太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2900号原告：太原保利房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：史某，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田某，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：崔某，住山西省临汾市。原告太原保利房地产开发有限公司与被告崔某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原保利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史某、田某，被告崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原保利房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《保利茉莉公馆商品房认购书》以及编号为20180100847的《商品房屋买卖合同》及所有附件。2、判令被告协助原告办理编号为20180100847的《商品房屋买卖合同》的撤销备案登记等手续（包括撤销网签备案）。3、判令被告向原告支付违约金310336.5元。4、判令被告承担原告律师代理费20000元。5、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月24日签订《保利茉莉公馆商品房认购书》，约定由被告购买原告开发的保利茉莉公馆项目××楼房，该房屋建筑面积为190.51平方米，被告于签订认购书当日支付定金50000元，并选择“商业贷款方式付款”作为剩余购房款支付方式。双方于2019年1月5日签定编号为20180100847的《商品房屋买卖合同》（网签备案合同）约定，被告购买的该房屋面积为190.51平方米，单价为每平米16632.96元（毛坯单价14632.96元，装修标准每平米2000元），总价为3103365元。合同签订后，被告仅支付了首付款933365元，未在约定期限内办理完毕剩余房款2170000元的银行按揭贷款，也未通过其他方式进行支付，已经构成逾期付款。经原告多次通知催促被告缴纳剩余房款，被告始终未履行支付义务。原告认为，被告逾期付款的违约行为已严重侵害原告合法权益，故提起诉讼。崔某辩称，我不同意解除合同。在贷款的过程中，原告应该有责任和义务协助我办理购房贷款，但原告没有帮我贷下款来，也没有销售顾问多次向我催款，只是说将我的一套手续交给原告的法务，然后原告就将我起诉了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月24日，原告太原保利房地产开发有限公司（出卖人）与被告崔某（认购人）签订《保利茉莉公馆商品房认购书》，约定，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于保利茉莉公馆项目××楼房，该商品房交付时为装修状态，该商品房的用途为住宅，建筑面积共190.51平方米；该商品房按照建筑面积计价，单价为17747/平方米，总房价款为3380924元；认购人按照商业贷款方式付款；认购人应自签订本认购书当日内，向出卖人支付认购定金50000元；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间；一次性付款认购人同意自支付定金之日起7日内缴纳全部房款，与出卖人签订《商品房买卖合同》；贷款认购人同意自支付定金之日起7日内缴纳首付款；认购人选择商业贷款方式的，应在签订本认购书后7日内，向贷款银行提交办理贷款所需全部资料，经银行审核通过并与出卖人签订《商品房买卖合同》；认购人未在约定期限内提交办理贷款所需全部资料并经银行审查通过的，应与出卖人协商变更付款方式；双方协商一致的，应在5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》；双方不能协商一致的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该房屋出卖给第三方，认购人缴纳的定金不予退还；该认购书还约定了其他内容。同日，被告向原告交纳定金50000元。2018年11月30日，被告向原告转账支付首期房款883365元。被告共向原告支付购房款933365元。2019年1月5日，原告太原保利房地产开发有限公司（出卖人）与被告崔某（买受人）签订了合同编号为20180100847的《商品房屋买卖合同》，约定，买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买出卖人建设的××路房；该商品房建筑面积共190.51平方米，每平方米14632.96元，总价共计2787725元；该商品房装修水平是精装，装修标准是每平方米2000元，总价共计315640元；该商品房总金额3103365元；买受人于签定本合同之日，交纳首付款计933365元（含定金），剩余房款2170000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付；买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金；出卖人应当在2021年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期，逾期在60天以内的，从贷款审批终了第二天起至实际交付之日，买受人按日向出卖人支付未付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；如逾期超过60天或者因买受人原因确实无法付清剩余房款，出卖人有权要求解除合同，并要求买受人按房款总价的10%向出卖人支付违约金，因此给出卖人造成的损失（包括但不限于诉讼或仲裁的费用、律师费等损失）均由买受人承担；合同还约定了其他内容。2019年3月27日，案涉房屋登记在被告名下。2019年11月3日，原告向被告发出《催告函》，内容为，依据《保利茉莉公馆商品房认购书》第四条约定，被告应于2018年12月1日前向贷款银行提交办理贷款所需全部资料；请被告务必在2019年11月10日前履行以上约定，逾期仍未履行的，按《保利茉莉公馆商品房认购书》第六条约定，认购人未在第三条、第四条约定的期限内付款的，视为认购人违约，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，认购人已支付的定金不予退还。同日，原告向被告发出《解除的通知》，内容为，根据《保利茉莉公馆商品房认购书》第六条的约定，《保利茉莉公馆商品房认购书》自本函送达被告之日起解除，且被告已经支付的定金50000元，原告将不予退还；《保利茉莉公馆商品房认购书》解除后，原告即可自行处置该房屋。现被告未能办理银行按揭贷款，也未向原告支付剩余的购房款。原告（委托人、甲方）与北京德恒（太原）律师事务所（受托人、乙方）签订《委托代理合同》，约定，甲方因与被告崔某的商品房买卖合同纠纷一案委托乙方作为其委托代理人，一次性缴纳律师服务费20000元。2020年4月26日，原告向北京德恒（太原）律师事务所转款20000元。北京德恒（太原）律师事务所给原告开具增值税专用发票。上述事实，有保利茉莉公馆商品房认购书、商品房屋买卖合同、打款凭证、收款收据、催告函、委托代理合同、中国民生银行支付业务回单、山西增值税专用发票及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告太原保利房地产开发有限公司与被告崔某签订的《保利茉莉公馆商品房认购书》、《商品房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，被告未按约定向原告足额交纳购房款，现原告主张解除上述合同，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述合同解除后，原告无需再向被告交付案涉房屋，被告亦无需向原告交纳剩余购房款。原告需向被告返还购房款933365元。被告需配合原告办理撤销案涉房屋的备案登记手续。关于违约金，被告未按合同约定交纳购房款构成违约，但合同约定的违约金过高，本院酌定违约金为100000元。关于原告主张律师费20000元，符合合同约定，且有相关票据予以佐证，本院予以支持。扣除违约金和律师费，原告需向被告退还813365元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告太原保利房地产开发有限公司与被告崔某于2018年11月24日签订的《保利茉莉公馆商品房认购书》、于2019年1月5日签订的合同编号为20180100847的《商品房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告崔某于本判决生效之日起三十日内协助原告太原保利房地产开发有限公司办理撤销合同编号为20180100847的《商品房屋买卖合同》的备案登记手续。三、原告太原保利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告崔某退还813365元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3228元（原告已预交），由原告太原保利房地产开发有限公司负担1988元，被告崔某负担1240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○二○年八月十八日书记员 葛雪媛