云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7579号原告：汤某2，男，1932年6月16日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告：张丹凤，女，1941年9月1日生，汉族，住址同上汤某2。监护人：汤某2，系张丹凤配偶。二原告委托诉讼代理人：张昕杰，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：汤某1，女，2002年11月24日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。监护人：贾某，女，1967年10月4日生，住云南省昆明市盘龙区。系汤某1母亲。委托诉讼代理人：崔大铭、陈红帅，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告汤某2、张丹凤诉被告汤某1确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张昕杰、被告委托诉讼代理人陈红帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤某2、张丹凤诉称：原告张丹凤与汤某2于1963年2月27日建立夫妻关系，婚后育有一子两女，被告汤某1系儿子汤波婚后生育的子女。2002年汤某2所在单位分配了福利房，该房屋位于昆明市官渡区。原告张丹凤因患阿尔茨海默病无法正确表达自己的真实意思。2018年6月1日被告汤某1及其监护人将原告张丹凤、汤某2带到昆明市官渡区房管局，在未获得原告同意下，代原告签订了昆明市官渡区房屋的买卖合同，并在昆明市官渡区产权交易中心办理了网签手续，交易备案号为ＪＫＭ20180601116。后因原告张丹凤无法正确表达真实意思，昆明市官渡区不同意办理过户手续，该交易无法继续进行，房屋未办理产权过户手续。案涉房屋属于二原告夫妻共同财产，被告汤某1利用原告张丹凤不能正确表达意思所签订房屋买卖合同侵犯了原告张丹凤的合法权益。案涉房屋所在地段同类型房屋的出售价格在75万元以上，但2018年6月1日所签订房屋买卖合同作价50万元，明显低于市场价格。被告汤某1签订的房屋买卖合同是虚假的交易行为，至今未支付任何房屋交易对价。被告汤某1及其监护人在房屋未办理过户的情况下，强行占有房屋并把产权证原件拿走拒不归还。原告均为高龄老人，生活自理能力不便，被告汤某1及其监护人不照顾原告，不得已由其他子女接走。如今原告只能自己出钱在外租房住。上述行为严重损害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，请求：一、判令二原告与被告汤某1于2018年6月1日办理的交易备案号为ＪＫＭ2018601116、关于昆明市官渡区房屋买卖合同无效，并解除；二、判令被告承担本案诉讼费。鉴于原告起诉诉讼请求存在冲突，经释明，原告明确其诉请为要求确认原、被告于2018年6月1日订立的房屋买卖合同无效。被告汤某1辩称：原告汤某2曾立下分家协议，将其名下的两套房屋中的位于“南诏苑”的一套房屋分给女儿汤婕和汤伟，另一套即本案争议房屋则归其孙女即被告汤某1所有。“南诏苑”的房屋已被汤婕、汤伟变卖。被告考虑原告年事已高，不想无偿获得该房产，就与二原告协商以50万元的价格购买，房款则于成年后再支付，所以购房合同中也未明确付款期限。双方于2018年6月1日前往“官渡区房管局”签订了二手房买卖合同，并且办理了备案手续。该合同是双方真实意思表示，不存在任何无效事由。二原告称被告及其监护人不照顾其生活与事实不符。2017年4月以前，二原告系单独居住，被告监护人贾某只要不上班就会过去给他们做饭。2017年4月起，二原告是和被告一家人一同居住的，直到2019年8月2日被汤婕、汤伟强行带走。被告为避免出现争议，多次想联系二原告协商房款怎么支付，但被二原告女儿阻拦。所以并非被告不支付房款，系存在客观原因。原告汤某2称张丹凤签署合同时属于无民事行为能力人，但没有证据证实。合同已经过备案，不存在虚假一说。二原告要求确认双方所签订房屋买卖合同无效没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。原告针对其主张向本院提交证据如下：1.身份证复印件、常住人口登记卡，欲证明原告主体适格及被告为未成年人；2.房屋所有权证复印件，欲证明诉争房屋的所有权人为原告汤某2、张丹凤；3.昆明市第三人民医院住院病历，欲证明2016年4月22日原告张丹凤住院治疗确珍患有阿尔茨海默症；4.《云南省二手房买卖合同》（照片件），欲证明2018年6月1日，被告和二原告前往“昆明市官渡区房管局”办理房屋交易手续，房屋作价50万元，没有约定具体付款及交房时间；5.APP截图，欲证明2018年6、7期间，与诉争房屋同小区房屋交易均价为每平方米1.11万元；6.房屋信息查询摘抄表，欲证明因原告张丹凤无法正确作出真实意思表示，昆明市不动产登记中心官渡分中心在办理网签后未办理房屋过户手续；7.情况说明，欲证明2018年6月4日，原告女儿汤婕、汤伟应昆明市不动产登记中心官渡分中心要求提交情况说明，申明张丹凤患有阿尔海默病，无法做出真实意思表示；8.昆明医科大学第一附属医院诊断证明书，欲证明2018年6月4日原告张丹凤经检查再次诊断为阿尔茨海默病；9.（2019）云0111民特630号民事判决书，欲证明2019年12月6日经人民法院确认，原告张丹凤为无民事行为能力人，指定原告汤某2为张丹凤监护人。经质证，被告对原告提交证据1、2、4的真实性、合法性、关联性表示无异议；对证据3、8的关联性不予认可，表示无民事行为能力应经法院认定；对证据5不予认可，表示数据的客观性不能保证，双方系亲属，有价差符合常理；对证据6的关联性不予认可，认为不能证明张丹凤不能正确表达真实意思；对证据7不予认可，认为系单方材料；对证据9表示判决系2019年12月6日作出，不具有回溯认定的效力。被告针对其主张向本院提交证据如下：10.《云南省二手房买卖合同》，欲证明原、被告双方所订立合同有效，且原告已将房屋交付被告。经质证，原告对被告提交证据10不予认可，表示系被告将原告赶出案涉房屋。本院对上述证据认证如下：被告对原告提交证据1、2、4的真实性无异议，本院予以确认；被告提交证据10与原告提交证据4为同一合同文本，本院对其真实性予以确认；原告提交证据3、8为病历资料及诊断证明，本院对其真实性予以确认并采证；证据5、7与本案争议无直接关联性，本院不予采证；证据6为有效不动产登记摘抄信息，本院对其真实性予以确认并采证；证据9为本院作出生效裁判文书，本院对其真实性予以确认并采证。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告汤某2、张丹凤系夫妻关系。被告汤某1为二原告孙女，系二原告之子汤波之女。坐落于昆明房屋于2002年登记所有权人为汤某2，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第××号。原告张丹凤于2016年4月22日至2016年5月21日期间入昆明市第三人民医院住院治疗，出、入院诊断为：1.带状疱疹；2.高血压1级，极高危组；3.阿尔茨海默症。2019年9月前，汤某1一家三口（即父亲汤波、母亲贾某及汤某1本人）和二原告曾共同居住于昆明房屋。共同居住期间，二原告和汤波、贾某于2018年6月1日同到昆明市官渡区住房和城乡建设局。其间，贾某以监护人身份代理汤某1，与汤某2、张丹凤签署《二手房买卖合同》。张丹凤落款署名系在汤波扶着手的情形下完成。该合同系采用云南省二手房买卖合同示范文本，载出卖人为汤某2、张丹凤，买受人为汤某1，标的房屋为昆明南站新村房屋（房屋所有权证号200239451），成交价款为500000元，房款交割方式为自行交割房款，买方承担相关税费，其他多数条款未选文本示范条款而订为“买卖双方自行协商处理”。上述《二手房买卖合同》签署后，于同日11时14分办理交易备案（备案号：ＪＫＭ20180601116）。在后续申请办理不动产转移登记过程中，因故中止（二原告主张系因不动产登记中心工作人员对张丹凤行为能力存有疑问而中止办理；被告主张系因二原告女儿提出异议而中止）。2018年6月4日，昆明医科大学第一附属医院再次诊断张丹凤患有阿尔茨海默症。2019年8月，二原告的女儿将其从昆明房屋接出居住。2019年8月29日，汤某2申请认定张丹凤为无民事行为能力人，本院于2019年12月6日作出（2019）云0111民特630号民事判决，判决张丹凤为无民事行为能力人、指定汤某2为其监护人。本院认为，本案诉争《二手房买卖合同》系在亲属间以及特定场合形成。该合同文本表述作为孙女的汤某1向作为爷爷、奶奶的汤某2和张丹凤买受登记于汤某2名下的昆明房屋。现双方就相应合同的效力发生争议，就其具体争议，兹分述评判如下：（一）关于《二手房买卖合同》的性质及效力问题。在日常生活实践中，亲属间进行交易并非特例。但本案确有主体间特定关系之情形。作为合同所列买受人，被告汤某1为未成年人，合同订立系其监护人即母亲贾某代其作出意思表示，且形式上为加负型的表示。在整个交易安排的表述上，诉争《二手房买卖合同》没有任何明确的约束型表述，特别是对对价的约定，既无规律亦无期限限制。虽然可以用亲属间有信任来对此进行解释，但也可理解为双方本身就没有进行买卖交易的真实意思。本案诉讼过程中，本院通知汤某2到庭，其陈述确实作出过将案涉房屋赠与孙女汤某1的表示，但到官渡区住房和城乡建设局签署合同等事情是儿子和儿媳安排。在诉讼争议过程中，不排除当事人作有利于自己的表述，但对于一个年届九旬的老人和另一患有阿尔茨海默症的老人来说，将房子卖给自己未成年的孙女这种情况，的确有违常情。被告方在答辩中陈述原告方系打算把房子赠与自己，只是考虑老人年纪大，所以表示以50万元的价格进行买受。然此种解释逻辑完全无视原告方的身份和身体状况。再言日常房屋赠与实践，赠与人与受赠方出于纳税或方便办理不动产转移登记等因素，不乏以名为买卖实为赠与方式进行处理之例。故本案诉争《二手房买卖合同》实际隐含的是赠与意思表示，而非买卖交易意思表示。对此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，诉争《二手房买卖合同》文本所载买卖行为依法无效，隐藏于下的赠与意思表示，应根据赠与行为有关规范进行处理。（二）诉争《二手房买卖合同》所隐藏赠与行为的效力判定。《二手房买卖合同》文本承载的买卖行为无效，但在行为主体上可判定同一，即可转换为原告汤某2、张丹凤和被告汤某1监护人订立赠与合同，约定由原告汤某2、张丹凤将昆明房屋赠与被告汤某1，被告汤某1监护人代其作出同意受赠意思表示。对于相应赠与行为，从《二手房买卖合同》所承载法律行为形式来说，为原告汤某2、张丹凤共同作出赠与表示，其中原告张丹凤在签署合同时患有阿尔茨海默症，该病症依生活常识有辨识能力降低之情形。张丹凤于2019年8月经法院特别程序认定属无民事行为能力人，的确不能当然依之认定其一年前的行为能力状况。但对可视为张丹凤作出意思表示的签署行为，系在受益一方辅助下完成，在无其他依据辅助证实情况下，应合理推定该时张丹凤不具有完全民事行为能力，该行为无相应追认，依法应认定为无效。被告庭审主张原告汤某2具有完全民事行为能力，可从家事代理角度补足张丹凤的行为能力缺陷。对此，诉争《二手房买卖合同》隐藏赠与行为为共同行为形式，张丹凤行为不属于代理行为情形，被告相应主张于法无据，不足采纳。基上，从共同赠与行为角度，诉争《二手房买卖合同》隐藏的原告汤某2、张丹凤赠与行为亦为无效。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百四十三条第一项、第一百四十六条之规定，判决如下：原告汤某2、张丹凤与被告汤某1监护人贾某代汤某1于2018年6月1日订立的《二手房买卖合同》（备案号ＪＫＭ20180601116）无效，该合同行为隐藏的赠与行为无效。案件受理费100元，减半收取50元，由原告汤某2承担，余额50元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员 李 涛二〇二〇年八月十三日书记员 周春兰