河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初665号 原告：田有军，男，1982年6月16日出生，汉族，现住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：刘海东，河北诉健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章世前，河北诉健律师事务所律师。 被告：张家口龙兴宏基房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区站前西大街10号龙兴润成小区49-50号。 法定代表人：谢永旺，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：冯艳丽，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨峰，河北国器律师事务所实习律师。 被告：张家口珠峰房地产经纪有限公司，住所地张家口经济开发区纬三路世纪豪园小区20号楼903号。 法定代表人：赵晓静，系该公司执行董事兼经理。 原告田有军与被告张家口龙兴宏基房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）、张家口珠峰房地产经纪有限公司（以下简称珠峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田有军及委托诉讼代理人章世前，被告龙兴公司的委托诉讼代理人冯艳丽、杨峰到庭参加诉讼，被告珠峰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田有军向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告于2018年8月6日签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》；2、判令被告返还原告已付购房款306894元及利息，利息以已付购房款额为基数，自2018年8月7日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；3、请求判令被告赔偿原告因购买涉案商住房支出的团购费150000元、维修基金11938元、契税23875.76元,测绘费1431元，共计187244.76元；4、请求判令被告给付原告已付购房款306894元一倍的赔偿；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原告通过被告珠峰公司组织的团购活动，预定了被告龙兴公司开发建设的龙兴润城64号商住房，并签订了《龙兴润城（商业）认购协议书》，原告在支付团购服务费150000元的基础上，支付首期购房款306894元，并在交清该房的维修基金11938元、契税23875.76元、测绘费1431元的基础上，取得该房钥匙。时至今日，已两年多的时间，被告迟迟不予办理后续房款的按揭贷款和房产证，经多方打听才得知，被告已将该房抵押给了第三方，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告龙兴公司辩称，1、虽然我公司与原告签订了认购协议书，但涉案房屋我公司委托珠峰公司代为销售，且根据原告起诉状诉称内容来看，原告已经自认均系通过珠峰公司的团购活动购买涉案房屋。由于龙兴房开在委托珠峰公司代为销售房屋时已经将涉案房屋存在抵押的事实如实告知了，至于珠峰公司对原告进行销售时是否如实告知与龙兴房开无关，龙兴房开并不直接对原告，对其不具有直接告知房屋状况的义务。珠峰公司就房屋的相关情况进行宣传、销售，原告在充分了解并自愿接受房屋真实情况后与龙兴房开签订认购协议书，因此龙兴房开对原告不存在欺诈行为，涉案认购协议书也并非龙兴房开采取欺诈手段与原告所订立，因此该协议书不符合撤销情形。2、涉案房屋现已具备办理按揭贷款等手续的条件，虽经龙兴房开多次通知三原告，但其一直未办理，三原告的行为已经构成违约，我方保留追究其违约责任的权利。3、三原告对涉案房屋实际占有居住两年之久，虽未办理后续按揭贷款事宜，但对其权利义务并未产生实际影响，请求法院依法驳回三原告诉讼请求。4、龙兴公司已将房屋存在抵押事实告知珠峰公司，三原告同意与龙兴房开签订认购协议书视为对该抵押事实已经知情并认可，三原告未在法定的一年除斥期间内形式撤销权，该撤销权已经消灭。 被告珠峰公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 原告为证实己方的主张向本院提交如下证据：第一组证据团购服务协议，龙兴润城认购协议书，信用卡及POS机交易明细，收据，物业管理服务合同，证明原告与被告就涉案房屋达成买卖协议，并部分履行，原告已经支付房款的数额以及相关费用的数额。第二组证据：2016年抵押合同，2018年抵押合同，微信聊天截屏，证明原告是在起诉后调取证据才知道涉案房屋被抵押的事实，被告一直隐瞒房屋已经抵押给银行的事实。对原告提供的上述证据，被告龙兴公司的质证意见是：团购服务协议因活动方没有加盖公章，对协议的真实性有异议；对认购协议书的真实性、合法性、关联性没有异议，该协议书同时可以证明原告违反了应当依照约定办理按揭贷款手续的合同义务，存在违约情形；对于加盖龙兴房开公章收据无异议；对于物业管理服务合同无异议，该证据能够证实原告对涉案房屋已居住占有两年之久，龙兴房开履行了交付房屋的义务；对于抵押合同的证明目的有异议，不能证实原告在起诉后才知道房屋被抵押的事实，也不能证实龙兴房开对原告故意隐瞒房屋被抵押的事实；对微信聊天截屏的真实性、证明目的有异议，聊天对方不是龙兴房开的工作人员，不能证实龙兴房开对原告存在隐瞒的情形；对于田有军的信用卡明细是转给珠峰公司的，与我公司无关，和购房无关，信用卡的户名也不是田有军，与本案无关；信用卡还款通知单也与本案无关；Pos机交易明细是和珠峰公司和我公司无关；对于龙兴房开对田有军出具的收据及代收的房屋维修基金，测绘费，契税没有异议。被告珠峰公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证的权利。本院对被告龙兴公司无异议的证据予以确认，对龙兴公司提出异议的证据，认证如下：对团购服务协议和信用卡明细，二者可相互应证，结合被告龙兴公司在答辩中认可其委托珠峰公司代为销售房屋，本院对其真实性予以确认；对于抵押合同，被告对其真实性未提出异议，但不认可原告方的证明目的，本院对其真实性予以确认；对微信聊天截屏，原告未提供聊天对象的身份情况，且未向本院出示原始载体，本院不予确认。 被告龙兴公司向本院提交如下证据：1、不动产登记中心的查询结果，证明涉案房屋目前不存在抵押情况，涉案认购协议书具备履行条件，龙兴房开能够继续为原告办理按揭贷款等后续手续；2、龙兴房开业务员对原告通话录音材料，证明龙兴房开电话通知原告办理按揭贷款等后续事宜，但原告未去办理；3、龙兴润城项目商业招商合同，证明涉案房屋龙兴公司委托珠峰公司代为销售已告知该公司存在抵押的情形，龙兴公司履行了如实告知的义务对原告方不存在欺诈情形，同时可以证明涉案房屋由珠峰公司向但原告进行出售，龙兴公司并不直接对原告。原告对被告提交的上述证据的质证意见是：证据1真实性认可，不认可证明目的，该证据进一步证明涉案房屋曾经办理了抵押，因为查询结果中明确显示办理的五笔抵押登记业务均已办理注销手续；对证据2的真实性、合法性及与本案的关联性不认可，对其证明目的不认可，通过录音不能体现所说房屋是涉案房屋，通话说的是公寓，但我们购买的是商业房，另外通话的时间在2020年5月之后，即在本案原告起诉之后；对证据3的真实性、合法性及与本案的关联性不认可，对其证明目的不认可，因为本案招商合同是两被告之间签订，在原告签订团购服务协议及认购协议书时均未见到过此招商合同，现如今招商合同的双方均为本案被告，突然出现了此份招商合同是否存在事后补签，原告具有合理的怀疑理由，另外，就其具体内容只是对做了抵押和未做抵押的情形下房屋销售价格的安排和计划，但不能证明被告的证明目的。结合原告的质证意见，本院对被告龙兴公司提供的上述证据认证如下：对证据1的真实性予以确认；证据2未出示录音的原始载体，本院不予确认；证据3系二被告之间签订的合同，与本案无关联性，本院不予确认。 根据本院确认的证据及庭审情况，本院认定事实如下：原告田有军通过被告珠峰公司组织的团购活动，支付了150000元的团购信息服务费后，认购被告龙兴公司开发的“龙兴润城”商业64号房，并于2018年8月6日和被告龙兴公司签订了《龙兴润城（商业）认购协议书》，该认购协议书约定：乙方（田有军）确定购买甲方（龙兴公司）所开发建设的“龙兴润城”项目的商业产品，乙方所购房号为商业64号，建筑面积62.75㎡，合同成交单价9512.25元/㎡，合同总价596894元。乙方与甲方约定的付款方式为按揭贷款，乙方向甲方支付306894元首付款。在甲方通知乙方后的7日内（甲方以电话或信件方式通知），乙方需到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，乙方之前支付的首付款自动转为房款，同时按约定的方式缴纳剩余房款或者办理银行按揭贷款并办理相关手续。按照协议约定的上述内容，田有军于当日向被告龙兴公司支付购房首付款306894元，涉诉商铺的测绘费1431元、公共维修基金11938元、契税23875.76元，并于次日签订了《物业管理服务合同》，后取得了该房的钥匙，但双方未签订正式的商品房买卖合同，也未办理按揭贷款等手续。 另查明，被告龙兴公司分别于2016年9月20日、2018年9月20日将包括涉诉房屋在内的几套商铺抵押给张家口农村商业银行股份有限公司和平支行为张家口平安智业商贸有限公司向银行的借款提供担保，并办理了抵押登记。2020年5月18日，张家口农村商业银行股份有限公司和平支行向张家口市不动产登记中心出具证明，同意注销涉诉房产的抵押登记。2020年6月30日，张家口市不动产登记中心向被告龙兴公司反馈查询结果显示：截至2020年6月30日下午16点：龙兴公司，张家口市高新区站前西大街10号龙兴润城小区3层51-67室，房屋用途：商业服务。办理的5笔抵押登记业务：他项权证号0025960、0047736、0047736、0070061、冀（2018）张家口市不动产证明第0005943号，均已办理注销手续，未查到现势不动产抵押登记手续。 本院认为，首先，从权利取得形式上看，原告田有军与被告龙兴公司之间未签订正式的商品房买卖合同，双方于2018年8月6日所签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，这表明《龙兴润城（商业）认购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该协议书订立商品房买卖合同。从内容上看，《龙兴润城（商业）认购协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，因此，《龙兴润城（商业）认购协议书》性质上是协议双方为了保证将来签订正式的商品房买卖合同而订立的独立的预约合同，不能认定为商品房买卖合同。 其次，结合双方当事人在订立《龙兴润城（商业）认购协议书》之后的履行事实，原告田有军与被告龙兴公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《龙兴润城（商业）认购协议书》时，作为买受人的原告已经实际交付了306894元首付款并约定签订正式的商品房买卖合同后自动转为购房款，作为出卖人的龙兴公司也接受了原告的交付，后原告又交纳了公共维修基金、契税、测绘费等。在签订《龙兴润城（商业）认购协议书》的后，龙兴公司随即将该协议指向的房屋交付给了原告，原告接受了该交付。而根据《龙兴润城（商业）认购协议书》的预约性质，龙兴公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，龙兴公司的该行为应认定为系基于与原告田有军之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于龙兴公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。 根据《合同法》第五十四条之规定，因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，双方签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》为预约合同，就该协议而言双方主要的合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，进而签订正式的商品房买卖合同，且协议约定的涉诉房屋对价合理，故不具备撤销合同的法定情形，原告田有军主张撤销原、被告于2018年8月6日签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》的理由不能成立，本院不予支持。相应，其主张合同被撤销后返还已付购房款及利息并赔偿损失等诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告田有军的全部诉讼请求。 案件受理费8712元，减半收取计4356元，由原告田有军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 张俊梅 二〇二〇年八月十八日 法官助理 周雨倩 书 记 员 张雪轩 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。