锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初1413号原告：张某，住赤峰市。委托诉讼代理人：申某，内蒙古红城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某1，内蒙古红城律师事务所律师。被告：袁某，私企高管，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：边某，内蒙古理想律师事务所律师。被告：陈某2，私企高管，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古合志律师事务所律师。原告张某与被告袁某、陈某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人申某、陈某1，被告袁某的委托诉讼代理人边某，被告陈某2的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即偿还原告购房欠款本金2950000元，并按年利率6%给付自起诉日至款项实际清偿之日止的利息。2、由二被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告与二被告就原告所有的坐落于锡林浩特市××园的房地产（建筑面积963㎡；房屋所有权证编号：×××；规划用途商业；国有土地使用证编号：锡国用（2015）第000778号）及土地使用权买卖达成意向，当时原告的房产因经过中介机构锡林郭勒盟金信银通投资咨询有限公司向曹锋办理550000元贷款处于抵押状态，被告代原告偿还了贷款550000元并约定冲抵购房款，将房屋解封，后2016年12月17日，原告与被告袁某、陈某2、案外人乔某经协商达成一致，将上述房产及土地使用权出卖给以上三人，房屋价款为7500000元，原告分别与被告陈某2、袁某及案外人乔某签订了《房屋买卖合同》，并约定付款方式为：由陈某2、袁某支付3500000元，案外人乔某支付4000000元，并将房屋产权过户到被告乔某名下。合同签订后完成了房屋过户事宜，至今二被告陈某2、袁某尚欠2950000元房款仍未支付，原告多次催要，二被告拒不履行付款义务。对于案外人乔某的欠款原告另案起诉。因此原告具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告袁某辩称，原告诉状陈述并非实情。原告与被告并不存在房屋买卖合同关系。本案涉案双方是张某和乔某。原告与二被告签订房屋买卖合同，系应原告和案外人徐某、吕某的要求而完成。该房屋买卖协议签订的真实意思为本案原告和两位案外人协助本案二被告跑锡市国税局拆迁项目而书写，即合同载明的3500000元是居间或其他费用，故原告以该房屋买卖为基础，向被告索要购房款与其起诉乔某案相悖，房屋买卖真实应当为张某与乔某签订的合同。房屋的手续均变更到乔某名下。综上，张某向袁某索要购房款没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告对被告袁某的诉讼请求。被告陈某2辩称，一、本案被答辩人所述与客观事实严重不符，本案答辩人与被答辩人虽签订了房屋买卖合同，但结合该合同的主要合同条款即第三条，该合同实质上为以协调、办理锡林浩特市国税局小区拆迁项目为履行合同的一种居间或非法给付的费用。签订日期为同一天，本案的合同系在乔某与张某签订的房屋买卖合同后，就拆迁项目达成的本案所争议的合同。二、本案答辩人陈某2、袁某没有给付任何款项，袁某给付的550000元是为了促成张某与乔某房屋买卖合同而垫付的行为。三、张某及担保人徐某以及案外人吕某并未按照合同第三条促成合同的成就，在条件未成就的情况下，陈某2不负有任何的给付义务。综上所述，本案的合同是以合法形式掩盖非法目的的一种合同，不受法律保护，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。根据原告提交的证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，张某与案外人乔某签订《房屋买卖合同》，合同标的物为锡林浩特市希办白银街世纪嘉园A段商业街01031号（建筑面积963平方米，房屋所有权证编号：×××），房屋价款4000000元。付款方式为分期付款，甲方办理完房产证、土地证过户手续或将过户授权委托书交给乙方后支付3550000元，乙方在取得办理过户或不动产授权委托书后三日内付款450000元。还约定过户费用均由乔某承担。合同第五条约定，甲方于2017年2月底之前将房屋交付给乙方。在此之前乙方不得影响房屋租户的正常经营。同日，原告张某与被告陈某2、袁某签订了另外一份《房屋买卖合同》，合同标的物同样是锡林浩特市希办白音街世纪嘉园A段商业街01031号。但在该份合同中，双方约定房屋价款为7500000元，其中4000000元由乔某支付并将房屋过户至乔某名下，余款3500000元由袁某、陈某2支付。合同约定的付款方式为分期付款，由合同乙方担保人吕某负责协调项目建设单位（国税局领导）在12月30日前给付1000000元。由合同甲方担保人徐某为乙方办理国税局职工拆迁小区建设项目前期工作（协调市政府主要负责人签字审批同意上规委会后，项目承建人陈某2、袁某在三日内付清房屋尾款2500000元），甲方担保人承诺在2017年4月1日前完成签字审批手续。还查明，2016年12月5日，袁某指示董志超给吕某转账550000元。同日，中国农业银行转账业务客户回执显示，*金龙转账给*向梅550000元。庭审中，袁某称该550000元系代乔某支付购房款，而张某称该550000元系袁某履行自己与张某之间的购房合同。另查明，2019年8月28日，北京中土源房地产评估公司做出《房地产评估报告》，案涉房屋在2016年12月17日的正常市场价值为6398800元。在评估过程中，并未对室内装修部分进行评估，上述价值是按照毛坯状态进行评估的价值。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的合同是否为房屋买卖合同；2、被告是否应当承担继续履行给付房款的义务。关于双方签订的合同是否为房屋买卖合同的问题。双方当事人对原告提交的《房屋买卖合同》的真实性均无异议，该合同中明确载明了关于房屋买卖的基本条款，可以证明房屋买卖合同成立的事实。对于被告袁某辩称，该房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，双方系居间合同关系的意见。根据民事诉讼法的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对法律关系存在的事实承担举证责任。故袁某应当举证证明，双方存在居间关系。但诉讼过程中，袁某并未提交证据材料证明其主张的事实，故对其抗辩意见本院不予认可。关于被告是否应当承担继续履行给付房款的义务。首先，经原告申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋在合同签订时的价值进行了评估，评估价格为6398800元。在未对装修价值进行评估的前提下，该评估价值也远远高于原告与乔某签订的合同价4000000元。故被告抗辩的，房屋以4000000元出售给乔某的事实不符合市场规律及交易习惯。相反，考虑到案涉房屋在交易时已经进行了装修，故本案双方以7500000元的价格进行交易与上述评估报告更为接近。虽然案涉合同的交易方式较为特别，但该交易方式也并未违反法律的强制性规定。同时，合同中明确约定了4000000元房款的给付义务由乔某承担，剩余3500000元的义务由袁某、陈某2承担，故二被告应当按照合同约定履行合同义务。其次，关于被告辩称，合同中所附的付款条件未成就的问题。该合同付款方式中的第一条约定由乙方的担保人协调国税局领导，第二条约定由甲方的担保人为乙方协调市政府主要负责人。根据我国城乡规划法等法律规定，对于城市拆迁建设规划等行为，需经相关行政机关依法作出相应的行政行为，该行为应当按照法定程序逐步实施。而本案双方当事人在合同中约定“协调国税局领导，市政府负责人”，显然违反了相关行政法规与公序良俗。故上述合同条款应当归于无效。故对被告的抗辩本院不予认可。再次，关于袁某指示他人交付给张某的550000元，是否应当认定为袁某履行自己合同义务的行为。本案中袁某、陈某2对张某负有给付房款3500000元的义务，且该义务作为金钱给付义务，与乔某的金钱给付义务并不能进行特定区分，故根据一般的交易习惯，该给付行为应视为袁某先行履行自己的义务。同时，虽然案外人乔某与袁某均认为，该笔款项系袁某代乔某支付，但袁某与乔某均未提交证据材料，证明双方存在代为履行房款的委托关系。考虑到义务主体不同会导致责任财产不同，故对于乔某与袁某之间是否存在代为履行的陈述，不能适用自认规则而免除其举证义务。综上，对于该笔550000元，应当在本案张某与袁某、陈某2的买卖合同中予以扣除。对于原告要求二被告给付2950000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付利息的诉讼请求，因被告的迟延履行违反了合同约定，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：被告袁某、陈某2于本判决生效之日起十日内给付原告张某购房款2950000元及利息（自2018年4月3日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30400元，及鉴定费27595元的一半13797.5元，由被告袁某、陈某2共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  乌日娜审 判 员  梁文旭人民陪审员  宋海岩二〇二〇年八月十八日书 记 员  刘 敏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。