江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2823号原告：董晗，男，1992年9月24日生，满族，住辽宁省绥中县。原告：陈丽燕，女，1993年2月19日生，居民身份证号码3304821993********，汉族，住浙江省平湖市钟埭街道大力村董家浜2号。被告：吴存才，男，1975年12月8日生，汉族，住河南省安阳地区。委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。原告董晗与被告陈丽燕、吴存才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员魏丽玲适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。审理中，本院追加高伟、沈汝芳为第三人参与诉讼。原告董晗、陈丽燕、被告吴存才及其委托诉讼代理人田慧、第三人高伟、沈汝芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董晗、陈丽燕向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同已于2020年4月16日解除；2、判令被告立即向原告腾退房屋；3、判令被告以70元/日的标准向原告支付房屋的占用费，计算至被告实际腾退房屋之日；4、判令被告向原告支付违约金69860元(以70元/日的标准，从2020年4月16日计算至2023年1月9日)；5、本案诉讼费用均由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为判令被告向原告清偿代缴的水费699元。事实与理由：2019年9月5日，原告与高伟、沈汝芳签订了房屋买卖合同，约定高伟、沈汝芳将位于苏州市相城区元和城立方花园3幢1502室的房屋出卖给原告。该房屋后于2020年3月2日办理了过户登记，新房主为原告。由于该房屋由被告承租，为便于办理物业、水电等交接，原告与案外人高伟、沈汝芳约定2020年4月12日在被告在场情况下办理交接。2020年4月12日，原告与高伟、沈汝芳前往该房屋中办理交接。被告当场明确认可其从未反对案外人高伟、沈汝芳出卖房屋，但是，被告由于房东已经换人了，他不会再履行租赁合同，且被告坚持声称高伟、沈汝芳出卖房屋的行为属于违约，应当向其支付违约金7万元，否则不会配合交接。原告与案外人无奈只好停止办理交接。依据高伟、沈汝芳与被告签订的房屋租赁合同，租金先付后用，每3月支付一次租金，且应当在租金到期之日提前7天支付，如不按期支付出租人有权解除合同。依据该约定，被告应当在2020年4月2日之前向原告支付2020年4月10日至2020年7月9日的租金，但是被告至今仍未支付。鉴于被告上述行为已经严重违约，且其声称如果案外人高伟、沈汝芳不赔偿其7万元，即便剩余租期届满之后他都不会向原告腾退房屋，原告无奈于2020年4月15日向被告发出《解除租赁合同通知》，限期被告3日内腾房并配合交接。该通知被告于次日签收，但至今被告仍未向原告腾房。被告吴存才辩称：原告方无权解除原告与原房东签订的房屋租赁合同，原因如下：一、被告与原房东高伟、沈汝芳签订了诉争标的房屋租赁合同，约定租期至2023年1月9日，该租赁合同合法有效。尽管在租赁合同期间内，原告与原房东进行了房屋买卖，并变更了相关所有权。但是该房屋买卖关系并不意味着被告所承租房屋的租赁关系的解除或者失效。原告在购买该房屋的时候，也是明确知晓该房屋项下存在房屋租赁关系，并且在房屋买卖合同当中，原告也与原房东明确约定了，在备注地方有明确约定了房屋产权变更前后租金收益的归属问题。由此可见原告是认可租赁合同并且同意继续出租的。那么在原告取得产权证以后，被告也提出要把后续的房租直接支付给新房东，也就是本案的原告。但是始终没有获得原告的电话以及收款账户。直至后来在2020年的4月12日，三方就后续合同的继续履行问题进行了商谈，但是原告直接要求被告搬离该承租房屋，被告不予接受，要求继续履行租赁合同，并且同时应原房东要求，被告也将到期的应当支付的房租支付给了原房东。因此被告方不存在任何的违约行为。二、原告单方解解除该租赁合同行为无效。如前所述，租赁合同合法有效，应当继续履行。原告在没有与被告协商履行租赁合同的前提之下，单方发函要求被告解除合同腾退房屋这种行为，被告不予认可。首先被告从未得知原告的收款信息和收款方式；其次，在被告收到原告的解除通知之后，便收到了原告向法院提起诉讼的相关通知。三、在原告与原房东签订的房屋租赁合同第15.4，明确约定了买卖双方同意在该房屋买卖领款当日之前的收益归卖方所有，领证交费当天之后的收益归买方所有。那么根据原告与原房东的房屋买卖的交易合意可以看出原告，实际上原告已经与原房东达成了关于被告方支付的租金收益的最终给付的相关约定。因此在该份租赁合同继续有效的情况之下，被告方依约支付了相关时间的房屋租金，并没有任何的违约行为。综上，请求法院依法驳回原告诉讼。第三人高伟、沈汝芳述称：案涉房屋出售给原告，被告是知道的，出售后，在其与原告去交接房子时，被告说房子卖给了其他人，我就违约了，我也不愿意与新房东续签租赁合同，要求其支付给被告7万元违约金。根据当事人庭审陈述和当事人提交的证据，本院认定案件事实如下：2018年12月3日，第三人高伟、沈汝芳作为甲方（出租方）与被告吴存才作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方同意把城立方花园3幢1502室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性；租期自2019年1月10日起至2023年1月9日止；租金每月2100元，租房保证金4200元，相当于2个月租金；付款方式：1、乙方每3个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前7天将下期房款支付给甲方；2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方；乙方承担下列在租赁时所发生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费；乙方应按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余放款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿。该合同书手写部分注明：双方商定如任何一方违约，则违约方赔偿剩余租期房租，双方商定该房屋租期期满后，乙方留下所有装修和家私家电。2019年9月5日，第三人高伟、沈汝芳作为卖方与原告董晗、陈丽燕签订《房产买卖合同》一份，约定卖方将位于相城区元和街道织锦路260号城立方花园3幢1502室房产出卖给买方，转让成交价264万元。该合同书手写部分注明：买卖双方同意在该房屋交易手续至领证领款当天当日之前的租金收益归于卖方所有，领证领款当天当日之后的收益归于买方所有。2020年3月2日，案涉房产转移登记至原告董晗、陈丽燕所有。2020年1月9日，被告吴存才向第三人高伟微信转账6300元并称“三个月房租”，第三人高伟回复“20年1月10日至20年4月10日房租已交清”，4月14日，被告吴存才微信询问第三人高伟“房租给你还是给新房东”，高伟回复“发给我好了”，吴存才称“四月十号到七月九号房租已清”。2020年4月15日，董晗向吴存才发送《解除租赁合同通知》，告知其房屋租赁合同立即解除，限其收到此函之日起3日内腾退房屋，并与本人联系完成交接。2020年6月8日，吴存才委托江苏凡创律师事务所律师向董晗、陈丽燕回函，其称不予接受解除租赁合同。2020年6月28日，原告通过支付宝向苏州市相城供水有限公司汇款699元。2020年6月28日，苏州市相城供水有限公司开具抬头为“城立方花园3幢1502”的江苏增值税电子普通发票五份，帐务日期分别为2019年8月16日、2019年10月16日、2019年12月16日、2020年2月16日、2020年6月16日，金额分别为160.45元、212.60元、182.32元、123.76元、20.46。以上合计699.59元。庭审中，原、被告一致确认以下事实：2020年4月12日，原房东与董晗、陈丽燕一同至租赁房产，吴存才亦在场，各方对租赁事宜进行了商讨，但未有结果，后董晗、陈丽燕及原房东离去。2020年4月14日，吴存才微信询问高伟租金是给其还是新房东，高伟回复称发给其就行，吴存才便将6300元租金转账给高伟。后在当日下午15时许，董晗电联吴存才，下午17时许，高伟将6300元租金微信退还给吴存才，但吴存才未予接收。2020年4月15日，董晗将解除租赁合同通知书邮寄给吴存才。庭审中，被告吴存才提交其与高伟的通话录音及文字整理稿一份，主要内容是吴存才与高伟协商吴存才是否继续承租案涉房产。吴存才陈述“退一步说，要让我住一年他最少也得再给我3万元”。另查明：原告高伟、沈汝芳陈述：其在2020年4月14日与被告吴存才电话联系时催要过租金。被告吴存才与第三人高伟、沈汝芳确认：案涉房产租金支付至2020年7月10日，均是交付给高伟、沈汝芳。第三人高伟、沈汝芳陈述：被告交付的截至2020年7月10日的租金6300元已收到，如没有转给原告，则会转给原告，如果原告不收，会退还给被告。被告吴存才陈述：愿意按照原房屋租赁合同的约定继续履行租赁合同，并将拖欠的租金及之后的租金都交付给新房东。以上事实，由原、被告提交的证据及当事人陈述予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为案涉租赁合同是否已解除？是否已达到约定解除或法定解除条件？本院经审查后认为，其一，高伟、沈汝芳与吴存才签订的租赁合同期限是自2019年1月10日起至2023年1月9日。在高伟、沈汝芳将案涉租赁房产出售给董晗、陈丽燕的情况下，由董晗、陈丽燕承继案涉《房屋租赁合同书》中出租方享有并承担的权利义务。其二，现有证据尚不足以证明高伟、沈汝芳或者董晗、陈丽燕已与吴存才达成解除租赁合同的合意，故本院无法认定案涉租赁合同已协商一致解除。其三，虽案涉租赁合同中约定，如乙方未按合同规定时间和方式支付租金，原告有权终止合同、收回房屋等，但根据庭审查明事实来看，虽吴存才并未将2020年4-7月租金直接交付给董晗、陈丽燕，但其于2020年4月14日在得到原房东高伟回复将租金直接交付于高伟后，将该季度租金微信转账给了高伟，从该支付行为来看其并未存在怠于履行合同义务的主观恶意。同时，在董晗、陈丽燕与吴存才尚未签订新租赁合同以代替原租赁合同，重新约定付款方式的情况下，吴存才按照原付款惯例支付租金，并不以此认为违反该合同约定。其四，根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，在董晗、陈丽燕未实际收到吴存才2020年4-7月租金的情况下，于2020年4月15日向吴存才发函通知解除合同，并据此主张该合同已于吴存才收函之后即2020年4月16日解除。虽董晗、陈丽燕主张其于2020年4月14日电联向吴存才催要款项，但吴存才不予认可，故现有证据不足以证明董晗、陈丽燕在未收到租金的情况下向吴存才进行了催告。此外，在本案诉讼过程中，吴存才已明确表示愿意按照原房屋租赁合同的约定继续履行租赁合同，并将拖欠的租金及之后的租金都交付给董晗、陈丽燕。因此，从合同履行的情况来看，吴存才并不构成根本违约，董晗、陈丽燕要求解除合同，于法无据，本院不予支持。董晗、陈丽燕因合同解除继而要求吴存才腾退房屋、支付占用费、支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于董晗、陈丽燕主张代缴水费699元的诉讼请求，本院认为，从苏州市相城供水有限公司开具江苏增值税电子普通发票及付款凭证来看，水费发生期间在吴存才租赁期间，且案涉租赁合同水费应由吴存才承担，故吴存才应向原告支付代缴水费699元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：一、被告吴存才应于本判决生效之日起十日内向原告董晗、陈丽燕支付代缴水费人民币699元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，户名：苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019890）二、驳回原告董晗、陈丽燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币782元，由原告董晗、陈丽燕负担757元，被告吴存才负担25元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：建设银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，开户账号：32250199743600001331044987）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，向上诉人催交）。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 员 魏丽玲二〇二〇年八月二十五日法官助理 邓 菲书 记 员 吴静良