广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3924号原告：卜茂盛，男，1967年6月18日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：关心，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星桦，广东天地正（广州）律师事务所律师。被告：广东潮联投资有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道大石段****801。法定代表人：许浩填，职务董事长。委托诉讼代理人：林佳鑫，该司职员。被告：黄荣，男，1989年1月2日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎静雯，广东青晖律师事务所律师。原告卜茂盛与被告广东潮联投资有限公司（以下简称潮联公司）、黄荣租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜茂盛的委托诉讼代理人关心、陈星桦，被告潮联公司的委托诉讼代理人林佳鑫，以及被告黄荣的委托诉讼代理人陈永辉、黎静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜茂盛向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2017年3月1日起至2018年8月2日止拖欠的租金4948709.68元及滞纳金（滞纳金分别以每月拖欠的租金为基数，按年利率24%的标准，从该月的5日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年3月13日为1629076.56元）；2.被告已付100万元租赁保证金归原告所有；3.被告立即向原告支付应付未付的装修综合补偿款100万及逾期利息（逾期利息以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年11月12日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年3月13日为112416.67元）；4.被告立即向原告腾退租赁物，并向原告支付自2018年8月3日起至实际腾退之日止的场地占用使用费（占用使用费按照合同约定租金标准计算，暂计至2019年3月13日为2203064.51元）；5.两被告对本案诉讼请求共同承担责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年7月，被告主动联系原告，希望原告将位于广州市番禺区河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）C座建筑物转租给其使用。同年9月，被告再主动提出，愿意一并承租同一位置上的B座建筑物（即本案租赁物）。经多次沟通，双方达成如下租赁合意：被告愿意整体承租位于广州市番禺区河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）的B、C两座建筑物，其中B座建筑物五层面积共约5590平方米；租期为12年，自2017年1月1日起至2028年12月31日止，从2017年3月1日起开始计租，B座建筑物2017年3月1日至2018年12月31日期间的租金为29万元/月（按照52元/平方米标准计算），租金每两年均递增l0%；电费标准均为1.1元/度/月，水费标准均为5元/吨/月；被告均应于每月5日前支付租金及水电费等相关费用，逾期每日均按应付租金的1%支付滞纳金，逾期超过60天，原告有权解除合同收回租赁物，没收保证金，加建、装修等均无偿归原告所有，无需作任何赔偿或补偿。后原告已依约将上述租赁物实际交付给被告，被告也对该租赁物进行了装修、使用，并将B、C两座租赁物的一层直接打通，整体使用。但是，虽经原告多次催促，被告却以各种理由推脱，至今未能交回关于B座租赁物的租赁合同给原告，此后更向原告表示B座租赁物是案外人崔亮和黄荣共同承租。截至目前，原告仅收取了租赁合同项下的100万元租赁保证金及100万元装修补偿款，未能收取任何租金及剩余100万元装修补偿款、拖欠的滞纳金及场地占用使用费等。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告依法依约有权要求被告立即支付拖欠的租金及相应滞纳金，同时要求腾退租赁物并支付实际占用期间的使用费。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，恳请判如所请。被告潮联公司辩称，我司未与卜茂盛签订任何合同，卜茂盛提供的微信记录是我司的法定代表人许浩填与卜茂盛之间的聊天记录，是许浩填个人行为，我司也不清楚具体的情况，与我司无关。被告黄荣辩称，请求法院在查明事实的基础上依法驳回针对我方的诉请。一、原告起诉我方支付租金及占用费没有合同依据。依据双方于2016年11月2日签订的《建筑物租赁合同》第四条免租期，约定免租期从2016年11月1日至2017年2月28日，该合同第五条第三款约定甲方即原告需在免租期内负责一次性消防标准，如未在免租期内完成一次性消防的，则免租时间顺延至办理好消防验收。截至目前，原告均未完成一次消防验收，因此相应的租赁期也顺延至原告完成一次性消防为止。二、我方基于不安抗辩权有权不支付合同约定的各项费用。2017年3月1日案外人广州番禺伟成电子发展有限公司通过贴公告的形式向租赁人释明，原告从2015年起拖欠其租金，因此其通过停水停电方式要求收回涉讼场地。后来又以律师函及提起诉讼等形式追讨原告，致使我方的装修停止。因此基于上述事实，我方有权不向原告支付合同约定的各项费用。在此期间，原告下落不明也致使我方与案外人及原告之间的得不到沟通。三、我方已被案外人广州番禺伟成电子发展有限公司强行搬离。据了解，现已由案外人转交由他人承租。基于以上理由，原告起诉我方支付租金及占用费等费用没有事实及法律依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区大石镇河村村迎宾路段西侧（主厂房二）的厂房登记权属人为番禺伟成电子发展限公司（以下简称伟成公司），层数为5层，建筑面积为5590.8平方米。2.2016年11月2日，卜茂盛作为甲方，与黄荣作为乙方，签订《建筑物租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于番禺区××村迎宾路××（××大道北××）B座（以下简称涉讼物业）转租给乙方使用；涉讼物业为五层建筑，面积整座约5590平方米（含四周楼道及通道位置，详见附图）；租赁期限为12年，自2017年1月1日起至2028年12月31日止；双方约定采取先交租后使用的租赁形式，租金按月支付，乙方应于每月5日前以银行转账的方式给甲方支付租金及其他相关费用；租金每两年递增10%，首次递增从第三年开始，具体每月租金为：2017年3月1日至2018年12月31日为290000元/月，2019年1月1日至2020年12月31日为319000元/月，2021年1月1日至2022年12月31日为350900元/月，2023年1月1日至2024年12月31日为385990元/月，2025年1月1日至2026年12月31日为424589元/月，2027年1月1日至2028年12月31日为467047元/月；乙方应于签订本合同当天内向甲方足额交付租赁保证金100万元，该保证金在合同期满或合同解除，乙方付清有关费用后，由甲方在10天内如数退还给乙方，如乙方违反本合同任何一条款项，保证金不予退还；甲方须于2016年11月1日前交付租赁物予乙方使用，同意给予乙方4个月的免租时间，即从2016年11月1日至2017年2月28日止甲方免收乙方的租金，该时间供乙方对租赁物进行装修；乙方在签订本合同前已多次亲临现场察看，已了解并接受租赁物的现状、瑕疵及各项现场情况，并同意按现状承租；乙方承诺之前装修综合款补偿给甲方200万元，并在签约之日起十天内付清给甲方；甲方须在免租期内负责完成一次消防标准，如未在免租期内完成一次消防的，则免租时间顺延至办理好消防验收；乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可终止合同并收回租赁物；乙方在租赁期内必须按期缴交租金，逾期每日按应付租金的1%支付滞纳金，逾期超过60天，甲方有权解除合同收回租赁物，没收保证金，乙方所加建、装修等均无偿归甲方所有，甲方无需作任何赔偿或补偿，乙方不得异议；乙方在租赁期满或乙方单方违约撤离或解除、终止合同的，不能破坏及拆卸迁离，离场时，所有建筑物、构筑物装饰等无偿归甲方所有；如甲方在租赁期间违约，甲乙双方委托专业评估机构对建筑物装修进行评估，甲方按评估机构评估金额双倍赔偿给乙方；等等。3.2016年11月4日，黄荣通过银行转账分两次向卜茂盛支付各50万元，合共100万元。4.2016年11月24日，黄荣通过银行转账分两次向卜茂盛支付各50万元，合共100万元。5.2017年12月15日，伟成公司以卜茂盛拖欠租金、擅自转租为由诉至本院，案号为（2017）粤0113民初10562号，要求卜茂盛、潮联公司将位于广州市番禺区河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）B、C座厂房及空地交还予其司管业，并支付拖欠的租金、水电费等费用。2018年7月11日，本院作出该案民事裁定书，裁定准许伟成公司撤回对卜茂盛、潮联公司的起诉。6.2018年5月18日，伟成公司出具《证明》，载明：本公司位于广州市番禺区大石河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）B、C座的物业，原于2014年8月1日依约出租给卜茂盛显示经营。但卜茂盛先生在经营过程中未经本公司书面同意转租，并从2015年11月份起没有交付租金，违法合同约定，构成根本性违约。本公司于2017年4月17日向卜茂盛先生发出律师函依约解除与卜茂盛先生的租约合同，已收回上述广州市番禺大石河村迎宾路×号（即番禺大道北×号）B、C座的物业。7.2018年8月2日，黄荣因其与卜茂盛之间的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0113民初7295号（以下简称7295号案）。8.2019年3月15日，卜茂盛提起本案诉讼，本院立案后与7295号案进行合并审理。庭审过程中，各方当事人均确认涉讼物业为卜茂盛向伟成公司承租后再转租。另潮联公司表示涉讼合同与其司无关，其司并非涉讼物业的承租方，故对涉讼合同的履行情况不清楚。现主要为黄荣与卜茂盛就以下问题产生争议：一、涉讼物业的承租方。黄荣称涉讼合同系其与卜茂盛签订的，合同保证金及装修补偿款亦由其转账支付，且后期装饰装修合同的签订以及相关款项的支付均系以其名义，故其是涉讼物业的承租方，为此，黄荣向本院提交了若干《工程施工承包合同》《装修设计合同》《装修工程施工协议》等及银行转账凭证予以证明。其与潮联公司的法定代表人许浩填与黄荣是朋友关系，许浩填作为中间人介绍并代为沟通涉讼物业的租赁事宜，卜茂盛将单方签好的涉讼合同交由许浩填，再由许浩填交给黄荣签约，待黄荣签好后由许浩填将合同原件交给黄荣、卜茂盛各方持有。卜茂盛则称其不认识黄荣，一直与其洽谈并最终达成租赁合意的系潮联公司，故其认为涉讼物业的承租方是潮联公司，潮联公司承租涉讼物业后与黄荣共同使用。其签订涉讼合同后将合同交给潮联公司，但潮联公司收下后并未当即盖章，后经其多次催促，潮联公司至今未向其交还涉讼合同。二、涉讼物业的现状。黄荣称其已搬离涉讼物业，根据伟成公司出具的《证明》可知涉讼物业于2018年5月18日前被伟成公司强行收回，现已由伟成公司重新对外出租。卜茂盛则称涉讼物业由潮联公司与黄荣共同使用，现涉讼物业的一层由次次承租人经营车行生意。另，其与伟成公司就涉讼物业签订的租赁合同仍在继续履行，因伟成公司拖欠其工程款，故双方协商以工程款抵扣相应租金，但至今未能协商一致，故其无法提供支付租金的书面依据。三、涉讼合同的法律状态。黄荣主张涉讼合同已于伟成公司强行收回涉讼物业之时终止；而卜茂盛则主张黄荣于2018年8月2日提起本案诉讼要求解除涉讼合同，而其对此并无异议，故涉讼合同已于2018年8月2日解除。就涉讼合同的履行情况，黄荣称签订涉讼合同后涉讼物业即已交付使用，其于2016年11月4日分两笔向卜茂盛转账共100万元保证金，于2016年11月24日分两笔向卜茂盛转账共100万元装修综合补偿款。鉴于其承租涉讼物业的目的是为经营酒店，故其派人进场进行装修。2017年3月1日，伟成公司派人到涉讼物业张贴公告，称卜茂盛欠付租金需停水停电。后伟成公司对卜茂盛提起诉讼，并强制收回涉讼物业，导致其无法继续使用涉讼物业，且涉讼物业的一次消防至今未完成，故卜茂盛已构成违约，其无需向卜茂盛支付租金。为证明上述陈述，黄荣向本院提交了照片两张予以证明。对此，卜茂盛确认收到租赁保证金100万元及装修综合补偿款100万元，但认为涉讼物业的一次消防已完成，并向本院提供番禺市公安消防大队于2001年出具的《建筑工程消防验收意见书》予以证明。本院认为，涉讼合同系黄荣签订的，合同约定的租赁保证金及装修综合款系黄荣向卜茂盛支付，涉讼物业交付后亦系由黄荣进行装修使用，即黄荣是涉讼合同的签订人和实际履行人，故本院认定涉讼物业的出租方为卜茂盛，承租方为黄荣。卜茂盛虽主张与其达成租赁合意的系潮联公司，其将单方签订好的涉讼合同交由潮联公司，故潮联公司才是涉讼物业的实际承租人，但对于上述陈述，卜茂盛并未提供充分的证据予以证明，潮联公司与黄荣对此亦不予确认。且卜茂盛作为一完全民事行为能力人，在签订租赁合同前理应就合同相对方的身份进行核实与确认，其所主张其在合同相对方处为空白的情况下签订涉讼合同并将合同交由他人的行为有悖常理。退一步说，即使确如卜茂盛所称其将合同相对方处为空白的涉讼合同交由潮联公司，应视为其对涉讼合同相对方的无限授权，即涉讼物业的承租方可为任何主体，故本院对卜茂盛的上述主张不予采信。因此，黄荣与卜茂盛签订的涉讼合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一方面，卜茂盛作为出租方，理应向承租方提供产权清晰、无任何纠纷、能正常使用的租赁物，然根据业主方伟成公司于2018年5月18日出具的《证明》可知，涉讼物业因卜茂盛拖欠租金而被伟成公司强行收回，故卜茂盛已构成根本性违约。另一方面，黄荣作为承租方，理应依照合同约定按时足额向卜茂盛支付租金及其他费用。涉讼合同约定黄荣应于合同签订之日起十天内即2016年11月12日前向卜茂盛支付装修综合款200万元，另应自2017年3月起向卜茂盛支付租金，而事实上黄荣只支付了装修综合款100万元，并自2017年3月起欠付租金。黄荣虽辩称卜茂盛至今未完成一次消防验收，依据合同约定免租期应顺延，且伟成公司于2017年3月1日对涉讼物业张贴公告告知承租人因卜茂盛拖欠租金而将对涉讼物业采取停水停电的措施，故其基于不安抗辩权有权不支付涉讼合同约定的各项费用。然根据番禺市公安消防大队于2001年出具的《建筑工程消防验收意见书》可知，涉讼物业已完成一次消防验收，而黄荣未能举证证明涉讼物业存在被停水停电等实际影响其正常使用的情形，亦未举证证明其曾就涉讼物业无法使用的情况与卜茂盛进行沟通及反映，黄荣以此为由拒不缴纳装修综合款及租金，缺乏事实和法律依据，故黄荣在履行涉讼合同的过程中亦存在违约行为。涉讼物业已交付予黄荣占有使用，现黄荣未能举证证明涉讼物业被伟成公司强行收回的时间，而伟成公司于2018年5月18日出具《证明》证明涉讼物业已由其司收回，故本院认定涉讼物业于2018年5月18日被伟成公司收回。因此，涉讼合同已于2018年5月18日事实解除，卜茂盛与黄荣均就涉讼合同的解除负同等过错责任。就卜茂盛要求黄荣支付拖欠租金的诉请。如上所述，黄荣拒不缴纳租金缺乏事实和法律依据，故黄荣应向卜茂盛支付占用使用涉讼物业期间的租金。涉讼合同约定，卜茂盛给予黄荣四个月的免租期，即2016年11月1日至2017年2月28日期间免收租金，租金自2017年3月1日起计，至2018年12月31日为每月29万元，故黄荣应向卜茂盛支付涉讼物业2017年3月1日起至2018年5月18日期间的租金4228387元（29万元/月×14个月+29万元÷31天×18天）。另就卜茂盛要求黄荣支付拖欠租金的滞纳金的诉请，因卜茂盛对涉讼合同解除的后果存在过错，故就该诉请，本院不予支持。就卜茂盛要求没收黄荣已支付的租赁保证金100万元及黄荣支付剩余装修补偿款100万元及其逾期利息的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，现涉讼合同因双方过错而解除，卜茂盛应向黄荣返还其收取的租赁保证金及装修补偿款，故就该诉请，于法于理无据，本院不予支持。就卜茂盛要求黄荣腾退涉讼物业及支付自2018年8月3日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，根据业主方伟成公司出具的《证明》可知，涉讼物业已于2018年5月18日被伟成公司收回，故就该诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。另外，因潮联公司非涉讼合同的签订主体，基于合同相对性原则，卜茂盛要求潮联公司共同承责的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对卜茂盛的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄荣于本判决发生法律效力之日起十日内向卜茂盛支付2017年3月1日至2018年5月18日的租金4228387元；二、驳回卜茂盛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87160元，由卜茂盛负担46533元，黄荣负担40627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  吴健周人民陪审员  黄英启二〇二〇年八月二日书 记 员  凌绮珊