民 事 判 决 书（2020）粤20民终2266号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****永欣阁1－3幢二层，统一社会信用代码914***********903P。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄秀玲，女，1976年6月13日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：梁育，广东凯行律师事务所律师。上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人黄秀玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18728民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。永怡公司上诉请求：撤销一审判决，改判限期由黄秀玲向永怡公司补交房产面积增加的差异房价款62339元及其自提交资料第8日即2016年11月10日，按月利率2%计算的违约金。事实和理由：一、黄秀玲未履行补交房价款的在先义务，其主张逾期办证违约金并无事实和法律依据。1.双方签订的商品房买卖合同约定一次性违约金，没有约定通知补交面积差价款要书面形式，一审按日计算迟延办证违约金、不支持逾期补交房价款违约金没有依据。2.没有法律规定买房人拒付面积差价款、卖房人中止协助办证构成违约。3.永怡公司已通知黄秀玲交资料办证，是履行协助义务，不存在欺骗行为。4.黄秀玲递交办证资料时，公司职员已告知其补交面积差价款，黄秀玲对此也是知晓的。不能苛责永怡公司提供视听资料。5.黄秀玲坚持不补交房价款是不争的事实，即使永怡公司书面催告后仍不补交，足以证明其不是不知，已违反合同补充协议第三条约定。一审认定永怡公司违约不当。6.一审认定永怡公司违约截止日期为2019年1月6日与合同补充协议一第三条约定不符。7.按常识与逻辑，黄秀玲将办证资料交到永怡公司时，永怡公司已告知其要补交房价款。三、永怡公司主张补交房价款违约金有充分依据。1.一审判决未认定黄秀玲是否应支付差价款，也没有认定是否支持黄秀玲的本诉诉求。2.永怡公司诉求月利率2%符合约定。3.合同未约定履行期限，视为约定不明，故补交房价款效力溯及既往，应从收房之日负担房屋对价，黄秀玲于2010年9月15日收房，永怡公司反诉主张不早于2010年9月15日。4.违约金与差价款均不是现实债务，可以对冲，但不应排斥应补交房价款的逾期违约金的正当性，应分别计算孳息。黄秀玲辩称：一、一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1.永怡公司负有通知买受人房屋面积差异情况的义务，但无证据证明发出“关于办理《不动产权证》补交房屋面积差异楼款的催告函”以前已通知过黄秀玲，其称已口头通知黄秀玲面积差异情况不实。2.永怡公司在收取黄秀玲的办证资料后未履行递件义务，构成根本违约。3.涉案合同约定的逾期办证一次性违约金标准过低、永怡公司逾期长达7年之久，黄秀玲的损失数额难以确定，一审法院调整违约金标准为按日计算正确。二、黄秀玲的逾期办证违约金诉求未违反“一事不再理”原则。1.（2015）中一法张民一初字第663号民事判决认定永怡公司需支付逾期办证违约金至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，完全正确。中山市中级人民法院（2018）粤20执复83号执行裁定书将违约金截止时间认定为“出卖人在对应房屋权属证明书办妥后通知买受人的合理时间，作为逾期办证违约金的截止计算时间”，变更了前述判决也影响了黄秀玲的权益。但该裁定书针对的是永怡公司未按时办理商品房产权权属证明的事实，并未对永怡公司的其他违约情况进行分析。黄秀玲于2016年11月2日将办证材料交付给永怡公司后，永怡公司于2018年12月29日才发函告知面积差异情况并要求补交房款，新的违约事实产生，一审判决基于此认定永怡公司应支付2016年11月11日起至2019年1月6日的逾期办证违约金并未违反一事不再理原则，也未冲击、改变前述执行裁定书的认定结果。2.双方签订的商品房买卖合同及补充协议均约定买受人取得的是房地产权属证书，前述执行裁定书认定的计算违约金截止时间明显与该约定不符，损害了黄秀玲的利益。永怡公司在收取黄秀玲办证资料后长达两年才告知需补交房价，且在黄秀玲前往办理补差时永怡公司明确告知不可知，后又迟迟无回复结果，严重不公平。3.前述执行裁定改变生效判决结论不符合程序法规定，永怡公司对此不提异议，现在反过来质疑程序问题。三、一审认定黄秀玲无需支付差价款违约金事实清楚，处理正确。涉案合同第十四条第（2）点约定，房屋面积有差异的，卖方需出具确认文件给买方签署，但至今为止永怡公司从未出示任何确认面积差的文件，黄秀玲也不存在永怡公司所称的拒不补款的情形，无任何违约行为。四、一审判决对反诉、本诉诉求均已作出处理和判决，不存在永怡公司所称的看不懂诉求是否判与未判的情形。黄秀玲向一审法院起诉请求：1.判令永怡公司立即为黄秀玲办理火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）14幢705房的不动产权证；2.永怡公司立即支付逾期办理不动产权证书违约金给黄秀玲（以已付购房款948767元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月3日起计至房屋产权登记手续办妥之日止）。永怡公司向一审法院反诉请求：判令黄秀玲立即向永怡公司支付面积差异房价款62339元及违约金（按月利率2%计算）。一审法院认定事实：2010年3月3日，黄秀玲（买受人）与永怡公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，黄秀玲向永怡公司购买位于中山市火炬开发区********铂世纪（东苑）14幢705房的预售商品房，约定建筑面积214.21平方米，其中套内建筑面积183.7平方米，套内建筑面积单价5164.76元，总价948767元；第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，双方同意：房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在±3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；因买受人未履行付清应付房价款、契税等应付款项的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证，并且不承担逾期交楼的责任，而且出卖人按以下标准向追究买受人的违约责任：1.逾期付款在90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议一第三条约定，本合同第五条面积差异处理双方特别约定按以下原则进行处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至±3%以内（含本数）的，买卖双方按《商品房买卖合同》约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%的，买受人同意放弃解除合同权利而选择按《商品房买卖合同》约定的房屋单价进行多退少补；买受人逾期不办理相关手续致使出卖人不能在约定期限办妥房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任，同时，若需买受人补款而买受人逾期补交的，买受人每逾期一天，须向出卖人支付应付款的百分之一的逾期违约金；第十四条约定，本补充协议为本合同的补充，若本补充协议条款与本合同规定有不同之处，以本补充协议为准。该补充协议下方由黄秀玲签名、永怡公司加盖公章。2010年3月8日，上述《中山市商品房买卖合同》办理了登记备案，《中山市商品房销售登记备案表》载明建筑面积214.21㎡，套内建筑面积183.7㎡。同年9月，永怡公司向黄秀玲交付了商品房。2016年11月2日，黄秀玲因接到永怡公司通知向其提交了代办房地产证的文件资料。2018年12月29日，永怡公司向黄秀玲发出《关于办理不动产权证及补交房屋面积差异款的催告函》：阁下购买的房产，已于2016年10月28日开始接受代办不动产权证手续；截止发函之日，阁下所购房屋办理不动产权证的相关手续仍未完善，并有62339元（合同套内建筑面积183.7平方米、实测套内建筑面积195.77平方米、套内面积单价5165元、套内面积差异12.07平方米）房屋面积差异款尚未缴清，请阁下自发函之日起7日内前往聚豪园售楼部清缴上述欠费、提交并签署办理《不动产权证》相关资料及文件。黄秀玲向一审法院提交《情况说明书》及录音（附文字说明），拟证明：1.其于2019年1月3日书面向永怡公司说明，黄秀玲愿意按合同第三条约定支付面积差异款，即补足差异值在3%以内的房款28459元，而超出3%的部分应由永怡公司承担，并希望尽快解决办证事项；2.2019年1月3日及之后的数次与永怡公司工作人员交涉办证及补楼价款的事宜。另，已经生效的一审法院（2015）中一法张民一初字第663号判决认定，黄秀玲与永怡公司就涉案商品房逾期办证违约金的起算日应为双方约定履行期满之日的次日即2013年1月3日，计算标准为按金融机构同期贷款利息。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系黄秀玲与永怡公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、房屋面积差异款问题；二、逾期办证违约金问题。关于焦点一。涉案商品房买卖合同补充协议约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值超过±3%的，买受人同意放弃解除合同权利而选择按《商品房买卖合同》约定的房屋单价进行多退少补；买受人逾期不办理相关手续致使出卖人不能在约定期限办妥房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任，同时，若需买受人补款而买受人逾期补交的，买受人每逾期一天，须向出卖人支付应付款的百分之一的逾期违约金。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积183.7平方米，备案登记的套内建筑面积195.77平方米，套内面积增加12.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为6.57%，属应按房屋差价少补情形，故黄秀玲应向永怡公司补回房屋差价62339元【5164.76元/平方米×12.07平方米】。黄秀玲主张按合同约定计算面积差异款不符合合同补充协议约定的“本补充协议为本合同的补充，若本补充协议条款与本合同规定有不同之处，以本补充协议为准”。一审法院不予采纳。关于焦点二。根据（2015）中一法张民一初字第663号生效判决，现黄秀玲主张从2016年11月3日起，按该判决确定的标准计算逾期办证违约金，不违反法律规定及合同约定，但考虑到应给予永怡公司7天合理办证时间，故一审法院认定违约金计算起始日为2016年11月10日。关于停止计算逾期违约金时间的认定，因永怡公司的通知中关于面积差异款的计算无误，而黄秀玲拒不支付面积差异款的理由不成立，故依据合同约定，自永怡公司通知黄秀玲补交房款的截止日后，黄秀玲逾期不交纳购房款，永怡公司不承担逾期办证的违约责任，截止日为2019年1月6日，逾期办证期间为786天，金额97047.1元（948767元×年利率4.75%×786天÷365天/年）。关于逾期支付面积差异款的违约金。按照永怡公司催告函指定的付款期限，黄秀玲负有在2019年1月6日前向永怡公司支付面积差异款62339元的义务，与此同时，永怡公司负有向黄秀玲支付逾期办证违约金97047.1元的义务。双方互负的金钱债务抵销后，永怡公司还需向黄秀玲支付34708.1元（97047.1元-62339元），因此，黄秀玲无需向永怡公司支付违约金。关于黄秀玲主张的办证事宜，永怡公司需持涉案商品房权属登记需由该司提供的资料到产权登记机关备案，并协助黄秀玲办理不动产权证书；逾期，永怡公司需向黄秀玲支付逾期办证违约金（以购房款全额948767元+62339元=1011106元为基数，计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，故逾期办证违约金标准照此计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、永怡公司于一审判决生效之日起七日内向黄秀玲支付从2016年11月11日起至2019年1月6日的逾期办证违约金34708.1元（抵销黄秀玲应向永怡公司支付的房屋面积差异款后）；二、永怡公司于一审判决生效之日起十日内，持涉案商品房权属登记需由永怡公司提供的资料到产权登记机关备案，并协助黄秀玲办理不动产权证书；逾期需向黄秀玲以1011106元为基数，自逾期之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审中，当事人未向提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，涉案合同“附件六：补充协议一”系永怡公司提供的格式文本，该补充协议全文共十六条均以小五号宋体字排版，无任何特别标识或向买受人进行提醒、说明等内容。二审调查期间，永怡公司称其已于2016年口头告知黄秀玲面积差异以及需补并62339元的情况，当时提供书面确认书但其未签字，现无法提供；因黄秀玲未办理面积差异手续，所以没有向国土部门递送办证资料，而且不需要再补充资料，只要黄秀玲补交面积差异款，在永怡公司备案后买受人可自行办证；2016年至2018年期间均有电话催告，但没有保留证据。另，对于黄秀玲的本诉诉求中关于逾期办理不动产权证书违约金的部分，本院经审查认为，该部分诉求未超出一审法院（2015）中一法张民一初字第663号民事判决的诉求与裁判结果范围，构成重复起诉，另行作出（2020）粤2071民初18728号民事裁定，对该部分起诉裁定予以驳回。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司上诉主张其在黄秀玲递交办证资料时已告知其应补交房价款，但面积差异及补交房款问题对买受人权利义务具有重大影响，在双方对通知方式已有明确约定的情况下，永怡公司未依约定方式履行通知义务，亦无任何证据证明其已口头告知黄秀玲相关情况，应承担举证不能的不利后果，一审认定其于2018年12月29日才通知黄秀玲补交面积差异款并无不当，本院予以确认。黄秀玲提交的证据表明，其在收到永怡公司前述通知后，已及时前往永怡公司办理补交房款手续，但因永怡公司要求其补交全部面积差异款、双方存在分歧而引发本案纠纷。本院认为，涉案合同已明确约定，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人承担、所有权归买受人，该约定记载于正式商品房买卖合同中，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。涉案补充协议一第三条约定实系变更了双方关于面积差异部分房价款责任负担的约定，对买受人权利义务进行了重大变更并产生实质性不利影响，但永怡公司作为该格式文本的提供方，未对此进行任何特别标识或向买受人进行合理提示、说明，明显属于其利用缔结合同时的优势地位，单方免除其自身责任并加重买受人的付款义务、限制买受人的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该约定依法应属无效，双方当事人应按前述正式合同文本中关于面积差异部分房价款负担的约定履行各自权利义务。永怡公司以该补充协议第三条约定为据主张黄秀玲应承担全部面积差异款的支付义务，于法无据，于理不合，有违合同诚信原则，本院不予采纳。黄秀玲对补交面积差异值在3%以内的房价款没有异议，本院予以确认，故其应向永怡公司补交房屋面积差价款28463元（183.7㎡×3%×5164.76元/㎡）。如前所述，黄秀玲未能及时补交面积差异款系因永怡公司无正当理由拒绝接受给付所致，应由永怡公司自行承担不利后果，故永怡公司上诉主张黄秀玲按月利率2%标准承担逾期付款违约责任亦缺乏理据，本院不予支持。另，涉案合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。永怡公司作为开发商，在完成初始确权登记手续、取得商品房产权权属证明书后，还需履行合同约定的协助办证义务即向登记机关提交办理权属登记所需资料义务，方可完成商品房权属登记手续以实现买受人的合同目的。永怡公司在黄秀玲于2016年11月2日提交办证资料后迄今未履行合同约定的递件义务，黄秀玲诉请永怡公司履行协助递件办证义务，于理有据，亦未构成重复起诉，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，永怡公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，理据不足部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18728号民事判决；二、广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，持办理涉案商品房权属登记需由广东永怡集团股份有限公司提供的资料到产权登记机关备案，并协助黄秀玲办理不动产权证书；三、黄秀玲于本判决发生法律效力之日起七日内向永怡公司支付涉案商品房面积差异款28463元；四、驳回广东永怡集团股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6644元（黄秀玲已预交7178元），由广东永怡集团股份有限公司负担并于本判决生效之日起七日内径付黄秀玲；一审反诉案件受理费679元（广东永怡集团股份有限公司已预交），由黄秀玲负担310元并于本判决生效之日起七日内径付广东永怡集团股份有限公司，由广东永怡集团股份有限公司负担369元。二审案件受理费13288元（广东永怡集团股份有限公司已预交14356元），由黄秀玲负担620元并于本判决生效之日起七日内径付广东永怡集团股份有限公司，由广东永怡集团股份有限公司负担12668元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年八月六日书记员  杨俊彦