浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6988号 原告杭州东升服装小商品市场有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山西路**。 法定代表人赵成根,执行董事。 委托代理人龚磊（一般代理）、方俊灿（特别授权），公司员工。 被告金谊华，男，1979年10月18日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托代理人金伟华（特别授权），男，1977年1月27日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，系被告哥哥。 委托代理人熊蓓蓓（特别授权），浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州东升服装小商品市场有限公司（以下简称东升公司）与被告金谊华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，由审判员陈维专独任审判，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告东升公司委托代理人龚磊、方俊灿，被告金谊华的委托代理人金伟华、熊蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东升公司诉称：原告与被告在2017年12月29日签署《杭州东升服装小商品市场营业房租赁合同》（以下简称租赁合同）并约定：被告向原告承租新区贰楼层2150-2161、2155-1号营业房，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为人民币174306元。另约定：合同期限届满后，双方未达成续租合同，被告必须按期腾退，如逾期腾退超过二天，被告同意原告随时自行腾退房屋，所造成的一切损失全部由被告承担，同时被告须按租赁合同约定每日租金的3倍向原告支付房屋使用费、滞纳金，费用按日累计计算至腾退止。租赁合同到期终止后，被告未与原告达成续租合同，未按期腾退，也未支付房屋使用费。原告于2019年7月8日自行腾退上述营业房。原告为维护自身合法权益，诉请判令（变更后）：1、被告立即支付原告房屋使用费、滞纳金269338.2元（按照约定每日租金3倍支付至实际腾退日2019年7月8日）；2、被告立即支付原告物业管理费12979.73元（按照约定标准支付至实际腾退日2019年7月8日）；3、被告承担原告为被告搬运货物产生的实际支出费用41955.75元（搬运费17293.75元、拍摄费2862元、安保服务费9500元、人工费6000元、仓储费6300元）；4、被告承担本案所有诉讼费用。 被告金谊华辩称：原、被告于2017年12月19日签署的租赁合同是无效的。因为原告没有合法的出租权，原、被告实际上是从2006年起就建立租赁关系，原告与业主方杭州长运运输集团有限公司（以下简称长运集团）的租赁合同已经于2016年12月31日到期，之后原告就没有合法的占有权利，所以原告没有权利占用并收取租金或占用费滞纳金等，原告主张的腾退损失和费用没有依据。相反，原告因违法腾退给被告造成了相应的损失，被告保留追究原告相关民事责任的权利。 原告东升公司为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、《杭州东升服装小商品市场营业房租赁合同》一份，拟证明被告承租房屋的租赁期已到期，租赁合同对于期满后的房屋使用费、滞纳金、腾退已有约定的事实； 2、搬运费发票、拍摄费发票、安保服务费发票、7月8日腾退补贴及《仓库租赁合同》各一份，拟证明原告腾退被告房屋支出相关费用的事实； 3、杭长运〔2007〕66号文件一份，拟证明长运集团上报杭州市交通集团有限公司确认市场新增经营面积的事实； 4、杭交集团〔2007〕54号文件一份，拟证明杭州市交通集团有限公司上报杭州市人民政府确认东升市场新增经营面积的事实； 5、府办简复第B20071709号文件一份，证明杭州市人民政府同意东升市场为提升改造项目，增加经营面积的事实； 6、关于要求证明市场改造提升项目的报告一份，拟证明市场是2006年由区政府牵头进行提升改造的事实； 7、杭政函〔2014〕139号文件一份，拟证明杭州市人民政府明确市提升改造项目不列入违法建筑的认定与查处范围的事实； 8、关于要求证明东升市场新区属提升改造项目的请求（2020年4月6日）一份； 9、杭州市商务局证明（2020年4月13日）一份； 10、杭州市江干区综合行政执法局出具的情况说明（2020年5月25日）一份； 11、杭州市综合行政执法局出具的情况说明（2020年7月9日）一份； 证据8-11拟共同证明1、被告租用营业房所在的新区市场是经市政府、区政府同意进行的市场改造提升项目，原告对新区市场取得经营使用权的权利来源合法；2、新区市场符合杭政函〔2014〕139号文件，可合法使用的事实。 以上证据，经出示，被告的质证意见为：对证据1，真实性无异议，关联性有异议，认为自2017年起原告就无权占用案涉房屋，故原告和租户签订合同属于无权处分行为，且原告事后没有取得处分权，也没有经有处分权人追认，因此该合同无效，原告不能依此主张占用费及腾退费。对证据2，搬运费发票、拍摄费发票、安保服务费发票及《仓库租赁合同》的真实性予以认可，7月8日腾退补贴的三性均不予认可，认为原告依据主张上述费用，且费用过高。对证据3、4、5、6、7，真实性予以认可，但均无法证明原告具有合法的出租权和占用权。特别指出证据7，是否属于违法建筑是行政法上的概念，不能说它不是违法建筑就代表有合法出租的权利。对证据8、9、10、11，真实性予以认可，但权利来源合法并不代表一直持续合法拥有使用权或出租权，2017年原告与业主方长运集团合作关系终止后原告已不再具有合法转租的权利，所以自2017年开始原告没有合法经营市场的权利，也就无权继续收租。 被告为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 1、《公告书》（2018年11月30日）一份，拟证明2018年底，市场商户收到杭州东赢物业管理有限公司（以下简称东赢公司）发出的《公告书》，告知原告无权继续收租，被告为确保资金安全，向原告索要其具有合法的继续出租房屋的权利凭证，原告不予提供，所以被告也暂未交租。 以上证据经出示，原告的质证意见为：对证据真实性予以认可，但不能证明被告的主张，东赢公司与市场经营没有任何关系。公告上说2017年1月1日起市场由东赢公司承租，但至今没有入驻。被告明知东赢公司根本没有入驻，也没有相关权利，所以原、被告在2017年1月1日以后签订了从2018年1月1日到2018年12月31日的租赁合同。 经审查，本院对证据认证如下：原告提交的证据1、3-6、8-11，被告提交的证据1，形式客观真实，内容与本案具有关联性，可以作为本案事实认定的依据，均予以确认。原告提交的证据2，其中腾退补贴系单方制作的清单，不足以采信；搬运费发票、拍摄费发票、安保服务费发票、仓库租赁合同具有真实性，被告对费用合理性有异议但未能提供相关费用不合理的依据，本院予以确认。原告提交的证据7系政策，不属于证据范围，本院不作认证。 根据本院认定的有效证据及双方当事人陈述，本案事实认定如下： 2017年12月29日，原告东升公司与被告金谊华签订《杭州东升服装小商品市场营业房租赁合同》，约定：原告将新区贰层2150-2161、2155-1号营业房出租给被告作营业使用，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日止；租金为人民币174306元，物业管理费为人民币25200元，上述款项在合同签订时一次性付清；拖欠应缴费用15天以上的，原告有权终止合同并无偿回收营业房；合同期限届满后，双方未达成续租合同，被告必须按期腾退，若被告逾期腾退超过二天，被告同意原告随时自行腾退该房屋，所造成一切损失（包括且不限于原、被告等）全部由被告承担，同时被告须按照原合同（即本租赁合同）约定每日租金3倍向原告支付房屋使用费、滞纳金，费用按日累计计算至腾退为止。 合同到期后，被告金谊华继续占用案涉租赁物，但未与原告续签租赁合同，也未支付房屋使用费。原告遂于2019年7月8日自行对被告金谊华的商铺进行强制腾退，支付了搬运费34587.5元，拍摄费5724元，安保服务费19000元。原告与浙江聚丰玻璃有限公司签订仓库租赁合同，租赁了杭州市萧山东部工业园的140平方米仓库用于存放腾退物品，租赁期限为1年，从2019年7月1日起至2020年6月30日止，年租金25200元，半年一付，先付后用。 另查明，案涉租赁物的业主单位是案外人长运集团。2005年3月29日，原告东升公司与案外人长运集团签订租赁协议书，约定：原告东升公司向长运集团承租“杭州汽车东站小商品市场第六交易区”位于汽车东站机修车间，东至规划道路、西至景昙路、南至浙江出入境检验检疫局、北至浙江省气象局，约4000平方米的土地及现有地上建筑物，由原告负责拆除重建和租赁经营，租赁期限为10年，2006年7月1日至2016年6月30日；用途为开办市场，经营小商品批发和零售；年租300万元；租赁期满，原告应将长运集团提供的营业房按经营期间装修后之原状（动产部分除外）交还等。2006年12月11日，东升公司与长运集团签订补充协议，租赁期限变更为2007年1月1日至2016年12月31日。 市场改造提升工作由江干区政府牵头自2005年12月启动，至2006年12月基本完工。杭州市规划局于2005年12月6日向长运集团核发了（2005）年浙规临建证××号临时建设工程规划许可证，允许建造过渡性（临时）汽车维修用房2幢，建筑面积10108平方米；明确该许可证自发证之日起有效期两年，到期自行拆除；该临时建设工程使用到期不能拆除者，应申述理由，随带此证和附图来局办理有关手续。 2007年9月、2007年10月，长运集团及上级单位杭州市交通集团有限公司出具文件，确认整改后的市场地下一层及地上五层经营面积为23000平方米。2007年11月8日，杭州市人民政府向杭州市交通集团有限公司出具府办简复第B20071709号公文处理简复单，载明：鉴于原汽车东站六区市场是江干区政府为消除重大火灾隐患而组织实施的改造项目，其用地和业态符合规划要求，改造后的市场设施达到相关标准，为便于管理，原则同意该市场作为临时经营场所增加杭州东升小商品市场经营面积，由杭州东升小商品市场按规定办理临时审批手续。 原告东升公司属于三证不全但取得消防合格证或消防部门验收意见（即消防合法资质的市场），经杭州市江干区人民政府办公室专题会议研究，2015年、2018年、2019年每年均同意《市场名称登记证》延期一年。 原告东升公司与长运集团租期届满前后，就续租事宜经多方协商未能签订协议。2016年12月28日，长运集团在2016年11月12日已发告示的基础上，再次向市场商户发布公告书，载明：东升公司承租我司的经营场地将于2016年12月31日到期，东升公司已无资格、无权向各租赁商户预收取2017年及以后摊位租金，如各租赁户自行缴纳引起的法律纠纷，由各租赁商户自行承担。 2017年9月1日，长运集团后与东赢公司签订房屋租赁协议，将物业出租给东赢公司经营；同年9月30日，长运集团、东赢公司联合向市场商户发布公告书，载明：东升公司无权向各租赁商户收取2017年、2018年及以后的摊位租金，如自行向东升公司缴纳，引起的一切法律责任自行承担；长运集团将于2017年11月30日前会同东赢公司接管经营市场等。 因原告拒绝退出，三方之间发生纠纷，经政府部门协调也无果。2018年6月26日，东赢公司以东升公司为被告向本院提起侵权责任纠纷之诉，要求东升公司腾退新区房屋、支付应由东赢公司收取的租金；2019年12月23日，东赢公司撤回起诉。2018年12月12日，东赢公司以长运集团为被告、东升公司为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求长运集团继续履行合同，交付房屋；2019年10月17日，东赢公司撤回起诉。期间，东赢公司单独于2018年11月30日向市场商户发布公告，要求商户不要将2019年度的租金交给东升公司。 2019年2月27日，经江干区政法委协调，决定由原告作为市场实际管理者，敦促商户及时交纳租金至监管账户，但被告既未向原告交纳，也未支付至监管账户。 诉讼过程中,杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局、杭州市综合行政执法局出具证明、情况说明,主要内容为案涉建筑物应根据《杭州市人民政府关于印发杭州市市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函〔2014〕139号）文件精神处理，不列入违法建筑认定与查处范畴。 本院认为：一、案涉租赁物的临时建筑性质不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第二款规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。原告东升公司出租给商户的建筑物主要由两部分组成：一部分为2005年12月6日经杭州市规划局许可的过渡性（临时）汽车维修用房10108平方米，另一部分为2007年11月8日经杭州市人民政府以府办简复第B20071709号简复单同意作为临时经营场所增加的市场经营面积；杭州市规划局颁发的临时建设工程规划许可证明确该临时建筑物有效期为许可之日起两年，到期自行拆除，到期不能拆除者，应申述理由来局办理手续；杭州市人民政府的简复单也明确要求市场按规定办理临时审批手续。建设规划许可证的发证日期为2005年12月6日，原告东升公司未提供证据证明已在杭州市规划局限定的两年有效期限即2007年12月5日前重新办理手续，不能认定为具有合法权属证明，属于违法建筑；但根据杭州市人民政府关于印发杭州市市区违法建筑处置办法的通知（杭政函〔2014〕139号）第五条第一款第（三）项规定，城管执法部门经初步调查发现有关建筑物、构筑物属政府统一组织或牵头实施的改造、整治项目，应征求相关牵头部门意见，经确认已纳入实施方案的，不列入违法建筑认定与查处范畴；其中市场提升改造项目由市商务委出具意见。原告东升公司在诉讼过程中业已提供杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局、杭州市综合行政执法局关于案涉建筑物不列入违法建筑认定与查处范畴的意见，故案涉原告东升公司与被告金谊华之间的租赁合同不因租赁物系临时建筑而无效。 二、原告东升公司转租期限超过其剩余租赁期限的情节不影响合同的效力。现有证据表明，原告东升公司与业主单位长运集团签订的补充协议约定的租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日、业主单位长运集团公告书确定的租赁期限截止至2016年12月31日；案涉争议的原、被告约定的租赁期限已超过原告东升公司的承租期限，业主单位通过公告书的形式明确表示不再续租，故原告东升公司的转租行为构成无权转租。但无权处分仅影响合同的履行，并不影响合同的效力，故对原告东升公司与被告金谊华之间的租赁行为，本院认定为合法有效。 三、被告金谊华应承担的民事责任。1、原、被告租赁合同约定的租期至2018年12月31日届满后，被告金谊华继续使用租赁物，原告东升公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方的权利义务应按原租赁合同确定。2、租金（占用费）、物业管理费的确定。原租赁合同约定的年租金为174306元（日租金174306元/365天为477.55元/天）、年物业管理费25200元(日物业管理费25200元/365天为69.04元/天)，被告金谊华自2019年1月1日至2019年7月8日的租金（占用费）189天，应支付的租金（占用费）为90256.95元，被告金谊华未支付任何租金，尚应支付的租金（占用费）金额为90256.95元；应支付的物业管理费为13048.56元，原告东升公司主张金额为12979.73元，系对自身民事权利的处分，本院予以准许。3、原告主张按日租金三倍计算租金（占用费）的确定。原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，金谊华必须按期腾退；逾期腾退超过二天，金谊华同意原告随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由金谊华承担，金谊华须按租赁合同约定每日租金3倍向原告支付房屋使用费、滞纳金，费用按日计算至腾退为止。但2018年11月30日，东赢公司通过公告的方式向包括被告金谊华在内的商户告知原告东升公司无资格、无权继续收取2019年以后的租金，原被告未达成续租合同的责任并非在于被告金谊华。原告东升公司以双方未达成续租合同为由要求被告金谊华自原合同租赁期限届满次日起按原租赁合同每日租金3倍的房屋使用费、滞纳金欠缺依据，本院不予支持。4、原告主张的腾空搬运费、仓储费等费用。根据原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，金谊华必须按期腾退；逾期腾退超过二天，金谊华同意原告随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限原、被告等）全部由金谊华承担。原告东升公司向被告金谊华主张因腾退而产生的搬运费、仓储费，符合合同约定。原告东升公司支付的搬运费和仓储费系腾退、储存被告名下两处租赁物所产生的混同费用，无法具体区分，鉴于原告东升公司代为进行腾退、仓储，确有发生费用的必要，本院综合原被告在合同履行过程中的过错，结合原告主张的费用金额，酌情确定被告金谊华应承担的搬运费和仓储费。原告主张的拍摄费和安保服务费，并非房屋腾退中的必要开支，本院不予支持。原告主张的人工费，因原告未提供有效证据予以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、被告金谊华于本判决生效后十日内支付原告杭州东升服装小商品市场有限公司租金（占用费）人民币90256.95元； 二、被告金谊华于本判决生效后十日内支付原告杭州东升服装小商品市场有限公司物业管理费人民币12979.73元； 三、被告金谊华于本判决生效后十日内支付原告杭州东升服装小商品市场有限公司因腾退营业房、储存物品而发生的费用人民币14000元； 四、驳回原告杭州东升服装小商品市场有限公司的其他诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费3082元，财产保全申请费人民币2021元，合计人民币5103元，由原告杭州东升服装小商品市场有限公司负担3781元，被告金谊升负担1322元。 原告杭州东升服装小商品市场有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告金谊华于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年八月十日 代书记员 李思佳 1 11