四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5009号 原告：范瑞敏，男，1960年3月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，现住址四川省成都市锦江区，该公司员工。 原告范瑞敏与被告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告范瑞敏的委托诉讼代理人李晓庆及被告新和公司的委托诉讼代理人白满都拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范瑞敏向本院提出诉讼请求：1.判令新和公司立即协助范瑞敏办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至范瑞敏名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。事实与理由：2009年5月26日，范瑞敏的父亲范万才与新和公司签订了认购书，2009年6月24日，范万才与新和公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定范万才购买位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价196218元，付款方式为一次性付款，在2010年7月30日前交房，范万才委托新和公司办理产权转移登记，新和公司应在2010年12月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，逾期则按照《补充协议》处理。双方合同及补充协议中对于逾期办理相关登记的违约金作出约定。合同签订后，范万才向新和公司支付了全部购房款，新和公司于2010年7月29日交付了房屋，范万才在房屋交付当日向新和公司交付了代办证所需税费及资料，但新和公司在交付房屋后一直未办理案涉房屋权属转移登记。2013年5月28日，范万才因病去世，2015年11月20日，范万才的遗产即案涉房屋的合同权益经公证和诉讼已经确定唯一合法继承人为范瑞敏，故范瑞敏有权要求将房屋直接过户至范瑞敏名下并办理不动产权证。虽然《补充协议》约定办证时间为项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书，但该约定属于格式条款且存在免除提供条款一方责任、排除对方主要权利的情形，该条款应属无效。则范瑞敏有权随时要求新和公司履行办证义务，只需要给对方必要准备时间。案涉房屋已经取得所在楼栋初始产权登记，自交付至今已有相当长一段时间，已具备办证条件，但新和公司至今未予办理，已经构成违约。关于逾期办证违约金，范瑞敏暂时保留向新和公司主张的权利。现范瑞敏诉至法院，请求先解决房屋所有权证书办理问题。 新和公司辩称，案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，定向销售给西南石油大学指定的购房对象，该项目不同于普通的商品房开发模式，新和公司对该项目无定价权和销售权，之所以与范万才签订房屋买卖协议，是基于联合开发建设协议约定，出于协助西南石油大学指定的购房人办证需要。西南石油大学曾向新和公司发函，载明若发生教职工和买受人起诉新和公司要求办证的情况，新和公司有权暂停办证，责任由西南石油大学承担。根据补充协议第四条约定，新和公司承诺案涉项目规划内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。现案涉项目的房屋和车位并未全部售完，约定办证条件尚未成就。案涉房屋合同主体及签约备案买受人均为范万才，并非本案原告范瑞敏。综上，新和公司不予为范瑞敏办理案涉房屋不动产权证书。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2009年5月26日，范万才（认购人）与新和公司（发售方）签订《新和·香城学府认购书》，约定范万才认购案涉房屋，建筑面积单价暂定2200元/平方米，最终以发售方与西南石油大学共同确认的审计价格为准，多退少补，先按暂定单价计算总价196219元预交购房款，认购人向西南石油大学交纳的诚意金30000元转为房屋认购定金，认购人所交的定金可冲抵房款。该认购书认购人签字处为“范万才（贾在华）”，委托代理人处签名为“贾在华”。2009年6月24日，范万才（买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定范万才购买新和公司开发的案涉房屋，建筑面积89.19平方米，总价款为196218元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第一条第一款载明：“1、一次性付款买受人于合同签订之日起当日内向出卖人一次性付清房款人民币196218元（含已付定金30000元）”，第四条第一款约定：“出卖人交付商品房的日期为2010年7月24日至2010年7月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期”，第五条约定：“1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修基金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，每逾期一日出卖人可按购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间……3、新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书……4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》……”。范瑞敏所提交开票日期为2011年5月19日的销售不动产统一发票显示，新和公司收到范万才支付的购房款196218元。范瑞敏所提交持卡人签名为“贾在华”的POS凭证显示，于2009年6月12日、2010年7月29日分别刷卡支付156218元、4675.19元。范瑞敏所提交加盖有新和公司财务专用章的收据显示，新和公司于2010年7月29日收到范万才支付的案涉房屋办证所需费用（含维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费）共计4675.19元。双方一致确认，案涉房屋已在约定交付期限届满前向范万才交付。 另查明，2009年6月24日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为范万才，合同备案号XXXXX。2011年6月16日，新和公司取得对案涉房屋所在楼栋的初始登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 再查明，2015年12月1日，四川省成都市新都公证处（以下简称新都公证处）作出（2015）新证民字第7375号《公证书》，查明如下事实：一、被继承人范万才于2013年5月28日在西南石油大学校医院因病死亡。二、被继承人范万才死亡时遗留的财产为：范万才与成都新和房地产开发有限公司签订的购买位于新都区房屋的《商品房买卖合同》项下其所有的权益。权益凭证：商品房买卖合同摘要（合同签约备案号：XXXXX）。三、被继承人范万才的继承人情况：配偶刘光华；子女范瑞敏、范丽英、范瑞杰、范群力；父亲范竹萱、母亲李素清。刘光华、范竹萱、李素清均已先于范万才死亡。刘光华去世后范万才未再婚。四、未发现被继承人范万才生前留有遗嘱。未发现被继承人范万才生前与他人签订有遗赠扶养协议。未发现被继承人范万才生前收养有子女；也未发现被继承人范万才生前有非婚生子女。……五、根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，上述被继承人范万才与新和公司签订的《商品房买卖合同》项下其享有的权益为死者范万才的遗产；六、现范瑞敏表示要求继承被继承人范万才的上述遗产，继承人范丽英、范瑞杰、范群力均已于2015年11月20日在我处书面声明放弃对被继承人范万才上述遗产的继承权。……综上所述，兹证明被继承人范万才的上述遗产由范瑞敏继承。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、房屋信息查询记录、公证书等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，范万才与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同及补充协议签订后，范万才按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于约定交房期限届满前向范万才交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”、在买受人取得房屋所有权证书两年内办理分户国有土地使用权证，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此本院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确，且该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，并根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该条款应属于格式条款。该条款并未重点标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从该条款内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效条款，对范万才不产生约束力。本案中，合同主体范万才于签订合同、办理签约备案登记并完成交付后死亡，其继承人范丽英、范瑞杰、范群力放弃对案涉房屋权益的继承并办理公证，新都公证处出具《公证书》证明范万才与新和公司签订的《商品房买卖合同》项下范万才所享有的权益作为范万才的遗产由范瑞敏继承，则案涉房屋签约备案买受人为范万才的登记状态，可以通过注销重新办理实现变动，不构成新和公司为范瑞敏办理不动产登记证书的客观障碍，办理时范瑞敏应当按主管部门要求及时全面提交所需材料。范瑞敏作为合同权利继承人，有权主张在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学在范万才死亡后单方作出的承诺，并非接受房屋权益对应义务，也未得到范瑞敏的认可，对范瑞敏不产生约束力。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，具备办理分户权属证书的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，对范瑞敏的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助范瑞敏办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由成都新和房地产开发有限公司负担（此款范瑞敏在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年八月二十五日 书记员  曾妙