河南省内黄县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0527民初1897号原告：河南宏光奥林匹克置业有限公司，住所地：郑州市金水区民航路6号金航大厦806室。法定代表人：张献峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：王淑玉，河南成务律师事务所律师。被告：韩晓松，男，1988年1月21日出生，汉族，住内黄县。原告河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称宏光公司）与被告韩晓松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏光公司的委托诉讼代理人王淑玉到庭参加诉讼，被告韩晓松经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏光公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号J17003641994）；2、依法判令被告在判决生效后10日内向原告偿还代偿款747956.69元；3、依法判令被告在判决生效后10日内向原告支付补偿金（以代偿款747956.69为基数，以日万分之五为标准，现暂计至2020年5月20日为74220元，自2020年5月20日起继续以747956.69元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日）；4、依法判令被告在判决生效10日内支付原告律师费16000元；5、依法判令被告在判决生效后10日内协助原告注销合同备案登记和不动产预告登记；6、依法判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、保全保险费等相关费用。事实和理由:2017年10月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××小区××号商品房，付款方式为商业贷款。为满足被告商业贷款需求，原告、被告、广发银行股份有限公司郑州商都支行（以下简称“广发商都支行”）签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定原告为被告合同项下的借款承担连带保证责任。因被告未按期偿还银行到期贷款，原告代其偿还多次贷款之后，广发商都支行在2019年11月11日一次性将被告剩余贷款720282.26元从原告保证金账户全部划扣完毕。截至目前，原告代被告偿还到期贷款共计747956.69元。根据本合同附件四补充协议中第三条第6款101069第（1）项约定，如被告未按期偿还商业贷款到期本息，导致原告根据贷款银行要求代偿到期本息和利息的，被告应将原告代偿的款项以及其他损失（包括但不限于诉讼费以及律师费）等支付给原告，且自原告实际支付上述款项之日起，按日向原告支付上述款项万分之五的补偿金。另根据该条第（3）项约定，自原告代被告偿还所有贷款本息之日起，本合同自动解除。根据原被告双方的合同约定及相关法律规定，原告有权依约行使解除合同的权利，并要求被告立即向原告偿还代偿款项，承担相应补偿金，以及原告为向被告追偿支付的律师费、诉讼费等费用。为维护原告合法权益，现依法诉至贵院，望贵院依法判如所请。韩晓松未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向法庭提供证据如下：第一组证据：1、《商品房买卖合同》；2、《个人房屋按揭贷款合同》，3、合同信息备案表及不动产登记证明，证明目的：2017年10月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的宏光合园小区7幢13层1320号商品房，付款方式为商业贷款。为满足被告商业贷款需求，原告、被告、广发银行股份有限公司郑州商都支行（以下简称“广发商都支行”）签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定原告为被告合同项下的借款承担连带保证责任。第二组证据：4、《律师函》及EMS邮寄单，证明因被告自2018年12月21日开始逾期还贷，原告已于2019年3月13日向被告发函要求其尽快还款，但至今被告仍未偿还。第三组证据：5、《广发银行个人对账单》；6、《广发银行扣款凭证》；7、《合同解除通知书》及EMS邮寄单，证明目的：因被告未按期偿还银行到期贷款，原告代其偿还多次贷款之后，广发商都支行在2019年11月11日一次性将被告剩余贷款720282.26元从原告保证金账户全部划扣完毕。截至目前，原告代被告偿还到期贷款共计747956.69元，同时2020年3月21日，广发商都支行从原告保证金账户划扣完毕被告剩余贷款后，解除了其与被告之间的《个人房屋按揭贷款合同》。第四组证据：8、《委托代理合同》及《发票》，证明目的：原告因本次诉讼，支出了律师费16000元，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议中第三条第6款约定，该律师费应由被告承担。被告韩晓松未到庭陈述质证，亦未对原告提供的证据提出异议，视为对其权利的放弃，本院对原告提供证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证，可以作为认定本案的事实依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，原告与被告签订了编号为J17003641994的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××号商品房，该商品房建筑面积共95.46平方米,单价为11088.31元/㎡,付款方式为:现金支付318490元,付款时间为2017年10月24日;740000元为商业贷款,约定付款时间为2018年1月24日。合同第七条约定:买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件四约定:6、如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下:(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人,同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止,买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同,出卖人选择解除合同的,除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外,还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。(3)如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任,则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外,自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起,本合同及附件自动解除,买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。该合同已在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，且案涉房屋于2018年6月27日在郑州市国土资源局进行了预告登记，郑州市国土资源局出具了豫（2018）不动产证明第0181333号不动产登记证明。为满足被告商业贷款需求，原告、被告、广发银行股份有限公司郑州商都支行（以下简称“广发商都支行”）于2017年11月16日签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定原告为被告合同项下的740000元借款承担连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至债务人履行债务期限届满之日后两年，若债务为分期履行的，则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。乙方（被告）选择按等额本金方式还款，按月分期偿还贷款本息，还款期数共360期，每月20日为还款日。合同签订后，因被告未按期支付银行按揭贷款，原告于2019年3月14日向被告发函要求其还款，被告至今未还。根据合同约定，广发商都支行分别于2019年2月11日从原告账户划扣10598.41元，2019年5月5日划扣6550.45元，2019年6月27日划扣10525.27元，2019年11月11日一次性将被告剩余贷款720282.26元从原告保证金账户全部划扣完毕。另查明，原告为本案支付律师代理费16000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护,对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应遵循诚实信用原则,依据合同的性质、目的和交易习惯,按照合同约定全面履行各自的义务。本案中,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示,由双方签字确认,协议内容不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。根据《商品房买卖合同》及附件的约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同,因被告未按时足额履行还款义务，导致原告为被告代偿贷款本息，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告通过诉讼要求解除原被告双方签订的编号为J17003641994的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告韩晓松应履行附随义务，依法协助原告办理涉案房屋合同备案登记和不动产预告登记的注销手续。对于合同解除后原被告双方应履行的相互返还义务，本院进行了释明，但原告坚持诉讼请求，且在被告缺席的情况下，本院不宜就返还房屋及退还房款的事宜进行处理，双方可就该事项另案主张。关于原告要求被告偿还代偿款747956.69元及支付补偿金（以代偿款747956.69为基数，以日万分之五为标准，现暂计至2020年5月20日为74220元，自2020年5月20日起继续以747956.69元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日）的请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，原告诉请的代偿按揭款及补偿金系担保追偿权纠纷范畴,不是本案房屋买卖合同纠纷审理范围,且该代偿款还涉及案外人广发商都支行的权利义务，不宜在本案中一并处理,故本院对原告的该两项诉讼请求在本案中不予处理,原告可另案主张其权利。原告要求被告支付的律师费16000元及保全保险费，其中律师费16000元符合双方合同的约定且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持；保全费及保全保险费系原告为保证被告偿还代偿款而采取措施产生的费用，因该部分本案不予处理，故原告要求的该部分费用于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告河南宏光奥林匹克置业有限公司与被告韩晓松签订的《商品房买卖合同》（合同编号J17003641994）；二、被告韩晓松于本判决生效之日起十日内协助原告河南宏光奥林匹克置业有限公司办理位于郑州经济技术开发区第七大街99号7幢13层1320号房屋的合同备案登记和不动产预告登记（不动产登记证明编号：（2018）不动产证明第0181333号）的注销手续;三、驳回原告河南宏光奥林匹克置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回原告河南宏光奥林匹克置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10935元，由原告河南宏光奥林匹克置业有限公司负担10726元，被告韩晓松负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  申学风二〇二〇年八月二十六日书记员  李鸿斌