河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异566号案外人：信和（郑州）置业有限公司，住所地郑州市金水区庙李镇人民政府办公楼（海洋路1号），统一社会信用代码91410100753867645F。法定代表人：徐春元，总经理。委托诉讼代理人：苏孟飞、周娜（实习），北京市京悦律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司河南省分行,营业场所郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人：石永拴。被执行人：陈榆兴，男，1984年11月12日出生，汉族，住郑州市中原区。在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）申请执行被执行人陈榆兴金融借款合同纠纷一案中，案外人信和（郑州）置业有限公司（以下简称信和公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人信和公司称，建行河南省分行向贵院申请强制执行，贵院于2020年6月12日立案，案号（2020）豫0105执恢998号，处置郑州市金水区索凌路东、宏达路北、银河路南、普庆路西普罗旺世青年城1号院A-11幢2单元3层301号房产（以下简称涉案房产）。案外人认为涉案房产仍登记在案外人名下、不属于被执行人财产，贵院执行行为违反实体与程序性法律规定，案外人对贵院的执行提出异议，理由如下：一、涉案房产登记在案外人信和公司名下，非被执行人陈榆兴所有，贵院不应将其列为执行标的。根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第二条规定，“只能执行被执行人的财产”是法院强制执行的基本法律原则，即在执行案件中，只能针对被执行人的财产。根据《物权法》第九条规定，不动产物权转让未经登记，不发生效力；第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，涉案房产的所有权人应以其登记簿为准，案外人与被执行人虽签有《商品房买卖合同》并经房地产主管部门备案登记，但这只是合同的备案，合同尚未履行完毕，涉案房产并未办理所有权转移登记，仍登记在案外人名下，故涉案房产现仍属于案外人信和公司所有，贵院不应将涉案房产列为执行标的，贵院现错误执行措施若继续进行，将会极大损害案外人的合法权益。二、贵院所采取的措施只能是预查封，不等于查封，被执行财产未经查封不得变价处分，涉案房产现仍属于案外人所有，贵院拍卖行为违反了法律规定。根据《人民法院办理执行案件规范》第383条对执行标的处置权的原则性规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”贵院对涉案房产拍卖前必须予以查封，但涉案房产现仍属于案外人的财产，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五的规定，贵院即使采取限制性执行措施，也仅能对涉案房屋进行预查封。但预查封并不等于查封，预查封的对象是债权给付请求权，亦即买受人到期请求房地产开发商交付房屋、转移权属的权利，买受人并不享有支配权。预查封本质其实是一项对未届履行期债权的保全措施，效力在于禁止被执行人任意处分或怠于处分买受人对房地产开发商的未到期债权，从而损害申请（执行）人的合法权益。而变价拍卖是变更执行标的权属的行为，是以被执行人对标的物享有物权为前提的，被执行人不属于涉案房产的所有权人，其仅享有对已预告登记的房屋仅享有债权交付请求权，贵院无权对涉案房屋进行处分，现拍卖处分财产涉案房产的行为明显违反法律规定。三、案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》尚在履行中，贵院现将涉案房产拍卖的行为也属于合同权利义务的概括转移，应当征得合同相对人（案外人）的同意。案外人与被执行人于2012年9月2日签订了《商品房买卖合同》（合同编号12001078170），由被执行人购买涉案房产一套，房屋总价人民币1181092元整，付款方式为签约当日支付总房款的30.06%作为首付款，即人民币355092元，剩余69.94%的购房款以商业贷款方式支付，贷款金额为人民币826000元，被执行人与申请执行人于2012年11月6日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，案外人为被执行人提供连带保证责任。自2014年12月31日起至2019年12月20日，因被执行人逾期未还执行申请人贷款本息导致案外人被划扣保证金265100元，根据《商品房买卖合同》的约定，被执行人应当向案外人清偿并支付补偿金，《商品房买卖合同》并未履行完毕，尚在履行中，被执行人仍负担配合案外人办理房屋转移登记手续的义务，仍享有物权变动请求权，贵院现违法将涉案房产拍卖，即属于未经合同对方当事人（即案外人）同意，将被执行人的合同义务转移至第三人，违反《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，该权利义务的概括转让并不对案外人产生法律效力，贵院拍卖过户没有法律依据，且严重损害了案外人的合法权益。故请求：中止对涉案房产的执行。本案审查中，案外人信和公司向本院提交证据如下：（2017）豫0105民初23814号民事判决书一份；中国建设银行单位客户专用回单一套；商品房买卖合同一份；个人住房（商业用房）借款合同一份；不动产登记资料查询结果证明一份。本院查明，原告建行河南省分行诉被告陈榆兴金融借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、被告陈榆兴截止今日剩余贷款本金804069.53元未还。被告于2015年3月31日之前偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款本金及利息19800元，2015年5月26日之前偿还剩余的贷款本金及利息（该利息按合同约定计算至实际偿付之日止）；二、如果被告未按照第一款的约定履行义务，原告有权就未偿还的全部贷款本金各利息申请强制执行，被告同意拍卖其购买的位于郑州市××、××路北、银河××、××西××楼××单元××302的房屋，原告就拍卖所得上述本息及实现债权费用的范围内优先受偿；三、案件受理费11904元，减半收取5952元，由被告负担；四、双方就此案件再无其他纠纷。本院于2015年3月17日作出（2015）金民二初字第1959号民事调解书对上述协议予以确认。该调解书已于2015年3月27日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2015）金执字第5492号、（2020）豫0105执恢998号。本院于2016年8月18日作出（2015）金执字第5492号执行裁定书，裁定：查封被执行人陈榆兴名下位于郑州市××、××路北、银河××、××西××楼××单元××301（商品房买卖合同号：12001078170）。本院于2016年10月20日向郑州市住房保障部和房地产管理局送达执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以查封，查封期限三年，自2016年10月20日至2019年10月19日止。本院于2019年8月10日作出（2015）金执字第5492号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人陈榆兴名下银行存款81.5088万元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2019年8月22日向郑州市自然资源和规划局送达执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以续查封，续查封期限三年。另查明，案外人信和公司提交的商品房买卖合同主要内容如下：出卖人：信和公司，买受人：陈榆兴，买受人购买的商品房：金水区索凌路东、宏达路北、银河路南、普庆路西A-11幢2单元3层301号房。合同签订日期：2012-09-02。案外人信和公司提交的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号：1501072498，产权人：信和（郑州）置业有限公司（91410100753867645F），坐落：金水区宏达街88号11号楼2单元3层301，预告信息：2012-10-24预售商品房预告登记，1209060410，权利人：陈榆兴。本院于2019年4月10日作出（2015）金执字第05492号商请移送函，函请涉案房产的首封法院河南省郑州市二七区人民法院向本院移交涉案房产的处置权。河南省郑州市二七区人民法院于2019年7月31日作出（2015）二七法执字第3114号复函，同意将涉案房产的处置权移交本院。本院认为，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，案外人信和公司与被执行人陈榆兴于2012年9月2日签订关于涉案房产的商品房买卖合同并于2012年10月24日进行预告登记，因被执行人陈榆兴未履行生效法律文书确定的义务，为保护债权人诉讼利益实现，本院对其名下已办理预告登记的涉案房屋进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。故对于案外人信和公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人信和（郑州）置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  李小涛审判员  孟 璐二〇二〇年八月十八日书记员  常梦真