广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2876号 上诉人（原审被告）：柳州市某某房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市。 法定代表人：刘某才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫东菲，该公司员工。 委托诉讼代理人：李金鑫，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑某顺，男，1981年11月出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审原告）：刘某芳，女，1982年5月出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃娆，广西可以律师事务所实习律师。 上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房开公司）因与被上诉人郑某顺、刘某芳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法查明后改判；二、判令一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审在没有查明逾期办理产权备案对被上诉人必然造成或已经发生的损失情况下，对违约金的认定与判决法律适用自相矛盾。判决不公，无法令人服判。根据谁主张，谁举证原则。一审中，被上诉人并未提交任何证据证明支持其以失去正常上市交易、无法贷款融资（部分业主小孩还无法入读公立学校）事由来主张损失的诉请。然而，一审对违约金上的认定“……且从《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金的支付并不以是否给原告造成损失为前提，……”在判决上却适用以《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定判决。从上述内容上看，一审一方面认定不以损失为前提，同时判决的法律适用上却以约定的违约金低于造成的损失为依据。显然的自相矛盾无法服判。二、一审在未查明逾期办证原因情况下，片面认定涉案条款（合同第十五条）内容违背合同法中公平和诚实信用原则，以此酌定调整增加违约金，违背了合同法中意思自治原则。—审中上诉人已提交了另案一审判决书证明并非上诉人主观恶意逾期协助被上诉人办证，而是第三人（承建人）拒不向上诉人提供被上诉人办证所需材料，导致上诉人不能依约协助被上诉人办证后果。然而一审法院却片面从涉案条款内容上简单认定。现上诉人从以下几方面阐述涉案条款内容也未违反公平和诚实信用原则。首先，涉案合同在平等自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同内容条款没有违反法律的强制性规定，为有效合同。也不存在损害国家集体和其他第三人的合法权利情形，对双方均有约束力；其次，涉案合同采用的是中国建设部和国家工商行政管理局共同监制的标准合同文本，并非上诉人自行拟制。标准合同文本首先指向该违约金是一次性违约金。并且，逾期办理产权备案的违约条款，在合同中已采用下划横线方式特别标识，被上诉人作为具备签约能力的人，对合同条款内容没有任何理解上的歧义，完全理解并充分愿意接受合同条款及其产生的合同后果，这属于被上诉人对自己民事权利的处分。如果被上诉人签约时认为，逾期办理产权备案违约约定过低，有失公平，违反诚实信用原则。被上诉人完全可以自行选择第十五条第2项约定“买受人退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金”或第1点也是约定以退房方式的违约后果来解决纠纷；最后，本案买卖的标的是商品房，作为被上诉人（买受人）最主要是通过交付房款来实现对房屋的占有和使用目的，上诉人早已将符合质量标准的房屋交付被上诉人，被上诉人也承认对房屋占有和使用，被上诉人已实现了合同主要目的。根据涉案合同第九条第2项“出卖人逾期交房的违约责任”，作为出卖人的上诉人，逾期交房违约责任是按日支付已付房款万分之一计算违约金，基于上述约定，上诉人不但要承担按时间计算的逾期交房违约责任还要承担按时间计算的逾期办理产权备案约定的违约责任。在被上诉人对房屋持续占有和使用的同时，在没有任何证据证明损失的情况下，上诉人要按时间持续增加承担违约责任。按一审判决，稍经时日被上诉人在继续占有和使用房屋的同时，可以得回全部购房款。如此判决，不容置疑的违反法律公平。另，被上诉人是以银行按揭贷款方式进行购买，根据上诉人提交的证据证明，上诉人在贷款发放之日至办妥房屋产权证止期间，对被上诉人在银行未付的贷款承担连带保证责任。并曾发生过按揭贷款业主不按期归还本息，上诉人要承担连带保证责任的事实。合同各项违约金的约定应从总体情况来综合确定，违约金条款应是一个有机整体，不应单独割裂理解。综上，从涉案合同第十五条约定内容，也没有违背合同法中公平和诚实信用原则。公平和诚实信用原则是对弥补法律规定的不足、约定有漏洞和保证私法自治原则实现的救济依据。但本案中，涉案合同未违反法律规定，合法有效，涉案条款对违约后果处理的几种方式进行约定，是双方意思自治体现。一审法院该认定实际上违背了合同法的意思自治原则。三、一审对被上诉人明知涉案商品房暂时无法办理产权证的认定问题。从涉案商品房的《商品房买卖合同》（简称涉案合同）价格和协助办证时间约定内容与上诉人向一审法院中提交的，也是由一审法院受理并审理的逾期办证系列案中的《商品房买卖合同》（简称系列案合同）中协助办证时间约定以及同等条件房源的《商品房买卖合同》（简称同等条件房源合同）价格约定比较上看。涉案合同约定协助办证时间为360天，系列案合同约定为60天；涉案合同约定购房价格为5211.05元/m2，同等条件房源合同为6849.36元/m2，较同等房源的房价少了23.9%。另结合，一审法院在审理之前的系列案时已查明逾期在涉案房屋当地已是家喻户晓（购房业主因逾期办证拉横幅）的事实。据此，按常理，被上诉人购房时是知道或应当知道上诉人是暂时无法协助办理产权证这个客观事实的。四、一审明知上诉人并无恶意而不为，判决上诉人在有限时间内协助被上诉人办理产权登记行为，判决不公。一审法院在本案之前的系列案执行中已知上诉人并不是恶意不履行，而是涉案房屋的承建人（区一建）拒不履行提供竣工备案资料而导致上诉人无法履行协助办理产权登记备案事实。然而，一审法院在第一项判决中，却让上诉人在有限时间内履行协助办理产权备案登记，加大上诉人的赔偿责任，判决不公。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不公，请求二审法院依法查明事实后改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人郑某顺、刘某芳辩称，我方认为一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请，维持原判。 郑某顺、刘某芳向一审法院起诉请求：1.判令某某房开公司办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助郑某顺、刘某芳办理柳州市房屋权属登记手续；2.判令某某房开公司支付违约金74550元（违约金以购房款700000元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年3月17日起至某某房开公司将办理房地产权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。截止2020年2月17日，违约金为74550元）；3.本案的全部诉讼费由某某房开公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月22日，郑某顺、刘某芳作为买受人，某某房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：郑某顺、刘某芳购买某某房开公司开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为700000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不负相关违约责任。”合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，郑某顺、刘某芳依约按照首付加按揭贷款的方式共计向某某房开公司支付购房款700000元。2016年4月6日，刘某芳缴纳契税10500元，同月25日，郑某顺、刘某芳向某某房开公司支付代办房产证费用220元及其他费用。2016年4月25日，某某房开公司将按涉商品房交付给郑某顺、刘某芳使用。2016年4月29日，某某房开公司向郑某顺、刘某芳开具《销售不动产统一发票》，发票记载金额为700000元。由于某某房开公司至今仍未向产权登记机关报备办理房地产权属登记证书需要的资料，导致郑某顺、刘某芳未能取得房屋权属证书，经与某某房开公司协商未果后，郑某顺、刘某芳遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 庭审中，某某房开公司主张其已在向郑某顺、刘某芳出售案涉商品房时告知郑某顺、刘某芳案涉商品房暂时无法办理权属证书，郑某顺、刘某芳在明知涉商品房暂时无法办理权属证书的情况下仍愿意与某某房开公司签订《商品房买卖合同》，故不应由其承担违约责任。 一审法院认为，综合双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1.郑某顺、刘某芳起诉是否超过诉讼时效？2.某某房开公司协助办理房屋权属登记的义务具体如何？3.郑某顺、刘某芳诉请的逾期办证违约金如何计算？ 郑某顺、刘某芳与某某房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 针对争议焦点1，该院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。按照双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，某某房开公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，双方一致认可案涉商品房的交房时间为2016年4月25日，某某房开公司最迟应当于2017年4月20日（交房之日的次日即从2016年4月26日起计算至第360日）将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但某某房开公司并未在该日期前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。此时，郑某顺、刘某芳应当知道其权利被侵害，诉讼时效应从2017年4月21日起开始计算。郑某顺、刘某芳于2020年2月24日向该院提起诉讼主张权利，并未超过3年的诉讼时效，故该院对某某房开公司辩解称郑某顺、刘某芳主张某某房开公司逾期办证违约金已过诉讼时效的意见不予采纳。至于郑某顺、刘某芳是否向有关部门反映办理房屋权属证书的诉求并不影响本案对诉讼时效的认定。 针对争议焦点2，合同签订后，郑某顺、刘某芳已向某某房开公司付清全部购房款并缴纳相应税费及预办证费用，某某房开公司已将房屋交付给郑某顺、刘某芳，根据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，某某房开公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由某某房开公司提供的资料报产权登记机关备案，但某某房开公司至今未履行该项义务，其行为已构成违约，某某房开公司应当履行相应的义务，将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，并协助郑某顺、刘某芳办理案涉房产权属登记手续。因此，郑某顺、刘某芳要求某某房开公司办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助郑某顺、刘某芳办理柳州市房屋权属登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。 针对争议焦点3，该院认为，某某房开公司未按合同约定的期间将由其提供的资料报产权机关备案登记以办理房屋权属登记，构成违约，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人在签订涉案《商品房买卖合同》时就知晓涉案商品房无法办理产权登记的事实，但上诉人未能提交充足证据证实，本院不予采纳。关于违约金标准的确定，郑某顺、刘某芳认为《商品房买卖合同》中所约定的违约金明显低于其损失，请求按每日万分之一的标准计算违约金，该院认为，郑某顺、刘某芳已依约足额支付了全部购房款、缴纳相应税费及办证费用，至今某某房开公司却已逾期三年以上未履行协助办证义务，导致郑某顺、刘某芳未能取得房屋权属证书，且从《商品房买卖合同》第十五条的约定来看，违约金的支付并不以是否给郑某顺、刘某芳造成损失为前提，某某房开公司支付违约金后，仍不免除其继续履行的责任，具有一定的惩罚性，但如果完全按照该约定，在某某房开公司一直不履行该义务的情况下，郑某顺、刘某芳亦只能要求某某房开公司支付违约金700元（700000元×0.1%），该违约金本身难以有效督促某某房开公司积极履行协助办证义务，不符公平及诚信原则的要求。考虑到郑某顺、刘某芳实际已占有、使用涉案房屋等案件情况并结合逾期办证的行为性质及在其他违约情形下合同的相关约定，该院对郑某顺、刘某芳要求适当增加违约金的请求予以支持，即以已付房款总额70000元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年4月21日(交房之日的次日起算至办证期限360日届满之日的次日)计至某某房开公司将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。郑某顺、刘某芳主张从2017年3月17日起至2017年4月20日期间的违约金，缺乏依据，该院不予支持。从2017年4月21日起暂计算至2020年2月17日的违约金为72310元（700000元×1?×1033天），郑某顺、刘某芳诉请超出部分，缺乏依据，该院不予支持。至于某某房开公司在庭审中所提出的某某房开公司在出售案涉商品房时已告知郑某顺、刘某芳案涉商品房暂时无法办理权属证书且郑某顺、刘某芳已通过其弟知道案涉商品房暂时无法办理产权证的情况下仍愿意与某某房开公司签订《商品房买卖合同》，故不应由其承担违约责任的辩解意见，由于某某房开公司并未向该院举证证明，应由其承担举证不能的法律后果，该院对某某房开公司上述辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、柳州市某某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助郑某顺、刘某芳办理柳州市房屋权属登记手续；二、柳州市某某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向郑某顺、刘某芳支付违约金（从2017年4月21日起暂计算至2020年2月17日的违约金为72310元，之后的违约金，以700000元为基数，按每日万分之一的标准，从2020年2月18日起计算至柳州市某某房地产开发有限责任公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由柳州市某某房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回郑某顺、刘某芳的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：上诉人二审中提交的刘某、蒙某舟与某某房开公司签订的《商品房买卖合同》以及广西壮族自治区柳州市XX区人民法院（2020）桂XX执XX号之一《执行裁定书》与本案并无法律上的实际关联，本院不将其作为定案依据。上诉人二审中提交的《莲花社区人大代表接收选问题》虽系复印件，但被上诉人对其真实性予以认可，本院予以确认，但该证据并不能反映被上诉人在签订合同时就知道涉案房屋无法办理权属证书，本院对该证据的证明目的不予采纳。上诉人二审中提交的广西壮族自治区柳州鱼峰区人民法院（2019）桂0203执2236号通知书反映的是上诉人与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司等之间的建筑工程合同纠纷的情况，该案件当事人之间的法律行为效力不能及于被上诉人，本院对该证据的证明目的不予采纳。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人至今未履行该项义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张系因案外人（施工方）拒不向其提供被上诉人办证所需材料，导致上诉人不能依约协助被上诉人办理权属证书，但该情况不是双方合同中约定的可免责事由，该情况也不属于法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因，根据合同相对性原则，上诉人不能以案外人的因素拒绝承担违约责任，对该项异议本院不予采纳。关于违约金的标准，被上诉人主张合同约定的违约金过低，要求调整违约金。对此本院认为，双方的《商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.1%支付违约金”，换言之，上诉人无论何时为被上诉人办理房产证，都只需向被上诉人支付房款0.1%违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化。如按该合同条款履行，则未能起到督促开发商尽快履行产权备案义务以免承担更重违约责任的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿和惩罚双重性质，与公平原则相悖。一审法院根据公平、平等原则，综合考虑当事人的过错程度以及逾期利益损失，将逾期办理产权备案的违约金调整为每日万分之一，符合本案实际和法律规定，本院予以维持。但考虑到上诉人逾期办理产权备案的行为目前仍在延续，如违约金一直计算最终将会导致双方权利义务的失衡，本院酌情将违约金的最高额确定为已付房款的30%（即700000元×30%=210000元）。上诉人主张本案的买卖标的为商品房，作为买受人被上诉人最主要是通过交付房款来实现对房屋的占有和使用，现上诉人已将符合质量标准的房屋交付给被上诉人，被上诉人也承认对房屋占有和使用，被上诉人已实现了合同主要目的，在被上诉人没有证据证明损失的情况下，不应再支持其关于逾期办理产权备案违约金的诉请。对此本院认为，被上诉人作为购房者，获得房屋所有权证书是其对涉案房屋所有权的一种物权公示，因此上诉人逾期办理产权备案亦会对被上诉人造成损失，本院对上诉人的该项异议不予采纳。上诉人还认为在贷款发放之日至办妥房屋产权证期间，上诉人需对被上诉人在银行未付的贷款承担连带责任，且曾经发生过按揭贷款业主不按期归还本息，上诉人要承担连带责任的事实，因此合同各项违约金的约定应从总体情况来综合确定，但上诉人的该项主张与本案并无关联，上诉人如承担了按揭贷款的连带责任，可向贷款业主进行追偿，并不影响其承担逾期办理产权备案违约责任。 综上所述，上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果有不当之处，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初1420号民事判决第一项即“柳州市某某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助郑某顺、刘某芳办理柳州市房屋权属登记手续”； 二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初1420号民事判决第二项“柳州市某某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向郑某顺、刘某芳支付违约金（从2017年4月21日起暂计算至2020年2月17日的违约金为72310元，之后的违约金，以700000元为基数，按每日万分之一的标准，从2020年2月18日起计算至柳州市某某房地产开发有限责任公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由柳州市某某房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）”为“柳州市某某房地产开发有限责任公司向郑某顺、刘某芳支付违约金（计算方式：以从700000元为基数，按每日万分之一的利率，2017年4月21日起计算至柳州市某某房地产开发有限责任公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由柳州市某某房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，违约金的总数不超过210000元）； 三、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初1420号民事判决第三项； 四、驳回郑某顺、刘某芳的其他诉讼请求； 五、驳回柳州市某某房地产开发有限责任公司的上诉请求。 一审案件受理费1664元（郑某顺、刘某芳已预交），减半收取832元，由郑某顺、刘某芳负担25元，柳州市某某房地产开发有限责任公司负担807元；二审案件受理费1608元（柳州市某某房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司负担。 上述债务义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  侯海丽 二〇二〇年八月十日 书记员  杨荣蓉