贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初2883号原告：胡旭，男，1966年10月1日出生，汉族，住贵州省贵定县。原告：李国芳，女，1970年10月3日出生，汉族，住贵州省贵定县。原告：胡裕康（并作为原告胡旭及李国芳的委托诉讼代理人），男，1993年2月1日出生，汉族，住贵州省贵定县。被告：贵州贵和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区赛维岛（帝景豪园**楼），统一社会信用代码915227017411412223。法定代表人：刘锋，系该公司董事。委托诉讼代理人：宫强，系贵州黔创律师事务所律师。原告胡旭、李国芳、胡裕康诉贵州贵和房地产开发有限责任公司（以下简称贵和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡裕康、被告贵和公司的委托诉讼代理人宫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡裕康、胡旭、李国芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付延期交房违约金共计4779.116元，从2018年1月1日起计算至2018年7月31日（212天×450860元×0.00005元／天＝4779.116元）；2.请求法院判决被告支付延期转移登记违约金共计10910.812元，从2019年1月1日起暂计至2020年4月29日（484天×450860元×0.00005元／天＝10910.812元），违约金计至实际办理商品房转移登记的有关文书交付之日止；3.请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2017年2月15日签订《商品房买卖合同》，合同编号：Ｙ17001417。合同预定原告购买被告位于都匀市房屋，房屋总价款450860元，合同签订后，原告按照约定交付首付款239860元，剩余房款办理了公积金贷款后支付。根据合同补充条款及合同第二十二条约定，被告存在逾期交房及逾期办证的情形，原告多次向被告主张，但被告均拒绝履行，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。被告贵和公司辩称：1.被告延期交房系因政府拆迁延迟，属不可抗力，故被告不应承担违约责任，且被告交房时间为2018年7月15日，原告诉请中的天数计算有误；2.合同明确约定被告在工程整体验收6个月内将初始登记转移登记相关文书交付给原告，但案涉房屋至今未进行整体验收，按照补充协议的理解整体验收是指取得建筑工程竣工验收报告。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认以下事实：2017年2月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于都匀市，建筑面积为111.61平方米，合同价款为450860元，该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”，该条第㈤项其他有关事项约定：“1.出卖人承诺在本工程整体验收6个月内，将该商品房所有权初始登记、转移登记有关文书交给买受人，2.见补充协议。”；第二十七条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条关于交付时间和条件（对本合同第十一条的修订和补充条款2.2条约定：“交房时间为2017年12月31日，本合同交房日期为网签根据系统自动生成，以本协议为准。”；第十一条关于补充协议的效力11.1条约定：“本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款239860元，并办理公积金贷款手续，于2017年5月26日向被告支付了公积金211000元。2018年7月15日，被告向原告发出交房通知。另，案涉项目至今未取得商品房所有权初始登记。另查明，被告在庭审中主张案涉项目因涉及政府对李德胜、杨荣贵、莫启莲户的搬迁工作，导致被告施工超出预计期限，至少自2016年9月29日起至2017年5月19日止期间，未能正常施工，给被告造成不能克服也不能避免的工期延误，故被告未能按照约定时间交付房屋，不应承担相应的违约责任，并提供了《都匀市人民政府关于房屋征收补偿决定的公告》、《房屋征收补充决定》、《公告》、《文书送达回证》、送达图片、《催告书》、《执行申请书》、《贵州省都匀市人民法院行政裁定书》、《莫启莲拆迁补偿款明细账》等证据，拟证明以上事实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合约定条件的商品房交付给原告，并按照约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书，现被告并未按照约定履行，已构成违约。关于被告提出的抗辩理由是否应予采信的问题。首先，对于被告提出的因拆迁而延误交房的问题。根据被告所提交的证据，被告最迟于2016年9月29日已知晓拆迁工作遇阻，但其与原告于2017年2月15日签订合同之时未将该因素综合考虑，并因此采取相应的措施予以应对，反而在合同补充协议中将案涉商品房交房时间提前，现被告又以拆迁遇阻作为其不承担违约责任的理由，本院不予采信，故逾期交房违约金计算时间为2018年1月1日起至2018年7月14日止。其次，对于被告提出的关于逾期办证起算时间的问题。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，该条第㈤项其他有关事项约定：“1.出卖人承诺在本工程整体验收6个月内，将该商品房所有权初始登记、转移登记有关文书交给买受人，2.见补充协议。”，被告提供的合同为格式合同，合同对于商品房所有权转移登记有关文书的交付约定了两个时间，虽第二十二条第㈤项约定内容应系对条款的补充约定，但被告并未举证证明其已履行提请对方注意义务，已详细向原告说明该条对于商品房所有权转移登记有关文书交付的时间的补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故逾期交房商品房所有权转移登记有关文书的起算时间应认定为2018年12月31日，现原告主张自2019年1月1日起计算违约金，系对其权利的处分，本院予以确认。因被告至今仍未能办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，且具体办理的期限无法确定，为保障原告的权利能够实现，本院将本案支持违约金的期间调整为自2019年1月1日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分本院暂不处理，由原告另行主张权利。综上，原告主张的逾期交房违约金计算为195天（自2018年1月1日至2018年7月14日）×450860元×0.00005=4395.89元，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金计算为485天（自2019年1月1日至2020年4月29日）×450860元×0.00005=10933.36元，并自2020年4月30日起，以已付购房款450860元为基数，按日万分之零点五向原告胡裕康、胡旭、李国芳计付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州贵和房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡裕康、胡旭、李国芳逾期交房违约金4395.89元；二、被告贵州贵和房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡裕康、胡旭、李国芳逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金10933.36元（该违约金已计至2020年4月29日），并自2020年4月30日起，以已付购房款450860元为基数，按日万分之零点五向原告胡裕康、胡旭、李国芳计付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止；三、驳回原告胡裕康、胡旭、李国芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，适用简易程序实际收取96元，由原告胡裕康、胡旭、李国芳负担3元，被告贵州贵和房地产开发有限责任公司负担93元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  梁运航二〇二〇年八月三十一日法官助理王尧欢书记员王健宇（代）