贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初30号原告（反诉被告）：贵州食奕轩商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层4、5号。法定代表人：李伦琼，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王军，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郴，贵州商同律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳云岩产业投资开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路9号京玖大厦9层B座。法定代表人：霍博，董事长。委托诉讼代理人：魏永春，贵州辰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翠赟，贵州辰泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路134号宏资大厦2楼。法定代表人：黄德泽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柴永康。委托诉讼代理人：卓裕文，贵州丰语畅律师事务所律师。第三人：贵阳友谊（集团）股份有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路117号。法定代表人：陈锴，董事长。委托诉讼代理人：杨林兰，贵州驰宇律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州食奕轩商贸有限公司（以下简称食奕轩公司）与被告（反诉原告）贵阳云岩产业投资开发有限责任公司（以下简称云岩产投公司）、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司（以下简称惠民公司）、第三人贵阳友谊（集团）股份有限公司（以下简称友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。同年2月11日，被告云岩产投公司申请本案延期开庭审理。同年3月5日，被告云岩产投公司申请追加友谊公司为本案第三人，本院依法予以准许。同年3月11日，被告云岩产投公司向本院申请调查令，本院依法准许。次日，被告云岩产投公司向本院申请调查令，本院依法准许。同年3月18日，被告惠民公司向本院申请调查令、追加贵阳云惠万家生鲜超市有限公司为本案第三人，对被告惠民公司调查令的申请本院依法准许，因贵阳云惠万家生鲜超市有限公司与本案审理无直接关联，本院依法驳回被告惠民公司该申请。因案情复杂，本院于同年3月19日裁定转为普通程序，组成合议庭进行审理。审理过程中，被告云岩产投公司、惠民公司于同年4月20日向本院提起反诉，本院受理后，于2020年5月18日公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）食奕轩公司的法定代表人李伦琼及其委托诉讼代理人王军、陈郴，被告（反诉原告）云岩产投公司的委托诉讼代理人魏永春、张翠赟，被告（反诉原告）惠民公司的委托诉讼代理人卓裕文、柴永康，第三人友谊公司的委托诉讼代理人杨林兰到庭参加诉讼。庭审后，云岩产投公司、友谊公司向本院补充提交证据，食奕轩公司于5月23日向本院申请调查令，本院依法准许，并于同年5月26日组织双方对补充提交的证据以及食奕轩公司调取的证据进行质证。2020年7月31日，食奕轩公司向本院申请调查令，本院依法准许，并于同年8月5日组织双方对食奕轩公司调取的证据进行质证。本案现已审理终结。原告食奕轩公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决于2019年12月17日解除原、被告在2017年11月3日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及2017年11月15日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》；2.两被告腾空位于贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层的房屋，将被告在房屋内新增的构筑物（含地面混凝土加厚部分、隔出的房间等）予以拆除后交还给原告，并由两被告向原告支付因未搬离、交还该房屋所产生的房屋占用费（房屋占用费按照223155元/月的标准，从2020年1月1日计算至实际将被告在房屋内新增的构筑物予以拆除后交还房屋之日止）；3.两被告向原告赔偿损失并支付违约金人民币16067160元；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实及理由：2017年11月3日，原告与二被告签订编号为CT-2017-11-CS-003的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》；2017年11月15日，原、被告签订《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》。约定：两被告承租原告位于贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层的建筑面积为1653㎡的房屋，租期为8年（2017年12月1日至2025年12月31日，含一个月免租期），租金135元/月/㎡，八年租金不递增，固定每年租金2677860，除第一年度租金外，往后年度租金需于上一年度租期届满前一个月交纳，延迟支付租金达15日的，原告有权解除合同，并由两被告承担违约金及损失，违约责任的金额为合同解除之日至租赁期限到期之日止的租金总和。现根据合同约定被告需于2019年12月1日前交纳2020年度租金2677860元，经原告书面催告后，两被告不予交纳，至2019年12月15日，被告仍未履行交租义务，符合合同解除条件，被告应立即腾空并返还房屋，并承担违约责任和损失。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。被告云岩产投公司辩称：1.案涉房屋租赁合同属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，食奕轩公司及友谊公司未提交建设工程规划许可证，友谊公司提供的竣工图纸不符合证据三性要求，不能推断租赁物取得了建设工程规划许可证。庭审结束后，友谊公司提供的《建设用地规划许可证》是复印件，没有规划局盖章，且和本案诉争的《建设工程规划许可证》是两个完全不同的证书，取得《建设用地规划许可证》并不能直接取得《建设工程规划许可证》。2.导致案涉租赁合同无效的过错方在食奕轩公司，其应当承担损害赔偿责任，返还原物，并赔偿承租人因此受到的损失。3.案涉租赁房屋实际面积仅为1332.69㎡，食奕轩公司应将云岩产投公司及惠民公司多支付的租金予以返还。4.云岩产投公司及惠民公司无违约行为，食奕轩主张的违约金过高，不应得到支持。5.案涉租赁房屋已于2020年1月10日交付给食奕轩公司。被告惠民公司辩称：1.原告与二被告之间于2017年11月3日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》无效。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉房屋涉嫌改变一层中空位置结构用途，属于未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。其次，通过贵阳市不动产登记中心查询的情况，案涉房屋并无产权登记，应属于违法建筑。故案涉房屋租赁合同无效。2.因房屋租赁合同无效，原告要求二被告赔偿损失并支付违约金无事实及法律依据。虽然二被告未向原告支付2020年度租金，但是因为房屋结构存在问题，不适宜经营用途导致，原告应当承担相应责任。原告所称投入资金800万元装修，未提交证据证实。3.即使案涉《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》有效，但合同约定的违约金过高，应当依法予以调整。4.食奕轩公司应当依法返还多收取的租金1037804.4元。按照食奕轩公司提供的产权证面积，食奕轩公司多计算了320.31㎡，两年时间原告多收取了1037804.4元租金，应当予以返还。5.案涉租赁方已经交付原告。云岩产投公司通知原告接收房屋，因原告不予配合，所以云岩产投公司通过公证的方式向原告交付房屋符合法律规定。第三人友谊公司述称：1.我方将时代广场负一层出租给原告，原告将案涉房屋转租给二被告，该转租合同是原告与二被告之间的真实意思表示，二被告应按合同履行义务。2.时代广场负一楼没有办理产权证。3.根据我方及惠民公司从规划部门调取的时代广场地下一层、二层竣工图，时代广场负一楼是按照规划建设和使用。4.租赁合同的效力不是由产权证决定，时代广场项目是合法建筑，且按照规划用途使用。反诉原告云岩产投公司、惠民公司向本院提起反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》无效；2.反诉被告向反诉原告返还其已收取的房屋租赁共计5355720元，包含因房屋面积差额反诉原告多缴纳的1037804.4元（自2018年1月1日至2019年12月31日）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月3日签订《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》，约定由反诉被告将其从友谊公司承租的位于贵阳市云岩区㎡的房屋转租给反诉原告使用，租期8年，租金每年2677860元。截止2019年12月31日，反诉原告已支付租金5355720元。反诉原告于2020年1月21日持反诉被告提供的案涉租赁物的不动产权证号到贵阳市不动产登记中心调查租赁房屋情况，查询结果为：友谊公司房屋所有权证记载的其持有的系时代广场1层房屋，产权面积共计1332.69㎡，未查询到时代广场负一层房屋登记信息，且从查询面积来看，与合同中的租赁面积相差320.31㎡。经反诉原告向贵阳市自然资源和规划局查询，也未查到案涉租赁房屋取得了建设工程规划许可证。故反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同无效，且因反诉被告故意隐瞒了订立合同有关的重要事实并提供了虚假情况，给反诉原告造成了重大的经济损失。反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令如前所述。反诉被告食奕轩公司辩称：1.根据友谊公司提交的案涉房屋的规划许可证，以及食奕轩公司、云岩产投公司和惠民公司提供的相关手续和证明材料，案涉《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》合法有效。2.案涉租赁合同有效，反诉原告请求退还租金没有事实及法律依据。支付租金系承租人的义务，即使租赁合同无效，反诉原告也应按照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费。案涉房屋不存在缺少320.31㎡的情况，双方约定按实际面积签订租赁合同并计算租金，云岩产投公司及惠民公司在签订合同前已对经营场所进行了充分考察，其应举证证明案涉房屋面积与合同约定不符，故其主张返还面积差额而多缴纳的租金1037804.4元缺乏事实及法律依据。第三人友谊公司述称：反诉原告要求确认《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》无效无事实和法律依据，不应得到支持。案涉房屋虽未办理产权，但是是按规划建设的房屋；本案系因反诉原告经营不善，且在本诉中称因没有规划许可及房屋产权导致合同无效，无事实及法律依据，因为反诉原告实际占有使用该房屋，应该支付相应费用。负一楼与一楼的面积不一致，要求反诉被告退还租金无事实及理由依据，反诉原告的反诉请求不应得到支持。经审理查明：2015年4月8日，友谊公司（甲方、出租方）与食奕轩公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方合法所有的位于贵阳市，使用面积为1470㎡（附件1红线图），用于经营贵州特色美食、餐饮；租赁期限为十年，自2015年8月25日至2025年8月24日。同日，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供时代广场南负一层场地35㎡或1间作为乙方办公用地，租赁期限自2015年8月25日至2025年8月24日。2017年1月1日，友谊公司（甲方、出租方）与食奕轩公司（乙方、承租方）签订三份《租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方合法所有的位于贵阳市，总计使用面积为1614㎡，用于经营贵州特色美食、餐饮；租期自2017年1月8日至2025年8月24日。2017年11月14日，友谊公司（甲方）与食奕轩公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲乙双方于2015年4月8日签署租赁合同（合同期为2015年8月25日至2025年8月24日），甲方同意乙方转型为生鲜超市。2017年11月3日，食奕轩公司（甲方）与惠民公司（乙方一）、云岩产投公司（乙方二）签订《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》（合同编号：CT-2017-11-CS-003）主要约定：1.甲方与友谊公司签订的《租赁合同》的租期到2025年8月24日。2.甲方租赁友谊公司的房屋为毛坯房，甲方投入800余万元用于设施设备的建设及改造,本次合同签订前，乙方已经对该经营场所进行了充分的现场考察，知悉甲方拟租赁房屋的现状及投入状况。3.租赁房屋位于贵州省贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层，计租面积1653平方米。项目内甲方依法拥有承租使用权的区域内，由本合同附件1所附平面图中红线标注的范围为准。甲方保证并声明其为租赁房屋合法的租赁权人并有权转租给乙方，租赁房屋及其土地使用权无瑕疵且不涉及诉讼、仲裁，且房地产性质属商业用途，可用于超市、饮食等商业经营。4.在乙方交纳第一年租金及租赁保证金共计2877860元后的一个月内，甲方清退该租赁房屋商场现有商户，达到附件4条件后，将房屋移交给乙方。5.甲方向乙方移交租赁房屋时，甲方第一次消防验收合格并取得第一次消防审查合格备案表。二次装修后的消防报批，由乙方自行负责，二次消防报批验收所需要的相关资料由甲方配合提供。6.租赁房屋的租赁期限为2017年12月1日起至2025年12月31日止（含一个月免租期）。7.租赁合同需八年一签，房屋租金一年一付。租赁保证金20万元，由乙方二支付。8.本租赁房屋计租的租赁面积为1653平方米，租赁费用为135元/月/㎡，八年租赁费用不递增，即每年租赁费固定为2677860元，每月租金为223155元，2018年1月1日开始计租，至次年1月1日为一个年度租赁费用。次年的租金在第二租赁年度开始前15天支付（即第二年的租赁费用交纳之日为2018年12月15日之前，此后的年度租赁费用为下一年的该日之前，以此类推）。9.乙方应按照合同约定的时间足额支付租金及费用，如果迟延支付时间超过10日，甲方可以解除合同，解除合同的通知到达乙方时本合同即解除，双方权利义务终止，乙方需10日内迁离并交回房产，甲方不退回乙方租赁保证金并有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失。10.任何一方单方违约，并造成合同终止，由违约方承担守约方的所有损失，包括但不限于装修投入、设备设施投入、诉讼费、人工费等。乙方违约导致解除合同时，鉴于甲方的总投入为800万元，故乙方承担的违约责任的金额为本合同解除之日至租赁期限到期之日止的租金总和，以弥补甲方的投入损失；乙方违约产生的所有违约金及损失赔偿等费用由乙方一及二连带承担。11.任何文件、通知及其他通讯文件，送达至本合同首部列明的地址或双方书面通知的其它地址为有效送达，如以邮寄的方式，在寄出后第5个工作日将被视为已送达。12.合同附件1为租赁房屋平面图（含红线图），该图注明“红线内面积1653㎡”。附件4为房屋交接确认书，载明甲方提供给乙方时代广场南负一楼作为经营场地，经营面积1653㎡。2017年11月15日，食奕轩公司（甲方）、惠民公司（乙方一）和云岩产投公司（乙方二）签订《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》主要约定：乙方一支付租金的50%，乙方二支付剩余租金交给乙方一，由乙方一统一支付给甲方；乙方一、二均不向甲方交纳租赁保证金20万元；除第一年租金外，往后年度租金乙方需于上一租赁年度租期届满前一个月交纳给甲方。2019年11月6日，云岩产投公司向食奕轩公司发出《通知》载明，贵司利用我司的超市开办压力在租赁合同中约定的租金单价严重高于周边市场单价，并隐瞒贵司物业不适合经营超市所需的客观条件。导致超市开办至今，从未实现便民、利民的根本目的。我司现通知贵司：自2020年1月1日起，我司将所租物业返还贵司，并停止支付租金，贵司可自行开展招租事宜。2019年11月25日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《关于交纳下一年度租金的告知函》，要求云岩产投公司和惠民公司于2019年12月1日前缴纳下一年度租金2677860元，若未按期履行交租义务的，其有权要求继续履行合同并追究违约责任。被告云岩产投公司、惠民公司当庭认可其已于2019年12月2日收到该告知函。2019年12月16日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《关于解除租赁合同的告知函》，载明：双方签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》于2019年12月16日解除，请云岩产投公司和惠民公司10日内搬离租赁房屋并将该房屋交回食奕轩公司；并要求云岩产投公司和惠民公司承担食奕轩公司的所有损失。2020年1月3日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《请求予以交还房屋并交纳房屋占用费的告知函》，载明：请云岩产投公司和惠民公司腾空位于贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层的房屋，将在房屋内新增的构筑物予以拆除后交还给食奕轩公司，并支付房屋占有使用费。2020年1月13日，云岩产投公司出具《房屋交接函》，载明：鉴于我司与贵公司租赁关系已终止，租赁房内除100余个摄像头及配套设施未拆除外，其余物品已腾空，现我司将租用房屋（贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层）交付给贵司。该《房屋交接函》经贵州省贵阳市立诚公证处于2020年2月19日出具（2020）黔贵阳立诚证民字第494号《公证书》，载明：云岩产投公司向其申请，对云岩产投公司向食奕轩公司送达《房屋交接函》的行为办理保全证据公证，并载明了云岩产投公司向食奕轩公司“李总”送达《房屋交接函》并遭拒绝签收的过程，公证员赵某在该《公证书》尾部署名。2020年5月19日，贵阳市立诚公证处出具《情况说明》载明：公证员赵某查看了中国庭审公开网庭审录播（案号为（2020）黔8601民初30号）的庭审回放，原告席上的法定代表人李伦琼摘下口罩，经辨认，与“李总”为同一人。贵阳市土地管理局（92）建址字149号《建设定址通知书》载明，贵阳家电维修时代广场：根据你单位提出的中华中路贸易大厦工程的建址申请，经征求城市规划部门和有关部门意见，研究确定建设地址在云岩区中华中路。1994年9月14日，贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》载明，一、总布置图。原则同意设计的总图布置方案……二、建筑。原则同意建筑设计方案。同意设计的总体布局、建筑造型及功能布置，主楼28层、地下室2层、裙房5层（局部6层）……三、结构。原则同意结构设计方案，主楼采用外框内简结构。其中：2、地下室大面积开挖时应注意采取相应的安全措施、确保施工安全……；七、消防、环保。原则同意消防、环保设计方案。八、规模。本工程总建筑面积核定为30129㎡，其中含人防地下室1600平方米。1999年1月6日，贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号《关于贵阳时代广场大厦裙楼工程项目验收报告的批复》载明，根据1998年12月25日在贵阳时代广场召开的贵阳时代广场大厦裙楼工程项目“验收会议意见”，鉴于该项目已完成批准的建设内容，基本达到设计要求，经研究，同意验收。请接文后，按照验收会议纪要要求，抓紧办理有关手续。由于本次验收仅为裙楼部份，待整个工程项目竣工后，再进行整体工程验收。2020年3月26日，惠民公司持本院《律师调查令》至贵阳市自然资源和规划局调取贵阳市云岩区相关规划情况，贵阳自然资源和规划局提供的由贵阳市建筑设计院于1998年12月3日绘制的地下一层平面图与第三人友谊公司当庭提交的贵阳时代广场工程地下一层平面图一致。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《租赁合同》四份、《房屋租赁协议》、《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》（合同编号：CT-2017-11-CS-003）、《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》、《通知》、《关于交纳下一年度租金的告知函》、《关于解除租赁合同的告知函》、《请求予以交还房屋并交纳房屋占用费的告知函》、《房屋交接函》、（2020）黔贵阳立诚证民字第494号《公证书》、《情况说明》、贵阳市土地管理局（92）建址字149号《建设定址通知书》、贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》、贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号《关于贵阳时代广场大厦裙楼工程项目验收报告的批复》、贵阳时代广场工程地下一层平面图、工商营业执照复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条的规定，结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1.食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》效力如何认定；2.涉案房屋是否已经由云岩产投公司、食奕轩公司交还食奕轩公司；3.云岩产投公司、惠民公司是否存在违约行为，违约责任如何认定；4.食奕轩公司是否应当返还云岩产投公司、惠民公司租金。焦点一，食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》效力如何认定的问题。从贵阳时代广场大厦的选址、设计、验收、审批，到案涉房屋的规划、建设过程来看，案涉地下一层房屋属于合法建筑，案涉《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》合法有效。首先，根据1990年4月1日施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”规定，惠民公司提交的由贵阳市自然资源和规划局提供的时代广场地下一层平面图，该图纸显示由贵阳市建筑设计院于1998年12月3日绘制，右下角载明为工程竣工图，平面图规划有食品街、高档食品街、熟食品街等功能区，说明时代广场地下一层系经过主管部门核发建设工程规划许可证后开工建设。其次，根据贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》“原则同意设计的总图布置方案，原则同意建筑设计方案，原则同意结构设计方案”，以及贵阳市土地管理局（92）建址字第149号建设定址通知书“研究确定建设地址再云岩区中华中路”，以及贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号文件“根据验收会议意见，鉴于该项目已完成批准建设的内容，基本达到设计要求，经研究，同意验收”，上述建筑物应属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”情形。再次，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”规定，双方约定“甲方向乙方移交租赁房屋时，甲方第一次消防验收合格并取得第一次消防审查合格备案表”以及惠民公司庭审中陈述“我在和原告签订合同时已看见原告提供的第二次消防许可证，但原告没有提供第一次消防验收的相关材料”，案涉房屋从1998年竣工至今已投入使用20余年，惠民公司认可在签订合同时看见食奕轩公司提供的第二次消防许可证，且涉案房屋已移交使用，云岩产投公司、食奕轩公司主张案涉房屋未取得消防验收相关手续的意见缺乏事实依据。最后，因食奕轩公司与友谊公司签订租赁合同约定的租赁期限至2025年8月24日，而食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司约定的租赁期限至2025年12月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，应当认定超过租赁期限2025年8月24日的部分无效。综上，食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》，租赁期限自2017年12月1日至2025年8月24日部分有效。云岩产投公司于2019年11月6日向食奕轩公司发出《通知》，表明其因租金过高、涉案房屋不适合经营超市，自2020年1月1日起，将所租物业返还食奕轩公司，并停止支付租金。从《通知》内容看，云岩产投公司主张不符合合同约定，亦未提交证据证实涉案房屋达不到合同目的，此时云岩产投公司不享有合同解除权。根据食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司2017年11月15日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》约定，除第一年租金外，往后年度租金乙方需于上一租赁年度租期届满前一个月交纳给甲方。2019年11月25日，食奕轩公司向云岩产投公司、惠民公司出具《关于交纳下一年度租金的告知函》催收下一年度租金后，云岩产投公司、惠民公司未按合同约定履行支付租金义务。食奕轩公司于2019年12月16日分别向云岩产投公司、惠民公司邮寄《关于解除租赁合同的告知函》行使合同解除权，云岩产投公司、惠民公司于2019年12月17日签收。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，云岩产投公司、惠民公司以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，食奕轩公司享有法定合同解除权。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》应于2019年12月17日解除。焦点二，涉案房屋是否已经由云岩产投公司、惠民公司交还食奕轩公司的问题。食奕轩公司向惠民公司、云岩产投公司发出《关于解除租赁合同的告知函》后，云岩产投公司在贵阳市立诚公证处公证下于2020年1月13日向食奕轩公司的“李总”送达《房屋交接函》，载明涉案房屋内除100余个摄像头及配套设施未拆除外，其余物品已腾空，其将贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层交付给食奕轩公司。根据贵阳市立诚公证处于2020年5月19日出具的《情况说明》载明内容“经本公证处公证员赵某辨认，上述公证书公正词中于2020年1月15日下午在贵阳市铭芸珠宝店内贵阳云岩产业投资开发有限责任公司代理人徐鹏称呼为李总的人，与庭审中出席的原告法定代表人李伦琼为同一人”，应当认定云岩产投公司已于2020年1月15日将涉案房屋返还食奕轩公司。关于食奕轩公司请求惠民公司、云岩产投公司支付房屋占有使用费的主张，本院支持15天，即2677860元／年÷12个月÷30天×15天＝111577.5元。焦点三，云岩产投公司、惠民公司是否存在违约行为，违约责任如何认定的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》，依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，云岩产投公司、惠民公司拒付租金的行为属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”云岩产投公司、惠民公司主张双方约定以合同解除之日至租赁期届满之日止的租金总和计算违约金过高，本院依法予以调整。双方租赁合同约定：甲方租赁的房屋为毛坯房，甲方投入800余万元用于设施设备的建设及改造,本次合同签订前，乙方已经对该经营场所进行了充分的现场考察，知悉甲方拟租赁房屋的现状及投入状况。任何一方单方违约，并造成合同终止，由违约方承担守约方的所有损失，包括但不限于装修投入、设备设施投入、诉讼费、人工费等。乙方违约导致解除合同时，鉴于甲方的总投入为800万元，故乙方承担的违约责任的金额为本合同解除之日至租赁期限到期之日止的租金总和，以弥补甲方的投入损失；乙方违约产生的所有违约金及损失赔偿等费用由乙方一及二连带承担。鉴于双方约定的合同履行期限的有效期间为7年9个月，扣减已经履行的期间，本院以双方认可的食奕轩公司投入的800万元建设和改造费用计算因云岩产投公司、惠民公司违约产生的损失赔偿额为：8000000元÷7年9个月×（7年9个月-2年1个月）=5849462.37元。焦点四，食奕轩公司是否应当返还云岩产投公司、惠民公司租金。云岩产投公司、惠民公司反诉主张食奕轩公司退还租金5355720元，包含因房屋面积差额其多缴纳的1037804.4元。首先，至双方租赁合同解除时，系处于案涉租赁合同有效期间，承租人向出租人支付租金系双方合同约定的义务。其次，云岩产投公司、惠民公司根据其调取的时代广场1层的产权面积1332.69平方米，推断负一层的面积也为1332.69平方米，以此主张食奕轩公司退还双方合同约定的1653平方米面积差额320.31平方米的租金，缺乏事实依据。同时，云岩产投公司、惠民公司亦未提交证据证实涉案房屋的面积，故云岩产投公司、惠民公司关于返还租金的反诉请求，本院不予支持。关于云岩产投公司、惠民公司提出食奕轩公司在双方签订合同时提交的案涉房屋的产权证系伪造，属于虚假证据，请求依法追究和处理的问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的”规定，本案审理时，案涉“房屋产权证”已经客观存在，并非发生在本案审理过程中，其真伪可通过本案审理时予以查明。其次，根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条“采取伪造证据、虚假陈述等手段，实施下列行为之一，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼的，应当认定为刑法第三百零七条之一第一款规定的‘以捏造的事实提起民事诉讼’”规定，食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司的租赁合同关系非捏造，纠纷亦非虚构。再次，惠民公司庭审中自认案涉“房屋产权证”系在双方签订合同半年后提供，故也不能以食奕轩公司提供了伪造的房屋产权证来认定双方在签订合同时云岩产投公司、惠民公司受到欺诈。最后，法庭审理过程中，食奕轩公司、友谊公司均否认案涉“房屋产权证”由其制作，案涉“房屋产权证”是否属伪造、由谁伪造亦未妨碍本院查明本案事实，云岩产投公司、惠民公司可提供证据证明案涉“房屋产权证”的伪造主体后另案主张或向有关部门提起控告。关于云岩产投公司提出食奕轩公司庭审结束后才提交贵阳市土地管理局（92）建址字129号《建设定址通知书》、贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》、贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号《关于贵阳时代广场大厦裙楼工程项目验收报告的批复》等证据，不应作为本案证据审查的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持”规定，因上述三份证据与本案事实紧密相关，本院依法予以采纳，同时对食奕轩公司逾期举证的行为进行训诫。云岩产投公司若因食奕轩公司逾期举证致使其增加交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用，可根据法律规定另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贵州食奕轩商贸有限公司与被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司于2017年11月3日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及2017年11月15日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》于2019年12月17日解除；二、被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州食奕轩商贸有限公司支付房屋占有使用费111577.5元；三、被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州食奕轩商贸有限公司支付违约金5849462.37元；四、驳回原告贵州食奕轩商贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费118203元、保全费5000元，原告贵州食奕轩商贸有限公司负担77494元，被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司负担45709元；反诉案件受理费减半收取计24645元，由反诉原告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  余民燻人民陪审员  洪显俊人民陪审员  陈 强二〇二〇年八月十日法官助理邓玉婷法官助理卢立瑗书记员杨丽