广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2064号 原告：张馨月，女，1984年1月30日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泳达，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西捌利房地产开发有限公司，住南宁市西乡塘区新际路6号中海•御湖熙岸1号楼506号，统一社会信用代码91450100MA5MTLG2X1。 法定代表人：吕微微，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟晖，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝佳，广西广来律师事务所律师。 原告张馨月与被告广西捌利房地产开发有限公司（以下简称捌利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张馨月的委托诉讼代理人陈泳达、被告捌利公司的委托诉讼代理人钟晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张馨月向本院提出诉讼请求：1.判令张馨月与捌利公司于2018年10月1日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》无效；2.判决捌利公司退还建房款56083元并支付利息（利息计算：以56083元为本金，按照银行同期利率的4倍计算，从2019年10月1日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：“可利国际Ｅ、Ｆ栋”项目地址位于南宁市北侧，由捌利公司负责建设，并负责寻找合作建房的出资单位或个人。2018年9月30日，张馨月与捌利公司就合作建房一事，初步形成合作关系，张馨月支付了可利国际Ｅ栋3108室的定金20000元。2018年10月7日，张馨月与捌利公司协商一致，就可利国际Ｅ栋3108号房正式签订了《南宁市可利国际合作建房合同书》，约定由张馨月出资，捌利公司负责建设，建设完成后张馨月享有约定房屋在约定年限内的使用权。合同签订当日，张馨月支付了36083元，捌利公司向张馨月出具了一张金额为56083元的收据。2019年7月11日，由于捌利公司的原因，上述项目11个月未能动工，双方达成《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》，约定捌利公司应2019年10月1日前办好建房手续、开工建房，如不能如期开工，则无条件退回张馨月的全部建房款，退款时间为2019年10月8日退一半，余下一半于2019年11月8日前全部退完，按银行同期利率4倍支付利息。现捌利公司不能如期开工，也未按照补充协议约定退回建房款。张馨月多次要求退款，捌利公司均未支付。捌利公司的行为已构成根本违约，张馨月有权要求解除合同，并退回已付款项。2019年7月11日签订的补充协议也表明双方已达成解除合同的合意。 捌利公司辩称，1.本案合作建房合同书应是新型无名合同，不是房屋买卖合同，不应适用房屋买卖合同规制。根据《合作建房合同书》第1条第1款和《南宁市征收集体土地补偿安置办法》第35条第1款第3项规定，集体用地的开发可以引入社会资金，捌利公司作为与村集体合作建设的开发商可以从社会引入资金，张馨月作为投入资金的一方也是合作方，本案合同是合作建房合同，不是房屋买卖合同，是有效合同。2.捌利公司没有违约，现在项目已经开工建设，张馨月投入的资金也已经用于开发建设房屋，捌利公司没有过错，不应承担违约利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月7日，张馨月（乙方）与捌利公司（甲方）签订了《可利国际Ｅ、Ｆ栋合作建房合同》，就相关事项约定如下：南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市地块用于和甲方联营开发；该地块土地总面积14.04亩，规划用途为集体商服用地；项目地址位于南宁市北侧；乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方于土地所有人四联村克里5队的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途；本合同合作建房的房屋为Ｅ栋31层08号房，建筑面积38.10平方米，套内建筑面积31.10平方米；乙方取得该房屋使用权期限为自房屋交付之日起至2061年9月2日止；该房屋合作建房单价为3680元／平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价款为140208元；乙方按分期付款方式付款，在签署本合同的同时交纳首期款56083元，在完成到框架出地面时交纳总合作建房款20%计28042元，完成到十五层框架时10日内，交纳总合作建房款的20%计28042元，在房屋主体封顶10日内交纳总合作建房款的15%计21031元，在房屋达到交房条件、接到甲方书面或电话通知10日内交纳剩余5%款项计7010元；甲方应当在2020年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。合同第十五条就基础工程、主体结构、屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面渗漏、墙面和顶棚抹灰层脱落、门窗和五金件损坏等房屋保修范围和保修期限作出了约定。合同还就逾期交房、逾期付款、面积差异处理等事项作出约定。 因涉案项目迟迟未动工建设，2019年7月11日，双方签订了《南宁市可利国际合作建房合同补充协议》，约定：一、2019年10月1日前，甲方办好所有建房手续，取得政府有关部门许可后，开工建房；二、若因未能办好建设所需证件或其他原因，2019年10月1日不能开工建房，则甲方无条件退回乙方所交给甲方的全部建房款；三、退款时间2019年10月8日退一半的建房款，余下另一半建房款在2019年11月8日前全部退完；四、期间乙方不能影响甲方的正常工作；五、若甲方无法按期退款，则从2019年10月1日起，按银行同期利率的4倍付利息，并有权于2019年12月30日前诉之法院；六、若甲方因其他原因在2019年10月1日前决定退款给其他建房合作户，乙方获得同等权利。 2018年10月7日，捌利公司出具收据，确认收到张馨月交来的可利国际E栋31层08号房首付款56083元。 另查明，涉案地块土地性质为集体商服用地。张馨月非南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队村民。截止至法庭辩论终结前，涉案项目未取得建设工程规划许可、商品房预售许可等证明，房屋尚未交付。 本院认为，关于合同性质。本案中，捌利公司负责建房、提供土地，张馨月提供建房资金并取得一定面积的房屋，符合房屋买卖合同的特征。张馨月与捌利公司签订之合同虽名为“合作建房合同”,但综合考量合同约定的计价方式、房屋保修等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，应为房屋买卖合同关系。 关于合同效力。由于“可利国际E、F栋”项目占用的是农村集体土地，未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，捌利公司与张馨月买卖的是未经建设规划许可建设的房屋，《可利国际E、F栋合作建房合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同，《南宁市可利国际合作建房合同补充协议》作为《可利国际E、F栋合作建房合同》的补充协议亦为无效合同。 关于合同无效的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，张馨月已向捌利公司支付款项56083元，捌利公司应当予以返还。捌利公司明知涉案项目未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，张馨月理应知晓涉案项目存在风险，但未尽合理注意义务，故双方对《可利国际E、F栋合作建房合同》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。依据双方的过错程度,本院确定捌利公司承担合同无效50%的责任，张馨月承担50%的责任。张馨月主张的利息损失即合同无效而产生的损失，根据过错责任，应由捌利公司负担50%，张馨月自担50%。至于利息标准，应按照银行贷款利率计算。因《南宁市可利国际合作建房合同补充协议》为无效合同，张馨月要求按照该补充协议约定的利率标准计付利息，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下: 1、确认张馨月与广西捌利房地产开发有限公司于2018年6月7日签订的《可利国际E、F栋合作建房合同》无效; 2、广西捌利房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张馨月返还房款56083元; 3、广西捌利房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张馨月支付利息（广西捌利房地产开发有限公司负担以下利息总额的50%：1.自2018年10月7日至2019年8月19日止，以56083元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2.自2019年8月20日至返款实际返还之日止，以56083元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算）； 4、驳回张馨月的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效之日起两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3104元，由广西捌利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 荣 人民陪审员  廖小红 人民陪审员  吴伟先 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  梁思莉 书 记 员  奚川惠