江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初5379号原告：张兆军，男，1963年9月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李朋松，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓蔚，江苏铭云律师事务所律师。被告：江苏福达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322302161766Y，住所地沭阳县中华家园****。法定代表人：郑新苗，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。第三人：洪立师，男，1962年7月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告张兆军与被告江苏福达房地产开发有限公司（以下简称福达公司）、第三人洪立师债务承担合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告张兆军及其委托诉讼代理人李朋松、被告福达公司的委托诉讼代理人刘楼到庭参加诉讼。第三人洪立师经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兆军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的沭阳县福达国际城小区20幢1单元2701房屋买卖协议有效；2.判令被告交付沭阳县福达国际城小区20幢1单元2701房屋给原告；3.被告协助原告办理沭阳县福达国际城小区20幢1单元2701房屋的产权证书手续。事实和理由：原告在第三人承建的沭阳县福达国际小区从事塔吊建设。2020年1月17日，被告公司法定代表人郑新苗出具协议一份，载明“2-1-2701总价662898元，塔吊拆除时开给洪立师，由洪立师安排，从工程结算款中扣除。郑新苗2020、1、17”。2020年3月19日，由被告法定代表人、第三人共同签署的将沭阳县福达国际城小区20幢1单元2701房屋开给原告，并且该房屋的房款计662898元从第三人的工程款中扣除的协议。2020年4月3日原、被告签订的协议书约定，原告将在该工地上的塔吊及20幢楼外用电梯拆除，原告已经按照协议的约定履行了自己的义务，但被告至今未交付涉案房屋。被告福达公司辩称，洪立师是福达国际小区第二、三期工程的总承包。案涉以房抵塔吊款的协议并未实际履行，双方后又签订了三方协议，由被告代付第三人洪立师欠原告的塔吊款，被告已经向原告支付了款项，原告向被告出具的领款凭证上亦载明塔吊租金一次性付清。原告提起本案诉讼涉嫌虚假诉讼。第三人洪立师庭后陈述，案涉20-1-2701室房屋时福达公司抵给我的，我拿来抵充欠付张兆军的塔吊租金，福达公司法定代表人郑新苗也同意将房屋手续出具给张兆军的。无论是否抵充租金，只要从我的工程款里面扣除就行了。我与福达公司之间的工程款尚未最终结算。虽然出具给福达公司的工程款确认书中载明20-1-2601室系抵充张兆军租金的，但只能证明我领取工程款的事实，具体由我与张兆军结算。本案的争议焦点为：被告于2020年3月19日出具的开具20-1-2701室房屋房票的承诺与原、被告于2020年4月3日签订的协议书中约定的代付款747459元是否属于同一笔债务的代付事项？原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.2020年1月17日被告公司郑新苗出具给原告的书面说明一份，内容为20-1-2701总价662898元，塔吊拆除时，开给第三人，由第三人自由安排，从工程结算款中扣除；2.2020年3月19日由被告法定代表人郑新苗及第三人共同出具给原告的书面说明一份，证明案涉房屋被告同意开具给原告抵充工程款；3.2020年4月3日原被告签订的协议书一份，证明被告已认可以房抵充原告塔吊租金的事实；被告对原告提供证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，但证据1、2并未实际履行，已经被证据3所替代。被告为支持其答辩理由向本院提交证据如下：1.2020年1月17日、2020年1月10日第三人出具的申请书及说明，证明由被告代为支付塔吊人货梯费用，但需要第三人出具支付凭证；2.结算单，证明2020年3月19日原告和第三人结算塔吊租金，总价为1452000元，减去已付人民币704541元，剩余人民币747459元；3.2020年4月3日原、被告签订协议书载明因第三人要求，被告代第三人直接支付租金欠款747459元，协议中载明原告两次领取欠款，协议书中不涉及涉案房屋。该协议书所附的三份文件即证据1、2所对应的文件；4.2020年4月18日原告出具领款凭证，领取了747459元并注明塔吊租金一次性付清，和证据2、3相互印证，可以证明原告已经领取了全部工程款；5.确认书复印件，系2020年5月17日第三人确认被告代付款明细，总金额为37403422.87元，不涉及涉案房屋；6.其他领款凭证（复印件，原件没带），证明用房屋抵充工程款，并在领款凭证上备注相应的房号，因涉案房屋并未实际抵充工程款，所以原告也不能提供和该领款凭证相似的领款凭证；7.2020年5月25日原、被告短信聊天记录，证明原告选择领取现金，放弃涉案房屋抵充租金的事实；8.2020年4月3日录音录像，证明2020年4月3日原、被告双方签订协议书时，原告向被告索要代付的租金欠款，被告多次提及涉案房屋，以后和第三人结算并要求原告提供涉案房屋的“单子”，以便重新备注，留以后和第三人结算。但原告以原件没有带，不需要备注为由，拒不提供，并且表示待被告和第三人结算后，原告可以拿现金购买涉案房屋，上述证据足以证明原告选择领取了全部工程款，放弃以房抵工程款的事实；9.2019年1月5日确认书以及2018年8月14日原告出具的收条，证明2020年3月19日结算单中载明的已付款704541元即对应该笔房屋抵充的款项。原告对被告提供证据的质证意见为：1.证据1的真实性无异议，但与本案无关；2.证据2真实性无异议，但该结算单中载明的减去已付款704541元，即案涉房屋抵充的塔吊租金；3.证据3真实性无异议，该协议书第六条中提及了案涉房屋；4.证据4真实性无异议；5.证据5真实性无法确认，系被告与第三人之前的账目明细；6.证据6真实性无法确认，达不到被告证明目的；7.证据7真实性无异议，被告是根据2020年4月18日领取的747459元塔吊租金以及三方达成的协议书才说款项已经两清的；8.证据8真实性无异议，录音录像中第三页三至五行是原告与被告法定代表人之间的闲聊，不是原告真实意思表示。9.证据9收条真实性无异议，对于第三人出具的确认书不知情。该收条载明的20-1-2601室房屋系抵充第三人欠原告借款1500000元。原告针对1500000元借款事实向法庭提交借条复印件三张，用于证明第三人洪立师向原告借款1500000元，20-1-2601室房屋系抵充借款。经过质证，第三人洪立师对该组证据无异议。本院认证意见为：原、被告双方对对方提供的证据中无异议的部分，本院予以确认。对其中有争议的部分：1.被告提供的证据5确认书系复印件，无其他证据印证，本院对其真实性不予确认；2.被告提供的证据9中的确认书系原件，且由洪立师签名确认，洪立师对该份证据予以确认，本院对该份证据的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：洪立师系福达公司建设的沭阳县福达国际城小区第二、三期工程的总承包人。洪立师在承建过程中，租用张兆军塔吊用于20号楼、25号楼施工。2020年1月10日，洪立师提出申请，载明“由于20#楼拆卸外运电梯施工已接近尾声，电梯应在2020.1.10前拆卸。”接收人在该申请书上签名。2020年1月17日，洪立师又向福达公司出具说明，该说明与2020年1月10日申请书在同一纸张上，该说明载明“塔吊、人货梯洪立师和吊主所签合同和付款凭证、结算证明一切已移交给郑某，由郑某自行安排，费用由郑某代为支付，凭洪立师出具支付凭证。洪立师，2020.1.17”。同日，福达公司法定代表人郑新苗向洪立师出具说明一份，载明“20-1-2701总价662898元，塔吊拆除时开给洪立师，由洪立师自由安排，从工程结算款中扣除”。该声明背面系2020年1月8日洪立师与张兆军关于20#楼塔吊租金结算单，载明：1.20#塔吊从2017年3月10日开始使用到2020年1月8日共计33个月另28天（9000元/月），共计305400元；2.扣除罚金10000元。2020年3月19日，洪立师与张兆军进行结算，并形成结算单一张。该结算单载明：福达国际二期三期所有塔吊租赁费经双方最终决算总价为人民币1452000元，减去已付人民币704541元，剩余人民币747459元未付，付清此款后20#楼塔吊自行拆除，违约由违约方负责。签字双方：洪立师、张兆军。同日，洪立师向福达公司提出申请，要求将20-1-2701房屋直接开给张兆军，从洪立师工程款中扣除。福达公司法定代表人郑新苗在该申请书下方注明“待塔吊、人货梯拆除完毕后协助办理相关手续”。2020年4月3日，福达公司（甲方）与张兆军（乙方）签订协议书一份，约定就福达公司开发建设的福达国际小区20#楼塔吊费用结算及拆除一事，双方达成如下协议：一、福达国际小区三期部分工程由洪立师承建，洪立师在承建的过程中，就使用的乙方塔吊，经其双方最终结算产生的费用为1452000元，现洪立师仍欠付乙方费用747459元。二、为达成该塔吊尽快拆除，以免影响工程进度。在洪立师要求甲方代付乙方剩余欠付款的情况下，甲方亦与乙方达成如下协议：1、乙方应与2020年4月8日拆除福达国际小区20#楼外用电梯，逾期一日，乙方向甲方承担洪立师欠付乙方费用的20%的违约金，以此类推。2、乙方进场拆除之日，甲方代洪立师支付乙方欠款的50%（即747459元*50%），完全拆除后并装车后，甲方代洪立师支付完成剩下的50%（即747459元*50%）。如款项付清后，机械当日未运出福达国际小区，产生的一切后果由乙方负责。至此，双方全部结清，无任何其他争议。3、甲方代洪立师支付乙方的款项，后期在洪立师的工程款中予以扣除。4、甲、乙双方均应本着诚实信用的原则，如故意或恶意违反协议所要达到的目的，视为违反双方约定，违约方应向守约方支付本协议中所欠付款总额的30%的违约金。5、本协议一式贰份，双方均执一份，双方签字后产生法律效力。6、本协议附2020年元月10日及2020年1月17日分别“申请人洪立师接收人张…”以及“洪立师要求代付的说明”（均在一张纸上），双方（乙方与洪立师）签字确认的“结算单”。乙方对该三份文件均予认可。7、机械在拆除过程中发生的一切安全问题均由乙方负责。该协议上注明了张兆军江苏农村商业银行上海路支行账户。在签订协议过程中，郑新苗与张兆军在郑新苗办公室进行商谈，张兆军称上午终于把高树年的事情搞定了，要求现在将钱转给张兆军。郑新苗问“那你房子的事情呢？”张兆军回复“房子的事，以后的事啊。他说把房子留给我，从工程款里扣，你又不让。这是转给高树年的，你看，高树年的账付清了。”然后又将结算单交付郑新苗。然后双方又确认银行账户。郑新苗称“那个单子给我一下，我给你备注一下，房子我给你留到老洪结算”，张兆军回复单子没带来，带了复印件，后来复印件也没找到。郑新苗称“没用的，我们不承认就没用，是吧，就算我这边承认，他不承认也没有用是吧，你夹在中间能弄这个东西啊”，张兆军回复“这东西没有问题啦，就不用不要备注了”，郑新苗称“你不怕我卖掉啊”，张兆军回复“我不怕，有你郑某说话，我绝对放心。说十月给我房子，到现在也没有收到。”郑新苗称“房子我一直给你留着的，等你弄清楚。”张兆军回“没问题。感谢”。然后郑新苗称“那房子到时候就是等到老洪结算时候在看下怎么弄”。张兆军回复“反正从工程款里扣除，他工程款要没有了，我拿现钱买你，行不行。他要工程款没有了，我拿现钱买你这套，这样你说我说对不对，我说这话有道理吧，他去年五月份签字给我的。”2020年4月18日，福达公司向张兆军付款747459元，由张兆军向福达公司出具领（付）款凭证，载明“领款人张兆军，领款金额747459元，用途福达国际城塔吊租金一次性付清”。2020年5月25日，张兆军向福达公司法定代表人郑新苗发送短信息，称“你怎么不接电话？你签的字不着数了吗？”郑新苗回复“那会问你要房子还是现金的，你自己选择要现金的，关于塔吊的款项已经两清，请勿打扰！”张兆军又称“那是高树连塔吊租金啊，你也不是不懂的。”郑新苗回复“那是你们双方的事情”。另查明，2018年8月14日，张兆军出具收条一张，载明“今收到人民币柒拾壹万叁仟柒佰柒拾肆元整，￥713774，用途说明20#1-2601房房款，备注：张兆军6230667438005661759农商行上海路支行”。2019年1月5日，洪立师出具给福达公司的工程款确认书中载明“我收到蔡某、福建永宏建设工程有限公司及江苏福达房地产开发有限公司（郑新苗）代付及预支的福达国际城三期工程款（含材料款、农民工工资等）总计23537596.59元，具体付款明细如下：…13.张兆军塔吊金额713774元，备注20-1-2601房款”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。原告主张被告承诺以案涉福达国际城小区20-1-2701室房屋抵充第三人洪立师欠付原告的塔吊租金，提供了2020年1月17日郑新苗出具的说明以及2020年3月19日郑新苗及第三人洪立师共同出具给原告的说明一份以及2020年4月3日福达公司与原告签订的协议书一份。本院分析如下：1.2020年4月3日签订的协议书，未载明关于案涉20-1-2701室房屋的内容，不能达到原告的证明目的；2.2020年1月17日及2020年3月19日郑新苗出具的说明可以证明福达公司经洪立师要求同意将案涉20-1-2701室房屋购房款发票开具给张兆军，条件是塔吊、人货梯拆除完毕后协助办理手续。结合张兆军与洪立师之间的塔吊租赁关系，可以证明案涉20-1-2701室房屋福达公司同意用于抵充洪立师欠付张兆军的塔吊租金，从洪立师应得工程款中扣除。被告福达公司辩称案涉20-1-2701室房屋抵充租金的约定被2020年4月3日签订的协议书替代，由福达公司直接支付款项给原告，原告放弃以该房屋抵充欠款。被告为此提供了2020年4月3日协议书后附的三份文件以及签订协议当天的录音录像、原告与郑新苗的短信聊天记录、洪立师出具的工程款确认书以及原告于2018年8月14日出具的收条。本院分析如下：1.2020年1月17日洪立师出具的要求福达公司代付的说明中明确载明，洪立师将与塔吊、人货梯吊主所签订的合同和付款凭证、结算证明均移交给福达公司法定代表人郑新苗，由福达公司代为支付相关费用。该说明可以证明洪立师要求福达公司代付的系塔吊、人货梯租金。同日，郑新苗向洪立师出具说明同意在塔吊拆除时将20-1-2701室房屋房票开具给洪立师，该说明背面还附了洪立师与张兆军关于20#楼塔吊租金结算的单据复印件，可以证明福达公司开具20-1-2701室房屋房票给洪立师，是为了便于洪立师支付20#楼的塔吊租金。2.2020年3月19日张兆军与洪立师签名确认的结算单，该结算单明确载明“已付人民币704541元”，原告张兆军主张该处的已付款即系用案涉20-1-2701室房屋抵充的租金。被告福达公司对此不认可，并提供了洪立师于2019年1月5日出具的工程款确认书以及张兆军于2018年8月14日出具的收条。该确认书中明确载明20-1-2601室房屋抵充张兆军租金713774元。张兆军及洪立师现均辩称20-1-2601室房屋系用于抵充洪立师欠张兆军的借款，与洪立师出具给福达公司的工程款确认书相互矛盾。结合2020年1月17日洪立师出具的代付声明，张兆军出具的收条现由福达公司持有，可以印证该收条即洪立师支付塔吊租金的凭据，可以证明在福达公司开具20-1-2601室房屋房票给张兆军时明确是用于抵充塔吊租金的。同时，该收条载明的20-1-2601室房款713774元，与2020年3月19日结算单上载明的已付款数额更为接近。3.2020年3月19日结算单与郑新苗同意将20-1-2701室房屋房票开具给张兆军的声明形成于同一天，且郑新苗明确表示在塔吊、人货梯拆除完毕后协助办理手续。在20-1-2701室房屋具体的抵款手续尚未办理的情况下，原告主张其与洪立师结算时将20-1-2701室房屋房款抵充租金的数额作为已付款进行了结算，不合常理。4.2020年4月3日张兆军与福达公司签订协议书时所附的三份文件，其中即包括2020年3月19日的结算单，且该协议中明确约定福达公司结清洪立师欠付的747459元后，双方全部结清，无任何争议。张兆军在领取747459元后出具的收条中也载明租金一次性付清。如果20-1-2701室房屋与747459元抵充的不是同一笔塔吊租金，按照一般人的理性思维，张兆军应当在福达公司同意代付并签订协议时，即明确提出要求开具20-1-2701室房屋房票等相关手续，而非在尚未办理具体房屋抵款手续时即确认租金全部付清。5.张兆军与福达公司法定代表人郑新苗于2020年4月3日签订协议书代付款项当天，郑新苗询问张兆军20-1-2701室房屋如何处理。张兆军回答“房子的事情，以后的事。他（洪立师）说把房子留给我，从工程款里扣，你又不让。”郑新苗即明确要求张兆军将其同意将20-1-2701室房屋开具给张兆军的单据拿出来备注一下，房子保留到洪立师的工程款结算。张兆军明确表示单子没有带来，不需要备注，没有问题的；并且陈述反正从洪立师工程款扣除，如果工程款没有了，拿现钱购买。从张兆军与郑新苗的谈话内容看，郑新苗在与张兆军签订协议书时即表明福达公司同意以现金方式代付洪立师欠付张兆军租金的情况下，20-1-2701室房屋不再按照之前出具的说明内容继续开具房票给张兆军，而是等福达公司与洪立师工程款结算后再说。张兆军当时对此也是同意的。综上，根据被告提供的证据更能够证明被告辩称的20-1-2601室房屋亦是用于冲抵洪立师欠付张兆军塔吊租金，福达公司在同意将20-1-2701室房屋开具给张兆军时即是用于支付剩余租金747459元；后张兆军选择现金方式支付，与福达公司达成协议，则20-1-2701室房屋的抵债约定不再继续履行，等到福达公司与洪立师工程款结算时再作处理。因目前福达公司与洪立师之间的工程款尚未正式结算，原告现要求被告福达公司履行2020年3月19日出具的承诺，将案涉20-1-2701室房屋交付给原告并办理产权登记手续，本院不予支持。综上，本院认为，被告提供的证据更能够证明其主张的事实成立，在被告已经代付747459元款项后，原来用于抵充租金的20-1-2701室房屋抵债约定不再继续履行。另外，福达公司出具该抵债说明时也仅是表示协助办理相关手续，目前手续尚未办理，不能证明双方达成了最终合意。原告现要求确认与被告间关于20-1-2701室房屋的买卖协议成立并要求交付及办理产权登记，证据不足，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张兆军的诉讼请求。案件受理费10429元，减半收取5215元，保全费3835元，合计9050元，由原告张兆军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10429元。审判员 周 妮二〇二〇年八月十八日书记员 程 跃书记员 张琼月附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。