贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2322民初3358号 原告：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，住所地：贵州省兴仁市振兴大道中段南侧。统一社会信用代码：915223222153305849。 负责人：金成涛，系该银行副行长。 委托诉讼代理人：李俊男，男，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：罗定启，男，住贵州省兴仁市。 被告：李富金，男，1985年8月13日生，汉族，住贵州省兴仁市，现住贵州省兴仁市。 被告：白忠青，女，1986年9月16日生，回族，住贵州省兴仁市，现住贵州省兴仁市。 被告：贵州浩然房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴路02幢1-7层，统一社会信用代码：91520000565042654J。 法定代表人：王翔。 委托诉讼代理人：李光林，贵州心达律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行（以下简称：中国农业银行兴仁市支行）与被告李富金、白忠青、贵州浩然房地产开发有限公司（以下简称：浩然房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行兴仁市支行的委托诉讼代理人李俊男、罗定启，被告李富金、白忠青、浩然房地产公司的委托诉讼代理人李光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行兴仁市支行向本院提出诉讼请求：1.2015年09月30日，李富金、白忠青在我行贷款32.2万元，截止2020年06月12日，客户已还本金43622.63元，利息62666.82元（正常息62344.30元、罚息140.81元，复利181.71元），尚欠我行贷款本金278377.37元，请求人民法院依法判令被告李富金、白忠青归还所欠原告借款本金人民币278377.37元，支付截止至2020年6月12日所欠利息、罚息、复利6825.11元，合计285202.48元（此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至全款还清之日止）；2.按贷款余额的1%收起违约金，278377.37元×1%＝2783.77元。判令被告李富金、白忠青支付违约金2783.77元；3.判令被告贵州浩然房地产开发有限公司对被告李富金、白忠青上述债务向原告承担连带清偿责任；4.判令原告有权请求人民法院处置被告李富金、白忠青提供的坐落于兴仁市抵押房产，并对处置所得价款优先受偿；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年09月29日，原告（贷款人）与被告李富金（借款人）、白忠青（借款人配偶）、贵州浩然房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120150050461）一份。约定；借款人向贷款人借款32.20万元用于购买贵州浩然房地产开发有限公司开发的位于兴仁市房屋（总房款为40.01万元），还款期限为240个月，自2019年09月29日至2035年09月28日止。执行利率为浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。并约定借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：贵州浩然房地产开发有限公司开户行：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行行，帐号：23×××79。约定担保方式为：阶段性保证担保＋抵押＋阶段性质押。借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押人同意以本合同特别条款所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。阶段性保证担保保证人为贵州浩然房地产开发有限公司，担保期间自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按本合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从保证金账户中划收相关款项。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2015年09月30日，原告履行放款义务，将32.20万元汇到被告贵州浩然房地产开发有限公司账号，正常执行利率5.150000%,逾期执行利率7.725000%。2015年09月29日，原告与被告李富金、白忠青就兴仁市房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告证号：201501335，抵押金额为32.20万元。合同履行期间被告李富金、白忠青多次出现逾期还款，已连续6月未偿还借款本息，欠原告借款本金人民币278377.37元，利息、复利、罚息6825.11元，合计285202.48元。根据《个人购房担保借款合同》第11.4约定，原告有权提前收回全部贷款本息，有权提前行使担保权。因此，原告要求被告李富金、白忠青归还本金及利息合计285202.48元，并要求被告贵州浩然房地产开发有限公司承担连带保证责任。综上所述，为保护原告资金安全，维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关规定，特提起民事诉讼，请依法支持原告之诉讼请求。 被告李富金辩称，原告起诉的事实是合的。我在卖房子，我把房子卖了还钱给银行，由法院判决。 被告白忠青辩称，我与李富金离婚了，随便李富金怎么处理。 被告浩然房地产公司辩称，对于原告起诉的借款本金、利息、复息、罚息等，银行是正规的系统，起诉的金额无异议；但起诉的第二项，银行起诉了利息、罚息等了，违约金不应得到支持，二被告应承担的就要承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告的证据，本院认定如下：借款凭证、贷款合同、财产线索清单、抵押物权证、备案表、营业执照复印件、机构代码、负责人任职文件、欠款清单、借款人及配偶身份证明复印件、结婚证复印件、共同还款责任书、扣划款授权委托书、还款明细、兴仁支行关于“李富金欠款”情况说明、商品房买卖合同复印件、扣划款的银行回单复印件，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李富金向原告中国农业银行兴仁市支行申请个人住房贷款322000元，2015年9月25日，被告白忠青作为共同还款责任人在《共同还款责任确认书》上签名捺印，该确认书主文内容为：“李富金向中国农业银行兴仁市支行申请自用住房一手楼贷款人民币322000元，现追加其配偶白忠青作为该笔贷款的共同还款人，由申请人李富金及白忠青共同承担偿还责任。特作以下承诺：借款人保证按合同约定偿还贷款本息，若借款人未正常履行还款，上述共同还款人承担连带还款责任。”2015年9月29日，被告李富金、浩然房地产公司与原告中国农业银行兴仁市支行签订《个人购房担保借款合同》（编号：52020120150050461），合同约定：“1、被告李富金作为借款人向原告中国农业银行兴仁市支行贷款322000元用于购买被告浩然房地产公司的位于贵州省兴仁市房屋的款项，借款期限为2015年9月29日起至2035年9月28日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；2、借款执行利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一个周期；3、还款方式为按月等额本息，还款日为每期末月的借款发放日对应日；4、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；5、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；6、发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失是要求借款人、担保人全额赔偿：借款人未按约定按期足额偿还借款；7、借贷双方对提前还款的特别约定为按提前还款金额的1%收取违约金；8、借款担保采用阶段性保证＋抵押，抵押人与抵押物共有人同意以位于贵州省兴仁市房屋担保借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。阶段性保证人为浩然房地产公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；9、本合同签订前贷款人与保证人于2014年4月1日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》继续有效，本《个人购房担保借款合同》项下贷款人的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有权规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用）用该合作协议中保证金专户（户名：贵州浩然房地产有限公司，账号23×××05）内的资金进行担保；10、本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分。”李富金在该合同借款人和抵押人处签名捺印，白忠青在抵押人处签名捺印，浩然房地产公司在保证人处盖章，中国农业银行兴仁市支行在贷款人、抵押权人处盖章。2015年8月13日，原告中国农业银行兴仁市支行与被告李富金、白忠青办理了涉案房屋的抵押权预告登记，2015年9月30日，原告中国农业银行兴仁市支行履行放款义务，将借款322000元按约定汇入被告浩然房地产公司账户。《借款凭证》载明：借款日期为2015年9月30日，到期日期为2035年9月29日，还款日为30日，还款方式为等额本息，执行利率为5.15%（年利率），逾期利率为7.725%（年利率），提前还款违约金比率1.00%。被告浩然房地产公司分别于2018年9月28日、2019年6月28日、2020年6月25日代二被告向原告偿还8566.49元、4255.23元、12914.76元，共计25736.48元。事后，二被告向浩然房地产公司支付房屋按揭款8000元。截止2020年8月3日，二被告尚欠原告中国农业银行兴仁市支行借款本金272483.14元、正常利息2221.21元、罚息7.74元、复利8.63元。 另查明：涉案房屋至今未办理房屋所有权登记、亦未办理正式抵押权登记。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉中国农业银行兴仁市支行与李富金、白忠青签订的《个人购房担保借款合同》是否合法有效，中国农业银行兴仁市支行是否有权提前收回贷款，案涉借款本息、违约金如何确定；二、浩然房地产公司对案涉借款是否承担保证责任；三、中国农业银行兴仁市支行对案涉位于贵州省兴仁市房屋是否享有抵押权，是否有权以该房屋拍卖、变卖价款对案涉债权优先受偿。 争议焦点一。合法的借贷关系受法律保护，原告中国农业银行兴仁市支行与被告李富金、白忠青签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任确认书》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。中国农业银行兴仁市支行依约向李富金、白忠青发放了贷款322000元，履行了贷款人的义务，李富金、白忠青应当按照《个人购房担保借款合同》约定按期足额归还借款本息，其多次未按期足额偿还借款本息的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，中国农业银行兴仁市支行有权提前收回借款以及行使担保权，即中国农业银行兴仁市支行所主张李富金、白忠青返还借款本金，并支付利息、罚息及复利的诉请，应当予以支持。关于借款本金。经查李富金、白忠青尚余借款本金272483.14元未偿还，本院对此予以确认。关于利息、罚息及复利。本案中，根据《个人购房担保借款合同》约定，案涉借款合同的贷款期限为2015年9月30日至2035年9月29日，中国人民银行公布的五年期以上人民币贷款基准利率在2014年11月调整为6.15%，在2015年经过数次调整，最后调整为4.9%。根据中国农业银行兴仁市支行提交的《个人购房担保借款合同》、《李富金个人住房贷款还款明细》，对贷款期限内的利息、罚息、复利计算标准均未超过中国人民银行公布的人民币贷款基准利率进行相应的调整，故截止2020年8月3日，被告李富金、白忠青尚欠中国农业银行兴仁市支行借款本金272483.14元，借期内利息2221.21元，罚息7.74元，复利8.63元，其应予支付，至于自2020年8月4日起至本息清偿完毕之日止的罚息及复利，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，从2020年8月4日起至本息付清之日止的罚息，以借款本金272483.14元为基数，按合同约定罚息利率为7.35%(即基准利率年利率4.9%上浮50%，为执行年利率7.35%)计算。关于复利，以逾期未付利息为基数，并按合同约定罚息利率即年利率7.35%计收，即2020年8月4日起至本息付清之日止的复利,以逾期未付利息2221.21元为基数，按年利率7.35%计算至实际清偿之日止。对于原告方主张根据《个人购房担保借款合同》由被告方支付借款余款1%收取违约金的问题。因本案不是二被告主动提前偿还房屋按揭款项，系原告方主动诉讼提出，且该合同系原告单方面提供的格式合同，该条款也未具体明确原告方起诉借款方提前偿还房屋按揭款属于提前还款的内容，故本院不予支持。 争议焦点二。被告浩然房地产公司作为连带保证人，而双方约定的保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。现案涉房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理涉案借款的正式抵押登记，其在保证期间内应当承担连带清偿责任，对中国农业银行兴仁市支行的该部分诉求，予以支持。 争议焦点三。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第(一)项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，案涉抵押财产因未取得权属证书，仅办理预告抵押登记，并未办理正式的抵押登记，而预告抵押登记并非现实的抵押权，仅享有将来发生抵押权变动的请求权，抵押权并未设立，中国农业银行兴仁市支行对案涉抵押财产依法并不享有优先受偿权，故对中国农业银行兴仁市支行的该诉请不予支持。 综上所述，原告中国农业银行兴仁市支行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告李富金、白忠青于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行借款本金272483.14元，截止2020年8月3日的利息2221.21元、罚息7.74元、复利8.63元，并从2020年8月4日起，以所欠借款金额272483.14元为基数，按年利率7.35%向原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行支付罚息至本息实际清偿之日止；从2020年8月4日起以借期内所欠利息2221.21元为基数，按年利率7.35%向原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行支付复利至本息实际清偿之日止； 二、被告贵州浩然房地产开发有限公司对上列借款本息承担连带清偿责任。该连带清偿责任以贵州浩然房地产开发有限公司将位于贵州省兴仁市房屋的房地产权证原件交与原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，并办妥上述房屋抵押登记手续之日止为限承担连带责任的限额以房地产权证原件交付前的贷款本息（以李富金、贵州浩然房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定的还款方式进行计算）为准； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5620元，减半收取计2810元，由被告李富金、白忠青、贵州浩然房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 查龙江 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 付 琳 书 记 员 陈 康