云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4917号原告：吕圣杰，男，1987年11月13日出生，汉族，身份证住址浙江省余姚市。委托诉讼代理人：肖璐璐，云南民定（景洪）律师事务所律师。被告：陈立颜，男，1977年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。被告：雷营，男，1978年7月27日出生，汉族，身份证住址广西横县。第三人：闭何成，男，1974年6月14日出生，汉族，身份证住址广西横县。第三人：黄龙，男，1997年11月30日出生，汉族，住广西横县。原告吕圣杰与被告陈立颜、雷营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序。本院于2020年3月18日公开开庭进行了审理，原告吕圣杰委托诉讼代理人肖璐璐、被告陈立颜到庭参加诉讼，被告雷营经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案报经本院院长批准，延长审理期限六个月。2020年4月11日，本院依职权追加闭何成、黄龙作为案件第三人参加诉讼。本院于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告吕圣杰委托诉讼代理人肖璐璐、被告陈立颜到庭参加诉讼，被告雷营经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人闭何成、黄龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕圣杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《租赁合同》；2.二被告连带返还租金25万元；3.二被告连带赔偿原告损失16万元；4.二被告连带支付违约金5万元；5.二被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年8月25日，被告所称房屋所有权人闭何成委托雷营代办位于景洪市房屋的出租事宜。2019年6月，雷营委托陈立颜办理上述事宜，陈立颜又委托陈超明办理上述事宜。2019年7月4日，原告与陈超明签署《租赁合同》，约定陈立颜将案涉房屋出租给原告经营客栈，租期自2019年8月1日至2020年4月1日，租金每年35万元，3年后递增8%，之后每3年在原递增幅度上增加2%，原告需在合同签订3日内支付2020年度租金25万元，剩余10万元在装修免租期后支付。合同签订后，原告依约向陈立颜支付了租金25万元。2019年7月22日，原告与无锡自然智造环境工程设计有限公司签署《设计委托协议书》，约定对客栈的室内、外观、景观等进行整体设计，设计费16万元，原告已支付11.2万元。原告与告庄西双景物业公司沟通房屋装修事宜时，得知案涉房屋所有人仅委托雷营代办房屋出租事宜，雷营不享有转委托权利。因房屋所有权人与雷营未办理公证委托，物业公司不允许原告装修房屋，原告无法实现经营客栈的合同目的。陈立颜无权处分房屋，原告将房屋返还了陈立颜，并要求退还租金遭拒绝，原告因此具文起诉。诉讼过程中，原告表示合同未约定保证金，黄龙、闭何成是否是房屋业主不清楚，未见黄龙签署的材料。被告陈立颜辩称，原告与被告签订租赁合同并交纳租金25万元，被告已按约定履行交付义务，原告至今拖欠租金、保证金，原告应按合同约定交纳租金，要求驳回原告诉请。诉讼过程中，被告陈立颜表示租赁合同模板由雷营提供，陈超明作为被告工人帮代签合同，被告的名字和手印是9月被告补上的。争议房屋有购房合同，没有产权证书，房屋权利人是黄龙，黄龙与闭何成是父子关系，闭何成委托雷营出租房屋，雷营就把房屋租给被告，黄龙与雷营之间没有委托书。房屋装修免租期不计算租金，6个月后开始计算。去年来法院签收材料时知道争议房屋闲置。被告雷营未作答辩。第三人闭何成、黄龙未做陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交证据材料中印鉴齐全的，本院对真实性予以确认，但能否证明其证明观点，以本院评判部分的论述为准。本院经审查认定事实如下：2019年7月4日，陈超明作为出租方陈立颜的签约代表人与吕圣杰签订《租赁合同》，约定将位于景洪市出租给吕圣杰作商业用途，租期自2019年8月1日至2029年8月31日止，2019年8月1日至2020年4月1日为装修免租期,年租金35万元，合同签订后3天内支付2020年租金25万元，剩余租金10万元与装修免租期满后交付；装修期间出租方应配合提供手头资料；任何一方未履行合同条款或者违反相关法律法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；出租方违反合同约定，提前收回房屋或因房屋权属瑕疵，以及非法出租房屋而导致合同无效时，出租方赔偿承租方合同2倍年租金与所有装修费用；合同还记载其他权利义务。吕圣杰就上述房屋租赁共向陈立颜支付租金25万元。2019年7月22日，吕圣杰与无锡自然智造环境工程设计有限公司签订《设计委托协议书》，约定进行西双版纳民宿酒店室内、外观、景观整体设计，设计费16万元，服务、支付分为5个阶段，第1至第3阶段的费用合计为11.2万元，第5阶段服务内容为施工交接、民宿酒店工程咨询服务和最后验收完善，协议还记载其他权利义务。2019年7月24日、2019年7月29日、2019年8月14日，吕圣杰以转账方式分别向无锡自然智造环境工程设计有限公司的蔡刚支付3.2万元、3.2万元、4.8万元。2019年9月4日，西双版纳告庄西双景物业服务有限公司向景宰寨17栋商户发出《关于暂停景宰寨17栋装修的通知》，表示业主装修装饰房屋应事先告知物业公司，如业主不能前来办理，须书面委托委托人办理手续并出具相关证件。因商户提供的委托书未做公证，且物业公司无法与业主本人取得联系，通知暂停景宰寨17栋的装修施工并于2019年9月7日前撤离施工人员。2019年9月10日，吕圣杰通过微信联系陈立颜要求退房租，不退就要起诉，陈立颜回复支持，并让吕圣杰把物业一并起诉。2019年9月18日，西双版纳告庄西双景物业服务有限公司出具景宰寨17、19栋的《装饰装修施工证》，记载装修负责人为黄龙，办证时间为2019年9月18日。陈立颜未将该证交给吕圣杰。2019年9月25日，无锡自然智造环境工程设计有限公司出具《收款证明》，表示已收到吕圣杰的景洪市民宿酒店设计项目设计费用11.2万元，待支付金额4.8万元。本院认为，关于租赁合同效力的问题。陈立颜主张争议房屋系黄龙购买，但提交的雷营与陈立颜的委托书无原件，第三人之间的关系不明。陈立颜是否有争议房屋出租代理权无法确认，原告与陈立颜签订的租赁合同属于效力待定合同。本院追加第三人参加诉讼后，仍未得到被代理人的明确追认，故原告与陈立颜的租赁合同无效。原告提出解除合同的诉请主张，因合同无效，已不存在解除的基础，就该诉请本院不予支持。关于原告费用诉请是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈立颜的无权代理行为不被被代理人追认，无权代理行为即归于无效，原告与陈立颜所订合同效力不能发生，原告所期待的法律效果亦不能发生。物业公司发出的暂停装修通知已明确原告对争议房屋装修使用受阻，原告此后与陈立颜的退租交涉及陈立颜提交的施工证亦表明陈立颜就合同履行受阻后怠于采取补救措施，原告因信赖合同有效成立而受到的财产损失，皆因陈立颜无代理权等不当行为所造成，陈立颜应对原告承担相应的民事责任。原告要求陈立颜返还已付租金25万元的请求，符合本案客观实际，本院予以支持。对于赔偿损失的问题，因原告证据显示其实际支付设计费用11.2万元，鉴于剩余款项没有支付，约定的尾款付款条件已无法满足，是否还需支付尚不明确，故本院根据原告实际产生费用予以支持，即由陈立颜赔偿损失11.2万元。对于违约金是否支付的问题。因争议合同已被认定无效，原告基于被告违约主张的违约金，缺乏对应依据，对于原告主张的违约金本院不予支持。对于雷营是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告以雷营没有转委托权利而需要承担责任，基于陈立颜提交其与雷营的委托书无原件，雷营也没有在与原告的租赁合同中签字，亦未对就陈立颜租房进行追认，现有证据不能确认雷营与陈立颜是否存在委托关系，故对原告要求雷营承担连带责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告吕圣杰与被告陈立颜签订的《租赁合同》无效。二、被告陈立颜于本判决生效之日起十日内向原告吕圣杰返还租金25万元，并赔偿损失11.2万元。三、驳回原告吕圣杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由原告吕圣杰负担1747元，被告陈立颜负担6453元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告陈立颜径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长 曾 人民陪审员 李 虹人民陪审员 刘 博二〇二〇年八月十八日书 记 员 李改香