广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初177号原告：官斯宁（反诉被告），男，1968年9月17日出生，汉族，翁源县人，住所：广东省翁源县************。委托诉讼代理人：官毅杰（系官斯宁长子），男，1998年3月3日出生，汉族，翁源县人，住所：广东省翁源县************。委托诉讼代理人：丘文瑞，男，广东智成律师事务所律师。被告：陈德明（反诉原告），男，1963年12月9日出生，汉族，翁源县人，住所：广东省翁源县******长兴华府801房。委托诉讼代理人：陈宜辉，男，广东达梦律师事务所律师。被告：官国新，男,1978年8月30日出生，汉族，翁源县人，住所：广东省翁源县************。委托诉讼代理人：许秀映，女，韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。原告官斯宁与被告陈德明、官国新合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告官斯宁及其委托诉讼代理人官毅杰、丘文瑞，被告陈德明及其委托诉讼代理人陈宜辉、被告官国新及其委托诉讼代理人许秀映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官斯宁向本院提出诉讼请求：1、判决两被告立即交付600平方米楼房、车位2个、杂物间4间，或支付600平方米楼房折价3060000元（600㎡×5100元／㎡）、车位折价160000元（2个×80000元／间）、杂物间367200元（4间×12㎡×1.5倍×5100元／㎡），合计3587200元；2、判决两被告支付违约金500000元；3、由两被告承担连带责任；4、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2016年12月10日，被告陈德明、官国新合伙在原告楼房相邻不远的地方建楼房，之前两被告曾多次要求原告把原告的楼房给他们做房地产，遭到原告的拒绝。为此，两被告在建楼房开挖地基时紧挨着原告的楼房边挖地基，原告见状，曾多次警告两被告，但两被告根本没有把原告的警告当一回事，继续强行施工，造成地基泥土突然坍塌，将原告三层楼房砖墙拉动严重开裂，使原告的楼房成为危房不能居住。2016年12月15日，经有关部门鉴定，翁源县国土资源局龙仙国土资源所向原告送达了《地质灾害告知书》，初步判定地质灾害为“人为滑坡”，规模为中型。事情发生后，原告曾向有关部门报警，多次要求有关部门处理。2017年1月9日，在陂下村人民调解委员会的主持下，原告与两被告达成《协议书》，协议书一共八条，约定了双方的权利义务。协议签订后，除按第三条支付了补偿装修费230000元外，并未按双方约定的面积、时间交付楼房，两被告并未按协议书的约定履行义务，已违反双方签订的协议，必须赔偿原告的楼房。房屋和空地的赔付比例按房地产的毛坯房共600㎡、车位2个、杂物间4间。两被告必须在三年内按房地产的毛坯房交付原告使用。如果三年后不交房，必须赔偿原告50万元，还约定如一方违约罚款50万元。但时至今日，两被告超过约定期限未交付房屋给原告，构成违约，应支付违约金50万元给原告。由于两被告的违约，无法交付财产，原告认为，如果两被告无法交付楼房600㎡、车位2个、杂物房4间，应按翁源县******范围内毛坯房的价格折价赔偿，即楼房折价3060000元（600㎡×5100元／㎡）、车位折价160000元（2个×80000元／间）、杂物房367200元（12㎡×4间×5100元／㎡×1.5倍）。同时，两被告逾期交房，按约定还应赔偿原告损失，协议书既约定了赔偿损失，又约定了支付违约金，原告认为需由两被告支付违约金50万元给原告。综上所述，两被告在建楼房挖地基时，造成人为滑坡，使原告的楼房成为危房，无法居住，两被告有侵权行为在先，在原告与被告签订协议书后，两被告未按协议书约定条款履行义务，两被告又构成违约。根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。原告官斯宁提交的证据如下：1、居民身份证。证明原告主体适格的事实。经质证，被告陈德明无异议。被告官国新无异议。2、集体土地使用证、陂下村委会证明。（1）证明原告被损坏的三层楼房是以原告父亲官集荣为持证人的事实；（2）证明原告父亲膝下有儿子官斯翁、官斯浪、官斯宁的事实。经质证，被告陈德明无异议。被告官国新与陈德明的书面质证意见一致。3、地质灾害告知书、陂下村委会证明、照片。证明两被告挖地基建房造成原告三层楼房墙体拉裂，成为危房的事实。经质证，被告陈德明无异议。被告官国新对地质灾害告知书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为房屋拉裂可以进行加固维护进行保护，但原告却与他人合伙改建，其主观存在过错，原告应对其受到的损失承担相应的责任。对陂下村委会证明真实性无异议，对合法性、关联性有异议，我对何小勤支书进行口头询问，证明是原告打印好后拿去村委会盖章，只是证明原告的房屋有损害，但不是证明两被告的关系，该证明与我无关联，我并不是建房的投资者。照片是原告拍摄的，对其三性不发表意见。4、协议书。（1）陈德明、官国新与原告签订的协议书合法有效，协议书是在陂下村委会有关人员的见证下签订的，具有法律效力；（2）证明两被告承诺赔偿原告毛坯房600㎡、车位2个、杂物房4间的事实；（3）证明两被告须在三年内按房地产的毛坯房交付原告使用的事实；（4）证明如果两被告三年后未交付，必须赔偿损失或支付违约金给原告50万元的事实。经质证，被告陈德明异议认为，首先，协议书不合法，原告在其父亲官集荣的房屋权证的宅基地上与我进行小产权房开发房地产是违法的。其次，原告没有取得该土地的使用权，交由我及官国新开发房地产，违反《国土法》第四十四条及广东省《土地管理法实施办法》第三十九条、第四十条第四、五项、第五十六条第三项的规定，不具有真实开发性。再次，原告提交的证据三，足以证明原告提供的土地是在县城规划范围内，不得批准建设，而原告的申请审批也被驳回，说明政府不批准，属于不可抗力，根据《合同法》第九十四条第一款规定，协议书应依法解除，我也提起反诉。被告官国新对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，涉案房屋系小产权房，使用的是集体土地使用证，违反法律规定，涉案合同无效，协议中的合同主体有我的名字，不知道是如何打印上去的，签名栏并没有我的签名，根据合同相对性原则，协议与我无关。5、关于目前我村房屋政府拆迁补偿标准。证明按政府征收房屋拆迁补偿费为5100元／㎡的事实。经质证，被告陈德明无异议。被告官国新对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，征收房屋的补偿标准应以政府文件为准，不能以村委会的证明确定补偿标准，且与我无关，原告与陈德明签订的协议第七条约定，无法提交不动产证的情况下，每户补偿50万元，并不是每平方米5100元。6、协议书、转让协议。证明签订协议时，官国新与陈德明是同一方，是官国新在村委会的签名，合法有效的事实。经质证，被告陈德明认为与本案原告无关联。被告官国新认为原告未提交原件核对，法院不能采信。原告提交的协议书陈德明已说了与本案无关。陈德明取得原告的宅基地使用权后又转让给第三人，第三人看到我没有签名才叫我签名，是以证明人的身份签名的，与本案无关。村委会是以证明人的身份盖章的。被告陈德明辩称，一、2016年12月10日答辩人承建他人楼房挖地基时，造成相邻原告的楼房地基泥土突然坍塌，将原告三层楼房砖墙拉动造成开裂，致使原告的楼房成为危房，2016年12月15日经鉴定，原告楼房不能居住。2016年12月13日，经龙仙镇陂下村人民调解委员会主持调解达成协议：1、原告的楼房不能居住，由答辩人支付原告租房居住租金，直至答辩人将原告楼房建好为止，答辩人已为原告支付租金。2、由答辩人赔偿原告的楼房装修费23万元，答辩人已支付给原告。3、答辩人按原告宅基地范围建楼房，交回相同面积楼房给原告，原告并优先选择。4、答辩人必须三年内按房地产的毛坯房交付给原告，三年内不交房，必须赔偿50万元。5、原告要协助地方纠纷问题，具体详见协议书。2016年12月13日，答辩人与原告签订《协议书》后，原告便向国土部门申请办理用地登记手续，用于拆危建新，国土部门均以原告申请的土地在县城规划区内，不予批准建房用地手续，致使答辩人无法在原告已拆楼房的土地上建房，无法实现《协议书》的目的。二、答辩人认为，与原告签订的《协议书》是无效的，不应受法律保护，应依法解除。为此，根据土地管理法及广东省实施土地管理法办法、民事诉讼法的规定，特向法院提出反诉，详见反诉状。被告陈德明未提交证据。被告官国新辩称，一、原、被告于2016年12月13日签订的《协议书》(以下简称涉案合同)纯属是小产权房开发合同,该协议书的条款违反了我国关于土地管理法律法规的规定,应认定为无效合同。涉案合同约定由原告提供其刚拆除房屋“宅基地”即集体土地交由被告开发小产权房,被告将建好的小产权房交付给原告回迁入住。该涉案合同违反了我国土地管理相关的法律法规规定,明显是无效合同。依据《合同法》第五十二条的规定,违反法律法规规定的合同是无效合同。由于涉案合同无效,协议书中约定的各项权利义务不具法律效力。基于涉案合同无效,应驳回原告的全部诉讼请求。二、本案中,官国新的被告诉讼主体不适格。首先,2016年12月13日,以陈德明为甲方,以官斯宁、官斯浪为乙方签订的《协议书》,甲方只有“陈德明”签名,官国新并没有签名确认协议书中约定的全部条款。协议书中约定的全部权利义务对官国新不具有法律约束力。本案是合同纠纷,原告请求官国新履行合同书中确定的义务,既没有事实依据,也没有法律根据。官国新显然不是本案被告诉讼主体。涉案合同对官国新不具有法律约束力,依照《合同法》的规定驳回原告对官国新的全部诉讼请求。其次,官国新既不是小产权房投资开发人,也不是被告陈德明投资开发的合伙人。同时其与原告之间没有任何法律关系。原告将官国新与陈德明同时列为被告起诉,要求与陈德明一起承担履行涉案合同约定义务,明显错误。依据《民事诉讼法》第六十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款的规定,驳回原告对官国新的诉讼请求。三、原告的诉讼主张理由不成立。原告的诉讼主张按照涉案《协议书》约定交付小产权房数量,然后按照商品房交易市价折款支付价款。基于涉案合同无效,故无效合同所涉原告的利益同样不受法律保护。更重要的是被告陈德明损坏及拆除的原告房屋价值远远低于协议约定的房屋价值,原告主张支付金额严重不对价。所以原告诉讼主张理由不能成立,应予驳回原告的全部诉讼请求。基于上述抗辩理由,请法院驳回原告对官国新的全部诉讼请求。被告官国新提交的证据如下：2017年1月18日建房协议。证明工程与官国新无关,即官国新为何没有在原告与陈德明的协议书上签名的原因。合同上是2017年1月18日，是在挖地基后再补签订的协议，是口头协议后，已经是施工后再签订的协议的事实。经质证，原告认为官国新未提交原件核对，对真实性、关联性有异议，两被告损害原告的楼房是2016年12月10日，官国新提交的建房协议是2017年1月18日，不具有真实性。官国新提交陈德明与他人签订的建房协议也不能证明其与陈德明不是合伙关系。被告陈德明对其三性均有异议，被告官国新提交的是复印件，无原件，是无法予以作为证据使用，而且不具有关联性，按被告二所述是事后补充的协议，但无相应的证据予以证明，当事人不予认可，所以我方对其三性不予认可。反诉原告陈德明向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2016年12月13日订立的《协议书》；2、判决被反诉人依法返还反诉人依据《协议书》支付给被反诉人的补偿装修费23万元；3、判决反诉人支付被反诉人租房租金至被反诉人领取政府补偿被反诉人宅基地补偿款之日止停止支付租金；4、诉讼费由被反诉人负担。事实和理由：一、2016年12月13日，反诉人与被反诉人订立一份《协议书》，第三条约定，由反诉人以被反诉人的楼房三层及门前的宅基地以划界线为准，楼房背后5米为界，总赔偿楼房6套、车位2个、杂物间4间，补偿装修款23万元，具体详见《协议书》内容。反诉人愿意出资在被反诉人的宅基地上建好楼房给被反诉人，但被反诉人到国土部门申请办理用地登记手续用于拆危建新时，国土部门以被反诉人申请拆旧建新用地在县城规划范围内，不予审批建房用地手续，致使被反诉人在《协议书》中的宅基地无法获得批准建房，建房目的无法实现，详见被反诉人在起诉时提交的证据，证实了这一事实。为此，根据《合同法》第九十四条（一）项规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同，《合同法》司法解释“不可抗力”范围是指依据我国现行的法律规定：自然灾害、政府行为、社会的异常事件。显然，被反诉人的宅基地向国土部门审批时未获批准，是政府行为，是反诉人与被反诉人无法抗拒的，属于不可抗力行为。又根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，反诉人请求被反诉人依法返还装修补偿费23万元是有法律依据的。二、反诉人与被反诉人订立《协议书》同时违反了《土地管理法》第六十二条、广东省实施《土地管理法》办法第三十九条、第四十条规定。首先，被反诉人申请对宅基地拆危建新，违反翁源县人民政府规划规定。其次，被反诉人将其宅基地转让给反诉人建设获取房屋也是违法的。三、反诉人在建筑过程中虽然致被反诉人的房屋成为危房，依法由反诉人出租金租房给被反诉人居住，保障被反诉人的居住安全，因此，由反诉人出租金给被反诉人租房居住是合法的。因被反诉人的宅基地在县城规划范围内，无法获得建设许可，致使反诉人与被反诉人订立《协议书》建房补偿的目的无法实现，致使反诉人无法在被反诉人的宅基地建设房屋补偿被反诉人，因此，反诉人应当支付租金给被反诉人直到被反诉人的宅基地被政府征用作出补偿之日止，终止支付租房租金。综上所述，从以上事实和法律规定分析可知，反诉人与被反诉人于2016年12月13日订立的《协议书》违反了《土地管理法》和广东省实施《土地管理法》办法第九十四条、第九十七条规定的情形。为此，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请支持。反诉原告陈德明未提交证据。反诉被告官斯宁辩称，一、被答辩人的反诉缺乏事实依据,答辩人请求人民法院应驳回其反诉。1、被答辩人在反诉状中称:“答辩人愿意出资在被反诉人的宅基地建好的楼房给被反诉人,但被反诉人到国土部门申请办理用地登记手续,用于拆危建新时,国土部门以被反诉人申请拆旧建新用地在县城规划区内,不予审批建房用地手续,致使被反诉人在《协议书》中的宅基地无法获得批准建房,至《协议书》的建房目的无法实现。”答辩人认为:被答辩人陈德明是完全违背了双方签订的“协议书”的事实和合同目的,该“协议书”的合同目的明摆着是赔偿而不是建房,作为“协议书”的甲方陈德明、官国新因损坏答辩人的楼房作出赔偿的协议,该“协议书”明确约定的赔偿条件为:一、甲方损坏乙方楼房,应安置好乙方的住宿,每月的房租费由甲方支付一直到交楼为止;二、在土地使用期间,乙方不提供一切手续。甲方施工期间,乙方要协助地方纠纷问题:三、官斯宁的楼房三层及门前的宅基地以划界线为准,楼房背面5米为界，总赔偿楼房6套（每套100平方米左右），以套内面积为准，出入5平方米内，车位2个（每个16平方米左右，相差不超过2平方米），杂物间4间,补偿装修费23万元人民币(在拆房之日起付清)，等等。从上述的约定可以看出:被答辩人陈德明、官国新损坏答辩人的楼房,双方约定赔偿答辩人和安置答辩人家人,并约定该楼房由被答辩人陈德明、官国新拆除并补偿装修费,但并未约定答辩人的楼房拆除后可由答辩人陈德明、官国新建房。何来被答辩人在反诉状中所称的“愿意出资在被反诉人的宅基地建好楼房给反诉人”呢?2、被答辩人陈德明认为双方签订“协议书”的目的是在答辩人的宅基地拆危建新,由于国土部门以答辩人申请拆旧建新用地在县城规划区内,至“协议书”的建房目的无法实现,在此,答辩人认为被答辩人所称的“协议书”目的是建房,完全是被答辩人陈德明偷换概念、歪曲事实的,该协议书明摆着是被答辩人陈德明、官国新损坏答辩人楼房作出的赔偿协议书,怎么又说成了是建房协议书呢?难道被答辩人损害答辩人的楼房不用赔偿吗?如果正如答辩人所说的建房协议的话,为什么“协议书”第二条约定,“在土地使用期间,乙方不提供一切手续”呢?3、至于被答辩人陈德明认为答辩人得不到有关部门批准才致使其不能实现合同目的,更是离谱,因为被答辩人申请建房那是在今年春节前后,鉴于被答辩人迟迟不履行合同交房,已超期,答辩人想向有关部门申请在原地址自己建房,跟被答辩人履行赔偿是两码事,难道答辩人能申请在原地址上自己建房,被答辩人就不用赔偿了吗?二、被答辩人陈德明请求判决解除双方于2016年12月13日订立的“协议书”；判决返还依据“协议书”支付给答辩人的补偿装修费10万元等请求缺乏法律依据。我国《合同法》第九十四条规定“有下列情形的,当事人可以解除合同:(一)、因不可抗力致使不能实现合同目的。”但是答辩人与被答辩人于2016年12月13日签订的“协议书”的合同目的是赔偿答辩人楼房6套（每套100平方米左右），以套内面积为准，出入5平方米内，车位2个（每个16平方米左右，相差不超过2平方米），杂物间4间,补偿装修费23万元人民币(在拆房之日起付清)。该赔偿的约定并不存在不可抗力的因素,难道被答辩人订立“协议书”是不可能预见、不能避免、不能克服这些因素吗?综上所述,被答辩人陈德明的反诉缺乏事实依据和法律依据,答辩人请求人民法院驳回其反诉。本院收集的证据如下：1、勘查笔录。2、翁府办〔2018〕48号《县城规划区征收集体土地补偿安置方安》。经质证，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案不适用该补偿方案，双方签订损害赔偿合同，系个人行为，不是政府征收行为，如果按约定的房屋面积计算，原告不计较价格问题。被告陈德明对真实性、合法性、关联性无异议，原告的房屋在规划范围内，如果陈德明对原告的房屋作出赔偿后，政府的补偿款应归陈德明。原告的房屋拆除是经原告同意的，不是陈德明自行拆除的，不应由陈德明赔偿。官斯宁、官斯浪、官斯翁三人的宅基地只有其父亲集体土地证登记的面积约120平方米，其他土地面积不属于陈德明损害的。被告官国新对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为是政府的征收方案，不是双方签订的赔偿方案，根据原被告签订的协议书约定，是补偿房屋，不是补偿货币。拆除的房屋与官国新无关。3、翁源县******《关于2019年商品房住宅（毛坯）均价的说明》。经质证，原告对真实性、合法性、关联性无异议，如果按双方约定的房屋面积适用毛坯房的价格，原告无意见。被告陈德明对真实性、合法性、关联性无异议，但我认为价格偏低。被告官国新对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为翁源县******出具的均价，不是原被告双方约定的赔偿方案及标准，根据原被告签订的协议书约定，补偿房屋不是货币。拆除的房屋与官国新无关，是原告与陈德明之间的事情。另外，县城商品房住宅（毛坯房）的销售均价是随时间及地点不同有区别，该均价与涉案不相符，不能作为本案判决依据，本案不属于拆迁补偿，是原告与陈德明之间对旧房改造签订的协议，应以协议书为准。原告官斯宁围绕其诉讼请求依法提交了1、2、3、4、5、6组证据，被告官国新提交了1组证据，本院对原告与被告官国新提交的证据及本院收集的1、2、3、证据予以确认。对原告提交的上述证据在卷佐证。本院认定事实如下：原告官斯宁居住的房屋位于翁源县***新楼组，官斯宁与官斯浪、官斯翁系兄弟关系，陈够娥与官斯翁系夫妻关系，官斯翁已去世。官斯宁、官斯浪、官斯翁的房屋相连。原告官斯宁的楼房属于砖混结构的二层加楼梯雨蓬，第三层砖墙、楼梯是水泥顶，屋顶用星铁皮搭造，铝扣吊顶，第三层用途是厨房、饭厅及一间房屋，第一层建于1999年，第二、三层及楼梯雨蓬建于2005年。官斯宁所建楼房的用地未报批。官斯浪、官斯翁使用的土地是其父亲官集荣的集体土地使用证，官集荣的集体土地使用证登记建筑面积169㎡。官斯宁承认其使用建筑面积首层为95㎡，第二层加楼板飘蓬约100㎡，第三层屋顶用星铁皮搭造面积约100㎡。被告陈德明建设的“小产权房”与原告的房屋相邻，2016年12月10日，陈德明以每立方米17元请官国新挖土方，在官国新挖土方时，造成官斯宁的房屋墙体开裂，官斯浪、官斯翁的房屋没有裂痕，因官斯宁的房屋处于中间，官斯浪、官斯翁的房屋在两边共墙，官斯宁的房屋墙体开裂，影响了官斯浪、官斯翁的房屋安全，经协商，由被告陈德明将官斯宁、官斯浪、官斯翁的楼房拆除。房屋拆除后，由陈德明出租金向官国新的父亲官斯添租房给原告居住。2016年12月13日，以陈德明、官国新为甲方，官斯宁、官斯浪为乙方，经翁源县******人民调解委员会主持调解，官斯宁、官斯浪与陈德明签订《协议书》，协议约定：一、甲方损坏乙方楼房，应安置好乙方的住宿，每月的房租费由甲方支付，一直到交楼为止，水电费由乙方自付。二、在土地使用时间，乙方不提供一切手续。甲方施工期间，乙方要协助地方纠纷问题。三、官斯宁的楼房三层及门前的宅基地以划界线为准，楼房背后5米为界，总赔偿楼房6套（每套100平方米左右）以套内面积为准，出入5平方米内，车位2个（每个16平方米左右，相差不超过2平方米），杂物间4间，补偿装修费23万元人民币（在拆房屋之日起付清）。四、官斯浪的楼房二层及门前的宅基地以划界线为准，南面以墙为界。补偿装修费10万元（在拆房屋之日起付清），车位2个、杂物间3间、楼房5套。五、赔偿房屋各户楼房高低各一半。楼房、车位、杂物间在卖楼之前，任由乙方选择。六、甲方承诺给乙方自家人住的楼房，永久不收物业管理费。七、甲方须在三年内按房地产的毛坯房交付乙方使用，如果三年后不交房，必须赔偿乙方每户各50万元人民币。八、合同一式四份，从签约之日起生效，甲、乙双方每人各持一份，双方不得解约，如有一方解约，罚款50万元。双方签约之日起，乙方不得擅自进入自家的房内，如有进入，一切后果甲方不负责（原有住房赔偿的住房套数包括防盗网、空地赔偿住房的套数不包括防盗网）。附注：如乙方需要门店一间就用毛坯房的面积比例2﹕1。陈德明、官斯浪、官斯宁在甲、乙方栏签名捺指模，官国新未在协议书上签名。该协议官国新未签名，陈德明的解释是：协议内容是经与官国新协商同意，官国新未签名是协议签名时官国新被派出所传唤，故其未签名，另一份内容相同的协议书官国新签名是其从派出所出来后补签名的，陂下村委会也是补盖章的。官斯浪解释：官国新未签名是协议签名时官国新被派出所传唤，故其未签名，另一份内容相同的协议书官国新签名是其从派出所出来后补签名的。被告官国新解释：是谁将我的名字打印在协议书乙方栏上我不知道，另一份我签名的协议书是以证人的身份签名的，本案与我无关。签订《协议书》后，被告陈德明已支付23万元装修费给原告。2016年12月15日，翁源县国土资源局龙仙国土资源所作出《地质灾害告知书》，初步判定该区域发生的地质灾害类型为人为滑坡，规模为中型。2017年8月22日，以陈德明、官国新为甲方，卢绍新、邹石增为乙方，双方签订《转让协议》。协议约定，经双方协商甲方将龙仙镇陂下官屋村新楼组一块地方转让给乙方开发使用。此地方为甲方向官斯翁、官斯浪、官斯宁三人征收所得，包括周边竹林，地坟总面积约为1200平方米，甲方必须提供土地使用证所有的手续给乙方。转让条件以甲方和官斯翁、官斯浪、官斯宁三人所签订的合同为准，另甲方征收周边竹林、地坟所产生的一切费用共67万元。陈德明、官国新、卢绍新、邹石增在甲、乙方栏签名捺指模。官斯翁、官斯浪、官斯宁宅基地及空地由陈德明、官国新转让给卢绍新、邹石增后，因该土地在县城规划范围内，未能取得批准手续，致官斯宁与陈德明、官国新2016年12月13日签订的《协议书》约定的楼房、车位、杂物间被告无法交付给原告。陈德明在官斯翁、官斯浪、官斯宁楼房相邻处另外建设的“小产权房”也因未取得批准手续而停建。诉讼中，官斯宁放弃要求陈德明、官国新交付房屋的诉讼请求，只请求被告以货币形式赔偿原告损失3587200元。陈德明以反诉状之请求提出反诉。另查明，翁源县人民政府办公室翁府办〔2018〕48号《县城规划区征收集体土地补偿安置方案》第三条第一款第一项规定：依据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。有合法手续的农村村民住宅，符合“一户一宅”的规定，征收时按1︰1的同时期县城同一规划区商品房（毛坯房）征拆时段的均价进行货币补偿。补偿以户为单位进行计算，每户建筑占地面积不超过120平方米，建筑总面积不超过360平方米。超过以上标准的农村村民住宅征收补偿按《房屋拆迁补偿标准》（附件1）进行补偿。第二项规定，被征收农村村民住宅的装修补偿，视装修情况在每平方米500元之内协商定价，协商不成的，以有资质的评估机构评估确认补偿标准。附件1《集体房屋拆迁补偿标准》序号3住宅：红砖、石墙结构瓦顶房（水电齐全），补偿标准：550元／㎡。翁源县******《关于2019年商品房住宅（毛坯）均价说明》，2019年全年翁源县城商品房住宅（毛坯房）销售均价为5132元／㎡，第一季度销售均价为5250元／㎡，第二季度销售均价为5111元／㎡，第三季度销售均价为4989元／㎡，第四季度销售均价为5113元／㎡。原告提交的翁源县*******民委员会《关于目前我村房屋拆迁补偿标准》，目前龙仙镇陂下村政府修路征收房屋拆迁补偿费为每平方米5100元、装修费为500元。本院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原被告之间是侵权之债，还是合同之债问题；二、发生侵权后当事人之间达成的损害赔偿协议效力问题；三、原告要求被告赔偿损失3587200元及违约金50万元应否支持问题；四、关于被告陈德明的反诉请求应否支持问题。一、原被告之间是侵权之债，还是合同之债问题。在侵权行为发生后，受害人与侵权人之间便产生了侵权损害赔偿法律关系，即法定的侵权之债。该侵权之债又因受害人与侵权人之间的和解而转化为约定的合同之债，此时双方当事人之间的法律关系也已发生变化，由和解后的新的合同关系代替了原有的侵权损害赔偿法律关系，当事人因侵权和解协议发生纠纷诉至法院后，应该依照侵权和解协议确定的合同关系为基础进行审理和裁判。结合本案，被告在挖土时造成官斯宁的房屋墙体开裂，虽然官斯浪、官斯翁的房屋没有裂痕，但因官斯宁的房屋处于中间，官斯浪、官斯翁的房屋在两边共墙，官斯宁的房屋墙体开裂，影响了官斯浪、官斯翁的房屋安全，对原告等三人的房屋造成损害，并由被告陈德明将官斯宁、官斯浪、官斯翁的楼房拆除，系侵权之债，适用侵权损害赔偿法律。在侵权损害事实发生后，2016年12月13日，原被告达成了房屋损害赔偿《协议书》，该《协议书》是当事人之间和解的结果，具有创设法律关系的效力。因此，本案当事人之间和解后的合同关系代替原有的侵权损害赔偿法律关系，即当事人之间由侵权之债转换成合同之债。二、发生侵权后当事人之间达成的损害赔偿协议效力的认定。根据民法意思自治原则，当事人可以在平等自愿的基础上对赔偿范围及金额进行约定，只要侵权和解协议的内容清晰完整，意思表示真实，内容合法，应当认定其具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，结合本案，原告官斯宁与被告陈德明、官国新于2016年12月13日签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合同成立有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告官国新主张其不是《协议书》的当事人，主体不适格，未提交推翻其在《协议书》上签名的证据，其主张本院不予采纳。原被告签订的《协议书》系赔偿协议，不是建房协议，被告主张《协议书》无效的理由，本院不予采纳。三、原告要求被告赔偿损失3587200元应否支持问题。在《协议书》中，原被告约定由被告补偿装修费23万元（在拆房屋之日起付清），车位2个、杂物间4间、楼房6套。在履行协议中，由于被告陈德明另所建的房屋未取得批准手续停建，官斯宁、官斯浪、官斯翁的房屋拆除后向政府土地行政主管部门申请在原宅基地上建房，因该宅基地在县城规划范围内未获批准，交付房屋的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”的规定，属于不可抗力，原被告于2016年12月13日签订的《协议书》应当解除。在诉讼中，原告官斯宁放弃要求被告交付房屋的请求，系当事人处分自己的权利，本院予以准许。《协议书》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告的房屋已拆除，亦不能恢复原状、采取其他补救措施，原告请求被告以支付货币的方式赔偿损失，证据充分，本院予以支持。原告请求被告赔偿损失：600平方米楼房折价3060000元（600㎡×5100元／㎡）、车位折价160000元（2个×80000元）、杂物间367200元（12㎡×4间×1.5倍×5100元／㎡），合计3587200元。原被告在《协议书》中约定房屋面积为每套100平方米左右，未约定每平方米单价。在《勘查笔录》中，原告承认官集荣的土地使用证房屋建筑面积169㎡，原告所建房屋不在此范围。原告官斯宁房屋建筑面积95㎡，原告房屋一、二层为砖混结构，第三层是砖墙、屋顶用星铁皮搭造，铝扣吊顶，第三层用途是厨房、饭厅及一间房屋。第一层按95㎡、第二层加楼板飘蓬按100㎡、第三层砖墙、屋顶用星铁皮搭造、铝扣吊顶按100㎡计算，本院予以确认。原告被损害的房屋在龙仙镇陂下村新楼组，该房屋在县城规划区范围内，原被告2016年12月13签订的《协议书》第七条约定，被告须在三年内按房地产的毛坯房交付原告使用，即2019年交付房屋给原告。因原被告在《协议书》中未约定单价，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，被告交付房屋履行地在翁源县城，参照翁源县人民政府办公室翁府办〔2018〕48号《县城规划区征收集体土地补偿安置方案》的规定，及翁源县******《关于2019年商品房住宅（毛坯）均价的说明》，2019年全年翁源县城商品房住宅（毛坯房）市场销售均价为5132元，原告请求按每平方米5100元计算，未超过2019年全年翁源县城商品房住宅（毛坯房）销售均价为5132元，本院予以确认。原告实际损失为1504500元[（95㎡＋100㎡＋100㎡）×5100元]，原告请求被告赔偿车位2个、杂物间4间、楼房6套折价3587200元，与原告房屋损失不对价，超过部分不予支持。原告同意被告拆除原告的楼房后，在拆除房屋的宅基地上建房，没有考虑该宅基地在县城规划区范围内存在不能获得批准的风险，造成被告不能交房给原告，双方都有责任。合同已解除，尚未履行由被告赔偿原告违约金50万元，终止履行。故原告官斯宁要求被告赔偿违约金50万元，证据不充分，本院不予支持。四、关于被告陈德明的反诉请求应否支持问题。如前所述，官斯宁、官斯浪、官斯翁的房屋拆除后向政府土地行政主管部门申请在原宅基地上建房因在县城规划范围内未获批准，交付房屋的合同目的不能实现，属于不可抗力，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”的规定，原被告于2016年12月13日签订的《协议书》应当解除。据此，被告陈德明反诉请求解除双方于2016年12月13日签订的《协议书》，证据充分，本院予以支持。原告房屋已被拆除，参照翁源县人民政府办公室翁府办〔2018〕48号，县城规划区征收集体土地补偿安置方案》规定，装修补偿每平方米在500元内，原告房屋面积295㎡，被告补偿装修费23万元给原告，系原被告达成协议后被告已履行协议约定的义务。据此，被告陈德明反诉请求原告返还装修费23万元，证据不足，本院不予支持。被告陈德明反诉请求支付原告租房租金至原告领取政府补偿原告宅基地补偿款之日止，政府有无对原告宅基地补偿及何时作出补偿未定，待条件成就时由双方协商解决，协商不成，另行通过合法途径解决。在条件未成就时，被告陈德明的反诉请求本院不予支持。综上所述，原告官斯宁向本院提出的诉讼请求，证据充分的，本院予以支持；证据不充分的，本院不予支持。被告陈德明提出的反诉请求，证据充分的，本院予以支持；证据不充分的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第二款、第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告官斯宁与被告陈德明、官国新于2016年12月13日签订的《协议书》；二、被告陈德明、官国新在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告官斯宁1504500元；三、驳回原告官斯宁的其他诉讼请求；四、驳回被告陈德明的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39497.60元，由原告官斯宁负担24958.60元，被告陈德明、官国新负担14539元。反诉案件受理费2425元，由被告陈德明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  邱快爽人民陪审员  杨建平人民陪审员  黄冬英二〇二〇年八月六日书 记 员  黄红英