河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0104民初1715号 原告：杨伟超，男，1990年1月19日出生，汉族,住河北省沧州市东光县。 委托诉讼代理人：张秀林，河北建平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李恒聚，河北建平律师事务所律师。 被告：田拥军，男，1968年11月20日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：陈鹏，河北朗域律师事务所律师。 原告杨伟超与被告田拥军排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟超的委托诉讼代理人张秀林、李恒聚，被告田拥军的委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨伟超向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还侵占原告位于石家庄市房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告杨伟超于2016年6月16日购买位于石家庄市房屋，原告系该房屋的唯一所有权人。因房屋装修在被告处借款27.6万元，同时应被告要求将买房手续在房地产公司进行更名。现该借款全部清偿完毕，但被告以未归还借款为由侵占原告房屋，至今未予返还。原告认为，原告所借被告借款已全部还清，被告应依法予以返还该房产。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。原告多次与被告协商要求返还涉案房屋，被告未予返还。被告行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护原告合法权益依据《民事诉讼法》规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告田拥军辩称，1、《房屋产权变更确认书》的签订是各方真实意思的表示，协议的内容亦不违反法律、法规的强制性规定，对各方均具有约束力，答辩人系合法占有该房屋，不存在侵权行为，请求贵院依法驳回原告的诉请。2017年7月，原告通过朋友张雨峰介绍，向被告借款40万元用于经营周转，但原告无法为该借款提供担保，被告一开始不同意向其出借，后原告主动提出其名下有一套房产目前无房产证，不能办理抵押，但可以到开发商处办理更名，更名等手续所需费用均由原告承担，等将来向被告全额归还借款本息后，再变更回来，费用仍由原告承担，若逾期未按时足额归还借款本息，该房产由被告全权处理。原告仅向开发商支付46万首付款，更名后需由被告办理贷款手续并偿还贷款。2、原、被告约定于2017年7月28日到开发商河北陶照房地产开发有限公司（以下简称陶照房地产）处办理更名手续，并与开发商签订了《房屋产权变更确认书》（该确认书载明被告全部继承原告与陶照房地产之间的权利义务，原告与陶照房地产的权利义务自此终止），更名费、更名手续费加起来一共92000元,费用过高原告交不上，只能由被告代交，但双方均同意将该款项计入借款本金，将来由原告一并偿还，交完费用后，开发商出具了相应的收据，更名后当日被告提出万一原告不按时还款自己还能收点租金，想把房屋出租出去，但原告表示将来仍需使用该房产，被告不可以出租给他人，并提出与被告签订《房屋出租合同》，约定月租金2000元，每月的28日前支付，该房屋继续由原告使用。同日，被告向原告转账27.6万元，代原告向张雨峰支付介绍费1.2万元（双方同意该费用计入本金将来由原告一并还给被告），原告向被告出具借款借据（载明借款本金40万元，月利率为千分之四十五，借款期限8个月，即自2017年7月28日起至2018年3月28日止），并向被告出具借条和收条（写明收到借款本金40万元，若原告未按时足额还款，则被告有权处置该房产）。3、借款到期后，原告未能按时足额归还借款本息，经被告多次催要，被告均未能偿还，后原告失联，该房产的物业费、水电费等均由被告支付。后刘晓妹（原告妻子）及刘晓妹的父亲于2019年2月找到被告说明刘晓妹的信用卡被杨伟超透支了十几万还不上，想将该房产内的4个空调、电视、3张床、沙发、茶几、酒柜、写字台等家具家电等价值共62000元转让给被告，被告出于同情答应并支付了价款，由刘晓妹出具收条和凭证，后刘晓妹搬出该房屋。4、本案为排除妨害纠纷，但被告是该房产的合法占有人，且因原告违反诚实守信原则，未能按时归还借款，按照约定被告有权对该房产进行处分，该房屋内的家具家电被告也均向刘晓妹支付了高于市场价的价款取得了所有权，被告理应享有占有、使用权。综上所述，被告是该房产的合法权利人，依法享有占有、使用的权利，请求法院驳回原告诉求。 经审理查明，2016年6月16日，原告与陶照房地产签订《认购协议书》购买案涉房屋，并支付首付款461913元。原告向被告借款，因案涉房屋未办理产权登记，不能办理抵押权登记，2017年7月28日，原、被告签订《房屋产权变更确认书》，将案涉房屋更名至被告名下，被告向陶照房地产支付更名费及更名手续费9.2万元。同日，被告通过银行向原告转账27.6万元。原告出具借款借据和借条，载明原告向被告借款40万元，借款期限自2017年7月28日至2018年3月28日，月利率千分之四十五，原告用涉案房产做抵押。原告出具收条一份，载明收被告现金12.4万元，汇款27.6万元。原、被告签订《房屋出租合同》，合同约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期为2017年7月28日至2020年7月28日，租金每月2000元。此后原告2017年8月26日至2018年12月31日期间，共还款34万元。 庭审中，被告明确40万元的借款本金构成为：9.2万元涉案房屋更名费、1.2万元给案外人张裕峰的佣金、2万元提前扣除的利息及27.6万元的银行转款。被告提交的原告出具的收条载明“今收田拥军现金人民币12万4千元整汇款27万6千元整用于购房款...”。 本院认为，原、被告签订《房屋产权变更确认书》的目的是担保借款本息的偿还，不是转让案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款的规定，本案属于名为房屋转让实为让与担保的民事纠纷，转让的意思表示无效，担保的效力不应否认。原告基此将房屋交付被告，被告不构成非法侵占，但双方负有如期清算的义务。原告主张返还房屋应当以其履行完毕偿还借款义务为前提。 关于借款本金，双方陈述不一，原告主张的实际借款27.6万元与被告的银行流水一致；被告主张的本金40万元构成与原告出具的收条内容不一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。本案系自然人之间的民间借贷，被告通过银行转款的方式交付借款，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（二）项的规定，应当认定被告出借的本金为27.6万元。被告未提供双方约定将更名费与佣金转化为借款本金的证据，因此更名费用与佣金的处理，原、被告可另循途径解决。 关于利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，国家保护的法定利率上限为年利率24%，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。本案中，原告实际支付的利息数额已经超过了年利率36%，超过部分应冲抵本金。以此类推，截止到2020年7月28日，原告尚欠被告借款本金20954.19元（具体详见表1）。 表1：                            还款时间                       计算利息基数（单位：元）                       应付利息（单位：元）                       实付利息（单位：元）                       抵扣本金（单位：元）                               2017.8.26                       276000                       8280                       20000                       11720                               2017.9.26                       264280                       7928.4                       20000                       12071.6                               2017.10.27                       252208.7                       7566.25                       20000                       12433.75                               2017.11.27                       239774.65                       7193.24                       20000                       12806.76                               2017.12.27                       226967.89                       6809.04                       20000                       13190.96                               2018.1.26                       213776.93                       6413.31                       20000                       13586.69                               2018.2.26                       200190.24                       6005.71                       20000                       13994.29                               2018.3.26                       186195.95                       5585.88                       20000                       14414.12                               2018.4.26                       171781.83                       5153.45                       20000                       14846.55                               2018.5.27                       156935.28                       4708.06                       20000                       15291.94                               2018.6.29                       141643.34                       4249.3                       20000                       15750.7                               2018.7.30                       125892.64                       3776.78                       20000                       16223.22                               2018.8.30                       109669.42                       3290.08                       20000                       16709.92                               2018.9.30                       92959.5                       2788.79                       20000                       17211.21                               2018.11.1                       75748.29                       2272.45                       20000                       17727.55                               2018.11.30                       58020.74                       1740.62                       20000                       18259.38                               2018.12.31                       39761.36                       1192.84                       20000                       18807.16                               剩余本金共计                       20954.19元                综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定判决如下： 杨伟超于本判决生效之日起十日内偿还田拥军借款本金20954.19元及利息（以20954.19元借款本金为基数，自2019年1月1日起至付清之日止，按年利率24%计算）；田拥军于杨伟超偿还借款本金及利息完毕后三日内将位于石家庄市房屋返还给杨伟超。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15077元，由原、被告各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期满前七日内预交上诉费15077元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曹利伟 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  张玉红 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  贾建兵