上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初12082号原告：潘明，男，1982年4月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：蒋莅，女，1982年12月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。两原告共同委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京德和衡(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海万庄物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李证君，总经理。委托诉讼代理人：王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告潘明、蒋莅与被告上海万庄物业管理有限公司(以下简称“万庄公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因落实疫情防控政策，于2020年2月3日中止审理。后依法适用普通程序，于2020年8月11日公开开庭恢复审理。原告潘明(第1次庭审)及其与蒋莅的共同委托诉讼代理人黄超宇(第1次庭审)、李瑶瑶(第2次庭审)，被告万庄公司的委托诉讼代理人王家德、邱宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘明、蒋莅向本院提出诉讼请求：1.万庄公司修复上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)卫生间的公共管道；2.万庄公司赔偿潘明、蒋莅损失26,219元；3.诉讼费由万庄公司负担。后变更诉讼请求2为：万庄公司赔偿潘明、蒋莅装修损失27,983.05元，维修费用损失10,000元；增加诉讼请求：万庄公司承担鉴定费32,000元。事实与理由：潘明、蒋莅系上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室业主。万庄公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司，与小区业委会签订《物业管理服务合同》，负责小区的保安、保洁、保绿、公用设施设备的维修养护等工作。自2016年4月起，潘明、蒋莅所有的涉案房屋卫生间外墙底侧出现起泡、地板出现发霉发黑情况，涉案房屋室外公共走廊处也有大量漏水、积水，潘明、蒋莅曾自行找人检查，发现是屋外的公共下水管漏水并通过相连的管道不断渗透至屋内卫生间，以致屋内墙面起泡、地板遭浸泡发霉。至今前述漏水情况仍然存在。潘明、蒋莅曾通知万庄公司进行检查及维修，但万庄公司一直未能提供有效维修方案，也未进行有效的维修，以致涉案房屋发生地板损坏、瓷砖损坏、维修费、误工费等损失，且家中有一名出生不久的婴儿，屋内发霉的环境对婴儿的成长造成严重不良影响，也影响了全家人的居住环境。万庄公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，对小区的公共设施设备负有维修养护的义务，但万庄公司怠于履职，未进行公共管道的日常养护和功能性检查，以致管道破裂。管道破裂后，万庄公司未启动民意征询程序，未上报业主委员会，导致潘明、蒋莅产生装修损失并扩大损失，故要求万庄公司排除妨害并赔偿损失，故请求判如所请。万庄公司辩称，不同意潘明、蒋莅的诉讼请求。本案产生争议的原因是公共管道损坏。维修管道的费用应当由该幢房屋的公共维修基金予以开支。费用支出报业委会、征得同幢全体业主的同意后方可使用。维修基金已经用完，业主委员会处于瘫痪状态。潘明、蒋莅提出的装修损失存在重复计算。潘明、蒋莅装修时自行封闭了公共管道的检修口。2016年下半年，潘明、蒋莅发现渗水，向万庄公司报修。万庄公司打开检修口，涂抹防水水泥。一个月后，潘明、蒋莅在认可维修效果的情况下，进行了装修，恢复了检修口所在位置的墙面砖，同时把浴缸改为冲淋房，花费费用10,000元。2018年后，潘明、蒋莅再次报修。万庄公司要求进入涉案房屋、打开管道井，寻找渗漏水的部位，探究漏水原因，继而拿出方案，但该要求遭到潘明、蒋莅的拒绝，二人要求万庄公司拿出维修方案和期限后才允许打开管道井。万庄公司认为，万庄公司未拒绝履行对管道井的维修义务，不存在违约。潘明、蒋莅提出不恰当要求的错误维权，导致损害后果加剧，扩大损失应由潘明、蒋莅自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.潘明、蒋莅提供的《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》、预决算表、发票、提货单，因无法确认其真实性以及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；2.潘明、蒋莅提供的光盘，因系反映本案鉴定过程，本院对其证据属性予以认定；3.潘明、蒋莅提供的华瑞公司鉴定费转账凭证，因华瑞公司当庭表示鉴定费用为1,200元，故本院对该鉴定费用认定为1,200元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘明、蒋莅于2009年6月2日被登记为涉案房屋产权人，该房屋建筑面积85.31平方米，类型公寓，用途为居住，竣工日期为1996年。诉讼中，潘明、蒋莅陈述，其于2009年7月对涉案房屋进行了装修。上海市黄浦区南浦公寓业主委员会(甲方)与万庄公司(乙方)曾签订《物业管理服务合同》，内容为，甲方将南浦公寓委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理的事项为共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共同的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、门禁、监控系统等；委托管理期限为贰年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止；房屋及设施、设备的维修、养护，急修、小修：达到房地部门规定的标准；房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取；小区内电梯、水泵、智能化等设备设施发生维修的，单项500元以下的由乙方承担；单项500元以上的由乙方报甲方审核同意后，从归于甲方的小区公益性收入中支出。2016年，因涉案房屋卫生间出现漏水情况，潘明、蒋莅向万庄公司报修，万庄公司用防水砂浆对公共落水管漏水部位进行了封堵。2016年11月15日，潘明曾委托案外人赵新山维修受漏水影响的涉案房屋内的部位，包括卫生间拆除浴缸、新建淋浴房(调换瓷砖、建大理石挡水板)，修补因物业维修管道造成的墙面等；维修、重铸进门过道和客厅因漏水受损的全部墙面、踢脚线等，维修费用10,000元。诉讼中，潘明、蒋莅确认在维修中自行将公共管道检修口封闭。2017年9月20日，潘明、蒋莅曾通过12345市民热线就涉案房屋漏水情况进行投诉，内容为“时间：2016年4月至今。地点：卫生间与外面公共走廊连接处下水管。经过：去年4月，我们发现家里门口大量渗水，及时报修物业，物业查看后认为是有水管漏水，但具体部位不明，让我们停水测试，但停水后物业还是不能给出明确答复，此后门口仍持续漏水，家里卫生间和客厅地板发黑潮湿，直到隔壁邻居发现水已经漫到他家了，我们只能于去年11月自己请来装修师傅，把卫生间瓷砖浴缸全部敲掉查漏，发现原来是公共污水管在漏水，又请物业过来查看，物业用水泥把漏洞封住，确认不漏后再重新装修。期间敲瓷砖浴缸、查漏补漏、重新装修卫生间花费1万、耗时近三月，劳心劳力。但是事情貌似解决后的短短半年多，又出现相同问题，物业查看后认为问题相同，我们提出三点要求：1.彻底解决漏水问题，2.设法保证查漏装修中的生活(家里尚有一三月龄大婴儿，断水敲瓷砖严重影响生活)，3.物业要对两次损失作出道歉和赔偿。我们认为三点要求合情合理合法，但是物业戴经理说他一点也做不到，只负责敲掉查看，我们觉得他没有办法做主，可以请示领导。但他既不解决问题，也不给出答复，一再拖延，我们的正常生活根本无法保证，还请市民热线给予帮助。”市住房保障和房屋管理局回复：9月20日13：42时，对您所反映的情况进行核实，并进行了现场处置：情况属实：经查，物业上门查勘，目前暂无漏水情况，已告知您如有问题再来电报修【南浦公寓】。2017年10月11日，潘明再次拨打市民热线投诉。本案审理中，经潘明、蒋莅申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋卫生间公共管道的漏水点、漏水原因进行鉴定，并出具修复方案。上海市房屋建筑设计院有限公司于2019年9月16日出具《司法鉴定意见书》(上房院司鉴[2019]建鉴字第1078号)：(1)涉案房屋卫生间公共管道漏水点为废水管(北侧)距楼面高度750㎜的处；(2)涉案房屋卫生间公共管道漏水原因为铸铁废水管因老化锈蚀脆化导致的损坏；(3)涉案房屋卫生间公共管道修复方案为：对涉案房屋公共管道井内北侧损坏的废水管采用同尺寸的可靠排水管进行更换，注意处理好新旧管接口。潘明、蒋莅向上海市房屋建筑设计院有限公司缴纳鉴定费20,000元。对上述《司法鉴定意见书》，当事人双方均表示无异议。另，潘明、蒋莅申请对2017年7月至今涉案房屋装修损失进行鉴定。本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称“华瑞公司”)进行鉴定。2019年12月30日，华瑞公司出具鉴定意见为27,983元。后于2020年6月9日出具补充说明，将双方无异议部分装修损失费用调整为16,082元；有异议部分：(一)关于因公共管道漏水造成地板修复费用，原告意见：因公共管道漏水造成地板严重开裂变形和变色，地板修复应该按全部重做修理方案计算费用。被告意见：客厅只修复换严重开裂变形部分、房间只更换变色地板部分。鉴定单位意见：经现场勘查，客厅地板一半面积严重开裂变形一半面积有变形，房间地板小部分变色其余有变形。我司根据实际现场损坏情况，按客厅地板变形部分全部重做、房间地板变形部分整修方案计算修复费用，测算该项费用4,350元。(二)关于因公共管道漏水造成墙面及顶色差修复费用。原告意见：墙面下部受水浸泡严重，修复为铲除后新做涂料，下部墙面新做涂料后必然会使原墙面及顶出现新旧涂料间色差，为消除色差，上部墙面及顶需做涂料，被告应承担此费用。被告意见：上部墙面没受水浸泡，只同意受水浸泡墙面修复费用。鉴定单位意见：经现场勘查，墙面下部受水浸泡严重应重做涂料，下部墙面做涂料后必然会出现新旧涂料色差，我司认为消除色差上部墙面及顶刷面层需做涂料，依据上海市建设工程有关计价规定，测算上部墙面及顶刷做涂料费用3,373元。对该鉴定意见，潘明、蒋莅认为，不认可补充说明，应以2019年12月30日出具鉴定意见为准。万庄公司认为，无异议部分：补充说明中部分单价进行了上调，并无依据；部分内容存在重复套用定额的情况，不应存在“家具搬运及保护”项目；争议部分，非漏水损坏部分不应计入装修损失范围；对墙面因漏水引起起壳的面积进行测量并放宽的修复面积，为消除色差全部计算不具备合理性；另，华瑞公司仅派一名工程师到场，补充说明无鉴定人员签名盖章。诉讼中，万庄公司陈述，其于2020年1月31日与涉案房屋所在的南浦公寓小区业委会完成交接，退出南浦公寓。潘明、蒋莅确认万庄公司于诉讼过程中退出小区。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按约履行。双方争议的涉案房屋漏水情况发生于2017年，处于上海市黄浦区南浦公寓业主委员会与万庄公司签订的《物业管理服务合同》的期限内。根据上海市房屋建筑设计院有限公司对本案出具的司法鉴定意见，涉案房屋卫生间漏水原因为公共管道铸铁废水管因老化锈蚀脆化导致的损坏。根据《物业管理服务合同》的约定，公共管道属于物业公司受委托维修的范围。万庄公司应按照《物业管理服务合同》的约定，根据司法鉴定意见给出的维修方案，履行相应的维修义务。关于装修损失一节，司法审价单位就装修损失出具了司法鉴定意见补充说明，鉴定程序并无明显不当，针对当事人提出的异议也到庭接受了质询。就鉴定意见中的“有争议部分”，鉴定单位的意见合理，本院予以采纳。就装修损失的承担，对万庄公司而言，根据《物业管理服务合同》的约定，其应履行对共用设施的维修、养护义务，但万庄公司未能提供证据证明其对公共管道履行了日常检查、养护的义务，就涉案房屋因公共管道漏水造成的损失应承担相应的赔偿责任。对潘明、蒋莅而言，其在自行装修中封闭了涉案房屋内管道井的检修口，且根据双方当事人的陈述，万庄公司上门检修时，潘明、蒋莅未履行配合义务，故潘明、蒋莅对装修损失的产生及扩大亦应承担相应的责任。本院综合上述情况，根据双方过错程度，对万庄公司应承担的装修损失予以酌定。就潘明、蒋莅提出的维修费用损失，系其于2016年11月装修产生，与双方争议的2017年后发生漏水的损失并无关联性，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条判决如下：一、上海万庄物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内对上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室公共管道井内北侧损坏的废水管采用同尺寸的可靠排水管进行更换(注意处理好新旧管接口)；二、上海万庄物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘明、蒋莅装修损失12,000元；三、驳回原告潘明、蒋莅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元(潘明、蒋莅已预缴)，由潘明、蒋莅负担228元，由上海万庄物业管理有限公司负担228元；司法鉴定费20,000元(上海市房屋建筑设计院有限公司，潘明、蒋莅已缴纳)，由潘明、蒋莅负担10,000元，由上海万庄物业管理有限公司负担10,000元；司法鉴定费用1,200元(上海华瑞建设经济咨询有限公司，潘明、蒋莅已缴纳)，由潘明、蒋莅负担600元，由上海万庄物业管理有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  焦明静人民陪审员  白莉萍二〇二〇年八月二十六日法官 助理  周 璇书 记 员  周 璇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。