广东省韶关市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤02执复35号 复议申请人（利害关系人）：梁荣凤，女,1981年11月4日出生，汉族，住韶关市武江区。 委托诉讼代理人：梁子龙，广东众同信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨豪，广东众同信律师事务所律师。 申请执行人：韶关市区农村信用合作联社。住所地：韶关市武江区。 法定代表人：孟翼，理事长。 被执行人：王业斌，男，1969年6月26日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：王宏昌，男，1989年11月15日出生，汉族，住韶关市武江区。 复议申请人梁荣凤因不服韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院）于2020年6月15日作出的（2020）粤0203执异14号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于韶关市区农村信用合作联社（以下简称农村信用社）与王业斌、王宏昌金融借款合同纠纷一案，武江法院作出的（2018）粤0203民初1765号民事调解书已经发生法律效力，该调解书确定：王宏昌、王业斌欠农村信用社的全部欠款本息1413495.88元及利息、罚息由王宏昌于2019年3月30日前分期还清给农村信用社；王业斌对王宏昌上述欠款承担连带清偿责任；王宏昌若有任何一期未按上述约定还款，农村信用社可就所欠款项全额向法院申请强制执行；王宏昌未履行第一项确定的义务，农村信用社有权要求对王宏昌、王业斌共有的韶关市浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺（房产证号：粤房地权证韶字第××号）、浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺（房产证号：粤房地权证韶字第××号）、浈江区下后街xx号房产（房产证号：粤房地权证韶字第××号）进行拍卖、变卖，并对拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。因王业斌、王宏昌未按期履行上述还款义务，农村信用社于2019年9月6日向武江法院申请强制执行，武江法院立案执行，案号为（2019）粤0203执1236号。在执行过程中，该院将被执行人名下位于浈江区下后街xx号房屋和浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺（以下简称涉案房产）进行评估、拍卖，并向复议申请人发出（2019）粤0203执1236号网络拍卖告知书（一拍），告知以不带租方式拍卖被执行人上述抵押房产。复议申请人对此不服，向武江法院提出执行异议，该院驳回了其异议请求。梁荣凤不服，向本院提出复议。 武江法院查明，被执行人名下的涉案房产存在多份承租人与被执行人签订的租赁合同。其中第一份合同载明：2014年3月10日案外人黄福向王业斌、王宏昌租赁浈江区下后街32号房屋，租期五年；第二份租赁合同载明：2014年9月1日，案外人许粤胜向王业斌、王宏昌租赁浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺，租期自2014年10月1日至2019年9月30日止；第三份租赁合同载明：2016年4月26日，梁荣凤向王业斌、王宏昌租赁浈江区下后街32号房屋及浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺，租期自2016年5月1日至2025年5月1日止；第四份租赁合同载明：2019年9月25日，案外人许粤胜向王业斌、王宏昌租赁浈江区复兴路xx号华达大厦首层6号商铺，租期自2019年11月1日至2024年10月31日止。 另查明，浈江区下后街xx号房屋及浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺，2016年6月14日，王业斌、王宏昌因本案借款在韶关市房地产登记中心办理了抵押登记，抵押权人为农村信用社；2016年8月10日，韶关市浈江区人民法院因王业斌、王宏昌的其他债务案件首次登记查封上述房产；2019年11月6日，武江法院登记轮候查封上述房产。 武江法院认为，本案争议的焦点为：一、梁荣凤是否能确定为涉案房产履行合同的承租人，从而享有在租赁期内带租拍卖的权利。二、在执行案件中决定以不带租拍卖涉案房产是否存在不当。 一、关于合同承租人的问题。从梁荣凤提交的房产租赁合同及收据等材料来看，其与被执行人签订合同的时间虽然在抵押、查封登记之前，但在合同签订至今，并无实际占有使用租赁的房产，其提出已一次性付清48万元共九年的租金明显与合同约定及支付凭据等证据材料不一致，也不符合租赁市场的交易常理，况且该院在执行中向申请执行人及现承租人调取的租赁合同来看，涉案房产在梁荣凤签订合同之前已有其他承租人与被执行人签订租赁合同，且一直承租占有使用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”的规定，如在涉案房产租赁合同均有效的情况下，也应按房产占有及合同在先等因素确定履行合同的承租人。显然，本案可确定浈江区下后街xx号房实际履行合同的承租人为案外人黄福；浈江区复兴路xx号华达大厦首层xx号商铺实际履行合同的承租人为案外人许粤胜。因此，梁荣凤并非涉案房产履行合同的实际的承租人，不能享有在租赁期内带租拍卖的权利。 二、关于不带租拍卖的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权、不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖”的规定。本案中，被执行人王业斌、王宏昌于2016年6月14日将上述房屋及商铺抵押给了申请执行人农村信用社。根据上述规定，能对抗本案农村信用社抵押权的租赁合同必须在此之前成立。而案外人黄福、许粤胜虽然均在涉案房产抵押权登记及查封前与被执行人王业斌、王宏昌签订租赁合同，但租期均已在2019年间届满，2019年之后续签的合同自然不能对抗本案农村信用社的抵押权。因此，该院为提高房产变现效率及实现拍卖房产价值的最大化，决定去除原有的租赁权，对涉案房屋及商铺不带租拍卖的决定并无不当。 至于梁荣凤及其他承租人或因租赁的房产被拍卖权益受损的问题，可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，由租赁双方视实际情况另行主张权利。因此，梁荣凤请求撤销（2019）粤0203执1236号网络拍卖告知书中不带租拍卖的决定，确认涉案房产带租拍卖，理据不足，因此，裁定驳回梁荣凤的异议请求。 梁荣凤向本院申请复议，请求支持其带租拍卖的请求。事实和理由如下： 一、复议申请人的租赁使用权应当受到法律保护。复议申请人于2014年下半年通过张绍光转账47.8万元给被执行人王业斌，租赁其名下商铺，后调整为租赁涉案房产，并于2016年4月26日与其签订租赁合同，租期为2016年5月1日至2025年5月1日（共9年），且被执行人王业斌于2016年4月28日出具了45万元的收据。复议申请人租赁房屋时被执行人表示该房屋无抵押，现涉案房屋的租金由复议申请人收取。该租赁合同已经成立、生效并实际履行，复议申请人的合法权益应当受到保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，应当通过执行异议之诉程序进行审查。武江法院认为该租赁合同是因为被执行人不能偿还复议申请人的借款而签订以租抵债合同，该合同不能对抗抵押权人而裁定不带租拍卖，这是对实体法律关系进行审查，该院以执代审，程序不当。 二、武江法院查明事实和法律适用不当。（一）复议申请人与被执行人签订合同在抵押、查封登记之前，转租给现有使用人也有租金收据，应视为使用涉案房产。武江法院漏查明复议申请人与被执行人的租赁合同及商铺使用人向复议申请人交纳租金的事实。虽然涉案房产存在多份租赁合同，但不能因此排除复议申请人的租赁关系，且该院已查明涉案房产出租的事实，就应当带租拍卖。（二）现有使用人并未主张其租赁合同有效，因此无需考虑实际使用人的租赁问题，武江法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条认定现有使用人与被执行人租赁合同有效是适用法律错误。（三）复议申请人的租赁合同应当依法受到保护，其租赁合同期限较短（剩余5年）不会直接影响抵押权的实现，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，无需去除原有租赁权拍卖。 本院查明的事实与武江法院查明的事实基本一致，对武江法院查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，2014年7月5日、8月16日，张绍光通过其建设银行账号31×××21分别转账42.8万元、5万元到王业斌账上。 本院认为：依复议申请人梁荣凤的请求，本案的焦点为复议申请人是否为涉案房产承租人及执行法院决定不带租拍卖涉案房产是否妥当。本院审查认为，武江法院决定不带租拍卖涉案房产符合法律规定。理由如下： 关于能否确认复议申请人为承租人的问题。虽然复议申请人与被执行人于2016年4月26日签订涉案房屋的租赁合同，租赁合同形式上成立，但复议申请人与被执行人之间的租赁关系存在诸多疑点。首先，复议申请人于2014年将47.8万元转入被执行人名下，但此前并无涉案房屋的交付也没有租赁合同，该笔资金的转入只能表明双方的资金往来关系，不能直接证明是租赁关系。其次，复议申请人在没有实际占有涉案房产的情况下，一次性交付9年的巨额租金，且复议申请人自2014年7、8月间支付完9年租金后，直到2016年4月才与被执行人签订租赁合同，近两年的时间未实际占有涉案房产，明显有违一般商业规则；双方2016年4月26日签订租赁合同后，复议申请人仍未能实际占有涉案房产，而是由其他承租人一直承租占有，复议申请人交付租金后多年未能实际占有涉案房产，明显与租赁关系不符。再次，复议申请人向涉案房产实际使用人收取租金的行为，其实质是被执行人将其租金收益转交给复议申请人，反映出双方存在资金往来关系而非租赁关系。因此，现有的证据材料不足以证明复议申请人为承租人。故复议申请人请求保护其租赁权的请求，本院不予支持。 关于本案租赁关系能否对抗抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从现有证据材料上看，涉案房产的现有使用人与被执行人订立的租赁合同于2019年已到期，现续签合同的时间为2019年，在涉案房产抵押之后，因此，该租赁关系不能对抗抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。故武江法院决定对涉案房产不带租拍卖的行为符合法律规定。 综上，涉案房产的现有使用人与被执行人订立的租赁合同在抵押关系成立之后，该租赁关系不能对抗抵押权，武江法院决定对涉案房产不带租拍卖的行为符合法律规定，该院裁定驳回复议申请人的异议请求，本院予以维持。复议申请人提供的证据材料不足以证明其与被执行人存在租赁关系，对其提出请求保护租赁权的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人梁荣凤的复议申请，维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203执异14号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  谭伟才 审判员  陈东阳 审判员  邓荣斌 二〇二〇年八月二十日                                                                                                                                                     法官助理  陈怡                                                                                                                                                     书记员  张倍旗