宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初2294号原告：王某1，住址宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某2，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人:金某。委托诉讼代理人：路某。原告王某1与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担逾期交房的违约责任,对逾期交房违约金依法申请调增至万分之二,向原告支付自2015年2月1日起计至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金及租房损失，违约金和租房损失暂计算64000元(违约金从2015年2月1日计算至2015年6月14日，计算133天，从2018年10月16日计算至2020年6月30日，计算623天，以上共计算756天，按照每日万分之0.5计算，违约金共计6549.76元；房租损失53200元，从2015年6月15日计算至2018年10月15日，租房期间原告交纳的暖气费及卫生费4250元)；2、请求法院判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任,向原告支付违约金，以房屋总价173290为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,从2015年5月1计算至完成产权登记日止,违约金暂计算为62470.29元（从2015年5月1日计算至2020年6月30日，计算1887天，按照银行逾期贷款年利率6.8775%计算）;3、请求法院依法判令被告继续履行赠送隔层协议;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年6月17日，原告与被告签订了《房屋认购协议书》，原告认购蓝山俊园A-8-10号房屋,协议书第二条约定暂按设计估算总价为182267元，第三条约定以总价为基础予以9.5折,并赠送隔层。原告于当日通过被告提供的POS机支付163061元，与之前支付的开盘意向金1万元,共计支付被告购房款173061元。2013年8月26日，原被告签订了《银川市商品房买卖合同》及《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》,合同第九条约定:2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用;第十七条约定被告应当在合同约定的交房日期后90日内办理房屋产权登记;合同第十一条、第十二条、第十四条对涉案房屋交接、房屋质量、配套设施等做了详尽约定。合同签订后,原告依约定一次性付清所有房款。被告应在2015年1月31日前向原告交付房屋,并在房屋交付使用后90日内办理权属证书。但被告至今没有取得竣工备案表,无法完成消防验收,无法按照《建筑法》61条、《建筑工程质量管理条例》16条、《城市房地产管理法》27条等规定及合同约完成交付,原告至今无法取得房屋产权证书,致使原告不能完全行使所购房屋的占有、使用、收益和处分权利,且被告在合同中约定万分之0.5的违约金比率约定过低,与同期贷款利率相差较大(同期贷款利率68775%,约为万分之二)。原告根据《合同法》、《合同法解释二》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,申请法院对逾期交房违约金调整至万分之二,对逾期办证违约金依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行计算。原告认为，被告的行为违反合同约定，损害了原告的合法权益，请求法院依法判决。被告金色阳光公司辩称，一、关于被告承担逾期交房违约责任问题。1.原告起诉已过诉讼时效。依据《民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”合同第九条约定交房日期为2015年1月31日,原告在2015年2月1日起就应当知道按时交房的权利受到损害,但是，原告起诉日期为2020年6月30日,原告以延期交房为由要求被告承担逾期交房违约责任明显超过诉讼时效的规定；2.就算未过起诉时效,被告是否违约延期交房,也应当以实际交付房屋为依据,而非取得房屋竣工备案表。依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十条约定:如出卖人未按合同约定的期限向买受人交付房屋,买受人要求继续履行合同的,则出卖人按照已付款日万分之0.5承担违约金。根据上述约定，被告应承担自2015年2月1日起至实际交房日止已付款日万分之0.5的违约金。因此，原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据；二、原告要求被告承担逾期办理产权登记证的违约责任，并参照银行贷款利息计算违约金没有事实和法律依据。按照合同第十七条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因造成买受人不能办理权属证书，且买受人不退房继续履行合同的,自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”。该条明确约定被告如违约应承担违约金的计算方式，因此，不应当适用相关司法解释予以调整；三、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。因赠送隔层的办理事宜当时全部由肖奕负责，被告至今不能确定涉案小区内共有多少户居民被赠送了隔层。在2017年到2018年被告曾集中对涉案的俊园小区进行了隔层赠送的处理，原告并未在当时向被告提出隔层的主张，原告的该项诉讼请求也已经过了诉讼时效；四、被告不应当承担合同未按约履行的主要责任。涉案小区延迟交房和至今未办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件。在2016年永宁县委协调俊园项目善后问题的处理过程中一直指定由肖奕的宁夏蓝山置地集团公司负责完善，在此过程中，由于肖奕及蓝山公司不能完善以及拖延，才最终导致权属证书不能办理；五、因受疫情影响，政府行政部门在2020年4月1日之后才陆续恢复正常办公,办证事宜更被推迟至2020年6月份以后才开始启动,这两项违约金虽符合合同相对性原则,但是违背了公平原则,导致违约的原因是第三人即工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。《商品房买卖合同》第十七条第3款约定“上述约定不应归责出卖人的原因除外”。房屋权属证书至原告起诉之日没有办理虽属事实,但是未办理权属证书的原因是第三人导致，被告不应当承担所有的违约责任；六、原告诉请违约金的计算时间问题。违约交房期间为2015年2月1日至2015年的6月14日，迟延办理产权登记证的违约责任期间为2015年5月1日至2020年6月30日，有重复计算也未按照合同第十七条约定给予被告90天的登记期限。因此，重复计算的期限及90天的除斥期间不应当计算违约金。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各一份，证明原告与被告签订该合同，合同约定了房屋交付条件、交付时间、完成房屋产权登记的时间，同时证明被告延期交房、延期办理房屋产权登记的行为违反合同约定。原告已付清全部房款173290元的事实；二、《房屋备案信息查询单》一份，证明原告所购涉案房屋仅做了合同备案登记，未办理产权登记的事实；三、《赠送隔层补充协议》一份，证明被告就赠送隔层做了明确具体规定的事实；四、涉案房屋室内照片二张，证明被告未完全履行赠送隔层补充协议，房屋的隔层未制作完成的事实；五、原告与他人签订的《银川市房屋租赁合同》一份，证明原告因涉案房屋未交工，无处居住，被迫租房居住，原告支付租金的事实；六、证人证言一份，证明原告租赁证人房屋的事实；七、《收据》二份，证明原告租房花的费用损失；八、《发票》、《违约金调整方案》、《入伙流转单》各一份，证明被告在2015年9月9日向原告提出交付房屋钥匙的请求，同时证明被告利用强势地位及信息不对称地位向原告提供虚假违约金调整方案，违背诚实信用原则；九、《俊园业主李便利账户查询还款计划》一份，证明同期贷款年利率是6.8775%。经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的上述证据的质证意见是：对证据一的三性没有异议，合同中明确约定了逾期交房违约责任及逾期办理产权登记证的违约责任；对证据二没有异议；对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为该协议已过诉讼时效的规定，且原告并未按照该协议的约定在收房后或需要装修前30日内通知被告进行隔层施工；对证据四的三性及证明目的均不予认可，该照片不能反映涉案房屋的情景；对证据五和证据六的三性及证明目的均不予认可，认为结合原告陈述可知，被告最迟在2015年6月14日已经向原告交付了涉案房屋，原告未按照隔层补充协议通知被告安装隔层，原告收房后已经实际取得了房屋的控制权，居住没有任何问题，原告不住自己买的房子，去租住别人的房子，并且额外支出房租及其他费用不符合常理，且证据六显示原告已租住房屋达五年一个月，按照证据五约定的租金高达8万元，还不含暖气、卫生、水电气的费用，与原告的第一项诉讼请求所述差额巨大；对证据七采暖费收据的三性及证明目的均不予认可，采暖费的支出与本案无关，也不能证明该费用由原告支付；对证据八中发票的三性予以认可，该证据可以说明原告支付了涉案房屋2015年5月1日至2016年4月30日的电梯费及其他综合服务费706元，也可以证明自2015年5月1日原告接收了涉案房屋；对证据八中的《违约金调整方案》的三性及证明目的不予认可，宁夏金色阳光房地产开发有限公司处的印章“宁夏金阳光房地产开发有限公司俊园销售专用章”，该印章不是被告的印章，被告也从未向原告提出过该调解方案；对证据八中的《入伙流转单》的三性及证明目的均不予认可，认为该流转单上没有被告工作人员或被告公司的签名和印章；对证据九不予质证，认为与本案无关。本院经审查认为，原告提交的证据一、证据二、证据三，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据四，与本院庭后组织双方当事人对涉案房屋隔层制作的现状进行现场勘查以及拍摄的照片反映的情况完全相同，可以证明涉案房屋的隔层只安装了钢结构和预埋件，没有安装木胶地板和简易楼梯的事实，对该事实，本院予以确认；原告提交的证据五、证据六、证据七，被告不予认可，证人也没有出庭作证，同时，证据五和证据六中反映原告是2013年5月租赁的他人房屋，租赁费每年16000元，而涉案房屋合同约定交付时间是2015年1月31日，与本案事实不符，并且，与原告在2020年8月7日本院制作的庭后勘查笔录中原告陈述的租房时间和租金也不相同。所以，对上述三组证据，本院不予确认；原告提交的证据八中的发票，原告没有异议，本院予以确认；原告提交的证据八中的《违约金调整方案》和《入伙流转单》，被告不予认可，该证据中没有被告单位印章及其工作人员签名，本院不予确认；原告提交的证据九，与本案没有关联性，本院不予确认。被告提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明合同第十七条第三款约定：“上述约定不应归责出卖人的原因除外。”二、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件）一份，原件存于永宁县法院（2017）执字389号卷宗中，证明涉案小区的实际投资人为被告、肖奕本人及其控制的公司，涉案小区的工程施工截止2016年9月26日仍然由承包方宁夏恒东建筑工程有限公司继续履行，涉案房屋未按合同约定时间交付及办理产权证书，被告不应承担全部违约责任。三、永宁县人民政府专题会议纪要（复印件）二份、永宁县信访督办局文件（复印件）一份，证明涉案房屋未按合同约定时间交付及办理权属证书是因为投资人及建设承包方抽逃资金和失联等原因造成的，并非被告刻意违约，为了维护永宁县的社会稳定及保障购房业主的合法权益，永宁县政府多次协调，被告也积极履行合同义务，违约责任不应全部由被告承担。经本院组织当事人质证，原告对被告提交的上述证据的质证意见是：对证据一的三性及证明目的没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关；对证据三不予质证，认为与本案无关。经本院审查认为，被告提交的证据一，原告没有异议，本院予以确认；被告提交的证据二的证明目的，违反合同相对性原则，该证据不能成为被告对逾期交房和逾期未办理房屋产权证书的免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳；被告提交的证据三，只能证明因被告逾期交房和逾期未办理房屋产权证书等问题，永宁县政府多次进行协调处理的事实，该证据不能成为被告免责或减轻违约责任的依据，对被告的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年8月26日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县住宅房屋，层高5.4米，建筑面积38.20平方米，房屋单价每平方米4532.83元,房屋总价173154元，付款方式为原告于2013年8月26日一次性付清全款173154元；被告应当在2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；住宅房交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙。非住宅交付使用条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，全款清，交钥匙；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告与被告又签订了《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》，该协议约定的主要内容为：被告给原告赠送蓝山俊园A座8层10号房屋的隔层制作安装，赠送的隔层制作工程由被告包工包料，隔层材料为钢结构、木胶板、预埋件，隔层样式为全隔，楼梯为简易楼梯；预测建筑面积38.20平方米；工期为交房后业主在装修之日前30日告知被告，被告安排施工，保证按期完工；隔层制作安装工程包含房屋施工过程垃圾清运、现场材料装卸及完工后的清理现场等；工程质量按照国家相关标准执行；本协议为商品房买卖合同的补充协议。《银川市商品房买卖合同》和《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》签订后，原告按照合同约定给被告支付了全部购房款173290元，被告于2015年9月9日给原告出具了173290元的购房款发票（按照建筑面积38.23平方米计算）。被告于2013年9月4日在永宁县房屋交易管理部门对《银川市商品房买卖合同》进行备案登记。后被告未能按照合同约定的交房期限在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年9月9日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告也于2015年9月9日给宁夏蓝山之家物业服务有限公司交纳了电梯保养费、综合服务费、装修垃圾清运费等费用，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。被告在2017年只是对涉案房屋的隔层按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定完成了钢结构和预埋件的制作安装，至今没有对隔层的木胶地板和简易楼梯进行制作安装，原告也没有对被告未制作完成的隔层采取任何补救措施，也没有对涉案房屋进行装修使用。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》和《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告全部交清，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，也没有按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定完成涉案房屋隔层的制作安装。虽然被告已经于2015年9月9日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋现在没有竣工验收备案手续，即使被告已实际交付房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告仍应当按照合同约定承担逾期交房违约金和逾期办理房屋产权证书违约金的违约责任，并按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定完成房屋隔层的木胶地板和简易楼梯制作安装。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从每日万分之0.5增加至每日万分之二的诉讼请求，因为原告没有提供充分有效的证据证明因被告逾期交房给原告造成的实际损失，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付2015年6月15日至2018年10月15日期间的房租损失53200元及原告租房期间的暖气费、卫生费4250元的诉讼请求，因原告没有提交充分有效的证据证明其主张的事实，并且，原告在2015年9月9日接收房屋钥匙后，没有及时对房屋进行装修使用，同时，在被告对房屋隔层的安装没有按照协议约定完成的情况下，原告至今没有对房屋隔层安装和房屋装修使用采取任何补救措施，导致原告的损失扩大，对扩大的损失，应当依法由原告承担。所以，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金6549.76元以及从2020年6月30日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告承担的逾期交房违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限自2015年2月1日起计算至2015年9月9日被告给原告实际交付房屋钥匙为止，违约金为1906.19元（173290元×每日万分之0.5×220天）；原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金62470.29元（房屋价款173290元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限应当从2015年9月9日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年12月9日起计算至2020年6月30日，违约金为14426.39元（173290元×每日万分之0.5×1665天）；原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告继续履行赠送隔层协议的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告提出涉案房屋已经完成了竣工验收备案手续的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采纳。被告提出原告主张的逾期交房违约金和要求被告继续履行赠送隔层协议的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年9月9日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，被告至今也没有完成涉案房屋的隔层制作安装，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告至今也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态，同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以，被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1支付逾期交房违约金1906.19元；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1支付逾期未办理房屋产权证书的违约金14426.39元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告王某1购买的××县房屋制作安装隔层的木胶地板和简易楼梯，制作安装隔层的要求按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定执行；四、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2744元，减半收取计1372元，由原告王某1负担1268元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 安金虎 二〇二〇年八月十日书记员 王灵娟附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。