山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初709号原告：闫改梅，女，1977年3月20日出生，汉族，山西省清徐县人，住太原市。委托诉讼代理人：王华江，山西晋邦律师事务所律师。被告：太原新南城房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区长兴南街8号阳光城环球金融中心写字楼18层。法定代表人：李斌，总经理。委托诉讼代理人：赵煌，山西赵煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：展鹏飞，山西赵煌律师事务所律师。原告闫改梅诉被告太原新南城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告闫改梅的委托诉讼代理人王华江、被告太原新南城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵煌、展鹏飞到庭参加诉讼庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫改梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在合同约定的期限内给原告办理房屋产权证；2、判令被告向原告支付违约金470908.8元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月18日原告在被告开发的阳光翡丽湾第37幢-1-3层101号，面积为348.97平米，价款为3782400元。涉案房屋款原告依据商品房买卖合同的约定一次性全部交付给被告，房屋在2015年已交原告。根据商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后，365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。由于被告的原因没有向产权登记机关备案相关资料致使原告所购买的房屋至今没有办理房屋所有权产权证书，合法的权益无法得到保障，被告已违约365天X3年十150天X378.24元违约金为470908.8元。为了维护法律的尊严特向人民法院起诉，判令被告由于违约给原告造成的损失，并尽快办理房屋所有权证,敬请人民法院判如所请。被告太原新南城房地产开发有限公司辩称：一、原告未办理房产证非因被告原因造成，根据商品房买卖合同约定，被告不应承担违约责任。1、不能办理产权登记系非因被告原因，系因同幢37-102号业主违建致使无法通过规划验收，被告不应承担违约责任。原告于2013年10月18日购买被告所开发的翡丽湾一期项目37-101号房屋，房屋总价为3782400元，被告已依约于2014年12月5日办结工程竣工验收，于2016年1月18日将符合规划验收的房屋交付给原告及小区的其他业主。该项目共一个地块，共计280户，原告已向太原市房产管理局首登科提交初始登记申报材料，并将《土地使用权证》上交备案，目前已有219户完成初始登记，其中已有74户业主自行或委托代办公司已办理完成不动产权证，上述足以证明原告已将该地块上“递交初始产权登记材料”的义务完成，不存在违约行为。包括原告在内的小部分业主至今未办理初始登记的原因系因该些楼栋的部分业主私搭乱建，无法通过规划验收所致，而原告无法办理初始登记的原因系同幢102号房屋业主任婧瑶、唐笑昕不顾被告及物业公司劝阻，私自封包露台，致使37幢整栋无法通过规划验收，进而导致无法取得房屋初始产权登记证书，《商品房买卖合同》第15条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，在此提请特别注意，本条约定的关键词为如因出卖人责任，即只有因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，才由出卖人承担责任，但原告无法办理房屋产权证书的直接原因为37-102业主的违建行为，并非出卖人责任，不应由被告承担违约责任。2、被告对违建业主已穷尽劝阻手段，按照合同约定，被告亦不应当承担违约责任。被告与该项目所有业主签订的商品房买卖合同附件4第七条均明确约定了“购买带花园、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间商品房的买受人在使用时不得改变其形状、结构，大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得封闭阳台、露台，不得放置可能损失建筑物本身的物品，全面遵守物业公司等单位的各项规定。”被告在出售房屋前已经尽到了提示义务。被告在发现37-102业主封包露台后，被告及物业公司均曾向37-102号房业主发送《律师函》、《整改通知》等文件催促37-102号房屋业主拆除违法搭建，并向小区相关业主发送《告业主书》对无法办理房产权属证书之缘由进行说明。依据《城市规划法》第40条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物，构筑物或者其他设施。”被告虽为建设方，但由于房屋已交付业主，实际并无权力强制拆除业主违建，太原市城市规划局和涉案房屋的街道办仅发送了《限期拆除违建通知》和《责令整改通知书》，但并未实施行动，亦未强制违建业主拆除违建，换而言之，系政府主管部门的原因造成原告所购买房屋拖延至今无法通过规划验收，被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件四第五条第四款中明确约定“因法律、法规、政策，命令和/或政府主管部门原因、工作程序原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。”3、被告亦属于违建行为的受害者，根据公平原则，亦不应承担违约责任。项目交付业主后，因违建行为，含原告在内的房屋未通过规划验收，给被告的工作亦增加了许多困难与负担，但被告从未放弃办理，一直在积极沟通相关政府部门，争取政府部门能先行解决无违建业主的办证问题。二、退一步讲，若经法院审理认为被告违约，被告认为原告并未受到实际损失，其主张的违约金无依据且过高。【备注：1、原告并未提交任何证据证明其受到损失;2、原告行使其权利,已超过诉讼时效】1、本案中原告无实际损失,不应按照合同约定判定违约金。本案中,原告已于2016年1月18日收房,可正常办理装修入住,未办理产权登记并不影响其居住使用该房屋。且对比原告购买时房价,涉案房屋价格亦有所上涨。未办理涉案房屋产权登记未对原告造成任何实际影响和损失。根据违约金应以补偿性为主,惩罚性为辅的原则,并依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”之规定,被告认为原告主张的违约金无依据,不应按照合同进行判定。应按照原告的实际损失进行赔偿。【备注：商品房买卖合同为房地局固定模板，房地局审核时均考虑保护买受人利益,每日万分之一违约金的标准过高】2、原告未采取适当措施致使损失扩大，存在一定过错，亦不符合民法诚实信用及公平的原则。若认定被告违约，那么原告知道违约的时间应自2017年1月18日开始计算，违约行为即已发生，直至今日长达三年六个月之久，原告未向被告主张权利，也未积极配合被告对违建业主进行劝阻，更未向行政职能部门反映邻居违建,其放任的态度致使如今的尴尬。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，原告未采取措施避免其自身的损失扩大，其主张的违约金金额不应支持。原告为维护邻里之间的友好和睦关系，将责任转嫁于被告，将无辜的被告作为牺牲品，亦有违民法的诚实信用及公平原则。3、违约责任应按照过错程度进行评判。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案实际情况，原告房屋未办理产权登记系同幢业主违法封包露台所致,并非被告主观故意，违约责任不应由被告全部承担。4、如若由被告承担全部违约责任，不利于维护社会主义市场经济秩序。包括原告在内的受违建影响业主至今未办理初始登记。如若按照合同约定，全由被告承担全额赔付,被告将背负极其沉重的负担。结合今年上半年疫情影响，对于这样“非被告责任”造成的赔付对于一个企业来说代价是重大的。被告恳请法院结合原告有证据证明的实际损失进行裁判。综上所述，被告没有违约，不应承担违约责任，本案应由违建业主承担侵权责任，恳请法院依法审理本案，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告建设的位于太原市潜丘路19号阳光城·翡丽湾第37幢-1-3层101号房；该商品房建筑面积共348.97平方米；该商品房金额3782400元；首期房款（含定金）1142400元于2013年9月18日前一次性支付给被告，余额2640000元于2013年11月2日前由银行办妥按揭手续；被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后原告交清了购房款，涉案房屋于2014年9月26日进行竣工验收，并于2014年12月5日在太原市住房和城乡建设委员会进行了备案。2016年1月18日，原告接收了涉案房屋。后因原告未能取得不动产权证书，故诉至本院。另查明，2016年10月，与原告同幢的102号房的业主唐笑昕、任婧瑶对所购房屋进行装修，对其所购房屋的露台进行了封包，被告多次要求其整改未果。2018年3月，太原市勘察测绘研究院接受被告委托，出具了阳光城·翡丽湾一期（1#、31#、62#、30#、37#、56#、26#、35#楼）加建部分面积测绘成果资料，涉案的阳光城·翡丽湾第37幢楼加建部分建筑面积2.14平方米，致使涉案第37幢楼未通过规划验收，被告无法为涉案的第37幢办理首次登记，从而导致原告无法通过转移登记获得不动产权证书。另查明，涉案的第37幢楼已取得了太原市企业投资项目核准证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设项目人民防空审查批准书、建设工程竣工验收备案表、太原市房产测绘报告书。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。该约定证明向产权登记机关报送需由被告提供的资料进行备案是被告的义务。《不动产登记条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”第三十五条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”根据以上规定可以看出，只有涉案的第37幢楼办理了首次登记后，才能为原告所购买的房屋办理转移登记，从而使原告取得不动产权证书。本案中，涉案的第37幢楼已取得了太原市企业投资项目核准证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设项目人民防空审查批准书、建设工程竣工验收备案表、太原市房产测绘报告书。根据太原市勘察测绘研究院出具的阳光城·翡丽湾一期（1#、31#、62#、30#、37#、56#、26#、35#楼）加建部分面积测绘成果资料可以看出，涉案的第37幢楼存在他人加建2.14平方米建筑面积的问题，致使不能通过规划验收，无法办理首次登记。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”根据该法律规定，对涉案的第37幢楼的加建的2.14平方米建筑面积的处理机关是县级以上城乡规划主管部门，而加建行为是被告将房屋交付业主后，业主擅自实施的，被告也向该业主送达了违章整改通知签收单，而原告的证据不足以证明被告对出现加建的面积存在过错，原告未能取得不动产权证书，并非合同约定的被告的责任所致，故原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告闫改梅的诉讼请求。案件受理费8364元，减半收取计4182元，由原告闫改梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李晋平二〇二〇年八月二十一日法官助理 张 祥书 记 员 张翠青书 记 员 张翠青