江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初575号原告：江西中祥置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道****。统一社会信用代码：91360700566289683N。法定代表人：石忠平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张垚，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：李慧君，女，1977年8月1日出生，汉族，身份证住址：江西省瑞金市。第三人：赣州银行股份有限公司银河支行，，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路**赣州总部经济区**办公楼附楼**统一社会信用代码：91360700744282020Q。法定代表人：严帅，该支行行长。原告江西中祥置业有限公司（以下简称中祥公司）与被告李慧君、第三人赣州银行股份有限公司银河支行（以下简称赣州银行银河支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中祥公司的委托诉讼代理人张垚到庭参加诉讼，被告李慧君、第三人赣州银行银河支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中祥公司向本院提出诉讼请求：1?判令解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《补充协议》（合同编号：20151102340）及合同备案手续；2?判令被告返还原告已交付给被告的中祥玖珑湾二期6栋2单元2704室给原告；3、判令被告向原告承担按总购房款10%计算的违约金101500元，被告已支付的款项在扣除相应违约金后予以返还；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告偿还原告已向第三人支付的按揭贷款本金及利息计599108.72元。事实与理由：2015年11月13日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》(合同编号：20151102340)，并于当日在赣州市房管局办理了相应的合同备案手续。合同约定由被告购买原告开发的“中祥玖珑湾”二期6栋2单元2704室商品房，购房总价为1015000元，被告采取银行按揭贷款方式支付房款。同时《合同补充协议》约定：如买受人未按规定偿还银行按揭贷款，导致银行追究出卖人的连带责任时，出卖人有权解除合同并对出卖人按总购房款的10%向买受人处以违约金。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了首期购房款，并按照合同约定向赣州银行银河支行办理了银行按揭贷款手续，同时原告向赣州银行银河支行承诺对被告的按揭贷款承担连带担保责任。被告自2019年6月起未向赣州银行银河支行还款，第三人赣州银行银河支行自被告逾期起从原告的保证金账户中扣除被告应还的按揭贷款。截止原告起诉时，赣州银行银河支行已从原告保证金账户扣走599108.72元。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证及职务证明复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格及身份信息；证据3、《赣州市商品房买卖合同》，证明原告与被告签订房屋买卖合同，被告以按揭贷款的形式购买房屋的事实；证据4、江西省税务局通用预收款收据、赣州银行银河支行分录流水明细，证明被告按约支付了首付款项，办理了按揭贷款的事实；证据5、《个人借款合同》、《担保函》，证明被告李慧君向第三人申请办理按揭贷款，原告为被告的贷款提供了担保。证据6、赣州银行银河支行业务凭证，证明由于被告未按期支付贷款，导致原告账户扣除被告应还的按揭贷款的事实；证据7、《函》，证明被告拖欠银行贷款本息，原告已为被告代偿贷款资金的事实；证据8、代偿信息表，证明第三人表示原告已代替被告还清其在第三人所欠的按揭全部本息。被告李慧君未作答辩，也未提交证据。第三人赣州银行银河支行未作答辩，也未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，原告中祥公司（出卖人）与被告李慧君（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：20151102340），其中《赣州市商品房买卖合同》约定：被告以7087.49元/平方米的价格购买原告开发的“中祥?玖珑湾”二期6栋2单元2704室商品房一套，房屋总价款为1015000元；付款方式为买受人在签订合同前付清首期购房款305000元，其中已含定金50000元，其余购房款710000元由买受人申请办理银行按揭贷款，并支付给出卖人。合同还就双方其他权利义务进行了约定。《合同补充协议》约定：被告在使用银行按揭贷款支付购房款时，应严格按照银行按揭贷款合同的要求，按时足额偿还银行按揭贷款，如因被告未按规定偿还银行按揭贷款，导致银行追究原告的连带保证责任时，被告除须偿还原告因承担连带保证责任支付的本金及利息外，另须按照原合同第四条约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；在银行追究连带保证责任时，原告有权收回该房产重新出售。补充协议还就其他事项进行了约定。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了首期购房款305000元，余款710000元由被告向第三人赣州银行银河支行办理按揭贷款。被告李慧君（借款人）与第三人赣州银行银河支行（贷款人）签订《个人借款合同》（合同编号：2880001501220558），约定被告因购房资金不足，向第三人赣州银行银河支行申请个人购房借款，借款金额为710000元，借款期限为240个月，自2015年12月起至2035年12月止，还款方式为按月等额本金，担保方式由中祥公司提供连带保证责任及李慧君提供其所购房屋作抵押。同日，原告中祥公司向赣州银行银河支行出具《担保函》一份，载明：为保障贵行贷款资金安全，我公司作为借款人的保证人，同意为贵行发放贷款提供阶段性担保，有关担保事项如下：本担保函从《个人借款合同》（编号：2880001501220558）项下贷款发放之日起至该《个人借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止；保证期间为自《个人借款合同》确定的每期还款日之次日起两年；如贷款人提前收回贷款的，则保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年；担保范围为《个人借款合同》项下贷款本金及利息，逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需的费用；担保方式为保证金和连带责任保证担保。上述《个人借款合同》签订后，第三人赣州银行银河支行依约发放了贷款。因被告自2019年6月起未依约向第三人归还借款本息，第三人赣州银行银河支行于2019年9月27日向原告中祥公司发出《函》一份，要求原告代偿被告尚欠第三人之债务，截止2019年9月27日，原告中祥公司代被告李慧君向第三人赣州银行银河支行清偿借款本金588708.47元、利息10173.94元、罚息226.31元，合计599108.72元。另查明，涉案房产已交付给被告李慧君，但尚未办理房屋产权转移登记手续。上述事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人身份证及职务证明、被告的身份证、《赣州市商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《担保函》、转账凭证、电子回单、履行担保责任通知江西省税务局通用预收款收据、赣州银行银河支行分录流水明细、赣州银行银河支行业务凭证、《函》、代偿信息表，以及原告的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告李慧君在按揭还款期间，未足额向第三人支付按揭贷款，导致由原告代偿了相应按揭贷款、利息、罚息，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因《合同补充协议》已经对合同解除的情形进行了约定，现被告的行为已符合双方约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，故对原告要求解除双方于2015年11月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。在主合同即《赣州市商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。合同解除后，相关备案登记手续亦应解除，被告李慧君应将涉案房产返还原告，原告则应将购房款返还被告。针对原告诉请的违约金，虽然符合双方约定，但该违约金计算标准过高，结合本案实际情况，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告应向原告支付的违约金数额为50750元。原告为被告向第三人垫付的599108.72元，原告依法有权向被告追偿，且合同补充协议中亦约定应予以偿还，该代偿利息、罚息与违约金可在原告需返还的购房款中予以抵扣。被告李慧君经本院合法传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西中祥置业有限公司与被告李慧君于2015年11月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：20151102340）并办理解除合同备案手续；二、由被告李慧君于本判决生效之日起十日内将赣州“中祥?玖珑湾”二期6栋2单元2704室商品房返还给原告江西中祥置业有限公司；三、由原告江西中祥置业有限公司将购房款1015000元退还给被告李慧君；四、由被告李慧君支付原告江西中祥置业有限公司违约金50750元；五、由被告李慧君支付原告江西中祥置业有限公司代偿损失599108.72元；六、上述第四、五项给付义务由原告江西中祥置业有限公司在应退还给被告李慧君的购房款中直接抵扣，剩余购房款由江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告李慧君；七、驳回原告江西中祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14849元，由被告李慧君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  许运武二〇二〇年八月二十六日法官助理邹素珍书记员吴利萍