广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6860号原告：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住珠海市九洲大道中2088号锦园小区*********，公民身份号码432************028。委托诉讼代理人：熊天，男，1956年3月5日出生，汉族，住珠海市香洲区*********，公民身份号码432************338，系原告杨红的丈夫。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市*********************14-18号，统一社会信用代码914************190。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。原告杨红与被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红的委托诉讼代理人熊天，被告南福公司的委托诉讼代理人林伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金35410元；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款3365802元并已支付，合同第十一条约定“2016年12月31日前交房”。合同第二十条约定“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；-2.详见补充协议”。被告于2017年5月15日将房屋交付给原告，应于2018年5月10日为原告办妥不动产权证书。可是，被告于2018年6月14日才通知原告“领取2018年6月6日开具的235万元购房款税票、交14333.45元房屋差价款并开具税票”，导致原告2018年7月18日才领取案涉房屋权属证书。被告依约应向原告支付逾期办证违约金3365802元×64天×600元∕365天=35410元。为此，原告起诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告南福公司辩称，一、原告有关逾期办证违约金的计算依据和计算标准，均无合同和事实依据，依法应予驳回。根据《商品房买卖合同》补充协议第七条第5款约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日起的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”答辩人和第三人对可能出现的逾期办证违约责任，已经明确约定了六十日的免责期和“每逾期一日按已付购房款万分之零点五”的计算标准。对此，珠海两级法院同样已经在其他同类案件中予以了认定。原告杨红同为此前起诉被告系列案的原告，对于案涉一致、且经人民法院多次依法认定的合同内容，在本案中继续扭曲事实，夸大诉讼请求数额，对其主张依法应予驳回。二、原告在2018年6月14日才交纳面积补差款，被告依约应在原告交款完毕次日起才起算360天的办证期限。根据《商品房买卖合同》第九条、第二十条第（三）款之约定，房屋测绘报告是原告收取房屋必须查看的收房要件之一，在收取房屋之时已经查看房屋测绘报告，清楚确权面积与合同约定面积的差异，以及依约补交的面积补差款数额。而根据《补充协议》第七条第5款、第6款的约定，原告迟延交纳面积补差款，被告依约不负办证责任，由此导致无法办证的后果也应由原告自行承担。因此，在原告交清房款之前，被告不起算360天的办证期限，事实上也因原告未付清款项，导致被告无法开具全部购房款发票而致使无法办证。故本案被告的办证义务的履行期限应至2019年6月9日止，原告在2018年7月18日已经取得房产证，被告无违约事实。三、案涉房屋的办证是双务行为，即使不考虑上述原告迟延付清购房款的行为，本案被告也不存在逾期办证。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构办理商品房的房屋所有权转移登记”，即办理案涉房屋的产权登记是双方共同申请的形式办理。本案中，原告在2017年5月17日收楼，根据合同约定的360天办证期限及60天免责期，被告办证义务期限至2018年7月11日止。但被告已在期限之前的2018年6月14日开具全部购房发票，并且原告在2018年6月15日领取所有发票自行办理契税完税，在此之后的办证时间及责任不能归于被告一方。综上所述，原告主张的逾期办证违约金计算依据及标准均无依据，且被告无逾期办证的违约行为，请求本院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年4月26日，原告杨红与被告南福公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买香洲区吉大九洲大道2088号8栋2单元604房（以下简称案涉房屋）。合同约定：预测建筑面积共160.37平方米，套内面积131.50平方米，每平方米单价25595.45元，总价3365802元，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记,（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:2.详见补充协议。第二十八条补充协议,对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议第四条第2点，合同约定的计价面积与产权登记面积有误差，根据《商品房买卖合同》第五章规定，买受人需向出卖人补交房款的，应当在出卖人取得《商品房地产权权属证明书》后45日内补交，逾期未补交的，应当向出卖人按日支付需补交房款万分之一的违约金；……。补充协议第七条第4点，买受人未在上述期限内提供符合申请预购商品房预告登记的资料，导致无法办理预购商品房预告登记的，与出卖人无关。第七条第5点第一款，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金。第七条第5点第三款，在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任。第七条第6点，如因买受人原因导致未能在上述约定的时间内办理完毕产权登记或者无法办理产权登记的，均由买受人承担全部责任，该原因包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料；买受人未及时换领发票；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付房价款；买受人不具备受让该商品房资格；买受人未按照买卖合同第五条的约定对面积误差支付差价；因买受人的原因导致该商品房权属处于受限制状态等。补充协议第十条关于送达，买卖合同一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式(邮递或传真方式)、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达。第十条第4点，如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告(含广告)的方式通知的，则该公告(含广告)通知的效力优先于其他通知方式，且该公告(含广告)刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》及《补充协议》还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件《补充协议》签订后，原告已按约定向被告支付了购房款3365802元，被告于2017年5月17日向原告交付了房屋。被告于2017年12月27日取得香洲区九洲大道中2088号8栋及3、8栋地下室的《商品房地产权权属证明书》。被告于2018年3月25日在珠海特区报刊登了《关于办理锦园8栋不动产权证的通知》，内容如下：“尊敬的锦园8栋业主，您购买的锦园8栋已具备办理不动产权证书的条件，请您于本公告之日起前往锦园营销中心办理相关手续。联系电话075******296、3332333”。另查，原告于2018年6月14日向被告补交超面积房价款14333.45元。同年7月18日原告领取案涉房屋的房地产权证。庭审中，被告认为逾期办证应当涵盖有60日的免责期，并且计算标准是购房款的万分之0.5。原告认为合同中并没有就被告逾期办证的违约责任进行明确约定，主张按照年6%计算违约金。本院认为，原告杨红与被告南福公司于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，按补充协议约定处理。”补充协议第七条第5点约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”逾期办证违约计算标准为日万分之零点五，上述条款已明确约定，本院予以确认。原告认为合同中没有约定逾期办证违约金，主张按照年6%计算违约金，本院不予支持。根据查明的事实，双方合同约定共同向房屋登记机构申请办理产权登记，原告于2017年5月17日收楼，而南福公司在2018年6月14日才向原告开具全部的购房款发票，已经超出前述合同约定的“该商品房交付之日起360日”，本院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间应为合同约定的商品房交付之日加上补充协议约定的60日的免责期，故应从2018年7月12日计至2018年7月18日共逾期7日的违约金为3365802元×7×0.05‰=1178.03元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起七日内向原告杨红支付逾期办证违约金1178.03元；二、驳回原告杨红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取343元，由原告杨红负担100元，被告珠海市南福房产开发有限公司负担243元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 杨擎轩二〇二〇年八月四日法官助理 阳伟萍书 记 员 何 牧何倩