惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初368号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司，住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦**912，统一社会信用代码：914************914。负责人：郑国平。委托诉讼代理人：刘倚琪，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贺桔平，女，该公司工作人员。被告：蒋云飞，男，汉族，1994年2月19日出生，住深圳市罗湖区*********************，身份证号码：321************031。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司与被告蒋云飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人刘倚琪、贺桔平到庭参加诉讼，被告蒋云飞经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付从2017年8月1日至2020年1月31日止的物业服务费24319.8元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2020年1月9日，违约金为24319.8元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2.判决被告向原告支付从2017年8月1日至2020年1月31日止的车位管理费1500元；3.判决被告向原告支付从2017年7月1日至2019年8月31日止的公摊水电费95.04元；4.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年8月30日，惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称东圳公司）将坐落于惠州市大亚湾龙光城南五期交付给被告，原告于同月接受东圳公司的委托正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务至今，后又与被告签订了《前期物业服务协议》（以下简称物业协议）。根据物业协议的约定，物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43、独栋别墅每月每平方3.80元、联排别墅每月每平方3.00元、商用及办公每月每平方3元，业主应该在每月10日前向原告缴纳当月物业服务费，如有逾期的，逾期每日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金。此外，还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及收取公共水电分摊费等。涉案房产为联排别墅，建筑面积为270.22平方米，根据物业协议的约定，被告每月应交纳物业服务费为810.66元，但自2017年8月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、车位管理费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告与被告签订的物业协议是合法有效的，且原告从2014年8月起至今已经按照物业协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为不仅严重违反了协议约定，损害原告的合法利益，而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益。故被告应当对此承担相应的法律责任，除应立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业协议第四条第四款关于“乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。原告提交的证据如下：1.被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；2.购房合同复印件/房产证，证明被告系惠州市大亚湾西区*******龙光城南五期的业主；3.商品房交付入伙通知书/通知书快递单，证明惠州市大亚湾西区****************龙光城南五期已经交付给被告使用；4.前期物业服务协议，证明原告是龙光城小区的物业服务企业，原告与被告之间存在物业管理服务合同权利义务关系；5.欠费明细表，证明被告欠缴物业服务费违约金、车位管理费的事实；6.公共用电分摊公示表及公摊缴费证明，证明被告欠付公摊电费以及原告已代付公摊电费的事实；7.快递单、快递明细单、短信明细表、催缴函，证明虽经原告多次催缴，但至今被告仍拒绝支付其支付的物业服务费及违约金、车位管理费共50234.64元被告蒋云飞未到庭应诉，未提交证据。经审理查明，原告登记成立于2010年6月7日，经营范围包括物业管理。2013年5月17日被告与案外人东圳公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买东圳公司开发的位于惠州市大亚湾龙光城南五期。2016年4月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方提供物业管理服务并向乙方收取物业管理服务费；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、联排别墅每月每平方米3元、商业及办公每月每平方米3元，公共水电费每月按实分摊；三、私家车位服务费每月每位50元；四、乙方应从入伙通知书安排交楼之日起按时足额缴纳物业管理服务费用和其他应交费用，物业服务费按月缴纳，乙方应在10日前履行缴纳义务；五、业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；等等。2016年4月8日被告办理了商品房入伙手续，原告按照《前期物业服务合同》提供了物业服务，但被告自2017年8月1日起未按时向原告交纳物业服务费。2019年8月15日，原告向被告在《商品房买卖合同》中的预留地址邮寄了《催缴函》，该邮件投递情况显示“已签收，他人代收”。因被告一直未向原告交纳物业管理费，原告遂诉至本院，提出如上诉讼请求。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。原告提供了物业管理服务，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费、公摊电费、车位管理费等相关费用。关于各项费用的计算问题。1.物业服务费。合同约定，联排别墅每月每平方米3元，涉案房产建筑面积为270.22平方米，每月物业服务费为810.66元，被告自2017年8月1日至2020年1月31日止的物业服务费为24319.8元（810.66元/月×30个月），原告诉请被告支付物业管理费24319.8元，本院予以支持。2.车位管理费。合同约定，私家车位服务费每月每位50元，故被告自2017年8月1日至2020年1月31日的车位管理费为1500元（50元/月×30个月），原告该项诉讼请求本院予以支持。3.公摊电费。合同约定，公共水电费每月按时分摊，根据原告提交的费用清单显示，被告自2017年7月1日至2019年8月31日的公摊电费为95.04元，此款被告应当交纳，原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算问题。合同约定，每次交纳费用时间为每月10日前，逾期未缴纳的，按逾期交款额千分之三的标准交违约金。该约定违约金过分高于其损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情调整为以应缴费用为基数每日按万分之五的标准计付，故逾期违约金应以810.66元为基数，每月按日万分之五自每月11日起计算至实际支付完毕之日止。被告蒋云飞经公告传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋云飞自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年8月1日至2020年1月31日的物业服务费24319.8元及逾期付款违约金（每月的逾期违约金以810.66元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）；二、被告蒋云飞自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年8月1日至2020年1月31日的车位管理费1500元、2017年7月1日至2019年8月31日的公摊电费95.04元；三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055.86元、公告费300元（原告已预交），由原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担271.17元，被告蒋云飞负担1084.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 钟新宏审 判 员 朱会东审 判 员 谢学炎二〇二〇年八月二十六日法官助理 陈 婷书 记 员 朱福旺