广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20223号原告：吴建强，男，1990年2月7日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，身份证住址浙江省乐清市，现于广东省番禺监狱服刑。被告：广州银罗湾投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广新路******，组织机构代码68521251-5。法定代表人：郑立锋，现于广东省番禺监狱服刑。第三人：黄冠强，男，1975年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告吴建强与被告黄灿、广州银罗湾投资有限公司（以下简称广州银罗湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依职权追加黄冠强为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴建强到庭参加诉讼；被告广州银罗湾公司已停业，其法定代表人郑立锋现于广东省番禺监狱服刑，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录；被告黄灿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建强向本院提出诉讼请求：1.继续履行原被告之间签订的商铺买卖合同，并由被告负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，直至将产权过户登记至原告名下；2.被告向原告支付违约金（违约金以176206元为基数，从2013年3月7日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至房产过户之日止）。事实和理由：原告与被告于2012年7月27日签订商铺买卖合同，购买中山市西区（商铺总价为176206元）。房产买卖合同第六条约定：被告应于2012年8月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付原告使用，原告同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。商铺买卖合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由被告负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。然而，从交付日2012年8月1日直到现在，被告仍然没有给原告办理该商铺的交易过户手续。根据商铺买卖合同第十条（2）之约定：逾期超过30日的，原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起到实际申办之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。关于违约金，原告同意调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。原告吴建强对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同（二层133卡）；2.见证书；3.公证书；3.收据3张；4.中山市不动产登记资料查询结果。被告广州银罗湾公司辩称同意原告诉讼请求。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告黄灿和第三人黄冠强，以及被告黄灿和第三人黄冠强下落不明，本院依法向被告黄灿和第三人黄冠强公告送达诉状副本和开庭传票。但公告期间届满，被告黄灿和第三人黄冠强仍未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2012年7月27日，以黄灿作为出卖人，由中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）代理黄灿与作为买受人的吴建强签订商铺买卖合同，合同约定：买受人购买出卖人出售的中山市西区，该商铺建筑面积为12.91平方米，商铺价款为176206元，买受人于2012年7月27日前支付全部购房款176206元。出卖人应于2012年8月1日前交付合同约定的商铺，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同由吴建强与中山时尚京都公司盖章签名。吴建强于2012年7月27日向中山时尚京都公司支付商铺款176206元、代收款6833元。后黄灿未按照约定为吴建强办理涉案商铺交易过户手续。原告遂于2019年8月7日诉至本院，主张前述实体权利。另查，上述涉案商铺产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台一层1卡、二层1卡、5层、地下、地下负**12年8月23日，黄灿因向第三人黄冠强借款而将涉案商铺抵押登记至黄冠强名下，涉案商铺至今尚未注销抵押登记。后黄冠强与黄灿、郑立锋、叶亦秋等因民间借贷发生纠纷，黄冠强另案诉至广州市天河区人民法院［案号：（2013）穗天法民二初字第4667号］。该院经审理作出民事判决：……黄冠强对黄灿提交抵押的位于中山市西区卡房产以其拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权……。该民事判决于2014年7月23日生效，该案于2014年8月4日进入执行程序。又查，根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括涉案房产在内的中山市西区富华道383号柏景台一至三层商铺时，隐瞒商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。再查，本院审理涉案商铺所在楼盘系列案件时，该系列案的另一被告郑立锋（系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人）庭审中陈述：第三人即抵押权人是专业的放贷人员，涉案商铺在办理抵押时，郑立锋已告知抵押权人关于商铺的销售情况，2012年10月份正是销售旺季，销售部在一层，销售部人员也有20至30人，涉案商铺外墙有巨型的销售广告，抵押权人不可能不知道商铺的销售情况，抵押权人正是看中涉案商铺销售良好才同意出借款项。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本院认为涉案合同应当继续履行，被告黄灿应当为原告办理过户手续。理由如下：第一，原告吴建强与被告黄灿签订的商铺买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告黄灿也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为原告办理涉案商铺过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄灿没有按照约定为原告办理过户手续，应当承担违约责任，继续履行合同，为原告办理涉案商铺过户手续并承担违约金。第二，原告购买涉案商铺完全出于善意，不存在任何过错，第三人在办理抵押时未对抵押物尽审慎审核义务，在原告购买房屋后再办理抵押，故第三人所称的抵押权利不能对抗善意的房屋买受人。综上，被告黄灿应当继续履行合同，为原告办理涉案商铺过户手续并承担违约金。关于违约金，合同约定为按房价款的1‰/日计付，原告主动将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案违约金计算方法应为：以购房款176206元为基数，从约定的商铺最迟交付日次日（即2012年8月1日）起150个工作日的次日（即2013年3月11日）开始计算，至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至办理过户之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另据刑事判决书认定，被告广州银罗湾公司与郑立锋、黄灿、中山时尚京都公司均有关联，其应承担支付违约金的义务。被告黄灿、第三人黄冠强经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，原告诉求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄灿于本判决生效之日起十五日内协助原告吴建强将中山市西区33号房产办理过户登记至原告吴建强名下；二、被告黄灿、广州银罗湾投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴建强支付违约金（违约金计算方法：以购房款176206元为基数，从2013年3月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至办理过户之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告吴建强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2034元（原告吴建强已预交），由被告黄灿、广州银罗湾投资有限公司负担（被告黄灿、广州银罗湾投资有限公司于本判决生效之日起七日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  黄家钰人民陪审员  高灿标二〇二〇年八月三日书 记 员  陈庆鹏石丽娜