四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3006号 原告（反诉被告）：刘杰，男，1991年3月11日出生，汉族，住四川省资中县。 原告：满青，女，1990年3月8日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告（反诉原告）：伍兴玉，女，1976年3月3日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师。 原告刘杰、满青与被告伍兴玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，在审理过程中，被告（反诉原告）伍兴玉提起反诉，本院于2020年6月9日受理，本、反诉案件依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘杰、原告满青、被告（反诉原告）伍兴玉的委托诉讼代理人张晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘杰、满青向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除刘杰、满青与伍兴玉签订的《商铺租赁合同》；2.伍兴玉退回商铺4个月零7天的租金，每月9000元，合计38100元；3.伍兴玉退回商铺押金10000元；4.伍兴玉退回多收电费7824元。事实和理由：刘杰和满青于2019年9月1日承租了伍兴玉在新都区××巷××号××商铺，约定租金每月9000元，押金10000元。刘杰、满青在承租商铺期间，因受新冠病毒疫情的影响，导致二人承租的商铺无法正常经营，二人遂决定将商铺退回伍兴玉，并要求其退还剩余租金和押金。刘杰、满青与伍兴玉就退租一事多次协商未果。以及伍兴玉在出租商铺期间，每月按每度电1.50元的价格向刘杰、满青收取电费，而实际出租商铺使用的是民用电，电费是每度0.56元，故刘杰、满青并要求伍兴玉退还多收取的电费。 伍兴玉本诉辩称，满青不是本案适格的被告，不是合同约定的承租人，其只是代表刘杰在履行合同。一、刘杰、满青的诉请没有事实与法律依据。双方签订合同时，刘杰作为完全民事行为能力人，实地考察了租赁物的环境，签订合同时就应当承担合同履行中的各种风险。2020年的疫情虽然对经营产生了一定的影响，但不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的可以解除合同的情形；二、案涉租赁合同约定的租期为3年，至刘杰、满青起诉时租期仅履行了8个月，现在疫情已得到控制，各行各业均恢复正常，刘杰、满青完全可以继续履行合同。疫情的发生并不必然导致合同目的不能实现；三、案涉出租房屋是商铺，当然应按商业用电收取电费。刘杰、满青主张0.56元每度的民用电应由二人举证证明。故综上，请求驳回刘杰、满青的全部诉讼请求。 伍兴玉向本院提出反诉诉讼请求：1.判令刘杰继续履行合同；2.判令刘杰支付2020年4月1日至2020年4月30日的水电气费共2131元。事实和理由：2019年8月28日，伍兴玉与刘杰签订《商铺租赁合同》，约定刘杰租赁伍兴玉在××社区××巷××号的铺面，租期3年，从2019年9月1日起至2022年8月31日止，年租金为108000元，使用商铺产生的物业费、水电费、规费均由刘杰承担。合同签订后，伍兴玉依约交付了商铺，刘杰支付了从2019年9月1日至2020年8月31日止一年的租金108000元。2020年4月23日，刘杰以受新冠病毒疫情影响，店铺无法正常经营为由提起诉讼，要求伍兴玉退回商铺4个月零7天的租金38100元、押金10000元、电费7824元。伍兴玉认为新冠病毒疫情虽对刘杰的经营产生了一定的影响，但并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的可以解除合同的情形，双方当事人签订的合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，刘杰应当继续履行合同。 刘杰反诉辩称，不同意继续履行合同。对水电气费2131元中的水费、气费无异议，对电费有异议，电费不应按1.50元每度计算。合同虽明确约定物业、水电、网络等费用由刘杰承担，刘杰也已支付，但额外的政府税收、规费等不包含在合同内。根据合同约定，刘杰违约是因不可抗力的疫情因素。 本院经审理认定事实如下：2019年8月28日，伍兴玉（甲方、出租方）与刘杰（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定伍兴玉将其拥有的位于××社区××巷××号××平方米铺面出租给刘杰，商铺租赁期限共3年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，租金支付方式为每年支付一次，即每年租金总额为108000元，每年的租金随行就市。合同3.2条约定：“乙方使用该商铺所产生的物业管理费、水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担。”7.2条约定：“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予退还。”合同中双方当事人并对其他事项进行了约定。上述合同签订时，刘杰已向伍兴玉一次性交纳押金10000元。合同签订后，刘杰向伍兴玉支付了2019年9月1日至2020年8月31日一年的租金108000元。合同履行过程中，刘杰以新冠肺炎疫情为由于2020年4月1日向伍兴玉提出减免房租。2020年4月4日，刘杰又向伍兴玉提出解除合同退还商铺，并要求伍兴玉退还余下的房租。后双方通过微信方式对合同的履行及租金的退还问题进行了沟通协商，未达成一致意见。故刘杰、满青诉至本院，请求依法解决。本案开庭审理前，伍兴玉向本院提出了反诉，要求刘杰继续履行合同。案件审理中，伍兴玉撤回了要求刘杰继续履行合同的诉讼请求，变更为解除双方当事人之间的租赁合同，并要求刘杰返还租赁物。 庭审中，刘杰陈述水电气费已支付至2020年3月31日，电费是按1.50元每度计算缴纳。从2020年4月开始没有缴纳水电气费，对伍兴玉提交的4月份水电气抄录表的数据无异议。合同签订后，因办理营业执照时需要满青的名字，伍兴玉直接让刘杰在合同上加上满青的名字。 另查明，2020年4月，刘杰所承租的商铺即未开门经营。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商铺租赁合同》、水电气抄录表、费用收取表、微信聊天记录等证据在卷佐证。 本院认为，关于合同的主体，因刘杰只是为了办理营业执照所需，才在合同上添加满青的名字，故案涉商铺的实际承租人仍是刘杰，刘杰是本案适格的主体。《商铺租赁合同》应是刘杰与伍兴玉之间真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。在上述合同履行期限尚未届满时，刘杰要求解除上述合同，并要求伍兴玉退还4个月零7天的租金38100元和押金10000元。刘杰主张解除合同的事实依据是因受新冠肺炎疫情的影响，承租的商铺无法经营，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的”。本院认为，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，双方在签订合同时不可预见，也不能避免，系不可抗力。因疫情采取的防控措施对合同的履行有一定的影响，但2020年3月17日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》文件明确规定，全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务员正常经营活动，且对人员流动放宽了限制，餐饮行业经营受影响的程度得到了较大缓解。故新冠肺炎疫情造成的影响是短暂有限的，因双方签订的《商铺租赁合同》是三年长期租赁期限，非短期租赁合同，在疫情结束后，刘杰诉称的小区2020年3月31日解封之后，合同的履行期限还有2年多，可以继续履行合同。新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但并不必然导致合同目的不能实现。故刘杰以不可抗力为由主张解除合同，不符合相关法律的规定。关于合同是否继续履行的问题，伍兴玉虽在庭审前反诉要求刘杰继续履行合同，但因刘杰已以自己关门不再经营商铺的行为表明不愿继续履行合同，且从刘杰缴纳的房租期限只到2020年8月份的实际情况来看，伍兴玉现要求刘杰继续履行合同，无法实现其出租房屋收取租金的合同目的。故在本案审理中，伍兴玉撤回了其要求刘杰继续履行合同的反诉请求，变更为解除与刘杰之间的《商铺租赁合同》，并要求刘杰返还租赁物。因此，刘杰要求解除与伍兴玉之间签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款:“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以支持；合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，刘杰应将案涉商铺腾退给伍兴玉。关于刘杰要求伍兴玉退还4个月零7天的租金和押金的诉讼请求。因本案合同的解除，系刘杰不按《商铺租赁合同》约定的履行期限继续履行合同义务，违约提前解除合同所致，故刘杰作为合同履行中的违约一方，根据合同的约定：“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予退还。”刘杰所支付的租赁保证金10000元，伍兴玉有权抵做违约金，不予退还。关于租金，因双方在合同的解除上未协商一致，且刘杰未将承租商铺腾退给伍兴玉，商铺实际仍由其控制，故其要求退还4个月零7天的租金的诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持；但考虑到刘杰承租案涉商铺的目的是通过对外经营获取经营利润，而2020年春节后新冠肺炎疫情爆发，刘杰承租经营的案涉商铺系餐饮服务行业，必然受疫情防控措施的影响。因此，结合本地区疫情防控形势和实地走访情况，以及在双方当事人签订的合同中并未约定租金减免的情况下，本院根据公平原则，酌定伍兴玉退还刘杰一个半月的租金（13500元），与刘杰合理分担疫情防控期间的损失。 关于刘杰要求伍兴玉退还多收电费的问题和伍兴玉反诉要求刘杰支付4月份水电气费的问题。因刘杰所承租的房屋系商铺，非居住用房，刘杰从承租房屋开始至2020年3月份均是按伍兴玉抄写的水电气费清单支付水电气费用，未提出过异议，且刘杰也未举证证明伍兴玉向相关部门所缴纳的案涉房屋的电费系其主张的0.56元每度，故刘杰要求伍兴玉退还电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因庭审中，刘杰对于伍兴玉所主张的4月份的水电气费的数据无异议，故伍兴玉反诉要求刘杰支付4月份的水电气费2131元，本院予以支持。 综上所述，刘杰要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持；刘杰要求伍兴玉退还4个月零7天的租金38100元的诉讼请求，本院予以部分支持；刘杰要求伍兴玉退还押金10000元和电费7824元的诉讼请求，本院不予支持；伍兴玉反诉要求刘杰支付水电气费2131元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除刘杰与伍兴玉于2019年8月28日签订的《商铺租赁合同》； 二、伍兴玉向刘杰退还房屋租金13500元； 三、刘杰向伍兴玉支付水电气费2131元； 四、二、三项品迭后，伍兴玉于本判决发生法律效力之日起7日内给付刘杰11369元； 五、刘杰于本判决发生法律效力之日起7日内将承租的位于成都市新都区××社区××巷××号商铺腾退给伍兴玉； 六、驳回刘杰的其他本诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费599元（已因适用简易程序减半收取），由刘杰负担；反诉案件受理费125元（已因适用简易程序减半收取）由刘杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇二〇年八月十日 书记员  侯 毅