广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初8469号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司，住所地：惠州市惠城区*******************。负责人：吕辉。委托代理人:叶华梅，女，汉族，**年**月**日出生，公民身份号码441************722，住广东省惠州市惠城区**********************。系原告公司员工。委托代理人：王浪，男，汉族，**年**月**日出生，公民身份号码441************612，住广东省阳春市**************。被告：熊*，男，土家族，**年**月**日出生，公民身份号码522************816，住广东省深圳市宝安区*********综合楼1第一层B区。委托代理人：吴华，广东凯扬律师事务所律师。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司诉被告熊*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司委托代理人叶华梅、王浪到庭参加诉讼，被告熊*的委托代理人吴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告诉称，2015年12月20日，原告与水悦龙湾小区的开发商惠州市龙光房地产有限公司（以下简称“龙光房产”）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告正式接管水悦龙湾小区并开始提供物业管理服务。后又与被告于2015年12月20日签订了《水悦龙湾前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”）。约定被告向龙光房产购买惠州水悦龙湾**房。2015年12月20日，龙光房产将该房屋交付给被告。根据物业合同的约定，物业服务费标准为高层住宅1.80元/月/建筑平方米、别墅3.5元/月/建筑平方米、商业物业3.5元/月/建筑平方米，业主应该在每月5日前向原告缴纳物业服务费，如有逾期的，每逾期一日按欠费总额的万分之五的标准缴纳违约金；还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费等。涉案房产为高层住宅，建筑面积为103.17平方米，根据物业协议的约定，被告每月应交纳物业服务费为185.71元，但自2017年04月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，两被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告与被告签订的物业协议是合法有效的，且原告从2015年12月起至今已经按照物业协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为不但严重违反了协议约定，损害了原告的合法利益；而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益。故被告应当对此承担相应的法律责任，除应立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业协议第十一条第四款关于“乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的万分之五的标准向甲方支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。请求判令：1．请求判决被告向原告支付从2017年04月01日至2020年03月31日止的物业服务费人民币6685.92元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2020年3月31日，违约金为人民币10847.21元，该违约金应计至两被告还清物业服务费之日止）；2、判令被告支付原告代为垫付的2020年3月至2020年3月31日的公摊水电费（包含公共照明、电梯电费、二次供水电费、生活垃圾费、污水处理费）102.41元。以上合计费用为人民币17635.54元（暂计）。3、请求判决由被告承担本案的诉讼费。被告答辩称：首先，被告并不存在违约行为，我方向法庭提交的证据证明，原告在履行对涉案小区管理的过程中，严重违反双方签订的前期物业服务合同的约定，对小区内，出现业主拆毁公共绿植、并且圈占全体业主共有空间，且有业主占用公共露台及在小区建筑物外墙非空调放置格内非法悬挂空调，原告在被告及其他业主多次投诉的情况下，均没有对违规违法的业主进行劝阻，拒绝履行管理义务，被告依据法律规定，行使合同法所赋予的同时履行抗辩权，在原告履行管理义务时，才支付相应的服务费。原告在没有履行合同所约定的管理义务，并且其违约在先，没有权利要求被告按合同约定支付服务费用。被告自始至终并没有任何违约行为和违约的故意，被告在收楼后均是按照约定及时足额支付服务费用。查明的案件事实经审理查明，原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司系法人独资的有限责任公司分公司，经营范围为物业管理，家用电器维修；销售；建筑材料；停车服务；房屋租赁；家长服务，园林绿化；家政管理服务；房地产经纪。原、被告双方于2015年12月20日签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定，由原告向被告提供物业服务，自商品房交付通知书载明的交楼之日起按照建筑面积计收物业服务费，住宅每月每平方米1.8元，每月20日前收取当月物业服务费，并约定被告若未按照上述《前期物业服务协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金。另外，原告可以向被告收取公共水电分摊费、电梯费等物业服务费用。2015年12月20日，被告入住由原告管理服务的小区，并开始按照约定缴纳服务费。自2017年04月1日起，由于被告不满原告对部分业主违规违法占用公共用地的处理方式，被告拒绝按照约定缴纳物业服务费，截止至2020年03月31日，被告总共欠付物业服务费6685.92元，原告经多次催收无果，遂诉至法院。另查明，被告未缴纳2020年3月的公摊水电费102.41元。以上事实有原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、《前期物业服务合同》及备案证明、水悦龙湾小区物业服务收费标准备案表、前、欠费明细表、水电费缴费记录及抄表记录、催款底单、催缴函、小区照片及庭审笔录在卷佐证。裁决理由和结果本院认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效合同，原、被告双方均应严格按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。原告向被告提供了相应的物业服务，被告应当按约定支付物业服务费并按照约定缴纳公共水电费，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，其行为明显违约，故原告诉求被告支付物业服务费6685.92元、公摊水电费102.41元及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。该违约金的标准明显过高，故根据本案案情，本院酌定该违约金的计算标准调整为：以当期应交物业管理服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且违约金总额不得超过拖欠物业管理服务费的30%即2005.78元（6685.92元×30%）。被告辩称并不存在违约行为，系因原告拒绝履行管理义务，被告才行使合同法所赋予的同时履行抗辩权。本院认为从原告提交的证据来看，原告履行了一定的管理职责，至于管理效果欠佳，未能达到原告的预期，并不能构成不交付服务费的正当理由，原告可另寻合法途径解决，故此，本院对被告的辩解不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，缺席判决如下：一、被告熊*应在本判决发生法律效力后十日内支付原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司物业服务费6685.92元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过2005.78元）。二、被告熊*应在本判决发生法律效力后十日内支付原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司代为垫付的2020年3月至2020年3月31日的公摊水电费102.41元。二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司的其他诉讼请求。案件受理费120.44元（原告已预交），由被告熊*负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 陈立灿二〇二〇年八月五日法官助理 刘慧仪书 记 员 梁家瑜