四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初5547号 原告：四川省建筑设计研究院有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段**。 法定代表人：李纯，职务不详。 委托诉讼代理人：颜学茹，北京市中银（成都）律师事务所律师，一般代理。 被告：四川中茂教育管理有限公司，住，住所地崇州市羊马镇鹤兴路**/div> 法定代表人：袁永长，职务不详。 原告四川省建筑设计研究院有限公司（以下简称省建设计院）诉被告四川中茂教育管理有限公司（以下简称中茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告省建设计院的委托诉讼代理人颜学茹到庭参加诉讼，被告中茂公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。 省建设计院向本院提出诉讼请求,请求判令：1.中茂公司支付拖欠房屋租赁费351540元；2.中茂公司支付拖欠物业管理费50220元；3.中茂公司支付拖欠的电费1044.6元；4.中茂公司未及时退房应支付违约金97302.8元；（暂计2020年1月4日至4月30日，共计118天。违约金为［日租金＋3%月租金＝434＋390.6＝824.6］元／每天）；5.中茂公司按照起诉时中国人民银行公布的ＬＰＲ承担未支付房租及物业管理费的违约金至所有款项支付时止，暂计至4月30日18350.38元；6.中茂公司承担本案的诉讼费、保全费、担保费及其他合理费用。审理中，省建设计院明确第四项请求中违约金的计算起止时间为从2020年1月4日计算至2020年7月31日；第五项请求存在计算错误，截至2020年4月30日的金额应为26084.36元。事实与理由：省建设计院与中茂公司于2016年6月15日签订了《房地产租赁合同》，约定由中茂公司承租省建设计院位于成都市××道街××号××号楼××层的房屋作为办公使用，房屋面积372平方米，月租金为13020元，每月物业管理费1860元；三个车位每月租赁费600元；租赁期限自2016年7月1日至2019年12月31日，双方还就房屋租赁的其他事项进行了约定。合同签订后，省建设计院依约向中茂公司移交了房屋，中茂公司在2018年3月之后，停止向省建设计院支付房租、物业费、停车费等。现租赁期限届满，虽经多次催告，中茂公司一直未与省建设计院办理退房手续并补交拖欠的各项费用，导致省建设计院房屋无法再行租赁经营，给省建设计院造成了损失。据此，省建设计院依据双方合同约定的9-3条主张违约金。为维护省建设计院的合法利益，希望法院判如所请。 中茂公司未答辩，亦未提交证据。 省建设计院围绕诉讼请求提交了营业执照、法定代表人身份证明、工商登记信息、授权委托书、《房地产租赁合同》复印件、《中茂未收款金额统计》、《催款通知单》、《催款函》及邮寄证明、证人身份信息、财产保全责任保险单、《房屋所有权证》、《省建设计院关于公司更名的函》、《准予变更登记通知书》（两份）、封锁争议房屋的笔录及视频、电费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。中茂公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对省建设计院所举证据放弃质证。对省建设计院所举证据，本院予以采信。 本院经审理，认定事实如下：2016年6月15日，省建设计院（即甲方）与中茂公司（即乙方）签订了《房地产租赁合同》，合同载明：“一、房屋的坐落、面积及设施：1-1、甲方将其合法拥有的坐落在成都市东马道街20#2号楼第二层房屋出租给乙方使用的房屋产权建筑面积：372平方米。……三、租赁期限：3-1该房屋租赁期为3年，租赁时间：2016年7月1日至2019年12月31日。3-2、房屋计租金时间为：2016年7月1日起开始计租金。……四、租赁费用及支付方式：4-1、该房屋租金单价为人民币：35元/平米，月租金为13020元。4-2、房屋押金款为人民币：13020元。待租赁期满并结清费用后，甲方应于结清当日将押金不计利息全额退还乙方。若乙方未按规定结清有关费用或者中途擅自退租，甲方有权拒还押金，同时乙方须承担所带来的一切经济损失。……4-4、租金支付方式：租赁期间每季度结算一次房屋租金（以下简称“季度租金”）；先付后用，第一次租金于签订合同10日内支付，以后每季度租金提前10日支付。……五、其他费用：……5-2、物业管理费：物业管理费包括自来水、电费，公共区域保洁、保安、公共设施维护维修费用等，费用标准为每月5元/㎡（按租赁建筑面积计算）；每季度收缴一次，全部由乙方承担。物业管理费应提前10日支付（每半年支付）。每季度物业管理费：5580元。……垃圾清运费：建筑垃圾自行外运到政府允许场地，不得堆放在办公园区内，不得影响公共场地环卫清洁，或按实支付由甲方代为外运处理费用。……九、乙方的责任：……9-3、本合同终止后，乙方应在本合同终止之日起三日内搬离并将房屋交还于甲方，每逾期一天交房，乙方应向甲方支付日租金另加月租金的3%作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……”合同落款处经省建设计院与中茂公司盖章予以确认。 合同签订后，省建设计院向中茂公司交付了房屋，中茂公司未按约支付2017年10月1日之后的租赁费和物业管理费。 另查明，1.位于成都市青羊区××道街××号房屋，登记的所有权人为“四川省建筑设计院”。 2.“四川省建筑设计院”于2013年9月27日经工商变更登记为“四川省省建设计院”。2019年10月18日，“四川省省建设计院”再次经工商变更登记为“四川省建筑设计研究院有限公司”。 3.2020年5月30日，经省建设计院工作人员与北京市中银（成都）律师事务所律师颜学茹、青羊区草市街街道办事处双眼井社区警务室雷素萍、青羊区草市街街道办事处双眼井社区吴文辉共同就案涉房屋进行了现场勘验，确定了案涉房屋的占用情况。 审理中，省建设计院表示中茂公司支付了2017年9月之前的租金及物业管理费，以及2018年12月之前的电费，尚欠2019年1月至12月31日的电费共计1044.6元。 本院认为，省建设计院与中茂公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。 关于省建设计院主张的租金。依据《房地产租赁合同》之约定，双方租赁期限为2016年7月1日至2019年12月31日，每月租金为13020元，现省建设计院认可中茂公司已支付了2017年9月30日之前的租金，属于省建设计院自认，因中茂公司未到庭，对于省建设计院自认的事实，本院予以确认。现省建设计院主张中茂公司支付2017年10月1日到2019年12月31日的租金351540元（13020元/月×27个月），因中茂公司未提供证据证明其支付了该部分费用，故对于省建设计院的该项诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 关于省建设计院主张的物业管理费。依据《房地产租赁合同》第5-2条之约定，明确约定了物业管理费用应由中茂公司承担。现省建设计院主张中茂公司支付从2017年10月1日到2019年12月31日的物业管理费50220元（372㎡×每月5元/㎡×27个月），且省建设计院提供的相关缴费票据证明已经代为支付了该部分费用，现中茂公司未提供证据证明其支付了该部分费用，故对于省建设计院的该项诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 关于省建设计院主张的电费。依据《房屋租赁合同》第5-2条之约定，明确约定了电费用应由中茂公司承担。现省建设计院主张中茂公司支付该费用，且省建设计院提供的相关缴费票据证明已经代为支付了该部分费用，中茂公司未提供证据证明其支付了该部分费用，故对于省建设计院的该项诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 对于省建设计院主张的未及时退房应支付2020年1月4日至2020年7月31日的违约金，按每日824.6元（日租金434元+3%月租金390.6元）为标准计算，依据《房屋租赁合同》第9-3条之约定，结合省建设计院提交的省建设计院封锁争议房屋的笔录及视频，能够证明中茂公司并未向省建设计院履行腾退房屋的义务，因其未按约退房，应当承担违约责任。因双方就逾期退房的违约责任进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......”之规定，结合省建设计院提交的证据来看，除了租金损失外并无其他证据证明其相关损失，因此该违约责任约定明显过高，该违约责任实际上应为房屋占有使用费的相关损失，本院酌定该违约责任按房屋租金标准计算即2020年1月4日至2020年7月31日的违约金为89880元（13020元/月×6个月+13020元/月÷31日×28日）。故对于省建设计院的该项诉讼请求，在前述范围内予以支持，对于超出部分本院不予支持。 关于省建设计院主张的按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准即4.05%计算，承担未支付房租及物业管理费的违约金至所有款项支付时止。依据《房地产租赁合同》第4-4条及5-2条之约定，中茂公司未按约定时间支付相应款项，应当承担逾期付款利息的违约责任，故现省建设计院的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2017年10月开始季度的房租及物业管理费起算时间应从2017年10月1日开始起算，之后按季度缴纳，从2018年1月1日起算，以此类推，截至2020年4月30日的逾期付款利息，应为25727元。之后的违约金以401760元（351540元+50220元）本金为基数，按年利率4.05%为标准，从2020年5月1日计算至实际清偿之日止。 关于省建设计院主张的担保费用，就该损失的承担问题，因双方合同中并未明确约定，且该损失并非必然发生的损失费用，省建设计院亦未提交相关的票据予以证明该笔费用的支出，故省建设计院主张中茂公司承担该部分费用无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，对省建设计院的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、四川中茂教育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省建筑设计研究院有限公司支付租金351540元； 二、四川中茂教育管理有限公司于本判决发生法律效力之起十日内向四川省建筑设计研究院有限公司支付物业管理费50220元、电费1044.6元； 三、四川中茂教育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省建筑设计研究院有限公司支付2020年1月4日至2020年7月31日之前的逾期腾退房屋的违约金89880元； 四、四川中茂教育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省建筑设计研究院有限公司支付至2020年4月30日之前的逾期付款违约金25727元及从2020年5月1日起至实际清偿之日止逾期付款违约金（具体以401760元本金为基数，按年利率4.05%为标准计算）； 五、驳回四川省建筑设计研究院有限公司的其余诉讼请求。 如果四川中茂教育管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8984元，减半收取4492元，保全费3173元，共计7665元，由四川中茂教育管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年八月十二日 书记员 赵蔚宁