重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初10085号 原告（反诉被告）：重庆海兰云天物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路****，统一社会信用代码91500107750098078Q。 法定代表人：伍顺文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何双凤，女，1988年2月4日生，土家族，住重庆市酉阳县。 委托诉讼代理人：夏志全，男，1976年3月2日生，汉族，住重庆市长寿区。 被告（反诉原告）：李盛华，男，1966年1月25日生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：黄廉，女，1980年12月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告（反诉原告）：黄廉，女，1980年12月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告重庆海兰云天物业管理有限公司诉被告李盛华、黄廉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告李盛华、黄廉向本院提出反诉，本院审查受理后，依法适用简易程序对本诉与反诉合并进行了审理。审理中，原告（反诉被告）重庆海兰云天物业管理有限公司委托诉讼代理人何双凤、夏志全，被告（反诉原告）黄廉（黄廉同时系李盛华委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 原告重庆海兰云天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费11340元、2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费363.1元，共计11703.1元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月，原告与重庆力扬物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定服务费收费标准，被告为重庆市九龙坡区金凤镇C组团73栋业主，现已接房并接受、认可原告的物业管理服务。 被告李盛华、黄廉辩称：1、原告对涉案小区安全保卫措施不到位，小区监控存在盲区，设施损坏未及时修复，涉案房屋与邻居家落差较大，装修时告知原告需要修围墙，但原告禁止修建，造成被告家里在2018年11月22日被盗，此时，邻居家正在装修，未做好防护措施导致盗贼从隔壁家中进入被告家中实施盗窃，事发后，原告认为被告家中被盗与原告无关；2、小区只有一条车行人行通道，但经常被车辆占用，产生消防安全隐患；3、小区公共区域绿化长期无人处理，小区清洁仅限于小区公路；4、小区对进出人员管理不到位，巡逻方式只是电动车巡逻，只会在几个固定地点下车查看，其他线路都是开车经过，并未做到仔细查看。 反诉原告李盛华、黄廉提出反诉请求：1、判令反诉被告承担房屋被盗损失12万元的一半即6万元；2、判令反诉费用由反诉被告承担。事由与理由：反诉原告系重庆市九龙坡区金凤镇海兰云天C组团73栋房屋业主，自入住以来，都是提前缴纳全年物业服务费。因反诉被告物业管理服务不到位且没有对小区安全配套设备进行有效管理和维修，导致反诉原告房屋在2018年11月22日前被盗窃，事发后，反诉原告立即通知反诉被告，并于2018年11月24日向公安机关报案，公安机关出现场勘察后立案，但至今未侦破。之后，反诉原告多次与反诉被告交涉，但反诉被告认为自身管理没有任何问题，不能给予免交，案发前后小区部分监控设施损坏未及时修复，小区围墙未安装防爬网，对小区内巡逻次数较少，涉案房屋位于小区最末端，小区后门的门卫也在增加物业费后就撤离了，外来人员进入小区也未做好管理工作。除反诉原告房屋被盗外，小区22号、41号房屋也都发生被盗事件。小区业主被盗后，反诉被告并未加强治安管理，且未通告全体业主知晓，在发生多次盗窃事件后才在小区围墙加装防爬网、维修监控设备。此外，反诉被告对小区治安、消防通道管理服务也存在问题。综上所述，反诉被告应当对反诉原告房屋被盗产生的损失12万元承担一半的责任，现提起反诉，请求判如所请。 反诉被告重庆海兰云天物业管理有限公司辩称：不同意反诉请求，反诉被告已经根据合同约定，履行了小区安保义务，协助了公安机关做好辖区安全防范工作，涉案小区有固定岗加巡逻岗及技防、监控相结合的安全防范措施，物业服务费中没有包括业主个人私人物品的保管费用，反诉被告不应对反诉原告房屋被盗承担赔偿责任。 经审理查明：2013年6月28日，乙方重庆海兰云天物业管理有限公司与甲方重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：1、乙方为甲方小区提供物业管理服务，主要内容为房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共生活秩序、治安、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）等；2、住宅物业服务费为3.5元/月/平方米，按月缴纳，业主或者物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；3、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收；4、本合同期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。 合同签订后，重庆海兰云天物业管理有限公司进场提供物业管理服务。李盛华、黄廉系上述小区业主，登记房屋建筑面积216平方米。李盛华、黄廉曾支付过物业服务费及公摊电费，庭审中，重庆海兰云天物业管理有限公司主张2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费11340元及2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费363.1元，李盛华、黄廉对上述欠费金额本身无异议。庭审中，李盛华、黄廉称收到过一次重庆海兰云天物业管理有限公司发送的缴费通知单。 另查明：2018年11月24日，黄廉向公安机关报警称，2018年11月22日8时许，其涉案房屋被盗，损失房屋内12万元现金。公安机关接警处理意见为拟立刑事案件。庭审中，李盛华、黄廉称至今案件未侦破。 2019年3月30日，公安机关受理案外人梁耀报称的被盗窃一案。庭审中，李盛华、黄廉主张梁耀系涉案小区22号房屋业主，2019年3月30日，梁耀涉案小区房屋被盗，公安机关立案后已经侦破。另外，李盛华、黄廉称2019年5月，涉案小区41号房屋发生被盗，业主未报警，但盗贼被抓住。 庭审中，重庆海兰云天物业管理有限公司与李盛华、黄廉均分别举示有图片，重庆海兰云天物业管理有限公司拟证明对涉案小区提供了物业服务，李盛华、黄廉拟证明重庆海兰云天物业管理有限公司物业管理服务不到位。 上述事实，有《物业服务合同》、报警回执、照片及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆海兰云天物业管理有限公司与重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述约定对重庆海兰云天物业管理有限公司和作为业主的李盛华、黄廉均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。重庆海兰云天物业管理有限公司在物业服务合同签订后，依约为小区提供了物业服务，李盛华、黄廉应支付物业服务费用和其他费用。 对于李盛华、黄廉提出的物业服务不到位的问题。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务本案中，李盛华、黄廉举示的证据并不能证明重庆海兰云天物业管理有限公司在提供物业管理服务过程中存在根本违约的情形，李盛华、黄廉抗辩的情形不能免除其交纳物业服务费的义务，且重庆海兰云天物业管理有限公司已履行了催收义务，故李盛华、黄廉应当依约支付物业服务费。关于李盛华、黄廉所主张的房屋被盗、要求重庆海兰云天物业管理有限公司承担损失，本院认为，第一，李盛华、黄廉房屋被盗产生损失，直接的侵权人系实施盗窃的人员，其房屋被盗不是重庆海兰云天物业管理有限公司的行为直接造成的，两者之间不存在直接、必然的侵权因果关系；第二，《物业服务合同》约定重庆海兰云天物业管理有限公司对治安、公共生活等事项的协助管理和服务，并不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。综上，李盛华、黄廉反诉要求重庆海兰云天物业管理有限公司承担房屋被盗损失，没有法律及事实依据，本院对其反诉请求不予支持。 结合李盛华、黄廉房屋面积及物业费的收费标准，李盛华、黄廉应当共同支付2019年1月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费，金额为11340元（216平方米×3.5元/平方米/月×15个月），对此本院予以支持。 对于重庆海兰云天物业管理有限公司主张的2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费363.1元，平均每个月为15.13元（363.1元÷24个月），符合正常的市场价格，本院予以支持。 此外，本院提醒重庆海兰云天物业管理有限公司注意：第一，重庆海兰云天物业管理有限公司的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧；第二，业主就物业服务中的问题提出的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对物业公司更好地开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，以维护和谐稳定的家园环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李盛华、黄廉于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）重庆海兰云天物业管理有限公司物业服务费及公摊电费共计11703.1元； 二、驳回反诉原告李盛华、黄廉的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取47元，反诉案件受理费减半收取650元，共计697元，由被告（反诉原告）李盛华、黄廉共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 刘章平 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 赵雪宇 书 记 员 杨小梅