山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0403民初3111号原告：张福勤，男，1962年6月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李胜，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告：李晶，男，1957年10月1日出生，汉族，住枣庄市薛城区。被告：陈廷东，男，1960年12月5日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：枣庄市高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：枣庄高新区光明西路北侧。法定代表人：马玉，总经理。统一社会信用代码：9137040016449860XF1-1。委托诉讼代理人：李征，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：于保静，山东薛国律师事务所律师。原告张福勤与被告李晶、陈廷东、枣庄市高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称“高新区房产公司”）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福勤的委托诉讼代理人李胜、被告李晶、被告陈廷东、被告高新区房产公司的委托诉讼代理人于保静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福勤向本院提出诉讼请求：1、判令三被告排除妨害，恢复供水、供电并赔偿损失（按照1,000元/月，自2018年10月1日起至妨害排除之日止）；2、判令三被告交付单元门钥匙；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年9月21日，在枣庄市薛城区人民法院出具的（2017）鲁0403民初1996号民事调解书中，被告高新区房产公司、李晶将其开发的阳光小区2号楼3单元4楼东户住房一套抵偿给原告，原告依法取得了涉案房屋的所有权。房屋交付后，三被告拒不为原告供水、供电，且在安装单元门后拒不向原告交付单元门钥匙，导致原告的房屋至今无法使用。现原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求依法判如所请。被告李晶辩称，原告的要求没有一点合乎法理和情理的，原告的第一个合同没有人强迫他签字，并且原告多次通过熟人和亲戚朋友找其给他优惠价格，后来原告以房屋暂时不能办理产权手续为由多次起诉其和被告高新区房产公司，其迫于当时的特殊情况同意和原告达成调解给原告60万元（一套房子50万元、现金10万元）。其已仁至义尽，且给的10万元是其借了好多钱凑钱给原告的，在调解之后其与原告在一起又说过看房上房的事，其明确说明了有业主必须缴纳的费用，办证费用、维检费用、改造项目费用，其还说卖储藏室29,000元又等于免了，在原告改造门市的时候其组织人员和借材料等总计70,000元帮助原告，这笔钱其又放弃了。不能一个人不交就破坏其小区的管理制度。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈廷东辩称，其系阳光小区的一位普通业主，由于没有正式物业公司对阳光小区进行管理，其作为一个热心业主无偿为小区进行服务，其既没有合同约定也无法律规定的义务为原告供水、供电。因此，其非本案适格主体，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。另外，原告问其如何开通水电，其告知地暖每平方米49元、安全网每平方米130元，配套设施是后期改造招标进来的，其是代收的，是代小区进行物业管理的，是替大家办理的，其没权利没义务开通水电。被告高新区房产公司辩称，一、经枣庄市薛城区人民法院调解，其公司和被告李晶仅将涉案房屋抵给原告。在调解时本案被告李晶与其公司达成口头协议，要求原告先交付安全网和地暖改造费用，否则不给开通水电，当时原告是同意的。因为此费用是房屋出售后的后期改造费用，并非是其公司开发出售的原始义务，所以这个费用应该由所有业主承担，这也是整个阳光小区的住户履行的程序，因原告未交付安全网和地暖改造费用，按照合同法第67条之规定，原告在尚未交付上述款项前，原告无权要求开通水电。二、涉案房屋单元门因为损坏，具有消防隐患，其公司按照消防要求代单元业主更换新的单元门，原告未将应摊款项交付，所以无权要求交付单元门钥匙。三、因是原告过错，所以无权要求损失，再者，原告也没有任何损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年3月，原告张福勤与被告高新区房产公司、李晶签订《薛城阳光组团预售房协议书》，协议书主要约定：原告购买被告高新区房产公司开发的阳光组团小区北门2号楼门市房四间，面积403.08平方米，总价款1,850,000元。原告张福勤购买的该门市为被告高新区房产公司、李晶合作开发的房产项目。2015年4月8日，原告又与被告李晶签订了《关于阳光组团门市房买卖合同的补充协议》。后原告张福勤与被告高新区房产公司、李晶在履行合同过程中产生纠纷，原告于2017年7月3日向本院提起诉讼。2018年9月21日，原告张福勤与被告高新区房产公司、李晶房屋买卖合同纠纷一案经本院调解双方达成调解协议，本院据此作出（2017）鲁0403民初1996号民事调解书予以确认，调解协议内容如下：“一、原告张福勤与被告高新区房产公司、李晶继续履行涉案房屋买卖合同；二、被告高新区房产公司、李晶共同赔偿原告张福勤各项损失共计600,000元，被告高新区房产公司、李晶用阳光小区2号楼3单元4楼东户住房一套（面积110平方米，包括东十三储藏室一间），抵偿原告张福勤赔偿款500,000元，高新区房产公司、李晶于2018年10月20日前向原告张福勤赔偿现金100,000元（若逾期不支付，高新区房产公司、李晶以100,000元为基数，按照月息2分标准，从逾期之日起至实际给付之日止）；三、被告李晶放弃追偿原告张福勤及案外人徐珍涉案房屋基础建设费用38,000元；四、本案一次性了结，双方无其他纠纷。”。该民事调解书发生法律效力后，被告李晶于当月即将涉案阳光小区2号楼3单元4楼东户住房交付给原告张福勤。原告接收房屋后，被告李晶、陈廷东则以原告应向小区物业交纳地暖和安全网改造费用及单元门更换费用为由拒绝向原告供水、供电及交付单元门钥匙，双方为此产生纠纷，导致原告至今尚未实际使用涉案房屋。另查明，涉案房屋所属楼房无相应物业公司管理而由部分业主代为进行物业管理，被告陈廷东即为物业管理人员，并负责涉案楼房的供水、供电、收取物业费及单元门钥匙的管理、发放。涉案房屋单元门因为损坏,被告高新区房产公司代为该单元业主更换，费用由该单元业主分摊。再查明，涉案楼房室内的地暖及安全网改造于2007年由被告李晶找人进行施工，2008年完工。上述事实，由原告提交的民事调解书、物业费收据、通话录音等证据，并结合原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。原告张福勤诉被告高新区房产公司、李晶房屋买卖合同纠纷一案，在调解过程中双方当事人均实际到涉案房屋现场查验，当时涉案房屋现状已包含地暖及安全网，被告李晶亦未提出涉案房屋存在欠交地暖和安全网改造费用事宜。根据调解协议被告李晶负有向原告张福勤交付不存在任何瑕疵及纠纷的房屋，现造成涉案房屋未能供水、供电的责任在于被告李晶，被告李晶负有向原告交付具有居住条件即通水、通电的房屋的义务。因被告李晶履行交付房屋的行为存在瑕疵，由此造成原告不能正常入住，客观上给原告造成了一定的经济损失，被告李晶应予赔偿。现原告要求被告李晶排除妨害，恢复供水、供电并赔偿损失的诉请，符合法律规定，但其要求按照其签订的租赁合同约定的租金标准计算损失的主张，因其提供的租赁合同缺乏客观性，证明力不足，本院不予采信，其损失的计算本院参照涉案房屋同地段、同类型的房屋租金标准，并结合涉案房屋的实际状况，酌情认定涉案房屋的租金为每月800元，并按照月租金800元的标准计算至涉案房屋实际恢复供水、供电之日。而原告要求被告陈廷东、高新区房地产开发公司排除妨害，恢复供水、供电并赔偿损失的诉请，证据不足，本院不予支持。关于原告要求三被告交付单元门钥匙的诉请，本院认为，该单元门由被告高新区房产公司代为该单元业主更换，费用由该单元业主分摊，原告作为该单元业主在交纳了分摊费用后，负责发放单元门钥匙的被告陈廷东即应将钥匙交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告李晶于本判决生效后十日内恢复对原告张福勤所有的阳光小区2号楼3单元4楼东户住房的供水、供电；二、被告李晶于本判决生效后十日内赔偿原告张福勤经济损失（经济损失，自2018年10月1日起至涉案房屋实际恢复供水、供电之日止，按照月租金800元计算）；三、原告张福勤于本判决生效后十日向被告陈廷东支付单元门分摊费用，被告陈廷东即应将单元门钥匙交付给原告张福勤；四、驳回原告张福勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李晶承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇二〇年八月二十二日书记员 胡安敏