河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1717号 上诉人（原审原告）：承德永诚盛邦物业服务有限公司，住所地:承德县下板城镇东窑村**。 法定代表人：艾晓旭，总经理。 委托诉讼代理人:谷丽月，河北华川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵曦媛，河北华川律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：窦淑香，女，1963年8月23日生人，汉族，农民，住河北省承德市承德县。 委托诉讼代理人：王然，男，1991年6月11日生人，汉族，自由职业，住河北省承德市承德县,系被告窦淑香之子。 上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司因与上诉人窦淑香物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司委托诉讼代理人谷丽月、赵曦媛，上诉人窦淑香委托诉讼代理人王然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 承德永诚盛邦物业服务有限公司上诉请求：一、请求撤销承德县人民法院（2020）冀0821民初475号民事判决，发回原审法院重审或查清事实后依法改判；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律存在错误，理由如下：一、一审法院以上诉人承认服务中有需要整改和提升的地方来认定上诉人提供物业服务存在瑕疵存在明显错误。上诉人认为自身可以对服务进一步整改和提升是严格要求自己以便于为客户提供更加优质的服务，毕竟服务的质量是无上限的，上诉人只是基于基本的礼貌所作的谦虚陈述，一审法院以此来认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵有失偏颇，上诉人进一步提升自己的服务质量并不能说明原来提供的服务不符合协议约定及存在瑕疵。二、被上诉人在一审过程中认为上诉人的物业服务管理质量存在瑕疵，但是并未提供合法有效的证据予以证明，亦未提供证据证明上诉人提供的物业服务影响被上诉人的正常生活，给其造成切实影响，一审法院无权要求减少被上诉人应支付的物业服务费用。三、上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，双方建立了物业服务合同关系，上诉人一直按照《前期物业服务协议》约定的服务内容履行自身义务，在平时的日常服务中、新冠疫情期间的防疫工作中均全面履行协议约定的义务并得到了相关部门的认可，上诉人对于其提供的服务内容亦留存了证据予以证明，至此上诉人的物业服务义务已经全面履行完成，被上诉人亦应按照《前期物业服务协议》的约定按时向上诉人支付物业服务费用，被上诉人无故多年拒绝支付物业服务费用的行为构成严重违约，导致上诉人在提供物业服务的过程中无充足的经费，给上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人应按照协议内容向上诉人足额支付物业服务费并支付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不正确，为维护上诉人的合法权益，上诉人请求贵院依法撤销原判决，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。 窦淑香答辩称：永诚盛邦物业公司对富豪国际一期未能完全履行物业服务合同的义务，存在违约，答辩人有权拒绝支付全部物业费。 窦淑香上诉请求：一审判决事实不清、证据不足，请求法院撤销承德县人民法院(2020)冀0821民初475号，并依法改判。二、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未履行安保义务。国务院《物业管理条例》第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。承德永诚盛邦物业服务有限公司和承德富豪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》各项都明确规定物业安保人员要做到对园区的安全防护措施。门岗要对陌生人员进出小区做到登记查询，卫生清洁等。然而实际上物业门岗未尽职、安保设备、楼宇对讲系统监控设施不完善不运行，致使上诉人财产在公共区域内损坏损失。小区内外来人员随意出入，保安允许商贩占用消防通道摆摊售卖。二、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务应承担相应的赔偿责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干向题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失承担违约责任的，人民法院应子支持”。《前期物业服务协议):物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。实际现象:楼层消防箱里未配备灭火器，灭火器材缺失半年之久，仍未补充:消防栓水压不足，卫生不合格不达标。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，如外墙渗损坏、安保、消防通道占用、卫生不达标，小区不封闭存在安全隐患，绿化不到位，用缴纳物业费的方式控制电梯，致使上诉人不能使用电梯等方面存在严重问题。三、违反《前期物业服务协议》合同前期物业管理费暂定小高层、高层物业费未达到三星标准按照三星标准收取。四、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。 承德永诚盛邦物业服务有限公司答辩称，1、被答辩人所主张的答辩人未按约定提供物业服务无证据予以证明，其现有提交的证据都不是在答辩人要求支付物业费的期间，且其证据真实性不能确认与本案无关联，被答辩人亦未提供证据证明答辩人提供的物业服务影响被答辩人的正常生活，给其造成切实影响。2、答辩人在与同小区业主在诉讼的过程中，承德县人民法院作出了（2020）冀0821民初475号、（2020）冀0821民初558号判决、（2020）冀0821民初2680号判决均全额支持了答辩人的诉讼请求，对于同一小区的服务不可能出现两个服务标准，答辩人已经按照物业服务协议的约定完成了自身的服务义务，被答辩人应向答辩人足额支付物业费及违约金。3、答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务协议》是合法有效的合同，答辩人一直按照《前期物业服务协议》约定的服务内容履行自身义务，在平时的日常服务中、新冠疫情期间的防疫工作中均全面履行协议约定的义务并得到了相关部门及委托人承德市富豪房地产开发有限公司的认可，答辩人对于其提供的服务内容亦留存了证据予以证明。综上所述，请求驳回被答辩人的上诉请求。 承德永诚盛邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付2018年7月1日至2020年6月30日止物业费3299.00元，并按日千分之三支付违约金1300.00元；2、由被告承担诉讼费用，邮寄费40.00元，起诉费25.00元。 一审法院认定事实：2018年6月12日，原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由承德永诚盛邦物业服务有限公司负责承德县富豪国际一期、二期的物业服务，服务期限自2018年6月12日至2021年6月12日。原告提供的前期物业服务为以下内容：“2、负责本物业共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外面墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；3、负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化肥池沟渠、道路、公共照明、高压泵房、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；4、负责本物业共用绿地、花木、体育文化设施等的维护和管理，5、负责对本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；6、负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施维护；7、协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤等；”服务等级为三级；物业服务费及电梯日常维护费按年交纳，业主应在物业服务费到期前30日内交纳，逾期则自逾期之日按欠交费用的日千分之三收取滞纳金，共用设施的照明按实际发生额由业主按专有面积比例分摊。合同约定物业服务费实行上交制，业主应在物业服务费到期前30日内履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费及电梯日常维护费的，从逾期之日起按欠缴费用的日千分之三收取滞纳金。原告向承德县住建局和物价局备案的收费标准为物业服务费0.60元/建筑平方米/月，其中0.10元/平米/月为二次加压费；电梯日常运行维护费14层以下（含14层）0.40元/平米/月，15层以上（含15层）0.45元/平米/月；被告窦淑香系富豪国际一期6号楼3单元2104室楼房业主，该房屋建筑面积122.99平方米。自2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费和电梯日常运行维护费及公摊电费被告一直未予交纳。被告对以上事实没有异议，但对于原告的服务质量不认可，认为原告存在服务不到位、小区环境差、车辆乱停放、业主安全得不到保障、公共设施维护不到位、新冠疫情期间没有做防疫工作等问题，没有达到三级服务标准，不应交纳物业费。庭审中原告表示其服务确有需要整改和提高之处。上述事实有原、被告提交的下列证据予以证实：1、原告获得的荣誉证书；2、承德市中院的判决书；3、原告提交的照片、4被告提交的视频、照片；5、原、被告的当庭陈述。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力，合同当事人均应积极全面履行合同。原告提供了物业服务，被告窦淑香作为小区业主应当按照合同约定和相应的收费标准履行交纳物业费的义务。被告窦淑香辩称原告在履行物业服务合同过程中存在诸多问题并提交视频光盘一张予以证明，在庭审中原告亦承认服务中确有需要整改和提高的地方。原告作为服务企业，应努力提高服务质量，来赢得业主的理解、信任和支持。虽服务工作不可能做到尽善尽美，但对于业主反映的主要问题应及时有效的予以解决。虽然被告当庭提交的证据可以证明原告在履行合同提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但对原告已做出的服务工作，被告应缴纳相应的物业服务费。原告要求被告给付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告窦淑香于本判决生效后十日内给付原告承德永诚盛邦物业服务有限公司2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、电梯日常运行维护费、公摊电费合计3299.00元的80%，即2639.20元；二、驳回原告承德永诚盛邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，原告负担5.00元，被告窦淑香负担20.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人窦淑香提交了以下证据：5段视频和9张照片。证明目的：承德永诚盛邦物业服务有限公司对富豪国际一期的服务未能完全履行物业服务合同的义务。上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司质证认为：这些照片和视频不能确定具体地点，所以真实性不认可，很多照片都是在街道和油路上拍的，和本案没有关系。上诉人主张的小区有盈利设备，但证据上没有体现，不能达到上诉人的证明目的。 上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司提交了以下证据：承德县人民法院作出了（2020）冀0821民初475号、（2020）冀0821民初558号判决、（2020）冀0821民初2680号判决。证明目的：证明上诉人已经按照物业服务协议约定的物业服务内容完成了物业服务。判决是上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司和上诉人窦淑香同小区的业主的判决，判决判项都是业主足额支付了物业费。判决都已经生效了；委托方承德富豪房地产开发有限公司对承德永诚盛邦物业服务有限公司服务的认可，认可承德永诚盛邦物业服务有限公司服务标准达到了合格的物业服务，被上诉人应支付足额物业费用。窦淑香质证认为：其他业主的判决不能代表我的观点，这么多业主都要走上法庭，说明物业确实有不足的地方。判决书不能代表所有业主的观点。楼和楼的情况不一样，有的做了绿化，有的没做。物业服务的是富豪所有业主，不是富豪开发商一方，富豪开发商的意见并不代表所有业主的意见。所以不能以富豪开发商的意见来断定所有业主的意见。 对于上诉人窦淑香所提交的证据，本院认为，以上证据能够证明被上诉人在提供物业服务过程中，存在一定瑕疵。但不能作为上诉人拒绝缴纳物业服务费的证据。对于上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司所提交的证据，本院认为，以上证据均是法院已经生效判决，不作为二审新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定与原判一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人窦淑香如果认为被上诉人未履行或者不完全履行物业服务合同，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。本案中上诉人窦淑香以小区物业服务未能达到三级标准并以此拒付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司作为物业单位，为包括上诉人窦淑香在内的全体业主提供了物业服务，上诉人窦淑香理应交纳物业服务费。上诉人窦淑香在一、二审中提供证据，证明上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司在提供物业服务过程中，存在一定瑕疵。一审法院结合上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司提供物业服务的情况，酌定由上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司承担20%的违约责任，不失公允。故对上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司要求上诉人全额支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人窦淑香的上诉请求不能成立，上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人窦淑香负担50元，上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 李 莉 审判员 任志成 审判员 钱丽艳 二〇二〇年八月二十四日 书记员 包居正 ——