杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初6364号 原告北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司，统一社会信用代码91330109759514218K，住所地杭州市萧山区北干街道金城路****。 负责人娄忠杰。 委托代理人张剑，浙江王建军律师事务所律师。 被告梁红丽，女，1968年10月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人朱克俭，系梁红丽丈夫。 被告朱克俭，男，1966年8月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司诉被告梁红丽、朱克俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司的委托代理人张剑、被告朱克俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司诉称：2016年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于萧山区××路××号的房屋用于经营，租赁期限自2016年10月10日起至2021年10月10日止，年租金360000元，半年一付，第四年开始按5%递增。乙方因经营需要退租的，有权提前30日通知甲方，甲方应无条件将剩余房租及其它费用退还乙方，自30日到达之日本合同自行终止，双方互不承担违约责任。乙方押金一万给甲方，本合同解除或终止后10天内甲方退还乙方。合同签订后，原告按约支付了押金和相应的租金，并于2019年4月17日支付半年租金180000元。2019年5月份，原告因经营需要等原因决定不再使用案涉房屋，并于当月按约通知被告，要求与被告解除合同并退还剩余房租。同年6月，原告将房屋交还被告，并与被告就案涉房屋的电表户名办理了变更登记手续。但被告至今未按约退还押金10000元及2019年6月19日至同年10月10日共计113天的剩余租金111451.9元（按年租金360000元计算）。故原告起诉要求：被告退还押金10000元、房屋租金111451.9元，二项合计121451.9元，并赔偿该款自2019年6月30日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息损失。 被告答辩称：1.原告未在2019年6月19日交还房屋。2019年5月20日原告公司主管“吴第成”提出要退租，其未同意，后来对方提出要转租，还在门面玻璃上贴了转租的广告，其因为租房子比较有经验，所以网上帮助原告挂租；门钥匙原告放在隔壁水果店，原告公司经常有人拿钥匙去拆东西，到2019年9月中旬原告公司还在搬东西、拆装修。被告方在2019年12月之前都没有收到原告解除合同的通知，房子未实际交还；同时，原告的营业执照一直未从案涉房屋中迁出，一名有意向的租客因此未租赁成功，被告方退还了该租客50000元定金，造成被告方的损失，后来被告在2019年12月底去工商所申诉后才将原告的字号迁出。2.电表变更只是退租过程的一部分，房屋交付应以实际交还为准，是因为原告和一楼其它两户租客使用的是同一只电表，被告怕影响其它两个租户的使用，才同意变更电表的。3.原告没有缴清水电费和物业费，都是被告方代为缴纳，故押金不予退还。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》（复印件）1份，证明原、被告于2016年9月3日签订《房屋租赁合同》并约定相关权利义务的事实。2.中国工商银行转账凭证6份及押金收款收据1份，证明合同签订后，原告按约支付押金和租金，并于2019年4月17日支付半年租金180000元的事实。3.国家电网业务联系单1份，证明2019年6月18日，萧山区供电有限公司受理原告方萧绍路801号的电费托收终止业务的事实。4.律师函、ems邮寄凭证及回执各一份，证明2020年1月19日，原告方向被告方发送律师函，要求被告退还押金、租金合计121451.9元，被告于同年1月20日收悉的事实。5.通知1份，证实原告于2019年5月1日发布《关于萧绍店调整的通知》1份，内容为根据萧山分公司战略发展及工作需要，决定萧绍店于本月底并入金城路店，萧绍店搬离工作须在2019年6月1日前完成的事实。6.原告公司负责人“吴第成”与被告梁红丽在2019年6月10日的电话录音光盘及文字整理稿各1份，证明原告在2019年5月份告知被告解除合同，被告予以认可，且要求原告帮助张贴招租广告的事实。7.用电户名变更登记材料1组，证明2019年6月，原告将房屋交还给被告，并与被告办理了电表户名变更登记手续的事实。经质证，原告对证据1、2、6、7的三性无异议。对证据3的真实性等内容其不清楚。对证据4的三性没有异议，但对律师函的内容其不认可。对证据5的关联性有异议，系原告内部管理事项，与被告方无关，被告方亦不清楚。经审查，证据1、2、4真实、合法，与本案具有关联性，且被告均无异议，本院对上述证据的三性予以确认。对证据3，该联系单盖有萧山区供电有限公司业务受理专用章和原告的公章，故本院对该证据的真实性以及原告在2019年6月18日在供电公司申请案涉房屋办理电费托收终止业务的客观事实予以确认。对证据5，系原告单方制作，无其余证据予以印证，且被告对该证据的关联性予以否认，本院对该证据的证明效力不予确认。对证据6，因被告对该证据的三性予以认可，本院确认该录音系原告公司员工与被告梁红丽之间的录音通话内容，并对该证据的关联性予以确认。该录音内容显示：原告在2019年6月10日之前向被告提出退租后，被告将案涉房屋在网上对外招租，并提出由原告直接进行张贴招租，原告表示同意，但是被告未同意原告提出的签订终止协议的要求。对证据7的真实性、关联性予以确认，至于证明目的本院另行阐述。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.阳光华庭物业服务中心出具的证明和证人郭某出具的证明各1份，证明被告替原告垫付物业费5160元；原告公司的员工经常将大门钥匙放在郭某的水果店里，后来原告公司的员工经常去拆装修也是到其店里拿钥匙的，大致到2019年9月才结束的事实。2.原告的工作人员“吴第成”与被告梁红丽的微信聊天记录1组（打印件），证明原告在转租案涉房屋，2019年8月原告还在拆东西，12月底原告的工商信息还未迁出，钥匙还在水果店中的事实。3.水费缴纳单1份、电费缴纳单2份，证明被告代原告缴纳案涉房屋的水电费的事实。4.2019年6月25日拍摄的照片2张，证明原告负责人“吴第成”张贴案涉房屋转租广告，广告上留的是“吴第成”的联系方式的事实。5.转账记录照片1份（打印件），证明因为原告未迁出营业执照，被告将新的承租人定金50000元退回的事实。6.招商银行转账记录6页、微信转账记录1份，证明租期内被告向原告返还开票费用180000元，原告未予开票亦未进行结算的事实。经质证，原告对证据1形式上的三性有异议，证人未能出庭作证，原告确有物业费未付，但金额不确定；当时被告要求“吴第成”张贴相关信息，为了方便租客看房，经双方沟通后钥匙放在水果店。对证据2的三性无异议，可印证以下事实：原告于2019年5月20日与被告联系退租，6月20日联系变更水表、电表户名，即6月20日前原告已经交付房子，不然不会办理相关变更手续；合同解除后吴总帮助被告出租、张贴广告，并非转租；放钥匙的地点是双方之前就商量好的。对证据3的三性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告具体承担金额不能仅凭该证据证实。对证据4的真实性无异议，可印证被告要求“吴第成”帮助被告张贴广告，内容为出租而非转租的事实。对证据5的关联性有异议，是被告与案外人之间的材料，与本案无关；营业执照未迁出的原因是双方未达成协议。对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，这是被告与案外人“吴第成”之间的事情，合同没有约定发票的内容；被告可另行向“吴第成”主张。经审查，对证据1，因证人未能出庭作证，不符合证据的形式要件，故对该组证据的证明效力不予确认，但结合原告的陈述及被告提供的证据2，本院对原告尚欠物业费未支付以及钥匙放在水果店、有人看房或拆装修到水果店拿钥匙的事实予以确认。对证据2，因原告对该证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认；该聊天记录显示：2019年5月20日，“吴第成”跟梁红丽说“萧绍路公司不租了，把相关费用核算了解（结）一下”，梁红丽未有微信回复；同年6月20日，“吴第成”提出变更水表和电表的户名；同年8月14日，梁红丽询问“吴第成”钥匙有无放回去，“吴第成”表示有人在拆东西，梁红丽要求离店时把钥匙放回到水果店；同年11月20日，梁红丽询问“吴第成”营业执照有无迁出。对证据3的真实性予以确认，但因双方在2019年6月份就变更了电表的户名，故对该份证据的证明效力不予确认。对证据4，因原告对该证据的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。对证据5，系被告与案外人之间的转账记录，在无其余证据予以佐证的情况下，本院对该证据的关联性以及证明效力不予确认。对证据6的真实性予以确认，对关联性不予确认，被告并未提供其余证据证实其与“吴第成”之间的经济往来与本案有关，被告可依法另行主张。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定的事实如下： 2016年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于萧山区××路××号房屋出租给乙方，建筑面积430平方米，房屋结构为框架，供乙方经营等使用，租赁期自2016年10月10日起至2021年10月10日止，年租金360000元，半年一付，第四年开始按5%递增。水费电费、电话费、燃气费由乙方按表计费支付，物业管理费由乙方承担。乙方押金一万给甲方，本合同解除或终止后10天内甲方退还乙方。乙方有权将不可拆除的装修、改造或增设物作价归甲方，有权将自有物品及可拆除装修、改造物拆走。乙方因经营需要退租的，有权提前30日通知甲方，甲方应无条件将剩余房租及其它费用退还乙方，自30日到达之日本合同自行终止，双方互不承担违约责任。合同终止时，乙方向甲方交还的房屋主体没有破损，即视为乙方已完好交还房屋，甲方不要求恢复原状。转租仅限与乙方有合作关系的主体。合同签订后，原告按约支付了押金10000元和相应的租金，并于2019年4月17日支付半年（2019年4月10日至同年10月9日）租金180000元。2019年5月份，原告方的工作人员“吴第成”向被告提出不再租赁案涉房屋；同年6月18日，原告向萧山区供电有限公司申请办理案涉房屋的电费托收终止业务，同年6月27日，原告和被告梁红丽至萧山区供电有限公司，将电费的户名由原告变更为被告朱克俭。2020年1月19日，原告方向被告方发送律师函，要求被告退还押金、租金合计121451.9元。另，至2019年11月20日，原告仍未将工商登记的字号从案涉房屋迁出。2020年5月20日，原告因案涉争议起诉来院。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为案涉合同是否已经解除。首先，案涉合同履行过程中，被告并无违约行为，原告亦无法定解除事由，也未提供证据证明案涉合同符合法定解除条件，故原告并不具有合同的单方解除权及法定解除权。其次，原告应当对自己的主张承担举证的义务，否则应当承担举证不能的后果。本案中，被告抗辩称变更电表户名只是为了不影响旁边租户电费的缴纳，原告亦认可其与另外两户租户共用该电表的事实，且原告在店面外张贴的招租广告备注了原告方的联系方式，超出了原告所称的被告协助出租的一般义务，而原告提供的录音亦显示被告明确表示不同意签署终止合同的协议，故原告提供的证据并不能证实被告已经同意解除合同并实际接收案涉房屋；同时，2019年8月份，原告方还有人在案涉房屋拆东西，原告亦从未将工商登记迁出案涉房屋。综合上述分析，在原告未能提供直接的证据证实双方曾经协商一致解除案涉合同的情况下，并不能凭借变更电表户名等事实简单判定案涉合同已经解除，原告应当承担举证不能的不利后果。综上，原告要求被告返还租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 本案的争议焦点之二为押金是否需要返还及返还的数额。本案中，被告陈述称案涉房屋其已经于2020年3月份出售，其已经以实际行动表示不再继续履行案涉房屋租赁合同。故被告应当在进行合同清算后返还原告剩余的押金。因双方在本院审理期间确认原告尚应支付的物业费和水电费合计为7500元，扣除该费用后，被告应当返还原告剩余押金2500元。 综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、梁红丽、朱克俭于本判决生效后十日内返还北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司押金2500元； 二、驳回北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司的其余诉讼请求。 案件受理费2838元，减半收取1419元，由梁红丽、朱克俭负担28元，由北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司负担1391元。 北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，梁红丽、朱克俭于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年八月十九日 书记员 王知飞