锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2502民初1413号 原告：锡林郭勒盟佳裕物业管理有限公司。 法定代表人：褚某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：丁某，该公司法律顾问。 委托代理人：马某。 被告：胡某，住锡林浩特市。 原告：锡林郭勒盟佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕物业公司）诉被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新宏远物业公司的委托诉讼代理人丁某、委托代理人马某、被告胡某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告：佳裕物业公司的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠2016年4月1日至2020年3月31日期间共4年物业费3700元及滞纳金185元，总计3885元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月1日，原告与某小区业委会及原建设单位（赵某）签订了三方参与的管理服务委托协议，该协议除明确约定了三方的责任义务等内容外，还约定了1#2#3#住宅楼业主及相关设施用户常规物业的计费时间为2016年4月1日、4#写字楼5#高层住宅楼业主及其相关设施用户均按建设单位提供的原收费底册记载的时间如期续费和奖惩措施等具体条款，并与建设方及时进行了相关交接。即日起，原告进驻即承接该小区物管业务，按协议约定，始终如一的履行了既定的物管责任与义务，之后，原告及时分别以报纸和图板形式向业主公示收费价目及服务项目，接着，该小区业主会向全体业主发布了《关于引进物业团队的公告》，原告佳裕物业公司也向业主发布了收费通告，多次公布收费价目。7月1日开始，陆续向业主按协议价格每平米0.8元（多层住宅）和1.5元（商业）、1.8元（高层住宅）、2元（写字办公）、车库每个240元、车位每个600元组织收费及续缴费工作。并严格执行了协议约定的奖惩措施。被告属于前期物业用户，据原收缴费底册记载：理应从2016年4月1日到第二年3月30日为一个交费年度，此间多次催交无果，已沦为逾期欠费户，不仅影响了服务品质的持续提升，也侵害了交费业主的权益，对主动缴费产生负面影响，应承担协议约定的欠费总额5%罚金，依照《中国人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告诉讼请求。 被告胡某辩称，一、被答辩人所诉不是事实：答辩人从未与被答辩人订立或履行过物业服务合同，与答辩人存在物业服务合同法律关系的是锡林浩特市某物业管理有限责任公司，该公司从答辩人入住的2015年5月30日即与答辩人订立并履行了物业服务合同，根据该公司的物业管理办法，一次性交清三年物业服务费可优惠30%，为此答辩人一次性向该公司交纳三年物业费，至2018年5月30日，交费期限届满后，该公司未通知答辩人交纳相应物业服务费至今。被答辩人另与原建设单位再行订立物业服务合同，对答辩人不产生相应法律效力，因此，答辩人不属于其所主张的物业费收取的合同相对人。二、被答辩人所诉不具备诉讼主体资格：被答辩人与原建设单位所订立物业服务合同并未告知答辩人，与答辩人存在物业服务合同法律关系的锡林浩特市某物业管理有限责任公司至今也未通知与答辩人解除物业服务合同，也不存在锡林浩特市某物业管理有限责任公司将物业服务合同的权利义务关系转让于被答辩人，同时如存在被答辩人承继锡林浩特市某物业管理有限责任公司物业服务合同权利义务，被答辩人理应具备答辩人从2015年起交纳三年物业服务费的相应清单，其就不会主张所谓从2016年4月1日至2020年3月31日的所谓物业合同服务费。因此，答辩人不是被答辩人履行物业合同义务的相对人，被答辩人也与答辩人之间不存在物业服务合同的法律关系，被答辩人在本案中不是适格的诉讼主体，即原告资格，答辩人也没有法定义务向其履行所谓给付物业服务费义务，故被答辩人所诉不具备诉讼主体资格。三、被答辩人所诉没有法律依据：被答辩人在与答辩人不存在物业服务合同法律关系的情况下，提起本诉，在答辩人与锡林浩特市某物业管理有限责任公司实际履行物业合同期间，擅自主张所谓的从2016年4月1日至2020年3月31日期间的四年物业费3700元即滞纳金185元。被答辩人既非国家行政机关，更非有国家授权的行政收费法人组织，其向答辩人主张所谓的滞纳金，完全是对国家行政行为的模仿，或对自我权力的捏造与创设。物业费3700元因双方无物业服务合同的法律关系，滞纳金因不属一般法人组织有权收取的国家授权的行政费用，因此，被答辩人所诉没有法律依据。综上所述，被答辩人所诉既无事实依据，也无法律依据，更不存在物业服务合同相应的法定权力义务关系，因此被答辩人所诉依法不能成立，请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法驳回被答辩人的无理之诉，并判令其承担本案的全部诉讼费。 经审理查明，被告胡某系锡林浩特市某小区某室业主，2016年4月1日，被告所某社区某小区业主委员会和小区原建设单位锡林浩特市某房地产开发有限责任公司与原告佳裕物业公司签订了三方参与的《物业管理服务委托协议》，合同约定由原告佳裕物业公司对位于某大街西段路南、某路东，两街路相交路口东南角的某小区提供物业服务，以包干形式委托管理，期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。合同对物业基本情况、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人、委托管理服务事项、委托管理期限既结付形式、分工责任、物业管理服务费用的价目、标准与收费办法等进行了约定。其中合同第六项物业管理服务费用的价目、标准与收费办法中规定：1、本物业的管理服务费用执行锡林浩特市政府颁发的《住宅区物业管理指导意见》的相关规定；2、价目与标准：多层住户每月每平米0.8元，高层住户每月每平米1.8元。商铺每月每平米1.5元，经营餐饮业的店铺每月每平米增收1.00元管道油污运输费，办公用房每月每平米2元，地上车库每年每库（单车算）240元，地下库（位）每车每年600元，均按年度一次性交纳；新业主入住需收取200元垃圾清运费。2000元装修保证金先收后退，待春秋四季周期检查，确认无质量影响全数退还。委托协议到期后，被告所在小区锡林浩特市××区业主委员会与原告佳裕物业公司于2019年3月28日续签了《某小区物业管理服务补充协议》，协议第三条约定，延长合作期限为6年，自2019年4月1日至2025年3月31日。第一份《物业管理服务委托协议》，合同末尾处有甲方签章锡林浩特市某社区某小区业主委员会加盖公章及代表人那某签字确认，建设方签章锡林浩特市某房地产开发有限责任公司加盖合同专用章及代表人赵某签字确认，乙方签章锡林郭勒盟某物业管理有限责任公司盖章及代表人褚某签字确认。第二份《某小区物业管理服务补充协议》，协议末尾处有甲方锡林浩特市某社区某小区业主委员会加盖公章及代表人那某签字确认，乙方锡林郭勒盟佳裕物业管理有限公司盖章及褚某签字确认。原告作为物业管理服务企业进驻了某小区，在物业管理服务期间，建立了相关档案台帐，如保洁清洁消毒记录表、保安交接班记录、保洁员日常卫生检查、业主季度调查表、监控调查记录表等。被告胡某入住后，自2016年4月1日至2020年3月31日期间，未向原告物业公司缴纳住宅物业费。被告胡某所居住房屋面积为96.4平方米，收费标准按多层住户每月每平米0.8元收取。 上述事实，有原告提交的《物业管理服务委托协议》《某小区物业维修登记本》《保洁清洁消毒记录表》《保洁员日常卫生检查》《保安交接班记录》《疫情期间出入小区登记表》《业主季度调查表》《监控调查记录表》《鼠药投放情况登记表》《物业工作人员日常服务照片》《维修报修单》等书面证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据经本院开庭举证、质证，具有证明效力。 本院认为，被告所某社区某小区业主委员会和小区原建设单位锡林浩特市某房地产开发有限责任公司与原告佳裕物业公司签订的三方参与的《物业管理服务委托协议》，委托协议到期后，被告所在小区锡林浩特市××区业主委员会与原告佳裕物业公司于2019年3月28日续签了《某小区物业管理服务补充协议》系签订合同方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，对其效力本院予以确认，该委托协议对全体滨河小区业主及作为业主的被告胡某具有约束力。被告胡某辩称一、被答辩人所诉不是事实：答辩人从未与被答辩人订立或履行过物业服务合同，与答辩人存在物业服务合同法律关系的是锡林浩特市某物业管理有限责任公司，该公司从答辩人入住的2015年5月30日即与答辩人订立并履行了物业服务合同，根据该公司的物业管理办法，一次性交清三年物业服务费可优惠30%，为此答辩人一次性向该公司交纳三年物业费，至2018年5月30日，交费期限届满后，该公司未通知答辩人交纳相应物业服务费至今。被答辩人另与原建设单位再行订立物业服务合同，对答辩人不产生相应法律效力，因此，答辩人不属于其所主张的物业费收取的合同相对人。二、被答辩人所诉不具备诉讼主体资格：被答辩人与原建设单位所订立物业服务合同并未告知答辩人，与答辩人存在物业服务合同法律关系的锡林浩特市某物业管理有限责任公司至今也未通知与答辩人解除物业服务合同，也不存在锡林浩特市某物业管理有限责任公司将物业服务合同的权利义务关系转让于被答辩人，同时如存在被答辩人承继锡林浩特市某物业管理有限责任公司物业服务合同权利义务，被答辩人理应具备答辩人从2015年起交纳三年物业服务费的相应清单，其就不会主张所谓从2016年4月1日至2020年3月31日的所谓物业合同服务费。因此，答辩人不是被答辩人履行物业合同义务的相对人，被答辩人也与答辩人之间不存在物业服务合同的法律关系，被答辩人在本案中不是适格的诉讼主体，即原告资格，答辩人也没有法定义务向其履行所谓给付物业服务费义务，故被答辩人所诉不具备诉讼主体资格。三、被答辩人所诉没有法律依据：被答辩人在与答辩人不存在物业服务合同法律关系的情况下，提起本诉，在答辩人与锡林浩特市某物业管理有限责任公司实际履行物业合同期间，擅自主张所谓的从2016年4月1日至2020年3月31日期间的四年物业费3700元即滞纳金185元。被答辩人既非国家行政机关，更非有国家授权的行政收费法人组织，其向答辩人主张所谓的滞纳金，完全是对国家行政行为的模仿，或对自我权力的捏造与创设。物业费3700元因双方无物业服务合同的法律关系，滞纳金因不属一般法人组织有权收取的国家授权的行政费用，因此，被答辩人所诉没有法律依据。综上所述，被答辩人所诉既无事实依据，也无法律依据，更不存在物业服务合同相应的法定权力义务关系，因此被答辩人所诉依法不能成立，请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法驳回被答辩人的无理之诉，并判令其承担本案的全部诉讼费等原因，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，本院不予认可。原告请求被告支付滞纳金，经查双方在合同中约定如被告未按时足额交纳物业费，应承担按欠费总额5%罚金滞纳金，但在履行合同过程中，原告的服务存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。根据《物业管理服务委托协议》，以多层住宅收费标准0.8元/月/平米计算物业费，以减免10%的物业费，支持原告的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、判决如下： 被告胡某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟佳裕物业管理有限公司自2016年4月1日至2020年3月31日的物业费3330元； 如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  姜仲园 二〇二〇年八月十日 书记员  韩莉莉 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。