广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2534号原告：雷召明，男，1986年2月19日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被告：张瑞虹，女，1987年2月14日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：黄贵文，男，1978年8月15日出生，汉族，住广东省吴川市。两被告共同委托诉讼代理人：黄春梅，广东广信君达律师事务所律师。第三人：王顺祥，男，1979年4月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘艳滨，广东品杰律师事务所律师。原告雷召明与被告张瑞虹、黄贵文、第三人王顺祥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雷召明的委托诉讼代理人李国伟，张瑞虹、黄贵文及其共同委托诉讼代理人黄春梅，王顺祥的委托诉讼代理人刘艳滨，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷召明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告双倍返还定金160万元；2.判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年1月1日签订《买卖协议》，约定由原告买受位于广州番禺区钟村XX路X号X座X房的房屋，交易总价为390万元，签订协议当天付80万元定金，房产转名当天支付剩余310万元房款，如被告毁约须支付双倍定金给原告作为毁约赔偿金。两被告系夫妻关系，原告按约定向两被告支付了定金80万元，被告当日出具《收款收据》以收讫。签订合同后，原告催促两被告办理涉案房屋的初始产权登记，但两被告以各种理由予以推脱，至今未办妥产权证。两被告事后披露涉案房屋于2016年9月29日与案外人王顺祥签订《房屋买卖合同》，交易总价300万元，两被告正在与王顺祥协商解除合同事宜，条件成就时再与原告办理过户手续。现据原告了解，两被告已经与王顺祥达成协议，双方将原交易总价300万元提高到430万元以上成交，现正在办理涉案房屋的过户手续。张瑞虹、黄贵文共同辩称，第一，原告虚构事实，两被告从未隐瞒涉案房屋已出售并交付给第三人占有使用的事实，相反原告明知房屋已经出售，还向两被告承诺其可委托律师协助两被告解除与第三人的房屋买卖合同。第二，涉案买卖合同并非两被告的真实意思表示，是原告以欺诈手段乘人之危，在违背两被告真实意思的情况下签署的，不具备合同生效的条件。原告请求解除合同双倍返还定金的条件未成就，理由如下：1.原告虚假承诺协助两被告解除与第三人签署的房屋买卖合同，通过欺诈方式使两被告签署买卖合同及其他格式文件，作出不真实的意思表示。涉案买卖合同符合合同法第五十四条规定的合同可以撤销的情形。2.原告存在乘人之危使两被告违背真实意志签订协议的行为，买卖协议签订时两被告经济困难，原告了解两被告急需用钱，并急迫出售涉案房屋的情况，主动提出协助追回涉案房产。签订买卖协议时双方并未明确约定80万元即为购房定金，任何一方违约，守约方可适用定金罚则主张权利。原告付款后要求两被告在收据上签字确认，并在收据中才提到这80万元为定金性质。3.原告在明知涉案房屋无法出售的情况下，在买卖协议中约定违约条款，还要求两被告全力配合，导致两被告签署部分内容不明确的法律文件，在此过程中原告收取了两被告与第三人签署的房屋买卖合同原件等文件。第三，两被告与原告实际达成的是附条件的生效合同，即当涉案房屋能顺利收回时合同才生效。《买卖协议》不具备合同生效的要件，原告请求解除协议并双倍返还定金的条件未成就。首先，买卖合同主要条款缺失，不符合房屋买卖交易习惯，不具备合同生效要件。房屋买卖属于大宗交易，买卖双方均应履行谨慎审查义务，事前通过协商对房屋坐落的位置、产权状况及房屋交付时间、产权过户办理等达成一致意见后才签署买卖合同。但涉案买卖合同对上述条款均没有约定，不符合生效合同的要素。也正因为如此两被告与原告均知晓双方合同暂时无法实现，双方合同履行受阻于两被告与第三人的合同履行情况，以及原告购房资格申报的情况。其次，双方作出的法律行为符合附条件生效合同的表现形式。原告知晓涉案房屋已经出售，并已交付给第三人使用，因此一直在积极促成涉案买卖合同生效条件的实现。原告从未要求查看房屋的实际情况，也从未催促两被告办理过户初始登记，原告诉状所述违背事实。最后，买卖协议签署至今，双方发生纠纷的根本原因在于，原告认为其努力促成合同生效付出的成本无法通过其他途径获得救济，遂将损失转嫁于两被告。两被告提供的证据显示原告的代理人“李律师”与被告均是围绕涉案房屋如何收回、能否收回等问题，即双方买卖合同条件是否能够达成进行沟通，而并未就双方之间的付款、办理过户、买卖标的是否符合合同约定，即如何履行买卖合同的问题进行沟通。根据合同法第四十五条规定，附生效条件的合同自条件成就时才生效。但根据民法通则第九十二条的规定，因为合同未生效，原告无须履行付款义务，两被告收受原告80万元购房款无法律依据，同意予以退还，且愿意按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息损失。第四，原告的相关行为违反法律规定，给两被告造成极大的利益隐患，两被告保留追究的权利。第三人王顺祥述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年8月3日，张瑞虹（乙方、买方）与广州市番禺祈福新邨房地产有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买XX名都阁X座X层XX号房（以下简称案涉房屋），甲方应当在2015年11月30日将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。上述房屋为张瑞虹与黄贵文婚姻关系存续期间所购买。2018年1月1日，张瑞虹、黄贵文（甲方）与雷召明（乙方）签订《买卖协议》一份，约定：经甲、乙双方友好协商一致同意以下条款，以下条款具有房屋买卖合同同等法律效力。1.签订协议当天乙方须支付人民币捌拾万元到甲方指定账户；2.甲方承诺以总价3900000元转让广州市番禺区钟村街XX路X号X座XX房单位给乙方，乙方承担所有过户费用；3.房产转名当天乙方将剩余全部楼款3100000元支付到甲方指定账户。毁约条款：1.甲方毁约须支付双倍定金给乙方作为毁约赔偿金；2.乙方毁约甲方有权没收全部定金不予退还。该协议签订后，即日起有效期至房屋交易转名完成为止。签订上述协议时，案涉房屋尚未办理产权证。同日，张瑞虹、黄贵文收取雷召明支付的款项80万元，并共同出具《收款收据》一份，载明：今收到雷召明人民币捌拾万元整，购买坐落于广州市番禺区钟村街XX路X号X座XX房之定金。另查明，2016年9月29日，张瑞虹已就案涉房屋与王顺祥签订《房屋买卖合同》（合同号：XX），约定：买卖之房屋地址为番禺区钟村街XX路X号X座XX房，建筑面积约162.3平方米；买卖双方同意该物业成交价为人民币300万元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部定金和部分楼款合共150万元整当天；卖方在交付该物业前必须付清一切有关物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业现状为不带租约，带家私电器；买卖双方一致同意由买方按照银行按揭付款方式付款，并办理交易手续；定金人民币20万元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方；卖方应在收到定金后200日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后200日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年150万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；楼价余款（即申请贷款额）150万元整，在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给买方，交易过户手续须在2017年12月31日前完成（以付清双方交易税费为准）。同日，张瑞虹向王顺祥出具《收款收据》，确认收到王顺祥支付的上述房屋购房定金20万元。2016年10月8日、10月10日，张瑞虹又分别向王顺祥出具《收款收据》三份，确认收到王顺祥支付的购买案涉房屋家私电器的款项3万元，案涉房屋购房定金40万元、楼款90万元。2016年11月5日，张瑞虹再次向王顺祥出具《收款收据》，确认收到王顺祥支付的案涉房屋楼款3万元，黄贵文亦在该《收款收据》落款处签名。王顺祥称，因案涉房屋一直未能办理产权证，张瑞虹与王顺祥又于2017年11月18日签署《延期交易补充协议》一份，约定：双方就案涉房屋买卖一事，于2016年9月29日签订编号为00004499《房屋买卖合约》（下称“合约”），现就该合约延期交易补充协议如下，一、由于卖方原因在2017年12月31日之前不能把该物业的房地产权证办理下来，不能按合同约定时间将该物业售予买方，经买卖双方协商延长合同交易期限时间到2018年12月31日；二、如卖方在2018年12月31日或之前不能把该物业的房地产权证办理下来，卖方不能按延期交易协议约定将该物业售予买方，则卖方须于2日内将买方已支付定金数目和已支付的部分楼款合计人民币150万元整退还给买方，及赔偿违约金人民币60万元整；每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；待卖方退回定金数目和已支付的部分楼款合计人民币150万元整，及违约金人民币60万元整一齐给回买方，买方于收到上述款项的90日内将该物业交回给卖方；三、买卖双方对上述条款均知悉并无异议，如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准；等等。2016年10月，张瑞虹、黄贵文将案涉房屋交付给王顺祥居住并使用至今。2018年1月1日，张瑞虹、黄贵文与雷召明就案涉房屋签订《买卖协议》后，张瑞虹于2018年1月4日向王顺祥发出《解除二手房买卖合同通知书》。通知书主要内容包括张瑞虹认为其与王顺祥签订的房屋买卖合同为无效，并通知王顺祥解除该合同，张瑞虹愿意承担合同约定之违约责任，王顺祥应限期搬出案涉房屋。收到上述《通知书》后，王顺祥于2018年2月2日向张瑞虹发出《知会函》一份，称双方签订的《房屋买卖合约》及相关补充协议是合法有效的，王顺祥不同意解除合同，不接受赔偿方案，双方应当按合同约定继续履行。王顺祥称，其后张瑞虹提出提高房价的要求，王顺祥为了尽快完成交易予以同意，双方又于2018年11月28日签订《补充协议》一份，载明：甲（张瑞虹）乙（王顺祥）双方签订的XX号房屋买卖合同及2017年11月18日延期补充协议，因甲方原因，未能在双方约定期限内履行完毕，现双方经充分友好协商，达成以下协议：1.现将双方协议履行期限延长至合同履行完日止；2.乙方在原来房价300万的基础上，另外再加40万，总房款变更为340万；3.乙方承担本次交易过程的税费；……；8.其他内容按原合同进行执行，如一方违约应承担违约责任；等等。同日，张瑞虹手写《收款收据》一份，确认收到王顺祥支付的楼款8万元。庭审中，张瑞虹、黄贵文就案涉房屋分别与王顺祥、雷召明签订两份买卖合同的原因陈述如下：在与王顺祥签订房屋买卖合同后，因案涉房屋一直无法办理房产证，张瑞虹、黄贵文想解除该合同；雷召明在明知案涉房屋已出售并交付给王顺祥使用的情况下，同意与张瑞虹、黄贵文签订购房协议，并表示愿意委托律师协助解除与王顺祥签署的房屋买卖合同。张瑞虹、黄贵文与雷召明签订购房协议时未约定过户时间，是因双方约定在雷召明协助张瑞虹、黄贵文解除与王顺祥之间的房屋买卖合同后，再另行签订正式的房屋买卖合同，如果无法收回房屋或张瑞虹、黄贵文、雷召明无法取得购房资格，则双方之间签订的购房协议不发生法律效力。对于上述主张，张瑞虹、黄贵文提供雷召明与张瑞虹的微信聊天记录，雷召明的代理人与黄贵文的通话录音予以证实。雷召明对张瑞虹、黄贵文的上述主张不予确认，称其在与张瑞虹、黄贵文签订购房协议时，张瑞虹、黄贵文确有向其告知案涉房屋已出售给王顺祥，但当时雷召明并未看到张瑞虹、黄贵文与王顺祥签订的房屋买卖合同，因张瑞虹、黄贵文告诉雷召明要解除与王顺祥签订房屋买卖合同，雷召明才与张瑞虹、黄贵文签订了案涉购房协议。在签订购房协议前，雷召明仅查看了张瑞虹、黄贵文就案涉房屋与开发商签订的购房合同、张瑞虹、黄贵文的户口簿及与案涉房屋同户型的房屋，并未实际查看案涉房屋，因张瑞虹、黄贵文称房屋钥匙在他人处。至于购房协议未约定过户手续时间，是因为雷召明、张瑞虹、黄贵文无广州市户口，双方均在申请办理中，无法确定户口办妥时间。后因张瑞虹、黄贵文迟迟未与雷召明确定履约事项，雷召明才委托律师进行处理，不存在雷召明委托律师帮助张瑞虹、黄贵文处理与王顺祥解约事宜。王顺祥则认为，雷召明与张瑞虹、黄贵文之间存在明显的恶意串通，其双方签订案涉购房协议的行为已严重损害了王顺祥的利益。本院认为，张瑞虹、黄贵文虽辩称其与雷召明于2018年1月1日就案涉房屋所签订的《买卖协议》是在雷召明欺诈及乘人之危的情况下签订，并非张瑞虹、黄贵文的真实意思表示，属可撤销合同。然而，张瑞虹、黄贵文作为完全民事行为能力人，其理应清楚其所作出的民事行为所将引致的法律后果，其所辩称当时因经济困难而受到雷召明欺诈及乘人之危，显然缺乏理据且未能排除合理怀疑，本院不予采纳。另外，对于王顺祥所主张雷召明于张瑞虹、黄贵文之间存在恶意串通，理据不足，本院亦不予采纳。故此，张瑞虹、黄贵文与雷召明于2018年1月1日签订的《买卖协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。现雷召明以张瑞虹、黄贵文在双方签订《买卖协议》前已将案涉房屋出售给王顺祥为由，主张适用定金罚则。双方当事人约定定金目的是为了保证债务的履行。然而，一方面，雷召明在明知张瑞虹、黄贵文已与王顺祥签订房屋买卖合同将案涉房屋售予王顺祥，且张瑞虹、黄贵文无法提供房屋供其实地查看的情况下，其理应清楚交易不成的风险极高，并对交易不成的后果有清晰的预见；另一方面，在双方签订《买卖协议》时，雷召明清楚其自身及张瑞虹、黄贵文均不具备在广州市限购范围内购买案涉房屋的资格，且何时取得尚不明确。但雷召明仍自愿与张瑞虹、黄贵文签订《买卖协议》，而作为大宗资产交易，该《买卖协议》缺失房屋过户时间、定金金额等主要条款，且缺少实地看房等环节，显然有悖常理，亦能反映雷召明、张瑞虹、黄贵文对该次房屋买卖的交易不成的高风险性有充分的认知，并自愿承受相应风险。因此，双方对交易无法继续均具有过错，现雷召明将交易无法继续进行的全部责任归咎于张瑞虹、黄贵文，有违诚实信用及公平原则，本院对雷召明关于双倍返还定金的诉讼请求不予支持，但张瑞虹、黄贵文基于《买卖协议》收取的80万元应向雷召明返还，并应向雷召明支付占用资金期间的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张瑞虹、黄贵文应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向雷召明返还款项800000元并支付利息（以800000元为基数分段计算，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回雷召明的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由雷召明负担9600元，由张瑞虹、黄贵文共同负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇二〇年八月二十日书 记 员  杜嘉华