山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0214民初8042号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路443号4号楼204室，统一社会信用代码913702116717809928。负责人：姜涛，经理。委托诉讼代理人：孙通晓，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珣，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：张磊，男，1969年3月4日出生，汉族，住青岛市城阳区，其他联系方式青岛市市南区齐东路53号404户。委托诉讼代理人：刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍岐，山东诚功（城阳）律师事务所律师。原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪公司）与被告张磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告均豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费57176元、违约金17153元，共计74329元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月25日，原告与青岛百通城阳置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》。约定由原告向包括被告在内的涉案小区业主提供物业管理服务，被告向原告交纳物业费，逾期不交的按照每日0.05%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2011年1月1日起至2018年12月31日拖欠原告物业费共计57176元，经原告多次催要仍未支付。被告张磊辩称：1、原告主张的从北京均豪物业管理股份有限公司受让物业费债权并不成立。北京均豪虽与百通置业物业公司签订了物业合同，但没有提供物业服务，实际是青岛均豪物业管理有限责任公司提供，北京均豪于2016年向被告提起要求支付物业费的诉讼中两位代理人均是青岛均豪物业管理有限责任公司的员工，本案两次庭审中原告均未提供其履行物业合同、提供物业服务的证据，根据原告所主张的前期物业合同第35条预定，合同有效期至2011年6月30日，假设北京均豪提供了物业服务，其对2011年7月1日后的物业费没有权利收取。2、原告向被告主张2017年1月1日之后的物业费的依据是其与业委会2017年1月1日和2019年1月1日签订的两份物业合同，该两份物业合同应属无效。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑总面积过半且人数占总人数过半数，业委会作为由原告为被告所在小区提供物业服务工作的决定，并签订的两份物业合同程序违反法律规定侵犯业主合法权益，为无效合同。3、被告前期未交部分物业费是案外第三人物业公司的服务态度及提供的物业服务质量造成。2014年4月清明节放假，被告回到涉案小区的家中发现家中被盗，丢失价值79100元男表一支，高档工艺摆件一件。一楼南向窗户被小偷打开且近两周时间第三人物业公司未通知被告，被告要求物业公司调取录像，工作人员答复录像没有保存，被告询问为什么房屋窗户被小偷打开近两周未关闭不通知业主，工作人员说以为你们家在开窗透气。被告家中被盗，第三人物业公司浑然不知，且未保存好相关录像资料导致无法追回损失，第三人物业公司对所服务小区发生盗窃案件不但不协助业主采取报案等途径追回损失，其无所谓的态度令人气愤。第三人物业公司多次无故恶意停水停电，被告联系客服，客服以种种理由拖延回复，给被告正常生活带来不便。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性、合法性、关联性无异议的证据包括青岛不动产登记信息、业主资料卡、名称变更通知、房屋交接单、入住会签单、入住验房记录、统一发票等，本院予以确认并在卷佐，对被采信证据的证明力以及是否能够证明各自主张的问题，本院将考虑各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，根据法律规定进行综合性判断和认定。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交《百通·香溪庭院前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》、《百通香溪庭院小区物业服务合同》，证明原告、被告之间形成物业服务合同关系，原告向包括被告在内的业主提供物业管理服务，被告应当按照约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费标准为2.3元/平方米，以及有关违约金的约定。被告提出《百通?香溪庭院前期物业管理服务协议》并未实际履行，对《前期物业管理服务合同》的真实性无法确认，签订时间为2006年10月18日,与北京市均豪物业管理有限责任公司提供给被告的《前期物业管理服务合同》内容不一致，对《百通香溪庭院小区物业服务合同》的真实性无法确认。经审查，在（2020）鲁0214民初1922号张磊诉青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会、北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司业主撤销权纠纷一案中，原告提交上述五份物业服务合同作为证据，被告对证据真实性无异议。有鉴于此，本院认为上述证据具备真实性、合法性、关联性，应予采信。2、原告提交债权转让协议、债权转让通知、EMS底单、回执单，证明北京市均豪物业管理股份有限公司将其对小区欠费业主享有的债权转让给原告，且该转让已经通知被告，原告主体适格。被告提出对转让协议的真实性无法确认，附件记载的被告名下的债权并不成立，该通知没有有效送达被告，被告在周一到周五均不在该小区内居住。经审查，被告未提供证据证明债权转让协议虚假，根据回执单记载的内容，快递员向被告送达债权转让通知书时，因被告拒收退回，故该次送达为有效送达。故上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。3、原告提交物业费欠费通知单、照片，证明原告向被告发出书面物业费欠费通知单，要求被告交纳物业服务费。被告提出该落款是百通香溪庭院项目部，无法证明原告与该项目的法律关系，对真实性不予认可。经审查，根据物业公司的管理实践，其用内部部门的名义催收物业费合情合理，故上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。4、被告提交前期物业服务合同，系其入住时由开发商青岛百通城阳置业有限公司提供给被告，证明合同第35条约定该合同的有效期截止到2011年6月30日。原告提出对该证据的真实性有异议，合同无落款时间，不符合常理，根据该合同第43条约定，本合同一式五份，甲乙各执两份，物业备案一份，被告所称开发商百通公司提供给其该合同，显然违背常理，被告手中不应当持有开发商和物业公司所签订的物业服务合同，对该合同中所加盖的甲乙双方公章均不予认可。根据原告提供的五份物业服务合同，即使合同约定的期限到期，但涉案小区仍由北京均豪公司提供物业管理服务，物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，在物业公司依约提供了物业服务的情况下，业主应当交纳物业费，被告不能以合同到期为由拒交物业费。经审查，原告的质证意见成立，对上述证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张磊从青岛百通城阳置业有限公司处购买城阳区银河路178号227号108房屋（建筑面积258.95平方米），2010年6月30日办理了房屋交接手续，2013年3月12日张磊办理了不动产登记。2006年10月18日、2008年11月25日，北京市均豪物业管理有限责任公司与青岛百通城阳置业有限公司两次签订《前期物业管理服务合同》，均约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下别墅2.3元/月?平方米，物业服务费用应提前交纳，每三个月为一期，且在本期物业费期满前一个月内预交下一期物业管理费。2010年6月30日，北京市均豪物业管理有限责任公司与被告张磊签订《百通?香溪庭院前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照房屋建筑面积收取（预收三个月），住宅物业费为建筑面积2.3元/月·平方米，物业费交纳，如超过11日以上，除交纳所欠的有关费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金。2017年1月1日、2019年1月1日，原告均豪公司与青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会两次签订《百通香溪庭院小区物业服务合同》，均约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下住宅2.3元/月?平方米，物业服务费用应提前交纳，按照半年预交一次，业主可根据意愿缴纳，但最低不能低于三个月，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照每日千分之三的标准支付违约金。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司更名为北京市均豪物业管理股份有限公司。2019年3月1日，北京市均豪物业管理股份有限公司与原告均豪公司签订债权转让协议，将因被告张磊拖欠物业费（欠费期间2010.12.30-2016.12.30）所形成的债权转让给原告，2019年4月28日，北京市均豪物业管理股份有限公司将上述债权转让协议通过EMS邮寄被告，2019年4月30日该邮件因被告拒收退回。2014年12月31日，相关物业公司向被告张磊发出支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费通知。2018年12月31日，相关物业公司向被告发出支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费通知。自2011年1月1日至2018年12月31日，被告拖欠物业管理费共计57176元。本院认为，被告张磊作为业主，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。经物业公司书面催交，在催告后的合理期限内被告仍未交纳物业费，原告均豪公司自2017年1月1日在百通香溪庭院小区提供物业服务，北京市均豪物业管理股份有限公司亦将其对被告享有的债权（2010.12.30-2016.12.30期间的物业服务费用）转让给原告，并以合法、有效的方式将债权转让通知被告，故原告有权要求被告支付自2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计57176元，并支付逾期付款违约金，其主张的违约金数额符合合同约定与法律规定，本院予以支持。被告张磊主张原告从北京市均豪物业管理股份有限公司受让物业费债权并不成立。经查，北京市均豪物业管理股份有限公司是相关物业服务合同的主体，自2006年至2016年12月30日一直为百通香溪庭院小区提供物业服务，其有权依据物业服务合同要求被告支付物业管理费，并将相关债权转让给原告均豪公司，被告主张其未提供物业服务没有证据支持，上述主张不成立，本院不予支持。被告张磊主张2017年1月1日和2019年1月1日签订的两份物业合同为无效合同，原告无权依据上述合同向其主张2017年1月1日之后的物业费。经查，2017年1月1日至今，原告均豪公司为百通香溪庭院小区提供了物业服务，其收取的物业费价格并未超过市场行情，两份合同均已实际履行；《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定均是管理性强制规定，违反其规定不构成合同无效的理由。故被告的上述主张不成立，本院不予支持。被告张磊主张前期未交部分物业费是案外第三人物业公司的服务态度及提供的物业服务质量造成。经查，被告对其主张的事实并未提供证据证明，其主张的事实亦非物业服务合同约定的物业公司应该履行的合同义务，不能构成其拒交物业费的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、张磊于本判决生效之日起十日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司2011年1月1日至2018年12月31日物业管理费57176元。二、张磊于本判决生效之日起十日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司逾期付款违约金17153元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由张磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛晓磊人民陪审员  黄兆良人民陪审员  黄 燕二〇二〇年八月十四日书 记 员  傅正政