陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0902民初189号 原告：金州国际城小区业主委员会，住所地：安康市汉滨区负责人：江楠，金州国际城小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人:邓超，陕西秦中律师事务所律师。 被告：南平市益旺商业管理有限公司（原公司名称为南平市亿发商业管理有限公司），住所地：南平市。 法定代表人：孙建强。 被告:南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（原公司名称为南平市亿发商业管理有限公司安康分公司），住所地：安康市汉滨区。 法定代表人：孙建强。 二被告诉讼委托代理人：元武、余琳，国浩律师（福州）律师事务所律师。 原告金州国际城小区业主委员会（以下简称“金州国际城业委会”）与被告南平市益旺商业管理有限公司（以下简称“南平益旺公司”）、南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（以下简称“南平益旺安康分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，做出（2019）陕0902民初1712号民事判决书，宣判后，被告南平益旺公司、南平益旺安康分公司不服提起上诉，安康市中级人民法院做出（2019）陕09民终863号民事裁定书，裁定撤销安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1712号民事判决，发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告金州国际城业委会的委托诉讼代理人邓超，被告南平益旺公司、南平益旺安康分公司的委托诉讼代理人元武、余琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，被告南平益旺安康分公司在金州国际城小区建设过程中，从2014年开始陆续与小区业主签订《前期物业服务合同》，为小区业主提供前期物业服务。南平益旺安康分公司在服务过程中，存在多种侵犯业主权益的行为，经常和小区业主发生纠纷。2018年12月7日，金州国际城小区业主委员会在安康市房管局、新城办、香溪社区组织下依法选举成立，并向香溪社区、新城办、安康市房管局备案，2019年1月9日依法完成备案，于2019年1月10日向小区业主发出业主委员会成立公告。2019年1月19日，原告根据《陕西省物业管理条例》第五十三条、第五十四条向南平益旺安康分公司发出移交资料和办公用房的致函，南平益旺安康分公司未予移交。2019年2月19日，原告根据《陕西省物业管理条例》第十六条向小区全体业主代表发出征询意见通知。2019年2月20日，发放征询意见表，征求业主代表是否需要更换物业服务公司，应到代表60名，实到代表53名，全部同意支持业委会以协议方式选聘新的物业公司。2019年2月21日，原告发出公开选聘新的物业公司报名通知，并于2019年2月28日向安康市房管局、新城办、香溪社区、新城派处所发出参会邀请函。2019年3月3日，原告根据《陕西省物业管理条例》第五十九条，以协议方式向陕西坚信物业管理有限公司、安康优专诚物业管理服务有限公司发出竞聘邀请函。2019年3月8日下午，在安康宾馆召开首届业主代表大会第二次会议，应到代表60名，实到代表59名，经到会业主代表投票表决，陕西安康坚信物业公司以得票49票选聘为金州国际城小区新的物业服务公司，原告于2019年3月10日与陕西安康坚信物业管理服务有限公司签订《安康市汉滨区金州国际城小区物业服务合同》。2019年3月11日，原告向南平益旺安康分公司送达移交小区物业的致函，于2019年3月28日又以邮寄方式向被告发出移交物业和相关资料的致函，被告至今未做任何反应。原告认为，根据《陕西省物业管理条例》第五十一条、第五十三条、第五十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规规定，小区业主委员会成立后，原有前期物业服务合同关系即告终止，被告应当撤离小区并向原告移交相关资料。由于被告拒不移交资料和拒不撤离小区，原告诉讼请求如下：一、请求确认被告与金州国际城小区业主之间的《前期物业服务合同》于2019年3月10日终止。二、请求判令被告撤离金州国际城小区，向原告移交相关资料（1、竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理必需的其他资料）。三、被告承担诉讼费用。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、前期物业服务合同。用以证明原告与南平益旺安康分公司签订前期物业服务合同。 2、业主委员会备案登记表、业主委员会成立公告、业委会启用印章的函、要求亿发公司移交资料的函、要求暂停收取物业费和停车费的函。用以证明原告成立、备案登记后，就有关事项与被告进行协商，但是被告不予配合。 3、第三次会议资料（2019年10月12日通知各业主代表召开第三次业主代表大会通知、业主授权签字汇总表、小区公告、通知2019年12月29日在安康宾馆召开第三次业主代表大会通知、参会邀请函、议事规则、管理规约修订稿、第三次会议纪要）。用以证明通过第三次会议业主代表已超过600名业主明确授权，进行投票表决，均要求解聘物业公司，原物业公司终止服务、撤离小区，同意业委会选聘新的物业公司，与原告诉讼请求一致。 4、第三次会议签名授权登记表、短信授权、表决票。用以证明小区业主特别授权业主代表进行表决。 5、小区实行业主代表制的说明、征询意见通知和征询意见表、征询意见结果的公告、召开业主代表大会的通知、招聘物业企业报名公告、会议邀请函4份、选聘物业公司邀请函2份、候选物业企业公示、候选物业企业服务收费标准公示一份、业主代表大会第二次会议签到册、业主代表大会第二次会议议程、选票、业主代表大会第二次会议纪要、中标通知书、选聘物业公司表决结果公告、要求移交物业的函、监委会成立公告、表决结果公告、业委会与坚信公司签订的物业服务合同、物业移交函及邮寄回执、征询意见表及选票。用以证明第二次业主代表大会会议已经确定选聘新的物业公司，并与坚信公司签订了物业服务合同，与原物业公司服务合同应当终止，并在第三次会议中予以再次确认。 被告辩称，一、业委会委员在选举过程中未进行资格审查，导致选出的所有业委会委员均不符合法定资格。违法设立的业委会不具有诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。(一)业委会主任江楠并非小区业主，不具有业委会委员的参选资格，更没有资格担任业委会主任。《业主大会和业主委员会指导规则》第十四条规定，业主委员会委员候选人由业主中产生。《陕西省物业管理条例》第七条规定，“已领取房屋所有权证，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。”本案中，业委会主任江楠并非金州国际城小区5-2-2701房屋的业主，该房屋业主是颜国庆，因此江楠不能成为业委会委员，更没有资格担任业委会主任。（二)根据《陕西省物业管理条例》规定，恶意拖欠物业费的业主没有资格担任业委会委员。现业委会所有委员均自2017年起就欠缴物业费，现有所有委员均不具有法定担任资格。根据《陕西省物业管理条例》第二十六条第二款第(二)项之规定，恶意拖欠物业费的业主不能担任业委会委员。现业委会委员中的江楠、熊宗军、李朝斌、马兴平、张成刚、刘宁、蔡树林、刘云、周登米自2017年就开始恶意拖欠物业费。对此，益旺公司安康分公司已经提起诉讼，与刘宁、李朝斌的案件贵院正在审理中，其余案件均已由安康中院作出生效判决判令被告支付物业费。目前业主委员会所有委员均不具备担任委员的资格，业委会的设立严重违法。(三)根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员候选人应当由香溪社区、新城办等部门进行资格审查，资格审查通过后方能正式参与选举。本案业委会在选举过程中未进行资格审查，导致最后选出的全部委员均不具有合法担任资格，程序严重违法。《业主大会和业主委员会指导规则》第十四条规定，“筹备组应当核査参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。”本案业委会在选举过程中未进行资格审查，程序严重违法，导致选举出的全部委员均不具有合法担任资格。对于该点，安康市住建局在《关于报送金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告》中亦有认定。综上，业委会委员的选举，在程序和实体上均严重违法，违法设立的业委会不具有诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。 二、前期物业服务合同终止的前提条件是业主委员会与新物业公司签订的物业服务合同生效。60位“业主代表”未获有效书面授权，所作出的选聘新物业公司的决议无效，依无效决议签订的新物业服务合同未生效。益旺公司仍是金州国际城小区合法的物业服务企业，原告无权要求撤离。(一)业主代表不是人大代表，必须一事一授权。60位“业主代表”未获得其他业主的书面授权，无权代其他业主投票，也即选举业委会委员的决议有效票数只有59票，选聘新物业公司的决议有效票数只有53票，远未达到法定“双过半”标准，两个决议均无效。《物权法》第七十六条明确规定，选举业主委员会、选聘新的物业公司，属于全体业主的权利，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即“双过半”原则)。《陕西省物业管理条例》第十六条第三款规定，“业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。”法律从未规定业主间可以推选代表，像人大代表一样全权代表业主行使小区事务的管理权。业主以推选业主代表行使权利，但前提条件是该业主代表要得到其他业主的有效、明确的书面授权。本案当中，60位所谓“业主代表”自行创设了小区业主人大代表制度，无任何法律依据。对于该点，安康市住建局已经在《关于报送金州国际城区信访遗留问题处理意见的报告》中进行认定，所谓“业主代表”实际上只有10户推举1名业主代表的推荐表，未获得其他业主的授权，无权代表其他业主行使权利。退一步说，即便是在60位所谓“业主代表”表决通过的《金州国际城小区业主委员会议事规则》第十一条也规定:“业主代表应当在参加业主代表大会3日前，就业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见;并将业主代表大会需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，在业主代表大会投票时如实反映”。可见，在没有得到其他业主明确书面授权之前，业主代表无权代表其他业主行使权利。金州国际城小区共有868户住宅业主，商业业主176户，召开第一次业主大会时，应对上述1000多户业主进行登记。60位“业主代表”未获得其他业主的授权，只能代表自己投票。从业委会提交的公告可以看出，选举业委会委员的决议有效票数只有59票，选聘新物业公司的决议有效票数只有53票，所占票数比例不到6％，远未达到法定“双过半”标准，两个决议均无效。(二)前期物业服务合同终止的前提条件是业主委员会与新物业公司签订的物业服务合同生效。业委会与陕西坚信物业公司签订的物业服务合同未生效，益旺公司仍是金州国际城小区合法的物业服务企业，原告无权要求撤离。选聘和解聘物业公司属于全体业主的权利。仅凭60位“业主代表”表决通过的选聘陕西坚信物业公司的决议，违反法定“双过半”规定，属于无效决议。选聘新物业公司的决议无效，金州国际城小区业委会与陕西坚信物业公司签订物业服务合同的行为未获合法、有效授权，该物业服务合同未生效。 《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，新物业服务合同未生效，也即前期物业服务合同终止条件未成就，因此，益旺公司仍是金州国际城小区合法的物业服务企业，原告无权要求益旺公司撤离。 三、根据《招标投标法》的规定，业委会采用遨请招标方式选聘物业公司的，应当向三个以上物业公司发出投标邀请书。本案中业委会仅向两家公司发出邀请函，违反法律强制性规定，该违反法招标程序签订的物业服务合同无效。《招标投标法》第十七条规定“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。本案当中，业委会仅向安康优专诚物业管理服务有限公司、陕西安康坚信物业管理有限公司两家公司发出《金州国际城小区选聘物业服务公司邀请函》，违反了上述强制性规定，选聘新物业公司程序违法，业委会与陕西安康坚信物业管理有限公司签订的新物业服务合同无效。益旺公司仍是金州国际城小区合法的物业服务企业，原告无权要求撤离。 四、未经业主或者业主大会授权，业主委员会无权进行诉讼活动。本案中，金州国际城小区业主委员会提起本案诉讼未经过业主或业主大会授权，故其无权提起本次诉讼。《物业管理条例》第八条规定，“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项。”由此可知，业主委员会是业主大会的常设执行机构，必须根据业主大会的授权处理业主大会的日常事务，对外代表业主进行民事活动，本身并没有独立的意思表示。业主委员会作为诉讼主体可以自己名义起诉，但前提是，必须要得到业主大会的表决同意并授权，特别是通过诉讼的手段解决物业解聘与选聘事项，这不属于业主委员会可以自行决定的职责范围。本案中，金州国际城业委会没有提供证据证明其经过业主或者业主大会的授权提起本次诉讼，因此，其无权提起本次诉讼。 综上所述，金州国际城小区业委会的设立，从业委会委员候选人资格的审査，到参与决议投票人数，均不符合法律规定，业委会设立违法。选聘新的物业公司，属于全体业主的权利，60位业主代表未获小区其他业主的授权，选聘新物业公司的决议有效票数只有53票，远未达到法定“双过半”标准，决议无效。业委会在选聘新物业公司的过程中只向两家公司发出邀请函，违反《招标投标法》的强制性规定，新物业服务合同无效。对于上述问题，安康市住建局在《关于报送金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告》中均有认定，望贵院查事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据： 1、安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）关于报送金州国际城小区新房遗留问题处理意见的报告（2010年4月27日）。用以证明安康市住建局已对金州国际城小区的问题进行调查，认定业委会设立程序违法；安康市住建局已决定由汉滨区政府牵头，重新选举业委会，并通过公开招标选聘物业服务企业；安康市政府、安康市住建局已经查明认定了业委会设立违法一事。违法设立的业委会不具有诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。 2、金州国际城小区业主委员会委员候选人推荐表。用以证明根据《业主大会跟业主委员会指导规则》规定，业主委员会候选人应由香溪社区、新城办等部门进行资格审查，资格审查通过后方能正式参与选举；本案中，业委会在选举过程中未进行资格审查，导致最后选出的全部委员均不具有合法担任资格，程序严重违法，违法设立的业委会不具备诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。 3、金州国际城小区业主委员会议事规则。用以证明《议事规则》第十一条规定“业主代表应当在参加业主代表大会3日前，就业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将业主代表大会需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权表决票经本人签字后，在业主代表大会投票时如实反映”；即便是根据60位所谓“业主代表”表决通过《议事规则》业主代表也应得到其他业主的明确书面授权，才能代其他业主行使权利；本案中，60位“业主代表”未获得其他业主的书面授权，无权代表其他业主投票，也即选举业委会委员的决议有效票数只有59票，选聘新物业公司的决议有效票数只有53票，远未达到法定“双过半”标准，两个决议无效。 4、前期物业服务合同。用以证明益旺公司是前期物业服务合同合法的物业公司；双方解除的应当是这份总的大的物业合同，而不是每个业主与物业公司签订的物业服务合同。 经审理查明，金州国际城小区系由安康市亿发房地产开发有限公司开发的商住小区，而南平市亿发商业管理有限公司原公司名称为南平市亿发商贸城置业有限公司，现已更名为南平市益旺商业管理有限公司。 2012年8月20日，以安康市亿发房地产开发有限公司为甲方（委托方）与南平市亿发商贸城置业有限公司为乙方（受托方）签订金州国际城小区前期物业服务合同，约定甲方代表全体业主形式的权利义务，在小区业委会成立后，自动转归业委会概括承受。合同第一章约定物业基本情况为位于育才路两侧的金州国际城。第二章委托服务事项物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行管理；市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公用绿地、花木建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋公用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；依法做好物业管理区域内公共卫生管理及安全、消防事项的防范工作；物业档案资料管理；做好物业项目使用专项维护资金的受托管理；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维护养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，主要包括物业管理服务费、代收取水、电费（门面）、垃圾处理费等、违约服务费；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第四章物业服务费用实行包干制方式，按月收取，收取的标准按产权面积计算，住宅为每月1.2元／㎡、商业物业每月2.5元／㎡、办公物业每月2元／㎡；物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部分、共用设施设备（包括电梯、供电设施等）的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、合理的利润；9、不可预见费用。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或业主使用人应当在25日前履行交纳义务。第九章物业服务合同期限及解除约定本合同期限为三年，从小区全部交房之日起计算合同期限，合同期届满前三个月内，业主委员会作出续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同还就物业服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等其他事项进行了约定。南平市亿发商贸城置业有限公司变更为南平市亿发商业管理有限公司后，成立了南平市亿发商业管理有限公司安康分公司，并在安康市工商行政管理局注册登记。后南平市亿发商业管理有限公司安康分公司又陆续分别与小区业主另行签订了《前期物业服务合同》，并入驻金州国际城小区，对该小区提供物业服务。 2018年12月7日，金州国际城小区以召开业主代表大会的形式选举江楠等9名业主为业主委员会成员及2名候补委员，并于2018年12月17日向汉滨区新城街道办事处香溪社区、汉滨区新城街道办事处、安康市房管局申请备案，2019年1月9日安康市房管局依法予以备案登记。2019年1月10日，金州国际城业委会向业主发布公告，告知首届业主代表大会第一次会议召开并选举成立业主委员会，并已在安康市房管局依法备案。2019年1月19日，原告向亿发公司发出关于要求向业委会移交资料的函，于1月28日向南平市亿发商业管理有限公司发出关于小区业主暂停缴纳物业费和停车费的函。当日，原告发出通知，告知业主代表定于2019年2月20日采取书面形式对小区有关问题进行业主代表意见征询。2019年2月19日，原告做出金州国际城业委会（2019）1号关于金州国际城小区实行“业主代表制”说明，是按每10户推选1名代表的办法，共同推选代表60名。2019年2月20日原告就是否满意前期物业服务、是否同意更换前期物业公司、是否同意授权业委会重新选聘新的物业公司、是否授权业委会公开招标或议标方式选聘物业公司向业主代表发出意见征询表，到场的53名业主代表所填写的意见征询表中均不满意前期物业服务、同意更换前期物业公司、同意授权业委会重新选聘新的物业公司、并授权业委会公开招标或议标方式选聘物业公司。2019年2月21日，原告公示了征询意见结果，同时公告通知定于3月8日下午15时在安康宾馆召开首届业主代表大会第二次会议，会议内容为公开选聘新的物业公司、选举首届业主委员会监督委员会、对小区收费标准投票表决，并于2月22日发出选聘新的物业公司的公告。2019年2月28日，原告分别向安康市房管局物业科、汉滨区新城办、香溪社区、新城派出所发出邀请函，邀请参加3月8日召开的首届业主代表大会第二次会议。2019年3月3日，原告向安康优专诚物业管理服务有限公司、陕西安康坚信物业管理有限公司发出邀请函，邀请参加3月8日的竞聘大会，并于3月6日对小区收费标准进行公示。2019年3月8日，原告组织召开首届业主代表大会第二次会议，经投票选聘陕西安康坚信物业管理有限公司为小区物业服务公司。2019年3月9日，原告向陕西安康坚信物业管理有限公司发出中标通知书，双方于2019年3月10日签订物业服务合同。2019年3月11日，原告就3月8日召开业主代表大会的内容、结果及已选聘安康坚信物业公司为新的物业服务公司，并产生首届业主监督委员会进行公示。当日，原告给安康市亿发房地产开发有限公司发出关于限期移交并退出小区物业服务的函，要求于3月20日前将物业服务区域内的全部物业移交，并撤离小区。当日，原告给安康市住建局发出关于恳请市住建局物业科主持移交金州国际城小区物业的函，并给陕西安康坚信物业管理有限公司发出关于成立小区物业移交工作组的函。2019年3月15日，原告给安康市政府发出关于要求对亿发公司拒不移交资料处罚的函。因安康市亿发房地产开发有限公司及二被告未按期限移交并退出小区物业服务，原告遂起诉被告要求判令：一、请求确认被告与金州国际城小区业主之间的《前期物业服务合同》于2019年3月10日中止。二、被告撤离金州国际城小区，向原告移交相关资料（1、竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业必须的其他资料）。三、被告承担诉讼费用。 另查明，2019年10月12日，原告给全体业主发出组织全体业主开展授权签名工作的通知，并于2019年12月13日向小区全体业主发出第一号公告，公布小区住户、商铺的签名情况及签名面积，本次小区业主签名授权合法、有效。2019年12月13日，原告给业主代表发出对议事规则、管理规约等表决的通知，同时给安康市房管局物业科、新城办、香溪社区、新城派出所发出邀请函，邀请参加2019年12月29日上午10时在安康宾馆召开的首届业主代表大会第三次会议。2019年12月21日，原告发出第二号公告，公布2019年12月29日召开首届业主代表大会第三次会议及会议议题。2019年12月29日，金州国际城小区召开首届业主代表大会第三次会议，经会议表决，参会代表均不满意小区前期物业服务，同意解聘前期物业公司，授权原告起诉前期物业公司终止服务撤离小区，授权原告重新选聘新的物业公司等，并全票通过小区议事规则和管理规约。2020年4月20日，安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）就金州国际城小区基本情况、存在的问题等向安康市人民政府报送关于金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告，其中涉及小区物业管理及业委会有关问题。 还查明，金州国际城业委会成员江楠、熊宗军、刘云、张成刚、周登米、马兴平、蔡树林，因拖欠物业服务费、电梯费、公共照明费、生活垃圾处理费，被南平益旺安康分公司起诉，已经安康市中级人民法院终审判决，由其向南平益旺安康分公司支付。 上述事实，有前期物业服务合同、业主委员会备案登记表、业主委员会成立公告、要求亿发公司移交资料的函、要求暂停收取物业费和停车费的函、第三次会议资料（2019年10月12日通知各业主代表召开第三次业主代表大会通知、业主授权签字汇总表、小区公告、通知2019年12月29日在安康宾馆召开第三次业主代表大会通知、参会邀请函、议事规则、管理规约修订稿、第三次会议纪要）、第三次会议签名授权登记表、短信授权、表决票、小区实行业主代表制的说明、征询意见通知和征询意见表、征询意见结果的公告、召开业主代表大会的通知、招聘物业企业报名公告、会议邀请函4份、选聘物业公司邀请函2份、候选物业企业公示、候选物业企业服务收费标准公示一份、业主代表大会第二次会议签到册、业主代表大会第二次会议议程、选票、业主代表大会第二次会议纪要、中标通知书、选聘物业公司表决结果公告、要求移交物业的函、监委会成立公告、表决结果公告、业委会与坚信公司签订的物业服务合同、物业移交函及邮寄回执、征询意见表及选票、安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）关于报送金州国际城小区新房遗留问题处理意见的报告（2010年4月27日）、金州国际城小区业主委员会议事规则、金州国际城小区业主委员会议事规则、前期物业服务合同、金州国际城小区前期物业服务合同、民事判决书及原、被告的当庭陈述所证实。 本院认为，前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业、并签订书面的前期物业服务合同对小区提供物业服务。被告南平益旺公司与陕西省安康市亿发房地产开发有限公司签订金州国际城小区前期物业服务合同，对金州国际城小区实施前期物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。虽然前期物业服务合同第十六条约定本合同期限为三年，合同届满前三个月内，业主委员会做出续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，但根据《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止的规定，现金州国际城小区已成立业主委员会，并在安康市房产管理局进行了备案登记，且业主委员会又通过投票的方式选聘了新的物业服务企业，已与陕西坚信物业服务管理公司签订了物业服务合同，南平益旺公司与安康市亿发房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同应予终止，故对原告要求判令被告立即撤离金州国际城小区的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认被告与金州国际城小区业主之间签订的前期物业服务合同于2019年3月10日终止的诉讼请求，因南平益旺安康分公司分别与小区业主个人签订的前期物业服务合同，依附于安康市亿发房地产开发有限公司与南平益旺公司签订的金州国际城小区前期物业服务合同，其因金州国际城小区前期物业服务合同的终止而自动终止，业主委员会未经业主个人授权无权亦无需起诉要求终止小区业主与南平益旺安康分公司签订的前期物业服务合同，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求判令被告移交相关资料（1、竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业必须的其他资料）的诉讼请求，因二被告当庭表示开发商并未向其移交，而根据《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料，原告亦未提供证明开发商安康市亿发房地产开发有限公司已向二被告移交的证据，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。 对被告辩解业委会委员在选举过程中未进行资格审查，业委会委员不符合法定资格，业主代表未经有效书面授权选聘新的物业公司无效，业委会邀请招标选聘物业公司，应向三个以上物业公司发出招标邀请书，其仅向两家公司发出邀请函，违反法律强制性规定，应为无效，业委会未经业主大会授权，无权进行诉讼活动，因业主委员会已经在安康市房产局进行备案登记，而根据《物业管理条例》第十二条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，如有业主认为侵害了其合法权益，可对此主张权利，并不由被告代行业主的权利，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。现依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告南平市益旺商业管理有限公司安康分公司在本判决生效后三十日内撤离安康金州国际城小区。 二、驳回原告金州国际城小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告南平市益旺商业管理有限公司安康分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  成乃谊 人民陪审员  刘 霞 人民陪审员  徐少林 二〇二〇年八月七日 书 记 员  晁 梅