云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2258号原告（反诉被告)：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住址北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号一层。统一社会信用代码：91110101633682443Y。法定代表人：严世红，职务总经理。委托诉讼代理人：吴能一，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：江菊芬，女，汉族，1963年8月22日生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：马培杰，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。原告北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称龙发公司）与被告江菊芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，在诉讼中被告江菊芬提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)龙发公司的委托诉讼代理人吴能一，被告（反诉原告）江菊芬及其委托诉讼代理人马培杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙发公司向本院提出诉讼请求：1、确认北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司（以下简称龙发大理分公司）与被告于2017年10月28日签订的《租赁合同》无效；2、确认北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司已于2019年7月1日将租赁房屋移交被告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，龙发大理分公司原系原告的分支机构，于2019年12月26日注销登记。2017年10月28日，龙发大理分公司与被告签订了《租赁合同》，约定由被告将坐落于大理市大关邑四社兴盛大桥房屋出租给龙发大理分公司，房屋面积为520平方米。租金为每年358000元。合同签订后，龙发大理分公司向被告支付租金到2019年6月30日。在合同履行过程中，因市场原因龙发大理分公司难以继续经营，2019年6月16日向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，告知被告解除合同事宜并要求被告接收房屋。2019年7月1日，被告未来接收房屋，龙发大理分公司通过中国邮政快递向被告邮寄了房屋钥匙及水电卡，搬离了被告的房屋。原告多次与被告就《租赁合同》后续事宜进行协商，双方因分歧较大，一直无法达成一致意见。此外据原告查实，被告的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑。原告向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）江菊芬本诉辩称：1、本诉原、被告双方于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依法履行合同约定的义务。一是《房屋租赁合同》系双方真实意思表示下形成的合同。二是龙发大理分公司是在知道本诉被告建房土地使用权的来源及地上建筑物的权属状态下签署的《房屋租赁合同》；2、依法成立的合同不允许单方面随意解除。本诉被告拥有《房地产转让协议》、《建筑工程施工合同》、《大理市建设项目申报表》、《投资建房合同书》、《土地异地置换安置协议》等文件，对租赁房屋具有所有权，有权出租。龙发大理分公司与本诉被告签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的合同，是真实意思表示且不违反法律规定，属于合法有效的合同。依法成立的合同，不允许随意解除；3、本诉原告认为龙发大理分公司于2019年7月4日将房屋移交给本诉被告没有事实和法律依据。综上，本诉原告所诉请求没有事实和法律依据，请求驳回本诉原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）江菊芬向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2019年拖欠的租金尾款196640元，2020年1月1日至2020年6月30日的应付租金208785.50元，合计405425.50元；2、判令反诉被告向反诉原告支付2020年7月1日至实际归还承租房屋之日止的租金；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金41757.10元；4、判令反诉被告支付其私自改装承租房屋及房屋外墙后的恢复、修复费用100000元；5、判令反诉被告支付拖欠水、电费140.40元，并将房屋电路恢复完善；6、判令反诉被告支付2017年11月1日至2017年12月31日免租期内的房屋租金59666.67元；7、反诉费用全部由反诉被告承担。在庭审过程中，反诉原告增加反诉请求，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。事实与理由，反诉原告拥有在大理市大关邑村四组北段兴盛大桥北房屋，对该房屋与龙发大理分公司达成房屋租赁关系，双方于2017年10月28日签订了《房屋租赁合同》，租期自2017年11月1日起至2022年12月31日止，合同约定了免租期、租金、双方责任等内容。合同签订后，反诉原告将房屋交付给反诉被告管理使用，反诉被告支付了2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租金，支付了2019年度房屋租金386640元中的190000元租金，后反诉被告以各种理由拒绝向反诉原告支付房屋租金。反诉被告已违约，应按年租金10%向反诉原告支付违约金41757.1元。在合同履行过程中，原告私自拆除租赁房屋的墙体，改变房屋结构和用途，不按约定使用房屋，应向被告支付房屋修复费用100000元，此外原告尚欠被告水电费，为此反诉原告特提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）龙发公司辩称，原告按合同约定将租金支付至2019年7月1日，此后原告没有继续使用房屋，不应该继续支付租金。被告主张租金的前提应该是合同合法有效，因原被告签订的租赁合同无效，被告主张租金和违约金无依据，即使主张租金也是大理分公司实际使用时间的租金。大理分公司在占有使用期间对房屋进行正常装饰装修，在房屋使用期间，被告没有提出异议，视为对于装饰装修的认可，大理分公司搬离后拆除自有的装饰装修是符合法律规定的，不应支付修复费100,000元。对于水电费的诉讼请求，原告没有欠付水费，并支付水电费。原告要求支付免租期内的房屋租金，也没有事实法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年10月28日，龙发大理分公司（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于大理市大关邑四社兴盛大桥北约60米处房屋出租给龙发大理分公司，租期自2017年11月1日起至2022年12月31日止，其中2017年11月1日至2017年12月31日为免租期。租金为每年358000元，从第二年起租金按上年度房租的8%递增。2019年1月1日至2019年12月31日的租金为386640元。2020年1月1日至2020年12月31日的租金为417571元。租金支付时间为半年支付一次。首次租金由甲方向乙方交付房屋并签订合同5日内支付，从第二次支付租金起，须提前30天支付。租赁期间，每月发生的电费、电话费、水费、有线电视费、网络费、垃圾费等乙方自己消耗产生的费用全部由乙方承担并自行向相关服务单位交付。在租赁期限内，乙方不得提前解除租约。合同还对双方的责任等进行了约定。合同签订后，龙发大理分公司向被告支付了2018年的租金358000元和2019年的部分房租190000元。被告于2017年10月18日将房屋交给龙发大理分公司使用。2019年6月，龙发大理分公司向被告提出解除合同，被告不同意解除。2019年6月16日，龙发大理分公司向被告邮寄了《北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司关于解除通知书》，内容为通知被告其于2019年7月1日起不再租赁上述房屋。即日起，解除双方签署的《租赁合同》，且租赁房屋移交给被告接收。2019年6月30日，龙发大理分公司发布搬迁启示，告知客户由于集团公司战略调整，龙发大理分公司自2019年7月1日起，搬迁至红星美凯龙——星艺佳五楼。之后，被告为龙发大理分公司代付了涉案房屋2019年6月1日至2019年7月1日的电费140.40元。另查明，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。龙发大理分公司已于2019年12月26日注销。本案有争议的事实为：龙发大理分公司是否已将涉案房屋交还给被告。原告向本院提交了快递单号为9662079349011的邮政快递单（标注内件品名为车库钥匙、前门钥匙等）和该快递邮寄状态（显示已签收），以证实龙发大理分公司已将房屋交还给被告，但庭审中，原告称被告拒收。对该份证据，本院不予确认。庭审过程中，被告承认其收到了《北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司关于解除通知书》，知道龙发大理分公司已于2019年7月1日搬到红星美凯龙，在被告怠于接收房屋情况下，龙发大理分公司未采取合法有效措施交付租赁房屋，应视为龙发大理分公司未将涉案房屋交还给被告。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故龙发大理分公司和被告于2017年10月28日签订的《租赁合同》为无效合同。原告就此提出的诉讼主张，本院予以支持。原告提出确认龙发大理分公司已于2019年7月1日将租赁房屋移交被告的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还。无效合同自始无效，但因龙发大理分公司已实际使用涉案房屋，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故龙发大理分公司应向被告支付2019年1月1日至2019年6月30日的房租193,320元（386,640元/年÷12个月/年×6个月），扣除已支付的190,000元，尚有3,320元未付。2019年7月1日以后的租金支付或承担问题，结合龙发大理分公司未将租赁房屋实际交还给被告以及被告怠于接收房屋的客观情况，原、被告双方对扩大的租金损失均应承担责任，本院酌情确定由双方各自承担50%。故龙发大理分公司应向被告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金96,660元（386,640元/年÷12个月×6个月×50%），2020年1月1日至房屋返还之日止的租金以417,571元/年标准按50%计算。因龙发大理分公司现已注销，其债务应由总公司承担，故对被告要求原告支付2019年欠付的租金和2020年租金的诉讼请求，本院予以支持，但金额应以本院确定的为准。关于租赁合同中的免租期，原告是否应向被告支付租金的问题。本院认为，涉案的租赁合同为无效合同，合同中关于免租期的约定亦为无效条款。因龙发大理分公司已实际占有使用房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对被告要求原告支付2017年11月1日至2017年12月31日房屋占有使用费59,666.67元（358,000元÷12月/年×2个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求原告支付2019年6月1日至2019年7月1日的电费140.40元的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效，对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告支付房屋修复费100,000元及恢复房屋电路的诉讼请求，因被告未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的该项诉讼请求，不予支持。在《房屋租赁合同》无效情况下，被告提出继续履行双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司与被告（反诉原告）江菊芬于2017年10月28日签订的《租赁合同》无效。二、由原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）江菊芬2017年11月1日至2017年12月31日房屋占有使用费59,666.67元。三、由原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）江菊芬2019年1月1日至2019年6月30日拖欠的租金3,320元。四、由原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）江菊芬2019年7月1日至2019年12月31日的租金96,660元。五、由原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司支付被告（反诉原告）江菊芬从2020年1月1日起至房屋交付之日止以417,571元/年标准按50%计算的租金。六、由原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）江菊芬电费140.40元。七、驳回原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）江菊芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）江菊芬负担；反诉案件受理费减半后收取4,935元，由原告（反诉被告）北京龙发建筑装饰工程有限公司负担2,006元，被告（反诉原告）江菊芬负担2,929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵良二〇二〇年八月十七日法官助理邵艳书记员杨筱榕