云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3595号原告（反诉被告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路708号。统一社会信用代码：915300007873900487。法定代表人：刘春华，董事长。委托诉讼代理人：严永超，男，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：马凌，男，1976年11月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李超，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王霏，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。原告云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称腾瑞房地产公司）与被告马凌租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，被告马凌向本院提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告腾瑞房地产公司的委托诉讼代理人严永超、袁润鸿，被告马凌及其委托诉讼代理人李超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》及《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》。2.判令被告将原告提供的租赁房屋（大理市下关镇环城南路53号腾瑞幸福里二期3栋1层和4栋1层、负1层）及租赁房屋前后的场地等全部交还给原告。3.判令被告支付原告截至2019年7月31日的租金125000元，以及自2019年8月1日起至租赁房屋等全部交还之日止按合同约定标准计算的租金。4.判令被告支付原告2017-2019年度免租期的租金人民币150000元，并支付给原告逾期支付租金的违约金（违约金按年利率24%计算至租金付清之日止，截至2019年7月31日为47300元）。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告签订了一份《腾瑞幸福里物业租赁协议》，约定被告向原告租赁大理市下关镇环城南路53号腾瑞幸福里二期3栋1层（面积为469.09㎡）及4栋1层（面积为708.29㎡）用于被告开设幼儿园。租期期限为19年，自2017年4月1日至2036年3月31日止，租金为200000元/年，自2020年4月1日起每三年上浮一次，在前三年租金基础上上浮5%。租金支付方式为前三年为当年的2月10日支付50000元，3月10日支付50000元。自第四年开始，租金每半年支付一次，分别于当年的4月10日前，10月10日前支付完毕。租赁协议第11.3条约定被告拖欠任何一项应付原告的费用超过30天，原告有权解除本协议，届时，被告除补缴免租期的租金外，还应承担违约责任及逾期滞纳金。之后，双方又签订了一份《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》，将租金调整为150000元/年，租金支付方式变更为上一年度租期到期前30日交清下一年租金。协议签订后，原告按约交付了租赁房屋，但被告仅支付租金了50000元，剩余租金至今未付。被告未按期支付租金的行为属于违约，应承担违约责任，为此，原告诉至本院。被告马凌辩称及反诉称，原、被告于2017年签订了《腾瑞幸福里物业租赁协议》，约定原告将其开发建设的腾瑞幸福里二期3栋1层（面积为469.09㎡）及4栋1层（面积为708.29㎡）房屋出租给被告用于开设幼儿园。3、4栋1层室外绿化空间系小区公共绿化，在不影响小区业主通行以及导致其他物业纠纷的前提下，原告提供给被告使用。被告对此空间的利用应尽量创造美化环境的配套条件，并不得搭建其他建筑物或构筑物。原告对此部分空间在合同期内为被告正常使用创造条件，如因原告原因此部分空间不能使用导致幼儿园不能正常经营的，由原告承担责任。合同还约定原告在2017年3月1日前将房屋移交给被告并办理移交手续，交付条件为三通完成、消防完成。因原告承诺被告在租赁房屋上加盖两层的方案不能实现，导致被告幼儿园生源减少，原被告双方又签订了《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》，将租金调整为150000元/年，作为补偿。2017年6月1日，原告向被告出具《关于腾瑞幸福里二期幼儿园户外场地使用的情况说明》，明确由于规划场地不能满足幼儿园正常教学使用，原告同意将二期3栋2楼位于西边两套房屋出租给幼儿园使用，4栋下方地下室约100平方米场地租赁给幼儿园使用，具体位置详见图纸。2017年2月1日，被告按合同约定支付50000元合同预付金。被告加盟北京博苑未来管理顾问有限公司办学，支付加盟费268000元、幼儿园场馆教室设计费40000元。原告至今未将租赁房屋交给被告。租赁房屋现状没有门窗、未通水电，原告擅自改变租赁房屋规划，将原规划占地面积约为1200平方米场所改变用途。现原被告签订的租赁合同目的已无法实际履行，原告怠于履行租赁合同的行为给被告造成了重大的经济损失，为此，被告提出以下反诉请求：1、解除原被告签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》及《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》；2、判令原告返还被告租赁合同预付款50000元；3、判令原告赔偿被告办学加盟费268000元，教室场馆设计费40000元；4、判令原告承担本案诉讼费。原告腾瑞房地产公司辩称，1.原告已将幼儿园场地交给被告使用，不存在违约行为，被告无权解除合同。2.被告诉请的返还费用和承担的加盟费、设计费没有法律依据，不应当得到法律的支持，加盟费、设计费不是履行案涉合同的必要条件。3.租赁房屋约定的交付条件是三通一平，且对于室外绿化空间已经明确是绿化，属于现状租赁，在签订租赁协议时已经达到交付条件。4.包括案涉租赁标的在内的幸福里二期的物业，已经办理了规划许可，经竣工规划验收合格，腾瑞公司不存在改变规划的行为。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的法律事实为：被告为开设幼儿园，向原告承租了大理市物业和3栋2层1、2、3号住宅楼（另案处理）。2017年2月初，原、被告签订了《腾瑞幸福里物业租赁协议》，约定乙方（被告）租赁甲方（原告）位于大理市物业，用于开设幼儿园。租赁面积为：3栋1层面积469.09㎡、4栋1层的面积708.29㎡。二期3栋1层、4栋1层室外绿化空间系小区公共绿化，在不影响小区业主通行以及导致其他物业纠纷的前提下，为保障幼儿园室外活动空间，甲方同意提供给乙方使用，乙方应合理利用此空间，尽量创造美化环境的配套条件，并不得搭建其他建筑物或构筑物。租赁期限为19年，自2017年4月1日至2036年3月31日。甲方给乙方一定的免租期，为租赁期限前四年，每年六个月，共24个月。即2017年4月1日起至2017年9月30日止，2018年4月1日至2019年9月30日，2019年4月1日至2019年9月30日，2020年4月1日至2020年9月30日。如因甲方原因交付时间推迟，租期、免租期计算起始时间也相应顺延。租金为每年200000元。2020年4月1日起，租金每三年上浮一次，在前三年租金基础上上浮5%。支付方式为2017年2月10日前付50000元作为合同预付金，2017年3月10日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金50000元，与预付款合计100000元，作为第一年的租金。此后两年均按照约定方式于当年2月10日支付租金50000元，当年3月10日支付剩余租金50000元。自2020年开始租金每半年支付一次，于每年4月10日前、10月10日前支付完毕。甲方在2017年3月1日前将房屋移交给乙方，并办理移交手续（正常交付的场地为三通完成、消防完成）。2017年7月12日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》，双方对《腾瑞幸福里物业租赁协议》进行了补充约定：租金调整为150000元/年。支付方式为乙方在协议期前四年，因免租期半年，乙方需在上半年租金到期前30日内交清下年租金。租金起算时间按甲方正式通知乙方接房后，以甲乙双方签字确认的《接房确认单》为依据。甲方承诺二期4栋地下室负一层约120㎡的房屋免费供乙方作厨房使用，使用时间与原租赁合同时间一致。增加幼儿园前面约150㎡作接待大厅，幼儿园后面三角空地约170㎡作教学功能厅，加盖由乙方完成、甲方给予支持配合。交房标准为：甲方交付该物业时因按原有施工图纸进行隔墙、回填等工程，但考虑乙方后期装修会改变格局，故没有进行内部隔墙的施工。现双方协商，由甲方按照乙方提供的内部隔墙图纸进行施工，按原有施工图纸和乙方提供装修图纸进行工程量核算和造价核算，最终施工完成后，如果超出原有施工图造价，乙方需将多余部分金额补回甲方。在合同履行过程中，被告于2017年2月10日向原告支付了50000元的合同预付金。因被告未向原告提供内部隔墙图纸，故原告未进行内部隔墙施工。当事人有争议的事实为：原告是否履行了案涉场地的交付义务。原告认为其完成了交付，被告认为没有进行交付。本院认为，关于场地交付问题，按照《腾瑞幸福里物业租赁协议》约定，原、被告签订的租赁合同约定原告需在三通、消防完成后于2017年3月1日前交付。之后，双方又在补充协议中约定了新的交付标准即原告按照被告提供的内部隔墙图纸完成内部隔墙施工。但因被告未向原告提供施工图纸，原告至今未进行内部隔墙施工，故本院最终认定原告未向被告交付案涉场地。被告主张其为履行合同已经支付了办学加盟费268000元、场馆设计费40000元，原告应当赔偿。原告认为被告主张的加盟费、设计费不是履行案涉合同的必要条件，赔偿加盟费、设计费没有法律依据。针对以上争议，被告向本院提交了《收据》2份。经质证，原告认为被告提交的《收据》没有汇款凭证予以佐证，对《收据》的证据三性不予确认。本院认为，对于被告主张支付的加盟费、设计费，均为收据，未提交支付款项的其余证据予以佐证，《收据》不能证实被告实际支付了加盟费268000元和设计费40000元，故本院对被告该主张不予确认。本院认为，原、被告签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》和《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》合法有效，现原告要求解除上述协议，被告亦要求解除，故对双方要求解除上述租赁协议及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。因原告未将涉案场地交由被告管理使用，故原告要求被告返还场地、支付租金、逾期付款违约金的诉讼请求，本院不以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告要求原告退还合同预付金50000元的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告赔偿加盟费、教室场馆设计费没有充分证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司与被告马凌（反诉原告）于2017年2月签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》和2017年7月签订的《腾瑞幸福里幼儿园＜租赁协议＞补充协议》。二、原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）马凌合同预付金50000元。三、驳回原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马凌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6135元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半后收取3335元，由被告（反诉原告）马凌负担2869元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  罗进文人民陪审员  郭文旗二〇二〇年八月十三日法官助理邵艳书记员李晓松