江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1005号原告：苏州居广居机电五金有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道兴太路16号。法定代表人：陈建雄，董事长。委托诉讼代理人：顾亚娟，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林森鹏，公司员工。被告：苏州市竣景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市南天成路58号。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：赵舒卿、汤锦明，公司员工。原告苏州居广居机电五金有限公司（以下简称居广居机电公司）与被告苏州市竣景房地产开发有限公司（以下简称竣景房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理，适用简易程序，分别于2020年4月13日、6月11日和8月28日三次公开开庭进行了审理。原告居广居机电公司的委托诉讼代理人顾亚娟、林森鹏，被告竣景房地产公司的委托诉讼代理人赵舒卿、汤锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居广居机电公司向本院提出诉讼，请求判令：1、被告赔偿因擅自改变房屋结构而造成原告损失人民币1165458元（55.498平米×50元/平米/月×12个月×35年）；2、被告因逾期交付房屋而造成原告的损失包括违约金共计20万元（自2018年8月13日起至实际交付止）；3、诉讼费和鉴定费由被告承担。事实与理由：2014年9月，原告与被告签订了商品房买卖合同，标的物所在地位于苏州相城区的地块的国有土地使用权。原告分别于2014年9月4日支付20000元，2014年9月11日支付300000元，2014年9月12日支付499130元，2014年10月14日支付1884000元，共计房款2703130元给被告，被告同时出具发票。原告全面履行了合同义务，依据合同被告应当于2015年12月15日履行合同义务交付房屋给原告，但被告拖延至2018年8月13日通知原告收房。期间由于被告承诺帮助原告更名，后被告又食言不履行承诺，无奈原告就此准备收房，收房时发现涉案房屋的结构与合同完全不符，好好的一个大平层被加砌了一堵墙，造成原告无法按照原来的房屋构造合理使用，为此原告多次与被告沟通，要求被告给予合理的赔偿，但被告不予理睬，故原告依法提出上述诉求，要求被告承担相应的责任。被告竣景房地产公司辩称，1、涉案房屋是因合同履行过程中需要适用国家新出台消防验收强制性设计规范要求而作出的变更，并非被告方主观过错导致。原告与被告于2014年9月11日签订涉案房屋的买卖合同，2015年5月1日起实施了新的消防规范，建筑设计防火规范GB50016-2014，新增修改了多处规范的内容，导致涉案房屋需要重新设计和修建，才能通过消防审核验收。所以被告只能根据新实施的消防规范设计要求来进行重新设计整改施工。根据双方所签署的买卖合同补充协议第九条第一款，商品房的建筑规范设计或商品房所在区域及楼栋的基础设施、公共配套的最终的规划设计，最终以政府部门审批为准。因此涉案房屋的设计变更是为政府规划政策的调整，以及国家消防新政策的实施所为，并非被告方主观故意变更，被告方一定程度上没有过错，仅在通知义务上有瑕疵，双方实际以最终政府审批的规划为准。涉案房屋的设计变更已经得到了政府相关部门的审批通过，并具备交付。虽然预测面积与实测面积之间存在误差，但误差在法律允许的范围内，被告方仅需按照买卖合同的约定对面积误差的部分进行处理。2、涉案房屋已经符合买卖合同约定的交付条件，是原告方自身原因拒绝办理收楼手续，所涉的损失应该由其自行承担。被告方在2018年8月10日取得了涉案房屋的苏州市商品房交付使用通知书，已经完全符合了合同约定的交付条件，原告认为被告交付的房屋现状与合同约定有一定的差别，但该差别并非合同约定的地基基础或主体结构或其他严重影响使用的重大工程质量问题，不是原告方可以拒绝收房的正当理由。被告向原告发出收楼通知书，按照合同的约定应视为原告于2018年8月13日已经完成了收楼，涉案房屋的损毁、灭失风险及房屋全部的相关费用，包括但不限于物业费、使用费等应该由原告方自行承担。经审理查明，2014年9月11日，被告竣景房地产公司（出卖方）与原告居广居机电公司（买受方）签订了商品房买卖合同，合同编号：苏相合同201409110182，约定：买受方购买的商品房，公安牌号为相城区高铁新城南天成路66号万汇大厦635室，房屋为期房（商品房预售许可证号为苏房预相2014116号），合计建筑面积403.68平方米，其中套内建筑面积297.058平方米，分摊建筑面积106.6260平方米，总价款为2703130元；出卖方应于2015年12月15日前，将已取得苏州市商品房交付使用通知书的房屋交付买受方；如因出卖方原因导致未能按期交付的，每逾期一日出卖方应自2015年12月15日的次日起至实际交付之日止、每日按买受方实际支付房价的万分之一的标准向买受方支付违约金等内容。合同第五条面积、层高差异处理部分载明：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，(2)房屋各组成部分面积误差比绝对值超出3%的，买受方有权退房；买受方不退房的，产权登记房屋各组成部分面积小于合同约定房屋各组成部分面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖方返还买受方；超出3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。双方均在合同书上加盖了公章和法定代表人的私章。原告于2014年9月4日至10月14日陆续支付购房款合计2703130元。因被告竣景房地产公司未按约定时间交房，原告曾于2016年向法院起诉，要求被告支付逾期交房的违约金。本院于2017年5月22日作出（2016）苏0507民初3063号民事判决，判决：被告竣景房地产公司支付原告居广居机电公司以房屋价款人民币2703130元为基数，从2015年12月16日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期交房违约金。后原告不服该判决提起上诉，苏州市中级人民法院于2017年8月7日作出（2017）苏05民终6142号民事判决，驳回上诉、维持原判。其后，双方继续履行合同。至2018年2月26日，苏州市公安消防局作出苏公消审自（2018）第0259号建设工程消防设计审核意见书，同意被告竣景房地产公司的消防设计变更等内容。2018年6月12日，苏州市房地产测绘队对涉案的万汇商务广场作出房产测绘成果报告，其中载明原告购买的3幢635室套内面积297.058平方米，分摊面积103.315平方米，建筑面积400.37平方米。2018年6月28日，苏州市公安消防局作出苏公消验字（2018）第0457号建设工程消防验收意见书，载明综合评定该工程消防验收合格等内容。2018年7月13日，万汇商务广场经组织竣工验收合格。2018年8月10日，苏州市相城区住房和城乡建设局作出《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，载明苏地2012-G-61号地块项目建设工程已通过交付使用备案。2018年8月24日，被告竣景房地产公司向原告发出《催收楼通知书》，要求原告办理收楼手续。庭审中双方确认，由于双方均同意协商办理房屋更名手续，故此后双方一直在就此事宜进一步磋商中，原告未前往收楼。2019年5月27日，原告向被告发出告知书，要求被告尽快安排交房事宜，并由原告公司来售房并办理不动产证。2019年10月份，原告方派员看房时发现房屋内增加了一段墙体，其认为该墙体仅系砌成，不符合安全施工规范，故要求被告方进行加固整改。被告方实际也通过植筋等方式进行了相应的加固施工，至大概2019年11月份整改完成。其后原告认为被告在其房屋内加了一堵墙，造成其使用面积缩水，要求被告予以赔偿。双方协商未果，原告现诉至本院。审理中，双方针对苏州市房地产测绘队于2018年6月12日作出的房产测绘成果报告中是否已经体现了该墙体因素的问题产生争议，本院前往苏州市房地产测绘队调取其作出测绘报告时的平面图，其上对应的位置并未显示有墙体存在。原告方申请对该房屋的实际面积进行司法鉴定，本院委托经双方摇号确定的苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司进行测绘，该机构于2020年8月12日作出《地理信息测绘成果报告书》，其上载明涉案房屋的套内建筑面积为241.560平方米，分摊共有建筑面积为157.581平方米，建筑面积为399.14平方米。原告方为此垫付鉴定费5000元。本院再查明，涉案房屋已办理产权初始登记，登记所有权人为被告竣景房地产公司，不动产登记部门档案中的资料显示，该房屋测绘面积与前述苏州市房地产测绘队在2018年6月12日作出房产测绘成果报告中一致；涉案房屋的楼下即万汇商务广场3幢401室、501室房屋均已办理产权转移登记手续，登记面积与苏州市房地产测绘队在2018年6月12日作出房产测绘成果报告一致。上述事实，由当事人举证的商品房买卖合同、生效民事判决书、催收楼通知书、建设工程消防设计审核意见书、房产测绘成果报告、建设工程消防验收意见书、《苏州市相城区商品房交付使用通知书》、告知书、照片、平面图、司法鉴定测绘成果报告书、鉴定费票据、房产分层分户平面图以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，针对该堵墙何时施工，被告竣景公司认为，系在2018年6月12日以后、6月28日之前这段期间内完成，催告收楼的时候该墙体已经存在。原告认为，该墙体在2018年8月份通知收房的时候还没有，我方大概在2019年10月份左右发现有墙的。庭审中，原告居广居机电公司还认为，其系要继续履行合同，确定要拿房子的，但因被告方加了墙体，虽然其后应原告方要求进行了加固，但该加固后的墙体并未通过房屋主管部门的验收，还不符合《商品房买卖合同》中约定可以交付的条件，故现在还不同意收房，也还未办理产权登记手续。被告方认为，房屋钥匙已经在物业公司处，我方认为应视为原告在2018年8月份已经收房。本院认为，根据上述查明的事实可以认定，被告竣景房地产公司在进行房屋交付备案时，在测绘部门对涉案房屋进行房产测绘并已出具报告之后，为满足消防部门验收的需要擅自加装了一堵墙。现根据本院司法鉴定的测绘结果，造成总体建筑面积减少4.54平方米，套内面积减少55.498平方米，现原告起诉要求赔偿该面积差的损失。对此请求，本院认为，被告竣景房地产公司违反合同约定，交付的房屋在套内使用面积方面缩水较大，现原告方坚持要求继续履行合同，因此被告竣景房地产公司应当按照合同约定和法律规定向原告方承担违约赔偿责任，原告方现主张按照租金损失来计算，缺乏相应法律依据，故本院按照双方《商品房买卖合同》第五条面积、层高差异处理，对于建筑面积减少的4.54平方米，未超过面积3%，由被告返还原告对应的房屋价款计人民币30401元，并酌情按照年利率6%标准计算该款自2014年9月4日至2019年8月19日止的利息计9171元，另外再按照市场报价利率标准计算该款自2019年8月20日起至实际清偿之日止的逾期利息；对于套内建筑面积减少55.498平方米，超过3%，由被告双倍返还原告对应的房屋价款计人民币743254元。对于原告主张的逾期交房等违约金，本院认为，对于房屋进行了交付备案之后，自2018年8月24日至2019年6月份，双方庭审中认可系因协商办理更名手续的期间，在此期间原告方未进行收房，不应算作逾期交房期间；自2019年6月至11月期间由于原告已通知被告不再更名，应该继续办理交房手续，其后原告发现加盖的墙体需要加固，被告进行加固直至11月份结束，此6个月期间，被告应按照之前生效判决确定的标准，即以2703130元为基数从2019年6月1日起至11月30日止、按每日万分之一计算的逾期交房违约金为49467元。对于2019年11月份之后，原告方应当收房，其在本案中主张加固后的墙体也需要住建部门验收备案的说法，缺乏法律依据，与实践中做法不符，本院不予支持。对于原告主张的其他逾期交房的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条等规定，判决如下：一、被告苏州市竣景房地产开发有限公司返还原告苏州居广居机电五金有限公司房屋价款人民币773655元，支付前期利息9171元，并以30401元为基数按照市场报价利率标准计算自2019年8月20日起至实际清偿之日止的逾期利息。二、被告苏州市竣景房地产开发有限公司支付原告苏州居广居机电五金有限公司逾期交房违约金49467元。上述第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或本院如下账户，户名：苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022022015）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告苏州居广居机电五金有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币8544元，鉴定费5000元，由被告苏州市竣景房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇二〇年八月三十一日书记员  杨 剑