贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1475号 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司。住所地：都匀市剑江中路91号都市银座2单元4楼403号，统一社会信用代码：91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：冯珍，女，1972年12月13日生，苗族，贵州省长顺县人，住贵州省长顺县。 上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司因与被上诉人冯珍商品房预售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2019)黔2701民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 都匀市赛维房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担逾期责任；2、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决否定上诉人不可抗力事实存在错误，原审法院认为政府实施的抽象行政行为不属于不可抗力是错误的。首先，可以作为在全省范围内实施的文件，应当是属于政府实施的抽象行政行为，是对不特定人具有的普遍约束力的规范性文件，其效力和范围，任何管单位和个人都必须无条件执行，不得抗拒。其次，供电部门不能及时向新建住宅区供电，致使赛维公司房开项目因用电申请被搁置，签订供电协议的周期延长，不能在预计时间完成电力设施安装，最终达不到综合验收。基于此，上诉人迟延交房与办证均是不可抗力导致的，因此其不应该承担违约责任。二、被上诉人怠于接受房屋，上诉人不承担逾期责任。虽然涉案的房屋在2015年5月1日时不具备交房条件,但水、电、燃气、网络、防雷等均已经安装好，已经符合居住条件，上诉人便通过张贴“公告”的形式通知业主收房，被上诉人至今未收房而主张违约金，与事实不符。 被上诉人冯珍二审未作书面答辩。 冯珍向一审法院诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即将都匀市斗篷山路100号汇悦新天地5栋7层02号房屋交付给原告；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、以原告已付购房款471609元为基数，按日万分之二向原告支付计算至2018年3月21日为止的逾期交房违约金85078.26元，以及支付从2015年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；4以原告己付购房款471609元为基数，按日0.1%向原告支付计算至2018年3月21日为止逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金396151.56元，以及支付从2015年12月2日起至交付办证有关文书之日止的违约金；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告撤回判令被告交付商品房和交付办证有关文书的诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以471609元的价格购买被告开发的都匀市斗篷山路100号“汇悦新天地”5栋7层02号房屋(建筑面积118.06平方米)；2、被告应于2015年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告，若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告从交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付房款万分之二违约金；3、被告应于2015年12月1日前取得商品房初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，逾期向原告交付有关文件超过60日后，若原告不退房，被告自约定交付办理商品房转移登记的有关文件日期次日起，至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后,原告按约定支付了全部购房款后,虽然已过交房期限，但因被告多方面的原因,房屋不能竣工验收备案，不符合交房条件。因被告未能依约向原告交房和交付办理商品房转移登记的有关文书件,原告于2018年3月22日向本院提起诉讼。另认定：被告开发的“汇悦新天地”5栋(D栋)、6栋(E栋)商品房经勘察、设计、施工等五部门峻工验收后，于2018年4月20日经过消防验收，并于2018年6月26日经竣工验收备案登记；5、6栋商品房经竣工验收备案登记后，被告电话通知交房，又于同年7月22日前在小区张贴公告，通知业主交房和领取办证相关文书；2018年8月6日，被告开发的“汇悦新天地”5栋(D栋)、6栋(E栋)商品房取得初始登记。诉讼中，原告撤回判令被告交付商品房和交付办证有关文书的诉讼请求。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否构成违约，应否给付原告违约金；2、双方约定的违约金是否过高，应否调整。原告与被告签订>，由原告购买被告开发的“汇悦新天地”商品房，合同中双方对房屋价款、交房时间、交付办理商品房转移登记相关文书的时间、违约责任等进行了约定，合法有效，对当事人双方具有约束力，双方应依约履行合同约定的义务。第一、合同履行过程中，被告因多方面原因，商品房不能如期竣工验收备案，未能依约按期交房，构成违约，应承担逾期交房和逾期交付办证有关文书的违约责任，向原告支付违约金。第二、根据本案事实情况，原、被告双方在合同中约定的逾期交房和逾期交付办证有关文书违约金计算比例过高，予以调整，逾期交房违约金调整为按已付房款日万分之一计算，逾期交付办证有关文书调整为按已付房款日万分之零点五计算。所以，被告应依约给付原告从2015年10月1日起，至2018年7月22日被告在小区张帖通知交房时止，计1390天的逾期交房违约金，计65552.40元(471609元X万分之一X1390天)；依约给付原告从2015年12月2日起，至2018年8月6日被告取得所有权初始登记时止，计976天的违约金，计23014.08元(471609元X万分之零点五X976天)。第三、符合交房条件后，被告电话通知交房和交付办证有关文书后，又在小区张贴公告通知，原告怠于收房和领取办证相关文书，责任在原告，应自行承担责任，所以，原告主张被告应给付至实际收房和实际交付办证有关文书时止的违约金，不予支持；被告开发“汇悦新天地”项目过程中，遇新建住宅区供电设施建设维护管理政策变化，增加了开发成本和工期延误，属于政府行政调控范畴，不属于不可抗力，所以，被告主张应免除违约责任的辩称意见，无法律依据，不予支持。综上，依照>第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条、>第十一条第一款、第十六条、第十八条规定，判决如下：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起五日内，给付原告冯珍逾期交房违约金65552.40元；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起五日内，给付原告冯珍逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金23014.08元；三、驳回原告冯珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13328元，财产保全费2926元，共计16254元，由被告负担3300元，原告负担12954元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：一是行政行为是否属于不可抗力；二是交房时间如何确认。 本院认为：关于焦点一，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。因此其以此主张责任免除，本院不予采纳。关于焦点二，由于案涉商品房上诉人2018年6月26日才经过竣工验收合格，同年7月22日上诉人通过在小区张贴公告的形式通知涉案房屋的业主去收房及领取办证相关文书，故一审认定涉案房屋的交房时间为2018年7月22日符合本案实际，故迟延交房的违约时间为1024天，一审认定为1390天不当，本院予以纠正。故迟延交房的违约金实际应为48292.76元。 据此，上诉人赛维房开公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。但一审计算的迟延交房的违约天数错误进而导致迟延交房的违约金金额计算错误，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院(2019)黔2701民初86号民事判决第二项； 二、撤销都匀市人民法院(2019)黔2701民初86号民事判决第一、三项； 三、上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起五日内，给付被上诉人冯珍逾期交房违约金48292.76元； 四、驳回上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司的其余上诉人请求； 五、驳回被上诉人冯珍的其余诉讼请求。 一审案件受理费13328元，财产保全费2926元，共计16254元，由上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司承担3000元，被上诉人冯珍承担13254元；二审案件受理费13328元，由上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司10662元，被上诉人冯珍承担2666元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年八月三十一日 书记员  陈彦淞