广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14800号原告：麦少闲，女，1973年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小龙，广东解法律师事务所工作人员。被告：邓程元（曾用名：邓亚敏），男，1971年8月10日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：广州市粤安酒店有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路大石段**。法定代表人：邓华南。麦少闲与邓程元、广州市粤安酒店有限公司（以下简称粤安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。麦少闲的委托诉讼代理人王云松、李小龙到庭参加诉讼，邓程元、粤安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦少闲向本院提出诉讼请求：1.判令邓程元支付拖欠麦少闲的租金416007.81元（暂计至2019年10月19日）；迟延支付租金产生的违约金416007.81元（暂计至2019年11月14日）；承租房屋产生的水、电费和垃圾处理费等费用（暂计）10000元；费用合计842015.62元；2.粤安公司在上述金额内承担连带责任；3.判令本案的诉讼费用、律师费由被告承担。诉讼中，麦少闲明确因涉讼合同为无效合同，故其第1项诉讼请求中的违约金应为利息，并仅主张按银行贷款利率计算；另其撤回第3项中关于律师费的诉讼请求。事实与理由：2015年4月10日，邓程元承租麦少闲位于广州市番禺区大石镇河村山庄路XX号两栋楼，租赁期限从2015年4月10日至2030年4月10日止。该房屋第一年的月租金为人民币43010元，租金三年递增一次，即每第四年的租金在前三年的基础上递增12%，以此类推至本合同期满，邓程元应在每月5日前向麦少闲支付当月租金。2019年5月9日，邓程元向麦少闲出具《确认承诺书》，确认邓程元拖欠34、36号2栋楼的租金金额。《确认承诺书》还约定：“邓程元须当月按时付清当月租金。且每月支付部分拖欠的租金，未做到该承诺书约定的任何一点，自愿退出承租麦少闲的物业，并放弃一切权利，自愿承担偿还麦少闲的所有租金、违约金，并承担麦少闲追偿租金所需的一切费用，包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费等一切费用，如物业拖欠水电费等一切于物业相关的费用，本人一并承担。”该承诺书由粤安公司提供担保，粤安公司对上述费用承担连带保证责任。由于邓程元不能依承诺支付租金给麦少闲，拖欠巨额租金行为严重损害了麦少闲的合法权益，麦少闲特提起本案诉讼。邓程元、粤安公司均无应诉答辩，亦未在举证期内举证。麦少闲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审理，查明事实如下：2015年4月10日，麦少闲（出租方、甲方）与邓程元（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区大石镇河村山庄路XX号两栋楼（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用；该两栋房屋未办理任何报建手续、未取得房地产权证，也无土地使用权证，但甲方已取得该两栋房屋的使用权；乙方同意按现状承租该房屋，并自愿承担租赁该房屋产生的一切风险；租赁期限从2015年4月10日至2030年4月10日止，免租期为三个月，从2015年7月10日开始收租；第1-3年的月租金为43010元，第4-6年的月租金为48171.2元，第7-9年的月租金为53951.74元，等等；乙方应在每月5日前向甲方支付当月租金；乙方在签订本合同之日起三日内一次性向甲方支付履约保证金9万元及一个月租金43010元；租赁期内该物业的水电费由乙方承担，并由乙方自行且无延期交由相关部门；乙方逾期向甲方支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方按拖欠租金及其他费用的总额的1%的标准向甲方支付违约金；逾期支付租金和其他费用达30天的，视为乙方根本性违约，甲方有权立即解除本合同、收回出租给乙方的该物业，乙方已支付的履约保证金、水电保证金、租金、维护费、公摊费归甲方所有不予退还；给甲方造成损失的，乙方还应按实际损失（包括但不限于经营损失、财产或人身损害、律师费、交通费、公证费、调查费等）向甲方承担赔偿责任；乙方应每月付清该物业的水、电、垃圾治安及使用产生的一切费用，拖欠达15天视作根本违约；该合同还约定了其他内容。其后，麦少闲于2015年5月9日开具收据确认收到邓程元所交承租涉讼房屋的押金9万元。2019年5月9日，邓程元作为确认人，粤安公司作为担保人，签订一份《确认承诺书》，载明，邓程元于2015年4月份分别向麦少闲承租了广州市番禺区大石镇河村山庄路XXXXX号5栋楼（总面积11207平方米），及由粤安公司承租了XX号厨房用房，因本人经营原因拖欠了麦少闲租金如下：1.从2018年5月1日起至2018年10月31日止拖欠XX号3栋楼租金差总额为14577×6个月=123589元；2.从2018年4月10日起至2018年11月9日止拖欠XX号2栋楼租金差总额为5161×7个月=36127元；3.从2018年10月起至2019年4月30日止拖欠XXXXX号5栋楼租金总额为189203×6个月=1135218元；上述三项拖欠租金总数为1258807元。现因位于XX号厨房用房已于2019年1月9日到期，邓程元愿意继续承租XX号厨房用房（现已改造成34、36号楼之间的电梯用房及电梯通道），并继续按上一年租金基础上每三年上浮10%，租期和XXXXX号楼一致，起始租金为2019年1月的租金4977元，每过三年第四年上浮10%，具体相应条款以新合同为准。邓程元承诺：1.于2019年5月份付清2019年5月份租金189203元；2.于2019年6月份起每月按时付清当月租金，且在付清当月租金的基础上偿付部分拖欠的租金85000元，直至清偿上述拖欠的租金1258807元；原《租赁合同》约定租金上浮的相应上浮……若邓程元承诺的任何一点均未能做到，本人愿意承担一切后果，自愿退出承租麦少闲的物业，并放弃一切权利，自愿承担偿还拖欠麦少闲所有租金、违约金，并承担麦少闲追偿租金所需的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等一切费用，如物业拖欠水电费等一切与物业相关的费用，本人一并承担；等等。2019年10月22日，麦少闲向邓程元出具一份《解除租赁合同及限时腾退房屋通知》，主要内容包括，双方之间于2015年4月10日、2015年4月23日签订的两份《房屋租赁合同》于该通知发出之日立即解除，没收履约保证金，并要求邓程元及粤安公司于2019年11月1日前腾退房屋。另查明，麦少闲与邓程元曾于2015年4月23日就邓程元向麦少闲承租位于广州市番禺区大石镇河村山庄路XXX号三栋楼签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定第1-3年的月租金为121478元，第4-6年的月租金为136055元；等等。再查明，广州市番禺区大石镇河村村民委员会曾于2015年3月26日出具《证明》，载明涉讼房屋所在建筑为麦少闲所建。至一审辩论结束前，涉讼房屋未取得建设工程规划许可证。庭审过程中，麦少闲述称，邓程元承租涉讼房屋、XX号三栋楼及XX号厨房用于经营粤安酒店，为此共签订了三份合同；邓程元签订《确认承诺书》后，于2019年5月23日至2019年9月30日期间，通过案外人的账户陆续向麦少闲支付款项共计573406元；由于邓程元支付租金等相关费用时未具体区分每个合同所涉租赁物的金额，故麦少闲按每个合同每月租金所占三份合同约定的月租金总和的比例予以分配计算，本案涉讼房屋占比为25.46%，XXX号三栋楼占比为71.91%，27号厨房占比为2.63%，并集中抵扣在先债务；另外两合同所产生的纠纷已另案提起诉讼；麦少闲在2019年10月22日发出《解除租赁合同及限时腾退房屋通知》后已收回场地。本院认为，由于涉讼房屋在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故麦少闲与邓程元于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故麦少闲应向邓程元返还租赁保证金9万元。虽《房屋租赁合同》无效，但麦少闲主张邓程元参照该合同约定的租金标准向其支付场地使用费具有法律依据，且符合公平原则，本院予以支持。根据《确认承诺书》所载，邓程元拖欠涉讼房屋2018年4月10日至2018年11月9日期间租金差为36127元，而2018年10月至2019年4月30日拖欠涉讼房屋的租金按比例计算为289027元（1135218元×25.46%），2019年5月1日至麦少闲所主张计算截止日2019年10月19日期间应缴使用费为270380元（48171.2元/月×5个月零19天），以上合计共595534元。由于邓程元在此期间就三份租赁合同支付过款项573406元，按涉讼房屋所占比例扣减，并抵扣麦少闲应向邓程元退还的保证金9万元后，邓程元仍应向麦少闲支付的使用费为359545元（595534元-573406元×25.46%-90000元）。邓程元未能举证证明其已清偿该欠款，应承担举证不能的不利后果，对于麦少闲超出该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。至于麦少闲所主张的水费、电费、垃圾处理费，因无相关证据予以证明，本院不予支持。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》无效，麦少闲主张违约金缺乏依据，但根据公平原则，邓程元应向麦少闲支付逾期付款的利息。《确认承诺书》签订时确认已产生的债务金额为325154元（36127元+289027元），而邓程元在承诺书签订后就涉讼房屋所支付的费用为145989元（573406元×25.46%）。虽邓程元在承诺书签订后所支付款项分多笔支付，但麦少闲主张集中抵扣在先债务，本院予以采纳，该145989元以及麦少闲应向邓程元退还的保证金9万元，应在承诺书所确认已产生债务中先予抵扣。《确认承诺书》作为阶段性结算文件，故其签订前已产生债务的利息，应以89165元（325154元-145989元-90000元）为本金，从2019年5月10日起算；《确认承诺书》签订后所拖欠的使用费270380元应从本案起诉之日（2019年11月20日）起算利息；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算至债务清偿之日止。因粤安公司作为担保人在《确认承诺书》中盖章确认，故麦少闲主张粤安公司对邓程元的上述债务承担连带清偿责任有据，本院予以支持。邓程元、粤安公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓程元应于本判决发生法律效力之日起七天内向麦少闲支付使用费359545元及利息（分别以89165元为基数从2019年5月10日起、以270380元为基数从2019年11月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算至债务清偿之日止）；二、广州市粤安酒店有限公司应在上述第一判项所确定邓程元之债务范围内承担连带清偿责任；三、驳回麦少闲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7540元，由邓程元、广州市粤安酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年八月二十五日书 记 员  杜嘉华