江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初1829号原告：朱某，女，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。委托诉讼代理人：陈慧，江西瑞正法律服务所法律工作者。被告：江西某某置业有限公司，住所地：江西省樟树市。法定代表人：钟某某，公司执行董事。委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。原告朱某（下称原告）与被告江西某某置业有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序进行了第一次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陈慧、被告委托诉讼代理人肖娟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭，进行了第二次公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；2．被告支付截止到2020年2月29日的逾期交房违约金47232元，并从2020年3月1日起以480000元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月30日在被告购买5#403号房屋一套，房屋总价款480000元，并签订了商品房买卖合同。合同约定出卖人应当在2019年6月28日前交付房屋，若逾期超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按房价的日万分之四支付违约金给原告。截止到2020年2月29日被告已逾期246天，逾期违约金47232元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告辩称：一、八景镇景和华城小区项目的建设存在不可抗力、政府政策因素以及非因自身原因导致的工期延误共计238天，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，交房日期应当顺延至2020年2月28日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期，其中包括遭遇不可抗力和政府的法律、法规导致延误。被告在进行景和华城小区项目建设时存在以下情形导致工期延误：1、2018年11月至2019年7月，高安市的降水比同年往期严重偏多，完全超出了正常工程对降雨导致无法施工的预期，属于合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的条件。据统计，在这期间由于降雨导致无法施工天数为117天。2、2017年12月，在施工过程中，工地出现9-11米深岩洞问题，为保障项目工程的质量，被告必须对工程进行设计修改，其中设计方案、提交图审的时间共计15日，进行数据修改的时为30日，共计导致延误工期45日，属于合同订立时不能预见、不能避免的客观情况，符合不可抗力的条件。3、在景和华城小区项目建设期间，由于政府的政策因素导致延误工期86天。2018年12月，中央环境保护检查组在高安检查期间停工10天；2019年3月，因政府整顿砂砾石供应市场，停止供应砂砾石61天，致使被告无法组织施工；2019年5月，高安市政法委等部门下发文件要求进行“智慧安防小区”建设，为更好地保障业主的安全，被告增加安防、监控、天网系统等工程，增加的工程量需15天工期。4、除此之外，供水、供电、供气公司均存在延期完工的违约行为。被告于2019年6月17日与高安市八景供水有限公司订《一户一表安装工程》合同，八景供水公司延期11天完工；2018年10月25日与江西瑞德隆电力安装工程有限公司签订《景和华城住宅小区配电工程》，瑞德公司延期30天完工；2019年5月8日与高安华能管道天然气有限公司签订《燃气管道配套工程建设合同》，华能公司延期18天完工。上述第三方原因导致的工期延误致使被告交付房屋的时间延后59日。针对阴雨天气和地质变化原因造成的不可抗力，被告已经向高安市住房和城乡建设局开发办提交书面的报告进行说明，住建局作为建设工程的行政管理部门，应当能够代表广大业主进行信息的接收和了解，被告已经就不可抗力尽到告知义务。而《商品房买卖合同》第八条中约定的“政府的法律、法规导致的延误”应理解为政府的政策调整及政府主导的调控行为，因为法律的指定部门并不是政府，而是全国人民代表大会，此处只是由于合同双方对概念的理解错误才未表述清楚。所以，高安市政府的相关市场调控及督察行为符合合同第八条约定的政府原因导致的延误工期。二、被告开发的八景镇景和华城小区已经符合交付条件，可以进行交房，至今未办理交接手续是由于原告拒不接收。2019年5月6日，景和华城小区已经竣工验收，高安市建设工程质量监督站于2019年5月12日出具了《建设工程质量监督报告》，确认工程质量合格，符合竣工验收备案的条件，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用。业主应根据房屋质量问题的严重程度，是否影响合同目的实现，判断房屋是否符合交付条件，如房屋仅存在轻微的瑕疵（比如划痕、裂缝），完全可以在修补后正常使用，则可以视为开发商已经交付了合格的房屋。原告以没有竣工验收备案表为由拒不收房，由此导致的违约金的增加被告不应承担。三、即使被告存在逾期交房的情形，原告主张的违约金过高，依法应当予以核减。依据《合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，即使被告逾期交房，对原告造成的损失也是微乎其微，法院应当结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。从合同约定来看，按照日万分之四计算违约金，逾期交房半年便达到了7.2%的违约金比例，相较于对原告造成的实际损失，应当是明显过高的；从合同的履行来看，被告对于延误工期确实不存在过错，主要是由于他人的原因导致的。综上所述，被告的建设工期应当依法延长至2020年2月28日，并不存在逾期交房的情形，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号：ＧＡ20XXXXXXXXXX），合同约定原告购买被告开发建设的位于高安市房屋，房屋价款为480000元。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清首付房款人民币：壹拾伍万元整（￥150000元），余款人民币：叁拾叁万元整（330000）办理贷款，受买人须于合同签订之日起一星期内向出卖人提供贷款材料”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，而被告未能在合同约定的期限内交付房屋。被告开发的八景镇景和华城商住小区于2017年9月报建，于2017年10月20日开工建设，施工许可证号为36098320XXXXXXXXXX，目前勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在工程竣工验收报告出具验收意见。竣工验收内容写明：一、技术资料：检查质量保证资料收集完整，砼砂浆试块组数正确，试压强度符合设计要求，钢筋及钢筋试验符合规范及设计要求，现场的各项质量保证资料齐备，其他质量验评资料及施工管理资料齐全；二、观感检验项目：房屋建筑的基础工程和主体结构工程，符合设计图纸要求，建筑物尺角顺直，墙面平整，屋面及外墙面无渗漏现象，标高位置准确，本工程的外观效果良好；三、检验项目：屋面、室内地面、内外墙面的装饰、门窗、地面工程均符合要求，评定等级合格；四、抽检查项目：对屋面防水工程，墙面的装饰装修工程，进行实地抽查、合格。本工程按照工程施工合同、设计图纸、国家有关规定标准要求顺利完成，工程的实测数据真实有效，经检查核实，地基与基础主体及各分部工程均达合格工程。2019年5月12日高安市建设工程质量监督站出具报告，对工程实体质量及竣工验收监督情况均表示符合相关规定要求，符合备案条件。被告至本案庭审时仍未取得该商品房的“竣工验收备案表”，目前尚未向原告交付该诉争房屋。2019年11月28日，被告在该项目售楼部张贴公告，公告内容为：公司于2019年11月30日起开始交付景和华城住房及商铺，望各位业主按公告时间过来收房。根据高安市历史天气查询，2017年10月至2019年6月雨天天气较多。2017年12月，在施工建设过程中，因地基基础工程出现土洞进行了技术处理和修改设计，导致工程延期，高安市市委政法委、高安市住房和城乡建设局、高安市自然资源局要求推行智慧安防小区建设并下发文件，导致增加工程量。本院认为：原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告作为房屋的买受方，依约履行了合同约定的支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方，没有按照合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。被告提出由于雨水天气、基础工程出现土洞、智慧安防小区建设以及供水公司、供电公司、燃气公司等相关工程延期，导致房屋逾期竣工交付使用，这些原因并不属于法律规定的不可抗力，现被告开发建设的小区，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在工程竣工验收报告出具验收意见，2019年5月12日高安市建设工程质量监督站也出具了报告，对工程实体质量及竣工验收监督情况均表示符合相关规定要求，符合备案条件，目前尚未取得竣工验收备案表，被告应当尽快完善相关手续，原告主张继续履行双方签订的商品房买卖合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求从2019年6月29日起以购房款购房总价为基数按每日万分之四计算至交房之日止计付违约金，本案中，对被告逾期交房的违约行为，结合原告居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及被告逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，本院认为，被告承担按日万分之一点五计算的违约金较为妥当，违约金从2019年6月29日起以购房款购房总价为基数按每日万分之一点五计算至交房之日止。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告朱某与被告江西某某置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：GA20XXXXXXXXXX）继续履行。二、限被告江西某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告朱某逾期交房违约金（具体金额以购房款480000元为基数、按每日万分之一点五自2019年6月29日起计算至原告朱某收房日止；如符合约定的交房条件，原告朱某不收房，则计算至符合约定的交房条件之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币981元，由被告江西某某置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。审判长  梁克诚审判员  吴 鹃审判员  曾高峰二〇二〇年八月二十八日书记员  石晓霞