山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1208号上诉人（原审原告）：长治市荣琛物业管理有限公司。法定代表人：宋雁彬，职务总经理。委托诉讼代理人：曹森茂，山西长兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张国则，男，汉族。上诉人长治市荣琛物业管理有限公司（以下简称荣琛公司）因与被上诉人张国则物业合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣琛公司的委托诉讼代理人曹森茂，被上诉人张国则到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣琛公司上诉请求：1.撤销长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初951号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.案件一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与鹿家庄村民委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，并且对全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，在本案中，涉案小区系鹿家庄村委发起建设的，小区建设时是鹿家庄村委作为建设单位与长治市建筑工程总公司签订的建设施工合同，并且被上诉人也是向鹿家庄村委支付购房款，村委向被上诉人下发交房通知书。由此可见鹿家庄村委系涉案小区的建设单位或事实上履行了建设单位的职责，因此鹿家庄村委与上诉人签订的《物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，小区业主应按合同约定支付物业费。二、即便上诉人与被上诉人之间没有签订书面物业服务合同，但双方已经形成事实合同关系，有权要求被上诉人交纳物业费。根据一审法院查明事实，上诉人自2015年8月26日与鹿家庄村委签订物业管理服务合同后，便开始对小区实行物业管理，提供物业服务。本案中即便双方没有签订书面的物业服务合同，但在长达5年的时间里，上诉人履行了告知义务，且一直为小区业主提供物业服务，被上诉人实际上也享受到了各项服务。因此上诉人与被上诉人之间已经形成了事实合同关系，被上诉人理应支付物业费。三、一审法院判决效果差。涉案小区共有四百余户业主，目前只有包括被上诉人在内的二十余户拒交物业费，这不仅直接影响了小区物业服务质量，还侵害了其他交费业主的权益。而一审判决变相的支持了被上诉人恶意拖欠物业费的行为，这可能导致更多人的恶意拖欠，最终损害的是小区所有业主的个人利益和公共利益。张国则辩称，一审判决公正。第一，鹿兴小区交房通知是2013年，是维众物业服务在管理鹿兴小区，荣琛物业是2015年8月26日与村委签订的物业服务合同，荣琛物业接管鹿兴小区并非建设单位与服务企业签订的前期物业合同，村委不是签订物业管理合同的合法主体。第二，荣琛物业公司进驻小区后，没有履行好管理职责，没有向业主公布村委与其签订的合同，荣琛公司从2015年到现在从未公布过近5年的物业收支情况、收费等级和服务项目，按照法律规定，没有业主的授权委托，村委无权代替业主的意愿签订合同。荣琛公司向一审法院起诉请求，1.判令被告支付拖欠原告的物业管理费4325元，违约金1407.92元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，原告与长治市郊区大辛庄镇鹿家庄村村民委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对鹿家庄小区实行物业管理。双方就鹿家庄小区的物业基本状况、委托管理服务事项、委托管理服务期限、服务质量、服务费用及双方的权利义务等内容作了详细约定。合同签订后，原告即负责鹿家庄小区的物业服务管理事宜。被告为鹿家庄村集体经济组织成员，其居住的鹿家庄小区6-2-401号房屋建筑面积为127.38平方米。原告接管小区物业后，被告未向原告交纳过物业管理费。一审法院认为，根据合同相对性原理，依据合同所设定的权利和义务仅存在于合同当事人之间，对合同关系以外的第三人并不发生法律效力。本案中，根据原告提供的原告与长治市××区民委员会签订的《物业管理服务合同》，合同权利义务仅限于合同签订主体之间，被告并非该物业管理服务合同的相对方，故原告要求被告承担物业管理费及违约金的诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告长治市荣琛物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取，由原告长治市荣琛物业管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新提供的证据有：鹿兴小区2017年至2019年交纳物业费明细一份，证明从2017年到现在从交费明细可以看出，大部分业主都按期按时交纳物业费，证明荣琛公司提供了相应的物业服务。被上诉人质证认为，交纳物业费是对方通过各种手段从各地通过电话骚扰或者限电，通过律师函催收，并非业主自愿交纳。上诉人和村委签订的合同不是前期物业合同，村委没有公示合同，合同是无效的，村委以自己名义和荣琛公司签订合同，我们没有见过合同和收费标准。被上诉人新提供的证据有：证据一、小区安全通道照片一份，证明1号楼三单元安全通道有的装设壁柜，堆设杂物，阻碍安全通道，荣琛公司没有对小区进行管理。证据二、小区树木及绿地照片五张，证明上诉人没有尽到相应的管理义务。证据三、公共卫生间照片一份，证明上诉人将公共厕所拆除修建幼儿园，损害业主权益。证据四、安装智能门禁系统通知一份，证明上诉人没有通过业主同意的情况下进行收费，上诉人刻意敛财。证据五、业主手册一份，证明上诉人不是前期物业，我们小区前期物业是维众物业。上诉人质证认为，对证据一、二、三、四，对真实性没有异议，对证明目的不予认可，其拍摄仅是一个时间点，只能说明拍摄当时是这种情况。即便是履行物业合同不完善或者不规范，业主可以请求物业继续履行或者赔偿损失，不是拒交物业费理由。物业服务不完善有原因，从2015年开始就有人一直拖欠物业费，小区物业费缺失，经费不足。拆除厕所是因为厕所修建在小区内部，存在环境污染，拆除后用于建设幼儿园，是为了小区居民服务需要，以及门禁系统的安装，恰恰证明上诉人一直在积极履行物业服务管理职能。对证据五，上诉人没有说自己是前期物业合同，就是物业合同，根据业主服务手册，上诉人收费标准是低于前期物业收费标准的，维众高层收费0.7元每平米每月，而上诉人是0.65元，步梯维众是0.6元，上诉人是0.55元。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，二审仅围绕当事人的上诉请求和事实、理由进行审理。关于上诉人的上诉事由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，鹿家庄小区（鹿兴小区）未成立业主大会与业主委员会，鹿家庄村村民委员会与荣琛公司签订物业管理服务合同并无不当，因此该物业管理服务合同对鹿家庄小区（鹿兴小区）的业主具有约束力，且被上诉人实际接受了荣琛公司提供的物业服务，荣琛公司主张被上诉人支付2015年9月1日至2020年2月29日的物业管理费（含物业费、公摊电费）有法律依据，应予支持；荣琛公司主张的违约金无法律依据，不予支持。一审法院适用法律不当，本院予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初951号民事判决；二、限张国则于本判决生效后十日内支付长治市荣琛物业管理有限公司物业管理费（含物业费、公摊电费）4325元；三、驳回长治市荣琛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由张国则负担。二审案件受理费100元，由张国则负担。本判决为终审判决。审判长 王成立审判员 王 瑞审判员 王少军 二〇二〇年八月二十四日书记员 琚培雯