广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6523号原告（反诉被告）：周丽芬，女，1968年2月25日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，住浙江省宁海县。被告（反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被告（反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，住广东省普宁市。三被告共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）周丽芬与被告（反诉原告、以下统称被告）陈振杰、周晓飞、梁丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告与委托诉讼代理人丁子塔，三被告共同委托诉讼代理人柯柏松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2016年12月至2020年6月的租金（其中2016年12月至2017年10月租金按1220元计算，2017年11月至2018年10月租金按1983元计算，2018年11月至2019年10月租金按2364元计算，2019年11月至2019年12月租金按2745元计算，2020年1月至2020年6月租金按4195元计算）；2.被告向原告支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。事实和理由：原告与广州市保欣市场管理有限公司（以下简称保欣公司）于2013年9月21日签订《北京大厦商铺租赁合同》，约定原告将广州市越秀区北京路XX号XX商铺出租给该公司，租期10年等。2017年9月12日，保欣公司变更为广州市保欣商务管理有限公司（以下统称保欣公司）。2018年5月22日，保欣公司被注销，清算组为全体股东即三被告。三被告作为权利义务承继人应对保欣公司的债务承担责任。在此期间，三被告与北京大厦的其他业主就租金问题在广州市中级人民法院诉讼之中。保欣公司自签订合同之日起除两按一租外，每月租金均不能足额支付。考虑到《民法通则》和《民法总则》关于诉讼时效的规定，原告主张相关费用的起算时间为2016年12月。因被告自2016年12月至2019年12月期间并未按合同约定的租金足额支付租金，每月均有欠付租金金额，2020年1月之后未再支付租金。经原告多次催讨，被告仍未支付租金。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。三被告共同辩称及反诉称：不同意原告的诉讼请求：1.本案我方不适用租赁合同纠纷，而是公司清算之后的损害赔偿纠纷。2018年5月作为承租方的主体保欣公司已经注销，合同已经没有履行的条件。清算是否合法，被告作为清算成员是否要承担相应的赔偿责任，而非按诉求继续履行本案的合同，法律上并无说明由清算组成员来承担清算责任。2.涉案商铺是由黄姓第三人使用，实际上租金水平在1400元，远远低于合同约定的租金水平，如由清算组成员来承担继续履行合同的责任不公平。3.客观上，涉案商铺由第三人占用未交回，在2019年12月15日被告周晓飞发函给原告，说明保欣公司已经注销，要求原告收回商铺，避免损失扩大，在已经发函的情况下，原告应当去现场对接，决定是否继续由第三人使用，我方认为就此后的损失不应当由三被告承担。事实上，由于前述合同约定的商场租金远远超过市场价格，因此涉案商铺长期空置。根据合同约定到2017年11月开始必须达到2670元，被告无力作为总承租继续承租商铺，多次表示及要求原告收回商铺。2019年12月15日，被告发函说明“由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下2019年12月25日收回商铺”。保欣公司作为承租主体，已经不存在。继续原有的租赁合同已经没有可能性，且由于涉案商铺的出租价格实际只有合同约定的40%，继续履行合同对于被告明显不公平。据此，被告提起反诉请求：确认原告与被告《北京大厦商铺租赁合同》在2019年12月25日解除。原告对被告的反诉答辩称：1.根据最高院公司法司法解释二第15条的规定，本案被告未经依法清算就注销公司属于恶意注销公司，三被告属于保欣公司股东及清算组成员，因此我方主张三被告对保欣公司承担责任依法有据。我方要求三被告承担连带偿付责任，已经有生效判例，对方为恶意注销公司没有依法通知我方当事人，而且注销公司是在其他业主起诉三被告的诉讼期间内注销的，而我方与被告有租赁合同关系，对方正常使用我方的商铺，所以我方的债权人身份是明确的，因此我方对被告主张应为清算纠纷的案件不予认可。2.我方将商铺租赁给被告以后，给予了一年的免租期，第二年享有4折优惠，第三年享有5折优惠，第四年享有7折优惠，第五年享有9折优惠，因此我方实行的租赁价格是符合市场价并且已经给予了优惠政策的，同时根据合同第三条物业的经营管理3.2.1，对方是有权转租或承租给第三方的，有权与第三方签订转租或承租合同，因此被告提及的第三方是其与第三人签订的租赁合同，跟我方无关，我方是依据我方与被告所签订的《北京大厦商铺租赁合同》主张权利的。3.被告在没有满足合同约定解除权行使条件即合同第8条的规定，以及法律规定解除权行使条件下，现行法律法规并未赋予违约方解除合同的权利及九民纪要第46条通知解除的条件，其次对方反诉状提及的解除合同及收回物业通知书，通知书人并无署名，不符合通知书的要式，对该通知我方不予认可，不同意对方的解除要求。经审理查明：原告是广州市越秀区北京路**XX铺的权属人，建筑面积21.19平方米，用途为商业。2013年9月21日，原告（甲方）与保欣公司（乙方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，写明：1.1.甲方对位于广州市越秀区北京路XX号XX号商铺，建筑面积21.19平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方。1.2.乙方承租及授权经营管理的物业为北京路XX号XX大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积12857平方米。2.1.该物业的租赁期为10年。2.3.2.该物业的月租金基准价标准为180元/㎡（按建筑面积计算），第一年（即2014年11月1日至2015年10月31日）月租金为1526元，第二年（即2015年11月1日至2016年10月31日）月租金为1907元，第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日）月租金为2670元，第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日）月租金为3433元，第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日）月租金为3814元，第六年开始至第八年每年租金按上一年度递增10%，第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满。2.3.3.租金每月支付一次，每月10日前支付当月租金。2.3.4.甲乙双方在签订达到该项目总建筑面积70%以上（含70%），乙方向甲方支付租赁保证金为两按7628元及首月租金1526元。6.1.乙方无须得到甲方的另行同意，有权在本商场进行统一招商将该物业转租或分租给第三方承租人，并与第三方签订转租或分租合同、物业管理协议，收取租金、按金（保证金）、推广费、物业管理费、水电费等。6.3.乙方应当依约按时支付租金、保证金。7.1.租赁期届满，乙方需将物业按现状交还甲方，但必须保证每个业主铺位按产权面积图间隔好。8.2.如乙方因故需提前终止本合同，应提前三个月书面通知甲方，并经过甲方书面同意，未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同。9.2.在本合同履行期间，除法律规定和本合同规定的情形外，双方均不得提前解除本合同。9.3.任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失。9.4.乙方违反本合同约定单方解除合同的，乙方缴纳的保证金及租金甲方不予退还。9.7.如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺的一切法律责任由乙方承担。10.4.双方均以在本合同落款处的地址为通讯地址，任一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项，任一方通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担。等等。该合同中载明的原告的通知通讯地址为：广东乐昌市XX幢X号。合同签订后，原告将涉讼商铺交付保欣公司使用，保欣公司向原告支付租赁保证金7628元及首月租金1526元，并向原告支付2014年12月、2015年1月、2月的租金。自2015年5月起，保欣公司按每月1450元的标准向原告支付租金至2019年12月。自2020年1月起，保欣公司未再向原告支付租金。另查，保欣公司为有限责任公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即三被告。被告为证明其已发出通知要求原告收回物业，向本院提交了：解除合同及收回物业通知书及快递底单，其中显示被告周晓飞于2019年12月18日向原告前述约定的通讯地址邮寄了《解除合同及收回物业通知书》，称因保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，故通知原告于2019年12月25日前收回案涉商铺。原告质证认为其并未收到该通知，且被告持有的签收单中的签名也非原告本人签名。事实上，因被告在承租时是整体承租，对原有的商铺架构做了改变，包括在公共通道、消防通道增加铺位，所以原告对对方单方提出解约的要求是不同意的。而且原告在2020年6月6日前往现场查看商铺时发现案涉商铺仍由第三方正在经营使用，并提供现场照片供法庭查实。对此，被告对照片予以确认并确认涉案商铺现确实是第三方在使用，但这个月（庭审时为6月）即到期，因此被告此前发函给原告要求到现场办理交接。庭审中，被告确认是由保欣公司将案涉商铺交付给案外第三人黄允佳使用，但双方未签订租赁合同。保欣公司也未收取过黄允佳的租金，租金由黄允佳直接支付给原告，只是每月向其收取20多元/平方米的物业管理费。本院认为：原告与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未按约定足额支付2015年5月起的租金，且自2020年1月起未再依约支付租金，显已构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告诉请要求解除双方的前述租赁合同，而且根据前述合同的约定，被告如欲解除合同的应提前三个月以书面通知原告并取得原告的书面同意。鉴于被告既未依约支付租金构成违约，又将案涉商铺交由案外第三人使用至今，故其无权要求解除合同，被告反诉要求解除合同，理据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告补足2016年12月起至2019年12月的租金合计71074元以及按约定的租金标准支付自2020年1月至6月的租金，理据充分，本院予以支持。保欣公司于2018年5月22日注销，三被告没有提供证据证明已将公司清算事宜书面通知原告，作为权利义务承继人应对保欣公司的债务承担责任。至于原告诉请要求被告支付逾期支付租金的违约金，根据前述合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金。现原告主动调整其违约金为以应付未付租金按利率24%的标准计算，并以欠付租金总额为限，此属其处分自己的民事权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下：一、被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告周丽芬一次性支付从2016年12月1日起至2019年12月31日止欠付的租金差额合计71074元及自2016年12月10日起至实际付清前述欠付租金差额之日止的逾期支付租金的违约金（以每月欠付租金差额为基数，按年利率24%的标准计付），违约金总额以应付租金差额本金为限。二、被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告周丽芬一次性支付2020年1月1日起至2020年6月30日期间的租金25170元及自2020年1月11日起至实际付清租金之日止的逾期支付违约金（以每月应付租金4195元为基数，按年利率24%的标准计付），违约金总额以应付租金本金为限。三、驳回被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2256元（含反诉案件受理费50元），均由被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  关丽间人民陪审员  吴艳华二〇二〇年八月十八日书 记 员  梁菁菁