安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初725号 原告：陈丽，女，1956年4月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亭，安徽美林律师事务所律师。 原告：程敏，女，1976年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亭，安徽美林律师事务所律师。 被告：许庆国，男,1975年10月13日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：合肥经济技术开发区百年梅园食品店，住所地安徽省合肥经济技术开发区紫蓬路南锦绣城市之光BCD商业区B-105。 经营者：徐为民，男，1982年6月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：汪家宽，安徽博时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，安徽博时律师事务所律师。 第三人：合肥采蝶轩企业管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市西七里塘十里庙路11号9幢，统一社会信用代码91340100783053060J（1-1）。 法定代表人：董剑，总经理。 委托诉讼代理人：王自，安徽国恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪云霞，安徽国恒律师事务所实习律师。 原告陈丽、程敏与被告许庆国、第三人合肥经济技术开发区百年梅园食品店（以下简称百年梅园食品店）、合肥采蝶轩企业管理服务有限公司（以下简称采蝶轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽、程敏的共同委托诉讼代理人徐王群、陈亭，采蝶轩公司的委托诉讼代理人汪家宽、张梅、百年梅园食品店的委托诉讼代理人王自、汪云霞到庭参加诉讼。被告许庆国经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 陈丽、程敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除许庆国与陈丽、程敏于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》，并要求许庆国立即向陈丽、程敏返还承租房屋；2、判令许庆国向陈丽、程敏立即支付拖欠的租金26.1万元（截止到起诉之日）；3、判令许庆国支付违约金30万元；4、确认许庆国与第三人采蝶轩公司、百年梅园食品店之间的转租协议无效；5、要求采蝶轩公司、百年梅园食品店立即向陈丽、程敏返还转租的房屋；6、要求采蝶轩公司向陈丽、程敏支付房屋占有使用费75000元，百年梅园食品店向陈丽、程敏支付房屋占有使用费99600元（占有使用费均自2019年7月21日暂计算至2020年1月21日，之后分别按照12500元/月和16600元/月的标准顺延计算至第三人实际搬离之日止），审理中，陈丽、程敏撤回对采蝶轩公司返还房屋的诉讼请求。事实和理由：2008年4月21日，程敏的丈夫卫爱麟代表陈丽、程敏与许庆国签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定:陈丽、程敏将位于合肥经济技术开发区紫蓬路南锦绣城市之光商业区B105、B106、B217、B218商业门面房出租给许庆国用于“美佳快捷宾馆经营”，租赁期限为六年，合同到期后于2014年4月19日又续签六年，至2020年4月20日止，续签后的合同约定：房屋租金为第一年30160元/月，第二年31900元月，第三年34800元月，第四年37700元/月，第五年39440元/月，第六年43500元/月，租金支付时间为按季度支付，采取预付的方式，于每季度到期前15日支付下季度租金。该份合同另就合同解除条件及违约责任作出了相应规定。合同签订后，陈丽、程敏依约履行了自己的合同义务，将上述房屋交付许庆国使用至今，但许庆国拖延支付租金26.1万元，逾期时间长达6个月，并在租赁期间未经书面通知陈丽、程敏将部分房屋擅自转租给采蝶轩等经营户，严重违反合同约定，已构成根本违约。陈丽、程敏通过电话、发函等方式多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。 许庆国未作答辩，亦未提供任何证据。 百年梅园食品店辩称：1、许庆国与徐为民（百年梅园食品店）之间的转租协议有效。因为许庆国与徐为民（百年梅园食品店）签订的转租合同是在2014年所签，租赁时间至今已长达五六年，陈丽、程敏作为出租人应当对转租事实是知道的。但六年期间陈丽、程敏并没有向许庆国或者是次承租人提出过任何异议，应视为陈丽、程敏同意转租，转租有效。2、不应当立即返还转租房屋。陈丽、程敏与许庆国签订的租赁合同约定的是房屋建筑面积，陈丽、程敏提交的房地产证上注明，租赁的四间房屋面积共计317.66平米。而租赁合同上写明建筑面积约580平米，陈丽、程敏按照建筑面积580平米收取许庆国租金，明显是多收租金。因此许庆国不欠陈丽、程敏租金。许庆国与陈丽、程敏2019年7月26日所签的租赁合同期限未到期，继续有效。3、徐为民（百年梅园食品店）不应当向陈丽、程敏支付房屋占有使用费。陈丽、程敏主张自2019年7月21日至2020年1月21日的六个月的房屋占有使用费，缺乏事实依据和法律依据。2014年9月9日徐为民与许庆国签订了五年期限的租赁合同，在2015年10月和2016年6月许庆国向徐为民和徐为民父亲董成俊借款共计66万元本金，利率为月息1.5%，2017年1月法院判决时，欠本息合计76万多元。判决生效后许庆国没有偿还能力，与徐为民约定，以欠债76万抵租方式还债。按照陈丽、程敏与许庆国所签协议，租赁期到2025年5月10日，徐为民按照与许庆国的以债抵租约定，足以支付到2020年年底租金。4、陈丽、程敏向徐为民（百年梅园食品店）主张的房屋占有使用费标16600元/月没有事实依据。按照许庆国与陈丽、程敏的协议，其中第五年的单价计算方法，每平方是68元，即使按B105面积64.56平方米计算，月租金为64.56平方米×68元=4390.08元，不可能有16600元/月如此之高。综上，请求法院依法驳回陈丽、程敏对徐为民（百年梅园食品店）的诉讼请求。 采蝶轩公司辩称：1、我司与许庆国之间转租协议合法有效，且我方已按照转租协议约定支付全部租金；2、我司自2014年6月18日开始在此处经营使用，陈丽、程敏对此是应当知情的；3、陈丽、程敏诉请我司支付房屋占有费没有事实与法律依据。陈丽、程敏与许庆国签订了续期合同，因此陈丽、程敏对许庆国转租是明知的，不能以许庆国拖欠租金为由，改变当初双方认定的事实与合同效力。 本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，程敏丈夫卫爱麟代表产权人程敏、陈丽（出租方、甲方）与许庆国（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于合肥经济技术开发区XX225号、227号（B105、B106、B217、B218）商业门面房，三层共建筑面积约580㎡。乙方租赁房屋经营项目应事先征得当地相关管理部门许可，否则出现任何问题，责任自负；在租赁期限内乙方如需要改变房屋用途，应事先经甲方书面同意；租赁期限为六年，自2014年4月21日起至2020年4月20日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如需续租，应在租赁期满前3个月以书面形式通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订《房屋租赁合同》；房屋租金为第一年30160元/月，第二年31900元/月，第三年34800元/月，第四年37700元/月，第五年39440元/月，第六年43500元/月；租赁期间，乙方在确保本合同继续有效的前提下，并书面通知甲方后，方可转租。如因乙方的转租行为造成甲方与新的房屋承租人不能继续执行本合同至所规定的期限，则乙方应一次性赔偿甲方违约金30万元人民币；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方须支付甲方违约金30万元人民币：（1）未经书面通知甲方，将房屋转租或与他人调换使用；（2）未经甲方书面同意，做出影响房屋结构的行为；(3)利用该房屋进行违法活动；乙方延迟支付租金的，按拖欠部分0.3%/日的标准向甲方支付违约金；乙方延迟支付租金超过10日的，甲方有权解除合同，并且乙方须支付甲方30万元人民币作为赔偿；乙方未经甲方书面同意，擅自中途解除合同，须向甲方支付违约金30万元人民币；租赁期满且未续租的，乙方应按8.2条款执行；超过期限5日后须按每日2000元人民币的标准向甲方支付租金。合同甲方落款处卫爱麟签字，乙方落款处许庆国签字。 2019年7月26日，卫爱麟代表产权人程敏、陈丽（出租方、甲方）与许庆国（承租方、乙方）续签了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于合肥经济技术开发区XX225号、227号（B105、B106、B217、B218）商业门面房，三层共建筑面积约580㎡。乙方租赁房屋经营项目应事先征得当地相关管理部门许可，否则出现任何问题，责任自负；在租赁期限内乙方如需要改变房屋用途，应事先经甲方书面同意；租赁期限为五年，自2020年4月21日起至2025年5月10日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如需续租，应在租赁期满前3个月以书面形式通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订《房屋租赁合同》；房屋租金为第一年46400元/月，第二年46400元/月，第三年46400元/月，第四年48140元/月，第五年49300元/月……。合同甲方落款处卫爱麟签字，乙方落款处许庆国签字。 2014年6月17日，许庆国与采蝶轩公司签订了一份《安徽省房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落合肥合经区XX商业区一层门面部分,面积约110平米；租赁期间共五年，出租方从2014年6月18日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年6月30日收回。2019年3月11日，双方签订了一份《补充协议》，约定：我司与甲方于2014年6月17日签订的坐落于合肥市合经区XX商业区一层门面部分，面积约110平方米的原合同。经双方友好协商，现延续原合同租赁三年（续租租赁期为2019年7月1日至2022年6月30日）；2019年7月1日至2020年6月30日，租金为351384元；2020年7月1日至2021年6月30日，租金为351384元；2021年7月1日至2022年6月30日，租金为351384元。 2014年9月9日，许庆国（甲方、出租方）与徐为民（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将合肥经济开发区城市之光BCDB225一楼门面房部分租给乙方使用，面积约130平方米；租赁期限共五年，甲方从2014年9月15日起将出租房屋交付给乙方使用至2019年9月14日止；年租金为210000元，提前30天付清下半年房租，另付押金壹万元。徐为民租赁房屋后经营百年梅园食品店。 自2019年7月21日起，许庆国未向陈丽、程敏支付租金。2019年10月8日，陈丽、程敏向许庆国发出《律师意见书》，载明：1、在2019年10月31日前立即将所欠付的租金一次性支付完毕，否则，出租方将提前解除合同，并追究承租人的全部违约责任。2、在所欠付的租金未支付之前，出租方将行使产权人的权利暂时收回房屋，停止承租人的经营活动。所造成的停止经营的后果均由承租人承担。“美佳快捷宾馆”经理郑大勇在上述意见书上写明：本函已收到，会尽力告知许庆国相关内容。 另查明，采蝶轩公司已于2020年5月21日撤店，并于2020年6月22向陈丽、程敏邮寄《关于要求陈丽、程敏立即接受房屋的函》，通知陈丽、程敏接收房屋，并配合办理交接手续，若逾期不来办理交接手续，则视为你方已于该日接收了上述房屋。程敏于2020年6月23日收到该函。2020年8月14日，采蝶轩公司就其占有的案涉房屋与陈丽、程敏办理了返还交接手续。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于督促缴纳租金履行合同义务的律师意见书》、《安徽省房屋租赁合同》、《补充协议》、转账凭证、谈话笔录及当事人陈述等证据在卷证实。许庆国经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 本院认为：许庆国与陈丽、程敏的代理人卫爱麟签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法、有效。合同签订后，双方应按照约定全面履行自己的义务。陈丽、程敏已按约履行交付房屋义务，许庆国应按约支付租金，但自2019年7月21日起，许庆国拖欠案涉房屋租金至今，经陈丽、程敏催要后仍不支付，其行为已经构成根本违约，现陈丽、程敏诉请解除与许庆国《房屋租赁合同》，符合双方合同约定的陈丽、程敏单方解除合同条件，双方合同自本院将陈丽、程敏诉请解除合同的民事起诉状送达许庆国、百年梅园食品店、采蝶轩公司之日即2020年6月2日解除。合同解除后，许庆国应当将案涉房屋返还给陈丽、程敏，百年梅园食品店、采蝶轩公司作为案涉房屋的实际使用人，亦应将各自占有的房屋返还给陈丽、程敏。 关于陈丽、程敏诉请许庆国支付自2019年7月21日至2020年1月20日的租金26.1万元（43500元/月×6个月），于法有据，本院依法予以支持。关于陈丽、程敏诉请许庆国支付违约金30万元，合同中约定“乙方延迟支付租金的，按拖欠部分0.3%/日的标准向甲方支付违约金；乙方延迟支付租金超过10日的，甲方有权解除合同，并且乙方须支付甲方30万元人民币作为赔偿；乙方未经甲方书面同意，擅自中途解除合同，须向甲方支付违约金30万元人民币”，该标准过高，本院酌情调整为以欠付租金26.1万元为基数，自起诉之日即2020年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 本案中，从百年梅园食品店、采蝶轩公司提供的证据反映许庆国于2014年将案涉房屋转租，至2019年许庆国开始拖欠租金时，已达五年时间。庭审中，程敏的丈夫卫爱麟亦陈述“我们住在乡村花园，离涉案房屋三四公里路程，去租赁房屋看过，看到过采蝶轩和百年梅园店面在经营，在2019年7月26日续签合同时看到了百年梅园和采蝶轩还在经营，但是没有进去问过，因为当时许庆国跟我的合同还在租赁期内，且我一直不过问许庆国经营的事情”，由此可以认定陈丽、程敏在双方履行第一份房屋租赁合同时已经知道许庆国将案涉房屋转租事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因陈丽、程敏在知道许庆国将案涉房屋转租后未在六个月内提出异议，现诉请许庆国与第三人采蝶轩公司、百年梅园食品店转租合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于陈丽、程敏诉请第三人采蝶轩公司支付房屋占有使用费75000元、第三人百年梅园食品店支付房屋占有使用费99600元（实际计算到搬离之日），依据合同相对性原则，陈丽、程敏与许庆国间的案涉房屋租赁合同解除前的租金，采蝶轩公司、百年梅园食品店应向许庆国支付。合同解除后，采蝶轩公司、百年梅园食品店继续占有房屋的，应向陈丽、程敏支付房屋占有使用费至各自占有房屋实际返还之日止，本院房屋占有使用费的标准应为各自房屋租赁合同约定的租金标准即29282元/月(351384元/年÷12个月)、17500元/月（210000元/年÷12个月），现陈丽、程敏诉请分别按12500元/月、16600元/月计算符合规定。另因采蝶轩公司与陈丽、程敏于2020年8月14日办理返还房屋交接手续 ，故采蝶轩公司应支付房屋占用费至2020年8月14日，即为30833.33元（12500元/月÷30天×74天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、原告陈丽、程敏与被告许庆国于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月2日解除； 二、被告许庆国、第三人合肥经济技术开发区百年梅园食品店于本判决生效后十日内将位于合肥经济技术开发区XX225号、227号（B105、B106、B217、B218）商业门面房返还给原告陈丽、程敏； 三、被告许庆国于本判决生效后十日内向原告陈丽、程敏支付拖欠的租金26.1万元及违约金（违约金以26.1万元为基数，自2020年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）; 四、第三人合肥经济技术开发区百年梅园食品店应于本判决生效后十日内向原告陈丽、程敏支付房屋占有使用费（自2020年6月2日起，按16600元/月的标准计算至其占有房屋实际返还之日止）； 五、第三人合肥采蝶轩企业管理服务有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈丽、程敏支付房屋占有使用费30833.33元； 六、驳回原告陈丽、程敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9410元，由原告陈丽、程敏负担4515元；被告许庆国公司负担4895元。公告费（以实际票据为准），由被告许庆国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪良月 人民陪审员  张文利 人民陪审员  李 俊 二〇二〇年八月十七日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。