广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初953号原告：潘青山，男，1952年11月12日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县××××委会马头政府，公民身份号码：440××××××××××××01X。委托诉讼代理人：潘玉梅，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘东升，男，1990年11月11日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××037。被告：潘国寿，男，1968年9月8日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××013。被告：罗小霞，女，1971年7月14日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县××××集镇，公民身份号码：440××××××××××××020。两被告共同委托诉讼代理人：吴书文，广东雄爵律师事务所律师。原告潘青山诉被告潘国寿、罗小霞合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘青山的委托诉讼代理人潘玉梅，被告潘国寿、罗小霞及两被告共同委托诉讼代理人吴书文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年3月19日签订的《合作建房协议书》为无效合同；2.依法判令被告返还原告购地款18.8万元及利息，利息自2018年3月19日起，以18.8万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，计至款项付清之日止，暂计至2019年10月14日为14782元；3.依法判令被告折价补偿原告建房款224807.08元及利息，利息自2018年11月1日起，以224807.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，计至款项付清之日止，暂计至2019年10月14日为11210元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。审理期间原告变更诉讼请求第3项：依法判令被告折价补偿原告建房款306197.28元及利息，利息自2018年11月1日起，以306197.28元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，计至款项付清之日止，暂计至2019年10月14日为14555元；第4项：本案全部诉讼费包括增加部分的诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告是夫妻关系。2018年3月19日，原告与被告签订《合作建房协议书》，协议约定：（1）被告（合同甲方）以自有老屋宅基地使用权与原告（合同乙方）共同合作建房。（2）宅基地有关情况：被告名下宅基地位于新丰县××××××××屋，集体土地使用证号：新府集用（2013）第330140039号，178平方米。另外，上述老屋地块西南边（两块崩塌老屋）面积67平方米，共计245平方米。（3）被告负责提供上述宅基地及其合法来源手续，并保证提供的上述宅基地面积无产权、界线争议；原告负责建房所需全部资金，双方共同兴建一栋框架结构电梯房。（4）建成后的房屋共12层，其中第3、6、顶层的永久使用权和处置权属被告所有，其他楼层的永久使用权和处置权属原告所有。（5）双方还对房屋拆迁改造或征收补偿、施工要求、工程质量、双方责任、其他规定等方面进行了约定。协议签订当天，原告即支付购地款18.8万元，由被告负责出面购买其宅基地西南边两块崩塌老屋所处的面积为67平方米的土地。2018年5月份，原、被告双方按照合同约定完成旧房的拆迁和土地平整。2018年8月份，工程开始正式施工。2018年10月，当工程落好基础，回填土方后，新丰县住建局向工地发出《停工通知书》，混凝土公司也被责令禁止向违法建设项目供应混凝土，工程被迫停工。至此，原告为案涉工程已用去材料及人工费共计224807.08元，另外，还有未付的钢材款约9万元。2019年9月份，原告发现被告私自聘请了施工队在原告已完成的基础上继续施工。后原告才了解到被告在隐瞒原告的情况下，私自办理了案涉土地的报建手续。新丰县自然资源局于2019年8月20日向被告颁发了《建设工程规划许可证》，显示：建设单位（个人）：潘国寿；建设项目名称：住宅楼；建设位置：丰城街道办罗洞村下屋地段；建设规模：首层占地161.38平方米、框架六层、总面积1150平方米。原告认为双方签订的《合作建房协议书》为无效合同，后被告为涉案工程办理了报批手续，私自在原告建设的基础上继续进行施工，原告要求被告返还原告支付的购地款18.8万元以及折价补偿原告建房花费的各项支出共计224807.08元，但遭到被告拒绝，被告企图侵占原告的全部出资。双方在2018年签订合同第四条第一款明确规定，施工图经甲方审核通过，合同第五条工程质量第一款也明确约定，本楼按双方共同确认的有效图纸方案进行兴建，合同签订的当天原告向被告罗小霞支付了18.8万元用于购买潘国寿地块西南边另外67平方米土地，双方约定由罗小霞出面签名购买，罗小霞以自己的名义出具收条一张，合同签订以后，罗小霞与潘国寿向当地村民购买该67平方米土地，我方在2018年4月份即委托新丰县旭力公司对合作项目设计施工图，初步方案出来后，按合同约定是经由被告审核通过，双方共同确认施工图之后于2018年5月份进行了旧房拆除工作，并于2018年8月份正式开始施工，施工过程中两被告也是积极参加施工工作，被告罗小霞也是每天到施工现场，在2018年8月份多张混凝土送货单表明被告潘国寿也是积极参与施工的，从施工开始到工程停工，再到停工后的协商期间到起诉前，被告从未向原告主张过施工图没经过审核同意，也从未主张过施工图存在质量问题，停工以后被告还多次催促原告继续进行施工，这在原、被告双方提交的录音中可以反映，到今年1月份，原告向旭力设计公司了解，被告于工程停工后即2018年7月份曾向其要过一份原告的施工图，且两被告与旭力公司的负责人李桂娣到了施工现场核对，施工现状核对结果与图纸是一致的，被告手上是有图纸的，其报建是161平方米，实际上施工的现状是192平方米，但是被告拒不提供其实际施工的图纸。综上所述，从合同的约定以及合同实际履行的情况，包括本案现有的证据足以证明原告的施工图纸是经过被告同意的，是足以作为认定案件事实的依据的，关于18.8万元购地款，被告主张是拆除旧房补偿款，不是事实，这个从原告提供的录音中两被告明确确认是收取了原告18.8万元购地款，被告提供的录音也多次提到，也从未提到18.8万元是拆除旧房的补偿款。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，恳请支持原告的诉讼请求。被告潘国寿辩称，原告的诉讼请求及理由与事实不符，无法律依据，恳请法院驳回原告所有的诉讼请求：一、本案案由应为普通的合同纠纷，不应按合资合作开发房地产合同纠纷立案审理，答辩人户口性质为农业户口，就自有的宅基地和原告商量一致，合作建房用于自住，达成了合意并签订了《合作建房协议书》，属于普通的合同，并非房地产合作开发合同。二、双方共同建房的行为并不为法律所禁止，并非买卖、转让宅基地行为，案涉《合作建房协议书》应合法有效，受法律保护。《合作建房协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同。法律规定农村宅基地属于农村集体经济组织所有，农村居民对宅基地只享有使用权，但是建造在宅基地上的房屋却属于宅基地使用权人所有，由宅基地使用权人享有完全所有权，法律施行房地所有权分离的原则。在未妨碍宅基地使用权的保障作用，未违反国家土地法规和政策的禁止性规定时，出资合作建房人应当对所出资建造的房屋享有一定的财产权益，并可以取得宅基地上所建房屋的共有权。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，对宅基地使用权向城镇居民交易流转的协议和条款，应认定无效，对农村宅基地上房屋共建合同，因其不违反法律和行政法规的规定，应当认定有效。最后，答辩人认为，出资合作建房的行为既符合农村亲朋互助的道德要求，也符合农村善良风俗，更未违反法律禁止性规定，应属合法有效，受法律保护。三、违法行为人进行恶意诉讼主张合同无效，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法盈利的手段，恳请法院依法不予支持，本案中，原告是先故意、恶意违反合同约定，亦拒绝继续履行合同，原告又以自身存在违法违规为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的规定，属不讲诚信、为追求利益最大化而置他人正当利益于不顾的恶意诉讼行为。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德。如支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法盈利的手段。原告现违反诚实信用原则，主张案涉合同无效属于恶意诉讼行为，恳请法院依法不予支持。四、被告罗小霞受答辩人委托，收取原告拆除答辩人房屋的补偿款18.8万元，该18.8万元并非原告购地款，原告诉请答辩人返还购地款不应获得法院支持。首先，答辩人与被告罗小霞并非夫妻关系，答辩人与罗小霞于2009年7月24日调解离婚，其次，原告和刘小敏主动找答辩人寻求合作建房，因答辩人经济拮据，未能解决建房经济困难问题，答应了和原告合作建房。最后，在签订《合作建房协议书》之前，案涉地块上有两层半楼房，建筑面积400多平方米，价值50多万元。经沟通协商，原告同意拆除房子后给答辩人补偿款18.8万元，因离婚后，生活上子女皆由罗小霞抚养照看，因此答辩人委托罗小霞代为收取补偿款。最终由案外人刘小敏汇款18.8万元到罗小霞银行账户，该18.8万元并非原告购地款，而是原告拆除答辩人两层半楼房的补偿款，原告向法院诉请答辩人返还购地款，无事实依据和法律依据，依法不应获得法院支持。五、原告严重违反合同约定，拒不履行报建手续，答辩人报建成功后让其继续履行合同进行施工亦予以拒绝，原告一再表态放弃案涉项目的投资款，并同意答辩人施工，原告的违约行为导致答辩人遭受巨大的经济损失。答辩人和原告达成合意并签订《合作建房协议书》后，按合同第六条第1项约定，由原告进行相关报建手续，然而，原告为省报建费用拒不履行报建手续，属于严重违约行为，导致案涉项目无法进行，且原告2019年1月31日前未完成案涉项目主体施工，导致答辩人自从房屋被原告拆除后至今一直在外面租房住，每月房租支出高达1000多元。2019年8月份，在原告迟迟不进行报建手续，无奈之下，答辩人花费了约10万元成功报建后，愿意给予原告宽限期，让其继续履行合同并尽快施工，然而原告因其自身原因，不愿再继续施工，一再表态放弃案涉项目的投资款，答辩人多次与原告或其配偶刘小敏对话，其多次表态“不要了、不要了”，并同意答辩人施工，其不再主张权利。签订合同、施工当时的人工费是现在的1/3，材料费也比现在低廉许多，因原告违约，导致答辩人遭受巨大的经济损失，答辩人将视情况通过法律途径向原告索赔来维护自身合法的权益。六、原告诉请答辩人折价补偿建房款224807.08元无事实依据和法律根据，恳请法院依法不予支持，答辩人和原告签订的《合作建房协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同。后因原告自身原因，严重违约，原告的投资款已转化为固定物并添附在案涉地块上面，一再强调其不要投资款（即原告诉请的建房款）了，并让答辩人自行在案涉地块上继续施工，其不会再向答辩人主张任何权利，若不是原告如此提出，答辩人也不会轻易贸然施工，而是会选择依法要求严重违约的原告拆除添附物、恢复原状，且会另寻法律途径要求原告按价赔偿其拆除答辩人的两层半旧房子，故原告诉请答辩人折价补偿建房款224807.08元依法应不予支持。七、答辩人坚持认为案涉合同有效，退一万步讲，即使法院认定案涉合同无效，也应注意到原告具有重大过错，依法应当承担主要的责任，如上所述，本案中是原告主动找答辩人要求合作建房并签订案涉合同，是原告拆除了答辩人两层半的旧房子答应9个月内建好新房子（主体施工期限为：2018年5月1日至2019年1月31日完成，合同第四条第2项），也是原告违约不履行报建手续导致案涉工程接到《停工通知书》，在答辩人自行报建好手续后，给予原告宽限期让其继续施工，还是原告不同意继续履行合同，更是原告在自知理亏、严重违反合同约定后，一再强调放弃投资款，并同意答辩人自行施工，故建房款应由原告自行承担投资失败的责任，不存在折价补偿的事实，18.8万元补偿款不属于购地款，不存在返还的事实。原告现通过诉讼要求答辩人返还购地款、折价补偿建房款、主张合同无效是恶意诉讼行为，由于原告本人存在重大过错，其诉讼请求不应获得法院支持。司法不应成为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。原告施工图纸并未告知被告，更谈不上审核通过，原告所称的原、被告共同确认的图纸，更是无从谈起。案涉18.8万元是拆房补偿款，被告要求原告拆房时支付30万押金或者保证金，原告不同意，其称支付18.8万元补偿金即可，不需要支付任何押金。被告潘国寿从未签名确认混凝土的相关材料，至于为何后面不停催促原告继续施工，是因为合同约定竣工日期是2019年1月31日，但是由于原告自身资金不足，其因为国家的政策不能分证向外人销售，导致无法筹措资金，所以不再施工，主动违约，且多次强调已做的地基桩基工程不要了，让被告自行施工，被告于2019年8月份才进行了报建，此时距双方约定的竣工时间已经过去了7个多月，被告后面进行施工的图纸是另行聘请工程师设计的图纸，工程师名字叫黄钢强。综上所述，原告针对答辩人的诉讼请求毫无法律和事实依据，原告严重违背诚实信用原则，滥用诉讼权利，恶意提起诉讼。恳请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。被告罗小霞辩称，答辩人不应被列为本案的被告，答辩人作为本案被告的诉讼主体不适格，首先，答辩人与被告潘国寿并非夫妻关系。其次，根据《民事案件案由规定》（法[2011]41号），本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，属于第三级案由，属于“房地产开发经营合同纠纷”的下一级案由，其第一级案由为合同纠纷。根据《合同法》第八条规定，合同具有相对性，而根据合同相对性原理，合同只在合同当事人之间发生效力，即只对合同当事人才具有约束力，而对第三人不发生效力。答辩人并非《合作建房协议书》当事人。最后，综上所述，答辩人不应被列为本案的被告，答辩人作为本案被告的诉讼主体不适格，恳请法院驳回原告针对答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.《合作建房协议书》，证明原告与被告合作建房的事实以及双方约定的合同内容。2.《集体土地使用权证》，证明案涉合作建房的土地性质属于集体所有，登记的使用权人为被告潘国寿，面积为178平方米，位于新丰县××××××××屋，集体土地使用证号：新府集用（2013）第330140039号。3.建字第（2019）099号《建设工程规划许可证》，证明2019年8月20日，被告私自完成报建，在原告出资的建好的基础上建设六层住宅，总面积1150平方米。4.农村商业银行客户回单，证明原告于2018年3月19日，向被告罗小霞支付购地款18.8万元。5.《建房款明细表》及相关的付款凭证，证明原告为合作建房花去建房款。6.发货单（钢材款），证明原告为合作建房向新丰县丰汇名钢钢材店购买钢材81390.2元，该款项仍未支付。7.七张收据及一张收条，证明原告建房款的支出情况。8.通话录音及文字翻译，证明两被告在录音中多次确认原告支付其18.8万元是购地款，被告在答辩状中称18.8万元是拆房补偿款属于虚假陈述。9.设计蓝图八张，证明案涉工程的施工方案，原告委托旭力公司进行设计，并经过广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司审核通过，由鸿宇公司加盖出图专用章。10.混凝土送货单共31张，一张对应一车混凝土，其中有9张是潘国寿签收，其中2018年8月19日送货的垫层混凝土，有一张是潘国寿签字，另外有8张是2018年9月5日送货的基础混凝土，也是潘国寿签字确认，证明被告潘国寿参与施工，是清楚施工内容和情况的，也证明其同意施工图纸。11.钢材送货单，与证据6送货单内容一致，该证据有加盖公章。12.建设工程设计合同，证明案涉项目设计单位是新丰县旭力建筑设计工程有限公司，合同约定设计费不盖章每平方米8元，盖章则每平方米13元，工程用地面积192平方米，总建筑面积2789平方米，盖章单位为广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司。13.工程预算书、工程量计算书，证明工程预算价为302276.68元。14.情况说明，证明案涉工程设计单位是旭力建设有限公司于2019年12月交给原告的盖章蓝图，与2018年8月份交给原告的实际施工图设计内容是完全一致的，两被告手上有一套旭力公司设计的施工图，但拒绝向法院提供。15.收条，证明原告于2018年3月18日支付18.8万元购地款，当天罗小霞向原告出具了收条，证明罗小霞的诉讼主体适格。被告潘国寿为支持其抗辩意见向法庭提交了如下证据：1.（2009）新法遥民初字第51号《民事调解书》，证明潘国寿、罗小霞于2009年7月24日调解离婚。2.最高人民法院《人民司法•案例》：农村宅基地上共建房屋的产权归属（打印件），证明：最高人民法院引用陈忠进诉杨立志房屋产权归属纠纷一案（2009）通中民一终字第0087号为案例，认为农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证，另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。3.照片，证明被告的旧房（两层半）被原告拆除了，并在旧地址盖新房即案涉项目。4.录音光盘及对应文字内容，证明：（1）案涉款项18.8万元，是原告拆除被告所有的两层半房屋的补偿款；（2）原告违反约定，属于严重违约，不履行办理报建手续，导致案涉项目无法进行，且原告2019年1月31日前未完成案涉项目主体施工；（3）被告自行报建后，愿意给予原告宽限期，让其施工，因其自身原因，不愿施工，一直表态放弃案涉项目的投资款，即录音中的“不要了、不要了”，并同意被告施工。5.确认书、6.《新丰县土地及房屋征收补偿安置办法》（新府[2015]35号）、7.房屋未拆前照片、8.土地使用证，5-8项证明案涉房屋被原告拆除的价值，被告根据新丰县人民政府于2015年4月31日公布的《新丰县土地及房屋征收补偿安置办法》，参照附件6，被告的房屋属于混合结构普通装修，檐口高度3.1米以上，单价对应为810元每平方米，被告的房屋有2层半，占地面积178平方米，建筑面积为445平方米，因此，原告拆除被告房屋的货币补偿金额为360450元。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的三性认可，证明内容有异议，合同约定了原告负责建房所需全部资金，被告负责提供上述宅基地及其合法手续，还约定了原告负责报建手续及主体施工期限为2018年5月1日到2019年1月31日完成，合同第四条第四点的问题，是在原、被告在施工过程中发生争议，所需的处理费用由被告承担30%，原告承担70%，并不是购买原告所称67平方米土地的款项承担比例；对证据2的三性认可，取得时间是2013年；对证据3的三性认可，证明内容有异议，正是因为原告严重违约，迟迟不施工，原告停工之后被告多次找其协商讨论，要求原告开工，原告不同意，且其多次声称其所做的基础不要了，被告才不得不自行继续施工；对证据4的真实性认可，合法性认可，关联性不予确认，刘小敏并不是案涉合同的签约主体，也不是本案的原、被告，其无法证明向被告罗小霞支付购地款18.8万元，其没有备注为购地款，也没有收据、收条予以佐证，被告认为此证据是不能达到原告的证明目的和内容；对证据5的三性不予确认，是单方制作，没有权威的资料佐证，经潘国寿本人确认，部分收据并不是潘国寿本人签名。对证据6发货单（钢材款）、证据7与证据5质证意见一致。对证据8的三性确认，证明内容有异议，被告在录音中提到案涉的18.8万元是拆房的补偿款。对证据9有异议，原告施工之前一直没有将图纸交给被告审核确认，被告不知道原告使用什么图纸。对证据10，与证据5意见一致，该组证据上签收人或者签字落款为潘国寿，被告潘国寿本人核对认为名字不是潘国寿本人所签。对证据11，与证据5意见一致，被告并不是交易的相对方，三性不予认可。证据12、13、14，与证据11意见一致。证据15的真实性确认，但该证据不能证明原告所说的证明内容和证明目的。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的关联性不予确认，两被告之间关系我方已发表意见。证据2属于案例，案例本身真实性无法确认，与本案案由及法律关系均不相同，案例中原、被告是连襟关系，亲属关系，他们是在同一宅基地上共建房屋归属发生争议，而本案案由是合资合作开发房地产合同纠纷，法律关系不同，没有参考意义。对证据3的真实性确认，与本案无关，本案审理是原告诉讼请求，被告认为有损失需另案处理。对证据4的真实性确认，关联性不确认，该五份录音不能证明被告的证明目的，理由：1.5份录音均没有完整的文字翻译；2.5份录音均无任何一句话证明18.8万元是拆房补偿款，相反，在录音4的10：05中，被告罗小霞说我的房白白给你拆了吗，证明该款不是拆除老房的补偿款；3.本案合同为无效合同，不存在违约之说；4.在这5份录音中均无原告要放弃投资款的意思表示；5.录音5罗小霞与案外人潘飞鸣的录音通话，首先我们不知道录音中的潘飞鸣是谁，我方在案涉工程施工过程中确实找过一个钩机老板名为潘飞鸣，是向其支付钩机费8910元，我方找潘飞鸣是进行钩机作业，在我方提供的证据5收据中能体现。但是潘飞鸣并不是负责拆除旧房，拆除旧房的是冯开尧，在原告提供的关于支付17000元拆楼款收据可以证明，我们提供的证据可以跟录音5的通话吻合。证据5，三性不予确认，被告的损失应当另行起诉处理。证据6，与证据5意见一致。证据7，与证据3意见一致。证据8，无异议。本院经审理认定事实如下：原告潘青山是城镇居民，被告潘国寿是农村居民。被告潘国寿在新丰县××××××××××××两层半的楼房，集体土地使用权证号为新府集用（2013）第330140039号，该集体土地使用权证记载：“土地使用权人为潘国寿；土地所有权人为新丰县×××××××农民集体；坐落新丰县××××××××屋；地类（用途）农村宅基地；使用权类型为流转宅基地；使用权面积为178㎡”。2018年3月19日，被告潘国寿（甲方）与原告潘青山（乙方）签订《合作建房协议书》，协议载明：“经甲、乙双方友好协商，甲方全体家庭成员一致同意自愿以自有宅基地使用权与乙方共同合作建房，经充分协商，达成以下协议：第一条、宅基地的有关情况：甲方名下位于新丰县××××××××屋老屋宅基地，集体土地使用权证号：新府集用（2013）第330140039号，178平方米，另外老屋西南边两块崩塌老屋面积67平方米，共计245平方米。第二条、合作方式：1.经甲方全家成员商议同意，甲方负责提供上述宅基地及其合法来源手续，并保证提供的土地面积无产权、界线争议；乙方负责建房所需全部资金，双方资源共享，共同兴建一栋框架结构电梯房。2.建成后的房屋共12层，其中第3、第6、顶层（顶层楼面归甲方自建半层房屋）的永久使用权和处置权属甲方所有，第1、第2、第4、第5、第7、第8、第9、第10、第11层的永久使用权和处置权属乙方所有（另外第1层有约50平方米归甲方使用）。本协议房屋属永久性居住房（按法律规定的年限处理），合作双方有权不经对方同意，不需通知对方即可行使各方对所分得房屋的处置权，处置权包括但不限于自用、出租、转让、赠予等，各方的继承人有权继承各方份下所分得的房屋。以上处置权等事项的办理如需甲方协助，甲方应无条件提供必要的协助和配合，如需产生费用，由各方负责。3.甲乙双方对所得房屋的使用、出租、转让、赠予、继承等产生的法律责任、由该方自行承担。第三条、房屋拆迁改造或者征收等有关补偿的处理：1.各方分得的房屋如被政府拆除而且没有补偿的，各方承担风险和损失，各方对此表示清楚且无异议。2.各方分得的房屋如因拆迁改造或征收或其他原因而有补偿的，补偿所得的资金或其他实物，同样按照本协议中第二条第2项的方案享有和分配，如有面积差异，则以实际测量为准。鉴于该宅基地属甲方名下，如相关补偿需经甲方名义取得的，甲方应在取得补偿款或实物后10个工作日内按乙方应得补偿（按房屋面积计算）交给乙方，甲方逾期交付的，每逾期一天，甲方需按应交付的补偿金额的千分之一支付违约金。3.如果甲方违反以上约定，导致乙方无法顺利得到相关补偿或甲方逾期支付相关补偿超过60天，且乙方终止合同的，甲方需返还乙方投资金额外（如甲乙双方对甲方投资金额无法达成一致，则按建房时的建造和装修成本计算），另需支付乙方补偿款15%的逾期补偿，按乙方实际应得的房屋比例面积计算。第四条、施工要求：1.施工图经甲方审核通过。甲方应当在2018年4月30日前完成旧房的拆迁和土地平整，拆迁和土地平整的费用由乙方承担。2.主体施工期限：从2018年5月1日开始至2019年1月31日完成（因国家政策或其他不可抗因素造成，施工期限可以顺延）。3.自施工之日起，如发生施工安全事故，或因施工而对四周房屋产生损坏，由乙方承担全部责任，楼房建设过程中发生的涉及施工的债务纠纷，由乙方承担，与甲方无关，楼房建设过程中所涉及的水电费由乙方负责。4.在建造过程中，如果发生土地权属、相邻关系纠纷等问题，则由甲方负责解决，所需的费用由甲方承担30%，乙方承担70%，因此延误的时间，则施工期限应顺延。第五条、工程质量：1.本楼按双方共同确定的有效图纸方案进行兴建，主体为框架结构，外墙砌十八墙，内墙砌十二墙，水泥沙浆砌墙、批荡按国家有关建筑工程质量规定进行安全施工管理，每个主要工序环节按施工图纸。2.乙方必须使用符合国家标准的钢材、水泥进行建筑施工，该建筑主体为框架结构，楼房的装修属于乙方负责的部分为：楼房外墙贴瓷片，套内批水泥灰沙，统一安装阳台、卫生间、厨房排水排污管道，窗户安装国际铝材制作的铝合金窗，窗页安装0.5厘米的玻璃，楼梯安装瓷砖梯级、不锈钢扶手，楼梯板墙用石灰批荡。负责每层每户水电到门口，水表、电表、总闸开关各一个，铝窗到户。3.该楼房竣工验收并交付使用后，甲乙双方都不能随意改变楼房原设计的结构、功能和增添负荷受力等附加设施，如有一方经过仔细考虑，确实需要做某部位改动，必须事前征得对方同意，否则涉及安全问题，一切安全责任由实施方负责，并要给予对方经济赔偿。第六条、甲乙双方责任及法律问题：1.甲方提供合法的房产土地相关证明、证件，由乙方办理相关手续。2.乙方已查阅甲方所持地皮产权文件，已知悉该地皮产权状态，并无异议。3.如遇房屋买卖交易需要缴纳相关税费的，甲乙双方按各自分配所得房屋各付各税。4.如本协议下房屋的产权登记确权到双方名下的条件成熟，甲方应无条件配合乙方办理产权登记手续，办理相关手续的费用由各方分担。5.甲方应保证其配偶、子女及继承人对本次合作建房、该房屋和地皮的权属变更等事宜知情且无异议。第七条、其他规定：1.本协议一式三份，甲方执一份，乙方执两份。如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决，并签订补充协议，作为本协议之附件，与本协议具有同等法律效力。2.甲乙双方履行本协议过程中发生争议，先由甲乙双方协商解决，若协商不成，双方约定向韶关市新丰县人民法院提起诉讼。3.本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。4.在本楼房交付使用后，甲方应与乙方每套签一份合同，并附土地使用证复印件及身份证复印件（并注明房产权属专用）。5.乙方与任何受让人所签的合同必须与本合同的各项规定保持一致，否则甲方不承认乙方与受让方所约定的事项，且因此而带来的一切责任由乙方负责，若甲方因此而带来损失，则由乙方负责赔偿甲方的损失。”签订协议当天，原告潘青山通过刘小敏的银行账户将188000元转入被告罗小霞账户。由被告潘国寿以每平方米4000元的价格向案外人购买了与潘国寿宅基地相邻的67平方米宅基地。2018年4月1日，原告潘青山委托设计单位对涉案工程进行设计，工程用地面积192㎡，框架结构十二层，总高37.1米，地上十二层，总面积为2789㎡。2018年5月，原、被告在未办理相关审批手续的情况下，开始拆除旧房，于2018年8月就涉案工程进行施工，2018年9月底，因工程未办理相关审批手续，涉案工程在刚完成基础建设就因建设主管部门规定预拌商品混凝土生产企业对不能提供建设项目相关证照的建设项目暂停供应混凝土而导致停工。涉案工程停工后，由于未能办理相关的审批手续，双方产生争议。2019年8月20日，被告潘国寿自行向建设主管部门申领了《建设工程规划许可证》，许可证规定建设规模为首层占地161.38㎡、框架六层、总面积1150㎡。2019年10月14日，原告向本院提起诉讼，主张上述诉求。2019年10月15日，本院根据原告的申请，对被告潘国寿的宅基地使用权[新府集用字（2013）第330140039号]予以查封，对被告罗小霞在广东省新丰县××商业银行股份有限公司账户（账号800×××××××××××505）内的存款在438799.08元范围内予以冻结。本案审理过程中，原告主张其为履行合作建房协议支出购地款188000元、投入建设资金306197.28元（包含钢材款81390.2元，购买香烟、水果及红包款3472元）。由于原、被告双方对原告已投入涉案工程的工程价款无法达成一致意见，根据当事人的申请，本院摇珠选定鉴定机构对原告已投入建设的工程价款进行司法鉴定。经鉴定，原告已投入建设的工程价款为322655.36元。（双方确认由原告施工部分：302175.26元，争议部分：基础梁模板：7406.21元，回填方及余方弃置：13073.89元。）本院认为，本案是由于城镇居民与农村居民合作建房引发的纠纷，本案争议焦点是：一、涉案《合作建房协议书》的效力；二、若涉案《合作建房协议书》无效的责任承担；三、原、被告的损失认定及承担。一、关于涉案《合作建房协议书》的效力问题，本案中原告潘青山与被告潘国寿签订《合作建房协议书》，约定由潘青山出资在潘国寿所有的位于新丰县××××××××屋的宅基地上共同兴建一栋建设用地为192㎡的12层框架结构电梯房，建成后的房屋的第3、第6及顶层（顶层楼面由被告潘国寿自建半层房屋）归被告潘国寿所有，第1、第2、第4、第5、第7、第8、第9、第10、第11层归原告潘青山所有（另外第1层有约50平方米归潘国寿使用）。由于协议约定共同兴建的房屋所占用的土地是农民集体土地，鉴于房地的关联性，双方合作建房必然涉及到集体土地的使用问题。因此，双方所签订的虽然是《合作建房协议书》，但实质上存在变相转让农村村民住宅建设用地行为。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第二条第十款：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”的规定，原告潘青山并非涉案宅基地所在地集体经济组织的成员，其与被告潘国寿签订的《合作建房协议书》违反国家法律、法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告潘青山与被告潘国寿签订的《合作建房协议书》应认定为无效。二、若涉案《合作建房协议书》无效的责任承担问题。本案的合作建房协议无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方因此造成的损失应当根据过错程度各自承担相应责任。关于过错责任的问题，在签订协议之前，协议双方均知晓合同项下地块的性质是宅基地，因此，潘青山、潘国寿对于合同无效负有同等的过错责任。由于被告罗小霞并不是协议的主体，而且，合同项下地块亦非罗小霞所有，原告潘青山要求罗小霞承担责任缺乏依据，本院不予采纳。三、对于原告潘青山的损失认定问题，原告为合作建房向被告支付了现金以及投入了建设资金，由于涉案工程没有办理相关的审批手续，工程在建好基础后停工，现涉案土地已由被告潘国寿另行办理了161.38㎡、框架六层、总面积1150㎡的报建手续，并已建成六层的房屋，原告的投入属于因涉案合同造成损失。原告支出现金188000元，有转账凭证以及罗小霞出具的收条为证，无论该款是属于原告主张的购地款还是属于被告主张的补偿被告旧房的款项，均属于原告因合同支出的款项。对于原告另行投入的建设资金，原告主张投入的建房款224807.08以及钢材款81390.2元，合计306197.28元，该款减除不属于建房支出的香烟、水果、红包款3472元，与鉴定机构评估的工程价款基本相当，为此本院认定原告潘青山另行投入的建设资金为306197.28元-3472元=302725.28元。故，原告因合作建房投入的损失为188000元+302725.28元=490725.28元，由原告潘青山、被告潘国寿各承担50%的责任。对于被告潘国寿的损失问题，由于被告潘国寿旧房已被拆除，潘国寿未能提供证据证实其被拆除旧房屋的实际面积、房屋拆除前的租金收入或其因拆除旧房而支出的房租，凭现有证据无法认定被告潘国寿因此所受到的损失，且被告潘国寿没有提出具体诉求，故本案不作处理，被告潘国寿可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告潘国寿在本判决生效之日起十五日内向原告潘青山支付赔偿款245362.64元；二、驳回原告潘青山的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3941元、诉讼保全申请费2714元、鉴定费20000元，由被告潘国寿负担13327.5元，由原告潘青山负担13327.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  丘福源二〇二〇年八月十一日书记员  伍衍祺