贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8567号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：顾菊荣。 被告：张熙，男，2001年8月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般授权）：林春平，系原告之母。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告张熙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人顾菊荣、被告张熙的委托诉讼代理人林春平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币2,580.00元，欠费明细如下：从2018年9月1日起至2020年4月30日，共20个月的物业服务费；2、此案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告是“贵州中鼎华城房地产开发公司”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为小区住房每月每平方米1.30元，商用(铺)每月每平方米2.50元等条款。原告购买了“中鼎华城”xx号房屋，房屋建筑面积为99.08平方米。被告从2017年8月10日接房，物业服务费交至2018年8月31日，从2018年9月1日起至2020年4月30日，尚欠原告物业服务费共计2,580.00元。原告认为，原告从2017年进入中鼎华城小区服务以来，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“中鼎华城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用:”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费。履行自己的义务。但由于被告长期拖欠物业费，损害了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求为谢! 被告张熙辩称：(一)我家是楼顶，每天高峰期时过道、水表安全箱油烟滚滚，2018年5就发现，可反应最少不低二十次，看是去看了但一句处理不了。楼顶的烟管道和房屋顶一样高，上面直往我家厨房生活阳台进。烟管的烟排不出，直往我防盗门过道流。我真的快郁闷死了。(二)楼顶的整个小区的消防安全，水池抽水可以形容比打雷声难受，整夜整夜睡不着，不过这项弄好了。(三)2017年9月底交房以来，小区绿化干死大半，物业也不管。(四)现在我们小区出入口全是商贩地摊堵死，物业不问不管。(五)从2019年小区入口大门经常无保安人员值守。(六)本栋楼经常有电车充电，我不知浪费多少话费反映也不管。这真的很危险，爆炸的还少了吗?(七)交房入住快三年，可视频门一直没安。这是物管之范围内。(八)交房到今，小区老年活动设备没有安装。只是今年2020年6才安几个座椅，都是吵了才安的。(九)物业可以请黑社会收账打电话骂人。我说我不认识你们，也不该骂人，对方说是第三方。我6月才说你们也别打电话，直接去法院起诉。我家是用我儿子名字买的房子，难道他今年高考我会欠你这点物业费，你们光看不修整我都烦死了，求他们来弄，接电话的说我会反映，直到现在用胶打一圈，有跑烟的，水表箱内也是烟。我现管我都不想管，忍忍心情看他物业上法庭认这项不。以上全部是实事求是，我不求别的，只要求油烟这项处理好，协议该交费怎么交我协商。补充：一、从2020年疫情以来，甚至从2017年交房以来从没有冲洗过道路，是有关部门要求清洗，才大体清洗过一次，后面从来没有，小区大门商贩过多，影响业主正常出入，晚上烧烤摊的烟影响业主正常生活，小区老年活动没有设施，交房以来门禁一直没有装。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月4日，原告新进物业公司（乙方）与贵州中鼎华城房地产开发公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲乙双方经协商一致，甲方将中鼎华城委托给乙方进行前期物业管理服务，合同期限自本合同签订之日算起至业主委员会成立止，合同期满或业主委员会成立，与先聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。委托服务事项：房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修，养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理；公用景观绿地、树木花草、建筑小品等的养护和管理；附属配套和设施的维修，养护、运行和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，保卫小区安全，……。物业服务费的收费标准：（1）住宅1.30元/平方米/月，商业：2.50元/平方米/月，此外合同还约定其他相关事项：如甲乙双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费用、物业的使用与维护。合同签订后，原告便入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，即一直都是原告对该小区提供物业服务至今。被告张熙购买“中鼎华庭”xx号房屋，房屋建筑面积99.08平方米，其从2018年9月1日起至2020年4月30日，未交纳物业服务费。 另查明：原告在管理过程中对低压配电、高压柜、水泵维护、管网、设备房、安防系统运行、给排水运行巡逻、巡查、小区设施维修维护及保障、车辆秩序管理、保洁、管道、垃圾、绿化、消毒等提供了相应的服务，另外，对小区违章搭建、破坏霹雷设施等行为向相关部门汇报及张贴整改通知、配合相关单位对此进行制止，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的通知，要求被告交纳物业服务费。但原告在物业管理服务过程中，管理不充分、不到位，如消防、公共通道、环境卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告、摊贩、排烟管管理不到位等事实客观存在。影响被告的日常生活，被告等业主向原告提出告知函，要求被告进行相应的改善。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 上述事实，有原、被告的陈述及所举各项证据加以证明，上述证据，已经庭审质证，本院予以确认并在卷为凭。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩主张，本案双方争议的焦点为，被告是否应支付原告物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原告与贵州中鼎华城房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，原告与贵州中鼎华城房地产开发公司签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，应遵守该合同的约定，原、被告双方依法应按合同履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费。故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，被告不交纳物业管理费，已违反合同约定，故本院不予以支持。本案中，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2018年9月1日至2020年4月30日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费，被告欠原告从2018年9月1日至2020年4月30日期间(共20个月)的物业费为2,576.08元（1.30元×99.08×20=2,576.08元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务、物业服务存在不到位，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即被告应交纳原告物业服务费2,060.86元（2,576.08元×80%=2,060.86元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。 综上，原告要求被告支付物业费2,580.00元的诉讼请求，本院支持2,060.86元，超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张熙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2018年9月1日至2020年4月30日期间（共20个月）的物业管理服务费2,060.86元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告张熙负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月十四日 书记员 张朕一