安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初7352号 原告：亳州芜湖投资开发有限责任公司。住所地：安徽省亳州市亳州芜湖现代产业园区科技孵化楼。统一社会信用代码：91341600586107314M。 法定代表人：魏金虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：倪旭东，安徽承义律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：宋晓芳，女，1994年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，系该公司法务。 被告：安徽拓佳投资集团有限公司。住所地：安徽省合肥市政务区怀宁路200号置地广场栢悦中心办2303。统一社会信用代码：91340100737341598T。 法定代表人：黄昕珩，该公司董事长。 被告：亳州拓佳商业管理有限公司。住所地：安徽省亳州市亳芜现代产业园药王路以西茴香路以南。统一社会信用代码：91341600MA2MWAMY0G。 法定代表人：黄昕珩，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所执业律师。 二被告共同委托诉讼代理人：孙峰，安徽天禾律师事务所执业律师。 原告亳州芜湖投资开发有限责任公司（以下简称：亳芜投资开发公司）诉被告安徽拓佳投资集团有限公司（以下简称：安徽拓佳公司）、亳州拓佳商业管理有限公司（以下简称：亳州拓佳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亳芜投资开发公司的委托诉讼代理人倪旭东、宋晓芳，被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司的共同委托诉讼代理人章天宇、孙峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亳芜投资开发公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司继续履行与原告亳芜投资开发公司签订的《租赁合同》；2、依法判令被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司连带给付原告亳芜投资开发公司履约保证金30万元、租赁运营费3306975.36元、违约金414722.01元（暂计算至2020年6月30日），以上3项合计人民币4021697.37元；3、依法判令被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月3日，原告亳芜投资开发公司与被告安徽拓佳公司签订《投资协议书》1份，合同约定：由安徽拓佳公司整体租赁运营原告开发的邻里中心项目，项目建筑面积为34447.66平方米，租赁期限20年，商业业态为宾馆、商超、餐饮及便民商业，被告于合同生效之日起30日内向原告支付履约保证金20万元，项目交付后30日内再向原告支付履约保证金30万元，进入运营期后需于下一季度前20日支付约定的上季度租赁运营费，其中前3年免租，第4年的固定租金为3306975.36元，并且自第4年开始还应按照实际签约年租金减去约定分成基数的50%支付租金分成，逾期付款的按照所欠租金金额日万分之五的标准支付违约金；合同同时约定，被告安徽拓佳公司租赁运营期间用于房屋装修的项目总投资不低于5000万元，并于合同签订后1个月内在亳芜园区境内设立运营公司，新公司设立后合同的权利义务由新公司享有和承担，被告安徽拓佳公司对合同承担连带责任。此外，合同还就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告安徽拓佳公司支付了履约保证金20万元，原告于2016年6月30日向被告实际交付了约定项目房产，被告自此开始对外租赁运营，并形成一定的出租规模。然而，依合同约定3年免租期满后被告应当支付固定租金和租金分成，可虽经原告多次催付，被告既不支付履约保证金和固定租金，也不报送对外租赁签约和项目投资情况，存在明显的不正确履行合同行为。鉴于以上事实，原告为纠正被告的不当履约行为，维护国有资产的保值增值，维护自身的合法权益，现向贵院依法提起诉讼，提出前列诉讼请求。 被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司辩称：一、亳芜投资开发公司未按照《投资协议书》约定办理项目权属证书、未办理房屋交接手续，亳芜投资开发公司主张自2016年6月30日房屋实际交付没有事实根据，其无权要求答辩人支付租赁运营费和履约保证金。（一）亳芜投资开发公司实际于2019年12月28日才取得房屋权属证书，按照双方协议约定，案涉项目正式交付时间必然在2019年12月28日之后。案涉《投资协议书》第四条第5款载明：“甲方（亳芜投资开发公司）承诺在2016年6月30日前将邻里中心的房屋交付乙方（安徽拓佳公司），乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付”。另协议第二条明确约定：“……自甲方向乙方正式交房之次日起，36个月内完成邻里中心的整体商业定位、招商规划、市场培育和进场装修等工作”。根据双方合同条文的约定，答辩人对案涉商业项目的运营时间的起算点，是以项目房屋正式交付的时间节点开始结算，而本案商业《房屋所有权证》办理的时间为2019年12月28日。亳芜投资开发公司起诉时主张的2016年6月30日的时间节点系合同暂定时间，答辩人根本没有正常接收该商业房屋。另协议第四条第1款约定，“……项目正式交付后30日内，再支付投资履约保证金叁拾万元整”。但亳芜开发公司以合同暂定交付时间节点作为租金和履约保证金主张的时点，无事实根据且明显违反合同约定。同时，根据住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十五条的规定“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”；“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明”。案涉商业地产为亳州市经济开发区招商引资的邻里中心项目，设立目的是服务于城南企业员工的便民商业业态。而答辩人的工作就是负责项目投资租赁运营，促成与小业主方租赁入驻。但2016年6月30日至2019年12月28日正式办理权属证书的空白期间，亳芜投资开发公司始终未能办理项目综合验收和房产权属证书。导致答辩人无法正常进行转租、招商经营的工作，更无法正常向亳州市城建部门办理商业租赁登记。因此，亳芜投资开发公司主张的租赁费计算节点无事实根据，依约依法均不能成立。（二）本案纠纷为租赁合同纠纷，亳芜投资开发公司作为出租方，应就“已按照《投资协议书》约定履行了出租人的交付义务”承担举证责任，但亳芜投资开发公司作为原告未就此部分事实提交任何证据材料。根据《投资协议书》明确的交付交接义务，亳芜投资开发公司应当履行如下义务：1、在交房时交付《房屋所有权证》及有关材料的复印件……双方另行签订《授权委托书》，作为乙方对外招商运营的合法依据（协议第三条第1款）；2、正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜；（协议第三条第5款）；3、甲方承诺在2016年6月30日将邻里中心的房屋交付乙方，乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付。（协议第四条第5款）。但亳芜投资开发公司自行提供的《房屋所有权证》却载明：案涉项目工程土建竣工验收时间为2016年8月19日，印证协议约定的2016年6月30日仅为双方暂定房产交付时间。同时，答辩人提交与施工单位的交接单也证实：双方从未办理任何房屋交接手续，消防系统、空调、幕墙等设施是2017年至2019年期间，由答辩人与施工单位中国二十冶集团有限公司办理的交接手续。其中2017年9月22日交付的“邻里中心水电表书确认单”证实：截至2017年9月22日，主电表度数仅为69.39度，再次证实项目根本没有正式交接投入使用。本案亳芜投资开发公司作为出租方，理应就房屋办理前述交付手续承担举证责任，但亳芜投资开发公司枉顾事实，从合同暂定时间要求人民法院认定租赁费用起算点，明显没有任何事实根据。二、亳芜投资开发公司原承诺开发周边投资条件至今未能实现，答辩人根本无法开展正常招商引资的工作，现亳芜投资开发公司要求答辩人足额支付租赁运营费，显失公平。本案所涉及邻里中心项目为亳州市城南地区企业员工的便民商业，在对项目招商时，亳芜投资开发公司承诺项目周边企业及相关入驻市民将带动该商业的出租率。但至本案诉讼，项目中心2公里范围内，居住人口不足一千人；项目对面药厂项目至今处于烂尾状态。亳芜投资开发公司所承诺的配套经商环境完全没有实现。本案纠纷爆发前，答辩人始终认为双方因未能办理正式交接手续，前期对项目进行招商仅仅是处于前期物业招商辅导工作。待亳芜投资开发公司办理房屋权属证书后，由双方办理正式交接手续。现项目现场仅有6-7家商户进驻，且答辩人亦给予前期2-3年不等免租期。答辩人前期开展的招商工作尚无法达成任何经营收益。至本案纠纷答辩人亏损经营严重，无任何收益，至今处于亏损状态入不敷出。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。同时，最高人民法院审判指导案例再次明确：如遇政府政策调整、无法预料的自然环境变化、社会因素变化，致使合同目的无法实现，若继续履行合同则必然导致一方当事人取得合同全部收益，而另一方当事人承担全部投资损失的，人民法院可根据当事人请求变更合同条款。亳芜投资开发公司未按约定正式交付商业综合体，在合同经营环境发生重大变化的情况下，仍要求安徽拓佳公司支付3306975元/年的运营费用，却将全部运营风险全部交安徽拓佳公司承担，而其获得合同全部收益，该种情形属于典型的显失公平。三、疫情期间，亳芜投资开发公司承诺免除6个月租金，现出尔反尔再次主张支付租金违背诚实信用原则。2020年5月15日，亳芜投资开发公司向安徽拓佳公司发送亳芜投资函［2020］71-72号函件，承诺疫情期间给予拓佳广场（邻里中心项目）6个月免租期。无论本案亳芜投资开发公司主张的案涉租金起算点如何计算，2020年1月至6月期间的租赁费用，亳芜投资开发公司不得就此期间的租赁费用再向安徽拓佳公司进行主张。综上所述，亳芜投资开发公司就本案主张的租金费用、履约保证金无合同法律依据，与案件事实相违背。恳请人民法院依法驳回亳芜投资开发公司对两答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告亳芜投资开发公司所提交的第三组证据、《投资协议书》，第四组证据、《不动产权证》五份，以上两组具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定，但该组证据无法证明原告已于2016年6月30日将涉案房屋交付给被告安徽拓佳公司且在交付房屋时已按照合同约定办好《房屋所有权证》；原告亳芜投资开发公司所提交的第五组证据、亳芜投资函（2019）153号《函》一份，该组证据具有真实性及与本案的关联性，但因原告未提供证据证明被告已接收，不具有合法性，对其证据效力，本院不予认定；原告亳芜投资开发公司所提交的第六组证据、被告亳州拓佳公司对外租赁的房屋租赁合同14份，该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定，但该组证据无法证明原告已于2016年6月30日将涉案房屋交付给被告安徽拓佳公司且在交付房屋时已按照合同约定办好《房屋所有权证》。被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所提交的第一组证据中的亳州市房产局加强出租房屋管理规定，该规定系行政机关出于管理、规范房屋租赁市场做出的，并不具有强制性，故该证据无法达到被告的证明目的；被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所提交的第一组证据中的《商务联系函》，该证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定；被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所提交的第二组证据、亳州芜湖现代产业园2018年度上半年工作情况发布稿、邻里中心水电表数确认单、邻里中心土建结构及装饰装修实物验收单、邻里中心工程智能化移交清单（一），该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定。虽然原告质证称对该组证据的真实性及证明目的有异议，但该组证据中亳州芜湖现代产业园2018年度上半年工作情况发布稿中明确载明“累计完成……拓佳欢乐广场中压管道预留天然气配套设施等九个另行工程，其中4个已完成施工，其余均按合同要求稳步推进”，该时间节点是2018年度上半年工作情况，故原告“不能证明这项工作是2018年7月才完成的，可以是对2016至2017年累计的表述”之质证意见与事实不符。该组证据中“邻里中心水电表数确认”中明确载明（2017年）10月10日前计费点电费由二十冶缴纳后对上述单位扣除，10月10日后电费及9月22日后水费由拓佳公司缴纳；“邻里中心土建结构及装饰装修实物验收单”中明确载明“截至2017年3月24日，中国二十冶集团有限公司联合合肥拓佳公司对邻里中心土建结构及室内装修完成了实物验收”；“邻里中心工程智能化移交清单（一）”载明2017年12月8日业主方为亳州芜湖投资开发公司，移交单位为中国二十冶集团有限公司，接收单位为亳州拓佳公司。根据该组证据，并结合原告所提供的房屋所有权证中载明的“竣工时间2016年8月19日”可知，因涉案房屋并未竣工，原告在2016年6月30日并不具备交付涉案房屋的条件；被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所提交的第三组证据、亳芜投资函（2020）71-72号函件，该组与本案不具有关联性，对其证据效力，本院不予认定；被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所提交的第四组证据、商请移交函，该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定，原告质证称该函件系原告向被告寄送函件的回复，但因原告并未提供被告收到亳芜投资函（2019）153号函的证据，故对该质证意见，本院不予采信。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人陈述、审理查明的事实为：2016年3月3日，甲方亳芜投资开发公司、乙方安徽拓佳公司与丙方亳州芜湖现代产业园区管委会签订《投资协议书》。该投资协议书第一条约定：1、乙方在甲方境内整体租赁运营邻里中心项目，项目总投资不低于5000万元（主要用于房屋装修）。打造园区商业中心。2、邻里中心项目位于亳州市××路××路××药王路以西、漳河以东，建筑面积约为34447.66平方米（具体以房产证面积为准）。3、项目租赁运行期限为20年。4、商业中西主要业态：宾馆、商超、餐饮及便民商业业态。第二条约定：乙方应在签订本协议后1个月内由乙方指定主体在甲方境内完成新公司的工商注册。自甲方向乙方正式交房之次日起，36个月内完成邻里中心的整体商业定位、招商规划、市场培育和进场装修等工作。第三条甲方的权利和义务1、甲方承诺在交房时交付《房屋所有权证》及有关材料的复印件。若因房屋验收、产权、证照等问题引起的纠纷，由甲方负责处理并承担一切责任。同时，双方另行签订《授权委托书》，作为乙方对外招商运营的合法依据。4、甲方向乙方提供满足项目运营需求的供水、供电、天然气、通讯等配套设施，协助乙方办理各项申请手续，开户费用由乙方支付。5、验收合格的房屋现状交付。正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜。第四条乙方的权利和义务1、自本合同生效之日起30日内，乙方向甲方指定账户支付投资履约保证金贰拾万元整，项目正式交付后30日内，再支付投资履约保证金叁拾万元整。乙方进入运营期后，按季度支付租赁运营费。需在下一季度的前20日内将运营费汇至甲方指定账户。乙方无特殊情况（乙方书面报告甲方，征得甲方同意），每延迟一天应向甲方支付所欠运营费额度万分之五的违约金。5、甲方承诺在2016年6月30日将邻里中心的房屋交付乙方，乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付。6、租赁运营期间，因经营需要而发生的水、电、煤气、有线电视费等所有费用均由乙方承担，乙方按照供水、电等公司确定的使用性质及对应的收费标准，按时向供水、电等公司缴纳费用。10、注册成立法人企业，新企业成立后，本合同乙方的权利义务由新企业享有和承担，乙方对本合同承担连带责任。11、依据评估报告，为培育园区商业，增加园区人气，使得邻里中心资产能够保值或增值，运营期内乙方每年向甲方支付邻里中心租赁运营费用，具体数额详见下表：面积34447.66平方米，第一、第二、第三年付款比例0，单位运营费0元，付款金额0元。 另查明：亳州拓佳公司成立于2016年5月19日。亳芜投资开发公司提供的涉案房屋所有权证书载明：涉案房屋竣工时间为：2016年8月19日。亳芜投资开发公司提供的亳州·拓佳欢乐广场房屋租赁合同显示：亳州拓佳公司与案外人最早签订《拓佳·欢乐广场房屋租赁合同》的时间为2017年2月28日，所约定的涉案房屋交付时间为：暂定于2017年5月1日前。 本院认为：本案的争议焦点为：原告亳芜投资开发公司交付涉案房屋的具体时间问题。首先，原告亳芜投资开发公司与被告安徽拓佳公司及案外人亳州芜湖现代产业园区管委会签订《投资协议书》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反我国法律法规的强制性规定。合同签订后，各方当事人均应当按照合同的约定，严格履行各自的义务。合同第三条明确约定：甲方承诺在交房时交付《房屋所有权证》及有关材料的复印件……同时，双方另行签订《授权委托书》，作为乙方对外招商运营的合法依据。5、……正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜。原告主张自2016年6月30日将涉案房屋交付给被告安徽拓佳公司，但并未提供证据证明其在交房时同时交付了《房屋所有权证》、另行签订《授权委托书》及房屋交接单；其次，原告所提交的涉案房屋所有权证载明发证日期为2019年12月18日。涉案合同第四条约定“甲方承诺在2016年6月30日将邻里中心的房屋交付乙方，乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付”。故，依据合同的约定，办好《房屋所有权证》并非是涉案合同的附随义务，而是该合同中原告应当履行的主合同义务。事实上，依据被告安徽拓佳公司所提供的商务联系函可知，被告安徽拓佳公司在实际招商过程中，的确存在因原告亳芜投资开发公司未取得涉案房屋的房屋所有权证而影响了被告亳州拓佳公司与案外人按期完成签约的事实。故，依据合同的约定，在原告取得涉案房屋的所有权证（即2019年12月18日之前），不视为甲方（亳芜投资开发公司）正式交付房屋。另外，退一步来说，即使原告已经从事实上完成了交付，且被告安徽拓佳公司亦开始将涉案房屋转租给案外人。那么原告亳芜投资开发公司所主张的已于2016年6月30日完成交付也没有证据证实。因为原告所提供的涉案房屋所有权证书载明的竣工日期为2016年8月19日；原告所提供的《拓佳·欢乐广场房屋租赁合同》的最早签订时间为2017年2月28日，约定交付房屋的时间为2017年5月1日；被告所提供的证据亦证明在涉案合同暂定的交房日（2016年6月30日）涉案房屋尚未完成中压管道预留天然气配套设施、邻里中心土建结构尚未完成实物验收、邻里中心工程智能化尚未移交。故，因2016年6月30日涉案房屋未竣工且相关配套设施亦未完成，不具有实际交付涉案房屋的条件，且原告所提供的证据亦无法证明被告安徽拓佳公司已于2016年6月30日接收涉案房屋且对外实际进行了承租。综上所述，现有证据无法证明原告亳芜投资开发公司已经按照涉案协议的约定于2016年6月30日将涉案房屋交付给被告安徽拓佳公司。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故，对原告“依法判令被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司继续履行与原告亳芜投资开发公司签订的《租赁合同》”“依法判令被告安徽拓佳公司、亳州拓佳公司连带给付原告亳芜投资开发公司履约保证金30万元、租赁运营费3306975.36元、违约金414722.01元（暂计算至2020年6月30日），以上3项合计人民币4021697.37元”的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告亳州芜湖投资开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费38974元、减半收取19487元，由原告亳州芜湖投资开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  吴加付 二〇二〇年八月二十八日 书记员  洪强强