中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民再73号 再审申请人(一审原告、二审上诉人):中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路**金骊总府大厦21，20，**。 负责人：谢涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任丽丽，四川恒成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李根茂，四川恒成律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:张雪莲，女，1964年7月9日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：梁娟，南江县法律援助中心法律援助律师。 委托诉讼代理人：廖海波，南江县法律援助中心法律援助律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南江红叶投资有限公司，住，住所地四川省巴中市南江县南江镇红塔新区红叶广场/div> 法定代表人:全长志，该公司董事长。 再审申请人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产公司）因与被申请人张雪莲、南江红叶投资有限公司（以下简称红叶公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2018）川民终634号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月28日作出（2019）最高法民申2580号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案，再审申请人华融资产公司委托诉讼代理人任丽丽、李根茂，被申请人张学莲及委托诉讼代理人梁娟、廖海波到庭参加诉讼，被申请人红叶公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华融资产公司申请再审请求：1.撤销一、二审判决，改判对案涉19套房屋许可执行；2.张雪莲承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、张雪莲与红叶公司之间并非正常的购房行为，而是以已设立抵押的财产抵偿无担保债务，从而达到将普通债权优先于享有担保物权的非法目的。两方原系借款关系，双方于2015年10月13日签订的《协议》将2013年12月5日之前的借款本金及按月3%计算的利息作为购房定金。张雪莲提交的落款为2015年10月13日以及12月23日的《商品房买卖合同》，均未按规定进行网签，也没有申请办理合同备案登记，且张雪莲未在12月23日合同中签字。在案涉房屋被法院查封之后，张雪莲和红叶公司还签订《协议》，除将2015年10月13日协议中所指的定金以及利息约定为购房款外，还将双方新发生的借款本息作为购房款。张雪莲提交的往来凭证，多张载明“借款”“利息”“还款时间”等内容，其中100万元是从张雪莲两个账户中直接结转。二、一审法院将张雪莲的行为认定为购房行为，属于事实认定错误。一审法院仅凭华融资产公司曾经申请解除其他抵押房屋就得出其知晓并认可被红叶公司与张雪莲就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的结论，系推测性论断，是错误的。三、一、二审判决适用法律错误。本案中华融资产公司作为申请执行人对执行标的依法享有抵押权，张雪莲不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中所指的“法律、司法解释另有规定”足以排除执行的例外情形。一、二审法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定案涉房屋不能办理过户登记非因张雪莲自身原因所致，是错误的。张雪莲购房时放弃合规网签备案、购房后长期怠于要求办理备案登记，对购房未尽到合理的审慎义务。 张雪莲辩称，一、二审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回华融资产公司再审申请。一、张雪莲在2013年向红叶公司支付的款项是购房款，提交的存款凭证、收款收据均可以佐证。二、张雪莲和红叶公司就案涉房屋签订了购房合同，已经合法占有案涉房屋，并已经全部用于开办幼儿园。三、华融资产公司知晓并同意红叶公司对外销售抵押房屋，张雪莲在购买案涉房屋时已经尽到了合理审查义务。红叶公司已经将案涉房屋交予张雪莲，是否可以办理房屋登记手续已经不属于张雪莲的注意义务。 华融资产公司向一审法院起诉请求：1.判令对位于南江县南江镇红塔新区“红叶广场”商品房4幢3层13-14号、3幢4层1-4号、3幢4层14-18号、4幢4层2-9号房屋许可执行；2.判令张雪莲承担案件受理费用。 一审法院认定事实:2014年9月28日，华融资产公司作为抵押权人（质权人），红叶公司作为抵押人（出质人），以包括案涉房屋在内的“红叶广场”房产项目为抵押物，签订了《抵押协议》《质押协议》，并于同年9月30日在南江县房产和土地管理登记部门对案涉房屋及土地办理了抵押登记。一审法院在执行华融资产公司申请执行红叶公司等被执行人公证债权文书一案中，于2016年12月27日作出（2016）川71执198号执行裁定，并于2017年1月17日查封上述房屋。张雪莲以涉案房屋被查封前已由红叶公司出售给自己，并实际占有房屋为由，提出案外人异议，请求解除查封。一审法院受理张雪莲案外人执行异议后，经审查认为，张雪莲对案涉房屋享有排除强制执行的民事权利，遂裁定中止对案涉房屋的执行。华融资产公司不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 2015年10月13日，张雪莲与红叶公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定由张雪莲购买红叶公司开发的位于南江县南江镇红塔新区“红叶广场”的房号4幢3层13号至14号的两套房屋，建筑面积共计327.45平方米，单价为每平方米8688.35元，总价款2845000元；同年12月23日，张雪莲又与红叶公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定由张雪莲购买红叶公司开发的位于南江县南江镇红塔新区“红叶广场”房号为3幢4层1-4号、3幢4层14-18号、4幢4层2-9号的17套房屋，建筑面积共计947.28平方米，房屋单价为每平方米5500元，总价款5210040元。 另查明，华融资产公司与红叶公司签订的《质押协议》第3.2条约定“抵押物因销售需解除抵押，需满足解押后上述抵押合同合计抵押率不高于40%，否则，乙方（红叶公司）应向特定账户归集相应的资金以满足抵押不高于40%。乙方开发建设的南江县红叶广场项目每销售一套房屋，就按其对应评估价值的68%向特定账户归集资金”。2015年1月19日至同年12月31日，华融资产公司与红叶公司先后五次向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”部分在建工程的抵押。2015年1月19日，华融资产公司向南江县房管局出具的《关于解除“南江县红叶广场”部分在建工程抵押的说明》中载明：“近期，因部分房屋签订销售合同需要解除抵押，为了保证南江县红叶广场的正常销售，我公司同意解除座落于南江县南江镇红塔新区的南江县红叶广场部分在建工程抵押”。解押房屋于2015年1月至2016年8月，在南江县房产管理部门陆续得以签约备案。 红叶公司在一审庭审中亦明确表示，案涉房屋未能解除抵押的原因系红叶公司未按约定向华融资产公司归集相应资金。 还查明，南江红叶万达商业经营管理有限公司、南江红叶物业管理有限责任公司均系红叶公司全资子公司。 一审法院认为，张雪莲与红叶公司签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，双方即或存在民间借贷关系，以借款冲抵购房款，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张雪莲在案涉房屋查封前已与红叶公司签订了买卖合同，支付了相应房款并在法院查封前占有房屋，虽因出售前已办理抵押登记致使不能办理过户手续，但原因不在于张雪莲，张雪莲在红叶公司售房证照齐全、且《商品房买卖合同》也明确记载无抵押的情况下购买房屋，应视为已履行了审慎注意义务，不应再行苛求其必须到政府部门核查有无抵押情况，张雪莲对此并无过错。且华融资产公司以“因部分房屋签订销售合同需要解除抵押，为了保证南江县红叶广场的正常销售”为由，数次申请对部分抵押物解除抵押的行为，也表明华融资产公司知晓并认可红叶公司与买受人签订《商品房买卖合同》，销售已抵押房产的事实，故华融资产公司关于张雪莲有过错，《商品房买卖合同》无效的观点不能成立，该院不予支持。 综上，张雪莲购买房屋的行为并无过错，案涉房屋未办理过户登记也非张雪莲的原因，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回华融资产公司的诉讼请求。一审案件受理费68185元，由华融资产公司负担。 华融资产公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判准予执行位于张雪莲购买的案涉房屋，一、二审案件受理费由张雪莲承担。 二审法院另查明，2013年11月21日张雪莲向红叶公司工商银行账号存款100万元，注明购房款；2013年12月5日张雪莲丈夫王治文向红叶公司汇款100万元的工商银行收款凭证，注明购房；2013年12月23日，张茂华通过POS机刷卡向红叶公司支付购房订金60万元；2013年11月26日、2013年12月5日的工商银行收款凭证，载明：汇款人为张茂华，收款人为红叶公司，收款金额分别为120万元、20万元。 还查明：一、2013年10月21日，红叶公司取得“红叶广场”第1至8幢851套共计52952.19平方米房屋的《商品房预售许可证》。 二、华融资产公司与红叶公司签订的《抵押协议》所附抵押物清单载明，红叶公司抵押的“红叶广场”一期房产面积为21429.81平方米，在建工程面积为28555.52平方米。甲方华融公司与乙方红叶公司签订的《质押协议》第三条约定：质押物为甲方在工行东大支行营业室开立的4402298029000003909账户，乙方按照如下约定按时、足额存入资金，用于担保主协议项下的主债权。但除非本协议另有约定，在任何情况下，乙方向特定账户中存入资金的行为均不得视为向甲方提前偿还部分或全部债务：（1）如四川Y22140016-3号、四川Y22140016-4号、四川Y22140016-5号《抵押合同》中抵押物因销售需解除抵押，需满足解押后上述抵押合同合计抵押率不高于40%，否则，乙方应向特定账户归集相应的资金以满足抵押不高于40%。（2）乙方开发建设的“红叶广场”项目每销售一套房屋，就按其对应评估价值的68%向特定账户归集资金。 三、2015年10月13日，甲方红叶公司与乙方张雪莲、张茂华签订《协议》约定：“鉴于乙方意向购买甲方开发的‘红叶广场’项目二期商铺，用于开办‘金苹果’幼儿园，故乙方于2013年12月5日前共计向甲方缴纳购房款400万元。由于受2013年、2014年市场大环境的影响，导致甲方开发的‘红叶广场’项目二期至今未能动工，现双方就本笔购房款的继续投放或退还事宜友好协商如下：1.乙方向甲方缴纳的购房款400万元从2014年6月1日起，按月息3%计算利息，至2015年10月13日止，本息合计为597万元。2.经双方协商，乙方以购房款中的297万元作为购买‘红叶广场’项目一期4-3-7、4-3-8、4-3-9、4-3-10、4-3-11、4-3-12、4-3-13、4-3-14商铺定金（其中：张雪莲所购商铺为4-3-13、4-3-14；张茂华所购商铺为4-3-7、4-3-8、4-3-9、4-3-10、4-3-11、4-3-12），剩余300万作为购买‘红叶广场’项目二期商铺开办‘金苹果’幼儿园的部分购房定金，并自2015年10月14日起，按月息3%计算利息。3.甲方‘红叶广场’二期设计报规如符合双方确定的条件，则双方确定继续合作，从确定合作之日起终止计算利息；如双方确定不再继续合作，则甲方退还乙方的购房定金300万以及按上述利息标准计算的利息。” 2017年9月6日，甲方红叶公司与乙方张雪莲签订《协议》约定：“甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，本着自愿平等、友好协商意愿，现就乙方‘红叶广场’项目二期商铺购房定金及对甲方享有的债权用于抵扣乙方购买甲方‘红叶广场’一期房产价款事宜达成如下协议：1.甲、乙双方于2015年10月13日、2015年12月23日分别签订商品房买卖合同，约定由乙方购买甲方‘红叶广场’一期4幢3层13-14号、3幢4层1-4号、3幢4层14-18号、4幢4层2-9号共计19套商铺，合同总价款8055040元，目前乙方尚欠甲方房款3710040元。2.甲、乙双方于2015年10月13日签订《协议》，约定乙方150万元作为购买‘红叶广场’项目二期商铺开办‘金苹果’幼儿园的部分购房定金，甲方自2015年10月14日起，按月息3%向乙方计算利息。现因甲方未开发‘红叶广场’二期项目，乙方的购房定金150万元及资金利息66万（自2015年10月14日起至2017年9月6日止，月息2%）共计216万元用于抵扣上述19套商铺价款。3.甲方于2016年2月1日、2016年2月3日共计向乙方借款95万元，并分别向乙方出具收款收据，约定月息3%；乙方于2016年2月4日、2016年2月6日向甲方转账共计15万元，口头约定月息3%。现因乙方未付清甲方‘红叶广场’一期购房款，乙方对甲方享有的债权本金110万元及利息418000（自2016年2月6日起至2017年9月6日止，月息均按2%计算）共计1518000元用于抵扣上述19套商铺价款。4.甲、乙双方经结算，目前乙方尚欠甲方房款32040元，鉴于乙方降息结算甲方借款利息，甲方免除乙方支付下欠房款义务。至此，甲、乙双方债权债务全部结清。” 四、张雪莲、张茂华陈述，所购房屋系二人合伙开办的南江县南江镇巴山红早教中心教学和办公用房。早教中心取得的《民办学校办学许可证》载明：“名称：南江县南江镇巴山红早教中心，地址：南江县南江镇红塔新区红叶广场****；校长：张茂华；有限期限：2016年4月5日至2019年4月5日”。 五、2015年1月至12月，华融资产公司与红叶公司向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对“红叶广场”部分在建工程的抵押，但并不涉及案涉房屋。 六、2015年1月至2016年8月期间，华融资产公司部分解押房屋在南江县房地产管理局办理了《商品房买卖合同》签约备案登记。 二审法院认为，张雪莲对诉争房屋享有足以排除执行的民事权益。理由如下： 首先，一审法院查封以前，张雪莲已与红叶公司签订合法有效的书面买卖合同，双方建立商品房买卖合同关系的意思表示明确。案涉两份《商品房买卖合同》签订时间分别为2015年10月13日、2015年12月23日，早于一审法院查封时间2017年1月17日。虽然华融资产公司以2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》中无张雪莲签字为由，主张张雪莲与红叶公司未建立合法有效的商品房买卖合同关系，但根据查明的案件事实，该《商品房买卖合同》载明的购房人为张雪莲，且张雪莲与红叶公司之后于2017年9月6日签订的《协议》中对双方签订该《商品房买卖合同》的事实并无异议，出卖人红叶公司与买受人张雪莲也已分别履行合同约定的房屋交付和价款支付等义务，在双方一致认可且已履行主要合同义务的前提下，应认定张雪莲与红叶公司之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效。华融资产公司该上诉理由事实和法律依据不足，不能成立。 其次，案涉证据显示，张雪莲、张茂华已将所购房屋投入使用于从事经营活动，华融资产公司对张雪莲在一审法院查封之前已占有房屋的事实亦无异议，故应认定张雪莲在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 再次，对于付款事实而言，张雪莲提交的证据表明，其与张茂华于2013年12月23日以前已向红叶公司缴纳购房款400万元用于购买“红叶广场”二期商品房，由于二期工程未如期开发，经双方协商一致用于了案涉房屋价款支付。同时，因张雪莲对红叶公司享有到期借款债权，双方对各自的债权债务结算后，张雪莲以抵扣方式支付剩余部分房款，并不违反法律法规禁止性规定。张雪莲与红叶公司结算时，红叶公司自愿对其占用期间的资金按月息2%和3%的标准向张雪莲支付资金占用利息，亦未超过人民法院对民间借贷关系中资金占用利率保护的上限。华融资产公司主张张雪莲、张茂华支付的400万元款项并非购房款，但并未证明张雪莲付款之前与红叶公司之间还存在商品房买卖关系以外的其他债权债务关系，该笔款项系张雪莲履行的其他债权债务关系项下的支付义务，故华融资产公司关于张雪莲未支付400万元购房款以及即使存在付款事实，也不能证明所付款项性质为购房款的上诉理由不能成立。因此，依据张雪莲提交的转款凭证、《协议》等证据，能够认定张雪莲已经足额支付了购房款。 最后，案涉房屋不能办理过户登记非因张雪莲自身原因所致。具体理由如下： 第一，案涉房屋系新建商品房，张雪莲系从开发商红叶公司处购买。在红叶公司已依法取得商品房预售许可具有相应的房屋销售资质，并书面承诺未设立权利负担的前提下，张雪莲作为一般买受人在签订买卖合同时，有理由相信红叶公司能够对案涉房屋自由进行处分，所购房屋不具有阻却办理过户登记的权利障碍； 第二，华融资产公司抵押权设立在红叶公司取得商品房预售许可之后。华融资产公司抵押权设立以前，红叶公司已依据其取得的商品房预售许可对部分房屋进行了销售，华融资产公司抵押权设立以后，“红叶广场”项目并未停止正常销售，在红叶公司依约向特定账户归集资金为债务提供质押担保之后，华融资产公司陆续解除了部分房屋抵押登记，该部分解押房屋经红叶公司对外销售并办理了合同备案登记手续。红叶公司对“红叶广场”项目持续、公开、无阻碍的销售行为，亦使张雪莲有理由相信红叶公司对案涉房屋享有合法的处分权。 第三，虽然正常情况下，开发商销售新建商品房应在房屋登记部门办理买卖合同备案登记，案涉房屋有无权利负担在办理合同备案登记过程中能够得以发现，但本案交易房屋为现房，红叶公司与张雪莲签订买卖合同后数月内即进行了房屋交付，在出卖人红叶公司已履行主要合同义务，张雪莲已实际占有房屋的情形下，红叶公司能否办理合同备案不再是张雪莲应尽的合理注意义务，张雪莲对案涉房屋已设立抵押的情况也难以知晓。 基于前述分析，二审法院认为对于案涉房屋不能办理过户登记，张雪莲并不存在过错，房屋不能完成过户登记的主要原因是红叶公司未依约向抵押权人华融资产公司支付足以解除抵押登记的款项，以致抵押权未能涤除，由此产生的后果不能由张雪莲承担对应的风险。 综上所述，华融资产公司的上诉请求不能成立，二审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68185元，由华融资产公司负担。 本案再审审理过程中，张雪莲举示了相应付款凭证以证明已经支付完毕购房款，其按照2017年9月6日和红叶公司签订的《协议》内容主张购房款支付情况如下： 1.2015年10月13日，张雪莲和红叶公司结转的二期购房款利息和50万元二期购房款本金，共计1485000元（二期购房款共计200万元，包括2013年11月21日张雪莲向红叶公司支付的100万元，2013年12月5日张雪莲之夫王治文向红叶公司支付的100万元，本次只结转50万元本金）； 2.2015年10月19日，向红叶公司支付的65万元，红叶公司同日出具收据，载明“购房款”； 3.2015年10月25日，向红叶公司支付50万元，红叶公司同日出具收据，载明“购房款”； 4.2015年11月5日，向红叶公司支付21万元，红叶公司同日出具收据，载明“购房款”； 5.2015年12月23日，向红叶公司支付215万元，红叶公司出具收据，载明“购房款”，张雪莲说明65万元系代替张茂华所交，其本次只交150万元购房款； 6.150万元二期购房款以及按照月息3%从2015年10月14日起计算至2017年9月6日的利息66万元，共计216万元； 7.2016年2月1日给红叶公司借款40万元，2016年2月3日给红叶公司借款55万元，2016年2月4日给红叶公司借款10万元，2016年2月6日给红叶公司借款5万元，借款利息共计418000元（利息按照月息3%计算） 以上共计8023000元。双方合同借款共计8055040元，差额32040元，红叶公司在2017年9月6日《协议》中免除了张雪莲该部分房屋价款。 华融资产公司认为张雪莲实际支付的购房款494.5万元，对张雪莲支付的其余款项中通过利息结转、缺少证据证明以及部分借款本息计入的购房款不予认可。主要理由： 1.张雪莲于2013年11月21日向红叶公司2318030109000010216账号存入现金100万元的凭证上载明“抵现一对一”，代表未发生实际现金交付行为，而是红叶公司的资金空转。2017年9月6日的协议约定的抵偿房款的资金构成中包含了资金利息，且这部分利息是从买卖合同之后到协议签订时为止的，不能作为张雪莲实际支付房款的依据。张雪莲未保存原始凭证，也违反常理。 2.基于200万元购房定金按照月息3%计算得出的98.5万元利息不能作为张雪莲的购房款。张雪莲在支付购房定金时并未和红叶公司约定利息，且定金指向红叶广场二期项目，将其按照月息3%计算得出的98.5万元作为张雪莲支付的购房款，没有合同依据。此外，高额利息的约定损害了对案涉房屋有担保物权的华融资产公司及其他权利人的合法权益，还存在偷逃个人所得税损害国家利益的情形，应归于无效。 3.2015年10月13日《商品房买卖合同》签订之后，张雪莲向红叶公司提供的借款110万元，均不应作为其实际支付的购房款。按照张雪莲与红叶公司签订的《商品房买卖合同》均约定付款方式为一次性付款，在合同签订后，如果支付购房款，应当由红叶公司出具的载明为“购房款”内容的收款凭据。但张雪莲于2016年2月1日通过工商银行汇入胡凤莉个人账户的40万元，红叶公司出具的收据载明为“借款，2016年7月1日前还款，月息3%；张雪莲于2016年2月2日、3日通过工商银行分三笔汇入胡凤莉个人账户的55万元，红叶公司出具的收据载明“借款，2016.7.1还款月息3%；张雪莲于2016年2月4日通过工商银行汇入胡凤莉个人账户的10万元红叶公司未出具票据，张雪莲在凭证注明“借款用于支工程款，无收据，约定月息3%”；2016年2月6日张雪莲通过ATM转账至胡凤莉个人账户的5万元，红叶公司未出具任何票据，张雪莲在凭条注明“借款5万，无收据”。 4.2017年9月6日，张雪莲与红叶公司达成的《协议》，发生在一审法院于2017年1月17日依法对案涉房屋查封以后，系双方恶意串通的结果，损害了包括华融公司和其他债权人的合法权益，行为无效，不能起到将借款合法转化为购房款的效力。 除上述事实涉及的相关证据外，当事人未提交其他新证据。对于上述证据，本院将结合案情以及各方诉辩主张，综合予以认定。 本院查明的其他事实同二审法院一致。 庭审前，本院组织当事人召开了庭前会议，华融资产公司委托诉讼代理人任丽丽、李根茂，张雪莲以及委托诉讼代理人梁娟、廖海波参加，红叶公司经本院合法传唤未到庭参会。到会各方就本案争议的问题进行了充分协商并达成一致协议，并一致同意在协议争点之外，对原审判决认定的其他事实和适用的法律不持异议。到会当事人的上述诉讼行为合法有效，本院予以确认。庭前会议之后，华融资产公司代理人李根茂另提交代理意见，主张应该将本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条纳入争议焦点。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十八条、第二百二十九条的规定，庭审一般应按照该当事人在审理前准备阶段确定的争议焦点进行审理，华融资产公司在庭前会议中已经明确不将本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题作为争议焦点，庭审阶段也未提出将该问题作为争点。因此，本院不将该问题作为本案争点以及审理范围。 本院根据各方当事人确认的意见，归纳本案争点为：1.张雪莲于2015年12月23日购买的部分房屋和红叶公司之间是否形成了合法有效的购房关系；2.张雪莲在签订商品房买卖合同后，是否已经支付完毕购房款；3.案涉房屋未能办理过户登记是否是非因买受人自身原因。 关于张雪莲是否和红叶公司在法院查封案涉房屋之前签订了商品房买卖合同的问题。华融资产公司主张，张雪莲和红叶公司于2015年12月23日签订的购房合同中，张雪莲未在合同末尾处签字。经查，2015年12月23的购房合同中，张雪莲的确未在合同末尾购买人处签字、捺印，但该合同的封面及首部条款处已经明确书写载明张雪莲为买受人，结合合同签订当日，张雪莲向红叶公司支付了150万元购房款的银行流水以及红叶公司出具的相关收款收据，可以认定张雪莲和红叶公司之间就上述合同所涉及的房屋形成了买卖合同关系，张雪莲未在合同末尾签字捺印并不影响该买卖合同的效力。 关于张雪莲是否支付完毕购房款的问题。结合双方质证情况，本院对张雪莲支付购房款情况认定如下： 1.对于张雪莲于2013年11月21日向红叶公司2318030109000010216账号存入现金100万元的认定。张雪莲为此举示了工商银行的存款凭证以及红叶公司上述账户的流水证明，能够证明该100万元确实进入了红叶公司的账户。华融资产公司虽认为该100万元空转，并未实际支付到红叶公司，但并未举示证据证明，本院对华融资产公司该主张不予支持。 2.关于200万元购房定金按照月息3%计算得出的利息是否能作为张雪莲的购房款的问题。张雪莲主张该200万元系购买红叶广场二期的意向金。但根据该款项支付情况，其已经将其交付给了开发商红叶公司，且根据2015年10月13日《协议》内容，红叶公司认可该款项系二期房款的购房款。在红叶广场二期未能建成，张雪莲购房合同目的不能实现的情况下，由于该结转行为相当于张雪莲和红叶公司共同达成合意对于原二期购房合同的处理，红叶公司按照月息3%支付相应利息，并不违反法律规定。此外，该结转行为发生于2015年10月13日，案涉房屋尚未成为强制执行的标的，虽然案涉房屋存在抵押的情况，但张雪莲和红叶公司结转买卖行为并未侵犯华融资产公司的利益。因此，该款项应认定为系张雪莲支付的购房款。 3.关于张雪莲和红叶公司达成的2017年9月6日《协议》内容中其二期购房款剩余定金150万元、借款以及相关利息是否应认定为购房款的问题。本院认为，该协议实际上是以物抵债的协议，以案涉房屋抵偿双方的债权债务关系。但红叶公司用以抵偿的金钱债权为普通债权，其目的在于消灭旧的金钱之债，张雪莲享有的该部分普通债权不应优先于华融资产公司已在先办理抵押的债权。此外，根据张雪莲付款节点来看，张雪莲在案涉房屋交易过程中，明知案涉房屋已经被法院查封，实际上已经处于无法过户状态，其仍和红叶公司在2017年9月6日签订《协议》，将二期购房款剩余定金150万元、借款以及各自的利息继续交给红叶公司作为购房款购买案涉房屋，该结转行为难言善意。同时，该结转行为意在将双方之间的普通债权，转化为购买房屋的具备物的交付的优先债权，损害了对案涉房屋享有抵押权的华融资产公司的权益。因此，该结转行为无效。不应认定为系支付购房款的行为。 综上，本院认为，因张雪莲和红叶公司2017年9月6日达成的《协议》结转行为无效，张雪莲并未按照合同约定支付完毕案涉房屋购房款。 关于案涉房屋是否属于因张雪莲自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，案涉房屋未能办理过户登记部分原因系张雪莲自身行为所致，理由如下： 1.张雪莲购房时未尽到合理审慎义务，购买了负载有华融资产公司抵押权的案涉房屋。红叶公司早在2014年9月28日已将案涉房屋抵押给华融资产公司，并于同日办理了抵押登记。而张雪莲于2015年10月13日、12月23日和红叶公司签订商品房买卖合同，共计购买了19套房屋，均为商铺，属于商业性用房，其购买数量已经远远超过了普通投资者、消费者的能力，属于完全的商业商事行为，其作为买受人应比一般购房者尽到更为审慎的注意义务。签订买卖合同前，张雪莲可在房产登记部门查询案涉房屋的上述抵押登记信息。张雪莲辩称，由于案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》，在抵押权设立后，红叶公司仍然在销售大厅正常销售房屋，其是基于对商品房预售许可制度的公示公信而购买房屋，且红叶公司已经在合同中载明案涉房屋未负载抵押，自身已经尽到了注意义务。本院认为，案涉房屋所属的项目已经取得预售许可仅代表案涉房屋具有对外销售的资格，并不代表案涉房屋的权利状态，此外，尽管红叶公司在合同中保证了案涉房屋无抵押，但是在案涉房屋已经设立抵押且事实上可以进行查询的客观情况下，张雪莲仍进行该项交易，其行为难言谨慎。因此，张雪莲签订商品房买卖合同时未对案涉房屋权利状态尽到合理、谨慎的注意义务，客观上导致了案涉房屋因已抵押登记而不能办理过户的结果。 2.红叶公司持续、公开、无阻碍销售案涉项目的房屋不能证明其销售案涉房屋的行为得到华融资产公司同意。根据华融资产公司与红叶公司的约定，“抵押物因销售需解除抵押....乙方（红叶公司）开发建设的南江县红叶广场项目每销售一套房屋，就按其对应评估价值的68%向特定账户归集资金”，红叶公司如果销售房屋并摈除附着的抵押权的话，应按照约定向华融资产公司归集相应资金，然后双方共同申请解除对相应房屋的抵押。红叶公司持续、公开、无阻碍销售的房屋，均是按照上述约定归集资金到华融资产账户。而在本案中，红叶公司并未按照上述约定，将销售案涉房屋的所得资金归集到华融资产公司的账户。张雪莲、红叶公司也未举示其他证据证明对案涉房屋的销售行为得到华融资产公司认可，应承担举证不能的不利法律后果。 3.案涉购房合同均未按照约定办理相关登记，张雪莲未举证其曾经积极主张过备案的相关行为。案涉房屋为“预售商品房”，双方签订合同后理应及时办理商品房买卖合同网签和备案登记。且2015年2月23日的《商品房买卖合同》第二十八条约定：本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。张雪莲作为购房者，即使在不知晓房屋已设定抵押的情况下，也应积极办理案涉房屋的网签和备案登记，在此过程中，其亦可发现案涉房屋有无权利负担等不利因素。然而张雪莲并未办理网签和备案登记，亦未举示证据证明其曾积极主张办理网签和备案登记。虽然案涉房屋抵押在前，但是该种消极行使自身权利的行为，亦导致其未能够在法院查封之前通过其他途径主张相应权利。 因此，张雪莲并未支付案涉房屋的全部价款，且未能办理案涉房屋的过户登记具有自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，不能排除申请执行人华融资产公司对案涉房屋的强制执行。一、二审法院认为张雪莲符合上述规定并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，系适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，华融资产公司再审请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都铁路运输中级法院（2017）川71民初6号、四川省高级人民法院（2018）川民终634号民事判决； 二、准许执行南江县南江镇红塔新区“红叶广场”商品房4幢3层13-14号、3幢4层1-4号、3幢4层14-18号、4幢4层2-9号房屋。 一审案件受理费68185元、二审案件受理费68185元，均由张雪莲负担。 审判长 马 岚 审判员 冯文生 审判员 孙晓光 二〇二〇年八月二十七日 法官助理张东一 书记员王钰婷