江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初11941号原告：陈志杰，男，1991年5月27日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人:李亚东、黄海晶，上海市树声(昆山)律师事务所律所。被告：陆萍，女，1990年11月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈郁华、苏堤（实习），江苏惟勤律师事务所律师。原告陈志杰与被告陆萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李亚东、黄海晶、被告沈郁华、苏堤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志杰向本院提起诉讼请求，1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令被告退还剩余的房屋租金7万元，后原告变更该项诉请金额为105479元；3、判令被告加倍返还押金5万元，另外并赔偿我方全部装修费用共计346089元；4、判令被告支付律师费20000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原被告双方于2018年8月7日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为五年。双方之间平日互有往来关系不错从未有任何纠纷。2019年12月被告为了将该房屋坐落的整排商铺承租给第三方以谋取更高额的房屋租金，突然强制要求我方搬离。由于我方商铺前期经营已经投入了很大的精力和财力故不同意立刻搬离。在原告方方并没有任何违约的情况下被告于2019年12月26日诉至法院强行主张解除双方租赁合同。并且在庭审中不同意我方继续履行合同，坚决主张要求解除合同。开庭时由于被告无法举证我方存在任何违约事宜，并且对其捏造事实隐瞒真相错漏百出的起诉状也无法自圆其说。为了规避败诉的诉讼风险后又于2020年4月13日撤诉。我方已告函通知被告同意解除租赁合同，并要求被告依据合同赔偿损失。然双方在解除合同的相关赔偿事宜一直无法达成一致，故原告起诉。二、根据法律规定当事人以诉讼方式要求解除合同的意思表示，自起诉状副本到达相对人时生效。如无正当事由，该意思表示不可撤销。后你方虽撤回了前案诉讼，但原告并未同意被告撤销解除合同的意思表示。并且被告在撤诉之前从未通知过原告有继续履行租赁合同的意愿。该租赁合同一方面由于被告恶意诉讼的行为导致双方关系恶化，另一方面原告基于被告通过诉讼解除合同行为的信赖，也已经早在被告撤诉之前找到了新的租赁房屋，并与新房东签订了房屋转让协议，故租赁合同事实上也已经无法履行，原告多次邀约洽谈合同解除赔偿事宜，然被告一直拒绝。综上，原告认为双方签订了租赁合同，依法应当承担合同义务。被告无故要求解除合同的诉讼行为已经构成违约，故我方同意解除合同并对被告的该违约行为进行追诉。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的合法诉求。被告陆萍辩称，1、2019年12月，因原告陈志杰未按照合同约定支付租金，故答辩人向昆山市人民法院起诉解除租赁合同。庭审中，陈志杰代理人当庭表态，愿意按照合同约定的租金标准支付租金，不同意解除合同。故而在庭审之后，答辩人向昆山市人民法院申请撤诉。2、2020年5月5日，答辩人发信息给原告，向其催收欠缴的租金，但是原告非但没有支付欠缴的租金，反而多次向答辩人提出，要求解除合同。3、2020年5月22日，原告向答辩人单方面发送信息，称其将于2020年6月底搬离结束。2020年7月16日，原告向答辩人交付了租赁房屋，双方租赁关系解除。4、根据原告提交的证据显示，原告在2020年3月20日已经与案外人签订了转让协议，由此可见原告提出解除合同是因为其找到了租金更便宜的房屋。答辩人考虑到因为疫情影响，原告做生意确实不容易，所以在原告提出解除租赁合同，交接房屋的时候答辩人并没有表示反对。5、根据租赁合同的约定，原告单方面解除合同，其应承担相应的违约责任，答辩人无需退还押金，即使原告存在损失也应由原告自行承担。6、原告搬离时仍有1670元电费未结清，而且被告因此房屋租赁支付了中介费28000元，也应由原告承担。综上，恳请法庭驳回原告陈志杰的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原、被告双方均确认的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月7日，原、被告签订一份房屋租赁合同，被告将其所有的位于昆山市万达广场XXX号X号楼X号以及X号商铺（不含X号铺3F）租赁给原告使用。租赁期限为五年，自2018年9月22日至2023年8月21日至。年租金为：第一年56.8888万元；第二年56.8888万元；第三年59.7332万元；第四年62.7100万元；第五年65.8558万元。租金支付为先付后用，每半年支付一次，每期租金乙方均应在租赁期前十五天向甲方支付，支付时间及金额分别为：2018年8月10日前支付第一年半年租金28.4444万元；2019年3月6日前支付第一年半年租金28.4444万元；2019年9月6日之前支付第二年半年租金28.4444万元；2020年3月6日之前支付第二年半年租金28.4444万元。双方在合同第七条关于违约事项约定如下：1、双方有任何一方未按本协议履行的，均视为违约，违约方须向非违约方支付违约金，违约金支付按上述3.2条履行，实际损失超过上述押金金额的，违约方应当就超出部分进行补偿，若甲方违约，则还另需赔偿乙方装修费用。7.2、在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同。一方坚持解除租赁合同的，除须提前三个月通知对方外，违约方须向非违约方按7.1支付违约金。合同3.2条约定，租房定金支付：乙方于签订本协议之日，向甲方支付RMB5万元(伍万元整)作为租房定金(如支付定金的一方违约的，接收定金的一方有权不返还订金，如接收定金一方违约，应当双倍返还订金，当租赁房屋正式起算租金之日，此定金转为押金，乙方在租赁期内不准以定金抵作乙方其它应付款项，待甲乙双方合同期限满时，双方均无违约，甲方应在合同期满五日内将此押金(不计息)返还乙方。如有一方违约，此押金转换为违约金支付给对方)。另查明，2019年12月26日，被告陆萍就其与原告陈志杰的租赁合同起诉至昆山市人民法院，案号为（2019）苏0583民初21450号，具体诉请为：“1、请求判令解除原被告双方于2018年8月7日签订的房屋租赁合同，后陆萍变更该项诉请双方于2019年12月24日解除房屋(原告向被告发出解除合同通知之日)，被告腾空房屋，将房屋交还原告；2、请求判令被告向原告支付房屋占用费（以年租金568888元为基数，自合同解除之日计算至被告实际将涉案租赁房屋交付原告之日止）；3、请求判令被告向原告支付违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担”。在该次诉讼中，本案原告陈志杰辩称：“原告从未通知我方要解除合同，也从未与我方洽谈解除合同事宜，我方一直依约履行，并未违约，原告所述我方单方变更租金及支付期限是其向法院隐瞒了事实，原告方所述我方迟延支付租金是捏造事实，原告方从未向我方要求支付拖延的租金，原告方声称我方同意解除合同但又未提供任何证据，原告已经构成了单方违约，我方保留追诉的权利。我方不同意解除合同，我方租金支付至2020年9月20日，我方不仅未违约，而且房租提前预交，这在原告提供的收款收据已经作出证明”。在（2019）苏0583民初21450号诉讼庭审过程中，承办法院询问本案原告陈志杰和陆萍，内容为：“目前原告所称被告同意解除及被告所称原告同意降价均无直接证据证实，双方是否同意按原合同继续履行？”，本案原告陈志杰的回答为：“同意按原合同继续履行”；而本案被告陆萍的回答为：“不同意，基于双方已经有矛盾，我方坚持要求解除合同”。后本案被告陆萍于2020年4月13日向昆山市人民法院撤回（2019）苏0583民初21450号案件的诉讼，理由为“本案原告陈志杰在（2019）苏0583民初21450号庭审过程中当庭表示不同意解除合同，同意按照租赁合同约定的租赁标准支付租金，故而本案被告陆萍申请了撤诉”。另查明，关于2020年3月22日至2020年9月21日的租金，原告陈志杰在2019年9月18日支付了20万元。另查明，原、被告均认可的聊天内容如下：“原告：你好，明天下午16点，昆山万象汇，商讨合同事宜！被告：你好，不好意思，我刚在带孩子没看见信息，我最近比较忙，有什么事情我们可以微信上聊。原告：关于2月份、3月份疫情期间，免租事宜，你们这边有怎么想法！被告：这个免租问题我真的无能为力，你刚才发我的那个文件我也看了，私人店面是不包括在内的。我们按照合同约定履行。原告：关于免租期这个问题大家要互相理解都有损失，连万达内部都免租一个月，希望你们在商讨一下至少也给我们免一个月，另外一个问题关于合同租金问题，我想大家可以按照我们之前谈的我想重新签订一份租赁合同。让矛盾纠纷画上一个句号！毕竟大家闹的很不愉快了，如果你们还是之前的想法，大家也就没有合作的必要好聚好散。现在门面多我们也早些谋出路。陆姐，麻烦看到回复一下。很多事情，留着过年不好！被告：你们什么意思。原告：陆姐你不要在误会了！没别的意思，就是我们之前谈的48万一年+2万押金，一年一付，补下合同，大家心平气和坐下来谈，整个事情经过你我最清楚，都是年轻人，一个事情没头没尾的放这边没有意义是吧！如果你们还是要解除合同，那也谈一下，现在铺子多，我们也早一些搬。被告：针对合同是否要改动，我要做主；走或留，你自己决定。原告：陆姐你说的你要做主是怎么意思，我没弄明白？被告：就是按照合同履行。陆总，你好。根据我们合同的约定，你应该在2020年3月6日之前支付2020年3月22日至2020年9月21日的租金，但到今天为止，你仍然欠88888元租金没有支付。请你在2020年5月8日前，将88888元租金支付给我，谢谢。原告：本来我们约定房租变更为46万元一年一次性支付+两万押金。现在你们不认这个事情，那我当时一次性多交的钱的利息，是不是应该先退给我，还有两万押金。陆姐，你看抽个时间，大家还是碰个面，把事情大家当面说清楚，你们年前起诉要解除合同，现在又要履行合同，我们也很难做。萍姐，昨天我们也很（和）你姑他们谈了合同的事。我们这边这几天跟其他股东最后确认一下合同履行问题给你个回复。如果不租了大家也好聚好散。省的你们也闹心。被告：我姑跟我说过了。原告：好的，谢谢！萍姐，这2天空吗，方便的话出来见一面。我们最后沟通一下合同的问题。萍姐，年前你们起诉要解除合同，赔偿我们损失大家一直都谈不妥。你这两天方便的话出来大家谈一下。从无缘无故起诉我们要解除合同至今，每次约你。你都不露面。你看你啥时候有空都可以。解除租赁合同的律师函已经发送。望查收。我将于六月底搬离结束。届时将房屋交还给你”。另查明，根据原告提供的律师函，2020年5月17日，原告发函给被告，通知如下：一、解除双方之间的租赁合同。二、我方基于对陆萍诉讼解除合同行为的信赖，改变了原有经营计划，我方将于六月底完成清场工作，并将房屋交还，在这期间也会积极配合你方新的租客入场等事宜。三、依据合同约定，你方应当加倍返还押金，并赔偿我方全部装修费用。四、陆萍女士需在六月底之前向我方开具已缴纳的房屋租金发票。该律师函邮寄凭证显示“拒收”。再查明，2020年7月6日，原、被告签署交铺协议，原告将商铺交付给被告。上述事实由房屋租赁合同、民事起诉状、庭审笔录、撤诉裁定书、律师函、银行流水、交铺协议、微信聊天记录及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同履行。现原告方主张解除合同，关于合同的解除，合同法第九十三条及九十四条规定了合同约定解除和法定解除的情形，本案是否适用满足上述法律规定，本院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，原、被告之间不管是被告曾起诉原告要求解除合同而原告坚持要求履行合同，还是后期本案原告主张解除合同而被告未做出同意解除的意思表示，双方之间并不满足合同约定解除的法律规定。其次，关于被告是否存在违约而原告基于法定解除条件解除双方之间租赁合同，本院认为，第一、本案被告曾就与原告的租赁关系向昆山市人民法院主张解除合同，但后期撤回起诉，故事实上原、被告之间的租赁关系并未解除；第二、原告曾称被告同意降低租金，且原告按照降低后的标准支付，但并未提供充分证据证明，故原告现仅以被告曾起诉其解除合同就认定原告违约理由不充分。综上，本院认为，原、被告之间的租赁关系的解除并不满足约定解除还是法定解除的条件，而是原告单方面解除合同。根据双方房屋交接的时间，本院确认，双方之间合同解除的时间为2020年7月6日。合同解除后，原告返还房屋，被告返还剩余租金。经核算，剩余的房屋租金为37235元【20万元-（2020年3月22日至2020年7月6日的租金16.2765万元）】。关于原告主张的返还押金问题5万元的诉请，原告提前单方面解除合同，构成违约，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告赔偿装修损失的主张，《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。结合案件事实，本案中，原告单方面解除合同，构成违约，故对其装修损失不予支持。关于原告律师费的主张，在合同履行过程中，原告单方面解除合同，构成违约，故对原告的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陈志杰与被告陆萍之间的房屋租赁合同于2020年7月6日解除。二、被告陆萍在本判决生效之日起十日返还原告陈志杰剩余租金37235元。三、驳回原告陈志杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25088元，减半收取12544元，由原告负担11813元，被告负担731元。原告预交的案件受理费731元，本院予以退还；被告应当负担的731元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198643600000811153510；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年八月二十日书记员  邵振华