江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初858号原告：杨仲铭，男，1963年5月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱岳峰，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞忠明，江苏蠡湖律师事务所律师。被告：无锡市五爱实业总公司，住所地无锡市梁溪区清扬路化肥桥堍，（统一社会信用代码：91320203250496037T）。法定代表人：许雅娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。原告杨仲铭与被告无锡市五爱实业总公司（以下简称五爱实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨仲铭的委托诉讼代理人朱岳峰、卞忠明，被告五爱实业公司的委托诉讼代理人严国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨仲铭向本院提出诉讼请求：1.判令五爱实业公司赔偿杨仲铭各项损失208.68万元；2.判令五爱实业公司承担本案全部诉讼费用（包括评估费用）。事实和理由：杨仲铭与五爱实业公司于2013年2月1日签订房屋租赁合同书，约定五爱实业公司将位于无锡市××楼××＃××楼××＃房屋租赁给杨仲铭，用于开设画舫美丽酒店，租赁期限为五年，年租金为28万元，五年合同到期后又续签三年至2021年1月31日。承租期间，杨仲铭对租赁房屋投入巨资进行装修。2019年5月，五爱实业公司起诉至法院要求解除租赁合同，在法庭审理过程中，法院查明五爱实业公司未取得建设工程规划许可证，故双方所签的《租赁协议》违反了相关法律规定，属于无效合同。五爱实业公司系无锡市梁溪区扬名街道下属企业，公信力高于一般企业，五爱实业公司未告知案涉房屋是非法建筑，其对合同无效应承担全部过错责任。杨仲铭租赁房屋是为了开办餐饮、客房、足疗，并且五爱实业公司给了4个月装修免租期，而且实际改扩建酒店门头以及内部装修、安装管道煤气是同步进行的，五爱实业公司从签订合同后到诉讼之前从未提过异议，因此可以确定，杨仲铭进行装修和改扩建都是经过五爱实业公司同意。根据相关法律、法规规定，杨仲铭要求五爱实业公司赔偿因此产生的装修等因合同无效造成的损失。五爱实业公司辩称，1.双方签订的《租赁协议》载明杨仲铭在承租期内，如需对房屋进行装修须事先征得五爱实业公司同意，杨仲铭未按约定装修系擅自装修，故对评估报告中装修127.61万元无法进行赔偿，对评估报告中项目改扩建64.02万元，该部分不属于装修，更何况扩建也应经规划等部门许可方可建造，属于私自违法搭建，双方也无约定，不应得到支持；2.双方租赁协议均载明涉案房屋为无证建筑，双方确认认可，由于历史原因无法办证，故五爱实业公司不存在过错；3.杨仲铭拖欠租金达3个月以上，五爱实业公司可以终止合同，不承担杨仲铭包括装修费用在内任何损失。由杨仲铭在装修过程中自行装配的供水、排水、供电、供气、排气等设施，在杨仲铭使用过程中造成五爱实业公司或第三方损失的，由杨仲铭负责；4.法院已经判决租赁协议无效并由杨仲铭搬离涉案房屋，五爱实业公司对此房屋中的装修不可以利用，由杨仲铭自行拆除；5.双方签订的租赁协议均不存在胁迫和欺诈情况，虽然无效，但不影响双方对当初相关条款的意思自治约定。本院经审理认定事实如下：2012年8月21日，出租方（甲方）五爱实业公司与承租方（乙方）杨仲铭签订《租赁协议》，协议约定的主要内容如下：乙方在充分知晓甲方出租的房屋的性质及其瑕疵的情况下，同意租赁甲方拥有使用权的房屋，甲乙双方本着友好协商、互惠互利的原则，达成以下租赁协议，共同遵守：1.租赁地点甲方向乙方提供位于××路××楼××＃××楼××＃房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗；2.租赁时间：从2013年2月1日起至2018年1月31日，租赁期限伍年；甲方给予乙方四个月装修期免租金，租金自2013年6月1日开始计算；3.租赁金额及交纳时间：（1）每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。（2）乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付。4.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；（2）乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的：（3）乙方拖欠租金达3个月以上的；5.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明；6.其它一切费用均由乙方自行承担，有关用水、电、气、物业管理费用，由甲方按有关收费标准向乙方按月收取或直接向相关单位缴纳；乙方在承租期间，如需对房屋进行装修须事先征得甲方同意；7.乙方退租的，对于乙方的装修费用，甲方不予补偿；同时乙方不得毁坏房屋租前原貌；8.由乙方在装修过程中自行装配的供水、排水、供电、供气、排气等设施，在乙方使用过程中造成甲方或第三方损失的，由乙方负责；9.乙方拖欠租金达3个月以上的，甲方单方终止合同，不承担乙方包括装修费用在内的任何损失。2017年3月10日，五爱实业公司以杨仲铭、南长区画舫美丽酒店拖欠租金为由，向本院提起诉讼，后于2017年4月7日向本院申请撤诉，本院予以准许。2018年，出租方（甲方）五爱实业公司与承租方（乙方）杨仲铭签订第2份《租赁协议》，协议约定的主要内容如下乙方在充分知晓甲方出租的房屋的性质及其瑕疵的情况下，同意租赁甲方拥有使用权的房屋，甲乙双方本着友好协商、互惠互利的原则，达成以下租赁协议，共同遵守：1.租赁地点甲方向乙方提供位于××路××楼××＃××楼××＃房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗；2.租赁时间：从2018年2月1日起至2021年1月31日，租赁期限三年，租金自2018年2月1日开始计算；3.租赁金额及交纳时间：（1）每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。（2）乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付。4.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；（2）乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的：（3）乙方拖欠租金达3个月以上的；5.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。6.其它一切费用均由乙方自行承担，有关用水、电、气、物业管理费用，由甲方按有关收费标准向乙方按月收取或直接向相关单位缴纳；乙方在承租期间，如需对房屋进行装修须事先征得甲方同意；7.乙方退租的，对于乙方的装修费用，甲方不予补偿；同时乙方不得毁坏房屋租前原貌；8.乙方拖欠租金达3个月以上的，甲方单方终止合同，不承担乙方包括装修费用在内的任何损失。2017年3月25日，杨仲铭出具《付款计划》，内容如下：至2016年12月31日止，本人应付五爱实业公司租金59.30万元（租赁场所为××路××楼××＃××楼××＃房屋），现付款计划如下：2017年3月25日前支付租金10万元。2017年4月起，每个月支付租金2万元，当年12月份及次年1月份支付租金3万元，此金额包括2016年12月31日前旧欠租金及2017年4月起当月新发生的租金。如有一期未按时付款的，除必须全额付清之外，还另外支付违约金2万元。该付款计划落款有杨仲铭的签字及南长区画舫美丽酒店盖章。无锡市梁溪区市场监督管理局企业登记档案显示：南长区画舫美丽酒店为个体工商户，其经营者为徐湘斐。2019年5月13日，五爱实业公司以杨仲铭、徐湘斐拖欠租金为由，起诉至本院，要求解除五爱实业公司与杨仲铭、徐湘斐之间的租赁合同并判令杨仲铭、徐湘斐立即从租赁房屋中搬出同时支付租金102.3万元。该案审理中，五爱实业公司确认涉案房屋没有领取权属证明，也没有规划许可证。本院在该案中认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中五爱实业公司确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签的《租赁协议》违反了相关法律规定，应属无效合同。由于合同无效，故本院对五爱实业公司要求解除双方的租赁协议的诉讼请求不予支持，但五爱实业公司要求杨仲铭、徐湘斐从案涉房屋中迁出的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故杨仲铭、徐湘斐应当支付拖欠的房屋占有使用费。2019年12月6日，本院作出（2019）苏0213民初5608号民事判决书：一、杨仲铭、徐湘斐应于本判决发生法律效力之日起十日内自无锡市××路××楼××＃××楼××＃房屋内迁出并将该房屋交还无锡市五爱实业总公司；二、杨仲铭、徐湘斐应支付无锡市五爱实业总公司2013年2月1日至2019年3月31日房屋占有使用费102.3万元，及2019年4月1日起至杨仲铭、徐湘斐实际交还房屋之日止按每日767元的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回无锡市五爱实业总公司的其他诉讼请求。杨仲铭、徐湘斐不服一审判决，上诉于无锡市中级人民法院，要求：1.撤销一审判决第一项，改判返还房屋时间为判决生效之日起6个月内；2.改判徐湘斐不承担本案返还房屋、支付房屋占有使用费以及诉讼费用等责任。无锡市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）苏02民终1439号民事判决：驳回上诉，维持原判。审理中，经杨仲铭申请，本院委托无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司对无锡市梁溪区××路××楼××＃××楼××＃房屋的市场价值进行评估。经评估，××路××楼××＃××楼××＃房屋装修价值为127.61万元、改扩建64.02万元（其中扩建部分为门头扩建，评估净值为80190元，其余均为改建部分）、不可搬迁设备8.53万元，合计市场价值为200.16万元。另查明：2012年12月26日、2017年5月31日，杨仲铭为南长区画舫美丽酒店安装煤气，产生安装费用81600元、服务费3100元、报警费用500元。南长区画舫美丽酒店于2013年收入大众点评网站，其中有照片显示门头于2013年9月扩建。审理中，徐湘斐出具《情况说明》，载明：南长区画舫美丽酒店的房屋是杨仲铭租赁的，酒店也是杨仲铭出资和管理的，杨仲铭是实际经营人，关于杨仲铭与五爱实业公司房屋租赁合同无效涉及酒店的相关损失，由杨仲铭来主张赔偿，徐湘斐不再索赔。徐静萍出具《情况说明》，载明：南长区美舒优美足浴店的房屋是杨仲铭租赁的，足浴店也是杨仲铭出资和管理的，杨仲铭是实际经营人，关于杨仲铭与五爱实业公司房屋租赁合同无效对足浴店产生的损失，由杨仲铭来主张赔偿，徐静萍不再索赔。审理中，五爱实业公司陈述：五爱实业公司不知道杨仲铭对门头进行扩建，也不知道何时扩建的，南长区画舫美丽酒店开业后五爱实业公司才知道门头扩建的事情。杨仲铭扩建时没有向五爱实业公司申请，五爱实业公司发现扩建后已经完工，故五爱实业公司口头告知杨仲铭需要到相关部门办理手续。本院认为，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，导致双方所签的《租赁协议》因违反相关法律规定而无效，五爱实业公司将明知未取得建设工程规划许可证的房屋出租给杨仲铭导致合同无效应承担赔偿责任，但从《租赁协议》中载明的“杨仲铭在充分知晓五爱实业公司出租的房屋的性质及其瑕疵的情况下，同意租赁五爱实业公司拥有使用权的房屋”、“本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，五爱实业公司不提供房屋产权证明”可见，杨仲铭对房屋存在的问题亦是明知的，五爱实业公司已经将房屋实际情况明确告知了杨仲铭，故杨仲铭自身亦存在较大过错，故本院酌定由五爱实业公司承担30%的赔偿责任。五爱实业公司提出因历史原因无法办证，五爱实业公司不存在过错的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。关于五爱实业公司应承担赔偿责任的范围：1.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，经评估，房屋装修价值为1276100元、不可搬迁设备价值为85300元，本院予以确认，改建部分系对案涉房屋内部改建，应系装修的组成部分，本院对改建部分560010元亦予以确认。五爱实业公司明知杨仲铭租赁案涉房屋系用于经营餐饮、客房、足疗，且《租赁协议》中约定了装修免租期，故五爱实业公司认为杨仲铭装修未经五爱实业公司同意，不同意对装修进行赔偿的意见，与事实不符，本院不予采纳。上述装修均为已经形成附合的装饰装修物，故五爱实业公司认为应由杨仲铭自行拆除的抗辩意见，无法律规定，本院亦不予采纳；2.承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，杨仲铭未能提供证据证明门头扩建系经过五爱实业公司同意，故门头扩建80190元应由杨仲铭自行承担；3.杨仲铭为案涉房屋安装煤气，是开设酒店的必要支出，亦属于装修的组成部分，但因该部分损失杨仲铭未申请鉴定，故本院酌定为40000元。杨仲铭的上述各项损失合计为1961410元，故其中的30%即588423元应由五爱实业公司赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、无锡市五爱实业总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿杨仲铭588423元。二、驳回杨仲铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，鉴定费15850元，两项合计27250元（杨仲铭已预交），由杨仲铭负担19075元、无锡市五爱实业总公司负担8175元。无锡市五爱实业总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向杨仲铭支付8175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年八月十二日书记员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。