山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2090号原告：牟平区富祥房产中介服务中心，住所地烟台市牟平区正阳路556号附18号。负责人：王丽红，经营者。委托诉讼代理人：王宇，山东宁海律师事务所律师。被告：王云龙，男，1973年11月19日出生，汉族，户籍所在地烟台市牟平区，现住烟台市牟平区。被告：顾春燕，女，1980年6月11日出生，汉族，户籍所在地烟台市牟平区，现住烟台市牟平区。二被告共同委托诉讼代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。原告牟平区富祥房产中介服务中心(以下简称富祥中介)与被告王云龙、顾春燕居间合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告富祥中介的经营者王丽红及其委托诉讼代理人王宇，被告顾春燕，被告王云龙和顾春燕的共同委托诉讼代理人姜忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富祥中介向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付合同违约金39250元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2019年10月9日原、被告签订了买方看房确认书一份(详见合同)，合同约定：原告为被告购买房产提供居间服务，对于原告介绍提供的房产，被告不得自己或通过第三方与房主私下交易，否则应承担5%的违约金。合同签订后，原告提供并介绍被告实地查看了位于牟平区的房产，2019年12月，被告以各种理由表示不满意。2020年5月8日，通过原被告微信聊天得知：被告在私下以78.5万的价格与原房主达成买卖协议并办理了过户手续，现位于牟平区的房产登记在被告王云龙名下。为维护合法权益，原告具状诉至法院，请求依法裁判。被告顾春燕、王云龙共同辩称，2019年10月9日，被告想购买套二手房，通过58同城联系到原告，看房之前原告让其在看房确认书签字，并领其到东上嘉园看涉案房产，事后房东坚持85万元价格，被告觉得房价过高接受不了，故没有成交。当时涉案房产在58同城多家中介挂单销售，安居家标价85万，链家标价87万。而后被告看到牟平区百家房产中介也有售出涉案房产，经多次协商，最终百家房产中介商定价格房屋到785000元，故2020年1月15日被告（买方）、高宝珍（卖方）、牟平区百家房产中介签订了二手房房屋买卖合同，同年5月8日办理房产过户手续后，并支付了百家房产中介费7800元。原告要求支付39250元违约金没有法律依据。首先，涉案房产房东向多家心产中介免费提供了房屋了出售信息，其中包括原告和百家房产，涉案房产并非仅能通过原告才能了解到涉案房源的信息。被告通过其他正当途径获得同一信息，有权选择报价低、服务好的居间人促成合同。被告最后房屋成交价格785000元，低于原告看房时报价85万元。被告也向查家房产中介支付了7800元的中介费。原告要求被告支付违约金于法无据。其次，《看房确认书》系原告预先拟定有格式条款，并未事前与被告协商，该条款明显加重了被告方责任，并排除了被告再行选择其他居间方的权利。该《看房确认书》也未采取合理的方式提醒被告注意相关限制其权利的条款。《看房确认书》没有约定期限，未约定期限视为持续有效，属于强制交易行为，第三条约定显失公平，排除了被告权利，应为无效条款。经审理，本院认定事实如下：2019年10月9日，原告与被告顾春燕签订了买方看房确认书一份，委托人(以下简称甲方)是顾春燕，受托人(以下简称乙方)是富祥中介，委托事项为：甲方委托乙方居间中介购买房屋事宜。看房确认书第三条内容为“甲方的义务：不得自己或通过第三方（或以自己人亲友、公司的名义）与乙方曾经介绍的出售方进行本委托事项，否则甲方应属于私下交易，应支付购房总价款的5%给乙方作为违约金”。看房委托签订后，原告提供并介绍被告顾春燕实地查看了位于牟平区的房产。2020年1月15日被告（买方）、高宝珍（卖方）、牟平区百家房产中介签订了二手房房屋买卖合同，同年5月8日办理房产过户手续。原告方提交证据四份证据证实自己的主张：证据一、2019年10月9日原告与被告顾春燕签订的《买方看房确认书》一份，证实双方之间存在买房居间合同关系，原告为被告买房提供居间服务，如果居间成功被告按照1%的成交价格支付居间费，不成功不收费。如果被告自己或者通过第三方私下与本合同出售方进行委托事项交易，属于私下成交，应按照总房款5%支付违约金。被告对该证据的真实性没有异议，甲方签字系顾春燕本人所签，辩称从该份证据的形式看明显是格式版本合同，所载明的房源信息均是手写填写。当时在签字时该看房确认书是空白的，并且没有告知看房确认书限制被告权利的相关条款。并且该合同第三条，被告认为该条款无效，系格式条款。而且涉案的房源信息也并非原告独家享有，是原房主将房源出售信息发布在公开网站上。证据二、2019年12月23日原告与被告顾春燕的微信聊天记录，证实在原告领被告实地看房后被告以各种理由表示不满意。2020年5月8日原告与被告顾春燕的微信聊天记录，证实被告顾春燕已经与原告介绍的房主达成了买卖协议，以785000元的价格成交。2020年5月12日与房主高宝珍微信聊天记录，证实房主委托原告出售涉案房产，该涉案房产已经出售并已过户，上述证据证实被告在原告提供居间服务后私下与原房主达成买卖协议，并成交过户，构成违约行为。被告对该证据的真实性没有异议，辩称通过原被告双方的聊天记录中可以证实涉案房产原告报价85万元，被告对价格过高接受不了，所以没有成交。通过双方的微信聊天记录可以看出，双方签订看房确认书时，原告并没有对合同条款的具体内容进行告知具体说明。通过原告与原房主的聊天信息可以证实涉案房产有多家房产中介与原房主取得联系商讨价格。证据三、牟平区婚姻登记处结婚登记审查处理表，证实二被告系夫妻关系。在涉案房产买卖过程中处于婚姻关系存续期间。被告对该证据没有异议。证据四、烟台市不动产登记信息查询结果，证实涉案房产现在登记在被告王云龙名下。登记时间为2020年5月9日。被告对该证据的真实性无异议，恰好与被告所主张的事实吻合，涉案房产是于2020年5月8日过户，并且被告支付了7800元的中介费用。被告方提交证据证实自己的主张：证据一、二手房买卖合同一份，证实在2020年1月15日被告顾春燕通过牟平区百家房产中介服务中心与售房人高宝珍及代理人赵某签订了买卖合同，房屋成交价格是785000元，房产中介居间7850元，被告并非私下与原房主进行房产交易。原告对该证据的真实性有异议，辩称被告是否是通过百家房产中介中心购买的房产其不知情，但是从不动产登记中心查询的情况看，应当是被告王云龙签订的买卖合同并办理了房屋登记，并不是被告顾春燕签订的合同，但是其认可被告方是在原告处看房后又私下或者通过第三方达成的协议。但是其对合同的真实性、来源、内容均不清楚。证据二、收款收据及银行汇款记录一份，证实在2020年5月8日当天被告将首付款支付给原房主高宝珍，现场办理了房产过户手续。在当天办理完毕后银行汇款支付了7800元中介费用。百家房产中心向被告出具了收款收据一份。原告对银行转账记录的真实性无异议，辩称可以证实被告是与原房主私下达成的协议，对中介费的收取其不清楚。但是7800元是1%的成交价格是中介机构的行业标准，如果真的是通过百家中介介绍的话，百家中介也是违反了行业规则，唯利是图。应当以首次看房的中介机构作为买卖双方的中间机构，否则就是恶性的无序竞争。证据三、百家房产中介服务中心证明一份，证实涉案房产系被告通过房产中介进行成交的。而且该房产中介是通过网上公开信息查询到的。原告对该证据三的真实性，如果双方真的存在居间合同关系的话，双方之间应该是存在经济上的利害关系，其证据效力低下不予采信。证据四、证人万某、赵某出庭作证，能够证实涉案房产整个交易是有万某进行经办的。赵某证实在销售房产过程中有多家房产代理客户到现场看房。万某作证称房源信息是在58同城上看的，电脑上都有记录。联系房东的时候她不在本地在湖南，让她亲戚代理的看房。去年夏天原房主给万某的报价是净75万元不含车库，万某在网站上打的公告是798000元，后来顾春燕看到了万某的报价就联系了万某。原房主给其他家的报价是85万元，万某联系房东告诉万某已经打出降价房款经多次沟通，房东同意万某以80万元的价格出让房屋。最后在店中通过万某的手机视频，顾春燕与房东视频砍价，最终达成785000元的价格。对于两个证人原告认某是房产中介的工作人员，与本案有利害关系，不具备作证的资格。而且与原告之间存在同行竞争的问题。对赵某的身份其有异议，因为当时房主委托与原告对接的人员不是赵某，既然被告与原房主达成了买卖协议，双方之间存在利害关系，其证人证言不可采信，所以其不同意上述二人作为证人出庭作证。补充一点，原被告之间的协议只能约束原被告，对于原房主通过其他渠道发送卖方信息，原被告均约束不了，现在原告只是对于双方的签订的协议来主张权利，至于原房主不受合同约束，更不影响被告作出选择的权利。原被告就签订合同时就违约限制条款是否当场释明有争议，原告称合同是双方协商确认的结果，当时被告对该情况是十分了解才签的字。当时被告说自己想买100平米左右楼层低的房产，问原告有没有合适的，原告就提供了合同中载明的四个房产，被告自己以前也打听过别人，或者是向中介部门了解过类似的房产，对于双方报酬的问题，被告也是认可的。对于不准私下成交也是房产中介的约定成俗的约定。在哪个中介部门都是禁止私下成交的。特别是对于被告第一次委托看房的，中介部门对这种情况更是小心谨慎详细说明了。被告说当时没看清，没说明白是不成立的，因为按照合同条款的顺序，第一条是房产的位置，第二条是原告的报酬问题，第三条就是进行私下交易，现在被告说自己没有看清或者是不了解，单独拿出第三条说没看清楚或者没解释明白这是完全不合逻辑推脱责任。从被告事后从中介达成的买卖协议来看支付1%的中介费也是行业的标准价格。因此，被告现在说对第三条不知情不明确是在说谎，而且也不存在当时是空白合同，被告方在空白合同上签字的问题，被告是成年人对于买房子的大事是慎之又慎，不可能在不知情没看明白的情况下就签字。而且签订合同后原告领被告去实地查看，并与房东取得了联系。被告方讲她是从其他渠道得到的信息更不符合事实。原告认为该看房协议不属于格式合同，不符合法律关于格式合同条款的约定，而且作为中介服务机构对于被服务方的诚信问题十分重视，目的就是要限制被服务方取得信息后私下交易。那么作为居间方的合法权益将得不到保护。被告顾春燕辩称当时在北翠小区门口其带着孩子和原告见的面，当时原告拿着一张纸让其签名，为了证明中介带其看过房子，但是其不知道签了这个以后就会影响其买房子和选择的权利。作为被告，如果这个要负法律责任的话，原告应该详细的告知。原告认可双方在北翠小区门口见面，其已告知被告应付报酬和义务，并且被告看过合同内容并签字。但原告未能证据证明其告知了被告看房以后应遵守的义务。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告与被告顾春燕签订的《看房确认书》属于居间合同性质，双方之间成立合法有效的居间合同关系。双方争议的焦点是对合同第三条违约条款是否是无效条款。本院认为居间服务中违约条款应该围绕保护中介方作为居间人依法应享有的权益，防止当事人在利用已经获得的房源信息和服务私下交易的不诚信行为，应该在合法合理范围内进行约定。《看房确认书》中的第三条“甲方的义务：不得自己或通过第三方（或以自己人亲友、公司的名义）与乙方曾经介绍的出售方进行本委托事项，否则甲方应属于私下交易，应支付购房总价款的5%给乙方作为违约金”为原告预先拟定的格式条款，对合同另一方顾春燕的权利进行了较大的限制和排除，无限期排除了被告再行选择其他居间方进行涉案房产的权利，属于加重对方责任、排除对方主要权利的情形，如果中介公司以有限的付出来永久的限制买方的选择权，双方的利益是明显失衡的。这不仅有违公平原则，也不利于二手房交易市场的良性竞争，而选择权在购房中是一项主要权利，大家购房时都会多看几处，经过对比最终作出选择。因此，本院认为该条约定加重了对方的责任、排除了对方的选择权，该条约定无效。因涉案房屋并非原房主委托原告独家出售，且售房信息亦在其他多家房屋中介机构发布，而原告仅为被告顾春燕提供了看房服务，并未向顾春燕提供任何直接接触原房主的机会及联系方式，顾春燕没有利用原告的信息与原房主订立房屋买卖合同，其系通过其他途径购买的涉案房屋的成交价格明显低于原告提供房产信息的价格。综上，故对原告要求按房屋实际成交价格的5%支付违约金39250元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告牟平区富祥房产中介服务中心的诉讼请求。案件受理费782元减半收取391元，由原告牟平区富祥房产中介服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张忠民二〇二〇年八月二十六日书记员  毕美琳