广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2612号原告：广州市百亨物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇太平洋工业区39号北（综合楼）首层部分。法定代表人：陈希文。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋献，广东合拓律师事务所实习律师。被告：钟阳，男，1978年9月9日出生，汉族，住广东省龙门县，被告：彭丽萍，女，1982年8月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告广州市百亨物业管理有限公司与被告钟阳、彭丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市百亨物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴小庆到庭参加诉讼。被告钟阳、彭丽萍经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市增城区xx花园。二、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：合同落款日期未填写，原告主张被告收楼当天双方签订前期物业服务协议。三、物业服务合同约定的服务期限：本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。电梯洋房管理费按建筑面积2.5元/平方米/月计算，从交楼起，物业管理服务费用前三年按优惠价1.6元/平方米收取，三年后按2.5元/平方米收取。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：每季度第一个月的二十日前。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日将按欠交金额的1‰计收。七、案涉房产的位置：广州市增城区新塘镇xx路x号x幢xx房。八、案涉房产的建筑面积：123.63平方米。九、案涉房产的产权人：xx、xx。十、被告接受房屋的日期：2013年3月31日。十一、被告每月应交纳物业服务费的数额：原告主张案涉房屋的物业服务费分段计收：1、自2014年10月至2016年7月，按照购房合同约定的建筑面积120.28平方米，以每月每平方米1.6元计算，每月的物业服务费为192.45元。2、自2016年8月至2017年6月，按照购房合同约定的建筑面积120.28平方米，以每月每平方米2.5元计算，每月的物业服务费为300.70元。3、自2017年7月至2019年6月，按照房屋产权证上记载的建筑面积123.63平方米，以每月每平方米2.5元计算，每月的物业服务费为309.08元。十二、被告拖欠物业服务费的起、止期间：2014年10月至2019年6月共57个月（自2014年10月至2016年7月共22个月，自2016年8月至2017年6月共11个月，自2017年7月至2019年6月共24个月）。十三、被告拖欠物业服务费的数额：14959.52元（192.45元/每月×22个月+300.70元×11个月+309.08元×24个月）。十四、被告拖欠其他费用的数额：2016年5月至2019年6月的公共用电公摊费825.37元，2016年5月至2019年6月的住宅水费991.13元。十五、其他需要说明的事项：原告于2019年4月3日向两被告邮寄《关于催缴物业服务费等款项事宜》的律师函，要求两被告缴清欠款。十六、原告的诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告2014年10月至2019年6月的物业服务费人民币14959.52元及其违约金（每季度的逾期付款违约金从下季度的首月1日开始计算，以每季度实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日至止，暂计至起诉之日为14078.37元）。2、判令被告立即支付给原告2016年5月至2019年6月的各项公共用电公摊费人民币825.37元。3、判令被告立即支付给原告2016年5月至2019年6月的住宅水费人民币991.13元，以上款项共计30854.39元。4、判令被告承担本案的诉讼费用。裁判理由与结果本院认为，原告与两被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为两被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由两被告按月支付物业服务费。《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，两被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现两被告未按合同约定支付自2014年10月至2019年6月止共57个月的物业服务费，其行为已构成违约，因此原告请求两被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。原告主张案涉房屋的物业服务费分段计收，符合合同约定，经核算，两被告应付上述期间的物业服务费为14959.52元。根据双方《前期物业服务协议》的约定，每季度第一个月的二十日前交费，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠交金额的1‰收取滞纳金。故原告主张要求被告支付违约金，理据充分，本院予以支持（即2014年第四季度的物业服务费的延迟交纳违约金，从2015年1月1日开始，以第四季度欠交的物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每季度物业服务费的违约金应以每季度拖欠的物业服务费的本金为限，违约金总额以14959.52元为限。原告请求两被告支付2016年5月至2019年6月的公共用电公摊费825.37元，2016年5月至2019年6月的水费991.13元，因原告已经代缴，两被告无证据证明已经缴纳该费用，故本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟阳、彭丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百亨物业管理有限公司支付自2014年10月起至2019年6月止的物业服务费14959.52元违约金（每季度的逾期付款违约金从下季度的首月1日开始计算，以每季度实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的标准计至被告还清全部欠款之日至止，每季度物业服务费的违约金应以每季度拖欠的物业服务费的本金为限，违约金总额以14959.52元为限）。二、被告钟阳、彭丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百亨物业管理有限公司支付2016年5月至2019年6月的公共用电公摊费825.37元。三、被告钟阳、彭丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百亨物业管理有限公司支付2016年5月至2019年6月的住宅水费991.13元。四、驳回原告广州市百亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，由被告钟阳、彭丽萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 靖二〇二〇年八月十日书记员 温子晴方银川附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。