山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初7786号原告：郭俊林，男，1970年6月6日出生，汉族，住临清市。原告：董振菊，女，1968年7月5日出生，汉族，住同上，系郭俊林之妻。委托诉讼代理人：王广民、李茵璇，山东众星为民律师事务所律师。被告：李秀红，女，1967年9月12日生，汉族，住聊城市。委托诉讼代理人：王苗苗，女，1988年9月22日出生，汉族，住聊城市。第三人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。原告郭俊林、董振菊与被告李秀红、第三人临清市嘉和置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郭俊林以及二原告的委托诉讼代理人王广民、李茵璇，被告李秀红的委托诉讼代理人王苗苗到庭参加诉讼。第三人临清市嘉和置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭俊林、董振菊向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法排除对位于临清市××小区××室房屋的强制执行，并解除查封措施；2、请求法院确认临清市××小区××室房产归原告黒桂喜、陈忠田所有；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：贵院在审理（2017）鲁1502民初2850号被告与第三人民间借贷纠纷一案过程中，经被告申请财产保全，于2017年5月15日贵院作出（2017）鲁1502民初2850号之一民事裁定书，裁定查封了第三人名下包括案涉临清市××小区××室的房屋15套，2018年8月3日贵院出具（2017）鲁1502民初2850号民事判决书，判决生效后，被告向贵院申请执行，贵院于2018年11月29日作出（2019）鲁1502执276号执行裁定书，裁定拍卖查封的上述房屋。原告得知上述情况后依法提出执行异议，贵院于2020年6月6日作出（2020）鲁1502执异58号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求，异议人特提起执行异议之诉。郭俊林与董振菊系夫妻关系。郭俊林与陈忠田合伙于2009年以聊城市昌裕建筑安装有限公司的名义承包了第三人“嘉和·运河半岛”项目的部分楼房工程施工，该工程竣工后，第三人因拖欠工程款于2013年2月16日为原告和陈忠田出具了《临清市嘉和置业有限公司与聊城市昌裕建筑安装有限公司临清分公司剩余工程款顶楼协议》，将包括案涉执行标的在内的三套楼房抵顶给原告和陈忠田，并将楼房交付给原告和陈忠田占有，2014年2月15日为原告补签了《商品房买卖合同》，案涉执行标的楼房一直由原告占有使用收益至今，该楼房的权益已经归原告所有。因第三人一直未向不动产登记部门申请办理案涉开发项目的不动产确权登记手续，导致原告一直未取得办理案涉楼房的不动产权证书。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所诉。被告李秀红辩称，以签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式为借款行为提供担保，系让与担保。该担保方式不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。依法应当受到保护。我方作为涉案房屋的抵押权人，且在抵押担保期间，未经答辩人同意，第三人无权处分涉案房屋，处分无效，原告依法不能取得涉案房屋的所有权。在第三人与原告签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经备案登记到答辩人名下，涉案房屋的登记权利人系答辩人，该客观事实从临清市房地产管理处系统查询即可知晓。且涉案房屋系纯商业用房，原告作为完全民事行为能力人，未尽合理谨慎之注意义务，主观存在重大过错。请求驳回原告诉讼请求。第三人临清嘉和置业有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。具体陈述如下：本案争议标的物为临清市××路××小区25-2号房产。本院在审理李秀红与临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经李秀红申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2850号之一民事裁定书，裁定查封被告临清市嘉和置业有限公司位于临清市××小区××室××。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2850号协助执行通知书，连同上述民事裁定书向临清市房地产管理处送达，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2850号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李秀红借款11499160元并按年利率24%支付自2013年4月3日至实际给付之日的利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第项确定的付款义务，原告李秀红可以依据本判决，申请强制执行位于临清市××路××房屋；三、驳回原告李秀红的其他诉讼请求。案件受理费90794元，减半收取45397元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向李秀红借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。2013年3月26日，双方就运河半岛小区的商品房签订了商品房买卖合同十七份，之后就包括涉案房屋在内的十五套房屋在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经申请执行人李秀红申请执行，本院于2019年1月24日立案执行。2018年11月29日，本院出具（2019）鲁1502执276号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见拍卖财产清单）。拍卖财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。在房屋执行过程中，案外人郭俊林向本院提出执行异议，要求停止对运河半岛小区25-2号房屋的执行，并解除查封，停止评估、拍卖。本院于2020年6月6日作出执行裁定书，驳回了案外人郭俊林的异议请求。在本案审理过程中，郭俊林之妻董振菊申请作为共同原告参加诉讼，本院予以准许。当事人争议的焦点集中在以下几个方面，本院具体陈述分析如下：一、关于被告李秀红是否对涉案房产享有抵押权我院（2017）鲁1502民初2850号民事判决书认定了李秀红为保障临清嘉和置业有限公司债务的履行而与其签署了房屋买卖合同，并办理了买卖合同备案登记。我国担保法律制度并不禁止李秀红与嘉和公司之间这种以债务不履行时转移标的物所有权为主要内容的后让与担保，但这种非典型担保只在当事人双方之间产生类似保证合同的约束力，且以标的物的价款为最高上限，其担保的债权不具备优先效力。李秀红与嘉和签署的房屋买卖合同虽经备案，但该备案并非抵押权登记。该备案仅系备案债权，债权不具备排他性，经备案的债权与未经备案的债权之间亦不存在优先效力。（2017）鲁1502民初2850号民事判决主文第二项仅赋予李秀红在借款未受偿时，得申请执行后让人担保范围内的房屋，并未认定其抵押权人地位，也未认定其就以上房屋享有优先受偿权，该判项仍然系确认其普通债权。综上，本院认为，被告李秀红就涉案房产不享有抵押权。二、关于原告是否就该房屋享有排除执行的权利本案原告并非涉案房屋的登记权利人，故人民法院应当按照我国法律规定根据其与涉案标的物有关的一些系列行为、事实状态判断其是否排除执行的权利。原告为此提交了证据，经本院组织质证后，能够认定以下事实：原告与被执行人临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2014年2月15日，早于本院查封涉案房产的时间2017年5月17日；原告提交的施工承包补充合同、工程造价咨询核定总表、剩余工程款顶楼协议、材料款等证据可以证明其已通过抵顶债务的方式支付全部价款；郭俊林提交的用电记录、租赁协议等证据，可以证明其在人民法院查封之前已公开占有使用该不动产。《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定了房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的义务。《房屋登记办法》于2019年9月6日废止，此前仍具有法律效力。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，规定了不动产首次申请登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的初始登记与《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定的首次登记针对的是不同的登记机关，但都是房地产开发企业为开发的楼盘进行第一次办证的义务。从我国不动产登记制度的以上规定看，房屋建设者对不动产进行首次登记后，购买者方可进行登记原告就涉案房产尚未办理登记，但从本院查明的事实看，未办理登记的原因是因为存在客观登记障碍，该障碍表现为作为房产建造商的临清嘉和置业有限公司未对该房产进行首次登记。故本院认为，该房屋未办理过户登记的原因非属原告本身。综上，本院认为，原告就涉案房屋具备了排除执行的实质条件。三、关于原告的房屋确权要求与解除查封物权的变动需要以物权的处分行为为前提。本案中，原告作为以抵账方式付款的房屋买受人在完成支付价款义务后，实际占有了涉案房屋，取得了涉案房屋的所有权期待权。但由于客观障碍，原告尚未就涉案房屋进行登记，而登记是不动产处分变动的方式，未经处分，原告的权利只停留在物权期待权层面，尽快其可以排除强制执行，但不能获得完整所有权。其确权要求不能予以支持。关于解除查封要求，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本案不予支持。本院认为，本案原告和被告均对第三人享有合法债权，双方并非一般民事诉讼中的权利义务相对方，而是两种权利之间的对抗。人民法院要在尊重双方权利的基础上严格依照法律规定判定应该优先保护哪一方的债权实现，这并非意味着否定另外一方的债权，该债权依然可以通过其他途径进行救济。综上，原告的部分诉讼请求依法应予支持。依照《依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于临清市××路××小区的25-2号房产；二、驳回原告黑桂喜、陈忠田其他诉讼请求。案件受理费11927元，由被告李秀红、第三人临清嘉和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。审 判 长  赵耀彤人民陪审员  杨 丽人民陪审员  张美君二〇二〇年八月三十一日法官 助理  孔 艳书 记 员  李茹欣