广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0515民初2211号原告：汕头市××××信用合作联社营业部，住所地汕头市潮阳区××××××××，统一社会信用代码914××××××××××290XA。负责人：许创顺。委托诉讼代理人：苏泳生，广东介福律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，广东介福律师事务所律师。被告：蔡立三，男，1968年2月23日出生，汉族，住汕头市澄海区××××岭亭埭内37横巷3号，公民身份号码440××××××××××××018。委托诉讼代理人：黄民峨，广东赛博律师事务所律师。被告：陈某1，男，1971年7月3日出生，汉族，住汕头市金平区×××××××××3×××××，公民身份号码440××××××××××××012。被告：吴某1，女，1971年10月22日出生，汉族，住汕头市金平区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××423。被告：汕头市东信投资管理有限公司，住所地汕头市龙湖区金涛庄东区12、13、14幢3/301号房之二，组织机构代码07027459-2。法定代表人：陈某1。被告：汕头市东信置业有限公司，住所地汕头市龙湖区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××615。法定代表人：吴某1。原告汕头市××××信用合作联社营业部（下称潮阳信用社）与被告蔡立三、被告陈某1、被告吴某1、被告汕头市东信投资管理有限公司（下称东信管理公司）、被告汕头市东信置业有限公司（下称东信置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潮阳信用社的委托诉讼代理人李锋、被告蔡立三的委托诉讼代理人黄民峨到庭参加诉讼。被告陈某1、被告吴某1、被告东信管理公司、被告东信置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕头市××××信用合作联社营业部向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元；2、本案诉讼费用由五被告承担。事实与理由：一、法院依职权调取的证据未经原告质证，故（2019）粤0515执异45号《执行裁定书》程序严重违法。45号《执行裁定书》据以认定事实的证据是：汕头中院（2019）粤05民终156号《民事判决书》、澄海法院（2018）粤0515民初1068号《民事判决书》、（2017）粤0515执异4号《执行裁定书》；以及执行案件中的（2017）粤0515执恢105-2号《执行裁定书》、（2019）粤0515执恢192-1号《执行裁定书》等证据。民诉法规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。虽然执行异议通常是书面审查，但司法解释同时规定对于“案情复杂、争议较大的，应当进行听证”。上述证据全部并非原告所举出，亦未经原告质证，故45号《执行裁定书》剥夺了原告质证和辩论的权利，程序严重违法。二、45号《执行裁定书》据以认定事实的证据为汕头中院（2019）粤05民终156号《民事判决书》。但汕头中院已受理当事人对156号《民事判决书》提出的再审申请。三、本案事实是：汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元（下称F单元）和汕头市××××侧金冠商业中心商业店面一层D02房地产（下称D02单元）面积重叠，面积重叠的原因是开发商一房两卖。但汕头市交通发展有限公司（即改制前和分立前的交通公司，下称交通公司）签订购房合同在先，办理交易鉴证手续在先；潮州市城市×××××××社（下称潮州信用社）签订购房合同在后，办理交易鉴证手续在后。潮州信用社乃至东信管理公司从未对F单元行使占有、使用和收益的权利；交通公司（包括自交通公司分立出来的汕头市易博贸易有限公司，下称易博公司）自2013年12月2日起对D02单元行使占有、使用和收益的权利至今。1998年12月23日，交通公司与开发商汕头金冠房产开发有限公司（下称金冠公司）签订《汕头市商品房预售契约》，向金冠公司买受D02单元（建筑面积为1037.2平方米），并于1998年12月24日向原汕头市龙湖土地房产交易管理所办理交易确认手续。1998年12月30日，潮州市信用社与金冠公司签订《汕头市商品房预售契约》，向金冠公司买受所谓的F单元（建筑面积380.77平方米），并于1998年12月31日向原汕头市龙湖土地房产交易管理所办理交易确认手续。对比前述两份《汕头市商品房预售契约》，交通公司购房在前，办理交易确认手续在前；潮州信用社购房在后，办理交易确认手续在后。对比前述两份《汕头市商品房预售契约》的附图，所谓的F单元被D02单元所包含，实际是D02单元的一部分。根据汕头中院2013年12月2日作出的（2013）汕中法民四终字第29号《民事调解书》，金冠公司已于2013年12月2日将D02单元交付交通公司。金冠商业中心的房屋现状只有D02单元，没有F单元，D02单元自2013年12月2日交付交通公司后，一直被交通公司（包括易博公司）对外出租经营至今。根据（2013）汕中法民四初字第13号案件和（2018）粤0515民初1068号案件的庭审笔录，东信管理公司已向法庭自认没有实际占有、使用F单元，以及金冠公司没有向其交付F单元。四、（2019）粤05民终156号《民事判决书》曲解（2013）汕中法民四初字第13号《民事判决书》内容，潮州信用社乃至东信管理公司从未对F单元行使占有、使用和收益的权利。该13号《民事判决书》仅处理东信管理公司与金冠公司之间的预售合同纠纷，未列交通公司作该案第三人，未根据金冠公司反映情况一并处理F单元和D02单元面积重叠问题，交通公司也不是该13号案件的当事人或证人，自始至终没有参与该案的诉讼活动，故该《民事判决书》对交通公司（包括易博公司）没有既判力，不能依据该交通公司未参与的《民事判决书》的“本院认为”内容，非法剥夺交通公司（包括易博公司）上述签订购房合同在先、办理交易确认手续在先，并已实际占有使用和收益的房地产权益。（一）（2019）粤05民终156号《民事判决书》引述的内容是13号《民事判决书》“本院认为”的内容，并非“本院经审理查明”的内容。156号《民事判决书》引述“金冠公司已于1999年7月20日将涉案汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层E单元、F单元的房地产交付给潮州信用社”的内容，仅仅是13号案件在“本院认为”部分所作的推断，而非客观事实。即使所援引的内容是法院生效判决所确认或查明的事实，按最高院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，当事人在另案若有相反证据足以推翻该生效判决确认的事实，则该在先生效判决所确认或查明的事实，不能作为另案法院认定案件事实的依据。（二）156号《民事判决书》引述内容涉及《交付房屋补充约定》，但未进一步查明13号案件中《交付房屋补充约定》的双方当事人（即潮州信用社和金冠公司）的真实意思表示。该《交付房屋补充约定》载明：“甲方同意乙方要求将汕头市××××侧金冠商业中心首层契约面积先行交付乙方”。即双方当事人在签署该《交付房屋补充约定》时，将前述“契约面积”字眼划掉，划掉“契约面积”的原因是：潮州信用社所购的E单元和F单元，因开发商在先销售D02单元时，已将F单元所在位置和面积包含在D02单元中对外销售，造成一房两卖，在后销售的F单元与D02单元的购房人存在争议，故开发商无法按契约面积交付，仅作概括交付（即“契约面积”划掉，仅交付无争议面积，存在争议面积即F单元不交付）。即双方的真实意思表示是：潮州信用社所购的E单元和F单元无法按契约面积交付，实际能够交付面积应按国土房产管理部门核定面积确定。（2018）粤0515民初1068号《民事判决书》所查明并认定的金冠公司2017年4月23日出具《情况说明》可印证上述情况。（2019）粤05民终156号《民事判决书》引述：“东信管理公司作为涉案D02单元房产买卖合同权益的继受人，在其继受前房产已经完成了法律上的交付”，严重违背法律规定。因D02单元和F单元面积重叠部分是金冠公司一房两卖造成的，且交通公司购房在先，办理交易确认手续在先。交通公司对金冠公司一房两卖毫不知情，对金冠公司与潮州信用社签订该《交付房屋补充约定》更一无所知。假设金冠公司与潮州信用社签订《交付房屋补充约定》中“契约面积”合意划掉的行为，不能理解为仅交付无争议面积，争议面积不交付，则金冠公司和潮州信用社故意划掉“契约面积”，作含糊不清的交付，则是相互串通，损害交通公司的合法权益，依照《民法通则》第五十八条或《民法总则》第一百五十四条规定，所谓的交付行为依法应认定为无效，无论如何也不能构成所谓“法律上的交付”或“合法占有”。（三）156号《民事判决书》引述内容涉及“潮州信用社收取汕头市富田物业管理有限公司（简称“富田公司”）租金”，但未进一步查明在13号案件中富田公司就前述事实向汕头中院出具的《情况说明》及租赁范围。在13号案件中，富田公司于2014年8月5日向汕头中院出具的《情况说明》，证实潮州信用社于2012年5月起将其从金冠公司接交的房屋出租给富田公司，因金冠公司未将F单元移交潮州信用社，故富田公司向汕头中院出具《情况说明》，证实实际向潮州信用社租赁的面积仅是E单元。（四）156号《民事判决书》引述内容涉及的“潮州市信托投资公司资产管理部（下称信托公司）开庭的陈述”，但未进一步查明信托公司在13号案件中的主张，其所作陈述实质是自认。法院可依据信托公司的自认，作出对东信管理公司不利的判决。但该自认反过来不能约束根本未参与诉讼程序的交通公司（包括其分立出来的易博公司）。（五）东信管理公司在13号案件和156号案件中均自认F单元没有交付。156号案件中的一审判决，即澄海法院（2018）粤0515民初1068号《民事判决书》，显示东信管理公司当庭自认其并未实际占有、使用F单元。（六）13号案件的其他证据反映13号案件并未处理因D02单元和F单元面积重叠而导致东信管理公司、金冠公司和交通公司三方之间出现的纠纷，故13号《民事判决书》不能否定29和30号《民事调解书》，前述情况可进一步印证潮州信用社与交通公司所购房屋面积存在重叠部分既未在《交付房屋补充约定》交付范围内，亦未在出租给富田公司的范围内。1、交通公司与金冠公司就D02单元的合同纠纷业经汕头中院处理，汕头中院于2013年12月2日就D02单元的合同纠纷作出（2013）汕中法民四终字第29号、第30号《民事调解书》，已案结事了，故汕头中院13号案件显然不是处理交通公司与金冠公司之间D02单元的纠纷；2、金冠公司在13号案件中请求汕头中院委托鉴定机构对F单元与D02单元重叠部分的位置和面积进行司法鉴定，但未被采纳。由此证明：汕头中院在13号案件中仅处理东信管理公司与金冠公司之间预售合同纠纷，并未处理因D02单元和F单元面积重叠导致东信管理公司、金冠公司和交通公司三方之间出现的民事纠纷；3、倘若13号《民事判决书》已对F单元和D02单元面积重叠部分作出处理，则前述13号《民事判决书》和两份《民事调解书》内容是相悖的，但未经审判监督程序，汕头中院在后作出的13号《民事判决书》，不可能否定上述29号、30号《民事调解书》。事实上，13号《民事判决书》根本未对上述29号、30号《民事调解书》作出任何评价；4、假设13号《民事判决书》认定1999年7月20日所谓的交付，是全部面积完整交付，即金冠公司在1999年7月20日已将潮州信用社与交通公司所购房屋该面积重叠部分一并交付潮州信用社。那么，13号《民事判决书》已对汕头中院上述29号、30号《民事调解书》作出否定评价，但事实并非如此，在程序上也不可能如此！上述分析进一步印证：潮州信用社所购房产与交通公司面积存在重叠部分既未在《交付房屋补充约定》交付范围内，亦未在潮州信用社出租给富田公司的范围。13号案件未列交通公司作该案第三人，未根据金冠公司反映情况一并处理F单元和D02单元面积重叠问题，该《民事判决书》对交通公司（包括自交通分立出来的易博公司）没有既判力，不能依据该交通公司未参与的13号《民事判决书》的“本院认为”内容，在本案中非法剥夺交通公司的上述签订购房合同在先、办理交易确认手续在先，并已实际占有使用和收益的房地产权益。五、东信管理公司通过瑕疵拍卖和自负瑕疵风险方式取得本案F单元的权利，东信管理公司的权利范围和权利保护顺位受潮州信用社所限制，不能优于潮州信用社，故其权利保护顺位在易博公司之后。东信管理公司在拍卖过程认可的如下拍卖资料可证明该司通过瑕疵拍卖和自负瑕疵风险方式取得本案F单元的权利：1、《标的情况说明》载明：“由于拍卖标的物已闲置多年，竞买人应对标的物进行充分了解和评估，自行调查、核实标的物所涉及的资产现状及产权状况，接受该标的所涉及资产的一切现状包括所有瑕疵，一旦成交，应承担所有可能存在的风险，包括但不限于存在质量问题、自然或人为破坏、被占用导致无法移交、实际面积与交易面积不符、不能办理产权登记过户、欠交各项费用、被拆迁、历史遗留问题无法解决等等不确定因素，且需承担上述风险所有费用”；以及“标的不交吉。成交后，我部仅按现状将持有的产权资料移交买受人后即告标的交付完成。房产的移接交等一切工作由买受人自行负责”；2、《说明及规定》载明：“由于拍卖标的物已闲置多年，竞买人应对标的物进行充分了解和评估，自行调查、核实标的物所涉及的资产现状及产权状况，拍卖人、委托人均不保证拍卖标的所涉及资产的权利完整性与有效性及品质，对拍卖标的所涉及资产不负品质及权利瑕疵担保责任，一旦参与竞拍，则视为接受该标的所涉及资产的一切现状包括所有瑕疵。拍卖一旦成交，买受人应承担所有可能存在的风险，包括存在的质量问题、自然或人为破坏、被占用导致无法移交、实际面积与交易面积不符、不能办理产权登记过户、欠交各项费用等等不确定因素，且需承担上述风险所有费用”；“标的不交吉。拍卖成交后，委托人仅按现状将持有的产权资料移交买受人后即告标的交付完成。房产的移接交等一切工作由买受人自行负责”；3、《拍卖规则》载明：“拍卖会各项拍卖标的物均按委托人提供的清单及物品现状拍卖，竞买人应在拍卖前对要竞买之拍卖标的物的现状进行详细查看（包括到有关部门了解拍卖标的物的瑕疵），自愿承担责任，我司对拍卖标的物的真伪或品质不承担瑕疵担保责任”；4、《拍卖成交确认书》载明：“成交拍卖标的：……产权依据为《汕头市商品房预售契约》汕房地产预售总字0019974号，预购方为潮州城市信用合作社中心社……标的不交吉。拍卖成交后，委托人仅按现状将持有的产权资料移交买受人后即告标的交付完成。房产的移接交等一切工作由买受人自行负责”。所以东信管理公司所买受的是潮州信用社的合同权利。上述可见，东信管理公司承继的是潮州信用社《汕头市商品房预售契约》项下权利（包括该权利所存在的瑕疵），以及自负该瑕疵的风险。故东信管理公司作为潮州信用社权利的承继方，其权利范围和权利保护顺位受潮州信用社所限制，不能优于潮州信用社。六、交通公司（及分立出来的易博公司）与金冠公司之间因汕头市××××侧金冠商业中心商业店面一层D02房地产（建筑面积为1037.2平方米）发生纠纷导致诉讼，汕头中院于2013年12月2日作出（2013）汕中法民四终字第29号《民事调解书》载明：“汕头金冠房产开发有限公司应于签收调解书之日将汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心店面一层D02房地产（建筑面积1037.2平方米）交付汕头市交通有限公司”。2013年12月2日，金冠公司依据汕头中院29号《民事调解书》，将上述建筑面积1037.2平方米的金冠商业中心商业店面一层D02房地产交付易博公司使用，易博公司亦自2013年12月2日起，实际占有、使用并收益、处分上述房地产至今。根据最高人民法院第八次《全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。假设金冠公司与潮州信用社签订《交付房屋补充约定》中“契约面积”被合意划掉的行为，不能理解为仅交付无争议面积，争议面积不交付。则金冠公司和潮州信用社在交通公司不知情情况下，签订《交付房屋补充约定》，故意划掉“契约面积”，作含糊不清的交付，是相互串通，损害交通公司的合法权益。潮州信用社与金冠公司相互串通的行为，不能形成优先于交通公司的权利，即形成比交通公司经与金冠公司诉讼并合法占有D02单元更优先的权利。所以，易博公司权利的保护顺位应在潮州信用社之前。七、龙湖法院2015年9月1日已向龙湖交易所发出办理D02单元（面积为1037.2平方米）办证事项的《协助执行通知书》，该时间远在陈汉锐2016年4月18日向澄海法院申请执行之前。汕头中院于2013年12月2日作出（2013）汕中法民四终字第30号《民事调解书》：“一、双方当事人确认1998年12月23日签订的编号为汕房地产预售总字0024975号的《汕头市商品房预售契约》有效并继续履行。二、汕头金冠房产开发有限公司应于签收调解书之日起一个月内协助汕头市交通发展有限公司办妥《汕头市商品房预售契约》项下地址汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心店面一层D02房地产（建筑面积1037.2平方米）的房地产权证”。因金冠公司未履行上述生效法律文书限定的办证事项，交通公司于2015年8月申请龙湖法院强制执行[案号：（2015）汕龙法执字第675号]。龙湖法院立案后于2015年9月1日向龙湖交易所发出办理上述D02房地产（面积为1037.2平方米）的房地产交易过户的《协助执行通知书》。根据最高人民法院《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第一条、第三条的规定：人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。因此，在金冠商业中心尚未办理总确权手续，D02单元或F单元均不能确权办证的情况下，谁先申请法院强制执行，应作为辨别谁的保护顺位在先的依据。澄海法院至2016年4月18日才立案执行，处置所谓的“F单元（建筑面积380.77平方米）”，该时间远在龙湖法院向龙湖交易所发出D02单元（面积为1037.2平方米）过户办证的《协助执行通知书》之后。八、在汕头中院（2019）粤05执484号执行案中，易博公司提供该司自原交通公司分立所分得的址于汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02号面积1037.2平方米的房地产作为执行担保物，汕头中院经审查后作出（2019）粤05执484号《执行裁定书》，裁定查封易博公司于汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02号面积1037.2平方米的房地产。因此，原告对上述房地产享有执行担保权益及优先受偿权，依法可以排除贵院对所谓的“F单元”（即上述D02单元的一部分）的执行。被告蔡立三辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由：1、（2019）粤0515执异45号《执行裁定书》是合法正确的，其所依据的事实与证据是充分的，尤其里面有关汕头中院（2019）粤05民终156号《民事判决书》是最重要的裁定根据，上述45号《执行裁定书》驳回原告的诉求是完全正确的。2、原告提出本案诉求的理由以及相关的材料，要么是文不对题，要么是不具备相应的证明力，要么是已被上述汕头中院156号《民事判决书》所回答与否决的。因此原告所谓的事实理由及证据，无法证实其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，所以应该驳回其诉讼请求。3、上述156号《民事判决书》的被上诉人不服该终审判决而向汕头中院申请再审，汕头中院已作出（2019）粤05民申41《民事裁定书》，驳回了再审申请，也再次认同汕头中院上述156号民事判决书的认定与判决结论，所以本案驳回原告的诉讼请求是毫无争议、无可置疑的。被告汕头市东信投资管理有限公司辩称：一、原告声称易博公司已将金冠公司商业中心裙楼一等D02单元作为执行担保物向其提供担保。D02单元与被告东信管理公司名下的F单元存在重叠，且存在一房两卖的情形，原告主张易博公司的权利顺位在被告东信管理公司之前。事实上，易博公司已因D02单元与F单元存在重叠，且存在一房两卖的情形，汕头中院（2019）粤05民终156号《民事判决书》已经判决确认，被告东信管理公司对于F单元房产的权利顺位在交通公司（易博公司）之前。在汕头中院已就金冠商业中心D02单元与F单元重叠及一房两卖事宜作出明确判决的情况下，原告和易博公司恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨碍法院执行，严重侵犯了被告东信管理公司的合法权益。二、易博公司系交通公司分立出来的公司，其关于“交通公司D02单元房地产的全部权利义务由易博公司继承的”约定，并没有任何合法有效的购房人变更等房产登记或备案的手续，该事实在（2019）粤05民终156号《民事判决书》中亦已阐明，因此易博公司不具备以D02单元作为执行担保物为原告提供担保执行的合法身份。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据1营业执照、2人口信息查询表、企业信息资料，是证明双方主体资格的材料，本院对其真实性予以确认；2、原告提交的证据3-6（2019）粤0515执异45号《执行裁定书》、（2019）粤0515执484号《执行裁定书》、（2019）粤05民申41号《民事申请再审案件受理通知书》、（2019）粤05民终156号《民事判决书》、（2018）粤0515民初1068号《民事判决书》、（2019）粤05民终156号《民事裁定书》、10-13（2013）汕中法民四终字第29号《民事调解书》、（2013）汕中法民四终字第30号《民事调解书》、（2015）汕龙法执字第675号《受理案件通知书》、《协助执行通知书》、（2014）汕金法民三初字第22号《民事调解书》、（2018）粤汕潮阳第1277号《公证书》、15（2013）汕中法民四初字第13号《民事判决书》、19（2013）汕中法民四初字第13号案件《开庭笔录》，是法院及相关单位出具的法律文书，本院对其真实性予以确认；3、原告提交的证据7、8于1998年12月23日和30日签订的《汕头市商品房预售契约》2份、16-18《交付房屋补充约定》、《公证书》、《情况说明》、21-25《答复函》3份、《复函》、《情况说明》及其附件、30《标的情况说明》《说明及规定》《拍卖规则》《拍卖成交确认书》，已由相关的生效《民事判决书》对其真实性予以确认，本院对其真实性予以确认；4、原告提交的证据9《关于汕龙法函[2012]2号的复函》、14《报告》、32《承诺书》，因原告未提供证据原件核对，本院对其真实性不予确认；5、对原告提交的证据20《司法鉴定申请书》、26-29《承诺函》、《关于处理金冠大厦合建房产遗留问题的函》、《申请书》、《关于解决金冠大厦合作项目遗留问题的协议书》、《协议书》、《报案书》、《关于汕头市×××××金冠大厦部分房产交易情况说明》、《关于配合调查金冠大厦有关问题的复函》、《司法会计鉴定意见书》、31资金用途汇总表、企业信用信息资料，与本案缺乏关联性，本院对6该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月23日，金冠公司（前称汕特金冠厂房开发有限公司）与交通公司签订编号为汕房地产预售总字0024975号《汕头市商品房预售契约》1份，约定金冠公司向交通公司预售汕头市龙湖区×××××南侧金冠商业中心商业店面一层D02号建筑面积1037.2平方米的商品房。1998年12月24日，汕头市龙湖土地房产交易管理所在该契约上加盖交易确认专用章。1998年12月30日，金冠公司与潮州信用社签订汕房地产预售总字0019974号《汕头市商品房预售契约》1份，约定潮州信用社向金冠公司预购汕头市龙湖区×××××南侧金冠商业中心商业店面裙楼一层F单元建筑面积380.77平方米的商品房。1998年12月31日，汕头市龙湖土地房产交易管理所在该契约上加盖交易确认专用章。1999年7月20日，金冠公司与潮州信用社签订《交付房屋补充约定》1份，约定：一、金冠公司同意潮州信用社要求将汕头市××××侧金冠商业中心首层先行交付潮州信用社；二、金冠公司应于金冠商业中心竣工验收完毕之日起半年内负责办妥上述房屋的产权证书；三、房屋交付潮州信用社后至办妥产权证书之前，上述房屋的物业管理费由金冠公司负担。上述补充约定作为双方签订的《汕头市商品房预售契约》的补充条款。2003年8月20日，被告东信管理公司与潮州市潮法拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书记载被告东信管理公司拍得位于汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层E、F单元房产，产权依据为汕房地产预售总字第0024980、0019974号《汕头市商品房预售契约》，并载明了该房产已由潮州市信托投资公司资产管理部受让。2013年11月，东信管理公司以金冠公司为被告、东信置业公司、潮州市信托投资公司为第三人向汕头中院提起诉讼，请求：1、判决金冠公司立即将位于汕头市龙湖区×××××南侧的金冠商业中心裙楼一层E单元建筑面积1668.21平方米、F单元建筑面积380.77平方米的房屋交付东信管理公司管业使用；2、判决金冠公司立即办妥上述房地产权属转移给东信管理公司及产权人登记为东信管理公司的房地产权证的手续；3、判决金冠公司支付逾期交房违约金；等等。汕头中院经审理于2014年11月13日作出（2013）汕中法民四初字第13号民事判决：驳回东信管理公司的诉讼请求。该判决书查明，金冠公司与潮州信用社于1999年7月20日签订《交付房屋补充约定》，约定将金冠商业中心首层先行交付潮州信用社；富田公司于2012年5月至8月向潮州信用社租赁金冠商业中心一层的铺面，潮州信用社共向富田公司收取租金80000元；潮州信用社撤销清算组与信托公司资产管理部于2012年9月26日签订《资产转让协议书》，信托公司资产管理部受让的上述资产包括汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层E单元、F单元的资产。东信管理公司不服该判决，上诉于广东省高级人民法院。广东省高级人民法院经审理于2016年5月6日作出（2015）粤高法民一终字第38号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决中对原审法院查明的事实予以确认。前述二份判决已于2016年5月31日发生法律效力。后东信管理公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2017年2月23日作出（2017）最高法民申48号民事裁定：驳回东信管理公司的再审申请。2013年12月2日，汕头市中级人民法院作出的（2013）汕中法民四终字第29号、第30号《民事调解书》。第29号《民事调解书》载明原告交通公司与汕头市金冠房产开发有限公司、郑丽贞、郑伟达成和解协议：汕头市金冠开发有限公司应于签收调解书之日将汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02房地产（建筑面积1037.2平方米）交付交通公司等内容。第30号《民事调解书》载明原告交通公司与汕头市金冠房产开发有限公司达成和解协议，确认1998年12月23日签订的编号为汕房地产预售总字0024975号的《汕头市商品房预售契约》有效并继续履行等内容。2014年5月13日，本院根据陈汉锐的诉前保全申请作出（2014）汕澄法立保字第8号之三《民事裁定书》，裁定查封东信管理公司所有的位于汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元的房产。后陈汉锐向本院提起民事诉讼，本院经审理作出（2014）汕澄法民二初字第82号民事判决，判令东信管理公司付还陈汉锐借款1440万元、利息2870075.84元、律师费250000元，并以借款1440万元自2015年8月25日起至本判决限定还款之日止按月利率1.86%计付利息，吴某1、陈某1、东信置业公司对东信管理公司的上述债务承担连带清偿责任。东信管理公司等不服向汕头市中级人民法院提出上诉，汕头市中级人民法院作出（2016）粤05民终312号民事判决：驳回上诉，维持原判。因东信管理公司等没有履行生效法律文书确定的还款义务，本院根据陈汉锐的申请，于2016年4月18日立案执行，并于2016年12月6日作出（2016）粤0515执342-8号《执行裁定书》，裁定拍卖位于汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元的房产。2017年1月12日，交通公司作为案外人提出书面异议，要求停止对位于汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元房地产的拍卖。本院经审查于2017年2月21日作出（2017）粤0515执异4号《执行裁定书》，裁定驳回案外人交通公司的异议请求。交通公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院经审理于2018年11月30日作出（2018）粤0515民初1068号民事判决：判决不得执行位于汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元（建筑面积为380.77平方米）的房地产。陈汉锐不服向汕头中院提出上诉，汕头中院经审理于2019年3月26日作出（2019）粤05民终156号民事判决：一、撤销汕头市澄海区人民法院（2018）粤0515民初1068号民事判决；二、驳回交通公司和易博公司的诉讼请求。易博公司不服向汕头中院申请再审，汕头中院于2019年10月9日立案审查，并于2019年12月30日作出（2019）粤05民申41号《民事裁定书》，裁定驳回易博公司的再审申请。2017年4月23日，汕头市金冠房产开发有限公司出具《情况说明》1份，载明：金冠商业中心首层D02单元与F单元毗邻，D02单元的购房人购房及办理交易鉴证手续在先，F单元的购房人购房及办理交易鉴证手续在后，因D02单元与F单元的契约面积存在重叠，故金冠公司与潮州信用社在1999年7月20日签署《交付房屋补充约定》时，双方决定将该约定上“契约面积”字眼划掉，即双方的真实意思表示是：潮州信用社所购的E单元和F单元无法按契约面积交付，实际能够交付面积应按国土房产管理部门核定面积确定。本院在审理（2018）粤0515民初1068号案件过程中，依法向汕头市房产管理局、汕头市国土资源局分别发出《调查函》，对金冠商业中心D02单元、F单元的权属情况、实际面积，是否存在重叠情形，重叠面积数量等情况进行调查。汕头市房产管理局于2017年8月10日向本院出具《答复函》，该函载明金冠商业中心一层D02单元、F单元的备案情况及备案面积，还载明了D02单元及F单元在购房人与金冠公司签订销售合同过程中存在重叠情形，重叠备案面积为380.77平方米。汕头市×××××××于2017年8月24日出具《复函》，该《复函》载明因金冠商业中心尚未申请该项目的首次登记手续，也尚未办理各基本单元的转移登记，因此涉案D02单元及F单元的权属情况不明，对D02单元及F单元是否重叠不清楚。2017年6月27日，本院在执行申请执行人蔡立三与被执行人陈某1、吴某1、东信管理公司、东信置业公司民间借贷纠纷恢复执行一案过程中，依法作出（2017）粤0515执恢105-2号《执行裁定书》，裁定查封东信管理公司名下的上述F单元房产（面积380.77平方米）。2019年7月31日，本院依法作出（2019）粤0515执恢192-1号《执行裁定书》，裁定拍卖上述F单元房产。2019年9月2日，汕头中院在执行潮阳农信社与汕头市弘胜贸易有限公司、伟联发展（香港）有限公司贷款合同一案中，依法作出（2019）粤05执484号《执行裁定书》，裁定查封执行担保人易博公司址于汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02号房地产（面积1037.2平方米）。2019年9月24日，潮阳农信社向本院提出执行异议，提出其作为申请人申请强制执行汕头市弘胜贸易有限公司、伟联发展（香港）有限公司财产案件〔案号：（2019）粤05执484号〕中，易博公司提供该司自原交通公司分立所分得的址于汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02房地产（面积为1037.2平方米）的房地产作为执行担保物，汕头中院经审查后作出（2019）粤05执484号《执行裁定书》，裁定查封易博公司上述房地产。上述房地产是案外人提供的执行担保物，其享有优先受偿权。汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元房地产（建筑面积380.77平方米）实际是汕头市××××侧金冠商业中心商业店面一层D02房地产（面积1037.2平方米）中的部分面积。因此，请求停止对汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元房地产的拍卖。2019年10月8日，本院依法作出（2019）粤0515执异45号《执行裁定书》，裁定驳回潮阳农信社的异议请求。潮阳农信社不服，遂诉至本院。另查明，汕头市龙湖区××××××××××房建成后至今未办理工程竣工验收手续及总确权手续。另外，交通公司原名称为汕头经济特区交通发展总公司，2011年8月4日经汕头市龙湖工商行政管理局核准变更为现名。交通公司因公司分立新设易博公司（于2018年6月22日领取营业执照）。本案因案情复杂、疑难，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本院认为，本案是一宗案外人执行异议之诉。金冠公司与交通公司买卖涉案D02单元、与潮州信用合买卖涉案F单元的《汕头市商品房预售契约》各1份，意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，均为合法有效合同，东信管理公司作为潮州信用社与金冠公司买卖涉案F单元的《汕头市商品房预售契约》的合同权益承受人，依法享有F单元买卖合同项下的债权。前述涉案D02单元与F单元存在重叠、重叠备案面积为380.77平方米的事实已由生效判决所确认，故本案的争议焦点应为案外人潮阳信用社是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，由于涉案F单元房地产包含在D02单元中，因此F单元房地产存在一房二卖的情形。对于一房二卖的合同履行问题，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，进而确定潮阳农信社是否享有足以排除强制执行的民事权益。汕头市龙湖区××××××××××房建成后至今未办理工程竣工验收手续及总确权手续，涉案D02单元和F单元房产也均不能办理权属登记或产权转移登记手续。对于涉案的F单元房产的交付问题。已生效的汕头中院（2013）汕中法民四初字第13号民事判决认定金冠公司已于1999年7月20日将金冠商业中心裙楼一层E单元、F单元交付潮州信用社。因此，涉案金冠商业中心裙楼一层F单元已由金冠公司在1999年7月20日交付潮州信用社的事实，是已经人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。根据汕头中院（2013）汕中法民四终字第29号、第30号《民事调解书》，金冠公司于2013年12月2日将汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02单元房地产交付交通公司，而易博公司对D02单元房地产的权利源自交通公司，故易博公司合法占有金冠商业中心商业店面一层D02单元房地产以及涉及D02单元房地产买卖合同的履行时间均在潮州信用社接受F单元房地产交付之后，东信管理公司涉案的与D02单元部分重叠的F单元房地产的保护顺位在易博公司之前，易博公司对该部分房地产主张的物权期待权，不能成立。因此，潮阳信用社对易博公司提供的执行担保物址于汕头市龙湖区××××侧金冠商业中心商业店面一层D02房地产中与D02单元部分重叠的F单元房地产不享有足以排除人民法院对涉案F单元房地产执行的民事权益。故潮阳农信社提出判决不得执行汕头市龙湖区×××××××××裙楼一层F单元的诉讼请求，依据不足，理由不成立，依法应予驳回。被告蔡立三、被告东信管理公司提出被告东信管理公司对于F单元房产的权利顺位在交通公司（易博公司）之前，本案应驳回原告的诉讼请求的辩解意见，依据充分，理由成立，本院依法予以采纳。被告陈某1、被告吴某1、被告东信管理公司、被告东信置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告汕头市××××信用合作联社营业部的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告汕头市××××信用合作联社营业部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  王光辉人民陪审员  陈树金人民陪审员  陈素萍二〇二〇年七月二十六日法官 助理  林培森书 记 员  李冰虹附相关法律条文：最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。