河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1561号原告：白笑彭，男，回族，1977年6月18日出生，住河南省。委托诉讼代理人：吕晨曦，河南卫宪律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市明珠置业有限公司，住所地：新乡市红旗区劳动南街**，统一社会信用代码91410702685671252T。法定代表人：贾继程。第三人：范昭，男，汉族，1985年11月6日出生，住新乡市。原告白笑彭诉被告新乡市明珠置业有限公司（以下简称明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加范昭作为第三人参加本案诉讼。原告白笑彭及其委托诉讼代理人吕晨曦、第三人范昭到庭参加诉讼，被告明珠公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议有效;2、依法判决被告立即为原告交付劳动路明珠花园××楼××单元××室房屋,并办理房屋所有权证;3、依法判令被告赔偿原告的各项损失7万元;4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2018年11月6日,原、被告双方签订房屋拆迁补偿安置协议书一份,约定原告购买被告位于劳动路明珠花园××楼××单元××室建筑面积为228.84平方米的房屋,房屋价款为75万元整。并约定安置楼竣工后由被告将上述房屋正式交付给原告,相关产权证办理到原告名下。原告于2018年11月11日如约履行了35万元的首付购房付款义务,有被告出具的收款收据为证。然而从房屋竣工后,原告多次催促被告履行合同义务,进行房屋交付及后续产权证书办理事宜,但被告均以各种借口予以拖延,导致该房屋至今未办理交付及产权证书有关手续。被告迟迟不履行合同义务已经给原告造成了诸多损失,经原告多次催告,被告仍以各种理由推脱其责任,无奈之下诉至法院。原告认为,销售合同是双方真实意思表示,为合法、有效合同,对双方均具有约束力。原告已经履行了自己的付款义务,而无法行使自己的房屋所有权和使用权等物权权利。被告的行为给原告造成了经济损失。为了依法维护原告的合法权利,根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定,原告特向人民法院提起诉讼,望依法支持原告的全部诉讼请求。以维护原告的合法权益。被告明珠公司在举证答辩期内未向本院提交答辩状。第三人范昭辩称，第一，明珠公司和原告签订的房屋拆迁安置补偿协议与我和明珠公司签订的商品房购买合同系属一套房屋，但是原告是实际购买还是拆迁安置的我不清楚。第二，我是实际购买的房屋，明珠公司已经实际交付给我，我也实际在此居住，我应是案涉房屋的实际所有人。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：2018年11月6日，明珠公司（甲方）与白笑彭（乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，主要约定：1、甲方将乙方安置在明珠花园清华园6号楼西单元二层A户四室，产权归乙方所有。2、建筑面积228.84㎡，3277.4元/㎡，房款共计750000元。3、从签订协议之日起5日内由乙方付给甲方250000元，余额500000元，2018年11月11日前，乙方应付余款100000元，剩余房款按揭贷款。2018年11月6日、11月11日，白笑彭分别向明珠公司缴纳房款250000元、100000元。2019年1月14日，明珠公司与范昭、赵建飞签订了《商品房销售合同》，主要约定：1、明珠公司将明珠花园6号楼清华园2单元2层2207号房出卖给范昭和赵建飞。2、预测建筑面积228.84㎡，单价4020.28元，总价款920000元，买受人一次性付清房款。3、出卖人应当自2019年1月15日前向买受人交付该商品房。4、出卖人应当自本合同签订之日起3日内搬离商品房预售合同登记备案手续，并交本合同登记备案情况告知买受人。当日，明珠公司出具《收据》二张，分别载明收到范昭、赵建飞D区6号楼二单元二层2207号房屋房款370000元、550000元。另外，范昭当日还缴纳了暖气初装费、燃气及报警费、维修基金等费用。合同签订之后，明珠公司向范昭交付了房屋。范昭实际居住在案涉房屋，且户籍登记住址也在案涉房屋。另查明之一，原告白笑彭和明珠公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的明珠花园清华园6号楼西单元二层A户四室同第三人范昭和明珠公司签订的《商品房销售合同》中约定的明珠花园6号楼清华园2单元2层2207号房为同一套房。另查明之二，范昭和明珠公司签订的《商品房销售合同》在新乡市房地产交易中心进行了备案登记，备案合同信息载明，备案日期为2019年12月17日，购房日期为2019年12月6日，付款方式为一次性付款，合同金额92万元。第三人范昭当庭称，备案信息载明的购房日期和实际签订合同日期不一致是因为，其2019年1月14日签订合同时约定付款方式为公积金贷款，后来付款方式变更为一次性支付，变更后需要对合同进行重新备案，但没有重新签订合同，只是将付款方式那一页进行了替换。范昭还称，在其备案之前案涉房屋备案在刘学斌名下，刘学斌和明珠公司之间为借贷关系，明珠公司需要用其交纳的房款偿还刘学斌的借款，其将房款打给刘学斌之后，刘学斌才解除的合同备案。本院认为，首先，关于本案的案由。虽然白笑彭和明珠公司之间就案涉房屋签订的是《房屋拆迁补偿安置协议书》，但双方并无拆迁安置事实的存在，且白笑彭当庭称名义上是拆迁安置，但实质上是商品房买卖。该协议对合同标的、价款、支付方式等必要条款进行了明确，且出卖人明珠公司收受了白笑彭的部分房款。故本案的案由应当为商品房销售合同纠纷。其次，关于原告主张确认双方协议有效的诉讼请求。虽然该协议的名称和实际内容不符，但该合同具备标的、价款、支付方式等必要条款进行了明确，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对原告要求确认《房屋拆迁补偿安置协议书》的诉讼请求予以支持。再次，关于原告主张被告立即交付案涉房屋并办理房屋所有权证的诉讼请求。第一，第三人范昭和明珠公司签订的《商品房销售合同》合法有效，且双方当事人均履行了合同的主要义务，范昭按照约定支付了房屋价款，明珠公司按照约定交付了房屋。第二，第三人范昭和明珠公司签订的《商品房销售合同》虽然进行了备案登记，但对商品房销售合同进行备案只是行政管理的一种手段，并不产生物权上的效力，故案涉《商品房销售合同》并不比《房屋拆迁补偿安置协议书》具有效力上的优先性。第三，范昭支付了案涉房屋的全部价款，白笑彭只支付了案涉房屋的部分价款。虽然白笑彭较范昭就案涉房屋签订合同在前，但其在签订合同时，案涉房屋为毛坯现房，已经具备交付条件，但在合同中双方并未对交付进行约定。明珠公司在范昭支付了房屋价款后，按照合同约定向范昭交付了房屋，范昭对案涉房屋进行了装修并实际入住，构成合法占有，明珠公司无法再将案涉房屋交付给白笑彭。故对原告白笑彭的该项诉讼请求不予支持。对于明珠公司无法履行合同给白笑彭造成的损失，其可以依照法律规定，要求明珠公司承担赔偿责任。最后，关于原告主张被告赔偿损失7万元的诉讼请求。庭审中，白笑彭明确该7万元是以已支付房款为基数，从2018年11月11日至起诉之日，按年息10%计算的。原被告双方在合同中并未对房屋交付时间及逾期交付的责任进行约定，原告最后一次支付房款是在2018年11月11日，但不能据此认定明珠公司自此已构成违约，其要求被告从该日起支付利息缺乏事实和法律依据。故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告白笑彭的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告白笑彭与被告新乡市明珠置业有限公司于2018年11月6日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。二、驳回原告白笑彭的其他诉讼请求。案件受理费7600元由被告新乡市明珠置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 高 飞审判员 张敬美审判员 吕 菲二〇二〇年八月四日书记员 郑金璇