福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2683号 上诉人（原审被告）：苏金土，男，1972年6月3日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市后城巷**楼之间物业管理房。 法定代表人：杨春玲，系该物业管理处经理。 委托诉讼代理人：许德程，男。 委托诉讼代理人：龚渝，女。 上诉人苏金土因与被上诉人泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称安居物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2020）闽0502民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏金土上诉请求：1.撤销一审判决，驳回安居物业对苏金土的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由安居物业承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。第一、一审法院没有查清前期物业不是安居物业而是泉州鲤城鑫龙物业管理有限公司（以下简称鑫龙物业），安居物业已经是第三任入住物业。江南花园城业主手册业主公约第一章总则第四条里有明确记载，泉州鲤城房地产有限公司（以下简称鲤城房地产公司）是与鑫龙物业签订前期物业合同，而不是安居物业。一审法院的该事实认定显然是错误的。第二、安居物业在管理过程中服务没有做到位：特别是对小区里的特种设备维护，电梯没有按时维保，一个月也没有维保过一次，对业主的人身造成很大的安全隐患；对小区2号楼地下室人防区的剪力墙故意破坏，取孔直径约0.8米，到现在也还没有恢复，这也是一个安全隐患。第三、200元的水电周转金，安居物业不退还给业主，也没有移交给安雅物业。安居物业对这200元钱的去向应给个说法。第四、以上事实有苏金土提交的江南花园城业主手册、电梯没有维保的照片、2号楼地下室人防墙取孔的照片等证据可以证实。 安居物业辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，苏金土所诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。一、2016年7月10日，鲤城房地产公司与安居物业签订一份《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城内的物业交由安居物业管理，服务期限为2016年7月15日起至2019年7月14日止。故安居物业为江南花园城小区的前期物业服务企业，而苏金土在安居物业服务期间拖欠物业费，理应补缴并承担相应违约责任，该事实一审法院认定无误。二、苏金土称涉案小区电梯一个月也没有维保过一次，提供的证据为2020年4月12日拍摄的维保记录单，单上显示今年每月均有维保记录，与其所述自相矛盾。三、苏金土称涉案小区2号楼地下室人防区剪力墙破坏毫无事实依据，安居物业不存在该行为，且苏金土提供的证据无法证明照片上所摄地点系涉案小区2号楼地下室人防区，也无法证明剪力墙被破坏的事实。该份证据无关联性也无真实性。四、苏金土所主张的200元水电周转金无事实依据，应依法予以驳回。综上，苏金土所诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 安居物业向一审法院起诉请求：1.判令苏金土立即支付安居物业自2017年1月1日至2017年9月15日物业管理费785元，并按照物业服务费的10%标准支付违约金，截止到2017年9月15日止已产生的违约金为79元；2.案件诉讼费用由苏金土承担。 一审法院查明事实：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司作为开发建设单位（甲方）与安居物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江南花园城提供前期物业服务，物业类型为高层住宅，合同期限为三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备。乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准提供服务。物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，未办理房屋所有权证的，物业服务费用按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，多层住宅的收费标准为1元/月·平方米。业主应于每月10日前向安居物业支付物业服务费。业主经安居物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照物业服务费的10%标准向安居物业支付违约金。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，安居物业进驻江南花园城提供物业服务。2017年9月15日，安居物业撤离江南花园城，不再提供物业服务。另查明，苏金土系鲤城区江南花园城9号楼9-1-2102房屋的业主。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对江南花园城的全体业主具有约束力。苏金土辩称，安居物业的选聘不符合程序，未能提供证据证实，不予采纳。安居物业依约提供物业服务至2017年9月15日。苏金土未依约支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故苏金土应向安居物业支付尚欠的2017年1月1日至2017年9月15日的物业服务费784.6元（92.3元/月×8.5个月）及违约金78.5元（784.6元×10%）。安居物业超过核定范围外的主张，于法无据，不予支持。苏金土主张安居物业应退还其交付的水电周转金200元，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、苏金土应于判决生效之日起十日内支付安居物业自2017年1月1日起至2017年9月15日止的物业服务费784.6元及违约金78.5元，共计863.1元；二、驳回安居物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由安居物业负担5元，苏金土负担20元。 二审中，苏金土为证明其主张，向本院提交如下证据：1.江南花园城业主手册、消防安全责任书；拟证明苏金土是与鑫龙物业签订前期物业合同。2.电梯维保记录；拟证明安居物业没有按期对电梯进行维保。3.照片；拟证明2号楼地下室剪力墙被破坏。安居物业为证明其主张，向本院提交如下证据：维保合同及发票；拟证明安居物业有聘请电梯公司对电梯进行维护并已支付相应维保费用。本院认为，对于苏金土提供的证据1，安居物业对其真实性无异议，可以证实苏金土与鑫龙物业签订前期物业服务合同；证据2，该记录载有电梯维保记录，结合安居物业提供的电梯维保合同等证据，可以认定安居物业履行了电梯维保义务；证据3，真实性无法确认，即使苏金土所主张的剪力墙被破坏的情况真实存在，该证据亦无法证实系安居物业所为，故本院对苏金土该主张不予采信。对于安居物业提供的维保合同及发票，苏金土没有异议，可以证实安居物业聘请相应企业对电梯进行维保。 对于一审法院查明的事实，苏金土对一审法院认定的安居物业系前期物业服务企业有异议，主张其系与鑫龙物业签订前期物业服务合同。对一审法院查明的其它事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于当事人有争议的事实，将结合争议焦点，在下文论述。 二审当事人的争议焦点为：苏金土是否应向安居物业支付物业管理费784.6元及相应违约金？ 本院认为，首先，关于安居物业是否与苏金土存在物业服务合同关系的问题。对此，苏金土主张其是与鑫龙物业签订前期物业服务合同。但根据双方均确认的事实，江南花园城小区前期物业服务企业多次变更，鑫龙物业仅提供部分期间的物业服务。而根据一审查明的事实，安居物业系与江南花园城小区建设单位鲤城房地产公司签订前期物业服用合同而入驻小区并提供物业服务。因此，尽管苏金土未直接与安居物业签订前期物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，安居物业与鲤城房地产公司签订的前期物业服务合同对包括苏金土在内的全体业主具有约束力。同时，苏金土仅是对安居物业所提供的物业服务质量有异议，并未否认安居物业实际提供了物业服务，故安居物业仍有权根据前期物业服用合同向苏金土主张相应的物业管理费及违约金。其次，苏金土上诉称安居物业管理过程中服务没有做到位，如电梯没有按期维保、2号楼地下室剪力墙被破坏等，均缺乏事实依据，本院不予采信。至于苏金土所主张的200元水电周转金没有退还的问题，其并未举证证实安居物业收取了该笔费用，故本院对其该项主张同样不予采信。 综上所述，苏金土的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人苏金土负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 林海峰 审 判 员 黄海清 二〇二〇年八月六日 法官助理 赖世耀 书 记 员 赖俊杰 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。