广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1260号原告（反诉被告）：陈瑛，女，1967年8月21日出生，汉族，住韶关市浈江区***************。委托诉讼代理人：杨嘉全，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁治文，广东天行健律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙瑜，女，1974年1月3日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：黄军，广东秦唐律师事务所律师。原告（反诉被告）陈瑛与被告（反诉原告）孙瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑛的委托诉讼代理人杨嘉全、丁治文、被告孙瑜的委托诉讼代理人黄军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑛向本院提出诉讼请求：1、从2020年4月30日起解除原、被告于2019年5月1日签订的《租赁合同》；2、被告立即支付拖欠的2020年2月至2020年4月的租金、水电费、卫生费共计35289元及滞纳金1176.59元(滞纳金从2020年4月10日暂计至2020年5月30日)；3、原告收取被告的押金不予退还；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月1日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于韶关市五里亭皇景路3号A区**仓库出租给被告使用，租期为2019年5月1日至2024年4月30日，租金为每月11460元，押金为40000元。被告需在每月10日前缴纳租金、水电费及卫生费，如被告逾期支付租金超过30日的，原告可以解除合同。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告于2020年2月开始拖欠原告租金、水电费及卫生费，至2020年4月尚欠原告租金、水电费及卫生费共计35289元及滞纳金1176.59元，经原告多次催告，被告至今拒不缴纳。被告孙瑜辩称：原告所主张被告于2020年2月至2020年4月违约，在此期间被告没有进行经营活动，也没有任何的经营收入，属于《最高院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定的“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行”的情况，应依法适用不可抗力的规定，所以被告不存在违约行为。合同于2019年5月订立，后2020年年初爆发新冠肺炎疫情，该风险的发生不可归责于合同中的任何一方。因该特殊情况的出现，被告与原告在2020年4月份就租金减免和押金减扣退还与原告协商，并就合同解除达成一致意见，该仓库租赁合同在事实上已被解除，且被告也完成了该仓库的撤场交接手续。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原告主张解除合同并要求答辩人承担违约责任没有事实与法律的依据。此外，根据《广东省人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第三条第（九）项减轻企业组建负担的规定：“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。”因此，涉案租金应适当参照上述规定，免收被告第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。被告孙瑜向本院提起反诉请求：1、被反诉人（原告）退还押金40000元，并向反诉人（被告）支付占用该笔资金期间的费用（注：自2020年5月1日起按照全国银行同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至退还押金之日止）；2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年5月，被告租赁原告房屋用于瑜岭家电经营部的经营。因新冠疫情影响，从2020年2月开始停止经营。至今仍因新冠肺炎疫情影响而无法复业。2020年4月，被告因新冠疫情影响彻底放弃和结束了瑜岭家电经营部的经营，并与原告就房屋租赁合同的解除也达成一致意见，协商解除了该房屋租赁合同并完成了撤场手续交接。新冠肺炎疫情的不可抗力因素导致被告无法经营，并导致双方租赁合同的协商解除。退一步讲，新冠肺炎疫情所导致的情势变更，并最终双方协商一致解除了租赁合同，但原告不但拒不退还押金，严重损害了被告的合法权益。原告陈瑛对被告孙瑜的反诉辩称：被告要求退还押金是不符合合同及法律规定的，其逾期缴纳2019年2月、3月、4月的租金，已经违反了双方签订的租赁合同，按照合同约定，该押金不应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月1日，原、被告签订了《租赁合同》，根据合同约定：“原告将位于韶关市五里亭皇景路3号A区**仓库出租给被告作为经营使用，租赁面积为1146平方米，租金每月11460元，租期为5年，从2019年5月1日至2024年4月30日止，租金为每月11460元，押金为40000元，不另计息，押金不作租金代扣，租赁期限届满，被告交清了全部应付租金及所产生的费用，并交还租赁物等合同约定的责任后5日内，被告凭押金收据，原告无条件无息退还，租赁期未满退租，押金不退。被告于每月6-10日前交清本月租金、水电费，逾期不缴，每天收1%滞纳金，逾期时间超过30天，原告有权解除合同，收回仓库等，租赁期间，水费每立方5.51元（按水厂单价浮动而浮动），电费每度1元（按供电局单价浮动而浮动）、卫生费每月100元，公共公摊水费每月15元，水、电表读数计费，电表底数13668度、水表底数311吨，租赁期间，被告负责该租赁物使用发生的所有水、电等费用。因发生严重自然灾害或其他不可抗力致使任何一方不服履行合同，遭遇不可抗力一方由此免责。”被告租赁后用于办公和存放批发的电器等产品，2020年2月至4月被告未向原告交纳租金、水电费、卫生费，2020年5月4日被告将租赁物钥匙交还原告，原告认为被告应支付2020年2月至4月租金、水电费、卫生费，合计35289元，并于2020年5月12日向被告发《律师函》。此外，原、被告曾通过微信协商了合同履行产生的问题，但各持己见。被告称其2020年4月已退出租赁物，只是因原告认为没有清理好卫生及对疫情租金减免、押金抵扣租金等问题产生分歧，合同事实上于该月已解除。被告亦提供了翁源县富瑜电器店等三家单位经营合作终止函，以证明受新冠疫情影响而无法继续合作经营。庭审中，原告表明，租赁合同是双方签订的，双方自始至终没有达成解除合同的协议，发出律师函是要求被告支付拖欠的租金。被告表明，原、被告曾协商减10%租金，即便不减，被告也同意交租金，但原告应退还押金等。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。合同履行期间发生新冠疫情，被告于2020年2月起未交纳租金、水电费、卫生费等，原告依据合同约定有单方提出解除合同权利。因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同的履行必然产生一定的影响，被告鉴于该疫情对其经营的涉案租赁物产生的影响，通过微信方式告知原告，因疫情难以履行合同并表明于2020年4月搬离涉案租赁物，此情形足以表明被告不愿意再继续履行涉案租赁合同，故应确认《租赁合同》于2020年4月30日解除。根据合同约定，涉案租赁物为仓库，被告用于办公和存放待出售的电器等物品，结合本地新冠疫情的防控形势及被告租赁物用途及租赁时间等，不宜减租金，依合同约定遭遇不可抗力一方免除责任，故应免除原告主张被告支付滞纳金即违约金。对于押金40000元，如前所述，新冠疫情属于不可抗力，合同的解除存在不可抗力因素，如果仍作为租赁期未满退租，不予退还看待，有违公平合理原则，故根据本案情形，原告应将收取被告的租金40000元返还被告，但被告主张的利息，不应支持。被告于2020年5月初将涉案租赁物钥匙交付原告，即便被告称2020年4月已退出涉案租赁物，但该月产生的租金、水电费、卫生费仍应支付，因此，被告应向原告支付2020年2月至2020年4月的租金、水电费、卫生费共计35289元，与返还押金40000元相抵后，原告实际应返还押金4711元给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈瑛与被告孙瑜于2019年5月1日签订的《租赁合同》己于2020年4月30日解除。二、被告孙瑜于本判决生效之日起十日内支付原告陈瑛租金、水电费、卫生费合计35289元。三、原告陈瑛于本判决生效之日起十日内返还被告孙瑜押金40000元。上述第二、第三项相抵后，原告陈瑛实际返还被告孙瑜押金4711元。四、驳回原告陈瑛的其他诉讼请求。五、驳回被告孙瑜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取356元、反诉费400元，合计756元，由原告陈瑛负担398元、被告孙瑜负担358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 刘桂全二〇二〇年七月三十一日法官助理 邹叶凤书 记 员 丘美英