大连长兴岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0292民初276号 原告：赵亚秋，女，1976年11月23日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。 委托诉讼代理人：赵坤（赵亚秋哥哥），男，1971年9月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省大兴安岭地区，现住江苏省南京市江宁区。 被告：大连长兴岛国际会议中心有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区国际会议中心，统一社会信用代码：912102447824921927。 法定代表人：张迎东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王奇全，男，1991年8月23日出生，汉族，户籍地辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：张欣如，女，1992年8月20日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。 原告赵亚秋与被告大连长兴岛国际会议中心有限公司（以下简称会议中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚秋的委托诉讼代理人赵坤、被告会议中心委托诉讼代理人王奇全、张欣如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2012年9月26日至实际交付之日止的逾期交房违约金111857.82元（以282494元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计算至2019年10月27日为115085.95元）；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年10月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以282494元购买被告开发的大连长兴岛临港工业区土城街商品房。原告于合同签订当日向被告支付首付款141494元，余款141000元以银行按揭的方式支付，原告已依约向被告支付总房款282494元。双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定被告应当在2012年9月26日前向原告交付符合交付条件的商品房，但截至2019年10月27日，虽经原告多次催促，被告始终无法按合同的约定向原告交付案涉商品房。原告自筹资金购买了案涉商品房，但因被告的违约行为造成迟延交房七年多。在此期间，原告曾与其他业主一同向管委会、信访局、土地管理局等有关部门反映此事，但一直无人为原告解决。被告也利用其自身优势地位拒绝向原告支付违约金、并未主动向原告说明未按时交付房屋的原因和具体交付日期。在被告逾期交房期间，原告既无法使用案涉商品房，也因购买案涉房屋占用了大额资金，给原告造成了严重的经济损失。原告请求法院判如所请。 被告会议中心辩称，不同意原告的诉讼请求，2011年10月16日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定2012年9月26日前交付房屋，同时合同第9条第1款第2项规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房日期的第2天起至交付房屋之日止，按日向买受人支付已交房款万分之0.2的违约金，涉案合同经双方真实意思表示签订，已明确约定违约金数额，原告主张不符合合同及法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定，原告需对损失数额进行举证，才能按照其主张的标准赔偿，第17条是关于合同当事人没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定，如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第16条损失计算一定要参照第17条的规定。违约金是违约方给守约方的补偿，立法本意为补偿，原告诉讼请求明显过高。2017年11月21日，已经将涉案房屋交付给原告，原告于2019年10月29日向法院提起诉讼，超过了诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交下列证据：1.商品房买卖合同及附件，以证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，合同第八条交付期限约定，被告应于2012年9月26日前向原告交付符合交付标准的商品房；合同第七条、第九条分别约定了双方存在违约行为的违约责任；2.发票1张，以证明原告于2011年12月8日向被告交纳了购房款；3.房屋租赁合同，以证明因案涉房屋未交付，原告在外租房居住。4.个人住房贷款合同，以证明案涉房屋是由原告在建设银行贷款购买；5.中国建设银行个人活期账户交易明细，以证明原告每月按期还贷；6.个人贷款支付凭证，以证明原告在中国建设银行贷款141000元。被告会议中心对证据1无异议，但认为该合同及补充协议是双方的真实意思表示，应当合法有效，对双方具有约束力，对证明的内容有异议，合同的第9条约定了合同的违约金，应按照合同约定的标准；对证据2无异议；对证据3真实性、关联性、合法性均有异议，原告起诉状签字与房屋租赁合同签字的字体是不一致的，该租赁合同不能证明租赁行为真实存在，并且该租赁合同最早签订日期为2011年4月10日，双方约定的交房时间是2012年9月26日，虽然原告提交了房屋租赁合同，但还需要提交原告与出租方相关的支付租金的凭证，以证明租赁事实真实发生，此外该房屋租赁记载租赁房屋面积为79平方米而原告购买的房屋面积是61.68平方米，即使原告无房居住即租房，租赁房屋的租金也应当参照长兴岛同等面积相同区域的房屋租金。对证据4、5、6的真实性、合法性均无异议，但认为上述证据与本案无关，本院对证据1、2、4、5、6予以认定，原告提供的证据3真实性无法核实，又无其他证据佐证，故对此证据不予认定。 被告向本院提供以下证据：住户回访表及承诺书，以证明原告于2017年11月21日接受被告交付的房屋。原告对上述证据真实性无异议，但被告称出具承诺书才能拿钥匙，且被告仅交付了房屋钥匙，未交付单元门钥匙。本院对被告提供的证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，双方约定买受人购买出卖人开发的位于大连长兴岛临港工业区土城街，建筑面积61.68平方米，每平方米4579.99元，总金额282494元；原告应于2011年10月24日支付全款282494元；出卖人应当于2012年9月26日前，将经验收合格并取得竣工验收报告的商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点贰的违约金等。后原告交纳了全部购房款282494元。 另查明，2017年11月21日，原告哥哥赵坤代原告向被告出具承诺书一份，载明：“本人赵坤、赵亚秋于2017年11月21日领取汇益公馆981401房屋的钥匙。本人承诺不因开发商延期交房起诉和上访。”2017年11月21日被告向原告交付了案涉房屋钥匙，未办理产权变更手续。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。该合同实质上为商品房预售合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部房款，被告应按约定日期交付案涉房屋，逾期交房应承担违约责任。在原告主张继续履行合同的情况下，被告应自约定交房日的次日起至实际交房日止，向原告承担逾期交房违约金。合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点贰的违约金，经核算，日万分之零点二折合年利率为0.73%，该约定低于同期银行存款利率，低于原告产生的损失，原告要求增加违约金的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，本院予以采纳。原告知道案涉房屋不符合合同约定的交付条件，仍同意于2017年11月21日领取房屋钥匙，应视为房屋已经交付。原告知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。因双方在合同中约定交房截止日期为2012年9月26日，故被告应支付原告2012年9月27日至2017年11月21日期间产生的延期交房违约金84750.16元（以282494元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准）。因通过民事诉讼程序保护自身权利，是当事人的基本权利，除法律有明确规定的情形之外，不得以合同约定排除当事人提起民事诉讼的权利，故原告于2017年11月21日出具的承诺书，不能视为原告放弃诉权。被告认为2017年11月21日，已经将涉案房屋交付给原告，原告于2019年10月29日向法院提起诉讼，超过了诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，对被告的辩称意见本院不予采纳。 综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告大连长兴岛国际会议中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵亚秋逾期交房违约金84750.16元（2012年9月27日至2017年11月21日）； 二、驳回原告赵亚秋的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2538元，减半收取1269元，由原告赵亚秋负担304元，被告大连长兴岛国际会议中心有限公司负担965元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  孔晓斐 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 妍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。