大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6138号原告：于顿迪，男，汉族，1987年7月17日生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：王徐，男，汉族，1974年4月12日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：隋红燕，女，1979年6月15日生，汉族，系被告大连航宝汽车销售服务有限公司推荐的代理人。被告：大连航宝汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91210200071589502J，住所地大连市甘井子区山东路（南）39-2号。法定代表人：邹波。委托诉讼代理人：隋红燕，女，1979年6月15日生，汉族，系被告大连航宝汽车销售服务有限公司员工。第三人：洪智勇，男，汉族，1967年1月19日生，户籍地大连市西岗区，住大连市甘井子区。原告于顿迪与被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司、第三人洪智勇返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于顿迪的委托诉讼代理人孙宁宁，被告王徐及其委托诉讼代理人隋红燕，被告大连航宝汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人隋红燕，第三人洪智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求被告将位于大连市甘井子区山东路（南）39-1房屋腾退并恢复原状；2、请求判令被告支付占有使用费2,080,625.47元（自2011年11月18日起至2016年6月11日止，按照每平方米、每天1元计算）；请求判令被告赔偿占有使用费1,552,054.35（自2016年6月12日起至2019年11月8日止，按照每平方米、每天1元计算）。事实与理由：二被告未经原告同意，擅自占用原告所有的房屋，使案涉房屋遭受严重损坏。二被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。二被告认为系第三人的原因导致本案的引起，被告王徐是善意第三人，房子是洪智勇交给二被告使用，原告主张的租金标准没有法律依据。原告诉请自2011年开始计算房租，已经超过了诉讼时效，同时本案已经于另案处理过，属于一事不再理。第三人的行为涉嫌诈骗，应当移交公安机关。第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：原告于顿迪与案外人大连德邦房屋开发有限公司于2009年2月13日签订商品房买卖合同，原告购买案外人大连德邦房屋开发有限公司开发建设的位于大连市甘井子区山东路（南）39-1号5-1跃2-2、建筑面积为1,246.63平方米的公建。合同价款为6,856,465元，付款方式为合同签订同时支付。另案中，被告王徐提供第三人（出卖人）与被告王徐于2010年12月20日签订的房地产买卖合同复印件一份。该合同约定，买受人购买的房屋行政街号为大连市甘井子区山东路39-1号5-1跃2-2，该房屋的用途为商用公建，层高为4.8米，建筑层数地上三至地下一，建筑面积1,246.63平方米，公共部位与公用房屋分割建筑面积22.43平方米。房屋单价为9,000元，总金额为11,219,670元。买受人支付给出卖人房屋定金1,000,000元，买方于本合同签订之日支付定金，房屋款需于本合同签订后30天内1次性付清。该合同落款处载有第三人洪智勇、被告王徐的签名。第三人洪智勇当庭表示，曾经签订过房地产买卖合同，但是合同原件由其收回，不知道哪去了。原告提供大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果，该查询结果记载，坐落于甘井子区山东路（南）39-1号房屋，建筑面积1,246.63平方米，总层数4，房屋用途非住宅；权利人为于顿迪，大连银行股份有限公司中山支行为抵押权人。于顿迪、洪智勇、王徐曾因房屋买卖合同纠纷诉至本院，本院于2020年5月31日作出（2017）辽0211民初2949号民事判决，该判决事实部分认定：王徐申请本院向大连市甘井子分局兴华街派出所调取的公安行政卷宗(2016年6月28日山东路广汽传祺4S店扰序案)中载有数份对被告洪智勇的询问笔录，主要内容为：“芙蓉人家（甘井子）号楼的公建是我的，是我从德邦房屋公司买的，我有买房合同。2010年末（12月份）我又将该公建一部分卖给了王徐，我和王徐各一半，王徐的部分有1,050平，其用作车行，房屋买卖合同讲清当时支付1,000,000，剩余11,219,670元随后付清，但直至现在，其也尚未付清，2016年6月3日，王徐叫着其朋友周彬（音）和我谈，说6月9日前王徐付给我不少于1,500,000元，如果不付我将其请走，但10日9时许，王徐也未付我钱，我便从地铁站（甘井子劳动局）雇了9个力工，将王徐二楼大办公室内几张办公桌上的资料，装了七、八箱，又将四个资料柜一起搬到王徐自己的房间了（该房也位于同一楼的公建处），当时现场有王徐公司的一个大姐在现场，那大姐还帮我收拾了。”“……问：你名下的公建是哪一套？另一套是谁名下的？答：我名下的是山东路（南）39-2号公建，另一套山东路（南）39-1号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。问：这两套公建你是否有买卖合同？答：我和于顿迪都有和开发商德邦公司的买卖合同，我和于顿迪目前都有这两套公建的所有权。问：王徐向你购买的是哪套公建？你们之间是否签订房屋买卖合同？答：王徐向我购买的是山东路（南）39-1号，我和王徐签订了房屋买卖合同，另一套公建我们之间有口头买卖协议。问：山东路（南）39-1号不在你的名下，你为何和王徐签订房屋买卖合同？答：山东路（南）39-1号实际上也是我的，于顿迪当时给没给我出委托书我现在想不起来了。当时的委托书我需要回去找找。……问：你是否和王徐签订过山东路（南）39-2号公建买卖合同？答：没签过。问：王徐向公安机关提供的你和王徐签订的山东路（南）39-2号房屋买卖合同你怎么解释？答：王徐提供的是假合同，我没有签过，上面我的签名也是伪造的。……问：你和王徐签订的山东路（南）39-1号公建提出可以为王徐办理产权，但是你只拥有山东路（南）39-1号的使用权，你是否可以为王徐办理产权？答：当时可以的，只要王徐将房款交齐，我就可以带王徐去开发商那里，将我和开发商签订的房屋买卖合同改成王徐的名，这样王徐就可以以一手房的手续办理房屋的产权，可以节省不少的税费的费用。问：你和王徐签订的山东路（南）39-1号公建买卖合同的履行情况？答：王徐未按合同在30天内1次付清所有房款，王徐也未在和我签订合同当天给我定金，后来我和王徐说，如果你现在拿不钱来，那么你就租我的房子，每个月房租100,000元，这些钱以后也可以算在房款里，在2013年12月28日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2,600元。2014年1月14日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款20,000元。2015年10月20日在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房屋租金68,000元。2016年4月29日，王徐付我房屋租金100,000元。2016年2月5日王徐付我房屋租金80,000元。2015年3月21日，王徐付我租金68,000元。2015年7月21日王徐付我房屋租金68,000元。2015年8月5日王徐付我房屋租金100,000元。2015年9月10日，王徐付我房屋租金68,000元。2015年12月20日，王徐付我房屋租金68,000元。2014年12月19日，王徐付我房屋租金70,000元。以上共计794,600元，在王徐以后购买我的房子时候，这些钱都可以算作王徐付给我山东路（南）39-1号公建的房款。问：王徐是否以其他形式付给过你山东路（南）39-1号公建的房款？答：王徐还给了我3台广汽传祺的吉普车，当时可以算作房款。这三台车总价值约400,000元。这其中还有两台车没有过户，还是在王徐名下，我只是使用。问：王徐向公安机关提供付款记账凭证是怎么回事？上边注明是付洪智勇款。答：2011年12月20日，王徐的付款记账凭证记录王徐付给我支票410,000元，但是这张支票是空头支票，支票原件还在我的手中，我都没有存。2011年4月26日，王徐还给我一张1,000,000的空头支票（这笔钱是王徐在2009年末向我借的钱，王徐是还我这1,000,000元）。2010年末至2012年，我利用爱人于琴的信用卡（卡号52×××99）向王徐所有的账户陆续打了800余万元，然后王徐再将这些现金转给我，所以才产生了王徐注明是付洪智勇款的付款凭证。问：你向王徐的哪些账户打过钱？答：兴业银行大连分行付过，大连金龙汽车销售服务有限公司，大连奔腾天安汽车服务有限公司。问：你向王徐打的借条是怎么回事？答：2011年5月19日，我委托王徐向外借了1,090,000元（实际上王徐给我打了980,000元，在2012年1月19日王徐的付款凭证中记录），还款日期是2011年7月18日。因为王徐还欠我的钱，我也就没还王徐这980,000元。后来还款日期到了之后，王徐说钱是他在外边借的钱替我还上了，于是我又向王徐打了一张1,267,920元的借条和1,337,820元的借条，用于还前边的王徐替我借的1,090,000元款。2012我向王徐借了500,000元，我在2011年10月9日向王徐打了1张578,800元的借条，还款日期是2011年11月12日，因为我到期未还，所以我在2012年1月13日又向王徐打了一张670,400元的借条。问：你为何因同一笔款向王徐打多张借条？为何不将旧借条销毁？答：王徐自己说都撕掉了，我也没有查看。问：1,330,000的借条我没还，但是670,000的借条我将我的奔驰车给了给了王徐，用于还款。……问：关于你和王徐在2013年10月30日的借条中声明‘王徐所购买的洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借款和要钱’你有什么要说的？答：开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款，所以我也不想将房子卖给他了，也不要他的钱，所以我才和王徐有上边的声明。问：王徐未付清山东路（南）39-1号房款，为何还使用山东路（南）39-2号？答：因为王徐装修4S店的时候厂家验收面积不够，所以王徐和我商量，可不可以先借给王徐使用，待厂家验收完毕后再将山东路（南）39-2号还给我，当时我同意了，我说要是有人租山东路（南）39-2号，你就将房子倒给我。后来时间一长，没有人租，我也就让王徐先用着了。”上述判决认定：被告洪智勇虽辩称公安卷宗中所载的《房地产买卖合同》为复印件，但结合询问笔录中其的陈述，本院对原告（反诉被告）与被告洪智勇于2010年12月20日所签订的《房地产买卖合同》的真实性予以认可。于顿迪作为合同备案的购买人明确拒绝追认被告洪智勇所签订的此份《房地产买卖合同》，原告王徐与被告洪智勇间签订的《房地产买卖合同》也无法再发生效力。对于被告（反诉原告）对房屋使用费的反诉请求，本案中暂不进行处理，对于此部分诉请的案件受理费，本院予以退回。上述判决已经发生法律效力。被告王徐于（2017）辽0211民初2949号案件中自认其于2011年11月18日开始占有、使用案涉房屋，其于2016年6月11日丧失对案涉房屋的占有。另案中王徐对于经营损失、装修损失、财产损失要求原告、第三人等进行赔偿。原告于庭审中表述，关于房款的支付，其与被告洪智勇口头约定，先将房屋过户至原告名下，由原告办理银行抵押贷款，贷出的款项用于向被告洪智勇支付房款。被告王徐认为（2017）辽0211民初2949号民事判决的认定即为房款支付方式变更的证据，无其他证据证实关于房款的支付已经另行达成合意。以上事实，有商品房买卖合同、房地产买卖合同、房产信心查询结果、（2017）辽0211民初2949号民事判决及本院的庭审笔录在案为凭，上述材料业经开庭质证，可以采信。本院认为，关于案涉房屋买卖关系中的违约主体，本院认定如下：第三人洪智勇并未提供证据证实其收到原告于顿迪的授权出售房屋，且在（2017）辽0211民初2949号案件的审理中，于顿迪拒绝进行追认，第三人洪智勇系无权处分案涉39-1号公建房屋，对于房地产买卖合同无法继续履行存在过错。关于被告王徐的过错一节，被告王徐并未按照其与第三人洪智勇之间的房地产买卖合同关于房款支付的约定支付房款。虽然公安局调查笔录中洪智勇曾陈述：“开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款”。从上述陈述可以看出，第三人洪智勇虽自认先过户办理抵押再付房款，但是洪智勇同时陈述因被告王徐的原因不去办理过户手续。故第三人洪智勇的该段陈述，不能作为认定对于房款支付方式已经另行达成合意的证据。截至（2017）辽0211民初2949号民事判决作出，根据该判决可认定被告王徐支付的房款仅为1,212,600元，与合同中约定的11,219,670元相差甚远，故对于房屋买卖合同无法继续履行的问题，被告王徐亦存在过错，双方应当各自承担遭受的损失。二被告已经从案涉房屋中撤出，无需向原告腾退房屋，故对于原告要求被告腾退房屋的诉请，本院无需处理。关于原告要求恢复原状的诉请，鉴于双方均未提供房屋原状的证明材料可供参考，无法确定房屋交付时的状态，且上文中认定原告与被告各自承担各自遭受的损失，故对于原告的该诉请，本院不予支持。原告系案涉房屋登记权利人，有权占有使用案涉房屋或者让渡相应占有使用权益，二被告自2011年11月18日占有使用案涉房屋至2016年6月10日，应当支付相应的占有使用费（另案已经认定洪智勇等退还房款）。关于占有使用费的标准，该地段住宅的房租标准高于1元每日每平方米，在第三人洪智勇于公安机关所做的调查笔录中说明租金每月100,000元，被告王徐曾于2015年7月21日支付房屋租金68,000元，于2015年8月5日支付房屋租金100,000元，于2015年9月10日支付房屋租金68,000元，即使按照被告王徐交纳的月租金68,000元计算，亦符合原告主张的每日每平方米1元的租金标准；同时，综合考虑案涉公建房屋的举架高度、地理位置、商业用途等因素，原告主张的每日每平方米1元的标准属于合理范围，本院予以支持。自2011年11月18日至2016年6月10日，发生占有使用费2,075,638.95元,上述占有使用费应当由二被告支付。自2016年6月11日起，二被告不再占有案涉房屋，原告主张该日之后的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，被告王徐自2013年起不间断向第三人支付款项，且占有使用房屋属于持续状态，案涉诉讼时效中断，故对于二被告关于时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告于顿迪支付占有使用费2,075,638.95元。二、驳回原告于顿迪其他诉讼请求。如果未按本判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,860元，由原告自行承担15,930元，被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司承担19,930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  刘红岩人民陪审员  吕秀梅二〇二〇年八月二十六日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。