河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初587号 原告：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地唐山市路**盛翔里金域华府A-17商业。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：吕淑花，女，1964年5月15日出生，汉族，无业，住唐山市路**。 被告：崔志军，男，1965年4月14日出生，汉族，自由职业者，住唐山市路**。 二被告委托诉讼代理人：甄涛，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业）与被告吕淑花、崔志军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人孟璐璐、陈晓侠，二被告的委托诉讼代理人甄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付物业费156235.86元（自2012年1月1日起至2019年12月31日止）；2、判决二被告向原告支付违约金31247.172元。本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原告总公司北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅是5.98每月每平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用者应于每年首月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。2011年1月6日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了合同号为20110106050的《商品房买卖合同》，合同约定二被告向唐山万科房地产开发有限公司购买唐山南湖项目一期118号楼101号房。后二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限）。则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2011年12月23日，唐山万科房地产开发有限公司向二被告送达交付使用通知书，交付使用通知书显示：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日（2012-1-1）起由买受人承担。原告自2012年1月1日起至今为二被告提供物业服务，但二被告未向原告支付任何物业服务费，期间经原告多次催要，二被告均拒不支付，拖欠原告2012年1月1日至今的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。二被告已构成违约，已给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令二被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案全部诉讼费用。 吕淑花、崔志军辩称，一、本案所涉房屋存在严重的质量问题，不具备居住使用的条件，二被告拒收房屋不仅符合与万科房地产公司的约定，亦符合二被告购买房屋的合同目的，理应得到法律的保护。截止至2019年9月，万科房地产公司仍在对房屋进行维修，其业经8年维修，案涉房屋仍然存在多处地基下沉、承重墙所在房顶开裂、墙皮脱落的情况，进而导致多处漏水。截止目前，房屋仍然严重漏水，不能居住。可见，案涉房屋存在严重的质量问题，并不具备居住使用的条件。依据二被告与万科房地产开发公司签订的《补充协议二》第三条第三款之约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，二被告不仅有权拒收房屋，而且有权要求万科房地产公司承担逾期交房的违约责任。退一步讲，房屋无论基于哪种质量问题只要因质量问题而不具备居住条件时，二被告都有权拒收房屋，否则将直接导致二被告订立《商品房买卖合同》的目的不能实现。二被告不仅9年无法居住房屋，而且还要负担万科房地产公司在维修房屋9年期间的物业服务费用。显然，原告所称房屋已经交付给二被告的主张明显违背客观事实，且显失公平，违背公序良俗，不能得到法律的支持。二、《补充协议二》第三条第一款约定的“视为交付”条款，因违反物权法定原则，且属于格式条款而无效。原告无权据此主张房屋已经交付给二被告。《补充协议二》第三条第一款约定，“如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。”一方面依据《物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定。”该等视为交付方式法律并未予以规定，可见，该等约定违反了物权法定原则。另一方面，该等约定系格式条款，万科房地产公司要求所有购买案涉小区房屋的消费者，必须与其签订该等《补充协议二》，且不得更改。该等约定事实上免除了万科房地产公司因房屋质量问题而不能交付时所应承担的法律责任（包括：风险责任以及相关物业管理费等），而增加了二被告所不应承担的法律责任。依据《合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此该等约定依法无效，原告无权据此主张房屋已经交付。三、暂不论“视为交付条款”的效力问题，万科房地产公司与二被告已经就该等约定进行变更，原告亦无权据此主张房屋已交付。2011年1月6日，二被告与万科房地产公司签订《补充协议二》。2011年12月23日，万科房地产公司向二被告发出《交付使用通知书》，载明“买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房损毁、灭失的风险及物业服务费，相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日起由买受人承担。”可见，万科房地产公司与二被告已经就《补充协议二》第三条第一款中的“视为交付条款”进行变更。也就是说，二被告在有正当理由时，完全有权拒收房屋，房屋损毁、灭失的风险及物业服务费仍然由万科房地产公司承担。如上所述，案涉房屋存在严重质量问题不能居住，万科房地产公司维修9年尚未具备居住条件，该等事实完全符合拒收的条件。四、万科房地产公司尚未向二被告交付房屋，原告无权向二被告主张物业服务费，其诉讼请求依法应予以驳回。依据《物业管理条例》第四十一条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”原告无权向二被告主张物业服务费，其诉讼请求依法应予以驳回。综上，二被告拒收房屋不仅符合法律规定，而且符合合同约定，万科房地产公司尚未向二被告交付案涉房屋，原告无权向二被告主张物业服务费。故二被告恳请法院在查明事实的情况下，依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2011年1月6日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，二被告购买唐山南湖项目一期（后定名为万科红郡小区）118号楼101号房，合同约定建筑面积270.95平方米（后经实测建筑面积272.15平方米）。同日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2011年12月23日，唐山万科房地产开发有限公司向二被告送达交付使用通知书，通知二被告于2011年12月30日前办理完毕交付使用手续。原告自2012年1月1日起开始为小区提供物业服务，二被告因房屋须修缮未接收房屋，亦未向原告支付物业服务费。 上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、《住宅工程质量户验收表》、《建设工程竣工验收备案表》、《交付使用通知书》、《物业季度服务报告》等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。被告自2012年1月开始拖欠物业费，已构成违约，故对原告要求二被告支付自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持。二被告尚欠2012年1月1日到2019年12月31日，共计96个月的物业费用156235.86元（5.98元×272.15平方米×96个月）元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金5000元。二被告本人签署了《补充协议二》，同意遵守对房屋交付期限的约定，应对协议内容知情并认可，其以格式合同为由抗辩协议条款无效，理据不足，本院不予采纳。关于二被告辩称房屋质量存在严重缺陷、不符合交付条件、开发商至今未修好的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下 被告吕淑花、崔志军于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费156235.86元、违约金5000元，共计161235.86元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4050元，减半收取计2025元（原告已预交），由被告吕淑花、崔志军负担，随上述款项一并给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 杰 二〇二〇年八月七日 法官助理  郑晴月 书 记 员  孙 菲 ——