江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初677号原告：江苏海泰置业有限公司，住所地泰州市姜堰区沈高镇万众村，统一社会信用代码913212046720453242。诉讼代表人：江苏中兴会计师事务所有限公司，住所地泰州市医药高新区海陵南路**汇鸿大厦写字楼B塔第**，统一社会信用代码9132120071854836691，系江苏海泰置业有限公司破产管理人。负责人：张增华。委托诉讼代理人：田岭根，男，系江苏海泰置业有限公司公司原法定代表人。委托诉讼代理人：薛璐，女，系破产管理人工作人员。被告：王栋霖，男，1968年6月8日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陆年宝，江苏丁鸿庚律师事务所律师。原告江苏海泰置业有限公司与被告王栋霖商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日、2020年5月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理，并于2020年7月21日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田岭根、薛璐、被告王栋霖的托诉讼代理人陆年宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏海泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付购房款3528539元及原告代为偿还的银行按揭贷款306000元；2.被告承担逾期付款的利息及违约金1512000元；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告向原告支付购房款2811710元及原告代为偿还的银行按揭贷款306000元；2.被告支付违约金1214658.72元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月10日，原、被告签订商品房买卖合同，但被告未向原告支付购房款，且因被告未能偿还姜堰农村商业银行的按揭贷款，原告又代被告偿还了贷款306000元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告王栋霖辩称，本案讼争的款项实为所购商铺的首付款，该款项被告已按约支付给原告，原告已开具相应数额的发票，并持上述发票配合被告向姜堰农村商业银行办理了所购商铺的按揭贷款，所有按揭贷款均进入了原告公司的账户。原告并未将案涉房屋交付给被告，而是由原告一直违法出租，并收取租金，原告收取的租金应当属被告所有。关于原告称代被告偿还了按揭贷款306000元，原告应当提交每一笔还款的支付凭证。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：被告向原告购买姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室商铺；建筑面积199.61平方米；房屋总价为3199070元，买受人于2014年2月15日前缴清首付款1601070元，其余款项在买卖合同签订后10日内办理完相关贷款手续；买受人未按期付款，按逾期时间，分别处理:1.逾期在30日之内，自本合同规定的应办理贷款期限之第二天起至办理完毕相关贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应办贷款金额的万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应办理贷款期限之第二天起至办理完毕相关贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应办贷款金额的万分之二的违约金；出卖人应当在2014年3月20日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；等等。同日，原、被告又签订商品房买卖合同一份，约定由被告向原告购买姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-6室商铺，建筑面积134.48平方米，房屋总价为2420640元，被告于2014年2月15日前缴清首付款1210640元，其余款项在买卖合同签订后10日内办理完相关贷款手续，逾期付款的处理、交房时间、逾期交房的处理与前一份合同相同。同日，原、被告再签订商品房买卖合同一份，约定由被告向原告购买姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-4室商铺，建筑面积61.25平方米，房屋总价为1408750元，被告于2014年2月15日前缴清首付款708750元，其余款项在买卖合同签订后10日内办理完相关贷款手续，等等。当日，三份合同均进行了网上备案。后在被告办理房屋按揭贷款过程中，原告开具首付款发票，并配合被告至姜堰农村商业银行办理了按揭贷款，2014年2月24日，原告对上述首付款发票进行了作废处理。在被告办理按揭贷款后，姜堰农村商业银行将三套房屋的按揭贷款3500000元转入了原告公司账户。上述商品房买卖合同签订后，原告未实际向被告交付三套房屋。后因被告有一段时间未能按时偿还贷款，原告于2014年5月4日向被告在姜堰农村商业银行约定的偿还贷款账户内汇入41400元，于2014年7月1日、2014年8月1日、2014年9月1日、2014年9月30日、2014年11月3日、2014年12月1日向上述账户内各汇入44100元，上述7笔款项合计306000元。2017年7月3日，姜堰农村商业银行向本院起诉王栋霖、王来红、江苏海泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，要求王栋霖、王来红偿还贷款本金及利息，要求江苏海泰置业有限公司承担连带责任。2017年10月26日，经法院调解，双方达成调解协议。后因王栋霖、王来红、江苏海泰置业有限公司未按约履行还款义务，姜堰农村商业银行于2018年1月9日向本院申请执行。在执行过程中，本院依法对姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室、姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-6室商铺进行了拍卖。审理中，原告认可其于2015年至2016年、2018年对案涉商铺进行出租，并收取了一定的租金。因原告未实际向被告交房，被告提出以原告逾期交房的违约金抵销原告主张的逾期付款违约金，超过的部分被告不再另行向原告主张。2020年6月15日，本院作出（2020）苏1204破申7号民事裁定，裁定受理申请人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司对被申请人江苏海泰置业有限公司的破产清算申请。同日，本院作出（2020）苏1204破4号决定书，指定江苏中兴会计师事务所有限公司担任江苏海泰置业有限公司破产管理人，张增华为管理人负责人。本院认为，原、被告签订的商品房销售合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。被告在与原告签订姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室、321号-6室商品房销售合同后，未能按照合同约定于2014年2月15日前向原告支付两套商铺的首付款2811710元，其行为已构成违约，应当向原告承担付款责任。被告辩称，案涉两套商铺的首付款已支付，但未能提交证据予以证明，本院不予采信。关于原告主张要求被告支付代为偿还的按揭贷款306000元，属于担保追偿权纠纷，与本案商品房销售合同纠纷不是同一案由，应当由原告另案处理。关于原告主张的逾期付款违约金，因原、被告在商品房买卖合同中仅约定了逾期支付按揭贷款的违约金，而没有约定逾期支付首付款的违约金，故原告要求按每日万分之二计算违约金无合同依据，该违约金仅能按银行利率计算。鉴于原、被告双方均存在违约行为，且原告将案涉房屋出租给他人使用，收取了一定的租金，故本院对被告提出的以逾期交房违约金及被告收取的租金抵销逾期付款违约金的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王栋霖于本判决生效后十日内向原告江苏海泰置业有限公司支付姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室商铺的首付款1601070元、姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-6室商铺的首付款1210640元，合计2811710元；二、驳回原告江苏海泰置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37477元，由原告江苏海泰置业有限公司负担8183元，被告王栋霖负担29294元（原告同意其预交的案件受理费中的29294元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费37477元。审 判 长 钱 忠 兵人民陪审员 周 爱 群人民陪审员 吴 圣 芳二〇二〇年八月二十四日法官 助理 见习杭君书 记 员 丁  纯陈志附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。