上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46817号原告（反诉被告）：上海闵行浦江镇资产经营有限公司。法定代表人：张钱强，总经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：华楠居（上海）工艺品有限公司。法定代表人：吴丹军，执行董事。委托诉讼代理人：万玲娣，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊彦，上海市捷华律师事务所律师。原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司（以下简称浦江镇资产公司）与被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司（以下简称华楠居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序。审理中，华楠居公司提起反诉，本院受理后就本、反诉合并审理。本院于2020年6月29日公开开庭进行了审理。浦江镇资产公司的委托诉讼代理人况萍萍，华楠居的委托诉讼代理人万玲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）浦江镇资产公司向本院提起诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于本案本诉副本送达华楠居公司时解除；2.判令华楠居公司将房屋返还浦江镇资产公司；3.判令华楠居公司支付拖欠的租金6,994,531.33元（人民币，下同，暂算至2019年12月9日）；4.判令华楠居公司支付拖欠租金的滞纳金1,733,120.08元（按年利率24%计算，从2018年7月1日起暂计至2020年1月20日，实际计算至租金付清之日）；5.判令华楠居公司支付房屋占有使用费1,826,737.23元（按租赁合同的3倍租金标准计，从2019年12月10日起暂计至2020年1月20日，实际请求判令至华楠居公司返还房屋之日）；6.判令华楠居公司支付违约金2,645,869.40元（按6个月租金标准计算）；7.判令华楠居公司支付浦江镇资产公司因本次诉讼产生的律师费380,000元；8.判令华楠居公司已支付的1,500,000保证金不予退还。事实与理由：2016年12月28日，浦江镇资产公司与华楠居公司签订《房屋租赁合同》，约定由浦江镇资产公司将坐落于闵行区，建筑面积为17,056.37平方米的厂房出租给华楠居公司，租赁期限10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。2017年1月1日至2021年12月31日，租赁费为0.85元/平方米/天；2022年1月1日至2026年12月31日，租赁费为1.02元/平方米/天。租金支付采用“先付后用，每半年支付”的方式。合同还约定，如华楠居公司逾期支付租金的，除每逾期一日，须按照拖欠租金金额的千分之三向浦江镇资产公司支付违约金外，还应当向浦江镇资产公司支付其他损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用、差旅费用、通讯费用等；如华楠居公司不支付租金超过30日，则浦江镇资产公司可单方面解除房屋租赁合同，收回租赁物，并另行向被告主张6个月的租金作为违约金，没收全部租赁保证金。2018年11月23日，浦江镇资产公司与华楠居公司签订《补充协议书》，华楠居公司承诺在协议书签订之日起15个工作日内付清未付的2018年1月1日至2018年12月31日的租金5,291,739元，逾期未付的，华楠居公司按照《房屋租赁合同》约定承担相应的责任，逾期15日的，浦江镇资产公司有权解除《房屋租赁合同》和《补充协议书》，要求华楠居公司赔偿相当于6个月租金的违约金，没收华楠居公司全部租赁保证金，并收回租赁物。合同订立后，浦江镇资产公司如期交付了房屋，然华楠居公司却怠于履行租金支付义务，华楠居公司拖欠租金且拒不支付的行为已经严重损害浦江镇资产公司的合法权益。浦江镇资产公司为维护自身权益，提起诉讼。被告（反诉原告）华楠居辩称，不认可浦江镇资产公司的诉讼请求。合同约定涉案房屋可用于木材加工，该目的亦是华楠居公司签订合同的目的。但在协议书签订后，涉案房屋未能实现华楠居公司的木材加工的目的。在2018年12月23日的补充协议中，浦江镇资产公司明确涉案房屋无法办理木材业加工，因此将房屋的用途进行了变更，将华楠居公司的木材业加工变成了房屋出租给次承租人。从房屋用途的变更过程可见，浦江镇资产公司已经明确阻碍了被告的商业目的。履约过程中，浦江镇资产公司无法提供房屋所需要的产权证书，虽浦江镇资产公司向法庭提供了建设工程规划许可证及施工许可证，但仅表明房屋获得了改建的许可，因未获得产权证，无法证明已经竣工及验收，房屋面积未经过产权明确，故无产证导致华楠居公司无法转租房屋，亦无法向浦江镇资产公司支付租金。综上所述，双方之间的租赁合同因为浦江镇资产公司的原因导致华楠居公司的合同目的无法实现，系浦江镇资产公司根本性违约。合同解除日应当为浦江镇资产公司签收反诉状之日，同意清空并返还房屋。关于律师费，浦江镇资产公司提交的仅有一张发票，没有提交律师合同，也没有提供转账的证据，故无法证明律师费系本案产生的。关于房屋占用费，在双方合同履行过程中，浦江镇资产公司从未提出解除合同，不存在房屋占用。关于违约金，华楠居公司无任何违约行为，浦江镇资产公司提出的所有违约金华楠居公司不予认可，且浦江镇资产公司提出的违约金金额过高，法院应当调整。被告（反诉原告）华楠居公司提起反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于本案反诉副本送达浦江镇资产公司时解除；2.判令浦江镇资产公司赔偿华楠居公司已支付的全部租金损失7,260,543.10元；3.判令浦江镇资产公司支付违约金2,645,869.40元（按照6个月的租金标准）；4.判令浦江镇资产公司返还华楠居公司保证金1,500,000元；5.判令浦江镇资产公司承担本诉与反诉的全部诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，原告（反诉被告）浦江镇资产公司（甲方、出租方）与被告（反诉原告）华楠居公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房，建筑面积为17,056.37平方米。租赁用途：厂房、仓储、木材业加工，作品展示和办公用房及文化艺术品创业园用途。租赁期限：租期10年，自2017年1月1日至2026年12月31日止。租金：双方同意，自2017年1月1日至2021年12月31日止，该房屋租金为0.85元/平方米/天。自2022年1月1日起至2026年12月31日止，租金递增20%。租金每半年支付一次，先付后用，在上一年度的12月20日前付清。免租期为3个月，自2017年1月1日至2017年3月31日。租赁保证金：乙方应向甲方支付租赁保证金5,000,000元，其中1,500,000元于本协议签订之日支付，其余3,500,000元于2017年12月31日前支付。如乙方违反本合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项，或根据本合同约定全部或部分扣除租赁保证金而无须归还给乙方，以补偿甲方因乙方违约行为而蒙受的经济损失。因发生上述情形而致使租赁保证金不足时，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足并支付给甲方。若乙方未能遵守前述规定并在甲方再次给予乙方书面通知后三天内，乙方仍未能把保证金已扣除的部分补足并支付给甲方，甲方有权立即单方面终止本合同，提前收回该房屋，并且没收剩余的保证金。若保证金不足以补偿甲方因此而蒙受的损失，甲方有权要求乙方赔偿其相关损失。租赁期限届满或本合同解除后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应于乙方同时满足以下条件后的三天内，扣除用以充抵合同约定应由乙方承担的费用外，将保证金剩余部分无息归还乙方。（1）乙方按照本合同约定如期返还该房屋；（2）乙方已付清租金、水电等其它本合同规定的应付费用；（3）乙方向甲方出示相关政府部门的批准文件显示乙方和该房屋实际使用人已经注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的工商登记使得该房屋不再作为乙方和该房屋实际使用人的注册地址或营业地址；（4）乙方配合将为水、电、天然气、电话、宽带等公共事业服务的户主变更为甲方。合同解除及违约责任：发生下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，合同自解除合同的通知送达对方之日起解除。……（8）乙方逾期不支付租金、租赁保证金、水电等公共事业费用超过30天（含30天）的，或者未按期补足租赁保证金超过30天（含30天）的；……上述事项系根本性违约事项，违约方应向守约方另行支付六个月的租金作为违约金。乙方逾期支付本合同约定的租金、租赁保证金和/或其他各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之三向甲方支付违约金。任何一方违约，违约方除应按照本合同约定支付违约金外，还应当向守约方支付守约方其他损失，该费用包括但不限于律师费用、诉讼费用、差旅费用、通信费用等。2018年11月23日，原告（反诉被告）浦江镇资产公司（甲方、出租方）与被告（反诉原告）华楠居公司（乙方、承租方）签订补充协议书，约定：鉴于甲、乙双方于2016年12月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方向乙方出租建筑面积为17,056.37平方米的厂房，租赁期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，乙方租赁该房屋的用途为厂房、仓储、木材业加工、作品展示、办公用房和文化艺术品创业园。合同签订后，甲方按照合同约定向乙方交付了房屋。同时，因房屋所在地环境保护的需要，该房屋无法用于木材业加工用途使用。现甲、乙双方经充分友好协商，就房屋租赁事宜达成补充协议如下：一、双方同意，《房屋租赁合同》第2.1条由“乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途：厂房、仓储、木材业加工、作品展示和办公用房及文化艺术品创业园，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定”变更为“乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途：仓储物流及办公用房、作品展示、科技行业和文化艺术品创业园，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定”。……四、乙方知晓，该房屋无法办理环保审批手续（包括但不限于环评审批、排污许可证办理等与环保有关的审批手续），乙方转租向第三方转租该房屋或者引进项目进驻该房屋时，不得要求甲方配合乙方办理环保审批手续，由此产生的不利法律后果由乙方自行承担，甲方确需办理的，可自行向行政部门申请办理。……六、乙方承诺在本协议签订之日起十五个工作日付清未付的2018年1月1日至2018年12月31日租金计5,291,739元。租赁保证金2,500,000元2020年12月30日前付清。逾期未付的，乙方应当按照《房屋租赁合同》约定承担相应的违约责任，逾期超过15日的，甲方有权解除《房屋租赁合同》和本合同，要求乙方赔付相当于六个月租金的违约金，没收乙方全部租赁保证金，并收回出租的房屋。七、乙方按照《房屋租赁合同》第十条约定将该房屋转租给第三方的，应保证次承租人在闵行区浦江镇办理工商、税务登记手续，落户于浦江镇。……2014年6月4日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付了意向保证金1,500,000元，该款后转为租赁保证金。2016年12月30日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金1,304,812.30元，2018年5月10日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金2,645,869.40元及租金差额18,122.40元，2019年6月24日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金2,291,739元。2019年8月23日，华楠居公司向浦江镇资产公司支付租金1,000,000元。上述金额合计7,260,543.10元。2019年4月12日，浦江镇资产公司委托律师向华楠居公司发送账款催收律师函，向华楠居公司催讨欠付的租金、违约金等。该函件于2019年4月15日由他人代收。为本案诉讼，原告聘请律师，约定律师费380,000元。另查明，本案所涉房屋有建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，但未办理房屋产权证。本案所涉房屋地址未办理过工商登记手续。以上事实，由浦江镇资产公司提供的《房屋租赁合同》、补充协议书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、账款催收律师函、EMS邮寄凭证及邮件查询记录、律师费发票、三方协议书、委托律师合同，华楠居公司提供的协议书、《房屋租赁合同》、补充协议书、收据及业务回单等证据及当事人的陈述、本院工作记录予以证实。华楠居公司提供的其与案外人之间的房屋租赁合同，浦江镇资产公司对真实性不予认可，且该合同相对方非本案当事人，故对本院不予采信。企业公示信息无本案无关联性，本院不予采信。华楠居公司提供的对话记录，浦江镇资产公司对真实性不予认可，且该内容与本院核实的情况亦不一致，故对该证据本院不予采信。本院认为，浦江镇资产公司与华楠居公司签订的《房屋租赁合同》、补充协议书系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。华楠居公司承租房屋后，应当按约支付租金，然其未按照合同约定按时支付租金，违反了双方约定，应当承担相应的责任。华楠居公司抗辩，因无法通过环评，涉案房屋内无法进行木材加工，故双方协商变更房屋用途，用于转租，又因房屋没有产证，导致无法办理工商营业执照，故无法转租，其合同目的无法实现。对此，本院注意到，《房屋租赁合同》约定，房屋用途为厂房、仓储、木材业加工、作品展示、办公用房和文化艺术品创业园，木材加工仅为用途之一，并非唯一用途。后双方通过协商变更房屋用途并签署补充协议，然华楠居公司仍未按照约定补足租金。华楠居公司称其无法转租，但其却提供了对外转租的相关材料。华楠居公司称涉案房屋地址无法办理营业执照，但却未能提供曾经有过办证申请遭拒或要求浦江镇资产公司予以配合而遭拒的相关的证据。因此，华楠居公司以上述理由抗辩合同目的无法实现无事实及法律依据，本院不予采信。因华楠居公司拖欠租金，浦江镇资产公司根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，本院予以支持，被告于2019年12月18日签收本案副本材料，故双方合同于2019年12月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告据此要求被告以现状交还房屋本院予以支持。根据补充协议约定，2018年11月23日签署协议后十五个工作日内付清截止至2018年12月31日的租金，然签署协议后，华楠居公司仅支付了部分租金。浦江镇资产公司向华楠居公司主张拖欠租金合法有据，本院予以支持。华楠居公司抗辩，双方签有协议书，当时约定的每平方米租金是0.75元。但本院注意到，双方签署协议书后又签署了《房屋租赁合同》及补充协议书，已经将租金变更至每平方米0.85元，故在约定产生冲突的情况下，以后面的约定为准。根据《房屋租赁合同》约定，租金按照每平方米每天0.85元计算，租赁面积17,056.37平方米，2017年4月1日至2019年12月17日共计991日，扣除华楠居公司的已付款，华楠居公司尚需支付浦江镇资产公司截止至2019年12月17日的租金7,106,890.17元。华楠居公司拖欠浦江镇资产公司租金违反了合同约定，亦造成浦江镇资产公司损失，浦江镇资产公司按照合同约定向原告主张逾期付款违约金符合法律规定，本院予以支持，但浦江镇资产公司主张的标准过高，本院酌情调整至每日万分之五的标准、截止至判决生效之日止。华楠居公司占有房屋尚未搬离并交还，浦江镇资产公司向其主张房屋占有使用费于法有据，本院予以支持，但浦江镇资产公司按照逾期交房的约定主张相当于三倍的租金标准的占有使用费不符合法律规定，本院调整至参照租金标准的占有使用费。因华楠居公司拖欠租金致双方合同解除，浦江镇资产公司根据合同约定没收租赁保证金并要求华楠居公司支付违约金符合法律规定，本院予以支持，但综合考虑本案案情，本院就浦江镇资产公司主张的违约金调整至3个月的租金金额。双方约定因履行合同发生纠纷而产生律师费用由违约方承担，浦江镇资产公司据此约定向华楠居公司主张律师费符合法律规定，且浦江镇资产公司的律师费金额亦符合法律规定，故本院对该项诉请予以支持。至于华楠居公司提起的反诉，均无事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定,判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司与被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司位于上海市闵行区的房屋；三、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司支付截止至2019年12月17日的租金7,106,890.17元；四、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司支付逾期付款违约金1,317,893.40元，及以租金7,106,890.17元为本金自2020年1月21日起至本判决生效之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；五、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司支付自2019年12月18日起至上述房屋实际返还之日止，参照每年5,291,738.79元的标准计算的房屋占有使用费；六、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司已支付的租赁保证金1,500,000元由原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司没收，不予返还；七、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司违约金1,322,934.70元；八、被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海闵行浦江镇资产经营有限公司律师费380,000元；九、驳回被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112,281.55元，由被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司负担；反诉案件受理费45,119.24元，由被告（反诉原告）华楠居（上海）工艺品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  沈慧芬人民陪审员  许 勇二〇二〇年八月五日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。