广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初196号原告:陈敏，女，1986年4月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区*************，公民身份号码440************629。委托诉讼代理人：陈玉凤，1960年5月21日出生，汉族，系原告的母亲。委托诉讼代理人：胡春杏，广东自正律师事务所律师。被告：许如各，男，1984年1月27日出生，汉族，住湛江市麻章区*************，公民身份号码440************37X。委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。原告陈敏诉被告许如各房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玉凤、胡春杏，被告的委托诉讼代理人陈世君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敏向本院提出变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《租赁契约》，被告将承租的商铺交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠的商铺租金70000元；3、判令被告向原告支付违约金42000元；4、判令被告交付的30000元押金归原告所有；5、判令被告支付所欠的水费、电费、物业管理费合计2879.48元给原告；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月11日，原、被告签订《租赁契约》，约定：被告承租原告所有的位于湛江市霞山区************汇富阁一层08至09号商铺作餐饮使用，商铺建筑面积约为97.09平方米，租赁期为叁年，自2019年7月12日起至2022年7月11日止，月租金为10000元，租金按每月结算，由被告在每月25号的到期日前按转账付款方式缴付租金给原告，被告先交租金再使用商铺，且被告要向原告缴纳叁万元作为商铺租金的押金。被告依约按期缴纳商铺租金，逾期超过10天当违约处理，原告有权没收押金及收回商铺，任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任一方承担。被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之二收取违约金。《租赁契约》签订后，原告依约将商铺租赁给被告使用。被告租赁使用十个月后，仅向原告支付三个月的租金30000元。至今，被告尚欠原告七个月的租金合计70000元。另外，被告许如各尚欠原告涉案商铺于2020年1月至4月的水费976元、电费1172.94元、1月至5月的物业管理费730.54元。后原告多次要求被告解除《租赁契约》及要求其支付拖欠的租金等费用，被告均以各种理由予以推脱。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告许如各辩称，一、根据原、被告签订的《租赁契约》，若被告逾期10天缴纳租金，原告可以收回店铺。实际上，原告于起诉前已经接收被告交回的商铺，故原告不能证明被告违约。自被告交付商铺给原告之日起，被告就不再需要向原告交付租金。二、原告主张被告支付水电费没有事实与法律依据，因为被告已将商铺交还给原告，即被告已不再使用商铺。该水电费实际上不是被告所产生的，被告无需向原告支付水电费。三、押金30000元属于被告交给原告的履约保证资金，被告已将商铺交还原告，即被告不存在违约行为，押金30000元理应退还给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《租赁契约》、微信转账截图，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为租金已经原、被告约定由10000元/月减为7000元/月，且被告已缴清租金。本院采信该证据为本案证据使用，可以证明被告向原告租赁涉案商铺、租赁期限等事实，至于原告以该证据主张被告尚欠租金金额的事实，及被告上述辩解意见，需结合本案其他证据和案件事实再审查认定。2、对原告提交的水费欠费清单、商铺扣费失败数据、电费电量清单，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该水电费、物业费并非由被告产生。本院采信上述证据为本案证据使用，可以证实涉案商铺产生的水、电费等费用的事实，至于原告以该证据主张是由被告产生的事实，需结合本案其他证据和案件事实再审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁契约》，主要载明：甲方同意将座落于湛江市霞山区************汇富阁一层08至09号商铺出租给乙方作餐饮使用；甲乙双方协定租赁期限为叁年，租金为10000元/月，租金按每月结算，由乙方在每月25号的到期日前按转账付款方式缴付租金给甲方，先交租再使用；乙方已向甲方缴纳30000元作商铺租金押金（保证金），乙方应在租赁期满或解除契约之日缴清租赁该商铺的一切费用后，甲方将押金（保证金）无息退回给乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方须2019年7月12日前交付该商铺给乙方使用，装修免租期为15天（即：2019年7月12日至2019年7月26日）；租赁期内，乙方应依约交纳商铺租金，逾期超过10天当违约处理，甲方有权没收押金及收回商铺（若业主同意除外）；租赁期内，乙方经营期间所产生的水费、电费及物业管理费均由乙方支付；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家法律、法规的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。签订《租赁契约》当天，被告向原告现金交付押金30000元及自2019年7月26日起至8月25日的租金10000元。后被告于2019年10月4日、11月16日分别向原告转账租金10000元、10000元。庭审中，被告辩解自租赁期的第二个月起，双方口头约定每月租金由10000元减少为7000元，但原告对该事实未予以认可，并主张被告截止至2020年5月25日尚欠租金为70000元。又查明，被告辩解其于2019年11月16日已将涉案商铺内的桌椅清理完毕并将商铺钥匙交还给原告。但原告主张被告并未交还商铺钥匙，且截至2020年5月被告仍在使用涉案商铺。为证明上述事实，原告提交涉案商铺水费欠费清单、电费电量清单、物业费扣费失败数据显示，涉案商铺于2020年1月至5月的尚欠水费为976元、尚欠电费1172.94元、尚欠物业管理费730.54元，合计2879.48元。诉讼中，原、被告授权各自的委托诉讼代理人于2020年7月20日完成对涉案商铺的交接，双方签订《商铺交接确认书》，载明：“被告于2020年7月20日下午14时45分将涉案商铺内属于被告的物品清理并搬离完毕，且因被告未带涉案商铺的钥匙过来，故由被告请开锁师傅撬掉旧锁，并由原告安装上新锁，双方确认被告于2020年7月20日下午14时45分将涉案商铺交还给原告”。原、被告的委托诉讼代理人在交接人处分别签名确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《租赁契约》系原告陈敏与被告许如各经协商一致而签订的合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，因原、被告于《租赁契约》中约定若任何一方未能履行该契约规定的条款，另一方有权提前解除契约。现被告未能依约按时支付租金，原告陈敏享有合同解除权，且因原告未提供证据证明其已于提起本案诉讼前要求解除《租赁契约》，故双方签订的《租赁契约》自起诉状副本送达被告时解除。关于被告辩解自租赁期的第二个月起，双方口头约定每月租金由10000元减为7000元的意见，因原告对此未予认可，且被告未提供相应证据证明，故本院不予采纳被告该辩解意见。另外，关于被告辩解其于2019年11月16日已将涉案商铺内的桌椅清理完毕并将商铺钥匙交还原告的意见。因原、被告于2020年7月20日签订《商铺交接确认书》，被告确认其未带涉案商铺的钥匙到场，而由被告请开锁师傅撬掉旧锁，并由原告安装上新锁。故对涉案商铺于2020年7月20日才交接完毕并对旧锁匙进行更换的事实予以确认，本院不予采纳被告上述辩解意见。本案中，原、被告于《租赁契约》中约定涉案商铺租金为10000元/月，自2019年7月26日起至2020年5月25日止，被告仅支付前三个月的租金。现原告陈敏已履行其作为出租方的义务，被告作为承租方应依约支付租金，故原告请求被告支付尚欠租金70000元（10000元/月×7个月），合理有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金及水电费、物业费问题。本案中，虽然原、被告双方约定若每逾期一日交付租金，则按月租金金额的百分之二收取违约金。但由于原告未能提供证据证明因被告逾期交付租金而造成其实际损失的具体数额，其请求按月租金金额的百分之二计算尚欠租金的逾期付款违约金过高，应适当调低。故本院酌情调整按月利率2%计算上述尚欠租金70000元的逾期付款违约金为9800元（70000元×2%×7个月）。另，原、被告于《租赁契约》中约定被告经营期间所产生的水费、电费及物业管理费均由被告支付，且原、被告于2020年7月20日确认涉案商铺交接完毕，故被告许如各应按合同约定向原告支付涉案商铺于2020年1月至5月的尚欠水电费、物业费合计2879.48元。关于原告主张的押金问题。因被告拖欠租金的时间大部分发生在2020年1月23日广东省启动广东省重大突发卫生事件一级响应之后，且被告承租原告的商铺系作餐饮使用，其经营活动会受到疫情较大影响。结合被告的经济情况，根据公平原则，在被告向原告偿付所欠租金及相应违约金费用后，对于原告请求将被告交付的押金30000元归其所有的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈敏与被告许如各签订的《租赁契约》于2020年5月7日（起诉状副本送达被告许如各时）解除。二、被告许如各应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈敏支付尚欠租金70000元、逾期付款违约金9800元及水电费、物业费2879.48元。三、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1950元，由原告陈敏负担837.18元，被告许如各负担1112.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王玉燕人民陪审员  黄丽华人民陪审员  张开美二〇二〇年八月二十八日法官 助理  陈大维书 记 员  杨 童附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。