云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初475号原告叶小林，男，汉族，1974年2月1日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人张小虎，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人刘讯。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺。上述两被告的共同委托代理人张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告王旺，男，汉族，1963年4月17日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告叶小林诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都公司”）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰公司”）、王旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法由审判员冷雨静独任审判，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告叶小林及其委托代理人张小虎，被告大都公司、鼎杰公司的共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。被告王旺经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶小林向本院提出诉讼请求:1、判令被告大都公司向原告支付经营收益，自2017年6月1日开始计算，暂计算至2019年10月10日为1,027,049.33元（计算至被告全部履行完毕之日止）；2、判令解除商铺委托经营管理合同，商铺返还原告；3、判令被告大都公司向原告支付拖欠经营收益所产生的违约金，暂计至2019年10月10日止为86,932.39元(自2017年6月10日起至全部履行完毕之日止。按银行同期贷款利率，以第二至四年每年440,164元；第五至七年每年503,045.00元；第八至九年每年565,926.00元；第十年628,806.00元；第十一年691,687.00元；第十二年754,568.00元为基数计算）；4、本案诉讼费用由被告大都公司承担；5、被告鼎杰公司、王旺承担连带责任。事实和理由:2015年9月8日，原告与被告大都公司签订了鼎杰地产二期2014字第B-108号《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将其所有的鼎杰地产二期2014字第B-108号商铺委托给被告大都公司经营，委托期限为12年，自2015年12月1日至2027年11月30日止。第二至四年(2016年12月1日至2019年11月30日)被告大都公司向原告每年支付收益440,164.00元；第五至七年(2019年12月1日至2022年11月30日)每年支付收益503,045.00元。收益每6个月为一个支付周期，自委托经营期开始时，每期的收益被告大都公司应于每个周期开始后十个工作日内付清。未按时支付的，就拖欠的部分，应按照银行同期贷款利率承担利息。合同签订后，原告依约将商铺交付给了被告大都公司，而被告大都公司自2017年6月1日开始就直没有向原告支付过经营收益，至2019年10月10日经营收益为441,064.00÷12x28=1,027,049.33元，至2019年10月10日违约金为86,932.39元[2017年6月10日至2019年10月10日违约金为440,164.00÷2x6％÷12x27=29,711.07元；2017年12月10日至2019年10月10日违约金为440,164.00÷2x6％÷12x22=24,209.02元;2018年6月10日至2019年10月10日违约金为440,164.00÷2x6％÷12x16=17,606.56元；2018年12月10日至2019年10月10日违约金为440,164.00÷2x6％÷12x10=11,004.10元；2019年6月10日至2019年10月10日违约金为440,164.00÷2x6％÷12x4=4,401.64元]。根据《合同法》第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告鼎杰公司为被告大都公司作出保证，故对被告大都公司的债务需承担连带责任。被告王旺为被告鼎杰公司的唯一股东，在不能证明财产独立于被告鼎杰公司的财产时，应对被告鼎杰公司的债务承担连带责任。经原告多次催要被告大都公司无正当理由拒绝支付经营收益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判所请。被告大都公司、鼎杰公司共同辩称：原告无权解除商铺委托经营管理。第一，原告主张解除合同没有合同依据，原告购买鼎杰新都汇的物业以后，自愿交由被告大都公司统一进行管理和运营，双方签署了商铺委托经营管理合同书，该商铺委托经营管理合同书中没有任何条款约定，原、被告双方对于支付租金产生争议以后可以解除，所以原告主张解除合同没有合同约定；第二，原告主张解除合同没有法律依据。本案不属于合同法第94规定的情形，被告大都公司一直在履行合同，只是自2017年下半年开始，由于房地产市场经济经理被告回收资金少，暂时很难在短期内向原告支付租金，被告大都公司一直在尽力的回收资金，以期能够尽快向原告支付返租款。很显然原被告双方的托管合同并未达到法定的解除条件，原告主张解除合同没有法律依据；第三，合同客观上无法解除，本案托管合同若要解除，还牵扯到次承租户的关系，法律关系原被告双方签订托管合同以后，被告大都公司按照统一管理规划的原则，将原告商铺租给了另外的承租户，租期按照托管年限进行计算同时承租户是按照和被告签署的承诺对商铺进行装修的。整个项目是作为一个大开间，将很多业主的商铺连在一起统一出租给承租户，客观上无法进行分割。被告认可尚欠原告租金款，但原告诉请的2019年10月后的租金尚未到支付的时间，被告不予认可。针对第二、三、四项诉请不予认可。当事人针对诉辩观点进行了举证、质证，原告提交的身份证、工商登记卡片、《商铺委托经营管理合同书》，到庭的被告对其真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。本院对双方无争议的证据予以确认并采证。结合当事人的陈述及举证，本院依法确认本案的法律事实如下：2015年9月8日，原告叶小林（甲方、委托方）与被告大都公司（乙方、受托方）、被告鼎杰公司（丙方、保证人）签订《大都二期商铺委托经营管理合同书》，合同主要内容约定:甲方（原告）作为商铺的所有人，自愿将其购买取得所有权的位于昆明（建筑面积为72.1平方米）与“大都”项目内其他物业产权人的物业以整体委托经营、整体出租的形式将使用权、经营权一并转移给乙方（被告大都公司）。为使商铺运营有清晰的管理权责，确保商铺整体运营的持续性稳定性，委托经营管理期间，甲方将商铺的经营管理权全权委托给乙方，保证商铺的经营管理仅由乙方独家控制和使用，并保证不干涉乙方的经营管理。乙方可全权决定和控制有关商铺的经营管理的所有事宜。委托经营管理期间，甲方不可撤销委托乙方作为上述商铺的独家经营管理人。未经乙方书面同意，甲方不再自行使用商铺，也不得再将商铺委托或出租给其他第三方经营管理或使用。委托经营管理期间，乙方有权根据经营需要，自主决定对该商铺进行重新装修或委托他人对该房屋进行重新装修。有权自主决定寻找、管理、维护客户，重新装修的费用由乙方承担。甲方对乙方的行为予以认同，并不得干涉乙方的行为。委托经营管理期间，乙方按本合同约定对商铺进行经营、管理、使用、出租及办理其他委托事项，无需再单独另行取得甲方的书面同意。双方约定委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止。委托经营期间甲方履行合同义务后，乙方按照本合同约定支付给甲方固定的回报，其中第一年（2015年12月1日起至2016年11月30日），年回报率6%，收益金额为377284.00元。第二至四年（2016年12月1日至2019年11月30日），年回报率7%，收益金额为440164.00元／年；第五至七年（2019年12月1日至2022年11月30日），年回报率8%，收益金额503045.00元／年。第八至九年（2022年12月1日至2024年11月30日），年回报率9%，收益金额565926.00元／年。第十年（2024年12月1日至2025年11月30日），年回报率10%，收益金额628806.00元／年。第十一年（2025年12月1日至2026年11月30日），年回报率11%，收益金额691687.00元／年。第十二年（2026年12月1日至2027年11月30日），年回报率12%，收益金额754568.00元／年。每6个月为一个支付周期，即乙方每6个月向甲方支付一次固定回报。自委托经营期开始时，乙方于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付至产权人（甲方）的银行账户。委托经营管理期间，甲方不得以任何理由提前收回商铺，影响乙方的统一经营、统一管理。丙方同意为乙方履行本合同提供保证。在乙方不履行本合同所约定的支付收益的情况下，甲方有权要求丙方承担保证责任。丙方负责协同甲方，为甲方代理大都二期商铺租金专管账号，监督大都二期商铺的租金收益优先用于向甲方支付收益。对乙方就本合同限定的责任提供保证。在乙方无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。违约责任：除甲方原因或不可抗力外，乙方未能按时支付回报的，乙方应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付应付未付款项的利息。合同另就其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告叶小林依约将商铺交付给了被告大都公司经营管理，被告大都公司亦向原告支付了自2015年12月1日起至2017年5月30日期间的回报收益。自2017年6月1日起被告大都公司即没有按约向原告支付经营收益。原告遂诉至本院主张诉求。本院认为：本案中，原、被告之间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。被告对原告主张的自2017年6月1日起暂计算至2019年10月10日的收益金为1,027,049.33元无异议，对此本院予以确认并支持。原告同时主张计算至被告全部履行完毕之日止的回报收益，按照合同约定，尚未到支付期限，被告的抗辩观点成立，本院予以采纳。关于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已构成违约，应按约承担违约责任。原告主张由被告支付自2017年6月1日起至2019年10月10日违约金86,932.39元（其计算方式及依据见前述），未超出双方关于违约金的约定标准，本院对原告的该项诉请予以支持。二被告关于其不应承担违约责任的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张由被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”双方签订的合同中，被告鼎杰公司作为保证人明确对被告大都公司不履行合同时所产生的债务承担连带保证责任，故原告的此项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。被告鼎杰公司承担连带保证责任后，有权向债务人大都公司进行追偿。关于原告主张由被告王旺承担连带责任的诉请，被告王旺虽为被告鼎杰公司的自然人独资股东兼法定代表人，但原告不能证实鼎杰公司资产与王旺个人资产混同，原告的此项诉请无事实依据，本院不予支持。关于原告主张解除商铺委托经营管理合同，由被告将商铺返还原告的诉请，本案中，被告逾期支付回报收益虽已构成违约，但结合双方合同约定，原告与“大都”项目内其他物业产权人的物业以整体委托经营、整体出租的形式将使用权、经营权一并转移给被告大都公司。委托经营管理期间，原告不得以任何理由提前收回商铺，影响被告的统一经营、统一管理。合同的签订包含了全体购房者的共同委托利益，案涉项目能否有效运营也将对其他购房者的委托利益（固定收益）产生重大影响，不能就某一合同的履行情况而对抗全体购房者要求被告支付固定收益的整体利益，且原告已通过主张违约责任获得权利救济，故综合全案，本院对原告主张解除合同的诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶小林自2017年6月1日起至2019年10月10日期间的租金1,027,049.33元，并支付此期间的违约金86,932.39元；二、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告云南大都企业管理有限公司进行追偿；三、驳回原告叶小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,826.00元，减半收取7,413.00元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司共同承担，其余诉讼费7,413.00元依法退还原告叶小林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  冷雨静二〇二〇年八月二十六日书记员  陈瀚涛