天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初11012号原告：天津通达物业管理有限公司，住所地天津自贸试验区(天津港保税区)滨海八路**240。法定代表人：叶桂灵，总经理。委托诉讼代理人:庞博，天津文懋律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘彤光，天津文懋律师事务所律师。被告：天津龙原名车国际贸易有限公司，，住所地天津自贸试验区(天津港保税区)海滨八路**惠通陆华物流中心**法定代表人：王超清，经理。原告天津通达物业管理有限公司（以下简称通达物业）与被告天津龙原名车国际贸易有限公司（以下简称龙原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，于2020年7月1日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告通达物业及其委托诉讼代理人庞博、被告龙原公司法定代表人王超清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。通达物业向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2.被告向原告支付自2019年11月1日至2020年3月期间的租赁费。3.被告向原告支付自2019年11月1日至2020年3月期间的物业费。4.被告向原告支付违约金10000元。5.被告已向原告支付的履约保证金37500元，原告不予退还。6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月1日签订了《房屋租赁合同》约定，由被告承租坐落于天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅，计租面积418.5平方米，租赁期限为20个月，自2019年3月1日至2020年10月31日，房屋租金按半年支付，租金18750元/月，在每半年最后一个工作日足额支付下半年度租金，合同签订之日支付上半年房租。物业费18750元/月，随租金一起支付。合同签订后，原告依约履行合同义务，截至2020年4月30日，被告尚欠原告租金112500元、物业费112500元，且拒不腾房，故呈诉。龙原公司辩称，原、被告合同已于2019年10月31日解除，此后被告未使用过展厅。被告与原告公司经理刘旭协商解除合同事宜，刘旭要求被告承租至2019年12月底并要求被告交付11月和12月租金，原告坚持撤场，被告2019年11月欲搬离展厅遭到原告工作人员阻挠，后经原告同意于2020年1月12日腾空了展厅。同意向原告交纳2019年11月的租金和物业费，以被告向原告交纳的履约保证金予以抵扣，不同意交纳其他费用。被告申请新冠疫情期间免交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：保税区海滨八路78号（2）幢登记所有权人天津通达物业管理有限公司。案外人天津隆峰盛世汽车销售服务有限公司（以下简称隆峰盛世公司）与通达物业公司签订了房屋租赁合同，约定隆峰盛世公司承租涉诉房屋天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅，计租面积418.5平方米，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日。隆峰盛世公司按合同约定向通达物业公司交纳了履约保证金37500元。2019年3月7日，隆峰盛世公司、通达物业公司、龙原公司三方签署了《展厅合同变更协议书》约定，隆峰盛世公司与通达物业公司签订的租赁合同自2019年4月30日其废止；龙原公司与通达物业公司重新签订租赁合同；隆峰盛世公司交纳的2018年11月1日至2019年4月30日期间的房租及物业费不予退还，自2019年5月1日起龙原公司交纳租金及物业费；隆峰盛世公司交纳的履约保证金转移至龙原公司名下。2019年3月8日，通达物业与龙原公司签订了《房屋租赁合同》约定，由龙原公司承租天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅，计租面积418.5平方米，租赁期限20个月，自2019年3月1日至2020年10月31日，其中2019年3月1日至2019年4月30日为免租期；租金18750元/月，租金按半年支付，在每半年最后一个工作日足额支付下半年度租金，合同签订之日支付上半年租金及履约保证金；通达物业为龙原公司提供物业服务，龙原公司应按面积向通达物业缴纳物业管理费每月18750元，并随租金一起支付。合同第五条约定，龙原公司向通达物业支付37500元履约保证金（此保证金是指保证房屋设施、设备正常使用及按时支付房屋租金），当龙原公司结束与通达物业的租赁合同时，并且租赁的设施、设备处于按照合同租期的使用折旧后的正常状态，以及合同租期内均按时缴纳房租，此保证金在合同终止后10天内，通达物业应无偿退还给龙原公司，如有设施、设备损坏及不能按时交纳租金，在履约保证金内扣除。合同第六条约定，乙方在使用办公间过程中，如需对设施及房屋内部结构进行拆改或添加装修，装修前涉及方案应征得通达物业书面同意后方可装修，装修过程中擅自改变设计方案，不按原经通达物业同意的方案施工的，视同违约；合同期满，经双方协商同意不再续签时，龙原公司应与本合同期满后5日内，将对设施及房屋内部结构进行的拆改恢复到入住前的原状，并经通达物业认可。合同第九条第（二）项约定，本合同期满，经双方同意可以续订本合同没续订合同手续应在本合同期满前30日内办理。合同第九条第（五）项约定，未经通达物业同意，龙原公司单方提前退租的，已交付的租金及履约保证金不予退还，龙原公司承担由此给通达物业造成的损失。合同第十条约定，违反本合同的责任：（一）由于双方任何一方的过错造成本合同不能履行或者不能完全履行，违约方承担违约责任；（二）双方任何一方违反本合同，承担合同租金总额的10%违约金；......(四）龙原公司在履约保证金期限内未能及时缴纳房租的，合同视为自动终止，履约保证金不予退还，通达物业视同龙原公司放弃所租用办公室内物品所有权，通达物业有权处置且由此产生的费用由龙原公司承担。合同签订后，龙原公司向通达物业支付了2019年5月1日至10月31日期间的租金和物业费共计225000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。通达物业与龙原公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：一、原、被告之间的租赁合同解除时间以及龙原公司欠付通达物业租金和物业费问题。二、龙原公司是否构成违约，是否承担违约责任。三、履约保证金如何处置。合同解除时间以及欠付费用问题。第一，通达物业和龙原公司签订《房屋租赁合同》约定租赁期限至2020年10月31日，龙原公司主张其要求2019年11月提前解除租赁合同，已与原告物业部经理刘旭就解除合同事宜进行了磋商，龙原公司11月退场搬离时遭到原告工作人员阻扰，并要求其交纳2019年12月租赁费后才可退场。通达公司认可刘旭原系其公司物业部经理（2019年12月离职）。依照龙原公司所言，通达物业并未同意龙原公司于2019年11月解除合同，并以阻止其搬离的行动表示对提前解除合同的异议。龙原公司以其与案外人签订了租赁合同为由，主张2019年11月起原、被告合同已解除，被告另行承租其他场地经营，不再使用涉诉展厅。龙原公司2017年与案外人签订的租赁合同仅能证实被告有多处经营场所，不能证实被告另行承租案外人场地经营是解除了与原告之间租赁合同而找到的替代经营场所的事实。龙原公司称2020年3月经通达物业同意，其将办公用品搬出案涉承租地，通达物业要求龙原公司在原告的搬离手续中签字，原告留有该搬离手续但被告无此证据。通达物业当庭对被告陈述搬出事实以及原告在被告搬离时进行了书面登记的事实予以认可，本院释明原告向本院提交该证据，原告未予提交，本院对龙原公司主张2020年3月经原告同意搬出涉诉房屋的事实予以确认。龙原公司欠付租金和物业费问题。通达物业允许龙原公司搬离的行为表示原告同意与被告解除合同，本院确认原、被告之间的租赁合同于2020年3月已予以解除，龙原公司应向通达物业支付租赁费至2020年3月。鉴于新冠疫情原因，本院酌定龙原公司免交2020年2月和3月两个月租金，龙原公司欠付通达物业自2019年11月至2020年1月三个月租金56250元，自2019年11月至2020年3月五个月期间的物业费93750元。龙原公司是否构成违约以及违约金问题。龙原公司在双方未就解除合同达成一致意见的情形下未按合同约定期限向通达物业支付承租期间租金和物业费，构成违约。合同第十条第（二）款约定，违反合同一方承担合同租金总额10%的违约金。龙原公司认为违约金标准过高，请求人民法院予以酌减。经庭审核实，合同约定每半年最后一个工作日交付下半年租金，原、被告双方对龙原公司应于2019年10月31日交纳2019年11月至2020年3月期间租金的事实无异议，违约金起算时间为2019年11月1日。违约金以龙原公司欠付租金和物业费合计金额187500元为基数。本院结合违约金计算基数、违约期、当事人的过错程度等综合因素，以及原告主张违约金为固定金额，并非计算至实际履行之日的计算方法，本院对原告主张的违约金不予调整。龙原公司应支付通达物业违约金10000元。履约保证金问题。第一，本案中的履约保证金的性质。我国合同法对履约保证金没有明确规定，本案系租赁合同关系，原、被告双方在租赁合同第五条中对履约保证金进行了约定，并说明了“履约保证金旨在保证房屋设施、设备正常使用及按时支付房屋租金，当龙原公司结束与通达物业的租赁合同时，租赁的设施、设备处于按照合同租期的使用折旧后的正常状态，以及合同租期内均按时缴纳房租，此保证金在合同终止后10天内，通达物业应无偿退还给龙原公司，如有设施、设备损坏及不能按时交纳租金，在履约保证金内扣除。”从合同词义理解，本案中的履约保证金等同于租赁合同中的租房押金，通达物业亦主张其性质为租房押金。第二，履约保证金如何处置问题。房屋租赁合同中的租房押金系承租人将一定费用交予出租人，旨在保证承租人行为不会对出租人利益造成损害，如承租人行为造成出租人财产受损，以此费用进行抵扣或赔偿。原告未提出被告承租期间损坏承租房屋设备设施的主张，鉴于被告尚有房屋租金、物业费付款义务未履行，被告已向原告交纳的履约保证金可直接抵扣欠付原告的租金和物业费。对通达物业公司主张被告支付租金、物业费及违约金并同时没收履约保证金的主张本院不予支持。龙原公司欠付租金、物业费与履约保证金折抵后，龙原公司应向通达物业公司支付租金56250元、物业费56250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告天津通达物业管理有限公司与被告天津龙原名车国际贸易有限公司于2019年3月8日就天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月解除。二、被告天津龙原名车国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津通达物业管理有限公司租金56250元、物业费56250元（已抵扣被告交纳的履约保证金37500元）。三、被告天津龙原名车国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津通达物业管理有限公司支付违约金10000元。四、被告天津龙原名车国际贸易有限公司向原告天津通达物业管理有限公司交纳的履约保证金37500元原告不予退还，抵扣被告欠付的物业费。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2694元，由被告天津龙原名车国际贸易有限公司负担1750元，原告天津通达物业管理有限公司负担944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 李 婷二〇二〇年八月十七日书记员 李菲菲附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。