江西省龙南市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0727民初1020号原告：叶林林，男，1995年4月13日出生，汉族，住龙南市。原告：赵凤林，女，1989年10月24日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：刘上庚，江西尚业律师事务所律师，特别代理。共同委托诉讼代理人：黄志远，江西尚业律师事务所实习律师，特别代理。被告：龙南金星房地产开发有限公司，地址：龙南县龙南镇宜居花园龙洲路。法定代表人：邓川。委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：朱强，江西大榕树律师事务所律师，特别代理。原告叶林林、赵凤林与被告龙南金星房地产开发有限公司（以下简称金星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告叶林林、赵凤林的共同委托诉讼代理人刘上庚、黄志远、被告龙南金星房地产开发有限公司的诉讼代理人朱强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金，截止目前已产生违约金14371元（截至到2019年11月29日），违约金计算至实际交房日止。二、按合同约定免费更换铝合金玻璃栏杆。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在龙南县廉租房西侧开发房地产，兴建了金龙豪苑。2018年1月28日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以674706元购买了金龙豪苑3号801号房屋。合同约定第九条房屋交付条件，该商品房交付时应当同时符合下列1.2.3.4.5所列条件：1、该商品房已取得《房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3、该商品房已取得房屋测绘报告；4、无；5、无。该商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住房质量报告书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。2、买受人不解除合同，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。签订合同后，被告至今未按约交付商品房给原告，合同第十条第二项约定的公共服务设施及其配套设施至今也未完成，即公共绿地，小区内非市政道路，物业服务用房，规划的车位车库在2019年5月1日达到100%。合同附件四关于装饰装修及相关设备标准的约定5、阳台［塑钢封闭］；其中1阳台为非封闭式；非封闭式铝合金玻璃栏杆，提供铝合金玻璃样板。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务应当全面履行，但被告交房已逾期构成违约，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判如所请。原告为支持其主张，向法院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，证明原告购房事实及被告违约事实。3、首付款、按揭款等发票。被告龙南金星房地产开发有限公司辩称，1、金龙豪苑小区于2019年11月23日通过竣工验收，且答辩人于当天通知了被答辩人收房。2、请求法院免除非基于答辩人自身原因导致逾期的期间，2019年5月1日-2019年7月10日期间系因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房。2019年5月5日，江西省住房和城乡建设厅下发《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》，该通知第三条规定2019年4月23日至6月30日为建设工程消防设计审查、验收职责移交承接期间，该期间消防验收工作因职能部门变更处于停摆状态。2019年9月18日-2019年11月20日的逾期系不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房。2019年9月18日，金龙豪苑小区发生盗窃案，龙南市公安局于2019年9月24日立案，于2019年11月1日向答辩人出具了鉴定意见书。因侦查期间必须保护现场，直至2019年11月20日，被盗窃电线才重新安装完毕。3、被答辩人诉请的违约金标准远超于其实际损失，故请求贵院核减违约金标准，按照同地段租金损失计算。4、铸铁栏杆的防护性能和铝合金栏杆相当，没有更换的现实必要，请求不予支持被答辩人的该项诉求。被告为支持其主张，向法院提交了下列证据：1、营业执照复印件，被告信息及诉讼主体资格。2、竣工规划核实合格意见单、工程质量监督报告及测绘报告，证明金龙豪苑竣工验收合格，符合交付条件。3、短信群发截图及新闻报道截图，证明被告于2019年11月23日及次日通知了原告收房以及2019年11月29日进行了交房。4、立案告知书、鉴定结果通知书及附件、安装施工合同、通知、工程竣工验收申请表，证明基于非被告自身原因导致字2019年5月1日-2019年7月10日，2019年9月18日-2019年11月20日的逾期。5、评估意见书，证明原告住宅所在地段租赁基准价。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，原告叶林林、赵凤林与被告金星公司签订赣州市商品房买卖合同（以下简称合同，合同编号：2018012602411），购买了被告金星公司开发的位于龙南县，合同约定该房建筑面积124.4平方米，总房价为674706元，原告在合同签订后依约交清了全部房款。合同第十一条约定了交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年5月1日之前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前11日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……”。合同第十二条约定了逾期交付责任：“……买受人不解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”附件四第5项对阳台进行了约定：“阳台：［塑钢封闭］；其中0阳台为封闭式，2阳台为非封闭式；非封闭式铝合金玻璃栏杆，提供铝合金玻璃样板。在庭审过程中，被告金星公司认可栏杆材质与合同约定的材质不符。2019年11月27日，被告金星公司取得了工程质量监督报告，监督结论为：“综合参建各方责任主体单位竣工验收意见，评定该工程质量符合设计要求。”同日，被告取得龙南县建设工程竣工规划核实合格意见单（龙县规核[2019]第6号），认定：“经审查核实，本建设工程各项指标符合规划要求，竣工规划核实合格。”2019年11月29日，被告金星公司在“掌上龙南”手机资讯平台发布信息，告知广大业主前来交房，标题为：“携手同心，欢迎您回家”龙南金龙豪苑盛大交房。本院另查明，2019年9月份，被告金星公司发生电线盗窃案，龙南市公安局于2019年9月24日立案侦查，被告为配合龙南市公安局侦查保护案发现场暂停施工，而后于2019年11月20日完成电线安装。本院认为，关于被告提出应扣除2019年5月1日-2019年7月10日期间的问题，依据被告提供的《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》第五条规定：“在相关新的法规标准出台前，住房城乡建设部门应当按照现行消防法规标准和相关消防设计审查、消防验收评定规则开展建设工程消防设计审查验收工作。在移交承接期间，各地住房城乡建设部门可继续依托消防救援机构外网消防行政审批服务网上办事系统受理相关业务。”由此可知，消防验收工作并不会因为该通知的出台而暂停，而且被告金星公司也未提供其他证据证明相关的职能部门存在暂停消防验收的情形，故对于被告金星公司的该辩解，本院不予支持。关于被告提出应扣除2019年9月18日-2019年11月20日期间的问题，本院认为，被告金星公司的商品房项目金龙豪苑发生盗窃案，其根本原因系被告管理失职所致，但其为了配合龙南市公安局侦查而暂停施工亦是对案发现场的保护，本院酌情扣除30天逾期交房天数。关于阳台材质与合同约定材质不一致的问题，本院认为，虽然被告金星公司使用与合同约定不一致的材料，但是并不影响阳台的美观及使用，再次更换势必造成更大的浪费，但是被告金星公司确实存在违约情形，本院酌定由被告金星公司补偿原告损失400元。综上，原、被告签订的赣州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方当事人均应遵守合同的条款并遵章执行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定2019年5月1日交房，但被告金星公司于2019年11月27日才取得工程质量监督报告及建设工程竣工规划核实合格意见单，应认定被告金星公司于2019年11月27日才符合交房条件，同时，被告符合交房条件后，也应给原告一定的期限办理交房手续，结合一般的生活经验和交易习惯，本院酌情认定原告应在2019年11月29日之前办理交房手续。综上，本院认定，被告金星公司逾期交房的实际天数为182天（2019年5月2日起算至2019年11月29日-30天）。另依据合同第四章第十二条关于逾期交付责任的约定，被告金星公司应以674706元为基数，按日万分之一支付182天的违约金即12280元给原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第七项、第八项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、由被告龙南金星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金12280元（674706元×0.0001×182天）给原告叶林林、赵凤林。二、由被告龙南金星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内补偿400元给原告叶林林、赵凤林。三、驳回原告叶林林、赵凤林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（已减半收取），由原告叶林林、赵凤林负担10元，由被告龙南金星房地产开发有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳诉讼费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  ：李捷二〇二〇年八月四日书记员  ：廖强