黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再8号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：孟凡明，男，1970年1月4日生，汉族，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：马淑杰，女，1973年8月7日生，汉族，住黑龙江省通河县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨圣隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区王兆大街**。法定代表人：张淑荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：白志金，黑龙江金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，黑龙江金诺律师事务所律师。再审申请人孟凡明因与被申请人哈尔滨圣隆房地产开发有限公司（以下简称圣隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终1778号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）黑民申3904号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孟凡明及委托诉讼代理人马淑杰，被申请人圣隆公司委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟凡明申请再审称，孟凡明被拆迁的房屋面积为111.68平方米。双方签订的住宅房屋拆迁产权调换协议明确约定，圣隆公司给孟凡明调换的房屋是学府名苑小区5号楼5、6号门市及面积为28㎡车库，虽然合同注明建筑面积共约为100平方米，但合同还注明以测绘报告结果为准，按实际测绘面积多退少补，多平方不找钱，少平方找孟凡明钱。这说明合同签订时双方预见到约定调换的房屋面积是可能出现变化的，且对此作出了约定。二审判决认定合同约定调换房屋及车库的总面积为100平方米是错误的。圣隆公司违反合同约定，将应当交付给孟凡明的**楼**门市房交付给他人，侵害了孟凡明的合法权益。再审请求撤销二审判决，维持一审判决。圣隆公司辩称，孟凡明诉请的理由不符合双方签订的住宅房屋拆迁产权调换协议约定，该协议第三条约定的本意是圣隆公司给孟凡明调换的房屋面积共计100平方米，其中包含车库。双方签订该协议时合同约定的5号楼5、6号门市设计面积共计70平方米，而实际施工时上述房屋的面积发生了变化，且原房屋设计由多层住宅变更为高层住宅，房屋价值亦有很大的提高。因此，孟凡明的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。孟凡明向一审法院起诉请求：圣隆公司交付5号门市房及车库；按市场价格补偿6号门市房30.56平方米面积差价款；赔偿因延迟交房的经济损失15万元。一审法院认定事实：2012年5月4日，孟凡明与圣隆公司签订住宅房屋拆迁产权调换协议约定：“乙方产权调换的房屋位于学府名苑小区5号楼5、6号门市及面积为28㎡车库，建筑面积共约为100平方米（以测绘报告结果为准，按实际测绘面积多退少补，多平方不找钱，少平方找孟凡明钱）”。2014年6月12日，学府名苑小区实际开工。该小区工程竣工后，圣隆公司将5号楼6号门市房回迁给案外人杜孟泽，孟凡明得知后找到圣隆公司要求按合同履行交付5号楼5、6号门市及车库，圣隆公司只同意向孟凡明交付5号门市面积为69.44㎡，5号楼C17号车库一处面积为27.08㎡，两处房屋合计面积约为96.52㎡。现圣隆公司同意少于100㎡的房屋面积差价款，但认为超出100㎡的房屋面积孟凡明主张没有法律依据，双方就此产生分歧，孟凡明至今未入户。庭审中，孟凡明变更诉讼请求为：1.要求圣隆公司交付学府名苑5号楼5号门市房及5号楼C17号车库；2.要求圣隆公司对6号门市房缺少的面积30.56㎡按市场价格5300元/平方米计算赔偿孟凡明房屋面积差价款;3.要求圣隆公司赔偿因延迟交房给孟凡明造成的经济损失150,000元（门市房年租金17,000元×4年×2＋车库年租金3500元×4年）。一审法院认为，孟凡明、圣隆公司于2012年5月4日签订的住宅房屋拆迁产权调换协议系双方自愿签订，该协议不违反法律强制性规定，应为合法有效。孟凡明已按协议约定履行义务，圣隆公司亦应按协议约定履行相应义务。双方签订的协议约定：“回迁房屋为5号楼5、6号门市及后面车库面积28㎡”。因双方对回迁房屋面积约定不明，致使双方对回迁房屋面积产生分歧。但双方在合同中明确标注“回迁房屋为5号楼5号、6号门市房，面积以测绘报告结果为准，按实际测绘面积多退少补，多平方不找钱，少平方找孟凡明钱”，故应视为圣隆公司自愿同意回迁给孟凡明5号楼5、6号门市房及C17号车库，同时认可超出房屋面积孟凡明不补交房屋面积差价。因**楼**门市已被圣隆公司另行回迁给他人，双方协议中对6号门市的约定已实际不能履行，庭审中，孟凡明变更诉讼请求为：1.要求圣隆公司交付学府名苑5号楼5号门市房及5号楼C17号车库；2.要求圣隆公司对5号楼6号门市房不能履行而缺少的面积30.56㎡（100㎡-69.44㎡）按市场价格5300元/平方米计算赔偿孟凡明房屋面积差价款。因孟凡明系原址回迁房屋，房屋回迁价格3300元/平方米无法原址购买门市房，圣隆公司在庭审中予以自认该小区门市房市场价为5200-5300元/平方米，按照公平原则，孟凡明主张按照5300元/平方米市场价格赔偿房屋面积差价款的诉讼请求符合法律规定，应予支持。圣隆公司应赔偿孟凡明回迁学府名苑小区5号楼6号门市房面积差价款161,968元[（100㎡-69.44㎡）×5300元/㎡]。关于孟凡明主张的因延期交房产生的租金，按照《最高人民法院的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同一地段同类房屋租金标准确定。本案孟凡明主张圣隆公司赔偿其逾期交付房屋期间的租金，但提交的证据不符合上述法律规定，故逾期交付房屋的损失应按照人民银行同期贷款利率予以计算。因学府名苑小区5号楼建筑工程施工许可证显示开工时间为2014年6月12日，竣工时间为2015年9月30日，合同约定入户时间为“开工180个正常施工日向孟凡明交付回迁房屋”，正常施工日按照常理应扣除越冬时间，本案中孟凡明回迁房屋入户时间应按竣工时间即2015年9月30日予以确定，故孟凡明主张逾期交付房屋的损失应调整为自2015年10月1日起以419,364元[（100㎡+27.08㎡）×3300元/㎡（回迁房每平方米价格）]为本金按人民银行同期贷款利率计算至实际交付房屋之日止。孟凡明主张逾期交房赔偿金额超出部分无法律依据，不予支持。圣隆公司虽称在2016年10月已通知孟凡明办理入户手续，但圣隆公司对此未举示证据加以证明，故对此不予确认。一审法院判决:一、圣隆公司于判决生效之日起10日内将位于通河县门市房（建筑面积为69.44㎡）交付孟凡明；二、圣隆公司于判决生效之日起10日内将位于通河县车库（建筑面积为27.08㎡）交付孟凡明；三、圣隆公司于判决生效之日起十日内给付孟凡明5号楼6号门市房缺少面积赔偿款161,968元；四、圣隆公司于判决生效之日起十日内赔偿孟凡明迟延交付房屋经济损失（以419,364元为本金自2015年10月1日起按人民银行同期贷款利率计算至实际交付房屋之日止）；五、驳回孟凡明其他诉讼请求。案件受理费3300元，由圣隆公司负担。圣隆公司不服一审判决，上诉请求：驳回孟凡明的诉讼请求。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，圣隆公司与孟凡明签订房屋产权调换协议后，原来拟回迁安置房屋由多层改为高层，圣隆公司未再与孟凡明重新签订补偿协议。二审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。孟凡明与圣隆公司签订的住宅房屋拆迁产权调换协议系双方真实意思表示，该协议合法有效。案涉拟调换房屋虽由多层改为高层，但双方未另行签订拆迁安置补偿协议，故双方应按原产权调换协议履行。双方产权调换协议第三条约定“经双方协商，乙方（孟凡明）产权调换的房屋位于学府名苑小区5#楼5号、6号门市及后面车库28㎡，建筑面积共约为100平方米（以测绘报告结果为准，按实际测绘面积多退少补）；多平方不添钱，少平方找孟凡明钱”。根据该协议，圣隆公司应为孟凡明回迁的房屋为2套门市加车库，圣隆公司已将案涉**门市回迁给他人，对孟凡明已实际不能履行，孟凡明一审变更诉讼请求，要求圣隆公司给付房屋差价款，应予支持。关于圣隆公司应为孟凡明回迁的房屋面积问题。圣隆公司主张依据双方协议第三条约定孟凡明应得房屋总面积为5号门市、6号门市及车库共计100㎡，孟凡明主张100㎡是对5号门市、6号门市总面积的约定。双方对调换房屋面积产生歧义，主要是对双方协议第三条的理解问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”因双方协议第三条对产权调换的房屋具体位置及内容均系手写，在“建筑面积约为”中手写添加了一个“共”字，在该条款最后空白位置手写添加了“多平方不添钱，少平方找孟凡明钱”。结合协议前后文内容，“多平方不添钱，少平方找孟凡明钱”应系对“5号门市、6号门市及车库的面积共约为100㎡”的补充。孟凡明主张100㎡是5号门市、6号门市的总面积，但其未举示充分证据予以证实，虽然双方约定“多平方不添钱，少平方找孟凡明钱”，但并不能据此认定5号门市、6号门市的总面积为100㎡。一审法院对不能履行回迁的6号门市而缺少的面积认定错误，应予纠正，圣隆公司应给付的缺失房屋面积应为3.48㎡。关于缺少的房屋面积差价款单价问题。一审法院依据公平原则，在圣隆公司自认的市场价格范围内，以孟凡明主张的5300元/平方米为标准计算并无不当。关于圣隆公司应否赔偿孟凡明损失问题。圣隆公司将案涉**门市回迁他人，且未按照双方协议第四条约定在工程开工之日起180个正常施工日对孟凡明产权调换的房屋组织进户，圣隆公司已构成违约，应承担损失赔偿责任。一审对圣隆公司逾期交付房屋的损失调整为自案涉工程竣工日次日起按人民银行同期贷款利率予以计算并无不当。因二审对案涉6号门市缺失面积认定有变化，故孟凡明主张逾期交付房屋的损失计算标准应调整为330,000元。圣隆公司主张其在合同的履行中没有瑕疵，不应承担损失赔偿责任，于法无据。二审法院判决：一、维持通河县人民法院（2018）黑0128民初1896号民事判决第一项、第二项、第五项；二、变更通河县人民法院（2018）黑0128民初1896号民事判决第三项为圣隆公司于判决生效之日起十日内给付孟凡明5号楼6号门市房缺少面积赔偿款18,444元；三、变更通河县人民法院（2018）黑0128民初1896号民事判决第四项为圣隆公司于判决生效之日起十日内赔偿孟凡明迟延交付房屋经济损失（以33万元为本金自2015年10月1日起按人民银行同期贷款利率计算至实际交付房屋之日止）；四、驳回圣隆公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由圣隆房公司负担675元，孟凡明负担2625元。二审案件受理费3300元，由圣隆公司负担675元，孟凡明负担2625元。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院再审认为，孟凡明与圣隆公司签订的住宅房屋拆迁产权调换协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规禁止性强制性规定，合法有效。该协议第三条约定，孟凡明产权调换的房屋位于学府名苑小区5号楼5、6号门市及面积为28㎡车库，建筑面积共约为100平方米（以测绘报告结果为准，按实际测绘面积多退少补，多平方不找钱，少平方找孟凡明钱。）该合同约定可以确定圣隆公司应当交付给孟凡明产权调换房屋标的是5号楼5、6号两个门市房及一个车库；合同中注明的按实际测绘面积多退少补，多平方不找钱，少平方找孟凡明钱的内容，说明圣隆公司已经预计到案涉房屋设计面积与实际施工面积发生变化的可能性，即并不限定其交付房屋的面积仅为100平方米，同时对实际交付房屋时出现面积差额的解决方式作出了约定，即实际交付房屋的面积如果多于约定的面积，孟凡明不用向圣隆公司补交差价款。因此，孟凡明主张圣隆公司交付产权调换房屋5号楼5、6号两个门市房及一个车库符合协议约定。因**楼**门市已被圣隆公司另行回迁给他人，其已不能履行交付义务，因此，一审法院以圣隆公司自认的案涉市房市场价为依据判令其赔偿不能交付房屋的损失及延期产生的租金损失是正确的。二审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终1778号民事判决书；二、维持通河县人民法院（2018）黑0128民初1896号民事判决书。一、二审案件受理费6600元，由哈尔滨圣隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐凤良审判员  李秀华审判员  赵 璞二〇二〇年八月二十日此件与原本核对无异法官助理吕季森书记员陈秀玲