广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初201号原告:欧丽远，女，1979年6月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*************，公民身份号码440************241。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码914**********301XE。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。原告欧丽远与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告涉及刑事案件侦查，无法参加诉讼，本案于2020年3月16日中止诉讼。中止情形消失后，本案恢复审理，并于2020年8月19日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告欧丽远、被告恒福房地产公司的委托诉讼代理人邓健洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧丽远向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于佛山市三水区***********************一年返租租金21600元，返租租金按每月1800元从2017年3月4日起计至2018年3月4日；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原告于2017年3月3日与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于佛山市三水区***********************公寓一套，房屋建筑面积为56.06平方米，户型为两房一厅，房屋价格为400344元。在买房过程中，销售人员向原告展示恒福丽铂公馆微信广告宣传，宣传中包含有“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“*元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”。且在该承诺下方配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，户型为单间（约30平方米）即收租金为1100元/月，户型为一房一厅（约35平方米）即收租金为1300元/月，户型为两房一厅（约56平方米）即收租金为180*元/月。上述内容有购房业主在广州公证处做了公证书［公证书编号为（2017）粤广广州第218005号］，并且已经经佛山市三水区人民法院在第一批146名业主和第二批76名业主起诉被告的判决中得到确认。但是签约12个月后，原告并没有收到开发商12个月的租金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”并且有部分业主（余天华、张国栋、王红军）未经起诉就已经收到了开发商按上述标准主动给付的12个月租金，此事实在第一批146名业主起诉被告的诉讼中得到法院确认［（2018）粤0607民终7254号判决］。并且在第一批146名业主和第二批76名业主起诉被告要求给付12个月租金的诉讼中一审和二审法院均支持了这一诉讼请求。根据《民事诉讼证据规则》第九条第四款和第六款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实和已为有效公证文书所证明的事实当事人无需举证证明。由于认购书和购房合同上没有明确履行期限，根据《合同法》第六十二条规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告恒福房地产公司辩称，原、被告双方之间并没有签订租赁合同，原告也没有向被告交付涉案房屋的使用权，可见双方的房屋租赁合同关系始终未成立，原告要求给付租金没有合同事实依据。原告对法律的适用理解错误，原告根据商品房买卖合同的司法解释第三条规定，认为广告构成要约，但根据广东省高级人民法院民事裁定书（2018）粤民申11618号法院认定部分，认为返租的广告宣传不构成要约，买卖双方是否成立租赁合同关系需另行达成相关的合意。从双方签订认购书之日至今，即使原告认为广告构成要约，那么也没有在合理期限内作出承诺，原告请求给付租金的请求权已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据1.原告的身份证、企业信用公示报告各一份，证明原、被告的主体资格。2.认购书、商品房买卖合同各一份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系。3.发票二份，证明原告支付购房款的事实。4.(2017)粤广广州第218005号公证书一份，证明被告承诺支付租金的事实。5.(2018)粤06民终7194号民事判决书一份，证明类似本案情况的部分业主也提起诉讼，法院判决被告支付租金，故原告的诉讼请求也应得到支持。二、被告提供的证据（2018）粤0607民初366号民事判决书一份、(2018)粤06民终7154号民事判决书一份、(2018)粤民申11618号民事裁定书一份，证明广东省高级人民法院认定涉案楼盘的广告内容不构成要约，买卖双方是否达成租赁关系需另行达成相关的合意。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据，被告对真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认。被告提交的证据，原告确认其真实性。经审查，原、被告提交的证据，对方当事人对其真实性不持异议的，本院确认其真实性。根据本院认定的证据并结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：2016年12月29日，原告与被告签订认购书，由原告认购被告开发的佛山市三水区****************2******。2017年3月3日，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买涉案公寓，该房预测建筑面积为56.06平方米，其中套内建筑面积为42.71平方米，房屋总价款为400344元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付200344元；剩余房款200000元应于2017年3月**日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；交付时间应当在2017年8月31日前。该商品房买卖合同于2017年3月28日完成合同备案。审理过程中，被告恒福房地产公司确认原告已支付了全部的购房款。另查明，原告向本院提供的申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为131*****484手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。原告认为被告没有按广告承诺向其支付返租租金，遂向本院提起诉讼。再查明，佛山市三水区**监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，根据投诉对恒福房地产公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知。并经该局查明：恒福房地产公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1、于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福房地产公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福房地产公司指定项目负责人签字确认栏目框架、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福房地产公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福房地产公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。2、于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福房地产公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视北江’，曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”、“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。经该局查实：1、恒福房地产公司宣传的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”、“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2、恒福房地产公司宣传的“双公园”、“1万m2园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”、“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”等内容真实。佛山市三水区**监督管理局决定责令恒福房地产公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福房地产公司处以罚款85000元；责令恒福房地产公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福房地产公司处以罚款50000元。再查明，与原告情况类同的包括刘小英在内的210多名业主向本院提起诉讼，要求被告对购买的商铺完成装修、支付返租租金及退还团购费。本院作出（2018）粤0607民初366号民事判决书，判决：一、被告向刘小英支付返租租金15600元（1300元/月×12个月）；二、驳回刘小英的其他诉讼请求。刘小英与被告均不服判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终7154号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告向广东省高级人民法院申诉，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申11618号民事裁定书，裁定：指令广东省佛山市中级人民法院再审（2018）粤06民终7154号案。本院认为，被告在销售恒福丽铂公馆中委托第三方进行宣传、联动销售，第三方因此而制作宣传广告及微网站，向公众推送销售信息，广告内容经被告审核，虽然被告其后终止了与第三方的合作，但对发布的广告未提出异议，未及时撤销失效广告内容，也未能举证证明向购房者出售房屋时，声明广告内容不适用于所售房屋，故被告依法应对发布广告的行为和效力承担相应的法律责任。本案争议的焦点在于被告对原告是否负有返租义务。根据恒福丽铂公馆的广告宣传资料，广告语中“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容涉及租金收益，内容具体明确，被告对广告内容没有进行任何的附加解释，而广告中列明不同户型的返租租金情况与被告楼盘销售房屋面积一致，使购买者产生购买相应房屋后即可获得相应的返租收益的错觉。这一错觉左右购买者的购买意愿，对订立合同产生重大的影响。虽然被告于庭上陈述，单纯的广告内容并不产生被告需要支付返租租金的义务，原告购房后还需与第三方签订《公寓委托经营管理协议书》，委托第三方经营管理其购买的房屋，在此前提下原告方可享有返租租金的收益。但被告作为房屋的销售者，处于主导地位，在原告购买房屋前应向其释明获得返租租金的条件，让原告消除错误认识选择是否继续购买，现有的证据未能显示被告已履行该义务及原告不同意签订《公寓委托经营管理协议》。在原告签订购房合同后，被告广告中的允诺对被告即具有约束力。原告主张被告支付返租租金，本院予以支持。广告宣传中对返租期间承诺为12个月，按原告购买房屋面积所对应的租金标准(约56m2即收租金每月1800元)，被告需向原告支付的返租租金为21600元（1800元/月×12个月）。被告辩解原告的请求已超过诉讼时效，但根据广告允诺，返租期限为12个月，原告于2017年3月3日签订购房合同，被告履行义务的截止日期至2018年3月2日，原告于2020年1月5日起诉，并未超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效期间为三年的规定，本院对被告该辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧丽远支付返租租金21600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计170元（该款原告已预交），由被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二〇年八月二十日书记员  李秋云