贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9907号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团**。统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾菊荣（特别授权代理）。 被告：赵懿，女，汉族，1983年1月14日出生，现住贵州省毕节市七星关区（户籍地：贵州省毕节市七星关区）。 原告毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业）与被告赵懿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业之委托诉讼代理人顾菊荣，被告赵懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币3,280.00元，欠费明细如下：从2018年9月1日起至2020年4月30日，共20个月的物业服务费；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告是“贵州中鼎华城房地产开发公司”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为小区住房每月每平方米1.3元，商用（铺）每月每平方米2.5元等条款。被告购买了“中鼎华城”1号楼1单元701号房屋，房屋建筑面积为126.02平方米，被告从2017年8月2日接房至今，物业服务费交至2018年8月31日，从2018年9月1日起至2020年4月30日，尚欠原告物业服务费共计3,280.00元。原告认为，原告从2017年进入中鼎华城小区服务以来，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“中鼎华城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费。履行自己的义务。但由于被告长期拖欠物业费，损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 被告赵懿辩称，答辩人请求人民法院驳回毕节市新进物业管理有限公司不合理的部分。一、事实与理由：我户于2017年7月9日和房开接洽交房手续以来，按购房合同交付2017年8月1日至2018年8月31日的物业费由毕节市新进物业为我们小区业主服务，其物业公司为我们小区服务时，从未公示小区物业收费标准、也未提供相关收费服务项目，一切都是由毕节市新进物业公司与中鼎华城房开约定而成的单方合同，我们业主只是被迫选择。二、原告主要存在以下违反双方约定的行为：1.就小区环境卫生而言，小区内的环境卫生存在严重的脏、乱、差。例如电梯卫生、楼梯间卫生等。(有证据照片和视频)（1）小区内各栋楼的安全逃生消防通道上都长期摆放着各类垃圾。甚至有你们物业工作人员存放的易燃物品、纸板、塑料瓶等。(2)楼下垃圾箱更是长期到了中午都未处理。（3）正大门进入小区楼梯上长期污水堆积无人处理，都是太阳晒干或长期无雨天阴干的。(有证据照片和视频)（4）新进物业公司带头将共有绿化改为私人道路。(5)新进物业还私自将小区正门的喷泉填土种树，使小区失去了原有的形象景观。(6)其次毕节市新进物业利用小区业主公摊面积三号楼侧面的主路口出售砂子、水泥和砖，导致三号楼外墙严重损坏。(7)小区公共区域丛林草坪广告横飞(商家打广告物业不阻止不作为)。(8)12号楼、1号楼前面公共区域物业公司划为停车场私自收益，导致地面地板坑洼不平严重损坏。(9)1号楼、8号楼9号楼等顶楼出现违法建筑(物业公司不巡逻、不阻止、不上报，)还是由我们业主9号楼1单元两位及其另一位业主发现的，向你物业公反映多次，你们依然不作为，直至多次反映无果，业主自行找来了七星关区百姓关注新闻媒体出面你们才说没权去执行?但这些违建户都是你物业放纵，和默许的。原因是：我们中鼎华城所有业主进行房屋装修时，都必须到你新进物业公司登记办理小区房屋装修施工许可证和出入证，称我们是封闭式小区不办理，不佩戴装修施工证的一律不能从事中鼎华城小区内所有房屋装修活动，因此违建户都是在你新进物业进行了报备，办理了此证的，所以说是你们物业认可和允许的(有证据照片和视频)。(10)小区内车辆随意停放，有业主向你物业公司反映你们物业说那是五号楼的拆迁户，本地人，你们物业管不了?本来小区环境人人有责，人人平等，而你物业用两种方式对待小区内的业主。即然你们不敢管也不能管，那我们业主请你们物业有何用?小区安全方面：小区内四通八达，安全系数极其低下岗亭保安纯属虚设(有照片为证)。(1)你们物业保安亭、大白天经常无人值班、即使有人值班也是在岗亭内睡觉。或者老太太在里面纳鞋垫。晚上就更不说了，直接任人随意进出。外来小摊贩随时自由出入，随地摆摊。(2)我们交房时，业主对小区绿化还算满意，而你物业接管后，私自将其中部分路灯拆除，使得电线裸露，造成了严重安全隐患(小区内孩子玩耍时会不小心触碰到)。(3)1号楼4单元楼下深达近数米的排污井未盖，里面的脏物一视而见，恶心到极点。最危险的是无民事行为能力的小孩或老人从那一旦经过，掉进井内，就易发生的一系列安全问题。由于井盖周边杂草丛生，即使眼睛好的人也有可能发生安全事故。而这样的安全隐患是你新进物业公司接手小区后造成的(即没有设立警示标志，也没有及时将井盖盖好。)。(4)建筑居住主体两个单元之间消防通道被堵塞，火灾险情时逃生困难重重，违建的楼顶避雷针被破坏，夏天打雷时也是危险不断。(5)小区内消防通道闸口无人看管，连120救护车进入小区内救人都要等上大约5分钟以上才有老年保安来开门。(6)还有其他灯线掉落，裸露及断裂，安全出口提示牌掉落等随时威胁着懂事的孩子，老年人及其他人没注意人员触电致使生命安全。这些只是其中一部分，还有很多没有列举出来。以上存在的这些问题在房开交房前都是不存在的，这一切乱象都是你新进物业接管中鼎华城小区后发生的。所以你所谓的小区环境卫生，安全有了重大改善我们业主是不认同也是不能接受的。为此，请法官大人明察秋毫、实地考察、走访了解。三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。原因：我们向新进物业下了告知涵给，告知函为一式两份，告知函是他新进物业现场盖章签收并附盖骑缝章的，我们有整个过程全程录像，他物业照单签收了我们告知函，于是形成了合约关系，告知函里面阐述的很清楚，他中鼎华城新进物业什么时候把告知涵里面的问题保质保量整改完毕和整改达标，我们业主就从验收达标之日起按时一分不少的缴纳之后的物业费。他新进物业整改不到位不达标，不按时整改，则视为和我们业主不存在服务与被服务的关系。这些都是前期我们不缴纳物业费的充足理由。(补充说明：我们业主入住中鼎华城小区前期是按时交了物业费的，但后期没有交物业费的理由就是上面所陈述新进物业的不作为乱作为)新进物业公司没有为我们中鼎华城小区业主尽到履职履责，没有为我们业主做好物业服务管理的事项，我们业主不接受物业费打折缴纳或是除告知函内容以外的其他形式缴纳因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。申请按我们业主与他物业签收认可的告知函进行。 本院经审理查明，2015年11月4日，原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为贵州中鼎华城房地产开发有限公司开发建设的中鼎华城楼盘提供物业服务，物业服务的收费标准为住房每月每平方米1.3元，商铺为每月每平方米2.5元等条款。被告购买了中鼎华城1号楼1单元701号房屋，房屋建筑面积为126.02平方米，经核算，从2018年9月1日至2020年4月30日期间，被告赵懿未交纳的物业服务费为3,276.52元（126.02平方米×1.3元/月/平方米×20个月）。原告在涉案小区履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”本案中，贵州中鼎华城房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告及该住宅小区内的住户（或业主）均应当全面履行该合同。被告系该小区业主，原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经审查，涉案物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费3,280.00元的诉请，本院支持2,621.22元（3,276.52元×（1-20%）=2,621.22元），其余部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵懿于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2018年9月1日至2020年4月30日期间的物业服务费2,621.22元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告赵懿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月十四日 书记员  高立