湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初7162号原告：武汉宏德房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区。诉讼代表人：湖北长江产权流动破产清算服务有限公司，该公司管理人。委托诉讼代理人:朱婵,女,管理人工作人员。委托诉讼代理人：代俊平，湖北今天律师事务所律师。被告：孙意德，男，汉族，1961年8月2日出生，住武汉市江夏区，被告：叶斌，男，1962年4月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：杨琴，女，1989年7月31日出生，汉族，住湖北省老河口市，委托诉讼代理人：肖平，湖北仁义律师事务所律师。被告：叶子龙，男，1988年10月27日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：肖平，湖北仁义律师事务所律师。第三人：田龙，男，1996年7月2日出生，汉族，住武汉市江夏区，原告宏德房地产开发有限公司（以下简称：宏德公司）与被告孙意德、叶斌、叶子龙、杨琴及第三人田龙物权纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，适用简易程序,因案情复杂，于2019年8月23日依法转为普通程序。依宏德公司申请，依法追加叶斌、叶子龙为被告，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告宏德公司的委托诉讼代理人代俊平、朱婵，被告杨琴、叶子龙的委托诉讼代理人肖平，被告叶斌，第三人田龙到庭参加诉讼。被告孙意德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宏德公司向本院提出诉讼请求：1.判令孙意德、叶斌、杨琴、叶子龙依法返还位于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼1单元1703室（建筑面积90.28平方米）;2.若房屋无法返还，请求判决孙意德、叶斌、叶子龙、杨琴支付房屋折价赔偿费451，400元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宏德公司因资不抵债，且不能清偿到期债务，湖北省武汉市江夏区人民法院于2016年11月18日作出鄂01**破申3号民事裁定书，裁定受理蔡自爱对宏德公司的破产清算申请，同年11月25日指定湖北长江产权流动破产清算服务有限公司为破产清算管理人。管理人在清查宏德公司资产时查明：2013年7月1日，宏德公司与杨琴签订《亨安·古驿公馆认购协议书》，约定杨琴认购宏德公司开发的位于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼1单元1703室，建筑面积90.28平方米。杨琴在未向宏德公司交纳购房款的情况下，便占有使用该房屋，并于2016年11月9日以451,400元的价格将该房屋转卖给第三人田龙。叶斌（杨琴前夫叶子龙的父亲）在不同场合曾多次陈述该房屋为孙意德划批于他，以此充抵孙意德欠其个人的债务。管理人认为：1、案涉房屋于2011年已被查封，至今无法办理预售许可证，属于违法建筑，因此认购协议书无效。2、孙意德以房抵偿其个人债务，而张东芳在明知叶斌的债权系孙意德个人借款的情况下，收受了叶斌600万元，出具了认购协议书，明显系两人恶意串通，损害宏德公司的合法权益，该认购协议书应当认定为无效。3、张东芳作为宏德公司办公室主任，法定代表人王公桥对其授权范围为“日常管理”，并无无偿转让财产及为股东个人债务提供担保的权力，张东芳的行为构成无权代理，认购协议书应属无效。4、即使张东芳在认购协议书上加盖了宏德公司的公章，但认购协议书系为王公桥签字的复印件，未取得王公桥确认，属宏德公司违法为孙意德个人债务提供担保的行为，叶斌并非善意第三人，该协议无效。5、张东芳出具认购协议书时并未确定具体房号及价格等，叶斌单方确定涉案房屋的具体房号及价格，故双方不构成要约与承诺，认购协议未成立。6、杨琴对于案涉事实毫不知情且无意对案涉房屋主张任何权益，故杨琴与宏德公司之间没有签订认购协议书的意思表示，该协议书没有成立。7、叶斌谈话笔录中自认认购协议书形成时间是2016年上半年，庭审时叶斌及张东芳均认可为认购协议书签订时间为2016年上半年，在法院受理宏德公司破产申请前一年内，该行为系债务人无偿转让财产，管理人有权请求人民法院予以撤销。综上，为维护宏德公司的合法利益，故诉至法院。孙意德未答辩。叶斌辩称：从2012年开始，孙意德是宏德公司法定代表人，当时其承建案涉宏德嘉园16号楼。因孙意德征信有问题，故孙意德找其借钱时，其借给孙意的均系现金，至2015年共借款本金560,000元。2012年底，宏德公司法定代表人变更为王公桥。2013年至2015年期间，其多次找孙意德要求还钱，孙意德告诉其已将宏德公司股权转给王公桥，王公桥欠其股权转让款未支付，故2015年孙意德、王公桥与其三人商量，当时王公桥承认欠款，同意让其拿宏德嘉园两套房产冲抵债务。后来，其找王公桥授权委托的宏德公司办公室主任张东芳要了1单元的1703、1704号两套房屋，张东芳向其出具了亨安古驿公馆认购协议书。其随后分别将这两套房屋写在其儿子叶子龙及前儿媳杨琴名下。杨琴与叶子龙对案涉事实均不知情。其并非无权处分，系王公桥同意以房抵债，故不应支持宏德公司的诉讼请求。杨琴辩称，其没有与宏德公司签订认购协议书，协议书上的签名系其前夫叶子龙的父亲叶斌找人签署的，其对此事完全不知情。叶子龙辩称，孙意德与叶斌之间的债务，因孙意德无钱偿还，故将其一人控股的宏德公司股权转让给王公桥，因王公桥未足额支付股权转让款，王公桥、孙意德、叶斌三人达成协议，用案涉房屋冲抵王公桥应支付的股权转让款，本案实质上系宏德公司已案涉房屋抵销相应债务。杨琴与宏德公司签订认购协议书系基于以房抵债的事实，通过房产认购协议的形式签订该协议是合法有效的，应予以确认。杨琴合法取得案涉房屋，并有权处置给田龙，应驳回宏德公司诉讼请求。田龙述称，其是经人介绍，从叶斌手中购买的涉案房屋，支付了全部购房款，不知晓其他当事人之间的纠纷，其应该享有房屋的所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无异议的《房屋转让协议》及田龙向叶斌支付了案涉房屋购房款451,400.00元等事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，宏德公司于2003年7月28日成立，2010年5月11日，法定代表人由孙意德变更为张志寿。2012年3月19日，法定代表人由张志寿变更为王公桥，当日，公司自然人股东由孙意德（91.67%）、张志寿（8.33%）变更为王公桥（100%）。宏德公司因资不抵债，且不能清偿到期债务，湖北省武汉市江夏区人民法院于2016年11月18日作出鄂01**破申3号民事裁定书，裁定受理蔡自爱对宏德公司的破产清算申请，同年11月25日指定湖北长江产权流动破产清算服务有限公司为破产清算管理人。2015年5月2日，宏德公司法定代表人王公桥向张东芳出具法人授权委托书，载明：“委托单位：武汉宏德房地产开发有限公司，法定代表人：王公桥，法人授权责任人姓名：张东芳……现委托上诉授权负责人作为我单位在日常管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任……2015年5月2日”。2013年7月1日的宏德公司（甲方）与杨琴（乙方）“亨安·古驿公馆”认购协议书载明：1、乙方认购房屋坐落于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼，位于第**第****房屋，建筑面积90.28平方米。2、甲乙双方商定认购房屋单价为4100元/平方米，总价为370,148元。3、乙方在本认购协议签订时向甲方一次性缴纳人民币370,148元整作为认购房屋单位的认购诚意金；若乙方在本协议签订后放弃认购，则乙方可向甲方提出申请，协商一致后由甲方退还乙方所缴纳的认购诚意金。4、乙方须于本项目正式开盘时与甲方签订正式的《武汉市商品房买卖合同》若届时乙方未与甲方签订该合同则视为乙方放弃所认购房屋及优惠价格，甲方在退还乙方缴纳的认购诚意金后可另行销售他人。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章后生效；如有未尽事宜，甲乙双方可友好协商处理。认购协议书尾部的“2013年”系手写改动，认购协议书系王公桥签字，盖有宏德公司的公章后的复印件。2016年8月26日，杨琴（甲方）与田龙（乙方）《房屋转让协议》约定：甲方就宏德嘉园16#楼1单元1703号房转让给乙方并达成以下协议：1、宏德嘉园16#楼1单元1703号房甲方承诺没有转让或出售给第三方。2、房屋面积90.28平方米。3、房屋总价：451,400元。4、协议达成后甲方与此房没有任何关系，甲方无权干涉乙方决定。5、签订此协议后乙方一次性付给甲方上述房屋转让款451,400元。6、待该工程售楼许可证办好后，甲方负责其相关手续交武汉宏德房地产开发公司一并办理相关房屋证件。2016年9月11日，田龙支付购房款451,400元，叶斌以叶子龙、杨琴的名义向田龙出具了收据，叶斌认可收到田龙支付的购房款451,400元。案涉认购协议书、房屋转让协议、收据等均并非杨琴本人签订，系叶斌找他人代签，杨琴与叶子龙已离异。2015年至2016年期间，时任宏德公司办公室主任张东芳陈述，叶斌在2016年初找到其，说王公桥欠孙意德股权转让款，而孙意德又欠叶斌款项，三个已协商好，王公桥同意给叶斌宏德嘉园两套房，以此抵偿王公桥欠孙意德的股权转让款及孙意德欠叶斌的借款。其在叶斌要求下，向叶斌出具了两份空白认购协议书及收据，当时未写明具体房号及单价，认购协议书出具时即为复印件，上面的公司公章及法定代表人均为复印产生，但收据上的财务章由其加盖，其对于叶斌后来所填充的内容不知情，直到管理人开专题会议时才知晓。另查明，武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园16号楼因违反规划超建7层，被有关行政机关认定为违章建筑，没有办理预售许可证，暂无法办理房屋权属证书。本院认为，2013年7月1日的宏德公司（甲方）与杨琴（乙方）“亨安·古驿公馆”认购协议书并非杨琴本人签署，双方没有达成认购案涉房屋的合意，且该认购协议书出具时为空白复印件，无法定代表人有效签章，无具体房屋指向和明确的出售价格，不能有效表明宏德公司具有将案涉房屋出售给杨琴的意思表示，故该认购协议没有成立生效。王公桥欠孙意德的是股权转让款，并非宏德公司欠孙意德相关款项，王公桥委托张东芳处理的是宏德公司的日常经营事务，并不包含王公桥的个人债务，故张东芳无权处分宏德公司开发的宏德嘉园房屋，叶斌也无权要求宏德公司给付房屋抵偿孙意德对其个人的债务。叶斌在认购协议空白处进行填充，未获取宏德公司的合法授权，继而将案涉房屋出售给田龙，系对案涉房屋的无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据查明的事实，田龙购买案涉房屋时对叶斌系无权处分的情形不知晓，并已支付了合理对价，而涉案房屋未办理不动产权登记的原因系涉案房屋违反规划，不可归责于田龙个人原因，现田龙已实际占有使用案涉房屋，故田龙取得案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款：“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无权处分权人请求赔偿损失”及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条：“管理人履行下列职责：……（六）管理和处分债务人的财产……”之规定，宏德公司管理人有权要求无权处分人即叶斌赔偿损失，该损失可参考田龙实际支付的购房款451,400元，对宏德公司要求叶斌赔偿房屋折价款451,400元的诉讼请求，本院予以支持。叶斌“以房抵债”行为虽因孙意德对于叶斌的个人欠款而起，但孙意德并非实际的无权处分人，杨琴、叶子龙签名系叶斌找人代签，杨琴、叶子龙对此并不知情，也并非实际无权处分人，宏德公司诉请其三人承担赔偿责任无法律依据，依法予以驳回。综上所述，宏德公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条之规定，判决如下：一、叶斌于本判决生效之日起五日内向武汉宏德房地产开发有限公司一次性支付451,400元；二、驳回武汉宏德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,071元，由叶斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程莉娜人民陪审员  许浩芬人民陪审员  李 彬二〇二〇年八月三十一日法官助理陈竹书记员余果