福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初5023号 原告（反诉被告）：薛凯，男，1987年6月10日出生，汉族，住福建泉州丰泽区。 原告（反诉被告）：苏晓萍，女，1986年7月13日出生，汉族，住福建泉州丰泽区。 委托诉讼代理人：薛凯（即原告），男，系苏晓萍配偶。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告薛凯、苏晓萍与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，被告中超公司于2020年7月21日提出反诉，本院予以受理，并将二案合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。薛凯及中超公司的法定代表人刘峰、委托诉讼代理人宗同健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛凯、苏晓萍向本院提出诉讼请求：中超公司向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金25217.2元。事实和理由：薛凯、苏晓萍于2017年购买中超公司开发的丰泽区华大街道法花美社区中超中水木春天B地块6号楼1502室房屋，总价款为1008688元。双方约定中超公司应于2018年12月31日前交付房屋，但中超公司于2019年9月7日才交房，逾期250天，根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条第（一）款、第十二条约定，中超公司应当按照日万分之一的标准向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金25217.2元。 中超公司辩称：1.中超公司已于2019年8月28日向薛凯、苏晓萍发出交房通知，曾炜、王琼妹于2019年8月30日签收。交房通知送达后，中超公司无法控制薛凯、苏晓萍何时到中超公司处收房，故应认定2019年9月7日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。2.合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，薛凯、苏晓萍要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2017年6月19日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2017年6月19日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风43天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电6天、停水2天、中高考5天，共计延误工期65日，因此，中超公司可以据以延期至2019年3月7日交房。又因2019年1月1日至2019年3月7日期间出现中雨天气2日。故中超公司可以据以延期至2019年3月9日交房。又因2019年3月7日至2019年3月9日期间出现中雨天气2日，故中超公司可以据以延期至2019年3月11日交房。若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年3月12日起计算。3.薛凯、苏晓萍主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年3月12日起计算至2019年8月28日止为169天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之一计算违约金。关于按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的利息损失没有依据，逾期交房违约金已涵盖所有的损失。综上，薛凯、苏晓萍主张中超公司应当承担自2018年12月31日起按日万分之一计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决。 中超公司向本院提出反诉请求：薛凯、苏晓萍向中超公司支付逾期付款违约金13942元（违约金以逾期应付款590000元为基数，其中自2017年8月18日起至2018年4月10日止按每日万分之一计算）。事实和理由：中超公司与薛凯、苏晓萍于2017年6月19日签订《商品房买卖合同》，薛凯、苏晓萍向中超公司购买丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第6号楼1502号商品房。购房款总额为1008688元，首期房价款202688元，余款806000元向银行申请公积金贷款支付，该公积金贷款于2018年4月10日汇至中超公司账户。双方在合同第八条第一款第一项约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期在180日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”合同附件四第一条第一款约定“买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续（包括但不限于买受人于贷款银行签订的贷款合同在内的一切按揭贷款手续）买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应在签署买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕按揭贷款手续或买受人申请的按揭贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。”第二款约定：“以公积金贷款方式支付购房款：……买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知之日起20日内办理完毕，且买受人申请的贷款应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。”合同于2017年6月19日签订，按揭贷款应于2017年8月18日前汇至中超公司账户，但实际于2018年4月10日汇至，故薛凯、苏晓萍逾期付款236天，依照合同约定应当向中超公司支付逾期付款违约金，违约金具体金额为590000×0.01%×236＝13924元。 薛凯、苏晓萍反诉答辩称，1.合同约定公积金贷款以中超公司书面通知为准，薛凯、苏晓萍是按照中超公司通知的时间办理，没有拖延，但公积金审批的流程至逾期两个月。因关于逾期付款的条款是格式条款，免除开发商的责任，加重了买受人的责任，故中超公司的反诉请求不能成立。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月19日，薛凯、苏晓萍与中超公司签订合同编号为201706190155的《商品房买卖合同》一份，约定由薛凯、苏晓萍向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为1008688元，薛凯、苏晓萍应当在2017年6月19日前支付首期房价款202688元，余款806000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四：2.以公积金贷款方式支付购房款：……买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知之日起20日内办理完毕，且买受人申请的贷款应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条逾期付款责任条款执行；该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向薛凯、苏晓萍交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同于2017年6月19日在泉州市房屋交易中心登记备案。2017年10月19日和2017年12月12日，中超公司分别向薛凯、苏晓萍开具房价款为202688元、216000元的发票，并于2017年12月11日向薛凯、苏晓萍发出《按揭催告函》，通知薛凯、苏晓萍于2017年12月18日办妥按揭贷款手续，薛凯、苏晓萍于2017年12月13日签收催告函。2018年4月10日，薛凯、苏晓萍申请的按揭贷款590000元于汇入中超公司账户。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知薛凯、苏晓萍于2019年9月7日交房，薛凯、苏晓萍于2019年8月30日签收，但未按通知时间办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知薛凯、苏晓萍于2019年9月23日交房，薛凯、苏晓萍于2019年9月18日签收。 本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。反诉部分：薛凯、苏晓萍是否存在逾期付款的事实，该部分是否超过诉讼时效。 关于本诉部分争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对薛凯、苏晓萍所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，薛凯、苏晓萍对中超公司提供的证明雨天、大风、停水停电天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，并提供隐蔽工程验收记录，拟证明在上述雨天、大风、停水停电时，中超公司并未停工，实际仍在进行隐蔽工程的施工，不能顺延工期。对此，本院认为，薛凯、苏晓萍提供的证明仅能证明中超公司在上述部分雨天、大风、停水停电时组织安排相关人员对隐蔽工程进行验收，不能证明中超公司仍在进行具体的施工，故对薛凯、苏晓萍该相应主张不予采纳。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2017年6月19日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天36天（应扣与台风天气重叠的1天）、6级以上大风8天、停电6天、停水3天，共计59天。自2019年1月1日起延期59天，即至2019年2月28日止，期间又存在中雨以上天气1天，故交房时间再次延长1天，至2019年3月1日，之后未再存在可以顺延的情形，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月1日，而中超公司至2019年9月7日方履行完毕相应交房义务，逾期天数为189天。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房超过180日，薛凯、苏晓萍依据诉争合同第十二条第1款第（2）项约定的标准向中超公司主张按全部房价款每日万分之一的标准支付相应违约金，符合双方的约定。 关于反诉部分争议焦点。根据合同附件四相关约定，薛凯、苏晓萍申请的贷款应于接到中超公司发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至中超账户，否则视为薛凯、苏晓萍逾期付款。中超公司于2017年12月11日向薛凯、苏晓萍发出按揭催告函，薛凯、苏晓萍于2017年12月13日签收该函，其申请的按揭贷款实际于2018年4月10日汇至中超公司账户，逾期58天，应当依照合同第八条的约定承担相应的逾期付款的违约责任。 综上所述，薛凯、苏晓萍与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、中雨以上雨天、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为189日。中超公司应按全部房价款1008688元为基数按每日万分之一的标准向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金19568.55元（1008688元×0.0001×194天），对薛凯、苏晓萍请求的超出部分不予支持。关于反诉请求，双方在合同附件中明确公积金贷款的办理及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，薛凯、苏晓萍未能依约按时将剩余未付购房款汇至出卖人账户，亦属于逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任。薛凯、苏晓萍逾期付款58天（2018年2月11日至2018年4月10日），根据商品房买卖合同第八条“逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”的约定，曾炜、王琼妹应向中超公司支付逾期付款违约金1711元（590000元×0.00005×58天）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金19568.55元； 二、薛凯、苏晓萍应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期付款违约金1711元； 三、驳回薛凯、苏晓萍的其他诉讼请求； 四、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费430元，减半收取计215元，由薛凯、苏晓萍负担48元，福建中超实业有限公司负担167元；反诉受理费减半收取74元，由薛凯、苏晓萍负担9元，福建中超实业有限公司负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇二〇年八月二十八日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。、 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。