内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2019）内2201民初5503号原告：乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：袁某。被告：刘某1，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：刘某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：于某1，住内蒙古自治区。被告：于某2，住内蒙古自治区。被告：吴某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被告刘某1、刘某2、于某1、于某2案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人袁某；被告刘某1、刘某2、于某1到庭参加了诉讼。被告于某2、吴某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大公司向本院提出诉讼请求：要求法院不得执行乌兰浩特市××项目××号房屋。事实和理由：乌兰浩特市人民法院因被告之间借款合同执行一案，查封了乌兰浩特市××项目××号房屋，所查封房屋正在执行中，原告向贵院提出执行异议被驳回，现依法提起执行异议之诉。1、被查封房屋并未办理物权登记，系原告所有，不应当作为他人财产进行查封。涉案房屋未办理物权登记，仅办理了合同备案，并非《物权法》第二十条规定的预告登记。预售合同备案仅是一种行政管理手段，不具有任何物权或准物权性质，不能发生物权的设立或变更之法律效力，被告享有的权利仍是合同债权，房屋所有权未发生变化，真正的所有权人仍为原告。法院将尚未取得产权的房屋直接认定为被告的个人财产进行查封，直接违反了《物权法》中物权法定和不动产确权以登记为准的规定，显属不当，不应作为查封依据。2、原告履行了保证责任，有权解除商品房买卖合同并收回房屋。吴某于2013年11月4日与原告签订商品房买卖合同及补充协议，约定以银行按揭贷款的方式购买涉案房屋，总价款为487897.00元，其中购房款290000.00元以银行按揭贷款方式支付。于某2与吴某系夫妻关系。吴某与中国建设银行兴安分行签订了个人住房借款合同，贷款总额为290000.00元，原告对该笔贷款承担保证责任。贷款发放后，由于被告吴某未按时偿还银行贷款，致使银行从原告的保证金中扣划了吴某所欠贷款本息共计241253.02元。原告为被告承担了保证责任。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房。原告已于2019年6月提起诉讼，要求解除商品房买卖合同及补充协议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，对该房屋的查封措施应及时解除。综上所述，依据民诉法及司法解释相关规定，原告认为法院对涉案房屋的查封行为错误，损害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求停止执行，解除查封。被告刘某1、刘某2辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房产是于某2财产，应予执行。被告于某1辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房产是于某2财产，应予执行。被告于某2、吴某未作答辩。本院经审查认定事实如下：刘某1、刘某2与于某2、于某1民间借贷一案，由内蒙古自治区扎赉特旗人民法院于2017年9月27日作出（2017）内2223民初3804号民事调解书，确认如下调解协议：一、于某2于2018年2月5日前给付刘某1、刘某2借款本金91000.00元，并支付自2016年11月1日起以上款为本金按月利率2%计算的逾期利息至债务履行完毕之日止；二、于某1对本调解协议第一项的调解内容承担连带保证责任；三、刘某1、刘某2放弃其余诉讼请求。调解书发生法律效力后，刘某1、刘某2因被执行人在乌兰浩特市有财产，向本院申请执行。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）内2201执恢369号执行裁定书，裁定查封被执行人于某2与案外人吴某共有的位于乌兰浩特市××楼房屋。案外人恒大公司认为该房屋未办理物权登记，系恒大公司所有，遂向本院提出异议。本院于2019年7月16日作出（2019）内2201执异46号执行裁定书，驳回了恒大公司的异议申请。该房屋由吴某（与于某2系夫妻关系）于2013年11月4日与恒大公司签订商品房买卖合同及补充协议，以487897.00元的价格购买。吴某向恒大公司交纳首付款197897.00元，余款290000.00元采用按揭贷款方式支付。双方补充协议第5条第6款约定，在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。2014年8月20日，吴某、于某2作为共同借款人与中国建设银行股份有限公司兴安分行签订个人住房借款合同，约定向该行借款290000.00元用于交付购房尾款，吴某以涉案房屋为借款提供抵押，并将该房屋抵押权预告登记至中国建设银行股份有限公司兴安分行名下。借款合同同时约定由恒大公司为借款提供连带保证，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人承担保证责任。上述借款发放后，因吴某、于某2未能按照合同约定偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司兴安分行于2018年10月16日向恒大公司发出扣划保证金通知书，通知恒大公司于2018年11月16日前归还吴某欠付本息，逾期将从恒大公司开立的保证金账户中直接扣划。2018年11月22日，中国建设银行股份有限公司兴安分行将吴某欠付本息共计241253.02元从恒大公司保证金账户中予以扣划用于结清欠付本息。上述事实有原告恒大公司提供的民事执行裁定书1份、商品房买卖合同复印件1份、还款凭证复印件1份、结清证明复印件1份、扣划保证金通知书复印件1份、借款合同复印件1份以及原、被告的当庭陈述在卷为证，本院予以确认。本院认为，吴某与恒大公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，并交纳了首付款，同时与于某2共同向银行贷款交清了尾款。涉案房屋已实际交付使用，虽未办理不动产物权登记手续，但并非因吴某、于某2原因而引起。吴某、于某2作为买受人对涉案房屋具有物权期待权。用于交纳购房尾款的资金系于某2与吴某共同向银行贷款取得，故涉案房屋应系吴某、于某2共同出资购买，应属夫妻共同财产。同时，办理按揭贷款时，该房屋抵押权预告登记在银行名下，吴某为义务人，银行为权利人，按照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，恒大公司对涉案房屋无处分权。恒大公司主张其有权按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条关于所有权保留的规定收回房屋，但按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，所有权保留不适用于不动产，故恒大公司关于所有权保留以及享有合同解除权的主张，不能排除法院执行，但恒大公司承担保证责任后，有权向吴某、于某2追偿，其追偿权的实现以及追偿款在涉案房屋变价款中的分配问题，恒大公司应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 黄耀坤审判员 夏 林审判员 杜 斌 二〇二〇年八月三十一日书记员 王城妍附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。