上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13885号原告：上海天衡投资咨询有限公司。法定代表人：熊某某。委托诉讼代理人：葛攀攀，浙江素豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丝寒，浙江素豪律师事务所律师。被告：王义林。委托诉讼代理人：靳舫，安徽天定律师事务所律师。原告上海天衡投资咨询有限公司（以下简称天衡公司）与被告王义林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案受理后，先适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员沈群独任审理，于2020年8月17日公开开庭审理了本案。原告天衡公司的委托诉讼代理人徐丝寒，被告王义林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天衡公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市闵行区×路×、×号商铺签订的《商铺租赁(续签)合同》于2019年9月1日解除；2、判令被告支付原告自2019年5月15日至2019年8月31日，按照每月39,000元计算的租金；3、判令被告支付自2019年5月15日起至2019年8月14日止，按照每日所欠租金的0.5%乘以天数计算的逾期支付租金的违约金47,736元；4、判令被告支付原告自2019年9月1日起至2020年6月1日止，按照两倍日租金即2,600元的标准计算的房屋占有使用费；5、判令被告支付欠付的水费6,677.83元、电费461.85元、天然气2,802.80元，物业费21,389.40元，合计31,331.88元；6、判令被告支付原告为恢复原状的费用10万元。事实和理由：原告与案外人江某于2009年10月1日签订《商铺租赁合同》一份,约定原告向江某出租位于上海市闵行区×路×号、×号的商铺,租赁期限为2009年10月1日至2014年9月30日止。双方约定承租方逾期返还房屋的,每逾期一日,承租方即应当按照合同所规定的日租金标准的2倍向原告支付房屋占有使用费。《商铺租赁合同》到期后,原告与被告签订了《商铺租赁(续签)合同》,约定租赁期限为五年,自2014年11月16日至2019年11月15日,每月租金为39,000元。租金先付后租,被告应当在每个支付周期提前一周向原告支付租金。如逾期支付租金,除应当补欠租外,并按租金的每天0.5%计算违约金。拖欠租金超过15天的,原告有权终止合同并收回房屋。同时约定“本续签合同其他事宜,可参照《商铺租赁合同2019-10-01至2014-09-30》条款执行,并具有同等法律效力。被告王义林与江某系亲戚关系,两人在租赁房屋内共同经营饭店。自2019年5月15日起,被告一直拖欠房租,经原告催讨后,被告仍置之不理。关于押金，原告要求押金折抵收房费用，不再返还。为维护原告的合法权利，故诉至法院。被告王义林辩称：被告租赁房屋后在内实际经营A饭店，店前修路影响经营，被告于2019年5月开始向原告财务部门人员申请退租，原告未给予明确回复。被告请求退还押金，以及退还部分煤气管道的投入后退租，原告一直没有表态。后被告想做足浴生意，但原告一直拒绝与被告协商，导致被告无法转型。2019年5月起被告停止经营。被告的租金支付到2019年5月14日，之后的租金就未再支付。合同履行期间，原告曾告知被告，若续租，房租将大涨且超过周边租金的上限，被告认为此行为违反了双方签订的《续租合同》。原告又于2019年9月来找被告协商，要求被告支付每月8万多的租金，被告不同意。故合同解除责任不在被告。原告仅损失租金，故违约金应减少或不予支持。被告投入的装潢和煤气改造，有利用价值，还有押金8万元，请原告适当折价返还。本院经审理认定事实如下：原告天衡公司系上海市闵行区×路×号、×号房屋的房地产权利人。2009年9月28日，原告天衡公司（出租方、甲方）与江某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、出租商铺情况1-1甲方出租给乙方的商铺座落上海市闵行区×路×号、×号。1-3该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）、（三）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。五、保证金和其他费用5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即80,918.68元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，物业管理费、使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。房屋维修和其他有关费用，由甲方承担。七、房屋返还时的状态7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的日租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用。7-3属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，房屋恢复至原先交房时状态。或由双方根据当时的实际情况协商处理。九、解除本合同的条件9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，另一方应放弃所有抗辩权。违反合同的一方，应向另一方按贰个月租金标准支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（七）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。十、违约责任10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付贰个月的租金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。十一、其他条款11-5若乙方逾期不支付租金累计超过15日时，甲方有权采取停水停电或加锁大门等方式，并要求终止本合同，要求乙方立即搬离。11-6若乙方逾期不支付租金累计超过15日，同时又不辞而别时，甲方有权在第三方在场的情况下进入该房屋，处置乙方物品，并将该房屋出租给第三人。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，江某依约支付原告天衡公司房屋租赁保证金80,918.68元。江某在涉案房屋内经营上海市闵行区A饭店。上述合同到期后，2014年11月15日，原告天衡公司（出租方、甲方）与被告王义林（承租方、乙方）签订了《商铺租赁（续签）合同》，双方约定：第一条甲方将自有的坐落于上海市闵行区×路×号、×号的商铺，共二套，建筑面积443.39平方米，出租给乙方作商铺使用，乙方愿意承租。第二条续租赁期五年，甲方从2014年11月16日将上述房屋交付乙方使用至2019年11月15日收回。第三条续签商铺的年、月租金和租金的交纳期限，甲乙双方议定月租金如下：从2014年11月16日至2019年11月15日每月租金39,000元，以上租金先付后租，每月由乙方按月提前一周支付，交纳给甲方。第四条乙方有以下情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、利用房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、拖欠租金超过15日的。第五条合同期满后，如甲方继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。双方可协商对租金进行调整，租金增幅上线可按周边租赁行情价格的平均价调整。第六条租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同否则属于违约，如有特殊情况需要终止合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决。第七条乙方在使用房屋期间，不得擅自房屋结构和用途，如乙方对房屋设施故意造成损害的，应负责修缮恢复原状或赔偿经济损失，如要对房屋进行装修，应征得甲方同意，费用由乙方自行负责。第九条违约责任1、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%，以天数计算向甲方交付违约金。2、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金的0.5%，以天数计算向甲方交付违约金。3、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的0.5%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍由终止合同的申诉权。第十条本续签合同其他事宜，可参照《商铺租赁合同2009-10-01至2014-09-30》条款执行，并具有同等法律效力（除续签合同的租金变化之外，如条款中与本续签合同有冲突之处，以本合同为准。此续签合同的所有附带责任条约同时延期至2019年11月15日）。被告王义林接收房屋后，对房屋进行内部装修并隔了包间，经营饭店。因经营状况不佳，被告向原告申请提前退租或转型经营，未获原告答复。被告支付租金至2019年5月14日，后被告不再支付租金。2019年6月4日，原告天衡公司向被告王义林邮寄《租金催缴通知书》，主要内容为：您应当于2019年5月15日向我司缴付当期租金。自5月15日始，本司人员已多次提醒和催促您缴付租金，但您置之不理，拒不缴付，至今已逾期20日之久。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定：拖欠租金超过15日的，甲方有权终止合同，收回房屋。现该合同约定的合同终止事项已经出现，我司有权利要求终止与贵司的房屋租赁关系，并有权选择向法院申请采取强制腾退等措施以维护我司合法权益。若您确有短期内的支付困难，请您在收到本通知后3日内向本司出具书面的付款计划及承诺，但前述付款计划最晚一笔的款项支付时限不得超过6月10日。被告王义林于次日签收该函件。2019年8月30日，原告天衡公司向被告王义林、江某邮寄《通知书》，主要内容为：你们应于2019年5月14日之前支付下一月房租，但时至今日仍未支付到通知日止租金及违约金，现通知：1、双方于2019年9月2日终止租赁合同，请你们于9月2日腾退房屋；2、请你们支付到2019年9月2日止的全部租金及违约金（即2019年5月15日至2019年9月2日期间的租金140,400元及违约金47,736元），如逾期未搬离，租金、违约金一直计算到交付之日。3、如逾期腾退，我司将于2019年9月3日起停水停电，全部责任和后果由你们自负。被告王义林收到该通知，但未腾退房屋。原告诉至本院后，2020年6月初，被告将钥匙交于保安处，未结清水费、电费等费用即自行搬离。2020年6月13日，原告收回房屋，发现房屋内有垃圾若干未清理，被告因经营而自行搭建的房屋隔断未拆除。原告称其已支付清扫费2万元，预计恢复原状共需支付10万元。原告认可江某支付的押金已转为原告与王义林租赁合同项下的押金，可折抵恢复原状费用，故不需再向被告王义林返还。关于原告主张的各类欠费，即水费6,677.83元、电费461.85元、天然气费2,802.80元，被告表示确未结清，数额“差不多”。关于原告主张的物业费欠费21,389.40元，被告认为其自2019年5月即不再经营，因原告原因拖延至今，故不同意支付。以上事实，由原告天衡公司提供的《商铺租赁合同》、《商铺租赁（续签）合同》、不动产登记证明、租金催缴通知书、通知书及邮寄信息、现场照片和水、电、煤气账单，被告王义林提供的贫困证（家庭贫困证明）、慢性病（糖尿病）证明、残疾人（父亲残疾）证明等证据以及双方的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁(续签)合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。被告在合同履行期间拖欠租金，经原告催缴仍不履行，根据合同约定，原告有权解除合同。故原告按照合同约定发函通知被告双方的租赁合同于2019年9月2日解除，合理合法，根据被告自认及相关证据，原告解除合同的意思已经到达被告，故本院确认合同于2019年9月2日解除。原告要求被告支付自2019年5月15日至2019年8月31日，按照每月39,000元计算的租金，具有合同依据，本院予以支持。被告逾期支付租金的行为，导致原告在约定时间内收取租金的权利受到损害，原告主张自2019年5月15日至2019年8月14日期间，被告逾期支付租金的违约金，本院予以支持。此外，在原告发函要求解除租赁合同后，双方未及时进行房屋的交接手续，被告虽对此负有责任，但原告应当在被告违约后，采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故就原告要求被告支付自2019年9月1日起至2020年6月1日止，按照两倍日租金计算的房屋占有使用费，本院酌情调整为由被告支付自2019年9月2日起至2019年12月1日止，按照两倍日租金计算的房屋占有使用费。原告主张被告未结清水、电、煤气费用，提供了相关单据，被告对此不持异议，本院予以支持。双方对物业费仅约定为由被告负担，对物业费的收费标准、收费主体均无合同约定。且原告主张欠费21,389.40元，对该欠费形成时间、计费依据均未举证证明，而被告不同意支付该款，故本院在本案中难以支持。原告可待条件成就后另行主张。关于押金，原、被告虽然均表述为8万元，但根据原告与江某的租赁合同履行情况，原告收到的押金应为80,918.68元，该款原告亦认可为被告王义林支付的押金。根据约定，该押金抵冲相关费用后应予以退还。被告将房屋钥匙转交原告后搬离，但未将房屋恢复原状。故原告对恢复原状的费用虽未举证，但系必然支出，本院酌情支持3万元。原告要求将押金折抵收房费用后不再返还，不符合双方约定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海天衡投资咨询有限公司与被告王义林签订的《商铺租赁(续签)合同》于2019年9月2日解除；二、被告王义林于本判决生效之日起十日内支付原告上海天衡投资咨询有限公司自2019年5月15日起至2019年8月31日止，按照每月39,000元计算的租金136,500元；三、被告王义林于本判决生效之日起十日内支付原告上海天衡投资咨询有限公司自2019年5月15日起至2019年8月14日止，逾期支付租金的违约金47,736元；四、被告王义林于本判决生效之日起十日内支付原告上海天衡投资咨询有限公司自2019年9月2日起至2019年12月1日止，按照日租金两倍计的房屋占有使用费234,000元；五、被告王义林于本判决生效之日起十日内支付原告上海天衡投资咨询有限公司水费6,677.83元、电费461.85元、燃气费2,802.80元；六、被告王义林于本判决生效之日起十日内支付原告上海天衡投资咨询有限公司恢复原状费3万元；七、原告上海天衡投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日退还被告王义林押金80,918.68元；八、驳回原告上海天衡投资咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,190.97元，由原告上海天衡投资咨询有限公司负担1,822.97元，被告王义林负担7,368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年八月二十五日法官助理  陈奕含书 记 员  陈奕含附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。