云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3594号原告（反诉被告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路708号。统一社会信用代码：915300007873900487。法定代表人：刘春华，董事长。委托诉讼代理人：严永超，男，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：马凌，男，1976年11月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李超，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王霏，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。原告云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称腾瑞房地产公司）与被告马凌租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，被告马凌向本院提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告腾瑞房地产公司的委托诉讼代理人严永超、袁润鸿，被告马凌及其委托诉讼代理人李超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》，并由被告将租赁房屋（大理市下关镇环城南路53号腾瑞幸福里二期3栋2层1、2、3号住宅楼）交还给原告。2.判令被告支付原告截至2019年9月30日的租金36381.60元，以及自2019年10月1日起至租赁房屋交还之日止按合同约定标准计算的租金。3.判令被告支付原告2017-2019年度免租期的租金人民币36381.60元，并支付给原告逾期支付租金的违约金（违约金按年利率24%计算至租金付清之日止，截至2019年7月31日为12369.9元）。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告签订了一份《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》，约定被告向原告租赁大理市下关镇环城南路53号腾瑞幸福里二期3栋2层1、2、3号住宅楼（建筑面积为303.18㎡）用于被告开设幼儿园。租期自2017年10月1日起至2036年9月30日止，租金为10元/㎡，自2020年10月1日至2036年9月30日止，每三年递增5%。租金支付方式为上一年度租期到期前30日交清下年租金，前四年（每年有半年的免租期）的租金按18191元/年支付，四年后的租金按36381.6元/年支付，协议签订当天付清2017年10月1日至2018年9月30日的租金。租赁协议第13.3条约定被告拖欠任何一项应付原告的费用超过10天，原告有权解除本协议，届时，被告应补交免租期的租金外，还应承担违约责任及逾期滞纳金。协议签订后，原告按约交付了租赁房屋，但被告未按约定支付租金。被告未按期支付租金的行为属于违约，应承担违约责任，为此原告诉至本院。被告马凌辩称及反诉称，原、被告于2017年签订了《腾瑞幸福里物业租赁协议》，约定原告将其开发建设的腾瑞幸福里小区二期3栋1层（面积为469.09㎡）及4栋1层（面积为708.29㎡）房屋出租给被告用于开设幼儿园。之后，原被告又签订了《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》，约定原告将其开发建设的腾瑞幸福里二期3栋2层1、2、3号住宅楼（建筑面积共计303.18㎡）出租给被告用于开设幼儿园。合同对租期、租金等进行了约定。租赁合同签订后，被告对房屋进行了装修，但由于幼儿园场馆办学用房至今达不到交付使用条件，本案诉争房屋一直闲置。被告认为，由于原告无法交付幼儿园场馆用房，导致缔约目的无法实现，但被告对房屋进行了装修。被告为维护自身合法权益，向本院提起反诉请求：1.解除原被告签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》；2.判令原告返还被告装修款80000元；3.判令原告承担本案诉讼费。原告腾瑞房地产公司辩称，1、原告不存在违约行为，被告没有解除权，要求解除合同和返还装修款没有法律和事实依据。2、根据租赁协议11条规定，因被告原因导致租赁合同解除的，原告有权要求被告恢复原状或者保留房屋状态。3、原告已将场所按约交付使用，诉争房屋闲置的原因是因为被告一直不进行办学且没有支付租金，给原告造成了相应的损失。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的法律事实为：2017年2月，被告向原告承租了大理市下关镇环城南路53号腾瑞?幸福里小区二期3栋1层、4栋1层物业用于开设幼儿园。后因幼儿园场地不足，2017年6月，原、被告又签订了《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》，约定乙方（被告）租赁甲方（原告）位于大理市住宅楼办公物业，用于开设幼儿园。建筑面积为：303.18㎡。租期自2017年10月1日至2036年9月30日。免租期为24个月，自项目交付即2017年10月1日开始计算，如甲方原因项目交付时间推迟，租期、免租期计算起始时间也相应顺延。月租金为10元／㎡；在签订合同之日交清2017年10月1日至2018年9月30日的租金18191元，租金半年一付，使用一年，四年后租金每年支付一次，每次租金支付需在上年租金到期前30天结清。租金自2020年10月1日至2036年9月30日每三年递增5%。乙方拖欠租金和其他应当向甲方支付的任何费用，应以拖欠费用为基础，按照每天3‰计算并向甲方缴纳滞纳金。甲方在2017年10月1日前将住宅物业移交给乙方，并办理住宅物业移交手续。乙方自行承担住宅物业的装修改造费用和责任。乙方因任何原因导致本协议终止后10天内，应将住宅物业交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留住宅物业所有装修，或者要求乙方应将住宅物业恢复至接收住宅物业时的状态。协议还对违约责任等进行了约定。协议签订后，原告于2017年10月将腾瑞?幸福里小区二期3栋3号房屋（即3栋203号房，面积为111.01平方米）交给被告使用，被告对203号房屋进行了地板砖、吊顶、窗帘、灯具、卫浴设施等装修。被告至今未向原告支付过租金。本案的争议焦点为原告是否履行了腾瑞?幸福里小区二期3栋201、202号房屋的交付义务。原告认为其将涉案房屋201、202、203全部交给被告管理使用，被告认为原告仅于2017年10月交付了203号房屋，其余房屋未进行交付。原告为证明自己诉讼主张，向本院提交了201、202号房屋水表、电表底数记录各1页。经质证，被告对原告提交的201、202号房屋水表、电表底数记录真实性无异议，但认为只接收了203号房屋并进行了装修。本院认为，原告提交的201、202号房屋水表、电表底数记录，并不能证明原告已将201、202号房屋交给被告使用。根据谁主张谁举证的规则，原告应承担举证不能的后果，本院认定原告未将案涉201、201号房屋交给被告管理使用。本院认为，原、被告签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》合法有效，现原告要求解除上述协议，被告亦同意解除，故对双方要求解除上述租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还租赁房屋，因原告未将案涉201、202号房屋交给被告使用，故原告要求被告返还案涉201、202号房屋并支付该房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还203号房屋的诉讼请求本院予以支持；原告将203号房屋交给被告使用、收益，被告应向原告支付租金，故原告要求被告支付203号房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。由于合同约定双方租期自2017年10月1日开始，被告应支付给原告203号房屋自2017年10月1日起至房屋返还之日止按月租金1110.1元（10元/平方米×111.01平方米=1110.1元）计算的租金。又因原、被告约定2017年10月1日至2021年9月30日（四年）有24个月免租期，为方便计算，免租期分摊至每月为555.05元。关于逾期付款违约金问题，虽然原、被告约定在合同签订之日被告交清2017年10月1日至2018年9月30日的租金18191元，但原告未按约将案涉201、202号房屋交付给被告，在合同履行过程中双方均存在违约，故对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修款的问题。本院认为，被告主张为装修案涉203号房屋支付费用80000元，但未提交证据证实，本院根据被告装修的实际状况、合同履行情况，对装修残值酌定由原告补偿被告装修损失50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司与被告马凌（反诉原告）于2017年6月签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》。二、被告（反诉原告）马凌于本判决生效之日起十日内将其承租的腾瑞?幸福里小区二期3栋2层203号房屋返还给原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司。三、被告（反诉原告）马凌于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司腾瑞?幸福里小区二期3栋2层203号房屋自2017年10月1日起至返还之日止按555.05元/月计算的租金。四、驳回原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内补偿给被告（反诉原告）马凌装修损失50000元；六、驳回被告（反诉原告）马凌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1928元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担1476元，由被告（反诉原告）马凌负担452元；反诉案件受理费减半后收取900元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担562元，被告（反诉原告）马凌负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  罗进文人民陪审员  郭文旗二〇二〇年八月十三日法官助理邵艳书记员李晓松