广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19122号原告：卢景祥，男，1955年6月10日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：巫恒辉，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：宋小湛，男，1960年2月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：陈文柱，男，1979年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：卢慧敏，女，1989年9月5日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原告卢景祥诉被告宋小湛、陈文柱、卢慧敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢景祥及委托诉讼代理人巫恒辉、被告宋小湛到庭参加诉讼；被告陈文柱、卢慧敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止对广州市海珠区艺洲路612号X房房产的拍卖并解除对该涉案房产的查封；2、确认广州市海珠区艺洲路612号X房房产的所有权人为原告卢景祥。事实和理由：一、原告与被告卢慧敏之间虽无书面代持协议，但并不能据此证明原告不是涉讼房屋的实际购房人，事实上原告与被告卢慧敏在购买涉讼房屋时存在口头代持协议，是双方的真实意思表示，合法有效。二、原告是涉讼房屋的实际购买人、使用人，与被告卢慧敏是父女关系，该房屋由原告与开发商（广州珠江侨都房地产有限公司，以下简称珠江公司）于2012年8月20日签订《楼宇认购书》，由原告实际支付首期款，后以被告卢慧敏的名义与开发商签订《广州市商品房买卖合同》，但购买该房屋所发生的全部费用包括首期款、供楼款等均由原告实际支付。因此，被告卢慧敏对房产的权利是名义上的，不是实质上的，原告才是涉讼房屋的权利人。三、涉讼房屋自2015年1月由原告收楼居住至今，已经实际占有了涉讼房屋，物业管理费、水电费等均由原告负责支付。被告卢慧敏从未主张其为实际权利人，其作为名义权利人亦无权向实际权利人主张返还房屋的权利。三被告之间只是存在一般普通债权债务关系，被告宋小湛对涉讼房屋不享有物权，其对房产的权利来源于被告卢慧敏对房产的权利，其权利的范围不能超过被告卢慧敏本身，如果被告卢慧敏本身不能向原告主张返还房产，被告宋小湛也无权去执行原告本应占有且已经占有的房屋。在名义权利人被告卢慧敏不享有真正物权的情况下，被告宋小湛无权要求拍卖属于真正物权人的房产。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即使涉讼房屋未以原告的名义登记，但原告提出执行异议时已经支付全部购房款并且合法占有使用房屋，未办理过户的原因也不可归责于原告，故原告的相关主张理应得到法院的支持。被告宋小湛辩称：被告陈文柱、卢慧敏确实欠款了，他们欠钱还钱天经地义，我方要求拍卖涉案房屋。被告陈文柱、卢慧敏均没有进行答辩。经审理查明，被告宋小湛与被告陈文柱、卢慧敏民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月27日作出（2015）穗越法民一初字第5509号民事判决书，判决被告陈文柱、卢慧敏共同于判决发生法律效力之日起5日内向被告宋小湛返还借款本金200万元及利息（其中2013年11月26日起按中国人民银行同期贷款利率计至2014年5月25日止；逾期利息从2014年5月26日起按年利率24%计算至实际清还时止）；案件受理费28338元由被告陈文柱、卢慧敏负担。该判决于2016年7月12日发生法律效力。因被告陈文柱、卢慧敏未履行生效判决确定的义务，被告宋小湛向本院申请执行，本院于2016年9月6日以（2016）粤0104执7754号案立案执行。在执行期间，本院除依法轮候查封被告卢慧敏预购的涉案房屋、查封其名下粤Ａ×××××号汽车档案及扣划银行存款980.16元外，未发现被告卢慧敏、陈文柱名下有其他可供执行的财产，被告宋小湛向本院表示暂无法提供被告陈文柱、卢慧敏有其他可供执行的财产线索并同意终结本次执行，故本院于2017年12月6日作出（2016）粤0104执7754号之三执行裁定书，裁定案件终结本次执行程序。后被告宋小湛向本院申请恢复执行，本院于2019年9月24日向对涉案房屋处于首封状态的广州市荔湾区人民法院发函商请将涉案房屋移送本院执行，该院于2019年10月11日复函同意将涉案房屋移送本院执行，并请求（2015）穗荔法执字第284-288号案参与分配。本院于2019年10月28日以（2019）粤0104执恢438号案立案执行。在恢复执行期间，本院依法对涉案房屋进行网络询价后于2019年11月20日作出（2019）粤0104执恢438号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被告卢慧敏预购的涉案房屋以清偿债务。本院于2019年11月27日派员到涉案房屋现场张贴上述拍卖执行裁定书及网络司法拍卖公告，在公告中告知涉案房屋的询价结果及相关拍卖事宜。原告对拍卖、变卖涉案房屋的所有权向本院提出书面异议，本院于2020年3月16日作出（2020）粤0104执异48号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。原告为证明其主张提供了1、其与吴锡凤于1988年12月17日登记结婚的《结婚证》、其女儿卢慧敏（本案被告）及儿子卢寇祺的《出生证》、卢寇祺与徐丽娜的《结婚证》；2、其及被告卢慧敏于2012年8月23日与珠江公司签订约定购买涉案房屋的《楼宇认购书》；3、被告卢慧敏于2012年11月15日与珠江公司签订约定购买涉案房屋的《商品房预售合同》；4、其于2012年8月23日、2012年8月30日在“珠江侨都房地产华景”分别消费10000元、659665元的《银联存根》各1张；5、被告卢慧敏于2012年10月5日在“珠江侨都房地产华景”消费370677元的《银联存根》1张；6、珠江公司分别于2012年8月30日、2012年10月5日、2015年1月28日开具被告卢慧敏支付涉案房屋预收购房款659665元、370677元、100000元的《发票》各1张；7、显示吴锡凤于2012年9月27日转入被告卢慧敏名下银行账户40万元，被告卢慧敏于2012年10月5日消费370677元的《个人活期明细信息》；8、被告卢慧敏名下银行账户（62×××44）从2013年1月4日至2019年9月21日的《账户交易明细查询清单》；9、广东康景物业服务有限公司紫龙府物业服务中心于2019年11月27日出具其于2015年入住涉案房屋至今的《居住证明》；10、徐丽娜于2019年12月11日称受其委托向被告卢慧敏转款2520000元，徐丽娜本人与被告卢慧敏无借贷或其他贸易关系的《情况说明》；11、查询日期为2020年2月27日其名下查无房地产情况记录的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》。另查明，涉案房屋于2013年4月以13预登01360565号办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记，预购人为被告卢慧敏，抵押权利人为广州农村商业银行股份有限公司花都支行；涉案房屋由广州市荔湾区人民法院以（2015）穗荔法执恢字第351号案查封，查封期限至2020年7月20日。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定仅适用于买受人与被执行人之间的房屋买卖关系，本案中，原告与被告卢慧敏并不存在房屋买卖关系，并不适用该规定排除法院的执行。其次，涉案房屋的《商品房预售合同》是被告卢慧敏作为买受人而签订，原告提供的证据虽能证明其支付了部分购房款，但并不足以证明其是涉讼房屋的实际权利人而被告卢慧敏仅为名义上的权利人。再次，原告称其与被告卢慧敏存在口头代持协议，在原告与被告卢慧敏为父女关系，且被告卢慧敏未到庭予以证实的情况下，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告卢景祥的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元，由原告卢景祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  刘月娴人民陪审员  邓晓红二〇二〇年八月二十八日书 记 员  黄丽蓉