广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3237号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司，住所地：广西南宁市汇春路8号香港花园商物楼二层，统一社会信用代码：914501037087388280。 法定代表人：陈朝育，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军，该公司员工。 被告：黎金烈，男，1991年9月9日出生，壮族，住广西田东县。 原告广西南宁福源物业管理有限公司（以下简称“福源物业”）与被告黎金烈物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告福源物业的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。被告黎金烈经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年9月1日至2019年10月31日期间物业费5662元、2016年10月1日至2019年9月28日期间代收公摊水费40.4元、2016年10月1日至2019年9月28日期间代收公摊电费831.3元等共计6533.7元，逾期支付物业服务费的违约金（以每月欠缴物业服务费为基数，自次月起计算，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2016年9月1日至实际计算至付清之日止）；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月18日，被告与广西金源置业集团有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同中被告购入位于广西南宁市，建筑面积为49.68平方米。该买卖合同附件六《合同补充协议》第十条第一款物业管理的约定：买受人同意该房屋由南宁市物业管理行政主管部门核定的中标物业公司负责小区前期物业管理工作，买受人同意遵守物业管理公司的管理规定及临时管理规约。2016年7月18日,原告福源物业与广西金源置业集团有限公司双方签署了《金源城一期前期物业服务合同》，选聘原告福源物业提供前期物业管理服务事宜，合同约定期限为小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，迄今为止，没有成立业主委员会，故该物业合同长期有效。原告福源物业有权向被告收取相应物业费。自2016年9月1日起，被告开始拖欠物业费，截止2019年10月31日，累计拖欠物业费共6533.7元。按《金源城一期前期物业服务合同》约定，被告逾期支付物业费的，应向原告支付违约金，原告为维护自身权益向法院提出诉请如前。 被告黎金烈未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月18日，广西金源置业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金源城一期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金源城一期提供前期物业管理服务事宜。合同期限自甲乙双方签订之日起生效，至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：3元/月·平方米。第七条约定：业主应于开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 2016年7月18日，广西金源置业集团有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市，建筑面积49.68平方米。合同第九条约定的交付期限为2016年8月31日前。该合同的附件五包括《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，其中《临时管理规约》第三十三条约定：业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费用，并按时交纳自用部分水、电费用以及需由业主分摊的公共部位公共设施设备所消耗的水、电费用等能耗费用。被告在《承诺书》上签名，确认已详细阅读《临时管理规约》并同意遵守《临时管理规约》。 2014年12月31日，广西金源置业集团有限公司在《南国早报》上刊登《交房公告》，通知金源城·金源悦府35号楼已达到交付使用条件，办理交房时间从2014年12月31日起9：00-17:00。 因被告自2016年9月1日起开始欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：不动产单元坐落“南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城•金源悦府35号楼2002号房”，产权人为黎金烈，建筑面积49.68平方米。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广西金源置业集团有限公司与原告签订的《金源城一期前期物业服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。 二、关于原告主张的物业服务费应否支持的问题。 根据《金源城一期前期物业服务合同》第六条的约定，商业物业的物业服务费按3元/月·平方米的标准收取。结合原告的主张，被告每月应交纳的物业服务费按3元/平方米计建筑面积49.68平方米，为149元。2016年9月1日至2019年10月31日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为：149元/月×38个月=5662元。 三、关于原告主张的公摊水、电费应否支持的问题。 虽然《金源城一期前期物业服务合同》并未对公摊水、电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，被告未提交相反证据，故应缴纳相应的公摊费用。至于缴纳标准，结合原告对涉案小区提供的实际管理和收费惯例，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持，被告应向原告支付2016年10月1日至2019年9月28日期间代收公摊水费40.4元，2016年10月1日至2019年9月28日期间代收公摊电费831.3元。 四、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 《金源城一期前期物业服务合同》约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。因被告逾期交付物业管理服务费等费用，现原告诉请被告按银行同期贷款利率上浮30%计算逾期缴费违约金，未超出合同约定且符合法律规定，本院予以支持。根据协议约定，物业服务费按月收取，交纳时间为每月10日前，则应当以月为单位计算每期物业管理服务费的违约金额。结合原告的主张，从2016年9月1日至2019年10月31日期间，每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，以每月欠付的物业服务费149元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，从次月起计算至被告实际清偿之日止，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 1被告黎金烈向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年9月28日期间的物业管理服务费5662元，2016年10月1日至2019年10月31日代收公摊水费40.4元，2016年10月1日至2019年9月28日代收公摊电费831.3元，共计6533.7元； 二、被告黎金烈向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付违约金（计算方式：从2016年9月1日起至2019年10月31日期间，每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，以每月欠付的物业服务费149元为基数，从次月起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费108元，由被告黎金烈负担。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇二〇年八月十二日 书记员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。