福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初8339号 原告：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区江滨北路国金天峰东侧写字楼3号楼5楼，统一社会信用代码91350500749051256N。 法定代表人：杨震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李淑灵，女，1994年5月26日出生。 委托诉讼代理人：胡海东，男，1982年4月22日出生，系公司员工。 被告：吴贤红，男，汉族，1979年4月22日出生，户籍地福建省晋江市，现住福建省晋江市。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和公司）与被告吴贤红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世邦泰和公司的委托诉讼代理人胡海东到庭参加诉讼，被告吴贤红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦泰和公司向本院提出诉讼请求判令：1.吴贤红向其支付自2019年3月1日至2020年4月30日止的物业管理费4519.2元、电费公摊152.9元，合计4672.1元；2.吴贤红向其支付自欠缴月份当月的1日起按每日万分之五计算至法院判令被告付款之日止的延迟交费违约金。事实和理由：中骏(泉州)房地产开发有限公司是晋江市“蓝湾半岛”小区的开发商于2013年11月21日与世邦泰和公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由世邦泰和公司对蓝湾半岛小区进行物业管理，双方对管理事项及收费办法等作了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为2.5元/平方米/月，车位管理费70元/月/个，电梯电费公摊及二次用水加压电费公摊由世邦泰和公司先行代垫代缴，按实际用量由全体业主分摊。吴贤红系蓝湾半岛小区12幢1601房屋的业主，该房屋的建筑面积为129.13平方米，吴贤红在接受世邦泰和公司提供的物业管理服务后，却未能按时履行缴交物业管理服务费等费用的义务，拖欠世邦泰和公司自2019年3月1日至2020年4月30日止的物业管理费、车位管理费及截止至2020年4月的电费公摊不予缴付。世邦泰和公司多方催讨未果，尚未支付的物业管理费4519.2元、电费公摊152.9元，合计4672.1元。根据《前期物业服务合同》第四条第四点规定：“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金”。因吴贤红欠费周期为两年之内，故请求判令吴贤红向其支付上述延迟交纳费用自自2019年3月1日至2020年4月30日止按日万分之五计算的违约金。依据《物业管理条例》第七条，业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。物业服务合同是一种特殊的双务合同，具有动态性、涉众性等特点，物业公司为整个小区提供管理服务，而物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用。因此，若允许业主拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得世邦泰和公司及全体业主的共同利益遭受损害。为此特诉至法院，请求判如所请。 被告吴贤红未作答辩。 世邦泰和公司为支持其诉讼请求，提供如下证据：1.身份证复印件，证明吴贤红的主体身份信息；2.房屋交接书，证明吴贤红已接收中骏蓝湾半岛小区12幢1601房屋的事实；3.业户手册及临时管理规约承诺书，证明吴贤红与世邦泰和公司签订小区物业管理之业主手册、业主公约的事实；4.商品房买卖合同登记备案申请表，证明吴贤红系中骏蓝湾半岛小区12幢1601房屋所有人及房屋面积为129.13平方米的事实；5.前期物业服务合同，证明吴贤红接受世邦泰和公司物业管理中骏蓝湾半岛小区的事实；6.欠费催缴律师函，证明世邦泰和公司因吴贤红拖欠其物业管理费等费用，向吴贤红主张权利要求其履行缴费义务的事实；7.EMS快递回执单及路由，证明世邦泰和公司要求吴贤红缴纳物业管理费等费用的主张已经送达吴贤红的事实。 本院认为，吴贤红经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利。世邦泰和公司提供的上述证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，予以采纳并作为定案依据。 经过庭审的举证、认证，本院对本案的事实作如下认定：2014年3月20日吴贤红与案外人中骏（泉州）房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定吴贤红向中骏（泉州）房地产开发有限公司订购址在晋江市××镇××小区××幢××室商品房，建筑面积129.13平方米。同日吴贤红与世邦泰和公司签订前期物业服务协议，并签署承诺书表示遵守中骏·蓝湾半岛临时管理规约。前期物业服务协议约定：吴贤红接受世邦泰和公司为中骏·蓝湾半岛小区提供前期物业服务，物业服务费按业主拥有的建筑面积计算，其中住宅物业管理服务费收费标准为2.5元／平方米／月，车位管理费70元／月／个，电梯电费公摊及二次用水加压电费公摊由世邦泰和公司先行代垫代缴，按实际用量由全体业主分摊；业主应从开发商发出交房通知书的次月1日起缴交物业服务费，每月15日为当月费用缴交截止期限，逾期交费按每日千分之三支付违约金等内容。吴贤红接受世邦泰和公司提供的物业服务后，未能按时履行缴交物业管理服务费等费用的义务，拖欠世邦泰和公司自2019年3月1日至2020年4月30日止的物业管理费4519.2元及截止至2020年4月的电费公摊152.9元、合计4672.1元。世邦泰和公司向吴贤红书面催交未果后向本院提起诉讼。 本院认为，吴贤红与世邦泰和公司签订的前期物业服务协议，约定吴贤红购买的房产所在小区的物业由世邦泰和公司进行管理服务，双方之间达成的物业服务合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，即世邦泰和公司为吴贤红提供了物业管理服务，有权依据物业服务合同约定的物业服务收费标准向吴贤红收取相应的物业管理服务费等费用，而吴贤红作为业主，未依约支付物业管理服务费等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，故吴贤红应及时支付尚欠世邦泰和公司的物业管理费、电费公摊，并应支付逾期交费的违约金。关于逾期交费的违约金计算标准，根据双方合同约定每逾期一日加收应付金额的千分之三违约金，现世邦泰和公司主张逾期交费的违约金自愿降低按照每日万分之五的标准计算，合理合法，本院予以准许。吴贤红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吴贤红应于判决生效之日起十日内支付福建世邦泰和物业管理有限公司自2019年3月1日至2020年4月30日止的物业管理费4519.2元及自2019年9月1日至2020年4月30日止的电费公摊152.9元，合计4672.1元； 二、吴贤红应于判决生效之日起十日内支付福建世邦泰和物业管理有限公司逾期付款违约金（以当月应支付的物业管理费、电费公摊为基数，按逾期的天数的日万分之五的标准，自欠缴月份当月的16日起计算至判决确定付款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由吴贤红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇二〇年八月七日 书记员  许玉娇 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。