西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10026号原告：高涛，男，汉族，1974年8月2日出生，住西安市莲湖区。被告：谢颖，女，汉族，1986年2月17日出生，住西安市莲湖区。被告：王晓鸣，女，汉族，1959年3月25日出生，住西安市莲湖区省。原告高涛与被告谢颖、王晓鸣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高涛，被告谢颖、被告王晓鸣到庭参加了诉讼。本案依法审理，现已审理终结。原告高涛诉称：2018年1月，原告与被告王晓鸣签订了房屋租赁合同，将位于高新区XX路XX号XX大厦XX室商铺出租给原告用于生活美容经营。约定每月租金为15000元整，口头约定其它费用由被告承担。原告需向被告支付15000元租房押金，合同签订了并支付了押金15000元整。两日后被告王晓鸣找到原告说，她不负责其它费用，我不同意，要求终止合同，被告王晓鸣说，终止可以，属于我违约，押金不退，并告知我她女儿即房屋所有人谢颖在公安机关工作，她啥也不怕。其它费用还必须交给她个人！本人无奈！为了已经付出的大量投资只能忍让，苦心经营！半年后，高新区街景改造，店铺被遮挡半年之久，周边租户纷纷转让。或者房夺主动让利减免租金，我也与被告商量减免租金，被告一口回绝，说又不是不能营业，围挡是政府行为，你去找政府吧，原告再次忍让！时间到了2020年1月下旬，武汉疫情袭来，原告响应政府号召，提前锁门歇业，回家自行隔离至今！就在疫情蔓延最严重的时候,即2月14号，被告发来信息催缴房租，我回复时下疫情这么严重，所有的商家都无法经营，这个时候催缴房租不合适吧？被告说又不是我不让你经营，你必须按照合同约定按时缴纳房租，我说既然这样那就按照合同约定，如遇不可抗拒因素可终止合同，咱们商量，你把押金退给我，我把店里的空调等东西都留给你，并且和被告谢颗联系了，希望站在国家公务员的角度考虑一下，谢颖回复，我的房子又没有倒塌，也不是我不让你经营，不属于不可抗力因素，你要终止合同属于单方违约，我不会退还押金的，你随便，爱咋咋的！之后几天后，我去店里拿点东西，发现商铺门被物业锁了，说是房东说我们不干了，要把2020年2月的公用水费交了，（全民居家隔离期间）我随即报警，110有出警，物业迫于压力把门打开了，我走后又把门锁了，3月4号，被告要求我尽快把我的东西拉走，我说现在这种情况也找不到搬家公司，也没有工人，况且我的门还被人锁着呢我啥也干不了，被告再次强调，不可抗力因素在我的房子上不存在，你尽快交清欠费把你东西拉走，唉。现原告诉至法院，请求判令：1、与被告解除租赁合同；2、被告退还租房押金15000元；3、被告退还由原告支付的房屋租赁所得税，合同期内由被告收取的物业管理费用合计5567元；4、本案诉讼费由被告承担。被告谢颖、王晓鸣辩称：一、答辩人在租赁过程中严格依照合同约定履行义务，无任何违约情形，更无任何侵害被答辩人权利行为。首先，被答辩人在其诉状中称其要求退还押金的理由为疫情原因，但答辩人与被答辩人的合同关系并不因为疫情而必然解除，所谓疫情原因仅仅是被答辩人无理说辞。答辩人与被答辩人间签订了五年房屋租赁，目前合同仅执行了两年，尚有三年未执行，新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除，完全可以通过延长租期等行为补救。新冠肺炎疫情防控措施的影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。因此被答辩人单方面终止合同已违反了合同条款，构成了严重违约，按照合同约定，不应退还押金。其次，被答辩人诉称其与答辩人王晓鸣口头约定其他费用由答辩人王晓鸣承担，此表述明确与事实情况不符。租赁合同中第六条明确约定，水电费、物业费由承租人承担，何来口头约定一说？同时，高新区XX路XX段，租金高昂，被答辩人为了取得优惠的房租。明确承诺一切税费由其自主承担，答辩人王晓鸣基于对人性本善的相信，答应了被答辩人的要求并给予优惠租赁价格。依据被答辩人诉状载明信息，其只缴纳了所得税，更为过分的是，被答辩人在双方发生争议后出于报复心理，于2020年3月23日向国家税务总局举报二答辩人未缴纳房屋租赁税金，至此二答辩人方才知晓被答辩人并未履行其承诺缴纳税费。为践行每个公民的纳税义务，答辩人王晓鸣在知悉被答辩人逃税行为后及时去税务局办理了纳税手续，代为缴纳税金76191.24元。若当初被答辩人不认可承租方应缴纳全部税金这一约定，为何其诉状中单单会提到其缴纳了所得税?被答辩人这一行为堪称现实版的农夫与蛇。最后，2018年高新区街景改造工程拉开，政府已给各商户提前留出路口，在不影响其经营的情况下工程有序进行。在此期间，被答辩人屡次三番提出无理要求，甚至要求答辩人王晓鸣给政府说停工。要知道，答辩人王晓鸣是一位近六十岁的老人，接到被答辩人的电话后，为了使被答辩人心安，答辩人王晓鸣去商铺位置拍了照片，图文并茂的给被答辩人说明清楚政府已给整条街的商户留出了出口，不影响被答辩人正常经营。答辩人帮助被答辩人维护其利益的类似行为在租赁期间内多次发生。二、本案真实事实情况为：2018年1月，答辩人谢颖委托母亲即答辩人王晓鸣与被答辩人签订位于高新区XX路XX大厦XX层商铺的房屋租赁合同，租资期为：2018年1月1日至2022年12月31日，同时约定房租起租日为2018年3月1日。本着建立良好合作关系的愿望，答辨人承诺2018年1月至2018年3月1日期间，房屋可交于被答辩人免费使用。根据租赁合同约定，房租为半年一付，承租人应提前半个月将房租足额转至出租人指定账户，截止2月15日，答辩人王晓鸣未见被答辩人交来房租，便给被答辩人打电话提示需交房租，被答辩人不但不交而且不客气的质问“你现在问我这话合适吗?”同时，被答辩人在电话里明确表示不再执行合同、拒绝缴纳房租并要求答辩人王晓鸣退还其房屋租赁押金15000元(壹万伍仟元整)。由于合同未到期，且被答辩人单方面拒绝履行合同且未尽提前告知义务，根据合同约定，答辩人王晓鸣不予退还高涛所缴纳的房租押金15000元（壹万伍仟元整)。由于答辩人王晓鸣拒绝了被答辩人的无理请求，被答辩人转而给答辩人谢颖打电话要求退还押金，并电话威胁道“我知道你是国家公务员，我还知道你的身份证号码，你不退我押金损失最大的是你！”2020年2月29日，答辩人王晓鸣提示被答辩人高涛若不再续租，请尽快将房屋内的个人物品搬离，被答辩人不予理会。2020年3月23日，经多次催促无果，为避免扩大损失，答辩人王晓鸣无奈只得在多方见证下将门锁打开，将滞留物品搬离房内并妥善保管。2020年4月，答辩人谢颖委托答辩人王晓鸣将房屋租赁给茶海棠(高新路店）使用，在其装修期间，被答辩人于4月21日、4月23日、4月27日多次采用锁门、堵锁眼、随意报警等不正当手段骚扰、阻挠茶海棠（高新路店）装修，并恐吓茶海棠(高新路店）不要租赁此房屋，否则他会来揭墙皮（茶海棠(高新路店)已报警，可从高新路派出所核实报警情况)，并扬言他要让二答辩人承受更大的损失。2020年3月，被答辩人恶人先告状，到高新区扫黑除恶办公室诬告答辩人谢颖为黑社会，已严重影响到答辩人谢颖名誉及正常生活，答辩人对高某某行为保留追究其刑事责任的权利。三、被答辩人的恶意违约行为及其他侵权行为已给答辩人造成重大损失。1、2020年2月15日被答辩人明确表示不再租赁房屋及缴纳房屋租金后，答辩人王晓鸣多次催促高涛将其个人物品搬离，而被答辩人拒不配合且严重影响新租户正常经营。2020年3月23日，答辩人王晓鸣在多方见证下将被答辩人物品搬离并保管，产生的具体费用如下：(1)2020年3月1日—-2020年3月23日房屋租金共计11500元（2)拆卸空调费用300元（3)2020年3月23日至今仓储保管费10800元；2、被答辩人未按承诺代为缴税，答辩人代为缴纳的税费为76191.24元；3、被答辩人屡次强扰、阻挠新租户装修导致工期推迟，租户或要求答辩人承担的损失；4、被答辩人诬告答辨人谢颖为黑社会保护伞对其造成的名誉损失及应承担的刑事责任。疫情当下，国之殇矣。疫情期间，商铺非常难出租，被答辩人单方面终止合同并拖欠房租后，先是赖着不搬离物品，又在答辩人好不容易租出去房屋后屡次三番骚扰新租户，严重影响正常经营，造成直接经济损失98791.26元。国难不是经营失败的遮羞布，更不是伤害他人权利的武器，被答辩人一个正值壮年的男人却不断侵犯一个靠房租吃饭的老人和一个刚生完孩子尚在哺乳期的妈妈的权利，不断找答辩人麻烦，严重影响了我们的正常生活，希望法官予以公正的评判。经审理查明，2018年1月13日，被告王晓鸣作为被告谢颖（出租方）委托代理人与原告高涛（承租方）签订《房屋出租合同》，合同约定被告谢颖将位于西安市高新区XX路XX号XX室商铺出租给被告，房租赁期限5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止，合同签订之日起至2018年3月1日为装修免租期。租金每月15000元，2018年9月1日起，原告按照六个月交付一次租金，每次提前15天付款。原告于合同签订之日起，交付一个月房租15000元作为押金，合同解除后三天内，原告将房屋交付被告确认后，被告需将押金全额退还原告。同日，原告向被告谢颖的委托代理人王晓鸣交纳押金15000元。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋给被告使用，双方确认原告已将截止2020年2月29日前的房租、物业管理费交清。2020年2月15日，被告向原告催要下半年房租，原告表示因疫情期间及物业公司锁门无法经营，后原告在电话中表示要求解除合同，被告代理人王晓鸣确认与原告沟通无果后表示同意解除合同。2020年3月3日，被告王晓鸣以微信方式告知原告搬离其租赁房屋内物品，因该商铺尚有公摊水费没有交清，所在物业公司将商铺大门锁闭。被告确认涉案商铺已于2020年4月另行出租。原告主张交纳的税费1641.6元应由被告承担。同时主张被告返还原告已支付的物业费5567元，被告确认收到原告上述物业费，但称该物业费已缴纳至物业公司。以上事实，有《房屋出租合同》、押金条、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告谢颖之间的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告提出因疫情原因解除合同，双方就继续履行沟通未果后，被告同意了原告解除合同的要求，自此，双方就不再继续履行租赁达成合意，原告与被告谢颖之间的租赁合同关系予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，租赁合同解除后，被告主张原告退还房屋押金15000元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，双方应对屋内原属原告物品进行清点交接。庭审中，被告主张已将物品搬离至瑞欣大厦地下车库并产生保管费，要求原告支付保管费后才能返还物品，在调解无果的情况下，本院已告知双方尽快对物品进行清点交接，以避免损失扩大。因被告谢颖未就此事以反诉方式提出，本案依法不予涉及。关于被告辩称原告违约一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠肺炎”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，原告履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，原告系个体经营行业，停产停工势必对原告经营造成影响，原告实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当免除原告的违约责任。被告主张原告违约的辩解，本院依法不予采信。关于原告主张退还税费一节，因不属于法院受案范围，本案依法不予涉及。关于原告主张退还物业费一节，因原告已实际享受了物业公司提供的物业服务，原告要求退还物业费无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求王晓鸣承担还款责任一节，因其仅系被告谢颖的委托代理人，与原告不具有租赁合同关系，原告主张被告王晓鸣承担还款责任的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告高涛与被告谢颖于2018年1月13日签订的《房屋出租合同》予以解除；二、被告谢颖应于本判决生效起十日内退还原告高涛房屋押金15000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求；本案案件受理费9406元，减半收取后由原告与被告谢颖各半承担承担2351.5元，因原告已预付，被告谢颖在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二〇年八月二十八日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1