杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初1220号 原告（反诉被告）：陈宇光，男，1945年2月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：柳杨，浙江星韬律师事务所律师。 原告（反诉被告）：张洁，女，1945年5月7日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：柳杨，浙江星韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋章海，男，1966年2月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：金萍霞，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李明芳，女，1974年11月16日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：金萍霞，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市西湖区。 法定代表人：陈**刚，总经理。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：梅云佳，女，该公司员工。 原告陈宇光、张洁为与被告宋章海、李明芳房屋买卖合同纠纷一案诉至本院。本院收诉后经诉前调解不成，于2020年4月21日正式立案，依法适用简易程序审理。审理中，两被告提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法于2020年6月3日将本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人柳杨，两被告（反诉原告）宋章海、李明芳及其共同委托诉讼代理人金萍霞到庭参加诉讼。后本院依法追加了杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年7月14日对本案第二次公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人柳杨，两被告（反诉原告）宋章海、李明芳及其共同委托诉讼代理人金萍霞，第三人委托诉讼代理人梅云佳到庭参加诉讼。本案原、被告及第三人向本院申请庭外和解两个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告陈宇光、张洁起诉称，原被告双方于2019年12月13日签订了《杭州市房屋转让合同》，约定由原告将坐落于杭州市上城区××巷××幢××单元××室房屋转让给被告，转让总价214万元整，由被告于2019年12月27日前支付首付款129万元至银行第三方监管账户，余款85万元被告申请银行贷款，在贷款到账后2个工作日内支付给原告，原告同时将标的房屋交付给被告。同日，原被告双方与第三人我爱我家公司共同签订了《杭州市房地产经纪服务合同》，约定由我爱我家公司就标的房屋的产权过户等相关事宜提供居间服务。合同签订后，被告于2020年1月2日通过监管账户向原告支付了购房首付款。原告于2020年1月10日将标的房屋的产权过户至被告名下。2020年2月21日，按揭贷款85万元放款至监管账户。我爱我家公司根据约定通知双方于2020年2月24日赴标的房屋办理交付事宜，原告现场向被告交付了标的房屋的钥匙。但被告无故拒绝办理交接手续并拒绝支付购房尾款。事后，原告多次和被告及我爱我家公司沟通催告，并于2020年3月5日通过顺丰速运向被告发出书面催告函，本函同时抄送我爱我家公司，要求被告在2020年3月10日前付清尾款。但被告仍置之不理，购房尾款至今未付。被告的行为已严重违约并给原告造成实际经济损失。原告因此诉至法院，请求判令：1、被告立即支付购房尾款85万元，并按月利息0.35%向原告支付自2020年2月25日起至被告履行全部付款义务之日止的逾期付款违约金，暂计至起诉之日的金额为2677.5元；2、被告赔偿原告实际经济损失5万元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 被告宋章海、李明芳答辩称：一、原被告双方签订的房屋买卖合同已经被被告依法行使撤销权而自始无效。原告要求被告支付尾款、违约金及赔偿经济损失无法律依据。案涉房屋属于砖混结构，屋内墙体均为承重墙，首先起的是承重抗震的作用，其次才是维护分割。原告在装修案涉房屋时，将房屋内次卧西侧墙体往东外移了约27.5公分，并将卫生间南侧墙体往南移动了约16公分，改变了房屋的墙体结构，不仅会减弱墙体的承重和抗震能力，造成安全隐患，更是造成了涉案房屋卫生间、厨房等房间存在严重漏水问题，并导致了原告楼下303室房屋次卧横梁开裂、渗水严重的情形。原告亦多次就此事赔偿303室业主的损失，但从未彻底解决涉案房屋存在的质量问题。然而，原告在跟被告签署涉案合同时，故意隐瞒了上述重大信息。直至2020年2月24日，双方在我爱我家公司的组织下进行房屋交割过程中，偶遇303室业主唐伯荣才知道上述信息。也因此在我爱我家公司提议下，当时双方终止了案涉房屋的交付手续。被告认为，房屋墙体和承重结构的改变以及房屋的漏水情况，是属于二手房交易过程中有关房屋的重大信息，且均不是在被告看房过程中能够轻易发现的。原告应当将涉案房屋的重大信息告知被告。原告未尽告知义务，刻意隐瞒房屋真实情况，已构成欺诈。同时，由于原告的刻意隐瞒行为，导致被告陷入重大误解，误认为房子质量完好、结构没有任何改变而做出了错误的意思表示，同意以高于当时同小区房屋历史成交价的价格购买了该房屋。因此，涉案合同属于法律规定的可撤销合同。被告在撤销权行使期间及时起诉，依法行使了撤销权，涉案合同已自始无效。故原告无权向被告主张尾款、违约金及赔偿经济损失。二、即便双方签订的涉案合同有效，被告已经按约将尾款支付至监管账户，并不存在违约行为。原告领取尾款的条件尚未满足，且该条件尚未满足的根本原因在于原告无法向被告交付没有质量问题、符合正常居住的房屋。根据涉案合同第三条第3款规定及原被告与我爱我家公司签订的二手房资金监管协议第一条第2款、第五条第2款约定，尾款85万元由被告申请个人公积金贷款支付至我爱我家公司监管账户、原告凭物业交验单领取。本案中，被告已按合同约定申请了公积金贷款，并支付至了监管账户。原被告双方在2020年2月24日未办理交接的原因是由于原告在签订合同前未告知房屋墙体移动、漏水严重、房屋存在严重安全隐患而造成。在原告没有解决房屋质量问题、没有提供证据证明涉案房屋不存在质量问题，能够满足原告正常入住需求之前，被告均有权拒绝办理交接事宜。不仅如此，在交割当场，在获知房屋存在质量问题时，我爱我家公司代表即近江店店长王群娣当即表示当天没有办法办理交割，需待双方沟通后确定后续方案才能进行。原告当场亦表示了同意。尔后原告通过我爱我家公司的王群娣、李攀攀出面与被告协商，告知原告提出希望由被告出面去维修涉案房屋的质量问题，由原告来承担相关费用并赔偿被告的损失。然而，就在双方协商补救方案的时候，原告提起了诉讼起诉被告。被告认为，原告作为出卖人，在涉案合同签订前，既未履行披露义务，在被告发现房屋质量问题后又未及时采取补救措施解决涉案房屋的质量问题，且在提出维修方案后又出尔反尔，逃避出卖人的应尽义务，严重违反了诚实信用原则。综上，被告已经通过行使撤销权撤销涉案合同，涉案合同自始无效，且原告交付的房屋存在质量问题，无法满足正常居住需求，不符合交接条件，原告有权拒绝办理交接手续。原告诉请无法律及事实依据。请求法院依法驳回原告全部诉请。 反诉原告宋章海、李明芳反诉称：反诉原告与反诉被告经中介方我爱我家公司介绍，于2019年12月13日签订了《杭州市房屋转让合同》，约定反诉原告向反诉被告购买坐落于杭州市上城区××巷××幢××单元××室房屋。反诉原告于2019年12月27日前按合同约定支付了首付款129万元，并就标的房屋办理了银行贷款。2020年2月24日，反诉原告与反诉被告根据我爱我家公司的安排进行标的房屋交付手续。在交付手续办理过程中，标的房屋楼下303室业主唐伯荣告知反诉原告标的房屋的洗手间、厨房的两处墙体曾被反诉被告拆除且外移，由此导致303室横梁开裂、漏水严重，且双方就此进行多次交涉均未果。因此，反诉原告与反诉被告在交房当天并未完成标的房屋交房手续。事后，反诉原告多次与我爱我家公司、反诉被告沟通《杭州市房屋转让合同》的履行以及标的房屋的处理事宜均未果。反诉被告在与反诉原告签订《杭州市房屋转让合同》前，故意隐瞒了标的房屋墙体结构改变、房屋存在漏水的重大信息，且反诉被告亦未告知因墙体移动导致对楼下303室造成的影响，致使反诉原告对标的房屋的墙体结构、质量问题存在重大误解而签署了案涉合同。因此，反诉原告特提起反诉，请求判令：1、撤销反诉原告与反诉被告签署的《杭州市房屋转让合同》；2、反诉被告向反诉原告返还购房款人民币129万元，并以129万元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率向反诉原告支付自2019年12月27日起至反诉被告付清全部款项之日止的利息损失；3、反诉被告向反诉原告支付在房屋过户至反诉被告之前，反诉原告已支付的全部房屋还贷利息（截至2020年5月6日，已支付利息5722.28元）；4、反诉被告赔偿反诉原告经济损失175300元（含为买卖房屋支出的契税21400元、个税21400元、土地出让金6420元、中介费34880元、代办费1200元、担保费10000元及为维权支出的律师费80000元）；5、反诉被告配合反诉原告办理房屋过户手续，并承担因返还房屋过户而产生的全部费用；6、本案诉讼费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告将反诉请求第4项变更为反诉被告赔偿反诉原告律师费损失80000元，将反诉请求第5项变更为反诉被告配合反诉原告办理房屋过户手续， 反诉被告陈宇光、张洁答辩称：一、反诉被告不存在反诉原告所谓的隐瞒甚至欺诈行为，标的房屋符合交付要求。购房过程中反诉原告前后多次至标的房屋现场看房，正式购买前已对标的房屋的年限、性质、质量等各项情况作了充分了解。标的房屋墙体改动属于正常范围内的家庭装修设计改动，不涉及承重墙，不存在安全隐患。反诉被告既没有故意隐瞒的主观故意，也没有必须告知的法定义务。漏水问题系当时租客不当使用导致，与墙体改动无关。反诉被告在向反诉原告出售时，标的房屋不存在漏水等质量问题，且漏水问题早已修复，修复后完全不影响标的房屋的正常使用。同时，反诉被告已就漏水问题与303室进行协商并支付了3000元补偿款。反诉被告没有也不可能为一个不存在的所谓事实去履行告知义务。二、反诉原告所述因反诉被告房屋墙体改动导致303室横梁开裂、漏水严重，不是事实。仅凭外观根本无法判断303室是横梁开裂还是墙面剥落，以及该等问题是否会影响正常居住。同时，也没有任何证据表明系因标的房屋墙体改动所致。标的房屋所在楼幢几乎各家都做过装修设计改动，303室本身也进行过墙体改动，且从303室房屋现状来看，屋内杂物层层堆积，通风采光条件差。因此，即使上述问题确实存在，也不能排除因303室自身原因以及其他综合因素导致的可能。漏水发生后反诉被告已与303室户主协商并支付了3000元补偿款，但303室户主未及时进行修复，故也不能排除系因其个人的放任行为导致原先的小问题进一步扩大的可能性。三、反诉原告依据重大误解要求撤销合同，不符合法定要件，其请求权不成立，故反诉原告应当继续履行合同，无权基于合同撤销而要求返还购房款以及利息、赔偿损失等等。综上，反诉原告的反诉主张与事实不符，且没有事实和法律依据，也没有相应证据佐证，不应予以支持。 第三人我爱我家公司陈述意见称：2019年3月19日，原告将案涉房屋委托第三人出售并签订《杭州市房屋出售委托合同》。当时，第三人工作人员审核案涉房屋产权信息，且通过原告口述对案涉房屋大致情况进行了了解，但就案涉房屋曾发生过漏水、私自改动过墙体事实，原告并未告知第三人工作人员。2019年12月13日，原被告经第三人居间服务就华藏寺巷15幢2单元403室房屋签订《杭州市房屋转让合同》，合同明确约定房屋转让总价、领付款条件、交房时间、违约责任等相关事宜。事后，被告支付首付款、原告领取首付款129万元、被告按揭审批通过，且银行将85万元放款至第三人监管账户、案涉房屋已过户并制出新证、被告已支付交易过程中产生的税费85300元（由被告支付65300元和原告交回定金20000元组成，包含契税21400元、个税21400元、土地出让金6420元、经纪服务费34880元、代办费1200元）。另外，经询问，被告确实于2019年12月27日向案外人杭州伟嘉安捷非融资性担保有限公司支付10000元。以上原被告均按合同约定正常履行。直至物业交割时，被告通过楼下业主得知案涉房屋曾因原告私自改动卫生间和朝北房间之间的墙体发生漏水，且漏水纠纷至今未解决，故当日未办理物业交割。此后，第三人多次居中调解，均未果。基于上述事实，就合同状态继续履行或撤销事宜，请法院查明事实依法判决。涉及第三人在此次交易过程中获得的合法费用，第三人事前并不清楚案涉房屋存在漏水、墙体改动等现象，事后第三人亦积极居中调解，故第三人在案涉房屋买卖交易过程中已尽到了合理的居间服务，且原被告就案涉房屋已签订合同并过户。若最终法院查明事实后判决撤销合同，第三人考虑到实际情况愿意退回50%的服务费即17440元。综上，恳请法院查明事实后，依法判决。 本院经审理查明，经第三人我爱我家公司居间介绍，原被告于2019年12月13日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定被告向原告购买位于杭州市上城区××巷××幢××单元××室房产，转让总价214万元，被告于2019年12月27日前支付首期款129万元至双方约定的银行第三方监管账户，余款85万元被告申请银行贷款，贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户；待首付款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后2个工作日内，被告同意向原告支付房款129万元；待银行放贷房款到账后2个工作日内，原告将房屋交付给被告，被告同意向原告支付房款85万元（原告凭物业交验单领取）。合同签订后，被告按约支付了购房首付款129万元，原告亦已收到了上述款项。案涉房屋于2020年1月10日变更登记至被告名下。除购房款外，被告还支出了95300元（含契税21400元、个税21400元、土地出让金6420元、中介费34880元、代办费1200元、担保费10000元）。2020年2月，被告申请的案涉银行贷款放至第三人名下监管账户后，第三人通知原被告双方于2月24日办理案涉房屋交割手续。当天办理过程中，案涉房屋楼下303室业主告知被告案涉403室房屋室内墙体改动过，致使303室房内横梁开裂，且403室曾漏水至303室，存在安全隐患，双方多次交涉未果。被告了解这一情况后不同意于当日收房。当天原被告未实际办理完毕交房手续。后经第三人居间调解，原被告未能协商一致。后原告诉至法院，要求被告支付购房尾款。被告提起反诉，要求撤销案涉房屋转让合同。庭审中，原告认可案涉房屋在十几年前装修时改动过房屋内厨房、卫生间与次卧之间的墙体，但认为改动至今已十多年，不影响房屋正常使用，也没有必要在售房前主动告知买方及第三人。 以上查明的事实，有各方当事人陈述及房屋转让合同、房地产经纪服务合同、微信记录、光盘、调查笔录、银行凭证等证据材料在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。具体到本案中，案涉房屋在原告此前装修时确实进行过墙体改动，且在原告对外出租期间确实发生过漏水至楼下住户的事实。原告称其对于墙体改动没有告知义务缺乏合理依据。同时，对于漏水问题，原告称已修复但未提交任何证据，而因漏水所导致的与案涉房屋楼下住户的纠纷亦确实存在。原告作为案涉房屋的出卖方，在与被告订立房屋转让合同前未将上述情况告知中介方及被告方。对于房屋交易而言，上述情况足以影响买受人作出是否购买房屋的意思表示。因此出卖方应将此作为买卖标的的重大信息告知买受人，使得买受人能全面了解标的房屋的真实情况并在此基础上对房屋交易作出真实的意思表示。原告未适当履行前述告知义务，足以导致被告对标的房屋的情况陷于错误认识，并基于该错误与原告签订房屋转让合同。被告据此请求法院撤销案涉房屋转让合同，符合本案事实与相关法律规定，依据充分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方该当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，因案涉房屋转让合同被撤销，原告作为出卖方应将已收取的购房款返还给被告，已过户登记至被告名下的案涉房屋亦应过户登记回原告名下。同时，因案涉房屋转让合同被撤销主要是基于原告作为出卖方未向买受人履行有关出卖标的重大信息的如实告知义务所致，故对因此给双方造成的损失应由原告承担主要责任。被告作为买受方，在签订房屋转让合同前未尽审慎审查义务，亦具有一定过错，对因此造成的损失亦应承担一定的责任。综合上述意见，原告诉请被告支付购房尾款85万元并承担逾期付款违约金，因案涉房屋转让合同被撤销而缺乏依据，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告返还购房款129万元及反诉被告配合办理房屋过户手续，属于合同被撤销的必然后果，依据充分，本院予以支持。反诉原告诉请反诉被告对购房款129万元支付自2019年12月27日起的利息损失，因案涉房屋转让合同被撤销，合同自始没有法律约束力，故反诉被告收取该部分款项自始没有依据。反诉原告自支付该笔款项起确实存在资金占用损失，而反诉被告取得上述款项后实际获有收益，故反诉原告诉请该部分损失由反诉被告承担，依据充分，本院予以支持。反诉原告诉请反诉被告支付房屋还贷利息，系因反诉原告选择以贷款方式支付部分购房款而产生的支出，结合双方对案涉房屋转让合同被撤销的过错程度，应由反诉原告自行承担为宜，本院对此不予支持。原告诉请被告赔偿经济损失50000元以及反诉原告诉请反诉被告赔偿损失80000元，系双方因本案诉讼而各自支出的律师费，考虑到律师费并非必须产生的支出以及案涉房屋转让合同的被撤销双方均存在不同程度的过错，故律师费以双方各自负担为妥，本院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销反诉原告宋章海、李明芳与反诉被告陈宇光、张洁就杭州市上城区××巷××幢××单元××室房屋所签订的《杭州市房屋转让合同》； 二、反诉被告陈宇光、张洁于本判决生效之日起十日内向反诉原告宋章海、李明芳返还购房款1290000元并支付以未还购房款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月27日起计算至该款项实际付清之日止的利息损失； 三、反诉被告陈宇光、张洁于本判决生效之日起十日内配合反诉原告宋章海、李明芳办理杭州市上城区××巷××幢××单元××室房屋过户手续； 四、驳回原告陈宇光、张洁的全部诉讼请求； 五、驳回反诉原告宋章海、李明芳的其余反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12827元，减半收取6413.5元，由原告陈宇光、张洁负担。预收反诉案件受理费8949元（已减半），因反诉原告宋章海、李明芳减少反诉请求，退还反诉原告宋章海、李明芳384元；剩余反诉案件受理费8565元，由反诉被告陈宇光、张洁负担8205元，由反诉原告宋章海、李明芳负担360元。 反诉原告宋章海、李明芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告陈宇光、张洁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇二〇年八月五日 书记员  何梦妤