上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34186号原告(反诉被告)：上海粤世宏实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张运池，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁皓，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：佘珏，女，1985年1月14日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司(以下简称粤世宏公司)与被告(反诉原告)佘珏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序审理，后本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告(反诉被告)粤世宏公司的委托诉讼代理人瞿蓓、被告(反诉原告)佘珏及其委托诉讼代理人唐秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)粤世宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年3月8日签署的《商铺租赁合同》;2、判令被告将位于上海市闵行区园文路XXX号世宏金源中心商场一层XXX、XXX、XXX室号铺位返还原告：3、判令被告向原告支付2017年9月23日起,暂计至2019年6月30日止的租金433248.9元(要求计算至解除之日)以及逾期违约金(逾期违约金以每期未付租金为基数,按照日千分之三,自每期应付之日次日计算至实际支付之日)：4、判令被告向原告支付房屋占有使用费(自解除之日起,按每月22,992.81元为标准,计算至实际返还之日)：5、判令被告向原告支付解约违约金22.992.81元;6、判令被告已支付的保证金39,598.72元不予返还,归原告所有;7、判令被告向原告支付律师费27.000元;8、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，粤世宏公司自愿撤回主张的律师费之诉讼请求。事实与理由：2017年3月8日,原告与被告签署《商铺租赁合同》,合同约定,原告将上海市闵行区园文路XXX号世宏金源中心商场一层XXX、XXX、XXX号铺位出租给被告,租赁使用期限自2016年12月25日起至2021年12月24日止。合同约定,自2016年12月25日至2018年12月24日,月租金为人民币19,799.36元;自2018年12月25日至2020年12月24日,月租金为人民币22,992.81元。租金按每2个月支付一次,先付后用,应于每支付期上个月的20日至月底之前将下一期租金支付给原告。合同另有约定,若被告逾期支付租金,被告应按日向原告支付逾期应付款的0.3%违约金;若逾期支付超过一个月的,原告有权单方终止合同、收回房屋、不予退还被告已付保证金,并要求被告在付清所有应缴费用和赔偿给原告造成的损失外,支付原告不少于一个月租金的违约金。租赁合同签订后,原告依约交付了租赁房屋,被告未按约缴纳租金使用费。经原告多次催讨,但被告仍然未予以支付。原告认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系各方真实意思表示,内容与法不悖、依法有效,对各方均具有约束力。根据《租赁合同》的约定,被告应当按合同约定承租、使用租赁房屋、并按时如数缴付租金、物业费、水电费等应付款的合同义务,但被告长期未按约支付合同项下应付款,已严重违反合同约定,原告有权解除《租赁合同》并追究被告的违约责任,并要求被告归还房屋。被告的违约行为已对原告造成了严重的经济损害。综上,为维护原告的合法权益,原告特依据相关法律规定以及合同约定向贵院提起诉讼,望判如诉请。被告(反诉原告)佘珏辩称，原告未按合同约定履行合同义务，存在违约事实，被告不存在过错，原告无权要求被告承担违约责任。双方签订的合同中第3.4条、7.2条明确约定原告应以书面通知被告开业，原告至今也未履行开业的义务，也未通知被告正常开业，导致被告无法正常营业，一直处于亏损状态。被告认为双方签订合同目的是原告能正常开业并且保证被告能正常营业，被告事实上并未实际履行合同义务。被告未支付2017年9月23日至2018年2月1日的租金也是因为基于原告的违约行为，故被告行使合同履行抗辩权，对于2017年9月23日至2018年2月1日期间的租金，被告予以认可，但是应当减免支付。2018年2月1日，原告以实际行为再次表明拒绝履行合同，故原告主张的2018年2月1日之后的租金无事实以及法律依据，原告在未和被告协商的情况下，擅自于2018年2月1日将涉案房屋强制上锁，导致被告无法进入，庭审中证人也证实了此事实。原告擅自提前收回房屋后，强行占有被告的装修物品，也无事实以及法律依据，应当予以返还。被告认为双方签订的合同为双务合同，被告选择租赁原告的商铺是以原告能提供营业所需的客观条件为前提的，但是原告交付房屋后，拒绝履行合同其他的关键义务，导致被告无法正常营业，损失巨大，租赁房屋的目的根本无法实现。故被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告(反诉原告)佘珏向本院提出反诉诉讼请求：1.判令粤世宏公司返还保证金39,598.72元；2.判令粤世宏公司赔偿店铺装修损失155,000元。事实与理由：自2017年3月8日签订租赁协议以来，原告未能按照合同要求，完成整栋楼的开业行为，且无任何书面通知或其他形式告知原因。因为原告不能完成合同条款且是非常重要的合同核心内容，所以被告拒绝支付租赁费用、物业费用、房屋占有使用费、解约违约金、已支付的保证、律师费用、本案的诉讼费用。在仅有的试运行期限内，原告未能如期提供保洁服务、安保服务，且被告租赁的房屋有严重漏水现象，给被告的现场设备造成严重损失。2018年2月1日起，原告就已经擅自将被告租赁的场地前后进行了强制上锁，导致被告无法进入，已经不存在经营环境，所以被告拒绝承担此后产生的任何费用。故被告请求法院支持其反诉请求。针对反诉，原告(反诉被告)粤世宏公司辩称，不同意佘珏的反诉诉讼请求。基于被告诸多违约行为，原告有权没收保证金。由于被告存在违约行为，导致合同解除，根据合同约定，装修损失不予赔偿，原告也不需要装修设备，故不存在赔偿装修损失的问题。经审理查明，上海市闵行区园文路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋的产权人为粤世宏公司。2017年3月9日，粤世宏公司(出租方、签约甲方)与佘珏(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意出租给乙方位于上海市闵行区园文路XXX号楼世宏金源中心商场一层XXX、XXX、XXX号铺位，租赁面积(即建筑面积)为209.98平方米，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指建筑面积。最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测为准；如果因为国家或政府部门有关建筑技术的要求等与初步设计的图示相比较，甲方根据要求对租赁场地的建筑和或对最后竣工的租赁场地做了改变，只要这些变更不影响按本合同规定的租赁场地的用途，且甲方已经提供了相应的装修和设备，而且只要这些改变与实际的建筑面积出入不超过5%双方同意这些更改。在这种情况下，双方应继续履行本合同的所有条款，而且乙方同意不应对这些更改提出任何索赔或其他要求。双方另行签订补充协议变更租赁面积数据，租金按最终租赁面积据实结算，多退少补；租赁场地的交付条件应根据双方认可的附件三《租赁场地装修和设备设施标准》确定。由甲方负责设计和实施。乙方要求对附件三做出的任何改变应得到甲方的书面同意，否则由此而产生的任何费用由乙方承担；租赁场地暂定将于2017年1月1日交付乙方，具体日期以甲方书面通知为准。在租赁场地正常交付时，甲乙双方应签订附件五《租赁场地交付确认书》，确认租赁场地按照附件三的标准正常移交；乙方应在收到甲方书面通知交接租赁场地后7天内与甲方办理全部交接手续并付清相关费用，若乙方逾期超过10天未进场或支付租金、物业管理费等费用的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已支付的定金甲方有权没收、保证金等费用作为违约金归甲方；开业日暂定为2017年5月1日，具体以甲方书面通知为准(注：除本合同特殊约定情况外,“开业日”均指租赁场地所在楼栋的开业日)。除双方有特殊约定的，乙方需在开业日之前装修完毕。在租赁场地交付日，乙方应与甲方委托指定的物业管理单位签订装修施工管理协议并支付装修保证金；租赁期限为5年，自2016年12月25日起至2021年12月24日止。从场地实际交付日起计算。如甲方提前或延期交付租赁场地不超过六个月的,租赁期限和开业日相应提前或顺延；租赁期满,甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还。如乙方逾期归还，占用期间的租金按本合同租金标准的3倍计算。若租赁期间，乙方提前撤租，甲方有权没收乙方已支付的保证金；双方同意月租金计算方式为租金单价租赁面积*365天/12个月，月物业管理费计算方式为物业管理费*单价租赁面积；第一年给予装修期4个月，即从商场商铺实际交房当日开始计算满4个月；装修期内租金无需支付，但物业管理费、公共事业费等费用乙方仍然应当支付。乙方应向甲方支付的租金(含税)为，自2016年12月25日-2018年12月24日止，租金单价按每天每平方米3.1元计算，月租金合计19,799.36元；自2018年12月25日-2020年12月24日止，租金单价按每天每平方米3.6元计算，月租金合计22,992.81元；自2020年12月25日-2021年12月24日止，租金单价按每天每平方米3.85元计算，月租金合计24,589.53元；乙方应向甲方委托的物业管理单位另行支付物业管理费，物业管理费单价按每月每平方米48元计算，每月物业管理费合计10,079.04元；租金及物业管理费均按每2个月支付一次，先付后用；自本合同签署之日起7日内，乙方必须向甲方支付首期2个月的租金计39,598.72元；进场装修前7日内支付前2个月物业管理费，以后乙方应于每支付期上个月的20日至月底之前，将下一期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式交给甲方及甲方指定物业管理公司，如遇周末或节假日则顺延；乙方逾期支付租金及物业管理费(即逾期应付款)，逾期付款天数在一个月内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%违约金，逾期付款天数超过一个月的，甲方有权单方终止本合同，并按本合同第15条的相应约定执行。甲方选择不终止合同的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%违约金，直至乙方补缴全部逾期应付款之日止；租赁期间，乙方除按时支付租金外，还应承担按照有关部门规定的标准和方式向有关的公用事业供应商支付与其使用公用事业有关的任何收费或费用。公用事业包括但不限于水、电、天燃气、通讯、有线电视、网线等。设有空调设备的楼层商铺其空调使用费，按流量进行计算；公用事业费用应由乙方直接交与有关部门，如无法直接支付，则应及时足额支付给甲方指定物业管理公司，由甲方指定物业管理公司代为缴付，并需在收到甲方付款通知书后三天内向甲方指定物业管理公司付清，逾期每日按该部分费用的0.3%的标准向甲方指定物业管理公司支付违约金；公用事业费从甲方向乙方交付租赁场地之日起开始计算；自本合同签署之日起7日内,乙方须向甲方支付相当于首年2个月租金金额39,598.72元,作为本合同保证金。如乙方违约提前终止本合同，此保证金则作为违约金甲方不予退还乙方；出现如下情形之一时，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失包括但不限于合同提前终止导致未收取的租金损失、甲方支付的律师代理费，如果乙方逾期没有付清保证金、租金、物业管理费以及其他应由乙方支付的费用超过30日的；未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途的；未经甲方书面同意乙方将租赁场地转租转借给第三方的；未经甲方书面同意乙方擅自停业超过30日的；乙方利用租赁场地进行非法活动损害公共利益的；乙方违约超过30日且经甲方通知后仍未纠正违约行为的；乙方晚于甲方规定的开业日开业超过30日的，乙方有违法违规行为的；在发生上述情况下，如甲方终止本合同，则乙方应付清所有应缴费用和赔偿给甲方造成的损失外，已收取的保证金或预收的租金、物业管理费等不予退还，且乙方还应支付甲方不少于一个月租金(以上一个租金为标准)的违约金，如甲方不终止合同，则乙方除应付清所有应缴费用和纠正违约行为外，仍应赔偿甲方遭受的损失。当甲方的损失很难用金额计算时，按不少于一个月租金(以上一个租金为标准)计算；甲方依据上述情形提前终止合同时,应提前15日书面通知乙方。乙方应在收到甲方书面通知后15日内及时腾空并归还租赁场地的租金及所有费用据实结算,本合同另约定的除外。乙方还应承担甲方为此支付的律师代理费。已装修的固定装修物无偿归甲方所有(甲方要求拆除恢复原状的除外)；出现如下情形之一时,乙方有权提前终止本合同,甲方应当赔偿乙方因此而遭受的相应损失，租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的。延期交付租赁场地或延期开业超过六个月，因甲方严重违约造成本合同无法履行连续超过三个月的；在发生上述情况下，乙方有权终止本合同，合同终止时，甲方应将保证金无息退还乙方，乙方有权要求甲方赔偿其因此而遭受的损失；乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前15日书面通知甲方。乙方应于本合同终注后15日内及时腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，本合同另约定的除外。附合的固定装修物归甲方所有(甲方要求拆除恢复原状的除外)；除本合同另有约定外，任何一方单方面提前终止合同的应视为违约,承担违约责任。乙方应于本合同终止日后15日内腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，本合同另约定的除外。乙方同意，在任何情况下(包括租赁期满、提前终止等)，甲方均无需承担乙方的装修损失。合同还对其他事项作了约定。2017年3月27日，粤世宏公司(出租方、签约甲方)与佘珏(承租方、签约乙方)签订《租赁场地交付确认书》一份，载明：甲、乙双方在2017年3月23日对租赁场所(上海市闵行区园文路XXX号楼世宏金源中心商场一层XXX、XXX、XXX铺位进行交接验收。经现场核实确认，甲方交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，乙方对此没有异议。自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所。合同签订后，聚贤厅公司向粤世宏公司支付了保证金39,598.72元及预付两个月租金39,598.72元。佘珏在收到商铺后对外经营至2018年1月底。2018年2月1日起，佘珏停止经营，但未能向粤世宏公司返还房屋，系争商铺被加锁。另查明，粤世宏公司曾起诉该商场另一承租业主某餐饮管理有限公司，要求解除合同、承担违约责任、赔偿损失等。本院受理后，于2019年5月30日作出(2018)沪0112民初24369号民事判决，在该案中，本院查明一节事实为系争商铺所在商场在交付时未正式开业。本案审理中，佘珏向本院申请了证人丁某某到庭作证，证人陈述：其为佘珏的员工，平时生意有时挺好，有时不行，商场人流量不多，商场也没有通知过开业。2018年2月1日，物业保安来把商铺锁了，2018年过年前，老板曾叫其来结算工资。上述事实，由《商铺租赁合同》、《上海市房地产权证》、《租赁场地交付确认书》、银行明细明细表等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，粤世宏公司与聚贤厅公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。本案诉讼过程中，粤世宏公司要求解除双方间的租赁合同，佘珏对解除合同并无异议，但双方对合同解除的过错及解除时间存在争议，针对此争议，本院认为，虽然合同系争租赁场地所在商场的开业日期暂定为2017年5月1日，具体以书面通知为准，但粤世宏公司并未提供书面通知开业日期的证据，显然存在一定过错。但在未收到书面开业通知的情况下，佘珏已开始实际使用租赁的商铺对外开始经营，租赁合同的主要目的已基本实现，佘珏以其实际行为继续履行合同，在此情况下，佘珏在预付了两个月的租金后，并未按合同约定继续履行支付租金的义务，显然违反合同约定，构成违约，故粤世宏公司依据合同约定，享有合同解除权。但粤世宏公司并未按合同约定的方式向佘珏送达书面解除通知函，故本院确定合同解除之日为粤世宏公司向本院主张权利的诉状副本送达佘珏之日，即2019年9月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。同时，结合本院前述认定，粤世宏公司未能按约书面通知佘珏商场对外正式营业，确对经营环境造成了影响，于履行过程中存在瑕疵，但佘珏占有使用系争房屋并对外经营，合同的主要目的已基本实现，故合同解除的主要责任在佘珏，本院依据双方之违约行为，确认粤世宏公司承担30%之责任，佘珏承担70%之违约责任。关于商铺返还，因佘珏未能证据证明其已将商铺交还于粤世宏公司，故粤世宏公司主张返还商铺的请求，于法有据，本院予以支持。至于欠付的租金，粤世宏公司于2017年3月23日交付系争商铺，依据双方租赁合同之约定，双方租期自场地交付日起计算，故双方的租期自2017年3月23日起算。又根据双方合同约定，第一年给予装修期免租4个月，故租金应从2017年7月23日起算。因佘珏在签订合同时已预付两个月租金，故佘珏欠付的租金自2017年9月23日起算，粤世宏公司主张欠租日自2017年9月23日起，于法有据，本院予以支持。但如前所述本院确认双方的租赁合同于2019年9月14日解除，自2017年9月23日起至2018年1月31日期间的租金，佘珏占有房屋并实际经营，因粤世宏公司交付房屋的瑕疵，本院确认佘珏依据租金标准之70%向粤世宏公司支付此期间的租金59,539.12元。自2018年2月1日起至2019年9月14日期间的租金，佘珏未能与粤世宏公司协商一致的情况下擅自停业，已属违约，且虽其不再经营，然未能及时搬离并与粤世宏公司办理房屋交接手续，系争房屋粤世宏公司无法收回，应支付该期间的租金。同时本院考虑到，粤世宏公司虽否认其于系争房屋上加锁，但房屋实际确由物业公司加锁，该物业公司系由粤世宏公司聘请的管理部门，粤世宏公司未能妥善处置租赁房屋，亦未尽其减损义务，故本院确认佘珏依据租金标准之50%向粤世宏公司支付此期间的租金206,716.54元。虽然佘珏确实未能提供商铺交还粤世宏公司的证据，但根据前述理由，加之合同解除后，佘珏也确实未能继续经营，而且在租赁商铺被锁后，粤世宏公司也未积极去收回商铺，故对合同解除后至房屋实际交还之日的房屋使用费，本院确认佘珏依据月租金标准的20%予以支付(具体支付标准为：2019年9月15日至2020年12月24日期间按合同约定的月租金22,992.81*20%=4,598.56元标准计算，2020年12月25日起按合同约定的月租金24,589.53*20%=4,917.91元标准计算，实际以房屋交还之日为准)。关于粤世宏公司主张的逾期违约金，实为逾期支付租金违约金，考虑到粤世宏公司在合同履行中存在一定瑕疵，佘珏未支付事出有因，故对于该诉讼请求，本院不予支持。关于粤世宏公司主张的违约金，双方合同约定因佘珏公司原因提前终止合同，粤世宏公司有权将保证金作为违约金不予返还，同时佘珏除应付清所有应交费用和赔偿给粤世宏公司造成的损失外，还应支付不少于一个月租金的违约金，即共计三个月租金数额之违约金。本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。如前所述，佘珏应承担70%之合同解除违约责任，结合租赁合同履行之实际情况，本院确认佘珏支付的保证金39,598.72元作为违约金，粤世宏公司无需返还；粤世宏公司主张的解约违约金22,992.81元，本院不再予以支持。粤世宏公司撤回律师费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。关于佘珏主张的反诉请求，针对返还保证金部分，本院之前已阐述理由，故对于此项反诉请求，本院不予支持。关于佘珏主张的赔偿装修损失，因合同解除的主要过错在佘珏，且根据合同约定粤世宏公司无需赔偿装修损失，故对佘珏该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司与被告(反诉原告)佘珏签订的《商铺租赁合同》于2019年9月14日解除；二、被告(反诉原告)佘珏于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区园文路XXX号楼世宏金源中心商场一层XXX、XXX、XXX号铺位返还给原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司；三、被告(反诉原告)佘珏于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司支付自2017年9月23日至2019年9月14日期间的租金266,255.66元；四、被告(反诉原告)佘珏于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司支付自2019年9月15日起至铺位实际返还之日止的占有使用费(具体支付标准为：2019年9月15日至2020年12月24日期间按合同约定的月租金22,992.81*20%=4,598.56元/月标准计算，2020年12月25日起按合同约定的月租金24,589.53*20%=4,917.91元/月标准计算，实际以房屋交还之日为准)；五、被告(反诉原告)佘珏支付的租赁保证金39,598.72元作为违约金，原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司无需返还；六、驳回原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)佘珏的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,258.34元，由原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司负担2,777.50元，由被告(反诉原告)佘珏负担6,480.84元；反诉案件受理费减半收取计2,095.99元，由被告(反诉原告)佘珏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  曹文进人民陪审员  曹艺晴二〇二〇年八月十三日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。