福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初626号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼。统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全，泉州锦绣庄木偶艺术馆管理人负责人。 委托诉讼代理人：颜燕琼、陈小茜，管理人工作人员。 被告：泉州市企业家与艺术家协会，住所地泉州市丰泽区云鹿路嘉信大厦**。统一社会信用代码：5135050033638946X5。 负责人：朱祖建。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称“锦绣庄艺术馆”）与被告泉州市企业家与艺术家协会（以下简称“泉州企艺协”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告锦绣庄艺术馆的委托诉讼代理人颜燕琼、被告泉州企艺协的负责人朱祖建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄艺术馆向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年12月至2019年12月15日商铺占有使用费328500元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；2.判令被告立即向原告支付尚欠的水电费163元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；以上两项暂共计328663元。3.判令由被告承担本案的诉讼费、保全申请费、保全保险费、公告费等。 事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理原告锦绣庄艺术馆破产清算一案，并指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，双方于2015年7月23日签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》。协议约定被告泉州企艺协向原告承租址于丰泽区锦绣庄民间艺术园如意楼三楼泉山厅商铺一间，商铺面积384平方米，租赁期限2015年9月1日起至2018年9月1日，租金每平方米35元，每月租金13439元，被告在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、物业管理费等由被告承担；被告违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）向原告支付违约金和赔偿金等。2016年6月20日，管理人向被告发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》（泉锦租字第2016001号），书面通知被告如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户，随后，根据《企业破产法》第十八条规定，由于管理人未通知被告继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知被告涉案合同已解除，并要求被告立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。管理人于2017年7月26日再次向被告书面通知催缴商铺占有使用费并要求被告立即腾空返还商铺。但被告至今尚欠原告涉案商铺的占有使用费、物业管理费、水电费等费用，严重侵害原告合法权益。 被告泉州企艺协辩称，一、原告主张涉案商铺自2016年至2019年12月15日的占有使用费等费用没有事实和法律依据。2016年5月26日，原告的破产清算一案经泉州市中级人民法院受理后，指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组为管理人。管理人未通知被告继续履行涉案租赁合同，故涉案租赁合同于2016年7月25日起解除。但原告至2016年11月16日前均未告知答辩人涉案租赁合同已解除，故该期间原告持续占有涉案商铺。后因原告解除涉案租赁合同后拒不退还押金及赔偿被告装饰、装修等损失，被告多次与原告协商处理，但原告均未予以处理，故导致涉案商铺的退场工作直至2018年11月才完成。该延迟退场的责任不应苛责于被告，概因原告原因造成。退一步而言，即使认定原告占有涉案房屋应支付相应的占有使用费，但占有使用费等费用的数额也应进行调整，理由如下：1.被告于2018年11月份起已完成退场，已解除对涉案商铺的占有，无需支付涉案商铺自2018年11月起的占有使用费；2.因原告过错导致被告无法解除对涉案商铺的占有，非被告原因导致占有事实的发生，故应相应下调相关使用费；3.因原告强制清退，涉案商铺的营商环境极度恶劣，参照租赁合同的租金标准确定占有使用费等费用有违事实与公平，故应予以减少。二、原告主张被告尚欠水电费与事实不符。自原告发出解除合同通知后，未经告知便自行切断水电。此外，原告并未举证证明被告欠费及欠费数额的事实，应当承担举证不能的不利后果。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，依法应驳回原告对被告的诉求。 当事人围绕诉辩主张提交了证据。原告锦绣庄艺术馆提交如下证据：1.被告企业登记信息，证明被告诉讼主体资格；2.房屋所有权证书，证明涉案商铺系原告所有；3.《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，证明被告向锦绣庄艺术馆租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等；4.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明实际商铺占有使用费按9000元/月收取；5.民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理原告破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；6.锦绣庄艺术馆租户通知书，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；7.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明原告已通知被告原租赁合同关系已于2016年7月26日解除，被告应立即腾空归还商铺；8.2017年7月26日通知书，证明原告多次向被告催讨费用；9.《泉州锦绣庄在职员工工资表》（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务，自管理人接管后一直有聘请园区原来的保安、保洁为被告等园区租户提供必要的安保、保洁服务，有对园区进行日常的物业管理，原告有权向被告收取服务管理费；10.保安服务合同，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区的租户提供安保服务，原告有权向被告收取服务管理费；11.福建省电梯日常维护保养合同三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限公司对园区的电梯进行维保，原告有权向被告收取服务管理费；12.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明租户租金每月由原园区聘用的管理人员收取后向管理人交接的事实；13.公告，证明泉州市中级人民法院于2019年11月29日发布公告，要求包括被告在内的占用园区房屋的租户于2019年12月17日前自动搬迁，腾空完毕，截至该公告发布时被告仍占用房屋。 被告泉州企艺协质证称，1.对在职员工工资表，自2018年解除租赁协议后锦绣庄艺术馆余留17名工作人员，至2019年2月，在职员工从17人减至9人，2019年5月份，又从9人减至5人，且每位在职员工只发放30％的工资，充分说明锦绣庄艺术馆已在2019年2月份后已完全清空，且余留的员工是在配合破产组进行清场的工作，原告人为改变租赁商场的使用功能，有理由推断，商铺的商业价值降低；2.原告证据显示至2018年8月份后，被告再无水电费记账，原告也没有证据证明从2016年11月至2018年11月被告完整的水电记录，充分说明被告在这两年中是被动的等待破产组的处理；3.电梯虽有保养合同，但不等于双方有履行合同，自莫然的台风后电梯就处于关闭状态。 被告泉州企艺协提交如下证据：锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书、补充协议、泉州企艺协室内设计施工图，证明投入装修的费用，装修后只用了一年多锦绣庄艺术馆就注销了双方的合同。 原告锦绣庄艺术馆质证称，被告提供的补充协议书，真实性由法庭确认；施工合同是被告与第三方签订的，真实性无法确认，款项也无法确认。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月23日，原告锦绣庄艺术馆与被告泉州企艺协签订《商铺租赁协议书》一份，将锦绣庄艺术馆名下商铺出租给泉州企艺协使用。双方约定： 1.商铺地址位于丰泽区锦绣庄民间艺术园 如意楼三楼泉山厅，商铺共一间，商铺面积384平方米。 2.商铺合同租赁期限三年，租赁期限自2015年9月1日起至2018年9月1日止。 3.商铺租金标准为每平方米人民币35元，（租金含物业管理费），月租金为人民币13439元。若实际使用期未满合同租赁期限，其租金标准按实际使用天数进行结算缴交。 4.泉州企艺协应在签订本协议之日一次性向锦绣庄艺术馆支付商铺履约保证金人民币40317元。租赁期满经锦绣庄艺术馆检查，确认物业无损、各项费用交清且无其他违约行为的，保证金予以无息退还。 5.泉州企艺协在使用店铺和经营过程中所产生的税收、规费及其他费用由泉州企艺协承担，其他费用包括但不限于水电费（包括公摊水电费）、物业管理费、公用设施维修保养费、税务相关租赁税金。具体按物业管理部门和其他部门单位的规定和泉州企艺协的实际使用情况确定。 2016年3月30日，原被告双方签订《补充协议书》一份，双方约定：1.租期将增加三年从2018年9月1日续延至2021年9月1日。此三年租金届时根概锦绣庄艺术馆市情而定，原则上下浮动不超过百分之贰拾。2.除以上条款外，原租赁协议所有条款保持不变。 另查明，本院于2016年5月26日裁定受理锦绣庄艺术馆破产清算一案，同日指定锦绣庄艺术馆清算工作组担任管理人。2016年6月20日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄艺术馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金的，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在法院裁定受理破产案件后仍擅自向锦绣庄艺术馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。随后，根据破产法的相关规定，管理人未通知被告继续履行合同，且合同到期后也没有与被告重新签订租赁合同。2016年11月16日，管理人发出《通知书》，通知各租户与锦绣庄艺术馆的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。2016年12月21日，管理人再次发出《租户通知书》，通知双方租赁合同已依法解除。2019年11月27日，本院作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定：确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄艺术馆管理人等拍卖的锦绣庄艺术馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地及地上建筑物和相关附着物。 本案的争议焦点为:原告请求被告泉州企艺协支付商铺占有使用费及水电费是否有事实和法律依据。 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于占有使用费的问题。本院认为，本案原告已于2016年5月26日经法院裁定进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知双方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。”管理人自破产申请受理二个月内，没有通知被告继续履行合同，因此，本案租赁合同关系已于2016年7月26日解除。合同解除后，经原告多次通知要求搬迁腾空，但被告仍占有使用商铺直至2018年11月，因此，被告应当向原告支付占有使用期间的相关费用。庭审过程中，双方当事人均认可实际商铺占有使用费按9000元/月收取，本院予以支持。被告关于锦绣庄艺术馆管理人未告知合同已解除，被告解除租赁合同后拒不退还租金及赔偿被告装饰装修损失等事宜未处理导致被告迟延退场的辩解不能成立，不予支持。 关于占有使用费的起算及截止时间，锦绣庄艺术馆主张泉州企艺协应支付2016年12月起至2019年12月15日的占有使用费。原告没有证据证明被告占有，庭审过程中，本院责令原告提供水电费等可以证明被告占有事实的证据，否则将承担相应法律责任，但原告没有提供相应的证据，故对其被告占用到2019年12月25日的主张不予以采信。被告泉州企艺协庭审中辩称其于2018年11月已经腾空，属于对于占用时间事实的自认。故泉州企艺协应向锦绣庄艺术馆支付自2016年12月起至2018年11月，按每月9000元的标准计算占有使用费，合计216000元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，计付自2020年4月23日起至判决还款之日止的逾期付款损失。 二、关于水电费的问题。本院认为，由于原告至今未能提供相应的水电费证据，该项诉讼主张没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，锦绣庄艺术馆与泉州企艺协签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原告锦绣庄艺术馆于进入破产清算程序后未通知被告泉州企艺协继续履行租赁合同也未曾重新签订租赁合同，因此涉案合同已于2016年7月26日解除。合同解除后泉州企艺协应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄艺术馆支付自2016年12月至2018年11月的商铺占有使用费，并赔偿锦绣庄艺术馆自起诉之日即2020年4月23日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。锦绣庄艺术馆主张泉州企艺协应支付水电费依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泉州企艺协应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2016年12月至2018年11月的商铺占有使用费共计216000元，并赔偿自2020年4月23日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6229.9元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担1689.9元，由泉州市企业家与艺术家协会负担4540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  何冠雄 审判员  陈亚生 审判员  骆志鹏 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王雪萍 附：一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。