广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2951号原告：朱伟棠，男，1963年9月17日出生，汉族，住广州市花都区,原告：姚湘烁，男，1966年1月14日出生，汉族，住广州市花都区,原告：朱祝林，男，1949年10月25日出生，汉族，住广州市花都区,原告：袁美福，男，1972年5月20日出生，汉族，住广州市花都区,四原告的共同委托诉讼代理人：张玉婷,广东永航律师事务所律师。四原告的共同委托诉讼代理人：王思律,广东永航律师事务所律师。被告：谢艳红，女，1966年8月24日出生，汉族，住广州市越秀区,被告：谢建华，女，1965年5月7日出生，汉族，住广州市越秀区,两被告的共同委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福与被告谢艳红、谢建华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，适用简易程序于2020年3月9日公开开庭进行审理，后根据案件实际情况，依法转为普通程序于2020年6月9日第二次公开开庭进行了审理。原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福的共同委托诉讼代理人张玉婷、王思律，被告谢艳红、谢建华的共同委托诉讼代理人李伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即协助四原告办理广州市花都区新华镇站西路0203103号地块（国有土地使用权证号：花国用（2004）第××号）的土地使用权过户手续；2.判令两被告支付赔偿金1840万元；3.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）在2014年5月23日签订了《广州市花都区新华镇站西路地块项目》，约定甲方在签订本合同之日将广州市花都区新华镇站西路国有土地使用权证号：花国用（2004）第××号，地块为0203103号的土地使用权按现状转让予乙方；该土地使用权的转让总价款为920万元；付款方式分两期支付，（1）首期，乙方在签订合同五天内，向甲方支付该土地使用权的转让价款460万元，（2）第二期，在甲乙双方到国土房管部门办理该土地使用权过户并在乙方收到国土房管部门出具的回执时，向甲方支付该土地使用权转让价款460万元；在乙方支付第一期转让款后，甲乙双方应在1个月内一同前往国土房管部门办理该土地使用权过户手续，并争取在6个月内完成该土地使用权的产权过户至乙方下；如因甲方主观方面的原因导致无法办理土地过户手续的，则视为甲方违约，乙方有权：（1）要求甲方继续履行合同将土地使用权的全部产权过户至乙方名下，并按合同总额的200%由甲方赔偿乙方因此造成的全部经济损失等。合同签订后，原告向被告支付首期转让款460万元。但截至目前，在经过原告多次催告后，被告仍未协助办理涉案土地的土地使用权过户手续。综上，被告行为已违反了合同约定，原告有权要求继续履行合同并赔偿损失。被告谢艳红、谢建华辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、双方签订涉案合同后，原告从未通知过被告协助其去相关国土部门办理土地使用权过户手续，如原告已“多次催告”，请提供证据证明。被告已将涉案土地的《国有土地使用证》原件交给了原告，被告只是协助过户义务，但原告迟迟不办理过户手续，导致涉案土地至今未进行过户。被告曾多次口头催告过原告，要求其尽快到相关部门协调办理土地过户手续，但原告以各种理由推托。二、被告与原告朱伟棠在2011年5月23日签订了《广州市花都区新华镇站西路地块项目合作协议》，双方原来是合作开发关系，后因朱伟棠迟迟办不到开发报建手续，在被告要与其解除合同时，原告提出要购买涉案土地，经被告同意才签订涉案《国有土地使用权转让合同》并解除上述项目合作协议。因此原告对涉案土地情况是非常清楚的，不能办理过户并非是被告原因导致。三、被告后来才得知涉案土地已被政府部门控规及纳入了广州北站征收范围内，目前被告还没有与政府征收部门签订涉案土地征收的正式文件，如涉案土地最终被政府征收而不能过户，则应根据合同约定进行互相退还，被告也只能是退还所收取的460万元而已。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区新华镇站西路，国有土地使用权证号为花国用（2004）第××号，地号0203103，使用权面积1942.99平方米，地类（用途）为住宅用地，目前登记在谢艳红、谢建华名下。原、被告双方均确认至本案法庭辩论终结时，涉案土地上没有任何建筑物或者构筑物。2014年5月23日，原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福作为乙方、买方，被告谢艳红、谢建华作为甲方、卖方，双方签订《广州市花都区新华镇站西路地块项目》,约定甲方以签订本合同之日的该土地（涉案土地）使用权的现状转让予乙方，乙方已经认真了解及审查过该土地使用权的现状情况及其他一切情况；转让总价款为920万元，该转让总价款为甲方实收转让款，在本次交易过程中所产生的一切税、费、金等费用由乙方承担，与甲方无关。合同主要条款约定，第三条：转让款分两期支付，首期款在签订合同五天内支付460万元；在甲乙双方到国土房管部门办理该土地使用权过户，并在乙方收到国土房管部门出具的回执时，支付转让价余款460万元。第四条土地使用权的移交时间和交接手续约定：1.甲、乙双方同意该土地使用权及其附属设施移交时间为甲方收齐转让总价款之日视为已经向乙方移交完毕；2.甲方在收到首期款五天内向乙方移交有关办理上述标的地块的有关文件材料（含甲方单方所制作的文件及从国土房管、规划部门所取得的一切证书、文件、资料，包括但不限于国土证、听证材料、延期开工、报建立项资料等）；3.在该土地使用权过户前，该地块应承担的土地闲置费及土地闲置费所产生的滞纳金由甲方承担。第五条土地使用权的产权转移登记：甲乙双方同意，在乙方支付第一期转让价款460万元后，甲乙双方应在1个月内一同前往到国土管理部门办理该土地使用权的过户手续，并争取在6个月内完成该土地使用权的产权过户至乙方名下。在该土地使用权的过户中，如需要向国土、规划、建设等有关部门补办有关过户资料文件的由乙方负责办理，甲方予以协助办理。第六条交易税费负担：甲乙双方同意（除在该土地使用权的过户前应承担的土地闲置费及相应的滞纳金外）由乙方负担本次土地使用权交易过程中所产生的全部税费，包括但不限于甲方因出售该土地使用权及其附属设施而需要向有关部门缴纳的一切税、费、金、过户费等费用。第七条违约责任：1.如乙方违反本合同项下条款约定，主观原因不去办理该土地使用权的过户手续或因乙方主观方面的原因导致无法办理土地过户手续的（除政府部门控规的原因外），则视为乙方违约，甲方有权：（1）要求乙方继续履行合同，支付相应的转让价款，并按合同总额的200%由乙方赔偿甲方因此造成的全部经济损失；（2）解除本合同，终止交易，没收乙方已经支付给甲方的所有转让款，乙方不得要求甲方退还已经支付的全部转让款。2.如甲方违反本合同项下约定，主观原因不去办理该土地使用权的过户手续或因甲方主观方面的原因导致无法办理土地过户手续的（除政府部门控规的原因外），则视为甲方违约，乙方有权：（1）要求甲方继续履行合同，将该土地使用权的全部产权过户至乙方名下，并按合同总额的200%由甲方赔偿乙方因此造成的全部经济损失；（2）乙方有权不与甲方解除本合同，并有权要求甲方继续交易，直至将该土地产权办理到乙方名下为止。第八条土地使用权被征收：在本合同生效后而乙方未支付第二期460万元转让款前，如遇到国家征收该土地使用权时，（1）乙方不需再行支付第二期转让款460万元给甲方，甲方在15天内无条件退还已经收取乙方的第一期转让款460万元给乙方，并支付该转让款460万元产生的利息……（2）乙方在15天内无条件将该土地使用权地块的有关文件材料退还给甲方……（3）在甲乙双方按规定履行第八条第（1）款和第（2）款后，本合同解除，国家征收该土地使用权的全部补偿款归甲方所有，与乙方无关。在乙方向甲方支付该土地使用权转让第二期价款460万元，乙方领取新的该土地使用权证后，如遇到国家征收该土地使用权，则所有征收该土地使用权补偿款归乙方所有，甲方不得向乙方主张权利，乙方也不得再向甲方主张权利。第十一条生效：乙方的首期款到甲方账号上本合同开始生效；本合同生效之日的同时，谢艳红、谢建华、朱伟棠于2011年5月23日签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目合作协议书》同时作废。合同签订后，原告于2014年5月23日、2014年5月26日通过银行转账方式分别向被告支付转让款230万元，合计460万元。涉案土地使用权至今未过户至原告名下。诉讼中，双方均主张在本案诉讼前曾催告对方办理使用权过户手续，对方均未予办理，但双方对上述主张均未提供证据证明。第一次庭审中，被告陈述根据规划部门与其沟通的情况，涉案土地目前无法办理过户手续，是否能够办理应以国土部门的意见确定；规划部门是在2019年11月份左右开始与其进行沟通的，没有正式的书面文件，只是口头沟通；只要能过户，其可以配合。第一次庭审后，被告向本院起诉要求解除涉案的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》，朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福已付460万元转让款归其所有及归还涉案土地《国有土地使用证》原件等。该案案号为（2020）粤0114民初5840号。被告在该案诉请中认为，在被告已将涉案土地有关文件全部交给原告后，根据转让合同约定，原告应在合同约定时间内到相关部门办理涉案土地使用权过户手续，但原告一直未办理该手续，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。被告提供广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月26日出具的《关于谢艳红、谢建华咨询函的复函》拟证明涉案土地使用权不具备过户条件。该复函载明：（谢艳红、谢建华）你们发来的咨询函已收悉……该地块（涉案地块）位于北站征收范围内，根据相关规定，我局不受理征收范围地块规划条件等手续；目前该地块已完成闲置处理，下一步征收部门将按程序推进地块征收补偿工作。原告对上述证据质证认为：我方不清楚提交方向政府行政部门申请信息公开的内容及该申请的目的和要求答复的事项，该复函并不能证明涉案土地无法过户，规划是否变更与过户没有因果关系；过户完成之后，是否能变更规划是由受让人与土地规划行政管理部门之间的规划行政法律关系。被告提供广州市规划和自然资源局向谢艳红、谢建华发出的《征缴土地闲置费决定书》拟证明其在2019年9月底收到该决定书后才知道涉案地块在2016年7月4日已纳入广州北站征收范围内及补缴土地闲置费不影响在未纳入征收范围时的过户手续的办理。该决定书由广州市规划和自然资源局于2019年9月24日发给两被告，载明：……该地块（涉案地块快）受企业自身因素和非企业因素交错影响，其中自身因素影响累计时间已满一年……对上述闲置土地按出让价款的20%收取土地闲置费，对上述闲置土地征缴土地闲置费7.3634万元。原告质证认为：该证据不能证明被告在2019年9月底才得知涉案地块属北站征收范围的事实，我方提供的证据表明被告至少在2018年就已知道该事实；现在也不存在因未处理闲置土地而无法过户的情形。为此，原告提供《关于新华镇站西路地块的情况报告》拟反驳被告上述主张，且证明被告刻意隐瞒涉案土地已转让给原告而督促政府部门尽快征收的事实。该情况报告为2018年8月17日由谢艳红、谢建华向广州市花都区国土资源和规划局出具，载明：鉴于涉案地块已被列入广州北站地区征用范围内，我们再对该地块进行开发已经不切实际……请求贵局尽快作出同意有关部门根据现有的国家政策规定对我们所有的该地块土地使用权进行征收，给予我们的合理补偿。另查明，2017年2月23日，广州市花都区交通局（现广州市花都区交通运输局）发出《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》，载明：一、建设范围按规划行政主管部门核发的相关规划许可文件确定，首期范围包括……铁路以西（西至新街大道，北起金华路、南至望亭路）地块。二、工程建设用地涉及的征收拆迁安置工作，由广州市花都区人民政府负责，由花都区交通局作为房屋征收部门依法组织实施……四、自本通告发出后，暂停进行以下可能增加补偿费用的行为：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋；（4）房屋的转让、交易、抵押等……六、本通告自颁布之日起施行，有效期六个月。2019年1月17日，广州市花都区交通局向花都区国土资源和规划局出具《关于咨询广州北站铁路以西地块范围内限制登记时限的复函》，明确根据广州北站铁路以西征收进度情况，暂时停止广州北站铁路以西征收范围内房屋转让、交易、抵押等相关登记手续的限制。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案土地是否具备土地使用权过户条件？该局复函称：一、该宗地一手土地价款已按当时区政府要求缴清，办理转移登记时不需补交土地出让金。二、闲置情况。该地块闲置土地处置方案经广州市花都区政府批准同意，2019年9月24日，我局核发了《征缴土地闲置费决定书》对上述闲置土地按出让价款的20%收取土地闲置费。2019年10月10日，用地单位已按要求缴交了土地闲置费。四、意见建议。（一）该地块已纳入广州北站征拆范围，2019年7月23日，地块权属人谢建华、谢艳红出具书面承诺，同意按该宗地征收评估价的90%配合推进地块征收补偿工作，涉及司法处置建议征询区交通运输局意见。（二）不动产权属登记应符合现行法律法规的规定。（三）涉案地块已办理国有土地使用权登记，如申请规划许可或转移登记，涉及土地面积、土地用途、使用年限、用地界址及界线、道路退缩等信息可能因出让合同、规划调整、规划许可、地籍调查、测量成果报告等文件作出调整……。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的上述复函，本院就目前包括涉案地块在内的广州北站铁路以西地块使用权的转让、交易是否有限制等相关问题向广州市花都区交通运输局发函进行调查。该局复函表示：1、《关于咨询广州北站铁路以西地块范围内限制登记时限的复函》是该局在2019年1月17日作出并回复花都区国土资源和规划局，该复函现仍有效。2、该局于2017年2月23日发出了《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》，暂停铁路以东（东至建设路，北起云山大道、南至秀全大道）和铁路以西（西至新街大道，北起金华路、南至望亭路）两个地块范围内房屋的转让、交易、抵押等行为。该通告自颁布之日起施行，有效期六个月。3、《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》有效期已过，故目前对于该通告中第四条所列的行为已经不再进行限制。庭审中，原告表示，根据合同约定，剩余土地转让款460万元在过户之后支付，但为了避免无法执行，其同意对转让款余款460万元在本案中一并予以处理，在法院支持过户的情况下，办理强制执行之前，其愿意将460万元通过法院支付给被告。诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）粤0114民初2951号民事裁定，裁定查封谢艳红、谢建华名下位于广州市花都区新华镇站西路0203103号地块。随后对涉案地块采取了保全措施。本院认为：原、被告签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目》是签约双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定。原告要求被告协助办理涉案土地使用权过户手续。首先，原告已按约定支付首期转让款460万元，合同约定双方应在第一期转让款支付后1个月内一同前往国土管理部门办理土地使用权过户手续，并争取在6个月内完成产权过户手续。被告抗辩因原告原因导致至今未能完成过户手续，但未提供相应的证据证明。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。原告要求办理土地使用权过户手续符合法律规定和合同约定。其次，虽然涉案土地已纳入广州北站征收范围，但现有规定并未禁止纳入征收范围土地使用权的转让行为。广州市花都区交通局于2017年2月23日发布的《关于广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目建设的通告》只是对征收范围内房屋的转让、交易及改变房屋、土地用途等进行限制，并未限制土地使用权的转让，且通告有效期为六个月；2019年1月17日，广州市花都区交通运输局发给花都区国土资源和规划局的复函也明确对上述所列行为已不再限制。被告提供的《关于谢艳红、谢建华咨询函的复函》也仅能证明广州市规划和自然资源局花都区分局不受理征收范围地块规划条件等手续，无法证明不受理土地使用权转移登记手续。另外，行政主管部门对本院的复函也表明涉案土地使用权转移、交易目前并不存在障碍。综上，原告要求被告协助办理涉案土地使用权过户手续合法有据，本院予以支持。针对被告的其他抗辩意见，本院认为，一、被告抗辩其曾多次口头催告过原告要求协调办理土地使用权过户手续，但未提供相应证据证明。且原告在已支付460万元转让款的情况下，却不同意办理使用权过户手续，明显不合常理。二、双方在土地使用权转让合同中已明确，谢艳红、谢建华、朱伟棠于2011年5月23日签订的《广州市花都区新华镇站西路地块项目合作协议书》同时作废。该合作协议书与本案不具有关联性，即使被告已向原告交付包括《国有土地使用证》在内的相关文件，原告也无法单方办理涉案土地使用权的过户手续。三、涉案土地虽已纳入广州北站征收范围内，但尚未被征收，仍具备办理使用权过户条件，不属于土地使用权转让合同第八条约定的“在本合同生效后而乙方未支付第二期460万元转让款前，如遇到国家征收该土地使用权”的范围，且在合同约定应当办妥土地使用权过户手续时间之前，政府尚未发布征收通告。因此，被告抗辩如涉案土地最终被政府征收而不能过户，则应根据合同约定进行互相退还的理由也不充分。综上，对被告的抗辩意见，本院均不予采纳。关于赔偿金问题。合同约定如甲方主观原因不去办理土地使用权过户手续，视为甲方违约，乙方有权要求继续履行合同并主张甲方按合同总额的200%赔偿全部经济损失。原、被告均主张已催促对方办理过户手续，但均未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。原告在合同签订五年多时间后才主张权利，其对损失的扩大也存在一定过错，且原告也未举证证明其损失情况，本院结合原告已于2014年5月26日付清首期转让款460万元的事实、合同约定完成使用权过户手续的时间及双方的过错程度，酌定将赔偿金标准调整为：以460万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准，自2014年11月27日起计算至土地使用权过户至原告名下之日止；赔偿金总额以已付本金460万元为限。诉讼中，原告表示在法院支持过户的情况下，其同意对剩余转让款460万元在本案中一并予以处理。为减轻双方诉累，对剩余款项，本院一并进行处理。原告应在被告将涉案土地使用权过户至其名下的同时，向被告支付转让款余款460万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告谢艳红、谢建华于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福将广州市花都区新华镇站西路地块的土地使用权（国有土地使用证号:花国用（2004）第××号，地号0203103）过户至原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下；二、被告谢艳红、谢建华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福支付赔偿金，计算方式为：以460万元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准，自2014年11月27日起计算至上述第一项判项所指的土地使用权过户至原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福名下之日止，赔偿金总额以已付本金460万元为限；三、原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福在被告谢艳红、谢建华履行完毕上述第一项判项义务的同时，向被告谢艳红、谢建华支付剩余转让款460万元；四、驳回原告朱伟棠、姚湘烁、朱祝林、袁美福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132200元，财产保全费5000元，均由被告谢艳红、谢建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  徐肖**人民陪审员  黄美好二〇二〇年八月十九日书 记 员  王 呈陈少颖