广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5518号原告：陈弟标，男，1973年2月16日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。被告：陈益，男，1988年11月8日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：宁孟和，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈弟标诉被告陈益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈弟标及其委托诉讼代理人关天强，被告陈益的委托诉讼代理人宁孟和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈弟标向本院提出诉讼请求：1.判令陈弟标与陈益于2018年10月25日签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令陈弟标无需向陈益返还定金100000元；3.判令陈益向陈弟标支付2020年2月份的租金48000元、2020年3月份的租金48000元；4.判令陈益向陈弟标支付占用费，占用费以每月48000元的标准计算，从2020年4月1日起计至陈益搬离之日止；5.判令陈益向陈弟标支付2018年12月24日至2020年1月17日的水费303元；6.判令本案的诉讼费用由陈益承担。事实与理由：陈镜流和陈艳芳系位于广州市黄埔区*路*号*房屋（房屋原门牌地址为广州市黄埔区*路*号*）的权属人，产权份额为共同共有。陈镜流和黎顺金系夫妻关系，双方生育了5名子女，分别为陈锦志、陈志标、陈弟标、陈艳芳、陈艳章，陈镜流于2012年2月11日死亡，涉案房屋由陈弟标负责出租事宜，所得收益归黎顺金所有。2018年10月25日，陈弟标与陈益签订《租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日止，2019年1月1日起至2021年12月31日的租金为每月5万元，租金应在每月5日前支付，定金为10万元，如果超过当月15日不交纳租金，视为违约，陈弟标有权收回商铺，不退定金。2019年9月起，双方约定租金变更为48000元/月。经陈弟标多次催收，陈益仍未支付2020年2月、3月的租金。2020年3月24日，陈益委托律师发函给陈弟标要求免除2月租金，3月和4月租金减半收取，陈弟标并不同意。陈弟标认为，陈益承租商铺用于经营鞋店，其以疫情为由要求变更租金约定，需征得陈弟标同意，陈弟标不同意改变租金标准时，双方应按照原约定履行，否则，陈益应当承担违约责任。另外，陈益自2018年12月24日至今的水电费仍未支付。综上所述，陈益的行为已属严重违约，陈弟标请求法院判如所请。被告陈益辩称，请求驳回陈弟标的相关诉请，请求继续履行合同。疫情影响属于不可抗力，其因为经营困难自2月份以来一直与陈弟标积极沟通，减免租金及缓交事宜，陈弟标不得以此主张其违约并解除合同。其一直未收到陈弟标发送的解约通知函件。请求法院对2月至4月的租金减半收取，5月之后的租金其承诺在9月份之前按48000元每月付清。对水费无异议。本院经审理认定事实如下，陈镜流、陈艳芳系广州市黄埔区*路*号*楼（以下简称涉案房屋）的所有权人，房屋总建筑面积161.44平方米，用途为商业，该房屋门牌号现为广州市黄埔区**号*楼。陈镜流于2016年2月11日死亡，其配偶为黎顺金，双方共生育了陈锦志、陈志标、陈弟标、陈艳芳、陈艳章五名子女。2020年3月30日，黎顺金、陈锦志、陈志标、陈弟标、陈艳芳、陈艳章六人共同出具《情况说明》称：涉案房屋由陈弟标负责出租事宜，所得收益归黎顺金所有。2018年10月25日，陈弟标（出租方、甲方）与陈益（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将黄埔区*号地铺面积约60平方米与*号二楼面积大约110平方米共170平方米出租给乙方。二、2019年1月1日至2021年12月31日，每月租金50000元；2022年1月1日至2023年12月31日，每月租金53000元。三、合同签订日，乙方向甲方交付定金100000元，租赁期交清一切费用后，无息退还乙方。六、由于天灾、地震等不可抗拒力量造成直接经济损失，甲乙双方互不追究经济责任，如国家或当地政府征用该铺或二楼房，合作自行终止，但政府对该物业作出拆迁补偿金的所有属甲方。八、乙方在经营期间每月5号前必须向甲方缴纳租金，乙方不得以任何借口拖延交租。如超过当月15号不缴纳租金，则视违约。甲方收回该铺，不退定金。甲方中途毁约赔偿双倍定金给乙方。租赁合同签订后，陈益向陈弟标支付了定金100000元，并将涉案房屋用于经营鞋店。双方于2019年9月协商一致将月租金变更为48000元/月。陈益向陈弟标支付租金至2020年1月，自2020年2月起至5月未支付任何租金，2020年6月11日和6月24日分别支付24000元，陈益陈述其支付的分别是2020年5月和6月的租金。涉案房屋现仍由陈益使用。2020年3月19日，陈弟标向陈益邮寄《律师函》，要求陈益在收到函件起三日内付清2月和3月的租金，否则其将委托律师提起诉讼等。该《律师函》被退回，陈弟标称后来将该《律师函》当面交给店铺内的工作人员，陈益表示未曾收到。陈益为证实自疫情以来积极协商减免租金事宜提交了其工作人员与陈弟标的微信聊天记录，显示陈益的工作人员于2020年1月底开始与陈弟标协商减免租金事宜，但未达成一致。陈益为证实其自疫情以来经营困难，还提交了电费收据和自行制作的2019年12月至2020年5月期间的店铺流水。陈益陈述其经营的店铺从2020年3月1日才开始营业，陈弟标主张陈益在2月份已恢复营业。双方确认陈弟标曾于2020年3月7日将涉案房屋上锁至3月10日。陈益还抗辩陈弟标曾于2020年2月21日将涉案房屋强行上锁一天但未提交证据证实，陈弟标对此不予确认。以上事实，有《租赁合同》《房地产证》《情况说明》《复函》《户籍证明》《亲属关系证明》《户口注销证明》《遗体火化证明》、身份证、银行流水、《律师函》、快递单、微信聊天记录、电费收据、店铺流水及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，陈弟标受家人委托处理涉案房屋出租事宜，其与陈益签订的《租赁合同》合法有效。陈益抗辩其租赁涉案房屋经营的店铺受疫情影响要求减免租金，本院认为，此次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共渡难关，本院从公平原则出发，酌情处理本案。涉案房屋属于沿街商铺，陈益承租用于经营鞋店，经营状况不可避免会受到疫情防控措施的影响，在疫情发生后，陈益的工作人员亦及时与陈弟标联系，协商租金减免事宜。本院综合考虑陈益经营店铺受到疫情影响的严重程度，酌情认定2月和3月租金各减免30%，4月起租金不再减免。陈益欠缴租金的行为虽有过错，但确实受到疫情影响的缘故，对此不应予以苛责，故对陈弟标要求解除合同、没收定金的诉讼请求，本院不予支持，双方应继续履行合同。综上，本院认定陈益应向陈弟标支付欠付的2020年2月减免后的租金33600元、2020年3月减免后的租金33600元、2020年4月租金48000元、2020年5月租金24000元、2020年6月租金24000元，共计163200元。关于租金问题，本院仅处理至法庭辩论终结之日，之后的租金，本案不予处理。在继续履行合同过程中，陈益应按双方签订的《租赁合同》约定支付复工复产后的租金，依约履行其作为承租人的义务，以免再次引发纠纷。关于欠付的水费303元，陈益予以确认，本院予以支持。对于超出部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈益于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈弟标支付2020年2月至6月欠付的租金共计163200元；二、被告陈益于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈弟标支付2018年12月24日至2020年1月17日的水费303元；三、驳回原告陈弟标的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4226元，由原告陈弟标负担706元，由被告陈益负担3520元。财产保全费1482元，由原告陈弟标负担222元，由被告陈益负担1260元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  罗伟红人民陪审员  覃志强二〇二〇年八月五日法官 助理  彭逸婷书 记 员  王汝欣