上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48148号原告：上海不凡物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张月师，总经理。委托诉讼代理人：张弘强，男。被告：上海辰欣置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：包剑杰，总经理。委托诉讼代理人：孙发唐，上海市海上律师事务所律师。原告上海不凡物业管理有限公司诉被告上海辰欣置业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海不凡物业管理有限公司的委托诉讼代理人张弘强、上海辰欣置业发展有限公司的委托诉讼代理人孙发唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海不凡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)337,744元；2.判令被告支付违约金30,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费331,333.44元。事实和理由：2017年12月1日，原告与上海市浦东新区日月豪庭小区业主大会签订了《物业服务合同》，约定由原告对座落于上海市浦东新区杨高南路5135弄的日月豪庭小区(以下简称系争小区)实施物业管理工作，合同中明确约定了双方的权利和义务，其中约定原告向业主收取的物业服务费标准为多层1.30元/月/平方米、高层1.75元/月/平方米、独栋别墅1.30元/月/平方米、商业用房3.20元/月/平方米，被告自2018年1月1日起至2019年12月31日止，共拖欠物业服务费计331,333.44元。原告认为《物业服务合同》合法有效，被告作为系争小区的业主，享受到了原告提供的物业管理服务，就应当履行业主应尽的义务，理应支付物业服务费和相应的违约金。故原告诉至法院，请求判如诉请。上海辰欣置业发展有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告系上海市浦东新区杨高南路XXX号(以下简称系争房屋)的业主，确未向原告支付过自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，理由如下：原告并未提供相应的物业管理服务，故没有收取物业服务费的事实及理由，原告应按实际提供服务的标准收费；被告对原告要求支付违约金的诉讼请求不予认可，即使法院支持违约金，被告认为违约金的计算标准也过高，希望法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，上海市浦东新区日月豪庭小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》，约定由原告为座落位置在上海市浦东新区杨高南路5135弄的系争小区提供物业管理服务，合同期限为自2018年1月1日起至2019年12月31日止(第一条、第二条)；物业服务费的收费标准为多层1.30元/月/平方米、高层1.75元/月/平方米、独栋别墅1.30元/月/平方米、商业用房3.20元/月/平方米(第三条)；物业服务费应按季交纳，业主延期支付物业服务费、停车费或本合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之三计违约金，违约金计算的起始日均以物业服务费应缴月的中旬15日为准(第五条)；原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见本合同附件四原告提供的《上海市浦东新区日月豪庭住宅小区物业服务方案文件》中，以物业管理服务分项标准与承诺及实施方案为准(第九条)；本合同中下列词语的定义是：……(三)共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位，(四)共用设施设备，是指：1.一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2.物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施，(五)公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。……(第二十七条)。合同还约定了其他事宜。2018年1月1日原告依约入驻系争小区，管理至2019年12月31日。被告系系争房屋的业主，系争房屋全幢为6层，其中1、2层的房屋类型为商场，3-6层的房屋性质为公寓。审理中，原、被告均认可系争房屋属于系争小区的规划范围，建筑面积为4,314.24平方米。以上事实由原告递交的《物业服务合同》、上海市不动产登记簿，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会于2019年12月23日盖章确认的《情况说明》一份，证明系争房屋的经营状态，在2019年10月前由锦江之星连锁酒店经营，之后由全季酒店经营。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，被告认为该份证据不符合证据要件，且系原告对自己的证明，被告认可系争房屋于2018年6月至2019年7月期间作为锦江之星连锁酒店经营，之后在装修，直至2019年12月起作为全季酒店在经营。2.原告与上海赞盛物业服务有限公司于2018年1月1日、2019年1月1日签订的《保洁服务合同》、原告与上海万全保安服务有限公司于2018年1月1日、2019年1月1日签订的《保安服务合同》、上海农商银行付款通知(2018年10月9日、2019年9月10日)及增值税专用发票(2018年9月25日、2019年8月13日)，证明原告与保洁公司、保安公司分别签订了保洁、保安协议，为系争小区提供了保安保洁服务，因为上海赞盛物业服务有限公司和上海万全保安服务有限公司的老板相同，故保洁、保安费用的发票全部开在一起，开成保安费，发票本身就能证明原告与这两家公司的经济往来。经庭审质证，被告对《保洁服务合同》、《保安服务合同》的真实性不予认可，被告认为原告与案外人签订的协议并未得到被告认可；被告对上海农商银行付款通知、增值税专用发票的真实性认可，但对关联性有异议，与原告提供的《保洁服务合同》、《保安服务合同》的约定金额不符，两张发票的内容均为保安服务内容，不是保洁服务内容。3.2019年10月10日、2019年10月11日《回执》各一份，证明在系争房屋装修时，原告与业主委员会联合发出过整改通知，其中“朱文发”、“汪”是被告或者系争物业的使用人签字，右下角为业主委员会的工作人员签字。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，且该证据与本案不具有关联性，被告的工作人员并未签收。4.《日月豪庭》执勤工作情况记录，证明原告为系争小区提供了物业管理服务，记录均是由保安公司的领班填写，物业人员对公共区域的进行了巡逻，系争小区并无电子巡更工作。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，认为是原告自行伪造的虚假证据，且虚假痕迹明显，如每个时段只有一名巡更保安人员，该保安要从每月1日值班到30日或31日，期间没有一日休息，不符合目前的人员聘用制度和规律，记载的内容明显虚假，几乎是照抄的，《保安服务合同》约定保安9人，但根据这份记录，保安最多也就4人，因为系争房屋是封闭的，有自己独立的岗亭和保安，原告的保安不可能进入被告的区域巡逻，如按此记录原告的保安要巡逻酒店和车库必须首先经过被告岗亭，得到被告的保安许可后才能进入酒店区域、广场和地下车库，被告保安人员从来没有看到原告的保安进入过上述区域，事实上也不可能存在两拨不同的保安巡查同一区域，而且保安巡逻都有电子巡更点，要刷电磁卡，原告的保安从未巡逻过，不可能知道电子巡更点的具体位置。5.原告的物业经理和被告法定代表人的微信聊天记录截图，证明原告曾向被告催缴过物业服务费。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无法确认，被告称原告并未提供原始设备，即使该份证据是真实的，在此聊天记录过程中仅仅提到了要商谈物业服务费的问题，并未谈到具体的交纳金额、欠费期间及计算方式。被告提供如下证据：1.《锦江之星三林店物业服务协议》、《中国建设银行单位客户专用回单》及发票联，证明系争房屋的使用人上海日月明酒店投资管理有限公司于2016年3月7日与上家物业上海万庄物业管理有限公司就实际提供的物业管理服务内容和物业服务费支付标准达成协议，即每月物业服务费3,000元，系争房屋属于系争小区的物业管理区域范围内，但独立于系争小区之外，仅供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区共用，故被告仅支付水泵消防泵电费、水泵消防泵养护费用、水箱清洗费用、管道疏通费用，小区的物业服务单位并未向系争房屋区域提供保洁、保安、绿化养护、电梯保养维修等的服务内容，原告在成为系争小区的物业服务单位后，延续了上家物业的管理模式，系争房屋系独立区域，有独立的门卫、保安和保洁。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无法确认，与本案也不具有关联性，《中国建设银行单位客户专用回单》及发票联仅能证明被告与案外人有经济往来，且该份证据上恰能证明系争房屋属于系争小区的物业管理范围内。2.《协议书》、《费用报销单》、《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》，证明系争房屋的使用人上海日月明酒店投资管理有限公司与清洁卫生承包人达成垃圾清理及保洁服务协议，每月收取1,400元；系争房屋的使用人上海腾鑫酒店投资管理有限公司于2019年10月24日与上海市浦东新区废弃物管理中心就系争房屋区域的垃圾清运服务内容达成协议，原告并未向被告提供垃圾清理及保洁服务，上海日月明酒店投资管理有限公司更名为上海腾鑫酒店投资管理有限公司。经庭审质证，原告对《协议书》的真实性认可，对《费用报销单》的真实性不予认可，对《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》的真实性无法确认，餐厨垃圾属于特殊垃圾，国家规定是要由特殊清运公司清运，处理特殊行业的垃圾，必须要和废弃物管理中心签订清运合同，与原告的《物业服务合同》并无矛盾。3.《电梯保养合同》及《中国建设银行单位客户专用回单》、增值税专用发票，证明被告与上海国星高知电梯工程有限公司就电梯维修保养费达成协议，该公司为被告提供电梯维修保养服务和收取费用，原告并未向系争房屋提供电梯维修保养服务，电梯属于公共部位。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但该电梯是被告私有的，系被告在营业时使用，并非小区业主或大部分业主使用的，就如同业主在自己的别墅中装的电梯，不属于物业保养维修范围。本院认为，原告与上海市浦东新区日月豪庭小区业主大会签订的《物业服务合同》依法成立，对包括被告在内的小区全体业主均具法律约束力。原告在提供物业管理服务的同时，有权按合同约定向小区业主收取物业服务费。系争房屋虽在地理位置上具有相对独立性，但系争房屋的供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区内的其他物业相通，故系争房屋在事实上不可能独立于小区其他物业，而应属于系争小区物业的组成部分。根据相关法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告作为整个小区业主之一，无论其使用系争房屋经营酒店期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外。根据《物业服务合同》的约定，原告作为系争小区的物业服务单位应对物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，而系争房屋的使用人与案外人所某某的《协议书》、《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》及《电梯保养合同》等，内容大多出于酒店经营需要，不能也不应替代原告为小区共用部位、共用设施设备等所提供的服务，且原告无法进入系争房屋及周边区域提供物业管理服务系由于系争房屋的实际用作了酒店经营，主要责任并不在原告，故原告要求被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费331,333.44元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业管理单位，应不断加强服务意识，在物业管理服务中亦应积极与业主及业主委员会沟通，及时解决物业管理实际中发生的问题，按照物业服务合同的约定全面提供物业管理服务，提升物业管理服务水平。至于原告主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告上海辰欣置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海不凡物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费331,333.44元；二、驳回原告上海不凡物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,818元，减半收取3,418元，由原告上海不凡物业管理有限公司负担274元，被告上海辰欣置业发展有限公司负担3,144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年八月二十六日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。