江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0505民初6284号原告：陈清渊，男，1962年2月21日出生，汉族，住浙江省浦江县檀溪镇洪山村湖山78号。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪良友，江苏新高的律师事务所律师。被告：苏州龙湖基业房地产有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路狮山天街生活广场8幢24F。法定代表人：温介邦。委托诉讼代理人：郭艳蓉，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫葳，江苏金砖律师事务所律师原告陈清渊与被告苏州龙湖基业房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易诉讼程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院于2019年11月8日、2020年5月25日、2020年7月15日公开开庭审理了本案。原告陈清渊的委托诉讼代理人李伟龙、洪良友，被告苏州龙湖基业房地产有限公司的委托诉讼代理人郭艳蓉、陈亚云（仅参加2019年11月8日、2020年5月25日庭审，且被告于2020年7月8日撤销授权）、张紫葳（被告于2020年7月8日授权，且仅参加2020年7月15日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈清渊向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告赔偿自2019年8月18日至2019年9月25日的营业损失19万元，人员工资支出16436.9元，以上合计206436.9元；2、判决被告向原告赔偿装修损失93055元、货物损失1368862元，合计1461917元；3、判决被告向原告返还原告已经支付的自2019年8月18日至2019年10月31日的租金、物业管理服务费、收银机租金、推广服务费、服务费共计88454.43元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；4、判决被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2017年6月5日,原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将【苏州龙湖狮山天街广场四期】项目【SZSSTJ-A-2F-23】号房屋(以下简称“案涉房屋”)出租给原告使用，合同对租赁期限、租金标准等事项进行了明确约定，合同签订后，原告依约支付租金。直至起诉日，原告已经支付租金至2019年10月31日。2019年8月，被告向原告发送《关于未达最低预定指标额的违约通知单》，要求原告在2019年8月16日前提交整改方案，以期提高销售业绩。原告于2019年8月13日进行了书面回复，同时还与被告相关人员面谈整改方案，达成了继续经营的共识。被告也收取了原告8月、9月、10月的租金，租赁合同应继续履行。然而，被告在2019年8月18日突然停电，导致原告无法正常经营，根据《租赁合同》通用条款10.3条约定，“出租人不得对承租人正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍”，根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当确保租赁期间租赁物符合约定的用途。被告恶意断电的行为严重违反了合同约定及合同法的规定，给原告造成了重大损失。自2019年8月18日被告断电至起诉之日，原告无法开业，造成持续性经营损失，根据统计，原告每个月的营业收入约为150000元，折合每日5000元，同时，断电期间，原告仍然需要支付所有员工工资计12976.5元，折合每日432.55元。2019年9月17日之后被告采取暴力手段将原告店铺强行破门并将所有装修强行拆除，造成原告装修损失93055元，并且店内所有货物遗失、损毁，价值1368862元。原告支付租金及相关物业管理服务费、收银机租金、推广服务费等至2019年10月31日，自断电之日被告应当将原告已经支付的租金返还。综上，被告的行为已严重违反了合同约定及法律规定，造成原告巨额损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。审理中，原告变更本案诉讼请求为：1、判决被告向原告赔偿自2019年8月18日至店铺恢复原状之日止的营业损失（暂计算至2019年11月8日200995.46元），人员工资支出5812元，以上合计206807.14元；2、判决被告向原告赔偿装修损失200123元（装修款162000元，道具设备款27313元，灯具款10810元）、货物损失1276990元，合计1477113元；3、判决被告向原告返还已经支付的自2019年8月18日至2019年10月31日的租金、物业管理服务费、收银机租金、推广服务费、服务费共计88454.43元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；4、判决被告返还押金106365.69元；5、判决被告承担本案的诉讼费、保全费。被告苏州龙湖基业房地产有限公司辩称，根据原、被告双方签订的租赁合同，因原告在租赁期内连续六个月未达预定的最低指标，被告有权解除合同，故被告解除合同符合法律规定，无需承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告（出租人）将苏州市塔园路181号狮山天街生活广场【SZSSTJ-A-2F-23】号房屋(简称“房屋”)出租给原告（承租人）使用，租用面积为132.05平方米；租期共计3年，自2017年9月28日至2020年9月27日止；原告享有31个自然日的装修期，暂定自2017年8月28日至2017年9月27日，被告必须于2017年9月28日前完成装修工程并开业；保底租金和提成租金统称为租金，合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准，其中2018年9月28日至2019年09月27日期间月保底租金为25，089.50元，该期间月提成租金计算方式为承租人每月含税营业额的13%，加上该金额所对应的5%税率增值税；收银机使用费每月为600元、推广服务费1399.73元、物业服务费为每月8398.38元、合同保证金106365.69元；承租人承诺2018年9月28日至2019年9月27日期间每个日历月营业额不低于人民币146852元的最低预定指标额；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态，承租人应将其进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋和（或）其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和（或）赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修的设施设备；承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任，同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租人承担，承租人如在租赁期满或合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或合同提前解除之日即无偿转至出租人，出租人有权自行处置(该等权利不得被解释为出租人对承租人留置的物品承担审慎保管的义务)，出租人对因此而造成的损坏概不负责；承租人若违反合同约定的有关义务或责任，经出租人通知后7日内仍未全面改正，出租人有权解除合同并追究相应的违约责任；在租赁期内承租人连续满六个月未达到合同约定的最低预定指标额的，出租人有权解除合同，承租人除按出租人要求按时交还房屋外，无需承担其他违约责任；承租人接收到该房屋后，任何给予承租人的通知，如果该通知写明以承租人为收件人，并被留置在该房屋，将被认为已发至承租人，并视为承租人于留置后的下一个工作日收到。2019年6月10日，被告向原告发送《关于未达最低预定指标额的违约提示函》，告知原告其2019年1月至5月，每个日历月营业额均未达到双方合同约定的最低预定指标额，提醒原告被告有权根据双方合同约定解除合同，要求原告在2019年6月14日前提交书面文件，明确之后的整改方案以期提高销售业绩，并特别强调该函件的出具并不意味着被告已经放弃、豁免对原告所享有的任何合法权利。2019年7月3日，被告向原告发送《关于解除租赁合同的函》告知原告：原告在被告上述函件载明的2019年6月14日前未提交书面整改方案，且因原告2019年1月至6月连续六个月营业额均未达到双方合同约定的最低预定指标额，原被告双方签订的租赁合同于2019年7月31日解除；原告于2019年7月31日前，按照租赁合同约定将租赁房屋恢复至毛坯房状态后交还被告，原告逾期未交还租赁房屋的，被告有权按照租赁合同的约定向原告主张违约责任；被告于返还租赁房屋前交清该租赁房屋项下所有欠付费用，包括但不限于租金、滞纳金、违约金、水电费等，具体金额以原告返还该房屋时被告系统显示金额为准，逾期未缴纳的，被告有权从合同保证金中扣除。被告工作人员将该函件于2019年7月4日以微信的形式发送给原告工作人员丁伟，并多次向该工作人员询问原告的联系方式和地址，但丁伟未告知原告本人的具体联系方式。原告就上述违约提示函让其工作人员丁某于2019年7月6日以微信的形式将书面回复发送给被告工作人员，就其如何提高销售业绩进行了陈述，其中提到原告与被告合作的第1年周期内，原告店铺营业额就存在未达合同约定最低指标营业额，后原、被告双方工作人员于2019年7月17日当面沟通。2019年8月7日，被告再次向原告发送《关于未达最低预定指标额的违约通知单》，告知原告其2019年1月1日至7月31日，每个日历月营业额均未达到双方合同约定的最低预定指标额，提醒原告，被告有权根据双方合同约定解除合同，要求原告在2019年8月16日前提交书面文件，明确之后的整改方案以期提高销售业绩，并特别强调该函件的出具并不意味着被告已经放弃对原告所享有的任何合法权利。2019年8月18日，被告对原告店铺进行停电，并将店铺卷帘门拉下。被告向陈清渊户籍地邮寄《关于房屋返还事宜的通知》等函件，要求陈清渊在2019年9月6日将该房屋恢复毛坯并交还被告，但该函件遭到拒收。2019年9月12日，被告工作人员向原告工作人员丁某发微信，除告知2019年7月4日《关于解除租赁合同的函》及《关于房屋返还事宜的通知》外，还告知该工作人员：为避免双方损失的进一步扩大，请您务必转告陈清渊，尽快与我司办理租赁解除及房屋返还等相关手续，否则由此造成双方损失扩大的责任由陈清渊自行承担；如果陈清渊不能在2019年9月13日前与被告办理完毕房屋返还手续的，被告将自行或委托第三方对该房屋装修进行拆除和恢复，由此产生的损失及费用由陈清渊自行承担。原告工作人员丁某同日向原告微信发送诉讼仲裁授权委托书并回复被告工作日人员“法院见”。2019年9月17日，被告安排人员进入到原告店铺，对店内物品进行打包清场，并对室内装修进行拆除。原告认为被告的行为已严重违反了合同约定及法律规定，造成其巨额损失，故引起本案纠纷。庭审中：原、被告双方均确认，原告已向被告支付2019年至8月至10月租金，且2019年8月18日至10月31日租赁费用为88454.43元，2019年9月月17日到10月31日的租赁费用53800.08元。被告同意返还原告保证金106365.69元；同意返还2019年9月17日到10月31日的租赁费用53800.08元。原告确认其店铺营业额连续满六个月确实未达到合同约定的营业额指标。本院认为，原告与被告之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，在租赁期内原告连续满六个月未达到合同约定的最低预定指标额的，被告有权解除合同，且原告已确认其连续满六个月未达到合同约定的最低预定指标额，故本案被告有权解除双方的租赁合同。关于解除合同的时间，本院认为，虽然被告于2019年7月3日向原告工作人员发送了《关于解除租赁合同的函》，但被告又于2019年8月7日向原告发送了《关于未达最低预定指标额的违约通知单》，被告已自身行为表明了双方继续履行合同的意思表示，故双方租赁合同并未于2019年7月3日解除。被告工作人员于2019年9月12日将上述《关于解除租赁合同的函》发送原告工作人员，并在微信里明确表示了解除租赁合同并要求原告搬离涉案房屋的意思，故原被告双方签订的《租赁合同》应于2019年9月12日解除。关于原告要求被告赔偿营业损失、人员工资支出的请求，本院认为，双方租赁合同于2019年9月12日解除，但被告却于2019年8月18日已对案涉店铺采取停电，拉下卷帘门等措施，该行为不当，应赔偿原告2019年8月18日至2019年9月12日的利润损失（即营业额扣除相应成本，其中包括人员工资支出），因原告未有有效证据证明其营业额及成本，本院参照原告店铺2019年1月至7月平均营业额的百分之三十作为其利润，根据原告提供的证据，原告一天的营业额为2421.63元，故原告在此期间的利润损失为2421.63*26*30%=18888.71元。关于原告要求被告赔偿装修损失的请求，因被告解除合同系依照双方合同约定有权解除，且合同中就合同解除后相关装修如何处置已进行了明确约定，被告已提前告知原告其将依据合同自行将案涉房屋恢复原状，故对原告要求被告赔偿装修损失的要求，不予支持。关于原告要求被告赔偿货物损失的请求，同上，被告有权自行将案涉房屋恢复原状，且被告在将原告店内物品打包清场时已尽到必要注意义务，将该物品保管在原告处。另外，本案于2019年9月30日立案，庭审中，被告多次要求原告取回其店铺内物品，但原告屡次拒绝。在本院多次催促下，原告才于2020年6月至被告处将店内物品进行盘点，但盘点结束，其仍拒绝取回。本院认为，被告于2019年9月17日将案涉店内物品打包后，多次催促原告取回，但原告多次拒绝，故对原告要求被告赔偿店铺内物品损失的请求，本院不予支持，原告应取回案涉物品。原告要求被告退还2019年8月18日至2019年10月31日的租赁费用共计88454.43元的要求，本院认为，双方租赁合同虽然于2019年9月12日解除，但被告于2019年8月18日已对原告店铺采取停电措施，并拉下卷帘门，且被告亦无证据证明原告曾于之后进行营业活动，故本院对原告该主张予以支持。关于原告要求被告就上述88454.43元租赁费用支付相应利息的诉请，本院认为，双方合同虽未明确约定，但被告逾期支持该费用确实会对原告造成一定的利息损失。本院酌定该利息损失为：以88454.43元为基数，自本案立案之日（即2019年9月30日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际支付之日止。关于原告要求被告返还保证金106365.69元的诉请，因被告同意返还，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州龙湖基业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈清渊赔偿利润损失18888.71元。二、被告苏州龙湖基业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈清渊退还租赁费用88454.43元并支付相应利息损失（以88454.43元为基数，自2019年9月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。三、被告苏州龙湖基业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈清渊退还保证金106365.69元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20612元，由原告陈清渊负担15000元，由被告苏州龙湖基业房地产有限公司负担5612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审 判 长  师永义人民陪审员  罗 赟人民陪审员  朱卫良二〇二〇年八月十日书 记 员  朱叶蓁