山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初2613号原告：刘贵庆，男，1975年4月2日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：孔令剑，山东舜鸿律师事务所律师。被告：赵成果，男，1962年7月13日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，山东明察律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**莲，女，汉族，该公司区域总经理。原告刘贵庆与被告赵成果、山东中住地产经纪有限公司（以下简称山东中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。刘贵庆及其委托诉讼代理人孔令剑，被告山东中住公司的委托诉讼代理人董庆武、张**莲到庭参加诉讼。被告赵成国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贵庆向本院提出诉讼请求：1.赵成果赔偿刘贵庆房屋差价损失52.72万元；2.赵成果返还定金2万元；3.赵成果退还刘贵庆佣金损失18500元、律师费损失3万元；4.诉讼费用由赵成果负担。事实与理由：2016年5月21日,刘贵庆经山东中住公司居间与赵成果签订《房屋买卖合同》一份,约定:赵成果将位于济南市的房屋（以下简称涉案房屋）出售给刘贵庆,房屋建筑面积为58.51平方米,小屋4平方米；房屋总价款为925000元；刘贵庆在签订合同当日支付赵成果定金2万元；付款方式为银行按揭贷款,刘贵庆于过户前将首付款50万元存入赵成果指定账户,剩余款项425000元在银行发放贷款之日由银行直接向被告支付。且合同第七条约定：双方应在合同签订之日起十日内，委托并协助某某某某不动产某某某某加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关贷款资料，双方应相互配合协助税费的缴纳。合同还约定了违约责任及违约方赔偿守约方律师费损失等条款。已生效的（2018）鲁0102民初4202号民事判决书认定“原被告双方所签房屋买卖合同于2017年12月6日解除”。另，在原诉讼过程中经本案刘贵庆申请贵院依法委托山东某某某房地产土地评估经济有限公司对涉案房屋进行了评估,评估时间节点为2018年1月29日，评估单价为24818.11元/平方米，评估总价为145.21万元,故与原合同约定的房屋差价为52.72万元。该评估节点日与合同解除日仅相差一个多月时间，具有较大参考价值。另，刘贵庆为提起诉讼支出律师费3万元。合同签订后,刘贵庆依约支付了2万元定金,同时向山东中住公司支付了佣金;山东中住公司依法履行了合同约定的居间义务，并协助办妥了购房贷款审批手续，只差赵成果协助过户以后由刘贵庆办理抵押后，便可直接发放支付给赵成果。经刘贵庆及山东中住公司多次催促,要求赵成果依照合同约定向其支付购房款并由其协助刘贵庆办理过户登记手续,但赵成果迟迟不予办理,刘贵庆为维护自身合法权益，故诉至贵院。山东中住公司辩称，无其他答辩意见，尊重法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于济南市，房产证号为济南2017xxxxxxx，所有权人为赵成果、共有权人为乔某某，登记的建筑面积为58.51平米。已发生法律效力的（2018）鲁0102民初4202号民事判决书查明：赵成果与乔某某原系夫妻关系，已于2007年3月22日协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定，涉案房屋归赵成果所有；该判决书同时确认，刘贵庆与赵成果就涉案房屋签订的房屋买卖合同已于2017年12月6日解除。2016年5月21日，赵成果（甲方、出卖人）与刘贵庆（乙方、买受人）在山东中住公司（丙方、居间人）的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房产状况：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方（小房面积约4平方米）。二、成交价格:甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为92.5万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于过户前，将首付款50万元存入甲方指定账户；剩余房款42.5万元在银行发放贷款之日由银行直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后3日内，乙方向甲方结清全部房款。十二、违约责任：违约方应赔偿相对方遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。上述协议签订后，刘贵庆于2016年5月21日支付赵成果购房定金2万元，同时支付山东中住公司佣金23870元。对于涉案房屋买卖的后续履行情况，刘贵庆称：刘贵庆于2016年6月知晓了涉案房屋存在其他共有人；2016年7月份，经过山东中住公司与赵成果三方协商，赵成果通过山东中住公司向刘贵庆交付了涉案房屋的钥匙；刘贵庆在涉案房屋中存放了床、燃气灶等物品，但未进行装饰装修；2018年2月份，赵成果更换了涉案房屋的门锁，刘贵庆失去了涉案房屋的控制，之后未再占有使用过涉案房屋；刘贵庆于2016年6月底曾向赵成果要账户支付首付款，但赵成果以乔某某不在，无法确定具体去房管局登记时间为由没有给账户，也没有收取首付款；刘贵庆的家属曾2017年5月份左右找过乔某某，乔某某称她不知道卖房子的事并想将涉案房屋留给女儿，故不同意出售涉案房屋。山东中住公司对刘贵庆的上述陈述未予否认。另，刘贵庆还称，刘贵庆与妻子于2017年离婚，夫妻共有的一套房屋归其妻所有，其妻于2017年2月份购买了一套住宅；后来二人复婚随后又再次离婚。为委托律师处理涉案房屋的诉讼事宜，刘贵庆于2017年6月8日支付律师费3万元。以上事实，由原告刘贵庆提交的证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，刘贵庆与赵成果签订的房屋买卖合同合法有效，但涉案房屋系赵成果与乔某某共同所有，在乔某某不协助办理涉案房屋产权过户的情况下，房屋买卖合同无法继续履行。房屋买卖合同已于2017年12月6日解除，赵成果应返还刘贵庆已支付的购房定金并对合同的解除后果承担违约责任，故对于刘贵庆要求赵成果返还定金2万元、赔偿律师费3万元、购房佣金损失18500元的诉讼请求，本院应予支持。因刘贵庆仅支付了2万元定金，并未支付其他首付款，故本次纠纷并未导致刘贵庆丧失另行缔结、履行购房合同的经济能力；刘贵庆在合同签订一个月后就知晓了涉案房屋有其他共有人不配合继续履行合同的情况，此时刘贵庆应意识到有必要采取相应措施防止损失进一步扩大，或另行寻找缔约机会。据刘贵庆陈述，在刘贵庆与妻子离婚、复婚的过程中，其妻也已另行购房。因此，在刘贵庆仅支付了2万元购房定金并占有涉案房屋近20个月，且赵成果在合理期限内已告知因无权处分难以进行房屋过户的情况下，刘贵庆要求赵成果赔偿全额的房屋差价损失明显超出了违约责任的合理限度。综上，本院酌定赵成果承担的违约责任的方式，应以适用定金罚则为宜，故赵成果应另行支付刘贵庆定金2万元。因本案争议主要系赵成果的违约行为所致，故本案的诉讼费应由赵成果负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵成果于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘贵庆购房定金共计40000元；二、被告赵成果于本判决生效之日起十日内支付原告刘贵庆购房佣金18500元、律师费30000元；三、驳回原告刘贵庆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9760元，减半收取4880元，由被告赵成果负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  于骐宁二〇二〇年八月十一日书记员  范欣然