河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初10562号 原告（反诉被告）：杨道文，男，1969年5月5日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市燕郊开发区。 原告（反诉被告）：简永美，男，1985年8月5日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市燕郊开发区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭东生，男，1967年9月13日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市。 委托诉讼代理人：李学荣，河北燕灵律师事务所律师。 原告（反诉被告）简永美、杨道文与被告（反诉原告）郭东生租赁合同纠纷二案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）简永美和杨道文及其委托诉讼代理人唐文琴、被告（反诉原告）郭东生及其委托诉讼代理人李学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简永美向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、判令被告向原告返还房屋租金95233元（计算方法：年租金110000元／365天×未使用房租天数316天，未使用房租天数：自2019年7月21起至2020年6月1日止）；3、判令被告向原告赔偿房屋装修损失暂记30000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告杨道文、简永美与被告郭东生于2015年6月1日签订了《房屋租赁合同书》，约定由原告承租被告位于三河市平方米，后南房约150平米、西房大约60平米、院子大约260平米；租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月30日止，租金10万／年，每三年递增一万，租金每年6月1日支付。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，并一直按照合同约定向被告缴纳房屋租金。租赁期间原告多次找到被告要求其提供房屋的相关登记证书用于办理幼儿园的经营手续，但被告一直未予提供，后原告得知被告向原告出租的房屋属于自建房，根本没有相应的规划审批手续，因房屋问题也导致原告所经营的幼儿园一直无法办理相关的经营手续，于2019年6月底被相关政府部门要求关停，并于2019年7月20日实际停止营业，后原告将租赁房屋腾空并多次找到被告要求其退还未使用的房屋租金，但被告均已各种理由推拖，至今未向原告退还租金。综上所述，为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望判如诉请。 被告郭东生辩称，根据原告的起诉，被告认为原告起诉被告要求确认双方于2015年6月1日签订的房屋租赁合同书无效，没有事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。原告应继续履行双方签订的租赁合同，事实和理由如下：一、2015年6月1日，原、被告双方经过协商一致，签订房屋租赁合同书，被告将位于李旗庄李××楼房及地下室约1500平米，后南房约150平米，西房约70平米，院子约300平米，租赁给原告使用，租赁期限为2015年6月1日起至2025年5月30日止，租金每年10万元，每三年递增1万元，租金每年6月1日支付。合同签订后，被告按照约定将房屋交予二原告租赁使用，至今二原告仍在租赁使用中，并且交租金按照合同约定交至2020年6月1日，被告认为原、被告双方签订的合同真实有效，并且已经从2015年6月1日履行至今，原告仍在使用房屋中。原告主张合同无效没有事实和法律依据，因此要求法院驳回原告诉讼请求，继续履行双方签订的租赁合同。二、原告要求被告返还租金没有事实和法律依据，因为被告收取租金符合合同约定，而且原告一直在占有使用被告所有的房屋，无权要求返还租金。三、原告要求被告向其赔偿房屋装修损失3万元没有事实和法律依据。四、鉴于原被告租赁合同的事实，针对原告的本诉被告提出反诉，要求本诉原告继续履行双方签订的租赁合同，并承担因反诉的一切费用。 反诉原告郭东生向本院提起反诉诉讼请求：1、依法判令被反诉人继续履行房屋租赁合同书；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人确认租赁合同纠纷一案，贵院正在审理之中，双方于2015年6月1日签订了《房屋租赁合同书》，该合同合法有效。被反诉人已经租赁使用了反诉人房屋四年多的时间，至今仍然占有使用。反诉人的房屋用地系祖传。2000年102国道改造后重建，规划审批许可证已交予被反诉人，房屋产权属于反诉人所有。故请求人民法院驳回被反诉人的诉讼请求，判令被反诉人继续履行房屋租赁合同书，将反诉以本诉合并审理，诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告杨道文、简永美答辩称，首先案涉租赁房屋根本没有规划手续，双方签订的租赁合同为无效合同，据答辩人了解，案涉租赁房屋为被答辩人的自建房，根本没有相应的规划审批手续，答辩人也从没有收到过被答辩人所说的规划审批许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。根据前述法律规定，答辩人与被答辩人于2015年6月1日签订的房屋租赁合同为无效合同。即使不考虑合同效力问题，根据双方所签订的房屋租赁合同第二条第四款的约定，如果遇到拆迁或不可挡的因素、地震、国家政策不允许等情况，导致幼儿园无法正常经营下去时，甲方享受房屋拆迁补偿，乙方享有由乙方投资的室内装修与证件的损失费用，甲方须退还乙方剩余房租，同时合同自动解除。在答辩人开设的幼儿园于2019年7月20日被关停的情况下，双方合同应当自动解除，并由被答辩人退还剩余租金，并支付装修损失。第二点，被答辩人提出反诉要求继续履行合同目的就是恶意拖延时间，拒不返还剩余租金。答辩人经营的幼儿园就是因为案涉租赁房屋没有产权及规划手续无法办理办学许可等相关经营手续，导致被相关政府部门关停。因在幼儿园被关停后，答辩人已经无法继续占有使用该房屋，故答辩人腾空租赁房屋并通过电话、短信、快递的方式告知被答辩人，主动要求退还房屋钥匙，并要求被答辩人退还剩余房屋租金，但其拒不配合，被答辩人拒不接受房屋钥匙，并提起反诉的目的就是恶意拖延时间制造答辩人未交还房屋钥匙，一直在占有使用房屋的假象，以此来增加答辩人占有使用房屋的租金成本达到其拒不退还剩余房屋租金的目的。综上所述，请求贵院查明事实，驳回对方的反诉请求，依法支持答辩人的本诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，原告杨道文、简永美与被告郭东生签订了《房屋租赁合同书》。双方在合同中约定如下内容：第一条、租赁内容。甲方（即被告郭东生）将自己位于三河市平米（三层不出租，但经甲方同意后三楼西侧可供乙方无偿使用）、后南房约150平米、西房大约60平米、院子大约260平米租给乙方（即杨道文、简永美）单独使用。二、权利与义务。1、甲方保证乙方在租赁、建设、改修和使用期间不受外界阻挠和干扰，且不得干扰乙方的一切内部业务活动，并保证该楼房的漏损和水电路畅通。2、乙方必须遵守国家法律法规正当使用，在做房屋改修时乙方必须征得甲方的同意方可施工。3、在合同期内乙方如有业务上的发展，乙方可以将幼儿园转让出去，甲方不得干涉，但必须保证的甲方每年的租金到位。4、如有遇到拆迁或不可挡的因素（地震、国家政策不允许等）导致幼儿园无法正常营业下去时，甲方享受房屋拆迁赔偿，乙方享有由乙方投资的室内装修与证件的损失费用，甲方需退还乙方剩余租金，同时合同自动解除。5、合同期满后乙方有优先续租权。三、租赁期限。自2015年6月1日至2025年5月30日为止，租金10万元，每三年递增1万，租金每年6月1日支付。四、本合同由甲乙双方共同协商自愿拟定，共同遵守，违者赔偿对方一切经济损失。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，以备法律效力。本合同自签证之日起生效。 合同签订（即2015年6月1日）后，原告支付给被告租金，接收了租赁的楼房并对楼房进行了装修，原告在未获得国家颁发的许可证的情况下，在该处经营幼儿园。2019年6月1日，原告交付给被告2019年6月1日至2020年5月30日的房屋租金11万元。2019年7月24日，三河市人民政府颁发了《关于对无证民办幼儿园关停取缔的通告》。因原告未取得经营幼儿园的许可证，原告的幼儿园属于被取缔的对象，2019年11月初，原告向被告发出解除合同通知书的邮件，于2019年11月20日提起诉讼，截止至2019年12月10日均未妥投给被告。原告以被告不能提供涉案房屋规划许可证及房屋所有权证为由解除《房屋租赁合同书》，被告表示不同意解除合同，要求继续履行合同，并提供被告于2003年12月31日承租三河市李旗庄镇李旗庄村的集体土地的《租赁合同》及经所在镇领导审批的文件，以此证明被告出租的涉案楼房于2008年1月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》之前合法审批建造的。经查，自2015年6月1日至今，涉案楼房并未被政府相关部门认定为违法建筑或下达查封、限期拆除通知，涉案楼房在使用上未影响原告经营幼儿园。 在庭审中，原告提供了仅有个人签字的7份收据，该批收据无收款人的详细信息，原告拟证明装修支出83400元，仅主张3万元装修费，但原告未提交不可拆卸装修的物品种类和价值。对此，被告不予认可，反驳称涉案房屋出租时已装修，不认可原告支出装修费用，但原、被告双方均未提供证据证明原告装修前楼房的原始状态。 本院认为，涉案楼房建造的土地系被告于2003年12月承包的本村集体土地，该楼房经所在镇政府批准，由被告自行建造的，其建造时间发生在2008年1月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》之前，故《中华人民共和国城市规划法》对被告建造的涉案楼房无溯及力，原告以被告建造的涉案楼房无规划许可证为由主张双方签订的《房屋租赁合同书》无效的观点不成立，本院不予采纳。 原、被告于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同书》，系双方自愿达成的，且不违反强制性法律规定，为合法有效，双方应遵守和履行各自义务。从双方在《房屋租赁合同书》中约定的条款可知，原告在租赁涉案楼房时并未要求被告提供涉案楼房的规划许可证及房屋所有权证，仅要求被告不许干扰原告的经营活动。根据原告租用涉案楼房的用处，及原告在签订合同时未取得经营幼儿园许可证的实际情况，而原告又不要求被告提供申办幼儿园许可证所必须的涉案楼房规划许可证及所有权证，故本院认定原告从签订租赁合同开始租赁涉案楼房目的就是纯粹利用涉案楼房本身的使用价值，且准备在租赁楼房处无证非法经营幼儿园。原告在租赁涉案楼房处无证非法经营幼儿园持续达4年之久，其经营活动首先违背《房屋租赁合同书》第二条第二款的约定，其次原告无证经营幼儿园从租赁涉案楼房始就随时存在被取缔的风险，之后所产生的法律后果应由原告自行承担。2019年下半年，原告经营的幼儿园被政府相关部门取缔，取缔的原因并非被告出租的涉案楼房建造是否合法的问题，而系原告无许可证非法经营活动造成的，原告以被告不能提供规划许可为由推卸责任于被告，显然与签订的合同目的及事实相悖。鉴于被告提供的涉案楼房的使用性质至今未发生变化，即未被认定为非法建筑，未影响原告的使用，故原告向被告主张解除双方签订的《房屋租赁合同书》于法无据，本院不予支持；对被告主张继续履行《房屋租赁合同书》的请求，因其无过错，且请求符合合同的约定，故本院予以支持。但考虑到原告在无许可证的情况下无法再继续经营幼儿园，原告继续租赁涉案楼房需改变经营范围，本院秉承实事求是和彻底解决双方纠纷的原则，充分考虑原告的利益，本院酌定解除双方签订的《房屋租赁合同书》。由于原告已向被告交纳了2019年6月1日至2020年5月30日期间的租赁费，且在合同中双方未约定提前交纳租赁费存在的风险，应视为原告自愿承担将来发生的风险，而被告在履行合同中不存在过错，且涉案楼房一直由原告占用至今，被告也存在一定的损失，故本院酌定于2020年6月1日解除《房屋租赁合同书》，原告应清除、移走自己物品，返还给被告的涉案楼房，被告对原告所给付的租赁费不予退还。由于原告提供的证据不足以证实不可拆卸的物品种类及价值，而原告装修的不可拆卸的物品的目的用于自己非法经营幼儿园，且已使用五年，故本院认为原告装修的不可拆卸的物品的价值可忽略不计，且本院不能用合法的形式支持原告用于非法经营幼儿园的装修投入，故被告无需予以赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨道文、简永美与被告（反诉原告）郭东生于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）杨道文、简永美于判决生效后五日内清除、移走自己的物品，将涉案楼房交付给被告（反诉原告）郭东生；若原告杨道文、简永美在上述期限内不清除、移走自己物品，视为自动放弃该物品的所有权； 三、驳回原告（反诉被告）杨道文、简永美的诉讼请求。 案件受理费2805元，减半收取计1402.5元，诉讼财产保全费1120元，反诉案件受理费80元，由原告杨道文、简永美负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李清励 二〇二〇年八月二十八日 书记员  李 雪