福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1326号 原告：宁德市东湖塘华侨农场，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区东湖路21号，统一社会信用代码123522001574733919。 法定代表人：王贻祥。 原告：宁德市东湖塘货物代理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区东湖路21号，统一社会信用代码91350900168505342XU。 法定代表人：陈亮。 上述两原告共同委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。 被告：宁德市凯门物业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧二楼，统一社会信用代码91350901587526430F。 法定代表人：黄智威。 委托诉讼代理人：林威，福建晨信律师事务所律师。 被告：宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧，统一社会信用代码913509015811276075。 法定代表人：黄达威。 被告：宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧，统一社会信用代码913509026990173820。 法定代表人：林文川，执行董事。 原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司与被告宁德市凯门物业有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人余根宁，被告宁德市凯门物业有限公司的委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼，被告宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令1.三被告立即将位于宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧原告原华溪管区面积17727.63平方米场地腾空并归还原告；2.被告宁德市凯门物业有限公司向原告支付租金655213元及逾期付款违约金（以655213元为基数，按每日千分之一标准计算，自2019年8月21日起算至实际付清之日止）；3.三被告共同向原告支付场地占用使用费（以面积17727.63平方米为基数，每月每平方米4.62元标准计算，自2019年9月1日起算至实际交还场地之日止；其中宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司应当支付的场地占用使用费分别以面积8000平方米、9727.63平方米为基数）。事实与理由：2011年8月27日，原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司与被告宁德市凯门物业有限公司签订《场地租赁合同》，约定位于宁德市东湖塘华侨农场原华溪管区场地面积17727.63平方米，具体位置为：东至公交公司停车场西至高速公路北至古溪村地界（下称案涉租赁场地）。约定用途为出租给宁德市凯门物业有限公司汽车销售服务4S特约店使用，其中6000平方米地块租金从2012年9月1日起每月每平方米4.2元，每4年递增10%；另11727.63平方米地块租金从2013年1月1日起每月每平方米4.2元，每4年递增10%；租期8年，从2011年9月1日至2019年8月31日止；付款方式为每年交纳一次，承租方必须于每年的8月20日前向原告付清租金，其中6000平方米地块的租金转入宁德市东湖塘华侨农场银行账户，另外11727.63平方米地块租金转入宁德市东湖塘货物代理有限公司银行账户。合同约定逾期支付租金的，按应交租金总额每日千分之一计算违约金。承租期间，宁德市凯门物业有限公司擅自将部分场地转租给宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司使用。2019年7月11日，原告向被告宁德市凯门物业有限公司送达了《通知书》，要求合同期满收回场地，通知被告宁德市凯门物业有限公司于30个工作日内腾空场地交还原告，否则将追究违约责任；2019年9月2日，原告再次向被告宁德市凯门物业有限公司送达了《通知书》，催促其交还场地；2019年10月24日又向被告宁德市凯门物业有限公司送达《律师催告函》，但被告至今未交还场地。2019年1月至8月的租金，被告宁德市凯门物业有限公司没有按约支付，2019年8月31日合同期满后的场地占用费更没有支付。本案租赁场地于2019年8月31日合同期满，三被告应当腾空场地交还原告；被告宁德市凯门物业有限公司逾期支付租金，应当按约支付违约金；租赁期满，被告均没有合同依据占用原告的场地并拒不交还场地，属于侵权行为，应当共同向原告支付场地占有使用费。 宁德市凯门物业有限公司辩称，1、其有24万元押金在原告处，要求抵扣租金；2、合约期满后，其并没有占用原告场地，场地是宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司在占用，不存在要求其腾空场地，占用费不应该由其支付。 宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司书面辩称，宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司奥迪4S店系招商引资落地投资的重点项目，总投资6500万元，于2013年9月正式开业运营，短期内无法搬迁。 宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据经审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 1、2011年8月27日，宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司（甲方）和宁德市凯门物业有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有使用权的坐落于原华溪管区面积17727.63平方米场地出租给宁德市凯门物业有限公司作为汽车销售服务4S特约店使用，租期8年，从2011年9月1日至2019年8月31日止；租金每月每平方米4元计价，其中6000平方米地块租金从2012年9月1日起每月每平方米4.2元，每4年递增10%；另11727.63平方米地块租金从2013年1月1日起每月每平方米4.2元，每4年递增10%；付款方式为每年交纳一次，承租方必须于每年的8月20日前付清租金；逾期支付租金的，按应交租金总额每日千分之一计算违约金。宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司收取宁德市凯门物业有限公司押金24万元。事后，宁德市凯门物业有限公司按约支付租金至2018年12月31日，尚欠2019年1月至8月的租金计655213元。2019年7月11日，原告向被告宁德市凯门物业有限公司送达《通知书》，要求合同期满收回场地，通知被告宁德市凯门物业有限公司于30个工作日内腾空场地交还原告；2019年9月2日，原告再次向被告宁德市凯门物业有限公司送达《通知书》，催促其到期交还场地。 2、案涉坐落同三高速互通口原华溪管区17727.63平方米的土地使用权人为宁德市东湖塘华侨农场；在宁德市凯门物业有限公司租赁案涉场地期间，将案涉租赁场地分别转租宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司和宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司使用，其中转租宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司场地面积约8000平方米，租赁期限为2012年1月1日至2018年5月31日;剩余部分场地转租宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司，租赁期限为2012年1月1日至2019年12月31日。2016年12月14日，宁德市凯门物业有限公司与宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司因租赁合同纠纷诉至本院，本院于2017年5月3日作出（2016）闽0902民初7414号民事判决，认定：宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司自2014年6月1日开始未支付宁德市凯门物业有限公司租金，结欠2014年6月1日至2017年5月3日的租金共计为4124212.6元。并依法判决：1、解除宁德市凯门物业有限公司与宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》；2、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内把租赁场地（即2012年6月1日租赁合同中约定的位于福建省宁德市东湖塘华侨农场区域内同三高速互通口原华溪管区场地）返还宁德市凯门物业有限公司；3、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日向宁德市凯门物业有限公司支付租金4124212.6元及相应利息；4、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日向宁德市凯门物业有限公司支付占用期间使用费（以合同约定的2017年租金1497600元为标准，按实际占用天数计算，自2017年5月4日起至退还租赁场地之日止）；5、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司向宁德市凯门物业有限公司缴纳的履行保证金60万元已作为违约金归宁德市凯门物业有限公司所有。该民事判决生效后，宁德市凯门物业有限公司已向本院申请强制执行，本院于2019年3月20日作出（2018）闽0902执2295号执行裁定，载明被执行人宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司未按期履行生效法律文书的义务，本案在法定期限内无法执行完毕，依法裁定终结本次执行程序。 本案争议焦点在于：原告是否有权诉请三被告腾空案涉租赁场地并共同承担场地占用使用费。对此，宁德市凯门物业有限公司提出其并没有占用原告场地，场地是宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司在占用，不存在要求其腾空场地，占用费不应该由其支付。 本院认为，宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司与宁德市凯门物业有限公司签订的《场地租赁合同》，将案涉场地出租交付宁德市凯门物业有限公司使用。现案涉租赁场地租赁期限届满,是否续租取决于宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司和宁德市凯门物业有限公司双方意思表示,而原告在租赁期限届满前向宁德市凯门物业有限公司告知租赁期限到期后不再出租涉诉场地,原告的意思表示已经明确,亦给予场地腾空的合理期限,作为承租人宁德市凯门物业有限公司和次承租人宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司占有使用涉诉场地均丧失了合法基础,应当将涉诉场地腾空后交予原告,故本院对原告要求三被告腾空案涉租赁场地的诉讼请求予以支持。关于场地占用使用费,被告在租赁期限届满后仍占有并使用,应当依法给予原告场地占用使用费。原告主张依照《场地租赁合同》租金每月每平方米4.62元的标准，从2019年9月1日计至实际交还场地之日止,有事实和法律依据，本院予以支持。在庭审中，原告明确案涉租赁场地总面积17727.63平方米，由宁德市凯门物业有限公司分别转租宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司使用，宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司支付场地占用使用费分别以面积8000平方米、9727.63平方米为基数计算，综合上述宁德市凯门物业有限公司与宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷案，本院作出的（2016）闽0902民初7414号民事判决书已判决宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应向宁德市凯门物业有限公司支付占用期间使用费等具体情况，本院认为，不应当再次判决宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司支付占用期间使用费，且对面积8000平方米和9727.63平方米的场地占用使用费分项进行判决。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司与宁德市凯门物业有限公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉租赁场地租赁期限届满,宁德市凯门物业有限公司尚欠宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司2019年1月到8月的租金计655213元的事实清楚，证据确实充分，宁德市凯门物业有限公司应予支付。然，在案涉《场地租赁合同》签订时，宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司确有收取宁德市凯门物业有限公司押金24万元，故该押金可以抵扣欠交的租金。经相互抵扣，宁德市凯门物业有限公司结欠宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司的租金数额为415213元。对于逾期付款违约金，本院认为《场地租赁合同》约定违约金按日千分之一计算，过分高于宁德市凯门物业有限公司违约给原告造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定宁德市凯门物业有限公司应承担的违约金以415213元为基数，从2019年8月21日起按月利率2%的标准计算。宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司有权要求宁德市凯门物业有限公司向其支付尚欠租金并支付逾期付款违约金，但超出上述租金数额及违约金计算范围部分，本院不予支持，予以驳回。宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宁德市凯门物业有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起15日内将租赁场地（即案涉《场地租赁合同》中约定的原华溪管区面积17727.63平方米场地）腾空交还原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司； 二、被告宁德市凯门物业有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司支付拖欠的租金415213元，并支付相应逾期付款违约金（从2019年8月21日起至款项付清之日止，按月利率2%的标准计算）； 三、被告宁德市凯门物业有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司支付场地占用使用费（自2019年9月1日至腾空交还案涉租赁场地之日止，以面积9727.63平方米为基数，每月4.62元/平方米的标准计算）； 四、被告宁德市凯门物业有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司支付场地占用使用费（自2019年9月1日至腾空交还案涉租赁场地之日止，以面积8000平方米为基数，每月4.62元/平方米的标准计算）； 六、驳回原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16406元，由原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司负担3000元，被告宁德市凯门物业有限公司负担7352元，宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司负担3027元，宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司负担3027元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  戴志雄 人民陪审员  陈 瑜 人民陪审员  林巧惠 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  蒋雅英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。