北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19208号原告：魏来，男，1987年9月16日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。被告：李小曼，女，1985年12月2日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郜焱，北京英淇律师事务所律师。第三人：北京墅生活房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇榆阳路南9号（名都园南门外）。法定代表人：任清京，经理。委托诉讼代理人：王成明，男，北京墅生活房地产经纪有限公司职员。原告魏来（以下简称原告）与被告李小曼（以下简称被告）、第三人北京墅生活房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月16日立案后，鉴于本案系因送达等程序性事项超过简易程序审限而转为普通程序审理，且法律适用明确的简单案件，本院根据最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，由法官一人独任适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋通、吴楠，被告及其委托诉讼代理人郜焱，第三人委托诉讼代理人王成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告2019年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年11月3日解除；2、判令被告向原告支付违约金100万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月29日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号：SSH-***8，以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，约定将位于北京市朝阳区某院2号楼-2至4层7的房屋（以下简称涉案房屋）及配套设施以1400万元的价格出售给被告。被告违反上述合同约定不履行付款义务，已构成根本违约，原告已于2019年10月31日向被告寄出解除合同通知函。2019年11月3日，被告将文件拆开后拒收。原、被告双方在《补充协议》第六条其他约定中规定：“在交易履行期间，双方同意，将此房屋进行出租，租金收益在过户前由甲方享有”。被告签订合同后的根本违约行为，致使原告损失预期租金收益。原告于2019年11月就涉案房屋与他人签订房屋买卖合同，成交价格为1380万元，与被告签订房屋买卖合同时涉案房屋市场价值下降。现原告请求确认解除合同，被告按照《补充协议》第五条第三款的约定及因其拒不支付价款的根本违约行为给原告带来的损失，酌情向原告支付违约金100万元。被告辩称，原、被告2019年9月29日签订的《买卖合同》已解除，解除时间是2019年9月29日。请求驳回原告的第二项诉讼请求，被告无需支付违约金。第一，2019年9月29日晚21时许，原告与被告在第三人的居间下签订《买卖合同》，一式三份，房屋及附属设施成交价格1350万元，车位50万元，共计1400万元，成交周期为380日，签约当日需支付定金10万元。由于被告是置换房屋，以及对其本人是否具有北京购房资格的担心，特意在合同中约定了关于购房资格的免责条款。被告与家人通话后，基于签约时购房资格不确定的法律风险，为避免给原告造成周期拖延，被告当天晚上22时提出依据免责条款，立即解除《买卖合同》，并未支付第一笔购房定金。原告同意解约，但当场提出2万元索赔，被告认为定金并未支付且依据免责条款无需支付，未同意原告的索赔要求。由于被告第二天还要赶飞机，遂离开第三人的公司，并将合同留在第三人处，原告携带合同一份离开。当天晚上，第三人的经纪人王成明认为被告未支付购房定金以及意思表示，视为合同已经解除，故将被告与第三人的两份买卖合同原件予以销毁处理。2019年10月初，第三人征得原告同意带其他人看涉案房屋，另行将涉案房屋出售。第二，被告主张的违约金100万元过高且没有法律依据、不符合合同约定，违约金内还包含损害赔偿金和所谓的预期损失，但原告并没有实际损失发生，也不存在预期损失，请求驳回原告的违约金诉讼请求。定金和违约金都存在的情况下，只能选择适用。《买卖合同》中约定的第一笔定金是10万元，原告却主张100万元的违约金。定金未支付，定金罚则未生效。合同中总房价20%的违约金条款，从法理上讲属于根本性恶意违约以及给一方造成重大损失的前提下，适用该条款需具备多种条件。原告主张的另行出售房屋少卖20万元的损害赔偿金，违约金和赔偿金不可以同时适用。根据合同法第124条第2款，违约金的金额是以实际损失为参考标准。原告所谓的预期租金损失，与被告无任何关联，原告对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，出租的权利在原告，能否获得房屋租金取决于能否找到符合要求的租户，与合同履行和解除无关。被告签约当日提出因免责条款解除合同，前后不过半小时，不存在给原告造成实际损失。原告主张涉案房屋另行出售后存在实际损失20万元不符合事实，原告另行出售多卖了30万元，因为原告与案外人成交价格1380万元是不包含车位的。原告另行出售房屋收取的定金是200万元，而与被告约定的定金是150万元。原告另行出售房屋收到的首付款日期远早于与被告的约定，且案外人是全款购买，被告是贷款200万元购买。原告与案外人的成交周期300天优于与被告的成交周期380天，且案外人还替原告承担了29706．26元的应缴物业费。原告与案外人于2019年11月29日签订了网签合同，被告因置换和担心购房资格，与原告没有约定网签合同签署时间。因此，原告另行出售房屋的价格、付款周期、付款方式、定金金额、首付款金额均远优于与被告签订的合同，不存在实际损失。第三，原告在2019年10月初就开始了另行出售的带看，以行动证明其已经认可与被告的《买卖合同》已经解约。1400万元的房屋想要成交，挂牌周期需要很长。原告明知被告因免责条款解约，且在10月初已另行出售，但仍在2019年10月29日给被告发出《解约通知》，企图造成一个无法及时出售的等待期，为追讨高昂违约金制造证据链，将责任归于被告是没有依据的。第三人述称，第三人没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2019年9月29日，原告与被告签订《买卖合同》，原告将涉案房屋出售给被告，成交价格为1350万元，该价格不包含车位价格，另有车位一个作价50万元。《买卖合同》第十二条上方有两段手写条款，并有原、被告签字。内容为“若因政策原因买受方购房资格出现问题，导致无法购买本房，视为不可抗力，不包括买受人因人为因素主观放弃购房资格。”“买卖双方均知晓买受方社保在京缴纳满60个月，纳税在天津此状况，如因此情况导致无购房资格，双方免责权，合同解除。”《买卖合同》第十四条合同生效及特别约定：“（二）本合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效。”同日，原告（出卖方、甲方）与被告（买受方、乙方）、第三人（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：“第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币14000000元整，此价格为甲方净得价，不含税。（此价格包含双方约定产权车位一个）第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签订本合同当日将第一笔定金100000元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于签订本合同7日内将第二笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于签订本合同40日内将第三笔定金1300000元整以自行划转的方式支付甲方；4、首付款：（1）乙方于2020年9月28日前将第一笔首付款4300000元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2020年10月13日且过户前以美金的形式（汇率按人民币兑美元7．1228比1）将第二笔首付款5800000元支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于2020年9月28日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、缴税：甲乙双方应于2020年10月13日前共同前往税务部门办理缴税手续。7、不动产转移登记：甲乙双方同意，在2020年10月1日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。9、物业交割：甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第五条违约责任：3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第六条其他：1、甲乙双方协商，在本次交易履行期间，双方同意将此房屋进行出租，租金收益在过户前由甲方享有；过户后租金收益由乙方享有。”被告称当日不是以签合同的目的前往，因其需要处置在京房产，且被告劳动关系已迁到天津，纳税在天津申报，不确定社保是否满足在京购房条件，被告未在签订合同前了解自己的纳税和社保情况，所以一直担心换房周期、购房资格问题，因此在《买卖合同》中添加了两条手写条款。第三人称被告要出售名下一套房屋置换，根据北京市的政策，购房资格需满五年纳税或者60个月的社保，第三人的工作人员当时询问了被告，被告说社保满了60个月，但不确定是在北京还是天津缴纳的，被告担心自己的购房资格有问题，所以才书写了两条手写条款。原告称手写条款中载明“买受方社保在京缴纳满60个月，纳税在天津”，与第三人的陈述不一致。2019年10月31日，原告通过顺丰速运向被告邮寄《解除合同通知函》，主要内容有解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；要求被告在收到解除函5日内依据补充协议的约定向原告支付违约金，即房屋总价款的20%人民币2800000元至原告中信银行账户。该邮件显示转寄拒收，于2019年11月3日退回。被告认可《解除合同通知函》的真实性，认可原告发出了该邮件，当时被告家人跟被告说有一个到付件，被告就拒收退回了。2019年11月19日，通过第三人居间，原告与案外人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告将涉案房屋以13800000元的价格出售给案外人，案外人另同意承担涉案房屋欠缴的物业费、车位费和税费与装修押金的差额29076．26元。2019年11月29日，原告与案外人办理了网签合同。原告、第三人称出售给案外人的价格13800000元是含车位的价格，被告认为合同上并未载明上述价格含车位。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于2019年9月29日原、被告是否就解除合同达成一致意见。原告称被告签完合同后未付定金，被告当天没有提出解除合同就离开了，原告拿走了自己的合同，原告在之后几天一直与第三人联系向被告催要定金到2019年10月15日，合同未解除，原告不敢另行签约，为了减少损失，原告允许其他意向人看房。被告称在签完合同后与家人通话，家人劝其谨慎，于是被告通话结束后当即提出依据《买卖合同》中的手写条款解除合同，原告同意解除，但要求被告赔偿，一开始未说赔偿金额，后来要求被告赔偿20000元，被告就生气离开了，没有拿走合同，后第三人确实发微信问过被告的态度，但是被告在台湾读书很忙就没有回复，对此被告提交了机票信息，用以证明合同签订第二日即2019年9月30日被告前往台湾；原告母亲与第三人的工作人员王成明的微信记录，用以证明2019年10月7日第三人开始带看涉案房屋，另行出售，原告方对与被告的《买卖合同》达成条件、金额、周期不满意。原告对机票信息的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可。第三人对机票记录和微信记录的真实性、关联性、证明目的认可。第三人称签完合同后被告跟家里人通话，通话结束后提出不想购买涉案房屋，要解除合同，主要原因是家里人不同意、时间比较紧，担心购房资格问题和无法售出被告名下房屋影响交易，原告不同意解除合同，提出解除合同也可以，但是要求被告赔偿，一开始原告没有提出具体赔偿金额，沟通后要求被告赔偿两万元，被告不同意就离开了，被告及第三人的合同由第三人销毁，后原告母亲向第三人询问被告是否购买涉案房屋，如果购买就付款，不买就不要耽误原告出售，第三人询问了被告，但被告一直未回复。本院认为，结合被告提交的机票信息、微信记录及原告、第三人的质证意见、各方庭审陈述，本院对机票信息、微信记录的真实性予以采信，被告在2019年9月29日签完《买卖合同》及《补充协议》后未付定金、提出解除合同，但原、被告并未就合同解除达成一致意见，从被告提交的微信记录及被告陈述来看，第三人确实在2019年9月29日之后询问过被告的意见，被告未予以回复。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，一经签字，合同成立生效。本案的争议焦点是，被告能否依据《买卖合同》的两条手写条款享有合同解除权。从两条手写条款的内容上来看，约定的是如果被告因政策原因不具备购房资格，属于不可抗力，或者如果因“社保在京缴纳满60个月，纳税在天津”导致不具备购房资格，可以无责解除合同。上述条款是关于在合同履行过程中如出现上述情况如何处理的约定，并不意味着被告可以据此任意解除合同，使合同处于极其不稳定的状态，损害出卖人的合法权益。因此，被告在未实际履行合同、仅以担忧“置换房屋周期”、”购房资格问题”为由依据手写条款提出解除合同，其不享有合同约定的或者法律规定的解除权，其行为构成违约，原告有权解除合同。原告在2019年10月31日向被告邮寄《解除合同通知函》，被告知晓该邮件的存在，但拒收于2019年11月3日退回，可以视为解除通知已经到达，本院对原告请求确认《买卖合同》及《补充协议》于2019年11月3日解除的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在签订合同前没有对自身是否具备购房资格进行充分了解，未尽先合同义务，草率订立合同。在签订合同后又拒绝支付定金，随意提出解除合同，未全面、诚信地履行合同义务，且在双方发生争议的情况下，采取置之不理的态度消极应对，被告应当认识到自身行为存在的问题。本院综合考虑合同履行的程度、原告的实际损失等情况，酌定被告向原告支付违约金四万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告魏来与被告李小曼于二〇一九年九月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：SSH-***8）、原告魏来与被告李小曼、第三人北京墅生活房地产经纪有限公司于二〇一九年九月二十九日签订的《补充协议》于二〇一九年十一月三日解除；二、被告李小曼于本判决生效之日起七日内给付原告魏来违约金四万元；三、驳回原告魏来的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告魏来负担6900元（已交纳），由被告李小曼负担6900元（原告魏来已预交，被告李小曼于本判决生效后七日内给付原告魏来）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年八月三十一日书记员  孙 伟