广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16756号原告：肖文祥，男，1985年4月11日出生，汉族，身份证住址广东省和平县*************，公民身份号码441************11X。原告：陈飞琴，女，1985年6月18日出生，汉族，身份证住址广东省和平县*************，公民身份号码441************823。以上原告的委托诉讼代理人:黄静，广东雅商律师事务所律师。以上原告的委托诉讼代理人:王锋，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告肖文祥、陈飞琴与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖文祥、陈飞琴的委托诉讼代理人王锋，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖文祥、陈飞琴向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款451337元为本金，从2017年7月1日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算为46450.1元，2019年8月20日起至被告实际交房之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2019年12月31日为7049.01元）。事实和理由：2015年2月8日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买中山市火炬开发区********房，合同总房款451337元，于2017年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务。原告与被告签订商品房买卖合同中约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，依据《合同法》第114条第2款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；同时依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为被告未按双方合同约定履行义务，迟迟未向原告交付房屋的行为，已侵害了原告的合法权益，被告逾期交房违约金过低，按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应对被告的违约金予以相应增加，被告应承担相应违约责任。被告通大公司辩称，1.2020年4月29日，被告已经向原告交付了房屋，且在该物业交付时，被告已经明确告知原告涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故即使被告存在逾期交房的违约事实，逾期交房违约行为的截止时间应为2020年4月29日。2.关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。3.即使被告存在逾期交房，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求早已超过法定诉讼时效，不应受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年2月8日，肖文祥、陈飞琴与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，肖文祥、陈飞琴以451337元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区********房的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，肖文祥、陈飞琴如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.庭审中，肖文祥、陈飞琴确认已于2020年4月29日收楼，且在收楼时已知晓涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但认为其涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即使肖文祥、陈飞琴迫于无奈办理了收楼手续，也是其及时止损不得已而采取的措施，通大公司仍应向其支付逾期交房违约金至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与肖文祥、陈飞琴签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付肖文祥、陈飞琴使用。通大公司其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2017年7月1日起承担相应的违约责任。但是，肖文祥、陈飞琴在明知涉案商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而于2020年4月29日办理了收楼手续。肖文祥、陈飞琴明知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收商品房，在收楼后又以商品房不具备约定或者法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。因此，涉案逾期交房违约金计算的截止时间应为2020年4月29日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2017年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，肖文祥、陈飞琴于2020年6月24日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”规定，则肖文祥、陈飞琴的上述债权没有超过诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩无效。故本案逾期交房违约金的计算期间应为2017年7月1日至2020年4月29日，合计1034天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向肖文祥、陈飞琴支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而肖文祥、陈飞琴如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。通大公司逾期交房超两年，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的肖文祥、陈飞琴以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。但合同约定的按日按已交付房价款0.01%的标准并不属于明显过低，肖文祥、陈飞琴主张调整为按中国人民银行同期同类贷款、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院不予支持。依照前述方法计算，通大公司应向肖文祥、陈飞琴支付逾期交房违约金46668.25元（451337元×1034日×0.1‰）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告肖文祥、陈飞琴支付逾期交房违约金46668.25元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费569元（原告已预付），由原告肖文祥、陈飞琴负担72.65元，由被告中山市通大房地产有限公司负担496.35元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年八月十八日书记员 梁敏霞吴敏婷