广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4736号原告：陈水金，女，1979年2月22日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：陆文新，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑金，女，1976年10月21日出生，汉族，住福建省长乐市，系原告的姐姐。被告：马建春，男，1978年2月3日出生，汉族，住福建省长乐市。被告：陈光琼，女，1957年8月29日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：周伟军，广东鸿园律师事务所律师。原告陈水金诉被告马建春、陈光琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈水金及其委托诉讼代理人陆文新、陈淑金，被告陈光琼及其委托代诉讼理人周伟军到庭参加诉讼，被告马建春经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈水金向本院提出诉讼请求：一、马建春、陈光琼于2019年5月16日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字××号）无效；二、马建春、陈光琼协助广州市增城区荔城街荔城大道422号26幢302房产权登记至马建春名下；三、案件诉讼费用由马建春、陈光琼负担。事实和理由：陈水金和马建春因离婚纠纷诉至法院，案号为（2018）粤0118民初6331号，2018年10月18日法院作出民事调解书，双方解除婚姻关系，广州市增城区荔城街荔城大道422号26幢302房由陈水金和婚生子女马鸿熠、马丽按份共有，比例分别50%、30%、20%，马建春须为房屋办理涂销抵押及协助过户。然后马建春在2019年5月16日与陈光琼签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字××号），将上述房屋出售给陈光琼，而陈光琼是马建春母亲。马建春明知涉案房屋已被裁判归陈水金与孩子所有的情况下仍将房屋转移至其母亲名下，陈光琼明知陈水金和马建春离婚及双方对房屋处分的情况，仍同意受让房屋，其两人均有恶意，陈光琼非善意买受人。根据合同法第五十二条第一款第二项的规定，马建春和陈光琼恶意串通损害陈水金利益，《广州市存量房买卖合同》应为无效。补充以下，陈水金与马建春离婚协议中约定婚生女儿马丽由陈水金抚养，目前跟随陈水金一起生活，居住在涉案房屋。陈光琼、马建春的违法行为将导致马丽无房可住。马建春、陈光琼的行为违反了未成年人保护法第三条的规定，侵害了未成年人的基本权利。根据合同法第五十二条第一款第五项的规定应属于违法法律行政法规的规定而无效。被告马建春未到庭，提交书面答辩状如下：当年买房时是本人父母出钱，我与我前妻没有出钱，当时房屋登记在马建春名下原因是为了方便孩子读书。涉案房屋是马建春父母养老的，所有权是马建春父母的，与马建春、陈水金没有关系，只是暂时居住，该情况陈水金是知情的。离婚时，陈水金要房要钱开天价，要养她老，养她父母老，否则不同意离婚。马建春没办法，为了能离婚，才瞒着父母签了调解书。离婚时马建春没有告知父母，调解书的事也未告知。后来父母知道后非常生气要求马建春将房屋归还，因此马建春只能将房屋归还给父母。对于调解书的内容，马建春是违约了，愿意承担责任。被告陈光琼辩称：一、涉案房屋的实际产权人和支配人为陈光琼，非本案马建春或陈水金。陈光琼有两个儿子，分别是马建春和马春淡，马春淡2009年就在增城做生意定居。2011年4月，陈光琼夫妻投靠马春淡生活，为了养老，也为了便于马建春和陈水金的子女上学和照顾，陈光琼就以马建春的名义购买了涉案房屋。陈光琼夫妻出资35万，余下的购房款及装修款税款等都是马春淡夫妻帮忙支付。马建春和陈水金从未支付过购房费用。马建春仅为涉案房屋的名义持有人，实际所有权人是陈光琼。二、陈水金和马建春未经陈光琼同意，离婚时私自处分了涉案房屋，侵害陈光琼财产权益。陈水金和马建春闹离婚时，陈光琼告知离婚是不能对涉案房屋进行处分，但他们两人通过调解书的方式处分了房屋，陈光琼得知后，要求马建春返还涉案房屋，马建春配合将房屋过户至陈光琼名下。因考虑孙子女还在上学，涉案房屋现仍由陈水金及孩子居住。三、退一步说，即使涉案房屋在过户给陈光琼名下前不属于陈光琼所有，陈光琼索回房屋所有权也有事实和法律依据。根据婚姻法司法解释三第七条第一款的规定，涉案房屋不属于马建春和陈水金夫妻期间的共同财产，是陈光琼赠与给马建春的个人财产。马建春离婚后不照顾孩子以及赡养老人，因此根据合同法第一百九十二第一款的规定，陈光琼有权撤销赠与，收回房屋。四、民事调解书虽已生效，但所涉房屋的分配处置因未办理房屋转移登记，不具有物权转移效力。涉案房屋现已由陈光琼合法持有并办理产权登记，陈光琼享有物权上的排他效力。经审理查明：2018年9月7日，马建春以陈水金为被告，诉至增城区人民法院，案号为（2018）粤0118民初6331号。2018年10月18日，增城区人民法院作出（2018）粤0118民初6331号民事调解书，双方达成以下调解协议，1、马建春与陈水金自愿解除婚姻关系；2、女儿马丽由陈水金抚养，儿子马鸿熠由马建春抚养，各自承担抚养费；3、位于广州市增城区荔城街荔城大道422号26幢302房的房屋由马建春负责在2019年12月30日前涂销抵押，并协助陈水金、儿子马鸿熠、女儿马丽办理过户登记手续，由上述三人按份共有，具体比例为，陈水金占50%、儿子马鸿熠占30%、女儿马丽占20%，由此产生的所有费用由陈水金、马建春各自承担一半；马建春在2019年12月31日之后，若以其本人名义对该房产设定抵押，因此造成的所有损失，均由马建春承担，且马建春必须最迟在2020年3月31日前办理好过户登记手续，逾期则需要给陈水金100000元补偿（若是因陈水金的原因导致未能如期办理过户登记手续，则马建春不需要支付100000元的补偿款），陈水金在取得该房产50%的产权后，仅能对其名下的50%房屋产权设定抵押，因此造成儿子马鸿熠、女儿马丽的损失由陈水金承担；4、位于广州市增城区荔城街荔城大道422号26幢302房的房屋在过户登记前由陈水金居住使用；5、马建春因生产经营对外所负的债权债务由马建春独自享有及承担；6、案件受理费3400元由马建春承担。该民事调解书在2018年10月18日生效。2020年4月8日，增城区人民法院向陈水金出具受理执行案件通知书，告知陈水金申请强制执行（2018）粤0118民初6331号，该申请立案受理，案号为（2020）粤0118执3138号。另查，2019年5月16日，马建春（甲方、卖方）和陈光琼（乙方、买方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字××号），合同约定购房款为726336元，付款方式为一次性付款。2019年5月28日，涉案房屋登记在陈光琼名下。再查，陈水金出示户主为马国章的户口本，该户口本显示，马建春与户主关系为长子，陈水金与户主关系为儿媳，马丽与户主关系为孙女，马鸿熠与户主关系为孙子。陈水金出示加盖福州市长乐区罗联乡马厝村民委员会印章的证明，该证明内容为证明该村村民马建春与陈光琼两人是母子关系。陈光琼出示其与马国章的结婚证，证明其双方是夫妻关系。2020年6月6日，本院依据陈水金的申请，依法作出（2020）粤0118民初4736号民事裁定书，查封涉案房屋，查封期限为2020年6月12日至2023年6月11日。在本案的审理过程中，一、陈光琼申请证人刘某出庭作证，刘某系陈光琼的儿子马淡春的妻子。刘某作证表示，其为涉案房屋支付了一笔346336元的购房款，其支付购房款的原因是早年陈光琼支付过款项给刘某做生意，因此支付了该笔购房款以用于偿还早年的款项。二、陈水金陈述以下，（一）其与马建春是在2003年结婚，2018年离婚；涉案房屋是在2011年购买的；购房款项是马建春支付的，但马建春是通过什么账户、什么方式支付的，陈水金不清楚。（二）涉案房屋现由陈水金与孩子居住。三、陈光琼陈述以下，（一）当时购买涉案房屋是为就近两儿子居住，陈光琼夫妇已经年老，若登记在陈光琼名下，以后还要再办理过户比较麻烦，所以就登记在马建春名下。这几年，在陈光琼不知情的情况下，陈水金与马建春闹离婚并对涉案房屋自行分配。陈光琼夫妇知道后认为房屋是陈光琼出资的，不应由陈水金、马建春分配。而且这些年马建春也没有尽赡养义务，所以要求将房屋过户给陈光琼用于养老。（二）涉案房屋购房款为726336元，其中346336元以及定金30000元是刘某代为支付，另外350000元是陈光琼的丈夫马国章支付；房屋的装修款和契税亦是刘某代付。为此，其提供了银联刷卡回单（其中346336元回单有刘某签名，350000元回单有马国章签名）以及金额为726336元的购房款发票以及装修款收据、契税完税证。（三）房屋过户给陈光琼名下，陈光琼并无支付房屋对价，也未征求陈水金同意；陈光琼在得知民事调解书的内容后才与马建春办理房屋过户。本院认为：已经发生法律效力的（2018）粤0118民初6331号民事调解书载明，马建春和陈水金达成一致意见由马建春配合将涉案房屋过户至陈水金、马鸿熠、马丽名下，由上述三人按份共有，具体比例为陈水金占50%、马鸿熠占30%、马丽占20%。而陈光琼在明知该民事调解书的约定，且未支付房屋对价的情况下与马建春擅自对涉案房屋办理了房屋过户登记至陈光琼名下的登记手续，该行为损害了陈水金以及马鸿熠、马丽的利益，因此依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”，陈水金主张确认陈光琼与马建春签订的《广州市存量房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，基于上述《广州市存量房买卖合同》无效，陈水金主张要求将涉案房屋过户至马建春名下，有据可依，本院予以支持。至于陈光琼抗辩马建春为房屋名义持有人，陈光琼是实际所有权人，但对此未提供证据予以证明，本院对此不予采信。至于陈光琼提出涉案房屋属于赠与给马建春的个人财产，其有权撤销赠与的抗辩。如上所述，根据（2018）粤0118民初6331号民事调解书的内容，在陈水金和马建春对涉案房屋已达成了由马建春过户至陈水金、马鸿熠、马丽名下的合意的情况下，陈光琼应另循合法途径解决，在本案中本院对其该抗辩不予采纳。马建春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马建春、陈光琼于2019年5月16日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字××号）无效；二、被告马建春、陈光琼自本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市增城区荔城街荔城大道422号26幢302房登记至被告马建春名下。案件受理费5532元，由被告马建春、陈光琼负担。诉讼保全费4152元，由被告马建春、陈光琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年八月二十五日书记员  赵洁玲