四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8238号 原告：邓娜，女，1989年6月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，公司员工。 原告邓娜与被告成都中强实业有限公司（以下简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓娜、被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓娜向本院提出诉讼请求：1.判令中强公司向邓娜赔偿逾期交房违约金，分段计算为：从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为25936.3元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为13326.4元，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算，截至起诉时2020年6月30日暂计86836.4元；共计126099.1元；2.判令中强公司履行合同及时备案义务和预告登记义务；3.本案诉讼费等合理费用由中强公司、安信信托公司承担。事实和理由：2018年1月7日,中强公司与邓娜签订《四川省商品房买卖合同（预售）》,将位于成都市锦江区××街××号××幢××单元××层××号房以2356472元的价格出售给邓娜,地产项目简称星汇广场项目。合同约定交房时间2018年12月31日。合同签订后，邓娜按照合同约定支付首付款716472元。然而，2018年7月4日，星汇广场出现了停工。中强公司经邓娜多次催告，提出完成备案申请和预告登记以保障物权，中强公司均以走流程为由拖延办理，邓娜已穷尽了申请义务。至2018年12月11日，星汇广场项目处于停工状态确定项目逾期交付，中强公司仍未按《关于对星汇广场业主诉求的承诺》约定为邓娜办理备案。至2019年6月30日开发商通知的逾期交付时间，因停工原因邓娜再次提出申请。至今，邓娜一直没有备案。根据合同第24条约定：“出卖人自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30后可向房地产管理部门查询本合同登记备案信息”，中强公司未在合同约定的时间内办理备案。2018年7月30日，邓娜和多位业主与中强公司达成谈判，中强公司出具法人蒲昭奎签字的《关于对星汇广场业主诉求的承诺》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但由于中强公司过错，至今仍未备案。按照《关于对星汇广场业主诉求的承诺》及《告星汇项目业主书》，违约金从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算，从2019年9月1日起直至交房为止按照已付房款每日万分之四计算。经邓娜多次催告，中强公司至今仍未履行房屋买卖合同中的交房及合同备案义务。邓娜为维护其合法权益，特提起诉讼。 中强公司辩称，邓娜未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应承担违约责任。由于邓娜已提起诉讼，双方已丧失协商基础，因此中强公司发出的告业主书并不适用于本案，也就是说双方并没有就违约金的标准达成书面协议。根据合同第24.3条约定，邓娜办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理合同备案手续。由于邓娜尚未履行付款义务，中强公司有权行使不安抗辩权或同时履行抗辩权。即使法院认定需要支付违约金，违约金的金额应当按照合同第19条约定的标准即每逾期一日按已付款万分之一计算。 本院经审理认定事实如下：2018年1月7日，邓娜与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同约定：邓娜向中强公司购买成都市锦江区××街××号××广场××幢××单元××层××号房屋，总价款为2356472元。邓娜采取贷款方式支付房款，于2018年1月7日前支付首期房价款716472元，余款申请贷款支付。中强公司应在2018年12月31日前向邓娜交付该商品房。逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向邓娜支付全部房价款万分之一的违约金。第二十四条预售合同登记备案，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，邓娜在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致……第二十六条预告登记，双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。第二十四条第三款内容加黑显示。 合同签订后，邓娜支付了购房首付款716472元，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向邓娜等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 另查明，截至本案庭审之日，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实，有邓娜提交的当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、银行POS单、收据、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于对星汇业主关心问题的回复》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，邓娜与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。邓娜向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约定时间向邓娜交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，邓娜与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。关于具体违约金标准，中强公司在《告星汇项目业主书》中对2019年1月1日后的逾期交房违约金标准进行了上调，邓娜对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议。即自2019年1月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截至本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金邓娜可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为邓娜办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以邓娜付清全部房款为前提。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第一款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上无法确认就是双方约定该款不适用，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。而且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，邓娜主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于邓娜主张中强公司办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，邓娜与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对邓娜此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓娜支付2019年1月1日至判决生效之日的逾期交房违约金（均以已付购房款716472元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告邓娜于2018年1月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告邓娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2922元，减半收取1461元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年八月十八日 书记员 徐嘉源