福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0181民初319号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人：林宏修，该公司董事长。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林军，男，1986年9月5日出生，汉族，住福清市，该公司员工。 被告：王丹红，女，1985年4月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：叶立铨，福建伟峰律师事务所律师。 原告福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）与被告王丹红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告融侨物业公司的委托诉讼代理人商毅、林军、被告王丹红的委托诉讼代理人叶立铨和律师助理徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付福清市洪宽工业村阳下街道阳下村(融侨新城·法郡)单元号10-0102的物业服务费34486.2元(从2018年1月1日算至实际还清之日，暂计至2019年9月)；2.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金3768.8元(按逾期支付物业服务费的日万分之五从2018年1月1日算至实际还清之日，暂计至2019年6月)；以上费用合计38255元。事实和理由：被告是前述单元号100102单元的业主(联排住宅)，建筑面积为328.44平方米。原、被告曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。然而，被告从2018年1月1日起即开始拖欠物业管理费，虽原告几经催讨，但被告仍未履行缴纳物业费义务，暂计至2019年9月共计21个月。根据《前期物业管理服务协议》第五条关于物业服务费用的约定，联排住宅的物业服务费为每月5元每平方米，因此被告拖欠的物业管理费共计34486.2元。另依据《前期物业管理服务协议》第五条第二款“业主逾期1个月，乙方可以按照每日万分之五，并按照复利计算收取滞纳金。业主逾期6个月未交纳物业费的，乙方可以自行起诉法院。业主承担因乙方起诉产生的起诉费用和律师代理费用。”之约定，被告应按日万分之五向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担本案律师费及相应诉讼费用。特起诉至贵院，望判如所请。 王丹红辩称，1.被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》已经失效，两年前期物业服务费按3元每平方米，超过两年按5元每米无事实依据。2.案涉房屋存在严重质量问题，而原告未及时与开发商沟通妥善处置，久拖不决长达五年，系被告停付物业费的最终原因，且原告物业管理服务存在诸多问题，未尽到一级物业服务公司应有的标准。3.案涉房屋严重漏水问题，原告亦应根据《商品住宅质量保证书》承担相应责任，原告与开发商具有关联关系，同属于融侨集团旗下公司，并受开发商选聘担任案涉小区的前期物业服务公司，向业主出具《商品住宅质量保证书》，对小区内的房产质量问题具有妥善处置责任和一定的质量保证责任，且小区内房屋质量问题，多系由原告实际处置，进行修缮。4.原告及开发商敷衍处置房屋质量问题，久拖未决，致使被告无法装修入住，具有直接因果关系，此期间产生的物业费用应由开发商和原告自行妥善承担。5.退一步说，被告即使对原告提供的所谓物业服务合同给付物业费用，但基于原告自身过错构成瑕疵履约，也应酌情减免收取。而原告主张的违约金系倒打一耙，应依法予以驳回。 经审理查明，2015年1月1日，王丹红办理了其购买的融侨新(融侨新城·法郡)10号楼102单元联体式住宅（建筑面积为328.44平方米）的接房手续，开发商融侨新城（福清）房地产有限公司向王丹红出具《福建省新建商品住宅质量保证书》，该保证书第四条约定屋面防水工程保修期为3年，卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为1年，第七条约定有关住宅质量的来信来访、投诉，融侨新城（福清）房地产有限公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给予答复和妥善处理。交房同日，王丹红与融侨新城（福清）房地产有限公司选聘的融侨物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由融侨物业公司为王丹红提供前期物业管理服务，物业服务费用为联体式住宅5元/月·平方米（前两年优惠按3元），协议有效期两年，自2014年12月30日起至2016年12月29日止；协议期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，融侨物业公司应在协议期限届满后六个月内继续履行，物业服务费按照协议价格的120%收取。协议签订后王丹红向融侨物业公司缴纳了2015年度的物业管理费11823.6元、公摊水电费229.9元、有线初装费380元，以及2016年度、2017年度的物业管理费。交房后当年，王丹红即发现案涉房屋在雨水天气后多处渗水、漏水，随后王丹红的丈夫柯玲景2016年至2019年期间持续向融侨物业公司经理林军反映与沟通，并要求融侨物业公司向开发商融侨新城（福清）房地产有限公司反映，期间融侨物业公司也曾多次组织人员进行局部修补均未达效果。因案涉房屋渗、漏水问题未得到解决，2018年1月1日起，王丹红开始拒交物业管理费至今。 另查，融侨新城（福清）房地产有限公司、融侨物业公司的法定代表人均为林宏修。2020年1月7日，本院以（2020）闽0181民初379号立案受理王丹红就案涉房屋质量问题起诉被告融侨新城（福清）房地产有限公司、第三人融侨物业公司一案。 以上事实有原告提交的催费函、业主身份证复印件、业主基本情况登记表、接楼通知书、前期物业管理服务协议、入伙流程确认单，被告提交的被告身份证、融侨新城(福清)房地产有限公司和融侨物业公司工商登记信息、《福建省新建商品住宅质量保证书》、物业费发票、房屋质量问题现场照片、结婚证、微信聊天记录、被告起诉原告及开发商时立案缴费通知书以及当事人庭审陈述为证并经庭审质证核实，予以确认。 本院认为，案涉前期物业服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应按约全面履行义务。按照约定案涉协议2年有效期至2016年12月29日届满，因业主大会尚未成立，融侨物业公司应在期限届满后六个月内继续履行，即应履行至2017年6月30日。由于2015年交房当年，王丹红即因案涉房屋渗、漏水问题向融侨物业公司不断交涉而未得到解决，融侨物业公司作为由开发商选聘且与开发商存在直接关联的前期物业管理服务公司，未能提供相应证据证明履行了向关联开发商报告及已妥善处理好案涉房屋渗、漏水问题的相应义务，客观上导致了王丹红自2015年接房后一直无法装修入住以及实际享受随后的相应物业管理服务。同时，王丹红在按约缴纳2015年至2017年共三年度的物业管理费之后，已于2018年起拒交物业管理费，融侨物业公司亦未能提供相应证据证明王丹红已认可由融侨物业公司继续提供物业服务及相关服务收费标准。综上，王丹红的相关抗辩理由成立，予以采纳；融侨物业公司提出王丹红应支付2018年1月1日起的物业服务费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回福州融侨物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费756元，由福州融侨物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈文晖 二〇二〇年八月五日 书记员  何 娟