山东省德州市陵城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1403民初1465号 原告：任长锋，男，汉族，1958年8月15日出生，住德州市陵城区。 委托诉讼代理人：周立国、温山恒，北京市京师（德州）律师事务所律师 被告：赵元刚，男，汉族，1983年5月16日出生住德州市陵城区安德街道办事处小刘村。 委托诉讼代理人：王晓华，山东家硕律师事务所律师。 第三人：德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会（陵县土桥镇小刘村民委员会），住所地：陵城区经济开发区安德街道办事处小刘庄村。村委会主任：张洪明。 委托诉讼代理人：张洪志，该村党支部书记。 原告任长锋与被告赵元刚、第三人德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温山恒到庭参加了诉讼，被告赵元刚及委托诉讼代理人王晓华、第三人委托诉讼代理人张洪志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求:一、依法解除原、被告于2013年4月12日签订的《土地转租合同》,请求判决生效后十日内返还原告租赁土地，并将涉案土地恢复原状；二、依法判令被告赵元刚支付自2016年4月12日至合同解除之日拖欠的租金40万元及截止到起诉之日的利息37471.62元；三、依法判令被告赵元刚依照合同约定支付违约金20万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月12日原告与被告、以及第三方小刘村委会签订《土地转租合同》，约定原告将租赁第三方小刘村委会的94亩土地全部转租给被告赵元刚。合同约定年租金8万元，前三年一次性缴纳24万元，自2016年起按年支付并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案土地交付给被告使用，但被告自2016年起即拒不支付租金，且一直占用涉案土地至今。原告认为被告的行为已构成根本违约，特依据《合同法》的相关规定提起诉讼，恳请贵院判如所请。 原告为支持其诉称向法庭提交如下证据： 证据一、公证书一份，证明合同中明确约定原告享有转租权，因此原告与被告签订的转租合同合法有效； 证据二、转租合同，证明原、被告在自愿平等的基础上签订涉案土地转租合同，并对租金、违约金进行了明确的约定，且被告已认可并支付了前3年的租金，原告也将合同约定土地交付给被告使用，被告主张合同无效没有法律依据，不存在被告所主张的欺诈行为； 证据三、由小刘村村委会出具的证明一份，证明经村委会及村民代表大会一致同意，1999年6月29日小刘村村委会与任长锋签订的土地合同合法有效； 证据四、原告向小刘村村委会缴纳租赁费用收据四份，证明原告与小刘村村委会一直善意履行合同，原告将合同约定承包费交付至今，合同仍在履行过程中，但由于被告恶意拖欠涉案租金，导致原告既要向小刘村缴纳租金，又无法使用合同约定的土地，极大的损害了原告的合法权益，并且原告在租赁涉案土地时，土地尚为荒地，经原告花费大量人力物力平整后才开始使用，并非被告所述土地为自留地，并且与小刘村村委会签订的合同是在1996年6月29日，经过陵县公证处公证签订的，而被告所述与现行合同法相抵触，没有事实与法律依据，因为现行合同法是1999年10月1日才开始实施的，根据法不溯及既往，根据合同法解释一相关规定，应当适用合同法生效之前的法律认定，与小刘村签订的土地租赁效力，合同法生效之前没有关于租赁合同不能超过20年租赁期限的规定，因此被告所陈述的现行法律法规不应认定本合同效力。而原、被告之间签订的合同尚在法定20年期限内，更不应当认定为无效合同。 证据五、提交小刘村村民委员会出具的证明两份，证明原告已按期缴纳与村委会签订的合同约定5年的承包费20000元，小刘村村委会同意继续履行与原告签订的土地承包合同。按合同约定土地面积是94亩，租金约定是8万元，租金截止到2020年共计5年租金40万元，利息从2016年4月12日至今共计14959.96元，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2017年4月12日至起诉之日是11106.78元，2018年4月12日至起诉之日是7254元，2019年4月12日是3762.22元，2020年4月12日至起诉之日388.5元，共计37471.12元。自起诉之日至实际履行之日止利息应另行计算。违约金按照合同约定20万元。 被告对原告提交的证据发表质证意见为：1、合同50年期限不合法，这块土地是村集体自留地，自留地出租需要召开村民大会，村民大会中村民3分之2以上到场同意，合同才有效，所以原告提供以上证据是无效的，所以此合同是无效合同。2019年4月承包费是我缴纳的；2、原告提供的证明日期不确定，此证明应是无效的；3、任长锋伙同小刘村村委会张洪志对集体自留地转租没有召开村民大会（任长锋和张洪志是亲属关系），俩人合伙诈骗被告24万元，被告主张追回被诈骗资金24万元及利息，追究任长锋与张洪志赔付被告经济损失。证明真实性无异议，证明目的有异议，同意继续履行土地承包合同，该证明不能证实原告和第三人土地承包合同的合法性，按照中国人民共和国农村土地承包法第四十八条规定，任长锋作为第三人之外的个人本身不是村民应事先经过第三人及其成员及村民会议三分之二以上成员或三分之二村民代表同意才能认可，原告和第三人签订的土地承包合同的合法性，其没有经过正常程序，应认定为无效合同。交承包费2万元的证明真实性不予认可，应提交原告交纳款项收据和打款记录相佐证，即使真实只能证明2019年到2024年承包费交纳，不能证明自1999年至2019年之间原告的交纳情况，村委会应提交会计凭证证明。村委会主任张洪明的签字不能证明是其本人书写，法庭无法核实真伪，张洪明系原告亲戚，具有利害关系，并是三方合同签订的证明人，按照民事诉讼证据规则，其书写证明不具有有效性，请求法院依法核实。租金是不正确的，即使按照合同约定也应该是交纳32万元，2016年4月12日到2020年4月12日计32万元，我方请求法院在扣除小麦直补费用再行计算，小麦直补费用每亩125元，利息我方认为原告不应主张利息，因租金支付系原告和第三方不能积极将小麦直补款在租金中予以扣除，另被告无法支付具体数额，在2016年之后原告和第三人都向被告主张过租金支付给他们，结合本案具体情况，被告不知道应向谁支付租金，支付多少租金，因此才出现本案诉讼问题。违约金根据合同约定，违约责任是一方违约才能按照合同约定计算违约金，但是本案中涉及小麦直补款领取或扣除问题，纯系三方共同违约，不属于单方违约，法院不应支持。 被告辩称：合同是无效的，是欺诈合同，原告诉讼请求与事实不符，与现行法律法规相抵触，应驳回其诉讼请求。 一、答辩人不同意解除三方签订的《土地转租合同》，本案不符合约定解除和法定解除的条件；答辩人承认欠付被答辩人的租金，从未表示不继续履行该合同，只是给予小麦补助费的原因一直和被答辩人和第三人协商该租金应该刨去小麦直补的费用之后，答辩人再向被答辩人缴纳相应的款项。因此，答辩人认为该合同不应予以解除； 二、被答辩人起诉答辩人所述事实与实际情况不符；1、2013年4月12日，三方签订的《土地转租合同》中约定被答辩人将承包的第三方土地转租给答辩人经营使用，并且经过了第三人陵县经济开发区小刘庄村民委员会（以下简称小刘庄村委会）的同意和认可。但是在签订该土地转租合同时，答辩人提出该土地上的种植小麦所获得的小麦直补费应由答辩人所领取，被答辩人任长锋和第三人小刘庄村委会均予以口头同意，况且在土地转租合同中四名证明人也签字予以证明，但是董永昌和张林木已经于2016年相继去世，而张洪明系被答辩人任长锋的亲戚，表示不愿意出庭，而本案的主任刘文财现在系小刘庄村委会的主任，而小刘庄村委会现任的书记为张洪志，其和被答辩人任长锋系亲戚关系，因此，答辩人依据该案的特殊情况只能申请李某出庭作证这一事实，请求人民法院依法予以核实此事。2、参照《最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第22条规定的青苗费补偿原则，该补偿应归实际种植人所有。给于小麦直补，避免当事人因为种粮而导致的种植损失。如果承包土地的使用权人，将自己的承包地流转给他人经营，他人种植了农作物，该补偿应归实际种植人所有。依据国家发放小麦直补的精神和目的，该补助费理应由实际种植户予以领取，因此，该土地租赁的土地所获得的小麦直补费用应由答辩人获得。 三、本案产生争议系被答辩人和第三人不能按照口头协议的约定进行。被答辩人起诉的违约金过高，请求人民法院依据被答辩人的实际损失予以降低； 答辩人于2015年在涉案的土地上种植了经济林，并于2015年办理了林权证（期限为13年），因为涉案土地部分属于盐碱地等原因，部分树木死亡之后，答辩人进行了小麦耕种，自2013年至今种植有十余亩的小麦。因此，涉案土地上答辩人已经投入大量的资金提高土地生产能力。 被告为支持其辩称向法庭提交证据如下： 证据一、收到条一份，证明2019年4月1日原告妻子张静收取被告13000元租金，在2020年1月份被告向张静银行卡转账10000元，共计23000元租金，请求法院在总租金中予以扣除； 证据二、被告2015年9月11日向德州市陵城区林业局申请颁发的国家林权证，如果原告坚持解除该租赁合同被告请求给予被告实际赔偿。因在2013年租赁土地后，被告为了提高土地生产能力，在租赁土地上进行挖建鱼塘，修缮道路，在村委会和土地管理局的同意下建造40余间平房，还有厂房3000余平，进行开展养殖，林木等提高土地生产能力的一系列措施，请求法院在考虑被告利用土地的现有情况依法裁判。 原告对被告提交的证据发表质证意见为： 证据一、原告确实5年期间共收到被告交纳的23000元租金，但其提交证据与其在质证过程中陈述相互矛盾，被告一边在陈述不知道向哪方支付租金，又在期间向原告支付23000元租金，完全是自相矛盾，原、被告之间签订的土地合同明确约定租金应向原告支付，这一点没有任何异议； 证据二、该证据真实性无异议，该证据与本案关联性等存在异议，其取得林权证的前提是对占有土地享有使用权，被告长期拖欠原告租金已经使得该合同目的无法达到，被告长达5年拖欠租金，已构成根本违约，该合同已经没有继续履行可能性，租赁关系本身就是人和性的法律关系，需要出租方和承租方均善意履行合同，在本案中原告一直向被告索要租金，被告既不支付也不按照合同约定用于农业开发的目的，合理利用土地，在耕地上修建房屋行为，已经是违法行为，何谈土地利用率等一系列问题。其次被告占用土地过程中，小刘村村委会及村民及原告均没有任何妨碍被告进行农业生产活动，本身表明了小刘村村委会及全体村民对小刘村委会及原告签订的土地租赁合同，并且原告已提交具有小刘村村民代表签字及村民委员会盖章证明，原告转租权来源没有任何违反法律规定。 庭审中经被告申请证人李某出庭接受当事人质证。 第三人辩称：知道转租合同，约定每亩800元。被告和证人所说的小麦直补及其他补贴都给赵元刚这些事我不清楚。但是2017年到现在94亩地的小麦直补及其他补贴村里没有申报，也没有领取。当时调解时任长锋说过如果一次性给，可以按照每亩600元。林权证我知道。内容没看。我愿意给他们调解。 原、被告举证经双方当庭质证，法庭综合认定以下事实： 1999年6月29日，原告与德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会（陵县土桥镇小刘村民委员会）签订《开发性土地租赁合同》，合同约定陵县土桥镇小刘村民委员会将94亩土地租赁给原告使用。2013年1月12日原告与被告、以及第三方德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会签订《土地转租合同》，合同约定原告将租赁的第三方德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会的94亩土地全部转租给被告赵元刚。合同约定年租金8万元，前三年一次性缴纳24万元，自2016年起按年支付并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案土地交付给被告使用，但被告自2016年起即拒不支付租金，且一直占用涉案土地至今。另查明，涉案土地于2015年颁发了《中华人民共和国林权证》，该证载明林地试用期为13年，终止日期为2028年7月1日。并且被告在涉案土地上为经营方便建造了房屋等设施。又查明，被告2016年后支付原告土地租赁费23000元。 本院认为，本案的焦点问题为：一、原告与德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会（陵县土桥镇小刘村民委员会）签订的《开发性土地租赁合同》是否有效？二、原告与被告、以及第三方德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会签订《土地转租合同》是否有效？关于焦点问题一：对于原告与德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会（陵县土桥镇小刘村民委员会）签订的《开发性土地租赁合同》，原告向法庭提交了陵县公证处出具的公证书及德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会出具的证明相互佐证能够证明该合同是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同真实性及有效性，本院依法予以确认。关于被告质证称，合同约定的期限为五十年不符合法律规定，因此该合同为无效合同的主张。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。同时第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中原告与德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会（陵县土桥镇小刘村民委员会）签订的《开发性土地租赁合同》约定的期限为五十年，超过二十年的，超过部分无效。该合同签订于1999年6月29日，该合同履行到2019年6月29日时年满二十年，按照以上法律规定自2019年6月30日起该合同转为不定期租赁合同。原告向法庭提交了第三人德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会于2020年7月、2020年8月5日出具的证明，该两份证明表明德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会继续履行该合同的意思表示同时原告于2019年4月1日向第三人缴纳了2019年10月1日至2024年10月1日五年租金20000元。综上，该合同合同期限外其他约定继续有效，被告质称没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于焦点问题二：原告与被告、以及第三方德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会签订的《土地转租合同》是否有效？被告庭审中申请证人李某出庭欲证明该合同签订时德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会负责人与原告承诺合同上约定是每亩800元的租赁费，小麦直补和土地流转费及村里的化肥农药都给被告，但被告未提交其他证据予以佐证，被告对合同的辩称证据不足，本院不予采纳。庭审中原、被告对于被告已缴纳240000元租赁费的事实无争议，由此可见原、被告实际履行的是每亩800元的租赁费的合同约定。虽然该合同约定期限为36年，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告以及第三方德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会之间签订的《土地转租合同》仍在有效期限之内。综上，原、被告以及第三方德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会之间签订的《土地转租合同》，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，真实性及有效性，本院依法予以确认。综上，原告依法继续享有《土地转租合同》出租方的相关权益，原告应继续履行合同约定的缴纳土地租赁费的义务，被告未依约缴纳土地租赁费构成违约，原告要求被告支付土地租赁费符合法律规定，具体数额为400000元减去被告已支付的23000元计377000元，原告要求被告支付土地租赁费377000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告签订的《土地转租合同》第七条约定如有单方违约，按租赁金额双倍赔偿对方损失。据此，原告要求被告支付违约金200000元的主张，过分高于造成的损失。本院依法认定违约金以377000元为基数，自2020年5月12日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130℅计算至全部履行完毕之日。关于原告要求解除2013年4月12日签订的《土地转租合同》的主张，涉案土地已作为林地颁发了《中华人民共和国林权证》，终止日期为2028年7月1日，在被告经济投入较大的情况下，如解除该《土地转租合同》将会对被告造成巨大损失，被告亦不同意解除合同，本着减损和公平的原则。原、被告签订的《土地转租合同》不宜解除，原告的该项诉讼请求本院依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下： 一、被告赵元刚于本判决生效后十日内支付原告任长锋土地租赁费377000元及违约金（以377000元为基数，自2020年5月12日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130℅计算至全部履行完毕之日）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6956元，减半收取3478元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  解云辉 二〇二〇年八月十三日 法官助理韦双双 书记员尚文文