文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初2806号原告：重庆市永川区茶山竹海办事处桂花村独木村民小组。法定代表人：杨**，社长。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆逸屿生态农业发展有限公司，住所地重庆市永川区凤凰二路**，统一社会信用代码91500118MA5U3AGM91。法定代表人：江春利，董事长。委托诉讼代理人：廖娜、张世梅，重庆雨禾律师事务所律师。第三人：重庆市永川区茶山竹海街道办事处，，住所地重庆市永川区昌州大道西段**统一社会信用代码115003836912110684。法定代表人：吴至雍，主任原告重庆市永川区茶山竹海办事处桂花村独木村民小组小组（以下简称独木村民小组）与被告重庆逸屿生态农业发展有限公司（以下简称逸屿发展公司）及第三人重庆市永川区茶山竹海街道办事处（以下简称茶山竹海办事处）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告独木村民小组法定代表人杨**及其委托诉讼代理人张莲、被告逸屿发展公司的委托诉讼代理人廖娜、张世梅到庭参加诉讼，第三人茶山竹海办事处经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告独木村民小组向本院提出如下诉讼请求：1、解除其与被告签订的《土地租赁经营合同》；2、由被告按合同标准立即给付从2017年6月起至合同解除、复耕并恢复原状之日止的土地租赁费；3、由被告立即支付其违约金168300元；4、由被告立即将租赁土地复耕并恢复原状；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与其于2016年6月5日签订了土地租赁经营合同，约定由其向被告出租田73亩、土114亩，共计187亩，用于生态农业发展，由被告每年支付其租金60840元，租期30年。合同签订后，其按约向被告交付了土地经营使用权，然而被告仅向其支付了2016年6月5日至2017年6月5日的土地租金，后续租金分文未付，其多次催收，被告仍拒绝给付，甚至还提出单方终止合同，但由于双方就租金、赔偿未达成协议，合同并未解除。其租赁给被告的土地属集体所有，被告的违约行为极大损害了210名社员的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。被告逸屿发展公司辩称：双方签订的土地租赁经营合同因违反《农村土地承包法》、《基本农田保护条例》有关禁止性规定而自始无效。茶山竹海办事处与其签订《项目投资（意向）合同》、云峰村委会与其签订《土地租赁（意向）合同》，约定将包括云峰村所辖10个村民小组在内的16个村民小组的土地一并交付其使用，由于部分村民小组至今未达成租赁协议，涉案整体项目一直无法实施，其公司实际并未使用原告出租的土地，现已决定不再承租；因此即便其与原告的合同有效，因所涉土地并未交付，合同未实际履行，其不应向原告支付土地租赁费，也不存在需要复耕的情况；原告主张的违约金与其损失不符，应当大幅调整或不应支持。第三人茶山竹海办事处提交书面意见称，其与原、被告之间的租赁合同纠纷无关，不应作为第三人参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年12月10日，逸屿发展公司与茶山竹海办事处签订《项目投资（意向）合同》，达成了逸屿发展公司在茶山竹海办事处辖区桂花村金鼎寺水库库区投资建设生态观光农业项目的意向协议，拟建设内容包括国际路亚基地休闲区、休闲旅憩观光区、观赏养殖垂钓区、越野车赛事区、房车露营基地等，拟使用土地约2000亩。2015年12月15日，逸屿发展公司向茶山竹海办事处财政所交纳了项目保证金300000元。此外，逸屿发展公司与茶山竹海办事处云峰村村民委员会还签订了《土地租赁（意向）合同》，达成了逸屿发展公司租赁云峰村10个村民小组所有田土的意向协议。2016年3月，独木村民小组（甲方）与逸屿发展公司（乙方）签订了《土地租赁经营合同》，主要约定：一、甲方将田73亩、土114亩（包括园林地、自留地、荒山荒地，以下以案涉土地统称）租赁给乙方，用于生态农业发展观光；二、租赁期限为30年，自2016年6月5日起至2046年6月5日止，租赁期内土地经营使用权属乙方；三、关于租金金额，田按每年每亩稻谷360斤计算，土按每年每亩稻谷180斤计算，计算单价为上年度国家发改委公布的中晚籼稻最低收购价；四、租金按年给付，接收土地时乙方付清第一年租金（当桂花村大炉、同兴、独木、柏杨、中坝、踏水、七佛等村民小组与乙方全部签署《土地租赁经营合同》后5个工作日内付清全部租赁费用），以后每年6月5日支付下一年度租金；五、为使合同有效履行，乙方应在本合同生效时一次性全额支付风险保障金到茶山竹海办事处财政所账户；六、乙方付清2016年6月5日至2017年6月5日的租金和交清土地租赁风险保障金后5日内，甲方将案涉土地交付乙方使用；七、如有一方违约，造成另一方损失由违约方承担，并另负责违约金每亩900元；八、乙方不得擅自改变土地农业用途，租赁期限甲乙双方都必须服从规划、建设以保证国家农业项目的建设。上述合同签订后，逸屿发展公司为推进项目实施已向独木村民小组支付了第一年即2016年6月5日至2017年6月5日的土地租金，独木村民小组按约定做好了交付准备工作要求逸屿发展公司交接，但逸屿发展公司与案涉项目相关的其他部分村民小组一直未达成土地租赁协议，导致投资项目推进受阻，逸屿发展公司支付独木村民小组第一年租金后一直未进场施工或者进行管理，亦未与独木村民小组解除合同或者达成新的协议，后续租金分文未付，土地闲置未用。近期，独木村民小组部分村民为挽回些许损失在小部分土地上种植了玉米。庭审中，独木村民小组未具体说明“原状”及复耕具体内容；双方确认2016年的稻谷收购价为每斤1.38元、2017年的为每斤1.36元、2018年的为每斤1.26元并以此作为涉案租金单价计算的依据。经核定，按合同约定标准，2017年6月5日至2020年6月5日的租金计算结果为187200元。本院认为，原、被告签订的《土地租赁经营合同》系双方真实意思表示，合同约定将案涉土地用于“生态农业发展观光”，强调守法，并无直接改变基本农田性质的内容，被告承租依法从事农业经营并不违反法律规定，故有关该合同无效的辩解意见不能成立。本案中，被告进场并无障碍，而合同约定接收土地时付清第一年租金，则被告支付原告第一年的租金即应视为案涉土地已经交付给被告，被告未进场系因整体项目受阻为避免损失扩大所致，与原告无关。虽然合同中约定有与七个村民小组全部签署合同才付清租赁费用的内容，但该条款并非债务免除条款，而是合同履行过程中租金可以迟延支付的约定，但被告不可以此为由主张租金债务没有产生。现原告要求解除合同，被告同意不再承租，已经产生的租金应当立即结算支付。案涉土地被告并未进场或者派驻人员进行管理，原告要求复耕和恢复原状的诉讼请求证据不足不能成立；依案情及租金迟延支付条款，原告主张的违约金也不应支持。综上，案涉《土地租赁经营合同》经协商一致于判决生效之日解除，并由被告支付原告拖欠的2017年6月5日至2020年6月5日的租金187200元，此后至合同解除之日止的租金按稻谷收购价每斤1.26元的标准换算为每日161.56元计算，相应诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；超出部分不予支持；被告合理辩解意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告重庆市永川区茶山竹海办事处桂花村独木村民小组与被告重庆逸屿生态农业发展有限公司于2016年签订的《土地租赁经营合同》于本判决生效之日解除；二、由被告重庆逸屿生态农业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市永川区茶山竹海办事处桂花村独木村民小组2017年6月5日起至《土地租赁经营合同》解除之日止的租金（截止2020年6月5日为187200元，2020年6月6日起的租金按每日161.56元的标准计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告重庆市永川区茶山竹海办事处桂花村独木村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3220元，由原告重庆市永川区茶山竹海办事处桂花村独木村民小组负担1033元，由被告重庆逸屿生态农业发展有限公司负担2187元。（原告申请部分缓缴，预缴案件受理费1033元不退，由被告在支付上述租金时直付原告2187元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  覃魏枢二〇二〇年八月十六日书记员  蒋雨童