安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3485号 上诉人（原审原告）：合肥鑫城国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥新站高新技术产业开发区工业物流园**团****综合楼。 法定代表人：朱祥梅，董事长。 委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯卫东，男，1968年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南市蓝宝大酒店有限公司，，住所地安徽省淮南市田区龙泉街道安装居民委员会新东村13-2-5 法定代表人：石水林，总经理。 委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：万春，女，1976年1月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 上诉人合肥鑫城国有资产经营有限公司（以下简称鑫城公司）、冯卫东因与被上诉人淮南市蓝宝大酒店有限公司（以下简称蓝宝公司）、万春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鑫城公司上诉请求：在原判基础上，增判蓝宝公司支付租金1449861.7元、违约金27400元、逾期交房违约金6万元、水电费9000元，以上合计1546261.7元，冯卫东对增加的前述请求承担连带清偿责任，万春对蓝宝公司的债务承担连带清偿责任。事实及理由：1、一审法院（2016）皖0102民初8251号民事判决生效后，蓝宝公司拒不履行判决确定义务，鑫城公司遂于2017年2月28日发出解除合同律师函，蓝宝公司于2017年3月2日收到律师函，此后经鑫城公司要求及在法院协调、监督下，2017年8月7日蓝宝公司才将承租房返还给鑫城公司。蓝宝公司应支付2017年3月2日至2017年8月7日期间占用房屋租金，一审认定2017年3月2日后不再计算租金，系认定事实错误。2、违约金应计算至租金款清日止。3、蓝宝公司应支付逾期交房违约金72000元。4、蓝宝公司应承担占用期间水电费9000元。5、冯卫东作为公司股东应对公司的债务承担连带清偿责任。6、万春系冯卫东配偶及蓝宝公司高级管理人员，蓝宝公司账户自2015年6月30日至2016年4月30日期间向万春个人银行卡汇入营业款121笔合计149.71万元，万春应就蓝宝公司的债务向鑫城公司承担连带清偿责任。 蓝宝公司辩称，1、2017年2月15日鑫城公司安排物业公司对承租房进行停电处理，至此蓝宝公司无法实际使用承租房，2017年2月28日鑫城公司发出解除合同通知书，进一步证实双方房屋租赁合同已解除。鑫城公司主张2017年5月至7月水费，可印证2017年2月后未发生电费支出。鑫城公司自2017年2月后实际控制房屋，2017年2月后水费系房屋空置过程中的自然损耗，鑫城公司在实际控制房屋，以书面方式解除合同情况下主张2017年2月以后租金、违约金无事实依据，也违反合同约定。2、对鑫城公司第5、6项上诉理由的答辩意见同冯卫东的上诉意见。鑫城公司的上诉请求无事实依据。 冯卫东辩称，同意蓝宝公司第一条答辩意见；鑫城公司要求冯卫东承担连带清偿责任无事实依据，审计报告显示冯卫东银行卡收支基本持平，鑫城公司利益未受侵害，鑫城公司的上诉请求应予驳回。 万春辩称，同意蓝宝公司第一条答辩意见；一审认定万春不承担责任，系认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鑫城公司对万春的全部诉讼请求。 冯卫东上诉请求：撤销原判第二项，认定冯卫东对蓝宝公司的债务不承担连带清偿责任。事实及理由：冯卫东提供了蓝宝公司2016年6月至2017年6月期间全部财务凭证，凭证充分说明此期间公司收入支出完全平衡，蓝宝公司将客户POS机刷卡资金转入冯卫东银行卡后，款项全部用于酒店正常经营使用，冯卫东未使用公司一分钱。第三方审计报告结论明确表述冯卫东银行卡的进账总额和支出总额平衡。以上事实足以说明冯卫东个人资产与蓝宝公司资产并未混同，冯卫东未使用或挪用公司资金，一审判决冯卫东对蓝宝公司的义务承担连带清偿责任缺乏事实及法律依据，应予撤销。 鑫城公司辩称，一审认定冯卫东个人银行卡账户从2016年6月至2017年7月收取了蓝宝公司营业款总额4201264.96元，且该款分别支付给万春、王运舒等人，审核报告亦查明冯卫东股东资产与公司资产混同，冯卫东及蓝宝酒店未提交证据证明股东与公司资产各自划分清楚，一审认定冯卫东承担连带责任系正确，请求驳回冯卫东的上诉请求。 蓝宝公司、万春述称，认可冯卫东的上诉请求。 鑫城公司向一审法院起诉请求：1、蓝宝公司支付房屋租金2479430元（自2016年11月6日起按合同约定的租金标准计算至2017年8月7日止）、逾期支付租金违约金27400元（自2016年11月6日起按100元/天标准暂计算至2017年8月7日止）、逾期交房违约金72000元、水电费9000元，以上合计2587830元；2、冯卫东、万春对蓝宝公司应付的债务总额2937830元（含前次诉讼未支付完毕的租金及违约金350000元部分）承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2013年2月5日，鑫城公司（出租人）与蓝宝公司（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于合肥市瑶海区胜利广场接待中心，建筑面积为7143平方米，租赁房屋用途为经营；鑫城公司按房屋现状交付蓝宝公司，蓝宝公司确认已在签署合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋；租赁期限共5年，鑫城公司自2013年2月4日起将出租房屋交付蓝宝公司使用至2018年2月3日收回；首年年租金为2742912元，自第2年起，每年租金按上一年实际租金的5%比例递增，租期内租金总额为15156320.26元，租金每3个月支付一次，先付租金后使用；蓝宝公司首次租赁时，须向鑫城公司一次性交纳履约保证金100万元，与首期租金一并支付，该保证金除用以抵充合同约定的由蓝宝公司承担的费用外，剩余部分无息退还蓝宝公司；租赁期满或合同解除后，蓝宝公司应于期满或解除之日起15日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离自有设备，同时应结清水、电等费用，逾期未搬离的，鑫城公司书面通知限期搬离，如蓝宝公司无特殊原因，在限期内仍不搬离，鑫城公司有权自行处理；蓝宝公司未按约定期限支付租金达20日且在逾期20日内催收仍不支付的，鑫城公司有权单方面解除合同，收回房屋；如蓝宝公司逾期交付租金，每逾期一天，应按100元／天向鑫城公司支付违约金，如蓝宝公司逾期返还承租房屋的，自约定期限届满次日起，每天向鑫城公司支付500元违约金；双方解除合同后，鑫城公司应在蓝宝公司退还房屋之日起7个工作日内退还蓝宝公司保证金，每逾期一天按500元向蓝宝公司支付违约金。 上述租赁合同履行过程中，因蓝宝公司未按时支付租金，鑫城公司曾于2016年11月诉至一审法院，请求判令蓝宝公司支付自2016年6月4日至2016年11月5日止的租金1323026.25元及违约金14500元。一审法院就此作出（2016）皖0102民初8251号民事判决书，判决蓝宝公司于判决生效之日起十日内支付鑫城公司租金1223026.25元，并支付违约金（自2016年6月4日起按100元/天至判决确定的履行之日止）。此后蓝宝公司未履行判决义务，鑫城公司以蓝宝公司缴纳的履约保证金100万元冲抵部分租金，蓝宝公司仍未给付其余租金223026.25元、违约金以及2016年11月6日之后的租金，鑫城公司遂提起本案诉讼。 2017年2月28日，鑫城公司委托安徽承义律师事务所律师向蓝宝公司发律师函一份，该函言明：因蓝宝公司的拒付租金行为，根据租赁合同的约定及相关法律规定，依法解除与蓝宝公司于2013年2月3日签订的《房屋租赁合同》，该函到达蓝宝公司之日起双方合同即行解除。蓝宝公司于2017年3月2日收到该函。 2017年4月25日，鑫城公司曾起诉至一审法院，后又于2019年3月14日撤诉。在该案审理过程中，一审法院委托安徽庐东会计师事务所进行审计。该所于2018年11月29日出具的《关于“合肥鑫城国有资产经营有限公司与淮南市蓝宝大酒店有限公司、冯卫东房屋租赁合同纠纷一案”有关涉案资金审核报告》载明审核情况为：经核查2016年6月-2017年6月汇入冯卫东交通银行尾号为3534卡号的营业收入为4201264.96元。2016年6月至2017年6月冯卫东此卡支出总额为4112266元，其中提现金3065100元（缴基本户733800元，存入万春账户314700元、王运舒账户210300元、其他1806300元）；转付万春账户917600元，转付汉皇阁户燃气费129566元。 万春非蓝宝公司股东，与冯卫东系夫妻关系。王运舒系淮南市汉皇阁餐饮有限公司法定代表人。 一审法院认为，鑫城公司与蓝宝公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。 关于鑫城公司诉求租金的截止时间如何界定。首先，双方对租金自2016年11月6日起计算的时间和方法均无异议。其次，根据合同法有关规定，当事人一方延迟履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。鑫城公司依据租赁合同中关于蓝宝公司逾期20日不支付租金，鑫城公司有权单方解除合同收回房屋的约定，向蓝宝公司发出律师函要求解除合同，蓝宝公司于2017年3月2日收到该函，故双方租赁合同于2017年3月2日起解除，租金理应从2017年3月2日起停止支付。鑫城公司主张租金的时间段应为自2016年11月6日起至2017年3月2日止，经计算蓝宝公司应支付租金为1029568.3元。鑫城公司主张的延付租金违约金，依据合同约定亦应支持至2017年3月2日为止，经计算为12000元。 关于鑫城公司主张的逾期交房违约金。租赁合同约定蓝宝公司应于合同解除之日起15日内返还租赁房屋，逾期未搬离，鑫城公司需书面通知限期搬离。鑫城公司未举证证明何时书面通知蓝宝公司限期搬离，故鑫城公司此项主张证据不足，依法不予支持。鑫城公司主张水费9000元，其提供的交费单反映2017年5至7月的水费，而鑫城公司于2017年2月28日起行使合同解除权，合同于2017年3月2日已解除，故该项主张事实依据不足，不予支持。 关于鑫城公司诉求冯卫东、万春对蓝宝公司应付债务总额2937830元承担连带清偿责任。1、鑫城公司的2937830元诉请包含一审法院（2016）皖0102民初8251号民事判决书中蓝宝公司未履行的部分租金223026.25元和违约金350000元，鑫城公司在本案中再次提起相关主张法律依据不足，不予支持；2、冯卫东系蓝宝公司原法定代表人，以及股东之一，安徽庐东会计师事务所的审核报告反映蓝宝公司2016年6月至2017年6月经营期间，汇入冯卫东交通银行尾号为3534卡号的营业收入为4201264.96元。同时期冯卫东该卡支出总额为4112266元，其中存入万春账户314700元、王运舒账户210300元，转付万春账户917600元。由此事实可说明冯卫东在经营蓝宝公司期间，股东自身权益与公司盈利不加区分，二者利益不清，根据公司法第二十条的规定，公司股东应当对公司债务承担连带责任，故冯卫东应对蓝宝公司的本案债务承担连带清偿责任。万春非蓝宝公司股东，鑫城公司要求万春承担连带责任缺乏法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、淮南市蓝宝大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向合肥鑫城国有资产经营有限公司支付自2016年11月6日起至2017年3月2日止的租金1029568.3元和逾期支付租金违约金12000元；二、冯卫东对判决第一项中淮南市蓝宝大酒店有限公司的义务承担连带清偿责任；三、驳回合肥鑫城国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30300元，由合肥鑫城国有资产经营有限公司负担19740元，淮南市蓝宝大酒店有限公司负担10560元；保全费5000元，由淮南市蓝宝大酒店有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：鑫城公司、蓝宝公司于2017年8月7日办理了租赁房屋交接手续。 本院认为，鑫城公司将坐落于合肥市瑶海区胜利广场接待中心，建筑面积为7143平方米的房屋出租给蓝宝公司经营使用，双方就租赁事宜订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。因蓝宝公司拖欠租金情节严重，鑫城公司行使合同约定的解除权，委托律师向蓝宝公司发出解除租赁合同通知函，蓝宝公司于2017年3月2日收到函，一审认定蓝宝公司向鑫城公司支付计算截至2017年3月2日止的租金及逾期支付租金违约金，有合同及法律依据，双方亦无异议，本院予以确认。 经查《房屋租赁合同》约定“租赁期满或合同解除后，蓝宝公司应于期满或解除之日起15日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离自有设备，同时应结清水、电等费用，逾期未搬离的，鑫城公司书面通知限期搬离，如蓝宝公司无特殊原因，在限期内仍不搬离，鑫城公司有权自行处理”、“如蓝宝公司逾期返还承租房屋的，自约定期限届满次日起，每天向鑫城公司支付500元违约金”，蓝宝公司依约应于2017年3月17日向鑫城公司返还房屋，实际于2017年8月7日与鑫城公司办理房屋交接手续，鑫城公司亦未举证在此期间曾向蓝宝公司出具限期搬离书面通知，以及采取了防止损失进一步扩大的积极措施，故鑫城公司上诉主张蓝宝公司支付2017年3月2日至2017年8月7日期间租金以及按500元/日标准计算的逾期交房违约金，合同依据不足，但考虑到蓝宝公司在合同解除后仍占有使用房屋数月之久，鑫城公司因此遭受损失，本院依据公平原则，酌情认定蓝宝公司向鑫城公司承担合同约定的两个月租金标准的逾期交房违约金555671元（2742912元/年×1.05×1.05×1.05×1.05÷12个月×2个月）。鑫城公司上诉主张蓝宝公司支付垫付的水电费9000元，未提供充足、必要的证据证明垫付事实及数额，本院对该主张不予支持。 关于鑫城公司诉请冯卫东作为蓝宝公司股东对蓝宝公司应付债务承担连带清偿责任，应就公司是否具有独立意思和独立财产，公司人格及股东人格是否混同予以审查。经查鑫城公司、蓝宝公司在本案中所举证据不能反映蓝宝公司与冯卫东之间存在冯卫东无偿使用公司资金不作财务记载，公司账簿与冯卫东账簿不分，公司盈利与冯卫东盈利不加区分，利益不清，公司财产记载于冯卫东名下，由冯卫东占有、使用等情形，故一审认定冯卫东对蓝宝公司的债务承担连带清偿责任，事实依据不足，本院予以纠正，对冯卫东的上诉请求予以支持。蓝宝公司上诉主张冯卫东配偶万春对蓝宝公司的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，鑫城公司、冯卫东的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、二款第一项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4187号民事判决第一项，即：淮南市蓝宝大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向合肥鑫城国有资产经营有限公司支付自2016年11月6日起至2017年3月2日止的租金1029568.3元和逾期支付租金违约金12000元； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4187号民事判决第二、三项； 三、淮南市蓝宝大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向合肥鑫城国有资产经营有限公司支付逾期交房违约金555671元； 四、驳回合肥鑫城国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30300元，由合肥鑫城国有资产经营有限公司负担15740元，淮南市蓝宝大酒店有限公司负担14560元，保全费5000元，由淮南市蓝宝大酒店有限公司负担；二审案件受理费32892元，由合肥鑫城国有资产经营有限公司负担20717元，淮南市蓝宝大酒店有限公司负担12175元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年八月二十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。