吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2020）吉0104民初4194号原告:丛燕，女，1956年11月10日出生，汉族，住长春市朝阳区工农大路84号309室。委托诉讼代理人:孙颢凤，吉林吉天行律师事务所律师。被告:郑智强，男，1965年10月31日出生，汉族，住长春市朝阳区大屯街西胡同14号。委托诉讼代理人:邰宏飚，吉林可信律师事务所律师。被告:姜洪国，男，1955年1月11日出生，汉族，住长春市朝阳区工农大路84号309室。原告丛燕诉被告郑智强、姜洪国确认合同无效纠纷一案,本院受理后,公开开庭进行了审理,原告丛燕的委托诉讼代理人孙颢凤、被告郑智强及其委托诉讼代理人邰宏飚、被告姜洪国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丛燕提出如下诉讼请求：1、请求贵院认定被告郑智强与姜洪国2012年9月20日签订的价款320000元的房屋买卖协议无效;2、请求贵院认定2012年10月12日被告郑智强与姜洪国签订的长春市房屋转让合同无效；3、请求贵院判令被告郑智强协助原告将房屋更名过户至原告名下；4、请求贵院判令被告郑智强承担诉讼费用。事实与理由：原告与丈夫姜洪国二人系夫妻关系，自2003年5月29日至今二人一直持续居住在长春市朝阳区工农大路**号、房号**的涉案房屋，原告与丈夫姜洪国二人一直对该房屋享有占有、使用、管理的权利。2012年9月20日原告的丈夫姜洪国独自一人在被告郑智强的威逼利诱下,违背真实意思而被迫同被告郑智强签订了买卖协议,将原告同姜洪国夫妻二人共有的唯一所有并长期居住的位于长春市朝阳区工农大路**号、房号**的房屋出售给被告郑智强，原告不知情也没有在协议上签字，又在原告不知情的情况下于10月19日被迫过户更名到被告郑智强名下,被告郑智强承诺只是临时更名至被告郑智强名下,并不是真实的买卖关系，到2018年6月15日再将房屋更名回原告名下。该房屋买卖协议是虚假的，无效的买卖合同，理由如下:1、该房屋买卖协议并不是双方真实的意思表示，原告丛燕并不知道该房屋买卖事宜,协议没有原告的签字,协议没有成立，也没有生效。2、原告当时是在癫痫病状况无行为能力、无意识的情况下被被告抬去办理的更名过户;原告的丈夫姜洪国是在被威胁利诱下被迫去办理的更名过户;被告郑智强当时跟原告的丈夫姜洪国讲是临时更名至被告郑智强名下,等到2018年6月15日再更名回原告的名下，因此双方均不是真实的意思表示，显然违背合同法的合法有效的规定。3、该房屋买卖协议也没有支付对价;被告郑智强没有支付购房款。4、双方也没有实际履行协议，没有履行房屋交付，该房屋至今一直由原告及其丈夫持续居住、占有、使用和管理；5、该房屋买卖协议价款320000元明显严重低于市场价格,市场价格1500000元左右，显失公平，明显违背合同法的公平原则。因此，该房屋买卖协议不具备《中华人民共和国合同法》规定的有效要件，协议没有成立，也没有生效，属于无效的买卖合同。现原告为维护自己的合法权益，故诉至贵院，望判为所请。郑智强辩称:1、对原告代理人的代理资格有异议，在诉状中说原告没有行为能力，是否是原告的真实意思表示不确定。2、对原告起诉是否是其真实意思表示有异议，原告在诉状中称没有行为能力，就不能处分自己的行为，所以不具备主体资格。3、原告假设具备行为能力，其在八年前一直没有行为能力，其在产权登记机过户时是明知的行为，时至今日已超过诉讼时效。4、涉案房屋转让的行为已得到行政机关的确认并且办理了产权变更登记，那么假设本案存在原告所诉的事实理由应当撤销产权登记机关的行为之后再行使诉权。5、本案诉争房屋已实际履行完毕，原告与姜洪国的居住行为是房主郑智强的租赁关系。6、本案诉争房屋在交易过程中不存在任何违法行为，并且郑智强已经支付了合理兑价，假如原告诉状所称，郑智强也是符合善意第三人的条件，那么协议应当有效，原告的损失应当由姜洪国承担。姜洪国辩称:这件事情自始至终我一直瞒着原告而进行的个人行为，而且是郑智强在威逼的情况下不是出自本意的行为，所以在之前我给郑智强出具的所谓的一些借条及协议都不是本人的真实意思。2011年通过朋友给孩子办理工作与郑智强接触，郑智强是一个中间人，说有两个孩子办理工作支付费用520000元，我把这个钱给朋友了，这个朋友目前在检察机关拘留一直没有结果，导致了目前房屋的过户及造成的后果。经审理查明：原告与姜洪国系夫妻关系，二被告系朋友关系。2011年期间，郑智强通过姜洪国为他人孩子办工作事宜，向姜洪国支付费用520000元，因姜洪国未能办理，所收520000元亦未能返还，郑智强即向姜洪国追要该款。2012年9月20日，二被告签订《房屋买卖协议书》一份，姜洪国将其坐落于长春市朝阳区工农大路84号309室，建筑面积为56.62平方米的住房一套以320000元的价款出售给郑智强，并约定协议签订后三日内一次性付清房款（以收条为准）。2012年10月12日，二被告签订了《长春市房屋转让合同》（编号***）一份，该合同有二被告签字及原告捺印。在房屋交易过程中，房产管理部门工作人员对原告进行了询问，原告在询问记录中捺印。2012年10月12日，双方办理了案涉房屋的产权变更手续，郑智强取得该房屋的所有权。针对上述房屋转让问题，原告称其并不知情，在2012年10月12日前往办理房屋更名时，其正在生病期间，不知道手印是如何在转让合同上捺印的。姜洪国称因无钱返还郑智强520000元，当时就用房子抵押了，顶抵320000元，并办理了房屋转让手续，并不是其真实意思表示。双方在2012年10月12日办理完房屋转让手续后，双方约定郑智强将房屋租赁给姜洪国使用，双方于2013年3月20日签订了《房屋租赁合同》，约定租期半年，租金为每月1500元，2013年8月20日双方又续签了《房屋租赁合同》，后姜洪国一直在该房屋居住至今。2015年3月，郑智强将姜洪国诉讼至本院，要求姜洪国给付520000元抵顶房屋后剩余的200000元欠款。本院经审理后，双方达成和解协议并调解结案，本院出具（2015）朝民初字第2号调解书。2016年6月13日，郑智强与姜洪国间经协商签订协议书一份约定：姜洪国在2018年6月15日前向郑智强无息返还购房款320000元，则郑智强协助姜洪国产权更名过户，如届期姜洪国不能向郑智强返还购房款，则姜洪国无条件向郑智强腾出房屋或交付市场租金。上述协议签订后，姜洪国没有在协议约定的期限内履行协议内容，2019年5月，郑智强将姜洪国诉讼至本院，要求姜洪国将案涉房屋倒出并支付房屋租金，2019年8月26日，我院作出（2019）吉0104民初2959号民事判决书，判决姜洪国、丛燕于判决书生效后二十日内将位于长春市朝阳区工农大路84号309室倒出并返还郑智强。姜洪国、丛燕不服该判决并上诉于长春市中级人民法院，2020年4月29日，长春市中级人民作出（2020）吉01民终188号民事判决书，驳回姜洪国、丛燕上诉，维持原判。另查明，2012年10月12日双方在房产管理部门办理房屋转让手续时，姜洪国、丛燕及郑智强均到场，庭审中，丛燕表示对其在办理房屋转让手续时的相关文件上的捺印真伪不进行鉴定，丛燕系完全行为能力人。上述事实,有当事人陈述、房屋买卖协议、房屋转让合同、房屋产权证、住院病历、（2015）朝民初字第2号庭审笔录、（2019）吉0104民初2959号民事判决书、（2020）吉01民终188号民事判决书、2012年10月12日姜洪国、丛燕及郑智强在房屋管理部门的影像资料等证据予以证实并经庭审质证,本院予以确认,在卷佐证。本院认为,原、被告间确认合同无效纠纷一案事实清楚，二被告间于2012年9月20日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，合法有效，姜洪国以案涉房屋抵顶欠付郑智强的320000元欠款并不违反法律规定。2012年10月12日原、被告双方已办理案涉房屋的所有权转让手续，房屋以实际登记在郑智强名下，在办理房屋转让手续时，原告及二被告均到房屋管理部门现场并在相关文件上签字及捺印，各方意思表示真实，虽原告称其当时不知道如何捺印及为何捺印，但其并未出示相关证据加以证明，故2012年10月12日郑智强与丛燕、姜洪国签订的《长春市房屋转让合同》合法有效。通过本院（2015）朝民初字第2号案件庭审笔录及（2019）吉0104民初2959号民事判决书、（2020）吉01民终188号民事判决书、2016年6月13日郑智强与姜洪国间签订的《协议书》相互佐证，姜洪国同意用案涉房屋抵顶欠款320000元一节真实无误，根据2012年期间同地段房价相比较，姜洪国顶抵的价格并未偏低。关于丛燕在2012年10月12日办理房屋转让手续时是否具有完全民事责任能力一节，虽该期间丛燕系因病住院期间，但其不能证明其在办理转让手续时正在癫痫病发作期间，丛燕亦不能证明此期间系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，故丛燕在办理房屋转让手续时在相关文件中的捺印应是对房屋转让的认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丛燕全部诉讼请求。案件受理费3050元、保全费2120元，由原告丛燕负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 韩 玲二〇二〇年八月二十六日书记员 苏春梅