浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4574号 上诉人（原审被告）：绍兴市千客隆超市有限公司。住所地：浙江省绍兴市越城区人民东路******201。 法定代表人：汪海根，董事长。 委托诉讼代理人：王水根，浙江纳森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：畅雪松，浙江纳森律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：浙江安吉五联物业管理发展有限公司。住所。住所地：浙江省湖州市安吉县昌硕街道天荒坪南路**（安吉商会大厦）******4-5div> 法定代表人：吴孟凡，总经理。 委托诉讼代理人：朱宇亮，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙洁，浙江金道律师事务所律师。 上诉人绍兴市千客隆超市有限公司（以下简称千客隆公司）因与被上诉人浙江安吉五联物业管理发展有限公司（以下简称五联公司）抵押权纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭,合议庭组成原由审判员李志担任审判长，审判员陈伟明、季璐璐参加评议，后因工作调整，变更为由审判员韦玮担任审判长，审判员王常山、季璐璐参加评议。本案审理期间，因上诉人另行起诉的案件与本案具有关联性，且本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2020年1月8日裁定中止本案审理，后于2020年8月17日恢复审理。本案于2020年8月24日公开开庭进行了审理，上诉人千客隆公司的委托诉讼代理人王水根、畅雪松、被上诉人五联公司的委托诉讼代理人孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 千客隆公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。后当庭变更为：撤销原判，依法追加塔山公司为第三人参加诉讼，如二审法院调解不成，发回重审。事实和理由：一、一审判决被上诉人对上诉人应支付的租金享有优先受偿权缺乏事实和法律依据。优先受偿权的范围只及于房产拍卖、变卖等方式依法变价并对变现所得价款优先受偿，并不包括租金。二、上诉人已腾退了地下车库一层，实际占用面积仅为一层营业房，一审认定上诉人未履行腾退义务与事实不符。三、本案应当追加塔山公司作为第三人。涉案房屋的租金具体金额是决定被上诉人是否享有请求权的基础，租金的事实需向原租赁双方即上诉人与塔山公司共同查明。上诉人诉塔山公司租赁合同违约一案已另行起诉，该案应与本案发回重审后合并审理，确定被上诉人作为抵押权人是否享有收取孳息的权利。 五联公司辩称，一、抵押权的效力及于物的孳息，五联公司有权收取物的孳息并享有优先受偿权。二、上诉人与案外人塔山公司的租赁合同合法有效，不存在提前解除的情形。三、上诉人主张债务抵销的问题，首先不存在租赁合同已解除的客观事实和法律认定。其次，即使塔山公司存在向上诉人承担违约金或损害赔偿的情形，但双方之间既不存在关于债务抵销的合同约定，也不符合法律规定的债务抵销情形。四、对于上诉人提出的追加塔山公司为本案第三人的申请已超过上诉期间，且相关事实在一审判决中已作出评析，上诉人与塔山公司之间如存在违约损失应另案处理。请求驳回上诉，维持原判。 五联公司向一审法院起诉请求：一、判令千客隆公司立即向五联公司支付房屋租金8160822.22元人民币（自2017年10月26日计算至2019年4月11日）；二、判令五联公司对千客隆公司应支付的租金享有优先受偿权；三、判令由千客隆公司承担本案的案件受理费、保全费、公告费（如有）等诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月30日，案外人塔山公司与千客隆公司签订《房屋租赁合同》1份，约定千客隆公司向塔山公司租赁位于绍兴市××路××号××小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层、二、地下****办公用房，夹层及附房共计约13229.56平方米，其中营业用房（一层面积约6021.57平方米、地下一层面积约60、地下**面积约6090用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米、附房（夹层343.79平方米）。租赁期限为15年，自2012年5月15日起至2027年5月14日止。租金第一年至第五年每年530万元，第六年至第十年每年551.2万元，第十一年至第十五年每年573.248万元。租金支付方式及时间为第一次支付半年租金，于2012年5月15日前10天内支付，以后每年租金按季度支付，每季度末的10天内凭房屋租赁发票收取下一季度的租金。双方对其他权利义务亦进行了约定。 2017年10月16日，案外人平安银行有限公司杭州萧东支行（以下简称平安银行）就其与塔山公司申请实现担保物权一案向该院提起诉讼，该院于2017年11月14日作出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，认定平安银行与塔山公司签订《最高额抵押担保合同》，约定以塔山公司所有的房产为其与平安银行的债务提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复息和实现债权的费用，且相关的抵押物已依法进行抵押登记，抵押权依法成立并生效。现借款期限（包括展期）已经届满，塔山公司仍未能按约还本付息，平安银行可依法实现抵押权。故裁决如下：对被申请人塔山公司名下的绍房他证绍市字第Ｋ0000886**、Ｋ000088647号房屋他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人平安银行对变价后所得款项在最高主债权本金120000000元及相应利息、罚息范围内优先受偿。该案中，该院于2017年10月26日做出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，根据平安银行申请对塔山公司抵押给平安银行的上述房产进行了查封。后因塔山公司未能履行债务，平安银行向该院申请强制执行。2018年2月1日，该院发布（2018）浙0602执187号公告，内容为：申请人平安银行与被申请人塔山公司申请实现担保物权一案，该院于2017年11月14日作出的（2017）浙0602民特321号民事裁定书已经发生法律效力。因塔山公司未依法履行，故该院已立案执行。在执行过程中，该院拟拍卖被执行人塔山公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××。如对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2018年2月28日前向该院申报相关权利或提出执行，异议，逾期该院将在评估、拍卖中不予考虑。同日，该院发布（2018）浙0602执187号之一公告，内容为：申请人平安银行与被申请人塔山公司申请实现担保物权，该院于2017年11月14日作出的（2017）浙0602民特321号民事裁定书已经发生法律效力。因塔山公司未按裁定书履行，平安银行于2018年1月5日向该院申请执行。在诉讼过程中，该院依据（2017）浙0602民特321号民事裁定书，依法查封塔山公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，责令被执行人于2018年2月28日前自觉履行还款义务。逾期不履行，该院将依法对上述房地产进行评估、拍卖，被执行人塔山公司应于2018年3月31日前腾退上述房屋或提出执行异议，逾期该院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人塔山公司自行承担。2018年3月28日，千客隆公司向该院提交《关于退还租赁物的报告》1份，载明：被执行物现由我公司承租并开设大型超市（绍兴市千客隆超市有限公司嘉禾购物中心），由于该超市面积达12000平方米，为大型购物中心，不仅员工多，而且商品和设施设备数量大，整体腾退难度巨大，我公司只能分步分块执行。现我公司已按贵法院要求对被执行物之一（嘉禾花园塔山农贸市场地下车库）进行了清理，现已具备腾退条件，请贵法院及申请人前来办理移交手续。而一层（绍兴市环城东路塔山综合市场）腾退有难度，要求贵法院在拍卖成交后给予10个月的处理时间，以便我公司对员工、商品和设施进行妥善安置和处理。 2019年1月26日，平安银行股份有限公司（甲方）与案外人光大金瓯资产管理有限公司（乙方）签订《债权资产转让合同》1份，约定甲方将其享有的《贷款债权明细表》项下的贷款债权转让给乙方，包括主债权及担保权利，转让价格为38000000元，双方对其他权利义务亦进行了约定。2019年3月，光大金瓯资产管理有限公司（甲方）与安吉静心谷文旅资产管理有限公司（乙方）签订《债权转让协议》1份，约定甲方将《标的债权明细表》项下的金融债权资产及附属权益（包括主债权和担保权利）转让给乙方，转让价款为39201960元，双方对其他权利义务亦进行了约定。2019年4月3日，安吉静心谷文旅资产管理有限公司（乙方）与五联公司（甲方）签订《债权转让合同》1份，约定乙方将其对塔山公司的债权转让给甲方，包括主债权及相关担保权利，转让价款为40400000元。五联公司于2019年4月10日向千客隆公司发送律师函1份，载明：2011年12月30日，你司与塔山公司签订《房屋租赁合同》一份，你司向塔山公司租赁位于绍兴市××路××号××小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层；二、三层、地下**夹层及附房。租赁期自2012年5月15日起至2027年5月14日止。2012年5月15日至2017年5月14日租金每年为530万元；2017年5月15日至2022年5月14日租金每年为551.2万元。租金按季度支付。2014年3月4日，塔山公司为担保平安银行的债权，自愿将前述房屋抵押给平安银行，并办理抵押登记。因塔山公司未归还贷款，平安银行于2017年10月16日向绍兴市越城区人民法院提起诉讼要求对塔山公司的抵押房产享有优先受偿权，法院予以支持。2017年10月26日，绍兴市越城区人民法院裁定立即查封塔山公司的签署房产。房屋查封后，你司未按合同约定支付房屋租金。截至到本律师发函之日，你司仍欠租金813.96万元未支付。鉴于，委托人已经依法受让平安银行的债权（含抵押权利），本律师认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日其抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。因此委托人有权向你司收取租金。现委托人委托本所律师郑重函告：限你司在收到本律师函之日立即向五联公司支付房屋租金813.96万元。委托人保留向你司主张逾期支付租金的违约责任的权利。 2019年4月9日，五联公司向该院申请变更申请执行人，该院于2019年4月9日做出（2018）浙0602执187号之三执行裁定书1份，认定平安银行对塔山公司的债权，经两次债权转让，已将相关权益全部转让给了最后一次受让人五联公司，两次债权转让行为均符合法律规定，故裁定变更五联公司为本案申请执行人。2019年4月12日，该院做出（2018）浙0602执187号之四执行裁定书，裁定：一、解除被执行人塔山公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××的查封；二、被执行人塔山公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××［以杭州市永正房地产土地评估有限公司杭永房地估（2018）字第Ｓ××7号资产评估报告书为准］交付申请执行人五联公司抵偿39955375元债务。上述房屋所有权以及其他财产自本裁定送达申请执行人物流公司时起转移；三、申请执行人五联公司可持本裁定书到房屋权属登记机构办理相关产权过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点之一，关于五联公司是否有权向千客隆主张的房屋租金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。本案中，案外人平安银行与塔山公司签订《最高额抵押担保合同》，约定塔山公司以其所有的位于绍兴市越城区××市场××层（房产证号0××1，建筑面积6021.57平方米）及嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（房产证号0××1，建筑面积6090.08平方米）房屋房产为其与平安银行的债务提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复息和实现债权的费用，上述抵押物已依法进行抵押登记（他项权证号分别为绍房他证绍市字第Ｋ××7号、绍房他证绍市字第Ｋ××9号），抵押权成立并生效。因塔山公司与平安银行的借款期限已经届满，塔山公司未能按约还本付息，故经平安银行向该院提出诉讼，该院做出民事裁定书，裁定对塔山公司名下的上述抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，平安银行对变价后所得款项在最高主债权本金120000000元及相应利息、罚息范围内优先受偿。同时，该院于2017年10月26日做出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，根据平安银行申请对塔山公司抵押给平安银行的上述房产进行了查封。千客隆公司与塔山公司之间签订的《房屋租赁合同》约定千客隆公司承租上述房屋，该合同双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。基于租赁上述平安银行享有抵押权的房屋而产生的房屋租金，属于该抵押物产生的法定孳息，根据上述《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定，平安银行自上述房屋被法院查封之日起有权收取该抵押房产所产生的租金。在此之后，平安银行将其对塔山公司的债权（包括主债权及担保权利）转让给案外人光大金瓯资产管理有限公司，光大金瓯资产管理有限公司又将其对塔山公司的债权（包括主债权及担保权利）转让给案外人安吉静心谷文旅资产管理有限公司，安吉静心谷文旅资产管理有限公司又将其对塔山公司的债权（包括主债权及担保权利）转让给五联公司，该院根据五联公司申请，于2019年4月9日做出（2018）浙0602执187号之三执行裁定书，认定上述债权转让行为合法，裁定变更五联公司为申请执行人，至此五联公司取得上述抵押权人收取租金的权利。对千客隆公司关于其从未收到过平安银行或者五联公司的通知支付租金的通知，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人，故五联公司不能主张租金的抗辩，该院评判如下：从法律规定的通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿。《物权法》第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与《合同法》第八十条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。《合同法》第八十条明确规定：“未经通知，该转让对债务人不发生效力。”参照该规定，对法定孳息清偿义务人之通知亦当解释为，未经通知对该法定孳息清偿义务人不发生抵押权效力及于孳息之法律效果。进而言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。由此可见，《物权法》第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。本案中，根据庭审查明，五联公司于2019年4月11日通过律师函的方式通知千客隆公司，要求千客隆公司向其支付房屋租金，千客隆公司已经收悉。虽然五联公司通知千客隆公司支付租金的时间在2019年4月11日，但应认定五联公司的抵押权效力自2017年10月26日该院查封之日起已及于案涉租金，故五联公司有权向千客隆公司主张2017年10月26日之后的房屋租金，对千客隆公司上述抗辩意见，该院不予采纳。对千客隆公司关于塔山公司早在2014年11月10日通知千客隆公司，将该物权所产生法定孳息即租金转让给案外人绍兴市博富毛纺织有限公司的抗辩，该院认为塔山公司与千客隆公司之间的债权转让约定，不能约束抵押权人即五联公司，且诉讼中千客隆公司陈述其租金支付至2017年4月，与本案中五联公司主张的2017年10月之后的租金亦无关联，故对千客隆公司该项抗辩，该院不予采纳。 本案争议焦点之二，关于千客隆公司应当支付给五联公司的租金金额问题。根据庭审查明，该院在受理平安银行与塔山公司强制执行一案中，于2018年2月1日发布公告，拟拍卖本案案涉抵押房产，并通知上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人提出执行异议。千客隆公司遂于2018年3月28日向该院提交《关于退还租赁物的报告》1份，表示已按法院要求对被执行物之一即嘉禾花园塔山农贸市场地下车库进行了清理，现已具备腾退条件，要求法院及申请人前来办理移交手续。对另一部分房产即绍兴市环城东路塔山综合市场因腾退有难度，要求给予10个月的处理时间。此后千客隆公司一直使用绍兴市环城东路塔山综合市场一层至今。对此该院认为，案涉绍兴市环城东路塔山综合市场一层及嘉禾花园塔山农贸市场地下车库，系千客隆公司作为一个整体向塔山公司承租，上述房产由法院委托评估机构进行整体评估价值并整体拍卖处置，故应当作为一个整体予以腾退，千客隆公司虽向法院提交报告称可以腾退嘉禾花园农贸市场地下车库部分，但其未能及时腾退绍兴市环城东路塔山综合市场一层部分，势必对相关权利人处置案涉房屋造成影响，故不能认为千客隆公司履行了相应的腾退义务。且千客隆公司除向法院提供报告之外，并未出示其他任何证据证明其已腾空嘉禾花园塔山农贸市场地下车库部分的房屋。故该院认为该部分房屋的租金，不应在本案中予以扣除。千客隆公司若因案涉抵押房产被强制执行导致不能正常使用，由此产生相应的违约责任或造成相应的损失，可基于房屋租赁合同关系另行主张权利。另，因千客隆公司向塔山公司租用的房屋除本案所涉的两部分房产外，还包括办公用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米，附房（夹层）343.79平方米，该部分房产不包含在本案所涉抵押物范围内，故该部分房屋所对应的房屋租金亦应当予以扣减。因千客隆公司与塔山公司所签订房屋租赁合同中对各部分房屋的租金标准未做明确约定，仅约定2017年5月15日至2022年5月14日每年租金为551.2万元，故千客隆公司租赁的房屋2017年10月26日至2019年4月11日总租金为8033928.77元。该院考虑上述各部分房屋面积以及房屋位置、性状等因素，对其中办公用房（二层）、环城东路营业房、附房部分房屋租金按其面积予以扣减相应租金，对此五联公司亦无异议，经计算该部分租金为678874.38元。综上，该院确定千客隆公司尚应支付给五联公司租金为7355054.39元，对五联公司主张合理部分，该院予以支持。关于五联公司主张的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，五联公司就案涉房屋享有抵押权，即对该房屋享有优先受偿权，该房屋所对应的房屋租金系抵押物产生的法定孳息，五联公司亦享有相应的优先受偿权，故对五联公司该项诉讼请求，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、千客隆公司应于判决生效之日起三十日内向五联公司支付房屋租金7355054.39元。五联公司对千客隆公司应支付的上述租金享有优先受偿权；二、驳回五联公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68926元，财产保全费5000元，合计73926元，由五联公司负担7299元，由千客隆公司负担66627元，应由千客隆公司负担部分，于判决生效之日起七日内向该院履行。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据： 1.《公证书》（原件），证明上诉人已于2019年8月13日将涉案房屋全部腾退的事实； 2.律师函及物流信息（原件），证明2019年10月24日上诉人向塔山公司送达抵销律师函一份，抵销已于当日生效。经抵销后，塔山公司尚需赔偿上诉人损失9160023.52元，上诉人无需向被上诉人支付本案讼争的租金或占有使用费的事实； 3.（2019）浙0602民初8938号民事起诉状（加盖有上诉人印章的复印件）、受理通知书（原件）、传票（复印件），证明上诉人已就与塔山公司之间的房屋租赁合同纠纷另行起诉，关于合同是否终止、塔山公司的违约责任、上诉人的损失赔偿与租金和占有使用费抵销等问题，需要先经另案审理并作出生效判决，本案应当中止审理。 4.（2020）浙0602民初6851号案件受理通知书、起诉状、证据清单，证明上诉人已另案起诉塔山公司要求其减少租金及承担违约责任的事实。 5.录音资料一份，证明2018年2月11日，上诉人与塔山公司负责人阮斌、塔山街道解困办毛主任商谈已经腾退的西侧营业房和地下一层的违约责任、损失确定和相关评估问题，以及千客隆公司法定代表人与执行法官关于腾退事项的沟通。 被上诉人质证认为，上诉人提交的材料不属于新证据。对证据1、2的三性均有异议，都是上诉人单方委托的。证据1恰恰能证明上诉人目前仍在使用一层的事实。证据2不能达到上诉人的待证目的，不存在抵销的效力。对证据3，上诉人不具备要求中止审理的条件，且自抵押房产产权转移后上诉人至今未支付任何租金。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。被上诉人是基于抵押权向承租人收取租金，被上诉人作为抵押权人享有优先受偿权。本案也不存在可以抵销的情形，上诉人主张其与塔山公司之间有违约损失，但没有相应的生效法律文书予以确认。上诉人发出的抵销通知，也晚于被上诉人主张抵押权的时间以及涉案房产被法院查封、扣押的时间。对证据5，该录音形成于2018年2月11日，上诉人提交的该份证据显然不属于二审中的新证据。对该录音的三性均有异议，无法证明上诉人主张的待证事实，首先无法确认谈话各方的真实身份，其次，上诉人未提交原始载体，且录音内容中各方对相关事宜并未达成一致，仍处于待协商状态。 本院对上述证据分析认证认为，证据1不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳；证据2不能达到上诉人要求在本案中抵销的目的，本院不予采纳；证据3的真实性本院予以确认，且本案已因上诉人提起另案诉讼为由中止审理，现该案已审结并生效；证据4不足以影响本案相关事实的认定和实体结果的处理，本院不予采纳；证据5不能达到上诉人的证明目的，亦不足以影响本案相关事实的认定和实体结果的处理，本院不予采纳。 二审中，上诉人向本院提交了两份书面调查申请，要求调取（2017）浙0602民特321号案卷材料，用以调查平安银行与塔山公司之间的债权、抵押权等基础交易合同。对被上诉人的诉讼主体资格以及其所享有的权利是否有瑕疵等进行分析评判。另申请调取（2018）浙0602执187号案卷材料，用以审查法院执行涉案房屋包括申请拍卖、腾退房屋的具体时间，五联公司受让债权以及申请执行主体变更等情况。 被上诉人发表意见称，上诉人申请调取的材料不影响本案审理。一审法院在执行过程中执行公告很明确对涉案房产是带租拍卖的，证明当时是没有要求解除塔山公司和上诉人之间的协议。平安银行对塔山公司的优先权远大于目前已受偿的金额，不存在放弃法定孳息的问题。被上诉人已经向一审法院提交了相关债权转让的确认文件，上诉人也是予以认可的。 本院对上述调查申请分析认为，上诉人的申请不影响本案的实体审理，与本案缺乏关联性，无调查申请之必要，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，本院决定不予准许。 二审中，上诉人向本院提交了一份中止审理的申请，以上诉人已就与塔山公司之间的房屋租赁合同纠纷另行起诉为由，要求对本案中止审理。 本院经审查后认为上诉人的申请事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，对上诉人的中止审理申请予以准许并于2020年1月8日裁定中止本案审理，后另案已审理终结，本案于2020年8月17日恢复审理。 二审中，上诉人向本院提交了一份要求追加塔山公司为第三人的书面申请。 被上诉人发表意见称，对于上诉人提出的追加塔山公司为本案第三人的申请已超过上诉期间，且相关事实在一审判决中已作出评析，上诉人与塔山公司之间如存在违约损失应另案处理。 本院对上述申请分析认为，本案不存在遗漏第三人的情形，具体分析将在本院认为部分详细阐述，故对上诉人要求追加塔山公司为本案第三人的申请，本院决定不予准许。 二审中，被上诉人向本院提交了一份（2020）浙06民终1220号生效民事判决书，证明涉案的租赁合同合法有效，不存在上诉人主张的自2017年10月16日已终止的事实。 上诉人质证认为，对真实性没有异议，但该生效判决表明了两个观点，一是认定涉案房屋租赁合同于2017年10月16日没有附条件终止，但并不意味着到目前为止仍然没有终止。二是上述观点只是二审法院对该民事法律行为的一个评判但并不是终结。 本院对上述证据分析认证认为，上述民事判决系生效民事判决，且该判决与本案具有关联性，本院作为有效证据予以采纳。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定：千客隆公司以房屋租赁合同纠纷为由，于2019年9月11日向浙江省绍兴市越城区人民法院起诉塔山公司、柏富公司、五联公司，要求：一、确认千客隆公司与塔山公司之间的《房屋租赁合同》已于2017年10月16日终止；二、塔山公司赔偿因《房屋租赁合同》提前终止给千客隆公司造成设施设备剩余使用价值损失3759317.60元，剩余租赁期内附合的装饰装修物及设备安装价值损失9965833元，该项实际损失合计13725150.6元（该部分损失计算为初步统计结果，最终损失金额可据实调整）；三、塔山公司承担千客隆公司因本案诉讼支付的律师费350000元、公证费6000元、评估费10000元、审计费60000元、造价咨询费20000元，该项损失合计446000元；四、塔山公司赔偿千客隆公司因《房屋租赁合同》终止后千客隆公司在案涉承租房屋内无法继续经营而与员工解除劳动合同解除需支付的经济补偿金1444462元；第二、三、四项诉讼请求合计为15615612.6元；五、确认千客隆公司于《房屋租赁合同》终止后应支付给塔山公司的房屋租金及占有使用费6455589.08元（计算依据详见附表）与塔山公司应向千客隆公司承担的损失赔偿总金额15615612.6元进行抵销，抵销已于2019年10月24日生效。抵销后被告还需向原告赔偿实际损失9160023.52元；六、柏富公司对塔山公司确定应向千客隆公司承担的损失赔偿金额承担连带清偿责任；七、本案诉讼费用由塔山公司、柏富公司承担。浙江省绍兴市越城区人民法院经审理后于作出（2019）浙0602民初8938号民事判决，驳回了千客隆公司的诉讼请求。千客隆公司不服一审判决上诉至本院，本院于2020年8月11日作出（2020）浙06民终1220号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。 千客隆公司另向浙江省绍兴市越城区人民法院起诉塔山公司，要求：一、判令塔山公司因违反《合同法》第二百二十八条之规定，致使千客隆公司自2017年11月15日至2019年4月11日期间对案涉房屋中1117.91平方米的面积不能收益使用，以及自2018年3月28日至2019年4月11日期间对案涉房屋中6090.08平方米的面积不能收益使用，应当减少租金3289542.7元；二、判令塔山公司违反房屋租赁合同10.4条之约定，应向千客隆公司承担违约金5512000元；三、确认千客隆公司在2017年4月15日至2019年4月11日期间应付给塔山公司的租金与塔山公司应承担的上述第二项金钱债务进行抵销；四、本案诉讼费由塔山公司承担。浙江省绍兴市越城区人民法院于2020年8月21日立案受理，案号为（2020）浙0602民初6851号。 本院认为，本案的争议焦点主要集中在以下两个方面: 一、被上诉人是否有权向上诉人主张2017年10月26日至2019年4月11日期间的房屋租金并对上述租金享有优先受偿权。首先，根据已查明的事实，千客隆公司依据其与塔山公司之间签订的《房屋租赁合同》承租涉案房产，承租期内，案外人平安银行与塔山公司签订《最高额抵押担保合同》，约定塔山公司以其所有的涉案房产为其与平安银行的债务提供最高额抵押担保。2017年10月26日一审法院依平安银行申请对涉案房产进行查封。此后，平安银行将其对塔山公司的债权（包括主债权及担保权利）转让给案外人光大金瓯资产管理有限公司，光大金瓯资产管理有限公司将其对塔山公司的债权（包括主债权及担保权利）转让给案外人安吉静心谷文旅资产管理有限公司，安吉静心谷文旅资产管理有限公司又将其对塔山公司的债权（包括主债权及担保权利）转让给五联公司。一审法院依据五联公司申请于2019年4月9日作出执行裁定，认定上述债权转让行为合法，变更五联公司为申请执行人。2019年4月12日，一审法院作出执行裁定，裁定解除涉案房产的查封并将涉案房产交付五联公司以抵偿债务，涉案房产所有权及其他财产自送达时起转移至五联公司。因此，2017年10月26日至2019年4月11日期间，被上诉人具备抵押权人身份。在五联公司取得抵押权人资格后，其行使抵押权的效力应溯至2017年10月26日即涉案房产被查封之日。房屋租金属于该抵押物产生的法定孳息，抵押权人自上述房屋被法院查封之日起有权收取该抵押房产所产生的租金。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。上诉人主张优先受偿权的范围不包括租金的上诉理由，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。其次，关于千客隆公司主张已腾退部分房屋，相应租金应当减免的上诉理由，因上诉人主张已腾空地下车库的依据仅有一份向法院提供的报告及自行委托公证机关拍摄的照片，但未提供关于法院或抵押权人在2019年4月11日之前已接收或确认腾退的相关依据。直至2019年4月12日，法院才裁定解除涉案房产的查封并将涉案房产交付五联公司以抵偿债务。一审法院认为该部分房屋的租金不应在本案中予以扣除并无不当。同时，（2020）浙06民终1220号生效民事判决已明确，上诉人如认为其因与塔山公司的租赁合同提前终止而将地下一层房屋清空造成了相应损失，可另行主张权利。且上诉人也已另行起诉。故上诉人的该部分上诉理由不影响本案的事实认定和实体处理。综上，一审法院对被上诉人主张自2017年10月26日至2019年4月11日期间的房屋租金合理部分予以支持并确认其享有优先受偿权，依法有据，本院予以维持。 二、本案是否存在应当追加第三人的情形。 本案系抵押权纠纷，被上诉人系作为抵押权人依法向上诉人主张收取抵押财产的法定孳息并要求享有优先受偿权。上诉人未能提供充分证据证明在租赁合同并未终止的情况下已支付2017年10月26日至2019年4月11日期间的租金或存在应予减免该期间内租金的事实，本案亦不存在遗漏第三人的情形，故上诉人要求追加塔山公司为本案第三人，并主张本案应发回重审的上诉理由依据不足，本院不予采纳。 综上，千客隆公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为63285元，由绍兴市千客隆超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 王常山 审判员 季璐璐 二〇二〇年八月三十一日 书记员 鲁 易