浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初3861号 原告：吴庆华，男，1966年3月9日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：叶苏玲，浙江凯大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董毅，浙江凯大律师事务所实习律师。 被告：金华市宏鑫置业有限公司，住所地金华市婺城区双溪西路235号9楼。 法定代表人：李喜友，执行董事。 委托诉讼代理人：戚信跃，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李伟娥，女，公司员工。 原告吴庆华为与被告金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于同年8月3日公开开庭进行了审理。原告吴庆华及其委托诉讼代理人叶苏玲，被告宏鑫置业的委托诉讼代理人戚信跃、李伟娥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴庆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金215108元（按日万分之三自2017年12月31日起算至2020年3月18日止）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金86966元（自2018年3月31日起按同期银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率暂算至2020年3月23日，之后实际计算至产权证书交付之日2020年4月24日止）；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年10月28日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的宏鑫佳苑3-2-501号房产，建筑面积87.49平方米，总价887411元。根据合同第九条约定“出卖人应当在2017年12月31日将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用”，第十条约定“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十六条约定“出卖人承诺于2018年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金”。合同签订后，被告一直没有按照合同的约定向原告交付房屋和办理产权证，原告多次向有关部门投诉、信访，经了解，发现是因为被告谋取利润最大化，当时规划报批的时候故意降低层高增加层数，而实际造单层层高又不得不超过报批图纸设计的层高，导致单体层高均超标无法通过验收，当相关部门对其作出处罚之后才予以验收完成，在2020年3月6日才完成整个工程竣工验收。被告因自己的违法行为导致了最后合同的违约，应当承担合同逾期交房验收和逾期办理产权证的违约责任，因合同当中逾期办理产权证的违约金约定过低，原告申请按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行调整。在2020年3月18日，被告通知原告到售房部办理交接手续。 被告宏鑫置业辩称，1.房屋逾期交付的唯一原因是超高导致政府验收受阻，这一情形原告是知晓的，并且已经默认。2.由于超高，导致房屋空间发生变化，根据合同规定，原告一直没有提出退房意向，也是对其的认可。3.原、被告均为超高的事情向政府提出要求加快处理的请求，但是政府一直不作为，既不拆除，也不处罚，这对双方当事人来说都是不可抗拒的。4.被告因超高导致遭受政府罚款396万元，向周边楼盘赔款400多万元。这些款项的损失是由于诉讼房屋超高引起的，而超高实际受益人是原告，因此被告保留向原告另行主张的权利。5.逾期交房违约金起算时间应在合同约定时间的2个月后。 本院经审理认定本案事实如下：2016年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将宏鑫佳苑2-1-103号房屋出售给原告，房屋层高为2.7米，建筑面积87.49㎡，套内面积为73.68㎡，房屋单价为10143元/㎡，按建筑面积计算总价；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时约定出卖人承诺于2018年3月31日，取得规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，若在约定日期90日内未交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任。若在约定日期90日后仍不能交付的，则自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年10月14日支付房款5万元，于同月28日交付房款237411元，后通过公积金贷款于同年12月22日交付房款60万元。2019年7月30日，金华市综合行政执法局对被告宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。同月18日，被告向原告寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月23日办理入伙手续。2020年4月24日，本案房屋不动产权证书办理完毕。 上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、入伙通知书、交房须知、交房当天交费票据、不动产权证书复印件等材料予以佐证。对被告提交的证据：《关于要求尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告》一份，证明原告对宏鑫佳苑小区超高问题知晓并默认，双方向政府共同提出加快处理的请求，但政府未及时处理。原告认为对该份报告真实性无异议，但是对超高问题是房屋造好后才知晓，且也只是为配合通过验收，对日照问题的默认，对因超高问题造成的交付迟延未认可。经审查，根据该份报告记载，“对于超高日照影响问题，我们一致意见：对外围的影响一律由宏鑫置业有限公司负责，对本小区内部的影响，我们全体购房户默认”，对原告的异议本院予以采信，对该份证据本院确认其部分证明力。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。经审理，双方对因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及办证的事实均无异议，本院予以确认。本案中双方的争议焦点在于：其一，原告是否有权要求被告支付逾期交房交证违约金，本案中被告逾期交房交证的原因系案涉房屋超高，相关部门验收受阻造成，对该事实原告虽知情，但未与被告对交房及交证时间达成新的协议，双方对合同中交房交证时间未进行变更，被告主张的事项不属于不可抗力以及政策变化所致，被告逾期交房办证是其单方行为所致，应承担相应的违约责任。其二，违约金的起算点。根据《商品房买卖合同》第十条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，违约金自合同约定最后交付期限的第二天起计算。被告辩称违约金起算时间在合同约定时间的2个月后无事实依据，本院不予采信。根据本案合同约定，由被告代办产权登记事项后在约定时间内向原告交付产权证书，对原告主张的逾期交证违约金本院依法予以调整，自逾期之日起按合同约定的日十万分之一计算违约金至实际办证之日止。综上，对原告诉请中合法合理部分，本院予以支持。逾期交房违约金为房价款887411元×807天（2018年1月1日至2020年3月18日）×日万分之三=214842.20元，逾期交证违约金为房价款887411元×754天（2018年4月1日至2020年4月24日）×日十万分之一=6691.08元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴庆华逾期交房违约金214842.20元； 二、被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴庆华逾期交证违约金6691.08元； 三、驳回原告吴庆华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2916元（原告已预交，已减半收取），由被告金华市宏鑫置业有限公司负担2139元，由原告吴庆华负担777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 邱霜玮 二〇二〇年八月十二日 法官助理 王 薇 代书记员 曹婕妤 ·??6?· ·??5?·