山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁02民初1833号原告：青岛万科物业服务有限公司，住所地X。法定代表人：唐海斌，总经理。委托诉讼代理人：李冰浩，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩振腾，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：凤凰置业有限公司，住所地X。法定代表人：常胜富，董事长。委托诉讼代理人：赵海城，北京市鼎鉴律师事务所律师。原告青岛万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)与被告凤凰置业有限公司(以下简称凤凰公司)车位纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人李冰浩、巩振腾，被告凤凰公司的法定代表人常胜富，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方于2017年9月28日签订的四份《车位使用权转让合作协议》以及一份《地上车位权益转让协议》于2019年9月1日解除；2、请求依法判令被告返还涉案车位共计1356个(车位标的价值183560000元)；3、请求判令被告支付原告逾期付款违约金186558元（自2019年7月1日起至2019年9月1日止，以1504.5万元为基数，按日万分之二计算）；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2017年9月28日，原、被告双方签订四份《车位使用权转让合作协议》以及一份《地上车位权益转让协议》，约定原告将地下1262个车位、地上115个车位，共计1377个车位的使用权整体转让给被告，费用合计18671万元，后续双方经核减，车位总数核减21个，因此转让车位共计1356个，总价款为18356万元。四份协议约定的被告付款节点为三次，分别为2017年12月20日（其中仅有一份协议约定的第一个付款节点为2017年11月30日）、2018年6月20日、2018年12月20日。在车位转让的基础上，双方于2017年9月28日当日同时签订《车位委托管理服务协议》，约定由原告管理经营车位，除管理费外，相关的经营利益由被告获得。在合同履行过程中被告始终未支付任何转让款项，后基于双方的信任关系及本着履行的诚意，原告不仅降低了首付款比例高达50%还多次延后了付款期限，但被告始终辜负了原告的信任，始终未支付任何款项。2019年6月18日，我方向被告发送告知函，告知被告首付款付款期限为2019年6月30日前，逾期支付的将承担日万分之二的违约金，逾期两个月支付，原告将解除协议。鉴于被告收到上述告知函仍未支付任何款项的情况下，原告于2019年7月8日再次向被告发送催款函，告知被告应在2019年9月1日前将首付款及违约金缴齐，若9月1日前仍不缴纳，双方签订的合同将于2019年9月1日解除。截至现在，长达近2年时间，近2亿的款项被告分文未付，给原告造成了巨大的损失。不仅如此，被告反而在市北法院起诉原告，要求原告支付委托经营利益，被告在未支付任何款项的基础上，还要求我方倒贴款项，被告的行为无疑破坏了双方的信任以及合同履行。鉴于被告起诉在市北法院的案件中索要委托经营收益，而委托经营收益尚不能最终确定，但在本案双方车位转让合同因被告违约而解除的情况下，相关的委托经营收益属于被告应当赔偿我方的损失。考虑到另案处理的委托经营收益数额尚不能确定，故在本案赔偿损失范围中未包含该部分款项，原告将保留依据另案针对委托经营收益的裁判结果而另行主张的权利。综上，为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。凤凰公司辩称，一、凤凰公司不同意解除双方于2017年9月28日签订的四份《车位使用权转让合作协议》以及一份《地上车位权益转让协议》。2016年年底至2017年7月初，万科公司多次主动联系凤凰公司的母公司青岛凤凰资本有限公司，希望能够跟青岛凤凰资本有限公司建立合作，由青岛凤凰资本有限公司代理其进行车位销售，随后又变更代销方式希望青岛凤凰资本有限公司能够包销其车位，在遭到拒绝后，万科公司又提出给凤凰公司金融账期，让凤凰公司购买其车位。当时双方的合作完全是基于凤凰公司协助万科公司完成其总部的美化报表、剥离上市的目的，同时实现资产权益化（即车位通过合法金融平台进行定向资产权益化，类ABS产品）、经营城市停车场的目的，就是在这种大前提下，在万科公司十数次主动要求凤凰公司购买，并许诺给与金融账期（即卖出车位后再支付车位款）、十万客户销售共享渠道、150万元广告费补贴等优惠条件下，青岛凤凰资本有限公司方才同意了双方开展合作。为了此次合作，青岛凤凰资本有限公司于2017年7月11日专门注册成立了凤凰公司专门经营车位这一个项目，凤凰公司与万科公司于2017年9月28日，达成了本案中不可撤销的四份《车位使用权转让合作协议》以及一份《地上车位权益转让协议》，万科公司将涉案万科城国际公园、福州路万科中心、山东路万科中心约1377个车位转让给凤凰公司，并已实际交付完毕。合同签署后，市场上首次出现了车位的ABS产品，车位价值大幅涨价，万科公司总部意识到车位的价值潜力即意图毁约、收回已卖出的上述车位。自上述协议签订之日起至2019年9月近两年期间，万科公司仅就其先前承诺的协助销售配合开过一次产品说明会，其后就再未采取任何实质履约动作，而承诺的150万元的广告推广费至今没有支付过一分钱，且在2017年10月中下旬万科公司就多次通知凤凰公司先不要对外销售车位，也不要给他们支付款项，让凤凰公司等他们的通知再进行销售，2018年开始，万科公司又开始频繁联系凤凰公司希望重新签订车位的买卖协议，但都遭到拒绝。万科公司在凤凰公司为守约履约自行销售时设置多重障碍，通过对外发表不实言论，宣称车位与凤凰公司无关等方式，以阻碍凤凰公司销售导致凤凰公司未能支付其相应款项。当初合作时，为了帮助万科公司提高主营业收入，凤凰公司与万科公司签订了五份《车位委托管理服务协议》，凤凰公司委托万科公司对涉案车位进行经营管理，但自2017年9月至今两年期间内万科公司仅支付几十万经营收益后即再未支付过凤凰公司任何经营收益，而车位每个月的经营收益在200万元左右，万科公司侵占了凤凰公司四千多万元的经营收益，导致凤凰公司无力向其支付相应款项。综上可以看出，自双方签订涉案合作协议后，凤凰公司一直在积极履约，凤凰公司更是为了合作而设立，期间投入大量的资金和人力等，实际上真正违约的是万科公司，其利用大企业优势侵占小企业合法利益是与中央扶持中小企业的主旨相悖的，因此其无权要求解除双方之间的合作协议。二、凤凰公司不同意支付万科公司1504.5万元车位款及逾期付款违约金。正是由于万科公司的严重违约行为导致了凤凰公司在该时点没有支付相应款项的能力，因此万科公司无权要求凤凰公司支付1504.5万元车位款及逾期付款违约金。如万科公司能按照承诺将3-10万客户共享给凤凰公司以协助其销售，同时兑现其150万广告费的支付，凤凰公司同意双方可以协商该1504.5万元车位款的支付事宜，并就原合作本意的年化7.2%的利率（即协议中写为违约金的条款）自万科公司诚信履约后，凤凰公司愿意承担。三、凤凰公司要求万科公司消除影响，积极履行合同。凤凰公司要求万科公司登报道歉、并切实消除其设置的车位销售或融资阻碍，待凤凰公司能够正常就涉案车位开展销售及融资后，凤凰公司同意就车位款支付问题重新与万科公司达成协商意见，并按照该协商意见设置的时间段分期付款。综上，凤凰公司为了涉案合作投入巨大，自行背负着车位被损坏、灭失等各种风险，同时顶着万科公司给设置的重重障碍，负重前行为履约付出不懈努力，凤凰公司正是因为万科公司的严重违约行为才导致了凤凰公司现在被恶意扣上“违约”的帽子，自身合法权益受到严重侵害，故请采纳凤凰公司的上述答辩意见，依法判决驳回万科公司的诉讼请求。庭审中，补充答辩意见：一、万科公司是本案合作协议的真正违约方，无权要求解除协议。凤凰公司为了协助万科公司完成其总部的美化报表、剥离上市的目的，同时凤凰公司实现资产权益化、经营城市停车场的目的，2017年9月28日，凤凰公司与万科公司签订了本案中的四份《车位使用权转让合作协议》以及一份《地上车位权益转让协议》，约定万科公司转让车位给凤凰公司，凤凰公司销售车位应优先销售给所在项目的业主，凤凰公司按照分期付款的方式支付车位款。上述协议采用的万科公司与其总部之间的格式合同，无法随意添置条款，所以除了协议中约定的条款外，自2017年7月至2017年9月期间，双方项目负责人经过多次磋商，通过微信语音以及微信文字对话形式达成的合意条款，即：万科公司给予凤凰公司卖出车位后再支付车位款的金融账期，万科公司给予凤凰公司其十万客户销售共享渠道以协助凤凰公司销售车位，以及万科公司给予凤凰公司150万元的广告推广费补贴，用于推广销售车位，上述内容系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，因此上述三项条款亦属于合作协议的一部分，对协议双方均具有约束力，万科公司有义务按约定履行。2017年9月28日协议签订后，万科公司仅配合凤凰公司开展了一次产品推广会，向其40-50名客户进行了销售推广，其后再未按照约定履行给予凤凰公司十万客户销售共享渠道义务；经凤凰公司多次沟通，万科公司也一直未向凤凰公司支付150万元广告推广费；至于万科公司承诺的付款账期，万科公司2019年6月18日发函要求凤凰公司支付款项的行为即违反了上述账期约定。由此可以看出，本案中，真正违约的系万科公司，其没有履行双方就车位转让合作所达成的约定内容，万科公司作为违约方无权要求单方解除双方签订的协议。二、万科公司的严重违约导致凤凰公司当时未能支付款项。凤凰公司是为了本案中的车位转让合作而设立，仅有涉案车位经营一个项目，凤凰公司的全部收入来源仅依靠车位销售、车位众筹融资、车位委托经营收益这三部分，再无其他收入来源。根据双方的约定，凤凰公司先销售车位，后向万科公司支付车位款，凤凰公司只有有了收入才能向万科公司履行支付义务。但2017年9月28日双方签订合作协议后，万科公司不仅没有与凤凰公司共享其10万客户名单帮助凤凰公司定向销售，也没有兑现150万元的广告推广费让凤凰公司用于销售车位的宣传与推广，更是在合作刚开始的2017年10月份就开始通知凤凰公司暂缓销售车位，称因为总部的原因车位销售先暂停，一切等通知，不用急着还款。凤凰公司一直等待万科公司的通知，在等待期间凤凰公司花费了大量的人力、物力、财力，却在2019年6月18日等来了万科公司要求十几天后的6月30日即支付1504.4万元，逾期两个月解除合同的通知。凤凰公司在没有收到一分钱广告推广费的前提下自己出资在广播电视台播放汽车销售广告，想推动车位的销售，万科公司却在接到客户咨询购车位事宜时，告知客户车位不能销售等不实言论阻挡凤凰公司销售；凤凰公司欲启动车位众筹融资项目，万科公司又登报发表不实言论，阻止凤凰公司融资；2017年9月28日，双方同时签订委托经营协议，凤凰公司委托万科公司经营涉案车位，万科公司向凤凰公司交付经营收益，但自2017年9月28日至今万科公司扣留凤凰公司经营收益高达四千多万元，凤凰公司在无奈之下只能将其诉至青岛市市北区人民法院要求其支付经营收益。由此可以看出正是万科公司不履行合同义务，以及恶意违约的行为阻断了凤凰公司的全部收入来源，这才导致凤凰公司没有能力在万科公司要求的2019年6月30日支付款项。而即使在万科公司设置重重障碍凤凰公司销售车位的情况下，凤凰公司依旧想方设法排除万难积极履行合同义务，积极销售车位，并在销售出车位后于2019年7月8日立即向万科公司支付了车位款，即便在这种情况下，万科公司同日仍发函坚持要解除与凤凰公司的协议，由此可以看出万科公司并非是因为所谓的凤凰公司“违约”才要求解除协议，而是由于车位价值上涨等其他利益原因才恶意解除协议。综上可以看出，自双方签订涉案协议后，凤凰公司一直在积极履约，实际上真正违约的正是万科公司，因此其无权要求解除双方之间的协议。故请采纳凤凰公司的上述答辩意见，依法判决驳回万科公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：一、合同签订情况2017年9月28日，万科公司(甲方)与凤凰公司(乙方)签订《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》四份，主要约定双方就甲方部分车位使用权转让合作事宜达成协议。该四份合作协议除转让车位数量及价格、付款方式不同外，其余条款主要内容基本一致。四份协议中约定的车位范围、价款、付款方式分别为：(一)转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科中心148个地下车位；转让车位资产的含增值税专用发票总价为2220万元，转让标价为每个15万元；付款方式：1、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计222万元；2、乙方应在2018年6月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计888万元；3、乙方应在2018年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1110万元；4、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。(二)转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科中心地下B车位614个；转让车位资产的含增值税专用发票总价为9210万元，转让标价为每个15万元；付款方式：1、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计921万元；2、乙方应在2018年6月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计3684万元；3、乙方应在2018年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计4605万元；4、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。(三)转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科中心地下L车位241个；转让车位资产的含增值税专用发票总价为3615万元，转让标价为每个15万元；付款方式：1、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计361.5万元；2、乙方应在2018年6月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1446万元；3、乙方应在2018年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1807.5万元；4、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。(四)转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科城国际地下车位259个；转让车位资产的含增值税专用发票总价为3626万元，转让标价为每个14万元；付款方式：1、乙方应在2017年11月30日前向甲方支付车位使用权转让款，共计2026万元；2、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1600万元；3、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。上述协议其他条款还约定：第三条车位的交割。1、可转让车位于2017年前移交完毕。2、交割条件和前提：甲方应确保以上车位已竣工验收合格，权属清晰无抵押；甲方应确保甲方具备对以上车位经营、处置的权利，否则给乙方造成的损失，由甲方承担。甲方的以上车位符合项目规划，保证乙方接管后能够正常开展经营活动，并提供相关经济技术指标、规划图(经审批版本)等其他与车位经营有关联的文件。3、实际交割时甲乙双方应共同对以上车位进行盘点清查并核定《转让车位清单》，现场验收并签字。4、盘点清查发现无法实际交付使用的车位应在《转让车位清单》中予以核减，且不得计入资产账面价值进行转让。第四条费用、收益归属。1、自本协议生效之日起，《转让车位清单》中所载明的所有车位由乙方负责经营，但乙方应承诺其应优先向车位所在项目业主优先销售。2、本协议生效之日起，乙方委托甲方管理车位(甲乙双方另行签署车位委托管理合同)，车位管理费由乙方承担。第六条经营和票据。1、该批车位由乙方进行经营，本协议签订后乙方需向业主做出公示并负责车位使用权转让等相关手续。2、乙方转让或租赁车位时，均由乙方向客户开具相关票据。第七条其他条款。1、乙方后期转让及管理应充分考虑客户风险并自愿承担相关风险和责任，包括但不限于车位维修、财产损失等责任。2、基于双方的友好合作，在今后的甲方车位销售过程中，在同等条件下乙方享有优先购甲方车位的权益。3、甲方保证本协议所涉车位权属明晰，享有的处分权完整且无瑕疵，如日后因权属问题产生纠纷或征收征用，甲方应赔偿或补偿乙方的直接及间接损失。2017年9月28日，万科公司(甲方)与凤凰公司(乙方)签订《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》一份，主要约定双方就甲方部分车位使用权转让合作事宜达成协议。第一条转让权益的范围：青岛万科地产开发的福州路万科中心的地上车位的全部收益。第二条转让车位的清单及价格：福州路万科中心地上车位115个，权益为永久使用权收益等，金额无。第三条车位的交割。1、可转让车位于2017年前移交完毕。2、交割条件和前提：甲方应确保以上车位已竣工验收合格，权属清晰无抵押；甲方应确保甲方具备对以上车位经营、处置的权利，否则给乙方造成的损失，由甲方承担。甲方的以上车位符合项目规划，保证乙方接管后能够正常开展经营活动，并提供相关经济技术指标、规划图(经审批版本)等其他与车位经营有关联的文件。3、实际交割时甲乙双方应共同对以上车位进行盘点清查并核定《转让车位清单》，现场验收并签字。4、盘点清查发现无法实际交付使用的车位应在《转让车位清单》中予以核减，且不得计入资产账面价值进行转让。第四条费用、收益归属。1、自本协议生效之日起，《地上车位清单》中所载明的所有车位由甲方负责经营，甲方无偿将相关所有权益转让乙方，基于该地上车位的权益包括但不限于使用的全部永久收益权等均不可撤销的归乙方所有。2、本协议生效之日起，乙方委托甲方管理车位(甲乙双方另行签署车位委托管理合同)，车位管理费由乙方承担。第六条经营和票据。该批车位由甲方进行经营，本协议签订后甲方需向业主做出公示。第七条其它条款。1、甲方承担相关风险和责任，包括但不限于车位维修、财产损失等责任。2、甲方保证本协议所涉车位权属清晰，享有处分权完整且无瑕疵，如日后因权属问题产生纠纷或征收征用，甲方应赔偿或补偿乙方的直接及间接损失。第九条乙方经营期间，如遇不可抗力，法规政策调整等原因致使协议无法全部或部分履行时，双方应按有关规定及时协商处理。2017年9月28日，万科公司(乙方)与凤凰公司(甲方)签订《车位委托管理服务协议》五份，约定就甲方委托乙方经营管理地下车位等事宜，达成协议。五份协议中约定甲方委托乙方经营管理的车位分别为福州路万科中心B地下车位614个、福州路万科中心L地下车位241个、山东路万科中心地下车位148个、万科城国际公园地下车位259个、福州路万科中心地上车位115个，具体数量以实际交割数量为准。关于委托经营期限，福州路万科中心地上车位115个约定的委托经营期限为以甲乙双方签订的《地上车位权益合作协议》中约定的永久使用权的收益期限为准。其余车位的委托经营期限约定为“自双方签订的《车位使用权转让合作协议》中约定的交割日起，至甲方将该车位销售给客户交割日止。如甲方将该车位出售给第三方客户，第三方与乙方签署委托乙方进行车位管理的《车位委托管理服务协议》。委托经营期限届满，乙方将与购买该车位的客户另行签署车位委托管理合同，甲方不再承担本协议项下义务。”此外，该五份协议还约定了下列部分内容：三、委托经营管理费用支付。3.1委托经营管理期间，甲方在每季度末月25日前按照所持比例对应的车位数量计算并支付乙方车位管理费，车位管理费包括：电费、车位管理人员费用、道闸维护费用等与车位相关的费用。车位管理费收费标准为100元/月。3.2委托经营管理期间，乙方因受托管理行为产生的收益，在每季度末月25日前按照甲方所持比例对应的车位数量结算给予甲方。3.5甲乙双方同意，在本协议约定的委托经营期内，无论乙方实际经营管理情况如何，在乙方无违约情况下甲方均应按照向乙方支付该车位的管理费。四、甲方权利和义务。4.1承担该车位的水电费、维护及管理费等。4.2在乙方合法经营管理本项目车位的情况下，甲方不干涉乙方对该车位的具体经营管理方式及经营管理情况。4.3本文所述车位出售必须优先满足本项目业主使用需求，且本项目业主享有优先购买权(福州路万科中心地上车位115个管理服务协议约定为优先使用权)。4.4甲方委托乙方管理车位，有权调取乙方因此受托行为产生收益的所有相关财务账目，乙方应积极配合，如不予配合或有造成与实际经营收益不符的行为，均构成违约。4.5因车库车位产生的全部收益均归为甲方，否则乙方须将不当得利的两倍返还甲方。五、乙方的权利和义务。5.1有权自行经营管理该车位。5.2负责提供车位的日常物业管理服务，维持停车秩序、负责地下车库的清洁卫生工作、负责地下车库及设施设备的日常维护和维修工作等，并承担全部费用。5.3乙方因在管理服务中产生的劳动纠纷、人身损害赔偿等其他纠纷事宜均由乙方自行承担法律责任。二、合同履行相关事实万科公司与凤凰公司于2017年9月27日及2017年9月28日签署了山东路和福州路万科广场地下车位的转让清单。福州路万科中心115个地上车位未签订交接清单，凤凰公司称该部分地上车位未签署交接清单，但万科公司让凤凰公司实地盘点。至2017年9月28日，原被告双方共实际交割1377个车位。被告根据《车位委托管理服务协议》委托原告管理经营车位1356个。2017年6月18日，凤凰公司向万科公司出具一份《关于同意车位回购等事宜的回复函》，主要内容为：鉴于贵我双方自2017年9月28日起陆续签订了《车位使用权转让合作协议》、《车位委托管理服务协议》约定贵方将万科城国际公园项目、福州路万科中心项目、山东路等项目车位等的永久使用权转让给我方，上述车位双方于2017年9月27日完成交付；我方委托贵方进行物业管理等；2017年10月20日贵方向我方发出《通知》，对原合同价款等进行了调整，后又多次口头通知我方暂缓销售上述车位等；并就贵方因政策调整原因拟回购已向我方转让的位于万科城国际公园的259个住宅车位，以上经济事实双方予以认可。现我公司召开了股东会会议，针对贵我双方基于本车位事宜而产生的买卖关系、债权债务关系、委托受托经营关系及业主物业服务提供关系分别作出相应决议，沟通回复如下：一、买卖关系。(一)针对贵方拟回购的万科城国际公园259个住宅车位；1、上述车位可由贵方按原始转让价格平均均价上浮10万元/个左右进行溢价回购；2、或由贵方按原始转让价格锁定销售价格，由我方依据市场行情等确定代理费并在贵方的锁定价格基础上进行独家代理销售，车位价款及代理费用由贵方一并收取并开具相应收款凭证后与我司就代理费进行对账结算(暂将销售代理费定为10万元/个，2019年12月31日前)。(二)针对上述259个车位以外的已转让给我方的其他商业车位；依据贵方承诺整体下调已向我方转让的其他商业车位价格，具体下调金额为20000元/个。二、债权债务关系。因贵方自协议签订后多次口头通知我方暂缓将受让车位进行销售之行为，已给我方之经营收入、资产流通及商业宣传等造成了重大影响，故申请贵方免除我方自合同约定付款之日起三年内的付款利息，以弥补我方之损失。三、委托、受托经营关系。(一)贵我双方自合作至今，我方多次要求就车位经营收入等进行往来账务核对，现再次敦请贵方立即指派账务相应人员与我方财务人员将2017年9月28日至2019年6月30日期间的经营收入、费用往来等账务进行核对并结算；(二)结合贵方前期招商引资之需求及贵我双方之友好合作，我方同意前期由贵方就车位之经营管理、费用收取等制定相关政策及优惠条件，现各项目入住率均已饱和，以车位利益换取地产收益之战略手段已不能满足双方互利共赢之合作局面，因此，截止发函之日，贵方如再行颁布新优惠政策时，应先行报我方审核通过后执行(尤其长租期限超过三年的，无我方公章为无效，否则每个赔偿损失)。四、业主、物业服务关系。2019年7月1日前，所有车位物业费收费标准及支付等按原协议约定执行；2019年7月1日，车位的物业服务费根据贵方实际提供的物业服务质量及相关标准等由我方在60-150元/个的范围内依据对方服务而进行分档结算。2017年10月20日，万科公司向凤凰公司发出一份《通知》，主要内容为：双方于2017年9月28日签署了车位转让合同，后因市场销售策略调整和受市场状况影响，经双方协商，将协商结果汇总为本通知，具体如下：一、支付费用更改。1、原定应于2017年11月30日前向我公司支付车位使用权转让款共计20260000元，现更改为贵公司应于2017年11月30日前向我公司支付车位使用权转让款10130000元；2、原定贵公司应于2017年12月20日前向我公司支付车位使用权转让款共计15045000元，现更改为贵公司应于2017年12月20日前向我公司支付车位使用权转让款共计7530000元。二、车位核减。双方在盘点清查中发现福州路万科中心B层存在无法交付使用的车位共计21个，按照车位转让合同约定予以核减。2019年6月18日，万科公司向凤凰公司出具一份《告知函》，主要内容为：2017年9月28日，双方分别针对福州路万科中心车位、山东路万科中心地下车位分别签订了《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》，车位数量共计1118个，车位使用权转让款共计150450000元。根据转让合同协议中付款方式约定，我司特告知贵司，请于2019年6月30日前将车位使用权转让款首批款1504.5万元支付我司；于2019年12月30日前将车位使用权转让款共计6018万元支付我司；于2020年6月30日前将车位使用权转让款项共计7522.5万元支付我司。如未能按时支付，按照合同约定，每逾期一日，贵司应每日按照未付款项的万分之二向我司支付违约金，且贵司应继续履行付款义务。如贵司累计逾期两次或预期支付达两个月以上的，我司将解除与贵司签订的前述车位使用权转让合同协议及与之相关的委托经营管理协议。2019年6月21日，凤凰公司向万科公司出具《关于万科物业2019年6月18日的复函及请求》，主要内容为：贵司于2019年6月18日送达我司的《告知函》我司已收悉，现就该函中相关事项进行如下回复及请求：一、贵司来函所称贵我双方共计转让车位数量为1118个之表述与事实是不符的，贵我双方自2017年9月28日起陆续签订《车位使用权转让合作协议》，协议所含标的车位包括福州路万科中心、山东路万科中心项目车位1118个及万科城国际公园二期车位259个，上述车位实际共计1356个，且均已完成交付。另，我司近期获知，在我司受让上述车位后，有部分车位被贵司调整为行车通道，故对于贵司已让与我司的车位，应尽快进行查缺补漏并就最终核查后的数量所对应的转让价款等双方进行多退少补。二、贵司2019年6月18日发函要求我司于2019年6月30日前即支付车位使用权首批款项之要求是有悖于双方协议初衷的。由于贵司人事更迭等原因，相关人员或许对合同签订初衷了解不足，现我司再次将双方签约的历史沿革在此重申：双方最初合作计划是由我司为贵司之上述车位提供代理销售服务，帮助贵司对相应车位进行销售；后贵方要约我司对所有车位进行收购，我司表示可以进行整体收购，但有两个前提条件：1、必须给予我司相应账期，我司需将相应车位顺利销售后才能分批支付给贵司相应款项；必须在贵司10万客户中协助我司精准营销及广告推广上给予我司必要的支持条件，才能达成销售目标。贵司同意我司上述两个前提条件后，双方达成一致并于2017年9月28日签署转让协议。我司自签约后即投入了大量的人力、物力、财力并已全面启动销售工作。但贵司随即多次以各种方式告知我司暂缓销售上述车位，自然也未按协商合意协助我司精准营销及广告推广的支持，从而导致我司始终未能顺利开展车位销售工作。因此贵司在2019年6月18日的来函中要求我司2019年6月30日前即支付首批款项之要求不符合双方的诉求及共同利益。现我司请求对付款时间予以延迟，即我司于2020年12月31日支付车位使用权首批款项；2021年6月30日支付第二批款项；2021年12月31日支付尾款。三、针对贵司在《告知函》中所提：“如累计逾期两次或逾期支付达两个月以上的，我司将解除与贵司签订的车位使用权转让合作协议及与之相关的委托经营管理协议”之主张，我司不予认可。因双方缔结协议的根本契合点在于贵司给予我司账期及相关销售支持，现贵司在未履行上述义务的情形下即发函拟追究我司“根本违约责任”的主张于法无据。2019年7月8日，万科公司向凤凰公司出具一份《催款函》，主要内容为：我司于2019年6月18日向贵司发函并告知，关于贵我双方于2017年9月28日签订的《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》，贵司应于2019年6月30日前将车位使用权转让款首批款1504.5万元支付我司，现截至2019年7月1日，贵司仍未将上述款项支付我司。现我司特告知贵司：请于2019年9月1日前将车位使用权转让款首批款共计1504.5万元支付我司；其他款项请按照我司于6月18日已发送的告知函中约定时间支付。按照6月18日我司已发送告知函中约定，自2019年6月30日每逾期一日，贵司应每日按照转让首批款项的万分之二向我司支付违约金。因此贵司应将首批款及违约金一并支付我司。我司收款账号如下：青岛万科物业服务有限公司532905222210908，开户行招商银行青岛城阳支行。如贵司逾期支付首批款项达两个月以上，我司将于2019年9月1日解除与贵司签订的前述共计五份车位使用权转让合作协议及与之相关的五份委托经营管理协议。凤凰公司于2019年7月16日向万科公司公证邮寄送达《责令物业整改及拟撤换物业通知书》、《催款通知函》、《关于贵司破坏我方车位销售的警告函》及附件。《责令物业整改及拟撤换物业通知书》中向万科公司提出多次收到客户投诉，物业服务极度混乱、服务态度恶劣、服务区域脏乱差影响车位正常使用及销售、擅自变更车位用途等，要求万科公司整改，逾期未整改或整改不利，凤凰公司将撤换物业服务单位。《催款通知函》中提出要求万科公司将委托经营收益于2019年8月8日前支付给凤凰公司。《关于贵司破坏我方车位销售的警告函》中提出万科公司阻挠车位销售，致使无法完成车位销售任务，导致车位款回款严重受阻，提出抗议及警告。万科公司认可收到上述函件，但主张系凤凰公司单方制作，对内容不予认可。2019年8月23日，凤凰公司向万科公司公证邮寄送达《对账函》一份。在《对账函》中记载了截止2019年7月28日应收车位收益款、应付车位转让款及违约金、应付车位管理费等内容。万科公司主张该函件为凤凰公司单方制作，对内容不予认可。凤凰公司提交的（2019）鲁青岛市中证民字第6518号《公证书》显示，2019年8月29日对位于青岛市市北区的万科中心C座地上停车数量及该停车场出口及入口处机动车驶出及驶入现状进行拍照、录像，自2019年8月30日下午17时至19时，该停车场入口处驶入机动车327辆、出口处驶出机动车592辆。万科公司质证认为，对证明事项有异议，属凤凰公司单方推测，不予认可。凤凰公司提交的机动车停放服务收费标价牌显示，万科公司公示的停车费收费标准自2017年开始为当日前2小时免费，超过2小时后，每小时4元，单日限额40元，月收费500元；停车收费以小时为计时单位，不足1小时按一小时计费。万科公司质证认为，该证据与本案无关。凤凰公司提交的青岛通用定额发票显示，万科公司已将本案所涉车位委托深圳万物商企物业服务有限公司青岛分公司经营管理。万科公司质证认为，该证据与本案无关。凤凰公司提交电话录音、微信聊天记录证明万科公司阻扰凤凰公司正常销售车位，万科公司对真实性不予认可。凤凰公司提交李某及高某手机上的微信聊天记录证明其与万科公司工作人员通过微信沟通车位事宜，青岛市中公证处对手机操作过程进行公证。万科公司对证明事项不予认可，主张微信用户名可以随意备注，且微信聊天记录即使真实，也仅能证明双方的协商过程，该内容未在车位使用权转让协议中体现，证明双方未磋商达成一致。凤凰公司申请出庭作证的证人李某、高某、姜某证明凤凰公司与万科公司签订合同及履行合同中的相关过程。万科公司认为，证人属凤凰公司工作人员，与凤凰公司有利害关系，其证明效力应不予采信。凤凰公司提交2019年7月19日的广告合同书一份，合同甲方为凤凰公司，乙方为青岛声视远扬文化传播有限公司，主要内容为在青岛交通广播中对万科中心车位销售进行广告。万科公司对该合同真实性不予确认，并认为该合同即使真实，也不能证明凤凰公司已经履行了车位转让的付款义务。万科公司提交的中国银行国内支付业务付款回单载明，时间为2019年7月8日，付款人为凤凰公司，收款人为万科公司，金额为45万元，注明的用途为车位定金。凤凰公司主张其在万科公司设置重重障碍的情况下积极销售车位，并在成功销售出车位后第一时间向万科公司支付车位定金45万元。万科公司主张转让协议约定接近2亿元转让款，凤凰公司仅支付45万元，明确表示其无履行合同的能力和诚意，且双方并未约定定金，该项目万科公司无法入账已经退还给凤凰公司。2019年10月17日，万科公司在青岛财经日报发布公告，公告万科公司与凤凰公司的车位合作协议已经解除，且相关纠纷处理目前正在通过诉讼途径解决，强调万科公司没有委托凤凰公司对外以相关车位作为担保进行融资，亦未同意其出租、出售或以任何其它方式处置相关车位，凤凰公司就相关车位无任何处置权利。三、其他事实凤凰公司已于2019年8月29日出具民事起诉状，向青岛市市北区人民法院另案起诉万科公司，要求万科公司支付委托经营款及相应违约金等。凤凰公司于2017年7月11日注册成立。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、万科公司与凤凰公司于2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》应否于2019年9月1日解除问题；2、万科公司请求凤凰公司支付相应逾期付款违约金应否予以支持；3、万科公司请求凤凰公司返还涉案车位应否予以支持。本院认为，万科公司与凤凰公司于2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》合法有效，双方均应依约严格履行。上述协议签订后，万科公司已按约向凤凰公司交付相应车位使用权，凤凰公司应依约严格履行付款义务。根据业已查明的事实，万科公司于2017年10月20日向凤凰公司发出《通知》，降低了合同约定的首付款比例，但凤凰公司之后未支付任何款项。至2019年6月18日，万科公司向凤凰公司发函敦促其于2019年6月30日前支付首批转让款，并明确逾期支付款项达两个月以上的，万科公司将行使解除权并要求凤凰公司支付逾期付款违约金，凤凰公司仍未履行。至2019年7月8日，万科公司再次明确告知，凤凰公司应于2019年9月1日前支付首批款项1504.5万元及违约金，如逾期支付首批款项达两个月以上，万科公司将于2019年9月1日解除与凤凰公司签订的五份车位使用权转让合作协议等内容。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，涉案车位总价款1.8亿余元，在万科公司大幅降低首付款比例及数次延长付款期限后，凤凰公司经万科公司多次催缴未果，始终未能及时足额支付转让款项，致使万科公司的合同目的长期无法实现，有违诚实守信及公平正义原则，凤凰公司的行为已构成根本违约。凤凰公司虽于2019年7月8日向万科公司支付45万元，该款项注明用途为车位定金，但该款项无论从支付的时间节点还是支付的数额而言，均不足以否认凤凰公司迟延履行主要债务的事实，且万科公司也已将该款项退还给凤凰公司。关于合同解除问题，万科公司先后于2019年6月18日、2019年7月8日向凤凰公司发出的《告知函》及《催款函》中已对合同解除问题进行充分告知。鉴于凤凰公司未及时履行付款义务，万科公司据此行使合同解除权，并请求确认双方签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》已于2019年9月1日解除，符合法律规定，本院予以确认。凤凰公司关于涉案协议不可撤销的主张，理由不成立，本院不予采信。《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》虽属无偿转让，但系与四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》归属同一整体，是在四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》有偿转让前提下的附随协议，因此，该《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》亦应一并予以解除。凤凰公司虽抗辩称万科公司许诺给与金融账期（即卖出车位后再支付车位款）、十万客户销售共享渠道、150万元广告费补贴等优惠条件，但双方并未对此形成书面协议约定，万科公司对此亦不予认可。退一步讲，即使凤凰公司的上述抗辩成立，但依法及时足额支付转让款是凤凰公司的主合同义务，在其未履行主要债务的情形下，其所主张的上述优惠条件均不足以免除其付款义务，不影响其违约责任的承担。本院对凤凰公司的抗辩不予采信。关于违约金问题，双方签订的《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》中关于付款期限的条款中明确约定，凤凰公司如逾期支付的，每逾期一日，凤凰公司应每日按照未付款项的万分之二向万科公司支付违约金。且2019年6月18日万科公司向凤凰公司发出的《告知函》及2019年7月8日的《催款函》中亦载明，凤凰公司应于2019年6月30日前将车位使用权转让款首批款1504.5万元支付万科公司，并自2019年6月30日每逾期一日，凤凰公司应每日按照转让首批款项的万分之二向万科公司支付违约金。因此，万科公司主张凤凰公司支付自2019年7月1日起至2019年9月1日止，以1504.5万元为基数，按日万分之二计算的逾期付款违约金186558元，具有事实和法律依据，不违反法律规定，本院予以支持。关于万科公司请求凤凰公司返还涉案车位问题，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，万科公司与凤凰公司签订的协议解除后，凤凰公司应依法向万科公司返还相应车位。鉴于双方在签订车位使用权转让协议时又另行签订《车位委托管理服务协议》，由凤凰公司委托万科公司管理经营涉案车位为1356个。因此，万科公司已根据《车位委托管理服务协议》的约定依法管理上述车位，上述1356个车位已在其实际控制之下，其可依法占有使用，凤凰公司无需另行向万科公司返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告青岛万科物业服务有限公司与被告凤凰置业有限公司于2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》已于2019年9月1日解除；二、被告凤凰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛万科物业服务有限公司支付逾期付款违约金186558元；三、驳回原告青岛万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960533元，由被告凤凰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 侯 娜审判员 王 楷审判员 高中日二〇二〇年八月二十五日书记员 李珊珊书记员 石 晗