贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7704号原告：李杰，男，1980年11月5日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：梁松（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心四楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，系公司董事长。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹娇艳（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理毕节市城市南部新区的招商花园城E4-8-6号房的商品房转移登记的有关文书，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计30000元（以293702元购房本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至被告实际交付完毕办理本案商品房转移登记的有关文书给付原告之日止）；3、判决被告返还代收原告的各项开户费计3280元（即燃气、有线电视、电开户费）；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2014年4月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市城市南部新区，房屋总价款为293702元。同时双方就该商品房基本状况、商品房价款付款方式及付款时间、交房日期及交付使用条件和房屋登记等等具体事项作了明确约定。合同中第十一条约定的交房时间为2016年3月31日，第二十二条约定了关于房屋登记的相关事项，该条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。合同签订后，原告履行了相应合同义务，缴纳了房屋款项、契税、维修基金等费用，而且被告还代收取了原告的闭路电视、电、燃气等开户费用。而至今，被告一直未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告行为构成违约，应承担违约责任。被告辩称，一、本案已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。三、导致涉案房屋的不动产权属证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人的合法权益。四、对于三通费，根据合同约定应当由原告承担，被告只是代收代缴，并未实际占有该费用，若原告认为不应该承担该费用，应当向相应的服务提供单位要求退还，而无权要求被告退还。本院经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款293702.00元。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等，2016年1月13日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年8月23日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。另查明，被告收取原告三通费3280.00元。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是：1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2、如何计算违约金。关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，被告承诺于2016年9月30日前取得涉案房屋所有权初始登记，虽然被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书的时间是2016年1月13日，但是被告并未提供相应的证据予以证明其取得商品房备案证明书后于2016年9月30日前已经履行通知原告义务（涉案房屋已经符合办理转移登记的条件），故被告已经构成违约，虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定出卖人逾期办证及移交相关文书，买受人不退房的情况下违约金如何计算，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当承担相应的违约责任。关于焦点二：如何计算违约金。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于被告已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，2018年8月23日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年8月23日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月19日）往前倒推三年即2017年5月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的2016年10月1日至2017年5月18日期间的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月19日起计算至2018年8月23日，共计462日，故被告应当支付原告的违约金为293702.00元×4.75%（年利率）×1.3÷365日×462日=22955.83元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：．．．．．．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费．．．．．”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例＞有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告三通费3280.00元，理应退还原告。因原被告之间形成事实上的委托办证关系，被告无需向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，故对原告要求被告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的请求，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李杰逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金22955.83元；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李杰三通费3280.00元；三、驳回原告李杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币316.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年八月十一日书记员  肖 毅