湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初9970号原告（申请执行人）：汉口银行股份有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道**。法定代表人：陈新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊瑛，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：向晶莹，湖北山河律师事务所律师。被告（案外人）：侯明操，男，1995年3月15日出生，汉族，住址湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张博，湖北南君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈干，湖北南君律师事务所律师。第三人：刘文斌（被执行人），男，1970年10月28日出生，汉族，住址湖北省武汉市东西湖区。第三人：胡红琴（被执行人），女，1971年2月2日出生，汉族，住址湖北省武汉市东西湖区。第三人：武汉天安担保有限公司（被执行人），住，住所地湖北省武汉市汉阳区琴断口街锅顶山一村**/div>第三人：胡红星（被执行人），男，1974年12月21日出生，汉族，住址湖北省汉川市。第三人：谢红霞（被执行人），女，1976年9月3日出生，汉族，住址同上。原告汉口银行股份有限公司（以下称汉口银行）与被告侯明操及第三人刘文斌、胡红琴、武汉天安担保有限公司（以下称天安担保公司）、胡红星、谢红霞申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汉口银行的委托诉讼代理人熊瑛、向晶莹，侯明操的委托诉讼代理人张博、陈干到庭参加诉讼，刘文斌、胡红琴、天安担保公司、胡红星、谢红霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。汉口银行向本院提出诉讼请求：1、判令准许继续执行登记于刘文斌名下位于海南省××区长××路××号××楼××室不动产；2、本案诉讼费由侯明操承担。事实与理由：胡红琴于2014年12月11日向汉口银行借款人民币500万元，期限一年，2015年12月11日该笔贷款到期后，借款人未足额归还，汉口银行将借款人胡红琴、担保人天安担保公司、刘文斌、胡红星、谢红霞诉至贵院，贵院就上述金融借款合同纠纷一案作出（2016）鄂0103民初1858号民事判决书，判决：一、被告胡红琴向原告汉口银行股份有限公司偿还借款本金4993163.68元；二、被告胡红琴向原告汉口银行股份有限公司支付借款利息及罚息、复利（暂计至2016年9月26日的利息501429.86元，之后利息以实际欠借款为基数，按合同约定标准计算至借款付清之日止）；三、被告武汉天安担保有限公司、刘文斌、胡红星、谢红霞对上述第一、二项判决确定的被告胡红琴的还款义务承担连带清偿责任；被告武汉天安担保有限公司、刘文斌、胡红星、谢红霞承担清偿责任后，有权向被告胡红琴追偿；……。2019年4月8日，贵院根据（2019）鄂0103执恢40号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记于刘文斌名下位于海南省××区长××路××号××楼××室房屋（权证号：琼海口市不动产权第**）。侯明操在此之后向贵院提出执行异议，称其已于2018年6月10日以309万元的价格购买了上述房产。2019年6月14日，贵院作出（2019）鄂0103执异66号执行裁定，中止对登记于刘文斌名下位于海南省××区长××路××号××楼××室房屋（权证号：琼海口市不：琼海口市不动产权第**口银行认为，根据中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅于2018年4月22日发布并施行的《关于进一步稳定房地产市场的通知》的相关内容，海口已实行限购，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而侯明操自认其购买本案所涉住房时间为2018年6月10日，且在其提供的《个人房屋买卖协议书》中第五条也明确说明：鉴于该房产因政策原因，5年内禁止出售，本协议签订时无法完成过户手续等内容。侯明操在其提供的证据目录中也同步说明该政策原因为海南省限购政策。说明侯明操明知自己无购房资格，而通过协议方式规避限购政策购买住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除执行的情形必须满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》一书中对“非因买受人自身原因未办理过户登记”进行了分析，其中第二类能够归责于买受人原因：“买受人对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。”侯明操因个人未能满足限购政策要求，规避限购政策购买住房，应属于其自身原因导致本案所涉房产无法在法院查封前办理过户手续。该行为不仅不能排除汉口银行对上述房产的查封执行，且一定程度上扰乱了国家房地产市场调控秩序。综上，侯明操购买房产未能办理过户手续不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列示的可排除执行的情形。根据有关事实和相关法律规定，人民法院不得中止对上述房产的执行。据此并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，汉口银行特具状贵院并提出诉请如前，恳请贵院依法予以支持。侯明操辩称：1、侯明操与刘文斌、胡红琴签订的房屋买卖合同合法有效。侯明操与刘文斌、胡红琴签订《个人房屋买卖协议书》，构成房屋买卖合同关系。双方签订的合同不违反法律强制性规定，属于有效合同；2、该合同已实际履行。侯明操到房屋所在地查询了房屋登记信息，打印了房屋登记信息单。在确认该房屋除银行按揭抵押外无其它抵押及查封的情况下，侯明操向刘文斌、胡红琴依约支付了全部购房款，变更了房屋物业管理等的各项登记，并实际占有、使用、收益了该房屋，房屋贷款也一直由侯明操在归还。该合同已实际履行；3、侯明操具有购房资格可以完成落户过户手续。根据海南省住房和城乡建设厅文件琼建房（2018）102号文件，海南省人民政府2017年7月26日发布的《海南省引进人才落户实施办法》相关规定及2018年5月13日海南省委七届四次全会通过的《百万人才进海南行动计划》的相关规定，侯明操2017年6月28日毕业于北京石油化工学院，属于人才引进范畴。2018年6月10日签订购房合同时，符合海南省人民政府文件中的人才引进的条件，购买商品房不受限购政策限制。因此，侯明操具备购房资格，可以随时落户并完成后续的过户手续。因汉口银行的查封行为，导致侯明操无法完成过户、无法对该房屋进行装修使用，造成了侯明操的损失。侯明操保留追究其违法查封行为导致损失的权利；4、汉口银行在第一次执行过程中，实际上能够查询到涉案房产信息，因为涉案房屋在交通银行办理了贷款登记手续，汉口银行作为一家正规金融机构，完全具有相应能力对信息进行获取但没有获取，而是在侯明操与借款人进行了签订房屋买卖合同并交付后才起诉，汉口银行在有能力控制房产的时候不控制进而损害侯明操利益，有理由相信汉口银行与借款人串通起来，损害侯明操利益。综上，江汉区人民法院作出中止执行的（2019）鄂0103执异66号裁定书认定事实清楚，适用法律正确。请求人民法院依法驳回汉口银行的诉讼请求。刘文斌、胡红琴、天安担保公司、胡红星、谢红霞未到庭应诉，亦未答辩。汉口银行围绕其诉讼请求提交了《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号）《个人房屋买卖协议书》、（2016）鄂0103财保102号民事裁定书、（2016）鄂0103民初1858号民事判决书、（2017）鄂0103执2212号执行裁定书、网页截图、发还执行款项申请、不动产登记信息查询情况说明、（2019）鄂0103执异66号执行裁定书、（2019）鄂0103执恢40号之四裁定书等证据。侯明操为反驳汉口银行的诉讼请求提交了《海口市商品房买卖合同》、不动产权证书、房产查询单、结婚证、房屋买卖双方身份证复印件、《个人房屋买卖协议书》、《物业交接材料及物业费缴费凭证》、《发票》《委托付款函》、收条及转账凭证、《个人房屋抵押贷款合同》、银行还款流水、公证书、毕业证书复印件、学信网查询信息、网页照片及截图等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月11日，胡红琴与汉口银行签订《个人借款合同》，贷款人民币500万元，期限一年。同日，天安公司、刘文斌、胡红星、胡红霞分别与汉口银行签订《最高额保证合同》，约定对上述债务承担最高额连带保证责任。签约后，汉口银行向胡红琴发放贷款500万元。后因胡红琴未按合同约定偿还贷款，汉口银行向本院申请诉前财产保全，本院于2016年2月4日作出（2016）鄂0103财保102号民事裁定书，裁定对胡红琴、天安公司、刘天斌、胡红星、谢红霞价值550万元的财产予以查封、冻结。2016年3月，汉口银行向本院提起金融借款合同纠纷一案，要求胡红琴偿还借款本金、利息等，并要求天安公司、刘天斌、胡红星、谢红霞承担担保责任。2016年12月13日本院作出(2016)鄂0103民初1858号民事判决，判决：一、被告胡红琴向原告汉口银行股份有限公司偿还借款本金4993163.68元；二、被告胡红琴向原告汉口银行股份有限公司支付借款利息及罚息、复利（暂计算至2016年9月26日的利息501429.86元，之后利息以实际欠借款为基数，按合同约定标准计算至借款付清之日止）；三、被告武汉天安担保有限公司、刘文斌、胡红星、谢红霞对上述第一、二项判决确定的被告胡红琴的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告汉口银行股份有限公司的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决书发生法律效力。2017年5月24日，汉口银行就前述案件向本院申请强制执行。2017年11月13日，本院作出（2017）鄂0103执2212号执行裁定，终结本院（2016）鄂0103民初1858号民事判决书的本次执行程序。2019年1月9日该执行案件恢复执行程序。恢复执行后，根据汉口银行的申请，本院作出（2019）鄂0103执恢40号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在刘文斌名下位于海南省××区长××路××—××流××楼××室房屋。因案外人侯明操对本院上述查封行为提出书面执行异议，本院受理后于2019年6月14日作出（2019）鄂0103执异66号执行裁定，中止对登记于被执行人刘文斌名下位于海南省××区长××路××号××楼××室房屋的执行。汉口银行收到裁定书后不服，提起本案诉讼。另查明，刘文斌与胡红琴系夫妻关系，双方于1995年3月21日登记结婚。2015年2月4日，刘文斌与海南天泓基业实业有限公司签订《海口商品房买卖合同》，刘文斌购买海南省海口市××区长××路××号××＃楼××室房屋，付款方式为银行按揭贷款。2018年8月1日，海口市不动登记中心向刘文斌下发不动产权证书。2018年6月10日，刘文斌与侯明操签订《个人房屋买卖协议书》，侯明操购买坐落于海口市××区长××路××号××＃楼××室房屋，双方商定该房产的合同总价为309万元，至房屋买卖协议签订之日止，该房产尚欠银行按揭597916.55元未还清，协议签订当日，侯明操一次性支付刘文斌购房款2454085.44元，付款方式为银行转账，剩余银行按揭款由侯明操代为偿还。协议书约定，鉴于该房产因政策原因，5年内禁止出售，本协议签订时无法完成过户手续。双方确认，本协议签订5年后，达到过户条件时，在政策和法律允许范围内，侯明操要求刘文斌过户，刘文斌或刘文斌继承人应无条件积极协助办理过户。2018年6月11日，侯明操向海口市不动产登记中心查询案涉房屋的登记信息，显示抵押状态为“期房已抵押、现房未抵押”，查封状态为“期房未查封、现房未查封”，异议状态为“期房无异议、现房无异议”，限制状态为“房屋未限制”。当日，刘文斌、胡红琴与侯明操就案涉房屋办理了交接手续，侯明操与物业服务中心签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》。2018年6月29日，刘文斌、胡红琴向案外人蒋唏出具《委托收款函》，委托蒋唏代为收取侯明操支付的案涉房屋的购房款。2018年7月2日，侯明操向蒋唏转账支付案涉房屋购房款2454085.44元。随后，刘文斌尚欠的银行按揭贷款由侯明操代为偿还。再该房所有权人仍为刘文斌。还查明，2017年7月26日，2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号），该通知第四条规定，“海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭人员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”2018年5月13日中国共产党海南省第七届委员会第四次全体会议通过《百万人才进海南行动计划（2018—2025年）》，该文件第二十一条规定，“放开人才落户限制。具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才，可在我省工作地或实际居住地落户。各类高层次”人才、硕士毕业生、‘双一流’高校和海外留学归国本科毕业生，以及拥有重大科研成果的创新人才、产品符合重点产业支持方向的创业人才可在我省任一城镇落户。”侯明操于2017年6月28日毕业于北京石油化工学院，截止2019年12月16日，侯明操尚未在海南省落户，亦未与海南省的单位企业签订固定期限劳动合同。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，虽然侯明操与刘文斌就案涉房屋签订了《个人房屋买卖协议书》，但该房产交易行为未经房地产管理部门办理交易手续，未进行房屋权属变更登记，即侯明操、刘文斌就案涉房屋进行的买卖行为尚未产生物权变动的效力。案涉房屋所有权人仍然是刘文斌。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，根据中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，侯明操与刘文斌签订《个人房屋买卖协议书》时，侯明操尚不能在海南省海口市购买住房，且双方签订协议时对当地政府的限购政策是明知的，侯明操购买刘文斌名下房产，不能办理过户登记是侯明操自身原因造成。侯明操称，海南省人民政府2017年7月26日发布《海南省引进人才落户实施办法》及2018年5月13日海南省委七届四次全会通过的《百万人才进海南行动计划》的相关规定，侯明操符合海南省人民政府文件中的人才引进的条件，购买商品房不受限购政策限制，可以随时落户并完成后续的过户手续一节，该文件第二十一条规定，“放开人才落户限制。具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才，可在我省工作地或实际居住地落户”，并未确定不受非本省户籍居民家庭购买住房的限制。因此，侯明操的辩称意见，本院不予采信。综上，坐落于海口市××区长××路××号××＃楼××室房屋所有权人系刘文斌，虽然侯明操与刘文斌签订《个人房屋买卖协议书》，侯明操购买上述房屋，支付购房款项、使用房屋，但因侯明操非海南省户籍居民，属于当地政府限制购买住房范畴，侯明操购房后不能办理房屋权属变更登记是自身原因造成的，该房产权利人仍然属于刘文斌，侯明操的购房行为不能排除汉口银行对上述房产的强制执行。天安公司、刘天斌、胡红星、谢红霞经传票传唤拒不到庭应诉，应承担举证不能的法律责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准予执行(2016)鄂0103民初1858号民事判决书对被执行人刘文斌名下的坐落于海口市秀英区长滨四路10-1号海长流二期2#楼1904室（权证号：琼海口市不动产权第00：琼海口市不动产权第**>案件受理费1000元，公告费260元，合计1260元，由被告侯明操承担（此款原告汉口银行股份有限公司已预付，被告侯明操应于判决生效后十日内支付给原告汉口银行股份有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本院（2019）鄂0103执异66号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  吕 瑛人民陪审员  袁艳佳人民陪审员  高汉妮二〇二〇年八月三十一日书 记 员  王 倩