云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终353号上诉人（原审原告）：祥云县万达房地产开发有限公司，住所地云南省祥云县祥城镇文苑路世纪中心，统一社会信用代码91532923753571377P。法定代表人：孙中华，董事长。委托诉讼代理人：赵锦邦，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘丽艳，女，1971年11月6日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：蒙洁琼，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：董苹，女，1957年10月18日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吕建荣，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓彩云，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人祥云县万达房地产开发有限公司（以下简称“万达公司”）因与被上诉人刘丽艳、原审第三人董苹商品房销售合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院(2019)云2923民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持万达公司的诉讼请求，即解除刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发有限公司祥云分公司于2014年12月5日签订的合同编号为世纪中心-2262、世纪中心-2263号《商品房购销合同》；二、本案一、二审诉讼费用由刘丽艳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。第一，一审法院遗漏认定的事实，一是虽然6.1条约定合同签订当天乙方一次性付款，但甲方也须容忍乙方延迟付款，条件是乙方承担延迟付款的违约金利息；二是乙方付款并非是甲方备案的必要条件，无论乙方是否按约付款，甲方均要按13.6条的约定向房屋所在地的县或者房地产管理机关登记备案。故合同虽然约定了一次性付款，但约定不等于实际已经履行，不能免除刘丽艳履行付款义务的证明责任。第二，一审判决认定“另查明：第三人申请本院向祥云县房产管理所调取的05组证据中‘商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表’上载明购房人为刘丽艳的4-04、4-05号联排住宅首付款一栏均为3534501元”，该认定不全面。一审法院向祥云县房产管理所的工作人员进行询问，并形成笔录，工作人员明确，只对合同进行形式性审查，合同约定首付款金额为多少，房产管理部门以该金额在表上注明。可见房管部门只负责监管房地产开发商的预售资金账户是否有相应的备案资金，对资金来源不问，也不对购房户是否实际交付房款进行审查。另外，祥云县房产管理所为行政管理部门，并非买卖合同的当事人，不可能清楚双方实际履行情况，其备案登记表格不具备证明实际交付价款的证明力。第三，一审法院始终回避认定刘丽艳是否交付了房款这一关键焦点，导致本案事实严重不清。本案中刘丽艳并未支付过购房款，就连刘丽艳自己就付款方式的表达都不清楚，举证时说是侯晓峰于2013年11月起转款给戴惠荣视为支付购房款，一会又变成侯晓峰支付的是投资款，最后又说是现金支付，到底如何支付这一根本事实没有说清。需要说明万达公司系通过拍卖取得楼盘，整个楼盘价款万达公司通过与建筑商及购房户的处理己视为全额支付清楚，祥云县人民法院才将楼盘移交给万达公司。刘丽艳所备案的两套房产包含在移交范围之中，所备案的两套房产也包含在祥云县人民法院拍卖总价款之中。现就刘丽艳这两套房产祥云县人民法院在拍卖及移交时均明确未支付过购房款，万达公司申请调取的证据能够确认，包括刘丽艳在内的王创新、蒲秀美、周憬曦、李端惠在拍卖时均未交付任何购房款。二、一审法院认定证据错误，程序违法。一审中，法院向祥云县房产管理所的工作人员进行询问，并形成了询问笔录，工作人员就房屋备案流程作了说明，即对备案合同仅形式审查，并不审查合同实际履行情况的基本事实，但一审法院并未在判决书中全面认定该证据，程序违法。另外，祥云县住建局提交的备案登记表与法院核实的实际交款金额有多户差异较大，万达公司认为祥云县人民法院制作的已签合同已备案登记表记载的交款金额是在祥云县住建局提交的相关资料的基础上经核实的购房户的实际交款金额，具备合法性和真实性，应作为认定案件事实的依据，一审法院认为该证据达不到证明目的而未予采纳的认证是错误的。三、一审法院认为万达公司无合同解除权，限制了万达公司的权利，无事实及法律依据。一审法院认为万达公司通过司法处置程序承接了世纪中心项目楼盘，应代替昆明鸿乙名业公司承担继续履行合同的义务，但万达公司认为履行合同义务的同时应享有权利。本案中的购房合同约定刘丽艳应履行支付房款的义务，万达公司通过拍卖取得了要求刘丽艳按约支付房款的权利，万达公司在取得继续开发权后多次要求刘丽艳重新与万达公司签订合同并支付房款，但刘丽艳置之不理，签订合同至今近五年分文未付，且在一审中一再强调己付清房款，明确表示不再履行合同义务。根据合同法第九十四条的规定，刘丽艳不但迟延履行主要债务，且已明确表示不再履行，合同目的已无法实现，万达公司当然有权解除合同且不承担违约责任。一审法院要求继续履行合同无事实及法律依据。刘丽艳答辩称，一、万达公司不具备提起本案诉讼的实体权利或程序权利。刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》，从合同相对性来说，昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司才是合同相对方。二、万达公司对祥云县世纪中心楼盘主张权利完全是非法的，该主张既没有法律程序的依据，也没有相关的司法裁判或者行政决定的依据。万达公司关于“对原购房户的权利一并由其继受”的主张也没有任何依据。三、万达公司的上诉理由不成立。1.2014年底，昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司及其祥云分公司以及戴惠荣本人资金链已非常紧张，如不是以前收到过刘丽艳的资金，不可能为刘丽艳办理案涉房产的备案登记手续。2.万达公司对证据“商品房预售登记备案2014至2015预售资金监管”的解读是歪曲的，尽管房管所对买卖双方的票据不进行保存，但办理备案时，必须有开发商提供的首付款收据才能够办理备案，房管所在该份材料首付款一栏载明的具体金额，不可能是无凭无据的，完全可以成为本案定案的依据。3.关于本案的房款，一审时刘丽艳已向法庭举证，其丈夫侯晓峰先后向昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司及其祥云分公司的实际控制人支付了近2000万元，这些款项都是用于投资、购买祥云世纪中心项目的房产，其中一部分就是本案两套房产的房款。这些付款的流水与《商品房购销合同》、房管所的备案登记、商品房预售登记备案2014至2015预售资金监管构成证据锁链，足以支持刘丽艳的主张。4.一审法院所作的询问笔录，与本案争议所需查明的事实无关联性，本案也没有依据该笔录进行判决，一审法院未列明该证据，不属于程序违法。5.一审法院认定万达公司代替昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司承担继续履行合同的义务是正确的。四、本案不存在合同解除的情形。1.刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司签订的两份《商品房购销合同》合法有效，并已进行了备案登记，购房款已由刘丽艳的配偶侯晓峰在合同签订前全额支付，不应因开发商的变更而解除。2.诉争的两套房产在万达公司司法处置承接前，已经过备案登记，购房者享有相应的土地使用权，房屋属于不可再售房源。万达公司承接楼盘后，负有继续履行合同的义务，但万达公司怠于履行义务还以购房者不主动办理手续为由要求解除合同，其行为严重损害了善意购房者的权利。五、涉案的两套房屋在本案立案前，已被香洲区人民法院依法查封，是其他权利人的可期待利益，买卖合同的一方当事人不再享有任意解除权。六、关于涉案购房款的支付，刘丽艳提交了多份证据，万达公司在一审阶段未能就此提交相反证据，其说辞也明显不合常理。从2014年售房到2016年接收项目再到2019年初竣工验收，无论原开发商还是万达公司都未催告刘丽艳补缴购房款。请求驳回上诉，维持原判。董苹陈述，一、万达公司不具备提起本案诉讼的实体权利或程序权利。二、万达公司对祥云县世纪中心楼盘主张权利完全是非法的，该主张既没有法律程序的依据，也没有相关的司法裁判或者行政决定的依据。万达公司关于“对原购房户的权利一并由其继受”的主张也没有任何依据。三、万达公司的上诉理由不成立。具体理由与刘丽艳的答辩意见一致。四、涉案房产买卖至法院查封的基本事实已经清楚。五、在法院查封涉案房产后，已不能正常办理房产证，2019年6月万达公司才开始主张所谓的“权利”，可万达公司并非原买卖合同的开发商，不享有合同解除权。六、关于涉案购房款的支付，刘丽艳提交了多份证据，万达公司在一审阶段未能就此提交相反证据，其说辞也明显不合常理。七、对于本案争议的焦点和重要事实，万达公司应为其举证不能承担败诉的不利后果。八、从本案起诉到上诉，万达公司存在滥用民事权利、拖延和妨碍法院执行之嫌，应驳回其上诉，以便恢复执行程序。请求驳回上诉，维持原判。万达公司向一审法院起诉请求：一、解除被告刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司于2014年12月5日签订的合同编号为世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司系由戴惠荣等七合伙人合伙（其中戴惠荣出资6000万元，占45％合伙份额）并借用昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司资质于2012年7月5日成立用于开发世纪中心项目。戴惠荣系昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司控股股东，持股比例为92％。2012年7月昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司以出让的方式取得位于祥云县文苑路与财富路交汇处地块的土地使用权，并经批准在上述地块建设商品房，项目名称为世纪中心。2014年12月5日被告刘丽艳（乙方）与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司（甲方）签订合同编号世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买世纪中心商品房第4幢04号、05号房屋，两套房屋建筑面积均分别为314.23㎡，两套房屋价款均分别为3534501元，付款方式均为一次性付款，两份合同均载明乙方于2014年12月5日前一次性将房价款总金额3534501元支付给甲方。2014年12月16日祥云县住房和城乡建设局对该合同进行了登记备案。2015年2月，戴惠荣因欠债较多等原因前往美国后未归，引发多起诉讼案件。因世纪中心项目以昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司名义开发，多家法院以戴惠荣个人债务或昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司债务，对该项目的相关资产进行了保全查封，导致该项目停工。2016年8月通过司法处置，原告祥云县万达房地产开发有限公司承接了世纪中心项目楼盘，2016年8月19日办理了移交手续，该楼盘现已竣工。现原告以被告刘丽艳未履行合同付款义务为由诉至一审法院，要求解除上述两份《商品房购销合同》。另查明：第三人申请一审法院向祥云县房产管理所调取的C5组证据中“商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表”上载明购房人为刘丽艳的4-04、4-05号联排住宅首付款一栏均为3534501元。再查明：本案诉争的位于祥云县文苑路与财富路交汇处世纪中心第4幢04号、05号房产已于2018年11月29日被广东省珠海市香洲区人民法院在申请执行人董苹（本案第三人）与被执行人侯晓峰、第三人刘丽艳执行一案中查封。一审法院认为，一、原告主体资格问题。被告购房时合同相对方系昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司。该公司系由戴惠荣等七合伙人合伙并借用昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司资质成立并开发世纪中心项目。后因戴惠荣欠债较多等原因前往美国后未归，引发多起诉讼案件。多家法院以戴惠荣个人债务或昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司债务，对该项目的相关资产进行了保全查封，导致该项目停工。2016年8月通过司法处置，原告祥云县万达房地产开发有限公司承接了世纪中心项目楼盘。2016年8月19日移交手续办理后，原告取得了世纪中心楼盘相关权利、义务，故本案中原告具备诉讼主体资格。二、关于本案诉讼时效问题。2016年8月原告通过司法处置程序承接了世纪中心项目楼盘，2016年8月19日移交手续办理后，原告取得了世纪中心楼盘相关权利、义务。本案诉讼时效至此开始计算，因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告的起诉未超过诉讼时效。三、关于本案《商品房购销合同》应否解除的问题。2014年12月5日被告刘丽艳（乙方）与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司（甲方）签订的两份《商品房购销合同》中约定付款方式均为一次性付款，乙方于2014年12月5日前一次性将房价款总金额3534501元支付给甲方。昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司作为合同相对方，在确认了被告刘丽艳的付款行为后于2014年12月16日向祥云县住房和城乡建设局对该两份合同涉案房产进行了登记备案（商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表“首付款”一栏记载刘丽艳所购两套房屋首付款均为全额支付3534501元）。原告通过司法处置程序承接了世纪中心项目楼盘，应代替昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司承担继续履行合同的义务。综上，原告要求解除被告刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司于2014年12月5日签订的合同编号为世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》的诉请，与案件事实及法律规定不符，一审法院不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告祥云县万达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告祥云县万达房地产开发有限公司负担。二审中，万达公司向本院提交了拍卖会资料一份、情况说明一份、商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表一份、祥云县世纪中心项目楼盘拍卖价款执行分配方案一份、商品房购销合同一份、协议一份。刘丽艳、董苹没有提交新证据。本院对万达公司提交的上述证据组织了质证。本院审查认为，万达公司提交的上述证据，均不属于二审的新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于万达公司的起诉是否合法的问题。经审理查明，万达公司通过司法处置，承接了世纪中心项目，成为了该项目的开发商，现刘丽艳亦表示应由万达公司继续履行案涉两份《商品房购销合同》，因此，万达公司有权就其承接的世纪中心项目主张权利，其起诉符合法律规定。关于万达公司的诉讼请求是否成立的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉两份《商品房购销合同》合法有效，且已登记备案，在案证据能够证实，登记备案时，开发商已收取该两份合同所涉购房款，并将收取的购房款汇入监管账户，表明案涉两份《商品房购销合同》约定的付款义务已履行完毕。现万达公司以刘丽艳未履行付款义务为由要求解除案涉两份《商品房购销合同》的诉讼请求，无事实依据，不符合法律规定，应当不予支持。一审判决驳回万达公司的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由祥云县万达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  杨 宏审 判 员  杨剑丽二〇二〇年八月十日法官助理  屈艳祥书 记 员  吴杨旸