重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初28624号原告：重庆勤道房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道兴隆街39号锦江郦城8幢24-4，统一社会信用代码91500112MA5U8W3C17。法定代表人：揭雪松，总经理。委托诉讼代理人：吴小娟，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦怡，重庆扬华律师事务所律师。被告：叶文娟，女，1986年10月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：王永勤，女，1975年3月8日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：刘明刚，男，1973年8月24日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆勤道房地产经纪有限公司（以下简称勤道公司）与被告叶文娟、王永勤、刘明刚居间合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告勤道公司的法定代表人揭雪松及其委托诉讼代理人吴小娟、秦怡，被告叶文娟、王永勤、刘明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤道公司向本院提出诉讼请求：判令叶文娟向勤道公司支付违约金3万元。事实和理由：2018年4月10日，刘明刚与位于重庆市江北区融景路X号附X号房屋的产权人签订《房屋租赁合同》，约定了租期、租金，并约定刘明刚有权转租给第三方。2019年8月13日，王永勤与刘明刚共同委托勤道公司转租该房屋，并约定王永勤与刘明刚规避勤道公司，私下与勤道公司提供的承租方达成交易的，应按月租金的200%向勤道公司支付违约金。2019年10月17日，叶文娟与勤道公司签订《看房确认书》，确认上述房屋为首次由勤道公司居间介绍并由勤道公司带领叶文娟实地查看，且非其他中介机构提供居间服务。并约定若叶文娟或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，规避勤道公司，私下与出租方达成租赁交易的，叶文娟应当按月租金的200%支付违约金。签订上述协议后，叶文娟、王永勤、刘明刚为规避向勤道公司支付居间费用，私下达成租赁交易。勤道公司为维护合法权益，现起诉至法院，请求法院判如所请。被告叶文娟答辩，1.我没有承接刘明刚的店，我也不认识刘明刚；2.案涉房屋并非我本人及其亲友或任职单位承租，在我与勤道公司签署《看房确认书》前，现租赁户李骏通过58同城已与刘明刚达成租赁意向，我当时与李骏并不相识，是路过门店看见在装修，便去打听是否需要招聘员工，故才与李骏认识；3.《看房确认书》并非实际意义上的中介合同，且为格式合同，所属条款免除了勤道公司的责任，加重了我的责任，属霸王条款；4.案涉房屋并非勤道公司的独家房源，且勤道公司明知在与刘明刚签署合同时，刘明刚已通过网络和其他中介发布了租赁信息；5.在签订《看房确认书》前，我已了解过该路段和物业，非勤道公司首次带领实地查看；6.我与李骏相识后，李骏聘用我为店内管理人员，我至今未与刘明刚和案涉房屋产权人签订租赁合同；7.因我不了解相关法律法规，以为与勤道公司未签订中介服务协议，案涉房屋亦非勤道公司介绍承租，勤道公司在明知此情况下，恶意捏造事实，收集不实证据；8.签订《看房确认书》至今，勤道公司并未向其提供案涉房屋相关产权证明，也未讲明房屋实际情况，违反了《房产经纪管理办法》相关规定。综上，请求驳回勤道公司的诉讼请求。被告王永勤答辩，我只是在勤道公司登了记，其他事情不清楚，火锅店我没有管。被告刘明刚答辩，我不认识叶文娟，我现在转的承租方是通过58同城转让的。经审理查明，2018年4月10日，案外人朱君、姜木果（甲方）与刘明刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方租赁给乙方产权商业门面：重庆市江北区融景路X号附X号商业门面，由乙方作为经营场地；每月租金为15000元；甲方同意乙方转让第三方，但第三方必须与甲方签订后续合同，否则为无效合同，转让金归乙方。2018年7月20日，江北区渝汇火锅店经重庆市工商行政管理局江北区分局核准设立，经营者为刘明刚，经营场所为重庆市江北区融景路X号附X号。2019年8月13日，王永勤（甲方）与勤道公司（乙方）签订《房源委托协议》，主要约定：甲方将其名下合法购买/合法租赁的重庆市江北区融景城朗峰27号及附属设施委托乙方居间：转让，并签订本委托合同以共同遵循；委托期限自2019年8月13日起至2019年10月1日止。期满后未签订书面续托协议的，视为不定期委托；租期至2022年8月1日，月租金15000元，递增5%，押金15000元；甲方规避乙方私下与乙方所提供的买受方/承租方/承转方达成成交的或乙方在促成甲方与买受方/承租方/承转方达成买卖合同/租赁合同/转让合同后，甲方以任何理由不再进行交易或与买受方/承租方/承转方合意解除已订立的合同的，则甲方应按上述月租金的200%或约定居间报酬的双倍向乙方支付预期利益损失。2019年10月17日，叶文娟（委托方，甲方）与勤道公司（居间方，乙方）签订《看房确认书》，主要约定：甲方或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方私下与出租方达成本合同第五条所确认房屋的租赁交易。否则，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方完成甲方的委托事项时……甲方按下列标准一次性向乙方支付服务报酬：甲方承租房屋时，为实际成交月租金的100%；甲方确认，以下房屋为首次由乙方居间介绍并由乙方带领甲方实地查看，且非其他中介机构提供居间服务：房屋一地址：重庆市江北区融景路X号附X号（渝汇老火锅）。《看房确认书》中载明的叶文娟联系电话为1898364XXXX。合同签订后，勤道公司带叶文娟到渝汇老火锅门店看房。次日，叶文娟向勤道公司工作人员刘艳阳支付渝汇火锅意向金5000元，并约定在三日内勤道公司谈下渝汇老火锅门店门面转让事宜，否则退意向金。此后，因勤道公司未谈下门面转让事宜，勤道公司将5000元退还叶文娟。2019年10月23日，刘明刚（转让方，甲方）、李骏（顶让方，乙方）与朱君、姜木果（房东，丙方）签订《门面转让协议》，主要约定：丙方同意甲方将自己位于重庆市江北区融景城55-1-1-2的门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；丙方与甲方签订了租赁合同，租赁期到2023年4月30日止，剩余租金全部由乙方支付给丙方；门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。渝汇老火锅门店外横幅载明“渝汇老火锅改名（幸福串串香）即将开业，敬请期待！招服务员、收银员”横幅上载明的联系方式为1898364XXXX。在幸福串串香的宣传单上载明“详细地址：原渝汇老火锅现已升级改名为幸福串串香，串串热线：1898364XXXX”。在刘明刚与李骏签订合同后，该店尚未开始装修前，勤道公司工作人员与叶文娟在案涉房屋内发生争吵，视频显示的内容为：1′56″叶文娟说“我们俩个赌个啥子嘛，我做起走了又啷个吗？”2′6秒叶文娟说“我做不走了，我跟你姓，我…..”，勤道公司人员“意思是还是你在做”，叶文娟“你不管哪个在做”；2′30″叶文娟“未必这个店别个在做，我就不能来了吗？”2′48″叶文娟“不要说真心真意，都是为了找钱，你为了找钱，我为了节约钱”。勤道公司工作人员冉茂露与叶文娟通过电话联系，通话的主要内容为：冉：“你就是幸福串串香的老板吗？”叶：“我不是幸福串串老板，我是搞管理的。”冉：“哦，你就是专门管这个店哈。那我过来是找你还是找哪个，我们这边还有个朋友…”叶：“找我找我。”2019年11月4日，勤道公司分别向叶文娟邮寄送达律师函，要求支付违约金。庭审中，勤道公司陈述，王永勤与刘明刚系夫妻关系，二人共同经营火锅店，王永勤代刘明刚签订《房源委托合同》。看房时，没有向叶文娟介绍刘明刚，也没有提供电话号码。收取叶文娟的诚意金后，因没有谈成，便将诚意金退给了叶文娟。融景路X号附X号与融景城X-X-X-X是同一个房屋，一个是开发商叫法，一个是派出所编的门牌号。庭审中，叶文娟陈述，签订《看房确认书》时，该协议是空白的，没有写渝汇老火锅、违约金条款等。2019年10月17日，勤道公司带我去看了生鲜超市、呱呱老火锅、渝汇老火锅，第二天交了诚意金，但因勤道公司没有在承诺的三天内谈成，便将诚意金退给我了。后来，我看到店面在装修，就去问李骏要不要招聘员工，李骏就聘请了我。我与勤道公司签订的《看房确认书》整个合同都不合理，与违约金无关。庭审中，王永勤陈述，我只签了《房源委托合同》，是代表刘明刚去签的，刘明刚是知道的。庭审中，刘明刚陈述，我是通过58同城与李骏签的合同，签合同时我没有见过叶文娟，是我与李骏、房东签的合同。我是事后才知道王永勤将渝汇老火锅委托中介进行转让，但不知道委托的是哪个公司，我同意了王永勤委托中介公司进行转让。勤道公司没有介绍叶文娟来。融景路X号附X号与融景城X-X-X-X是同一个房屋，一个是开发商叫法，一个是派出所编的门牌号。上述事实，有房屋租赁合同、房源委托合同、看房确认书、门面转让协议、微信聊天记录、律师函、快递单、横幅及宣传单照片、录音录像和当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，《房源委托合同》、《看房确认书》系当事人真实意思表示，双方均应秉持诚实信用原则履行该合同。关于叶文娟是否违约的问题。叶文娟与勤道公司签订了《看房确认书》，勤道公司带叶文娟查看了该确认书上载明的房屋，表明勤道公司为叶文娟提供了服务。“幸福串串香店”的横幅及宣传单中载明的地址均《看房确认书》上的地址即江北区融景路X号附X号，能够认定“幸福串串香店”系李骏从刘明刚处受让的案涉房屋所开设的店铺。叶文娟陈述其是在看见李骏开始装修案涉房屋之后，然后询问李骏是否需要招收管理人员，才到“幸福串串香店”工作的，但在叶文娟与勤道公司的人员发生争吵时，该店并未开始装修，且录像的内容能够反映在该店装修前，叶文娟已经在负责案涉房屋“幸福串串香店”经营活动，因此叶文娟的上述陈述不能成立，本院不予采信；叶文娟所辩解的“在签订《看房确认书》前，其已了解过该路段和物业，非勤道公司首次带领实地查看”的理由，因叶文娟并未提供证据证明在勤道公司带其看案涉房屋前，其已通过其他途径查看过案涉房屋，并知晓案涉房屋要转让（转租）的事情，故本院对叶文娟的此辩解理由不能成立，本院不予采信。勤道公司提供能够认定叶文娟所负责经营的案涉房屋“幸福串串香店”是在叶文娟签订《看房确认书》并被勤道公司带看案涉重庆市江北区融景路X号附X号的房屋后实际承租并使用该房屋。叶文娟的行为违反了《看房确认书》中载明的“叶文娟或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避勤道公司私下与出租方达成本合同第五条所确认房屋的租赁交易”，属违约，应承担相应的违约责任。虽然双方约定应按月租金的200%向勤道公司支付违约金，但根据约定，若双方依约履行合同后，勤道公司可获得的预期收益为实际成交租金的100%，《房源委托合同》《房屋租赁合同》《门面转让合同》能够看出案涉房屋的月租金为15000元，可以推定勤道公司的预期收益为15000元，因此，因叶文娟违约导致勤道公司遭受的损失应为15000元，勤道公司主张按月租金200%支付违约金，金额过高，因此，本院酌情主张违约金为15000元。故对勤道公司要求叶文娟支付违约金15000元的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶文娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆勤道房地产经纪有限公司支付违约金15000元；二、驳回原告重庆勤道房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告重庆勤道房地产经纪有限公司负担1125元，被告叶文娟负担175元；公告费300元由被告叶文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李桂红审 判 员  王浚吉人民陪审员  何祖跃二〇二〇年八月二十日法官 助理  王 燃书 记 员  刘诚诚