四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2077号 原告：简阳宏运物资有限公司，住所地四川省成都市东部新区石盘街道（原简阳市石盘镇）檬子路5号，统一社会信用代码91510185326945290W。 法定代表人：钟云，执行董事。 委托诉讼代理人：钟定华，男，1949年5月16日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。 委托诉讼代理人：唐泽，四川得力律师事务所律师。 被告：四川宏昊农业开发有限公司，住所地四川省成都市东部新区石盘街道（原简阳市石盘镇）成简大道二段36号，统一社会信用代码915120813094694056。 法定代表人：陶万能，董事长。 委托诉讼代理人：姜彤，四川汇韬律师事务所律师。 原告简阳宏运物资有限公司（以下简称宏运公司）与被告四川宏昊农业开发有限公司（以下简称宏昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏运公司的委托诉讼代理人钟定华、唐泽，被告宏昊公司的委托诉讼代理人姜彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏运公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令宏昊公司支付第二年房屋租金4,008,985元，第二期装修款2,675,820元；2．判令宏昊公司赔偿因其延期支付的第二年租金、第一期装修款、第二期装修款造成的利息损失2,829,134元；3．判令宏昊公司从2020年6月10日起至宏昊公司实际付清第二年房屋租金及第二期装修款之日止，以未付款项为基数，按月利率2%计算，赔偿资金利息损失。事实与理由：2017年8月28日，宏运公司与宏昊公司签订《厂房租用合同》，约定：宏运公司将石盘四海食品产业园区内的新建厂房租赁给宏昊公司使用，租赁范围为该产业园区内宏运公司享有产权的厂房共计16幢房屋，房屋规划建设面积约57,800m2，土地53,332m2；租用期限10年，2017年11月1日至2027年10月30日止（具体起算时间以宏运公司部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，交付时间2017年10月30日起）；租金按年支付，第一年700万元，第二年起租金每年递增3%，签订合同半年内宏昊公司向宏运公司缴纳第一年租金及保证金60万元（保证金期满后退还），以后每年于当年满期前十天内支付；交房标准为按现状交房，其中水电由宏运公司接至厂内，并安装总水表、总电表、超过6层的电梯，水、电安至各户；住房由宏运公司按要求安装轻质隔墙，并安装进户门，住房天棚墙面刮腻子，改造项目若有增减，按人工费、材料费相应增减；宏昊公司若不按约定缴付租金，则按差欠租金每月2%计付利息给宏运公司等。前述合同签订后宏运公司分两期对租赁房屋进行了装修改造并将房屋交付给宏昊公司使用。2018年8月6日，宏昊公司在《四川宏昊农业开发有限公司应付简阳宏运物资有限公司款项》清单中确认欠付的第一年租金按月2%计息，租赁房屋装修款5,834,213元（其中第一期装修款3,158,393元，第二期装修款2,657,820元），并同意装修款从2017年10月28日起按月利率2%计息。 2018年8月6日，案外人钟慧玲经宏运公司同意后以宏昊公司应付宏运公司的第一期装修款3,158,393元抵销钟慧玲应付宏昊公司的购房款3,158,393元，但宏昊公司应付宏运公司的第一期装修款利息损失未付。2018年10月18日，双方签订《补充合同》约定宏昊公司退租房屋3、4、5、6、7、8、9、11、14幢，共计面积19,757.18m2，退租时间为2018年10月31日。 本案关联案件（2019）川0180民初1117号《民事判决书》与（2019）川01民终17167号《民事判决书》确认宏昊公司应付宏运公司租金的起算日为2017年11月20日，第二年租金的支付时间为2019年11月9日前。宏运公司认为，根据双方所签的《厂房租用合同》、2018年8月6日《四川宏昊农业开发有限公司应付简阳宏运物资有限公司款项》清单、《补充合同》的约定，宏昊公司应付宏运公司第二年房屋租金、第二期装修款、延期支付宏运公司第二年房屋租金与第一、二期装修款的资金利息损失，故诉至法院，望判如所诉。宏运公司认为，首先，根据2018年8月6日的双方签订的应付款项清单，载明了两期装修款共计5,834,213元，宏昊公司对该金额是签字确认了的，因此宏运公司认为装修款经双方协商后达成了一致意见。清单后面备注的内容，是宏运公司的经办人钟定华自行书写的，宏运公司当时认为第二期装修款金额过低，为了保障自身权利，进行备注系单方权利保留，对宏昊公司不具有约束力。现宏运公司只要求按照双方商定的装修款5,834,213元进行计算，第一期的装修款3,158,393元，已经通过购房款方式冲抵了，故宏昊公司仍应支付第二期装修款2,675,820元。其次，宏昊公司应付的装修款与《厂房租用合同》第五条约定的装修补助款无关，两者性质也不相同，不存在重复计算的问题。两期装修款是宏昊公司应当支付的费用，装修补助款规定在违约责任部分，是因为当时为了达到出租条件，宏运公司自行出资1,800余万元，安装隔墙、进户门、电梯、墙面刮腻子等投入，由于宏昊公司提前退租，宏运公司的这些投入无法通过租金予以弥补，因此装修补助款实际上是对减少租金的补偿。目前退租的房屋仍有大部分闲置，损失仍在继续产生，宏运公司的损失远超过法院支持的装修补助款的金额。宏昊公司非法竞争，从2018年2月4日开业起，就免收商家摊位费和交易费，并给予商家大量资金补助，导致自己资金链出现问题，经营陷入困境，并非因为受到新冠疫情影响才陷入困境。按照生效判决认定的，宏昊公司在2019年11月9日前就应当支付第二年租金，当时新冠疫情也并没有爆发，故不存在因受疫情影响，减免租金的情形。 宏昊公司辩称，对宏运公司主张的第二年租金及利息损失无异议，但因新冠肺炎疫情的影响，公司对进入市场交易的农户和商家实行全免入场交易费及摊位租金，导致公司经营困难，故根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款的规定，请求适当减免租金和利息损失，其中请求减免第二年租金10%，利息损失减按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率即LPR计付。对宏运公司主张的第二期装修款及迟延支付第一、二期装修款的利息损失，不同意支付。首先，在关联案件（2019）川01民终17167号《民事判决书》中，成都市中级人民法院已经支持了宏运公司关于装修补助款的请求，金额高达3,551,750元，已远远超过了第二期装修款及利息损失的金额，不能再重复主张。因为根据双方签订的《厂房租用合同》的约定，宏昊公司提前退租，需按照200万元每年支付装修补助款，该装修补助款就是对宏运公司装修支出的补偿，两者性质相同，不能同时主张。其次，宏运公司也当庭认可，2018年退租的9栋房屋，其中8栋都没有进行任何装修，宏运公司没有装修损失。再次，租赁房屋的装修费用实际都是由宏昊公司负担的，在前次诉讼中，宏运公司自愿放弃了对装修款的主张。最后，即使法院认定宏昊公司应当支付第二期装修款，第二期装修款双方并未进行结算、审定，2,675,820元只是暂定的预估金额，也未达到支付条件。双方约定按照月利率2%计算利息损失，也仅限于2018年8月6日之前，对之后的利息损失在双方未明确约定的情况下，不能再按照月利率2%予以计算。综上，请法院驳回宏运公司关于第二期装修款及延期支付装修款的利息损失的诉求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，宏运公司与宏昊公司签订《厂房租用合同》，约定：宏运公司将石盘四海食品产业园区内紧邻成简快速通道的新建厂房租赁给宏昊公司使用；租赁范围为石盘四海食品产业园区内宏运公司享有产权的厂房，共计16幢，房屋规划建设面积约57,800m2，土地面积53,332m2；租用期限10年，2017年11月1日起至2027年10月30日止；租金按年支付，第一年700万元，第二年起租金每年递增3%；签订合同半年内宏昊公司向宏运公司缴纳第一年租金及60万元房屋保证金，以后每年于当年期满前十天内支付；交付标准为按现状交房，其中水电由宏运公司接至厂内，并安装总水表、总电表、超过6层的电梯，水、电安至各户；住房由宏运公司按要求安装轻质隔墙，并安装进户门，住房天棚墙面刮腻子，改造项目若有增减，按人工费、材料费相应增减；宏昊公司若不按约定缴付租金，则按差欠租金每月2%计付利息给宏运公司，若超过三个月未缴付，宏运公司有权收回所有房屋和资产，属于宏昊公司的设备归宏运公司所有；若因宏昊公司的原因提前终止合同，宏运公司有权没收保证金，若租期少于五年，则按少于的年限宏昊公司向宏运公司支付200万元/年的装修补助。 合同签订后，宏运公司对租赁房屋进行了装修，并分批交付给宏昊公司。2018年8月6日，双方对应付款进行了协商，形成宏昊公司应付宏运公司款项清单，载明：至2018年8月6日止，租房保证金（2017年8月28日至2018年8月6日）为11.3月×60万×2%＋60万＝73.56万；租房款（2018年2月28日至2018年8月6日）为5.3月×700万×2%＋700万＝774.2万；装修款（2017年10月28日至2018年8月6日）为9.3月×583.4213万×2%＋583.4213万＝691.9376万；借款（2017年9月11日至2018年8月6日）为10.8月×50万×5%＋50万－10万＝67万；借款（2018年2月6日至2018年8月6日）为9月×200万×5%＋200万＝260万；扣购房款360.479万，合计壹仟伍佰零陆万贰仟壹佰捌拾陆元整。宏昊公司的原法定代表人李顺林签名，宏运公司经办人钟定华签名，并加盖了宏运公司的印章，落款时间为2018年8月6日。宏运公司的经办人钟定华在清单下方备注装修款一期为3,158,393元已审定，二期以2,675,820元进入，若经双方审定有误差，再作相应增减。 2018年10月18日，宏运公司与宏昊公司又签订《补充合同》，载明宏昊公司为了合理利用有限的资金，减少闲置厂房的租金负担，经董事会研究决定退还宏运公司部分租房；共计退还9幢房屋，面积19,757.18m2，退租日期从2018年10月31日；租金，从退租日起，减少该9幢房屋租金为721万÷×44,501.28m2×19,757.18m2＝320.1015万元/年。之后，宏昊公司将上述9幢房屋退还给宏运公司。 2019年3月6日，宏运公司起诉宏昊公司要求支付租金、装修费、违约金、装修补助款、保证金等，诉讼中，宏运公司撤回对装修款的诉讼请求。本院作出（2019）川0180民初1117号《民事判决书》，认定租金的起算时间为2017年11月20日起，第二年的租期于2019年11月19日期满，尚未达到支付条件，并对第一年租金、保证金、违约金等进行判决，未支持宏运公司要求支付装修补助款的诉讼请求。宏运公司不服一审判决，依法上诉，成都市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）川01民终17167号《民事判决书》，按照退租的比例支持了宏运公司关于装修补助款的诉讼请求，对第一年租金、违约金、保证金及利息的判项予以维持。 另查明，截止2020年1月15日，宏昊公司的法定代表人系李顺林，2020年1月15日以后宏昊公司的法定代表人变更为陶万能。 以上事实，有双方的营业执照、《厂房租用合同》、《补充合同》、应付款清单、（2019）川0180民初1117号《民事判决书》、（2019）川01民初17167号《民事判决书》等证据予以证实。以上证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 对宏昊公司提交的《情况说明》、《四川省扶贫开发局关于公布四川省第二批扶贫龙头企业的通知》的关联性不予采信，无法证明宏昊公司被评为扶贫龙头企业，是因为疫情期间其减免商户交易费和摊位费，并且导致企业经营困难。对电子邮箱截图的关联性，本院亦不予采信，从时间看是2018年7月30日，即在双方签订应付款清单2018年8月6日之前。对退租部分厂房的照片，对宏昊公司的证明目的不予采信。 本院认为，宏运公司与宏昊公司签订的《厂房租用合同》、《补充合同》、应付款清单等均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同履行义务。 关于第二年（即2018年11月20日至2019年11月19日）的租金及利息损失的问题。双方之间的租赁合同纠纷，已经关联案件（2019）川0180民初1117号和（2019）川01民初17167号《民事判决书》进行裁决，对生效判决书确定的内容，本院依法予以确认。根据双方的《补充合同》约定，第二年（即2018年11月20日至2019年11月19日）的租金按照剩余租赁面积计算为：7,210,000元÷44501.28m2×24,744.1m2=4,008,985元，对租金金额双方没有异议，本院予以确认。根据生效判决认定事实，第二年租期于2019年11月19日期满，《厂房租用合同》约定从第二年起，以后每年租金于当年期满前十天内支付，故第二年租金的支付期限应当在2019年11月10日至2019年11月19日期间。现宏昊公司未按时支付第二年租金，按照双方合同约定，宏昊公司应当按照月利率2%支付利息损失。故宏昊公司应当从逾期之日即2019年11月20日起，以未付的第二年租金为基数，按照月利率2%支付逾期付款的利息损失。对宏运公司主张从2019年11月10日起计算利息损失，本院不予支持。对宏昊公司抗辩称受到疫情影响，公司经营困难，要求减免租金和利息损失，本院不予支持。因为按照合同约定，宏昊公司应当在2019年11月19日前支付第二年租金，当时新冠疫情并未爆发，其欠付租金的行为已构成违约，不能以其违约之后的发生不可抗力因素作为减免租金的理由。 关于第二期装修款应否支付的问题。《厂房租用合同》中并没有关于装修款如何结算、由谁负担的约定，但在2018年8月6日，双方签字确认的应付款清单中，明确了宏昊公司应支付宏运公司装修款5,834,213元以及2017年10月28日至2018年8月6日，按照月息2%计算利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，本院认为在2018年8月6日，双方对已经产生的装修费及负担主体进行了协商并达成一致意见。双方均认可第一期装修款为3,158,393元已经双方审定，并通过其他方式进行抵扣。故第二期装修款宏昊公司仍然应当按照约定予以支付。虽然宏运公司的经办人钟定华在清单下方备注“若经双方审定有误差，再作相应增减”，但该备注系钟定华的单方备注，宏昊公司并未在备注处签字或盖章，说明当时宏昊公司对前面商定的装修款总金额是无异议的。应付款清单载明的装修款总金额是双方协商一致的结果，并有宏昊公司当时的法定代表人李顺林签字确认，故应当认定宏昊公司对其法定代表人签字以前的内容是认可的，并负有支付义务，宏昊公司如对第二期装修款金额有异议，应当由宏昊公司承担举证责任。故本院对其抗辩称第二期装修款未经双方审定，未达到支付条件的抗辩主张，不予采信。关于装修款与装修补助费是否重复计算的问题。装修补助费双方约定在合同的第五条第3款处，因宏昊公司的原因提前终止合同，宏昊公司需按照200万元/年的标准支付宏运公司装修补助费。该约定说明双方认可宏运公司对租赁物有装修投入，如果宏昊公司提前退租，需要对宏运公司进行装修补助。宏运公司也主张其为了满足宏昊公司的使用条件，投入了一千多万元进行装修。故装修款与装修补助系不同性质的，装修款是双方协商一致确定由宏昊公司负担的应付款。而装修补助是对宏运公司装修投入的补助，属于违约责任的范畴，故两者不能混为一谈。对宏昊公司的该项抗辩主张，本院不予采信。 关于延期支付装修费的利息损失问题。在2018年8月6日，双方签字确认的应付款清单中约定，2017年10月28日至2018年8月6日，装修款5,834,213元按照月利率2%计算利息损失，共计9.3个月，即5,834,213元×2%×9.3月＝1,085,163.62元对该部分利息损失，符合双方的约定，本院依法予以支持。又根据双方均认可的事实，第一期装修款3,158,393元在2018年8月6日，双方已经通过其他方式抵扣了，故第一期装修款在2018年8月6日以后就不再产生利息损失。宏运公司主张，第二期装修款（2,675,820元）在2018年8月6日以后仍按照月利率2%计算利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。考虑到宏昊公司一直未支付第二期装修款，宏运公司有资金利息损失，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（即1年期的LPR）计算宏运公司的利息损失。 综上，对宏运公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川宏昊农业开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告简阳宏运物资有限公司2018年11月20日至2019年11月19日的租金4,008,985元及利息损失（利息损失计算方式：从2019年11月20日起至实际付清之日止，以租金4,008,985元为基数，按照月利率2%计算）； 二、被告四川宏昊农业开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告简阳宏运物资有限公司第二期装修款2,675,820元及延期支付装修款的利息损失（利息损失计算方式：2017年10月28日至2018年8月6日的利息损失为1,085,163.62元，从2018年8月7日起至实际付清之日止，以租金2,675,820元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率即1年期LPR计算）； 三、驳回原告简阳宏运物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计39,199元，由原告简阳宏运物资有限公司负担5,100元，被告四川宏昊农业开发有限公司负担34,099元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 燕 二〇二〇年八月十七日 书记员 吴沁珂