贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初6966号原告（反诉被告）：姜林，男，1998年11月8日出生，汉族，贵州省绥阳县人，现住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：陈鹏飞，贵州港丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义市新雪域置业有限公司，统一社会信用代码：91520302577109190Y，住所地贵州省遵义市南部新区南关办南关山村湘江大道530号。法定代表人：李强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。原告（反诉被告）姜林诉被告（反诉原告）遵义市新雪域置业有限公司（以下简称新雪域公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜林及其委托诉讼代理人陈鹏飞、被告（反诉原告）新雪域公司委托诉讼代理人杨万祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告姜林向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付自2019年1月14日起至实际签订《商品房买卖合同》止期间的逾期签订《商品房买卖合同》违约金,暂时计算自2019年1月14日至2020年6月13日止期间的违约金为360780.8元;2.请求判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原被告双方于2018年6月29日签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》，约定原告认购被告开发的“遵义市新雪域冷链物流园商铺，2号地块2栋一1F一037号铺位(建筑面积为82.9㎡，套内面积为49.05㎡)，总价款为1061120元，原告以分期付款方式向被告支付购房款”。2018年7月26日原被告双方签订《补充协议》约定“①乙方承诺于2018年7月15日前付清1061120元购房款；②、甲方承诺于2019年1月13日前与乙方签订《商品房买卖合同》；③、乙方付清购房全款后，甲方逾期签订《商品房买卖合同》的违约金为合同总价每月承担2%的违约金”。原告依约于2019年7月15日已经全部履行了向被告付清购房款的义务,被告却以各种借口至今未与原告签订《商品房买卖合同》。被告已经构成实质性违约，并且该违约仍然在持续。为了维护原告的合法权益，原告依法向贵院起诉，望贵院依法支持原告诉。遵义市新雪域置业有限公司辩称，房屋在双方签订认购书时已经抵押给工商银行并明确告知原告，原告予以认可，现抵押并未解除，无法办理网签手续等合同目的不能实现，因此我方反诉请求解除认购书和补充协议。反诉原告新雪域公司向本院提出诉讼请求：一、判决驳回反诉被告的本诉诉讼请求。二、判决解除反诉原告与反诉被告于2018年6月29日签订的《新雪域西南农产品交易中心认购书》及双方于2018年7月26日签订的《补充协议》；三、由反诉被告向反诉原告交还“遵义市新雪域冷链物流园二号地块2栋-1F-037号”商铺一间(反诉原告向反诉被告退还购房款)。四、由反诉被告承担本案本诉、反诉案件受理费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月29日签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》,反诉被告认购反诉原告开发建设的“遵义市新雪域冷链物流园二号地块2栋-1F-037号”商铺一间,建筑面积82.9m2(套内面积49.05m?),购房总价1061120元。2018年7月26日,双方签订《补充协议》,约定办理网签商品房买卖合同的时间等内容。因案涉商铺在出卖给反诉被告之前就已经向工商银行遵义分行设置了贷款抵押,办理了抵押登记手续，为此，反诉原告明确告知了反诉被告其所购商铺不能办理《商品房买卖合同》网签等手续,双方并在《认购书》中予以确认。自今年年初以来,由于受新冠肺炎疫情的持续影响,反诉原告经营困难,至今无法偿还银行贷款本息,导致无法办理贷款抵押物的抵押注销手续,相应地，反诉被告所购商铺无法办理商品房买卖合同网签、备案手续,反诉被告签订《认购书》、《补充协议》的合同目的不能实现。根据我国《物权法》规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。未经抵押权人同意,抵押物无法办理抵押注销手续,致使合同目的不能实现,双方所签《认购书》、《补充协议》应予解除。为此,特依法提出反诉，请予裁决。反诉被告姜林辩称，1.答辩人与被答辩人签有《新雪域西南农产品交易中心认购书》(以下称认购书)、《补充协议》,明确约定双方的权利、义务，违约责任及违约金支付数额。现答辩人已经依约履行了交付全部购房款的义务。被答辩人在与答辩人签订《认购书》时曾口头承诺：答辩人交付全部购房款后被答辩人立即将收到的购房款交抵押权人，办理解除抵押权，与答辩人签订《商品房买卖合同》。被答辩人收款后，并未信守承诺，导致至今未与答辩人签订《商品房买卖合同》。被答辩人构成实质性违约，而答辩人不构成违法。因此被答辩人应当依约向答辩人支付违约金并全部承担本案本诉、反诉的诉讼费。2.被答辩人请求判决解除答辩人与被答辩人签订的《认购书》，及《补充协议》,因其不具备违约方可解除合同的法定条件，而《认购书》及《补充协议》约定被答辩人可以解除合同的情形又未成就。因此被答辩人请求解除《认购书》及《补充协议》的诉求不应当得到支持。综上，被答辩人的反诉请求因其缺乏基础事实和法律依据,为了维护答辩人的合法权益,维护法律的公平、公正原则。体现司法为民的裁判宗旨。答辩人恳请人民法院依法判决驳回被答辩人的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，姜林（乙方）与新雪域公司（甲方）签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》，约定新雪域公司将位于遵义市红花岗经济开发区“新雪域西南农产品交易中心”（该名为推广名，批文名：遵义市新雪域冷链物流园）二号地块3栋-1Ｆ-037号铺位，建筑面积82.9ｍ2,套内面积49.05ｍ2商业营业用房以价格1061120元出售给姜林。姜林选择分期付款方式，即2018年7月10日支付房款400000元，2018年7月15日支付房款661120元。其中第六条特别说明及约定“（二）若乙方认购的物业暂时不具备签订《商品房买卖合同》的条件如该物业暂时处于消防验收阶段、该物业在银行办理了在建工程抵押等其他原因，需待甲方完成相关验收、办理银行解押等其他手续后才能进行《商品房买卖合同》的签订。该物业不具备签订《商品房买卖合同》条件的情况已由甲方向乙方充分解释说明，乙方对此知情且无异议。……该物业暂时不具备签订《商品房买卖合同》的条件，乙方已充分知晓；乙方同意签订本《认购书》并同意给予甲方为乙方办理《商品房买卖合同》签订的期限，期限自签订本《认购书》之日起三年内。若三年期限届满，甲方未能与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲乙双方签订的《认购书》及其他与乙方因为购的物业有关的合同双方同意解除，所有合同、协议解除后甲方退还乙方的全部购房款，并根据中国人民银行的同期存款基准利率计算购房款的利息后作为补偿向乙方支付；支付后甲乙双方的权利义务自始终止”。2018年7月1日姜林与新雪域公司签订《补充协议》，该协议约定：姜林承诺于2018年7月15日付清购房款1061120元，新雪域公司承诺于2019年1月13日前与姜林共同办理网签手续，即签订《商品房买卖合同》。其中第三条约定：姜林（乙方）与新雪域公司（甲方）签订《新雪域家产品交易中心认购书》中第七条违约责任第（二）项修改为若乙方付清购房全款后，因甲方原因逾期未能办理网签手续，则应按合同总价每月承担2%的违约金；若逾期超过90日，则乙方有权解除协议，甲方除应退还全部购房款外，还应从乙方付清全款之日起每月承担的2%违约金（计算过违约金的期间不再重复计算违约金）。另查，2018年6月29日、7月13日两日姜林共向新雪域公司支付定金210000元，7月13日,7月15日两日姜林向新雪域公司支付第一期房款851120元。以上事实，双方无争议，本院予以确认。本院认为，当事人双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中双方补充协议第3条中约定如被告于2019年1月26日未能办理网签手续，则被告应承担每月2%的的违约金，超过90日后则原告方可解除合同，并由被告退还房款及承担违约金。对上述约定，应结合本案的实际情况进行解释，既要保护双方的利益，也要让合同得以有效的履行。首先，如被告未履行合同，承担2%的违约金是约定的义务，具有对违约方的惩罚性质，而超过90日则原告可行使解除合同的权利。从双方的约定来看，超过90日后原告行使解除权后才享有2%月息的违约金。而本案的实际情况是原告购买的房屋未来尚有两三年不能办理网签手续，如果按月息2%计算违约金，则违约金都接近购房款本金了，因此，原告可请求90日内解除合同前的违约金，超过90日后可选择解除合同并要求支付退回房款及违约金，但不能要求被告承担从违约之日至网签成就之日的违约金。同时，被告（反诉原告）遵义市新雪域置业有限公司提出了反诉，要求解除合同，理由是暂时无法履行网签手续义务，合同目的不能实现。对反诉原告的该项主张，本院不予支持，理由如下：原诉原告购买房屋主要目的是用于经营，现原诉原告一直占有使用，并不导致合同的主要目的不能实现。因此，反诉原告担心的是因自己的原因不能履行网签的义务进而导致高额的违约金不得以提出的解除请求。原告要求被告承担违约金既不具备约定的约束性，也不是真实的意思表示，众所周知，如按此违约金计算方式，在较长的时间段内可获得较大的收益，而该收益远高于所购房屋所带来的预期收益，五年不能办理网签，则所花费的购房款都回本了，而所购房屋仍然在原告使用中，既获得了使用收益，也获得了违约补偿，显然不符合权利义务一致的原则。而涉案房屋不能办理网签并不影响原告的使用，影响的是原告上市交易权和房屋被抵押所带来的风险。房屋被抵押产生的风险不能通过违约金的方式能够有效化解，即被告即便支付了违约金，仍不能让上述风险消灭，因此，从价值角度来看，也不能仅要求被告赔偿违约金来处理纠纷。如原告害怕抵押所产生的风险，应当行使合同的解除权，既让被告减少损失，也让原告减轻了风险。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）遵义市新雪域置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告姜林以购房款1061120元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回原告姜林的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告遵义市新雪域置业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3355，反诉案件受理费25元，合计3380元，由被告遵义市新雪域置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  张祖华二〇二〇年八月十一日书记员  付洪莉