广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12319号原告：中山市昌生物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区********************，统一社会信用代码914***********698T。法定代表人：梁卓灵，该司总经理。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。被告：谢岳军，男，1966年8月27日出生，汉族，住广东省中山市********，公民身份号码442************356。被告：廖燕青，女，1981年1月23日出生，汉族，住广东省中山市*****************，公民身份号码442************868。原告中山市昌生物业管理有限公司（以下简称为昌生物业公司）与被告谢岳军、廖燕青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌生物业公司委托诉讼代理人姚斌到庭参加诉讼，被告廖燕青、谢岳军经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告昌生物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告廖燕青、谢岳军向原告昌生物业公司支付自2013年10月至2018年4月的物业管理费59299.9元及违约金65038元（以59299.9元为基数，从欠费的每月第六日其按照年利率24%标准计算至2018年4月底止）；2.被告廖燕青、谢岳军立即向原告支付2018年5月至2019年9月10日期间的物业管理服务费本金14610.28元及违约金（以每月欠缴物业服务费本金1078.18元为基数，自逾期第六日起按照年利率24%的标准计算至清偿之日止，）3.判令被告廖燕青、谢岳军承担本案的律师费2000元。事实和理由：2013年7月9日，中山市*****地产开发有限公司（下称昌生花园公司）与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由昌生花园公司将其开发建设的位于中山市东区******************屋出售给被告。2013年9月15日，昌生花园公司向被告发出商品房交付通知书，但被告未按通知办理房屋收楼手续。昌生花园公司与原告曾签订《中山市前期物业服务合同（帝*东方园）》，合同约定原告为帝*东方园小区提供物业服务。因被告未曾向原告支付物业服务费，原告于2018年3月8日向贵院起诉要求被告支付欠缴物业费，诉讼中双方于2018年4月28日经协商一致，被告向原告出具《还款承诺书》，承诺书载明：1、原告打折收取被告2013年10月至2018年4月的物业服务费47439.92元，被告应在2018年10月31日前分三次全款支付；若被告未按约定缴纳款项，原告有权一次性收取欠缴物业服务费本金以及违约金（以59299.9元为基础，从欠费的每月第6日起按照每天千分之三标准计算至2018年4月底止），采用诉讼方式催收的，由此产生诉讼费、律师费由被告承担；被告承诺自2018年5月开始每月按时全额向原告缴纳物业管理服务费1078.18元，若违约则自愿每月以欠缴物业服务费本金为基数，自逾期第六日起按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。但被告未按照约定及承诺向原告支付任何欠缴的物业费。后经原告查询，涉案房屋于2019年9月10日被拍卖，但被告依旧未向原告支付前述欠缴物业服务费及违约金。现原告因催收未果。被告谢岳军、廖燕青在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定事实如下：廖燕青、谢岳军为广东省中山市东区******************（房屋登记建筑面积：270.9平方米）业主，其所有的物业备案登记时间为20**年8月22日。2013年，开发商中山市*****地产开发有限公司（以下简称为昌生房地产公司）与昌生物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：由昌生物业公司为帝璟东方园商住小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米3.98元收取，每次收缴物业服务费的时间为每月1-5日；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；服务期限自2013年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2013年7月9日，廖燕青因购买广东省中山市东区*******璟东方********（房屋登记建筑面积：270.9平方米），与昌生房地产公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：出卖人应当在2013年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因未能按期交付的，自合同约定的交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；商品房的物业管理费用按照每平方米3.98元/月的标准收取。昌生房地产公司于2013年9月15日向廖燕青发出收楼通知书，通知其于2013年9月30日前收楼。2018年4月28日,廖燕青、谢岳军作为承诺人向昌生物业公司出具了还款承诺书，还款承诺书载明廖燕青、谢岳军确认每月须向昌生物业公司缴纳物业费1078.18元，自2013年10月起至2018年4月27日累计物业管理服务费59299.9元，现昌生物业公司愿意减免收取47439.92元；并承诺分三期交清余下欠缴金额，即于2018年6月30日前缴纳15000元、2018年8月31日前缴纳15000元、2018年10月31日前缴纳17439.9元；若二人未按前款约定缴纳前述款项，则贵公司有权一次向我二人收取欠缴物业服务费本金以及违约金，违约金的计付标准以59299.9元为基数，从欠费的每月第6日起按照每天千分之三计付至2018年4月底；昌生物业公司采用诉讼方式催收的，由此产生诉讼费、律师费由廖燕青、谢岳军承担；承诺自2018年5月开始每月按时全额向昌生物业公司缴纳物业管理服务费。还款承诺书签订后，昌生物业公司称廖燕青仅于2018年9月3日向其支付物业费3000元后，未向其缴纳过从2013年10月至2019年9月期间未支付物业管理费。本院认为，昌生物业公司与昌生房地产公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。昌生物业公司为廖燕青、谢岳军的物业提供了管理服务，廖燕青、谢岳军应按约向昌生物业公司支付物业服务费。经核算，廖燕青、谢岳军每月应向昌生物业公司缴纳的物业服务费为1078.18元（270.90平方米×3.98元/平方米/月）；另，鉴于廖燕青于2018年9月3日偿还了3000元物业费，该3000元抵扣2个月及24天的物业费[3000元÷（1078.18元÷30天）]，故廖燕青、谢岳军截止至2013年12月24日的物业管理费，应支付从2013年12月25日至2019年9月10日的物业服务费为73910.18元[1078.18元/月×（71个月+10天÷30天）-3000元]。廖燕青、谢岳军未按约于每月5日前向昌生物业公司交纳物业服务费，应以每月拖欠的物业服务费1078.18元为基数，于逾期之日即2013年12月25日起向昌生物业公司支付违约金，但违约金约定标准过高，本院依法调整滞纳金计算标准为年利率6%。关于律师费的承担问题。根据还款承诺书载明，若昌生物业公司采用诉讼方式催收的，由此产生诉讼费、律师费由廖燕青、谢岳军承担，但该律师费的承担仅系针对2013年10至2018年4月27日累计的物业费催收而产生，并未对2018年5月至2019年9月的物业费催收而产生的律师费承担进行约定，故本院酌情将律师费调整为1523元。综上，昌生物业公司诉求理据充分部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。廖燕青、谢岳军经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告廖燕青、谢岳军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市昌生物业管理有限公司支付2013年12月25日至2019年9月10日的物业服务费73910.18元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费1078.18元为基数，分别从2013年12月25日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、被告廖燕青、谢岳军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市昌生物业管理有限公司支付律师费1523元；三、驳回原告中山市昌生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元（原告中山市昌生物业管理有限公司已预交），由被告廖燕青、谢岳军负担（被告廖燕青、谢岳军于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市昌生物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  翟伟国二〇二〇年七月十六日书记员  梁健萍柯佩烨