内蒙古自治区达拉特旗人民法院民事判决书（2020）内0621民初1053号原告牛某，个体户。委托代理人王某1，内蒙古首佳律师事务所律师。被告河南北方城建集团有限公司（以下简称北方城建公司），社会信用代码91410600172315818D。法定代表人苏某，职务董事长。委托代理人杨某，河南殷都律师事务所律师。被告内蒙古万铠置业有限公司（以下简称万铠公司），统一社会信用代码911506025641520933。法定代表人王某2，职务执行董事。委托代理人郝某，内蒙古盖伦律师事务所律师。被告周某，个体户，现住内蒙古呼和浩特市，系万凯嘉苑项目部负责人。原告牛某与被告河南北方城建集团有限公司、内蒙古万铠置业有限公司、周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛某及其委托代理人王某1，被告河南北方城建集团有限公司的委托代理人杨某，被告内蒙古万铠置业有限公司的委托代理人郝某到庭参加诉讼，被告周某经法庭合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月10日，三被告合作开发万铠嘉苑商住小区1#、7#住宅楼，并签订《合作开发房地产合同》，该合同第六条约定：“工程完工后，1#、7#商住楼的可销售面积的40%所有权归乙方北方城建公司所有，作为乙方前期投入资金的回报。公寓楼全部归甲方万铠公司所有，公寓楼中乙方应分得的40%可销售面积，乙方按相同面积分得1#、7#楼住宅，7#住宅楼整栋（包括地下室）归乙方北方城建公司所有。”同时合同第八条约定属于乙方的40%的房屋，由乙方北方城建公司自行销售，以甲方万铠公司名义与购买方签订《商品房买卖合同》。2013年10月9日，原告与河南北方城建集团有限公司达拉特旗万凯嘉苑项目负责人、委托代理人周某签订《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》两份，购买位于××旗、西户302室房屋两套，每套房屋面积137.64㎡，单价3740元/㎡，每套房屋价款514773.6元，两套共计1029547.2元，原告已经全额支付被告购房款。同年10月24日原告与河南北方城建集团有限公司万铠嘉苑项目部负负责人、委托代理人周某签订《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，购买位于××旗房屋一套，房屋面积137.64㎡，单价4340元/㎡，房屋总价597357.6元。被告北方城建公司至今未通知原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交付房屋。被告万铠公司与被告周某系该房地产项目的合伙人，依法应当与被告周某、被告河南北方城建集团有限公司向原告承担连带给付责任。原告购买的上述房屋已经出售给第三人，致使原被告合同目的无法实现，原告起诉。请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告河南北方城建集团有限公司于2013年10月9日签订的两份《“万凯嘉苑”购房协议书》，解除2013年10月24日签订的《“万凯嘉苑”购房协议书》。2、请求人民法院依法判令被告河南北方城建集团有限公司返还原告购房款1626904.8元，并承担从2013年10月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，及购房款1626904.8元从2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场化利率计算的利息损失。3、请求内蒙古万铠置业有限公司、周某对上述款项承担连带给付责任。4、诉讼费、保全费等由被告承担。被告北方城建公司辩称，一、我公司与原告之间没有合同关系，被告周某不是我公司在涉案项目上的委托代理人，我公司不享有涉案房屋的所有权，从未授权被告周某同原告签订和履行涉案协议，同原告签订涉案协议的是被告周某，被告周某的上述行为不能代我公司，同我公司无关。二、被告周某对于我公司不具有代理权，原告的相关损失应由原告和被告周某根据各自过错承担相应的责任，而不应由我公司承担合同责任。被告周某不是我公司的工作人员，其行为不属于工作人员履行职责的范围。被告周某与原告签订涉案协议无我公司授权且不符合交易习惯。退一步说假设涉案协议上加盖的“河南北方城建集团有限公司达拉特旗万铠嘉苑项目部”印章是真的，那么该项目部章超出使用范围。涉案协议约定的房屋价款明显超出当时正常的市场价格，交易对价非常不合理。我公司有理由怀疑原告和被告周某之间恶意串通，虚假诉讼的嫌疑。相对人未尽到应尽的善意且无过失的注意义务，在本案中具有过错。综上，被告周某对于我公司不具有代理权，原告的相关损失应由原告和被告周某根据各自过错承担相应的责任，而不是由我公司承担合同责任。三、本案被告周某的行为不符合表见代理。原告同被告周某签订的涉案协议虽加盖有“河南北方城建集团有限公司达拉特旗万铠嘉苑项目部”印章（我公司声明该印章不是我公司的印章，系被伪造的印章），但据此不能认定被告周某构成表见代理。四、原告是否缴纳了购房款证据不足。五、原告请求支付利息无事实和法律依据。因为原告在本案中具有过错，表现为在和被告周某签订涉案协议时没有尽到审慎的义务，没有审查周某有无权利签订涉案协议，因此其无权请求利息。六、本案已经超过诉讼时效。七、因被告周某私刻我公司印章，我公司已向公安机关报案并立案，现该刑事案件正在侦查中，因该刑事案件的结果直接影响到本案事实的认定及裁判，因此我公司请求中止本案的审理。综上所述，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告万铠公司辩称，一、万铠公司与原告没有形成房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，要求万铠公司承担责任无事实依据。本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方的主体是原告与万凯嘉苑项目部及周某，万铠公司没有收取原告的房款，更未签订过合同，万铠公司与原告没有任何关系。二、原告要求万铠公司承担连带责任没有法律依据。本案原告仅是买卖合同关系的买方，不是建设工程施工合同纠纷司法解释第26条规定的实际施工人，也没有法律规定发包方对承包方的买卖合同行为承担连带责任，因此，原告要求万铠公司承担责任，没有法律依据。三、万铠公司作为建设工程的发包方已经付清全部建设工程合同款，不再承担任何责任。根据达拉特旗人民法院（2018）内0621民初625号民事调解书，万铠公司与北方城建公司、周某之间的工程款已经全部付清，双方权利义务关系一次性解决。即使该建设工程的分包人根据建设工程司法解释26条的规定，以实际施工人的身份主张权利，万铠公司也因付清工程款将不再承担任何责任。四、类似的在本项目上向周某、万凯嘉苑项目部购买房屋的多起案件，均判决万铠公司不承担责任，本案原告对万铠公司的诉讼请求没有事实及法律依据，亦应驳回。被告周某未到庭，未答辩。经审理查明，2013年10月9日，被告周某（甲方）与原告牛某（乙方）签订《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购位于××苑东户（301）室房屋一套，建筑面积137.64㎡（最终以房管局实测面积为准）。房屋单价3740元/㎡，房屋总价514773.6元。约定付款方式为一次性付款514773.6元。合同第八条约定，本《房屋认购协议书》生效后，若甲方故意隐瞒重要事实或提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应按照银行存款利率赔偿乙方利息等资金损失。合同第十一条约定，交房时间暂定为2013年12月30日，具体以《商品房买卖合同》为准。合同落款处甲方由被告周某签字捺印，乙方由原告牛某签字捺印。上述协议签订当日，被告周某给原告出具514773元的购房款收据，收款人处被告周某签字捺印。2013年10月9日，被告周某（甲方）与原告牛某（乙方）签订《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购位于××苑西户（302）室房屋一套，建筑面积137.64㎡（最终以房管局实测面积为准）。房屋单价3740元/㎡，房屋总价514773.6元。约定付款方式为一次性付款514773.6元。合同第八条约定，本《房屋认购协议书》生效后，若甲方故意隐瞒重要事实或提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应按照银行存款利率赔偿乙方利息等资金损失。合同第十一条约定，交房时间暂定为2013年12月30日，具体以《商品房买卖合同》为准。合同落款处甲方由被告周某签字捺印，乙方由原告牛某签字捺印。上述协议签订当日，被告周某给原告出具514773.6元的购房款收据，收款人处被告周某签字捺印。2013年10月24日，被告周某（甲方）与原告牛某（乙方）签订《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购位于××苑西户（902）室房屋一套，建筑面积137.64㎡（最终以房管局实测面积为准）。房屋单价4340元/㎡，房屋总价597357.6元。约定付款方式为一次性付款597357.6元。合同第八条约定，本《房屋认购协议书》生效后，若甲方故意隐瞒重要事实或提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应按照银行存款利率赔偿乙方利息等资金损失。合同第十一条约定，交房时间暂定为2013年12月30日，具体以《商品房买卖合同》为准。合同落款处甲方由被告周某签字捺印，乙方由原告牛某签字捺印。上述协议签订当日，被告周某给原告出具597357.6元的购房款收据，收款人处被告周某签字捺印。上述三份协议签订后，双方并未按协议约定签订正式的《商品房买卖合同》，且上述三套房屋已由被告万铠公司出售给他人，并办理了网签手续。另查明，2013年5月9日，被告北方城建公司出具授权委托书，委托周某作为北方城建公司的代理人，授权被告周某全权代表北方城建公司与万铠公司商谈万凯嘉苑一标段合同的内容，并签订建设工程施工合同及相关文件，负责工程建设、工程款结算等全部事宜。北方城建公司同意将抵顶住宅楼办理在周某或其指定的第三人名下，明确万铠公司对周某履行的义务，即视为对北方城建公司履行了工程款义务。代理期限自2013年5月9日至工程结算完工止。2013年5月20日，被告万铠公司（甲方、发包人）与被告北方城建公司（乙方、承包人）签订了《建设工程施工合同》及《补充条款》，约定由北方城建公司承建万铠嘉苑商住小区第一标段。《建设工程施工合同》第一部分协议书第二条承包范围：本工程1#住宅楼已施工至五层主体混凝土结构完，7#住宅楼已施工至六层主体混凝土结构完，公寓楼已施工至二层主体混凝土结构完。本工程承包范围为：按图纸设计要求完成1#、7#住宅楼及公寓楼剩余全部工程。工程主要材料及要求以附表为准。第三部分专用条款第19条工程款（进度款）支付：经双方一致同意，在承包方完成本合同约定的全部工程后，1#、7#住宅楼的可销售总面积的40%所有权归乙方所有，作为乙方前期投入资金的回报。公寓楼全部归甲方所有，公寓楼中乙方应分得的40%可销售面积，乙方按相同面积分得1#、7#楼住宅；7#住宅楼整栋（包括地下室）归乙方所有。依据初测报告可销售面积的40%为16800㎡，最终以实测报告据实计算。乙方所分得房屋若因滞销等原因发生的一切费用均由乙方自行承担。……鉴于承包方与周某个人的合作关系，发包方将前述约定的房屋交付给周某，即视为已经向承包方交付，承包方完全认可该交付方式。2013年5月20日，被告万铠公司（甲方）与被告周某（乙方）签订《合作开发房地产合同》，合同第六条约定经双方一致同意，在乙方及北方城建公司完成本合同约定的全部工程后，1#、7#商住楼的可销售总面积的40%所有权归乙方所有，作为乙方前期投入资金的回报。公寓楼全部归甲方所有，公寓楼中乙方应分得的40%可销售面积，乙方按相同面积分得1#、7#楼住宅，7#住宅楼整栋（包括地下室）归乙方所有。依据初测报告可销售面积的40%为16800㎡，最终以实测报告据实结算。第八条约定属于乙方的（1#、7#）40%的房屋，由乙方自行销售，以甲方名义与购买方签订《商品房买卖合同》。另查明，2015年，万铠公司作为原告将北方城建公司、周某作为被告以建设工程施工合同纠纷诉至达拉特旗人民法院，被告北方城建公司委托其公司经理张军小到庭应诉，该案中，被告北方城建公司对其与万铠公司签订的《建设工程施工合同》及其《补充条款》、以及其出具的授权周某全权负责涉案项目的授权委托书均未提出异议，对其真实性均认可，后双方达成调解协议。又查明，被告北方城建公司提供2018年5月21日安阳市公安局北辰分局立案决定书，内容为：根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定对2018.04.21安阳市北关区河南北方城建集团有限公司被伪造、变造公文、证件、印章案立案侦查。以上事实有原告提供的《建设工程施工合同》及其《补充条款》、《合作开发房地产合同》、授权委托书、《“万凯嘉苑”房屋认购书》三份、收款收据三份、（2018）内0621民初625号民事调解书一份，被告北方城建公司提供的《建筑工程劳务扩大分包合同书》及法人授权证明书、安阳市公安局北辰分局立案决定书、“张建军印”印模复印件、调取证据申请书、《补充协议》，被告万铠公司提供的（2018）内0621民初625号民事调解书一份及当事人陈述在卷证实。本院认为，本案的争议焦点在于原告牛某与被告周某签订三份《“万凯嘉苑”购房合同书》是否应当解除、购房款的返还主体及违约责任问题。首先，2013年10月9日，被告周某（甲方）与原告牛某（乙方）签订两份《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，约定原告向被告周某购买“万铠嘉苑”7号楼东单元三层东户（301）室和“万铠嘉苑”7号楼东单元三层西户（302）室房屋两套，合同上由被告周某签字捺印。同日，被告周某给原告出具购房款收据两张。2013年10月24日，被告周某（甲方）与原告牛某（乙方）签订《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购位于××苑西户（902）室房屋一套。同日，被告周某给原告出具购房款收据一张。原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，但未按约定签订正式的《商品房买卖合同》，也未向原告交付房屋。经庭审查明，上述三套房屋已经由被告万铠公司出售给他人并交付，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，现原告请求解除上述三份《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》，本院予以支持。其次，被告北方城建公司与被告万铠公司签订《建设工程施工合同》及其《补充条款》，由北方城建公司承建被告万铠公司开发的万铠嘉苑一标段项目，并以书面授权委托书的形式授权周某全权负责该项目，故有理由相信被告万凯嘉苑项目部系被告北方城建公司授权成立，负责万凯嘉苑一标段项目，周某系该项目的负责人。被告北方城建公司辩称该授权委托书上公司印章及法定代表人印章系周某伪造，但其仅提供2018年5月21日安阳市公安局北辰分局的立案决定书，该决定书并未明确该案件所涉及的伪造、变造公文、证件、印章系周某所为，也未明确系伪造北方城建公司的印章及法定代表人印章，且在达拉特旗人民法院（2015）达民初字第2392号案件中，同样作为被告北方城建公司并未对其与万铠公司签订的《建设工程施工合同》及其《补充条款》、以及其出具的授权周某全权负责涉案项目的授权委托书提出异议，故其辩称理由不能成立。万凯嘉苑项目部是为进行工程建筑项目施工管理的临设机构，不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任，其对外发生的责任应当由被告北方城建公司承担。原告提供的三张收款收据上收款人处由被告周某签字捺印，故被告周某、北方城建公司应当返还原告牛某购房款1626904.8元。因被告周某、万凯嘉苑项目部的原因导致合同目的无法实现，也给原告造成资金占用损失，故被告周某、北方城建公司应当承担资金占用期间按照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场化利率计算的利息损失。根据合同相对性原则，被告万铠公司并非该买卖合同关系的主体，对因该买卖合同关系产生的法律后果，不承担法律责任。原告请求被告万铠公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告牛某与被告周某于2013年10月9日签订的两份《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》、于2013年10月24日签订的《“万凯嘉苑”房屋认购协议书》自本判决生效之日解除。二、被告周某、河南北方城建集团有限公司于本判决生效之日返还原告牛某购房款1626904.8元，并给付原告购房款1626904.8元从2013年10月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，及购房款1626904.8元从2019年8月20日起至实际给付之口，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场化利率计算的利息损失。三、驳回原告牛某的其他诉讼请求。案件受理费15271元，由被告河南北方城建集团有限公司、周某负担12653元，由原告牛某负担2618元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 马文娟 二〇二〇年八月十二日书记员 邬培高《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。