广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3298号原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司，住所地：惠州市博罗县******第一组。统一社会信用代码：914************437法定代表人徐某1。诉讼代理人徐明文，广东百德律师事务所律师。诉讼代理人袁泽华，广东百德律师事务所实习律师。被告覃燕，女，1981年12月24日出生，汉族，住湖南省石门县***************。身份证号码：430************220。诉讼代理人全昌春，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。诉讼代理人胡志宏，北京市盈科（惠州）律师事务所律师原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司诉覃燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司的诉讼代理人徐明文、袁泽华、被告覃燕及其诉讼代理人全昌春、胡志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司诉称，原告于2014年9月8日与被告签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：13121116】约定被告购买原告开发的位于惠州市博罗县********小组公上布宝麒花园7号住宅楼301房，建筑面积共166.79平方米，合同总价款为562847元。原被告双方还约定付款方式为被告在签订合同之日支付购房款的30%共计172847元，剩余余款390000元以办理银行按揭方式支付。双方还在合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。双方合同签订后，被告虽然支付了第一期购房款172847元，但至今未能办妥银行按揭手续从银行取得贷款支付剩余购房款。据了解，由于被告的个人征信原因，银行拒不批准按揭贷款。原告遂要求被告将剩余购房款一次性付清，但被告以款项不足为由多次拒绝。原被告双方一直无法达成一致意见。综上所述，由于被告的个人原因无法办理银行按揭手续，被告已经无法按照合同约定履行，且被告自2014年至今仍未向原告支付390000元的剩余购房款，已经构成了违约。为维护原告的合法权益，现请求人民法院：1、判令解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：13121116）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金19500元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、原告营业执照复印件；2、被告身份证复印件；3、商品房买卖合同。被告覃燕辩称，答辩人已经配合原告提交办理银行按揭所需材料，原告诉请无事实依据。2014年9月8日，答辩人与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，就答辩人购买原告开发的位于惠州市博罗县********小组公上布宝麒花园7号住宅楼301作了相关约定，其中合同第六条第三款约定：“本合同签订时，买受人已付清总房款30%的首期款计人民币壹拾柒万贰仟捌佰肆拾柒元整，余款叁拾玖万元整办理银行按揭。”合同签订后，答辩人按照合同约定和原告的要求，将办理按揭所需的材料均交给了原告，并配合原告签署了办理按揭所需的相关文件，但原告之后一直未办理妥银行按揭事宜，答辩人也未接到原告或者银行的任何通知。为此，答辩人自2015年至今多次催促原告银行按揭贷款事宜，并于2019年8月2日向原告发出《告知函》。答辩人未能办理办理按揭贷款的责任应该在于原告，应由原告承担相应的责任。因为，银行按揭贷款蕴含着较大的交易风险，为控制交易风险，银行往往不接受购房者单独向银行申请按揭贷款，而是先与开发商签订相关合作协议，要求开发商必须在按揭银行存有一定金额的保证金，同时要求开发商为购房者的按揭贷款提供保证。而选择按揭付款的购房者均是将其个人资料提交给开发商后，由开发商转交资料给按揭银行审查，并由开发商与按揭银行协商约定签订按揭合同的时间，开发商再通知购房者按照约定时间前去签订按揭贷款合同。在这样一种交易习惯下，根据房屋预售合同和房屋抵押贷款合同的自身特点和特定交易习惯，决定银行按揭贷款手续应当而且只能由开发商办理，购房者仅需要按照开发商要求积极履行协助义务。故答辩人已按原告的要求提供了按揭所需材料，原告也从未要求答辩人补交任何按揭材料。因此，答辩人认为未能办理妥银行贷款按揭的责任完全在于原告，其无理的将责任推至答辩人没有事实和法律依据。原告诉请解除合同，既不符合合同约定也已超过法定除斥期间，依法应不予支持。答辩人至今从未收到过原告与答辩人协商变更付款方式的通知。必须强调的是，答辩人完全有能力也愿意一次性付清剩余房款390000元，不存在原告所称的拒付情形。答辩人诉请解除合同，是在房价上涨后违背诚信的行为，其目的是妄图收回房屋另行出售牟利。答辩人与原告于2014年9月8日签订《广东省商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，可知原告应在解除权之日起一年内行使，即在2015年9月30日前行使，否则原告解除合同的权利消灭。本案原告于2020年才行使合同约定的解除权，明显已超过法定除斥期间，依法应不予支持。综上所述，答辩人已履行合同义务，不存在违约的情形，本案未办妥银行贷款按揭的责任在于原告，现答辩人有能力且愿意一次性付清房款，且原告行使解除权的权利已消灭的情况下，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》缺乏事实、合同和法律依据。恳请贵院依法查明本案案情，驳回原告的所有诉请，继续履行原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，维护守约方答辩人的合法权益。被告对其辩称的事实在举证期限内提交的证据有：1、收据（NO.0002657）、收据（NO.0002716)、广东省地方税收通用发票（发票号码05928285)；2、收据（NO.0002717)、收据（NO.6053213)；3、2019年8月2日《告知函》及《诉求书》、顺丰速递客户存根；4、视频；5、孙洪证人证言；6、短信记录。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告对被告提交的证据1、2三性无异议；对证据3三性无异议，对证明内容有异议；对证据4、5、6三性不予认可。经审理查明，2014年9月8日，原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司与被告覃燕签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1312116），约定：原告将位于惠州市博罗县********小组公上布宝麒花园7号住宅楼301号房出售给被告，房屋总价款562847元，本合同签订时买受人已付清总房款30%的首期款计172847元，余款390000元办理银行按揭；买受人未按本合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2015年6月30日前交付商品房。原、被告签订了《合同补充协议》，第四条规定“买受人购房选择银行按揭方式支付房款的，应在支付首期款并签订《商品房买卖合同》之日起七天内提供按揭银行要求的有效完整的个人资料，逾期提供按揭资料的按总房款每日万分之三向出卖人支付违约金，逾期15日仍未提交按揭资料的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”、第五条规定“如买受人按揭贷款未获银行批准的，双方同意按以下方式处理，买受人须在接到出卖人通知之日起7日内，到出卖人售楼部办理以下相关手续：（1）变更付款方式，当双方未能在出卖人通知之日起90日内就付款方式的变更达成一致意见时，自第91日起，《商品房买卖合同》及附件自动解除；（2）解除《商品房买卖合同》及附件；（3）《商品房买卖合同》及附件因本条款第（1）、（2）项原因解除的，在办理完毕合同注销登记手续、银行将买受人已付款项从预售资金监管账户退回出卖人后30日内，买受人已付款项扣除合同解除政府部门收取的费用及其他相关费用后无息退回买受人；买受人在接到出卖人通知之日起15日内不来协商处理的，视为买受人违约，出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条及本补充协议第七条约定追究买受人逾期付款责任”。合同签订后，被告按约支付了首期款172847元给原告。2019年8月2日，被告向原告发了一份《告知函》，载明：在支付案涉房屋购房首期款后，被告按照合同约定提交了银行按揭资料，签订了办理银行按揭手续的相关手续文件，但至今未收到银行的任何通知，也没有收到原告发出的关于如何办理按揭手续的书面文件，请原告于2019年9月1日前办妥案涉房屋的银行按揭手续，并尽快交楼、办理房产证，否则将依法追究原告的违约责任。另，庭审时原告承认以下事实：剩余房款390000元由被告通过银行按揭贷款方式支付；被告已向原告交付办理银行按揭贷款手续的相关资料；银行按揭贷款手续系由原告委托第三方中介机构统一办理。至今，案涉房屋尾款390000元未办理银行按揭贷款手续，被告亦未以其它方式支付给原告，原告亦未通知被告收楼，案涉房屋未交付给被告。本院认为，原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司与被告覃燕签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的规定,合法有效,双方当事人均应依照约定履行各自义务。被告依约支付了首期款172847元并提交了办理银行按揭所需资料给原告，后按揭贷款未能办理好，原告主张银行按揭贷款未获批准系被告个人征信原因造成，但原告未提供证据予以证明，对该主张，本院不予采纳。根据《合同补充协议》约定，买受人贷款申请未获批准的，买受人须在接到出卖人通知之日起7日内协商处理，接到出卖人通知之日起15日内不来协商处理的，视为违约，出卖人有权解除案涉合同。在距今长达六年的时间，原告未办理好银行按揭贷款，亦未提供证据证明已通知被告支付尾款或另行协商处理，根据双方的约定，系原告未履行通知被告的先行义务在先，被告的行为不构成违约，原告据此主张解除合同及支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费288元（原告已预交），由原告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  苏 华二〇二〇年八月二十六日法官 助理  袁 青书 记 员  童春梅