湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初9674号原告：张小艳，女，1979年11月27日出生，汉族，河南省周口市人，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：鲁敏，湖北律辰律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨英杰，男，1993年7月7日出生，汉族，湖北省大陆县人，华中科技大学学生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉中建经贸发展有限责任公司，住所地：湖北省武汉市洪山区洪山乡幸福村。法定代表人：张灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎栋，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权代理。第三人：龚保贵，男，1974年6月28日出生，汉族，湖北省老河口市人，个体承包户，住湖北老河口市。委托诉讼代理人：周玲，湖北律辰律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈明宝，湖北乾行律师事务所律师。特别授权代理。杨英杰与武汉中建经贸发展有限责任公司（以下简称中建经贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日作出（2016）鄂0111民初5664号《民事判决书》，张小艳不服本院（2016）鄂0111民初5664号《民事判决书》，向本院提起第三人撤销之诉，本院立案受理后，经审理作出(2018)鄂0111民初2028号《民事判决书》，张小艳对(2018)鄂0111民初2028号《民事判决书》不服，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院以本院作出的判决违反法定程序为由将案件发回重新审理。本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员喻承跃担任审判长、与审判员向真、人民陪审员王建明组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告张小艳的委托诉讼代理人鲁敏、被告杨英杰及其委托诉讼代理人王芙蓉、被告中建经贸公司的委托诉讼代理人黎栋、第三人龚保贵及其委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小艳向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）鄂0111民初5664号民事判决书；2、确认涉案房屋所有权归原告所有；3、被告中建经贸公司为原告办理商品房买卖的备案手续；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告张小艳于2015年4月9日与被告中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定将其开发的楼盘恺得南湖国际大厦1705号房屋出售给原告张小艳，张小艳一次性付清房款。该合同为双方真实意思表示，属合法有效合同。在合同签订后，被告中建经贸公司告知张小艳该房屋属龚保贵的拆迁还建房。龚保贵同意将其还建房1705号房以相同价格卖给张小艳，但房款要直接付给龚保贵，且由被告中建经贸公司履行给原告办理过户登记手续的义务。在原告张小艳、被告中建经贸公司、第三人龚保贵都同意的基础上，原告张小艳将所有房款支付给第三人龚保贵，龚保贵出具收据。随后龚保贵与原告张小艳签订房屋交付确认书，约定该房屋由物业公司交付给第三人龚保贵后次日交付给原告。原告在取得房屋实际使用权后，办理了入住手续，将房屋出租给案外人杜某，杜某将涉案房屋及相邻房屋打通投入数十万元用于办公精装修并且已经投入使用。投入办公使用后，由于被告杨英杰的强行干扰，杜某出于无奈将房屋交给被告杨英杰进行改造。法院在审理（2016）鄂0111民初5664号案件过程中未同意被告中建经贸公司请求追加原告张小艳为第三人的申请，未查明事实，导致错误判决，且该判决结果损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告杨英杰辩称：一、武汉市洪山区珞狮路恺得国际大厦17层05号房屋是被告支付对价依法购买。2014年11月10日，被告一次支付了1045840元购买位于武汉市洪山区珞狮路恺得国际大厦17层05号房屋，被告是合法取得该房屋。2014年11月，被告购房时，该房屋登记在被告中建经贸公司名下。2014年11月8日，签订《购房合同》并向被告中建经贸公司支付10000元定金。2014年11月10日，被告与中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》，当日被告向中建经贸公司指定的收款人劳海俊支付全部购房款，劳海俊出具了1045840元收条。2014年12月8日，中建经贸公司承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款；二、（2016）鄂0111民初5664号民事判决书事实清楚，程序合法，没有损害原告的利益。《房屋拆迁还建协议书》没有明确约定武汉市洪山区珞狮路恺得国际大厦17层05号房屋系还建给原告的，且该房屋初始登记人是被告中建经贸公司。故原告无权对涉案房屋主张权利，原告与本案没有利害关系；三、物业公司无权将该房屋交给原告。该项目的开发商为中建经贸公司，交房人应为中建经贸公司。物业公司只是对该物业进行管理，无权交房；四、中建经贸公司于2014年11月将该房屋卖给被告，被告支付了对价，已合法购买涉案房屋。2015年4月9日，中建经贸公司将涉案房屋又卖给原告，中建经贸公司的这种行为系一房两卖。因开发商中建经贸公司拒不交房，被告多次主张权利无果后，被告于2016年10月24日申请诉前财产保全，依法查封了该房屋。随后提起诉讼，法院于2016年11月9日正式立案。2017年10月19日，武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初5664号《民事判决书》，判决该房屋归被告所有，该判决书于2017年11月6日生效；五、涉案房屋自被告2014年11月购买以后，因中建经贸公司没有依约交房，双方多次产生纠纷，且被告2015年9月左右多次将涉案房屋门锁换掉，因门锁问题也多次报警。涉案房屋于2016年11月7日查封，且自2016年11月7日到2017年10月19日长达近一年的诉讼，原告没有积极主张作为本案的当事人参与诉讼，其责任在原告，原告要求撤销判决无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中建经贸公司辩称：一、本案诉争的房屋1705号房屋是作为还建房给龚保贵的，龚保贵对该房屋有处分权。中建经贸公司都是按照龚保贵的要求办理的房屋转让手续。龚保贵转让房屋的行为与中建经贸公司无关；二、龚保贵委托劳海俊卖房事实清楚，其有权处分该房屋。其一，根据龚保贵在两次开庭时的表述可以确认为龚保贵当庭自认委托劳海俊卖房。其二，证人张某及劳海俊在第一次审理本案时均确认，龚保贵委托劳海俊卖房的事实，其委托代理关系清楚。其三，劳海俊向中建经贸公司出具《承诺书》确认了龚保贵委托其出售房屋的事实，与中建经贸公司无关。其四，龚保贵向洪山区公安分局出具的《报案材料》可以清楚地表明，其电话通知张某委托劳海俊出售1705号房。该《报案材料》也可以证实，龚保贵对电话委托劳海俊出售该房屋是无异议的，只是因为其没有收到购房款而控告劳海俊。《报案材料》足以证实龚保贵对于委托劳海俊出售给房屋的代理行为是认可的或者事后追认的；三、该房屋已经过户到杨英杰的名下，没有必要再过户到其他人的名下，以避免不必要的诉讼纠纷。且劳海俊在之前的开庭时也当庭表示愿意退还购房款给龚保贵；四、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第七条的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条款与本案的诉讼无关联性。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人龚保贵述称：张小艳于2015年4月9日与被告中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定将其开发的楼盘恺得南湖国际大厦1705号房屋出售给张小艳，张小艳一次性付清房款。该合同为双方真实意思表示，属合法有效合同。在合同签订后，被告中建经贸公司告知原告该房屋属于龚保贵的拆迁还建房。龚保贵同意将其还建房1705号房以相同价格卖给原告，但房款要直接付给原告龚保贵，且由被告中建经贸公司履行给原告办理过户登记手续的义务。在原告张小艳、被告中建经贸公司、第三人龚保贵都同意的基础上，原告张小艳将所有房款支付给原告龚保贵，龚保贵出具收据。随后原告张小艳与第三人龚保贵签订房屋交付确认书，约定该房屋由物业公司交付给第三人龚保贵后次日交付给原告张小艳。原告在取得房屋实际使用权后，办理了入住手续，将房屋出租给案外人杜某，杜某将涉案房屋及相邻房屋打通投入数十万元用于办公精装修并且已经投入使用。投入办公使用后，由于被告杨英杰的强行干扰，杜某出于无奈将房屋交给被告杨英杰进行改造。法院在审理（2016）鄂0111民初5664号案件过程中未同意被告中建经贸公司请求追加龚保贵为第三人的申请，未查明事实，导致错误判决，且该判决结果损害了第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：《房屋拆迁还建协议书》、还建门牌号码、《武汉市商品房买卖合同》、《补充协议》、《租赁合同》、交付流转单、承诺书、报案材料、物业费收款凭证等，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年7月30日，第三人龚保贵（乙方、被拆迁户）与中建经贸公司（甲方、拆迁单位）签订了《房屋拆迁还建协议书》，约定：二、乙方在甲方拆迁范围内有房屋一套，该房屋系原武汉中建经贸发展有限责任公司于2001年自建房，未向规划部门报办任何审批手续，该房位于武汉市洪山区珞狮南路与文治街交汇处，建筑面积约130平方米，房号为二单元404室。被拆迁房屋由乙方向原中建公司购买居住使用；……三、甲方同意乙方选择“拆一还一，就地还建”的方式，对乙方房屋进行拆迁还建，临时过渡期24个月，自2009年7月30日至2011年7月30日；四、甲方还建乙方的产权房楼层、房号的确定方法：由甲方提供房源，与乙方商议确定。以六楼至十楼为基准层，超过十层，每增加一层，乙方需要按50元/平方米向甲方支付差额款。因房屋设计原因乙方自愿选两套82.46平方米的房屋作为还建房，但超过130平方米的部分，由乙方按甲方对外出售同楼层房屋的平均价格的80%补款。2014年9月4日，被告中建经贸公司与第三人龚保贵协商确定还建楼门牌号为××楼1单元17层05室。后中建经贸公司将《拆迁户与还建楼门牌号名单》送至武汉市洪山区房产交易管理所备案。2014年11月8日，被告杨英杰（乙方）与被告中建经贸公司（甲方）签订《购房合同书》，约定：一、乙方购买甲方武汉市洪山区珞狮南路恺得国际大厦1705号房屋，同意按本合同书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；二、房屋面积140.57平方米；三、房屋总价款1307300元，实际成交价格按八折优惠为1045840元；四、合同书签订同时，乙方应当向甲方交纳确认金10000元；五、若甲方由委托代理人代为签订《商品房买卖合同》及相关文件时，代理人需出示已公证的授权委托书；……十一、乙方承诺甲方告知乙方所选定的房屋为回迁，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行，各自办理；……十三、正式的《商品房买卖合同》生效时同时失效。备注：此房款由乙方直接支付给劳海俊，钱汇入劳海俊工行卡号：62×××64，款到生效。合同尾部有中建经贸公司用印，以及张某、劳海俊的签名。2014年11月10日，被告杨英杰作为（买受人）与被告中建经贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：……三、买受人所购诉争商品房恺得国际大厦1705号房，该商品房建筑面积共140.57平方米；……五、总房款1045840元；……九、出卖人应当在2015年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。中建经贸公司持有该份合同的尾部有劳海俊手写备注及签名“此事由龚保贵委托我来办理还建房的转让事宜，房款由我代收”。合同附件六、《合同补充协议》中约定：……二、一次性付款：买受人须于签订本合同之日付清全部房价款。买受人应按合同约定的付款方式及期限，将应付款项通过出卖人全权委托指定劳海俊的个人账户：收款方劳海俊、账号：62×××64。合同签订当日，张忠涛通过银行转账向劳海俊支付535840元，同日，劳海俊向杨英杰出具《收条》，载明：今天收到杨英杰购买中建经贸公司开发销售的洪山区珞狮南路恺得国际大厦的商品房1705室的购房全款1045840元，其中500000元为收现金，转账收款535840元。2014年12月8日，中建经贸公司出具《附件七》载明：买购人杨英杰在我公司购买恺得大厦1705号房屋，面积140.57平方米，本公司承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款。另：到时如不能履行办证及交房，我公司愿意赔偿因此给您带来的一切经济损失，并承担相应的法律责任。尾部有中建经贸公司用印及张某签名。经办人签名为孙波。2015年4月9日，原告张小艳（买受人）与中建经贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：三、张小艳购买17层5号房屋，面积140.57平方米；……六、付款形式为一次性支付商品房全部价款1124560元。合同签订后，原告张小艳于2015年5月3日通过银行转账向原告龚保贵支付500000元。龚保贵与张小艳均确认剩余房款624560元抵扣张小艳丈夫与龚保贵合伙期间的债务。2015年5月10日，龚保贵出具《收据》，载明：今收到张小艳购买中建经贸公司开发的位于洪山区珞狮南路恺得国际大厦1705号房屋的购房款1124560元，后续凭此收据换取中建经贸公司出具的发票。2015年10月12日，劳海俊出具《承诺书》，载明：2014年11月8日甲方中建经贸公司张某与乙方杨英杰所签订的购房合同及2014年12月8日（劳海俊经办），乙方购买恺得国际大厦项目1705号房，此房系还建户龚保贵的拆迁还建房，中建经贸公司只负责办理房产权证手续不收款。此房交易收款由我收取，中建经贸公司不负任何责任。2016年12月29日，中建经贸公司出具《交付流转单》、《承诺书》载明：龚保贵办理收房手续，并领取钥匙进行装修。2016年12月，张小艳（乙方）与龚保贵（甲方）签订《房屋交付确认书》，约定：鉴于甲乙双方与中建经贸公司三方约定，将恺得南湖国际大厦1705室出售给乙方，现乙方已经支付完房款，开发商已经将该房屋作为拆迁还建房给付了甲方，现根据三方约定，甲方应物业领受该房屋次日将该房屋交付给乙方。12月29日，张小艳向武汉锦绣方圆物业服务有限公司交纳了物业费及装修押金、电梯保证金等费用，开始对房屋进行装修。2017年8月1日，张小艳与杜红杰签订《租赁合同》，约定杜红杰承租涉案房屋，租赁期自2017年9月1日至2020年8月31日。2017年4月25日，中建经贸公司、龚保贵作为报案人向公安机关递交了《报案材料》，载明：由于报案人龚保贵长期在外，不方便多次往返武汉出售该还建房屋，劳海俊与龚保贵多年的朋友，其在得知龚保贵欲出售涉案房屋后，随与龚保贵联系，声称其可以代龚保贵出售该房屋，待房屋售出后将购房款转给龚保贵，2014年11月，龚保贵电话通知中建经贸公司张某副总经理，将委托劳海俊代其出售涉案房屋事项告知了中建经贸公司。2014年11月10日，报案人中建经贸公司与杨英杰签订《商品房买卖合同》，……事后不久，龚保贵向中建经贸公司表明其未收到购房款，拒绝办理房屋变更登记，购房人杨英杰因支付全额购房款后无法办理过户手续，便将报案人中建经贸公司诉至洪山法院。2018年1月8日，劳海俊向中建经贸公司出具《承诺书》，载明：鉴于本人作为中建经贸公司代理人实际收取了杨英杰支付的南湖恺得国际大厦17层05号房屋购房款50余万元，因该房屋目前存在买卖争议纠纷，经与中建经贸公司协商一致，本人承诺及时将实际收取的50余万元房款支付给中建经贸公司或其指定的收款人账户。另查明，2016年11月9日，杨英杰与中建经贸公司商品房销售合同纠纷一案，在武汉市洪山区人民法院立案受理，杨英杰的诉讼请求为：1、确认双方2014年11月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、责令中建经贸公司交付办理商品房买卖的备案手续；3、责令中建公司向杨英杰交房，同时支付逾期交房违约金合计253616.2元（截止到2016年9月30日）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。中建经贸公司辩称，诉争的房屋所有权人为龚保贵，因劳海俊未将购房款支付给龚保贵，故没有交付房屋。本案是劳海俊未将购房款支付给龚保贵引起的纠纷，劳海俊的行为构成诈骗，杨英杰与龚保贵应去公安部门报案。由于购房合同已经无法履行，请求解除合同，由劳海俊退还房款给杨英杰。2017年10月19日，洪山区人民法院经审理作出（2016）鄂0111民初5664号《民事判决书》：一、确认杨英杰与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、武汉中建经贸发展有限责任公司于判决生效之日起，三十日内将恺得国际大厦17层05号房屋交付杨英杰并办理登记备案；三、中建经贸公司于判决生效之日起十五日内，向原告杨英杰支付违约金34303.55元；四、驳回原告杨英杰其他诉讼请求。2018年2月10日，杨英杰依据该《民事判决书》将合同备案买受人登记为杨英杰。2020年7月8日，龚保贵向本院提出由于房价上涨，其不同意张小艳用债务抵扣剩余房款，保留确认房屋归龚保贵所有的诉讼权利。本院认为，首先，关于张小艳与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的性质的认定。本案中，2014年9月4日，涉案房屋房号确认并备案给了龚保贵，同年11月8日，中建经贸公司又将涉案房屋出售给杨英杰，构成一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。故龚保贵享有的优先权。债权让与，是指不改变债的关系的内容，债权人将其债权移转于第三人享有的法律事实。债权转让内部效力包括法律地位的取代和从权利移转两个方面。本案中，张小艳支付相应对价后，龚保贵将其在《房屋拆迁还建协议书》中享有的债权全部转让给张小艳，张小艳重新与中建经贸公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，龚保贵脱离原合同关系，张小艳取代了龚保贵而成为合同关系的新的债权人。龚保贵在《房屋拆迁还建协议书》中享有的优先权等从权利一并转移为张小艳享有，张小艳有权行使原为龚保贵享有的各项权利。故张小艳依据法律规定主张优先取得补偿安置房屋，本院予以支持。其次，龚保贵在拆迁安置协议中享有的债权是否转让给杨英杰。债权让与的条件是让与人与受让人须就债权的转让达成合议及债权的让与须通知债务人。本案中，被告杨英杰拟通过劳海俊的自认证实龚保贵委托劳海俊与其达成债权转让的合议。本院认为，委托合同是指委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中龚保贵与劳海俊无书面的委托合同，劳海俊单方的陈述无法证实龚保贵与劳海俊之间存在委托合同法律关系的合议，亦无法证实双方对委托事务的范围，如房屋出售的价格、付款方式等房屋买卖合同中核心的法律事务有具体明确的约定。本案中龚保贵自认劳海俊曾介绍过一个在银行工作的案外人预购买涉案房屋，这符合居间合同中居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，属于指示或报告居间，而非委托合同关系。中建经贸公司另拟通过《报案材料》中的内容证实龚保贵自认了委托合同关系，本院认为《报案材料》并非龚保贵本人起草的文书，本案中中建经贸公司在与杨英杰签订《武汉市商品房买卖合同》并委托劳海俊收取房款的过程中存在过错，与本案的处理结果有直接利害关系，属于履行合同的一方当事人，该份单一证据证明力较弱，在中建经贸公司没有补强此份证据的情况下，不能认定为本案的龚保贵与劳海俊之间有委托合同关系的证据。故本院认为龚保贵与劳海俊之间不存在委托合同关系。劳海俊的陈述不能证实龚保贵与杨英杰就债权转让达成一致的意思表示，且被告中建经贸公司未提交证据证实龚保贵通知中建经贸公司并将《房屋拆迁还建协议书》中享有的债权转让给杨英杰，故龚保贵没有将债权转让给杨英杰。第三、杨英杰与中建经贸公司合同效力问题。本院认为由于房屋买卖合同在双方产生的是债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，因此在发生多重买卖情形时，除非存在《合同法》第52条规定情形，各个买卖合同皆应有效。本案中龚保贵未举证证实杨英杰与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》存在《合同法》第52条规定情形，故本院认为杨英杰与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。因杨英杰主张办理备案、交付房屋、以及逾期交房的违约金，与本院认定事实相悖，故本院不予支持。第四、关于确认涉案房屋所有权归张小艳所有以及办理商品房买卖的备案手续的诉讼请求。本案中，张小艳与中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。”故原告张小艳请求办理商品房买卖的备案手续的诉讼请求，本院予以支持。根据《物权法》解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，本案中，原告张小艳请求确认其所有权，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5664号《民事判决书》第二项、第三项；二、确认位于武汉市洪山区恺得南湖国际大厦1705号房屋的所有权归原告张小艳所有；三、被告中建经贸公司在本判决生效之日起十五日内为原告张小艳办理商品房买卖的备案手续；四、驳回原告张小艳的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由被告杨英杰负担5000元、武汉中建经贸发展有限责任公司负担17800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  喻承跃审 判 员  向 真人民陪审员  王建明二〇二〇年八月二十一日书 记 员  祝姗姗