福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初3823号 原告（反诉被告）：赖文吉，男，1966年12月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告（反诉被告）：赖文丰，男，1954年9月6日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：林志刚，福建志立律师事务所执业律师。 上述二原告委托诉讼代理人：连贯宇，福建志立律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：田前，男，1990年3月27日出生，汉族，住湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：林宝男，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 原告赖文吉、赖文丰与被告田前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，田前于2020年6月20日提起反诉，本院于2020年6月20日立案，依法适用简易程序，合并并公开开庭进行了审理。赖文吉、赖文丰的委托诉讼代理人林志刚、连贯宇，田前的委托诉讼代理人林宝男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖文吉、赖文丰向本院提出诉讼请求：1.解除赖文吉、赖文丰和田前于2019年6月10日签订的房屋租赁合同；2.田前立即支付拖欠的租金（自2019年12月11日起至2020年6月10日止）13500元并按每日千分之一的标准向赖文吉、赖文丰支付自逾期之日起至实际付款之日止的滞纳金（暂计至2020年6月16日为2187元（附滞纳金计算表）；3.田前按照《房屋租赁合同》约定的租金标准（即4800元／月）向赖文吉、赖文丰支付自2020年6月11日起至合同解除之日止的租金；4.田前在十日内将房屋腾空交付给赖文吉、赖文丰，并按4800元／月的标准支付自合同解除之次日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费；5.赖文吉、赖文丰有权没收田前支付的押金4800元。事实和理由：赖文吉、赖文丰与田前于2019年6月10日签订房屋租赁合同，田前租赁赖文吉、赖文丰坐落于泉州市丰泽区××村××号××楼××楼储藏间。合同约定田前按季度支付租赁费14400元，租金支付时间为每期房租到期前5日，履约押金为4800元。田前逾期支付租金若达15日，则逾期1日按月租金（4800元／月）的1‰支付滞纳金，逾期1个月的，赖文吉、赖文丰有权解除合同。合同签订后，赖文吉、赖文丰依约履行合同义务，向田前提供符合要求的房屋，但田前未能依约履行付款义务，自2020年12月11日至2020年4月29_日止，田前共拖欠赖文吉、赖文丰租金13500元，滞纳金964.8元。详情如下：1.2019年9月10日至2019年12月10日第一季度应缴租金14400元，田前已全部缴清；2.2019年12月11日至2020年3月10日第二季度应缴租金14400元，田前于2020年1月5日缴纳4572元，另收到田前垫付水电费828元，合缴纳5400元，欠款9000元，滞纳146天，滞纳金共计700.8元；3.2020年3月11日至2020年6月10日第三季度应缴租金14400元，田前于2020年3月17日缴纳9900元，欠款4500元，滞纳55天，滞纳金共计264元。赖文吉、赖文丰曾多次微信、电话向田前催讨欠款，但田前拒不支付。 田前辩称：赖文吉、赖文丰无法提供450平方米的建筑面积供答辩人使用，其违约在先，答辩人有权根据实际使用面积支付租金。赖文吉、赖文丰要求解除房屋租赁合同、返还涉案房屋等诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。 田前向本院提出反诉请求：1.赖文吉、赖文丰继续履行与田前于2019年6月10日签订的房屋租赁合同；2.田前自2019年9月10日至2024年9月9日，每月按实际使用面积乘以每平方米10.67元（4800元／月÷450平方米）向赖文吉、赖文丰支付租金（实际使用面积待现场勘验后再确认）；3.田前自2024年9月10日至2029年9月9日，每月按实际使用面积乘以每平方米11.73元（5280元／月÷450平方米）向赖文吉、赖文丰支付租金（实际使用面积待现场勘验后再确认）。事实和理由：2019年6月10日，田前与赖文吉、赖文丰签订房屋租赁合同一份，约定由田前向赖文吉、赖文丰租赁址在丰泽区××村××号房产中的3-5楼及一楼储藏间，建筑面积共计450平方米，合同期限自2019年6月10日至2029年9月10日，其中2019年9月10日至2024年9月9日月租金4800元，2024年9月10日至2029年9月9日月租金为5280元，并对其他事项作出明确约定。房屋租赁合同签订后，赖文吉、赖文丰未能向田前提供合同约定的建筑面积，双方因为应付租金金额无法协商一致。 赖文吉、赖文丰辩称：本案系田前拖欠租金，赖文吉、赖文丰有权依据房屋租赁合同的约定解除该合同，田前的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：址在丰泽区××村××路××号房产登记的房屋共有权人为赖文吉，房屋所有权证持证人为赖文丰，房屋建筑面积为392.24平方米，该房五楼为简易铁皮搭盖。2019年6月10日，赖文吉、赖文丰（出租人、甲方）与田前（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同主要约定：出租房屋地址为丰泽区××村××号3-5楼及一楼储藏间，建筑面积（包括公共分摊面积）共450平方米（第一条）；租赁期限自2019年6月10日至2029年9月10日止（第三条）；租金按押一付三的方式，乙方于签订合同当日向甲方支付押金4800元，合同期满，且乙方已结清经营期间所发生的相关费用及税费后，并且没有任何违约的情况下，甲方当日无息退还押金；甲方应于本合同签订之日起给予乙方90日的清理装修时间，即租金从2019年9月10日起开始支付，乙方应于每期房租到期前5日开始交付甲方三个月的租金14400元；乙方应按合同约定按时向甲方支付租金，若逾期达15天，则逾期1日按月租金的1‰向甲方交付滞纳金，逾期1个月的，甲方有权解除合同；租金每隔5年递增一次，2019年9月10日至2024年9月9日为每月4800元，2024年9月10日至2029年9月9日为每月5280元（第四条）。上述合同签订后当日（即2019年6月10日），田前向赖文吉支付押金4800元及2019年9月10日至2019年12月10日的租金14400元；2020年1月4日，田前向赖文吉微信转账4572元，另收到田前垫付的电费828元；2020年3月17日，田前向赖文吉微信转账9900元，注明系3-6月租金；2020年6月7日，田前向赖文吉银行账户转账9900元，注明系6月10日至9月10日租金。赖文吉、赖文丰也于案涉租赁合同签订后向田前交付案涉房屋的一楼储藏间、三楼、四楼、五楼。 赖文吉、赖文丰与田前自2019年6月4日起就案涉房屋租赁事宜多次以微信方式进行沟通联系。2019年6月4日的部分聊天记录如下： 田前：你们5楼目前那样空着一毛钱也没有，一楼那间也是空着的，就二楼三楼在招租一层2000元。 …… 田前：4500三四五楼，楼下这一间也在内，合同10年，五楼要协调把顶重新做好，你们慢慢考虑。 …… 赖文吉：不用考虑了，你看好就租，不看好也不要紧，反正顶层我是当做隔热用的。 2019年6月18日的部分聊天记录如下： 田前：全部被拆了。 …… 赖文吉：先恢复原状。 2019年6月19日的部分聊天记录如下： 田前：我们得协商一下最坏的打算，外面做不起来的话，五楼就只能做一间，你租多少钱给我? 赖文吉：五楼只做一间，收300吧。 …… 田前：五楼我全部不要，就三四楼你算多少。 赖文吉：4300元三四加储藏间。 …… 赖文吉：从一开始到现在就是一层2000下面300共4300元。 田前：明白了。 2019年6月20日的部分聊天记录如下： 赖文吉：昨天说好了五楼不要了，今天又出尔反尔。 …… 赖文吉：五楼你昨天明确说不要了。 田前：白纸黑字的合同还在那。 …… 田前：合同写的三四五楼，还有一楼。 2020年1月4日的部分聊天记录如下： 赖文吉：五楼租金是每个月500元，不是1500元，我知道你没用5楼，你看我发的单，把5楼的租金扣起来了。 …… 赖文吉：之前我们租的时候，就是3楼每个月2000,4楼每个月2000,5楼每个月500，已经有说清了，顶楼本来我们没租，当时你说你要承担装修5楼的风险那些，所以我们租金才说是每个月500。 上述事实，有赖文吉、赖文丰提供的房屋权属证书、房屋租赁合同、微信聊天记录，田前提供的微信转账截图、银行转账凭证等证据以及赖文吉、赖文丰、田前在庭审中的陈述为证，本院对予以认定。 本院认为，赖文吉、赖文丰和田前签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，本院予以认定，因其中五楼为简易铁皮搭盖，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的房屋租赁合同中关于五楼部分的租赁应认定为无效。对于其余部分的租赁关系，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否应当解除或继续履行；2.田前是否应当支付逾期付款的滞纳金；3.赖文吉、赖文丰是否有权不退还田前支付的押金4800元。关于焦点一即案涉房屋租赁合同是否应当解除或继续履行的问题。赖文吉、赖文丰主张田前未按期足额支付租金，构成违约，其有权解除案涉租赁合同。该主张是否成立，应首先分析认定双方约定的租金标准。田前承租房屋为三楼、四楼、五楼及一楼储藏间，合同约定租金为每月4800元，从双方的聊天记录，可以认定双方商定的是一楼储藏间租金为每月300元，三楼、四楼的租金分别为每月2000元，五楼租金为每月500元，田前主张三、四、五楼每层每月租金为1500元不能成立。其次，应分析认定案涉租赁房屋五楼部分是否应计算租金。田前在承租前即已知晓五楼的状况，且系在赖文吉、赖文丰原本没有出租五楼意愿的情况下，与赖文吉、赖文丰经过协商而签订了包括五楼在内的租赁合同，因此，双方关于五楼的租赁合同虽为无效，但田前仍应当按照双方约定的租金标准支付五楼的占有使用费。第三、应分析认定田前所主张的赖文吉、赖文丰交付的房屋面积不足450平方米，应按实际面积计算租金是否成立的问题。双方签订的房屋租赁合同虽载明建筑面积为450平方米，但无论从租金约定标准，或者租金递增标准看，均无法认定双方关于租金的约定系以面积为计租标准的，故田前关于应按租赁房屋的实际面积计算租金的主张不予采纳。第四，应分析认定田前是否存在违约行为。根据合同约定，田前应当在每期房租到期前5日支付三个月的租金。田前按约支付了2019年9月10日至2019年12月10日的租金；2019年12月11日起至2020年3月10日的租金仅支付5395元。没有足额支付；2020年3月11日起至2020年6月10日的租金仅支付9900元，没有足额支付。根据合同第四条第3款“乙方应按合同约定按时向甲方支付租金，若逾期达15日……甲方有权解除合同”的约定，田前未能按期足额支付租金，已构成违约，现赖文吉、赖文丰请求解除与田前签订的房屋租赁合同可予支持，对田前反诉请求继续履行合同不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定，对赖文吉、赖文丰请求田前返还租赁房屋予以支持。合同签订后至今（含赖文吉、赖文丰起诉后田前支付的9900元），田前合计支付租金（含垫付的电费）39600元，而至2020年5月10日，田前应当支付的租金、房屋占有使用费合计为38400元，多出1200元，故田前应当按照每月租金4300元、房屋占有使用费500元，合计4800元的标准支付自2020年5月11日起至实际交付案涉房屋之日止的租金和占有使用费（前述多出的1200元应予抵扣）。关于焦点二即田前是否应当支付逾期付款滞纳金的问题。案涉房屋租赁合同第四条第3款约定：乙方应按合同约定按时向甲方支付租金，若逾期达15日，则逾期1日按月租金的1‰向甲方交纳滞纳金，逾期1个月的，甲方有权解除合同。因此，赖文吉、赖文丰选择解除合同，则不能要求田前支付逾期付款的滞纳金,故对赖文吉、赖文丰要求田前支付逾期支付租金的滞纳金不予支持。关于焦点三即赖文吉、赖文丰是否有权不予退还田前支付的押金4800元的问题。案涉房屋租赁合同第四条第1款约定：合同期满，且乙方已结清经营期间所发生的相关费用及税费后，并且没有任何违约的情况下，甲方当日无息退还押金。田前未能按期足额支付租金，已构成违约，故赖文吉、赖文丰有权不退还田前押金。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除赖文吉、赖文丰与田前于2019年6月10日签订的房屋租赁合同中关于丰泽区××村××号房屋一楼储藏间、三楼、四楼部分的租赁关系； 二、赖文吉、赖文丰与田前于2019年6月10日签订的房屋租赁合同中关于丰泽区××村××号房屋五楼部分的租赁关系无效； 三、田前应于本判决生效之日起十日内向赖文吉、赖文丰返还址在丰泽区××村××号房屋的一楼储藏间、三楼、四楼、五楼； 四、田前应于本判决生效之日起十日内按照每月租金4300元、房屋占有使用费500元，合计4800元的标准支付自2020年5月11日起至实际返还上述租赁房屋之日止的租金、房屋占有使用费（田前已经支付的1200元应予抵扣）； 五、赖文吉、赖文丰不予退还田前交纳的押金4800元； 六、驳回赖文吉、赖文丰的其他诉讼请求； 七、驳回田前的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9478元，减半收取计4739元，由赖文吉、赖文丰负担18元，田前负担4721元。反诉案件受理费4948元，由田前负担。应在判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇二〇年八月五日 书记员  吴静燕 附页：本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》： 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。