太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3822号原告：安逸物业集团有限公司。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：李某，山西达道律师事务所律师。被告：刘某，住太原市。委托诉讼代理人：郑某，住太原市，系被告刘某之妻。委托诉讼代理人：冯某，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告安逸物业集团有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安逸物业集团有限公司的委托诉讼代理人李某、被告刘某及其委托诉讼代理人郑某与冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安逸物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年9月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业管理服务费13449.1元、电梯费4483.2元（共计17932.3元)；2.判令被告按第一项合计费用的30%标准支付违约金人民币5379.7元(第1、2项费用共计人民币23312元)；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月1日，原、被告签订《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》，约定由原告为被告所有的该小区内房号为4-5-2001、建筑面积为175.12平方米的住宅提供物业管理服务，被告依据本协议向原告交纳物业管理服务费用、电梯费等费用：其中物业管理服务费用由乙方(被告)按年度预交，提前两个月预交下一年度物业管理费(见协议第四条第一款)；住宅物业费按建筑面积收取，2014年9月1日起，按政府相关收费标准收取(见协议第四条第二款)，为给予业主优惠，标准为1.2元/平方米/月；电梯费按建筑面积收取：标准为0.4元/平方米/月。协议还约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按每日千分之三交纳违约金(见协议第六条第四款)。另外还约定：如发生争议......可向甲方(原告)所在地人民法院提起诉讼(见协议第十条)。原告在服务期间圆满完成了《前期物业服务协议》中约定的服务事项。然而被告自始至今无理由拒不交纳物业管理服务费用、电梯费等费用，原告多次催要无果后，特诉至法院，请求判如所请。刘某辩称，一、双方签订的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》(以下简称《协议》)无效，原告不能依据此《协议》向我主张物业服务费及违约金。1.原告作为小区物业公司没有经过法定程序选聘，其无权签订前期物业服务协议。根据国务院《物业管理条例》第三章21条前期物业管理中规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同”，以及《太原市物业管理条例》第27条：“建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标的方式选聘物业服务企业签订前期物业服务合同”的规定，原告是建设单位未经合法招标程序确定的物业服务单位，原告无权与我在内的业主签订物业服务协议。2.《协议》签订主体与盖章主体不一致。与我签订《协议》的主体是山西安逸物业管理有限公司，但盖章的主体却是山西安逸物业管理有限公司领秀长风悦秀园物业管理处，该章是椭圆章，明显盖章的单位不是经合法注册的公司，公章也不是公安部门备案的公章，另外签订《协议》的代表人也不是山西安逸物业管理有限公司的法定代表人，根据《合同法》第32条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”规定，《协议》因一方当事人未签字或盖章，不应当成立，也即不产生其应有的效力，对我来说是无效协议。3.《协议》属于格式合同，协议内容未与我进行过协商。《协议》的文本当时是由物业公司打印好，并不允许业主修改，小区1268户业主均是同样的协议文本，没有让业主表达平等和真实的意愿，协议内容从未与我在内的业主进行过协商，全部都是物业公司单方制定。该《协议》的签订违反《合同法》第39条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”规定，对我来说显失公平。4.该《协议》中第六条违约责任中的第四条，只约定了我的违约责任，但没有相应的物业公司的违约责任，明显双方权利义务不对等。而且该条款没有对我违约情形作出区分，如果是物业公司存在过错或者双方都有过错的情形下造成我违约，给我再约定每日千分之三的违约金数额明显过高，排除了我的权利、加重了我的责任。根据《合同法》第40条：“格式合同条款的无效格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，《协议》中第六条第四条属于格式条款，应当无效。因此，双方签订的《协议》是无效协议，对我不产生法律效力，其中对我违约责任的约定属于无效条款。二、我所在的小区消防设施至今没有竣工验收，根据法律规定，我不应当承担物业服务费用。我所在的小区至今消防设施没有竣工验收，根据《山西省物业管理条例》第37条：“未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担”规定，应当由开发商承担物业服务费，而不是由我在内的业主承担。三、原告主张的物业费收费标准没有经过业主大会确定，擅自提高收费标准，没有法律依据。《协议》只是前期物业服务协议，根据《太原市物业服务与收费管理暂行办法》第5条：“业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费，由业主大会参照规定标准确定”。该《协议》没有约定服务期限，从2013年至今已经七年，根据法律规定，物业服务与收费，应当由业主大会参照规定标准确定。但是2016年9月25日，小区召开业主大会，成立了临时业委会，按《章程》第二章临时业委会组织机构及职责第五项规定，临时业委会应审议物业管理服务收费标准，负责维修基金的筹集和使用管理，履行审议物业管理企业年度工作计划和费用预算的职责。之后，临时业委会负责人和业主代表人多次要求审核物业服务与收费标准，但物业公司一直不予配合。关于住宅物业费，2014年原告按建筑面积0.9元/平方米收费。2015后，按建筑面积1.2元/平方米收费，原告在收费价格上擅自提高，但从未公开过物价部门文件的原件及审核内容，即使有物价部门的批复，也是指导价，最终的价格确定还是要经业主大会确定，不是物业公司单方确定。四、原告的物业服务不到位，与收取费用不相匹配，即使原告收取物业费，也不能按其所述的数额收取。1.原告在服务过程中，擅自停止楼宇内电梯的使用，给服务对象造成生活上的不便。2.对小区的绿地疏于管理，不但造成长期小杂草丛生，而且还导致成片的树木枯死，无人管理。3.物业人员为了出入方便，不走正常的门，而随意野蛮的破坏小区铁围栏，后成为通道，给小区的防盗造成隐患，物业公司至今也熟视无睹。4.小区的流浪狗、流浪猫遍地乱窜，无人管理。遛狗的人不带狗绳，让狗满院乱跑，稍不注意狗屎就能踩一脚。5.消防隐患严重威胁本小区，物业公司视而不见，七年了一直未完善。导致重大隐患随时可能发生，全体业主在极度不安的状态下，长达七年之久，也不知何时才能消除。6.地下车库随意划设车位，在微循环路上也划设车位，导致微循环全部堵塞；更为严重的是物业管理不按照业主购买车位时约定的车位管理使用，故意将原有的车位重新编号，导致业主至今不能进入自己的车位停车，严重而任性的持续侵害者服务对象的权益。7.在消防设施的完善过程中，进行野蛮施工，在承重墙、承重柱中打洞，破坏原有的建筑结构，埋下了重大安全隐患!8.采用要公布未交物业费人员名单，以损害业主名誉的方式，要挟业主强行缴费。其强行收费的行为，严重侵害业主平等主体的权利。五、原告在小区的公共收益应抵减我的物业服务费。原告在小区长期、大量投放电梯广告、多媒体广告，以及经营摊点等收入，业主多次要求公布此项收入，但原告置之不理。根据《山西省物业管理条例》第49条：“物业服务企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定”。该经营性收益应抵我应交纳的物业费。综上所述的各项原因，我不应当支付物业服务费及违约金。请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为“山西安逸物业管理有限公司”，2015年9月9日变更为现名称。原告的经营范围包括物业管理、物业服务，被告系太原市领秀长风·悦秀园小区4栋5单元2001房业主，涉案房屋建筑面积175.12平方米。2013年9月1日，原告的下属单位山西安逸物业管理有限公司领秀长风悦秀园物业管理处（甲方）与被告（乙方）签订《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》一份，甲乙双方就提供前期物业管理服务事宜作了相关约定。合同主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理等相关费用，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理公司办理物业的物业管理移交手续。乙方须遵守本物业的物业管理制度和《临时规约》，依据本协议向甲方交纳物业管理费用。物业管理服务费用由乙方按年度预交，提前两个月预交下一年度物业管理费。住宅物业费按建筑面积收取，2014年9月1日起，按政府相关收费标准收取；电梯费按建筑面积收取：0.4元/平方米/月。合同还约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，逾期达30日以上时甲方可停止向乙方提供所欠费用相关的物业服务或供给。合同还约定了其他权利义务。协议签订后，原告向涉诉的领秀长风·悦秀园小区提供物业服务至今。按照太原市价格监督服务中心确定的标准，涉案小区物业费标准为1.6元/平米/月，电梯费为0.4元/平米/月，原告实际按照1.2元/平米/月收取物业费。被告已向原告缴纳截至2015年8月31日的物业费，被告至今仍居住在该小区内。原告多次上门催缴物业费未果后诉来本院。上述事实，有《明泰·领秀长风项目住宅房认购协议书》、《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》、业主临时规约、承诺书、催缴通知以及庭审笔录等材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》的效力问题。《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》中虽加盖的是领秀长风悦秀园管理处的公章，但该管理处是原告下属的单位，且实际提供物业管理服务的也是原告，故涉案的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》对原被告双方均具有法律约束力。被告抗辩原告作为小区物业公司没有经过法定程序选聘，因此协议无效的意见，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的相关规定，本案原告虽是涉案房屋的建设方选聘的物业服务单位，但建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，故物业服务企业是否经过招投标等方式选聘并不必然导致合同无效。故被告以原告选聘程序违法为由抗辩协议无效的意见，法律依据不足，本院不予采纳。涉案的《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》虽是格式合同，但该协议内容并非均系如免除原告责任、加重被告责任或排除被告主要权利的条款，被告据此抗辩整个协议无效，法律依据不足，本院不予采纳。二、关于被告是否应缴纳物业管理费、电梯费的问题。按照太原市价格监督服务中心确定的标准，涉案小区物业费标准为1.6元/平米/月，电梯费为0.4元/平米/月，原告实际按照1.2元/平米/月收取物业费，并未违反规定，被告虽不认可原告的收费标准，但未能提供充分证据予以反驳。原告已实际为涉案住宅小区提供了物业服务，双方一直存在物业服务合同关系，被告作为业主应当缴纳物业费。按照协议约定的支付时间，原告现主张截至2020年12月31日的物业管理服务费13449.1元、电梯费4483.2元（共计17932.3元），本院予以支持。被告抗辩的消防竣工验收问题，即使涉案小区消防尚未竣工验收，但被告已实际入住了房屋，故本案情形并不符合我国《物业管理条例》所规定的无需支付物业费的情形。被告抗辩的小区的公共收益应抵减物业服务费的意见，本院认为，小区的公共收益归属全体业主所有，被告主张在个案中予以抵扣不适当，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告服务不达标因而不缴纳物业费的意见，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本院认为，物业服务针对广大业主具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务将会陷入恶性循环，最终将损害到大多数业主的权利。被告作为业主，在认定原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，可请求原告继续履行、采取补救措施等，但依此拒交物业费，此行为并非合理选择。第三，关于原告主张的违约金。《领秀长风·悦秀园前期物业服务协议》约定“对未能按时足额交纳物业服务费用的业主，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金”，该约定标准过高，结合被告拖欠费用的时间、金额，参照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院支持违约金2200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告安逸物业集团有限公司物业管理费、电梯费共计17932.3元；二、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告安逸物业集团有限公司违约金2200元；三、驳回原告安逸物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取192元（原告已预交），由原告安逸物业集团有限公司负担26元，被告刘某负担166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 张潘潘二○二○年八月二十四日书记员 潘莉芳