云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初909号原告：师宗富邦物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530323MA6MY6Q48J。法定代表人：刘红新，职务：总经理。地址：师宗县。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：昆明和鹏影视文化传播有限公司。统一社会信用代码：92530323MA6M1RYR4K。法定代表人：姚昆，职务：经理。地址：师宗县华夏影视凤凰商都Ａ区。第三人：云南华凌房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301115688039739。法定代表人：宋向乾，职务：总经理。地址：昆明市官渡区。委托诉讼代理人：许娇，系该公司员工，特别授权委托代理。原告师宗富邦物业服务有限公司与被告昆明和鹏影视文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告师宗富邦物业服务有限公司，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司到庭参加诉讼，并已审理终结。2019年9月26日师宗县人民法院作出（2019）云0323民初1529号民事判决书，由被告昆明和鹏影视文化传播有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告师宗富邦物业服务有限公司物业服务费40173.50元（1164.45㎡×1.5元/㎡×23个月）。案件受理费3012元，减半收取1506元，原告师宗富邦物业服务有限公司承担1000元，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司承担506元。判决宣告后原告师宗富邦物业服务有限公司对判决不服，向云南省曲靖市中级人民法院递交民事上诉状。2020年2月21日云南省曲靖市中级人民法院作出（2020）云03民终24号民事裁定书以程序不当作出如下裁定：一、撤销师宗县人民法院（2019）云0323民初1529号民事判决书；二、本案发回师宗县人民法院重审。本院于2020年4月14日受理后，经原告申请，依法通知云南华凌房地产开发有限公司为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告师宗富邦物业服务有限公司的特别授权委托诉讼代理人朱磊，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司，第三人云南华凌房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人许娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师宗富邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付下欠原告2018年、2019年的物业管理服务费135602元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月26日，原告与云南华凌地产开发有限公司师宗分公司签订《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》，约定由原告为华凌公司开发的凤凰商都住宅、商业物业提供前期物业服务，服务期限自2018年1月22日开始，物业管理服务费标准为：商业5元/㎡/月。合同还约定物业费按年交纳，每年首月10日前履行交纳义务，逾期将按照应交纳物业管理服务费的千分之三每天承担滞纳金。被告于2014年1月26日与云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订《合作建设师宗影院协议》，约定被告使用凤凰商都A区四楼A401-A421号商铺，租赁建筑面积1164.45㎡，用于经营电影院，影院名称为“北京华夏3D国际影院（师宗店）”。原告受华凌房地产委托后，依约为凤凰商都提供完善的物业管理服务，但被告并未向原告缴纳物业管理费，自2018年1月22日至2018年12月31日，被告共欠物业费65735元，2019年度物业费69867元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。综上所述，原告已实际提供物业服务，被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，诉至贵院，谨望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告昆明和鹏影视文化传播有限公司辩称，对于原告提出的诉讼请求我方不认可，原告方受托管的物业，委托人是云南华凌房地产开发有限公司，而不是被告，被告没有与原告建立了物业委托服务关系，也没有订立物业委托合同，原告应当要求委托人云南华凌房地产开发有限公司承担物业费。我作为电影院，说下情况。我进来华凌房地产以后，我们不知道物业公司的存在，上门催缴的时候下面的人都是懵的，华凌房地产都没有和我们说过，我们也没有接受过物业公司的任何服务。我们和华凌房地产签合同只有一份，约定招商达到95%我们才缴纳租金，当时都没有说物业费。我们电影院一直到现在都是亏损的。物业公司不要说水电了，连卫生都没有打扫，我们所有住在凤凰商都的业主都在说。我们电影院没有和任何一家物业公司签订过物业合同。我们的电梯都是我们自己掏钱维护。第三人云南华凌房地产开发有限公司述称，我们和物业公司签订过协议，物业费商用是每平方每月5元。2014年1月26日，我公司和影视公司签订过合作建设师宗影院协议，协议第六条第三项约定物业费的缴纳，按影院实际使用面积缴纳。物业费应该缴纳，由实际使用者缴纳。原告师宗富邦物业服务有限公司针对其诉讼主张向本院提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，欲证实原告的信息及诉讼主体资格适格；2.华凌·凤凰商都物业委托合同复印件一份，欲证实原告与建设单位签订了前期物业委托合同，由原告进行物业管理，并约定为5元/m2；3.华凌·凤凰商都面积成果表复印件一份，欲证实被告使用的物业面积为1164.45平方；4.物业服务费缴费通知一份，欲证实原告已经向被告催缴物业费；5.优格物业备案证、优格物业租赁合同2份，欲证实凤凰商都第一家物业服务企业的收费标准进行过备案（住宅已备，商业不备）且自凤凰商都物业服务以来，均是按照统一标准：住宅1.2元/m2/月，商业5元/m2/月的标准收费的。师宗富邦物业服务有限公司并未增加或提高收费项目；6.物业合同45份、物业收费收据47份；欲证实师宗富邦物业服务有限公司受云南华凌房地产开发有限公司委托提供凤凰商都小区前期物业管理以来，已有45家商铺业主与物业公司签订前期物业服务合同，已有47家商业业主缴纳物业管理费。其中签订合同约定服务标准及实际缴费标准均为5元/m2/月；7.合作建设师宗影院协议复印件一份，欲证实被告使用面积内的物业费由被告缴纳。被告昆明和鹏影视文化传播有限公司对原告提交的以上证据质证后认为，对证据1的三性予以认可；证据2的三性认可，但接受服务的一方是委托方云南华凌房地产开发有限公司，被告没有直接与原告建立过物业委托服务关系，5元/m2/月的价格太高，很难实现；对证据4的三性不予认可，不认可牛燕昆的签名，他没有取得公司的授权，公司也没有收到催缴通知；证据5、6、7认为这些东西没有必要看，租金都还没有谈，更别说物业费，与我们公司无关。第三人云南华凌房地产开发有限公司质证后无异议。被告昆明和鹏影视文化传播有限公司未向本院提交任何证据。第三人云南华凌房地产开发有限公司向本院提交合作协议书复印件一份，经原、被告质证后无异议。本院对原告及第三人提交的证据审核后认为：原告提交的证据1、2、3、4来源合法、内容客观真实，但与本案无关联，本院不予确认；原告提交的证据5、6、7来源合法、内容客观真实，对与本案具有关联性的部分，本院依法予以采信。对第三人云南华凌房地产开发有限公司提交的合作协议书予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司系华凌·凤凰商都开发商。2014年1月26日，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司与第三人(即云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司)签订了《合作建设师宗影院协议》，双方对合作经营项目、合作方式、双方工作职责、乙方租赁期限等事项作了相关约定。合同签订后，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司按合同约定对位于师宗县凤凰商都商业项目四楼（即凤凰商都A区四楼A401-A421号商铺，建筑面积1164.45㎡）进行投资建设3D/2K数字专业电影院，经营电影放映业务。2018年1月26日，原告师宗富邦物业服务有限公司与第三人云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订了《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》，该合同对委托物业基本情况、凤凰商都项目物业管理服务内容、凤凰商都项目物业管理服务合同期限、双方的权利义务、委托管理事项、物业管理期限、双方的权利义务、物业管理服务费用等事项作了约定。该合同中约定凤凰商都项目物业管理服务合同期限自2018年1月22日起至2032年8月31日止；物业管理服务费用具体收取标准为住宅1.2元／㎡／月，办公、商业为5.00元／㎡／月。合同签订后，原告师宗富邦物业服务有限公司按约提供物业服务。经原告向被告昆明和鹏影视文化传播有限公司催缴物业费无果后向本院起诉，要求被告昆明和鹏影视文化传播有限公司支付2018年1月22日至2018年12月31日的物业费135602元。另查明，位于师宗县凤凰商都商业项目四楼（即凤凰商都A区四楼A401-A421号商铺，建筑面积1164.45㎡）产权属云南华凌房地产开发有限公司所有。凤凰商都截至2020年6月30日未成立业主委员会。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。涉案的凤凰商都A区四楼A401-A421号商铺，产权属云南华凌房地产开发有限公司所有，第三人云南华凌房地产开发有限公司系业主。被告昆明和鹏影视文化传播有限公司与云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订的《合作建设师宗影院协议》，涉案的凤凰商都A区四楼A401-A421号商铺现由被告昆明和鹏影视文化传播有限公司经营电影院，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司为承租人。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，云南华凌房地产开发有限公司作为建设单位（开发商）依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系有效合同，对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案第三人云南华凌房地产开发有限公司系业主，应当支付物业费。被告昆明和鹏影视文化传播有限公司与第三人云南华凌房地产开发有限公司对涉案的凤凰商都A区四楼A401-A421号商铺对物业费的交纳有约定，其中合同第六条“场地使用费计收”第3项“物业费的缴纳：“扣除厅内面积和机房面积后，按影院实际使用公用面积计算。收取时间为正式营业开始之日起，装修设备调试期间不收取物业管理费”。从上述约定看，被告昆明和鹏影视文化传播有限公司应当缴纳物业费，但缴纳的相对人是第三人云南华凌房地产开发有限公司。庭审后，经本院释明，原告师宗富邦物业服务有限公司只要求被告昆明和鹏影视文化传播有限公司缴纳物业费而放弃对第三人云南华凌房地产开发有限公司的诉请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告师宗富邦物业服务有限公司向被告昆明和鹏影视文化传播有限公司主张物业服务费，原告对案涉物业业主与物业使用人昆明和鹏影视文化传播有限公司约定由物业使用人承担相关物业服务费，负有举证证明责任。被告昆明和鹏影视文化传播有限公司在凤凰商都A区四楼即A401-A421号商铺经营电影放映业务，第三人云南华凌房地产开发有限公司则系该处产权所有人。而被告昆明和鹏影视文化传播有限公司与第三人签订的《合作建设师宗影院协议》约定物业费的缴纳未明确向物业服务有限公司缴纳，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之判决如下：驳回原告师宗富邦物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3012元，由原告师宗富邦物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  田庆荣人民陪审员  刘建生人民陪审员  杨应华二〇二〇年八月二十四日书 记 员  胡甜甜