辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初5501号 原告：王清辉，男，1979年8月22日出生，汉族，住址辽宁省新民市张家屯。 被告：王峰，男，1963年5月8日出生，汉族，住址沈阳市大**。 原告王清辉诉被告王峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王清辉，被告王峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王清辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告即时给付原告房屋租金200000元整;2、请求判令被告给付原告违约金99600元（自2020年1月15日至法院判令被告房屋租金交付止，暂计算至2020年3月15日的金额：99600元）；3、请求判令被告给付拖欠原告的电费：1227.60元（截止至2019年9月13日），采暖费：9984元，以上合计：11211.60元。4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年12月15日原被告签订了《房屋租赁合同》，原告作为出租方将其位于沈阳市沈河区房屋出租给被告经营餐饮使用，租赁期限为5年，自2018年12月25日至2023年2月17日，其中原告给予被告两个月的免租装修期，免租期内免交房租，同时合同约定的租金及支付方式为：前三年租金为每年200000元，自免租装修期满后第一日开始计收，租赁期限内，第四年起，租金递增15%,第四年、第五年的租金为230000元；租金按年支付，被告以银行转账的方式向原告支付，签订合同6日内付清第一年租金，即2018年12月17日付清第一年租金即200000元，后每年的租金在当年合同期前一个月付给原告。合同亦约定了履约保证金，在原被告双方签订合同之日，被告向甲方交纳20000元的履约保证金。租赁房屋的相关费用及租赁期间房屋及附属设施设备的的日常保养、维修及更换费用均约定了由乙方负责。关于租赁合同的解除，明确了在租赁期间内，被告拖欠租金累计30日以上，原告可单方终止合同，以及被告逾期支付租金违约金的计算方式。原告依据租赁合同的约定于2018年12月17前将租赁房屋交付被告使用，被告接收租赁房屋后，对房屋交付现状认可，并着手进行装修并使用至今。被告依合同约定付清第一年的租金，给付原告租金200000元，后至第二年按照双方合同约定的应交租期满，即2020年1月15日时，原告与被告沟通交纳租金事宜，被告以现企业经营困难为由，希望原告宽限其交租期至2020年2月底，原告表示特殊时期可给予理解，但直至原告书面向被告发送催缴通知书时，即2020年3月20日，被告仍以各种理由拒绝给付原告租金，拒绝履行双方租赁合同中其作为承租方应履行的交付租金的主要义务，同时，根据双方合同约定，被告使用租赁房屋期间，所产生的电费，采暖费等均应由被告负担，截止原告向被告发出催告时，被告使用租赁房屋期间所产生的水电费用及采暖费用均未向原告支付。原告认为，原被告双方的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，现被告无故拖欠原告租金累计超过30日以上，且原告向被告书面催告后，被告继续占有使用原告房屋，但始终不履行交付租金的义务，被告这一行为系根本违约行为，应承担相应的违约责任。故原告为维护自身合法权益，特依据相关法律及双方租赁合同的约定，诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王峰辩状，2018年12月我与原告签订合同，内容属实，租用房屋为了经营饭店，租用后装修，2019年5月末装修完毕，共投入57万，从装修期间屋顶多处漏水，反映给原告，原告称给维修，但都是简单处理，反复多次，一直没有彻底维修，从2019年6月份开业后也一直漏水，至2019年9月20日实在无法继续经营，在停业期间我将贵重物品放在库房，但此期间一直在漏水，库房仍在漏水，2020年2月维修过一次，仍然漏水，有照片为证。由于漏水，饭店不能正常营业，给我造成严重损失，其中装修损失我在本院已经另案起诉了。房屋租赁费认可，违约金不认可，因为不存在违约，是由于原告漏水造成的。电费认可，是我应该给酒店。采暖费不认可，我9月份就不经营了，也没用，所以我不同意承担。 本院经审理认定事实如下：2018年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：出租方王清辉为甲方，承租方王峰为乙方，甲方同意将其位于沈阳市沈河区的房屋出租给乙方经营使用，用途为餐饮，面积312平方米，租赁期共五年，自2018年12月15日起至2023年2月17日止，甲方同意给予乙方两个月免租装修期，免租装修期至2018年12月15日起至2019年2月15日止，免租装修期内免交租金，自房屋交付日起，租赁期间内，因乙方使用所发生的水电、采暖、通讯、物业费及其它由乙方使用产生的费用均由乙方承担，甲方应于2018年12月17日前向乙方交付符合本合同约定的租赁房屋，未按期交付房屋延迟交付期间房屋租赁费用，乙方在第二次支付房租时扣除，甲方延迟交付不得超过15天，逾期未交付视同甲方违约，租赁期满后，甲方若继续将租赁房屋对外出租的，在同等租金条件下，乙方享有优先承租权。租赁房屋面积312平，前三年租金为每年200000元，自免租装修期满后第一日开始计收，租赁期限内第四年起租金递增15%，即第四年第五年的租金为230000元，租金按年支付，由乙方以银行转账的方式向甲方支付，签订合同6日内付第一年租金，即2018年12月17日付清第一年租金，即200000元，后每年租金在当年合同期前一个月付给甲方。本合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金20000元人民币，甲方应开具等额收据给乙方，待房屋租赁期满后，乙方结清租期内所产生的全部费用，并按合同要求将房屋交还甲方，至交还之日起三个工作日内，甲方返还给乙方保证金20000元人民币，如乙方未及时结清其承租期间所应承担的费用，甲方有权从保证金进行相关费用抵扣，剩余金额甲方返还给乙方。乙方支付以上租金为不含税租金，由此产生的税费等均由乙方负担。双方还对租赁房屋相关费用、设施设备的管理及维护、房屋交付条件、甲方权利义务、乙方权利义务、合同的变更、解除、终止、违约责任等做了约定。之后，在履行合同过程中，被告给付了原告第一年的租金200000元，至第二年应交租期满，即2020年1月15日至今，被告未按合同约定给付原告2020年2月15日至二零21年2月15日期间的租金200000元，经原告催要未果，诉讼来院。 审理中，被告称，所租赁房屋漏水影响经营，加上“疫情”停业至今，未正常给付租金属实，但不属于违约，不承担违约责任。这期间，双方一直协商是否减免租金和延期给付租金。关于房屋漏水给被告造成的损失，被告已另案诉讼，正在审理期间。对原告要求被告给付其电费、采暖费的诉讼请求，双方口头约定直接向沈阳众心酒店管理有限公司缴纳，并不是给付原告，因停业，采暖阀关闭，未使用，所以，不同意承担采暖费。原告承认被告所述，但称因双方协商未果，所以，起诉。电费约定是直接向沈阳众心酒店管理有限公司缴纳，采暖费应直接给付原告，对此，原告未提出证据证明。 再查明，涉案房屋系原告从出租方沈阳众心酒店管理有限公司承租，原告与沈阳众心酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同，租赁期共15年，自2018年8月1日起至2033年9月30日止。沈阳众心酒店管理有限公司同意王清辉将此案房屋转租给被告王峰。 另查明，涉案房屋所有权人为中国冶金建设集团沈阳勘察研究总院，沈阳众心酒店管理有限公司与房屋所有权方签订租赁合同，取得该房屋的承租权，双方的租赁合同期限共15年，自2018年10月1日起至2033年9月30日止。 本院所确认的上述事实有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、微信截图、照片、光盘以及当事人陈述笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，自愿达成，沈阳众心酒店管理有限公司同意原告转租被告，被告承租至今，可确定房屋所有权人也同意原告转租，该《房屋租赁合同》合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自义务，因为房屋漏水，影响经营，加上“疫情”不可抗力影响，被告未能按合同约定的时间履行给付原告2020年2月15日至2021年2月15日期间的租金，不应视为被告违约，所以，原告要求被告承担按合同约定履行给付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告停业至今，双方一直协商是否减免租金和延期给付租金，被告因不可抗力“疫情”影响，原告应当适当减免被告一定的租金，根据本案具体实际情况，酌定减免被告租金5万元（3个月租金）。因为，电费双方口头约定由被告直接向沈阳众心酒店管理有限公司交纳，所以，原告要求被告给付其电费的诉讼请求，本院不予支持。原告称采暖费应直接给付原告，对此原告未提出证据证明，应负不利后果责任，结合双方约定由被告向沈阳众心酒店管理有限公司缴纳电费的情况，可确定采暖费也应当向沈阳众心酒店管理有限公司缴纳，所以，原告要求被告给付其采暖费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、被告王峰于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告王清辉2020年2月15日至2021年2月15日期间的租金人民币150000元； 二、驳回原告王清辉其他诉讼请求。 案件受理费4468元，原告承担1168元，被告承担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  陈福军 人民陪审员  马增武 人民陪审员  任玉宝 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  贾 茹