湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初1865号原告：麻城市日月装饰有限公司，住所地麻城市朝圣路85号，统一社会信用代码91421181676492404U。法定代表人：罗泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍全环，湖北光程律师事务所律师。被告：凌玲，女，汉族，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：袁春阳，湖北博林律师事务所律师。原告麻城市日月装饰有限公司与被告凌玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告麻城市日月装饰有限公司的法定代表人罗泉、委托诉讼代理人鲍全环，被告凌玲及其委托诉讼代理人袁春阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麻城市日月装饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾退日月装饰城的房屋；2、依法判令被告立即支付拖欠原告的租赁费35000元（其中截至2019年10月2日，扣除已经交纳的商铺租金，被告凌玲仍下欠原告商铺租金为12000元，从2019年10月3日-2020年5月底一共六个月，商铺租金每个月3833元，六个月的租金为23000元，故共计应付租金为35000元）；3、依法判令被告向原告支付合同总费用30%的违约金；4、由被告按日租赁费2倍支付因逾期支付租赁费的滞纳金；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告系生意伙伴，被告系从事窗帘的定做、加工等，而原告对日月装饰城的房屋地块有经营使用权，为了生意共贏，2017年3月30日，原、被告签订租赁合同，合同约定：一、原告将日月装饰城2楼的房屋地块出租给被告使用，合同一年一签，每年的租赁费46570元，租赁期自2017年7月2日至2018年7月2日：二、若被告拖欠租赁费用累计达30天以上的，应向原告支付合同总费用60％的违约金；三、若被告逾期支付租赁费用，每逾期一日，则被告须按日租赁费用的2倍支付滞纳金。然而，被告在合同期满后，仍然继续占用该房屋，但并未依约履行支付租赁费的义务，原告多次催要，被告均置之不理。原告认为，被告违背诚实信用原则，无视书面的约定，拒不履行支付租赁费的义务，为了维护原告的合法权益，特依据相关法律的规定诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉请。被告凌玲辩称，一、原告诉状中所述与客观事实不符：2019年被告租赁的日月装饰城改变经营性质，原告先后与所有租户均解除了租赁合同关系，原告与被告经协商，2019年7月2日合同到期后双方解除《承包经营合同》，因被告另行租赁门店装修需要时间，原告同意给被告三个月的时间予以搬迁，2019年9月23日双方对租赁期间的租金进行结算，原告出具结算单一份，因原告要求被告在搬店的三个月内按租赁期间租金全额支付房屋占用费，双方对结算发生争执，被告于2019年10月29日通过微信转账的方式向原告转账10000元，在付清所欠的6000元租金并另向原告支付了4000元的房屋占用费后另行迁址经营；二、原告作为房屋的出租人，并没有尽到法定和约定义务，依法应承担相应的责任。依照双方签订的《承包经营合同》第七条之规定，原告作为出租人在合同期内对出租房屋所属的水、电等附属设施负有维修责任，2019年1月被告租赁的房屋大面积漏水，被告多次找原告提出维修请求，原告置之不理；而此次漏水给被告造成了较大的经济损失，且在2019年7月至11月期间，因涉案的日月装饰城改变经营性质，从事超市经营进行门店装修，公共部位断电，被告所占用的房屋并没有从事正常的经营活动，故在结算时，被告要求原告依法对其损失进行补偿并适当减免部分费用，原告予以拒绝，依照合同权利义务对等原则以及合同法的规定，原告没有尽到法定和约定义务，依法应承担相应责任，故原告诉请要求被告支付违约金及滞纳金依法不应予以支持。综上，原告所述缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据三《承包经营合同》系原被告双方签订，且被告对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以采信；对原告提供的证据四店铺照片，该照片较模糊，通过该照片只能看出“瑞锦布艺”地面凌乱的堆放着物品，而该物品是否有用是否属于废弃物无法辨别，结合本院向案外人李慧敏的调查笔录以及庭审后本院现场查看的情况，可以认定在原告要求被告于2019年11月20日前搬离之后被告凌玲已在2019年11月20日前将涉案商铺腾退给原告麻城市日月装饰有限公司了，故对原告的拟证目的本院不予采信。被告提供的证据二中涉案商铺漏水照片，经庭审查实，该租赁商铺漏水是因为楼上住户厨房下水管堵塞，即存在第三人侵权，故该漏水与本案没有直接关联，被告可向相关侵权人主张权利，故本院对被告证据二的拟证目的依法不予采信。对被告提供的证据三真实性本院依法予以采信，但经庭审核实，原被告均认可双方于2019年9月23日达成不再继续经营的合意。根据当事人陈述和经庭审查明的事实，本院认定事实如下：2017年3月30日，原告麻城市日月装饰有限公司（甲方）与被告凌玲（乙方）签订了《承包经营合同》，合同约定：甲方将位于日月装饰城二楼大门楼梯右边的场地发包给乙方从事窗帘生意，该场地承包费为46570元，合同期从2017年7月2日至2018年7月2日。该场地发包经营合同一年一签，每发包年度期满，甲方有权收回发包场地，乙方应如期交还。乙方交还甲方场地应当保持房屋及设备的完好状态，不得破坏已装修部分或影响场地的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有处置权。如甲方仍对外发包，乙方享有优先承包权，乙方如要求继续承包，则必须在合同年度期满前30天内书面通知甲方，重新签订承包经营合同，该合同还约定拖欠承包经营费累计30天以上的，甲方有权终止合同，收回该经营场地，乙方应按照合同总费用的60%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。该合同签订后，原告麻城市日月装饰有限公司依约交付了涉案场地，被告凌玲交纳了部分租金。该承包经营合同到期后，原被告双方没有续签承包经营合同，被告凌玲继续经营，直至2019年9月23日原被告双方才达成不再继续经营的合意，同日，原告麻城市日月装饰有限公司法定代表人罗泉通过微信向被告凌玲发出结算单，该结算单载明：瑞锦2018年下欠6000,2019年7月2日-10月2日3个月11500+6000=17500加工房2019年3月份-10月份7个月5250合计：22750元。被告凌玲于2019年10月29日通过微信转账的方式向原告麻城市日月装饰有限公司法定代表人罗泉交付了租金10000元。庭审中原告麻城市日月装饰有限公司主张截至2019年10月2日（扣除被告凌玲于2019年10月29日交付的10000元租金之后），被告凌玲下欠原告麻城市日月装饰有限公司租金12000元，被告凌玲予以认可。原被告双方就2019年10月3日之后是否应当计算租金以及租金计算至什么时候为止发生争议，遂酿成纠纷。另查明：原告麻城市日月装饰有限公司的法定代表人罗泉于2019年11月15日在微信中提出要求被告凌玲于2019年11月20日前搬离涉案商铺，在本院的调查笔录中，涉案商铺隔壁的租户李慧敏表示被告凌玲已于2019年11月20日前搬离。2020年8月25日，本院组织原被告双方进行现场查看，原被告双方对涉案商铺门未上锁，店内墙面已拆除干净，地面仅剩少许拆下的已打包的旧地板以及废弃的布条等材料表示无异议。再查明：涉案商铺的所有权人为李小红、明淑英，明淑英委托李小红全权处理涉案商铺事宜，李小红与原告麻城市日月装饰有限公司的法定代表人罗泉签订了《房屋租赁合同》，将涉案商铺在内的位于麻城市××号的商铺租赁给罗泉使用。本院认为，原告麻城市日月装饰有限公司与被告凌玲签订的《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原被告双方签订的《承包经营合同》约定的一年租赁期届满后，双方未续签新的承包经营合同，而被告凌玲继续占有和使用涉案场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁场地，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此原被告双方之间应为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，经庭审核实原被告均认可双方于2019年9月23日达成不再继续经营的合意，上述行为可视为双方对终止不定期租赁合同达成了一致意见，即原被告双方之间的《承包经营合同》于2019年9月23日解除。在原被告双方解除《承包经营合同》后，原告麻城市日月装饰有限公司的法定代表人罗泉于2019年11月15日在微信中提出要求被告凌玲于2019年11月20日前搬离，被告凌玲回复“我这两天搬完”，结合本院向案外人李慧敏的调查笔录以及庭审后本院现场查看的情况，可以认定在被告凌玲已在2019年11月20日前将涉案商铺腾退给原告麻城市日月装饰有限公司了，故原告麻城市日月装饰有限公司要求被告凌玲腾退涉案商铺的诉讼请求没有法律和事实依据，本院依法不予支持。因被告凌玲无法提供具体的腾退时间，结合本案实际情况，综合认定腾退日期为2019年11月20日较为适宜。原被告双方签订的《承包经营合同》租赁期限到期后直至2019年9月23日该不定期租赁合同解除，这期间原被告双方原先签订的《承包经营合同》继续有效，原告要求按照原合同约定的承包费的标准支付2019年9月23日之前的租金，于法有据，本院予以支持。双方于2019年9月23日解除不定期租赁合同后被告凌玲仍然占有使用涉案场地直至2019年11月20日才腾退，被告凌玲仍应按照双方原先签订的《承包经营合同》约定的承包费的标准支付2019年9月24日至2019年11月20日的租金。因庭审中原告麻城市日月装饰有限公司主张截至2019年10月2日（扣除被告凌玲于2019年10月29日交付的10000元之后），被告凌玲下欠原告麻城市日月装饰有限公司租金12000元，被告凌玲予以认可，即被告凌玲下欠原告麻城市日月装饰有限公司的租金为12000+2019年10月3日至2019年11月20日（1.6个月）的租金，因原被告双方在签订的《承包经营合同》中约定年租金为46570元，即每月租金为：46570元÷12月=3880.83元，现原告在诉讼请求中提出按每月3833元计算，系原告对自己权利的处分，且亦未损害被告的利益，本院依法予以确认，故被告凌玲应向原告麻城市日月装饰有限公司支付的下欠租金的具体数额为：12000+3833×1.6月=18132.8元。在本案审理过程中，原告麻城市日月装饰有限公司自愿放弃要求被告凌玲支付违约金和滞纳金的诉讼请求，系其真实意思表示，亦未违法法律规定，应予准许。对被告凌玲提出的“涉案商铺漏水应当予以补偿与适当减免租金”的抗辩理由，经庭审查实，该租赁商铺漏水是因为楼上住户厨房下水管堵塞，即存在第三人侵权，该漏水与本案没有直接关联，原告可向相关侵权人主张权利，故被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。对被告凌玲提出的“2019年7月至11月期间，因涉案的日月装饰城改变经营性质，从事超市经营进行门店装修，公共部位断电，被告所占用的房屋并没有从事正常的经营活动，应当减免部分租金”的抗辩理由，没有证据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告凌玲于本判决生效后十日内向原告麻城市日月装饰有限公司支付租赁费18132.8元；二、驳回原告麻城市日月装饰有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取337.5元，由原告麻城市日月装饰有限公司负担162.65元，被告凌玲负担174.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 刘惠芳二〇二〇年八月三十日代书记员 袁 兰