江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初883号原告(案外人)：江苏永和置业限公司，住所地句容市华阳镇候家边金水湾。法定代表人：李先荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李祖宏，江苏永兆律师事务所律师。被告（申请执行人）：任广英，女，1966年9月8日生，汉族，住南京市溧水区。被告（被执行人）：薛万金，男，1981年11月20日生，汉族，住句容市。原告江苏永和置业限公司（以下简称为永和公司）与被告任广英、薛万金案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李祖宏到庭参加诉讼。被告任广英经本院传票传唤，被告薛万金经公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、举证须知、开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，任广英与薛万金民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月25日作出（2016）苏1183民初6802号民事判决：被告薛万金于本判决生效之日起十日内返还原告任广英借款25万元并支付利息（利息自2016年12月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。案件受理费5050元，保全费1770元，公告费560元，合计7380元，由被告薛万金负担（此款原告已预交本院，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。在该案审理过程中，本院根据任广英的申请，于2016年12月21日作出（2016）苏1183民初6802号民事裁定书，裁定查封被申请人薛万金所有的坐落于句容市华阳镇东昌南路公园尚城11幢2903室房产，保全金额25万元，查封期限三年。该判决发生法律效力后，根据任广英的申请，本院于2019年1月21日立案执行，案号为（2019）苏1183执526号。在该案执行过程中，本院于2019年11月20日作出（2019）苏1183执526号之一执行裁定：续行查封被执行人薛万金所有的位于句容市华阳镇东昌南路公园尚城11幢2903室房产，查封期限三年。案外人永和公司于2020年1月8日向本院提出书面异议，要求中止对位于句容市华阳镇公园尚城11幢2903室房产的执行，解除对该房产的查封。本院经审查，认为永和公司的异议不成立，于2020年1月16日作出（2020）苏1183执异2号执行裁定书，裁定驳回了案外人永和公司的异议申请。原告永和公司院提出诉讼请求：停止对位于句容市华阳镇公园尚城11幢2903室房产的执行，解除对该房产的查封。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年6月6日，被告薛万金与原告签订句容市华阳镇公园尚城11幢2903室房产《商品房买卖合同》。2014年7月11日，薛万金作为借款人，原告作为保证人，与贷款人中国建设银行股份有限公司句容支行签订了《个人住房借款合同》。薛万金未付清首付款，原告未交付房产。后因薛万金未能按期偿还银行按揭贷款，原告承担保证责任后依约定向镇江仲裁委员会申请仲裁，镇江仲裁委作出（2017）镇裁第155号裁决书，裁决解除原告与薛万金之间的商品房买卖合同，并裁决薛万金协助原告办理商品房买卖合同网签备案注销手续，支付违约金33094，91元、仲裁费3057元。仲裁裁决生效后，原告向镇江市中级人民法院申请执行，镇江中院受理后裁定由句容市人民法院执行。在执行过程中，句容法院告知原告因被告任广英与薛万金民间借贷纠纷一案，查封了案涉公园尚城11幢2903室房产。后原告提出执行异议，要求停止执行，解除查封。法院作出（2020）苏1183执异2号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为,法院应停止对位于句容市华阳镇公园尚城11幢2903室房产的执行，解除对该房产的查封。理由在于：1、涉案房产系由原告开发建设的商品房，并于2016年4月6日办理登记，登记产权人为原告，原告作为房产物权人享有足以排除人民法院强制执行的权益。2、商品房买卖合同网上备案制度是一种行政管理制度，应区别于不动产物权变更登记制度。薛万金与原告签订《商品房买卖合同》后仅办理了合同网签备案手续，薛万金未付清首付款，房产也未交付，更未办理不动产物权的产权变更登记，房产物权未发生变动。薛万金与原告签订《商品房买卖合同》后，仅是享有对涉案房产的合同债权，合同网签备案不具有物权变动的效力，原告仍为该房产的所有权人。3、句容法院对涉案房产的预查封行为不影响原告依据《商品房买卖合同》的约定及法律规定行使合同解除权。在涉案房产物权尚未变动之前，根据原告与薛万金订立的《商品房买卖合同》的约定，原告行使合同解除权的条件已经成就，原告依据合同约定向镇江仲裁委申请仲裁，行使合同解除权符合约定及法律规定。4、涉案房产的《商品房买卖合同》已经解除，法院对房产的预查封已失去转为正式查封的基础，应当解除查封。《合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。”依据上述规定，在案涉房产的商品房买卖合同解除后，薛万金已不享有交付请求权和所有权转让请求权，法院对该房产继续查封的基础条件已不存在，应将房屋恢复至原始状态。被告任广英、薛万金未作答辩，亦未提交证据材料。本院查明，2014年6月6日，被告薛万金作为买受人与永和公司签订《商品房买卖合同》一份（备案号：3101611406060004，备案日期2014年6月6日），合同约定薛万金购买永和公司开发的公园尚城11幢2903室房产（建筑面积79.48平方米），价款总额为407000元,买受人于2014年6月6日支付首付款123000元，余款284000元办理银行按揭贷款；如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权之前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金；出卖人交房日期为2015年12月31日前。同日，薛万金支付了18000元首付款，剩余105000元首付款薛万金与永和公司签订了一份欠款协议，协议约定：薛万金于2015年8月30日前将所欠购房款105000元一次性归还给永和公司；欠款还清前薛万金不得主张对所购商品房的使用权及所有权，逾期还款每日按总房款1‰支付违约金；逾期一个月及以上，薛万金所购商品房由永和公司另行销售。2014年7月11日，薛万金与案外人段彩霞作为借款人、永和公司作为保证人，与贷款人中国建设银行股份有限公司句容支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定薛万金与案外人段彩霞向建行句容支行借款284000元用于购买公园尚城11幢2903室房产，借款期限为300个月，还款方式采用等额本金还款法，永和公司为此笔借款向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。贷款发放后，因薛万金自2016年10月起未能按约还款，贷款人建行句容支行于2017年6月30日扣划了永和公司的保证金25000元，后薛万金仍未能按约归还贷款本息，建行句容支行遂要求永和公司承担保证责任，永和公司于2017年10月13日付清了剩余全部借款本息248694.91元，建行句容支行于2017年10月13日向永和公司出具了个人贷款结清证明。另在上述欠款协议订立后，薛万金仅又支付了20000元首付款，剩余85000元首付款未支付。2016年4月6日，永和公司在房产登记部门办理了公园尚城11幢2903室商品房初始登记，登记号为201606554号，登记产权人为永和公司。在该商品房到约定交房期限后，永和公司未将该商品房交付给薛万金。2017年11月1日，永和公司向镇江仲裁委员会提出仲裁申请，要求裁决：1、解除永和公司与薛万金于2014年6月6日签订的公园尚城11幢2903室房产的商品房买卖合同；2、薛万金于仲裁裁决生效之日起十日内协助永和公司办理商品房买卖合同的网签备案注销手续；3、薛万金给付永和公司代为偿还给银行的借款本息273694.91元，支付违约金81400元，合计355094.91元。镇江仲裁委员会受理申请后，经审理于2019年1月22日作出（2017）镇裁第155号裁决：一、解除申请人江苏永和置业有限公司与被申请人薛万金于2014年6月6日签订的商品房买卖合同。二、被申请人薛万金于本裁决书生效后10日内协助江苏永和置业有限公司办理商品房买卖合同网签备案注销手续。三、被申请人薛万金于本裁决书生效后10日内向申请人江苏永和置业有限公司支付违约金33094.91元。仲裁费3057元由薛万金承担。该仲裁裁决生效后，永和公司于2019年10月15日向镇江市中级人民法院申请执行，镇江市中级人民法院立案执行后，于2019年11月11日作出（2019）苏11执770号执行裁定书，裁定镇江仲裁委员会（2017）镇裁第155号裁决书由句容市人民法院执行。认定上述事实，由原告提交的营业执照、（2020）苏1183执异2号执行裁定书、句容市商品房屋初始登记证、国有土地使用权证、商品房买卖合同、欠款协议、公园尚城11幢2903室房屋钥匙照片、（2017）镇裁第155号裁决书、（2019）苏11执770号执行裁定书，以及原告委托诉讼代理人相关当庭陈述予以证实。本院认为：一、本院对涉案房屋的预查封行为合法有据，并无不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，被执行人薛万金向永和公司购买涉案房屋，并办理了商品房预售合同登记备案手续，虽未进行房产所有权变更登记，依据上述《通知》的规定，人民法院可依法进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本院于2016年12月21日和2019年11月20日查封涉案房屋的行为合法有据，该查封为预查封，根据上述《通知》第十八条的规定，其效力等同于正式查封。二、本院对涉案房屋的查封行为不影响永和公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。理由在于：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，薛万金与永和公司于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故薛万金仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。永和公司与薛万金在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2015年12月31日。同时《商品房买卖合同》第7条约定：“如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权之前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金”。同日双方签订的欠款协议第二条约定：“薛万金于2015年8月30日前将所欠购房款105000元一次性归还给永和公司；欠款还清前薛万金不得主张对所购商品房的使用权及所有权，逾期还款每日按总房款1‰支付违约金；逾期一个月及以上，薛万金所购商品房由永和公司另行销售。”由于薛万金未能按约归还银行按揭借款，银行要求为薛万金购房提供阶段性担保的永和公司承担保证责任，永和公司代为清偿了薛万金所欠银行的全部借款本息后，解除合同的条件已经成就。永和公司于2017年11月1日向镇江仲裁委员会申请仲裁要求解除该合同，符合法律规定及合同约定。三、涉案《商品房买卖合同》经生效仲裁裁决解除后，针对该房屋的执行行为应停止。上述《通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，公园尚城11幢2903室房屋初始登记在永和公司名下，该房屋的所有权人为永和公司，未交付给薛万金使用，所有权也未转移登记给薛万金，因此，薛万金未取得公园尚城11幢2903室房屋的所有权，也未实际占有该房屋，仅享有《商品房买卖合同》上的相关债权。因薛万金违反合同约定，永和公司依法申请仲裁解除双方签订的《商品房买卖合同》，并不是通过仲裁程序将薛万金享有产权的房屋确权给薛万金，而是依法对永和公司与薛万金之间的商品房买卖合同关系的变更，不属于规避人民法院执行的行为。合同解除后，法院对公园尚城11幢2903室房屋的执行行为已没有法律基础和事实基础，应依法停止对公园尚城11幢2903室房屋的执行，解除预查封。综上，虽然涉案房屋已被本院预查封，但永和公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在仲裁机构已依法裁决解除房屋买卖合同后，法院对涉案房屋应不予执行。原告永和公司的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行本院（2016）苏1183民初6802号民事裁定书以及（2019）苏1183执526号之一执行裁定书预查封的位于句容市华阳镇东昌南路公园尚城11幢2903室商品房，解除对该房屋的预查封。案件受理费5050元，由被告薛万金负担（此款原告已预交本院，被告薛万金于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  房道生人民陪审员  张 浩人民陪审员  凌 娟二〇二〇年八月三日书 记 员  张爱琼