江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初701号 原告：夏允喜，男，1978年11月22日出生，汉族，户籍地福建省建宁县，现住江西省广昌县。 委托诉讼代理人：段月英，女，户籍地福建省建宁县，现住江西省广昌县，系原告夏允喜母亲，特别授权代理。 委托诉讼代理人：赖经传，男，户籍地福建省建宁县。现住江西省广昌县。系原告夏允喜父亲，特别授权代理。 被告：江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇建设西路玉新苑**，统一社会信用代码913610305610966121。 法定代表人：范崇良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告夏允喜与被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司广昌分公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏允喜的委托诉讼代理人段月英、赖经传及被告亚凌公司广昌分公司的委托诉讼代理人王福圣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏允喜向本院提出诉讼请求：1.判令亚凌公司广昌分公司按协议书第二条约定给付其置换新房面积差价款81725元（3500元×23.35㎡）；2.判令亚凌公司广昌分公司按承诺书约定给付其置换新房办理两证（土地证、房产证）费用28492.21元（含50%土地出让金26361元、契税2104.9元、印花税26.31元）；3.本案诉讼费由亚凌公司广昌分公司承担。事实和理由：夏允喜原居住于坐落在广昌县旴江镇建设路14号（原外贸公司职工住房内），占地面积112.97㎡，因该地段将拆迁建造新房，亚凌公司广昌分公司于2011年4月28日与夏允喜（委托其叔叔赖经明）签订外贸宿舍职工换房协议书。协议约定按照原有土地面积1:1.45的比例对换新房及车库或储藏间总面积计163.80㎡。但夏允喜实际换到的新房坐落于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央6号楼4单元306室商品房面积为116.07㎡，6号楼41室车库面积24.38㎡，总共面积140.45㎡，比约定换购面积少了23.35㎡。夏允喜一直催要亚凌公司广昌分公司补偿面积差价未果，现要求亚凌公司广昌分公司按协议第二条约定按卖出房屋的市场价格（每平方米3500元）补偿其面积差价81725元并按亚凌公司广昌分公司2011年11月11日承诺书中的承诺承担其办证费用28492.21元。为维护其合法权益，故夏允喜诉至法院。 亚凌公司广昌分公司辩称，1.面积差属实，同意按照3500元每平方米的价格补偿夏允喜差价；2.夏允喜原先的土地是划拨土地，该公司承诺置换的土地也是划拨土地，夏允喜要将土地性质变为出让土地，应由其自行承担相应的费用；3.亚凌公司广昌分公司不承担诉讼费；4.根据双方签订的换房协议第二条约定，亚凌公司广昌分公司不承担契税和印花税。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实及证据，本院认定如下：1.对承诺书，系亚凌公司广昌分公司实际出具的，本院予以采信，但该承诺书中未明确亚凌公司广昌分公司承担的办证费用中是否包含土地性质变更的土地出让金及相应的契税、印花税；2.对银行回单、土地出让金面积明细表、完税证明及江西省政府非税收入票据（缴纳土地出让金），与双方当事人的当庭陈述相一致，能够证明夏允喜已缴纳土地出让金52722元及相应的契税2104.9元、印花税26.31元的事实，本院予以采信；3.对亚凌实业（凤凰城市中央）面积差补差金额表及小区业主聊天记录，证明力薄弱，且无其他证据相互佐证，不能证明亚凌公司广昌分公司按单价3500元/㎡卖出房屋的事实，本院不予采信；4.对建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设用地批准书，内容真实、来源合法，本院予以采信；5.本院依法调取的国有土地使用权出让方案、广昌县房产管理局2018年11月30日证明、委托书、广府办抄字[2011]574号抄告单、广府办抄字[2012]626号抄告单、广房字[2018]50号文件、国有建设用地使用权出让合同二份、建设用地规划许可证、完税证明及国有土地出让金票据，内容真实、来源合法，且相互佐证，本院予以采信；6.对吴裕强调查笔录，与前述土地出让金明细表、土地出让金缴纳票据、本院依法调取的证据及当事人的当庭陈述等相互佐证，本院予以采信。 本院根据当事人的当庭陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：夏允喜从原外贸公司职工徐国珍处购买了位于广昌县旴江镇建设路14号的原外贸公司职工住房一套，占地面积为112.97㎡。2011年4月28日，夏允喜委托其叔叔赖经明，与亚凌公司广昌分公司签订《外贸宿舍职工换房协议书》，自愿将上述房屋与亚凌公司广昌分公司以旧房换新房的方式进行置换。协议第一条约定，夏允喜在亚凌公司广昌分公司新房建好后，按原有土地面积1:1.45的比例取得自己所对换的新房或车库、储藏间，总面积计163.8㎡后，该栋楼剩余的住房面积和车库面积归亚凌公司广昌分公司所有。协议第二条、第三条约定，对夏允喜在车库和住房面积相抵后多出的面积，按亚凌公司广昌分公司卖出的市场价格扣除夏允喜应该缴纳的各种税费后，由亚凌公司广昌分公司将多出面积的房款退还夏允喜；对相抵后不足的面积，按20㎡以下1400元/㎡、30㎡以下1600元/㎡、40㎡以下1800元/㎡的价格由夏允喜向亚凌公司广昌分公司购买。协议第六条约定，夏允喜分得该幢四单元三层306室房计116.29㎡、41号车库计23.31㎡。协议第八条约定，新房的两证（土地证、房产证）由亚凌公司广昌分公司负责办理，一切费用由亚凌公司广昌分公司负担。2011年11月11日，亚凌公司广昌分公司再次对夏允喜作出“新房的两证（土地证、房产证）由本公司办理，一切费用由本公司承担”的承诺。此后，夏允喜通过置换获得了位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央6号楼4单元306室住房一套及6号楼41室车库一间，房屋建筑面积分别为116.07㎡和24.38㎡ 另查明，夏允喜原所有的位于广昌县旴江镇建设路14号的原外贸公司职工住房为房改房，土地使用权性质为国有划拨。2011年8月19日，广昌县房产管理局根据广昌县人民政府[2011]574号抄告单批准，同意将原外贸公司14户职工宿舍，纳入2011年度城市棚户区（危旧房）改造范围，批准建设用地面积为1183.14㎡、总建筑面积为7120㎡，其中安置用房建筑面积为3154.94㎡，占总建筑面积的44.31%，其中安置用房的用地建设收费标准参照赣府厅发（2010）20号文件和广府办抄字[2011]574号文件执行评估收费，安置住房面积以外的商品房用地面积按办理常规商品房用地面积评估收费。2012年8月30日，广昌县人民政府下发[2012]626号抄告单，同意原外贸公司14户职工宿舍土地保留划拨土地性质，分摊面积由县房管局确定；同意原外贸公司14户职工宿舍剩余土地面积转让给我县2011年棚户区改造项目承建公司，出让金按广府办发[2011]33号有关规定缴纳；原外贸公司14户职工安置住房建设用地、规费、税收及有关市政公用设施按照棚户区改造给予政策支持，安置住房面积以外的商品住房按办理常规商品住宅交纳各项规费和税费。2012年10月8日，就上述文件中批准的商品房用地面积658.89㎡[1183.14㎡×（1－44.31%）]，亚凌公司广昌分公司与广昌县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定土地出让面积658.89㎡，单价708元/㎡，土地出让金总额为466500元。同年10月9日，亚凌公司广昌分公司缴纳国有土地使用权出让金466500元及契税18660元。其余安置住房用地面积524.25㎡（1183.14㎡－658.89㎡）仍按文件批准保留了划拨土地性质。 再查明，夏允喜原所有的原外贸公司职工住房不在上述文件批准的原外贸公司14户职工宿舍范围内，其原土地使用权面积112.97㎡，不在上述文件批准的建设用地面积为1183.14㎡范围内。与夏允喜同一情况的还有熊水香、吴慧明、赖经传，四人原土地使用权面积共427.55㎡。2018年4月17日，经广昌县房产管理局确认，将赖经传、夏允喜、熊水香、吴慧明四户纳入原外贸公司14户职工宿舍棚改范围内。 2019年3月12日，就安置住房用地面积（524.25㎡＋427.55㎡，因存在误差，经实际测量为981.69㎡），夏允喜、揭燕华、吴裕强、余运麟、王森根、徐金辉、林敦昌、黄小芹、刘长荣、林忠民、陈初罕、陈紫华、王丽、周春兰、赖经传、熊水香、吴慧明与广昌县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定土地出让面积981.69㎡，单价527.4元/㎡，土地出让金总额为517743.34元。根据广昌县国土资源局分摊的面积，夏允喜、赖经传共计201.82㎡，二人共应缴纳土地出让金106439.87元，夏允喜于2019年3月12日缴纳了土地出让金52722元（含测量费）及契税2104.9元、印花税26.31元。 2019年7月4日，夏允喜为其所有的位于广昌县旴江镇建设西路22号凤凰城市中央6号楼4单元306室住房一套及6号楼41室车库一间办理了不动产权登记，并取得不动产权证。夏允喜未缴纳相关办理产权证的税费。 本院认为，夏允喜与亚凌公司广昌分公司签订的《外贸宿舍职工换房协议书》及亚凌公司广昌分公司出具的《承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，且经相关政府部门审批批准，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 根据协议书第一项、第二项约定，夏允喜按原有土地面积1:1.45的比例可置换的新房或车库、储藏间的总面积为163.8㎡，对夏允喜在车库和住房面积相抵后多出的面积，按亚凌公司广昌分公司卖出的市场价格扣除夏允喜应该缴纳的各种税费后，由亚凌公司广昌分公司将多出面积的房款退还夏允喜。夏允喜实际置换的住房及车库面积分别为116.07㎡和24.38㎡，共计140.45㎡，相抵后还多出23.35㎡，现双方当事人均同意按3500元/㎡补偿差价，即81725元（23.35㎡×3500元/㎡），故对夏允喜要求亚凌公司广昌分公司给付其置换新房面积差价款81725元的诉讼请求，本院予以支持。 至于夏允喜要求亚凌公司广昌分公司给付其置换新房办理两证（土地证、房产证）费用28492.21元（含50%土地出让金26361元、契税2104.9元、印花税26.31元）的诉讼请求，因双方签订的协议书及承诺书中约定的为办理新房两证的一切费用由亚凌公司广昌分公司负担，而夏允喜在办理住房及车库不动产权证时实际上并未缴纳相关办理产权证的税费，故夏允喜要求亚凌公司广昌分公司给付其办理两证的费用没有事实依据。此外，夏允喜主张的土地出让金、契税及印花税，并非办理新房两证的费用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条之规定，土地出让金是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付的费用。根据广昌县人民政府及广昌县房地产管理局的文件要求，夏允喜等人的安置住房的用地面积保留划拨土地性质，而夏允喜等人与广昌县国土资源局就安置住房用地面积（524.25㎡＋427.55㎡，因存在误差，经实际测量为981.69㎡）签订国有建设用地使用权出让合同，将划拨土地转为出让土地，系其个人行为，根据相关法律规定，土地出让金及相关土地出让的契税、印花税应由夏允喜等人向国家支付。夏允喜根据广昌县国土资源局分摊的面积（并经夏允喜签字确认）缴纳土地出让金52722元（含测量费）及契税2104.9元、印花税26.31元，系其与广昌县国土资源局之间的合同行为，亚凌公司广昌分公司与夏允喜之间签订的协议书及承诺书中并未约定该部分土地出让金52722元（含测量费）及契税2104.9元、印花税26.31元由亚凌公司广昌分公司负担。故夏允喜要求亚凌公司广昌分公司给付其置换新房办理两证（土地证、房产证）费用28492.21元（含50%土地出让金26361元、契税2104.9元、印花税26.31元）的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条之规定，判决如下： 一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司于本判决生效之日起十日内给付夏允喜置换新房面积差价款81725元； 二、驳回夏允喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3032元，减半收取计1516元，由夏允喜负担609元、由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司负担907元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定，在二年内向本院申请执行。 审判员  曾恒兴 二〇二〇年八月三十一日 法官助理谢艳萍 书记员杨金兰