广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初1489号原告：余丽莹，女，1992年12月28日出生，汉族，住汕头市澄海区***********巷15号，公民身份号码：440************54X。委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思杰，广东腾翔律师事务所律师。被告：徐发鸿，男，1989年10月10日出生，汉族，住汕头市濠江区**************，公民身份号码：440************013。委托诉讼代理人：陈胜忠，广东科源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊涛，广东科源律师事务所律师。原告余丽莹诉被告徐发鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员黄泽葵独任审判，于2020年7月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人肖亮奇及郑思杰、被告的委托代理人陈胜忠和胡俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2019年10月18日，原告与被告签订《汕头市房地产租赁合同》(以下简称合同)，约定被告将自己承租的位于汕头市金平区*********************的房屋出租给原告使用，租期为46个月，自2019年10月21日至2023年8月31日止，前22个月每月租金为8000元，后24个月每月租金为9600元；同时约定建筑面积为300㎡。合同签订后，原告依约支付转让费、租金及履约金，其中租金至今已经付还共计74670元。但原告使用涉案房屋一段时间后，发现房屋的实际面积与合同约定严重不符，并非合同约定的建筑面积300㎡，且层高也不标准，原告只能有限制的使用房屋，严重影响原告的正常经营使用。基于前述情况，原告多次要求被告通知业主(涉案房屋权属人)一并到现场确认涉案房屋面积以及协商超额收取的租金如何退回，但被告却以多种理由进行拖延，有时向原告表示出租房屋符合合同要求，有时又表示愿意协商超额收取租金一事，甚至出言辱骂原告，但最终均没有一个协商一致的结果。被告与原告签订合同时存在欺骗行为，致使原告随后的正常经营受到严重影响，且被告一直超额收取原告的租金。故原告向法院起诉，请求：1.请求判令被告按照房屋实际面积（199.12㎡）退还原告超额支付的租金24801元（自2019年10月21日起至2020年7月31日）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。案在审理中，原告当庭增加诉讼请求如下：3.请求判令将原告与被告于2019年10月18日签订的《汕头市房地产租赁合同》第一项“……建筑面积约300平方米……”变更为“……建筑面积约200平方米……”、第三项“每月租金为￥8000元（大写人民币零万捌仟零佰零拾零元整）”变更为“每月租金为￥5333元（大写人民币零万伍仟叁佰叁拾叁元整）”、备注“本合同签订为46个月，前22个月租金为人民币8000元（捌仟元正），后24个月每个月租金为人民币9600元（玖仟陆佰元正）…（2021.8.31起租金为每个月9600元正）”变更为“本合同签订为46个月，前22个月租金为人民币5333元（伍仟叁佰叁拾叁元正），后24个月每个月租金为人民币6400元（陆仟肆佰元正）…（2021.8.31起租金为每个月6400元正）”。当庭增加事实和理由如下：原告与被告房屋租赁合同纠纷一案业经贵院立案受理，案号列：（2020）粤0511民初1489号。由于被告在与原告于2019年10月18日签订《汕头市房地产租赁合同》时，恶意隐瞒涉案房屋的实际建筑面积（房屋实际面积为199.12㎡，合同约定为300㎡），致使原告超额支付不对等租金的同时严重影响原告的正常经营使用，故根据《合同法》54条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，原告请求法院变更双方合同的部分条款，维护原告的合同平等主体资格及合法权益。被告提交答辩状辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；原告应按双方签订的《汕头市房地产租赁合同》的约定内容继续履行承租和付还租金义务。一、涉讼房屋系被告于2018年8月16日向该房屋的产权人翁冬生承租，租赁期限自2018年9月1日至2024年9月1日。该房屋原有二层，建筑面积199.12m²，产权人翁冬生在将房屋出租给被告之前，已自行在房屋首层与二层之间搭建一层楼层，搭建的楼层面积约100㎡。因此，涉讼房屋合共实际面积约为300㎡，这在被告与房屋产权人翁冬生签订的《汕头市房地产租赁合同》中已有明确约定。后被告在经过房屋产权人翁冬生的同意下，将房屋按现状转租给原告，被告在向产权人翁冬生承租房屋后并未改动房屋结构。二、原告在与被告签订合同时已知悉房屋的实际面积，并且是在经过实地考察房屋现状后才与被告签订合同承租涉讼房屋。假设房屋的建筑面积只有199.12㎡，与合同约定的面积300㎡整整相差了100㎡，100㎡在现实中已是一套普通住宅的面积，如此巨大的面积差异，原告在现场是完全可以直观感受得出的。原告在签订合同前和签订合同后没有提出面积异议，而是在使用房屋半年多的时间后才提出，并声称系受被告欺骗签订租赁合同，既不符合事实也不符合逻辑。三、原告在诉状中称“原告只能有限制的使用房屋，严重影响原告的正常经营使用”，从该表述可以推断，原告只有在使用该房屋前就知悉房屋面积只有199.12㎡或面积存在差异的情况下，才可能存在“有限制地使用房屋”。因为“有限制”是一种主观行为，如若原告是在使用房屋一段时间后才发现房屋的实际面积与合同约定不符，那么原告也已按现状实际使用房屋一段时间（长达7个月），不存在“有限制”地使用房屋，更不存在严重影响原告正常经营使用的问题。因此，原告一方面称房屋在使用一段时间后才发现面积存在差异，另一方面又称是“有限制”地使用房屋，前后矛盾，违背事实和常理。综上，被告在经过产权人同意的情况下将涉讼房屋按现状转租给原告，原告也经过现场考察涉讼房屋后，才与被告签订合同承租房屋。因此，双方签订的《汕头市房地产租赁合同》合法有效，原告应当按照合同约定的租金履行付租义务，原告声称其在使用涉讼房屋一段时间后才发现房屋实际面积与合同约定不符，明显不符合事实也缺乏依据，其诉讼请求应予驳回。原告对其主张提供的证据有：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告的人口信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《汕头市房地产租赁合同》，证明原、被告于2019年10月18日签订《汕头市房地产租赁合同》约定建筑面积为300㎡，但涉案房屋实际为199.12㎡；4.微信转账记录，证明原告已经向被告支付租金74670元，其中24801元为超额支付，属于不当得利，依法应当退回。当庭补充证据如下：5.《微信聊天记录》，证明原告多次向被告反映涉案房屋实际建筑面积与合同约定严重不符，严重影响原告正常使用，且被告一直拒绝协商解决。6.向法院申请律师调查令调取的《不动产产权情况表》，证明涉案房屋的实际面积是199.12平方米，如果按被告所述房屋内存在一百平方米自行搭建的楼层，那么该楼层依法应认定为违章建筑。被告对原告证据的质证意见：对证据1、2，没异议；对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议：原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》约定的房屋建筑面积300㎡，符合事实，原告对此也是知情的。首先，该房屋是被告向产权人翁冬生租赁后按房屋现状转租给原告的，该面积与被告和翁冬生签订的《汕头市房地产租赁合同》上约定的房屋建筑面积相符；其次，原、被告签订《汕头市房地产租赁合同》时，原告已现场考察过房屋现状，也知悉房屋的建筑面积为300㎡的事实，否则，原告不可能仅凭被告一面之词就认可房屋面积为300㎡并与被告签订合同；最后，原告自己在与被告签订的《汕头市房地产租赁合同》上注明：“如果房东需追回房产租赁，甲方全款退回乙方”，这也印证了原告明知该房屋系被告向房东翁冬生租赁后按现状转租给原告的事实，被告不存在任何欺骗原告的情形。对证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议：首先，被告对原告自己在转账记录中备注房屋实际面积200㎡、租金16000元并不认可，原告应按合同约定按时足额履行付租义务；其次，原告系2019年10月开始向被告承租涉讼房屋，但其是在2020年5月才开始在转账记录中备注上述内容，此时原告已承租房屋长达7个月的时间。原告诉称是在使用涉案房屋一段时间后才发现房屋面积与合同约定不符，但如若按照其所认为的房屋建筑面积只有199.12㎡，与合同约定的300㎡整整相差了100m²，那么为何原告在使用了长达7个月后才发现房屋面积存在如此巨大差异？最后，原告称只能“有限制的使用房屋，严重影响其正常经营使用”，也与事实不符。如前所述，假设原告是使用房屋7个月后才发现面积存在差异，那么原告也已按房屋现状实际使用了7个月的时间，不存在“有限制”地使用房屋，更不存在严重影响其正常使用的情形。原告的陈述前后矛盾，实际是为了达到少付租金的目的，其陈述严重违反事实和逻辑常理，其诉求应予驳回。对证据5，对三性均有异议，该微信记录只是原告的单方陈述，被告对此并不认可，被告在聊天记录中也没有对原告自己的陈述做任何回应，所以原告的该项证据无法证明其要证明的内容。对证据6，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，虽然该不动产产权登记情况表登记的面积是199.12平方米，但该房屋其实是复式，该房产实际是由两层的，但是后面是因为产权人自行在一层和二层之间搭建了一层，所以房屋才有三层楼层，那么原告在签订合同时已经是对此明确知悉的。搭建是通常做法，也是经开发商、物业同意的，该房产是复式的，按汕头目前的复式商铺销售现状，是允许在商铺内进行搭建的，本身就是开发商销售时宣传的内容，这种搭建是允许的。总而言之，原被告签订租赁合同时，是明确知道房屋中有搭建一层，总共有三层楼层的，被告不存在隐瞒欺骗的情形。被告对其抗辩提供的证据有：1.身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。2.粤（2018）汕头市不动产权第0016215号《不动产权证》复印件。3.《汕头市房地产租赁合同》复印件。证据2和证据3，证明其一、涉讼房产的产权人为案外人翁冬生；其二、被告2018年8月16日与产权人翁冬生签订《汕头市房地产租赁合同》时，产权人翁冬生已在涉讼房产自行搭建一层楼层，面积约100平方米，三层实际面积合共约300平方米，被告只是按照房屋现状转租给原告，不存在欺骗原告的情形。4.《汕头市房地产租赁合同》复印件,证明其一、被告系在经过产权人翁冬生同意的情况下将涉讼房屋转租给原告；其二、虽然合同约定的租赁房屋的建筑面积为约300平方米，而产权证上的建筑面积为199.12平方米，但被告在与原告签订合同时已告知原告，且原告也是在经过现场考察后才与被告签订合同，故不存在被告欺骗原告签订合同的情形，原告应按合同约定继续履行承租和付还租金的义务。5.《店铺转让合同》、《收款收据》、《寄膳费收款收据单》复印件,证明其一、被告将涉讼房屋转租给原告的同时，将店内财产、物品一并转让给原告并向原告收取转让费170800元（扣除学生寄膳费后剩余137090元）；其二、双方签订的《店铺转让合同》第一条约定：“甲方将位于金平区安居西路龙光龙腾嘉园17栋104-204的门面转让给乙方使用，建筑面积为300平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务”，第三条约定：“门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同中所规定的条款”，前述约定可以证明，原告在向被告承租涉讼房屋时，已明确知悉被告系向产权人翁冬生租赁房屋后转租给原告，以及房屋的现状、房屋建筑面积为300平方米的事实，被告只是将房屋按现状转租给原告，不存在任何欺骗原告的情形。6.《涉讼房屋现状照片》、《宣传册》复印件，证明涉讼房屋现状为三层，均被原告充分利用作为“越腾学生托管”的经营场地，不存在严重影响其正常经营使用的情况。原告对被告证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，该证据恰恰可以反映涉案房屋的实际建筑面积为199.12平方米，如业主在其房屋内违法自行搭建楼层则应认定为违章建筑。对证据3，就被告与业主签订的合同的三性及证明内容均有异议，首先由于业主本人并没有出庭作证，或提供相关的证人证明，故对该合同的真实性合法性无法予以认定，其次，从该合同的第一项约定明显可以看出明确约定的建筑面积约199.12平方米，且在后面有备注房产原有二层，在一二层之间搭建一层，面积约一百平方米，可见被告与业主签订涉案房屋租赁合同时，双方就涉案房屋的真实情况有作出明确约定，反观原被告签订的合同则直接约定建筑面积为300平方米，并没有向原告明确说明其在房屋内自行搭建的楼层属于违章建筑，故其行为实际是存在隐瞒原告。对于证据4，原被告签订的合同，全部条款没有异议，但对于最后翁冬生的签名的真实性合法性有异议。对于证据5，真实性合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，该证据再一次反证双方约定的实际建筑面积，约定的面积为300平方米，与实际建筑面积严重不符，即存在重大误解，而被告也存在隐瞒欺诈的行为，而原告在与被告签订涉案租赁合同时，被告由始至终没有向原告提供其与业主签订的租赁合同，原告是等到开庭看到被告提供的复印件方才知道被告与业主签订的合同。对证据6的三性均有异议，与本案无关。本院审理查明，案涉租赁房屋即位于汕头市金平区************************复式的权属人系案外人翁冬生，该房屋登记建筑面积为199.12平方米，用途为商铺。2018年8月16日，被告与案外人翁冬生签订了《汕头市房地产租赁合同》，约定被告向案外人翁冬生承租案涉租赁房屋作家教园使用，租期自2018年9月1日起至2023年9月1日止，合同上备注：房产原有二层，在一、二层之间搭建一层，面积约100平方米，三层实际面积合共约300平方米。嗣后，被告又于2019年10月18日与原告签订《汕头市房地产租赁合同》，约定被告将其承租的案涉租赁房屋，建筑面积约300平方米及配套设施、设备出租给原告作家教园使用，租期自2019年10月21日起至2023年8月31日止，前22个月的月租金为8000元，后24个月的月租金为9600元，原告于签订合同时向被告支付三个月租金24000元及履约金8000元共计32000元。同日，原、被告还签订了《店铺转让合同》，约定被告将案涉租赁房屋转让给原告使用，建筑面积300平方米，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，并对转让费及家教园接送等事项进行约定。原、被告签订上述两份合同后，被告依约将案涉租赁房屋及配套设施等交付给原告使用，原告也向被告支付了租金及转让费等。但是，原告承租案涉房屋并使用一段时间后，认为房产面积与合同约定的300平方米严重不符，层高也不标准，影响其正常经营使用，并认为被告签订合同时存在欺骗、隐瞒房产实际面积行为。故向本院提起本案诉讼。本院认为，根据原告的诉求及被告的抗辩，本案的焦点如下：第一、案涉租赁房屋即位于汕头市金平区************************复式的房屋内部加建的楼层是否属于违章建筑。经查，案涉租赁房屋的房产证中载明该房屋为104、204号房复式，而现该房屋内部具有三层楼层，其中一层系由业主自行加建；鉴于该加建楼层属于房屋内部装修，且原告也未能举证证明该加建楼层已被相关行政管理部门认定为违章建筑，故原告主张该加建楼层属违章建筑，不予采纳。第二、原、被告于2019年10月18日签订《汕头市房地产租赁合同》时，是否存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈情形。经查，原、被告于庭审中均确认双方签订租赁合同时，案涉租赁房屋内部已是三层楼层建筑，实际面积约为300平方米；双方签订合同时也到案涉租赁房屋实地勘查，且双方租赁案涉房屋的同时，被告也将其经营的家教园配套设施及业务一并转让给原告，故原告在承租案涉房屋时对房屋现状，尤其是房屋实际层数及面积是知悉的；双方在上述合同中约定租赁房屋建筑面积约300平方米，与房屋实际面积相符合，未违背原告真实意思表示。故原告在明知且认同房屋内部为三层楼层及房屋实际使用面积为300平方米的情况下承租了案涉房屋，仅以合同约定面积、层数与房产证登记面积、层数不相符为由，主张被告签订合同时存在欺诈行为，不具有事实依据和法律依据，不予采纳。综上所述，原、被告于2019年10月18日签订的《汕头市房地产租赁合同》未违反相关法律强制性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同情形，且双方已实际履行大部分合同权利和义务，故对上述房屋租赁合同的成立和有效，可予认定。因此，原告基于主张合同存在无效或可撤销情形提出的相关诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告余丽莹的全部诉讼请求。本案受理费减半收取人民币210元，由原告余丽莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 黄泽葵二〇二〇年八月十八日法官助理 郑洁祥书 记 员 孙 丹