山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初1813号 原告：杨萍，女。 被告：运城市鑫宇房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：翟晓雨，山西君宜律师事务所律师。 原告杨萍诉被告运城市鑫宇房地产开发有限公司（以下简称运城鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨萍与被告运城鑫宇公司委托诉讼代理人翟晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告分别在2012年7月21日、2012年7月24日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返回原告购房款119333元；3、被告赔偿原告逾期交房违约金28000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2012年7月21日、2012年7月24日在被告运城鑫宇公司购买商品预售房两间，并签订《商品房买卖合同》两份（××、×号房），原告一次性全款付清两间房屋购房款119333元，被告给其开具收据。按照该《商品房买卖合同》中第八条之约定，被告应与2014年12月31日前将该商品房验收合格后交付给原告（由于其他原因，前期法院审理被告公司同类型案件中，认定交房日期为2016年12月31日），但被告没有按照合同约定的日期交房，而且预期至今仍系毛坯房，故达不到交房条件。该合同第九条约定逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，且退房退款并付违约金。期间原告多次找被告协商，被告一直推诿至今。望判如所请。 被告运城鑫宇公司辩称，1、原告的解除权已消灭，其无权解除双方签订的商品房买卖合同。原告在诉状中称，交房日期认定为2016年12月31日，根据合同约定，逾期交房超过120日后原告可以解除合同；但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告应在解除权条件具备之日起，开始起算一年的期间，超过该期间的，其解除权消灭。故原告无权解除该商品房买卖合同。2、被告与原告的商品房买卖合同已经履行完毕，被告履行了交房义务，原告无任何解除合同的理由。2016年12月7日，被告取得了房屋预售许可证，双方之间的《商品房买卖合同》合法有效，且合同已经履行完毕自行终止。而原告与案外人北京某某传奇房地产投资管理公司签订了《委托经营管理协议》，委托案外人对商铺占有使用，委托期限为20年，委托期限内原告不得对商铺行使占有和使用权利，现该协议合法有效，且仍在履行中，而至于案外人经营管理期间是否履行协议约定对商铺进行装饰装修，是否投入运营，这是原告与案外人之间的委托经营关系，与被告无关。综上，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年7月21日及同年7月24日，原告杨萍与被告运城鑫宇公司分别签订两份《商品房买卖合同》，原告分别购买被告开发的位于运城市空港经济开发区的某某财富广场一层××号、×号商铺，××号商铺总金额为70067元，×号商铺总金额为49266元，交付时间均为2014年12月31日。两份合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”条款中约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还已付款，并按买受人累计已付款的万分之二向买受人支付违约金。两份合同签订当日，原告向被告支付两套商铺全部购房款70067元、49266元，共计119333元，被告出具了三张收据并均加盖了公司财务专用章。 2012年7月21日及同年7月24日，原告杨萍在与被告签订《商品房买卖合同》的当日，又分别与案外人北京某某公司签订了《运城某某电子（财富）广场委托经营管理协议》，原告将其购买的某某电子（财富）广场一层××号、×号商铺委托给北京某某公司全权经营管理。双方约定委托经营管理期限为20年。本协议生效后，北京某某公司代商户提前向原告支付了××号、×号商铺2015年1月1日至2016年12月31日的租金（现金），××号商铺租金为12365元，×号8694元，共计21059元。2015年12月22日，北京某某公司对负责经营的包括本案原告在内的房屋进行了接收，并向被告出具了确认函，“运城市鑫宇房地产开发有限公司：鉴于2012年6月16日至2015年6月30日，贵公司与我司季购房者（详见附件共计34页）签订委托经营合同，我公司受购房者委托，负责经营贵公司开发的“运城电子商务产业园（原某某电子广场）”的部分物业。经我司实地查验，委托我司经营的物业，已符合房屋交付条件，我司同意以现状接受房产，并以此函予以确认” 同时查明，自2017年1月1日起截止至今，案外人北京某某公司未向原告支付租金。 又查明，被告开发建设的某某财富广场于2016年12月7日办理了山西省商品房预售许可证。 另查明，原告以被告逾期交房为由，于2020年3月31日向被告运城鑫宇公司留置了合同解除通知书，向被告运城鑫宇公司留置了给案外人北京某某公司的合同终止通知函。 现原告以被告至今未交付房屋为由，再次诉至法院要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时要求被告返还原告购房款119333元并支付逾期交房违约金28000元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交《商品房买卖合同》、交款收据，被告提交的委托经营管理协议、原告出具的收款收据、北京某某公司于2015年12月22日出具的确认函、山西省商品房预售许可证、合同解除通知书、合同终止通知函予以证实。 本院认为，原告与被告及原告与案外人北京某某公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》、《运城某某电子（财富）广场委托经营管理协议》，上述合同与协议未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。 本案的争议焦点是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应该解除，被告运城鑫宇公司是否向原告交付了房屋，被告鑫宇公司向案外人北京某某公司交付房屋是否能是视为向原告交付房屋。 从合同解除的法定情形看，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。根据上述条款，本案不存在法定解除的情形。首先，原告起诉时被告已取得商品房预售许可证；其次，被告不存在一房多卖或抵押给他人的情形；第三，对于原告主张合同目的不能实现，经庭审查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》当日，原告又与案外人北京某某公司签订委托经营管理协议之后，并收取案外人北京某某公司支付的租金，就已实现其签订《商品房买卖合同》、《运城某某电子（财富）广场委托经营管理协议》目的即通过购买商铺获得收益，本案并不存在不能实现合同目的的情形。故本案不具备法定解除合同的条件。 从合同的约定解除方面来看，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“……；（2）逾期超过120日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还已付款，并按买受人累计已付款的万分之二向买受人支付违约金”，根据庭审查明的情况，原、被告虽在合同中约定交房日期为2014年12月31日，但原告在2012年7月21日及同年7月24日与被告签订合同的当日，又与案外人北京某某公司签订协议并收取北京某某公司支付的租金，虽然签订协议当时商铺尚未交付，但该协议约定原告将商铺的占有、使用权交给了案外人北京某某公司，案外人北京某某公司亦因该协议取得了对该商铺占有、使用的权利，被告运城鑫宇公司基于原告与案外人北京某某公司之间委托经营管理协议，有理由相信案外人北京某某公司有代原告接收商铺的权利，被告运城鑫宇公司在原告收取的租金期限内以及法院认定的交房日期（本院曾在2015年期间审理其他买受人（王某某、杨某某两案）诉被告商品房买卖合同系列案时，认定被告向买受人交房的日期为2016年12月31日，该两案的判决已生效）前于2015年12月22日向案外人北京某某公司交付商铺的行为，应视为向原告的交付。因被告已向原告交付商铺，故被告运城鑫宇公司在履行合同过程中并不存在违反合同约定导致合同解除的事由。在被告不主张解除合同的情况下，双方理应按照约定履行合同的权利义务。 综上所述，原告要求解除其与被告运城鑫宇公司之间签订《商品房买卖合同》，并要求被告退还房款，支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，判决如下： 驳回原告杨萍的诉讼请求。 案件受理费3247元，减半收取1624元，由原告杨萍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  刘艳红 二〇二〇年八月十九日 书记员  续康乾