上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12207号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。被告：朱丽，女，1988年8月13日，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区湖熟街道尚桥社区陡们口90号。委托诉讼代理人：黄燕，上海博轩律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告朱丽居间合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)的委托诉讼代理人张可可、被告朱丽及其委托诉讼代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金人民币(以下币种均同)65,000元以及自2019年5月6日至实际支付之日止的逾期违约金(以65,000元为基数，按每日万分之五的计算标准)；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月5日，在原告居间撮合下，被告与案外人顾某某就上海市宝山区宝山三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售事宜成功签署了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，被告也与原告签署了《佣金确认书》。原告居间已经完成，依据协议约定，被告应向原告支付佣金65,000元。原告要求被告按约支付佣金，但被告拒绝支付，故原告提出诉请如上。被告朱丽辩称，不同意原告的全部诉请。《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》的出售方均为刘某某代顾某某签名，原告并未提供出售方相应委托书，故《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》效力待定。原告存在违规，向被告提供“首付贷”金融服务，在与原告签订相关协议合同后被告得知“首付贷”系变相高利贷，被告无力承担高额的利息和手续费，原告存在欺诈、隐瞒重要事实的行为。《佣金确认书》原告欺诈下形成，被告签字时《佣金确认书》上金额空白，具体金额系原告事后添加。原告业务员原先向被告承诺居间费上下家各付房价的1%数额，后《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》确定的居间费用显然与承诺不符。原告主张的佣金数额与其履行义务严重不符，原告未向被告提供系争房屋的产调信息，仅陪同看房一次，后续的居间服务都未提供，居间报酬及违约金条款属于格式条款，损害了被告利益。故希望法院驳回原告诉讼请求。针对被告的辩称，原告补充表示，原告向被告提供了带看服务，被告也在原告的积极撮合下与案外人签订了《房屋买卖合同》。《佣金确认书》内容是被告确认后被告签字的，并非如被告所称签署时佣金数额空白，被告作为一名有完全民事行为能力的人，也不可能签署一份空白的《佣金确认书》。刘某某系争房屋名义产权登记人顾某某的丈夫，因顾某某行动不便，后来其本人又亲自签字追认。被告跳过原告，寻找其他中介就本案系争房屋达成房屋买卖，存在恶意“跳单”行为。原告围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》《佣金确认书》等。被告围绕抗辩意见依法提交了2019年5月6日谈话录音、微信聊天记录等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，原告中原物业(丙方、居间方)、被告朱丽(乙方、买受方)及案外人顾某某(甲方、出售方)签订了《房地产买卖居间协议》，协议第二条约定，系争房屋总价款为4,875,000元。协议第六条约定，《房屋买卖合同》成立，即表示丙方居间成功。甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的2%支付丙方佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。同日，被告与案外人刘某某(代顾某某)签订了《房屋买卖合同》。后案外人顾某某在《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》上补签了名字。2019年5月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《佣金确认书》，约定被告应向原告支付佣金65,000元，支付时间为《房屋买卖合同》成立时。双方确认《佣金确认书》与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以该佣金确认书为准，如甲方未经乙方同意延迟支付，乙方有权追索逾期违约金(按照延迟支付佣金数额每天0.5‰计算)。审理中，被告提供两段录音、与原告业务员等的微信聊天记录，证明原告在提供居间服务同时提供“首付贷”违规金融服务。对此，原告认为录音无法显示谈话的当事人，无法确认录音原始来源，故对录音的真实性、合法性、关联性都无法认可，微信聊天记录系被告丈夫手机提供且无原始载体，对录音、微信聊天证明目的皆不认可。审理中，被告表示2019年5月6日，被告与案外人终止了房屋买卖合同关系，案外人也将定金退回。被告丈夫后通过其他中介购买了系争房屋，房价低于4,875,000元，被告丈夫向其他中介支付了4万左右的中介费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在原告居间下，被告和案外人之间签订了《房屋买卖合同》，就房屋转让的标的、价款、付款期限、交付条件等作出逐一约定，合同已然成立。原、被告之间签订的《佣金确认单》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。故原告有权向被告主张居间服务费。关于被告所提原告向被告介绍“首付贷”方式来付解决原告首付存在严重违规之抗辩，其一，被告所能提供的主要证据仅为谈话录音，而该录音的形成时间在《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》及《佣金确认书》签订之后；其二，从录音内容并结合其他证据来看，在原告不予认可相关人员身份的情况下，亦难以得出被告的证明目的及内容。被告作为房屋的买受方应对自身的资金做好充分准备从而保障房屋买卖合同的履行，房屋买卖合同关系和居间服务关系系不同法律关系，被告因为首付问题与案外人最终中止房屋买卖合同，并不阻却被告与原告居间合同权利义务的履行。故此，被告该抗辩理据尚不充分，本院难以采信。被告所提《佣金确认书》上的佣金数额系原告事后单方添加、原告方在佣金收取方面存在欺诈等抗辩理由亦不成立，本院不予采纳。然而，居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，一般还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司在完成全部居间服务内容后，收取全额佣金才符合公平、合理的原则。在居间服务未全部完成的情况下，委托人不宜按约全额支付居间报酬。故本院结合当事人的约定、双方当事人的履约程度、当事人的预期利益等因素，酌定被告支付原告佣金26,000元。原、被告对佣金支付存在争议，被告未付款尚不构成违约，原告要求被告支付逾期违约金，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱丽于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金26,000元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告朱丽负担。本判决为终审判决。审 判 员 周羚敏二〇二〇年八月三日法官助理 顾名锦书 记 员 顾名锦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。