襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初632号原告（反诉被告）：马某某，男，1955年9月5日出生，汉族，住襄阳市。原告（反诉被告）：徐某，女，1953年6月15日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：马某某，系徐某之夫。被告（反诉原告）：楚某某，男，1971年5月19日出生，汉族，住湖北省南漳县。被告（反诉原告）：雷某某，女，1972年6年19日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：楚某某，系雷某某之夫。第三人：襄阳市某某房地产经纪有限公司。住所：襄阳市。法定代表人：熊某，该公司经理。原告马某某、徐某（反诉被告）诉被告楚某某、雷某某（反诉原告）及第三人襄阳市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某某、徐某,被告楚某某、雷某某及第三人某某经纪公司的法定代表人熊某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马某某、徐某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决解除二原告与二被告所签的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》和《襄阳市存量房买卖合同》；2、判决二被告承担不得要回定金的违约责任；3、判决第三人返还二原告的房产证、土地证；4、判决二被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年10月20日下午，原被告双方在第三人的主持下，在原告所卖的房屋里签订了《房屋买卖合同》。该合同第五条规定的付款方式为：“乙方需要银行贷款，居间方为乙方办理银行贷款手续，银行审批通过后，在房屋过户当天乙方支付甲方首付款32万。剩余76万元，在银行放款后直接支付给甲方。具体首付金额以贷款审批结果为准，差额部分由乙方一次性补齐”。该合同第四条规定：“在此合同签订之后，乙方应交购房定金20000元，甲方把不动产权证等有效证件交于居间方，甲方双方积极配合递交所需要的有效证件”。该合同签订后，第三方又主持原被告签订了《买卖定金协议书》，该《协议》第二条第（5）项规定：“乙方的房款给付方式为公积金贷款，拟贷款比例没有约定”该《协议》还约定适时签署《襄阳市存量房买卖合同》。上述二份合同签订之后，被告向原告支付了2万元定金（有收据），被告向第三方支付了2万元中介费，原被告双方于2019年11月7日上午在行政服务中心签署了《襄阳市存量房买卖合同》，当时因其他人“关于土地使用年限”的一句错话，而停止了支付原告首付款的行动，至此以后误解早已解除，但被告却不按网签合同的规定，在30日内缴纳税费，也不安国家条例和市政府的规定向原告支付30%以上的首付款，导致第三方不能为被告办理公积金贷款手续。为此，原告人不得不依法向被告发出《解除合同通知书》，并希望被告于2019年12月22日内前来完善相关手续，支付30万元首付款。但被告至今不履行合同，造成原告卖房的愿望无法实现。综上所述，原告方认为：1、《房屋买卖合同》中约定的付款方式是银行贷款，而《买卖定金协议》中约定的付款方式是住房公共积金款。两者一个是金融企业，一个是公积金管理中心，故贷款主体不同。不同的贷款主体有着不同的贷款政策规定。被告选择了住房公积金贷款，并提交了大部分资料，足以证明被告放弃了银行贷款的付款方式；足以证明《房屋买卖合同》中第五条的规定已经作废。2、被告选择住房公积金贷款，就应当遵守住房公积金贷款政策的8项规定，必须提交二手房交易税费发票（30日内），必须提交不低于30%的个人首付款凭证。然而被告至今没有向第三方提交上述两种必须的资料。根据这一事实，依据《房屋买卖合同》的七条的规定，被告方已构成违约；依据《买卖定金协议书》第三条的规定，原告方所收2万元定金不予退还。故诉至法院。被告（反诉原告）楚某某、雷某某辩称：1、原告诉称：“2019年10月20日下午，原、被告在第三人的主持下，在原告所卖的房屋里签订了《房屋买卖合同》。该协议签订后第三人又主持被告签订了《买卖定金协议》，原告该陈述与客观事实不符；2、原告诉称“原被告双方于2019年11月7日上午在行政服务中心签署了《襄阳市存量房屋买卖合同》，当时“因其他人关于土地使用年限的一句话错误，而停止支付原告首付款的行动”。这纯属于原告的主观猜想；3、住房公积金贷款与银行贷款在《定金买卖协议书》和《房屋买卖合同》中应该做和谐统一的解释，而非把二者当成对立冲突的；4、原告称《房屋买卖合同》第五条已经作废，无事实和法律依据。合法有效的合同，签订后即对当事人产生拘束力，合同的变更和解除应由当事人协商并达成一致意见。本案中原告和答辩人在签订《房屋买卖合同》后，并未达成变更协议；5、原告知晓答辩人不交首付款是要求第三人先履行合同义务，但却错误的认为答辩人延迟履行。综上，原告的起诉理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、判决反诉被告双倍返还定金4万元；2、判决反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年10月20日下午，在第三人主持下，在反诉被告家里先后签订《买卖定金协议书》和《房屋买卖合同》，后因合同履行发生争议。反诉被告和第三人于2019年12月12日向反诉原告发出《解除合同通知书》。反诉被告无正当理由解除合同，已违背《房屋买卖合同》第七条规定，反诉人要求被反诉人双倍返还定金并承担诉讼费用。第三人某某经纪公司称：原、被告在我方的主持下先签的《房屋买卖合同》，而后签的《定金买卖协议书》，是符合事实的。本院经审理认定事实如下：2019年10月20日，原告马某某（反诉被告，甲方）与被告楚某某、雷某某（反诉原告，乙方）及第三人某某经纪公司（居间方）在涉案房屋内签订《房屋买卖合同》1份，主要约定原告马某某将坐落于樊城区立业路金方商住楼1幢2单元4层左户建筑面积133.58㎡的房屋委托第三人某某经纪公司出卖给被告楚某某、雷某某，总价款108万元，大写人民币壹佰零捌万元整，房屋过户中介费20000元由乙方承担，在签订合同的两天内交于居间方。在此合同签订之后，乙方应交购房定金20000元，甲方把不动产权证等有效证件交于居间方，甲方双方积极配合递交双方所必须的有效证件”。房款的支付方式，乙方需要银行贷款，居间方为乙方办理银行贷款手续，银行审批通过后，在房屋过户当天乙方支付甲方首付款32万元整，剩余房款760000元，在银行放款后直接支付甲方，具体首付金额以贷款审批结果为准，差额部分由乙方一次性补齐……。当日，马某某（甲方）与被告楚某某、雷某某（反诉原告，乙方）及第三人某某经纪公司（丙方、居间方）签订《定金买卖协议书》1份，该《协议》第二条第（5）项约定：“乙方的房款给付方式为公积金贷款，拟贷款比例没有约定”。第三条约定：“1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币（大写）贰万元整（￥20000元整），甲方收取定金时应向乙方出具收据。2、甲乙双方若出现下列情形之一的，构成根本违约：如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；若乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。（1）甲乙双方不在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。（2）甲方拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格。（3）乙方拒绝购买房屋。”。第四条签署买卖合同的约定：1、双方未约定签署《襄阳市存量房屋买卖合同》及《房地产买卖居间合同》等相关法律文件的日期。2、甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《房地产买卖居间合同》时由乙方向丙方支付居间代理费人民币（大写）贰万元整（￥20000元整）；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方或乙方支付本条约定的全部居间代理费。当日，楚某某向马某某支付购房定金20000元，向第三人支付中介费20000元。马某某将涉案房屋的房屋所有权证（编号70012348号），国有土地使用权证(编号320704009-3-10号)交给某某经纪公司。2019年11月7日，马某某、徐某（甲方）与楚某某、雷某某（乙方）签订《襄阳市存量买卖合同》，约定，甲方所有房屋，坐落于襄阳市××区××路××商住楼××单元××室，建筑面积133.58㎡，用地面积42.83㎡。房屋所有权证号为“樊城区××”，土地使用权证号为“协议书国用2011第××”。证载用途为住宅；经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币1200000元，付款方式：公积金贷款，首付600000元，贷款600000元，资金自行划转。房屋交付时间2019年12月26日，甲乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房地产权属证书到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担，或由双方另行约定……。该《襄阳市存量买卖合同》已网签备案。后因楚某某、雷某某没按约定履行办理住房公积金贷款并提供住房公积金贷款所需手续，也未支付首付款，马某某、徐某于2019年12月12日向楚某某、雷某某发出《解除合同通知书》，要求解除双方所签的网签合同。楚某某、雷某某及第三人某某经纪公司于当日收到该通知书。双方发生纠纷，导致诉讼本院认为，原告马某某、徐某（反诉被告）与被告楚某某、雷某某（反诉原告）及第三人某某经纪公司签订的《房屋买卖合同》、《定金买卖协议书》、《襄阳市存量买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。楚某某、雷某某未按合同约定支付首付款及办理公积金贷款，已构成违约，依法应承担相应违约责任。因楚某某、雷某某的违约行为，导致合同的目的不能实现，可解除合同，故马某某、徐某的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查明的事实和证据，可以认定双方约定的付款方式为公积金贷款，而非商业贷款，故楚某某、雷某某反诉称马某某、徐某无正当理由解除合同已构成违约的反诉请求因证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马某某、徐某与被告楚某某、雷某某及第三人某某经纪公司于2019年10月20日签订的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及马某某、徐某与楚某某、雷某某于2019年11月7日签订的《襄阳市存量买卖合同》（合同编号：201911070017）；二、被告楚某某、雷某某不得要求原告马某某、徐某返还定金；三、第三人襄阳市某某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将收取的房产权（证号为××号），国有土地使用证（证号为协议书国用2011第××号）返还给原告马某某、徐某；四、驳回反诉原告楚某某、雷某某的反诉请求。本案的本诉受理费80元；反诉受理费400元，合计480元，由楚某某、雷某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈志明人民陪审员  陈小玲人民陪审员  朱正英二〇二〇年八月二十四日书 记 员  王 静