湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0881民初3625号原告：郭守国，男，1954年1月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：彭先广，湖北法之星律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：钟祥市科学技术和经济信息化局，住所地：湖北省钟祥市西环一路高新大厦13楼。统一社会信用代码11420881MB1551963B。法定代表人：李海英，局长。委托诉讼代理人：王涛，男，系钟祥市科学技术和经济信息化局副局长。委托诉讼代理人：宗应斌，湖北慧中律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：龚应国，男，1968年1月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市。原告郭守国诉被告钟祥市科学技术和经济信息化局（以下简称科技局）、龚应国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭守国的委托诉讼代理人彭先广、刘宇飞，被告科技局的委托诉讼代理人王涛、宗应斌，被告龚应国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭守国向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带补偿原告使用面积为135㎡拆迁还建住房一套的价款570456元（其中住宅价值4064元/㎡×135㎡=548600元；办证费用548600×2.5%=13716元；135㎡×60元/㎡=8100元，合计570456元）；2、判令两被告连带补偿原告使用面积为70㎡拆迁后还建门面房一间的价款741844元（其中门面房价值10084元/㎡×70㎡=705880元；办证费用705880×4.5%=31764元；70㎡×60元/㎡=4200元，合计741844元）；3、判令两被告连带赔偿原告住房、门面房租金损失328020元（其中2013年5月12日至2020年5月12日期间住房房租损失12000元/年×7年=84000元；门面房损失70㎡×41.50元/㎡月×12月×7年=244020元）；4、判令两被告连带赔偿原告鉴定费8000元；5、要求两被告承担本案诉讼费。事实及理由：2011年，原钟祥市科学技术局因发展需要，拟对其门面房及办公室房屋进行改造，并购买原告位于该局办公大楼南侧拥有产权的门面房（二层楼房一栋）一并进行改造。2011年8月12日，钟祥市科学技术局、龚应国与原告共同签订了一份房屋拆迁还建的《协议书》。该《协议书》约定的主要内容如下：第一，两被告在包含原告所有的土地上于2011年11月开始新建电梯楼房一栋，建设周期为十八个月（截止时间为2013年5月11日）；第二，作为交换条件，原告无偿在该处新建电梯楼中最先挑选一套面积不小于135㎡的产权住房和一楼产权门面房一间（使用面积不小于40平方米）作为两被告征用原告二层楼房的补偿，两被告完成各个环节的过户手续，向原告提交土地证和房产证；第三，被告龚应国在该《协议书》上写明：“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日”。2013年3月，两被告拆除了原告的房屋。但是由于钟祥市科学技术局的科技大厦综合楼建设不符合城市总体规划，两被告无法履行《协议书》约定的还建住房及门面房的义务。为此，原告先后多次通过信访等方式主张诉求无果，故诉至法院。原告郭守国为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据A1、原告身份证复印件、钟祥机构改革方案打印件各一份，拟证明原告具有民事主体资格及按照钟祥市机构改革方案的要求，原钟祥市科学技术局在2019年3月改革后变更为钟祥市科学技术和经济信息化局。证据A2、《协议书》原件一份，拟证明原、被告约定如下内容：第一、两被告在包含原告所有的土地上于2011年11月开始新建电梯楼房一栋，建设周期为十八个月（截止时间为2013年5月11日）；第二、作为交换条件，原告无偿在该处新建电梯楼中最先挑选一套面积不小于135平方米的产权住房和一楼产权门面房一间（使用面积不小于40平方米）作为两被告征用原告二层楼房的补偿，两被告完成各个环节的过户手续，向原告提交土地证和房产证；第三、被告龚应国在原、被告签订的该《协议书》上写明：“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日龚应国”。两被告未履行协议约定，构成违约。证据A3、信访事项处理意见书原件及土地使用证收条原件各一份，拟证明科技局已明确告知原告“按照协议书来落实还建房及门面房无法实现”，两被告已不可能履行原协议书的约定。证据A4、由湖北衡胜睿信房地产评估有限公司出具的《价格评估报告书》原件及收据复印件（庭后补交鉴定费发票原件）各一份，拟证明本案进入诉讼程序后，原告申请法院指定评估机构对本案所涉的还建区域135㎡商品房、70㎡商铺及上述房屋、商铺六年期间租金损失进行估价，并开支8000元鉴定费。被告科技局辩称，1、原钟祥市科学技术局、房屋开发商龚应国与原告于2011年8月12日签订的协议书无效，原告据此协议向科技局主张权利不能成立；2、原告出示的在原有《协议书》文本中手写添加的内容，确定的门面面积70平方米，因没有对门面实地丈量，且系原告与开发商在正式打印协议文本之后添加的，科技局不知情，故该添加内容无效，不能约束科技局，门面面积只能确定为40平方米；3、2011年5月18日，原钟祥市科学技术局向市政府申请房屋开发时提出：科技局与开发商合作开发项目，科技局只出地和现有的办公用房，其他一切费用由开发商承担。且实际拆除原告房屋和原告母亲搬家安置都是开发商实施的，不是科技局实施的，故对拆除原告房屋的损失或补偿不应由科技局承担；4、因原告对签订协议书有过错，导致协议无效，根据法律规定，原告应承担相应责任；5、原告计算住房租金及门面租金没有依据（双方在合同中没有约定），且原告按12000元/年计算赔偿住房租金，也没有依据，原告方的鉴定价值已经包含了租金，故请法院依法驳回原告要求赔偿租金的诉讼请求。被告科技局为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据B1、《协议书》复印件一份，拟证明《协议书》上没有添加任何手写的内容，只约定拆除原告房屋后给原告135㎡住房及40㎡门面房；约定完成过户手续，但对过户手续交税没有约定。证据B2、关于新建科技大厦综合楼的请示复印件一份，拟证明该项目是科技局和开发商联合开发，科技局出地及现有的房产，其他由开发商承担开发的费用，拆除原告的房屋系开发商的行为，应由开发商承担责任。被告龚应国辩称，三方签订协议后，原告的房子被拆除，因各种原因导致房屋无法重建，龚应国在协议书签字只是起证明作用，不应承担责任。被告龚应国没有提交证据。被告科技局对证据A1、A3、A4的真实性无异议，被告龚应国对证据A1、A3、B1、B2的真实性无异议，原告对证据B2的真实性无异议。本院对证据A1、A3、B2的真实性予以确认。被告龚应国对证据A4不发表意见，本院认为，《价格评估报告书》由本院依法委托具有鉴定资质的鉴定机构出具，且被告龚应国没有提交证据证明该《价格评估报告书》不属实，故本院对证据A4予以采信。原告对证据B1有异议，认为系复印件，但对协议书打印部分内容予以认可，两被告对证据A2中打印部分内容无异议，而证据B1与证据A2打印部分内容完全一致，故本院对证据B1及证据A2中打印部分内容予以确认。被告龚应国对证据A2中手写内容“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日龚应国”有异议，认为是他人所写，但对其签名真实性无异议，被告科技局对证据A2中手写内容有异议，认为其不知情，但未提供相反证据证明不属实，本院对证据A2中手写内容真实性予以确认。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2011年8月12日，原钟祥市科学技术局、龚应国与原告共同签订了一份《协议书》，主要内容为：因原钟祥市科学技术局拟对门面及办公用房进行改造，需购买原告门面房及二层楼房；两被告在包含原告所有的土地上于2011年11月开始新建电梯楼房一栋，建设周期为十八个月（截止时间为2013年5月11日）；作为交换条件，原告无偿在该处新建电梯楼中最先挑选一套面积不小于135㎡的产权住房和一楼产权门面房一间（使用面积不小于40平方米）作为被告征用原告二层楼房的补偿，并由被告完成各个环节的过户手续，向原告提交土地证和房产证。2013年1月28日，被告龚应国在原、被告签订的该《协议书》上另注明：“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日龚应国”。协议签订后，原告将证号为钟国用（1995）字第0284号的案涉房屋土地证交给被告方，被告方将该证交至钟祥市土地储备中心。2013年3月，原告涉案房屋被拆除。因被告未履行约定的给付房屋义务，原告多次向有关部门反映该问题。原钟祥市科学技术局于2017年9月6日在给原告的《信访事项处理意见书》中明确告知原告，因拟建设的科技大厦综合楼不符合城市总体规划等原因，钟祥市科学技术局无法履行《协议书》约定的还建住房及门面房的义务。因机构调整，原钟祥市科学技术局与其他部门组建为现钟祥市科学技术和经济信息化局。原告与两被告就合同履行不能达成一致意见，遂起诉来院。诉讼中，经原告申请，本院委托湖北衡胜睿信房地产评估有限公司对原钟祥市科学技术局旧址新建房屋门面、住宅等进行了估价鉴定，为此原告开支鉴定费8000元。本院认为，被告科技局并无征收房地产职能，其与原告签订的拆迁还建协议亦未受土地及房屋征收部门的委托，故原告与被告科技局签订的《协议书》并非拆迁补偿合同，其实质上属于平等民事主体间的房屋买卖合同，该协议不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。原告房屋被拆除，被告科技局拟建房屋又因规划变更等未能实施，导致不能按约向原告履行交付房屋义务，属于违约行为，被告科技局依法应承担相应违约责任。被告科技局、龚应国作为甲方共同在该《协议书》上签字，应对原告共同承担违约责任。《协议书》约定，两被告购买原告房屋后应支付的对价为面积不小于135平方米的产权住房一套和使用面积不小于40平方米一楼产权门面房一间，龚应国虽在《协议书》上另注明“另通过双方协商，一楼门面确定为一楼南侧使用面积宽5.13米，长约14米，约70平方米，特约时间2013年元月28日龚应国”，但该约定只是对候选房屋位置及面积的补充意向，因房屋并未实际建设，面积应以原约定为准。因房屋无法交付，应参照拟交付房屋价格确定两被告购买原告房屋价款。根据鉴定，以原告起诉时间即2019年11月为基准，拟交付房屋相同地段面积40㎡一楼门面房价款为403360元（10084元/㎡×40㎡=403360元），面积为135㎡住房价款为548600元（4064元/㎡×135㎡=548600元），故本院确定两被告合计应支付购房价款为951960元。《协议书》约定的房屋交付时间为预定竣工时间即2013年5月左右，即两被告应于2013年5月支付相应房屋购买价款，逾期付款的，应赔偿原告因逾期付款而遭受的经济损失。因135㎡房屋用途不是出租，对原告要求被告赔偿135㎡房屋七年租金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告赔偿门面房七年租金损失的请求，本院予以支持。根据鉴定，40㎡门面房租金为139440元（41.50元/㎡/月×40㎡×12个月/年×7年=139440元）。《协议书》还约定两被告应完成房屋过户手续后向原告交付产权证书，即办证费用应由两被告负担。但因为房屋并未实际交付，不存在因办证产生费用的问题，原告请求两被告补偿办证费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告为确定房屋价款及租金损失申请进行鉴定开支鉴定费8000元，该费用系为实现诉权的合理开支，对原告要求两被告赔偿原告鉴定费8000元的诉讼请求本院予以支持。综上，原告部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，对其过高诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国给付原告郭守国购房款951960元；二、被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国赔偿原告郭守国租金损失139440元；三、被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国赔偿原告郭守国鉴定费损失8000元；四、驳回原告郭守国其他诉讼请求。上述第一、二、三项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29100元，减半收取计14550元，由原告郭守国负担7200元，被告钟祥市科学技术和经济信息化局、龚应国各负担3675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  阳剑二〇二〇年八月二十六日法官助理柯香玉书记员李娇娥