河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6512号原告：郑州港荣实业有限公司，住所地郑州航空港区郑港四街与郑港七路交叉口东北角，统一社会信用代码91410100095143185X。法定代表人：李伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵芳芳，系该公司员工。被告：靳春雨，男，汉族，1979年4月25日出生，住郑州市。第三人：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路1号一幢1，统一社会信用代码91410800417885166U。法定代表人：郑江，该公司经理。原告郑州港荣实业有限公司（以下简称港荣公司）诉被告靳春雨，第三人焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港荣公司的委托诉讼代理人赵芳芳到庭参加了诉讼，被告靳春雨，第三人中旅公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港荣公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告之间签订的编号为G17003475489的《商品房买卖合同》;2.判令被告协助办理编号为G17003475489的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续;3.判令被告偿还原告为其代偿的银行按揭贷款704153.35元;4.判令被告支付原告资金占用期间补偿金37836.58元（自2020年4月2日起的补偿金，以单笔代偿数额为基数按日万分之五的标准，累计相加计算至付清款项之日止）;5.判令被告支付违约金3520.8元;6.判令第三人协助原告办理坐落于航空港区盛锦路南侧，郑港六街西侧1号楼1单元1层107房屋的抵押权注销手续;7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2017年7月29日，被告与原告签订编号为G17003475489的《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于航空港区××南侧、××街西侧××单元××号房××套；总房款1004704元，其中700000元由银行提供按揭贷款。同时，根据合同第七条及附件四第三条的约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告送达告知函之日起3日内，将原告代被告向按揭银行偿还的全部款项及原告遭受的损失支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项万分之五的补偿金；被告延迟支付超过30日的，原告有权选择解除合同；如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任的，被告除应按约向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。合同签订后，原告和被告双方在荥阳市房管局办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在焦作中旅银行股份有限公司（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证，被告提供房屋作抵押。之后，由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，按揭银行要求提前还款，原告作为保证人向按揭银行清偿了被告全部的贷款。后原告诉至法院。被告靳春雨和第三人中旅公司均未到庭、未答辩、未举证。经审理，本院查明事实如下：2017年7月29日，原、被告双方签订编号为G17003475489的《商品房买卖合同》一份，合同约定:被告靳春雨购买原告开发的位于航空港区盛锦路南侧郑港六街西侧1幢1单元1层107号三室两厅房屋。该商品房建筑面积86.9平方米,按建筑面积核算，单价为每平方米11561.61元，总金额1004704元。付款方式及期限为2017年7月29日以现金的方式支付房款304704元（30.338%），剩余房款70万元（69.67%）于2017年8月29日以商业贷款的方式支付。合同附件四第三条第7款约定，如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项，有权按照合同第七条约定扣除相关费用外[合同第七条1.（2）约定逾期超过90日后出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金]，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2017年8月31日，原、被告与第三人中旅银行签订了《个人购房借款合同》，合同约定，被告向中旅银行申请房贷，贷款金额人民币70万元，由原告提供阶段性连带担保。上述两份合同签订后，原告认可收到被告支付的首付款304704元，并收到了中旅银行的贷款70万元，后被告出现逾期还款，导致中旅银行于2019年9月29日从原告保证金账户上扣划21183.6元偿还银行贷款；2019年12月20日又分别扣划12508.95元、670460元，原告实际代偿本息共计704153.35元。2020年3月16日，原告向被告商品房买卖合同上载明的地址邮寄了《催款及解除合同通知函》，告知被告收到该函后3日内将代偿的全款款项等支付给原告公司，否则解除双方于2017年9月14日签订的《商品房买卖合同》。后原告向被告催要无果，即诉至本院。另查明，中牟县国土资源局2018年10月11日作出的不动产登记显示，案涉房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，权利人为焦作中旅银行股份有限公司，义务人为被告靳春雨。庭审中，原告自认涉案房屋被告尚未接收使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原被告及第三人中旅银行又签订了《个人购房借款合同》，依据合同约定被告在中旅银行申请房屋按揭贷款，由原告提供阶段性连带责任保证担保。因被告未按时向银行偿还贷款本息，导致原告保证责任，代其偿还银行贷款。被告未按约定向原告支付代垫款项，亦未采取补救措施，其行为违反了《商品房买卖合同》及其附件中约定的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故原告主张解除与被告签订的编号为G17003475489的《房屋买卖合同》，要求被告协助其办理该合同信息备案登记及商品房预告登记注销手续，并偿还原告代偿款项、支付补偿金及解除合同违约金的诉讼请求，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。但综合考虑本案的实际情况，原告主张补偿金的标准过高，本院支持按日万分之二的标准计算代偿款项的补偿金，至被告实际偿还款项之日止。原告主张第三人协助办理涉案房屋的抵押权注销手续，因涉及到贷款方中旅银行，在该行未出具贷款是否清偿完毕的情况下，该项诉讼请求本院不予支持。合同依法解除后，原告可自行到银行办理代偿剩余贷款的手续及房屋抵押预告登记注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州港荣实业有限公司与被告靳春雨签订的编号为G17003475489的《房屋买卖合同》，被告靳春雨配合原告办理涉案房屋合同信息备案和房屋预告登记注销手续；二、被告靳春雨于判决生效之日起十日内偿还原告已代偿的款项704153.35元，并支付补偿金（按日万分之二计算，其中，21183.6元自2019年9月29日起；682968.95元自2019年12月20日起，计算至实际偿还之日止）；三、被告靳春雨于判决生效之日起十日内支付原告解除合同违约金3520.8元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11255元，减半收取5627.5元，由被告靳春雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘春林二〇二〇年八月三十一日书记员  李 果