江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初494号原告：泰州市姜堰区饮食服务公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道梁山村，统一社会信用代码91321204141350151N。法定代表人：黄迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：常旭玲,江苏指明路律师事务所律师。被告：姜堰区随客时尚茶餐厅，住所地泰州市姜堰区罗塘街道小梁山市场西侧二楼，统一社会信用代码92321204MA1Q1XK134。经营者：何剑，男，1977年7月30日出生，汉族，住靖江市。被告：何剑，男，1977年7月30日出生，汉族，住靖江市。共同委托诉讼代理人：许珍平，江苏诺凡律师事务所律师。原告泰州市姜堰区饮食服务公司（以下简称饮服公司）与被告姜堰区随客时尚茶餐厅（以下简称随客茶餐厅）、何剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）苏1204民初4403号民事判决。随客茶餐厅、何剑不服该判决,向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院于2020年1月9日作出（2019）苏12民终3429号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于同年4月7日、7月6日公开开庭进行了审理。原告饮服公司委托诉讼代理人常旭玲，被告随客茶餐厅经营者何剑、何剑及其共同委托诉讼代理人许珍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饮服公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告随客茶餐厅签订的三份房屋租赁合同；2.两被告立即给付拖欠的房屋租金230008元并承担违约责任（计算至起诉之日的违约金为13000元）；3.两被告立即从租赁的房屋内迁出；4.两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.两被告立即给付拖欠的房屋租金230008元（1387㎡房屋2018年9月19日至2019年3月18日的租金97344元，2019年3月19日至2019年9月18日的租金101238元；19.72㎡房屋2018年9月24日至2019年9月23日的租金13663元；23.12㎡房屋2019年6月1日至2020年5月31日的租金17763元）；2.两被告支付违约金13000元（计算至2019年6月17日）；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告及其分支机构小梁山市场和姜堰市随之客时尚茶餐厅（以下简称随之客）分别于2009年5月31日、2009年7月18日、2009年9月20日签订三份房屋租赁合同，合同约定：随之客租赁原告自有的坐落在小梁山市场二楼西侧和局部三楼建筑面积为1387.2平方米的房屋，以及小梁山市场西大门北侧门朝西的面积分别为19.72㎡、23.12㎡第一、二间房屋，用于餐饮经营。租赁期限分别为：2016年3月19日起至2024年3月18日止，2009年9月24日起至2024年3月18日止，2009年6月1日起至2024年3月18日止。1387.2㎡的房屋租金第一年为18万元，第二年起每年递增4%；19.72㎡的房屋第一年租金为9600元，第二年起每年递增4%；23.12㎡的房屋第一年租金为12000元，第二年起每年递增4%。合同同时约定：乙方逾期交付租金，除仍如数补交外，另支付违约金（每逾一日，按月租金的3‰）给甲方。逾期三个月仍不交纳的，甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告开始尚能遵守合同约定，按时缴纳租金，可从2018年6月开始，被告未按合同约定支付租金，经原告多次催要至今未付。原告在2019年被告起诉原告房屋租赁合同纠纷时方知随之客已于2010年3月被被告何剑申请注销，同一时间被告何剑又重新成立了随客茶餐厅，并营业至今。此情况被告从未告知原告，两个企业仅一字之差，足以混淆视听。原告认为被告注销企业理应告知原告，而被告何剑作为随之客的投资人理应对注销企业的债权债务承担责任，且被告随客茶餐厅又是被告何剑开办的个体工商户，又实际使用案涉房屋至今，故所欠租金应由两被告共同承担。被告何剑、随客茶餐厅辩称:1.被告随客茶餐厅没有违约行为。2018年6月原告对小梁山市场进行升级及消防设施改造，在被告随客茶餐厅门口设置了围挡，致随客茶餐厅无法正常经营，造成损失。双方签订的房屋租赁合同第十二条约定，原告应对被告的损失进行赔偿，该赔偿款远远超过被告所应当缴纳的租金，故被告不存在违约行为。因原告改造致被告无法正常营业，被告也积极与原告进行了协商，双方达成了协议，原告事后因各种理由反悔没有按照双方的约定实施。2.自与原告签订租赁协议以来，被告一直正常履约。2018年6月后，原告对小梁山市场进行升级改造，造成被告损失，被告仍缴纳了部分租金。被告未支付租金，事出有因，并非违约。即使认定被告违约，合同约定的违约金计算标准过高，应予调整。3.被告租赁原告房屋经营期间发生新冠××疫情，新冠××疫情对餐饮的影响很大，请求减免新冠××疫情防控期间的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月31日，姜堰市饮食服务公司小梁山市场（甲方）与随之客（乙方）签订《店房租赁协议书》一份，约定:甲方将坐落于小梁山市场西大门北侧第二间门朝西，面积为23.12㎡的房屋，租赁给乙方经营。租赁期限自2009年6月1日至2024年3月18日；租金及给付方式：第一年租金12000元，从第二年起每年递增4%，租金于每年6月1日前一次性向甲方支付；违约责任：乙方不按时缴纳租金，每逾期一天，按欠交租金的千分之三向甲方支付违约金，等。另外，合同第七条约定：“租赁期内因城市规划需要对该房屋进行拆迁改造，乙方应无条件服从，租金按实际使用月份计算，甲方不承担其他任何损失。甲方协助乙方向各相关部门及单位取得应得的拆迁或其他补偿。”2009年7月18日，姜堰市饮食服务公司（甲方）与随之客（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于小梁山市场二楼西侧（从西向东第四根立柱为界）1294.72㎡及三楼92.48㎡，合计建筑面积1387.2㎡的房屋，自姜堰区明月楼美食城租赁期满之次日起，按现状租赁给乙方开办餐饮企业。租赁期限自2016年3月19日起至2024年3月18日止。租金及给付方式：第一年租金为180000元，第二年起每年递增4%，租金每年分两次给付，即每年3月19日的前给付一半租金、9月19日前给付剩余的一半租金。违约责任：乙方逾期交付租金，除仍如数补交外，每逾期一天，按月租金的3‰向甲方支付违约金，等。另外，合同第六条约定：“甲方出租的房屋在合同期内如因城市规划需要拆迁改造，乙方应无条件服从，对乙方的补偿按拆迁相关规定执行。”第十二条约定：“由于甲方产权矛盾或企业改制及其内部纠纷等其它原因致使乙方不能够正常营业或停业的，甲方除免除其期间的房屋租金外，另向乙方赔偿此期间营业等其他相关损失，赔偿标准：影响一天以原告此前30日正常营业状况下平均营业额的40%为标准。如造成重大名誉等损失的，甲方须另作赔偿。”2019年9月20日，姜堰市饮食服务公司小梁山市场（甲方）与随之客（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将小梁山市场西大门北侧第一间门朝西面积为19.72㎡房屋，租赁给乙方经营；租赁期限自2009年9月24日至2024年3月18日；租金及给付方式：第一年租金为9600元，从第二年开始每年递增4%，租金于每年9月24日前一次性给付甲方；违约责任：乙方不按时缴纳租金，每逾期一天，按欠交租金的3‰向甲方支付违约金，等。上述合同签订后，原告按约将房屋交给随之客经营使用。姜堰市饮食服务公司小梁山市场系姜堰市饮食服务公司的分支机构。姜堰市饮食服务公司于2013年3月6日变更名称为饮服公司。2010年3月10日，被告何剑投资设立的个人独资企业随之客被泰州市姜堰区市场监督管理局核准注销，登记机关公示：其债务、债权已清算完毕，无债权债务，所剩净资产10万元由投资人何剑收回。同年3月24日，个体工商户随客茶餐厅经泰州市姜堰区市场监督管理局核准设立，经营者为被告何剑。诉讼过程中，原告饮服公司与被告随客茶餐厅、何剑一致确认，随之客与原告饮服公司签订的三份房屋租赁合同，相关的权利与义务由随客茶餐厅承受。被告随客茶餐厅已支付23.12㎡房屋租金至2019年5月31日，已支付1387.2㎡房屋租金至2018年9月18日，已支付19.72㎡房屋租金至2018年9月23日。之后被告随客茶餐厅未再向原告支付租金。2017年8月31日，泰州市姜堰区人民政府根据《泰州市市区农贸市场提档升级工作实施意见》（泰政办发﹝2017﹞87号）精神，制定《姜堰区农贸市场提档升级工作实施方案》（泰姜政办﹝2017﹞75号）。2018年6月20日至同年10月15日，原告饮服公司根据政府文件要求对小梁山市场进行升级改造。被告随客茶餐厅以施工期间在其门口设置围挡、道路被封对其经营造成影响为由，要求原告饮服公司赔偿引发纠纷，致本案成讼。本院认为，案涉三份房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告饮服公司按约将房屋交付给随之客租赁使用，被告随客茶餐厅承受了随之客的合同权利义务，应按约支付租金，其未按约支付租金，构成违约，应承担继续履行的违约责任。小梁山市场升级改造对被告随客茶餐厅的经营造成影响，被告随客茶餐厅要求根据2009年7月18日签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，除免除升级改造期间的房屋租金外，还要求原告饮服公司赔偿此期间营业等其他相关损失。本院认为应根据该《房屋租赁合同》第六条和2009年5月31日签订的《店房租赁协议》第七条的约定，仅免除升级改造期间的房屋租金。小梁山市场升级改造自2018年6月20日起至同年10月15日止，共117天，其中1387㎡房屋相应的租金为62407元，19.72㎡房屋相应的租金为4250元，23.12㎡房屋相应的租金为5475元，合计72132元应予减免。因新冠××疫情的暴发，且新冠××疫情对餐饮业的影响较大，根据泰姜政发[2020]18号文件的要求，免除被告随客茶餐厅2020年第一季度的房屋租金。原告饮服公司主张的23.12㎡房屋2020年第一季度的租金4441元，应予减免。扣除因小梁山市场升级改造期间的租金72132元及因新冠××疫情减免的租金4441元，被告随客茶餐厅还应支付：1387㎡房屋2018年9月19日至2019年9月18日的租金136175元，19.72㎡房屋2018年9月24日至2019年9月23日的租金9413元，23.12㎡房屋2019年6月1日至2020年5月31日的租金7847元，合计153435元。原告饮服公司主张的租金超过153435元的部分，本院不予支持。被告随客茶餐厅辩称，还应赔偿其损失，不符合合同的约定，本院不予采信。原告饮服公司主张被告茶餐厅承担违约金13000元。根据合同约定：23.12㎡房屋租金，每逾期一日，按欠付租金的3‰支付违约金，2019年6月1日至2019年6月17日的违约金为400元；19.72㎡房屋租金，每逾期一日，按欠付租金的3‰支付违约金，2018年9月24日至2019年6月17日的违约金为7512元；1387㎡房屋租金，每逾期一日，按月租金的3‰支付违约金，2018年9月19日至2019年6月17日的违约金为9226元；合计违约金17138元。原告主张13000元违约金未超过合同的约定，本院予以支持。被告何剑系个人独资企业随之客的投资人，又系被告随客茶餐厅的经营者，原告饮服公司请求被告何剑与被告随客茶餐厅共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下：一、被告姜堰区随客时尚茶餐厅、何剑于本判决生效之日起十日内向原告泰州市姜堰区饮食服务公司支付房屋租金153435元（1387㎡房屋2018年9月19日至2019年9月18日的租金136175元，19.72㎡房屋2018年9月24日至2019年9月23日的租金9413元，23.12㎡房屋2019年6月1日至2020年5月31日的租金7847元）；二、被告姜堰区随客时尚茶餐厅、何剑于本判决生效之日起十日内向原告泰州市姜堰区饮食服务公司支付上述租金逾期违约金13000元（计算至2019年6月17日）；三、驳回原告泰州市姜堰区饮食服务公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，由原告泰州市姜堰区饮食服务公司负担1558元，被告姜堰区随客时尚茶餐厅、何剑负担3388元（原告同意其预缴的案件受理费剩余的3388元，由两被告向其支付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4946元。审 判 长  张德才人民陪审员  唐生桂人民陪审员  周爱群二〇二〇年八月四日法官 助理  赵 雯书 记 员  王梦婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。