苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2141号原告：苏州国泰南园物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4859室。法定代表人：柯燕南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈利申，江苏法凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**。被告：苏州华夏五金机电城投资开发有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路西。法定代表人：颜贵志，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋宁、宋蓬辰，江苏益友天元律师事务所律师。原告苏州国泰南园物业管理有限公司（以下简称南园物业公司）诉被告苏州华夏五金机电城投资开发有限公司（以下简称华夏五金公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南园物业公司委托诉讼代理人陈利申,被告华夏五金公司委托诉讼代理人蒋宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南园物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付其2018年至2019年物业费922188元、滞纳金112882元，合计1035070元。后原告变更诉请，要求被告支付2018年、2019年未出售房屋物业费各212713元,共计425426元，并支付2018年物业费212713元自2019年7月1日起，2019年物业费212713元自2020年7月1日起，均至实际给付之日止，按年利率24%标准计算的滞纳金。61幢、62幢仓储用房物业费原告不在本案中主张。事实与理由：其与苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会于2018年4月1日签订《苏州市物业服务合同》，约定其为木渎镇长江路98号全部物业区域提供物业服务，期限为2018年1月1日至同年12月31日。合同到期后，因业委会未确定继任物业，其实际提供物业至2019年12月31日。木渎镇长江路98号为被告开发建设的商业非住宅物业，经统计，截至2020年3月被告所持物业尚未出售部分为111套，面积10945平方米，2018至2019年期间，被告拖欠其上述房屋的物业费未付，故诉至法院要求被告支付物业费及相应的滞纳金。被告华夏五金公司辩称，原告非木渎镇长江路98号的合法物业服务企业，原告仅与上述区域的业委会签订物业服务合同，但选聘解聘物业是业主大会的权利，原告并未提供业主大会相关的授权、会议及相关程序文件。原告亦未提供证据证明其实际为木渎镇长江路98号提供了物业服务，事实上该区域物业管理混乱，存在多家物业公司同时进行管理的现象。原告即使提供了物业服务，但服务质量不符合合同约定，该区域内发生多起治安、火灾事件。另根据其与前期物业无锡金马公司签订的物业补充协议，其享有物业费减免优惠。滞纳金计算基数有误且利率过高，应以同期银行活期存款利率的标准计算。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，原告（乙方）与苏州市吴中区长江路98号业主大会（甲方，授权长江路98号业主委员会）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将长江路98号区域（华夏五金机电城）委托乙方实行物业服务，委托服务期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层商业1.6元/月·平方米，小高层1.9元/月·平方米，物业服务费按月计算，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日每日按应缴费用千分之一加收滞纳金。苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会及业委会主任张国健分别在上述合同甲方处盖章及签字确认。另查明，2016年8月12日成立的苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会主任为张国健，该届业主委员会任期五年。2018年1月8日，该业委会发布《关于更换物业公司名称业主调查表决结果公示》，主要内容为：由于无锡金马物业管理有限公司苏州分公司未严格履行物业服务合同，2017年12月13日始至12月25日止其已向业主发放更换物业公司备案名称业主意见表决票，现将表决票统计结果向业主公示，长江路98号物业区域一期二期业主总票权数1286票，本次业主表决票同意票987票，弃权票287票，不同意票7票，无效票5票，以上票数已通过总票数的77%，达到双过半的原则，业委会将与苏州国泰南园物业管理有限公司签订新的物业合同。2019年12月31日，张国健主持召开业主委员会会议，讨论议题为：（1）南园与亚都移交事项，（2）关于南园物业应与业委会公共收益分配的事项。会议讨论结果为：南园物业张**拒绝明确处理办法；南园物业公司今天正式撤场，并完成相关移交工作，从2020年1月1日由上海亚都正式接管。又查明，苏州市吴中区木渎镇长江路98号40幢7号、12号，41幢16号、18号、20号、22号、23号、26号、28号、30号、32号，44幢6号、8号、10号、18号、20号、22号、26号、28号、30号、32号，45幢12号、16号、18号、20号、22号、26号、28号、30号、32号，48幢5号、7号、9号、11号、13号、15号、17号、19号、21号、23号、25号，49幢15号、17号、19号、21号，55幢612、616,56幢307、5607,57幢1406、1408、1409、1410、1411、1412、1413、1415、1416、1417、1418、1419、1420、1421、1422、1426、309、311、313、5709、5711、5713,59幢5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、25号、26号、28号、30号、32号、36号、38号，60幢11号、13号、15号、30号、32号，63幢9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、18号、20号，64幢32号房屋，被告认可是其所有的房屋，上述房屋总面积10945.31平方米，其中多层面积10239.81平方米，小高层面积705.5平方米，按照物业服务合同约定多层商业1.6元/月·平方米，小高层1.9元/月·平方米标准计算，上述房屋2018年、2019年物业费各为212690元。审理中，被告称原告并非涉讼区域的适格物业服务主体，该区域存在多家物业服务企业，其与其他物业企业签订过《前期物业合同》及补充协议，并向本院提交了以下证据：1、《会议签到表》1份、《会议纪要》1份、致无锡金马物业管理有限公司苏州分公司（以下简称金马物业公司苏州分公司）《函》2份，《关于华夏五金机电城水电移交事项回复函》1份，反映涉案区域的物业服务方应为无锡金马物业管理有限公司苏州分公司。2、苏州市正源金属材料有限公司起诉华夏机电公司、南园物业公司、和瑾缘物业管理（苏州）有限公司（以下简称和瑾缘物业）民事起诉状1份，火灾事故简易调查认定书1份，和瑾缘物业管理（苏州）有限公司物业费收据1份，反映涉讼区域管理混乱，存在多家物业服务企业，且服务质量无法达到正常标准。3、2017年11月15日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》各1份，反映其三期未售出的房屋，应自第三期正式交房之日起算，第一年免除物业管理费，第二年按空置面积的50%收取物业费，第三年按全额收取。原告质证后称，证据1系被告与原物业服务企业金马物业公司苏州分公司的交涉，金马物业公司苏州分公司原为涉讼区域的物业服务公司，期限自2017年1月至2019年1月，后于2018年1月因故与木渎镇长江路98号业主委员会解除了物业服务合同并完成撤场，并将2017年1月1日至2017年12月31日未收取的物业费债权转让给其，并提供了《债权转让协议》1份，载明如下内容：金马物业公司苏州分公司2017年1月和木渎镇长江路98号华夏五金机电城业委会签订物业管理合同，期限为2年，至2019年1月结束，2018年1月金马物业公司苏州分公司因故和上述业委会解除物业服务合同，并于2018年1月完成撤场，金马物业公司自愿将2017年1月1日至2017年12月31日物业服务期间剩余没有及时收取的物业费债权转移给国泰南园物业公司。对证据2，原告称与本案无关，其委托和瑾缘物业公司在2019年7月1日至2019年12月31日期间进行收费，但对被告物业费的收取权仍属于其，并提供了和瑾缘物业公司出具的《确认书》1份，载明如下内容：国泰南园物业公司委托和瑾缘物业公司在2019年7月1日至2019年12月31日期间管理长江路98号华夏五金机电城物业费收取权事宜，确认在上述期间，长江路98号华夏五金机电城对业主是开发商苏州华夏五金机电城投资开发有限公司房产的物业费收取权属于国泰南园物业公司。对证据3，原告称《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》系2017年11月15日签订，其与木渎镇长江路98号业主委员会2018年4月1日签订《苏州市物业服务合同》后上述前期物业合同及补充协议已失效。对原告提供的《债权转让协议》、《确认书》，被告质证后称，原告未能明确《债权转让协议》具体签订时间，未提供附件的欠费清单，相关责任应由原告自行承担，《确认书》中原告委托和瑾缘物业公司收费事项其不知情。以上事实，有原告提供的《苏州市物业服务合同》、《业主委员会备案表》、《业主委员会会议记录》、《物业费催缴函》、苏州市区商品房销售网上管理系统可售房源查询表、《债权转让协议》、不动产登记薄查询记录、《确认书》，被告提供的《会议纪要》、《函》、民事起诉状、收据、《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》及本案的庭审笔录、质证笔录、询问笔录等予以证实。本院认为，原告与长江路98号业主大会（授权长江路98号业主委员会）签订的《苏州市物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。被告作为长江路98号区域的业主，该合同对其具有约束力，其在接受原告提供物业服务的同时，理应按约交纳物业费。被告称选聘和解聘物业企业的权利属于业主大会，但未能提供证据证明业主大会授权业主委员会与原告签订物业服务合同属于无效授权，故本院对被告的该意见不予采信。涉讼物业服务合同约定的期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，但《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。根据2019年12月31日长江路业委会的会议记录，可看出原告实际从2020年1月1日撤场，故原告有权向被告主张自2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费。涉讼区域内被告未售房屋总面积10945.31平方米，其中多层面积10239.81平方米，小高层面积705.5平方米，按照合同约定多层商业1.6元/月·平方米，小高层1.9元/月·平方米标准计算2018年、2019年未售房物业费各为212690元，合计425380元，本院对此予以确认。原告在本案中暂不主张涉讼物业服务区域内61幢、62幢仓储用房的物业费，系其对自身权利处分，本院遵其自愿。关于被告提出原告提供的物业服务不达标，涉讼物业服务区域内管理混乱等答辩意见。根据被告提供的现有证据，无法证明原告提供的物业服务不符合物业服务合同约定，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。被告提出涉讼服务区域内房屋实际使用人可能已向原告支付过物业费的答辩意见，但未提交相应的证据证明，亦未向本院指出具体何套房屋已交纳物业费，故本院对被告该项意见亦不予采纳。综上，因被告至今未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费425380元，故被告应支付原告物业费425380元，本院对此予以支持。至于滞纳金，合同约定原告有权从被告逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金，现原告自愿给予被告半年的宽限期，2018年物业费212690元的滞纳金自2019年7月1日开始计算，2019年物业费212690元的滞纳金自2020年7月1日开始计算，并将标准调整至按年利率24%计算，现被告抗辩该标准过高，本院综合考量合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情按年利率11.7%标准予以调整，经核，2018年物业费212690元自2019年7月1日至2020年6月30日的滞纳金为24884.73元。2020年7月1日起滞纳金则应以425380元为基数，按年利率11.7%标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州华夏五金机电城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州国泰南园物业管理有限公司物业费425380元、滞纳金24884.73元，合计人民币450264.73元并支付就人民币425380元按年利率11.7%计算自2020年7月1日至实际给付之日的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币7058元，由原告苏州国泰南园物业管理有限公司负担3988元，被告苏州华夏五金机电城投资开发有限公司负担3070元（被告承担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 员 谢丰二〇二〇年八月五日法官助理 吴兵书 记 员 吴月