湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初1596号原告：湖北宏馨房地产开发有限公司，住所地：蕲春县漕河镇枫树林广场东区京九一路。法定代表人：田庆鸿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡火霞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：余剑波，湖北邦法律师事务所律师。被告：蔡卫斌，男，1967年2月27日出生，汉族，住蕲春县。被告：詹建叶，女，1965年3月25日出生，汉族，住蕲春县。蔡卫斌、詹建叶共同委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师。第三人：湖北永安电梯工程有限公司。住所地：蕲春县漕河镇枫树林社区万丰路238号。法定代表人：韩文奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：管雄文，蕲春县赤东法律服务所法律服务工作者。原告湖北宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨房地产公司）与被告蔡卫斌、詹建叶建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，根据被告蔡卫斌、詹建叶的申请，依法追加湖北永安电梯工程有限公司（以下简称永安电梯公司）为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏馨房地产公司法定代表人田庆鸿及委托诉讼代理人胡火霞、余剑波，被告蔡卫斌及其与詹建叶共同委托诉讼代理人万隆，第三人永安电梯公司法定代表人韩文奇及委托诉讼代理人管雄文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏馨房地产公司向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告于2016年9月28日签订的“童馨丽都”2幢2305号房屋《商品房买卖合同》，原告返还被告首付款138235元，由被告支付违约金3000元。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的“童馨丽都”2幢2305号房屋，总价款438235元，签订合同时预付138235元，余款300000元按揭支付。同时约定，被告逾期支付超过180日后，原告有权解除合同，被告按应付款的1%支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款，余款未办理按揭支付，原告催讨未果，故提起诉讼。蔡卫斌、詹建叶辩称，原告基于与第三人之间的房屋买卖合同以及第三人与被告间的房屋转让协议取得诉争所有权，并已支付全部价款，故应驳回原告的诉请。永安电梯公司述称，原、被告间的商品房买卖合同系其各自的意思表示，相关权利、义务由他们独自享有、承担，第三人于2020年6月8日向被告出具的证明文件只是证明被告购买原告开发的涉案房屋。第三人没有参与原、被告间的商品房买卖行为，原、被告间的商品房买卖合同纠纷与第三人无任何利害关系，第三人不应承担法律责任。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《商品房买卖合同》、预付款收据、转账凭证和清单，被告提交的电梯《供货安装合同》，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据：原告提交的通话记录、短信、通知书、第三人出具的电梯工程款结算证明，被告提交的第三人出具的收据、证明、被告蔡卫斌与第三人共同签署的《证明》，第三人提交的被告蔡卫斌出具的收条、蔡卫斌支付的定金收据复印件，结合当事人的当庭陈述和经审查确认的证据综合分析认定相关事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，宏馨房地产公司（甲方）与永安电梯公司（乙方）签订《供货安装合同》，约定乙方承接甲方开发的蕲春县漕河镇“童馨丽都”楼盘电梯安装工程，价格包括设备费用、安装费、运输费、检验办证费，合同签订后三日内，支付300000元用于乙方订货，余款全部抵扣房款（户型可自主选择），房价3502元/㎡减去销售公司总价提成的1.5%，合同签订后甲方按15套房屋一次性划分给乙方，乙方自主选择自行销售。房屋销售合同与甲方签订后，房屋销售款应先回甲方指定账户，甲方再按乙方电梯安装工程进度拨付。注：甲方用房屋抵付乙方工程款，乙方所卖房款经甲方账户，甲方银行按揭款到账后必须迅速打到乙方账户以免影响电梯购买和安装。合同还约定了其他事项。2016年9月28日，宏馨房地产公司与蔡卫斌、詹建叶签订《商品房买卖合同》，约定蔡卫斌、詹建叶购买宏馨房地产公司开发的位于蕲春县漕河镇漕河××路“童馨丽都”2幢2单元2305号房屋，总价款为438235元，首付138235元，余款300000元按揭支付。买受人未按约定时间付款，逾期180日内自约定应付款期限届满之次日起至实际支付之日止按日万分之一支付逾期应付款违约金，合同继续履行；超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自约定应付款期限届满之次日起至实际支付之日止按日万分之一支付逾期应付款违约金。合同同时约定了其他事项。合同签订后，宏馨房地产公司将涉案房屋交付蔡卫斌、詹建叶，并办理了备案手续。2016年11月1日，宏馨房地产公司向蔡卫斌、詹建叶出具138235元的预收购房款发票。蔡卫斌、詹建叶至今未办理涉案房屋的按揭贷款手续。2018年5月26日至2018年9月间，宏馨房地产公司工作人员电话联系蔡卫斌。2018年9月7日，宏馨房地产公司工作人员短信联系詹建叶（笔误为詹红叶），要求其于2018年9月10日前办理2-2-2305号房屋相关手续，逾期另行出售，不退还定金。2018年9月19日，宏馨房地产公司向蔡卫斌邮寄通知书记载，要求蔡卫斌于2018年9月28日前办理退房手续，否则，另行出售，不退还首付款。其后，蔡卫斌请求永安电梯公司法定代表人韩文奇提供帮助，要求以其交纳的100000元定金及向永安电梯公司支付的200000元抵付购房款。2019年3月22日，永安电梯公司向蔡卫斌出具“童馨丽都”2-2-2305号房屋款300000元收据一份。此后，韩文奇与宏馨房地产公司法定代表人田庆鸿主张以工程款抵扣购房款，田庆鸿以“工程款为工程款，购房款为购房款”为由未予同意。宏馨房地产公司与蔡卫斌就涉案房屋处理未达成一致意见，遂提起诉讼。2020年6月8日，蔡卫斌（乙方）与永安电梯公司（甲方）共同签署《证明》一份，记载：甲方基于与宏馨房地产公司签订的《供货安装合同》，取得宏馨房地产公司开发的“童馨丽都”项目2栋2单元2305号房屋所有权，现转让给乙方，总价款按438235元结算，其中138235元乙方直接向宏馨房地产公司支付，余款300000元向甲方支付，甲方负责协助乙方与宏馨房地产公司签订《商品房买卖合同》。同日，永安电梯公司又出具证明记载：宏馨房地产公司欠永安电梯公司工程款355000元左右，不含其他欠款80000元。另查明，2016年7月26日，蔡卫斌向宏馨房地产公司交纳定金100000元参与电梯品牌竞标，后以此100000元定金入股永安电梯公司，并以永安电梯公司名义参与“童馨丽都”2#、5#楼的电梯安装工程，2019年退出永安电梯公司，未参与“童馨丽都”3#、4#楼的电梯安装工程。蔡卫斌与永安电梯公司至今未办理蔡卫斌入股、退股手续，双方亦未进行结算。2017年4月10日，宏馨房地产公司与永安电梯公司互相转账314705元，抵付包含蔡卫斌138235元在内的三套房屋购房首付款。2018年10月11日，宏馨房地产公司与永安电梯公司就“童馨丽都”2#、5#楼电梯安装工程进行了结算，宏馨房地产公司均以转账方式支付工程款，仅余保修金未支付。又查明，2017年初至2019年底，蕲春县商品房市场价格处于持续高位增长态势，由2017年初的3300元/㎡左右涨至2019年底的5500元/㎡左右，年均涨幅超过20%。本院认为，原告与第三人签订的《供货安装合同》约定，以原告开发的商品房抵付第三人安装电梯工程款，并明确约定了抵付方式。此后，被告与第三人达成涉案房产买卖合意后，与原告签订《商品房买卖合同》，原告向被告交付涉案房屋并进行了备案登记；之后，原告与第三人进行了包含被告应付首付款在内的抵付工程款的转账处理。据此可以确认，原、被告间的涉案《商品房买卖合同》系履行原告与第三人之间《供货安装合同》中以购房款抵付工程款的约定。也即是，涉案《商品房买卖合同》系履行《供货安装合同》而形成，本案的基础法律关系源于原告与第三人之间的《供货安装合同》，而非原、被告间的《商品房买卖合同》，电梯安装工程属于建设工程施工合同中的专项技术安装工程合同，故本案应定性为建设工程施工合同纠纷。涉案《供货安装合同》、《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定付款时间，被告未成功办理银行按揭贷款手续，亦未支付下欠购房款，原告可随时主张直接冲抵应付第三人工程款，且被告时为第三人的隐名股东，享有涉案工程的利益，以未付工程款冲抵未付购房款符合双方订立合同时的合意，且不损害原告和第三人利益；又，原告与第三人在2018年10月11日结算2#、5#楼电梯安装工程款时未冲抵被告的未付购房款，但此后被告主张以其入股资金和向第三人支付的款项抵付下欠购房款，第三人于2019年3月22日向被告出具了购房款收据，表明被告与第三人就被告下欠购房款的履行达成合意，被告已完成涉案房屋价款的抵付，虽然被告履行支付下欠购房款不符合约定，但不构成根本违约，无论是原告亦或是第三人，主张解除《商品房买卖合同》于法无据，故对原告请求解除《商品房买卖合同》的主张不予支持，并对原告因本地商品房价格暴涨而拒绝履行以房抵付工程款约定，违背诚实信用原则的行为予以谴责。至于涉案房产的未付购房款，原告和第三人均可直接主张抵减工程款或者抵付购房款，第三人可通过内部结算主张被告承担包含首付款、入股资金在内的抵付款清偿责任。原告于2018年5月份即与被告联系，并明确要求被告于2018年9月10日前办理涉案房屋相关手续，且自认此时间为催款时间，本院认定该日期为催告付款的截止时间，被告未按时支付或者主张以工程款冲抵未付购房款，直至2019年3月22日才与第三人达成合意完成抵付款义务，构成对原告的违约，且已超过180天，原告主张被告支付违约金3000元，符合其双方的约定，本院予以支持。本院释明本案不属于商品房销售合同纠纷后，原告未变更诉讼请求，系其民事权利的自由处分，本院尊重其意思自治。经调解，双方当事人未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、蔡卫斌、詹建叶于本判决生效之日起十日内向湖北宏馨房地产开发有限公司支付违约金3000元；二、驳回湖北宏馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3124元，减半收取计1562元，由湖北宏馨房地产开发有限公司负担80元，蔡卫斌、詹建叶负担1482元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  龚起强二〇二〇年八月三十日书记员  李 贞