福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4766号 原告：黄景龙，男，1942年12月30日出生，住广东省深圳市龙岗区。 原告：黄锦珠，女，1946年11月18日出生，住广东省深圳市龙岗区。 上列两原告的委托诉讼代理人：邬曼红，广东华商（龙岗）律师事务所执业律师。 被告：福州国美电器有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路**隆盛小区**楼**，统一社会信用代码：91350100751387517W。 法定代表人：董晓红，执行董事。 委托诉讼代理人：杨永森、杨友挺，系公司员工。 原告黄景龙、黄锦珠与被告福州国美电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄景龙、黄锦珠的委托诉讼代理人邬曼红，被告福州国美电器有限公司的委托诉讼代理人杨永森、杨友挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄景龙、黄锦珠向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令中止二原告和被告之间分别于2009年8月29日、2015年6月25日、2019年4月26日签订的《租赁合同》、《续租协议》、《补充协议》；二、请求法院判令被告在中止租赁合同后五日内搬离承租商铺，并恢复原状，收回商铺面积140平方米；三、请求法院依法判令二原告不予退还被告的履约保证金人民币692096元；四、请求法院依法判令被告向原告支付2019年9月14日至2020年3月13日的半年度租金人民币695016元；五、请求法院依法判令被告向二原告支付延迟未付租金人民币695016元的违约金暂计为人民币6533元（按欠付租金695016每日万分之二的标准自2019年9月14日暂计算至2019年10月31日，共47天，实际计算至被告清偿之日止）；六、请求法院依法判令被告向二原告支付延迟交付商铺2019年3月14日至4月2日期间的租金人民币209975元（100529.1元／月÷121.5平方米÷30天＊400.7平方米＊19天）；七、请求法院依法判令被告向二原告支付延迟未付租金人民币209975元的违约金暂计为人民币8818元（按欠付租金209975元每日万分之二的标准自2019年4月3日暂计至2019年10月30日，共210天，实际计算至被告清偿之日止）。诉讼中，原告黄景龙、黄锦珠变更第1项诉讼请求为：请求法院依法判令解除二原告和被告之间分别于2009年8月29日、2015年6月25日、2019年4月26日签订的《租赁合同》、《续租协议》、《补充议协》，撤回第4项诉讼请求，并明确第5项诉讼请求的违约金实际计算至2019年11月22日止。事实和理由：2009年8月29日，被告因（家用电器销售）店铺经营需要而与二原告签订了《租赁合同》。2015年6月25日被告与二原告签订了《续租协议》。2019年1月14日被告与二原告签订了《退租协议》。2019年4月26日被告与二原告签订了《补充议协》。租赁合同主要约定:1、二原告将其位于福建省福州台江区××街××号商铺××商铺××商铺（以下简称“该商铺”）出租给被告；2、该商铺的租期为2009年9月1日至2015年9月13日止，后续租的租期为2015年9月14日至2022年4月26日止；3、退租后该商铺月租金为115836元；4、违约金条款约定：被告逾期支付租金，每逾期一日应向原告支付当期未付租金总额的万分之二的金额作为违约金；5、违约责任及合同解除条款约定：被告未能支付、不支付或延迟支付租金、管理费或其它费用，且被告未能在30天之内付清所有未付款项的，则构成根本违约；如被告有违约情况发生，将丧失合同中规定的所有权利，则二原告有权单方中止合同，并有权没收履约保证金；6、被告按半年度向二原告指定账户支付租金，具体时间为每半年度租金期满前10天内支付下一半年度租金；7、2019年1月14日约定退租建筑面积的商铺应于2019年3月13日前交接清空。但实际于2019年4月3日被告才退租建筑面积400.7平方米给二原告。被告已逾期退租；8、2019年3月14日起被告租赁建筑面积140平方米，扩租建筑面积18.5平方米。后，被告在租赁期内未按期支付租金,已构成根本性违约，严重损害二原告合法权益。经二原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。二原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，请依法支持二原告诉请。 被告福州国美电器有限公司辩称，一、被告认为双方租赁合同已于2020年3月5日解除，因原告不配合交接，被告也通过当地通过公证方式搬离、交接，原告已经实际搬离，故不存在原告诉请的五日内搬离；二、原告没收被告保证金692096元没有事实和法律依据；三、针对原告诉请的第四项违约金的问题，对对方要求支付的金额有异议，按合同约定是逾期要超过30天，原告书面催促以后，才开始计算违约金；四、针对原告第五点诉讼请求，被告无需支付2019年3月14日至2019年4月3日的租金，理由如下：退还商铺400.7平方米是2019年3月14日，最终签定交房的那天是2019年4月3日，其中的拖延的时间差并不是被告造成的，在2019年3月14日退房的时候，物业说当时退租的区域要作为消防通道整改需要，才能满足商场的安全，经过协商后，被告通过返租18.5平方米来作为消防通道；五、在诉请五不成立的情况下，被告不需要承担诉请六的违约金。六、会发生的纠纷是因被告连续亏损加上疫情期间不可抗力的影响被告无法实现合同目的、无法继续经营，所以出现提前解约，因出现不可抗力的原因，所以被告无需支付违约金，原告也不能没收保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年8月29日黄景龙（甲方、出租方）与福州国美电器有限公司（乙方、承租方）双方签订了一份《租赁合同（中亭街嘉惠苑）》，约定有：1.甲方将坐落于福州市台江区中亭街嘉惠苑Ｈ区04商铺、101商铺、102商铺出租给乙方作为经营家用电器销售使用，租赁标的物建筑面积按房屋所有权证为准，计算为540.7平方米；2.租期自2009年9月1日起至2015年9月13日止，自乙方接收租赁房屋之日起13天为免租期，实际计租日为免租期满后次日；3.乙方按季向甲方支付租金，具体支付时间为每季度租金期满前10天支付下一季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日的次日，首期租金乙方应于免租期期满前五日内向甲方支付首季度租金；4.根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付当期未付租金总额的万分之二的金额作为违约金；5.乙方应在签订本合同后三天内向甲方支付相当于首年两个月租金总额692096元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不冲抵租金或其它未付款项。在乙方未拖欠甲方任何款项情况下，该履约保证金将在租赁期限届满后10日内由甲方无息退还给乙方；6.甲方同意乙方在租赁区域内设立楼梯至二层，相关工程的申报和费用由乙方承担，租赁期满后乙方负责将房屋恢复原状；7.本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将视为违约并应承担违约责任。以下情况将视为根本违约：①乙方未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在30天之内付清所有未付款项……如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同规定的所有权利，甲方有权单方中止合同，并有权要求：①乙方必须在接到甲方书面通知后5天内撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体，②甲方有权没收履约保证金……8.乙方在合同租赁期内，如连续亏损三个月以上的，可以提前终止本合同，但乙方应提前两个月以书面形式通知甲方，并按期交付租金及其他费用至双方约定的合同提前终止之日。在上述情况下，乙方应向甲方支付当年两个月租金的违约赔偿金。如果乙方在合同终止之日尚有应付而未付款项，甲方有权要求乙方付清。2015年6月25日黄景龙、黄锦珠（甲方、出租方）与福州国美电器有限公司（乙方、承租方）双方签订《续租协议》，约定：1.甲乙双方于2009年8月29日签订《房屋租赁合同》，于2015年6月23日在福州达成续租协议，双方在本合同续租期间按本合同约定履行双方权利义务；2.租赁期限自2015年9月14日起至2022年4月26日止，即原合同租赁期限延长至2022年4月26日；3.原合同乙方已向甲方支付的租赁保证金692096元继续作为本合同租赁保证金；4.自计租日起，向后推算满十二个月为一个租赁年度，租赁不满一个月的按360天／年计算；5.乙方按半年度向甲方支付租金，具体支付时间为每半年度租金期满前10天内支付下一半年租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日的次日；6.甲方和乙方按以下列地址交付本合同约定各种文书、票据或发送通知：甲方黄景龙的联系地址为深圳市龙岗区××路××小区，乙方福州国美电器有限公司的联系地址为福州市晋安区华林路366号彩虹铺景5层。2019年1月14日黄景龙、黄锦珠（甲方、出租方）与福州国美电器有限公司（乙方、承租方）双方签订《退租协议》，约定：1.自2019年3月14日起租赁面积由建筑面积540.7平方米调整为建筑面积121.5平方米（套内面积79平方米），乙方退租面积419.2平方米，租金由447375.18元／月调整为100529.1元／月；2.乙方于2019年3月13日前将退租区域货物、物资、布置等腾退清空，并做好砌墙分割工作,实墙在乙方的租赁区域内，由乙方安装的灯具、空调自行拆除，吊顶及地面保留不动，不得破坏消防或房屋主体，保留退租区域甲方的独立用电；3.本协议约定事项与原合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未约定事项仍按原合同执行。2019年4月3日黄景龙（甲方）与福州国美电器有限公司签订《房屋接收确认单》，写明，原租赁面积540.7平方米，现乙方退租建筑面积400.7平方米，保留建筑面积140平方米，其中101商铺115.15平方米（建筑面积），102商铺24.85平方米（建筑面积）。保留面积140平方米自2019年3月14日起计租。2019年4月26日黄景龙、黄锦珠（甲方）与福州国美电器有限公司（乙方）双方签订《补充议协》，约定：1.自2019年3月14日起乙方租赁面积由建筑面积121.5平方米调整为建筑面积140平方米，乙方扩租面积18.5平方米，租金由100529.1元／月调整为115836元／月，年租金由原1206349.2元调整为1390032元；2.计租期自2019年3月14日至2022年4月26日；3.本协议约定事项与原合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未约定事项仍按原合同执行。 2019年9月23日黄景龙、黄锦珠向福州国美电器有限公司发函催讨2019年3月14日至2019年9月13日增加18.5平方米面积的租金91841.4元及2019年9月14日至2020年3月13日的租金695016元。2019年10月8日福州国美电器有限公司向黄景龙、黄锦珠回函，称，店铺连续亏损严重，其租赁一层作为入口通道使用，卖场主要经营位于二层，二层业主为“世纪联华超市”，因超市自身经营困难，可能发生调整变动，目前其与超市正在洽谈调整优化方案，现特申请暂缓支付租赁费，待调整方案确认后，实际产生的租赁费按合同约定支付。2019年10月17日黄景龙、黄锦珠委托广东华商（龙岗）律师事务所向福州国美电器有限公司发出《律师函》，写明，福州国美电器有限公司应于2019年9月13日前补缴2019年3月14日至2019年9月13日增加18.5平方米面积的租金91841.4元，并缴纳2019年9月14日至2020年3月13日的租金695016元。鉴于福州国美电器有限公司已超过十日以上未交付租金，依据双方约定及合同法相关规定，福州国美电器有限公司拒绝支付租金的行为已构成严重违约。黄景龙、黄锦珠亦不同意福州国美电器有限公司关于迟延支付租金的申请。2019年11月22日福州国美电器有限公司缴纳2019年9月14日至2020年3月13日的半年度租金人民币695016元。 2020年2月17日福州国美电器有限公司向黄景龙、黄锦珠发出《关于解除的公函》，写明自2020年1月以来，因××影响，其门店实际已经无法正常经营，给其造成巨大的经济损失，根据目前的情况，影响期间可能持续较长的一段时间。鉴于疫情的实际情况，其有权要求减免影响期间的租赁费用，并采取相应措施避免损失继续扩大，根据目前疫情发展情况，黄景龙、黄锦珠应给予减免（自2020年1月1日起）不少于三个月的租赁费用。如疫情持续发展，则期限延期至疫情稳定为止（以本地省级人民政府解除重大突发公共卫生事件Ｉ级响应为准）。根据合同约定，其有权解除合同，双方互不承担责任，因该店长期处于亏损状态，加之现在疫情情况，为避免双方损失扩大，其拟定于2020年4月6日解除《房屋租赁合同》。同时根据相关约定，合同解除或终止后，其应在五日内迁出租赁物并将租赁场所及其附属设施以现状返还给黄景龙、黄锦珠，黄景龙、黄锦珠应退还履约保证金692096元。其于2020年1月17日已发送解约函件，但始终未获回复，目前依据疫情实际发生不可抗力因素，此前解约函件作废，以此份为准。2020年2月18日黄景龙收到该函。2020年3月2日福州国美电器有限公司向黄景龙、黄锦珠发出《公函》，写明，鉴于疫情导致不可抗力实际发生，使其无法继续经营，合同目的无法实现，因黄景龙、黄锦珠对于合同解约一事未给予正面明确回复，其无法继续等待，故拟定于2020年2月27日先行撤场闭店止损，交还房屋，请予以确认，因目前仍处于疫情严控阶段，请尽快指派专人与其办理房屋交接手续。2020年3月5日黄景龙收到该函。2020年3月16日黄景龙、黄锦珠委托广东华商（龙岗）律师事务所向福州国美电器有限公司回复《律师函》，写明，鉴于福州国美电器有限公司单方致函已经私自搬离租赁商铺，请福州国美电器有限公司按照双方约定将租赁商铺恢复原状后交付，否则视为单方违约，其将依据合同约定主张相应赔偿损失。2020年3月24日福州国美电器有限公司向广东华商（龙岗）律师事务所发出《公函》，写明，其已于2020年2月7日正式函件送达告知于2020年3月6日解除《房屋租赁合同》，双方租赁合同于2020年3月6日终止，其已腾空房屋。依照原合同第七条7.2约定，产权方同意其在租赁区域内设立楼梯至二层，相关工程的申报和费用由其承担，租赁期满后由其负责恢复原状。因目前仍处于疫情期，区政府、街道、物业等管控严格，给施工带来诸多不便，且因涉及楼板恢复，烦请产权人指派专人前往现场，联合其与物业等单位协商，以确保施工合理性及安全性。2020年3月25日广东华商（龙岗）律师事务所收到该函。2020年6月28日黄景龙、黄锦珠向福州国美电器有限公司出具确认单，写明，1.福州国美电器有限公司中亭二店一层楼板封口工程已完工（消防由物业指定消防公司完成费用由国美电器支付），2.一层主入口大门钥匙两把已现场交付业主。 另查，黄景龙、黄锦珠以福州国美电器有限公司拖欠租金为由向本院提起诉讼，并提出本案的诉讼请求，本院于2019年12月18日向福州国美电器有限公司送达起诉状副本等应诉材料。 本院认为，双方当事签订的《租赁合同（中亭街嘉惠苑）》、《续租协议》、《退租协议》及《补充议协》等相关协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力。依照约定，福州国美电器有限公司应于2019年9月4日前向黄景龙、黄锦珠支付2019年9月14日至2020年3月13日期间的租金，但经黄景龙、黄锦珠催告后，福州国美电器有限公司于2019年11月22日才履行付租义务，逾期支付租金超过30天，已经构成根本违约，黄景龙、黄锦珠有权依照合同约定要求解除双方签订的《租赁合同（中亭街嘉惠苑）》、《续租协议》及《补充议协》等相关协议，并有权没收履约保证金692096元。同时，依照合同约定，黄景龙、黄锦珠还有权要求福州国美电器有限公司按约向其支付以当期（即2019年9月14日至2020年3月13日期间）未付租金人民币695016元为基数按日万分之二的标准从逾期之日即2019年9月4日起计算至实际付清租金之日即2019年11月22日止的逾期付租违约金，现黄景龙、黄锦珠主张福州国美电器有限公司支付以695016元为基数按日万分之二的标准从2019年9月14日起计算至2019年11月22日止的逾期付租违约金9591元，不违反法律规定，本院予以支持。至于合同解除时间问题。因黄景龙、黄锦珠未明确书面通知福州国美电器有限公司解除合同，故本院认定双方签订的《租赁合同（中亭街嘉惠苑）》、《续租协议》及《补充议协》于本院送达起诉状副本等应诉材料时（即2019年12月18日）解除。合同解除后，福州国美电器有限公司应按合同约定将讼争店面恢复原状后退还给黄景龙、黄锦珠，福州国美电器有限公司虽辩称已于2020年3月将讼争店面腾空退还给黄景龙、黄锦珠，但并未拆除租赁期间设立的楼梯，不符合合同约定，故本院认定福州国美电器有限公司拆除楼梯完工并交还钥匙之日（即2020年6月28日）为退还讼争店面之日。鉴于讼争店面已恢复原状交还黄景龙、黄锦珠，故对原告黄景龙、黄锦珠诉请要求返还讼争店面的主张，本院不予支持。另，合同解除后至交还之日，福州国美电器有限公司仍占用讼争店面，结合福州国美电器有限公司支付租金、店面空置及没收押金等情况，同时考虑到因××疫情，福州国美电器有限公司的经营确实受到一定影响，本院认定福州国美电器有限公司支付的自合同解除之日起至2020年3月13日期间的租金用于抵偿合同解除之日至交还店面之日的占用费。关于黄景龙、黄锦珠诉请要求福州国美电器有限公司支付延迟退租商铺（面积400.7平方米）自2019年3月14日至4月2日期间的租金及违约金问题。黄景龙、黄锦珠虽提出双方约定自2019年3月14日起福州国美电器有限公司退租400.7平方米，福州国美电器有限公司于2019年4月3日才将退租的400.7平方米店面交还给其，福州国美电器有限公司应支付占用期间的租金及迟延支付租金的违约金。但双方于2019年4月3日签订《房屋接收确认单》及2019年4月26日签订《补充议协》，均未对退租的400.7平方米店面自2019年3月14日起至2019年4月3日期间的占用情况及计租作出约定，现黄景龙、黄锦珠要求福州国美电器有限公司支付延迟退租商铺（面积400.7平方米）自2019年3月14日至4月2日期间的租金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。至于福州国美电器有限公司提出其提前解约系因连续亏损加上疫情期间不可抗力影响的问题。因福州国美电器有限公司未提交证据证明其存在连续亏损三个月以上之可提前解除合同情形，其应承担举证不能的法律后果。另，福州国美电器有限公司违约在前，疫情发生在后，而其抗辩合同履行期间发生疫情，与事实不符。据此，对福州国美电器有限公司提出该项主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 一、确认原告黄景龙、黄锦珠与被告福州国美电器有限公司之间分别于2009年8月29日、2015年6月25日、2019年4月26日签订的《租赁合同（中亭街嘉惠苑）》、《续租协议》、《补充议协》于2019年12月18日解除； 二、原告黄景龙、黄锦珠收取被告福州国美电器有限公司的履约保证金人民币692096元不予退还； 三、被告福州国美电器有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄景龙、黄锦珠支付逾期付租违约金9591元； 四、驳回原告黄景龙、黄锦珠的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11574元，由原告黄景龙、黄锦珠负担1574元，被告福州国美电器有限公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  郑少能 人民陪审员  林弦容 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理  林 熠 书 记 员  谢辰萱 附本案主要条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。