吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2472号 原告：黄苏萍，女，1967年11月4日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县德归镇。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 原告黄苏萍与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄苏萍的委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄苏萍向本院提出诉讼请求：1.判令亚琦公司继续履行双方所签订的商品房买卖合同约定的义务，给黄苏萍办理房屋产权证照，房屋坐落：吉林市船营区xx号街铺商业16幢xx室和xx室；2.亚琦公司向黄苏萍支付利息（以本金1149983元为基数，自2017年12月9日起按中国人民银行公布的同期贷款利率5.9%计算，暂计算利息20万元至实际办理房屋产权证之日止）；3.亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，赔偿20万元；4.本案诉讼费由亚琦公司承担。事实和理由：2017年12月25日，黄苏萍与亚琦公司签订房屋买卖合同，合同第三条约定，黄苏萍购买亚琦公司开发的坐落于吉林xx号街铺商业xx室，建筑面积为136.33平方米；第六条约定每平方米单价为3764.3元，房屋总房款526475元；另一处（一期B区）xx号，建筑面积136.33平方米，每平方米4458.39元，房屋总价款623508元。合同签订后，黄苏萍如数给付亚琦公司1149983元。亚琦公司履行了交付房屋义务。2015年12月1日，为了确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业，双方又签订了协议书。亚琦公司向黄苏萍承诺“2016年5月1日开业，如因亚琦公司未做到，影响2016年5月1日开业，亚琦公司赔偿所有签完协议每户10万元。”现由于房屋经消防检查不合格，不具备开业条件不得营业，且房屋存在质量问题。黄苏萍对房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时，亚琦公司承诺在交齐房款和进户费后24个月内负责给黄苏萍办理房屋产权证，故亚琦公司应承担违约责任和利息损失。黄苏萍不予交纳房屋不可避免所产生的其他费用。为维护自己的合法权益不受侵害，黄苏萍诉讼至法院。 亚琦公司辩称，一、黄苏萍第一项、第二项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。1.黄苏萍与亚琦公司自签订商品房买卖合同后，亚琦公司一直欲为黄苏萍办理房屋产权证书，但因案涉房屋目前尚未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋所有权登记的条件，故黄苏萍要求亚琦公司配合办理房证的诉请不应支持。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋支付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该司法解释适用的情况是对于逾期办理房屋权属证书没有特殊约定的情况，本案中，亚琦公司与黄苏萍对于逾期办理房权证事项是有明确约定的，商品房买卖合同第八章第十二条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照出卖人继续协助办理处理”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”如果亚琦公司未能在房屋交付之日起500日内为黄苏萍办理房权证书的，应当继续协助办理。这是黄苏萍与亚琦公司的约定，因此，亚琦公司应当继续为黄苏萍办理涉案房屋的房权证书。二、黄苏萍第三项诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。船营法院已于2020年6月12日作出（2020）吉0204民初905-909号民事判决书，对于亚琦公司已于2016年5月1日开业的事项进行了确定，判决书中本院认为部分表述：亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，已经履行了协议约定的“2016年5月1日开业”的约定义务，亚琦公司不应承担不具备开业条件的违约责任。三、按照民法总则规定的三年的诉讼时效，黄苏萍第二项和第三项诉请均已超过了法定的诉讼时效，黄苏萍的诉讼请求不应得到法院的支持。 本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，黄苏萍（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为xx、xx）两份（包含合同补充协议）。合同约定：黄苏萍购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区xx号、3-5层xx号网点，建筑面积均为139.86平方米，每平方米单价为4458.09元、3764.3元，合计总价分别为623508元、526475元；房屋交付日期：2016年9月7日前。合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。 2015年12月31日，亚琦公司（甲方）与黄苏萍（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。协议书中还约定了其他权利义务。庭审中，双方均认可黄苏萍已于2015年12月25日交齐房款及于2016年3月18日交齐进户费用。 2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（包含合同补充协议）、收款专用收据、确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书、吉林市商品房合同备案信息、吉林省农村信用社银联POS签购单、吉林国际商贸城优惠单。 本院认为：黄苏萍与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于亚琦公司主张的办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故黄苏萍要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，本院无法支持，黄苏萍可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》中约定，全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，亚琦公司负责给黄苏萍办理房屋权属证书。庭审中，双方当事人均认可黄苏萍于2015年交齐房款，于2016年3月18日交齐进户费，根据上述约定，办理房屋权属登记期限的届满之日为2018年3月18日。黄苏萍至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过协议中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。黄苏萍要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，黄苏萍要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，符合上述司法解释的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。关于黄苏萍要求亚琦公司支付不具备开业条件的违约金20万元问题，本院认为，黄苏萍与亚琦公司在《协议书》中约定：双方承诺2016年5月1日开业，如因亚琦公司承诺未做到影响2016年5月1日开业，亚琦公司赔偿黄苏萍每户10万元。该项系关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业需承担违约责任的约定。约定中所指“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务。黄苏萍主张亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，无合同依据，本院不予支持。关于亚琦公司抗辩黄苏萍诉请的违约金已超过诉讼时效期间的主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，故对亚琦公司的抗辩观点不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄苏萍逾期办理房产证的违约金，以1149983元为基数，自2018年3月19日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告黄苏萍的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9375元（原告黄苏萍已交纳）由原告黄苏萍负担7225元，由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担2150元。被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘文妹 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张 乐