成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初2181号 原告：成都成华正惠房地产开发有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：刘家骥，系单位执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：李雪，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：李宁，女，汉族，1978年2月3日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：袁洪，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告成都成华正惠房地产开发有限公司（以下简称正惠公司）与被告李宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告成都成华正惠房地产开发有限公司委托诉讼代理人李雪，被告李宁及其委托诉讼代理人袁洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正惠公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2017年11月16日签订的《商铺租赁合同》及其补充协议于2019年4月30日解除；2、请求判令被告向原告支付已减免的2018年5月1日至2019年4月30日的租金34837.92元；3、请求确认被告向原告支付的保证金6100元为违约金，原告不再向被告返还；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月16日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告位于成都市成华区房屋，其中合同约定，租赁期限3年，第一个租赁年度2018年5月1日至2019年4月30日的租金为42974.94元。同日，原被告双方又签订了《【金悦国际】蓝光购物中心商铺租赁合同补充协议》，约定前述《商铺租赁合同》约定的租金为原告给予被告的优惠租金，其中第一个租赁年度2018年5月1日至2019年4月30日的实际租金为69675.84元。合同签订后，被告并未按照合同的约定时间缴纳租金，且未按照合同的约定进行营业。针对被告的严重违约行为，原告于2019年4月30日向被告发函告知被告的违约行为，并确认原被告双方的租赁合同及补充协议于2019年4月30日解除。被告上述行为已构成严重违约，故请求法院判令确认解除原告与被告所签订的合同，且支持原告提出的返还已减免租金、确认保证金为违约金的请求。原告为了维护自身的合法权益，根据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告诉讼请求。 被告李宁辩称，1．双方签订的租赁合同已于2019年4月30日解除，被告于合同解除之日起便将所租赁商铺归还原告且未再使用租赁商铺，不存在未返还商铺的情况；2．原告要求被告承担第一年度相应优惠租金条件并不成立，理由有二：一是被告意思表示不真实，签订租赁合同前，原告并未告知被告有此政策，而是在被告签署租赁合同且已经完成大部分装修后才要求被告签署，签署补充协议时也未提示被告注意，且属于典型的加重对方责任、排除对方主要权利的约定，属无效的格式合同条款；二是原告未尽到宣传引流义务，导致被告订立租赁合同的目的完全不能实现，被告提交退租申请的行为属于行使法定解除权，租赁合同补充协议第二条约定的补足优惠租金差额的条件不成立；3．补足优惠金额实际属于违约金，原告损失实际数额不大，被告支付的保证金及承担的成本已经完全可以覆盖被答辩人的损失，原告主张的违约金过高，请求依法调整。 经审理查明，2017年11月16日，李宁（乙方）与正惠公司（甲方）签订了《金悦国际蓝光购物中心商铺租赁合同》（下称租赁合同），约定将位于成都市成华区租赁给李宁。第二条约定，该商铺只供乙方以锦踏地板商号，经营锦踏品牌，经营范围包括木地板；经确定的商号／名称、品牌、类别、经营范围，有任何变更必须经过甲方书面同意，且符合国家的相关规定。第三条租赁期限及租金约定：1．租赁期为3个租赁年度……2．租赁期限内，双方约定该商铺租金如下：第一个租赁年度即2018年5月1日起2019年4月30日止，期间租金为34837.92元；第二个租赁年度即2019年5月1日至2020年4月30日，期间租金为34837.92元；第三个租赁年度即2020年5月1日至2021年4月30日，期间租金为73159.68元。乙方在整个租赁期限内应向甲方支付租金的总额为142835.52元。乙方应自租赁合同签订当日向甲方支付自计租日起12个月的租金34837.92元；此后，每6个月为一个租金支付半年度，首半年度的租金自开始起算前15日支付，下半年度租金自上半年度的最后15日前支付完毕。第四条租赁保证金约定，1．乙方在签署本合同之日起当日内，应向甲方缴纳相当于租赁期最后一个租赁年度1个月的基本租金等合计6100元。合同通用条款4.3.4条约定，甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，及／或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，及／或根据本合同不予返还。合同有效期内，如乙方未在本合同约定的期限内足额缴纳租金……违约金及其他乙方应当支付的费用，且自甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在乙方向其交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方。乙方应在收到欠款所述书面抵扣通知的5日内重新补足甲方扣除部分的租赁保证金并存放于甲方。如在装修期或租赁期限内，乙方单方解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。4.3.5条约定，无论合同有效期内或有效期满后，如因乙方原因导致任何其他索赔及／或罚款及／或存在任何欠款，且造成甲方承担任何责任或损失的，甲方可从租赁保证金中直接扣除相应款项，如租赁保证金不足赔偿甲方损失，甲方可进一步向乙方追偿，乙方应按照实际金额向甲方补足。17.4条约定，本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分：……17.4.9未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日……。 同日，正惠公司（甲方）与李宁（乙方）签订补充协议，确认上述租赁合同约定的租金为甲方给予的优惠租金，该租赁合同约定的实际租金为：第一个租赁年度即2018年5月1日起2019年4月30日止，期间租金为69,675.84元；第二个租赁年度即2019年5月1日至2020年4月30日，期间租金为9,675.84元；第三个租赁年度即2020年5月1日至2021年4月30日，期间租金为73,159.68元。该条款有下划线标注。补充协议第二条约定：“双方在此确认，若乙方违反租赁合同约定，导致合同提前解除；或乙方未经原乙方双方一致书面确认，提前撤场、退租的；或非因租赁合同规定的可以提前解除合同情况而中途擅自退租、撤场的；乙方承诺不再享受优惠租金。在上述情况下，乙方同意按照本协议约定第一条所约定的实际租金标准向甲方支付房屋实际使用期间的租金，并自本条约定条件成就之日起15日内向甲方全额补足。逾期支付的，按照未付金额每日万分之五利息标准支付违约金。”同时约定，本协议为租赁合同的补充，租赁合同与本协议不一致的以本协议为准。 随后，被告李宁向原告正惠公司缴纳了保证金及首期租金。 庭审中，双方均认可合同已于2019年4月30日解除。正惠公司举出2019年4月16日向被告发出的《违约责任告知函》，表明已通知自2019年4月30日终止双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告在2019年4月30日前往正惠公司办理商铺交还手续，否则将按照《商铺租赁合同》14.4逾期交换后果中的相关约定执行……同时正惠公司表示房屋已经收回。 以上事实，有《金悦国际蓝光购物中心商铺租赁合同》及补充协议、支付凭证、发票、收据、申请书等以及当事人陈述在案证实。 本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在庭审中均认可本案合同在2019年4月30日解除，对此本院予以确认。虽然被告提出补齐该优惠租金是被告违反合同约定的后果，也是被告因违约导致合同解除所应当承担的违约责任，故优惠租金实际是违约金并就此提出了过高的抗辩，但本院认为补充协议中明确约定有被告违约将不再享受优惠租金，按照该约定，原告有权要求主张被告补齐余下优惠租金。针对“请求确认被告向原告支付的保证金6,100元为违约金，原告不再向被告返还。”的诉讼请求，本院认为，在本案被告并未提出反诉要求退还保证金的情形下，原告径行提出确认保证金不予返还的主张缺少请求权基础，对于该项诉讼请求，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告成都成华正惠房地产开发有限公司与被告李宁签订的《金悦国际蓝光购物中心商铺租赁合同》及补充协议于2019年4月30日解除； 二、被告李宁于本判决生效之日起十日内向原告成都成华正惠房地产开发有限公司补齐优惠租金34,837.92元； 三、驳回原告成都成华正惠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费823元，减半收取411.5元，由被告李宁承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年八月十八日 书记员  罗楠