广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1525号 原告：钦州钦廉恒大置业投资有限公司，住所:广西壮族自治区钦州市子材东大街88号钦州•恒大绿洲会所。统一社会信用代码：91450700561581079P。 法定代表人：张增世，总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，该公司员工。 被告：农波，男，1977年11月1日出生，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：彭华基，广西众润律师事务所律师。 第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市民族大道136-2号华润大厦B座。 负责人：史柏亭，行长。 原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司与被告农波、第三人华夏银行股份有限公司南宁分行商品房销售合同纠纷一案，经钦州市中级人民法院裁定发回本院重审。本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年6月24日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。农波及其委托诉讼代理人彭华基,被上诉人恒大置业公司的委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。第三人华夏银行股份有限公司南宁分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016100919484）；判令被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2016100919484）手续；判令被告将位于钦州市返还原告；判令被告向原告支付违约金62580.80元（按房屋总价625808.00元的10%计算）。 事实与理由：被告购买原告开发的位于钦州市，于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016100919484），总价款625808.00元，釆取按揭付款的方式支付房款。合同签订后，被告支付房款125808.00元。2016年10月26日，被告与华夏银行股份有限公司南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，该行向被告发放贷款500000.00元。原告为被告所购买商品房办理了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：2016100919484）。2018年6月3日，原告将涉案房屋向被告交付使用。由于被告逾期未偿还银行按揭贷款本息，导致原告承担保证义务，银行从原告公司账户中共划扣515429.28元，用以清偿该笔贷款。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（一）款第5点的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告有义务配合原告办理有关合同解除合同的手续，买受人所交的款项不予退还。鉴于被告交付的首期房款较高，原告主动将违约金调整为购房总款的10%。因被告的行为已构成根本违约，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告农波辩称:请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。被告已将房屋的房款全部付清，农波并没有欠原告等等房款，农波只欠华夏银行50万元贷款。原告已于2018年6月3日将该房屋交付给农波占有和使用该房屋，双方的买卖合同已实际履行完毕，不存在解除合同的情形。本案至起诉的4月份起，按催款通知书，农波拖欠应交月供27,351.74元，2019年1月25日向原告支付了1万元，扣除之后尚欠月供17,351.74元，未达到解除合同的规定拖欠到期价款的20%的金额。二、原告主张注销合同登记备案、收回房屋没有事实和法律依据。被告农波所购的房屋通过首付款和抵押贷款形式已将房款全部交给原告，且房屋已实际交付使用，买卖合同已履行完毕，且注销合同登记备案、收回房屋违反物权法定原则，当属无效。至于被告农波因欠银行月供，原告对此负连带责任，如原告代为履行月供后，对内进行追偿的法律关系，原告可以另行主张。三、原告请求被告支付违约金没有依据。违约金约定显然过高且不公平，参照商品房买卖合同司法解释17条，逾期付款的月供最多按银行贷款年利率4.6%计算。其次，因没有银行扣款的流水证明，被告对原告被华夏银行扣款金额483,950.56元有异议。 第三人华夏银行没有陈述也没有提供证据。 经审理查明，2016年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于钦州市，房屋总价款625808元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款125808元，余款50万元办理银行按揭贷款支付。该合同附件四合同补充协议第一条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协调出卖人到房管局办理有关解除合同的手续;第二条关于分期付款约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。商品房买卖合同签订后，被告在支付了首期房款125808元后,于2016年10月26日与第三人华夏银行股份有限公司南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，该行向被告发放贷款50万元。2016年11月4日，钦州市房产局办理了涉案房屋买卖合同登记备案证明。2018年6月3日，原告依约定将涉案房屋向被告交付使用。由于被告逾期还款，第三人从原告保证金帐户中划扣了27351.74元，原告于2019年1月20日，原告向被告发出《催款通知书》，要被告在2019年1月25日前还欠款。2019年1月25日被告向原告支付了1万元还款，尚欠17351.74元未还。2019年2月11日，第三人华夏银行致函原告，认为被告逾期还款要求提前收回贷款，故从原告公司保证金帐户中代偿483950.56元。2019年4月3日，第三人给原告出具《代偿证明》，确认农波逾期还款，原告于2018年1月对2019年3月替农波偿还本息共515429.28元。嗣后，原告诉至法院提起本案诉讼。 以上事实有原告提供的商品房买卖合同、个人房屋抵押借款合同、备案证明、催款通知书、收楼物品登记表、开发商履行担保责任告知函、代偿证明和被告提供的收据、登记备案证明、买卖合同、税收缴款书、住宅专项维修资收据、物业收款收据等证据以及原、被告在庭审中的陈述附卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定各自履行义务，被告义务是支付购房款，原告作为开发商的义务是收到购房款后将房屋交付给被告。现被告已将购房款通过银行贷款支付给原告，原告也依约向被告交付了房屋，双方均按合同约定履行了各自的权利义务。根据《合同法》第九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在本案中，虽然在合同中约定可以解除合同的条件，但第三人在单方解除借款合同时，没有履行相应的通知义务。且鉴于被告逾期支付贷款的违约情形并不致使合同目的无法实现，其行为没有构成根本性违约，故第三人解除借款合同，明显有违公平原则，本院不予支持，第三人与原、被告之间的合同应继续履行。据此，原告以第三人已解除借款合同为由要求解除与被告的买卖合同，明显有违公平原则，损害购房者的生存利益，本院认为应以被告偿还原告代偿贷款并支付相应违约金更符合实际情况，更符合双方签订合同的目的，更能体现公平交易原则，故对原告主张解除合同并办理解除合同备案的诉讼请求，本院不予支持。 对于被告提出原告主张的违约金过高，要求法院调整予以减少。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告因被告逾期支付房款造成的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告的抗辩理由成立，故对原告主张的违约金，本院酌情调整为5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第一百一十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告农波偿还原告广西钦州钦廉恒大置业投资有限公司代偿贷款17351.74元及利息（从2018年12月21日起计算实际还清之日止，按被告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算）； 二、被告农波支付给原告广西钦州钦廉恒大置业投资有限公司违约金5000元； 三、驳回原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1465元，公告费350元，合计1815元，由原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司负担977元，由被告农波负担838元（原告预交诉讼费10784元，由本院退还原告9319元，被告在履行还款义务时一并支付给原告838元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长 何 锋 人民陪审员 梁 添 人民陪审员 吴 钧 二〇二〇年八月七日 书 记 员 邓龙鹏