重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0107民初22268号 原告：中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路**附**5-1，统一社会信用代码：9150010730492101X3。 法定代表人：代峪，职务：总经理。 委托诉讼代理人：徐江波，重庆渝敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。 被告：李檬，女，住重庆市渝中区。 原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司（以下简称“中铁十一局房地产公司”）与被告李檬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中铁十一局房地产公司的委托诉讼代理人徐江波、徐绍岚，被告李檬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁十一局房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2017年7月12日签订的《商铺租赁合同》；2．被告返还原告位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建玖城壹号（石杨路66号附202号2-9、10号）商铺并恢复原状；3．被告支付从2018年7月1日起至合同解除时的租金（截至2019年9月27日，暂计为89,172元），支付合同解除后的房屋占用使用费至房屋返还时止；4．被告支付逾期交纳租金的违约金至付清时止（按日万分之六计算，截至2019年9月30日，暂计13,985元），被告支付因其违约导致的合同解除违约金100,000元。事实与理由：原、被告双方就位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建玖城壹号（石杨路66号附202号2-9、10号）商铺签订了《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为2017年7月12日至2022年7月11日止，同时约定了保证金、违约责任等事项。合同签订后，被告仅支付了33,636元租金后便未在支付租金，被告行为已构成根本违约，符合合同解除条件。故诉如前请。 被告李檬辩称，双方签订案涉租赁合同属实，但不同意支付租金，其于2018年7月已将案涉商铺转租给秦安海，应当由秦安海承担租金的支付义务，秦安海未在案涉商铺经营后也未通知被告，被告对此并不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证、商铺租赁合同、收款收据、POS签购单、收据、收款收据、收条、湉柠檬门面转租合同等证据材料，本院组织当事人进行了质证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年7月12日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告李檬，双方就位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附202号2-9、10号）商铺（计租面积：建筑面积124.57平方米）签订了《商铺租赁合同》。该合同主要约定：乙方承租该商铺用于经营餐饮、甜品，该商铺租赁期限为5年自2017年7月12日起至2022年7月11日止，2017年7月12日至2017年12月31日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳物业管理费等费用，免租期满次日开始计付租金。甲方于2017年7月13日前将商铺毛坯交付给乙方使用，乙方应于2017年7月12日（含当日）前至甲方处办理交接手续，否则视为甲方已于2017年7月12日完成交付。租金标准为：2018年1月1日至2018年6月30日，租金单价为45元/月/平方米，月租金为5,606元；2018年7月1日至2019年6月30日，租金单价为47.25元/月/平方米，月租金为5,886元；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为49.61元/月/平方米，月租金为6,180元；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为52.09元/月/平方米，月租金为6,489元；2021年7月1日至2022年6月30日，租金单价为54.69元/月/平方米，月租金为6,813元；租金按季度计算，乙方须于每季度首月10日前将当季度租金支付至甲方账户。双方签订合同当日，乙方须支付租赁保证金11,212元，合同终止后，乙方无违约行为情形下，甲方在乙方付清各项费用之日起三十个工作日内无息全额返还。未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分，否则甲方有权解除合同；经甲方书面同意的转租，不影响乙方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金），乙方对次承租人行为负责；甲方解除本合同的，次承租合同自动终止，次承租人拒绝返还房屋的，视为乙方违约，由乙方承担相应法律责任。 合同终止之日，乙方应搬离该商铺的可移动物品，装修及固定添附物归甲方所有。如乙方逾期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理。乙方逾期交纳租金等费用，每日按逾期总额的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同并要求乙方一次性付清所欠租金等费用，同时保证金不予返还。因乙方违约导致合同解除或乙方无故解除合同，甲方有权不予返还乙方租赁保证金且乙方还须向甲方支付违约金100,000元。合同同时约定了双方的送达地址、联系人和电话等事宜。 审理中，被告陈述，其已将案涉商铺转租给秦安海，为此举示了收条及《湉柠檬门面转租合同》。其中《湉柠檬门面转租合同》载明：转租方（甲方）为李檬，承租方（乙方）为秦安海，合同的签署落款时间为2018年6月16日。该合同主要载明：甲方将其租赁的位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附202号2-9、10号）商铺（建筑面积124.57平方米，使用面积78平方米），租赁期自2018年7月1日起至2022年6月30日止，甲方应于2018年7月1日前将商铺交付给乙方使用，商铺免租期从2018年7月1日至2018年10月1日止为乙方免房租期，免租期内产生的物管及其他费用由乙方自行承担。转租合同同时对转租金、租金标准、支付时间方式、收款方、双方权利义务、违约责任等进行了约定，其中支付方式约定，租金于每季度首月5日前支付至甲方或甲方指定账户，甲方指定账户为中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司的账户。收条则载明：2018年6月19日，被告将《湉柠檬门面转租合同》交付给张致宇。 另查明，合同签订当日，被告李檬向原告支付了第一季度的租金16,818元及保证金11,212元，2018年6月19日，被告向原告支付了第二季度租金16,818元，原告为此向被告出具了收据一张，该收据中载明：“门面转租，2018.6.19”，后被告李檬未再向原告支付租金。 审理中，原告自愿撤回了要求被告恢复原状的诉讼请求，并陈述，被告未再支付2018年7月1日之后的租金，也未收到秦安海支付的租金；因被告未按约支付租金，双方合同目的无法实现，故要求解除合同；案涉商铺已未再经营，但案涉商铺仍未交还给原告，案涉商铺中仍然存放有物品；违约金酌情调整为日万分之六。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉租赁合同约定，乙方逾期交纳租金等费用超过30日，甲方有权解除合同。本案中，依据查明的事实，被告仅在合同签订后向原告支付了前二个季度的租金，现被告也未举示证据证明其按约支付了后续租金，故原告依据案涉租赁合同的约定主张解除合同，理由正当，本院予以支持。针对合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案租赁合同履行中，原告未通知对方解除，在本案诉讼中，双方均同意解除合同，本院对此予以尊重。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同已经解除，现原告主张被告返还案涉租赁商铺，理由正当，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告恢复原状的诉讼请求，属原告自我权利处分，本院对此予以尊重。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。 关于次承租人的租金支付义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，所谓转租，是指承租人在租赁期间将租赁物交付第三人使用、收益，第三人支付租金的行为。租赁物转租后，同一租赁物上同时存在两个合同关系、三个当事人，即出租人与承租人之间的租赁关系，承租人与第三人之间的租赁关系。本案中，依据查明的事实，原告在2018年6月19日向被告出具的租金收据中载明了案涉商铺于2018年6月19日转租的事实，原告也未举示证据证明其在知晓转租事实后六个月内提出过异议，原告转租行为并未违反相关法律的规定。虽然转租后，租赁物上产生了新的租赁关系，但这并不影响出租人与承租人之间租赁合同的效力，二者间的租赁合同继续有效，承租人仍然应当按照租赁合同的规定向出租人支付租金，并在租赁期间届满时向出租人返还租赁物。案涉转租合同虽约定次承租人直接向出租人履行租金支付义务，但出租人并非转租合同的当事人，次承租人未向出租人履行租金支付义务时，出租人仍然有权依据租赁合同的规定向承租人主张支付租金，故被告该抗辩意见，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。通过该条规定的理解可知，当事人在履行合同的过程中，如果一方出现了违约行为，另一方当事人不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当积极采取措施，尽量减少损失。对此，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条也做了明确的规定，即当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告自2018年7月1日起未再向原告支付租金，根据案涉租赁合同的约定乙方须于每季度首月10日前将当季度租金支付至甲方账户，也即租金支付方式为先付租后使用，无论被告经营赢亏，都必须按约定的时间和租金标准向原告按时足额支付租金，否则便违反了案涉租赁合同的约定。那么本案原告最迟应在2018年7月11日已知被告构成违约，在2018年8月11日即可行使合同约定解除权，虽然是否解除合同乃解除权人之权利选择，非必须履行之义务，但在被告违约之后直至起诉前，原告未举示证据证明其向被告催收过租金或就租金等事宜与被告进行过沟通，同时依据原告陈述，被告已未在案涉商铺经营。之后原告未积极向被告行使合同解除权，亦未在合理期限内向法院主张权利，直至2019年9月才向本院主张权利，造成了租金损失的扩大。基于上述因素，同时考虑到行使合同解除权的合理期限，故本院酌情调整自被告违约6个月起按50%的比例收取后续的租金。现被告未举示证据证明其向出租人履行了支付2018年7月1日之后房屋租金的义务，故原告主张该期间租金，理由正当，应予支持。对于欠付租金金额，依据案涉租赁合同约定的租金标准，计算2018年7月1日至2019年9月30日期间房屋租金为62,244元【5,886元/月×6个月+（5,886元/月×6个月+6,180元/月×3个月）×50%】。 关于2019年9月30日之后至合同解除之日的租金以及合同解除后至房屋返还之前产生的房屋占有使用费。案涉《商铺租赁合同》解除后，被告即负有腾空返还房屋的义务。被告在腾空返还房屋前，仍继续占有租赁房屋，应向原告支付房屋占有使用费。现原告主张2019年9月30日之后至合同解除之日的租金以及合同解除后至房屋返还之前产生的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。鉴于被告承租案涉房屋用于经营餐饮，因“新冠”疫情防控措施直接影响经营，本院酌情扣减1.5个月的房屋占有使用费。为了便于表述，计算方便，本院将房屋占有使用费的起算时间推迟1.5个月起算，即从2019年11月16日开始计算。对于该期间的计算标准，鉴于被告违约后原告未及时采取措施防止损失的扩大，对此本院已由论述，此处不再赘述，故对该期间的租金或房屋占有使用费，其中：2019年11月16日至2020年6月30日期间的计算标准为6,180元的50%也即3,090元/月，2020年7月1日至2021年6月30日期间的计算标准为6,489元的50%也即3,244.5元。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告作为承租人未按约定支付租金费用违约在先，其行为不符合民事主体从事民事活动应当遵守的诚实信用原则，故被告应当对其违约行为承担责任，即按照合同约定支付相应的违约金。本案中，原告虽将逾期付款违约金标准调整为日万分之六，因本案系房屋租赁合同纠纷，租金支付之债是作为租赁合同对价的价款给付之债，而不是借款之债，逾期支付租金的违约金计算，不宜以民间借贷利率上限计算违约金，可以按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至付清之日止。鉴于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，而中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本院按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。 故逾期付款违约金具体计算为：2018年7月1日至9月30日期间的违约金，以季度租金17,658元为基数，从2018年7月11日开始计算至2019年9月30日止，违约金为829.02元；2018年10月1日至12月31日期间的违约金，以季度租金17,658元为基数，从2018年10月11日开始计算至2019年9月30日止，违约金为659.06元；2019年1月1日至2019年3月31日期间的违约金，以8,829元为基数，从2019年1月11日开始计算至2019年9月30日止，违约金为244.55元；2019年4月1日至2019年6月30日期间的违约金，以8,829元为基数，从2019年4月11日开始计算至2019年9月30日止，违约金为159.57元；2019年7月1日至2019年9月30日期间的违约金，以9,270元为基数，从2019年7月11日开始计算至2019年9月30日止，违约金为78.32元；故截至到2019年9月30日止的逾期付款违约金合计为1,970.52元，2019年10月1日之后的违约金以62,244元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算至租金付清时止。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，本案中，被告已经承担了逾期付款违约金，现原告并未举示证据证明因合同解除导致的损失存在，且原告的实际损失已在租金中得到弥补，故对原告主张合同解除违约金100,000元，本院不予支持。 关于被告辩称应当抵扣租赁保证金的问题。依照双方合同，被告违约导致合同解除，原告有权不予返还被告的租赁保证金。故双方在合同中已对被告违约时，租赁保证金不予退还进行了明确约定，该约定合法有效。被告作为参与市场交易的经营者，应当对签订合同的风险、后果有认知和预见，涉案合同主要内容，均是由当事人自行协商确定，因涉案合同中已明确约定因承租人违约导致合同解除时，租赁保证金不予退还，加之被告并未举示证据证明双方就用保证金抵扣租金曾达成合意，故本院对被该辩解意见不予采信。 综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司与被告李檬就位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附202号2-9、10号）商铺签订的《商铺租赁合同》解除； 二、被告李檬于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司支付2018年7月1日至2019年9月30日期间的房屋租金62,244元； 三、被告李檬于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司支付2019年11月16日之后产生的租金或房屋占用使用费（租金或房屋占用使用费计算方法：从2019年11月16日开始计算至上述商铺返还原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司之日止，其中2019年11月16日至2020年6月30日期间按3,090元/月标准计算，2020年7月1日至2021年6月30日期间按3,244.5元/月标准计算）； 四、被告李檬于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司返还位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附202号2-9、10号）商铺； 五、被告李檬于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司支付截至2019年9月30日的违约金1,970.52元，2019年10月1日之后的违约金以62,244元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算至租金付清时止； 六、驳回原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3,438元，公告费800元，合计4,238元，由被告李檬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审 判 长  倘军伟 人民陪审员  朱宗群 人民陪审员  古成见 二〇二〇年八月三日 书 记 员  许安娜