文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初13070号原告：王媛媛，女，汉族，1987年4月12日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗懿，重庆绮惠律师事务所律师。被告：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师。原告王媛媛与被告重庆良浩置业有限公司（下称良浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王媛媛及其委托诉讼代理人李亚、罗懿，被告良浩公司委托的诉讼代理人刘朝阳、洪华鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王媛媛向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》约定的义务，将位于重庆市江津区鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号X幢X号房屋在具备条件之日起十日内为原告办理房屋产权登记；二、判令被告支付自2017年1月1日起至房屋产权登记之日止，以482918元为基数，按照中国人民同期贷款利率上浮30%标准计算逾期交房违约金。事实与理由:2014年10月7日，原告与案外人陶学俊同被告签订《荧鸿˙艾坪山1号商品房认购协议》、2014年10月25日签订《首付款支付协议》、2015年1月29日原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以482918元购买被告开发的位于重庆市江津区鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号X幢X号房屋，首付款分三期支付共计144918元，剩余房款338000元以银行按揭方式支付，被告于2016年12月31日前交房。原告如约支付前两期首付款和银行按揭后，始发现涉案工程于2016年6月因资金链断裂而停工，被告法定代表人早于2016年3月被江津区公安局予以经济侦查立案跑路根本不能实现如期交房，且直至原告起诉之日，涉案房产仍未竣工验收。原告因被告未如期交房，导致另行租住其他办公用房，产生截止起诉之日的租金损失34400元。综上，在被告经营状况严重恶化不能如期交房的情况下，原告为维护自己的合法权益，根据法律的规定特提出上述诉讼请求，请求依法判决。被告良浩公司辩称：原告陈述不予认可。1、原告并未按约定支付首付款，且至今没有付清首付款。2、案涉工程停工时间不是2016.6月，是2016.8月停工2017.6月复工，且公司仍然处于经营状态。对原告另行租住其他办公用房及其损失不予认可。案涉房屋至今尚不具备竣工验收条件，依法规定无法交付给原告，也没有办法办理产权登记，即便被告违约，也应按双方合同承担违约责任。因此不认可原告对于违约金的算法，总之，因原告未按合同约定支付首付款，是其自身违约行为，导致对原告不利后果的产生，应当由原告自行承担违约损失。请求法院驳回原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定如下事实：2014年10月7日，原、被告及陶学俊签订《【荧鸿·艾坪山1号】商品房认购协议》，载明：出卖人（以下简称甲方):重庆良浩置业有限公司认购方/签约方（以下简称乙方)王媛媛陶学俊甲乙双方在正式签暑《重庆市商品房买卖合同》之前，依据以下各项条款自愿签订本认购协议一、物业确认乙方认购荧鸿·艾坪山X号X幢X号房。五、其它事项6.双方正式签署《重庆市商品房买卖合同》之时，本认购协议自动作废。2015年1月29日，原告王媛媛与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：甲方（卖方）重庆良浩置业有限公司乙方（买方）王媛媛第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第(2)项:2、预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况(一)本商品房座落为:重庆市江津区鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号X幢X。(四)本商品房建筑面积:105.67平方米。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为482918元整(大写:肆拾捌万贰仟玖佰壹拾捌元整)，建筑面积单价为4570.06元/平方米，套内建筑面积单价为5760元/平方米。第五条付款方式及期限（二)乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款:本商品房总成交金额482918元整(大写:肆拾捌万贰仟玖佰壹拾捌元整)。(1)签订商品房买卖合同时支付房款￥144918元。(2)剩余房款￥338000元，向银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。(二)本商品房交付时应符合以下条件:(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期在180日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行;（2)逾期超过180日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.60向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方又签订《补充协议》载明：甲、乙方就乙方购买“荧鸿艾坪山1号”项目(以下简称本项目)项下房屋事宜，经双方平等协商一致同意订立如下条款，作为对商品房买卖合同的补充，本补充协议的约定与商品房买卖合同(下称“主合同”或“买卖合同”)的约定不一致的，则以本补充协议为准。一、在签署本合同及补充协议前，乙方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，乙方确认甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方充分协商，乙方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。四、对房屋交付、交房手续的补充约定1、双方确认:下述情况导致逾期交房的，甲方可据实予以延期，并不承担违约责任：(1)自然灾害导致工程拖延等而逾期交房的；(2)因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖延等而逾期交房的;(3)法定传染病或其他重大流行性传染病导致工程拖延等而逾期交房的；(4)非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖延等而逾期交房的;(5)施工中因异常恶劣夫气影响、发现文物古迹导致工程拖延等而逾期交房的；（6）政府行为(如戒严等)、群众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会)期间的管制措施导致工程拖延等而逾期交房的；(7)其他非甲方原因导致逾期交房的。2、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指:(1)该商品房不符合本合同第七条第(二)款约定的交付条件;（2)甲方拒绝出示《重庆市建设王程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》、或出示不齐全的。3、乙方按主合同“逾期交房责任”行使解约权的，应于约定期限届满之日起7日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利，双方继续履行合同。4、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金(如有)面积差价款(如有)、办理完毕结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息(如有)等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、规费、税费、物业费(如有)等相关费用，否则甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述约定履行完毕全部义务，甲方无须承担包括逾期交房等的任何违约责任。2014年10月25日，被告出具《收据》，收取原告契税、印花税、工本费、大修基金共15943元，2015年3月4日，原告向中国建设银行股份有限公司江津支行贷款338000元支付被告购房款。2015年12月21日，被告出具《收据》，收取原告购房款45000元，2016年7月4日，被告出具《收据》，收取原告购房款50000元。审理中，原告举示《首付款支付协议》，载明：甲方:重庆良浩置业有限公司乙方:陶学俊王媛媛鉴于乙方于2014年10月7日购买位于江津区鼎山大道鼎山公园牌坊旁荧鸿艾坪山-号X幢X层X号房屋壹套，建筑面积为105.67平方米，付款方式为银行按揭贷款，应付首付款为大写壹拾肆万肆仟玖佰壹拾捌元（小写：144918.00元）剩余房款大写叁拾叁万捌仟元(小写:338000.00元)以银行按揭方式支付。现乙方由于个人原因未能按签订《商品房买卖合同》约定付清首付款全款，经乙方申请，双方就此达成如下补充协议：一、甲方同意帮乙方垫付全部首付款144918.00元(大写:壹拾肆万肆仟玖佰壹拾捌元整），甲方开具首付款发票仅作为乙方办理按揭贷款使用，不作为证明乙方已支付首付款的凭据。二、乙方承诺拖欠的首付款于本协议生效后一年内转帐付清。(2015年10月25日之前)若乙方未按本协议约定日期付款，按以下方式处理:1、逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，乙方向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金，《商品房买卖合同》继续履行；2、逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并有权将该房产另行出售而需无征得乙方同意。甲方解除合同的，乙方应承担合同解除产生的全部税费并按总房款的5%向甲方支付述违约金。甲方也有权要求乙方继续履行合同，自本协议规定应付款之第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。三、乙方未按照本协议约定日期付清首付款的，甲方有权顺延《商品房买卖合同》中约定交房日期而无需承担任何责任，乙方自愿放弃以任何理由要求降低违约金的权利。四、如非甲方原因或政府部门或银行不允许首付款由甲方垫付，则乙方同意立即补足首付款，未能及时补足的，按本协议第二条约定承担责任。五、本协议自双方签字或盖章之日起生效。甲方签章（空白）下方手写：2015年12月21日支付45010元、2016年6月21日支付50000元、2016年交房前1个月支付49908元。乙方签章：陶学俊王媛媛（签名捺印）日期：2014.10.25。并举示《发票》和《律师函》，拟证明被告自愿垫付全部首付款并已实际履行，原告已依约履行《商品房买卖合同》的付款义务，而双方新成立的借款关系因属于不同民事法律关系与本案无关。被告对原告证明目的不予认可。原告对《首付款支付协议》中下方手写：2015年12月21日支付45010元、2016年6月21日支付50000元、2016年交房前1个月支付49908元的内容解释为被告会计书写，被告认为并非事实。另查明：案涉房屋工程至今未取得《竣工验收备案登记证》。上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《【荧鸿·艾坪山1号】商品房认购协议》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《借款合同》、《抵押贷款合同》、《合同备案登记证明》、《发票》、《收据》、《首付款支付协议》、《停工等问题处理回复的函》、《完税证明》、《银行交易明细》、《公司章程和股份决定》、《营业执照》、《房屋租赁合同》、《结婚证》等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务,否则应承担相应责任。关于原告请求被告在具备条件之日起十日内为原告办理案涉房屋产权登记的问题。由于案涉房屋工程至今未取得《竣工验收备案登记证》，不具备交付条件，案涉房屋能否办理不动产权证存在不确定因素和事实上的障碍。故原告该诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告承担逾期交房违约金的问题。原告为此举示《首付款支付协议》、《发票》、《律师函》，拟证明被告自愿垫付全部首付款并已实际履行，首先，《首付款支付协议》中约定“本协议自双方签字或盖章之日起生效”，由于该协议被告公司没有加盖印章或有权代表被告公司的人签名的事实存在，与约定不符；其次，《首付款支付协议》下方手写部分没有人签名确认，也没有被告公司加盖印章，故不能认定该手写部分为被告的意思表示；另外，《商品房买卖合同》形成时间在《首付款支付协议》之后，二份合同约定的购房首付款支付时间不一致，应采用形成在后的《商品房买卖合同》的约定。《发票》、《律师函》也不能证明被告自愿垫付全部首付款的事实。原告现尚欠首付款49918元未支付，违反了《商品房买卖合同》补充协议中“乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金(如有)面积差价款(如有)、办理完毕结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息(如有)等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、规费、税费、物业费(如有)等相关费用，否则甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述约定履行完毕全部义务，甲方无须承担包括逾期交房等的任何违约责任”的约定，其诉讼请求本院不予主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：驳回原告王媛媛的诉讼请求。案件受理费660元，由原告王媛媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  漆恒邦人民陪审员  刘建英人民陪审员  宾远芳二〇二〇年八月十八日书 记 员  蔡媛媛