福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初3461号 原告：洪金烈，男，1976年12月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈幼萍（与洪金烈系夫妻关系），住福建省南安市。 原告：陈幼萍，女，1976年12月25日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道**。 法定代表人：陈景红，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 原告洪金烈、陈幼萍与被告南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪金烈、陈幼萍，被告泛华公司的委托诉讼代理人易炳权、傅巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪金烈、陈幼萍向本院提出诉讼请求：1.判决泛华公司因逾期交房（泛华·日昇新城x幢xxx室）向洪金烈、陈幼萍支付违约金，违约金以已交房款797195元的日万分之一计算，自逾期交房之日2016年1月1日起至实际交房2018年3月16日止为64174元（805日×797195元×0.0001）；2.泛华公司为洪金烈、陈幼萍办理并交付泛华·日昇新城x幢xxx室套房的不动产权证；3.判令泛华公司因逾期办证向洪金烈、陈幼萍支付违约金，违约金以已交房款797195元的日0.001%计算，自实际交房之日2018年3月16日的180天后即2018年9月16日起算，至办理完毕不动产权证之日止。事实与理由：2014年10月23日，洪金烈、陈幼萍、泛华公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，泛华公司将其开发的泛华·日昇新城x幢xxx室商品房出售给洪金烈、陈幼萍，该商品房总价款为797195元，交房期限于2015年12月31日前。该合同签订后，洪金烈、陈幼萍依约向泛华公司付清全部购房款，并缴纳契税等相关费用。但泛华公司却未能按期向洪金烈、陈幼萍交房。后经洪金烈、陈幼萍多次要求泛华公司交房，泛华公司直至2018年3月16日才向洪金烈、陈幼萍交房。但交房后至今，由于泛华公司的原因，泛华公司未能为洪金烈、陈幼萍办理该商品房的不动产权证，致使洪金烈、陈幼萍至今未能取得所购商品房的不动产权证。综上所述，泛华公司逾期交房、逾期办证之行为已构成严重违约，依合同和法律规定应当承担违约责任，故洪金烈、陈幼萍提起如上诉讼请求。 泛华公司辩称，第一，《商品房买卖合同》明确约定：市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工，泛华公司可据实顺延交房。本案中，合同约定的交房日期为2015年12月31日，但是自2012年4月18日开工起至2015年12月31日期间中雨以上降水天数及6级以上台风天、中高考等政府重要活动产生的可顺延期限共计175天，2016年1月1日起至2018年3月16日期间中雨以上降水天数及6级以上台风天、中高考等政府重要活动产生的可顺延期限共计120天，合计295天，因此，交房日期应相应顺延295天，即顺延至2016年10月21日。第二，民事诉讼时效期限为3年，洪金烈、陈幼萍于2020年5月9日向法院起诉主张权利，则诉讼时效应当从2017年5月10日起算，洪金烈、陈幼萍不能主张2017年5月9日之前的权利。第三，泛华公司与洪金烈、陈幼萍之间的《商品房买卖合同》及《补充条款》已明确约定：洪金烈、陈幼萍应在合同签订之日起10日内（2014年11月3日）办理完按揭手续，然而洪金烈、陈幼萍于2015年2月3日才将贷款支付给泛华公司，逾期付款达92天，因此，洪金烈、陈幼萍未在约定期限内办理完毕按揭手续，也未在约定期限内及时履行合同付款义务，明显构成违约，应按合同约定，以522000元为基数，按照每日万分之三支付自2014年11月4日起至2015年2月3日的违约金，即产生逾期付款违约金15400.8元。《补充条款》附件六第三条第二款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的全部价款及相关费用时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。在本案中，洪金烈、陈幼萍未向泛华公司支付过任何逾期付款违约金，其过错在先，违约在先，洪金烈、陈幼萍的合同义务应当先履行，在此情况下依据合同法第六十七条规定，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任。第四，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，泛华公司只是协助洪金烈、陈幼萍办证，办证义务人是洪金烈、陈幼萍，洪金烈、陈幼萍没有证据证明其已委托泛华公司办证，也没有证据证明其已向泛华公司提出办证的请求。另外，洪金烈、陈幼萍也没有提交证据证明其已经符合办证的手续资料。故洪金烈、陈幼萍第2、3项诉讼请求不能成立。第五，陈幼萍不是本案商品房买卖合同的相对人，其不具备本案诉讼主体资格，其诉请应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年10月23日，洪金烈与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，洪金烈购买泛华公司开发的址在南安市××路××号××幢××层××号房，建筑面积共133.57平方米，单价为每平方米5968.37元，总金额797195元。付款方式为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条第一款约定，买受人于2014年10月23日向出卖人支付首期购房款（含定金）计239195元，余款558000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款、公积金贷款的方式或组合贷款向出卖人支付购房款。第三款约定，买受人应在本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续。第四款约定，如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第三条第二款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。第五条第一款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。之后，泛华公司于2014年10月23日向洪金烈出具一张金额为239195元的购房款发票，于2014年11月14日又出具一张金额为36000元的购房款发票。2014年12月29日，洪金烈、陈幼萍与中国建设银行股份有限公司南安支行签订了一份《个人住房借款合同》，约定洪金烈、陈幼萍向中国建设银行股份有限公司南安支行贷款522000元用于支付本案房款，该款于2015年2月3日发放至泛华公司账户。2018年3月16日，泛华公司将本案商品房交付给洪金烈使用，但本案商品房至今未能办理不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.泛华公司提供的《天气资料分析报告》及《气象资料分析》，系由气象部门出具，其证据来源合法，与本案具有关联性，泛华公司主张施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电造成无法施工的天数应予以顺延，但本案《商品房买卖合同》于2014年10月23日签订，合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，即施工过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电应从合同签订之日即2014年10月23日起计至2015年12月31日，其中遭遇中、大、暴雨天数为45天，六级以上台风为11天，扣除重叠天数2天，交房日期可顺延54天，即泛华公司的交房时间可以顺延到2016年2月23日。在此期间又遭遇中、大、暴雨10天，故交房时间又可以顺延到2016年3月4日。2.泛华公司提供的《泉州市城市管理行政执法局关于加强中高考期间建筑工地施工噪声扰民整治的通知》，以此主张可延期交房，但因合同中并未对中高考期间顺延工期问题作出约定，且该证据不足以证明泛华公司因该因素实际造成无法施工，故该证据不能证明泛华公司的主张，本院不予认定。 本院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，洪金烈向泛华公司购买址在南安市××路××号××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，洪金烈与泛华公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定，买受人于2014年10月23日向出卖人支付首期购房款（含定金）计239195元，余款558000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款、公积金贷款的方式或组合贷款向出卖人支付购房款，买受人应在本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，但洪金烈直至2014年11月14日才向泛华公司支付购房款36000元，直至2014年12月29日才与中国建设银行股份有限公司南安支行签订《个人住房借款合同》，向中国建设银行股份有限公司南安支行贷款522000元用于支付本案房款，已超过双方约定的时间，已构成逾期付款的违约行为，因泛华公司在本案中并未提出反诉，对于逾期付款的违约责任，由双方另行处理。根据合同约定，泛华公司应当在2016年3月4日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付洪金烈使用，但泛华公司直至2018年3月16日才将本案商品房交付给洪金烈，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，泛华公司应计算支付自2016年3月5日起至2018年3月16日止，每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金，但因洪金烈于2020年5月9日才提起本案诉讼，现泛华公司主张超过诉讼时效，部分成立，本院予以部分采纳，即2017年5月9日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持，故泛华公司应支付洪金烈自2017年5月9日起至2018年3月16日止（共计312日），每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金即797195元×312×0.0001＝24872元，洪金烈诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；超过的部分，不予支持。泛华公司主张洪金烈未能按时付清合同约定款项，其无须承担逾期交房的责任；本院认为，虽然洪金烈逾期办理按揭手续，但其在合同约定的交房日期前已付清全部购房款，已履行合同主要义务，泛华公司亦予以接受并未提出异议，故泛华公司据此主张免除其应承担的逾期交房违约责任，不予采纳。泛华公司又主张洪金烈过错在先，违约在先，在洪金烈未支付逾期付款违约金前，他们公司有权不予交房，且不承担逾期交房的责任；本院认为，对于洪金烈的逾期付款行为，泛华公司可以提出主张要求支付逾期付款违约金，但并不能以此抗辩其应当承担的逾期交房违约责任。至于泛华公司所主张的以洪金烈应支付的逾期付款违约金抵销泛华公司应支付的逾期交房违约金，因为其所主张的逾期付款违约金属于权利未定状态，故不能直接主张抵销。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。《合同补充协议》又约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但时至今日，泛华公司仍未办理房屋所有权初始登记，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付洪金烈，没有履行协助办证义务，致洪金烈至今无法办理不动产登记手续，为此泛华公司应履行协助洪金烈办理不动产登记手续的义务，并应支付自2018年10月12日起至泛华公司履行完协助办证义务之日止，每日按已付购房款797195元的0.001%计算的逾期协助办证违约金，洪金烈诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；超过的部分，不予支持。泛华公司承担的是协助办证的义务，而非直接为业主办理不动产权证，故洪金烈要求泛华公司为其办理并交付不动产权证，理由不能成立，不予支持。本案《商品房买卖合同》系由洪金烈与泛华公司签订，陈幼萍并非该合同当事人，其不具有本案的诉讼主体资格，故对其请求，予以驳回。 综上所述，本院对洪金烈的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付洪金烈逾期交房违约金24872元； 二、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助洪金烈办理南安市××路××号××幢××层××号房不动产权属登记的义务； 三、南安市泛华投资发展有限公司应支付洪金烈自2018年10月12日起至其履行完协助办理上述不动产权属登记义务之日止，每日按购房款797195元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2018年10月12日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 四、驳回洪金烈的其他诉讼请求； 五、驳回陈幼萍的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1521元，减半收取计761元，由洪金烈负担435元，由南安市泛华投资发展有限公司负担326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇二〇年八月六日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。