云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云29民终359号上诉人（原审被告）：段寿英，女，1963年9月9日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。委托诉讼代理人：杨宏波，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张如桂，女，1979年4月19日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。被上诉人（原审原告）：陈圣腾，男，1974年3月26日生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理市。被上诉人（原审原告）：张菊兰，女，1976年5月28日生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理市。被上诉人（原审原告）：杨番，男，1976年12月23日生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人段寿英因与被上诉人张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番民间借贷纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段寿英上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案程序严重失当，审理方向存在重大偏差。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案一审已经认定《借款协议》及《房屋买卖合同》同时签订，但未依法向被上诉人释明需变更诉讼请求，程序严重失当，审理方向错误。二、本案基本事实错误。本案中，双方虽就以签订房屋买卖协议为借款合同提供担保达成一致，表面上房屋买卖协议己成立，但并不当然生效，通过双方出具《借款协议》《房屋买卖合同》的顺序及内容，可以认定房屋买卖协议仅是外观，双方的真实意思表示是借款，房屋买卖协议只是借款合同的担保，上诉人以其住房作为借款的保证，其买卖的意思表示不真实，虽然该房屋买卖协议成立，但因不符合法律规定的生效条件，不能自然生效。另外在房屋交易习惯中，往往明确约定房屋的交付时间，而本案中未约定房屋交付时间，却约定上诉人享有回赎权，不符合房屋交易惯例，因此双方的法律关系本质是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系。本案混淆了买卖型担保与代物清偿的概念，买卖型担保因具备民间借贷合同担保的意思表示，本质是以转移物权力为内容的担保合意，并不是附条件的代物清偿协议，当事人在主合同借贷金额范围内，有权对标的物折价、拍卖或变卖款项受偿，但不能在买卖型担保合同中直接约定取得标的物所有权。不管是《担保法》还是《物权法》都对该种流质类条款明确禁止。三、本案适用法律明显错误。被上诉人的行为就是“以合法手段掩盖非法目的”的方式侵害上诉人的权益，明显违反法律、法规禁止性规定，一审适用法律错误。张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番答辩称，一、本案双方当事人间的房屋买卖关系不仅合法有效，而且已经履行完毕并完成了物权变更登记。本案双方当事人不仅签订了有效的房屋买卖合同还支付了全部款项，对房屋在出租状态下如何交接都作了约定。本案的产生是被上诉人对欠缴的房租款进行起诉，一审法院依据本案事实判令上诉人支付欠付的44万租金是正确的。二、在房屋买卖过程中确实设立了条件，这种附条件是合法的。双方的买卖合同中约定如果上诉人在2017年9月16日将购房款归还给被上诉人，被上诉人可以将房屋回转给上诉人，该约定是双方自愿合法的附条件。因为上诉人没有在约定的期限内归还款项，本案的附条件不成立，故不发生房屋回转过户的情况，上诉人应该按照合同约定支付给被上诉人租金44万。三、我们国家的担保是法定概念，符合法定担保的要件才有效力，本案不存在担保关系，且上诉人也没有证据证明是担保关系。其次，房屋买卖有多样化，不能因多样化而视为意思表示不真实，法律不禁止多种原因而产生的买卖合意。上诉人对最高院民间借贷司法解释的解读是错误的，该规定的前提是买卖合同作为借款合同的担保，本案没有这个事实，本案的买卖是独立的，没有与担保挂钩。本案是一个早已履行完毕的合同。四、上诉人上诉的程序错误。从一审到二审上诉人都说合同是无效的，但是上诉人都没有提出过合同无效的诉讼请求。一审判决正确，适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番向一审法院起诉请求：一、判令被告支付四原告所购房屋租金660000元，并支付该款自2017年9月16日起至款项还清之日止的逾期付款损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月16日，原告杨番、张如桂（甲方）与被告段寿英（乙方）签订了《借款协议》，约定乙方向甲方借款人民币2500600元。甲方按每月5分利息支付乙方。借款期限及还款方式为借款期限为半年，自2017年3月16日至2017年9月16日止。乙方如经济困难，不能于2017年9月16日之前归还借款本金，但支付了利息后，甲方可给乙方延长半年借款期限至2018年3月16日。如2017年9月16日之前不能及时支付借款利息的，乙方以其所有的位于大理市房屋［国有土地使用证号大国用（2006）第××号，房屋所有权证号大理市房权证大字第**］作价还款。当日，被告段寿英（甲方）与原告张如桂、杨番（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于大理市房屋［国有土地使用证号大国用（2006）第××号，房屋所有权证号大理市房房权证大字第**，以2500600的价转让给乙方，付款方式为2016年11月11日首次已支付1500000元，房屋过户到乙方名下支付1000600元。合同还约定甲方与承租人就该房屋的租金即2017年7月31日至2020年7月31日期间房屋租金440000元由乙方享受，甲方收取后，如在2017年9月16日之前甲方未能支付所借乙方款项利息的，甲方需将440000元租金支付给乙方。如甲方及时归还乙方借款的，乙方需将合同所涉房屋变更过户给甲方，变更登记所产生的一切税费由甲方自行承担。原告方向被告段寿英支付款情况为2016年11月11日，被告收到1500000元，2017年3月17日原告支付给被告630000元，2017年3月18日原告支付给被告180600元，2017年4月11日原告支付给被告190000元，原告共计支付给被告2500600元。2017年4月5日，原告段寿英名下坐落于大理市房屋，已办理过户登记手续，登记在原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番名下，原告方已领取了（2017）大理市不动产权第××号不动产权证书。此外，2015年6月30日，段寿英与案外人奚海雁签订了《房屋出租协议书》，段寿英将涉案房屋出租给奚海雁，期限为五年，即从2015年8月1日起至2020年7月31日止，租金每年220000元。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》和《借款协议》涉及的款项数额一致且属同一笔款项。换言之双方当事人基于同一笔款项同时签订了《房屋买卖合同》和《借款协议》，并且双方已在房屋登记机构办理了房屋变更登记手续，将涉案房屋变更登记在四原告名下，原告已领取了不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。关于《借款协议》中约定的“如2017年9月16日之前乙方不能及时支付借款利息的，乙方（被告段寿英）以其所有的位于大理市房屋［国有土地使用证号大国用（2006）第××号，房屋所有权证号大理市房权房权证大字第**价还款”是否违反法律强制性规定问题。一是《借款协议》约定的上述条款并非约定段寿英到期不能及时支付借款本息，借款协议所涉及的房屋所有权转移为原告方所有。二是《房屋买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方订立的《房屋买卖合同》实质上为《借款协议》提供担保，且在《房屋买卖合同》中约定了解除条件“如甲方及时归还乙方借款的，乙方需将合同所涉房屋变更过户给甲方（段寿英）”，故《借款协议》约定的“如2017年9月16日之前乙方不能及时支付借款利息的，乙方以其所有的位于大理市房屋作价还款”并不违反法律、行政法规的强制性规定。据此，原告方提出的双方订立的《房屋买卖合同》有效，由被告支付合同约定的房屋自2017年7月31日至2020年7月31日的租金及逾期付款利息的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但原告主张由被告支付租金660000元和由被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算逾期付款利息不当，一审法院不予完全支持，结合本案实际一审法院确定租金支付金额以《房屋买卖合同》约定的440000元为准，逾期付款利息计算标准以中国人民银行同期贷款利率计算。被告提出，原、被告双方没有房屋买卖的意思，原、被告签订房屋买卖合同并办理房屋变更违反了法律规定，该合同应该无效，租金不应由原告直接收取的辩解意见不能成立，一审法院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、由被告段寿英在本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番房屋租金440000元，并支付原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番从2017年9月16日起至租金440000元付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番的其他诉讼请求。案件受理费10400元，由原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番承担2500元，由被告段寿英承担7900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，在案证据证实，被上诉人向上诉人方支付的2500600元系借款，而非购房款，双方签订《房屋买卖合同》系为民间借贷合同进行担保，并无真实的房屋买卖意思表示，双方以虚假的意思表示签订的《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，当事人不能按照无效的约定主张权利，因此，被上诉人不享有向上诉人收取租金的权益，其起诉不符合条件，应当不予受理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初948号民事判决；二、驳回张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番的起诉。一审案件受理费10400元，退还张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番；段寿英预交的二审案件受理费10400元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈 涛审 判 员  杨 宏审 判 员  杨剑丽二〇二〇年八月十一日法官助理  屈艳祥书 记 员  吴杨旸