安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3398号 上诉人（原审原告）：水家颖，男，1996年11月20日出生，汉族，住安徽省长丰县。 被上诉人（原审被告）：陶勇，男，1990年5月15日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：李大仕，安徽省六安市舒城县桃溪镇法律服务所法律工作者。 上诉人水家颖因与被上诉人陶勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 水家颖上诉请求：撤销一审判决，改判支持水家颖的一审全部诉请。事实与理由：1.陶勇在物业已下达禁止使用明火液化气通知且场地未经过消防验收合格的情况下，私自承诺水家颖及其他商家可以使用明火液化气，并允许商业经营，导致水家颖在不知情的情况下签订了租赁协议。仅短短一周，水家颖承租的美食城就被停业整顿了几次。陶勇违反了《消防法》第十五条及双方协议第十一条约定，应承担全部的责任及损失。2.租赁协议第九条“水、电、能源的正常供应”中能源的解释应当不含电。双方订立协议之前，陶勇曾明确表示场地可以提供明火液化气作为除电之外的能源。水家颖在停业期间一直找陶勇协商，陶勇曾承诺一周内给出处理方案，然而并没有处理。后陶勇直接通知水家颖，要营业必须改用电或自费开通天然气。陶勇未按协议约定保证能源的正常供应，导致合同目的无法实现。综上，请求二审法院判如所请。 陶勇辩称，1.水家颖要求解除房屋租赁合同无事实和法律依据。协议第1条约定水家颖在签订协议时已充分了解店内情况及周边环境状况，其对案涉场地是否可以进行餐饮经营有了充分了解，后自愿签订了案涉合同，且协议已履行。案涉合同第3.2条约定，乙方应承担装修期间的水电等能源费，说明合同中的能源指的就是水电。水家颖称场地内不能通天然气、只能以用电方式经营，用电无法满足经营需求。而案涉合同中根本没有经营场所内必须提供天然气这一内容，也没有必须提供明火、液化气的内容，因此水家颖要求解除合同无事实依据。2.水家颖要求解除合同，未履行法定程序，合同不能解除。案涉合同约定乙方要求解除合同，必须提前两个月书面通知甲方。另外同第10.1约定协议有效期内，若客观条件发生变化，使本协议的部分条款难以执行，双方可以协商对本协议难以执行的条款进行变更。陶勇至今没有收到水家颖要求解除合同的书面通知。综上请求二审法院驳回水家颖的上诉请求。 水家颖向一审法院起诉请求:1.陶勇退回租房保证金20000元、水电押金2000元、房租费6000元、房屋装修损失5000元；2.陶勇承担本案全部诉讼费用。水家颖当庭增加诉请：解除双方签订的《租赁协议》。 一审法院认定事实：2019年7月9日，水家颖（承租人、乙方）与陶勇（出租人、甲方）签订《佳源美食广场租赁协议》1份，约定双方就乙方在甲方的美食城内经营各类小吃达成协议。其中第一条约定，甲方同意将位于佳源室外步行街二层佳源美食城的经营场地出租于乙方做各类小吃经营，租赁面积为8平方米，乙方在签订协议前已充分了解店内情况及周边环境状况；第二条约定租赁用途为仅限于经营饮品、快餐及特色小吃；第三条约定租期为2年，自2019年7月9日至2021年7月8日；租金每满半年为一个结算周期，采取先付后租的方式，提前30个工作日支付。乙方签订该协议当日，须将第一期租金9000元支付给甲方；乙方须于本协议签署同时向甲方一次性缴纳全部保证金20000元，在租期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有；等等。第九条9.1.4约定，甲方必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，保证该场地内的水、电、能源的正常供应，并对甲方提供的设备进行维修保养；9.2.10约定，乙方负责缴纳经营区域的水、电、煤气等能源费用，收费标准按主管部门收入标准执行，按月结算。对经营场地内的水、电、煤气等装置和设备的故障应及时报告甲方。第十条协议的变更和终止约定，协议有效期内，若客观条件发生变化，使本协议的部分条款难以执行，双方可以协议书对本协议难以执行的条款进行变更；一方可提前2个月向另一方书面提出终止协议请求，双方通过协商，经另一方同意后可终止本协议。等等。上述协议还对经营责任、设备设施与装饰装修、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述协议签订后，水家颖向陶勇支付了履约保证金20000元、水电押金2000元、租金9000元，陶勇将案涉租赁场地交付给水家颖。上述协议履行过程中，水家颖以案涉租赁场地不通天然气为由要求解除上述协议，双方未能协商一致，致水家颖诉讼来一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。水家颖与陶勇之间于签订的《佳源美食广场租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。水家颖依据上述协议第9.1.4条约定的“甲方必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，保证该场地内的水、电、能源的正常供应”，认为该条约定的能源是指天然气，现因场地内不通天然气，只能以用电方式经营，无法满足水家颖餐饮经营需求，导致合同目的无法实现，要求解除案涉协议。对于水家颖上述诉请，该院分析如下：首先，根据案涉协议第一条约定，乙方在签订协议前已充分了解店内情况及周边环境状况，水家颖租赁案涉场地从事餐饮经营，应当在签订租赁合同前对案涉场地能否进行餐饮经营有明确地了解，并对自己自愿签订的案涉协议承担相应的合同责任；其次，通过上述协议第9.1.4条内容来看，并未明确约定案涉场地必须通天然气，且根据案涉协议第二条约定，租赁用途为限于经营饮品、快餐及特色小吃，水家颖也未举证证明通天然气系其在案涉场地从事上述经营的必要条件；再次，从水家颖举证的其他餐饮商户出具的证明内容看，陶勇只是承诺使用液化气，并非通天然气。水家颖陈述其经营过程中消防部门检查后不准使用液化气，否则停业整顿，但并未提供相应的证据予以证明，且能否使用液化气也并非案涉合同是否解除的条件。最后，水家颖诉称其与陶勇协商解除合同，但陶勇仅愿意退还保证金，导致未能协商一致，陶勇当庭予以否认，并要求继续履行案涉协议，故不能作为本案认定事实的依据。综上，水家颖诉请解除合同的依据不足，应承担举证不能的不利后果，该院不予支持。因案涉协议不予解除，水家颖诉请返还租房保证金等诉请，没有合同和法律依据，亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回水家颖的全部诉讼请求。案件受理费626元，减半收取313元，由水家颖负担。 二审中，水家颖向本院提供四段录音（第一段为水家颖与陶勇在订立合同后谈话录音，第二段为水家颖与佳源广场的负责人的录音，第三段为水家颖与陶勇的合伙人汪磊在派出所协商的录音，第四段为陶勇和水家颖的谈话录音），用以证明陶勇在佳源广场负责人下达通知不允许用液化气招商的情况下，隐瞒事实招商，私自承诺水家颖可以使用明火液化气。 陶勇质证意见如下：1.四段录音的真实性不予认可，达不到证明目的；2.四段录音均没有录音时间、地点、录音人、录音手机号，属非法录音；3.就第一段、第二段录音内容，经陶勇本人确认，其根本未与水家颖通过任何形式说了这些话；4.第三段、第四段录音均无法分辨双方人物，更不知晓录音地址和环境，没有具体的讲话人。 二审另查明，陶勇二审陈述水家颖曾于2019年8月15日通知撤场，后水家颖未再经营，但双方未办理交接。案涉场地已于2020年2月转租案外人使用。 水家颖未缴清租赁期间的水电费。水家颖主张租赁期间用电228.1度，合296.53元；用水5.5吨。合肥市非居民（经营服务）到户水价3.4元/吨。 本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，根据二审查明事实，承租人水家颖已于2019年8月搬离案涉租赁场地，未再使用租赁物，出租人陶勇也已将案涉租赁场地另行对外出租。故双方均以实际行为表示不再履行案涉《佳源美食广场租赁协议》，案涉租赁协议已解除。 案涉租赁协议约定甲方必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，保证该场地内的水、电、能源的正常供应。水家颖主张协议中约定的须由甲方提供的“能源”应包含液化气，陶勇予以否认。案涉租赁协议对此约定不明，双方当事人亦未就此达成补充协议，水家颖提交的证人证言及录音等证据并不足以证明陶勇曾承诺案涉场地允许使用明火液化气。现双方因合同约定不明而产生分歧，导致案涉场地因无法使用燃气而不能实现合同目的，双方对合同解除均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，双方应各自承担相应责任。水家颖虽仅实际使用案涉租赁物至2019年8月，但其突然撤场行为必然导致租赁物的空置，给陶勇造成租金损失，本院酌情给予陶勇两个月重新招租宽限期，即陶勇无需返还水家颖预交的三个月租金9000元。案涉租赁协议第5.2条约定：“如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租赁场地等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金、水电费等任何费用，乙方现同意甲方直接从保证金中扣除，无需通知乙方。”鉴于两个月宽限期已足以弥补陶勇重新招租的损失，水家颖亦未给陶勇造成上述协议第5.2条约定的其他损失，故陶勇应予返还水家颖履约保证金20000元。水家颖主张陶勇另行赔偿装修损失5000元，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于水家颖主张返还水电押金2000元。水家颖认可其欠缴使用租赁物期间的水电费315.23元（296.53元+5.5吨×3.4元/吨）。然而截止本案二审期间，陶勇对欠缴水电费的具体数额未予主张，也未对水家颖确认的欠缴数额提出异议，应视为对自身诉讼权利的放弃。本院采信水家颖的主张，依法确认陶勇还需返还水家颖水电押金1684.77元（2000元-315.23元）。 综上所述,陶勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16733号民事判决； 二、解除水家颖与陶勇签订的《佳源美食广场租赁协议》； 三、陶勇于本判决生效之日起十日内向水家颖返还水电押金1684.77元； 四、陶勇于本判决生效之日起十日内向水家颖返还履约保证金20000元； 五、驳回水家颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取为313元，由水家颖负担107元，由陶勇负担206元。二审案件受理费626元，由水家颖负担214元，由陶勇负担412元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年八月十一日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。