西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9841号 原告：陕西长腾商业运营管理有限公司。住所地：；统一社会信用代码：91610132MAXXXXXXXX。法定代表人：王诚睎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李奕臻，北京市尚公（西安）律师事务所律师；委托诉讼代理人：许野，北京市尚公（西安）律师事务所实习律师。被告：韩超，男，1985年2月9日生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西长腾商业运营管理有限公司（以下简称长腾公司）诉被告韩超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李奕臻、许野、被告韩超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方于2017年12月16日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付房屋租金327000元（自2020年1月1日起算，暂主张至2020年6月30日，以1791元/日计算主张至实际腾房之日）；3、判令被告支付违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月27日，其与被告签订《房屋租赁合同（艾斯广场）》一份，合同签订后其依约向被告交付了房屋，被告依约向其支付了部分租金。合同约定XX路XX号艾斯广场A座A-XXX房屋，建筑面积共计545㎡，租期自2017年9月1日至2020年8月31日，租金100元/㎡/月，租金支付方式为半年付，并且合同后附租金缴纳明细表。合同的违约条款第七条第一款约定，若违约应赔偿另一方壹拾万元整作为违约金；第二款约定在合同期内，乙方未按期交付约定的租金，视同违约，甲方有权终止合同并追缴欠款及违约金；第三款约定本合同其内若因乙方原因导致合同终止，乙方对经营场地内的装修及相关设施残值应无偿移交甲方。自2018年开始，被告经常拖欠其房屋租金，其索要无果。其再次让步变相减低被告租金，2018年11月22日，双方达成《补充协议》，约定被告每半年缴纳一次房租，可以在期末享受一个月的免租期并形成新的租金缴纳明细。被告应于2019年12月30日支付半年度房租327000元，但至今未付。被告严重违约不缴纳租金的行为，已经只是合同达到了解除条件，被告应补足欠缴的违约金并在合同解除后腾空房屋。根据合同约定，被告应支付其拾万元作为违约金。被告行为违反合同约定，侵犯其合法权益，诉至法院。被告韩超辩称，对原告的第一项诉讼请求，其同意解除双方之间的租赁关系，其不同意向原告支付租金，不存在拖欠房屋租金的情况，涉案商铺的门在2019年11月被原告锁了，其无法经营，原告也不允许其将涉案房屋物品搬出。其按时交纳了房屋租金，不存在原告所述拖欠房租的情形。其房屋租金已经交纳至2019年12月30日，在未至支付下期租金期限时，原告在2019年10月22日下午便将房门紧锁，原告不履行出租义务，严重侵犯了其权利，是原告违约在先，后期因原告原因导致其一直未经营店铺，不应计算房屋租金。原告请求其支付房屋租金327000元无理无据，其不应支付。疫情期间，原告通知其不能经营，后其多次交涉无果，原告有过错，且受疫情影响，其是无过错方也是受害方，原告无权要求其支付房屋租金327000元。原告应赔偿因违约给其造成损失10万元。原告无正当理由锁门、不让其经营等，导致其店铺无法经营，造成店内食材变质，损失7万元；在关门期间丢失传菜机器人，价值3万元，原告应当赔偿。原告违反合同约定损害其权利，应当向其支付违约金10万元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点规定，其不应当承担违约责任，且是因为原告在2019年10月22日违约，原告应向其承担违约责任。原告应向其退还10万元押金，并在解除合同后配合其搬走店铺内属于其的财产。其在签订合同时向原告支付押金10万元，由于原告原因导致其无法经营，合同无法履行，原告解除合同时应退还其押金10万元。经审理查明，2017年11月27日，原告（甲方，出租方）与被告韩超（乙方，承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方出租的房屋位于XX路XX号艾斯广场A座A-XXX号见附图，建筑面积总计545㎡。乙方同意只将该房屋作为合法经营用途餐饮……关于租赁期限约定，租赁期3年，合同期限为2017年9月1日至2020年8月31日。租金及支付方式约定，经甲乙双方约定，乙方应当向甲方一次性缴纳第一半年度租金总计327000元，大写叁拾贰万柒仟元整。房租100元/㎡/月，合同期内不递增。关于其他事项约定，合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋设施及履约保证金壹拾万元整（￥100000.00），该保证金在合同期满交接验收合格后一次性无息返还乙方。关于违约责任约定，1、甲、乙方应严格尊守本合同条款，若违约应赔偿另一方壹拾万元作为违约金。2、在合同期间，乙方未按期交付约定的租金，视同违约，甲方有权终止合同并追缴欠款及违约金，同时甲方有权停用水、电共盈，乙方不得以任何理由提出索赔……。该合同后附“租金缴纳明细表”，载明2019年6月1日交纳2019年7月2日-2020年1月1日期间租金327000元；2019年12月1日交纳2020年1月2日-2020年7月1日期间房屋租金327000元。合同签订后，被告韩超向原告交付保证金10万元。2018年11月22日，原被告双方签订《房屋租赁合同补充合同》一份，约定双方签订房屋租赁合同中部分日期免租，起租日期为2018年5月1日……该补充合同后附“租金缴纳明细表”一份，载明第二年下半年度租金327000元，交租日期为2019年11月30日，租金时段为2020年1月1日-2020年6月30日。庭审中，原告提供与被告韩超微信聊天记录一份，被告韩超对微信聊天记录真实性认可，该聊天记录显示2020年1月9日，原告在微信中告知被告韩超如退租的话来办个手续。本院庭审时，法庭指定原被告双方于庭审后3日内将涉案房屋进行交接，双方未按照法庭指定期间对涉案房屋进行交接。后被告韩超向法庭提供其与原告之间达成的“房屋腾退协议”一份，协议约定被告韩超于2020年8月15日将涉案房屋腾退。上述事实有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充合同、微信聊天记录、当事人当庭陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，被告亦同意解除双方之间租赁合同，故对原告主张解除原被告双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告支付房屋租金327000元的诉讼请求，按照双方合同约定，被告韩超应当于2019年11月30日将涉案房屋2020年1月1日-2020年6月30日租金327000元支付原告，被告未按时向原告支付，构成违约，被告韩超应当按照约定向原告支付房屋租金。至于被告韩超主张的原告2019年10月22日将涉案房屋房门上锁的辩解，未提供相应证据予以支持，对其辩解不予采信。另，被告辩称其店内物品丢失造成损失，其未提出反诉，故对此不予处理。被告韩超辩称受新冠疫情影响，其不能正常经营，考虑到该期间新冠疫情的影响，被告不能正常营业的事实，故对于2月份房屋租金本院酌情扣减一半，即27250元，被告韩超应当向原告支付房屋租金299750元。对于原告主张的违约金10万元的诉讼请求，被告韩超辩称，违约金过高，应予调整，结合原被告双方当事人合同履行程度、当事人过错程度及实际损失等综合因素，对于原告主张的违约金依法予以支持3万元。对于原告主张的2020年6月30日至实际腾房之日的租金，本院庭审时指定双方庭审后三日内对涉案房屋进行交接，但双方均未履行，按照双方之间的腾房协议，被告韩超应于2020年8月15日将涉案房屋腾退给原告，故本案对于原告主张的租金暂计算至2020年8月15日，该期间房屋租金为81750元（54500元/月×1.5个月）。综上，被告韩超应当向原告支付房屋租金381500元、违约金3万元，扣除被告韩超向原告交付的保证金10万元，被告韩超还应当向原告支付311500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告韩超于本判决生效后十日内向原告陕西长腾商业运营管理有限公司支付房屋租金及违约金共计311500元；二、驳回原告陕西长腾商业运营管理有限公司的其与诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7705元，原告已预交，由被告韩超承担，与上述款项履行时一并给付与原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  员    孙   会                  二〇二〇年八月二十日                              书  记  员    任星怡         1