瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初12121号 原告：瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社，住所地瑞安市。统一社会信用代码:×××。 法定代表人：陈晓斌。 委托诉讼代理人：朱卫东、林型警，浙江云邦律师事务所律师。 被告：瑞安市悦来实业有限公司，住所地瑞安市。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：吴敦侮。 管理人：温州安盛企业清算事务所有限公司。 委托诉讼代理人：吴楠，浙江东瓯律师事务所律师。 被告：冠达控股集团有限公司，住所地瑞安市。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：虞冠生。 管理人：浙江安阳律师事务所。 委托诉讼代理人：周建雷、倪晓乐，浙江安阳律师事务所律师。 被告：王海燕，女，1972年5月25日出生，汉族，住瑞安市，现住瑞安市。 委托诉讼代理人：洪振宇，浙江合一律师事务所律师。 被告：郑建军，男，1982年4月17日出生，汉族，住温州市洞头区。 被告：瑞安市声海业余艺术学校，住所地瑞安市，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：李小芳。 被告：李小芳，女，1975年3月17日出生，汉族，住瑞安市。 上述两被告的委托诉讼代理人：陈台富、周荣瑞，浙江安瑞律师事务所执业律师。 被告：岳维刚，男，1978年2月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：陈台富，浙江安瑞律师事务所执业律师。 原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社与被告瑞安市悦来实业有限公司（下称“悦来实业”）、冠达控股集团有限公司（下称“冠达控股”）、王海燕、郑建军、瑞安市声海业余艺术学校（下称“声海艺校”）、李小芳、岳维刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理，先适用简易程序后转为适用普通程序，依法组成合议庭于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱卫东、被告悦来实业管理人的委托诉讼代理人吴楠、被告冠达控股管理人的委托诉讼代理人周建雷、被告王海燕的委托诉讼代理人洪振宇、被告郑建军、被告声海艺校、李小芳、岳维刚的委托诉讼代理人陈台富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：一、诉讼请求：1、判令原告与被告悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军于2017年12月14日签订的《岭下村商务中心租赁合同书》（下称《合同书》）自2019年7月31日起解除；2、判令被告悦来实业于2019年7月31日前腾空承租的房屋并返还原告；3、判令被告悦来实业支付原告自2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金2019万元为基数，暂计至2019年9月20日为2765753.5元）；4、判令被告悦来实业支付原告合同履约保证金260万元；5、判令被告悦来实业返还原告不当得利185万元；6、判令被告悦来实业赔偿原告岭下村商务宾馆智能工程损失1090520元和城市易地绿化补偿费456092元；7、判令被告悦来实业支付原告房屋占用期间8月份（审理中变更称7月份）的水费22686.74元和电费157209.68元；8、判令被告冠达控股、王海燕、郑建军对上述3-7项诉讼请求承担连带偿还责任；9、判令被告声海艺校、李小芳于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并共同向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金175000元为基数，暂计至2019年9月20日为23972.6元）；10、判令被告岳维刚于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金68万元为基数，暂计至2019年9月20日为93150.6元）；11、本案诉讼费由被告负担。审理中，经本院释明，原告变更上述诉讼请求，表示因涉及破产清算，对被告悦来实业、冠达控股的有关给付及连带责任的诉讼请求变更为确认债权。二、事实与理由：2017年12月14日，原告与被告悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军签订《合同书》，主要约定：原告将坐落于瑞安市××街道××路（万松山脚下）岭下村商务中心（建筑面积约28045平方米，以下简称岭下村商务中心）整体出租给被告悦来实业经营使用；租赁期限十二年，自2018年8月1日起至2030年7月31日止；年租金2019万元，每年租金于起租日提前一个月付清，合同履约保证金260万元与第一年租金同时支付；逾期支付租金时间超二个月的，原告有权单方解除合同；冠达控股、王海燕、郑建军为悦来实业履行本租赁合同的义务承担连带保证责任。2018年3月1日，原告将岭下村商务中心整体交付给悦来实业，给予五个月装修期，装修期不计租金。此后，原告于2018年10月19日起诉，瑞安市人民法院作出（2018）浙0381民初13856号判决，判令悦来实业支付原告第一年剩余的租金53万元及违约金并判令王海燕、郑建军承担连带责任。第二年租金按约应于2019年7月1日前支付，但悦来实业拖延至今未付，且合同履约保证金亦至今未付。悦来实业于2019年8月1日前代原告收取了“金柜ＫＩＶ”（租期自2019年8月1日起，租期10年）和“快泳蛙”（租期自2019年11月1日起，租期10年）的租金共计185万元，拒不归还原告。房屋占用期间，原告为悦来实业垫付了8月份（审理中变更为7月份）的水费22686.74元和电费157209.68元。在第一年承租期内，悦来实业因装修需要，破坏了商务宾馆智能工程并拆除了岭下村商务中心绿化带，使原告分别损失了1090520元和456092元。上述款项经原告多次催讨，均未果。声海艺校系社会组织，李小芳系声海艺校的负责人，悦来实业与声海艺校于2018年9月20日签订了一份《租赁合同》，将位于瑞安市××广场××座××层××号经营场地（建筑面积298平方米）出租给声海艺校，租期自2018年12月1日起，租赁期限五年，第一年租金为175000元。现因悦来实业违约致使《合同书》解除，原告已多次通知声海艺校、李小芳支付2019年8月1日起的占用费并腾空房屋，但声海艺校、李小芳态度强硬，拒不配合。2018年12月20日，悦来实业与岳维刚签订了一份《租赁合同》，将位于瑞安市××广场××座××层××号经营场地（建筑面积780平方米）出租给岳维刚经营＂岳记龙虾甲鱼馆”，租期自2019年3月1日起，租赁期限三年，第一年租金为68万元，原告已多次通知岳维刚支付2019年8月1日起的占用费并腾空房屋，但岳维刚均拒绝配合。综上，原告已如约将岭下村商务中心整体交付给悦来实业，悦来实业理应及时支付租金和履约保证金，冠达控股、王海燕、郑建军作为合同保证人，应对第三、四、五、六、七项诉讼请求承担连带偿还责任。现悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军未按合同约定支付租金的行为，显属违约，并超过二个月期限仍拒付租金，原告有权单方解除合同。合同解除后，悦来实业代原告收取的185万元租金为不当得利，应归还原告。原告有权要求次承租人声海艺校、李小芳、岳维刚腾空返还房屋并支付逾期腾空的房屋占用费。 被告悦来实业辩称：悦来实业被法院裁定破产，管理人在接手案件后要求其法定代表人及股东提供公司账目和谈话笔录，但是到目前为止，都没有提供公司账目。现从多方了解，作如下答辩：一、原告要求悦来实业腾空返还房屋并支付2019年8月1日起的房屋占用费，不应予以支持。涉案租赁房屋已根据原告与悦来实业于2019年8月5日达成的协议书，于2019年8月8日由悦来实业腾空返还给原告并由原告全面接管。二、原告要求悦来实业支付履约保证金，不应予以支持。履约保证金并非违约金，没有实际支付的，合同解除后不应再行支付。三、原告要求返还不当得利，不应予以支持。该款不构成法律意义上的不当得利。该款是悦来实业收取的租金，悦来实业已全部支付给原告了。悦来实业共向原告支付租金20580000元。四、原告要求赔偿智能工程损失及绿化补偿费，不应予以支持。悦来实业不存在大范围的破坏行为。有关损坏是因租赁行为经原告同意而实施的合理改造的后果。原告在出租当时就应当预料到在装修过程中可能存在的损坏行为，但双方租赁合同书并没有对破坏相关物件的赔偿或恢复原状作出约定。五、原告要求悦来实业支付水电费，不应予以支持。水电费是代收代付的，即先由原告缴纳相应费用再由原告向租户收缴水电费。因此，原告主张的水电费与悦来实业无关。六、原告其他诉讼请求与悦来实业无关，不作答辩。但针对王海燕提及的悦来实业应对因租赁合同解除造成的装修费用损失向原告追偿，悦来实业表示在本案中不提出主张。 被告冠达控股辩称：冠达控股已于2018年8月27日被法院裁定受理破产清算，截止受理之日悦来实业不存在违约行为，冠达控股不需要承担责任。该事实在（2018）浙0381民初13856号一案审理中原告已予确认，该案民事判决书判决冠达控股不需要承担保证责任。2019年9月27日，冠达控股的管理人作出《债权审核不予认定通知书》，告知原告上述事实及对原告申报的有关债权不予确认及有异议可向瑞安法院起诉等。 被告王海燕辩称：一、悦来实业不应向原告支付房屋占用费，也不负有向原告腾空返还房屋的义务，王海燕对此不需要承担保证责任。合同解除后，商务中心及各租户一直正常运营，没有中断。2019年8月5日，原告与悦来实业签订《协议书》，约定“2019年8月8日，乙方同意将出租房屋（岭下村商务中心）交还给甲方，由甲方进场全面接管”。2019年8月8日，原告全面接管涉案房屋，各租户直接向原告支付2019年8月1日后的租金。原告已向各租户收取租金，又向悦来实业主张房屋占用费，意欲就同一时段同一房屋获取两份租金，是不合理的。二、悦来实业不应向原告支付履约保证金，王海燕对此不需要承担保证责任，即使应当支付履约保证金也已超过保证期间。1、《租赁合同书》第三条约定：履约保证金在乙方支付第一年租金同时支付给甲方，在租赁期满后不再续租时，由甲方不计息退还给乙方。履约保证金起到担保作用，其性质应当为金钱质押。履约保证金旨在促进履约，顾名思义，在悦来实业违约不支付租金时可以用于抵扣。履约保证金交付时，担保才生效。目前履约保证金未现实交付，该项担保没有生效。现合同己解除，再行支付履约保证金己没有意义。而且，目前并不存在欠付租金或产生房屋占用费的情况。2、《租赁合同书》第十一条约定：王海燕为悦来实业“履行本租赁合同的义务承担连带保证责任”，但未具体约定保证期间。根据《担保法》第二十六条的规定，此情况下保证期间应为6个月，自债务履行期届满之日起算，在保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。履约保证金的履行日期为支付第一年租金时，即2018年7月1日，其次日7月2日起算6个月的保证期间。原告2018年10月19日第一次起诉时未主张履约保证金，至本次起诉时2019年9月20日已超出6个月，保证期间经过，应当免除王海燕的该项保证责任。三、悦来实业对于金柜KTV、快泳蛙的租金不存在不当得利，王海燕对此不需要承担保证责任。2019年8月5日，原告与悦来实业签订全面接管的《协议书》。金柜KTV通过项雪梨向原告转账150万元，快泳蛙通过金翔向原告转账35万元，两家2019年8月1日后的租金都已经直接打给原告，对此有原告提交的银行转账记录为证。悦来实业并未代为收取，王海燕也不应当对此承担保证责任。四、原告主张的智能工程损失和城市易地绿化补偿费与悦来实业无关，且不属于王海燕的保证责任范围。1、原告提交的资产评估报告第5页第五条说明，资产评估的基准日为2019年10月21日。悦来实业曾对智能系统进行修理、改造，但均得到原告同意并在合理范围内。2019年8月8日，原告己全面接管案涉房屋，评估基准日距此己有两月余，期间是否发生了什么是被告不能确认也无法了解的。原告提交的第六项证据、补充的第一、二项证据以及资产评估报告都只能说明损害后果，而不能说明悦来实业采取了什么损害行为，损害后果与损害行为有何因果关系，逻辑链是不完整的。实际上，悦来实业入场时，智能工程是损坏的状态，悦来实业对其进行了维修、改造，在悦来实业离场前，智能工程仍是正常使用的状态。悦来实业对绿化带的改造是必然要进行的，增加了整个商务中心综合体的形象，目前仍在使用中，是加分项，不存在对原告造成损失。2、《租赁合同书》约定王海燕“为乙方履行本租赁合同的义务承担连带保证责任”，王海燕的保证范围为“本租赁合同”项下的承租方义务，包括给付租金的主义务及其他与履行“本租赁合同”相关的义务。即便悦来实业确与智能工程损失、绿化带补偿费损失有关，也是履行租赁合同义务以外的行为造成的，不属于正常履行租赁合同的范畴，不在王海燕的保证责任范围内。五、悦来实业对2019年8月份的水电费无给付义务，王海燕无保证责任。水电费票据右下角备注栏内注明了这两笔是2019年8月的电费、水费，是原告2019年8月8日接管后产生的，应当由原告与各租户协商缴纳，与悦来实业无关，王海燕无保证责任。原告当庭变更诉讼请求为2019年7月份水电费，是没有证据支持的。六、原告应对悦来实业投入的装修、装饰物进行补偿。因为王海燕的保证责任相对于悦来实业的主债务具有从属性，悦来实业若放弃对装修、装饰物补偿的主张，将极大影响王海燕的保证责任承担。悦来实业于2019年8月8日将涉案房屋交给原告接管时，己投入装修款1100多万、三年营运1000多万。正是悦来实业的投入，使得原告无缝接管商务中心时，各租户均正常经营并向原告支付租金及水电费，原告无偿享受了原告投资的成果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，对于装修、装饰物，未形成附合的，可由悦来实业拆除，已形成附合的且原告同意利用的，应当对悦来实业进行补偿。悦来实业应得的补偿可以抵扣相应债务。悦来实业对其投入的装修费用，应当保留对原告的追偿责任。综上，悦来实业无义务支付原告主张的各项费用，王海燕无保证责任，请求法院驳回原告对王海燕的诉讼请求。 被告郑建军辩称：郑建军什么都不知道，当时就是差一个担保人，郑建军过去签了个字。 被告声海艺校、李小芳、岳维刚辩称：原告主体已经在2019年注销，主体已经不存在。原告自称诉讼主体变更，请法院核实。原告对声海艺校、岳维刚的诉讼请求不具有履行的可能性。声海艺校已经与原告签订了2020年下半年开始的租赁合同，岳维刚实际上已经腾空，即使存在占用情况，声海艺校、岳维刚也已经将租金交付给悦来实业了。李小芳是声海艺校的法定代表人，原告以李小芳为被告缺乏法律依据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 原告提交的证据：1、营业执照，以证明原告变更登记前的身份情况；2、农村集体经济组织登记证、法定代表人身份证明书、变更诉讼主体申请书，以证明原告变更登记的身份情况；3、企业信用信息查询网页打印件，以证明悦来实业、冠达控股的身份情况；4、社会服务机构档案查询网页打印件，以证明声海艺校的身份情况；5、户籍证明，以证明王海燕、郑建军、李小芳、岳维刚的身份情况；6、《合同书》、《协议书》，以证明原告与悦来实业的租赁合同关系、解除合同的约定；7、《租赁合同》，以证明悦来实业与声海艺校、岳维刚的租赁合同关系及其约定；8、《土地使用权证》、《竣工验收备案表》，以证明原告对租赁房屋拥有合法产权；9、《商务宾馆智能工程预算书》，《浙江省建设工程施工合同》和工程款发票、《工程造价咨询报告书（初稿）》（附《预算书》），温兄评报字（2019）第274号《岭下村商务宾馆智能工程破坏损失资产评估报告》，以证明悦来实业破坏智能工程给原告造成损失；10、《改变绿化规划、绿化用地的使用性质审批表》、《浙江省政府非税收人通用票据》，以证明悦来实业拆除绿化带给原告造成的损失；11、《浙江省增值税电子普通发票》2份，以证明原告代被告支付8月份（审理中变更称7月份）的水、电费；12、《租赁合同》2份及入账通知书3份，以证明金柜KTV、快泳蛙租期约定及支付租金情况。 被告声海艺校、李小芳提交的证据：13、《商务条件确认单》、《商铺租赁意向书》、《收据》3份、《房屋租赁合同》，以证明声海艺校与悦来实业签订合同并支付租金、保证金、物业费等费用；14、《经营场所证明》，以证明原告知悉并同意租赁该场所用于经营；15、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，以证明声海艺校经审批进行装修；16、《准予民办非企业单位变更登记决定书》、《关于同意瑞安市声海业余艺术学校办学地址变更的批复》、《民办非企业单位登记证书（法人）》、《民办学校办学许可证》，以证明声海艺校属于民办非企业单位法人以及李小芳为法定代表人；17、（2018）浙0381民初13856号《民事判决书》，以证明经判决，原告与悦来实业签订的合同仍然有效。 被告岳维刚提交的证据：18、收据4份、POS机小票3份、《借记卡账户历史明细清单》，以证明岳维刚向悦来实业缴纳租金、保证金等费用135万元。 本院认证意见：根据当事人质证意见，对证据1-8，13-18予以确认并在卷佐证。本院庭后对原告主体变更有关情况进行了核实，故对证据1、2予以确认。对当事人有争议的事实和证据认定如下：1、关于岭下村商务宾馆智能工程损坏及责任承担，涉及证据9。证据9可以证明该工程与有关合同、票据、预算等资料反映的状况比较，截止资产评估基准日（2019年10月21日）存在的损坏情况及经济损失金额，予以确认。原告主张悦来实业对其构成相关侵权，据此不足以确认。2、关于城市易地绿化补偿费损失及责任承担，涉及证据10。证据10可以证明原告向政府有关部门申请拆除绿化带及交纳城市易地绿化补偿费的情况，予以确认。原告主张悦来实业对其构成相关侵权，据此不足以确认。3、关于原告交纳8月份（审理中变更称7月份）的水费、电费及是否属于代被告支付，涉及证据11。证据11可以证明原告交纳了万松商务中心2019年8月的水费、电费，予以确认。原告变更主张为交纳2019年7月的水费、电费，据此不足以确认。原告主张该款系代悦来实业支付，据此不足以确认。4、关于金柜KTV、快泳蛙向原告支付租金及是否构成悦来实业对原告的不当得利，涉及证据12。证据12中的合同可以证明悦来实业分别与案外人瑞安市金柜量贩娱乐有限公司、金翔就租赁场地用于经营金柜KTV、快泳蛙签订有关合同及其约定内容，予以确认，但证据12中的入账通知书3张不足以据此确认悦来实业于2019年8月1日前代原告收取了金柜KIV、快泳蛙的租金共计185万元，证据17判决书所涉及的悦来实业已给付原告第一年租金的款项，未作详细表述，无法据以判断与该185万元的关联性。 本院经审理认定事实如下：瑞安市岭下村商务中心坐落于瑞安市××街道××路（万松山脚下），土地权属登记在瑞安市安阳街道岭下村经济合作社名下，土地使用权面积14185.86平方米。该中心的建设工程于2018年2月8日竣工验收并于同年4月10日备案登记，备案登记的建筑面积45613.51平方米、建设单位为瑞安市安阳街道岭下村经济合作社。2017年12月14日，原告（甲方）与悦来实业（乙方）、冠达控股、王海燕、郑建军（丙方、丁方、戊方）签订了《合同书》，约定：甲方将该中心（包括所有房屋、地下室及该地块内的室外场地）全部出租给乙方经营使用，计租建筑面积约28045平方米（以地上房屋总建筑面积22043.23平方米和地下室一层西侧商业建筑面积6002.26平方米作为计算租金的建筑面积，地下停车场等配套建筑已一并出租但不列入计租建筑面积）。租赁期限十二年，自2018年8月1日起至2030年7月31日止；装修期为五个月不计租金，自2018年3月1日起算。前三年的年租金为2019万元（第四年开始递增，年递增率为百分之五），第一年租金支付时间为起租日提前一个月付清，此后均提前一个月付清各年度租金。合同履约保证金为260万元，在支付第一年租金的同时支付。乙方逾期支付租金的，应承担每日万分之五的逾期付款违约金；如逾期支付租金时间超二个月的，甲方有权单方解除合同。租赁过程中涉及到的税收、租赁费、经营规费、物业管理费等其他一切税费、规费由乙方自负。租赁期间商务中心修缮责任由乙方自负，期满后乙方应完整将商务中心交还给甲方，否则按价赔偿。丙方、丁方、戊方为乙方履行本租赁合同的义务承担连带保证责任，等等。 合同签订后，原告按约将岭下村商务中心整体交付给悦来实业。但悦来实业没有向原告支付履约保证金。悦来实业在租赁期间还经原告同意对承租房屋进行了装修，装修期间对岭下村商务宾馆智能工程造成一定程度的损坏。经本院依法委托鉴定，温州兄弟资产评估有限公司于2019年12月9日作出温兄评报字（2019）第274号《岭下村商务宾馆智能工程破坏损失资产评估报告》，反映：岭下村商务宾馆的智能工程于2018年2月完工。经现场勘察地面一层的部分视频监控系统已损坏；地下一层现已出租，除少数摄像头仍能正常工作外，其余视频监控系统、综合布线系统、车位引导系统、综合管网已基本损坏；地下二层为地下停车场，目前处于正常使用中；地下停车场有两个出入口，停车场管理系统的电动栏杆、出入口控制机、车辆探测器等装置均已损坏；现场未见机房防静电地板、UPS主机、蓄电池等设备。以2019年10月21日为评估基准日，评估结论为该工程遭到破坏的经济损失合计为742900元。另外，据原告提供浙江东达科技发展有限公司温州分公司出具的《预算书》反映，该工程的预算造价为1090520元。据原告提供的其与浙江东达科技发展有限公司温州分公司签订的《建设工程施工合同》反映，瑞安市岭下村1#地块休闲中心及商务宾馆智能工程的约定合同价款为202万元。据原告提供的浙江首信工程项目管理公司出具的《工程造价咨询报告书（初稿）》反映岭下村1#地块休闲中心及商务宾馆智能工程的审核造价1962811元。悦来实业还经原告同意对承租房屋周边绿化带进行了拆除改造。2019年5月，原告经审批就“万松商务中心绿化带因需要拆除”向瑞安市政府有关部门交纳了城市易地绿化补偿费456092元。 2018年10月19日，原告提起与悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军的（2018）浙0381民初13856号房屋租赁合同纠纷一案，请求：1、判令涉案《合同书》自2019年7月31日起解除；2、悦来实业支付原告房屋第一年剩余租金、逾期付款违约金；3、悦来实业于2019年7月31日前腾空承租的房屋返还给原告；逾期腾空交付的，按年租金2019万元计至实际腾空交付之日止；4、冠达控股、王海燕、郑建军对悦来实业支付租金及利息的义务承担连带偿还责任。2019年4月17日，本院作出该案一审判决，认为冠达控股破产清算于2018年8月27日裁定受理，其债务于裁定受理破产清算之日到期，但至该日止，悦来实业支付的租金已远超其应付租金，故冠达控股在该案中不需再行承担保证责任等，判决：悦来实业支付原告第一年剩余租金53万元及自2018年7月1日起分段计算的逾期付款违约金，王海燕、郑建军承担连带责任，驳回其他诉讼请求。（以判决书为准。） 2019年8月5日，针对悦来实业未按约支付第二年租金，为避免损失的扩大，原告（甲方）与悦来实业（乙方）签订《协议书》，约定：定于2019年8月8日，乙方将出租房屋（岭下村商务中心）交还给甲方，由甲方进场全面接管；本协议签署后，不影响双方因履行涉案《合同书》而发生纠纷的后续处理或权利主张。2019年8月8日，悦来实业将涉案租赁标的物交还原告，原告进场全面接管。实际履行过程中，双方事实上约定了2019年8月1日以后的租金由原告收取。 2019年2月27日，悦来实业（甲方）与瑞安市金柜量贩娱乐有限公司（乙方）签订《租赁合同》和《商业管理服务协议》，约定：乙方向甲方承租瑞安市悦来悦好生活广场A座负一层AF-102号、建筑面积3524平方米的经营场地，乙方在该经营场地的经营品牌为金柜（暂定），租赁期限10年，自计租日2019年8月1日起计租，装修期2019年3月1日至同年7月31日不计租金，第一年租金75万元、商业管理服务费75万元在本合同签订后5日内缴纳，履约保证金30万元在本合同签订之日支付，等等。原告在该《租赁合同》上盖章，表示：对该《租赁合同》予以确认，即使今后原告与悦来实业的租赁关系解除，悦来实业不再具有出租资格，原告愿意继续承受悦来实业在此合同中的权利义务直到本合同履行完毕为止。2019年5月15日，悦来实业（甲方）与金翔（乙方）签订《经营场地租赁合同》和《商业管理服务协议》，约定：乙方向甲方承租瑞安市悦来悦好生活广场A座一层AF-103号、建筑面积935平方米的经营场地，乙方在该经营场地的经营品牌为快泳蛙，租赁期限10年，自2019年11月1日起计租，装修期2019年6月1日至同年10月31日不计租金，第一年租金25万元、商业管理费25万元、履约保证金5万元，在本合同签订之日缴纳，等等。现有证据不能证明瑞安市金柜量贩娱乐有限公司、金翔向悦来实业交纳上述合同价款。 原告分别于2019年9月2日、8月22日交纳了岭下村1#地块（万松商务中心）2019年8月份的水费22686.74元、电费157209.68元。 被告声海艺校属于民办非企业单位法人，李小芳系其法定代表人。2018年9月20日，悦来实业（甲方）与声海艺校（乙方）签订了《租赁合同》，约定：声海艺校向悦来实业承租瑞安市××广场××座××层××号经营场地（建筑面积298平方米），经营品牌为“声海业余艺术学校”，租赁期限五年，计租起始日为2018年12月1日，第一年租金87500元、商业服务管理费87500元，在本合同签订后5个工作日内缴纳，物业管理费16800元／年与租金同时支付，经营场所的水费、电费等公用事业费、公共能耗费等，按月向甲方或甲方委托的管理公司支付，等等。双方另于2018年9月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月20日至2023年9月19日，租金一年175000元，等等。声海艺校于2018年7月24日向悦来实业支付第一年租金87500元、商业管理费87500元、物业管理费16800元、履约保证金4万元、装修保证金2万元；于2018年8月8日向悦来实业支付租金商业服务费10万元。另外，声海艺校庭后陈述其于2020年6月30日按原告要求（以年租金184909元为基数，自2019年12月1日至2020年7月31日止的8个月计算）向其支付了123272元。2020年6月15日，声海艺校与原告签订了《万松生活广场商铺租赁合同》，对涉案房屋约定了2020年8月1日起至2023年7月31日止的租期，而后瑞安市声海业余艺术学校也支付了首年租金184909元，保证金20000元，物业管理费12500元。原告对该事实予以确认。 2018年12月20日，悦来实业（甲方）与被告岳维刚（乙方）签订《租赁合同》，约定：岳维刚向悦来实业承租瑞安市××广场××座××层××号经营场地（建筑面积780平方米），经营品牌为“岳记龙虾甲鱼馆”，租赁期限三年，计租起始日为2019年3月1日，第一年租金为34万元、第一年商业管理服务费34万元，在本合同签订后5个工作日内缴纳，经营场所的水费、电费等公用事业费、公共能耗费等，按月向甲方或甲方委托的管理公司支付，等等。岳维刚于2018年12月20日、2019年3月3日、3月23共向悦来实业支付85万元（包括第一年的租金商业管理费53万元、履约保证金27万元、租赁综合服务费5万元）。另外，岳维刚庭后陈述其己于2020年4月5日搬离了案涉房屋，且通知了原告。原告对该事实予以确认。 本院于2020年2月21日作出（2020）浙0381破申1号民事裁定书，裁定受理悦来实业的破产清算一案，于2020年3月10日作出（2020）浙0381破16号决定书，指定温州安盛企业清算事务所有限公司担任管理人。瑞安市悦来实业有限公司的法定代表人于2019年10月17日由项国庆变更为吴敦侮。 本院于2018年8月27日作出（2018）浙0381破申194号民事裁定书，裁定受理冠达控股的破产清算一案，并于2018年8月30日作出（2018）浙0381破161号决定书，指定浙江安阳律师事务所担任管理人。 本院认为：一、关于涉破产企业在诉讼程序上的处理。本院于2019年9月29日立案受理了本案，于2018年8月27日裁定受理了冠达控股的破产清算案件，于2020年2月21日裁定受理悦来实业的破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条之规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会）第110条之精神，原告对冠达控股的本案起诉，应当裁定予以驳回（另行制作裁定书）。原告对冠达控股的保证债权，应当另行提起破产债权的申报。对悦来实业的本案起诉应当予以审理，但对悦来实业的诉讼费宜按件收取。二、关于原告诉讼请求是否予以支持。1、关于原告第一项诉讼请求是否予以支持。涉案《合同书》应认定合法有效。合法有效的合同对当事人有约束力，当事人应全面履行合同义务。但当事人协商一致，可以解除合同。根据被告悦来实业与原告于2019年8月5日签订的《协议书》以及双方约定2019年8月1日以后的租金由原告收取的事实，应当认定原告与悦来实业已经约定《合同书》于2019年7月31日。原告第一项诉讼请求，即判令原告与悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军于2017年12月14日签订的《合同书》自2019年7月31日起解除，其中：针对被告悦来实业应予支持；针对王海燕、郑建军，缺乏依据，不予支持；针对涉冠达控股，如上所述宜一并另案处理，一并驳回起诉。2、关于原告第二项诉讼请求是否予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。悦来实业已履行《协议书》于2019年8月8日将涉案租赁标的物交还给原告，由原告进场全面接管。对于原告第二项诉讼请求，即判令悦来实业于2019年7月31日前腾空并返还原告承租房屋，不予支持。3、关于原告第三项诉讼请求是否予以支持。从《合同书》解除到实际腾空返还房屋，悦来实业实际占用房屋，应当承担给付原告2019年8月1-8日期间房屋占用费的《合同书》解除的法律责任。原告主张因转租合同造成腾空返还房屋不彻底，悦来实业仍应对2019年8月9日起的房屋占用费承担责任。本院认为，悦来实业与次承租人签订的转租合同因《合同书》的解除而丧失合同履行的基础，原告作为所有权人如果认为次承租人构成侵权的，应当对实际占用人及其他责任人行使物权保护请求权。此情况宜在原告行使物权保护请求权时区别情况作个案处理，本案不应直接予以支持。因此，对于原告第三项诉讼请求，即判令悦来实业向原告支付自2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（就此确认破产债权），应在2019年8月1-8日期间参照《合同书》约定的租金2019万元/年的标准予以计算支持。4、关于原告第四项诉讼请求是否予以支持。《合同书》约定的合同履约保证金至今没有实际支付，原告主张悦来实业在《合同书》解除后仍应支付，缺乏法律依据，不应支持。对于原告第四项诉讼请求，即判令悦来实业支付原告合同履约保证金260万元（就此确认破产债权），不予支持。5、关于原告第五项诉讼请求是否予以支持。关于金柜KTV、快泳蛙的租赁合同，系悦来实业与次承租人签订的转租合同，起租日均在2019年7月31日之后。双方约定2019年8月1日以后的租金由原告收取，双方均应按此履行以解决有关纠纷。但是，证据12中的入账通知书3张都是原告作为收款人，其中2张付款人系项雪梨（1张附言金柜），1张付款人不明（备注租金金翔），不能证明次承租人向悦来实业支付了合同款项。（2018）浙0381民初13856号民事判决书中对于扣减第一年租金的已付款未作详细表述，无从判断其与证据12反映款项的关联性。因此，对于原告第五项诉讼请求，即判令被告悦来实业返还原告不当得利185万元（就此确认破产债权），不予支持。6、关于原告第六项诉讼请求是否予以支持。（1）关于岭下村商务宾馆智能工程损坏。悦来实业主张有关损坏是因租赁行为经原告同意而实施的合理改造的后果，原告在出租当时就应当预料到在装修过程中可能存在的损坏行为，有关对破坏相关物件的赔偿或恢复原状，双方在租赁合同书中没有约定，故悦来实业不需要承担赔偿责任。王海燕主张原告提交的证据只能说明损害后果，而不能说明悦来实业采取了什么损害行为，损害后果与损害行为有何因果关系，证据逻辑链不完整。悦来实业入场时，智能工程是损坏的状态，悦来实业进行了维修、改造，在悦来实业离场前，该工程仍是正常使用的状态。本院认为，根据当事人陈述，悦来实业在装修过程中确曾对该工程进行过一定的改造，造成了一定程度的损坏，事实是清楚的。《合同书》约定了租赁期间商务中心修缮责任由乙方自负，期满后乙方应完整将商务中心交还给甲方，否则按价赔偿。悦来实业主张《合同书》没有上述约定，不符合事实，反而是不需要赔偿应有约定而未见约定。改造必然造成一定程度的损坏，正常使用不等于没有损坏。王海燕上述主张，亦不予采纳。王海燕主张从2019年8月8日原告全面接管案涉房屋到评估基准日2019年10月21日，期间两月有余，可能存在其他原因导致损坏。本院认为，王海燕提出该项主张应当承担举证责任，现没有提供证据予以证明，本院不予采纳。因此，对于原告第六项诉讼请求中关于悦来实业赔偿原告岭下村商务宾馆智能工程损失1090520元（就此确认破产债权）的部分，在评估结论742900元范围内应予支持。（2）关于城市易地绿化补偿费损失。根据当事人陈述，应当认定悦来实业在装修过程中经原告同意曾对承租房屋周边绿化带进行了拆除改造。王海燕主张悦来实业对绿化带的改造是必然要进行的，增加了整个商务中心综合体的形象，目前仍在使用中，是加分项，不存在对原告造成损失。本院认为，该款是原告经审批向政府有关部门交纳的城市易地绿化补偿费，不属于被破坏的绿化带本身价值的损失，不在《合同书》上述约定的必须按价赔偿的范围。而且，有关绿化带改造，在《合同书》解除后，原告接手经营后确实存在实际受益的情况。在该项费用负担未见合同约定的情况下，原告主张应由悦来实业承担，缺乏依据。因此，对于原告第六项诉讼中关于悦来实业赔偿原告城市易地绿化补偿费损失456092元（就此确认破产债权）的部分，不予支持。7、关于原告第七项诉讼请求是否予以支持。双方约定2019年8月1日以后的租金由原告收取，应按此履行。但原告在起诉时主张是支出的2019年8月份的水费、电费，与有关票据注明的2019年8月份的情况相符，而原告在审理中变更称支出的是2019年7月份的，却没有提供相应的证据予以证明。因此，对于原告第七项诉讼请求，即判令悦来实业支付原告水费22686.74元和电费157209.68元（就此确认破产债权），本院不予支持。8、关于原告第八项诉讼请求是否予以支持。原告请求判令被告冠达控股、王海燕、郑建军对其第三至七项诉讼请求承担连带偿还责任（涉冠达控股请求确认破产债权）。如上所述，涉冠达控股部分应另案处理。本院对原告诉讼请求第三项中的2019年8月8日以后的房屋占用费，第四项履约保证金，第五项返还不当得利，第六项中的城市易地绿化补偿费，第七项水费电费，不予支持。王海燕、郑建军对上述本院不予支持的部分不需要承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十条规定，“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”本案中，《合同书》约定，王海燕、郑建军为悦来实业履行本租赁合同的义务承担，《合同书》解除的主要原因是悦来实业逾期没有支付第二年租金，悦来实业存在违约并导致合同解除。因此，本院对原告诉讼请求第三项中的2019年8月1-8日期间的房屋占用费、第六项中的商务宾馆智能工程损失予以支持，王海燕、郑建军应当对此承担连带保证责任。王海燕、郑建军在承担保证责任后，可以向悦来实业行使追偿权。王海燕主张不需要承担保证责任，理由不足，不予采纳。9、关于王海燕主张原告应对悦来实业投入的装修、装饰物进行补偿如何处理。本院认为，悦来实业在本案中明确表示不提出相关主张，本案对此不予审理。10、关于原告第九项诉讼请求是否予以支持。声海艺校属于民办非企业单位法人，李小芳系其法定代表人。原告以李小芳为被告，要求其承担应由声海艺校承担的责任，缺乏依据，不予采纳，其对李小芳的诉讼请求，应予驳回。声海艺校于2018年9月20日与悦来实业签订了《租赁合同》，约定第一年租金175000元，计租起始日为2018年12月1日，后向悦来实业交纳了第一年租金等，又向原告支付了123272元（以年租金184909元为基数，自2019年12月1日至2020年7月31日止的8个月计算），并与原告重新签订了租赁期限为2020年8月1日起至2023年7月31日止的《万松生活广场商铺租赁合同》并向原告支付了首年租金等。原告第九项诉讼请求，即判令声海艺校于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费。本院认为，其中于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋已无履行之必要，相关请求不予支持。但自2019年8月9日起至2019年11月30日期间，因《合同书》解除，声海艺校与悦来实业签订的合同履行已丧失基础，原告得以行使物权保护请求权。声海艺校作为实际占用人，应当向原告支付房屋占用费，以年租金175000元为基数，计应支付54497.7元。声海艺校与悦来实业之间因履行合同可能存在纠纷，其中包括已付第一年租金如何处理的问题，可以另案起诉解决。11、关于原告第十项诉讼请求是否予以支持。岳维刚与悦来实业于2018年12月20日签订了《租赁合同》，约定第一年租金、商业管理费680000元，计租起始日为2019年3月1日，后向悦来实业支付第一年租金商业管理费等，又于2020年4月5日搬离了案涉房屋，且通知了原告。原告第十项诉讼请求，即判令岳维刚于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金、商业管理服务费68万元为基数）。本院认为，其中于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋已无履行之必要，相关请求不予支持。但自2019年8月9日起至2020年4月4日期间的房屋占用费，与上述对声海艺校同类问题作同样处理，岳维刚应向原告给付房屋占用费，以680000元为基数，计应支付444018.3元。岳维刚与悦来实业之间因履行合同可能存在纠纷，其中包括已付第一年租金如何处理的问题，可以另案起诉解决。岳维刚主张受新冠疫情2020年3月1日至2020年4月5日期间影响腾空，但没有提供证据证明，本案无法认定相关事实，本案不能一并考虑。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，判决如下： 一、确认原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社与被告瑞安市悦来实业有限公司于2017年12月14日签订的《岭下村商务中心租赁合同书》自2019年7月31日起解除。 二、确认原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社对被告瑞安市悦来实业有限公司享有债权442520.5元（《岭下村商务中心租赁合同书》解除后，被告应承担的房屋占用费）。 三、确认原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社对被告瑞安市悦来实业有限公司享有债权742900元（岭下村商务宾馆智能工程损失赔偿款）。 四、被告王海燕、郑建军对被告瑞安市悦来实业有限公司应承担的上述第一、二项义务承担连带保证责任。被告王海燕、郑建军承担连带保证责任后可以向被告瑞安市悦来实业有限公司追偿。 五、被告瑞安市声海业余艺术学校于本判决生效后十日内一次性给付原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社房屋占用费54497.7元。 六、被告岳维刚于本判决生效后十日内一次性给付原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社房屋占用费444018.3元。 七、驳回原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社的其他诉讼请求（另行裁定驳回原告对冠达控股的起诉）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费75057元，由原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社负担73786元，被告瑞安市悦来实业有限公司、王海燕、郑建军负担300元，被告瑞安市声海业余艺术学校负担199元，被告岳维刚负担772元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 周新弟 人民 陪 审员 张丽星 人民 陪 审员 徐祥建 二〇二〇年八月三十一日 （代）书记员 潘 密 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1。【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3。【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。