福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初6100号 原告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 被告：任玲玲，女，1983年03月12日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：刘俊，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杨远，福建正成功律师事务所实习律师。 原告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）与被告任玲玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中超公司的法定代表人刘峰及其委托代理人宗同健，被告任玲玲的委托诉讼代理人刘俊、李杨远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中超公司本院提出诉讼请求：任玲玲赔偿逾期委托办证违约金48962.44元(以购房款845638元为基数，按每日购房款的万分之一计算，自2016年11月28日至2018年6月29日共计逾期579日)。事实和理由：2013年9月19日任玲玲与中超公司签订《商品房买卖合同》，任玲玲向中超公司购买中超·水木春天A地块第5号楼2605号商品房，购房款总额为845638元，首付255638元，余款590000元以银行贷款方式支付，该银行贷款于2014年2月11日放款。中超公司于2015年3月28日将涉案房屋交付任玲玲，于2016年11月2日取得开发项目首次登记证明，此时已具备办理产权登记条件，中超公司于2016年11月18日邮寄通知任玲玲办证，任玲玲未签收邮件。合同附件六补充协议约定，如发生拒绝签收或其他无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达。任玲玲于2015年3月29日委托办证，2018年6月29日缴纳契税。合同附件六第七条第2款约定：买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。因合同中约定的出卖人应赔偿买受人的逾期协助办证违约金的计算标准为每日购房款的万分之一，故中超公司按照公平原则将任玲玲应赔偿的逾期委托办证违约金调整为每日购房款的万分之一。故任玲玲应当赔偿自中超公司通知办理产权登记手续之日(2016年11月18日)后10日起即2016年11月28日至2018年6月29日期间共计579天的逾期委托办证违约金，具体金额为845638×0.0001×579=48962.44元。 任玲玲公司辩称：1.商品房买卖合同附件六补充协议第七条第二款关于违约金的约定无效，任玲玲无需支付违约金；2.退一步讲，即便有效，任玲玲亦无需支付违约金。任玲玲与中超公司之间的委托关系自2017年5月7日终止，中超公司主张2017年5月7日之后的违约金，于法无据。2017年5月7日之前的违约金主张，已超过诉讼时效。3.根据泉州市工商行政管理局泉工商（2014）24号文件可以体现本案诉争买卖合同是存在利用格式条款侵害消费者权益的情形。 本院经审理认定事实如下： 2013年9月19日，中超公司与任玲玲签订合同编号为201309190022的《商品房买卖合同》一份，约定由任玲玲向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为845638元，任玲玲应当在2013年9月19日前支付30%房价款255638元，达到银行按揭条件后支付70%房价款为银行按揭款，计590000元；关于产权登记的约定：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；关于文书送达的约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六即合同补充协议，第二条关于通知和送达方式的约定为：2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达中的任何一种方式。出卖人以直接送达方式的……如发生拒绝签收或其他无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达；第七条关于产权登记的约定为：1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续；2.买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。 另查明，中超公司于2015年3月28日将诉争房屋交付给任玲玲，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照任玲玲在合同中确定的联系地址“泉州市惠安县辋川镇南星西许山村”，以邮政特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，通知任玲玲在接到通知之日起十日内向其提交委托代办不动产登记的委托书等材料，并告知若未及时提供有关资料，应依据商品房买卖合同及其附件的约定承担违约责任。该邮件未能妥投，原因为“查无此人”。2018年6月27日任玲玲与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》，约定任玲玲委托中超公司办理案涉房屋权属登记手续，任玲玲在协议中承诺：该委托为不可撤销之委托，一经作出，在该房屋产权证办理完毕之前不予撤销。2018年6月29日，任玲玲缴纳案涉房屋权属转移所需契税。2019年10月28日，中超公司向任玲玲邮寄《要求支付逾期办理不动产权证书违约金告知函》。 本院认为，双方当事人的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》附件六第七条第一款、第二款是否有效；2.任玲玲是否应当承担逾期委托办证的违约责任的问题；3.本案是否超过诉讼时效。 1.关于《商品房买卖合同》附件六第七条第一款、第二款是否有效的问题。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，任玲玲以按揭方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，确实会影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重任玲玲的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规强制性效力性规定，该约定系双方真实意思表示，且泉州市中级人民已以（2018）闽05民终1365号民事判决认定任玲玲和中超公司签订的商品房买卖合同附件六第七条有效，故任玲玲再次主张该条款无效不能成立。 2.任玲玲是否应当承担逾期委托办证的违约责任的问题。任玲玲主张其已于2017年5月7日向中超公司发出《要求办理房屋权属证书通知函》，解除了与中超公司之间的委托办证合同关系。根据《商品房买卖合同》附件六第7条第1款“买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续”的约定，无论任玲玲是否委托中超公司办理权属登记手续，任玲玲均应当在中超公司通知其办理产权登记手续之日起十日内，向中超公司提供所需的文件及资料，否则，应当按照该条第2款“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”的约定，承担相应的违约责任。中超公司于2016年11月2日取得该项目的首次登记证明，并于2016年11月18日向任玲玲邮寄送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，任玲玲虽未能签收该通知书，但根据《商品房买卖合同》附件六第二条第2款的规定，自中超公司投邮之日即2016年11月18日视为送达。根据约定，任玲玲应于2016年11月28日起向中超公司支付逾期委托办证违约金。关于违约金标准，上述条款约定的违约金标准是购房款的日千分之一，中超公司自愿降低调整，标准为合同约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金即购房款的日万分之一，符合公平原则，可予采纳。 3.关于本案是否超过诉讼时效的问题。中超公司于2019年10月28日向任玲玲邮寄《要求支付逾期办理不动产权证违约金告知函》，在诉讼时效期间内向任玲玲主张了权利，故其于2020年7月16日起诉，未超过诉讼时效期间。 综上所述，本院认为，中超公司与任玲玲签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一款、第二款系双方当事人的真实意思表示，未加重任玲玲的重任，未违反主合同的相关约定，未违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。任玲玲主张该条款无效，不予支持。任玲玲未能在约定期限内向中超公司提供办理产权登记所需资金、资料并付清办理产权登记所需税费，应当向中超公司支付逾期委托办证违约金。中超公司自愿将违约金标准调整为购房款的日万分之一，符合公平原则，可予采纳，故任玲玲其应按已付购房款845638元的日万分之一向中超公司支付自2016年11月28日起至付清办理产权登记所需税费之日即2018年6月29日止的逾期委托办证违约金48878元（845638元×0.0001×578天）元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 任玲玲应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办证违约金48878元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1024元，减半收取计512元，由任玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。、 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。