吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初1580号原告：杨燕，女，汉族，1987年3月23日生，无职业，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：修安玲，吉林冠宁律师事务所律师。被告：常健，男，满族，1990年7月5日生，无职业，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人:孙立彬（曾用名孙洪武），男，汉族，1971年1月25日生，个体工商户，现住吉林省敦化市。原告杨燕与被告常健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨燕及其委托诉讼代理人修安玲、被告常健及其委托诉讼代理人孙立彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨燕向本院提出诉讼请求：一、判令解除杨燕与常健于2018年5月10日签订的《门市饭店房屋出租协议书》；二、判令常健返还杨燕位于敦化市中粮胡同一、二楼房屋；三、判令常健给付杨燕房屋租金73337元（2019年5月11日起至起诉之日止，每月租金6667元）；四、判令被告赔偿原告室内装修物损失14204元，电力恢复费3540元、室内清理费2000元、合计19744元；五、诉讼费由常健承担。事实与理由：2018年5月10日，杨燕、常健签订了《门市饭店房屋出租协议书》，常健租赁杨燕位于敦化市××胡同、二楼房屋（原大石头狗肉馆），用于经营敦化市牛头宴饭店，双方约定租期为五年，自2018年5月10日起至2023年5月10日止，每年租金8000元，租金每半年一付。2019年3月25日，涉案房屋二楼厨房供热管道弯头处漏水，因他人侵权造成杨燕房屋室内装修物及物品损失，常健在另案中主张了室内装修物的相关损失。常健未按约定支付租金已近一年之久（2019年5月11日至今），经杨燕多次索要未果，杨燕根据《合同法》相关规定提起诉讼，请法院依法判决。常健辩称：杨燕说的与事实不符。2019年4月10日我们就已经将房屋钥匙还给原告，合同已经解除了，2019年5月10日，在杨燕的律师的律师事务所杨燕和常健的代理人孙洪武签订了一个用房协议，杨燕同意将合同期限延期到2019年6月15日，并且这段时间不收取房租费。不知杨燕以什么理由来起诉我方。我们在《门市饭店房屋出租协议书》中明确规定，租期5年这是约束杨燕的，该协议第二条约定房租到期后如果常健不提前一个月缴纳房租，杨燕就要将房屋收回。签订用房协议的原因是因房屋被浸泡赔偿一事，在杨燕律师的建议下常健将拟作为被告的杨燕改为第三人向侵权人提起诉讼，杨燕的律师和杨燕承诺和常健一起另诉他人，杨燕和常健之间不打官司、互不起诉。2019年5月10日-219年6月15日期间杨燕将收回的房屋暂时借给我方，杨燕可以看房、可以张贴出租广告，常健并没有实际使用租赁房屋，所以不应该承担租赁费。合同也已经解除不存在解除的事；房屋已经交回杨燕、不存在二次返还房屋的问题；因我方已经将房屋返还，杨燕已经是房屋的实际使用人，不应向我索要房租；我方花钱租赁房屋的时候，房屋内的设施已经归我所有，我方在不损害房屋构架的情况下可以任意使用，在我们之间的合同中有明确规定，杨燕所提出的物权损失也与常健无关，请驳回杨燕的诉讼请求。经审理查明：2018年5月10日，杨燕为甲方、常健为乙方签订了《门市饭店房屋出租协议书》，该协议书原文内容“一、租期五年，自2018年5月10日起至2023年5月10日止，租金每半年一付，年租金捌万元整（￥：80000）。甲方负责取暖费、土地基金、房屋基金，乙方只负责自己在用房期间的水电费、卫生费，其他费用由甲方承担。在此期间，乙方及时缴纳房租的情况下，乙方有权出租、转让，甲方不得干涉，如甲方干涉给乙方带来的损失由甲方承担。甲方原饭店内的餐具、桌椅等由乙方免费使用8个月，到期后经双方协商达成一致后，乙方一次性购买。二、房租到期后，甲方继续出租的情况下，乙方有优先租用权，房租另议，如乙方继续租用，需提前一个月一次性交齐下一年租金。如不续租，乙方应提前一个月通知甲方，至房屋到期之日，乙方需将各种所欠费用全部结清，将房屋归还甲方。……”协议签订后，常健使用租赁房屋经营“敦化市牛头宴”饭店。在常健使用租赁的房屋经营饭店期间，于2019年3月25日晚9时许，常健租赁的房屋的供热管道发生漏水事件，该事件导致室内设施被浸泡、饭店不能正常营业的后果。2019年4月25日，杨燕在自己出租给常健的房屋窗户内侧张贴了出租的告示并预留了自己的电话号码。漏水事件发生后，常健的亲属孙立彬出面帮助常健处理因漏水事件引发的各种问题。2019年5月10日，杨燕与孙洪武签订了一份用房协议，该协议的原文内容为“甲方：杨燕，乙方：孙洪武，牛头宴饭店房屋使用日期已到期（2019年5月10日），因打官司，房屋延期至2019年6月15日，期间杨燕可以看房，可以贴出租广告，但不能收取房租，因双方共同利益，如打赢官司，杨燕的房租利益归杨燕。”庭审中杨燕承认签订上述协议的孙洪武就是本案的代理人孙立彬。庭审中杨燕表示签订上述协议的真实意思是“一、不让被告起诉我；二、就是我要收回房子，被告不同意，被告让我延期，延期到2019年6月15日，因为被告有个鉴定，当时如果和振发的官司赢了房费归我。我同意了。”2019年5月10日后，常健再未缴纳房租费。2019年5月15日，常健以敦化市牛头宴饭店的名义因漏水事件起诉了热力公司，在该起诉讼中常健将杨燕列为了第三人，杨燕提供的该案庭审笔录载明的开庭日期为2019年9月19日。杨燕最晚于2019年8月21日已经收回了被出租房屋的钥匙。杨燕为了向常健主张权利支出了306元的保全费。认定上述事实的证据有双方当事人的陈述、张贴“出租”字样的两张照片、用房协议、《门市饭店房屋出租协议书》、金星的房屋产权证一份、（2017）吉2403民初1316号民事调解书、金星与杨燕的离婚协议一份、杨燕的不动产产权证、保全费收据。上述证据具有客观性、合法性及关联性，本院予以采信。对杨燕向本院提供的2019年9月19日庭审笔录的客观性本院予以采信，对其所要证明的房屋租赁合同没有解除本院不予采信。理由是1.2019年9月19日在（2019）吉2403民初1315号案开庭时常健和杨燕均表示房屋租赁合同没有解除，在本案庭审中常健称房屋租赁合同已经解除，被租赁的房屋的钥匙已于2019年4月10日交给杨燕，而杨燕称自己是2019年8月21日收到的被租赁房屋的钥匙，不论杨燕和常健谁说的真实，在2019年9月19日开庭时他们表示的房屋租赁合同没有解除的陈述的客观性都不能确定；2.当事人在另案中的陈述虽然记录在庭审笔录中，当事人在本案中提供该笔录作为证据，当事人在另案中的陈述也不能转化为本案的书证，常健提供的用房协议属于书证，书证的证明力大于当事人陈述及证人证言等言辞性证据。杨燕向本院提供的（2019）吉2403民初1315号民事判决书、敦化市牛头宴因漏水造成的价格损失评估报告、二审判决书、渤海街向阳委14组（0499-078-165-008）维修安装电料物料维修清单、发票、16张装修前的照片及发票、4张装修后的照片本院不予采信，理由是该组证据与本案不具有关联性。对常健向本院提供的3张装修图照片、装修视频、房屋买卖协议、房屋物品清单本院不予采信，理由是这些证据与本案不具有关联性。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同解除包括单方解除和双方解除，单方解除是指当事人一方依法律规定或合同约定使合同的效力溯及消灭的意思表示，双方解除是指当事人为了消灭合同而订立的新合同。合同是通过要约和承诺过程的完成来成立的。对房屋租赁合同来讲，在租赁期限到来前出租方向承租方表示要收回被租赁的房屋，实际上就是向承租方发出解除租赁合同的要约，如果承租方同意将租赁的房屋返还给出租方，则承租方与出租方之间就形成了消灭原房屋租赁合同的新合同。常健与杨燕签订的《门市饭店房屋出租协议书》是合法有效的租赁合同，该合同中常健是承租人、杨燕是出租人，该合同的租赁期间为2018年5月10日-2023年5月10日，房租费的交纳方式为每半年交纳一次。在租赁合同履行期间，杨燕的房屋管道漏水导致常健的牛头宴饭店不能正常营业，常健未按《门市饭店房屋出租协议书》的约定提前预交下一年的租金，常健及其代理人孙立彬（曾用名孙洪武）与杨燕对屋管道漏水后发生的事宜进行了交流和沟通，2019年5月10日杨燕与孙立彬（曾用名孙洪武）签订了内容为“甲方：杨燕，乙方：孙洪武，牛头宴饭店房屋使用日期已到期（2019年5月10日），因打官司，房屋延期至2019年6月15日，期间杨燕可以看房，可以贴出租广告，但不能收取房租，因双方共同利益，如打赢官司，杨燕的房租利益归杨燕。”的用房协议，庭审中杨燕表示签订该协议的真实意思是“一、不让被告起诉我；二、就是我要收回房子，被告不同意，被告让我延期，延期到2019年6月15日，因为被告有个鉴定，当时如果和振发的官司赢了房费归我。我同意了。”也就是说因常健没有提前一个月预交下一年的房租，杨燕要收回被出租的房屋，常健不同意，常健要求将期限延长到2019年6月15日，且这段时间内不能向常健收取房屋租金，杨燕为了不让常健起诉自己，同意了常健的要求，所以才与孙立彬（曾用名孙洪武）签订了用房协议，该用房协议涉及的内容是杨燕出租的房屋，杨燕明知承租自己房屋的对象，所以杨燕应当明知该用房协议对谁有约束力，常健在本次庭审中将该用房协议作为证据提交，说明常健对孙立彬（曾用名孙洪武）以孙洪武的名字与杨燕签订的用房协议表示认可，孙洪武与杨燕签订用房协议的行为是代理行为，杨燕与孙洪武签订的用房协议不存在合同无效的法定情形，该用房协议合法有效，杨燕与孙洪武签订的用房协议客观上起到了杨燕要求收回被出租的房屋，常健同意2019年6月15日返还的效果，因此杨燕与孙立彬（曾用名孙洪武）签订的用房协议是为了消灭杨燕与常健签订的《门市饭店房屋出租协议书》新合同，杨燕与常健签订的《门市饭店房屋出租协议书》已经于2019年6月16日解除。因杨燕与常健签订的《门市饭店房屋出租协议书》已经于2019年6月16日解除，所以对杨燕主张的解除杨燕与常健于2018年5月10日签订的《门市饭店房屋出租协议书》请求本院不予支持；因本案立案前杨燕已经收回了自己出租的房屋，所以对杨燕主张的要求常健返还房屋的请求本院不予支持；因杨燕与孙洪武签订的用房协议约定2019年5月10日-2019年6月15日杨燕不能收取房租，2019年6月16日杨燕与常健之间的《门市饭店房屋出租协议书》已经解除，所以对杨燕主张的常健给付2019年5月11日起至起诉之日止房租费的请求本院不予支持；四、因杨燕房屋室内的损失不是常健侵权造成的，所以对杨燕主张的要求常健赔偿损失的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十一条第一款（二）项、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决如下：驳回原告杨燕的诉讼请求。案件受理费2089元，减半收取1044.5元，保全费306元，合计1350.5元由原告杨燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 艾 国二〇二〇年八月十九日书记员 周明昆