福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3256号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州鲤城友谊百货贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区金龙后坑社区繁荣路**。 法定代表人：陈德聪，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨辉耀，福建立行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章清美，福建立行律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：戴锦堂，男，1974年5月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：骆东如，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴枚燕，福建闽荣律师事务所律师。 上诉人泉州鲤城友谊百货贸易有限公司（以下简称友谊公司）因与上诉人戴锦堂房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 友谊公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0502民初2106号民事判决，改判支持其一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由戴锦堂承担。事实和理由：1.案涉房屋系友谊公司向鲤城区金龙街道后坑社区居委会承租商业综合楼用于商业招商。1992年12月3日泉州市鲤城区人民政府作出《关于申请基建泉州市区后坑培新塑胶厂用地的批复》，同意浮桥镇人民政府后坑村经联社使用本村集体土地菜地作为村办企业后坑培新塑胶厂基建用地；1994年6月28日，鲤城区人民政府批复同意后坑村委会在后坑培新塑胶厂厂房上加层，扩建后坑综合楼，层数为八层；1994年7月8日，鲤城区人民政府《关于下达鲤城区一九九四第一批集体基建计划的立项通知》中，包括浮桥后坑村委会新建综合大楼；1996年9月，依法取得《集体土地建设用地使用证》；2012年3月15日，友谊公司依法办理《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》；2013年7月3日，鲤城区城市管理行政执法局答复同意后坑社区在原2层综合楼的基础上加建4层；2014年9月26日，取得加层三至六层的《竣工验收评估报告》及《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》。戴锦堂承租案涉房屋的二层，租赁的是经营场地而非经营权，双方签订《合作协议》时，其出示《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》原件给戴锦堂，戴锦堂租赁案涉房屋时对房屋的主体结构及消防情况清楚明了，并不存在欺诈、胁迫、隐瞒真相的情况。根据最高院【2003】民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，而不是针对房屋出租人的要求。公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不合格，进行处罚的对象也是擅自使用或开业、经营者而不是房屋的出租人。租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。双方签订《合作协议》已明确约定，戴锦堂根据经营需要，自行建设的消防系统应与友谊公司整体建筑消防系统连通，并自行向公安消防机构申报消防安全检查，承担相应费用。戴锦堂经营至2018年7月5日，因经营困难，向其提出提前解除租赁事宜，且戴锦堂同时向其租赁二层的房屋用于经营牛排生意，至今仍在经营。戴锦堂反诉称因租赁场所至今未取得公安消防验收备案手续而无法办理消防许可、食品经营许可证等行政审批手续、无法从事正常的餐饮经营，与客观事实不符。本案案涉房屋经鲤城区人民政府审批建设，并非违法建筑，并已办理《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，《合作协议》合法有效。2.经一审法院释明，其变更诉讼请求，将尚欠租金部分变更为参照约定的租金标准支付房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现戴锦堂因经营困难，提出提前解除租赁事宜，双方发生是否解除租赁事宜的纠纷与案涉租赁物的建设审批手续并无关联。自租赁开始，戴锦堂以相同状态使用案涉房屋，2018年9月15日前按约定的租金标准支付房屋占有使用费，2018年9月15日后，也应按约定的租金标准支付房屋占有使用费。3.一审判决其赔偿戴锦堂1万元没有事实与法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，戴锦堂对案涉房屋的装饰装修未经其同意，应由戴锦堂自行负担。 戴锦堂辩称，1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。友谊公司以鲤城区政府的文件主张房屋的合法性不能成立，且区政府文件不能对抗上位法。2.根据解约函、微信聊天记录可以证实戴锦堂于2018年7月5日正式向友谊公司提出终止合同，但友谊公司表示不同意终止，合同无效继续履行的过错完全在于友谊公司，戴锦堂不应承担之后产生的房屋占用费，且戴锦堂已将房屋返还，没有继续经营。3.双方在一审中确认免租期，现在友谊公司提出其不同意装修装饰，不符合实际情况，《合作协议》第八条明确约定合同终止后店面内附物归友谊公司所有，故其停止使用案涉房屋时没有搬离物品。 戴锦堂上诉请求：1.撤销（2019）闽0502民初2106号民事判决第二项，驳回友谊公司要求其支付房屋占有使用费102153.6元的诉讼请求；2.撤销（2019）闽0502民初2106号民事判决第三项，改判友谊公司赔偿其经济损失30万元；3.撤销（2019）闽0502民初2106号民事判决第六项，改判友谊公司返还其因面积误差多支付的租金22500元；4.友谊公司负担一、二审全部诉讼费。事实和理由：1.《合作协议》第八条明确约定合同终止后店面内附物品无偿归友谊公司所有，其于2018年7月5日正式向友谊公司提出终止租赁关系，友谊公司也收到其解除通知材料并作出回复。其向友谊公司提出终止租赁关系后，即在2018年8月份将案涉房屋移交给友谊公司，并按友谊公司的要求额外支付三个月租金32400元，友谊公司对此无争议并对外张贴广告招租。案涉房屋自2018年8月开始未再产生水、电费，可以确认其将案涉房屋移交时间是2018年7月，在一审法院认定涉案租赁关系无效的情况下，2018年7月5日其提出解约并移交租赁物后产生的法律后果均与其无关。一审法院认定2020年4月4日将案涉房屋腾空交付给友谊公司有误。2.一审判决已认定《合作协议》无效，其中关于租赁期限的约定也是无效，对双方不具有约束力。其在2018年7月5日已提出解约，友谊公司明确回复不同意解除《合作协议》，在合作协议无效的情况下，因友谊公司单方不同意解除合同产生的法律后果应由友谊公司自行承担。移交案涉房屋后，其未通过占有、使用案涉房屋获利，根据公平原则，结合案涉房屋闲置的原因完全在于友谊公司，对该段期间的房屋占有使用费不应予以支持。同时，2020年1月至4月期间，由于受疫情影响，所有餐饮行业都按政府部门不得对外营业，属于不可抗力，一审判决认定其应支付不可抗力期间的房屋占用费有误。3.其已提交证据证明其投入巨资用于装修案涉房屋和购买电器、厨具等设备，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证、未取得公安消防验收备案手续，导致其无法办理消防许可、食品经营许可证等行政审批手续，无法从事正常餐饮经营，友谊公司违反诚信原则给其造成重大损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案合同无效的过错在于友谊公司，应对其经济损失承担赔偿责任。虽评估机构对此未作出评估，但是其提交的证据证实损失不止1万元。4.《合作协议》约定的案涉房屋实际使用面积200平方米，租金50元/平方米，但是友谊公司提供的案涉房屋面积仅为190平方米，友谊公司应将因面积误差而多支付的租金22500元返还给其。 友谊公司辩称，1.一审中双方确认案涉房屋是2020年4月4日交付。2.因为戴锦堂仅支付租金至2018年9月14日，案涉房屋于2020年4月4日交付，故戴锦堂应支付尚欠部分的租金，一审判决将该期间的费用参照双方约定的标准减半属适用法律错误，应按《合作协议》约定计算。3.戴锦堂在一审提交鉴定申请，其明确要求排除其中一家鉴定机构，一审法院经审查未予准许，双方对鉴定机构未达成一致意见，经法院摇号确定的首选及备选鉴定机构均将本案的鉴定申请退回，戴锦堂现又申请其一审中明确要求排除的鉴定机构来鉴定，显然双方无法对鉴定机构达成一致意见。在没有证据证明戴锦堂对案涉房屋的装修装饰中不可拆卸部分的现值，一审判决其赔偿1万元没有事实依据。4.其交付戴锦堂使用的房屋面积与协议约定一致，戴锦堂未提交任何证据证明案涉房屋面积与协议约定的面积存在误差。5.鲤城区政府已指定18家检测公司对指定未办理建设规划许可证的房屋进行检测，案涉房屋经检测显示建设及规划合格。 友谊公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年10月22日签订的《合作协议》；2.判令戴锦堂支付至租赁合同解除之日止的尚欠租金及自2018年9月14日起每天按年租金总额1%计付的滞纳金；3.判令戴锦堂支付友谊公司违约金20万元；4.判令合同保证金3万元归友谊公司所有；5.判令戴锦堂按10800元／月的标准支付自《合作协议》解除之日起至实际将房屋交付友谊公司之日止的房屋占用费；6.判令戴锦堂承担一审诉讼费用。一审期间，经泉州市鲤城区人民法院释明，友谊公司变更诉讼请求为：1.确认双方于2014年10月22日签订的《合作协议》无效；2.判令戴锦堂立即腾空、恢复案涉址在泉州市××路××道××层××号店面原状并交付友谊公司；3.判令戴锦堂支付自2018年9月15日起至实际将案涉商铺腾空交付友谊公司之日止的房屋占有使用费及资金占用期间的利息损失；4.判令戴锦堂支付友谊公司违约金20万元；5.判令合同保证金3万元归友谊公司所有；6.判令戴锦堂负担一审诉讼费用。 戴锦堂向一审法院反诉请求：1.确认双方于2014年10月22日签订的《合作协议》无效；2.判令友谊公司返还戴锦堂保证金3万元及因面积误差多支付的租金22500元；3.判令友谊公司赔偿戴锦堂因合同无效造成的各项经济损失合计30万元；4.判令友谊公司负担一审诉讼费用。 一审法院认定事实：友谊公司向鲤城区金龙街道后坑社区居委会承租位于泉州市××路××道××栋××区商业综合楼后，将该综合楼二层的3号案涉商铺出租给戴锦堂用于经营烤尚隐餐饮，双方于2014年10月22日签订《合作协议》。《合作协议》约定：合作期限8年，即2015年1月1日至2022年12月31日；2015年1月1日至2016年12月31日的月承包金为1万元、2017年1月1日至2019年12月31日的月承包金为10800元、2020年1月1日至2022年12月31日的月承包金为11664元；2014年10月15日至2014年12月31日为免租金装修，共计75天；合同保证金3万元，等等。戴锦堂向友谊公司支付了保证金3万元。2019年4月18日，友谊公司以戴锦堂拖欠租金为由诉至泉州市鲤城区人民法院。后戴锦堂向泉州市鲤城区人民法院提起反诉，泉州市鲤城区人民法院于2019年6月10日受理反诉，予以合并审理。诉讼过程中，戴锦堂向泉州市鲤城区人民法院申请对案涉商铺（使用面积190平方米）的装饰装修工程、装饰装修附属物、空调安装工程、水电工程的现有价值进行评估，泉州市鲤城区人民法院予以准许，并依法先后委托福建省泉州建研工程建设监理有限公司、福建省君平建设管理有限公司进行评估。最终，两家评估机构均作退件处理。 另查明，案涉商铺所在的后坑社区商业综合楼至今未取得建设工程规划许可证，且未取得整体建筑的消防验收合格手续。2020年4月4日，戴锦堂将案涉商铺腾空交付给友谊公司。 一审法院认为，案件主要争议焦点在于：一是友谊公司与戴锦堂就案涉商铺签订的《合作协议》是否有效；二是戴锦堂是否应支付友谊公司案涉商铺的房屋占有使用费；三是友谊公司是否应赔偿戴锦堂因合同无效造成的经济损失，应赔偿多少。 关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因案涉商铺所在的后坑社区商业综合楼至今未取得建设工程规划许可证，故友谊公司与戴锦堂就案涉商铺签订的《合作协议》应为无效。据此，友谊公司、戴锦堂诉请确认案涉《合作协议》无效，于法有据，予以支持。 关于焦点二。友谊公司主张戴锦堂已支付租金至2018年9月14日，并要求戴锦堂按协议约定的租金标准计付自2018年9月15日起的房屋占有使用费及利息。戴锦堂对此持有异议，且辩解其已支付租金至2018年10月14日。戴锦堂对其辩解，未举证证明，不予采信。友谊公司主张戴锦堂支付租金至2018年9月14日，并提供银行流水予以佐证，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，友谊公司向戴锦堂提供的租赁物不符合法律规定，致协议无效，负有过错，戴锦堂在签订协议时未尽审慎义务，亦负有过错，鉴于双方对协议无效均负有过错，综合考虑合同履行情况、案涉商铺使用情况及双方的过错程度等因素，兼顾公平原则，酌情确定自2018年9月15日起至2020年4月4日戴锦堂腾空交付案涉商铺之日止的房屋占有使用费参照协议约定减半支付，即：戴锦堂应向友谊公司支付房屋占有使用费共计102153.6元，其中，2018年9月15日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费83880元，即（10800元/月×15个月+10800元/月÷30天/月×16天）×50%=83880元；2020年1月1日起至2020年4月4日止的房屋占有使用费18273.6元，即（11664元/月×3个月+11664元/月÷30天/月×4天）×50%=18273.6元。友谊公司主张的房屋占有使用费的其他部分及利息，不予支持。 关于焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”戴锦堂2014年10月承租案涉商铺后，确对案涉商铺进行了装修装饰，对于未形成附合的装修装饰物，戴锦堂已自行拆除、移除，并已将案涉商铺交付给友谊公司。至于戴锦堂在腾退案涉商铺时未能取回的已形成附合的装修装饰物，友谊公司不同意利用，根据上述法律规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于戴锦堂未能举证证明上述已形成附合的装修装饰现值损失情况，且双方对协议无效均负有过错，综合考量双方的过错程度、装修装饰物的使用情况等因素，兼顾公平原则，酌定友谊公司赔偿戴锦堂损失1万元。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，协议无效后，戴锦堂应向友谊公司腾退案涉商铺，友谊公司则应返还戴锦堂依协议支付的保证金。故，戴锦堂提出友谊公司返还保证金3万元的反诉请求，合理合法，予以支持。因双方已就案涉商铺办理了交接，故，友谊公司提出“戴锦堂立即腾空、恢复案涉商铺原状，并交付友谊公司”的诉讼请求，不予支持。至于违约金，因协议无效，故友谊公司主张戴锦堂应支付违约金，不予支持。友谊公司将案涉商铺交付给戴锦堂后，戴锦堂对案涉商铺进行装修、使用，并按协议约定支付租金至2018年9月，在此期间，戴锦堂并未对案涉商铺的实际面积提出过异议，现又未提供证据证明实际面积与协议约定面积存在差异，故戴锦堂提出友谊公司应返还因面积差导致的多支付租金22500元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司与戴锦堂于2014年10月22日签订的《合作协议》无效；二、戴锦堂应自本判决生效之日起十日内支付自2018年9月15日起至2020年4月4日止的房屋占有使用费102153.6元给泉州鲤城友谊百货贸易有限公司；三、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿戴锦堂1万元；四、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内返还保证金3万元给戴锦堂；五、驳回泉州鲤城友谊百货贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回戴锦堂的其他反诉请求。案件受理费7815元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担5977元、戴锦堂负担1838元；反诉案件受理费减半收取后计3294元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担280元、戴锦堂负担3014元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。友谊公司用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所订立的《合作协议》应确认为无效。友谊公司提出《合作协议》有效的意见，缺乏依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《合作协议》无效后，戴锦堂应向友谊公司腾空交付案涉房屋，友谊公司应返还戴锦堂支付的保证金。友谊公司提出保证金归其所有、戴锦堂应支付其违约金的诉求，缺乏依据，不予支持。戴锦堂未提供证据证明案涉房屋的实际面积与《合作协议》约定的面积存在差异，故戴锦堂提出友谊公司应返还因面积差异而多支付的租金诉求，缺乏依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于双方因房屋租赁发生纠纷后，戴锦堂至2020年4月4日才将案涉房屋腾空交付给友谊公司，原判综合租赁合同的目的、双方的过错程度、案涉房屋的实际使用情况等因素，判决戴锦堂以《合作协议》约定租金的50%支付2018年9月15日至2020年4月4日期间的房屋占用费，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，未形成附合的装修装饰物，戴锦堂已自行拆除、搬离，已形成附合的装修装饰物，友谊公司不同意利用，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，但戴锦堂未能提供证据证明已形成附合的装修装饰物的现值，原判综合双方的过错程度、装修装饰物的使用情况等因素，酌定友谊公司赔偿戴锦堂损失1万元，并无不当。 综上所述，友谊公司、戴锦堂的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费7815元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担5977元，由戴锦堂负担1838元；反诉案件受理费减半收取后计3294元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担280元，由戴锦堂负担3014元。二审案件受理费14102元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担6432元，由戴锦堂负担7670元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年八月十七日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。