四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初519号 原告：中国物流股份有限公司成都分公司，住所地成都市新都区物流大道**。 负责人：高强，总经理。 委托诉讼代理人：谢玮，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成华区全一装饰经营部，住所地成华区不锈钢市场。 经营者：李高林，男，1963年4月12日出生，成都市成华区。 被告：李高林，男，1963年4月12日出生，成都市成华区。 原告中国物流股份有限公司成都分公司（以下简称中国物流成都分公司）与被告成华区全一装饰经营部（以下简称全一经营部）、李高林合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国物流成都分公司委托诉讼代理人谢纬、李瑶瑶，被告全一经营部经营者李高林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国物流成都分公司向本院提出诉讼请求：1.确认中国物流成都分公司与全一经营部于2009年7月17日签订的《联合修建协议》及相关补充协议、附件等已于2019年1月26日解除；2.全一经营部、李高林返还新都物流园区仓库东侧和顺运路内的部分土地；3.全一经营部、李高林向中国物流成都分公司支付土地占用费用（按照《联合修建协议》约定标准，从2014年1月1日起计算至全一经营部、李高林腾退土地之日）。事实与理由：2009年7月17日，全一经营部与中国物流成都分公司签订《联合修建协议》，约定在新都物流园区仓库东侧和顺运路内的部分土地上联合修建房屋。由中国物流成都分公司提供土地，全一经营部负责调规、报建、设计、施工、采购、装修等全部手续及项目所需资金，房屋建成后，所有权归中国物流成都分公司所有，全一经营部按约承租使用并支付租金。后双方陆续签订系列补充协议对案涉事宜进行补充约定。截至目前，全一经营部已在中国物流成都分公司提供的土地上完成房屋修建并实际投入使用，但未按照合同约定完成土地调规、取得建设用地规划许可、建设施工许可，房屋未通过竣工验收，还欠付中国物流成都分公司租金，已构成根本违约，故诉至本院。 全一经营部辩称，1.不同意解除《联合修建协议》及相关补充协议、附件，双方还在继续履行合同，且一直在积极对案涉土地进行调规，未能调规是因为中国物流成都分公司不配合；2.不同意返还土地，案涉房屋已经修建完毕并且部分房屋已租赁他人使用，若返还土地，中国物流成都分公司须赔偿修建房屋费用；3.不认可占用费，中国物流成都分公司强制占用了部分土地，未经允许将墙面和大门强制拆除，一直协商减免费用、延长租赁期，中国物流成都分公司一直未予以解决。 本院经审理认定事实如下：2009年7月17日，中国物流成都分公司（甲方）与全一经营部（乙方）签订《联合修建协议》，双方就联建新都物流中心闲置绿化空地以及投资回报事宜达成一致意见。该协议第一条载明：“联建项目地址：位于中国物流公司成都。……”第二条载明：“联建项目土地面积：按协议书后面装订的中国物流公司成都分公司新都物流中心商铺定位图，按实际测量的土地的地面面积计算，具体面积为大写贰仟柒佰肆拾贰点肆平方米（小写：2742.4平方米），具体使用面积按新都区规划局除去政府红线控规面积，按新都区规划局批准为准则。”第三条载明：“联建方式：1.联建项目土地目前的规划用途有部分绿化用地，由乙方负责按照法定程序和许可条件向相关部门申请调规，取得建设用地规划许可。2.甲方只出土地；乙方负责除土地以外的报建、设计、施工、材料采购、装修、税金等项目建设所需全部资金。房屋建成后，在本协议约定下，由乙方自主经营，自负盈亏，在合同期限内，乙方有自主经营的权力（但不得经营餐饮），甲方不得干涉乙方的正常经营。3.由乙方负责联建项目的建设，保证按本约定保质、保量、如期完工，完成项目建设。……”第四条第一款载明：“该地块用于修建房屋，第一、二层为框架结构，一层用于做商铺；第二层主要用于办公用房；第三层和第四层为砖混结构，主要用于宾馆好住宿用房。……”第五条载明：“项目调规、报规、报建以甲方名义进行。乙方在前期审批和修建过程中，因正当理由需要甲方提供相关资料用于项目行政手续和技术咨询的，甲方应积极配合。项目调规、报建等行政许可事项由乙方负责办理，费用由乙方承担。若未通过许可，损失由乙方自行承担，或者因违规取得被处罚，报批损失、罚款及乙方已投入资金损失均由乙方自行承担。”第六条第三款载明：“若调规或报建未经许可，或因违规取得被取消，甲方有权终止本协议。”第六条第五款载明：“2010年12月31日前竣工并验收合格，若逾期六个月仍未竣工合格，甲方有权终止本协议。报批费用以及乙方已投入资金损失由乙方自行承担。”第七条载明：“1.项目建成后，房屋产权办理在甲方名下，甲方对建成的全部房产享有所有权。2.乙方投资回报：项目建成后，甲方统一将所建成的房屋交由（其中甲方在乙方租赁期间免费使用一间贰拾平方米左右的一楼铺面，超过20㎡外的面积，由甲方按乙方对外出租单价的一半支付租金）乙方使用至2024年11月31日，乙方有权在租赁期间内对外合作、对外转租、赚取收益和租金。3.甲方给予乙方前期修建房屋五个月的修建时间，自2009年7月1日至2009年11月31日，从2009年12月1日开始计算租金。”第八条载明：“2009年12月1日至2014年11月31日期间的总租金为人民币1250000.00元（大写：壹佰贰拾伍万元整），2014年12月1日至2019年11月31日，租金每年固定为人民币350000.00元（大写：叁拾伍万元整），乙方于每年十二月十五日前付清当年全年租金；2019年12月1日至2024年11月31日租金每年固定为人民币450000.00元（大写：肆拾伍万元整），乙方于每年十二月十五日前付清当年全年租金。乙方逾期支付租金的，按逾期金额每日1%向甲方给付违约金。”第十三条第四款载明：“乙方逾期支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除租赁关系。”第十三条第五款载明：“提前解除租赁关系，即提前终止乙方的承租权。考虑到乙方修建房屋的前期投入，双方同意，甲方按照未到期时间每15年折旧的标准给予乙方补偿。……” 2010年4月6日，中国物流成都分公司（甲方）与全一经营部（乙方）签订《补充协议》，该《补充协议》第十二条载明：“双方于2009年7月17日签订的《联合修建协议》第十三条第5项中‘考虑到乙方修建房屋的前期投入，双方同意，甲方按照未到期时间每15年折旧的标准给予乙方补偿。’修改为：‘考虑到乙方修建房屋的前期投入，双方同意甲方对乙方承租权未满15年的时间进行补偿，其补偿金额为：联建项目审计投资额/15×乙方承租权未满15年的剩余年数（以12个月为一年，不足1月的按1个月计算）’。”中国物流成都分公司（甲方）与全一经营部（乙方）于2010年5月27日签订《关于的补充协议》，于2011年1月31日签订《补充协议（二）》，于2011年4月26日签订《补充协议（三）》，就案涉联建项目相关事宜进行了补充约定。《补充协议（三）》第一条载明：“经甲、乙双方协商同意，对于2009年7月17日签订的联合修建协议的租金起算时间延期到2011年1月1日，即从2011年1月1日起开始计算租金，第一期2011年1月1日至2013年5月31日的租金为62.5万元，第二期2013年6月1日至2015年12月31日的租金为人民币62.5万元，在2013年5月1日前付清；第三期2016年1月1日至2020年12月31日，每年租金为人民币35万元；第四期2021年1月1日至2025年12月31日，每年租金为人民币45万元；第三期及第四期租金采取每年度提前一个月预付的方式，即2015年11月30日前付清2016年度的全年租金，2016年11月30日前付清2017年度的全年租金，以此类推。” 2018年11月21日，中国物流成都分公司向全一经营部、李高林发出了《催告函》，要求全一经营部、李高林尽快办理土地调规事宜，取得建设用地规划许可，补办建设施工许可，准备项目建设施工资料并使房屋通过竣工、消防等验收。2019年1月24日，中国物流成都分公司向全一经营部、李高林发出《通知函》，由于全一经营部、李高林未按照协议完成调规、报建等工作，函告全一经营部、李高林解除2009年7月17日签订的《联合修建协议》及相关文件，清退全部租户，并将案涉土地完好归还。全一经营部向中国物流成都分公司交纳了2011年1月1日至2013年12月31日的租金，2014年1月1日后未付租金。 另查明以下事实： 1.2017年1月6日，中国物流有限公司成都分公司更名为中国物流成都分公司。 2.案涉土地上房屋于2011年已修建完毕并投入使用，被命名为“综合楼二”，取得了《建筑工程施工许可证》，有效期至2020年12月，由全一经营部对外出租。 以上事实有《联合修建协议》、《补充协议》、《关于的补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《催告函》、《通知函》等证据以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”全一经营部作为个体工商户，其经营范围为灯箱、广告牌制作服务，无房地产开发资质，中国物流成都分公司也不具备房地产开发资质，故本案中国物流成都分公司与全一经营部签订的《联合修建协议》及相关补充协议皆因违反法律规定而无效。中国物流成都分公司认为，《联合修建协议》虽名为“联合修建”，但并不存在司法解释中“共同投资，共享利润、共担风险”的实质，案涉土地权属不发生转移、变更，且全部修建资金、经营风险等均由另一方当事人承担，房屋建成后出资金一方仅享有修建房屋的租赁权，所以双方签订的合作协议不属于房地产开发。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。中国物流成都分公司虽然对开发案涉项目只提供土地，没有提供资金进行建设，但对外依然要承担开发建设的经营风险，并不是没有经营风险。故案涉合同实质上应为合作开发房地产合同，应受相关法律法规的约束。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”案涉合同自始无效，中国物流成都分公司主张解除案涉合同，没有法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，中国物流成都分公司与全一经营部应互相返还因案涉合同而取得的财产。全一经营部应将已建好的案涉房屋腾退并返还给中国物流成都分公司，其附着着的案涉土地也一并返还给中国物流成都分公司。但案涉土地上的建筑物已经形成并投入使用，在庭审结束前，该违章建筑也尚未得到相关部门要求拆除的命令。因此，从实际情况以及避免资源浪费的角度出发，中国物流成都分公司要求全一经营部拆除房屋、腾退土地附着物的诉讼请求，本院不予支持。至于中国物流成都分公司应向全一经营部返还的财产，由于全一经营部未提出诉请，本案中不予处理，可另行起诉。 关于全一经营部是否应向中国物流成都分公司支付土地占用费。案涉合同虽然无效，但全一经营部已实际占有使用案涉土地，全一经营部应向中国物流成都分公司折价补偿。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”中国物流成都分公司与全一经营部对土地的租赁费用没有约定，但在《〈联合修建协议〉补充协议（三）》对案涉房屋的租金进行了约定。故对于中国物流成都分公司要求全一经营部支付土地占用费的主张，于法有据，本院予以支持。全一经营部向中国物流成都分公司交纳了2011年1月1日至2013年12月31日的租金，全一经营部应根据《〈联合修建协议〉补充协议（三）》第一条约定的租金标准向中国物流成都分公司支付土地占用费（暂计算至2020年7月31日）2379704元（625000元/年÷31个月×24个月＋350000元/年×5年-350000元/年÷12个月×5个月）。若全一经营部于2020年12月31日前腾退房屋，则2020年8月1日至房屋腾退之日的租金按照每年350000元计算；若全一经营部于2020年12月31日后仍未腾退房屋，则应支付2020年8月1日至2020年12月31日的租金204167元，并从2021年1月1日至房屋腾退之日按照每年450000元标准支付租金。 《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；……”李高林作为全一经营部的经营者，以其个人财产对全一经营部的债务承担责任。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成华区全一装饰经营部、李高林在本判决发生法律效力之日起7日内向中国物流股份有限公司成都分公司返还新都物流园区仓库东侧和顺运路内的部分土地，即“综合楼二”房产下附着着的土地； 二、成华区全一装饰经营部、李高林在本判决发生法律效力之日起7日内支付中国物流股份有限公司成都分公司土地占用费（计算至2020年7月31日）2379704元（若成华区全一装饰经营部于2020年12月31日前腾退房屋，则2020年8月1日至房屋腾退之日的土地占用费按照每年350000元计算；若成华区全一装饰经营部于2020年12月31日后仍未腾退房屋，则应支付2020年8月1日至2020年12月31日的土地占用费204167元，并从2021年1月1日至房屋腾退之日按照每年450000元标准支付土地占用费）； 三、驳回中国物流股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10950元（已因适用简易程序减半收取），由成华区全一装饰经营部、李高林负担10450元，由中国物流股份有限公司成都分公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 霍 萍 二〇二〇年八月五日 书记员 杨明铭