大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2992号原告：国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处，统一信用代码：12100000422436082Q，住所地辽宁省大连市中山区中南路170号。法定代表人：李伟国，该处副处长。委托代理人：林静，辽宁昭明律师事务所律师。被告：王连秀，女，1953年4月30日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托代理人：李义伶（被告丈夫），1953年6月29日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托代理人：李丹，辽宁合美源律师事务所律师。原告国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处与被告王连秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处的法定代表人李伟国及委托代理人林静，被告王连秀及其委托代理人李义伶、李丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还位于大连市西岗区一楼房屋；2.被告向原告支付自2018年7月1日至实际将房屋返还之日止的占有使用费暂计两年16万（以评估价为准）；3.被告向原告支付违约金5万元。事实和理由：2015年7月1日，原告将其所有的位于大连市西岗区，共计430.95平方米出租给被告，双方签订了房屋租赁合同，合同约定合同期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，每年租金为15万元。合同第11条约定，租赁期满后本合同即终止，届时乙方即被告须将房屋返还给甲方。第14条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，造成对方经济损失的，由违约方按照实际损失赔偿对方经济损失，并向对方支付5万元违约金。合同签订后，甲方即将租赁房屋1-4层及5层临建交给被告使用。2018年6月30日合同期满后，甲方不再出租房屋，被告只向原告返还了2-4层和5层临建房屋，未返还一层房屋。并逾期支付租金，原告曾多次要求被告返还房屋，但被告至今未返还一层房屋，给原告造成了较大经济损失。另原告与被告签订合同时名称为辽宁储备物资管理局二十四处，2018年因机构改革名称变更为国家粮食和物资储备局辽宁二十四处，并于2019年4月9日取得新的事业单位法人证书，原告为了维护其合法权益，现诉至法院，请依法判决。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：1.被告是从2000年开始租赁案涉房屋，在被告使用过程中，经过原告同意，修建了一楼包括门廊在内的建筑物，当时全部的建设费用都是由被告支付的。在原被告双方就被告自建部分交还给原告的方式达成一致意见前，被告占有和使用该部分房产是有法律依据的，原告无权要求被告返还其自建部分的建筑物。2.关于原告第二项诉讼请求。国家有相关文件规定，对有办公用途的房产不再进行出租和收取租金和费用，原告收房子符合国家规定的要求，但向被告主张16万元没有道理。原告自己陈述虽然双方的租赁合同约定的租赁面积是430平方米，但被告一直以来实际使用的面积是700多平方米，所以原告起诉要求被告支付租赁合同终止后占用房屋期间的使用费，应当是以被告实际占有的面积，也就是一楼的面积70余平方米÷原承租面积700余平方米×租赁费每年15万元，即每年租赁费用是2万元左右，两年不到5万元。如果没有被告投资加盖，也不可能有这么大的价值，原告就被告建造的房屋向被告索要8万元，没有道理。所以，原告第二项诉讼请求主张没有事实和合同依据。3.关于违约金。被告认为双方租赁合同已经终止，原告要求被告支付占用期间的房屋使用费有相应的法律依据，但要求被告支付违约金没有合同依据。因为双方合同已经终止，不能依据原合同要求履行支付违约金的义务。另外，原租赁合同期满后，被告将没有争议的2—5层房屋已经交还原告，未交还一楼部分被告是有合法占有依据的。在返还房子的时候被告也写过情况说明和建议，由于被告一楼投资比较大，而且有实际使用价值，交给原告后也同样有同等价值，考虑到被告投资租期很短，被告要求给予一定补偿或原被告合用，应该继续让被告继续租赁，租赁后再把房屋交给原告。原来约定到2020年6月末再收房子，这期间按照70平方米左右，每年2万多元房租，加上以前欠的费用约5万元，共10万元左右，当时被告也同意这个意见，并按照原告的意见分别在2019年7月和10月两次共给付了原告5万元，这5万元是当做两年房屋的占有使用费，被告认为原告再向被告主张违约金是没有依据的。被告认为已经不欠原告5万元欠款。经审理查明，2010年7月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其名下位于大连市西岗区房屋出租给被告使用，该房屋为地下室一层（锦华街6号），地表以上为五层楼房，一楼附属该主体房屋的临时建筑，五楼活动板房；租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止；年租金15万元；每年6月1日前支付年租金的10万元，第二年6月1日前支付余下的5万元。关于房屋装修改造，原被告约定：被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构，需先征得原告书面同意，投资由被告自理。租赁合同终止时由被告投资的装饰、装修、改造部分及增设的不动产均无偿归原告所有。动产无偿归被告所有。关于房屋临建部分特别约定：该房屋一楼主体外的临时建筑和五楼的活动板房为出租房屋的一部分，在租赁期内归被告使用，如租赁期内政府有关部门责令拆除，双方互不承担赔偿责任，被告不得以此要求原告降低租金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付5万元违约金。2015年12月23日，原被告又签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告出租给被告的房屋坐落于大连市西岗区，面积为430.92平方米的五层砖混楼房；租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，年租金15万元；每年6月30日前一次性支付下一年租金15万元。关于房屋装修改造约定：被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构，需先征得原告同意，投资由被告自理。租赁合同终止时由被告投资的装饰、装修、改造部门及增设的不动产均无偿归原告所有（动产无偿归被告所有）。关于房屋临建部分的特别约定：该房屋一楼主体的临时建筑在租赁期内归被告使用，如果租赁期内政府有关部分责令拆除，双方互不承担赔偿责任，被告不得以此要求原告降低金额；如遇政府动迁，临建补偿部分归乙方所有。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，造成对方经济损失的，由违约方按实际损失赔偿对方经济损失，并向对方支付5万元违约金。2018年8月2日，原告书面通知被告：原被告签订的租赁合同已于2018年6月30日到期，按照上级机关的管理要求，锦华街2号不能继续出租。被告已于2018年7月16日将锦华街2号楼2楼以上部分交还给原告。原告鉴于1楼及其他部分的特殊情况，同意被告于2018年7月31日前交付给原告。现在时间已过，原告要求被告立即将锦华街2号剩余部分交还，同时结清与原告的欠款。同月15日，原告再次书面通知被告：立即将锦华街2号剩余部分交还给原告，同时结清欠款。2018年11月18日，原告书面通知被告：截止2019年10月，原告收到被告给付的5万元款项，经双方确认，结清合同终止前拖欠的租金4.5万元；0.5万元为一楼饭店自2018年7月1日至今的部分使用费用。鉴于国家政策要求和我处自身情况，经研究，现通知被告立即将锦华街2号一楼饭店和彩票站交还于原告，并给付按照原合同约定计算的一楼饭店自2018年7月1日至今的剩余使用费用。2019年6月，原被告协商一致，同意按照3万元标准计算大连大市西岗区锦华街2号一楼房屋的占有使用费。本院所确认的上述事实，有中央编办关于国家粮食和物资储备局所属事业单位机构编制的批复、不动产登记证、房屋租赁合同、通知交款单、财务凭证和当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系至2018年6月30日届满，且双方在房屋租赁合同中明确约定租赁合同终止时由被告投资的装饰、装修、改造部分及增设的不动产均无偿归原告所有，被告应及时将案涉房屋腾退给原告。原告主张被告返还案涉房屋的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告以案涉房屋的临时建筑问题未解决为由至今未腾退案涉房屋，属违约，应当按照合同约定支付违约金5万元。被告提出的因合同已终止，不能依据原合同要求履行支付违约金的答辩意见。因法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告该项答辩意见没有法律依据，本院不予支持。关于2018年7月1日至房屋返还期间的占有使用费标准。原告主张通过评估进行确定，因被告不同意，且双方在2019年6月已协商一致按照3万元/年标准计付，故原告主张的占有使用费应当按照3万元/年标准计付。因被告已向原告支付占有使用费0.5万元，故应予以相应扣减。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王连秀于本判决生效之日起三十日内向原告国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处返还位于大连市西岗区一楼房屋，并按照3万元/年标准支付2018年7月1日至房屋返还期间的占有使用费（被告已支付0.5万元）；二、被告王连秀于本判决生效之日起十日内向原告国家粮食和物资储备局辽宁局二十四处支付违约金5万元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（原告已预交），由被告王连秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分交纳案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  杨 多人民陪审员  李延臣人民陪审员  姜宇霞二〇二〇年八月五日书 记 员  张 颖