安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初2042号 原告：彭涛，男，1985年11月27日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：方向明，宁国市西津街道法律服务所法律工作者。 被告：徐熔金，女，1974年1月9日出生，汉族，住安徽省宁国市。 被告：叶发青，男，1973年9月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：陶波，安徽地益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余菲，安徽地益律师事务所实习律师。 第三人：宁国市德祐房产经纪有限公司，住所地安徽省宁国市宁城北路翠竹家园******，统一社会信用代码91341881MA2R954625。 法定代表人：彭涛，总经理。 委托诉讼代理人：帅丽红，女，系公司员工。 原告彭涛与被告徐熔金、叶发青房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月2日受理后，依被告申请追加了宁国市德祐房产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭涛及委托诉讼代理人方向明，被告徐熔金、叶发青及委托诉讼代理人陶波、余菲，第三人宁国市德祐房产经纪有限公司（以下简称“德祐公司”）的法定代表人彭涛及委托诉讼代理人帅丽红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告购房定金5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告将在宁国市广汇房地产开发有限公司购买的名人公馆1幢2单元1901室商品房，转让给原告。2019年3月13日，双方签订了《二手房买卖合同》，合同签订后，原告支付了5万元购房定金，并约定被告办理好该房产证后，原告支付首付款，后被告却迟迟没有办理该房产证，原告多次催促，被告总是推诿。至今年6月，被告无端将原告支付的5万元定金退还至原告账户中，原告找到被告理论，被告称该房不愿出售了。由于被告的违约，造成原告一年多来未能在他处定房，且房价不断攀升，已造成原告巨大经济损失。 被告辩称：一、案涉房产系宁国市广汇房地产开发有限公司开发，被告以全款的方式购买了案涉房产。被告与开发商签订的《房屋买卖合同》已在宁国市房管局备案，因开发商未开具开票，故案涉房产未能办理不动产初始登记。原、被告签订的《二手房买卖合同》时对案涉房屋没有产权证一事予以载明，同时，双方在补充条款中约定因房屋不能办理过户及无法办理贷款的情况下，双方均不承担违约责任，甲方无偿将乙方已支付的所有款项三日内退还给乙方。因开发商一直未能开具发票或收据，导致房产证一直未能办理，第三人德祐公司的工作人员指使被告开具假收据，被告考虑到非因被告的原因导致产权证不能办理，被告不能做违法之事刻意成就合同继续履行的条件，在此情况下，被告拒绝原告，并于2019年11月29日向原告发出解除合同通知，要求解除合同，双方互相返还财产。原告系第三人的唯一股东兼法定代表人，在第三人作为中介机构，原、被告签订《二手房买卖合同》时，原告和第三人的工作人员并没有告知这一事实，在合同签订后被告因不能开具发票到第三人处协商相关事宜时多次看到原告也在第三人办公场所，但第三人的中介人员对被告称原告是给他们办公室搞装修的，不是他们的工作人员。事后，被告才了解到原告是第三人的股东兼法定代表人，原告作为案涉房产的中介机构的股东兼法定代表人刻意隐瞒该事实，有违诚信。二、双方签订的《二手房买卖合同》已于2019年11月30日解除，依据案涉合同补充约定第2条，被告不承担违约责任。现原告于2020年6月22日提起诉讼，其诉求于法无据。通过第三人的工作人员与被告的微信聊天记录显示：因客观原因暂不能办理案涉房屋的产权证，原告多次提议通过非正式渠道获取案涉房屋的交易收据及公章以造就合同继续履行的条件，对此情形，被告予以拒绝，同时于2019年11月29日向原告通过邮寄的方式发出《解除合同的通知》，原告于次日签收，依据《合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条规定，合同的解除权是一种形成权，当事人一方作出合同解除的意思表示，则通知到达之日已解除，另一方当事人如有异议应向所在管辖机构提出，原告没有在法定期间内对合同的解除权提出异议，应当视为原告默认合同的解除。又依双方签订的《二手房买卖合同》补充约定第2条款：因房屋原因无法通过银行办理贷款双方不承担违约责任。现房屋因被告意志以外的原因未能办理产权证及后期的按揭贷款，且已寻求相关救济途径，但仍未有结果，被告也不能作违法之事刻意成就合同继续履行的条件，被告认为所涉合同约定解约条件已经成就，被告可以依约定行使解除权，被告非因主观上有过错，显然不应承担违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。 第三人庭审中述称：房管部门对案涉房屋已经完成备案登记，仅因案涉房屋缺乏当时被告和开发商之间的付款收据故不能办证；被告陈述第三人工作人员建议其开具假收据不是事实；案涉房屋贷款并非买卖双方个人征信原因无法办理。 原告围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、收款收据（复印件）等作为证据，被告为反驳原告诉讼请求提交了商品房买卖合同、预售备案登记表、解除合同通知书（复印件）等作为证据，第三人提交了《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》（复印件）作为证据。本院组织当事人进行了质证。对被告提交的《解除合同通知书》，因本案中不具备双方约定的解除权行使条件，故该通知书不能发生合同解除的法律后果。对原、被告提供的其他证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 名人公馆项目系宁国市广汇房地产开发有限公司（以下简称“广汇公司”）开发建设，开发过程中因广汇公司自身原因导致项目烂尾，后由他人接手。因拖欠被告叶发青工程款，广汇公司于2016年2月2日与被告徐熔金（系叶发青之妻）签订《商品房买卖合同》，以名人公馆1幢2单元1901室向叶发青抵还债务，并在房管部门进行了预售登记备案。2019年2月2日，宁国市人民政府办公室出台了《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》，就解决名人公馆项目业主办理不动产登记等事宜明确了交办意见。 2019年3月13日，经第三人德祐公司提供中介服务，原告彭涛（乙方）与徐熔金、叶发青（甲方）签订《二手房买卖合同》一份，约定由乙方购买名人公馆1幢2单元1901室房屋，合同载明：案涉房屋产权证正在办理中；房屋价款为56万元，合同签订时乙方需向甲方支付定金5万元；乙方首付款为13万元，待房产证办理后再行支付。原、被告双方另外约定：甲方允许乙方以其他人名义购买该房屋，后期的买卖合同、贷款合同由第三方与甲方签署，所有房款由第三方支付甲方，贷款合同也以第三人与甲方签署，甲方需配合办理后期贷款手续及过户手续；若乙方最终无法通过银行办理贷款（因房屋原因），双方不承担违约责任，甲方无偿将乙方已付的所有款项三日内退还给乙方。原告同日向被告支付了5万元。此后被告及德祐公司工作人员多次到房管部门办理案涉房屋产权证未果。在多次协商未果的情况下，徐熔金于2019年11月29日向彭涛邮寄了《解除合同通知书》，彭涛于次日签收。2020年6月，被告向原告退还了定金5万元。庭审中，各方当事人一致认可案涉房屋产权证无法办理的原因系缺乏广汇公司为被告出具的全额交款收据。叶发青陈述：在其与广汇公司签订《商品房买卖合同》时，对方未出具收款收据，因广汇公司管理混乱且本人也没有相关意识，故也未索要收款收据。原告及第三人庭审中表示签订合同时对案涉房屋系“抵债房”的事实是明知的。 另查明，彭涛系德祐公司法定代表人及股东。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：一、案涉二手房买卖合同是否应当解除；二、被告是否应当双倍返还定金。 对争议焦点一，审理认为：案涉房屋系被告因抵付工程款的事由从广汇公司处取得，不同于正常的商品房买卖，被告陈述广汇公司未向其出具收款收据，结合广汇公司实际情况，该陈述具有合理性，对于未能取得收款收据这一事实本身，被告并无过错。现各方当事人均认可案涉房屋因缺乏收款收据导致无法办理房产证，相应的一系列后续必要手续亦因此无法办理，故案涉二手房买卖合同已在事实上履行不能；且案涉合同签订在《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》出台之后，根据政府文件要求，案涉房屋也确无办证可能，虽然原告在庭审中称案涉合同仍有履行可能，但没有提供证据予以证实。在双方签订合同的根本目的无法实现的情况下，对案涉合同应当予以解除。 对争议焦点二，审理认为：案涉合同无法履行的根本原因在于缺乏广汇公司出具的收款收据。因案涉合同签订时《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》已出台，从交易过程来看，首先，被告作为出卖方，其对于自身未持有收款收据这一事实是明知的，对无法办理房屋登记应当预见而未预见；其次，原告本身从事房屋中介行业，案涉交易亦由其开办的房屋中介公司经手，故相较于作为普通购房户的被告来说，原告对于房屋过户流程及广汇公司的实际情况应当更为熟悉和了解，但原告对案涉合同的履行不能亦未尽到谨慎的注意义务。综上，本院认为原、被告双方对案涉合同的解除均负有过错，且过错程度相当，在此情况下，原告要求被告双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，参照《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈠项之规定，判决如下： 一、解除原告彭涛与被告徐熔金、叶发青于2019年3月13日签订的《二手房买卖合同》； 二、驳回原告彭涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1050元，已减半收取525元，由原告彭涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  施璟 二〇二〇年八月十七日 书记员  何舟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。