江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初2236号原告：丁伯栋，男，1975年8月3日出生，汉族，安庆市人，住安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：百万春，天津允公律师事务所律师。被告：曾啟宏，男，1968年4月24日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：李亚敏，天津景贤律师事务所律师。第三人：天津市佳诺房地产经纪有限公司（以下简称佳诺公司），住所地天津市和平区昆明路景阳里7门102-4。法定代表人：郭辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛广俊，该公司员工。委托诉讼代理人：王浩，该公司员工。原告丁伯栋与被告曾啟宏、第三人佳诺公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁伯栋及其委托诉讼代理人百万春、被告曾啟宏委托诉讼代理人李亚敏、第三人佳诺公司委托诉讼代理人牛广俊、王浩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁伯栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告违约金530000元；2、判决被告赔偿原告居间服务费106000元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年1月2日，被告之子曾里代理被告与原告经第三人居间服务，签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将被告依《商品房认购协议》享有权利的和平区合心园3-1303的房屋出售给原告，合同价款为5300000元，申请办理过户日期为2019年4月2日前，后被告认为难以在合同约定的履行期限办理房屋过户手续，遂向和平区人民法院起诉，以无权代理为由，要求确认合同无效，经天津市两级人民法院判决驳回其诉讼请求。因被告经第三人催促不履行合同义务，已经根本违约，2019年8月20日，原告委托天津允公律师事务所代为向被告发出解除合同函，被告已于2019年8月22日收到，故请求判令所请。原告围绕诉讼请求提供了如下证据：1、各方当事人于2019年1月2日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、天津市和平区人民法院（2019）津0101民初497号民事判决书；3、天津市第一中级人民法院（2019）津01民终3189号民事判决书；4、2019年8月20日解除合同律师函及邮政物流截图；5、佳诺公司居间服务费专用收据、佳诺公司的员工向原告出具的定金50000元的收条；6、贝壳网网页截图；上述证据经被告及第三人质证均未对其真实性提出异议。被告曾啟宏辩称：案外人曾理超过代理权限与原告签订案涉合同，定金也未经被告之手，故该合同无效，违约条款对被告无约束力，第三人并未促成原、被告的交易，不应向第三人支付居间服务费，且合同中约定的违约金过高。被告曾啟宏为证明自己的主张，向法庭提供：9、《房屋买卖业务签订文件合订本》；10、微信聊天记录；11、原告整理的录音证据文字版；12、民事监督案件受理通知书。上述证据经原告及第三人质证均未对其真实性提出异议。第三人佳诺公司辩称：合同时双方真实意思表示，合法有效，原告向第三人支付居间服务费也是双方合同中的约定内容，且原、被告已经就合同开始履行。对上诉所有证据，因部分证据系双方在天津和平法院已经提供过的证据，其他证据均系原件和网页截图，各方当事人均未对上述证据的真实性提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月2日，原告丁伯栋与被告案外人曾理及第三人佳诺公司签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，被告曾啟宏将坐落于天津市和平区（县）岳阳道于西安道交口合心园3号楼1303室的房屋（被告曾啟宏持有该房屋的购房协议）出售给原告丁伯栋，房产成交价格为530万元，定金80万元，签订合同当日，原告一次性支付定金5万元（暂存于第三人佳诺公司），被告承诺2019年1月5日前配合原告前往开发商处详细了解并落实该房屋手续，待确认无误可以交易，两日之内原告一次性支付被告定金75万元，原、被告双方须在2019年4月1日前亲自签署相关部门正式买卖文本递件至房管局或相关房管部门，将定金及定金之外的剩余房款存入天津市房管局或相关房管部门指定的资金监督机构，双方应在2019年4月2日前亲自到房管局或相关房管部门申请办理产权变更或共产房过户的相关手续。被告曾啟宏承诺在履行合同期间，配合原告全程办理该房屋交易手续，若因被告自身及附属原因造成该房屋不能正常办理交易过户手续，则视为被告违约，原告承诺若因原告原因导致合同无法履行，则视为原告违约承担违约责任，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但须书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。另外，合同还约定，原告丁伯栋应于合同签订当日向第三人佳诺公司支付居间服务费106000元。合同签订当日，原告即向第三人佳诺公司交纳了50000元定金并支付了居间服务费106000元。合同签订后，2019年1月7日，三方共同前往开发商处核实房屋过户等问题。因合同未能继续履行，2019年9月2日，原告丁伯栋向天津市和平区人民法院起诉要求判令被告曾啟宏给付违约金530000元并赔偿原告居间服务费106000元，被告曾啟宏提出管辖权异议，2020年4月15日，天津市和平区人民法院将该案移送本院。另查明，2019年1月14日，被告曾啟宏以曾理无权代理为由向天津市和平区人民法院起诉，要求确认曾理和原告丁伯栋、第三人佳诺公司签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，2019年4月11日，天津市和平区人民法院作出（2019）津0101民初497号民事判决书，驳回曾啟宏的诉讼请求，曾啟宏不服提出上诉，2019年7月29日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终3189号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年6月30日，天津市人民检察院第一分院受理了曾啟宏对于该案向该检察院提出的监督申请。因原、被告双方分歧较大，致本案调解不成。本院认为，案外人曾理代理被告曾啟宏与原告丁伯栋、第三人佳诺公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且经过天津市两级人民法院的判决为有效合同。合同双方应当按照约定享有权利、承担义务。根据双方合同约定，因被告曾啟宏自身及附属原因造成该房屋不能正常办理交易过户手续，则视为被告违约。被告曾啟宏于2019年1月14日向天津市和平区人民法院起诉要求确认合同无效，即明确表示不再出售本合同标的房屋，亦构成根本性违约，原告有权解除房屋买卖合同关系，且原告已经书面告知被告，至被告收到该书面解除合同律师函止，该合同已经解除。因被告违约，原告有权要求被告赔偿损失并按照合同的约定要求被告支付违约金，对于原告的直接损失即支付给第三人佳诺公司的居间服务费，因原告对合同的解除不承担责任，故该损失应当由被告曾啟宏赔偿。对于三方约定的违约金的数额，被告认为约定过高，原告认为其购买房屋系为了自己的小孩能够在该房屋所属施教区的小学入学，因被告违约，原告于2019年8月在其他小区购买了房屋，使得原告的小孩不能再在该所学校入学，且2019年8月，相同小区户型类似的房屋成交价已经上涨了超过每平方一万元，故原告的损失巨大，原告主张的530000元并未超出其实际损失。经审查，本院认为，本案三方于2019年1月2日签订合同，1月14日被告曾啟宏即向法院起诉要求确认该合同无效，此时已经以自己的行为明确表示不再履行合同，原告未能举证证实此时涉案房屋所在小区的房价已经上涨，但原告需要重新看房并重新签订合同，确实会浪费一定的时间和精力，也会产生一定的费用，同时原告可能会面临不能再在该小区购买合适房源的风险，根据天津本地划分学区的规则，亦可能会间接导致择校范围的变化，该损失难以用货币进行衡量，根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素来考虑，考虑到违约金的约定是对守约方预期利益的保护亦是对违约方的惩罚，本院酌情认定违约金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告曾啟宏应于本判决生效后十日内赔偿原告丁伯栋损失106000元，并承担10万元违约金，共计206000元。二、驳回原告丁伯栋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5080元，由被告曾啟宏负担(此款原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告。案件款及诉讼费可汇入本院账户，本院开户行为工商银行高邮海潮支行；账号：95×××46）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 刘 玲二〇二〇年八月十七日书记员 张梓烨附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。