福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初7634号 原告（反诉被告）:福建省佳龙超市连锁有限公司，住所地南安市溪美镇民主街60号。 法定代表人:杨春毅，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:黄金枝，福建竞得律师事务所律师。 被告（反诉原告）:福建省陶然一品投资有限公司，住所地南安市金淘镇艺林村仑尾48号。 法定代表人：李素容，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：许进益，福建建达（泉州）律师事务所。 原告福建省佳龙超市连锁有限公司（以下简称佳龙超市公司）与被告福建省陶然一品投资有限公司（以下简称陶然一品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，被告陶然一品公司向本院提出反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳龙超市公司的委托诉讼代理人黄金枝、被告（反诉原告）陶然一品公司的委托诉讼代理人许进益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳龙超市公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告押金100000元和已付租金600000元；2.判令被告向原告支付违约金626400元（即一年租金，最终数额按实际面积计算）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：南安市金淘镇陶然金溪吉祥项目由被告开发建设，原告向被告租赁陶然金溪吉祥项目一楼、二楼共计3480平方米，双方于2015年2月4日签订《租赁合同》，双方约定：租赁期限10年，租赁时间暂定自2015年10月31日起至2025年10月31日止。免租期为6个月（含装修期）免租期暂定从2015年10月31日至2016年4月30日免租期。租金从免租期结束之日起计算。免租期原告无需支付租金；本协议自签订之日起七日内，原告向被告交纳合同押金10万元，作为原告的履约保证金，租赁期限满无息返还；租赁年度均系指免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；从免租期满后开始计算的三年，每月每平方米15元，之后每三年递增百分之八。即：暂定从2015年10月31日至2016年4月30日止的时间六个月免租期；暂定2016年5月1日起至2019年4月31日止的年租金为626400元；租金按年度交付；原告应于每年5月1日(暂定)前向被告支付本年租金；被告应确保其有出租该标的房屋的充分权利，并确保该出租房屋上无任何权利瑕疵，包括但不限于第三方的追索、对外抵押和担保等；被告暂定在2015年10月30日前将房屋交付原告。具体以被告完成所有政府交楼条件验收完成，包括金淘镇政府配套设施完成交付日期为准，向原告交付完整房产，双方派代表到现场办理房产移交手续，签署房产交付确认书，确认书签署日，为房产正式交付日;被告应按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向原告提供符合开设商场要求的消防设施(包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火机、灭火箱等)和相应的验收合格证明。年检合格证明，该消防验收合格证明和年验合格证明复印件作为本合同的附件五；被告按照原告提供的设计方案负责施工改正土建部分；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同提前终止而遭受的一切直接引起的损失。其它内容详见《租赁合同》。合同签订之后原告当日通过当时的法定代表人洪少杰个人的银行账户转账支付100000元租赁押金，于2015年2月18日通过当时的法定代表人洪少杰个人的银行账户提前转账预付一年度的租金600000元（因被告尚未交付房屋，实际交付面积无法确定，无法确定具体租金，按整数支付），可是被告却无法于2015年10月30日之前将验收合格、符合合同约定的房屋交付给原告，被告至今未将该消防验收合格证明和年验合格证明复印件给原告作为本合同的附件五，经原告多次催促交房（交租），被告才于2019年4月10日向原告寄出《交租通知书》，但是通知书的内容严重不实，2019年4月15日作出《回复函》告知被告，其存在根本违约行为，原告不存在违约行为，并要求被告将符合法律规定和《租赁合同》约定的房屋交付给原告使用，依法顺延相应租赁期限，并与原告就相关事宜签订补充合同。可是被告却拒不履行将符合法律规定和《租赁合同》约定的房屋交付给原告使用和向原告提供相关文件资料，据了解被告的租赁房屋没有符合开设商场要求的消防设施和相应的验收合格证明、年检合格证明，被告至今未按原告要求进行土建整改，房屋存在面积严重失实等问题。被告于2019年5月24日又向原告发出《交租赁通知书》，可是仍拒不履行向原告交付将符合法律规定和《租赁合同》约定的房屋，并向原告提供相关文件资料的义务，玩文字游戏，被告于2019年6月3日单方向原告发出解除租赁合同通知书，公然单方毁约提前终止租赁合同，原告通过其他渠道得知被告于2019年6月19日将本案诉争房屋租赁他人。原告认为，原告不存在违约，被告于2019年4、5月之前并没有通知原告可以交房（交租），被告虽然于2019年4月、5月向原告发出《交租通知书》通知交房，但是被告实际上未与原告办理交房（交租）手续，而且本案诉争房屋也不符合《租赁合同》约定的交房条件，因此无法办理交房（交租）手续。退一步说，假设2019年4月、5月本案讼争房屋符合《租赁合同》的交房条件，根据《租赁合同》约定租金从免租期届满之次日开始计算及支付。假设2019年4、5月本案诉争房屋符合《租赁合同》约定的交房条件，租金依约于被告通知交房之日起6月内支付，即本案诉争的租金原告应于2019年10月至11月之前支付。假设原告现住没有支付租金也不存在拖欠租金的问题，原告不构成违约，况且原告早在2016年2月18日已预付一年的租金，根本不存在违约或拖欠租金问题，所以被告于2019年6月3日单方向原告发出解除租赁合同通知书，属于单方毁约提前终止租赁合同，已构成根本违约。被告单方毁约提前终止租赁合同的行为已属违约，被告应向原告支付一年租金作为违约金，即626400元（最终数额按实际面积计算），并退还原告已支付的押金和租金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告陶然一品公司辩称，一、被告已全面履行合同义务，原告诉求退还押金100000元和已付租金600000元，缺乏事实与法律依据，不能成立。理由：1.涉诉租赁房产符合交付条件，被告已依约通知原告交租，原告却未能依法履行合同义务，违约方系原告。首先，根据《租赁合同》第4.9条的约定“甲方暂定在2015年10月30日前将房屋交付乙方。具体以甲方完成所有政府交楼条件验收完成，包括金淘镇政府配套设施完成交付日期为准。”为此，原被告双方在签订《租赁合同》时对租赁时间、免租期及交付期限均为暂定，具体系租赁房屋验收完成之日确定。另外，根据被告提供的福建省房屋建筑工程《竣工验收报告》可知，诉争房产已于2016年3月15日验收合格，根据泉州市公安消防支队出具的《建筑工程消防验收意见书》明确确认，消防也于2016年5月16日验收合格，完全符合交付条件。原告的主张被告至今未将消防验收合格证明和年检合格证明复印件给原告作为本合同的附件五及租赁房屋没有符合开设商场要求的消防设施和相应的验收合格证明，显然与事实不符。其次，被告的法定代表人李素容于2016年5月19日到原告原法定代表人洪少杰办公室，当面通知其交租，并将相关验收材料手续等当面交付洪少杰，洪少杰亦表示会尽快进驻。之后因原告未能办理交租手续并进驻，被告法定代表人李素容又多次到洪少杰办公室通知，并电话催促，但因原告自身内部原因（包括法定代表人夫妻之间婚姻纠纷等）并未办理交租手续。在原告法定代表人变更后，被告又曾多次当面及电话通知办理交租手续，但原告无动于衷，被告已依法全面履行合同义务，违约方系原告，被告为此提供了两段录音作为证据佐证，可以充分证明被告的主张。原告诉称2019年4月前被告没有通知其交房（交租）与事实不符。最后，原告诉称“经原告多次催促交房（交租），被告才于2019年4月10日向原告寄出《交租通知书》”与事实不符，原告并无任何证据佐证。另外，原告诉称“被告至今未按原告要求进行土建整改，房屋存在面积严重失实等问题”与事实不符，且同样没有证据佐证原告曾向被告提出过所谓的土建整改及面积失实的异议，其主张完全是歪曲、虚构事实，不能成立。2.原告因无法办理交租手续导致租赁房产长期闲置，已造成被告可得利益（租金）损失共计1599060元，故原告无权诉求退还已支付的租金600000元。被告已于2016年5月19日首次通知原告办理交租手续，被告已经充分、全面履行合同义务，违约方系原告。因原告未能依约与被告办理交租手续，导致租赁房屋长期处于闲置状态，被告因合约的存在与无法将租赁房产作其他处置，原告的行为给被告造成巨大的经济损失，即可得利益（租金）损失共计1599060元。原告已付租金600000元应抵扣被告的损失，原告不能要求退还，原告诉求不能成立。二、原告诉求被告支付违约金626400元缺乏事实及法律依据。理由：1.原告并无实际损失，要求支付违约金不能成立。被告依约通知原告交租后，原告并未依法办理相关手续并进驻装修，既然原告尚未对租赁房产做任何前期装修投入，也尚未开业经营，并不存在实际任何损失，本案原告也无任何证据证明其有实际损失。2.被告系依据《租赁合同》第8.3条终止条款约定终止合同，并不符合第10.2条中所约定的支付违约金的情形。依据原告提供的解除《租赁合同》通知书可知，因被告在原告通知办理交租手续后，既不依约办理交租手续，也没有依法支付租金，导致租赁房产长期闲置，且损失不断扩大。被告依据《租赁合同》第八章第8.3条的约定，乙方逾期支付租金或其他应付款项达壹个月以上，通知原告终止合同。另外，依据《租赁合同》第10.2条的约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付一年租金作为违约金。本案系被告依据《租赁合同》所约定的第8.3条通知原告终止合同，并不能视为违约，故原告要求支付违约金，并不符合《租赁合同》第10.2条所约定的情形。综上，原告的诉求依法不能成立，请求法院查明本案事实，判决驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告陶然一品公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》已于2019年6月8日解除；2.判令反诉被告赔偿给原告租金损失999060元；3.本案本诉及反诉的费用均由反诉被告承担。事实和理由：2015年2月4日，反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》一份，双方约定，反诉原告将位于陶然▪金溪吉祥项目，建筑面积约为3480平方米出租给反诉被告用于开设商场超市。《租赁合同》第2.1条规定：“本合同所约定的租赁期限为10年，租赁时间暂定自2015年10月31日起至2025年10月30日止。免租期为6个月（含装修），免租期暂定从2015年10月30日至2016年4月30日为免租期。租金从免租期结束之日起开始计算。”第4.2条规定：免租期满后开始计算的三年，每月每平方米人民币壹拾伍元；之后每三年递增百分之八。免租期满后开始计算三年，每月的租金按以下约定支付；第四年起每三年递增百分之八。即暂定2015年10月30日至2016年4月31日止时间三年，年租金为：陆拾贰万陆仟肆佰元整（626400元）；叁年租金共计人民币：壹佰捌拾柒万元玖仟贰佰元整（1879200元）。”同时第4.9条规定：“甲方暂定在2015年10月30日将房屋交付给乙方。具体以甲方完成所有政府交楼条件验收完成，包括金淘镇政府配套设施完成交付日期为准。”除此之外，《租赁合同》还对双方权利义务，违约责任等作了详细约定。诉争租赁房产符合交付条件后，反诉原告法定代表人李素容，于2016年5月19日到反诉被告原法定代表人洪少杰办公室，当面通知其交房（交租），并将相关手续当面交付给洪少杰，洪少杰亦表示会尽快进驻。但之后，反诉被告并未依约办理交房（交租）手续并进驻，反诉原告法定代表人李素容又多次到洪少杰办公室通知，并电话催促，但因反诉被告自身内部原因（包括法定代表人夫妻之间婚姻纠纷等）并未按办理交房（交租）手续，时间一拖再拖。2019年4月10日，反诉原告再次以书面方式通知反诉被告办理交房（交租）手续并进驻，但未果。而后，反诉原告又多次通知反诉被告办理交房（交租手续），并支付尚欠租金，但反诉被告仍无动于衷，也未出面与反诉原告协商解决，反诉被告的行为显然已构成根本违约。因反诉被告未能依约与反诉原告办理交房（交租）手续，导致租赁房产长期处于闲置状态，反诉原告因合约的存在也无法将租赁房产作其他处置，反诉被告的行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，且损失不断在扩大。无奈，反诉原告为避免损失进一步扩大，于2019年6月3日依据《租赁合同》第8.3条第1款第1项理由通知解除《租赁合同》。另外，因反诉被告违约行为导致反诉原告租赁房产长期闲置，依据《合同法》有关规定，反诉被告应依法赔偿给反诉原告造成的租金损失，租金损失自2016年11月19日起（已扣除6个月免责期）至2019年6月8日止，参照双方约定的租金金额计算，租金损失总计为999060元【（626400元/年÷12个月*30个月）+（626400/年÷12个月÷30天*19天）-60万元】。综上，反诉被告缺乏诚信，拒不与反诉原告办理交房（交租）手续并进驻，其行为已经构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿给反诉原告造成的经济损失，故请查清案件事实，判决支持反诉原告的诉讼请求，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告佳龙超市公司辩称，反诉原告的诉请没有事实与法律依据，依法应予驳回。反诉原告未能交付符合《租赁合同》约定的合格房屋,反诉原告无权要求反诉被告支付租金损失等。本案合同属无效合同，不涉及合同解除的问题，且反诉原告已单方毁约，合同已实际解除。 原告（反诉被告）佳龙超市公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、原、被告营业执照复印件一份，证明原、被告的基本身份信息；2、租赁合同复印件一份，证明本案诉争房屋的租赁约定情况；3、收条、查询单、流水明细清单复印件各一份，证明原告向被告支付押金和租金情况；4、交租通知书、解除租赁合同通知书、微信截图和公证书复印件各一份，证明被告单方毁约提前终止租赁合同，并将本案诉争房屋租赁他人，已构成根本违约；5、回复函、EMS单、EMS查询单复印件各一份，证明原告回复被告的事实；6、内资企业基本情况表及离婚证，证明洪少杰已经不是原告的法定代表人，洪少杰与杨春毅已办理离婚登记。被告（反诉原告）陶然一品公司质证认为，对证据1、2、3没有异议；对证据4真实性没有异议，证明对象有异议，交租通知书、解除租赁合同通知书可以证明原告未能按时支付租金，被告依约解除合同，讼争的租赁房产是在被告依约解除合同后，为避免损失扩大才将房产出租给第三方；证据5的真实性没有异议，但回复函内容与实际不符，被告已于2016年当面通知原告的法定代表人洪伟杰交租，并当场将交租材料交付，无法证明原告的证明内容；证据6真实性由法院认定，证据6可以证明原告因其内部自身原因对交租事宜一拖再拖，另根据《租赁合同》第7.10条约定，法定代表人的变更不影响合同的履行。 被告（反诉原告）陶然一品公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、原、被告营业执照复印件一份，证明原、被告的基本身份信息；2、工程质量验收记录、福建省房屋建筑工程《竣工验收报告》、泉州市公安局消防支队《建筑工程消防验收意见书》，证明诉争租赁房产已竣工验收合格，符合交付条件的事实。3、录音材料及光盘各一份，证明反诉原告法定代表人李素容，于2016年5月19日到反诉被告原法定代表人洪少杰办公室，当面通知其交房（交租），并将有关手续当面交付给洪少杰，洪少杰对此予以承认的事实；因反诉原告通知反诉被告后仍未办理交房（交租）手续并进驻，反诉原告法定代表人李素容曾多次到洪少杰办公室通知，并电话催促，洪少杰予以承认的事实；本案系因反诉被告自身内部原因（原法定代表人夫妻之间婚姻纠纷等）未按被告通知办理交房（交租）手续，时间一拖再拖，导致租赁房产长期闲置，给反诉原告造成巨大经济损失，违约方系反诉被告，反诉被告应赔偿给反诉原告造成的租金损失；反诉被告变更法定代表人后，反诉原告法定代表人李素容也曾多次通知反诉被告现任法定代表人杨春毅办理交房（交租）手续并进驻，但杨春毅以各种理由拖延，洪少杰并不赞成杨春毅缺乏诚信的行为；4、交租通知书、解除租赁合同通知书，证明反诉原告曾多次书面通知反诉被告办理交房（交租）手续，并支付尚欠租金，但反诉被告无动于衷，构成根本违约的事实；因反诉被告没有依约办理交房（交租）手续，也没有依约支付租金，导致租赁房屋长期处于闲置状态，反诉原告为避免损失进一步扩大，于2019年6月3日依据《租赁合同》第8.3条第1款第1项的理由通知解除合同，《租赁合同》已于2019年6月8日解除；5、陈永丽、叶某真的证人证言，证明陶然一品公司的法定代表人李素容于2016年5月19日到反诉被告原法定代表人洪少杰办公室，当面通知其交房（交租），并将相关手续当面交付给洪少杰，之后又多次到洪少杰办公室通知，并电话催促交租。（反诉被告）佳龙超市公司质证认为，对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但证明内容有异议，根据《租赁合同》约定的交付条件，被告至今没有向原告交付符合约定条件的房屋，其提供的只是部分的部门验收材料，没有提供南安市金淘镇政府配套设施验收完成的材料，没有提供符合开设商场要求的消防设施和相应的验收合格证明、年检合同证明、完成电梯土建整改施工等的证据，其提供的证据不能完全证明租赁房屋符合《租赁合同》约定的交付条件；对证据3的录音材料、光盘及文字翻译的真实性、合法性、关联性均有异议。提供的录音是否是被告主张的李素容与洪少杰、叶奕川之间的对话，被告负有举证责任，洪少杰、叶奕川也没有出庭确认录音的真实性，故两段录音的真实性无法确定，不能作为本案的定案根据；录音中自始至终没有提到陶然金溪吉祥项目商场（即本案讼争的租赁物），无法体现与本案的关联性；录音中均为李素容一个人在讲，相对方只是根据语言习惯“嗯嗯”，并不是对李素容陈述内容的确认，无法证明被告已履行通知交房（交租）义务；被告整理的录音文字翻译不完整，存在多处错误；《租赁合同》中约定，任何一方就本合同发给任何一方的通知，通知的形式必须是中文、书面的形式，被告未提供任何书面的通知，未按合同约定履行通知义务；对证据4的真实性没有异议，但上述通知书不具有合法性，内容与事实不符，被告于2019年4月、5月向原告发出《交租通知书》，但被告实际不与原告办理交房（交租）手续，为此原告于2019年4月15日作出《回复函》告知被告，其存在根本违约的行为，并要求被告将符合法律规定和《租赁合同》约定的房屋交付给原告使用，依法顺延相应租赁期限，并与原告就相关事宜签订补充合同，被告没有履行，被告无权解除合同，其通知书不具有合法性；被告主张其曾多次书面通知原告没有提供任何书面证据，仅依据通知书无法证明其主张；被告提供的通知书可以证明被告违约解除合同，并擅自将本案讼争租赁物转租他人的事实；证据5的证人与陶然一品公司及其法定代表人存在利害关系，不具备真实性，其证人证言不能作为定案依据，且证人对当时现场交付的什么材料均不清楚，无法证明陶然一品公司已经履行了通知交租的义务。 对原告（反诉被告）佳龙超市公司、被告（反诉原告）陶然一品公司提供的证据，本院分析认证如下：原、被告的营业执照、《租赁合同》、收条、查询单、流水明细清单、上述证据经庭审质证，双方均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。交租通知书、解除租赁合同通知书、微信截图、公证书、回复函、ＥＭＳ单、ＥＭＳ查询单、工程质量验收记录、福建省房屋建筑工程《竣工验收报告》、泉州市公安局消防支队《建筑工程消防验收意见书》，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认，上述证据与本案事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。对于双方有争议的证据，本院分析认证如下：原告（反诉被告）提供的内资企业基本情况表及离婚证，系相关职能部门出具，真实性、合法性应予确认，可以证明原告的法定代表人于2018年12月14日由洪少杰变更登记为杨春毅，洪少杰与杨春毅于2018年8月27日办理离婚手续的事实；被告（反诉原告）提供的录音、光盘、文字翻译，原告（反诉被告）对其真实性、合法性、关联性均不予认可，原告（反诉被告）虽对该证据真实性有异议，但未依法申请对录音证据的真伪进行司法鉴定，应承担举证不能的不利后果，对录音证据的真实性，本院予以确认。从录音证据记录的通话内容中，可以体现对话人为李素容、洪少杰、叶奕川，但录音中的对话内容并不能充分证明被告（反诉原告）的待证事实，案外人洪少杰、叶奕川也没有到庭对录音及本案事实进行说明，被告（反诉原告）也没有提供其他证据与录音证据待证事实之间进行相互印证，仅凭录音证据不能达到被告（反诉原告）的证明目的，对录音、光盘、文字翻译与本案的关联性，本院不予认可。陈永丽、叶某真的证人证言，陈永丽系陶然一品公司员工，与陶然一品公司存在利害关系，且其所陈述的事实中，亦无法证明陶然一品公司已依据《租赁合同》的约定履行完成交租通知义务，叶某真陈述的事实模糊不清，无法达到陶然一品公司的证明目的，故陈永丽、叶某真的证人证言缺乏证明力，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年2月4日，原告（反诉被告）佳龙超市公司（乙方）与被告（反诉原告）陶然一品公司（甲方）签订《租赁合同》，佳龙超市公司租赁陶然一品公司位于南安市金淘镇陶然·金溪吉祥项目建筑面积约为3480平方米的房产用于开设商场超市，《租赁合同》主要条款如下：“…2.1本合同所约定的租赁期限为10年，租赁时间暂定自2015年10月31日起至2025年10月30日止。免租期为6个月（含装修期），免租期暂定从2015-10-30至2016-4-30为免租期。租金从免租期结束之日起计算。免租期乙方无需支付租金。乙方在免租期和装修期内发生的实耗水、电费用乙方承担。…2.3本协议自签订之日起柒天内，乙方向甲方交纳合同押金壹拾万元整。作为乙方的履约保证金，租赁期限届满乙方无违约行为时无息返还。…3.2.1甲方应按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方提供符合开设商场要求的消防设施（包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火机、灭火箱）和相应的验收合格证明、年检合格证明，该消防验收合格证明和年检合格证明复印件作为本合同的附件五。…4.9甲方暂定在2015年10月30日将房屋交付乙方。具体以甲方完成所有政府交楼条件验收完成，包括金淘镇政府配套设施完成交付日期为准，向乙方交付完整房产，双方派代表到现在办理房产移交手续，签署房产交付确认书。确认书签署日，为房产正式交付日。…8.3有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：1）乙方逾期支付租金或其他应付款项达壹个月以上；3）擅自改变房屋主体结构影响房屋安全的；4）乙方利用承租房产进行非法活动；5）其他严重违约情形的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前叁日书面通知乙方。乙方应及时搬离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失并承担违约责任。…10.2除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方支付一年租金作为违约金；并赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引起的损失。…11.1任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。如以人手传送，于送达时视为已接收。如以传真形式进行，则以传真接受人确认接到传真时视为已送达。…”。2015年2月4日，陶然一品公司收到佳龙超市公司支付的租赁押金100000元。2015年2月18日，佳龙超市公司预付给陶然一品公司租金600000元。2016年3月15日，陶然·金溪吉祥1#、2#、3#楼工程质量竣工验收合格。2016年5月16日，2019年4月10日，陶然·金溪吉祥1#、2#、3#楼消防验收合格。陶然一品公司向佳龙超市公司发出《交租通知书》，内容如下“…您所租赁的陶然·金溪吉祥项目二楼商场已符合约定交付条件。我公司已于2016年5月19日正式第一次到贵公司与贵公司负责人进行面对面交付通知，此后至2019年年初，也多次拜访及电话通知交租使用。…”。2019年4月15日，佳龙超市公司回复陶然一品公司，《回复函》内容：“…一、贵司的《交租通知书》的内容完全不实，在收到贵司于2019年4月10日寄出的《交租通知书》之前未收到贵司任何书面或口头的交租通知，贵司也未与我司负责人联系通知交租；二、……”。2019年5月9日和2019年5月24日，陶然一品公司又两次向佳龙超市公司发出《交租通知书》。2019年6月3日，陶然一品公司向佳龙超市公司发出《解除租赁合同通知书》。2019年6月19日，陶然一品公司与案外人南安悦家商贸有限公司就本案讼争租赁房产正式合作签约。 另查明，福建省南安市佳龙超市有限公司于2020年1月7日变更名称为福建省佳龙超市连锁有限公司。 本案的主要争议焦点为：1、本案讼争的租赁房产是否具备《租赁合同》约定的交付条件？2、陶然一品公司是否履行《租赁合同》约定的通知交租义务？3、《租赁合同》是否合法有效，是否应予解除？4、双方是否违约，是否应当承担违约责任？ 关于租赁房产是否符合交付条件问题。佳龙超市公司认为，陶然一品公司没有提供符合开设商场要求的消防设施(包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火机、灭火箱等)，也没有相应的验收合格证明、年检合同证明，陶然一品公司至今未按合同要求进行土建整改，且房屋面积存在严重失实，租赁房产未达到双方约定的交付条件；陶然一品公司认为，租赁房产工程质量验收合格、消防验收合格，已符合交付条件。本院认为，陶然一品公司提供的工程质量验收记录、福建省房屋建筑工程《竣工验收报告》、泉州市公安局消防支队《建筑工程消防验收意见书》可以证明租赁房产已完成工程质量验收、消防验收，但租赁房产是否完成双方《租赁合同》约定的提供符合开设商场要求的消防设施和金淘镇政府配套设施，陶然一品公司对该事实负有举证责任，陶然一品公司没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本案讼争的租赁房产尚未符合双方《租赁合同》约定的交付条件。 关于陶然一品公司是否履行通知交租义务问题。陶然一品公司认为，陶然一品公司法定代表人李素容已于2016年5月19日到佳龙超市公司原法定代表人洪少杰办公室当面通知交租，并将相关手续当面交付给洪少杰，后又多次到洪少杰办公室通知，并电话催促。2019年4月10日，陶然一品公司再次以书面方式通知交租。故陶然一品公司已于2016年5月19日履行通知交租义务；佳龙超市公司认为，陶然一品公司未能于2015年10月30日前将符合合同约定的租赁房产交付，佳龙超市公司第一次收到的《交租通知书》系陶然一品公司于2019年4月10日发出的，佳龙超市公司亦作出《回复函》，陶然一品公司虽于2019年4月通知交租，但租赁房产并未符合交付条件，陶然一品公司没有于2016年5月19日通知佳龙超市公司交租；本院认为，陶然一品公司主张其于2016年5月19日已履行通知交租的义务，佳龙超市公司予以否认，陶然一品公司提供的录音证据、陈永丽证人证言、叶某真证人证言均系间接证据，缺乏证明力，另依据双方《租赁合同》约定，双方须以中文书面形式进行通告，故陶然一品公司履行通知交租义务需以中文书面形式进行，陶然一品公司主张2016年5月19日系当场书面送达，亦未能提供其当场送达的相关书面材料内容，应承担举证不能的不利后果，故陶然一品公司主张2016年5月19日已履行交租通知义务，本院不予采信。2019年4月10日，陶然一品公司向佳龙超市公司书面发出了《交租通知书》，佳龙超市公司收到并作出《回复函》，可以证明陶然一品公司直至2019年4月10日才已书面形式进行了通知，履行了通知交租的义务。 关于《租赁合同》效力及是否应予解除问题。佳龙超市认为，陶然一品公司未能提供符合法律规定和《租赁合同》约定的租赁房产，租赁房产没有完成消防验收，《租赁合同》无效，且陶然一品公司已单方毁约提前终止合同，《租赁合同》已实际解除；陶然一品公司认为，《租赁合同》是合法有效的，租赁房产工程质量、消防验收合格，符合基本交付条件，合同约定的租赁期间系暂定，陶然一品公司已履行通知交租义务。佳龙超市公司拒不与陶然一品公司办理交租手续和逾期缴纳租金的行为已构成根本违约，陶然一品公司依约通知解除合同，《租赁合同》已于2019年6月8日解除。本院认为，双方签订的《租赁合同》，主体合格，双方当事人意思表示真实，租赁房产已完成工程质量、消防验收，符合租赁的基本条件，且不符合合同无效的法定情形，应确认为合法有效。双方于2015年2月4日签订《租赁合同》，暂定2015年10月30日完成交付，后双方因租赁房产未符合交付条件或未完全履行通知交租义务等问题发生争议，至今未完成租赁房产交付手续。承租方佳龙超市公司依法有权解除合同或要求出租方继续履行，现佳龙超市公司以陶然一品公司违约为由起诉要求退还租金及押金，佳龙超市公司没有要求陶然一品公司继续履行合同，且陶然一品公司已将本案讼争的租赁房产租赁他人，本案《租赁合同》已履行不能，故《租赁合同》应予解除。 关于违约及违约责任问题。佳龙超市公司认为，陶然一品公司未能提供符合法律规定和《租赁合同》约定的租赁房产，且单方毁约提前终止合同，已属违约，应退还佳龙超市公司押金100000元、预付租金600000元，并根据《租赁合同》的违约条款支付违约金626400元；陶然一品公司认为，佳龙超市公司拒不办理交租手续和逾期缴纳租金的行为构成违约，应赔偿给陶然一品公司自2016年11月19日起至2019年6月8日止的租金损失999060元（预付的600000元已扣除）。本院认为，双方签订的《租赁合同》约定暂定于2015年10月30日交付租赁房产，后未能按时交付，陶然一品公司负有待租赁房产符合交付条件后通知佳龙超市公司交租的义务，陶然一品公司直至2019年4月10日才向佳龙超市公司发出书面交租通知书，且现有证据亦不能证明陶然一品公司拟交付的租赁房产符合双方合同的约定，虽双方对租赁房产的交付时间系暂定，但合同目的系开设商场超市，因陶然一品公司长期未履行合同约定的义务，已背离双方的合同目的，陶然一品公司的行为已构成违约。陶然一品公司主张佳龙超市公司逾期支付租金，但所依据的其已于2016年5月19日履行通知交租义务的事实证据不足，据此亦不能推算佳龙超市有逾期支付租金的行为，针对该主张本院不予采信。陶然一品公司主张佳龙超市公司拒不办理交租手续，佳龙超市回复要求其先履行合同义务，即提供符合开设商场要求的消防设施、提供相应的验收合格证明和年检合格证明并将复印件作为《租赁合同》的附件五，符合《租赁合同约定》，合理合法，陶然一品公司未提供证据证明其已安装《租赁合同》约定的符合开设商场要求的消防设施(包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火机、灭火箱等)，也没有提供证据证明其已将验收合格证明和年检合格证明复印件送达佳龙超市公司，故其主张佳龙超市公司拒不办理交租手续，缺乏理据，本院不予采纳。故陶然一品公司主张的佳龙超市公司的违约情形不成立，陶然一品公司要求佳龙超市公司赔偿租金损失缺乏事实依据，本院不予支持。《租赁合同》中10.2对违约金的约定，虽陶然一品公司逾期交付租赁房产构成违约，但在长达四年的时间内，佳龙超市公司怠于行使其合同权利，对双方合同履行中产生的租赁房产交付条件及交付时间问题，没有及时主张权利并就产生的问题达成补充协议，致使租赁房产的交付时间长期未能明确，双方合同目的不能及时实现，佳龙超市公司的行为存在一定瑕疵，另佳龙超市公司尚未进驻，也没有产生实际损失，为此，佳龙超市公司要求陶然一品公司支付一年租金的违约金缺乏合理性，本院不予支持。 综上所述，本院认为，陶然一品公司逾期交付租赁房产构成违约，佳龙超市公司要求陶然一品公司退还押金100000元和租金600000元，于法有据，本院予以支持。佳龙超市公司要求陶然一品公司支付违约金626400元，缺乏理据，本院不予支持。陶然一品公司违约，佳龙超市公司未要求其继续履行合同，双方合同目的已无法实现，双方签订的《租赁合同》应予解除。陶然一品公司要求佳龙超市公司赔偿租金损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建省陶然一品投资有限公司与福建省佳龙超市连锁有限公司于2015年2月4日签订的《租赁合同》； 二、本诉被告福建省陶然一品投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告福建省佳龙超市连锁有限公司押金100000元和租金600000元； 三、驳回本诉原告福建省佳龙超市连锁有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告福建省陶然一品投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费16738元，由本诉原告福建省佳龙超市连锁有限公司负担7905元，由本诉被告福建省陶然一品投资有限公司负担8833元；反诉受理费13790元，由反诉原告福建省陶然一品投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄建森 人民陪审员  叶永宏 人民陪审员  谢奕治 二〇二〇年八月十日 法官 助理  尤松松 书 记 员  郑婉玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。