广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1964号原告：刘思颖，女，汉族，1994年9月1日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××565。委托诉讼代理人：王翠，湖北尊而光（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤龙，湖北尊而光（上海）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区富康国际综合楼1601号，统一社会信用代码：914×××××××××××576L。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。原告刘思颖与被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司（以下简称美泰汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序由本院审判员薛银标独任审判，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘贤龙到庭参加诉讼，被告的委托代理人王作辉、龚小叶子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思颖向本院提出诉讼请求：1.判决被告因逾期交房向原告支付违约金163274元（暂计至2020年4月20日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日）；2.判决被告向原告支付装饰装修差价50000元（具体以鉴定结果为准）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月13日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于惠州市大亚湾西区×××××××××××××××××××××××，购房金额为1143381元。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告应于2018年12月31日前将满足交付条件的房屋交付于原告。合同约定，商品房有质量问题的应当90日内修复完成并再次进行交付；若被告未在约定的时间将该商品房交付原告，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。依据被告通知安排，原告于2019年1月5日前往验收房屋，发现房屋存在质量问题，且装饰装修标准并未达到被告所承诺的3000元每平米，严重影响居住和使用。因此原告拒绝收楼，并于2019年1月7日向被告邮寄收楼异议通知书，明确整改细项；2019年3月29日和2019年11月25日向被告发送催告函，要求被告修复整改后再次交付。但至今被告还未正式通知原告收房。被告逾期交房的事实清楚，应当承担相应的违约责任。根据法律相关规定，原告有权向被告提起民事诉讼，要求被告履行合同义务并承担原告相应损失。特诉至贵院，望判如所请。被告美泰汇公司辩称：一、被告并未逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）第九条的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。该合同第十一条第2款进一步约定：“交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。”换言之，如果交付时被告能够出示满足第九条约定的证明文件，则原告无权拒绝接收，也无权要求被告按照合同第十二条的约定承担违约责任。涉案房屋于2018年11月28日取得测绘报告，于2018年12月11日取得建设工程竣工验收备案表，已符合合同约定的上述交付条件。被告也按照约定于2018年12月20日向原告发出了《收楼通知书》，原告在收到该《收楼通知书》后于2019年1月5日前往收楼。其虽然拒绝收楼，但拒绝的理由并非是因为被告不能出示测绘报告、竣工验收备案表等合同第九条约定的证明文件，而是认为涉案房屋存在质量问题。综上可见，被告已经按照合同约定进行了交房，原告拒绝收楼没有依据。因此，被告并未逾期交房，无需承担违约责任；二、原告在验房过程中提出的装饰装修质量瑕疵问题，不能作为其拒绝收楼的理由，更不能据此认为被告逾期交房。首先，如上所述，合同已明确约定，房屋交付的标准为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，在涉案房屋已经取得该等证明文件的前提下，原告无权拒绝收楼。其次，合同第十一条第2款系对查验房屋的约定，根据该款约定，如果涉案房屋交付前存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，被告应限期予以修复，并承担修复费用，修复后再行交付；因此导致该房屋未能按期交付的，按附件十一《补充协议》的约定处理。合同的附件十一《补充协议》第一条第2款则约定：“原告在查验房屋过程中所提出的质量异议以及被告对异议的处理，属于保修责任范畴，不构成被告违约或原告拒绝收楼的理由，原告应当接收该房屋，但下列情形除外：（1）该房屋的主体结构存在安全隐患；（2）该房屋的质量问题严重影响正常居住使用并导致人身损害。”但原告并未证明该房屋的主体结构存在安全隐患，或该房屋的质量问题严重影响正常居住使用并导致人身损害。相反，原告提出的涉案房屋种种所谓质量问题，其实均属于装饰装修质量瑕疵，并不会严重影响到对该房屋的正常居住使用。因此，根据合同第十一条第3款及《补充协议》的上述约定，原告也无权拒绝收楼，无权据此要求被告承担合同约定的逾期交房的违约责任；三、原告要求被告支付装饰装修差价的诉请没有事实和法律依据，不能成立。首先，被告从未授权其工作人员通过微信方式向购房者宣传涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米，从未授权其工作人员有权承诺涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米。在与原告签订涉案商品房买卖合同之前、之时及之后，被告也从未向原告承诺过涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，即使假定原告工作人员向被告微信发送的内容为商品房的销售广告，该广告中“市场价值3000元每平方米标准的豪装”的内容也属于泛泛宣传，其对装饰装修范围如何构成、市场价值如何确定等并没有具体确定。同时，没有任何证据证明该广告内容对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有任何影响。因此，根据上述司法解释的规定，该广告也仅为要约邀请，而非要约，对被告没有约束力。再次，被告与原告签订的合同附件十一《补充协议》第7条约定：“原告在签署《商品房买卖合同》和本协议之前，已充分了解被告为推广该楼盘所作的售楼书、模型、收楼广告、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传、多媒体等宣传材料，样板房及现场展示物品仅供原告参考，不作为要约和本买卖合同的组成部分。买卖双方的权利义务以本买卖合同及附件约定为准。”该约定内容更是清楚、明确的排除了涉案商品房销售广告为要约的可能性，更加证明该等销售广告并非被告对原告的承诺。因此，根据上述合同的约定，被告与原告之间同样不存在涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米的约定。根据双方商品房买卖合同第十六条的约定，装饰装修不符合标准的，由被告承担及时更换、修理的责任。在原告提出有关装饰装修质量瑕疵后，被告已及时进行了更换、修理，涉案房屋的装饰装修已经达到了双方合同约定的标准。综上，原告的各项诉讼请求没有依据，请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年1月13日，原告刘思颖与被告美泰汇公司签订了《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山七路3号美泰天韵大厦2栋一单元XX房，建筑面积82.33平方米，总价1143381元；二、付款方式及期限，原告于2017年1月12日前付清首期房款343381元，余款80万元向银行申请按揭贷款支付；三、合同第九条和第十条约定了交付条件，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，以及供水、排水、供电、供暖、供气等相关设施设备符合相关使用条件；四、合同第十一条交付期限，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房，并应当在交付日前届满前10日采取邮政快递、挂号信、报纸公告等任何一种形式在交付期届满前10日书面通知原告办理交付手续；四、合同第十二条约定逾期交房的违约责任，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；合同第十六条第（三）项及合同附件六约定了装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，原告有权要求被告及时更换、修理。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。原告依约付清了全部房款。2018年12月15日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2019年1月5-6日办理收楼手续。2019年1月5日，原告前往收楼处，签署了《房屋交付验房表》，认为入户门、鞋柜等多处不符合约定标准而拒绝收楼，并于2019年1月6日向被告发出《收楼异议书》，于2019年3月29日向被告发出《催告通知书》。被告于2019年3月29日就原告提出的问题作出了书面的《复函》。原告认为被告所交付的房屋未达到其所承诺的3000元/平方的装修标准且存在逾期交房的情况，遂诉至本院提出如上诉请。另查明：被告开发的“美泰天韵大厦1、2栋、商业及地下室”项目已于2018年11月28日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告》，于2018年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为,原告刘思颖与被告美泰汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点是：1.关于被告是否承诺按3000元/平方米标准进行装修的问题；2.被告是否构成逾期交房的问题。关于被告是否承诺按3000元/平方米标准进行装修的问题。2017年1月13日原告签订了《商品房买卖合同》，合同并未约定按3000元/平方米的装修标准交付，而原告诉称2018年11月14日被告工作人员承诺装修按3000元/平方米标准进行装修，但此时双方已签订了《商品房买卖合同》，原告并无证据证明在签订合同后，被告又另行承诺装修标准按3000元/平方米标准进行装修，且违背常理，原告主张与事实不符，不予支持。在诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，因被告并无承诺按3000元/平方米标准进行装修的事实，无鉴定的必要性，请求鉴定，不予准许。关于是否构成逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2018年12月31日前交付房屋，交付标准为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告。本案中，上述条件完成时间为2018年12月11日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。在符合合同约定的交房条件下，被告于2018年12月15日向原告发出《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，被告已完成了交房义务。原告不能以房屋不符合合同约定的装修标准为由拒绝收房。原告诉请被告向原告支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘思颖的诉讼请求。案件受理费2249.55元，由原告刘思颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年八月三日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露