贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9494号 原告：邓贵，男，汉族，1979年12月13日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘秀丽，女，汉族，1984年3月30日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：邓贵（特别授权代理），系原告刘秀丽之丈夫。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付甜（一般代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告邓贵、刘秀丽与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（原告刘秀丽委托诉讼代理人）邓贵，被告委托诉讼代理人罗金龙、付甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓贵、刘秀丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告以购房本金268259元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍支付原告违约金20604元（该违约金为逾期办证违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年7月2日，原告向被告认购一套由其开发的，位于贵州省毕节市南部新区，建设项目为“贵州毕节七星关区碧阳国际城”的商品房（房号××号房）。并与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2014-27008），约定由原告购买被告开发的“贵州毕节七星关区碧阳国际城”（房号××号房）商品房，合同总价款为268259元，当日原告即向被告支付购房首付款98259元。合同约定交房时应按照国家质量标准交房，且合同约定被告应于房屋交付后在90日内登记完毕该商品房所有权，但并未对该商品房违约金进行约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。＂《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告双方所签订的合同中对被告逾期办理房屋产权登记相关文书的违约金约定不明确，因此应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为，交付办理商品房转移登记的有关文书给原告系被告的义务，被告迟延交付办理商品房转移登记直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告碧阳恒通公司答辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准及交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。答辩人才于2018年11月18日在本案涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料的通知，告知该楼栋业主及时提交办证所需资料办证（该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定）。后被答辩人于2018年11月19日开具发票于2018年11月22日完税，于2018年12月17日出具委托书提交资料；而正因被答辩人未按时向答辩人提供资料、出具委托书，导致答辩人于2019年3月7日才为其办证。故，在答辩人履行通知义务后，不提交资料的责任不在于答辩人，答辩人依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止（即2018年11月18日）。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知被答辩人即完成，答辩人无法为其办证系因被答辩人未按时向答辩人提交办证资料，故其后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，大多数均未按时提交，如支持被答辩人诉请，必将导致业主更加随意，恶意不按时提交材料，以便拖延违约金的计算时间，这样无限扩大房开企业的责任，对房开企业显失公平。正因如此，目前小区仍有多数业主在答辩人以多种方式，多次通知后仍不提交资料，若不能避免此类情况发生，将该责任无限归结于房开企业，必然不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见：二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减；最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。 本院经审理查明：2014年7月2日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，或27-1-8-5，总价款268259元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同附件十二补充协议，约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款268259元。2017年2月18日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案商品房所属碧阳国际城Ｅ地块13、14、27、28幢的《商品房屋备案证明书》。2018年11月18日，被告在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋产权证所需的有关资料。2018年12月17日，二原告与被告签署委托书，二原告委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证等。2019年3月5日，涉案商品房登记至二原告名下。原告认为被告迟延交付办理商品房转移登记直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，被告的行为不仅违约且损害了原告的合法权益。为此，原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。 关于原告主张被告支付办证违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2017年2月18日向原告交房，即应于2018年2月13日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的毕节市商品房屋备案证明书，后为业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。但此时已超过约定的期限，构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，从约定期限2018年2月13日之次日,即2018年2月14日起计算。对于该违约金的截止时间，如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记的条件后，还负有履行披露的义务。被告在具备办理转移登记条件后，于2018年11月18日通过在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了披露义务，故该违约金计算至2018年11月18日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款268,259元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月14日起计算至2018年11月18日止(共277天),计算为：268,259×0.01%×277天=7,430.77元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，原告诉请的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效。原、被告在合同补充协议中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年6月2日提起诉讼，主张从2018年2月14日起计算的违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，被告的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓贵、刘秀丽逾期办证违约金7,430.77元； 二、驳回原告邓贵、刘秀丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费158元（已减半收取），由原告邓贵、刘秀丽负担133元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月二十八日 书记员  张婵婵