安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1289号 原告：康子耀，男，1976年8月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：汝燕，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：刘鹏，男，1982年8月14日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陈亚东，安徽卓泰律师事务所律师。 原告康子耀与被告刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康子耀及其委托诉讼代理人汝燕，被告刘鹏及其委托诉讼代理人陈亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康子耀向本院提出诉讼请求：1.判令刘鹏支付剩余款项210000元及违约金51000元，共计261000元；2.诉讼费等由刘鹏承担。事实和理由：康子耀和刘鹏于2018年5月15日签订协议，约定房屋总价款51万元整，签订合同时支付20万元，2019年5月14日前支付剩余房款，并在协议中约定如刘鹏逾期未支付剩余房屋价款，逾期超过7日的，应按照总价款百分之十向康子耀支付违约金。协议签订后至起诉时，经康子耀多次催要，刘鹏拒不按照合同约定支付剩余房款21万元。 刘鹏辩称，本案应当中止审理，刘鹏已经另行起诉康子耀，诉请案涉合同为无效合同。另，刘鹏就合肥市中级人民法院（2019）皖01民终7546号民事判决书已经申请再审，目前案件已经受理，本案应以前面两个案件为依据进行审理。2018年5月，刘鹏欲在合肥购房，并通过房产中介认识康子耀。中介和康子耀向刘鹏推荐位于庐阳区××号楼××室××楼。在洽谈期间，康子耀通过微信将其与开发商签署的《顶层房屋使用合同》隐藏不能办证、不得单独交易等关键条款后发给刘鹏，并告知刘鹏案涉房产现在没有房产证，但以后能够办证。遂双方于2018年5月15日签订《存量房买卖合同》，以总价51万元购买康子耀位于庐阳区××号楼的顶层阁楼；并约定于2018年5月15日支付20万元，于2019年5月14日支付31万元。当日，刘鹏向康子耀支付10万元购房款定金。刘鹏在2018年5月20日又支付10万元购房款。2018年6月12日，双方去相关部门办理了前述房产的水、电过户手续。此后，康子耀将其与开发商签署的《顶层房屋使用合同》原件交给刘鹏，并在原件上加注“今后遇到房屋产权所有权问题都归刘鹏所有,与我康子耀无关，我全力配合维护刘鹏所有权益”。2018年11月1日，康子耀因资金困难向刘鹏借款10万元（合同约定付款期限未到，康子耀是以借款的形式要求支付的，此后视为购房款）。之后，刘鹏咨询相关专业人士，得知案涉房产根本不能办理产权证，而且案涉房产属于小区公共设施根本不能买卖。2019年11月28日，刘鹏到合肥市城市建设档案馆调取案涉房产的规划及建设档案。水木春城3＃住宅楼建设工程规划许可证显示该建筑为居住用房，地面上16层，地下1层。图纸显示该栋楼16层以上即17层是机房层，非住宅，机房层图纸只显示机房的平面结构并未有案涉房屋的结构。同时，在每单元17层（机房层）平面图上显示有三扇门，分别为两扇进入机房的检修门和一扇“坡顶内部检修门”，进入坡顶面内部的检修门需要从机房层检修门进入后才能进入。房屋现场的情况为：水木春城3＃住宅楼17层为坡顶面（内部存在空间，即案涉标的物），18层为机房所在层。刘鹏查看该栋楼的17层坡顶面中，除案涉标的物有单独的门能够进入坡屋面内，其余均为完全封死空间。房屋现场情况对比城建档案图纸，可以看出该栋楼出现18层，实际上18层为机房层，即现17层建筑规划及竣工图纸并未体现，依法应当是违章建筑。如抛开违章建筑的概念不谈，从建筑平面图中显示17层坡顶面内部是必须通过“坡顶内部检修门”进入的，案涉标的存在检修门而且是唯一进入通道，足以说明现17层的坡顶面是起隔热作用的整栋楼的附属设施，其功能只能是隔热层，不能用于居住。鉴于以上证据及对比分析，刘鹏认为：建筑规划及竣工图纸上并未有“阁楼”存在，案涉房屋属性只有两种可能存在一是违章建筑，二是属于隔热层，系整栋楼的附属设施。无论属于上述哪一种性质，上述房屋均是不得买卖的。如属于违章建筑，其买卖显然属于违法的。如案涉房屋属于隔热层，应当是附属设施，属于整栋楼的业主所有，无论是开发商安徽省金润置业有限责任公司或是康子耀均无权处分案涉房屋。因此，双方签署的合同应属于无效合同。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的、权属有争议的不动产不得转让”，诉争“阁楼”无法取得产权，出卖人无权属依法不得转让情形。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是对市场秩序的规范、交易标的的禁止转让，而非对经营范围、交易时间、交易数量限制，依法应当属于“效力性强制性规定”。很显然，双方签署的《存量房买卖合同》违法了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“效力性强制性规定”，依法应当认定为无效合同。综上，刘鹏认为：案涉房产所在楼栋的规划许可证、竣工图纸、实际权属情况等均能证实案涉房产为法律禁止交易标的，双方签署的《存量房买卖合同》应为无效合同，恳请法院在依法确认合同效力的基础上依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，康子耀与刘鹏签订《存量房买卖合同》，约定刘鹏购买康子耀坐落在合肥市庐阳区××路××小区××幢××室阁楼，用途为自住，建筑面积为71.40平方米，房屋转让价款51万元，刘鹏于2018年5月15日向康子耀支付房屋价款20万元，2019年5月14日支付31万元，刘鹏若未按期支付房款超过七日后，康子耀有权单方解除合同，刘鹏应按房屋价款百分之十支付违约金，如刘鹏愿意继续履行合同，经康子耀同意，合同继续履行。该合同对其他事项也进行了约定。签订当日，刘鹏支付康子耀购房款10万元。2018年5月20日刘鹏又转账支付康子耀购房款10万元。2018年11月1日刘鹏再次转账支付康子耀10万元。 另查明：康子耀于2010年10月12日与安徽省金润置业有限责任公司签订《顶层房屋使用合同》，购买水木春城小区3号楼1602室顶层房屋的使用权，编号为阁楼02，该合同明确约定，康子耀购买的顶层房屋有偿使用权按有关规定无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权。2018年4月19日，康子耀将该《顶层房屋使用合同》部分内容的照片通过微信发给了刘鹏。刘鹏与康子耀签订案涉《存量房买卖合同》之后，康子耀将该《顶层房屋使用合同》交给刘鹏，并将该合同上乙方康子耀的名字划掉改为刘鹏的名字，同时康子耀在该合同结尾处书写“今后如遇到房屋产权所有权问题都归刘鹏所有，与我康子耀无关。我全力配合维护刘鹏所有权益。康子耀2018.5.15”。 还查明：刘鹏于2019年3月诉至本院，要求判令解除双方签订的《存量房买卖合同》，康子耀返还购房款30万元、利息11917.82元，并赔偿房屋买卖中介费损失2000元。本院作出（2019）皖0103民初2618号民事判决书，判决驳回刘鹏的诉讼请求。刘鹏不服判决，上诉至合肥市中级人民法院，该院作出（2019）皖01民终7546号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，刘鹏向安徽省高级人民法院申请再审，该院作出（2020）皖民申1639号民事裁定书，审查认为“刘鹏主张其与康子耀签订《存量房买卖合同》时，康子耀隐瞒了《顶层房屋使用合同》中不能办证、不得单独交易等关键条款，致刘鹏购房的合同目的不能实现。同时，案涉房屋因违反建设工程规划许可证的用途，系违章建筑，或属于隔热层，为整栋楼的附属设施，不得买卖，合同应认定无效。经查，案涉房屋由安徽省金润置业有限公司开发，康子耀与该公司签订《顶层房屋使用合同》，取得了案涉房屋的使用权。在刘鹏与康子耀交易时，没有证据证明康子耀和房产中介故意隐瞒事实，致刘鹏产生重大误解，且在双方签订合同后，刘鹏支付第二、三笔购房款之前，康子耀已将《顶层房屋使用合同》的原件交给了刘鹏，此后刘鹏仍在正常履行合同，因此，刘鹏该节申请理由不能成立。因双方交易的是案涉房屋的使用权，刘鹏主张合同无效的理由，因无法律依据，本院亦不予采信。”据此，裁定驳回刘鹏的再审申请。 以上事实，有康子耀提交的《存量房买卖合同》、（2019）皖0103民初2618号民事判决书、（2019）皖01民终7546号民事判决书、证明、（2020）皖民申1639号民事裁定书，刘鹏提交的《存量房买卖合同》、《顶层房屋使用合同》、微信聊天记录、收条及转账记录、用电申请书、结算水表过户申请、建设工程规划许可证、平面图、照片、受理通知书，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，案涉《存量房买卖合同》的性质及效力已在安徽省高级人民法院（2020）皖民申1639号民事裁定书中作出认定，该裁定中，对于刘鹏基于答辩中的理由主张合同无效未予支持，且认定双方交易的是案涉房屋的使用权，故本院对刘鹏关于合同无效的抗辩意见不予采信。康子耀依据《存量房买卖合同》的约定，主张刘鹏支付剩余款项21万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。刘鹏违约，应当承担相应的违约责任，合同约定刘鹏逾期付款应按房款10%支付违约，刘鹏主张该约定过高，本院认为，刘鹏逾期付款给康子耀造成的损失主要为资金占用期间的利息损失，本院酌定刘鹏以欠付金额21万元为基数，按照年利率6%的标准自2019年5月15日起支付违约金至款清之日止，但总额不能超出康子耀主张的51000元，对于康子耀主张的超出上述标准的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘鹏于本判决生效之日起十日内支付原告康子耀210000元，并自2019年5月15日起按照年利率6%的标准支付违约金至款清之日止，但违约金总额不超过51000元； 二、驳回原告康子耀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2608元，由原告康子耀负担358元，被告刘鹏负担2250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年八月十二日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。