山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1019号原告（反诉被告）：张正义，男，1986年9月5日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：梁红香，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝沛然，山西华炬律师事务所律师。被告（反诉原告）：施月光，男，1987年10月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郑燕兴，山西晋瑞律师事务所律师。第三人：太原市迎泽区金虎便利起凤街店（原名称太原市迎泽区智汇金虎便利店），住所地太原市迎泽区起凤街********。经营者：王艳红，女，1982年7月26日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区五一东街**院**楼****。原告张正义（反诉被告）与被告施月光（反诉原告）、第三人太原市迎泽区金虎便利起凤街店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）晋0106民初3904号民事判决。被告施月光（反诉原告）不服，提出上诉。2019年11月29日，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终6961号民事裁定，以原审认定事实不清为由撤销原判、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张正义（反诉被告）的委托诉讼代理人梁红香、郝沛然、被告施月光（反诉原告）的委托诉讼代理人郑燕兴到庭参加诉讼。第三人太原市迎泽区金虎便利起凤街店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正义向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理物业交验及交房手续，履行合同的约定；2、判令被告向原告支付违约金135000元、中介服务佣金28687.5元以及从2019年5月23日起至实际交付商铺之日期间的违约金；3、判令被告向原告支付从2019年5月23日起至2019年12月31日的房租67203元（房租为110000元每年，共计223天）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年3月24日通过太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖契约》（以下简称合同），原告通过太原我爱我家房地产经纪有限公司向被告购买位于太原市迎泽区起凤街19号1幢1层3号商铺一套，总价款为1350000元。原告已经履行完毕合同约定之义务，于2019年5月14日在太原市房地局过户时共缴纳税费448025.4元以及商铺评估费5877.25元，全部都是原告张正义交纳的，并于2019年5月21日依法办理了《不动产权证书》。但时至今日，被告拒不向原告交付商铺并拒不向原告办理物业交验手续。现原告为了维护自身的合法权益，特依据相关法律规定诉至法院，望法院依法裁判。被告施月光辩称，一、被告同意配合原告办理房屋买卖过程中法律上需要被告配合的一切事项，且已经实际履行相应义务。原告依据房屋中介出具的格式合同《补充协议》第十一条约定，要求被告办理物业交验手续和交房手续，该协议并未说明涉案房屋作为非住宅不动产，且仍在出租状态，其物业交验和交房的具体内容是什么，原、被告就该物业交验及交房内容也未进行详细补充说明，房屋中介公司我爱我家对该《补充协议》享有解释权。被告认为，该房屋由第三人占有使用，水电暖等均由其承接，若继续承租，仍将由其承接，不存在物业交验，而交房的实际内容应是第三人与原告建立房屋租赁关系。因第三人从未与被告签订过书面房屋租赁合同，被告亲自陪同原告接洽第三人无果之后，又正式书面通知第三人房屋现状，并催促其与原告签订书面租赁协议，并交纳相应租金，被告已经履行了法律上房屋出卖方应尽的义务。二、被告未曾违约，原告主张违约金既无事实依据，又不符合法律规定。首先，原告诉称被告拒不向其交付商铺，拒不向其办理物业交验手续没有事实依据。从《补充协议》第十条的约定可以得知，原告知晓该房屋存在租赁关系，由第三人实际租赁使用，在房屋仍有租赁关系的基础上如何交付？被告同样认为，该问题仍是第三人与原告直接建立租赁关系，而关于该事项以及物业交验手续问题，上文已经阐明，不再赘述。被告已经尽到了法律上出卖方的义务，没有无故拖延的情形，相反，原告属于恶意拖延。其次，本案原告未能成功收租的另一重要原因就是第三人不予配合，第三人在房屋过户前并未与被告签订过书面租赁协议，也未向被告支付过房屋租金，实际上属于无权占有使用。因被告不在太原生活，之前并不知情。被告回来出卖房屋时发现该情况，并告知第三人，其声称同意与原告建立租赁关系，继续承租该房屋。在房屋过户以后，被告同原告一起找第三人办理租赁承接，第三人不予配合，但被告已非房屋所有权人，应由原告向第三人发出律师函，书面通知相关法律事宜，但第三人至今仍不配合。再次，原告怠于行使物权也是其未能占有使用涉案房屋的重要原因。在被告陪同原告一起办理房屋租赁承接失败之后，原告至今没有行使过自己的物权。因第三人从未与被告签订过书面租赁协议，不存在买卖不破租赁的情形。原告本可以行使物权，直接要求第三人与其签订书面租赁协议、交纳租金，或要求第三人直接腾房，但其放弃行使物权，转而诉讼被告，导致本案至今，浪费司法资源，以被告现在的身份，又不是房屋所有权人，怎么帮他？同时，原告主张的违约金过高，远远超出法律规定的损失的30%上限。本案原告主张违约金的依据是《补充协议》第十二条第一款的约定，买卖双方任何一方无故拖延办理，履约方予以催告，自催告之日起，每拖延一日，由违约方向对方支付房屋成交价千分之零点四的违约金。且不说被告没有无故拖延，一直积极配合原告，也且不说原告怠于行使物权，实质上也形成拖延。退一步讲，就算被告违约了，按照该违约金标准，每拖延一年，光违约金就有197100元，原告的实际损失是房租收入，该房屋租金是100000元左右一年，违约金是实际损失的将近两倍。在不合理的《补充协议》约定下，原告反而可以拖延，这也说明了原告为什么至今未主张无权，而是一直诉讼被告索要违约金。经过前期开庭，被告作出很大让步的情况下，原告均不同意调解，因为违约金的收入远远高于房租收入。三、本案房屋租金应当由第三人向原告支付，且租金数额应当由其双方协商确定。根据《补充协议》第十条约定，被告收到房款之日后，即2019年5月24日后房租归原告所有，因为此前第三人未与被告签订过书面租赁协议，也未曾向被告支付过租金，原告应当与第三人签订书面租赁协议，并协商租金数额事宜，由第三人向原告支付自2019年5月24日起的房屋租金。综上，被告不存在恶意拖延不向原告办理物业交验、交房手续的行为，也不应当按照约定向原告支付高额违约金以及房屋租金。关于双方争议的物业交验、交房的具体内容，在原、被告双方认知不统一的情况下，本应当由太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司进行合同解释，而且，该中介也并未实际履行中介义务，仅仅留下了“物业交验”、“交房”六个字，却让原被告因此诉至法院，被告本不应该是本案适格被告，原告应当主张物权以维护自己合法权益。被告希望法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求。反诉原告施月光向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋欠款80000元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告在与反诉被告签订房屋买卖合同前，本已经和他人签订房屋买卖合同，因反诉被告执意要买该房屋，且同意替反诉原告向前买房人支付违约金和中介费共计80000元，后来反诉原告与前买房人解除了买房合同，并先行向前买房人支付了80150元违约金和中介费，在反诉原告与反诉被告于2019年3月24日签订房屋买卖合同时，双方本协商房屋价款为1430000元（含80000元的违约金和中介费），后反诉被告不想额外多缴税，房屋买卖合同上房屋总价写为1350000元，另外向反诉原告出具欠条，欠反诉原告80000元，承诺在过户前支付给原告。而后，反诉原告配合反诉被告办理了过户手续，但反诉被告一直未支付这80000元欠款，以致反诉原告不给他交接房屋拖延至今。反诉原告认为反诉被告不配合房屋交接恶意拖延，拒不支付，现诉至法院。反诉被告张正义辩称，反诉被告与反诉原告之间仅签订了借条，并未实际履行。借条与本案房屋租赁买卖合同无关，且没有履行，反诉原告应另行主张，不应在本案中解决。反诉被告没有实际履行欠条，与本案无关。第三人太原市迎泽区金虎便利起凤街店未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月24日，原告作为买方（甲方）、被告作为卖方（乙方）经太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签订一份《房地产买卖契约》。合同约定：1、甲方自愿将座落在迎泽区起凤街19号1幢1层3号的房屋（证号为晋（2017）太原市不动产权第XXXX号、房屋建筑面积44.58平方米）出售给乙方；2、房屋成交价格为1350000元；3、合同签订后当日内，乙方支付甲方购房定金30000元；4、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。同日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出卖方（甲方）、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订一份《补充协议》。合同约定：1、该房屋在办理交易相关手续及产权转移登记时所缴纳的全部税、费由乙方承担；2、购房定金为30000元。甲乙双方知晓该房屋需办理解抵押手续，甲乙双方认可将该房屋购房定金暂存于丙方，待该房屋解除他项手续办理完毕，并将房屋权属证件交至丙方处,由丙方将购房定金全部支付予甲方；3、付款方式：乙方以全款形式购买此房屋。甲乙双方于不动产交件手续办理前，办理资金监管手续，乙方将购房款1320000元存入资金监管账户。待乙方不动产权证出证手续办理完毕后,由第三方资金监管账户支付甲方此购房款1320000元；4、乙方知晓本合同签订时该房产存在租赁关系，甲方已经通知承租人，并确认其放弃优先购买权。因该房屋租赁合同尚未到期，甲乙双方约定，甲方收到购房款之日前房租归甲方所有，收到购房款之日后房租归乙方所有。（如果此期间房租甲方已经先行收取，剩余租金由甲方支付乙方，届时双方另行签订协议）。甲方收到全部购房款后，办理物业交验及交房手续，上述手续办理完毕后，乙方与承租人另行签订租赁协议；5、第十一条“物业交验与房屋交付”的约定为：甲方收到乙方全部购房款（不含户口保证金及其他保证金款项）当日将房屋交付给乙方。房屋交付当日办理物业交验手续，交付之日（含交付日）前费用由甲方承担，交付之后的费用由乙方承担；6、违约责任：甲乙双方需积极配合办理交易相关手续，任何一方不得无故拖延办理，如产生上述行为，履约方予以催告，自催告之日起，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋成交价款千分之零点四的违约金。2019年3月24日，原告向太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付购房定金30000元。同日，原告向太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付服务佣金8687.5元、意向金20000元，共计28687.5元。2019年3月26日，原告（乙方）、被告（甲方）、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）、中国光大银行（丁方）签订一份《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，甲乙丙三方委托丁方对对涉案房屋买卖价款300000元进行托管，托管账户名为张谨韬、申请托管资金总计300000元。2019年3月29日，原告委托李立波向张谨韬转账300000元。2019年5月13日，原告通过光大银行向太原市房地产交易服务中心客户交易结算资金账户转账1020000元。2019年5月21日，原告取得了涉案争议房屋的不动产权证书，证号为晋（2019）太原市不动产权第XXXX号。被告已收到涉案争议房屋的买卖价款1350000元。庭审中，原告陈述：物业交验是指在物业公司办理变更登记，交房手续主要就是交钥匙；签订房屋买卖合同时知道涉案房屋对外租赁，且租赁也没有到期。被告认可涉案房屋在出卖前由其母亲锁新果出租给第三人的事实。此外，双方均认可：原、被告一同去物业办理物业交验手续，但因物业公司不配合，未办理成功；原、被告在合同中关于房屋交付没有明确约定，双方口头约定由原告与第三人直接签订租赁合同，第三人把房租交付原告。2019年5月24日，被告收到涉案房屋尾款。5月25日，原、被告共同去找第三人办理涉案房屋的租赁变更手续，但第三人不配合。因第三人不配合，原告未与第三人签订房屋租赁合同。2019年6月12日，被告委托山西晋瑞律师事务所向第三人发送《律师函》，通知第三人其已将涉案房屋转让给原告，并通知第三人向原告支付2019年5月24日之后的房租。2019年6月13日，第三人收到《律师函》。另查明，原告向被告出具一份欠条，欠条载明：“本人张正义欠施月光捌万圆整（80000元），借款人：张正义”。庭审中，原告认可其向被告出具过欠条，且未支付。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照约定支付购房款后，被告已经协助原告办理了涉案房屋的过户手续，原告已经成为涉案房屋的实际所有权人。关于办理物业交验及交房手续。原、被告虽在合同中有“被告收到全部购房款后，办理物业交验及交房手续”的约定，但对如何办理物业交验及交房手续未作明确约定。审理中，原告自认物业交验是去物业公司办理变更登记、交房手续是由原告与第三人直接签订租赁合同，第三人把房租交付原告。涉案房屋交易完成后，被告已经按照约定履行了协助原告去物业办理涉案房屋的变更登记、通知第三人与原告签订涉案房屋的租赁合同并向原告支付2019年5月24日之后房租的义务，但因物业公司和第三人不配合，导致涉案房屋的物业变更登记及交房手续未能办理成功，并非被告不协助原告办理涉案房屋的物业变更登记及交房手续，故对原告要求判令被告向原告办理物业交验及交房手续的诉讼请求不予支持。原告可根据其对涉案房屋所享有的物权，直接向物业公司和第三人主张权利。关于原告要求判令被告支付违约金135000元以及中介服务佣金28687.5元。原、被告在合同中约定，双方需积极配合办理交易相关手续，任何一方不得无故拖延办理，如产生上述行为，履约方予以催告，自催告之日起，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋成交价款千分之零点四的违约金。本案中，被告已协助原告办理完毕涉案房屋的过户手续，并已经履行了协助原告去物业办理涉案房屋的变更登记、通知第三人与原告签订涉案房屋的租赁合同并向原告支付2019年5月24日之后的房租的义务，不存在合同约定应承担违约责任的情形，故对原告要求判令被告支付违约金、中介服务佣金的诉讼请求不予支持。关于2019年5月23日起至2019年12月31日期间的房租。原告在与被告签订《房地产买卖契约》时已经知悉涉案房屋已经出租给第三人且租赁期限尚未到期的事实，原、被告在签订的《补充协议》中也明确约定，被告收到购房款之日前房租归被告所有，收到购房款之日后房租归原告所有。（如果此期间房租被告已经先行收取，剩余租金由被告支付原告，届时双方另行签订协议）。根据庭审查明的事实，涉案房屋交易完成后，被告已经按照约定履行了通知第三人与原告签订涉案房屋的租赁合同并向原告支付2019年5月24日之后房租的义务，故2019年5月23日起至2019年12月31日期间的房租应由第三人向原告支付。审理中，原告未提供被告已经向第三人收取2019年5月23日起至2019年12月31日期间的房租的证据，故对原告要求判令被告支付2019年5月23日起至2019年12月31日期间的房租的诉讼请求不予支持。原告应根据其对涉案房屋享有的物权直接向第三人主张权利。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋欠款80000元。审理中，反诉被告认可其向反诉原告出具80000元欠条的事实，且未实际履行还款义务，故对反诉原告要求判令反诉被告支付房屋欠款80000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张正义的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张正义于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）房屋欠款80000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5071元，由原告（反诉被告）张正义负担；反诉案件受理费2536元，由原告（反诉被告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郭卫斌人民陪审员 田 莉人民陪审员 郑文格二〇二〇年八月六日书 记 员 王丽峰相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。