四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初3385号 原告：田富平，男，生于1958年1月18日，汉族，户籍所在地四川省江油市，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：宁远广，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 原告：沈蓓芳，女，生于1959年11月2日，汉族，户籍所在地四川省江油市，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：宁远广，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：四川鑫宏实业集团有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南四段**，统一社会信用代码915100007650752310。 法定代表人：赵江。 委托诉讼代理人：左剑。 第三人：江油银通融资担保有限公司，，住所地四川省江油市诗仙路东段**，一社会信用代码915107817918288589。 法定代表人：税国涛。 委托诉讼代理人：周忠平，四川鼎天律师事务所律师。 原告田富平、沈蓓芳诉被告四川鑫宏实业集团有限公司、第三人江油银通融资担保有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理，2020年8月13日由审判员唐天武适用简易程序依法公开开庭审理了此案，原告、被告及第三人均出庭参加了诉讼，现本案已审理终结。 原告的诉讼请求：一、依法确认原、被告房屋买卖合同关系成立并生效；二、判令被告立即将位于江油市××镇××路××号××花园××号楼××单元××楼××号商品房的房屋所有权证和相应的土地使用权证（不动产权证）过户到原告名下；三、判令被告向原告支付违约金20000元；四、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年12月26日签订了商品房订单，该订单明确约定商品房的具体位置、坐落、房屋价款。原告依约支付被告大部分房款，被告收取房款后将房交付原告使用，且原告对该房屋进行了装修。后被告故意迟迟不与原告签订商品房买卖合同和办理该房过户登记，依据《合同法》及《商品房买卖合同司法解释》等相关法律规定，特依法提起诉讼，望人民法院判准原告诉讼请求。 被告辩称：原告事实理由陈述基本没有和事实相同的，因为我们现在和银通公司达成了一定的协议，给大家解决问题，我们是按照我们鑫宏公司尽快完善手续，对于增加的诉讼请求表示按照双方合同来办理。 第三人辩称：因为银通公司根据法院的追加作为第三人加入本案，就案涉房屋是被告鑫宏公司向银通公司提供担保的抵押物，2013年就签订商品房买卖合同备案至银通公司名下。这是一种非典型的让与担保，因此银通对于案涉房屋享有抵押权。 审理查明：一、2013年8月15日，绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社借款，由第三人江油通融资担保有限公司作为保证人进行担保。江油通融资担保有限公司为降低保证担保风险，于2013年9月10日与被告四川鑫宏实业集团有限公司签订了反担保抵押合同。双方约定，由被告四川鑫宏实业集团有限公司用其开发的位于江油市××路××花园共计30套商住房（建筑面积为4115.09平方米）作为反抵押担保，担保2013年8月15日绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社借款由第三人作为保证人，因保证而形成的债权。据此，2013年9月11日被告四川鑫宏实业集团有限公司与江油通融资担保有限公司签订了蓝湾花园10号楼3单元16楼3号商品房买卖合同并办理了备案登记。2019年8月15日绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社就原借款签订了续借合同，担保、反担保事项也重新签订了合同，内容同前。 二、2016年被告经营困难，开始出售与第三人约定的抵押物。同年12月26日，原告与被告签订蓝湾花园10号楼商品房定单一份，约定原告购买被告开发的蓝湾花园X号楼X单元X楼X号房屋，建筑面积123.10平方米，单价2680.75元/平方米，房款总价330000.00元。原告当天依约向被告支付了购房款230000.00元。原告当日取得钥匙随即装修入住蓝湾花园X号楼X单元X楼X号房屋。 因被告至今未能解除反担保责任，无法涂销商品房买卖备案登记，不能将蓝湾花园X号楼X单元X楼X号房屋的不动产权证办理到原告名下。原告现诉至法院。 本院认为：一、被告与第三人所签订的反担保合同、商品房买卖合同并进行了合同备案，这一系列合同，皆属于非典型的让与担保合同，该让与担保未侵害国家利益、社会公共利益，应是有效的合同。所谓让与担保合同，是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。本案中，虽然反担保合同有效，但第三人并未将不动产转让过户登记于第三人名下，第三人未取得让与担保物权，不具有对世性，被告仍可能违反约定，擅自处理让与担保物。商品房预售合同备案登记，是行政部门对商品房预售及预售合同的管理行为，是对合同存在事实的确认，不具有物权或准物权登记效力。 二、原告与被告于2016年12月2日所签订的蓝湾花园10号楼商品房定单，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，应当认定为商品房买卖合同，该合同未违反合同无效的规定，应是有效合同。依据定单原告支付了大部分房款，被告也向原告交付了商品房，现蓝湾花园X楼X单元X楼X号房屋由原告合法占有。 三、现在，第三人与被告所签订的反担保合同及商品房买卖合同有效，但约定的担保物并没有发生物权变动；原告与被告签订的商品房定单，视为商品房买卖合同，也是有效合同，原告也已合法占有商品房。对二者不动产变动冲突，法律并无明确条款规制，本院类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条之规定，确定不动产多重买卖优先原则为产权登记优于交付；交付占有优于未交付占有；均未交付占有，合同备案优先于未备案的；均未备案的，先签订合同优于后签订的合同。本案原告已合法占有商品房，原告与被告的商品房买卖合同应优先履行。原告要求被告至有关部门办理产权登记的诉讼请求应予支持。不能办证的真正原因是被告将商品房作为了让与担保的担保物，形成了办证障碍，原告要求支付延期办证的违约金20000元，该请求小于依法定违约金计算方式所计算出的金额，故应支持。 被告与第三人之间形成的让与担保合同因原告办证而无法实现合同目的，第三人可以向被告追究反担保合同违约责任，以保护自己的合法权益。也可向有关行政部门投诉，追究被告的行政违法责任。 案经开庭审理，双方未能达成一致意见。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，比照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条之规定，判决如下： 一、限被告、第三人于本判决生效之日起30日内至相关部门注销江油市××镇××路××号××花园××号楼××单元××楼××号商品房买卖备案登记； 二、限被告于本判决生效之日起30日内至有关产权登记部门将江油市××镇××路××号××花园××号楼××单元××楼××号商品房产权登记于原告田富平、沈蓓芳名下； 三、限被告于本判决生效之日起30日内向原告田富平、沈蓓芳支付延期办证违约金20000元； 本案应收案件受理费3125元，由被告承担。此款由原告向人民法院交纳，被告履行支付违约金义务时，一并支付给本案原告。 如不服本判决，原告、被告、第三人可在收到本判决书之日起十五日内，具上诉状一式三份，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐天武 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王清宜