云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初86号原告（反诉被告）：大理云岭房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区苍山路以北耀鹏明珠****，统一社会信用代码91532900790280544T。法定代表人：李**飞，职务总经理。委托诉讼代理人：覃光文，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马婷，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈洪昌，男，1968年11月17日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：冯会君，女，1968年7月8日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。原告大理云岭房地产开发有限责任公司（以下简称云岭公司）与被告陈洪昌、冯会君商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，公开开庭进行了审理，并于2019年6月26日作出（2019）云2901民初97号民事判决书。被告陈洪昌、冯会君不服该判决，向云南省大理白族自治州中级人民法院提起上诉。云南省大理白族自治州中级人民法院审理后，于2019年11月20日作出（2019）云29民终1229号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云岭公司的委托诉讼代理人覃光文、马婷，被告陈洪昌、冯会君的共同委托诉讼代理人虞怀兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云岭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》；2.判令被告恢复其向原告所购房屋原状，并将房屋返还原告；3.判令被告协助原告办理《商品房购销合同》备案登记及预告登记的注销手续；4.判令被告向原告支付违约金238197元（按购房款1190985元的20%计算）；5.判令被告向原告支付原告代其向富滇银行股份有限公司大理分行偿还的借款本金、利息共计736064.49元；6.判令被告向原告支付为实现债权而承担的律师代理费70000元；7.本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2013年1月5日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买大理经济开发区，总价款1190985元，其中首付款360985元，按揭贷款830000元。同日，原、被告还签订了《补充协议》，约定在被告房屋抵押登记前，原告为被告在银行的按揭贷款提供阶段性保证责任，若被告违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求原告履行保证责任或划扣款项的，原告有权解除《商品房购销合同》及其补充协议，将房屋另行销售，由被告支付20%的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，并为其在银行的按揭贷款提供阶段性担保。后因被告未向银行偿还贷款，银行于2018年11月5日从原告银行账户扣款736064.49元，为维护原告合法权益，现诉至人民法院。被告陈洪昌、冯会君辩称，1.原、被告存在买卖合同关系，被告已经通过支付首付款以及向银行按揭贷款的方式付清了购房全款，且本案中案涉的《商品房购销合同》已经在房管部门登记备案，被告是案涉房产的所有权人，原告无权要求解除合同，主张房产的所有权；2.案涉商品房买卖合同不具备解除的事实和法律依据，虽然在补充协议中约定保证金划扣原告有权解除合同，但是这个补充协议系原告方单方制作，属于免除开发商责任、加重买受人责任，限制了买受人主要权利的格式条款，应当认定为无效条款，所以原告方不具备合同约定的解除条件；3.原告的保证金被划扣是原告造成的，2013年1月5日，双方签订《商品房购销合同》，被告于2014年12月26日接房，但至今被告仍然没有取得房屋权属证书。如果原告在法定的期限内协助被告办理了产权证，案涉房产办理抵押登记后，原告的阶段性保证义务已经履行完毕，原告的保证金也不会被划扣，所以是原告违约在先才导致了原告的损失；4.被告没有按期偿还银行贷款，富滇银行基于原告是保证人的法律关系，划扣原告的保证金。原告承担担保责任后，有权依据主合同即《个人购房担保借款合同》向被告进行追偿。本案原告起诉的是商品房销售合同纠纷，与追偿权纠纷是两个不同的法律关系，因此，原告诉请与追偿债务有关的4、5、6、7项诉讼请求就不应当得到支持。综上，请求法庭驳回原告的全部诉请。反诉原告陈洪昌、冯会君向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即为反诉原告办理位于云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区的产权登记证；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因办理房产证的利息损失352450元（2015年6月25日起至2019年8月19日期间的损失，计算方式为1190985元×1516天／365天×7.125%＝352450元），并赔偿反诉原告自2019年8月20日起至办理权属证书之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算的利息损失；3.判令反诉被告承担本案的反诉费。事实和理由：本案中反诉被告存在迟延协助反诉原告办理房屋权属证书的行为，因未取得房屋权属证书导致反诉原告无法办理抵押权登记、无法及时出卖房屋，导致反诉原告无法及时归还银行按揭贷款，造成反诉原告巨大的经济损失。反诉被告云岭公司辩称，1.反诉原告的违约行为致使合同解除条件成就，我方行使合同解除权，双方的合同已于我方起诉时解除；2.如反诉原告认为我方应于2015年6月25日为其取得产权证，那么诉讼时效已经于2017年6月24日届满，被告早已失去了胜诉权；3.反诉原告至今未取得房产证，我方不存在任何责任及过错，责任及过错完全在于反诉原告自身及政策影响；4.反诉原告认为标的物的所有权已转移至其名下，完全是对法律的误解。综上，反诉原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明，双方当事人无争议的事实为：2013年1月5日，二被告（乙方）与原告（甲方）签订了《商品房购销合同》及其补充协议。购销合同约定，乙方向甲方购买大理经济开发区西侧，苍山路北侧“耀鹏?明珠”第9幢1单元第5层01号房屋，总价款1190985元，乙方应于签订《认购书》之日起10日内支付首付款360985元，余款向银行办理按揭贷款；甲方应于2014年12月26日将房屋交付给乙方。补充协议约定，甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务导致银行要求甲方履行保证责任或扣划甲方款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》及补充协议，由乙方向甲方支付合同价款的20%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用。产权登记的约定：甲方代办产权证的，乙方在房屋交付时，同时提交申报产权必须提交的全部合同价款的发票原件及复印件，已交纳的契税、公共设施设备维修基金收据及复印件，工本费、代办费等根据政府和相关管理部门要求缴纳费用和提交的所有文件。甲方在乙方委托代办后180个工作日内为乙方取得《房屋所有权证》，在乙方取得《房屋所有权证》之后的180个工作日内为乙方取得《国有土地使用证》，因登记机关的责任除外。乙方未委托甲方办理产权登记或未全面履行合同义务，甲方不承担办理产权登记的违约责任。《商品房购销合同》及其补充协议经大理白族自治州三塔公证处公证，《商品房购销合同》于2013年1月14日在大理创新工业园区房产管理办公室登记备案，合同登记号为ＪＫ2013011400197。合同签订后，被告向原告支付了首付款360985元，余款830000元通过向富滇银行股份有限公司大理分行贷款支付给原告，原告为该贷款提供在被告房屋抵押登记之前的阶段性保证责任。2014年12月26日，原告向被告交付了房屋，被告向原告交纳了契税35729.55元，维修基金17250.51元，房屋所有权证登记费、房屋所有权证工本费、房屋共有权证工本费、印花税、土地证及工本费等1000元，产权证代办费400元，管道天然气初装费3900元，广电网络初装费400元，合计58680.06元。被告陈洪昌于2017年5月10日向原告出具办理房屋产权证委托书；2018年9月18日又再次向原告出具办理房屋产权证委托书。但二被告产权证至今未办理。2018年7月11日，由于二被告未按约偿还借款，经富滇银行股份有限公司大理分行通知被告按约还款，被告陈洪昌向富滇银行股份有限公司大理分行承诺给予3个月宽限还款期，但承诺到期仍未按约还款。2018年11月1日，富滇银行股份有限公司大理分行通知原告，因被告陈洪昌超过三个月未按时足额偿还贷款本息，经催收未果，故宣布贷款提前到期，并要求原告履行连带保证责任。2018年11月5日，富滇银行股份有限公司大理分行自原告银行账户扣划736064.49元以结清被告陈洪昌的贷款。另原告为本案诉讼支付律师费70000元。双方当事人有争议的事实为：原告主张，2017年5月被告第一次向原告交齐了代办产权证的委托书和其他材料，材料提交后房管部门认为交纳的委托书不符合规定，要求重新签委托书和组织材料。原告通知被告方来办理，被告一直到2018年9月18日才重新出具委托书，原告于2018年9月19日将被告需要办理不动产登记的资料交给办证部门，原告就此向本院提交了委托书两份、夫妻财产约定书一份、云南省住宅专项维修资金专用收据一份。被告认为，其于2014年12月26日接房时就已经向原告出具了办理不动产登记需要的全部材料，并且向原告缴纳了相应费用，原告于当日向其出具了收据。后因迟迟未办证，被告询问后原告称材料不见了，于2017年5月让被告重新出具了委托书。2018年9月原告称政策发生了变化，让被告再出具了一次委托书。被告就此提交了接房费用收据一张。本院认为，被告于2014年12月26日就向原告缴纳了代办产权证的全部费用，原告已经收取了相应费用并出具了发票，根据一般交易习惯，应当认定被告已于2014年12月26日向原告交齐了代办产权证的所有材料。故关于双方当事人所争议的事实，本院采纳被告的意见，对原告的意见不予认可。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。双方合同约定，甲方（原告）在乙方（被告）委托代办后180个工作日内为乙方取得《房屋所有权证》，在乙方取得《房屋所有权证》之后的180个工作日内为乙方取得《国有土地使用证》。被告已于2014年12月26日向原告缴纳了了代办产权证的所有材料及费用，原告至今未办理案涉房屋的不动产权登记，2018年11月5日二被告未按贷款合同约定履行还款义务导致银行自原告银行账户扣划736064.49元以结清被告的贷款，故原告未协助被告办理不动产权登记的行为违约在先。合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下采取的补救方式。本案中，原告未履行办理房产证的义务已经构成了根本违约，且其违约行为在先，故原告不享有合同解除权。因此原告请求解除合同、要求被告返还房屋及协助办理注销登记的诉请，本院均不予支持。鉴于原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，故原告要求二被告承担违约金及律师费，被告反诉原告承担未办理房产证的利息损失的请求本院均不予支持。反诉原告要求反诉被告办理案涉房屋的产权登记，有事实及法律依据，本院予以支持。在诉讼过程中，原告自愿撤回“判令被告向原告支付原告代其向富滇银行股份有限公司大理分行偿还的借款本金、利息共计736064.49元”的诉请，系原告对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）大理云岭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为被告（反诉原告）陈洪昌、冯会君办理位于云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区的产权登记证；二、驳回原告（反诉被告）大理云岭房地产开发有限责任公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈洪昌、冯会君的其他反诉请求。本诉案件受理费14198元，由原告（反诉被告）大理云岭房地产开发有限责任公司承担。反诉案件受理费18544元，减半收取9272元，由被告（反诉原告）陈洪昌、冯会君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  滕 英人民陪审员  罗进文二〇二〇年八月三十一日法官助理李童捷书记员张涵