广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0507民初2316号原告（反诉被告）：汕头市首逸房地产开发有限公司，住所地为广东省汕头市龙湖区**********。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：罗慧，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑豪，广东国源岭东律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邹宏，男，汉族，1986年8月13日出生，住汕头市金平区*************，公民身份号码440************011。委托诉讼代理人：陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。原告（反诉被告）汕头市首逸房地产开发有限公司（下称首逸公司）与被告（反诉原告）邹宏商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。首逸公司的委托诉讼代理人罗慧、张剑豪，邹宏的委托诉讼代理人陈喆彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首逸公司向本院提出诉讼请求：请求确认双方于2017年9月15日签订的《房产内部认购协议》及2018年7月9日签订的《房产内部认购协议（补充协议）》无效。事实和理由：首逸公司是汕头市******“三旧”改造项目（以下简称项目楼盘）的开发商。2017年9月15日，首逸公司、邹宏双方就邹宏购买项目楼盘1208单元达成一致协议，签订了一份《房产内部认购协议》，协议书中列明了购买的房号、付款方式等购房合同细节。邹宏在合同签订后，向首逸公司支付了74,818元的购房款首期。在签订协议后，首逸公司积极筹备楼盘开工事宜，以求依约履行双方签订的预售合同，但因国家规划政策调整和机构改革等原因，项目楼盘需要进行部分规划调整，否则无法顺利通过规划审批，其中邹宏选定的1208号单位也在规划调整范围内。为此，首逸公司多次与邹宏协商，请求邹宏配合规划调整需求，变更双方的预售合同和初期购房约定，并同意给予邹宏合理的经济补偿，但邹宏一直拒绝合理协商。因政策调整导致的规划变更并非首逸公司过错，邹宏的不配合行为，导致项目楼盘至今无法通过规划审批，也无法取得《商品房预售许可证》，因此也导致了楼盘的建设没有按照约定的工程进度进行，双方签署的合同已经完全没有履行的可能性，双方自此也陷入了合同僵局。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，首逸公司、邹宏于2017年9月15日签订的关于购买项目第1208单元房产的预售协议书符合上述规定，应认定为无效合同。因此为解决双方之间的矛盾，寻求法律的途径处理合同僵局，避免影响其他购房业主的权益，首逸公司特向贵院提起诉讼，请求确认双方合同无效，以合理合法的方式解决双方纠纷。邹宏在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，邹宏辩称，由于涉案房产升值，首逸公司以未取得预售许可证为由，恶意起诉，确认双方所签订的认购协议和补充协议无效，违反诚实信用原则，邹宏对首逸公司确认合同无效无异议，双方均确认签订的认购协议和补充协议无效，因此邹宏提出反诉要求首逸公司赔偿因房屋升值而导致的损失。邹宏向本院提出反诉诉讼请求为：1.判令首逸公司返还邹宏购房款74,818元及利息9615.15元（利息计算以74,818元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年9月15日暂计算至2020年5月15日，请求支付至实际给付之日止），以上共计84,433.15元；2.判令首逸公司赔偿邹宏因合同无效产生的房屋差价损失，具体数额以评估机构确定的诉争房产在评估基准日的“房屋市场价”与2017年9月15日《房产内部认购协议》中约定的“房屋总价款249,393.78元”之间差价数额为准；3.反诉费用由首逸公司承担。诉讼期间，1.邹宏变更上述第2项诉讼请求为:判令首逸公司赔偿邹宏因合同无效产生的房屋差价损失107,006.22元，及合同被确认无效之日起以107,006.22元按中国人民银行同期贷款利率计至实际给付之日止的利息；增加第3项诉讼请求为：判令首逸公司向邹宏支付本案的评估费1780元。第4项诉讼请求为：反诉费用由首逸公司承担。邹宏反诉事实和理由为：一、关于本案事实。首逸公司开发的“首逸幸福魔方”项目，在对外销售时，在广告信息及口头承诺中反复提及销售房产的层高是4.2米，将4.2米层高作为主要卖点，并按照层高的不同与买受人约定了不同的房屋销售单价。邹宏在购买时也正是考虑到该楼盘层高的优势因素，接受了4.2米层高对应的销售单价6780.69元/平米。邹宏于2017年9月15日与首逸公司签订了《房产内部认购协议》，约定邹宏从首逸公司处购买其开发的“首逸幸福魔方”项目的1208号房，面积为36.78平米，并按照层高4.2米对应单价（6780.69元/平米）约定了合同的总价款为249,393.78元。邹宏按照合同约定向首逸公司交纳了首付款74,818元，首逸公司向邹宏承诺会在短时间内就会取得预售许可证。但首逸公司并未按时施工，也未能在认购协议约定的时间内交付房屋，邹宏多次向首逸公司提出质疑，并要求首逸公司出示预售许可证，首逸公司称“尚在办理中”；反复向反诉人承诺该项目合法合规，取得预售许可只是时间问题，并且可以在短期内取得预售许可证。为获得邹宏的再次信任，首逸公司又要求与邹宏于2018年7月9日签订了《房产内部认购协议（补充协议）》（以下简称补充协议），并在《补充协议》中明确认可是因首逸公司自身原因延期未动工；又再次明确约定了施工及取得预售许可证的期限及相应的违约责任。直至《补充协议》约定的履约期限届满后，首逸公司仍未按照约定施工，也未取得预售许可证，更为严重的是，首逸公司擅自将原来承诺的4.2米层高的公寓房调整为3米，利用各层挤占出的高度多建一层，实现更多商业利润。对上述层高大幅度的变更，首逸公司并未告知买受人，更未征求买受人的意见。首逸公司在合同签订后未积极履行合同，存在诸多侵害买受人权益的违法行为，现因房屋价格上涨，为获取高额销售利润，在本诉中主张双方签订的合同无效。二、首逸公司应承担合同无效的全部过错责任，邹宏无责任。首逸公司作为房地产开发企业“对于必须取得预售许可证才能进行商品房预售”是明知的，对这一违法行为具有明显的过错，诉争房屋未取得预售许可证也是由于首逸公司的故意不作为而导致，应负全部责任。由于首逸公司擅自将承诺的4.2米“层高”大幅度缩水，为了规避自身向买受人承担违约责任，并因房价上涨另行销售可以获取更高利润，首逸公司为追求自身利益最大化而置买受人利益于不顾，不惜以自身存在违法行为为由，主张合同无效。而邹宏作为合同的守约方，并无任何过错，多次受到首逸公司的欺骗，误以为首逸公司能够取得“预售许可证”，合同无效后,将导致邹宏购买涉诉房产的目的无法实现,给邹宏造成巨大的经济损失。三、合同无效后，首逸公司除应返还邹宏已经支付的购房款及利息外，还应赔偿反诉人的信赖利益损失，即房屋差价的损失。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，首逸公司应当返还购房款74,818元及使用资金期间产生的利息。并且，合同无效的过错责任完全在首逸公司一方，合同无效后，将导致邹宏购买房产的目的落空，丧失了与他人订立购房合同的机会，如果合同有效履行，则邹宏可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权；对于买受人来说，合理的、可预见的利益将无法实现。并且，2017年9月至今，汕头市商品房市*价格变动较大，邹宏目前无法以2017年9月签订的《认购协议》中约定的价格再购买到相同地段和类型的房产，再次购买房屋势必将使得购房成本增加，故首逸公司应对邹宏在此期间受到的信赖利益损失予以赔偿。诉讼期间，邹宏增加事实和理由为：经过双方共同同意，由汕头市龙湖区人民法院委托的评估机构对涉案房产同一地点、同一相似楼层的房屋价格进行鉴定，得知因合同无效导致的该房屋差价为107,006.22元，首逸公司应当予以赔偿并且支付相应的评估费用。首逸公司针对邹宏的反诉提出答辩称，一、双方对《房产内部认购协议》无效的意见一致，首逸公司同意在确认《房产内部认购协议》无效后返还邹宏购房款74,818元。邹宏签订协议前对首逸公司未取得商品房预售许可证的情况知情并同意承担相应风险，其向首逸公司主张利息缺乏事实和法律依据，且首逸公司已向邹宏支付安慰金、赔偿金等合计8190元，如果法院判决认为应当支付该款项的利息，也应该扣除已经支付的8190元。二、关于涉案商品房1208号属于规划调整范围的问题。涉案建设土地，首逸公司于2016年4月22日第一次与汕头市国土资源局办理土地移交手续（证据4）后才与邹宏签订《房产内部认购协议》，并于2017年3月3日第一次规划公示（证据5），当时公示规划层高为4.2米。但因为国家规划政策调整和机构改革等原因，当时的规划公示后并未获得规划许可证，而且首逸公司直到2019年2月25日才与汕头市自然资源局重新签订《国有建设用地使用权出让合同》并重新办理土地移交手续（证据6）。首逸公司于2019年重新申请规划许可时，因为2018年汕头出台了新的《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号），第四十五条中修改了《建筑退让规划道路红线距离控制表》的规定。首逸公司必须依据新技术规定调整规划内容（证据7），将整体建筑从原层高60米调整为54米，同时增加2米道路退让距离，第8层以上每层减少2套房屋面积，才能符合新规定的要求并取得规划许可证。邹宏所认为的“原告利用各层挤占出的层高多建一层”，这多的一层是弥补了8层以上每层减少的房屋的，邹宏购买的1208单位就属于被调整层高及位置的范围，2017年规划的面积是36.78平方米，2019年规划的面积是37.13平方米，面积增加0.35平方米，层高、方位也发生变化。邹宏签订的认购协议书中约定“乙方已全面知悉甲方未确定首逸幸福魔方项目预售证等现状，自愿就现有条件向甲方认购第1208单元产权面积最终按产权登记部门丈量为准”，因此邹宏应承担房产未取得预售许可证，原规划因为政府原因导致变更的政策风险。三、关于邹宏是否存在损失及损失标准的问题。首先，邹宏事实上并不存在合同无效后的房屋差价损失。在本案诉讼过程中首逸公司多次与邹宏协商，愿意在取得商品房预售许可证后重新以比原价更优惠的价格与邹宏签订商品房买卖合同，但邹宏拒绝。目前涉案房产项目的施工手续均已完成，已经正式施工，预计今年年底能取得商品房预售许可证，如果邹宏同意调解或和解，邹宏不会因为合同无效导致最终无法取得房屋的差价损失。其次，粤评房（汕）字第202005003850号《房地产评估报告》存在多处严重错误及矛盾，其评估结果严重缺乏事实依据，不应作为证据采纳，具体意见首逸公司已提交书面，不再重复论述。最后，邹宏仅支付预计购房款的30%即74,818元，但以全款的标准主张房屋差价，主张的赔偿金额远高于其支付的金额，显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年9月15日，首逸公司与邹宏签订《房产内部认购协议》一份，约定：首逸公司经政府批准开发位于汕头市******，项目暂命名“首逸幸福魔方”第1208单元，交楼标准毛坯，房产用途公寓，土地用途商业，土地使用权2016年起算40年；该单元暂测建筑面积36.78平方米（产权面积最终按产权登记部门丈量为准），建筑面积单价每平方米6780.69元，房款总价249,393.78元；付款方式为银行按揭付款，本协议签订之日，邹宏应向首逸公司支付首期房款74,818元（总房价的30%，含定金20,000元），邹宏应在签订《汕头市商品房买卖合同》当日补齐首付款余额54,575.78元（总房价的20%）；邹宏应按约定条款支付首期款余款，在签订《汕头市商品房买卖合同》之日起5天内提供按揭所需资料，按《汕头市商品房买卖合同》约定办理按揭手续；上列付款计算如有错误，双方同意在《汕头市商品房买卖合同》中更正；本协议和《汕头市商品房买卖合同》约定计价面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，按照建筑面积和建筑面积单价结算处理，多退少补；邹宏应在首逸公司通知之日起15日内与首逸公司签订《汕头市商品房买卖合同》，双方同意邹宏认购房地产涉及税费按照有关法律、法规、规章和政策规定，在正式签订《汕头市商品房买卖合同》时计付；首逸公司应于2018年前将验收合格的房产交付邹宏使用,但如遇到下列特殊原因可顺延：1.遭遇不可抗力且原告在发生之日起15日内书面告知邹宏的；2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误；3.除不可抗力之外的特殊原因（包括行政作为造成的停工、合理的停水、停电、暴风或地震等致使无法施工）最长可顺延工期90天；除可顺延的特殊原因外，首逸公司如未按本协议规定期限将该房产交付邹宏使用时，1.逾期不超过60日，首逸公司应按实际逾期天数，按日向邹宏支付所付房款万分之三的违约金，协议继续履行；2.逾期超过60日后，邹宏有权解除协议，当邹宏解除协议，首逸公司应当自接到邹宏解除协议通知之日起30日内退还全部已收房款，并按所收到房款金额支付5%的违约金，如果邹宏要求继续履行本协议的，首逸公司只按本条第1项约定标准支付违约金；以上二项约定，不能累加执行；双方约定在首逸公司取得《商品房预售许可证》后签订《汕头市商品房买卖合同》时，邹宏已付的定金、房款不计息转为该套房购房款；因本协议条款之外的原因导致本协议无法履行时，属首逸公司责任的，首逸公司应在双方明确终止履行本协议之日起30日内退还邹宏所支付的购房款，并按退款之日银行同期活期存款利率计付利息，计息期间自收取房款之日至本协议终止之日止；属邹宏责任的，除已付定金归首逸公司所有外，邹宏应按房款总额日万分之三向首逸公司支付违约金，计违约金期间自本协议签订之日起至本协议终止之日止，首逸公司在双方明确终止履行本协议之日起30日内将扣除定金、违约金的购房款余款退还邹宏；双方正式签订《汕头市商品房买卖合同》之后，双方有关权利义务则以《汕头市商品房买卖合同》约定为准。同日，邹宏向首逸公司支付首期款74,818元（其中定金20,000元、首期房款54,818元）。2018年7月9日，首逸公司与邹宏签订《房产内部认购协议（补充协议）》一份，约定：首逸公司开发建设位于汕头市******，项目暂命名“首逸幸福魔方”项目，首逸公司回应该项目延期未动工，首逸公司对选择保留原协议的业主作如下承诺：首逸公司承诺最迟于2018年12月31日之前动工，最迟于2019年6月30日之前取得预售许可证并签订《汕头市商品房买卖合同》，交房日期则以双方正式签订的《汕头市商品房买卖合同》为准；违约金的赔付及赔付的方式为：首逸公司无法在其所承诺动工之日按期动工，违约金［按原协议相关违约金的约定（邹宏已缴房款日万分之三计付）］需以现金形式从2018年7月1日起计至承诺动工之日止赔付邹宏；赔付后仍无法动工的，继续按季度（未满季度的按实际天数）从承诺动工次日起至真正动工之日止赔付邹宏；若首逸公司所做承诺无法按期完成，按邹宏所缴纳房款的日万分之三计算赔偿；开工宽限期为10日，若2019年1月10日仍无法动工，首逸公司需在2019年1月10日起，10日之内理赔完毕；本补充协议是在首逸公司未取得预售许可证情况下，且邹宏知晓该情况下双方自愿签署，若首逸公司在此期间按协议履行所做承诺和赔偿，邹宏不能向有关部门进行举报和投诉等行为，否则所造成的各项费用由邹宏本人自行承担。另查，首逸公司与邹宏没有签订《汕头市商品房买卖合同》。首逸公司没有将上述房产交付邹宏使用。2018年10月至2019年7月，首逸公司分四次向邹宏支付款项共8190元。首逸公司在收款收据中摘由写明“安慰金”。诉讼期间，邹宏提出其收取首逸公司8190元属违约金。另查，上述房产所在楼盘属于“三旧”改造项目。2019年4月10日，首逸公司取得该楼盘的建设用地规划许可证。2019年11月21日，首逸公司取得建设工程规划许可证。首逸公司没有取得预售许可证。诉讼期间，依据邹宏的申请，本院依法委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对位于汕头市龙湖区***********间同地段同类型房产现值进行评估。该司出具了《评估报告书》，结论为：位于汕头市龙湖区***********建筑面积36.78平方米，价值时点为2020年5月21日，该房产市场单价为每平米9690元，评估价值为356,400元。诉讼期间，本院告知邹宏，邹宏提出的反诉诉讼请求系基于其与首逸公司签订的《房产内部认购协议》及《房产内部认购协议（补充协议）》无效而提出。本案经审查，诉讼双方签订《房产内部认购协议》及《房产内部认购协议（补充协议）》属于预售商品房签订的预约合同，应认定为有效合同。邹宏是否要基于合同有效对其反诉诉讼请求作出变更。邹宏认为，双方签订的协议无效，不同意对其反诉诉讼请求进行变更。本院认为,首逸公司与邹宏因《房产内部认购协议》引起纠纷而致讼，协议约定了将来就位于汕头市******“首逸幸福魔方”签订《汕头市商品房买卖合同》时的有关事项。因此，该协议属于预售商品房签订的预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。关于协议的效力问题。首逸公司与邹宏签订的《房产内部认购协议》及《房产内部认购协议（补充协议）》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。首逸公司要求确认双方签订的《房产内部认购协议》及《房产内部认购协议（补充协议）》无效的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于邹宏提出的反诉诉讼请求，因邹宏的反诉诉讼请求系基于其与首逸公司签订的《房产内部认购协议》及《房产内部认购协议（补充协议）》无效提出的，诉讼期间，邹宏在本院告知上述双方签订的协议书属有效合同的情况下，仍坚持认为合同无效，不同意对其反诉诉讼请求作出变更。因此，本案合同属有效合同，邹宏基于合同无效提出的反诉诉讼请求证据不足，不予支持。邹宏可就双方签订的协议属有效合同另行主张权利。关于诉讼双方提出的抗辩意见，理由成立的，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告汕头市首逸房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告邹宏的诉讼请求。本诉案件受理费5041元，由首逸公司负担；反诉案件受理费1494元，由邹宏负担；评估费1780元，由邹宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 纪  耀  泉人民陪审员 陈  少  霞二〇二〇年八月五日书 记 员 辛丽冰（代）