吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初3528号原告:延吉市公园街道源泉小区业主委员会，住所地延吉市公园路707。法定代表人：韩忠民，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：方勇男，北京市京师（延吉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被告：延边金桥房地产开发有限公司，住所地延吉市公园路707。法定代表人：刘彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。原告延吉市公园街道源泉小区业主委员会（以下简称源泉小区业委会）诉被告延边金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）业主共有权纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开进行审理，源泉小区业委会及其委托诉讼代理人庄志国，被告金桥房地产公司法定代表人刘彬，及其委托诉讼代理人陶冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源泉小区业委会向本院提出诉讼请求：1、请求确认延吉市源泉小区的配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房的所有权归全体业主共有；2、判令金桥房地产公司立即将配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房交还源泉小区业委会。事实和理由：涉案锅炉房是从小区建设开始至供暖由集中供热公司统一供暖之前，该小区一直通过涉案自有锅炉房进行采暖，相应的供暖设施设备的使用应为服务于小区全体业主的公共需求，其所承担的功能系为小区全体业主服务。涉案变电房和变电设施设备在建筑区划内的供电于小区业主的公共供配电设施，应作为源泉小区公共设施归属全体业主共有。锅炉房和变电所作为建筑区划内的共有配套设施，是与小区建设和居住使用分不开，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。因此，源泉小区的配电室建筑（××楼的建筑区划内的配套公用设施，应属于业主共有。但是金桥房地产公司一直非法占有配电室建筑（二层楼）一栋，擅自把锅炉房租赁给第三方，经营火锅店。源泉小区业委会多次找到金桥房地产公司要求其返还配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房，均遭到拒绝。金桥房地产公司非法占有配电室建筑（二层楼）一栋，非法转让锅炉房使用权的行为严重侵害了小区全体业主的利益。为维护小区全体业主的共同利益，特根据相关法律法规，诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。金桥房地产公司辩称：一、原告起诉主体不适格，应驳回其起诉，源泉小区业委会曾于2020年初以现有名称进行诉讼，延吉市人民法院以诉讼主体不适格为由驳回起诉。现源泉小区业委会又以相同的名称和事由再次向答辩人主张权利，不符合民事诉讼法的相关规定规定，人民法院本不应该予以受理，即便受理，仍应当驳回其起诉。二、源泉小区业委会诉请确认的所有业主共有的部分均超越了《物权法》第七十三条所规定的范围，不应将其确认为所有业主共有。首先，锅炉房及配电室根本不在源泉小区建筑规划范围之列，也不属于规划报建的项目之一，包括源泉小区的土地在内，延边金桥建筑公司早在2000年1月24日就与吉林敖东药业集团延吉股份有限公司达成了相关协议，吉林敖东药业集团延吉股份有限公司已将上述土地使用权转让给了延边金桥建筑公司，后答辩人在规划部门报建了源泉小区的三处规划建设项目，并建设施工了小区房屋，并在2001年取得了小区三处规划项目的三份土地使用执照。其次，源泉小区业委会诉请确认业主共有的锅炉房及配电室均不在三处建筑区划内，亦不属于三处建筑区划内的报建项目，即无论是规划项目、规划建筑及规划区域均未包含该建筑物，既然案涉房屋不在源泉小区建筑区规划范围之列，自然不属于源泉小区业委会诉称的建筑物区分所有权的范围，因此，诉争的上述建筑物与源泉小区业主无任何关联性，源泉小区业委会无权向答辩人主张该部分房屋归所有业主共有，并要求答辩人“交还”房屋。答辩人在受让土地是，锅炉房及配电室的二层楼建筑本已就存在，其中配电室建筑在延吉市不动产登记中心的档案中，显示已于1998年进行过登记，产权人为敖东药业集团延吉股份有限公司，房屋来历是自建，这就充分证明着该建筑物早在答辩人受让土地使用权之前便已存在，在答辩人受让出让权时一并受让，答辩人受让后一直占有和使用至今，其并不属于源泉小区规划报建的建筑物，亦不属于业主共有的范围，该建筑物是答辩人的专有部分，因此，源泉小区业委会亦无权基于如上房屋向答辩人主张任何权利；三、关于《物权法》第七十三条规定的立法本已及法律解释首先，《物权法》第七十三条非常明确的规定了业主共有的部分，但结合本案来看，却并不属于该条法律规定的范畴，源泉小区业委会所主张的建筑物本就不在源泉小区任何一处建筑规划报建的范围内，也不属于相关小区三处房屋的土地证项下的范围之内，根本不属于本条法律规定的“建筑区划内”范围。其次，该建筑物不是小区规划报建的建筑物，答辩人是基于土地使用权受让时，一并购买取得的该建筑物所有权，其属于答辩人的专有部分，答辩人也基于合法占有并使用至今。界定专有部分的标准为：具有构造和利用上的独立性，本条法律规定的前置条件，一定是首先排除建筑区划内的专有部分之外的共有部分，才属于原告所主张的业主共有的部分，本条法律规定当中用“其他”公共场所等表述，就是要特别强调业主的共有部分要先别除专有部分才可使用该条规定。源泉小区业委会所依据的《物业管理规定》是2003年6月实施的，但源泉小区的立项报批及相关证照取得的时间均在该条规定之前，按照现行的规定，报建小区规划时，需要将物业用房一并报备并进行建设，而在当时并无该规定，否则该小区无法通过规划部门的审批手续，像源泉小区这种老小区在延吉市内比比皆是，源泉小区业委会主张权利所援引和使用的法律和规定并无溯及力，只有两个条件同时具备时，方能产生该条法律规定适用的前提，即：不属于业主的专有部分、不属于市政公用部分或者其他权利人所有的部分。另外，本条法律规定的含义和解释，是该建筑物一定是按照小区规划建设的，同时该建设费用已摊入住房销售成本，且该建筑物不具备独立性和使用功能，只属于报建房屋的配套设施。结合本案来看，上述建筑物除不属于规划报建的建筑外，该小区向业主交付房屋时，也未对该房屋一并进行移交，该类房屋亦不属于本条法律规定的物业服务用房，且配电室建筑系吉林敖东公司自建而成，该公司已将上述房屋转让给答辩人，进一步证明了答辩人单独享有上述房屋的权利，该权利不得由业主加以干涉。综上，答辩人认为原告的诉讼求情，无任何事实和法律依据，请求人民法院在依法查清案件事实的基础上，驳回原告的起诉或全部诉讼请求。经审理查明：2000年1月24日，吉林敖东药业集团延吉股份有限公司（吉林敖东延吉公司）与延边金桥建筑公司，签订合作协议书约定：吉林敖东延吉公司出让19047.62平方米（2001年1月24日双方签订的合作协议书中的土地面积变更为15238.10平方米）土地给延边金桥建筑公司，其中包括土地上本案诉争的变电室以及锅炉房。2002年7月18日，金桥房地产公司取得建设用地规划许可证，用地项目为住宅，用地位置在公园路北侧（原制药厂院内），用地面积为3456平方米。延吉市源泉小区于2003年10月31日，取得城市规划验收合格通知书。2012年涉案小区在并入集中供热之前，一直有涉案锅炉房供暖。本案诉争的变电室据金桥房地产公司自述为，购买土地后拆除厂房，剩余的部分，小区建成后部分房间一直用于存放变电设备，依据房屋分栋登记表显示，1979年配电室已经建设完毕，且用途也为配电室。2019年10月24日，源泉小区业委会经延吉市公园街道园月社区登记。目前涉案的两处房产没有产权登记。锅炉房已由金桥房地产公司出租给案外人用于经营火锅店。配电室为上下两层，除用于存放变电设备的房间，其他房间闲置。经双方指认，双方争议的锅炉房以及变电室在延吉市规划勘测设计院金桥组团竣工图复印件（03CJ053）中的位置一致。认定上述事实的证据有：延吉市物业管理区域内业主委员会备案登记表、建设工程规划许可证、延吉市规划勘测设计院金桥组团规划道路竖向图（00-G-06）、延吉市规划勘测设计院金桥组团竣工图复印件（03CJ053）、合作协议书2份、使用土地执照三份、宗地图两份、竣工图、城市规划验收合格通知书三份、《房屋分栋登记表等以及原、被告陈述。本院认为：首先，对于原告主体是否适格的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，本案中原告名称虽与另一案相同，但源泉小区业主委员会已经取得备案登记，故本案诉讼主体适格。其次，关于配电室与锅炉房的所有权以及交付的问题。我国物权法第二百四十七条规定“本法自2007年10月1日起施行”，本案锅炉房、配电室早于2003年年交付使用，但本案的纠纷发生在物权法以及相关司法解释实施之后，应适用相应的法律及司法解释。本案涉案小区为金桥房地产公司建设，参照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”以及《城市居住区规划设计规范GB50180》（2002年版），施工方应当为小区建设提供地热采暖设施，故建造锅炉房系履行施工合同中供暖义务的通常做法，属于建设小区的附随义务，综上，锅炉房以及配电室为金桥房地产公司开发涉案小区的附属设施，属于小区公用设施。金桥房地产公司虽未建设锅炉房以及配电室，即未实际负担建设费用，但供热设施折旧费来源于供暖费的按期计提，也就是由全体业主负担，即供热设施持续发挥使用效能的资金来源于集资建房的初始出资和全体业主的持续投入，两者缺一不可。对于配电室而言亦是同理。依照上述事实及法律规定，应确认案涉锅炉房的所有权为源泉小区业主共有。故金桥房地产公司应当将上述房屋交付给源泉小区业委会。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认位于延吉市××区）和锅炉房的所有权属于该小区全体业主共有；二、被告延边金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将延吉市源泉小区内的配电室建筑（二层楼）和锅炉房交付给原告延吉市公园街道源泉小区业主委员会。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告延边金桥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 刘 威二〇二〇年八月二十九日书记员 白雪微