山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初889号 原告（案外人）：臧子琦，女，2002年4月16日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：许彬，山东瑞滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文超，山东瑞滨律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：青岛崂山区王家村工贸中心，住所地青岛市崂山区金家岭街道王家村社区。统一社会信用代码：913702126717895758。 法定代表人：周理，总经理。 委托诉讼代理人：王广铖，山东泰成律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛同城置业有限公司，住所地青岛市城阳区春阳路406号安泰居34号楼2单元1201号。统一社会信用代码：913702145508178914。 法定代表人：胡军基，总经理。 委托诉讼代理人：倪骏，男，1978年4月4日生，汉族，该公司员工，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：肖佶玲，山东文鸿律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛博润置业有限公司，住所地莱西市重庆路北、长岛路西。统一社会信用代码：91370285697164055P。 法定代表人：胡军基，总经理。 委托诉讼代理人：肖佶玲，山东文鸿律师事务所律师。 被告（被执行人）：海阳新越房地产有限公司，住所地山东省烟台市海阳市海园路47-14。统一社会信用代码：91370687696864711C。 法定代表人：胡军基，总经理。 委托诉讼代理人：肖佶玲，山东文鸿律师事务所律师。 被告：仇翠萍，女，1945年12月9日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：仇志新，系仇翠萍之子。男，1969年8月20日出生，住青岛市城阳区。 原告臧子琦与被告青岛崂山区王家村工贸中心（以下简称王家村工贸中心）、被告青岛同城置业有限公司（以下简称同城置业公司）、被告青岛博润置业有限公司（以下简称博润置业公司）、被告海阳新越房地产有限公司（以下简称海阳新越公司）、被告仇翠萍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告臧子琦申请追加仇翠萍为本案被告，并申请追加了诉讼请求。原告臧子琦的其委托诉讼代理人许彬、李文超，被告王家村工贸中心的委托诉讼代理人王广铖，被告同城置业公司、被告博润置业公司、被告海阳新越公司的共同委托诉讼代理人肖吉玲，被告博润置业公司的委托诉讼代理人倪俊，被告仇新萍的委托诉讼代理人仇志新，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告臧子琦向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于青岛市城阳区××路××号××房的所有权归原告所有，并排除对该涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。2、请求依法解除被告同城置业公司与被告仇翠萍之间涉案房屋网签备案登记手续，并且判令由被告同城置业公司配合原告就涉案房屋办理网签备案登记手续。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月22日，原告臧子琦与被告同城置业公司签订《购房协议》，购买了位于青岛市城阳区××路××号××房，并按约定支付了全部购房款，且原告就该房屋已缴纳房屋专项维修基金，被告同城置业公司就该房屋出具首付款购房发票。后被告王家村工贸中心在与同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司企业借贷合同纠纷一案中申请将涉案房屋查封。本案原告与该纠纷无任何关系。于2019年7月份，同城置业公司将房屋交付给原告，原告就该房屋缴纳了垃圾清运费及物业费，由物业给原告出具收款收据。自2014年购买房屋至今，因被告同城置业公司就涉案房屋所属的工程项目未进行竣工验收，致使涉案房屋无法办理登记手续，且被告同城置业公司将该房屋错误登记在仇翠萍名下，因被告同城置业公司的原因，致使错误登记在仇翠萍名下的涉案房屋至今无法变更至原告名下，但仇翠萍已就房屋的所有权人确系原告的事实给原告出具书面说明。本案原告确系涉案房屋的合法所有权人。据了解，涉案房屋现网签备案登记在仇新萍名下，涉案房屋的网签备案登记人已出具证明证实涉案房屋的所有权人是原告。根据物权法的规定，不动产所有权以登记为准，网签备案登记的效力等同于预告登记，网签或预告登记的目的均为告知不特定的第三人网签登记人对预售房屋享有期待物权，可以排除执行。特依法追加仇新萍为被告。 被告王家村工贸中心辩称：一、青岛市中级人民法院以物权登记作为不动产所有权人的标注，查封登记在同城置业公司名下的青岛市城阳区××路××号××房，符合法律规定。王家村工贸中心与同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司企业借贷合同纠纷一案，案号（2015）青金商初字第327号，在该案诉讼过程中，青岛市中级人民法院于2015年10月10日查封了同城置业公司名下青房地权市字2××9号土地使用权、地上楼盘，以及青岛市城阳区长城路399号博文广场部分房产，其中包括涉案房产。此后该案立案再审，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再68号民事判决，青岛市中级人民法院依据再审判决立案执行，执行案号为（2017）鲁02执456号。在执行过程中，青岛中院对上述房产继续查封到2021年9月6日。根据物权法规定，不动产所有权以登记为准，涉案财产属于同城置业公司。青岛市中级人民法院依据王家村工贸中心的诉讼保全申请，依法查封涉案房屋等被执行人财产，符合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定。二、涉案房屋系商业用房，作为商业用房买受人不是消费者，没有消费者物权期待权，不能排除对标的房屋的执行。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。根据此规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人。购买商业用房是为了生产、销售等经营活动，而非是为了生活消费需要。依据最高人民法院执行办2005年12月25日作出的（2005）执他字第16号批复认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。臧子琦只有在对涉案房屋的物权期待权成立的，才能排除人民法院对涉案房屋的执行。本案中，涉案房屋并非住宅，而是商业用房，因此，商业用房买受人不是消费者，不能排除对标的房屋的执行。三、臧子琦父母名下有其他用于居住的房屋，涉案房屋未交付他人，未合法占有涉案房屋，且《购房协议》未在产权管理部门进行备案登记，臧子琦并非网签合同登记人，案涉房屋亦没有进行预告登记，臧子琦不符合《执行异议解释》第28、29条规定条件。四、青岛同城置业有限公司以《博文广场》项目的在建工程房屋和土地提供抵押担保，《购房协议》未经抵押权人银行同意，不发生法律效力。2013年6月28日，被执行人向青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行借款4000万元，双方签订（青农商城阳东城支行）固借字（2013）年第004号】《固定资产借款合同》。为保证按约还款，被执行人以其所有的《博文广场》项目的在建工程房屋和土地提供抵押担保，双方签订《抵押合同》并办理了青房地建市字第2××0号《他项权证》抵押登记。因被执行人未按约还款，青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行起诉至法院，经青岛市城阳区人民法院主持调解，双方达成（2015）城商初字第1767号民事调解书、（2016）鲁0214民初569号民事调解书、（2016）鲁0214民初568号民事调解书，确认青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行对被执行人青岛同城置业有限公司抵押担保的青房地建市字第2××0号《他项权证》项下的在建工程在人民币4000万元范围内依法享有优先权。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意的的规定，被答辩人签订的《购房协议》无效。现抵押权人已申请法院强制执行，对青岛同城置业有限公司财产包括涉案房屋进行财产查封、评估、拍卖，《购房协议》也无法履行，臧子琦要求协助办理网签登记不符合法律规定。因此，臧子琦诉讼请求没有任何事实和法律依据。请求人民法院认真审查，驳回其诉讼请求。 同城置业、博润置业、新越公司共同辩称：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条明确规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案执行异议之诉的基础是（2020）鲁02执异66号案件，原告追加仇翠萍为被告，同时追加诉讼请求要求撤销网签，属于原告与案外人仇翠萍之间的纠纷，不应在本案中受理并合并审理。二、仇翠萍不是涉案房屋的合法购买者，根本不对涉案房屋享有任何权益，其对房屋的网签为非法网签，是同城置业公司股东仇志新（仇翠萍之子）与胡军基发生矛盾后，仇志新擅自将涉案房屋网签在了仇翠萍名下。仇翠萍本人对涉案房屋不享有任何合法权益，更没有任何立场和权利来肯定涉案房屋的权利属于原告。在第一次开庭时，原告提交仇翠萍出具的《郑重声明》一份，从内容上可以看出，仇翠萍已经与原告进行了串通，再结合原告在第一次开庭时提交的部分公司内部账目情况，不难看出原告是与个别股东方进行了私下串通，意图损害其他债权人的利益。我们强烈要求原告明确第一次庭审中出具的内部账目、房屋交接证明的来源以及经办人，追究其法律责任，避免其他与原告类似情况的债权人抱有侥幸心理，效仿原告的违法行为。三、涉案房屋因为股东仇志新与胡军基之间的矛盾，导致项目停工，当时多套房屋已经进行了预售，之后购房人进行上访、聚众找政府要说法，在城阳区政府的协调组织下，由股东胡军基负责继续进行项目建设工作，之后房屋的验收、交房等全部处于城阳区政府的监督之下，2019年1月19日在胡军基、仇志新、施工方代表杨涛、以及区政府代表四方见证下进行了第一批交房，共交付住宅46套（附有明细，不包括涉案房屋），所有商铺均未进行交付。同日，上述四方签署了关于博文广场第一批分房情况说明，就剩余房屋的分配进行了明确规定，剩余房屋的分配需经同城置业的双方股东同意，且经街道同意批准后方可进行分配，剩余房屋的钥匙交于施工方负责人杨涛保管。也就是说，任何一方不得擅自进行交房。该声明的原件保存在城阳街道，合议庭可以向城阳街道进行调查落实。同城置业公司和城阳街道、施工方杨涛从来没有将涉案房屋交付给原告，原告为了排除执行，非法私自叫开锁公司将涉案商铺门锁打开，意图造成交付房屋的假象，但施工方代表杨涛当场就报了警，并且已经再次上锁，实际上房屋一直处于城阳街道、施工方和胡军基共同监管之中。同城置业公司从来没有将涉案商铺交付原告，即使原告因为与某个股东的私人原因拿到所谓的房屋交接证明，也不是合法的交接。退一万步讲，即使该交接证明上盖了同城置业的真公章，鉴于涉案房产项目的特殊情况，也不能产生房屋交付的效力，原告就涉案商铺并不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回其诉讼请求。四、涉案商铺上不仅存在着王家村工贸中心这一个债权查封，实际上还有施工方的建设工程优先权查封、青岛农商银行的抵押权查封以及其他多个债权人的多次查封，为了众多其他债权人的利益，街道、施工方和公司一直尽力尽责进行工程收尾工作、向合法的购房者交付房屋、配合人民法院的执行拍卖工作，同城置业公司前期进行建设的时候，确实从原告母亲处借过款，同时也向王家村工贸、青岛农商银行借过款，现在同城置业公司资不抵债，但也应该尽最大努力让各个债权人均能按照法律的规定依法受偿，绝不同意因为某些人的某些私人关系，损害其他债权人的利益。 仇翠萍辩称：尊重客观事实，公正审判。 原告臧子琦提交证据及其他各方当事人的质证意见： 证据一，《购房协议》一份，证明于2014年5月22日，原告臧子琦与被告同城置业公司签订购房协议，购买了涉案房屋，位于青岛市城阳区××路××号的网点，房屋总价款为2594880元。 经质证，王家村工贸中心辩称：真实性不清楚，即便是真实的也无法证明原告主张。同城置业公司辩称：真实性不予认可，原告的字迹也不像12岁孩子的字迹，形式上也不像正式购房合同。公章真实性认可。博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：真实性不清楚，即便是真实的也无法证明原告主张。 证据二，同城置业公司记账凭证、支付凭证、及收款收据一宗。包括：1，同城置业公司给原告臧子琦出具购房款、维修基金共收据5张。2，同城置业给原告臧子琦出具的记帐凭证复印件18页并在复印件上加盖了同城置业的公章。3，原告臧子琦给同城置业的个人业务凭证（添单4张）、农业银行业务凭证1份。证明：原告已按照合同约定的房屋价款向被告同城置业公司支付了涉案房屋的全部购房款人民币2594880元。上述凭证可以证实购房款的支付过程，具体如下：一、于2013年9月29日，由原告母亲袁梅菊通过工商银行和农信行分别转账50万和100万元，收款人孙宏系同城置业公司法人的亲属。二、于2013年10月25日由原告母亲袁梅菊通过工商行转账支付75万元，收款人为同城置业公司股东仇志新。三、经被告同城置业有限公司与原告母亲袁梅菊协商，共同同意将原告母亲袁梅菊的25万借款转为原告购买涉案房屋的购房款。四、于2013年4月30日因房产测绘部门出具的涉案房屋的最终面积有所增加，被告同城置业公司通知原告缴纳增加房款94880元并支付了房屋维修基金11028.24元，由原告母亲袁梅菊通过农业银行转账支付了上述款项。上述款项合计105909元，故本案原告已按照购房合同的约定于2014年4月30日将涉案房屋的购房款全部付清。 经质证，王家村工贸辩称：真实性无法确认，即便是真实的也无法证明原告主张。第2组记帐凭证要求原告说明证据来源。同城置业公司辩称：1，对5张收据真实性不予认可，章不清楚，5张收据时间是2013年，时间都在购房合同之前，不符合常理。2，2015年9月份之后公章由胡军基保管，我们从来没有在记帐凭证上盖章，记帐凭证不应由购房人持有，记帐凭证真实性不予认可。3，4张银行添单真实性予以认可，2013年公司向袁梅菊借过款用于项目开发使用。2014年的转帐我们没有收到，农业银行的业务凭证无法看出与我们公司有关系。博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：真实性无法确认，即便是真实的也无法证明原告主张。臧子琦辩称：根据上述记帐凭证中青岛同城置业2013年9月30日的记账凭证可以明确，同城置业之前借袁梅菊的25万转为了购房款，原告提交的2013年10万元的转账小票，是当时袁梅菊借给同城置业的25万中，包含了10万借款。记帐凭证来源于被告同城置业的工作人员给我们出具，何时出具记不清楚，哪个工作人员给我们出具的庭后落实。 证据三，房屋维修基金发票一张，证明涉案房屋的房屋维修基金11028.24元，已于2014年12月缴纳，并由相关部门出具山东省住宅专项维修资金资金专用票据。涉案房屋确是原告合法购买。 经质证，王家村工贸中心辩称：上面没有业主姓名，不知道是谁缴纳的，无法证明是原告缴纳的。同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：同王家村工贸中心的质证意见。臧子琦辩称：发票只有房屋坐落没有姓名。 证据四，房屋购房发票一张，即2016年4月26日《青岛市房地产业预收款专用收据》，载明付款单位（个人）为仇翠萍，金额为432480元。证明：于2016年4月26日被告同城置业公司就涉案房屋出具购房发票，购房发票载明付款单位仇翠萍,被告同城置业公司在原告不知情的情况下，将涉案房屋错误登记在仇翠萍名下，故涉案房屋并不是登记在被执行人同城置业公司名下，不能适应执行异议裁定书依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条第二款。 经质证，同城置业公司辩称：收据上没有盖任何公司公章，价格也不对，公司两个股东发生矛盾后，股东仇志新将博文广场剩余未销售的房屋全部网签到其母亲仇翠萍名下，未向公司缴纳任何房款。山东省莱西市人民法院2017鲁0285刑初326号刑事判决书中对于非法网签的到仇翠萍名下的事实有明确记载。博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：同同城置业质证意见。王家村工贸中心辩称：原告提交的证据三和证据四自相矛盾，证据四显示的日期是我们在我们查封之后，即使真实的也不发生任何法律效力。 证据五，房屋交接书一份、物业费收款收据一份、垃圾清运费收款收据一份，证明：1、于2019年7月9日，被告同城置业公司与原告签署房屋交接书。2、于2019年7月19日，原告将涉案房屋的物业费及垃圾清运费缴纳后，物业公司给原告出具收款收据，同时于2019年7月19日被告青岛同城置业有限公司正式将涉案房屋交付给原告臧子琦的事实。 经质证，同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：真实性不予认可，公章是假的，我公司未向原告交付过房屋，2019年4月份涉案房屋所在小区已经换了物业公司，是由青岛中元顺合物业有限公司管理，该物业公司未收到过原告缴纳的所谓的垃圾清运费和物业费。王家村工贸中心辩称：真实性不清楚，即便是真实的也无法证明原告主张。 证据六，由房屋登记人仇翠萍出具的声明及被告同城置业公司出具的情况说明各一份，证明：一、仇翠萍出具声明，证实涉案房屋的实际产权人是臧子琦本案原告确系涉案房屋的合法所有权人。二、被告同城置业公司出具情况说明，证实涉案房屋房产至今未进行验收，涉案房屋于2019年7月1日交付完工，所以原告在涉案房屋被被告王家村工贸中心查封前，根本达不到交房条件，原告根本无法占有使用涉案房屋。 经质证，同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：对情况说明真实性不予认可，公章是假的，不是同城置业公司公章，公司从未向原告交付过房屋。关于郑重声明，仇翠萍的网签是非法网签，仇翠萍不参与公司经营，按照常理来说不可能知道涉案房屋买卖情况以及房产交付细节，声明的内容明显与实际不符，而且2019年9月青岛市城阳区人民法院已经在涉案房屋上张贴了拍卖公告，仇翠萍明知房屋在被拍卖过程当中，却向原告出具虚假的证据干扰司法公正，要求追究仇翠萍出具虚假证明的责任。王家村工贸中心辩称：原告提交的郑重声明，属于证人证言，仇翠萍未经出庭质证，不符合证据形式要件。关于情况说明，盖章真实性不清楚，即使真实的，也无法证明原告所要证明事项。 证据七，山东省青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02执异66号执行裁定书一份，证明原告已提出执行异议被驳回的事实。 经质证，王家村工贸中心辩称：真实性无异议，对第三页第三段内容有异议，我方申请查封的是同城置业公司名下的土地使用权、地上楼盘以及博文广场部分房产。同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：真实性认可，但该裁定第四页已经查明，原告未在查封之前合法占有涉案房屋，不具备排除执行的条件。 仇翠萍对上述臧子琦提交的证据没有质证意见。 证据八，涉案房屋编号为201500174697的青岛市商品房预售合同一份（打印件），是仇翠萍提交给臧子琦的。证明：1、涉案房屋于2015年9月15日14时网签登记在被告仇翠萍名下，结合本案被告同城置业提交的2017鲁0285刑初326号刑事判决书及本案原告提交的证据四涉案房屋购房发票，可以证实本案涉案房屋的情况与刑事判决当中所设的众多购房人的情形完全一致，本案涉案房屋现确实网签登记在被告仇翠萍名下，该网签登记是因被告同城置业公司的原因而非原告个人原因，而且据了解，刑事判决当中所涉的众多购房人，现房屋并未因此被法院查封。2、商品房预售合同附件五，前期物业服务合同中明确载明物业受委托方为青岛杭泰物业服务有限公司，与原告提交的物业费收据中物业所加盖的公章完全一致。 经质证，仇翠萍辩称：对该合同打印件真实性无异议，是从房产管理处打印出来的，涉案房屋确实网签在仇翠萍名下。当时属于保护性网签，共网签在仇翠萍名下200余套房屋，目的是为了保护仇志新和股东胡军基争公司财产。同城置业公司辩称：对该合同打印件真实性无异议，认可涉案房屋网签在仇翠萍名下。该合同附件五明确约定物业服务合同有效期为两年（2014年1月1日-2015年12月30日），早已过期，已经更换了新的物业公司（见我们已提交的证据服务合同）。涉案房屋被股东仇志新非法网签在仇翠萍名下，至今还是网签在仇翠萍名下，同城置业公司根本不可能向原告交付房屋。王家村工贸中心辩称：对该合同的真实性有异议，没有甲乙双方签名盖章，没有法定代表人签字盖章，无法证明双方存在商品房买卖意思合意。合同内容房子单价2000元，远低于市场价格，即使真实性，网签备案也不具备房屋产权公示公信效力。关于关联性，网签在仇翠萍名下跟原告的实体权利并没有任何关联，仇志新的刑事判决书也没有列明原告的身份。对涉案房屋网签在仇翠萍名下的事实没有异议。 被告王家村工贸中心提交证据及其他各方当事人的质证意见： 证据一，（2015）青金商初字327号协助执行通知书2份及送达回证2份复印件，证明：王家村工贸中心分别对涉案房屋和土地的查封符合法律规定。 经质证，原告臧子琦辩称：对该证据真实性无法确认，需要庭后落实。且根据其提供的协助执行通知书中明确的是王家村工贸中心诉同城置业公司，而并非是诉仇翠萍，故其无权查封登记在仇翠萍名下的房屋。同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：真实性认可，涉案房屋登记在同城置业公司名下，仇翠萍是非法网签。仇翠萍没有质证意见。 证据二、（2015）青金商初字第327号民事调解书（复印件）、（2017）鲁民再68号民事判决书（复印件）、（2017）鲁02执456号之三执行裁定书（原件）各一份。证明：1、王家村工贸中心与同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司企业借贷合同纠纷一案，案号（2015）青金商初字第327号，在该案诉讼过程中，青岛市中级人民法院于2015年10月10日查封了同城置业公司名下青房地权市字2××9号土地使用权、地上楼盘，以及青岛市城阳区长城路399号博文广场部分房产，其中包括涉案房产。此后该案立案再审，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再68号民事判决书，青岛市中级人民法院依据再审判决立案执行，执行案号为（2017）鲁02执456号。在执行过程中，青岛中院对上述房产继续查封到2021年9月6日。2、2015年10月10日查封涉案房屋时，同城置业公司开发的《博文广场》项目并未竣工，更不可能交付原告，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定条件。3、涉案房屋系网点房屋，不是住宅房屋，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条规定条件。 证据三（青农商城阳东城支行）固借字（2013）年第004号】《固定资产借款合同》11页、《抵押合同》5页、青房地建市字第2××0号《他项权证》2页、（2015）城商初字第1767号民事调解书2页、（2016）鲁0214民初569号民事调解书2页、（2016）鲁0214民初568号民事调解书2页各一份（复印件）。证明：原告签订的《购房协议》未经抵押权人同意无效。现抵押权人已申请法院强制执行，对青岛同城置业有限公司财产包括涉案房屋进行财产查封、评估、拍卖，《购房协议》也无法履行，原告要求协助办理网签登记不符合法律规定。 经本院对证据二、证据三质证，臧子琦辩称：对复印件证据均不予认可，对原件证据真实性无法确认，对其证明事项不予认可，与我方没有关系。希望法庭当庭明确固定资产借款合同的来源。王家村工贸中心辩称：固定资产借款合同来源于农商银行。该证据在青岛市城阳区人民法院三个民事案件档案当中均有存档。同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：对该证据真实性、合法性以及证明事项均没有异议。仇翠萍辩称：对该证据真实性没有异议，对证明事项有异议。如果因为是假的，没有法人认可，那就是诈骗行为。同城置业一房两卖，属于诈骗，应当追究法人的责任。 被告同城置业公司提交证据及其他各方当事人的质证意见： 证据一，关于博文广场前期物业的情况说明（原件）、博文广场更换物业公司征求意见汇总以及青岛市城阳区博文广场商住楼项目临时物业管理公司合同。证明事项：同城置业已于2016年4月更换物业公司，青岛航泰物业有限公司为涉案房屋提供物业服务，原告所称已交物业费不是事实；证据二，关于博文广场第一批分房情况说明及分配房屋明细表（复印件，原件保存在城阳区政府）。证明事项：涉案房屋所在房产项目2014年停工，后在城阳区政府的协调下。2017由胡军基负责后续工作，之后的工作都在城阳区政府的监督之中，竣工后在接到开发商施工方三方的许可下交付了46套住宅房屋，剩余住宅和商业网点全部均未交房，涉案房屋并未交付原告；证据三，仇志新的2017鲁0285刑初326号刑事判决书（网上打印件）。证明事项：仇志新与胡军基共同设立同城置业公司，后来因为2人经营发生矛盾导致项目停工，2015年9月以后公章由胡军基控制，涉案房屋系仇翠萍非法网签。 经质证，被告臧子琦辩称：1，关于证据一，真实性无法确认，即使被告同城置业公司更换物业公司，也未通知到原告，也未通知业主。2，关于证据二，对关于博文广场第一批分房情况说明及明细真实性无法确认，与原告无关。3，关于证据三，对该证据真实性无法确认，被告同城置业公司的股东是否涉嫌刑事，与原告无关。与原告签署合同的主体是被告同城置业公司。庭审时臧子琦又补充辩称：对2017鲁0285刑初326号刑事判决书的真实性认可，在该判决中，莱西市人民检察院指控“一、合同诈骗2014年4月-2015年10月期间...”结合本案涉案商品房的预售时间，与该刑事判决中所载的众多购房人的情形完全一致，这更加印证本案确系原告合法购买，因同城置业公司原因最终网签在被告仇翠萍名下。王家村工贸中心辩称：1，证据一、二真实性不清楚，但涉案房屋自我方查封至今仍然登记在被告同城置业公司名下，房屋是否交付不产生所有权变动效力，也不影响我方查封。2，关于证据三，真实性予以认可，证明事项予以认可。臧子琦辩称：针对王家村工贸中心所说的，补充如下：涉案房屋并非登记在同城置业公司名下，现登记在仇翠萍名下，请求法庭予以查实。仇翠萍没有质证意见。 经本院审理，认定事实如下： 一、2015年10月8日，王家村工贸中心以同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司自2012年其多次共同向其借款，未履行还款义务为由，向本院起诉。请求判令：同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同归还王家村工贸中心借款本金、利息、逾期利息、违约金、律师费共计借款本息184270718.08元，其中律师费为100万元。经本院主持调解，于2015年10月15日作出（2015）青金商初字第327号民事调解协议书，确认以下调解协议：一、同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司确认欠王家村工贸中心借款本金133618575元及利息49652143.08元（利息已计算至2015年9月27日，之后至还清之日所产生的利息按年利率24%计算），并于2015年10月16日前一次性向原告支付；二、同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司于2015年10月16日前一次性向王家村工贸中心支付律师费100万元。案件受理费963154元、减半收取481577元，保全费5000元，共计486577元，由同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司负担，于2015年10月16日前向原告支付。在该案诉讼过程中，本院于2015年10月10日，查封了同城置业公司名下的青房地权市字第2××9号土地使用权及该宗土地所有已搭建房屋楼盘（包括涉案房屋），查封期限为2015年10月10日至2018年10月9日。 因同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司未履行生效法律文书确定的义务，本院依王家村工贸中心的申请立案执行，执行案号为（2015）青执字第923号。此后该案立案再审，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再68号民事判决书。本院依据该再审判决立案执行，执行案号为（2017）鲁02执456号,并于2018年9月19日作出（2017）鲁02执456号之三执行裁定书，裁定继续查封同城置业公司名下的青房地权市字第2××9号土地使用权及该宗土地所有已搭建房屋楼盘。 在该案执行过程中，臧子琦向本院提出执行异议称，其于法院查封前，向被执行人购买涉案青岛市城阳区××路××号××房，并已向被执行人同城置业公司支付全部房款2594880元。请求解除对涉案房产的查封并中止执行。本院于2020年3月31日作出（2020）鲁02执异66号执行裁定书认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款，即使案外人在法院查封前签订书面买卖合同并支付全部价款，但因其并未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，故案外人臧子琦请求本院解除对涉案房产的查封并中止执行，理由不成立，本院依法不予支持。裁定驳回案外人臧子琦的异议请求。 臧子琦于2020年4月22日，向本院提起本案案外人执行异议之诉。 二、（一）关于臧子琦主张的签订房屋买卖合同情况。臧子琦向本院提交与同城置业公司2014年5月22日签订的涉案房屋《购房协议》一份，甲方为同城置业公司，乙方为臧子琦。内容为：甲、乙双经友好协商，就乙方购买甲方开发的博文广场网点事宜，达成如下协议以资双方共同信守。1、房屋概况：博文广场网点12号，建筑面积216.24平方米（最终面积以相关部门的实测面积为准）。2、价格及支付：网点单价：12000元/平方米，总价2594880元。乙方于2014年4月23日前一次性支付给甲方。3、甲方于博文广场验收后协助乙方办理产权手续。4、本协议签订以后，甲方不得反悔或将该房屋另行出售给他人。5、乙方不得对外泄露购买该房屋的所有信息，否则应赔偿因此给甲方造成的一切损失。6、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，一式两份，双方各执一份。证明：臧子琦与同城置业公司签订了购房协议，购买涉案房屋，总价款为2594880元。经查，该《购房协议》落款“甲方签章”处仅盖有同城置业公司公章，没有法定代表人或经办人签字。庭审时臧子琦对此解释称其不清楚需要法定代表人签字，所以当时由同城置业公司盖章。同城置业公司辩称，双方没有签订过正式的商品房买卖合同，上次证据交换时才知道该购房协议内容。当时不是法定代表人经办的，不清楚。对购房协议的真实性不予认可，公章的真实性认可。 （二）关于臧子琦主张的交纳购房款及维修基金情况。 （1）臧子琦提交盖有同城置业公司印章的涉案房屋收据5张，其中2013年9月29日收据两张（金额分别为20080元、1729920元）、2013年12月25日收据一张（金额为750000元）、2014年4月30日收据一张（金额为94880元），合计2594880元。臧子琦提交2014年4月30日涉案房屋维修基金收据一张，金额为11028.24元。臧子琦另提交了与上述交款收据关联对应的同城置业公司记账凭证、支付凭证各一宗（复印件，复印件上加盖同城置业公司印章）及银行业务凭证、回单。上述款项中，由臧子琦母亲袁梅菊通过工商银行和农信银行转账给孙宏50万元、100万元两笔，通过工商银行转账给同城置业公司股东仇志新75万元，袁梅菊债权25万元转为购房款，因面积增加袁梅菊又通过农行转账94880元房款和维修基金11028.24元。 庭审时，臧子琦称其已付清的涉案房屋房款中，25万元属于借款转化为购房款，其余款项都是交纳的购房款。仇翠萍同意臧子琦的该意见。而同城置业公司、博润公司、海阳新越公司均称：臧子琦主张交纳的款项，发生在臧子琦主张的购房协议之前，都是同城置业公司用于开发房地产的借款，不是臧子琦的购房款。当时同城置业公司指定打入孙宏和仇志新的账户。 （2）臧子琦另提交2014年12月8日涉案房屋《山东省住宅专项维修资金专用发票》一份，金额为11028.24元。业主姓名载明的是涉案房屋的房号。 （3）臧子琦提交《青岛市房地产业预收款专用收据》一份，该收据记载付款单位（个人）为仇翠萍，金额为432480元，开票时间为2016年4月26日。臧子琦对此解释称，该收据金额是同城置业公司网签时确定的价格432480元，因公司内部纠纷股东将涉案房屋登记在仇翠萍名下，原告臧子琦不知情。仇翠萍辩称，当时为了网签来不及登记在臧子琦名下，为了避税，发票少写了金额。 （三）臧子琦提交的《购房协议》签订时间是2014年5月22日，臧子琦主张付清房款时间是2014年4月30日之前，即先付款后签协议。对此，臧子琦辩称：“因为和股东很熟，当时急需用钱，先打款。借款25万元，其余都是购房款。后来补签了购房协议。”仇翠萍同意臧子琦的该意见。王家村工贸公司称不清楚。同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司共同辩称：“都是借款”。 （四）关于涉案房屋是否已向臧子琦交付问题。臧子琦提交2019年7月9日《房屋交接书》一份及青岛杭泰物业服务有限公司2019年7月19日出具的物业费收据、垃圾清运费收据各一份，证明此期间同城置业公司正式将涉案房屋交付给臧子琦。《房屋交接书》的甲方为同城置业公司，乙方为臧子琦（袁梅菊代理）。主要内容为“1、总即日起，甲方将其开发建设的位于城阳区××路××号××层网点房交付乙方，甲方将房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，上述房屋的权利义务从即日起由甲方转移给乙方。电费、水费由乙方承担，交接前的电费、水费由甲方承担。本房屋交接书自甲乙双方签字盖章后生效。乙方在使用该网点之前要预交一年物业费和垃圾清理费。”《房屋交接书》落款“甲方（盖章）”处仅有同城置业公司盖章，没有法定代表人或经办人签字。上述物业费收据、垃圾清运费收据载明的客户名称为“399-12”，盖有“青岛杭泰物业服务有限公司”印鉴。 （五）涉案房屋的网签情况。臧子琦提交仇翠萍2020年3月10日出具的《郑重声明》，主要内容为：“涉案房屋的实际产权人是臧子琦，与我仇翠萍无关，产权人臧子琦有权对该房依法占有、出租、抵押、转让等。该网点房虽然以我本人的名义签订购房合同并在城阳区房地产管理部门办理了购房合同网签登记，因为我本人至始至终没有支付过该网点房任何购房款项，该网点房的购房款全部由臧子琦父母代臧子琦支付，所以该网点房虽然以我的名义签订购房合同，但其实际产权人应该是臧子琦，对此我没有任何异议，也不存在该房屋所有权争议。...”。3、臧子琦提交编号为201500174697《青岛市商品房预售合同》打印件一份，证明涉案房屋2015年9月15日14时登记在仇翠萍名下，该网签登记是同城置业公司的原因而非原告臧子琦的原因。其他各方当事人对涉案房屋于2015年9月15日网签登记在仇翠萍名下的事实没有异议。 上述涉及的证据其他质证意见同前述证据交换的质证意见。 三、关于涉案房屋的性质、臧子琦主张的涉案购房行为是否属于商品房买卖、臧子琦有无住宅问题。 1、涉案房屋的性质。臧子琦称，涉案房屋是商品房中的网点房。仇翠萍称，涉案房屋是商品房中的网点房，商业范围是用于经营，不属于住宅。王家村工贸中心、同城置业公司、博润置业公司以及海阳新越公司均称称，涉案房屋属于非住宅性质的商业性质网点房。 2、关于是否属于商品房买卖问题。臧子琦、仇翠萍均称，涉案房屋属于臧子琦直接向开发商同城置业公司购买，仇翠萍还称是仇志新负责。王家村表示不认可涉案购房协议。同城置业公司、博润置业公司、海阳新越公司表示均不认可涉案购房协议及购房行为。 3、关于臧子琦有无住宅问题。臧子琦称：臧子琦名下无住宅，跟随父母居住，父母有住房，涉案房屋是臧子琦名下唯一房屋。 四、各方当事人均认可胡军基与仇志新系同城置业公司的股东，仇翠萍系仇志新的母亲。同城置业公司称：前期股东胡军基、仇志新合作是正常的，后期因为公司内部纠纷产生矛盾。仇翠萍的委托代理人股东仇志新称：为了股权及资产公司存在纷争，现公司已陷于僵局，不能正常经营，两套公章由两个股东胡军基、仇志新各自各用。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任”。因此，本案原告臧子琦作为案外人，应当就其诉讼请求承担举证证明的责任。综合各方举证及本院调查情况，本院认为臧子琦的诉讼请求不能成立。理由如下： 一、同城置业公司、博润公司、海阳新越公司均不认可同城置业公司与臧子琦存在购房协议及购房行为。 二、臧子琦主张其与同城置业公司之间系商品房买卖关系是存疑的。理由是： 1、臧子琦向本院提交的2014年5月22日《购房协议》，内容过于简单。 2、《购房协议》第6条约定“本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。”也就是说，必须同时满足“签字”和“盖章”两个条件，购房协议才能生效。但，购房协议上只有甲方同城置业公司盖章，没有法定代表人或经办人签字，因此该购房协议尚不具备约定的生效条件。 3、臧子琦主张的涉案房屋付款时间均发生在2014年4月30日前。而其提交的《购房协议》落款时间为2014年5月22日。如此巨额交易，却是先交钱后签协议，与常理不符。 4、臧子琦与同城置业公司之间并未签订正式的商品房买卖合同。 5、臧子琦提交的证据四购房发票《青岛市房地产业预收款专用收据》，载明的预售房款数额为432480元，与臧子琦提交的《购房协议》载明的房款总额或其主张的已付清房款数额2594880元不一致，差额较大。且该收据载明的付款单位（个人）是仇翠萍，而非臧子琦。 （6）涉案房屋2015年9月15日网签在仇翠萍名下，而非臧子琦名下。 三、臧子琦主张其向同城置业公司支付的2594880元属于涉案房屋购房款也是存疑的。理由是： 1、臧子琦主张其已付清的房款2594880元中，其中的25万元是借款转化为购房款，其余的都是交纳的购房款。仇翠萍同意臧子琦的该主张。但，同城置业公司、博润公司以及海阳新越公司均称都是同城置业公司的借款，而不是购房款，并否认双方存在商品房买卖关系。 2、如上所述臧子琦主张与同城置业公司之存在商品房买卖合同关系是存疑的。 3、虽然臧子琦提交的证据二中的支付凭证、收款收据载明系涉案房屋款。但由于同城置业公司不予认可，且同城置业公司及仇翠萍及其委托代理人（同城置业公司的股东）仇志新承认两个股东存在矛盾，由其仇志新自认为了争夺股权及资产，公司陷于僵局不能正常经营，两个股东各有一套公司公章，各自各用。因此，臧子琦提交的支付凭证、收款收据不能必然证明系同城置业公司出具，从而不能必然证明支付的是涉案房屋购房款。 四、尽管涉案房屋网签在仇翠萍名下，但没有证据证明仇翠萍向同城置业公司支付了对价。且仇翠萍及其委托诉讼代理人仇志新（同城置业公司股东）均称，为了保护仇志新与股东胡军基争公司财产，当时属于保护性网签。因此，本院认为，涉案房屋网签在仇翠萍名下的事实，不是基于真实的买卖关系，不具备物权转移的必要条件，不发生物权转移效力。故应认定涉案房屋仍属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“登记在被执行人（同城置业公司）名下的不动产”，或仍属于该规定第二十九条“登记在被执行的房地产开发企业（同城置业公司）名下的商品房”。 五、关于房屋交接问题。首先，臧子琦主张涉案房屋已由同城置业公司向其交付的证据不足。理由是：1、同城置业公司不认可与臧子琦存在涉案商品房买卖关系，也不承认向臧子琦交付了涉案房屋。2、臧子琦提交的2019年7月9日《房屋交接书》“甲方（盖章）”处，仅有同城置业公司的盖章式样，没有法定代表人或经办人签字，没有完全满足“签字盖章后生效”的约定，因此，该《房屋交接书》尚不具生效条件。3、臧子琦提交的物业费收据、垃圾清运费收据，“客户名称”处载明的是涉案房号，而不是臧子琦。第二、即使臧子琦主张涉案房屋已交付属实。但在本院（2015）青金商初字第327号民事案诉讼过程中，涉案房屋被本院于2015年10月10日查封。而臧子琦主张的房屋交接的时间为2019年7月9日，在涉案房屋被本院查封之后。也就是说，臧子琦未在涉案房屋被本院查封之前合法占有涉案房屋。 六、根据各方当事人对涉案房屋性质的陈述，应当认定臧子琦主张向同城置业公司购买的涉案房屋，属于商品房，并且是用于经营的商业网点房，而非用于居住的住宅。 综合考虑上述一至六条，本院认为，一、臧子琦关于其购买同城置业公司涉案房屋并付清购房款的主张，是存疑的，再考虑到同城置业公司内部管理极不正规的现状，故臧子琦请求判令涉案房屋所有权归其所有，本案不予认定处理为宜，可另行主张。二、涉案房屋网签在仇翠萍名下，臧子琦提交的涉案房屋发票（收据）载明的付款人也是仇翠萍，臧子琦与仇翠萍之间就涉案房屋的关系不属于本案执行异议之诉的审理范围，其请求解除仇翠萍与同城置业公司之间涉案房屋的网签备案登记手续，判令同城置业公司配合其办理网签备案登记手续，本案亦不予处理，其可另行主张。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该《规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”联系到本案，臧子琦主张与同城置业公司之间存在商品房买卖合同关系并付清全部房款，证据不充分，是存疑的。臧子琦在本院将涉案房屋查封之前，也未合法占有该房屋。臧子琦主张的向同城置业公司购买的涉案房屋商品房，属于用于经营的商业网点房，不属于用于居住的住宅。因此，臧子琦诉讼请求排除对涉案房屋的执行并解除查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的（一）（二）（三）项规定，也不符合该《规定》第二十九条能够排除执行的（一）（二）（三）项规定，本院不予支持。 综上所述，臧子琦关于排除对涉案房屋执行、解除对涉案房屋查封的诉讼请求不能成立，本院不予支持。其他诉讼请求本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二），《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回臧子琦的诉讼请求。 案件受理费27559元（原告臧子琦已预交），由原告臧子琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  高中日 审 判 员  王昌民 二〇二〇年八月六日 法官助理  厉永军 书 记 员  李珊珊