上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31884号之一原告：上海市闵行区申龙羊毛衫厂。投资人：张杰龙。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海鸿好实业有限公司。法定代表人：吴锦平。委托诉讼代理人：汤毅，上海国域达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，上海国域达律师事务所实习律师。被告：吴志德。原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂(以下简称申龙羊毛衫厂)与被告上海鸿好实业有限公司(以下简称鸿好实业公司)、吴志德房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序审理，后本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告申龙羊毛衫厂的委托诉讼代理人孙立君，被告鸿好实业公司的委托诉讼代理人汤毅、王亮以及被告吴志德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申龙羊毛衫厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告于2013年8月8日签订的《租赁合同》已于2019年2月21日解除;2、请求贵院判令被告搬离并返还涉案的北松公路XXX号租赁房屋;3、请求贵院判令两被告支付原告房屋租金947,593.75元(自2013年10月1日起算至2019年2月28日止);4、请求贵院判令两被告支付原告房屋使用费169,907.03元(自2019年3月1日起算至2019年7月15日止);5、请求贵院判令两被告支付原告赔偿金205,281.25元，包括违约金124,031.25元,及逾期给付利息81,250元(以62.5万元为本金,按照年利率6%计算,自2017年5月1日起算,暂计至2019年6月30日,实际计算至清偿之日止)。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、请求判令原被告于2013年8月8日签订的《租赁合同》已于2019年2月26日解除;2、两被告支付原告房屋租金992,276元(包含2笔金额，第一笔是625,000的借条所欠金额，系2014年4月30日至2016年4月30日期间欠付金额的累积；还有一笔是自2018年5月25日至2019年2月28日期间所欠的租金367,276元)；3、两被告支付原告房屋使用费70,488元(按照根据2018年10月1日至2019年9月30日的471,318.75元年租金的标准计算的房屋使用费，即每日1,291.28元，自2019年3月1日起至2019年7月15日止)；由于原告已于2019年7月16日收回房屋，故原告撤回返还房屋的诉讼请求，其余诉讼请求不变。被告鸿好实业公司辩称，首先，被告现股东是在2015年4月8日通过股权转让方式获得公司经营权的，并且在同年5月5日将公司名称由上海通大助剂厂有限公司变更为现名称。因此，对于被告吴志德与原告所签订的房屋租赁合同所使用被告鸿好实业公司原名称公章的真实性不予认可。被告吴志德与被告鸿好公司从无任何隶属关系，其所使用的公章，系伪造还是盗盖等情况，唯有被告吴志德清楚。其次，涉案租赁合同从未在原告与被告鸿好实业公司之间实际履行过，原告未向被告鸿好实业公司以任何形式交付过涉案合同标的房屋，被告也未向原告支付过租金。且被告的注册地址和经营地址均非涉案房屋。从现有证据来看，该合同的实际履行方系原告与被告吴志德，被告吴志德通过转租所获得的租金也从未支付给被告鸿好实业公司。被告鸿好实业公司并不享有该租赁合同上的任何权利。原告要求被告鸿好实业公司偿付租金等法律责任的事实不足采信，理由于法无据，该租赁合同所有的法律责任应当由被告吴志德独自承担，故被告鸿好实业公司不同意原告的全部诉讼请求。被告吴志德辩称，截止2019年10月，其只欠原告131,300多元。被告将房屋转租后，都是由原告收取租金，故被告不存在欠原告这么多租金。由于被告与当时通大助剂厂法定代表人为老朋友，合同签订时，就以通大厂名义，通大厂的法定代表人就是帮我忙，加盖一个公章，之后租金由被告吴志德收取，每年也就交给通大厂1万多元。关于欠条，原告请其喝酒，其在迷糊过程中写下了欠条，该欠款中有欠的钱和高利息。现房屋已经收回，被告也不欠原告大额租金，故被告请求法院依法判决。经审理查明，上海市闵行区颛桥镇北松路XXX号房屋产权人为原告申龙羊毛衫厂。2013年8月8日，原告申龙羊毛衫厂(出租方、合同甲方)与上海通大助剂厂有限公司(承租方、合同乙方，以下简称通大公司)签订《租赁合同》1份。约定：乙方因经营需要，向甲方租借北松公路XXX号厂房，楼下北面11间，楼上全部。甲方将上述厂房租借乙方，年租金为45万元。合同有效期为2013年10月1日至2022年9月30日止，为期10年。2015年10月1日起年递增5%，年租金主47.25万元。租金支付方式为先支付后使用原则，租金每六个月支付一次，第二次支付日期在租金到期日的1个月，到期不支付租金，属乙方违约，甲方有权终止合同并收回原出租的房屋，由此造成的损失由乙方自理。甲、乙双方在合同履行中，任何一方不得提前终止合同，如单方提前终止合同，属违约，需追究违约方的责任，并赔偿给守约方约定的违约金三个月租金。本合同经双方经办人签名、公司盖章后生效，合同到期，乙方续约的优先权(但租金根据当时周边环境再次商订)，同时乙方在合同到期前三个月通知甲方是否续约。乙方经营应按国家规定办好所需的营业执照，对无证经营造成的后果由乙方自负，乙方租用甲方的厂房期间，在生产经营上与第三方所发生的债权债务由乙方负责，与甲方无关。合同还对水电费等其他事项作了约定。合同落款乙方由吴志德签字、通大公司盖章。2014年12月31日，被告吴志德与案外人俞某某向原告法定代表人出具借条1份，载明：今由曹行吴志德颛桥北桥村俞某某租用北松路XXX号，房租租金由于下家未付清房租，故向张杰龙借款人民币叁拾肆万元整，特作借据为证，归还日期为：二○一五年四月三十日。该借条上还有证明人张德华签字。后被告吴志德作为借款人又向原告法定代表人出具借条1份，言明：今借到张杰龙人民币陆拾贰万伍仟元归还日期2017年4月30日，特作借据为证。(前3人所签借条作废)。2018年10月17日，原告法定代表人书写材料1份，载明：吴志德,1、2016年5月9日，农行转账50,000元；8月30日，农行转账18,000元；9月29日，农行转账40,000元；10月27日农行转账22,000元；11月1日小孟转95,000元，内有账5000元，100,000元；2017年3月23日，转账40,000元；合计27万。上次对账有2次，1万，1次4万，没有记账共6万元+27万元合计33万元。2017年4月17日转账180,000元。2016年4月1日-2017年3月30日，全年付房付472,500元，多付房租37,500元。2、2017年7月7日付现金6万，8月24转账2万，9月18日转账2万，10月24转账6万，10月25日转账8万，合计收到人民币24万元，前面多付37,500元。2017年4月1日-2017年9月30日半年236,250元，多付房租41,250元。2017年10月1日-2018年9月30日全年房租496,125元，18年2月9日转账5万，10日3万，6.6日小孟转账9万，10日转账1万，18年9月14日林佳明转账5万，合计收23万，前面多付41,250元，到2018年9月30日未付224,875元。另查明，被告吴志德提供的原告法定代表人张杰龙出具的收据载明的交款单位均为吴志德，其中一份2017年6月28日收据载明，收款金额为496,125元(应结472,500元)，收款事由2016年4月30-2017.4.30日在收款事由下面一行有倒退1个月日期为2016年4月1日-2017.3.30日。2019年2月14日，原告委托律师向被告鸿好实业公司发出函件，向鸿好实业公司催讨所欠租金，并要求鸿好实业公司于2019年2月20日前向委托人支付所欠款项。该函件于2019年2月15日送达。2019年2月21日，原告委托律师分别向两被告发函，内容均为因拖欠租金，故根据合同约定告知解除合同，并要求承担违约责任。函件分别于2019年2月21日到达被告鸿好实业公司，于2019年2月26日送达被告吴志德。还查明，2015年5月5日，通大公司企业名称变更为被告鸿好实业公司。审理中，原告明确房屋已于2019年7月16日收回。上述事实，由《租赁合同》、《上海市房地产权证》、借条、催告函、邮寄凭证、收据等证据及当事人的当庭陈述所证实。本案争议焦点为：一、履行付款义务方主体。二、合同是否解除，租金及违约责任如何确定。针对争议焦点一，本院认为，原告申龙羊毛衫厂与被告鸿好实业公司签订的《租赁合同》上，加盖了双方公章，属双方意思表示，在未有其他证据可以推翻上述合同的前提下，应属合法有效。但是，从租赁合同履行开始，房屋即交付于被告吴志德，原告提供的借条上明确载明为“曹行吴志德租用北松路XXX号”，之后吴志德又以个人名义向原告法定代表人张杰龙出具结欠租金的借条，而且从原告法定代表人张杰龙出具的收据载明的交款单位也明确为吴志德，张杰龙出具的租金结算清单上指向的结算对象亦为吴志德，而本案中并无一份证据可以证明在合同履行中由通大公司或者通大公司变更名称后的被告鸿好实业公司向原告付款的事实，故从上述一系列行为已能印证虽然以通大公司名义签订租赁合同，但在租赁合同签订后实际租用房屋的承租人为被告吴志德个人，原告出具的相关材料及其提供的借条也足以能证明其认可合同实际履行方已经变更为吴志德，故对结算催讨租金等都与被告吴志德个人之间进行，因此本案实际租赁合同的履行相对方实为原告与被告吴志德，故应由被告吴志德作为合同履行义务一方，承担相应责任，此也与被告吴志德在庭审中陈述通大公司只是名义上的合同签订人，实为由其租赁房屋收取租金之事实相吻合。针对争议焦点二，本院认为，对于合同的解除问题，由于被告吴志德未能按约支付租金，已构成违约，原告依据合同享有合同解除权。原告于2019年2月21日向被告吴志德函告解除合同，该解除合同的函件于2019年2月26日到达被告吴志德，故双方之间的合同于2019年2月26日解除。关于所欠的租金金额，对于原告法定代表人张杰龙出具的结算明细，被告吴志德在庭审中最后予以认可，故该份证据可以证明在2016年4月1日至2018年9月30日期间，被告吴志德尚欠租金224,875元；而对于上述日期前所欠的租金，原告又提供了一份被告吴志德的借条，虽然被告吴志德认为此借条结算的租金系其在酒桌上迷糊状态下所签，并不真实，但其未能提供充分证据予以证实，故对被告吴志德此项抗辩，本院不予采信。原告于庭审中明确借条载明的欠款金额期间为2014年4月30日至2016年4月30日，但从原告法定代表人张杰龙出具的对账明细可以看出，2016年4月的租金已结算清，故在原告主张的625,000元内应扣除2016年4月的租金39,375元，因此就本案目前在案证据，截止2018年9月30日，被告吴志德所欠租金应为625,000-39,375+224,875元=810,500元，被告吴志德认为其已经支付的租金部分，除了原告认可的以外，其应当还就上述所欠租金，其已付款的事实加以证据，但本案中，被告吴志德并未能予以举证证明，故对原告主张至2018年9月30日止所欠租金金额，本院确认为810,500元。2018年10月1日起至2019年2月26日期间的租金，原告明确年租金为47万元，故该期间的租金计算为190,146.12。上述两笔租金总额为1,000,646.12元，鉴于原告诉讼请求中仅主张992,276元，此系原告自行处分权利的行为，故本院按原告主张的992,276元予以确认。合同解除后，被告吴志德未能及时归还房屋，故其应向原告支付自房屋收回之日止的使用费，现原告主张的使用费70,488元，尚在合理范围内，本院予以支持。至于违约金，因被告吴志德违约，其应向原告支付违约金，但原告主张3个月租金标准作为违约金，金额过高，本院予以酌情为按2个月租金标准作为违约金，计为78,333.33元。本院注意到，原告针对被告吴志德的同一行为主张多项违约金，故对其主张的逾期付款利息违约金请求，本院不再予以支持。由于原告已经收回房屋，故其撤回收回房屋该项诉讼请求，本院予以准许。被告吴志德认为其在房屋内的投资损失等，其通过另案诉讼途径予以解决，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂与被告吴志德之间的《租赁合同》于2019年2月26日解除；二、被告吴志德于本判决生效之日起十日内向原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂支付租金992,276元；三、被告吴志德于本判决生效之日起十日内向原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂支付房屋占有使用费70,488元；四、被告吴志德于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂违约金78,333.33元；五、驳回原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,705.04元，由原告上海市闵行区申龙羊毛衫厂负担500元，被告吴志德负担16,205.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  胡小蓉人民陪审员  高 杰二〇二〇年八月三日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。