甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终884号上诉人（原审被告）：徐源桎，女，汉族，1959年7月9日出生，系白银市第十一中学退休教师，现住甘肃省白银市白银区。上诉人（原审被告）：王吉辉，男，汉族，1959年1月3日出生，，现住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：唐正洋，系甘肃临泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁虹，女，汉族，1968年10月10日出生，现住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：杨国娜，系甘肃仁泽律师事务所律师。上诉人徐源桎、王吉辉因与被上诉人丁虹房屋买卖合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2020）甘0402民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐源桎、王吉辉及其委托诉讼代理人唐正洋，被上诉人丁虹及其委托诉讼代理人杨国娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐源桎、王吉辉上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定《卖房协议》合同有效，于法无据。徐源桎单方面与被上诉人于2003年签订卖房协议，侵犯了徐源桎配偶王吉辉一半房屋财产权利，根据相关法律规定，卖房协议当然无效。一审仅凭王吉辉认可卖房协议和收条，认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系成立，系错误认定。被上诉人占有房屋17年之久，不是王吉辉同意处分的理由，一审应严格遵守民诉法证据规定。二、即使一审不采信上诉人的录音证据，并不影响《卖房协议》的当然无效。举证证明王吉辉同意处分自己财产的责任方是被上诉人，而不是上诉人。一审未依据法定程序，全面、客观、公正的结合物权法之规定审核证据，导致事实认定错误、证据采信错误，判决结果当然错误。丁虹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁虹向一审法院起诉请求：1.请求依法判令二被告办理白银区康乐街xx号楼xx号房屋过户手续至原告名下；2.判令诉讼费用由二被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：请求依法确认原被告双方签订的《买卖协议》合法有效。事实和理由：二被告系夫妻关系，1996年，被告王吉辉与白银有色金属公司生活服务总公司房产管理公司签订购房合同，购买了建设路xx栋x单元x号房屋一套，建筑面积48.51平方米。2003年，二被告欲出售此房屋，经他人介绍与原告相识。经过协商后，原、被告双方于2003年11月5日签订《卖房协议》，约定：1.甲方（被告）将在康乐街x号楼xx（即建设路xx栋x单元xx号）的一套楼房出售给乙方（原告），未办理产权证。2.出售价格23000元整。3.房款付清后乙方另付800元（家具、沙发、床、柜及煤气、闭路装修费等）。4.过户手续由乙方负责办理，费用由乙方承担；在办理手续过程中达成协议互相给于支持。协议签订后，原告陆续给被告支付了全部购房款，被告徐源桎出具了借条，并将房屋交付给了原告。因当时白银公司的房屋均没有办理房产证，无法办理过户手续，所以被告将其与白银公司签订的购房合同原件交于原告，并承诺房产证办理后就为原告办理过户手续，因原告一直持有被告与白银公司签订的购房合同原件，被告也一直没有找原告要合同原件，所以多年来，原告一直以为被告还没有办理房产证。2020年4月初，原告偶然间听被告的邻居说被告早已办理涉案房屋的房产证，房屋所有权登记在被告王吉辉的名下，遂多次找到被告要求其为原告办理过户手续，但是被告总是以各种理由推脱不予办理过户，原告为维护合法权益，遂依法提起诉讼。一审法院认定事实：被告徐源桎、王吉辉系夫妻。1996年7月28日，王吉辉白银有色金属公司生活服务总公司房产管理公司签订了《白银有色金属公司售购住宅合同书》［（96）房售合字0002127］，约定白银有色金属公司生活服务总公司房产管理公司将其开发建设的建设路家属楼19栋1单元8号房屋（房屋建筑面积48.51平方米）出售与被告王吉辉，王吉辉占有该房屋100%产权。2003年11月5日，原告丁虹与被告徐源桎签订了《卖房协议》，协议约定被告徐源桎将康乐街xx号楼x至x有一套楼房（二居室），产权百分之百，未办产权证，以两万叁仟元整价格出售与丁虹，先由丁虹付给徐源桎二分之一即壹万壹仟伍佰元整，待徐源桎新房子装修后搬进去，此房让出，再付另一半壹万壹仟伍佰元整，房款付清贰万叁仟元整后，另付捌佰元（家具、沙发、床、柜及煤气、闭路装修费等），房子产权证由徐源桎负责办理，费用由徐源桎承担，过户手续由丁虹负责办理，费用由丁虹承担。协议签订后，原告依约定向被告付清了全部购房款，被告也将其出卖的房屋依约交付给原告居住使用至今，同时将《白银有色金属公司售购住宅合同书》一并交付给了原告持有至今。嗣后，被告徐源桎、王吉辉于2020年3月25日办理了案涉房屋的不动产权证书［甘（2020）白银市不动产权第0001225号］，该不动产权证书载明案涉房屋的坐落为白银区康乐街xx号（xx）x幢xx（房屋建筑面积49.1平方米），产权共有人为徐源桎、王吉辉。但时至今日被告未依约定协助原告办理诉争房屋的不动产物权转移登记，为此双方发生纠纷，现原告诉至本院，诉请依法确认原被告双方签订的《卖房协议》合法有效、由被告徐源桎、王吉辉按照《卖房协议》的约定配合原告办理案涉房屋的产权过户手续。另查明，《白银有色金属公司售购住宅合同书》中约定的“建设路家属楼xx栋x单元x号房屋（房屋建筑面积48.51平方米）”与《卖房协议》中约定的“康乐街xx号楼x至x有一套楼房（二居室）”系指同一房屋，该房屋的不动产权证书上记载的坐落为“白银区康乐街xx号（xx）x幢xx（房屋建筑面积49.1平方米）”，庭审中，原、被告对此事实均无异议。一审法院认为，原告丁虹依据与被告徐源桎签订的《卖房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。原告丁虹依据其与被告徐源桎签订的《卖房协议》自2003年底起取得了所购房屋即坐落于白银区康乐街xx号（x）x幢xx室的占有使用权，至今已实际占有使用长达17年之久，但被告至今不依约定协助原告办理诉争房屋的不动产物权转移登记。对于原告而言，订立合同的目的是依约取得所购房屋的不动产物权，因物权法规定不动产物权的取得须经依法登记，未经登记不发生效力，故对于原告所购房屋进行不动产物权转移登记，是实现合同目的的必经程序，原告作为买受人办理所购房屋不动产物权转移登记，因出卖人徐源桎与王吉辉系夫妻，徐源桎、王吉辉负有协助的合同义务。因此，丁虹请求由徐源桎、王吉辉协助办理其所购的坐落于白银区康乐街xx号（x）x幢xx室房屋的产权转移登记的主张依法成立，本院予以支持。当事人对于自己所提出的主张及事实，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利法律后果。被告徐源桎、王吉辉以徐源桎与丁虹签订《卖房协议》时有口头协议为由要求原告返还案涉房屋，原告对此不予认可，根据被告向法庭提交的现有证据，本院无法认定徐源桎与丁虹签订《卖房协议》时有关于“两年后原告将房屋返还被告，被告将购房款退还原告”的口头协议，被告亦未能向法庭举出其他经庭审质证并确认的证据进行佐证，被告应承担举证不能的责任，故被告该辩解理由于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、丁虹与徐源桎于2003年11月5日就白银区康乐街x号（xx）x幢xx室房屋签订的《卖房协议》有效；二、徐源桎、王吉辉于本判决生效之日起二十日内协助丁虹办理坐落于白银区康乐街xx号（x）x幢x室房屋的不动产物权转移登记。案件受理费100元，由徐源桎、王吉辉共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人认为徐源桎与丁虹签订《卖房协议》时存在口头协议，被上诉人对此并不认可，根据上诉人向法庭提交的现有证据，无法认定徐源桎与丁虹签订《卖房协议》时有关于“两年后被上诉人将房屋返还上诉人，上诉人将购房款退还被上诉人”的口头协议，上诉人亦未能向法庭提交其他证据予以佐证，上诉人应当承担举证不能的不利后果，故上诉人的该项上诉请求于法无据，不予采信。上诉人认为徐源桎单方面与丁虹签订卖房协议，侵犯了王吉辉的房屋财产权利，卖房协议应属无效，但被上诉人依据其与徐源桎签订的《卖房协议》自2003年底起取得了所购房屋即坐落于白银区康乐街xx号（x）xxx室的占有使用权，至今已实际占有使用长达17年之久，上诉人也已将王吉辉与白银有色金属公司生活服务总公司房产管理公司签订的《白银有色金属公司售购住宅合同书》交付被上诉人，且被上诉人系善意购买房屋并支付了合理对价，因此被上诉人有理由相信处分涉案房产的行为是上诉人共同意思的表示，故上诉人的该项上诉请求于法无据，不予支持。综上所述，徐源桎、王吉辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由徐源桎、王吉辉负担。本判决为终审判决。审判长  魏晓忠审判员  李作凤审判员  王承林二〇二〇年八月二十一日书记员  田殿琪