广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17296号原告：苏伟信，男，1971年4月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××。委托诉讼代理人：陈金兰，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：江弘，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：徐广东，男，1979年2月25日出生，汉族，住河南省睢县×××××××××。原告苏伟信与被告徐广东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，因疫情原因，本院于2020年2月3日口头裁定中止本案的审理，后于2020年4月2日恢复审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏伟信的委托诉讼代理人陈金兰到庭参加诉讼，被告徐广东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。苏伟信向本院提出诉讼请求：1.判令解除苏伟信与徐广东签订的《东安灯饰城租赁合同》；2.徐广东向苏伟信支付2018年11月至2019年2月租金41400元及违约金（以20700元为基数自2018年10月11日起计至实际清偿之日止，以20700元为基数自2019年1月11日起计至实际清偿之日止，均按月利率2%计算）；3.徐广东支付2018年11月至2019年2月水电费2659元及违约金（以2659元为基数，按月利率2%计算，自起诉之日起至实际清偿之日止）；4.徐广东支付2018年11月至2019年2月份的租赁税1904元及利息（以1904元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至实际清偿之日止）。以上合计56313元。诉讼过程中，苏伟信明确其诉讼请求中的租金、水电费、租赁税的计算期间均是从2018年11月1日起计算至2019年2月28日止。事实和理由：苏伟信与徐广东于2017年3月1日签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定徐广东租赁涉案物业用于灯饰经营。租期为2017年3月1日起至2020年2月28日，月租金为10350元，按季支付，每季提前10日前支付下季租金，水电费、租赁税及其他的营运费用由徐广东承担。徐广东如逾期不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天，按相应交租金额的1%加付逾期付款违约金；逾期超过5天未缴纳或不足额缴纳的，苏伟信有权单方解除租赁合同且不退还徐广东所缴交的保证金。合同签订后，苏伟信如期交付租赁物，徐广东初期尚能按时交付租金，但自2018年11月开始拖欠租金、水电费及租赁税。截至起诉之日，徐广东仍拖欠2018年11月至2019年2月租金合计41400元及2018年11月至2019年2月水电费2659元及租赁税1904元。经苏伟信多次催讨，徐广东均置之不理，故，苏伟信诉至法院，请求判如所请。徐广东未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于中山市×××××××××××，该物业由苏伟信从中山市××××××民委员会受让土地后自行开发建设，未办理产权登记，但已取得报建所需资料即其提交的《古镇镇建筑楼房报建证》及《进场施工许可证》。2017年1月15日，出租方（甲方）苏伟信与承租方（乙方）徐广东签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定甲方将位于中山市×××××××××××[东安灯饰城]4层07单元建筑面积115平方米出租给乙方经营灯饰使用，租赁期限自2017年3月1日起至2020年2月28日止；乙方应在签署本合同之日向甲方交纳租赁保证金31050元，租赁期满，乙方没有违约，将商铺交还给甲方并办理完成退场手续后，甲方将上述保证金一次性一个月内无息退还给乙方；如乙方出现违约行为，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，如甲方违约，全额返还保证金，不计利息。每月租金10350元，每季度租金31050元，交纳方式为每季提前10日前支付当季租金，先交租后使用；因租赁产生的税费全部由乙方承担并交纳。如乙方超过约定期限仍不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天按照应交租金数额的1％加付逾期付款违约金，逾期超过5天的，甲方可以采取包括停水、停电的追收方式和相应的法律措施，由此产生的后果由乙方承担；租赁单元的电费及其他营运费用由乙方承担；整座物业电总表以产权人名义开户，由甲方代缴电费。乙方承租单元设置独立分电表，考虑到损耗及代收成本等原因，乙方同意每期电费（含公摊电费）使用量加收15%作为电损向甲方支付电费；公共区域水、电费以每月实际总用量按租户承租面积进行公摊；水、电费每月交付一期，如乙方超过约定期限仍不交费或虽交费但不足额的，甲方可以按照逾期交租的约定加收违约金并作相应处理；甲方在2017年3月1日前将乙方承租的单元交付给乙方使用；合同期满后，双方不再续约的，乙方应该将自有的可移动的电器、家具、货物等搬离租赁场所，逾期不搬离的，视为乙方放弃产权，归甲方所有，在乙方未主动向甲方交还租赁单元及固定装修物以及固定设施设备的情况下,甲方有权自行收回租赁场所，而无需再另通知乙方；乙方没有按照约定期限交纳租金、电费及其他营运费用或者不足额交纳租金、电费、物业管理费等超过5天的，甲方有权解除本合同且不退还乙方所缴交的租赁保证金；甲方解除合同的，有关合同解除后的事宜，严格按照本合同约定的合同期满双方不再续约后的情况处理。合同还约定了其他内容。苏伟信称上述合同签订后双方对涉案租赁物的交付时间进行口头变更，约定实际交付日期为2017年8月18日，其方免除徐广东2017年10月份的租金，徐广东于2017年9月20日支付了2017年11月至2018年1月期间的租金，其后每季度的最后10日支付下季度的租金，徐广东支付完2018年10月的费用后自2018年11月起未再支付租金、水电费及租赁税；在2018年年底徐广东称其不做了，并承诺支付租金至2019年2月28日，双方口头协商一致于2019年2月28日解除上述租赁合同并由苏伟信没收保证金。苏伟信主张徐广东2018年11月1日至2019年2月28日期间的水电费为2659元、租赁税为1904元，并提交水电费交费通知单及租赁税通知单拟予证实。水电费交费通知单及租赁税通知单均系苏伟信单方制作，无徐广东签名确认。苏伟信主张其已直接向徐广东送达催收函向徐广东催收租金，但其提交的催收函为其单方制作，无人签收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案物业经主管部门批准建设，苏伟信依法享有出租的权利，其将涉案物业出租给徐广东，未违反法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的《东安灯饰城租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。苏伟信称双方已口头协商于2019年2月28日解除双方签订的《东安灯饰城租赁合同》，徐广东未予反驳，本院予以认定，且即便双方并未协商解除，该协议亦于2020年2月28日到期终止，故苏伟信诉求解除《东安灯饰城租赁合同》于法无据，本院不予支持。《东安灯饰城租赁合同》约定每季租金31050元，每季提前10日前支付下季租金。苏伟信称徐广东未支付2018年11月1日至2019年2月28日期间的租金，徐广东未予反驳，本院予以支持。徐广东未按约缴纳租金，已构成违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故本院对苏伟信诉求徐广东支付其2018年11月1日至2019年2月28日期间的租金41440元（10350元/月×4个月）及违约金予以支持。关于违约金的计算，徐广东未按约支付租金，依据涉案租赁合同的约定，苏伟信可自逾期之日起按应缴租金的1%计收违约金，鉴于该约定的计算标准过高，苏伟信自行调整为按月利率2%计算较为合理，本院予以支持。根据租赁合同的约定，徐广东应于2018年9月31日前支付2018年10月至2018年12月的租金，于2018年12月31日前支付2019年1月至同年3月的租金，现苏伟信自愿调整为违约金以2018年11月1日至同年12月31日期间的租金20700元为基数自2018年10月11日起、以2019年1月1日至同年2月28日期间的租金20700元为基数自2019年1月11日起，均计算至清偿之日止于法有据，本院予以支持。关于水电费、租赁税，苏伟信提交的水电费通知单及租赁税通知单均为其单方制作，无徐广东签名确认，苏伟信亦未提交水电费的读数、租赁税的计算方式以及其已垫付了相关的租赁税、水电费的票据等予以佐证，故对其要求徐广东支付水电费、租赁税及利息的诉讼请求，本院不予支持。徐广东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对苏伟信的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、徐广东于本判决生效之日起五日内向苏伟信支付2018年11月1日至2019月2月28日期间的租金41400元及违约金（以20700元为基数自2018年10月11日起、以20700元为基数自2019年1月11日起，均按月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、驳回苏伟信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费949.08元，减半收取计474.54元，由苏伟信负担38.45元，徐广东负担436.09元（该款苏伟信已预交，其同意由徐广东直接向其支付，徐广东于支付上述款项时迳付苏伟信，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年七月八日书记员  钟厚仁