四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初1138号 原告（反诉被告）：宋小容,女,1987年6月8日出生,汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：李飞华,四川竹都律师事务所律师。执业证号:15115201210848704。 被告（反诉原告）：张玉,女,汉族,生于1987年9月14日,住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：丁守明，男，1973年3月16日出生，汉族，住四川省长宁县，系长宁县长宁镇海水村村民委员会推荐。 第三人：宜宾天毅房地产营销策划有限公司。住所地:宜宾市翠屏区致和街******附**。统一社会代码证:91511502MA62A9AW4A。 法定代表人:申琼。 委托诉讼代理人：杨贵，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈光云，该公司员工。 原告宋小容与被告张玉、第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司（以下简称天毅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院审查立案后，被告张玉提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）宋小容及其委托诉讼代理人李飞华、被告（反诉原告）张玉及其委托诉讼代理人丁守明、第三人天毅公司的委托诉讼代理人杨贵、陈光云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告张玉按合同约定将房屋产权协助过户给原告，并承担违约金4万元；2.第三人天毅公司对原告诉求的违约金4万元承担连带责任；3.本案诉讼费由被告张玉承担。事实与理由。2018年8月22日，原告在第三人天毅公司了解到被告张玉有一套位于长宁镇××大道××小区住房出售，通过第三人天毅公司的介绍，并协商一致，原告与被告于当日签订了房地产买卖合同，合同约定将该套房屋买卖成交价格为329000元（房屋面积约为92.7平方米），并约定了价款的支付方式，办理房屋过户税费的约定，中介费的数额及支付，该套房屋的交付时间，并约定了原告宋小容与被告张玉如不履行合同约定的违约责任，即：如买方不履行合同义务，则所付定金不予退还；如卖方不履行合同义务，则双倍支付卖方定金。特别是合同第六条约定，被告张玉完全没有按合同履行其义务，并提出超出合同约定的内容，即：要求原告支付超出合同约定价款及其支付其购房款，原告没有答应其无理要求，经多次协商，无法达成一致意见，导致原、被告之间的合同无法实现，严重损害了原告合法权益。另原告在合同约定的当日，支付合同定金20000元，被告张玉出具了收条一份予以确认。原告于2018年8月24日通过微信、支付宝分别共转了购房款49000元给被告张玉以及在中介人员李小彬的陪同下以现金方式支付被告张玉90000元。后被告张玉又以没有钱交该房屋按揭款为由，要求原告给他转按揭货款，并认可在购房款中予以抵扣。原告于2019年10月15日通过微信转账2700元给被告张玉；2019年11月15日、2019年12月16日、2020年1月16日、2020年2月17日，原告分别每次给张玉转款1350元；共计8100元。原告实际支付购房款167100元，原告实际还应支付被告张玉购房款329000-167100＝161900元。而被告张玉却要求原告去银行支付其该套按揭房屋剩余的按揭款，而现在该套房屋的按揭款现在以完全超出了原告应该支其剩下购房款额度，原告当然没有答应其无理要求，导致该合同纠纷产生。由于双方无法协商解决，遂诉至法院。 被告（反诉原告）张玉辩称，（一）根据《房屋买卖经纪合同》约定，答辩人出卖按揭房屋，只收取了被答辩人首付款，余下银行借款本金和利息应当由被答辩人承担还款责任。首付款、按揭款交付情况如下：1.订立合同时，被答辩人实付首付款142800元，12个月的按揭款16200元，共计159000元；2.被答辩人在2019年10月15日支付2019年9-10月按揭款2700元，2019年11月15日、2019年12月16日、2020年1月16日、2020年2月17日支付分别支付2019年11月-2020年2月每月按揭款1350元。（二）被答辩人违反合同约定，逾期不办理产权过户登记、从2020年3月起拖欠按揭款项。按照《房地产买卖及经纪合同》约定，被答辩人应当于2019年不动产证满两年办理过户登记，但被答辩人未清偿银行借款导致不能按时办理过户登记手续。被答辩人支付了从合同签订的第二月即2018年9月至2020年2月期间的按揭款，但从2020年3月起被告拖欠不付，答辩人为了保持良好的征信记录，已为答辩人垫付了拖欠的按揭款，被答辩人应当向答辩人付清拖欠款。综上所述，剩下的银行借款本金及利息应当由被答辩人承担。被答辩人应当付清银行借款本息后按照合同约定与答辩人办理过户登记，但被答辩人违反合同约定，未能付清银行借款本息，致使过户登记不能办理，答辩人没有违约情形，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告张玉向本院提出诉讼请求：1.判决确认涉案房屋项下尚欠银行按揭贷款的本金及利息由被反诉人按实承担；2.支付反诉人于2020年3月至7月份已支付的银行按揭款6750元；3.判决被反诉人立即向反诉人一次性付清案涉房屋尚欠银行的本金及利息；4.判决被反诉人支付反诉人违约金20000元；5.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人、被反诉人与第三人于2018年8月22日订立《房地产买卖合同及经纪合同》，约定：反诉人把按揭购买的、位于长宁县住房出卖给被反诉人；房屋总价款329000元，被反诉人支付反诉人房款142800元；余下银行借款本金186200元及其利息由被反诉人于2019年不动产证满两年前清偿，并将在清偿银行借款本息后立即办理房屋过户登记。合同签订后，被反诉人按照约定支付了反诉人房款142800元，还支付了2018年9月至2020年2月期间的银行按揭款（每月1350元），但被反诉人违反合同约定，没有在2019年不动产满二年前偿还银行借款本息，导致没有办理房屋过户登记，且被反诉人从2020年3月起，以经济困难为由不支付银行按揭款，反诉人为维护自己银行的征信记录，已为反诉人缴纳了2020年3月至7月期间的按揭款6750元。综上所述，本案《房屋买卖及经纪合同》订立时，反诉人只收取了被反诉人142800元房款，余下银行借款本金186200元及其利息应当由被反诉人承担。被反诉人说的多收取的16200元，是被反诉人支付给我用于还银行的按揭款，且都支付到银行了。但被反诉人违反合同约定，不但没有按时清偿银行借款本息，还拒不支付银行按揭款，严重损害了反诉人合法权益。特诉至法院。 反诉被告（本诉原告）辩称，被告没有提供证据证明我们支付了按揭款，我们有微信聊天记录，张玉认可以后付款中抵扣房屋款。反诉人垫付的款项，是在自己名下的按揭款，应该由自己支付，这个房款余款，如我方认可18万多，按照本诉的证据，我们支付了159000元，后面又支付了8100多元，共支付了167100元，如按照后面的银行按揭款18万多及利息支付，付款金额远远超出了合同约定价格。我从始至终理解的将房屋在银行按揭，是我过户后以自己的名义去贷款来支付张玉17万，不是说张玉的银行贷款由我来接。另外我支付张玉后面的几笔款项，也是约定了要在后期款项中扣减的。也就是说，本应该由张玉承担的329000元以外的费用由购房方承担不合理，违反合同约定。另按合同第六条约定，应由张玉还清贷款并提取证件后配合我方过户，但张玉没有按合同约定办，是张玉违约挪用了首付款，请求驳回张玉全部诉讼请求，支持我方诉讼请求。 第三人天毅房地产营销策划有限公司在本诉和反诉中辩称：张玉和宋小容是2018年8月22日签订的合同，合同是在双方协商的基础上签订的，宋小容支付了首付款，约定房产证满两年后进行过户，双方2018年8月23号做了公证。纠纷产生后我们反复沟通调解，甚至同意借给她们17万把房产证取出来帮助她们办理过户，但中间有个因利息原因产生的差额没有人承担，结果没办成。我们公司不应承担任何责任。 本院认定事实如下：2018年8月22日，张玉（卖方）与宋小容（买方）在第三人天毅公司（经纪方）的居间服务下，签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定张玉将位于长宁县平方米的住房出售给宋小容，买卖时双方清楚该房地产的《房屋所有权》、《国有土地使用证》或《不动产证》原件在银行抵押。房屋买卖价格为329000元，付款时间和方式为一次性付款。交房日期为2018年8月25日。其中第三条约定，根据买卖双方协商约定本次交易应支付的税费，由买方承担（包括按国家规定应该由卖方支付的过户税费）。第六条约定，卖方应保证对该房地产享有完整产权，能完全支配及处理该房地产。有关该房地产在本次转让前所产生的债务、税费、租赁清还、抵押、迁出等事宜，卖方应在转让前自行结清和办理完相关手续后买方和经纪方不承担责任，否则，卖方应承担买方和经纪人由此造成的经济损失；另在合同的第十条中，双方手书达成如下补充条款（如补充条款与本合同前述条款有冲突的，以本补充条款为准）：①经双方友好协商，此房屋在银行按揭。②在2018年8月23日于宜宾市忠信公证处进行公证。③首付款于2018年8月23日支付，支付由329000元减去银行按揭余款后支付。④客户明年不动产证满两年之后过户。合同订立当日，宋小容支付定金20000元，2018年8月24日宋小容通过微信、支付宝共转了购房款49000元给被告张玉，在中介人员李小彬的陪同下以现金方式支付被告张玉90000元。合计159000元。张玉向宋小容出具收条载明，收到房屋首付款159000元。2018年8月25日，张玉将房屋钥匙交给了宋小容。2018年8月25日，张玉因该套房屋在银行的按揭贷款本金约186172元。2018年9月到2019年8月，卖方张玉按月归还银行贷款1348.1元／月。2019年10月宋小容因故未能回当地办理房屋转移登记，双方约定顺延办理房屋产权转移登记期。2019年10月15日宋小容通过微信转账2700元给被告张玉；2019年11月15日、2019年12月16日、2020年1月16日、2020年2月17日，原告又4次给张玉转款1350元；合计8100元。2020年初，宋小容查询到该房贷款本金高于17万元，遂产生争议。2020年3月至7月，张玉支付该处房屋的按揭贷款合计6740.5元。 另查明，争议房屋的产权证件于2017年10月办理，2017年10月30日，张玉与中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行签订《个人消费贷款合同及担保合同》，合同约定张玉为购置房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁支行贷款190000元，贷款期限为240个月，自2017年10月30日至2037年10月30日。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%执行。贷款归还方式为按月等额本息还款，以案涉房屋作为抵押。目前每月归还金额为1348.10元。截止2020年8月16日，张玉贷款本金余额为175587.65元。 再查明，2018年8月23日，张玉经四川省宜宾市忠信公证处向宋小容办理公证委托书，载明：“一、代我办理查询案涉房屋按揭贷款或提前一次性还款，还清贷款后办理抵押注销手续，并代为办理及领取案涉房屋的《他项权证》、《不动产权证书》等相关事宜。二、代我办理领取新房钥匙、房屋接房、验房、装修等相关手续及可能产生的物业公司所需办理的手续。三、代我接受房屋管理部门、不动产登记部门及相关部门的询问，并在相关文件笔录上签名。四、代表我向开发商提供、签署相关文件……受托人在上述权限内所签署的一切文件及提供的资料，缴纳的费用我均予以承认并承担相应的法律责任”。 本案在审理过程中，原告（反诉被告）宋小容向本院提出撤诉申请。 上述事实，有原、被告及第三人提交的《房屋买卖合同及经纪合同》、《个人消费贷款合同及担保合同》、收据、收条以及微信、支付宝转账记录，公证书等证据及当事人庭审陈述予以佐证。 本案的争议焦点为：宋小容是否应按该房屋买卖合同签订时的贷款本金余额约186172元履行本息付款义务。 本院认为，2018年8月22日，原被告经友好协商签约确定该房屋的成交价格为329000元。2018年8月22日，案涉房屋在银行的贷款本金约186172元，2018年8月23日，双方办理了公证委托书，2018年8月24日，宋小容合计支付了张玉159000元。因双方对手书特别约定条款“该房屋在银行按揭”，“支付由329000元减去银行按揭余额后支付”，“房产证满两年之后过户”有不同理解，本院结合双方履约情况作如下分析认定：首先，合同签订时点，扣除当时该房在银行的贷款余额本金约186172元，宋小容应支付张玉约142828元，张玉实际收款159000元，多收取了约16172元。但因案涉房屋的产权证满两年的时间约为2019年10月，在合同签订后的2018年9月到2019年8月，张玉共支付该房的按揭贷款16177.2元，此时张玉收取的159000元还剩下142822.8元；其次，因双方约定办理房屋产权转移登记时间顺延，2019年10月宋小容转款2700元，后又连续4个月每次转款1350元给张玉，每月转款金额和案涉房屋每月还款金额1348.1元接近。最后，2018年8月25日张玉向宋小容出具的公证委托书第一条载明，“代我办理查询案涉房屋按揭贷款或提前一次性还款，还清贷款后办理抵押注销手续，并代为办理及领取案涉房屋的《他项权证》、《不动产权证书》等相关事宜”等内容证实，双方系以该房屋存在按揭贷款的现状进行交易，张玉未获得不当利益，宋小容应从2018年8月22日起，按该房当时在银行的贷款余额约186172元承担本息付款义务。 对于反诉被告宋小容提出合同签订后已支付159000元，只欠张玉170000元，且原被告双方都在还款，截止开庭前银行贷款本金还有170000多，如果按186172元本息付款，支付金额远超329000元进而违反合同约定的抗辩理由。本院认为，该争议的产生系因宋小容在签订合同时对该房按揭还款本息构成未进行深入了解所致；另延期支付全款、延期办理房屋转移登记的受益方为宋小容；反诉原告张玉已向宋小容出具了公证委托书，在只收取了首期款项后即将房屋交付给了宋小容使用管理。宋小容选择按此种方式进行房屋买卖，应承担相应义务与风险。对宋小容的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，各方均应依约履行。张玉已经支付的6740.5元，宋小容应予承担。本案开庭前，双方约定的“房屋产权证满两年之后过户”的条件已成就，反诉被告宋小容应及时付清案涉房屋剩余本息并尽快办理房屋产权转移登记手续，反诉原告张玉应予协助。宋小容支付金额按案涉房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行的贷款余额本息计算。反诉原告张玉诉请判令反诉被告承担违约金20000元，因本次争议系因双方合同约定不清晰所致，本院不予支持。原告（反诉被告）宋小容在案件审理过程中，向本院申请撤回起诉，系对自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条第一款、第一百四十五条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、准许原告（反诉被告）宋小容撤回起诉； 二、本判决书生效之日起十日内，反诉被告宋小容支付反诉原告张玉6740.5元； 三、本判决书生效之日起十日内，宋小容一次性支付张玉在中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行的房屋（长宁县长宁镇竹都大道三段148号金洲湾小区2栋2-5-3）抵押贷款本息； 四、驳回反诉原告张玉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费900元，减半收取计450元，由宋小容负担；反诉案件受理费468元，减半收取计234元，由宋小容负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 陈德泉 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 周 润 书 记 员 徐宜语