河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初189号 原告：李玉兰，女，汉族，1969年3月14日出生，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：房雨霞，吉林泉商律师事务所律师。 被告：张家口润鸿房地产开发有限公司，住所地：张家口高新区纬三路朝阳大街17号锦绣园1号楼底商，统一社会信用代码：911307015544750323。 法定代表人：张淑燕，法人。 委托诉讼代理人：王**，山东国杰律师事务所律师。 被告：中投全球（北京）投资管理有限公司，住所地：北京市丰台区外环西路26号23号楼-2至6层2301，统一社会信用代码：911101050741512908。 法定代表人：于金源，董事长。 委托诉讼代理人：王**，山东国杰律师事务所律师。 原告李玉兰与被告张家口润鸿房地产开发有限公司、中投全球（北京）投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告李玉兰及其委托诉讼代理人房雨霞、被告张家口润鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王**、被告中投全球（北京）投资管理有限公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉兰诉称，原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司于2018年7月4日签订了编号为8189952的《出借咨询与服务协议》，原告出借本金100万元，预期年化收益率9.8%，出借期限为12个月，已于2019年7月3日到期，被告中投全球（北京）投资管理有限公司逾期没有兑付原告。2019年9月2日原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司签订了《还款协议》、《房屋抵账协议》，被告中投全球（北京）投资管理有限公司承诺不晚于2019年9月30日后的三个工作日内将未兑付给原告的本金一次性兑付给原告，如被告中投全球（北京）投资管理有限公司违约未在上述时间兑付原告本金，被告中投全球（北京）投资管理有限公司将关联公司张家口润鸿房地产开发有限公司开发建设的坐落于河北省张家口经济开发区凤凰城（北区）商业楼23栋4单元1108室建筑面积49.73平方米和1109室建筑面积52.61平方米，两套建筑面积共计102.34平方米，房屋单价为12500元／平方米，总价为人民币1279250元的现有商品公寓楼房两套抵账给原告。上述两套房屋抵顶原告的本金。上述房屋一直未交付给原告也未给原告办理所有入住手续，也未与原告签订商品房买卖备案合同和协助办理物权登记。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告张家口润鸿房地产开发有限公司签订的坐落于河北省张家口经济开发区凤凰城（北区）商业楼23栋4单元1108室建筑面积49.73平方米和1109室建筑面积52.61平方米两套《商品房买卖合同》有效。2、被告张家口润鸿房地产开发有限公司向原告交付上述房屋并办理所有入住手续。3、被告张家口润鸿房地产开发有限公司与原告签订商品房买卖备案合同并协助办理物权登记。 被告中投全球（北京）投资管理有限公司未作书面答辩，在庭审中辩称，本公司同意原告的诉讼请求，本公司认可原告与被告张家口润鸿房地产签订的商品房买卖合同，该合同有效，被告无异议。对于第二项和第三项诉讼请求，房子没有过户，是因为原告无法支付相应对价。原告本身有100万债权，在到期后被告和原告签订了房产抵债协议，用100万抵顶了两套房子，在此期间被告已经还了40万元。合同到现在没有履行，是因为所抵顶的房屋价值超出了原告的债权。被告同意继续用该房屋进行抵顶，但是应按照所欠原告债务的价值进行抵顶。 被告张家口润鸿房地产有限公司未作书面答辩，其答辩意见同被告中投全球（北京）投资管理有限公司。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司于2018年7月3日签订的《出借咨询与服务协议》一份、招商银行账户交易明细表一份、POS签购单四份，以此证明原告依合同约定，向被告履行了出资义务；2、被告于2019年8月1日出具的致全体客户一封信，以此证明被告承诺最晚在2019年9月底给付投资人的本金及收益，但到期没有兑现，证明其违约；3、兴业银行流水单一份，以此证明被告通过其公司业务经理李庆的账户于2019年8月20日、9月2日分别给付原告投资款利息20万元；4、原告与被告副总裁马树庆于2019年8月23日、25日电话录音各一份，以此证明马树庆承诺在9月底兑付，如果到期不能给付，就用房子抵债；5、原告与被告张家口鸿润房地产开发有限公司于2019年8月30日签订商品房买卖合同三份（其中23幢4单元1105号为复印件）、原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司于2019年9月2日签订的还款协议一份、同日签订的房屋抵账协议书一份，以此证明被告中投全球（北京）投资管理有限公司用上述三套房屋抵顶原告债权的事实；6兴业银行流水单一份、与中投业务员纪秀英微信截图一份，以此证明被告通过其公司业务经理李庆的账户于2019年9月2日给付原告投资款补偿20万元，同时以此为由撤回了1105号房屋的抵顶，即用两套房屋及20万元现金抵顶原告全部债权的事实。 上述证据经当庭举证、质证，二被告发表如下质证意见：二被告对于原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。对于证据4认为无关联性不发表意见。对于证据5中1105号房屋的买卖合同的真实性提出异议，对于微信截图认为无关联性。 本院认为，原告提交的证据1、2、3均真实、合法且与本案具有关联性，本院确认为有效证据予以采信。对于原告提交的证据4及证据5中的1105号房屋买卖合同及微信截图，综合已采信的证据，上述三证据能够互相印证原告所陈述的事实，故本院确认原告提交的证据4、5、6均真实、合法且与本案具有关联性，本院确认为有效证据予以采信。 依据上述有效证据及双方当事人一致陈述，可查明下列事实：原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司于2018年7月3日签订的《出借咨询与服务协议》一份，该协议内容为“第四条甲方通过对乙方服务中的《借款协议》下的个人债权债务关系进行受让，将款项支付给所购买的债权的转让方，从而完成资金出借。……6.1甲方选择的资金出借方式为中投富民Ａ,其预期的年化收益率为9.8%；6.2甲方选择的资金出借本金为壹佰万元；6.3甲方意向出借日期2018年7月4日，出借期限为十二个月；……10.1.2未及时协助实现转让需求的补偿条款：10.1.2.1如果乙方未在甲方出借资金期满后30日内为甲方寻找到债权受让人，则从甲方出借资金期满后30日开始，乙方在甲方每月的本息回收日，向甲方按月额外支付相当于其出借本金的0.4%（不足月的情况，按天数比例，按照0.4%每月进行折算补偿比例）的金额作为对甲方的补偿，补偿至下述日期中的最早一日……”。协议签订当日，原告依约通过ＰＯＳ刷卡的形式向被告中投全球（北京）投资管理有限公司支付现金100万元。2019年7月3日双方所约定的出借到期，因被告中投全球（北京）投资管理有限公司未能兑付原告，经原、被告协商，被告同意将该公司现有部分房产抵押给原告，待被告将款偿还后取回抵押物。2019年8月30日，原告对被告提供的抵押物进行了查看，并于同日与被告张家口鸿润房地产开发有限公司就位于张家口经济开发区凤凰城（北区）商业楼23栋4单元1105室（价款502375元）、1108室（价款621625元）、1109室（657625元）三套房屋签订了商品房买卖合同。2019年9月2日，经原、被告协商，被告当日支付原告40万元，其中20万元用于给付原告投资收益及违约金，另20万元取回所抵押的1105室，之后用另二套房屋抵顶原告的借款本金。同日，原、被告签订了“还款协议”一份，双方约定“（1）乙方（中投公司）不晚于2019年9月30日后的三个工作日内将未兑付给甲方（李玉兰）的本金一次性兑付给甲方。（2）如乙方违约，未在上述时间兑付甲方本金，乙方同意以已经取得或实际控制所有权或抵押权的房产作为本协议履行的保证，抵押房产为位于张家口经济开发区凤凰城（北区）商业楼23栋4单元1108室（49.73平米）、1109室（52.61平米），房产面积总计102.34平方米，单价为12500元／平方米，合计总价为1279250元。（3）若甲方与乙方签订的本《还款协议》于2019年9月30日到期时，乙方未能履行协议，则本协议自动作废，甲方需配合乙方办理本协议上述约定的房产保证取消事宜。（4）若在甲方与乙方签订的本协议于2019年9月30日到期时，乙方未能履行协议，本还款协议即生效，协议约定的上述房屋归甲方所有。乙方必须无条件为甲方办理上述约定房屋《商品房买卖备案合同》并同时帮助甲方办理所有入住手续。甲乙双方协商由甲方承担办理房屋入住的税款及相关费用……”。合同签订当日，原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司又签订一份《房屋抵账协议书》，双方约定“鉴于乙方（中投公司）逾期未兑付甲方（李玉兰），双方经友好协商，乙方同意将河北省张家口经济开发区凤凰城（北区）中投全球汇商业楼23栋4单元1108室（49.73平米）、1109室（52.61平米），建筑面积总计102.34平方米，房屋单价为12500元／平方米，总价为1279250元的现有商品公寓楼房抵账给甲方。上述贰套房屋由乙方逾期未兑付甲方的本金抵顶。另有乙方出具的《出资咨询与服务协议》和2019年9月2日签订的《还款协议》为证，同时双方自愿为该房屋抵账达成如下协议：1、甲方在办理上述约定房屋手续时，乙方必须无条件为甲方签订商品房买卖备案合同，并同时帮助甲方办理所有入住手续。……3、乙方不得以任何借口和理由返悔该房屋抵账协议……”。现二被告至今未给原告办理商品房买卖备案合同及交付房屋。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司双方存在借贷合同关系，此法律关系系双方的基础法律关系，本院的案由确定依法应以双方基础法律关系确定，故本案案由为民间借贷符合法律规定，对此本院予以确认。原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司之间借贷关系、借贷数额明确，对此本院予以确认。原告与被告中投全球（北京）投资管理有限公司所签订的《房屋抵账协议》系在双方借贷合同到期后，因被告中投全球（北京）投资管理有限公司逾期无法兑付原告出借的本金时与原告所签订的以物抵债协议，该协议系双方真实意思表示，且抵账所涉及的房产所有权人被告张家口润鸿房地产有限公司对与原告签订的商品房买卖合同予以认可，同意继续履行合同，该抵账协议并不侵害他人权益，故该《房屋抵账协议书》系有效合同，同理原告基于该《房屋抵账协议书》与被告张家口润鸿房地产有限公司签订的二套《商品房买卖合同》系有效合同。对于原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求本院予以支持。对于被告中投全球（北京）投资管理有限公司称房屋抵顶时应扣除已支付的40万元后，依房屋实际价款抵顶并交付的抗辩观点本院不予认同，根据原、被告于2019年9月2日签订的“还款协议”及“房屋抵账协议”中双方所约定的房产均抵顶的是借款本金而非本金及收益，结合原告所提供的未抵顶的1105室，可证明在签订“还款协议”及“房屋抵账协议”时，原、被告已就借款收益及违约金的问题进行了协商解决，被告当日所给付的40万元并不在抵顶范围内，被告抗辩理由不成立。综上，原告与被告张家口润鸿房地产有限公司所签订的《商品房买卖合同》系有效合同，合同所约定的交付房屋期限已逾期，被告张家口润鸿房地产有限公司应依合同履行交付房屋并办理相关物权登记的义务，原告诉讼请求本院依法予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告李玉兰与被告张家口润鸿房地产有限公司于2019年9月2日签订位于张家口经济开发区凤凰城（北区）商业楼23栋4单元1108室（49.73平米）、1109室（52.61平米）两套商品房的《商品房买卖合同》有效。 二、被告张家口润鸿房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李玉兰办理上述两套房产的物权登记手续并将上述两套房产交付原告，办理产权登记的相关费用由原告李玉兰承担。 案件受理费16230元，由被告张家口润鸿房地产有限公司、中投全球（北京）投资管理有限公司共同承担（限于本判决生效后五日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  田秀琴 人民陪审员  董利平 二〇二〇年八月三日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。