广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初10823号原告（反诉被告）：陆嘉俊，男，1995年8月30日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：刘文韬，广东知荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焕君，广东知荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨军，男，1983年2月3日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：翁俊永，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔志伟，广东卓信律师事务所律师。原告陆嘉俊诉被告杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告陆嘉俊及其委托诉讼代理人刘文韬，被告的委托诉讼代理人翁俊永、崔志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告在2019年12月5日签订的《修理厂项目分组协议》已于2020年2月25日解除；2、被告返还原告已支付的押金15000元；3、被告赔偿原告的经济损失14000元（洗车差价损失10200元及大众点评剩余推广费3300元）；4、被告支付原告本案律师费8000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月5日签订《修理厂项目分租协议》，约定被告将位于广州市海珠区江南大道南燕子岗68号5栋首层自编之二美容区域分租给原告使用，租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日。原告已支付押金15000元给被告。协议约定：原告为被告的维修车辆清洗美容服务按照内部成本价15元/台结算，原告每月为被告提供10台次免费清洗，2019年12月至2020年1月入场的，11月以前开卡车辆由被告按照内部价15元/台向原告结算，2020年2月开始若有剩余卡数由原告自行承担。协议签订后，原告按照协议履行义务，并多次要求被告提供被告及其前手的租赁协议及房屋权属证书等能证明被告有合法转租权的资料，但被告一直拒绝。此后，原告才得知商铺权属存在纠纷，涉及诉讼，且出租该商铺的物业管理公司也未获得产权人的授权，被告承租该商铺也未签订租赁合同，其无权进行分租。被告的履约行为已存在重大瑕疵。原告多次与被告协商提前解除协议并清理场地，但被告拒绝。原告于2020年2月25日向南石头街派出所报案，才得以清场搬离原告的物品。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先确认合同于2020年2月25日解除，原告所支付的15000元押金，合同上约定的押金是30000元，后来原告经营不善单方解除合同，以报警的方式强硬退场，在原告主动解除合同的情况下押金没收不退还合情合理。原告的经营损失构成完全不合理，会员洗车被告方要支付15元，这在双方的实际协议上，有明确约定，该15元的补贴都有实际支付给原告，这个价差不应计算在内。大众点评的推广费用，这个是原告在经营期间内的经营开销推广费用，不应由被告承担该份费用，而且合同的单方解除也是原告自己经营不善导致。确认2020年1月份有部分洗车款未支付，但是具体金额需要双方核对。律师费方面在双方签订的分租协议中没有明确条款约定，而且该律师费的主张没有任何法理依据。被告向本院提出反诉请求：1、没收原告押金人民币30000元；2、原告向被告支付2020年2月租金人民币15000元及延期缴纳租金而产生的滞纳金（滞纳金以15000元为基数，2020年2月2日起算，每日按0.3%计算，直至原告结清租金、滞纳金之日止）；3、原告向被告支付2020年1月至2020年2月的未缴水电费2740.8元；4、原告承担由于原告单方终止协议另被告蒙受的损失71604元；5、本案反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：双方合同约定，原告需向被告支付押金30000元（押金余款15000元于2020年2月10日支付），2019年12月及2020年1月的租金为每月12000元，其余10个月为每月15000元，租金每月1号缴交，逾期缴交租金的，原告向被告按0.3%每天支付滞纳金，租赁期间的水电费原告承担60%。由于原告经营不善，2020年2月原告并未向被告交租，并于2020年2月25日单方向被告提出终止双方的《修理厂项目分租协议》，并以报警的方式强行撤场，令被告遭受巨大的损失。被告的损失包括了原告在承租期间以预付卡的方式向多名客户收取洗车费26604元，现由于原告单方终止合同，被告须向客户提供预付卡中剩余的洗车服务。由于原告单方终止合同，另被告可以期待租金的合法利益减少，该合法利益以原告应交的三个月租金计算为45000元。上述两项损失应由原告承担合计71604元。由于原告违约，原告应交的30000元押金（其中15000元未付）应由被告没收，同时原告还应向被告交纳逾期支付2月份租金的滞纳金及租赁期间的水电费。原告答辩称：对于被告的反诉，原告认为押金仅仅是为了在合同履行期间，双方存在其他争议的情况下，押金用来抵扣相应费用的。被告既然已经承认双方协议已经解除，押金则应全款退还。按照租赁合同的一般规定来说，协议既然已经解除，押金应返还。原告在2020年2月25日就实际解除了租赁合同，2月份的租金不能按照满月计算，物业应该已经给了被告租金减免，原告作为分租的一部分应该也有租金减免。对于被告陈述的水电费，原告承认2020年1、2月的水电费没交，具体金额要看被告的缴费依据。经审理查明：据2020年7月14日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区江南大道南路燕子岗68号5幢的建筑面积1520.89平方米，使用性质工业，产权人为广州双鱼体育用品厂。2019年12月5日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《修理厂项目分租协议》，约定：出租方分租位于海××区××大道××路燕子岗××栋首层自编之二美容区域，用于汽车洗车、汽车美容项目，面积约200平方米；承租方租赁修理车间用于汽车美容、洗车服务，承租方为出租方的维修车辆清洗美容服务按照内部成本价15元/台结算，每月提供10台次免费清洗；2019年12月至2020年1月之间入场的，11月份以前开卡车辆由出租方按照内部价15元/台向承租方结算，2020年2月开始若有剩余卡数由承租方自行承担；租赁期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止；自本合同签定日起，承租方需支付30000元（押金暂付150000元，押金余款15000元2020年2月10日支付），给出租方作场地及水电设备押金；每月租金15000元，以后每月1号缴交，不得逾期3天，3天后按逾期处理，承租方每天按应缴租金的0.3%向出租方支付滞纳金，逾期超过15天按违约处理；每月水电费分摊，出租方承担当月水电费40%，承租方承担当月水电费60%，金额以物业出具的水电缴费单为准；等。原告向被告交付了押金15000元。原告因本案诉讼委托律师作为其诉讼代理人支出了律师费8000元。另查，广州双鱼体育用品集团有限公司（以下简称“双鱼集团”）曾起诉广州市宝泷物业发展有限公司（以下简称“宝泷物业”），要求本院判令确认双鱼集团与宝泷物业于2011年1月11日签署的《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》无效；宝泷物业立即向双鱼集团移交广州市海珠区燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢的房屋、场地管理权等。本院作出（2017）粤0105民初9958号民事判决书判决如下：一、确认双鱼集团与宝泷物业于2011年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效。二、宝泷物业在本判决发生法律效力之日起10日内，将所承租的广州市海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢房屋和广州市海珠区燕子岗路16号二层、18号二层、28号1号楼、28号10号楼房屋的管理权交还给双鱼集团……。后宝泷物业不服判决提出上诉，上述案件经广州市中级人民法院以（2018）粤01民终23536号民事判决驳回上诉，维持原判。（2017）粤0105民初9958号民事判决查明如下事实：据穗房地证字第××号《房地产证》记载：海珠区江南大道南路燕子岗68号5幢房屋的权属人为广州双鱼体育用品厂；权属来源为1975年自建上盖，1995年10月更名；共用地面积为19602平方米；用途为工业；建筑结构及层数为混合结构，层数详见附图；总建筑面积为1520.89平方米；等。广州乒乓球厂于1995年9月14日经广州市工商行政管理局核准，企业名称变更为广州双鱼体育用品厂。宝泷物业是2011年1月9日成立的有限责任公司（外商投资企业投资与内资合资），法定代表人为陈亚保，股东为广州市保泽物业管理有限公司（以下简称为保泽公司）和广州市奥宝物业管理有限公司（以下简称为奥宝公司）。保泽公司是2005年12月26日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），成立时的法定代表人为陈亚保，2017年6月27日经广州市工商行政管理局核准变更法定代表人为陈冠标。宝泷物业的法定代表人陈亚保与保泽公司原法定代表人陈亚保为同一人。双方当事人均确认双鱼集团与奥宝公司均为广州轻工工贸集团有限公司下属国企。2011年1月11日，双鱼集团（出租人、甲方）与宝泷物业（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定：甲方同意将海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢的房地产出租给乙方作工业（办公）用途使用，建筑面积5372.8平方米；租赁期限从2011年1月11日起至2020年12月30日止；甲方同意乙方分租、转租及管理等。同日，双鱼集团（甲方）与宝泷物业（乙方）双方签署《补充租赁合同》，约定：甲、乙双方就已签订的广州市海珠区燕子岗路68、28、16、18号广州双鱼体育用品集团有限公司厂区有关《广州市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”）之未尽事宜，签订本补充租赁合同；租赁物名称为广州双鱼体育用品集团有限公司厂区（以下称租赁物），包括厂房（含变压电房）、办公综合楼、场地及有关设备；租赁物地址为广州市海珠区燕子岗路68、28、16、18号；租赁物面积为总占地面积10000平方米，总建筑面积8881平方米（以双方确认的建筑面积为准）；租赁期限为9年，即2011年9月1日起至2020年12月31日止；承租总面积为8881平方米，分两期交付使用，第一期租赁面积为6955平方米，第二期租赁面积为1926平方米，租金按双方确认的建筑面积计算；乙方可以将租赁场地分租或部分借用给合同约定以外第三方，但应向甲方提供分租（借用）人的合法身份证明（注册登记证明）及分租合同备案；本补充租赁合同与主合同具有同等法律效力，本补充租赁合同若与主合同条款有冲突，以本补充租赁合同为准；等。据企业信用信息公示报告记载，广州市荔湾区悦驿汽车美容店的经营者为原告，经营场所位于广州市荔湾区。原告提供了如下证据：1、广州市荔湾区悦驿汽车美容店与汉海信息技术（上海）有限公司签订的《商户入驻服务合同》；2、2019年12月及2020年1月经营数据表，拟证明原告经营期间以15元/辆的价格为被告服务开卡会员共计340辆，其中2019年12月196辆，2020年1月144辆；3、《悦马会充卡金额》，拟证明原告会员收入为26609元，剩余未服务金额为11926元。被告质证认为：证据1无法确认；证据2无法得知原告数据的可信度，无法认可；证据3不予认可。被告为证明其抗辩意见，提供了广州市保泽物业管理有限公司出具的燕子岗南路68号租户路耐士的缴费通知单，载明2020年1、2月水电费为4568元。原告质证认为对于水电费无异议，但原告2月份没有经营，不应负担2月份的水电费。诉讼中，经本院向双方当事人释明，假如双方之间的租赁合同无效，原、被告都表示坚持各自的诉讼请求。本院于2020年5月13日进行开庭审理，开庭当日本院责令双方七日之内对双方的账目进行核对，但双方并未进行核对，原告表示因之前都找被告核对过，但被告一直不予认可。被告表示起诉之后原告没有找被告核对过。原告明确：普通车洗车的价格是38-50元之间，按照平均价45元来算，每个车差价30元；根据其提交的2019年12月以及2020年1月份的经营报表，原告经营期间以15元每辆的价格为被告服务开卡会员共计340辆，故差价损失为30元乘以340辆=10200元。原告经营期间在大众点评上做推广，共向大众点评支付了8800元的推广费，剩余将3300元没有使用，大众点评要求其提供证据证明门店倒闭，才会将剩余的3300元退回。原、被告双方确认：原来门店是由被告经营，后来转租给原告，在被告经营期间有一些客户是被告积累的，所以该部分客户在原告接手后就由被告向原告按每辆车15元的价格去支付，原告无需直接向客户收取款项；2019年12月的洗车费用被告已向原告结清，2020年1月的洗车费没有结清；原告于2020年2月25日退场；原告在承租期间以预付卡的方式向客户收取洗车服务费26604元；原告退场后，被告继续进场经营；涉案店铺的营业执照并非原告或被告，而是上一手经营者。被告表示其是向广州市保泽物业管理有限公司租赁涉案场地，因双鱼公司与物业公司之间的合同被认定为无效，故被告与保泽公司没有签订书面租赁合同，租金及水电费由被告向该物业公司老板的妻子杨燕红交纳，物业公司已免除被告的2020年2月的租金，被告无需向物业公司缴纳2月份租金。本院认为：已经生效的民事判决书已确认双鱼集团与宝泷物业于2011年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效，保泽公司是宝泷物业的股东之一。被告自认因双鱼集团与物业公司之间的租赁合同被认定无效故其没有与保泽公司签订书面合同。由上可知，被告与其上一手之间的租赁关系实质上为无效的租赁关系，故被告再将涉案房屋转租给原告签订的《修理厂项目分租协议》亦为无效合同，故原告要求确认上述协议于2020年2月25日解除的诉讼请求本院予以驳回。原告作为承租人，亦有义务对于承租物业的产权情况、被告的转租权限等进行核查，在未核实清楚即与被告签订租赁合同，原告亦对合同无效的后果承担一定的责任。被告明知物业公司与双鱼集团的租赁合同无效，仍然将房屋转租给原告，被告也应对合同无效的后果承担责任。因合同无效，故原告要求被告退回押金15000元有理，本院予以支持。被告反诉要求没收原告押金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失14000元（洗车差价损失10200元及大众点评剩余推广费3300元）。原告提供了2019年12月及2020年1月经营数据表，拟证明原告经营期间以15元/辆的价格为被告服务开卡会员共计340辆，其中2019年12月196辆，2020年1月144辆。被告虽然不予确认，但并未能提出反驳证据，本院对于原告的主张予以采纳。原、被告双方确认2019年12月的洗车费用已经结清，2020年1月的尚未结清。对于2020年1月的洗车费用，本院认定以原告主张的144辆车进行结算。原告承租房屋时是自愿接受了被告提出的15元/台的价格进行结算，原告此时提出要求被告补差价理据不足，本院不予支持。故就2020年1月的洗车费被告应向原告支付144台*15元/台=2160元。关于原告要求被告赔偿大众点评未使用的余额3300元。原告并未提供证据证实其向大众点评支付了相关费用，且原告提供的《商户入驻服务合同》是由原告经营的广州市荔湾区悦驿汽车美容店签订，合同相对方并未涉案房屋，原告亦无证据证实余额为3300元，原告也应自行承担相应经营风险。故对于原告该项诉讼请求本院予以驳回。关于原告要求被告支付律师费8000元依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告交纳2020年2月租金及滞纳金的问题。因被告已确认上一手物业公司已免除被告的2020年2月的租金，被告无需向物业公司缴纳2月份租金，故被告也不应再向原告收取2月份租金。鉴于此，被告反诉要求原告支付2020年2月租金及滞纳金本院不予支持。关于水电费问题。原告确认2020年1-2月水电费并未缴纳，根据水电费缴费单记载涉案房屋水电费为4568元，参照合同约定原告应向被告支付的水电费为4568元*60%=2740.8元，故被告要求原告缴纳上述水电费本院予以支持。关于被告要求原告赔偿损失。原、被告双方确认原告在承租期间以预付卡的方式向客户收取洗车服务费26604元，原告举证证明原告剩余未服务金额为11926元，被告不予确认。现门店由被告进行经营，被告不确认原告的数据却未能提出对原告举证金额的反驳，双方在本院指定期限内对于上述金额并未能进行核对，造成此后果双方均应承担责任。故本院酌情认定对于上述洗车费26604元由双方各承担一半，原告应将上述金额一半即13302元退回给被告。被告本身并不具备合法的转租权，被告另主张原告赔偿其解除合同导致可期待的三个月租金的诉讼请求无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆嘉俊与被告杨军2019年12月5日签订的《修理厂项目分租协议》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回押金15000元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2020年1月的洗车费2160元；四、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2020年1-2月的水电费2740.8元；五、原告在本判决生效之日起十日内向被告退回13302元洗车服务费；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费363元，由原告负担195，由被告负担168元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1343元，由原告负担175元，由被告负担1168元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年八月二十四日书记员  李敬钊吴越鸣