山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初6447号原告：中国农业银行股份有限公司滕州市支行。住所地：滕州市清河路39号。负责人：王叶**，行长。委托诉讼代理人：冯统山，该公司职工。被告：满孝洋，男，1988年10月5日出生，汉族，住滕州市。被告：李维霞，女，1989年2月14日出生，汉族，住滕州市。被告：滕州市杏花村置业有限责任公司。住所地：滕州市杏花村市场1排8-10号。法定代表人：徐庆芳，总经理。原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行与被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案。本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行的委托诉讼代理人冯统山到庭参加诉讼。被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司滕州市支行向本院提起诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告一、二偿还原告借款本金275804.53元；三、判令被告一、二支付原告利息、罚息及复利共计5573.55元（记至2019年10月16日），并支付2019年10月17日起至判决实际履行之日期间利息；四、依法确认原告对满孝洋名下滕州市房屋享有优先受偿权；五、被告滕州市杏花村置业有限责任公司承担连带清偿责任；六、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月，被告满孝洋向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行申请个人住房贷款31万元，用于购买滕州市杏腾国际小区2-1-2802室住房，借款期限自2012年1月14日起至2042年1月13日止，共计360个月。被告李维霞为共同借款责任人，借款人夫妻以所购住房作抵押。2019年6月14日开始逾期，现逾期5期以上，因被告未能按期履行还款义务，已违反了借款合同约定。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法受理，判如所请。被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交以下证据：（一）、原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行提交以下证据：1、借款申请书；2、身份证、户口簿、结婚证；3、收入证明；4、共同还款责任人承诺书；5、商品房买卖合同；6、个人借款凭证；7、个人购房担保借款合同；8、欠息证明。经本院审理查明，认定事实如下：2012年1月11日，被告满孝洋向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行提出借款申请，因购房需要申请借款31万元，经中国农业银行股份有限公司滕州市支行同意后，被告满孝洋与原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：“借款人为被告满孝洋，借款金额为人民币叁拾壹万元（31万元），借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于滕州市杏腾国际2-1-2802，借款利率为浮动利率，即在基准利率基础上上浮5%（即年利率7.4025%）；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名滕州市杏花村置业有限责任公司，账号1526××××3914。还款方式为等额本息还款，还款周期为360个月，还款日为每月14日（即借款发放对应日）。担保方式为阶段性保证＋抵押担保。由滕州市杏花村置业有限责任公司按照合同约定提供保证担保，由抵押人满孝洋以其所购房产提供抵押担保。阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。对于借款人、抵押人的违约行为，按合同约定借款金额的百分之三十收取违约金。借款人未按照合同约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。”合同签订后，该房产未办理抵押登记。同日，被告李维霞作为被告满孝洋之妻，自愿作为该笔借款的共同还款人，并签订《共同还款责任人承诺书》，向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，其对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2012年1月14日，原告中国银行股份有限公司滕州市支行如约将借款支付至被告滕州市杏花村置业有限责任公司指定账户中。2019年6月14日，被告满孝洋未按照合同约定偿还借款本息，连续逾期5期以上，其行为已严重违反合同约定，故原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行依法提起诉讼。以上证据，经当庭质证，证据来源合法，内容客观真实，证据之间能相互印证，足以证明案件的基本事实，本院予以确认。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行与被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司签订借款担保合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同生效后，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行依约向被告滕州市杏花村置业有限责任公司指定账户汇入借出款项，其合同义务已经全面履行，被告满孝洋应依照借款合同约定向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行支付约定的本金及利息。被告李维霞作为共同还款人，在与被告满孝洋夫妻关系存续期间自愿对该笔借款承担还款责任，在被告满孝洋不履行还款义务时，依法应对被告满孝洋向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行履行的债务承担连带清偿责任。被告满孝洋、李维霞未按照合同约定按时足额支付本息，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定：“合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”。被告满孝洋、李维霞在合同履行过程中未按照合同约定还款并连续逾期5期以上，原、被告双方合同因被告满孝洋、李维霞履行不能已达成解除的合意，对此本院依法予以确认。故原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行按照合同约定主张解除合同并要求被告满孝洋、李维霞立即返还所借款项，事实清楚，于法有据，本院依法予以支持。被告满孝洋、李维霞拖欠原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行本金及利息，系中国农业银行股份有限公司滕州市支行按照固定的程序及方式由微机自动生成，被告满孝洋、李维霞对此明确知道。据此，本院认定被告满孝洋、李维霞拖欠原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行借款本金275804.53元，截至2019年10月16日尚欠利息5573.55元。对于逾期利息，应以275804.53元为基数，按照合同约定年利率7.4025%再上浮50%的标准，自2019年10月17日起计算至实际履行之日止。因被告满孝洋所购房产并未办理抵押权登记，故原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行诉请对被告满孝洋名下滕州市杏腾国际小区2-1-2802室房屋折价、拍卖、变卖的价款优先受偿，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告滕州市杏花村置业有限责任公司为被告满孝洋、李维霞在原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行处借款提供连带责任担保，故依法应在保证范围内对被告满孝洋、李维霞所欠原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行借款承担连带清偿责任。其承担连带清偿责任后，有权向被告满孝洋、李维霞追偿。被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为放弃举证、质证、答辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行与被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司于2012年1月11日的签订《个人购房担保借款合同》解除；二、被告满孝洋、李维霞返还原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行借款本金275804.53元；三、被告满孝洋、李维霞向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行支付利息5573.55元及逾期罚息（以275804.53元为基数，按照年利率7.4025%再上浮50%的标准，自2019年10月17日起计算至实际履行之日止）；四、被告滕州市杏花村置业有限责任公司对被告满孝洋、李维霞向原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行履行的债务承担连带清偿责任；五、被告滕州市杏花村置业有限责任公司承担保证责任后有权向被告满孝洋、李维霞追偿；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行的其他诉讼请求。上述一至五项于本判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520元，保全费1930元，由被告满孝洋、李维霞、滕州市杏花村置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘洪涛人民陪审员  孙春艳人民陪审员  黄世平二〇二〇年八月三日书 记 员  王 昊