贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初267号原告：铜仁市祺霖房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道118号。法定代表人：杨健，该公司董事长。委托诉讼代理人:罗丽，女，1981年6月21日出生，土家族，贵州省印江县人，该公司员工，住贵州省铜仁市碧江区。被告：邓朝鲜，男，1981年7月29日出生，汉族，贵州省松桃县人，住贵州省松桃苗族治自县。被告:杨芳，女，1986年9月7日出生，侗族，贵州省铜仁市人，无业，租住贵州省铜仁市碧江区。原告铜仁市祺霖房地产开发有限公司（以下简称“祺霖房开公司”）诉被告邓朝鲜、杨芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祺霖房开公司的委托诉讼代理人罗丽、被告杨芳到庭参加诉讼，被告邓朝鲜经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案缺席进行审理，现已审理终结。原告祺霖房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和被告于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》（编号:2016000052）;2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年1月4日签订《商品房买卖合同》（编号：2016000052），约定被告购买原告开发的庆泰苑住在小区房号为1栋1单元3层1-3-4号房。2016年3月17日，二被告与中国建设银行股份有限公司铜仁市分行（以下简称“建行铜仁分行”）签订《个人住房商业用房借款合同》，成功办理房屋按揭贷款，并对借款本金、利率、罚息等相应事项进行约定。原告作为该借款合同的担保人，由于二被告违约，未按照约定偿还建行铜仁分行的房屋按揭款。2018年9月11日，建行铜仁分行向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》告知，原告担保的借款人邓朝鲜未能如期归还建行铜仁分行贷款，应由原告承担连带保证责任。原告应于2018年9月20日前归还该笔合同项下的全部借款本金219892.76元，及剩余全部到期及未到期的利息罚息，超过期限仍未清偿的，建行铜仁分行按照保证合同约定在原告开设的担保保证金和专户扣收，因被告一直未偿还按揭贷款，导致从2017年10月至2018年9月12日止原告用担保保证金偿还了被告的贷款本息、利息、罚息共计244582.53元。2018年9月12日建行铜仁分行出具《中国建设银行个人结清证明》和《中国建设银行个人贷款对账单》、《中国建设银行个人还款凭证》证实原告已替被告偿还贷款、利息、罚息、违约金，被告应支付原告金额为244582.53元。根据《商品房买卖合同》第十条“逾期付款责任”第二项的约定和相关法律规定，原告多次联系二被告无果，原告于2018年11月10日在铜仁日报向被告登报发出《通知》要求被告在三个月之内（自2019年2月20日之前为止）支付原告替被告偿还的贷款以及违约金共计244582.53元。如被告在上述时间内未支付原告，原告有权解除合同。但被告至今未支付上述款项，也没有找原告协商处理，已构成商品房买卖合同的解除条件，被告前期所缴纳的房款原告将另行和被告协商处理。综上，为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨芳辩称，原、被告之间签订《商品房买卖合同》是事实，同意解除合同，对祺霖房开公司代为偿还的贷款、利息不清楚。被告邓朝鲜未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：邓朝鲜、杨芳原系夫妻关系，二人于2016年1月4日与祺霖房开公司签订《商品房买卖合同》（编号：2016000052）一份，约定邓朝鲜、杨芳向祺霖房开公司购买庆泰苑住宅小区第1幢1单元3层1-3-4号房，建筑面积124.65平方米，房屋总价款352857元。付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首期房款105857元，余款247000元以银行按揭支付。逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。合同签订后，邓朝鲜、杨芳向中国建设银行股份有限公司铜仁市分行按揭贷款支付祺霖房开公司247000元购房款。祺霖房开公司为该笔贷款提供连带担保责任。2016年3月17日，中国建设银行股份有限公司铜仁市分行发放贷款247000元。后因邓朝鲜、杨芳未按照与中国建设银行股份有限公司铜仁市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定还款，中国建设银行股份有限公司铜仁市分行向祺霖房开公司划扣保证金共计244582.53元用于代为偿还邓朝鲜、杨芳尚欠中国建设银行股份有限公司铜仁市分行的贷款本金、利息及罚息。2018年9月12日，中国建设银行股份有限公司铜仁市分行出具中国建设银行个人贷款结清证明，主要载明：尊敬的客户：邓朝鲜，您在我行的个人贷款，贷款总额，贰拾肆万柒仟元整（247000.00），借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2018年9月12日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2018年11月10日，祺霖房开公司在铜仁日报刊登《通知》，载明：因邓朝鲜欠银行个人住房贷款多次逾期未还，建行已扣取祺霖房开公司保证金归还，邓朝鲜还款金额244582.53元整，现依据商品房买卖合同第十条和法律规定，限你于2019年2月20日之前来祺霖公司交清上述欠款，逾期未交，祺霖公司解除商品房买卖合同。邓朝鲜、杨芳一直未向祺霖房开公司支付该笔购房款，祺霖房开公司诉至本院，要求解除《商品房买卖合同》。庭审中，杨芳表示同意解除与祺霖房开公司签订的《商品房买卖合同》。祺霖房开公司表示不在本案中主张要求邓朝鲜、杨芳按照《商品房买卖合同》中约定合同解除后，应承担逾期付款的违约责任。另查明，邓朝鲜、杨芳于2019年3月19日登记离婚。祺霖房开公司提出邓朝鲜、杨芳实际支付12158元首付款及向中国建设银行股份有限公司铜仁市支行偿还部分按揭贷款，因邓朝鲜未到庭参加诉讼，且杨芳对房屋还贷等相关事宜表示不清楚，本院无法核实上述款项的具体金额。以上事实有祺霖房开公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、邓朝鲜、杨芳身份证、《商品房买卖合同》（编号：2016000052）、《个人住房商业用房借款合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《邓朝鲜提前收回个人贷款本息通知书》、《个人贷款还款凭证》、《通知》、《个人住房贷款保证金扣收通知书》、《结清证明》、《中国建设银行个人贷款对账单》、邓朝鲜贷款情况表、铜仁日报《通知》；杨芳提交的离婚登记审查处理表、《离婚协议书》；本院制作的庭审笔录、释明笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，邓朝鲜、杨芳与祺霖房开公司签订《商品房买卖合同》（编号：2016000052）是双方真实意思表示，无存在违反法律、行政法规强制性规定及损害他人公共利益的情形，合法有效，本院予以认定。依法成立的合同，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，《商品房买卖合同》签订后邓朝鲜、杨芳向中国建设银行股份有限公司铜仁市分行按揭贷款支付祺霖房开公司购房款247000元。2016年3月17日，中国建设银行股份有限公司铜仁市分行发放贷款247000元。后因邓朝鲜、杨芳未按照与中国建设银行股份有限公司铜仁市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定还款，中国建设银行股份有限公司铜仁市分行向祺霖房开公司划扣保证金共计244582.53元用于代为偿还邓朝鲜、杨芳尚欠中国建设银行股份有限公司铜仁市分行的贷款本金、利息及罚息。据此，邓朝鲜已结清尚欠中国建设银行股份有限公司铜仁市分行全部贷款本息。2018年11月10日，祺霖房开公司在铜仁日报刊登《通知》，要求邓朝鲜于2019年2月20日之前向祺霖公司交清244582.53元购房款，逾期未交，祺霖公司解除商品房买卖合同。根据《商品房买卖合同》约定逾期付款责任，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，邓朝鲜、杨芳至今未向祺霖房开公司支付该笔购房款，已构成违约，且已达到《商品房买卖合同》约定的解除条件，杨芳亦表示同意解除合同，故对祺霖房开公司的诉请，合理有据，本院予以支持。对于合同解除时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方可以依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，祺霖房开公司于2020年1月9日向本院提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》，本院分别于2020年4月15日向邓朝鲜公告送达起诉状副本、2020年4月16日向杨芳邮寄送达起诉状副本。故本案的解除通知达到合同相对方的日期应为向邓朝鲜公告送达起诉状副本之日起60日即2020年6月15日，本院认定本案《商品房买卖合同》解除时间为2020年6月15日。对《商品房买卖合同》解除后，祺霖房开公司表示不在本案中向邓朝鲜、杨芳主张逾期付款责任，是对其权利的处分，本院予以确认。对《商品房买卖合同》中约定合同解除后，祺霖房开公司应退还邓朝鲜、杨芳全部已付款，因邓朝鲜未到庭参加诉讼，本院无法对其释明该项权利。且杨芳对房屋还贷等相关事宜表示不清楚，无法核实邓朝鲜、杨芳已付房款具体金额，故不宜在本案处理，邓朝鲜、杨芳可另行起诉，主张权利。邓朝鲜未到庭参加诉讼，视为对自己抗辩权的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告铜仁市祺霖房地产开发有限公司与被告邓朝鲜、杨芳于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:2016000052）于2020年6月15日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费已减半收取100元，由被告邓朝鲜、杨芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  张 莎人民陪审员  彭智顺人民陪审员  杨政保二〇二〇年八月二十日法官助理雷琴书记员柳丹