广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4844号原告：高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司，住所地广东省广州市天河区长兴路******，统一社会信用代码914401016659213304。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：李燕彬，男，1989年6月28日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：曹一飞，系广东理奥律师事务所律师。被告：李晶，女，1981年6月23日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司（以下简称“高成公司长兴分公司”）诉被告李燕彬、李晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告高成公司长兴分公司的委托诉讼代理人王永强，被告李燕彬的委托诉讼代理人曹一飞，被告李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成公司长兴分公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告自2019年5月1日至2019年7月8日物业管理费10573.4元及迟延缴纳管理费的违约金（以当月管理费为本金，自当月6日起，按照银行同期贷款利率上浮50%的标准计至付清之日止，以本金为限）；2、两被告支付2019年2月至2019年6月电费393元；3、两被告支付原告为实现债权而支付的律师费3000元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：高成公司长兴分公司与李晶于2017年2月签订《物业管理服务合同》，2018年5月1日，高成公司长兴分公司与李燕彬、李晶签订《物业管理服务合同转让协议》，约定自2018年5月1日起，李晶将其在合同项下的全部权利义务转让给李燕彬，李晶对李燕彬的合同履行承担连带保证责任。李燕彬自2019年5月起拖欠物业管理费及电费，严重违约。被告李燕彬辩称：涉案合同是2019年4月30日终止，系协商终止的，高成公司长兴分公司的诉讼请求没有事实和法律依据。被告李晶辩称：不同意高成公司长兴分公司的诉讼请求，我方于2018年5月1日把商铺转让给李燕彬，办理了所有的合同转让并注销了我方名下就该商铺登记的相关证件，权利义务全部转让给李燕彬，后续发生的事情我方不清楚。签署转让协议的时候高成公司长兴分公司的工作人员并未告知我方需承担连带保证责任。经审理查明：高成公司长兴分公司（甲方）与李晶（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定根据出租方与李晶签订的广州市天河区长兴路13号D-210铺（以下简称“涉案商铺”）《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有关物业管理的约定，甲方受出租人委托，为涉案商铺提供物业管理服务；物业管理期限为2017年7月21日至2020年7月20日，双方同意物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整；每月物业管理费4682.5元，电费1.31元/度；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费；乙方违反本合同的约定及相关物业管理规定，且在甲方通知后十个工作日内未予纠正或完成整改的，每逾期一天按当日管理费的200%向甲方支付违约金；由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。2018年5月1日，高成公司长兴分公司（甲方）、李晶（乙方）与李燕彬（丙方）签订《物业管理服务合同转让协议》，约定：自2018年5月1日零时起，乙方将其在《物业服务合同》项下的全部权利义务转让给丙方；自2018年5月1日零时起，丙方受让《物业服务合同》项下的全部权利义务；转让后，乙方对丙方合同履行承担连带保证责任。庭审中，高成公司长兴分公司明确其主张要求李晶对李燕彬应承担的各项债务承担连带担保责任。高成公司长兴分公司提交的其委托广东广之洲律师事务向李燕彬发出的落款时间为2019年2月20日的《律师函》，主要内容为李燕彬拖欠2019年2月管理费、服务费、电费，要求李燕彬接到此函后向高成公司长兴分公司支付等，另提交顺丰速运快递详情单，载明李燕彬于2019年4月4日签收。高成公司长兴分公司提交高成公司长兴分公司、广州市高德长兴置业有限公司向李燕彬发出的落款时间为2019年6月19日的《最后一次催费函》，主要内容为要求李燕彬于2019年6月21日18:00前支付所欠的租金、管理费、水电线损费及违约金等，另提交顺丰速运快递详情单，载明李燕彬于2019年6月27日签收。高成公司长兴分公司提交高成公司长兴分公司、广州市高德长兴置业有限公司向李燕彬发出的落款时间为2019年7月5日的《解除合同通知书》，主要内容为截至2019年7月5日，李燕彬未缴纳2019年5月租金、管理费、4月电费，已构成根本违约，于2019年7月8日解除与李燕彬签订的《物业管理服务合同》、《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》等。另查明，涉案商铺的出租方广州市高德长兴置业有限公司就涉案商铺以租赁合同纠纷起诉李晶、李燕彬，广东自由贸易区南沙片区人民法院立案受理后作出（2019）粤0109民初2651号民事判决，确认《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》解除的时间为2019年7月8日。本案中，高成公司长兴分公司、李晶、李燕彬均确认（2019）粤0109民初2651号民事判决已发生法律效力。本案中，高成公司长兴分公司称其为实现债权支出了律师费3000元，对此提交《委托代理合同》、《广东增值税专用发票》、中国工商银行业务回单予以证明。本案中，高成公司长兴分公司表示因涉案商铺没有独立的电费开户资料，无法提交由李燕彬产生的电费开户资料。李燕彬表示不认可高成公司长兴分公司主张的电费。本院认为：高成公司长兴分公司与李晶签订的《物业管理服务合同》和高成公司长兴分公司与李晶、李燕彬签订的《物业管理服务合同转让协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约切实履行。《物业管理服务合同》约定物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整，现涉案商铺的租赁合同于2019年7月8日解除，故《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同转让协议》亦应于当日解除，高成公司长兴分公司诉请李燕彬支付2019年5月1日至7月8日的物业管理费10573.4元具有合同依据，本院予以支持。关于高成公司长兴分公司要求李燕彬支付迟延缴纳物业管理费的违约金具有合同依据，本院予以支持，违约金以当月欠付的物业管理费为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，并以本金为限。高成公司长兴分公司与李晶、李燕彬签订的《物业管理服务合同转让协议》属于债权债务概括转移，李燕彬应在《物业服务合同》范围内享受合同权利并承担合同义务。高成公司长兴分公司要求李燕彬支付实现债权而支付的律师费3000元具有合同依据，本院予以支持。另高成公司长兴分公司要求李燕彬支付电费393元的诉请，因高成公司长兴分公司未提交证据予以证明，李燕彬对此亦不予确认，故本院不予支持。李晶自愿对《物业管理服务合同转让协议》的履行提供连带保证责任，合法有效。高成公司长兴分公司诉请要求李晶就李燕彬欠付的物业管理费、违约金、律师费承担连带保证责任，本院予以支持。李晶承担保证责任后，有权向李燕彬追偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李燕彬向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付2019年5月1日至7月8日期间的物业管理费10573.4元及迟延缴纳物业管理费的违约金（以当月欠付的物业管理费为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，并以本金为限）；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李燕彬向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付律师费3000元；三、被告李晶对被告李燕彬上述判决第一、二项的债务向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司承担连带清偿责任，被告李晶承担保证责任后有权向被告李燕彬追偿；四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费154元，由原告原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司负担4元，由被告李燕彬、李晶负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年八月十九日书记员 谢丽军牛立萍