江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初18350号原告：钱炳荣，男，汉族，1961年12月24日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：李建民，男，汉族，1957年12月10日出生，住上海市。委托诉讼代理人:向诗图,上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰飞，江苏广浩律师事务所律师。原告钱炳荣与被告李建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2020年01月14日组织双方进行证据交换，原告钱炳荣及其委托诉讼代理人王加军、被告李建民及其两委托诉讼代理人向诗图、邰飞到庭参加诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理。本院于2020年04月28日公开开庭进行了审理，原告钱炳荣及其委托诉讼代理人王加军和被告李建民及其两委托诉讼代理人向诗图、邰飞到庭参加诉讼。此后，被告李建民提出笔迹鉴定，后本院于2020年08月06日再次公开开庭进行了审理原告钱炳荣及其委托诉讼代理人王加军和被告李建民及其委托诉讼代理人向诗图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱炳荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋转让协议》；2、判令被告支付违约金9900元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在2003年将其所有的石牌镇华寓路玉石花园西区12号别墅出售给原告，合同签订后，原告如约支付购房款，原告虽然占有房屋，但被告一直拒绝过户，现原告为维护自己的合法权益依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李建民辩称：不同意原告诉请，双方并无签订任何书面有效合同或者转让协议，原告也并未支付房屋买卖对价，原告提供的材料也均系伪造，故请求法庭驳回原告全部诉请，并追加原告虚假诉讼的刑事责任。被告已经向法院提及反诉，因为原告的行为给被告造成了较大损失，恳请法庭对于被告的反诉进行受理。在证据交换基础上补充一点，首先在上次答辩意见我方不认可双方存在房屋转让的法律关系基础，被告认为是借贷关系，并没有转让房屋过户的意思表示，被告本人也未签署任何房屋买卖协议或者收款收据，我方在证据交换中提起笔迹鉴定的事情，具体是否需要鉴定由法院认定。即使法庭认定双方房屋转让协议关系为真，原告也应在知道或应当知道自身权利受损之日，按照旧的两年诉讼时效范围内主张其所谓的继续履行合同主张，而原告自他提供的房屋转让协议所载明的时间2003年7月16日一直怠于行使主张合同之债的权利，故就算双方认定存在房屋转让关系，原告主张的权利也过时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：一、1994年05月23日，被告李建民作为需方与昆山市石牌房产开发公司作为供方签订《房屋购销合同》，该合同载明：1、房屋坐落在昆山市巴城镇石牌玉石花园，房屋D-12,建筑面积198.14平方米，单价1188元/平方米，合同总价235390.32元。该合同同时约定了其他相关事项。此后，被告李建民按约付款，并于1995年04月07日取得上述房产的房屋所有权证，该产权登记至李建民一人名下。根据被告提供的2019年11月27日查询所得的《不动产登记簿查询记录》记载，涉讼房产坐落于昆山市，房屋建筑面积198.14平方米，权证号290032558，产权，权利人：李建民一人，该住宅无抵押、查封等记录。二、2003年7月15日，李建民出具《委托书》，该委托书载明：“委托东升房产转卖D-12住房一套，计人民币不低于壹拾玖万元正，2003年7月15日，李建民”。庭审中，被告李建民就其出具的背景进行解释为“我跟吴某借了20万元，吴某让我把房产证抵押给吴某，后面吴某说如果你钱还不出来怎么办，让我写一份委托书给吴某，我同意写一份委托书给吴某，写给什么公司我不知道”。同时被告表示“本案的诉争房屋是被告在1993年购买，当时购买价格是23万多元，这套房屋在2003年的市场价在34万元，所以当时写委托书的目的纯粹是原告要求以该套房屋作为借款的担保，当时没有谈到过这套房屋要真的发生买卖”。最后一次庭审中，被告李建民表示：“房子抵押，后面利息翻一番，我这个房子他是拿房租30%，一千元他拿300元，我委托吴某管理对外出租，租金由他收取，吴某得三分之一，多余部分我每半年来拿一次，自从我向他借了20万元以后，双方约定租金由他收取，抵扣借款和利息，如有变化，未还清借款和利息，由我继续还款，我拿房产证抵押，利息按照顺序来的，后面他叫我写了委托书，给了我20万元，将房产证抵押给他”。三、2003年07月16日，《房屋转让协议》形成一份，该协议载明：“甲方：李建民，乙方：钱炳荣，丙方：石牌房产公司。一、甲方委托我公司转让坐落在玉石花园D-12#别墅一套，房屋面积198.8m²，花园面积200m²原售价贰拾肆万元，现经甲乙丙三方协商一致同意以贰拾壹万元整转让给乙方。二、乙方自签订协议后先付房款一次性付清21万元，待过户手续办好后其余房款一次性付清，过房手续有丙方负责办理，甲乙应提办证中的相关手续，费用有乙方负责。三、各方自签订协议后不得违约，如有一方违约成按房屋的总额5%作为违约金赔偿。四、备注：该房现已对外出租，租期03.12.30日到期。五、本协议一式三份，每方各执一份，希共同执行。甲方：李建明、吴惠斌，乙方：钱炳荣，丙方：石牌房产公司。2003年7月16日”。四、审理中，原告证人吴某出庭作证，详细阐述其本人受托出售涉讼房屋的过程。其出庭表示：我是石牌房产公司的人员，当时李先生委托我司把别墅卖掉，就一份委托书委托我们公司，我们公司就卖给原告。当时石牌公司是政府的，政府转资给我们三个人承包的，所以石牌房产的资质没用，我们就办理了石牌房产公司，当时原被告交易时正处于两个公司交接的时候。被告没卖掉的时候，被告让我们公司把被告的房子租掉的，被告委托我们出租，后来委托我们卖掉。那时我和李建民除了所谓的委托卖房以外，没有其他经济往来。原告提供了房屋转让协议，我参与签订的。这份房屋转让协议是在被告出具委托书以后多久签的，我也不清楚，没多少时间，差多久我不记得了。房屋转让协议当中的“吴惠明代”我估计是吴惠明，这个我不清楚。丙方“石牌房产公司”是谁写的，我不清楚，不是我写的，我只知道这个事情，公司有几个人，因为被告租房时是我给他租掉的，后来卖房我也知道的。签订这份协议我在不在场，我忘了。吴某和昆山市东升房产有限公司法定代表人吴卫明是叔侄关系，我是侄子，吴卫明是我的叔叔。我在拿到了李建民出具的委托书之后，被告自己来我们公司和吴卫明沟通的。签订房屋转让协议按照证人说法是吴卫明一手经办的。至于我是怎么告知到吴卫明你有李建民的授权委托，并和吴卫明交接的，当时我们一起在公司里的，被告给授权委托时我也在场。我支付了被告19.8万元购房款，都是现金支付。钱是原告给我们钱，我们再支付给被告。原告要买房，跟我们联系好后。我就知道被告委托我们公司卖掉，钱是我送到被告手里的，委托书都是被告拿到我们公司的。我1993年进入石牌房产公司。当时房子就是20万元左右，没有人要。我是石牌房产的工作人员，到2003年承包给我们，是我们自己的公司，后来这个公司资质不行，被政府吊销，然后我们自己办理了东升房产公司。我们给了被告钱，被告就把房产证原件和被告及被告夫人谈敏身份证复印件给我们。授权委托书、房屋转让协议、收条是真实的。收条上是谁写的，时间长了，忘记了。我和被告没有借贷关系。原告给我们21万元，我们给被告19.8万元。当时房子卖掉的时候还有人租在里面，大约在2003年10月底。我给被告钱的时候有谁在场，时间太长了，记不清了，大概被告夫妻两人。我们都是现金的，他们来拿也是现金，我们送去也是现金，当时没有转账，都是现金交易。房屋转让协议是我叔叔经办的，因为我们是一个公司里的，一共一个80平方的房子，我们天天在一起，有什么事情他给我打个招呼。我熟悉我叔叔的笔迹。原代：吴惠明和吴卫明是一个人，他有时候写成“惠”，有时写成“卫”。根据昆山市房产交易中学的档案资料显示，其中发票联记载，原告钱炳荣于1995年09月10日向昆山市石牌镇房产开发公司支付了245693.60元购房款。五、2003年7月20日，形成《收条》一份，该收条载明：“今收到昆山石牌东升房产公司吴建民购李建民玉石花园D-12房屋一套，计人民币壹拾玖万捌仟元，购房各项费用全部由购买方自理。李建民，2003年7月20日”。就该收条形成的过程，原告提请的证人吴某出庭表示：当时，李建民给了我们房产证原件，身份证复印件，我们就走了。房子卖掉了肯定讲了，但是有没有说卖给谁我记不清了。至于到了上海碰到了被告夫妻俩送钱，为什么当时不让被告夫妻在房屋买卖合同上签字呢？我们当时本身办证的时候没有这个意识，只要有复印件就可以办证。这个房子是被告委托我们公司卖房，然后原告到你们处买房，是这样的。当时有的房子是在我们公司买下来再卖掉，有的房子是有下家之后再卖掉。至于这个房子是什么情况，我估计是有下家之后我再通知他们，十六年了记不清了。庭审中，被告对吴某证人证言进行质证：对于证人证言我方反复提问时证人有多处前后矛盾，并且一旦被告提到关键性的问题被告就进行敷衍，而原告提到的问题证人以笃定的态度来解释，考虑到证人是原告申请出庭，我方对于整个发问过程及证人证言三性不予认可，我方认为证人有作伪证的行为。审理过程中，被告未能提供证据证实证人虚假陈述。六、审理中，被告李建民指认2003年7月20日的《收条》笔迹并未本人所书写，并提起笔记鉴定申请以及笔记落款的实际形成时间的鉴定；同时，被告李建民还提出要求对2003年07月16日《房屋转让协议》的手写体字迹的形成时间申请鉴定。2020年07月20日，苏州同济司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，其鉴定结论：1、2003年7月20日的《收条》落款处“李建民”签名笔迹与李建民对比材料字迹不是同一人书写；根据现有条件检验，无法确定落款日期为2003年7月20日的《收条》上签字的形成时间；根据现有条件检验，无法确定落款日期为2003年07月16日的《房屋转让协议》上手写体字迹的形成时间。为此鉴定，李建民支出鉴定费2160元。七、因原告为取得涉讼房产的产证，为此，原告钱炳荣于2019年3月4日通过委托案外人中介闵月清办理了上述涉讼房产的过户手续，在其办理过户手续过程中，补签了一份落款日期为1994年03月10日的《房屋购销合同》，该合同载明：需方钱炳荣，供方为“石牌房产公司”，由钱炳荣购买坐落在昆山市，合同载明：房屋建筑面积198.14平方米，总金额为245693.60元。该合同加盖了“昆山市石排镇房产开发公司合同专用章”。然后，原告钱炳荣通过昆山市巴城镇建管所申请取得上述涉讼房屋的产权证，产权证号苏（2019）昆山市不动产权第0020586号。上述过程被告李建民未参与。八、2019年09月，因被告李建民对昆山房产交易中心将上述涉讼房产的产权登记至钱炳荣名下提出异议，指认上述合同系原告钱炳荣伪造。2019年09月10日，昆山房产交易中心（现为昆山市自然资源规划局）对落于原告钱炳荣名下的房产登记所得的产权证（苏（2019）昆山市不动产权第0020586号）予以注销，双方纠纷遂起。上述事实由原告提供的涉案房屋产权证（李建民）、房屋转让协议、委托书、收条和被告提供的房产交易中心的档案资料以及本院调取的房产交易中学的档案资料、鉴定资料以及庭审笔录在案佐证。本院认为，合同当事人应当全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经庭审查实，本案的基本事实为：被告李建民将其所有的位于昆山市（房屋建筑面积198.14平方米）在2003年7月15日委托案外人吴某予以出售，并在正式的书面委托书中写明“委托东升房产转卖”涉讼房屋，李建民该委托行为并不不当，符合法律规定，此后，本案的案外人吴某作为被告李建民的出售涉讼房屋的受托经办人，以其工作便利，让当时的“石牌房产公司”（原东升房产公司）相关人等和原告签署了2003年07月16日《房屋转让协议》，案外人吴某作为此前的东升房产公司工作人员忠实履行了受托义务，将涉讼房产转售被原告，原告也实际支付了购房对价并取得涉讼房产的产权证。因此，因时过境迁，涉讼房产价格大涨，被告李建民对原告钱炳荣购房过程中的材料瑕疵，在2019年09月，针对原告取得涉讼房产的过程中的瑕疵向涉讼房产的发证有司提出异议，并导致原告钱炳荣就涉讼房产取得产权登记后又被房产登记的有司部门注销该产权登记，注销登记日为2019年09月10日。双方纠纷遂起。综上，本院认为，被告李建民委托出售涉讼房屋属实，被告本人收到相应的出售的房款也属实，且被告李建民所得房款也基本符合当时的市场房价。被告提及的借款抵押并未提供相关依据予以证实，且其该主张与证人吴某的庭审表述也不同，证人吴某到庭表示是曾经受托出租。自2003年以来的17年内，涉讼房屋一直由原告钱炳荣购买后居住使用，本案也无相应事实能够证实原告系租赁居住使用该涉讼房屋，因此本院对被告李建民的借款抵押的陈述不予采信。此外，本院注意到原告委托售房，而后吴某受托操作，由“石牌房产公司”（原东升房产公司）代为办理出售涉讼房屋的过程中，在17年前，钱炳荣持有的涉讼房屋的产权证形成过程的材料确实存在瑕疵在所难免。由于李建民的反向作为导致原告钱炳荣最终在支付购房对价后无法取得涉讼房产的产权证，被告李建民应当对本案承担全部民事责任，也即：被告李建民依旧有义务协助原告钱炳荣取得涉讼房产的产权证。至于今后的过户过程中所产生的税费事宜，应当由被告李建民全额负担。涉讼房屋的过户产生的税费事宜，该项原告并未主张，考虑到此项发生的必然性，为减少双方讼累，故本院在本案中直接理涉之：具体可以由双方各自按国家规定的各自缴付；原告钱炳荣应负担部分的损失，由原告钱炳荣直接负担后，原告钱炳荣可凭相应的发票直接向被告李建民进行结算；如被告李建民拒绝给付，原告钱炳荣可并凭发票记载的数额损失直接申请执行之。至于违约金，原告主张要求被告支付违约金9900元。根据昆山市房产交易中心的档案资料显示，其中发票联记载，原告钱炳荣于1995年09月10日向昆山市石牌镇房产开发公司支付了245693.60元购房款。事实上，2003年07月16日形成了《房屋转让协议》，除此外，本案再无其他依据可供本院认定原告实际的付款日，因此，本院斟酌认定，原告实际交付的购房款时间应当为2003年07月16日。同时，根据前述的2003年07月16日形成的《房屋转让协议》记载“各方自签订协议后不得违约，如有一方违约成按房屋的总额5%作为违约金赔偿”，由于该约定并非被告李建民的委托事项，故该约定对作为委托人的李建民并无约束力。本案双方并无关于违约金的约定的事实，与此同时，由于被告的反向作为，客观上导致原告迄今未能取得涉讼房产的产权证，因此，被告李建民实际已经构成的房产迟延交付的违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当向原告偿付迟延交付房产的违约金，又因自2019年08月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的标准已经改为全国银行间同业拆借中学公布的贷款市场报价利率（LPR)，因此，原告主张的该项本院酌定计算方式：以245693.60元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（上浮50%）从2019年09月11日（涉讼房产登记注销日次日）起算至原告钱炳荣取得涉讼房产的产权证之日止（该项以原告钱炳荣主张的9900元为上限）。至于鉴定费的负担事宜，原告举证2003年7月20日的《收条》，意在指认其本人已经履行了购房支付对价的义务。被告李建民在否认该收条笔迹由其书写的同时申请笔迹鉴定，而后在笔迹鉴定结论出来后又认可收到20万元售房款。尽管该笔迹鉴定的结论有利于被告李建民，李建民本人在最后一次庭审陈述其本人已经收到售房款20万元。因此该笔迹鉴定费2160元应由被告李建民承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李建民于本判决生效之日起十日内将位于坐落于昆山市（也即昆山市巴城镇石牌玉石花园D-12别墅一幢，房屋建筑面积198.14平方米，权证号290032558）的别墅一幢交付给原告钱炳荣，并协助原告钱炳荣办理该处物业的产权转移登记手续，确保原告钱炳荣取得该处物业的完整不动产权。过户过程中所产生的税费负担，全部由被告李建民负担（履行方式：具体可以由双方各自按国家政策规定各自缴付；原告钱炳荣按国家政策应负担部分的损失，由原告钱炳荣直接负担后可凭相应的发票直接向被告李建民进行结算；如果被告李建民拒绝，原告钱炳荣可并凭发票记载的数额损失直接申请执行之）。二、被告李建民于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告钱炳荣迟延交房违约金（计算方式：以245693.60元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（上浮50%）从2019年09月11日起算至原告钱炳荣取得涉讼房产的产权证之日止，该项以9900元为限）。三、驳回原告钱炳荣其余诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费30800元，财产保全费5000元，鉴定费2160元，合计37960元，由被告李建民负担。其中，鉴定费2160元已经由被告李建民预付；原告钱炳荣预交的案件受理费和财产保全费合计35800元，本院予以退还，被告李建民应当负担的35800元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32×××36-0000-0811-130172，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  沈中昊人民陪审员  杨培芬人民陪审员  董 玥二〇二〇年八月十一日书 记 员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、【文号】法释（2003）７号最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。