贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初3076号 原告：张道平，男，汉族，1968年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：丁鹏志（特别授权代理）,贵州中创联律师事务所毕节分所律师。 委托诉讼代理人：王亚松（一般授权代理）,贵州中创联律师事务所实习律师。 被告：毕节市工业能源投资建设有限公司（原名：毕节地区洪欣城市建设有限公司），住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路愉景华庭D栋A座五楼。 统一社会信用代码：91520500775316588C。 法定代表人：吴参化，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴胜杰（特别授权代理）,贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告张道平与被告毕节市工业能源投资建设有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年5月13日、2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告张道平及其委托诉讼代理人丁鹏志、被告毕节市工业能源投资建设有限公司的委托诉讼代理人吴胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张道平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告因计算错误少算的被拆迁房屋面积补差款46200.00元（13.2平方米×3500.00元/平方米）；2.依法判决被告支付原告因计算错误少算的被拆迁房屋内、外墙补偿款17894.4元；3.依法判决被告支付原告回迁房屋面积补差款63560.00元（18.16平方米×3500.00元/平方米）；4.判令被告支付原告少算面积部分过渡费暂计4万元（具体以实际计算为准，时间从2018年7月23日起开始计算，按照每月每平方米30元计算）;5、案件受理费由被告承担。 事实和理由：2008年7月23日，被告（原毕节地区洪欣城市建设有限公司）为组织实施《毕节城市南部新区控制性详细规划》，拆迁了原告位于毕节市七星关区的房屋，根据被告制作的《南部新区拆迁踏勘表》、《原告被拆迁房屋平面示意图》及《房屋拆迁补偿安置合同》、《房屋拆迁回迁结算表》的记载，原告被拆迁砖混结构房屋的面积实际是219.06平方米，但被告计算为205.86平方米，少算了13.2平方米，原告被拆迁房屋有内墙砖856.76平方米，外墙砖36.4平方米，共计893.16平方米，但被告却计算为448.5平方米，少算了447.36平方米，根据拆迁合同约定，内外墙的补偿标准为每平方米40元，因此，被告在拆迁原告房屋后，少计算原告的补偿款17894.40元。2019年12月27日，被告在为原告办理回迁时，少算了原告四个月的过渡费，加上因少算拆迁面积给原告造成的过渡费损失共计约4万元。2016年7月25日，大兰村委会向原告出具书面说明，建议被告在回迁时一并核实结算并补偿到位，但至今近三年，被告没有作出任何答复。2019年6月21日，原告委托律师通过中国邮政向被告发出律师函，要求被告按合同约定补偿标准补偿原告少算的被拆迁房屋面积及应获得的补偿，但被告拒绝签收，邮政快递将律师函退回原告委托的律师。因此，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院在“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则下，依原告之诉讼请求予以裁判。 被告答辩称：一、根据《被拆房屋平面示意图》及《房屋拆迁补偿项目明细表》可知，示意图①部分分为合法砖木结构及砖木违建部分，依示意图上的标注可得其中合法的砖木结构房屋面积为61.5325平方米，砖木违建房屋面积为13.2125平方米，答辩人对违建部分的补偿已按违建补偿标准予以赔偿。被答辩人错误的将违建砖木部分按合法砖木的部分计算，致使双方对示意图①部分的面积发生分歧。答辩人的计算并无不当，且对违建部分已依相关补偿标准予以补偿，故被答辩人所主张的返还少算13.2平方米诉讼请求不能成立。 二、对于被答辩人所主张的少算内外墙砖面积致使少算补偿款17894.4元。其一，答辩人对内外墙砖的计算及测量并没有错误，当时，被答辩人核对无误后予以签字确认，因此，应当以当时所确定的内外墙砖面积为准；其二，依常识可知，内墙砖一般只在厨房、卫生间等使用，其他不会使用内墙砖，而依被答辩人的计算方式，系将整个房屋都使用了内墙砖计算，这与常识不符。同时，由《房屋拆迁补偿项目明细表》可知，补偿项目中有瓷粉，印证了该房屋其他房间是刮瓷粉的，并未使用内墙砖，答辩人的计算方式明显错误。故被答辩人所主张的答辩人少算其内外墙砖补偿款17894.4元既无事实，亦无法律依据，该主张不能成立。 三、因答辩人计算错误，该13.2平方米的主张不能成立，所以，原告要求的过渡费没有事实基础。 四、双方之所以发生分歧，最大的焦点为：示意图①部分所标注的9.9米是仅指合法砖木长度，还是指合法砖木长度加违建砖木长度。答辩人认为，虽然示意图标注9.9米处容易使人认为9.9米仅指示意图①中合法砖木结构长度，但根据答辩人所提交的《房屋拆迁补偿安置合同》内第四页的《南部新区拆迁房屋踏勘表》、第五页《张道平被拆房屋平面示意图》及第六页计算式，均以计算的方式表明9.9是指①部分合法砖木结构部分长度加违建部分长度，且经监理签字及双方签字认可，并已按照相关安置补偿标准对被答辩人进行补偿。对于原告新增的诉讼请求答辩如下：原告增加的诉讼请求并没有证据加以支撑，因此被告认为原告增加的诉讼请求没有事实及法律依据，不应得到支持。 本院经审理查明，2008年7月23日，以被告毕节地区洪欣城市建设有限公司为甲方，原告张道平为乙方，案外人毕节市迎新拆迁有限责任公司为拆迁单位、贵州百盛监理有限公司毕节分公司为监理单位，甲乙丙丁四方签订《房屋拆迁补偿安置合同》，合同约定：为组织实施《毕节城市南部新区控制性详细规划》，被告经有关部门批准，在南部新区规划区内进行工程建设。拆迁范围内涉及原告位于毕节市七星关区建筑面积468.81平方米的房屋需拆除。被告以北、南、昌大安置房与原告进行产权调换，建筑面积为543.43平方米，原告原房面积部分被告按420元／平方米，超过原房面积部分580元／平方米与原告原房补偿价进行结算。原告同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，被告根据原告原房建筑面积按规定标准给付原告临时安置补助费。被告未按本协议约定期限按期安置原告房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第十六条的规定增发原告过渡费。《房屋拆迁补偿明细表》、《拆迁户房屋平面图》为本协议组成部分，具有同等法律效力。甲方处加盖毕节地区洪欣城市建设有限公司印章，乙方处有原告签名，丙方处加盖有拆迁单位毕节市迎新拆迁有限责任公司及法定代表人刘正凤签名，丁方处加盖有贵州百盛监理有限公司毕节分公司印章及葛永伟签名。在《房屋拆迁补偿安置合同》附件部分《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上载明，面积计算：①（9.9×7.55）-（1.75×7.55）违建。内墙砖＝总面积减去〔（10×8.2）＋（2.7×9.05）＋（3.8×8.65）×2.5〕（内墙砖为建筑面积2.5倍倍率），外墙砖＝（8.2×2）＋（4×5）＝36.4平方米。原告在被拆迁人处签名、捺印。 另查明，根据《房屋拆迁补偿安置合同》附件二《房屋拆迁补偿项目明细表》上载明砖混住房面积为262.95平方米，砖木住房面积为205.86平方米，总面积为468.81平方米（262.95平方米+205.86平方米）。 最后查明，根据原告（乙方）与被告（甲方）于2018年12月27日签订的《南部新区安置回迁协议》约定，一、乙方拆迁住房面积为468.81平方米。原回迁安置南安置小区××号住房（建筑面积：185.51平方米)、北安置小区××号住房（建筑面积：176.54平方米)。本次回迁的安置房屋建筑面积为昌大一期××号住房（建筑面积90.95平方米)、昌大一期××号住房（建筑面积90.95平方米)。总建筑面积543.95平方米(含公摊，具体面积以房地产管理部门所属测绘机构出具测绘报告据实结算）。二、本次回迁安置住房，甲方应补乙方安置房款：71252.52元。六、房款结清，甲方将房屋移交乙方后，原合同（2008)第15-104号履行完毕，合同终止。七、本次回迁昌大一期××号住房（建筑面积90.95平方米)、昌大一期5号楼2单元502号住房（建筑面积90.95平方米）共2套房屋产权归张道平所有。 本院认为，结合原被告双方诉辩意见，本案争执的焦点为：1.《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图①部分中载明的9.9米是否包含违建砖木结构部分的长度1.75米？2.如何计算涉案房屋内墙砖的面积？3.被告安置给原告的回迁房的面积是按照建筑面积计算（含公摊）还是按照套内建筑面积计算？ 关于焦点一：《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图①部分中载明的9.9米是否包含违建砖木结构部分的长度1.75米。经审查，本院认为，该9.9米应当包含违建砖木结构部分的长度1.75米。理由如下：虽然原告向本院提交了大兰村委会于2016年7月25日出具的《说明》（经办人为潘才荣），该说明载明：“原张道平被拆迁房屋砖木结构按图①实际面积为9.9米×7.55米（不含相邻砖木违建1.75米在内），如有核算遗漏，建议洪欣公司在被拆迁人回迁时一并核实结算并补偿到位。”，2019年9月24日，大兰社区又再次对该说明进行备注（经办人为刘正凤），备注内容为：“此证明是由原拆迁丈量小组代表潘才荣、监理方代表孙奎、郭（葛）永伟、甲方代表王庆华一同核实出具。”，但为核实该份《说明》以及《备注》载明的内容的真实性，本院依职权向潘泽（才）荣、刘正凤、游正发、王庆华等人进行调查核实，根据原告申请，要求被调查人潘泽荣、游正发出庭接受质询，经本院通知，潘泽荣、游正发拒绝到庭接受质询。故对潘泽荣、游正发的证言，本院不予采信。根据王庆华陈述：“至于张道平到社区去出具说明的时候，是否打过电话给我，由于时间太长，我已经记不清楚，但是我清楚的记得，刘正凤、游正发当时并未拨打我的电话，事后游正发与我沟通过。”，根据《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上载明，面积计算：①（9.9×7.55）-（1.75×7.55）违建。根据该计算公式可以看出，图①中砖木部分的建筑面积为（9.9×7.55）-（1.75×7.55）违建，这说明，9.9米中已经包含砖木违建部分的长度1.75米，且原告已在《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上面签名、捺印。故大兰村委会（社区）出具的说明及备注与《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上载明的内容不符，本院不予采信。因此，对原告要求被告支付被拆迁房屋面积补差款46200.00元以及超期过渡费4万元（暂计，具体以实际计算为准）的请求，无事实依据，本院不予支持。 关于焦点二：如何计算涉案房屋内墙砖的面积？ 根据王庆华的证言证实，原告被拆迁房屋内墙四周基本上粘贴内墙砖，但是，对于如何计算内墙砖的面积问题，原被告之间存在分歧，原告认为，应该按照内墙砖面积=｛总面积（482.01平方米）-〔(10×8.2)+(2.7×9.05)+(3.8×8.65)〕｝×2.5=856.7625平方米，被告认为，应该按照《房屋拆迁补偿项目明细表》上面载明的内外墙砖面积448.50平方米予以计算。本院认为，结合《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中载明的：内墙砖=总面积减去〔(10×8.2)+(2.7×9.05)+(3.8×8.65)×2.5〕（内墙砖为建筑面积2.5倍倍率），涉案房屋内墙砖的计算方式应为：内墙砖=｛总面积（468.81）-〔(10×8.2)+(2.7×9.05)+(3.8×8.65)〕｝×2.5，经计算为823.7625平方米，扣除被告现已补偿的内墙砖面积421.1平方米（448.5平方米-36.4平方米（外墙砖面积）），被告还应补偿原告内墙砖款项为：（823.7625平方米-421.1平方米）×40元/平方米=16106.50元。原告要求被告支付17894.4元，本院予以支持16106.50元，其余部分不予支持。 关于焦点三：被告安置给原告的昌大一期5号楼2单元501号、502号回迁房的面积应当按照建筑面积计算（含公摊）还是按照套内建筑面积计算？ 本案中，原告认为，对于被告回迁安置给原告的昌大一期××号、××号住房（经毕节市房地产交易市场测绘，建筑面积均为90.95平方米，套内建筑面积均为81.61平方米)，应当以套内建筑面积安置，不应当以建筑面积安置。本院认为，原告该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。理由如下：根据原被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第三条：“被告以北、南、昌大安置房与原告进行产权调换，建筑面积为543.43平方米。”以及原被告2018年12月27日签订的《南部新区安置回迁协议》第一条：“一、乙方拆迁住房面积为468.81平方米。原回迁安置南安置小区8栋××号住房（建筑面积：185.51平方米)、北安置小区××号住房（建筑面积：176.54平方米)。本次回迁的安置房屋建筑面积为昌大一期××号住房（经毕节市房地产交易市场测绘，建筑面积为90.95平方米，套内建筑面积为81.61平方米)、昌大一期5号楼××号住房（经毕节市房地产交易市场测绘，建筑面积为90.95平方米，套内建筑面积为81.61平方米)。总建筑面积543.95平方米(含公摊，具体面积以房地产管理部门所属测绘机构出具测绘报告据实结算）。”之约定，被告安置给原告的回迁房均按建筑面积计算，而非按照套内建筑面积计算。故对于原告要求被告以套内建筑面积对其进行安置的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市工业能源投资建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张道平涉案被拆迁房屋内墙砖面积补差款16106.50元； 二、驳回原告张道平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2125.00元，原告张道平负担1922.00元，被告毕节市工业能源投资建设有限公司负担203.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴运成 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  邓 頔