江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初7546号原告：无锡市鹏程投资发展有限公司，住所地无锡市泰康新村116号之一。法定代表人：赵耀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈泰，江苏法略律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊杰，江苏法略律师事务所实习人员。被告：缪冬冬，男，1990年12月23日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈亚云，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静雯，江苏金砖律师事务所律师。无锡市鹏程投资发展有限公司（以下简称鹏程公司）诉缪冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鹏程公司的委托诉讼代理人陈泰、周俊杰，缪冬冬及其委托诉讼代理人陈亚云、周静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏程公司向本院提出诉讼请求：1.判令缪冬冬继续履行《房屋租赁协议》；2.判令缪冬冬依约支付2019年9月1日至2020年2月29日房屋租金110000元，并承担自2019年9月1日起至支付之日止的同期银行贷款利息损失；3.本案的诉讼费由缪冬冬承担。审理中，鹏程公司变更诉讼请求为：1.判令解除原被告双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令缪冬冬支付2019年9月1日起至判决解除合同之日止的租金（按18333元／月标准计算，暂计至2019年12月31日为55000元）；3.判令缪冬冬赔偿鹏程公司损失11万元（6个月租金）；4.判令缪冬冬支付拖欠的水费84元、电费3699.29元；5.判令缪冬冬支付物业管理费5208元；6.本案的诉讼费由缪冬冬承担。事实与理由：2017年12月21日，原被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定鹏程公司将位于无锡市××路××号××楼××房，租期三年，自2017年12月21日至2021年2月28日（其中2017年12月21日至2018年2月28日为免租期）。第一年租金为20万元，第二年租金为22万元，按半年提前一个月支付。截止到2019年8月31日，缪冬冬均按期支付了房屋租金。缪冬冬本应在2019年8月支付下期租金11万元，但缪冬冬于2019年9月20日向鹏程公司发出解除租赁协议的通知，明确表示不再履行协议。缪冬冬提前解除房屋租赁合同违反合同约定，鹏程公司不同意单方解除合同的行为，但缪冬冬明确表示不再履行合同并另案起诉要求解除租赁合同，故在审理中变更诉讼请求。缪冬冬辩称：双方租赁合同已于2019年9月21日解除，缪冬冬无需支付自2019年10月1日起的租金及管理费。首先因鹏程公司将停车场改造成菜市场，菜市场环境恶劣，给健身房的生意造成巨大冲击，双方签订租赁合同的目的已经无法实现。因此缪冬冬于9月20日向鹏程公司发函解除租赁合同，该解除函已于9月21日送达鹏程公司。其次，在9月20日，缪冬冬撤铺搬离设备交还房屋时，鹏程公司明确表示结清相关费用后才可以退租。缪冬冬于是再支付2万元，鹏程公司才让缪冬冬搬空涉案房屋内的设备。双方以实际行动达成合意，一致解除合同。鹏程公司主张的房屋空置损失费过高，法院依法酌定。涉案商铺自2019年9月21日交还给鹏程公司后，已经接近10个月的时间，鹏程公司完全有充足的时间出租，一直未能对外出租，系鹏程公司本身的商业风险，再结合后来的春节假期及今年的疫情，鹏程公司没有理由将自己的招商不利和不可抗力造成的房屋长期空置损失强加于缪冬冬。据了解，涉案房屋的租金已经有所降低，在疫情期间不少出租人也给予承租人很大的租金减免优惠，因此如需判令缪冬冬承担违约责任，根据缪冬冬已经缴纳3万元保证金的事实，请求法院对已付保证金予以计算并进行折抵。缪冬冬在撤铺时已经结清了相关费用，并且在9月20日撤铺时将所有电闸拉断，不应再产生任何水电费用。本院经审理认定事实如下：无锡市蠡溪路8号3层房屋所有权人为鹏程公司。鹏程公司（甲方）与缪冬冬（乙方）于2017年12月21日签订房屋租赁协议，约定甲方将蠡溪路8号3楼建设面积434㎡房屋出租给乙方开设健身房；租赁期为三年，自2017年12月21日至2021年2月28日，年租金为22万元，按半年交付，乙方租金需每年提前一个月交付给甲方；为保证协议的正常执行，乙方需向甲方交纳3万元保证金，于协议签订之日付清；在承租期内所发生的水费、电费抄表后三天内乙方应按时按量按国家标准交纳水电费用给甲方，否则甲方有权停止供应水电；如乙方提前解除合同，保证金一律不退还，并且必须付清合同期内的租金；如遇政府新政策出台或拆迁等不可抗力因素，本契约无法继续履行，应提前二个月通知对方终止本契约，租金按实际使用期交付，双方互不承担经济责任；租赁期内，凡地方政府和各部门需交纳的费用包括物业管理费由乙方承担，物业费按3元/平方米计算。双方另约定第一年租金20万元,第二年按合同执行。合同签订后，鹏程公司向缪冬冬交付房屋。缪冬冬于2017年12月25日向鹏程公司交付保证金3万元，自2017年12月29日起对房屋进行装修后经营滨湖区美肯健身工作室。2017年12月25日，缪冬冬向鹏程公司缴纳2017年12月21日至2018年8月31日的租金10万元，另注明2017年12月21日至2018年2月28日为装修期；2018年9月3日，缪冬冬向程鹏公司缴纳2018年9月1日至2019年2月28日的租金10万元；2019年2月28日，缪冬冬向程鹏公司缴纳2019年3月1日至2019年8月31日的租金3万元，3月20日缴纳8万元。2019年9月20日，缪冬冬向鹏程公司发送关于解除《房屋租赁协议》并撤铺的通知，载明：由于鹏程公司响应政府政策，将一楼广场改造成菜市场，对本人承租店铺周围环境产生巨大影响，导致本工作室生意惨淡，客户流失严重，经营发生困难，现在正式发出撤铺通知。本人承租鹏程公司3楼商铺至2019年9月20日，本人将于9月21日前搬离所有设备、物品。根据《房屋租赁协议》第八条，“如遇政府新政策出台或拆迁等不可抗力因素，本契约无法继续履行，应提前二个月通知对方终止本契约，租金按实际使用期交付，双方互不承担经济责任。”现因贵司对政府改造菜市场事宜事先对本人无任何提前通知，亦未与本人有任何协商，本人所经营私教健身工作室周围环境发生重大变化，对本人的经营产生重大影响，导致本人不得不提前解除《房屋租赁协议》并撤铺。鹏程公司不同意缪冬冬提前撤铺，双方发生争议。9月20日18时58分许，缪冬冬报警称在鹏程大厦3楼，健身工作室房东不让其把自己东西搬走，有纠纷。经民警处警，缪冬冬将健身房相关设施从租赁房屋搬离。当日，缪冬冬向鹏程公司付款2万元。至缪冬冬搬离时，2019年9月1日起的物业费未支付，水费84元、电费3699.29元未支付。鹏程公司于2019年11月9日在58同城发布涉案房屋的招租信息，至一审法庭辩论终结前涉案房屋仍空置。缪冬冬于2020年3月25日诉至本院，请求确认双方签订的《房屋租赁协议》已于2019年9月21日解除和退还保证金3万元。鹏程公司陈述，泰康农贸市场纳入市级农贸市场改造计划，6月中旬正式动工，10月完工。施工期间菜场里的摊位临时搬迁至广场设摊，改造结束后就搬回菜场。农贸市场改造与缪冬冬使用涉案房屋无关联，缪冬冬经营的健身房在农贸市场改造前经营就已经十分惨淡，为此提供2019年5月-7月健身房的停车券使用记录，5月21张、6月13张、7月10张。缪冬冬对真实性无异议，是健身房客户扫码出停车场的情况，但认为仅统计2小时以上的客户。缪冬冬认为案涉房屋一楼于2019年6月份改造成菜市场，异味流传，并且占用了全部停车场，造成健身房持续亏损，无奈解除双方合同。以上事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、装修申请表、关于解除房屋租赁协议并撤铺的通知、收据、报警记录、招租截图、照片、停车记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。鹏程公司与缪冬冬之间的租赁协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年9月20日，缪冬冬向鹏程公司发出解除租赁协议的通知，明确表示不再履行协议，该通知于9月21日送达鹏程公司。9月20日晚，缪冬冬即将经营设备搬离租赁房屋。缪冬冬的上述行为明确表明不再履行涉案租赁合同，其停止经营、搬离房屋的行为表明涉案租赁合同事实上已不能履行，故本院认定涉案租赁协议因缪冬冬的违约于2019年9月21日解除。缪冬冬称解除租赁合同系鹏程公司将停车场改造成菜市场，菜市场环境恶劣，给健身房的生意造成巨大冲击，致租赁合同的目的无法实现的辩称意见，未提供充分证据证明，也不符合客观事实，本院对该辩称意见不予采信。缪冬冬称双方达成合意一致解除合同也未提供相应依据，鹏程公司不认可，对该辩称意见不予采信。鹏程公司要求本院判决解除双方租赁合同的诉讼请求，亦不予支持。缪冬冬应向鹏程公司支付2019年9月1日至9月21日的租金12833.33元，对鹏程公司超出该时间段的租金请求不予支持。缪冬冬还应向鹏程公司支付2019年9月1日至9月21日的物业费911.4元，对鹏程公司超出该时间段的物业费请求不予支持。双方对鹏程公司要求缪冬冬支付水费84元、电费3699.29元无异议，本院予以确认。上述费用合计17528.02元，缪冬冬在2019年9月20日已向鹏程公司支付2万元，故缪冬冬无需再向鹏程公司支付，且有余额2471.98元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。缪冬冬提前解除租赁合同构成违约。虽然租赁合同中也约定因缪冬冬提前解除合同，保证金一律不退还，并且必须付清合同期内的租金，但保证金本质属于履约担保，没收保证金等同于缪冬冬支付鹏程公司违约金或赔偿损失。考虑到合同约定情况、履行情况、装修期免租情况以及缪冬冬的违约情况，本院认定由缪冬冬赔偿鹏程公司4个月的租金损失为宜，抵扣缪冬冬缴纳的保证金3万元和前述余额2471.98元，缪冬冬还需赔偿鹏程公司损失40861元（取整数）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、缪冬冬应于本判决生效之日起十日内赔偿无锡市鹏程投资发展有限公司损失40861元。二、驳回无锡市鹏程投资发展有限公司的其他诉讼请求。若缪冬冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元、财产保全费1120元，合计4900元，由无锡市鹏程投资发展有限公司负担3749元，由缪冬冬负担1151元。（缪冬冬在本判决生效之日起十日内向无锡市鹏程投资发展有限公司支付受理费1151元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  朱巨英人民陪审员  朱 萍二〇二〇年八月二十八日书 记 员  王争妍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。