成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初2617号 原告（反诉被告）：四川吉翔建设发展有限公司，住所地 成都市郫县犀浦镇两河村。 法定代表人宋羽茜，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托代理人：杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都迪驾族汽车服务有限公司，住所地成都市武侯区金履一路********。 法定代表人：YUJTTOKUMO（德毛裕司），系该公司董事长。 委托代理人：李竹兵，四川明炬律师事务所律师。 委托代理人：徐美，四川明炬律师事务所律师。 原告吉翔建设发展有限公司与被告成都迪驾族汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷以及被告成都迪驾族汽车服务有限公司反诉吉翔建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由本院审判员张毅适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告四川吉翔建设发展有限公司委托代理人黎志、杨**、被告成都迪驾族汽车服务有限公司委托代理人李竹兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川吉翔建设发展有限公司诉请1、确认被告于2019年12月26日向原告发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效；2、被告向原告支付房屋租金481128元及违约金46669.41元（暂计至2020年7月10日，此后的金额以481128元为基数，按照每日千分之一计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年7月19日，原、被告双方签订《租房合同》，约定被告租赁原告所有的位于成都市房屋，租赁期限五年。2019年12月26日名被告向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，称其承租房屋前区域被物业公司用石墩拦截，阻碍其正常营运，故通知双方签订的租赁合同2019年11月29日解除。原告认为合同履行一年半以上，租赁物门前被物业拦截系被告使用路面不当造成，与原告无关，被告主张解除合同事由不符合法律规定，请求法院支持原告诉请。 被告成都迪驾族汽车服务有限公司辩称，因为原告原因导致被告承租房屋无法使用，交涉一个月后仍然无法使用，根据合同法规定，发出解除合同通知，依法解除合同，符合法律规定；合同已经于2019年提前解除，被告不应支付之后的租金；原告违约在前，被告不应支付违约金，而且违约金过高，请求法院以利息为基数对违约金进行调减；由于疫情影响以及市场原因，被告已经关闭门店，撤出设备，本合同已经无法履行。 被告成都迪驾族汽车服务有限公司反诉诉请1、判令确认原、被告双方的《租赁合同》已合法解除；2、被告向原告退还履约保证金4万元；3、被告向原告退还已缴纳的合同解除后的剩余房租68000元（2019年11月29日至2020年1月19日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月19日，原、被告双方签订《租房合同》，约定被告租赁原告所有的位于成都市房屋，租赁期限五年。合同签订前，被告明确告知原告租赁用途是用于汽车维修及美容。合同签订后，被告征得原告同意进行装修病并营业，按时支付租金、物管费、水电费用等。2019年11月22日，承租房屋物业公司安排保安将房屋门前区域用石墩拦截，被告无法正常营业，被告向原告发出《告知函》，要求排除妨碍、恢复原装，原告2019年11月29日回函，称租赁房屋前段广场属于小区业主所有，未得到业委会及大多数业主同意情况下不能使用及侵占；租赁房前段广场设计时即为广场人行步道，不具备停车用途，长时间停放车辆将造成路面路基下沉；广场路面一下为小区主排污管道，未对路基加固前，机动车不能停放。被告多次与原告及物业公司沟通，物业公司仍阻碍被告营业，被告只能选择解除合同，2019年12月26日向原告发出解除合同的通知，并将房屋钥匙拿给物管公司，就退还履约保证金及房租协商未果，望支持反诉请求。 反诉被告四川吉翔建设发展有限公司辩称，关于被告反诉，因合同尚未解除，被告的合同目的能够实现，被告修复毁坏路面后，原告愿意承担路面使用费，被告可以继续经营，不存在障碍；被告在一定期限内无法使用，系原告在物业公司多次提起下，在未保护路面情况下，望路面排放洗车用水，长时间在路面停放车辆进行作业，无法经营不是原告的责任，所以不符合合同解除的条件。 经审理查明，2018年7月19日，原、被告双方签订《租房合同》，约定被告租赁原告所有的位于成都市房屋，房屋用途为商业；建筑面积346平方米；租赁期限五年，自2018年7月20日至2023年7月19日；2018年7月20日至2019年7月19日租金441034元，2019年7月20日至2021年7月19日，年租金481128元；租金预付，每半年作为一个支付周期，提前15天支付当期租金；为保证合同履行，被告在合同签订后3日内支付原告履约保证金40000元；租赁期限内，被告未按合同约定支付相应款项，应按照未付款项的千分之一每天计算资金利息，逾期超出30天，原告有权解除合同，并要求被告赔偿租赁期限内所有租金总金额20%的违约金。合同同时对店铺移交时间、装修期等其他事项作出约定。合同签订后，原告交付被告案涉房屋，被告支付原告履约保证金40000元，被告进行装修从事汽车美容、洗车等服务，按时支付租金、物管费、水电费用等，其中租金支付至2020年1月19日。2019年11月22日，承租房屋所在物业公司安排保安将房屋门前区域用石墩拦截，被告无法正常营业，被告向原告发出《告知函》，要求排除妨碍、恢复原状，原告2019年11月29日回函，称租赁房屋前段广场属于小区业主所有，未得到业委会及大多数业主同意情况下不能使用及侵占；租赁房前段广场设计时即为广场人行步道，不具备停车用途，长时间停放车辆将造成路面路基下沉；广场路面下为小区主排污管道，未对路基加固前，机动车不能停放。被告多次与原告及物业公司沟通未果，被告2019年12月26日向原告发出解除合同的通知，原告收悉认为被告无合同解除权，原告遂诉讼至本院，诉讼中，被告反诉，本院依法予以受理。 以上事实有原、被告的身份信息、租赁合同、关于解除合同通知、物业联席会、租金及保证金支付凭证、告知函及照片、公证书、物业联系函及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为,原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面如实履行合同。租赁合同关系中，出租方提供租赁物、承租人支付租金系合同履行的主要方面，原告已经提供租赁物房屋给被告使用，已经完成合同义务，至于被告承租房屋后具体从事何种行业、是否符合市场经营准则等与出租方无关，况且案涉合同仅约定房屋用于商业，并未明确约定案涉房屋用于被告辩解的“洗车、汽车美容”等，原告已经按照合同约定向被告提供租赁物，完成合同主要义务，被告承租房屋后使用过程中，因案涉房屋前区域被小区所在物业公司永石墩拦截，造成被告不能正常营业，被告认为与原告沟通协商未果后，合同目的无法实现，可以解除合同，其请求权基础系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定“当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”而行使合同解除权，构成该项法定解除权需满足迟延履行债务或者其他违约行为、合同目的不能实现、违约行为与合同目的不能实现存在因果关系。本案，租赁合同约定案涉房屋用于商业，被告使用租赁物期间，因案涉房屋所在物业管理公司用石墩拦截，阻碍被告营业行为并非本案原告实施，被告混淆责任主体，原告合同履行中并无违约行为，被告据此提出解除合同无法律依据，自然，被告向原告发出的解除合同的通知不发生合同解除的效力，合同应当继续履行。且本案中，经原、被告与案涉房屋所在小区业委会及物业公司协调，在被告使用案涉房屋同时，保证及时维护门前路面，原告甚至可以承担每月1000元的路面使用费用，减少被告经营实际负担，案涉租赁合同完全具备继续履行的条件，继续履行合同不存在显失公平情形、也不存在原告违反诚实信用原则情形，同时，被告在答辩中也明确系受疫情影响及市场原因，关闭门店，可见，被告反诉所称门店前被石墩拦截导致其无法经营并非合同无法履行的主要原因，案涉租赁合同系正常的市场交易行为，合法有效，应予以维系，被告无法定合同解除权，故被告反诉本院不予支持。 关于原告诉请被告支付2020年1月20日至2021年1月19日期间租金481128元及违约金46669.41元（暂计至2020年7月10日，此后的金额以481128元为基数，按照每日千分之一计算），本院认为，根据合同约定租金标准及支付方式，被告应予以支付2020年1月20日至2021年1月19日期间租金481128元；被告迟延支付租金，属于违约，应承担违约责任，但原告诉请违约金计算标准过高，且未提供其他实际受损证据，故本院认为原告因被告逾期支付租金本案遭受损失仅限于资金利息损失，因本年度众所周知“新冠疫情”发生，被告承租房屋后受其较大影响为必然事实，本院综合疫情持续时间，影响范围，合同履行实际情况、被告违约情形等，兼顾公平诚信原则，酌情认定疫情期间被告少支付3个月房租（120282元）、违约金以未付金额为基数按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款基准利率计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都迪驾族汽车服务有限公司于判决生效后三日内支付原告四川吉翔建设发展有限公司租金360846元及违约金（违约金计算方式：以360846元为基数，自2020年1月20日起按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款基准利率计算至判决确定支付之日，未按时支付，计算至付清之日）； 二、驳回原告四川吉翔建设发展有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告成都迪驾族汽车服务有限公司全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取4538元，由被告成都迪驾族汽车服务有限公司承担；反诉费用减半收取14267元，由被告成都迪驾族汽车服务有限公司自行承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年八月四日 书记员 杨云翔