福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3825号 原告：陈孙灿，男，1985年10月15日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：郭颖、唐丽珍，福建闽润律师事务所律师。 被告：刘欣粲，女，1990年2月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：张建珍，福建仟杰律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区达万麦田房产中介所，住所地：福州市仓山区金山街道浦上大道**一品新筑**楼**06/07店面。 经营者：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：许大为，雇员。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 原告陈孙灿与被告刘欣粲、第三人福州市仓山区达万麦田房产中介所纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告陈孙灿及其委托诉讼代理人郭颖、唐丽珍，第三人福州市仓山区达万麦田房产中介所委托诉讼代理人许大为、王毅到庭参加诉讼，被告刘欣粲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈孙灿向本院提出诉讼请求:1.被告未按《房屋买卖合同》约定时间向原告履行交房义务构成违约行为，并支付原告按照《房屋买卖合同》约定的成交价每日万分之五向原告支付迟延履行违约金（迟延履行违约金以405万元为基数，按照每日万分之五自2020年5月1日起计算，暂计至2020年6月17日为95175元（计算方式：405万×0.05%×47天＝95175元），应计算至被告实际履行交付之日止）；2.被告支付原告因本案所支出的律师费20000元；以上2-3项暂合计115175元；3.本案诉讼费用、财产保全费等由被告承担。事实和理由：2019年12月15日，原告陈孙灿通过第三人福州市仓山区达万麦田房产中介所与被告刘欣粲签订《房屋买卖合同》，约定在麦田房产提供居间服务下购买被告刘欣粲位于仓山区××街道××路××号（原洪湾中路东侧与凤冈路北侧交叉处）融信8XXX＃楼1XXX复式单元房屋［产权证号：闽（2019）福州市不动产权90XXX2号］，房屋建筑面积140.55㎡，房屋成交总价405万元整。《房屋买卖合同》第八条（二）约定原告在签约当日内支付购房保证金人民币4万元整存入麦田房产指定账户保管，待原告领取房屋名下不动产权证后三个工作日支付给被告；（三）约定被告同意将成交价款中预留人民币2万元整在原告处作为户口保证金；第五条（一）约定被告确认诉争房屋租赁情况为已出租，在房屋交接前，甲方应予以解除租赁关系；在特别提示第3条约定被告应在2020年4月30日前交付房屋。被告于签订合同前向原告表明已通知案涉房屋承租人林金仁（下称“承租人”）房屋出卖事宜，并已协商解除案涉房屋的租赁关系，限其在交房前腾房。合同签订后，原告即向麦田房产支付4万元购房保证金，并于2020年1月2日、1月14日向被告支付购房款48.9万元、175.1万元、125万元、50万元，共计支付399万元，至此原告已经履行了合同约定的付款义务。案涉房屋于2019年12月30日变更登记至原告名下。2020年4月29日，被告刘欣粲委托其配偶章思宇向原告要求宽限交房日期，并告知承租人不配合解除房屋租赁合同且仍未与承租人解除租赁关系，原告予以拒绝并表示要在2020年5月1日前交付完成。经原告多次要求被告履行交房义务，2020年5月5日，被告配偶通过微信将其修改过的案涉房屋门锁密码发送给原告，要求原告次日一同前往案涉房屋交房，5月6日傍晚麦田房产工作人员电话告知原告门锁已于5月5日被破坏，承租人因案涉房屋密码被修改报警，而被告曾企图向原告隐瞒案涉房屋密码锁被承租人破坏的事实。之后原告以被告超过约定交房时间、原告已选定装修公司确定装修事宜等为由一再要求被告合理妥善解决与承租人之间的租赁纠纷并尽快交房，期间麦田房产及其工作人员亦多次通过电话、微信或寄送书面《告知函》《催告函》等方式催促被告办理交房事宜，但被告始终以承租人拒绝解除租赁合同、拒绝配合腾房为由拖延履行交房义务，并多次要求原告以产权人身份收取租金、直接进入案涉房屋并清空承租人放置在屋内物品、向承租人发送律师函等方式试图将租赁合同由原告默认概括承受以变相完成交房，原告均予以拒绝。因被告至今仍未履行交房义务，原告无奈之下与承租人林金仁联系沟通腾房事宜，经与承租人沟通后方才得知承租人自知悉案涉房屋出卖后一直积极配合被告解除租赁合同，承租人表示与被告已经达成口头解除租赁合同的一致意见，并约定被告向承租人支付89500元提前解除租赁合同违约金，案涉房屋原存在转租情况，承租人已按照其与被告达成的约定积极与次承租人协商解除了转租赁合同，目前案涉房屋已基本处于空置状态、可随时交付，但由于被告违反与承租人达成的约定拒绝支付承租人约定的违约金，承租人继续履行租赁合同，且被告正常收取了承租人支付的租金。至此，原告已按合同约定履行了支付义务，但因被告故意懈怠、拖延解除租赁合同，拒绝向承租人支付已达成一致的解除租赁合同违约金，导致至今未能向原告履行交房义务，并在多次协商交房事宜过程中，存在欺骗、隐瞒、推卸责任，已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《房屋买卖合同》第九条第（二）约定：“房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按成交价万分之五向守约方支付违约金。”、（三）约定“因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），被告未按合同约定履行交房义务，应赔偿原告按合同约定的以成交价款的日万分之五承担违约责任并支付原告为主张权益而支付的律师费20000元，违约金以405万元为基数，按照每日万分之五计算自2020年5月1日暂计至2020年6月17日为95175元，实际迟延履行违约金应计算至被告实际履行交付之日止，以上费用暂合计115175元。综上，被告懈怠、迟延履行交房义务致使原告须向装修公司支付装修违约金、误工费等重大损失，给原告造成了精神上和物质上的伤害，严重侵害了原告作为买方的合法权益。 第三人福州市仓山区达万麦田房产中介所述称，本案房屋买卖合同依法签订合法有效，第三人已履行完毕居间义务，原被告之间因被告未解除租赁关系产生纠纷，与第三人无关。 被告刘欣粲未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年12月15日，经第三人福州市仓山区达万麦田房产中介所居间服务，原告陈孙灿作为买方，被告刘欣粲作为卖方，双方就位于福州市仓山区××街道××路××号（原洪湾中路东侧与凤冈路北侧交叉处）融信8XXX＃楼XX6复式单元房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，房屋成交价格为4050000元。该合同第五条（一）约定，被告确认房屋租赁情况为已出租，在房屋交接前，被告应予以解除租赁关系。第九条第（二）约定，房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按成交价万分之五向守约方支付违约金。（三）约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等。补充协议第3条约定，被告应在2020年4月30日前交付房屋给原告。2019年12月30日，福州市自然资源和规划局颁发了不动产权属证书，将上述房屋登记在原告名下。 另查明，原告陈孙灿委托福建闽润律师事务所代理本案诉讼，花费律师费20000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。被告未按时向原告履行交房义务，其应依约自2020年5月1日起每日应按成交价万分之五的标准向原告支付违约金，并承担原告通过诉讼主张权利而产生的律师费。被告刘欣粲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘欣粲于本判决生效之日起十日内支付原告陈孙灿违约金（以4050000元为基数，按每日万分之五的标准，从2020年5月1日起计算至房屋交付原告陈孙灿之日止）； 二、被告刘欣粲于本判决生效之日起十日内支付原告陈孙灿律师费20000元。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2604元，由被告刘欣粲负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。