江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初2841号 原告：虞菊英，女，1953年10月15日生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：仇德冲（系虞菊英丈夫），男，1953年11月8日生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：张丽，江苏健行律师事务所律师。 被告：顾正义，男，1979年12月14日生，汉族，住江苏省响水县黄海农场大有居委会老场部住区。 委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。 原告虞菊英与被告顾正义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虞菊英及其委托诉讼代理人仇德冲、张丽，被告顾正义及其委托诉讼代理人纪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 虞菊英向本院提出诉讼请求：1、判令顾正义继续履行合同义务，将无锡市新吴区××花园××房屋过户登记至虞菊英名下；2、判令顾正义支付违约金181005.5元；3、本案诉讼费由顾正义承担。事实和理由：2017年7月1日，虞菊英与顾正义签订合同编号为Ｍ0002895《房屋买卖合同》，合同约定顾正义将位于无锡市新吴区××花园××房屋出售给虞菊英，顾正义在2017年8月1日至8月15日收到房款60万元后即腾空房屋，将房屋交付给虞菊英，并于2017年9月30日前办理完毕过户迁移手续。虞菊英于2017年7月19日前支付600000元房款，顾正义出具了相应收据。后虞菊英又陆续支付房款555000元，但顾正义至今未将房屋过户至虞菊英名下。经多次催促，顾正义拒绝配合办理过户手续，故诉至法院，请求判如所诉。 顾正义辩称：1、虞菊英在2017年7月1日签订案涉房屋买卖合同时并无购房的真实意思表示，其目的是为了炒房，故双方签订的房屋买卖合同不成立；2、通过虞菊英与顾正义的多次电话沟通记录显示，虞菊英在2018年1月就已经有解除合同的意思表示，后在2018年4月25日双方在电话沟通中达成了解除合同的一致意见，确认虞菊英退还房屋，顾正义返还收取的购房款，故案涉合同实际已在2018年4月25日经协商一致解除。现虞菊英要求继续履行合同缺乏事实和法律依据，请求依法驳回虞菊英的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下： 2017年7月1日，顾正义作为售房人（甲方）与购房人虞菊英（乙方）、中介方无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称我爱安源公司）（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：“一、房屋基本情况：1、甲方自愿将座落在新吴区瑞城花园47-701室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；2、房屋性质为商品房，所有权人为顾正义，房屋总面积114.37㎡，附属设施以家电附属设施清单为准。二、成交价格及费用承租：甲、乙双方协商后的实际成交价格为1370000元，房屋产权过户产生的营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，土地增值税由甲方承担，其他过户相关费用由乙方承担，房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。三、佣金服务费支付：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳佣金服务费肆万壹仟壹佰元，乙方须向丙方交纳佣金服务费肆万壹仟壹佰元。四、付款约定：1、乙方于2017年7月1日交付定金贰拾万元；2、乙方于2017年8月1日前交付房款肆拾万元，若甲方有贷款，甲方须于收到该笔首付后9月30日前将该笔款项用于偿还甲方尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权，不足部分由甲方自行补足；3、乙方须在签署本合同生效后当日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，甲方同意乙方贷款人民币贰拾柒万元整；4、甲乙双方协商尾款伍拾万元待该房屋交易完毕，经甲乙双方确认费用交接清楚、户口迁移完毕（若有）且物业交验签署完毕后当日由乙方直接支付于甲方。五、相关事宜：甲方承诺于收到60万房款8月15日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方，并于2017年9月30日前办理完毕户口迁移手续。六、违约责任：1、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的佣金服务费一律不予退还；2、甲、乙双方在办理该房屋过户时，应积极配合。如果甲、乙任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按丙方通知时间办理过户手续，每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失；3、如甲方未按约定时间交付该房屋和迁移户口，每逾期一天按乙方已付购房款的万分之三向对方支付违约金。违约金自本合同约定期限之第二日起算至实际交付之日止；4、如乙方未按约定时间付款，每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若乙方逾期达30日，则视乙方违约，自动放弃购买该房屋，甲方有权另行处置该房屋，已付定金不予退还。七、免责条款：如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同无法履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。八、约定其他事项：1、2017年7月1日付定金10万元，10日内追加定金10万元，2017年8月1日至8月15日前付首付40万元，9月1日前付27万元，2017年9月30日前办理公证手续后付50万元；2、乙方承诺2018年12月30日前办理过户手续；3、甲、乙双方协商2017年8月1日至8月15日收到房款60万元交房；4、房子交易税费全部由乙方承担；5、如乙方未按期交付房款，按每天万分之三支付违约金，房东无违约情况不承担任何中介费。” 合同签订当日，虞菊英向顾正义支付了定金20000元，由顾正义出具了相应收条。2017年7月19日，虞菊英向顾正义支付首付款580000元。2017年9月1日、2017年9月4日，虞菊英又分别转账支付购房款170000元、130000元。2017年10月6日，虞菊英向我爱安源公司员工姚师涛转账支付购房款195000元，后姚师涛于2017年10月10日将收取的购房款中的159950元转账支付给顾正义。2017年11月15日，虞菊英向顾正义转账支付购房款95000元，以上共计支付购房款1154950元。后顾正义将案涉房屋交付给虞菊英使用至今。2019年5月13日，虞菊英以顾正义存在违约行为为由提起本案诉讼。 诉讼中，关于虞菊英已支付的购房款数额，顾正义认可为1155000元。 另查明，案涉房屋于2016年9月6日设定抵押，权利人为中国工商银行股份有限公司无锡南长支行，债权数额为670000元，债务履行期自2016年9月6日至2041年9月6日止。在本案法庭辩论终结前，案涉房屋尚有银行贷款未还清，相应的抵押尚未涤除。 本院认为,虞菊英与顾正义签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，当事人双方应按约全面履行合同义务。关于虞菊英要求继续履行合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。现案涉房屋上存在抵押负担，属于上述法律规定的合同在法律上或事实上不能履行的情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案审理中，虞菊英明确表示不同意代为清偿银行贷款。基于此，本院依法向虞菊英作出法律释明，告知其因案涉房屋尚有抵押权未能涤除，合同的履行存在现实障碍，并要求其明确是否同意将第一项诉讼请求变更为解除合同，其明确予以拒绝。因案涉房屋存在抵押，导致案涉合同事实上无法继续履行，故对虞菊英要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于虞菊英主张的违约金，其可待案涉房屋买卖合同继续履行条件成就时或其要求解除合同时另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回虞菊英的全部诉讼请求。 本案受理费18772元、保全费5000元，合计23772元（此款已由虞菊英预交），由虞菊英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长 孙 森 人民陪审员 杨 玲 人民陪审员 廉 洁 二〇二〇年八月十日 法官 助理 陈 莹 书 记 员 俞亦乐 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。