杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初3779号 原告:杭州西湖文化旅游投资集团有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路****。 法定代表人：张文炬，董事长。 委托诉讼代理人：朱剑宇、袁登华，浙江天册律师事务所律师。 被告：长城影视股份有限公司，住，住所地江苏省张家港市大新镇**系地址杭州市西湖区文二西路683号西溪湿地创意产业园西区。 法定代表人：陈志永，董事长。 原告杭州西湖文化旅游投资集团有限公司（以下简称西湖文化旅游公司）与被告长城影视股份有限公司（以下简称长城影视公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人袁登华到庭参加诉讼，被告长城影视公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告西湖文化旅游公司向本院提出诉讼请求:1、被告立即腾退占用的西溪湿地国家公园桑梓漾区域西溪创意产业园中建筑编号为2号、3号（钢架部分）、4号、6号、7号、8号、会议中心的物业；2、被告向原告支付自2019年8月20日开始拖欠的物业使用费3008797.2元，前述物业使用费暂计算至2020年6月8日，应依约按4.4元/平方米/天的标准计付至实际腾退日；3、被告向原告支付自2019年8月20日开始拖欠的物业管理费45587.8元，前述物业管理费暂计算至2020年6月8日，应依约按2元/平方米/月的标准计付至实际腾退日；4、被告支付的400000元保证金原告不予返还，优先用于抵偿被告对原告所负债务；5、确认原告有权对被告在案涉物业内的物品进行留置并自行处理，所得款项优先用于抵偿被告对原告所负债务；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年1月，原、被告签署《租赁合同》，约定：原告向被告出租案涉8号物业合计157.63平方米，租赁期限自2011年1月1日至2019年8月19日止等相关内容。原告按照约定向被告交付了该物业。 2011年6月30日，原、被告签署《租赁合同》，约定原告向被告出租案涉2号、3号（钢架部分）、4号、6号、7号、会议中心物业合计2168.28平方米，租赁期限自2011年7月1日至2013年8月19日止等相关内容。此后双方就该物业续签至2015年8月19日。原告按照约定向被告交付了该物业。 2015年8月，原、被告签署《租赁合同》，约定原告向被告出租案涉2号、3号（钢架部分）、4号、6号、7号、8号、会议中心物业合计2325.91平方米，租赁期限自2015年8月20日至2016年12月31日止，租金及物业管理费每半年提前预付，被告向原告支付保证金400000元且原告有权用于抵扣被告所欠款项；租赁期满后乙方逾期移交物业的，则应按合同约定租金的二倍支付逾期租金，并缴纳同期物业管理费；原告有权自行处理、变卖被告所留物品，所得收益用于清偿被告欠款。原告按照约定向被告交付了该物业。 2018年3月13日，原、被告签署《补充协议》，约定原告向被告出租的案涉2号、3号（钢架部分）、4号、6号、7号、8号、会议中心物业合计2325.91平方米，自2017年1月1日至2019年8月19日租赁期满，租金按照2.2元/平方米/天优惠收取，物业费按原先2元/平方米/月收取，其他相关条款参照主合同不变。 案涉《租赁合同》已于2019年8月19日到期，被告应当从案涉物业腾退，并按照合同约定向原告支付租期之外的物业占用费、物业管理费。但经原告多次催告，被告不仅未搬离案涉物业，而且也未支付逾期物业使用费及物业管理费。同时，原告有权根据合同约定将被告支付的保证金优先用于抵偿被告对原告所负债务，并有权对被告在案涉物业内留存的物品进行留置并自行处理，所得款项优先用于抵偿被告对原告所负债务。为此，原告诉诸法院。 被告长城影视公司未作答辩，也未向本院提供证据。 经审理本院认定的事实与原告诉称的事实相一致。 本院认定上述事实的证据有原告提供的《租赁合同》五份、补充协议、关于物业到期收回的通知，以及当事人庭审陈述。 本院认为:租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁期限于2019年8月19日届满，原告已明确要求收回案涉物业，故原租赁合同并不继续有效，但相应的房屋占有使用费、物业管理费、违约责任可参照《租赁合同》的约定处理。被告在租赁期限届满后，其继续占有案涉物业缺乏合同依据，被告作为承租人应当返还租赁物。故原告要求被告腾退返还案涉物业的诉讼请求有理，本院予以支持。关于物业占有使用费及物业管理费问题，根据《租赁合同》约定，被告逾期移交物业应按合同约定租金的两倍支付逾期租金，并缴纳物业管理费。该约定系被告逾期移交物业所应承担的违约责任，本院综合考虑被告违约过错、案涉物业租赁市场行情、原告的损失，认为按合同约定租金的两倍支付物业占有使用费过高，本院酌情调整为按3.8元/平方米/天的标准计算物业占有使用费。物业管理费费按2元/平方米/月符合合同约定，本院予以支持。故从2019年8月20日至2020年6月8日，物业占有使用费为2598506.7元，物业管理费为45587.8元。物业占有使用费和物业管理费按上述标准计付至被告实际腾退日止。关于尚未退还的保证金400000元，参照《租赁合同》约定，将保证金用以抵扣被告尚欠原告的物业占有使用费，符合双方约定且不侵犯被告的合法权益。关于原告主张将案涉物业中被告物品进行留置并处理，该约定并不符合法律规定，且不符合留置权行使范畴，本院不予支持。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、长城影视股份有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西溪国家湿地公园桑梓漾区××内（文二西路683号），建筑编号为2号、3号（钢架部分）、4号、6号、7号、8号、会议中心，建筑面积合计2325.91平方米的物业腾空返还给杭州西湖文化旅游投资集团有限公司。 二、截至2020年6月8日的物业占有使用费2598506.7元，该物业占有使用费2598506.7元与保证金400000元相抵扣后，物业占有使用费2198506.7元，长城影视股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西湖文化旅游投资集团有限公司。2020年6月9日至物业实际腾空返还之日止的物业占有使用费，按3.8元/平方米/天的标准另行计付。 三、截至2020年6月8日的物业管理费45587.8元，长城影视股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西湖文化旅游投资集团有限公司。2020年6月9日至物业实际腾空返还之日止的物业管理费，按2元/平方米/月的标准另行计付。 四、驳回杭州西湖文化旅游投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28036元，减半收取14018元，诉讼保全申请费5000元，共计19018元，由原告西湖文化旅游公司负担2940元，被告长城影视公司负担16078元。 原告西湖文化旅游公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告长城影视公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕小明 二〇二〇年八月十三日 书记员  何鹏丽