河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1307号上诉人（原审原告）：高建平，男，汉族，1968年12月6日生，住开封市金明区。委托诉讼代理人：杨培柯、董丽，河南仟问律师事务所律师。代理权限系特别授权。被上诉人（原审被告）：侯波，男，汉族，1969年6月3日生，住开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘遂、刘焱，河南时代律师事务所律师。代理权限系特别授权。被上诉人（原审被告）：河南豫建房地产开发有限公司。住所地：开封市西大街109号。法定代表人：高健。上诉人高建平因与被上诉人侯波、河南豫建房地产开发有限公司（以下简称豫建公司）返还原物纠纷一案，不服开封市顺河回族区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫0203民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高建平上诉请求：请求二审法院撤销一审法院（2019）豫0203民初138号民事判决并依法改判支持高建平的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定豫建公司与高建平之间签订的购房协议是无效合同，且双方并未进行房屋交付，进而驳回高建平的诉讼请求错误。在整个小区住户均已支付购房款并实际占用交付房屋多年的情况下，此时再去探究豫建公司是否具有预售证已无任何实际意义，合同已经实际得到了履行，标的物并已经交付占有和使用多年，审理本案应当参照有效合同处理。2、一审法院认定高建平和豫建公司双方并未进行房屋交付属认定事实错误，案涉房屋早已于2007年底交付使用。高建平提交了涉案房屋水电安装施工费的发票以及与案外人王留旦签订的租房合同、王留旦交付租金的银行流水等证据，足以证明涉案房屋已经符合入住条件且已经实际交付并通了水电，高建平已经从2007年开始占有使用房屋。如果说高建平没有占有涉案房屋，那么一审判决认定的侯波于2017年7月27日占有涉案房屋依据从何而来？高建平依法占有房屋取得涉案房屋的所有权，有权要求被高建平停止侵权及要求赔偿损失。3、2006年12月25日，高建平与豫建公司签订《购房协议书》，同日，巨烨公司还与高建平妻子付红琴签订一份内容相同的《购房协议书》，《购房协议书》约定：由乙方（高建平）购买由甲方（豫建公司）建设开发的逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间，房屋总价款为257万元。协议签订后，高建平按照约定分三次向豫建公司支付了购房款2065563元，豫建公司为高建平出具了购房收据，并约定余款待房产证办理下来之后付清。豫建公司于2007年底左右建成诉争房屋并交付由高建平实际占有和使用，高建平依法取得了涉案房屋的所有权。高建平早从2007年底就已经合法占有涉案房屋，取得涉案房屋的所有权，但是2017年7月侯波突然非法占有了该房屋，并声称与豫建公司存在合作关系和经济纠纷，一直以为房屋系豫建公司占有。高建平合法占有房屋的情况下侯波必然是非法占有，高建平有权要求侯波、豫建公司停止侵权，赔偿高建平损失。本案涉及高建平与豫建公司的房屋买卖法律关系以及侯波与豫建公司合作开发建房法律关系是不同的法律关系，侯波与豫建公司之间存在纠纷以及涉案土地未补齐相关手续不影响高建平合法占有房屋依法取得的房屋所有权的事实。2006年9月7日，侯波与豫建公司法定代表人高峰签订《协议书》，《协议书》约定：侯波向高峰提供位于滨河××××号的土地，土地面积598平方米，建住宅楼；侯波配合高峰办理有关施工审批手续并提供有关审批所需要的合法证件，高峰向侯波付其利润共计贰佰陆拾万元整，其余的利润及所有房屋归高峰所有。该《协议书》的性质可以认定为合作开发建房合同，此合同在双方自愿且不违反法律的情况下签订，应认定为合法有效。侯波与高峰（豫建公司）签订的《协议书》明确约定了侯波与豫建公司合作开发建房。侯波以土地使用权作为投资与豫建公司合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，双方已实际履行了合同，涉案房屋已基本建成并对高建平进行交付了房屋，豫建公司与被高建平又无其他违法行为，合建合同有效。涉案土地未补齐涉案建筑项目相关手续不影响高建平合法占有房屋和依法取得的房屋所有权的事实，侯波与他人形成的法律关系与高建平无关，涉案土地使用权状态在全部房屋建设完成之后已经发生了改变，侯波已经不是真实的土地使用权人。侯波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。高建平向一审法院起诉请求：1、请求判令侯波、豫建公司停止侵权，将非法侵占高建平房屋（逸景苑小区1号楼一、二层及自西向东一、二、三间共698㎡连体营业房）返还给高建平；2、判令侯波支付高建平房屋占有使用费共暂计104000元（按照每月13000元的标准自2017年7月1日至房屋实际返还之日止，暂计算至起诉之日）。侯波向一审法院提出反诉请求：请求判令高建平向侯波赔偿实际占用本案涉案房屋期间给侯波造成的损失403000元（按照每月13000元的标准，自2015年1月1日至2017年7月共31个月）。一审法院认定事实，河南豫建房地产开发有限公司营业执照注册登记显示，成立日期为2007年8月27日，营业期限为2007年8月27日至2017年8月26日，法定代表人高峰，住所地为开封市××河区××路中××号。原位于开封市××河区××路中××号汴房地权证字第（3313798）号房产登记权利人为侯波。该房产四周情况：东为巨烨工贸公司，南为滨河路中段，西为宋门村，北为巨烨工贸公司。该房产其他情况：使用权面积598．78㎡，土地用途工业，权属来源买受，产别私产，建筑结构混合，总层数2，建筑面积667．96㎡，占地面积369．36㎡，用途工业。后豫建公司于2006年9月在未办理相关手续的情况下，拆除上述房屋新建设了逸景苑小区1号楼。侯波提交豫建公司于2007年10月20日作出承诺书复印件，内容为：我公司在建设开发开封市××河区××路中××号逸景苑小区1号楼过程中，给该处房地产权利人侯波郑重承诺，1．保证该楼2008年3月水、电、气、房屋验收合格，交付使用年底所有房屋手续办理完毕。2、该楼土地使用权、房屋产权、属于侯波私人财产，未经侯波同意，任何房屋买卖无效。3、建设过程中，所产生的一切过失行为，全部由河南豫建房地产开发有限公司负责。2006年12月25日，豫建公司（甲方）和高建平（乙方）签订了购房协议书。该协议书记载，甲方在位于滨河路东段6号建设逸景苑小区1号楼；乙方购买逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间建筑面积约430㎡，价格为每平方米5000元整，位置位于该楼自西向东的第一、二、三间，在该楼北立面按轴线向北延伸8米、自西向东的一、二、三间甲方为乙方建设二层房屋共六间，一层二层为框架现浇顶，单价每平方米1580元整。建筑面积约268㎡，以上总价格为约257万元。最终以市产权产籍处的面积测定为准。必须可以办房产证。高建平提交豫建公司的三份收款收据，分别为2007年12月3日575081元，2008年4月7日500000元，2008年4月7日990482元。2009年4月18日，豫建公司作为甲方与高建平作为乙方签订协议，内容为：甲乙双方在2006年12月25日签订一份购房协议，乙方购买逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间，建筑面积约430㎡，位置位于该楼自西向东第一、二、三间，本协议甲方应在2007年12月31日前将该房交付乙方使用。甲方至今还没有办理出售房许可证，没有与乙方签订正式的购房合同。甲乙双方协商，甲方同意在2007年12月31日以后按每天30元／㎡补给乙方经济损失。后因房屋建好，售房许可证甲方没有办理出来，没有与乙方签订售房合同，手续不全，不具备交给乙方合格的房屋，甲方为了减少自己的损失，多次让乙方把此房出租，因水电气等都不通，甲方说出租此房如果给乙方带来经济损失和其他事都由甲方承担。特此证明。等甲方具备与乙方签订正式售房合同，甲方办理出售房许可证，水电气全通后，乙方在给甲方剩余款的时候，从此房款中扣除。后该房由高建平对外出租。2017年7月27日侯波占有了上述房屋。高建平当日拨打了110报警电话。2018年3月15日高建平、侯波就涉案房屋权利产生纠纷诉至法院。另查明，至本案法庭辩论终结前，涉案建筑房屋相关手续仍未办理，房产证无法办理。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应遵守法律规定。本案高建平与豫建公司签订购房协议时间是2006年12月25日，此时豫建公司尚未成立，高建平并未对豫建公司的主体身份、营业执照、售房许可证明等相关合法手续进行必要的审查，未尽必要的审慎注意义务，此等交易必然存在极大的商业风险。高建平与豫建公司于2006年12月25日签订购房协议时，案涉房屋未有建成，双方所签协议实为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故高建平与豫建公司2006年12月25日所签购房协议为无效合同。从高建平和豫建公司于2009年4月18日所签协议内容看，双方约定了豫建公司的售房许可证没有能够办理出来，手续不全，不具备交给高建平合格的房屋等内容，应认定豫建公司与高建平并未进行房屋交付，尚未签订正式购房合同。故高建平关于要求侯波停止侵权，将非法侵占高建平房屋（逸景苑小区1号楼一、二层及自西向东一、二、三间共698㎡连体营业房）返还并要求侯波支付房屋占有使用费104000元（自2017年7月1日至房屋实际返还之日止按每月13000元的标准计算，暂计算至起诉之日）的诉讼请求，证据不足，缺乏法律依据，不予支持。关于侯波要求高建平赔偿实际占用本案案涉房屋期间给侯波造成的损失403000元（按照每月13000元的标准，自2015年1月1日至2017年7月共31个月）的反诉请求，案涉房屋虽由豫建公司在拆除侯波名下汴房地权证字第××号产权证登记的房屋后新建的房屋，但该房屋建设过程未依法办理相关手续，至本案法庭辩论终结仍未办理出相关手续，侯波该项反诉请求依据不足，理由不成立，不予支持。一审法院判决：一、驳回高建平的诉讼请求；二、驳回侯波的反诉请求。本诉案件受理费2380元，由高建平负担；反诉案件受理费3673元，由侯波负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。高建平与豫建公司2006年12月25日签订的购房协议，实为商品房预售合同，依据上述法律规定，高建平与豫建公司2006年12月25日所签购房协议为无效合同。案涉房屋高建平并未拥有所有权，故高建平要求侯波停止侵权，主张侯波将逸景苑小区1号楼（一、二层及自西向东一、二、三间共698㎡连体营业房）返还并支付房屋占有使用费104000元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决驳回高建平的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，高建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由高建平负担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 丽二〇二〇年八月二十八日书记员 刘霁月