江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初826号原告：樊闯，男，1978年9月10日生，住宿迁市经济技术开发区。原告：周小勤，女，1979年7月9日生，住址同上。二原告委托诉讼代理人孙球、傅广宇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告：蔡绍建，男，1970年8月25日生，住宿迁市宿城区。被告：陈红，女，1969年8月19日生，住址同上。被告：蔡黎明，男，1996年11月26日生，住址同上。被告：蔡赛楠，女，1993年5月24日生，住址同上。四被告委托诉讼代理人张慧君、马俊，江苏宿兴律师事务所律师。原告樊闯、周小勤诉被告蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告樊闯及其二原告委托诉讼代理人孙球、被告蔡绍建、蔡黎明、蔡赛楠及其四被告委托诉讼代理人张慧君到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法于2020年7月7日再次适用普通程序开庭进行了审理。原告樊闯及其二原告委托诉讼代理人傅广宇、被告蔡绍建及其四被告委托诉讼代理人张慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊闯、周小勤向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告搬离位于宿迁市房屋，并不得妨碍原告对该房屋的占有和使用；2、请求贵院依法判令被告赔偿原告损失自2017年1月21日起按每月4000元标准至被告搬离涉案房屋交付原告正常使用之日止，截止到2019年11月21日，暂计：136000元；3、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：原告樊闯、周小勤系夫妻关系，被告蔡绍建、陈红系夫妻关系，被告蔡黎明、蔡赛楠系被告蔡绍建、陈红子女。2013年2月27日原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：由被告将位于宿迁市房屋出售给原告，与房产相关的所有附属设施及土地使用权一并转让给原告；房屋价款为970000元。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。被告向原告出具《收据》，被告蔡绍建将涉案房屋的“江苏省村镇工程建设许可证”及村镇房屋所有权证原件交付给原告，并在宿迁市国土资源所进行了备案。原告将上述房屋出租给他人使用期间，被告蔡绍建通过蔡绍勤，由蔡绍勤将房屋出租给蔡某，妨碍原告对涉案房屋使用。后原告对蔡绍勤、蔡某提起排除妨碍诉讼，宿城法院、宿迁中院均判决蔡某搬出房屋，蔡绍勤不得妨碍原告占有使用房屋，此案经宿城区法院强制执行期间，蔡绍勤搬离了涉案房屋。但现在被告自2017年1月21日起，又以各种理由占用涉案房屋，妨碍原告占有使用。原告认为，被告的非法占有并使用原告房屋的行为严重违反了双方约定，违反诚实信用原则，经多次沟通，仍不予停止侵害行为，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。四被告辩称，2013年2月27日签订的《房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，双方并无买卖房屋的合意，被告仍系房屋的所有权人。即使是买卖关系，涉案房屋系集体土地性质，樊闯与答辩人并非在一个集体内，房屋买卖也应是无效的。涉案房屋一直是被告一家占有使用，也是被告唯一的住所，樊闯也未主张过原告的诉讼请求。本院经依法审理认定事实如下：原告樊闯、周小勤于2014年9月23日向本院提出占有排除妨害纠纷之诉，诉讼请求为：“1、请求判令蔡绍勤、蔡某立即腾空、搬离房屋；2、请求判令蔡绍勤、蔡某赔偿原告损失（自2014年2月蔡某使用涉案房屋时起按照每月4000元标准支付至实际搬出之日止）；3、判令被告蔡绍勤以后不得阻碍原告使用涉案房屋。”（以下四段为该案判决书审理查明的内容）。2013年2月27日，原告樊闯、周小勤（二人系夫妻关系，买方）和被告蔡绍建、陈红（二人系夫妻关系，卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定蔡绍建、陈红将宿迁市房屋产权及与该房产相关的所有附属设施及土地使用权全部出售给樊闯、周小勤，价格为97万元，付款方式为一次性付清房款。合同约定，卖方在收到买方全部房款后五日内将房屋交付给买方。并保证该房产在交付时无任何担保、抵押及一切债权债务关系。该合同由樊闯、周小勤、蔡绍建、陈红及蔡绍建和陈红的子女蔡赛楠、蔡黎明签字。案外人赵某、杜某在见证人栏签字。后蔡绍建将涉案房屋的“江苏省村镇工程建设许可证”和村镇房屋所有权证原件交付给樊闯。后双方至宿迁市国土资源所进行了备案。因之前涉案房屋由蔡绍建出租给案外人赵某经营使用，故在2013年4月1日，赵某和樊闯重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定由樊闯将涉案房屋出租给赵某，租金为每月4000元，半年一付。租期为2013年4月1日至2013年10月22日。2013年5月16日，蔡绍建向樊闯出具了收据一份,载明：“收据今收到樊闯购房款玖拾柒万元正（￥970000.00），收款人：蔡绍建，2013年5月16日”。后蔡绍勤在2013年10月份开始以蔡绍建被樊闯骗了，蔡绍建委托其看房子为由阻止赵某继续将租金交给樊闯，并阻止樊闯使用房屋。后赵某在合同期满后因蔡绍勤要求其不要将租金交给樊闯而不再和樊闯续签租赁合同，并搬离涉案房屋。2014年3月10日，被告蔡绍勤将涉案房屋的门锁砸开，并将房屋的其中一间出租给被告蔡某经营超市，双方未签订书面协议。2014年11月5日，樊闯将户口迁至宿城区双庄镇牌坊，即涉案房屋所在地。另查明：蔡绍勤在诉讼中向本院提交了一份蔡绍建和陈红于2013年3月2日出具的委托书一份，载明：“授权委托书兹委托蔡绍勤为我的代理人，全权处理本人房屋出售（包括直至拆迁）一系列事宜。代理人关于房屋出售（包括拆迁）一系列所作的任何书面或口头意思表示均视为本人亲自作出的意思表示。委托人：蔡绍建（手印）、陈红（手印），代理人：蔡绍勤，2013年3月2日。”再查明：2014年4月4日，蔡绍勤在接受耿车派出所民警询问时，当民警问：‘现在是谁把房子租给蔡某的？’，蔡绍勤回答：‘我租给他的。’，问：‘你为什么将此房出租？’，回答：‘房子是小弟蔡绍建的，他离开家时让我照看的。’。同日，蔡某在接受耿车派出所民警询问时，当民警问：‘蔡绍建的这套房子怎么让你经营超市的？’，蔡某回答：‘我从蔡绍勤手里面租的。’，民警问：‘你什么时候租的？’，蔡某回答：‘大概在十几天前，具体时间我也说不清楚’。2014年8月17日，蔡绍勤在接受耿车派出所民警询问时，还是称：‘还是我租给蔡某一间开小商店，其余都空着没用’。本院经审理依法作出（2014）宿城民初字第2291号民事判决书，判决：“一、被告蔡某于本判决生效之日起十日内搬离宿迁市双庄乡房屋；二、被告蔡绍勤于本判决生效之日起不得妨害原告樊闯、周小勤占有使用宿迁市双庄乡房屋；三、被告蔡绍勤于本判决生效之日起十日内按照每月4000元的标准，自2014年3月25日起赔偿原告樊闯、周小勤损失至蔡某搬离涉案房屋之日止。如被告蔡某逾期搬离涉案房屋，则就其逾期搬离期间给原告造成的损失部分，其应和被告蔡绍勤承担连带赔偿责任。”蔡绍勤不服一审判决,向宿迁市中级人民法院提起上诉。宿迁市中级人民法院判决维持原判，驳回上诉。现原告樊闯、周小勤以被告非法占有并使用原告房屋向本院提起诉讼。涉案房屋属于农村房屋。本案的主要争议焦点是原告樊闯、周小勤是否有权要求四被告搬离涉案房屋，并支付占有使用费。关于双方签订的房屋买卖合同。原告樊闯、周小勤称被告蔡绍建一家将涉案房屋出售给其，签订了房屋买卖合同；原告樊闯、周小勤提供蔡绍建出具的97万元收条及数张银行取款凭证，用以证明其已支付购房款。四被告辩称，系因蔡绍建向原告樊闯借钱签订的让与担保协议。本院认为，蔡绍建于2013年5月16日向原告樊闯出具97万元收条，而取款时间分别是5月10日、5月16日、5月19日、6月13日、6月14日、6月17日。按照生活常识，如果双方存在房屋买卖真实意思表示，蔡绍建不可能在樊闯未支付全部款项的情况下就出具收条；且取款凭证仅能证明樊闯取款的事实，并不能证明樊闯将该款项交付给蔡绍建的事实，取款凭证与交易的关联性不能确认。被告蔡绍建申请证人高某到庭作证称，2013年蔡绍建以高某的名义在民丰银行借了30万元贷款，当时是用蔡绍建的商铺作抵押；贷款到期后没有钱还并且逾期了十几天，蔡绍建就找樊闯替他还款。另，被告蔡绍建提供了原告樊闯提起诉讼的民间借贷案件的法律文书。经查，原告樊闯自2013年起在本院提起的民间借贷诉讼20余件，并被列为职业放贷人名录。据此，本院认为，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。双方交易的房屋为农村房屋。根据我国相关法律法规的规定,农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性,涉及宅基地使用权的流转,故对农村房屋买卖的主体具有特别要求,也即只能在同一集体经济组织内部成员转让,且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况时才确认有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系。本案中,樊闯、周小勤与蔡绍建非同一集体经济组织内部成员,双方之间的房屋买卖合同是无效的。原告樊闯、周小勤基于无效的合同，主张房屋出卖人搬离涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告樊闯、周小勤的诉讼请求。案件受理费3020元，由原告樊闯、周小勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李夫宝人民陪审员  范桂华人民陪审员  管 莹二〇二〇年八月三十一日书 记 员  罗 璇