上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初11931号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海玉合股权投资有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：梁冰琳。原告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称“会德丰公司”)与被告上海玉合股权投资有限公司(以下简称“玉合公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴瑛独任审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告会德丰公司的委托诉讼代理人王培强到庭参加了诉讼，被告玉合公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。原告会德丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(名义楼层)单元2房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2018年12月18日解除；2.被告支付2018年11月1日起至2018年12月18日期间的租金计180,458.72元(114,167.76元+114,167.76元/31天×18天)；3.被告支付2018年11月1日起至2018年12月18日期间的管理费计19,664.65元(12,440.90元+12,440.90元/31天×18天)；4.被告支付2018年9月1日起至2018年12月18日期间的电费合计1,143.60元；5.被告支付逾期付款滞纳金(以第二至四项诉请金额之和201,266.97元为本金，自2018年12月19日起至判决生效之日止，按照日万分之三标准计算)；6.被告支付2017年8月15日至2017年9月14日期间的免租期租金损失114,167.76元；7.被告支付场地复原费183,647.30元；8.确认被告支付的租赁保证金397,804.41元不予退还(用于冲抵解约违约金)；9.被告支付公证收楼费3,000元。事实和理由：2017年8月，原、被告签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》，约定原告将系争房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2017年8月15日起至2020年8月14日止，月租金为114,167.76元，物业管理费为45元/平方米/月(2018年4月起调整为47元/平方米/月)。合同签订后，被告即接收系争房屋，进行装修并按约履行合同义务，但自2018年11月起，被告发生拖欠支付租赁费用的违约行为，经原告多次发函催讨仍未予支付。2018年12月18日，原告通过合同程序解除了双方的租赁合同并收回系争房屋。根据合同约定，被告拖欠支付租赁费用的行为已构成根本违约，应承担相应违约赔偿责任。故原告诉至法院，要求判如所请。被告玉合公司未作答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为会德丰公司。2017年8月，会德丰公司(出租方、甲方)与玉合公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方办公使用，实测建筑面积为264.70平方米，租赁期限自2017年8月15日至2020年8月14日，甲方同意交付日暂定于2017年8月15日，并将租赁场地按照现状交付乙方使用。2017年8月15日至2019年4月30日，每月租金为114,167.76元。在乙方依约履行本合同的前提下，甲方同意给予乙方享有装修期作为装修用途，装修期以实际交付日起计一个月，暂定为自交付日起第一个月(2017年8月15日至2017年9月14日)，在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍须如期缴纳管理费及其他杂费，若因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，乙方无权享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费。管理费现为45元/平方米/月，管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其它开支费用及有关的保证金。本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，共计397,804.41元，其中三个月的租金和管理费的保证金分别为362,069.91元及35,734.50元。乙方需在签署本租赁合同时预先支付一个月租金和管理费以及保证金。租赁期满时，如乙方并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其它杂费并以较后者为准)后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响甲方的任何其它权利或补救方法)。在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内退回予乙方。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物按合同约定，以现状交付的状态(见附件二，合理损耗除外)交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的使用状态(见附件二，合理损耗除外)。乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括解除或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的保证金的前提下，乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或其他所有费用的期限内支付上述费用，并经甲方书面催讨7天内仍未支付的，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止。倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方支付的全部保证金作为违约金收归甲方所有，更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：截至租赁合同终止日时的欠缴租金，管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内的全部租金及管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及管理费的补偿费；律师费；公证费(如有)；其他杂费，手续费等。本合同租赁期届满或因任何原因终止，若乙方有应向甲方支付的租金、管理费、其他费用及/或对甲方造成损失的赔偿而未付，且于甲方书面通知乙方的期限内未付，乙方同意将租赁场地内的物品留存于甲方指定地点，因留存发生的任何争议、损失、留存物品的减值或损耗等，由乙方承担，但乙方提供担保的除外。甲方如已按本合同约定方式发出通知后，乙方未在甲方规定的时间到场参与清点留存物品的，视为乙方确认由甲方全权负责清点，甲方也可在管理单位的监督下清点乙方留存物品。在前述情况下，所有留存物品以甲方或管理单位的清点记录为准，乙方均予认可。在甲方清点留存物品后30日内，乙方仍未清偿全部所欠费用的，视为乙方授权甲方有权以包括但不限于拍卖、变卖、折价抵偿、出租给他人使用等方式处置留存物品，处理留存物品所得不足清偿乙方所欠费用的，不足部分仍应由乙方负责清偿。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式寄往租赁合同所述该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。同日，会德丰公司与玉合公司就同幢楼同楼层单元1房屋签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》。合同签订后，会德丰公司按约交付系争房屋和单元1房屋，玉合公司合并使用上述两处房屋办公。合同签订后，玉合公司按约支付397,804.41元保证金、截至2018年8月31日的电费、截至2018年10月31日的租金以及按照45元/平方米/月和47元/平方米/月标准支付的管理费。2018年11月19日、2018年11月29日，会德丰公司通过EMS邮政快递方式向玉合公司在租赁合同中载明的通讯地址(即注册地址)和系争房屋发出《律师函》称，截至2018年11月29日，玉合公司尚欠各项费用计196,920.16元，要求其在收到本函之日起三日内付清上述欠款。2018年12月13日，会德丰公司再次通过EMS邮政快递方式向上述两处地址发出《律师函》，告知玉合公司截至12月12日，尚欠2018年9月电费542.40元，2018年10月电费490.80元，2018年11月租金173,964.58元，2018年11月管理费18,956.98元，2018年12月租金173,964.58元，2018年12月管理费18,956.98元。玉合公司的上述欠款行为已构成严重违约，且经多次催讨仍未在规定期限内付清，故其决定于2018年12月18日解除双方的租赁合同，收回租赁场地，并于该日上午10点办理公证收楼手续，请玉合公司委派代表于该日共同参与办理收楼手续，否则其将自行办理收楼手续，所有的法律责任由玉合公司自行承担。其还将追究玉合公司的违约责任和租赁费用的支付责任。上述三份函件均显示“投递并签收”。2018年12月18日，会德丰公司对系争房屋和单元1房屋内的物品进行清点，收回系争房屋和单元1房屋，并办理了公证手续，支付公证费3,000元。上海市黄浦公证处出具(2018)沪黄证经字第5825号《公证书》，所附《上海玉合股权投资有限公司收楼物品清单(2018/12/18)》载明，留存物品包括：1.大会议桌，数量1；2.会议皮椅，数量12，褐色；3.花架，数量1；4.大办公桌及边柜(组合)，数量6套，深褐色；5.不规则形状办公桌，数量2，淡黄色；6.立柜(有玻璃橱窗)，数量6，暗红；7.高柜(大)，数量1，白色；8.高柜(中)，数量1，白色；9.书架柜，数量2；10.低柜，数量2；11.黑色皮革椅，数量11；12.中式茶桌椅，数量1套，椅子*5，桌子*1；13.公共区域员工办公桌及推柜，数量14套；14.白色椅子，数量14。另查明，系争房屋物业管理方上海夏利文物业管理有限公司于2018年1月24日出具《物业管理费及垃圾清运费调整》，载明自2018年4月1日起将管理费单价调整为47元/平方米/月。审理中，会德丰公司提供《投标文件》、《工程施工合同》、发票、中国工商银行业务回单等，证明其于2019年6月3日至2019年7月2日期间对系争房屋和单元1房屋进行了复原，场地复原费共计279,950.15元，已付90%，剩余10%质保金未付。以上事实，有原告的陈述；以及原告提交的房地产权证、《上海市房屋租赁/商品房出租合同》、用电记录表、《物业管理费及垃圾清运费调整》、《律师函》、快递凭证及签收情况、公证书、《投标文件》、《工程施工合同》、发票、中国工商银行业务回单等为证，并经庭审质证属实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，玉合公司应于每月的首个工作天或之前预先支付该月的租金、管理费等，但其未按约支付自2018年11月1日起的相关租赁费用，已构成违约，故会德丰公司有权按约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，鉴于双方之间并未办理房屋交接手续，会德丰公司于2018年12月18日通过公证的方式收回房屋，故本院确认双方之间的租赁合同于2018年12月18日解除。合同解除后，会德丰公司主张2018年11月1日起至2018年12月18日欠付的租金180,458.72元，合法有据，本院予以支持。根据本案查明的事实，自2018年4月1日起，系争房屋的物业管理方将管理费单价调整为47元/平方米/月，故会德丰公司主张2018年11月1日起至2018年12月18日期间的管理费19,664.65元，与法有据，本院亦予以支持。关于电费，根据庭审查明的事实，系争房屋和单元1房屋共计使用电费计1,743.60元，原告按照上述两处房屋的面积按比例计算系争房屋电费为1,143.60元，具有事实依据，且计算标准合理，本院一并予以支持。关于滞纳金，合同约定若玉合公司逾期7天仍未支付租金、管理费及其他杂费，每逾期一天，应自当月首天起按欠款的万分之三支付滞纳金，故会德丰公司要求玉合公司以欠款201,266.97元为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2018年12月19日起至判决生效之日止的滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。根据双方合同约定，若玉合公司违反合同约定，导致会德丰公司提前终止合同的，则会德丰公司有权将全部保证金作为违约金予以没收，并追讨已使用的装修期免租优惠，故会德丰公司主张的没收租赁保证金397,804.41元以及免租期租金损失114,167.76元，本院依法予以支持。关于场地复原费，合同对此已有明确约定，现玉合公司未按合同约定对租赁物恢复原状，对此会德丰公司提供相关证据证明其为恢复原状而发生的复原费用，但10%的尾款尚未支付，会德丰公司可在实际发生该笔费用后另行主张。结合会德丰公司提供的《招标文件》、《工程施工合同》、付款凭证及当事人陈述，本院认为会德丰公司按照系争房屋和单元1房屋的面积按比例计算系争房屋复原费用尚属合理，按照已实际支付的费用折合相应面积比例，系争房屋场地复原费计165,282.57元。此外，会德丰公司通过公证的方式收回房屋，并主张被告承担公证费用3,000元，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海会德丰广场发展有限公司与被告上海玉合股权投资有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(名义楼层)单元2房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2018年12月18日解除；二、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年11月1日起至2018年12月18日期间的租金180,458.72元；三、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年11月1日起至2018年12月18日期间的管理费19,664.65元；四、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年9月1日起至2018年12月18日期间的电费1,143.60元；五、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司逾期付款滞纳金(以201,266.97元为基数，按照日万分之三标准，自2018年12月19日起计算至本判决生效之日止)；六、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司免租期租金114,167.76元；七、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司场地复原费165,282.57元；八、被告上海玉合股权投资有限公司已支付的租赁保证金397,804.41元不予退还；九、被告上海玉合股权投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司公证费3,000元；十、原告上海会德丰广场发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,867元(原告上海会德丰广场发展有限公司已预缴)，由被告上海玉合股权投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年八月十一日书记员 潘思羽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。