贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8859号 原告：宋玉茹，女，1991年8月30日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张競（特别授权）、吴敏（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**众厦大楼******，注册号：520100000011818。 法定代表人：罗丹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：康微（一般授权），该公司员工。 原告宋玉茹与被告贵阳华中房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告宋玉茹的委托诉讼代理人张競、吴敏，被告贵阳华中房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人康微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋玉茹向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市七星关区门面转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以929927元购房款为基数按每日万分之一的标准支付原告自2015年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计为1万元）；3.本案诉讼费用由被告承担。（诉讼中，原告增加诉讼请求为：“1.判决被告立即交付毕节市七星关区门面给原告；2.判决被告以929927元购房款为基数按每日万分之一的标准支付原告自2014年7月31日至被告实际交付涉案门面给原告之日止的违约金。暂计算至2020年8月4日为204397.95元。”） 事实及理由：2013年11月，原、被告商定原告以929927元购买被告开发的位于毕节市七星关区门面，同时约定以5年租金抵扣部分房款。2013年11月28日，原告支付500000元给被告。2013年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买翠竹苑第壹幢2层20、44、45号房（房号为1-2-2-20、44、45），建筑面积62.613平方米，套内建筑面积36.88平方米。2013年12月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定5年租金为297576元。据此，原告已支付购房款为797576元。《商品房买卖合同》第二十二条，三、转移登记约定：“（一）出卖人应当于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日180日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，应当承担相应的违约责任。为此，原告特具状诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。原告与被告就交付毕节市七星关区门面进行过多次协商，但被告均以各种理由拖延，且直至今日仍未交付涉案门面给原告使用，已经严重损害原告利益。为此，原告特向法院提出增加前述诉讼请求，请法院依法支持。 被告贵阳华中房地产开发有限责任公司答辩称：一、被告在商品房交易中诚实守信，而因行政机关（七星关区人民政府）的原因导致逾期交付转移登记的有关文书实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，故被告可以免责。本案中被告在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记机关递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和所签订的《商品房买卖合同》之规定，对于“由于出卖人原因”的理解适用，应当为“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”由此看出，被告提交申请办证材料是基于被告作为开发商的一种特殊身份，被告的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，被告在进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，因此被告已经实质上履行了自己的合同义务，理应免责。 二、原告要求被告“支付违约金”的诉求已严重超过诉讼时效，请求法院依法驳回其诉求。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》：“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》：“2、出卖人提出诉讼肘效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，双方约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”原告于2014年12月31日就应当知晓被告无法按期交付商品房转移登记的有关文书的事实，故原告于2019年3月13日提起诉讼已严重超过诉讼时效。 三、即使退一万步讲，如果被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。逾期交付转移登记的有关文书属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定“情势变更”条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”而本案中，被告双方在订立合同时，被告无法预见行政机关（七星关区人民政府）政策变化，因此，合同成立后，由于被告无法预见和避免的客观情况所致，且涉案房屋以实际交付给原告使用，原告已实际获得房屋的使用价值，原告在本案中并无任何损失。如继续按照商品房买卖合同之约定要求被告承担违约责任，明显不公平。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错，被告的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告诉讼请求。 被告贵阳华中房地产开发有限责任公司当庭补充答辩称：原告所购买的门面确实未交付，而且因消防未通过，涉案门面达不到交付条件。原告购买时约定的总房款为70多万元，原告实际只支付了50万元。2014年至2019年有5年的返租，租金为20多万元，所以交房违约金应从2019年起计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，以原告宋玉茹为买受人，被告贵阳华中房地产开发有限责任公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为1-2-2-20、44、45，该商品房的规划用途为商业营业用房，建筑面积62.613平方米，套内建筑面积36.88平方米。该商品房总价款为632351元，买受人采取分期付款，2013年11月28日前分期支付房价款500000元，余下的房款132351元在交房前付清。出卖人应当在2014年7月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日180日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托／向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同签订之前的2013年11月28日，原告向被告支付门面款500000元。签订商品房买卖合同时，原告与被告签订了商铺租赁合同，期限为2014年7月31日至2019年7月31日。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备交付和办理转移登记的条件。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应当按约定全面履行各自义务。对于原告诉请判决被告交付位于毕节市产权证的问题。因上述涉案房屋尚不具备交付和办理转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，该请求属于事实上履行不能。故对原告诉请判决被告交付房屋及办理产权证的请求，本院不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交付涉案门面违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年7月30日前向买受人交付涉案商品房。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。涉案门面尚不具备交付条件，且原告也未实际收取涉案房屋。根据前述《商品房买卖合同》的约定，原告诉请判决被告支付逾期交付涉案门面违约金的条件尚未成就。因此，对原告诉请判决逾期交房违约金的请求，本院不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房权属转移登记违约金的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宋玉茹的诉讼请求。 案件受理费2208元，由原告宋玉茹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月二十五日 书记员 杨云兴