贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2725民初2018号当事人基本情况及案件审理经过原告李长芸，男，1966年9月19日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。原告委托诉讼代理人：粟成，系贵州桥城律师事务所律师，执业证号为15227201810068705，代理权限为特别授权。被告：瓮安县盛安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县猴场镇下司社区（原草塘镇下司村），统一社会信用代码91522725061009092L。法定代表人：陈勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁若淋，系贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号为15201201910080005，代理权限为特别授权。原告李长芸与被告瓮安县盛安房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“盛安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员周艺于2020年8月7日公开开庭对本案进行了审理，原告的委托诉讼代理人粟成、被告的委托诉讼代理人袁若淋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告李长芸的诉讼请求：1、请求判令被告支付原告A11-2-27号商铺逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以100319元为基数按每日0.05%从2017年1月1日起算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂算至2019年10月1日为50310元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告盛安公司的答辩意见：1、被告已将涉案房屋交付给原告且原告已将房屋出租给第三人，原告一直享有涉案房屋的收益权；2、原告主张的违约金计算标准过高，依据合同法司法解释第二十九条的规定，恳请法院对本案的违约金标准进行下调，且以不超过实际损失的10%为限；3、原告所主张的违约金不应得到支持，因为在整个合同履行过程中，原告通过该房屋一直在收取租金，对原告来说，没有任何实际损失，且过户房屋是原、被告双方共同的义务，在原告起诉前并没有通知被告要求过户房屋，其违约金不应当得到支持；4、原告已经使用该房屋进行了抵押贷款，就可以说明该房屋并不存在有损原告的瑕疵，如果有，原告是不可能获得银行抵押贷款的。审理查明的事实2014年7月24日，原告李长芸与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告出售在建的第A11幢2层2-27号商品房一套给原告，该商品房的规划用途为商业用房，建筑面积为25.14平方米，房屋总价款为76258元，其中首付款为38258元，按揭贷款为38000元；被告承诺于2014年12月1日向原告交付该商品房，于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，若不能按照前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，至约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.05%承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。签订前述合同后，原告按照约定支付了首付款并办理了银行按揭贷款交付了剩余房款，并按规定缴纳税款。因被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，故原告将被告诉至本院，要求判如所请。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款76258元，系扣除涉案房屋三年的返租款后的价款，根据庭审中双方的陈述，返租款计算标准为每年按房屋总价款的8%计算三年，本案房屋总价款应为76258÷（1-0.08×3）＝100339（取整）。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及原告举证的原告结婚证复印件、《商品房买卖合同》、销售付款凭证、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、完税凭证、完税证明、《商铺委托经营管理合同》在卷，经双方质证和本院审查，证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院对其证明力予以确认，用作本案的定案依据。判决理由和结果本院认为，本案争议的焦点为被告是否应当承担违约金问题、违约金的计算标准及计算基数问题。关于被告是否应当向原告支付违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方均应按照合同严格履行自己的合同义务，否则就应依法承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，明确约定了房屋办理初始登记及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，同时亦明确约定了逾期办理初始登记的违约金计算方式，原告已经完成了合同约定的支付购房款、缴纳税款等合同义务，被告就应按照合同约定向原告履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，现被告已经违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院依法予以支持。关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张按《商品房买卖合同》中约定的每日0.05%计算违约金，系双方的合同约定，且未违反相关法律规定，故本院依法予以支持。被告的相应辩解意见，不符合法律规定及双方合同约定，本院不予采纳。关于违约金的计算基数问题。原告主张按100319元为计算基数，被告辩解应当以合同价款为计算基数。本院认为，合同中约定违约金按已交付房价款计算，已交付房价款应当包含合同价款及返租租金，理由为原、被告签订《商品房买卖合同》约定2014年12月1日交付房屋，但实际并未将该房屋交付给原告使用，而是以返租三年的方式将该房屋交由第三方使用，租金则在购房时直接抵扣原告应交纳的购房款，故该返租租金亦应作为原告交纳的房屋价款的组成部分，在本案中应当作为违约金的计算基数。根据庭审查明事实，原告已交纳的购房款应为100339元（取整），原告主张按100319元为计算基数，本院予以支持。对被告抗辩以合同价款为违约金计算基数的抗辩意见，不符合客观事实，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：限瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起的三十日内向李长芸支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以十万零三百一十九元为基数进行计算，从2017年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金按每日万分之五计算。案件受理费减半收取528元，由瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  周艺二〇二〇年八月二十七日书记员  张梅