广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初25059号原告：李玲，委托诉讼代理人：周云昌，系原告配偶。被告：深圳市太古广场物业管理有限公司，法定代表人：谢庆君，董事长。被告：深圳新东方培训学校，法定代表人：俞敏洪。委托诉讼代理人：方洁萍，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪森，广东环球经纬律师事务所律师。被告：深圳宏明国际地产集团有限公司（原深圳市宏明国际地产开发有限公司），法定代表人：黄少华，董事长。被告深圳市太古广场物业管理有限公司、深圳宏明国际地产集团有限公司共同委托诉讼代理人：范艳霞，广东惠邦律师事务所律师。被告深圳市太古广场物业管理有限公司、深圳宏明国际地产集团有限公司共同委托诉讼代理人：安镜多，广东惠邦律师事务所律师。被告：大中华国际集团（中国）有限公司，住所地深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场**，统一社会信用代码914403006188249096。法定代表人：黄大伟，董事长。委托诉讼代理人：陆楚欣，系公司员工。原告李玲与被告深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）、深圳新东方培训学校（以下简称新东方学校）、深圳宏明国际地产集团有限公司（以下简称宏明公司）、大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李玲及其委托诉讼代理人周云昌，被告太古公司、宏明公司的共同委托诉讼代理人范艳霞，被告新东方学校的委托诉讼代理人方洁萍、洪森，被告大中华公司的委托诉讼代理人陆楚欣到庭参加诉讼。第二次庭审，原告的委托代理人周云昌，被告太古公司、宏明公司的共同委托诉讼代理人范艳霞，被告新东方学校的委托诉讼代理人方洁萍、洪森到庭参加诉讼，被告大中华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、被告支付原告合同到期后，继续使用南山区深南大道汇景花园裙楼第五层T5B183铺位租金共计人民币45,144元（以下币种均为人民币）（自2014年4月17日起，至起诉日。按铺位T5B183月租金684元，共66个月）、T5B183铺位延迟支付滞纳金（从拖欠日起至实际支付之日止，按月租金的0.02%）；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确诉求第1项租金计算期间自2014年4月17日起至2019年9月4日，滞纳金以月租金数额为基数，按日0.02%，从2014年4月17日起计至实际支付之日。事实和理由：1、被告与原告铺位《租赁合同》于2013年2月28日到期后，被告并未将原告铺位原物返还，且实际继续占用至今。根据双方《租赁合同》第五条及第十九条规定，被告继续使用原告的铺位应当支付租金及滞纳金；2、被告在《租赁合同》到期后，返还铺位是《租赁合同》约定的义务。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；3、实际上，被告并不具备返还小业主铺位的客观条件，被告如果不续租，就应该停止一切招商经营，实现整体商铺返还。事实是，被告既整体招商经营，又拒不返还商铺。涉案商铺类型为无隔断，无隔墙的“产权式非独立经营商铺”，并非“独立间隔的临街商铺”。房产证上明确注明：“商铺统一经营管理”的属性。如果被告返还商铺，就应整体返还。同理，如果有部分占用，则应视为整体占用；4、原告多次积极主动维权，但被告频繁变更代理人及变更地址，导致原告无法与被告取得联系。被告在占用期间频繁变更公司股权，变更公司注资，涉嫌转移财产。多位业主在法院起诉胜诉后，却遇到被告账户无资金执行的困难。被告不但不与业主沟通，反而故意设置障碍，以各种理由拒付租金，分化小业主的力量，甚至拒不执行法院判决，企图将无偿占铺状态拖延多年，逼迫小业主在不能承受损失重压之下，被告就可以达到低价收购涉案商铺之目的（被告通过代理人表示意欲按商铺房产证登记价9折回购）；5、太古公司与宏明公司在无业主授权的情况下，擅自招商出租他人铺位，侵占他人合法权益，持续运营获利的同时，却拒付业主应得租金，性质极为恶劣。已涉嫌非法侵占他人财产罪。被告在合同到期之后至今的6年时间内，恣意妄为，无视业主合理诉求，无视法院判决。并雇佣大批保安人员，对现场合理维权收铺的业主强行阻挠，已涉嫌“软暴力”犯罪；6、被告在没有与业主沟通的情况下，擅自对商场原有结构布局改建，加建。扰乱了部分业主铺位的原有物理属性。造成原本可正常被租用的铺位变成公共区域。原本电梯位置拆除后，侵占其它业主铺位重新改建电梯。凡此种种行径，被告一边统一经营，擅自把整体商铺据为自己控制范围，持续招商，规划或改建。一边又以少部分铺位空置为借口，制造编号混乱现场，以达到不承认占用，不付租金之目的；7、商铺开发商大中华公司与宏明公司是密切关联的公司，商铺售卖之初，开发商将整层楼面分割成4000多个2至4平方米的小铺位出售。每个铺位编号（比如本案商铺T3L016)已经是提前确定好位置，并且在“深圳地籍测绘大队”官方档案中已经备案，具体到楼面平面图中，每个铺位都有明确的物理位置。此商铺编号是商铺售卖的根本，已是房产证名称的由来。不会因为被告故意制造混乱或商场改建，及其他任何借口而改变的客观事实。商铺售卖之初的原始属性，就已经表明，此类型商铺只能适用于要么“统一经营”，要么“统一返铺”。对于商铺部分经营，部分空置的说法，无法成立。被告宏明公司是目前整体商铺事实上的招商运营方，对于小部分空置商铺，本应属于自负盈亏的商业运营成本范畴，却成为拒付业主租金的借口。如果按被告的逻辑，商铺编号在过道或公共区域的小业主，将不可能有机会拿到租金，因为不可能有被租户占用的情形。造成目前混乱局面，开发商大中华公司及其关联公司宏明公司、太古公司负有不可推卸的责任；8、本案涉案商铺T5B183，按商铺平面图编号，原始位置位于商场裙楼第五层左侧。被租户新东方学校占用至今（从2013年合同结束后一直占用至今）。原告在2014年就本案商铺诉至法院胜诉(起诉2013-2014年度）。法院判令被告太古公司需按原合同租金赔付并支付滞纳金。但被告太古公司拒不履行法院判决。原告本次起诉，增加三位关联被告，诉请法院依法判处，维护原告合法权益。被告太古公司、宏明公司辩称：1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应得到法律保护，请求予以驳回；2、原告所有的涉案商铺，目前是否由新东方学校占有使用，被告并不知情；3、被告宏明公司没有承租涉案商铺，也没有侵占涉案商铺，原告的主张与被告宏明公司没有任何关系，请求予以驳回。被告新东方学校辩称：1、其与原告并不存在租赁合同关系，无需向原告支付租赁租金或滞纳金。根据原告提交的（2014）深南法民三初字第220号民事判决书，原告与太古公司就涉案商铺在租赁合同期满后形成不定期租赁关系，据此其并非租赁合同的相对方，双方并不存在租赁关系，不应承担支付租金或滞纳金的责任；2、无证据证明其有实际占用原告涉案商铺。涉事楼层现存17家商事主体，（2014）深南法民三初字第220号民事判决书中，法院仅凭太古公司的当庭陈述“涉案商铺在2013年2月28日之前已出租给新东方公司使用”，对于上述事实太古公司并未提交证据证明，法院也并未就该事实进行现场勘查，该判决存在事实不清，证据不足的情形，法院不宜根据该判决作出认定新东方公司实际占用原告涉案商铺的事实。同时，原告提供的《房屋建筑面积分户位置图》也无法辨认出涉案商铺的具体位置，因此上述证据不足以证明涉案商铺由其实际占用。庭前，其向法院提交《调查取证申请书》调取涉事楼层备案权属位置图以及《现场勘验申请书》申请法院前往勘验现场实际情况，以便查明事实；3、其使用现有房产具有合法租赁依据且每月已足额支付租金。2004年始，其向大中华公司承租涉事楼层房产，租赁面积1639平方米，2010年2月，双方签订了《房屋租赁合同》（增加面积）约定增加租赁面积586平方米，合计租赁面积2225平方米。截至2014年1月14日双方租赁关系终止。因大中华公司将位于南山区整体出租宏明公司，被告依据原使用面积与宏明公司签订实用面积2225平方米，建筑面积3179平方米，租赁期间自2014年1月15日起续租至2021年1月14日的《物业租赁合同》。合同签订后，其也如约支付押金及每月租金。因此，其使用现有物业具有合法的租赁依据。综上，原告要求其支付租赁租金或滞纳金于法无据，恳求法院依法裁判。被告大中华公司辩称：原告针对其诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应驳回。1、其非本案房屋租赁合同的合同主体，原告与出租方或实际商铺使用人之间权利义务关系，与其无关；2、其从没有为本案房屋租赁合同做任何担保；3、其既无占用，又无实施损害原告商铺的行为，不应承担任何责任。综上，请求法院驳回原告针对其的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案商铺），建筑面积6.28平方米，登记价为82038元，登记用途为商业，预售权利人系王明喜，后权利人变更为江锐，于2011年9月19日转移登记至原告名下，产权证附记“市场商品房，于2011年9月15日购买。商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。2014年，原告就涉案商铺房屋租赁合同纠纷对太古公司提起诉讼，要求太古公司支付涉案商铺合同到期后继续使用涉案商铺的使用金及滞纳金，（2014）深南法民三初字第220号案件判决太古公司向原告支付2013年3月1日起至2014年4月16日止的租金9,257元及滞纳金。上述民事判决查明：2003年1月26日，案外人王明喜（出租方，甲方）与被告太古公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案的汇景花园裙楼第五层B183号商铺出租给乙方使用，建筑面积为6.28平方米，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止，年租金为8,204元，月租金为684元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金，租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%，及其他内容。原告认可收到被告支付的合同期限届满前的租金。2013年1月，被告太古公司向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，其因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请贵方与该司联系办理。庭审中，太古公司提交了其于2013年1月14日发出的《通知》、于2013年2月登报刊登的《关于解除租赁合同的通知》以及于2013年4月登报刊登的《深圳市太古物业管理有限公司公司》拟证明太古公司于合同到期前后，多次通知原告不再续租并告知其前往办理相关手续。原告对太古公司提交的上述证据内容有异议，认为太古公司未正式、书面通知并送达原告，且原告、太古公司之间的租赁关系也不因太古公司单方通知而解除，太古公司对涉案商铺也有使用行为。原告表明，上述租赁合同到期后，原告以现场维权的方式要求太古公司以合法形式返还涉案商铺，但太古公司未予正面回应，也未与业主办理交接手续，并认为涉案商铺并非独立临街商铺，太古公司返还应整体返还。太古公司表示其未收到业主的书面返还诉求，太古公司也以电话、短信等方式通知业主收回商铺，部分业主书面签收并收回了商铺。原告提交了业主在南方都市报的登报声明，拟证明原告等业主于2013年11月25日登报要求太古公司以合法形式迁离并返还商铺，太古公司对该证据的内容不予认可；原告提交了照片拟证明合同到期后，太古公司未通知原告交付涉案商铺就擅自招租，太古公司对照片的真实性不予以认可。原告提交了太古卖铺广告、关系图等证据，太古公司对此不予认可。太古公司提交了建设工程消防验收意见书拟证明涉案商场经过设计报建，符合消防规范，原告对上述证据的真实性认可，但认为该消防验收系针对整体工程，并非针对业主商铺。庭审中，太古公司确认涉案商铺已于租赁到期前出租给新东方公司使用至今（2014年4月16日）。该判决确认原告与太古公司就涉案商铺形成不定期租赁关系。被告新东方公司提交了数份租赁合同、房屋租赁凭证、银行流水，拟证明2004年至2014年，其与大中华公司存在租赁合同关系，租赁面积从1639扩充至2225平方米。宏明公司是汇景花园3、4、5层的合法承租人，2014年至2021年，其向宏明公司承租商铺，租赁实用面积为2225平方米。2014年1月开始，其每月向宏明公司支付租金情况；提交了实地照片，拟证明科技园文化广场3楼现存17家商事主体。原告对上述证据真实性均予以认可。被告太古公司表示房屋租赁凭证系复印件，对真实性不予确认，对除房屋租赁合同（增加面积）的真实性予以认可，对2014年至2021年租赁合同因系复印件，不予认可，对其他租赁合同表示无法核实真实性，对银行流水因复印件有涂改，所以不确认真实性，对实地照片的关联性不予确认。被告宏明公司对租赁合同、房屋租赁凭证的真实性予以确认，对银行流水因复印件有涂改，所以不确认真实性，对实地照片的关联性不予确认。上述《房屋租赁凭证》载明：出租人为被告大中华公司、承租人为被告宏明公司、租赁期限自2011年6月1日至2026年5月31日。上述2013年12月签订的租赁合同显示被告宏明公司（出租方、甲方）与被告新东方学校（承租方、乙方）就“科技园文化广场”第3层01单元签订本合同，乙方承租该物业，建筑面积3179平方米，实用面积2225平方米，租赁期自2014年1月15日至2019年1月14日，租金按照实用面积每平方米每月85元计算。2016年，双方就上述合同签订《物业租赁补充协议》，约定租赁期限延长2年，新合同截至2021年1月14日，2019年1月15日至2021年1月14日2020年1月14日，实用面积租金为128元/月/平方米；扩租面积40.66平方米，租期至2016年10月15日至2021年1月14日，实用面积租金为128元/月/平方米。原告提交了地籍档案查询资料，拟证明涉案Ｔ5Ｂ183商铺的物理位置及编号、房产证编号。被告太古公司、宏明公司表示该证据系复印件，对真实性不予确认。被告新东方公司表示该图的宗地号为Ｔ304-××0，与原告主张的涉案商铺宗地号Ｔ304-××8并不相符。被告大中华公司对真实性不认可。为核实涉案商铺的实际情况，本院工作人员于2020年8月5日前往涉案商铺所在的汇景大厦进行了实地勘验。原告对于其商铺所在位置进行了指认，并表示其商铺现在为“新东方学校”的一部分。被告新东方公司对原告的指认不予确认，并表示原告所称的第五层平面图为三张A4纸拼凑而成，且原告提交的三张**面图顺序为ABCBCDEFGHKM，该顺序为手写字体且不具有连贯性，其无法确认涉案商铺具体位置，也无法确认该图纸是否真实。被告太古公司、宏明公司表示涉案商铺具体位置无法确认，且原告提供图纸模糊，难以从图纸中辨认该商铺位置，且被告太古公司和宏明公司均不存在侵占行为，无需承担赔偿责任。庭审中，原告、被告太古公司、新东方学校、宏明公司共同确认房产证上标注的T5楼层与被告新东方学校所称其经营所在3楼为同一楼层；原告称其曾向被告太古公司主张过涉案商铺相关权利，未曾向被告新东方学校、宏明公司、大中华公司主张过权利；被告太古公司称其未继续占用涉案商铺，但未明确返还时间；被告宏明公司称其与原告之间没有租赁合同关系，事实上其也没有占用涉案商铺，其出租给被告新东方公司的商铺不包括涉案商铺，但未明确出租给被告新东方公司的商铺的产权人系何人、对应的房产证房号，并主张应按照市场的实际租金来认定租金收益损失。原告明确主张被告新东方学校、宏明公司、大中华公司因实际占用商铺而应向其承担损害赔偿责任，数额相当于租金损失及滞纳金。本院认为，原告以租赁合同纠纷起诉，庭审时明确变更为要求新东方学校、宏明公司、大中华公司按相当于租金损失及滞纳金的数额承担损害赔偿责任。原告作为涉案商铺的所有权人，对涉案商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其以涉案商铺被占用、权利受到侵害为由，要求新东方学校、宏明公司、大中华公司赔偿其租金收益损失，属于财产损害赔偿纠纷。侵权纠纷中承担侵权责任的主体应为实际侵权人，即实际占用涉案商铺的人。本案中，结合（2014）深南法民三初字第220号民事判决、平面图纸、实地勘验的情况，涉案商铺所在位置系由新东方学校所占用。新东方学校虽主张其商铺所在位置是从宏明公司处承租，但不能举证证明其占有涉案商铺有其他合法理由，应承担举证不能的不利后果。由于新东方学校占用涉案商铺，导致原告无法通过出租商铺收取租金，原告可请求新东方学校赔偿其租金收益损失。因宏明公司出租涉案商铺给新东方学校所收取的租金标准为每平方米每月85元/月/平方米，2019年1月15日后为128元/月/平方米，本院酌定新东方学校按照此标准赔偿原告的租金收益损失。原告于2019年9月4日提起本案起诉，其主张的2016年9月4日之前的租金损失已过诉讼时效。对原告主张2016年9月5日之后的损失，未超过三年的诉讼时效，本院予以照准，故原告诉求的自2016年9月5日至起诉日（2019年9月4日），被告新东方学校应就涉案商铺赔偿原告21,290.01元（85元/平方米/月×6.28平方米×28月＋85元/平方米/月×6.28平方米÷31日/月×10日＋128元/平方米/月×6.28平方米×7月＋128元/平方米/月×6.28平方米÷31日/月×21日）。原告关于滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告要求太古公司、宏明公司、大中华公司承担赔偿责任，但上述三公司并未占用涉案商铺，故原告的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。被告大中华公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳新东方培训学校应于本判决生效之日起十日内向原告李玲支付2016年9月5日至2019年9月4日期间涉案商铺的租金收益损失人民币21,290.01元；二、驳回原告李玲的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币928.6元，由原告负担人民币533.6元，被告新东方学校负担人民币395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  巫 江人民陪审员  徐步安二〇二〇年八月十五日书 记 员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。