福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初1289号 原告：石狮市住房保障服务中心，住所地福建省石狮市八七路**，统一社会信用代码1235058115822053XT。 法定代表人：林红坚，该中心主任。 委托诉讼代理人：王培尧，福建协进律师事务所执业律师。 被告：吴钦阳，男，1977年12月27日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：官维晨，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 第三人：石狮市波浪服装有限责任公司，住所，住所地福建省泉州市石狮市永宁镇石永公路东侧（综**工业区）社会信用代码913505816919244044。 法定代表人：吴永贤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：官维晨，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 原告石狮市住房保障服务中心与被告吴钦阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案。诉讼过程中，依吴钦阳申请，本院依法追加石狮市波浪服装有限责任公司（以下简称波浪公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告石狮市住房保障服务中心的委托诉讼代理人王培尧律师、被告吴钦阳及第三人波浪公司共同的委托诉讼代理人宫维晨律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石狮市住房保障服务中心向本院提出诉讼请求：1.吴钦阳立即支付租金1195200元及滞纳金（自2018年2月1日起至实际付款之日止按月利率3%计算，暂计至2020年3月4日为667872元）；2.吴钦阳承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，石狮市住房保障服务中心明确其诉讼请求第1项中的滞纳金的起算时间为2018年2月15日，并将截止至2020年3月4日的滞纳金减少为167872元。事实与理由：石狮市住房保障服务中心系由原石狮市房地产开发公司改制成立，石狮市房地产开发公司与波浪公司于2008年6月12日签订《石狮市房地产开发公司综合办公楼租赁招标租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定石狮市房地产开发公司将石狮市房地产大厦综合办公楼（含主楼和裙楼，以下简称案涉房屋）租赁给波浪公司经营管理，租赁期限10年（自2009年7月1日起至2019年6月30日止），该合同就租金计算、租金结算、房屋修缮与回收、合同的变更与终止、双方责任等事项作出了约定。2009年12月份，石狮市房地产开发公司与波浪公司就房地产公司使用楼层调整、租金计算和管理费等事项达成和解协议。2010年1月2日石狮市房地产开发公司、波浪公司和吴钦阳签订《补充协议》，就波浪公司将上述租赁权转让给吴钦阳、《租赁合同》项下全部权利义务由吴钦阳继受等事项作出了约定。2019年6月30日《租赁合同》到期后，石狮市住房保障服务中心与吴钦阳于2019年7月1日办理了移交手续，吴钦阳将《租赁合同》项下的租赁物移交给石狮市住房保障服务中心，并出具《结算移交凭证》一份交由石狮市住房保障服务中心收执。上述租赁物移交后，吴钦阳仍欠石狮市住房保障服务中心租金1195200元没有支付。按《租赁合同》第八条第8.2款第（3）项约定：“乙方如逾期支付租金时间超一个月，每逾一日，则乙方须按年租金总额的1%支付滞纳金”。吴钦阳自2018年1月15日起没有按期支付租金，应于2018年2月15日起支付相应的滞纳金。吴钦阳于2019年12月23日支付的500000元应先抵扣滞纳金，截止至2020年3月4日尚欠滞纳金167872元。上述租金和滞纳金经石狮市住房保障服务中心多次催讨无果。 吴钦阳辩称，一、本案《租赁合同》项下的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，该份《租赁合同》无效，因此，石狮市住房保障服务中心要求吴钦阳依据该《租赁合同》支付滞纳金的诉讼请求应当予以驳回。二、石狮市住房保障服务中心主张吴钦阳尚欠的租金数额有误。1.吴钦阳是通过概括受让石狮市住房保障服务中心与波浪公司签订的《租赁合同》而承租案涉房屋，前承租人波浪公司根据《租赁合同》及相关协议向石狮市住房保障服务中心交纳或支付的租金、押金及出借代偿的款项，石狮市住房保障服务中心未从租金中扣减，导致尚欠的租金计算有误。2.租赁到期后，吴钦阳于2019年12月23日通过配偶蔡绵绵的银行账户向石狮市住房保障服务中心汇款500000元用于支付尚欠的租金，石狮市住房保障服务中心未予以扣减。3.诉讼过程中，吴钦阳于2020年6月19日向石狮市住房保障服务中心支付两笔租金各100000元共计200000元，应予以扣减。综上，吴钦阳尚欠石狮市住房保障服务中心的租金并非石狮市住房保障服务中心诉求的1195200元，石狮市住房保障服务中心不实租金的诉讼请求应予以驳回。 波浪公司述称，其答辩意见同吴钦阳一致，同意将代付的400000元及履约保证金100000元用于抵扣吴钦阳的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.石狮市住房保障服务中心提供的《关于石狮市房地产开发公司机构编制问题的批复》(狮委编办[2012]134号)复印件，虽未提供原件核对，但加盖石狮市住房和城乡建设局公章，故对其真实性本院予以确认。2.石狮市住房保障服务中心提供的《2017-2019年办公楼(停车场)房租明细表》，因系石狮市住房保障服务中心单方制作，吴钦阳不予认可，故对其真实性本院不予确认。3.石狮市住房保障服务中心提供的石狮市住房和城乡建设局、石狮市自然资源局于2020年3月18日出具的《证明》，因加盖主管部门的单位公章，并由相关负责人签名，符合证据的形式要求，故对其真实性本院予以确认。4.石狮市住房保障服务中心提供的石狮市房地产大厦用地平面图，吴钦阳虽持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，故对其真实性本院予以确认。5.吴钦阳提供的《收款证明书》，加盖维尔思公司的公章，石狮市住房保障服务中心虽持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，故对其真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮市房地产开发公司系原石狮市住房和城乡规划建设局的下属事业单位，其名称于2012年12月31日变更为石狮市住房保障管理中心，于2018年12月24日变更为石狮市住房保障服务中心。石狮市住房和城乡建设局、石狮市自然资源局于2020年3月18日出具《证明》一份，载明：址于石狮市八七路1230号石狮市房地产大厦的案涉房屋（用地面积3441.93平方米，建筑面积7283.81平方米）不动产权属系石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司、石狮市住房保障管理中心）所有。2008年4月1日，石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）出具《收据》一份交由波浪公司收执，载明波浪公司支付履约金100000元。2008年6月12日，石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）作为甲方，波浪公司作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定:乙方向甲方承租案涉房屋（含主楼和裙楼）作为酒店及配套经营用途，租赁期限10年，自综合办公楼整体（注：约7200平方米，其中主楼12楼面积约200平方米按约定应在移交后由甲方作为办公用途）移交之日的2009年7月1日起开始起算租赁年限，至2019年6月30日止；裙楼三楼在2009年6月30日前由甲方作为办公用途，2009年7月1日后乙方对综合楼进行正式装修时，甲方将办公地点搬至主楼12楼（约200平方米），裙楼三楼届时按原状移交给乙方；甲方按中标单价与主楼12楼的实际使用面积计算向乙方支付租金，甲方向乙方支付的租金可从乙方应支付给甲方的租赁费用中扣减，该租金的结算期可与乙方支付给甲方租赁费同期；双方签订合同前，乙方应向甲方提交人民币壹拾万元的合同履约保证金（前期已交纳的履约保证金应视为该合同履约保证金）；该履约保证金在乙方的租赁期满，各种费用结算清楚，乙方将所租赁的房屋完整的移交给甲方后10个日历日内无息退还；10年租金合计为壹仟零贰佰玖拾陆万元整（其中每年租金为1029600元）；从2009年7月1日综合办公楼整体移交之日起开始起算租金；2009年7月15日前付清当年至12月31日止的所有租赁费用；从第二年开始每年租金分二次支付，即当年1月15日前和7月15日前各支付50%年租金；甲方按中标单价与主楼12楼的实际使用面积计算向乙方支付租金，甲方向乙方支付的租金可从乙方应支付给甲方的租赁费用中扣减，该租金的结算期可与乙方支付给甲方租赁费同期；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施设备交还甲方；乙方如逾期支付租金时间超过一个月，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付滞纳金；租赁期间若有一方违约，违约方应支付另一方年租金10%的违约金；本合同自双方签字盖章乙方交付履约保证金之日起生效，合同生效后如需变更合同条款，须经双方协商同意等内容。2008年10月22日，石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）作为甲方，维尔斯（福建）体育用品有限公司（以下简称维尔斯公司）作为乙方，波浪公司作为丙方，三方签订《三方借还款协议书》一份，载明：“根据甲乙双方2007年12月签订的协议和2008年元月报送甲方有关主管部门请示批准决定，甲方一次性赔偿乙方因取消原租赁合同及租赁合同补充协议共7份所造成的经济损失人民币肆拾万元整（￥400000.00元），由于甲方暂时无能力支付该款项，现经甲、乙、丙三方友好协商达成如下协议：甲方在与乙方解除上述房屋租赁协议后，经市政府批准按程序公开招租给丙方使用，故丙方同意代甲方先予支付给乙方赔偿款人民币肆拾万元。甲方同意丙方代为赔付的款项人民币40万元（待甲方整幢房产72002平方米完全交付给丙方使用后）从应支付给的房屋租金中扣除”等内容。2009年12月1日，维尔斯公司出具《收款证明书》一份，载明：“石狮房地产开发公司、维尔斯公司、波浪公司三方于2008年10月22日签订《三方借还款协议》。波浪公司已按照《三方借还款协议》的约定代石狮房地产开发公司向维尔斯公司支付了40万元的款项。备注：收款人户名：王荣柏特此证明。”2010年1月2日，石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）作为甲方，波浪公司作为乙方，吴钦阳作为丙方，三方签订《补充协议》一份，约定：甲方同意乙方将《租赁合同》项下综合办公楼（含主楼和裙楼）的租赁权转让给吴钦阳，吴钦阳继受上述租赁合同项下全部权利义务；乙方不再向甲方承租上述租赁物，乙方就上述合同项下的权利义务归于消灭；本协议为《租赁合同》的补充协议，与《租赁合同》具有同等法律效力；若《租赁合同》约定事项与本协议有冲突的，以本协议的约定为准等内容。吴钦阳的配偶蔡绵绵分别于2010年4月13日、2010年4月16日向原石狮市房地产公司银行账户存入现金各50000元，并载明款项来源为借款。2010年5月20日，波浪公司以石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产公司）为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。该案诉讼过程中，石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产公司）作为甲方，波浪公司作为乙方，双方签订《和解协议》一份，约定:“一、双方一致同意继续履行《租赁合同》。二、依照《租赁合同》第2.2款第（2）项规定精神，双方一致同意甲方将办公地点由原来约定的12楼换到6楼。甲方应当按每月每平方米15元的价格与6楼的使用面积400平方米计算，向乙方计付租金。甲方向乙方支付的该6楼的租金从乙方依《租赁合同》应给付甲方的租金中同期扣减。在《租赁合同》约定的租赁期限内，甲方有权对该6楼房屋行使所有财产权益。三、甲方应当支付乙方6楼办公室及公共卫生、公司小区的绿化维护等的物业管理费每月2500元。甲方可使用乙方所安装的电梯，且乙方应当在综合办公楼和宿舍楼之间的空地提供合计12个的停车位供甲方使用。甲方向乙方支付的该物业管理费从乙方依《租赁合同》应给付甲方的租金中扣减。四、甲方计付租金给乙方的起算日期按《粗赁合同》所约定的起租日期同时开始计算。甲方支付物业管理费给乙方的起算日期为2010年1月1日开始计算。五、乙方应在签订本协议后的当天向法院递交撤诉申请书，撤回对甲方的起诉。且今后不得以相同或类似的请求、理由向法院起诉甲方……”等内容。上述《和解协议》签订后，波浪公司于2010年11月30日向本院申请撤诉。本院于同日裁定准许波浪公司撤诉。2010年12月22日，石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）与波浪公司进行对账，双方签署《石狮市房地产公司与波浪公司往来帐》一份，载明：一、波浪公司已付款项：2008年代付威（维）尔斯房款400000元，2009年1月19日房租预付款100000元，2009年1月房租预付款100000元；2010年1月20日借款（缴水电费）15000元；2010年1月20日房租预付款100000元，2010年2月1日房租100000元，2010年3月10日房租预付款50000元，2010年4月18日房租预付款50000元，2010年4月13日房租预付款50000元，2010年8月2日房租预付款200000元，2010年9月16日房租预付款150000元，2010年9月18日借款（缴水电费）10000元，2010年10月29日借款（石狮龙泉贸易有限公司）100000元，上述款项共计1425000元；二、房地产公司应支付房租款：2009年7月1日至2010年12月31日6楼办公室房租款108000元，2010年1月1日至2010年12月31日物业款30000元，上述款项共计138000元；三、根据石狮市房地产公司与波浪公司租赁合同约定，2009年7月1日至2010年12月31日累计应付房租款1544400元，扣回房地产公司6楼房租款138000元，至2010年12月31日已支付1425000元，截至2010年12月31日石狮市房地产公司应支付尾款18600元。2019年7月1日，吴钦阳出具《结算移交凭证》一份交由狮市住房保障服务中心收执，载明：“兹有波浪公司租赁石狮市房地产开发公司综合办公楼，后经甲、乙双方补充协议将租赁权转让给吴钦阳（身份证号码：359002197712××××）。现经结算吴钦阳共欠石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）房租人民币壹佰壹拾玖万伍仟贰佰元整（￥1195200.00），扣除押金壹拾万元后，尚欠房租人民币壹佰零玖万伍仟贰佰元整（￥1095200.00）。……。”2019年9月1日，吴钦阳向石狮市住房保障服务中心出具《延时还款申请书》一份，载明：“波浪公司租赁石狮市房地产开发公司综合办公楼，后经甲、乙双方补充协议将租赁权转让给本人吴钦阳（身份证号码：359002197712××××）。现经结算共欠石狮市住房保障服务中心（原石狮市房地产开发公司）房租人民币壹佰壹拾玖万伍仟贰佰元整（￥1195200.00），扣除押金壹拾万元后，尚欠房租人民币壹佰零玖万伍仟贰佰元整（￥1095200.00）。恳请贵单位宽限时日，我承诺在三个月内（截止至2019年12月31日）还清所拖欠房租款。”2019年12月23日，吴钦阳通过其配偶蔡绵绵的建设银行账户转账500000元至石狮市国库支付中心银行账户，并备注“2125房租（吴钦阳）”。因吴钦阳未按期支付尚欠租金，石狮市住房保障服务中心于2020年3月11日诉至本院，提出如上诉讼请求。诉讼过程中，吴钦阳于2020年6月19日转账两笔各100000元共计200000元至石狮市国库支付中心银行账户，并分别备注“2125吴钦阳还房租”。 本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》是否合法有效；2.吴钦阳应否支付自2018年2月15日起逾期支付租金的滞纳金；3.吴钦阳尚欠石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费的数额。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、关于案涉《租赁合同》是否合法有效的问题 本院经审查认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，石狮市住房保障服务中心虽提供了石狮市住房和城乡建设局、石狮市自然资源局出具的《证明》，载明案涉房屋的不动产权属系石狮市住房保障服务中心所有，但案涉房屋至今未办理产权登记，根据物权公示原则，该《证明》不足以证明石狮市住房保障服务中心已取得案涉房屋的所有权。石狮市住房保障服务中心至今未提供案涉房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据上述规定，案涉《租赁合同》应为无效。 二、关于吴钦阳应否支付自2018年2月15日起逾期支付租金的滞纳金的问题 本院经审查认为，案涉《租赁合同》无效，即合同中关于“乙方如逾期支付租金时间超过一个月，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付滞纳金”的约定无效，现石狮市住房保障服务中心主张吴钦阳应按月利率3%支付应付未付租金自2008年2月15日起至实际付款之日止的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。 三、关于吴钦阳尚欠石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费数额的问题 本院经审查认为，案涉《租赁合同》虽为无效，但吴钦阳仍应按合同约定的租金标准支付案涉房屋的占有使用费。根据吴钦阳出具的《延时还款申请书》，截至2019年9月1日，吴钦阳尚欠石狮市住房服务保障中心房屋占有使用费1195200元。吴钦阳主张该房屋占有使用费未扣除波浪公司已支付的租金、押金及出借代偿的款项，石狮市住房保障服务中心对此不予认可，主张吴钦阳所述的款项均已扣除。因石狮市住房保障服务中心提供的《石狮市房地产公司与波浪公司往来帐》，载明石石狮市住房保障服务中心与波浪公司已就2010年12月31日前的代付款、租金、借款等债权债务进行结算，但未体现已扣除波浪公司于2008年4月1日支付的履约保证金100000元，且吴钦阳在出具《结算移交凭证》、《延时还款申请书》时，均载明扣除押金即履约保证金100000元后尚欠租金1095200元，石狮市住房保障服务中心对此并未提出异议，故吴钦阳主张波浪公司支付的履约保证金100000元未在其结算的租金中予以扣除，本院予以采纳。吴钦阳主张波浪公司支付的部分租金未在其结算的租金中扣除，但未能提供证据予以证明，故本院不予采纳。至于吴钦阳主张借款未在其结算的租金中扣除，因与本案并非同一法律关系，其可另行主张权利。因案涉《租赁合同》无效，故石狮市住房服务保障中心应返还吴钦阳履约保证金100000元。现吴钦阳主张该履约保证金100000元用于抵扣尚欠的房屋占有使用费，并未违反法律规定，本院予以照准。据此，截止至2019年9月1日，吴钦阳尚欠石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费1095200元。吴钦阳于2019年12月23日、2020年6月19日分别支付石狮市住房保障服务中心500000元、200000元共计700000元，石狮市住房保障中心主张该款项应先抵扣滞纳金，因案涉《租赁合同》无效，故石狮市住房保障中心的上述主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。吴钦阳支付的上述款项700000元应抵扣房屋占有使用费，据此，吴钦阳尚欠石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费395200元。 综上所述，石狮市保障服务中心与吴钦阳之间的案涉《租赁合同》无效，但吴钦阳仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。如前所述，吴钦阳尚欠石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费395200元，故吴钦阳应支付石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费395200元。石狮市住房保障服务中心主张超出的部分，缺乏依据，本院不予支持。因《租赁合同》无效，石狮市住房保障服务中心诉请判令吴钦阳按月利率3%支付自2018年2月15日起至实际付款之日止的滞纳金（应扣除吴钦阳已付的5000000元），于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、吴钦阳应于本判决生效后十日内支付石狮市住房保障服务中心房屋占有使用费395200元； 二、驳回石狮市住房保障服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17068元，减半收取计8534元，由石狮市住房保障中心负担4920元，吴钦阳负担3614元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林雪迎 二〇二〇年八月二十七日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。