上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初6940号原告：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，执行董事。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林可平，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：上海冠繁晟餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许栋杰(HURDONGGEOL)，职务不详。原告上海亚和投资管理有限公司与被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月27日公开开庭审理了本案。原告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人林可平到庭参加诉讼。被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告上海亚和投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B－B128b单元(以下简称涉讼房屋)签订的房屋租赁合同及补充条款于2016年10月31日解除；2.判令被告支付拖欠的2015年12月1日至2016年10月31的租金合计314,316元、2016年1月1日至2016年10月31日的物业管理费20,800元、2015年11月1日至2016年9月25日的电费10,324.60元、2015年11月1日至2016年6月25日的水费397.40元；3.判令被告支付装修免租期租金29,200元；4.判令被告支付的租赁保证金93,441元，物业管理费保证金6,240元归原告所有；5.判令被告赔偿损失181,038元。事实和理由：2014年11月17日，原、被告就涉讼房屋签订房屋租赁合同及补充条款，就租赁期、月租金、物业管理费等进行约定。2015年2月4日，原告向被告交付涉讼房屋，被告正常使用。但被告自2016年1月1日开始持续拖欠租金，给原告造成严重损失。原告数次向被告催款并告知违约后果，被告未予理会。因被告拖欠款项超过30天构成违约，合同约定的解除条件成就，且原告于2016年10月底发现被告擅自搬离涉讼房屋不再经营，故原告于2016年10月31日在涉讼房屋张贴解约通知，被告仍不予回应，故原告提起诉讼。若法院不支持原告关于没收保证金的诉讼请求，可统一在判决中相抵充。被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司未作答辩。原告上海亚和投资管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告签订的《“星空购物中心”租赁合同》及补充条款、《上海星空购物中心房屋交接确认书》、催款函及邮寄凭单、不动产权证、案外人营业执照、沪消函[2014]276号复函、公共聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告、星空购物中心收款通知单、原告与案外人签订的《“星空购物中心”租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市虹桥路XXX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为原告，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。2014年11月，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就涉讼房屋签订《“星空购物中心”租赁合同》及补充条款，租赁合同约定：甲方将租赁物业出租给乙方使用，租赁面积为32平方米，租赁物业仅供乙方自我经营韩国炸鸡、鱼饼的餐饮服务业务。20.3因租赁期限届满、不可抗力、双方协商一致或任何一方单方解除合同等任何原因导致本合同终止或中止时，乙方应在上述事由发生之日起十日内(因租赁期限届满本合同终止的，应在租赁期限届满前)根据《星空购物中心房屋交接确认书》记录的情况，将租赁物业恢复至交付时状态(甲方同意保留的除外)并退还甲方。若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还租赁物业的，每逾期一日，乙方应按租赁期限最后三个月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费。逾期超过十日仍未退还的，甲方有权采取任何强制措施自行强制收回租赁物业并委托任何第三方将租赁物业恢复原状，由此所产生的费用甲方有权从乙方支付的合同保证金内扣除，合同保证金不足的，有权要求乙方赔偿损失，且相关租赁物业内遗留任何商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其它任何财产、物品归甲方所有，乙方对此没有任何异议。22.1甲方有义务保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。22.3甲方有义务按照约定将租赁物业交付乙方，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态。22.5甲方有义务应乙方要求提供租赁物业的权属证明文件，配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续。23.1乙方有权要求甲方保证在本合同期限内对购物中心拥有有效合法的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。23.2乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设。23.3乙方有权要求甲方按照约定交付租赁物业，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态。23.4乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁物业的权属证明文件。24.3.2乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其不足金额等所有本合同内约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金；逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按第25.5款约定处理。24.3.7除上述另有约定外，如果乙方出现如下情形之一，甲方亦有权解除本合同并按第25.5款约定处理：……d.乙方逾期支付水费、电费、煤气、通讯等公用事业费(含分摊水电费)或空调费等其它任何费用达十五日以上或累计三次以上的……。25.5本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行为：25.5.1没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额；25.5.2按本合同第二十条约定收回租赁物业；25.5.3已交租金不予退还；25.5.4向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月……。25.6任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。26.1乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日(包括但不限于乙方单方终止本合同、甲方因乙方违约单方终止本合同、双方合意终止本合同等)没有向甲方交还该租赁物业，则甲方除有权按本合同规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日开启该租赁物业的门锁并更换门锁，停止向该租赁物业提供各项物业服务(包括但不限于供水、供电及向乙方提供垂直交通等)，将该租赁物业内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该租赁物业，并将该租赁物业腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。28.2乙方在租赁物业的经营活动，必须具有合法经营权，且乙方应依法办理出具发票，独立报税、纳税等相关工作。31.1任何一方向另一方提出本合同规定的任何通知或书面通讯，包括(但不限于)按本合同规定发出的任何和全部要约、文件或通知应以中文书写，以传真、速递信件或航空挂号信函发出，迅速发往或寄往有关一方在本合同中所预留地址。按本合同规定发出通知或通讯，如用速递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后的第三日应被视为收件日期……。31.2本合同附件三所列的地址为双方各自的通讯地址，任何一方变更该联系地址的，应及时有效地通知对方，否则对该地址的投递视为已经通知送达，由此产生的一切责任由变更方自行承担。32.1.1本合同附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件一约定：预计交付日为2014年11月；装修期自实际交付日开始起计1个月；装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由乙方缴纳的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期为自起租日起乙方承租甲方租赁物业满(5)年止。租金：该租赁物业的租金按合同约定按期及按月缴付，月租金的计算分为保底租金与抽成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。租金先付后租，为保证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的租金。本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月之保底租金。日租金=(月租金×12/365)。保底租金：自起租日起计的第一年每月保底租金为29,200元……。本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金为87,600元，为保证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的租金。附件二约定：物业管理费为每月65元/平方米，按承租面积32平方米计算即每月2,080元。本合同第一期物业管理费相当于三个月之物业管理费计6,240元，物业管理费先付后租，为本证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的物业管理费。合同保证金：合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计93,441元和三个月的物业管理费之金额计6,240元，共计99,681元，乙方应于签署本合同之日起计五日内缴清，本合同方可生效。其它费用：公共事业费保证金计10,000元。公共事业能源费：电费的收费标准为1.10元/度；水费的收费标准为523元/㎡；煤气费(或天然气费)的收费标准按煤气公司出账单按实计费。附件三约定：乙方通讯地址为上海闵行区虹泉路XXX号井亭大厦B座802c。附件四约定：8.2乙方不按本合同履行其义务导致本合同不能履行、不能完全履行、迟延履行或履行不符合约定条件的，乙方应按本合同约定支付违约金。8.3甲方因不履行本合同义务导致本合同不能履行、不能完全履行、迟延履行或履行不符合约定条件的，甲方应按本合同约定支付违约金。9.1本合同期满不再续约或因其他原因终止后，乙方应期满之日前，结清各项费用，撤离现场，撤离时必须有甲乙双方代表均到场，否则不得撤离。2014年11月24日，被告向原告支付租赁保证金93,441元、物业管理费保证金6,240元、公共事业费保证金10,000元、首期租金87,600元、首期物业管理费6,240元。2015年2月4日，原告将涉讼房屋交付给被告，被告在《上海星空购物中心房屋交接确认书》上加盖公章进行确认。随后，被告对涉讼房屋进行装修并开始经营。原告确认，经原、被告协商，作为出租人让利，涉讼房屋的起租日变更为2015年8月1日，故被告于2014年11月24日向原告支付的首期租金87,600元、首期物业管理费6,240元即2015年8月1日至10月31日的的租金87,600元、物业管理费6,240元。2015年11月24日，被告向原告支付33,360元。原告于2015年12月24日向被告开具发票，确认收到被告支付的2015年12月1日至12月31日的租金29,200元及2015年12月1日至2016年1月31日的物业管理费4,160元。原告确认，对33,360元的用途，以其开具的发票为准，被告未向原告支付2015年11月的租金。2015年11月24日，被告还向原告支付2015年8月1日至10月31日的水费、电费共计3,443元。2016年5月19日，被告向原告支付9,803元。原告主张该款项是2016年1月的部分租金。2016年10月底，原告发现被告搬离涉讼房屋不再经营。2016年11月中旬，原告与案外人签订《“星空购物中心”租赁合同》，将涉讼房屋另行出租给案外人。另查明，在(2019)沪0105民初9860号案件中，本院查明，2017年12月27日，长宁区驻区部队全面停止有偿服务军地协调领导小组办公室向区市场监督管理局发出《关于警备区驻长宁区委托管理项目管理临时证照的函》，其中载明，根据军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室初审意见，警备区驻我区的停偿租赁项目上海亚和投资管理有限公司项目(虹桥路XXX号，含云峰九幢别墅)，同意采取委托管理方式处理。根据12月21日，驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。2018年1月5日，原告通过邮政快递方式向被告发出《催款函》，称被告累计积欠原告租金、物业管理费、公共事业费578,882元，被告的行为严重违反租赁合同的相关约定，严重影响原告正常经营，损害了原告的合法权益。原告保留按租赁合同第二十六条第一款采取救济措施的权利，要求被告慎重对待。该《催款函》的邮寄凭证载明：公司名称为被告，收件人为许栋杰，发送地点为上海市闵行区虹泉路XXX号井亭大厦B座802c，另载明许栋杰的手机号码。被告于次日签收该《催款函》。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪(2019)市字不动产权第000067号不动产权证书，其中载明：权利人为中央军委后勤保障部(中国人民解放军上海警备区)；坐落于虹桥路**；建筑面积86,997.98平方米。审理中，原告向本院提供被告拖欠各项费用明细表一份，其中载明被告拖欠水费如下：2015年11月1日至11月30日的水费41.80元、2015年12月1日至12月25日的水费36.60元、2015年12月26日至2016年1月25日的水费41.80元、2016年1月26日至2月25日水费31.40元、2016年2月26日至3月25日水费52.30元、2016年3月26日至4月25日水费73.20元、2016年4月26日至5月25日水费62.80元、2016年5月26日至6月25日水费57.50元。拖欠电费如下：2015年11月1日至11月30日的电费986.70元、2015年12月1日至12月25日的电费865.70元、2015年12月26日至2016年1月25日的电费1,098.90元、2016年1月26日至2月25日的电费962.50元、2016年2月26日至3月25日的电费1,078元、2016年3月26日至4月25日的电费1,214.40元、2016年4月26日至5月25日的电费1,070.30元、2016年5月26日至6月25日的电费1,293.60元、2016年6月26日至7月25日的电费1,199元、2016年7月26日至8月25日的电费314.60元、2016年8月26日至9月25日的电费240.90元。本院就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心内商铺申办营业执照的事宜向上海市长宁区市场监督管理局了解情况，该局工作人员作如下回复：截至2015年2月28日，在军队房地产租赁许可证载明的租赁期限内，可正常办理营业执照。2015年3月1日至11月16日期间，因军队房地产租赁许可证载明的租赁期限届满，未再发放新的军队房地产租赁许可证，故该局停止核发营业执照。2015年11月17日起，因部队相关部门出具了证明，故恢复核发营业执照。2016年1月6日起，有商铺承租人就发放营业执照提出行政诉讼，故该局自同年1月7日起停止核发营业执照。2017年12月，上海市长宁区相关部门出具证明该局恢复核发营业执照。本院认为，原、被告签订的《“星空购物中心”租赁合同》及补充条款系双方真实意思表示，且一审法庭辩论终结前，上海市自然资源确权登记局已核发上海市虹桥路XXX号的不动产权证，故上述协议合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告迟延支付租金、物业管理费等超过30天，构成违约，故原告享有提前解除租赁合同及补充条款的权利，被告应承担违约责任。本院认为，根据租赁合同约定，被告承租涉讼房屋用于餐饮经营，故被告必须取得营业执照等才能确保其正常经营。租赁合同另约定，原告有义务保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权，有义务保持涉讼房屋在租赁期内处于可正常使用的状态，有义务应被告要求提供涉讼房屋的权属证明文件，配合被告办理工商、税务等部门的注册登记手续。上述约定足以证明原、被告对于涉讼房屋应拥有合法所有权、被告需以涉讼房屋为注册地办理营业执照均为明知。但涉讼房屋所在的上海市长宁区虹桥路XXX号房屋直至2019年11月27日才取得不动产权证书，就此可以认定，自租赁合同及补充条款签订之日至被告搬离涉讼房屋之日，原告无法按照租赁合同的约定向被告提供涉讼房屋的权属证明文件。此外，原告也未能提供证据证明其已经协助被告办理了以涉讼房屋为注册地的营业执照，故原告未能全面履行其作为出租人的义务。而被告作为承租人，未取得营业执照即开展经营活动，一旦被相关部门查处，可能被责令停止经营并受到相应处罚，其租赁涉讼房屋的目的将难以实现。综上，在原告迟迟未能提供涉讼房屋权属证明文件，无法配合被告取得营业执照的情况下，被告享有不安抗辩权，难以认定其迟延支付租金、物业管理费等费用为恶意违约。综上，原告以被告违约为由，主张被告支付装修免租期租金29,200元、赔偿损失181,038元并没收被告支付的租赁保证金93,441元、物业管理费保证金6,240元，上述诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。原告主张被告于2016年10月底搬离涉讼房屋，租赁合同及补充条款于原告在涉讼房屋张贴解除函之日即2016年10月31解除。本院认为，原告未能提供证据证明其曾于2016年10月31日在涉讼房屋张贴解约通知且通知已经到达被告，故本院根据查明事实及现有证据对合同解除日进行认定。从原告提供的水费清单看，最后一期水费产生的时间为2016年5月26日至6月25日，金额为57.50元，与之前的水费金额相近，之后原告就未再主张被告支付水费。从原告提供的电费清单看，2016年6月26日至7月25日的电费1,199元，与之前的电费金额相近，2016年7月26日开始，每月的电费金额显著下降，仅有200元至300元，综合上述证据本院认定，2016年7月26日起被告未再正常经营。根据租赁合同约定，双方协商一致或任何一方单方解除合同等租赁合同终止时，被告应在上述事由发生之日起十日内将涉讼房屋恢复至交付时的状态并退还原告。被告搬离涉讼房屋，以其行为表明不再继续履行与原告签订的租赁合同，但被告未能举证证明其停止经营、搬离涉讼房屋前曾通知原告，与原告就提前解除租赁合同协商一致，更未能按约将涉讼房屋恢复原状返还原告，故其单方搬离涉讼房屋不代表租赁合同的解除。原告主张其于2016年10月底发现被告搬离涉讼房屋，并同意租赁合同及补充条款于2016年10月31日解除，说明其于该日与被告就提前解除租赁合同达成合意，故原告主张租赁合同及补充条款于2016年10月31日解除的诉讼请求并无不当，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告虽未能办理营业执照，但其一直占有、使用涉讼房屋，故其应向原告支付占有、使用涉讼房屋期间产生的租金、物业管理费、水费、电费。原告主张被告支付2015年12月1日至2016年10月31日的租金合计314,316元、2016年1月1日至2016年10月31日的物业管理费20,800元、2015年11月1日至2016年9月25日的电费10,324.60元、2015年11月1日至2016年6月25日的水费397.40元，上述诉讼请求合法有据，本院予以支持。对被告支付的租赁保证金93,441元、物业管理费保证金6,240元、公共事业费保证金10,000元，合同解除后，原告应返还被告。被告下落不明，至今未能向原告支付拖欠的租金、物业管理费等费用，鉴于原、被告互负债务，原告现主张以上述保证金抵充被告拖欠费用，合法有据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第四项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海亚和投资管理有限公司与被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司签订的《“星空购物中心”租赁合同》及补充条款于2016年10月31日解除；二、被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚和投资管理有限公司支付2015年12月1日至2016年10月31日的租金314,316元，2016年1月1日至2016年10月31日的物业管理费20,800元，2015年11月1日至2016年9月25日的电费10,324.60元，2015年11月1日至2016年6月25日的水费397.40元，以被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司支付的租赁保证金93,441元、物业管理费保证金6,240元、公共事业费保证金10,000元先行抵充，不足部分由被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司继续支付；三、驳回原告上海亚和投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,357.57元，由原告上海亚和投资管理有限公司负担3,870元，由被告上海冠繁晟餐饮管理有限公司负担6,487.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  郁晨蕾人民陪审员  赵扬扣二〇二〇年八月三十一日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。