青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初852号原告：青海琳溢新能源科技有限公司，统一社会信用代码：91630104059134038U，住所地：西宁市城西区公园巷1号4号楼1单元1011、1012室。法定代表人：孙旭满，该公司总经理。被告：青海宁鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100710525901M，住所地：西宁市城南新区城中北路（E3地块）。法定代表人：刘公明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔刚。委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。原告青海琳溢新能源科技有限公司（以下简称：琳溢公司）与被告青海宁鑫房地产开发有限公司（以下简称：宁鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告琳溢公司的法定代表人孙旭满，被告宁鑫公司的委托诉讼代理人严玉霞、孔刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告琳溢公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付物业费42007.06元；2、被告支付电费786901.5元（含物业服务费）；3、被告支付水费15103元；4、被告支付滞纳金101463.81元,共计945475.37元，以上费用按照银行同期贷款利率4倍计算利息，直至还清本息为止；5、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告曾是宁鑫花园小区的物业公司，被告为宁鑫花园小区开发商。2015年11月1日，青海竣兴泰物业管理有限公司进驻宁鑫花园小区，2016年1月1日，青海竣兴泰物业管理有限公司与宁鑫花园业主委员会签订了《宁鑫花园物业服务管理委托合同》，宁鑫花园业主委员会将该小区交由青海竣兴泰物业管理有限公司进行管理、服务。2017年12月4日，青海竣兴泰物业管理有限公司更名为青海琳溢新能源科技有限公司。2019年3月20日，由于其他原因，我公司撤出宁鑫花园小区，终止物业服务合同，根据我公司与小区业委会协商，物业费、水电费等服务费、代收费收取截至日期为2019年3月15日。现被告累计拖欠费用原告物业费42007.06元，电费786901.50元，水费15103元，滞纳金101463.81元，合计945475.37元。经原告多次催收，被告以各种理由拒绝缴纳，原告认为民事活动应当遵循等价有偿、有偿使用的原则，琳溢公司为宁鑫公司提供物业服务，宁鑫公司应当履行交纳物业费的义务，另被告使用水、电费一直由原告垫付，被告不但自己不交水、电费，还将商铺租户收取水、电费据为己有，既不向供电部门交纳，也不向物业公司交纳，为维护原告合法权益，故诉至法院望判如所请。被告宁鑫公司辩称，被告从未和原告签订物业服务管理合同，2015年11月1日被告受宁鑫花园小区业委会的委托与原告签订了物业服务合同，被告并非合同相对方，合同的内容并不能约束被告，原告主张的物业费、水电费等费用是原告单方计算，没有事实依据，我公司不予认可，原告主张的滞纳金没有事实依据，我公司与原告没有合同关系，不承担任何利息，原告所述的空置房已出售给他人，原告应向其所有人主张，原告退场时双方已经交接完毕，根据业委会委托被告所签的交接单显示，双方对水费、电费已经结算完毕，现原告属于重复主张，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告在庭审中围绕诉讼请求提交以下证据：证据1、青海竣兴泰物业管理有限公司《关于变更公司名称、经营范围及通过新章程的决定》、准予变更登记通知书，证明2017年11月青海竣兴泰物业管理有限公司变更为青海琳溢新能源科技有限公司；证据2、宁鑫花园物业服务管理委托合同、青海琳溢新能源科技有限公司《关于城南新区宁馨花园物业管理情况的报告》、【服务期间保洁、保安、维修等工作人员工资表及银行流水（金额171144元）】、水费支付凭证（金额287978.82元）、【2016-2019水电费、物业费、停车费收入凭据（金额5163.5元）】、2016-2019年水电费缴纳凭证（金额：电费1924508.94元，水费33391.32元）、2016-2019年垃圾清运和化粪池清理费支付凭证（金额4176元）、2016-2019年维修费和材料费支付凭证（金额144753元）、总寨供电所交纳电费《证明》及交费发票，证明原告2015年11月1日起至2019年3月15日止，在宁鑫花园进行物业管理服务；证据3、宁鑫花园业委会《通知》、致宁馨花园全体业主的告知书、关于宁鑫花园业委会撤场《通知》的回复函、致宁鑫花园业委会的告知书、致广大业主的告知函、备忘录，证明我物业公司服务撤离时间为2019年3月20日；证据4、西宁市中级人民法院《民事判决书》、青海省高级人民法院《民事裁定书》，结合宁鑫花园物业服务管理委托合同，证明物业费收费标准；证据5、物业费欠付明细表，证明开发商刘公明及家人，既是开发商又是业主，应按照业主的标准缴纳物业费、水电费等；证据6、【开发商2019年2月物业费、水、电费明细表】、宁鑫房地产所有开发商商铺欠费用明细、宁鑫2016-2019.2.28电费、开发商欠水费表、2015.10.1-2019.3.15欠费明细、致青海宁鑫房地产开发有限公司的告知函及收文回执、催缴汇总法民事判决物业费《告知函》、宁鑫花园实际电费表、光盘，证明宁馨房地产有限公司拖欠原告物业费、水电费，开发商自来水跑冒事实等、原告为开发商垫付的电费；证据7、光盘，证明我公司对外围商户进行了物业维修和服务的事实；证据8、宁鑫房地产物业费明细表、宁鑫地产用水明细、宁鑫地产用电明细，证明物业费、水电费欠费金额；证据9、宁鑫地产用电表数据照片、宁鑫地产用水、电原始账页，证明宁鑫欠电费数据，水电费原始数据；证据10、交水费发票，证明原告交水费事实；证据11、电力公司提供的《历月电费明细》及缴费发票，证明原告缴纳电费事实。被告经质证认为，对证据1真实性无异议；证据2中宁鑫花园物业服务管理委托合同真实性无异议，其他证据不认可；证据3不认可，该证据与本案无关联性，原告诉被告主体不适格，原告所发的函都为业委会；证据4真实性无异议，证明方向不认可，人民法院不是定收费标准的主体，两级法院并未对水电费定标准，该证据与本案无关；对证据5、6、7、8、9、10、11真实性有异议，证明方向不认可。被告宁鑫公司在庭审中提交以下证据：证据1、宁鑫花园物业服务管理委托合同，证明本案主体为西宁城中区宁鑫花园小区业主委员会，本案主体不适格，原告更名前为青海竣兴泰物业管理有限公司；证据2、单位授权委托书，证明西宁城中区宁鑫花园小区业主委员会委托被告签订的物业服务管理合同，本案主体不适格；证据3、宁鑫花园房地产开发有限公司文件接收单，证明2017年3月29日双方已对物业公司所有费用进行了结算，数额为76640.9元，原告的主张没有事实和法律依据；证据4、商品房买卖合同，证明原告所指的空置房已出售给第三人（项×、刘×、白×、闻×、方×、孟×、李×），并且已在房产局备案，本案主体不适格；证据5、仓储库房有偿使用协议书，证明原告所述的9号仓储房已出售给第三人，本案主体不适格；证据6、商品房买卖合同，证明售房部已经出售给第三人（孔风英），本案主体不适格；证据7、电费明细表，证明开发商小二楼2019年4月1日至2020年4月6日使用电费1640元，原告所主张的电费不属实；证据8、收据，证明开发商小二楼2019年4月9日至2020年7月28日使用水费483元，原告所主张的水费不属实；证据9、国有土地使用权出让合同，证明办公小二楼不属于被告的事实；证据10、工资表，证明幼儿园和服装厂水电已经自行购买的事实。原告经质证认为，对证据1、4真实性无异议；证据2、3、5、6、7、8、9、10真实性有异议。本院依据双方当事人的举证，质证、认证如下：对原告提交的证据1、2（宁鑫花园物业服务管理委托合同）、4被告对其真实性无异议，对其真实性本院予以采信；被告提交的证据1、4原告对其真实性无异议，对其真实性本院予以采信;对原告提交的证据2中除物业服务管理合同外的证据、证据3、5、6、7、8、9、10、11无其他证据予以佐证，不能有效证明其证明方向，不予采信；被告提交证据2、3、5、6原告虽不认可，但未提交反驳证据，对其真实性本院予以采信；被告提交的证据7、8、9、10无其他证据予以佐证，不能有效证明其证明方向，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：宁鑫公司系涉案宁鑫花园小区开发商。2015年11月5日，西宁市城中区宁鑫花园小区业主委员会与青海竣兴泰物业管理有限公司签订《宁鑫花园物业服务管理委托合同》，宁鑫花园小区业主委员会将该小区交由青海竣兴泰物业管理有限公司进行管理、服务。合同期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，2020年3月15日原告撤离该小区。另查明，被告宁鑫公司与案外人李×签订西宁市商品房预售合同将西宁市城中区夏都路2号11号楼3单元362室出售给李×（合同编号：YS0256404，房屋代码416178）；被告与案外人白×签订西宁市商品房买卖合同将西宁市城中区夏都路2号10号楼2单元241室出售给白×；被告与案外人孟×签订西宁市商品房预售合同将位于西宁市××区出售给孟×（合同编号YS0345620，合同代码576428）；被告与案外人方×签订商品房买卖合同（预售）将位于××区出售给方×（合同编号YS01002019037670，房屋代码576447）；2017年8月11日，被告与案外人闻×签订西宁市商品房预售合同将位于××区出售给闻×（合同编号YS0334281，房屋代码576468）；2018年11月23日，被告与案外人项×签订西宁市商品房预售合同将位于本市××路出售给项×（合同编号YS0405700，房屋代码576475）；被告与案外人刘×签订商品房买卖合同将位于本市××路出售给刘×（合同编号YS01002019048552,房屋代码576481）。2009年3月12日，被告与案外人孔×签订商品房买卖合同（合同编号GF-2009-4-6）将宁鑫花园小区4幢4-6号房(售楼部)出售给孔风英。再查明，2009年11月13日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋1号（阴面）仓储库房使用权出售给王**；2013年3月1日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋2号（阳面）仓储库房使用权出售给张国清；2009年10月1日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋4号（阳面）仓储库房使用权出售给李风玲；2009年6月10日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋5号（阴面）仓储库房使用权出售给韩延虎；2012年12月2日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋6号仓储库房使用权出售给李守全；2009年8月10日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋7号（阴面）仓储库房使用权出售给孔刚；2010年1月1日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋8号（阳面）仓储库房使用权出售给朱永明；2009年8月10日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋9号（阴面）仓储库房使用权出售给孔刚；2011年9月10日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋10号仓储库房使用权出售给白锦萍；2009年5月2日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋11号（阴面）仓储库房使用权出售给莫重兰；2011年10月1日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋12号（阳面）仓储库房使用权出售给张静；2010年5月6日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋13号（阴面）仓储库房使用权出售给韩家印；2011年4月29日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋14号仓储库房使用权出售给曹成武；2009年5月12日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋15号（阴面）仓储库房使用权出售给张成财；2014年8月11日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋16号仓储库房使用权出售给王曙亮；2009年8月14日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋17号（阴面）仓储库房使用权出售给孔刚；2010年1月16日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋18号仓储库房使用权出售给杨永鹏；2009年11月14日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋19号（阴面）仓储库房使用权出售给韩明星；2009年8月14日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋20号（阳面）仓储库房使用权出售给孔刚；2012年5月28日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋21号（阴面）仓储库房使用权出售给韩艳星；2011年10月1日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋22号（阳面）仓储库房使用权出售给马向东；2009年3月6日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋23号（阴面）仓储库房使用权出售给刘海明；2010年1月12日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋24号仓储库房使用权出售给石维忠；2009年5月12日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋25号（阴面）仓储库房使用权出售给张成财；2011年9月25日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋26号仓储库房使用权出售给和中岳；2009年5月1日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋27号仓储库房使用权出售给刘秀英；2009年6月7日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋29号（阴面）仓储库房使用权出售给莫重英；2009年8月3日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋30号（阳面）仓储库房使用权出售给马向东；2009年6月7日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋31号（阴面）仓储库房使用权出售给韩家成；2014年7月31日，被告将西宁市城中区夏都路2号宁鑫花园内9栋32号仓储库房使用权出售给樊吉程。西宁市中级人民法院于二〇一九年四月十一日作出的（2019）青01民终276号民事判决书认定宁鑫公司办公楼（560.47平方米）、幼儿园（2844.39平方米）及服装厂（107.97平方米）均由被告在使用，认定其物业服务费收费标准为每月每平米0.8元。还查明，2017年9月29日青海竣兴泰物业管理有限公司更名为青海琳溢新能源科技有限公司。本院认为，原告与宁鑫花园小区业主委员会签订的《宁鑫花园物业服务管理委托合同》对全体业主具有约束力，宁鑫公司作为业主应按约履行。本案中原告琳溢公司依据《宁鑫花园物业服务管理委托合同》的约定，为宁鑫花园小区提供了物业管理服务，故原告有权向被告宁鑫公司的办公楼、幼儿园、服装厂收取相应的物业费，原告主张的宁鑫办公楼、幼儿园、服装厂的物业服务费为12646.21元（2018年11月1日至2019年3月15日），计算合理，本院予以支持；关于原告主张被告支付宁鑫小区9号楼仓储库房、售楼部、空置房（7套住宅）物业费的诉求，根据本案查明的事实，以上房屋宁鑫公司均已出售给第三人，原告在庭审中亦未提交证据证实被告在使用上述房屋，原告应向房屋所有人主张物业费，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张的其垫付被告所欠的电费786901.5元、水费15103元的诉讼请求，其提交的证据不足以证实其主张，且被告对此不予认可，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；关于原告主张的滞纳金，法律中的滞纳金是指国家行政机关对于不按期履行金钱义务的相对人采取的一种行政强制执行手段，本案中原告作为物业公司没有权利收取滞纳金，故对原告的该诉讼请求本院不予支持；关于原告要求被告按照银行同期贷款利率4倍计算上述费用利息，直至还清本息为止的诉讼请求，于法无据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海宁鑫房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告青海琳溢新能源科技有限公司物业管理费12646.21元。二、驳回原告青海琳溢新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13254元，由原告承担13077元，由被告承担177元（此款随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 丁玉娟人民陪审员 李翠萍人民陪审员 盛永忠 二〇二〇年八月十日书记员 马 杰附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。