广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16390号原告：王小红，女，1983年8月26日出生，汉族，住湖南省隆回县************，公民身份号码432************740。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告王小红诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏冠，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2015年12月1日起至2017年3月6日止以购房总价款105万元为基数按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金共计145215元；2.判令被告自2018年9月8日起以购房总价款105万元为基数按照年利率6%的标准向原告计付逾期办证违约金直至被告持办理产权登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止。事实与理由：2013年11月21日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区********************，价款为105万元；被告应当在2015年11月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后550日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；逾期交房，被告则按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；逾期办证的，被告应当按照年1%的标准支付逾期办证违约金。但截至起诉之日，被告仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，原告在不知情的情况下于2017年3月6日办理了收楼手续，并且仍未依约办证。因合同约定的逾期交房及逾期办证的违约金过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，因此，原告要求调高。被告答辩称，一、原告不能在本案中同时主张逾期交楼和逾期办证两项违约金。根据合同约定，交楼是办证起算日和前置条件。如逾期交楼状态还在持续，则逾期办证违约金的起算条件未成就。被告已依约通知原告于2015年11月30日前收楼，但原告自己拖延至2017年3月6日才收楼。二、原告认为被告交付房屋不符合合同约定，其应当在收楼后一年内行使撤销权，撤销接受被告交付房屋的行为。但原告在2017年3月6日即占有并使用涉案房屋，至今已2年，超过撤销权的一年除斥期间。三、原告主张从2015年12月1日起计算逾期交房违约金，至今已超过3年的诉讼时效，不应支持。四、原告已收楼并实际使用多年，交楼符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”原告占有使用房屋多年，视为对房屋的交付使用。4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”五、双方交收楼行为符合合同约定，且是原告的真实意思表示，签约和交楼过程均不存在重大误解。六、即便构成违约，合同约定的逾期交楼违约金过高，应予调低。并且原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。七、买受人在逾期办证的追索权方面与被告存在利益冲突，冲突期间应予免责。因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。八、小区业主故意阻扰规划验收导致竣工验收备案一直拖延，被告不需要承担由此导致的违约责任。九、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。十、被告已经取得报建变更批复，涉案项目将于近期完成规划验收及竣工备案，原告主张提高违约金标准督促被告尽快取得竣工备案没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年11月21日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以105万元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2015年11月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，买受人逾期付款的，出卖人可据实予以延期；逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位），买受人应依约交清房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，还需承担解除合同的所有费用”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。原告于2017年3月6日办理收楼手续。2.2014年12月7日，火炬开发区合生帝景苑四期8#9#公用配电房的受电工程经广东省电网有限责任公司中山火炬供电分局竣工检验符合标准。2014年12月31日，合生帝景苑四期（17～26幢）住宅小区管道燃气安装工程取得单项工程竣工验收证明书，建设单位、监理单位、承建单位共同评定工程质量合格。2015年1月31日，中山合生帝景苑（B2-5～7栋、A4A5、A6A7、A8、A9A10栋及DX-2地下室）工程取得建筑工程竣工验收报告，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同同意验收合格。2015年6月18日，广东省中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，综合评定合生帝景苑B2-5～7栋、A4A5、A6A7、A8、A9A10栋及DX-2地下室工程消防验收合格。2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证_内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。2020年7月6日，中山市自然资源局作出中山市建设工程报建变更批复书，同意涉案小区增设300㎡的物业管理用房。涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张逾期交房违约金；二、原告能否主张逾期办证违约金。关于焦点一。合同约定，被告应当在2015年11月30日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但其直至2017年3月6日才向原告交付商品房，已构成违约，被告应向原告支付从2015年12月1日至2017年3月6日止的逾期交房违约金。又依照2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案债权应适用三年诉讼时效期间，原告于2020年6月22日提起本案诉讼，其上述债权中早于2017年6月21日的部分已超过三年的诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告依法丧失胜诉权，本院对其诉请逾期交房违约金不予支持。关于焦点二，合同约定：被告应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日。本案中，原告于2017年3月6日办理收楼手续，因此，被告应自2018年9月8日前完成上述协助办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。关于逾期办证违约金的计算问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因被告原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而原告如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过18%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于原告违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算，合乎情理，本院予以支持。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王小红支付逾期办证违约金（以105万元为基数，按年利率6%的标准，自2018年9月8日起计算至被告中山市合生宏景房地产有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告王小红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4896元，减半收取2448元，由原告王小红负担1483元，由被告中山市合生宏景房地产有限公司负担965元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年八月三十一日书记员 詹绮婷王静