贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1550号原告（反诉被告）：贵州银信通商贸有限公司，统一社会信用代码：915201035566011948。住所贵州省贵阳市云岩区延安路中路**世贸广场******。法定代表人：米伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州文乡律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨树良，男，汉族，1969年12月3日出生，住贵州省，住贵州省遵义市汇川区v>委托诉讼代理人：韩金华，贵州森黔律师事务所律师。原告贵州银信通商贸有限公司（以下简称银信通公司）与被告杨树良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。在诉讼过程中，被告杨树良于2020年5月21日向本院提出反诉，本院于同日予以受理后，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）银信通公司的委托诉讼代理人彭坤宇、被告（反诉原告）杨树良及其委托诉讼代理人韩金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银信通公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告返还预收租金1842758.42元，并支付以1842758.42元为基数从起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.请求判令被告向原告返还代收保证金110000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。（诉讼金额共计1952758.42元）。事实和理由：2012年12月19日，原告、被告、案外人遵义市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房开公司）签订《租赁合同书》，载明，原告将坐落于遵义市汇川区广州路香樟印象小区第二座一层（面积4132.36平方米），第二座二层（面积4330.65平方米），第三座一层（面积2844.94平方米），第三座二层（面积2925.30平方米）的商场租赁给被告，租赁期限从2013年1月1日至2023年4月30日。此后，经原被告双方协商一致，于2016年1月7日签订了《香樟印象二三座商场部分移交协议》（以下简称移交协议），约定被告同意从2016年1月7日起将香樟印象三座一、二层所有物业的租赁经营权、租金收益权转移给原告，并且双方应于2016年1月7日与三座商铺租赁户签订租金支付三方协议，自2016年1月7日起的租金由原告收取，此日期之前被告未收取的租金由原告代收，代收到的租金从被告应付给原告的租金中扣减，预收的租金由被告一次性付给原告，三座移交完成后，双方财务应对前期欠租情况进行核对，经双方财务核对无误后，作出财务结算凭证，双方签字盖章确认，被告应根据欠款金额作出还款计划，并按期支付应付款项。《香樟印象二三座商场部分移交协议》签订当日，原被告与香樟印象三座一、二层的商铺租赁户又分别签订了《香樟印象三座商场铺面租金收取三方协议》（以下简称三方协议），在协议中明确了各租户的租金自2016年1月7日起由租户直接支付给原告，并明确了各租户已交纳的租金到期日期。同时，被告将其与商铺租赁户的合同一并移交给原告。经原告统计，被告预收超过2016年1月7日的租金有12户，共计1842758.42元。2016年，原告因与被告租赁合同纠纷向遵义市中级人民法院提起诉讼，原告将上述金额作为诉请一并提出，但被法院认为系另一法律关系而被驳回，原告可依法另行主张。期间，商铺租户申勇的租赁合同已于2018年到期，租户金显雨、颜鲁云、刘伟的租赁合同都将于2020年到期，租户均提出以其向被告交纳的租金抵扣部分租金，并将保证金收据交于被告，以上五户保证金共计110000元。因原告要求被告返还未果，遂起诉至法院。杨树良辩称，1、原告请求被告返还保证金不是事实，相反，保证金是否由原告进行支付我方不清楚；2、原告请求被告返还租金，根据合同的约定即结算，被告并不欠付原告租金。相反，根据结算协议，被告还未收取的租金原告在进行收取，并折抵应由被告多收取的部分租金。根据计算，被告还未收取的租金由原告进行收取部分，远远大于被告收取来应返还给原告的租金，根据结算协议，由原告收取的部分，折抵租金多余的部分，应当由原告返还给被告；3、该案在2016年4月17日，由原告进行对被告提起诉讼，双方矛盾至今，现原告要求返还租金并支付利息，没有事实及法律依据。杨树良向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告银信通公司返还代收的(香樟印象小区二、三座一层二层)属杨树良的租金518074.80元（详见清单：香樟印象三座一层二层承租人欠款表）；2.判令反诉被告银信通公司支付反诉原告杨树良代收租金溢价款445407.11元（详见清单：香樟印象三座一层二层租赁户三方协议利润表）；3.本案诉讼、反诉费由被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年1月7日签订移交协议，协议约定反诉原告自2016年1月7日起将香樟印象三座一、二层所有物业的租赁经营权、租金收益权转让给反诉被告，另协议约定双方应于2016年1月7日起的租金由反诉被告收取，此日期之前的租金反诉原告未收取的租金由反诉被告代为收取，代收到租金从反诉原告应付给反诉被告的租金中扣减，签订协议后，双方就欠租情况未进行核算。合同签订后，银信通公司于2016年4月17日以2012年12月19日三方签订的《租赁合同书》提起诉讼，要求杨树良支付全部未付租金，现该案已历经多审，双方纠纷还未解决。现反诉被告以返还预收租金与保证金为由向遵义市汇川区人民法院为由要求反诉原告支付预收租金以及商铺保证金，反诉原告认为双方已通过协议转让了第三方欠付反诉原告租金的债权请求权，债权债务已转让给反诉被告，应当认为反诉原告已经通过债权转让方式抵销了双方的债权债务，反诉被告主张反诉原告返还租金缺乏事实依据和法律依据，另外反诉原告转让给反诉被告的债权远远超出债权抵销的范围，对于超出部分反诉被告应予退还反诉原告，同时由反诉被告支付反诉原告溢价。银信通公司辩称，针对租金的溢价，视为被告对双方移交协议后合同条款的不认可，应视为撤销项，但是已过除斥期间，所以我方不认可被告的该项诉请。本院经审理查明认定事实如下：2016年1月7日，杨树良（甲方）、颜鲁云（乙方）、银信通公司（丙方）签订三方协议，就乙方租赁的铺面租金收取达成协议，约定：“一、甲丙双方约定三座所有的物业的租金自2016年1月7日起由丙方收取，此前未付的租金也由丙方代收。乙方知晓并同意按甲丙双方约定交纳租金。二、乙方已交给甲方的租金到期日期是2016年5月19日（乙方提供收据复印件给丙方）。此日期后的租金由丙方收取，乙方同意按合同约定按时足额将租金交给丙方或打入丙方指定账户。”同日，杨树良、银信通公司还与蒋华超等其他11人分别签订三方协议，协议中除了铺面位置、面积以及租金到期日期不同以外，其他约定内容均一致，其中蒋华超租金到期日为2016年3月7日、谭小洪租金到期日为2016年7月31日、徐珏租金到期日为2016年6月14日、姜光华租金到期日为2016年6月30日、金显雨租金到期日为2016年3月1日、李道坤租金到期日为2016年5月22日、舒凤霞租金到期日为2015年12月31日、周静租金到期日为2016年3月20日、申勇租金到期日为2016年7月30日。虽然在三方协议中，还有乙方为谭天明，但乙方处签字处为胡正华，银信通公司认为系胡正华代签，但杨树良不予认可，本院对谭天明的三方协议不予认可。2016年1月8日，银信通公司（甲方）与杨树良（乙方）签订移交协议，该协议约定双方就商场一、二层租赁及租金收取达成如下协议：“一、乙方同意从2016年1月7日起将香樟印象三座一、二层所有物业的租赁协议、租金收益权转移给甲方。乙方不得继续出租三座空出的铺面和收取租赁经营的铺面租金，否则，本协议无效，甲方立即无条件收回二三座商场所有物业的租赁经营权。租赁商户如中止合同，乙方应当在接到商户通知的三天内告知甲方。二、乙方继续租赁经营香樟印象二座一、二层，原由乙方支付的散户业主的租金继续由乙方支付；原由甲方支付的二座散户业主租金从2016年1月1日起一并转给乙方支付，乙方应根据甲方与散户业主签订的租赁合同按期足额支付租金，不得违约。三、甲乙双方应于2016年1月7日与三座商铺租赁户签订租金支付三方协议，自2016年1月7日起的租金由甲方收取。此日期之前乙方未收取的租金由甲方代收，代收到的租金从乙方应付给甲方的租金中减扣；预收的租金由乙方一次性付给甲方。四、为支持乙方发展，甲方同意缓收乙方二座一层2016年1月1日起至2016年5月31日止甲方应收租金；缓收二座二层2016年1月1日起至2016年5月31日甲方应收租金或至南昌银行接收时为止（以时间在前的日期为准）。……六、三座移交完成后，双方财务应对前期欠租情况进行核对，经双方财务核对无误后，作出财务结算凭证，双方签字盖章确认，乙方应根据欠款金额作出还款计划，并按期支付应付款项。”合同还约定了其他权利义务。另查明，已经签订三方协议的承租户中，承租人蒋华超每月租金为20494元、姜光华每月租金为55075元、周静每月租金为29000元、谭小洪每月租金为35000元、徐珏每月租金为48620元、金显雨每月租金为30000元、颜鲁云每月租金为30000元、申勇每月租金为6890元、李道坤每月租金为37440元。舒凤霞虽然签订有三方协议，但是杨树良及银信通公司主张的租金金额中，均未包含舒凤霞的租金。陈增煌每月租金为44000元、胡正华每月租金为8820元，但杨树良、银信通公司均未提交陈增煌、胡正华签订的三方协议。另查明，2016年4月27日，银信通公司以杨树良、遵义市春阳资产管理有限公司为被告向遵义市中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2016）黔03民初217号。后因杨树良不服该案民事判决书，上诉后经贵州省高级人民法院审理后发回重审，重审案号为（2017）黔03民初48号，杨树良不服该判决上诉后经贵州省高级人民法院审理维持原判，目前（2017）黔03民初48号民事判决书已经发生法律效力。上述案件中，已经就2012年12月19日银信通公司、杨树良、遵义金鹏房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》进行审理，已经明确2013年9月至2016年3月，杨树良尚欠银信通公司租金5808487.73元。庭审中，杨树良同意退还银信通公司保证金90000元。本院认为，杨树良与银信通公司签订的移交协议、以及双方与蒋华超等10位承租人签订的三方协议是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应恪守。根据杨树良与银信通公司签订的移交协议中第三条的约定，从2016年1月7日起的租金由银信通公司收取，杨树良在2016年1月7日前已经收取的2016年1月7日后的租金，应当由杨树良一次性付给银信通公司，而2016年1月7日前杨树良未收取的租金由银信通公司代收，代收到的租金从杨树良应付给银信通的租金中减扣。本案的争议焦点为蒋华超等案外人支付给杨树良的租金的截止日期是多少。首先，杨树良在2016年1月7日前未收取的租金，由银信通公司代收，“代收”的性质应认定为委托收取，即杨树良委托银信通公司收取租金，收取租金的权利人仍然为杨树良，根据三方协议的约定，代收到的租金从杨树良应付给银信通的租金中减扣，换言之，如果银信通公司未代收到2016年1月7日前的租金，就不应当从杨树良应付的租金中减扣。因此，承租人在2016年1月7日前尚欠的租金，并不是当然的由银信通公司在杨树良应付的租金中减扣。其次，各承租人交付租金的截止日期，相关证据的保管方应当在杨树良和承租人，在签订三方协议时，承租人及杨树良应当对三方协议中约定的租金到期日尽到合理审查义务，现杨树良对三方协议中部分承租人的租金到期日不予认可，应提交足以充分的证据证明，其仅提交自己制作的财务报表予以证明，该财务报表未得到银信通公司认可，杨树良应承担举证不能的法律后果。且从移交协议第六条的约定来看，双方应对前期欠租情况作出财务结算凭证，并经双方盖章确认，现双方均未提交财务结算凭证，不能明确前期欠租的具体情况。最后，对于银信通公司是否已经收取2016年1月7日前的租金，银信通公司认为其并未收取，杨树良认为已经收取，那么举证责任应当在杨树良，杨树良并未提交证据证明银信通公司已经代收了租金，应承担举证不能的法律后果。综上，对于各承租人支付租金的截止日期，应以三方协议载明的日期为准。未签订三方协议的承租人，不能视为已经移交给银信通公司，对杨树良反诉主张的该部分请求，本院不予支持。对于已经签订三方协议的蒋华超等9位承租人向杨树良交纳租金的截止日期，应以三方协议中载明的租金到期日期为准。从2016年1月7日至三方协议约定的租金到期日之间的租金，应当由杨树良支付给银信通公司。该部分租金具体为：1、蒋华超，每月租金为20494元，租金到期日为2016年3月7日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为40988元（20494元×2个月）；2、颜鲁云，每月租金为30000元，租金到期日为2016年5月19日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为132000元（30000元×4个月+30000元÷30天×12天），银信通公司代为退还保证金30000元；3、谭小洪，每月租金为35000元，租金到期日为2016年7月31日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为238000元（35000元×6个月+35000元÷30天×24天）；4、徐珏，每月租金为48620元，租金到期日为2016年6月14日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为254445元（48620元×5个月+48620元÷30天×7天）；5、姜光华，每月租金为55075元，租金到期日为2016年6月30日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为317599元（55075元×5个月+55075元÷30天×23天）；6、金显雨，每月租金为30000元，租金到期日为2016年3月1日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为54000元（30000元×2个月-30000元÷30天×6天），银信通公司代为退还保证金50000元；7、李道坤，每月租金为37440元，租金到期日为2016年5月22日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为168480元（37440元×4个月+37440元÷30天×15天）；8、周静，每月租金为29000元，租金到期日为2016年3月20日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为70567元（29000元×2个月+29000元÷30天×13天）；9、申勇，每月租金为6890元，租金到期日为2016年7月30日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为46622元（6890元×6个月+6890元÷30天×23天），银信通公司代为退还保证金10000元。上述租金共计1322701元，对银信通公司超过上述金额的请求本院不予支持，因移交协议、三方协议均未约定履行期限，也未按照三方协议的约定作出还款计划，对银信通公司要求支付利息的请求本院不予支持。杨树良同意退还银信通公司保证金90000元，银信通公司未举证证明已退还其他承租人保证金，对其超过该金额的请求本院不予支持。根据以上论述，杨树良的第一项反诉请求本院不予支持。对于杨树良要求银信通公司支付代收租金溢价款445407.11元，因杨树良认为银信通公司违反移交协议中第四条的约定而主张，但遵义市中级人民法院法院（2017）黔03民初48号民事判决书已经明确从2013年9月至2016年3月期间杨树良就尚欠银信通公司租金，银信通公司在2016年4月17日提起诉讼，并未违反移交协议第四条的约定，且移交协议、三方协议并未约定租金溢价款，对该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨树良于本判决生效后五日内支付贵州银信通商贸有限公司预收租金1322701元；二、杨树良于本判决生效后五日内支付贵州银信通商贸有限公司保证金90000元；三、驳回贵州银信通商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨树良的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11190元（已依法减半收取），由贵州银信通商贸有限公司负担3420元，由杨树良负担7770元；反诉费6720元，由杨树良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  钟红二〇二〇年八月二十一日法官助理郭霞书记员张丽