湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2351号 原告：伍元英，女，汉族，1966年10月9日出生。 委托诉讼代理人：刘智林（特别授权），湖南江山律师事务所专职律师。 被告：李元香，女，汉族，1962年10月2日出生。 委托诉讼代理人：赵桂东（特别授权），湖南淮新律师事务所专职律师。 被告：怀化宏翔房地产开发有限公司（曾用名：中方县房地产开发经营有限公司）。 法定代表人：周启春，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜勤（一般授权），男，汉族，1979年12月21日出生，系该公司员工。 原告伍元英与被告李元香、怀化宏翔房地产开发有限公司（以下简称：宏翔公司）申请人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍元英及其委托诉讼代理人刘智林、被告李元香及其委托诉讼代理人赵桂东到庭参加诉讼，被告宏翔公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍元英向本院提出诉讼请求：准许执行怀化宏翔房地产开发有限公司开发并登记在公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-****）。事实与理由：2019年4月18日，鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1006号对伍元英与怀化宏翔房地产开发有限公司、杨晓华合同纠纷一案作出民事判决：一、解除原告伍元英与被告怀化宏翔房地产开发有限公司签订的《天心阁VIP客户认购协议书》；二、被告怀化宏翔房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告伍元英人民币20万元。该判决生效后，原告依法申请强制执行，鹤城区人民法院依法查封怀化宏翔房地产开发有限公司开发并登记在公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-****）。2020年4月，被告（案外人）李元香对执行标的提出书面异议。鹤城区人民法院以案外人李元香于本院查封之前已经与怀化宏翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并已支付房款30万元，已经支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十，且案外人李元香在本市无住房登记为由于2020年5月9日作出（2020）湘1202执异22号执行裁定书：中止对被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司开发并登记在公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-****）的执行。原告认为应准许执行该房产，理由如下：一、李元香与怀化宏翔房地产公司在人民法院查封之前没有签订合法有效的《商品房买卖合同》。1、根据怀化宏翔房地产开发有限公司提供的《奥林新村1栋2单元1305房交房情况说明》：“谌立勇在2013年将该套住房转售给现在的实际购房人李元香，并代替李元香与公司签订购房合同，并将该套房进户门钥匙取走。因该套房实际购房业主李元香一直未来补充资料（身份证复印件、首套房证明、结婚证复印件、房产共有人资料）”可以证明李元香一直没有与怀化宏翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》；2、李元香提供的《商品房买卖合同》缺乏真实性：当时同时签订合同的真正的购房业主签订合同的版本及收据与李元香提供的购房合同不一样，李元香提供的合同应是属于原告申请法院查封以后补的，不具有真实性。二、李元香并未支付过怀化宏翔房地产开发有限公司任何房款。1、谌立勇并非怀化宏翔房地产开发有限公司股东，李元香与其账目往来只能证明他们互相之间的有经济往来：自2010年4月20日始被告宏翔公司类型是有限责任公司（国有控股），投资人（股东）是中方县经济建设投资有限公司，持股比例100%，2014年8月27日被告宏翔公司类型变更为有限责任公司（国有独资），股东是中方县国有资产管理局，持股比例100%，谌立勇并非宏翔公司股东。被告李元香2013年3月21日向谌立勇转账20万元，李元香的丈夫王身业2013年7月31日向谌立勇转账10万元，该30万元只能证明李元香与谌立勇有经济往来，并不能证明是李元香购买怀化宏翔房地产开发有限公司*栋****房屋的购房款。2、李元香没有向怀化宏翔房地产公司支付过任何购房款：李元香的资金从来没有进入过怀化宏翔房地产开发有限公司的账户，不符合《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》十九条规定的“已经支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”的情形。3、怀化宏翔房地产开发有限公司的房屋系国有资产，谌立勇无权处分，也无权进行任何抵扣：怀化宏翔房地产开发有限公司系国有全资公司，谌立勇没有任何资金注入怀化宏翔房地产开发有限公司的账户，其与怀化宏翔房地产开发有限公司之间实质上没有任何资金往来，其无权处分国有资产，也无权进行任何抵扣。三、李元香并没有在查封之前合法占有该不动产。四、李元香对该房屋没有办理过户登记。综上所述，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，其权利不能够排斥执行。为维护原告合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李元香辩称，一、本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十九条规定的三个条件，被告具有阻却、排除法院强制执行案涉房产的民事权益。1、在怀化市鹤城区人民法院于2019年8月27日裁定查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，该合同具备房屋买卖合同的实质要件，存在真实的房屋买卖关系。宏翔公司与被告于2013年7月31日签订《怀化市商品房买卖合同》，约定以324417元的价格购买位于奥林新村*栋****号的案涉房屋。奥林新村小区取得了商品房预售许可证。同时，该合同系双方当事人买卖房屋的真实意思表示，应为合法有效的合同，自合同成立时发生法律效力。合同签订当日被告的丈夫王身业以银行转账方式支付10万元，被告于2013年3月21日转账20万元，合计交付30万元，怀化宏翔房地产开发公司也于同日出具了相应收据，符合通常的交易习惯。上述事实说明了被告履行了购房合同的付款义务，也可以证明被告真实意图是为了购买宏翔公司开发的商品房，通过宏翔公司出具收据的行为也应予以认定。因此，被告与宏翔公司就案涉房屋签订书面买卖合同的时间为2013年7月31日，而案涉房屋被人民法院查封的时间为2019年8月27日，即其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合法释（2015）10号第二十九条第一项的规定。2、被告名下在案涉房屋同一设区的市的范围内没有用于居住的房屋且所购商品房系用于居住。根据怀化市不动产登记中心于2020年1月10日出具的房屋登记查询证明，可以证明被告名下在怀化市内无住房登记。即被告在怀化市内没有其他用于居住的房屋，符合法释（2015）10号第二十九条第二项的规定。3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据银行转账记录、怀化宏翔房地产开发有限公司向被告开具的收款收据以及证明案涉房款已结清的陈述。可以认定，被告的丈夫王身业于2013年7月31日合同签订当日转账10万元，被告于2013年3月21日已转账20万元，前后合计转账30万元，为案涉房屋的实际买受人，已支付的价款明显超过合同约定总价款的百分之五十，符合法释（2015）10号第二十九条第三项的规定。 二、原告主张案涉《商品房买卖合同》系谌立勇代替被告与宏翔公司签订的主张与事实不符。根据《怀化市商品房买卖合同》的约定，房屋价款30万元于合同签订之日支付，剩余房款于办理两证时支付，被告的丈夫王身业于2013年7月31日转账10万元，被告于2013年3月21日转账20万元，前后合计转账30万元。因此，根据商品房买卖的交易习惯，如果被告没有和宏翔公司签订合法有效的书面合同，被告就不可能会按合同约定转账30万元。同时，结合购房款收据、银行转账记录、奥林新村股东谌立勇股金结算说明（载明公司财务开具房款收据入账并签订购房合同）等证据，可以判断案涉合同系被告与宏翔公司所签订，原告的主张与事实不符。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”假设案涉商品房买卖合同系谌立勇代替被告与宏翔公司签订，被告则可对其表示追认，经追认溯及行为开始对被告本人发生效力，假设的谌立勇之无权代理行为因追认而成为有权代理，代理效果由被告本人承担，原告的主张与相关法律不相符合。因此，结合本案的在案证据可以证明在怀化市鹤城区人民法院于2019年8月27日裁定查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告的主张与事实和法律相违背，应不予支持。 综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十九条规定的条件，法释（2015）10号第二十九条保护的是消费者买房人的期待权，仅要求买房人交付大部分房款，名下无其他用于居住的房屋，而无须考虑是否占有，是否对于未办理过户登记无过错。具体到本案中，被告前后合计交付房款30万元，明显超过合同约定总价款的百分之五十，被告名下在怀化市内没有其他用于居住的房屋，所购房屋的用途系用于消费居住。因此，被告享有对案涉房屋的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求不能成立。基于以上理由，被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告宏翔公司辩称：没有什么意见。 经审理查明：怀化宏翔房地产开发有限公司曾用名中方县房地产开发经营有限公司，1999年8月17日成立，2013年6月5日法定代表人由谌业贵变更为周启春，2014年8月27日股东由中方县经济建设投资集团有限公司变更为中方县国有资产管理局。 2013年3月21日，被告李元香与案外人谌立勇签订《购房协议》，约定谌立勇将其在天星东路奥林新村一栋的1305号房屋卖与被告李元香，房价3588元/平方，房屋约126平米，具体面积以房产证为准，多退少补，付款方式，一期付20万元，二期为交房期，付总款留5万元办证外，其余全部付清。双方在协议上签名，并注明双方协议卖方让买方总房价减32000元。协议签订当日，李元香通过银行转账存款的方式向谌立勇转账20万元。 2013年7月31日，在谌立勇的授意下，被告李元香与被告宏翔公司另行签订《怀化市商品房买卖合同》，约定李元香以324417元的价格购买宏翔公司“奥林新村”第*幢*单元****号房屋，首付款300000元于合同签订之日支付，剩余房款24417元于办理两证时支付。合同签订当日，李元香通过其丈夫王身业的银行账号向谌立勇转账10万元。同日怀化宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部向被告李元香出具收据，载明“兹收到李元香购买奥林新村*栋****房交来购房款人民币30万元收款人谌立勇会计姜勤”，并在记账凭证中载明收*栋****房房款李元香现金30万元。 2010年9月2日，怀化宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部出具收据，载明“今收到谌立勇交来天星东路股份款32万元经手人粟周荣”。2020年3月30日，被告宏翔公司出具证明，证实奥林新村项目*栋****号住房已销售给李元香，房款324417元已结清。2020年4月28日出具《奥林新村股东谌立勇股金结算说明》，证明奥林新村项目挂靠在宏翔公司名下进行经营活动，实际项目是由粟周荣、杨春芳、谌立勇等自然人筹资开建，2012年对外发售。2013年因股东谌立勇个人资金困难向项目部申请支取股金，项目部同意谌立勇将其在奥林新村预定的*栋****号房转售李元香，房款由谌立勇负责收取，公司财务开具房款收据入账并签订购房合同，总房款324417元作为退还谌立勇的股本金。2020年4月29日出具《奥林新村*栋*单元****号交房情况说明》，证明案涉****号房屋初始购房业主为奥林新村股东谌立勇，2013年谌立勇将该房转售李元香，并代替李元香与公司签订购房合同，并取走房屋钥匙，因谌立勇系股东，奥林新村项目部及物业公司均未联系过业主李元香。 2019年4月18日，伍元英诉宏翔公司、杨晓华合同纠纷一案本院作出（2019）湘1202民初1006号民事判决。判决生效后，依法查封了登记在宏翔公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-****。2020年4月，被告（案外人）李元香对执行标的提出书面异议。2020年5月9日本院以案外人李元香于本院查封之前已经与宏翔公司签订《商品房买卖合同》，并已支付房款30万元，且在本市无住房登记为由作出（2020）湘1202执异22号执行裁定书：中止对被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司开发并登记在公司名下的****号房屋（预售证号为：2011-****）的执行。原告不服遂向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告身份信息、（2019）湘1202民初1006号民事判决书、（2020）湘1202执异22号执行裁定书、《商品房买卖合同》、《奥林新村*栋*单元****号交房情况说明》、《房屋登记查询证明》、中国农业银行银行卡取款业务回单、银行卡存款凭证、《收据》二份、《购房协议》、《记账凭证》、《结婚证》及庭审笔录等证据证实。关于以被告宏翔公司名义出具的《奥林新村股东谌立勇股金结算说明》、《证明》、《奥林新村*栋*单元****房交房情况说明》等三份证据，怀化宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部已出具说明，确认被告宏翔公司在项目部处留存有印章，印章原系宏翔公司使用，同时被告李元香确认该三份证据系项目部出具，故对该证据的真实性本院予以采信。原告伍元英辩称宏翔公司未在该三份证明材料予以盖章的意见，与事实不符，本院不予采信。 本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉。被告李元香（案外人）与被告宏翔公司于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，李元香在合同签订之时已支付大部分房屋对价，且已支付的房款已超过合同约定的总价款百分之五十，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被告李元香就登记在被告宏翔公司名下的****号房屋已享有足以排除强制执行的民事权益，本院2020年5月9日作出（2020）湘1202执异22号执行裁定，程序合法，结果客观公正，对原告伍元英的申请人执行异议之诉的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告伍元英的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告伍元英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 田 群 人民陪审员 梁 琳 人民陪审员 张青华 二〇二〇年八月十三日 书 记 员 刘 黎 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。