江西省南城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1021民初761号 原告：魏建华，男，1967年4月1日出生，汉族，住江西省南城县， 原告：吴满生，男，1972年11月11日出生，汉族，住江西省南城县， 委托诉讼代理人：柳兵，江西赣硕律师事务所律师，特别授权代理。 被告：江西立敏实业有限公司（以下简称“立敏公司”），住所地江西省抚州市南城县金山口工业园区，统一社会信用代码：91361021690957650Q。 法定代表人：黄力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄小敏，该公司经理，特别授权代理。 原告魏建华、吴满生与被告江西立敏实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏建华、吴满生及其委托诉讼代理人柳兵、被告江西立敏实业有限公司委托诉讼代理人黄小敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏建华、吴满生向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告双方于2017年5月20日签订的《厂房租赁合同》；2、要求被告支付违约金50万元；3、要求被告赔偿原告投入的设备及装修、办理相关手续等损失1529259元（评估的损失1184759元+另外无法评估的损失344500元=1529259元）；4、评估费14000元。5、以上三项赔偿原告合计2043259元。事实和理由：2017年5月20日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，原告租用被告座落在其公司内建筑面积为1000平方米一栋，共两栋的厂房。合同约定：租赁期限自2017年5月20日至2027年7月22日止，并约定租金及保证金支付方式等。该合同第六条约定：……租赁期间，如甲方（被告）提前终止合同而违约，甲方除了支付乙方（原告）违约金五十万元外，还要赔偿乙方装修损失；第八条第1款约定：租赁期间，甲方必须保证产权归属的合法性，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任，按甲方违约赔偿方案给予赔偿。合同签订后，原告吴满生以个人名义独资成立了南城县麻沅食品有限公司加工制作米粉，并对被告厂房进行了装修，购买了设备，同时按约定给付了30000元保证金，并支付租金到2020年6月底。2020年4月17日原告接到贵院发出的（2020）赣1021执恢97号通知要求原告三十日内迁出租赁厂房内方知被告厂房（包括原告租赁的厂房）因其在2017年1月23日向上饶银行股份有限公司借款时已抵押给了上饶银行股份有限公司南城支行，被告未按时归还其所向上饶银行股份有限公司南城支行所借款项本息，上饶银行股份有限公司南城支行向贵院起诉，贵院已作出（2019）赣1021民初225号民事判决书，判决上饶银行股份有限公司对被告所有的厂房、办公楼、宿舍楼、土地使用权依法处置所得价款优先受偿，现贵院拟将上述厂房等拍卖，用于偿还被告向上饶银行股份有限公司所借款项本息。原告认为：被告隐瞒其将所租赁的厂房已抵押事实，导致原告不能按租赁合同继续使用该厂房，造成原告巨大经济损失。原告多次与被告协商赔偿事宜，但一直协商未果。为保护原告合法权益，故诉之法院，后经法院委托资产评估机构对原告固定资产进行评估，评估结论为原告位于江西立敏实业有限公司厂内装修损失及机器设备评估值为1184759元。请求法院支持原告诉讼请求。 被告江西立敏实业有限公司辩称：租赁合同是真实的，但因为我们企业经营不下去，已经倒闭了，无法赔偿原告损失。但现在新的厂房买主同意再续租给原告使用一年半时间，以后原告不能再使用厂房了，我会帮原告找到其他厂房使用并帮其搬运和装修厂房，我目前是无法赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告方提供的证据：1、原告身份证复印件各一份。拟证明原告主体资格。2、被告企业信息查询一份。拟证明被告身份信息。3、《厂房租赁合同》一份、收据一张。拟证明原告于2017年5月20日租用了被告坐落于其公司内建筑面积为1000平方米一栋，共两栋的厂房，租期十年。原告交纳了至2020年6月底的租金。4、黄建忠收条一张。证明原告为购买消防材料所花的费用。5、《环保项目承包合同》一份及收据二张。证明原告购买污水处理设备、代办环保手续所花费用为17万元。6、《食品生产许可证》及《企业食品安全标准备案咨询合同》各一份。证明原告为办理《食品生产许可证》而与他人签订《企业食品安全标准备案咨询合同》，所花费用为18000元。7、购买不锈钢材料及工钱清单。证明原告为购买生产用具所花的费用为126500元。8、南城县人民法院（2019）赣1021民初225号民事判决书一份、（2020）赣1021执恢97号通知书一份。拟证明被告向上饶银行股份有限公司借款未还，南城县人民法院判决将被告厂房包括原告所租厂房拍卖用于偿还被告所借上饶银行股份有限公司款项本息。9、原告设备、装修损失清单一份。10、评估报告一份、评估费用发票二张。11、评估报告更正函一份。被告经质证，对上述11组证据的真实性无异议，但证据4、5、6、7、9都是原告办理企业的一些手续，我不清楚。证据10、11，评估报告我看不懂。本院经审查，对证据1、2、3、8予以认定；对证据4、5、6、7、9的真实性、合法性予以认定，但对该几组证据证明原告的相应损失金额的证明目的，本院不予认定；证据10、11真实性、合法性予以认定，对其中证明房屋建筑物装修损失部分关联性予以认定，对其中证明机械设备损失金额的证明目的，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，承租方原告魏建华、吴满生（乙方）与出租方被告江西立敏实业有限公司（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，甲方将其坐落在立敏公司内的两栋厂房（建筑面积为1000平方米一栋）出租给乙方使用。该合同约定：租赁期间10年，自2017年7月22日起至2027年7月22日止；乙方必须在本合同签订之日以银行转账方式给付甲方押金叁万元。厂房租金按每平米五元结算，每叁年为一周期，第一周期租金不变，以后租金每一周期按10%递增，即2017年7月22日起至2020年7月21日止厂房租金为每月1万元，2020年7月22日起至2023年7月21日止厂房租金为每月11000元。合同第六条约定：“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，甲方除了支付乙方违约金五十万元外，还要赔偿乙方装修损失。”合同第八条第1款约定：“租赁期间，甲方必须保证产权归属的合法性，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任，按甲方违约赔偿方案给予赔偿。”合同签订后，原告吴满生以个人名义独资成立了南城县麻沅食品有限公司（以下简称“麻沅公司”），并对承租厂房进行了装修，购买了机械设备，在承租厂房内进行加工制作米粉。原告按约定向被告支付了到2020年6月底的租金。 为筹建麻沅公司，2017年7月，原告为购买消防材料花费1万元。2018年7月5日，麻沅公司与南城盱和环保技术有限公司签订《环保项目承包合同》，由南城盱和环保技术有限公司承包麻沅米粉厂的环保工程，项目内容为南城县麻沅食品有限公司环评报告表，污水处理设施及环境验收报告，工程合同包干价为17万元，合同签订及工程完工后，麻沅公司先后支付了环保项目工程价款合计17万元。2020年4月17日，本院在执行（2019）赣1021执恢97号上饶银行股份有限公司南城支行（以下简称“上饶银行南城支行”）与江西立敏实业有限公司、黄力等人金融借款合同纠纷一案，因江西立敏实业有限公司于2017年1月23日以包括本案涉案厂房在内的公司厂房、办公楼、宿舍楼、土地使用权为抵押向上饶银行南城支行办理抵押借款，后立敏公司未按时还款，上饶银行南城支行向本院起诉，本院已作出（2019）赣1021民初225号民事判决书，判决上饶银行南城支行对被告所有的厂房、办公楼、宿舍楼、土地使用权依法处置所得价款优先受偿，故本院对立敏公司名下坐落于南城县金山口工业园区内YQ-LM地块、YQ-SHM地块土地、厂房及其他附属设施进行了评估、并拟拍卖，本院依法向本案原告发出了（2020）赣1021执恢97号通知，“限原告在本通知发布之日起三十日内将其所租赁的位于江西立敏实业有限公司厂房、办公楼内的设备、办公用品及其他生活用品全部迁出江西立敏实业有限公司范围。” 原告起诉后，对麻沅公司位于立敏公司厂房内的机器设备及装修市场价值提出鉴定申请，并于2020年6月19日对遗漏设备财产市场价值提出鉴定申请，本院依法委托了有鉴定资质的评估机构江西寰宇房地产土地资产评估有限公司进行了评估。江西寰宇房地产土地资产评估有限公司于2020年6月16日作出赣寰宇资评字（2020）第0628号《江西省南城县人民法院因司法处置事宜涉及的魏建华、吴满生相关资产资产评估报告》，并于2020年6月19日作出《更正函》，评估结论为：评估基准日2020年6月9日的评估价值为1184759元，其中固定资产房屋建筑物评估净值为269926.39元，机械设备评估净值为914832.75元。 本院认为，本案的争执焦点为：1、原、被告签订的《厂房租赁合同》效力问题。2、原告的固定资产房屋设备、机械设备等损失如何确定及损失的具体金额。3、原、被告双方对解除《厂房租赁合同》后，对原告的损失应承担的责任问题。 关于第一个争执焦点涉案《厂房租赁合同》的效力问题。原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律、法规相关规定，合法有效。现租赁厂房已因第三人抵押权实现而进入司法拍卖程序，造成原告在租赁期间不能继续使用厂房，被告属违约，原告可以依法解除合同。故对于原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于第二个争执焦点原告的固定资产房屋建筑物、机械设备等资产损失如何确定及损失的具体金额。原告对麻沅公司位于立敏公司厂房内的房屋装修及机械设备的市场价值申请了司法鉴定，经本院委托有资质的评估机构进行了依法评估。该评估程序合法，评估结论客观、公正，可以作为合理确定原告房屋建筑物装修损失的依据，但机械设备未形成附和，不宜以评估市场价值为依据直接确定损失。 第一，关于原告对租赁厂房的装修损失。因租赁厂房的墙面砖、仿瓷、地面硬化抛光、环氧树脂漆、板房等装饰装修物已形成附合，故应以评估的市场价值（已扣除折旧）为依据确定损失，即原告的装修损失为269926.39元。第二，关于机械设备损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因本案机械设备并未与厂房形成附合，可由原告拆除，故机械设备的市场评估净值并不等于原告的机械设备损失。故原告要求被告赔偿机械设备损失914832.75元（即评估净值）无事实和法律依据，本院不予支持。另，机械设备的相应评估费用应由原告承担，即原告承担鉴定费10810元（914832.75/1184759*14000=10810元），被告承担鉴定费3190元。关于庭审中原告提出机械设备在拆除再安装过程中会产生搬运费用、设备损耗等损失，但该损失尚未实际发生，且原告未提供有效证据证明，应承担举证不能的法律后果。原告可以在相关费用实际发生后，再另行主张。第三，关于未作评估的财产及手续费的损失。1、消防材料损失。原告为办厂加工制作米粉，购买并安装了消防设施，有原告提供的支付消防材料款收条为据，故应按使用年限3年（合同期限为10年）扣除折旧30%计算损失为宜，故消防设施的损失为7000元。2、关于环保工程及手续损失。原告为办厂加工制作米粉，投资建设了麻沅公司环保工程，花费工程款17万元，如上按使用年限扣除30%的折旧计算损失，原告的环保工程及手续损失为119000元。3、关于办理《食品生产许可证》费用的损失，原告并未提供充分有效的证据证明费用的实际发生，故本院不予支持。4、关于原告提出的办公设施及购买不锈钢材料及工钱的损失。首先，办公设施原告并未提供相应证据证明损失；其次，办公设施及不锈钢材料属于未与租赁厂房形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，故对于原告提出的该部分损失，本院不予支持。综上，以上原告各项损失为269926.39元+7000元+119000元+3190元=399116.39元。 关于第三个争执焦点，原、被告双方对解除《厂房租赁合同》后，对原告的损失应承担的责任问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”根据双方签订的厂房租赁合同约定：“租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，出租方除了支付承租方违约金五十万元外，还要赔偿承租方装修损失；租赁期间，出租方必须保证产权归属的合法性，如因产权问题而影响承租方正常经营而造成的损失，由出租方负一切责任，按出租方违约赔偿方案给予赔偿。”本案中，被告并未提供相应证据证明其在签订《厂房租赁合同》时是否履行了书面告知义务，即书面告知承租人（原告）该厂房已抵押的事实，现该租赁厂房已因第三人抵押权的实现而进入司法拍卖程序，造成原告在租赁期间不能继续使用厂房，被告属违约，应当承担损失赔偿责任，赔偿原告各项损失合计399116.39元，并按合同约定支付原告50万元违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告魏建华、吴满生与被告江西立敏实业有限公司于2017年5月20日签订的《厂房租赁合同》。 二、被告江西立敏实业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告魏建华、吴满生各项损失合计399116.39元，并支付原告违约金50万元，合计899116.39元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23146元，减半收取11573元，由原告负担5178元，由被告负担6395元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 员 周明文 二〇二〇年八月二十日 法官助理 廖丽芳 书 记 员 李亚男