河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3599号原告：王根树,男,1957年5月2日出生,汉族,住河南省新郑市。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：赵银保，男，1945年3月28日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：王保全，男，1963年4月14日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：吴云霞，女，1963年1月3日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：王洪辉，男，1986年2月4日出生，汉族，住河南省新郑市。原告王根树与被告赵银保、王保全、吴云霞、王洪辉案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王根树的委托诉讼代理人侯瑞芳、被告赵银保、王保全到庭参加诉讼。被告吴云霞、王洪辉经本院合法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告王根树向本院提出诉讼请求，请求判令：1、停止对位于新郑市××供销社院西侧××国道东侧房产（不动产权证号：豫20**新郑市不动产权第**）的执行，并依法解除查封措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月2日，原告与被告王保全签订《房屋买卖协议》，约定王保全将其所有位于新郑市××供销社院西侧××国道东侧房产一套以50万元价格出卖给王根树。2019年3月2日，王根树向王洪辉的银行账户汇款50万元，王保全、王洪辉向王根树出具收到条一份。2019年3月10日，王根树与毛保建《租房协议书》，约定王根树以2万元价格将涉案房屋出租给毛保建，租期为一年。2019年11月29日，新郑市人民法院出具（2019）豫0184民初12037民事调解书，约定王根树与王保全共同确定2019年3月2日双方签订《房屋买卖协议》有效，王保全于2019年12月20日之前到新郑市房产部门办理该房屋产权过户给王根树的手续，双方别无争议。后在办理过户过程中，发现涉案房屋被法院查封，导致不能过户。原告依法提出案外人执行异议之诉，新郑法院于2020年6月5日作出（2020）豫0184执异62号执行裁定书，裁定驳回王根树的异议请求。王根树不服特起诉至法院。被告赵银保辩称，赵银保不同意原告的诉讼请求，赵银保申请查封涉案房屋符合法律规定。被告王保全辩称，王保全同意解除查封涉案房屋，王保全确实向王根树借有50万元，王保全同意以房抵销原告的债务。被告吴云霞、王洪辉未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧、单元××410184015007ＧＢ00001Ｆ00010001的房屋所有权人为王保全，宗地面积为93.06㎡，房屋建筑面积为239.47㎡，3层。2019年3月2日，（甲方、出售方）王保全与（乙方、购买方）王根树签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：一、买卖房屋的基本情况：该房屋位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧，手续齐全，混合结构，进户门窗齐全，水电齐全。二、买卖价格：人民币500000.00元。三、付款方式：该购房款乙方向甲方一次性付清，甲方于10日内搬出。四、甲方应保证该房屋无任何抵押及经济纠纷等相关事宜，确保该房屋手续真实有效，如有隐瞒，给乙方造成的损失，甲方应加倍赔偿并承担由此造成的损失，甲方应加倍赔偿并承担由此造成的一切法律责任。五、房屋交付：甲方应本合同签字时将上述房屋的钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，甲方应在向乙方交付房屋钥匙的同时，乙方应付该房屋全款付清，该房屋产权归乙方所有。同日，王根树通过其中国农业银行账户向王洪辉的中国农业银行账户转账50万元。王保全、王洪辉出具收到条一份，内容为：今收到王根树购房款伍拾万元整，不动产权证号豫20**新郑市不动产权第0003307号，此购房款已结清。本院于2019年11月29日作出（2019）豫0184民初12037号民事调解书，调解协议主要内容为：一、双王根树、王保全共同确认：2019年3月2日，王根树、王保全签订的位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧《房屋买卖协议》[产权证号：豫（2019）新郑市不动产权第0003307号]有效；二、王保全应积极协助王根树于2019年12月20日之前到新郑市房产部门办理该房屋产权过户给王根树的手续；……2019年3月10日，（甲方）王根树与（乙方）毛保建签订《租房协议书》，主要内容为：1、甲方把位于107国道东侧供销社大门口北侧房屋两间租合乙方，年租金为贰万元整，如果续租，提前一个月支付次年租金。2、乙方按年向甲方一次性交付，房租自2019年3月10日起至2020年3月9日，租期1年。3、房租起始由甲方支付乙方租房起始之前的水电费及物业费。……王根树于2020年3月1日出具收到条，确认收到毛保建支付的2020年房屋租金贰万元整。原告提交《证明》一份，内容为：兹证明郑州市梨河镇区梨河供电所（村公变3号台区）电表房屋户号0001号，户名王根树，电话139××******，电表户号（7040020744）房屋位置梨河镇供销社院内西侧107国道东侧，户号0001。每月电费由房屋租户恩惠五金电料负责人毛保建代交电费。证明人：恩惠五金电料毛保建责任电工：杨红涛，同时加盖“新郑市梨河镇保建五金交电门市部”印章、加盖“国网河南省电力公司新郑市供电公司梨河供电所”印章。本院对上述《证明》予以确认。2020年7月16日，国家税务总局新郑市税务局出具《证明》一份，内容为：经查询税收征管系统，截止目前，河南省郑州市新郑市梨河镇供销社家属院内西侧107国道东侧附近及周边房屋，暂无存量房评估价格及交易价格。特此证明。赵银保与王保全、吴云霞、王洪辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）豫0184民初10968号民事裁定，依据该裁定于2019年11月4日查封了王保全名下位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧房产（不动产权证号：豫20**：豫20**新郑市不动产权第**年11月27日，本院作出（2019）豫0184民初10968号民事判决，判令：一、王保全、吴云霞、王洪辉应于判决生效之日起十日内向赵银保返还借款10万元及利息（自2019年2月23日起，按月息2分计付至还清10万元借款之日止）；二、王保全、吴云霞、王洪辉应于判决生效之日起十日内向赵银保返还借款本金6026.67元及利息（自2019年8月2日——按月息2分计付至还清6026.67元借款本金之日止）；三、驳回赵银保的其他诉讼请求。该判决生效后，赵银保向本院申请执行，本院于2020年1月14日立案执行。执行过程中，案外人王根树对本院查封上述涉案房产不服，认为王保全已于2019年3月2日将涉案房屋出卖给案外人，王根树提出书面异议。本院审查后作出（2020）豫0184执异62号执行裁定书，裁定：驳回王根树的异议请求。现王根树不服，遂提起本案案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖协议》、银行转账凭证、收到条、证明、水电费票据及交费明细、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、执行裁定书等证据足以证实。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告提交的《房屋买卖协议》、银行转账凭证、收到条，能够证实王根树、王保全于2019年3月2日签订《房屋买卖协议》，王保全将位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧的房屋以50万元价格出售给王根树，该协议经本院（2019）豫0184民初12037号民事调解书确认有效，王根树于2019年3月2日向王洪辉的银行账户转账50万元，王保全、王洪辉于当日出具收到条。同时，原告提交的《租房协议》、收到条、新郑供电公司梨河供电所加盖印章的《证明》、水费及电费票据，也能够证实王根树购买涉案房屋后，出租给毛保建使用，毛保建租赁期间以王根树的名义交纳了水电费，说明在2019年11月4日依据（2019）豫0184民初10968号民事裁定作出查封涉案房屋之前，王根树就合法占有该房屋并出租给毛保建使用。另，2020年7月16日新郑市税务局出具的《证明》，证实了涉案房屋因暂无存量房评估价格及交易价格，导致王根树在2019年3月2日向王保全、王洪辉付清50万元全部购房款后，无法办理房屋过户登记手续，这是非因买受人王根树自身原因造成的，不利后果不应由王根树承担。综合上述事实，本院认为王根树对登记在王保全名下的涉案房屋的权利能够排除强制执行，王根树要求不得执行位于新郑市××供销社院西侧××国道东侧的房产（不动产权证号：豫20**新郑市不动产：豫20**新郑市不动产权第**持。王根树提出解除查封涉案房屋的诉讼请求，应在赵银保与王保全、吴云霞、王洪辉民间借贷纠纷的执行案件中予以解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于新郑市梨河镇供销社院内西侧107国道东侧的房产（不动产权证号：豫20**新郑市不动产权第0003：豫20**新郑市不动产权第**'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、驳回原告王根树的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告赵银保负担4400元，由被告王保全、吴云霞、王洪辉负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐亚磊人民陪审员  黄英敏人民陪审员  李彩霞二〇二〇年八月五日代理书记员  张 豪