浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初6095号 原告：盛建远，男，1972年3月8日出生，汉族，住浙江省永嘉县南城街道下堡村。 委托诉讼代理人：麻建春，浙江品嘉律师事务所律师。 被告：温州市龙新建设开发有限公司永嘉分公司。住所地：浙江省永嘉县南城街道建设大厦17楼。 负责人：陈建林，分公司经理。 委托诉讼代理人：鲍晓忠，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 第三人：永嘉县南城街道霞堡社区居民委员会。住所地：浙江省永嘉县南城街道下堡村。 法定代表人：陈先锋。 原告盛建远与被告温州市龙新建设开发有限公司永嘉分公司（以下简称龙新公司）、第三人永嘉县南城街道霞堡社区居民委员会（以下简称霞堡社区）合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）浙0324民初905号民事判决书。原告盛建远不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）浙03民终1117号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）浙0324民初905号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。本案于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告盛建远的委托诉讼代理人麻建春，被告龙新公司的委托诉讼代理人鲍晓忠、林丽琴到庭参加诉讼。第三人霞堡社区经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛建远向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋折价款1124182.5元（折价款以上塘城西家园安置房单价区间10178-11013元每平方米的平均值10595.5元×115平方，得出的折价款为1218482.5元-根据双方约定建房款需缴纳的每平方820元×115平方米=1124182.5元）及利息损失（利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2015年3月17日起计算至实际支付完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与永嘉县南城街道下堡村达成协议，南城街道城西家园商品房开发由被告投资建设。由被告将建好的安置房对村民拆迁地产进行安置。2010年3月18日，原告与被告达成《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》，协议约定：1.原告同意将坐落于下堡村祖业老屋1.5间交被告拆除开发；2.对住房临时安置补偿费、搬迁费等由被告一次性统筹解决，以13.5万现金补偿；3.由被告对原告被拆迁房屋在下堡村旧村改造规划范围内，给予115平方米的安置住宅标准建筑面积；4.建房款按每平方米820元的价格在套房交付原告时一次性付给被告；5.被告保证在2015年3月17日前将新房交付原告使用等内容。协议签订后，被告即于2010年3月23日将安置补偿费13.5万元支付给原告。被告在该地块上动工建设城西家园（商品房已出售），但对原告的115平方米安置房迟迟没有落实，原告多次督促被告履行协议约定义务，但被告均以各种理由拖延。基于上述事实，原告认为原告与被告签订的协议合法有效，被告应当按约全面履行协议约定的义务，现被告至今未履行安置义务已经严重侵害了原告的权益，无奈原告只得提起诉讼。 被告龙新公司辩称，一、本案签订的协议书应属无效。首先，本案标的是拆迁房屋及合同约定的下堡老村祖业老屋，原告庭审陈述内容及被告提供的测绘图，原、被告均认可该测绘图。根据该测绘图，原告诉称的祖业老屋在1995年就不复存在。庭审中被告询问原告是否有去申请丈量、摇号等，原告均予以否认。当初在签订协议的时候，原告和其亲属一直在被告公司所在的办公室吵闹，公司经理知道原告房屋是没有实体存在的，没有相关权属证明。如果本案拆迁房屋标的物不存在，基于标的物存在产生的相应义务自始不存在，原告的义务是将老屋交付给被告拆除，被告根据约定向原告支付补偿，由始至终，以及协议签订时，拆迁的旧物就不存在，根据1995年的测绘图，原告陈述的祖业老屋不符合法律规定的建筑物概念。其次，本案协议书约定安置房套房。根据挂牌出让公告等，被告应就受让地块进行补偿无异议，有关安置房综合面积，按照有关文件，村委会分配给安置户，安置房面积为固定，如将不符合安置房条件的人员进行安置，会导致符合条件的村民安置房面积减少或无法享有。本协议是原告要求在不符合拆迁协议条件下给予安置房，会损害其他安置户的利益，根据合同规定，损害他人利益，本协议应属无效。再次，被告不享有分配下堡村村民安置房的权利，而且被告的行为没有得到第三人的追认，该协议在被告无处分权的情况下所签订，该协议应属无效。最后，根据城市房屋拆迁条例及国有土地房屋征收与补偿条例，下堡村旧村改造房屋拆迁安置是受到政府部门监督管理，由房屋征收部门拟定公布，因此本案原、被告之间的协议书约定内容应当符合旧村改造实施办法相关规定，但是原、被告签订的协议书内容与实施办法及相关法规相违背，根据合同法规定，应当属无效，由此产生的相关权利义务约定也无效。根据合同法规定，合同无效，取得的财产应予以返回，对于原告取得的13.5万元，被告保留索回的权利。二、根据原告的情况，其仅享有每亩按6万元换算的补偿款，被告仅承担支付该补偿款的义务。三、根据补偿条例第四条、第五条规定，补偿义务应当由政府承担。四、合同没有相应标的物，合同属无效，即使被告表示将安置房给原告，也应当属于赠与合同。在未办理过户之前，被告也享有行使撤销的权利。五、原、被告双方对安置房性质及安置房面积存在争议。在原一审中，被告认为安置面积可能存在安置房和商品房不同的概念。当时没有明确安置房与商品房法律上的概念。被告向原二审法院陈述，根据村里及相应的出让公告，预留了344套房屋给下堡村委会备分配用，后来经过摇号确定339套。这种安置分配给村民的房屋经过摇号后尚有5套。这344套房屋在房管部门有备案，与本小区其他商品房在不动产登记手续与税收方面有区别，这344套安置房必须要安置给下堡村村民。如果本案认定安置面积属于安置房范围内，那么相应的安置房经过摇号后尚有5套，分别是9栋204号、9栋203号、10栋204号、10栋207号、10栋208号。六、原告提供的评估报告中认定城西家园安置房单价区间为10178-11013元/平方米之间，该价格并非法律意见上的上述安置房价格。因为评估机构对安置房和商品房并没有作法律上的概念区分，但是在客观上，城西家园的商品房价格要高于安置房的价格，所以评估机构混淆了商品房与安置房的概念。如果评估机构认定的房屋价格是安置房的价格，那么评估价格明显过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人霞堡社区未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定：1.原告提交的《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议书》，被告对其真实性没有异议，故本院对该协议书系双方签署的事实予以认定，至于合法性、关联性，本院将在说理部分予以具体阐述。2.原告提交的上塘农业税土地产量分户清册，该证据复印于永嘉县档案馆，且与本案具有关联性，故本院予以认定。3.被告提交的《上塘镇人民政府关于成立下堡村旧村改造指挥部的通知》、《上塘镇下堡村旧村改造指挥部各组工作人员分工责任制》、《上塘镇人民政府关于同意＜下堡村旧村改造房屋拆迁补偿安置实施办法＞的批复》、《永嘉县人民政府关于同意挂牌出让上塘镇下堡村一宗国有建设用地使用权的批复》，该些证据均系政府文件，且原告对其真实性均无异议，故本院对证据真实性予以认定。4.被告提交的《永嘉县国有建设用地使用权挂牌出让公告》、《永嘉县上塘镇下堡村拆迁安置地块国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，原告对其真实性均无异议，故本院对证据真实性予以认定。5.被告提交的公告、下堡村旧村改建工程（城西家园）回迁安置分配草案、通知、下堡村旧村拆建回迁安置户公示名单、村级重大事务村民代表大会决议记录单、上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议书，复印于永嘉县南城街道下堡村民委员会，本院对证据真实性予以认定。6.被告提交的1995年12月下堡村地形测绘图，系复印件，而且仅凭该证据不能证明被告的待证事实，故本院不予认定。7.浙江和诚房地产估价有限公司出具的《永嘉县上塘城西家园安置房住宅房地产司法鉴定估价报告》，系经原告申请后由本院依法委托鉴定机构鉴定后作出，且鉴定机构及鉴定人员具有相关鉴定资格，鉴定程序合法，虽被告对鉴定意见提出异议，但未提供足以反驳的证据，故本院对该鉴定意见予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年永嘉县南城街道下堡村开始旧村改造。2003年11月14日，上塘镇人民政府发文成立下堡村旧村改造指挥部，原告盛建远的胞兄盛建达当时担任下堡村委会主任兼任指挥部下设的政策处理组组长。后改造地块被征为国有建设用地，2008年以挂牌出让的方式出让给了被告，并于2008年11月14日签订了《国有建设用地使用权出让合同》。该出让合同记载：地块中未拆旧房的拆除政策处理及该项目所涉及的所有拆迁安置补偿费用均由受让人负责；受让人须负责建造安置房，具体面积及价格以下堡村村委会与拆迁户签订的协议为准；安置房按规划设计和批准文件标准建造，并由受让人会同下堡村委会将安置房落实到户；除拆迁安置房外，受让人另需提供约2.5万平方米的商品房，由下堡村村民自愿购买，每位村民最多购买面积为35平方米，价格按该出让地块上同类商品房的销售价格下降25%计算等内容。2010年3月18日，原、被告双方签订一份《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》，该协议约定的主要内容如下：第一条，原告服从旧村改造需要，同意将坐落于下堡村旧村改造范围内的下堡村祖业老屋交被告拆除。第二条，房屋、土地情况部分，屋产权证号码处填写“祖业”、房屋性质处填写“私产”、间数处填写“1.5间”、年分处填写“长久”、结构处填写“木头”；土地使用权证号码处填写“未领”、土地性质“集体”；补偿金额总计处填写13.5万元并备注一次性统筹解决；其余的面积、单价、室内外装饰补偿费、住房临时安置补偿费、一次性搬迁费等处均用斜线划除。第三条，被告依据有关政策，对原告被拆除房屋作以下安置：安置住宅标准建筑面积约115平方米。第五条，房款缴交规定（回迁房款原告按820元/m2的价格缴交给被告，在套房交付前一次性结清）。该协议还约定了原告应保证在2010年3月17日前搬迁腾空，应保持门、窗、楼板、顶层、水电等项目完整；被告于2015年3月17日前将新房交付原告使用，如被告方逾期，则从逾期之日起，按原告已付款总额万分之五付给原告违约金，直至新房交付使用日止。其他事项：1.本案所及道坦、杂地、附着物已作一次性统筹补偿完毕，原告在大拆迁范围内的它处杂地（自留山、自留地等）服从拆迁赔偿4万元/亩的标准。2.回迁房幢号服从被告指定，房号参照幢内其他住房方法进行。3.户内补偿分配由原告自行负责理直，与被告方无涉。协议签订后，被告于2010年3月23日将安置补偿费13.5万元支付给原告，但被告未按照协议约定安置原告住宅一套。关于被告是否尚有多余安置房问题，被告在庭审中陈述称，根据村里及相应的出让公告，被告预留了344套房屋给下堡村委会以备分配用，后来经过摇号确定339套，尚有5套安置房，分别是9栋204号、9栋203号、10栋204号、10栋207号、10栋208号。 在诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司对永嘉县××镇××小区××房的平均价值进行评估。2018年6月15日，浙江和诚房地产估价有限公司出具了一份《永嘉县上塘城西家园安置房住宅房地产司法鉴定估价报告》，鉴定结论为：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象进行了测算，确定估价对象永嘉县上塘城西家园安置房在满足全部假设和限制条件下于价值时点2018年1月29日的估价结果如下：单方市场价值：城西家园安置房单价区间为10178-11013元／平方米之间。 此外，《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁补偿安置实施办法》（第4.4条）记载对祖上留下的没有土地证、房产证的宅基地，考虑到历史情况按每亩6万元人民币换算。 另查明，首页填写时间为1986年4月30日、申请人为盛建达的《村镇建房用地申请表》记载：土地部门意见处为同意补办建房贰间使用土地面积103平方米（土地部门签署时间为92.11.18）；建房层次为二层；小地名为“山咀头”；全家成员有“盛建达、李银妹、盛建远”；申请理由为“兄弟二人都已成人，原住房塌倒只得申请地基建房”。该申请表镇乡调查部分还记载“现有住房和人口，有否超生”栏填写“无”、“以前何时出卖过多少房屋”栏填写“无”等内容。首页填写时间为2003年12月30日，盛建远、盛建达分别填报永土私建字（2004）第175号、176号《私人建房非耕地用地呈报表》将上述二间宅基地进行分户拆建（盛建远扩建9.5平方米），盛建远、盛建达各占宅基地一间（54.4平方米）、准许建六层。 再查明，2018年1月29日，原告向本院提起诉讼，要求被告向原告支付房屋折价款1124182.5元（折价款以上塘城西家园安置房单价区间10178-11013元每平方米的平均值10595.5元×115平方，得出的折价款为1218482.5元-根据双方约定建房款需缴纳的每平方820元×115平方米=1124182.5元）及利息损失（利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2015年3月17日起计算至实际支付完毕之日止）。本院于2018年12月4日作出（2018）浙0324民初905号民事判决，判决：驳回原告盛建远的诉讼请求。后原告不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）浙03民终1117号民事裁定书，裁定：一、撤销永嘉县人民法院（2018）浙0324民初905号民事判决；二、发回永嘉县人民法院重新审理。 本院认为，原、被告双方签订的《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，双方均应依约定全面履行各自的合同义务。对于被告主张该协议应为无效的问题。本院认为，首先，被告主张受胁迫签订协议而主张无效，缺乏证据支持，本院不予采纳。其次，合同应当有明确的标的，但不以标的物客观存在为必要，如标的物不存在导致的是合同履行不能的问题，而非合同效力问题。因此被告主张关于合同标的不存在，合同无效的理由不能成立。另外，被告在签订协议时显然明知原告祖业老屋的状况以及下堡村旧村改造房屋拆迁安置实施办法的相关规定，但其仍与原告签订房屋拆迁安置协议，并按约支付了13.5万元安置补偿费，同时拆除了原告的祖业老屋，现被告却以房屋实体不存在为由拒绝履行合同义务，理由不能成立，亦有悖于民事活动中的诚实信用原则，故本院不予采纳。再次，在下堡村旧村改造过程中，虽涉及政府部门土地征用等行政行为，但本案系因诉争的《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》的履行而发生纠纷，且该协议系平等主体之间订立的合同，依法应由民事法律调整，故被告主张安置义务应由政府部门承担的意见，本院不予采纳。最后，《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》的相对方为原、被告，下堡村委会并非合同相对方，根据合同相对性原理，原、被告订立的合同，仅对合同相对方具有拘束力，对下堡村委会不具有拘束力。另外，《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》明确约定原告的祖业老屋交由被告拆除，由被告安置原告住宅一套，因此双方约定的权利义务指向明确且具体，并没有涉及到下堡村委会的相关权利义务，更没有损害到包括下堡村委会在内的其他人的合法利益。在案件审理中，原告基于被告说没有剩余安置房的情形下，已变更诉讼请求为要求被告支付房屋折价款，该变更后的诉讼请求更未涉及或损害到其他人的合法利益。故被告以该协议损害其他安置户利益以及以该协议系在被告无处分权的情况下所签订为由主张该协议无效，理由不能成立，本院不予采纳。本案协议是双方当事人对房屋拆迁安置所达成的协议，该协议明确约定原告的祖业老屋交由被告拆除，由被告安置原告住宅一套，该协议显然是双务合同，并非单务合同性质的赠与合同。因此，被告主张该协议为赠与合同，与事实及法律不符，本院亦不予采纳。 原、被告双方签订的《上塘镇下堡村旧村改造房屋拆迁安置协议》第三条约定，被告依据有关政策，对原告被拆除房屋作以下安置：安置住宅标准建筑面积约115平方米。第五条约定，房款缴交规定（建房款原告按820元／ｍ2的价格缴交给被告，在套房交付前一次性结清）。现被告未按协议约定安置原告住宅一套，显然已构成违约，应当承担相应违约责任。根据被告在庭审中陈述“其尚有多余安置房5套，但该些安置房必须要安置给下堡村村民”的内容，被告在客观上无法按协议约定安置原告住宅一套，故原告主张要求被告支付相应房屋折价款，应当予以支持。关于房屋折价款金额问题。原告申请对永嘉县××镇××房的平均价值进行评估。本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司进行了鉴定。浙江和诚房地产估价有限公司于2018年6月15日出具了一份司法鉴定估价报告，鉴定结论为：永嘉县上塘城西家园安置房于2018年1月29日的单价区间为10178-11013元／平方米之间。现原告主张房屋折价款按该鉴定结论的平均值即10595.5元／平方米标准计算为1218482.5元，再扣除双方约定原告应缴纳的建房款820元／平方米后的金额为1124182.5元，该诉讼请求，合情合理，本院予以支持。原告主张利息损失从2015年3月17日起计算双方没有约定，但被告未及时付款必然造成原告的利息损失，根据本案的实际情况，原告利息损失可自其起诉之日起计算，即利息损失自2018年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告温州市龙新建设开发有限公司永嘉分公司于本判决生效之日起十日内支付原告盛建远房屋折价款1124182.5元及利息损失（利息损失自2018年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）； 二、驳回原告盛建远的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15940元，由被告温州市龙新建设开发有限公司永嘉分公司负担。在诉讼过程中产生的鉴定费4166元（已经由原告盛建远垫付），由被告温州市龙新建设开发有限公司永嘉分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  郑黎明 人民陪审员  胡建飞 人民陪审员  林孙强 二〇二〇年八月二十四日 代书 记员  朱 纳 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ