四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1723民初1339号 原告：唐书军，男，1970年10月4日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：唐诗义，男，1946年2月9日出生，汉族，住四川省开江县。系原告唐书军之父。 委托诉讼代理人：逯道建，四川共法律师事务所律师。 被告：开江县住房和城乡建设局，住所地：四川省达州市开江县新宁镇新宁路**。 法定代表人：郭小林，系该局局长。 委托诉讼代理人：肖启福，四川蜀江律师事务所律师。 第三人：四川三罗房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区佳灵路********。 法定代表人：蒋红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。 原告唐书军与被告开江县住房和城乡建设局（以下简称开江县住建局）、第三人四川三罗房地产开发有限公司（以下简称三罗房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告唐书军及其委托诉讼代理人唐诗义、逯道建，被告开江县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人肖启福、第三人四川三罗房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓承展均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐书军向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即交付协议上约定的房屋门市，并承担逾期过渡安置费170352元，违约金按3‰支付；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告唐书军变更诉讼请求：1、请求判令被告承担逾期过渡安置费185237元，过渡安置费已经支付截止的时间变更为2016年4月，违约金按3‰支付；2、要求被告赔偿房屋面积减少的11.47平方米的赔偿款，被告赔偿房屋面积、贬值差价，具体金额在评估结果出来后计算为准，评估费由被告承担。事实和理由：2012年4月17日，原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》，被告按照协议约定应将原告补偿安置位于开江县××大厦××栋××单元××楼××号××栋××单元××楼××号××栋××单元××楼××号，门市安置在三罗金都大厦底层Ｂ栋20号门市，门市面积59.42平方米，并支付各项补偿费102856元。被告仅将过渡费支付到2016年4月，2018年9月将三套住房交付给原告，至今未按协议上将门市交付给原告使用，严重违反合同约定，按照相关规定，被告应当支付原告三倍过渡安置补偿费。 被告开江县住房和城乡建设局辩称：1、原告被征收安置补偿协商工作由拆迁办公室开展工作，如何协商，当时工作人员是否许诺被告不清楚。三罗金都项目是开发商承担，其全程介入，所有的拆迁安置补偿都是与三罗公司协商好了的；2、《开江县人民政府关于对橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建房屋及构建筑物予以征收的决定》（开江府发（2011）6号）（以下简称：《征收决定》）与《开江县橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建房屋征收与补偿方案》（以下简称：《房屋征收与补偿方案》）均是《房屋征收补偿安置协议》的一部分，均是合法有效的，对本案中原、被告均有约束力，《房屋征收补偿安置协议》约定不明的应按《房屋征收与补偿方案》执行；3、针对过渡期安置费的问题，三罗公司于2017年2月张贴交房公告，因原告住房及门市安置与三罗公司发生争议，开江县住建局于2018年8月发出书面通知将无争议的住房与原告进行交接，同时对于有争议的门市进行交接，原告拒绝门市交接。关于过渡期安置费计算期间应当以三罗公司交付公告张贴时间为截止日期，应从2016年5月计算至2017年2月8日，关于过渡期安置费标准应按合同约定的2倍计算，且2016年4月30日之前均是按2倍计算原告接受了的；4、本案诉争门市的面积差11.47平方米被告无异议，关于房屋面积价差计算的问题，因原告方的原因造成门市未按期交付，应按应当交付时的时间计算，按20号门市交付时的价值计算差价。被告认为补偿位置价格差的主张不成立，因20号门市与15号门市的位置在置换之前就存在位置差异，按照规定征一还一的原则，置换前后的门市位置是一致的，只是现在门市多了4步梯子，是按规划图纸修建的，不是征收单位及开发商的故意行为，不应由合同中的征收人来承担。 第三人四川三罗房地产开发有限公司辩称：1、《征收决定》、《房屋征收与补偿方案》是《房屋征收补偿安置协议》的前提，《房屋征收补偿安置协议》第三条明确了是按《房屋征收与补偿方案》作出的，应按《征收决定》、《房屋征收与补偿方案》中的具体约定执行；2、关于针对过渡期安置费的问题，2016年4月30日之前原、被告双方均是认可按双倍计算，2017年2月案涉门市已经具备交房条件，过渡期安置费时间计算应从2016年5月计算至2017年2月8日止按双倍计算；3、案涉门市面积差的问题，如要补价格差，应按2011年门市的评估价格进行补差，因原告已经交接的住房同样超面积114平方米，如按2020年价格补差价，住房也应按2020年价格进行补差；4、原告诉称应补差位置价格差的诉请应当驳回，因《房屋征收与补偿方案》中的约定双方互不补差，因20号门市与15号门市的位置在置换之前就存在位置差异，现在门市多了4步梯子，三罗公司是按规划图纸修建的，不是开发商的故意行为。 根据当事人陈述和庭审质证，本院认定如下事实：2011年6月8日，开江县人民政府出台《征收决定》（开江府发【2011】6号文件），作出对开江县新宁镇橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建房屋及构建筑物予以征收的决定，同时制定了《房屋征收与补偿方案》，原告唐书军所有的房屋在该征收范围内。 2012年4月17日，开江县住建局作为甲方与唐书军作为乙方签订了《房屋征收补偿安置协议》，该协议约定的主要内容为：乙方在征收范围内有房屋一幢6间，建筑面积218.40㎡，其中住房面积158.98㎡；门市1个，面积59.42㎡。按《房屋征收与补偿方案》，甲方对乙方被征收房屋实行产权调换安置：1、住房安置在三罗金都大厦********，建筑面积104.25㎡；A栋1单元7楼1号，建筑面积102.91㎡；A栋1单元7楼2号，建筑面积104.25㎡。2、调换门市安置在三罗金都大厦B栋底层20号，建筑面积59.42㎡。产权调换补偿金额为102856.00元。乙方在2012年5月3日前将被征收房屋内财物全部搬迁腾空，并将房屋移交给甲方进行拆除。甲方在2012年4月30日前按协议将产权调换补偿金额一次性支付给乙方。乙方家庭全部成员同意唐书军作为其代表人，授权他在协议和其他文件上签字，甲方给付乙方的各项费用一律由唐书军领取。甲方如不按协议规定的日期向乙方支付各种费用，逾期一日，应按照所欠款额的3‰向乙方偿付违约金，乙方如不履行该协议，则按总值3‰向甲方偿付违约金。 2017年2月8日，三罗房地产公司发布《交房公告》，告知三罗金都全体业主于2017年2月12日起开始办理三罗金都项目住宅和商业用房分户和交房事宜。原告唐书军接房时发现被告交付的编号20号门市与原告同被告签订的《房屋征收补偿安置协议》上所附的图纸标注的编号20号门市的变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子，门市价值降低，且门市面积比补偿安置协议约定面积少了11.47平方米，原告唐书军拒绝接收房屋及门市，双方为交接房屋和门市发生分歧，原告唐书军向相关部门反映并信访，要求予以解决。2018年9月4日，被告开江县住建局向唐书军等出具《接房通知书》，通知办理交接房手续，涉及有争议门市房屋暂缓交接，对房屋宽窄补偿、过渡费等争议进行协商解决，如协商不能达成协议的，可向法院起诉。当日，在被告开江县住建局的组织下，原告唐书军接收了三罗金都大厦A栋1单元6楼2号、A栋1单元7楼1号、A栋1单元7楼2号三套住房，同时原告唐书军向三罗房地产公司出具借条一份，载明欠到上述三套房屋户表费共计39843元。 上述《房屋征收与补偿方案》第（八）项对开江县新宁镇橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建的过渡费标准是按住房按每月4元/㎡，门市按每月15-25元/㎡，对逾期不能安置的，超过期限则加倍支付过渡费。2016年4月30日前，原告唐书军收取住房逾期安置费每月8元/㎡，门市逾期安置费每月44元/㎡。该《房屋征收与补偿方案》第五条第（九）项规定，被征收人门市的总建筑面积比安置房门市总建筑面积多，多余部分由征收人按被征收人的门市市场评估价补差。 本案审理过程中，原告唐书军提出对案涉门市进行价值评估的请求：对位于开江县新宁镇三罗金都大厦底层门市B栋20号和B栋15号门市以2018年9月4日市场价为评估基准进行价值评估，B栋20号门市的价值参考B栋15号门市价值，被告开江县住建局对以15门市作为参照物予以认可。四川天成房地产估价咨询有限公司于2020年6月8日出具川天成房咨（2020）第C057号评估报告，报告载明价值时点为2018年9月4日，开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼15号门市单价28930元/㎡,开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼20号门市单价24052元/㎡，原告唐书军支付评估费用16000元，原被告双方对该鉴定报告无异议。 上述事实有原、被告、第三人的身份信息、《征收决定》、《房屋征收与补偿方案》、《房屋征收补偿安置协议》、《情况反映》接房通知书、过渡费发放表、川天成房咨（2020）第C057号评估报告、鉴定发票以及原、被告及第三人在庭审时的陈述和自认等证据予以认定。 本院认为，原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反相关的法律、法规的强制性规定，该安置协议应当合法有效，双方均应按照协议约定履行。原告诉请被告应当按照《房屋征收补偿安置协议》交付门市，该安置协议中的图纸明确约定了被告交付门市的规格及面积，诉争门市比安置协议中交付的门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子、门市面积差11.47平方米，导致该门市的价值降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”因建成的门市与安置协议中约定交付的门市存在差异是既定的事实，被告不能按安置协议中约定的门市规格及面积交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告无法继续履行或者采取补救措施补救履行交付安置协议中的门市义务，应当承担赔偿损失的违约责任。根据合同相对性原则，被告开江县住建局作为《房屋征收补偿安置协议》的合同主体，应当向原告唐书军承担赔偿损失的违约责任。诉讼中，原告将请求被告交付协议门市变更为接受现在的20号门市、被告赔偿门市面积差11.47平方米的价款和门市贬值的价款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼的规定，原告唐书军变更诉讼请求的理由正当，本院依法予以支持。原告请求接受现在的20号门市、被告赔偿门市面积差11.47平方米的价值和门市贬值的价值，提出按照2018年9月4日被告开江县住建局向唐书军出具《接房通知书》接收门市的时间、以15号楼当时的市场价计算面积差的价值。被告对赔偿门市面积差的价值无异议，辩称应当按照原、被告双方订立《房屋征收补偿安置协议》时该门市的市场价计算价值。原、被告双方订立的《房屋征收补偿安置协议》时依据（开江府发【2011】6号）文件中的《开江县橄榄大道运管片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改造征收与补偿方案》第五条第（九）项规定，被征收人门市的总建筑面积比安置房门市总建筑面积多，多余部分由征收人按被征收人的门市市场评估价补差。该征收与补偿方案中没有明确被征收人门市市场评估价补差的程序以及评估时参照的时间等内容。原、被告订立的《房屋征收补偿安置协议》合法有效，对双方均具有拘束力，由于原告按补偿安置协议约定的是门市安置，并非是门市货币安置，因此，原告接受门市时的价值才能体门市安置的价值。原告要求以2018年9月4日被告开江县住建局向其出具《接房通知书》接收门市的时间作为市场评估价的参考时间，是其对被告发出的《接房通知书》的认可，对门市权益具体行使，本院予以支持。原、被告双方以同地段的15号门市价格作为参照物无异议，即门市面积差的价值为28930元/㎡x11.47㎡=331827.1元，原告该项诉讼请求的理由正当，证据充分，本院依法予以支持。正常情况下，权利人使用门市的主要作用是用于商业经营活动，而获取经济利益，在客观条件大体相同的情况下，影响收益的因素在于位置差异、门面大小、客人流量等。被告交付的门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子，存在门面变窄、客人流量因几步阶梯而减少情况，造成该门市贬值，被告应承担门市贬值的责任。虽然开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼20号门市与15号门市有一定的位置差异，但原、被告双方对以15号门市市场价格作为参照物无异议，是双方当事人的意思表示，本院应予以支持，门市价值差为（28930元/㎡-24052元/㎡）x47.95㎡=233900.1元。故，原告要求被告承担门市贬值的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。 原告诉请被告三倍支付过渡安置费，由于原、被告双方订立的《房屋征收与补偿方案》约定逾期安置费为加倍支付过渡费，原告亦承认2016年4月30日之前被告支付逾期过渡费均是按双倍计算并支付，故本院认为以双倍计算逾期过渡费较为妥当。原、被告双方对交付房屋没有争议，原告没有在三罗房地产公司发布《交房公告》的期限内接收房屋，以门市交付不符合补偿安置协议的门市为由拒不接收房屋，原告的这一理由不正当，故对原告请求被告给付2017年2月12日之后的逾期过渡费的诉讼请求，本院依法不予支持。对2016年5月到2017年2月期间的住房逾期过渡费158.98㎡x8元/㎡x10月=12718.4元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告交付的门市规格不符合合同约定，致使案涉门市未交付，故原告诉请对门市的过渡费从2016年5月起至2018年9月，即59.42㎡x44元/㎡x29月=75819.92元，本院依法予以支持。 原告唐书军依照《房屋征收补偿安置协议》向被告主张逾期给付逾期违约金符合合同约定，故被告开江县住房和城乡建设局依法应当原告支付逾期违约金，即门市逾期过渡费75819.92元、房屋逾期安置费12718.4为基数，按照日3‰从起诉之日2019年8月19日起计算至给付涉案款结束时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告开江县住房和城乡建设局在本判决生效后三日内将开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼20号门市交付给原告唐书军； 二、被告开江县住房和城乡建设局在本判决生效后三十日内给付原告唐书军门市面积差的价款及门市贬值款共计565727.2元； 三、被告开江县住房和城乡建设局在本判决生效后三十日内给付原告唐书军过渡费88538.32元，违约金以88538.32元为基数，按照日3‰从2019年8月19日起计算至给付涉案款结束时止； 四、驳回原告唐书军的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3717元，鉴定费16000元，由被告开江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  简红辉 人民陪审员  肖前珍 人民陪审员  崔学明 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  吴婷婷