江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初988号原告（反诉被告）：泰州市古法酿酒厂，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东外环路89号，统一社会信用代码91321204141942675P。主要负责人：戴粉红，该厂投资人。委托诉讼代理人：于水（系戴粉红之夫），男，1946年12月6日出生，汉族，住泰州市（户籍地泰州市高港区）。被告（反诉原告）：马义顺，男，1977年2月16日出生，回族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：孙龙珍（系马义顺之妻），女，1976年12月8日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告（反诉被告）泰州市古法酿酒厂（以下简称古法酿酒厂）与被告（反诉原告）马义顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日作出（2019）苏1204民初3682号民事判决。马义顺不服该判决,向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院于2020年1月8日作出（2020）苏12民终3395号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)古法酿酒厂委托诉讼代理人于水，被告（反诉原告）马义顺及其委托诉讼代理人孙龙珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古法酿酒厂向本院提出诉讼请求：1.被告马义顺立即支付原告古法酿酒厂2018年10月12日起至2019年10月11日止的房租20000元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告古法酿酒厂于2019年7月8日增加解除原、被告之间的租房协议的诉讼请求;于2020年5月14日增加要求被告马义顺支付2019年10月12日起至2020年10月11日的房租20000元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2017年10月12日签订了租房协议书。协议签订后，被告仅向原告支付了2017年10月12日至2018年10月11日期间的房租20000元。按照协议的约定，本着先租后住的原则，被告应于2018年10月12日、2019年10月12日前分别向原告交付房租20000元，但原告多次催缴无果。被告马义顺辩称:原、被告于2018年10月12日签订租房协议属实。签订租赁协议前，被告提出仓库不能受潮、不能被水淹，原告承诺其厂房20多年来从未被水淹过，即便通扬河的水满了，原告厂房也不会被淹。基于原告的承诺被告才签订租房协议的，并立即支付了1年租金20000元。但是，2018年6月底的一场40多分钟的降雨却导致被告仓库进水被淹，造成被告8万多元的货物损失。原告提供的厂房不符合约定，排水系统存在严重问题。原告居住在厂里，下雨时在现场，水淹后未及时通知被告，也未及时掀开窨井盖，导致被告损失进一步扩大。被告至现场时，仓库水深已达膝盖处，被告迅速将院子里的窨井盖掀开，5分钟左右，雨水便退了。被告要求原告赔偿损失，原告一直不予落实，所以被告未将租赁房屋交还给原告。原、被告之间的房屋租赁合同在2018年6月30日就已解除，且原告至今也未向被告追要过租金。请求驳回原告要求被告支付租金的诉讼请求。反诉原告马义顺向本院提出诉讼请求：1.反诉被告古法酿酒厂赔偿反诉原告马义顺损失127938元；2.反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2017年10月12日签订租房协议一份，约定反诉原告承租反诉被告厂房用作仓库，且支付了1年租金20000元。租赁期间，因反诉被告提供的厂房质量存在严重问题，雨后地面严重积水，致反诉原告仓库被淹，造成货物损失83838元，清理受损货物支付15700元。事发后，反诉被告未对租赁房屋予以修缮，反诉原告不得不在承租期内另行租赁房屋用作仓库，截至目前花费租金28400元。反诉被告应赔偿反诉原告货物损失及合理支出合计127938元。反诉被告古法酿酒厂辩称：反诉被告的厂房不仅租赁给反诉原告马义顺，还租赁给其他多人。其他租户看了天气预报都把货物放置在高处，没有造成损失。反诉原告没有把货物放置高处造成损失是其自身问题。2018年6月30日，下了四五十分钟的雨，整个厂区都被淹没了，属于自然灾害。雨停之后十几分钟，积水就全部排掉了，说明下水道并未堵塞。至于通知问题，反诉原告应当自己防患，反诉被告没有通知的义务。反诉原告虽然同意解除双方之间的房屋租赁合同，但反诉原告至今未交还房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰州市扬子江酿酒厂于2002年4月22日登记设立，投资人为于水。2018年4月27日，泰州市扬子江酿酒厂投资人由于水变更为于慧平。2019年8月21日，泰州市扬子江酿酒厂投资人由于慧平变更为戴粉红。2020年3月27日，泰州市扬子江酿酒厂变更名称为泰州市古法酿酒厂。2017年10月12日，古法酿酒厂（甲方）与马义顺（乙方）签订《租房协议书》一份，约定甲方将古法酿酒厂大门左侧3间厂房和1间小办公室租赁给乙方使用，年租金20000元，租赁期限3年；协议签订后乙方须一次性将1年的房租支付给甲方，每年按此时间交付；如房屋需维修，由甲方负责，等。签订《租房协议书》前，马义顺提出其租赁房屋的用途是仓储日用百货，有大量纸质商品，租赁的房屋不能进水，不能被淹。古法酿酒厂承诺其出租的房屋不会进水，20年来无论多大的雨都没有被淹过，有五六个大的下水管道，洪涝灾害都不会被淹。《租房协议书》签订后，古法酿酒厂按约将房屋交付马义顺占有使用，马义顺按约支付了第一年租金20000元。2018年6月30日，下了四五十分钟的暴雨，古法酿酒厂内积水严重。马义顺到场后仓库内货物已被水淹、积水深及膝盖，马义顺赶紧掀开下水道窨井盖，积水随后排除。同年7月1日，于水报警称其厂房被水淹，泰州市姜堰区公安局城南派出所接警后至现场进行了录音录像。2018年7月3日，马义顺与案外人刁德成签订租赁合同，另行租赁房屋用于仓储，租赁期限自2018年7月3日至2019年7月2日止，年租金28400元。马义顺随后搬离古法酿酒厂，但由于要求古法酿酒厂赔偿损失未果，未将租赁房屋交还给古法酿酒厂。2018年10月10日，古法酿酒厂起诉泰州市姜堰区交通运输局，以229省道路面积水涌入其厂区内，致其厂区被淹，要求赔偿水淹造成的财产损失8万元（主要是马义顺的损失）。双方调解结案后，古法酿酒厂不服本院作出的（2018）苏1204民初7147号民事调解，提起再审，泰州市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）苏12民申168号民事裁定书，裁定驳回古法酿酒厂的再审申请。诉讼过程中，古法酿酒厂与马义顺一致确认马义顺仓库被淹造成的货物损失为47987元。2020年5月15日，马义顺将租赁房屋及现场被淹货物交付给古法酿酒厂。本院认为，原告古法酿酒厂与被告马义顺之间的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按约全面履行各自的义务。被告马义顺仓库被淹后另行租赁了房屋，不再使用原告古法酿酒厂的房屋，被告马义顺应及时将原告古法酿酒厂的房屋腾空返还给原告古法酿酒厂，被告马义顺继续占有原告古法酿酒厂房屋直至2020年5月15日才交还给原告古法酿酒厂，被告马义顺应支付自2018年10月12日起至合同解除时的房屋租金，以及参照双方约定的租金计算的合同解除后至2020年5月15日的占有使用费，原告古法酿酒厂要求被告马义顺支付租金及占有使用费合计31776元的诉讼请求，本院予以支持，超过31776元部分的诉讼请求，本院不予支持。原告古法酿酒厂于2019年7月8日增加解除原、被告之间的租房协议的诉讼请求，被告马义顺对解除双方的租房协议无异议，本院对原告古法酿酒厂解除合同的诉讼请求予以支持。被告马义顺辩称，原、被告之间的房屋租赁合同已解除，其不应再支付租金，无事实和法律依据，本院不予采信。反诉原告马义顺与反诉被告古法酿酒厂签订《租房协议书》前，反诉原告马义顺提出租赁房屋不能进水，不能被淹，反诉被告古法酿酒厂承诺租赁的房屋不会进水、不会被淹。由于租赁房屋会不会被淹对反诉原告马义顺与反诉被告古法酿酒厂签订房屋租赁合同有重大影响，反诉被告古法酿酒厂保证租赁房屋不会进水被淹，反诉原告马义顺才与反诉被告古法酿酒厂签订房屋租赁合同，因此虽然双方签订的《租房协议书》未载明反诉被告古法酿酒厂保证租赁房屋不会进水被淹，但是反诉被告古法酿酒厂在签订《租房协议书》前承诺的对订立合同有重大影响的相关内容应作为双方合同的内容，即反诉被告古法酿酒厂出租给反诉原告马义顺的房屋不会进水被淹应为双方合同的内容，反诉被告古法酿酒厂应保证租赁房屋符合约定的用途，不会进水被淹，否则应承担违约责任。2018年6月30日，天降暴雨，反诉原告马义顺租赁的房屋被淹，反诉被告古法酿酒厂应承担赔偿反诉原告马义顺因仓库被淹造成的货物损失的违约责任。反诉原、被告一致确认反诉原告马义顺因仓库被淹造成的货物损失为47987元，反诉原告马义顺要求反诉被告古法酿酒厂赔偿货物损失47987元的诉讼请求，本院予以支持，反诉原告马义顺主张的其余损失，本院不予支持。反诉被告古法酿酒厂的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告泰州市古法酿酒厂与被告马义顺签订的《租赁协议书》于2019年7月8日解除；二、被告马义顺于本判决生效之日起十日内向原告泰州市古法酿酒厂支付房屋租金及房屋占有使用费合计31776元；三、反诉被告泰州市古法酿酒厂于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告马义顺47987元；四、驳回原告泰州市古法酿酒厂的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告马义顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，由原告泰州市古法酿酒厂负担164元，被告马义顺负担636元（原告同意其预缴的案件受理费剩余的636元，由被告向其支付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。反诉案件受理费2858元，减半收取计1429元，由反诉原告马义顺负担893元，反诉被告泰州市古法酿酒厂负担536元（反诉原告同意其预缴的案件受理费剩余的536元，由反诉被告向其支付，本院不再退还，反诉被告于本判决生效之日起十日内向反诉原告直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张德才人民陪审员  唐生桂人民陪审员  吴圣芳二〇二〇年八月一日法官 助理  赵 雯书 记 员  王梦婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。