广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2898号原告：广州市某物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：梁某，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某、黎某，均系该公司员工。被告：崔某，男，1971年9月13日出生，汉族，住广州市番禺区：。原告广州市某物业管理有限公司（以下简称某公司）诉被告崔某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法适用小额诉讼程序。后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，被告崔某经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付从2014年7月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费4715.98元及滞纳金（从2014年7月11日起，按每日应交款的1‰缴纳计至欠款实际清偿之日止，暂计至起诉之日以不超本金为限为4715.98元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居1幢之三701房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2014年7月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向法院提起诉讼。被告崔某未到庭答辩,亦未在举证期内举证。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.《物业管理服务合同》原件一份，证明洛城公司向被告居住小区提供物业管理服务的依据，及双方的权利、义务关系，收费标准等其他必要记载事项；2.《芳华花园洛湖居物业服务项目交接清单》、《洛湖居公共电表移交表》，证明洛城公司向涉案小区的新物业管理公司及小区业主委员会合法交接以及移交相关资料并退场的事项；3.《证明》原件一份，证明洛城公司向被告小区提供物业管理服务的事实及起止时间；4.广州市不动产登记查册表打印件一份，证明被告是涉案小区物业产权人及使用的事实，及证明被告的身份情况；5.业主欠费明细单打印件一份，证明被告自2013年1月1日至2018年2月28日期间未缴纳物业管理费及欠缴金额的明细情况；6.《债权债务抵偿协议》原件一份，证明原告向被告追讨欠费的依据和合法性；7.债权转让公告原件一份，证明洛城公司在媒体（广州日报）公告债权转让的相关信息，及原告向被告主张权利的合法性；8.债权转让及催缴费通知书（2018年12月）原件，证明洛城公司已向被告履行了告知义务并曾向被告催缴缴物业管理费的事实，被告实际签收并已知悉的事实；9.律师函（2017年）（及国内挂号信函收据），证明原告已向被告履行了告知义务，被告实际签收已知悉的事实。被告经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛湖居1幢之三701的房屋登记在被告崔某名下，该房屋为住宅，建筑面积104.9平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛湖居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理委托合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告某公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取的物业管理费债权转让给原告某公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2017年4月，洛城公司委托广东华誉律师事务所向被告寄送催缴物业管理费的《律师函》。2018年12月11日，洛城公司向被告寄送了《债权转让及催缴费通知书》。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为104.9平方米，每月应交纳物业费为99.65元（0.95元/月/平方米×104.9平方米），自2014年7月1日起至2018年6月23日，共计47个月23天，共计应交纳物业费4759.95元（99.65元/月×47个月+99.65元/月÷30天/月×23天）。现某公司只主张物业管理服务费4715.98元，是其对民事权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城公司与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告某公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮件送达回执显示该通知书由已签收，某公司因此取得相应的追讨物业管理费的权利被告崔某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔某在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业管理有限公司支付2014年7月1日起至2018年6月23日期间的物业管理服务费4715.98元；二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告广州市某物业管理有限公司负担25元，由被告崔某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二〇年八月十日书记员  张 荣