云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0625民初1625号原告：陈永华，男，1968年8月14日出生，汉族，云南省永善县人，教师，原住永善县黄**镇黄**村横街9号，现住永善县。原告：龙登会，女，1970年3月20日出生，汉族，云南省永善县人，城镇居民，住永善县。被告:昭通南泰房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码915306007535960135。法定代表人：贺显吉，该公司执行董事。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：吴天星（特别授权），云南元度律事师事务所律师。原告陈永华、龙登会与被告昭通南泰房地产开发经营有限公司（以下简称昭通南泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序审理。2020年8月11日，本院公开开庭进行了审理。原告陈永华、龙登会，被告昭通南泰房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人吴天星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永华、龙登会向本院提出诉讼请求：⒈判决被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在1月之内向房屋产权登记机关提交办理2010—Ａ8—7号房屋产权的全部材料，办理不动产登记证；⒉判令被告昭通南泰房地产开发经营有限公司从2010年10月9日起，以购房款423000元按中国人民银行规定的金融机构的逾期贷款利率计算至判决之日的违约损失；⒊本案诉讼费由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。事实和理由：2010年9月9日，陈永华、龙登会向昭通南泰房地产开发经营有限公司购买位于永善县商业城Ａ8幢1单元第3层13号套内建筑面积为193.19㎡，总金额423000元，双方签订了《商品房购销合同》。陈永华、龙登会按《商品房购销合同》的约定于2010年9月9日交纳了购房款423000元。《商品房购销合同》第七条约定：被告应于2010年10月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。第十二条约定：被告在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。昭通南泰房地产公司承诺在法律规定期限内办理房屋产权证，但未按合同的约定办理房屋产权证，经陈永华、龙登会多次催问，仍未在合理期限内履行办证义务，且至今仍未能向房屋产权登记机关提交办理产权证的全部必备资料，也未向陈永华、龙登会提供房屋是否验收合格等资料，导致陈永华、龙登会购买的商品房不能办理产权证，造成了陈永华、龙登会的房屋买卖、融资等功能存在严重障碍，严重侵害了陈永华、龙登会的合法权益，造成了巨大的经济损失。按照双方签订的《商品房购销合同》和其他法律法规规定，房地产开发商应承担办理房屋产权证的义务，现因昭通南泰房地产公司的原因，陈永华、龙登会所购房屋不能办理产权证。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，开发商应在商品房交付使用60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，昭通南泰房地产公司不仅应承担为陈永华、龙登会办理不动产登记证的义务，还应当赔偿因违约给陈永华、龙登会造成的经济损失。被告昭通南泰房地产公司辩称：公司仅有协助办证的义务，且未办证系永善县人民政府的行政不作为所致，应追加永善县人民政府作为本案被告参加诉讼并承担相应法律责任和履行办证义务。根据原、被告的诉、辩主张，本案的争议焦点为：1、是否应当追加永善县人民政府为被告参加诉讼？2、被告昭通南泰房地产公司是否违约，是否应当承担违约责任；3、原告陈永华、龙登会的诉讼请求是否应当得到支持。针对以上争议，原告陈永华、龙登会向本院提交了以下证据：1、原告的身份证复印件。欲证明二原告的身份信息及诉讼主体资格。2、合同编号为201000909-1《商品房购销合同》及附件四1份。欲证明原告陈永华于2019月9日与被告昭通南泰房地产公司签订了201000909-1《商品房购销合同》，约定向被告昭通南泰房地产公司购买位于永善县，该商品房建筑层数为地上3层，地下**。房屋面积193.19平方米，总金额为423000元。原告于2010年9月9日首付购房款213000元，余款210000元于2010年10月9日前通过银行按揭支付。被告于2010年10月9日向原告交付房屋。被告交付房屋120日内，将办理房屋登记需由被告提供的次资报产权登记机关备案。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：被告应于2010年10月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。第十二条约定：被告在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。附件四约定：原告于2010年9月9日支付首付款213000元，2010年10月9日前通过银行按揭方式支付剩余房款210000元。《商品房购销合同》的备案登记号为2010—Ａ8—7号，原告龙登会为房屋的共同买受人。3、收据4张。欲证明原告陈永华于2010年8月31日向被告支付了购房款定金50,000元，2010年9月9日支付163,000元，2010年11月30日支付210,000元，共计支付房款423,000元。2010年9月13日，支付其他款项980元。经质证，被告昭通南泰房地产公司对原告提交的第1组证据无异议；对原告提交的第2组证据的真实性无异议，但认为《商品房购销合同说明》第四条规定：本合同中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。双方签订的《商品房购销合同》第十四条规定：本合同在履行中发生争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时：【1】提交当地仲裁委员会仲裁；【2】依法向人民法院起诉。其中提交当地仲裁委员会中的“当地”系手写，故本案应由仲裁机构仲裁，人民法院无管辖权。对原告提交的第3组证据的真实性予以认可，但认为原告按揭贷款缴纳的213,000元的时间是2010年11月30日，即使被告承担责任，时间应顺延；该组证据中2010年缴纳的980元，收款事项不清，关联性不予认可。被告昭通南泰房地产公司对其答辩理由，向本院提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件各一份。欲证明被告的身份信息及诉讼主体资格。2、《关于办理溪洛渡商业城片区产证的申请书》、《关于办理溪洛渡商业城片区屋竣工验收备案申请书》、《关于办理溪洛渡商业城片区产证的通知》、《溪洛渡商业城片区各小区房产证领证表》复印件各一份。欲证明被告已经积极履行了合同约定的备案义务，而且为商业城片区200多户业主办理了房产证，原告未办理房产证的原因系行政机关未及时办理竣工验收备案手续，是行政机关原因，与被告无关。经质证，原告陈永华、龙登会对被告昭通南泰房地产公司提交的第1组证据无异议；对第2组证据认为与他们无关。本院认为，原告陈永华、龙登会提交的证据客观真实、与本案相关联，予以采信。被告昭通南泰房地产公司提交的第1证据来源合法，与本案具有关联性，予以采信；被告提交的第2组证据中的《关于办理溪洛渡商业城片区产证的申请书》，该申请书系被告自行制作，是否向相关部门提交该申请书无相关依据证实，故不予采信；该组证据中《关于办理溪洛渡商业城片区屋竣工验收备案申请书》，该申请书虽然有相关单位人员签署意见，但系复印件，也未盖鲜章，来源不合法，不予采信；该组证据中《关于办理溪洛渡商业城片区产证的通知》，该通知系被告自行制作，无相关依据证明将该通知送达给原告，故不予采信；该组证据中《溪洛渡商业城片区各小区房产证领证表》系复印件，且与本案不具有关联性，不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年8月31日，原告陈永华向被告昭通南泰房地产公司缴纳购房定金50000元。2010年9月9日，原告陈永华与被告昭通南泰房地产公司补签了20100909—1号《商品房购销合同》及附件，合同的备案登记号为2010—Ａ8—7号，合同上注明原告龙登会为房屋共同买受人。约定原告陈永华、龙登会向被告昭通南泰房地产公司购买位于永善县，该商品房建筑层数为地上3层，地下**。房屋面积193.19平方米，总金额为423000元。原告于2010年9月9日首付购房款213000元，余款210000元于2010年10月9日前通过银行按揭支付。被告于2010年10月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告交付房屋120日内，将办理房屋登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《商品房购销合同》第四条约定：本合同中涉及到的选择，填定内容以手写项为优先；第十四条约定：本合同在履行中发生争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时：【1】提交当地仲裁委员会仲裁；【2】依法向人民法院起诉。其中提交当地仲裁委员会中的“当地”系手写。2010年9月9日，原告陈永华支付了被告昭通南泰房地产公司首期购房款163,000元。2010年10月9日，被告昭通南泰房地产公司将房屋交付给了原告。2010年11月30日，原告陈永华支付下余购房款210,000元给被告昭通南泰房地产公司，连同2010年8月31日交付的定金50,000元，原告的购房款423,000元已付清。2010年9月13日，原告另行支付被告昭通南泰房地产公司购房产生的其他款项980元。原告陈永华、龙登会购买溪洛渡商业城20100909—1号商品房后，被告昭通南泰房地产公司未按合同约定向房屋产权机关提交任何办证资料,未积极协助原告陈永华、龙登会办理不动产权证。根据原、被告的诉、辩主张及本案事实，本院评判如下：1、本案是否应当追加永善县人民政府为被告参加诉讼的问题。本案系合同纠纷，合同的相对方系原、被告。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，被告辩称应追加永善县人民政府为本案被告参与诉讼的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2、被告昭通南泰房地产公司是否违约，是否应当承担违约责任的问题。被告昭通南泰房地产公司与原告陈永华2010年9月9日签订的《商品房购销合同》，该合同第十四条第【1】约定提交当地仲裁委员会仲裁，因“当地”系原告住所地或被告住所地约定不明确，若原告住所地即永善县无处理该纠纷的仲裁委员会，且原告已向法院起诉，表明双方达不成仲裁补充协议，故双方签订的《商品房购销合同》除第十四条第【1】项约定无效外，其余内容是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告陈永华已于2010年11月30日付清了全部购房款，被告昭通南泰房地产公司已于2010年10月9日将房屋交付给原告陈永华、龙登会使用。根据《商品房购销合同》第十二条：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”的约定,被告昭通南泰房地产公司应当在2011年2月9日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,但被告未在约定的期间内向永善县不动产登记中心提交任何办证资料,未积极协助原告陈永华、龙登会办理不动产权证,构成违约，依法应当承担违约责任。3、原告陈永华、龙登会的诉讼请求是否应当得到支持的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告陈永华、龙登会购买的溪洛渡商业城A8幢1单元第3层13号商品房属于被告昭通南泰房地产公司开发的已竣工房屋，由于被告昭通南泰房地产公司与原告陈永华签订的《商品房购销合同》并没有约定具体的办证时间，所以应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《城市房地产开发经营条例》第三十二条的规定，确定被告昭通南泰房地产公司协助原告陈永华、龙登会办理《不动产权证》的期限为2010年10月9日起90日。原告陈永华、龙登会要求被告昭通南泰房地产公司从2010年10月9日起，以购房款423,000元按中国人民银行规定的金融机构的逾期贷款月利率计算至判决之日止的违约损失的诉讼请求，因原告陈永华于2010年11月30日才付清购房款，故被告违约损失的起始时间本院确定于2010年12月1日。结合本案当事人的诉辩主张、涉案《商品房购销合同》的履行情况、被告昭通南泰房地产公司的过错程度等本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的利率本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院酌情按年利率2%计算。被告昭通南泰房地产公司庭审在质证中抗辩，《商品房购销合同说明》第四条规定：本合同中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。双方签订的《商品房购销合同》第十四条规定：本合同在履行中发生争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时：【1】提交当地促裁委员会仲裁；【2】依法向人民法院起诉。其中提交当地仲裁委员会中的“当地”系手写，故本案应由仲裁委员会仲裁，人民法院无管辖权的抗辩理由。本院认为，虽然《商品房购销合同说明》中明确双方签订的《商品房购销合同》中填写内容以手写优先，但《商品房购销合同》第十四条【1】提交当地仲裁委员会仲裁中的“当地”系原告住所地或被告住所地约定不明确，即对仲裁委员的约定不明确，且原告住所地即永善县无处理该纠纷的仲裁委员会，原告已向法院起诉，表明双方达不成仲裁补充协议，依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，该仲裁条款应为无效。结合《中华人民共和国仲裁法》第五条规定，本院对本案具有管辖权。故被告抗辩人民法院无管辖权的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《城市房地产开发经营条例》第三十二条的规定，判决如下：一、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起三十日内，协助原告陈永华、龙登会办理溪洛渡商业城A8幢1单元第3层13号商品房（商品房购销合同的备案登记号为2010—A8—7号）的不动产权证;二、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起三十日内，支付原告陈永华、龙登会2010年12月21日至本判决之日止的违约损失（以原告陈永华付购房款423,000元按年利率2%计算)；三、驳回原告陈永华、龙登会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司承担。如被告昭通南泰房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告昭通南泰房地产开发经营有限公司不自动履行本判决，原告陈永华、龙登会可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘远高二〇二〇年八月二十日书记员  杨国勇