四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4148号 原告：兰进，男，1986年9月24日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：文杰，四川精伦律师事务所律师。 被告：潘瑜，男，1974年2月19日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李钦，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涵露，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原告兰进与被告潘瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，先后于2020年7月1日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告兰进的委托诉讼代理人文杰、被告潘瑜及其委托诉讼代理人李涵露两次开庭均到庭参加了诉讼；被告潘瑜的委托诉讼代理人李钦第一次开庭到庭参加了诉讼；原告兰进第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兰进向本院提出诉讼请求：1．依法判令潘瑜退还多交的租金30000元；2．依法判令潘瑜退还合同履行保证金1000元；3．依法判令潘瑜承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定潘瑜将位于成都市新都区租赁给兰进使用，租赁期限自2013年9月18日至2018年9月18日止，租金每年60000元，每半年缴纳一次，房屋保证金1000元。租赁期届满后，2018年9月27日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定兰进继续租赁潘瑜房屋，租金变更为年66000元，每半年缴纳一次，房屋保证金1000元。2020年3月12日，兰进正式告知潘瑜不再继续租赁房屋。2020年3月21日，原、被告办理了房屋交接手续，当天潘瑜就将房屋租赁给案外人。后兰进多次找潘瑜对房屋租赁合同进行结算，要求退还之前多交的30000元租金以及退还保证金1000元，潘瑜予以拒绝。兰进为维护自身的合法权益，遂向贵院起诉，请求支持其诉讼请求。 潘瑜辩称，兰进并未多交租金，该30000元实际是双方口头协议，兰进支付给潘瑜的铺面转让费；兰进擅自找好续租人史家均，单方解除与潘瑜的《房屋租赁合同》，房屋保证金不应当退还；兰进的请求已超过诉讼时效；故请求驳回兰进的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年，潘瑜将其所有的位于成都市新都区租赁给兰进使用，兰进向该商铺前承租人夏小秋支付铺面转让费50000元，并向潘瑜缴纳房屋保证金1000元。该商铺租赁期限5年，兰进以现金方式向潘瑜缴纳租金，潘瑜并向兰进出具相应的收据。该租赁期限届满后，潘瑜作为甲方、兰进作为乙方，双方于2013年8月15日再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将其位于成都市新都区房屋租赁给乙方使用；租赁期限为5年，自2013年9月18日起至2018年9月18日止；租金按整套房屋计算，每年60000元，租金半年缴纳一次，前3年不变，后2年随行就市。另向甲方缴纳房屋保证金1000元；合同签订后，乙方一次性向甲方支付半年租金30000元；乙方向甲方支付的各项费用可采取银行转账、支票、汇票或现金方式”，双方并对房屋装修或改造、续租权的行使、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，兰进从2013年8月15日至2018年4月2日以转账方式分十二次向潘瑜支付共计330000元，兰进认为该款系支付潘瑜的租金，潘瑜则认为其中的30000元系兰进给付其铺面转让费。2018年9月27日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期自2019年9月28日起至2023年9月27日止；租金按整套房屋计算，每年66000元；该合同尾部注明：转入此账户：建设银行西街储蓄所6222803812804096528，另补10天房租¥1800元（壹仟捌佰元整）；该合同其他约定与2013年8月15日《房屋租赁合同》一致。之后，兰进先后于2018年9月28日、2019年3月28日、9月28日向潘瑜支付租金34800元、33000元、33000元。2020年3月，兰进、潘瑜协商一致解除《房屋租赁合同》，兰进找好新的承租人史家均，潘瑜于2020年3月21日与史家均签订《房屋租赁合同》，将位于成都市新都区租赁给史家均使用，兰进收取史家均铺面转让费6000元。现兰进诉至本院，要求潘瑜退还多付的租金以及房屋保证金。 上述事实，有原、被告的陈述以及兰进提交的原、被告的身份信息各一份、收条一份、《房屋租赁合同》二份、与潘瑜之间的银行转账流水一组、朋友圈截图一组，潘瑜提交的与史家均签订的《房屋租赁合同》一份、房租收据一组（不含2013年9月30日收据）等证据予以证实。上列证据已经当庭审查核实，予以采信。潘瑜提交的2013年9月30日的收据系其单方制作，证明力不强，不予采信。 本院认为，兰进与潘瑜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2013年8月15日的《房屋租赁合同》履行中，兰进向潘瑜转账支付的金额共计330000元，而按该合同约定，至合同到期时止，兰进应向潘瑜支付5年房租300000元，故兰进向潘瑜多转账支付了30000元租金（330000元-300000元=30000元）；2018年9月27日的《房屋租赁合同》履行至双方于2020年3月21日解除该合同，兰进先后分三次向潘瑜支付租金共计100800元，符合该合同约定。潘瑜是涉案房屋的所有权人，不是铺面转让方，兰进也并非次承租人和铺面受让人，双方是出租人与承租人的关系，潘瑜辩称兰进诉请的30000元租金是铺面转让费，首先，双方无合同约定，且不符合交易习惯；其次，虽然2018年9月27日《房屋租赁合同》尾部注明：“另补10天房租1800元”，但该约定仅是兰进、潘瑜对2013年8月15日《房屋租赁合同》履行期限届满之日至2018年9月27日《房屋租赁合同》签订之日，兰进应支付潘瑜房租的约定，双方并无对原房租结算的意思表示；最后，潘瑜提交的2013年9月30日房租收据系其单方制作，证明力不强，仅凭该份证据，无其他证据佐证，不足以证明潘瑜、兰进之间存在支付铺面转让费的口头约定，故对潘瑜的该项抗辩理由，本院不予支持。综上，潘瑜应将兰进多支付的30000元租金返还给兰进，故兰进要求潘瑜退还多支付的租金30000元，本院予以支持。 关于潘瑜是否应退还兰进房屋保证金1000元的问题。虽然潘瑜于2008年收取兰进房屋保证金1000元，但在租赁期间届满后，潘瑜、兰进又先后于2013年8月15日、2018年9月27日签订了两份连续的《房屋租赁合同》，原房屋保证金已转为2018年9月27日《房屋租赁合同》的房屋保证金。双方确认兰进找好后手承租人史家均，2020年3月21日，潘瑜就案涉铺面自愿与史家均签订《房屋租赁合同》，可见，2018年9月27日的《房屋租赁合同》经双方协商一致解除，不存在兰进单方解除该合同一说，现退还房屋保证金的条件已成就，兰进要求潘瑜退还房屋保证金1000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 本案是否超过诉讼时效，2013年8月15日《房屋租赁合同》履行期限于2018年9月18日届满，该合同履行中，兰进从2013年8月15日至2018年4月2日分十二次向潘瑜支付租金共计330000元，因租金支付具有连续性，故兰进要求潘瑜退还多付租金的诉讼时效应从2018年4月2日起三年内，兰进于2020年7月1日提起诉讼，未超过诉讼时效；兰进要求退还房屋保证金，因双方并未约定租赁期限届满或解除合同后房屋保证金退还时间，兰进可在退还房屋保证金的条件成就后随时要求潘瑜予以退还，故兰进该项诉讼请求亦未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、潘瑜于本判决发生法律效力之日起7日内退还兰进房屋租金30000元； 二、潘瑜于本判决发生法律效力之日起7日内退还兰进房屋保证金1000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费288元，由潘瑜负担（此款兰进已垫付，潘瑜在履行上述给付义务时一并给付兰进）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李舟 二〇二〇年八月十八日 书记员  夏君