湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4780号原告（反诉被告）：黄赞辉,男,1989年5月27日出生,汉族,住福建省南安市。原告（反诉被告）:蒋佩文,女,1989年8月13日出生,汉族,住湖南省永州市冷水滩区。共同委托诉讼代理人：刘静，湖南弘一律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘锋,男,1986年4月14日出生,汉族,住湖南省湘乡市。被告（反诉原告）:李莉,女,1989年3月8日出生,汉族,住湖南省长沙市雨花区。共同委托诉讼代理人：周宇，北京君永（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙恒荣房地产经纪有限责任公司,住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园A03栋112房。法定代表人:汤冰。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人:袁李。委托诉讼代理人：曹倩怡，女，1996年5月3日出生，汉族。原告（反诉被告）黄赞辉、蒋佩文（以下简称原告）诉被告（反诉原告）刘锋、李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，被告刘锋、李莉提起反诉，本院依法受理并合并审理。本院根据被告刘锋、李莉的申请，通知长沙恒荣房地产经纪有限责任公司（以下简称恒荣经纪公司）及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境经纪公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄赞辉及其与原告蒋佩文的共同委托诉讼代理人刘静，被告刘锋及其被告李莉的共同委托诉讼代理人周宇，第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人曹倩怡到庭参加诉讼。第三人长沙恒荣房地产经纪有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》已于2020年5月10日解除;2、判令被告赔偿原告总房价10%的违约金240680元;3、判令被告赔偿原告的律师费损失15000元;4、判令被告配合原告办理相关房产恢复原状的过户登记等手续,且相关费用全部由被告承担；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年12月1日签订了有关湖南省长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C42栋105房的《房屋买卖合同》,其中原告为甲方(出售方),被告为乙方(买受方),丙方为居间方,丁方新环境经纪公司为丙方服务的管理方。合同约定双方须在2020年3月31日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款1356800元，并于交房时支付甲方尾款20000元。合同第一条约定“房屋概况”第4款明确“乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉,且已实地看房,无任何异议”，第二条第(四)款第2项约定乙方应在上述约定的贷款审批通过时间届满后2020年3月31日前将购房款一次性支付给甲方”。合同签订当日,原告将相关房屋产权证原件委托丁方(管理方)代为保管,用于办理产权过户手续。2019年2月28日,原告依约配合被告前往交易中心办理了过户手续,并在过户当天结清了物业费等全部费用,向被告交付了房屋。2020年4月10日,原告才收到被告从银行贷出的购房款1000000元,比合同约定的最迟日期晚了10天，被告更是迟迟不支付房屋尾款,经原告反复催促仍拒绝支付。2020年5月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》,解除了双方之间签订的《房屋买卖合同》,但被告拒绝配合原告办理合同解除及返还房产等相关事宜。两被告辩称，1、被告已依约向原告支付了全部房款共计2406800元，合同义务已全部履行完毕，被告不存在违约行为。被告延迟10天支付房款1000000元是因受新冠疫情影响导致银行审批超期，系不可抗力，被告一直积极与原告沟通处理，不存在故意推延的主观恶意，且原告事后也表示谅解和认可。被告未在交房当日支付尾款20000元的原因是因为原告在被告买房时未告知房屋被侵占的事实。2、被告不存在违约行为，原告发函要求解除合同，不符合法定解除的情形。被告延迟付款行为未对原告的利益造成损害，也不碍于合同目的的最终实现，原告要求支付违约金和赔偿损失无事实和法律依据，应予以驳回。第三人新环境经纪公司述称，对原告的诉讼请求及事实与理由无异议。第三人恒荣经纪公司未陈述意见。两被告向本院提出反诉请求：1、请求判令原告向被告支付违约金120000元;2、请求判令原告赔偿被告律师费损失10000元;3、请求判令第三人退还被告居间服务费30000元；4、本案反诉费用由原告及第三人共同承担。事实和理由：2019年12月1日,被告与原告及第三人恒荣经纪公司、新环境经纪公司共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告需向被告如实告知房屋的现状情况及其他状况，但原告直到房屋过户且交房后才告知隔壁房屋106室的排水、燃气管、违建建筑越过房屋中线侵占房屋所有权的情况。被告多次与原告沟通并要求原告配合处理房屋被侵占问题,原告也答应处理但均不了了之。原告的行为严重违反了合同约定及诚实信用的原则应向被告承担违约责任。第三人恒荣经纪公司、新环境经纪公司作为房屋居间方,未尽如实告知义务,应退还居间服务费。两原告针对两被告的反诉辩称，被告单方违约，原告根据双方约定依法解除了合同，被告据此应承担违约责任及相应的法律后果。原告不存在违约事实，被告主张原告违约没有任何事实及法律依据。第三人新环境经纪公司针对两被告的反诉述称，根据《房屋买卖合同》第三条规定，甲乙双方签订合同后，中介服务已完成。原、被告双方签订合同后，我方就已经完成了中介服务，有权收取中介服务费。中介方多次带被告去原告处看房，已经履行了如实告知义务，中介方不存在隐瞒，被告要求退回中介服务费不应得到支持。新环境经纪公司系恒荣经纪公司的管理方，对恒荣经纪公司的中介行为不了解，中介费未支付至新环境经纪公司。第三人恒荣经纪公司针对两被告的反诉未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，两原告（甲方、出售方）、两被告（乙方，买受方）、第三人恒荣经纪公司（丙方、居间方）及第三人新环境经纪公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将坐落于湖南省长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C42栋105房出售给乙方，房屋建筑面积174.7㎡，毛坯状态。二、房屋总售价为2406800元，包括现有装修和配套设施、甲方为房屋缴纳的所有费用、车位/车库以及加建部分约80㎡。乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房无任何异议。付款方式为购房定金+购房首付款+银行贷款+交房尾款的形式，付款时间分别为2019年12月1日前支付购房定金30000元，银行贷款1000000元由甲乙双方相互配合于2020年1月17日前办理贷款审批，首付款1356800元在产权过户进窗后缴税前支付，尾款20000元于交房时支付。三、甲乙双方配合在2020年3月31日前办理产权过户手续，甲方应在过户当天将房屋交付给乙方，房屋交付前，甲方将房屋的水、电、煤气、物业费等全部结清。四、乙方因自身原因未获银行批准的，甲方配合乙方在合同约定的审批期限内继续申请其他银行贷款至贷款批准，乙方申请的银行不得超过两家，若银行贷款未通过，乙方应在上述约定的贷款审批通过时间届满后即2020年3月31日前将购房款一次性支付给甲方。五、合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。六、签订本合同后，甲乙双方共同认可委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，合同签订当日由甲方支付丙方居间服务费6800元，乙方支付丙方居间服务费30000元。双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，违约方支付的服务费不予退还。合同还对其他内容进行了约定。合同签订当日，两被告向两原告支付购房定金30000元，两原告于同日将房屋《房屋权证》原件一本交由第三人新环境经纪公司代为保管用于办理产权过户手续。2020年2月28日，两被告向两原告支付了购房款首付款1356800元，双方办理了产权变更登记手续，两原告于2020年3月10日向两被告交付了上述房屋。2020年4月10日，两被告通过银行贷款向两原告支付购房款1000000元。两被告认为两原告出售的房屋存在相邻房屋建造的水管及燃气管侵占外墙及面积的情况，遂未向两原告支付房屋尾款20000元。2020年5月10日，两原告向两被告发送解除通知，以两被告逾期支付房屋尾款超过三十日为由，要求解除与两被告签订的《房屋买卖合同》并赔偿损失。2020年5月19日，两被告向两原告支付尾款20000元，两被告当日予以退回，购房尾款20000元现仍未支付。因双方无法就房屋现状及尾款支付达成一致意见，原告于2020年5月25日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、2019年12月1日，两被告向第三人新环境经纪公司支付中介服务费30000元，并由第三人恒荣经纪公司出具《居间服务费收据》。2、两被告购房过程中已实地看房，并已观察到燃气管的外观情况。两被告认为两原告隐瞒了出售的房屋存在被侵占外墙及面积的情况，两原告则认为相邻房屋建造的水管及燃气管的现状肉眼可见，且房屋现状在出售前已存在，双方曾就上述问题多次沟通无果。3、原告黄赞辉于2020年3月25日告知房屋中介要求月底前支付房款，并于2020年4月1日再次告知房屋中介要求两被告支付房屋尾款20000元；被告刘锋于2020年4月8日微信答复原告黄赞辉，“关于尾款的事情，你可以和新环境中介沟通，我不想牵扯我们的关系”，原告黄赞辉回复，“明白，中介我会找他们”。4、本案审理过程中，两原告明确如合同继续履行，则要求两被告支付合同尾款20000元，承担律师费并按100元/天的标准支付违约金。5、两原告提供了律师费发票，主张其支付了律师费15000元；两被告提供了律师费发票，主张其支付了律师费10000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。两原告、两被告、第三人恒荣经纪公司及第三人新环境经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，应为有效，各方应按合同约定履行各自义务。一、关于两原告的本诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，两原告与两被告签订的《房屋买卖合同》约定的房屋总售价为2406800元，两被告截至2020年4月10日已向两原告支付了购房款2386800元（30000元+1356800元+1000000元），未付款金额未达到房屋全部价款的五分之一，因此两原告要求确认与两被告签订的《房屋买卖合同》已于2020年5月10日解除，不符合法律规定，本院不予支持，同时两被告应按《房屋买卖合同》约定向两原告支付房屋尾款20000元。案涉房屋产权已变更登记至两被告名下，两原告要求两被告配合办理房屋产权恢复原状的过户登记手续并由两被告承担相关费用，无事实与法律依据，本院不予支持。《房屋买卖合同》约定逾期按100元/天的标准支付违约金，违约行为累积超过三十日的，违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金，并承担律师费等费用。《房屋买卖合同》约定尾款20000元于交房时支付，交房时间为2020年3月10日，但两被告认为两原告出售的房屋存在外墙及面积被侵占的情况而未支付尾款，双方此后一直就上述争议问题及购房尾款进行了沟通，两被告逾期支付尾款20000元系存在有理由的抗辩，且两被告收到两原告发送的解除通知后曾于2020年5月10日支付了尾款20000元，该尾款虽被两原告退回，但可以认定两被告逾期支付尾款不属于恶意违约，因此两原告据此要求两被告支付违约金及律师费，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于两被告的反诉请求。两被告以两原告未告知出售的房屋存在外墙及面积被侵占的情况为由，要求两原告支付违约金120000元。本院认为，根据当事人提交的照片可见水管及燃气管安装在明显的位置，而两被告购房前已实地看房，并已观察到燃气管的外观情况，因此两被告主张两原告存在隐瞒出售房屋被侵占外墙及面积的情况，与本院查明事实不符，本院不予采信。两被告据此反诉要求两原告支付违约金及律师费，无事实与法律依据，本院不予支持。案涉房屋产权已变更登记至两被告名下，两被告若认为房屋存在外墙及面积被侵占的情况，可另行主张权利。《房屋买卖合同》的约定，签订本合同后，甲乙双方共同认可委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。本案中，第三人恒荣经纪公司已促成两原告与两被告签订《房屋买卖合同》，案涉房屋产权已变更登记至两被告名下，根据《房屋买卖合同》的约定，第三人恒荣经纪公司的居间服务已完成，两原告与两被告应按合同约定支付居间服务费。两被告主张第三人恒荣经纪公司及第三人新环境经纪公司未告知出售房屋被侵占外墙及面积的情况，应退还居间服务费，但两被告购房前已实地看房，居间人不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此对两被告反诉要求第三人恒荣经纪公司及第三人新环境经纪公司退还居间服务费30000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘锋、李莉应于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）黄赞辉、蒋佩文支付房屋尾款20000元；二、驳回原告（反诉被告）黄赞辉、蒋佩文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘锋、李莉的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案本诉受理费因适用简易程序减半收取2568元，由原告（反诉被告）黄赞辉、蒋佩文负担2000元，由被告（反诉原告）刘锋、李莉负担568元；反诉受理费因适用简易程序减半收取1750元，由被告（反诉原告）刘锋、李莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二〇年八月十二日法官助理龚涛书记员朱冬玲附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。