江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初5971号原告（反诉被告）：李强，男，1962年12月2日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钰，江苏金长城(无锡)律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉非凡之星文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区静安路**凯旋名邸******。法定代表人：李娅。委托诉讼代理人：程瀚捷，湖北若言律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘航远，湖北若言律师事务所律师。原告（反诉被告）李强诉被告（反诉原告）武汉非凡之星文化发展有限公司房屋（以下简称武汉非凡公司）租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李强委托诉讼代理人李晓明，武汉非凡之星文化发展有限公司委托诉讼代理人程瀚捷、佘航远到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告（反诉被告）李强提起本诉诉称：1、判令被告武汉非凡之星文化发展有限公司立即向原告支付从2019年5月25日起至2019年7月6日止42天的租金340602元，逾期付款违约金44000元,合计384602元；2、判令被告武汉非凡之星文化发展有限公司立即向原告支付违约金284.4万元（违约金为334.4万元扣除履约保证金50万元）；3、判令被告武汉非凡之星文化发展有限公司立即向原告交还无锡市滨湖区青山西路69号-101号（及内外场地）并且支付从2019年7月7日起至2019年11月7日止的共计123天的实际使用费，按照每天8920.5元计算，为1097160元。4、双方于2019年7月7日解除租赁合同。事实和理由：2017年5月25日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将无锡市滨湖区青山西路69号-101号（及内外场地）租赁给被告，房屋总面积3982平方米，租赁期限为12年，从2017年5月25日起计算。合同期内租金按半年支付，每两年递增，共计24期。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金50万元。合同签订后，原告按照合同的约定向被告交付了房屋，被告接收房屋后将该房产用于经营。房屋租赁合同约定的第5期租期从2019年5月25日开始计算，租金148万元。合同第六条约定每个租赁期开始日前的15个工作日内支付租金，第5期租金应当在2019年5月6日支付。从2019年5月6日起原告多次向被告催讨租金，被告以租金申请已经上报，就等总部批准为由拖延。2019年5月30日，原告委托律师发函催讨租金，被告未有答复，2019年6月12日，原告书面告知被告“2019年7月6曰（包括当日）前付清所欠房租的，请按照合同第十三条的约定支付违约金。如你单位在2019年7月6日（包括当日）前不能付清所欠房租及违约金的，本人按照租赁合同解除房屋租赁合同，2019年7月7日派人接收房屋及一切附属设施。”至原告起诉之日，被告没有向原告支付房租，也没有向原告交还租赁房屋。原告依据租赁合同第十条“拖欠当期房租2个月”原告有权单方解除合同，收回房屋的约定解除合同。被告应当按照合同第十三条的乙方违约责任向原告承担违约责任，具体为：合同第十三条第1款，逾期支付当期租金，每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，逾期支付60天，按照148万计算，148*5*60=44000元，加上从2019年5月25日起至2019年7月6日止42天的租金340602元，合计384602元；合同第十三条第2款，乙方中途擅自退组的按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，剩余租期十年，剩余总租金3344万元，违约金为334.4万元。合同第十三条第3款，租赁合同依法终止后，乙方应当及时交还房屋，逾期交还的应当按照年度租金的10%上浮租金的约定，从2019年7月7日起，按照每天租金8109.58元上浮10%为8920.5元计算1097160元。故而成讼。被告（反诉原告）武汉非凡公司对本诉辩称：第一,根据破产法第十八条，结合本案实情，我方作为合同承租人，没有收到破产管理人的书面履行通知书，针对属于破产财产的涉案房屋，依法应当解除我方签订的租赁合同，因此该情形属于出租人的严重违约行为。为此我方特申请贵院针对涉案房屋中属于破产财产的重要事实依法予以调查。我方已经提交调查取证申请书。第二，对方至今仍然未取得涉案房屋真正所有权人的授权，时至今日对方仍然对涉案房屋属于无权处分的状态，结合我方的前述答辩意见，请求法院对本诉原告的故意隐瞒、欺诈的事实予以认定，并请求法院判令对方承担相应的违约责任。因此我方行使先履行抗辩权于法有据。并结合我方提交的关于民办学校、民办非学历机构办学许可证的审批说明，可以证明无锡市滨湖区申请开办幼儿园办学许可证需要提交的证明材料包含办学场地的使用证明，因对方无法取得房屋所有权人的授权，在我方多次催促对方交付办学场地使用相关证明的情况下，至今仍然无法提供，导致我方无法满足申请幼儿园办学许可证的审批前提。被告（反诉原告）武汉非凡公司提起反诉诉称：1、依法判令解除双方于2017年5月25日签订的房屋租赁合同，解除日期为2019年8月24日；2、依法判令反诉被告因违约给反诉原告造成的截止至2019年8月23日经济损失共计8616437元；3、判令反诉被告承担违约金376.4万元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：李强违反合同约定在故意隐瞒房屋真实状态的情形。致使幼儿园无法经营，故而成讼。原告（反诉被告）李强对反诉辩称：1、反诉原告反诉状中所列明的事实与实际情况完全不同，反诉原告隐瞒了关于本案定性的重大事实情况，具体为反诉原告支付租金的是到2019年5月份，而不是反诉状所称的2018年9月26日，反诉原告少计算了半年房租，其目的是为了套用滨湖区法院2018年9月26日停止支付，给法官造成是其收到停止支付通知书后不付租金的，这与事实完全不同。无锡市滨湖区人民法院在2018年11月27日向反诉原告即本案被告发出了解除停止支付租金的通知，该通知送达了反诉原告，2018年12月份，经过原告与被告多次交涉，被告在2018年12月份向原告支付租金50万元，在2019年1月向原告支付了租金90万元，该租金支付至2019年5月份，系提前支付半年的租金，因此不存在被告所称的收到了法院的通知后拒付租金的理由。2、原告将涉案房屋出租给被告，被告在审查了原告提供的相关文件以及材料后确认原告所提交的相应材料符合合同要求，被告才根据合同第六条履约保证金的条款向原告支付保证金50万元，因此原告提供给被告的权属证明以及相关材料完全符合合同约定。3、原告向被告交付了房屋以后，被告已经使用该房屋并且进行了经营活动，因此被告所说的原告没有实际交付房屋以及原告影响被告经营的情况是没有事实依据的。综上，被告应当按照合同约定支付房租，被告逾期支付房租超过两个月的情况下经过原告多次催讨及交涉，被告仍然不支付房租且继续使用该房屋的情况下原告才发出书面文件告知被告解除合同，因此原告的行为完全符合法律规定，本案诉争的合同解除是因为被告不支付房租而引起的，而被告在反诉状中提到的种种理由第一没有事实依据，第二没有法律基础，应当予以驳回。法院对于双方没有异议的证据确认如下：房屋租赁合同、商品房买卖合同（预售）、荣御华府商铺租赁合同、2019年5月30日的律师函、2019年6月20日的告知函、租金缴纳凭证、停止支付通知书、房屋合同备案查询信息。除以上证据外，武汉非凡公司为证明其反诉损失提供了1.离职申请书、离职审批表、退费明细。退费明细分为两类，一个是无锡教师退费明细92109元，另外一个是退费明细496210元，共计退费588319元。证明因对方提供的租赁房屋被采取司法查封，并与破产案件相关联，权属不明晰，武汉非凡公司员工以及学员在对方律师以及李强本人前往武汉非凡公司学校催要租金并披露出前述对方违约事实后，武汉非凡公司无法继续妥善处理因对方违约而保持正常经营，因此员工和学员纷纷要求离职和退费，对武汉非凡公司造成重大经济损失。其中无锡教师退费明细属于教职工的退费情况，名为无锡滨湖退费明细系武汉非凡公司学员的退费情况。李强认为对该证据真实性无法确认，与本案没有关联。武汉非凡公司为证明其损失提供了2、资产损失统计表、相应的合同、票据，证明武汉非凡公司为长期履行房屋租赁合同，共计投入6305488元用于开办幼儿园，加上武汉非凡公司经营支出以及学员和教职工的退费共计8116437.66元，因对方的违约行为导致合同目的无法实现，因此该相关损失应当由对方承担。发票有相关复印件。天然气施工合同金额为63600元，室内装修金额为125000元，厨房设备97888元，工程投入门头费用110000元，工程投入空气治理费用28800元。李强质证认为证据1真实性无法确认，与本案没有关联。对证据2亦全不予认可。李强为反驳武汉非凡公司的反诉意见，补充四组证据，1、解除停止支付房租通知书及送达回证，证明在2018年11月27日被告收到了解除停止支付租金的通知，该证据是针对被告用停止支付通知书来证明该房屋受到了查封并被告停止支付租金，事实上在被告收到该解除停止支付通知书后在2018年12月份、2019年1月份分两次向原告支付第三期租金140万元。2、律师问询函及律师问询函的复函，证明被告所举的与滨湖区教育局领导偷录的录音内容与被告想要说明的滨湖区教育局针对武汉非凡之星在青山西路69-101号房屋上的答复完全不是一回事。3、青山西路69、71、73号房屋所有权李轶媛将房屋授权李强进行出租的委托书和二人关系的身份公证书。4、民办教学许可证的信息，证明在涉案房屋地点的办学许可证已经颁发，名称为无锡市非凡之星托儿所有限公司。武汉非凡公司质证认为1、解除停止支付房租通知书及送达回证，真实性无异议，证明目的有异议，该组证据恰恰证明了涉案房屋中可能存在属于破产财产的情形，结合我方前述并依据破产法相关规定，进而证明了对房屋的违约事实。同时对方也承认自2018年11月27日之后双方一直就涉案房屋的权属问题、查封问题以及是否属于破产财产的问题进行反复的确认和沟通，我方正是自2018年11月27日起以各种途径联络对方要求提供房屋权属明晰的相关证据。2、律师问询函及律师问询函的复函，真实性无异议，证明目的有异议，结合我方提供的录音资料，并结合该律师问询函复函中的描述，无锡市滨湖区教育局并未否认经查封的场所无法开办幼儿园这一事实，因此对方的违约事实至今仍然存在。3、公证书，真实性无异议，但是公证时间为2013年，并且公证书中只陈述了李轶媛的父亲及母亲姓名，并未标注身份证号码，因此我们认为与本案无关；委托书，商品房买卖合同中李轶媛签字的笔迹和委托书中的笔迹不一致，所以对真实性有异议。4、民办学校办学许可证是托儿所，与本案中的幼儿园是完全不同的概念。经审理查明的合同签订情况：2016年12月17日，李轶媛签订买卖合同向无锡市龙惠置业有限公司（以下简称龙惠公司）购买了青山西路69单元1-3层房屋。2017年1月22日，李轶媛签订买卖合同向龙惠公司购买了青山西路71单元1-3层房屋。2017年1月23日，李轶媛签订买卖合同向龙惠公司购买了青山西路73单元1-3层房屋，并委托李强对外出租。2017年5月24日，龙惠公司与李强签订《荣裕华府商铺租赁合同》，将青山西路75、77、79、81、83、85、87、89、91、93、95、97、99、101号（及屋顶和地下室）出租给乙方，总面积为3076.35平方米，租赁期限自2017年6月1日至2035年5月31日，免租期为11个月，首年租金为1.5元/平米/天，每年租金160万元，第四年起每三年租金递增8%。2017年5月25日，甲方李强和乙方武汉非凡公司双方签订租赁合同，承租无锡市滨湖区青山西路69号-101号（单号）多幢房屋开办幼儿园，房屋总面积3982平方米，租赁期限从2017年5月25日起至2029年5月24日，为期12年。合同期内租金按半年支付，每两年递增，共计24期。房屋租赁合同约定的第5期租期从2019年5月25日开始计算，租金为半年148万元。合同第六条约定每个租赁期开始日前的15个工作日内支付租金，第5期租金应当在2019年5月6日支付。租赁合同第十条约定乙方拖欠当期房租2个月，甲方有权解除合同。合同第十一条约定房屋租赁期满终止或租赁合同依法终止，乙方将剩余房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方在不拆除所添附的装修前提下由乙方添置的财产和器物可由乙方自行处理；乙方放弃就租赁期内所添附不可拆除装修要求补偿的权利。第十三条对乙方违约责任进行了约定，具体为：第1款，逾期支付当期租金，每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，逾期支付60天；第2款，乙方中途擅自退租的按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，剩余租期十年，剩余总租金3344万元，违约金为334.4万元。合同第十三条第3款，租赁合同依法终止后，乙方应当及时交还房屋，逾期交还的应当按照年度租金的10%上浮租金。经审理查明的合同履行情况：2017年6月7日，武汉非凡公司按约缴纳了租赁保证金50万元。合同签订后，李强按照合同的约定向武汉非凡公司交付了房屋。2018年9月26日，武汉非凡公司收到法院的止付通知书。2018年11月27日，武汉非凡公司被我院送达了解除停止支付通知书，通知书上载明“无锡市中院于2018年3月19日受理的上海翌银福甲投资合伙企业（有限合伙）申请无锡市龙惠置业有限公司破产清算一案，已移交滨湖法院审理…龙惠置业公司在本院受理本破产清算案前曾与李强签订有荣御华府楼盘租赁协议，后李强将上述商铺转租给你方使用。现龙惠置业公司管理人已向本院提出申请，在管理人处置上述商铺资产前继续履行其与李强之租赁协议，本院予以准许，特通知解除停止向有关房屋出租人（李强）支付房屋租金的通知。”被告武汉非凡公司的租金支付截止到2019年5月24日。2019年5月30日，李强向武汉非凡公司发出了催讨租金的律师函。2019年6月12日，李强向武汉非凡公司发出告知函“2019年7月6曰（包括当日）前付清所欠房租的，请按照合同第十三条的约定支付违约金。如你单位在2019年7月6日（包括当日）前不能付清所欠房租及违约金的，本人按照租赁合同解除房屋租赁合同，2019年7月7日派人接收房屋及一切附属设施。”。2019年6月14日，武汉非凡公司向李强寄送了律师函。2019年11月7日，本院组织双方交接了涉案房屋。关于本诉反诉有争议焦点如下：第一，关于涉案房屋属于破产财产是否造成租赁合同无法履行的争议焦点。首先，在本案租赁合同签订时，李强是有权出租涉案房屋的。涉案房屋中的青山西路69、71、73单元1-3层房屋是李轶媛所有，并授权李强进行租赁。2017年5月24日，龙惠公司与李强签订《荣裕华府商铺租赁合同》对剩余涉案房屋的租赁进行了约定。其次，龙惠公司破产是在本案租赁合同签订之后。无锡市中院于2018年3月19日受理的上海翌银福甲投资合伙企业（有限合伙）申请无锡市龙惠置业有限公司破产清算一案，并移交滨湖法院审理。而涉案合同签订于2017年5月24日，时间上早于龙惠公司破产案。且涉案教育机构已经办妥教学行政审批。再次，本院审查后解除了关于本案租金的止付通知书。虽然2018年9月，武汉非凡公司收到本院的止付通知书。但2个月后，本院经审查认为“李强签订有荣御华府楼盘租赁协议”，解除了止付通知书。次承租人有本身合法主张权利的方式无须直接止付租金解除合同。即使房屋作为破产财产，但次承租人仍享有民事法律规定的对次承租人的权利以对抗房屋权利的移转，并不必然导致合同无法履行。故综上，涉案房屋属于破产财产并未造成租赁合同无法履行。第二，关于武汉非凡公司未支付租金是否构成违约的争议焦点。房屋租赁合同约定的第5期租期从2019年5月25日开始计算，租金148万元。同时合同第六条约定每个租赁期开始日前的15个工作日内支付租金。故武汉非凡公司停付2019年5月25日后租金的行为构成违约，经原告催告租金后仍不支付，符合合同第十条未支付2个月租金解除合同的约定，李强可依据合同约定解除合同。故关于李强本诉中的于2019年7月7日解除合同诉请，本院予以支持。武汉非凡公司应支付从2019年5月25日到2019年7月7日的租金340602元。关于逾期付款的违约金，本院认为应当和其他违约金共同计算以统筹守约方损失，故对逾期付款违约金不予支持。关于本诉的其他诉请，本院认为：关于实际使用费，双方于2019年11月7日经本院组织交接了涉案房屋。合同第十三条第3款，租赁合同依法终止后，乙方应当及时交还房屋，逾期交还的应当按照年度租金的10%上浮租金。故实际使用费应计算从解除合同之日起到2019年11月7日止，按照合同约定当期租金的基础再上浮10%，计1097160元。关于本诉诉请的违约金，被告辩称违约金过高。合同第十三条第2款约定乙方中途擅自退租的按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。故原告按照剩余租期十年总租金3344万元计算违约金为334.4万元。考虑到李强租赁诸多房屋用于履行本合同，且该房屋已经进行总体装修造成转租招租具有难度，需给予李强一定的招租期，本院按照双方约定半年租金额酌定违约金为148万元，该款扣除了武汉非凡公司已缴纳的租赁保证金50万元，还应支付98万元。关于反诉的诉请，本院认为：武汉非凡公司诉请1、依法判令在2019年8月24日解除双方于2017年5月25日签订的房屋租赁合同，本院已在本诉中确认双方于2019年7月7日解除合同；武汉非凡公司诉请2、依法判令反诉被告因违约给反诉原告造成的截止至2019年8月23日经济损失共计8616437元；本诉中本院认为武汉非凡公司违约，且经本院释明武汉非凡公司仍不申请评估财产损失。租赁合同第十一条第4款约定房屋租赁期满终止或租赁合同依法终止，乙方应将承租房屋及附属设施设备归还甲方…乙方放弃就租赁期内所添附的不可拆除的装修要求补偿的权利。对于该诉请，本院不予支持。武汉非凡公司诉请3、判令反诉被告承担违约金376.4万元；武汉非凡公司违约不缴纳租金造成合同解除，故对于该诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、李强和武汉非凡之星文化发展有限公司签订的关于滨湖区青山西路69-101（单号）的房屋租赁合同于2019年7月7日解除；二、武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起三日内向李强支付从2019年5月25日到2019年7月6日止的租金340602元；三、武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起三日内向李强支付违约金980000元；四、武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起三日内向李强支付从2019年7月7日到2019年11月7日止的房屋占有使用费1097160元；五、驳回李强的其他本诉诉请。六、驳回武汉非凡之星文化发展有限公司其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32629元，保全费5000元，反诉案件受理费48041元，共计85670元，由李强负担5670元，由武汉非凡之星文化发展有限公司负担80000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  张建英人民陪审员  丁霞静二〇二〇年八月二十日法官 助理  彭云翔书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。