贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初8559号原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾菊荣。被告：孙欣，男，1982年12月19日出生，汉族，住贵州省毕节市金海湖新区。原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告孙欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人顾菊荣、被告孙欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币2,580.00元，欠费明细如下：从2018年9月1日起至2020年4月30日，共20个月的物业服务费；2、此案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告是“贵州中鼎华城房地产开发公司”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为小区住房每月每平方米1.30元，商用(铺)每月每平方米2.50元等条款。原告购买了“中鼎华城”4号楼2单元1402号房屋，房屋建筑面积为99.08平方米。被告从2017年8月19日接房，物业服务费交至2018年8月31日，从2018年9月1日起至2020年4月30日，尚欠原告物业服务费共计2,580.00元。原告认为，原告从2017年进入中鼎华城小区服务以来，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“中鼎华城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用:”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费。履行自己的义务。但由于被告长期拖欠物业费，损害了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求为谢!被告孙欣辩称：一、原告不能按照前期物业服务协议提供服务，违约在先。原告主要存在以下违反前期物业服务协议行为:1、不履行对房屋公用部位，共用设施设备的小修急修义务，2017年10月答辩人所拥有的中鼎华城4栋2单元1402号住房，主卧室墙面开裂，多次向物业反映直到半年后再数次去物业公司交涉后简单处理过，但没到一个月又再次开裂，此后又多次反映无果，至今开裂任然存在，且答辩人所在房屋为整栋楼的第一层（基础层），开裂现象直接影响整栋楼的安全。2、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。根据前期物业服务协议，物业公司应保证小区消防设施、设备完好、有效。答辩人所在楼层的消防箱内没有消防管，答辩人从入住之日起向新进物业反映多次，至今仍未解决，而且小区内消防箱大面积损坏，甚至有的还是新进物业故意破坏。给全小区带来了重大消防安全隐患。2、不履行小区公共秩序、安全保卫义务。据前期物业服务协议，物业公司应有专业化秩序队伍24小时值班，巡逻对重点区域，重点部位每3小时至少巡查1次，对外来探访人员，建立询问登记制度。监控系统，摄像头全方位覆盖，不留小区死角。但新进物业从未履行过，首先，小区保安亭经常无人值班(有人值班也是睡觉)，形同虚设。从而导致救护车等进入小区都得等待，被耽误了六七分钟的救人时间。其次，小区内外来人员自由出入，各种小摊贩随地摆点，物业视而不见。还有新进物业对小区内很多地方的监控都没有启用，给居民居住安全造成了隐患。4、不履行小区公共环境管理义务。据前期物业服务协议，房屋公共楼梯、走道、地下室等部位保持清洁，不随意占用和堆放杂物。无乱设摊点、广告牌，乱贴，乱画现象。然而小区内正大门楼道长期污水堆积无人处理，都是太阳晒干或长期无雨阴干的。各栋楼的安全逃生消防通道上都长期摆放着各类垃圾。甚至有物业工作人员存放的易燃物品、纸板、塑料瓶等。甚至新进物业直接将垃圾箱长期至于道路中间。即破坏环境又产生安全隐患(小区内玩耍的孩童随时都可能撞上)。还有小区公共区域丛林草坪广告横飞(商家打广告物业不阻止不作为)。5、不履行绿化养护管理义务。据前期物业协议，绿化养护管理应有专业的人员对草坪，花卉，绿篱，树木每季度进行一次修剪养护。每月清除一次绿地杂草杂物。无因管理原因造成黄土裸露，无践踏折损现象。而新进物业只是偶尔为之，且员工带头爬梯采摘小区果树破环生态环境，将共有绿化改为私人道路。还因管理不善导致小区草坪被烧毁，小树苗枯萎致死等。(有证据视频和图片)。6、不履行制止并报告不法行为义务。据前期物业服务协议，物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及更改外墙立面的违规行为，物业服务公司应及时劝阻，并采取断水、断电停工清场，并报告主管部门。而1号楼、8号楼、9号楼等顶楼出现违法建筑(物业公司不巡逻、不阻止、不上报)，还是由我们业主9号楼1单元两位及其另一位业主发现的，向物业公司反映多次无果，业主自行找来了七星关区百姓关注，新闻媒体出面你们才勉强公布违建者名单，说你们物业公司没权去执行?但这些违建户都是你物业放纵和默许的。因为我们中鼎华城所有业主在进行房屋装修时，都必须到中鼎华城新进物业公司登记办理小区装修施工证，物业公司称我们是封闭式小区不办理，不佩戴装修施工证的一律不能从事中鼎华城小区内所有房屋装修活动，因此，违建户都是在中鼎华城新进物业进行了报备，办理了此证，所以说是物业认可和允许的。(有证据照片和视频)。7、据前期物业服务协议，物业公司不得占用本物业公用部位。且据综合管理服务条例，物业公司至少每年公布一次利用共有部分经营所得收益的收支情况。而新进物业利用小区业主公摊面积3号楼侧面的主路口出售砂子、水泥和砖。占用1号楼、12号楼前面的公共区域划为停车场，小区内一切广告的收益。物业公司并没有向业主公布任何收支情况。二、其他：1、小区内损坏的共用设施设备常年没有更换，路灯等坏了就直接掩埋，1号楼下景观路灯直接被拆除，2、业主缴纳物业费，物业公司只开收据，不开发票(不排除偷税漏税的嫌疑)。三、答辩请求：答辩人延迟缴纳物业费是因物业公司首先没有履行约定，没有提供符合行业标准的服务，所以答辩人有权暂时拒绝缴纳物业服务费，且前期我们集体业主向物业公司下有告知函，告知由物业公司认可盖章签收。所以请求法院驳加原告诉求，一切按我们业主与新进物业签订的告知函内容。在物业公司按告知函执行并解决下列约定及问题后答辩人再缴纳物业费：1.原告物业公司在判决日15天内在小区公告栏公布物业费的收支情况，以后没6个月一次，2.原告物业公司在判决日15天内公布小区广告收益，以后每6个月一次，3.原告物业公司在判决日15天内公布前期在小区3号楼旁公共区域卖水泥河沙的收益，4.原告物业公司在判决日15天内公布业主公共区域停车位的收益，5.对所有入住业主进行业户满意度调查，针对各业主问题进行合理解决，6.对小区消防设施加强修缮管理，7.加强保安巡逻对无人值守的岗亭增设保安。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月4日，原告新进物业公司（乙方）与贵州中鼎华城房地产开发公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲乙双方经协商一致，甲方将中鼎华城委托给乙方进行前期物业管理服务，合同期限自本合同签订之日算起至业主委员会成立止，合同期满或业主委员会成立，与先聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。委托服务事项：房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修，养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理；公用景观绿地、树木花草、建筑小品等的养护和管理；附属配套和设施的维修，养护、运行和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，保卫小区安全，……。物业服务费的收费标准：（1）住宅1.30元/平方米/月，商业：2.50元/平方米/月，此外合同还约定其他相关事项：如甲乙双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费用、物业的使用与维护。合同签订后，原告便入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，即一直都是原告对该小区提供物业服务至今。被告孙欣购买“中鼎华庭”4号楼2单元1402号房屋，房屋建筑面积99.08平方米，其从2018年9月1日起至2020年4月30日，未交纳物业服务费。另查明：原告在管理过程中对低压配电、高压柜、水泵维护、管网、设备房、安防系统运行、给排水运行巡逻、巡查、小区设施维修维护及保障、车辆秩序管理、保洁、管道、垃圾、绿化、消毒等提供了相应的服务，另外，对小区违章搭建、破坏霹雷设施等行为向相关部门汇报及张贴整改通知、配合相关单位对此进行制止，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的通知，要求被告交纳物业服务费。但原告在物业管理服务过程中，管理不充分、不到位，如消防、公共通道、环境卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告等事实存在。被告等业主向原告提出告知函，要求被告进行相应的改善。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实，有原、被告的陈述及所举各项证据加以证明，上述证据，已经庭审质证，本院予以确认并在卷为凭。本院认为，综合原、被告双方的诉辩主张，本案双方争议的焦点为，被告是否应支付原告物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原告与贵州中鼎华城房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，原告与贵州中鼎华城房地产开发公司签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，应遵守该合同的约定，原、被告双方依法应按合同履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费。故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，被告不交纳物业管理费，已违反合同约定，故本院不予以支持。本案中，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2018年9月1日至2020年4月30日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费，被告欠原告从2018年9月1日至2020年4月30日期间(共20个月)的物业费为2,576.08元（1.30元×99.08×20=2,576.08元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务、物业服务存在不到位，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即被告应承担交纳原告物业服务费为2,060.86元（2,576.08元×80%=2,060.86元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。综上，原告要求被告支付物业费2,580.00元的诉讼请求，本院支持2,060.86元，超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2018年9月1日至2020年4月30日期间（共20个月）的物业管理服务费2,060.86元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告孙欣负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇二〇年八月十四日书记员 张朕一