广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初936号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码：914×××××××××××333G。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：林海萍，刘晓红，该公司职工。被告：史吉广，男，1958年9月15日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××××××，公民身份号码442××××××××××××030。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司与被告史吉广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用简易小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司的委托诉讼代理人刘晓红到庭参加了诉讼，被告史吉广经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费人民币858.26元；2.判令被告支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年4月1日为人民币5947.75元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅区******号商品房。原、被告双方于2009年4月30日签订《碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月429.13元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2016年4月1日起至2016年5月31日止一直未支付物业服务费，截止至2020年4月1日欠款金额累计高达6806.61元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告的行为已构成违约，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告史吉广没有到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2009年4月30日，史吉广作为买受人，高要市碧颐房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：史吉广购买由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的位于高要区南岸湖西一路18号的肇庆碧桂园******房（住宅三层楼）；买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2009年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司作为乙方，史吉广作为甲方，双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，主要约定：史吉广已购买的由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的******商品房交付使用后，由广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司提供物业管理服务；史吉广所购物业为住宅，物业服务收费标准按房屋建筑面积每月每平方米1.3元和花园面积每月每平方米0.3元计收；商品房买卖合同约定的面积如与国土房管部门的最终测绘面积有差异，以国土房管部门的最终测绘面积计算物业服务费；史吉广应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费于公历每月5日前交纳，无论史吉广是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费；史吉广逾期交纳物业服务费，每逾期一天需要向广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司可向人民法院起诉。上述《碧桂园前期物业服务协议》签订后，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司履行了物业管理服务义务，史吉广享受了碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司提供的物业服务后并未按照协议约定向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司足额支付物业服务费，拖欠2016年4月1日起至2016年5月31日止的物业服务费未付清。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司催收未果，遂起诉至本院。另查明，2009年6月21日，史吉广办理了案涉物业的收楼手续。案涉物业现已办理了产权证，房管部门的测绘面积显示的房屋建筑面积为257.16平方米、花园面积为316.08平方米。还查明，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司于2012年11月27日经肇庆市工商行政管理局核准，变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司；于2015年12月17日经肇庆市工商行政管理局核准变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司；于2019年6月27日经肇庆市高要区××监督管理局核准变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告史吉广经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。史吉广的缺席，视其放弃答辩、质证等相应诉讼权利，但不影响本院在查明事实基础上依法作出判决。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司庭审中确保其提供的证据真实、合法，并愿意承担与此相关的法律责任，本案亦不存在与之相矛盾的证据，故对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司提供的证据，本院予以采信。原、被告双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，合法有效，应受法律保护。协议签订后，双方形成了服务委托关系，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，史吉广作为业主，亦应依约向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司支付相应的费用。根据双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》的约定，物业服务费按物业的房屋建筑面积1.3元/月/平方米和花园面积0.3元/月/平方米计收，以房管部门的最终测绘面积即房屋建筑面积257.16平方米、花园面积316.08平方米计算，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司主张按429.13元/月（257.16平方米×1.3元/月/平方米+316.08平方米×0.3元/月/平方米）的标准计收物业服务费符合协议约定，据此计算，案涉物业2016年4月1日至2016年5月31日产生的物业服务费为858.26元，故对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司要求史吉广支付物业服务费858.26元的请求，本院予以支持。至于碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司要求史吉广支付违约金的请求，双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》第二十三条约定了“从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰的标准支付违约金”，史吉广逾期没有按时足额交纳物业服务费，构成违约，应依协议约定支付违约金，但违约金着重补偿性质，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司并未举证证实其因史吉广没有按时足额支付物业服务费产生了损失的实际情况，本院酌情调整违约金按每日万分之三标准计付，由于双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》约定了史吉广应于每月5日前缴纳当月的服务费，现碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司主张当月欠款自第2个月的1日起计收违约金，系对自己的民事权利和诉讼权利的处分行为，不违反法律的规定，本院予以准许。据此计算，截止2020年4月1日，史吉广应支付的违约金为356.86元，对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司诉请中违约金超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第六十四条、第一百四十四条以及参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告史吉广应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费858.26元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司。二、被告史吉广应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金356.86元(该违约金暂计至2020年4月1日，以后的违约金以实欠物业服务费数额为基数按照每日万分之三的标准计算至欠款付清时止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司已预交），由被告史吉广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  郭小梅人民陪审员  周玲仪人民审判员  苏结平二〇二〇年八月六日法官 助理  罗妙芬书 记 员  陈宇靖