福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初260号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：陈先国，男，1972年6月8日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街372号。 负责人：刘梅莲，该支行行长。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告陈先国，第三人中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国，被告陈先国到庭参加诉讼，第三人农业银行南安支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与陈先国签订的合同编号为的《商品房买卖合同》及其附件，并要求陈先国立即将址在南安市××镇××号楼××室的房产腾空返还给港通房地产公司；2.陈先国立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.陈先国向港通房地产公司支付违约金118156.4元；4.陈先国向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息，暂计算至起诉之日为13657.68元；5.陈先国向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费10000元。事实和理由：陈先国于2015年12月11日与港通房地产公司签订合同编号为的《商品房买卖合同》及其附件，由陈先国向港通房地产公司购买址在南安市××镇××号楼××室的房产，建筑面积121.56平方米，总价款590782元。陈先国选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款177782元，其余房款413000元由陈先国向银行申请办理按揭贷款支付。本案房产于2015年12月15日进行了合同备案及预告登记。陈先国与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额413000元，贷款期限20年，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，陈先国没有按时履行还款义务，导致港通房地产公司多次代陈先国偿还按揭贷款本息，截至起诉之日止共代为偿还13657.68元，因陈先国继续逾期导致农业银行南安支行要求港通房地产公司承担连带清偿责任。双方签订的《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第一条第7款约定：“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取商品房总房款20%的违约金并赔偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人负担。”第二条第6款约定：“由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，现因陈先国的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任替其偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催讨，陈先国也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给港通房地产公司，出现了双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求陈先国将涉案房产腾空返还给港通房地产公司，并要求陈先国协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同及其附件的约定承担违约责任。 陈先国辩称，他不同意解除合同，他要自己处理房子，港通房地产公司对首付款开了177782元的发票给他，应该对这部分款项负责。所有的银行利息、罚息，他也没有办法承担。他现在希望把房子卖了，把银行的钱还掉，但银行不能收违约金。若合同解除，港通房地产公司开具发票上的金额应退还给他，装修款和这几年支付的按揭款也要退给他。他要求港通房地产公司给他一年或半年的时间让他自己卖掉房子。他是因为生病了才没有钱偿还按揭，他于2019年2月因急发心肌梗塞心脏病送医院抢救治疗，花了90多万，才没有能力偿还银行按揭。 农业银行南安支行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：港通房地产公司系依法注册成立的在南安市××镇××号××商住楼的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2015年12月11日，港通房地产公司与陈先国签订合同编号为的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，陈先国向港通房地产公司购买址在南安市××镇××号楼××室房，建筑面积共121.56平方米，单价为4860元，总金额为590782元，买受人按银行按揭付款方式付款。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金等内容。附件六《合同补充协议》约定，签订合同时买受人向出卖人支付首期款177782元，其余房款413000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担。2015年12月15日，本案商品房买卖合同办理备案及预告登记。合同签订后，港通房地产公司向陈先国出具了首期房款177782元的销售不动产统一发票，余款413000元由陈先国向农业银行南安支行申请按揭贷款支付，并于2016年1月21日签订了《个人购房担保借款合同》，港通房地产公司对此承担阶段性担保责任。2018年8月17日，港通房地产公司就按揭贷款向陈先国出具了金额为413000元的销售不动产统一发票。之后，陈先国未依约按时足额偿还贷款，港通房地产公司分别于2019年6月24日代偿还第37期、第38期、第39期、第40期的贷款合计10946.5元；于2019年7月24日代偿还第41期贷款2711.18元；于2020年6月6日代偿还第44期、第45期、第46期的贷款合计8378.71元。截至现在，港通房地产公司共代陈先国偿还按揭贷款本息22036.39元，但陈先国至今未将港通房地产公司代为偿还的贷款本息支付给港通房地产公司。大约2016年，港通房地产公司将本案商品房交付陈先国使用，现陈先国已装修入住。2020年5月13日，农业银行南安支行将陈先国、案外人田文容、港通房地产公司诉至本院，要求解除《个人购房担保借款合同》等诉讼请求。本院于2020年6月16日作出（2020）闽0583民初3610号民事判决，判决解除农业银行南安支行与陈先国、案外人田文容、港通房地产公司于2016年1月21日签订的《个人购房担保借款合同》，陈先国、案外人田文容应共同偿还农业银行南安支行借款本金364923.5元及相应的利息、罚息、复利，港通房地产公司对陈先国、案外人田文容所欠的上述债务承担连带清偿保证责任等内容。2019年12月25日，港通房地产公司与福建志立律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定港通房地产公司因与陈先国、农业银行南安支行商品房预售合同纠纷一案委托福建志立律师事务所的律师作为代理人，该所指派柯曾国律师担任代理人，应支付律师代理费1万元等内容。福建志立律师事务所于2020年7月6日向港通房地产公司开具了律师代理费5000元的发票。 对于当事人有争议的事实，本院认定如下：2015年12月11日，港通房地产公司与陈先国又签订了一份《合同补充协议》，约定港通房地产公司同意给予陈先国所购商品房147782元的装修补贴款，该装修补贴款直接用于抵扣陈先国的首期房款，抵扣后的差额部分由陈先国自行支付，即实际支付的首期房款为3万元，港通房地产公司负责统一开具首期款的全额不动产发票，并承担其相关税费等内容。陈先国确认双方签订上述协议，但主张除了支付首期款3万元外，港通房地产公司销售经理还收他现金5万元，共支付8万元，他签名的时候协议上的“叁万”没有打印出来，“147782”也没有书写出来，只写了“177782”元，落款的日期也不是他书写的。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》上的约定，本案商品房的总房款为590782元，而且港通房地产公司虽然给予陈先国147782元的装修补贴款，该装修补贴款直接用于抵扣陈先国的首期房款，陈先国也实际装修了房屋，这并没有改变本案的购房款价格，而且港通房地产公司开具的也是金额为590782元的购房发票，其据以请求违约金的计算依据也是购房款590782元，故本案购房款的金额仍应认定为590782元。 本院认为，港通房地产公司依法取得商品房预售许可证，其与陈先国签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，陈先国向农业银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，但陈先国未依约向农业银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，截至现在，港通房地产公司共代陈先国偿还按揭贷款本息22036.39元，已超过三个月。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第一条第7款：“……如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”，第二条第6款：“由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，现港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求陈先国支付代偿的贷款本息22036.39元，符合法律及双方合同的规定，予以准许。至于港通房地产公司请求按总房款590782元的20%计算违约金118156.4元，陈先国主张他是因为生病才没有偿还银行按揭，他不同意支付违约金；本院认为，该违约金约定过高，综合本案违约情况，参照合同中关于出卖人逾期交房，买受人要求解除合同的出卖人应支付的违约金计算比例1%，本院将本案违约金的计算比例调整为1%，即违约金为5908元。本案合同已办理备案及预告登记手续，港通房地产公司已将本案商品房交付给陈先国使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求陈先国协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市××镇××号楼××室的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第二条第6款的约定，陈先国还应承担港通房地产公司因本案诉讼而支付的律师代理费，因港通房地产公司实际支出的律师代理费仅有5000元，本院对该部分予以支持，其余5000元尚未实际支出，不予支持。至于港通房地产公司应返还给陈先国的购房款以及装修赔偿事宜，因陈先国未在本案中提出反诉，本案不予处理，双方可另行处理。 综上所述，本院对港通房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与陈先国于2015年12月11日签订的编号为201508595的《商品房买卖合同》及其附件； 二、陈先国应于本判决生效后三十日内将址在南安市××镇××号楼××室的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、陈先国应于本判决生效后三十日内协助南安市港通房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续； 四、陈先国应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金5908元； 五、陈先国应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的按揭贷款本息22036.39元； 六、陈先国应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司律师代理费5000元； 七、驳回南安市港通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9708元，减半收取计4854元，由陈先国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇二〇年八月十二日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。