四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0403民初230号 原告：唐才洪，男，1965年11月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区，现住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：朱琨，四川智达律师事务所律师，执业证号：15104200410725506，特别授权。 原告：王平，男，1966年12月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：朱琨，四川智达律师事务所律师，执业证号：15104200410725506，特别授权。 被告：攀枝花惠翔工贸有限公司，住所地：四川省攀枝花市**席草坪社区，注册号：510400000048795（1-1）。 法定代表人：石兴明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伏相霖，攀枝花市西区法律服务所法律工作者，执业证号：32303071100014，特别授权。 被告：石兴明，男，1974年8月16日出生，汉族，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：伏相霖，攀枝花市西区法律服务所法律工作者，执业证号：32303071100014，特别授权。 第三人：苏蓉芬，女，1990年5月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：冯亮，四川联一律师事务所律师，执业证号：15101201210274062，特别授权。 第三人：杜元琼，女，1968年5月7日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：冯亮，四川联一律师事务所律师，执业证号：15101201210274062，特别授权。 原告唐才洪、王平与被告攀枝花惠翔工贸有限公司（以下简称惠翔工贸）、第三人苏蓉芬、杜元琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案。2020年4月30日，第三人苏蓉芬申请追加石兴明为本案被告。本院依法适用简易程序于2020年4月26日、7月15日公开开庭进行审理。2020年7月15日庭审中，原告唐才洪、王平、被告惠翔工贸、石兴明、第三人苏蓉芬、杜元琼均同意（2020）川0403民初231号民事案件并入（2020）川0403民初230号民事案件中处理。原告唐才洪、原告唐才洪和王平的诉讼委托代理人朱琨、被告惠翔工贸和石兴明的委托诉讼代理人伏相霖、第三人苏蓉芬、第三人苏蓉芬和杜元琼的委托诉讼代理人冯亮到庭参加诉讼。本案已经审结。 原告唐才洪、王平向本院提出并明确诉讼请求：1．判令解除原告、被告惠翔工贸之间的租赁协议，解除被告惠翔工贸与第三人之间的协议；2．判令被告惠翔工贸从2015年5月16日起向原告支付租金至被告和第三人将租赁物返还给原告时止（其中，2015年5月16日至2020年3月15日，应付租金635500元）；3．判令被告和第三人限期腾空、搬离原告的场地并返还租赁物；4．判令被告惠翔工贸赔偿原告变压器及配套高压计量箱、空开等设施损失40000元；5．判令被告、第三人承担本案和（2020）川0403民初231号民事案件的诉讼费。事实及理由：原告、被告惠翔工贸于2011年7月20日签订《租赁协议》，约定原告将原攀枝花市金江铸件有限公司（以下简称金江铸件公司）范围内的部分土地使用权及其该范围内的地上附着物租赁给被告惠翔工贸，租赁期为五年，从2011年5月16日起至2016年5月15日止。被告惠翔工贸按年支付税后租金129000元给原告。原告所有的400千伏安变压器及配套高压计量箱、空开等设施由被告惠翔工贸使用，租赁期满后，被告惠翔工贸完好并带电带负荷交还给原告。被告惠翔工贸不按约定支付租金超过30日的，原告可解除合同。双方协商不成可向攀枝花市西区人民法院起诉。租赁协议签订后，被告惠翔工贸至今未按约履行租金支付义务，被告惠翔工贸还将400千伏安变压器及配套高压计量箱、空开等设施进行了变卖。第三人从2017年11月份开始在案涉场地从事养殖至今。现当事人协商未果故起诉至法院。 被告惠翔工贸辩称，1．本案已过诉讼时效，原告的诉讼请求应予以驳回；2．原告与被告惠翔工贸之间确实签订过《租赁协议》，但2013年5月2日，攀枝花市西区经济和信息化局下达了《企业拆除搬迁事先告知书》，要求惠翔工贸于2013年5月30日之前自行拆除搬迁完毕，惠翔工贸已经按照要求实际搬离了租赁场地，双方的租赁关系已提前终止，也未重新建立新的租赁关系；3．原告虽与攀枝花市金江铸件有限公司破产清算组签订了《资产转让合同》，但因原告原因而未办理过户手续，原告对案涉租赁场地没有所有权；4.2006年12月1日，原告王平与被告惠翔工贸签订《租赁补充协议》，原告已经将变压器及相关设备转让给被告，被告有权处置变压器；5．石兴明作为被告的法定代表人，其行为是职务行为；6．案涉场地现由第三人实际使用，应由第三人返还案涉场地。 被告石兴明辩称，被告石兴明的行为是履行职务行为，相关权利义务应当由被告惠翔工贸承担，其余答辩意见与被告惠翔工贸意见一致。 第三人苏蓉芬、杜元琼述称，1．根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第十一条之规定，第三人在本案中主体不适格；2．第三人与原告没有建立租赁法律关系，第三人有理由认为石兴明长期占有案涉场地，因此第三人与被告签订的协议是有效的，请驳回原告对第三人的诉讼请求；3.2019年5月21日之前，被告石兴明委托第三人对案涉场地进行管理，2020年之后，第三人租赁并支付了12000元（2020年至2021年底）租金给被告，第三人得以继续使用该场地；4．第三人使用场地主要是进行养殖，因此第三人不能产生除种植物及粪便以外的垃圾，对种植物及粪便之外的垃圾，第三人不具有清理义务。 原告为主张其诉讼请求，在庭上出示了《西区经济体制改革办公室、西区计划与经济局关于的批复》（攀西体改﹝1997﹞11号）、攀枝花市金江铸件厂（以下简称金江铸件厂）于1997年11月14日作出的《关于组建攀枝花市金江铸件有限公司申请书》、攀枝花市西区人民法院于2001年8月23日作出的《关于成立攀枝花市金江铸件有限公司破产清算组的通知》（攀西民破字﹝2001﹞第1号）、《西区企业改革领导小组关于的批复》（攀西企改﹝2001﹞4号）、攀枝花市金江铸件有限公司破产清算组与唐才洪、王平于2004年9月29日签订的《资产转让合同》、四川中联资产评估公司于2014年2月19日作出的《无形资产-土地使用权价格咨询明细表》《房屋建筑物价格咨询明细表》《地上其他附着物价格咨询明细表》《资产价格咨询汇总表》、土地使用权证（川国土统印××）、房屋所有权证五份（房屋坐落：西区××街××号，幢号：002、003、004、005、008）及其附图（铸造车间分户平面图，编号为集17270；仓库分户平面图，编号为××；办公楼分户平面图，编号为集1××2；金江铸件厂铸锅车间分户平面图，编号为集1××9）、攀枝花市金江铸件有限公于2013年5月31日出具的《证明》、2013年6月19日形成的《房地产更正登记、异议登记、换证、补证申请书》（房屋坐落：西区××街××号，房地产权属证明书号：字第1××9号）、攀枝花市金江铸件有限公于2013年5月31日出具的《委托书》、攀枝花市金江铸件有限公司破产清算组于2013年6月18日出具的《委托书》、攀枝花市房地产档案馆于2013年6月27日出具的三份《证明》（权证号为攀房权证字第1××1、1××2、1××0号）、玉泉街道席草坪社区于2013年6月18日出具的三份《证明》（房屋所有权证字第1××2、1××9、1××0号）、惠翔工贸与王平、唐才洪于2011年7月20日签订的《租赁协议》、接（报）处警登记表（接警时间：2020年3月22日09时15分，报案人：苏蓉芬）、案涉场地现养殖情况照片38张。 被告惠翔工贸、石兴明向本院出示了攀枝花市西区经济和信息化局于2013年5月2日作出的《企业拆除搬迁事先告知书》、王平与惠翔工贸于2006年12月1日签订的《租赁补充协议》。 第三人苏蓉芬、杜元琼向本院出示了攀枝花市西区格里坪镇大水井村第五村民小组与西区格里坪镇大水井村八组杜俊成于2015年9月23日签订的《林地租赁协议》、攀枝花市西区格里坪镇大水井社区村委会于2015年9月22日形成的《一事一议会议记录表》（主持人：谭良明）、石兴明与苏蓉芬于2019年5月21日签订的《协议》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1997年11月14日，金江铸件厂向西区体改办、区计划与经济局申请组建金江铸件公司。 1997年11月17日，西区经济体制改革办公室、西区计划与经济局以攀西体改﹝1997﹞11号文批复，同意组建金江铸件公司。 2001年7月18日，西区企业改革领导小组以攀西企改﹝2001﹞4号批复，组建金江铸件公司破产清算组。 2001年8月23日，攀枝花市西区人民法院以攀西民破字﹝2001﹞第1号，确定成立金江铸件公司破产清算组并明确：“清算组的职责范围：1．清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组可以依法进行必要的民事活动”。 2004年9月29日，金江铸件公司破产清算组与原告王平、唐才洪签订《资产转让合同》，约定原告王平、唐才洪以43万元整的价格整体收购原“攀枝花市金江铸件有限公司”的资产，其土地面积和房屋面积均以市国土局、市房管局测定为准。 2011年7月20日，原告与被告惠翔工贸签订了《租赁协议》，约定的主要内容：1．租赁物为原金江铸件公司范围内的部分土地使用权及其该范围内的地上附着物（三平台堡坎以上，大门西侧楼房沿南北堡坎线以东，以原金江铸件公司围墙为界），使用面积大约5000平方米。未租赁的西面三平台部分，在原告租赁给他方之前，其场地交由被告惠翔工贸代为管理。2．租赁期为五年，自2011年5月16日起至2016年5月15日止。在租用时间内，原告向他方整体转让和出租时，必须保证被告惠翔工贸在同等条件下向他方继续租用至期满。3．租金由被告惠翔工贸支付给原告税后租金129000元/年（大写壹拾贰万玖仟元整），如原告交税后，未达到税后纯收入为此数，不足部分由被告惠翔工贸补足，先交款后租用，租金按年现金支付，每年5月16日前支付当期应付租金。4．原告400千伏安变压器及配套高压计量箱、空开等设施，同意被告惠翔工贸对变压器减容为250千伏安，其产权归原告，使用权归被告惠翔工贸。租赁期满，被告惠翔工贸应完好并带电带负荷交还原告，减容更换下来的400千伏安变压器由被告惠翔工贸处置。5．在合同期内，经原告同意可以转租。租赁期满或合同终止，被告惠翔工贸应当在期满后或终止后六十日内，对租用场地内原告要求拆除的新增建（构）筑物进行拆除和清理。 2013年5月2日，攀枝花市西区经济和信息化局向被告惠翔工贸发出《企业拆除搬迁事先告知书》，要求被告惠翔工贸务必于2013年5月30日自行拆除并搬迁完毕，若不按期拆除，供电部门将于2013年5月31日停止供电，逾期仍不执行，有关部门将依法依规安全有序强制开展拆除工作。 2013年5月31日，金江铸件公司出具《证明》，证明金江铸件公司原身为金江铸件厂，原房屋所有权证号为：字第1××9号、1××0号、1××5号、1××1号、1××2号。同日，金江铸件公司出具《委托书》，由原告唐才洪全权办理金江铸件厂领取换证房屋所有权证等一切有关手续。 2013年6月17日，攀枝花市房地产档案馆出具《证明》，房屋产权证号为攀房权证字第1××1号，面积为409.04平方米的房屋、房权证号为攀房权证字第1××2号，面积为573.91平方米的房屋和房权证号为攀房权证字第1××0号，面积为946.61平方米的房屋均归金江铸件厂所有，并于1998年1月22日办理了房屋所有权证。 2013年6月18日，金江铸件公司破产清算组出具《委托书》，委托原告唐才洪全权办理金江铸件厂房产、土地等过户的一切有关手续。同日，玉泉街道席草坪社区出具三份《证明》，证明金江铸件厂所有的房屋所有权证号分别为1××9号、1××0号、1××25号的三幢房屋坐落于西区××街××号。 2013年6月19日，唐才洪、王平向攀枝花市房地产管理局申请了换证登记，房地产权属证书号为1××9号。 2014年2月19日，四川中联资产评估有限公司出具《无形资产-土地使用权价格咨询明细表》《房屋建筑物价格咨询明细表》《地上其他附着物价格咨询明细表》《资产价格咨询汇总表》，载明原金江铸件厂生产宗地的面积为7229平方米。 2019年5月21日，被告石兴明与第三人苏蓉芬签订《协议》，被告石兴明将案涉场地内的红砖房以每年6000元租金租赁给第三人苏蓉芬，租赁时间为2020年至2021年底，租金共计12000元。《协议》签订后，苏蓉芬按照约定支付了12000元的租金。 2020年3月22日，原告唐才洪与第三人苏蓉芬因位于攀枝花市西区××路××号××楼房旁的菜地归属发生口角后报警，处警人员对双方进行了劝解。 2020年6月17日，在本案承办人的主持下，原告唐才洪及其委托诉讼代理人朱琨、被告惠翔工贸和石兴明的委托诉讼代理人伏相霖、第三人杜元琼和苏蓉芬及其委托诉讼代理人冯亮到案涉场地进行了现场勘查，原、被告及第三人均认可第三人与被告石兴明签订的《协议》是指的整个厂区，第三人实际使用的也是整个案涉场地。 2020年7月15日庭审中，原告与第三人就租赁物返还达成调解协议，1．第三人同意解除与被告石兴明（代表惠翔工贸）于2019年6月15日签订的《协议》；2.2020年12月1日前，第三人移除案涉场地中的家禽、家畜，2020年8月1日之前，第三人移除案涉场地三平台以下的种植物并交付三平台以下的空地给原告，同时交付三平台以上的空地给原告，2020年12月1日之前，第三人将其余建筑物交还给原告；3.2020年12月1日之前，第三人自行拆除其在三平台以下建筑物中安装的栏杆、水电；4．第三人与被告石兴明（代表石兴明）签订的《协议》解除后，保留对被告追偿的权利；5．本案和（2020）川0403民初231号民事案件的诉讼费由法院依法判决。对原告与第三人之间的协议，被告惠翔工贸、石兴明均无异议，本院予以确认。 另查明，原告、被告惠翔工贸之间签订的《租赁协议》（2011年7月20日）与被告石兴明、第三人之间签订的《协议》（2019年5月21日）中所涉及的租赁场地范围一致。原告、被告惠翔工贸、石兴明、第三人苏蓉芬、杜元琼对此均无异议。被告石兴明的行为是职务行为，被告惠翔工贸对此无异议。原告不要求被告石兴明承担责任。 关于原告与被告惠翔工贸签订的《租赁协议》是否已经解除的问题。原告认为自双方签订《租赁协议》至今，被告惠翔工贸将案涉场地占有并将之出租给第三人，双方虽未重新签订租赁合同，但被告惠翔工贸的行为使合同一直处于延续状态，故双方协议并未解除。被告惠翔工贸认为原告未取得案涉场地的所有权，原告与被告惠翔工贸签订《租赁协议》的行为是无权处理，按照攀枝花市西区经济和信息化局向被告惠翔工贸发出《企业拆除搬迁事先告知书》的要求，被告惠翔工贸已于2013年5月31日之前搬离了案涉场地，同时双方的租赁关系已于2016年5月15日（即合同约定租赁终止时间）终止，且双方并未重新签订租赁协议，故双方租赁关系现已终止。本院认为，案涉场地的所有权登记人虽为金江铸件厂，但金江铸件厂改制为金江铸件公司，后金江铸件公司申请破产，金江铸件公司破产清算组按照法律规定与原告签订《资产转让合同》，将该厂资产转让给原告，原告按照约定支付了转让费，转让行为有效。虽未办理产权转让登记，但不影响原告作为出租房与被告惠翔工贸签订《租赁协议》，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原告作为出租人与被告惠翔工贸签订合同，不违反法律规定，协议有效。按照《租赁协议》约定，双方约定的租赁时间为2011年5月16日起至2016年5月15日，租赁期满后，双方未续签新的《租赁协议》。但被告惠翔工贸一直占有案涉场地，并将租赁物转租给第三人，原告与被告惠翔工贸之间的租赁关系转化为不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告可以随时要求解除合同，原告关于解除其与被告惠翔工贸签订的《租赁协议》的主张，本院予以支持。对被告惠翔工贸提出的关于双方租赁关系已于2016年5月15日终止的主张，不符合本案事实和法律依据，本院不予支持。 关于租金的问题。原告主张被告惠翔工贸支付从2015年5月16日至租赁物返还时止，其中从2015年5月16日至2020年3月15日应支付租金635500元（含第三人支付给被告石兴明的租金12000元）。被告认为原告对租金的主张超过了诉讼时效。本院认为，原告与被告惠翔工贸租赁关系存续期间，被告应按照约定支付租金，对于原告未超出诉讼时效期间的诉讼请求，本院予以支持，对超出诉讼时效期间的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，本案应当适用三年的诉讼时效期间。原告唐才洪、王平于2020年3月27日向本院起诉，同时原告与被告惠翔工贸约定：“先交款后租用，租金按年现金支付，每年5月16日前支付当期应付租金。”2018年5月16日应当支付2017年5月16日至2018年5月15日的租金，2018年5月16日的应付租金，未超过诉讼时效期间，本院予以保护。2017年5月16日之前的应付租金，因超过诉讼时效期间，本院不予保护。被告惠翔工贸应当支付2017年5月16日至2020年3月15日期间的租金共计365441.10元。2020年3月16日之后的租金，被告惠翔工贸按年租金129000元的标准支付至被告惠翔工贸及第三人返还租赁物给原告时止。关于第三人支付给被告石兴明的12000元（2020年至2021年底）租金，属于其他法律关系，本案中不予处理。 关于返还案涉场地的问题。因案涉场地现为第三人实际占有，原告与第三人达成返还场地的协议，被告惠翔工贸、石兴明均无异议，本院予以确认。关于案涉场地上的建筑垃圾和渣土堆，在原告与被告惠翔工贸签订的《租赁协议》中并未约定，原告也未举证证明案涉场地上的建筑垃圾和渣土堆系被告或第三人造成，对于原告要求被告惠翔工贸清理建筑垃圾和渣土堆的主张，本院不予支持。关于案涉场地上的彩钢瓦，原告认为被告惠翔工贸仅为翻新，不应当由被告惠翔工贸所有。被告惠翔工贸认为因有翻新，应当由被告惠翔工贸自行拆除并归被告惠翔工贸所有。本院认为，原告、被告惠翔工贸在《租赁协议》中明确约定：被告惠翔工贸装饰、装修部分以及重新建设的地上附着物（除机械设备以外），不得故意损坏，原告方认为有用部分不予拆除归原告所有。案涉场地上的彩钢瓦应当归原告所有，对被告惠翔工贸关于彩钢瓦归其所有并要求自行拆除的主张，本院不予支持。 关于变压器，原告要求被告赔偿变压器及配套设施的损失40000元，但未举证证明具体计算标准，同时当庭表示放弃对变压器及配套设施的价值鉴定，原告应当承担举证不能的责任，原告关于要求被告惠翔工贸赔偿变压器及其配套设施损失共计40000元的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告唐才洪、王平与被告攀枝花惠翔工贸有限公司签订的《租赁协议》； 二、被告攀枝花惠翔工贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐才洪、王平2017年5月16日至2020年3月15日期间的租金365441.10元，并按照年租金129000元的标准支付2020年3月16日至被告攀枝花惠翔工贸有限公司及第三人苏蓉芬、杜元琼将案涉租赁物返还至原告唐才洪、王平时止的租金； 三、解除被告攀枝花惠翔工贸有限公司与第三人苏蓉芬、杜元琼签订的《协议》； 四、第三人苏蓉芬、杜元琼于2020年8月1日之前，移除案涉租赁物中三平台以下的种植物，交付三平台以上及以下的空地给原告唐才洪、王平，2020年12月1日前，移除案涉租赁物中的家禽、家畜，拆除第三人苏蓉芬、杜元琼在案涉租赁物中三平台以下建筑物中安装的栏杆、水电并移交其余建筑物给原告唐才洪、王平； 五、驳回原告唐才洪、王平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5262.5元，由原告唐才洪、王平负担2415.5元，被告攀枝花惠翔工贸有限公司负担2847元。（2020）川0403民初231号民事案件的诉讼费1550元，由被告攀枝花惠翔工贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 杨英平 二〇二〇年八月三日 法官助理 徐 霖 书 记 员 洪 莹