安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖10民初89号 原告:许杰文，男，1964年6月18日出生，蒙古族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴颖青，安徽道同律师事务所律师。 被告:黄山市新徽投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区花山路新徽天地办公楼，统一社会信用代码91341000754870248A。 诉讼代表人：胡正安，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琦俐，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告许杰文诉被告黄山市新徽投资有限公司（以下简称新徽公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。原告许杰文的委托诉讼代理人吴颖青，被告新徽公司的委托诉讼代理人吴仝美子、丁琦俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 许杰文向本院提出诉讼请求：1.确认许杰文对新徽公司依法享有390万购房款优先权；2.确认许杰文对新徽公司依法享有390万损失普通债权；3.本案诉讼费由新徽公司承担。事实与理由：2018年4月23日，许杰文与新徽公司签订了《认购书》，约定：新徽公司将其开发建设所有的屯溪区花山路22号醉悦·书香云端31号楼出卖给许杰文，总售价570万元，并约定协议签订之日支付定金90万元，余款分两次付清，2018年10月30日前支付300万元，2019年1月30日前支付180万元。许杰文依约在协议签订之时交了90万元定金，随后分别于2018年6月份向新徽公司支付了购房款40万元、2018年9月向新徽公司支付了购房款70万元、2018年10月向新徽公司支付了购房款190万元，截止至2018年10月29日，许杰文已经向新徽公司支付了390万元购房款，新徽公司均向许杰文出具了收据。许杰文多次要求新徽公司向其交付房屋、办理过户手续，但新徽公司一直未履行此项义务。后新徽公司被人民法院裁定受理破产重整，许杰文向管理人申报债权要求确认390万元购房款优先权及390万元赔偿损失的普通债权，但管理人未依法予以确认，许杰文对管理人债权初审意见不服，故起诉至本院，提出如前诉请。 新徽公司辩称：一、许杰文主张享有390万元的购房款返还优先权没有法律依据。首先，新徽公司收到许杰文的购房款总共仅为130万元；其次，许杰文不符合享有购房款优先权的条件，购房款优先权的基础是保护消费者的基本生存和居住权，而本案当中许杰文购买的是别墅，不属于基本的保障性住房，也没有证据证明该房屋系其唯一的住房;第三,本案中抵押权设立在先，《认购书》签订在后，未经抵押权人同意，不得出售抵押财产。二、许杰文在购买涉案房屋时已知晓该房产被抵押的事实。涉案房屋已经办理了抵押权登记，许杰文当时是可以查询得知的，当时涉案房产已具备了签订商品房买卖合同的条件，双方之所以仍选择签订《认购书》的形式正是因为该房产已被抵押而无法办理备案手续，且许杰文购买涉案房屋的单价远低于市场价，故许杰文无权要求赔偿390万元。 许杰文为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：许杰文身份证、户口本复印件，证明许杰文具备诉讼主体资格； 证据二：《认购书》、平面图复印件，证明双方对购买涉案房产的具体约定内容； 证据三：《收据》、银行转账商务联、工商银行借记卡账户历史交易明细表、中国民生银行个人账户对账单、招商银行账户历史交易明细表，证明许杰文按约定支付了390万元购房款； 证据四：申报债权初审通知书，证明许杰文已向新徽公司管理人提供书面材料申报债权的事实； 证据五：《情况说明》，许杰文陈述：1.除了定金之外的其他三张收据均由新徽公司的工作人员王凯让人用顺丰快递邮寄给他的；2.除定金外其余房款均是汇到新徽公司指定的账户（开户行：农业银行上新分理处；名称:黄山市醉悦旅居投资管理有限公司；账号:126611010********）；3.在2018年10月30日前王凯曾多次向其催款;4.许杰文是在2018年11月才从其他业主、朋友处得知新徽公司破产的。 新徽公司针对上述证据，发表质证意见为： 一、对证据一的真实性、合法性、关联性无异议； 二、对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但正是因为涉案房产被抵押，双方才签订的《认购书》，需要等到解押以后才能办理商品房买卖事宜； 三、对证据三中2018年4月23日及2018年6月7日的两张收据上所载明的130万元的真实性予以认可，对2018年9月27日及2018年10月30日的两张收据的财务专用章的真实性有异议，此时财务专用章已移交给破产管理人，管理人未收到该260万元； 四、对证据四的真实性、合法性、关联性无异议； 五、1.对证据五的真实性请法院核实；2.从该证据反映情况来看，2018年9月支付的70万元及2018年10月支付的190万元均在法院裁定受理新徽公司破产重整之后；3.王凯并非新徽公司留守人员，王凯的催款行为与新徽公司无关，新徽公司亦未收到这260万元。 本院认证意见： 一、对证据一、证据二、证据四的真实性、合法性、关联性予以认定； 二、对证据三中的银行转账商务联、工商银行借记卡账户历史交易明细表、中国民生银行个人账户对账单、招商银行账户历史交易明细表的真实性、合法性、关联性予以认定；对《收据》，新徽公司虽对2018年9月27日及2018年10月30日的两张收据的财务专用章的真实性有异议，但未提出鉴定申请，对《收据》的真实性本院予以认定，结合本组证据中的其他证据，可以认定许杰文已实际支付了390万元; 三、证据五与证据三相互印证，可以证明许杰文因未收到破产信息而继续向收款账户中汇入购房款。 新徽公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：新徽限公司《房产抵押信息表》（涉案房屋部分），证明涉案的书香云端31号楼，分别于2014年1月29日抵押给黄山屯溪农村商业银行股份有限公司、2016年1月13日抵押给了胡炳贤，并办理了抵押登记手续； 证据二：黄山屯溪农村商业银行股份有限公司《债权申报表》、《他项权证》，证明涉案房产第一顺位抵押权人黄山屯溪农村商业银行股份有限公司已经向新徽公司管理人申报债权； 证据三：胡炳贤《债权申报表》、《他项权证》，证明涉案房产第二顺位抵押权人胡炳贤进行了债权申报； 证据四：安徽省黄山市中级人民法院（2018）皖10破申3号民事裁定书，证明新徽公司于2018年8月15日进入破产重整程序； 证据五：书香云端1号楼销售发票、记账凭证及入账凭证，证明涉案房屋所在的同一区域房产书香云端1号楼建筑面积433平方米，总售价1000万元，别墅的售价曾达到每平米2.3万元。 许杰文发表质证意见为： 一、对证据一的真实性、合法性请法庭核实，许杰文对此不知情的； 二、对证据二、三中《他项权证》的真实性无异议，《债权申报表》的真实性请法院核实，但《债权申报表》与本案没有关联性，许杰文在此之前不知道有抵押的事情； 三、对证据四的真实性、合法性、关联性无异议； 五、对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认证意见： 一、对证据一至三的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明涉案房产在出售前已设立了抵押权； 二、对证据四的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明新徽公司于2018年8月15日进入破产重整程序； 三、对证据五的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明同一小区房产的出售价格销售单价曾高达23052.63元/平方米。 经审理查明：2018年4月23日，新徽公司作为出卖人，许杰文作为买受人签订《认购书》，约定：许杰文预订新徽公司建设开发的坐落于屯溪区花山路22号醉悦·书香云端31号楼，房屋建筑面积397.5平方米，单价人民币14339.6元/平方米，总房款为570万元；新徽公司承诺为许杰文所预订房屋的保留期限自该认购书签订日起120个工作日内；协议签订时，许杰文向新徽公司支付定金90万元，许杰文须在上述房屋保留期限内，携协议到新徽公司售楼处，与新徽公司协商签订《商品房买卖合同》相关事宜，上述定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该房屋房款；自协议签订后，许杰文于2018年10月30日前支付人民币300万元，2019年1月30日前支付人民币180万元；新徽公司承诺自协议签订后120个工作日之内为许杰文办理过户手续，在办理房产证前许杰文需支付购房余款；协议一式三份，新徽公司执两份，许杰文执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。上述《认购书》签订后，许杰文于当日支付了定金90万元（付款账户为黄山市醉悦旅居投资管理有限公司），于2018年6月4日、5日、6日、7日分别各向同一账户转账支付购房款10万元（合计40万元）。后又于2018年9月27日、2018年10月26日、2018年10月27日、2018年10月28日、2018年10月29日分别各向同一账户转账70万元、60万元、40万元、40万元、50万元（合计260万元）。嗣后，新徽公司未继续履行《认购书》，未与许杰文签订《商品房买卖合同》及办理过户手续。 2014年1月29日，新徽公司将屯溪区花山路22号醉悦·书香云端31号楼与其他七套房产共同作为抵押物以最高额抵押方式向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司提供抵押，担保债权为1000万元，并办理抵押登记。2016年1月14日，新徽公司将屯溪区花山路22号醉悦·书香云端31号楼与其他三套房产共同作为抵押物以一般抵押方式向胡炳贤提供抵押，担保债权为1600万元，并办理抵押登记。 另查明：2018年8月15日，本院作出（2018）皖10破申3号民事裁定，受理对新徽公司的破产重整申请。2018年10月12日，黄山屯溪农村商业银行股份有限公司向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为5670725.71元，其中本金4785664.36元，利息834141.35元，其他50920元。抵押物为书香云端31号楼等4套房产。2019年12月18日，胡炳贤向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为2426.67万元，其中本金1600万元，利息826.67万元。2019年9月2日，许杰文向新徽公司管理人申报债权：（1）390万元购房款优先权；（2）390万元赔偿损失款普通债权。2019年11月5日，新徽公司管理人向许杰文出具《申报债权初审通知书》【（2018）新破管债字第847号】，确认许杰文享有普通债权130万元。 另查明：新徽公司管理人提交的开票日期为2012年12月18日、发票号码为00083134的《安徽省黄山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》记账联显示，安徽凯舟商业发展有限公司购买的书香云端温泉山居1幢套内面积为433.79平方米的房产销售单价为23052.63元/平方米，总价为1000万元。 还查明：新徽公司管理人在庭审中认可，只在2018年9月份（2018年9月19日）通过公告的方式通知了债权人该公司被法院裁定受理破产重整的情况。 又查明：许杰文名下有坐落于江苏省南京市宣武区广华轩5号楼2202室房产。 本院认为，本案的争议焦点为：一、新徽公司实际收到款项数额；二、对已付的购房款许杰文是否享有购房款优先权；三、许杰文对新徽公司是否享有390万元损失普通债权。 关于争议焦点一。对许杰文在法院裁定受理新徽公司破产重整前支付的130万元，新徽公司已确认为已收购房款，双方均无异议，本院予以确认。对许杰文在法院裁定受理新徽公司破产重整后支付的260万元，新徽公司否认收到该款项，认为该款项转入的是案外人的账户。经查，涉案合同的购房款从第一笔款项起，即是通过案外人黄山市醉悦旅居投资管理有限公司收取，许杰文亦提交了相应的收款收据，新徽公司虽对许杰文提供的收据上的印章的真实性提出异议，但未对印章的真实性申请鉴定，且新徽公司未提供证据证明该公司曾通知许杰文变更收款账户，对此应承担不利后果，故可以认定新徽公司已收到该260万元。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中新徽公司管理人未及时通知许杰文该公司被法院裁定受理破产重整的相关情况，亦未通知许杰文解除合同，故许杰文仍按合同约定的时间继续支付购房款项并无过错，其合法权益应予保护。对许杰文在法院裁定受理破产重整后支付的260万元，若新徽公司管理人选择继续履行合同，则应视为购房款纳入破产财产。现新徽公司管理人以实际行为表示其选择了解除合同，故该260万元不属于新徽公司依据《认购书》应获得的购房款，应从破产财产中剥离并返还给许杰文。 关于争议焦点二。法律对于购房者优先权的保护，实质应是对于购房者生存权利的优先保护，而非对于购房者投资经营性行为的优先保护。本案中，虽然许杰文已经支付了部分购房款，但其名下有可供保障其居住的房地产，许杰文亦未提供证据证明本市为其经常居住地或主要生活工作地，且涉案房产系别墅并非普通住宅，故许杰文诉请对新徽公司享有390万元购房款优先权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定：出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，许杰文主张新徽公司支付已付购房款一倍的赔偿并不符合该条规定的适用条件，理由如下：首先，涉案房产为别墅，双方交易单价仅为14339.6元/平方米，低于该房屋的实际价值；其次，涉案房产在双方签订认购书时系已办理独立产权登记的现房，在许杰文作为购买人可以直接签订正式商品房买卖合同购买该房产的情况下，而选择与新徽公司以签订认购协议的形式交易有悖常理；第三，许杰文亦未提交充足的证据证明新徽公司存在故意隐瞒房产被抵押的事实，且涉案合同是因为新徽公司被法院裁定受理破产重整而由破产管理人选择解除合同，许杰文亦未提供证据证明合同解除是由该房产被抵押的原因导致的，故其应承担举证不能的不利后果。 综上，新徽公司管理人确认许杰文享有普通债权130万元并无不当，对其在法院裁定受理新徽公司破产重整后支付的260万元，许杰文可另行主张相应权利。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 驳回原告许杰文的诉讼请求。 案件受理费57300元，由原告许杰文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  胡泽萍 二〇二〇年八月六日 书记员  徐 芃 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。