河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初11344号 原告（反诉被告）：卢九省，男，1968年4月11日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘京，男，1983年9月3日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市。 委托诉讼代理人：邢家家，北京家晓律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：唐振祥，男，1970年3月16日出生，汉族，户籍所在地河北省保定市徐水区，居住地三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。 第三人：刘立占，男，1980年7月12日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市。 委托诉讼代理人：邢家家，北京家晓律师事务所律师。 原告（反诉被告）卢九省与被告（反诉原告）刘京、第三人（反诉被告）唐振祥、第三人刘立占房屋买卖合同纠纷二案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢九省及第三人（反诉被告）唐振祥的共同委托诉讼代理人梁旭钊、被告（反诉原告）刘京及第三人刘立占的共同委托诉讼代理人邢家家、第三人（反诉被告）唐振祥、第三人刘立占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢九省向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告购房款211500元，并承担违约责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月13日就被告名下的位于三河市房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》约定被告应在2018年9月份之前偿还涉案房屋银行贷款，被告在2018年9月份之前并未凑齐涉案房屋的银行贷款，无法办理涉案解押手续。因涉案房屋银行尾款已经远高于《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的房屋售价，以致原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行。故原告无奈，向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告刘京辩称，一、同意第一项诉讼请求，解除房屋买卖合同及补充协议。二、不同意返还购房款。原告及第三人唐振祥违约不履行支付购房款的义务，应该向答辩人支付违约金。答辩人一直认为购买房屋的是第三人唐振祥。因为签署房屋买卖合同当日只有第三人唐振祥与被告刘京及第三人刘立占签署合同并支付定金，原告卢九省未到场，其签字是事后中介向刘立占要走合同后进行补签的。答辩人不认可第三人唐振祥的代理人身份，中介告知其是实际购买人，卢九省是他的借名买房人，且每个月的房贷由第三人唐振祥支付给答辩人，第三人唐振祥缔约合同当初有所隐瞒，事后让中介要回合同补签原告名字，但即为本案本诉的原告，理应承担相应的合同违约责任。因此答辩人要求原告及第三人唐振祥共同承担连带责任。 反诉原告刘京向本院提起反诉的诉讼请求：1、要求解除2017年11月13日签署的房屋买卖合同及补充协议；2、请求判令反诉被告卢九省、唐振祥连带支付反诉原告违约金435000元；3、请求判令反诉二被告交还房屋钥匙并腾空房屋给反诉原告；4、请求判令反诉二被告支付房屋贷款利息损失（以每月贷款利息数额为基数，自2018年9月至解除合同之日止）；5、诉讼费用由反诉二被告承担。事实和理由：反诉第三人刘立占为房屋实际所有权人，反诉原告为涉案房屋的登记人。2017年11月13日，反诉第三人刘立占和原告经顺心置地房地产经纪有限公司将位于三河市房屋出售给反诉被告唐振祥。鉴于房屋内曾发生过因抢劫造成的人身伤害案件，买卖双方最后协商房屋成交价是145万元，远远低于市场价30-50万元。同时双方约定补充协议：反诉被告唐振祥于签署合同当日支付给反诉第三人5万元定金，直至过户前反诉原告的房屋贷款由反诉被告唐振祥支付，过户前反诉被告唐振祥将尾款一次性付清用于偿还原告的银行贷款尾款。反诉第三人也将本该属于被告支付的中介费、税费、过户费一并承担。双方约定房屋满两年后过户，于2018年9月之前进行还尾款手续，反诉原告无条件配合反诉被告卢九省过户（卢九省为唐振祥“背户”，法律上可称之为借名买房）。约定还尾款的日子到期后，反诉被告唐振祥没有给反诉原告还尾款，也未要求过户，还是继续每月支付贷款，但是到了2019年6月，反诉第三人主张要求被告唐振祥支付尾款，其不但不支付，还把贷款的银行卡还给了反诉第三人，让称以后让第三人自己偿还尾款。反诉第三人自己也包括通过中介向反诉被告唐振祥主张多次要求支付尾款并给房屋过户，反诉被告唐振祥仍无故拖延。根据买卖双方签署的补充协议第三条第3款第（3）项超过15日未履行给付义务的行为，反诉二被告已经构成根本违约，反诉原告有权单方主张解除合同，并要求反诉二被告支付总房款的30%作为违约金。鉴于反诉被告唐振祥在上次反诉原告与第三人起诉时否认是自己买房人，并称自己只是代理卢九省的不真实的表述，反诉原告要求反诉二被告共同承担连带违约责任，共同支付违约金及贷款利息损失的赔偿责任。 第三人刘立占述称：一、同意第一项诉讼请求，解除房屋买卖合同及补充协议；二、不同意返还购房款。答辩人是房屋的实际所有权人，答辩人认为是原告及第三人唐振祥违约，不履行支付购房款的义务，应该支付违约金。答辩人也一直认为实际购买房屋的人是第三人唐振祥，因为签署房屋买卖合同当日只有第三人唐振祥与被告即答辩人签署合同，是第三人唐振祥支付定金给答辩人的，原告卢九省并未到场，其签字是事后中介向答辩人要走合同后进行补签的。答辩人同样不认可第三人唐振祥的代理身份，中介明确告知其是实际购买人，卢九省是他的借名买房人，且合同中约定的每月偿还房贷是由第三人唐振祥支付给被告银行卡的。第三人唐振祥缔约合同当初有所隐瞒，事后让中介要回合同补签原告名字，但既自愿成为本案本诉的原告，理应承担相应的合同违约责任。因此答辩人要求被原告及第三人唐振祥共同承担连带违约责任。违约金可由二人向被告支付后，答辩人自行要求被告给予返还，此事由答辩人和被告私下自行解决。 第三人（反诉被告）唐振祥述称，认可原告的诉讼请求及事实理由，被告刘京的答辩意见不属实，涉案房屋买卖合同签订时间是2017年11月13日，根据2017年6月6日本地限购政策可知，唐振祥不满足本地社保满两年及户籍所在地的要求，故根本没有资格在本地购房。唐振祥系代理原告与被告及被告的代理人第三人刘立占签订的房屋买卖合同及补充协议，在合同签订后的履行过程中也是由唐振祥全权代理原告履行合同义务。 本院经审理认定事实如下：2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》载明，第三人唐振祥与第三人刘立占均以代理人的身份分别代理原告卢九省和被告刘京签订了上述合同和协议。合同和协议约定：1、被告刘京将登记在自己名下的位于三河市房屋（房屋所有权证号为：三河市房权证燕字第××号，登记时间为2016年9月22日）出售给原告，出售房屋总价款为145万元，原告卢九省于签订合同当日给付被告刘京购房定金5万元，剩余购房款，原告于房屋所有权转移登记手续办理当日一次性支付（补充协议第二条第三款第一项约定）。2、双方明确涉案房屋被被告设置了抵押登记，截止至2018年9月，被告共欠银行贷款本息155余万元。3、《补充协议》第二条第二款约定，“甲方应在／年／月／日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续”。3、《补充协议》第二条第四款约定，“甲乙双方同意，应在甲方解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”（甲方为被告刘京，乙方为原告卢九省）。4、原、被告均认可于涉案房屋登记日（2016年9月22日）满两年即2018年9月22日后办理产权过户手续。5、《补充协议》第四条第三款的其他约定为：“经甲乙双方自行约定，甲方同意乙方先行支付定金人民币伍万元整，直至过户前甲方的本房贷款月供由乙方向银行支付。过户前乙方把剩余房款一次性支付甲方，用于还尾款使用。还完尾款，甲方无条件配合乙方办理过户手续。关于此房所有费用（税费、过户费、中介费）全由甲方支付”。6、双方约定违约责任，违约方按房屋总价款的30%支付给守约方违约金。 合同和协议签订当日，原告方给付被告方购房定金5万元，被告方将涉案房屋钥匙交付给原告方，该涉案房屋为二手房屋，原告方并未装修和入住。自2017年11月至2019年5月连续19个月，原告方每月支付8500元至被告偿还贷款银行账号内，共计161500元。涉案房屋登记日满两年即2018年9月22日后至今，被告未申请清偿银行贷款，撤销涉案房屋的抵押登记。因被告方未办理撤销涉案房屋抵押登记手续，原告停止支付涉案房屋的月供，并于2019年5月将月供银行卡退还给被告方。现原、被告双方就剩余购房款支付时间发生争议，被告方主张原告方先支付全部剩余购房款，再清偿涉案房屋银行抵押贷款，撤销抵押登记，而原告主张按协议约定日期即过户当日给付全部剩余购房款，清偿银行贷款系被告方的义务，应先行解除抵押登记，过户当日才能支付剩余购房款。原告表示若被告方解除涉案房屋的抵押登记，原告愿意一次性支付剩余购房款，但被告方不同意该种处理程序，主张解除合同和协议。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、收款收条、银行交易明细清单、涉案房屋的所有权证、光盘、录音文字记录、贷款对账单等及庭审笔录为证，证明属实。 本院认为，《房屋买卖合同》和《补充协议》载明，第三人唐振祥和刘立占无论当日签订合同和协议，还是履行合同和协议，事后均获得了原、被告的追认，因此第三人唐振祥和刘立占获得了代理权，二位代理人行使代理权所产生的法律后果应由各自被代理人承担。故本院认定涉案房屋的交易主体为原告卢九省、被告刘京；原告卢九省系购买方，承担第三人唐振祥的行为所产生的法律后果，被告刘京系出售方，承担第三人刘立占的行为所产生的法律后果。被告刘京主张第三人唐振祥承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 原、被告于2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反强制性法律规定，该合同和协议合法有效，双方当事人应当遵守约定，履行各自应尽的义务。现原、被告双方自愿达成一致意见，均同意解除合同和协议，本院予以准许，原、被告应返还涉案房屋或已付的购房款。 《补充协议》第二条第三款第一项已明确约定了原告给付剩余购房款时间为涉案房屋产权过户当日，而产权过户之日为2018年9月22日之后。双方过户涉案房屋产权的前提，需要清偿涉案房屋的抵押贷款，撤销抵押登记，而该义务系被告须履行的义务，故双方在《补充协议》第二条第二款明确约定：“甲方应在/年/月/日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续”。《补充协议》第二条第四款约定：“甲乙双方同意，应在甲方解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”。该条文约定产权过户前五个工作日内由被告偿还银行贷款，撤销抵押登记。基于《补充协议》约定的内容，本院认定清偿涉案房屋抵押贷款的义务主体为被告，其所需资金应由被告自行垫付，原告应于办理涉案房屋产权过户当日给付剩余购房款。自2018年9月22日至2019年5月,被告未履行撤销涉案房屋抵押登记的义务,原告停止支付涉案房屋的月供,系原告行使不安抗辩权,为合法行为,不属于违约。因原、被告双方仅约定过户时间在2018年9月22日之后，未明确约定被告解除抵押登记的具体时间，因此认定被告未履行清偿涉案房屋抵押贷款已逾期，属于违约行为，缺乏合同约定的依据，故本院对原告主张被告的行为已违约的观点不予支持。原、被告双方均未违约，而双方均同意解除合同和协议，对解除合同和协议所造成各方的损失，因在缔约合同时约定不明确，故视为各方自行承担自己的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）卢九省与被告（反诉原告）刘京于2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）刘京于判决生效后五日内返还给原告（反诉被告）卢九省购房款人民币211500元； 三、原告（反诉被告）卢九省于判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）刘京位于三河市房屋（房屋所有权证号为：三河市房权证燕字第××号）； 四、驳回原告卢九省的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告刘京的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4472元，减半收取计2236元，反诉案件受理费7825元，减半收取计3912.5元，由被告刘京负担（于判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李清励 二〇二〇年八月二十一日 书记员  王 琦