西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初3086号 原告（反诉被告）：李金歌，女，1981年1月18日出生，汉族，住河南省。 委托诉讼代理人：王养社，陕西省泾阳县泾干法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：周霞，女，1990年8月30日出生，汉族，住陕西省商洛市。 委托诉讼代理人：张龙翔，男，1988年3月16日出生，汉族，住陕西省镇安县。系周霞之夫。 被告（反诉原告）：张龙翔，身份同上。 共同委托诉讼代理人：杨娜，陕西格润律师事务所律师。 原告（反诉被告）李金歌与被告（反诉原告）周霞、张龙翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金歌及其委托诉讼代理人王养社，被告张龙翔、二被告共同委托诉讼代理人杨娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李金歌向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的剩余房租3300元及押金4000元；2.判令被告履行合同约定，赔偿原告的经济损失12000元（合同约定为3个月房租）及房屋装修及家具电器费用30000元；3.判令被告赔偿原告违约金50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月5日就本案争议房屋(西安市雁塔区长安南路东八里小区3-2102)签订租赁合同，租赁期限自2019年2月13日至2024年2月12日止。租赁前期，双方均按合同约定履行。2019年2月9日房屋因自身原因漏水，需被告维修，维修期间，原告向被告要求2000元补偿金，在中介调解下，被告同意给原告七天免租期。2019年6月18日房屋再次漏水，被告未经原告同意私自维修，并关闭热水，原告直到租客问及才得知此事。2019年7月13日被告让中介通知原告交房租，原告提出有七天免租期，到7月20日把房租转过去。然而被告不履行约定，于2019年7月15日停水并赶走租客，给原告造成严重经济损失，致使原告对租客失去诚信。后原告、中介跟被告进行各种协商沟通未果。 被告（反诉原告）周霞、张龙翔共同辩称，一、原告诉称房屋自身原因漏水及七天免租期与事实不符。因原告要对房屋进行装修，双方约定2019年1月5日交付，租赁合同2月13日生效，期间38天为免租装修期。房屋交付后，原告进行装修并分割为6间作为群租房使用，装修期内，房屋漏水导致楼下住户损失，楼下住户找物业将涉案房屋停水，多次联系被告张龙翔要求处理，原告作为承租人置之不理，被告只能自行维修。6月中旬房屋再次漏水，楼下业主与原告联系，仍不处理，被告张龙翔再次进行维修。两次维修费用及赔偿楼下业主费用，被告张龙翔共计支出1万余元。二、关于原告合同期内违约事实。1.原告将房屋租给多人，管理混乱，严重影响其他业主正常生活。因租客噪声、饲养动物等原因，被告被小区业主多次投诉。被告张龙翔与房屋中介、原告多次沟通无果。后因情节严重，派出所到涉案房屋处理，因违反《治安管理处罚法》处警告处分，并要求被告张龙翔签署相关责任书。2.2019年7月13日为房租交纳日期，被告张龙翔让中介通知原告交纳房租，原告拖延至今仍未支付。三、关于原告占用房屋的事实。原告已将房内装修成6间小隔断房，且摆满家具电器，应当立即腾退家具电器，并拆除隔断墙，否则押金不能退还，且应支付房屋占用期间的使用费用。故提出反诉请求：1.判令原告腾退东八里小区3-2102室房屋；2.判令原告支付2019年8月13日-2020年3月13日拖欠的房租23000元；3.判令原告承担12000元违约责任；4.判令原告赔偿被告维修费用10000元；5.反诉费用由原告承担。 原告（反诉被告）李金歌针对被告（反诉原告）周霞、张龙翔的反诉辩称，原告没有拖欠房租，被告在原告合理租期内违反约定，单方面毁约，给原告造成严重的经济损失。原告不应承担维修费用，没有违法事实，不存在违约情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日，经舒婷介绍，原告李金歌与被告周霞、张龙翔签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市雁塔区长安南路东八里小区3-2102室房屋出租给原告居住使用，建筑面积130平方米；被告于2019年1月6日前向原告交付该房屋，租赁期自2019年2月13日起至2024年2月12日止，租赁期满，原告应恢复房屋原状后如期返还房屋；年租金4万元，支付方式为半年；原告向被告支付房屋租赁保证金即月租金4000元，租赁关系终止时，被告收取的房屋保证金用于充抵合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、数字电视等一切费用由原告承担；鉴于本合同房屋装修由原告全权负责实施及支付装修费用情况，因此对房屋及其实施装修责任由原告自行承担责任及费用。合同还约定，被告允许原告隔墙，原告可以自主装修、转租分租；如甲乙双方任一方违约，需赔偿守约方3个月房租，如是被告违约另赔偿一方5万装修款；租赁合同5年，前3年每年4万房租，后2年3500元每月，押金4000元，租赁期满原告清除完房屋，被告退还押金，租赁期满原告拆除隔断墙；第一次付款2019年1月6日，第二次付款2019年7月13日，以此类推。合同签订后，原告向被告支付半年租金20000元及押金4000元，被告将上述房屋交付原告使用。租赁期间，因涉案房屋漏水，被告进行了维修，并同意给予原告七天免租期。7月13日，舒婷通知原告交纳房租，原告提出有七天免租期到7月20日再交房租，但被告张龙翔不同意，说不交房租就清人。当晚，西安市公安局雁塔分局明德门派出所出警处理涉案房屋噪音扰民事件。另，西安佳洁物业有限公司东八里项目管理处出具证明一份，内容为：“2019年3月1日至7月中旬，3号楼2002室多次投诉楼上3号楼2102室合租房屡次扰民，经物业多次协调但2102室仍扰民。” 庭审中，关于涉案房屋，原告表示其在2019年7月15日被告更换门锁并赶走租客后就再也没有进去；被告表示2019年7月15日被告给租客说原告没有交房租的事情，让租客与原告联系尽快交房租，7月19日被告去催房租，房门开着里面没人，被告害怕东西丢失就把门锁换了，之后房屋一直空置。经询，原、被告一致同意解除双方之间签订的合同，且表示不申请对涉案房屋漏水的原因进行鉴定。原告表示涉案房屋里面的东西都不要了，所以没有必要腾退房屋。另询，舒婷表示其是西安市双生欣润房地产中介服务部的工作人员，涉案合同是其介绍签订，因合同版本由原告提供，所以上面没有服务部的信息，服务部已于2019年10月注销登记。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付租金至2019年8月12日，并支付押金4000元。但在实际履行过程中，双方对租金支付时间产生争议，被告因此更换门锁，致使合同无法继续履行。因双方一致同意解除《房屋租赁合同》，系对其自身权利的处分，本院对此予以准许。鉴于被告自认于2019年7月19日更换门锁，据此计算被告应向原告退还租金2667元。被告擅自更换门锁的行为属于根本性违约，应当承担相应的违约责任，考虑到原告在合同履行过程中存在一定的瑕疵，结合合同酌情认定被告向原告赔偿两个月房租即6667元。原告主张被告赔偿装修款50000元有合同依据，予以支持。因涉案房屋实际已由被告控制，且原告明确放弃屋内物品，故对原告主张被告赔偿家具家电费用、被告主张原告腾退房屋的诉请均不予支持，屋内物品由被告自行处置。鉴于涉案房屋的漏水原因不明，被告主张原告赔偿维修费用10000元没有依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告李金歌与被告周霞、张龙翔签订的《房屋租赁合同》。 二、被告周霞、张龙翔于本判决生效后十日内向原告李金歌退还租金2667元及押金4000元。 三、被告周霞、张龙翔于本判决生效后十日内向原告李金歌支付违约金56667元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告李金歌的其他诉讼请求。 五、驳回被告周霞、张龙翔的反诉请求。 案件受理费2283元、反诉费463元，由原告负担800元，被告负担1946元。因原、被告已分别预交，被告在支付上述款项时一并支付原告1483元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘霁月 二〇二〇年八月十一日 书记员  薛 丹 打印：扈艳红校对：高塬粟2020年月日送达 1