贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4283号原告（反诉被告）:张立，男，1988年11月2日出生，汉族，住四川省资中县。被告（反诉原告）：贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司（以下简称恒大裕顺公司），住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**。法定代表人：王志坚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗力云，系公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：曹亚军，系公司员工，特别代理。原告张立（反诉被告）与被告（反诉原告）恒大裕顺公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员马显丽适用简易程序公开开庭进行了审理，恒大裕顺公司在法定审限内提起反诉，本院合并审理。原告（反诉被告）张立及被告（反诉原告）恒大裕顺公司委托诉讼代理人曹亚军到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张立向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月20日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；2.被告返还原告于2018年12月20日支付给原告的首期房款51456元及定金10000元，并支付以61456元为基数、从2019年4月12日起至付清之日止按年利率24%计算的资金占用利息；3.原告因实现债权产生的交通费、住宿费等必要费用1084元由被告承担；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年12月20日到被告营销中心参观、了解该楼盘的情况，经被告公司的罗姓工作人员介绍，原告于当日下午同被告签订关于该楼盘07地块高层区（裕顺）3栋2103号房屋的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，约定该商品房106.65㎡，按建筑面积计算单价为11525元/㎡，总金额1229120元。原告于当日下午18时18分通过转账方式支付定金10000元、于18时48分支付首期房款51465元，被告出具了61456元的收据。《认购书》约定，购买人向出售人交纳1万元作为定金，同时约定在支付首期房款51456元时，签署《商品房买卖合同》。但被告的罗姓销售人员告知《商品房买卖合同》在支付第二笔款后才签订。故原、被告并未按照认购书签订正式的《商品房买卖合同》。后原告因故需要解除认购协议，遂在2019年3月20日与被告公司罗姓销售人员联系，表示我们需要解除协议，罗姓工作人员表示，其需要上报公司领导。次日，罗姓工作人员回复，走退房流程要扣22291元，并且要等集团领导批复。2019年3月30日，罗姓工作人员表示微信告知，集团领导要求扣5%购房款，而原告本身只交了5%的购房款，要退房的话公司就要全部扣完。原告遂向该工作人员表示要走法律途径解除合同。3月31日，罗姓工作人员主动电话联系原告，表示其可以再报送四月份的名单上去，集团领导可能会同意解除，原告也表示愿意在等10天。在2019年4月12日，该工作人员告知原告，公司领导的意思是客户单方面解除认购，扣总房款5%退房，也就是要解除合同可以，一分钱都不退（包括定金及首期购房款）。原告认为，原、被告双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，原告有权提出解除协议。被告提出解除协议一分钱不退的意见，是一种强制买卖的行为。《中华人民共和国合同法》明确规定，订立合同需要双方意思表示真实，现在原告因故不能购买房屋，被告应当按照法律的规定办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据该规定，本案中被告也存在违约，虽然原告提出解除合同违约，在双方都违约的情况下，被告不退还定金及首期购房款已经违反法律的规定。原告为了不伤和气，表示调解同意扣除1万元定金，被告仅需退还首期购房款。被告却完全强势的要求要么去继续履行协议，要么就是一分钱不退，强势的要求买受人必须购买其房屋的行为违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，且其格式合同的约定加大了买受人的责任，减少出卖人的责任，根本不公平。据此，根据相关的法律规定，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，望支持原告上述诉讼请求。被告恒大裕顺旅游公司辩称，1、双方签订的认购书系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照认购书履行约定义务；2、认购书是预约合同，根本目的是双方围绕购房付款等核心内容签订商品房买卖合同，并受之约束，原告未按照约定付款签约，是其违约；3、合同未能签订系原告违约所致，与其陈述不符，一是原告未按认购书约定交纳维修基金，我公司可以行使先履行抗辩权，二是原告的本意是采取按揭付款，但因无力支付首期款，故采取分期付款，待其筹齐资金后转为按揭付款，因其个人付款的不确定性，原告没有签订合同；4、原告违约，没有合同约定的解除权，也没有法律规定的解除权；5、本次购房我公司已对外支付佣金18437元，属于包括挽回的损失，可以使用认购书第5条约定，所付款项不予退还；6、因原告违约产生的交通、住宿成本，应由其个人负责；7、原告要求按照民间借贷年利率24%支付利息，与买卖合同性质不同，也没有合同约定，我公司不同意支付利息。被告（反诉原告）恒大裕顺公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除双方签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；2、请求法院判令反诉被告承担违约责任，对其所付款项61456元不予退还；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年12月20日，反诉被告张立通过恒房通推荐渠道认购我公司贵阳恒大文化旅游城项目07地块3栋2103号房屋，并签署《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》(以下简称”认购书”),总房款1229120元,付款方式为两年分期付款,双方约定：反诉被告张立须于2018年12月24日前支付首期房款51456元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，剩余房款按约定时间分两年支付完毕。另，双方约定反诉被告应当在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金24582元。2018年12月20日，张立支付购房款61456元（含1万元定金），并未签署《商品房买卖合同》，亦未缴纳维修金。购房时，张立原计划采取按揭付款方式，但因无力支付首期款，故先采取分期付款，待其筹齐资金后再行转为按揭付款方式，其后因无力筹齐资金，要求退房，双方发生争议。反诉人认为，合同未能签订，系反诉被告所致。其作为违约过错人，反诉人可以依据认购书第五条约定，另行销售该房屋，对其所付款项不予退还。认购书第五条：乙方必须在约定的付款方式和期限到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。综上，为维护公司的合法权利，特具状至贵院，请求判决如所请。反诉被告张立辩称，虽然被告提交《民事反诉状》提出了三点“反诉请求”，但其实质就是对原告提出的诉讼请求进行的反驳和答辩意见，1、依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，反诉是一个独立的诉，可以在本诉中提出，也可以单独起诉，但是被告提的第一个反诉请求与实际与原告向贵院提出的诉讼请求相同，都是要求解除双方签订的《认购书》，故该第一项请求不构成独立的诉；2、被告提出的第二个反诉请求也不是一个独立的诉求，当事人在民事诉讼过程中提出的反诉请求具有独立性，要求不依附本诉请求而能够独立存在。本案中原告要求退还款项，被告反诉要求不予退还。如果原告未向法院起诉要求被告退还相关款项的诉讼请求或者是对本案撤诉的话，被告要求不予退还款项的请求自然也就不存在了，并且被告不可能会向法院另行单独起诉要求不予退还款项，即使提出了，人民法院也不应受理。故被告提出的第二个反诉请求不具有独立性，不构成反诉，仅仅是反驳意见而已。3、当被告提出的第一、第二向反诉请求均不成立时，也就不存在反诉请求的诉讼费用问题。本院经审理认定事实如下：2018年12月20日，张立（乙方）与恒大裕顺旅游公司（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1063540），约定：“乙方自愿向甲方认购贵阳恒大文化旅游城楼盘07地块3栋2103号房屋一套，商品房套内建筑面积82.52平方米，套内单价为14895元/㎡，总金额为1229120元，乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款。乙方须于2018年12月24日前支付首期房款51456元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月20日前付清245824元；2019年12月20日前付清307280元；2020年6月20日前付清307280元；2020年12月20日前付清307280元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金24582元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方签字确认的通讯地址为四川省资中县水南镇凤凰城”。同日，张立向恒大裕顺旅游公司缴纳首期房款61456元（含有定金）。因张立未按约定分期支付购房款，2019年7月2日，恒大裕顺旅游公司向张立邮寄《催告函》，催促要求张立及时交款并签订《商品房买卖合同》，否则公司将依据认购书及相关法律追究其法律责任。另查：对双方未在2018年12月24日前签订《商品房买卖合同》的原因，张立在其提交的微信聊天记录中陈述在支付首期款后，双方未签订《商品房买卖合同》系其没有钱支付剩余房款，要求退房；恒大裕顺旅游公司陈述系张立想要退房，购房款不予退还。上述事实，有当事人陈述及张立身份证复印件、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、收据、银行卡刷卡记录、催告函、置业顾问与张立的微信对话截屏、恒房通佣金支付凭证等证据在卷佐证。前列证据，已经过庭审质证，可以作为依法认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现恒大裕顺旅游公司及张立均请求解除双方签订的认购书，因双方已明确合同目的不能实现，故本院遵循自愿，予以支持。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：一、双方的违约责任如何认定。二、张立交付的首期购房款、定金共计61456元，恒大裕顺旅游公司是否应予返还，资金占用利息是否应当支持。关于焦点一。张立与恒大裕顺旅游公司双方于2018年12月20日签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，约定双方应当在2018年12月24日前签订正式的《商品房买卖合同》，但双方在当天并未签订《商品房买卖合同》，张立陈述因其无力支付剩余房款，不愿意签订《商品房买卖合同》是双方未签订合同的原因，因合同是双方的真实意思表示，故该事由并不能作为退房的合理理由，对恒大裕顺旅游公司陈述未签订合同的原因系张立不愿意不配合，结合张立提交的催告函等证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本院认为即使2018年12月24日前未签订合同，但张立未按认购书约定分期支付购房款，经恒大裕顺旅游公司催告后仍不履行签订合同及支付购房尾款的义务，应认定张立的行为已构成违约，故应当承担相应的违约责任。关于焦点二。双方签订的认购书约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋，所付款项不予退还”。根据该约定，所付款项不予退还应当满足未付首期款及签订合同双重条件，张立已按约定时间交纳了首期款，之后未签订合同的原因虽在张立，但其违约不再适用“所付款项不予退还”的违约责任，结合案件实际，对于张立要求恒大裕顺旅游公司返还首期购房款51456元的请求，本院予以支持。根据定金罚则，张立违约无权要求返还定金10000元，故对恒大运顺旅游公司主张61456元不予退还，部分支持，即不予返还定金10000元。关于张立主张的资金占用利息及因债权产生的交通费、住宿费等，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张立与被告（反诉原告）贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司于2018年12月20日签订的编号为1063540《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；二、被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张立首付房款共计人民币51456元；三、反诉原告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司向反诉被告张立收取的购房定金人民币10000元，不予返还；三、驳回原告张立的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费668元（已减半收取），由原告张立负担109元，被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司559元；反诉案件受理费668元，由反诉原告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司负担559元，反诉被告张立负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二〇年八月十一日书记员  罗星星