海南省白沙黎族自治县人民法院执行裁定书（2020）琼9025执异49号异议人（案外人）：蔡海涛，男，2002年10月20日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县，身份证号码：XXX。申请人：宋春荣，女，1979年9月9日出生，汉族，现住海南省海口市秀英区，身份证号码：XXX。被执行人：白沙盛天房地产投资有限公司，住所地：海南省白沙黎族自治县国营龙江农场原建二队办公室。法定代表人陈盛杰，该公司董事长。本院在办理申请人宋春荣与被执行人白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）商品房预售合同纠纷一案中，异议人蔡某对本院（2020）琼9025民初468号《民事裁定书》查封涉及异议人所购买的房屋提出书面异议，本院于2020年7月22日立案受理，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人蔡某称：2016年5月26日，异议人与盛天公司于签订《购房合同书》，约定以总价2308098元人民币购买104号房屋。合同签订后，异议人当日即向盛天公司支付2000000元购房款。2017年12月，盛天公司向异议人交付房屋，而后异议认装修并使用涉案房屋。2020年6月15日，白沙黎族自治县人民法院发出查封公告，查封该房屋。异议人在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其购买104房系用于居住，该房屋为异议人购买的首套房产，异议人名下并无用于居住的其他房屋，且异议人支付价款达到合同约定总价的百分之八十七，超过了百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。因此，请求人民法院立即解除对海南省白沙黎族自治县中环广场项目1号楼104房的查封。申请人宋春荣称，一、根据蔡某提供的其与开发上白沙盛天房地产投资有限公司于2016年5月26日签署的《购房协议书》，尽管最后一页有盛天公司的盖章，但是没有编制页码，也没有盛天公司的骑缝章，该协议书的内容可以随意书写更改，根本没有真实性。二、该《购房协议书》所涉及的房产约定的房号、建筑面积与查封房产（即备案登记在宋春荣名下的1#104号商铺）不一致，并非同一套房产。三、查封房产即104号商铺是买卖备案登记在宋春荣名下的不动产，是宋春荣名下可被司法查封的财产，而不是盛天公司名下可被司法查封的财产。蔡某只能对登记在盛天公司名下被查封房产提出异议，而不能对登记在宋春荣名下被查封房产提出异议。四、查封房产即104号商铺是商业经营用房，蔡某主张其购买的房产系用于居住，并且还主张该套房产是其首套居住房产，足以认定其对所购房产的用途一无所知，足以认定其并没有真实购买该套商铺，足以认定其不享有任何足以排除查封和执行的民事权益。五、宋春荣申请查封的是销售备案登记在宋春荣自己名下的财产，是盛天公司退还购房款和支付利息的担保物，宋春荣依法享有该房产被拍卖、变卖等执行处置措施所得款享有优先受偿权，一般购房者的物权期待权均不能对抗宋春荣的优先权。六、假设蔡某购买的是1#104铺，且宋春荣没有优先权，则根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，蔡某仍然根本不能排除对房产的查封和执行。综上，无论蔡某合同项下房产与查封房产是否一致，无论蔡某是否真正购买1#楼104铺，也无论宋春荣是否对查封房产享有优先受偿权，都不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定的解除查封房产的任一法定情形，蔡某所提查封异议无理，请法院依法予以驳回。被执行人白沙盛天房地产投资有限公司未提交意见。本院查明，因原告宋春荣与被告白沙盛天房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，申请人宋春荣于2020年5月25日向本院申请财产保全，请求查封被申请人白沙盛天房地产投资有限公司位于海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路南侧商住楼（中环广场项目）8套房产，具体房号为：1号楼1-2层104房、105房、111房、112房、113房、114房、3号楼1层01房、3号楼2层01房。阳光财产保险股份有限公司海南省分公司为上述财产保全提供担保。本院审查后作出（2020）琼9025民初468号《民事裁定书》，裁定：查封位于白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路南侧商住楼（白沙中环广场项目）5套房屋，具体房号为：1号楼1-2层104房、105房、111房、112房、113房、114房。经查，上述房产已于2017年4月18日在白沙黎族自治县住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案，其中，104房的合同备案号为BSL000009978，买受人登记在宋春荣名下。本院于2020年6月15日依法作出（2020）琼9025执保6号《查封公告》，并在不动产所在地张贴查封公告，公告查封位于白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路南侧商住楼（白沙中环广场项目）5套房产，具体房号为：1号楼1-2层104房、105房、111房、112房、113房、114房。本院认为，本案的争议焦点为异议人主张法院解除（2020）琼9025民初468号《民事裁定书》中涉及异议人所购买的房屋的查封申请是否应予支持。本案中，涉案所查封的房屋已经办理备案登记手续，登记在买受人宋春荣名下，虽然非所有权，但本院依法仍可以进行查封，故我院查封位于海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路南侧商住楼（白沙中环广场项目）1号楼1-2层104房的行为合法。本案中，异议人与白沙盛天房地产投资有限公司之间签订《购房合同书》的效力，异议审查部门无法进行认定，异议人的异议请求不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中能够排除执行的情形，异议人所享有的权利，可以通过实体诉讼由法院依法进行实体审查后，而给予裁决。故蔡某要求本院解除对案涉房产查封的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人蔡某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 钟 祥审判员 李维和审判员 翟杨州二〇二〇年八月三日法官助理 孔家豪书记员 黄晓莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（三）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（四）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。