山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0202民初8230号原告：青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市南区。法定代表人：王希伟，总经理。委托诉讼代理人：张风军，山东颐衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：白永明，山东颐衡律师事务所律师。被告：肖国栋，男，1972年10月14日生，汉族，住青岛市市北区。被告：李杰，男，1963年7月28日生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：徐黎强、刘晓瑜，山东黎强律师事务所律师。第三人：市南区鲜稻上膳酒楼，住所地青岛市市南区。负责人：戴俊，经理。委托诉讼代理人：刘晓云、张峰，山东琴岛律师事务所律师。第三人：青岛市荟龙轩餐饮管理有限公司，住所地青岛是台湾路6号。法定代表人：于国鑫，总经理。委托诉讼代理人：陆军，山东海孚律师事务所律师。原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（以下简称金宏顺公司）与被告肖国栋、被告李杰、第三人市南区鲜稻上膳酒楼（以下简称鲜稻酒楼）、第三人青岛市荟龙轩餐饮管理有限公司（以下简称荟龙轩公司）房屋租赁合同纠纷一案。原告金宏顺公司向本院提起诉讼后，本院依法做出（2018）鲁0202民初5488号民事判决，被告肖国栋、被告李杰不服向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院审理后做出（2019）鲁02民终5212号民事裁定将本案发回本院重新审理。本院重新审理，原告金宏顺公司追加鲜稻酒楼、荟龙轩公司为第三人。本院依法组成合议庭进行了审理，金宏顺公司委托诉讼代理人张风军、白永明，被告肖国栋与被告李杰及共同的委托诉讼代理人徐黎强、刘晓瑜，第三人鲜稻酒楼委托诉讼代理人刘晓云、张峰，第三人荟龙轩公司委托诉讼代理人陆军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金宏顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除金宏顺公司与被告肖国栋作为负责人的市南区悦海酒楼签订的《租赁合同书》；2、判令肖国栋、李杰向金宏顺公司连带支付截至2020年6月30日拖欠的租金3005537.2元，并以3005537.2元为基数，按日千分之二至实际支付之日止的违约金；3、判令肖国栋、李杰、鲜稻酒楼、荟龙轩公司返还金宏顺公司位于青岛市台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房；4、判令肖国栋、李杰、鲜稻酒楼、荟龙轩公司支付自2020年7月1日至实际支付之日的费用；5、本案诉讼费用由肖国栋、李杰承担。事实和理由：2011年8月25日，金宏顺公司与肖国栋作为负责人的市南区悦海酒楼签订《租赁合同书》。协议约定：市南区悦海酒楼租赁金宏顺公司所有的位于青岛市台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房，租赁期限为2012年4月1日至2024年3月31日，租金每半年付，逾期90天，可视为市南区悦海酒楼单方解除合同，金宏顺公司有权无条件收回场地。合同约定后，金宏顺公司依约将涉案房屋交付给肖国栋、李杰使用至今。2017年8月21日，市南区悦海酒楼注销。截止目前，肖国栋、李杰逾期支付租金已超过90天。金宏顺公司多次向被告索要租金未果，故诉至法院。肖国栋、李杰辩称：第一、本案被答辩人金宏顺公司所诉请求法院解除金宏顺房产公司与悦海酒楼之间于2011年8月25日签订的《租赁合同书》没有任何事实和法律依据。1、答辩人在履行房屋租赁合同期间，始终严格履行《租赁合同》及《补充合同》项下的义务，没有任何违约行为。本案金宏顺公司由于隶属于北京国资委管理，2018年北京国资委为了清理国内范围内的国企对外租赁关系，要求全面收回租赁权。为了达到收回金宏顺公司对外租赁权，期间被答辩人多次以种种理由借口无故拒绝接收答辩人给付的租赁费，制造答辩人违约未支付租赁费的事实，意欲以未交租赁期间租赁费为由，单方面解除双方之间的租赁合同。2、答辩人曾于2018年9月29日本案答辩人给付被答辩人金宏顺公司50万元的支票以及在此期间给金宏顺公司时任财务负责人现任总经理王希伟发短信要求接收租金并履行租赁合同的声明。而被答辩人不接收租金以及请求法院解除租赁合同的行为，已经构成了事实上严重的违约。答辩人曾于2018年10月至12月多次打电话、发短信给被答辩人财务负责人王希伟，正面通知被答辩人，要求向其支付本年度的全部租金，但被答辩人以各种借口暂停收取租金，延后另议。现在发生的租约问题，是被答辩人拒收租金导致，因此答辩人不应承担法律责任。答辩人在租赁经营期间，于2014年1月16日与被答辩人签订了被答辩人同意答辩人转租的补充协议。为此答辩人根据该转租补充协议约定，分别将悦海酒楼与荟龙轩餐饮公司以及鲜稻酒楼达成了合作转租协议。第三、本案答辩人在履行合同期间，始终履行租赁合同项下缴纳租金的义务。在被答辩人单方面违约意欲拒收租金解除合同的情况下，仍然按照租赁合同约定积极缴纳租金。被答辩人拒收租金的行为，已经构成了违约，被答辩人如果无理主张解除租赁合同，势必影响目前次承租人合法的经营权，且会导致因无法经营而给各租赁方造成重大经济损失。综上所述，在履行租赁合同期间，被答辩人单方面违约解除租赁合同，严重侵犯了答辩人以及次承租人的合法经营权，同时也扰乱了私营企业正常的经营秩序，这种毫无商业诚信的行为，势必造成社会经济秩序混乱。为此答辩人请求法院在查明本案事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法民事权益。第三人鲜稻酒楼辩称：1、2017年6月3日，王沛沛与悦海酒楼签署了《经营权转让及承租协议》是基于悦海酒楼与金宏顺公司之间有《租赁合同书》，鲜稻酒楼仅承租位于青岛市台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房，租期自2017年6月5日至2024年3月31日止。鲜稻酒楼按照合同约定支付了转让费和房租至2019年上半年。2、与王沛沛签署合同时，悦海酒楼提供了该《租赁合同书》以及《补充协议》（签署于2014年1月16日），补充协议明确给予悦海酒楼在合同期内的转租权。依据《合同法》第224条之规定，悦海酒楼在金宏顺公司书面同意其转租的前提下，将涉案房屋转租给答王沛沛，该《经营权转让及承租协议》合法有效，因此答辩人依约支付了转让费以及房租并对涉案房产进行了装修，依法开展餐饮经营。承租人的合法权益应当得到保护。故金宏顺公司以答辩人无权占有为由要求答辩人返还房屋缺乏法律与事实依据。综上所述，恳请贵院依法驳回金宏顺公司的诉讼请求。第三人荟龙轩公司辩称：1、答辩人不同意解除金宏顺公司与肖国栋作为负责人的市南区悦海酒楼签订《租赁合同书》，答辩人从肖国栋处承租涉案房屋，进行了装修，花费600多万元，如解除合同则造成整个酒店无法经营，前期投入化为泡影，因此答辩人不同意解除合同。2、肖国栋将房屋转租给答辩人是经过被答辩人金宏顺公司同意的，且法院委托鉴定的《租赁合同书》与《补充协议》处公章系同一枚，在被答辩人认可《租赁合同书》真实性情况下，足以说明转租经过了被答辩人同意。3、根据相关规定，出租人知道承租人转租但六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为理由解除合同或者认定转租无效的，法院不应予以支持，且答辩人承租后，水电费一直向被答辩人缴纳，也多次使用被答辩人的宴会厅接婚宴并向被答辩人缴纳会务费，被答辩人多次就相关经营中的问题向答辩人发通知，被答辩人对转租事实是明知且自认的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、2011年8月25日，金宏顺公司作为甲方与作为乙方的肖国栋、市南区悦海酒楼签订《租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方名下位于青岛市台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房；乙方将其租赁的场地，用于依法经营餐饮服务；租赁期限自2012年4月1日至2024年3月31日；租金以120万元/年为基数（含物业管理费等），合同期的前三年每年租金为120万元整；自合同期的第四年起递增3%，自合同期第七年起递增5%，自合同期第十年起递增7%，其中2018年4月1日至2021年3月31日租金126万元/年；租金交纳：租金以半年一付，每年六月底、十二月底支付下半年度租金（如有甲方签单消费，先抵扣餐费再交剩余租金）。合同约定乙方应如期支付租金及合同（含补充协议）规定的相关费用。乙方逾期未缴纳租金等相关费用，甲方有权按应收的0.2%每天收取违约金，逾期90天，可视乙方单方面解除合同，甲方有权无条件收回场地；乙方在合同期间，根据市场及自身需要，有权对经营特色进行更换和调整甲方不予干预，但乙方不得将标的物转租；如因甲方原因提前终止合同，甲方应返还乙方的保证金，并按半年租金的金额向乙方支付违约金，并赔偿乙方的投资损失；如因乙方原因提前终止合同，甲方不退还乙方保证金，乙方并按半年租金的金额向甲方支付违约金，乙方并保证场地在正常经营状态下无条件退场。合同签订后，金宏顺公司交付租赁物，肖国栋向金宏顺公司支付了租金，但未完全按照上述合同的约定租金支付方式及期限支付租金。2015年5月双方对账后，悦海酒楼确认欠付金宏顺公司租金及各项费用共计798537.2元。此后，肖国栋经营的悦海酒楼从2015年5月1日至2018年4月19日不定额、不定期的向金宏顺公司支付租金22笔。2017年4月10日对账，悦海酒楼欠付租金共计934537.2元，至2018年9月6日又支付了50万元。截至2018年7月31日，市南区悦海酒楼尚欠金宏顺公司租金1090537.2元。2、2018年8月金宏顺公司以肖国栋、李杰为被告要求解除双方于2011年8月25日签订的《租赁合同书》并支付租金、返还房屋等请求，因被告肖国栋和李杰缺席。故本院根据金宏顺公司提交的《租赁合同书》、对账情况及房租支付统计表等证据判决：一、解除原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与被告肖国栋签订的《租赁合同书》；二、被告肖国栋于本判决生效之日起十日内给付原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司截至2018年7月31日的租金590537.2元；三、被告肖国栋于本判决生效之日起十日内按年息24%偿付原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司自原告起诉之日即2018年8月23日至实际给付之日以1090537.2元为基数计算的逾期付款违约金；四、被告肖国栋于本判决生效之日起十日内返还原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司位于青岛市台湾路8号（原金宏酒店）1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房；五、被告肖国栋于本判决生效之日起十日内按照月租金105000元偿付原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司自2018年8月1日至实际交付租赁物之日的房屋使用费；六、驳回原告的其他诉讼请求。肖国栋、李杰不服上述判决向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院将案件发回审理，即本次诉讼。3、市南区悦海酒楼系个体经营户，经营者为肖国栋，李杰为市南区悦海酒楼的合伙经营人之一，市南区悦海酒楼于2013年8月29日成立，2017年8月21日核准注销。本案涉案的金宏顺公司位于台湾路6号（规划许可证为6号，房地产权证为8号），金宏顺公司于鲜稻酒楼和荟龙轩公司均在同一栋楼内，鲜稻酒楼和荟龙轩公司在一楼，金宏顺公司在二楼办公。2018年7月15日，金宏顺公司以悦海酒楼为被告向本院提起解除本案涉案租赁合同的纠纷，但因悦海酒楼于2017年8月21日注销，故本院于2018年8月16日驳回了金宏顺公司的起诉。金宏顺公司遂以肖国栋、李杰为被告提起了本案的诉讼。2017年6月3日，案外人王沛沛与悦海酒楼签订《经营权转让及承租协议》，约定承租位于本市台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房，租赁期限自2017年6月5日至2024年3月31日。转让费80万元，年租金43万元。合同签订后王沛沛的配偶戴俊使用承租的设备和房产经营，即本案的第三人鲜稻酒楼。2018年8月22日，悦海酒楼与荟龙轩公司签订《房屋转租协议》，约定将台湾路8号金宏酒店1-2层部分餐饮酒店及地下配套设施面积约为1500平方米转租给荟龙轩公司，租期为2018年8月13日至2024年3月31日，共计5.5年，租金为每年90万元。双方约定的房屋交接期为2018年8月12日。后荟龙轩公司于2018年9月开始开业经营。4、原案件二审期间，荟龙轩公司和鲜稻酒楼同意代肖国栋支付租金。本案在本次审理过程中，肖国栋及李杰于2019年11月26日向本院提出支付金宏顺公司尚未交纳的租金，金宏顺公司仍未同意收取租金。截至2019年12月31日，拖欠租金数额金宏顺公司和肖国栋、李杰均确认为2375537.2元，2020年1月1日起至2020年6月30日租金为63万元，故截止2020年6月30日，肖国栋、李杰欠付金宏顺公司的租金共计为3005537.2元。庭审中查明，本案审理期间，直至本案一审辩论终结后方同意收取租金。本案一审辩论终结后，肖国栋及李杰向金宏顺公司交纳了租金40万，鲜稻酒楼代付了租金36.8万元、荟龙轩公司代付了租金90.9万元，上述租金共计167.7万元，金宏顺公司已确认收取了该租金，尚余1328537.2元未付。庭审中肖国栋提交《关于进一步做好服务小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，申请因受新冠肺炎疫情的影响，导致餐饮经营困难，因此要求减免三个月租金。6、双方存在争议的事实认定：（1）金宏顺公司提交《通知》一份，内容为：市南区悦海酒楼、肖国栋：“因你方未按照双方签订的《租赁合同书》的约定交纳租金，已构成根本违约。我公司郑重通知你方，解除我公司与你方签订的《租赁合同书》。请你方在收到本通知后，立即停止对台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地的装修行为，否则由此造成的一切装修费用及其他法律后果均由你方承担。2018年9月25日。”肖国栋、李杰对上述证据的真实性不予认可，认为金宏顺公司提交的为复印件。因上述的证据确系复印件，且金宏顺公司也未提交证据证明其已经向肖国栋及李杰发送过上述的《通知》，故对于该证据的真实性与关联性本院不予确认。（2）李杰、肖国栋提交《补充协议》一份，证明2014年1月16日，金宏顺公司与市南区悦海酒楼签订《补充协议》载明：“经协商，在合同期间，根据市场自身经营需要，乙方有权对经营调整，更换餐饮特色，可以在合同期内转租合作。但不能影响甲方租金及权益。上述《补充协议》加盖金宏顺公司的公章。”金宏顺公司对上述的《补充协议》真实性不予认可。本次诉讼中，金宏顺公司对于肖国栋、李杰提交的租赁协议的内容无异议，对于《租赁协议》的公章真实性有异议，对上述《补充协议》的真实性有异议。故向本院递交鉴定申请，就《租赁合同书》落款甲方处的公章及《补充协议》落款处甲方处公章与庭审中提供鉴定的公章是否同一枚印章盖印。同时肖国栋对于上述《租赁合同书》与《补充协议》中落款处甲方公章是否同一枚印章盖印进行鉴定。本院审查后依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定。经鉴定，该鉴定所于2020年5月25日做出粤南［2020］文鉴字第166号司法鉴定意见书认定：1.《租赁合同书》第5页落款甲方处“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”公章印文与《补充协议》落款处甲方“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”公章印文是同一枚印章盖印。2.《租赁合同书》第5页落款处甲方及第1至5页右页边骑缝处、《补充协议》抬头处以及落款甲方处、《住所（经营场所）承诺书》落款房屋产权所有人或合法支配权人处“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”公章印文与样本1至6公章印文均不是同一枚印章盖印。根据上述鉴定意见，补充意见中公章与《租赁合同书》中金宏顺公司的公章系同一枚，而本案中虽然金宏顺公司不认可肖国栋提交租赁合同书的公章，但对内容无异议，金宏顺公司在原一审中主张租金和违约金的合同内容与肖国栋提交的租赁合同内容一样，因此本案虽然租赁合同书中的公章与比对样本公章不一致，但对于租赁过程和租赁物的状况双方均无异议。因此结合上述租赁合同的情况，对于该证据的真实性、合法性与关联性本院予以确认。（3）鲜稻酒楼提交向金宏顺公司支付电费的凭证、转账凭证，证明鲜稻酒楼从2017年6月开始就向金宏顺公司交电费，金宏顺公司当时已经知道鲜稻酒楼在此经营，一直未提出异议。金宏顺公司对上述证据真实性不予认可。因上述证据中附有鲜稻酒楼向金宏顺公司付款的印章转账凭证，且2017年10月、11月电费代收明细表中加盖了金宏顺公司的公章。故对于该证据真实性、合法性及关联性本院予以认定。上述证据可以证明鲜稻酒楼从2017年6月就开始给金宏顺公司交电费。（3）荟龙轩公司提交金宏顺公司给其出具的会务费发票一张，水电费转账凭证9张。证明转租事实和荟龙轩公司实际经营金宏顺公司是明知的，且未在6个月内提出异议，转租合法有效。金宏顺公司对上述证据真实性无异议，但在原二审中，荟龙轩公司称其双方为合作关系，共同出资经营，并非转租关系，按照荟龙轩公司所述，金宏顺公司起诉荟龙轩公司要求腾房的案件立案时间为6个月内，并没有超过6个月，即便认定转租也不能认定金宏顺公司6个月内没提出异议。因金宏顺公司对于上述证据的真实性无异议，故对于上述证据的真实性及与本案的关联性本院予以确认。上述证据可以证明从2018年11月开始荟龙轩公司向金宏顺公司交纳水电费。（4）肖国栋提交2018年9月29日出票的支票一张，金额为50万元，收款人为金宏顺公司。证明悦海酒楼投资管理者刘光耀携带填写的支票给金宏顺公司交房租，但金宏顺公司以银行账户需调整为由，让悦海酒楼的刘光耀回去等付款消息。悦海酒楼在履行租赁合同期间积极履行支付租金的义务，但金宏顺公司故意以银行账户需要调整为由，不予接受悦海酒楼支付租金的事实。金宏顺公司对于该证据真实性不予认可认为该证据为肖国栋单方制作，无法确认具体制作时间。经本院审查肖国栋提交的支票原件及复印件一致，虽然金宏顺公司不认可该证据真实性，但其亦未提交其他证据证明该证据存在瑕疵，故对于该证据的真实性及与本案的关联性本院予以认可。上述可以确认的事实是2018年9月29日肖国栋向金宏顺公司交纳租金未被金宏顺公司收取。（5）肖国栋提交短信、通话记录一宗、录音一宗，证明悦海酒楼的管理人案外人刘光耀用手机号为138****1263的手机给金宏顺公司法定代表人王希伟150****6165的手机打电话及发信息协商交租金的事宜，但金宏顺公司以调整账户为由，没有收取租金。通话中金宏顺公司法定代表人王希伟陈述没有接受悦海酒楼支票的原因为北京总部国资委领导不让租，从北京开始清理，上级的要求没有办法。金宏顺公司质证称对上述短信真实性不予认可，认为金宏顺公司法定代表人手机中并未找到上述信息，而且除短信之外，该手机中再没有任何沟通往来的信息记录。因庭审中，肖国栋也展示了原始载体，金宏顺公司虽然不认可真实性，但其也未提交相关证据对其陈述进行证实。而经查上述150****6165的手机号确系金宏顺公司负责人的电话号码。故对于上述证据的真实性、关联性本院予以确认，通过上述证据可以确认2018年10月29日和2018年12月7日通过短信联系金宏顺公司就支付租金的事宜进行沟通与协商。通话的录音金宏顺公司对真实性无异议认为是金宏顺公司负责人的录音。但认为肖国栋主张愿意支付租金是虚假的，认为该两份证据形成于金宏顺公司提起诉讼之后，此时肖国栋已经存在违约行为，金宏顺公司有权解除合同。因上述证据真实性金宏顺公司无异议，故对于上述证据真实性及关联系本院予以认可。上述证据证实了肖国栋确实2019年3月8日通过电话与金宏顺公司沟通支付租金事宜。在该录音中金宏顺公司陈述不收取租金的原因系国资委要求解决租赁的问题，不让租。本院认为，本案中，虽然金宏顺公司不认可肖国栋提交的《租赁合同书》中公章的真实性，但因肖国栋提交的《租赁合同书》所载明的内容与金宏顺公司主张解除的《租赁合同书》的内容一致，且双方在签订合同后，金宏顺公司按照合同的约定履行合同中所约定的租赁物的交付义务，肖国栋和李杰也在相当长的一段租期内支付了租金至双方2018年9月产生纠纷，因此应当认定上述租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现双方因合同履行发生纠纷，根据本案庭审情况总结本案争议焦点为：1、本案涉案的金宏顺公司与肖国栋于2018年11月25日签订的《租赁合同书》是否应解除？2、肖国栋提出的因新冠肺炎导致的无法正常经营，要求减免部分租金的辩论意见是否予以采纳？3、肖国栋及李杰是否应按照租金3005537.2元为基数，支付按照日利息千分之二计算的至实际之日止的违约金？关于争议焦点1是否应解除《租赁合同书》：金宏顺公司主张解除该合同理由为：肖国栋未按照合同的约定期限支付租金及擅自转租房屋。对此：首先，根据双方签订的租赁合同中对于逾期交纳租金解除合同的约定，在肖国栋未交纳租金90天的情况下，金宏顺公司可以解除合同。本案中，根据金宏顺公司提交的租金统计表，从2015年5月至2018年4月三年时间里，肖国栋并未按照合同约定的租金半年一付，每年六月底、十二月底支付下年度租金，而是不定期的支付租金22笔。而后金宏顺公司在未催告肖国栋支付租金的情况下于2018年8月23日向本院提起诉讼要求解除合同。后肖国栋于2018年9月7日支付了租金50万元，金宏顺公司也收取了租金，截止该日期肖国栋欠付的租金变更为590537.2元。而肖国栋又在不知金宏顺公司已经诉讼的情况下于2018年9月29日开具金额为50万元的支票一张（加盖悦海酒楼公章，载明收款人为金宏顺公司），向金宏顺公司支付租金，但金宏顺公司未收取租金，也未告知肖国栋起诉的情况。由此可以看出，肖国栋虽然前期欠付了租金，但其积极的履行了支付租金的义务，虽然其未严格按照租赁合同约定支付租金，但金宏顺公司前期对于肖国栋未按照合同约定支付租金的行为没有提出异议，因此可以看出其上述欠付部分租金不存在恶意拖欠的故意，仅是基于之前不定期支付租金做法的延续。且若金宏顺公司2018年9月29日收取租金后，欠付的租金就仅为90537.2元。之后，肖国栋又通过工作人员的手机于2018年10月29日及2018年12月7日均向金宏顺公司的负责人发送短信确认支付租金，但金宏顺公司均未收取租金。2019年3月，肖国栋的管理人员给金宏顺公司法定代表人又通过通话形式沟通租金事宜，金宏顺公司也未收取租金。从上述事实可以看出，金宏顺公司在未催促肖国栋支付租金的情况下即起诉要求解除合同，而起诉后又于在2018年9月7日收取租金50万，收取租金时又未向肖国栋告知起诉的事实，之后肖国栋再次支付租金50万时也不收取租金，仍未告知肖国栋起诉的事实，造成肖国栋无法支付租金。在原一审中也不告知本院肖国栋曾在诉讼期间向其提出过支付租金要求，而是在原一审庭审中询问其是否能够找到肖国栋时陈述联系不到肖国栋及李杰，且在二审中对第三人鲜稻酒楼和荟龙轩公司提出代付租金及肖国栋在本案审理过程中提出的支付租金的请求不予回应，不予收取。在此情况下金宏顺公司以肖国栋未支付租金超过90天而主张解除租赁合同，违背了诚实信用原则，不符合法律规定，也不符合双方约定的肖国栋在正常状态下拖欠其租金超过90天未交纳租金解除合同约定。其次，金宏顺公司认为在其与肖国栋签订《租赁合同书》中约定了不得转租，但肖国栋后来擅自转租了承租的房屋，违反了合同的约定。对此，肖国栋在2017年6月3日与王沛沛签订了经营权转让及承租协议，后王沛沛的配偶戴俊在此经营鲜稻酒楼，并从2017年6月就开始给金宏顺公司交纳水电费等费用，且鲜稻酒楼与金宏顺公司位于同一栋楼，因此根据上述事实金宏顺公司不可能不知道该处已经由第三人鲜稻酒楼在经营的事实，在此情况下金宏顺公司直至2018年8月方向本院提起诉讼，而且在二审期间，鲜稻酒楼和荟龙轩公司提出代替肖国栋支付租金的请求。故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，金宏顺公司在知道肖国栋将房屋转租给他人经营餐饮的情况下并未在六个月内提出异议，且在次承租人鲜稻酒楼和荟龙轩公司在提出代承租人肖国栋支付租金时不收取租金，根据上述事实及法律规定金宏顺公司主张解除租赁合同，不符合法律规定。综上，无论是基于金宏顺公司与肖国栋之间的租赁合同额约定，转租协议亦或是根据法律规定，金宏顺公司主张解除合同均无依据，故对于其主张的解除涉案的租赁合同及要求肖国栋、李杰、鲜稻酒楼、荟龙轩公司返还金宏顺公司位于青岛市台湾路8号金宏酒店1-2层的部分餐饮场地及地下配套厨房的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2是否应减免肖国栋部分的租金。对于金宏顺公司诉请的截止2020年6月30日的租金共计3005537.2元，因本案一审辩论终结后，金宏顺公司收取了肖国栋、鲜稻酒楼及荟龙轩公司支付的租金共计167.7万元，尚余1328537.2元未付。本案中，肖国栋向申请因受新冠肺炎疫情的影响，导致餐饮经营困难，因此要求减免部分租金。根据本案实际情况，结合新冠肺炎确系不可抗力，并非人力所能控制，且实际造成餐饮行业在一定期限内无法正常经营的情况系事实，故本着损失共担、公平合理的原则，酌情的减免肖国栋一个半月，即按照月租金10.5万元确定的租金共计15.75万元。综合核算后，肖国栋还应支付金宏顺公司的租金为1171037.2元，该部分肖国栋应当支付金宏顺公司，故对于该诉讼请求本院部分予以支持。关于争议焦点3是否应支付违约金的问题。肖国栋和金宏顺公司在合同中约定肖国栋逾期交纳租金的，金宏顺公司有权按照应收的0.2%每天收取违约金。根据本案查明的事实，肖国栋在2018年9月29日向金宏顺公司支付租金，后期也提出过支付租金，肖国栋也申请支付租金，但金宏顺公司未收取租金，且根据肖国栋提交的录音证据证实了不收取租金并非由肖国栋造成，且无论是二审中第三人提出代为支付租金还是本案审理过程中肖国栋均提出支付租金，肖国栋均在积极的要求履行租金支付义务，但金宏顺公司因自身原因未同意收取，由此可以看出该段期间未交纳租金的违约后果并非系肖国栋的过错造成，因此对于金宏顺公司诉请的支付判决生效之前及判决生效后本院指定的履行期内的违约金本院不予支持。但由于肖国栋仍然尚欠付租金1171037.2元系事实，本院判决生效之后，如肖国栋未按照本判决确定履行期限履行支付租金的义务，其应当按照双方约定支付逾期支付租金的违约金，又因双方约定的违约金数额过高，故本院按照年利率24%支持金宏顺公司从本判决生效后指定的租金支付履行期限到期后肖国栋仍不履行义务之日起至实际支付之日止按照实际未支付数额计算的违约金。对于金宏顺公司诉请的要求肖国栋及鲜稻酒楼及荟龙轩公司支付从2020年7月1日至实际支付之日止的费用。因本案中金宏顺公司与肖国栋签订的租赁合同仍需继续履行，而金宏顺公司未向本院提交证据证明2020年7月1日后的费用具体情况。故对于该诉讼请求本院不予支持，待实际发生后，如肖国栋未履行支付义务的，金宏顺公司可另行主张。对于金宏顺公司诉请要求李杰承担租金支付义务的诉讼请求。因李杰在二审及本次庭审中称，其与肖国栋合伙关系，故对于上述租金其应与肖国栋承担共同支付的义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、肖国栋与李杰于本判决生效之日起十日内共同支付截止2020年6月30日尚欠青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的租金1171037.2元；二、如肖国栋与李杰未按照本判决书第一项的指定支付期限足额支付租金，则应就未支付部分的租金从本判决生效后的第十一日起至实际支付之日止按年利率24%偿付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司逾期支付租金的违约金；三、驳回青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果肖国栋与李杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30844元，保全费5000元，共计35844元，由青岛金宏顺房地产开发有限责任公司负担20844元，肖国栋与李杰共同负担15000元，原审公告送达费600元，由肖国栋与李杰共同负担。因青岛金宏顺房地产开发有限责任公司已预交，肖国栋与李杰应于本判决生效之日起十日内偿付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 瑛人民陪审员  范庆湖人民陪审员  刘 立二〇二〇年八月二十七日法官 助理  牛艺臻书 记 员  戴欣怡