贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初10745号原告：邹继，女，汉族，1984年12月09日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：邹昭明，男，汉族，1954年12月20日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，特别授权代理。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，特别授权代理。原告邹继与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月05日立案后，依法适用简易程序，与（2019）黔0115民初10755号案件合并，公开开庭就行了审理。原告邹继与被告中国电建地产贵阳有限公司（以下简称“电建地产公司”）委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹继向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判定被告2019年01月19号发出的收房通知无效，2019年04月29号发出的收房通知为有效通知；2.请求法院依法判决被告交房延期截至时间为2019年04月29日，并判决被告支付2019年01月01日至05月07日延期交房违约金共计9,647.00元；3.请求法院依法判决原告实际收房之日前产生的物业费由被告承担；4.请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用；事实及理由：原告与被告2016年12月08日签订了《商品房买卖合同》，预售合同登记号为Ｙ16128301，合同约定原告购买被告位于观山湖区房屋一套，房屋总结款为759,622.00元。合同约定的商品房交付条件在第十一条由明确规定：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；买受人已向出卖人付清全部房款。被告于2019年01月19日以ＥＭＳ文件通知原告收房，原告到观府壹号交房现场发现没有交房条件第4条的“经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”，根据合同第十四条第一款“出卖人不出事证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”的约定，原告拒绝收房。直到04月29日，被告以ＥＭＳ文件发送“再次催促收楼通知书”，原告到观府壹号四组团物业管理办公室见到了2019年04月11日住房和城乡建设局签发的“商品房交付使用备案证书”，被告到04月29日才通知原告具备收房条件。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应该承担自2019年01月01日至2019年04月29日的延期交房违约金。合同第十三条约定了逾期交房违约金计算标准：“逾期在120天之内，自第十一条约定交付期限届满之次日起，至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人回复已交付房价款的万分之一的违约金。”被告延迟交房，即不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约应承担违约责任。原告多次向被告主张支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人名共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取不求措施或者赔偿损失等违约责任”，以及《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条的约定，支持原告如前诉讼请求。被告中国电建地产集团贵阳有限公司辩称，1.被告电建公司对此通过书面与电话的形式通知原告进行收房，2019年01月19日和2019年04月29日的书面通知不存在无效事由，原告也均收到了通知，是有效的；2.案涉房屋于2019年01月10日竣工完备案，11日取得交付使用备案证书，具备合同约定交付条件，电建公司已经及时电话通知了原告收房，原告未及时履行收房不应当由被告电建地产公司承担违约责任，逾期交房的违约责任应当计算至2019年04月11日截止；3.物业费是原告与物业服务公司之间的合同关系，与本案无关，电建地产公司也没有收取原告的物业服务费，原告向物业服务公司支付的物业服务费可以要求物业服务公司返还或冲抵收房之后的物业服务费的方式维护自己的权益。综上，原告主张的2019年04月11日以后的违约金、物业费和确认通知效力的请求依法应予驳回。对当事人无异议的身份证明材料、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《收款收据》、《个人贷款支付凭证》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、物业费《收据》、《业主接房物品确认书》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保修说明》，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年12月08日，原告（买受人）与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告建设的位于观山湖区房屋，房款总价759,622.00元。合同第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、2、4、5项所列条件：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；5.买受人已向出卖人付清全部房款。合同第十三条对逾期交房责任约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）……（2）逾期超过120日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金。合同第十四条对交接手续约定，“（一）该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1.买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定，“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”；第十条对通知及送达约定，“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。合同签订后，原告按约定付清了案涉房屋购房款。案涉房屋工程于2019年01月18日竣工验收备案，被告于2019年04月11日取得案涉房屋《贵阳市商品房交付使用备案证书》。被告于2019年01月19日通过邮政EMS通知原告收房，于2019年04月29第二次通过邮政EMS通知原告收房。原告于2019年04年26日签字确认收房，并于当日向中电建物业管理有限公司贵阳分公司缴纳了2019年02月11日至2020年02月10日期间的物管费共计3,375.84元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。根据合同约定，被告应在2018年12月31日交付案涉房屋，被告虽然在2019年01月19日通知原告收房，但当时涉案房屋并未取得《商品房交付使用备案证书》，不符合合同约定的房屋交付条件，原告有权拒绝收房。案涉房屋于2019年04月11日取得《商品房交付使用备案证书》后，被告于2019年04月29日第二次通知原告收房，故对原告请求判定被告2019年01月19日发出的收房通知无效，2019年04月29日发出的收房通知为有效通知的诉讼请求，本院予以支持。原告于2019年05月07日收房，故案涉房屋交付日为2019年05月07日。被告应按合同约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款759,622.00元，原告已足额支付，从2019年01月01日至2019年05月07日，共计127天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付违约金9,647.00元。对于原告要求被告承担实际收房日之前产生的物业管理费的诉讼请求，因原告产生的物业管理费系原告与物业公司之间基于物业服务关系而向物业公司支出，非被告收取，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于2019年01月19日向原告邹继发出的收房通知无效，于2019年04月29日向原告许绍军发出的收房通知为有效通知；二、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邹继支付违约金9,647.00元；三、驳回原告邹继的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计129.00元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨素兰二〇二〇年八月二十五日法官助理向前书记员杨荣霜