济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1287号原告：苏新华，男，1952年11月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：苏维维（苏新华之女），女，1983年10月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张翠香，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：李平，女，1978年11月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙书国，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。被告：赵志海，男，1950年9月17日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：王斌，济南市中君益法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：潘泽波，济南市中君益法律服务所法律工作者。原告苏新华与被告李平、被告赵志海确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，原告苏新华于2020年4月20日向本院申请财产保全，请求查封被告李平名下位于济南市槐荫区经三纬十路X号楼6-102室的房产（产权证号：济南2017001XXXX，以下简称102室房屋）。本院对其申请审查后予以准许，作出（2020）鲁0104民初1287号《民事裁定书》，查封了上述房产。本院依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了第一次审理。原告苏新华及委托诉讼代理人苏维维、张翠香，被告李平及委托诉讼代理人孙书国，被告赵志海到庭参加诉讼。该次庭审后，原告苏新华向本院提出申请，认为庭审中被告李平陈述涉案房产买卖时系由济南全悦居房地产经纪有限公司（以下简称全悦居公司）提供的房源信息、正常走的中介居间流程、正常支付中介佣金。为查明案件事实，请求追加全悦居公司作为第三人参加诉讼。本院对其申请审查后予以准许，作出（2020）鲁0104民初1287号《参加诉讼通知书》，通知全悦居公司作为本案第三人参加诉讼。本案于2020年5月8日公开开庭进行了第二次审理。原告苏新华及委托诉讼代理人苏维维、张翠香，被告李平及委托诉讼代理人孙书国、白树彬，被告赵志海及委托诉讼代理人王斌、潘泽波，第三人全悦居公司委托诉讼代理人徐国兴、韩文远到庭参加诉讼。原告苏新华于2020年7月9日向本院提出申请，说明全悦居公司作为第三人参加诉讼后，如实陈述了相关案件事实，相关事实已经查明，申请撤回对第三人全悦居公司的申请。本院对原告苏新华的申请审查后予以准许，并于2020年7月9日作出（2020）鲁0104民初1287号之三《民事裁定书》。因案情复杂，本院于2020年7月10日作出（2020）鲁0104民初1287号之四《民事裁定书》，裁定本案适用普通程序。本院依法适用普通程序（独任审理），于2020年7月29日公开开庭进行了第三次审理。原告苏新华及委托诉讼代理人苏维维、张翠香，被告李平及委托诉讼代理人孙书国、白树彬，被告赵志海及委托诉讼代理人王斌、潘泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏新华向本院提出诉讼请求：1.撤销赵志海与李平的房屋买卖合同（102室房屋）；2.诉讼费、保全费、保全保险费等全部由被告承担。事实和理由：涉案房屋102室房屋原系由济南市槐荫区拆迁办公室（以下简称槐荫区拆迁办）为苏新华外祖母刘兆堂安置的公租房，系由济南市经三路善德里16号（以下简称善德里16号）房屋拆迁安置而来，刘兆堂去世后济南市槐荫区房地产管理局（以下简称槐荫区房管局）依照当时的规定为刘兆堂的唯一继承人苏新华办理了公房租赁证。但在房改的时侯，苏新华每次要求房改，都被告知需要再等待，直到2008年赵志海向法院提起民事诉讼要求苏新华腾房，苏新华才知道济南市自然资源和规划局（原济南市房产管理局，以下简称济南市房管局）为赵志海就涉案房屋颁发了房产证（济南房权证槐字第014XXX号）。苏新华对济南市自然资源和规划局为赵志海就涉案房屋办理《房屋所有权证》的行为不服，自苏新华2008年知道自己对涉案房屋享有的公房租赁权和房改的权利被侵犯后，即提起了行政诉讼，要求确认济南市自然资源和规划局为赵志海办理房产证和行政行为违法，但接下来便是漫长的诉讼过程，历经波折。具体过程为：济南市市中区人民法院（以下简称市中区法院）作出（2008）市行初字第106号行政裁定，以苏新华不具备主体资格为由驳回起诉，苏新华上诉，山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）作出了（2008）济行终字第221号行政裁定，维持了（2008）市行初字第106号行政裁定。两裁定发生法律效力后，苏新华向检察院提起申诉，山东省济南市人民检察院作出济检行再建〔2012〕1号行政再审检察建议书，建议济南中院再审；济南中院作出（2018）鲁01行监1号行政裁定裁定再审，后济南中院作出（2018）鲁01行再2号（行政裁定），撤销了济南中院（2008）济行终字第221号行政裁定及市中区法院（2008）市行初字第106号行政裁定，并指令市中区法院继续审理；之后市中区法院作出（2018）鲁0103行初269号（《行政判决书》）确认：济南市国土资源局1999年11月22日为赵志海颁发涉案102室房屋的济房权证槐字第014404号《房屋所有权证》的行政行为违法。济南中院作出（2019）鲁01行终573号行政判决书维持了（2018）鲁0103行初269号行政判决书。由此可见，赵志海不享有涉案房屋的所有权和处分权，自2008年至2019年苏新华一直就涉案房产登记在赵志海名下的行政行为与济南市自然资源和规划局在处理过程中，赵志海作为行政诉讼第三人一直参与诉讼中，对涉案房屋处于争议状态是明知的。但在苏新华与济南市自然资源和规划局及赵志海行政诉讼期间，2017年赵志海以明显不合理的低价27万元将涉案房产转移给了李平。李平以低于市场价值的价格购得涉案房产，不具备善意取得的条件，二人的房屋买卖合同应当依法撤销。赵志海将没有处分权的涉案房产转让给李平的行为严重损害了苏新华的利益，故提起诉讼，望判如所请。苏新华在本案第一次庭审时当庭变更诉讼请求为确认涉案房屋买卖合同无效，其陈述理由是两被告的行为违反了物权法第106条规定，同时违反了合同法第52条第二款的规定，赵志海将无权处分的房产卖给李平，是无效的。苏新华第一次庭审后，于2020年4月7日向本院提出诉讼请求确认申请，诉讼请求明确为：1.依法确认赵志海与李平签订的在济南市房屋档案馆备案的房屋买卖合同无效；2.依法确认李平向本院提交的在全悦居公司居间下签订的《房屋买卖合同》无效；3.依法确认涉案102室房屋恢复至原登记状态（苏新华享有公租权状态）；4.本案诉讼费用由两被告承担。苏新华在本案第二次庭审时补充事实和理由，我方通过第一次庭审得知李平与赵志海在全悦居公司居间下签订了房屋买买合同，我方认为在房管局备案的买卖合同与全悦居公司居间下签订的合同实际均指向赵志海与李平的房屋买卖，我们要求依法确认两份房屋买卖合同均无效。另，在诉讼中我方申请了诉讼保全，保全保险费用1200元，要求被告承担。李平辩称，第一、我与赵志海签订的《房屋买卖合同》合法有效。2016年12月19日，我通过中介全悦居公司与赵志海签订《房屋买卖合同》，购买了涉案房屋。赵志海是涉案房屋的合法所有权人，拥有政府房管部门颁发的房屋所有权证书，证号为济槐字第014XXX。我支付了购房款45万元。买卖合同是双方真实意思表示，没有侵犯其他任何人的权利，因此合法有效。第二、我依据《房屋买卖合同》到政府房管部门办理了过户登记，房管部门为我颁发了新的房屋所有权证书，证号为：（2017）济南市不动产权第001XXXX号。因此，政府部门认可我与赵志海签订的《房屋买卖合同》为有效合同，我为涉案房屋的所有权人。第三、我已支付了全部购房款，取得了房产所有权证书，与赵志海之间的买卖合同已履行完毕，双方之间已无任何争议。第四、苏新华没有资格起诉请求撤销我与赵志海之间的“房屋买卖合同”。1.苏新华非合同当事人；2.苏新华对涉案房屋不享有任何产权；3.苏新华虽然提供1996年3月18日房管部门的“直管公房租赁证”，但该租赁证已经无效。房管部门在1999年11月22日为赵志海颁发了涉案房屋所有权证书，该房屋已属于赵志海所有，不再属于“直管公房”。房管部门也对该“直管公房租赁证”不再认可。第五、在苏新华起诉济南市自然资源和规划局行政纠纷一案中，虽然认定房管部门为赵志海颁发涉案房屋《房屋所有权证》的行政行为违法，但并没有撤销该行政行为。综上所述，我通过合法方式取得涉案房屋所有权，依法受法律保护。苏新华仅对涉案房屋曾经有过租赁权，现在是非法占用，我多次要求其腾房，苏新华不但拒绝，还拒不缴纳房屋占用费，严重侵犯了我的合法权益，望法院依法驳回其起诉，对苏新华的侵权行为，我将依法通过诉讼解决。李平在第一次庭审中针对苏新华变更后的诉讼请求辩称，其与赵志海签订的合同有效。李平在第二次庭审中补充辩称，一、本案我的购房事实如下。2016年12月左右因老人生病，需要到省立医院看病，家里人商量从我已购买房子的小区附近再买一套房子，如果老人来看病能住到就住，住不着就当投资。于是我就从网上（58同城跟赶集网）看到出售信息，看到网上有中介刊登的纬十路商业街有一套一楼的房子出售，我就给中介打电话让中介约房主看房子，到中介后去一看还是之前卖给我房子的房主（即赵志海），我就没再说什么，此前购房经历为全款购买，过程比较顺利。于是我、中介、房主一起来到102室房屋看房，敲了敲门没人开门，赵志海说跟此前购买的同小区二楼性质一样，现在这正在出租，我也没多想，回到中介后我说回去跟家里人商量一下，答辩人就离开了。离开中介后我给赵志海打电话说不走中介让他给我便宜点，赵志海说全款的话可以，分期付款不能便宜，后我说要不然中介费一家一半，他说要不然去其他中介问问，他说正好有中介给他打电话了，所以我就与他一起前往了现在的中介公司：齐鲁楼市（全悦居），去了后就跟中介说了买房子的事情，然后按照中介的要求办理了相关手续，并签订了三方协议，之后缴纳税费、办证过户、办理按揭贷款等手续均委托中介办理。购房的经过都是真实的，我也与赵志海没有任何其他经济往来，没有串通的故意，也没有人会为了这样一个房子把自己的精力、成本搭进去。二、本案系确认合同无效纠纷，非物权纠纷，应当着重审查是否存在合同无效的事由，我与赵志海之间系真实的买卖合同关系，购买前并未恶意串通，也没有损害苏新华权益的故意，所以双方签订的合同是有效的。我与赵志海之间除房屋买卖合同关系以外再无其他联系，在涉案房屋进行交易的时间节点，赵志海是涉案房屋的所有权人，且赵志海并未告知我涉案房屋存在居住权的争议，仅说明屋内有租客，过户登记后可由我自行决定退租或者继续租赁。因为我的干女儿和其他朋友也在该小区内有房，我考察后对小区内房屋的价值、户型、折旧情况有过了解，加上此前购买过赵志海同小区的房产，赵志海陈述的情况是一样的，此前的房产我也未曾看房，但是付款、过户以及后期与承租人关于租金的沟通过程均很顺畅，基于我对涉案小区的了解、基于与赵志海之间有过一次成功的交易经验，基于对赵志海的信任，基于对产权登记这一公示权力的信任，我通过中介机构与赵志海签署购房合同，办理过户登记、办理抵押权登记和银行贷款。因为当时我忙于照顾生病的老人和处理公司的事情，未来得及与房内租客沟通租金转接的问题，此后我数十次前往房屋内叫门无人应答，并多次与赵志海联系要求协调处理租户问题，一开始赵志海还算积极，后来打电话不接。直至现在，我也不清楚是赵志海故意掩饰房屋瑕疵出售还是赵志海与苏新华串通来损害我的正当所有权。综上，我与赵志海之间从未有恶意串通签订购房合同损害苏新华利益的故意，赵志海在卖房时是合法的产权人，我也从不知其中的纠纷，即使在购房时存在一定的看房瑕疵，也不能就此认定双方存在恶意串通的情形，所以双方签订的合同是有效的。三、我已经依法支付合理对价，取得了涉案房屋的所有权，现在每月按期偿还银行贷款，法院应当依法保护所有权人的合法权益。我系此次纠纷的最大受害者，在赵志海与我达成购房协议、已经按照市场价格及双方约定支付对价且办理产权过户登记、抵押权登记、贷款且按期还款，取得涉案房屋所有权后，被无辜的牵连进此次诉讼，额外承担了时间成本、诉讼成本，还面临着苏新华的无端指责和或有的风险，给我造成了极大的精神压力。我认为根据物权法的规定，我的合法物权不受侵犯，苏新华没有任何撤销我产权登记，确认合同无效的权利，至于苏新华与赵志海之间的个人恩怨，应当沟通过其他途径解决或者赔偿损失，与我无关也与涉案房屋无关。四、我与赵志海签署购房合同后，善意取得了涉案房屋的所有权，又与银行签订抵押贷款合同，银行作为善意第三人也已经取得了抵押权，与涉案房屋有关的购房合同、借款抵押合同均属于有效，且已经根据合同设定了物权，两重善意物权在此房屋之上，物权作为绝对权利应当受到法律保护。若房屋产权登记或者购房合同效力出现问题，我不再偿还贷款，银行作为善意一方依然有权利通过涉案房产实现抵押权。五、苏新华意图通过认定我与赵志海之间存在恶意串通的情形确认合同无效并进一步撤销登记，则应按照合同法的基本理论承担举证责任，善意取得制度是基于物权法的规定要求善意取得人不能存在重大过失的情形，但是认定合同相对方存在串通情形，确认合同无效的案件苏新华的证明责任则更高，即要高度盖然性的证明合同双方存在损害第三人权利的故意和实际行为，但是交易过程中存在的微小瑕疵甚至是重大过失都不代表双方系恶意串通达成的交易。综上所述，我与赵志海之间不存在恶意串通的情形，根据物权法及合同法的规定，我与赵志海的购房合同合法有效，且我已经取得了涉案房产的所有权，应当受到法律保护，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。另，房管局备案的合同与中介机构签订的三方协议均系李平与赵志海的真实意思表示，备案合同是为了履行行政登记，三方协议是实际履行权利义务的基本约定，苏新华的第三项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的受理范围，系行政事项。苏新华所提交的1996年3月18号的直管公房租赁证不具有任何效力，在另案中济南市房管部门对此也不予认可，房管部门与苏新华之间不存在租赁关系，苏新华对涉案房屋不享有任何产权，赵志海曾经起诉苏新华腾房，而且法院已经判决生效，因此苏新华属于非法居住，其没有资格请求确认合同无效。赵志海在第一次庭审中辩称，苏新华不是涉案房产适格主体，无权提起本诉，请求驳回苏新华的起诉。涉案房产虽然在济南中院行政判决书（2019）鲁01行终573号维持一审原判。但一审判决确认济南市国土资源局（现名济南市自然资源和规划局）1999年11月22日对我颁发102室房屋的房屋权证槐字第014XXX《房屋所有权证》违法。但未确认苏新华是涉案房产的合法所有人，故其无权提出本诉，不是适格原告主体。望审理查明，驳回苏新华的起诉。赵志海在第二次庭审中补充辩称，1.苏新华不是涉案房屋的所有人（产权人），不是合法的租赁人，目前只是居住人，无权对涉案房屋的处分说三道四，其无权提出第一项诉求。2.苏新华不是李平、赵志海与全悦居公司居间合同的相对人，无权提出第二项诉求。3.关于苏新华诉求的第四项请求依法处理。另外，首先关于涉案房屋所有权认定问题，是历史遗留问题，是行政管理机关的权力，苏新华应当向其主张权利；其次苏新华于2019年2月16日向济南中院就物权保护纠纷（2011）济民一终字第750号民事判决书提起再审申请，且已裁定立案。（2019）鲁01民审675号民事裁定书，确定再审，中止原判决执行，根据民诉法第150条第5款之规定，本案应中止诉讼。综上请求驳回苏新华的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，苏新华提交李平与赵志海的户籍信息、《直管公房租赁证》《拆迁安置协议》《收据》、本院（2008）槐民初字第1191号《民事判决书》、市中区法院（2008）市行初字第106号《行政裁定书》、（2018）鲁0103行初269号《行政判决书》、济南中院（2002）济行终字213号《行政裁定书》、（2002）济行终字第221号《行政裁定书》、（2011）济民一终字第750号《民事判决书》、（2018）鲁01行监1号《行政裁定书》、（2018）鲁01行再2号《行政裁定书》、（2019）鲁01行终573号《行政判决书》、济检行再建〔2012〕1号《行政再审检察建议书》《房屋买卖合同》《济南市存量房屋买卖合同》《房屋权属状况信息》《济南水务集团水费明细凭条》《历月电费明细》、济南宏士达建筑材料有限公司的企业信息资料、济南福兴实业总公司企业信息资料、《住所（营业场所）租赁合同》、山东鲁徽物业管理有限公司企业信息资料、山东申徽新型建材科技有限公司企业信息资料、视频，李平提交《房屋买卖合同》、不动产权证书、银行账户明细，赵志海提供银行账户明细。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上当事人提供的证据并结合当事人在本案中的陈述，认定事实如下：一、赵志海作为原告，以苏新华为被告于2008年8月18日向本院提起诉讼，案号为（2008）槐民初字第1191号。赵志海在该案中诉称，1999年11月22日，济南市房管局为其颁发了102室房屋房产证（证号：济房权证槐字第014XXX）。苏新华居住至今尚未交纳房屋使用费，其多次催要无果，现起诉，要求依法判令苏新华立即腾房；判令苏新华补交自1999年12月至今的房屋使用费；判令苏新华支付诉讼期间的一切费用。苏新华在该案中辩称：其认为赵志海取得的房产证有问题，其已经向市中区法院提起诉讼，要求撤消赵志海的房产证，这个房子是1999年办证，作为其来讲不知道，其一直租赁的公房，从来也不清楚房主变更的事情。该案审理期间，苏新华作为原告，以济南市房管局为被告、赵志海为第三人，于2008年9月23日向市中区法院提起行政诉讼，要求撤销济南市房管局为赵志海颁发的济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》。该院审查后于2008年11月11日作出（2008）市行初字第106号《行政裁定书》，认为：苏新华提交的济南市城镇私房所有权证存根00278、济南市房管局提交的《拆迁私房认证结果证明》《拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表》能够证明：济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》所涉房屋（102室房屋）是原善德里16号房屋（1992年4月被拆迁）的拆迁安置房，原本善德里16号房屋的原产权人是褚XX。济南市人民政府济政发[1998]21号文件规定，对1982年8月4日至1997年底实施拆迁的私房自住房进行产权调换。房屋产权调换的范围是：拆迁的私房自住房（含原有私房的共有人或其继承人）。苏新华虽于1996年取得了本案被安置房的《房屋租赁证》，但苏新华不是拆迁的私房自住房、原有私房的共有人或其继承人，在原拆迁的私房自住户、原有私房的共有人或其继承人没有放弃对本案安置房屋产权调换的情况下，苏新华不具备购买本案争议房屋的条件。苏新华主张济南市房管局被诉的具体行政行为侵犯了其公房租赁权和享受房改的权利，缺乏法律依据。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”苏新华与被诉具体行政行为不具有法律上的利害关系，依法不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。裁定：驳回苏新的起诉。苏新华不服一审裁定，向济南中院提出上诉。济南中院于2009年12月9日作出（2008）济行终字第221号《行政裁定书》，认为：苏新华提交的济南市城镇私房所有权证存根00278、济南市房管局提交的《拆迁私房认证结果证明》《拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表》，能够证明本案涉诉102室房屋，该房系善德里16号房屋的拆迁安置房，而原房屋的产权所有人系褚XX。根据济南市人民政府济政发[1998]21号文件规定，对1982年8月4日至1997年底实施拆迁的私房自住户进行产权调换，产权调换的范围是：拆迁的私房自住户（含原私有房产的共有人或其继承人）。苏新华虽然于1996年取得了本案涉诉房屋的《房屋租赁证》，但其不是拆迁的私房自住户、原私有房产的共有人或其继承人；在原拆迁的私房自住户、原私有房产的共有人或其继承人没有放弃对本案涉诉房屋产权调换的情况下，苏新华不符合上述产权调换的规定，不具备购买涉诉房屋的条件。济南市房管局于1999年11月依据赵志海提交的《拆迁房屋补偿协议》《拆迁自住私房认证结果证明》等相关资料为其办理了102室房屋的权属登记，颁发了济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》，该发证行为符合济政发[1998]21号文件规定。虽然苏新华提出赵志海提供虚假材料骗取产权调换的主张，但其并未提交相关证据来否定济南市房管局的颁证依据，对其主张该院不予支持。为此，苏新华主张济南市房管局为赵志海颁发的济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》的具体行政行为侵犯了其公房租赁权和享受房改的权利，缺乏事实和法律依据。裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院在（2008）槐民初字第1191号案件中认为，济南市房管局颁发的“济房权证槐字第014XXX号”房产证是行政机关出具的证明房屋所有权的法律证书，具有法律效力，应予以认可。苏新华向本院提供了于1996年3月18日颁发的直管公房租赁证，苏新华也因此证据向市中区法院提起行政诉讼，市中区法院依法制发（2008）市行初字第106号行政裁定书，裁定驳回了苏新华的起诉。后经济南中院二审，依法驳回上诉，维持原裁定。故苏新华辩称要求撤销赵志海的房产证，该房系苏新华租赁的公房的理由无任何事实与法律根据，本院不予支持。因此，赵志海要求苏新华腾出上述房屋，本院予以支持。赵志海要求苏新华支付自1999年12月起至判决生效之日止的使用费，本院认为自1999年12月至2001年7月应参照苏新华提供的直管公房租赁证上载明的月租金27.56元来计算，使用费应为192.92元。自2001年8月起至今应参照济南市物价局济价房字（2001）255号文件规定的就低原则，按砖混结构一等丁级：2.07元/m2月×35.97m2=74.46元/月来计算使用费。本院作出判决：一、苏新华于判决生效之日起十日内将赵志海名下102室房屋腾出，交给赵志海。二、苏新华于判决生效之日起十日内支付赵志海自1999年12月至2001年7月的房屋使用费192.92元。三、苏新华于判决生效之日起十日内支付赵志海自2001年8月至本判决生效之日止的房屋使用费（按每月74.46元计算）。苏新华不服该判决，上诉于济南中院。济南中院审理后于2011年10月17日作出（2011）济民一终字第750号《民事判决书》，驳回苏新华的上诉，维持本院原判决。二、苏新华不服济南中院（2008）济行终字第221号行政裁定，向山东省济南市人民检察院提出申诉。该院对该案进行审查，于2012年7月9日向济南中院作出济检行再建〔2012〕1号《行政再审检察建议书》，认为裁定认定苏新华与被诉具体行政行为不具有法律上的利害关系，依法不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格，系违反法律规定。建议济南中院予以再审。济南中院经审判委员会讨论决定，于2018年1月23日作出（2018）鲁01行监1号《行政裁定书》，裁定该案另行组成合议庭进行再审。济南中院对该案再审后于2018年6月8日作出（2018）鲁01行再2号《行政裁定书》，裁定：一、撤销该院（2008）济行终字第221号行政裁定及市中区法院（2008）市行初字第106号行政裁定：二、该案指令市中区法院继续审理。市中区法院于2018年9月14日立案，案号为（2018）鲁0103行初269号。该院审理中查明，善德里16号房屋产权人为褚XX，苏新华外祖母刘XX（1994年5月9日死亡）生前一直租住于其中的东屋3间。1992年上述房屋拆迁，槐荫区拆迁办于1992年4月23日与刘XX签订拆迁安置协议，安置于102室房屋。刘XX在上述涉案房屋内居住，苏新华向槐荫区拆迁办交纳5934元补偿金及915元超安费。刘XX死亡后，槐荫区房管局于1996年3月8日向苏新华颁发直管公房租赁证，由苏新华租赁涉案房屋，证载无起退时间。1999年赵志海向济南市房管局（该案中变更为济南市国土资源局）办理涉案房屋的产权调换手续，其中提供的申请书、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁自住私房认证结果证明等材料中记载第三人系褚XX继承人、原拆私房产权共有人、安置房承租人。1999年11月22日济南市房管局（济南市国土资源局）根据拆迁房屋补偿协议、拆迁自住私房认证结果证明、原私房产权人已去世的申请调换产权的申请书、槐荫区拆迁办公室的证明、拆迁私房自住户调换产权协议书、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁私房调换产权房屋计价结算表等资料，为赵志海办理了102室房屋的权属登记手续，颁发了济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》。该房屋通过买卖，已经由赵志海卖与案外人，并办理转移登记。该案审理中另查明，第三人赵志海非褚XX直系亲属，且未在涉案房屋内居住。该院认为：该案现有证据尚不足以确定苏新华起诉超过起诉期限，对此已作论述。苏新华提供的临时住房迁入证、拆迁房屋空房验收单存根，可以证实刘XX在102室房屋居住的事实。苏新华在1996年办理了直管公房租赁证，且庭审中也查明赵志海未在涉案房屋内居住（租住）。故苏新华在赵志海办理产权调换手续时系实际居住人、承租人。济南市房管局（济南市国土资源局）具体办理产权调换并颁发产权证，但产权调换中的相关资料并非其自己调查制作，其中产权调换申请书、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁自住私房认证结果证明等材料中记载赵志海系褚XX继承人、原拆私房产权共有人、安置房承租人，明显与其他证据和事实不符。济南市房管局（济南市国土资源局）系依据济政发[1998]21号《济南市人民政府关于解决拆迁私房自住户产权问题的通知》、济拆调办字[1998]3号《关于在拆迁私房自住户产权调换工作中有关具体问题的处理意见》办理我市产权调换工作，上述规定明确房屋实际居住人（承租人）权益。济南市房管局（济南市国土资源局）在此情况下为赵志海办理产权调换手续，并颁发产权证，实际侵害了苏新华的房屋使用权（公房承租权），事实不清，结果错误，应予撤销。因涉案房屋已经通过买卖转移登记至案外人，故涉案行政行为已无可撤销内容，判决：确认济南市国土资源局1999年11月22日为赵志海颁发102室房屋济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》的行政行为违法。赵志海不服该判决，向济南中院提起上诉。济南中院审理查明，原审判决认定事实正确，予以确认。另查明，因济南市机构改革，原济南市国土资源局已与原济南市规划局合并为济南市自然资源和规划局。该院认为，关于苏新华提起本案诉讼有无超诉讼时效的问题。该案中，赵志海、济南市自然资源和规划局均称苏新华提起本案诉讼已超诉讼时效，但拒收房租的行为及苏新华对于缴纳租金的质疑并不足以证明苏新华已知其承租权益受到侵害，也即苏新华的承租权益并不必然因拒收租金及提出的质疑而必然丧失。济南市自然资源和规划局及赵志海均未提供充分证据证明苏新华对于行政机关已将涉案房屋产权登记于赵志海名下及颁证行为的具体时间系明知。据此，原审认定苏新华提起本案诉讼未超诉讼时效并无不当。关于行政机关为赵志海颁发《房屋所有权证》的行政行为是否合法的问题。首先，苏新华于1996年办理了直管公房租赁证，其系涉案房屋的实际居住人和合法承租人，而赵志海从未在涉案房屋内居住（租住），且涉案房屋的原产权人为褚XX，赵志海之父赵XX为褚XX指定的涉案房屋代管人，在褚XX及赵XX死亡后，并无证据证明褚XX另行指定代管人，在褚XX未指定代管人的情况下，赵志海并不当然取得涉案房屋的代管人身份。其次，根据赵志海向产权登记机关所提供的产权调换材料，其中产权调换申请书、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁自住私房认证结果证明等材料中记载赵志海系褚XX继承人、原拆私房产权共有人、安置房承租人，明显有悖客观事实。房产登记机关依据上述与客观事实明显相悖的材料作为办理产权调换并颁发产权证的认定资料明显欠当。最后，原审法院依据济政发[1998]21号《济南市人民政府关于解决拆迁私房自住户产权问题的通知》及济拆调办字[1998]3号《关于在拆迁私房自住户产权调换工作中有关具体问题的处理意见》确认原济南市国土资源局为赵志海办理产权调换手续并颁发产权证的行为，实际侵害了苏新华的房屋使用权（公房承租权），该认定适用法律并无不当。该院作出（2019）鲁01行终573号《行政判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。三、褚英三在善德里16号的房屋除刘XX租赁外，另有北屋三间由孙X麟自解放前开始承租，1989年改租北屋两间。孙X麟自租赁时起至1992年4月上述房屋被拆迁时止，向该房屋的代管人赵XX交纳房租。拆迁时，槐荫区拆迁办将孙X麟安置于济南市槐荫区经三纬十路X号楼9单元203室（后变更为201室，以下简称201室房屋）。1996年4月孙X麟与槐荫区房管局就上述房屋签订《济南市直管公房租赁合同》。1999年11月10日，赵志海持槐荫区拆迁办《拆迁自住私房认证结果证明》和槐荫区房管局与其签订的《拆迁私房自住户调换产权协议书》等资料，以褚XX法定继承人的身份申请房屋登记。1999年11月22日济南市房管局为赵志海颁发了201室房屋的济房权证槐字第014XX号《房屋所有权证》。孙X麟认为赵志海不是该拆迁私房的所有权人，也没有住在拆迁安置房内，不具备产权调换的主体资格，侵犯了其购买房屋的权利。其于2002年6月17日以济南市房管局为被告、赵志海为第三人向市中区法院提起行政诉讼。该院认为孙X麟未提交拥有合法所有权的证明材料，其认为济南市房管局给赵志海颁发房屋所有权证的行政行为侵犯其合法权益缺乏事实根据，于2002年11月5日作出（2002）市行初字第35号《行政裁定书》，驳回孙X麟的起诉。孙X麟不服该裁定，上诉于济南中院。该院审理后认为在一、二审诉讼中，孙X麟虽对赵志海购房的主体资格提出异议，但未提交反证否定济南市房管局的颁证依据，作出（2002）济行终字213号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。四、2016年12月19日，赵志海作为甲方，李平作为乙方，全悦居公司作为居间方、丙方，签订No.0003875《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守。一、房产状况。甲方自愿出售102室房屋给乙方，房屋所有权证书号济槐字第014XXX，房屋所有权人为赵志海，产别私产，房屋建筑面积为48.19平方米，（以上内容以《房屋所有权证》登记为准，产生的面积误差不影响成交价格），附属设施包含固定装修，房屋产权取得方式为买卖，房屋无抵押、有租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为450000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式。甲乙双方同意使用本条第二种付款方式按揭贷款：乙方于网签过户当日，将首付房款150000元经甲乙双方协商，存入甲方账户；剩余房款300000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用，甲方承担无，乙方承担中介费、契税、土地出让金、网签过户所产生的所有费用。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起三日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在网签过户当日将户口迁出。九、甲、乙双方同意，甲方于网签过户当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。6.本合同签订后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；若乙方违约，则定金不退。7.甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金，违约方全额赔偿对方已交中介佣金。十一、其他约定事项：1.甲乙双方必须积极配合丙方办理手续，若一方违约应赔付合同的相对方违约金五万元整，且中介费不退由违约方承担。2.赵志海与尚玉兰系夫妻关系，其卖房签字已征得其妻同意，同样具有法律效力，若后期产生与此房权属纠纷问题，与丙方及其贷款银行无关，由甲方全权负责并承担法律责任。十二、如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。十三、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。十四、本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力。十五、本合同正本一式五份，甲、乙、丙三方各执一份，齐鲁楼市不动产区域总部备案两份，五份合同具有同等法律效力。2017年1月12日，赵志海作为出卖人，李平作为买受人，双方签订合同编号：济存量房字00012017011200013《济南市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋状况。《房屋所有权证》证号槐014XXX，出售房屋102室房屋，建筑面积；48.19平方米，用途：住宅。第二条买卖双方约定该房屋成交价款270000元，现双方协商一致不予资金监管。第三条买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定如下：由买方承担。第四条如所售房屋专项维修资金在出卖人名下，该房屋专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，买卖双方同意本房屋维修资金过户、变更至买受人名下。第五条买卖双方应（于）合同签订之日起90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构申请撤销合同电子信息。撤销合同电子信息后，出卖人方可与他人重新网签合同。第六条本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，提交济南仲裁委员会仲裁解决。2017年2月3日，102室房屋不动产权转移登记至李平，李平取得鲁（2017）济南市不动产权第001XXXX号《不动产权证书》，载明房屋坐落为“槐荫区经三纬十路3号楼6－102”。该房屋上还设定抵押，登记债权人为中国光大银行股份有限公司济南北园支行，抵押金额300000元，债务履行期限：2017年2月6日起2043年2月6日止。五、本案诉讼中，苏新华提出申请，请求本院责令李平、赵志海提交银行账户明细，以证明李平与赵志海之间资金的往来情况及查明李平与赵志海的房屋交易是否已经支付对价。本院对苏新华的申请审查予以准许作出民事裁定，要求李平及赵志海分别提交相关银行账户明细。李平及赵志海分别向本院提交各自的银行账户明细，显示2016年12月29日李平通过光大银行账户向赵志海光大银行账户转账支付80000元；2017年1月12日李平通过中国建设银行账户向赵志海转账支付100000元，次日该100000元被退回。李平又通过该账户向赵志海转账支付100000元。2017年2月21日，李平从中国光大银行股份有限公司济南北园支行的贷款300000元转入赵志海光大银行北园支行账户内。六、本案第一次庭审中，本院就李平与赵志海之间的关系及双方进行房屋买卖的过程进行调查。李平与赵志海陈述无其他关系。李平就房屋买卖过程陈述其因欲购买房屋自2015年开始关注，是通过中介（齐鲁楼市）看到该房出售信息。其委托给中介，是为投资购买第二套房子。因其父亲生病了，想买一楼房屋。经中介介绍其同意购买，并在中介处签订了合同。其称购买该处房屋时看过房产证，因赵志海说房屋中有租客使用、（2017年）6月份到期，就没有具体看房，合同中写的装修没有实际看过。其就房屋的交接验收称到（2017年）6月份，赵志海挺好说话，其没好意思催。其也去找过房屋使用人，但里面关着门不说话；也找过赵志海。后来因租金没有给其，其着急用房子，曾把苏新华在房屋内的东西扔出去。李平并陈述因其自己持有的《房屋买卖合同》丢失，其去中介齐鲁楼市（全悦居公司）调取了中介留存的合同。因《房屋买卖合同》约定“乙方（李平）于网签过户当日将首付房款壹拾伍万元整（小写150000元整）经甲乙双方协商，存入甲方（赵志海）账户”，双方于2017年1月12日签订《济南市存量房屋买卖合同》，但李平实际向赵志海支付购房款项为2016年12月29日和2017年1月13日分别支付80000元及100000元，本院在第一次庭审中向李平调查付款数额、时间为何与《房屋买卖合同》约定不一致，李平陈述是银行的要求，都是交给中介，中介让其办什么其就办。其另称向赵志海支付合计180000元后，赵志海向其退回了30000元。赵志海对李平所述内容无异议。本案第二次庭审时，全悦居公司作为第三人参加诉讼，其说明李平提供的《房屋买卖合同》是由其公司出具，于2016年12月19日签订，徐X兴为具体经办人。徐X兴作为全悦居公司的委托诉讼代理人就该合同签订的过程陈述，赵志海在其公司有出租该房屋的信息。2016年12月十几号（即本案李平提交的《房屋买卖合同》签订前三四天），其联系赵志海询问是否出售，赵志海回复正在出租，不需要出售。赵志海回电话说有房屋交易，询问能否从其公司走代办手续，就是买卖双方已经谈好价格，直接来办手续。2016年12月19号李平和赵志海双方来其处签订合同，合同中的细节是双方协商好的，内容除了打印文字以外是双方协商好了其给写到合同中的。其为该代办收取费用2000元，是李平交的，其向李平开具了收据。其陈述除给李平、赵志海签订合同外，还协助办理过户和贷款。其另说明该合同签订时看过房产证，但当时说有租客，不方便看房。其另陈述，合同签订后的款项支付其未介入，是李平与赵志海之间自行支付，其出具了收据，包括定金和首付款收据。付款的节点是按合同履行还是超过合同约定之外履行其已忘记；其不经手钱也不看过付记录，只要双方认可就可以。李平及赵志海对全悦居公司的陈述内容无异议。李平在本案第二次庭审中主张其为购买102室房屋共支付购房款50万元，因为赵志海说其家属不同意合同约定的价格，要求不能低于50万元。具体为2016年12月19日签订合同时候交了1万定金，这期间去银行办理抵押贷款审批手续，赵志海家属知道后对这个价格有异议，要求最低50万元，如果低于这个价格赵志海的家属就不给签字，当时没办法其就同意了。后通过光大银行账户支付8万元，2017年1月12号汇款10万，当天签订的备案合同，办理过户登记。因银行系统有问题，没汇成功，银行系统退回。1月18号又转款过去。中介说办出产权登记，房产证办出来了，让其去光大银行北园支行办手续，进去银行后发现这些购房手续都丢了。2017年1月21日房管局让其登报作废，1月22号申请换证，因为贷款没下来，快过年了，赵志海又跟其要了1万元，其给的现金。2月3号办的新证，2月6日办的抵押登记，2月27号银行放款，共支付了50万元购房款。其还称房款是自行交付，不通过中介。七、除本案所涉102室房屋之外，赵志海还另向李平出售201室房屋（即孙X麟提起行政诉讼所涉房屋）。李平与赵志海在本案诉讼中陈述该201室房屋买卖的时间为2016年8月。李平与赵志海在本案诉讼中各自提交银行账户明细，显示2016年9月1日自李平中国建设银行账户向赵志海齐鲁银行账户转账支付150000元，同日自李平中国工商银行账户向赵志海齐鲁银行账户转账支付313000元。李平与赵志海在本案诉讼中陈述以上款项为李平购买201室房屋向赵志海支付的购房款。李平及其子李XX（2005年2月出生）的户籍于2017年3月8日迁入以上201室房屋。2016年10月9日，赵志海通过银行转账方式向李平支付1500元。李平与赵志海在本案诉讼中说明该款项系201室房屋对外出租赵志海向李平转交的房屋租金。八、苏新华在本案诉讼中提交201室房屋的《济南水务集团水费明细凭条》，载明该房屋自2007年10月26日－2020年3月16日期间水费明细，户名为赵志海。苏新华还提交102室房屋的《历月电费明细》，载明2016年11月－2020年3月期间的电费明细，户名为苏新华。李平与赵志海陈述201室房屋的用水户名没有改，仍然是赵志海，但费用的交纳是由201室房屋的租客自行缴纳。苏新华确认该201室房屋是对外租赁。九、苏新华在本案诉讼中另提交济南宏士达建筑材料有限公司的企业信息资料，显示该公司成立于2015年9月7日，股东为李平、李X阳。该公司与济南福兴实业总公司于“2015年8月27日”签订《住所（营业场所）租赁合同》，约定其租赁济南福兴实业总公司坐落于济南市槐荫区经七路832号1－224号房屋，用于经营。济南宏士达建筑材料有限公司的注册地址即为济南槐荫区经七路832号1－224号。济南福兴实业总公司成立于1990年5月16日，2003年3月17日吊销，法定代表人为赵志海。李平另为山东鲁徽物业管理有限公司的股东，该公司核准日期为2016年8月5日，注册地址为济南槐荫区经七路832号2－223室，经营范围包括物业管理、房屋中介服务等。山东鲁徽物业管理有限公司注册地址济南槐荫区经七路832号2－223室还另登记有山东申徽新型建材科技有限公司，核准日期为2019年2月2日。该公司登记信息中的邮箱与山东鲁徽物业管理有限公司的登记信息中的邮箱为同一邮箱。赵志海另为荣氏鹏海（济南）商贸有限公司的董事兼总经理，该公司核准日期2010年3月3日，注册地址为济南槐荫区经七路832号518室。苏新华依以上企业信息主张李平名下的公司与赵志海名下的公司均在一个楼里办公，李平早在2015年即其购买赵志海201室房屋之前即与赵志海存在关联。李平主张苏新华提供的以上企业信息与本案无关，其并陈述济南宏士达建筑材料有限公司是其与李X阳合作的企业，只是意向，没有合作成功，企业注册都是李X阳经办，其不知道，也未参与实际经营。赵志海主张济南宏士达建筑材料有限公司是借用济南福兴实业总公司的房屋办理的注册，其只认识李X阳，并不了解该公司的股权结构。济南福兴实业总公司于2004年不经营，2010年所有资产拍卖，苏新华提出的以上公司信息与本案没有关联。十、苏新华在本案第三次庭审时提交视频，其说明为2020年6月25日至7月10日期间拍摄，显示李平与赵志海在“欣都花园”小区内出现。其中6月29日晚赵志海至该小区X号楼1单元401室用钥匙开门进入，6月30日早晨赵志海购买早餐后用钥匙开门进入401室，7月4日上午李平持钥匙进入该401室等。李平、赵志海对苏新华提交视频的真实性无异议。李平解释其父亲5月份去世，现在每周都要回家，其孩子中考，其有几个项目比较忙，早晨走的早，让赵志海帮其照顾孩子。赵志海解释与李平是朋友，因为李平的孩子考学，其去帮助照顾。十一、苏新华在本案诉讼中提出诉讼保全申请，并为保全向大家财产保险有限责任公司山东分公司投保诉讼财产保全责任保险，支付保险费1200元。本院认为，本案之前，苏新华与赵志海及济南市房管局就本案所涉102室房屋发生过多次诉讼（民事及行政诉讼），市中区法院及济南中院在行政诉讼中查明赵志海办理该房屋所有权登记时提供明显有悖客观事实的相关材料，确认济南市房管局为赵志海办理产权调换手续，并颁发产权证，实际侵害了苏新华的房屋使用权（公房承租权），事实不清，结果错误，应予撤销。但因102号房屋已经通过买卖转移登记至案外人，行政诉讼中的行政行为已无可撤销内容，因此判决确认济南市房管局（后为济南市国土资源局、济南市自然资源和规划局）1999年11月22日为赵志海颁发102室房屋济房权证槐字第014XXX号《房屋所有权证》的行政行为违法。通过以上判决，可以确认赵志海对102室房屋无所有权，也就没有处分权。赵志海对其办理102室房屋所有权登记时提供虚假不实的材料为明知，主观上具有恶意。其在利用虚假不实材料取得102室房屋所有权后又将该房屋处分（出售给李平），其主观恶意可以确认，客观上也侵犯了苏新华对102室房屋的权利。苏新华在本案诉讼中提出的诉讼请求经过变化，最终明确为要求确认赵志海与李平签订的《房屋买卖合同》及《济南市存量房屋买卖合同》无效，并要求确认涉案102室房屋恢复至原登记状态（苏新华享有公租权状态）、李平与赵志海承担诉讼费用（包括保全保险费用）。苏新华就其提出的诉讼请求在本案诉讼中提供了较多的证据，除证明102室房屋的变化过程及赵志海取得102室房屋所有权违法外，还欲证明李平与赵志海之间存在着恶意。李平及赵志海针对苏新华提出的诉讼请求及事实理由均提出答辩意见，因本院已经确认赵志海向李平出售102室房屋过程中存在着恶意，因此本案审理的重点应为李平购买102室房屋是否为善意。关于善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款明确规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案所涉102室房屋，李平与赵志海签订了房屋买卖合同，从其提供的银行账户明细显示向赵志海支付了购房款，且已进行了不动产权的登记，李平已取得了该房屋的不动产权利证书。李平在本案诉讼中坚称自己购买、取得102室房屋为善意取得。“善意”作为一种主观状态，在认定过程中需要借助行为人的外部表现行为加以综合分析认定。通过本案审理，本院认为李平的意见不能成立，其购买102室房屋并非善意。理由为：一、关于购买102室房屋签订合同的过程，李平所述不实。本案第一次庭审中，李平陈述其因欲购买房屋自2015年开始关注，是通过中介（齐鲁楼市）看到该房出售信息。其委托给中介，是为投资购买第二套房子。因其父亲生病了，想买一楼房屋。经中介介绍其同意购买，并在中介处签订了合同。本案第一次庭审后，依苏新华的申请，本院追加了全悦居公司参加诉讼。该公司在本案第二次庭审中明确说明李平与赵志海签订的《房屋买卖合同》虽由其公司居间，但实际是李平与赵志海协商一致后仅由其公司走代办手续，合同的具体内容均为李平与赵志海协商一致。以上李平所述合同签订的过程与全悦居公司所述并不一致，表明李平所述存在不实之处。二、关于102室房屋购房款的支付，李平所述前后矛盾且存在不实之处。依《房屋买卖合同》的约定，李平购买102室房屋的价款为450000元，款项支付应为合同签订时支付定金10000元、网签过户当日支付首付房款150000元、剩余房款300000元由贷款银行直接支付。但从李平及赵志海的银行账户明细，显示李平于2016年12月29日和2017年1月13日分别向赵志海支付80000元及100000元，合计为180000元。李平在本案第一次庭审中称赵志海向其退回了30000元，第二次庭审中又称因赵志海不同意原合同约定的价款，要求支付价款并非合同约定的450000元而是500000元。另，本院在本案第一次庭审时向李平调查付款数额、时间为何与《房屋买卖合同》约定不一致，李平陈述是银行的要求，并称都是交给中介，中介让其办什么其就办。但全悦居公司参加本案第二次庭审，明确说明其在李平与赵志海合同签订后的款项支付方面并未介入，是李平与赵志海之间自行支付，其只在形式上出具了收据。以上李平、赵志海关于购房款的支付陈述内容前后存在矛盾，且与《房屋买卖合同》约定不符。三、李平购买102室房屋并未尽到充分审慎义务。李平购买102室房屋时（2016年12月），赵志海为该房屋的所有权人，持有房屋所有权证书。李平基于对权利公示正确性的信任，并根据公示状态进行交易一般情形下可以推定为善意。但因购买房屋的重要性，不论是自住还是投资，正常情况下，购房人要尽到充分的审慎义务，除要审查出卖人对房屋的权利外，还要对房屋本身进行了解，包括房屋目前的质量状况、房屋内的附属设施、房屋闲置还是使用等。从本案审理查明情况来看，李平并未对102室房屋进行充分的了解，虽然其与赵志海签订的《房屋买卖合同》中约定了“附属设施包含固定装修”，但李平实际并未进入102室房屋，也就不可能对该约定的“固定装修”有所了解。另该合同中还明确“房屋无抵押、有租赁”。李平作为房屋购买人，购买房屋后即将对房屋产生不动产权利，包括占有、使用、处分、收益等。既然合同中约定“有租赁”，正常情况下其应当要求出卖人赵志海提供有关租赁的相应材料，或是直接与房屋的承租人进行正面接触与交流以确认租赁的期限、租赁费用的数额等。但从本案审理内容来看，仅仅是合同中约定了“有租赁”，并未显示李平对此“租赁”进行了充分关注和了解，表明李平未尽到充分审慎义务。四、《房屋买卖合同》签订后有关房屋的交付存在不正常之处。李平与赵志海签订的《房屋买卖合同》中约定“九、甲（赵志海）、乙（李平）双方同意，甲方于网签过户当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。”尽管合同对房屋交接进行了明确、具体的约定，但从本案审理内容来看，李平在与赵志海签订合同、支付购房款并办理了不动产权转移登记后却并未依约要求赵志海交付房屋。李平与赵志海于2017年1月12日签署了《济南市存量房屋买卖合同》，也即办理了网签。同年2月3日，102室房屋不动产权转移登记至李平。网签、“过户”均已完成，按以上《房屋买卖合同》第九条的约定，赵志海应当通知李平进行房屋验收交接。如果赵志海不通知，李平也应主动提出要求。但双方实际并未对102室房屋进行验收交接。反而在2月21日，李平继续向赵志海支付购房款（银行贷款支付）。李平作为购房人，支付了购房款、有合同约定为依据却不积极要求赵志海向其交付房屋不符合常理。本案审理中，苏新华与李平均陈述李平曾至102室房屋将苏新华在该屋内的物品扔出。李平作为102室房屋的购买人，其依《房屋买卖合同》的约定有权要求房屋出卖人赵志海向其交付房屋，如赵志海不予交付或不能交付，赵志海对李平存在违约，李平应当向赵志海主张权利。李平并未与苏新华有过接触，却至102室房屋，将居住、使用该房屋苏新华的物品扔出，也存在着不合理之处。五、李平与赵志海之间的关系也令本院不能相信李平购买102室房屋为善意。因李平购买102室房屋是否为善意是本案审理的重点内容，本院特别对李平与赵志海之间的关系进行调查。双方均陈述仅存在房屋买卖关系（包括本案所涉102室房屋及此前的201室房屋买卖）。但随着本案审理的深入，查明李平经营的公司与赵志海经营的公司早在2015年就存在着关联。虽然李平与赵志海仍否认双方存在其他关联，但苏新华进一步提供的视频，显示出李平与赵志海频繁出入同一小区同一房屋，特别是两人均持有该房屋的钥匙，可以自由进出，显示出两人存在着房屋买卖之外的特别关系。综合以上，本院确认李平购买102室房屋不属善意，其与赵志海在本案中陈述的答辩意见本院不予采信。尽管李平已取得102室房屋的不动产权利，但不应当受到法律的保护。苏新华在本案中要求确认李平与赵志海签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效有事实根据和法律依据，本院予以支持；其另要求确认李平与赵志海签订的《房屋买卖合同》无效，因该合同的主体除李平、赵志海外还有全悦居公司，合同内容除涉及102室房屋买卖外还涉及全悦居公司的居间内容，因此本院仅就该《房屋买卖合同》中关于李平与赵志海之间买卖102室房屋的内容确认无效，有关全悦居公司的居间内容不在苏新华的主张和本院确认无效之内。苏新华另要求依法确认102室房屋恢复至原登记状态（其享有公租权状态），本院认为不能支持。原因在于苏新华是否享有公租权、是否仍然维持原登记状态是苏新华与房屋管理部门之间的存在的关系，与李平和赵志海之间的房屋买卖关系并不存在直接关联，也并非本案审理内容。因此其该项诉讼请求本院不予支持。苏新华在本案诉讼中提出诉讼保全申请，为此支付了保全保险费用1200元，其该项费用的产生系为本案诉讼的合理支出，其要求李平与赵志海承担本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李平与赵志海于2017年1月12日签订的合同编号：济存量房字00012017011200013《济南市存量房屋买卖合同》无效；二、李平与赵志海于2016年12月19日签订《房屋买卖合同》中关于坐落于济南市槐荫区经三纬十路X号楼6-102室房屋买卖的内容无效；三、李平、赵志海于本判决生效之日起十日内向苏新华支付保全保险费1200元；四、驳回苏新华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，诉讼保全费3520元，由李平、赵志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇二〇年八月二十五日书记员  刘书宁