苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初9357号原告：石峰，男，1980年3月27日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：毛恒东，江苏诚盟律师事务所律师。被告：裴岳，男，1974年1月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱翔，江苏政谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣芳，江苏政谊律师事务所律师。第三人：陈国英，女，1963年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告石峰与被告裴岳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭审理。因尚有部分事实未查明，本案转为普通程序独任审，并追加陈国英为本案第三人，于2020年8月14日公开开庭审理。原告石峰及委托诉讼代理人毛恒东、被告石峰的委托诉讼代理人朱翔到庭参加全部庭审，第三人陈国英到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告石峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款681578.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月份，被告将其所有的苏州市星屿仁恒花园事实与某幢某室转让给原告，原被告协商后约定，原告支付被告681578.1元房款，此房剩余的贷款由原告继续偿还。2011年2月25日，原告便将首付款681578.1元付清。被告也将房屋及相关手续交付给原告，并与原告妻子陈立办理房屋买卖网签手续。后原告对房屋进行装修，购买家具家电并居住在此。2013年原告因公司经营出现困难，便无法归还贷款。2016年1月，原告因涉嫌犯罪被羁押，经人民法院判决，于2019年6月28日释放。释放后得知，被告与陈立于2014年8月份撤销了房屋买卖网签手续，被告将房屋的装修及家具家电折价25万元交付陈立母亲。但其当时提出，与原告之间存在其他债权债务关系，原告所交的房款由原告自行与其结算。原告遂与被告交涉，被告以原告违约给其造成损失为由，拒不返还。综上所述，原告虽有违约行为，但未给被告造成实际损失。被告在房屋买卖合同解除后，拒不返还原告己付房款，侵害原告的合法权益，为维护自己的合法权益，故起诉。被告裴岳辩称，1、原、被告双方原本为朋友，2011年原告因结婚无房，被告将刚拿到的房屋几乎是原件转让给原告，并在原告未支付任何房款的情况下将钥匙交给原告让原告居住，并办理了网签。原告在支付首付款681578.1元，双方并约定由原告按约支付剩余房款。原告在2011年1、2、3月尚能按约支付，但之后一直未能按时偿还。被告开始不知情，直至2011年11月被银行电话催收，但此时被告的征信已经严重受损。被告与原告沟通后，要求原告于2012年偿还房款，并要求在此之前仍然偿还贷款。原告于2011年11月22日偿还房贷47000元后再次违约，未能按时按约继续偿还。经被告多次沟通催讨，原告于2012年12月14日支付26000元、2013年1月6日支付13000元后又一次对银行违约。双方经多次协商，于2013年3月5日达成协议约定，原告应于2013年3月11前付清房屋余款，否则房屋无条件归还被告，原告应于3月12日前搬离并约定已支付的购房款赔偿给被告，而原告并未在约定时间付清房款也未在约定时间搬走全部家具。故根据双方约定，原告已支付的房款被告无需退回。2、被告支付给陈国英的25万元系因被告要求原告配偶配合解除网签但原告配偶不愿配合并要求被告退还已支付的房款否则不配合解除。被告无奈多次沟通后支付的款项，在支付该笔款项后，原告配偶即配合解除了网签。事实上，涉案房屋系精装修交房，无需装修，同时被告已将原告入住时添置的全部家具归还原告父母，根本没有所谓的装修、家电折价之说，综上，原告的诉请无事实和法律依据，且原告多次违约在先，给被告带来了损害和困扰，故请求法院驳回原告诉请。第三人陈国英述称，1、对石峰的诉请无异议。2、25万元确系对家具、家电、装修的补偿。本院经审理认定事实如下：位于苏州市的房屋原为裴岳所有，该房屋为开发商精装交付，裴岳购买时向中国银行办理了按揭贷款，由裴岳按月等额本息归还贷款，还款日为每月的12日。石峰与裴岳原系好友。因石峰拟与案外人陈立结婚，但无婚房，遂向裴岳购买上述房屋，购买方式为由石峰向裴岳支付部分款项作为首付，裴岳将其用于归还银行贷款的借记卡交予石峰，由石峰代裴岳按月向银行归还。2011年2月底，石峰向裴岳支付购房首付款681578.1元，裴岳向石峰交付了上述房屋并将还贷的借记卡交付石峰。取得上述房屋后，石峰购买了家具家电等并将上述房屋作为婚房，与陈立结婚，并由石峰按月向中国银行归还房贷。2011年3月25日，裴岳并与陈立就上述房屋的买卖办理了网签手续。根据房贷扣款记录，2011年2月12日至2013年3月12日期间，案涉房屋的房贷本金已归还近16万元。在后续的还贷过程中，因石峰未能按期、足额向中国银行归还贷款，中国银行遂向裴岳催收。裴岳了解情况后与石峰于2013年3月5日达成协议：1、石峰于2013年3月11日前搬走全部家具，无条件返还房产，所有损失由石峰承担。2、石峰于2013年3月11日前付清房屋余款，房子归石峰所有。3、2013年3月11日前，裴岳可住宿直至房子事情全面解决。如2013年3月12日前石峰未能付清房款或搬出，则房子将由裴岳全权收回，前购房款作为补偿赔偿给裴岳。因石峰未能于2013年3月12日前将全部房款支付完毕，亦未能将房屋腾空后返还给石峰，且石峰下落不明，裴岳遂自行收回了上述房屋。对于房屋收回的时间，石峰、陈国英陈述，裴岳、于2013年3月底将案涉房屋收回并换锁。裴岳陈述，陈立于2014年8月与我解除网签，我并收回了房屋。2014年8月14日，陈立与裴岳撤销了上述房屋的网签。裴岳收回房屋后自行归还了部分贷款，直至提前结清全部房贷。2015年8月7日，裴岳就上述房屋与案外人行莉丽办理了网签手续并将房屋出售。因石峰认为其向裴岳支付了部分购房款、偿还了部分房贷本息、对案涉房屋进行了部分装修并添置了家具家电等，裴岳收回房屋后仅对其部分装饰及添置的家具家电等进行了补偿而未返还购房款，而裴岳又不同意与其协商解决，故提起本次诉讼。案件审理过程中，石峰为证明其对案涉房屋的装修及所购家具家电花费远超过25万元，裴岳支付的25万元系对装修及添置家具家电等进行的补偿，举证了陈国英书写的《收条》、家具家电发票及凭证若干、2019年10月9日与裴岳商谈的录音并申请陈国英作为第三人参加诉讼。家具家电凭证及装修情况说明载明：石峰于2011年3月份在苏州人民商场购买了夏普液晶电视3台（合计31399元）、沁园净水器、莱克吸尘器、松下冰箱、松下洗衣机、松下微波炉、松下电饭锅、苏泊尔锅等。根据帕提欧家具于2011年3月20出具的《产品统一订货单》三份，石峰、陈立购买了书桌、休闲椅、餐椅、餐桌、沙发、方几书柜、衣柜、床两张及床头柜，合计金额74500元（已付10500元，剩余64000元未付）。圣宝莱家具于2011年4月13日出具的64000元的收据。陈国英陈述，石峰与其女儿陈立结婚时陈立已经怀孕，婚后不久便完成了生育，但案涉房屋是刚刚装修的，故陈立就一直住在陈国英家，案涉房屋一直空置。2012年9月，因为陈国英家的房子需要粉刷墙壁，所以陈国英一家就搬到案涉房屋内居住了一个月，之后就搬走了。2013年3月左右，裴岳将案涉房屋内的衣服、被子等打三个包裹并送到陈国英家楼下。《收条》载明：“今收到裴岳支付星屿仁恒花园某幢某室内装修费及家具、家用电器等物件共计人民币贰拾伍万元整。收到人陈国英2014年8月12日”。对于《收条》的形成过程，陈国英陈述，一开始，裴岳联系赵立，希望补偿10万元，我和陈立商量后没有同意。后来，裴岳约我们到裴岳朋友的律师事务所谈，最终商定补偿价格为25万元。价格谈妥后，裴岳打算先支付10万元，剩余的写一个欠条，我没同意，裴岳就把25万元一次性支付了。我让裴岳在我书写的条上签字，他说钱都拿到了，不用写。2019年10月9日与裴岳商谈的录音：裴岳提及“你家里的所有东西，我一样没少全部给你丈母娘了”，石峰回复“生活上的东西全部拿出来了”，裴岳回复“也就一些家具没拿，沙发”、“我进去的时候电视机是有的、沙发是有的、床是有的，别的生活用品”。裴岳认为，其收回房屋时已将石峰添置的物品如数返还，因陈立不同意与其解除网签，故其与陈立协商后向陈立、陈国英退还了购房款25万元，且陈国英出具的收条中并无裴岳的签字，故裴岳不予认可。陈国英认可石峰提交的证据及证明目的。另查明：2017年7月4日，陈立向本院提起离婚诉讼，要求与石峰离婚，后撤诉。2018年1月12日，陈立再次提起离婚诉讼。经本院调解，双方达成离婚的调解协议。案件审理过程中，石峰称，因其逾期归还房贷给石峰造成征信影响，其自愿向石峰补偿5万元，直接在本案中扣除。以上事实，由收条（吴叶花）、农业银行流水、苏州银行交易凭证、收条（陈国英）、录音四份、发票及统一订货单及收据若干，被告提交的字据（协议），本院调取的民事裁定书、民事调解书、网签信息、中国银行还贷记录及各方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，导致对方无法实现合同目的的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告经协商一致后由原告石峰向被告裴岳购买房屋。因原告石峰在归还贷款过程中不及时，给被告裴岳造成征信影响，被告裴岳依据原、被告双方于2013年3月5日达成的协议自行收回房屋并无不当。房屋收回后，被告裴岳也应及时与石峰就石峰已付的首付款、银行贷款等进行结算并进行退还。本案中，虽然双方的协议中约定了如原告石峰不能于2013年3月12日付清房款时，被告裴岳有权收回房屋且原告石峰之前所付购房款作为补偿赔偿给被告裴岳，但该约定为双方对于违约责任的约定。本案中，房屋交付后，虽然原告石峰未能向中国银行偿还全部贷款本息，但石峰逾期归还贷款仅给被告裴岳造成征信影响，被告裴岳按照前述约定追究原告石峰的违约责任明显不当。对于原告石峰应承担的违约责任，应根据原告石峰逾期还款给被告裴岳造成的损失情况进行调整。本案中，因原告石峰尚有2011年至2013年期间的还贷未与被告裴岳结算，且被告未举证证明损失的种类及金额，又因原告石峰自愿就逾期还款事宜向被告裴岳补偿5万元并同意直接在房款中扣除，故前述5万元从原告石峰已付的购房款681578.1元中扣除。对于被告裴岳已付的25万元，原告石峰、第三人陈国英认为该笔款项为对家具家电及装修的补偿，被告裴岳认为系支付的购房款。根据石峰与裴岳的面谈录音结合各方的陈述，案涉房屋中的“生活用品”（石峰陈述）已由裴岳归还完毕，“电视机、沙发、床、别的生活用品”（裴岳陈述）尚未归还，根据原告石峰举证的家具家电凭证及装修情况说明，在适当考虑物品折旧后，本院酌情认定25万元中的10万元为对家具家电等进行的补偿，剩余的15万元计入房款。综上，被告裴岳应向原告石峰退还481578.1元（681578.1元-5万元-15万元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告裴岳于本判决生效之日起十日向原告石峰退还481578.1元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12036元，由原告石峰承担4998元，被告裴岳承担7038元，被告裴岳承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告石峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审 判 员 张花锋二〇二〇年八月二十七日法官助理 刘 欢书 记 员 朱静佳