广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初16625号原告：彭莉丹。委托诉讼代理人：张宗良，广东尚宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱任，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：徐光文。被告：罗巧红.第三人：广东链家房地产经纪有限公司东莞分公司。住所地：东莞市××××××××××××××××、708单位。统一社会信用代码为914××××××××××××268。负责人：卢坤冻，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓永欣，系该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司东莞虎门支行。住所地：东莞市××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××924。负责人：莫淦森。原告彭莉丹诉被告徐光文、罗巧红，第三人中国银行股份有限公司东莞虎门支行（以下简称中行虎门支行）、广东链家房地产经纪有限公司东莞分公司（以下简称链家东莞分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理，原告彭莉丹的委托诉讼代理人张宗良到庭，被告徐光文、被告罗巧红、第三人链家东莞分公司、第三人中行虎门支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭莉丹向本院提起诉讼请求：1.确认位于东莞市××××××××××××××××××××产（价值430,000元）归原告所有；2.被告继续履行《房地产买卖合同》（合同编号：0003230），并协助原告办理上述房屋过户登记手续；3.被告向原告支付违约金50,000元；4.被告承担本案诉讼费、保全费及公告费用。事实与理由：原告经第三人链家东莞分公司提供的居间服务，于2009年×月16日与被告徐光文及链家东莞分公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0003230），约定了原告购买被告徐光文所有的位于东莞市××××××××××××××××××××产，楼款为430,000元，付款方式为分期付款，其中2009年×月16日支付定金30,000元、首期款300,000元及余款100,000元于原告完税当天支付，被告徐光文协助原告办理涉案房屋过户所需手续，并约定了违约责任等。原告按照合同约定支付了定金30,000元及首期款300,000元后，由于被告徐光文经济原因，要求原告自2010年×月起为其向中行虎门支行支付涉案房屋的按揭贷款至涉案房屋过户之日，原告支付的按揭贷款抵扣剩余楼款，原告至今一直为涉案房产归还按揭贷款。签订上述买卖合同后，被告徐光文将涉案房产交付给原告进行装修并居住至今，即原告已实际占有该房屋。后涉案房屋具备了办理房产证条件，原告于2010年5月24日办理了契税完税、缴纳房屋维修基金等手续后，房管部门也出具了涉案房屋的房产证。期间，原告多次催促被告徐光文协助原告办理涉案房屋的过户手续，但其一直未予以协助。被告徐光文与被告罗巧红系夫妻关系，两被告于2010年4月28日在东莞市虎门公证处就涉案房屋买卖等过户事宜，公证委托链家东莞分公司员工办理。另，原告与案外人彭灏于1998年×月2日登记结婚，在婚姻关系存续期间购买了涉案房屋，双方于2010年9月28日离婚，约定涉案房屋归原告所有。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告徐光文、罗巧红没有向本院提出答辩意见，也没有向本院提供任何证据及质证意见。第三人链家东莞分公司、第三人中行虎门支行没有向本院陈述任何意见，也没有提供任何证据或者对其他当事人的证据发表质证意见。经审理查明：2009年3月16日，原告彭莉丹（买方）、案外人彭灏（买方）、被告徐光文（卖方）及第三人链家东莞分公司前身满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（居间方）（以下简称满堂红东莞分公司）签订了一份《房地产买卖合同》，约定徐光文将其名下位于东莞市××××××××××××××××××××产出售给彭莉丹、彭灏，房屋转让总价为430,000元，原告应在签订合同当天支付定金30,000元给被告，首期款300,000元在卖方还清银行贷款当天支付，剩余100,000元在二手交易完税当天支付，卖方应在还清银行贷款当天将涉案房屋交付给原告，双方应在签订合同后委托经纪方推荐的按揭公司办理涉案房产的转名手续，并提供交易所需的全部资料，如果任何一方违反合同约定，如拒不配合提交交易所需资料、逾期交房等，逾期超过十天的，违约方需按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金，并继续履行合同；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行的通知之日起五个工作日为履行期限。同日，原告向被告徐光文支付了定金30,000元，2009年4月10日向徐光文支付了300,000元，徐光文将涉案房屋交付给原告，并由原告交纳物业管理费。2010年4月28日，被告徐光文、罗巧红委托第三人链家东莞分公司员工办理涉案房屋的结清按揭贷款手续、领取一手房地产权证、办理过户手续等，并办理了公证手续。2010年5月24日，案外人彭灏缴纳了涉案房产的维修基金、支付了涉案房产的契税，并取得了契税完税证明。2010年7月20日，彭灏支付了涉案房屋的房地产权属登记费、房地产分屋分户平面测绘费、房地产交易手续费，并最终取得了涉案房产的一手房地产权证书（编号为：粤房地权证莞字第1500157118号）。后经双方协商，原告于2010年3月开始代替被告徐光文每月向中行虎门支行归还涉案房产的按揭贷款，至法庭辩论终结时仍继续每月归还按揭贷款。庭审中，原告明确因涉案房屋的按揭贷款未还清，同意代为清偿，涤除抵押权，并愿意承担《房地产买卖合同》履行过程中产生的全部税费。另查，原告彭莉丹与案外人彭灏原系夫妻关系，涉案房产于双方夫妻关系存续期间购买，双方于2010年9月28日离婚，离婚协议书明确涉案房产归彭莉丹所有。再查，原告彭莉丹在本案的审理过程中，向本院申请了财产保全，要求查封、扣押、冻结被告徐光文、罗巧红价值480,000元的财产。本院审查后，出具了（2019）粤1972民初16625号民事裁定书，并查封了徐光文名下的涉案房产。原告向本院提供了于2020年8月6日于东莞市自然资源局查询的涉案房产的信息，显示抵押权人为第三人中行虎门支行，查封情况为本院本案上述查封，无其他查封。上述事实，有《房地产买卖合同》、买卖代理费支付承诺书、收款收据、收据、银行存折、公证书、印花税、税收转账专用完税证、银联单存根、住宅专项维修资金专用收据及开户存折、通用票据、契税及其缴纳凭证、不动产统一发票、房产证、存款回单、转账凭证、电话网络发票及业务登记单、物业管理费及水电费收款收据及发票、离婚证、离婚协议、声明书及身份证、工商变更资料、不动产登记信息查询结果及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两被告、两第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证及抗辩的权利，原告提供的证据在无相反证据予以反驳的情况下，可以作为认定案件事实的依据。原告提供的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，各方均应按约履行。原告彭莉丹提供的收款收据、收据、归还涉案房产按揭贷款的银行流水等证据显示原告已按照合同约定支付了330,000元，并于2010年3月开始按月归还涉案房产的按揭贷款；原告另提供的物业费缴费情况等证据显示原告已经实际占有涉案房屋；两被告应按照合同约定及时赎楼并注销抵押登记，现两被告未依约履行赎楼及办理注销抵押登记手续，已构成违约，现原告以《房地产买卖合同》约定的逾期履行义务的违约金的标准（每日按照房屋总价千分之一）调整为50,000元，系放弃自身权利的体现，本院予以准许。又因涉案房屋抵押给第三人中行虎门支行，原告彭莉丹作为守约方，同意代两被告清偿涉案房屋的按揭贷款，并要求两被告继续履行涉案《房地产买卖合同》，其自身承担由此产生的所有税费，本院予以准许。因涉案房屋并未办理所有权转移登记，原告诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告彭莉丹与被告徐光文、罗巧红继续履行双方于2009年3月16日签订的关于购买位于东莞市××××××××××××××××××××产（不动产权证号：粤房地权证莞字第1500157118号）的《房地产买卖合同》（合同编号：0003230）；二、限原告彭莉丹于本判决发生法律效力之日起三日内代被告徐光文、罗巧红向第三人中国银行股份有限公司东莞虎门支行清偿东莞市××××××××××××××××××××产（不动产权证号：粤房地权证莞字第1500157118号）的全部贷款债务；三、原告彭莉丹于完成履行上述第二项判项确定的义务之日起三日内代被告徐光文、罗巧红办理东莞市××××××××××××××××××××产（不动产权证号：粤房地权证莞字第1500157118号）注销抵押登记，被告徐光文、罗巧红及第三人中国银行股份有限公司东莞虎门支行予以配合；四、被告徐光文、罗巧红于东莞市××××××××××××××××××××产（不动产权证号：粤房地权证莞字第1500157118号）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户至原告彭莉丹名下，相应的税费由原告彭莉丹承担；五、限被告徐光文、罗巧红于本判决发生法律效力之日起三日内向原告彭莉丹支付违约金50,000元；六、驳回原告彭莉丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,500元、财产保全费用2,920元，合计11,420元，由被告徐光文、罗巧红共同负担。如不服本判决，原告彭莉丹可以在判决书送达之日起十五日内，被告徐光文、罗巧红可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  詹 杰人民陪审员  叶丽华人民陪审员  余应娇二〇二〇年八月二十七日书 记 员  布瑞雯附强制执行风险提示：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。