广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2529号 原告：广西南宁福泰恒物业服务有限公司，住所地南宁市东葛路**岭南家园******房，统一社会信用代码914501036877818775。 法定代表人：陈丽燕，经理。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李远航，广西颂诚律师事务所律师。 被告：周小刚，男，1981年1月15日出生，汉族，住陕西省洋县。 原告广西福泰恒物业服务有限公司诉被告周小刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告广西福泰恒物业服务有限公司的委托诉讼代理人李远航到庭参加诉讼，被告周小刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1057.16元、垃圾费104元、水费314.45元、公摊电费237.5元、公摊水费33.5元；2.判令被告向原告支付违约金2937.798元（违约金计算方法：从2012年12月1日起，以逾期应付费用1746.61元为基数，按照年利率24%的标准计算，暂计至2019年10月29日，此后继续计算至被告实际清偿之日）；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年4月1日，原告开始负责南宁市风翔路8号金碧花园小区（下称在金碧小区)的物业管理服务，一直按照与金碧小区开发商南宁市鑫聚源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》（下称合同）的约定履行合同义务。被告是金碧小区A302号房的业主，建筑面积为81.97平方米，自被告购买案涉房屋至被告将房屋卖出并交接2012年12月20日止，原告一直按照合同的约定提供物业管理服务。但自从2011年11月1日至今，被告尚欠原告物业服务费、公摊水电费等共计1746.61元未支付。因原告是案涉小区第二家入驻的物业公司，在与前一家物业公司交接时案涉房屋业主名单显示是梁雨菲，原告于2018年12月26日以业主梁雨菲为被告提起诉讼，（案号为：（2018)桂0103民初16161号)，追索所欠物业费等，后在梁雨菲提交的证据显示，梁雨菲系2012年10月18日向被告购买的房屋，原告遂撤回对梁雨菲的起诉。经原告委托律师从南宁市不动产登记中心调查核实，2011年4月1日至2012年12月20日涉案房屋所有权人确实是被告。原被告之间存在合法的物业服务合同关系，原告已经依约履行了合同约定的义务，被告依约亦应当履行支付相关费用的合同义务，被告拒绝支付上述费用已构成严重违约。根据《前期物业服务合同》第二十一条“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每日按应交款的3‰向乙方支付违约金”的约定，被告拒绝支付上述费用应按照合同约定承担违约赔偿责任，为了便于计算，原告自愿调整计算标准按年利率24%计算并且从2012年12月1日起计算违约金。为维护原告的合法权益，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告周小刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周小刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、陈述和质证的权利。 结合本案证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2010年12月6日，南宁市鑫聚源房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方通过招标方式选聘乙方对金碧花园小区提供物业管理服务事宜。合同期限至业主大会重新选聘的物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止（合同第二十五条）。合同第六条约定：1、物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅（有电梯）：1.1元/平方米·月。2、水电公摊按国家及当地行业有关规定执行（具体水电公摊方式详见附件六）。4、按南宁市政府规定代收代缴水费、电费、公摊水电费、垃圾费。合同第七条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业费和上月水电费、公摊水电费、垃圾费及维修资金。合同第二十一条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交款额的3‰向乙方支付违约金。 2011年5月27日，南宁市物价局作出《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》，同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯0.99元/平方米。以上备案有效期限至2014年5月27日。 2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局作出南价费[2010]31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，明确从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准。即：城镇居（村）民为8元/户·月。原告提供了其向环卫部门交纳2011年4月至9月、2012年、2013年的垃圾处理费的发票。 另查明：被告与南宁市鑫聚源房地产开发有限公司就坐落青秀区凤翔路××花园××房签订《商品房买卖合同》，约定于2010年5月31日交付商品房。2012年12月20日，上述房产原所有权人周小刚变更登记为梁雨霏，建筑面积81.97。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，南宁市鑫聚源房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，各方当事人均应恪守履行。 关于物业服务费。根据《前期物业服务合同》第六条的约定，高层住宅（有电梯）按1.1元/平方米·月的标准收取，根据《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》，金碧花园的住宅综合费最高为有电梯0.99元/平方米。结合原告的主张，被告每月应交纳的物业服务费按0.99元/平方米计建筑面积81.97平方米，为80.15元。2011年11月1日至2012年11月30日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为：80.15元/月×13个月=1054.95元。 关于生活垃圾费。根据南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局作出南价费[2010]31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，生活垃圾处理费的收费标准为：城镇居（村）民为8元/户·月。因此，从2011年11月1日至2012年11月30日期间，被告应向原告交纳的生活垃圾处理费为：8元/户·月×13个月=104元。 关于原告要求被告支付代收水费、代收公摊电费、代收公摊水费的诉讼请求，原告未能提供充分证据证明上述各项费用的数额，因此，对原告主张的上述费用，证据不足，本院不予支持。 关于逾期交纳物业服务费及生活垃圾处理费的违约金。根据《前期物业服务合同》第六条、第七条、第二十一条的约定，逾期交纳物业服务费用的，每日按应交款额的3‰支付违约金。结合原告的主张，本案逾期交纳物业服务费及生活垃圾处理费的违约金，以逾期交纳金额1054.95元+104元=1158.95元为基数，按年利率24%计算，从2012年12月1日起计算至付清之日止。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周小刚应向原告广西南宁福泰恒物业服务有限公司交纳2011年11月1日至2012年11月30日期间的物业服务费1054.95元； 二、被告周小刚应向原告广西南宁福泰恒物业服务有限公司交纳2011年11月1日至2012年11月30日期间的生活垃圾处理费104元； 三、被告周小刚应向原告广西南宁福泰恒物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费、生活垃圾处理费的违约金（计算方式：以逾期交纳金额1158.95元为基数，按年利率24%计算，从2012年12月1日起计算至付清之日止）； 四、驳回原告广西南宁福泰恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告周小刚负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  邓剑长 二〇二〇年八月十一日 书记员  梁媛媛 附相关法律条文 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。