贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6426号 原告：黄建军，男,1976年8月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪(特别授权代理)，贵州锐腾律师事务所律师，执业证号15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇(一般授权代理)，贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告黄建军与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建军委托诉讼代理人魏浪、曾勇、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建军向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理位于瑞丰铭城第1幢A单元7层4号商品房权属证书并交付给原告;2.判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金（违约金计算以原告已付购房总款275,150.00元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（即罚息利率）从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止）暂计至5,000.00元；3.判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司退还开户费829.00元;4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:由于毕节毕威高速西互通项目建设，于是2012年4月29日原告与被告毕节市七星关区房屋征收（以下简称房屋征收管理局）签订房屋拆迁安置补偿协议，对于原告流仓桥桂花村的房屋进行调换和补偿，协议第五条约定房屋增收管理局将调换的房屋产权证交付给原告。2015年3月12日，房屋征收管理局回购瑞丰公司涉案房屋，原告与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。住房建筑面积为110.06平方米，套内面积为88.2平方米，计价方式按照套内计算，每平方米3119.61元，总房款275150.00元。付款方式为一次性付款，由房屋征收管理局支付。合同第二十二条约定:“出卖人承诺于2017年5月31日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按第（2）项处理…（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”，合同签订后,原告已支付房屋办证费。按合同约定被告应于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 被告瑞丰公司辩称：一、涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置工作，从被告处购买该房屋后补偿给原告，双方并未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意，在根据有关部门的要求签订商品房买卖合同后，原告也未按照合同约定向被告缴纳契税、专项维修基金等办证费用，故涉案合同并未实际履行，被告实际上并不负有法定或约定为原告办理权属转移登记，仅有协助安置户办理该项登记的义务。二、被告自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就履行义务通知原告提供资料协助其办理权属转移登记，原告至今未提供，是因自身行为导致办证延迟，被告不应承担违约责任。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块同幢其余户。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料以为协助原告办证，则庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任应由原告自行承担。三、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。四、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。五、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。六、原告诉请退还开户费829.00元的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月29日，原告与毕节市七星关区房屋征收管理局签订的《房屋拆迁安置协议》约定，毕节市七星关区房屋征收管理局以瑞丰名城5号地块的第1号A栋7层4号房（套内面积110.06㎡、建筑面积82.2㎡）与原告被征收的房屋进行产权调换；原告须按照瑞丰公司的规定，提供相关资料，完善相关手续；瑞丰公司负责办理房屋产权证并交给原告，办证费用按国家有关规定执行。2015年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程商住楼第1幢A单元7层4号房（房号为1-A7-4号）房屋，房屋建筑面积110.06平方米，套内建筑面积88.2平方米，总价款为275,150.00元，一次性预付款；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2015年4月30日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。2016年4月10日，被告向原告代收了办证费及开户费，其中电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，启动为住宅部分的购买业主办理《不动产权证书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于“房屋登记”的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，被告应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于为原告办理不动产权证书并交付的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书，并将办理好的不动产权证书交给原告。 关于支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，启动为住宅部分的购买业主办理《不动产权证书》，涉案商品房具备办理产权转移登记条件。2020年6月30日开庭时，被告明确原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，该违约金以已付购房款275,150.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月29日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 关于退还“开户费”的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元无事实及法律依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告黄建军缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告黄建军办理不动产权证书，并将办理好的不动产权证书交给原告黄建军； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄建军支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款275,150.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月29日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告黄建军闭路电视开通费300.00元和电开户费529.00元； 四、驳回原告黄建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费562.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月六日 书记员  石 涛