苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5734号原告：张淳，男，1990年1月24日生，汉族，住上海市虹口区东长治路549弄15号，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张永华，男，1956年10月7日生，汉族，住上海市虹口区，系原告父亲。委托诉讼代理人：张玲玲，女，1960年6月27日生，汉族，住上海市虹口区，系原告母亲。被告：吴放，女，1966年10月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：沈越，女，1989年5月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，现住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴放，女，1966年10月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系被告沈越母亲。原告张淳与被告吴放、沈越不当得利纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年6月24日、2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告张淳及其委托诉讼代理人张永华、张玲玲、被告吴放即被告沈越的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付自2019年2月21日起至2019年3月22日期间不当得利的租金2447.3元。2、判令被告吴放支付案号为（2016）苏0509民初12776号案件中败诉的案件受理费40元。3、判令二被告恢复01商铺独立状态（包括实体墙、水和电）。4、由二被告承担案件受理费。后张淳变更诉讼请求，放弃了上述第2项诉讼请求，并将第三项诉讼请求中的要求两被告恢复用水的独立状态变更为要求两被告支付原告恢复用水独立状态的费用3930元。事实和理由:1、二被告擅自将原告的01商铺转让给宗江，并且二被告与宗江之间的《房屋租赁合同》中二被告擅自冒用原告的名义强行将原告的01商铺一并出租给宗江，事实上已经形成了不当得利，侵害了原告的权利。宗江在实际使用过程中使用到了01商铺。2、在2014年之前装修时，本可以避免现在矛盾的发生，在共用实体墙之间开扇门，其他还是保持开发商交房时独立状态。但二被告为了获得更加多的使用面积，为自己获得更多的租金收入，把自己的门封掉，楼梯和实体墙拆除，并把以前的电和水的布局全部破坏了，彻底改变了各自商铺的独立性，从而在当初装修时已经埋下了现在矛盾的根源。原告从2014年获得该铺时就提出恢复原状，但是二被告一直拖延和不配合，导致矛盾一直没法解决。从(2019)苏0509民初3544号判决书中可以看出二被告想捆绑01商铺一起出租，没有恢复现状的想法。二被告在2018年擅自把01商铺转让并出租给宗江，把原先留下矛盾又扩大了，逼迫01商铺业主尽快采取行动，表明01商铺是独立的，与02商铺无关。原告在共用实体墙上使用可移动的框架，就是为了留有余地等待解决。被告吴放、沈越辩称：两被告自购买吴江区松陵镇4幢02商铺后，与01商铺业主肖建东于2011年8月25日共同出租给承租人马艾林经营餐饮“大别山鹅火锅”，租赁期限为五年。因经营需要，马艾林将01、02商铺之间墙体拆除，花了40万元将两间商铺做了整体装修，将楼梯和大门安置在01商铺内，承租人在合同中与房东约定“租赁期满后房屋恢复原状”。后来，马艾林将经营权转让给其弟马爱国。2014年肖建东破产，01商铺被原告通过法拍取得，原告的父亲与马爱国因租金产生了矛盾，马爱国的合伙人刘晓鸿在原告父亲的怂恿下，决定拿下火锅店独立经营权，与01、02商铺房东重新签订了租房合同，租期自2014年8月26日至2019年8月25日，约定租赁期满后房屋恢复原状。一年后，由于刘晓鸿经营不善，一直拖欠租金，债主把商铺装修严重破坏，原、被告都起诉了刘晓鸿，租赁合同提前终止。因商铺残破不堪，出租困难，后经过原告努力，于2016年找到了夏先生，与夏先生指定的承租人吴华明签了合同，租赁期限自2016年2月21日至2021年2月21日，约定租赁期满后，房屋恢复原状或者保持原状，装修不可破坏。由于原告在上海，管理房屋不便，便以书面形式授权被告代理出租管理事宜，并非原告诉中所言“从2014年获得该铺时就提出恢复原状等等”。如果不是原告找到夏先生（花了8万将商铺重新维修）经营餐饮“八骏联盟”，商铺可能至今也未必能出租掉，后由于“八骏联盟”8个股东有分歧，承租人变更为股东之一李世宁，两被告在原告授权下签了01商铺的租赁合同，没有违反授权权限，租赁日期起始日也未变，金额也未变，鉴于刘晓鸿承租时对装修的破坏，合同中补充约定租赁期满后，房屋恢复原状或者保持原状，装修价值人民币二十万元整，如有破坏，装修押金不退，原价赔偿。后李世宁将01、02商铺剩余租赁期又转让给了胡泽华、文婷，合同变更了承租人，租期自2016年2月21日至2021年2月21日不变，胡泽华认为房屋原状不清楚，增加约定“租赁期满后，房屋恢复原状或者保持原状，装修价值人民币二十万元整，如有破坏，装修押金不退，乙方原价赔偿，装修原状如图所示，共16图（由胡泽华拍摄，被告吴放签字确认）”。后胡泽华经营困难，又将01、02商铺剩余租赁日期转让给宗江、张荣荣经营韵达快递，韵达快递在转让合同签订前就已经实际入驻，胡泽华提出转让时，两被告就让胡泽华先征求原告是否同意转让，胡泽华、宗江都说原告确定同意转让，但要两被告先签字，所以两被告先签了合同，未代表原告签订01商铺的转让与租赁协议，不存在捆绑01商铺一起出租，因为若分开出租，装修将报废，也没有人愿意租赁无法使用的房子。同时租赁01、02商铺是每一个承租方与两商铺房东的共同约定，不是两被告提出的。2019年3月，原告擅自在01、02商铺间隔了隔墙，造成韵达快递无法使用02商铺，导致02商铺与宗江的合同提前终止，两被告丧失了合同到期后追索承租方恢复房屋原状的权力，这一切责任应由原告承担。本院经审理认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区4幢商铺02（以下简称02商铺）系吴放、沈越按份共有，所有权登记日期为2011年6月24日。位于江苏省苏州市吴江区4幢商铺01（以下简称01商铺）系张淳于2014年通过司法拍卖取得所有权，所有权登记日期为2014年11月21日。01、02商铺此前合并在一起按照饭店的形式装修，改变了原有通道，02商铺在装修后没有独立进出通道，要通过01商铺进出。另查明：张淳与吴放签署《授权委托书001》一份，载明：现委托吴放代理张淳签订01商铺的房屋租赁合同，租期5年，首年租金5万元。2016年10月12日，张淳向本院提起诉讼，要求解除与吴放的上述委托关系。2016年10月13日，张淳向吴放邮寄《解除授权委托书（001）通知》，载明：张淳于2016年2月份委托吴放出租位于，与台湾人夏先生代签订该铺的租赁合同，期间夏先生已付半年租金，但夏先生2016年8月24日通过短信通知要求对该铺进行转让或招租；本人于2016年9月23日才得知吴放未经本人同意又与其他租客签订了新的租赁合同，为此，本人提出解除给予吴放的授权委托书。本院于2016年12月5日作出（2016）苏0509民初12776号民事判决书，判决张淳与吴放间签署的关于代签位于苏州市吴江区房屋租赁合同的《授权委托书001》于2016年10月14日解除。该判决现已生效。再查明：胡泽华作为转让人，宗江作为接手人，沈越、吴放作为房东，三方签订《转让协议》一份，载明：出让人胡泽华于商业地址吴江区4幢商铺01、02经营商铺，名称为湘味农家菜；自2018年12月1日起转让予受让人宗江继续使用。2018年12月1日，吴放、沈越(甲方)与宗江（乙方）之间签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落在吴江市4幢商铺02，按房屋现状出租给乙方使用；租赁期从2016年2月21日起至2021年2月21日；2018年2月21日到2019年2月21日，租金为伍万陆仟壹佰捌拾元；2019年2月21日到2020年2月21日，租金为伍万玖仟伍佰伍拾壹元；租赁期满后商铺恢复原状或保持原状。合同还约定了甲方房主张淳、吴放、沈越在五年内给承租方条款一致。宗江承租02商铺后随即用于经营快递。张淳未就01商铺与宗江签订租赁合同。2019年3月2日，张淳将01、02商铺中间的通道封堵。2019年3月13日，宗江以沈越、吴放为被告向本院提起诉讼，要求沈越、吴放退还剩余租金27552元、押金10000元及赔偿损失20000元并由沈越、吴放承担诉讼费。2019年6月26日，宗江增加要求解除与沈越、吴放之间房屋租赁合同的诉讼请求。该案中，沈越、吴放提出反诉，要求宗江继续履行合同，赔偿商铺损坏及违约金50000元，支付该年度剩余房租29551元、已用电费750元及物业费2346元，且由宗江承担本诉和反诉诉讼费。2019年12月20日，本院认定宗江系单独租赁02商铺，应支付自2019年2月21日起至2019年3月22日止期间的房租4894.6元，并判决:一、宗江与沈越、吴放签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、沈越、吴放返还宗江押金10000元、租金25105.4元，并赔偿宗江损失2000元，合计37105.4元；三、宗江支付沈越、吴放电费746元、物业费1402.26元，合计2148.26元；四、上述第二、三项互相折抵，沈越、吴放于本判决生效之日起十日内支付宗江34957.14元；五、驳回宗江的其他诉讼请求；六、驳回沈越、吴放的其他诉讼请求。该判决现已生效。又查明：2020年3月18日，吴放、沈越向本院提起诉讼，提出要求张淳、宗江退出非法占用的面积，拆掉搭在02商铺内的非实体墙，按照建筑原始位置砌好实体墙等诉讼请求，该案案号为（2020）苏0509民初2613号，尚在审理过程中。本案中，吴放、沈越表示愿意实行砌实体墙这件事情，但需要张淳把临时墙体拆除，张淳表示愿意将临时的墙体拆除，双方均同意将恢复实体墙的诉讼请求并入（2020）苏0509民初2613号案件中一并处理。庭审中，张淳提交了管道工程合同及发票、收据，主张其为恢复用水独立状态施工支出费用3930元。吴放、沈越认为上述为张淳自己的装修，与吴放、沈越无关。本院认为：根据生效判决认定，宗江应支付给被告吴放、沈越的房租4894.6元系单独租赁沈越、吴放的02商铺的租金，无论宗江是否实际使用原告张淳所有的01商铺，原告张淳提出的要求被告吴放、沈越向其支付上述租金一半的请求，都没有依据，本院不予支持。此外，考虑到01、02商铺的现状是在长期共同出租并统一装修的过程中产生，原、被告双方均不存在侵权行为，故原告张淳提出的要求两被告恢复原告张淳所有的01商铺中电的独立状态及支付用于恢复01商铺用水独立状态的相关费用的请求，本院不予支持。至于恢复实体墙的诉讼请求，原、被告双方均同意在（2020）苏0509民初2613号案件中处理，故本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张淳的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告张淳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈娴静二〇二〇年八月七日书记员  吴 昊附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。