安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初1545号 原告：合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：刘震生，总经理。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。 被告：余恨，男，1982年11月13日出生，汉族，住河南省商城县。 原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称“资产管理公司”）诉被告余恨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告资产管理公司的委托诉讼代理人吴蓉蓉到庭参加诉讼，被告余恨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除；2、被告立即将瑶海区房屋腾空后返还原告；3、被告立即向原告支付租金76140元，并自2019年7月20日起按每日283.5元（逐年递增5%）标准支付原告占有使用费至房屋实际返还之日止；（详见计算明细）；4、被告立即向原告支付逾期付款违约金至实际付清之日止，暂计算至2019年7月19日为40950元；（详见计算明细）；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月4日，被告通过竞标形式确定为合肥市瑶海区房屋的承租人并于当日与原告签订《房屋租赁合同》，房屋建筑面积约340平方米，租期3年，自2017年8月20日起至2020年8月19日止。租赁房屋首年年租金为97200元，自第二年起，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增，租期内租金总额为306423元。租金按先支付后使用的原则，以三个月为一期按期支付。首期租金在合同签订之日起5个工作日内支付，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前支付。另合同第十条第五款约定合同的解除条件，第十二条约定被告未按约支付租金及返还房屋的，应承担相应的违约责任。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告，履行了合同义务，但被告却未严格履行支付租金义务，以各种理由拖延、拒付后期租金，原告多次电话、发函催要均未果，被告至今仍未足额缴纳合同租金。鉴于被告的行为已构成违约，原告为了防止国有资产的流失，根据相关法律规定及合同约定，特诉至贵院，望判如所请。 被告余恨虽未到庭参加诉讼，但庭后向法庭辩称，我在去年五月份就经营不好，就不做了。现在因为房子还在我手上，到现在的房租该给还是要给的，但是在疫情期间，国有资产应该减免的租金就是应该减免，对于房屋我方进驻的时候对房屋内部进行了装修，但是因为有合同约定，并且实际也带不走，所以装修就不说了。我对于原告提供的计算明细没有意见。 原告资产管理公司围绕诉讼请求，向本院提交了被告身份证复印件、合肥市产权交易中心《成交确认书》复印件、《房屋租赁合同》、《安全生产租赁管理协议》、房屋移交表、催告函、照片、律师函、ＥＭＳ邮寄联及网上截图等证据，上述证据经本院核实后结合到庭当事人的陈述，本院审理认定事实如下：案涉位于合肥市瑶海区房屋为国有资产。2017年，余恨通过招标的方式获得案涉房屋的承租权，资产管理公司（甲方）和余恨（乙方）于2017年8月4日签订《房屋租赁合同》，约定将位于合肥市瑶海区房屋出租给余恨，建筑面积约340㎡，租赁期限自2017年8月20日起至2020年8月19日止，计三年整；甲方向乙方提供免租金装修期15天（2017年8月5日至2017年8月19日）；房屋履约保证金为24300元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方；如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除；合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除。关于房屋租金、交纳方式、交纳时间，双方约定首年租金为97200元，递增情况：从第二年开始，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增，即第二年租金为102060元，第三年租金为107163元，合同期内租金总额为306423元；乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，计24300元，租金每3个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个试用期开始15日前向甲方支付；关于房屋收回，双方约定租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方…合同的第十、（五）约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、擅自将房屋转租、转让或转借给第三人的，不得与他人合作经营；2、不支付或者不按照约定支付租金达20日的；3、欠缴各项费用达2000元的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用该房屋从事违法活动的；6、未能处理好邻里关系导致甲方被投诉、起诉或陷入其他争议、纠纷的，以及其他损坏甲方利益行为的。关于乙方的违约责任，双方约定;1、乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金50000元；2、未经甲方同意，乙方擅自…4、租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按150元／天标准承担违约金；5、租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按150元／天标准承担违约金；6、乙方承租期内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳…等内容。同日，双方又签订了一份《安全租赁（生产）管理协议》和《房屋移交状况表》。 上述合同签订后，资产管理公司依约交付了案涉房屋，余恨支付租金至2018年10月19日后再未支付过租金。 2019年7月19日，安徽皖大律师事务所律师刘磊接受资产管理公司的委托，向余恨送达了律师函，函告余恨：一、你与瑶海商业公司签订的房屋租赁合同合法有效；二、你怠于支付租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；三、本律师基于商业公司的委托，正式函告你如下事项：1、商业公司正式解除与你签订的房屋租赁合同，请你接函后3日内与商业公司联系支付拖欠的租金及违约金等；2、如逾期不予办理，将通过法律途径追究你的责任，届时你除需支付拖欠的租金外还应承担违约金等其他损失。该律师函于2019年7月25日签收，余恨认可收到了该律师函。 本院认为，资产管理公司与余恨于2017年8月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，资产管理公司依约交付了案涉房屋，余恨理应按照合同约定支付房屋租金。但余恨交付租金至2018年10月19日后再未支付过租金，构成违约，资产管理公司向其送达解除《房屋租赁合同》的律师函，余恨亦确认收到，现资产管理公司根据双方签署的《房屋租赁合同》约定主张确认双方签署的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除并要求余恨立即将瑶海区桃园路20号房屋腾空并返还资产管理公司，因其发出的解除《房屋租赁合同》律师函送达时间为2019年7月25日，本院确认双方签署的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除。合同解除后，余恨理应将案涉位于合肥市瑶海区房屋腾空后返还资产管理公司。关于资产管理公司主张的租金，根据《房屋租赁合同》第四条关于租金标准的约定，余恨应支付资产管理公司2018年10月20日至合同解除之日即2019年7月25日期间的租金为77962.5元（102060元／年÷12个月×9个月＋102060元／年÷12个月÷30天×5天）。因该期间为新冠疫情期间，余恨请求按照国家有关政策免除6个月的租金，结合本案的实际情况，根据公平公正原则，并参考《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，本院酌定资产管理公司对余恨免除两个月的租金，综上，余恨应支付2018年10月20日至2019年7月25日期间的租金60952.5元（77962.5元-102060元／年÷12个月×2个月），减去资产管理公司认可的上期结余的405元，余恨还应支付资产管理公司租金60547.5元。因截止庭审时案涉房屋尚未返还，2019年7月25日之后的占有使用费根据合同约定的当年的租金标准即102060元／年计付。资产管理公司主张之后的占有使用费逐年递增5%无合同依据，本院不予支持。关于资产管理公司主张的违约金，余恨逾期支付租金确实给资产管理公司造成资金占用损失，但资产管理公司依据双方签署的《房屋租赁合同》第十二条第四款约定主张按照150元／天计算逾期支付租金违约金过分高于资产管理公司的损失，本院酌定余恨以实际欠付租金为基数自逾期次日按照年利率6%标准支付逾期付款违约金至款清之日止。 被告余恨经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系当事人对其抗辩权利的放弃，如因此产生不利后果，由被告自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司和被告余恨签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除，被告余恨于本判决生效后十日内将位于合肥市瑶海区房屋腾空后返还给原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司； 二、被告余恨于本判决书生效后十日内支付原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司截至合同解除之日（2019年7月25日）止欠付的租金60547.5元，并自2018年10月20日起以实际欠付租金为基数按年利率6%标准分段计付违约金至款清之日止（违约金计算清单附后）； 三、被告余恨于本判决书生效后十日内按102060元/年标准自2019年7月25日起支付原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司房屋占有使用费至实际返还房屋之日止； 四、驳回原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2650元，由原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司负担1160元，被告余恨负担1490元；公告费400元，由被告余恨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方芳 二〇二〇年八月二十六日 法官助理冯秀娟 书记员胡晓君