浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4672号 原告（反诉被告）：陆政安，男，1986年11月17日出生，汉族，住上海市长宁区。 原告（反诉被告）：任贞，女，1986年10月23日出生，汉族，住上海市闸**。 上述二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：陆福弟，系陆政安之父。 上述二原告本诉共同委托诉讼代理人：张宁、冯亚伟,上海明伦律师事务所律师。 被告(反诉原告)：平湖九龙山海洋花园度假有限公司，住所地：浙江省平湖九龙山度假区**办公楼，统一社会信用代码:9133048266712874XY。 法定代表人：王琦。 委托诉讼代理人：徐飞雄、严利杰,浙江金品律师事务所律师。 原告(反诉被告)陆政安、任贞与被告(反诉原告)平湖九龙山海洋花园度假有限公司(以下简称九龙山度假公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。陆政安、任贞及其委托诉讼代理人陆福弟、冯亚伟，九龙山度假公司委托诉讼代理人严利杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆政安、任贞向本院提出诉讼请求：1.解除陆政安、任贞与九龙山度假公司之间2019年签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.九龙山度假公司返还陆政安、任贞已支付的购房款294630元；3.本案诉讼费、保全费由九龙山度假公司承担。事实和理由：2019年6月29日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（草签版）（以下简称“合同”）一份，合同约定：“陆政安、任贞向被告购买位于九龙山旅游度假区××公寓××幢××单元××号房屋，房屋建筑面积共56.51平方米，套内面积43.93平方米，分摊共有建筑面积12.58平方米，房屋总价为734630元。付款方式为：分期付款，至2019年6月29日共付款294630元，剩余房款440000元于2019年8月30日前支付100000元，2019年9月30日前付清余款340000元。合同还约定九龙山度假公司应当在2019年9月30日前交付符合条件的商品房，且其应当于2019年12月30日前将《土地使用权证书》、《房屋所有权证》交付给买受人。”合同签订后，陆政安、任贞按约向九龙山度假公司分三次支付了购房款合计294630元。但在合同履行过程中，陆政安、任贞发现九龙山度假公司存在多项违约情况，同时又发现九龙山度假公司的经营状况严重恶化，存在丧失或者可能丧失履行债务的情形。具体违约事实如下：1、销售过程中，九龙山度假公司的销售人员在推销时称该房屋产权为70年，但实际的案涉房屋的土地使用权年限仅有58年，到原告手中房屋产权仅有46年；2、合同中附件一房屋平面图为空白，附件四中的内容被九龙山度假公司故意抽取，致使陆政安、任贞无法真正了解房屋的实际情况；3、案涉房屋的实际房型与网签合同中的房屋平面图的房型结构不一致的，且实际面积经原告测量，小于合同约定面积；4、案涉房屋的水、电、气、地面等配套设施并未按照合同约定完工，不符合合同第十五条的约定和第九条第3点“具备商品房正常使用的基本条件”；5、合同第十六条关于产权登记的约定中，原约定房屋不动产登记日期为“2019年12月30日”，而网签备案合同中，约定的日期为2019年12月31日，九龙山度假公司擅自变更约定日期。鉴于九龙山度假公司在出售过程中存在诸多违约情形，同时故意隐瞒其严重恶化的经营情况，已被多次列入失信被执行人名单，丧失履行债务的能力。为方便法院审查查明案件事实，陆政安、任贞描述购房过程如下：2019年6月8日看房，并支付定金50000元，预订方向朝西的每平方米1.1万元的精装修房。2019年6月22日，因发现一些房屋问题提出退房被拒后，换成5号楼703朝南房。当时从每平方米15700元单价，协商到每平方米13000元。并付款104630元后，签订第一份草签合同。2019年6月29日，按第一份合约规定付款140000元，后签订第二份草签合同（现保留的合同），同时销售商要求替换回第一份合同。2019年7月6日，准备签订网签备案合同时因发现草签合同和网签合同中诸多违约问题，故未签网签备案合同。此外，销售员把5幢2单元703室均价15700元平方精装房的定价改变为15700元平方的毛坯价出售给陆政安、任贞。 九龙山度假公司答辩称：本案中九龙山度假公司不存在违约行为，陆政安、任贞主张解除是不成立的，是陆政安、任贞以不正当理由解除该合同。产权年限九龙山度假公司不认可，销售证中都有写清楚，在签合同和确认单时应该看清楚，九龙山度假公司没有对外宣称年限问题，此说法不成立。水、电、气现在已经通了，设施齐全，只要带着证件去办理开通手续；网签合同陆政安、任贞都是看过，房子都是现房销售，都看过房屋，本来看的是另外一套，因陆政安、任贞家庭内部不统一，换了现在这套房，九龙山度假公司没有任何过错，陆政安、任贞因房价下降要解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 九龙山度假公司向本院提出反诉请求：1.陆政安、任贞继续履行商品房买卖合同，支付剩余房款44万元；2.陆政安、任贞支付逾期付款的违约金8096元（以44万元为本金，按日利率万分之二，从2019年10月1日计算至2019年12月31日止）；3.陆政安、任贞支付逾期付款的违约金（以44万元为本金，按日利率万分之二，从2020年1月1日期至实际履行之日止）；4.本案诉讼费由陆政安、任贞承担。事实和理由：2019年6月22日，陆政安、任贞与九龙山度假公司签订海洋花园购房合同确认单一份，明确约定陆政安、任贞所购房号为5幢2单元703号，单价为13000元每平方米，建筑面积56.51平方米，总计734630元，此外订购单特别注明陆政安、任贞所购买的房屋为毛坯房，随后，双方签署商品房买卖合同，合同第7条约定具体付款方式及期限为：陆政安、任贞应于2019年8月30日前支付10万元，2019年9月30日付清余款34万元。但陆政安、任贞未按约向九龙山度假公司支付剩余房款44万元，也未按约办理银行按揭贷款手续。九龙山度假公司多次要求陆政安、任贞支付剩余房款，陆政安、任贞至今未付，同时拒签网签合同。根据合同第八条违约责任的约定，陆政安、任贞应支付违约金。 陆政安、任贞答辩称：产权70年，实际是58年，看房时销售员接待介绍产权是70年住宅房，合同写58年，扣除拿地时间，实际只有46年；陆政安、任贞打电话得到回复产权也是70年，网签时才知道产权只有58年，实际只有46年，宣传是虚假的。合同是违反合约的。 陆政安、任贞围绕本诉的诉讼请求依法提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同》，证明陆政安、任贞2019年6月29日签订房产买卖合同及相关约定。 2.收据，证明陆政安、任贞向九龙山度假公司支付了首付款294630元。 3.失信被告执行人记录、执行记录、拍卖记录，证明九龙山度假公司存在严重恶化的经营情况，九龙山度假公司多次列入失信被执行人名单，丧失履行债务的能力，名下100多套房产被法院拍卖，案涉房产也存在被拍卖的可能，致使陆政安、任贞的合同目的不能实现。 4.录音，证明九龙山度假公司销售人员向陆政安、任贞承诺销售的商品房为精装修，70年产权的房屋，与实际情况不符。 5.测绘图，证明案涉房屋面积与合同约定不符。 6.网签《商品房买卖合同》，证明九龙山度假公司擅自变更房屋过户日期。 7.照片，证明案涉房屋的水、电、气、地面等配套设施并未完工，不符合合同约定。 8.被告售楼时的《宣传册》，证明被告楼盘的宣传资料显示该房屋70年产权，且精装房均价13500元，而出售给陆政安、任贞的房屋均价13000元却是毛坯房，与其宣传明显不符的事实。 9.证据4中的录音整理文字材料。 10.房屋现场照片，证明2019年11月29日代理人陪同陆政安、任贞到现场拍摄的照片，房屋结构与房型图不一致，且九龙山度假公司未告知，同时房屋至11月29日水电煤气仍未到户。 九龙山度假公司质证意见：证据1，真实性没有异议，关于草签合同的内容是齐全的，年限、面积、毛坯房等都有写明，草签的附件图是没有的；签合同时看过现房；附件四是精装修的内容，本案房屋是毛坯房，所以没有的；证据2，真实性没有异议；证据3，与本案无关，本案房屋没有查封，原告支付尾款后可马上过户；证据4真实性有异议，无法核实人员是九龙山度假公司的，按照正常住宅是70年，九龙山有滞留情况，在合同中都有写明，故不予认可；证据5不认可；证据6没有异议，日期12月30日与12月31日只差一天，网签备案已经显示在陆政安、任贞名下了，只是陆政安、任贞没有去办理手续；证据7，有异议，只要陆政安、任贞办理开通手续，就可以入住使用了；证据8，对三性均有异议，广告宣传并不是九龙山度假公司发布的；证据9，录音人员不是九龙山度假公司员工；证据10，真实性、关联性有异议，九龙山度假公司对房屋照片是否是本案所涉房屋以及拍摄的时间有异议。 九龙山度假公司针对反诉提供了如下证据： 1.海洋花园购房合同确认单1份，证明陆政安、任贞向海洋花园购买的涉案商品房为毛坯房的事实。 2.不动产权证书1份，证明涉案房屋面积与购房确认单及商品房买卖合同一致。 3.微信聊天记录1份，证明销售员通知陆政安、任贞办理网签手续的事实。 4.浙江省商品房买卖合同2份，举例说明毛坯房合同与精装房合同的区别。 5.视频及照片2份，证明5号楼已通水通电的事实。 陆政安、任贞质证意见：证据1合同确实是签的，当时发现精装修房子有缺陷，明确提出退款，当时答复不能退，销售人员又带去看了毛坯房，就签订了合同；证据2，陆政安、任贞现在才知道，得到的回复期限都是70年，用精装修的价格卖给陆政安、任贞毛坯房；证据3，陆政安、任贞当时是打算去网签的，当时发现问题后不签的；证据4，无关；证据5，只拍外面，被告只是接到楼道公共处，没有接到房屋内，没有满足基本使用条件。 陆政安、任贞针对反诉提供了如下证据： 1.音频6段及录音的文字记录，证明购房方对开发商提出的水、电、煤气等安装到位且符合收房标准的要求，购房方主动要求和开发商协商退房及退房流程的沟通。 2.通话记录清单、微信截屏，证明与销售商、开发商有关负责人电话、短信沟通的依据。 3.暂停售房余款支付函，证明9月份通知开发商暂停付款。 4.销售熊小姐微信截屏，证明开发商销售人员确认收到暂停付款函。 5.开发商黄小姐签字确认函书，证明开发商于9月知道购房方退房的理由及要求。 6.照片，证明九龙山海洋花园附近存在化工厂和发电厂，进一步证明海洋花园不符合居住条件。 7.关于九龙山海洋花园的其他诉讼情况，证明嘉兴中院查封被告名下住宅共722套，查封期限三年，自2019年11月20日至2022年11月19日止。 8.光盘视频1段，证明购房方于2019年9月25日去海洋花园5-2-703房，水电煤气未进房安装到位。 九龙山度假公司质证意见：对证据1-5，真实性、合法性、关联性均有异议，是陆政安、任贞为退房所做的单方面行为或说辞；对证据6，关联性及证明内容有异议；证据7，关联性及证明内容有异议，本案房屋并未被查封，且产证齐全，只要支付剩余房款，可立即过户；证据8，对三性有异议，案涉房屋水、电、气均已到位，符合交房条件。 对陆政安、任贞提供的本诉证据，本院认证如下：证据1、2，对真实性双方均无异议，予以认定；证据3，与本案所涉房屋无直接关联性，不予认定；证据4，九龙山度假公司对真实性有异议，不予认定；证据5，由陆政安、任贞自行绘制，九龙山度假公司不予认可，不能证明陆政安、任贞的主张，不予认定；证据6，予以认定；证据7，九龙山度假公司对真实性有异议，不予认定；证据8、9，九龙山度假公司对关联性予以否认，不予认定；证据10，是否与本案有关联不明确，不予认定。 对九龙山度假公司提供的反诉证据，认证如下：证据1、2，对真实性双方均无异议，予以认定；证据3，真实性没有异议，予以认定；证据4，与本案无关联，不予认定；证据5，陆政安、任贞对真实性无异议，予以认定。 对陆政安、任贞提供的反诉证据，认证如下：证据1-5，九龙山海度假公司对三性均有异议，不予以认定；证据6、7，与本案无关，不予认定；证据8，龙山海度假公司对三性均有异议，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年6月29日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：陆政安、任贞向九龙山度假公司购买位于九龙山旅游度假区××公寓××幢××单元××号房屋，房屋建筑面积共56.51平方米，套内面积43.93平方米，分摊共有建筑面积12.58平方米，房屋总价为734630元；付款方式为：分期付款，至2019年6月29日付首付款294630元，剩余房款440000元于2019年8月30日前支付100000元，2019年9月30日前付清余款340000元；九龙山度假公司应当在2019年9月30日前交付符合条件的商品房，并于2019年12月30日前将土地、房屋权属证书交付给买受人；合同第八条约定，如买受人未按约定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，陆政安、任贞按约向九龙山度假公司分三次支付了购房款合计294630元。 另查，本案所涉房屋于2019年5月10日已办理不动产权证，登记于九龙山度假公司名下。本案商品房买卖合同已备案，关于交付土地、房屋权属证书的时间记载为2019年12月31日。 本院认为：本案的争议焦点是，双方的商品房买卖合同能否解除。陆政安、任贞主张解除合同的理由主要有以下几点，一是九龙山度假公司存在失信被执行人记录，经营状况恶化等情况，案涉房产可能被拍卖，使合同目的不能实现；二是九龙山度假公司的销售人员有不实承诺的情况，如告知的土地使用权年限为70年，但合同约定仅为58年；承诺销售的商品房为精装修，但实际是毛坯房；三、未按约达到房屋的交付条件，房屋实际结构与房型图存在不符情况。关于第一个问题，根据九龙山度假公司提供的证据，案涉房屋已具备产权过户的条件，不存在丧失履行合同能力的情况；第二个问题，陆政安、任贞的提供的关于被告在房产销售作虚假宣传或介绍的证据的真实性无法确认，双方签订的合同中明确载明了土地使用权年限，以及所售房屋为毛坯房现房销售；第三个问题，即使商品房交付条件不符合合同约定，水、电、气仍未进到户内，陆政安、任贞可主张九龙山度假公司承担违约责任，并不影响本案合同目的的实现，因此不构成本案合同解除的法定条件；关于房型结构不符的问题，本案购买的房屋是现房，签订合同之前陆政安、任贞一方也实地查看过房屋，也没有确切证据显示实际房型结构与合同约定不符。故本案现有证据不存在法律规定的解除合同的情形，陆政安、任贞主张解除依据不足，不能成立。关于九龙山度假公司要求陆政安、任贞继续履行商品房买卖合同，支付剩余44万元房款符合双方的合同要求，本院予以支持。根据合同第八条规定。对于九龙山度假公司主张的逾期付款利息，由于九龙山度假公司在网签合同中的有修改产证交付日期的情况，且考虑到九龙山度假公司确有被执行记录等，故在陆政安、任贞一方提出相关问题时，九龙山度假公司应当主动将涉案房屋产权已登记于公司名下，具备过户条件等事实告知对方以消除其顾虑，因没有证据显示九龙山度假公司在诉讼之前曾向陆政安、任贞披露过该信息，故本院认为，九龙山度假公司不得向陆政安、任贞主张逾期利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)陆政安、任贞于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)平湖九龙山海洋花园度假有限公司剩余购房款440000元； 二、驳回原告(反诉被告)陆政安、任贞的本诉请求； 三、驳回被告(反诉原告)平湖九龙山海洋花园度假有限公司的其他反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5720元，财产保全费1993元，合计诉讼费7713元，由原告(反诉被告)陆政安、任贞负担； 反诉案件受理费8021元，减半收取4011元，由原告(反诉被告)陆政安、任贞负担3938元，由平湖九龙山海洋花园度假有限公司负担73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  张 娜 人民陪审员  沈芳根 人民陪审员  李凤琴 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  沈叶燕