广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2131号原告（反诉被告）赵海帆，男，1993年7月15出生，汉族，住广东省陆丰市**************。身份证号码：4415221993********。诉讼代理人周佩玲，广东旭利律师事务所律师。被告（反诉原告）博罗县龙溪镇文斌购物商场，住所地：博罗县**********。统一社会信用代码：92441322MA4WQX1D8Y。经营者杜晓文，男，1974年7月3日出生，汉族，住四川省南部县*********。身份证号码：512************958。诉讼代理人杜传康，广东鹏乾律师事务所律师。原告赵海帆诉被告博罗县龙溪镇文斌购物商场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵海帆及其诉讼代理人周佩玲、被告博罗县龙溪镇文斌购物商场的诉讼代理人杜传康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海帆诉称，2018年6月26日，原告就承租被告商铺，签订《专柜经营合同》，合同约定：被告将其位于惠州市博罗县******************收银机正对面铺位租给原告进行经营；租期为3年(2018年7月2日-2021年7月1日)。按照合同约定，原告在合同签订当日向被告交纳合同保证金l0000元，2018年7月份租金4833元，以及2018年7月至2019年6月30日节日赞助费2800元，同时应被告负责人杜晓文要求支付入场费42367元，上述费用共计62833元，原告于2019年6月26日通过银行转账的方式向被告一次性付清。此后，原告每期租金、水电费等均有按时足额向被告支付。2019年10月9日，被告电话通知原告其商场布局调整，需要原告调换承租区域，2019年10月11日，原告到被告办公场所与负责人杜晓文沟通时，发现被告将原告经营区域更换到非主要通道出入口处，且早在电话告知原告商场调整布局时已落实好大部分商铺位置的租赁，被告的行为严重侵犯了原告的知情权，擅自更改原告专柜位置严重损害了原告的利益，属于严重违约的行为。原告为保障自身合法权益，曾于2019年10月23日向贵院就“租赁合同纠纷”提交网上立案申请，但最终因为被告允诺原告不会调整原告商铺位置，双方达成和解，原告遂为向贵院提交书面起诉材料，视为原告撤诉。2020年春节期间，受全国疫情影响，被告场内全体商户（除被告自营超市外）均被暂停营业，商场客流量锐减，原告也无法维持正常营业。2020年3月底，原告向被告提出解除双方租赁合同关系，要求被告按合同约定返还租赁合同保证金10000元，但遭到被告拒绝，同时被告表示按照双方租赁合同约定“若原告无故停业3天以上的，被告有权终止租赁合同，并不退还保证金”。依据《中华人民共和国合同法》规定被告可以解除合同的情形为：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。”但在此期间，被告从未就交费问题向原告提出任何书面催款通知，只是在2020年3月底原告主动提出解除合同时，才电话告知原告合同已经作废的答复。被告的做法明显违背了《中华人民共和国合同法》显失公平的原则。再则，2020年2月份及3月份，因受疫情影响，原告未能正常营业，属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力事由，原告未如期交付租金，不应承担违约责任。同时被告应按2020年1月30日广州市房地产租赁协会发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》【穗租协函(2020)第04号】第二条提出：“建议2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月。”另据原告了解，入场费并非所有商户均有支付的费用，被告收取原告此项费用行为没有法律依据，属于不当得利，且严重破坏了市场秩序。为维护原告的合法权益，现请求人民法院：1、判令解除原、被告之间签订的《专柜经营合同》；2、判令被告返还合同保证金l0000元；3、判令原告免于交付2020年2月份、3月份租金7500元；4、判令被告返还不当得利42367元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：：1、专柜经营合同；2、收款收据；3、转账凭证；4、银行流水；5、结婚证、身份证、银行卡。被告博罗县龙溪镇文斌购物商场辩称，1、本案系原告违约，答辩人已经提起反诉要求解除《专柜经营合同》，根据《专柜经营合同》第四条约定，答辩人有权不退还合同保证金10000元。答辩人没有违约行为，答辩人没有调换原告的商铺位置，且根据根据《专柜经营合同》第五条约定：“在经营过程中，合同期内，甲方因商场装修或调整需要变更乙方专柜位置时，乙方必须无条件服从”。即使答辩人调换了调换原告的商铺位置，也符合合同约定，不构成违约。2018年6月26日，原告和答辩人签订《专柜经营合同》约定了答辩人将位于惠州市博罗县******************的一个铺位租给原告进行经营，租期为三年，合同保证金为10000元，每月租金为人民币5000元，在每月5号前交清，逾期（十天内）未交，每天按租金的3%计算作滞纳金缴纳，如超过十天未交清，被告有权单方面终止合同且不退还保证金。《民法总则》第一百八十条规定因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。但本案中原告是通过银行转账方式支付房屋租金，其支付租金的合同义务完全不受本次疫情导致的不可抗力的影响，承租方必须履约并按期支付租金，否则逾期视为违约，应承担相应违约责任。原告至今未支付2月份和3月份租金，答辩人已多次催告，但原告至今仍拒不支付，且逾期缴纳租金已经远远超过十天，根据《专柜经营合同》第四条约定，原告已构成根本违约。因此原告与答辩人之间签订的《专柜经营合同》已经解除，原告需要承担继续履行支付租金的合同义务并承担违约责任，答辩人不退还保证金10000元。2、原告要求免于交付2月份和3月份租金没有任何法律及合同依据。疫情期间虽受疫情影响，但没有任何法律、行政法规或政府文件规定答辩人必须减免被原告的租金，《专柜经营合同》里也没有关于减免租金的约定，因此，答辩人没有必须减免租金的义务，原告并不能因此免除合同约定的租金支付义务，同时，答辩人也已向法院提出反诉，要求原告支付该租金。广州市房地产租赁协会于2020年1月30日向业主（房东）发出减租倡议书(穗租协函(2020)第二条提出：“建议2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月30日租金减半”。该份倡议书只是作为广州房地产租赁协会发出的一份倡议书，并不具有法律强制性和普遍约束性，也不适用于惠州地区。退一步说，即使需要减免租金，也只是按照公平原则，综合量合同约定租期及履行方式、疫情影响程度、租赁房屋使用目的等因素，适当减免承租人部分租金，分担部分损失。答辩人作为二手房东，对于此次疫情，答辩人的经济也受到了非常大的影响。3、入场费42367元是装修费，答辩人收取该入场费不成立不当得利，原告要求返还还入场费42367元没有法律依据。答辩人于2017年10月23日对商场进行了装修，装修共计花费40000元，因此，答辩人需要向租赁方收取入场费。2018年6月26日，原告和答辩人签订《专柜经营合同》，答辩人要求原告支付入场费时，原告也并未提出异议，自愿给付，答辩人不成立不当得利，无须退还。被告对其辩称的事实在举证期限内提交的证据有：1、收据；2、租金催收表。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5三性均予以认可。原告对被告提交的证据1、2三性均不予认可。反诉原告博罗县龙溪镇文斌购物商场诉称，2018年6月26日，反诉人和被反诉人签订《专柜经营合同》，合同约定：反诉人将位于惠州市博罗县******************的一个铺位租给被反诉人进行经营，租期为三年，合同保证金为10000元，每月租金为人民币5000元，在每月5号前交清，逾期（十天内）未交，每天按租金的3%计算作滞纳金缴纳，如超过十天未交清，反诉人有权单方面终止合同且不退还保证金。疫情期间虽受疫情影响，但没有任何法律、行政法规或政府文件规定反诉人必须减免被反诉人的租金，因此，反诉人没有必须减免租金的义务，被反诉人也并不能因此免除合同约定的租金支付义务，被反诉人应按照双方签订的《专柜经营合同》第四条的规定按期履行其租金支付义务，即2020年2月和3月的租金共10000元。反诉已多次催告被反诉人支付租金，但被反诉人至今仍拒不支付，已构成根本违约。被反诉人逾期缴纳租金已经远远超过十天，根据《专柜经营合同》第四条的约定，反诉人与被反诉人之间签订的《专柜经营合同》已经解除，并有权没收被反诉人缴纳的保证金。《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。但本案中被反诉人是通过银行转账方式支付房屋租金，其支付租金的合同义务完全不受不可抗力的影响，因此被反诉人需要承担继续履行支付租金的合同义务并承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，故反诉原告请求人民法院：l、请求依法判令解除反诉人与被反诉人之间签订的《专柜经营合同》；2、请求依法判令被反诉人支付2020年2月份和3月份的租金共10000元；3、诉讼费由被反诉人承担。反诉原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：l、经营合同；2、租金催收表。反诉被告赵海帆辩称，根据民法总则第180条规定，因不可抗力无法履行民事义务的，不承担民事责任。新冠肺炎疫情的爆发具有不可预见性，并且在疫情防范期间，相关的政府单位都号召群众避免人群聚集，被反诉人是承租房屋用于经营男装，其业务需要一定的人流量才可以营业，并且获得收益，在此情形下，被反诉人丧失了可以获得收益的机会，也导致了经营困难。依据最高院关于依法妥善审理涉新肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二，第五条明确规定，承租房屋用于经营疫情或疫情防控措施，导致承租人资金周转困难，或营业收入明显减少，出租人与承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。在此情形下，根据刚庭审调查，赵海帆明确表示在新冠肺炎期间，其无法正常经营，且已向文斌购物商场进行说明，可是在此情形下，反诉人仍然按照合同的约定，并未参照其他城市例如广州市的相关条例，减免或者是免除赵海帆的租金。我方依据民法总则的相规定，在不可抗力的情形下，有权解除合同并且不缴纳租金，反诉人按照合同的约定，没有综合考虑新冠肺炎对我方造成的严重影响，也违背了公平原则。其无法证明实际向我方催收了租金，不能要求我方支付相应的租金。另外反诉人所提交的收据以及租金催收表，赵海帆本人明确表示是没有见过该两项证据，而且相关的收据所显示的4万多费用，无法直接证明该项费用与入场费相关。在订立合同时，赵海帆本人并不知情，文彬购物商场的代表相关人士并未向我方解释过该项费用是用于装修的，我方装修费用一直是由我方自己承担。反诉被告对其辩称的事实在举证期限内未提交的证据。经开庭质证，反诉被告对反诉原告提交的证据1、2三性均不认可。经审理查明，2018年6月26日，原告赵海帆与被告博罗县龙溪镇文斌购物商场签订《专柜经营合同》，约定：被告将其位于惠州市博罗县******************收银机正对面铺位租给原告进行经营，主营欧遇男装；租期为3年(2018年7月2日起至2021年7月1日止)；每月5日之内交清租金5000元；如因不可抗力的自然因素导致本合同不能继续履行，或被告无法继续经营时，被告退还原告保证金，不负责其他费用及不承担原告任何损失，合同自动终止。该合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告于同日通过银行转账的方式向被告交纳合同保证金l0000元、2018年7月份租金4833元、2018年7月至2019年6月30日节日赞助费2800元以及入场费42367元，合计62833元。在合同履行过程中,因发生新型肺炎疫情，原告未按时足额支付2020年2月、3月的租金,双方就是否解除合同和减免租金协商未果而诉至本院，引发本案纠纷。另，涉案商铺自原告撤场后至今仍是闲置状态，被告并未将该商铺出租他人。本院认为,原、被告双方签订的《专柜经营合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订,是当事人真实意思表示,合同内容没有违反相关法律禁止性规定,该合同为有效合同,受法律保护，双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案中，原告请求解除原、被告之间签订的《专柜经营合同》，被告向本院提起反诉，亦请求解除双方签订的《专柜经营合同》，故对双方均要求解除《专柜经营合同》的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告返还合同保证金10000元的诉请，被告辩称经其多次催告，原告至今未支付2月份和3月份租金，根据《专柜经营合同》第四条约定，原告已构成根本违约，其有权单方面终止合同且不退还合同保证金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”在原告未构成根本违约的情况下，被告不退回合同保证金10000元对原告明显不公,故对被告的抗辩意见,本院不予采纳。对原告要求返还保证金10000元的诉请，本院予以支持。关于原告主张免于支付2020年2月份及3月份租金7500元的诉请，由于2020年1月下旬发生新型肺炎疫情这一突发公共卫生事件,致多个行业停业,原告经营的服装行业亦受到影响甚至停业，新冠肺炎疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的情形。本院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条等法律规定、指导意见、公平原则及本案合同的履行等具体情况,对该两个月新冠肺炎疫情期间停业造成的租金损失酌情确定由原、被告双方分别承担25%、75%,原告关于遇到不可抗力并适当减少租金的主张，有事实和法律依据,本院予以采纳，故对原告的该项请求,本院亦予以支持。关于原告要求被告返还入场费42367元的诉请，因该费用是被告为商场商铺招租而对商场进行装修所花费的装修费，该费用应涵盖原、被告合同约定的承租期即3年，即每月入场费为1177元（42367元÷36个月）。因双方签订的《专柜经营合同》提前解除，入场费应按原告实际承租期限21个月计算，即24717元（1177元/月×21个月），剩余部分17650元应予返还。综上，本案原告应支付被告租金2500元以及被告应返还原告合同保证金10000元、入场费17650元，二者相互冲抵后，被告仍应向原告返还保证金7500元、入场费17650元，合计25150元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条、第一百一十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、解除原告赵海帆与被告博罗县龙溪镇文斌购物商场于2018年6月26日签订的《专柜经营合同》。二、被告博罗县龙溪镇文斌购物商场于本判决生效之日起十日内向原告赵海帆返还合同保证金7500元、入场费17650元，合计25150元。三、驳回原告赵海帆的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告博罗县龙溪镇文斌购物商场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1109元，由原告赵海帆负担577元，由被告博罗县龙溪镇文斌购物商场负担532元。反诉案件受理费25元，由反诉原告博罗县龙溪镇文斌购物商场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  关重庆二〇二〇年七月十七日法官 助理  欧辉娟书 记 员  童春梅