山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初2042号原告：范绪芹，男，1965年7月5日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：吴国超，济南长清峰山法律服务所法律工作者。被告：王荣堂，男，1951年12月28日出生，汉族，住济南市长清区。第三人：范宗成，男，1973年10月14日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：范宗新，男，住济南市长清区，系范宗成之弟。第三人：张玉芹，女，1949年11月18日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：刘丽，济南长清长安法律服务所法律工作者。原告范绪芹与被告王荣堂、第三人范宗成、张玉芹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范绪芹及其委托诉讼代理人吴国超，被告王荣堂，第三人范宗成及其委托诉讼代理人范宗新、第三人张玉芹的委托诉讼代理人刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范绪芹向本院提出下列诉讼请求：1.判令涉案的宅院归范绪芹所有；2.判令王荣堂积极履行《宅院转让协议》，并待涉案宅院能办理过户手续时，协助范绪芹办理涉案宅院的过户手续；3.本案的诉讼费用由王荣堂承担。事实与理由：范绪芹经中间人范绪银作证，于2016年8月23日在王荣堂处购买了本村的一处宅院，并由陈承金书写订立了一份《宅院转让协议》，用于证实范绪芹合法购买该处宅院。范绪芹在订立协议时将宅院转让款6000元当场交给王荣堂。范绪芹在使用该宅院期间，范宗成及其母亲张玉芹认为该处宅院系本人所有，不断以各种方式阻扰范绪芹在丈量宅院文件上签字，从而导致范绪芹的合法财产无法登记确认。王荣堂辩称，范绪芹诉状中陈述属实。范宗成述称：1、涉案房屋系范宗亮的，范宗亮从小由我父亲范绪祥拉扯长大，一直以来，涉案房屋的修缮管理均由我父亲范绪祥负责，范宗亮和我同用一个农村合作医疗证，土地证、户口本等也由我出资办理、保管，所以范宗亮的房子应归我所有；2、被告在十四五岁时便被生母领回，并非太平村的人，无权处分涉案宅院。张玉芹述称，王荣堂不是宅院的所有权人和管理人，原、被告双方的协议是无效协议，王荣堂无权处分，且王荣堂非太平村村民，应驳回范绪芹的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：范宗亮系孝里镇太平村村民，其父范绪财，第三人范宗成之父范绪祥与范绪财系兄弟关系。张玉芹系范宗成之母，范绪财之妻。范宗亮于2016年7月31日去世。范宗亮生前在孝里镇太平村有住宅一处，1993年5月，长清区人民政府向范宗亮发放长清集建（93）字第070439009号集体土地建设用地使用证，记载该住宅四至为：东至宗艾水、西至路、南至范宗树、北至学校。范绪财夫妇早于范宗亮去世，范宗亮未婚且无子女。范绪财生前未生育其他子女。范绪银亦是孝里镇太平村村民。2016年8月23日，王荣堂将范宗亮宅院转让给范绪芹，并签订《宅院转让协议》，约定：“立协议人：范绪芹王荣堂经中人范绪银从中说和，王荣堂愿将范宗亮宅院壹处转让给范绪芹名下为业，定协议如下：一、坐落：村西北角，老学校前。二、四至：东邻宗爱水、西邻路、南邻张玉坤范绪营、北邻宗木昌。三、面积：东西宽13.40米，南北长11.80米，此院与四邻无纠纷。（如有纠纷，有王荣堂出面解释、说明）。四、转让费：陆千元正（6000.00元）此款当面交清。五、此院中砖、石、瓦、块、树株等全带。……中人：范绪银执笔人：陈承金卖方：王荣堂买方：范绪芹。”该房屋即是长清集建（93）字第070439009号集体土地建设用地使用证记载的房屋。合同签订后，范绪芹将房屋转让款交付给王荣堂，现涉案房屋由范绪芹管理、使用。原、被告与第三人争议事实为：一、王荣堂与范宗亮是否养兄弟关系。为证实该事实，范绪芹提交以下证据：证据一、2019年9月18日，孝里镇太平村村民委员会出具证明一份，内容为：“原我村村民范宗明是由范宗亮之父范绪财收养他人的孩子，范绪财夫妻死亡后回到了现在户籍所在地孝里四村，现名王荣堂，和已死亡的范宗亮是兄弟关系，特此证明。”；证据二、2019年10月23日，孝里镇孝里四村村民委员会亦出具证明，内容为：“兹有我村村民王荣堂，男，汉族，1951.12.28日生，本村民在一九五三年因家庭兄弟们多，家庭负有困难，将王荣堂送与范绪（才）财抚养成人。”；证据三、济南市长清区孝里镇人民调解委员会出具的《人民调解协议书》一份，内容系范宗亮与范绪祥因土地承包纠纷，经调解达成协议为：“1.在村有范绪祥将1.5亩土地交范宗亮，形成范宗亮的承包地使用；2.承包费、种粮补助总计4000元，由范绪祥一次性交付范宗亮（王荣堂代收）；3。其他互不追究。”范绪芹提交上述证据拟证实王荣堂被范宗亮父母收养，与范宗亮系养兄弟关系，且王荣堂曾代范宗亮处理与范绪祥之间的纠纷。范宗成、张玉芹对上述证据均有异议。本院经审查，上述三份证据均由相应部门加盖公章，可相互印证，对三份证据的真实性予以确认，通过上述证据可证实王荣堂在收养法实施之前即与范宗亮父母形成收养关系，可认定为事实收养关系，且王荣堂成年后虽返回原籍，但仍曾代理范宗亮处理相关事宜，王荣堂与范宗亮系养兄弟关系。二、范宗成、张玉芹对涉案房屋是否享有权利。诉讼中，范宗成、张玉芹主张与范宗亮形成事实上的遗赠抚养关系，并以涉案房屋系范绪祥、张玉芹等人负责办证、修缮等为由，主张王荣堂与范绪芹签订协议无效，并提交以下证据拟证实其主张：证据一、范宗亮济南市长清区中医院CT报告单、孝里镇中心卫生院的门诊收费票据，范绪芹对此不予认可，主张与本案无关，本院经审查对真实性予以认定，但该宗证据仅能证实范宗亮的病情，无法证实范宗成、张玉芹之主张。证据二、范宗亮与张玉芹登记在同一合作医疗登记簿的复印件，范绪芹对该证据与本案的关联性不予认可，本院经审查，该复印件与本案事实无关，即使有相应原件，仅能证实范宗亮合作医疗登记情况，与本案无关。证据三、加盖孝里镇太平村村民委员会公章的收费证明复印件一份，内容系范宗亮宅基地款11.56元，本5元，共计16.56元。范宗成、张玉芹主张该款系范绪祥所交，范绪芹对该证据真实性及关联性不予认可，本院认为，该证据即使有原件相印证，亦不能证实范绪祥对涉案房屋享有权利，涉案房屋的产权应依据登记确定。证据四、范绪银的书面证词，因不符合举证规则，本院对该证据不予认定。综上，范宗成、张玉芹既未提交遗赠抚养协议，亦未提交充分证据证实其可对涉案房屋主张权利，故本院对范宗成、张玉芹的主张不予认可。本院认为，涉案房屋为范宗亮房产，范宗亮去世后，该房产可作为遗产由其继承人继承。范宗亮父母早已去世，且无配偶及子女，王荣堂作为范宗亮之养兄，在范宗亮没有第一顺序继承人继承的情况下，可依法继承该房产，继承取得物权，自继承开始时发生效力。范宗成、张玉芹对王荣堂继承人资格提出异议，但未提交充分证据证实王荣堂与范宗亮父母收养关系解除，且未提交证据证实自己对涉案房屋享有权利，本院认定王荣堂系涉案房产的继承人。王荣堂继承涉案房产，后卖给范绪芹，范绪芹系太平村村民，该买卖行为不损害村集体的利益，未违反法律强制性规定，故双方的房屋买卖协议有效，范绪芹可依法占有使用涉案房产。房屋买卖协议虽有效，但范绪芹系通过买卖行为取得涉案房产，未办理房屋过户登记手续，根据法律规定，不动产物权转让经依法登记发生效力，范绪芹应依法向相关行政部门申请办理房屋过户登记手续以取得涉案房屋的所有权。本案中，王荣堂已将涉案房屋交付范绪芹居住使用，未对合同效力提起异议，亦未表示拒绝履行《宅院转让协议》，双方对此并未发生纠纷，现范绪芹无证据证实王荣堂怠于履行合同义务，则范绪芹要求王荣堂积极履行《宅院转让协议》，并协助办理过户登记手续的主张予以驳回。本案调解未果。依照《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、位于济南市长清区的涉案房屋（土地使用证号为长清集建（93）字第××号）由原告范绪芹占有、使用；二、驳回范绪芹其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告范绪芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘勇二〇二〇年八月二十二日书记员  黄琪