安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初2642号 原告（反诉被告）：高莉钧，女，1984年9月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：黄丽娟，上海正源（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：吴家唯，男，1985年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：黄丽娟，上海正源（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：文钱，男，1991年4月23日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李华玲，男，1988年12月18日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告高莉钧、吴家唯与被告文钱、李华玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告高莉钧、吴家唯的委托诉讼代理人黄丽娟，被告文钱、李华玲及其委托诉讼代理人刘吉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高莉钧、吴家唯向本院提出诉讼请求：1、判令文钱、李华玲立即返还高莉钧、吴家唯租房押金人民币40000元整；2、判令文钱、李华玲按公平原则分摊因疫情导致高莉钧、吴家唯无法使用租赁物期间而实际支付的房租损失32500元（2、3、4月房租合计为人民币65000元，高莉钧、吴家唯已足额支付文钱、李华玲）。事实和理由：高莉钧、吴家唯系夫妻。文钱、李华玲系房屋共有权人。高莉钧与文钱、李华玲于2019年2月22日签订一份《商业房屋租赁合同》，该合同约定文钱、李华玲将位于合肥经济开发区门面房租与高莉钧、吴家唯使用，租期五年，高莉钧、吴家唯自房屋交付之日起可享受60日的装修免租期（详见合同4.1条）。高莉钧、吴家唯向文钱、李华玲支付租赁保证金人民币肆万元整（详见合同5.1条），租金标准详见合同6.1.1条。高莉钧、吴家唯按季支付租金，第一个租房年度（2019.5.1-2020.4.30）每季度租金人民币65000元整。2020年元月底，全国大范围爆发新型冠状病毒，高莉钧、吴家唯积极响应政府抗击疫情指挥，2至4月份均未使用租赁物。另其经营的英语培训业至今无法复工复产。高莉钧、吴家唯被迫无奈向文钱、李华玲提出解除租赁合同，文钱、李华玲同意，双方于2020年4月30日进行交接。高莉钧、吴家唯缴清承租期间的水、电及物业费并归还房屋钥匙，文钱确认高莉钧、吴家唯交接房屋无任何问题。但是高莉钧、吴家唯支付的房屋租赁保证金人民币40000元，文钱、李华玲均拒绝退还。因疫情不可抗力影响，高莉钧、吴家唯无法使用租赁物且经营困难，依据情事变更原则提出解除租赁合同并经文钱、李华玲同意，其并无违约行为，文钱、李华玲拒绝返还押金无事实与法律依据。现高莉钧、吴家唯诉至法院要求文钱、李华玲退还租房押金并分摊疫情期间房租损失，望判如所请。 文钱、李华玲辩称：1、本案合同合法有效，高莉钧、吴家唯提前解除，构成根本违约。合同租期是5年，自2009年5月1日到2024年4月30日止，高莉钧、吴家唯提前解约，根据合同的约定，有权没收4万元的保证金。2、高莉钧、吴家唯解除合同后主张不可抗力的免责不成立。高莉钧、吴家唯没有举证证明合同无法履行，且本案的合同期限长达5年，高莉钧、吴家唯以暂时性的疫情为由，提前4年解除合同，是违约行为，不适用不可抗力。另，高莉钧、吴家唯混淆不可抗力的概念，经营状况并不是租赁合同的内容，经营困难与否、房屋能否使用与是否构成不可抗力无关，不是免责事由。3、高莉钧、吴家唯称不可抗力持续三个月无法使用房屋，但是其自始至终没有按约定书面通知不可抗力的存在，且并不存在任何的通知障碍，其自身存在过错也不可免责。4、情势变更和经营困难不是解除合同的免责事由。当事人以合同履行困难为由解除合同的，人民法院不应支持，更何况高莉钧、吴家唯称其是经营困难，并不等于履行困难。5、要求返还三个月租金的一半是没有合法的计算依据的。没有证据证明所谓的租金损失确实存在，且持续的时间达到三个月，也没有举证证明租金损失和客观上不能使用房屋。6、即便按照公平原则要求减免租金的，也要以合同的继续履行为前提，因为只有在合同继续履行的情况下，双方皆有未来的可期得利益，才能体现公平。现高莉钧、吴家唯已经提前违约解除合同，已不存在继续履行变更合同的可能，因此也无法按照公平原则要求分担损失。另，根据相关规定可以适当减免租金，但是用词都是可以，而不是应当，内容是减免租金，而不是退还已经履行完毕的租金。7、关于高莉钧、吴家唯的诉请二，因高莉钧、吴家唯在支付租金并承租房屋后，已经履行完毕，现在高莉钧、吴家唯单方解除合同，这一部分的权利义务已经终止，高莉钧、吴家唯再要求返还该部分租金是没有任何法律依据的。 文钱、李华玲向本院提出反诉请求：高莉钧、吴家唯支付违约金65000元。事实和理由：2019年2月22日，文钱、李华玲与高莉钧、吴家唯签订《商业房屋租赁合同》，约定文钱、李华玲将位于合肥经开区出租给高莉钧、吴家唯使用，除约定免租期外，租期自2019年5月1日至2024年4月30日，共计5年。合同签订后，文钱、李华玲按约交付房屋给高莉钧、吴家唯使用，至今为止房屋及附属设备等均具备正常使用功能。2020年4月30日，高莉钧、吴家唯因自身经营不善，要求提前解除合同，并在自行撤场后通知文钱、李华玲交接房屋。高莉钧、吴家唯提前解除合同的行为造成文钱、李华玲巨大损失，包括原履行期间剩余4年的预期利益损失、房屋恢复原状额外支出、另行招租额外支出、房屋空置损失等。据此，高莉钧、吴家唯的行为构成根本违约，按照双方签订合同第12.6.1条约定，除文钱、李华玲有权没收高莉钧、吴家唯缴纳的保证金外，高莉钧、吴家唯还应当额外向文钱、李华玲支付违约金，金额为3个月的房租金额，计人民币65000元。 高莉钧、吴家唯辩称：1、文钱、李华玲要求支付违约金65000元无事实及法律依据。双方虽解除租赁合同但是高莉钧、吴家唯并非违约方。新冠疫情在全国范围内爆发后，高钧莉通过微信与文钱沟通请求减免租金（2020年1月30日微信聊天记录），文钱拒绝。2020年2月20日，高莉钧通过微信告知文钱因疫情导致其所属教育培训业一直不能开课，股东退股，其个人无力负担继续合作的相关费用，故被迫解除租赁合同，文钱、李华玲同意解除合同。高莉钧、吴家唯解除合同是符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第26条的规定。本案中，因高莉钧、吴家唯系个人独资经营，在新冠××病毒导致复工时间未定，文钱、李华玲又不同意减免租金，员工工资仍需要足额发放，故被迫解除租赁合同。2、文钱、李华玲已经将案涉房屋对外出租并使用，文钱、李华玲无损失，故无权要求支付违约金。3、依据我国《合同法》第114条规定，合同违约金的金额依据当事人损失确定，高莉钧、吴家唯非违约方且文钱、李华玲无实际损失。综上，请依法驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，文钱、李华玲（甲方、出租方）与高莉钧（乙方、承租方）签订一份《商业房屋租赁合同》，约定：文钱、李华玲将位于合肥经济开发区门面房出租给高莉钧、吴家唯使用；租期五年，自租赁标的交付之日起计，交付日期暂定为2019年3月1日，具体以第3.3条、第3.5条确定的日期为准；乙方应在本合同签署后的10日内向甲方支付40000元整作为商业房屋租赁保证金，以保证其履行本合同的所有条款及物业管理规定；甲方应当在收到乙方支付的商业房屋租赁保证金在租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且乙方完成如下所有事项后30日内将商业房屋租赁保证金或其余额（扣除或冲抵后如有）无息退还乙方；2019年5月1日至2020年4月30日租金为260000元，2020年5月1日至2021年4月30日租金为260000元，2021年5月1日至2022年4月30日租金为273000元，2022年5月1日至2023年4月30日租金为286650元，2023年5月1日至2024年4月30日租金为300980元；支付周期：每叁个日历月为一个付款周期，其中首叁个月固定租金乙方应在商业房屋开业日的15日前向甲方支付，开业以后乙方应于每个支付周期前一个月的15日前向甲方支付下个支付周期的固定租金，但每月的水电、通讯等其他费用应于次月的15日前向甲方支付；甲方单方解除权：除本合同另有约定外，若乙方出现下列情形之一的，甲方无需催告乙方且有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及其他费用并还应向甲方支付相当于租赁当年3个月的固定租金的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分；乙方于本合同租赁期届满前擅自解除合同的，甲方有权没收乙方缴纳的保证金，另乙方同意向甲方支付违约金，违约金的金额为租赁当年3个月的固定租金。 同日，高莉钧、吴家唯支付案涉房屋一季度租金及租赁保证金（押金）合计105000元，其中保证金为40000元。2020年初，高莉钧、吴家唯支付租金至2020年4月30日。 后发生新冠疫情，高莉钧、吴家唯与文钱、李华玲就减免租金事宜进行协商，但未果。高莉钧自2020年2月20日通过微信与文钱交涉提前解除案涉租赁合同，文钱虽有回复：“好的，明天我也要中介挂挂”、“看中介怎么说吧，明天我就要他们推推，尽量快点租出去，只要下家接手在你的合同里面，多出来的租金我退给你”，但亦有“押金的事情，你不做，和我合伙人有分歧；上次我也说了，你做，疫情原因，你说经营困难，我们减一点房租，都可以；但是退押金，这一排底商，不做的商户很多，还真没有退押金的。”、“实在到时候谈不拢，大家都找个律师，让法院来判到底哪方过错，哪方需要承担或者分别承担多少”等表示，双方就解除案涉合同一直在协商但未达成一致意见。后高莉钧、吴家唯搬离案涉房屋，并于2020年4月30日将房屋钥匙交还文钱、李华玲。2020年5月15日，文钱、李华玲将案涉房屋再次出租他人，庭审中，文钱、李华玲陈述该租赁合同约定免租期为两个半月。 上述事实，有《商业房屋租赁合同》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、《租赁房屋交付确认书》、光盘视频、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：案涉《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。自2020年2月20日起，高莉钧通过微信向文钱提出解除合同后，文钱并未提出异议，并表示“好的，明天我也要中介挂挂”。此后双方一直就提前解除合同及相关问题进行交涉，但对租金减免、保证金退还未能达成一致意见。高莉钧、吴家唯在此情形下搬离案涉房屋并交付钥匙，高莉钧、吴家唯的行为给文钱、李华玲造成了一定程度的损失，但文钱、李华玲收到钥匙后已将案涉房屋再次出租，履约保证金如不退还与《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则不符，结合本案案情，本院酌定文钱、李华玲退还租赁保证金20000元。文钱、李华玲反诉高莉钧、吴家唯支付违约金65000元，因保证金中未退还部分已经具有补偿性，不应再重复支付违约金，本院对该项反诉请求不予支持。高莉钧、吴家唯陈述基于情事变更提出解除合同，但新冠疫情的发生，并不必然造成继续履行案涉合同对高莉钧、吴家唯明显不公平，或者高莉钧、吴家唯因此不能实现合同目的，故本院对高莉钧、吴家唯的上述意见不予支持。 本案中，高莉钧、吴家唯于2020年初支付完2020年4月30日前的租金，后提前解除案涉合同，并于2020年4月30日交还钥匙，租金已不再继续产生，不属于因疫情原因无法经营导致没有收入，继续按原租金标准支付对其明显不公平的情形。现高莉钧、吴家唯诉称因疫情原因导致无法使用案涉房屋，文钱、李华玲应按公平原则分摊已实际支付的房租损失32500元，缺乏事实和法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）文钱、李华玲于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）高莉钧、吴家唯退还租赁保证金（押金）20000元； 二、驳回原告（反诉被告）高莉钧、吴家唯的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）文钱、李华玲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1612元，由原告（反诉被告）高莉钧、吴家唯负担1167元，由被告（反诉原告）文钱、李华玲负担445元；反诉案件受理费713元，由被告（反诉原告）文钱、李华玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年八月二十一日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。