文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初2026号原告：李凌东，男，汉族，1995年11月27日出生，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李珊，重庆百君（荣昌）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：杨芳，重庆百君（荣昌）律师事务所实习律师，一般代理。被告：罗茗嫄，女，汉族，1988年7月3日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张倩璞，重庆圣石牛律师事务所律师，特别授权。原告李凌东与被告罗茗嫄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凌东的委托诉讼代理人李珊、杨芳，被告罗茗嫄的委托诉讼代理人张倩璞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凌东向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的房屋租金95615元（2019年11月1日至2020年6月30日），并从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至欠付的租金付清之日止；2、请求法院判令被告支付原告违约金11500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告同意将其所有的坐落于荣昌区昌州街道海棠三支路XX号门面出租给被告使用，租期为5年，即自2017年4月1日至2022年3月31日止。房屋租金为每月11500元，从2020年4月1日起每壹年递增5%，租金每季度计算一次，先付款后使用，被告须在每季度的前10天将租金支付至原告指定的银行账户内。被告邮寄的解除合同申请原告收到，但原告不同意解除合同，而租赁合同未约定被告有单方解除合同的权利，故双方合同未解除。2019年10月被告支付了该月的租金后未再按照合同约定向原告支付租金。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告罗茗嫄辩称：原告所述不属实，原被告双方的租赁合同关系于2019年10月已经解除，原被告双方协商后已经将房屋交还给原告，原告已对外招租，被告不应承担支付租金、支付违约金；本案争议产生的主要原因是原被告双方协商解除合同后到原告起诉之日期间未找到新承租人故而引发该纠纷，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，原告李凌东（甲方、出租方）、被告罗茗嫄（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定，原告同意将其所有的坐落于荣昌区昌州街道海棠三支路XX号门面出租给被告使用，租期为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止；房屋租金为每月11500元，从2020年4月1日起每壹年递增5%；租金每季度计算一次，按先付款后使用原则，由乙方在每季度的前10天将租金支付至甲方指定的银行账户内；在租赁期间，经甲方同意，乙方根据需要可以将该房屋转让给第三人，但应保证甲方按本协议应得收益权；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付违约金11500元，并由违约方赔偿守约方的全部经济损失。合同签订后，被告将租赁门面用于经营“重庆鑫斛药房连锁有限公司鑫斛药庄荣昌海棠店”。2019年9月27日，被告以特快专递向原告发出《退租申请》，载明，尊敬的李凌东：我自租用贵方房屋以来，深受贵方照顾和支持，对此我表示诚挚的感谢!由于市场大环境等的影响，我店近来经营形势一路走低，进店的人越来越少，销售也越来越不尽如人意。我也采取了一系列的促销活动来改善经营状态，结果经营情况仍无起色，挣不出房费，累积亏损太多，致使我店现在确实难以维持商铺每月所需开销，实在难以为继，无能为力，为了不影响你们的租赁，我与其他股东经过认真研究决定2019年10月31日后不再租用贵方的房屋。还望贵方领导能实地考察市场情况，切实了解和关切我的具体情况，我诚惶诚恐、感激万分。申请人：罗茗源，2019年9月27日。2019年10月1日，被告再次以特快专递向原告发出《门面租赁退租申请》，载明，尊敬的李凌东先生：你们好！我于2017年3月13日承租了荣昌区昌州街道海棠三支路81号门面作为药品经营使用，租期5年，即：自2017年4月1日起至2022年3月31日止。开业至今由于经营出现问题，一直属于亏损状况，由于大环境影响客流严重下降，顾客消费能力降低，导致我店于至今经营情况仍无起色，累积亏损较大，导致我现在确实难以维持商铺每月所需开销，现正式向您提出我在2019年10月31日后不再租赁该门面。还望李凌东先生切实了解和关切我的具体状况，给予我力所能及的最大帮助，感激万分。申请人：罗茗源，2019年10月1日。2019年10月8日，被告将其租赁门面内的物品搬出。被告申请证人汪毅出庭作证，汪毅系重庆鑫斛药房连锁有限公司鑫斛药庄荣昌海棠店员工，系该店合伙人之一。汪毅出庭陈述：药店经营管理不善，与房东沟通要撤场，后房东同意撤场；2019年10月8、9日撤场完毕，后在2019年10月中旬原告、被告、我、物管经理到门面，完清门面水电费，被告将门面钥匙交给物管莫经理。经庭审质证，被告对证人汪毅出庭陈述无异议。原告发表质证意见：证人与被告存在利害关系，证人陈述不实；原告未同意解除合同，原告不知被告何时搬走，本人也未到现场，被告未向原告交还门面钥匙。另查明，对2019年10月至2019年12月（第四季度）的租金，被告支付原告11500元，原告认可该11500元为被告支付的2019年10月租金。2019年11月2日、2019年11月14日，原告李凌东通过微信聊天的方式向被告催收2019年11月的房屋租金；被告回应：被告这边没有钱交房租。庭审中，被告举示其于2020年6月13日（收到本案传票次日）拍摄的门面现场照片，拟证明，门面上有招租广告，上面的电话号码是原告本人电话，故现原告已经对门面实际控制，双方的租赁合同应已经解除。经质证，原告认为该照片看不清楚，不能确认是否为案涉门面，且广告上电话虽是原告电话号码，但事实上原告不知道是谁张贴该招租广告，该证据不能达到被告关于双方已经解除合同的证明目的。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，微信聊天截图两张，退租申请及快递单、查询单，工商注销信息，鑫斛药房海棠店的工商注销信息、货运司机的聊天记录、2张房屋现状照片,物业公司的物管费、水电费缴费记录、被告与小区物管负责人的手机录像，7张照片，证人汪毅出庭陈述等为证，本院依法予以确认。本院认为，被告以自己经营“出现问题”而通知原告租赁合同于2019年10月31日解除。因租赁合同未约定被告有单方解除合同的权利，该情形亦不属法律规定的被告享有单方解除权的情形，且被告的证据也不能证明其单方解除合同获得了原告同意。所以，被告于2019年9月27日、2019年10月1日发出的退租申请均不能达到解除合同的法律效果，双方合同未解除。被告申请出庭的证人汪毅系该药店合伙人之一，也系该药店员工，与门面租赁存在利害关系，故对其出庭陈述，本院不予采信。合同未解除并继续生效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告自行从门面搬迁是被告对自己权利的处分，后果应当由被告自行承担。合同约定按季提前10日交纳租金，被告交纳2019年10月一个月租金的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告请求2019年11月1日至2020年6月30日房屋租金95615元，其请求时间段属于合同租赁期内。本院对该租赁期间租金金额按照合同约定确认如下：2019年11月1日至2020年3月31日租金：11500元×5个月=57500元；2020年4月1日至2020年6月30日租金租金：（11500元×3个月）+（11500元×3个月）×5%=36225元；合计：57500元+36225元=93725元。因被告未按照合同约定于2019年9月30日前十日内支付该季度租金，其行为违反合同约定，应当赔偿原告违约金11500元。原告请求被告支付以尚欠2019年11月1日至2020年6月30日租金为基数从起诉之日（2020年5月29日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至欠付的租金付清之日止。该期间租金被告应分别于2019年9月30日、2019年12月31日、2020年3月31日前十日内支付，但被告均未支付，被告前述行为包含有三次违约行为；故原告请求被告承担资金占用损失符合法律规定。其中，原告请求的计算基数应当按照实际尚欠租金为计算标准。关于招租广告的问题。被告拍摄招租广告在本案起诉之后，招租广告虽载明有原告的手机电话，但被告没有证据证明该招租广告是原告张贴。即使原告张贴了该广告，亦不能证明原告的行为有过错，且不能达到被告关于双方已经解除租赁合同的证明目的。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗茗嫄于本判决生效后五日内支付原告李凌东房屋租金93725元，并支付以93725元为基数从2020年5月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息至欠付的租金付清之日止；二、被告罗茗嫄于本判决生效后五日内支付原告李凌东违约金11500元；三、驳回原告李凌东的其他诉讼请求。如果被告罗茗嫄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1221元，由被告罗茗嫄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  钟永建二〇二〇年八月十八日书记员  谢 婷