广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1545号原告：珠海市捷信达运输服务有限公司，住所地珠海市香洲。法定代表人：张子林。委托诉讼代理人：吴浩，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：付王颖，广东非凡律师事务所律师。被告：珠海市扬名房产开发有限公司，住所地珠海市香洲。法定代表人：杨海波。诉讼代表人:珠海市扬名房产开发有限公司管理人（广东卓建律师事务所），住所地深圳市福田区。管理人负责人：唐稳。委托诉讼代理人：胡环宇，广东卓建律师事务所律师。原告珠海市捷信达运输服务有限公司（以下简称捷信达公司）与珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告捷信达公司的委托诉讼代理人吴浩、付王颖，被告扬名房产公司破产受理前的委托诉讼代理人陈**红、罗鸣奇和破产受理后的管理人委托诉讼代理人胡环宇均曾有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷信达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告珠海市扬名房产开发有限公司支付拆迁补偿款22933000元及利息（自2019年1月29日起计至2019年11月3日为769625.11元）；2.判令被告赔偿原告未按时交付拆迁补偿房屋的2004年8月8日至2019年1月28日期间租金损失2975374.22元；3.判令被告支付临时安置补助费197492.4元及利息（自2004年8月8日起按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算，计至2019年11月3日为185969.87元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原名珠海市水上运输公司，2002年7月2日更名为珠海市捷信达水上运输有限公司，2011年更名为珠海市捷信达运输服务有限公司。原告与被告签订了落款日期为2002年2月8日的《拆迁补偿协议书》，约定因被告开发位于××路××路××花园房地产项目，原告拥有的先烈路22号房屋应予拆迁，并约定于协议签订当日将拟拆迁物业交给被告拆除。补偿如下：被告按实际享受地价指标乘以政府规定地价补偿相应的资产给原告，补偿资产为被告开发的丽景湾花园二期Ｂ区工程，补偿资产价格以双方认可的评估所的评估价为准，楼层由甲方优先选择。补偿资产交付时间为本合同生效之曰起二年半内（即应在2004年8月7日前交付），如被告未能在规定时间内交付房产，则在超出的时间内按国家规定的银行利率计算利息支付给甲方，直至房产交付为止。原告被拆迁的房屋为地面单层住宅，经核定，建筑面积为548.59㎡，用于员工自住及出租，上述协议签订时，共有22户居住。被告于2002年8月6日取得珠拆许字［2002］003号《珠海市房屋拆迁许可证》，并于2002年8月8日将原告上述房屋拆除。拆迁项目实际建设为扬名广场二期，用途为商业及办公。原告认为，涉案拆迁补偿协议约定以产权调换形式进行补偿，但因被告最终开发的建设项目即丽景湾花园二期Ｂ区（扬名广场二期）无住宅功能房产，导致约定的补偿方式无法实际执行。故被告应按《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法（一）》的规定，即按1：1.1计算补偿面积（即603.5㎡），用同时期同地段的住宅价值折抵扬名广场二期的商铺或写字楼。但被告因经营不善且长期背负巨额债务，其名下的扬名广场二期房屋已全部被抵押或查封，珠海市中级人民法院已于2019年11月4日裁定被告进行破产清算。现产权调换补偿已依法无法实现。被告应按上述补偿面积603.5㎡、用拆迁项目同时期同地段的住宅价值折算计付现金补偿。位于珠海市香洲区××路××号××期××住宅，与拆迁补偿项目同位于凤凰路与情侣路之间，距离最近，且其于2013年12月16日竣工备案，与拆迁补偿项目的竣工备案时间即2014年10月29日较为相近，符合“同时期、同地段”的参考条件，应以其作为评估价值参考对象。贵院委托深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司就“双水湾二期”房产的平均单价出具的评估结果为38000元／㎡{详见《房地产估价报告》，编号：广衡（评）字［2019］第ＺＦ09ＣＢ001号}。鉴此，被告应支付的拆迁补偿金额为22933000元［603.5㎡（应补偿面积）＊38000元／㎡（评估单价）＝22933000元］。且自原告主张折算现金补偿之日起（即原告起诉之日2019年1月29日），被告应予支付该拆迁补偿款及其利息，利息以折算后的拆迁补偿款金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准（自2019年8月20日后按ＬＰＲ利率标准）计算至被告破产受理前一日即2019年11月3日。根据双方签订的《拆迁补偿协议书》的约定，被告应在2004年8月7日前交付补偿房产给原告，否则被告应承担违约责任。基于双方约定的拆迁补偿方式为产权调换形式，在原告提起本案诉讼之前，被告一直未交付补偿房产，故被告应按应补偿面积赔付租金损失给原告。租金赔付标准以本案评估机构对案涉拆迁位置在评估时点的租金价格及年递增率的测算结果（即2019年1月29日，约40元／㎡，年递增率约为5%）为准。此外，在拆迁安置过渡期间，被告并未提供周转房给原告。根据《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法（一）》第七条的规定，被告未提供周转房的，应按被拆迁人合法建筑面积支付临时安置补助费，直至安置完毕。因此，被告应自拆迁房屋拆除之日即2002年8月8日起至应交付偿房产之日即2004年8月7日，按15元／㎡／月标准支付临时安置补助费197492.4元（548.59㎡＊15元／㎡／月＊24个月）给原告，但被告至今未予支付，应向原告支付该款项利息，利息计算至被告破产受理前一日即2019年11月3日。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告捷信达公司提交了以下证据：⒈拆迁补偿协议书及所附计算面积成果表、宗地图；⒉珠海市房屋拆迁许可证、城市房屋拆迁通告及报纸公告；⒊核准企业变更登记通知书、核准迁入登记通知书；⒋房产证、土地证、宗地图、坐标图；⒌（2006）珠中法民一终字第478号民事判决书。被告扬名房产公司于破产受理前答辩称，1、原告提起本案诉讼主张权益已超过法定的诉讼时效，原、被告之间关于拆迁补偿的交付时间是约定为2004年8月8日，其原本应不迟于2006年8月8日前主张其权益，即使按照现行法律关于三年诉讼时效的规定，其主张权益也不应迟于2007年8月8日，但原告直到2019年1月29日才主张该权益，已远远超过法定的诉讼时效规定，法庭应当依法予以驳回原告的起诉；2、原、被告关于拆迁补偿约定了补偿资产的交付时间是在拆迁补偿协议生效之日起两年半内，即2004年8月8日前，由此说明，即使法院认定应当给予拆迁补偿，关于拆迁补偿资产价格也应当以2004年8月8日前同类住宅的市场价为准；3、关于利息的计算，利息计算起算点应当是2004年8月8日，利率应当按照人民银行同期一年期的贷款利率计算，原告选择按照5年期的利率计算没有法律依据；4、关于搬迁费和临时安置补助费，在拆迁补偿协议书中已经约定由被告提供自有物业给原告临时居住一个月，该约定早已履行完毕，不存在需要给搬迁费和临时安置补助费的问题。破产受理后，扬名房产公司管理人发表意见称，关于第1项诉讼请求，与被告方此前的庭审答辩意见一致，应该按照广衡公司就珠海市香洲区先烈路22号房地产在价值时点2002年2月8日的评估单价作为标准进行计算。关于第2项诉讼请求，我方认为原告主张未按时交付房屋的租金损失与第1项诉讼请求相冲突，在原告已经主张了逾期交付房款的主张，其损失已经得到填补，而且被拆迁的物业是住宅，主张租金损失没有依据。关于第3项诉讼请求，按照原被告拆迁补偿协议书的约定，对于临时安置已经做了处理，现原告主张临时安置补助费及利息，拆迁安置补偿合同没有约定，原告的主张没有依据。关于第4项诉讼请求，现被告已经进入破产程序，恳请法院公平认定。被告扬名房产公司提交了以下证据：翻拍报纸照片。经审理查明，珠海市捷信达运输服务有限公司原名珠海市水上运输公司，2002年7月2日，经工商核准变更登记，珠海市水上运输公司变更名称为珠海市捷信达水上运输有限公司，2011年10月10日，经工商核准变更登记，珠海市捷信达水上运输有限公司变更名称为珠海市捷信达运输服务有限公司。2002年2月8日，珠海市水上运输公司作为甲方与扬名房产公司作为乙方签订了一份《拆迁补偿协议书》，主要内容为“一、甲方自愿将其权属的香洲××路××号屋宇交予乙方进行拆除。从拆除之日起，乙方愿意提供自有物业给甲方安排22户拆迁户临时居住1个月。二、拆迁面积：按照国土规划局确认后的面积…三、拆迁时间：甲方于2002年2月8日前将拟拆迁物业交给乙方拆除。四、甲方交付拆迁的房屋，保证搬迁完毕，在此之前的一切经济纠纷与乙方无关。五、补偿方式及时间：甲方须明确获得国土部门的旧房拆迁优惠政策指标并交给乙方使用，乙方在使用其拆迁指标后愿意按拆迁补偿政策对甲方进行相应补偿如下：乙方按实际享受的地价指标乘以政府规定地价（后有部分内容被涂黑并加盖有珠海市水上运输公司公章）补偿相应的资产给甲方。乙方补偿给甲方的资产为乙方开发的丽景湾花园二期B区工程，补偿资产价格以双方认可的评估所的评估价为准，楼层由甲方优先选择。补偿资产交付时间为本合同生效之日起之二年半内，如乙方未能在规定时间内交付房产，则在超出的时间内按国家规定的银行利率计算利息支付给甲方，直至房产交付为止。补偿资产办证费用双方按国家规定各自交纳。六、该协议未尽事项双方再另行商定。七、本协议一式两份，双方各执一份，自签订之日起生效。”扬名房产公司主张协议被涂黑部分的内容为“每平方米1420元”并认为是原告自行划黑，但扬名房产公司未能提交其所执协议。庭审时，双方确认案涉房屋于协议签好即交付被告拆除，扬名房产公司陈述案涉拆迁项目实际没有按原批复的丽景湾花园二期B区工程建设，实际建成的项目为扬名广场二期，约在2013年竣工并于2014年开业，原批复为商住用途，扬名广场二期为商业和写字楼用途，原告就此主张扬名房产公司按同地段同时期同面积房产计算价格对原告进行现金补偿。庭审时，就《拆迁补偿协议书》关于案涉香洲先烈路22号被拆迁房屋补偿标准的约定，原告主张按照有关拆迁补偿政策以丽景湾花园二期B区工程房产按1:1.1比例进行实物补偿；扬名房产公司认为是先按被拆迁房屋面积548.59㎡×地价指标1.1×2002年前后珠海香洲区土地挂牌价1420元/㎡计算出补偿价格为856897.58元，在确定补偿价格后再以该价格来确定补偿房产的面积，双方就补偿房产单价有争议的再由双方认可的评估机构来确定，原告对此回应称按《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法一》中的1:1.1系房产比例而非地价标准，扬名房产公司当时申请的地价标准为拆1免3，实际享受的地价标准是拆1免2；原告当庭提交的（2006）珠中法民一终字第478号民事判决书内容显示，扬名房产公司曾就案涉拆迁项目于2001年12月与珠海市桂山镇人民政府签订《房屋拆迁补偿协议》，该协议约定扬名房产公司按拆1补1.2比例向桂山镇政府补偿，协议中并存在“拆一免三”指标的表述，扬名房产公司并于该案中主张其实际获得“拆一免二”优惠，扬名房产公司于本案中表示对上述案件事实没有异议，并就此认可原告主张的拆迁补偿标准。因扬名房产公司确认无法提供合同约定的住宅房产对原告进行实物补偿，经本院释明需要对案涉被拆迁房屋所在拆迁项目同地段的同类住宅房产价值进行评估后，应原告申请，本院依法选定深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司（以下简称广衡评估公司）为案涉评估机构。评估过程中，就评估机构要求的明确参考对象要求，原告主张以双水湾二期房产作为参考对象并提供了一套该小区××单元××楼××房以供评估需要，扬名房产公司主张以丽景湾花园一期房产作为参考对象并认为评估价值应以2004年8月8日为评估时点，但扬名房产公司最终仅申请对被拆迁房屋于2002年2月8日时点的房产价值进行评估。广衡评估公司于2019年9月30日作出广衡（评）字[2019]第ZF09CB001号、广衡（评）字[2019]第ZF09CB002号评估报告，评估结果为珠海市香洲区××路××号双水湾二期于2019年1月29日价值时点平均单价为38000元/㎡，珠海市香洲区××路××号于2002年2月8日价值时点为单价3000元/㎡，经异议修正后，广衡评估公司又就珠海市香洲区××路××号××期××房于2019年1月29日时点价值出具评估结果为单价37800元/㎡（简单装修），原、被告就上述评估结果已无异议。原告支付了其申请评估的评估费用25754元，扬名房产公司支付了其申请评估的评估费用6614元。就原告请求的租金损失计算标准，原告表示按照广衡（评）字[2019]第ZF09CB001号评估报告中记载，评估机构使用收益法进行案涉评估时系按40元/月/㎡确定评估对象租金收入标准并取租金年递增率为5%，原告实际按2004年时租金标准为20元/月/㎡、年租金递增率5%标准计算，低于评估报告确定的租金收入标准。另查明，2019年11月4日，珠海市中级人民法院裁定受理扬名房产公司破产清算一案，本院于2020年1月6日应通知裁定中止诉讼，又于2020年7月恢复审理本案。本院认为，原、被告于2002年签署的《拆迁补偿协议书》符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。原告作为被拆迁人已将案涉××路××号房屋交由被告拆迁，被告应当按照约定向原告支付相应的补偿。按照协议约定，双方选择的为调产安置的补偿方式，案涉被拆迁房产系住宅用途，被告应该按照双方确认的1:1.1比例补偿603.45㎡（548.59×1.1）住宅房产予原告，由于拆迁项目规划变更，被告实际建设的项目已无住宅类房产，原告主张被告按照同地段同类房产评估价格进行货币补偿，理据充分，本院予以支持。原告协议时选择的系调产安置补偿方式而非货币补偿方式，没有证据显示在项目规划变更后被告有及时与原告进行协商重新确定拆迁补偿方式及标准，被告申请对被拆迁房屋于拆迁补偿协议签订时的价格进行评估并试图以该价格作为拆迁补偿计算标准，没有合同依据和法律依据，本院对此不予采纳。关于评估价格的采纳，被告曾主张以丽景湾一期房产作为参考对象，但未申请对其进行评估，应就此承担相应的举证不利后果，原告申请作为参考对象的双水湾二期房产与案涉拆迁项目实际建成的扬名广场二期位于同一片区，两区域仅有一路之隔，项目建成及投入使用时间亦相隔不远，可以作为确定案涉拆迁货币补偿的参考依据，鉴于双方就调产安置补偿房屋的朝向、楼层等均未作详细约定，本院依法采纳双水湾二期的平均评估单价38000元/㎡作为计算案涉货币补偿的单价标准，原告请求被告支付拆迁补偿款22931100元（38000×603.45），有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的临时安置补助、租金损失及利息或违约金。《拆迁补偿协议书》仅就拆除之日后一个月的临时过渡作出安排，在没有证据显示被拆迁人有放弃临时安置补助及拆迁人有按约定向被拆迁人提供临时居住物业的情况下，被告应当向原告支付自拆除之日起至协议约定补偿交付之日止的临时安置补助，被告未及时向原告支付临时安置补助，亦应向原告支付相应的利息。之后被告仍未能依约向原告交付补偿物业，按协议约定被告应按国家规定的银行利率向原告支付利息，该约定实为当事人就拆迁人逾期交付违约责任的约定，该利息实为违约金性质，原告请求被告支付协议约定补偿交付时间以后至2019年1月28日期间的租金损失并以评估应补偿房产当时价值为基数按相应银行贷款利率主张2019年1月29日至2019年11月3日期间的逾期支付违约金，有事实和合同依据，符合法律规定。关于诉讼时效。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告系基于被拆迁房屋的物权提出主张，被拆迁房屋拆除后，其权益已然转化在拆迁补偿安置合同确定的权益当中，虽然因故原告只能主张为货币补偿，但该基于被拆迁房屋的货币补偿仍应具有物权属性，依法不应适用诉讼时效的规定，对被告关于原告被拆迁房屋补偿请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。至于原告就临时安置补助、租金损失及利息或违约金提出的主张，该部分内容均属债权请求权范畴，没有证据显示原告有在提起本案诉讼前向被告进行过主张，对被告关于上述请求内容的诉讼时效抗辩，本院予以采纳，本院仅支持原告主张的本案起诉前倒推二年即2017年1月29日至2019年1月28日期间的租金损失和2019年1月29日至2019年11月3日期间的逾期支付违约金。关于租金损失的计算。原告系依据案涉评估采用评估方法中收益法所确定的租金计算标准主张租金损失，且原告主张的租金损失计算标准略低于上述评估确定的租金标准，在案涉评估结果已获采信的情况下，该计算方式并无有何不妥，对此本院予以采纳。根据原告主张的计算标准，2017年1月29日至2019年1月28日期间的租金损失为546320元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市捷信达运输服务有限公司支付拆迁补偿款22931100元；二、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市捷信达运输服务有限公司支付2017年1月29日至2019年1月28日期间的租金损失546320元；三、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市捷信达运输服务有限公司支付2019年1月29日至2019年11月3日期间的逾期支付违约金（以22931100元为基数，自2019年1月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的一年期同类资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月3日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告珠海市捷信达运输服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185514元，由原告珠海市捷信达运输服务有限公司负担20000元，被告珠海市扬名房产开发有限公司负担165514元；保全费5000元，由被告珠海市扬名房产开发有限公司负担；评估费32368元（25754+6614），均由被告珠海市扬名房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  胡艳霞人民陪审员  冯小明二〇二〇年八月二十七日书 记 员  梁慧欣何倩