山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0181民初1387号原告：孟薇，女，1985年9月17生，汉族，居民，住济南市。原告:刘大伟，男，1983年4月10日出生，汉族，居民，住济南市。两原告委托诉讼代理人：王越，山东辰静律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。被告：章丘市龙昌置业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：熊杰，总经理。委托诉讼代理人：卢焕春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：商苗苗，山东凌岳律师事务所律师。原告孟薇、刘大伟与被告章丘市龙昌置业有限公司（以下简称龙昌置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告刘大伟及原告孟薇、刘大伟的委托诉讼代理人王越、张兴斌，被告龙昌置业的委托诉讼代理人卢焕春、商苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟薇、刘大伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿房屋差价损失438961.8元（以最终鉴定结论为准）；2.判令被告赔偿利息损失49752.05元（自2017年7月24日起至2019年11月25日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告支付逾期交房违约金39266.58元（自2018年1月1日至2018年5月1日止，按已付房款3188882元的日万分之一计算）；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，孟薇、刘大伟增加要求赔偿律师代理费19000元的诉讼请求。事实和理由：2017年7月，孟薇、刘大伟与龙昌置业签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定孟薇、刘大伟购买龙昌置业位于济南市章丘区龙山郡一期21幢109号房产。合同第三条约定商品房的用途为住宅，地上**，地下**，每平方米8779.236元，总面积为363.22平方米，总金额为3188882元。孟薇、刘大伟已按照合同约定支付购房款，办理了网签备案手续，已经办理了收房手续。该商品房已具备办理产权登记的条件，但在不动产登记中心获取的办证信息是：孟薇、刘大伟所购买的房产中，地上**能够办理“住宅”性质的不动产登记，而地下一层仅能办理“地下室”性质的不动产登记，因地下室与住宅的价格有天壤之别，龙昌置业未按照合同约定向孟薇、刘大伟交付“住宅”性质的商品房，给孟薇、刘大伟造成了重大损失。当初孟薇、刘大伟前往龙昌置业售楼处咨询时，置业顾问介绍该房产为四层，四层均为住宅性质且可办证，因此，孟薇、刘大伟才购买了该别墅，从政府主管部门处了解到，该房产地下一层从规划设计、建设施工到销售标注的用途均是地下室，开发商只能按照地下室的用途来销售，但其将本是地下室的房产按照住宅介绍，使业主陷入错误认识，构成欺诈。目前根据主管部门确认，开发商已无法协助孟薇、刘大伟办理住宅的不动产登记证书，只能办理地下室产权证书，构成违约。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。孟薇、刘大伟针对其主张提供如下证据：1.《山东省新建商品房买卖合同（预售）》1份，证明双方于2017年7月19日签订合同，孟薇、刘大伟购买龙昌置业商品房1套；2.收据5份，证明孟薇、刘大伟已经支付房款3188882元；3.房地产权登记信息2份，证明经查询显示，涉案房屋中的负一层规划用途为“地下室”，龙昌置业未按照合同约定向孟薇、刘大伟交付用途为“住宅”的房屋，存在违约情形；4.房屋钥匙签收确认书1份，证明龙昌置业于2018年5月1日才将房屋交付孟薇、刘大伟，应按合同约定承担逾期交房的违约责任；5.民事委托代理合同1份、发票1张、支付凭证1份，证明孟薇、刘大伟因诉讼支付代理费19000元，应由龙昌置业承担；龙昌置业辩称，1、我公司是合法设立的房地产开发公司，涉案“龙山郡”项目具有完整、合法的房地产开发与销售手续，严格依法、依规经营，公示开发、销售证照，供买受人核查，不存在欺诈订立合同。2、孟薇、刘大伟所购买的龙山郡一期21幢109号房产，是地下一层、地上**的别墅**，四层建筑由内部楼梯直接连接、相通，该套别墅整体无法分割。孟薇、刘大伟实际购买的是“准现房”，其认购房产时销售顾问带其看了涉案房产，其看过房屋的坐落、内部布局等现状后才认购，其当时所看到的房产状态与交房时的状态基本一致。3、我公司完全按照合同约定向孟薇、刘大伟交付房屋，办妥涉案楼宇的初始登记、取得大证。办理分户的房屋所有权证书，与我公司无关，孟薇、刘大伟提起诉讼，是将商品房买卖这一合同行为，与不动产权属登记这一行政行为混淆。4、我公司已经按照合同约定向孟薇、刘大伟交付房屋，没有给其造成任何损失，其主张赔偿差价损失、利息损失，无事实与法律依据。实际施工过程中，济南市政府以及章丘区住建委根据冬季采暖季治理扬尘的相关规定，要求存在相应的停工期，根据合同约定，可以顺延交房，因此不存在逾期交房的情况，不应赔偿逾期交房违约金。请求法庭查清事实，依法驳回孟薇、刘大伟的诉讼请求。龙昌置业针对其主张提供如下证据：1.《山东省新建商品房买卖合同（预售）》商品房买卖合同》1份，证明双方签订合同及对房屋的约定，附件1平面图中载明为“地下室”；2.龙山郡项目建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各1份，证明涉案项目手续合法，五证对外公示，购买人在签订合同前，能够了解项目开发及规划信息；3.建筑工程竣工验收报告2份、建设工程竣工规划核实合格证1份、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明1份，证明涉案房产情况及验收情况；4.交房手续一套，证明在交房时孟薇、刘大伟已经确认了房屋的内部设置，与合同约定一致；5.济南市人民政府办公厅济政办字[2017]65号、济政办函[2017]25号、济重污染天气应急办[2017]19号文件各1份，济南市发布重污染天气预警7份，关于冬季扬尘治理停工的微信截图及说明1份，证明因行政命令停工4个月，项目工期顺延，根据合同没有延期交房；6.初始登记房产证1份，证明章丘区自然资源局为涉案房屋办理了不动产登记大证，用途栏列明为“城镇住宅用地/住宅”。根据当事人提交的证据和诉辩主张及经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年4月1日至2016年9月14日，龙昌置业分别取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，开发建设龙山郡项目，其规划为：13幢至15幢、17幢至19幢、21幢至25幢住宅楼为地上3层，地下室及车库为地下**。2017年7月19日，孟薇、刘大伟与龙昌置业签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》1份，合同编号为2017071900016，合同约定由孟薇、刘大伟购买龙昌置业开发的龙山郡第21幢109号商品房一套，该商品房的用途为住宅，一至三层层高3米，花园层层高2.9米，建筑层数地上3层，地下**，建筑面积363.22平方米，单价8779.236元，总价3188882元。交房时间为2017年12月31日前，如出现逾期交房超过60日，买受人继续履行合同的，龙昌置业按孟薇、刘大伟已付款的0.5%支付违约金。合同附件一房屋平面图中，标明为“地下室平面图”。附件十补充协议第三条第4项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，龙昌置业可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……。第5项约定：如发生本条第4项所述延期交房情况之一，龙昌置业应在发生该情形后30日内通知孟薇、刘大伟，并向孟薇、刘大伟提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如龙昌置业未履行本款所述通知及提交文件义务，龙昌置业不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或孟薇、刘大伟方原因导致无法通知的情形除外。第6项规定：龙昌置业自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付孟薇、刘大伟，则孟薇、刘大伟给予龙昌置业30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，龙昌置业无需承担违约责任。如宽展期届满后，龙昌置业仍未将该房屋交付，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，龙昌置业按日向孟薇、刘大伟支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。至2018年5月1日，孟薇、刘大伟已经将房款交清，并于当日办理了收房手续。根据济南市人民政府办公厅济政办字[2017]65号、济政办函[2017]25号、济重污染天气应急办[2017]19号的文件，济南市于2017年12月2日至2018年3月9日发布重污染天气预警7份，2017年10月14日至2018年3月15日，章丘区住建委通过“质安站安全二科”微信群，陆续、多次发布了相关文件、环保督查通知、应急预案及停工通知。孟薇、刘大伟在办理房屋不动产权登记证书时，在不动产登记中心获取的办证信息是：孟薇、刘大伟所购买的房产，地上**能够办理规划用途为“住宅”、房屋性质为“商品房”的不动产权证书，地下**能够办理规划用途为“地下室”、房屋性质为“商品房”的不动产权证书。因本次诉讼，孟薇、刘大伟支付山东辰静律师事务所律师代理费19000元。本院认为，孟薇、刘大伟与龙昌置业签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，合法有效。本案当事人争议焦点一是龙昌置业是否应当赔偿孟薇、刘大伟涉案房屋地下1层仅能办理“地下室”性质的不动产登记而造成的差价损失，二是龙昌置业是否应当赔偿孟薇、刘大伟延期交房的损失及其他损失。关于焦点一，本院认为，首先，根据龙昌置业提供的建设工程规划许可证，龙山郡项目规划为：21幢至25幢住宅楼为地上3层，地下室及车库为地下**，即涉案房屋最初的规划地下**就是地下室。因此，地下**只能够办理规划用途为“地下室”、房屋性质为“商品房”的不动产权证书，但这并不影响涉案房屋的商品房属性和整套房屋的“住宅”属性。该建设工程规划许可证在双方签订合同前，孟薇、刘大伟是应当能够查看到的。其次，根据双方签订的合同，合同约定涉案房屋的用途为住宅，建筑层数地上3层，地下**，在合同的附件一房屋平面图中，明确标明为“地下室”。涉案房屋为别墅性质住宅，价款较大，不动产买卖事宜关系重大，孟薇、刘大伟在购买前理应核实涉案房屋的相关情况，且其曾经到现场考察后，才与龙昌置业签订了合同，故孟薇、刘大伟对涉案房屋的状况是知情的。第三，孟薇、刘大伟所购买的涉案房屋为内部直接连接、相通的4层别墅性质的住宅，整体无法分割，该房屋的使用价值和财产价值在建成后即已确定，并不会因地下1层只能办理“地下室”的产权登记而发生变化，且双方已经在合同中对房产总价作出约定。作为一个完全民事行为能力人，也不会单独出售或购买这一“地下室”。综上，龙昌置业已经将符合合同约定的房产交付孟薇、刘大伟，孟薇、刘大伟主张龙昌置业在销售过程中存在欺诈行为或误导行为，证据不足，本院不予支持。孟薇、刘大伟要求龙昌置业赔偿地下室产权登记差价损失及利息损失的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持，其要求对差价损失进行鉴定，亦无必要。关于焦点二，本院认为，根据双方签订的合同，龙昌置业应当在2017年12月31日前将房产交付孟薇、刘大伟，但龙昌置业直到2018年5月1日才交付房产，且龙昌置业未按合同约定向孟薇、刘大伟提供可能导致顺延交房的有关政策文件或政府部门出具的证明文件，构成违约，龙昌置业应当承担延期交房的责任。故孟薇、刘大伟要求龙昌置业支付逾期交房违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持，但根据合同约定，应扣除30日宽展期，故本院认定逾期交房违约金为28699.94元（3188882元*90天*0.0001）。孟薇、刘大伟要求龙昌置业赔偿律师代理费19000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、章丘市龙昌置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付孟薇、刘大伟逾期交房违约金28699.94元；二、驳回孟薇、刘大伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元，由孟薇、刘大伟负担8586元，章丘市龙昌置业有限公司负担494元；财产保全费2906元，由孟薇、刘大伟负担2761元，章丘市龙昌置业有限公司负担145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  宋 伟二〇二〇年八月二十四日法官助理  陈锐剑书 记 员  谢义彬