上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9329号原告：陈莎莎，女，1991年10月18日生，汉族，户籍地江西省吉安市。委托诉讼代理人：濮家良、黄立峰，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。被告：上海敏责建筑劳务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：苏文华，执行董事。原告陈莎莎与被告上海御府投资有限公司(以下简称第一被告)、上海敏责建筑劳务有限公司(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人濮家良、第二被告法定代表人苏文华到庭参加诉讼，第一被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与第一被告于2018年6月24日签署的《御府公寓租赁合同》无效。二、判令两被告共同退还原告购房款664,382.59元。三、判令两被告共同赔偿原告利息损失(以50,000元为本金，按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算，自2018年6月25日起至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日；以580,070元为本金，按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算，自2018年7月1日起至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日；以34,312.59元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月7日起至实际付清之日)。事实和理由：原告系江西省吉安市吉水县文峰镇居民，第一被告系一家注册于上海市金山工业区的具有房地产开发资质的有限责任公司，第二被告系注册于上海市金山区张堰镇的一家自然人独资公司。2018年5月,第一被告以虚假宣传方式,向原告推销位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄的“御府公寓”房屋。第一被告称该房屋尚无小产证,并承诺一旦符合条件后就可以办理房屋过户手续。在第一被告的诱导下,原告于2018年6月24日与第一被告签订了《御府公寓租赁合同》。合同约定：原告承租的房屋位于“御府公寓”3栋西单元5层501室,房屋总价(房屋租赁保证金)880070元,建筑面积59.69平方米,第一被告于2019年5月30日前交房等。合同签订后，原告按约已支付共计664,382.59元。然而时至今日，第一被告并未按约交房。原告方认为，双方间虽签订的合同名为租赁合同，但只约定了一年的租期和自动续约，且原告支付了大额的租赁保证金，显然不符合一般租赁合同的常理。合同还约定一旦该房屋可以办理产权过户手续，则双方办理产权过户手续等。从合同性质来看，就是一份披着房屋租赁合同外衣的房屋买卖合同。另外，从讼争房屋用途来看，原告并非工业园区员工或周边务工人员，也不符合作为承租人的资格。因涉案合同的性质不能买卖，故该合同属无效合同。无效合同自始无效，一方有过错的，应承担缔约过失责任。本案中第一被告明知房屋无法买卖，却诱导原告支付全额房款，签订实质内容为房屋买卖的合同，且至今无法交房也未退款，其显然为过错方，应当承担责任。第二被告代收了《御府公寓租赁合同》中的款项，和第一被告存在财务混同和人格混同，根据公司法对关联公司的规定，应当承担连带责任。故诉至法院请求判令如前所述。第一被告提供书面答辩意见称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。利息损失同意自合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止。第二被告在交易中接受第一被告的委托，代为收取合同约定的租赁费和保证金，并根据第一被告的指令转账给第一被告、第一被告法定代表人之子宋晓峰、部分支付民工工资、工程材料款等。第二被告辩称，一、两被告之间只是代收款关系，第二被告在收到代收款项后，根据第一被告的指令转款，并无截留，第一被告也认可这一代收款行为。二、原告与第一被告之间签订的合同是合同双方的商业行为，与第二被告无关。三、第二被告提供银行流水，证明所收款项全部汇入了第一被告或其指定的账户。四、本案事实清楚，请求驳回要求第二被告承担责任的诉请。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、原告的身份证复印件及被告的档案机读材料和企业信用信息公示报告，证明原告和两被告的诉讼主体资格。第一被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。第二被告对此证据无异议。二、《御府公寓租赁合同》、承诺书，证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。第一被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。第二被告对此证据无异议。二、收据、POS机刷卡记录和银行交易明细，证明原告向两被告支付了合同约定的价款。第一被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。第二被告对此证据的真实性无异议，表示原告所付钱款确实进入第二被告账户，其收取款项后再转给第一被告或宋晓峰。三、金山区住房保障和房屋管理局的公告和关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书、上海新金山工业投资发展有限公司的警示函，证明涉案房屋是公租房，只租不售，且对租赁对象有要求。第一被告对此证据三性均无异议，表示原件由法院依法审核。第二被告对此证据表示未曾参与，由法院依法审核真实性。四、协议书，证明原告和第一被告签订委托贷款及分期付款协议。第一被告对此证据无异议，表示原告通过银行转账方式至第一被告及第二被告的款项和物业(分期付款部分)，实际均为向第一被告支付的租赁款，此款项和第二被告无关。第二被告对此证据表示由法院依法审核。第一被告未提供证据。第二被告向本院提交了2份银行电子回单，证明第二被告将收到的原告和其他案外人的合同款项，又转账给第一被告账户。第二被告在收到款项后，无法按笔转账给第一被告或其指定的账户，都合并转账。原告对此证据的真实性无异议，但对证据的关联性表示有法院依法审核。第一被告对此证据的三性均无异议，确认原告转账给第二被告的款项，由第二被告根据其指令分别转账给第一被告，第一被告员工、法定代表人之子宋晓峰，部分支付民工工资，工程材料款等。经审理查明，2018年6月24日，原告与第一被告签订了《御府公寓租赁合同》，约定第一被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”3栋西单元5层501室房屋租赁给原告。房屋暂测建筑面积为56.69平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。第一被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以第一被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为第一被告交付房屋之日。根据现行法律法规，原告向第一被告以通过租赁形式获取该房屋使用权，经原告与第一被告一致同意，原告自动续租该房屋。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章政策的调整或该土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原告与第一被告一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金及付款方式：房屋年租金12,943元；房屋租赁保证金880,070元。付款方式：于2018年6月30日前支付630,070元。签订合同当日，第一被告向原告出具承诺书一份，同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。2018年6月24日，原告刷卡支付50,000元；同年6月30日，原告刷卡支付580,070元。2018年7月12日，原告与第一被告签署一份委托贷款及分期付款协议，约定剩余公租房合同约定的剩余款项250,000元，由原告委托第一被告向银行或其他第三方统一申请办理贷款，并有原告向第一被告分期付款，分期本息总额310,067元，每月支付金额为2,639.43元。2018年9月6日起至2019年9月5日间，原告共计13次以物业费的名义向被告转帐支付共计34,312.59元。另查明，原告于2018年6月24日、2018年6月25日分别汇款15,000元和35,000元共计50,000元，于2018年6月30日两次分别汇款300,000元和80,070元共计380,070元，两项合计430,070元至第二被告账户。第二被告法定代表人苏文华于2018年6月25日、2018年7月3日分别向第一被告汇款600,000元和600,000元。又查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份《认定意见书》，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出《公告》，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。再查明，2019年11月14日，上海新金山工业投资发展有限公司向第一被告发出一份警示函，提出根据第一被告发出的清退方案公告，应于2019年11月30日前清退已收款项的30%，但截止发出警示函当日，尚未收到第一被告清退资金的相关信息，未接到退款资金接受监管的任何行为，上海新金山工业投资发展有限公司对此表示强烈担忧和不满。同时认为各承租户(“业主”)要求退款的诉求是合理的，第一被告如不能及时兑现对已签订清退协议各承租户的承诺，所产生的一切严重后果将由第一被告承担。以上事实，由原告的身份证复印件、被告档案机读材料、企业信用信息公示报告、《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据、转账凭证、公告和认定意见书、警示函、协议书、电子银行回单等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告与第一被告间签订了《御府公寓租赁合同》，对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，且租房期限可无限自动续租，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故原告与第一被告是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故原告与第一被告以虚假意思表示实施的租赁行为无效，原告与第一被告就此签订的租赁合同亦无效。对于原告与第一被告真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求第一被告返还已支付的购房款664,382.59元合法有据，应予支持。原告与第一被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效第一被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，而原告要求第一被告从原告支付款项次日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率(2019年8月19日之前)和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月20日之后)计算利息的诉请尚属合理，本院予以支持。关于原告要求第二被告承担退款和利息损失的诉讼请求，本院经审查后认为，其一，第二被告并非讼争《御府公寓租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，第二被告对原告没有合同上的义务。其二，第二被告代收款项后在较短时间内由其法定代表人苏文华将款项直接汇入了第一被告账户，从现有证据来看，涉案代收合同价款的资金流向明确，且无截留自用，目前仅凭两被告法定代表人之间属亲属关系及两被告之间代收款关系，难以认定两者系关联公司，存在人格混同和财产混同的情况。据此，本院对原告要求第二被告承担退款和利息损失的诉讼请求不予支持。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈莎莎与被告上海御府投资有限公司于2018年6月24日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈莎莎购房款664,382.59元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈莎莎的购房款利息(以50,000元为基数，自2018年6月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以580,070元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以34,312.59元为基数，自2019年9月7日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5222元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年八月二十六日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……