山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初3422号原告（反诉被告）：陈文霞，女，1969年5月4日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：韩亚迪，山东赞国律师事务所律师。被告（反诉原告）：范永利，男，1963年12月24日出生，汉族，住滕州市。被告（反诉原告）：张成艾（曾用名张华），女，1962年9月18日出生，汉族，住滕州市。第三人：中国工商银行股份有限公司滕州支行，住所地：滕州市荆河中路山东中万国际广场东首，统一社会信用代码：9137048186994995XU。负责人：胡锋，行长。委托诉讼代理人：贾晨震，男，1972年11月1日出生，汉族，该公司职工，住滕州市。委托诉讼代理人：于绍强，山东滕国律师事务所律师。原告（反诉被告）陈文霞与被告（反诉原告）范永利、张成艾、第三人中国工商银行股份有限公司滕州支行（以下简称工商银行滕州支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文霞及其委托诉讼代理人韩亚迪，被告（反诉原告）范永利、张成艾，第三人委托诉讼代理人贾晨震、于绍强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文霞向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋出售协议》，协助办理滕州市（南区）29号楼第四层417室房产过户登记至原告名下；2.原告代为向第三人清偿尚欠的涉案房屋抵押借款本息后，判令二被告和第三人共同配合办理涉案抵押房屋抵押登记解除手续。事实和理由：2019年1月29日，原、被告之间签订了《房屋出售协议》，约定被告将滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋以21万的价格出售给原告，并约定了房款的三次支付时间和数额，在原告第三次支付房款5.5万元时，被告拒绝接收房款并拒绝协助原告办理房屋过户手续。现涉案房屋尚在第三人处办理了抵押借款登记。原、被告之间签订的系房屋出售协议系双方真实意思表示，合法有效。被告有义务按照合同约定内容继续履行合同，即协助原告办理涉案房屋的房产过户登记手续，原告自愿代被告偿还其尚欠第三人的抵押贷款，不会损害第三人作为抵押权人的任何权益。被告范永利、张成艾辩称，原告说的不属实。过户肯定是过户的，只要原告给被告钱，被告去银行解除抵押给原告过户。原告违约，原告实际欠被告55200元。被告贷款购买涉案房屋，涉案房屋抵押给工商银行滕州支行，被告现在按月还贷款。第三人工商银行滕州支行述称，范永利贷款购房，已将涉案房屋抵押给工商银行滕州支行，办理了抵押登记，工商银行滕州支行对涉案房产享有抵押权，现贷款尚未还清。原、被告之间的买卖，第三人并不知情，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押人未经抵押权人的同意不得转移财产，因此在贷款清偿完毕且消灭抵押权之前，房屋不得转让。可以提前还清贷款，只要还清贷款同意配合解除抵押。反诉原告范永利、张成艾向本院提出反诉请求：从合同签订之日2019年1月29日起以55200元为基数按月息2分计算违约金。事实与理由：原告属于违约，要支付违约金。反诉被告陈文霞辩称，范永利、张成艾反诉要求陈文霞支付违约金，没有任何法律和事实依据，亦未提供证据证明原告存在违约的事实以及违约金计算的方式，对反诉诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月29日，甲方范永利、张成艾与乙方陈文霞签订《房屋出售协议》，约定：甲方将滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋（71.86平方米）以21万的价格出售给乙方，付款方式：已付92800元，下欠117200元分三次付清，2019年4月15日之前付17200元，2019年8月15日之前付50000元，剩余50000元于2020年4月15日前付清。2019年7月1日前将417房屋交给乙方前，甲方所欠物业、水、电费由甲方付清。2020年4月15日前乙方将所欠款全部付清，甲方将房产证交给乙方。过户费由乙方承担。庭审中，原、被告对合同约定的“甲方将房产证交给乙方”的意思为“将房产证交给乙方的意思就是过户”均无异议。坐落于滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋不动产登记的权利人为范永利，不动产权证号：××，面积71.86平方米，已抵押，无查封。庭审中，二被告主张：按合同约定，2019年8月份，原告应该给50000元，少给了5000元；另外4月15日前，应该给17200元，少给了200元。原告已付房款154800元，其中原告替被告偿还借款及利息92800元折抵房款，其他的是现金和手机支付宝转账（原告提供手机截图显示：扫收钱码付款-给*永利）。原告尚欠被告55200元。2011年4月20日，借款人范永利、共同借款人张成艾与工商银行滕州支行签订个人购房借款／担保合同，借款105000元，用于购置滕州市（南区）29号-417号营业房贷款，担保方式：抵押，贷款期限10年。截至2020年6月18日，范永利、张成艾未还贷款数额为14957.62元。另查明，原告提供2020年4月1日陈文霞之女与范永利电话通话，内容为：……陈文霞之女:那个三姥爷，俺妈不是其他钱都给完你，就还差五万五没给你吗?范永利:嗯，昂，干吗?有什么事?陈文霞之女:这个月十五号就到期了，什么时候给你呀？范永利：哦，你到期吧!没事。女:到期得给你啊。范永利:我不急。陈文霞提供2020年4月14日陈文霞及其女儿到范永利住所的录音，内容为：陈文霞:三叔。范永利:昂，干吗，你上这来干吗?陈文霞:给你打电话你不接。陈文霞之女:给你送钱来不是，三姥爷。范永利:送什么钱?给我钱你扔这就是了，现在给我该用不到钱了。陈文霞之女:前段时间给你打电话。范永利:前段时问你给我打什么电话！陈文霞:你听我说，你用不到钱，到期了，俺得给你这个钱。……陈文霞:俺还差你五万五。范永利:你想把钱搁这里你就走，我也不给你那个，你愿意怎么弄怎么弄。……陈文霞:你要不想卖就说不想卖的话，你要是想卖的话，我给完你钱咱接着过户。范永利:我才不得闲给你过户!我没有时间给你过户。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定的“不得转让抵押财产”为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。范永利、张成艾与陈文霞自愿签订房屋出售协议，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效。原告主张代二被告向第三人清偿贷款，二被告和第三人共同配合办理涉案抵押房屋抵押登记解除手续，二被告办理过户登记至原告名下。被告范永利、张成艾亦称同意过户，只要原告给钱，范永利、张成艾愿解除抵押给原告过户。第三人工商银行滕州支行称可以提前还清贷款，只要还清贷款同意配合解除抵押。原告要求代为向第三人清偿尚欠的涉案房屋抵押借款本息后，二被告和第三人共同配合办理涉案抵押房屋抵押登记解除手续；协助办理滕州市（南区）29号楼第四层417室房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告尚欠房款55200元，其中200元应于2019年4月15日之前付清，5000元应于2019年8月15日之前付清，50000元应于2020年4月15日之前付清。原告于2020年4月14日到范永利住所要求付清房款并于付清房款后过户，范永利予以拒绝。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因2020年4月14日范永利仍未办理涉案房屋的抵押权注销登记，合同约定：“2020年4月15日前乙方将所欠款全部付清，甲方将房产证交给乙方”，范永利亦拒绝办理过户，原告行使同时履行抗辩权未付2020年4月15日之前应付清的50000元，原告不应承担合同约定的2020年4月15日之前应付清50000元房款的责任。但合同约定的前两批房款，原告逾期支付的部分，应由原告承担违约责任。二被告反诉要求计算违约金，因合同未约定违约金，二被告实为要求原告承担违约责任，可按逾期付款的金额为基数按逾期天数计算损失，即：以200元为基数，自2019年4月16日起至实际给付之日止；以5000元为基数，自2019年8月16日起至实际给付之日止；分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，原告陈文霞的诉讼请求，合理部分予以支持。反诉原告范永利、张成艾的反诉诉讼请求，合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈文霞于本判决生效之日起10日内一次性向第三人中国工商银行股份有限公司滕州支行清偿涉案滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋贷款剩余全部本息；二、第三人中国工商银行股份有限公司滕州支行与被告范永利、张成艾于上述第一项贷款清偿完毕之日起10日内共同办理滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋的抵押权注销登记手续；三、原告陈文霞于上述第一项贷款清偿完毕之日起10日内支付被告范永利、张成艾剩余房款（55200元减去上述第一项清偿的房屋贷款剩余全部本息之后的余额）；四、被告范永利、张成艾于滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋抵押权登记注销之日起10日内协助原告陈文霞将滕州市（南区）29号楼第4层417号房屋不动产所有权转移登记至原告陈文霞名下（过户费用由原告陈文霞承担）；五、反诉被告陈文霞赔偿反诉原告范永利、张成艾损失（以200元为基数，自2019年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以5000元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回反诉原告范永利、张成艾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2230元，由被告范永利、张成艾负担。反诉案件受理费135元，由反诉被告陈文霞负担25元，由反诉原告范永利、张成艾负担110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  蒋继伟二〇二〇年八月十四日书记员  廖明慧