河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初1135号原告：新乡市俱安物业管理有限公司，住所地新乡市北干道与解放路交叉口东北角（营业办公楼）二楼统一社会信用代码：91410700740726333Q法定代表人：付克军委托代理人：赵增梁、沈鸣，河南乾川律师事务所律师被告：刘长伟，男，汉族，1971年11月23日出生，住新乡市，原告新乡市俱安物业管理有限公司（以下简称：俱安物业公司）诉被告刘长伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员王军依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俱安物业公司的委托代理人沈鸣、被告刘长伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俱安物业公司诉称：2011年8月20日原告与新乡市豫兴房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定原告对其开发的豫兴龙湾小区提供物业管理，对住宅按建筑面积每月0.9元-1.5元/平方的标准收取物管服务费，被告为豫兴龙湾小区业主，其房屋的建筑面积为143.97平方米。原告按合同约定向被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2017年1月1日-2019年8月31日止未依约缴纳物管服务费。经原告多次催要仍拒不缴纳，其行为已严重违约，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付2017年1月1日-2019年8月31日所欠物业服务费4146元；判令被告向原告支付违约金829.2元；判令被告承担本案诉讼费用。被告刘长伟辩称：对于俱安物业公司起诉答辩人物业服务合同纠纷一案，答辩如下：2016年7月9日，新乡普降暴雨，当时答辩人因事在外地，半个月后返新，发现地下室已被淹半月有余，地下室内水位40厘米左右。发现情况后，答辩人及时告知物业，物业人员和答辩人一起用半天时间将存水清理出去。清理完毕后，发现积水是因为雨水从公共区域漫进地下室。由于地下室存水导致屋内储存物品浸泡严重，包括非常重要的工程图纸，以及红薯粉条100余斤，两箱市价约3000元的舍得牌白酒，两条市价约1500元的中华烟以及其他贵重物品。经统计后，财产损失共计15000余元，大部分物品因长时间浸泡无法再使用，有图片为证。此次事件经调查后，物业与答辩人关于地下室渗漏进污水的原因达成共识。此次事件经调查后，物业与我关于地下室渗漏进污水的原因达成如下共识：室外雨水较大时，雨水自地下室旁边的小区管道渗漏进去，污水管道与地下室设备管道之间存在渗漏水可能，当污水窨井及管道旁水流量较大时污水可能再次经由渗漏处渗入地下室。因此次物业态度较好，我没有要求其赔偿损失，仅要求物业尽快在室外污水管道附近全面做防水，排除渗漏隐患，物业当时承诺做防水并且保证不会再出现污水渗漏进地下室的情况，但事后我发现他们只是把设备管道与屋内连接处用少量水泥糊上，我提出异议，告诉他们这样做不能解决根本问题，如有大雨还会再出现渗漏情况。而物业当时明确答复这样的处理方式可以，保证不会再出现漏水情况。此次事件过后，我正常交付2016年小区物业费。但是到了2017年夏天，一次正常降水量的大雨后，我发现地下室又被淹！此次地下室水位在10公分左右，经勘验后我发现地下室内的污水还是从上次物业处理的地方渗漏入室！本次渗漏造成我的财产损失共计约5000余元。向物业反映问题后，这次物业人员又从地上管道处用水泥糊了一下。我提出这样还是解决不了渗漏水的根本问题，当时我咨询了相关专业人士，他们建议如果从根本上解决问题，还是需要在地面管道处做防水，但物业不采纳此项建议。故而我要求物业写保证书，如果再漏水，物业需要赔偿相关一切损失，但物业既不同意写保证书，也不采纳专业人士的维修建议。我要求维护自己的正当权益，既然物业不履行自己的应有职责，在2017年我没有缴纳物业费，以此维权。2018年物业向法院起诉我没有缴纳物业费，当时我按时、积极应诉，在法庭上我依法陈述了相关事实，要求如果物业彻底修好漏水的地方，解决我地下室渗漏污水的隐患，我会及时缴纳物业费，此案经法院审理后物业于2018年12月25日撤诉（具体内容见相关法律文件)。但是自物业撤诉起直到2020年夏天，物业对于我的正常诉求都置之不理，并再次起诉我。关于本案，我本次的个人诉求包括：1.物业赔偿我两次因污水渗漏导致的经济及其他损失共约2万余元；2.物业按照专业人士建议彻底修好漏水的地方，解决我地下室渗漏污水的隐患；3.物业彻底解决自其进驻本小区以来出现的各种严重的管理混乱问题。如果物业满足以上本人提出的所有诉求，我会及时、足额缴纳物业管理费，绝不拖欠。补充声明：自新乡市倶安物业管理有限公司进驻本小区以来，小区管理混乱，包括：1.小区逃生通道经常被住户的杂乱物品堆放，有的物品堆放5年有余，物业从不清理；2.电梯里都是电动车进出，严重影响居民出行，并容易出现安全隐患；3.擅自将小区公共绿化区域改为停车位，物业私吞非法所得等等。（有照片为证）。原告俱安物业公司向本院提交的证据材料：前期物业服务合同一份。被告刘长伟向本院提交的证据材料：照片10张，证明物业公司服务不到位且地下室被淹。经庭审质证：被告刘长伟对原告提交的证据有异议，是跟开发商签订的协议。原告俱安物业公司对被告提交的证据有异议，照片不显示时间地点，对其真实性无法确认。地下室进水和污水管道破裂是开发商的原因，跟原告无关，应找开发商处理。物业公司的维修义务是针对小区公共部分，如果被告陈述为真，物业公司已经完成了服务标准。后面的车辆乱停乱放体现的是小区部分业主素质问题，但物业公司没有强制力和执法权，单方无法解决该问题。经审查，原告俱安物业公司提交的物业服务合同是与开发商就案涉小区签订的前期物业合同，本院予以认定。被告刘长伟提供的照片能够证明小区和楼道现状以及地下室被进水后的情形，本院予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2011年8月20日，原告俱安物业公司与新乡市豫兴房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》一份，该协议主要约定：甲方（原告）提供物业管理服务，对房屋共用部位、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通和车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方（被告）依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其它相关费用。豫兴龙湾AB座高层住宅暂按每月0.9/㎡收取，待物价局审批后按规定收取，多退少补。政府有关部门如对物业服务费用标准做出调整，则物业服务费用标准按政府指导价格调整。原告在为该小区提供物业服务期间对小区进行电梯维修、保养，小区安保、卫生等物业服务。因案涉小区污水管道维护不善，致使被告刘长伟的地下室遭受渗漏。小区楼道存在车辆和垃圾乱停乱放现象，原告存在管理、宣传、协助、打扫不到位等情况。被告刘长伟因此未交纳2017年1月1日至2019年8月31日的物业费共计4146元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉小区建设单位为新乡市豫兴房地产开发有限公司与原告签订的案涉物业管理服务合同合法有效，且仍在合同期限内，对案涉小区全体业主具有约束力。物业服务公司作为小区的物业管理和服务单位，其主要职责应为：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生、绿化管理服务；4、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；5、物业管理装饰装修管理服务；6、房屋共有部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务；7、物业档案资料的管理工作；8、代收代缴收费服务。因此，物业公司未尽到上述职责的某一项或者某几项时，业主作为享受物业服务的相对方，有权少交甚至不交物业费。就本案而言，原告俱安物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，其效力约束全体业主，因此原告应按照合同约定和行业习惯全面履行提供及时、到位的物业服务。对于被告刘长伟提出的地下室进水和污水管道破裂问题，将其以质量问题推给开发商，将车辆乱停乱放的问题推给部分业主素质不高且没有强制力和执法权，均不是物业公司服务小区全体业主应有的态度和理念，而应采取启动维修资金、张贴告示宣传引导、加强小区共有部分的修缮和清扫等积极为业主营造干净整洁舒心的环境。鉴于被告举证证明原告俱安物业公司存在物业服务不到位等行为，本院酌定将被告应交纳的物业费按照70%计算，即4146元×70%=2902.2元。被告刘长伟因地下室被污水管道渗漏的污水浸泡，其不交纳物业费的行为系因为物业公司未及时解决相应问题而进行的合理诉求，不能简单的认定被告违约。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘长伟在答辩状主张了地下室被淹的各项损失20000余元，在庭审时经本院释法而不进行反诉，对于该部分损失被告可另行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘长伟于本判决生效之日起十日内支付原告新乡市俱安物业管理有限公司2017年1月1日至2019年8月31日的物业费2902.2元；二、驳回原告新乡市俱安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘长伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年八月六日书记员  李倩