广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3883号原告：东莞市******有限公司（以下简称华轩公司）。住所地：广东省东莞市虎门镇怀德。以上两原告的共同委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：黎宝颜，广东嘉茂律师事务所律师。被告：东莞市虎门镇怀德矮岗股份经济合作社（以下简称怀德矮岗经合社）。住所地：广东省东莞市。法定代表人：邓建和，该合作社理事长。委托诉讼代理人：黄耀安，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶梓炜，广东今久律师事务所律师。原告华轩公司、段小云与被告怀德矮岗经合社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法由审判员温建伟适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告华轩公司、段小云的共同委托诉讼代理人杨振锋、黎宝颜，被告怀德矮岗经合社的委托诉讼代理人黄耀安、叶梓炜到庭参加诉讼。本案扣除调解期限60天，本案现已审理终结。原告华轩公司、段小云共同向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告合同定金1000000元及支付利息（以1000000元为本金，从2019年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日为3396.58元；以1000000元为本金，从2019年8月20日起按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止,暂计至2019年12月26日，暂计15020.55元，以上暂共计18417.13元）；2.本案诉讼费用由被告承担。以上暂共计1018417.13元。后原告增加诉讼请求：请求撤销《怀德社区矮岗芦荻埔工业区号厂房宿舍A0003合同终止申请》、《提前终止合同协议书》。事实与理由：段小云等股东筹备设立华轩公司，需要租用经营场所，于2018年7月10日与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于怀德矮岗芦狄埔工业区1号厂房宿舍A0003的租赁物出租给原告用于工业，每月租金312000元，租赁期从2018年8月16日起至2025年7月15日止。原告需一次性向被告缴交租金的合同定金1000000元。租赁期满并结清租金和各项费用后，被告将合同定金无息退还给原告。合同签订后，原告依约向被告交付合同定金1000000元，被告也出具相应收据。2018年7月12日，华轩公司成立，实际使用案涉租赁物进行生产经营。后原、被告就租赁期限进行变更，约定租赁期至2019年7月31日止。2019年7月2日，被告向原告华轩公司发送《租赁到期通知书》，告知原告根据双方约定租赁合同于2019年7月31日到期以及原告在同等条件下享有优先承租权，如原告不参与竞投或未竞得承租权，请原告于2018年8月31日之前腾空并交还租赁物等事宜。且被告于2019年7月22日在东莞市**（社区)集体资产管理网上发布案涉租赁物的招标公告，于2019年8月2日就案涉租赁物与中标单位东莞市美霞实业有限公司（以下简称美霞公司）签订合同。租赁期届满后，原告己按合同约定将承租房屋交还给被告，也结清租金，被告却不肯将合同定金1000000元退回给原告。原告认为在出具《怀德社区矮岗芦荻埔工业区号厂房宿舍A0003合同终止申请》、与被告签订《提前终止合同协议书》存在重大误解、显失公平、欺诈等行为，原告可依法行使撤销权。第一，重大误解情形。在签订租赁合同时，被告确认案涉厂房是有产权证和消防验收合格证的。后原告经营不善，无奈只好提前终止合同。基于被告能够在网上公开招标出租的行为、被告作为股份经济合作社的地位以及被告信誓旦旦保证案涉厂房有产权证及消防验收合格证等错误认识，使得原告相信被告取得了案涉厂房的产权证以及消防验收合格证，以为双方签订的租赁合同是合法有效的，从而误解自己存在违约行为才单方出具《合同终止申请》、与被告签订《提前终止合同协议书》放弃退还租赁合同定金。原告认为，原告误解被告己取得案涉厂房的建设工程规划许可证，误解租赁合同合法有效，才出具的《合同终止申请》、与被告签订《提前终止合同协议书》确认自己违约（租赁无效，本就不存在违约的可能)，放弃退还合同租赁定金的错误意思表示，并造成原告重大损失。第二，显失公平情形。被告利用自己是经济合作社地位的优势、原告没有租赁的经验，促使原告出具《合同终止申请书》、并与被告签订《提前终止合同协议书》，该协议的签订直接导致原告损失1000000元，原告获益1000000元，而被告并没有因解约导致损失。致使双方利益明显失恒，违反了公平、等价有偿这一基本民法原则，而使原告的利益严重受损的。很明显，上述终止申请与协议书是显失公平的。第三，欺诈情形。本案中，被告确认案涉厂房是有产权证和消防验收合格证的，确认双方签订的租赁合同是合法有效的，致使原告发生认识上的错误而出具《合同终止申请》，并与被告签订《提前终止合同协议书》，错误作出放弃退还合同租赁定金的意思表示。明显，被告存在欺诈情形。综上，请求判如所请。被告怀德矮岗经合社辩称，一、段小云通过竞价方式取得案涉租赁物承租权的行为并不违反公平原则。2018年7月10日，案涉租赁物通过东莞市*************举办现场举牌竞价的方式进行出租，交易底价为207000元/月，最终由原告段小云以312000元/月投得。同日，被告与段小云签订《厂房租赁合同书》，合同约定租赁期限为6年11个月，自2018年8月16日至2025年7月15日。段小云一方应向被告支付合同定金1000000元。合同签订后，被告即向段小云交付案涉租赁物，段小云也按合同约定支付合同定金以及租金。段小云通过该方式取得案涉租赁物承租权，并不违反公平原则。二、段小云、华轩公司因无力继续履行《厂房租赁合同书》，主动提出提前终止合同。2019年年初，段小云向被告出具《合同终止申请》，表示经营不善，无法继续租赁，申请提前终止合同，并确认被告无需退还租赁定金。就段小云关于提前终止合同一事，双方协商一致，在2019年4月20日签订《提前终止合同协议书》，约定合同于2019年7月31日终止，被告无需向段小云退还租赁定金。段小云之所以请求提前终止合同并同意放弃租赁定金，是因为其竞投案涉租赁物时抢了高标准租金，考虑到租赁期还有5年多，其无力承担高标准的租金，为了减少更多的支出，才向被告提出协议书的解决方案。三、《提前终止合同协议书》是对终止履行《厂房租赁合同书》中债权债务关系的清理而达成的协议，对原、被告均有约束力。《提前终止合同协议书》是基于各方终止履行《厂房租赁合同书》对债权债务关系的清理而达成的协议，该协议独立于《厂房租赁合同书》，为双方真实意思表示，各方均应全面履行合同约定的内容。现段小云提起诉讼，隐瞒签订本协议书的行为，显然违约诚信原则，依法应当不予认可其诉讼请求。被告正是考虑到后出租收取的租金有可能少于原有租金标准，才同意在段小云确认无需退还1000000元租赁定金的情况下提前终止合同。事实上，在被告与段小云终止租赁合同关系后，与后手承租人美霞公司签订《厂房租赁合同书》，约定租金标准212750元/月，较段小云承租时的租金标准312000元/月，月租金减少近100000元。可知，被告因与段小云提前终止合同导致损失约6000000****0000元，而不能认定被告获利1000000元。综上，段小云与华轩公司恶意隐瞒因自身原因要求提前终止合同，并放弃1000000元租赁定金，主张退还1000000元的请求，明显违约诚信原则，应当以其签订的《提前终止合同协议书》作为依据，驳回其诉讼请求。被告怀德矮岗经合社向本院提出反诉诉讼请求：1.判令两原告向被告支付水费（含垃圾处理费、污水处理费、滞纳金）合计22549.8元，电费及滞纳金合计36927.17元，共计59476.97元；2.本案反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：2018年7月10日，案涉租赁物通过东莞市*************举办现场举牌竞价的方式进行出租，交易底价为207000元/月，最终由原告段小云以312000元/月投得。同日，被告与段小云签订《厂房租赁合同书》，合同约定租赁期限为6年11个月，自2018年8月16日至2025年7月15日。合同签订后，被告即向段小云交付案涉租赁物。后因段小云、华轩公司经营不善，向被告提出提前终止合同，直至段小云、华轩公司向被告交还案涉租赁物，尚欠水费（含垃圾处理费、污水处理费）与滞纳金合计225498元，电费与滞纳金合计36927.17元，共计59476.97元。经委托律师向原告发出律师函后，既未有任何书面回复，也未支付任何款项。基于以上事实，被告认为，原告段小云为案涉租赁物的承租人，原告华轩公司为案涉租赁物的实际使用人，应当共同向被告清偿水电费与滞纳金等费用。为维护自身合法权益，现依照《民事诉讼法》第119条、第140条之规定，特提出反诉，请依法判决。原告华轩公司、段小云共同针对反诉辩称，一、有关拖欠水电费当时是由案外人后续承租人美霞公司代为支付，当时美霞公司是2019年8月2日中标，随后提前进场，当时向原告协商让其提前进场进行装修、做一些隔墙，使用大量的水电费，其当时承诺所产生水电费全部由美霞公司承担；二、美霞公司合同约定2019年9月1日进场，实际在2019年8月10日左右已经进场；三、另外被告主张的滞纳金没有依据，原、被告不存在滞纳金的约定，而水费就是由被告直接收取，因此有关水电费的诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及提交的证据，本院认定如下事实：2018年7月10日，原告段小云在东莞市*************举办的现场举牌竞价（招标方式）出租中，以租金312000元/月竞得怀德矮岗芦狄埔工业区XXX号厂房宿舍A0003建筑面积11500㎡的厂房宿舍。随后原告段小云作为乙方与被告作为甲方签订《厂房租赁合同书》，约定合同定金1000000元，租期为6年11个月，从2018年8月16日起至2025年7月15日止，合同第九条违约责任第4点约定“乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方合同定金”。原告华轩公司、段小云向被告发出《怀德社区矮岗芦狄埔工业区XXXX号厂房宿舍A0003合同终止申请》，主要内容:“我公司租赁位于东莞市虎门镇怀德社区矮岗芦狄埔工业区1号的厂房宿舍A0003，现因经营不善，无法继续租赁，我公司已明确合同第九条乙方违约责任的第4点乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方定金。现我确认甲方不需退还合同租赁定金，并向甲方申请提前终止合同。请予以批准”。2019年4月20日，原告华轩公司、段小云与被告签订《提前终止合同协议书》，主要内容：“现双方经协商一致，同意提前终止合同，达成终止协议如下：一、双方同意，双方上述合同于2019年7月31日终止。二、乙方于签订本协议起，将租赁房物及其附属物品、设备设施和房屋装修按完好状态返还给甲方，并结清租金、水电费等所有费用(均结算至房屋腾空移交甲方之日止）。三、经甲乙双方协商，乙方移交物业并结清所有费用后，确认甲方不需退还合同租赁定金给乙方。五、除本协议约定外，双方互不提出任何其他权利要求”。2019年6月8日，被告向原告华轩公司发出《租赁到期通知书》，确认上述租赁于2019年7月31日到期，并告知原告有优先租赁权，若不参与竞投或未竞得承租权，请于2019年8月31日之前腾空并以完好状态交还租赁物。经查，怀德社区矮岗芦狄埔工业区XXXX号厂房宿舍A0003没有办理土地使用证、房产证和报建手续。2019年8月2日，美霞公司参与竞投取得上述厂房和宿舍的承租权，并与被告签订《厂房租赁合同书》，上述厂房和宿舍由美霞公司承租，约定租金212750元/月和租期2019年9月1日至2024年8月31日。双方还约定移交时间为2019年9月1日。被告提供的证据显示：2019年5月份至2019年8月份水费（含污水处理费、垃圾处理费）与滞纳金共计22549.8元（2019年5月份水费1835.4元、滞纳金473.5元，合计2308.9元；2019年6月份水费2212.6元、滞纳金433.7元，合计2646.3元；2019年7月份水费2750.8元、滞纳金368.6元，合计3119.4元；2019年8月份水费5848.9元、滞纳金432.8元，合计6281.7元；污水处理费和垃圾处理费2019年5月份为1189元、2019年6月份为1433.4元、2019年7月份为1782元、2019年8月份为3789.1元）；电费共计36927.17元（含电费36561.55元、违约金365.62元）。被告提供律师函、电费发票、水费收据，拟证明原告在租赁期间拖欠水电费及产生滞纳金，并由被告垫付的事实。两原告确认收到律师函，并已经告知被告后续有人支付费用及提前进场的情况，其确认水电费的本金，不确认滞纳金，从2019年8月份水费来看，当月水费5848.9元，而2019年5至7月份的水费，稳定在2000元左右，2019年8月份水费有个突发性的增长，增长到2倍，可以印证后续承租人美霞公司提前进场装修的事实，基于水费引起的污水处理费和垃圾费相应的意见如上。关于电费收取时间为2019年9月19日，发票下方也载明是截止至9月19日的电费，而原告在2019年8月20日左右已经全部搬离，2019年8月10日已经有大量场地移交给美霞公司装修，不可能产生那么多电费，且后续电费不应当由原告承担。原告段小云提供与美霞公司签约代表邓灿辉微信聊天记录截图，段小云发出微信“邓总，兄弟我答应你在8月份中进场装修，我们也约定贵方付我方5万元，现在我钱没收到，还要承担8月份全部水电费，兄弟不太地道呀”，邓发出语音“段总，我帮你付了那个2万多的那个装修款，那个清洁垃圾款帮你给了2万多的那个厂长”、“我还帮你给了2万8的厂长费”、“帮你交了4500元的卫生管理费”、“另外搞了清洁，搞了3万8，你那里我上面都给你写的清清楚楚的，我记录还有啊”，段小云发出微信“好的，兄弟”。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同书》、收据、国家企业信用信息公示系统-企业报告、《租赁到期通知书》、招标公告、中标公告、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录截图以及文字整理和录音光盘，被告提供的虎门集体资产公开交易结果情况表、虎门镇集体资产交易成交确认书、《厂房租赁合同书》、《怀德社区矮岗芦狄埔工业区1号厂房宿舍A0003合同终止申请》、《提前终止合同协议书》、被告与美霞公司签订的《厂房租赁合同书》、《租赁物交接证明书》、《住所（经营场所）信息申报表》、律师函、电费发票、水费收据，当事人陈述以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合庭审调查和双方当事人的意见，本案的争议焦点有三：一、《厂房租赁合同书》是否无效，《怀德社区矮岗芦狄埔工业区1号厂房宿舍A0003合同终止申请》、《提前终止合同协议书》是否具有撤销的情形；二、原告要求返还定金1000000元是否成立；三、被告要求原告返还水电费是否成立。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中,怀德社区矮岗芦狄埔工业区1号厂房宿舍A0003截止本案庭审辩论终结前,仍未办理土地使用证、房产证和报建手续。因此,原告段小云与被告怀德矮岗经合社签订的《厂房租赁合同书》无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”，本案中，原告原以为《厂房租赁合同书》有效，导致原告陷入错误认识，从而向被告发出《怀德社区矮岗芦狄埔工业区1号厂房宿舍A0003合同终止申请》及与被告签订《提前终止合同协议书》，符合因重大误解订立可以申请法院撤销的情形。因此，原告要求撤销《怀德社区矮岗芦狄埔工业区1号厂房宿舍A0003合同终止申请》和《提前终止合同协议书》，依法有据，本院予以支持。关于焦点二。被告抗辩《提前终止合同协议书》是对终止履行《厂房租赁合同书》中债权债务关系的清理而达成的协议，对原、被告均有约束力。本院认为《提前终止合同协议书》不能独立于《厂房租赁合同书》而单独存在，两者必须结合起来综合考虑，本院已认定《厂房租赁合同书》无效，《提前终止合同协议书》具有依法可以予以撤销的情形，故《提前终止合同协议书》不能单独作为清理债权债务关系的协议而存在。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，故原告要求被告返还定金1000000元，符合法律规定，本院予以支持。原告请求的利息损失，本院不予支持。关于焦点三。根据被告于2019年6月8日向原告华轩公司发出《租赁到期通知书》，确认上述租赁于2019年7月31日到期，“若不参与竞投或未竞得承租权，请于2019年8月31日之前腾空并以完好状态交还租赁物”，也就是说在2019年8月31日之前，原告仍有使用该租赁物的权利。至于原告提前向美霞公司提供场地属原告与美霞公司之间的关系，原告可基于与美霞公司的约定向美霞公司主张水电费分摊部分，但该情况双方可另循途径解决，本案不作处理。因此，被告要求原告返还其代原告垫付的水费（含污水处理费、垃圾处理费、滞纳金）共计22549.8元，电费及滞纳金共计36927.17元，合计59476.97元，依据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销《怀德社区矮岗芦荻埔工业区号厂房宿舍A0003合同终止申请》和《提前终止合同协议书》；二、限被告东莞市虎门镇怀德矮岗股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市******有限公司、段小云返还定金1000000元；三、限原告东莞市******有限公司、段小云于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市虎门镇怀德矮岗股份经济合作社返还水费（含污水处理费、垃圾处理费、滞纳金）合计22549.8元，电费及滞纳金合计36927.17元，共59476.97元；四、驳回原告东莞市******有限公司、段小云其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6983元（原告已预交）、反诉受理费643元（被告已预交），共计诉讼费7626元，由原告东莞市******有限公司、段小云负担769元，由被告东莞市虎门镇怀德矮岗股份经济合作社负担6857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  温建伟二〇二〇年八月二十七日书记员  叶燕珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。