安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初2919号 原告（反诉被告）：包椿，男，汉族，1991年4月3日出生，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：昂婷婷，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽国腾置业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区丹霞路星达城购物中心5楼503室，统一社会信用代码91340100055781086Q(1-1)。 法定代表人：林德慧，董事长。 委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。 被告:安徽国辰商业管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路与丹霞路交口国耀.星达城购物中心五楼501室,统一社会信用代码913401000597400542（1-1）。 法定代表人:林德慧，执行董事。 委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。 原告（反诉被告）包椿与被告（反诉原告）安徽国腾置业有限公司（以下简称国腾公司）、被告安徽国辰商业管理有限公司（以下简称国辰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包椿的委托诉讼代理人昂婷婷、孙伟杰，被告（反诉原告）国腾公司和被告国辰公司共同的委托诉讼代理人肖承颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）包椿向本院提出诉讼请求：1、确认包椿与国腾公司以及包椿与国辰公司于2019年6月26日签订的《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》、《星达城购物中心商业管理服务协议》于2020年1月14日解除；2、国腾公司和国辰公司退还包椿履约保证金及收取的相关费用合计89840.35元（包括履约保证金68640元、店庆费8580元、消杀费用2100元、空调清洗费600元、垃圾清运费3432元、围档费2850元、品质金2000元、电费押金500元、水费押金500元、预缴电费638.35元），并支付资金占用期间利息损失(自起诉之日起以89840.35元为基数按照年利率6%计至款清时止)；3、案件诉讼费由国腾公司和国辰公司承担。 事实与理由：2019年6月26日，原告与两被告分别签订了《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》《星达城购物中心商业管理服务协议》，约定由两被告将星达城购物中心×××08号商铺租赁给原告。 合同签订后，原告除按期支付租金外，还向两被告支付了履约保证金68640元、消杀费用等11280元、垃圾清运费3432元、围档费2850元、品质金2000元、电费押金500元、水费押金500元、预缴电费638.35元，合计89840.35元。2020年1月14日，经原、被告双方协商解除合同。时至今日，原告要求两被告退还上述费用，未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）国腾公司和被告国辰公司共同辩称：1、原告诉称案涉合同于2020年1月14日解除，并不属实，双方未就租赁合同解除事宜达成一致意见。2、原告在本案中不享有法定解除权，无权解除案涉租赁合同。3、原告自2019年11月起，即疫情发生之前，未有按约支付相关租赁费用，属于单方违约，并不符合最高法院就疫情期间发生的租赁纠纷所出台的司法解释所规定的可单方解除的情形。4、原告经我司多次下发通知后，未有依约支付租金，明显违反合同约定，且擅自终止合同履行。因此，其所缴纳的保证金应依约作为违约金支付给我司。5、原告要求退还消杀等费用11280元、围挡费2850元、品质金2000元，没有事实依据，上述费用已经实际发生。 被告（反诉原告）国腾公司向本院提出反诉请求：1、包椿向国腾公司支付商铺租金、商业管理费、占有使用费合计54361元（租金及商业管理费22880元/月，自2019年11月9日起计算至2020年3月27日的租金及商业管理费为52836元；自2020年4月2日至2020年4月4日的占用使用费1525元）及违约金4650元（自2019年11月9日起，以52836元为基数按照年利率24%的标准计算至2020年3月27日，为4650元；之后计至款清时止）；2、包椿已支付的履约保证金68640元作为违约金归国腾公司所有；3、案件的全部诉讼费用由包椿承担。 事实与理由：2019年6月26日，包椿与国腾公司签订《商铺租赁及运营管理合同》一份，合同约定由包椿承租国腾公司位于合肥经济技术开发区国耀星达城×××08铺位。合同附件五具体租赁内容约定，租赁面积共143平方米，租赁期间自2019年7月9日至2022年7月8日，2019年8月9日至2020年7月8日期间的租金及商业管理费用为22880元／月。 合同签订后，国腾公司依约履行了合同义务，但包椿自2019年11月9日起欠付租金等费用，多次催要未付，且在未经双方协商一致的情况下，擅自退租终止合同履行。为此，国腾公司提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）包椿针对反诉辩称：1、本人已按双方约定履行了相应合同义务。2020年1月14日，本人通过微信向国腾公司员工刘艳表达出解除租赁关系的意思表示，刘艳当日向本人发出合同解除协议。根据法律规定，双方已于2020年1月14日协商解除合同。2、按照国腾公司所述，本人2019年8月9日至2019年11月8日的租金已履行完毕，2019年11月9日至2020年2月8月的租金为68640元，截止到2020年1月14日需支付的租金为50336元，但实际上本人已支付了50760元，超过了应当支付的数额，故本人不存在违约行为。3、2020年1月14日合同解除当日，本人要求撤场腾空房屋，但是国腾公司封铺不允许搬走商铺用品，本人已在与刘艳的聊天记录中表示国腾公司可以直接封铺招商，相关物品也不要了。因此，国腾公司无权要求本人支付2020年1月14日至2020年4月4日的租金、商业管理费及占有使用费。4、案涉商场因为疫情影响，春节放假后于2020年3月6日恢复营业，在此期间的租赁合同无法实现合同目的。国腾公司在微信中也提到了要求支付到2020年1月18日的租金。因此，国腾公司反诉主张要求租金支付到2020年4月4日，没有事实和法律依据。5、根据合同第5.2条约定，履约保证金不具有担保性质，仅是预扣作用。因此，国腾公司在已经主张违约金的情况下，认为该履行保证金归其所有，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实： 2019年6月26日，国腾公司（出租方、甲方）与包椿（承租方、乙方）签订《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》（珊瑚码头纸包鱼）一份。合同主要内容有：第一条、租赁商铺基本情况，1.1甲方将“星达城”商铺出租给乙方使用；第五条、履约保证金，5.1乙方应在本合同签订之日起3日内，向甲方支付履约保证金；5.4质量约定，（1）为维护甲方信誉和消费者权益，乙方首次进场向甲方缴纳质量保证金2000元（不计利息）用于售后服务，在本协议终止一年后，如无投诉、违约等争议事项，乙方凭原始收据办理相关退费手续，甲方只无息退还给乙方；第七条、相关费用及支付，7.1店庆费，指甲方或甲方授权的商业管理公司每年举行店庆活动，促进所有承租户的销售而举行的大型商业推广或促销活动所产生的费用。缴纳标准，面积≥100㎡，每年按20元/㎡标准缴纳，于合同签订后三日内全额缴纳，即2860元/年，共计8560元；第十六条、违约责任，16.6租赁期限内，乙方中途擅自退租的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，若履约保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；16.7在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，发给乙方解约通知函，并扣除履约保证金、店庆费及已缴纳且未使用的租赁费用，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……，16.7.4拖欠支付租赁费用及其他费用连续超过7日或累计超过30日……；16.12甲方已按本合同16.7条单方面解除合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交还该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，若履约保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；……。 合同特别附件（具体租赁内容）载明：一、租赁期限36个月，即自2019年7月9日至2022年7月8日；三、租赁内容，1、乙方承诺租赁用途及经营商品或提供服务范围为纸包鱼，乙方经营的品牌为珊瑚码头；2、乙方租赁区域的位置座落在合肥市国耀星达城；3、乙方租赁区域的位置编号为×××08，乙方租赁建筑面积约为143平方米（含公摊）；4、乙方承诺自在租赁区域内开始营业的日期为2019年8月16日，起租日为2019年7月9日，装修免租期自2019年7月9日至2019年8月8日；5、（1）租金、商业管理费用具体标准，2019年8月9日至2020年7月8日每月租金及商业管理费共计22880元，……；（2）租赁费用按季度支付，每3个月为一个租赁费用支付周期，乙方应在本合同签订之日起3日内支付首期租赁费用，在每个租赁周期到来前，提前20日预付下一个周期的租赁费用，实行先付后用；6、履约保证金为68640元；8、消杀费用按照面积收取，100㎡≤面积＜200㎡，金额为700元／年；13、甲方授权国辰公司收取该物业的履约保证金、品质保证金、装修押金、商业管理费、店庆费、装修管理费及其他费用；15、与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，送达至下述地址，……。一方如果迁址或者变更联系方式，应当书面通知对方，以邮寄方式的，挂号寄出或者投邮当日视为送达……。 合同附件九（星达城购物中心装修围挡要求）载明：星达城购物中心装修商铺，若装修超过三天以上的，必须安装硬质围挡……。 同日，国辰公司（甲方）与包椿（乙方）签订《星达城购物中心商业管理服务协议》（珊珊码头）一份。协议主要内容有：第二条、商业管理服务事项，1、根据国家相关法律法规规定及本合同约定，甲方负责为乙方提供如下商业管理服务：……；2、乙方承租商铺的基本情况，（1）商铺位置，星达城购物中心×××08号商铺；（2）品牌名，珊瑚码头；（3）租赁面积，143平方米，（4）类型，餐饮；（5）合同期限，2019年7月9日至2022年7月8日……。 同日，包椿向国辰公司支付了合同履约保证金68640元。2019年6月27日，包椿向国辰公司支付了店庆费8580元（2019年8月9日至2022年8月8日期间）、消杀费用2100元（2019年8月9日至2022年8月8日期间）、空调清洗费600元（2019年8月9日至2022年8月8日期间）、垃圾清运费3432元（2019年8月9日至2020年8月8日期间）、围挡费2850元。同年6月28日，包椿向国辰公司支付了品质金（质量保证金）2000元。在此期间，包椿还向国辰公司支付了租金及商业管理费68640元（2019年8月9日至2019年11月8日期间）、装修保证金20000元、电水费押金及预缴电费1100元。 2019年11月29日至2020年1月4日期间，包椿于2019年11月29日、12月15日、12月18日、12月20日、12月29日、12月31日、2020年1月4日分别向国辰公司支付了租金及商业管理费2880元、5000元、5000元、5000元、4300元、2000元、6580元，上述小计30760元；此外，双方同意将之前期已付的装修保证金20000元冲抵租金及商业管理费；上述合计50760元。 之后，包椿未再向国辰公司支付任何租金及商业管理费。 2019年12月，包椿与国腾公司员工刘艳联系租金按月支付事宜。同年12月3日，刘艳微信回复包椿“你写一个申请给我，这个季度月交租金的，写完签字按手印，拍照给我，我走个流程”；同年12月5日，刘艳微信包椿“月付租金的申请给我”；同年12月9日，刘艳微信包椿“可能交一个月的啊”；同日，包椿微信回复刘艳“账上没钱，我想想办法”；同年12月13日，刘艳微信包椿“租金咋说，可凑齐一个月的了，不然真没办法了”；同日，包椿微信回复刘艳“我朋友说周二转给我，再凑了”；刘艳微信回复包椿“那你能交多少啊，我好去跟领导交代，不然晚上停电了”。 2020年1月，包椿与刘艳联系解除租赁合同并且退铺事宜。同年1月14日，包椿微信刘艳“刘经理，我们不干了”；刘艳回复“确定了吗？”；包椿回答“明天关门吧”；刘艳回复“那明天来签解除协议”；包椿回答“内容先发给我”。刘艳遂将合同解除协议（未有签字盖章）微信发送给包椿，包椿微信刘艳“这个是不是必须要签，我才能撤场”，刘艳回复“是的”。同年1月17日，刘艳微信包椿“就算到时候撤场，经营期这些天欠费都还是补交的”。同年1月21日，刘艳又将合同解除协议（未有签字盖章）微信发送给包椿，并微信包椿“打印出来，按手印给我，写个撤铺申请给我”；包椿回答“我不在，不行就年后弄吧”；刘艳回复包椿“年后也不是不可以，但是期间欠费需要补了”，“不签退铺协议，就算关门了，每一天还产生占铺费用，所以说要你本人尽快来签退铺协议”；包椿回答“我人不在”。之后，包椿一直未有前往国腾公司办理解除租赁合同并且退铺手续。 2020年3月31日，国辰公司按照包椿在《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》中确认的通信地址（合肥市XX栋XXXX）和联系电话（133××××4603）向其邮寄了《合同解除通知》一份。通知内容载明：贵我双方于2019年7月9日签订了《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》，依据租赁合同的约定，贵方承租我方星达城购物中心项目四楼×××08号铺……截至本发函日，贵方2020年1月13日至2020年2月8日的租赁费用仍未缴纳，贵方逾期支付租赁费用行为已构成违约……因贵方违约，现依据法律及租赁合同相关约定，我方通知贵方，贵我双方所签订的租赁合同自2020年3月28日正式解除……。2020年4月1日，该邮件被签收。 之后，包椿将案涉商铺腾空并返还于国腾公司。 另查明，在包椿承租案涉星达城×××08号商铺期间，国腾公司委托国辰公司对星达城进行商业管理，代为收取相关收益、代发租金催缴等相关函件、代为处理租赁纠纷等。 上述事实，有星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同一份、星达城购物中心商业管理服务协议一份、承诺书一份、收据十三张、申请一份、授权委托书一份、微信聊天记录两组、合同解除通知书一份、EMS邮寄订单详情记录一份、网上物流查询记录一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：包椿与国腾公司于2019年6月26日签订的《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》和包椿与国辰公司于2019年6月26日《星达城购物中心商业管理服务协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 本案争议焦点一是，包椿有无按照合同约定支付租金及商业管理费。对此，本院依法分析如下： 1、《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》特别附件（具体租赁内容）载明：“2019年8月9日至2020年7月8日每月租金及商业管理费共计22880元，……；（2）租赁费用按季度支付，每3个月为一个租赁费用支付周期，乙方应在本合同签订之日起3日内支付首期租赁费用，在每个租赁周期到来前，提前20日预付下一个周期的租赁费用，实行先付后用”。对照上述合同内容可以得出，（1）第一个租赁费用支付周期为2019年8月9日至2019年11月8日，第二个租赁费用支付周期为2019年11月9日至2020年2月8日；（2）对于第二个租赁费用支付周期的租金及商业管理费68640元，包椿应在2019年10月19日之前支付。 2、而事实上，截止目前，包椿针对第二个租赁费用支付周期的租金及商业管理费，仅向国辰公司支付了50760元，包括于2019年11月29日、12月15日、12月18日、12月20日、12月29日、12月31日、2020年1月4日分别支付的2880元、5000元、5000元、5000元、4300元、2000元、6580元和双方同意将之前期已付的装修保证金冲抵租金及商业管理费的20000元。 因此，包椿违反合同约定，依法应当承担相应违约责任。 本案争议焦点二是，案涉《星达城购物中心商业管理服务协议》解除时间。对此，本院依法分析如下： 1、合同第十六条第七款约定，乙方拖欠支付租赁费用及其他费用连续超过7日或累计超过30日，甲方有权单方面解除本合同，发给乙方解约通知函。 2、包椿应在2019年10月19日之前支付第二个租赁费用支付周期的租金及商业管理费68640元，但其截止目前仅付50760元，构成根本违约。国腾公司于2020年3月31日按照包椿在合同中确认的地址和联系电话向其邮寄《合同解除通知》，该通知书于2020年4月1日签收，之后包椿也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认定该合同已于2020年4月1日依法解除。 因此，包椿起诉要求确认其与国腾公司以及包椿与国辰公司于2019年6月26日签订的《星达城购物中心商铺租赁及运营管理合同》、《星达城购物中心商业管理服务协议》于2020年1月14日解除，由于包椿提供的其与国腾公司员工刘艳的微信聊天记录只能证明其向国腾公司提出解除合同的意思表示，国腾公司也向其微信发出合同解除协议（未有签字盖章），但是双方并未在该合同解除协议上签字盖章，不能视为双方已经达成解除合同的一致意思表示，故包椿的该项诉请没有事实与法律依据，本院依法不予支持。 包椿起诉要求国腾公司和国辰公司退还履约保证金68640元，虽然合同16.12约定“甲方已按本合同16.7条单方面解除合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交还该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方”，但因该项违约金标准明显过高，包椿在经本院释明后要求予以减少，且国腾公司也无证据证明其实际经济损失具体金额，故本院依法酌情确定由国腾公司退还包椿履约保证金34320元。 包椿起诉要求国腾公司退还2019年8月9日至2022年8月8日期间的店庆费8580元、消杀费用2100元、空调清洗费600元，由于本院已经认定双方租赁合同关系于2020年4月1日解除，故本院按照合同实际履行情况以及公平原则，酌情确定由国腾公司退还包椿店庆费7150元（8580元÷36个月×30个月）、消杀费用1750元（2100元÷36个月×30个月）、空调清洗费500元（600元÷36个月×30个月）。 包椿起诉要求国腾公司退还垃圾清运费3432元（2019年8月9日至2020年8月8日期间），本院按照合同履行的实际情况以及公平原则，酌情确定由国腾公司退还包椿垃圾清运费1716元（3432元÷12个月×6个月）。 包椿起诉要求国腾公司退还围档费2850元，由于该项费用已经实际发生，依法不应予以退还。 包椿起诉要求国腾公司退还品质金2000元，由于国腾公司未能举证证明包椿经营的餐厅存在投诉、服务质量差等现象，故该笔品质金应予全额退还。 包椿起诉要求国腾公司退还电费押金500元、水费押金500元、预缴电费638.35元，由于双方共同确认电水费押金及预缴电费数额为1100元，且国腾公司表示同意退还，故本院确定国腾公司应退还包椿电水费押金及预缴电费费用1100元。 包椿起诉要求国腾公司支付资金占用利息损失，没有合同和法律依据，本院依法不予支持。 包椿起诉要求国辰公司退还履约保证金及收取的相关费用合计89840.35元（包括履约保证金68640元、店庆费8580元、消杀费用2100元、空调清洗费600元、垃圾清运费3432元、围档费2850元、品质金2000元、电费押金500元、水费押金500元、预缴电费638.35元），并支付资金占用期间利息损失(自起诉之日起以89840.35元为基数按照年利率6%计至款清时止)，由于案涉租赁合同中的出租方系为国腾公司，国辰公司仅是代为收取租金及商业管理费等相关费用，故包椿的该项诉请没有事实依据，本院依法亦不支持。 国腾公司反诉要求包椿支付商铺租金、商业管理费52836元（按22880元/月标准，自2019年11月9日起计至2020年3月27日）和占用使用费1525元（自2020年4月2日至2020年4月4日），本院按照合同约定的每月租金及商业管理费22880元标准，得出包椿应付金额为106063元（22880元/月×141天），由于在此期间新冠疫情爆发，属于不可抗力因素，必然会对包椿经营产生不利影响，故本院在扣除包椿已付该阶段租金及商业管理费50760元后，再酌情减免一个月的租金及商业管理费22880元，依法确定由包椿支付国腾公司租金、商业管理费、占有使用费32423元。 国腾公司反诉要求包椿支付违约金4650元（自2019年11月9日起，以52836元为基数按照年利率24%的标准计算至2020年3月27日，为4650元；之后计至款清时止），没有合同依据，本院依法不予支持。 国腾公司反诉要求包椿已支付的履约保证金68640元作为违约金归国腾公司所有，由于该项反诉诉请与包椿本诉要求国腾公司和国辰公司退还履约保证金68640元系为同一诉讼请求，按照民事案件事不再理原则，本院在此不作处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽国腾置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）包椿履约保证金34320元、店庆费7150元、消杀费用1750元、空调清洗费500元、垃圾清运费1716元、品质金2000元、电水费押金及预缴电费1100元，合计48536元； 二、原告（反诉被告）包椿于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）安徽国腾置业有限公司支付租金、商业管理费、占有使用费32423元； 三、上述两项相抵，被告（反诉原告）安徽国腾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）包椿16113元； 四、驳回原告（反诉被告）包椿的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）安徽国腾置业有限公司的其他反诉请求。 如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2046元，减半收取为1023元，由原告（反诉被告）包椿负担470元，被告（反诉原告）国腾公司负担553元；案件反诉费2853元，减半收取为1427元，由原告（反诉被告）包椿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年八月十二日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。