苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4497号原告：时金喜，男，1982年5月29日生，汉族，住江苏省灌南县。原告：李静，女，1982年6月15日生，汉族，住江苏省苏州市。俩原告共同委托诉讼代理人：张永刚，江苏竹辉律师事务所律师。被告：江苏鼎合置业有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号吴中科技创业园研发楼A楼7层。法定代表人：刘玉兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘晓辉、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。本院于2020年7月1日立案受理原告时金喜、李静诉苏州鼎合置业有限公司（以下简称鼎合公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告时金喜、李静的共同委托诉讼代理人张永刚，被告鼎合公司委托诉讼代理人胡建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时金喜、李静共同向本院提出诉讼请求：判令被告按商品房买卖合同约定标准向原告交付东吴绿郡花园18幢107室商品房，判令被告向原告支付逾期交房违约金（按购房款600万元的万分之五/日标准，从2018年6月1日起计算至被告按约定标准实际交付房屋之日止）。审理中，原告变更违约金起算时间点为2019年4月25日。事实和理由：2018年1月6日，原告时金喜、李静与被告销售代理方苏州百街金楼网络营销科技有限公司签署《朗诗东吴绿郡诚意认购合约》，以600万元价格购买被告开发的东吴绿郡花园18幢107室商品房，网签开票额4448050元，非开票金额1551950元。后原、被告双方于2018年2月签订《苏州市商品房买卖合同》，对房屋交付要求明确约定，第十七条明确定于2018年5月31日前将该商品房交付给买受人，第二十条约定了逾期交房的违约责任，补充条款特别明确“买卖合同项下房屋系带有科技系统的毛坯房交付”。合同签署后，原告已经足额支付购房款，但被告并未按照约定交付房屋，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告鼎合公司辩称：1、原告购买商铺的经过如下：涉案18幢107室房屋属于被告开发的朗诗东吴绿郡项目二期商铺，该项目被告于2015年12月27日整体委托给苏州融熙投资管理顾问有限公司（法定代表人及实际控制人均为秦晓东）（以下简称融熙公司）进行独家销售代理和出租代理，代为销售和出租未售出商铺。包括案涉18幢107室房屋在内的共计15套商铺，由融熙公司（后权利义务转移给摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司）作为出租房，整体出租给马勇，用于经营“外婆码头”饭店，该饭店自2016年开设至今。原告作为购房人，在签署认购协议时就现场看过案涉房屋，知晓案涉房屋为带租约出售，且当时外婆码头饭店已开业。2018年1月6日，原告与苏州百街金楼网络营销科技有限公司（以下简称百街金楼公司）签署《朗诗东吴绿郡诚意认购合约》。同日，也就是签订认购协议的同时，原告与百街金楼公司签署《声明》一份，明确原告将18-107室房屋托管给百街金楼公司，并放弃涉案房屋使用权至2019年12月31日，同时百街金楼公司将房屋一并授权摩尔尚城公司进行出租。2018年2月8日，原、被告签署《苏州市商品房买卖合同》，前述声明同时生效，该房屋一直用于经营“外婆码头”饭店至今。2019年10月，原告与其他14名业主联名向外婆码头饭店发送书面通知函，要求将房屋恢复原状并返还，但该饭店目前停止经营，也未返还房屋。2、本案并非原、被告在房屋买卖合同关系下的交付房屋纠纷，是原告和第三方承租人及其委托管理人之间基于房屋租赁关系、房屋托管关系下的房屋返还问题。《苏州市商品房买卖合同》和原告签署的声明同时生效后，该房屋就视为按照现状完成了向原告的交付，完成交付的同时，原告委托第三人百街金楼公司进行托管，因此，百街金楼公司实际接管了该房屋。房屋买卖合同关系下的房屋交付已经完成，后续是托管方面的事宜，是原告和托管人及承租人之间的关系。3、原告逾期支付购房款，被告保留追究其逾期付款违约金的权利。经审理认定如下事实：2018年1月6日，案外人百街金楼公司（甲方、服务商）和原告时金喜、李静签订朗诗东吴绿郡诚意认购合约（诚意认购金收款凭证），明确认购物业位于苏州，系商业性质，建筑面积261.65平方米，原定总价6580000元，乙方确认认购的折后价格实际不高于6000000元，网签开票金额为4448050元，非开票金额为1551950元，认购定金100000元，2018年1月9日前支付齐1010000元（含认购定金）。付款方式为首付4010000元（2018年1月25日前支付1000000元，3月19日前再支付1000000元，2018年4月15日前支付房款1000000元），贷款1990000元。同日，原告（乙方）和案外人百街金楼公司（甲方）签订声明，明确上述认购房源已发了所有优惠，并包括抵扣相应了托管期限内的出租租金，并确认放弃该房源的认购日起至2019年12月31日前的房屋使用权利，且不再发生其他相应款项。在托管期间内甲方可行使出租权利，并认可甲方行使，后续可能发生的优先出租的招商行为，但甲方应不限定乙方在托管期满后议价权力。该声明与网签《商品房买卖合同》共同生效，并不应与乙方的权属权利的变更而冲突。关于该声明上原告的签名，原告表示已记不清了，2018年1月6日当天签了很多材料，并不清楚该声明的内容。2018年2月8日被告鼎合公司（出卖人）和原告时金喜、李静（买受人）签订苏州市商品房买卖合同和补充协议，明确原告向被告购买位于苏州吴中经济开发区，该商品房租赁情况为出卖人未将该商品房出租。商品房用途为非住宅，总价4448050元，于2018年2月8日前支付1335000元，于2018年4月15日前支付893050元，在合同签订前已支付定金100000元（冲抵房价），2018年5月15日前支付2220000元，该款采用贷款方式支付。乙方未能在2018年5月15日前获得等额于剩余全部应付房款的贷款的，乙方应自行筹集，在该付款日期届满后7日内即2018年5月22日前向甲方一次性付清全部房款。约定出卖人于2018年5月31日前交付涉案房屋，若逾期交房超60日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。签署买卖合同和补充协议前，乙方对房屋所处建筑的建设状况、房屋相邻建筑、设备设施概况、房屋和小区周边环境等进行了充分了解。补充协议关于房屋交付补充约定如下内容：1、买卖合同项下房屋系有科技系统的毛坯房交付，甲方已告知且乙方已充分了解该房屋的结构情况和空间情况。2、甲乙双方根据合同约定进行交接验收并签署房屋交接单，视为甲方已根据合同约定完成房屋交付。3、乙方未在出卖方通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自甲方通知的验收交接之日起视为该商品房已交付。2019年12月，被告向原告寄送领取钥匙通知函，明确涉案房屋具备合同约定的交付条件，被告已向原告发出《房屋交付通知书》，但原告至今尚未到场办理交付手续，被告郑重告知该商铺视为已于合同约定交付之日被告交付原告，要求尽快到物业服务中心补办相关手续。2020年6月8日，原告委托其代理人向被告鼎合公司发送律师函，明确双方签订房屋买卖合同后，原告已经足额支付购房款，被告至今未按约定标准交付房屋，要求：1、在2020年6月14日前按约定标准向时金喜、李静交付房屋，并支付逾期交房违约金，2、如未在上述期限内交付房屋并按约定承担违约责任的，原告将循司法途径解决。另查，案外人摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司于2019年7月31日向本院起诉马勇、马腾合作经营合同纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2019）苏0506民初6990号民事判决书（已生效），该判决记载：2016年1月24日，融熙公司与案外人马勇签署合作协议，将包括涉案房屋在内的共计15套房屋出租给案外人马勇用于开设“外婆码头饭店”。吴中经济开发区外婆码头饭店于2016年12月22日设立，开设地址位于，建筑面积3200平方米左右。后融熙公司将与案外人马勇签署的合作协议的相关权利义务转移给摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司。该饭店对应商铺系15户业主于2017年1月1日开始陆续委托摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司经营管理，其中11户业主于2016年12月31日前购买房屋，已签订《商铺委托管理协议》或《声明》，另有包括18-101、18-107、18-108、13-113号的4户业主在2016年12月31日后购买房屋，未与业主签订《商铺委托管理合同》，而是直接在购买房屋时以2017年至2019年房屋租金抵扣房款作为优惠政策。2019年10月21日包括18-107业主在内的10户业主联名发送通知书，明确租赁合同即将于2019年12月31日到期，因摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司自2018年至2019年一直拖欠业主租金，故决定到期日由业主收回各自商铺。该案中，摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司提供了18-107即本案所涉合同的声明原件。审理中，原告陈述，其于2018年1月6日签订认购合约前至涉案商铺实地查看过，当时1楼是空着的且很小，铺设有地砖，2楼就没有上去看了，据说当时有人用，具体谁使用其并不清楚，当时秦经理让其不用管，只要将钱交齐，可以委托代租，也可以收回房屋。房屋外部的确挂着外婆码头什么的招牌，具体经营什么并不清楚；2019年4月其款项交清后，并未收房，其曾催促过秦经理何时收房，还是代为出租，一直未获得回复；被告发送的交付钥匙通知其收到后委托中介王小姐去收房但是没有收到，至此才知道涉案房屋用于经营饭店；其他业主曾联系其收回商铺，但其表示其连房子都没有收到，和其他业主的情况并不一样；查看2019年10月21日包括18-107业主在内的10户业主联名发送通知书材料后，其表示其并不清楚这个事情，代表其签名的可能是中介王海云。以上事实，由原告提供的认购合约原件、苏州市商品房买卖合同复印件、领取钥匙通知函原件、照片、律师事务所含及快递单，被告提供的声明复印件、（2019）苏0506民初6990号民事判决书，本院制作的开庭笔录、举证质证笔录、调查笔录等证据予以证实。为证明被告委托销售和出租代理的情况，被告提供了如下证据:证据1.其与融熙公司签订的《苏州朗诗东吴绿郡商铺合作协议》，明确2015年10月27日被告（甲方）和融熙公司（乙方）签订商铺合作协议，自2015年10月27日至2016年12月31日为双方合作期，甲方同意乙方在上述合作期内作为甲方独家销售代理和出租代理代为销售和出租合作项目，合作期限届满时，乙方按本合同约定确定的销售底价承购所有本项目未售出商铺。证据2.百街金楼公司出具的情况，说明2015年12月27日，鼎合公司将包括18幢107室房屋在内的朗诗东吴绿郡项目二期商铺全部委托给融熙公司进行独家销售和出租代理，代为销售和出租未售出商铺。自2016年起，18幢107室房屋和另外14套房屋用于开设“外婆码头”饭店，由百街金楼公司代理销售该房屋。2018年1月6日，时金喜、李静和其签署了《认购合约》，同时也签订了《声明》，明确将18幢107室委托百街金楼公司管理，其有权出租。时金喜、李静购房时就知晓且接受及认可该房屋状态，并确认将房屋交给其托管。托管期限届满前，时金喜、李静与其他购房人也联名通知“外婆码头”饭店经营者，要求其在托管期满后返还房屋。对此，原告认为：《苏州朗诗东吴绿郡商铺合作协议》系被告和案外人签订，真实性无法确认，且从内容来看，融熙公司就是被告的代理公司，其所有的销售行为代表被告，并不具备独立的第三方主体。原告强调上述合作协议中明确约定“合作期内，乙方将存在租赁关系的商铺对外销售的，甲方与乙方的租赁合同、乙方与承租人的转租合同则解除，由商铺买受人与甲方签署商品房销售合同。如商铺买受人愿意按转租合同继续将商铺出租给承租人的，乙方应协助商铺买受人与承租人签署租赁合同；如商铺买受人不愿与承租人继续履行租赁合同的，因此给承租人造成的损失由乙方负责补偿，与甲方无关。如承租人不同意解除转租合同的，并要求原转租合同继续履行的，在转租合同到期前，甲方不与该买受人签署买卖合同，该房源不视为已经成功售出”，该条款系被告与其代理公司的约定，结合原、被告已签订买卖合同，原告和承租人没有签署任何形式租赁合同，可以推出被告与其代理公司已经就案涉房屋的租赁问题妥善解决，至于如何解决，系其内部问题，不能让购房人来承担。关于百街金楼公司的身份，其和被告之间有利害关系，其情况说明不应作为对原告不利的解释，更何况对该证明内容其不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告的合法权利应受法律保护。依据本案案情，原告的诉讼请求本院碍难支持，理由如下：1、包括涉案商铺在内的共计300平方米左右的商铺于2016年12月22日即被登记注册用于经营外婆码头饭店，2018年1月6日原告签订认购合约前前往涉案商铺查看时，亦陈述当时涉案商铺一楼已铺有地砖，二楼有人经营使用，商铺外挂有外婆码头的招牌，即原告购买商铺前已知晓商铺由他人使用的情况；2、2018年1月6日原告签订认购合约的同时，亦签订了声明一份，该声明材料中已明确原告放弃认购日起至2019年12月31日前涉案商铺使用权利，且房价优惠项目中已包含了托管期内的租金抵扣项，虽原告表示对该声明内容不知情，亦不肯定该声明内容由其签订，但结合原告陈述的2018年1月6日当日其的确签订了很多材料，并结合（2019）苏0506民初6990号民事判决书所载内容可知，该声明应属实，即百街金楼公司在2018年1月6日至2019年12月31日期间获得出租涉案房屋的权利；3、虽商品房买卖合同约定2018年5月31日前交付涉案房屋，原告实际最终于2019年4月交清涉案房屋款项，但款项交清后原告并未积极收房，直至2019年12月收到被告交付钥匙通知函后亦未自行收房，其陈述接到被告发送的领取钥匙通知后，委托中介王小姐收房但未收到房屋，至此其才知晓涉案房屋真实情况，而2019年10月业主联名发送通知时，原告又陈述有其他业主联系其要求一起收房，其明确表示自家的情况和其他业主不同，原告所陈述的知晓房屋真实情况的时间点相互矛盾，且最终亦由中介王小姐代替其在15位业主联名发送的通知书上签字，原告上述看房、收房的行为明显与生活常理不相符。综上，可以认定原告在购买涉案房屋时已认可涉案房屋被出租的状态，放弃2019年12月31日前涉案房屋的使用权，并允许案外人百街金楼公司行使出租，至于被告提出的双方签订的《苏州市商品房买卖合同》、补充协议以及被告与融熙公司之间的合作协议中的相关约定，并不影响原告和百楼金街公司之间的特别约定。故原告要求被告交付房屋的诉讼请求与本院查明的事实不符，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告时金喜、李静的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币26900元，由原告时金喜、李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 员 顾霞二〇二〇年八月二十一日法官助理 张望书 记 员 于悦