呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7640号原告：王璇，女，汉族，1968年7月1日出生，住上海市浦东新区紫薇路750弄23号401室。委托诉讼代理人：赵国威，内蒙古河洋律师事务所律师。被告：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街盛业城市广场十楼。法定代表人：王峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。委托诉讼代理人：成龙龙，内蒙古卓能律师事务所律师。原告王璇诉被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（以下简称呼铁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王璇及其委托诉讼代理人赵国威，被告呼铁公司的委托诉讼代理人郭百文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王璇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于呼铁佳园二期住宅小区B区西南侧幼儿园1224平方米的房屋；2.判令被告向原告支付违约金1671214.5元，并支付逾期交房违约金暂计4924512.06元（以11141430元为本金，按日千分之一计算违约金，自2018年7月1日起暂计算至2019年9月16日，至实际交房之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月9日，原告通过内蒙古产权交易中心平台以11141430元，竞得呼和浩特市新城区海拉尔东路“呼铁佳园B区幼儿园项目”，并支付384379.34元交易佣金。2018年4月24日，原告与被告按照竞价结果签订《房产转让经营合同书》，约定：原告以11141430元购得被告开发建设的位于呼市新城区海拉尔东路市场巷呼铁佳园二期住宅小区B区西南侧用途为幼儿园建筑面积为1224平方米的房屋及配套约1820平米室外场地的使用权。付款方式：合同签订后五个工作日交付总额60%的价款，剩余40%价款于房屋交付使用时五个工作日一次性付清，房屋交付最后截止时间为2018年6月30日，如果逾期超过30日交付，被告须一次向原告支付总价款15%的违约金，如原告要求继续履行合同的，则自逾期之日起第二天至实际交付日止，按总价款日万分之十支付违约金。交付时被告须将幼儿园工程竣工验收、幼儿园消防验收等验收合格手续交付原告，具体交房日期以双方签署交接单日为准。原告依约支付了60%的合同价款，但时至今日被告仍没有将房屋合同手续及房屋交付原告，也拒不承担违约责任，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告呼铁公司辩称，原被告于2018年4月24日签订的房产转让经营合同书，是双方的真实意思表示，也经有资质的平台进行拍卖，并且合同第六条第三款约定了用途为幼儿园，受让后需从事幼儿园教育，因此被告请求法院对合同效力予以综合认定；双方签订合同时，已进行了竣工验收，于2019年12月，对涉案房屋的消防进行了验收，现涉案房屋已具备交付条件；被告未交房系因为涉案房屋消防未验收，但根据合同约定，原告也未按照约定的期限向被告支付剩余的房款，已经构成了违约；双方约定的违约金过高，请求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月9日，原告通过内蒙古产权交易中心有限责任公司竞得位于呼和浩特市新城区海拉尔东路呼铁佳园B区幼儿园招商项目，成交价款为11141430元，交易佣金384379.34元，应付交易价款总额11525809元。原告向内蒙古产权交易中心有限责任公司支付了交易佣金384379.30元；内蒙古产权交易中心有限责任公司向原告开具了发票。2018年4月24日，原被告签订了《房产转让经营合同书》，约定：被告向原告转让房屋使用权等事宜，达成如下协议，房屋位于呼和浩特市新城区海拉尔东路市场巷呼铁佳园二期住宅小区B区西南侧，该房屋规划用途为幼儿园，建筑面积1224平方米，包括公共部位与公用房屋分摊建筑面积；该房屋无产权证，被告不具备办理产权手续条件，原告对上述房屋享有与对应土地使用年限一致的使用权；第二条转让价款约定：房屋总价款为11141430元，采取分期付款，即：原告自合同签订之日起五个工作日付房屋产权交易款总额的60%，即人民币6684858元；剩余40%的房屋交易款应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清，同时按4%（年利率）支付利息，支付及交付使用时间截止为6月30日；第四条交付期限约定：被告须在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将幼儿园工程竣工验收、幼儿园消防验收等验收合格手续交付原告；第五条被告逾期交房的违约责任约定：被告如未按合同规定的期限将该房屋交付原告使用，按下列方式处理：……2.逾期超过30日后，被告须向原告一次性支付房屋转让价款总额15%的违约金后，原告有权继续履行或解除合同，原告要求继续履行合同的，自本合同第五条第二款逾期之日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付房屋转让总价款万分之十的违约金；第六条关于该房屋使用权的约定：1.该房屋土地为被告的划拨用地，待该房屋具备办理房屋权属证书的条件时，原告就该房屋及土地办理权属登记产生的土地出让金、税费等全部费用由原告负担，甲方提供所需的材料证明配合乙方办理。2018年5月4日，内蒙古产权交易中心有限责任公司向被告转账1887073.6元，汇款附言：转付价款；2018年5月7日，原告向被告转账人民币4684858元，用途为呼铁房产开发公司购房款；2018年5月11日，被告向原告出具《收据》一张，书写：今收到呼铁佳园二期托儿所销售款6684858元。本院认为，原告通过内蒙古产权交易中心有限责任公司对外竞价的方式，竞得涉案房屋的经营使用权，并与被告签订了《房产转让经营合同书》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；被告未按照合同约定的期限，将符合合同约定条件的涉案房屋交付于原告，已经构成违约，应当承担违约责任；对于原告请求被告交付涉案房屋的诉请，因庭审中，被告认可涉案房屋已竣工验收，并通过了消防验收，已具备交付的条件，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付违约金的诉请，被告抗辩称原告未按照合同约定的期限向被告支付剩余价款，亦构成违约，因根据双方签订的合同约定：“剩余40%的房屋交易款应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清。”，原告支付剩余价款系以被告交付房屋为条件，被告未向原告交付房屋，原告支付价款的条件未成就，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；被告抗辩称合同约定的违约金约定过高，请求予以调整，根据合同约定，被告逾期交房，原告继续履行合同的，被告向原告支付总价款15%的违约金，及按照每日千分之一支付自逾期交房的第二天起至实际交房之日止的违约金，即按照年利率36.5%支付违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”，原告请求按照合同约定计算违约金，即暂计算至2020年6月30日的违约金为合同总价款的15%，加按日千分之一计算的合同总价款的73%，合计为合同总价款的88%，明显高于原告实际受到的损失，考虑到原告的实际损失为自2018年7月1日至被告实际交付之日止的幼儿园经营损失，本院酌情支持原告请求按照总价款20%，即人民币2228286元计算的违约金请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司立即将位于呼和浩特市新城区海拉尔东路呼铁佳园二期住宅小区B区西南侧幼儿园1224平方米的房屋交付于原告王璇；二、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王璇支付违约金2228286元；三、驳回原告王璇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费128223元，由被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 韩 宇人民陪审员 孟丽群人民陪审员 云耀志二〇二〇年八月三日书记员 杨 婷