文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初4016号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：蔺春霞，女，1960年2月15日出生，汉族，住青岛市市**。      委托诉讼代理人：刘鑫，女，1985年12月22日出生，汉族，住青岛市市**。系被告女儿。      委托诉讼代理人：石涛，男，1987年8月26日出生，汉族，住青岛市市**。系被告女婿。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告蔺春霞向原告支付2012年6月1日至2017年12月31日期间电梯费3 201.53元、2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费及电梯费2 867.04元，上述合计6 068.57元并支付违约金1 820.57元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告蔺春霞购买青岛市即墨区**小区**户房屋， 2012年6月1日至2018年12月31日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计7 889.14元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告蔺春霞辩称，1、我已经交纳了2012年6月1日至2017年12月31日的物业服务费，没有拖欠该期间的物业费；2、原告要求的电梯费不符合约定，不应交纳。业主手册中的物业服务合同明确约定二层含二层以上交纳电梯费，我们是一层，不应交纳电梯费，原告收取电梯费没有依据；3、我们前楼的业主把公共绿地围起来了，我们多次和物业公司沟通要求拆除，物业公司一直说和前楼沟通，但是一直没有处理。直到2018年我们联系城管拆除了一次，我们交纳了2017年之前的物业费。现在前楼又把后院围起来了，物业公司还是不管。4、我们一直在积极联系物业公司要求核算2018年-2019年期间的物业费，但是物业公司一直要我们交纳电梯费，所以一直僵持到现在没有交纳；5、房屋到目前一直空置，要求按照空置房的相关规定处理。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·圣罗尼克小区开发建设单位青岛天昊置业有限公司选聘，为天泰圣罗尼克小区提供前期物业管理服务，双方签订《圣罗尼克前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，洋房基本物业服务费按建筑面积每月每平米1.6元收取，电梯运行费按建筑面积每月每平米0.4元收取；别墅基本物业服务费按建筑面积每月每平米2.65元收取；基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，物业服务企业从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之一的标准支付违约金。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·圣罗尼克小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告蔺春霞系**小区**户业主。房屋为洋房，建筑面积119.46平方米。被告自2012年6月1日起停止交纳电梯费，自2018年1月1日起停止交纳物业服务费。至2018年12月31日，共欠交2012年6月1日至2017年12月31日期间电梯费3 201.53元（0.4元/月/平方米×119.46平方米×67个月）；2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费及电梯费2 867.04元，（0.4元/月/平方米×119.46平方米×12个月+1.6元/月/平方米×119.46平方米×12个月）。2019年7月17日，原告通过律师函向蔺春霞催收物业服务费。      原告向被告提供的业主手册中有《物业服务合同》一份，该合同对物业管理区域情况、物业管理费用、物业服务内容、物业服务单位与业主的权利义务、违约责任等事项进行了约定，服务内容、服务费用与《前期物业服务合同》内容基本一致，其中第四条物业管理费用第1款约定“乙方（蔺春霞）应缴纳的物业管理费收费标准为按建筑面积每月每平方米物业服务费1.6元/平米，二层（含二层）以上电梯费0.4元/平米。”                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司作为天泰·圣罗尼克小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告蔺春霞作为**小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点。原告在物业服务过程中虽有不足之处，但并非与前期物业服务合同有明显差异，被告应当按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为物业服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题积极作为，以求与业主互相理解，实现良好互动。原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费符合合同约定和法律规定，本院予以支持。圣罗尼克小区**户持续空置，被告要求减收物业服务费的主张合法有据，本院予以支持，自2018年7月1日起对空置期间物业服务费按60%收取，2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费（含电梯费）认定为2 293.63元【2元/月/平方米×119.46平方米×6个月+2元/月/平方米米×119.46平方米×6个月×60%】。      被告主张原告提供的《物业服务合同》中电梯费交纳范围为二层（含二层）以上，被告为一楼业主不应交纳电梯费，对于该主张本院不予采纳，理由如下：首先，原告与圣罗尼克小区建设单位天昊置业公司签订的《前期物业服务合同》并无任何关于免除业主电梯费的约定。原告房产门牌号虽为**户，但**户包括了负一层和一层，为两层住宅，且入户门位于一层。案涉房屋的单元门和电梯起始层均位于负一层，**户房屋入户门实际处于二层位置。原告与其他业主一样需要乘坐电梯入户，故并不能因房屋登记**户而否认原告实际拥有两层物业并且需从二层入户的事实。第二、电梯费属于公共设施设备运行维护费用，原告作为业主享有使用该公共设施的权利同样也有承担相应维护费用的义务，且权利人放弃权利的不能拒绝履行义务。被告是否打开位于负一层的院门，是否走楼梯不乘坐电梯均不能作为不承担电梯费的理由。被告和其他业主一样有必要也有权利使用电梯，如因房屋登记为一层而有权拒交电梯费，不仅损害了进行日常电梯维护的原告的利益，对其他业主也不公平。综上所述，被告作为实际的二层（负一层和一层）业主和电梯使用人，应当交纳电梯费。原告要求被告支付2012年6月1日至2017年12月31日期间电梯费3 201.53元（0.4元/月/平方米×119.46平方米×67个月）本院予以支持。      被告拖延支付物业服务费构成违约，但原告未证实其对业主反映强烈的问题尽到了积极处理的义务，被告拒付物业服务费的原因是基于对物业服务合同内容理解的争议以及物业服务中的瑕疵，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据              最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告蔺春霞于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2012年6月1日至2017年12月31日期间电梯费3 201.53元及2018年1月1日至2018年12月30日期间的物业服务费（含电梯费）2293.63元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告蔺春霞负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年八月三十一日                  书 记 员   于梦娇