贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初8304号原告：阮良峰，男，汉族，1969年5月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。原告阮良峰与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨颖、宋芳，被告委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋权属转移登记文书，并交付给原告；2、判决被告支付逾期办理商品房权属转移登记证的违约金，暂计70000.00元（以购房款729914.00元为基数，按每日万分之二的计算标准，从2017年1月30日起计算至被告为原告办理房屋权属转移登记并交付原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告将诉请的违约金变更为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。）事实及理由：2015年4月13日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的毕节市（建筑面积146.55平方米，套内面积124.85平方米）房屋，该商品房总价款729914.00元，以贷款方式付款。出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初登记，并将办商品转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”本合同签订后，原告按本合同约定支付了全部购房款729914.00元。原告认为，合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，已履行合同全部义务。被告于2016看年底将房屋交付给原告，但涉案商品房的不动产权证书，被告至今仍未交付原告。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所诉。被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，原、被告双方在签订的合同第22条约定，双方办理转移登记的具体事项详见于双方另行签订的委托办理权属登记协议书，但在签订合同之后，原告并未与被告签订前述协议书，也未向被告出具书面的委托书，故被告并未与被告签订前述协议书，也未向被告出具书面委托书，故被告无法履行提交相关材料至办证部门的义务，原告主张逾期交付文书的违约金没有事实依据。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积146.55平方米，套内建筑面积124.85平方米；总价款729914.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款219914.00元，余款510000.00元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的”。合同签订后，原告按照合同向被告支付了购房款729914.00元。另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。被告的逾期行为已经超过合同约定日期的180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额729914.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款729914.00元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋权属转移登记文书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。被告并未提供证据证明原、被告签订了《补充协议》改变了《商品房买卖合同》的约定，应当承担举证不力的法律后果，故对被告提出的抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮良峰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以729914.00元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告阮良峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二〇年八月十七日书记员  周晓华