福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初3877号 原告（反诉被告）：王晓亮，男，1985年8月28日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告（反诉被告）：尤玉冬，女，1987年10月21日出生，汉族，住福建省永春县。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**,统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告（反诉被告）王晓亮、尤玉冬与被告（反诉原告）福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓亮、尤玉冬、被告（反诉原告）中超公司的法定代表人刘峰及其委托诉讼代理人宗同健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓亮、尤玉冬向本院提出诉讼请求：中超公司支付王晓亮、尤玉冬逾期交房违约金37474(违约金以769494元为基数，自2016年6月30日起至2017年10月30日止，按日万分之一计算)。事实和理由：2014年2月23日王晓亮、尤玉冬与中超公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定王晓亮、尤玉冬以总金额769494元向中超公司购买位于丰泽区华大街道法花美社区中超水木春天B地块1号楼c单元702室商品房合同签订后王晓亮、尤玉冬依约付清了购房款。该商品房买卖合同第八条约定中超公司应在2016年6月30日前将王晓亮、尤玉冬购买的商品房给王晓亮、尤玉冬，但中超公司直至2017年10月30日才将该诉争房屋交付给王晓亮、尤玉冬且尽管交房但诉争房屋及配套设施仍存在诸多欠缺及问题。根据《商品房买卖合同》第九条约定中超公司逾期超过180日王晓亮、尤玉冬有权解除合同，王晓亮、尤玉冬要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天(即2016年7月1日)起至实际交付之日止，中超公司应按日向王晓亮、尤玉冬支付己付款万分之一的违约金。 中超公司辩称：1.中超公司已于2017年10月21日向王晓亮、尤玉冬发出交房通知，王晓亮、尤玉冬于2017年10月23日签收，通知王晓亮、尤玉冬于2017年10月30日来办理交房，后王晓亮、尤玉冬于2017年11月25日缴纳公维金。2.合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，逾期交房违约金应自2016年11月17日起算。合同签订的2014年2月23日至约定交房日2016年6月30日期间，存在中雨及六级以上风82天、停电6天、停水8天、中高考13天，共计延误工期109天，故中超公司可延期至2016年10月18日交房。2016年7月1日至2016年10月18日，中雨大风21天，停电1天、停水3天、中考3天，工延误28天，顺延至2016年11月15日交房。2016年10月18日至2016年11月15日中雨2天，顺延至2016年11月17日交房。因此，中超公司实际逾期交房的天数从2016年11月17日至2017年10月30日共计349天，按日万分之一标准计算违约金为26701.44元。 中超公司向本院提出反诉请求：王晓亮、尤玉冬向中超公司支付逾期委托办证违约金5617.3元（自2018年2月20日计算至2018年5月4日共计逾期73天，以购房款769494元为基数，按每日万分之一）。事实和理由：2014年2月23日中超公司与王晓亮、尤玉冬签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），王晓亮、尤玉冬向中超公司购买丰泽区华大街道法花美社区中超水木春天B地块第1号楼702号商品房，购房款总额为769494元，中超公司于2017年10月30日将涉案房屋交付于王晓亮、尤玉冬，于2018年2月8日按合同约定的地址与联系电话邮寄通知王晓亮、尤玉冬办证，该邮件最终于2018年2月10日签收，王晓亮、尤玉冬直至2018年3月22日才委托中超公司办证，并于2018年5月4日缴纳契税，至此应由中超公司提供的办证所需材料齐全，此后中超公司才能协助王晓亮、尤玉冬办证。合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文件时，可采取直接送达、邮寄送达（挂号信或快递专递）中的任何一种方式。……；以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其他无法送达情形，则从出卖人投邮之日其即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）；……”因中超公司于2018年2月8日邮寄送达的办理产权通知函上的地址、联系电话均未合同约定的有效送达地址，该邮件于2018年2月10日签收后，即2018年2月10日中超公司已经向王晓亮、尤玉冬送达办证通知。合同附件六第七条第三款约定：“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日期的每日按照购房款的万分之一向出卖人支付违约金。”王晓亮、尤玉冬应当赔偿自收到中超公司通知办理产权登记手续之日（2018年2月10日）后10日即2018年2月20日至缴纳办证契税之日即2018年5月4日期间共计73天的逾期委托办证违约金，金额为5617.3元（769494×0.0001×73）。 王晓亮、尤玉冬反诉答辩称，王晓亮、尤玉冬在2018年2月10日收到通知函后，于2018年3月22日前往办理委托办证手续，且当时就已经按时将通知函中明确的所需的材料提供给中超公司，而中超公司在通知函中并未明确告知需要交纳契税，也没有口头告知。王晓亮、尤玉冬不清楚需要交纳契税，是后来听邻居说才知道办证需要交纳契税，就打电话去售楼部咨询，确认完了，就马上去交了。且王晓亮、尤玉冬迟延缴纳契税、办理产权证书，并未给中超公司带来任何实质性损失。 本院经审理认定事实如下： 2014年2月23日，王晓亮、尤玉冬与中超公司签订合同编号为201402230003的《商品房买卖合同》一份，约定由王晓亮、尤玉冬向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为769494元；第八条：中超公司应于2016年6月30日前向王晓亮、尤玉冬交付诉争房屋；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以供水、供电公司在媒体上通知为准）造成无法施工。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。上述合同于2014年2月23日在泉州市房屋交易中心登记备案。附件六：合同补充协议第七条第3款预定：买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的万分之一向出卖人支付违约金。2014年6月18日、2014年8月4日、2016年6月12日，中超公司分别向王晓亮、尤玉冬开具房款为239494元、130000元、400000元的发票。于2017年10月21日向王晓亮、尤玉冬发出《入伙通知书》，通知王晓亮、尤玉冬于2017年10月30日办理房产交接手续。2017年10月23日由本人签收入伙通过书。诉争房屋于2017年12月29日取得建设工程竣工验收备案。中超公司于2018年2月8日邮寄书面通知王晓亮、尤玉冬办理产权登记手续，王晓亮、尤玉冬于2018年2月10日签收。2018年3月22日王晓亮、尤玉冬向中超公司出具房产证代办委托协议，2018年5月4日王晓亮、尤玉冬缴纳契税。 本案认为，王晓亮、尤玉冬与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案主要的争议焦点为：一、中超公司逾期交房天数如何认定；王晓亮、尤玉冬是否存在逾期办证的事实。 关于争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对王晓亮、尤玉冬所主张的逾期交房天数有异议。合同中已对特殊原因应当予以扣除的施工的天数作出约定，依照该约定，风雨天及停水、停电的天数应当予以扣除，但中高考时间相对确定，不属于不可预见的因素，故不应当在延期施工中予以扣除。综上，延期交房的事由应自合同签订之日即2014年2月23日至约定交房日2016年6月30日期间，存在中雨及六级以上风82天、停电6天、停水8天，共计延误工期96天，故中超公司可延期至2016年10月4日交房。2016年7月1日至2016年10月4日，中雨大风19天，停电1天、停水3天，工延误23天，顺延至2016年10月27日交房。2016年10月27日至2016年10月30日中雨大风4天，顺延至2016年10月31日交房。因此，中超公司实际逾期交房的天数从2016年10月31日至2017年10月30日共计364天。依照诉争合同第十二条第1款第（2）项约定的标准向中超公司主张按全部房价款每日万分之一的标准支付相应违约金，符合双方的约定。逾期交房违约金按日万分之一标准计算为28009.58元（769494元×0.0001×364天）。 关于反诉部分争议焦点。根据合同附件六相关约定，王晓亮、尤玉冬应在中超公司通知其办理产权登记手续的10日内前往办理，逾期将按照购房款的万分之一计付违约金。中超公司于2018年2月8日向王晓亮、尤玉冬发出办理产权证通知，王晓亮、尤玉冬于2018年2月10日签收该函，但王晓亮、尤玉冬于2018年3月22日才委托中超公司办理房产证、2018年5月4日才完成契税的缴纳。依照合同约定，王晓亮、尤玉冬在接到办证通知后超过10日未交齐办证手续并付清税费，应承担逾期办证的违约责任，违约金为5617.3元（769494元×0.0001×73天）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王晓亮、尤玉冬支付逾期交房违约金28009.58元； 二、王晓亮、尤玉冬应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期付款违约金5617.3元； 三、驳回王晓亮、尤玉冬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费736元，减半收取计368元，由王晓亮、尤玉冬负担92元，福建中超实业有限公司负担276元；反诉受理费减半收取25元，由王晓亮、尤玉冬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈奕辉 二〇二〇年八月二十九日 法官助理 冀 东 书 记 员 倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。、 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。