江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初17311号原告：王清平，男，1978年7月15日生，汉族，居民。原告：殷越男，女，1973年9月30日生，汉族，居民。上列二原告共同委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：殷宇潼，江苏蔚蓝律师事务所实习律师。被告：绿地集团南京峰创置业有限公司（统一社会信用代码91320115067088406M），住所地在江苏省南京市江宁区东山科技创新园。法定代表人：刘彬，公司总经理。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。原告王清平、殷越男与被告绿地集团南京峰创置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王清平、殷越男及共同委托诉讼代理人王健、殷宇潼，被告绿地公司的委托诉讼代理人汪令钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王清平、殷越男向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《定制开发合同》；2.被告退还定制开发费用11371523元，并支付利息（自2018年6月15日起按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的四倍计算至实际给付之日止）；3.被告支付一倍的定金7581017元。事实和理由：2018年6月15日，原被告签订《定制开发合同》，约定被告为原告定制开发绿地之窗南广场G-1栋2001室-2024室，建筑面积共2117.38平方米，定制开发费用共37905035元，其中定金7581017元。合同签订后，原告支付了30%的定制开发费用11371523元（含定金）。后被告称因项目总体规划变更，取消了原告定制的第20层房屋建设，不能继续与原告履行合同。被告绿地公司辩称：1.同意解除合同；2.同意2019年8月19日前按照银行同期贷款基准利率，2019年8月20日后按照贷款市场报价利率支付原告资金占用费；3.不同意原告主张双倍返还定金的诉请。理由是：《定制开发合同》是签订商品房预售合同的预约合同，合法有效。合同签订后，因政府规划调整导致涉案项目第20层建不起来，无法履行，被告及时通知原告变更合同，但是双方未能达成一致，因此原告提起本案诉讼。根据法律规定，由于并非双方的过错导致合同解除，所以被告不应承担定金责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，绿地公司（甲方）与王清平、殷越男签订《定制开发合同》1份，约定就绿地高铁南站项目部分房屋的定向开发签订本合同；房屋所在的项目名称为南京绿地之窗Ｇ地块，国有土地使用证号为宁江国用（2015）第××号，地址在南京南站南广场，用途为办公，结构为钢混，交付条件为毛坯，甲方为乙方定制开发的部分为Ｇ-1栋2001室至2024室，建筑面积约2117.38平方米（最终以政府核准文件为准）；在甲方取得预售许可证后，乙方应按照甲方要求及时签订正式的《南京市商品房预售合同》（或《商品房买卖合同》），《南京市商品房预售合同》签订后，本合同自行终止，双方按预售合同履行相关权利义务，最终将房屋过户至乙方名下，相关税费由乙方承担；每室的面积、单价，定制开发总费用约为37905035元；乙方于2018年6月15日前缴纳30%的费用即11371523元（含定金7581017元），于甲方取得预售证时按甲方要求签订《南京市商品房预售合同》并缴纳20%的费用即7693512元，余款18840000元于签订正式合同时办妥银行按揭手续，或通过一次性付款方式支付给甲方；在双方日后签订《南京市商品房预售合同》后，定金抵扣乙方应支付的购房费用，如乙方未按照约定支付任何一期定制开发费用超过30日的，则甲方有权解除本合同，因乙方原因导致合同被解除或被认定无效，则赔偿一倍定金；在甲方取得预售证，且撤销该房源在建工程抵押后具备网签合同条件，因甲方原因导致无法签订正式《商品房买卖合同》超过90日的，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方已付全部定制款，并赔偿一倍定金；该楼宇达到交付条件后，甲方应当出示验收合格的证明文件，并书面通知乙方在乙方付清定制开发费用的前提下，双方办理验收和房屋交接手续，预计交房时间为2020年6月20日，实际时间以双方签订的《南京市商品房预售合同》（或《商品房买卖合同》）为准，如因甲方原因逾期交房的，则甲方以乙方实际交款，按中国人民银行公布的同期存款利率支付违约金；因不可抗力或政府限制施工原因导致竣工迟延的，交付时间按照不可抗力持续期间或政府限制施工的期间顺延，顺延期间不计违约金；在本合同签订后正式《南京市商品房预售合同》签订前，乙方不得以甲方未取得商品房预售许可证为由解除本合同，若乙方以此为由主张单方解除本合同且甲方同意解除的，应赔偿甲方为乙方定制所支付的相应设计、勘探、管理等费用，该费用难以计算的，按照定制开发费用总额的50%计算，合同解除后甲方扣除各项赔偿后剩余的金额无息返还乙方；甲方将在项目取得预售许可证后按照本合同乙方提供的通讯方式通知乙方签订《南京市商品房预售合同》（如甲方以书面形式通知乙方，书面通知发出七日后即视为送达乙方），乙方未按甲方通知的时间签订《南京市商品房预售合同》的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照定制开发费用总额的20%向甲方支付违约金，合同解除后，甲方将乙方已交定制款扣除各项赔偿后余额无息返还乙方，乙方认同并严格按照甲方公司财务流程办理相关退款手续；甲方已向乙方明示并详细解释本《定制开发合同》及《南京市商品房预售合同》内容，乙方明确知悉，并同意按照相关内容签约，本合同仅为双方对房产定制开发行为的约束性文件，不作为日后双方签订的《南京市商品房预售合同》的补充或附件。同日，王清平、殷越男向绿地公司支付了11371523元（含定金7581017元）。另查明，2019年4月，南京市规划和自然局发布NO.2012G84项目方案调整及规划许可变更公示，其中第一条“项目概况”载明“…由于该项目地块位于土山机场空域范围内，根据机场限高要求，我局于2017年9月至11月期间核发BCFG地块限高以下的规划许可证。现为加快地区城市建设，结合机场限高要求，根据建设单位申请拟对规划方案进行调整，具体调整内容如下（详情见附图）：…4、G地块：G-1建筑高度由100米降至83.25米…。”再查明，绿地公司尚未取得涉案G-1栋建筑的商品房预售许可。庭审中，原被告认为涉案《定制开发合同》明确约定，待被告取得预售许可证后双方签订《南京市商品房预售合同》，故《定制开发合同》属于预约合同。庭审中，原告主张，因被告长期占用原告巨额资金，导致原告缔约机会丧失，造成原告巨大经济损失，故应按同贷的四倍支付利息。上述事实，有定制开发合同、收据、南京市建设项目批前公示及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告王清平、殷越男与被告绿地公司签订的《定制开发合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于涉案《定制开发合同》的性质问题。根据民法理论及法律规定，合同有预约与本约之分，预约合同是指在有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约合同时，约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。判断合同是预约还是本约，并非是合同内容是否齐备，而是双方有无于将来订立本约的意思表示。一般来讲，若有将来订立本约的约定，则应认定为预约，若无则应认定为本约。本案中，从合同内容看，《定制开发合同》对于双方当事人的姓名或名称以及商品房基本状况（位置、房号、建筑面积）、价款、付款时间等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。但是，在《定制开发合同》订立时，涉案项目的建筑工程规划尚处不确定状态，被告尚未取得商品房预售许可，订立本约合同不仅缺乏事实基础，也不符合商品房预售规范，并且双方也明确约定在被告取得商品房预售许可后另行订立商品房预售合同。因此，本院确认《定制开发合同》是以将来签订商品房预售合同为目的的预约合同。二、关于涉案《定制开发合同》解除的依据问题。根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。如前所述，涉案《定制开发合同》订立时，涉案项目的建筑工程规划尚处不确定状态，被告尚未取得商品房预售许可，现在涉案的G-1栋的建筑高度确定无法达到100米，被告客观上无法建设原告购买的第20层建筑，双方将来订立商品房预售合同的客观基础已经丧失，并且被告也同意《定制开发合同》解除，故对于原告主张解除《定制开发合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。本案2020年1月14日庭审中，原被告双方一致同意解除《定制开发合同》，本院予以照准。三、关于本案是否适用定金罚则的问题。根据法律规定，定金有订约定金、成约定金、解约定金和违约定金之分。并且，是否适用定金罚则首先应依当事人约定。从涉案《定制开发合同》约定定金条款内容看，一是在原告逾期付款超过30日的情况下，被告因原告的原因解除《定制开发合同》，原告须承担定金责任；二是在被告取得商品房预售许可，具备网签合同条件的情况下，原告因被告的原因解除《定制开发合同》，被告须承担定金责任。因此，双方约定的定金是以定金的放弃或双倍返还作为违反《定制开发合同》的补救方法而约定的定金，属于违约定金，并且双方明确约定了适用的情形。涉案《定制开发合同》解除不符合双方约定适用定金罚则的情形，原告主张双倍返还定金的诉讼请求，缺乏合同依据与法律依据，故本院依法不予支持。四、关于原告主张的利息损失如何认定的问题。根据法律规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同之所以区分预约与本约，很大程度上在于违反两者的责任是不同的，上述法律规定的损害赔偿应当以预约合同订立时违约方可以合理预见到的损失为准，不能完全等同于违反本约的赔偿。因此。对于原告主张的利息损失，综合考量合同履行的时间、当事人的主观过错、再次缔约的难易程度等因素，本院酌情确定自2018年6月15日起按中国人民银行同期同档贷款利率的二倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的二倍计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王清平、殷越男与被告绿地集团南京峰创置业有限公司于2018年6月15日签订的《定制开发合同》于2020年1月14日解除；二、被告绿地集团南京峰创置业有限公司于本判决发生法律之日起十日内向原告王清平、殷越男返还11371523元，并支付利息（自2018年6月15日起按中国人民银行同期同档贷款利率的二倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的二倍计算至实际给付之日止）；三、驳回原告王清平、殷越男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费135515元，由原告王清平、殷越男负担54207元，由被告绿地集团南京峰创置业有限公司负担81308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晓旻审 判 员  汪 印人民陪审员  丁 凌二〇二〇年八月六日法官 助理  陈薇羽书 记 员  李 瑾