上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24010号原告：上海生熠投资管理有限公司,注册地上海市奉贤区。法定代表人：杨先锐，总经理。委托诉讼代理人：李群，女。委托诉讼代理人：张新宇，男。被告：张梅，女，1974年3月20日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。原告上海生熠投资管理有限公司与被告张梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李群、张新宇，被告张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签署的《房屋租赁合同》；2、被告返还上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XXX室房屋，并要求被告按照租金标准支付占用房屋期间的费用；3、被告结清截至2020年5月水费、7月电费、5月燃气费合计1,911.90元(人民币，下同)，要求被告于搬离时结清至水电煤气费；4、被告支付2020年1月10日至2020年8月10日期间的租金35,000元；5、被告支付逾期支付租金的违约金(从2020年7月11日计算,以35,000元为基数,按照每日千分之五计算至被告实际支付之日)；4、被告支付解约违约金5,000元(可以以被告已付的押金冲抵)。事实与理由：2019年11月5日,原告与被告就上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签署了《房屋租赁合同》,原告将涉案房屋以月租金5,000元的价格出租给被告,租期自2019年11月11日至2020年11月10日为止；租金按月支付,若被告逾期未支付租金,需按照未付金额的每日千分之五支付逾期违约金。按照合同约定,被告应在2019年12月11日支付下月租金,但被告未能支付,直到原告催告后被告才于2020年1月17日支付了2019年12月11日至2020年1月10日期间的租金。对于2020年1月11日起至今的租金,经原告多次催告,被告拒绝支付。现为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：同意解除合同，返还房屋。同意原告关于水、电、煤气费的请求。由于原告在出租房屋过程中，服务不到位，房屋设备损坏后原告报修但无人维修，因此原告主张的租金过高，应以月4,500元计算。关于逾期付款的责任，原、被告均有责任，不应由被告一人承担逾期付款违约金，而且不应以35,000元为基数计算违约金，每日千分之五的计算标准明显过高，应当参照银行的相关利率计算较为合理。不同意解约违约金的请求。合同签订的地址与实际租赁的地址不符。合同约定原告应当提供相关服务，但在房屋设施有损坏时被告向原告报修，原告却不予理睬。原告经常上门骚扰，撬门锁、断水电，严重影响被告生活。经审理查明：2019年11月5日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租XX路XX弄XX区XX号XXX室房屋；租赁期满或合同解除后，租赁合同履约保证金在扣除本合同中应由乙方承担的费用，剩余部分应无息退还；乙方在租赁期限内拖欠租金，经甲方催缴仍未支付超过5日，或欠缴各项费用总和达到月租金15%时，甲方有权解除合同，乙方应按照月租金的100%向甲方支付违约金；乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一日，应按照当期应付金额的千分之五的标准支付逾期付款违约金；甲方交房日期为2019年11月11日，租期自2019年11月11日至2020年11月10日；履约保证金5,000元；租金付款方式为月付，每月租金5,000元。合同签订后，原告将涉案房屋单元门钥匙2把、房门钥匙6把、门禁卡1张、外门钥匙2把交付给了被告。房屋的实际地址为XX路XX弄XX区XX号XXX室房屋。被告支付了5,000元履约保证金及两个月租金。在履行合同过程，被告未能按期向原告支付自2020年1月11日起的租金，且欠付水、电、煤气费。被告欠租后，原告曾要求被告付款，但未果，为此原告曾自行上门更换了涉案房屋的门锁。换锁时，被告之子在家发现原告换锁遂报警，当日被告又自行更换了门锁。2020年5月间，原告又准备更换涉案房屋门锁时，因被告阻止而未果。现原告以诉称理由诉至本院庭审中，原告表示，租赁合同的解除日期为本案庭审当日即2020年7月21日。被告则同意解除合同。以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、房屋租赁合同、原告工作人员向被告催款的微信记录、水电煤气费账单，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行各自义务。然而在合同履行过程中，被告未能按期向原告支付到期租金，经原告催讨后仍未能支付，已构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现，因此原告根据合同约定有权行使合同解除权。原告在庭审中表示租赁合同于2020年7月21日解除，被告对此未持异议，本院确认双方的租赁合同于此日解除。合同解除后，被告应当将涉案房屋退还原告，并支付之前已结欠的租金，租金以每月5,000元计算。被告表示租金金额不合理，要求按每月4,500元计算租金的意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。在合同解除后，被告未将房屋及时退还原告，因此应当参照租金标准向原告支付房屋占有使用费。关于已经产生的水、电和煤气费，被告应当支付，并在房屋退还原告时结清全部水、电、煤气费。被告未能按约支付租金，应当支付逾期付款违约金。但合同约定的违约金计算标准确实过高，被告要求予以调整的意见，本院予以采纳，本院酌情按照每日万分之五计算。由于被告的违约行为导致租赁合同解除，原告根据合同约定有权要求被告承担解除合同违约金5,000元。被告已支付的履保证金5,000元，原告表示以此款直接抵扣解除合同违约金，应属合理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海生熠投资管理有限公司与被告张梅于2019年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、被告张梅于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XXX室房屋，将该房屋返还原告上海生熠投资管理有限公司；三、被告张梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海生熠投资管理有限公司自2020年1月11日起至实际搬离房屋之日为止，按每月5,000元计算的租金和房屋占有使用费；四、被告张梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海生熠投资管理有限公司以35,000元为本金，以每日万分之五计算的自2020年7月11日起至实际支付35,000元之日为止的逾期付款违约金；五、被告张梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海生熠投资管理有限公司截止2020年5月的水费、截止2020年5月的燃气费、截止2020年7月的电费共计1,911.90元,并于搬离上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XXX室房屋之日与原告上海生熠投资管理有限公司结清在使用房屋期间实际产生的水费、电费、燃气费；六、被告张梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海生熠投资管理有限公司解除合同违约金5,000元(此款由被告张梅已付的履约保证金5,000元直接抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币847.80元，减半收取计423.90元，由被告张梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年八月二十五日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。