云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1216号原告鲁剑秋，男，1988年11月25日生，彝族，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人杨帆、周宇超，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告肖磊，男，1985年7月26日生，汉族，居民身份证登记住址：辽宁省辽阳市白塔区。被告张靖焓，女，1986年6月8日生，汉族，居民身份证登记住址：黑龙江省伊春市伊春区。被告胡振宇，男，1988年7月16日生，满族，现住：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人李云杰，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。原告鲁剑秋诉被告肖磊、张靖焓、胡振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告鲁剑秋的委托诉讼代理人杨帆、周宇超，被告胡振宇及其委托诉讼代理人李云杰到庭参加了诉讼。被告肖磊、张靖焓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告鲁剑秋向本院提出诉讼请求：1、确认被告肖磊、张靖焓将昆明市西山区房屋转让给被告胡振宇的行为无效；2、确认原告与被告肖磊、张靖焓于2016年5月24日签订的《房屋转让预约协议》合法有效，两被告继续履行合同，协助原告办理上述房屋不动产权属变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月24日，原告与被告肖磊、张靖焓签订《房屋转让预约协议》，约定原告向两被告购买位于昆明市西山区房屋，被告应当在取得该房屋所有权登记证之日起7个工作日内办理该房屋产权变更手续。合同签订后，原告支付购房款779000元，被告亦将房屋交付原告使用，原告装修后居住至今。2019年12月，被告胡振宇持诉争房屋不动产权证找到原告要求腾房，双方发生争议并报警。被告肖磊、张靖焓将房屋转让给胡振宇的行为系恶意串通，严重侵害了原告合法权益，原告据此特诉至法院。被告肖磊、张靖焓经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。被告胡振宇答辩称：1、胡振宇与原告无任何法律关系，不应作为被告参加诉讼，主体不适格；2、肖磊、张靖焓对胡振宇负有债务，且该债务已得到法院确认及支持，胡振宇并非无偿取得房屋所有权，属于善意取得，且已实际办理房产证，根据物权公示及优先原则，是房屋合法拥有者，应得到法律保护；3、涉案纠纷原告已向派出所报案，公安机关也进行了详细调查，并未认定存在恶意串通行为；4、胡振宇于2019年12月取得房屋所有权并换锁行为已在派出所备案登记，具有合法性；5、诉争房屋于2019年4月取得房产证，原告仅支付了部分购房款，尾款未支付，存在恶意及过错，原告不能将自身过错导致的后果让胡振宇承担，而应向肖磊、张靖焓主张权利；6、原告采用欺诈方式占用房屋至今，胡振宇已向法院主张腾房并赔偿损失。综上，请求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告肖磊、张靖焓无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告鲁剑秋提交的证据一，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。证据二，能够相互印证，形成证据锁链，证实原告接收房屋后进行了装修，居住使用并支付物管、水电、煤气费的事实，本院对该事实予以确认。证据四，形式不符合民事诉讼证据规则的要求，原告也未提供其他证据佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。证据五、六、七、八，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证实被告肖磊、张靖焓与胡振宇之间存在恶意串通，故对原告该项待证主张，本院不予确认。被告胡振宇提交的证据一、二、三，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对以上证据，本院予以采信。证据四，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告肖磊、张靖焓系夫妻，双方于2015年7月31日登记结婚。2014年3月31日，被告肖磊通过按揭方式向案外人昆明红星美凯龙置业有限公司购买位于红星宜居广场A2地块第10幢第21层2104号房屋。2016年5月22日，原告鲁剑秋（乙方）与被告肖磊（甲方）在昆明房天下房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《昆明市存量房屋买卖居间合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，价款1290000元，签订合同时，支付购房定金10000元，双方约定于2016年12月30日18时前办理交易过户手续。在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的《收件收据》时，乙方付给甲方购房首付款910000元，剩余房款由乙方办理银行按揭一次性给付。若甲方该房屋的产权证处于银行按揭中，乙方自愿于2016年12月30日前将部分购房款付至丙方托管，此房款用于协助甲方还款赎证，所还款项用于冲抵房款，赎出的证书只能由丙方保管，用于甲乙双方和丙方一起及时办理产权变更手续。合同补充协议中约定：“（1）此房价包含车位价格，房东全额净收1410000元，其他所有产生的费用由乙方全额承担。（2）此房银行尾款由乙方垫资赎证，若在乙方全资赎证以后，由甲方产生的一切法律后果，则由甲方全权承担。（3）车位位置为A077号”。合同签订当日，被告肖磊出具收条，确认收到定金10000元。2016年5月24日，原告鲁剑秋（乙方）与被告肖磊、张靖焓（甲方）共同签订《房屋转让预约协议》，约定甲方将上述房屋转让乙方，转让价款1345000元，乙方于协议生效之日一次性向甲方支付269000元，剩余价款的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确认。签署正式房屋买卖合同，办理产权变更登记手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起7个工作日内。上述《房屋转让预约协议》经云南省昆明市明诚公证处于2016年5月24日出具（2016）云昆明诚证字第16125号公证书确认。同日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，明确因贷款或过户需要，房屋交易公证价格为1345000元，实际成交价1290000元。当日，被告张靖焓出具收条，确认收到首付款269000元。2016年7月18日，被告肖磊、张靖焓共同出具收条，确认收到购房款500000元。原告支付费用共计779000元。原告自认，被告肖磊、张靖焓于2016年5月24日即向其交付房屋。原告接收房屋后进行了装修，支付相应物管、水电、煤气费并居住使用至今。2019年4月17日，诉争房屋进行了不动产登记，登记所有权人为被告肖磊。二、2019年10月22日，被告胡振宇向昆明市盘龙区人民法院分别起诉被告肖磊及张靖焓，要求其偿还借款。10月24日，昆明市盘龙区人民法院分别作出（2019）云0103民初11461号、11462号民事调解书，其中确认：胡振宇于2018年6月23日向肖磊转账50000元、2019年1月20日至9月20日期间分七次向肖磊转账345000元，肖磊于2019年10月2日向胡振宇出具借款金额为395000元的借款合同。胡振宇于2017年3月18日至2018年5月8日期间分五次向张靖焓转账150000元，2018年6月12日至2018年7月4日期间分三次向张靖焓转账70000元，2017年5月26日至2018年4月22日期间分八次向张靖焓转账291000元，张靖焓于2019年9月27日向胡振宇出具借款金额为511000元的借款合同。两份借款合同约定月息2分。（2019）云0103民初11461号民事调解书约定：“一、肖磊于2019年11月3日前偿还胡振宇借款395000元；二、若肖磊未按时足额归还上述借款，则支付胡振宇借款利息（以未偿还借款本金为基数，按照月息2%计算，自逾期还款之日起至实际还清借款之日止）；三、案件受理费3612.5元，由肖磊于2019年11月3日前支付”。（2019）云0103民初11462号民事调解书约定：“一、张靖焓于2019年11月3日前偿还胡振宇借款511000元；二、若张靖焓未按时足额归还上述借款，则支付胡振宇借款利息（以未偿还借款本金为基数，按照月息2%计算，自逾期还款之日起至实际还清借款之日止）；三、案件受理费4455元，由张靖焓于2019年11月3日前支付”。2019年11月25日，被告肖磊、张靖焓与被告胡振宇签订《云南省二手房买卖合同》，约定被告肖磊、张靖焓将诉争房屋以1320000元的价格出售给被告胡振宇。2019年12月2日，被告肖磊、张靖焓（肖磊代）（乙方）与被告胡振宇（甲方）签订《以物抵债协议书》，约定：“乙方将昆明广福路与陆广路交汇处红星宜居广场A2地块10幢21层2104号房屋抵给甲方，用于清偿乙方所欠甲方债务及利息。清偿部分如下：1、本金511000元及利息（月息2分，从2019年10月15日计算至实际清偿之日）；2、本金395000元及利息（月息2分，从2019年10月15日计算至实际清偿之日）；3、起诉费8910元；4、欠款75000元；5、房屋过户费用10万元（月息2分，从借款日起计算至实际清偿之日）；6、乙方偿还按揭贷款60万元（月息2分，从借款日起计算至实际清偿之日）；7、清偿债务过程中其他费用。”2019年10月14日，被告胡振宇向被告肖磊支付600000元。2019年12月5日，被告胡振宇取得诉争房屋不动产权证书。另，被告胡振宇支付了房屋交易契税18857.15元、其它税费66628.56元。本院认为，一、诉争合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告鲁剑秋与被告肖磊以及案外人昆明房天下房地产经纪有限公司于2016年5月22日签订的《昆明市存量房屋买卖居间合同》以及原告鲁剑秋与被告肖磊、张靖焓于2016年5月24日签订的《房屋转让预约协议》系各方当事人真实意思表示，合同条款不违反法律的效力性禁止性规定，合同内容合法有效，故对原告要求确认上述《房屋转让预约协议》合法有效的诉请，本院予以支持。二、被告肖磊、张靖焓、胡振宇房屋转让行为效力。原告认为该行为系三被告恶意串通，损害其利益。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”恶意串通主要是指以损害他人利益为目的而相互通谋、相互勾结做出的故意行为。恶意串通必须符合两个基本条件，即主观恶意及客观上共同实施了同谋、勾结行为。本院认为，原告主张的三被告恶意串通不能成立，理由如下：一、根据昆明市盘龙区人民法院已生效裁判文书记载的内容可确认，被告胡振宇于2017年3月至2019年9月期间多次分别向被告肖磊、张靖焓借款共计906000元，该借款及利息未支付，胡振宇就此提出诉讼，盘龙区人民法院分别作出了（2019）云0103民初11461号、11462号民事调解书。也就是说，被告胡振宇的借款事实得到了生效法律文书的确认及保护；二、在被告肖磊、张靖焓未履行生效法律文书确定的付款义务情况下，三被告分别于2019年11月25日签订《云南省二手房买卖合同》、2019年12月2日签订《以物抵债协议书》，约定被告胡振宇另行支付600000元后，被告肖磊、张靖焓将诉争房屋通过“以物抵债”方式转让给被告胡振宇，被告胡振宇也于2019年10月14日履行了付款义务，双方据此办理了房屋变更登记手续。也就是说，被告胡振宇为履行《以物抵债协议书》，实际支付了至少1506000元款项（不含借款利息、《以物抵债协议书》中约定的欠款、过户费用、诉讼费等），价款未明显低于市场价。从以上客观行为来看，无法认定被告肖磊、张靖焓与胡振宇之间就房屋转让行为存在恶意串通的主观故意；三、本案中，被告胡振宇向被告肖磊支付600000元的时间是2019年10月14日、起诉时间是10月22日、签订《云南省二手房买卖合同》时间是2019年11月25日、签订《以物抵债协议书》时间是2019年12月2日，原告据此认为违背常理，本院认为，以物抵债本身并不违反法律规定，双方在此基础上先达成合意，再逐步进行必要程序也属于合理范畴内。综上，现无确凿、充分在案证据证实三被告存在主观恶意及客观串通行为，现房屋已实际转移登记至被告胡振宇名下，继续履行《房屋转让预约协议》客观上也无法实现。故对原告要求确认三被告转让行为无效及继续履行合同的诉请，本院不予支持。综上，被告肖磊、张靖焓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据确凿充分，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告鲁剑秋与被告肖磊、张靖焓于2016年5月24日签订的《房屋转让预约协议》合法有效；二、驳回原告鲁剑秋的其他诉讼请求。案件受理费16500元（原告已预交），由被告肖磊、张靖焓承担50元，剩余16450元由原告鲁剑秋自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  葛吟秋二〇二〇年八月十七日书记员  张 悦