广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2595号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村，统一社会信用代码：91440101788947653D。负责人：代涛。委托代理人：曹娟，系该公司员工。被告：郭贵喜，男，1962年2月14日出生，汉族，住河南省上蔡县。被告：郭彦岭，男，1970年3月4日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司（以下至判决主文简称碧桂园增城分公司）与被告郭贵喜、郭彦岭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托代理人曹娟，被告郭彦岭均已到庭参加诉讼，被告郭贵喜未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年8月至2020年1月止共18个月的物业服务费23117.94元（通过一系列法定调价流程，自2018年1月1日起，物业服务费单价由2元/月/平方米调整为2.8元/月/平方米。按房屋建筑面积359.80㎡，每月每平方米2.8元，及花园面积553.77㎡，每月每平方米0.5元计收，合每月的物业服务费为1284.33元）；2、判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金23117.94元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，暂计至2020年2月20日的违约金为28878.16元，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即调整为23117.94元）；3、判令被告向原告支付2019年7月至2020年1月水费365.04元；4、判令被告向原告支付2019年7月至2019年12月污水费147.42元；上述物业服务费、水费、污水费及违约金合计共46748.34元；5、判令由被告承担本案的全部诉讼费用（由被告迳付）。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于增××××广园东碧桂园凤凰城的房屋正处于该物业管理服务区域内。2003年3月25日，原、被告双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费。逾期交物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，原告按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定为被告代付了水费、污水处理费、有线电视服务费等费用。现被告自2018年8月起开始拖欠物业服务费及原告代付的水费、污水处理费、有线电视服务等费用，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金及水费、污水处理费、有线电视服务费等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费及水费、污水处理费、有线电视服务费等费用的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，特向贵院起诉，请求贵院判如诉请。被告郭彦岭辩称：被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：1、被答辩人没有经过法定程序违法擅自上调物业服务费，答辩人曾多次向被答辩人提出异议，被答辩人不予理睬，答辩人多次到被答辩人的物业服务中心交纳物业管理费，但被答辩人拒收。被答辩人自称要上调物业服务费是因为公司出现严重亏损，所以要上调物业服务费，但是同一时间段，被答辩人的总公司却在香港申请上市，由于申请上市的企业必须是持续盈利的，故被答辩人自称出现严重亏损的理由是没有事实依据的。被答辩人应当向全体业主公开其财务报表。被答辩人上调物业服务费的表决程序是造假的、是违法的。原因如下：(1)凤凰城小区尚未成立业主委员会。(2)没有业主代表参加全程的表决程序。(3)法律法规明确规定，物业管理公司要求调整物业服务费的，应当公开进行投票、唱票和计票，而被答辩人没有按照前述规定进行。(4)“广州市增城区永宁街凤凰城第二社区居民委员会”的公章是伪造的，是被答辩人采用电脑扫描后再打印出来的。(5)被答辩人上调物业服务费的行为至今仍没有得到物价局、住建局等有关部门的批准。2、答辩人交纳了2018年1月至7月的物业服务费，这并不代表答辩人认同被答辩人上调物业服务费的行为。因为答辩人是业主委员会筹备组的成员，当时永宁街凤凰城第二社区居民委员会的罗超鹏书记（兼主任）和永宁街建设办的刘金城主任跟答辩人等业主委员会筹备组成员开会时，罗超鹏书记和刘金城主任明确要求，业主委员会筹备组的成员应当由没有拖欠物业服务费和没有犯罪记录的业主来参选，并要求答辩人尽快交纳拖欠的物业服务费。为响应政府有关部门的要求，所以答辩人就把2018年1月至7月的物业服务费交清了。3、被答辩人在2018年1月至7月期间，向答辩人多收取了2240.70元，但这2240.70元的收取没有事实依据和法律依据，被答辩人的这种行为完全是步黑行为，违反了国家的法律法规，严重侵害了答辩人的合法权益，被答辩人当向答辩人退回这2240.70元。4、被答辩人多次向答辩人发函催收物业服务费，答辩人均有书面回复或联系被答辩人的负责人沟通解决，但一直不能妥善解决。答辩人多次到被答辩人的物业服务中心，要求先按照原来的收费标准来交纳物业服务费，但被答辞人明确反对并拒收。因被答辩人无心解决问题，答辩人与被答辩人不能协商一致，才导致答辩人拖欠物业服务费。答辩人拖欠物业服务费，完全是被答辩人的责任。因此，被答辩人无权收取滞纳金或违约金等费用。5、被答辩人管理的别墅区有十多个，除了凤雅苑以外，其他的别墅区的物业管理费都擅自上调了，为什么凤雅苑却一直没有上调呢？这是被答辩人在选择性上调物业管理费，还是因为凤雅苑的业主部分是政府官员导致被答辩人不敢上调物业管理费还是当中存在黑幕，请法院明察，是否显失公平？综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。2002年5月22日，增城市清源自来水厂有限公司出具《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，委托碧桂园增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。代扣水费的时间为每月的10号前。增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，合同载明甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务，步梯洋房：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；电梯洋房首层：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；单体/连体住宅：按房屋建筑面积2元/月·平方米计收；花园按花园面积0.5元/月·平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。2003年3月25日，郭贵喜、郭彦岭（甲方，业主）与原告（乙方，物业管理公司）签订《碧桂园前期物业服务协议》，载明“……第三章物业服务费用……第68条乙方应缴纳的物业管理费标准以该商品房的房屋建筑面积及花园面积计算……房屋建筑面积计算每月每平方米2元，花园面积每月每平方米0.5元……第69条乙方应自商品房买卖合同约定的交付时间起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业管理费，……于公历每月5日前交纳。……第70条……逾期交费：每逾期一天需交纳0.5%的滞纳金。2003年11月27日，郭贵喜签署了业主入住登记表。2020年2月17日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，证明2019年7月至2020年1月水费365.04元，污水费147.42元，合计512.46元，上述费用已由碧桂园增城分公司代缴完毕。2019年8月21日，碧桂园增城分公司向郭贵喜、郭彦岭邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求郭贵喜、郭彦岭在2019年9月30日前缴清拖欠的费用。2019年11月28日，碧桂园增城分公司向郭贵喜、郭彦岭邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求郭贵喜、郭彦岭在2019年12月20日前缴清拖欠的费用。对此，被告提交了原告的工作人员白经理签收的《关于催缴物业服务费的复函》和《关于催缴物业服务费的复函》并陈述其此前就案涉房屋的调价问题一直与原告的工作人员交涉，亦多次到原告的办公地点要求按原价格缴纳物业费，后因双方对物业费的多少存在争议而未接受被告的缴款。碧桂园增城分公司提交永宁街凤凰城社区第二居民委员会出具的《证明》载明，经过一系列法定调整流程及结果公示，凤凰苑、凤翔苑、凤林苑84街、凤天苑1至3街、凤湖苑物业服务费标准由2018年1月1日起2.0元/平方/月调整为2.8元/平方/月。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《不动产登记查册表》，载明“房屋座落新塘镇广园东碧××凤凰城××街××号。建筑面积359.80平方米，产权人：郭贵喜、郭彦岭”。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算滞纳金，故滞纳金统一从下个月1日开始计算。被告郭彦岭主张以下事实：1、确认原告主张的水费和污水费；2、确认原告主张的计算物管费的建筑面积和花园面积，但认为私自调高物业管理费，没有遵循调价所需的公示制度，没有进行公开唱票以及没有业主代表参加，并认为原告提交的永宁街凤凰城社区第二居民委员会出具的《证明》是造假的。本院认为：碧桂园增城分公司与郭贵喜、郭彦岭签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。碧桂园增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故郭贵喜、郭彦岭应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张郭贵喜、郭彦岭未交纳物业服务费，郭贵喜、郭彦岭并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，郭彦岭对花园按花园面积0.5元/月·平方米计收物业服务费无异议。郭彦岭对按房屋建筑面积2.8元/月·平方米计收物业服务费有异议，辩称碧桂园增城分公司没有经过法定程序私自调高物业管理费，且表示原告提交的永宁街凤凰城社区第二居民委员会出具的《证明》是造假的，不认可调价后对房屋建筑面积2.8元/月·平方米计收物业服务费，但未能提供反证足以推翻原告的证据，故此对被告郭彦岭的抗辩，本院不予采纳。根据《碧桂园前期物业服务协议》和永宁街凤凰城社区居民委员会出具的《证明》，可知，每月物业服务费为1284.33元（359.80平方米×2.8元/平方米+553.77平方米×0.5元/平方米），上述期间内的物业服务费合计23117.94元（1284.33元/月×18个月）。至于碧桂园增城分公司主张2019年7月至2020年1月水费365.04元及2019年7月至2019年12月污水费147.42元，因上述费用碧桂园增城分公司已代缴，且被告对水费及污水处理费亦无异议，故本院采信碧桂园增城分公司提供的证据，因此，本院对上述金额予以支持。至于违约金的问题，被告此前就案涉房屋的调价问题一直与原告的工作人员交涉，亦多次到原告的办公地点要求按原价格缴纳物业费，后因双方对物业费的多少存在争议而未接受被告的缴款，可见，被告在上述期间积极与原告协商处理物业费事宜并没有拖欠物业服务费的恶意，故本院对原告请求被告支付违约金的诉请，不予支持。被告郭贵喜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭贵喜、郭彦岭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付2018年8月至2020年1月的物业服务费23117.94元；二、被告郭贵喜、郭彦岭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付拖欠2019年7月至2020年1月水费365.04元以及2019年7月至2019年12月污水费147.42元；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元（原告已预缴），由被告郭贵喜、郭彦岭负担245元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司负担239元。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年八月二十八日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》民事判决书第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。