上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31030号原告：张燕，女，1971年3月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘清华，上海明庭律师事务所律师。被告：凌永明，男，1964年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张燕诉被告凌永明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕及其委托诉讼代理人刘清华、被告凌永明均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告张燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月8日解除；2、被告返还购房款人民币(以下币种同)92万元；3、被告支付补偿款219万元；4、被告支付违约金21万元；5、判令被告支付以92万元为基数，自2020年4月9日起至实际付清该92万元购房款之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月24日，被告将位于上海市浦东新区晨阳西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)、面积为75.89平方米的动迁安置所得房屋出售给原告，双方签署《上海市房地产买卖合同》，合同对付款时间、违约责任等双方的权利义务均作了详细约定。原告先后共支付房款92万元，但被告却违反约定将系争房屋出售给案外人，目前系争房屋已由生效判决将房屋判决给了案外人。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，导致双方房屋买卖合同目的无法实现。根据双方合同第五条约定，出卖人不能将房屋及时过户给买受人，买受人可以解除合同，并追究出卖人的违约责任，该条款对违约责任明确约定，即出卖人违反上述约定，出卖人承诺按照该房屋同地域可以上市流通的商品房房屋的市场评估价作为补偿款，补偿支付给买受人，并追加违约金180万元整，原告已于2020年4月8日向被告发出解除《合同》通知。被告凌永明辩称：对合同于2020年4月8日解除没有异议。92万元房款愿意返还，利息，同意支付。但被告没有违约，当时房子被告是交给原告的，有房屋交接书的，原告还出租给他人过，故不同意支付违约金和补偿款。如法院判决被告应支付违约金和补偿款的，则认为违约金和补偿款过高，要求予以调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋系凌永明、丁凤娣、凌彬霞动迁安置所得。2016年5月24日，原告为买受人、被告为出卖人，签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给原告，转让款共计105万元，并约定付款时间、双方权利义务、产权登记等。合同第五条出卖人违约责任约定，在房产证没有过户到买受人之前，出卖人有下列情况之一的，买受人可以解除合同，视为出卖人违约：1、出卖人擅自将房屋抵押的；2、出卖人不能及时配合买受人办理产权过户的。出卖人违反以上约定，出卖人承诺按照该房屋同地域可以上市流通的商品房房屋的市场评估价作为补偿款，补偿支付给买受人，并赔偿买受人的房屋装修损失，买受人之前支付的购房款全额退还，并追加违约金人民币180万元(大写壹佰捌拾万元整)。假设出卖人没有征得买受人的同意将房屋出售给第三方，那么出卖人即使赔偿买受人的所有损失后还必须将房屋产权证过户到买受人的名下，不影响本协议履行。第八条约定，出卖人承诺涉及该房屋中其他权利人提出权利主张，所涉及的赔偿或者补偿由本协议的签字人全部承担。协议签订后，原告先后支付被告房款92万元；双方于2016年5月24日签订房屋交接书。2018年3月12日，褚正军起诉凌永明、丁风娣、凌彬霞，后张燕作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院依法追加上海凌港置业有限公司为第三人参加诉讼，褚正军要求判令凌永明、丁风娣、凌彬霞及上海凌港置业有限公司将系争房屋过户至褚正军名下，张燕作为有独立请求权第三人提出主张，要求凌永明将系争房屋过户至张燕名下。该案经审理查明：凌永明、丁凤娣原系夫妻，于2014年11月28日离婚。被告凌彬霞系凌永明、丁凤娣的女儿。2015年1月18日，凌永明代表该户与动迁单位签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议上列明被拆迁人为凌永明、丁凤娣、凌彬霞，该户共计获得动迁安置房3套，其中系争房屋的建筑面积为75.89平方米。2016年1月5日，褚正军(乙方，买受人)与凌永明、丁凤娣、凌彬霞(甲方，出卖人)就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：系争房屋暂测建筑面积为75.89平方米，转让价款共计120万元到手价；合同签订后，买受人支付给出卖人第一笔房款20万元，于2015年11月23日前支付；出卖人将房屋钥匙交给买受人，买受人支付给出卖人第二笔房款80万元，于2015年11月23日前支付(因甲方自身原因房屋钥匙未拿到，未交付给乙方)；办好房屋产权过户手续当日内，买受人支付给出卖人第三笔房款20万元，于2016年10月24日前支付(甲乙双方协商好，乙方购房款全部支付给甲方)；出卖人初次办理产权证的费用(含维修基金)由出卖人承担，该房屋产权交易过户时国家应缴之税由乙方一方承担应缴税费；出卖人收到第二笔房款，出卖人将房屋交付买受人，出卖人同意买受人对房屋进行装修，涉及房屋相应权益转移至买受人等等。因褚正军曾于2015年11月23日与凌永明就系争房屋签订过买卖合同，故褚正军与凌永明、丁凤娣、凌彬霞在签订上述合同时落款时间仍写为2015年11月23日。褚正军于2015年11月23日向凌永明支付现金20万元并转账80万元，于2016年10月24日向凌永明转账20万元。2016年5月24日，张燕(乙方，买受人)与凌永明(甲方，出卖人)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋暂测建筑面积为75.89平方米，转让价款共计105万元；第一笔房款2万元(定金)于2016年5月15日支付，第二笔房款60万元于2016年5月24日支付，第三笔房款28万元于出卖人将房屋钥匙交给买受人并办好房屋交割手续当日支付，第四笔房款15万元于出卖人协助买受人办好房屋产权过户手续当日支付；出卖人初次办理产权证的费用(含维修基金)由出卖人承担，该房屋产权交易过户时国家应缴之税由甲乙双方各自承担；出卖人收到第二笔房款，出卖人将房屋交付买受人，出卖人同意买受人对房屋进行装修，涉及房屋相应权益转移至买受人等等。当日，凌永明与张燕对系争房屋进行了验收交接。张燕于2016年5月15日向凌永明支付现金2万元，于2016年5月24日向凌永明转账60万元，于2016年6月6日向凌永明转账28万元。因褚正军于2016年12月底实际入住系争房屋，张燕遂于2016年12月30日报警称系争房屋存在纠纷。2017年2月，张燕以排除妨碍为由诉至本院，要求褚正军搬离系争房屋，并支付自2016年12月30日起至判决生效之日止按每月600元标准计算的房屋使用费。该案审理中，本院依法追加凌永明、丁凤娣、凌彬霞作为第三人参加诉讼。2017年5月27日，本院作出(2017)沪0115民初14483号民事判决书，判决：一、褚正军于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，并将上述房屋返还给张燕；二、褚正军于判决生效之日起十日内向张燕支付自2016年12月30日起至判决生效之日止按每月600元计算的房屋使用费。该案判决后，褚正军不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年10月13日作出(2017)沪01民终8780号民事判决书，判决维持(2017)沪0115民初14483号民事判决第一项，撤销(2017)沪0115民初14483号民事判决第二项。2017年6月，褚正军诉至本院，要求确认其与凌永明、丁凤娣、凌彬霞就系争房屋签订的《房屋买卖合同》有效。本院于2017年7月19日作出(2017)沪0115民初42861号民事判决书，判决褚正军与凌永明、丁凤娣、凌彬霞签订的《房屋买卖合同》有效。该案审理中，本院经褚正军申请对系争房屋进行了司法查封(首封)。凌永明、丁凤娣、凌彬霞不服提起上诉，后因未按期缴纳上诉案件受理费，上海市第一中级人民法院于2017年11月29日作出(2017)沪01民终12796号民事裁定书，裁定：该案按上诉人自动撤回上诉处理。另查明，系争房屋大产证于2008年6月5日登记在上海凌港置业有限公司名下。系争房屋目前尚未办理小产证。2016年12月底至今，系争房屋由原告居住使用。2018年3月，褚正军诉至本院，请求判如所请。本院认为，褚正军与凌永明、丁凤娣、凌彬霞就系争房屋签订过房屋买卖合同，该合同效力已由生效的判决书予以确认。庭审中凌永明、丁凤娣、凌彬霞以褚正军与凌永明之间存在借贷关系为由要求撤销合同，因缺乏依据，本院对此不予采纳。张燕亦就系争房屋与凌永明签订过房屋买卖合同，庭审中丁凤娣、凌彬霞以系争房屋系三人共同财产为由不予认可，故该合同仅对张燕及凌永明具有约束力。张燕曾以排除妨碍为由诉至本院，但该案与本案的法律关系并不相同，该案的判决系基于张燕先占有系争房屋，而非确认系争房屋的权属。现房屋已符合上市交易条件，褚正军签订合同后已全额支付购房款，目前亦居住在系争房屋内，故支持褚正军要求过户的诉讼请求，并驳回了张燕要求过户的请求。之后丁凤娣、凌彬霞依法提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月3日依法作出(2019)沪01民终11171号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月8日，原告向被告发送短信：“凌永明，由于你一房二卖，浦东新区晨阳西路******房屋已被法院判给其他人，我通知你我们之间2016年5月24日签订的《上海市房地产买卖合同》于今日即2020年4月8日解除，请按合同约定履行你的义务。通知人：张燕”。审理中，被告确认系争房屋单价为24,000元/平方米，原告据此调整其第三项诉讼请求，原告被告支付原告补偿款1,821,360元。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、(2019)沪01民终11171号民事判决书及发票等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，对双方均由约束力。现系争房屋已由生效判决认定过户至案外人名下，原、被告之间继续履行合同已无可能，且被告对于原告提出的解除合同及返还付款、支付利息的请求予以认同，故本院对原告该部分请求予以准许。原告主张补偿款及违约金，本院认为，该补偿款及违约金其实质均为被告对于其违约后果承担的违约责任。根据双方合同，被告负有将系争房屋产权过户至原告名下的义务，但根据生效判决，系争房屋已无过户至原告名下的可能，故原告根据双方合同约定主张相应补偿款及违约金并无不当。对于补偿款，本院根据被告确认的系争房屋单价签订，以及原告由此造成的损失、双方的过错程度等，酌情确认为60万元。但对于违约金，在补偿款中已一并考虑被告违约对原告造成的损失等，故原告再行主张违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张燕与被告凌永明于2016年5月24日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月8日解除；二、被告凌永明于本判决生效之日起十五日内返还原告张燕购房款92万元；三、被告凌永明于本判决生效之日起十五日内支付原告张燕补偿款60万元；四、被告凌永明于本判决生效之日起十五日内支付原告张燕利息(以92万元为本金，自2020年4月9日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、驳回原告张燕其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,410元，减半收取15,205元，由被告凌永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年八月十八日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。