江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0721民初844号 原告（反诉被告）赖森昱，女，1980年6月1日生，汉族，住赣州市赣县区。 委托代理人蔡世雄，江西章贡律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）赣州金晨房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路7号3栋写字楼48号。 法定代表人赵波，系公司执行董事。 委托代理人李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所律师，特别授权。 原告赖森昱诉被告赣州金晨房地产开发有限公司（以下简称金晨地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告金晨房地产公司向本院提起反诉。原告（反诉被告）赖森昱的委托代理人蔡世雄、被告（反诉原告）金晨地产公司的委托代理人李恭瑶到庭参加诉讼。因案情复杂，于2020年8月7日转普通程序审理，本案现已审理终结。 赖森昱向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2020022602441）及相关补充协议；2、判决被告返还已付购房款218198元及利息（自2020年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：第一、2020年1月19日，原告被被告的销售人员拉进去参观其样板房，因原告经济实力有限，并未打算购房，看过样板房后就离开了售楼部。刚走没有多远，销售采电话告诉原告可以首付二成购房，要原告回去再与商量。原告是在被告的销售人员以“可以帮助原告以两成首付按揭购房”诱导下购房。于1月20日、1月21日、2月20日分批向被告支付首付款共计178198元。原告一直在陈文欢的安排下向被告指定的贷款机构申请贷款，1月22日原告在被告销售人员陈文欢的安排下前往邮储银行申请贷款，1月23日前往民生银行找廖经理申请贷款，2月24日找招商银行骆经理申请贷款，均被拒绝。2020年2月25日，陈文欢说其会联系好邮储银行面签，原告于26日上午先到售楼部拿材料时，陈文欢说已经安排好了，今天面签肯定能通过。原、被告双方于当日下午签订《赣州市商品房买卖合同》及相关补充协议，合同约定原告向被告购买位于赣州市赣县区延北侧的金科集美公馆6栋2402房，总价款878198元，约定以担保贷款方式付款：2020年2月26日前按总价款的20.29%支付首付款178198元，余款70万元向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付；3月1日陈文欢电话通知原告“因原告年纪过大，只能贷款66万元，需要重新提交材料”，原告按陈文欢要求准备相关材料，3月9日由陈文欢发给银行工作人员；3月24日陈文欢通知原告“面签过了就是过了，指示现在材料还没有补齐，也就是差那40000块钱的首付。银行才会放款还月供”。原告于3月25日及3月30日分两次向被告转款共计40000元；3月31日陈文欢电话通知原告未能通过邮储银行贷款审批（微信聊天记录第110页）。4月2日原告依陈文欢指示向被告指定的高息贷款机构申请贷款（月息1.5分），仍未获得审批通过。上述事实，原告是基于对被告销售人员的信任，相信陈文欢可以帮助其以两成首付按揭购房，并且一直也是在陈文欢的安排下向被告指定的贷款机构申请贷款。其与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及相关补充协议，也是在陈文欢明确示意面签成功后才签订的，原告本身不具备高于二成首付购房的能力。未能获得贷款，导致合同无法继续履行，是因为被告的销售人员陈文欢判断错误，原告对此没有过错。 第二、《赣州市商品房买卖合同》补充协议中关于买受人以申请贷款方式支付购房款的特别约定无效。4月17日原告接到被告于4月13日作出的《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，通知要求原告根据合同约定在本通知发出后15日内以现金方式支付不能办理银行按揭的款项66万元给被告。根据合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同补充协议，由被告提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与原告协商的条款。其次，“付款方式及期限”系商品房买卖合同中的主要条款，应遵循诚实信用与契约自由原则，被告并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与原告协商，而是以格式条款的方式要求：如“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因没收入其他原因等，导致出卖人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清”等。该格式条款所在的补充协议全文为“小五号”，字体较小，被告对该条款未做任何加粗或变换字体等特别提示，也没有在订约时提请原告予以充分注意，该补充协议不能代表双方已就此形成合意；其次，商品房买卖的特点之一即标的额巨大，对于选择以首付款与银行贷款相结合作为付款方式的购房人而言，如果贷款申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，因此，该补充约定显然加重了购房人的付款义务。属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。被告明知原告偿付能力有限，仍与原告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2020022602441）及相关补充协议，却未对其所提供存有加重买方责任的格式条款予以提醒、释明。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。原告可以请求解除合同，要求被告返还购房款及利息。 金晨地产公司辩称，1、被告的工作人员在为原告提供商品房销售是正当的服务，不存在对原告买房相关事宜的错误判断；2、在商品房买卖合同关系中，原告的主要义务就是按照合同条款支付购房款，本案原告选择的是按揭付款方式，那么原告应对其不能办理按揭贷款承担过错责任。 金晨地产公司向本院提出反诉请求：1、确认解除涉案《商品房买卖合同》及其补充协议；2、依法判令被反诉人支付违约金175639.6元（购房总款的20%）；3、依法判令被反诉人承担本案律师费19000元；4、本案案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：赖森昱购买反诉人所有的位于赣州市赣县区的“金科集美公馆项目中的6栋24层2402号房”，双方于2020年2月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为878189元，赖森昱已支付218198元，剩余购房款660000元按照按揭方式支付。但赖森昱因个人原因迟迟未办理银行按揭贷款。反诉人于2020年4月13日向赖森昱发函，要求赖森昱以现金方式支付剩余购房款。2020年4月24日，反诉人委托律师向赖森昱发函，要求赖森昱以现金方式支付剩余购房款，均未果。且赖森昱于2020年4月14日向反诉人发出解除合同通知，以无法办理按揭贷款为由，单方面表示解除合同，并向人民法院提起诉讼要求解除合同。鉴于赖森昱以上行为，反诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，及《商品房买卖合同》附件五补充协议第十六条第一款之约定，于2020年5月14日委托律师向赖森昱发出解除合同、收取违约金的律师函，并要求赖森昱前往售楼部办理退款手续。现赖森昱未按律师函要求办理退款手续，且反诉人于2020年6月5日收到本案的《传票》、《应诉通知书》等，故反诉人提出反诉。 赖森昱就金晨地产公司的反诉辩称，1、答辩人依照合同约定向反诉人支付了房屋首付款178198元，并积极配合向反诉人指定的贷款机构提供了全部贷款资料，按反诉人的要求额外支付了40000元“首付款”，仍无法获得贷款审批通过，导致合同无法继续履行，系不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，答辩人享有请求解除合同的权利。2、反诉人主张答辩人违约所依据的条款均为加重对方责任的格式条款，应属无效。反诉人要求答辩人以现金支付的补充条款，以及反诉人所主张的违约金条款均系反诉方提供的格式条款。该条款约定：“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其它原因等，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清”等，该约定存在问题：1.该格式条款所在的补充协议全文为“小五号”，字体较小，被告对该条款未做任何加粗或变换字体等特别提示，也没有在订约时提请原告予以充分注意；2.商品房买卖的标的数额巨大，对于选择首付行与银行贷款相结合作为付款方式的购房人而言，如果贷款申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，因此，该补充约定显然加重了购房人的付款义务。属于“加重对方责任”的情形，该格式条款应属无效约定。答辩人对此并无过错，依法享有解除合同的权利。请求法院驳回反诉人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2020年1月19日，赖森昱在参观金晨地产公司开发的“金科集美公馆”房屋后，金晨地产公司售楼部经理告诉赖森昱可以以两成首付按揭购房，并享受优惠，赖森昱遂于2020年1月20日、1月21日、2月20日分三次向被告支付首付款178198元。之后，赖森昱听从金晨地产公司销售经理陈文欢安排到金晨地产公司指定的银行办理按揭，从赖森昱与陈文欢的聊天记录可以看出：1月22日，赖森昱按照陈文欢的指引到邮政储蓄银行办理按揭手续，未得到邮政储蓄银行通过；1月23日，赖森昱按照陈文欢的指引到中国民生银行赣州分行营业部，民生银行提出追加担保人，因赖森昱父母年龄较大，赖森昱找不到适合担保人。1月28日晚上，陈文欢告知赖森昱所有银行因过年放假都暂时不在按揭，具体时间后面通知。2月21日，陈文欢通知赖森昱到招商银行长征大道支行办理按揭，2月24日，赖森昱根据陈文欢的提示找到招商银行骆经理，后被拒绝。2月25日下午，陈文欢提醒赖森昱明天再去邮政储蓄银行面签。2月26日，陈文欢通知赖森昱签订《房屋买卖合同》。2月28日，陈文欢通知赖森昱认领首付款发票。3月9日，陈文欢将赖森昱贷款资料发给邮储银行。3月16日，陈文欢又通知赖森昱在月底之前需要增加补交40000元首付款，赖森昱表示因为疫情，没法工作，没有收入。3月24日，陈文欢通知赖森昱银行面签过了，需补交40000元首付款，银行才会放款还月供。3月30日，陈文欢通知赖森昱已收到原告打款40000元。4月7日，陈文欢通知赖森昱后期银行会打电话要求客户确认，告知原告应回答银行人员已交金科首付三成268000元。因赖森昱收入还贷比达不到准入条件，赖森昱未能办理房屋按揭贷款。4月13日，金晨地产公司向赖森昱发函，要求赖森昱以现金方式支付剩余购房款。4月24日，金晨地产公司委托律师向赖森昱发函，要求赖森昱支付剩余购房款，均未果。 另查明，2020年2月26日，金晨地产公司通知原告签订《赣州市商品房买卖合同》，该买卖合同包含了《商品房买卖合同》和《补充协议》两份文件，原告在同一文本上签字奈印。《商品房买卖合同》第六条约定：将金晨地产公司开发的位于赣县区出售给被告，房屋总价878198元；第七条第3项约定：买受人应当在2020年2月26日前支付首期房价款178198元，占全部房价款的20.29%，余款700000元，向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人示按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已全部房款（含已付贷款部分）。另《补充协议》第六条关于主合同第七条、第八的补充约定第2款第（2）项规定：“买受人选择贷款方式付款的，因出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行，买受人应在接到出卖人通知后30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之二的标准计算承担违约金。逾期超过60日仍未付清，出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款5%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失，出卖人可以从买受人支付的房款中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行支付，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取；如出卖人同意不解除合同的，合同继续履行，自的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日主牌向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之当日内向出卖人支付违约金，在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。”第2款第（6）项规定：“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良信贷信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其它原因等导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过60日仍未付清的，出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失，……”。 赖森昱认为未能获得贷款，导致合同无法继续履行，也由于金晨地产公司销售人员陈文欢的判断失误，其没有过错，请求解除合同，要求金晨地产公司返还购房款及利息。金晨地产公司则要求解除涉案《商品房买卖合同》及其补充协议，判令赖森昱支付20%违约金175639.6元，并承担本案的律师代理19000元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赖森昱与金晨地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同前，赖森昱依约支付了购房首付款178198元，合同签订后，赖森昱积极履行合同，又增加补交了40000元首付款，并依金晨地产公司销售人员陈文欢的指引到其指定的银行办理按揭贷款手续，金晨地产公司也积极联系银行办理按揭贷款，因赖森昱交付首付款太低，其收入还贷比达不到银行贷款的准入条件，故未能成功办理按揭贷款，双方都尽了自己的责任。双方当事人无法预见合同约定的内容是否符合银行对贷款客户审查准入的条件，是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，合同双方均不构成违约，故对赖森昱请求解除合同，返还购房款及利息的请求，本院予以支持。对于《补充协议》中约定的“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良信贷信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其它原因等导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过60日仍未付清的，出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失，……”。该《补充协议》约定付款的方式及违约责任与《商品房买卖合同》约定的付款方式及违约责任相矛盾，且该《补充协议》内容字体明显更小，金晨地产公司工作人员没有提供证据证明对买受人已经尽了提示和告知义务，条款内容明显存在加重对方责任，排除了他人的主要权利，有违诚实信用和公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。故对金晨地产公司要求赖森昱支付违约金及本案律师代理费的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，的规定，判决如下： 解除赖森昱与赣州金晨房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。 二、赣州金晨房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向赖森昱返还已付购房款218198元及利息（以218198元为基数，自2020年2月28日起按年利率3.85%计算至付清之日止）。 二、驳回反诉原告赣州金晨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2097元，反诉费4570元，由被告金晨地产公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  肖 娟 人民陪审员  朱良英 人民陪审员  李祖星 二〇二〇年八月二十六日 代理书记员  李 泯