广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初632号原告：深圳市信和商业股份有限公司（原深圳市信和商业管理有限公司），法定代表人：黄嘉建，董事长。委托代理人：曾庆佳，系公司员工。委托代理人：苏姿任，系公司员工。被告：深圳市卡努比科技有限公司，法定代表人：傅刚，总经理。委托代理人：周平，系公司员工。委托代理人：张文娟，系公司员工。原告深圳市信和商业股份有限公司与被告深圳市卡努比科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾庆佳，被告的委托代理人周平、张文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告诉求及事实理由：1、确认原、被告之间所签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《信和购物广场商铺租赁补充合同》及《信和购物广场租赁物业服务协议》已于2019年5月10日解除；2、被告支付自2019年2月起至2019年5月10日止拖欠的租金人民币37199.61元（以下币种均为人民币）、商业管理费9569.03元、垃圾清运费215.3元、电费688.5元；3、被告支付自拖欠上述款项之日起至实际付清之日止的违约金，暂计至2019年5月10日为13689.97元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉求第2项：所有费用计算期间为2019年2月1日至2019年5月10日。每月租金11196元（建筑面积72平方米，租金155.5元／平方米／月），2019年5月租金为11196元÷31日／月×10日（具体详见租赁补充合同），管理费为2880元÷31日／月×10日（具体详见租赁物业服务协议第8条第1款第2项），垃圾清理费为64.8元÷31日／月×10日（具体详见租赁物业服务协议第8条第2款），电费具体详见租赁物业服务协议第9条；诉求第3项：违约金按每日千分之五的标准从欠费当月6日开始计算，其中电费系当月交上月结算的费用（租赁补充合同的第12.1条、第4.3.1条，租赁物业服务协议第13条、第8条、第9条第2款）。事实和理由：原、被告于2018年6月15日签订《信和购物广场商铺租赁补充合同》（合同编号：1131737）、《深圳市房屋租赁合同书》。同日，原告的分支机构深圳市信和商业股份有限公司南山信和购物广场与被告签订信商合字［2018］Ｄ074号《信和购物广场租赁物业服务协议》。上述合同及协议主要约定了被告承租原告位于深圳市南山区（建筑面积共72平方米），租赁期限自2018年6月11日起至2020年6月10日止；租金、商业管理费、垃圾清运费按月收取；电费、水费按约定单价据实抄表计收；每月5日支付当月租金、商业管理费、垃圾清运费及上月电、水费，逾期支付的，每逾期一日按应付金额的千分之五支付违约金；拖欠租金达1个月以上的，出租人有单方解除权等条款。签约后，原告依约履行各项义务，包括但不限于将合格商铺交付给被告使用等。但被告却违反约定，自2019年2月起至今，拖欠其应交纳的各项费用。期间原告多次催缴，被告均未支付。鉴于被告的行为严重违反合同约定，原告依法依约行使合同解除权，于2019年5月10日向被告送达信商函字［2019］Ｄ051号《解除合同通知函》并追缴欠款。截至合同解除之日，被告共拖欠原告租金等费用共47672.45元，暂计至2019年5月10日的违约13689.97元。原告认为，原、被告之间租赁等合同均为双方真是意思表示，合法有效，双方应全面履行。被告作为承租人，依约支付租金等费用是其应履行的主要合同义务。但被告在占有使用商铺期间长期拖欠应付租金等费用，且经原告多次催告仍拒不支付，其行为已构成合同根本性违约，造成原告极大经济损失。现为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请；二、被告答辩意见：1、原告在2018年12月开始直接遮挡商铺的正前方，导致商铺租赁合同目的不能实现，被告可行使抗辩权（包括不安抗辩权和先履行抗辩权）。2018年12月，原告在被告商铺正前方办置了高达4米大面积的装饰物，全面挡住商铺正门，被告多次前往运营部沟通无果，被告股东与原告公司主管沟通未果，仍拒不撤离遮挡物，其行为导致商铺本身商业目的无法实现，据此，被告应当享有先履行抗辩权，且被告多次电话、面谈、函告方式行使该权利，在原告没有停止遮挡情况下，被告有权拒不支付租金，但事实上，原告不仅没有撤离遮挡物，反而在被告不知情的情况下，擅自转租了商铺；2、原告第1项诉求涉及的合同解除权条件尚未成就，导致第2项诉求违约金、商业管理费等赔偿请求亦不能成立。依据上述抗辩权，原告单方面行使合同解除权调解尚不具备，解除合同不能成立，应当由双方当事人书面另行确认解除或经法院裁判方可产生合同解除效力。因此，原告无权解除合同情形下擅自将商铺转租他人等行为属于严重违约，另主张违约金的请求，也会因解除权不能生效，而不能成立；3、主张其他费用是否成立及合理性问题。垃圾清运费、电费需要提供确实充分的证据，方可向被告要求支付，若没有确实充分的或是书面计费依据，原告主张的费用不能成立；4、原告未经法定程序擅自锁门、擅自转租店铺、擅自处置相关物品，应当承担相应赔偿责任。被告于2019年1月13日发现原告将店铺换锁，导致被告无法进入店铺，店铺还有库存货品及物料、展架，价值38,435元，被告多次要求原告开锁，原告拒不同意，甚至后来擅自将商铺转租他人，被告相关物品经济损失巨大。另被告店铺装修花费近280,000元，依据相关法律规定，原告应当赔偿被告装修残余价值。综上，原告诉求第1、2、3项不能成立，反而是原告上述一系列行为导致合同目的无法实现，被告依法行使抗辩权，合同不得解除，亦不得要求支付租金、违约金，原告应对被告的损失承担赔偿责任。为此，请求驳回原告四项诉求；三、签订合同的时间、内容：2014年4月9日，深圳信和（集团）有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，将位于深圳市南山区商业裙楼出租给原告使用，建筑面积18832.42平方米，租赁期限自2014年4月9日起至2033年12月31日止。2018年6月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》、合同编号1131737的《信和购物广场商铺租赁补充合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区方使用，建筑面积72平方米，套内建筑面积50.4平方米；租赁期限内，乙方在遵守及甲方及／或信和购物广场所指定的管理规定下，有权根据其正常经营需要与信和购物广场中的所有其他租户共同、平等的使用信和购物广场中的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、电动扶梯等，但甲方及信和购物广场有权根据实际情况对公共部分的使用予以合理的临时限制，但不能影响乙方的正常经营；租赁期限2年，自2018年6月11日起至2020年6月10日止；第一年（2018年7月11日至2019年6月10日）：每月租金11196元，第二年（2019年6月10日至2020年6月10日）每月租金12091.68元；除首月基本租金于合同签署之日起3个工作日内支付外，乙方须于每月5日前先行支付当月基本租金，如该日为法定节假日，则支付日期顺延至节后第1个工作日。首月与最后一月的基本租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例支付；乙方应向甲方交纳28152元租赁保证金，计取标准为含2个月基本租金、商业管理费及推广费金额；租赁期间，如果乙方有违反或不履行合同的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接在乙方向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或损害，但甲方应在直接扣除违约金或损失赔偿金之日起7日内书面告知乙方，乙方在收到通知的10日内向甲方补足租赁保证金，否则甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予退还，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；合同期内，除非甲方书面同意，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项；合同期内，乙方缴纳完所有费用并办理完撤场手续且双方就该商铺所产生的一切权利义务清理完毕，甲方于撤场后3个月内无息返还租赁押金；若乙方提前撤场或费用未缴纳完毕或撤场手续未办理或该商铺一切权利义务未清理完毕，甲方可不予退还押金；乙方有30天的装修期，自2018年6月11日起至2018年7月10日止，装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担商业管理费、推广费以及装修和／或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、电话费等）；乙方违反本合同及补充条款任何一款约定义务或责任的（如乙方拖欠租金、商业管理费等），且经甲方提出后的7日内，乙方未予纠正并获得甲方认可的，甲方有权解除合同；乙方拖欠租金达1个月（含1个月）以上的或乙方因自身原因连续中断营业达1日（含1日）以上的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，甲方无须赔偿包括装修在内的任何损失，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方依据上述规定单方终止合同的，甲方不予退还租赁保证金，除此以外，乙方还应负责赔偿甲方的损失，同时，商铺内遗留的一切动产等物品归甲方所有，甲方有权予以处置，并且，该商铺装修形成的添附物及附属设施／设备归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿或赔偿；甲方违反本合同约定，使乙方无法按合同约定的用途使用该商铺的，乙方有权单方面解除本合同；解除本合同的，有权解除合同的乙方应向另一方发出书面通知；甲方发出解除合同通知送达乙方之日，双方之间租赁合同关系解除；租赁期内，如因乙方原因需提前终止合同的，乙方应提前两个月书通知甲方并征得甲方同意，在缴清应付费用后，乙方应向甲方支付28152元作为提前终止合同的违约金，同时乙方所缴纳的租赁保证金甲方不予退还；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺。乙方未按照上述规定交还该商铺，则甲方有权将该商铺内的一切物品搬离该商铺，该商铺装修形成的添附物归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，或将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备／设施拆除；合同终止（不论基于何种原因），乙方自费将场地内的属其所有的动产、物品搬离该商铺，并将场地恢复至场地交付时的状况（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。该商铺交换式的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致，甲方有权要求乙方拆除添附物。无论甲方是否要求乙方拆除添附物，甲方都无须就添附物给予乙方补偿。如因乙方原因导致场地的装修或附属设施／设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。符合上述规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成；乙方逾期交还场地，除应依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、商业管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个月的日基本租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同规定收回该商铺；乙方逾期交付租金或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付违约金；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至合同载明的通知地址或书面通知的其他地址；甲方有权在该商铺所在建筑物本体的内外及室外空间设置广告及获取利益，但该等设置不得影响乙方的正常经营活动，甲方有权对该商铺所在建筑物的中庭、屋顶、车库、广场、通讯网络使用和获取收益；及其他内容。同日，深圳市信和商业股份有限公司南山信和购物广场（甲方，原告的分公司）与被告（乙方）签订信商合字[2018]D074号《信和购物广场租赁物业服务协议》，约定：甲方可自行或委托第三人负责信和购物广场的全部物业管理事项，提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，乙方不得拒绝或迟延交纳，否则应向甲方承担违约责任；乙方需于每月5日前向甲方支付管理费，管理费包括商业管理费（装修期内每月2,880元，起租日起每月2,880元）、垃圾清运费64.8元/月，乙方须自行承担与该商铺有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他费用，甲方于每月1日前将该等记录表或缴费通知单送达乙方，乙方需于每月5日前支付上述费用；乙方应于双方签订本协议之日起5日内向甲方交纳水电周转金1,440元，甲方须在本协议终止及乙方把该商铺交还给甲方，且乙方已付清该商铺产生的全部水电费用的60日内，向乙方退还水电周转金（不计利息）；乙方拖欠本协议所约定的费用（包括管理费、水电费等）应支付滞纳金，滞纳金计算方式为按拖欠费用总额乘以滞纳金率即千分之五乘以拖欠天数；如合同号1131737的《商铺租赁补充合同》终止履行或提前解除，本协议自动终止；四、合同履行及终止情况：2018年6月28日，原、被告签署《商铺交付验收确认书》，载明：涉案商铺交付时间为2018年6月20日。2018年7月24日，原、被告就涉案商铺进行了租赁登记备案。2019年5月10日，原告向被告发出《解除合同通知函》，载明：自2019年2月起，被告无故拖欠租金等费用，经原告多次发函催缴，被告均未予以回应，仍未缴纳。截至2019年4月30日，已累计拖欠租金33,588元、商业管理费8,640元、电费688.5元、垃圾清运费194.4元、违约金滞纳金11,443.19元，以上共计54,554.09元。通知被告双方签订上述合同、补充合同、服务协议自本通知送达之日起解除，缴纳的租赁保证金等不予退还，并要求被告于收到该函件三日内前往原告处办理费用结算，自费搬离原商铺内物品、拆除添附物，逾期未搬离/拆除的，视为放弃搬离，原告有权拆除原商铺内一切装修附属设施，并收回商铺另行出租，因被告存放物品占用原告场地，原告有权收取仓储费，因此造成的经济损失由被告负责，对被告的违约行为造成原告经济损失，原告保留追索权利。该函件邮寄至补充合同载明的被告通讯地址，于2019年5月10日被签收。庭审中，原、被告双方共同确认被告已支付截至2019年1月31日的租金、商业管理费、垃圾清理费。原告表示涉案商铺在2019年1月13日之后没有人使用。被告认可尚欠电费688.5元。被告提交了遮挡商铺照片，拟证明商场人流少，被告经营不佳，从入驻后就一直亏损，2018年12月，原告在商场中间空位做了摆设布置，对被告的门面造成了遮挡。原告对真实性予以认可，但认为照片显示被告的经营门面非常的宽敞，没有任何的遮挡，且该门面的抬头顶部均为被告的经营广告字样，所谓的遮挡导致被告无法营业是一种托词。被告提交了2019年1月12日的函件，拟证明被告与原告沟通之后，原告未予解决，导致其无法经营，其多次拟与原告协商解除合同。被告表示其未收到该函件，同时认为该函件恰恰证明被告因为经营亏损，所以一直与原告协商解除合同，并非原告影响到被告的经营目的无法实现，被告的经营风险应由被告自行承担，与原告无关。被告提交了锁门照片、库存物资明细，拟证明涉案商铺在其向原告出具上述函件后，原告便将涉案商铺换锁，被告无法进行经营，遗留在涉案商铺里的物品一直没有取回。原告对真实性不予认可，表示原告没有更换门锁，被告已搬离数码产品，仅遗留展示柜在涉案商铺。被告提交了微信截图，拟证明其多次要求返还店铺内物品，且后续原告已将涉案商铺转租他人的情况。原告对真实性予以认可，但表示从聊天内容可以看出，被告从未与原告提及滞留物品一事，2019年4月1日，被告还在与原告协商解除合同的事宜，说明该商铺还在被告的控制下，理应承担占用期间的租金、管理费、垃圾清理费，最终合同没有解除是因双方对解除条件未达成一致。上述聊天记录显示：2019年1月25日，被告方表示“我们都关门半个月了，需要什么流程，我今明天可过去配合，你约下时间吧，意思公司也早早出文件了”，被告方表示“你要送盖章原件过来（因为我们走申请你们的解约申请原件要附在后面的）给李经理，顺便谈下解约的事，你们不是还有保证金啥的吗？费用要核对，而且店铺也要恢复退回”，原告方表示“我明天下午3点过去”。原告方表示“好的，理解。已跟徐总说了”。裁判结果本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》、《信和购物广场商铺租赁补充合同》，被告与原告分公司签订的《信和购物广场租赁物业服务协议》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。合同约定，“甲方有权在该商铺所在建筑物本体的内外及室外空间设置广告及获取利益，但该等设置不得影响乙方的正常经营活动，甲方有权对该商铺所在建筑物的中庭、屋顶、车库、广场、通讯网络使用和获取收益”。被告主张原告在商场空位设置装饰物，遮挡其商铺，但并未提交充分证据证明装饰物的实际存在及持续时间，亦未提交证据证明该设置影响了其正常经营活动，原告对此亦不予认可，同时，根据合同约定，原告有权使用空位部分并获取收益，故对被告该主张本院不予采信。合同约定，“租赁期内，如因乙方原因需提前终止合同的，乙方应提前两个月书通知甲方并征得甲方同意，在缴清应付费用后，乙方应向甲方支付28,152元作为提前终止合同的违约金，同时乙方所缴纳的租赁保证金甲方不予退还”。被告虽主张合同已于其向原告送达解除函时（2019年1月13日）解除，但并未提交充分证据证明其送达该函件的时间，原告对此亦不予认可，且根据合同约定，提前终止须提前两个月通知原告并经原告同意，故对被告该主张，本院不予采纳。被告主张因被告拖欠租金、商业管理费等费用，于2019年5月10日解除了双方签订的《房屋租赁合同书》、《信和购物广场商铺租赁补充合同》、《信和购物广场租赁物业服务协议》，符合合同约定，本院予以确认。原告诉求被告支付2019年2月至2019年5月10日期间拖欠的租金、商业管理费、电费，有合同依据，本院予以支持，经核，被告应支付原告2019年2月1日至2019年5月10日期间的租金37,199.61元（11,196元/月×3月＋11,196元/月÷31日/月×10日）、商业管理费9,569.03元（2,880元/月×3月＋2,880元/月÷31日/月×10日）、电费688.5元。庭审中，原告表示涉案商铺在2019年1月13日之后没有人使用，故其主张的2019年2月至2019年5月10日的垃圾清运费及违约金，无事实依据，本院不予支持。对于原告诉求的2019年2月至2019年5月10日期间的租金、商业管理费、电费的违约金。根据合同约定，被告拖欠租金或其他费用的，应按5‰/日的标准向原告支付违约金。本案中，被告拖欠租金等费用的行为，构成违约，给原告造成了一定损失，依据合同约定，被告应当予以赔偿。关于违约金的标准，本院认为，原告未举证证明其实际损失大小，而合同约定的违约金标准过高，本院予以适当调整为按拖欠费用的每日万分之五的标准以每月欠费总额为基数计算违约金，分别以14,764.5元为基数自2019年2月6日起算，以14,076元为基数自2019年3月6日起算，以14,076元为基数自2019年4月6日起算，以4,540.64元为基数自2019年5月6日起算，均计至实际付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、被告深圳市卡努比科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市信和商业股份有限公司支付2019年2月至2019年5月10月的租金人民币37,199.61元、商业管理费人民币9,569.03元、电费人民币688.5元；二、被告深圳市卡努比科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市信和商业股份有限公司支付违约金（按日万分之五的标准，分别以人民币14,764.5元为基数自2019年2月6日起算，以人民币14,076元为基数自2019年3月6日起算，以人民币14,076元为基数自2019年4月6日起算，以人民币4,540.64元为基数自2019年5月6日起算，均计至实际付清之日止）；三、驳回原告深圳市信和商业股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,334.06元，由原告负担人民币272.06元，被告负担人民币1,062元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  郑玉璇人民陪审员  汤利华二〇二〇年八月三十一日书 记 员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。