福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2513号 原告（反诉被告）：福州阳光城商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区祥坂街357号阳光假日广场办公楼1层06B单元。 法定代表人：徐辉，总经理。 委托诉讼代理人：吕清、陈梅群，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：刘文辉，男，1973年3月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告（反诉被告）福州阳光城商业物业管理有限公司（以下简称阳光城商业物业公司）与被告（反诉原告）刘文辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福州阳光城商业物业管理有限公司委托诉讼代理人吕清、陈梅群与被告（反诉原告）刘文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州阳光城商业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘文辉立即支付欠缴物业服务费2793.6元，公摊水电费1367.3元，滞纳金138.28元，以上金额合计4299.18元；2.本案的诉讼费由刘文辉负担。 事实和理由：2016年1月22日，刘文辉购买位于福州市闽侯县××镇××道××广场公寓××楼××并由开发商支付使用。根据阳光城商业物业公司与福州利博顺泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定，该办公楼物业服务费收费标准为每月每平方米2.3元；业主应于每月5日前向物业公司支付物业服务费；公共使用的水电费由业主按实分摊。合同第七条约定，如业主违反协议的，物业公司有权要求业主补交所有费用，并从其逾期之日起按所欠费用总额的日万分之一的标准收取滞纳金。刘文辉为以上房屋产权业主，房屋是公寓式办公，面积为37.94平方米，每月应交物业费为87.3元。其单元房屋物业费自2017年9月至2020年4月共欠费32个月，合计应缴物业费为2793.6元；另外该单元的公共水电公摊自2016年8月起开始欠费，截止2020年3月共计欠费44个月，实际应缴水电公摊费用1367.3元。根据物业管理法律、法规的规定，阳光城商业物业公司全面履行了应尽的物业管理义务，为业主提供了各项服务，但刘文辉长期以来一直未按约定缴纳物业管理费，刘文辉拒付物业费的行为已经构成违约，不仅损害了阳光城商业物业公司的合法权益，也损害了已交物业费业主的合法权益，依法应承担违约责任，故根据合同约定应支付滞纳金138.28元。为维护阳光城商业物业公司合法权利，依照有关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持阳光城商业物业公司的诉讼请求。 刘文辉辩称，一、阳光城商业物业公司并非本案适格主体。购房合同附件四《前期物业服务合同》的甲乙为开发商福州利博顺泰公司与阳光城物业服务（福建）有限公司，《购房合同》第十八条约定由甲方选聘乙方提供前期物业服务，第十九条约定：买受人同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期物业服务，也就是刘文辉只同意由阳光城物业服务（福建）有限公司提供服务，阳光城商业物业公司与本案没有直接利害关系，不是本案适格主体。二、阳光城物业服务（福建）有限公司违规将物业整体委托给阳光城商业物业公司，阳光城商业物业公司强行管理，属于侵权行为。根据《前期物业服务合同》第六条第三项约定：乙方不得将本物业整体委托给其他方管理。《物业管理条例》第三十九条也有相同的规定。根据证人潘某于2016年10月30日早上，在该物业公司拍到一个更名通知中声称公司已更名为阳光城商业物业公司，原公司签订的物业服务合同由阳光城商业物业公司继续履行，所以业务、收费公章也改为阳光城商业物业公司名称，至此乙方已将物业整体交由阳光城商业物业公司管理。但事实上乙方与阳光城商业物业公司是两家不同的公司，成立时间、法人代表、社会信用代码均不同，未经工商局更名，不是将专项服务事项委托给专业性服务企业，而是私自整体更换物业，未经双过半业主同意，违反《物业管理条例》第三十九条及《物业合同》第六条第三项规定。三、阳光城商业物业公司捏造交房日期强行收费，收费主体不符合合同约定。刘文辉于2016年10月18日前往物业办理验房时发现两个房间地板裂缝巨大墙壁空鼓，属于严重质量问题，遂提出维修后再交房，物业也答应维修，但维修需要用到水电，物业表示维修期间用水用电算物费的，于是要求刘文辉在413房屋交接验收表中记录水电度数并签字，落款时间为2016年10月18日，除此之外其他项目没有验收，也未交房，直到2017年3月才维修好1209房间，5月维修好413房间。至此拖延了12个月时间，造成实际交房时间顺延到2017年8月4日，根据《前期物业服务合同》第五条第九项约定：开发商应全额支付已竣工但尚未交给购房人物业的物业费，但物业以不交物业费就不交房为要挟，强行向刘文辉额外收取2016年10月18日至2017年5月应向开发商收取的物业费，而且交钱后才知道开具的发票为阳光城商业物业公司，随即对收费主体提出异议，但阳光城商业物业公司置之不理。根据《购房合同》及《物业合同》，房屋交接及收费主体为刘文辉与阳光城物业服务（福建）有限公司，与阳光城商业物业公司无关。阳光城物业服务（福建）有限公司蒙骗业主以更名为由私自更换物业属于违约，原物业合同已失效。阳光城商业物业公司以欺骗手段获得管理权，侵害了刘文辉的合法权益，所得物业费予以退还。阳光城商业物业公司以《房屋交接验收单》证明1209房屋已于2016年10月18日交房属于自相矛盾，《房屋交接验收单》物业经办人验收签字是2017年8月4日，何来2016年10月18日交房，413房屋验收表双方签字时间为2016年10月28日，如果说2016年10月18日已交房，难道交房10日后还能验收，而且验房为何只对水电度数确认，其他21个项目未验收，明显不是交房验收，只是记录水电表度数。而且物业发票也能佐证，按照《前期物业服务合同》第七条第三项收费起始时间约定：物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，也就是说交房之日必须交一个月物业费，如果说2016年10月18日交房，为何当日未交物业费，还要等到2017年8月4日才交，事实上直到2017年8月4日交房时双方才对其他21个项目填写数量打钩，重新签署《房屋交接验收表》，落款时间为2017年8月4日，并于当日开具2016年10月19日-2017年8月的物业费发票。2019年9月28日下午4点刘文辉与证人陈某前往闽侯县甘蔗街道滨江西大道88号阳光城物业公司确认交房时间，客服明确告知两套房交房日期是2017年8月4日，陈某见证了整个过程并拍摄了录像。四、阳光城商业物业公司侵犯知情权，未公示用电公摊具体明细，属于暗箱操作，刘文辉有权拒交。2020年5月28日闽侯县住建局回复中，阳光城商业物业公司表示小区内开展多种经营活动用的水、电费用，由该项经营收益列支，但并没有公示具体数据。刘文辉对自身用电及公摊费用应有知情权，但阳光城商业物业公司只是简单公示总电费开支与公摊电费收入，未提供以下3项数据：1.总电表当月度数以及上月度数，两项相减得出当月实际使用总度数（下同）；2.每户业主当月度数及上月度数、每户业主当月实际使用度数；3.物业办公场所及多种经营、商业店面当月度数及上月度数，每户当月使用度数。即总电表当月实际使用度数检出以上2、3项，得出当月公摊度数。因没有以上数据刘文辉无法验证用电量的真实性，也无法计算公摊用电。阳光城商业物业公司应按照以上要求公示2016年-2020年每个月具体用电明细，再按照每个月实际使用度数收取公摊费，而不是固定金额收费。证人潘某于2019年12月29日早上在5号楼拍到西海岸电价调整通知函中显示，阳光城商业物业公司按照单元面积0.9元／平米另行收取公共设备使用费，主要用于公摊费，高低压配电运行值班人员费用、高低压设备检测费用。即按照固定金额收取公摊费，违反了《购房合同》第八条第二项规定：该房屋必须达到通水通电等要求，也就是说用电设备及公共设备已包含在房价里面，业主已经付款购买何来使用费，且高低压设备值班人员、检测费用已经包含在物业费里。根据《前期物业服务合同》第七条第二项约定：物业服务费由人员费组成，物业共用部分和共用设施设备日常运行维护费用等组成。阳光城商业物业公司属于重复收费。五、阳光城商业物业公司擅自将广场改建为收费停车场，应恢复原貌。根据《物业管理条例》第49条：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决议通过后，由业主依法办理相关手续。但阳光城商业物业公司未经过三分之二业主同意，擅自将广场改建为外来停车场收取停车费，违法了《物业管理条例》第十条、十一条、十二条规定，属于侵权行为应予恢复。六、阳光城商业物业公司利用小区公共区域进行多种经营所得收益，应归属全体业主所有并补充专项维修基金。《物权法》第71、82条规定“物业企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”，《物业管理条例》第54条也做了相关规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”阳光城商业物业公司利用小区公共区域进行广告经营、游乐场经营、停车场等多种经营收益应为全体业主所有，刘文辉有权要求其公示并补充专项维修基金。综上所述，阳光城商业物业公司不是《前期物业服务合同》合法主体，非本案诉讼适格主体，捏造交房日期强行收取物业费，侵害刘文辉知情权未公示各项收费，侵吞多种经营收益及重复收费，擅自更改公共区域用途。 刘文辉向本院提出反诉请求：1.驳回阳光城商业物业公司的所有诉讼请求；2.退还XX室2016.0.18-2017.8.31期间物业费912.4元及利息；3.阳光城商业物业公司停止侵害刘文辉知情权，公示户内电费及水电公摊等具体明细；4.阳光城商业物业公司拆除停车场，恢复广场原貌；5.阳光城商业物业公司公示广告、停车场等多种经营收益并补充专项维修基金；6.阳光城商业物业公司承担本案诉讼费。 事实与理由：一、阳光城商业物业公司并非本案适格主体。购房合同附件四《前期物业服务合同》的甲乙为开发商福州利博顺泰公司与阳光城物业服务（福建）有限公司，《购房合同》第十八条约定由甲方选聘乙方提供前期物业服务，第十九条约定：买受人同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期物业服务，也就是刘文辉只同意由阳光城物业服务（福建）有限公司提供服务，阳光城商业物业公司与本案没有直接利害关系，不是本案适格主体。二、阳光城物业服务（福建）有限公司违规将物业整体委托给阳光城商业物业公司，阳光城商业物业公司强行管理，属于侵权行为。根据《前期物业服务合同》第六条第三项约定：乙方不得将本物业整体委托给其他地方管理。《物业管理条例》第三十九条也有相同的规定。根据证人潘某于2016年10月30日早上，在该物业公司拍到一个更名通知中声称公司已更名为阳光城商业物业公司，原公司签订的物业服务合同由阳光城商业物业公司继续履行，所以业务、收费公章也改为阳光城商业物业公司名称，至此乙方已将物业整体交由阳光城商业物业公司管理。但事实上乙方与阳光城商业物业公司是两家不同的公司，成立时间、法人代表、社会信用代码均不同，未经工商局更名，不是将专项服务事项委托给专业性服务企业，而是私自整体更换物业，未经双过半业主同意，违反《物业管理条例》第三十九条及《物业合同》第六条第三项规定。三、阳光城商业物业公司捏造交房日期强行收费，收费主体不符合合同约定。刘文辉于2016年10月18日前往物业办理验房时发现两个房间地板裂缝巨大墙壁空鼓，属于严重质量问题，遂提出维修后再交房，物业也答应维修，但维修需要用到水电，物业表示维修期间用水用电算物业的，于是要求刘文辉在413房屋交接验收表中记录水电度数并签字，落款时间为2016年10月18日，除此之外其他项目没有验收，也未交房，直到2017年3月才维修好XX房间，5月维修好XX房间。至此拖延了12个月时间，造成实际交房时间顺延到2017年8月4日，根据《前期物业服务合同》第五条第九项约定：开发商应全额支付已竣工但尚未交给购房人物业的物业费，但物业以不交物业费就不交房为要挟，强行向刘文辉额外收取2016年10月18日至2017年5月应向开发商收取的物业费，而且交钱后才知道开具的发票为阳光城商业物业公司，随即对收费主体提出异议，但阳光城商业物业公司置之不理。根据《购房合同》及《物业合同》，房屋交接及收费主体为刘文辉与阳光城物业服务（福建）有限公司，与阳光城商业物业公司无关。阳光城物业服务（福建）有限公司蒙骗业主以更名为由私自更换物业属于违约，原物业合同已失效。阳光城商业物业公司以欺骗手段获得管理权，侵害了刘文辉的合法权益，所得物业费予以退还。阳光城商业物业公司以《房屋交接验收单》证明1209房屋已于2016年10月18日交房属于自相矛盾，《房屋交接验收单》物业经办人验收签字是2017年8月4日，何来2016年10月18日交房，413房屋验收表双方签字时间为2016年10月28日，如果说2016年10月18日已交房，难道交房10日后还能验收，而且验房为何只对水电度数确认，其他21个项目未验收，明显不是交房验收，只是记录水电表度数。而且物业发票也能佐证，按照《前期物业服务合同》第七条第三项收费起始时间约定：物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，也就是说交房之日必须交一个月物业费，如果说2016年10月18日交房，为何当日未交物业费，还要等到2017年8月4日才交，事实上直到2017年8月4日交房时双方才对其他21个项目填写数量打钩，重新签署《房屋交接验收表》，落款时间为2017年8月4日，并于当日开具2016年10月19日-2017年8月的物业费发票。2019年9月28日下午4点刘文辉与证人陈某前往闽侯县甘蔗街道滨江西大道88号阳光城物业公司确认交房时间，客服明确告知两套房交房日期是2017年8月4日，陈某见证了整个过程并拍摄了录像。四、阳光城商业物业公司侵犯知情权，未公示用电公摊具体明细，属于暗箱操作，刘文辉有权拒交。2020年5月28日闽侯县住建局回复中，阳光城商业物业公司表示小区内开展多种经营活动用的水、电费用，由该项经营收益列支，但并没有公示具体数据。刘文辉对自身用电及公摊费用应有知情权，但阳光城商业物业公司只是简单公示总电费开支与公摊电费收入，未提供以下3项数据：1.总电表当月度数以及上月度数，两项相减得出当月实际使用总度数（下同）；2.每户业主当月度数及上月度数、每户业主当月实际使用度数；3.物业办公场所及多种经营、商业店面当月度数及上月度数、每户当月实际使用度数。即总电表当月实际使用度数检出以上2、3项，得出当月公摊度数。因没有以上数据刘文辉无法验证用电量的真实性，也无法计算公摊用电。阳光城商业物业公司应按照以上要求公示2016年-2020年每个月具体用电明细，再按照每个月实际使用度数收取公摊费，而不是固定金额收费。证人潘某于2019年12月29日早上在5号楼拍到西海岸电价调整通知函中显示，阳光城商业物业公司按照单元面积0.9元／平米另行收取公共设备使用费，主要用于公摊费，高低压配电运行值班人员费用、高低压设备检测费用。即按照固定金额收取公摊费，违反了《购房合同》第八条第二项规定：该房屋必须达到通水通电等要求，也就是说用电设备及公共设备已包含在房价里面，业主已经付款购买何来使用费，且高低压设备值班人员、检测费用已经包含在物业费里。根据《前期物业服务合同》第七条第二项约定：物业服务费由人员费组成，物业共用部分和共用设施设备日常运行维护费用等组成。阳光城商业物业公司属于重复收费。五、阳光城商业物业公司擅自将广场改建为收费停车场，应恢复原貌。根据《物业管理条例》第49条：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决议通过后，由业主依法办理相关手续。但阳光城商业物业公司未经过三分之二业主同意，擅自将广场改建为外来停车场收取停车费，违法了《物业管理条例》第十条、十一条、十二条规定，属于侵权行为应予恢复。六、阳光城商业物业公司利用小区公共区域进行多种经营所得收益，应归属全体业主所有并补充专项维修基金。《物权法》第71、82条规定“物业企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”，《物业管理条例》第54条也做了相关规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”阳光城商业物业公司利用小区公共区域进行广告经营、游乐场经营、停车场等多种经营收益应为全体业主所有，刘文辉有权要求其公示并补充专项维修基金。综上所述，阳光城商业物业公司不是《前期物业服务合同》合法主体，非本案诉讼适格主体，捏造交房日期强行收取物业费，侵害刘文辉知情权未公示各项收费，侵吞多种经营收益及重复收费，擅自更改公共区域用途。 阳光城商业物业公司对刘文辉的反诉辩称，刘文辉的第一、三、五项反诉请求不成立。第一项诉求属于对本诉的答辩，不构成诉讼请求，第三项诉讼请求属于侵权，不具备成立反诉的事实基础，第五项请求刘文辉不是适格的主体，该项请求应由业委会或者经全体业主人数三分之二以及专有面积三分之二以上的业主才能提起该项诉求，刘文辉不具备该项资格。根据阳光城商业物业公司提供的前期物业服务合同补充协议已经证明开发商已经在买卖合同签完之后将福州西海岸项目委托阳光城商业物业公司进行管理，在房屋买卖初期以及西海岸广场项目尚未成立业委会之时，房地产开发商可以自行委托物业管理公司对其售卖的项目进行物业管理。刘文辉提供的物业费发票证实其接受了阳光城商业物业公司提供的物业服务，且西海岸项目的安保、保洁、消杀等各项事关业主的利益的物业服务项目均由阳光城商业物业公司提供，即使双方未签订物业服务合同，也已经成立事实上的物业服务法律关系。阳光城商业物业公司有权要求刘文辉缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：福州利博顺泰房地产开发有限公司与阳光城物业服务（福建）有限公司签订《前期物业服务合同》，委托阳光城物业服务（福建）有限公司对位于闽侯县××街××新区的领海三期提供物业服务。后由福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城物业服务（福建）有限公司及阳光城商业物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》，福州利博顺泰房地产开发有限公司将领海三期Ａ1地块（商业广场部分）全权交付给阳光城商业物业公司进行物业管理，所有事项由福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城商业物业公司双方进行直接对接，阳光城物业服务（福建）有限公司不再负责该地块的物业管理工作。《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》约定按2.3元／㎡·月的标准计收物业服务费，业主应于每月5日前向阳光城商业物业公司支付物业服务费。刘文辉是闽侯县甘蔗街道滨江西大道领海三期5＃楼1209公寓式办公号房的业主，房屋面积为37.94㎡，根据闽侯县法院作出的（2017）闽0121民初3769号生效民事判决书确认，案涉房屋已于2016年10月17日收房。 本院认为，福州利博顺泰房地产开发有限公司与阳光城物业服务（福建）有限公司签订《前期物业服务合同》及福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城物业服务（福建）有限公司与阳光城商业物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。根据《前期物业服务合同补充协议》约定，阳光城商业物业公司为该小区提供物业服务，刘文辉是闽侯县甘蔗街道滨江西大道XXXXXX公寓式办公号房的业主，享受了阳光城商业物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。因此，阳光城商业物业公司主张刘文辉支付2017年9月起至2020年4月的物业服务费2792.4元（37.94㎡×2.3元/㎡·月×32月），本院予以支持。超出部分，本院不予支持。刘文辉主张**光城商业物业公司退还2016年10月18日至2017年8月31日期间交纳的物业费无依据，本院不予支持。阳光城商业物业公司主张刘文辉支付公摊水电费1367.3元的诉讼请求，因其提交证据不足以证明公摊水电费实际支出情况，故本院对该诉讼请求不予支持。刘文辉诉请阳光城商业物业公司停止侵害其知情权，公示户内电费、水电公摊等具体明细，庭审中双方已约定时间对公摊水电明细进行查看，刘文辉在庭后未提交书面说明，故本院对该诉讼请求不予支持。阳光城商业物业公司主张刘文辉支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，双方因物业服务质量问题产生争议，未能及时解决，故对阳光城商业物业公司该诉讼请求，本院不予支持。刘文辉诉请阳光城商业物业公司公示广告、停车场等多种经营收益并补充专项维修基金，依据不足，本院不予支持。审理中，刘文辉申请撤回拆除停车场，恢复广场原貌的诉讼请求，系对其自身权益的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、刘文辉应于本判决生效之日起十日内向福州阳光城商业物业管理有限公司支付物业服务费2792.4元； 二、驳回福州阳光城商业物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回刘文辉的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘文辉负担；反诉案件受理费25元，减半收取计12.5元，由刘文辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。