河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4853号原告：谢旭，男，1967年1月10日出生，汉族，户籍地：郑州市惠济区。被告：包峻菘，男，1998年10月6日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：李蔚惠，女，1970年6月6日出生，住郑州市中原区。系被告包峻菘母亲。被告：包亚斌，男，1967年6月5日出生，汉族，户籍地：郑州市中原区。第三人：啟福置业股份有限公司，住所地：郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心。统一社会信用代码：914101002681321940。法定代表人：郭文固。原告谢旭与被告包峻菘、包亚斌、第三人啟福置业股份有限公司确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢旭及其委托诉讼代理人侯会娟，被告包峻菘的委托诉讼代理人李蔚惠到庭参加了诉讼。被告包亚斌以及第三人啟福置业股份有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢旭向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告2019年5月8日将位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实理由:二被告2019年5月8日将位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘。该更名行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。一、该更名行为损害了国家利益和原告合法利益。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”。该涉案房产及车位没有办理房产证，按法律规定不得转让。该更名行为还涉嫌偷税漏税违法犯罪行为，导致了国家税款的流失。因此该更名应属无效。二、该更名是为了逃避执行，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告合法权利。河南省郑州市二七区人民法院(2017)二七民一初字第445号民事调解书第三条:位于郑州市中原区友爱路××单××房屋××、汽车一辆(车号:豫Ａ×××××)，存款14856.12元归原告包亚斌所有。因此该房产在包亚斌和李蔚惠离婚时已经归包亚斌所有。而包峻菘却称:郑州市中原区友爱路6号2号楼2单元212号房屋包亚斌承诺卖房款属于包峻菘有，用卖房的钱购买的啟福尚都房子仍归儿子包峻菘所有。包峻菘、李蔚惠、包亚斌原本是一家人，其恶意串通，进行虚假诉讼，损害原告合法权益。郑州市中原区友爱路6号2号2单212号房屋属于包亚斌所有，以此房屋置换的郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位所有权均应当是包亚斌，其恶意更名是为了躲债，侵害了原告合法权利。2019年5月7日，谢旭向金水区人民法院起诉任爱梅、包亚斌，案号为(2019)豫0105民调9318号。2019年5月8日，位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘。谢旭提起民间借贷诉讼之后，包亚斌紧急将涉案房屋车位的权利人无偿变更为其子包峻菘。这是公然对抗法院审判，对抗法院执行。被告包峻菘辩称，请求二七区人民法院驳回原告的诉讼请求。一、啟福尚都房产更名有效。2011年郑州市市直机关事务管理局统一组织各个市直单位购买啟福尚都的房子，由各个单位收取个人房款后，集中交由郑州市市直机关事务管理局，然后市直机关事务管理局统一交给开发商啟福置业股份有限公司。包亚斌购买了啟福尚都房产，于2011年9月16日和2012年12月分两次交清购房款，共计交房款62万元多。2014年11月11日已交车位费8万元。因当时市直机关事务管理局组织购买啟福尚都的房子很多手续不完备，交款没有手续、没有账目可查，时至今日仍然有很多问题，网签不了。但是事实就是事实，金水区人民法院姚丽法官也与郑州市市直机关事务管理局和啟福置业股份有限公司去调查核实当时房款交清的时间、金额及允许更名的时间、金额和其他需要了解的情况，并出具了电话追记和调查追记。由于开发商的原因导致包亚斌和包峻菘延迟办理更名手续，直至2019年5月8日才办理了更名手续。因开发商啟福置业股份有限公司直到2016年5月，才交付啟福尚都房屋，但一直不能办理更名手续。2018年下半年，包亚斌听说啟福尚都房产可以更名，就给包峻菘说要把房子更名给包峻菘，但因开发商收取更名费高达30万元，实在过高，在购房户中影响过大，曾经有许多房主到市政府门口上访，致使开发商暂时停止办理更名手续。后经市政府协调，开发商于2019年上半年同意降低更名手续费后，能够办理更名了。于是2019年5月7日，包亚斌给李蔚惠打电话，说将啟福尚都房产更名给包峻菘。2019年5月8日，包亚斌办理了啟福尚都房产更名给包峻菘的手续，李蔚惠缴纳更名费15万元。李蔚惠之所以向啟福置业股份有限公司交付啟福尚都房产的更名费15万元就是因为李蔚惠自始至终都认为房子是包峻菘的(房子是包峻菘的这个原因下面有陈述）。这件事本身房屋是包亚斌单位统一组织购买，也是按时间要求去办理更名，并按标准给啟福置业股份有限公司缴纳了15万元以办理更名手续，所以是有效更名。二、原告谢旭恶意歪曲事实。谢旭在起诉状中引用的李蔚惠与包亚斌离婚民事调解书为“河南省郑州市二七区人民法院（2017）二七民一初字第445号民事调解书”，但实际情况是李蔚惠早在2007年就与包亚斌离婚，可见谢旭有意歪曲事实，试图用恶意改编的证据混淆视听。其次，谢旭声称包峻菘、李蔚惠、包亚斌本是一家人，恶意串通，进行虚假诉讼这一说法更是无稽之谈。李蔚惠在2007年与包亚斌离婚后就几乎与包亚斌断绝联系，离婚已经十四年之久，早就已不是一家人了，为数不多的联系也仅限于讨论关于包峻菘的各种问题。谢旭这种不负责任，信口雌黄的言论不仅完全与事实不符，还试图污名化李蔚惠、包峻菘母子，这种说法严重影响到李蔚惠、包峻菘母子的情绪，对我们名誉和心灵都造成了严重的伤害。三、更名是有原因的且是完全按照正常程序办理。1.金水区人民法院支持包峻菘排除执行的异议请求。根据《河南省郑州市金水区人民法院执行裁定书》（2020）豫0105执异12号，法院认为“2019年5月8日，位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘。2019年6月10日,谢旭向本院起诉任爱梅、包亚斌，本院实施查封措施的时间为2019年10月16日。即在谢旭提起诉讼之前，涉案房屋、车位的权利人已经由包亚斌变更为包峻菘。案外人包峻菘排除执行的异议请求，符合规定，本院予以支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的执行。”2.郑州市中原区友爱路6号2号楼2单元212号房屋归包峻菘所有，由此置换的啟福尚都房产确实应由包峻菘所有。2007年1月8日包亚斌与李蔚惠离婚，包峻菘归李蔚惠抚养。因离婚后包亚斌没有地方住，李蔚惠同意将李蔚惠名下的郑州市中原区友爱路6号2号楼2单元212号房屋（以下简称为友爱路房产）给包亚斌。离婚时包亚斌、李蔚惠口头约定：李蔚惠名下友爱路房产归两人共同的孩子包峻菘所有，包峻菘成年后，将该房直接过户给包峻菘。之所以包亚斌、李蔚惠2007年元月份离婚，之后长达五年时间友爱路房产仍在李蔚惠名下，就是因为离婚时二人口头约定在包峻菘成年后直接将友爱路房产过户给包峻菘，只是因为2011年末，市直机关事务管理局通知统一组织购买啟福尚都房产，包亚斌没有钱买啟福尚都房产，包亚斌就与包峻菘及其监护人李蔚惠商量，希望将友爱路房产卖掉，用卖房的钱购买啟福尚都房产。包亚斌承诺友爱路房产卖房款属于包峻菘所有，用卖房的钱购买的啟福尚都房产仍归儿子包峻菘所有。经包峻菘及其监护人李蔚惠同意将友爱路房产卖掉，置换啟福尚都房产的建议后，李蔚惠才签字同意卖掉了李蔚惠名下的友爱路房产，2012年，包峻菘及其监护人同意把卖房款给包亚斌用于购买啟福尚都房产。收到友爱路房产卖房钱后，包亚斌再次表示用此卖房款购买啟福尚都房产归包峻菘所有。当时房价42万元，买房人给现金21万元，贷款21万元。房子一直不好卖，直到最后卖房的价格也不高，包亚斌一直在等卖房钱去交啟福尚都房产的钱，如果没有卖友爱路房产的钱，就买不了啟福尚都房产。啟福尚都房产的购房款由出售李蔚惠名下友爱路房产所得42万元卖房款而来，而且包亚斌多次承诺啟福尚都房产归包峻菘所有，待其成年后更名给包峻菘。开发商直到2016年5月才交付啟福尚都房屋，当时包亚斌就带包峻菘去新房处，将房屋交付给包峻菘。包峻菘取得啟福尚都房产合法，依法应当保护包峻菘对该房屋享有的合法所有权。因此友爱路房产归包峻菘所有，由此置换的啟福尚都房产确实应由包峻菘所有。3.谢旭与包亚斌借贷纠纷与包峻菘无关，本案本是谢旭与任爱梅、包亚斌民间借贷纠纷一案引起，即任爱梅向谢旭借款，包亚斌担保这一纠纷，这起借贷纠纷案件与包峻菘完全无关，因此谢旭申请执行包峻菘名下的房产也是十分荒谬的。关于谢旭与任爱梅、包亚斌之间的债务问题，金水区人民法院于2019年8月8日作出（2019）豫0105民初18380号民事判决书。本案答辩人包峻菘，与任爱梅、包亚斌的债权债务没有任何关系。包峻菘是在啟福尚都房产被查封后才知道包亚斌为任爱梅担保的债务问题。2007年父母离婚后，包峻菘一直随母亲生活，在金水区法院查封啟福尚都房产之前，包峻菘对包亚斌、任爱梅的经济状况并不了解，甚至到现在包峻菘都不知道包亚斌与任爱梅具体何时结婚，对他们的家庭状况均不了解。同时，针对谢旭声称包峻菘、李蔚惠、包亚斌恶意串通更是无稽之谈。4.购啟福尚都房产与谢旭给任爱梅的借款无关。包亚斌购买了啟福尚都房产，于2011年9月16日和2012年12月分两次交清购房款，共计交房款62万元多。2014年11月11日已交车位费8万元。因此2012年12月之前已结清房款的房子及2014年11月11日结清的车位费与《河南省郑州市金水区人民法院民事判决书》（2019）豫0105民初18380号中涉及谢旭与任爱梅、包亚斌借款没有任何关系。更谈不上原告所述啟福尚都房产是谢旭与任爱梅、包亚斌民间借贷的涉案房屋。5.更名时间早于谢旭的起诉日、生效日与执行日。之前查封啟福尚都房产的文件是《河南省郑州市金水区人民法院执行裁定书》（2019）豫0105执20411号文件，该文件于2019年10月16日生效，此执行裁定书是基于《河南省郑州市金水区人民法院民事判决书》（2019）豫0105民初18380号的判决，根据该判决书显示，谢旭于2019年6月10日起诉任爱梅、包亚斌，该判决于2019年8月8日生效。因此，2019年5月8日啟福尚都房产的更名时间均早于以上三个时间点：起诉日、生效日、执行日。原告谢旭在金水区法院起诉状和二七区法院起诉状里提到的“（2019）豫0105民调9318号”文件自始至终都未出现在任何与金水区法院执行相关的文件上。6.更名时间较晚是开发商的原因导致的。由于开发商允许办理更名手续晚，才导致包亚斌和包峻菘直至2019年5月8日才延迟办理更名手续。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据。为了维护公民的合法权益，维护法律的公正，为了答辩人包峻菘自身利益不受伤害。恳请郑州市二七区人民法院驳回原告的所有诉讼请求。维护答辩人的合法权益，确认2019年5月8日将位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘有效。被告包亚斌提交书面答辩意见称，2007年我与李蔚惠离婚，当时其单位分有两套房子，最初协议李蔚惠提出两套房屋都归其所有，其他财产给我。因我无房居住，经再三协商，李蔚惠将其名下友爱路6号2号楼2单元212号房产给我居住，条件是等儿子包峻菘成年后过户给他。2011年我在原单位工作期间购买公务员小区(啟福尚都)房屋，因无钱购买，我与李蔚惠、包峻菘商量，将友爱路房子出售，售房款用于购买新房，新房仍按约定归包峻菘所有。单位分房只能以本人名义购买，商量待条件允许后再行过户，李蔚惠同意后签字。2012年友爱路6号2号楼2单元212号房子卖出，所得售房款42万用于购买啟福尚都房子。2012年底，啟福尚都C区4-1-16西户32号房款交清后又补交车位费8万。2016年拿到啟福尚都新房钥匙，我多次带包峻菘看房。因开发商收取过户费过高的原因，一直没有过户。直到2019年上半年政策调整，由原来的过户费30万减半到15万，得知这个消息，我与李蔚惠联系协商，由她垫付更名费15万办理过户。我与任爱梅2016年5月结婚，期间李蔚惠也已再婚，各自组成新的家庭。2019年3月27日谢旭、侯会娟、任爱梅到单位找我签字担保。因为陷入经济纠纷，房子被查封，包峻菘也和我没有往来。原告谢旭称2019年5月7日向金水区人民法院起诉【案号(2019)豫0105民调9318号】当时本人并不知晓，诉状中所称恶意串通、虚假诉讼实属无中生有。2020年6月6日，侯会娟给任爱梅打电话找我，我才知道包峻菘委托代理人李蔚惠提出执行异议，并经金水区人民法院公正裁定终止对位于郑州市中原西路啟福尚都C区4-1-16西32号房子及车位的执行。原告所称转移资产并不存在，也不是事实。啟福尚都c区4-1-16西32号房子及车位是由友爱路6号2号楼2单元212号房子卖房款所购，按照我与前妻李蔚惠离婚时的约定房产归属权为包峻菘。请求贵院尊重客观事实，维护公民法权益，依法驳回原告无理诉求!第三人啟福置业股份有限公司未到庭，未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：1、谢旭与任爱梅、包亚斌民间借贷纠纷一案，2019年5月7日，谢旭向郑州市金水区人民法院提起诉讼，立民调案号（2019）豫0105民调9318号，2019年6月10日正式立案。该案件中查明，任爱梅2018年6月26日向谢旭借款95万元，约定2018年9月26日归还。借款到期后，任爱梅未归还该笔借款，包亚斌于2019年3月27日对该笔借款出具担保。郑州市金水区人民法院于2019年8月8日作出(2019)豫0105民初18380号民事判决:一、被告任爱梅于本判决生效后十日内偿还原告谢旭借款本金919500元及利息(利息以919500元为基数，按照月息2％，自2019年1月26日计算至实际清偿之日)；二、被告包亚斌对判决第一项债务承担连带保证责任；三、驳回原告谢旭的其他诉讼请求。该判决已于2019年8月28日发生法律效力。2、任爱梅、包亚斌未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人谢旭于2019年9月17日向郑州市金水区人民法院申请执行。2019年10月16日，郑州市金水区人民法院向啟福置业股份有限公司达(2019)豫0105执20411号执行裁定书及协助执行通知书，将包峻菘名下位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋以及C区CD147车位予以查封。案外人包峻菘提出书面执行异议，郑州市金水区人民法院以“谢旭提起诉讼之前涉案房屋及车位的权利人已由包亚斌变更为包峻菘，案外人包峻菘排除执行的异议请求符合规定”为由，于2020年5月24日作出（2020）豫0105执异12号执行裁定：中止对位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的执行。该执行裁定作出后，谢旭依法提起执行异议之诉。执行调查追记显示，2019年5月8日，位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋、位于郑州市××××路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘。3、包亚斌与李蔚惠离婚纠纷一案，本院于2007年1月8日作出（2007）二七民一初字第445号民事调解书，调解协议内容为：一、原告包亚斌与被告李蔚惠自愿离婚；二、婚生子包峻菘随被告李蔚惠共同生活…三、位于郑州市中原区友爱路××楼××单元××房屋××、汽车一辆、存款14836.12元归原告包亚斌所有…。本院认为，本案争议焦点是:涉案房屋、车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘的效力应如何认定。首先,涉案房屋未办理房产证,被告包亚斌作为购买人尚未取得任何房屋权属证书,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，被告包亚斌对涉案房屋不享有法律上的物权,涉案房屋亦不具备转让的条件。因此,包亚斌将案涉房屋的购买人变更为包峻菘，该行为违反了法律法规的禁止性规定,应为无效。其次，债权人谢旭于2019年5月7日向郑州市金水区人民法院提起诉讼要求包亚斌、任爱梅偿还借款，在原告提起诉讼后，包亚斌在尚未清偿债务的情况下，无偿将案涉房屋及车位转让给包峻菘并办理购买人更名手续，致使谢旭生效法律文书确定的债权无法实现,损害了谢旭的利益。最后，二被告主张案涉房屋的购房款系出售友爱路6号212号房产而来，友爱路的房产在包亚斌与李蔚惠离婚时约定归儿子包峻菘所有，但包亚斌与李蔚惠离婚调解协议中对此并无任何记载，被告也不能提供案涉房屋购买出资的相关情况，被告现有证据均不足以证明包亚斌将案涉房屋及车位无偿转让至包峻菘名下的行为具有合法性。因此，对于原告谢旭请求确认二被告将位于郑州市××××路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋及CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘的行为无效，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告包亚斌、包峻菘于2019年5月8日将位于郑州市中原区中原西路啟福尚都C区4-1-16西32号房屋的购买人由包亚斌变更为包峻菘的行为无效；二、确认被告包亚斌、包峻菘于2019年5月8日将位于郑州市中原区中原西路啟福尚都C区CD147车位的购买人由包亚斌变更为包峻菘的行为无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告包亚斌负担（该费用原告已垫付，被告应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告），剩余50元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冀婷婷二〇二〇年八月二十七日法官助理董晓燕书记员岳子健