重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终566号 上诉人（原审原告、执行案外人）：曾令福，男，1968年9月7日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：邓太玲，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹国锐，重庆天亿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：广东南粤银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区洪湖西路**上丁企业公园**SOHO商务楼**，统一社会信用代码91500000552035906M。 负责人：邱文锐，该分行行长。 委托诉讼代理人：王丽婵，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆新同洲实业(集团)有限公司，住所地重庆渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居1幢1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。 法定代表人：黄洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段晓红，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：任和斌，男，1964年7月29日出生，汉族，住重庆市渝**。 上诉人曾令福因与被上诉人广东南粤银行股份有限公司重庆分行（以下简称南粤银行重庆分行）、重庆新同洲实业(集团)有限公司（以下简称新同洲实业公司）、任和斌案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了询问审理。上诉人曾令福的委托诉讼代理人邓太玲、邹国锐，被上诉人南粤银行重庆分行的委托诉讼代理人王丽婵，被上诉人新同洲实业公司的委托诉讼代理人段晓红到庭参加诉讼，被上诉人任和斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾令福上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院(2019)渝01民初1259号民事判决，发回重审或改判支持曾令福的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：曾令福在人民法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并已占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记并非曾令福的原因所致。曾令福的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条的规定，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 南粤银行重庆分行答辩称：南粤银行重庆分行对案涉房屋享有抵押权，曾令福并非《执行异议复议规定》第29条规定的商品房消费者，根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条规定的精神，曾令福不能排除抵押权人的优先权。并且从签合同、合法占有、支付全部价款及无过错等方面看，曾令福均不符合《执行异议复议规定》第28条的规定。故应驳回上诉，维持原判。 新同洲实业公司答辩称：曾令福与同洲控股公司之间是房屋买卖行为，而不是抵款行为。支持曾令福的诉讼请求。 任和斌未提交答辩意见。 曾令福向一审法院提出诉讼请求：1.停止对重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟佳居X幢X号房屋的拍卖、查封措施并排除执行；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月15日，以同洲控股公司为甲方、抵押人，以南粤银行重庆分行为乙方、抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》，约定为确保2013年7月12日至2014年7月11日期间同洲控股公司（债务人）在壹亿元整最高债权余额内与本合同乙方签订的所有主合同项下债务人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。抵押物包含渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园X幢X。 2013年7月16日，以同洲控股公司为甲方、抵押人，以南粤银行重庆分行为乙方、抵押权人，双方签订《重庆市商品房抵押合同》，约定甲方将包含X幢X号房屋在内的渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园X幢、X幢房屋作为抵押物抵押给乙方，抵押期限1年，自2013年7月12日至2014年7月11日。 2017年2月20日，南粤银行重庆分行因与同洲控股公司、王伟、任和斌金融借款合同纠纷一案，向重庆市渝北区人民法院申请诉前保全，该院于2017年3月3日作出（2017）渝0112财保72号民事裁定书，对南粤银行重庆分行提出的诉前财产保全申请予以立案执行。同日，还作出（2017）渝0112执保376号民事裁定书，查封、冻结同洲控股公司、王伟、任和斌名下价值12800万元的财产，并于2017年3月6日查封了同洲控股公司名下位于渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居X幢商业X、X、X、X、X、X、X、X、X,X幢商业X、X、X、X、X、X、X、X、X、X，X幢商业X，查封期限三年。 2017年3月23日，重庆仲裁委员会对南粤银行重庆分行与同洲控股公司、王伟、任和斌借款担保合同纠纷一案作出（2016）渝仲字第2763号裁决：（一）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行归还贷款本金人民币10000万元。（二）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行支付截止到2016年11月30日为止的逾期利息21208053.33元、贷款期内未按期支付的利息321564.44元、逾期利息的复利为2357382.69元、贷款期内未按期支付的利息的复利53023.46元。（三）同洲控股公司自2016年12月1日起的①逾期利息（以本金10000万元为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%计收，利随本清）、②期内利息的复利（以利息321564.44元为基数，按照合同约定的执行利率计收，利随本清）、③逾期利息的复利（以本条①逾期利息为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%计收，利随本清）。（四）同洲控股公司以其拥有的，位于重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园的X幢X、X、X、X、X、X、X、X；X幢X、X；X幢X、X、X、X、X、X；X幢X、X、X房屋（建筑面积共计8021.08平方米）承担抵押担保责任。南粤银行重庆分行对该抵押财产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。（五）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行偿付财产保全费5000元。（六）王伟、任和斌对本裁决第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项所列金额承担连带清偿责任。本案仲裁费551653元，由同洲控股公司承担。该仲裁费已由南粤银行重庆分行全部预缴，同洲控股公司自接到本裁决之日起十日内，将应由其承担的仲裁费连同本裁决的裁决款项一并支付给南粤银行重庆分行。该仲裁费由王伟、任和斌承担连带清偿责任。 南粤银行重庆分行依据上述生效裁决向重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中院）申请强制执行，市一中院于2017年8月14日以(2017)渝01执1289号案受理该申请，后南粤银行重庆分行向市一中院提交撤回本案强制执行的申请，市一中院予以准许，并于2018年7月20日裁定终结执行。2018年12月4日，经南粤银行重庆分行申请，市一中院以(2018)渝01执恢340号案立案恢复执行。 2019年7月23日，重庆市第五中级人民法院向市一中院移交《移送执行函》，该院作为首封法院同意市一中院处置变现位于重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居X幢X号商业用房等房屋。 曾令福以其对重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居X幢X号商业用房享有足以排除执行的权利为由，向市一中院提出异议申请，请求中止执行，解除查封。市一中院于2019年9月25日以（2019）渝01执异269号案受理该申请。经审查，市一中院于2019年9月29日作出执行裁定，驳回曾令福的异议请求。该裁定于2019年10月17日送达给曾令福。 2019年10月29日，曾令福对上述裁定不服，向市一中院提起案外人执行异议之诉。 一审另查明：2012年6月7日，同洲建设公司作为欠款人，同洲控股公司作为担保人出具《欠条》，载明欠到定源公司钢材款及延时费共计3842512.10元。同日，同洲控股公司出具《担保付款责任书》，载明其对前述欠款自愿承担连带担保责任。 2012年7月10日，同洲控股公司作为甲方，定源公司作为乙方，双方签订《房屋抵款协议书》，载明：确认至2012年5月31日止，同洲建设公司共计欠乙方钢材款及延时费3842512元；甲方作为担保人自愿承担同洲建设公司该欠款，用甲方自有的位于重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园二期房屋第X幢第X层商业X号房予以抵偿；已取得预售许可证，建筑面积251.51平方米，套内面积211.68平方米，总成交价3842512元；乙方同意以所欠金额一次性置换该房屋，钢材款及延时费全部结清，乙方指定将房屋产权办理至曾令福名下；甲方保证所抵偿的该房屋未被查封、抵押、出售、产权无争议；从2012年8月1日起，乙方拥有该房屋的所有权，享有自主支配的权利；甲方保证该房屋应于2014年3月1日之前把房地产权证办理过户到乙方指定人曾令福名下，办理的税费及其他费用由甲方承担；本协议签订后，即视为双方均同意确认乙方已支付该房屋的全部购房款3842512元。 2012年7月16日，同洲控股公司作为甲方、卖方，曾令福作为乙方、买方，双方签订《商品房买卖合同》，约定同洲控股公司将位于重庆市渝北区龙山街道余松路450号X幢X层X号商业用房出售给曾令福，套内建筑面积211.68㎡，套内单价18152.46元/㎡，总成交价3842512元；2012年12月31日前交房；商品房交付使用后60日内办理房地产权证（合同其他内容略）。同日，同洲控股公司向曾令福出具收据，载明收到前述房屋购房款3842512元。 2015年11月27日，同洲控股公司出具《承诺书》，载明：“因本公司原因一直未能将位于渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园二期X幢X层商业X号房屋过户到购买人曾令福名下，现本公司承诺于2016年12月31日前为其办理过户手续，并承诺办理房屋产权证的一切税费均由本公司承担。”该房屋至今未过户至曾令福名下。 再查明，2019年11月7日，重庆同洲控股(集团)有限公司名称变更为重庆新同洲实业(集团)有限公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为曾令福对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。曾令福认为其对案涉房屋享有的权益符合上述法律规定，足以排除强制执行，本院结合案情具体评判如下： 第一，在人民法院查封之前曾令福与新同洲实业公司是否已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。曾令福提交了其于2012年7月16日与新同洲实业公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定新同洲实业公司将案涉房屋出售给曾令福。虽然该合同从形式上看符合对书面买卖合同的法律规定，但其实质是以房抵债。首先，新同洲实业公司作为定源公司对同洲建设公司享有债权的担保方，与定源公司签订《房屋抵款协议书》，约定以案涉房屋抵偿给定源公司，以抵销同洲建设公司对定源公司的债务，可见，针对该房屋的转让，实质是以房抵债行为，而非商品房买卖，该行为有可能损害债务人的其他债权人的合法权益。其次，定源公司与新同洲实业公司约定将案涉房屋产权办理至曾令福名下，可见曾令福是受定源公司之托受让案涉房屋，而非直接买受人，曾令福与新同洲实业公司签订《商品房买卖合同》只是为了完善相关转让手续，以买卖之名行抵债之实。 第二，曾令福在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。曾令福举示的拟证明其在查封之前已合法占有案涉房屋的证据有情况说明、水电费和物管费的收据、房屋租赁合同、银行卡交易明细等证据。情况说明系新同洲实业公司出具，载明已于2012年8月1日将案涉房屋交付给曾令福，并载明未办理过户手续的原因在于新同洲实业公司一方，该情况说明系新同洲实业公司单方出具，而新同洲实业公司又系本案所涉执行案件的被执行人，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能排除新同洲实业公司为逃避执行而非法出具此情况说明的可能，故该证据不足以证明案涉房屋已于2012年8月1日交付给曾令福。除情况说明外，其他证据载明的形成时间均在2017年5月以后，而因本案所涉经济纠纷，重庆市渝北区人民法院已于2017年3月6日轮候查封了案涉房屋，现首封法院已发出《移送执行函》，同意市一中院处置变现案涉房屋，故即使前述证据真实、合法，也不足以达到证明目的。 第三，曾令福是否已经支付房屋全部价款的问题。首先，曾令福虽提交了新同洲实业公司出具的收到《商品房买卖合同》约定的全部房款的收据，但并未提供曾令福实际支付该房款的银行明细等依据，从证据方面不足以认定曾令福支付了房屋全部价款的事实。其次，曾令福在庭审中所作的该款系定源公司代其支付、其并未向定源公司支付该房屋对价、其取得该房屋系基于其与定源公司之间关于房屋过户后再将钱支付给定源公司的口头约定等相关陈述，进一步印证了曾令福并未向新同洲实业公司支付房屋价款的事实。 第四，是否因曾令福自身原因未办理过户登记的问题。《商品房买卖合同》中约定在商品房交付使用后60日内办理房地产权证；曾令福陈述其于2012年8月1日接收案涉房屋、该房屋于2015年1月23日被查封；南粤银行重庆分行陈述于2013年7月16日对案涉房屋办理的抵押登记。即使曾令福确于2012年8月1日接收案涉房屋，接房后至抵押登记之前有近一年的时间可以办理而未办理房屋过户手续。虽然新同洲实业公司出具情况说明称未办理过户手续的原因在于新同洲实业公司一方，但并未载明为何原因，曾令福亦未就此举证证明。综上，曾令福对非因其自身原因未办理过户手续没有举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。 综上，一审法院判决：驳回曾令福的诉讼请求。案件受理费37520元，由曾令福负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院二审另查明，曾令福在重庆市不只有案涉房屋一套房屋，还有其他住房。 本院认为，本案的争议焦点是：曾令福对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。对此评判如下： 南粤银行重庆分行行使对案涉房屋抵押权而申请执行，《执行异议复议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律另有规定除外。 虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条为保护消费者生存权作出例外规定，即交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但该根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条规定的精神可知，优先于抵押权的消费者仅限于符合《执行异议复议规定》第29条规定情形的商品房消费者，一般房屋买受人不享有优先于抵押权的权益。案涉房屋并非普通住房，且曾令福除购买案涉房屋外，还有其他住房，故曾令福不属于《执行异议复议规定》第29条规定的商品房消费者。因此，即使曾令福符合《执行异议复议规定》第28条规定的情形，甚至其购房时间早于南粤银行重庆分行对案涉房屋设定抵押的时间，其仍属于一般买受人，其享有权利的本质仍是债权，而不同于商品房消费者享有的生存权益，故不优先于抵押权。 综上，曾令福对案涉房屋享有的民事权益不能排除南粤银行重庆分行因行使抵押权而申请的执行，一审处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37520元，由曾令福承担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 宾 审判员 米 阳 审判员 周 倩 二〇二〇年八月三十一日 书记员 谢奇静