广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0105民初17673号原告：甄国雄，男，1964年12月24日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：甄培杰，系原告儿子。被告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，单位职工。原告甄国雄诉被告广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“物业二所”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告甄国雄及其委托诉讼代理人甄培杰，被告的委托诉讼代理人寇明茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2011年6月15日签订合同《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合同无效；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原告与广州市城市建设开发集团有限公司之间就涉案房屋存在合法的合约关系。根据原告提交的由广州市东山区公证处于1994年7月29日进行公证的《广州市房屋拆迁安置协议书》可知，1994年广州市城市建设开发总公司（现更名为广州市城市建设开发集团有限公司，以下简称“城建公司”）需要拆除广州市越秀区解放北路759号房屋（以下简称“759号房”）。1994年，759号房内有正式户口且实际居住共四人，包括原告母亲余佩琼及原告等，故城建公司与原告等四人就拆迁安置问题进行协商。当时城建公司提供两种补偿方式，一种为现金补偿并弃租，另一种为商铺异地永迁并作永久经营和居住。1994年时解放北路是繁华的商业旺地，而宝岗路杏园大街附近仍是农田且道路不通，预计承租初期的前几年无法正常经营，需要关门白交租金。原告等人最后选择了第二种补偿方案并放弃了货币补偿的机会，城建公司提供可以让原告长期使用的物业以作永迁并承诺不再加收租金的方式补偿原告的铺面损失。1994年7月23日，城建公司与原告签订《房屋拆迁安置协议书》并经公证，协议做出“作为乙方铺面损失的补偿，以后不再加收租金费用”的承诺。按照上述协议，原告对涉案房屋有合法的使用权。拆迁协议并无附有期限，一直有效，原告应拥有长期承租使用权。二、被告不是宝岗路杏园大街5号之六首层商铺（以下简称“涉案房屋”）产权人，无权行使相关权利。根据2019年11月28日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋产别是中外合资，产权人是城建公司，由城建公司1999年3月到现在一直实际占有。涉案房屋并非属于被告名下，而城建公司存续至今，不存在因公司不存在而政府接管的可能性。根据物权法的规定，涉案房屋应由其所有权人即城建公司占用处分，被告不享有房屋的相关权利。被告对房屋的所有行为均不合法，不应受法律保护。三、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》在制定过程中违反合同制定原则且合同中带有明显强制性，故该合同无效。该合同于2011年6月15日签订，而却在2011年6月14日进行登记备案，严重违反了合同缔约的原则。涉案租赁合同明显违反了合同法的相关平等、自由、公平等原则，同时带有明显的强制性。原告就租赁合同的问题多次向被告及海珠区住房和建设局、广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处及广州市东晓物业管理有限公司反映。鉴于如无房管门出具的场地证明就无法办理工商登记和年审，更不能开门经营，被告等以不签订租赁合同就不出具场地证明为由强迫原告签订涉案租赁合同。同时，原告曾要求对租赁合同中部分条文进行删改都被以合同为行政格式合同不能修改为由被拒绝。根据合同法第四十条，被告以胁迫的手段与原告签订合同且签约过程中具有明显的强制性，因此涉案租赁合同无效。四、已有类似判例认定此类租赁合同是行政协议，被告起诉原告也是行政问题，不应该作为民事诉讼。被告提交的判决书都是根据合同法的平等关系来起诉的，但是已经有的判例已经认为这是属于行政协议，被告提交的判决都是无效的，之前的判决都不合理，应予以撤销。被告辩称：根据被告提供的民事判决书及裁定书，涉案租赁合同关系已经解除，不同意支付诉讼费用。经审理查明：物业二所曾起诉甄国雄，要求确认双方之间的租赁关系于2017年11月29日解除，甄国雄将涉案房屋返还给物业二所并按每月7420元的标准向被告支付房屋占用费。本院于2019年6月13日作出（2018）粤0105民初7572号民事判决书判决如下：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与甄国雄关于广州市海珠区宝岗路杏园大街5号之六首层房屋的租赁关系；二、甄国雄在本判决生效之日起15日内腾空广州市海珠区宝岗路杏园大街5号之六首层房屋并交还给物业二所；三、甄国雄在本判决生效之日起15日内向物业二所支付从2018年7月1日起至甄国雄实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月3710元的标准计算）；四、驳回物业二所的其他诉讼请求。上述7572号民事判决书查明如下事实：广州市国土资源和房屋管理局就海珠区宝岗路杏园大街5号向海珠区房管局发出2002年结字第2419号《接管通知书》，载明：产业来源为拆迁补偿，接管日期为2002年4月28日；接管面积22.204㎡，接管部位使用性质为非住宅5号之六（首层）；等。2002年8月28日，余佩琼向东晓公司申请将涉案房屋承租人更名至甄国雄名下。同日，甄国雄申请承租涉案房屋，每月租金659.7元，并经审核同意。2011年6月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与甄国雄（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区宝岗路杏园大街5-6号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积21.20平方米；(第二条)租赁期限从2011年6月1日至2013年5月31日，月租金3710元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；(第十三条)租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；等。物业二所为证实自己的主张还提交了如下证据：1、广州市越秀区房地产管理局（甲方）和城建公司（乙方）于1997年1月14日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意座落在越秀××××号房屋，共壹幢，交由乙方拆除，乙方同意将宝岗路杏园大街5号之六、盘福路59号、兴隆西20号房屋，移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；等；附表《补偿给回房管部门房屋情况表》载明宝岗路杏园大街5号之六租户余佩琼；等。拟证明涉案房屋产权属广州市房地产管理局所有。2、涉案房屋的《房屋移交接管表》；《安排住户移交情况表》，载明住户为余佩琼。拟证明2002年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局通知广州市海珠区房管局接管涉案房屋。3、略。4、穗财规字（2016）1号《广州市财政局关于印发的通知》。5、穗建房管（2018）541号《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》。证据4-5拟证明根据相关部门及政策要求，涉案房屋的租赁需要通过公开市场方式出租。甄国雄为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、城建公司（拆迁人）与余佩琼（被拆迁人）于1994年7月23日签订的《房屋拆迁安置协议书》，约定：永迁办法：甲方应于一九九四年七月三十日前在宝岗路杏元大街之四首层，产权属于公有的，建筑面积21.6㎡安置给乙方回迁居住；甲方如不依期安排乙方永迁的，甲方应向乙方支付滞迁费每月陆拾元；本协议经双方签字，并向公证机关办理公证后生效；该铺面安置宝岗路杏元大街5号首层，建筑面积21.6㎡；作为乙方铺面损失的补偿，以后不再加收租金费用；等；上述协议书于1994年7月29日经广州市东山区公证处公证；拟证明甄国雄对涉案房屋拥有永久的承租权。2、营业执照；拟证明甄国雄一直守法经营，因为要领取营业执照，所以被逼签订租赁合同。等。后甄国雄不服上述一审判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）粤01民终20424号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2019年12月29日发生法律效力，该判决认为：依本案双方当事人提供的证据材料反映，余佩琼户原承租使用广州市越秀区房地产管理局经管的解放北路房屋。广州市城市建设开发总公司因征地拆迁于1994年7月23日与余佩琼签订《房屋拆迁安置协议书》，将涉案宝岗路杏园大街5号之六首层铺面房屋安置给余佩琼回迁使用。涉案房屋经由广州市城市建设开发总公司于1997年1月14日与广州市越秀区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，作为拆除解放北路房屋的部分补偿。广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月28日将涉案房屋交由广州市国土资源和房屋管理局海珠分局接管。2011年6月15日，甄国雄与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。现涉案房屋属于广州市海珠区房屋安全和物业二所直管房屋管理范围。甄国雄上诉主张广州市海珠区房屋安全和物业二所不具有可作为涉案房屋起诉的诉讼主体的权利，理由不能成立。本案租赁合同纠纷所涉标的物为房管部门直管非住宅房屋。甄国雄与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处于2011年6月15日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，该合同内容明确，合同当事人均应遵从。因租赁合同约定的租期已于2013年5月31日届满，其后双方未再续签租赁合同，广州市海珠区房屋安全和物业二所以原租赁合同标准实际收取甄国雄租金至2018年6月30日，一审法院据此认定涉案房屋发生不定期租赁关系，并无不妥。一审判决适用《中华人民共和国合同法》的法律规定处理双方当事人争议，符合本案实际情况。甄国雄上诉主张其对涉案房屋存有永久承租权，与其所签租赁合同约定不符。在甄国雄对广州市海珠区房屋安全和物业二所2017年11月23日所发《承租人通知书》表示知情的情况下，一审判决双方租赁合同关系解除、甄国雄交还房屋并支付房屋占用费，所作处理并非没有法律依据。综上所述，甄国雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。甄国雄不服上述二审判决，提出再审，广东省高级人民法院于2020年7月7日作出（2020）粤民申3547号民事裁定书裁定驳回甄国雄的再审申请。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，原告要求确认其于2011年6月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合同无效，实质上是否认了已经发生法律效力的（2019）粤01民终20424号民事判决书中已经认定的上述合同内容明确，原告与被告之间为不定期租赁关系的判定，原告的该项诉请的目的在于否定已经生效的民事判决。且原告在本案中提出的事实与理由与前案一致，原告在本案中提起要求确认《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合同无效的诉讼请求实质上属于重复起诉。综上，原告的起诉本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告甄国雄对被告广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  施海文二〇二〇年八月二十四日书记员  李敬钊吴越鸣