广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初14086号原告：唐盛军，男，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林林，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山宗德投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐居委会佛山新城百合道6号宗德服务中心5层501号商铺，统一社会信用代码91440606061499060E。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙莹莹，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张建华，国浩律师（重庆）事务所律师。原告唐盛军与被告佛山宗德投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理，原告唐盛军的委托诉讼代理人陈思婷、李林林、被告佛山宗德投资发展有限公司的委托诉讼代理人孙莹莹到庭参加了诉讼，于2020年8月10日第二次公开开庭进行了审理，原告唐盛军的委托诉讼代理人陈思婷、李林林、被告佛山宗德投资发展有限公司的委托诉讼代理人张建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告支付购房款1255222元、专项物业维修基金12552.22元、印花税627.6元；3.判令被告支付房款利息（以购房款1255222元为基数，按年利率4.9%标准自2017年10月13日起算暂计至2019年11月20日为131212.54元）；4.判令被告支付设计变更违约金6276.11元；5.本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：“宗德服务中心”系被告开发的商业公寓，座落于佛山市顺德区，被告对外宣传名称为“中国德国港”。原告到被告售楼部获取了“宗德服务中心”的宣传资料并参观了样板间，认购了当时仍处于预售状态的宗德服务中心XXX座XXX号房屋（以下简称案涉房屋），签署了《宗德服务中心认购书》，并支付定金80000元。2017年10月13日，原告与被告签订了编号为Ｙ326915的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），案涉合同约定涉案房屋的总价款为1255222元，原告于签约当日支付了房款555222元，剩余房款620000元已通过银行贷款方式全部支付给被告。2019年6月20日，被告向原告发出《宗德服务中心商品房交付通知书》。但原告现场查看后发现涉案房屋存在严重质量问题且与买卖合同约定不符，导致原告无法达到合同目的。主要为：1.房屋外墙、内墙、楼板等多处位置存在渗水、漏水、墙面裂缝、空鼓等质量问题，严重影响正常居住使用；2.被告曾对外公告因Ｂ2座存在质量问题组织封闭整改，整改期间不办理对外开放、不办理交房验房工作。但实际上至原告起诉时，被告仍未整改完毕，涉案房屋也未达到交楼标准，未交付给原告；3.被告擅自进行设计变更，且未通知原告。被告在原客厅中间位置增加一面墙，将原客厅一分为二，变更后影响了客厅的采光及通风及正常居住使用功能；室内无故增加了面积约3平方米的大柱子，导致无法放置必要的家具，严重影响室内空间使用；4.被告实际交付的主卧窗户过于窄小，交楼标准作出了重大改动而未通知原告。该窗户实际宽度仅0.55米，约为样板房展示窗户宽度的三分之一，使得主卧采光及通风不良，影响正常居住使用；5.水电线路材料及施工不符合规范，多次发生线路故障，存在巨大的安全隐患；6.涉案房屋实际使用的装修材料质量差，装修标准也与被告承诺的标准相去甚远，入户门质量不合格，无法起到防盗作用；7.楼道公共区域的消防管道高度过低，出入时影响居住体验。根据案涉合同第十二条逾期交楼责任、第十五条设计变更责任、第十六条商品房质量责任等内容的约定，以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，被告的行为已构成根本违约，并导致原告无法实现购房目的。原告有权解除合同，被告需返还房款、支付利息及违约金。为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。诉讼中，原告申请变更诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋质量问题修复费用（金额以鉴定机构出具的结果为准，暂计为100000元）；2.判令被告向原告支付未能居住、使用案涉房屋的实际损失（金额按照同类房屋每月2500元租金的标准，自2019年7月1日计至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂计至2020年5月1日为25000元）；3.判令被告向原告支付房屋价值贬损损失183700元（金额按照每平方米差额2000元计算，案涉房屋建筑面积为91.85平方米）；4.判令被告支付设计变更导致的损失（金额以鉴定机构出具的结果为准，暂计30000元）；5.判令被告承担诉讼费、鉴定费。补充事实和理由如下：诉请第一项房屋修复费用具体包括楼板开裂、内外墙渗漏水、楼板钢筋配置、天花渗漏水、楼板厚度的修复费用。诉请第二项中的损失为因房屋存在质量问题导致原告无法正常收楼并实际使用居住的实际损失。诉请第三项房屋价值贬损损失指的是由于被告在其销售房屋过程中，其名下宗德服务中心公众号及宣传单均承诺案涉房产装修标准为3500元每平方米，且承诺德国排名第一的设计所设计等涉及案涉房屋周边配套设施及招商引资的状况，全屋智能公寓等情形，但是实际上案涉房屋交付时不具备上述承诺的条件，使得案涉房屋价值贬损。诉请第四项中的设计变更导致的损失指的是由于被告将窗户改为只有样板房的1／3，并增加3平方米的大柱子，在客厅增加一个隔断，导致通风采光受影响的损失。其他事实和理由不变。诉讼中，原告又增加诉讼请求：判令被告支付面积减少的差异补偿款13939.32元。事实和理由为：因合同约定面积为91.85平方米，但是确权登记面积为90.83平方米，按照单价13666元计算，被告应支付差异面积补偿款13939.32元。被告辩称，原告主张的第一至四项全部诉讼请求应当直接驳回，理由如下：1.关于原告诉请被告支付房屋质量问题修复费用，案涉房屋取得佛山市顺德区建设主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，房屋无质量问题，且被告有按照约定向原告交付满足交付条件的房屋，被告无需支付该部分费用。2.关于原告诉请被告支付未能居住、使用涉案房屋的实际损失，案涉房屋取得佛山市顺德区建设主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋不存在未能居住、使用的情形，被告无需支付该部分费用。3.关于原告诉请被告支付房屋价值贬损损失，商品房的市场价值本身具有波动情形，原告对其购买的房屋所产生的收益或风险由原告自己承担，被告无需支付该部分费用。4.关于原告诉请被告支付设计变更导致的损失，案涉房屋取得佛山市顺德区建设主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。案涉房屋的建筑面积和套内面积经审核确认，案涉房屋严格按照经过政府部门规划许可的设计图纸及与原告签署的买卖合同约定的房屋户型进行施工和交付，原告所称与事实不符，被告无需支付该部分费用。最后，被告认为原告提供的证据与本案不具有关联性或证明目的无法对应其诉讼请求，原告诉请也未提供充分证据予以证明。对原告诉请返还面积误差的房价款13939.32元无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院以下事实认定部分予以阐述。本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告与被告签订了《宗德服务中心认购书》，原告认购了被告开发的案涉房屋。2017年10月13日，原告与被告签订一份合同编号为ＹXXX的案涉合同和补充协议，约定原告向被告购买坐落于佛山市顺德区宗德服务中心的案涉房屋，预测建筑面积共91.85平方米，其中套内建筑面积59.74平方米，分摊共有建筑面积为32.11平方米，单价按照建筑面积计为13666元，总价款1255222元，案涉房屋定于2019年6月30日前交付。案涉合同第三条对商品房基本情况约定“该商品房的规划用途为商业、金融、信息”、“该商品房的房产测绘机构为广州市四维城科信息工程有限公司”。第九条约定商品房交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”。第十三条面积差异处理双方同意按该条第2款处理，该条第2款约定“根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）……实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人”。案涉合同附件一为商品房平面图，显示案涉房屋的结构、户型、窗户朝向及承重结构等，附件六关于装饰装修及相关设备标准，就外墙、起居室的内墙、顶棚、室内地面、厨房地面、墙面及顶棚、卫生间的地面、墙面、顶棚及卫生器具、阳台、电梯及窗户的主要装修材料进行了明确约定。补充协议第1.4条还约定“出卖人与买受人的权利、义务及责任均以主合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议约定内容的，不作为实际施工依据，仅供买受人参考，也不视为要约和承诺。凡附图和模型，受材质和比例等限制，仅为示意。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括楼盘销售人员）所出具或签署的与主合同及本协议有关的任何文件，均应在出卖人予以加盖公章确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与主合同及本协议不一致的，不构成合同内容”。第1.6条约定“出卖人所修建的样板房或其他示范单位仅作风格展示和供买受人参考之用，除非注明作为交楼标准的部分外，对双方均不具有法律约束力。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等双方另行约定”。同时，原告亦签署了一份《宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单》，列明了公寓公共部分、公寓基础装修部分、公寓精装部分的配置信息。在签订案涉合同和补充协议后，原告依约于2018年10月13日前向被告支付了首期款共计635222元，就剩余房款通过银行按揭方式向被告进行了支付，并就案涉房屋支付了印花税627.6元及缴存了物业维修基金12552.22元。案涉房产所在的项目核准名称为宗德服务中心Ｂ座及地下室，2018年10月16日，该项目由佛山市中为勘测有限公司作为测量单位，对包括本案商品房在内的面积进行测量后作出《房产测量资料簿》，2018年11月12日，佛山市顺德区测绘地理信息中心在该《房产测量资料簿》上加盖测绘成果审核专用章。2019年7月1日，被告就案涉项目向佛山市自然资源局提交更正登记申请，佛山市自然资源局在更正登记确权清单上盖章确认，该清单中显示案涉房屋实际建筑面积为90.83平方米，套内面积为60.16平方米。2018年12月4日，佛山市公安消防支队对宗德服务中心Ｂ座及地下室土建、自动消防设施及室内装修工程进行了消防验收，该工程由3座塔楼和2座公用商业裙楼及1座公交服务用房组成，其中土建验收内容包括公寓塔楼2栋（……Ｂ2栋，地上5层为商业营业厅，地上7-17、19-33、35-48层为公寓），装修验收内容包括Ｂ2栋7-17、19-33、35-48层公共区域装修，经评定该工程消防验收合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》。2018年12月14日，案涉房屋所属的建筑项目取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月24日，被告向原告发出《宗德服务中心商品房交付通知书》，通知原告商品房的具体交付日期为2019年7月5日，并要求原告前来办理交付手续。原告认为不符合交付条件，因此没有接收商品房。2019年7月16日，被告向全体B2座的业主发出公告，称确实不同程度的存在部分业主反映的装修质量问题，决定进行为期一个月的封闭整改，该期间不再对外开放及办理交房验收工作，并同意按案涉合同约定的房屋总价款日万分之一标准对业主支付补偿费用。2019年8月2日，经第三方整改，案涉房屋的天花、墙砖、地砖等饰面工程、房门、橱柜、电器等安装工程及阳台闭水、洗手间闭水测试经验收符合要求，并由施工单位佛山市筑爱乐建筑装饰设计有限公司、监理单位佛山市南盛建设监理有限公司、物业单位成都仁和春天物业管理有限公司佛山分公司及被告分别在案涉房屋《分户联合验收检查表》加盖公章予以确认。2019年8月19日，被告再向原告发出《关于敦促办理商品房交付手续的函》，通知原告至2019年8月31日前办理案涉房屋的交付手续，2019年8月23日，原告前往案涉房屋重新验收，认为质量问题全部没有整改，为此拒绝收楼。2019年8月25日，原告向被告发出《拒绝收楼通知书》，称案涉房产存在房屋与案涉合同中的图纸不符、洗手间格局也与合同中图纸不符、房间窗户过窄与样板间不符、室内近3平方米的大柱子与样板间不符、客厅进门左侧墙根部与右侧墙根部面严重渗水、飘窗右上角、墙根墙体开裂、装修器材劣质、公共过道封闭、水电器材、排水施工不符合规范、公摊率过高等，要求继续整改。另查明，案涉房屋所在的项目于2015年4月21日取得建设工程规划许可证，建设工程规划许可证号为建字第XXX号，该项目于2016年5月23日办理规划许可变更，变更内容如下：地上不计容面积由6459.45㎡变更为6416.20㎡，地下不计容面积由44838.01㎡变更为44895.25㎡，其他指标不变。2017年10月30日再次进行变更，总建筑面积由167720.51㎡调整为159281.63㎡，地下不计容面积由44895.25㎡调整为36456.37㎡，其余证载技术指标不变。2018年6月8日，案涉项目再次办理建设工程规划许可变更，共变更图纸六张。调整后证载技术指标不变。因原、被告一直未能协商解决争议，原告遂于2020年6月4日向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的案涉合同及补充协议属双方真实意思表示，双方应严格按合同及补充协议的内容履行各自的合同义务，一方违反合同约定应承担相应的违约责任。关于原告诉请被告支付房屋质量问题的修复费用，原告诉称案涉房屋存在钢筋配置、楼板厚度、楼板开裂、天花、内外墙渗漏水等质量问题，本院认为，钢筋配置、楼板厚度涉及案涉房产所在项目的主体工程质量，该房产所属项目的工程质量、规划、消防、环保等已于2018年12月14日由备案机关对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》进行核查并予以工程备案，无证据显示原告提出的钢筋配置、楼板厚度不符合约定或法定标准或违反国家法律、法规相关规定的情形，经现场查看，并无任何关于楼板开裂、天花渗漏水的表像或因此遗留的痕迹，当事人亦未能现场指认其所提交的渗漏水问题的照片及视频所对应的户型及位置，不能确认是否案涉房屋存在的问题，亦无法进行进一步的查验，综上，案涉房产并不存在原告诉称的应予以修复的内容，原告请求被告支付案涉房产修复费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的其未能居住、使用案涉房产的实际损失，依据案涉合同约定，案涉房产应于2019年6月30日由被告向原告交付，但根据2019年7月16日被告发布的公告，因案涉房屋所在的项目存在装修质量问题，由被告对包括案涉房屋在内的房屋进行封闭整改，封闭整改期至2019年8月15日，案涉房屋于2019年8月2日经整改验收合格，原告称其于2019年8月23日前去收楼，但仍存在各种质量问题，并于2019年8月25日向被告邮寄拒绝收楼通知书，但并未有任何报修或实际再行维修的记录，亦未有任何证据佐证案涉房产确实存在原告在拒绝收楼通知书中所称的房屋装修器材属假冒伪劣、过道天花的日光灯稍有震动即掉、水电器材及给排水施工不符合规范等情形，依据案涉合同约定及其本人签字确认的“宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单”，也并不存在入户门、橱柜等不符合合同约定的情形，且该拒绝收楼通知书中的理由尚有房屋与合同图纸不符、窗户、大柱子与样板间不符等，该拒绝收楼的理由并非正当、合理的理由，详见以下论述。故本院认定案涉房产符合交付条件，于2019年8月31日视为交付，原告主张按照每月2500元租金计付封闭整改期间导致原告未能实际使用房屋的损失，该标准未超出双方关于逾期交楼违约责任的约定及被告单方承诺在封闭整改期间的补偿费的标准，故本院予以认定，经计算为5000元。原告诉讼请求中超出该认定部分无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付房屋价值贬损，即被告在销售过程中承诺装修标准为3500元每平方米，且承诺德国排名第一的设计所、全屋智能公寓等，因实际上并未具备上述条件而导致的房屋价值贬损，本院认为，被告与原告签订的补充协议第1.4条、第1.6条，已明确告知宣传广告、宣传资料及样板房仅供参考，除非注明作为交楼标准部分外，对双方均不具有法律约束力等内容。更在补充协议最后，加粗注明对于有关资料和内容，“买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”。上述文字记载就销售广告、宣传资料的效力作出明确说明，且在原告签订合同时足以起到提示作用，可见上述销售广告、宣传资料仅为要约邀请，对被告并不具有法律约束力，不论上述条款本身效力如何、被告在缔约之前的销售过程中就样板房和宣传广告资料是否存在不当行为，原告作为具有完全行为能力且有一定的社会经验的成年人，完全可以对条款作出基本理解及对销售广告及宣传资料作出客观的判断，综上，原告诉请案涉房产未能按照被告承诺的3500元每平方米、全屋智能等导致房屋价值贬损的损失无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付设计变更导致的损失，即卧室存在大柱子、窗户过窄及客厅隔断导致的影响通风采光的损失。首先，案涉房屋并未进行过设计变更，原告提交的建设工程许可证上记载的2016年5月23日、2017年10月30日、2018年6月8日三次变更内容为规划许可变更，且均为不计容面积的变更，规划变更不涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施等内容，并不影响到案涉房产的面积、结构及房屋设计，不能以此证明案涉房产存在设计变更，且从案涉合同附件1房屋平面图可见，案涉房屋卧室及客厅存在大小不同的两处承重柱，其所在楼层有四间房屋因整体设计所需存在卧室窗户明显窄于其他户型窗户的情况，可知被告实际交付的案涉房产与合同约定一致。至于案涉房屋是否与样板间一致，被告对原告举证的样板间照片并不确认，原告亦未进一步举证照片为被告就案涉户型设置的实地样板间，无法证明其为被告为案涉房屋所做的明确、具体的承诺，且案涉房产即便存在样板间，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。可知，样板房仅作房屋质量、设备及装修的展示，并非对房屋格局、户型的承诺，且如上文所述，双方已就样板房的效力在补充协议中作出约定，关于案涉房屋户型、结构等应以合同约定为准，原告主张设计变更并无依据。至于客厅隔断，该隔断非承重结构，合同附件中并未显示有客厅隔断，该隔断为被告在装修案涉房屋过程中对客厅的空间进行的添附及优化，将客厅的空间一分为二，下面为墙砖结构，上面为透明玻璃结构，并不影响案涉房屋的使用功能，不属于严格意义上的设计变更，且庭审中，原告明确表示不要求被告拆除，予以保留，可见也符合原告的利益需求，视为其接受该装修设计，其再要求被告承担因此造成的影响通风、采光的损失无事实依据，本院不予支持。但是，关于上述户型中窗户的设计，应是基于项目整体设计所需，每一层均有个别户型存在窗户过窄的问题，该设计虽然属双方约定，但显然超出了一般人对居住条件的正常期待，欠缺人性化的考虑，在一定程度上影响用户体验，被告也未抗辩该户型存在特价房、就该户型减免房屋价格等销售举措，故本院酌定就该部分影响判令由被告按照案涉房屋总价款的1%向原告赔偿，即由被告向原告赔偿12552.22元。对于原告提出对房屋贬损价值进行鉴定等多项鉴定申请，以上述论述，原告的鉴定申请于本案的处理结果没有影响，本院不予准许。关于案涉房屋的面积差异补偿，案涉合同中约定的案涉房产的建筑面积为91.85平方米，房屋单价按照建筑面积计算为13666元每平方米，经佛山市自然资源局确权登记的面积为90.83平方米，实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在误差，依双方约定应由被告向原告返还相应的房价款，现原告诉请被告返还13939.32元，未超出上述约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山宗德投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐盛军支付未能居住、使用案涉房屋的实际损失5000元；二、被告佛山宗德投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐盛军赔偿12552.22元；三、被告佛山宗德投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐盛军支付建筑面积误差部分的房价款13939.32元；四、驳回原告唐盛军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6522.16元，减半收取计3261.08元，（原告唐盛军已预交），由原告唐盛军负担2967.44元，由被告佛山宗德投资发展有限公司负担293.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇二〇年八月二十六日书记员  赖冠华广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初14086号原告：唐盛军，男，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林林，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山宗德投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐居委会佛山新城百合道6号宗德服务中心5层501号商铺，统一社会信用代码91440606061499060E。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙莹莹，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张建华，国浩律师（重庆）事务所律师。原告唐盛军与被告佛山宗德投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理，原告唐盛军的委托诉讼代理人陈思婷、李林林、被告佛山宗德投资发展有限公司的委托诉讼代理人孙莹莹到庭参加了诉讼，于2020年8月10日第二次公开开庭进行了审理，原告唐盛军的委托诉讼代理人陈思婷、李林林、被告佛山宗德投资发展有限公司的委托诉讼代理人张建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告支付购房款1255222元、专项物业维修基金12552.22元、印花税627.6元；3.判令被告支付房款利息（以购房款1255222元为基数，按年利率4.9%标准自2017年10月13日起算暂计至2019年11月20日为131212.54元）；4.判令被告支付设计变更违约金6276.11元；5.本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：“宗德服务中心”系被告开发的商业公寓，座落于佛山市顺德区，被告对外宣传名称为“中国德国港”。原告到被告售楼部获取了“宗德服务中心”的宣传资料并参观了样板间，认购了当时仍处于预售状态的宗德服务中心XXX座XXX号房屋（以下简称案涉房屋），签署了《宗德服务中心认购书》，并支付定金80000元。2017年10月13日，原告与被告签订了编号为Ｙ326915的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），案涉合同约定涉案房屋的总价款为1255222元，原告于签约当日支付了房款555222元，剩余房款620000元已通过银行贷款方式全部支付给被告。2019年6月20日，被告向原告发出《宗德服务中心商品房交付通知书》。但原告现场查看后发现涉案房屋存在严重质量问题且与买卖合同约定不符，导致原告无法达到合同目的。主要为：1.房屋外墙、内墙、楼板等多处位置存在渗水、漏水、墙面裂缝、空鼓等质量问题，严重影响正常居住使用；2.被告曾对外公告因Ｂ2座存在质量问题组织封闭整改，整改期间不办理对外开放、不办理交房验房工作。但实际上至原告起诉时，被告仍未整改完毕，涉案房屋也未达到交楼标准，未交付给原告；3.被告擅自进行设计变更，且未通知原告。被告在原客厅中间位置增加一面墙，将原客厅一分为二，变更后影响了客厅的采光及通风及正常居住使用功能；室内无故增加了面积约3平方米的大柱子，导致无法放置必要的家具，严重影响室内空间使用；4.被告实际交付的主卧窗户过于窄小，交楼标准作出了重大改动而未通知原告。该窗户实际宽度仅0.55米，约为样板房展示窗户宽度的三分之一，使得主卧采光及通风不良，影响正常居住使用；5.水电线路材料及施工不符合规范，多次发生线路故障，存在巨大的安全隐患；6.涉案房屋实际使用的装修材料质量差，装修标准也与被告承诺的标准相去甚远，入户门质量不合格，无法起到防盗作用；7.楼道公共区域的消防管道高度过低，出入时影响居住体验。根据案涉合同第十二条逾期交楼责任、第十五条设计变更责任、第十六条商品房质量责任等内容的约定，以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，被告的行为已构成根本违约，并导致原告无法实现购房目的。原告有权解除合同，被告需返还房款、支付利息及违约金。为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。诉讼中，原告申请变更诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋质量问题修复费用（金额以鉴定机构出具的结果为准，暂计为100000元）；2.判令被告向原告支付未能居住、使用案涉房屋的实际损失（金额按照同类房屋每月2500元租金的标准，自2019年7月1日计至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂计至2020年5月1日为25000元）；3.判令被告向原告支付房屋价值贬损损失183700元（金额按照每平方米差额2000元计算，案涉房屋建筑面积为91.85平方米）；4.判令被告支付设计变更导致的损失（金额以鉴定机构出具的结果为准，暂计30000元）；5.判令被告承担诉讼费、鉴定费。补充事实和理由如下：诉请第一项房屋修复费用具体包括楼板开裂、内外墙渗漏水、楼板钢筋配置、天花渗漏水、楼板厚度的修复费用。诉请第二项中的损失为因房屋存在质量问题导致原告无法正常收楼并实际使用居住的实际损失。诉请第三项房屋价值贬损损失指的是由于被告在其销售房屋过程中，其名下宗德服务中心公众号及宣传单均承诺案涉房产装修标准为3500元每平方米，且承诺德国排名第一的设计所设计等涉及案涉房屋周边配套设施及招商引资的状况，全屋智能公寓等情形，但是实际上案涉房屋交付时不具备上述承诺的条件，使得案涉房屋价值贬损。诉请第四项中的设计变更导致的损失指的是由于被告将窗户改为只有样板房的1／3，并增加3平方米的大柱子，在客厅增加一个隔断，导致通风采光受影响的损失。其他事实和理由不变。诉讼中，原告又增加诉讼请求：判令被告支付面积减少的差异补偿款13939.32元。事实和理由为：因合同约定面积为91.85平方米，但是确权登记面积为90.83平方米，按照单价13666元计算，被告应支付差异面积补偿款13939.32元。被告辩称，原告主张的第一至四项全部诉讼请求应当直接驳回，理由如下：1.关于原告诉请被告支付房屋质量问题修复费用，案涉房屋取得佛山市顺德区建设主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，房屋无质量问题，且被告有按照约定向原告交付满足交付条件的房屋，被告无需支付该部分费用。2.关于原告诉请被告支付未能居住、使用涉案房屋的实际损失，案涉房屋取得佛山市顺德区建设主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋不存在未能居住、使用的情形，被告无需支付该部分费用。3.关于原告诉请被告支付房屋价值贬损损失，商品房的市场价值本身具有波动情形，原告对其购买的房屋所产生的收益或风险由原告自己承担，被告无需支付该部分费用。4.关于原告诉请被告支付设计变更导致的损失，案涉房屋取得佛山市顺德区建设主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。案涉房屋的建筑面积和套内面积经审核确认，案涉房屋严格按照经过政府部门规划许可的设计图纸及与原告签署的买卖合同约定的房屋户型进行施工和交付，原告所称与事实不符，被告无需支付该部分费用。最后，被告认为原告提供的证据与本案不具有关联性或证明目的无法对应其诉讼请求，原告诉请也未提供充分证据予以证明。对原告诉请返还面积误差的房价款13939.32元无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院以下事实认定部分予以阐述。本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告与被告签订了《宗德服务中心认购书》，原告认购了被告开发的案涉房屋。2017年10月13日，原告与被告签订一份合同编号为ＹXXX的案涉合同和补充协议，约定原告向被告购买坐落于佛山市顺德区宗德服务中心的案涉房屋，预测建筑面积共91.85平方米，其中套内建筑面积59.74平方米，分摊共有建筑面积为32.11平方米，单价按照建筑面积计为13666元，总价款1255222元，案涉房屋定于2019年6月30日前交付。案涉合同第三条对商品房基本情况约定“该商品房的规划用途为商业、金融、信息”、“该商品房的房产测绘机构为广州市四维城科信息工程有限公司”。第九条约定商品房交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”。第十三条面积差异处理双方同意按该条第2款处理，该条第2款约定“根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）……实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人”。案涉合同附件一为商品房平面图，显示案涉房屋的结构、户型、窗户朝向及承重结构等，附件六关于装饰装修及相关设备标准，就外墙、起居室的内墙、顶棚、室内地面、厨房地面、墙面及顶棚、卫生间的地面、墙面、顶棚及卫生器具、阳台、电梯及窗户的主要装修材料进行了明确约定。补充协议第1.4条还约定“出卖人与买受人的权利、义务及责任均以主合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议约定内容的，不作为实际施工依据，仅供买受人参考，也不视为要约和承诺。凡附图和模型，受材质和比例等限制，仅为示意。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括楼盘销售人员）所出具或签署的与主合同及本协议有关的任何文件，均应在出卖人予以加盖公章确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与主合同及本协议不一致的，不构成合同内容”。第1.6条约定“出卖人所修建的样板房或其他示范单位仅作风格展示和供买受人参考之用，除非注明作为交楼标准的部分外，对双方均不具有法律约束力。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等双方另行约定”。同时，原告亦签署了一份《宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单》，列明了公寓公共部分、公寓基础装修部分、公寓精装部分的配置信息。在签订案涉合同和补充协议后，原告依约于2018年10月13日前向被告支付了首期款共计635222元，就剩余房款通过银行按揭方式向被告进行了支付，并就案涉房屋支付了印花税627.6元及缴存了物业维修基金12552.22元。案涉房产所在的项目核准名称为宗德服务中心Ｂ座及地下室，2018年10月16日，该项目由佛山市中为勘测有限公司作为测量单位，对包括本案商品房在内的面积进行测量后作出《房产测量资料簿》，2018年11月12日，佛山市顺德区测绘地理信息中心在该《房产测量资料簿》上加盖测绘成果审核专用章。2019年7月1日，被告就案涉项目向佛山市自然资源局提交更正登记申请，佛山市自然资源局在更正登记确权清单上盖章确认，该清单中显示案涉房屋实际建筑面积为90.83平方米，套内面积为60.16平方米。2018年12月4日，佛山市公安消防支队对宗德服务中心Ｂ座及地下室土建、自动消防设施及室内装修工程进行了消防验收，该工程由3座塔楼和2座公用商业裙楼及1座公交服务用房组成，其中土建验收内容包括公寓塔楼2栋（……Ｂ2栋，地上5层为商业营业厅，地上7-17、19-33、35-48层为公寓），装修验收内容包括Ｂ2栋7-17、19-33、35-48层公共区域装修，经评定该工程消防验收合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》。2018年12月14日，案涉房屋所属的建筑项目取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月24日，被告向原告发出《宗德服务中心商品房交付通知书》，通知原告商品房的具体交付日期为2019年7月5日，并要求原告前来办理交付手续。原告认为不符合交付条件，因此没有接收商品房。2019年7月16日，被告向全体B2座的业主发出公告，称确实不同程度的存在部分业主反映的装修质量问题，决定进行为期一个月的封闭整改，该期间不再对外开放及办理交房验收工作，并同意按案涉合同约定的房屋总价款日万分之一标准对业主支付补偿费用。2019年8月2日，经第三方整改，案涉房屋的天花、墙砖、地砖等饰面工程、房门、橱柜、电器等安装工程及阳台闭水、洗手间闭水测试经验收符合要求，并由施工单位佛山市筑爱乐建筑装饰设计有限公司、监理单位佛山市南盛建设监理有限公司、物业单位成都仁和春天物业管理有限公司佛山分公司及被告分别在案涉房屋《分户联合验收检查表》加盖公章予以确认。2019年8月19日，被告再向原告发出《关于敦促办理商品房交付手续的函》，通知原告至2019年8月31日前办理案涉房屋的交付手续，2019年8月23日，原告前往案涉房屋重新验收，认为质量问题全部没有整改，为此拒绝收楼。2019年8月25日，原告向被告发出《拒绝收楼通知书》，称案涉房产存在房屋与案涉合同中的图纸不符、洗手间格局也与合同中图纸不符、房间窗户过窄与样板间不符、室内近3平方米的大柱子与样板间不符、客厅进门左侧墙根部与右侧墙根部面严重渗水、飘窗右上角、墙根墙体开裂、装修器材劣质、公共过道封闭、水电器材、排水施工不符合规范、公摊率过高等，要求继续整改。另查明，案涉房屋所在的项目于2015年4月21日取得建设工程规划许可证，建设工程规划许可证号为建字第XXX号，该项目于2016年5月23日办理规划许可变更，变更内容如下：地上不计容面积由6459.45㎡变更为6416.20㎡，地下不计容面积由44838.01㎡变更为44895.25㎡，其他指标不变。2017年10月30日再次进行变更，总建筑面积由167720.51㎡调整为159281.63㎡，地下不计容面积由44895.25㎡调整为36456.37㎡，其余证载技术指标不变。2018年6月8日，案涉项目再次办理建设工程规划许可变更，共变更图纸六张。调整后证载技术指标不变。因原、被告一直未能协商解决争议，原告遂于2020年6月4日向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的案涉合同及补充协议属双方真实意思表示，双方应严格按合同及补充协议的内容履行各自的合同义务，一方违反合同约定应承担相应的违约责任。关于原告诉请被告支付房屋质量问题的修复费用，原告诉称案涉房屋存在钢筋配置、楼板厚度、楼板开裂、天花、内外墙渗漏水等质量问题，本院认为，钢筋配置、楼板厚度涉及案涉房产所在项目的主体工程质量，该房产所属项目的工程质量、规划、消防、环保等已于2018年12月14日由备案机关对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》进行核查并予以工程备案，无证据显示原告提出的钢筋配置、楼板厚度不符合约定或法定标准或违反国家法律、法规相关规定的情形，经现场查看，并无任何关于楼板开裂、天花渗漏水的表像或因此遗留的痕迹，当事人亦未能现场指认其所提交的渗漏水问题的照片及视频所对应的户型及位置，不能确认是否案涉房屋存在的问题，亦无法进行进一步的查验，综上，案涉房产并不存在原告诉称的应予以修复的内容，原告请求被告支付案涉房产修复费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的其未能居住、使用案涉房产的实际损失，依据案涉合同约定，案涉房产应于2019年6月30日由被告向原告交付，但根据2019年7月16日被告发布的公告，因案涉房屋所在的项目存在装修质量问题，由被告对包括案涉房屋在内的房屋进行封闭整改，封闭整改期至2019年8月15日，案涉房屋于2019年8月2日经整改验收合格，原告称其于2019年8月23日前去收楼，但仍存在各种质量问题，并于2019年8月25日向被告邮寄拒绝收楼通知书，但并未有任何报修或实际再行维修的记录，亦未有任何证据佐证案涉房产确实存在原告在拒绝收楼通知书中所称的房屋装修器材属假冒伪劣、过道天花的日光灯稍有震动即掉、水电器材及给排水施工不符合规范等情形，依据案涉合同约定及其本人签字确认的“宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单”，也并不存在入户门、橱柜等不符合合同约定的情形，且该拒绝收楼通知书中的理由尚有房屋与合同图纸不符、窗户、大柱子与样板间不符等，该拒绝收楼的理由并非正当、合理的理由，详见以下论述。故本院认定案涉房产符合交付条件，于2019年8月31日视为交付，原告主张按照每月2500元租金计付封闭整改期间导致原告未能实际使用房屋的损失，该标准未超出双方关于逾期交楼违约责任的约定及被告单方承诺在封闭整改期间的补偿费的标准，故本院予以认定，经计算为5000元。原告诉讼请求中超出该认定部分无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付房屋价值贬损，即被告在销售过程中承诺装修标准为3500元每平方米，且承诺德国排名第一的设计所、全屋智能公寓等，因实际上并未具备上述条件而导致的房屋价值贬损，本院认为，被告与原告签订的补充协议第1.4条、第1.6条，已明确告知宣传广告、宣传资料及样板房仅供参考，除非注明作为交楼标准部分外，对双方均不具有法律约束力等内容。更在补充协议最后，加粗注明对于有关资料和内容，“买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”。上述文字记载就销售广告、宣传资料的效力作出明确说明，且在原告签订合同时足以起到提示作用，可见上述销售广告、宣传资料仅为要约邀请，对被告并不具有法律约束力，不论上述条款本身效力如何、被告在缔约之前的销售过程中就样板房和宣传广告资料是否存在不当行为，原告作为具有完全行为能力且有一定的社会经验的成年人，完全可以对条款作出基本理解及对销售广告及宣传资料作出客观的判断，综上，原告诉请案涉房产未能按照被告承诺的3500元每平方米、全屋智能等导致房屋价值贬损的损失无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付设计变更导致的损失，即卧室存在大柱子、窗户过窄及客厅隔断导致的影响通风采光的损失。首先，案涉房屋并未进行过设计变更，原告提交的建设工程许可证上记载的2016年5月23日、2017年10月30日、2018年6月8日三次变更内容为规划许可变更，且均为不计容面积的变更，规划变更不涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施等内容，并不影响到案涉房产的面积、结构及房屋设计，不能以此证明案涉房产存在设计变更，且从案涉合同附件1房屋平面图可见，案涉房屋卧室及客厅存在大小不同的两处承重柱，其所在楼层有四间房屋因整体设计所需存在卧室窗户明显窄于其他户型窗户的情况，可知被告实际交付的案涉房产与合同约定一致。至于案涉房屋是否与样板间一致，被告对原告举证的样板间照片并不确认，原告亦未进一步举证照片为被告就案涉户型设置的实地样板间，无法证明其为被告为案涉房屋所做的明确、具体的承诺，且案涉房产即便存在样板间，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。可知，样板房仅作房屋质量、设备及装修的展示，并非对房屋格局、户型的承诺，且如上文所述，双方已就样板房的效力在补充协议中作出约定，关于案涉房屋户型、结构等应以合同约定为准，原告主张设计变更并无依据。至于客厅隔断，该隔断非承重结构，合同附件中并未显示有客厅隔断，该隔断为被告在装修案涉房屋过程中对客厅的空间进行的添附及优化，将客厅的空间一分为二，下面为墙砖结构，上面为透明玻璃结构，并不影响案涉房屋的使用功能，不属于严格意义上的设计变更，且庭审中，原告明确表示不要求被告拆除，予以保留，可见也符合原告的利益需求，视为其接受该装修设计，其再要求被告承担因此造成的影响通风、采光的损失无事实依据，本院不予支持。但是，关于上述户型中窗户的设计，应是基于项目整体设计所需，每一层均有个别户型存在窗户过窄的问题，该设计虽然属双方约定，但显然超出了一般人对居住条件的正常期待，欠缺人性化的考虑，在一定程度上影响用户体验，被告也未抗辩该户型存在特价房、就该户型减免房屋价格等销售举措，故本院酌定就该部分影响判令由被告按照案涉房屋总价款的1%向原告赔偿，即由被告向原告赔偿12552.22元。对于原告提出对房屋贬损价值进行鉴定等多项鉴定申请，以上述论述，原告的鉴定申请于本案的处理结果没有影响，本院不予准许。关于案涉房屋的面积差异补偿，案涉合同中约定的案涉房产的建筑面积为91.85平方米，房屋单价按照建筑面积计算为13666元每平方米，经佛山市自然资源局确权登记的面积为90.83平方米，实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在误差，依双方约定应由被告向原告返还相应的房价款，现原告诉请被告返还13939.32元，未超出上述约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山宗德投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐盛军支付未能居住、使用案涉房屋的实际损失5000元；二、被告佛山宗德投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐盛军赔偿12552.22元；三、被告佛山宗德投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐盛军支付建筑面积误差部分的房价款13939.32元；四、驳回原告唐盛军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6522.16元，减半收取计3261.08元，（原告唐盛军已预交），由原告唐盛军负担2967.44元，由被告佛山宗德投资发展有限公司负担293.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇二〇年八月二十六日书记员  赖冠华