浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2310号 原告（反诉被告）：杭州聚光科技园有限公司，住所地：杭州市滨江区西兴街道阡陌路******，统一社会信用代码：91330108MA27XCF990。 法定代表人：陈荧平，董事长。 委托诉讼代理人：姜海斌，胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州灰狗公园品牌策划有限公司，住所地，住所地：杭州市滨江区西兴街道阡陌路****会信用代码：91330108MA2CGKG21G。 法定代表人：叶欣。 委托诉讼代理人：戴芬芳、王义,浙江泽厚律师事务所律师。 原告杭州聚光科技园有限公司（以下简称聚光公司）诉被告杭州灰狗公园品牌策划有限公司（以下简称灰狗公司）房屋租赁合同纠纷一案，聚光公司于2020年6月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告灰狗公司提起反诉，本院经审理后决定将本诉、反诉合并审理。本案于2020年8月5日公开开庭进行审理。原告聚光公司的委托诉讼代理人姜海斌，被告灰狗公司的委托诉讼代理人戴芬芳、王义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚光公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年2月21日起暂计算至2020年8月20日的租金71948.8元；2.判令被告向原告支付滞纳金1533元（暂计算至2020年6月3日，此后按照每日万分之三的标准支付至实际清偿全额租金之日止）；3.判令被告承担原告支出的律师费7000元。以上共计80481.8元。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》，合同编号为×××21，约定由被告承租原告所有的位于杭州市滨江区××路××号××楼××室（以下简称“租赁房屋”），双方对于每年租金金额及支付方式在合同第五条均做了明确约定。租金实行先付后用，按季度支付的原则。根据《租赁合同》约定，被告应当在上一个租金结算周期结束前十个工作日前支付下一季度的租金。但截至今日，被告一直在实际使用租赁房屋，但仍未向原告支付2020年2月21日至2020年8月20日的租金，原告多次催讨均未果，遂向法院提起诉讼。 被告灰狗公司答辩称：第一，疫情导致答辩人无法正常营业，属于不可抗力，答辩人有权要求被答辩人减免疫情期间的房租。根据合同法及《租赁合同》第14.4条约定，因不可抗力造成涉案房屋不能正常使用的，造成的损失各自承担。此次疫情属于不可抗力，因此答辩人无法正常使用涉案房屋，造成的损失应当由双方各自承担。答辩人多次找被答辩人协商减免疫情期间的房租，被答辩人态度恶劣，区别对待，为园区其他几家承租人减免了租金，因此答辩人有权要求被答辩人减免疫情期间的房屋租金。答辩人已经支付疫情期间的部分租金，有权要求被答辩人退还应当减免部分的房租；第二，因被答辩人原因导致答辩人无法正常使用涉案房屋，答辩人不应承担逾期交纳租金责任。被答辩人将涉案房屋附近房屋陆续出租，涉案房屋四周房屋一直处于装修施工状态导致答辩人无法正常办公营业，无法达成租赁房屋目的。被答辩人违约在先，未交付合格的租赁物，答辩人不应当承担逾期交纳租金的责任；第三，被答辩人要求答辩人承担其律师费于法无据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告灰狗公司提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同；2.判令被反诉人赔偿反诉人违约损失123236.25元；3.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人签订编号为×××21的《租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人所有的位于杭州市滨江区××街道××路××号××室房屋（以下简称“租赁房屋”）用作公司经营，双方对于房屋交付及租金做了约定。自反诉人承租赁房屋前后，被反诉人将涉案房屋附近房屋陆续出租，租赁房屋隔壁、楼上楼下一直处于装修施工状态，从早持续到晚的装修产生了大量强噪音、粉尘木屑导致反诉人无法正常使用空调、员工无法正常办公，甚至反诉人的网络线路被断、墙体被破坏。此种情况一直持续到2020年6月初，反诉人无法正常营业，在此期间甚至另行寻找临时办公场所，给反诉人造成了极大损失。《租赁合同》9.1约定“甲方保证租赁房屋的装修及设施符合本合同约定并达到正常可使用和安全的状态”；10.1约定“租赁期间，甲方保证租赁房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态”，但实际上，被反诉人交付的房屋一直面临严重噪音、粉尘污染问题，无法正常使用、未达安全状态，更无法满足经营需求，给反诉人造成极大损失。反诉人多次与被反诉人沟通均未果。现反诉人为维护自身合法权益，诉至法院。 原告针对反诉答辩称：第一，反诉原告无权要求解除双方之间的房屋租赁合同，不存在合同约定的解除事项以及法定的解除理由；第二，反诉被告在本案中不存在任何违约情况。反诉被告的义务是向反诉原告提供符合合同约定的房屋及附属设施，反诉被告已经完全按照双方的约定履行，不存在任何瑕疵或违约。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。 根据本院确认的有效证据及双方庭审陈述，本院确认本案事实如下： 原告聚光公司（甲方，出租方）与被告灰狗公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定：一、乙方所租用房屋位于杭州市滨江区××路××号××楼××室（以下简称租赁房屋），租赁建筑面积为112.64平方米；二、租赁房屋的装修及设施以实物为准，甲乙双方确认租赁房屋在签约之日已达到交付标准，甲方应于2019年7月31日前将租赁房屋交付乙方。乙方接受并开始使用或装修租赁房屋，视为乙方确认甲方所交付房屋符合本合同约定；三、租赁房屋仅作合法经营使用；四、租赁期：从2019年8月21日起至2021年8月20日止，共2年；装修免租期从2019年8月1日起至2019年8月20日止；五、租金及支付方式：租赁房屋自起租日起按建筑面积计算租金，租金为人民币3.5元／平方米／天，第二年起租金在上一年基础上递增5%。本租赁合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方支付首期（自2019年8月21日至2019年11月20日）租金人民币35974.40元。后续租金实行先付后用、按季度支付的原则，乙方须在上一个租金结算周期结束前的十个工作日前支付下一季度的租金，依此直至租赁期限届满；十、租赁期间，甲方保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；十三、违约责任：乙方逾期支付租金及相关费用的，每逾期一天按当年租金及应支付费用之和的万分之三支付滞纳金。 2019年6月5日，被告向原告支付首期租金35974.40元（租期自2019年8月21日至2019年11月20日）。2019年12月19日，被告向原告支付第二期租金35974.40元（租期自2019年11月21日至2020年2月20日）。自2020年2月21日起，被告未向原告支付租金。目前被告仍在使用案涉房屋。 2019年10月至2020年5月，被告分别向原告支付2019年9月至2020年4月的电费106.05元，100.41元，153.88元，442.93元，102.51元，93.16元，437.30元，97.00元。 2019年8月至2020年5月，被告多次向原告和聚光物业反应周围房屋装修影响其正常营业的问题。原告向被告发送缴费通知单，要求被告在2020年6月16日前缴纳2020年5月的电费与空调费合计148.26元，被告至今未支付该费用和合同约定的第三季度租金35974.40元。 本院认为：原告聚光公司与被告灰狗公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告交付房屋，被告应当按约向原告支付房屋租金。然被告自2020年2月21日起未再向原告支付租金，已构成违约。现原告诉请要求被告支付自2020年2月21日至2020年8月20日的房屋租金，符合合同约定，本院予以支持。被告以受新冠肺炎疫情影响为由，要求减免租金，本院认为，鉴于全国范围内爆发的新冠肺炎疫情对企业的影响及政府为防控疫情采取的措施等因素，从公平角度本院酌情免去被告半个月的租金。据此，本院确定被告应当支付原告自2020年2月21日至2020年8月20日的房屋租金66035.2元。关于原告主张的滞纳金，有合同依据且未超出法律规定的范围，本院予以支持，但考虑到疫情影响，本院已酌情减免租金，故计算基数及起算日期本院相应调整为被告支付原告自2020年5月21日起以66035.2元为基数，按日万分之三计算至实际履行之日止的滞纳金。关于原告主张的律师费7000元，有合同依据，且原告提供支付律师费的相应凭证，本院予以支持。 关于被告的反诉主张，本院认为，原告的合同义务为确保案涉房屋处于正常的可使用和安全状态，被告主张案涉房屋周边装修导致噪音、粉尘等情形。本院认为，首先，被告在签订合同之前负有对案涉房屋及周边状况审慎审查的义务；其次，被告使用案涉房屋过程中，对于周边的装修状况负有适当的容忍义务；再次，被告在本案中未提供充分有效的证据证明周边装修状况已影响到其对案涉房屋的正常使用及安全状态；退一步讲，若周边房屋装修噪音等超出国家规定的标准，被告可对实际侵权人另行提起侵权诉讼；最后，被告与原告签订的合同系长期合同，而周边装修在短期即可完成，未满足解除合同的法定情形。综上，再结合被告仍在使用案涉房屋，未出现合同僵局，故本院认为被告要求解除租赁合同的主张，理由不够充分，本院不予支持。因原告已按合同约定提供了符合合同要求的租赁房屋，不构成合同违约，故被告主张的违约损失本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告杭州灰狗公园品牌策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州聚光科技园有限公司自2020年2月21日 至2020年8月20日的房屋租金66035.2元，并支付以未付租金为基数，自2020年5月21日起按日万分之三的标准计算至实际履行之日止的滞纳金； 二、被告杭州灰狗公园品牌策划有限公司于本判决生效之日 起十日内支付原告杭州聚光科技园有限公司律师费7000元； 三、驳回原告杭州聚光科技园有限公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告杭州灰狗公园品牌策划有限公司的反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1812元，减半收取906元，由原告杭州聚光科技园有限公司负担84元，由被告杭州灰狗公园品牌策划有限公司负担822元；反诉案件受理费1383元，由被告杭州灰狗公园品牌策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年八月十九日 书记员  温柔柔 10- 11-