贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初3070号原告：陈孝军，男，1987年2月14日出生，汉族，住贵州省六盘水市博雅馨居**。原告：刘加梅，女，1990年11月18日出生，布依族，住贵州省六盘水市博雅馨居**。委托诉讼代理人：陈孝军（系刘加梅之夫），男，1987年2月14日出生，汉族，住贵州省六盘水市博雅馨居**。被告：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路****，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李章倩，女，汉族，住六盘水市钟山区。原告陈孝军、刘加梅与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈孝军、原告刘加梅的委托诉讼代理人陈孝军及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李章倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈孝军、刘加梅向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金29445.09元（从2018年1月1日到2019年3月24日止，按照合同约定万分之一点五计算）；2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计1792元（448天×4项×1元）；3.请求判令被告向原告提供商品房实测技术报告书及实测数据；4.请求判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月22日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同签订后原告于当日支付首付款88171元，到2018年3月9日按揭贷款下来，共计支付房款428171元。按双方签订的合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交付给原告，否则应按合同第四章第十三条被告逾期交房应按第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。合同第十二条约定，被告若未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，应依照约定按目录每一项1元支付原告违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年3月24日共计448天，故违约金共计为1792元。根据《商品房买卖合同》第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月/平方米，地下，地下停车费400元业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等小区的收费标准，故请求法院作出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。审理中，原告自愿放弃第2、3、4项诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，该案的房屋已经实际交付，我方认为原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整降低，我方认为应当以商品房预售许可证载明的交付时间2018年6月30日为起算时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告的身份证复印件、2016年12月22日商品房买卖合同、2016年12月22日收据复印件（金额为15171元）、2016年12月22日收据复印件（金额为10549.43元是维修基金)、2016年11月26日刷卡收据复印件（金额为1000元认筹金）、2016年12月4日收据复印件（金额为29000元）、2017年12月27日刷卡收据复印件（金额为43000元）、2018年1月18日个人住房借款合同、2018年2月11日个人贷款支付凭证（金额为340000元）复印件各一份；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月22日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2、对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的58同城网原告房屋附近网络询价截图复印件，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2016年12月22日原告陈孝军、刘加梅（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给陈孝军、刘加梅；总价款为428171元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款88171元，余款340000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”。原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。同日，原告陈孝军、刘加梅（乙方）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（甲方）双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：乙方未付清主合同之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。合同签订前，原告于2016年11月26日支付被告认筹金1000元、于2016年12月4日支付被告认购金29000元、于2016年12月22日合同签订当日支付给被告购房款15171元及代收款10549.43元、2017年12月27日，原告支付被告购房款43000元。原告于2018年1月18日向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行申请贷款340000元，被告于2018年2月11日收到银行发放贷款340000元。原告支付给被告的购房款共计428171元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2019年3月24日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付、违约金按什么标准计算。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。但根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日（2018年2月11日），逾期视为违约。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日2018年2月12日。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供相应证据证明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称本院不予采信，对原告主张从2018年2月12日起计算至2019年3月24日按原告已付款428171元的日万分之1.5计算违约金26011.39元的诉讼请求本院予以支持，超出部分本院不予支持。对原告主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金；主张被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；主张被告将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈孝军、刘加梅逾期交房违约金26011.39元（从2018年2月12日起计算至2019年3月24日止，按原告已付款428171元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告陈孝军、刘加梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取134元，由原告陈孝军、刘加梅负担25元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担109元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  闻兴玲二〇二〇年八月十日法官助理贝茜书记员朱真琳