贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6598号 原告：贵州创和物业有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办东城印象****房屋。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：赵雄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），该公司员工。 被告：顾杨梅，女，汉族，1989年11月6日出生，住贵州省毕节市。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业）与被告顾杨梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人阳东海，被告顾杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付（2017年8月1日至2020年7月31日）的物业服务3,474元；2、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：87.73平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉。 被告顾杨梅答辩称：一、2020年3月19日，经七星关区房产局证实，瑞丰铭城第一届业委会档案袋内是空的，无任何法定备案文件，不符合《物业管理条例》、《业主大会和业委会指导规则》规定的程序与条件。原告2017年7月6日与该业委会签订的物业服务合同，因该业委会未备案，未经所有业主认可，所以不具备代表业主签订合同的主体资格，对被告不发生效力，原告未提供证据证明该业委会主体资格，于法无据。二、2018年8月15日，原告认可的业委会向原告发函，正式解除双方于2017年7月6日签订的物业服务合同，(附后第一号证据)但是，原告不办理移交，拖延至今，长达两年多时间，在此期间原告直隐瞒合同解除事实，使用废弃合同蒙蔽原告。三、原告称其被告提供了事实服务，被告认为，原告强行入住瑞丰铭城，显然侵害被告自愿选择服务的权利，况且原告强卖服务，质价不想对等，如:(1)原告私自将属于小区业主共有场地1号楼与2号楼之间、3号楼与4号楼之间两块约800平方米租给汽车经销商，每年12万余元；电梯间、小区进出口出租给广告商年租金约20万，地下，地下停车库00多个车位，每个每月250元，每年约75万元，地面，地面停车约每天400辆每月50元，每年约20万元左右，另加外来车辆收入未公布账目未通知小区业主处理。(附后:第二组证据，大部分收入证据，由原告持有，拒绝提供)(2)小区有16部电梯，关停现象经常发生，未公开第三方检验报告，其中2号楼客梯一次性关停时间长达半年多，知道今年春节开通几天后，又再次关停造成业主生活困难，3号楼因两部电梯停运，业主走消防通道摔倒受伤，电视台做过报道;(3)楼消防通道垃圾和脏乱严重影响业主发生紧急时的救援。(第三组证据);(4)小区内2-3号楼变菜市场，严重影响业主出行(第四组证据);(5)小区内垃圾成山，臭味熏天，严重影响业主的身体健康。(第五组证据);(6)小区内绿化地变成菜园子，无人管(第六组证据):(7)被告于2017年3月21日所交的装修保证金为2000元，至今未退，现物业不认可，所以说是强式入住的(第七组证据);(8)被告与之前的物业(银辉物业)所签订的物业服务合同被告认可的物业(第八组证据)；(9)小区2、4号楼，楼顶住着小区外的人，还说是有人叫她们进住的，那些人吃业主们的主，不给水费的，现今没人管，存在较大的安全隐患(有手机视频作证)。综合上述，2017年7月6日至2018年8月15日期间，原告不能举证证明瑞丰铭城小区业委会具有合同主体资格。第二个时段:2018年8月15日至今，原告认为合法的业委会已经发函解除合同，原告不办理移交，继续使用废弃合同蒙蔽被告，挟带律师函，短信以及电话轰炸收费，霸占小区强制交易质价不对等的物业服务，情节严重，并且侵占业主公共收益、数额巨大。被告向法院请求。(1)请求法院依法判决2017年7月16日产生的《瑞丰铭城小区物业服务合同》因甲方业委会未备案，且未经业主认可，不具备代表业主签订服务合同主体资格，对被告无约束力。(2)确认原告认为合法的业委会2018年8月15日发函解除合同事实，至今原告与被告不存在合同关系。(3)被告所交的装修保证金应该谁来付。(4)请求法院帮我们追回业主们的公共收益，因为数额巨大，请收资者和业主的清算一下，让业主们自选家合法的物业公司，为小区创造服务，还业主们一个自由、环境美好的家园，我们该付出的高兴的付出。(5)驳回原告诉论请求，原告应当承担强制交易违法代价。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所居住的瑞××城小区××办事处××村××城小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理服务。具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元／月·平方米，商业物业2.5元／月·平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点、地点向原告缴纳同期限为肆年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。原告在为该小区提供物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、车辆停放管理不规范及小区绿化养护与管理不到位等问题。被告顾杨梅系该小区2-806室的业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为87.73平方米；被告顾杨梅未支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，按合同约定计算为3474.11元（87.73平方米×1.1元／月·平方米×36个月）。为此，原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，并经庭审举证、质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，瑞丰铭城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告顾杨梅作为居住在瑞丰铭城小区业主，该物业服务合同对被告顾杨梅具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。但原告在为该小区提供物业服务过程中确存在局部区域有污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、车辆停放管理不规范及小区绿化养护与管理不到位等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告承担30%的责任，对原告诉请期间的物业服务费，本院支持70%部分，即3,474.11元×70%=2,431.88元。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告称与原告签订物业服务合同的小区业主委员会的成立是非法的抗辩主张，被告未举证证明，故本院不予采纳。对于被告称原告与小区业主委员会签订的合同已经解除的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同……”之规定，原告所举证据不能证明小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》已解除。而原告与该业委会签订的合同仍在履行期限内，原告也仍为该小区提供物业服务。被告的该抗辩主张，无证据支撑，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告顾杨梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2,431.88元； 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7元，由被告顾杨梅负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月六日 书记员  张婵婵