福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初5657号 原告：柳一军，男，1987年10月18日生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：陈小萍，女，系柳一军妻子。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男，该公司员工。 原告柳一军与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳一军的委托诉讼代理人陈小萍、被告中超公司的法定代表人刘峰及委托诉讼代理人宗同健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柳一军向本院提出诉讼请求：判决中超公司支付给柳一军因逾期交房自2018年12月31日至交房之日为止的违约金27893元。。事实和理由：柳一军于2017年6月10日购买福建中超实业有限公司所开发的丰泽区华大街道法花美社区中超水木春天B地块3号楼3203房，购房金额为1124751元。双方约定福建中超实业有限公司应于2018年12月31日前交付柳一军所购房屋，但福建中超实业有限公司存在逾期交房，应承担支付逾期交房违约金的责任。 中超公司辩称，一、中超公司已于2019年8月28日向柳一军发出交房通知，且已于2019年9月6日将案涉房屋交付柳一军。案涉商品房于2019年8月28日取得竣工验收备案证明，具备交付条件，中超公司于2019年8月28日发出交房通知，柳一军于2019年8月30日签收邮件。交房通知送达后，中超公司无法控制柳一军何时到中超公司处收房，故应认定2019年9月6日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。二、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，柳一军要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2017年6月10日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风48天、热带低气压和台风15天、自行车赛1天、停电6天、停水2天、中高考8天，共计延误工期80日，因此，中超公司可以据以延期至2019年3月22日交房，又因2019年1月1日至2019年3月22日期间出现中雨天气5日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年3月27日。2019年3月22日至2019年3月27日期间出现中雨天气1日，因此，中超公司可据以延期至2019年3月28日交房。若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年3月29日起计算。三、柳一军主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年3月29日起计算至实际通知柳一军交房的2019年8月28日止为153天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之1计算违约金。因此，双方约定的违约金计算标准，是在180日内和逾期超过180日分段计算。综上，柳一军主张中超公司应当承担自2018年12月31日起按日万分之1计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月10日，柳一军与中超公司签订合同编号为201706100023的《商品房买卖合同》一份，约定由柳一军向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为1124751元，柳一军应当在2017年6月10日前支付首期房价款234751元，余款890000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，买受人查验商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，该款约定的其他质量问题共四项，其中第一项包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。上述合同于2017年8月31日在泉州市房屋交易中心完成登记备案。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知柳一军于2019年9月6日交房，柳一军于2019年8月30日签收。柳一军于2019年9月7日到现场办理验房交接手续，但认为案涉房屋客厅、卧室、厨房、阳台、卫生间多处墙壁存在空鼓现象以及其他问题，遂填写验收意见，拒绝接收房屋，并向中超公司发出《拒绝交房告知书》；中超公司又于2019年9月12日书面通知柳一军于2019年9月23日交房。另查，柳一军在2019年12月1日缴纳公维金并实际接收房屋。 本案主要的争议焦点为：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。 关于争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对柳一军所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，对于中超公司主张的天气因素，其中中雨和六级以上风48天，柳一军无异议且同意予以扣除，本院予以认定。中超公司主张台风和热带低气压5次15天，但未能提供证据证明每次持续影响时间，故实际按5天予以扣除。同时，2018年11月1日与中雨以上天气存在重复，不能重复计算，故台风和热带低气压实际扣除4天。根据上述分析，合同签订后至合同约定的交房日期期间，可据以延期的不可抗力因素影响包括自行车赛1天、停水2天、停电6天、中雨和六级以上风48天、热带低气压和台风4天，以上合计61天，即中超公司可延期至2019年3月2日交房。又2019年1月1日至2019年3月2日期间，中雨以上天气1天，可予以顺延1日，故中超公司实际可延期至2019年3月3日交房。关于交房时间，柳一军实际接收房屋的时间是2019年12月1日，虽然中超公司于2019年8月28日第一次通知要求柳一军于2019年9月6日办理交房手续，但柳一军在办理交房手续时提出其他质量异议，根据合同第十一条第三款第2项约定，其所提出的关于墙面空鼓等问题，属于该条所约定的其他质量问题，柳一军可要求中超公司在修复后再行交付。中超公司主张根据合同附件十一补充协议的约定，柳一军至2019年12月1日才交纳公维金，其可相应顺延商品房交付时间，但该款关于逾期交纳公维金顺延的约定，其前提应是中超公司符合交付条件，而合同第十一条的三款规定，均属于中超公司应具备的交付条件，故对其该项辩解，本院不予采纳。中超公司于2019年9月12日再次通知柳一军于2019年9月23日办理交房手续，柳一军确认可视为交房的时间为2019年9月23日，本院予以认定。因此，本案逾期交房的时间为自2019年3月4日至2019年9月22日，共计逾期203天。 关于争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，双方对于逾期交房违约金的计算标准是区分情形整段计算或区分情形分段计算存在争议。根据合同第十二条规定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在180日之内，出卖人按买受人支付全部房价款的日万分之0.5计算违约金；逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人支付的全部房价款的日万分之1计算违约金。从上述规定的文义进行解释，如逾期超过180日，则启动第二种情形的适用条款，故中超公司主张两种情形分段计算，本院不予采纳，本案逾期天数已超过180日，中超公司应按日万分之1计算逾期交房违约金。 综上，本院认为，柳一军与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上天气、六级以上大风、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于柳一军认可或出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为203日。中超公司应按全部房价款1124751元为基数，按日万分之1的标准支付柳一军逾期交房违约金，共计22832.45元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付柳一军逾期交房违约金22832.45元； 二、驳回柳一军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费497元，减半收取计248.5元，由柳一军负担45.5元，福建中超实业有限公司负担203元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年八月三十一日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。