浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初8803号 原告：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路**冠发国际新城**，统一社会信用代码91350181683074868J。 代表人：林涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：班莹，浙江潮乡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁晓璐，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：桐乡市咖巴伊餐饮有限公司，，住所地浙江省桐乡市梧桐街道振兴中路**新世界广场****统一社会信用代码91330483576539113H。 法定代表人：陈宝清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱春旭，浙江秀源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竺修远，浙江康恒律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司福州福清支行与被告桐乡市咖巴伊餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人班莹、宁晓璐，被告委托诉讼代理人朱春旭到庭参加诉讼。2020年1月24日，因重大突发公共卫生事件导致诉讼活动不能正常进行，本院依法裁定中止诉讼。2020年5月24日至2020年7月23日，原、被告申请庭外和解，该期间不计入本案审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除本案房屋租赁合同关系；2、被告支付原告租金935691元及物业管理费55116元；3、被告支付原告利息30551.23元（暂计至2019年10月31日，此后利息按银行同期贷款基准利率4.35%的1.5倍计算至实际履行之日止）；4、被告支付原告违约金69298元；5、被告支付律师代理费49829元；6、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月8日，出租人海宁深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）与承租人桐乡市咖巴伊餐饮有限公司，即被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、被告租赁位于浙江省海宁市××街道××路××号×××0Ａ室；2、房屋租赁期限自2013年4月1日起至2021年3月31日止；3、第五个租约年（2017年4月1日至2018年3月31日）实际应交月租金为32022元，折合年租金为384264元。第六个租约年（2018年4月1日至2019年3月31日）实际应交月租金为33308元，折合年租金为399696元。第七个租约年（2019年4月1日至2020年3月31日）实际应交月租金为34649元，折合年租金为415788元；物业管理费为每月18372元。4、房屋租金及物业管理费每三个月预付一次，先付后用。除首期租金及物业管理费外，其他租金及物业管理费均按自然季度交纳，其后，分别于每期租金及物业管理费到期前10日和5日预先支付下一期的租金；5、未按合同规定之日支付租金或物业管理费，收到出租人书面通知后5天，仍没有支付的，每逾期一天按月租金或物业管理费的5%交纳违约金；6、出租人因向承租人追究违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等），均由承租人承担。2013年6月4日，原告取得海宁正翔商业广场的抵押权。2014年，经原告申请，海宁市人民法院裁定对海宁正翔商业广场准予采取拍卖变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项优先受偿。在强制执行过程中，经三次拍卖、一次变卖，均因无人报名而流拍。2016年9月5日，经原告申请，海宁市人民法院裁定将海宁正翔商业广场（含地下建筑物及配套设施、电子设备）一并作价190400000元折抵给原告。2016年10月24日，海宁市人民法院裁定上述房产及国有土地使用权其它配套设施设备自裁定送达原告时起转移至原告，该执行裁定于次日送达原告。经原告2019年3月14日书面催告后至今，被告仅于4月30日支付了32022元，拒不向原告支付其余欠付租金和物业管理费。 被告辩称，原告请求解除租赁合同无事实和法律依据。原告在取得海宁正翔商业广场所有权后，未及时通知被告，也未进行有效的管理，导致目前商场业态混乱，作为承租人，被告有权要求重新商定租赁合同。就物业管理费，被告已缴纳至2019年11月。另，原告经营该商业广场属于超经营范围的违法行为。由于大型超市的撤柜，造成了商场人流减少，本案的租赁合同符合情势变更的情形，继续履行有失公平。 本院经审理，对当事人无异议的以下事实予以认定： 2013年3月8日，出租人深国投公司与承租人桐乡市咖巴伊餐饮有限公司，即被告签订了《房屋租赁合同》，主要约定内容有：1、被告租赁位于浙江省海宁市××街道××路××号×××0Ａ室作餐饮经营使用；2、房屋租赁期限自2013年4月1日起至2021年3月31日止；3、租金分年度逐年递增，其中第五个租约年（2017年4月1日至2018年3月31日）的月租金为32022元，折合年租金为384264元。第六个租约年（2018年4月1日至2019年3月31日）的月租金为33308元，折合年租金为399696元。第七个租约年（2019年4月1日至2020年3月31日）的月租金为34649元，折合年租金为415788元；物业管理费为每月18372元；4、房屋租金及物业管理费每三个月预付一次，除首期租金及物业管理费外，其他租金及物业管理费均按自然季度交纳，其后，分别于每期租金及物业管理费到期前10日和5日预先支付下一期费用；5、双方还对违约责任作了相关约定。2019年3月12日，原告向被告发送书面通知函，告知被告原告已通过实物抵债方式取得了涉案租赁物的所有权，并委托了福州浦和商业管理有限公司自2018年7月19日正式入驻正翔广场负责物业管理工作。同时就被告欠缴的租金费用进行了催告。被告确认已收妥该通知函。2019年11月14日，原告为追索正翔商业广场租户租金，委托浙江潮乡律师事务所代理诉讼事宜，涉本案租赁物的代理费，原告自认需支出49829元。被告对原告主张的2017年8月至2019年12月的应缴租金数额及2019年12月的应缴物业费数额均不持异议，但2019年4月30日支付的32022元应在租金总额中扣除。 对于以下当事人有异议的事实，即原告主张在2013年6月4日，原告取得了对深国投公司所有的海宁市××街道××路××号房产的抵押权。2014年8月11日，本院依据申请人，即原告的申请，裁定对被申请人深国投公司的坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项在债权本金191226382.43元及利息23025010.35元（计算至2014年6月25日，以后按约定计算至实际清偿之日）范围内优先受偿。2016年9月5日，本院依法裁定坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权及其他设备一并折抵给原告。2016年10月24日，本院依法出具了（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书，裁定坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权及地下建筑物、配套设备等一并交付原告抵偿贷款，自裁定送达原告起，上述房产及土地使用权转移。原告于2016年10月25日签收了该裁定书。就上述事实，原告提供了抵押权登记证书复印件、（2014）嘉海商特字第19号民事裁定书复印件、（2014）嘉海执民字第1737-3号执行裁定书复印件、（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书复印件、ＥＭＳ国内特快专递邮件面单复印件各一份予以证实，经查证，上述材料均具有真实性，亦可以证实上述事实，故对原告主张的上述事实予以认定。 本院认为，本案原告以租赁关系向被告主张权利，双方存在合法的房屋租赁关系是原告主张权利的基础，也是本案中双方的争议焦点。对此，原告认为依据法院的生效裁定，涉案的正翔商业广场整体的所有权已经转移给了原告用以抵偿贷款，原告获得了原所有权人的相关权益，依据原先的租赁关系，有权向实际承租人按原合同约定收取相关费用。被告认为，依据合同相对性，承租人有权决定是否继续承租原有租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，原告作为承继的所有权人不享有继续履行租赁合同的请求权。而且从客观情况看，实际占有商业广场的主体仍是深国投公司，原告并未与深国投公司办理该不动产的交接手续。本院认为，被告的抗辩意见不能成立，理由如下：一、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据该规定，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务。因此，本案中原告依据法院的生效裁定，为实现抵押权，获取了涉案商业广场的整体所有权，即包括本案的租赁物，自不动产转移之日起，原告就有权成为该租赁物上原有租赁关系的出租人地位，原租赁合同中的权利义务由原告一并承继；二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。被告依此认为原租赁合同是否继续履行的请求权在承租人。首先，该条规定的本意是在租赁物发生所有权转移时，保护承租人的租赁权，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的价值取向是一致的，并没有明确赋予承租人解除租赁关系的权利。而但书部分的规定，根据条款的前后意思表达，是指在符合以下情形时，承租人要求继续承租租赁物的请求权，法院不作支持，反而应理解为此时租赁物的受让人可以要求终止租赁关系，况且本案中抵押权设立在租赁关系成立之后，与但书的情形并不符。其次，从被告的实际行为看，也并无证据显示被告有向原告提出要终止原租赁合同，至少在本案所涉的租赁期间，即2019年年底前，本案租赁物一直由被告占有使用，故被告援引该规定对原告主张的租赁关系提出抗辩，无论在法律上和事实上，均不能成立，不予采纳；三、被告还援引了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，认为原、被告之间没有合同关系，但本案租赁合同成立在先，后设立抵押，亦不符合该规定的情形，对被告的该意见，不作采纳。另，被告提出的关于商业广场移交手续的问题，该事宜属抵押权人和抵押人之间的相关手续，与原告依法承继该商业广场并无法律意义上的影响，亦不能对原告的主张形成有效抗辩。 综上，本院认为，原告主张其作为涉案商业广场的受让人，可以依据原租赁合同向被告主张权利的意见，符合法律规定，理由正当，应予支持。至于被告提出的原告处置商业广场存在违法情形，但从客观事实看，涉案商业广场已经依法进行了公开拍卖，在无法实现变现的情形下，才以物抵债给原告，符合法律规定的财产处置方式；被告还提出原告作为商业银行存在超范围经营的理由，依据上述分析，非原告主动获得出租人地位，且是否超范围经营属银行行政管理方面的规定，与本案民事纠纷并无关联，该理由亦不能成立。因此，本案原、被告之间的权利义务可以依据被告与深国投公司在2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》来确定。被告对2017年8月至2019年12月存在欠缴租金的事实表示认可，虽然依据原合同约定，租金和物业费有指定的收款账户，但原告通过通知函及本案的诉讼，已经向被告表达了明确的变更支付的指示，被告理应根据原告的请求及时清偿欠款，但至今被告仍拒不足额支付，依据合同第十四条违约责任部分的约定，原告享有合同解除权，因此，原告请求解除双方之间的租赁合同关系，应予支持。现原告通过诉讼的方式行使解除权，且在庭审中明确，2020年1月1日作为合同解除日，并无不当，予以支持。 就合同解除后的处理，原告主张了租金、物业费、利息损失、违约金和律师代理费。其中就原告主张的2017年8月至2019年12月的应付租金数额935691元及物业管理费55116元，原、被告一致确认应抵扣32022元，且实际尚欠物业费数额应为18372元，对此本院予以确认，故被告尚应支付原告租金903669元和物业管理费18372元。就利息损失的计算，依据合同的约定，该期间的租金应按自然季度交纳，支付期限为每期租金到期前10日支付下一期的租金。因此，就该期间的租金支付期限，至今已全部届满，原告也曾就2019年2月前的租金书面通知被告按时支付，但被告未及时支付，已构成违约。现原告将2019年3月31日前租金，计623850元，按银行基准利率（4.35%）的1.5倍，计算自2019年4月1日起的逾期付款利息，符合法律规定，予以照准。但因2019年4月30日，被告支付了32022元租金，故自2019年5月起的利息计算基数应作相应调整。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行不再发布基准贷款利率，故之后的利息应参照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，就623850元的截至本案判决日的利息损失，分时间段计算为51332.43元（2019年4月1日至2019年8月19日按4.35%，其中2019年4月1日至4月30日的基数为623850元，自2019年5月1日起基数减少为591828元，2019年8月20日至2019年9月19日按4.25%，2019年9月20日至2019年11月19日按4.2%，2019年11月20日至2020年2月19日按4.15%，2020年2月20日至2020年4月19日按4.05%，2020年4月20日至判决日按3.85%，计算得623850×4.35%×30/365×1.5+591828×4.35%×111/365×1.5+591828×4.25%×31/365×1.5+591828×4.2%×61/365×1.5+591828×4.15%×92/365×1.5+591828×4.05%×60/365×1.5+591828×3.85%×124/365×1.5）。就2019年4月至6月的租金103947元、2019年7月至9月的租金103947元和2019年10月至12月的租金103947元，原告分别自2019年4月1日起、7月1日起和10月1日起计算利息损失，均在合理范围内，予以照准。但利率仍应按上述方法分段计算，至判决日的利息分别为8985.72元、7294.73元和5605.45元，合计21885.9元。上述利息总计为73218.33元。 至于违约金，租赁合同中虽然有明确约定，但根据本案事实，被告违约的行为主要是迟延履行支付租金的义务，该行为给出租人造成的主要损失范围即是应付租金的相应利息，本案中原告已就利息损失作了相应的请求，该利息的支付已经能够弥补原告未按时收取租金的相应损失，再行要求被告支付违约金，已然超出了实际损失范围，被告也对违约金过高提出了调整要求，故对原告主张的69298元违约金，本院依法予以调整，不再另行支持。 就原告请求的律师费，根据租赁合同的约定，因被告的违约行为引起的相关费用，包括律师费应由被告承担，本案原告已经委托律师代理诉讼事宜，支出律师代理费是必然要产生的客观事实，结合本案诉讼标的及浙江省的律师收费相关标准，原告诉请的49829元律师费尚在合理范围，予以认定。 就被告提出的本案符合情势变更的情形，本院认为，被告与原出租人订立房屋的租赁关系的合同基础是出租人让渡给承租人租赁物的使用权，承租人支付约定的使用费，其在订立时的商场人流、营业环境等因素，就现有证据看，并不属于出租方向承租人所作的承诺或保障，不构成双方订立合同的基础，故即便现实状况确有改变，也属于正常的商业风险范围，不能认定为情势变更。因此被告的该抗辩意见，本院不予采纳。但同时，本案的租赁关系又与普通的住宅租赁有所区别，属于商场营业用房的租赁，从双方的租赁合同中关于租金逐年递增的约定以及被告租赁涉案租赁物的初衷来看，深国投公司负有对商场整体管理方面的附随义务，即应当积极采取合理有效的措施管理维护商场的营业环境和商业氛围。原告作为该商场的受让人，亦应继续采取有效措施尽到合理管理的义务，但从客观情况看，原告在商场所有权转移后，直至2018年7月才聘用相关物业公司对商场进行管理，且至今从现实情况看，确实存在商场人流、商业环境下降的情形，对此，原告应负有一定程度的责任。鉴于此，对于本案原告请求的上述费用中，本院酌情减免被告的部分给付义务，以显公平，按被告第七个租约年的月租金34649元及月缴物业管理费18372元，酌情减免2个月的支付义务，计106042元，因被告实际只欠一个月物业管理费，超出实际应缴物业费的减免数额抵充租金，故截至2019年12月，被告仍需支付原告租金815999元，物业管理费无需再行支付。就利息损失的基数，自本案判决日起作相应调整。 综上所述，原告请求解除合同，并要求被告支付合理的租金、逾期利息及律师代理费的诉请，予以支持，其余超出部分，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、就坐落于海宁市××街道××路××号×××0Ａ室的房屋租赁合同（合同编号×××0Ａ）自2020年1月1日起解除； 二、被告桐乡市咖巴伊餐饮有限公司给付原告招商银行股份有限公司福州福清支行截至2019年12月的租金815999元，并赔偿租金利息损失73218.33元（计算至2020年8月21日，此后利息以租金815999元中的未付数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止）； 三、被告桐乡市咖巴伊餐饮有限公司给付原告招商银行股份有限公司福州福清支行律师代理费49829元； 上述第二、三项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告招商银行股份有限公司福州福清支行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15508元，减半收取7754元，财产保全费5000元，合计12754元，由原告招商银行股份有限公司福州福清支行负担2688元，被告桐乡市咖巴伊餐饮有限公司负担10066元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  范云程 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。