上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5423号原告：上海长亚服务合作公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：许舜开，总经理。委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。被告：朱桂祥，男，1955年9月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：上海兴志贸易有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：朱桂祥，经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘纲，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海长亚服务合作公司与被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司(以下简称兴志公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日组织进行证据交换。其后，原告上海长亚服务合作公司向本院提出市场租金评估申请，本院依法经上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称国衡公司)进行评估，国衡公司于2020年7月2日作出《房地产估价报告》。2020年8月5日、8月21日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告上海长亚服务合作公司的委托诉讼代理人董锦锦、被告朱桂祥(同时为被告兴志公司的法定代表人)以及被告朱桂祥、兴志公司的共同委托诉讼代理人刘纲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长亚服务合作公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还上海市长宁区茅台路XXX-XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)；2.两被告向原告支付逾期返还房屋期间的占有使用费(自2020年1月1日起至实际返还日止，按21,900元/月的标准计算)。事实和理由：原告与朱桂祥于2016年1月6日签订《商用门面房租赁合同》，约定为解决历史遗留问题〔上海盛祥商行、朱桂祥与上海伊娜美容品厂(以下简称伊娜厂)之间的历史债权债务，上海盛祥商行已于2011年3月25日注销〕，原告将涉讼房屋无偿租赁给朱桂祥使用，面积为110平方米，约定的租期为2016年1月1日至2019年12月31日，朱桂祥应在租赁期满前(即2019年12月31日之前)撤清房屋内属于其的物品，同时原告将支付20,000元作为搬迁费用。2019年10月10日，原告向朱桂祥发函，要求朱桂祥于2019年12月31日前腾空房屋，归还房屋，并将向朱桂祥支付搬迁费，然其拒绝到期搬迁。2019年12月30日，原告委托律师向朱桂祥发函，要求按期撤清所有物品，但其收函后仍置之不理。兴志公司系朱桂祥投资并担任法定代表人的公司，公司注册及实际经营地址为涉讼房屋，即兴志公司实际非法占有涉讼房屋，亦负有返还非法侵占房屋及支付占有使用费的义务。两被告持续占有房屋的行为实际造成原告损失，应当按照市场价支付占有使用费。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司辩称，朱桂祥系伊娜厂下属经营部(以下简称伊娜厂经营部)的法定代表人，伊娜厂经营部于1992年6月经上海市长宁区人民政府财贸办公室批复，迁址至上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号经营，并更名为上海盛祥商行。朱桂祥曾在1993年、1996年与伊娜厂签订过两份承包协议，由朱桂祥承包伊娜厂经营部。1996年12月，伊娜厂与朱桂祥签订《商业门面房使用权转让合同》，由朱桂祥出资300,000元取得上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号110平方米房屋的使用权，伊娜厂为此还出具《证明》，确认该场地有偿转让给朱桂祥使用直至朱桂祥自愿退出。2001年，上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号地址变更为上海市长宁区茅台路244、246、248号。其后，上海盛祥商行于2011年3月注销，朱桂祥于2011年5月在该地址设立兴志公司。该房屋自1992年起即由上海市长宁区商业网点管理办公室(以下简称长宁区网点办)出租给伊娜厂，朱桂祥系实际使用人，原告对该房屋不享有任何权利，其主体不适格。《商用门面房租赁合同》非当事人真实意思表示，朱桂祥系出于配合上级公司领导的需要才签字，且乙方在签约时已经注销。不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的、原件与复印件核对一致的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。审理中，证人阮某某、徐某某出庭作证。证人阮某某陈述，其原系伊娜厂法定代表人；伊娜厂1996年12月31日及1997年1月14日的两份《证明》，朱桂祥当时有出示过原件，阮某某在复印件上书写“本复印件与原件一致”并签名后，再由原告法定代表人许舜开签名；认可伊娜厂1997年1月14日的《证明》，朱桂祥在支付300,000元后可一直使用涉讼房屋直至其自愿退出，无需另行支付其他费用；其在1998年后才成为伊娜厂法定代表人，无法证明1996年12月30日的《商业门面房使用权转让合同》；其于2013年3月退休，但移交公章等材料系在2014年8月，其并不清楚伊娜厂有出具过2014年4月2日的《证明》，其也未出具过该《证明》；对2016年1月6日的《商用门面房租赁合同》没有印象。证人徐某某陈述，其系上海西亚实业总公司的负责人；伊娜厂1996年12月31日及1997年1月14日的两份《证明》，其不清楚朱桂祥当时是否出示过原件；伊娜厂2014年4月2日的《证明》系由办公室主任至证人阮某某家中盖取；2014年、2015年左右，因涉讼房屋租期到期，原告法定代表人许舜开委托其与朱桂祥商谈，朱桂祥最初不愿意与原告签订租赁合同，经其劝说后，朱桂祥表示同意签订，并经几次修改，签订了2016年1月6日的《商用门面房租赁合同》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉讼房屋原门牌地址为上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号，后变更为上海市长宁区茅台路XXX-XXX-XXX号，现为上海市长宁区茅台路XXX-XXX号。2016年1月6日，原告作为出租方(甲方)、朱桂祥作为承租方(乙方)签订《商用门面房租赁合同》，约定有如下内容：一、甲方同意将位于上海市长宁区茅台路XXX号至248号底层商用门面房租赁给乙方使用，出租的商用门面房面积为110平方米。二、租赁期限为四年，自2016年1月1日起，至2019年12月31日止。三、关于租赁费用的约定：a)甲方无偿提供上述商用门面房给乙方使用，乙方原与伊娜厂所发生的债权债务终止，作为解决历史遗留问题。b)乙方原与伊娜厂所签订的涉及第一条商用门面房的所有合同、协议全部终止，并承担所有的债权、债务。……六、乙方责任和义务：……d)乙方应在租赁期满前(即2019年12月31日前)撤清房屋内的物品(属于乙方的物品)，同时，甲方支付给乙方20,000元作为搬迁费用。该合同抬头承租方(乙方)为“上海盛祥商行朱桂祥”，乙方落款由朱桂祥签名。2019年10月10日，原告向朱桂祥发函，要求其于2019年12月31日前必须腾空房屋，无条件归还，同时结清各种费用(水、电、煤)，并将营业执照注销后，凭收据支取搬迁补偿费20,000元。2019年12月30日，原告委托诉讼代理人再次向朱桂祥发函，要求其于2019年12月31日前撤清其在房屋内的物品，并承诺将支付搬迁费用20,000元。另查明，1992年5月1日，长宁区网点办作为甲方(出租人)、伊娜厂作为乙方(承租人)签订《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》，约定：甲方将上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号出租给乙方使用，每月租金440元，期限自1992年5月1日起至2012年4月30日止。1992年6月1日，上海市长宁区人民政府财贸办公室作出《关于上海伊娜美容品厂经营部迁址的批复》〔长府财发(92)265号〕，同意伊娜厂经营部迁往上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号经营。1992年12月，伊娜厂向上海市工商行政管理局长宁分局提交《企业法定代表人任职证明》，载明朱桂祥在伊娜厂经营部担任经理职务，系该企业法定代表人。1993年3月17日，伊娜厂作为发包人(甲方)、朱桂祥作为承包人(乙方)，签订《承包协议》，约定：甲方将伊娜厂经营部发包给乙方承包经营，承包期限为五年，自1993年4月1日至1998年3月31日。1993年4月，伊娜厂经营部更名为上海盛祥商行，住所地为上海市长宁区茅台路****。1996年9月27日，伊娜厂作为发包人(甲方)、朱桂祥作为承包人(乙方)，再次签订《承包协议书》，约定：甲方将伊娜厂经营部续发包给乙方承包经营，经营地，经营地为上海市长宁区茅台路****积110平方米，续承包期限为八年，自1998年4月1日起至2006年3月31日止。1996年12月30日，伊娜厂作为转让方(甲方)、朱桂祥作为受让方(乙方)，签订《商业门面房使用权转让合同》，约定有如下内容：一、甲方同意将上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号底层建筑面积110平方米的门面房使用权有偿转让给乙方，转让期限至2012年4月30日止；……三、乙方应向甲方支付的使用权转让费金额及支付期限(1)1997年1月1日至1997年3月31日应交转让费3,327.50元，支付日期为1997年3月31日前；(2)1997年4月1日至1998年3月31日应交转让费14,641元，支付日期为1998年3月31日前；(3)1998年4月1日至2003年3月31日计五个(交费)年度，每年应交转让费42,000元，支付日期为每个年度最后一个月月底前；(4)2003年4月1日至2004年3月31日应交转让费47,000元，支付日期为2004年3月31日前；(5)2004年4月1日至2005年3月31日应交转让费52,000元，支付日期为2005年3月31日前；(6)2005年4月1日至2006年3月31日应交转让费57,000元，支付日期为2006年3月31日前；(7)2006年4月1日至2012年3月31日(计六年)，乙方应向甲方支付的使用权转让费为300,000元……八、本合同签订后，甲、乙双方原来所签订的《承包协议书》即全部作废。该合同抬头受让方(乙方)为“上海盛祥商行朱桂祥”，落款处乙方为“上海盛祥商行”，由朱桂祥签名。1997年1月2日，长宁区网点办作为甲方(出租人)、上海盛祥商行作为乙方(承租人)签订《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》，约定：甲方将上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号出租给乙方使用，每月租金440元，期限自1992年5月1日起至2012年4月30日止。该合同抬头右上处备注“92-041(更户)”。1997年1月14日，伊娜厂出具《证明》，载明：同意将上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号门面房的使用权以300,000元的价格直接有偿转让给朱桂祥长期使用，直至朱桂祥自愿退出；盛祥商行朱桂祥与网点办签订的租赁合同(2012年4月30日)期限届满后，其可直接与网点办续签新的租赁合同。2001年，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所出具《证明》，载明：上海盛祥商行原地址茅台路XXX弄XXX号，现更改为茅台路XXX号、246号、248号。2001年12月25日，长宁区网点办作为甲方(出租人)、上海盛祥商行作为乙方(承租人)签订《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》，约定：甲方将上海市长宁区茅台路XXX号、246号、248号出租给乙方使用，每月租金440元，期限自1992年5月1日起至2012年4月30日止。该合同抬头右上处备注“92-041(更户)”。2011年3月，上海盛祥商行登记注销。2012年4月28日，长宁区网点办作为甲方(出租人)、伊娜厂作为乙方(承租人)签订编号为992-41的《租赁合同》，约定：甲方同意将上海市长宁区茅台路XXX-XXX号建筑面积110平方米商业用房租赁给乙方使用，每月租金816.20元，期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。该合同抬头甲方(出租人)为“上海九华商业(集团)有限公司”，上方另载有“上海市长宁区商业网点管理办公室”，甲方落款由长宁区网点办盖章。2014年4月2日，伊娜厂向上海九华商业(集团)有限公司(以下简称九华公司)、长宁区网点办出具《证明》一份，载明：伊娜厂承租的茅台路XXX-XXX-XXX号商业用房(租赁合同)于2017年4月30日到期。由于公司的经营模式发生变化，为了规范网点管理，伊娜厂决定茅台路XXX-XXX-XXX号商业用房恢复到原告管理；原编号992-41租赁合同废除由原告顺延续签。2014年8月18日，上海西亚实业总公司向九华公司、长宁区网点办出具《证明》一份，载明：为了网点管理规范，同意伊娜厂决定(茅台路XXX-XXX-XXX号)商业用房恢复到原告管理；现编号992-41租赁合同废除由原告顺延续签。该《证明》下方，原告、长宁区网点办分别盖章确认同意。2014年9月15日，九华公司、长宁区网点办作为甲方(出租人)、原告作为乙方(承租人)签订《租赁合同》，约定：甲方同意将茅台路XXX-XXX号建筑面积110平方米商业用房租赁给乙方使用，每月租金816.20元，期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2016年12月14日，上海市长宁区国有资产监督管理委员会作出长国资委〔2016〕74号《关于原长宁区网点办资产处理的批复》，载明：1.继续授权九华集团经营和管理原区网点办资产，履行资产所有者权利和义务，并承担国有资产保值增值责任。2.原网点办资产情况以专项审计结果为准(截至2016年12月31日)，房源情况以附件中的清单为准。该批复附件“原网点办管理房屋清单”中载明，茅台路XXX-XXX号房屋租赁单位为原告。2017年4月18日，九华公司作为甲方(出租人)、原告作为乙方(承租人)签订《租赁合同》，约定：甲方同意将茅台路XXX-XXX号建筑面积110平方米商业用房租赁给乙方使用，每月租金816.20元，期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。2020年4月1日，九华公司、长宁区网点办出具《证明》一份，载明：茅台路XXX-XXX号(原茅台路XXX-XXX-XXX号)商业网点，面积110平方米，产权是长宁区网点办，现委托九华公司经营管理，使用权是原告，同意租给上海盛祥商行朱桂祥使用。还查明，两被告向本院提供伊娜厂出具的落款时间为1996年12月31日、1997年1月14日的《证明》复印件两份。其中，1996年12月31日的《证明》复印件系出具给长宁区网点办，载明：兹有我厂租赁贵单位上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号底层房屋，面积110平方米的原伊娜厂经营部，现经我厂商量决定，转让给我厂下属企业(上海盛祥商行)，望贵单位给予支持转让办理为感。1997年1月14日的《证明》复印件系复制于上文查明的伊娜厂于1997年1月14日出具的《证明》原件。该两份《证明》复印件下方，均手写“本复印件与原件无异”，并由证人阮某某签名确认，落款日期为“2019年12月18日”。下方，另有原告法定代表人许舜开的签名。原告对此表示，原告法定代表人许舜开当时并未看见两份《证明》原件，其签字时并无“本复印件与原件无异”字样及证人阮某某的签名，其签字仅为表明收到两份《证明》复印件。审理中，原告向本院申请对涉讼房屋的市场租金进行评估，本院依法经上海市高级人民法院委托国衡公司进行评估，国衡公司于2020年7月2日作出《房地产估价报告》，其估价结果为：涉讼房屋于2020年1月1日至今的房地产市场月租金为21,900元/月。因评估，产生评估费21,900元。原、被告对《房地产估价报告》中的现场照片所展现的涉讼房屋四至范围均无异议。审理中，原告确认，自愿就2020年1月至3月期间的占有使用费仅主张1个月即21,900元，并同意在两被告返还涉讼房屋后支付搬迁费20,000元。两被告确认，涉讼房屋由兴志公司使用。朱桂祥确认，其就涉讼房屋在1997年后实际支付的费用为30余万元。因当事人意见不一，致本院调解不能。本院认为，原告为解决历史遗留问题，于2016年1月6日与朱桂祥签订《商用门面房租赁合同》，将涉讼房屋免费出租给朱桂祥使用，该合同应系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。尽管长宁区网点办曾与伊娜厂签订租期至2017年4月30日的编号为992-41的《租赁合同》，但是，伊娜厂已于2014年4月2日出具《证明》，同意该编号为992-41的《租赁合同》废除，由原告顺延续签。该《证明》经九华公司、长宁区网点办盖章确认，且证人徐某某陈述伊娜厂的印章系由办公室主任至证人阮某某家中盖取，并无在案证据推翻该《证明》的真实性，故本院对该份《证明》应予以采信。此后，九华公司、长宁区网点办与原告签订《租赁合同》，约定由原告承租涉讼房屋，且原告将涉讼房屋出租给朱桂祥的行为经涉讼房屋权利人确认同意。综上，双方所签订的《商用门面房租赁合同》不存在法律规定的无效情形，合法有效，双方均应恪守。两被告辩称，该合同并非当事人真实意思表示，且乙方在签约时已经注销。对此，尽管合同抬头载明承租方为“上海盛祥商行朱桂祥”，但是，上海盛祥商行如两被告所述已经注销，不能成为合同主体，而合同落款承租方系由朱桂祥签名确认，该合同实际也系为解决朱桂祥与伊娜厂间的历史遗留问题，故合同相对方应为朱桂祥。关于两被告所提出的该合同并非当事人真实意思表示的抗辩，并无在案证据证明，且与当时实际参与合同签订的证人徐某某的证人证言相矛盾，故本院难以采信。两被告辩称，涉讼房屋的使用权已由朱桂祥出资300,000元取得，朱桂祥可一直使用直至其自愿退出。对此，第一，涉讼房屋最初系由伊娜厂向长宁区网点办租赁而来，伊娜厂当时仅系涉讼房屋的承租人，其并无权将涉讼房屋直接处置给他人。第二，根据《商业门面房使用权转让合同》，乙方应就涉讼房屋分段向甲方支付使用权转让费，转让期限至2012年4月30日，而上海盛祥商行其后与长宁区网点办签订的《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》，约定由上海盛祥商行承租涉讼房屋，且租赁期限同样至2012年4月30日。根据上述证据，朱桂祥为使用涉讼房屋所支付的对价均系有期限的，且期限均至2012年4月30日。第三，关于两被告所提供的伊娜厂1996年12月31日、1997年1月14日出具的两份《证明》，一则，1996年12月31日的《证明》没有原件可供核对。二则，如前所述，伊娜厂作为涉讼房屋的承租人无权将涉讼房屋直接处置给他人，1996年12月31日的《证明》载明将涉讼房屋转让给上海盛祥商行，但上海盛祥商行其后与长宁区网点办所签订的仅仅系租期至2012年4月30日的租赁合同。1997年1月14日的《证明》载明以300,000元的价格转让使用权，但该金额远低于《商业门面房使用权转让合同》所约定的转让费金额，且该《证明》的最后也仅仅载明朱桂祥与长宁区网点办签订的租赁合同到期后可续签，并未载明续签后可无偿使用涉讼房屋。况且，如若存在无限期转让使用权的事实，双方所签订的也不应当系租赁合同，也不应当存在租赁合同到期后承诺可续签的情形。三则，根据原告与朱桂祥签订的《商用门面房租赁合同》，原告将涉讼房屋无偿提供给朱桂祥使用，以解决历史遗留问题，朱桂祥原与伊娜厂的债权债务终止，亦即，即便朱桂祥与伊娜厂曾存在未了结的债权债务，现也因该合同的履行而终止。第四，关于证人阮某某的证人证言，其陈述认可伊娜厂1997年1月14日的《证明》，并表示朱桂祥在支付300,000元后可一直使用涉讼房屋直至其自愿退出，无需另行支付其他费用。然而，证人阮某某在当时尚未成为伊娜厂的法定代表人，且其就1996年12月30日的《商业门面房使用权转让合同》，也系以其当时非伊娜厂的法定代表人为由不予认可，其证言亦难以证明两被告的抗辩成立。综上，本院对两被告的该项抗辩难以采信。《商用门面房租赁合同》到期后，朱桂祥理应按约返还涉讼房屋，现朱桂祥未按约履行，原告有权要求朱桂祥返还涉讼房屋并支付占有使用费。两被告确认涉讼房屋由兴志公司使用，故兴志公司同样负有返还房屋并支付占有使用费的义务。原告根据《房地产估价报告》，依照21,900元/月的标准主张占有使用费，本院应予以支持。原告自愿就2020年1月至3月期间的占有使用费仅主张1个月即21,900元，并同意在两被告搬离涉讼房屋后支付20,000元搬迁费，本院予以确认。综上，两被告应支付2020年1月1日至2020年3月31日的占有使用费21,900元，并自2020年4月1日起依照21,900元/月的标准支付占有使用费，至两被告实际返还涉讼房屋时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长亚服务合作公司返还上海市长宁区茅台路XXX-XXX号房屋；二、被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长亚服务合作公司支付2020年1月1日至2020年3月31日的占有使用费21,900元，并自2020年4月1日起依照21,900元/月的标准支付占有使用费，至被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司实际返还上海市长宁区茅台路XXX-XXX号房屋时止；三、原告上海长亚服务合作公司在被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司返还上海市长宁区茅台路XXX-XXX号房屋时，应向被告朱桂祥支付搬迁费20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费21,900元，由原告上海长亚服务合作公司负担16,000元，由被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司负担5,900元。案件受理费895元，因本案适用简易程序审理，减半收取计447.50元，由被告朱桂祥、上海兴志贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年八月三十一日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。