河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初10号原告：余平利，女，1983年2月15日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人：栗绍涛，男，河南启文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明位，男，河南启文律师事务所律师。被告：海福生，男，1961年7月2日出生，回族，住卫辉市。委托诉讼代理人：王鹤，男，1953年7月15日出生，汉族，住卫辉市。第三人：吴守华，男，1976年8月15日出生，汉族，住卫辉市。第三人：李荣梅，女，1973年9月29日出生，汉族，住卫辉市。原告余平利诉被告海福生、第三人吴守华、李荣梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人栗绍涛、张明位，被告委托诉讼代理人王鹤到庭参加诉讼，第三人吴守华、李荣梅经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余平利向本院提出诉讼请求：1、判令撤销卫辉市人民法院作出的（2019）豫0781执异37号执行裁定书；2、判令解除对卫辉市友谊新村东区××楼××单元××楼西户房产的查封；3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告海福生与第三人吴守华、李荣梅民间借贷纠纷一案，卫辉市人民法院作出了（2018）豫0781民初217号民事判决书，判决生效后，被告海福生申请了法院强制执行。2018年12月17日，卫辉市人民法院作出了（2018）豫0781执1152号民事裁定书，查封了吴守华名下的位于卫辉市友谊新村东区××楼××单元××楼西户房产，后原告持售房协议、收据向本院提出书面异议，2019年12月18日，卫辉市人民法院作出（2019）豫0781执异37号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2017年6月26日，吴守华与其子吴某将案涉房屋出售给了张某，2018年7月17日，张某又将案涉房屋出售给了原告余平利。原告余平利交付购房款108000元后入住使用该房至今，尚欠购房余款50000元约定在2019年6月底之前交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，原告依法从张某手中购买涉案房屋，实际入住且已支付了大部分价款，尾款未付是因为本案的纠纷，未办理过户登记不是原告的原因造成，故原告提交的证据能够排除人民法院的执行，应当解除对涉案房屋的查封。海福生辩称，涉案房屋位于卫辉市友谊新村东区××楼××单元××楼西户，属于卫辉市经济适用房。国家规定经济适用房销售对象为国家城镇低收入家庭，所以吴守华、李荣梅根本无权私自销售该房屋，根据余平利提供的个人身份信息，户口是农村户口，所以无权购买城市的经济适用房，其购房行为属于无效行为；该房屋面积约100平米，按2017年卫辉市商品房销售价格，均价最低在每平方米3000以上，而吴守华和李荣梅当时仅以20万元卖给张某，不符合常理，时间仅隔一年，张某又把20万买到的房子以15.8万元的价格卖给了余平利，不赚钱反而亏了4万多元，以上房屋买卖行为存在很多疑点；众所周知，国家颁发的中华人民共和国房屋所有权证是唯一合法有效的房产证件，至于民间私自签订的一切房屋买卖协议均为无效协议，法律一概不予认可；在人民法院查封该房屋之前，余平利没有签订合法有效的书面买卖合同，余平利没有按照合法手续占有该不动产，余平利因自身原因至今没有办理合法有效的过户手续，综上所述，被告认为余平利购买该房屋属于无效行为。吴守华、李荣梅未到庭，未答辩。原告向本院提交的证据有：1、收据一份。证据内容：加盖有卫辉市经济适用住房开发中心公章的收据，载明收到房款16500元；2、售房协议一份。证据内容：2017年6月26日，吴守华及其子吴某将案涉房屋以20万的价格出卖给张某；3、收到条一份。证据内容：2017年6月26日，吴守华、吴某在收到张某的购房款后出具收到条；4、吴守华身份证复印件一份。证据内容：显示此证件只作为吴守华、吴某与张某买案涉房屋使用；5、吴某身份证复印件一份。证据内容：显示此证件只作为吴守华、吴某与张某买案涉房屋使用。原告以第1-5项证据证明：2017年6月26日，吴守华、吴某将涉案房屋出卖给张某，张某已经支付了全部价款，该房屋为经济适用房性质，合同签订时因政策原因未能办理过户手续。6、原告余平利河南农村信用社交易明细清单一份。证据内容：2018年6月1日，原告通过河南农村信用社按照张某的指示将38000元房款转到尾号7020账户；7、原告余平利中国邮政储蓄银行交易明细一份。证据内容：2018年6月1日，原告通过中国邮政储蓄银行按照张某的指示将50000元房款转到尾号9101账户；8、售房协议一份。证据内容：2018年7月17日，张某将涉案房屋出售给了原告余平利，约定售房价格为158000元，已付房款108000元，下欠房款50000元于2019年6月底之前付清；9、收到条一份。证据内容：2018年7月17日，张某出具收到108000元房款，对于下欠50000元房款约定在2019年6月底之前付清；10、张某身份证复印件一份。证据内容：显示此证件只作为售房协议使用。原告以第6-10项证据证明：张某将涉案房屋出卖给原告余平利，原告依照约定支付大部分购房款，剩余尾款未付是因为本案纠纷；该房屋为经济适用房性质，因政策不能办理过户手续，原告虽未取得案涉房屋所有权并非其自身原因导致，即原告余平利对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错；可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。11、卫辉市正源物业管理有限公司收款凭证8份；12、卫辉市供水有限责任供水证明2份；13、卫辉市中原天然气开发有限公司发票1份；14、卫辉市人民法院（2018）豫0781执1152号执行裁定书一份。原告以第11-14项证据证明：原告余平利购房后入住该涉案房屋，在涉案房屋中居住、生活，且在卫辉市人民法院查封前已经合法占有该不动产。可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。被告、第三人未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的第1项证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的原告提交的第2--14项证据，本院认定如下：被告对原告提交的第2--14项证据的真实性未提出异议，仅以涉案房屋为经济适用房不得买卖为由，认为原告提交的第2--14项证据为无效证据。·《经济适用房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定。从该规定来看，经济适用房符合一定的条件，可以上市交易，转让经济适用房并不必然导致合同无效，故原告提交的2—14项证据，本院依法予以认定。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于卫辉市友谊新村东区××楼××单元××楼西户，房屋性质为经济适用房。该房屋由第三人吴守华2005年以16500元价格取得。2017年6月26日，吴守华将该房以20万元的价格卖给了张某。2018年7月17日，张某和余平利签订了售房协议，又将该房以158000元的价格卖给了原告余平利，余平利支付了房款108000元，下余50000元约定2019年6月底之前付清。余平利支付房款后即入住该房。本院同时查明，被告海福生与第三人吴守华、李荣梅民间借贷纠纷一案，卫辉市人民法院作出了（2018）豫0781民初217号民事判决书，判决生效后，被告海福生申请了法院强制执行。2018年12月17日，卫辉市人民法院作出了（2018）豫0781执1152号民事裁定书，查封了涉案房产，后原告向本院提出书面异议，2019年12月18日，卫辉市人民法院作出（2019）豫0781执异37号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付了部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋由本院于2018年12月17日查封，原告在本院查封之前和张某签订了合法有效的书面买卖合同，且已经实际占有该房屋，支付了大部分房款，未支付尾款的原因系因为本院的查封。该房系经济适用房，不能过户非原告自身原因造成。综上，原告对涉案房屋享有的权利符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件。被告辩称，涉案房屋系经济适用房，不得上市交易，且原告系农村户口，不符合经济适用房的购房主体资格。《经济适用房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定。根据此规定，购买经济适用房满5年，补缴土地收益等价款后可以上市交易，本案第三人购买涉案房屋已经满5年，转让时未补缴土地收益等相关价款应当由相关行政部门予以追缴，并不必然导致合同无效。且上市交易后，对买房人的户籍并无限制，故被告的辩解理由不成立，本院不予采信。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、停止对卫辉市友谊新村东区27号楼三单元5楼西户房产的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由被告承担。如对本判决不服，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李利岩人民陪审员  李翔鹏人民陪审员  党在华二〇二〇年八月二十五日书 记 员  杨 超