山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初493号原告：吕梁市俊汇房地产开发有限公司。法定代表人：李×，董事长。委托诉讼代理人：薛伟伟该公司法务。被告：刘×，男，1984年5月8日生，汉族，现住址不详,身份证号码：1423301***********。原告吕梁市俊汇房地产开发有限公司与被告刘×商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案，并于2019年8月24日做出（2019）晋1102民初1416号民事裁定书，原告不服上诉于山西省吕梁市中级人民法院，山西省吕梁市中级人民法院于2019年12月10日做出（2019）晋11民终2502号民事裁定书，裁定发回重审。由于无法找到被告刘×，本院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、权利义务须知、举证通知书、监督卡、开庭传票，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告刘×未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、请求判令被告配合原告办理房管局撤销备案手续；3、请求判令被告搬出房屋，并交还吕梁恒大华府19栋201号房屋；4、请求判令被告按房屋总价款的10%向原告承担违约金人民币74391.9元；5、请求判令被告返回原告为其垫付银行利息人民币24263.25元及资金占用期间所产生的利息（按同期中国人民银行贷款利率计算）；6、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由；2015年8月23日,被告认购了原告开发的××府房屋,该房屋总价743919元,其中首付303919元,余款440000元以银行按揭贷款方式支付。双方签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续,原告于2015年6月30日将该房屋交付给被告。2015年12月17日,原告、被告以及中国建设银行股份有限公司山西省吕梁市分行(以下简称“建设银行”)签订了《个人购房借款/担保借款合同》,约定被告从建设银行借款440000元,原告为被告的借款承担阶段性连保证责任。自2017年6月起,被告多次未依合同约定偿还银行贷款。2018年2月27日,建设银行宣布被告贷款提前到期,由原告承担保证责任,代为结清全部贷款本息412815.4元。原告累计代为偿还贷款共计449613.86元,其中本金425350.61元,利息24263.25元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第一款第五项约定,买受人未按照贷款合同约定偿还贷款,导致出卖人承担了保证责任的,原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同,收回该商品房,被告所交全部款项不予退还,同时被告在原告履行其保证责任后30天内,协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。原告承担保证责任后,已于2018年3月7日向被告送达了《因逾期还贷解除合同通知书》,解除商品房买卖合同。为维护双方的合法权益,原告自愿降低违约金比例,由不予退还所交款项降低为房屋总价款的10%,即74391.9元。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告刘×未答辩。原告为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、被告身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、首付款收据；4、借款担保合同；5、银行出具的个人贷款还款凭证；6、结清证明；7、还款提示函；8、逾期还款确认解除通知书。经审查原告提交的证据客观真实，本院予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月23日,被告刘×（买受人）与原告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的××府房屋一套,房屋建筑面积143.11平方米，每平方米5198.23元，该房屋总价743919元。合同约定：买受人按以下方式按期付款即银行按揭，首付款303919元,余款440000元由办理按揭贷款方并在2015年8月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同未尽事宜，可由双方约定签订补充协议在合同（附件四）。合同还约定了其他内容。原、被告双方在合同附件四：《合同补充协议》的第二条第（一）项第5款中约定，在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人事有下列权利：(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不、予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。(2)有权利对该商品虏以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。(3)有权终止或不予办理房屋产权证，并无须承担任何责任。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向商品房所在地人民法院提起诉讼。2015年12月17日原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）、中国建设银行股份有限公司吕梁分行（贷款人）签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,合同约定：借款人向贷款人借款440000元，用于购买住房，贷款期限为240个月，借款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮／下调）5%,；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人自愿以涉案房屋向贷款人提供抵押担保。保证人承担阶段性连带保证责任即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在涉案房屋已经办理完毕正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同还约定了其他内容。合同签订后，建设银行于2015年12月17日发放贷款。因被告偿还借款14649.39元后自2016年12月29日起连续多期未依合同约定偿还银行贷款后,建设银行正式要求原告承担保证责任。2018年2月27日,原告已向建设银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利等合计人民币449613.86元(其中本金425350.61元,利息24263.25元),贷款已结清。2018年2月2日原告向被告送达了《因逾期还贷解除合同通知书》。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及双方与中国建设银行股份有限公司吕梁分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系各方当事人的真实意思表示，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告吴彩霞获得涉案购房贷款后，未按期清偿贷款的行为构成根本违约。原告依据合同约定承担阶段性担保责任即代被告承担清偿全部剩余贷款本息、罚息、复利等违约责任后，其依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第二款第5条的约定，有权解除涉案《商品房买卖合同》，收回涉案房屋，但原告应当返还被告以交付的购房款；合同解除后，被告不再是商品房买卖合同的买受人，其在房产管理部门办理的预告登记手续已没有事实依据，故原告要求被告协助原告办理房管局撤销备案登记本院予以支持；原告代被告承担的银行利息24263.25元，被告应当返还原告，原告该项请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付撤销备案手续的费用、违约金的诉请，于法无据，故本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告协助原告办理房管局撤销备案手续；三、被告搬出房屋，并将所购房屋吕梁·恒大华府19号楼201号交付原告；四、原告退还被告已交付的购房款318568.39元；五、被告给付原告垫付的贷款利息24263.25元；六、驳回原告的其他诉讼请求。以上款项在本判决书生效后30日内履行完毕。案件受理费2266元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 薛雨忠人民陪审员 王吉才人民陪审员 闫春艳二〇二〇年八月二十日书记员 霍丽娟