山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5322号原告：杨力康，男，1987年12月22日出生，汉族，住山西省新绛县。委托诉讼代理人：王宏，江苏友利律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚雪飞，女，1985年11月7日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系原告之妻。被告：青岛申和房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区田横镇岛里街**，统一社会信用代码：91370282783705057B。法定代表人：周晓琼，总经理。委托诉讼代理人：张迪，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华成鑫，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告杨力康与被告青岛申和房地产开发有限公司（以下简称申和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告杨力康之委托诉讼代理人王宏、龚雪飞，被告申和公司之委托诉讼代理人张迪、华成鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨力康向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告逾期交房违约金112020元（自2019年7月1日计算至实际交房之日，自2019年7月1日至2020年12月31日期间的违约金为112020元）；2、请求被告返还原告多支付的购房款79836元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月23日原被告双方签订了涉案的《青岛市商品房预售合同》一份，房屋位于即墨市，房屋总价为622334元，其中定金3万，首付款192334元，商业贷款40万元。在实际的履行过程中原告实际支付了302170元首付，商业贷款40万，比合同约定的多支付了79836元，因此原告有权要求被告退还多支付的费用。合同第十一条明确约定了交房时间为2019年6月30日，但是直至起诉时涉案房屋仍不具备交房条件，严重违反合同约定，原告有权要求被告支付逾期交房的违约金。被告申和公司辩称，1、原告尚欠被告购房款5406元未付，被告不应承担逾期交房的违约责任。根据原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十条约定“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：房屋已竣工验收，且乙方按约履行付清全部房款等其他合同义务”、补充条款第24条约定“买方在办理商品房交付手续前，应当付清全部应付房款、违约金（如有）、面积差价款，按时足额缴纳契税、房屋维修基金、产权登记费、物业费及其他与房屋有关的税费及其他应办理的登记，否则卖方有权拒绝交付直至买方按前述约定履行完毕全部义务。卖方对此无需承担任何违约责任也将不在另行书面通知买方收房”。原告应付被告款项为房屋购房款622334元、储藏室款55242元、中介服务费（代收）30000元，共计应付款707576元，原告仅向被告付款702170元，尚欠被告购房款5406元未付，原告未按约履行付清全部房款的合同义务，由此产生的迟延交房被告不应承担违约责任，原告无权要求被告支付迟延交房违约金。2、即使被告应承担逾期交房违约责任，原告诉称涉案房屋至今不具备交房条件亦不符合客观事实，其诉请逾期交房违约金过高不符合合同约定。涉案房屋所属工程已于2020年1月3日完成竣工验收，符合房屋交付条件，房屋竣工验收后，被告于2020年1月19日发送邮件书面通知原告收房，逾期交房违约金计算日期应自被告发出收房通知当日终止。同时，涉案房屋所属工程建设期间，受上合峰会影响，因位于上合峰会划定核心区被要求于2018年5月26日至7月12日期间停工，因上述期间无法开工造成迟延交房时间应当相应扣除。《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条同时约定“卖方如未按《预售合同》约定将商品房交付买方，买方同意给卖方六十日的宽限期，若卖方在宽限六十日后仍未能将该商品房交付买方，则按《预售合同》约定的方式处理。”故迟延交房违约金起算时间应于2019年6月30日后60日即2019年8月30日起算。《青岛市商品房预售合同》第十二条明确约定逾期交付房屋违约金计算标准为按已付房款的日万分之0.1计算，逾期超过60天，原告有权要求被告按已付房款的千分之一支付违约金，上述约定为双方真实意思表示，合法有效，逾期交房违约金应当按日万分之0.1计算，原告诉请金额过高不符合合同约定。3、原告未多缴纳购房款，尚欠被告房款5406元未付，原告要求被告返还多支付的购房款无任何依据。原告部分购房款迟延缴纳，应向被告支付迟延付款违约金。本案购房过程为原告杨力康于2017年拟于即墨区购买房屋，经第三方青岛新住腾营销策划有限公司提供中介服务，原告决定购买被告开发的富康花园工程1号楼3单元3楼01室房屋并于2017年12月23日支付购房定金3万元。2018年3月，原告经与被告协商，确认购买富康花园1号楼3单元3楼01室房屋，房屋建筑面积暂定为87.18㎡，单价为7836元/㎡，总价为683159元，并购买储藏室一处，位置为1-3-6，储藏室价格为55242元。最终经双方协商，被告给予原告优惠政策房屋单价为7076.47元/㎡，原告签订《购房订单》，双方于购房订单中列明上述信息。同时，原告与第三方青岛新住腾营销策划有限公司协商本次购房中介服务费30000元，由被告代收。签订《购房订单》后，原告于2018年3月14日向被告支付购房款首付、储藏室、购房中介服务费共计272170元。2018年4月23日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，确认房屋单价7076元/㎡，房屋建筑面积为87.95㎡，总价为622334元。房屋实测建筑面积与《购房订单》中约定面积相差0.77㎡，相差面积房款5406元原告至今未向被告支付。综上所述，原告应向被告付款金额为房屋购房款622334元、储藏室款55242元、中介服务费（代收）30000元，共计应付款707576元，原告仅向被告付款702170元，并未向被告多付任何款项，尚欠被告房款5406元未付。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条及附件一约定，原告应于2018年4月1日前付定金30000元，于2018年4月12日付首付款192334元，于2018年5月30日前支付房款400000元，逾期付款违约金为日万分之0.1。原告实际于2018年6月6日付款400000元且至今尚欠被告房款5406元未付，应向被告支付欠付购房款5406元及逾期付款违约金。原告不同意自其诉请中相应扣抵或被告应付金额小于上述欠付购房款及逾期付款违约金的，被告保留反诉或另诉权利。4、原告经被告书面通知未按期收房，应当向被告支付逾期收房违约金。根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第28条约定“……自交房通知书规定的交付期限届满之日起，买方须按日向卖方支付不低于总房款万分之三的违约金；买方逾期30日未收房的，买方应向卖方支付总房款10%的违约金并承担由此造成的一切损失。”被告于2020年1月19日通知原告于2020年2月5日办理房屋交付，原告未按被告通知日期办理房屋交付手续，应依据合同约定向被告支付违约金。原告不同意自其诉请中相应扣抵或违约金高于原告诉请的，被告保留反诉或另诉权利。综上所述，原告所诉无事实及法律依据，请求贵院依法判决，维护被告合法权益。经本院开庭审理查明，2018年4月23日，原告杨力康与被告申和公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告杨力康购买被告申和公司开发的位于即墨市《富康花园》1号楼3单元301户房屋，房屋总价款622334元，合同约定房屋的交付条件是房屋已竣工验收，且原告按约履行付清全部房款等其他合同义务，并约定被告申和公司于2019年6月30日前将涉案房屋交付给原告杨力康，如被告申和公司未在约定期限内将涉案房屋交付给原告杨力康，应当向原告杨力康支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，违约金按原告杨力康已支付的房价款日万分之0.1计算，逾期超过60天，原告有权按已付房款千分之一要求被告支付违约金。《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条同时约定，“卖方如未按《预售合同》约定将商品房交付买方，买方同意给卖方六十日的宽限期，若卖方在宽限六十日后仍未能将该商品房交付买方，则按《预售合同》约定的方式处理。”《预售合同》约定付款方式为按揭贷款支付，买方于2018年4月1日前付定金30000元，于2018年4月12日前付首付款192334元，于2018年5月30日前支付房款400000元。合同签订后，原告杨力康于2017年12月23日支付被告3万元，于2018年3月14日分两笔支付购房款82170元、190000元，并通过银行贷款方式于2018年6月6日支付40万元。涉案房屋于2020年1月3日竣工验收。被告申和公司于2020年1月18日向原告杨力康发出《交房通知书》，要求原告在接到通知后，于2020年2月5日办理房屋交付。并注明：此通知为书面交房通知书，一经发出，即视为我公司已经正式通知你交付房屋，因你个人原因未能及时办理交接手续的，我方不承担任何责任，视为房屋已交付。原告于2020年1月22日收到该通知，但并未接收房屋。原告称不接收房屋的原因是：被告要求将违约金抵顶成物业费，并要求原告补交1.2万元的燃气费，原告不同意。且下达交房通知时恰逢疫情时间，不方便接房。庭审中，被告提交购房订单一份,证明原告于2018年3月14日签订购房订单，购买涉案房屋及储藏室等，购房订单中明确约定储藏室位置为1-3-6，价格为55242元。原告缴纳的全部款项702170元中的55242元实际系购买储藏室。原告对真实性无异议，但称购房定单的内容为被告员工进行填写，原告虽然与被告就房屋附属部分即地下室有过商讨，但最终决定对储藏室不予订购，而商品房预售合同主文部分也载明地下附属面积为0。庭审中，经与原告持有的购房订单比对，两份购房订单内容基本一致，均载明储藏室为1-3-6，价格为55242元。本院对该购房订单的效力予以认定。储藏室被告尚未交付给原告，被告称已具备交付条件。庭审中，被告提交青岛新住腾营销策划有限公司（以下简称新住腾公司）出具的《证明》一份，证明原告购买涉案房屋系通过第三方青岛新住腾营销策划有限公司提供中介服务后购买，中介服务费双方协商为3万元，由被告代收。原告缴纳的全部款项702170元中的30000元为被告代新住腾公司收取的销售佣金。原告质证称真实性、关联性、合法性均不予认可，证明事项不予认可，该份证明是案外人第三方新住腾公司出具的，该公司我方此前从未有过接触，对于该证明载明的中介费3万元更是子虚乌有，特别是涉案房屋是商品房预售合同，并不存在任何的中介服务费用，不论是合同的内容还是收据方面，都没有该第三方公司的盖章，因此，该份证据不予认可。被告另申请新住腾公司员工赵宝鑫出庭作证，证人称原告交给被告的购房款中有3万元是新住腾公司的中介费，由被告代收，原告购房成功后，被告已经将该3万元汇到新住腾公司账户。原告对证人证言质证称，真实性不予认可，该证人证言为孤证，没有其他证据可以佐证，特别是按照其所述，其并不是当时的经办人，对情况并不了解，另证人陈述与被告签订过委托代销合同，那该费用应该由被告公司支付给新住腾公司，原告也并未与其签订任何的中介合同，仅凭其单方陈述无法证实我方明知且同意该中介服务费，因此对证人证言不予认可。上述事实，有原告、被告的陈述，原告提交的《青岛市商品房预售合同》、银行账户交易明细、微信聊天记录，被告提交的《青岛市商品房预售合同》、2018青岛上合峰会停工限行信息网上打印件、房屋建筑工程竣工验收备案表扫描件、房屋交接需知复印件、交房通知书复印件、EMS全国邮政特快专递快递单一份、邮件全程跟踪查询结果、购房订单、证明、POS签购单、华夏银行电子回单、山东省农村信用社进账单等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告杨力康与被告申和公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，被告申和公司未于2019年6月30日前向原告杨力康交付涉案房屋，被告存在逾期交付房屋的情形，应承担相应的违约责任。合同约定被告申和公司于2019年6月30日前向原告杨力康交付涉案房屋，如被告申和公司未在约定期限内将涉案房屋交付给原告杨力康，应当向原告杨力康支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按原告杨力康已支付的房价款日万分之0.1计算，逾期超过60天，原告有权按已付房款千分之一要求被告支付违约金。《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条同时约定，“卖方如未按《预售合同》约定将商品房交付买方，买方同意给卖方六十日的宽限期，若卖方在宽限六十日后仍未能将该商品房交付买方，则按《预售合同》约定的方式处理。”被告已向原告发出交房通知书，要求原告在接到通知后，于2020年2月5日办理房屋交付，但原告未按时接收房屋。故，本院认为被告申和公司应支付原告杨力康自约定的交房日2019年6月30日之次日起即2019年7月1日起并经60日宽限期后开始支付逾期交房违约金，即自2019年8月30日起计算至2020年2月5日，以原告杨力康已支付房款622334元为基数，按照日万分之0.1计算的违约金995.73元（622334元×日十万分之一×160天）。故，综上，原告杨力康的诉讼请求，本院予以部分支持。根据双方签订的购房订单，原告购买被告1-3-6号储藏室，价款为55242元，储藏室虽未交付，但双方已经达成认购协议，且双方签订的商品房预售合同约定的房屋价款622334元中并未包含储藏室的价款。因此，本院认为，应认定原告支付的702710元购房款中已包含储藏室价款55242元。关于双方争议的原告支付给被告的3万元是否为中介费，根据查明的事实，本院认为，被告申和公司提交的新住腾公司出具的《证明》及证人证言，不能证明其收取的该3万元款项系中介服务费，被告不能提交原告与新住腾公司关于中介服务的书面协议或口头约定的证据，对其辩论意见本院不予采纳。综上，扣除原告应支付的购房款622334元及购买储藏室款项55242元，被告应当返还原告多支付的购房款25134元（702710元-622334元-55242元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告青岛申和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨力康逾期交房违约金995.73元；二、被告青岛申和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨力康购房款25134元；三、驳回原告杨力康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4137元，保全费1479元（原告均预缴），共计5616元，由被告青岛申和房地产开发有限公司负担765元，由原告负担4851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  周学成审判员  刘平平审判员  王彬彬二〇二〇年八月二十日书记员  宫宇津附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”