云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民初262号原告（反诉被告）：云南泸江房地产开发有限公司。住所地：开远市灵泉西路中段。法定代表人：贺亚林，职务：执行董事。委托诉讼代理人：储志祥，男，汉族，1964年11月8日生，住红河州开远市，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈波，云南李凌律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：华电云南发电有限公司巡检司发电厂（系华电云南发电有限公司的分公司）。住所地：弥勒市巡检司镇。负责人：李剑平。被告（反诉原告）：云南山汇工贸有限公司。住所地：弥勒市巡检司镇。法定代表人：杨志良，职务：董事长兼总经理。被告（反诉原告）：华电云南发电有限公司。住所地：昆明市西山区红塔东路6号。法定代表人：张志强，职务：董事长。以上三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人杨振发、张秀仙，云南大韬律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）云南泸江房地产开发有限公司（以下简称“泸江公司”）与被告（反诉原告）华电云南发电有限公司巡检司发电厂（以下简称“发电厂”）、被告（反诉原告）云南山汇工贸有限公司（以下简称“山汇公司”）以及被告（反诉原告）华电云南发电有限公司（以下简称“云南华电”）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，并就反诉请求公开开庭进行了并案审理。原告（反诉被告）泸江公司法定代表人贺亚林及委托诉讼代理人陈波、储志祥，被告（反诉原告）发电厂、被告（反诉原告）山汇公司、被告（反诉原告）云南华电的委托诉讼代理人杨振发、张秀仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）泸江公司诉称，2015年4月1日，发电厂所属山汇公司就弥勒市山汇小区二期合作开发建设项目向社会公开发出招标邀请，并向泸江公司制发《邀请招标书》，泸江公司参与了项目投标。同年5月18日，泸江公司收到弥勒市山汇小区二期合作开发建设项目《中标结果通知书》。因山汇小区二期土地的国有土地使用权分属发电广和山汇公司所有，泸江公司于同年12月23日泸江公司分别与发电厂及山汇公司签订了《山汇小区二期定向合作开发协议》（以下简称《协议》）各一份。该项目是发电厂及下属山汇公司为解决职工住房需求，统一招标、统一规划、统一设计、统一建设的房地产项目。《协议》签订后，发电厂和山汇公司一直未将山汇小区二期项目土地的国有土地使用权变更至泸江公司名下。同时，因职工意向认购住房达554套，项目土地原规划许可的建筑容积率、密度、绿地率、限高等核心管控指标需要调增。泸江公司根据发电厂及山汇公司的项目实施要求，认真调整项目规划，积极同发电厂、山汇公司就调整项目容积率等指标进行磋商，并多次修改规划方案，向弥勒市住建局、弥勒市规划局沟通汇报，并向弥勒市城乡规划建设委员会呈送报规和调规请示。目前，泸江公司为履行《协议》，已投入前期工作经费13892160.10元。2020年2月28日，泸江公司收到发电厂关于解除《山汇小区二期定向合作开发协议》告知函，以项目长期停滞不前，泸江公司无开发能力及意愿为由，从2020年3月1日起解除双方于2015年12月23日签订的《山汇小区二期定向合作开发协议》。2020年3月6日，泸江公司回函发电厂、山汇公司，泸江公司没有违约，愿意与发电厂、山汇公司就《山汇小区二期定向合作开发协议》告知函一事进行商洽。原告（反诉被告）泸江公司认为，泸江公司与发电厂、山汇公司签订《合作开发协议》后，泸江公司严格按照协议约定履行自己的义务，并投入了大量的人力、物力、财力积极开展项目开发的各项工作，特别是在调整项目规划方面做了大量工作。因此，泸江公司不存在违约行为，且泸江公司从未表示不愿再与发电厂和山汇公司合作开发山汇小区二期项目。而被告单方擅自解除《协议》的行为，不仅可能造成原告已投入的资金难以收回，也会导致原告可期待的利益难以实现。此外，本案中不存在因不可抗力因素致使合同目的不能实现的情状，不存在因泸江公司违约导致合同解除的法定事由，也不存在法律规定的导致合同应予解除的其他法定情形。因此，根据《合同法》第八条、第九十四条、第九十六条之规定，请求人民法院依法支持原告的以下诉讼请求：一、请求人民法院判令被告华电云南发电有限公司巡检司发电厂、云南山汇工贸有限公司于2020年2届28目送达原告的《关于解除告知函》无效；二、请求人民法院判令三被告继续履行与原告于2015年12月23日签订的《山汇小区二期定向合作开发协议》（41.32亩×83.92万元／亩＝3467.5744万元），并将山汇小区二期土地的国有土地使用权（宗地号53XXXXXXX—ＯX-X5-X0、ＭＹ—××9、ＣX弥勒市20XXXXX—01）变更至原告名下；三、请求人民法院判令三被告共同赔偿原告损失人民币23892160.10元（包含1000万元的违约金）；四、本案的诉讼费用由三被告承担。华电云南发电有限公司巡检司发电厂、云南山汇工贸有限公司、华电云南发电有限公司等三被告答辩并提起反诉称，2015年5月，巡检司发电厂及山汇工贸通过招标，确定云南泸江房地产开发有限公司定向开发答辩人所有的两块居住用地和商业用地。主要的合作方式为由各方组建项目公司，并由发电厂、山汇公司将相关土地通过入资的形式注入项目公司，由泸江公司承担全部开发费用进行开发。在2015年12月23日签订的两份《协议》中，合作方式明确为原告负责答辩人的两幅土地的收储，并通过在政府机构土地的摘牌，获得土地使用权后进行独立开发，合同的本质为商品房团购协议，两答辩人不再参与具体的房地产开发活动，两份《协议》实际上与招投标没有任何关系。在以上招投标工作完成后，因国家政策调整，作为央企且以电力生产为主业的答辩人无法再参与房地产开发。双方无法再继续根据招投标的内容签订具体的合作开发合同。因此，各方所签的两份《协议》与2015年5月开展的招投标行为无关，属于独立的合作协议。原告诉请答辩人（三反诉原告）分别将两幅土地转让给原告的请求，既无约定，也不符合其他任何相关文件或法律的规定。原告诉请答辩人承担各项项目开发成本的请求，属于原告项目开发的正常成本。2020年2月28日《关于解除的告知函》及3月23日发出的解除函，是答辩人单方意思表示，是原告基于《合同法》的规定享有的单方解除权，属于形成权，原告无权对其效力提起诉讼并进行评价。巡检司电厂及山汇公司的土地闲置近五年，面临被政府强制无偿收回的境地，数百名翘首以盼购房的职工等待了数年，因弥勒房价逐年高涨而错失购房机会。造成这种局面的根本原因在于泸江房地产公司未按合同约定履行义务，错误或有意的将土地的收储及招拍挂制度理解为国有土地使用权转让，导致“山汇小区二期”项目长期无法推进，并产生了不必要的城市土地使用税费支出786558.40。据此，提出以下反诉请求：一、依法判令被反诉人分别向反诉原告发电厂和山汇公司补偿因违约造成的土地使用税开支544578元和241980.40元（暂计算至2019年12月31日）；二、依法判令被反诉人分别向反诉原告发电厂和山汇公司支付合同违约造成的职工购房差价损失554万元（每户象征性补偿1万元），以上两项诉请共计6326558.40元；三、本案的诉讼费用由反诉被告泸江公司承担。原告（反诉被告）泸江公司针对反诉进行答辩认为，山汇小区二期项目之所以推进缓慢，根本原因是项目用地原控规指标不能满足发电厂、山汇公司554名职工的住房需求，泸江公司为调整原控规指标增加住房面积及数量，已举其全力。案涉项目用地的较长时间闲置与泸江公司无关，由此造成的损失应由发电厂、山汇公司自行承担。《协议》具备继续履行的条件，且《协议》的继续履行惠及协议三方及发电厂、山汇公司的广大职工。具体理由是：1、三方分别签订的二份《协议》主要内容合法有效。因此，该《协议》具备了继续履行必要的基础性条件；2、泸江公司愿意按照《合作开发协议》的有效条款继续履行。泸江公司与发电厂、山汇公司的往来函件及带计划方案充分说明了泸江公司继续履行协议的积极态度；3、《协议》的继续履行惠及发电厂、山汇公司广大职工的切身利益。原告（反诉被告）泸江公司和被告（反诉原告）华电云南发电有限公司、发电厂及山汇公司根据各自主张，均向本院提交了与其诉讼请求和事实理由相关的证据材料。本案争议焦点：1、原告（反诉被告）云南泸江房地产开发有限公司与被告（反诉原告）华电云南发电有限公司巡检司发电厂、云南山汇工贸有限公司、华电云南发电有限公司双方签订《山汇小区二期合作开发协议》是否合法有效是否应当继续履行？2、泸江公司是否具有违反《山汇小区二期合作开发协议》约定的违约行为；3、三反诉原告关于《山汇小区二期合作开发协议》的解除权行使的法定条件是否成就及“协议”是否已经解除？4.税费损失和职工因开发迟延影响购房产生的损失的诉讼请求是否具有事实和法律依据并应得到支持？经庭审举证和质证，确认本案的以下法律事实：2014年7月，发电厂和山汇公司按照有关行政性法律法规的规定和要求，通过国有建设用地使用权出让的方式，依法获得宗地合同编号分别为53XXXXXXX—OX—X5—0X、CX弥勒市20XXXXX——01等两宗土地的建设用地使用权。相关出让合同对建筑容积率为1.8、限高为不高于39米、密度不高于25%、绿地率不低于35%等建设指标作了明确规定，出让合同还约定了行政性法律法规有禁止性和强制性要求的其他相关内容。取得以上国有建设用地的使用权后，发电厂和山汇公司邀请泸江公司等房地产企业对上述地块进行合作开发。2015年5月18日，山汇公司向泸江公司发出中标结果通知书，明确泸江公司为弥勒市山汇小区二期开发建设项目合作单位之一。同年12月23日，发电厂、山汇公司分别与泸江公司签订《山汇小区二期定向合作开发协议》各一份。协议书载明内容为：1．发电厂以拥有的山汇小区二期项目土地24.026亩、山汇公司以拥有的山汇小区二期项目土地17.294亩，合计41.32亩，按每亩83.92万元作价参与项目开发，土地出让金及税收等一切开发、建设费用由泸江公司承担；2．泸江公司单独成立项目部，负责处理开发建设所涉及的事务；3．发电厂、山汇公司配合泸江公司做好项目土地的摘牌，配合泸江公司做好项目开发的有关工作；4．项目建成后，发电厂、山汇公司以土地作价金额按一层每平方米不高于1万元、二层每平方米不高于5000元的单价置换商铺，泸江公司配合办理所有权属登记手续并承担相关税费；5．泸江公司开发建设须首先满足发电厂、山汇公司职工购房需求，350套以内按2800元／㎡售给职工，超过350套按3000元／㎡销售给职工；6．发电厂、山汇公司职工认购住房后，剩余的住房、车位按市场价出售，超过3000元／㎡的利润发电厂、山汇公司与泸江公司按70%：30%比例分成；7．泸江公司向山汇公司支付保证金400000元。上述协议签订以后，2016年1月4日，泸江公司通过中国农业银行弥勒市支行营业部向山汇公司转账会出保证金40万元，着手落实双方约定的相关前期开发工作，开支了大量的专项工作经费。经摸底调查，发电厂和山汇公司的职工购房意向为554套。为满足职工购房需求，必须调整国有土地使用权出让合同规定的建筑容积率为1.8、限高为不高于39米、密度不高于25%、绿地率不低于35%的规定。截至起诉前，泸江公司与发电厂及山汇公司尚未就调规方案达成一致意见，以前所报方案亦未得到弥勒市规划部门的批准。发电厂在2019年9月17日向泸江房地产发出《巡检司电厂关于履行开发协议责任的提示函》，提示泸江房地产应当尽快启动项目，否则巡检司电厂将单方解除《协议》。2020年2月28日，发电厂向泸江公司发出《关于解除告知函》，以项目长期停滞不前，泸江公司无开发能力及意愿为由，表示从2020年3月1日起解除双方于2015年12月23日签订的《山汇小区二期定向合作开发协议》。2020年3月6日，泸江公司回函发电厂、山汇公司，泸江公司没有违约，愿意与发电厂、山汇公司就《山汇小区二期定向合作开发协议》告知函一事进行商洽。3月23日，巡检司电厂、山汇公司再次致函泸江房地产公司，表示和声明解除双方所签《协议》。庭审中，原告（反诉被告）泸江公司将一、二、三项诉讼请求变更为确认双方签订的两份合作开发协议有效并继续履行。经法庭征询三被告（反诉原告）对此变更请求事项是否还需要行使法定的举证和答辩等相关诉讼权利，三被告（反诉原告）均同意放弃该项诉讼权利。另查明被告（反诉原告）华电云南发电有限公司巡检司发电厂，系华电云南发电有限责任公司的分公司，无独立法人资格。本院认为，本案所涉宗地的国有土地使用权，业经发电厂和山汇公司通过出让方式已经依法获得，发电厂和山汇公司是该项宗地使用权合法的权利主体。泸江公司与发电厂及山汇公司就案涉宗地签订的《山汇小区二期定向合作开发协议》内容并未违反国家关于国有土地使用权的强制性和禁止性规定，协议合法有效。泸江公司为实现案涉宗地的合作开发已开支了数额巨大的开发工作经费。与此同时，发电厂和山汇公司职工亦具有购房的主观愿望和实际需求，继续履行定向合作开发协议有利于合同双方实现各自的可期利益、避免经济损失的进一步扩大。至于是否需要将土地使用权主体变更为泸江公司，不是合作开发的法定或必然要件。发电厂和山汇公司必须按照其与弥勒市国土局订立的国有土地使用权出让合同约定的容积率、密度、绿地率、限高等强制性建设指标内容的规范标准，履行支持及配合泸江公司落实具体开发规划实施方案的法定义务。关于违约及违约责任的问题，双方当事人在履约过程中并未发生违反“协议”约定事项的有关行为；关于三反诉原告行使对《山汇小区二期定向合作开发协议》解除权的问题，该“协议”并未约定解除合同的条件。3月23日，三反诉原告的解除函发出后，反诉被告泸江公司即向我院提起诉讼，我院在3月25日发出立案通知。这一行为表明，泸江公司对三反诉原告解除权的行使行为以提起诉讼的方式持有异议，且未发生法定解除的事由，该解除权行为及解除函的内容不对本诉原告产生约束力。综上所述，原告（反诉被告）泸江公司关于要求确认“协议”合法有效并继续履行合同的主张符合法律的规定；反诉原告发电厂和山汇公司关于“协议”已经解除及要求反诉被告泸江公司赔偿因违约造成的土地使用税开支786558.40元及支付合同违约造成的职工购房差价损失554万元的主张，不符合本案的事实和法律的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条第一款、第一百二十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南泸江房地产开发有限公司与被告（发诉原告）华电云南发电有限公司巡检司发电厂及云南山汇工贸有限公司签订的《山汇小区二期定向合作开发协议》合法有效，继续履行。二、驳回反诉原告（被告）华电云南发电有限公司巡检司发电厂及云南山汇工贸有限公司的相关反诉请求。本案案件受理费预收334640元，由于原告（反诉被告）云南泸江房地产开发有限公司在法庭调查终结前撤回部分诉讼请求，本案的最终案件受理费应为198128元，由被告（发诉原告）华电云南发电有限公司巡检司发电厂及云南山汇工贸有限公司共同负担；反诉案件受理费28043元，由反诉原告华电云南发电有限公司巡检司发电厂及云南山汇工贸有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  李宏明审判员  杨海波审判员  曾国忠二〇二〇年八月十四日书记员  田鸣凤