贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初9560号原告：肖光军，男，1980年3月28日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15205201510191516。被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520500215470181G，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。法定代表人：张立华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200710255039。委托诉讼代理人：秦忠俊（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200710402261。原告肖光军与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙海、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖顺裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖光军向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即办妥毕节市七星关区不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；二、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民共计69888元（从2017年5月1日计算至2020年6月1日以房屋价款361212元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，之后违约金以上述标准计算至被告为原告办妥房屋不动产权证书并交付原告之日止）；三、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年9月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区。合同约定房屋总价款为361212元。其中《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋登记中第三款转移登记的约定，并未明确约定办证时间及违约金计算标准。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房按照合同约定的时间（即2014年12月31日前）交付使用后，被告逾期为原告办理房屋不动产权证书。被告违约属于客观事实。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以361212元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付违约金诉请合理合法。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，被告违约属于客观事实。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告贵州省毕节市房地产开发有限公司答辩称：根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，贵州威迪律师事务所接受本案被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的委托，并指派肖顺裕、秦忠俊两律师担任本案被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的诉讼代理人。接受委托之后，诉讼代理人查阅了法律法规并对本案的情况进行了调查了解，今天又参加了庭审，对于该案有了较为全面的理解。根据法律和事实，诉讼代理人发表如下代理意见，请法庭在审理和判决时能予以充分考虑和采纳：一、代理人认为B栋部分业主未交齐房屋维修基金、未提供齐个人资料及契税交纳票据是迟延办证的主要原因。原告与被告签订购房合同后，被告积极为其办理房贷手续，在房贷尚未办理完成，房贷尚未发放的情况下，被告应原告申请，承担着贷款不能的风险提前交房给原告装修。交房后，被告积极协调各方关系代理原告办理房屋产权初始登记手续，但是，截止目前，B栋部分业主尚未交齐房屋维修基金和提供个人资料及契税交纳票据，这是不动产证迟延办理的主要原因，因原告不全面履行合同义务造成延误办证而归罪被告显然是不公平的，也是不合法的。到目前为止，逸景私享家园B栋初始登记证2019年12月12日已经办好，现在就等各业主交清各项税费、提供齐所有手续后就可以将不动产登记证办下来。且原告肖光军欠房屋维修基金1,453.00元。经被告多次电话催促及2020年1月21日短信催原告交个人才料、房屋维修基金好办理转移登记手续，至今原告一直未交个人才料及房屋维修基金欠款。二、城市规划的调整，被告不应承担违约责任。受政府城市规划调整，被告根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意，该小区容积率由4.99上调至5.56，该小区规划、施工手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力，被告理应当免除违约责任。三、已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持。被告一直努力协调各方关系帮助逸景私享家园所有业主办理不动产登记证。从原告购房时间来看，是在2015年1月19日前，超过诉讼时效，依法不应获得支持。并且《商品房买卖合同》第22条明确约定办理不动产证是“登记完毕该商品房的所有权”，也就是初始登记时间为办证时间。原告肖光军2014年9月20日与被告签订购房合同，合同签订后，原告交付购房款后，并于同年12月31日收房。早已经过了诉讼时效，已经失去追偿权利，即使要算违约责任，最多从起诉的2020年6月5日前推3年至初始登记日止（即2017年6月5日至2019年12月12日）。并且被告多次通知原告，原告至今未交个人办证手续。四、被告劳心劳力，完全义务，不收任何费用，帮助原告办理房贷、办理产权证，并且原告也未举证证明其实际所受损失。原告购房款为36万多点，却要求近7万元违约金，达到总房价的五分之一，这显然是不合理的。并且原告没有举证证明其损失。根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告请求人民法院适当调低违约金。综上，请人民法院支持被告贵州省毕节市房地产开发有限公司抗辩意见，依法维护被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的合法权益。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积116.52平方米，套内建筑面积99.23平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为361212元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款109212元，余款252000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。交付条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年12月12日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，逸景·私享家园Ｂ幢项目，已开发完成，已经相关部门验收合格，资料齐全，符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月21日，被告以发送通知短信方式，通知原告提交办证资料办理不动产权证。原告认为被告逾期办理房屋转移登记，故遂以前述诉讼请求诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条约定，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。原告于2014年12月31日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2015年12月26日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年12月27日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年6月3日）往前倒推三年，即2017年6月3日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年6月3日起计算。被告作为涉案商品房的出卖人，负有代为办理涉案商品房权属证书的义务，被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2020年1月21日，被告以发送通知短信方式，通知原告提交办证资料办理不动产权证，已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2020年1月21日。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方未约定逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额361,212元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期办证的违约金，本院支持以原告已付购房款361,212元为基数，2017年6月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年1月21日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告肖光军提供办证所需相关文书及交纳相关税费之日起90日内办理毕节市七星关区不动产权证书交付原告；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖光军支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以原告已付购房款361,212元为基数，2017年6月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年1月21日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告肖光军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费774元，由原告肖光军负担308元，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇二〇年八月三十日书记员 何梦思