浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初3166号 原告马敬美，女，汉族，1991年3月11日出生，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人（特别授权）周旻，浙江康城律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）刘艳，女，汉族，1963年8月27日出生，住辽宁省阜新市海州区，系马敬美母亲。 被告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路109.******。 法定代表人姜威，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）朱逊敏，该公司员工。 原告马敬美诉被告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，依法由审判员苏翔适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告马敬美及其委托代理人周旻、刘艳，被告绿地公司委托代理人朱逊敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马敬美基于购买杭州市江干区××公寓房屋与绿地公司签订的《浙江省商品房买卖合同》而提起诉讼，认为绿地公司逾期交付房产及不动产权属证书构成违约。诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期交付权属证书的违约金人民币71438元（以已付购房款人民币4810629元为基数，日万分之零点五计算，自2018年3月31日计算至2019年1月22日，共计297日），并赔偿自2019年1月23日起至上述款项付清之日止的利息（利息损失以违约金71438元为基数，以中国人民银行同期贷款利率4.35%上浮50%，即以年利率6.525%按日计算，利息暂计至2019年7月28日，2375元），共计73813元。2、判令被告支付原告逾期交房违约金114493元（以已付房款人民币4810629元为基数，日万分之二计算，自2018年1月1日计算至2018年4月30日，共计119日），并赔偿自2018年5月1日起至上述款项付清之日止的利息（利息损失以违约金114493元为基数，以中国人民银行同期贷款利率4.35%上浮50%，即以年利率6.525%按日计算，利息暂计算至2019年7月28日，453天，9272元），共计123765元，总计197578元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告绿地公司辩称：一、原告付清全部房款的时间为2018年4月4日，在此之前被告无向原告交付房屋及权属证书的义务，不存在违约行为。根据双方签署的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十条及第十二条约定，在案涉房屋交付之前，原告应向被告足额付清房款及违约金，否则出卖人有权不交付房屋，保留对房屋的所有权，并不承担逾期交付及逾期办证等任何违约责任，而原告的余款180万元于2018年4月4日才支付完毕，故在此时间之前，被告有权不向原告交付房屋和权属证书。原告要求被告自2018年3月31日起承担逾期办证责任，自2018年1月1日起承担逾期交房责任，缺乏事实与法律依据。二、原告对于逾期办证的期间计算有误。根据买卖合同附件八补充协议第十二条第一款的约定，被告办理完毕初始登记即视为被告已无需再承担逾期办证责任，被告于2018年12月26日完成不动产登记，故逾期办证违约金的计算期间应自2018年4月4日计算至2018年12月26日，共266天。三、被告不存在逾期交付行为，原告要求被告支付逾期交付违约金缺乏依据。根据买卖合同第九条“交房期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户、或买受人未付清房款及其他应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日，届时出卖人不再另行通知买受人，且无需承担本合同约定的逾期交付和逾期办证责任”，故原告付清款项后，应自行前往被告处办理交接手续，而无需等被告通知。被告于2018年4月26日向原告寄发的《交付通知书》仅为督促原告尽快办理，而不能用以证明实际交付时间。因原告未前往办理交付手续而产生的不利后果应由原告自行承担。四、退一步说，若按照原告逾期交付之主张，则被告仅需承担2018年4月30日至2018年12月26日的逾期办证责任。根据补充协议第九条约定“若出卖人逾期交房，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”，根据补充协议第十条“逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，若按照原告逾期交付之主张，2018年4月4日至2018年4月30日被告向原告按日万分之一支付逾期交付违约金，则被告无需再向原告承担该期间的逾期办证责任，被告仅需承担2018年4月30日至2018年12月26日的逾期办证责任。五、原告所主张的违约金利息缺乏事实和法律依据。本案中被告无向原告支付违约金的义务，且违约金本身源自本案争议事项，原告主张违约金之外的利息损失缺乏合同和法律依据。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议情况：马敬美作为买受人，与绿地公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2017预1459272），该份合同落款日期为2017年12月19日。 买卖标的：杭州市江干区××公寓8幢2901室。 合同价款：总价款4816704元（包含全装修总价610470元）。 付款方式：买受人于本合同签订时支付首付款3016704元，余款180万元通过银行贷款的方式在本合同签订后二个月内付清。 实际付款情况：2017年12月5日前，原告支付3016704元。2017年12月31日，原告与广发银行股份有限公司杭州分行签订《个人房屋按揭贷款合同》，向广发银行申请贷款180万元，该180万元于2018年4月4日到达绿地公司账户。 初始办证约定：绿地公司承诺于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。 逾期办证违约责任：约定日期起180天内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付购房款的万分之零点五承担违约责任；逾期180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金等。 实际办证情况：2018年12月26日，杭州市国土资源局作出《不动产登记结果告知单》，告知绿地公司其坐落于杭州市江干区××公寓共计949套房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记已受理，经核定已于当日将不动产权利记载于不动产登记薄，物权登记已生效，不再另行颁发不动产权证书。 初始登记交付情况：2019年1月19日，绿地公司向业主发出《产证办理须知》，要求业主于2019年1月22日起可到售楼处领取办理产证的相关资料。 交付期限约定：绿地公司应当在2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。 逾期交房违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。 房屋交接情况：2019年3月11日，原告签署《房屋交接单》，载明房款补差款为-6075元，代收物业维修基金5662元，延期交付补偿款为0元，合计为-413元，本人确认以上内容、结算费用并领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在客户签章处签字确认。 以上事实有原、被告双方提交的商品房买卖合同、按揭合同、增值税专用发票、产证办理须知、不动产登记结果告知单、银行电子回单等证据及双方当事人庭审陈述为证。原告提交的光盘、微信聊天记录等不能达到其证明目的，本院不予认可。 本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方约定绿地公司应于2018年3月31日办理完成案涉房屋初始登记并交付于买受人，而实际上绿地公司于2018年12月26日才取得案涉房屋权属初始登记，已经构成违约，应承担违约责任。关于违约金的起算时间，绿地公司主张自贷款实际到期之日即2018年4月4日起算，本院认为，因银行按揭款的发放系原告付款义务的组成，原告提交的证据不能证明贷款未能发放系被告的原因，应由原告承担付款延迟的后果。关于违约金计算的截止时间，被告主张应计算至2018年12月26日，本院认为被告办理完毕初始登记后仍负有将有关办理初始登记的信息告知给买受人并向买受人交付办理转移登记手续所需的其他材料的义务，故本院以绿地公司书面通知买受人可以领取办证资料的最早时间，即2019年1月22日作为其履行合同义务之日，绿地公司应向买受人支付2018年4月4日至2019年1月22日期间的逾期办理及交付权属登记资料的违约金，双方约定违约金标准为已付购房款每日万分之零点五，故计算该笔违约金为70716.25元（4810629*0.5/10000*294）。原告主张违约金的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交房违约金，原告签署的房屋交接单中填写的延期交付补偿款为0元，原告本人在该份交接单上签字予以确认，应当认定为对其自身权利的处分，现原告再主张逾期交房违约金，本院不予支持。原告称签署该房屋交接单系受到胁迫，但并未提交证据予以证明，故本院不予确认。综上，依照《中华人民人和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司支付原告马敬美逾期办证违约金人民币70716.25元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告马敬美其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4252元，减半收取人民币2126元，由原告马敬美负担人民币1342元，由被告绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司负担人民币784元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  苏 翔 二〇二〇年八月十七日 法官助理  姚 璐 代书记员  廉雅婷