福建省泰宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0429民初57号 原告：陈建华，男，1960年2月17日出生，汉族，教师，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：江堪华、江格格，福建明经律师事务所律师。 被告：雷张莉，女，1982年4月29日出生，汉族，务工，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：时胜彪（系雷张莉之夫），男，1982年11月10日出生，汉族，住福建省泰宁县。 被告：戴大勇，男，1985年1月26日出生，汉族，个体户，住福建省泰宁县。 原告陈建华与被告雷张莉、戴大勇租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序,于2020年4月20日、2020年8月18日二次公开开庭进行了审理。原告陈建华的委托诉讼代理人江堪华、被告戴大勇二次到庭参加诉讼,第一次开庭被告雷张莉到庭参加诉讼，第二次开庭被告雷张莉的委托诉讼代理人时胜彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建华向本院提出诉讼请求：1、判令雷张莉、戴大勇支付店铺租赁租金1980元（2019年9月至2019年11月，每月660元，3个月共1980元），未按合同支付租金的违约金600元及滞纳金1800元（暂时按60天每天30元计算，逾期继续按每天30元追加）。以上共计人民币4380元。2、判令雷张莉、戴大勇将涉案店铺损坏部分恢复原状归还陈建华，并赔偿给陈建华造成的损失，损失计算至雷张莉、戴大勇移交店面之日，按照原月租金额计算。3、判令诉讼费用由雷张莉、戴大勇承担。事实与理由：2013年10月22日，陈建华将涉案店铺出租给案外人邓庆仁，于当日签下《店面租赁合同》，合同约定：“陈建华将位于泰宁县店铺，该店铺已全面装修，为宾馆标准装修设计（含卫生间），各项设备（空调、热水器等）齐全，出租给案外人邓庆仁经营使用，期限3年（自2013年12月1日至2016年11月30日止）。2016年12月1日，陈建华与案外人邓庆仁的原合伙人雷张莉签订《店面租赁合同》，由雷张莉经营使用，合同约定：“（1）租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日；（2）租金为每月660元，每三个月的第一月的5日前付清；（3）承租方在经营期间，需装修店面应征得出租方许可；（4）承租方未按合同要求交纳店面租金应向出租方赔偿人民币600元，同时应按每天30元交纳滞纳金。”2017年5月10日，雷张莉将店铺转让给戴大勇经营使用，双方于当日签订《店面转让协议书》，协议书中约定：“店铺转让给乙方戴大勇后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。”2017年6月起，由戴大勇向陈建华支付涉案店铺租金。但2019年8月31日，在租赁期限未到，双方没有协商解除合同的情形下，戴大勇突然告知陈建华店铺不租了，并拒绝支付下一季度3个月租金。2019年10月30日，陈建华到案涉店铺查看，发现店铺设施被完全破坏，无法继续使用。邓庆仁、雷张莉经营期间，在承诺用完修复还原的前提下陈建华同意装修，将案涉店铺改成厨房使用。而戴大勇租赁期间，未征得陈建华同意，先是把厨房改成标间，又把包间两面墙拆除改成大厅经营使用。目前，戴大勇只恢复以前私自拆除的两面墙体。陈建华认为，戴大勇与雷张莉签订《店面转让协议书》，应当遵守陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》，理应承担合同中的各项义务。戴大勇想要在合同到期前解除合同，理应与陈建华进行协商，结清租金，办好移交手续，并有在解除合同前将案涉店铺恢复完好的责任。双方多次协商未果，故陈建华诉至法院。 雷张莉辩称，其将店铺转租给戴大勇时有经过陈建华同意，雷张莉有与戴大勇签订转让协议书，载明转让之前的所有装修及设备归戴大勇，转让之后的债权债务与雷张莉无关；但当时未与陈建华重新签订合同。2019年间，陈建华曾电话告知雷张莉戴大勇未交房租及打墙事宜。 戴大勇辩称，雷张莉从他人处转让来案涉店铺，及雷张莉将案涉店铺转让给戴大勇时，案涉店铺就是厨房，戴大勇仅用于存放物品。2018年下半年，戴大勇为扩展大厅面积，经陈建华同意将案涉店铺与大厅中间的墙打掉，并铺高案涉店铺地面。之后，因生意不景气，戴大勇向陈建华表示不准备继续承租案涉店铺，其按照陈建华要求将打掉的墙体重新砌好；且陈建华要求恢复入户门、卫生间瓷砖及马桶等，但由于戴大勇从雷张莉处承租时案涉店铺无上述物品，且雷张莉转租时亦未口头或书面约定恢复事宜，故戴大勇无法接受陈建华提出的恢复原状的要求。 陈建华围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、陈建华身份证复印件，证明其身份信息； 2、店铺土地证、房产证复印件，证明陈建华对案涉店铺享有物权的事实； 3、店铺租赁合同，证明陈建华与案外人邓庆仁及雷张莉签订店铺合同，约定陈建华将店铺租赁给雷张莉，并明确了各方权利义务的事实； 4、店铺转让协议书复印件，证明雷张莉将店铺转让给戴大勇经营并约定了戴大勇承担雷张莉全部义务的事实； 5、银行账号流水明细清单及微信转账明细，证明自2016年以来雷张莉、戴大勇向陈建华支付每三个月租金1980元，最后一次支付租金为2018年12月14日支付的事实（其中2018年6月10日通过微信转账1980元）； 6、微信账号收支明细截图，证明陈建华于2019年4月9日和6月29日收到戴大勇分两次发给陈建华的各三个月租金1980元的事实； 7、微信聊天记录截图，证明戴大勇突然提出终止租赁关系，且没有恢复原状的事实； 8、照片复印件，证明戴大勇没有依照合同约定恢复原状，其中1、2、3张照片为店铺现状，4、5、6、7张为隔壁装修情况（当时按照统一标准装修的事实）； 9、（2014）泰民初第934号卷宗店铺租赁合同，证明该店铺在租赁给邓庆仁、雷张莉及戴大勇之前，该店的装修按照酒店统一的装修规格进行装修的事实。 雷张莉提供店铺转让协议书1份，证明雷张莉与陈建华之间的权利义务关系已经全部转给了戴大勇。 戴大勇未提供证据。 经庭审举证、质证，雷张莉、戴大勇对陈建华提供的证据均无异议。陈建华、戴大勇对雷张莉提供的证据亦无异议。本院予以采信。诉讼双方对鉴定结论均提出异议，陈建华提出鉴定结论的工程总造价未将案涉租赁房的原装修的空调、热水器、淋浴房及相关设施的价值计入工程总造价中；雷张莉提出鉴定结论是对整个房间改造的报价，前期改造是有房东允许的，鉴定报告应鉴定的是后期未经允许而改动的部分。鉴定机构的鉴定报告经本院审查，虽未计入空调、热水器、淋浴房及相关设施的价值，但陈建华提供的现有证据不能证实案涉店铺有该设施，故该异议不能成立。关于雷张莉提出的异议问题，陈建华与雷张莉订立的《店面租赁合同》的相关条款约定，需装修（改造）店面应征得出租方许可，但合同期满，出租方将空店收回，造成设施损坏的，承租方应负赔偿责任。该约定无论承租方对租赁房的改造是否征得出租方同意，租赁期满承租方均应原物原状返还，且雷张莉亦未提供证据证明案涉租赁房前期经出租方同意改造了哪些部分，后期未经同意改造了哪些部分，故雷张莉提出的异议也不成立。本院对诉讼双方共同选定的鉴定机构所作出的鉴定结论，予以采信。 依据上述有效证据及庭审笔录，对本案事实认定如下： 经审理查明，坐落于泰宁县房屋所有权人为陈建华，［土地使用权证号：泰国用（2007）第0838号］建筑面积37.57平方米，设计用途为商业店面（以下简称案涉店铺）。 2013年间，陈建华将案涉店铺出租给案外人邓庆仁（做厨房使用），双方签订《店面租赁合同》一份。合同约定：陈建华将位于泰宁县（笔误，实为2208号）店铺（已装修空店出租）出租给案外人邓庆仁经营使用，期限3年（自2013年12月1日至2016年11月30日止）。 租赁期限届满，2016年12月1日，陈建华与案外人邓庆仁的原合伙人雷张莉重新签订《店面租赁合同》一份（做厨房使用）。合同约定：1、租赁地点为灵秀商城2栋二层2209号店（已装修空店出租）；2、租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，若违反以下条件，出租方有权收回：（1）承租方擅自将店面转租、转让或转借的；……（3）承租方拖欠租金达三天；3、租金为每月660元，每三个月的第一个月的5日前付清；4、承租方在经营期间，需装修店面应征得出租方许可，一切费用由承租方负全责；5、维护店面及店面设施是承租方的义务，承租方在承租店面期间不得损坏店面，如遇店面设施损坏，承租人应迅速将其修理至完好，照常使用；......8、承租方未按合同要求交纳店面租金应向出租方赔偿人民币600元，同时应按每天30元交纳滞纳金。 2017年5月10日，雷张莉经陈建华同意将店铺转让给戴大勇经营使用，雷张莉（甲方）与戴大勇（乙方）签订《店面转让协议书》一份，协议约定：1、甲方将其位于泰宁县杉城镇灵秀商城聚福楼店面转让给乙方使用，建筑面积280平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备、房租、房租押金及酒水全部归乙方；4、转让费共计300000元整；5.乙方接手前该店铺的所有债权债务由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责，等其他内容。之后，雷张莉将案涉店铺交付戴大勇，交付时案涉店铺为厨房，并附有厨房设备及装修，墙体完整、未安装门。自2017年6月起，戴大勇向陈建华支付涉案店铺租金，直至2019年8月。期间，戴大勇为扩大店面面积，将涉案店铺与其餐饮大厅相联的墙体拆除。2019年8月31日，戴大勇通过微信告知陈建华不继续租赁案涉店铺；陈建华于次日微信回复戴大勇：陈建华与雷张莉的租赁合同还有三个月到期；案涉店铺受损部分必须恢复原状，由此造成的损失必须赔偿。之后，陈建华因与戴大勇就案涉店铺终止租赁及赔偿损失协商未果，故陈建华诉至法院。 另查明，依据陈建华提供的泰国用（2007）第0838号土地使用权证、房屋产权证及二层平面图并经现场勘查，能够确定2206、2207号店铺与2208号店铺相毗邻，三个店铺结构相同、面积相同。 案经本院组织诉讼双方多次调解未果，故诉讼双方共同选定三明天和工程管理有限公司对案涉店铺的装修价值进行造价鉴定。鉴定结论为：泰宁县（2208号）原有装修价值鉴定工程定额计价工程总造价16261元，其中墙面装饰板造价2579.21元、抹灰面油漆涂料造价709.74元、块料墙面（外墙）造价888.92元，共计4177.87元。 本案争议的主要焦点：1、案涉店铺原有哪些设施；2、雷张莉将案涉店铺转让后，是否仍应担责？即雷张莉转让给戴大勇的行为，是租赁合同转让还是租赁物的转租问题。3、合同的提前解除是否成立？4、违约责任问题：既约定了赔偿金又约定了滞纳金是否符合法律规定？5、租赁期届满，租赁物尚未交付，损失由谁承担问题？ 1、案涉店铺原有哪些设施？ 案涉店铺几经转手已面目全非，但从以下证据基本能还原原貌。一、陈建华与案外人邓庆仁签订的《店面租赁合同》第一条约定，地点为灵秀商城******店（**）（已装修空店出租）。二、陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第一条的约定，内容与陈建华和案外人邓庆仁签订的《店面租赁合同》相同。上述条款的约定，其中特别用括号注明了“已装修空店出租”的内容。三、案涉店铺与2206、2207号店铺相毗邻，根据陈建华提供的泰国用（2007）第0838号土地使用权证、房屋产权证及二层平面图，可以确定2208号店铺与2206、2207号店铺结构相同、面积相同。四、原物尚在的2206、2207号店铺装修标准为客房。经对上述证据的综合审查判断，能够推定2206、2207、2208号三个店铺的装修标准相同，原均为客房（包间）。即房内有进行装修；走廊外墙装饰为仿古砖。庭审过程中，雷张莉表示，邓庆仁及雷张莉租赁案涉店铺均系做厨房使用，雷张莉转让给戴大勇时，案涉店铺亦为厨房，房屋内仅有一些厨房用品；墙体完整，没有安装门，陈建华及戴大勇对此均无异议。故本院认定，雷张莉将案涉店铺转租给戴大勇时，案涉店铺为厨房，及附有厨房基本装修，走廊外墙装饰为仿古砖。 2、雷张莉将案涉店铺转让后，是否仍应担责？即雷张莉转让给戴大勇的行为，是租赁合同转让还是租赁物的转租问题。 根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，即为合同转让（合同权利义务的概括转移）。同意可以是明示的，也可以是默示的。合同转让发生合同主体变更，原当事人退出该合同关系。而租赁物的转租并不改变原租赁合同关系的双方主体及其权利义务内容，承租人依然对出租人负责。本案中，雷张莉与戴大勇签订的《店面转让协议书》第二条约定“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由雷张莉交纳的水电费及其他各项费用”。陈建华在庭审中亦认可其对雷张莉将案涉店铺转租给戴大勇是知晓的，且自2017年6月起，戴大勇直接向陈建华支付案涉店铺租金。因此，可以认定雷张莉转让案涉店铺给戴大勇的行为系租赁合同转让，则转让后实际上的合同主体变更为陈建华与戴大勇，对于转让后租金及赔偿问题，雷张莉无须向陈建华承担责任。 3、合同的提前解除是否成立？ 合同本是双方协商一致的结果。本案租赁合同届期的时间为2019年11月30日，只要双方同意，可以提前解除合同。2019年8月31日，戴大勇通过微信通知陈建华店铺不租了，陈建华于次日微信回复戴大勇，“合同还有三个月到期”。陈建华回复戴大勇的微信已明确表示合同还有三个月到期，该微信传递的信息是：合同尚未到期，须继续履行合同。即陈建华不同意提前解除合同。故该租赁合同并未提前解除。 4、违约责任问题：既约定了赔偿金又约定交纳滞纳金是否符合法律规定？ 陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第八条违约责任的第1项约定，承租方未按合同要求交纳店面租金应向出租方赔偿人民币600元整，同时应按每天30元交纳滞纳金。赔偿金与滞纳金具有惩罚性。该条的约定，既约定了赔偿金，又约定了滞纳金，具有双重惩罚性质，明显违背立法初衷，加重了违约方的负担，损害了违约方的利益。且滞纳金按每天30元交纳，以迟延交纳租金一个月为例，滞纳金为900元，是赔偿金的1.5倍，其本身即具违法性。所谓的违约责任，其前提是保护守约方的合法利益，并对违约方予以适度的惩诫。而适度不得违反法律规定。故该条约定的滞纳金不予适用。 5、租赁期届满，租赁物尚未交付，损失由谁承担问题？ 戴大勇于2019年8月31日，通过微信通知陈建华店铺不租了，该微信通知已明确了戴大勇不再租赁租赁物的意向，租赁合同届期，陈建华即可行使自己的权利，即收回出租物；且依据《店面租赁合同》第二条第3项的约定（承租方拖欠租金达三天），陈建华亦可收回出租物，但陈建华怠于行使自己的权利，所造成的损失由陈建华自行承担。 综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》、及雷张莉与戴大勇签订的《店面转让协议书》，均系双方真实意思表示，合法有效。戴大勇虽于2019年8月31日微信告知陈建华不继续租赁案涉店铺，但陈建华于次日微信回复陈建华与雷张莉的合同尚未到期，且要求戴大勇恢复原状，即陈建华不同意提前解除合同，则租赁合同解除时间应认定为租赁期限届满日期2019年11月30日。由于戴大勇仅支付租金至2019年8月止，为此，陈建华要求戴大勇支付自2019年9月至2019年11月共3个月的租金的主张，应予支持，该租金为3个月×660元/月＝1980元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。戴大勇迟延交付陈建华租金，依据陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第八条（违约责任）第1项约定，戴大勇应支付违约金600元。由于赔偿金即具有违约金性质，且陈建华对于租赁期限届满后未及时收回出租物亦存在一定过错，故陈建华要求戴大勇支付违约金600元及滞纳金的主张，对滞纳金不予支持。案涉店铺租赁物期限届满，现需返还出租人，因戴大勇造成了租赁物的毁损，依据《店面租赁合同》第五条的约定，承租人应当恢复原状，此处的“原状”应当理解为承租人接手时的原状，而非租赁物的最初状态。由于戴大勇从雷张莉处转租来时，案涉店铺就为厨房，及附有厨房基本装修，因此，戴大勇应当恢复至其从雷张莉处接手时的装修。陈建华虽提出案涉店铺原为宾馆装修，但其提供的现有证据不足以证实戴大勇租赁案涉店铺时店铺内有该设施。关于恢复涉及的项目及金额，依据鉴定中墙面装饰板、抹灰面油漆涂料及块料墙面（外墙）的总造价4177.87元，由戴大勇承担，对陈建华主张的超出部分不予支持。雷张莉与戴大勇签订《店面转让协议书》，系租赁合同的转让，租赁合同主体变更为陈建华与戴大勇，雷张莉退出原租赁关系，故陈建华要求雷张莉支付尚欠租金及赔偿损失的主张，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、戴大勇于本判决生效后十内支付尚欠陈建华店铺租金1980元（2019年9月至2019年11月）及违约金600元； 二、戴大勇于本判决生效后十内支付陈建华店铺恢复原状费用4177.87元； 三、驳回陈建华其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由戴大勇负担10元，陈建华负担15元；鉴定费2000元，由陈建华、戴大勇各负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 江庆茂 二〇二〇年八月二十日 法官助理 丁 鑫 书 记 员 黄雅超 附： 一、判决书所引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十条第一款行为人可以明示或者默示作出意思表示。 2、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。