贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6852号 原告：葛军，男，汉族，1976年6月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告葛军与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告葛军，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告葛军向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告延迟办理瑞丰新城第××号房屋产权证的违约金，从2014年9月1日至2018年9月4日止，共计1463天，每日按总房款309,306.00元的万分之0.5标准计算，为人民币22,625.73元。二、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理：2011年9月26日，原告葛军与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：“买受人葛军向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2014年8月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款309306.00元，但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、早在2017年11月20日，瑞丰新城1号楼房屋土地分割已办理完毕，被告自取得《毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城1号楼土地分摊土地面积审查证明》起，就通知原告提供其持有的资料以办理权属转移登记，原告怠于履行其先合同义务，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，其行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责,2017年11月20日起未能办理权属转移登记的责任应当由原告自行承担，若该终期主张未被法院采信,2018年8月3日原告经被告再次通知向被告出具委托书以办理权属转移登记等相关事宜，此后的违约责任也不应再由被告承担。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月26日，原告葛军作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××城××房，该商品房总价款309306.00元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款309306.00元。2012年12月12日，被告将涉案商品房交付原告使用。同日，原告向被告交付了维修基金、办证费。2017年11月20日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城1号楼土地分摊土地面积审查证明》，确认对瑞丰新城1号楼用地进行土地分割。2018年8月3日，原告向被告出具委托书，原告委托被告为其办理涉案房屋的预告登记、抵押登记及不动产权证相关事宜，被告接受了原告的委托。2018年8月8日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。2018年9月4日，毕节市国土资源局为原告颁发了涉案房屋的不动产权证书。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2012年12月12日向原告交房，根据合同的约定被告应在交房后730日内，即2014年12月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请部分已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2014年12月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行该义务，则从2014年12月12日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年5月11日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年5月11日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月12日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对于违约金的截止时间，在本案中，原告已经将维修基金等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2017年11月20日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城1号楼土地分摊土地面积审查证明》，确认对瑞丰新城1号楼用地进行土地分割。2018年8月3日，原告向被告出具了委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，此时被告履行了通知的义务，即2018年8月3日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付的购房款309,306.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年5月12日起计算至2018年8月3日止（448天）。经计算，该项违约金为6,928.45元（309,306.00元×0.005%×448天），故对原告诉请的违约金，本院以6,928.45元为限予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告葛军逾期办证违约金6,928.45元； 二、驳回原告葛军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费183.00元（已减半收取），由原告葛军负担158.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月六日 书记员  李犇