福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2156号 原告：杜建春，男，1979年9月5日出生，汉族，户籍地福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市丰泽区。 被告：黄冰清，女，1986年11月4日出生，汉族，户籍地福建省南安市，现住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林培芳，福建方圆统一律师事务所律师，特别授权。 原告杜建春与被告黄冰清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜建春、黄冰清及其委托诉讼代理人林培芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜建春向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2020年2月7日起至实际归还房屋之日止的房租，暂计至2020年6月29日合计为人民币66220元；2、依法判令被告向原告支付原告垫付的2020年2月至7月(012号店面)物业管理费272.67元、电费128元、水费38元；3、依法判令被告立即向泉州市鲤城区城市综合开发物业管理处补交涉案房屋(204室、205室)2017年4月6日至2020年7月物业管理费用，原告已缴交204号总金额为1279.6元，205号总金额是1087.13元，共计2366.73元；4、依法判令由被告承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、评估费、鉴定费、拍卖费等，以实际发生为准)。事实和理由：原告与被告于2017年4月6日签订《租赁协议》，约定：被告向原告承租泉州市涂门街东段4号朝阳第(012号)店面、204室、205室，面积268平方米，租赁期5年，自2017年4月7日至2022年5月8日；每月租金人民币14000元，每季度结算一次；在租赁期间的水电费、物业管理费等一切费用均由被告支付；被告拖欠租金一年度内累计达10天，原告有权单方解除协议并没收保证金。原告依约将房屋租赁给被告，后被告违反合同约定，拖欠房屋租金，原告于2020年5月24日向被告发出《解除通知书》，被告于2020年7月1日向原告归还房屋钥匙，表示同意解除合同。自2020年2月7日起至2020年6月29日止，被告拖欠原告房租人民币66220元，并拒绝交纳物业费及水电费，原告代被告垫付了2020年2月至7月(012号店面)物业费275.4元、电费128元、水费38元。另外，被告尚欠2017年4月6日起至2020年7月204室、205室房屋的物业管理费用，根据《租赁协议》，该笔费用被告应立即向泉州市鲤城区城市综合开发物业管理处缴交。原告多次追讨租金和物业管理费、水电费都被被告以各种借口拒绝，被告已构成根本违约，原告依约有权单方解除合同，并没收履约保证金。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《租赁协议书》和《中华人民共和国合同法》相关规定，特具文诉讼，望判如所请。 黄冰清辩称：请求人民法院驳回原告的第一、三、四项请求。理由如下：一、没有看到原告所有的产权人是原告的依据，因为作为租赁纠纷，应当审查原告是否有权利出租；二、本案是新冠疫情导致合同无法履行，属于不可抗力因素，被告要求免除全部责任。被告租赁案涉房子是用于线下教育，投入了大量的装修，2020年1月24日武汉封城以来，线下教育全部停止，泉州市××防控指挥部直到6月2日之后才允许能够申请复工，也就是说2020年1月24日至2020年6月2日之后都是因为××被关闭，所有行业中线下教育影响最大，根据疫情防控的影响程度部分或者全部免除责任，我们认为是完全被影响了，应全部免除责任；根据最高人民法院发布的疫情指导意见第二条，本案依法适用不可抗力规则，适用民法总则第一百八十条的规定妥善处理，在适用时综合考虑不同地区，不同行业对不同案情的影响，舆情防控措施直接导致不能履行的，依法适用不可抗力，导致承租人直接收入明显减少，出租人要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。三、承租人自2017年租赁房屋，投入了二、三十万元的装修费用，现在场地还有五万元左右的空调设备，以及一个月1.4万元的押金在出租人那边，本案是××造成合同无法履行，保留要求反诉返还押金，取回空调设备，以及要求装修损失的分摊。四、原告请求的租金都是不可抗力期间，原告于2020年5月24日发出解除合同的通知，被告在6月下旬搬离，7月1日交付房间的钥匙，被告认为所交押金及空调设备足以弥补原告租金损失，请求驳回原告的第一、三、四项的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，本院分析、认定案件事实如下： 2017年4月6日，杜建春（甲方）与黄冰清（乙方）签订一份《租赁协议》，约定：一、黄冰清向杜建春承租泉州市涂门街东段4号朝阳第(012号)店面、204室、205室，面积268平方米；二、租赁期5年，自2017年4月7日至2022年5月8日；三、在租赁期间的水电费、物业管理费等一切费用均由被告支付；四、每月租金人民币14000元，每季度结算一次，每次租金42000元；黄冰清在签署合同支付杜建春租赁押金14000元，杜建春应在租赁期满或合同终止后将押金退还给黄冰清；……七、黄冰清中途解除合同或拖欠租金，一年度内累计达10天，杜建春有权单方解除协议，没收保证金。租期未满，任何一方中途要求提前解除租赁关系，如要求方为乙方，应赔偿甲方二个月的租金作为经济补偿；如要求方为甲方，应赔偿乙方因此造成的装修及其它损失（按实际情况估算）；八、双方共同认可，租赁期满，乙方如果未能续租，其装修不计残值，乙方交清水电物业费，甲方应退还14000元押金；乙方添置的可移动设备或物品，应于租赁期满的三天内全部搬出，否则视为乙方自动放弃对设备或物品的处理。合同签订后，黄冰清将租赁押金14000元交给杜建春，杜建春将泉州市涂门街东段4号朝阳第(012号)店面、204室、205室交付给黄冰清使用，黄冰清在案涉房屋开办《爱育幼童》三岁以下幼儿培训教育活动，黄冰清按时交付租金到2020年2月6日。 2020年1月24日武汉封城以来，泉州市××防控指挥部从2020年2月开始按照国家的有关要求陆续出台疫情防控措施，黄冰清开办的《爱育幼童》幼儿培训教育活动按照泉州市××防控指挥部的要求停止培训教育活动，从2020年2月7日开始拖欠租金。杜建春催讨未果后，于2020年5月24日向黄冰清发出《解除〈租赁协议〉通知书》，要求与黄冰清解除租赁协议，收函后5日内迁出租赁的房屋。2020年6月29日，黄冰清将大部分物品搬离承租的房屋，只剩下8台海尔牌分体式空调、2台海尔牌吊顶空调、门口一块电子显示屏没有拆除。2020年7月1日，黄冰清将承租房屋的钥匙交付给杜建春掌管。双方为拖欠的租金协商未果，2020年7月3日，杜建春向本院提起诉讼。 另查，案涉房屋鲤城区涂门街东段4幢205号套房和鲤城区涂门街改造工程东4#朝阳第012号店面的房屋所有人为杜建春，鲤城区涂门街东段4幢204号套房的房屋所有人为杜月英。2020年8月12日，杜月英向本院表示，其知道房屋租赁的事情，同意其弟弟签订的《租赁协议》，其不参与诉讼，都交给其弟弟杜建春处理。杜建春已向泉州市鲤城区城市综合开发物业管理处交清2020年2月至7月租赁期间(012号店面)物业管理费272.67元、电费128元、水费38元，以及204室、205室自2017年4月6日至2020年7月物业管理费用2366.73元（204号总金额为1279.6元，205号总金额1087.13元）。 本院认为，杜建春经杜月英同意将鲤城区涂门街东段4幢204号套房和其所有的鲤城区涂门街东段4幢205号套房和鲤城区涂门街改造工程东4#朝阳第012号店面共同出租给黄冰清使用，2017年4月6日杜建春与黄冰清签订的《租赁协议》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护，当事人应当全面履行合同的约定。 因××疫情，黄冰清开办的《爱育幼童》幼儿培训教育活动从2020年2月份开始全面停止培训活动，造成《租赁协议》无法实际履行，2020年5月24日杜建春向黄冰清发出《解除〈租赁协议〉通知书》后，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定，杜建春与黄冰清签订的《租赁协议》于2020年5月24日解除。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定对于××疫情“依法准确适用不可抗力规则。……”，第三条第一款规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免责。”，本案造成合同提前解除的原因是××疫情的发生，黄冰清请求适用不可抗力的规则进行处理，符合有关法律法规的规定，本院予以采纳。 黄冰清开办的《爱育幼童》幼儿培训教育活动受××疫情影响，全面停止培训，没有新的培训收入，是属于影响较大的行业，黄冰清没有选择即时终止租赁合同，现黄冰清请求全部免除承担租金的责任，理由不充分，本院不予支持。2020年5月24日解除《租赁协议》后，黄冰清并没有搬离租赁场所，至2020年7月1日才交付租赁房屋的钥匙给杜建春，因此，从2020年5月25日至2020年7月1日应当参照租赁标准计算占用费用。由于黄冰清已收取前期培训费用，前期培训班尚没有完成，该行业参与培训的人员对培训地点有特殊的要求，黄冰清选择等待疫情后继续履行合同，符合行业习惯，合情合理，疫情防控措施导致黄冰清没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对黄冰清明显不公平，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，本院认为，黄冰清可以减轻50%的责任，即黄冰清每月应当承担租金7000元，从2020年2月7日至2020年7月1日，共4个月又26天，租金合计4×7000＋26／30×7000＝34066.67元。 因××疫情导致本案合同协商解除后，黄冰清请求杜建春返还租赁押金14000元，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第二款的规定，本院予以支持。该租赁押金可以抵扣拖欠的租金，因此，黄冰清实际应当支付的租金为34066.67元-14000元＝20066.67元。 黄冰清请求将租赁房屋内现有的8台海尔牌分体式空调、2台海尔牌吊顶空调、门口一块电子显示屏折抵拖欠的租金，杜建春不同意，这些设备属于可拆除的设备，根据《租赁协议》第八条的约定，黄冰清应当自行拆除。 房屋租赁协议解除后，杜建春已代缴黄冰清租赁期间012号店面自2020年2月至7月的物业管理费272.67元、电费128元、水费38元，以及204室、205室自2017年4月6日至2020年7月物业管理费用2366.73元，这些费用是黄冰清使用期间的欠费，根据《租赁协议》第三条的约定，这些费用应当由黄冰清承担，现杜建春已代缴，请求黄冰清偿还，合理合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告黄冰清应当在本判决生效之日起十日内,一次性支付拖欠的租金20066.67元给原告杜建春； 二、被告黄冰清应当在本判决生效之日起十日内,一次性偿还原告杜建春代缴的012号店面的物业管理费272.67元、电费128元、水费38元，以及204室、205室的物业管理费用2366.73元； 三、被告黄冰清应当在本判决生效之日起十日内,自行拆除租赁房屋内的8台海尔牌分体式空调、2台海尔牌吊顶空调及门口一块电子显示屏； 四、驳回原告杜建春的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1604元，减半收取计802元，由杜建春负担616.1元，由黄冰清负担185.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈志捷 二〇二〇年八月二十七日 书记员  郭佩坤 附判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。