贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初1018号原告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路**城市魔方**负****，统一社会信用代码915201120760208844。法定代表人：汪政波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严仕华、张霓，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：刘丹，女，1984年9月22日生，侗族，住贵州省镇远县，现住贵州省贵阳市乌当区。第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行，，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱东路贵阳国际金融中心**商务区**楼**统一社会信用代码91520100692737862B。负责人：余梅，该支行行长。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**一社会信用代码91520000914401628W。负责人：李洪茂，该分行行长。委托诉讼代理人：张华谦、景山，该行员工。原告贵州德鑫置业有限公司（以下简称德鑫置业公司）诉被告刘丹、第三人中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行（以下简称建行金融城支行）、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张霓，第三人建行省分行委托诉讼代理人景山到庭参加诉讼，被告刘丹、第三人建行金融城支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鑫置业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖同》及《补充协议》；2.判决被告向原告返还位于贵阳市乌当区的房屋;3.判决被告协助原告办理注销位于贵阳市乌当区预售合同备案登记,办理费用由被告承担;4.判决第三人协助原告办理注销位于贵阳市乌当区抵押权预告登记；5.判决被告偿还原告为其代偿的贷款本息49150.63元及资金占用损失389.11元（从2019年6月26日起暂计至2019年8月26日，并按银行同期贷款年利率4.75%继续计算至上述金额还清之日止）；6.判决被告向原告律师费9000元；7.本案案件受理费、公告费由被告负担。另，诉讼中原告增加一项诉讼请求，即请求判决被告支付违约金43014.40元。事实及理由：2015年3月16日，原告与第三人建行省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》并约定：为保障乙方债权的实现,甲方愿意为乙方与债务人自2015年3月16日至2020年3月16日所形成的一系列债权提供最高额肆亿元保证,本合同所称债务人是指因购置座落于贵阳市乌当区“观云”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。担保范围包括债权本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证。保证期间该笔借款合同项下的抵押已生效,抵押人已办妥抵押财产产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书,抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误。2016年11月21日,原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定:原告将位于贵阳市乌当区的房屋出售给被告,总价款860288.39元,被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款,其中首付款172288.39元,余款688000元采取银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第四条约定：“1.买受人违反银行按揭贷款合同义务,而导致银行要求出卖人承担担保责任的,自出卖人向银行承担担保责任之日起,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续,并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金,并承担解除合同所产生的所有费用;出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买卖人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项:房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足，同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。2.买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的，买受人应向出卖人偿付本金、利息、违约金（商品房总房价的5%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用”。之后,被告与第三人建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该案涉房屋已办理预告登记,预告登记抵押权人为第三人建行省分行。从2018年6月起,因被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定偿还银行借款,导致第三人公积金支行直接从原告开立在其处的账户中扣划了相应欠款，至2019年12月31日,原告被扣划金额为71911.19元。原告为维护自己的合法权利，与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《委托代理合同》,约定北京盈科（贵阳）律师事务所指派律师代理原告进行诉讼,律师服务费为9000元，原告通过银行已经支付了该笔费用。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,为有效合同。根据原告和被告双方签订的《补充协议》第四条：“1.买受人违反银行按揭贷款合同义务,而导致银行要求出卖人承担担保责任的,自出卖人向银行承担担保责任之日起,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续,并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金,并承担解除合同所产生的所有费用;出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买卖人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项:房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足，同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。2.买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的，买受人应向出卖人偿付本金、利息、违约金(商品房总房价的5%)、赔偿金、出卖人实现债权的费用。”的约定,由于被告从2018年6月起至今没有按期偿还贷款,致使原告被第三人建行省分行及第三人公积金支行根据《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》为被告代偿贷款49150.63元。因此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”的规定，原告特请求人民法院解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,要求被告履行解除合同之后的相应附属义务，并按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，支付原告代偿款本息及原告为实现债权而已经实际发生的律师费、公告费等费用。因案涉房屋办理了预告抵押登记,案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除涉及第三人与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》问题,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，抵押预告登记亦丧失了存在的基础，抵押预告登记理应注销，故第三人有义务协助原告办理注销位于贵阳市乌当区抵押权预告登记。被告刘丹未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。第三人建行金融城公积金支行未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。第三人建行省分行述称，对原告所述无异议，在依法保障建行省分行权利的情况下，对解除合同协助原告办理注销案涉房屋的抵押权预告登记无异议。经审理查明：2015年3月16日，原告与第三人建行省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》并约定：为保障乙方债权的实现,甲方愿意为乙方与债务人自2015年3月16日至2020年3月16日所形成的一系列债权提供最高额肆亿元保证,本合同所称债务人是指因购置座落于贵阳市乌当区“观云”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。担保范围包括债权本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证。保证期间该笔借款合同项下的抵押已生效,抵押人已办妥抵押财产产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书,抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误,收执之日。2016年11月21日,原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定:原告将位于贵阳市乌当区的房屋出售给被告,总价款860288.39元,被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款,其中首付款172288.39元,余款688000元采取银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第四条约定：“1.买受人违反银行按揭贷款合同义务,而导致银行要求出卖人承担担保责任的,自出卖人向银行承担担保责任之日起,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续,并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金,并承担解除合同所产生的所有费用;出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买卖人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项:房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足，同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。2.买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的，买受人应向出卖人偿付本金、利息、违约金（商品房总房价的5%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用”。之后,被告与第三人建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该案涉房屋已办理预告登记,预告登记抵押权人为第三人建行省分行。从2018年6月起,因被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定偿还银行借款,导致第三人公积金支行直接从原告开立在其处的账户中扣划了相应欠款，至本案起诉之日,原告被扣划金额为49150.63元。原告因该案诉讼，与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《委托代理合同》,约定北京盈科（贵阳）律师事务所指派律师代理原告进行诉讼,律师服务费为9000元，原告通过银行已经支付了该笔费用。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房预售合同备案登记表》、《个人住房借款最高额保证合同》、银行代偿凭证、《委托代理合同》、律师费发票、银行付款回单、公告费发票等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,为有效合同。根据《补充协议》第四条的约定,由于被告从2018年6月起至今没有按期偿还贷款,致使原告被第三人建行省分行及第三人公积金支行根据《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》为被告代偿贷款71911.19元。因此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”的规定，原告请求人民法院解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,要求被告履行解除合同之后的相应附属义务，并按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告要求被告支付实现债权的费用于法有据，本院予以支持。对于代偿款本息问题，因还涉及原告向被告返还购房款的问题，故本案不予处理。因案涉房屋办理了抵押权预告登记,案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除涉及第三人与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》问题,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，抵押预告登记亦丧失了存在的基础，抵押预告登记理应注销。庭审中，第三人建行省分行表示，在依法保障建行省分行权利的情况下，对解除合同协助原告办理注销案涉房屋的抵押权预告登记无异议。为减少当事人诉累，本院认为原告向第三人建行省分行结清被告所欠按揭贷款余额后，建行省分行协助原告办理注销案涉房屋的抵押权预告登记。关于原告庭审中增加的诉讼请求，即请求判决被告支付违约金43014.40元的问题，因原告系在庭审中增加，该请求被告并未知晓，若本院在本案中直接处理，则未充分保障被告的诉讼权利，并且原被告之间尚有解除《商品房买卖合同》之后，还涉及购房款返还，以及原告被第三人建行省分行扣划款项的抵扣问题，而这些问题尚需原被告双方进一步进行对账协商或另行诉讼解决，故对原告主张的违约金问题，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：一、在原告贵州德鑫置业有限公司代被告刘丹向第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行偿还完毕案涉房屋银行按揭贷款后解除原告贵州德鑫置业有限公司与被告刘丹签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告刘丹将位于贵阳市乌当区的房屋返还原告贵州德鑫置业有限公司;三、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告刘丹协助原告贵州德鑫置业有限公司办理注销位于贵阳市乌当区预售合同备案登记,办理费用由被告承担;四、在原告贵州德鑫置业公司清偿完毕案涉贷款后十日内，第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行协助原告贵州德鑫置业有限公司办理注销位于贵阳市乌当区抵押权预告登记；五、被告刘丹于本判决生效后十日内向原告贵州德鑫置业公司支付律师费9000元；六、驳回原告贵州德鑫置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费12988元，公告费300元，共计13288元由被告刘丹负担（此款原告贵州德鑫置业有限公司已预交，被告刘丹在履行上述第五项义务时一并支付给原告贵州德鑫置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 长  李照黔人民陪审员  陈 静人民陪审员  向景华二〇二〇年八月四日书 记 员  陈发鹃