江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1202执异103号案外人：唐粉娣，女，1950年1月16日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：朱荣荣、蒋慧平，江苏众成信律师事务所律师。申请执行人：江苏泰州农村商业银行股份有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：赵波。被执行人：李爱春，男，1980年10月18日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被执行人：周晓梅，女，1982年4月25日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被执行人：陈崇杰，男，1973年4月25日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被执行人：龚周雨彤，女，1981年8月3日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。在本院执行申请执行人江苏泰州农村商业银行股份有限公司（以下简称泰州农商行）与被执行人李爱春、周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤金融借款合同纠纷一案中，案外人唐粉娣请求中止对泰州市某某营业房的执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐粉娣提出异议申请称，请求中止对泰州市某某点式楼××号营业房的执行，保障案外人合法的承租权和优先购买权。理由如下：1、2014年5月22日，案外人唐粉娣与顾磊、周志萍签订《不可撤销房屋租赁协议》，合同签订时，顾磊、周志萍向案外人出具了案涉房屋产权证明，产权人系顾磊，共有人是周志萍。合同约定案外人承租位于泰州市某某点式楼××号营业房，租赁期限为18年。上述合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法有效。案外人系与案涉房屋真正产权人签订房屋租赁协议，合同签订后，案外人一直合法占有使用案涉房屋，并且有权继续承租使用案涉房屋。2018年5月，案外人使用案涉房屋过程中，收到欠费和补缴水费的通知，该通知书收件人系陈崇杰。为此，案外人唐粉娣于2018年8月向泰州医药高新技术产业开发区人民法院提起确认合同效力之诉，并将陈崇杰列为第三人。在案件审理过程中，顾磊陈述“案涉房屋是原被执行人陈崇杰的，顾磊于2014年出借款项给陈崇杰，双方口头约定案涉房屋归顾磊所有，用于抵扣陈崇杰所欠款项，但是一直没有办理产权过户登记。后因顾磊经营的泰州苏能电力技术有限公司需要用钱，顾磊利用原被执行人李爱春的名字进行贷款，又以案涉房屋抵押担保。”2017年9月27日上午9时26分，顾磊通过微信向案外人之子发送照片四张，其中一张照片显示“房屋产权证证号为泰房权证开发字第**，房屋所有权人为顾磊，与周志萍共同共有，房屋坐落在泰州市某某点式楼××号营业房，登记时间为2011年1月26日。案外人经过庭审得知，案涉房屋虽登记在原被执行人陈崇杰、龚周雨彤名下，但实际上案涉房屋已经出卖并交付给顾磊、周志萍，只不过未办理产权变更登记，实际产权人应为顾磊、周志萍。2、本案中，被执行人陈崇杰、龚周雨彤以案涉房屋为被执行人李爱春向申请执行人泰州农商行的借款提供抵押，2014年9月3日办理抵押登记，抵押权设立时间在承租时间之后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释与适用》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。即先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封拍卖，租赁在先，查封在后，同样适用“买卖不破租赁”原则，即案外人有权继续承租涉案房屋。综上所述，案外人有权在租赁期限内继续承租涉案房屋，且享有优先购买权。申请执行人、被执行人周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤未作答辩。本院审查查明，申请执行人泰州农商行与被执行人李爱春、周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月23日作出的（2018）苏1202民初4853号民事判决书已经发生法律效力。该民事判决书确定：“一、被告李爱春于本判决生效后十日内给付原告江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行借款本金人民币6500000元、利息人民币334352.98元（截止2018年1月31日）及自2018年2月1日起至实际给付之日止按双方合同约定计算的利息；二、原告有权对被告陈崇杰和龚周雨彤名下设立抵押物权的位于泰州市某某点式楼××号营业房依法处置并在抵押登记载明的权利金额范围内优先受偿；三、被告周晓梅对前述第一项还款义务承担连带清偿责任（上述保证人在承担保证责任后有权向被告李爱春追偿）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币59640元，由诸被告负担（原告已垫付，被告于本判决生效后十日内迳交原告）。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人泰州农商行向本院申请执行。本院以（2020）苏1202执恢43号立案执行。执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）苏1202执恢43号执行裁定：拍卖、变卖被执行人陈崇杰、龚周雨彤名下位于泰州市某某点式楼××号营业房。现案外人唐粉娣请求中止对案涉房屋的执行。另查明，案涉位于泰州市某某点式楼××号的营业房权利人为陈崇杰、龚周雨彤，不动产权证号为泰房房权证高新字第**，权面积为642.61平方米，2014年9月3日进行抵押登记，抵押权人为泰州农商行。案外人唐粉娣为支持其异议请求，向本院提交其作为乙方与甲方顾磊、周志萍于2014年5月22日签订的不可撤销房屋租赁协议，协议约定甲方同意将坐落于某某点式楼8号营业房约642.61㎡自有房屋租赁给乙方从事办公、居住。租赁期限为18年，自签订本协议之日起算，其中给予乙方免租装修期一年，房屋总租金为85万元，以甲方前期借款、欠款抵算。案外人还向本院提交了微信名为“老石头顾磊”通过微信发送的四张照片。另外，案外人还提交了（2018）苏1291民初1929号之一、（2020）苏12民终1284号民事裁定书。上述两份裁定书中载明：“顾磊辩称，原告唐粉娣与被告顾磊、周志萍签订的《不可撤销房屋租赁协议》所记载的内容都是虚假的。原告根本未向其给付过租金。实际情况是原告之子罗红卫在得知被告在外负有大量债务，主动提出帮助被告规避风险，让被告把名下五套房子都由其做虚假协议，以这种方式阻止法院将房子查封拍卖……案涉租赁协议是罗红卫一手操办，实质上不存在房屋租赁，只是罗红卫在协助两被告逃避债务。案涉房屋确实不是两被告所有，而是第三人陈崇杰名下的，被告顾磊于2014年出借款项给陈崇杰，当时双方口头约定案涉房屋归顾磊所有用于抵扣陈崇杰所欠款项，但是一直没有办理产权过户登记……原告唐粉娣要求判决确认案涉租赁协议合法有效，属确认之诉。为避免滥诉，除非具有确认利益，否则对确认之诉不应受理……本案中，原告主张其在收到关于案涉房屋的自来水缴费通知后发现所载的缴费义务人并非被告，从而对被告出租案涉房屋的合法性、正当性产生合理怀疑并进而提起本案诉讼。然而，从一般理性社会人的认知角度，在此情况下，为确保己方权益不受到损害，会在初步查明房屋产权人的基础上，可能采取解除合同或否定合同效力并向相关责任人主张损害赔偿等较为妥当的诉讼途径来维护自身合法权益。因此，在原告可以采取确认之诉以外的其他纠纷解决方式的情况下，其提起本案确认合同有效之诉，既不符合一般常理，也不符合纠纷解决方法的妥当性……驳回原告唐粉娣的起诉。”本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人签订的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人唐粉娣主张租赁权和优先购买权，实际上是阻却案涉房屋的交付，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。首先，案外人唐粉娣向本院提交的其与顾磊、周志萍于2014年5月22日签订的租赁协议中约定房租85万元以前期借款、欠款抵算，但对于顾磊、周志萍与案外人之间是否存在真实借贷关系，案外人并未提供相关证据予以证明，仅有的租赁协议不足以证明其与顾磊、周志萍之间存在真实的租赁关系，故本院对案外人所称以借款、欠款抵算租金的意见不予采信。其次，案外人唐粉娣提交的两份民事裁定书均未确认上述租赁协议有效，且在上述案件庭审过程中，顾磊对该租赁协议的真实性和签订时间均不予认可，顾磊陈述该房屋系陈崇杰所有，其并未持有过案涉房屋的房产证，故本院对该租赁协议的真实性无法确认，案外人不能以此租赁协议为依据主张租赁权，阻却案涉房屋的交付。本院对案外人唐粉娣的异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人唐粉娣的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  周 榕人民陪审员  施小芳二〇二〇年八月五日法官 助理  安 南书 记 员  殷忠萍