长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初2349号 原告：潘静，女，满族，1989年12月23日生，住长春市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：马双艳，吉林中玖律师事务所律师。 被告：吉林省万浦房地产开发有限公司，住所地长春市高新开发区超群街**孵化大厦****。 法定代表人：王茂福，总经理。 委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鹏，吉林升圆律师事务所实习律师。 被告：长春市领域商贸有限公司，住所地吉，住所地吉林省长春市宽城区凯旋路与台北大街交汇长春宽城万达广场B地块****幢****房v> 法定代表人：王萌萌，经理。 委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。 原告潘静与被告吉林省万浦房地产开发有限公司（以下简称万浦公司）、被告长春市领域商贸有限公司（以下简称领域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘静及其委托诉讼代理人马双艳，被告万浦公司的委托诉讼代理人张景顺、杨明，被告领域公司的委托诉讼代理人徐永平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘静诉称，2018年10月17日，原告与第一被告长春市领域商贸有限公司签订了万浦小镇购房协议书，协议中约定原告作为买方购买卖方吉林省万浦房地产开发有限公司万浦小镇项目A区×栋18××号房，原告采用按揭贷款首付348839元，其中定金20000元。同日，原告履行完付款义务。第二被告吉林省万浦房地产开发有限公司在2018年9月委托第一被告销售“万浦小镇”项目楼盘。现由于非原告原因，二被告不履行义务，未将原告已购买房屋交付和过户给原告，侵害了原告的合法权益，现根据相关法律起诉至贵院，请求：1、判令二被告返还原告已付购房款348839元及利息(以348839元为基数,自2018年10月17日起至2019年8月19日期间,按照中国人民银行同期贷款利率计算;自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)。2、请求法院判令二被告另行给付原告定金2万元。3、诉讼费由而被告承担。 被告长春市领域商贸有限公司辩称，我方的销售行为系受万浦委托，根据合同法相关规定受托人的行为所产生的后果应当由委托人承担，且该部分款项已经由我方转给万浦和长城公司，因此我方不承担返还责任。 被告吉林省万浦房地产开发有限公司辩称：购房协议是领域公司与原告签订的，房款由领域公司收取，并没有支付给万浦公司，因此，万浦公司没有返还房款的义务；本案没有解除合同的约定条件和法定条件，如原告按照购房协议的约定支付房款，我方可以按照购房协议履行房屋的交付义务和办理按揭贷款及房屋备案签订正式的商品房买卖合同，购房协议可以继续履行，原告的诉讼请求没有合同依据，应当判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年10月17日，潘静作为买方与被告领域公司作为卖方代理人签订《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》一份，约定：潘静购买了被告万浦公司开发的万浦小镇项目A区×栋18××号房，面积122.57平方米。房屋总价款1158839元，采用银行按揭方式购买。按揭付款：定金人民币20000元在签订本协议书时付清，首期房款（总价的30%)，即人民币348839(含定金)须于2018年10月17日之前付清，并于2019年1月17日前办理完成剩余房款的银行按揭手续（以卖方收到相关按揭贷款为准)。领域公司于2018年10月17日向潘静出具了《收据》一张，内容为：A×-18××首付款348839元。被告万浦公司是案涉房屋开发商，万浦公司与领域公司签订了《万浦小镇销售代理服务合同》，万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇。服务期限自2018年9月13日至2019年9月13日止。被告领域公司、领域公司法定代表人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5220万元。 另查明，2019年4月20日，万浦公司在案涉小区发布《公告》，内容为：为加快“万浦小镇”项目销售进程，我公司于20I8年9月委托长春市领域商贸有限公司以我公司名义代理销售“万浦小镇”项目部分尾盘。由于领域公司在代理期限内存在未经我公司允许私自以长春领域公司名义签订销售协议，私自收取截留销售款、未在规定期限内完成销售任务以及其他违反协议约定的情形，我公司已经于2019年4月20日向该公司发出正式通知，解除对该公司的委托，停止该公司在万浦小镇项目上一切销售经营活动，现正式公告如下：由于长春领域公司私自收取截留销售款，没有将销售款给到我公司，我公司无法得知该部分房屋的销售情况，所以我公司没有办法也不能交付该部分房屋。鉴于此，目前我公司表示对所有由长春领域公司出具的收款收据及与业主签订的销售协议均不予论可；由此产生的一切责任，均由长春领域公司承担；望此部分购房者尽快与我公司取得联系。特此公告。(附我公司剩余房源)。 再查明，长城资产管理公司是被告万浦公司的债权人，长城资产管理公司收取购房款后冲抵其与万浦公司之间的债权债务。万浦小镇项目A区×栋18××号房现处于法院查封状态。 本院认为，潘静作为买方与被告领域公司作为卖方代理人签订《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，万浦公司在2019年9月25日已经取得上述房屋的预售许可证，故上述《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》真实有效，双方应严格按照上述协议履行各自义务。领域公司的销售行为系有权代理，领域公司以自己的名义收取潘静购房款行为的法律后果应当由万浦公司承担。理由为：第一，万浦公司已授予领域公司销售万浦小镇的独家代理权限。万浦公司与领域公司签订的《万浦小镇销售代理服务合同》第3.3.1约定，“独家代理权。甲方确认本项目的销售由乙方独家销售代理。除双方另有约定外，甲方不得自行销售或者委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前解除对乙方的委托，否则视为甲方违约，但因乙方违约并依本合同约定或依法律规定，甲方可解除本合同的除外”；第11.4条约定，“负责所有与销售有关的文档资料的填写，合同文本打印，签订《商品房买卖合同》并负责对向客户做出合理、合法解释”，上述约定已明确授予领域公司销售案涉房屋及签署合同的代理权限。第二，万浦公司张贴于售楼处的《万浦小镇项目授权声明》也明确了万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇A区、B区所有商品房，潘静在2018年10月17日支付的348839元购房款也是支付至领域公司账户。因此，潘静有理由相信领域公司具备代理销售案涉房屋、签订案涉房屋认购书以及收取房款的资格与权利。第三，领域公司系以万浦公司的名义而非以领域公司自身名义销售案涉房屋。《万浦小镇销售代理服务合同》中，合同载明卖方为万浦公司，领域公司以卖方代理人的身份在合同尾部盖章。第四，根据领域公司提交的转账凭证显示，领域公司及其法定代表人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5220万元，而潘静348839元购房款的付款时间为2018年10月17日，付款时间在上述期间内。且领域公司认可该购房款348839元已支付给万浦公司。万浦公司与领域公司就收款权限等事项作出的若干约定均系万浦公司与领域公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意第三人。万浦公司亦不能提供潘静知道或应当知道领域公司无权代理万浦公司收取购房款的任何证据。至于万浦公司所称其没有收到购房款，则属于万浦公司与领域公司之间因代理关系所产生的处理委托事务取得的财产转交纠纷，万浦公司不能将因销售代理产生的纠纷作为买卖合同中履行抗辩权的事由，对因销售代理产生的纠纷万浦公司可以另行解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。领域公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。故潘静已经履行交付购房首付款（含定金）的义务，万浦公司应按照合同约定为潘静办理后续的银行按揭服务等义务。关于潘静请求法院判令二被告立即返还已付购房款348839元及利息问题，如前所述，上述违约责任应由万浦公司向潘静承担。经本院释明，潘静主张解除上述《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》，根据万普公司在2019年4月20日的《公告》及案涉房屋现已经处于查封状态，应符合潘静所主张的《中华人民共和国合同法》第九十四条：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务。故潘静主张的解除《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》本院予以支持。合同解除后，万浦公司应返还潘静购房款及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故万浦公司应自2018年10月17日后90天，即2019年1月16日起以348839元为本金支付至实际给付之日的利息。关于潘静所主张的定金20000元一项，因《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》明确约定定金数额为2万元，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，收受定金一方不履行预定的债务的，应当双倍返还定金，故万浦公司应返还潘静定金20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、解除原告潘静与被告长春市领域商贸有限公司于2018年10月17日签订《吉林省万浦房地产开发有限公司房屋销售协议》 二、被告吉林省万浦房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告潘静购房款348839元及利息（利息自2019年1月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告吉林省万浦房地产开发有限公司于本判决生效立即返还原告潘静定金20000元； 四、驳回原告潘静的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6833元减半收取为3416.5元由被告吉林省万浦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  郭鹏飞 二〇二〇年八月十二日 书记员  王 越