江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7776号原告：孙海啸，男，汉族，1994年11月22日出生，住连云港市海州区。原告：刘玥，女，汉族，1994年9月9日出生，住连云港市海州区。以上二原告共同委托诉讼代理人：戴高明、骆洲，江苏海郡律师事务所律师。被告：浙江祥生物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区通灌南路**建院观筑大厦501、503、506、509、511。负责人：周林森，总经理。被告：浙江祥生物业服务有限公司，住，住所地杭州市江干区新塘路**广新大厦****/div>法定代表人：倪凯峰，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：范佳，女，公司员工。被告：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**。法定代表人：周银君，总经理。委托诉讼代理人：张伟，女，公司员工。原告孙海啸、刘玥与被告浙江祥生物业服务有限公司连云港分公司（以下简称祥生物业连云港分公司）、浙江祥生物业服务有限公司（以下简称祥生物业公司）、连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生连报房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙海啸、刘玥的委托诉讼代理人戴高明、骆洲，被告祥生物业连云港分公司、祥生物业公司的共同委托诉讼代理人范佳、被告祥生连报房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海啸、刘玥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告财产损失63577元；2、请求判令被告赔偿原告六个月房屋空置损失11648.95元（102.13平方米X19.01元/平方米X6个月）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：二原告是海州区苍梧春晓**楼****房屋的所有人。2019年7月17日，原告发现家中浸水，查看后发现系因公共下水管道堵塞致使生活污水从马桶溢出，房屋渗水严重，导致原告新装修的地墙面、家具、室内门等因水浸泡而损毁严重，造成原告财产损失63577元，且无法正常使用该房屋至少四个月。祥生物业公司作为物业管理企业，应提供对房屋公共设施及其运作的维护和管理，导致原告家中被淹的主下水管道堵塞属于物业的责任范围，物业负有定期进行疏通的义务和责任，因祥生物业连云港分公司未能对下水管道进行定期疏通，对公共排水管道未尽到相应的管理义务，使公共排水管道堵塞返水，进而给原告造成财产损失，同时原告无法正常使用房屋，祥生物业连云港分公司应当承担赔偿责任。祥生物业连云港分公司系被祥生物业公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由祥生物业公司承担。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼。被告祥生物业连云港分公司、祥生物业公司共同辩称，2019年7月17日涉案房屋渗水，祥生物业连云港分公司当天联系业主，业主委托祥生物业连云港分公司清扫室内，物业工程部及地产施工方查找渗水的原因为社区用房洗手间管道里有装修简易便池塑料盖及大量的装修废料。7月26日物业公示告知18幢全体业主于8月2日下午4点10分在物业服务中心就403室损失进行商议，当天仅有六户到场，此事无结果。根据前期物业服务合同，祥生物业公司对小区物业服务行使五级标准，关于公用设施设备维修养护仅限于公用明装给排水设施，每半年全面检查，物业当天已经对污水管道疏通及明装排水检查，对原告的损失无侵权行为和无因果关系。财产受损是业主住宅中整栋业主共用的落水管堵塞导致污水倒灌，该落水管不属于答辩人管理的范围，根据前期物业服务合同第2章第2条第3款物业共用部位的污水管道疏通的规定，共用部位管道是指与污水井之间连接的总管道，也就是在整栋楼以外的露在地面的那一部分明装管道，并非是指安装在业主住宅楼中的落水管，因为该落水管属于业主所有，物业在未征得业主同意的情况下是无法进行疏通的，对于该落水管堵塞导致污水倒灌所造成的损失，应该由共用该落水管的业主共同承担。退一步讲，即使答辩人需要对上述落水管承担管理责任，答辩人也尽到了必要的合理的管理责任和定期维修的义务，导致原告损失的后果原因是由于共用水管业主不当装修将水泥、胶水、简易马桶盖等装修垃圾倒入落水管形成淤积，与答辩人无关系，如果判决由答辩人承担主要责任，明显超出物业服务合同约定的管理义务限度。综上，请求驳回原告诉求。被告祥生连报房地产公司辩称，涉案房屋所受损失与答辩人无因果关系：1.涉案房屋施工早已经结束，工程质量合格，已经通过建设工程验收，于2018年12月29日取得竣工备案，通球实验记录可以证明交付的房屋排水管道不存在质量问题；2.涉案房屋于2018年12月31日交付给原告，房屋发生渗水距离交付已经超过半年，且相邻的业主也已经装修入住，并无类似情况发生；3.造成损失的原因是排污管道中装修遗留物堵塞造成，并非质量原因。答辩人与原告仅存在合同关系，答辩人并非侵权人，请求驳回原告对答辩人的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年3月26日，孙海啸、刘玥与祥生连报房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买海州区苍梧春晓18号楼二单元403室。2018年12月31日，该房屋交付，孙海啸、刘玥于2019年4月份装修完毕并入住。2019年7月17日上午，18号楼二单元402室业主反映403室房屋渗水，祥生物业连云港分公司联系403室业主后进入室内查看，发现卫生间管道堵塞导致污水从卫生间地漏处冒出，卫生间、走廊、南主卧室、北次卧室中有积水和渗水。经施工方与物业人员疏通处理，确认堵塞物为装修简易便池塑料盖、长木片等，清除堵塞物后，管道下水通畅，物业保洁人员将403室卧室、卫生间、客厅走道清理干净。经祥生物业连云港分公司与403室业主现场查看，发现室内部分木地板、门套、墙纸已被水泡。403室业主联系装修公司查看，装修公司对房间修复费用做出预算，价格为30234.60元。因祥生物业连云港分公司认为系同户型楼上已经装修的15户业主的装修施工人员擅自将装修残余废弃物倒入排水管道导致管道堵塞，于2019年7月26日向18号楼二单元03户型已装修业主发出《告知书》，要求已装修业主于2019年8月2日至物业服务中心商讨解决方案。2019年8月2日,部分业主至物业服务中心，因对管道堵塞原因及403室修复费用存在异议，无法调解。另查明，2020年春节前，孙海啸父亲孙广松将房屋修复，更换南北两个卧室墙布、木地板、木门，其自述装修时间7、8天，产生费用3万多元。案涉楼房建设单位为祥生连报房地产公司，祥生物业公司系祥生连报房地产公司选聘的前期物业服务公司，祥生物业连云港分公司为祥生物业公司的分公司。案涉楼房完工日期为2018年11月30日，2018年12月24日由建设单位组织竣工验收合格，2018年12月31日交付。根据祥生物业连云港分公司提供的清掏管道照片，从堵塞管道清理出的物品有长度为30余厘米的木片、简易马桶盖、淤泥。关于管道堵塞原因，物业公司提交了《室内排水管道通球试验记录》，以证明向业主交付房屋时所有共用落水管通畅。对此本院认为，通球试验的时间是2018年9月17日，系建设单位、施工单位、监理单位为楼房竣工验收所进行的程序事项，其真实性和是否符合相关标准无法考证。即使2018年9月17日通球试验成功，也不能证明房屋交付给业主时管道不存在堵塞物。根据本院现场勘查，坐便器管道内径为10厘米，开口距离地面垂直高度80厘米，经过3个拐弯（其中两个90度拐弯）连接排水管道，因此，30余厘米的木片不可能从马桶中进入主管道，简易马桶盖塞进的难度较大。基于上述原因，孙海啸、刘玥撤回了对18号楼03户型其他已装修业主的起诉。根据祥生物业公司提交的《污废水原理图》的设计图纸，案涉楼房共24层，1-3层为社区服务用房，4-24层为住宅。卫生间污水管道顶端在楼顶板下方，从24层垂直通向4层卫生间底部后产生直角拐弯然后又穿过3-1层社区用房通往地下管道，如果管道中出现难以流通的异物，势必在拐弯的横管处发生堵塞，造成403室下水不畅进而卫生间返水。鉴于木片的长度、卫生间管道的内径和走向，在管道施工结束后木片无法进入管道内部，因此在施工的过程中木片已经存在管道中的可能性极大。祥生连报房地产公司作为建设单位，应保证其交付的房屋的给排水管道畅通无阻，特别是本案因社区用房使楼上住宅的排污管道走向发生改变、管道设计存在不合理之处的情形下，更应尽到谨慎的注意义务。虽然管道清掏物中还有折叠的简易马桶盖、淤泥等物品，但仍不可否认木片的阻挡导致其他物品无法排出是堵塞的主要原因，因此祥生连报房地产公司对排污管道中存在大型异物导致403室卫生间返水的损害后果应承担主要责任，本院酌定50%的赔偿比例。非明装管道虽然不是物业公司日常检查的范围，祥生物业连云港分公司也在事故发生后及时对管道进行清掏、对403室进行清理，尽到了一般的管理义务，但鉴于本案堵塞管道位置特殊，在住宅排污管道连接社区用房排污管道的横管处，虽然不是明管道，但系容易发生堵塞的共用管道，祥生物业公司作为祥生连报房地产公司选聘的前期物业服务公司在接收房屋时对给排水管道等共用设施的构造应该明确知晓，故对该处排污管也应加大注意和管理义务，定期进行检查、疏通，避免因堵塞物导致排水不畅。物业公司提交的《排水系统设施设备维护保养记录》仅是对楼面排水口、排污管道等进行检查，未有对涉案堵塞管道检查的相关记录，不能证明其尽到了充分的管理义务，本院判令祥生物业连云港分公司对孙海啸、刘玥的损失承担10%的赔偿责任。卫生间的返水有一个过程，因污水未能及时清理导致403室地面、墙面浸泡受损，孙海啸、刘玥作为业主，对其私有财产有看管、维护的义务，孙海啸、刘玥在渗水发生的前后一段时间内不在房屋居住，对损失的扩大亦应承担责任。关于损失的计算，为减轻诉累，孙海啸、刘玥未对房屋修复费用进行评估。其事故后向祥生物业连云港分公司告知的修复预算价格为30234.60元，该修复价格与孙海啸父亲孙广松的陈述相吻合，也基本符合房屋损坏情况及现行装修市场价格，本院予以确认。孙海啸、刘玥提交的《房屋修复工程预算明细单》认定的造价63000余元包含定制衣柜维修、更换的费用，卧室床维修、更换的费用等其他费用，不属于合理修复范围，本院对此不予采信。孙海啸、刘玥主张六个月房屋空置损失11648.95元没有证据提供也超出合理的装修期限。但因房屋修复对居住产生较大不便，本院酌情给予2000元装修期间租赁房屋的补偿费用。综上，孙海啸、刘玥因卫生间渗水产生的损失32234.60元，由祥生连报房地产公司承担50%的赔偿责任计16117元，祥生物业连云港分公司承担10%的赔偿责任计3223元，祥生物业公司作为祥生物业连云港分公司的总公司，在祥生物业连云港分公司不能清偿债务时，应承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江祥生物业服务有限公司连云港分公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙海啸、刘玥3223元，浙江祥生物业服务有限公司承担补充清偿责任；二、被告连云港祥生连报房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙海啸、刘玥16117元；三、驳回原告孙海啸、刘玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1681元，由原告孙海啸、刘玥负担1081元，浙江祥生物业服务有限公司连云港分公司、浙江祥生物业服务有限公司负担100元，连云港祥生连报房地产开发有限公司负担500元（各被告将此款于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员  史夏夏人民陪审员  余汶娟人民陪审员  刘 艳二〇二〇年八月二十五日书 记 员  薛 晨法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的的方式，可以单独适用，也可以合并适用。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。