辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民申2834号再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：程伟，男。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：朱洪丽，女。上述二再审申请人共同委托诉讼代理人：徐婷婷，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：周思彤，女。委托诉讼代理人：于德庆，辽宁方祥律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：阜新亨林房地产开发有限公司。法定代表人：林炳川，该公司董事长。再审申请人程伟、朱洪丽因与被申请人周思彤、阜新亨林房地产开发有限公司（以下简称亨林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省阜新市中级人民法院（2018）辽09民终797号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人程伟、朱洪丽申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形，请求依法再审，撤销阜新市中级人民法院(2018)辽09民终797号民事判决书，改判驳回被申请人周思彤在原审中的诉讼请求。事实与理由如下：1、朱洪丽在庭审中提供的证据能相互印证，证明2016年8月12日，朱洪丽、程伟经人介绍购买了亨林公司的东风路68幢7门房屋，并按照亨林公司的要求支付了诉争房屋的总价款1059800元现金。由于亨林公司急于给工人开工资，当天并没有签订合同，仅由亨林公司的法定代表人林炳川给朱洪丽出具一份收条，表明其收到朱洪丽68幢7门网点房款1059800元，税金大票13万元。朱洪丽与亨林公司于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同》。2016年11月11日，亨林公司向朱洪丽出具一张金额为1059800元的增值税普通发票。朱洪丽与亨林公司于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同明确约定朱洪丽向亨林公司购买东风路68幢7门房屋，建筑面积为211.96平方米，单价为每平方米5000元，总金额为1059800元，付款方式为一次性付款。该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。2、2016年末，亨林公司将诉争房屋的钥匙交给朱洪丽、程伟（有亨林房公司的法定代表人林炳川的录音和其司机张伦的庭审证言为证）。2017年6月21日，亨林公司向朱洪丽、程伟收取了诉争房屋的闭路费、垃圾排放费、物业费、供热费、电费押金、门牌费、拆改押金，共计30583元（均有发票为证）。3、原二审法院认定周思彤与亨林公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2015年5月7日，事实不清，证据不足。2013年4月2日，亨林公司向周思彤出具的商品房结算单中，确定购买的房屋是2#-7号网点，面积为206平方米，与诉争房屋的房号及面积不符。当时，诉争房屋未建成，且亨林公司也未取得商品房预售许可证。因此，无法认定周思彤与亨林公司就诉争房屋形成了合法有效的商品房买卖合同关系。周思彤在庭审中出示的《商品房买卖合同》，记载的签订日期为2015年5月7日。但从合同签订日期的笔迹形成来看，2015年5月7日的笔迹明显覆盖在亨林公司的法定代表人林炳川的个人名章之上，周思彤与亨林公司未明确谁是该合同的具体书写者。因此，无法确认周思彤与亨林公司签订商品房买卖合同的日期为2015年5月7日。周思彤与亨林公司签订的商品房买卖合同，在买受人落款处没有周思彤的签字，该合同第二十三条明确约定“本合同自双方签订之日起生效。”周思彤未在合同上签字确认，亨林公司也未提供具有周思彤签字的《商品房买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，无法认定该合同的生效日期为2015年5月7日。亨林公司为周思彤开具发票的时间晚于其给朱洪丽、程伟开具发票的时间，故周思彤与亨林公司签订《商品房买卖合同》的日期应在朱洪丽、程伟与亨林公司签订的《商品房买卖合同》之后。4、原二审法院认定朱洪丽、程伟对诉争房屋的占有不属于合法、善意占有，系事实认定不清和适用法律错误。在周思彤起诉前（2017年2月4日），亨林公司已将诉争房屋交给朱洪丽、程伟使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，朱洪丽、程伟占有诉争房屋的行为合法。朱洪丽、程伟申请办理工商营业执照的时间在2017年2月16日，收到周思彤起诉状和开庭传票的时间在2017年2月22日。原二审法院以朱洪丽、程伟办理工商营业执照的时间在周思彤立案之后，认定朱洪丽、程伟对诉争房屋的占有不属于合法、善意占有，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条的规定。朱洪丽、程伟合法占有诉争房屋与其是否竣工验收无关。《中华人民共和国建筑法》及相关行政法规规定，未经验收的建筑工程不得交付，但并未规定受领交付的一方属于非法占有。《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条只规定了开发商将未验收的房屋交付使用所应承担的行政责任，而未规定受让方应当承担占有无效的民事责任。申请房屋竣工验收是开发商的义务，而占有系对事实状态的确认。原二审法院因开发商的违法行为，认定朱洪丽、程伟对诉争房屋的占有是违法、恶意的，系事实认定不清，适用法律错误。综上所述，朱洪丽、程伟购买并占有使用诉争房屋的行为合法，应依法受到法律的保护。原二审法院认定事实不清，适用法律错误，侵害了朱洪丽、程伟的合法权益，请求贵院依法支持朱洪丽、程伟的再审请求。被申请人周思彤提交书面意见认为，1、周思彤与亨林公司签订的二份商品房结算单及商品房买卖合同系双方自愿签订，内容合法有效，且早于朱洪丽、程伟与亨林公司签订的房屋买卖合同。周思彤先后交纳了购房款133.3万元，多于朱洪丽交纳的房款总额。从交纳房款单价比较，周思彤交纳房款单价为每平方米10500元，朱洪丽交纳房款单价为每平方米5000元。周思彤虽未全额交纳购房款，但根据亨林公司出具的承诺书来看，剩余房款50万元应在房屋交付时给付，所以周思彤已履行自己的义务，不存在违约行为。故周思彤的合法权益应受法律保护，其要求继续履行合同，合法有据，应被支持。2、朱洪丽、程伟称其优先占有诉争房产，并进行了装修，但其交纳物业费及办理工商营业执照均在一审法院立案之后，且其交纳物业费也是在一审法院对诉争房诉讼保全之后。根据目前证据情况来看，因缺乏诉争房竣工验收证明等方面证据，无法认定其对诉争房产的占有属于合法、善意占有。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，再审申请人的再审理由没有事实与法律依据，请求驳回朱洪丽、程伟的再审申请。本院经审查认为，2013年4月2日及2013年5月4日，周思彤与亨林公司之间签订的二份《商品房结算单》系双方自愿签订，内容合法有效，而双方于2015年5月7日签订的《商品房买卖合同》是对上述二份协议的补充和完善的合同，合法有效。该买卖合同与朱洪丽和亨林公司于2016年11月7日签订的《房屋买卖合同》相比较，对房屋的占有而言，朱洪丽与程伟交纳物业费及办理工商营业执照均在本案一审法院立案之后，且其交纳物业费也是在一审法院对诉争房产诉讼保全之后，结合诉争房屋缺乏竣工验收证明等方面证据，无法认定其对诉争房产的占有属于合法占有、善意占有；从合同的履行情况看，双方交纳房款单价比较来看，周思彤交纳房款单价为每平方米10500元，朱洪丽交纳房款单价为每平方米5000元，如此巨大的单价差距不符合常理，周思彤交纳房款单价更符合当地实际情况，且周思彤虽未全部缴齐，但其先后交纳的购房款已达133.3万元，多于朱洪丽交纳的1059800元；从合同签订的前后顺序来讲，周思彤签订买卖合同在先，朱洪丽签订的商品房买卖在后。故原二审法院对以上事实的认定及法律适用并无不当。综上，程伟、朱洪丽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回程伟、朱洪丽的再审申请。审判长  王鸿晓审判员  孟凡永审判员  孙 艳二〇二〇年八月二十日法官助理贺良书记员黄雪莱