贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7184号原告：宋洁，女，汉族，1977年11月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：范磊、梁松，均系毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙，系贵州创驰律师事务所律师。原告宋洁与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范磊、梁松、被告的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金8949.30元（以原告已付购房款259351元为基数，按每日万分之0.5从2014年6月30日起计算至2016年5月25日）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3618元，并以该金额为基数按银行贷款利率计付2013年2月21日至款项付清之日的利息；3、判决被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款259351元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月25日计算至2019年6月20日共计19714.40元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了各项开户费。2016年5月25日被告才向原告交房，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金、返还三通费。原告认为，原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应当如实按照协议约定向原告交付房屋，根据相关法律规定以及合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金，并退还三通费用。被告碧阳置业公司答辩称，一、被答辩人的房屋交付于2016年5月25日，其诉请超过诉讼时效。二、关于各项开户费、交易费及计息问题。答辩人收取该几项费用是根据合同补充协议第四条4.1款约定收取，该约定不违反法律行政法规的强制性规定，答辩人依据合同享有收取各项开户费的的权利。同时答辩人已将所收费用交付相关部门，被答辩人也实际享受到该费用带来的便利。司法实践中，贵阳市中级人民法院作出的2020黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，认定合同对三通费的约定有效，既然合法有效就受诉讼时效限制，原告的起诉超过诉讼时效，不应得到支持。虽然我国不是判例法国家，但是对于同一事实及基础法律关系的认定应当统一。此外被答辩人主张利息于法无据。三、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二条关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。根据补充协议8.3条规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人委托答辩人办证之日起360日以后开始计算。所有买房人均委托答辩人办证，办证期限为360日，答辩人已在该期限履行了义务，不应承担办证违约责任。若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户，则对于办证违约金违约金起算应自交房后360日即2017年5月20日起算，计算基数以发票金额为准，计算至被告通知原告之日2018年1月15日。此外，办证违约金过高，应予调整。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款258057元，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知之日起90日内买受人未提出书面异议，视为商品房已完成交付；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《＜商品房买卖合同＞补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款259351元，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2013年2月21日，原告向被告支付各项开户费3618元（退还部分，尚欠）。2016年5月25日，被告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2018年1月25日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》，办理转移登记的条件成就，2019年5月18日，原告委托被告办理权属登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款。合同约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人的原因未能按期交付的，被告于2016年5月25日交房，构成违约，违约期限为2014年7月1日至2016年5月25日。被告对此提出诉讼时效抗辩，合同约定逾期交房违约金于交房后7日内支付，被告应于2016年6月2日支付逾期交房违约金，原告于2020年5月13日诉至本院，超过法定三年的诉讼时效期间，故原告关于逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2016年5月25日）起360日内（即2017年5月20日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告未举证证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于何时通知原告提交资料办证，对原告诉请的逾期办证违约金，本院支持以已付购房款259351元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月21日计算至2019年5月18日（双方签订委托办证手续）止，总额为：25.94元/日×727天≈18858元。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3618元的诉讼请求，本院予以支持，利息无事实依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋洁逾期办理涉案房屋产权证书的违约金18858元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋洁各项开户费3618元；三、驳回原告宋洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由原告宋洁负担152元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年八月十日书记员  肖 毅