山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2284号上诉人（原审被告）：张**，男，1976年9月1日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：枣庄天诚物业管理有限公司,住所地山东省枣庄市市中区青檀中路18号，统一社会信用代码913704027574696950。法定代表人：闫秀芹，总经理。委托诉讼代理人：朱敏，山东龙头律师事务所律师。上诉人张**因与被上诉人枣庄天诚物业管理有限公司（以下简称天诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张**上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回天诚物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天诚物业公司承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。1.建设单位和物业服务企业违法在先，事实确凿，导致房屋未出售和物业未交付，物业服务费应由建设单位交纳。首先，建设单位违反了法律规定，违法交付，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定房屋未出售。其次，建设单位和物业服务企业违反法律规定，对未将物业承接查验备案情况书面告知业主、综合验收不合格的房地产项目，不产生物业交付的法律效果，应依法认定物业未交付，物业服务费由建设单位交纳。2.新的证据表明，建设单位和物业服务企业之间存在恶意串通、虚假招标的违法行为，应依法认定所谓前期物业服务合同无效。建设单位中安房地产集团有限公司分别于2019年3月28日、10月22日和中标单位天诚物业公司签订前期物业服务合同，但建设单位在2019年3月28日前没有依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，2019年3月28日与天诚物业公司签订前期物业服务合同，存在违法行为。建设单位中安房地产集团有限公司于2019年9月18日通过《枣庄日报》发布招标公告，却在招标文件确定的提交招标文件截止日期前两天即2019年10月22日与天诚物业公司签订前期物业服务合同，存在恶意串通、虚假招标的违法行为。天诚物业公司在与建设单位先后两次签订前期物业服务合同过程中，存在合同无效的法定情形。3.新的证据表明，天诚物业公司在原审法院提交的《承诺书》，法定手续不全，且与本案无关，法院应依法不予采信。请求二审法院查明事实，依法改判。天诚物业公司辩称，1.《承诺书》在一审中是天诚物业公司提交，证明目的是证明张**入住房屋的时间。2.关于招标文件是否合法，经核实枣庄日报社2019年9月18日发出的招标公告日期有误，招标公司公告的时间是2019年9月18日-2019年9月24日，开标时间是2019年10月16日，故张**主张虚假招标的理由不成立，证明天诚物业公司对该小区实施物业管理合法性的招标文件、服务合同在一审中已提交法庭。3.一审认定张**与天诚物业公司之间形成了物业服务合同关系，按照相关法律规定，张**应当依法缴纳物业费，于法有据，请求法院依法判决。天诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张**给付天诚物业公司2019年4月1日至2020年4月1日拖欠的物业费1679.8元及违约金；2.诉讼费由张**承担。一审庭审中，天诚物业公司变更诉讼请求第1项为：判令张**给付天诚物业公司2019年4月1日至2020年4月1日拖欠的物业费1679.8元及滞纳金。一审法院认定事实：2017年3月13日,张**入住了枣庄市市中区东湖金泰御苑小区1-2-1402室，面积是155.54平方米。建设单位山东中安房地产集团有限公司分别于2019年3月28日、2019年10月22日和中标单位天诚物业公司签订前期物业服务合同，委托管理期限分别为2019年4月1日至2021年3月31日和2019年10月22日至2021年10月22日，物业服务管理费按建筑面积每月0.9元/㎡收取。张**自2019年4月1日至2020年4月1日拖欠物业费1679.8元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位山东中安房地产集团有限公司和中标单位天诚物业公司签订的前期物业服务合同,不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。对天诚物业公司、张**具有法律约束力，天诚物业公司、张**应本着诚实信用的原则履行合同。该案中，天诚物业公司依据合同约定为小区提供了基本的物业服务，有权向业主收取物业公共服务费。张**已于2017年3月13日入住该小区，作为业主接受了物业服务，应按时履行缴纳物业公共服务费的义务。张**自2019年4月1日至2020年4月1日拖欠天诚物业公司物业公共服务费，依据《物业服务合同》中约定的物业服务收费标准，该院支持天诚物业公司请求判令张**支付物业公共服务费的诉请。由于该前期物业服务合同对违约金没有约定，对天诚物业公司当庭变更支付滞纳金的诉求，该院不予支持。张**提出的其他抗辩不能作为业主拒绝缴纳物业公共服务费的理由。物业公司和业主系服务和被服务的关系，在一个小区朝夕相处，相互之间存在一些矛盾和误解，在所难免。物业公司要树立服务理念，深刻查找和改进自身存在的问题，严格按照物业服务合同标准履行，不断提高物业服务质量和水平，与业主做好沟通，让广大业主满意。广大业主也要从小区大局出发，理解和支持好物业公司的工作，主动交纳物业公共服务费，积极为小区的物业发展建言献策。双方要本着互谅互让、诚实守信的原则，共同建设好维护好美丽和谐的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告张**于本判决生效后十日内给付原告枣庄天诚物业管理有限公司2019年4月1日至2020年4月1日拖欠的物业公共服务费1679.8元；二、驳回原告枣庄天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张**围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张**提交以下证据：证据一，枣庄日报社刊登的招标公告，证明天诚物业公司存在虚假招标的违法行为。证据二，张**和祥安物业公司签订的承诺书一份。证明张**和祥安物业公司之间签订的合同，并且已经缴纳了物业费。天诚物业公司对该两份证据的质证意见为：1.枣庄日报社登记的日期是2019年9月18日，事实上枣庄日报社日期错误，该证据与本案无关联性。天诚物业公司通过公开招标为张**居住的小区提供物业服务，该小区其他业主都缴纳了物业费。2.张**和其他公司签订的物业服务合同，时间是2017年，天诚物业公司现在主张的物业费是2019年4月1日之后的物业费，该证据与本案无关联性。天诚物业公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张**已于2017年3月13日入住枣庄市市中区东湖．金泰御苑小区,天诚物业公司也分别于2019年3月28日、10月22日，与建设单位山东中安房地产集团有限公司签订《物业管理委托协议》、《东湖．金泰御苑小区前期物业服务合同》，该两份合同合法有效。合同签订后，天诚物业公司依据合同约定为小区提供了基本的物业服务，其有权向业主收取物业公共服务费。因张**入住该小区并作为业主接受了物业服务，其应按时履行缴纳物业公共服务费的义务。双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系。原审法院判决张**给付天诚物业公司物业公共服务费，符合法律规定。张**主张物业公共服务费应由建设单位交纳的理由不能成立，本院不予支持。因双方当事人并未约定物业公共服务费滞纳金，原审法院不予支持天诚物业公司的该项诉讼请求并无不当。张**在二审中提供的证据不能充分证明其上诉请求，其主张已经交纳物业公共服务费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张**负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年八月三十一日书记员  邸梦璐