湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0221民初855号 原告（反诉被告）：陈某，男，1986年8月9日生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，住湖南省株洲市渌口区南洲镇江边村。 委托诉讼代理人：易冠军，湖南一星律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张乐华，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司，住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园。 法定代表人：任奇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘雅玲独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某及委托诉讼代理人易冠军、张乐华、被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人谢敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告的《租赁合同》，并责令被告限期收回商铺；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：株洲广源家居建材城成立于2016年8月，座落于株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园，被告系该建材大市场的经营管理者。2017年1月，该项目首批带租约产权商铺开盘，2017年10月，商户全面进行装修，2018年1月1日项目开业，正式运营。2017年3月14日，原告在了解被告方的招商引资方案及其租金优惠项目后，与被告签订了一份《租赁合同书》，合同约定:乙方(原告)承租株洲广源家居建材市场23栋一层107商铺，面积为86.15平方米，以及23栋二层207商铺，面积为97.9平方米;租赁期限为5年，免租期限为24个月。由于签订合同时商铺为毛坯状态，未实际进入市场经营，故免租期计算至2019年12月31日。合同签订后，原告即进场装修合同项下的商铺，并按约向被告交纳了保证金26903元及管理费2208元。2017年12月14日，原告与被告又签订了一份《租赁合同书》，合同约定:乙方(原告)承租株洲广源家居建材市场23栋三层307商铺，面积为97.9平方米;租赁期限为5年，免租期限为24个月。由于签订合同时商铺为毛坯状态，未实际进入市场经营，故免租期计算至2019年12月31日。合同签订后，原告即进场装修合同项下的商铺，并按约向被告交纳了保证金5874元及管理费1175元。原告与其他商户进场经营后，逐渐发现广源建材大市场与被告宣传的严重不符，其所宣称的“百万人流量350亿蛋糕”根本不存在，“每年300万巨资推广品牌”更是子虚乌有，市场经济状况日渐萎缩，原告及其他商户日渐艰难，至2019年12月31日前后，各商户的免租期陆续到期，又恰逢“新冠肺炎”疫情的肆虐，经与被告协商，将免租期顺延半年，至2020年6月30日止，但至今年4-5月份，商场仍然生意萧条，原告及各商户纷纷向被告提出退租申请，并明确不要求退保证金及装饰费用，但被告方拒绝接收原告经营的商铺，双方遂酿成本案纠纷。据此，原告认为，原、被告订立的《租赁合同》合法有效双方均应切实履行，但原告为了履行合同花费了大量的物力、财力，可由于被告作为市场方，过度宣传，虛假承诺，致使原告的经营状况一直亏损至今，已不能实现合同之目的，如继续经营将导致损失进一步扩大，尤其是被告拒绝接收退租的商铺，人为的等待原告违约，其本身就是违反诚实信用，依据我国《民法总则》及《合同法》的规定，特诉请法院依法解除合同，以维护合同双方利益的平衡。 被告株洲县海汇商业运营管理有限公司辩称，1、原告主张解除《租赁合同》属于违约行为，原告与被告所签定的《租赁合同》依法有效，双方应该予以履行，在合同没有到期的情况下，原告主张解除合同的理由不能成立，单方起诉属于违约解除，依法承担违约责任；2、基于原告执意要解除合同且不积极履行合同，被告同意解除，请求确认原告属于违约解除；3、被告与原告之间并没有所谓的市场宣传，也不存在虚假承诺，如果作为解除合同理由的话，应当列到合同条款中。 反诉原告株洲县海汇商业运营管理有限公司提出反诉请求：1、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第23栋1层107号商铺合同（包括补充合同）；2、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第23栋2层207号商铺合同（包括补充合同）；3、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第23栋3层307号商铺合同（包括补充合同）；4、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费95625元；5、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费49930元；6、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费35245元；7、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准19125元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；8、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准9986元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；9、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准7049元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；10、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以19125元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；11、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以9986元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；12、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以7049元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；13、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准36184元/半年,按日计算向反诉人支付租金；14、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准17622元/半年,按日计算向反诉人支付租金；15、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准11748元/半年,按日计算向反诉人支付租金；16、判决确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺的履约保证金19125元；17、判决确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺的履约保证金9986元；18、判决确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺的履约保证金7049元；19、判令被反诉人承担反诉的诉讼费。 事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年3月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第23栋1层107商铺，并约定了相应的权利义务。反诉人与被反诉人于2017年3月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第23栋2层207商铺，并约定了相应的权利义务。反诉人与被反诉人于2017年12月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第23栋三层307商铺，并约定了相应的权利义务。2019年4月25日被反诉人与上诉人签订了《补充合同》，增加了相应的权利义务。现被反诉人违反《租赁合同书》以及《补充合同》的约定起诉要求解除双方签订的《租赁合同书》，属于违约行为，故而反诉人依据《租赁合同书》以及《补充合同》的约定依法提起反诉，追究被反诉人相应的违约责任，恳请依法保护反诉人的合法权益。 反诉被告陈某辩称，一、同意解除答辩人本诉中提出的双方签订的商铺《租赁合同》及《补充合同》，对本诉中未诉请解除的租赁合同不同意解除。同意自解除双方租赁合同关系之日起十天内腾空商铺；二、请求法庭依法驳回反诉人的其他反诉请求。理由如下：1、反诉人招商时虚假宣传，欺诈经营，致使答辩人上当受骗。反诉人违背诚实信用的商业准则，作虚假承诺，致使所有商户造成巨大损失，反诉人应对合同无法履行承担完全责任；2、不可抗力或者情势变更的情形下解除合同，答辩人无需承担违约责任；3、反诉人未举证证明“广源家居建材市场”符合《消防法》第13条第15条规定的消防验收合格和消防安全检查符合消防安全要求，准许投入使用、营业的证明文件；4、反诉人的反诉请求没有事实依据；5、反诉人存在无委托授权就与答辩人签订租赁合同，以及超过委托授权期限与答辩人签订租赁合同的无处分权的欺诈行为。 经审理查明：原、被告于2017年3月14日签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺。商铺面积86.15平方米，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为18个月。租金以建筑面积计算，租金为35元/平方米，月租金为3015.25元，每半年租金18092元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计人民币18092元）及6个月管理费（每月2元/平方米，共人民币1033元），履约保证金共计19125元。租金、管理费按每半年缴付。合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金的两倍向被告支付租金。合同第56条约定：租赁23栋107、207、307面积达240m2以上现免租2年。 原、被告于2017年3月14日签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺。商铺面积97.9平方米，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为18个月。租金以建筑面积计算，租金为15元/平方米，月租金为1468.5元，每半年租金8811元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计人民币8811元）及6个月管理费（每月2元/平方米，共人民币1175元），履约保证金共计9986元。租金、管理费按每半年缴付。合同第56条约定：租赁23栋107、207、307面积达240m2以上现免租2年。合同其他条款约定同上。 原、被告于2017年12月14日签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺。商铺面积97.9平方米，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为24个月。租金以建筑面积计算，租金为10元/平方米，月租金为979元，每半年租金5874元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计人民币5874元）及6个月管理费（每月2元/平方米，共人民币1175元），履约保证金共计7049元。租金、管理费按每半年缴付。合同第56条约定：租赁23栋107、207、307面积达240m2以上现免租2年。合同其他条款约定同上。 合同签订后被告按时向原告交付适租的商铺，原告即开始对商铺进行装修，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。被告于2019年4月撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。 2019年4月25日原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上再延长半年，即自2018年1月1日至2020年6月30日止，原告同意自2020年7月1日起无条件缴纳租金及相关费用。合同第三条约定：原告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：原告违反本补充合同任何一条，被告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外被告有权要求原告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。 原、被告就解除合同一事协商未果，原告认为被告作为市场方，过度宣传，虛假承诺，被告应当承担相应的违约责任。被告认为原告起诉要求解除合同没有任何法定或者约定的事由，原告单方解除属于违约行为，原告应当承担相应的违约责任，故向本院提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告的损失，并且履约保证金不予退还。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。 本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；2.合同解除后的法律后果问题。对此本院综合评述如下： 本案中，原、被告签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，本院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从起诉之日起解除。 本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对被告反诉请求赔偿违约损失，本院不予支持。对于原告租金的承担问题，本院酌情认定，自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的租金由原告承担15个月，原告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，原告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给被告。对于被告其他的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司双方分别于2017年3月14日、2017年12月14日签订的三份《租赁合同书》及2019年4月25日签订的《补充合同》于2020年7月1日解除； 二、由原告（反诉被告）陈某在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币54241.25元（租金按月租金5462.75元计算，管理费按月564元计算，按15个月计算，扣除已交纳的履约保证金36160元）； 三、限原告（反诉被告）陈某在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第23栋1层107号、2层207号、3层307号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司； 四、驳回被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他反诉请求。 如原告（反诉被告）陈某未按照上述指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）陈某承担；反诉费2277.2元，由原告（反诉被告）陈某承担577元，由被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司承担1700.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  刘雅玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  周 幸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。