安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初3672号 原告：陈昌伟，男，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。 被告：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地合肥市合裕路钢南生活区**，统一社会信用代码91340100743091564K。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 原告陈昌伟与被告合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昌伟委托诉讼代理人方春旭，被告盛财公司委托诉讼代理人王士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈昌伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金74620.32元（以购房款为基数，自2017年3月29日按日万分之二计算至商品房规划许可证取得的2019年12月10日，共计986天）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告盛财公司将其开发的位于肥西县房屋出售给原告，被告盛财公司应于2016年12月28日前交房。合同签订后，原告陈昌伟支付全部房款，但盛财公司迟迟未达到合同约定的交房标准。延迟三个月后仍无法向原告交房。2019年，被告通知原告拿房，并要求原告签署不平等协议，原告拒签，直接领取钥匙。被告在延期交房期间一直告知原告违约金会支付至原告账户，但必须从中扣除供水、燃气改造及太阳能安装费用，对此，原告也同意，但被告还是迟迟不付违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告盛财公司辩称：原被告于2016年12月25日达成一致意见，将原合同约定的交房时间2016年12月28日变更为2017年4月28日，且原告已于2017年3月25日实际接收案涉房屋，故被告不无须向原告支付逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年10月6日，被告盛财公司（出卖人）与原告陈昌伟（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20146091860102ＳＲ20140014，备案单号：1410600114），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县商品房出售给原告。合同约定建筑面积97.77平方米，其中，套内建筑面积79.06平方米，公摊建筑面积18.71平方米，单价为每平方米3870.30元，总金额378399.23元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。 合同签订后，双方于2014年10月6日进行了网上备案登记，原告陈昌伟以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2016年12月25日，盛财公司向原告发出一份《通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年4月28日，原告陈昌伟在通知落款处签名，同时向盛财公司出具《收条》一份，载明：“今收到合肥盛财房地产开发有限公司逾期交房经济补偿太阳能一台。”2017年3月25日，被告盛财公司才将案涉房屋实际交付原告陈昌伟。2019年11月20日，被告盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。2020年7月2日，被告盛财公司通过微信向原告发送《办证告知函》，通知陈昌伟办理产权登记。 以上事实，有原告的身份证、被告企业基本信息、《商品房买卖合同》、肥西县商品房网上认购备案确认单、手机微信截屏、《通知》《收条》《“盛荣春天”业主交房验收交接单》《收据》及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告陈昌伟与被告盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，原被告双方对于原告陈昌伟已支付全部购房款及房屋于2017年3月25日提前交付的事实无异议，本案争议焦点在于“提前交房”行为的效力及应否支付逾期交房违约金问题。针对该焦点问题，本院作如下分析： 2014年10月6日，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日。2016年12月25日，盛财公司向原告陈昌伟发出一份《通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年4月28日，该《通知》业经原被告双方签字确认，同时，原告陈昌伟收取太阳能一台作为盛财公司不能按期交房的部分补偿，该《通知》内容不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守。据此《通知》变更的交房时间，被告盛财公司于2017年3月25日将案涉房屋实际交付原告陈昌伟，虽然当时并未取得建设工程规划许可证，但是否取得建设工程规划许可证系双方约定的交房条件，并非禁止性、效力性规定，合同双方可以口头、书面及行为的方式变更该约定内容。本案中，原告陈昌伟在《通知》上签字及于2017年3月25日实际接收房屋的行为均表明其认可被告盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，并无除外情形，原告陈昌伟在2017年3月25日拿房时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，故案涉房屋应认定为2017年3月25日完成交付。据此，结合双方已将原合同约定的交房时间变更为2017年4月28日的事实，被告盛财公司无须再向原告陈昌伟支付逾期交房违约金。对于原告陈昌伟诉请2017年3月29日至2019年12月10日期间的逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈昌伟的全部诉讼请求。 案件受理费1666元，减半收取833元，由原告陈昌伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇二〇年八月二十三日 法官助理张为 书记员王昕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。