贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3644号原告：谢承满，男，1968年8月23日出生，彝族，住贵州省盘州市。诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201610322358。诉讼代理人：刘洋洋，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201710013352。被告:盘州市光明房地产开发有限责任公司,住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道江源路,统一社会信用代码91520222697516938L。法定代表人:王学林，盘州市光明房地产开发有限责任公司董事长。诉讼代理人：陆朝伟，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201111088484。诉讼代理人：吴建丰，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202202010187264。原告谢承满与被告盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢承满的诉讼代理人谭代关、刘洋洋，被告光明公司的诉讼代理人陆朝伟、吴建丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢承满向本院提出诉讼请求：一、判令被告光明公司退还多支付的房款59004元，以59004元为基数按年利率4.85%支付原告谢承满2014年11月22日至2020年5月20日期间的资金占用费15727元，2020年5月21日以后资金占用费按年利率4.85%至债务清偿之日止；二、判令被告光明公司支付原告谢承满2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40931元;判令被告光明公司以房屋总价款255346元为基数按日万分之一支付原告谢承满2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金;三、判令被告光明公司支付原告谢承满2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金44455元;判令被告光明公司以房屋总价款255346元为基数按年利率4.85%支付原告谢承满2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金;以上合计160117元。三、本案诉讼费由被告光明公司承担。事实与理由：2014年11月22日原被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定:“原告谢承满以255346元价格购买由被告开发的观月广场3单元25层2号商品房现房一套,被告按照合同约定交付使用条件交房”。合同签订当日原告谢承满除按照约定向被告光明公司支付255346元房款外,还按被告光明公司要求多支付了59004元，至今未向原告释明多支付费用的用途，此外本案争议商品房至今未按合同约定的交付使用条件交付房屋,未将商品房过户的行为已严重侵害了原告谢承满的合法权益,特诉至贵院,望人民法院依法支持原告谢承满诉请。被告光明公司辩称，1、原告谢承满不存在多交房款的情况，被告光明公司出具的两份收据收款金额为314350元，与购房合同255346元的确相差59004元，但314350元除以140.3等于2240元，用255346元除以140.3等于1820元，因为被告光明公司在出售所有的商品房中都是以2240元至2260元的价格，其中有部分以1820元计算房价的是因为在后续有补充协议约定，其中的差价部分440元是用于集资房中交其他费用款项；2、被告光明公司已在合理时间交付房屋不存在逾期交房的违约行为；3、原告谢承满诉请要求支付逾期交房违约金，由于双方签订的商品房买卖合同明确约定逾期超过30日继续履行合同的，违约金的给付期限为交付期限届满之日起至实际交付之日止，而本案被告光明公司向原告谢承满实际交房时间为2016年7月8日。因此，原告谢承满诉请将违约金计算到2020年5月20日没有合同约定和法律规定，不应得到支持；4、原告谢承满主张的逾期办证违约金，双方签订的商品房买卖合同没有约定办证时间和承担违约金的起算时间，故根据法律规定，商品房为预售商品房的自房屋交付之日起90日内办理房屋产权转移登记，商品房为现售房屋的，为签订商品房买卖合同之日起90日内办理房屋产权转移登记。由于本案约定的交房时间为2015年12月30日，故原告谢承满主张的期限已经超过诉讼时效。本院经审理认定如下事实：原被告于2014年11月22日签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：原告谢承满向被告光明公司购买位于盘州市翰林街道观月商业广场3单元25层2号或3-25-2商品房一套，房号为3-25-2。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准，建筑面积140.30平方米，套内建筑面积为124.52平方米,该商品房总价款为255346元;原告谢承满首付房款155346.00元，余款100000元以银行按揭或公积金贷款方式支付，被告光明公司在2015年12月30日前交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产，测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中被告光明公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件，2、供电，净值时达到使用条件；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程净值时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；被告光明公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。同时，双方约定了逾期交房责任和交接手续：除不可抗力外，被告光明公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30个工作日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30个工作日，有权退房。退房的，应当书面通知被告光明公司。被告光明公司应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告光明公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告光明公司应当在交付日7日前，书面通知或电话通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告光明公司应当出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告光明公司承担，并按照第十三条处理。应在收到书面通知或电话通知7日内，办理该商品房的交接手续。……查验该商品房后，对被告光明公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。同日，双方签订补充协议约定：原告谢承满在原合同中购买的商品房及价格为住房按建筑面积2260元/平方米计算（具体构成项目为：住房按建筑面积1820元/平方米，营业税及附加税，企业所得税，土地增值税，印花税合计400元/平方米来组成），双方还对原合同第四条抵押变更及补充协议优于原合同进行了约定，根据补充协议约定原告谢承满应付房款317078元。合同签订后，原告谢承满于2014年11月25日交付房款159004元、2014年12月1日交付房款155346元。2014年12月10日，双方到盘县住房和城乡建设局申请办理了商品房预售合同备案登记。2015年3月24日通过中国建设银行股份有限公司盘州支行按揭贷款100000元支付给被告光明公司，原告谢承满共支付房款414350元。被告光明公司于2016年7月8日向原告谢承满交付了房屋，但一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告谢承满至今未能取得房屋所有权证书。另查明，2020年5月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为年利率3.85%。以上事实，有原告谢承满提交的盘县建安建筑工程有限公司出具的集资建房款收据复印件二份、《商品房买卖合同》、被告光明公司出具的房款收据、个人贷款支付凭证、个人贷款结清证明、盘县商品房预售合同备案登记表复印件各一份，被告光明公司提供的装修承诺书、住宅验收记录、钥匙领取表复印件各一份、本院依职权调取的王燕、袁明村、袁西的证言三份，盘县建安建筑工程有限公司分别于2014年12月10日、2015年4月23日、2017年5月23日向集资户发出的通知，被告光明公司于2016年8月24日发给盘县建安建筑工程有限公司的通知复印件各一份以及原告谢承满的陈述，被告光明公司的辩解在卷佐证，以上证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性可以作为认定上述事实的依据。被告光明公司提交的盘县住房和城乡建设局关于要求观月广场建设项目复工及解决有关后续问题的函、复工催收函、解除合同通知书与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告谢承满是否超额交付了房款？2、被告光明公司是否依约向原告谢承满完成了房屋交付？3、被告光明公司应否向原告谢承满支付逾期交房期间的违约金以及原告谢承满的该项请求是否超过诉讼时效？4、被告光明公司应否向原告谢承满支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金以及原告谢承满的该项请求是否超过诉讼时效？关于原告谢承满是否超额交付了房款问题。本院认为，根据双方约定，原告谢承满应付房款317078元，而在本案中原告谢承满先后三次共向被告光明公司支付房款414350元，超额支付房款97272元，该款应予退还，故原告谢承满要求被告光明公司退还多付房款59004元未超出其应退金额，予以支持。但对于原告谢承满主张的资金占用费可从原告谢承满要求退还之日起第二日进行计算即从2020年5月30日起可按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率3.85%计算，故原告谢承满主张自2014年11月22日按年利率4.85%计算，不予支持。关于被告光明公司是否依约向原告谢承满完成了房屋交付问题。本院认为，原被告在合同中明确约定了房屋交付使用条件及交接手续，如原告谢承满认为房屋交付不具备合同约定的使用条件时，有权拒绝接收。本案中，原告谢承满已于2016年7月8日接受房屋，并实际装修入住，应当认定被告光明公司已于2016年7月8日完成了房屋交付。据此，原告谢承满主张被告光明公司一直未向其交付房屋的理由不能成立，不予采信。关于被告光明公司应否向原告谢承满支付逾期交房期间的违约金以及原告谢承满的该项请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定被告光明公司应于2015年12月30日前向原告谢承满交房，但被告光明公司于2016年7月8日才向原告谢承满交付了房屋，其行为已构成违约，原告谢承满有权在合同约定的期限届满之日(2016年7月8日+30天+8天=2016年8月15日）起三年内（即在2019年8月14日前）要求被告光明公司承担违约责任。由于原告谢承满未在上述法定期限内主张权利，故原告谢承满于2020年5月29日才向本院起诉要求支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。被告光明公司辩解原告谢承满的该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期限的理由成立，予以支持。关于被告光明公司应否向原告谢承满支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金及原告谢承满的该项请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定被告光明公司应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，被告光明公司于2016年7月8日将涉案房屋交付原告谢承满使用，应当于2016年10月6日前申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告光明公司仍然未向本院提交其已依约申请完成了涉案商品房初始终登记的相关文件和资料，被告光明公司的行为已构成违约，被告光明公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。由于原告谢承满主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告光明公司提出诉讼时效抗辩，原告谢承满主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月30日至2020年5月29日期间的违约金，2017年5月29日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。由于双方未约定违约责任，原告谢承满主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算。本案中，由于原告谢承满主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.85%未超过前述法律规定的年利率6%，予以支持。同时，要求以合同约定的房款255346元计算逾期办理商品房转移登记期间的违约金未超过被告光明公司应承担的责任限额，予以支持即由被告光明公司支付原告谢承满2017年5月30日起至2020年5月29日止的逾期办理商品房转移登记期间违约金为37152.84元（255346元×4.85%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付房款255346元为基础，按照年利率4.85%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告谢承满将盘州市翰林街道观月商业广场3单元25层2号（即3-25-2）商品房转移登记在原告谢承满名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谢承满房款59004元，自2020年5月30日起被告盘州市光明房地产开发有限责任公司以未退房款为基础按年利率3.85%支付逾期退还房款期间的资金占用费。二、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢承满2017年5月30日起至2020年5月29日止逾期办理商品房转移登记的违约金37152.84元，2020年5月30日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以255346元为基础，按年利率4.85%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告谢承满将盘州市翰林街道观月商业广场3单元25层2号（即3-25-2）商品房转移登记在原告谢承满名下之日止。三、驳回原告谢承满的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1751元，由原告谢承满负担1387元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担364元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  方彦雷二〇二〇年八月二十六日书记员  胡 丽