浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初851号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司（统一社会信用代码：913303817707087857），住所地瑞安市东山街道飞云江农场。 法定代表人：黄展鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市瑞机包装机械厂（统一社会信用代码：92330381MA295GTD0W），住所地瑞安市莘塍街道下山根村凤山路**。 经营者：蔡寅，男，1974年4月8日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：蔡云蕾，浙江云邦律师事务所律师。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被告瑞安市瑞机包装机械厂（以下简称瑞机机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告东都公司的委托诉讼代理人潘伟章、被告瑞机机械厂的委托诉讼代理人蔡云蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金105298.02元；2、判令被告向原告支付违约金（以161400元为基数按月利率5%从2014年10月31日计算至2017年9月15日（不含当日），为278684元；以228419.42元为基数按月利率5%从2017年9月15计算至2018年9月15日（不含当日），为138955.15元；以304768.02元为基数按月利率5%从2018年9月15日计算至2018年10月15日（不含当日），为15238.4元；以266698.02元为基数按月利率5%从2018年10月15日计算至实际履行之日）。事实与理由：2014年10月28日，原告东都公司作为甲方，被告瑞机机械厂作为乙方，签订《标准厂房租赁合同》，约定:1、甲方将自有的坐落于瑞安市经济开发区发展区（具体位置在毓蒙路1号、金源路88号）标准厂房6号楼1单元第一层厂房（建筑面积846平方米）出租给乙方；2、租期从2013年3月15日至2018年10月14日，每年租金152280元，其中2013年3月15日至2013年4月14日免租金；3、当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中抵扣，并且每年依次抵扣租金一次；4、乙方应于涉案合同签订后三日内（即2014年10月31日前）补交履约保证金161400元，另外应于第五年的9月15日（即2017年9月15日）前补交38070元作为履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还；5、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%的违约金。合同签订后，被告未按期支付相应款项。被告实际支付761400元，用于抵扣到期债务后，尚欠租金105418.35元，由于租赁合同到期后承租人已经腾空，出租人在本案中不主张履约保证金，但逾期违约金仍然计算。截至2018年12月25日，被告逾期未支付租金105298.02元、履约保证金38070元、履约保证金161400元。另外，原告计算涉案物业管理费的时间段是从2013年3月15日至2016年8月15日止，原因在于原告向被告提供物业管理费时间是从2013年3月15日至2016年8月15日，2016年8月15日后由物业公司向被告提供物业服务并收取物业管理费。原、被告之间的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示。被告未依约支付租赁、物业管理费、履约保证金，已构成违约，应承担相应的民事责任，原告故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：1、原、被告于2010年7月19日签订的《标准厂房租赁意向协议书》第二、三条中载明的“月息0.08%”系笔误，实系“月息0.8%”。2、原告处没有物业管理费的台账。 被告瑞安市瑞机包装机械厂辩称，1、被告向原告承租涉案厂房，被告共计已支付761400元以上情况属实。但原告诉称的合同内容、租期租金的计算、物业费的计算、违约金的计算均不属实、不恰当。2、关于合同内容及租期租金计算。早在2009年，原告为缓解厂房建设资金问题，经其股东会议通过，将标准厂房以租金预付的方式出租给包括被告在内的多家企业，并约定向被告支付利息。2010年7月11日，双方签订《标准厂房租赁意向协议书》，就两部分的利息抵租金进行了具体约定，一部分是五年租期期间提前支付租金产生的利息（暂称“厂房交付后的利息”），另一部分是为了督促原告尽快交付厂房而约定支付租金之日起至厂房实际交付使用之日止的租金利息（暂称“厂房交付前的利息”），两部分利息的利率均是月利率0.8%（协议书中0.08%系笔误）。2014年10月28日，双方再次经过协商，签署了《标准厂房租赁合同》，就涉案“厂房交付后的利息”抵租金事宜进行了进一步约定：2013年3月15日至2013年4月14日为装修免租期；2013年4月15日至2013年10月14日为半年免租期（即“厂房交付后的利息”冲抵该六个月租金）；2013年10月15日至2018年10月14日为正式需要付租金的五年租期（被告应于2013年10月15日起计付租金，年租金为152280元）。因此，根据两份合同，原告应支付被告两部分利息，一部分“厂房交付前的利息”被告经核算为85146.6元，另一部分“厂房交付后的利息”被告经核算为116907.5元，加上被告已实际支付的761400元，以上合计963454.1元。冲抵2013年4月15日至2013年10月14日期间的半年租金76140元，再扣减五年租金761400元，被告无需再向原告支付任何费用，经折抵后，原告还应支付被告利息125914.1元。3、关于物业费。原告并未为被告提供物业服务，也并未根据合同约定每年公布物业费台账以实现多退少补，故物业费被告不予认可。即使法院认为应当支付，原告应支付给被告的利息也是足够抵扣的。4、关于违约金的计算。原告的违约金计算缺乏事实和法律依据。根据被告的核算，被告根本不存在欠付款项的情形。《标准厂房租赁合同》第四条第三款约定的每月5%的违约金，针对的是第四条的其他费用，并非针对第四条外的其他条款，且每月5%的违约金约定过高，应以不超过银行同期同档次基准利率为准。5、被告要求原告支付剩余利息125914.1元，并赔偿相应利息损失，并依法开具增值税发票。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下： 1、原告提交的证据2《标准厂房租赁合同》、证据3《标准厂房租赁意向协议书》、证据4收款收据、浙江省农村合作银行进账单、浙江省农村合作银行现金缴款单、浙江省农村信用社（合作银行）入账通知书、入账通知书，拟证明原、被告签订合同后，被告未按期支付租金、履约保证金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告质证称，对证据2、3、4的真实性无异议，对其证明对象有异议。本院认为，证据2、3、4符合证据三性，本院均予以采信，但仅能证明原、被告签订涉案《标准厂房租赁合同》、《标准厂房租赁意向协议书》及被告已支付款项情况。 2、原告提交的证据5邮件详情单，拟证明原告于2018年9月25日向被告进行催告。被告质证称，证据5的真实性由法院认定。本院认为，证据5无快递送达回执及邮寄材料相互佐证，无法证明原告主张的待证事实，对证据5本院不予采纳。 3、原告提交的证据9东都农垦开发有限公司会议记录、东都农垦开发有限公司会议纪要、《东都公司标准厂房2016年8月15日前入住企业租赁情况》，拟证明原告提供物业服务情况。被告质证称，证据9的真实性由法院认定，但不能证明原告主张的待证事实。本院认为，证据9中的东都农垦开发有限公司会议记录、东都农垦开发有限公司会议纪要，其真实性本院予以采信；证据9中的《东都公司标准厂房2016年8月15日前入住企业租赁情况》，系原告单方制作的材料，无其他证据相互印证，本院不予采信。 4、被告提交的证据10证人曾某的证言，拟证明原、被告约定利息计算方式、不对等合同、原告未公布物业管理费账册等情况。原告质证称，证人身份不明，且证言与实际不符，不予认可。本院认为，被告称证人系其原告东都公司所有的标准厂房其他承租企业的法定代表人，与原告东都公司存在利益冲突，证明力弱，且无其他证据相互佐证，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月19日，原、被告签订一份《标准厂房租赁意向协议书》，（下述协议书原告东都公司简称甲方，被告瑞机机械厂简称乙方），载明：“为鼓励农场职工自办企业，缓解旧场改造搬迁企业安置用地与失地职工再就业问题，东都农垦开有限公司决定建设标准厂房。为使厂房出租达到预期目的，缓解厂房建设资金问题与更好发挥经济效益，我们以信誉第一、服务第一，以诚信为宗旨，现经双方共同协商，特订立如下厂房租赁协议条款，以资共同信守执行。一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在××道××金融街以东、港口大道以西、毓蒙路以南。其中承包给乙方是6-1号厂房，建筑面积900平方米。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为五年。年租金180元／㎡，五年计810000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.08%计算，总共计669410元。乙方须在本协议书签订之日起五天内一次性付清租金。三、本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.08%计算，利息可以冲抵租金。四、在厂房竣工验收后交付乙方使用时签订正式租赁合同，合同内租金与本意向协议书一致。五、本协议经双方签字或盖章后生效。六、本协议书一式四份，甲方执三份，乙方执一份。”原、被告一致陈述，上述《标准厂房租赁意向协议书》第二、三条载明的“月息0.08%”系笔误，应为“月息0.8%”。 2014年10月28日，原告东都公司与被告瑞机机械厂就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层（建筑面积846平方米、厂房类型为框架结构）厂房签订一份《标准厂房租赁合同》（下述合同中甲方为原告东都公司、乙方为被告瑞机机械厂），其中载明：“……二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自2013年10月15日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付600000元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金161400元，乙方合计支付履约保证金761400元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金152280元，当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵租金后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年9月15日前补交每年租金的三个月租金计38070元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计8460元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。……七、其他条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得单方提前终止合同。如甲方无故单方毁约且乙方同意解除合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金，剩余租金按每年20%比例赔偿乙方装修损失，搬迁费甲方负担50%；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。……3、双方一致确认，原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金。……” 原告东都公司于2013年3月15日向被告瑞机机械厂交付涉案厂房。交付涉案厂房前，被告于2009年9月21日向原告转账支付10万元，被告瑞机机械厂经营者蔡寅于2010年7月28日向原告转账支付20万元；交付涉案厂房后，被告于2013年3月25日向原告账户现金缴存30万元，于2015年9月18日向原告转账支付5万元，于2017年6月21日向瑞安市飞云江农场转账分别支付5万元、61400元（原告自认已收到）；上述款项共计761400元。现租期已届满，被告已搬离涉案厂房。 另查明：原告东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交包括涉案厂房在内的全部标准厂房，瑞安经济开发区管委会交由瑞安经济开发区发展总公司管理。 本院认为，原告东都公司与被告瑞机机械厂就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层厂房（即6-1号厂房）于2010年7月19日签订的《标准厂房租赁意向协议书》、于2014年10月28日签订的《标准厂房租赁合同》，均没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，均属于有效合同。当事人协商一致，可以变更合同。涉案《标准厂房租赁意向协议书》约定“年租金180元／㎡，五年计810000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.08%（笔误，实系月息0.8%）计算，总共计669410元”，涉案《标准厂房租赁合同》约定“厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消”，即原、被告双方对“交付厂房后的利息”约定予以变更，由涉案《标准厂房租赁意向协议书》中约定的按月息0.8%支付利息，变更为涉案《标准厂房租赁合同》中约定的免收2013年4月15日至2013年10月14日的6个月租金。根据涉案《标准厂房租赁合同》租金支付期限的相关约定，“厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。每年租金152280元，当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵”，即租金的支付期限是每年的9月15日前，被告陆续支付的款项共计761400元，已足额支付五年的租金，且均未出现逾期支付租金的情形。根据涉案《标准厂房租赁合同》物业管理费的相关约定，“租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计8460元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次”，现租赁期限已届满，原告在诉讼过程中明确表示原告处没有物业管理费的台账，则被告应支付的物业管理费金额尚不明确，原告主张在被告已付款项中直接扣减物业管理费28949.42元，本院不予支持，原告可另案主张。综上，被告瑞机机械厂已按照涉案《标准厂房租赁合同》约定足额支付原告租金，履约保证金作为预付款性质，合同并未约定未全额支付履约保证金相应的违约责任，原告亦未举证证明被告未全额支付履约保证金造成其相应损失情况，故对于原告有关逾期支付履约保证金的违约金的诉请，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求均缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。被告有关原告应支付其利息，及要求原告开具增值税发票的主张，因未在本案中提起反诉，在本案中不予处理，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费11098元，减半收取5549元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费11098元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 审 判 员 潘仁珠 二〇二〇年八月十日 代书记员 涂瑞梅 附录一：原告瑞安市东都农垦开发有限公司提供的证据目录 证据1：原告瑞安市东都农垦开发有限公司企业信用信息公司报告、被告瑞安市瑞机包装机械厂企业信用信息公示报告、被告瑞安市瑞机包装机械厂经营者蔡寅户籍证明复印件各1份； 证据2：《标准厂房租赁合同》1份； 证据3：《标准厂房租赁意向协议书》1份； 证据4：收款收据1份、浙江省农村合作银行进账单1份、浙江省农村合作银行现金缴款单1份、浙江省农村信用社（合作银行）入账通知书1份、入账通知书2份； 证据5：邮件详情单复印件1份； 证据6：《瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房工程竣工验收会议纪要》、《瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房1#-6#楼工程竣工验收会议纪要》、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、瑞国用（2008）第48-5号国有土地使用权证、瑞安经济开发区建设工程规划核实确认书复印件各1份； 证据7：〔2017〕215号瑞安市人民政府专题会议纪要复印件1份； 证据8：瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房移交表、《关于瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房的情况说明》复印件各1份； 证据9：东都农垦开发有限公司会议记录1份、东都农垦开发有限公司会议纪要1份、《东都公司标准厂房2016年8月15日前入住企业租赁情况》1份。 附录二：被告瑞安市瑞机包装机械厂提供的证据目录 证据10：证人曾某的证言。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条第一款：当事人协商一致，可以变更合同。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。