福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初1929号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年3月24日                       适用程序                       普通程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：福建省南安市溪美街道成功街**，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、李梦凯，该支行职员。                               被告                       被告刘春芽，男，汉族，1974年1月24日出生，住福建省大田县。             被告廖丹珠，女，汉族，1975年10月16日出生，住福建省大田县。             被告南安中禧房地产开发有限公司，住，住所地：福建省南安市仑苍镇仑苍街一社会信用代码：91350583581122486Y。             法定代表人吴成祖，该公司经理。                               原告诉讼请求                       一、判决提前解除原被告签订的编号为35020120140039520的《个人购房担保借款合同》；             二、判令被告刘春芽、廖丹珠立即归还原告贷款本金385038.63元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利至2020年7月20为6932.78元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；             三、判决原告有权对被告刘春芽提供的借款抵押物［XXXXX室］拍卖、变卖所得价款优先受偿；             四、判令南安中禧房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；             五、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告刘春芽、廖丹珠、南安中禧房地产开发有限公司（以下简称中禧公司）均未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2014年9月3日，原告（贷款人、抵押权人）借款人（抵押人）刘春芽、抵押人廖丹珠、保证人南安中禧公司签订编号为35020120140039520的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为610000元，用于借款人购买位于XXXXX的房产；借款期限180个月，自2014年9月10日起2029年9月9日止；借款执行利率为借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式采用等本递减还款法，还款日为每月20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款、提前行使担保权；担保方式为阶段性保证担保加抵押；阶段性保证人南安中禧公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，保证期间为自借款到期日起二年，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人以南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）1号楼12层1303室的房产提供抵押担保，自本合同签订之日起90日内办理抵押预告登记。2014年9月3日，廖丹珠签署《共同还款承诺书》，承诺其本人愿为刘春芽与原告签订的编号为35020120140039520的《个人购房担保借款合同》下所发放的所有贷款承担共同还款的责任。同年9月5日，双方到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记。同年9月10日，原告发放贷款610000元给刘春芽用于支付购房款，执行年利率7.20500%。2019年12月20日起，刘春芽、廖丹珠未能按合同约定还款方式按时足额还款，截至2020年7月20日，尚欠原告借款本金385038.63元及利息、罚息、复利6932.78元。             另查明，被告刘春芽、廖丹珠于1996年1月24日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告依约发放贷款610000元给刘春芽。刘春芽的妻子廖丹珠自愿签署《共同还款承诺书》，承诺愿对该贷款承担共同还款责任，故该笔借款属于夫妻共同债务，廖丹珠应承担共同还款责任。自2019年12月20日起，刘春芽未能按合同约定还款方式按照足额还款，截至2020年7月20日结欠借款本金385038.63元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求刘春芽、廖丹珠共同偿还尚欠借款本金385038.63元及相应利息，并依照合同约定支付罚息、复利。该笔借款采用阶段性保证加抵押方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人南安中禧公司提供连带责任保证。此后，由抵押人刘春廖丹珠以其购买的XXXXX的房产为抵押财产作抵押担保。原、被告到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人刘春芽办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安中禧公司对刘春芽的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖刘春芽的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安中禧公司依约承担连带保证责任后,有权向刘春芽、廖丹珠追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告刘春芽、廖丹珠、南安中禧房地产开发有限公司于2014年9月3日签订的编号为35020120140039520的《个人购房担保借款合同》；             二、被告刘春芽、廖丹珠应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金385038.63元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2020年7月20日为6932.78元，自2020年7月21日至实际还款日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             三、被告南安中禧房地产开发有限公司对刘春芽、廖丹珠的上述债务承担连带清偿责任；被告南安中禧房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘春芽、廖丹珠追偿；             四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费7180元，由被告刘春芽、廖丹珠、南安中禧房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 长  尤江岚                       人民陪审员 林寿辉             人民陪审员 蔡文众                                                             二〇二〇年八月十四日                                     书 记 员 吴桂菊