太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2289号原告（反诉被告）：山西军威科技有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：孙某，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，山西艾伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西尚风科技股份有限公司。法定代表人：孟某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，女，山西尚风科技股份有限公司法务，住太原市。原告（反诉被告）山西军威科技有限公司与被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西军威科技有限公司（以下简称“军威公司”）的委托诉讼代理人孙某与李某、被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司（以下简称“尚风公司”）的委托诉讼代理人张某与刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）军威公司向本院提出诉讼请求：1.判令尚风公司履行双方于2017年8月23日签订的《商品房屋买卖协议书》；2.判令尚风公司支付军威公司剩余房款402628.69元，并按照年利率5.39%支付自2018年8月31至全部欠款还清之日止的利息（暂计算至起诉之日为25198元，合计427826.69元)；3.尚风公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月23日，军威公司与尚风公司签订《商品房屋买卖协议书》，约定尚风公司购买军威公司开发的位于太原市××区新能源创新商务小区B座18层1801-1814号房，建筑面积1984.74m?，单价10580.74元/m?，总价21000017.91元。双方在《商品房屋买卖协议书》中明确约定付款方式及利息计算方式。尚风公司于2017年8月30日前支付5000017.91元，2017年9月30日前至2017年12月31日前每月分期支付1000000元，2018年1月30日前支付5000000元，剩余7000000元自2018年2月至8月每月30日前支付本金1000000元及利息，利息按年利率5.39%计收。军威公司于2017年9月11日按约交房，现尚风公司仍欠房款本金402628.69元。军威公司多次催要，尚风公司拒不履行付款义务。被告（反诉原告）尚风公司辩称，1.尚风公司已经支付全部购房款。根据合同协议书约定，购房款为21000017.91元，利息为125900元，共21125917.91元，尚风公司已支付22193658.65元；2.军威公司未按合同约定履行不动产办证手续和开具增值税发票；3.军威公司主张的利息计算不正确，军威公司逾期利息不应按照年利率5.39%计算，应按照央行同类同期4.35%计算，且军威公司主张利息计算错误，即使按照年利率5.39%计算，也无法得出逾期付款1000000元、逾期3天，利息金额达1250元的结论，军威公司主张的每日利息计算错误；4.军威公司未履行房产证办证义务，属于合同主要义务未履行，因此尚风公司有权拒绝付款，尚风公司系行使后履行抗辩权的行为。被告（反诉原告）尚风公司向本院提出反诉请求：1.判令军威公司继续履行《商品房屋买卖协议书》，与尚风公司签订龙兴街190号1幢B座18层1809、1811、1813号房《商品房屋买卖合同》(网签合同)；2.判令军威公司向尚风公司交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》，并支付违约金1501779.58元(暂算至2020年5月25日反诉提出之日，请求判决给付至实际给付之日止)；3.判令军威公司继续履行《商品房屋买卖协议书》，向尚风公司开具已付房款及利息的发票(价税合计￥22193658.65元)，并赔偿尚风公司损失106327.01元；4.反诉案件受理费由军威公司承担。事实和理由：一、尚风公司已支付全部购房款和利息，军威公司应当按照约定与尚风公司签订《商品房屋买卖合同》(网签合同)。尚风公司与军威公司于2017年8月23日签订《商品房屋买卖协议书》，根据该协议书第6条第(1)款的“出卖人按照买受人的付款金额，在付款后15天内与买受人签订商品房屋买卖合同”的约定和尚风公司于2019年8月27日向军威公司支付完毕全部购房款和利息的事实，军威公司应当于2019年9月11日前与尚风公司签订完毕全部《商品房屋买卖合同》(网签合同)。但截至反诉提出之日，军威公司仍未与尚风公司签订网签合同，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，军威公司应当继续履行与尚风公司签订网签合同的义务。二、军威公司应当按照约定，向尚风公司交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》。根据《商品房屋买卖协议书》第6条第(2)款的“出卖人承诺房产证在2018年9月30日前办理完成。如不能按期办理完成，出卖人承担违约责任”的约定，军威公司应当在2018年9月30日前向尚风公司交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条的规定和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若于问题的规定》第二十九条第二款的规定和截至2018年9月30日尚风公司已支付购房款15175790.34元的事实，军威公司应当支付尚风公司已付购房款以6%年利率计算的违约金1501779.58元(暂算至2020年5月25日反诉提出之日，请求判决给付至实际给付之日止)。三、军威公司继续履行《商品房屋买卖协议书》，向尚风公司开具已付房款及利息的发票，并赔偿尚风公司损失。根据《商品房屋买卖协议书》第3条第3款“出卖人应开具房地产专用增值税发票”的约定，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”和财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第四十五条“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同约定的付款日期......”的规定，军威公司应当在每次收款时向尚风公司开具已付购房款和利息的发票，鉴于尚风公司已支付购房款和利息共计22193658.65元，故军威公司应向尚风公司开具同等金额的增值税专用发票。由于军威公司未按约定及会计规则开具增值税专用发票，导致尚风公司无法抵扣税款的，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第34条的规定，应当判令军威公司继续履行并赔偿损失。原告（反诉被告）军威公司辩称，一、2017年8月23日，在军威公司与尚风公司均承诺按照协议内容全面履行的基础上，签署《商品房买卖协议书》，协议中涉及的时间节点、利息金额等均以全面履行为前提。1.2017年8月23日，军威公司与尚风公司签署《商品房买卖协议书》，约定尚风公司整层购买军威公司开发的××区整层共14套房，并允许尚风公司分期一年付款，约定了分期付款节点和付款金额，另约定自2018年2月1日起付款同时按照年利5.39%支付未付款利息，利息金额均予以明确标注、说明。军威公司另赠送尚风公司十个车位和两年物业费，按照约定的付款节点和金额分步网签，2018年9月30日(即依约付清全款后的一个月内)办理完成产权证。协议第7条明确约定“双方均同意按本协议约定的内容全面履行”。2.结合案涉协议内容，利息金额、办证时间确定均是以合同全面履行为前提的。网签办理与依约分段付款金额直接关联。办理产权证时间晚于约定的付清全款一个月。根据文义解释、体系解释方法，在尚风公司未能如约付款、付清全款的情况下，军威公司有权拒绝办理相应网签，拒绝开始办理房产证。3.房屋买卖合同中购买人的主合同义务是依约付款，出卖人的主合同义务是按时交房。具体到本案，案涉协议签署后，军威公司已于2017年9月11日如约交房，按时完成主合同义务。为保障自己的根本目的(收回房款)实现，必然需要通过网签、办证等附随义务约束。尚风公司付清全款，军威公司开始办理产权证既符合协议的本来意思、符合文义体系解释原理、也符合交易习惯和对交易双方的平等保护。二、尚风公司自2017年10月开始出现逾期，截至2018年8月(应付清全款的时间点)，逾期金额合计超700余万元，占总房款的30%；最后一笔付款时间为2019年8月底，已逾期一年且仍未结清房款。尚风公司严重违约在先，军威公司拒绝办理产权证、相应网签、开具发票等合约、合法。1.2017年8月28日至2018年3月，军威公司结合尚风公司的履约情况，与尚风公司签署了11套房的网签合同。但是自2018年3月起，尚风公司出现严重逾期，截至约定的结清款项时间点，尚风公司仍有700余万元欠款未付。为保障军威公司的合法权益，军威公司拒绝就1809、1811、1813号房屋签署网签合同，属于依法行使先履行抗辩权的行为。2.如前所述，案涉协议的付款、网签、办证时间节点都是在合同正常履行的基础上确定。结合公平、诚信、平等保护原则，军威公司之所以约定2018年9月30日交付房产证，是由于尚风公司依约应于2018年8月30日前结清全款和利息。但尚风公司至今未结清全款，逾期一年十个月，军威公司自然无需办理房产证，更无需承担逾期办证违约责任。3.按照协议约定，开具发票也以付清全款为前提，如今尚风公司不仅严重违约，而且至今未结清全款，我公司无需开具发票。4.尚风公司2017年9月11日支付的1067740.74元属于办理产权证费用，不应计入购房款。尚风公司在主张逾期办证违约责任和开票损失时均错将该费用计入房款。综上，尚风公司诉请主张的逾期办证违约金及未开票损失没有事实依据，法律适用错误，不应支持。三、尚风公司严重迟延履行相应义务，致使网签、产权证无法依约办理。2019年6月左右，因涉诉，军威公司开发的新能源创新商务小区A座被法院查封，直接导致案涉房屋继续网签、办证事实上履行不能，该不利后果系尚风公司迟延履行后产生的，应由其承担。因此其诉请均不应支持。综上，尚风公司严重违约致使案涉协议未能如愿、如约履行，应当自担该风险和损失，其各项诉请均不成立，应驳回。军威公司愿意在其结清全款且具备网签、办证条件后为其办理网签、发证等手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月23日，军威公司为出卖人与尚风公司为买受人签订《商品房屋买卖协议书》一份，协议约定：买受人购买出卖人所有的位于太原市××区整层即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814号房源，房源套数共14套，成交总面积1984.74m?，房屋单价为10580.74元/m?，成交总房款为21000017.91元；出卖人必须保证其所有的××区整层即1801(171.68m?)、1802(128.27m?)、1803(145.14m?)、1804(132.19m?)、1805(171.68m?)、1806(62.44m?)、1807(118.53m?)、1808(62.42m?)、1809(303.87m?)、1810(141.28m?)、1811(303.87m?)、1812(62.44m?)、1813(118.52m?)、1814(62.41m?)房屋，其土地证(土地性质为商务金融)、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证(并商房预售字第0133号)真实有效，如有虚假，出卖人承担全部责任及给买受人造成的所有经济损失。买受人为整层购买，已经向出卖人交付整层楼5000000元定金，出卖人不得以任何理由将18层整层即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814号中的任何房源出售给本买受人之外的任何第三方，否则出卖人必须双倍退还买受人全部定金，并承担全部责任及给买受人造成的所有经济损失；关于付款方式选择：买受人选择分期付款方式支付商品房价款，分期付款房屋总价21000017.91元整，出卖人应开具房地产专用增值税发票；付款方式：2017年8月30日前支付人民币5000017.91元。2017年9月30日前支付人民币1000000元，不支付利息。2017年10月30日前支付人民币1000000元，不支付利息。2017年11月30日前支付人民币1000000元，不支付利息。2017年12月31日前支付1000000元，不支付利息。2018年1月30日前支付5000000元，不支付利息。剩余7000000元自2018年2月至8月每月30日前各支付本金人民币1000000元及利息，于每月支付房款同时支付利息。利息按人民银行贷款年利率5.39%计收，从2018年2月1日起计算利息。2018年2月，支付利息人民币31400元。2018年3月，支付利息人民币27000元。2018年4月，支付利息人民币22500元。2018年5月，支付利息人民币18000元。2018年6月，支付利息人民币13500元。2018年7月，支付利息人民币9000元。2018年8月，支付利息人民币4500元。买受人可以选择提前支付剩余房款，所支付房款不再计算利息；车位购买及物业赠送方式：(1)买受人享有10个固定车位的永久使用权，每个车位每月需缴纳人民币200元，十个车位需在一个区域，方便买受人使用。(2)出卖人赠送买受人使用后第二年、第三年的物业费，从交房开始后的第二年开始计算，买受人两年内不用缴纳物业费；商品房屋买卖合同(网签合同)及后期房产证办理等：(1)出卖人按照买受人的付款金额，在付款后十五天内与买受人签订商品房屋买卖合同(网签合同)；(2)出卖人承诺房产证在2018年9月30日前办理完成。如不能按期办理完成，出卖人承担违约责任。(3)买受人付清首期款人民币5000017.91元整后，一周之内开始办理客户交房手续；其他双方均同意按本协议约定的内容全面履行。本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。2017年8月28日，军威公司与尚风公司就1801号、1802号房屋签订了网签合同。2017年9月11日，军威公司向尚风公司交付涉诉的14套房屋。2017年11月3日，军威公司与尚风公司就1803号房屋签订了网签合同。2017年11月7日，军威公司与尚风公司就1804号房屋签订了网签合同。2018年3月1日，军威公司与尚风公司就1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋签订了网签合同。涉诉的14套房屋的产权证书至今未办理。尚风公司的付款情况为：2017年8月23日，尚风公司支付军威公司购房款5000017.91元。2017年9月8日，尚风公司支付军威公司办理产权证的费用1067740.74元。2017年9月29日，尚风公司支付军威公司购房款1000000元。2017年11月3日，尚风公司支付军威公司购房款1000000元。2017年11月6日，尚风公司支付军威公司购房款108031.69元。2017年12月11日，尚风公司支付军威公司购房款800000元。2018年1月15日，尚风公司支付军威公司购房款500000元。2018年1月23日，尚风公司支付军威公司购房款500000元。2018年2月9日，尚风公司支付军威公司购房款5000000元。2018年8月3日，尚风公司支付军威公司购房款200000元。2019年1月8日，尚风公司支付军威公司购房款500000元。2019年1月31日，尚风公司支付军威公司购房款1000000元。2019年3月21日，尚风公司支付军威公司购房款500000元。2019年5月10日，尚风公司支付军威公司购房款500000元。2019年6月10日，尚风公司支付军威公司购房款2000000元。2019年8月27日，尚风公司支付军威公司购房款2517868.31元。以上共计尚风公司支付军威公司22193658.65元（包括21125917.91元购房本息及办证费用1067740.74元）。另查明，因军威公司与案外人存在诉讼，山西省高级人民法院于2018年7月查封了军威公司名下的太原市××街等房屋，查封期限为三年，因A座、B座、C座系同一商品房预售许可证号，太原市龙兴街190号1幢B座的房屋现不能办理网签手续及办理不动产权证书的手续。上述事实有《商品房屋买卖协议书》、银行转账凭证、收据、《商品房买卖合同》，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，军威公司与尚风公司签订的《商品房屋买卖协议书》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，军威公司与尚风公司均受合同之约束。依据该协议的约定及房屋买卖合同法律关系的性质，军威公司的主合同义务是向尚风公司交付房屋，尚风公司的主合同义务是按时足额向军威公司支付购房款。截至合同约定的2018年8月30日的最后付款期限，尚风公司向军威公司支付购房款的数额为14108049.6元（1067740.74元为办理产权证的相关费用，不能计入房款总额内），尚风公司未按照《商品房屋买卖协议书》的约定足额向军威公司支付购房款，其行为已构成违约。鉴于双方已履行了《商品房屋买卖协议书》中多数内容，故军威公司与尚风公司主张继续履行双方签订的《商品房屋买卖协议书》的请求，合法合理，本院予以支持。因尚风公司存在逾期支付购房款的违约行为，故尚风公司应承担相应的违约责任，军威公司可参照双方在《商品房屋买卖协议书》中约定的年利率5.39%的标准向尚风公司主张相应的迟延付款利息，根据尚风公司的每笔付款金额与时间、合同约定的付款方式以及先息后本的计算方式，尚风公司仍需支付军威公司购房款的数额超出军威公司诉求的402628.69元，故军威公司主张尚风公司支付购房款402628.69元，本院予以支持。军威公司主张的利息，合法合理，本院予以支持，即尚风公司应以402628.69元房款为计算基数，自2018年8月31日起至402628.69元房款实际付清之日止按照年利率5.39%计算向军威公司支付利息。尚风公司主张军威公司继续履行与其签订1809号、1811号、1813号房《商品房屋买卖合同》(网签合同)及交付不动产权证书的请求，因太原市龙兴街190号1幢A座房屋被司法查封，涉诉的B座的相关房屋现均无法办理网签合同及办理不动产权证书的相关手续。在尚风公司向军威公司履行完毕支付购房款的义务及网签办证条件具备后，尚风公司可再向军威公司主张该项权利。对尚风公司主张的逾期办证违约金，本院认为，尚风公司虽存在逾期付款的违约行为，但根据尚风公司的付款情况，至2018年2月9日，尚风公司已支付军威公司购房款13908049.6元，此时尚风公司已将1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的购房款（13441549.69元）全部付清，这也是军威公司选择就上述房屋与尚风公司签订网签合同的依据，即使尚风公司未在2018年8月30日前付清14套房屋的房款，存在违约情形，军威公司为保障后续房款的支付而采取的相关行为仍需要结合尚风公司的违约程度适当采取，军威公司现以不办理尚风公司购买的全部14套房屋不动产权证书进行对抗，与尚风公司的违约程度不相当。综合上述情况，本院认为，军威公司至今未办理1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书的行为构成违约，应承担相应的违约责任，即军威公司应支付尚风公司11套房屋的购房款13441549.69元自2018年10月1日起至1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书办理完毕之日止按照年利率6%计算向尚风公司支付违约金，其中截至2020年7月31日为1478570元。对尚风公司主张的开具发票的请求，本院认为，开具增值税发票是《中华人民共和国发票管理办法》和《中华人民共和国增值税暂行条例》等行政法律法规规定的法定义务，又是涉案《商品房屋买卖协议书》约定的合同义务，在尚风公司已支付购房款21125917.91元的情况下，尚风公司有权要求军威公司开具相应的房地产专用增值税发票。军威公司在收到尚风公司支付的款项后，至今未开具发票，其行为已构成违约。关于开具发票的数额，至本判决作出时，尚风公司已支付购房款21125917.91元，军威公司应开具相应的增值税发票。对于本判决确定的剩余未付的购房款及利息，在尚风公司履行完毕付款义务后，由军威公司再为其开具对应金额的增值税发票，但考虑到尚风公司在本案中的实际履行日期尚不确定，故应由尚风公司付款完毕后另行向军威公司主张为宜。另军威公司不开具发票的行为，致使尚风公司无法及时凭票抵扣相应的税额，由此会造成尚风公司相应的资金占用损失，尚风公司据此主张迟延取得发票造成的无法抵扣的税额资金占用损失，于法有据，本院予以支持，结合尚风公司每笔购房款的支付时间及金额、按照5%征收率计算应纳税额及相应的同期银行贷款利率，对尚风公司主张的该部分损失，本院支持100000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山西军威科技有限公司与被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司继续履行双方于2017年8月23日签订的《商品房屋买卖协议书》；二、被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）山西军威科技有限公司购房款402628.69元及该款项自2018年8月31日起至购房款全部付清之日止按照年利率5.39%计算的利息；三、原告（反诉被告）山西军威科技有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司13441549.69元自2018年10月1日起至太原市××区、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书办理完毕之日止按照年利率6%计算的违约金；四、原告（反诉被告）山西军威科技有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司出具总金额为21125917.91元的房地产增值税专用发票；五、原告（反诉被告）山西军威科技有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司利息损失100000元；六、驳回被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3858元（军威公司已预交），由被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司负担；反诉案件受理减半收取9736元（尚风公司已预交），由原告（反诉被告）山西军威科技有限公司负担9557元，被告（反诉原告）山西尚风科技股份有限公司负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 张潘潘二〇二〇年八月二十六日书记员 潘莉芳