安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1881民初1910号 原告：汪大庆，男，1969年3月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告：廖翠红，女，1971年12月4日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：段登亮，安徽凤形山律师事务所律师。 被告：石少俊，男，1979年9月8日出生，汉族，住安徽省宁国市。 被告：吴勇，男，1978年1月26日出生，汉族，住安徽省宁国市。 被告：闻珍莲，女，1979年1月6日出生，汉族，住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：盛元林，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 原告汪大庆、廖翠红与被告石少俊、吴勇、闻珍莲确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪大庆、廖翠红及两原告共同的委托诉讼代理人段登亮，被告石少俊，被告吴勇、闻珍莲及该两被告共同的委托诉讼代理人盛元林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪大庆、廖翠红向本院提出诉讼请求：1.确认2015年4月10日被告石少俊代两原告与被告吴勇、闻珍莲签订的《二手房买卖合同》无效;2.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年6月，原告汪大庆因无能力足额偿还即将到期的20万元银行贷款，经宁国农商行山门支行叶行长介绍，拟向被告吴勇借钱“掉头”，但被告吴勇要求按月息四分付息，且必须用房产抵押，原告汪大庆想到新的贷款发放后很快就能还上，于是就同意了。2014年6月16日，原告汪大庆与被告吴勇签订了一份《房地产抵押借款合同》，约定原告汪大庆以位于宁国市××路××宿舍的房产（建筑面积46.32平方米，权证字号房地权宁字第1××7号）抵押向被告吴勇借款17万元，借款借期自2014年6月16日至2017年6月16日止。当日两原告共同到宁国市房管局与被告吴勇办理了抵押登记手续，但抵押登记办好后，被告吴勇又要求原告汪大庆、廖翠红到宁国市公证处去办一个公证委托，让二人共同委托一个吴勇指定的人全权处理已抵押的房产，否则拒绝交付借款，原告汪大庆迫于无奈只好同意。2014年6月19日，在被告吴勇的安排下，原告汪大庆、廖翠红到宁国市公证处，与被告吴勇指定的被告石少俊之间办理了公证委托手续，委托被告石少俊全权处理已抵押给被告吴勇的房产，被告吴勇拿到公证书后，才在扣除利息6800元后向原告汪大庆的银行账户汇入16.32万元，并让汪大庆出具了一张金额为17万元的借据。 后来原告汪大庆用所借款项偿还了宁国农商行山门支行的贷款，但该行一直未向其发放新的贷款，导致无法及时偿还被告吴勇的借款。一个月之后，被告吴勇见原告汪大庆短期内无法获取贷款偿还借款，要求原告汪大庆用房产抵偿借款，并让原告汪大庆立即配合办理过户登记，但原告汪大庆未同意，称自己只是借钱并不是卖房子，并要求被告吴勇降低利息，后续不能再按月息四分计息了，被告吴勇当时说等实际还款时再协商。一年之后，原告汪大庆找到被告吴勇，准备先向被告吴勇支付一年的借款利息，但被告吴勇当时说:“你现在困难，不用急着付息。”当时原告汪大庆还对被告吴勇感激不尽，却不知被告吴勇早已于2015年4月10日凭公证委托书让被告石少俊代签了《二手房买卖合同》，以12万元的低价将抵押房产过户登记到自己名下。 原告汪大庆全家一直居住在用于抵押的房产里面，2016年年初征迁工作人员到原告汪大庆家来通知搬迁，原告汪大庆方才得知房产已过户登记到被告吴勇、闻珍莲名下。被告吴勇本人听说房子要拆迁也找到汪大庆，声明这套房产的拆迁补偿应归他所有。汪大庆当时就火了，因为三年的房产抵押期限未到吴勇就过户了，于是闹到宁国市征收局，因为这套房产原证载面积46.32㎡，被告吴勇办理过户登记时重新测绘的面积为46.77㎡，而征收局现场测绘的面积却为53.71㎡，另外原告汪大庆还配套建造了18.02㎡的附属建筑物未计入产权证面积，征迁工作人员为了推进征迁工作，经与原告汪大庆、被告吴勇进行多次协商，三方于2016年3月8日签订了一份三方协议，约定产权置换后剩余的16.5万元补偿款支付给被告吴勇，置换所得的88.73㎡的安置房由原告汪大庆与被告吴勇另行协商确定登记在哪一方的名下，但因双方至今未协商一致，该套安置房尚未交付并办理产权证。 两原告认为，被告石少俊作为两原告的委托代理人，在明知抵押期限未届满，且未通知并征得两原告同意的情况下，按被告吴勇的指示代表两原告与被告吴勇办理了抵押权注销登记，在明知已注销的抵押权价值为17万元，但仍按被告吴勇的指示代表两原告与被告吴勇、闻珍莲签订了《二手房买卖合同》，以12万元的低价将房产过户登记到被告吴勇、闻珍莲名下，且不完全履行代理义务，既未向被告吴勇收取房屋出售款，也未向被告吴勇收回原告汪大庆之前出具的借据，事后也未通知两原告。而被告吴勇在明知抵押未到期，且明知当初办理抵押登记时双方书面确定的抵押物价值为20万元、设立的抵押权价值为17万元的情况下，仍以12万元的低价受让该房产，并授意被告石少俊在已拟定好的《二手房买卖合同》上代表两原告签名，事后不但不通知原告汪大庆，反而故意向原告汪大庆隐瞒房产已过户的事实，明显是在与被告石少俊恶意串通，且已严重损害了两原告的利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第二项的规定，被告石少俊以两原告的名义与被告吴勇、闻珍莲签订的《二手房买卖合同》应为无效合同。现两原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告石少俊辩称,合同是有效的，理由如下：两原告授权给被告石少俊了，原告向被告吴勇的借款确定没还，所以被告石少俊协助被告吴勇办理了房屋过户，过户的时候因没有原告的联系方式，所以被告石少俊没有通知原告。 被告吴勇、闻珍莲辩称，请求法庭驳回原告诉请，理由如下：1.借款合同是主合同，房屋抵押借款合同是从合同。2.原告诉称自2016年元月知道该房屋已过户，截至2020年6月起诉，显然超过了诉讼时效。3.从原告的借款事实看，至今未偿还借款，且抵押合同与借款合同已到期，双方根据合同办理房屋过户是双方达成的合意，不违背法律规定。4.两原告申请了公证，并委托被告石少俊，其在房屋过户时有六项权利，分别是由被告石少俊办理房屋抵押借款、签订合同、房产过户、签字手续等，两原告均已认可并签字，故应承担法律后果，双方已达成房屋过户，房屋买卖合同已履行完毕。5.若原告认为该授权不符合法律规定，应在一年内对公证行使撤销权。综上，原告诉请无事实及法律依据。 被告吴勇另辩称，原告诉状中陈述部分不属实：1.公证迫于无奈之下不属实，当时叶行长介绍被告吴勇借款给原告汪大庆的第一天，双方就已经讲好了，且公证一事是他人建议的。2.原告陈述要向被告吴勇支付一年的借款利息，被告吴勇当时说不急着付息不属实，被告吴勇的父亲生病急需钱周转，一直在找原告汪大庆要钱，原告汪大庆每次都说没钱，然后说：“房子不是在你那吗？”原告汪大庆也没有8万多的存款在账户上，怎么可能会付息。3.原告陈述未同意过户并要求降息不属实，原告汪大庆从来没有付息，除了借款当时自己提出扣一个月利息。4.2016年拆迁的事被告吴勇不知道，拆迁办找原告谈了后才找到被告吴勇的。5.房子过户前通知过原告，原告还是说房子在被告吴勇那，由被告吴勇自行处置，原告汪大庆没钱给被告吴勇。 原告围绕诉讼请求依法提交证据，三被告均未举证，本院组织双方进行了质证，双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.两原告身份证复印件各一份，拟证明两原告的主体资格及身份情况；2.《房地产抵押借款合同》复印件一份、抵押登记档案复印件一份，拟证明2014年6月16日汪大庆将房产抵押给吴勇向其借款17万元，抵押期限自2014年6月16日至2017年6月17日等事实；3.《公证书》复印件一份，拟证明两原告应吴勇要求，公证委托吴勇指定的石少俊全权处理抵押房产的事实；4.宁国农村商业银行交易流水复印件一份，拟证明2014年6月19日被告吴勇实际仅向汪大庆出借16.32万元的事实。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.《二手房买卖合同》复印件一份、抵押登记档案复印件一份，拟证明被告石少俊配合被告吴勇将房产过户登记到被告吴勇、闻珍莲名下的事实。被告吴勇、闻珍莲对该组证据的质证意见为：对真实性无异议，过户的原因是原告未按合同约定付息且合同期满也未支付本金，即使办理过户，原告在合理期限内也能采取补救措施，过错在于原告。经审查，该组证据来源合法，三被告对其真实性均无异议，且具备了与本案的必要关联性，故本院予以认定。 2.在宁国市××队××组，拟证明被告石少俊、吴勇故意串通低价处理两原告房产的事实。被告吴勇、闻珍莲对该组证据的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，当时的房价只值12万元，二年后拆迁补偿款为16.5万元。经审查，该组证据来源合法，三被告对该组证据的真实性均无异议，具备了与本案的必要关联性，本院予以认定。 结合当事人陈述及本案经审查认定的证据，本院确认如下案件事实： 两原告是夫妻关系。原告汪大庆为偿还在银行的贷款向被告吴勇借款，双方于2014年6月16签订《房地产抵押借款合同》一份（甲方是吴勇，乙方是汪大庆），合同第一条约定：“甲方同意借款（人民币大写）壹拾柒万元整元给乙方，借款期限自2014年6月16日至2017年6月16日止。利息每月先付，到期还本（以借据为准）。”合同第三条约定：“为确保甲方债权实现，经甲、乙双方同意，乙方用自己和财产共有人私有房产抵押（现定抵押房地产情况：1、房地产坐落津河西路原水泥厂宿舍房地产权所有人名称汪大庆；2、抵押房屋建筑面积46.32平方米，抵押土地面积／；3、房屋所有权证号：**；土地使用证编号／；4、抵押房地产协议总价贰拾万元整）给甲方并承担借款所应该承担借款规定的一切经济和法律责任。”同日，双方去房管部门办理了抵押登记手续，抵押物评估价值为20万元，抵押值为17万元。2014年6月19日，两原告出具《委托书》一份，并在宁国市公证处进行了公正。该《委托书》载明：“……我们决定将夫妻共有的位于宁国市××路××宿舍的住宅出售，建筑面积：46.32平方米，权证字号：房地权宁字第1××7号。我们因无暇亲自办理售房的相关手续，特授委托石少俊全权办理下列事项：“一、偿还上述房产的抵押借款，领取房屋他项权证。二、办理上述房产的抵押登记注销手续。三、签订售房合同。四、协助买方办理购买上述房产所需银行按揭相关手续。五、办理上述房产的过户签字手续。六、办理出售上述房屋过程中的其他一切相关手续。……”同时，被告吴勇通过银行转账向原告汪大庆交付借款163200元，双方认可借款当日按月利率4%扣息6800元，后原告汪大庆未还本付息。2015年4月10日，被告吴勇联系被告石少俊签订了《二手房买卖合同》（甲方是汪大庆、廖翠红，乙方是吴勇、闻珍莲）一份，被告石少俊代两原告在该合同上甲方一栏签字，合同约定:“甲方自愿将座落于××路××号××室，面积46.77平方米，属性为私房，出售给乙方……该房成交价为人民币大写壹拾贰万元整……。”另被告石少俊协助被告吴勇、闻珍莲办理了上述房产的抵押注销手续和所有权转移登记手续。被告石少俊在为上述行为时，并未告知两原告，且未将原借据要回。两原告一直居住在上述房产内，直至2015年年底2016年年初因案涉房屋在征迁范围内，在与征迁工作人员谈征迁事宜时才得知上述房屋已过户至被告吴勇、闻珍莲名下。2016年3月3日，被告吴勇（乙方）与宁国市房屋征收管理局（甲方）签订了《国有土地上房屋转让协议》，协议第一条转让房屋现状约定：“房屋所在地点水泥厂宿舍，建筑面积71.73平方米……附属房屋面积为22.15平方米，房屋结构砖木。”协议第二条约定：“出让人选择【产权调换】的方式。”协议第四条产权调换约定：“.…..乙方安置房位于原址6＃楼1单元4层，总层高21层，套数1套，总建筑面积88.53平方米的【期房】。1.安置面积差价：被转让面积为71.73平方米，安置房面积为88.53平方米，楼层奖励：88.53㎡×7%＝6.19㎡，剩余所需购买面积10.61平方米。……2.置换鼓励奖……以上七项合计甲找乙金额：¥115000.00元，另如水泥厂宿舍楼全部住户在2016年3月4日前全部达成转让协议并搬迁交房的，奖励伍万元／户，总金额甲找乙¥165000元（壹拾陆万伍仟元整）”协议第八条约定：“乙方安置房建筑面积与实际测绘建筑面积如有误差，则实际测绘面积大于本协议安置房面积部分，由乙方按4860元／㎡进行补交……”2016年3月8日，被告吴勇（甲方）、原告汪大庆（乙方）和宁国市房屋征收管理局（丙方）签订《协议书》一份，约定：“.…..一、房屋转让价款165000元，由丙方直接汇入甲方指定银行账户中（吴勇……）。二、根据甲方提供的转让房屋房地权证宁字第0××6号记载的建筑面积为46.77平方米，经现场测绘实际面积为53.71平方米，加上后期汪大庆建造的18.02平方米，属于置换面积为71.73平方米，安置回迁房位于原址6＃楼1单元4层建筑面积88.53㎡。三、回迁安置以吴勇名义与开发公司签订商品房买卖合同，产权证根据吴勇和汪大庆协商一致，办理到其中一人（吴勇或汪大庆）名下，若在办理产权时未提供协商一致书面材料的，产权证办理到吴勇名下。……”2016年3月10日，被告吴勇收到了约定的房屋转让价款，并向宁国市房屋征收管理局出具了165000元的领条。 另查明，被告石少俊和被告吴勇是朋友关系，两原告出具委托书给被告石少俊，是应被告吴勇的要求。被告吴勇和被告闻珍莲是夫妻关系。关于借据，被告吴勇在庭审中陈述借据在房屋过户后已撕毁，在本市公安局被询问时称：“借据肯定在的，但是我目前没有找到，我之前的一部旧手机好像有照片，我回头再找找看。”安置回迁房的产权证尚未办理。在本院组织调解的过程中，两原告同意偿还余欠的被告吴勇本息，房产归两原告所有。被告吴勇、闻珍莲同意在两原告支付80多万对价的基础上，将房产卖给两原告，因双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案的争议焦点是《二手房买卖合同》是否无效？审理认为，从原、被告双方法律关系上看，本案是由原告汪大庆向被告吴勇借款的民间借贷关系而引起的。从《二手房买卖合同》的签订时间看为2015年4月10日，该时间点借款尚未到期，且双方已办理了房屋抵押手续，被告吴勇的债权有抵押担保，其可在借款到期后按照法律规定来实现其债权。从出具《委托书》并公证的目的看，在已办理抵押登记的情况下，还出具授权被告石少俊办理售房的相关手续的《委托书》，结合各方的陈述，可知是被告吴勇要求的，是为了保障其自身在原告汪大庆不能还款的情况下以实现抵押财产所有权的转移。从两原告的意思表示看，案涉房屋是两原告家庭居住房屋，面积虽不大，但原告一家均居住在内，其未有将房屋出售的意思表示，虽然两原告出具了《委托书》，但目的是为了获得被告吴勇的借款。该《委托书》有规避法律禁止流质约定之嫌。从当事人间的关系来看，两原告与被告石少俊并不认识，被告石少俊和被告吴勇是朋友关系，被告石少俊接受两原告委托的原因是为了帮被告吴勇的忙。从被告石少俊的实施的代理行为的过程来看，其与被告吴勇、闻珍莲签订《二手房买卖合同》，协助被告吴勇、闻珍莲办理房产过户手续，均是受被告吴勇的指示，从始至终也未告知两原告。以12万元的价格出售两原告的房产亦未征得两原告的同意，该价格不但明显低于2014年6月16日签订《房地产抵押借款合同》中约定的抵押房地产协议总价20万元，亦远远低于2016年3月3日《国有土地上房屋转让协议》置换房产的价值（从补交价格看是4860元/㎡）。综上，该《二手房买卖合同》应认定为无效。另被告汪大庆欠被告吴勇借款尚未偿清，应及时履行偿付义务，被告吴勇也应及时主张自身的债权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下： 确认被告石少俊于2015年4月10代两原告与被告吴勇、闻珍莲签订的《二手房买卖合同》无效。 本案受理费300元，实际减半收取150元，由被告石少俊、吴勇、闻珍莲负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  汪克玲 二〇二〇年八月六日 书记员  周 璐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。