上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11112号原告：上海世康实业股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁锋平，董事长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆怡冰，上海才富律师事务所律师。被告：上海飞儿艺术培训学校，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵依莎，董事长。委托诉讼代理人：程知音，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海世康实业股份有限公司(以下简称世康公司)与被告上海飞儿艺术培训学校(以下简称飞儿学校)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世康公司委托诉讼代理人向德喜、陆怡冰和被告上海飞儿艺术培训学校法定代表人赵依莎及其被告委托诉讼代理人程知音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月18日解除；2、判令被告支付原告自2020年1月1日至2020年3月18日的租金106,557.38元、物业管理费17,049.18元；3、判令被告向原告赔付违约金12.5万元；4、判令被告向原告支付自2020年3月19日至实际返还房屋之日止的房屋占用期间使用费(按4元/平方米/日计收)。事实和理由：原告于2017年10月10日与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定将上海市嘉定区安亭镇和静路XXX号世康大厦201-202商铺出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，租金半年一付。按照合同约定，被告应于2019年12月15日支付2020年上半年的租金和物业管理费，但被告并未按约支付。此后发生的疫情是在被告迟延履行之后，故不能以疫情为由免除被告的违约责任。后，原告分别于2020年2月26日和同年3月9日向被告发送了房租催缴通知书，催告被告在收到通知后5日内交付房租，否则原告将解除合同。其中3月9日的催缴通知书于3月13日送达被告，故双方合同已于3月18日解除。另，根据合同约定，被告逾期支付租金，应当按月租金的3倍向原告赔付违约金并自合同解除后按每日每平方米4元的标准支付房屋占有使用费。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签订合同后，自2018年1月1日到2019年6月30日，被告都是按照合同约定将租金等直接向原告支付的。但2019年3月，被告收到了上海市嘉定区人民法院的协助执行通知书，要求被告将之后的租金支付至法院，故被告将2019年7月1日至2019年12月31日的租金付至法院指定账户。关于2020年的租金，被告年前准备支付至法院的，但2019年12月11日原告财务胡蓉蓉向被告的法定代表人赵依莎发送信息，表示原告丁总希望被告将租金直接支付给原告。对于该问题，被告跟执行法官进行了沟通，向法院申请将飞儿学校外墙装修时世康公司的物业垫付的费用在房租中扣除汇至世康公司账户。执行法官回复，如果要将租金打给原告，需要将飞儿学校和世康公司的物业支付此款项的协议提交法院审核。于是被告跟原告沟通，告知学校2020年1月20日放假，要求原告在放假前尽快提供协议书，被告就按照协议约定把部分租金打到原告账户，但原告并未配合。之后发生了疫情，按照上海市疫情防控要求，学校一直处于停工状态。疫情期间，被告向执行法官申请暂缓向法院支付租金，得到了执行法官同意后，就将原本准备支付的租金款暂时用于支付员工的薪资和社保。被告也把这个情况向原告作了说明。2020年6月6日，被告学校完成复工检查以后才开学，被告立即将2020年整年的租金付至法院。原、被告双方约定租期是十年，被告办学面积是1500多平方米，被告花费300万元左右对涉案房屋进行了装修，就读学生有八百多名，学校在嘉定区积累了良好的办学口碑，故违约后果被告非常清楚，被告完全没有必要冒着违约的风险不支付租金。现原告起诉被告解除租赁合同依据不足，请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，世康公司(甲方、出租方)与飞儿学校(乙方、承租方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定世康公司将位于上海市嘉定区安亭镇和静路XXX号世康大厦201-202商铺(以下简称涉案房屋)出租给飞儿学校，该房屋建筑面积1518.83平方米；甲乙双方约定，甲方于2017年10月1日前向乙方交付房屋，至2017年12月31日为免租装修期，房屋租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日；租金前三年为50万元/年……，物业管理费8万元/年；付款方式：租金和物业管理费每半年支付一次，每年12月15日前支付第二年上半年的租金和物业管理费，每年6月15日前支付本年下半年的租金和物业管理费；租赁保证金145,000元；合同第九条第(二)款约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金：……6、乙方逾期不支付租金(含物业管理费)超过十日的，每逾期一日，应按4元/平方米向甲方支付房屋占用期间使用费，逾期十五日以上的，甲方有权中断水、电、空调、热力之供应。上述合同签订后，飞儿学校按约向世康公司支付了2019年1月-6月的租金25万元，并支付了保证金145,000元，世康公司交付了涉案房屋，飞儿学校对涉案房屋进行了装修后投入使用。2019年2月28日，本院向飞儿学校发出了协助执行通知书，内容为：关于孙俊发等人与世康公司仲裁纠纷一案，上海市嘉定区劳动人事争议仲裁委员会作出的嘉劳人仲(2018)办字第1638号等调解书已经发生法律效力。因被执行人世康公司未履行生效法律文书所确定的给付义务，请协助执行以下事项：冻结并扣划你单位因承租被执行人世康公司名下的位于上海市嘉定区和静路XXX号世康大厦2楼而应缴纳的房屋使用费至本院。2019年6月18日，飞儿学校将2019年7-12月的租金25万元付至本院账户。2019年12月5日，本院又向飞儿学校发出了协助执行通知书，内容为：关于上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行与世康公司金融借款合同纠纷一案，本院作出的(2018)沪0114民8782号判决书已经发生法律效力。因被执行人世康公司未履行生效法律文书所确定的给付义务，请协助执行以下事项：冻结并扣划你单位因承租被执行人世康公司名下的位于上海市嘉定区和静路XXX号世康大厦2楼而应缴纳的房屋使用费至本院。2020年6月13日，飞儿学校将2020年1-12月的租金50万元付至本院账户。另查，2020年3月10日，上海鑫案物业管理有限公司向飞儿学校开具了金额为4万元的2020年1-6月的物业管理费发票，飞儿学校于该月18日向该物业公司支付了4万元物业管理费。飞儿学校于2020年7月21日向该世康公司支付了2020年7-12月的物业管理费4万元，上海鑫案物业管理有限公司于该月23日向飞儿学校开具了发票。对上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。但对世康公司是否有权解除合同，双方意见不一。世康公司为证明其主张，向本院提交证据如下：1、上海市房屋租赁合同，旨在证明合同约定了解除条件与违约责任；2、两份房屋催缴通知书及挂号信收据，旨在证明世康公司已经两次向被告催讨租金等款项并且已书面发函通知被告解除合同。飞儿公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，证据三性均无异议；对证据2，虽查看了原件，但挂号信收据没有写收件的地址，被告没有收到该两份通知书。飞儿公司为证明其意见，向本院提交证据如下：1、房屋装修照片，旨在证明其公司基于长期稳定的租赁期限，投入300多万元对涉案房屋进行装修；2、飞儿公司法定代表人赵依莎与世康公司财务胡蓉蓉的微信记录以及赵依莎与执行法官的短信记录，旨在证明飞儿学校原计划将2020年的租金支付至法院，但世康公司多次提出要求飞儿学校向其直接支付部分租金，所以飞儿学校一直在与法院执行法官沟通，故年前未付款；3、向法院及世康公司提交的缓交租金申请，旨在证明其于2020年2月10日和2020年3月16日通过微信的方式向法院申请缓交租金，得到了执行法官的认可；同时也于2020年3月15日向世康公司书面提交了上述申请；4、上海市教委发布的系列“关于培训机构、托育机构暂缓开展线下相关服务的通知”，旨在证明2020年1月23日至6月2日期间，因疫情防控，禁止线下培训服务，故飞儿学校无法运营；5、2019年度物业管理费支付凭证及发票，旨在证明双方在实际履行过程中都是由世康公司先提供发票，飞儿学校后进行付款的。2020年上半年的物业费，其亦在收到发票后及时进行了支付。世康公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，认为与本案无关；对证据2、3，真实性均无异议，但认为世康公司才是合同相对方，法院不能代替世康公司同意飞儿学校迟延履行；对证据4，与本案无关，飞儿学校的迟延履行发生在疫情之前；对证据5，认为合同约定先付款后开票，飞儿学校应按约履行。根据双方当事人举质证及陈述，本院另查明如下事实：2019年12月11日至2020年1月21日，因世康公司提出要求将部分租金直接向其支付，故飞儿学校一直与法院执行法官及世康公司财务人员联系。后恰逢新年及新冠肺炎疫情爆发，后续飞儿学校作为教育培训机构因疫情防控一直无法使用涉案房屋，直至2020年6月初才被允许恢复经营。疫情期间，飞儿学校于2020年2月10日和2020年3月16日分别向法院申请缓交租金，亦于2020年3月15日向世康公司书面提交了书面缓交租金申请。审理中，世康公司撤回了第2项要求飞儿学校支付2020年1月1日至2020年3月18日的租金和物业费的诉讼请求，并同意在其主张的2020年3月19日之后的房屋使用费中扣除飞儿学校已经实际向法院支付的部分。本院认为，世康公司与飞儿学校签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。在合同履行过程中，因出租方世康公司未履行生效法律文书所确定的给付义务，本院向飞儿学校发出协助执行通知书，要求飞儿学校协助将其应向世康公司缴纳的涉案房屋的房屋使用费至本院。飞儿学校亦按照法院要求将2019年7-12月的租金25万元付至本院账户。2019年12月中旬，飞儿学校本应继续支付租金至法院，但因世康公司提出要将部分租金直接向其支付，故2019年12月11日至2020年1月21日期间，飞儿学校一直在与法院以及世康公司沟通，故新年前未能按时支付租金不应完全归责于飞儿学校。此后，根据新冠肺炎疫情防控措施的要求，飞儿学校一直无法使用涉案房屋，其作为一家线下培训机构无法进行营业，资金周转出现困难，其资金亦先行用于支付员工工资、社保等，在此情形下，其要求向法院和世康公司缓交租金符合情理，其亦及时履行了通知义务，且在被允许恢复运营之后第一时间足额支付了全年租金，物业管理费亦在收到物业费发票之后及时进行了支付。故对世康公司以飞儿学校未能按时支付租金和物业管理费为由主张解除合同，本院不予支持。对其要求支付违约金及超出租金标准的占有使用费，本院亦不予支持。审理中，世康公司撤回诉请2并同意在其主张的2020年3月19日之后的房屋使用费中扣除飞儿学校已经实际向法院支付的部分，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海世康实业股份有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5,029元，减半收取2,514.50元，由原告上海世康实业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年八月二十五日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。