广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初9号 原告：方伟忠，男，1970年3月13日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：冯勤，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红梅，广西益远律师事务所实习律师。 被告：柳州银行股份有限公司梧州分行。住所：广西梧州市新兴三路6号一层办公1、二、三层仓库1。统一社会信用代码：91450405090718445G。 负责人：谭新，该分行副行长。 委托诉讼代理人：刘凌凌，该分行员工。 委托诉讼代理人：陈**，广西众维律师事务所律师。 第三人：张雄良，男，1956年5月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 第三人：陈淑芬，女，1958年8月3日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 第三人：黄小卫，男，1963年5月15日出生，汉族，住广西梧州市。 第三人：陈朝新，男，1958年3月10日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：高健，女，1963年5月7日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：梧州市京梧房地产开发总公司。住所：广西梧州市新兴二路119号京梧东苑1号楼地层。统一社会信用代码：91450405199128430B。 法定代表人：陈朝新。 原告方伟忠与被告柳州银行股份有限公司梧州分行（以下简称柳州银行梧州分行）、第三人张雄良、陈淑芬、黄小卫、陈朝新、高健、梧州市京梧房地产开发总公司（以下简称京梧公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方伟忠及其委托诉讼代理人冯勤、李红梅，被告柳州银行梧州分行的委托诉讼代理人陈**，第三人黄小卫到庭参加诉讼。第三人张雄良、陈淑芬、京梧公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人陈朝新、高健经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方伟忠向本院提出诉讼请求：1.停止对梧州市车库的强制执行并解除查封；2.确认位于梧州市车库属原告所有；3.本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：2014年6月21日，原告方伟忠与第三人高健签订了一份《房地产（车库）买卖合同》，合同约定第三人高健将位于梧州市车库出售给原告，成交价格为110000元，交付时间为2014年7月1日，并约定在2017年10月15日前办理房屋所有权转移登记。当天，原告与广西梧州京梧物业管理有限公司签订了一份《京梧东苑车库物业管理服务协议》，约定由广西梧州京梧物业管理有限公司对原告所有的以上车库提供物业管理，每月的物业管理服务费用是38元。原告分别在2014年6月14日和2014年6月21日支付了车库转让费1万元、10万元，共计11万元。从2014年7月1日起，梧州市车库就一直由原告出租给他人使用。2019年8月12日，长洲区法院张贴公告告知：根据被告柳州银行梧州分行的申请，依据（2017）桂0405民初1368号民事判决书，长洲区法院拟对包括原告所有的位于梧州市架空生态绿化停车库及土地进行评估、拍卖。原告对长洲区车库的行为不服，于2019年8月15日提出书面异议。长洲区法院于2019年10月12日作出（2019）桂0405执异17号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，长洲区法院以上裁定认定事实不清，适用法律错误。首先，原告与第三人高健签订的《房地产（车库）买卖合同》合法有效。该合同约定的梧州市车库虽然登记在第三人京梧公司名下，但第三人京梧公司于2014年6月13日出具了一份承诺书，认定梧州市所有车库已转到第三人高健名下，认可第三人高健对以上车库的出租、产权转让行为，并愿意承担相应的法律责任。这充分说明第三人高健出售梧州市车库的行为是得到了第三人京梧公司认可的。《民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。鉴于第三人高健出售梧州市车库的行为得到了产权登记人京梧公司的认可，因此应认定第三人高健有权签订《房地产（车库）买卖合同》，该合同是原告与第三人高健、京梧公司的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。其次，第三人京梧公司将梧州市车库及土地抵押给被告柳州银行梧州分行，但其办理抵押登记时间是2015年10月19日。从合同的签订时间来看，原告与第三人高健签订车库买卖合同在先，第三人京梧公司与抵押权人柳州银行梧州分行办理涉讼车库的抵押权登记手续在后。从涉讼车库的交付时间来看，第三人高健和京梧公司向原告交付车库在先，长洲区法院对涉讼房产采取执行查封措施在后。从房价款的支付情况来看,原告已向第三人高健支付全部房价款11万元。虽然涉讼车库的产权尚未转移登记至原告名下，但未办理产权过户手续非因原告自身原因，原告对涉讼房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行。再次，被告柳州银行梧州分行与第三人京梧公司对案涉的梧州市车库及土地的抵押担保无效是由被告的过错造成的。该车库自2014年7月1日起就一直由原告支配使用，且一直由原告支付相应的物业管理费用。被告柳州银行梧州分行在与第三人京梧公司办理该车库的抵押登记手续时，如对梧州市的车库进行实地查看就应该知道以上车库已不属于第三人京梧公司，但其故意蔑视以上事实，因此对案涉车库的抵押担保无效应由被告自行承担相应的责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告的情况完全符合以上规定，被告柳州银行梧州分行向法院申请对原告的房产进行强制执行，侵犯了原告的合法权益，长洲区法院裁定驳回原告的执行异议申请违反了以上法律规定，是错误的。 原告方伟忠围绕其诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.房地产（车库）买卖合同，证明原告购买了梧州市车库，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的； 2.承诺书，证明第三人京梧公司认可第三人高健对案涉车库的出租、产权转让行为，车库买卖合同有效； 3.收据，证明原告已支付车库转让款； 4.京梧东苑车库物业管理服务协议，证明原告在2014年7月1日已接收车库，开始支配使用该车库； 5.房产分户图，证明第三人京梧公司提供了车库的红线图，进一步认可第三人高健对案涉车库的出租、产权转让行为； 6.缴费收据，证明原告在2014年7月1日已占有使用案涉车库，并缴纳车库的物业管理费； 7.车库出租合同，证明原告在2014年7月1日已占有和使用案涉车库； 8.（2019）桂0405执异17号执行裁定书，证明裁定书认定事实不清，适用法律错误。 被告柳州银行梧州分行辩称，原告与第三人高健签订的《房地产（车库）买卖合同》是无效的，第三人高健不是梧州市新兴二路19-12号第3幢架空生态绿化停车场第19号车库的所有权人，无权处置该车库。迄今为止，该车库仍登记在第三人京梧公司名下，原告主张车库归其所有的理由不成立。 被告柳州银行梧州分行为其辩解向法庭提供的证据有：（2017）桂0405民初1368号民事判决书，证明原告主张的执行标的物属第三人京梧公司所有，且已依法抵押给被告柳州银行梧州分行并办理了抵押登记，原告依法不享有排除执行的权利。 第三人黄小卫述称，其不认识原告，与本案无关。第三人陈朝新与被告柳州银行梧州分行签订的借款担保合同本来就与其无关，不知为何被告柳州银行梧州分行要其在合同上签字作为担保人。当时说让其签字就行，结果导致其被列入失信被执行人名单。 第三人黄小卫向法庭提供的证据有：陈朝新出具的书面申请，证明第三人陈朝新自愿代第三人黄小卫履行判决书的法律义务，承担黄小卫的连带清偿责任。 第三人张雄良、陈淑芬、陈朝新、高健、京梧公司未作陈述。 经过庭审质证，被告柳州银行梧州分行对原告方伟忠提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性不予认可，第三人高健不是案涉车库的所有权人，无权出售该车库，合同第一条约定“甲方将自有的19号车库出售给乙方”的内容与事实不符。对证据2有异议，“……已转到股东高健名下”的内容与事实不符，这些车库仍登记在第三人京梧公司名下，没有过户给第三人高健。对证据3的真实性不予认可，该收据是第三人高健出具，而不是由车库的所有权人京梧公司出具的，不能证明原告向所有权人支付了购买车库的款项。证据4的真实性无法核实，对证明内容不予认可。对证据5的真实性无异议，但对证明内容不认可，即使是第三人京梧公司提供的红线图，也不代表其认可并委托了第三人高健转让案涉车库。对证据6的真实性不认可。证据7的真实性无法核实。对证据8的真实性无异议，裁定书已对原告是否享有案涉车库的合法权利进行了审查。 第三人黄小卫对原告方伟忠提供的证据发表如下质证意见：证据1-8与其无关，原告应向第三人高健或者陈朝新主张权利。 原告方伟忠对被告柳州银行梧州分行提供的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但不能以此判决书认定被告柳州银行梧州分行对案涉车库享有优先受偿权。原告与第三人高健签订合同是发生在车库办理抵押登记手续一年多前，被告柳州银行梧州分行在办理抵押登记手续前应该去现场或者向物业公司核查车库是否属于京梧公司所有，有无交付他人使用，但被告柳州银行梧州分行没有对此进行调查。 第三人黄小卫对被告柳州银行梧州分行提供的证据发表如下质证意见：该证据与其无关，本案也与其无关，原告应找第三人高健、陈朝新或者公安机关解决问题。 原告方伟忠对第三人黄小卫提供的证据发表如下质证意见：该证据证明被告柳州银行梧州分行贷款给了第三人张雄良、陈淑芬，实际上贷款与第三人京梧公司无关，现无证据证明第三人张雄良、陈淑芬没有还款能力，如果强行拍卖案涉车库，将严重损害原告的利益。 被告柳州银行梧州分行对第三人黄小卫提供的证据发表如下质证意见：该证据与本案无关，被告柳州银行梧州分行在办理抵押手续前已经派员到场进行了核查，根据被告的工作人员反映当时有部分车位没有放置车辆，有部分放置了摩托车或者杂物，当时京梧公司陈述没有出售抵押物，只是对部分车位按月进行出租，被告柳州银行梧州分行在办理抵押手续前已经去现场进行核实。被告柳州银行梧州分行依法向法院申请强制执行，被执行人的经济情况、还款能力、履行能力由法院进行调查、核实，根据法律程序，执行已进行到查封案涉车库的阶段。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对各方有异议的证据，本院结合其他证据予以综合评判，根据其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 京梧公司于2014年6月13日出具一份《承诺书》，内容如下：“梧州市新兴二路119-12号京梧东苑3#楼至9#楼所有车库已转到我公司股东高健名下，现该股东名下车库使用权的出租（产权转让），所产生经济纠纷均由我公司承担。特此承诺。” 2014年6月21日，方伟忠（乙方）与高健（甲方）签订一份《房地产（车库）买卖合同》，双方约定：1.甲方自愿将属其所有的坐落于梧州市车库出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的车库作了充分了解，愿意购买该车库，并愿意在2014年6月14日前付定金1万元给甲方；2.上述车库的成交价格为11万元，乙方应在2014年6月21日前付清给甲方；3.双方同意于2014年7月1日由甲方将上述车库移交给乙方；4.双方约定于2017年10月15日前办理房屋所有权转移登记，上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费由乙方承担。方伟忠在签订上述合同前，已于2014年6月14日支付了高健1万元，又在签订合同当日支付了10万元。同日，方伟忠与广西梧州京梧物业管理有限公司签订《京梧东苑车库物业管理服务协议》，由方伟忠交纳本案讼争车库的物业服务费用。 2015年10月12日，柳州银行梧州分行（贷款人）与张雄良、陈淑芬（借款人）、京梧公司（抵押人）签订一份《个人借款／担保合同》，约定由张雄良、陈淑芬向柳州银行梧州分行贷款300万元，黄小卫、陈朝新提供连带责任保证，京梧公司提供其名下所有的坐落于梧州市架空生态绿化车库作为抵押担保。2015年10月15日，柳州银行梧州分行就上述抵押财产办理了抵押登记。因张雄良、陈淑芬没有按照约定归还贷款，柳州银行梧州分行以张雄良、陈淑芬、黄小卫、陈朝新、高健、京梧公司为被告向本院提起金融借款合同纠纷之诉。本院经审理，于2018年2月22日作出（2017）桂0405民初1368号民事判决书，判决如下：一、被告张雄良、陈淑芬应归还原告柳州银行股份有限公司梧州分行借款本金人民币300万元和利息（利息以人民币300万元为基数，至2017年6月21日为173834.19元；从2017年6月22日起，利息、罚息、复利按照合同编号ＨＴ60500150010009352的《个人借款／担保合同》约定的标准至实际清偿之日止）；二、被告黄小卫、陈朝新对被告张雄良、陈淑芬的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告张雄良、陈淑芬不履行上述债务的，原告柳州银行股份有限公司梧州分行可以与被告梧州市京梧房地产开发总公司协议以坐落于梧州市架空生态绿化车库折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；四、被告梧州市京梧房地产开发总公司对原告柳州银行股份有限公司梧州分行在本案中处分抵押物后未获清偿的债权承担连带清偿责任；五、驳回原告柳州银行股份有限公司梧州分行对被告高健的诉讼请求。判决生效后，柳州银行梧州分行向本院申请执行。方伟忠对本院查封、拍卖京梧公司所有的位于梧州市架空生态绿化车库的执行行为不服，提出执行异议。经审查，本院认为方伟忠提出的执行异议理由不成立，裁定驳回其异议请求。方伟忠不服裁定，向本院提起本次执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为原告方伟忠对梧州市架空生态绿化车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告方伟忠与第三人高健签订《房地产（车库）买卖合同》，双方之间成立买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告方伟忠未办理讼争车库的所有权转移登记，第三人京梧公司仍是梧州市架空生态绿化车库的所有权人，其有权对该车库行使处分权。第三人京梧公司提供属其所有的梧州市架空生态绿化车库为第三人张雄良、陈淑芬的贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，依法设立了抵押权。被告柳州银行梧州分行是梧州市架空生态绿化车库的抵押权人，其享有对上述抵押物以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的权利已由生效裁判文书所确认和判决。被告柳州银行梧州分行依据（2017）桂0405民初1368号民事判决对本案所涉抵押物梧州市架空生态绿化车库行使优先受偿权，是有事实根据和法律依据的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”原告方伟忠作为《房地产（车库）买卖合同》的当事人，仅对梧州市车库享有合同权利，该权利不足以排除被告柳州银行梧州分行对梧州市车库享有的物权，故其提出停止对梧州市车库强制执行的诉请，于法无据，本院不予支持。 第三人高健并非案涉梧州市车库的所有权人，但经过第三人京梧公司的同意，其与原告方伟忠签订《房地产（车库）买卖合同》将讼争车库转让给原告，该合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同效力和物权效力是相区分的，买卖合同有效，不必然发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经过登记才发生法律效力。故在没有办理所有权转移登记的情况下，原告方伟忠与第三人高健签订《房地产（车库）买卖合同》的行为不发生物权变动的效力，原告不享有对梧州市车库的所有权，其诉请确认梧州市车库属其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告方伟忠的诉讼请求。 案件受理费2500元，公告费560元，合计3060元，由原告方伟忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  吕晓雯 人民陪审员  甘本球 人民陪审员  关志情 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。