贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初4292号原告：贵阳众合物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭南路**，统一社会信用代码：91520115569202272k。法定代表人：李睿，职务：总经理。委托代理人：张丹丹，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201511196667。被告：刘纯应，男，汉族，1986年7月29日生，户籍地贵州省水城县，现居住地贵州省贵阳市观山湖区。委托代理人：王海，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201910145870。委托代理人：郭丽娇，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201911102563。原告贵阳众合物业管理有限公司（以下简称众合物业）诉刘纯应物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理，原告众合物业委托代理人张丹丹、被告刘纯应及其委托代理人王海、郭丽娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告众合物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费10,834.70元，违约金3,250.41元，共计14,085.11元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告刘纯应于2013年9月22日与贵州国电房地产开发有限责任公司（以下简称国电房开公司）签订《商品房买卖合同》，成为国电·金海域小区12-1-1-2室的业主。原告与国电房开公司及刘纯应签订了《前期物业服务合同》，2016年4月12日，原告与国电金海域业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定高层住宅物业费单价1.5元/月/平方米，被告房屋建筑面积为140.45平方米，每月应交纳的物业费为212.45元。合同同时约定了物业费的交费方式及逾期违约责任。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关义务，但是，被告从2016年4月1日起拒绝缴纳物业费，截止2020年6月30日欠费月数共计51个月，欠费金额10,834.7元，为维护原告的合法权益特诉至贵院。被告刘纯应辩称，第一，原告未按照物业合同约定提供服务，未及时有效为被告处理房屋漏水问题。且小区电梯经常出现突然下坠的险情，原告未及时处理已严重影响被告居住生活。原告严重违约在先，被告有权拒绝支付物业费，且原告无权向被告主张支付违约金。第二，原告向被告刘纯应主张的部分债权，诉讼时效已过。第三，被告根本不知道小区成立业委会，业委会与原告签订的合同对被告不具有法律约束力。原告提交的合同有效期截止2019年5月1日，即合同双方当事人权利义务于2019年5月1日已经终止，原告无权依据该合同向被告主张合同终止后的物业费。经本院审理查明，2013年9月2日被告刘纯应与国电房开发签订《商品房买卖合同》购买“国电·金海域”1号楼1单元22层3号房屋，建筑面积140.45平方米，合同附件十约定前期物业服务企业为众合物业，物业费收取标准为高层住宅1.5元/月/平方米。缴费方式采纳先交费后服务的方式，业主应在办理交接手续时一次性先付12个月的物业费，之后按每年或每半年交费。当期物业费于前次物业费时间届满前30日交纳。业主未按时足额交纳物业费的，应按每日千分之三的比例支付滞纳金。2016年4月12日，众合物业与国电金海域业主委员会签订《物业管理服务合同》。服务期三年，自2016年5月1日至2019年5月1日。物业费标准、交费方式及违约责任同前期物业服务合同一致。因房屋客厅飘窗渗水，刘纯应于2015年4月8日收房。刘纯应在装修过程中发现房屋渗水仍然存在，多次向众合物业反馈。2019年9月26日，刘纯应向众合物业反馈房屋渗水所留电话变更为17784804052。金海域业主成立有微信群，群聊天内容载明了小区电梯时常出现故障问题。另查明，2015年8月13日，原告收到被告交纳的物业费2010元（交费期间自2015年3月14日至2016年3月31日）。2017年3月21日，原告向刘纯应使用的电话“188××******”发送短信息，催收物业费。2018年9月10日，原告员工向拨打刘纯应188××××****电话，催收物业费。2018年8月16日原告向刘纯应邮寄律师函，催收物业费。还查明，合同期满后，原告向观山湖房屋租赁物业管理服务中心、贵阳市物业管理协会、贵阳市住房和城乡建设局提交贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表。上述部门检查意见均为合格。本院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案的焦点一是对被告提出的诉讼时效抗辩是否成立进行认定；焦点二是对原告与国电金海域业主委员会签订的合同是否对被告产生约束力，以及合同期满后原告是否有权向被告主张权利进行认定；焦点三是对于被告提出原告在提供服务过程中存在的问题是否可以成为其拒交物业服务费的事由进行认定；焦点四是对原告主张的服务费及违约金进行认定。关于焦点一，被告提出截止本案立案时已超过3年部分的物业费诉请，已过诉讼时效，不应得到支持。经审查，被告自2016年4月1日起未再向原告交纳物业费。被告认可在2018年9月10日接到过原告的催缴电话，故本案诉讼时效在2018年9月发生中断，原告在2020年5月28日向原告提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间，对于被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。关于焦点二，被告主张原告与国电金海域业主委员会签订的合同对其未产生约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告依据其与国电金海域业委会签订的《物业服务合同》为国电金海域小区提供物业服务，被告作为国电金海域小区的业主，该合同对其具有约束力。案涉物业服务合同于2019年5月1日届满，小区业主委员会并未寻找新的物业服务企业接替众合物业对小区进行物业服务，也未明确要求众合物业退出小区，故众合物业继续为该小区提供物业服务，原告提供的物业服务经贵阳市物业管理协会监督检查合格，被告也实际接受了众合物业提供的物业服务。双方之间建立事实上的物业服务合同关系。原告主张该期间产生的物业费，应受法律保护。关于焦点三，被告提出物业服务质量存在瑕疵故其拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，首先，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在质量瑕疵为由拒绝缴纳物业费必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。其次，即使被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因此，在原告已实际履行了物业服务，且被告的举证不足以证实原告存在根本性违约的情况下，被告仍然应当向原告支付物业服务费。关于焦点四，被告房屋面积140.45平方米，按单价1.5元/平方米/月计算，自2016年4月1日至2020年6月30日，合计51个月的物业费，计算为140.45×1.5×51=10,744.43元。关于原告主张的违约金，从被告提交的照片、微信聊天内容来看，被告房屋渗水长期未得到整改，且原告对小区公共部分的维护也存在不及时、电梯故障时有发生的服务瑕疵，众合物业未严格按照协议履行合同义务，对本案的发生也有一定的责任，故对于原告主张的违约金，本院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告刘纯应于本判决生效之日起十日向原告贵阳众合物业管理有限公司支付截止2020年6月30日的物业费人民币10,744.43元；二、驳回原告贵阳众合物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由原告贵阳众合物业管理有限公司负担20元，由被告刘纯应负担56元。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇二〇年八月二十七日书记员  姚文勇