用年限与甲方权证规定的年限一致”，而被告金卫英实际取得案涉房屋后亦未向被告康缘公司支付过土地使用费用等任何费用，且苏州市自然资源和规划局相城分局向苏州市相城区城市管理局发出的《关于对苏州市康缘毛绒有限公司违法建设进行查处的执法联系函》中已对被告金卫英取得的案涉房屋认定为违法建筑，因违法建筑引发的纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼案件范围，故本案应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下： 驳回原告苏州雅森建材有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  靳义威 人民陪审员  冯建林 人民陪审员  周忠浩 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  林晓华