广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8423号原告（反诉被告）：广州市中恒物业管理有限公司，住所地广州市海珠区琶洲蟠龙新街**113商铺（仅限办公用途），统一社会信用代码914401050506302700。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所地广州市番禺区大石街朝阳西路**（**），统一社会信用代码91440113191435428A。法定代表人：曾书红。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：何舜恒，广东仲衡律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市中恒物业管理有限公司（以下简称中恒公司）与被告（反诉原告）广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（以下简称大石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中恒公司的委托诉讼代理人袁启恩、被告大石公司的委托诉讼代理人谢炜哲、何舜恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中恒公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还332655元保证金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2019年4月2日通过广州产权交易所平台竞拍成交被告委托出租的位于广州市番禺区大石街宾至路19-33号（单号）8套商业物业。原、被告双方于2019年4月8日签订租赁合同并交付保证金332655元，合同约定免租装修期为两个月，租赁期限自商铺交付起算，2019年4月17日被告将商铺钥匙交付原告。商铺交付后，原告开始就商铺拟进行装修与被告进行沟通申请，但一直未能获得被告批准。经原告持续两个月的积极沟通仍无法满足被告批准装修的条件，为免原、被告双方损失持续扩大，原告于2019年6月7日向被告发出解除合同通知书，解除双方的租赁合同，并要求被告将原告缴纳的保证金退回。一、被告存在利用合同优势地位，在合同缔约及履行过程中限制原告权利，影响原告正常履行合同。1、双方签订的租赁合同，存在强迫倒签的情况。双方租赁合同上记载的签署日期为2019年4月3日，但实际签署日期为2019年4月8日；双方交付确认书上记载的商铺交付日期为2019年4月8日，但实际的交付日期为2019年4月17日。对于合同记载时间与实际签署时间不符一事，原告在合同签订前及签订后均向被告提出过异议，但目前被告否认存在强迫倒签的情况，而商铺交付日期涉及到租赁合同的起算，因此对双方履行租赁合同影响重大。由此可见被告对于履行本案租赁合同缺乏诚信。2、双方原约定租赁商铺能办理独立水表电表，商铺内用水用电由商户独立进行缴费核算，被告方亦将申办独立水电表的相关材料交付原告自行办理，但在原告办理过程中得知，租赁的商铺并不符合办理独立水电表的资料，商铺的水电费均需由物业公司同意代收代缴。这与双方建立租赁合同时被告方披露的情况不符，影响原告租赁权利。原告事后了解到，租赁商铺不能办理独立水电表的原因，是因为该商铺并未办理产权登记。3、在原、被告对装修事宜进行沟通时，原告多次要求被告提供商铺的消防验收合格资料，但被告一直以各种理由拒绝提供。直到目前原告仍未能确认租赁商铺是否满足消防验收条件。4、合同签订后，原告开始与被告就商铺装修问题进行沟通，开始时原告将装修申请及配套资料通过微信与被告联系人进行沟通，但被告方经常很长时间才回复，回复结果是原告的装修中请不符合条件资料不全，不予批准。当原告询问申请流程及需要提交材料时，被告方亦未能及时提供准确的流程和审查标准。对于申请装修，办理工商营业执照一直没有清晰明确的指引。同时，对于原告方提出的装修申请，被告方经常将责任推给物业管理方，而物业管理方又将情况推回业主方，最终结果均是不同意原告提出的任何装修方案。原、被告双方以这种状态进行沟通一个月后，仍无法达成任何有效的解决方案。原告遂委托律师向被告发出律师函，就遇到的问题正式提出异议。此后，原告开始正式通过书面形式向被告进行装修申请，但均被被告以违反合同约定为由予以拒绝，直至合同解除时，被告未对原告提出的任何装修申请进行批准。租赁商铺至今仍处在原始的毛坯状态。原告认为，被告拒绝原告的装修申请，属于无理故意刁难，目的是迫使原告违约。1、原告承租的是毛坯商铺，自商铺承租到商铺满足经营条件，自必需要一个工程量较大的装修过程，而这个装修过程中自然亦将涉及多个工序。2、双方签订的合同中，对申请装修的流程和条件进行了限制，但并未禁止“改变物业结构、间隔及增门开洞”，亦并未禁止“在混凝土或墙体上开孔”，仅约定需要经甲方同意。3、合同中虽约定了乙方进行装修工程需经甲方同意，但却没有具体约定乙方申请的流程及所需资料，以及甲方决定是否同意的标准。4、双方在签订租赁合同后商铺交付前进行确认时，原告曾带另一意向租赁方到现场查看商铺，当时负责接待的被告工作人员，明确称对于该组商铺，除打拆承重墙外，其余的改变结构，间隔，外立面等均是被允许的。5、原告作为有多年物业经营经验的商家，了解物业租赁行业的规矩，明白业主方在订立合同时一般会设定较为严格且有利于业主方的条款，但在合同实际履行过程中，对于承租方的一些合理诉求，业主方一般情况下亦是会准予及给予便利的。但目前的情况是，原告基于对行业的认知以及合同实际开始履行前与被告方的沟通，而与被告建立了租赁关系，签订相关的租赁合同。但在履行租赁合同的过程中，却遭遇到被告利用合同条款进行的无故刁难，导致原告根本无法正常履行合同，面临巨大的经济损失。相反，被告方滥用合同上设置的审批权力，表面上依据合同约定对原告的装修申请进行审批，但实际上却以各种理由一直不同意原告装修申请。其中，被告多次以“改变物业结构、间隔”为不同意的理由，但被告所称的“改变物业结构、间隔”仅是利用玻璃，轻质砖墙、轻钢龙骨等材料进行办公室、前台、卫生间等进行间隔，同时在一层装上吊顶天花。对于一间毛坯商铺而言，原告的装修方案是合理和必要的，但即使这样被告仍以“改变物业结构、间隔”为由拒绝，显属无理。另一方面，被告一直指出原告提交的装修申请不符合材料要求。对此原告需要指出，被告方提出的所谓材料清单，是在原告多次通过书面催要后，被告才于装修免租期届满后（6月12日）随《复函》第一次告知原告，且里面要求到的材料部分亦超出原告提供的合理范围。如装修施工图需由具有资质设计单位盖章，涉案的商铺都是小型商铺，租赁商家一般为个体私营企业，由商家自行装修一般情况下不能委托具有资质的设计单位进行装修方案设计。上述种种情况，说明被告在滥用合同中设定的审批权力，对原告正常履行合同人为设置不合理的障碍，造成原告一直无法正常履行合同，实现合同目的。二、被告非善意履行合同，故意制造原告违约的现象。原告经过两个月的沟通协调无果后，认为该合同继续履行将严重损害双方的合同利益，遂于2019年6月7日向被告发出解除合同通知书同时将租赁商铺的钥匙全部寄回被告，行使解除合同的权利，履行租赁物返还的义务，但被告却故意拒收。随后原告负责人向被告联系人以微信及短信形式对解除合同作出通知，被告确认收到合同解除通知。自被告拒收原告寄去的书面解除合同通知后，被告便开始拒收一切原告寄去的文件，拒绝就合同解除后涉及的问题进行协商，与此同时，被告开始以各种名义（包括业主方、物业方、律师函）不断向原告催收物业管理费及租金，并强调原告逾期缴纳租金将承担高额滞纳金，逾期缴纳租金一个月的被告将解除合同。被告拒收解除通知及接收钥匙的行为是种非善意履行合同的行为，被告无视原告已经解除合同的事实，故意营造一种原告违约的错觉。三、关于原告了解到被告故意刁难装修的真实原因。在原、被告双方协调沟通过程中，原告了解到被告一直不准予租赁商铺装修的真正原因，是该商铺目前仍未办理产权证，甚至连初始登记（大确权）都未完成，因此如果原告对商铺进行装修，将可能影响被告物业进行产权登记。因此，被告一直以各种理由不批准原告进行装修。作为房地产行业的从业人员，原告理解办理房产证对产权人的重要程度，亦了解办理房产证的苛刻要求，原告自始愿意在不影响办证的前提下开展装修，但被告连原告提出的最基本的装修要求均不同意。尽管被告在租赁合同中披露了物业未办理产权证的，但亦强调因未办理产权证而不能正常经营的，不属于甲方违约。原告认为，即使被告将未办理产权证的物业用于挂牌出租，但出租后亦要保证承租人能利用该物业开展经营，被告不能因为自身原因一边不批准承租人进行装修，一边又要求承租人严格按照租赁合同的约定计算租赁期限及租金，这致使承租人陷入巨大的两难困局中，似乎进入了被告设定的一个商业陷阱内。原告从事房地产行业10多年，以业主方或承租人的身份经营过多个项目，一般情况下都能通过协调配合的方式予以处理存在的争议，从未遇到过本项目中出现的情况。原告认为，在双方租赁合同已经解除的情况下，被告应积极处理合同解除后的善后工作，而非不断发函持续计算原告租金；另外本合同的解除，原告认为是基于客观原因导致本合同无法继续履行，或继续履行将严重损害一方利益的情况，不应认定为承租方违约，承租方亦未主张出租方违约，而且被告并未因本租赁合同的履行而遭受损失，希望法庭能基于法定解除，判令被告将收取的保证金退还原告。被告（反诉原告）大石公司辩称，一、中恒公司主张《租赁合同》于2019年4月8日签订、涉案租赁物业于2019年4月17日交付、《租赁合同》于2019年6月7日解除均不属实。从《租赁合同》及其附件的落款日期可知，答辩人及中恒公司是于2019年4月3日签订《租赁合同》。广州产权交易所于2019年4月16日出具《广州产权交易所产权交易凭证》也确认《租赁合同》的签订时间为2019年4月3日。中恒公司主张《租赁合同》于2019年4月8日签订没有事实依据。2019年4月8日，答辩人及中恒公司一同到涉案租赁物业实地勘察，对涉案租赁物业交付时的状态、交付时的用水用电情况进行了确认，并交付了钥匙。以上事实，有双方签名盖章确认的《宾至路19-33号（单号）8套商铺物业交付使用确认书》可以证实。因此，涉案租赁物业交付给中恒公司的日期是2019年4月8日。中恒公司主张其在2019年6月7日向答辩人发出《解除租赁合同通知书》，解除租赁合同。但是，中恒公司于2019年6月9日仍然向答辩人发出落款时间为2019年6月8日的《广州市中恒物业管理有限公司关于申请提供相关消防验收及工程竣工的资料的函》，并于2019年6月11日到答辩人处查看涉案租赁物业的相关文件。另外，中恒公司于2019年6月10日仍然向深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）提交装修申请。可见《租赁合同》在2019年6月7日后仍然继续履行，《租赁合同》的解除时间应按中恒公司向答辩人发出短信的时间为准，即2019年6月14日。二、中恒公司提交的装修方案违反《租赁合同》约定，答辩人及彩生活公司不同意中恒公司的装修申请并无违约。中恒公司向彩生活公司及答辩人提交的装修方案并没有说明其计划经营什么项目，当中还存在改变涉案租赁物业的结构、间隔及增开门洞的情形。《租赁合同》第九条第8款的约定，未经答辩人同意，中恒公司不得对涉案租赁物业作出上述改变。涉案租赁物业所在区域属于商住小区，楼上是住宅群。在中恒公司提供虚假经营项目的情况下，答辩人无法确定其装修方案是否合理、是否满足安全生产规范、对小区公共安全会否构成隐患等，结合其打算改变涉案租赁物业的结构、间隔及增开门洞等情况，从而不同意其装修方案，是答辩人按《租赁合同》约定行使约定权利，也是答辩人履行安全生产、保障小区公共安全义务以及防止国有资产受到不合理的损害而有权对中恒公司行使的法定和合同权利。因此，中恒公司以答辩人不同意其装修方案为由单方面解除《租赁合同》完全没有法律和合同依据。三、中恒公司单方解除《租赁合同》的行为属于违约解除，无权向答辩人主张返还履约保证金。如前所述，中恒公司于2019年6月14日发出解除《租赁合同》短信的行为属于单方违约解除。在中恒公司违约解除《租赁合同》的情况下，中恒公司无权向答辩人主张返还履约保证金。四、中恒公司应承担违约责任及赔偿答辩人预期可得利益损失。鉴于中恒公司存在迟延支付租金、单方违约解除《租赁合同》的行为，答辩人已对中恒公司提起反诉，要求没收中恒公司已提交的履约保证金，中恒公司另行支付租金及其违约金，并赔偿答辩人的预期可得利益损失。答辩人的具体诉求及事实与理由详见答辩人提交的民事反诉状。本案讼争完全是中恒公司为达到其向答辩人取回履约保证金的目的而故意制造的事端。根据《租赁合同》约定，2019年4月8日至6月7日是中恒公司的免租期。中恒公司在广州产权交易所摘牌承租涉案租赁物业的目的完全不是出于自用，而是企图以“二房东”的身份转租涉案租赁物业赚取租金差额。中恒公司承租后，即在涉案租赁物业设置“招商中心”大肆招租。由于其根本没有能力招商，眼见免租期即将届满，其将要每月向答辩人支付租金。其才在2019年5月27日至2019年6月10日期间，向答辩人提交完全虚假经营项目的装修方案，企图在不获答辩人同意时制造答辩人违约的假象。综上所述，请求贵院依法驳回中恒的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）大石公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令履约保证金332655元归反诉原告所有；2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2019年6月8日至2019年6月14日租金25873.17元及其违约金7761.95元（违约金以欠付租金为基数，按日百分之一的标准计算，以欠付租金的30%为限）；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告单方解除租赁合同而给反诉原告造成的预期可得租金损失369616.67元（预期可得租金按每月租金110885元计算，自2019年6月15日计算至2019年9月22日）；4.判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2019年4月2日通过广州产权交易所平台竞拍，竞得反诉原告挂牌出租的位于广州市番禺区大石街宾至路19-33号（单号）商铺共8间，双方于2019年4月3日签订了《租赁合同》，约定首年每月租金为110885元，首两个月为免租期，履约保证金为332655元；如合同因反诉被告违约的原因解除的，反诉原告有权收回物业及没收履约保证金。双方于2019年4月8日签署了《宾至路19-33号（单号）8套商铺物业交付使用确认书》，反诉原告将涉案租赁物业交付给反诉被告使用，并确定《宾至路19-33号（单号）8套商铺物业交付使用确认书》之日为免租期起算日。合同签订后，反诉被告按约定支付了履约保证金332655元。反诉被告接收涉案租赁物业后，以涉案租赁物业招揽次承租人，企图以“二房东”的身份通过转租涉案租赁物业以赚取租金差额。由于反诉被告没有能力招商，反诉被告在免租期将近届满的时候，故意制造向反诉原告提交违反《租赁合同》约定、破坏涉案租赁物业结构的装修方案等事端。在反诉原告按《租赁合同》约定拒绝上述装修方案后，反诉被告便以此为由以发送短信的形式于2019年6月14日解除《租赁合同》，并拒绝支付已产生的租金。由于反诉被告违约解除《租赁合同》，全面撤离涉案租赁物业，且拒不与反诉原告办理交回涉案租赁物业的相关手续。反诉原告为避免涉案租赁物业空置而造成国有资产流失的扩大，反诉原告不得不自行收回涉案租赁物业，并按照国有资产监督管理法律法规的相关规定，于2019年8月12日在广州产权交易所重新挂牌招租涉案租赁物业，并于2019年9月19日租出涉案租赁物业中的部分商铺，该部分商铺新一期租赁的计租起始日为2019年9月23日，即反诉被告的行为导致涉案租赁物业于2019年6月15日至2019年9月22日期间一直空置，造成反诉原告的预期租金收益受损，即对国有资产造成了侵犯。综上所述，反诉被告迟延支付租金及违约解除《租赁合同》的行为，已严重侵犯反诉原告的合法权益，损害了国家利益。现反诉原告反诉至贵院，请贵院依法判决。原告（反诉被告）中恒公司辩称，1.原告认为合同解除过错不在于原告，因此保证金应退还给原告，不应由被告没收；2.原告认为其主张2019年6月8日至2019年6月14日的租金没有事实依据，原告已经在2019年6月8日向被告寄出解除合同通知书，行使了合同解除权，同时将商铺的钥匙一并寄回给被告，履行返还租赁物的义务，而6月8日以前为合同约定的免租期，不应产生租金；其计算的违约金的标准过高，不应以此计算；3.原告已经在2019年6月8日向被告寄出解除合同通知书，行使了合同解除权，同时将商铺的钥匙一并寄回给被告，即交还了租赁物，同时明确向被告指出，同时向被告说明将租赁物重新租出，避免损失扩大，原告已经履行了解除合同后的后合同义务，不应承担所谓的预期损失，同时，被告主张的预期损失也没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：2019年4月2日，被告大石公司通过广州产权交易所向原告中恒公司出租位于广州市番禺区大石街宾至路19-33号（单号）8套商业物业（以下简称涉案租赁物），涉案租赁物登记在大石公司名下，大石公司与中恒公司签订《成交确认书》。大石公司（出租方、甲方）与中恒公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：四、租赁期限：租赁期6年，租赁期自甲方将该物业交付乙方使用之日起，免租期起算日为租赁期起算日。五、该物业交付使用时间：为甲方向乙方正式办理交付使用手续为准。六、履约保证金及租金：乙方向甲方交纳履约保证金332655元，合同期满乙方付清各项费用且无违约行为的，甲方在7天内将履约保证金全额退回给乙方，保证金不计利息，保证金不能抵扣租金，如本合同因乙方违约的原因解除的或需乙方对该物业的损害赔偿时，甲方有权没收保证金或扣除损害赔偿后将保证金月退回给乙方。首年每月租金为110885元，第二年至第六年每年租金在上一年基础上递增5%，租赁期首两个月为免租期。租赁期间租金缴交方式为按月缴付，乙方应当在每月15日前把当月租金直接汇入甲方指定账户或到甲方指定银行处缴交，逾期缴交租金的，每天加收所欠租金总额的1%作为滞纳金。七、租赁期内解除协议的处理方法：3、租赁期间，乙方未经甲方同意擅自更改经营范围，或把该物业的整体或部份承租权擅自转让他人，甲方有权解除本合同并收回该物业，不予退回履约保证金。如确有需要变更或转让部份承租权的，必须先征得甲方同意，并收取手续费500元／间·次。九、乙方的权利与义务：8、租赁期内乙方如需进行装修、设置招牌广告等，须经甲方及物业公司同意，并取得相关部门批准后方可办理相关手续。乙方应按有关规定完善施工、监理、安监、质监等相关报备手续。未经甲方同意不得改变该物业结构、间隔及增开门洞，如有违反，乙方应恢复原状，并承担所造成的一切相关责任和损失。9、在租赁期内乙方如需进行装修，须先向物业管理公司提交装修申请（甲方前期聘请的物业管理公司为彩生活公司），经物业管理公司审核批准后方可动工，审核期内乙方不得擅自动工，如因物业公司的审核导致乙方不能正常经营的，一切责任与后果与甲方无关。乙方装修前须按物业管理公司规定交付装修押金，并遵照物业管理公司的有关规定缴纳相关费用。10、乙方不得破坏该物业的结构，不得在梁、柱、楼板、墙体等部位随意开凿孔洞，影响房屋安全，如需在混凝土或墙体上开孔，须经甲方同意。十、违约责任：1、如甲方违约，应乙方书面催告后仍未纠正的，乙方有权解除本合同，甲方将履约保证金无息退回乙方。2、对于乙方的违约行为，本合同已有约定的按约定执行，本合同没有约定的，经甲方书面催告后仍未纠正的，甲方有权解除合同，收回该物业，并没收乙方的履约保证金。合同还对其他事项进行了约定，合同落款日期为2019年4月3日。2020年4月8日，中恒公司向大石公司支付履约保证金332655元。大石公司（出租方、甲方）与中恒公司（承租方、乙方）签订《宾至路19-33号（单号）8套商铺物业交付使用确认书》，约定：一、经双方现场确认，甲方以该物业现状交付给乙方，乙方已确认该物业现状，并清晰水表、电表的位置及计数。二、双方确认签订本确认书之日为免租期起算日，该交付使用确认书落款日期为2019年4月8日。期间，中恒公司的法定代表人陈志华与大石公司工作人员（微信名“自志-番禺物业”）微信沟通。2019年4月2日，自志-番禺物业“定了4月9日上午签合同了，合同签订时间是4月3日”，陈志华“陈老板，不能按签合同当天起租吗”“我又不收你们的房子，加上清明，好像不太好，过完清明一起起租吧”，自志-番禺物业“租金的划扣是每月15号前缴纳当月租金的。况且领导已指示签约的时间是4月3日”。2019年4月7日，自志-番禺物业“明天（8号）下午3点在产交所（钟村）签约，具体地址、验收资料请咨询产交所黄生”，陈志华“收到”。2019年4月10日，陈志华“陈生你好！我这边已经签约了，钥匙还没移交，希望尽快处理物管的事情”，自志-番禺物业“我在向领导请示了”。2019年4月11日，陈志华“要求他们自9号起交物管费”“我司领导的批示”，陈志华“不明白9号收管理费的意思，我司到今天为止，没有领取钥匙，也没有收房，只是抄了水电表”“陈先生您好！关于华筑翡翠湾商铺问题，我方已于2019年4月8日正式跟贵方签约，至此还未收房领取钥匙，物管需要我司4月9日管理协议，并缴纳首月管理费用，否则不交付钥匙，我们的租赁关系与物管方无关。管理处有几项，我们是难以接受的，1、管理处要我司签署住宅管理协议2、管理处需要我们缴纳首月管理费用3、管理费用按4月9日起计算费用。这几项条件在签约时未约定，也不知悉，如果还这样继续拖延时间收房，我方选择不承租该物业，请尽快处理”。2019年4月14日，陈志华“陈先生，我们不想一拖再拖，我们拖不起，天天都是钱呀”，自志-番禺物业“等领导指示后，尽快给你答复”。中恒公司提供2019年4月17日双方工作人员到涉案租赁物的照片，用于证明涉案租赁物的实际交付时间为2019年4月17日。2019年6月14日，陈志华通过微信向自志-番禺物业发出解除租赁合同通知书，自志-番禺物业回复，中恒公司无正当理由单方解除合同，大石公司将收回商铺，没收保证金并追究违约损失。2019年6月14日，中恒公司工作人员通过短信向大石公司发出解除租赁合同通知书，大石公司工作人员回复，中恒公司无正当理由单方解除合同，大石公司将收回商铺，没收保证金并追究违约损失。期间，关于涉案租赁物的装修问题，中恒公司、大石公司、彩生活公司有多次函件往来。中恒公司委托律师于2019年5月17日向大石公司出具律师函，提出大石公司不允许中恒公司进行装修，协商暂停合同履行或解除合同；中恒公司于2019年5月27日向彩生活公司出具关于33号商铺的装修申请报告；中恒公司于2019年5月27日向大石公司出具关于33号商铺办理营业执照的申请；中恒公司于2019年6月3日向彩生活公司出具关于21号商铺复式下层的装修申请报告；中恒公司于2019年6月5日向大石公司出具关于延长免租期或暂缓缴纳租金的申请；中恒公司于2019年6月6日向大石公司出具关于给予流程手续等文书文本明确审批时间的申请；中恒公司于2019年6月6日向彩生活公司出具关于23号和25号商铺的装修申请报告，关于21号商铺的装修申请报告，关于27号商铺的装修申请报告；中恒公司于2019年6月7日向大石公司出具解除租赁合同通知书，向彩生活公司出具解除大石租赁合同告知书；中恒公司于2019年6月8日向大石公司出具关于申请提供相关消防验收及工程竣工资料的函；中恒公司于2019年6月14日向大石公司出具解除租赁合同通知书。彩生活公司于2019年5月29日向中恒公司出具关于商铺装修事宜的函，要求中恒公司尽快签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《物品放行协议书》等文件，并按物业管理相关规定提交装修申请；彩生活公司于2019年6月6日向中恒公司出具关于商铺装修事宜的函，提出中恒公司的装修申请存在改变物业结构等问题，不同意33号商铺、21号商铺的装修申请；彩生活公司于2019年6月3日向大石公司出具关于宾至路33号、21号商铺装修事宜等相关情况的函，认为中恒公司装修申请材料不齐全，存在改变物业结构、加建夹层等问题，未缴纳水电费、物业费等，不同意中恒公司21号、33号商铺的装修申请；彩生活公司于2019年6月10日向大石公司出具关于宾至路21号、23号、25号、27号商铺装修事宜等相关情况的函，认为中恒公司装修资料不齐全，存在改变物业结构、间隔及封闭门洞等问题，未缴纳水电费、物业费等，不同意中恒公司21号、23号、25号、27号商铺的装修申请。大石公司委托律师于2019年5月24日向中恒公司出具律师函，提出大石公司未收到中恒公司提交的装修申请，要求中恒公司继续履行合同；大石公司于2019年6月11日向中恒公司出具复函，对提供消防验收和工程竣工资料进行说明；大石公司于2019年6月12日向中恒公司出具复函，提出中恒公司的装修方案违反合同约定，不同意中恒公司的装修申请，不同意中恒公司延长免租期限或暂缓支付租金的请求等内容。庭审中，关于租赁合同的签订时间。中恒公司陈述，实际签订合同的时间是2019年4月8日，合同落款时间倒签为2019年4月3日；大石公司陈述，双方在2019年4月3日签订合同，不确认倒签情况。关于涉案租赁物的交付时间。中恒公司陈述，双方在2019年4月17日到涉案租赁物进行水电抄表及交付，并签订交付使用确认书，该确认书2019年4月8日是倒签的；大石公司陈述，双方在2019年4月8日到涉案租赁物确认水电情况并交付，交付使用确认书在2019年4月8日签订。关于租赁期限及免租期限。中恒公司陈述，租赁期为2019年4月17日至2025年4月17日，免租期为2019年4月17日至2019年6月17日；大石公司陈述，租赁期为2019年4月8日至2025年4月7日，免租期为2019年4月8日至2019年6月7日。关于涉案租赁合同的解除问题。中恒公司陈述，租赁合同在2019年6月8日解除，我方寄出解除合同通知书，具体情况需回去核实；大石公司陈述，租赁合同在2019年6月14日收到短信之日起解除。本院认为，大石公司与中恒公司就涉案租赁物签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于租赁合同的实际签订时间以及涉案租赁物的实际交付时间。租赁合同的落款日期虽为2019年4月3日，但根据中恒公司的法定代表人陈志华与大石公司工作人员（微信名“自志-番禺物业”）微信沟通内容显示，双方并未在2019年4月3日实际签订租赁合同，而是在2019年4月8日实际签订租赁合同，本院依法认定租赁合同的实际签订时间为2019年4月8日。涉案租赁物交付使用确认书的落款日期虽为2019年4月8日，但根据中恒公司的法定代表人陈志华与大石公司工作人员（微信名“自志-番禺物业”）微信沟通内容显示，大石公司并未在2019年4月8日向中恒公司交付钥匙，结合中恒公司提供的2019年4月17日双方工作人员到涉案租赁物的照片，中恒公司主张实际交付时间为2019年4月17日，本院予以采信。根据租赁合同关于租赁期限及免租期的约定，租赁期限应为2019年4月17日至2025年4月16日，免租期为2019年4月17日至2019年6月16日。关于租赁合同解除的认定。中恒公司主张租赁合同在2019年6月8日解除，大石公司则主张租赁合同在2019年6月14日解除。中恒公司主张其在2019年6月8日寄出解除合同通知书，但并未提供相应的投递材料予以证明，且中恒公司在2019年6月7日出具解除合同通知书后，中恒公司在2019年6月8日向大石公司出具关于申请提供相关消防验收及工程竣工资料的函，仍然在继续履行租赁合同，中恒公司又于2019年6月14日向大石公司出具解除租赁合同通知书，并通过微信及短信方式通知大石公司。原告主张租赁合同在2019年6月8日解除，理据不足，本院不予采信。根据双方微信及短信关于解除合同的沟通内容显示，大石公司主张租赁合同在2019年6月14日解除，本院予以确认。关于合同解除的违约问题及违约责任承担问题。根据租赁合同第九条第8、9、10点关于装修的有关约定，中恒公司向彩生活公司提交装修申请，彩生活公司及大石公司均认为装修方案违反合同约定，不同意中恒公司的装修申请。中恒公司主张大石公司无理拒绝中恒公司的装修申请，无法实现合同目的，提出解除合同。大石公司对中恒公司的函件均予以回复，并对中恒公司装修申请存在的问题进行说明。中恒公司提交的证据不足以证明大石公司存在违约行为，故本院认定，中恒公司单方提出解除合同，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同关于违约责任的约定，大石公司有权没收中恒公司的履约保证金332655元。中恒公司本诉主张大石公司退还履约保证金332655元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。大石公司反诉主张履约保证金332655元归大石公司所有，合法有据，本院予以支持。另外，大石公司反诉主张中恒公司支付2019年6月8日至2019年6月14日的租金及违约金，由于该期间仍在免租期内，大石公司主张中恒公司支付该期间的租金及违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。大石公司反诉主张中恒公司支付因中恒公司单方解除租赁合同而给大石公司造成的预期可得租金损失369616.67元，根据合同约定的违约责任条款，本院已判令大石公司没收中恒公司的履行保证金，大石公司反诉主张的预期租金损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、履约保证金332655元归被告（反诉原告）广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司所有；二、驳回原告（反诉被告）广州市中恒物业管理有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6290元，由原告（反诉被告）广州市中恒物业管理有限公司负担。反诉受理费5580元，由原告（反诉被告）广州市中恒物业管理有限公司负担2522元，被告（反诉原告）广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司负担3058元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  李月明人民陪审员  利斯敏二〇二〇年八月十日书 记 员  林敏倩