贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初3932号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：陈启良，男，汉族，1966年1月19日生，贵州省余庆县人，住所地贵州省余庆县。 原告：杨光连，女，汉族，1966年3月29日生，贵州省余庆县人，住所地贵州省余庆县。 二原告委托诉讼代理人：吴多美，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201210440049，公民身份号码3408231965××××××××。代理权限为特别授权。 被告：贵州省多彩贵州小镇管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县猴场镇下司社区，统一社会信用代码91522725622699811U。 法定代表人：陈勇，系该公司总经理。 原告陈启良、杨光连诉被告贵州省多彩贵州小镇管理有限公司（以下简称“多彩贵州小镇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年1月22日公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人吴多美，到庭参加了诉讼，因二原告在庭审中补充提交一份与本案直接关联的证据，本院将本案延期至2020年4月28日进行了第二次公开开庭审理，二原告委托诉讼代理人吴多美到庭参加了诉讼，被告多彩贵州小镇公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案因涉及系列案件向上级汇报及疫情原因已扣除相关审限。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告陈启良、杨光连诉称：据本案涉案“房屋记载表”记载：2013年12月2日，由案外人瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司作为债务人，向作为债权人的中国银行股份有限公司都匀分行，办理了该房屋抵押登记手续，抵押总金额10000万元。2013年12月8日，原告与瓮安县盛安房地产开发有限责任公司签订了《草塘古邑商铺认购协议》，约定原告预购买瓮安县盛安房地产开发有限责任公司位于瓮安县，约定了单价18890元／平方米，房屋总价480000元；同时，原告与多彩贵州小镇公司签订了《商铺委托经营管理合同》（合同编号：011），约定了被告对原告商铺委托经营，经营期限为2014年5月1日至2019年4月30日，前三年租金一次性回报给原告，从480000元购房款中直接扣除，再从2017年5月1日至2019年4月30日止，多彩贵州小镇公司按每一季度9600元支付给原告租金，但多彩贵州小镇公司仅仅支付了3个季度就没有再行支付，至2019年10月31日，多彩贵州小镇公司已经拖欠原告7个季度的租金。2014年8月25日，原告与瓮安县盛安房地产开发有限责任公司签订了上述《商品房买卖合同》（合同编号：2014003503），约定原告购买瓮安县盛安房地产开发有限责任公司位于瓮安县，房屋总价款364800元（已扣除前三年返租金），原告首付184800元，贷款180000元，贷款期限10年，还约定了逾期付款责任、交付之间和条件、逾期交房责任、房屋登记、争议解决方式等内容。2019年早前时候，多彩贵州小镇公司将该房屋在内的部分房屋，整体出租给另家公司经营，重新进行了围墙整改，改变了原告商铺的原规划使用设计。2019年7月24日，原告一次性还清了银行贷款本息，但至今原告都没有得到该房屋不动产权证书。通过以上事实，可知瓮安县盛安房地产开发有限责任公司严重违约，并涉嫌欺诈原告。原告要求退房退款，瓮安县盛安房地产开发有限责任公司不同意，经过政府相关部门多次协调，均协商未果。现原告根相关法律规定，向瓮安县人民法院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告多彩贵州小镇公司签订的《商铺委托经营管理合同》（合同编号：011），将该房屋腾空交还给原告；二、判决被告多彩贵州小镇公司支付原告租金67200元（计算到2019年10月31日，以实际腾房交付给原告时间为准）；三、判决被告多彩贵州小镇公司赔偿原告违约金14400元；四、判决本案诉讼费由被告承担。 被告多彩贵州小镇公司无辩称意见，亦未提交证据。 审理查明的事实 2013年12月8日，原告陈启良作为乙方与瓮安县盛安房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称盛安公司）作为甲方签订了《草塘古邑商铺认购协议》（以下简称认购协议），约定：乙方选定甲方开发的“草塘古邑”项目一期B10区01号商铺，建筑面积约为25.41平方米，单价为18890元/平方米，认购总价按建筑面积计算为480000元。 原告陈启良与盛安公司签订《草塘古邑商铺认购协议》当日，原告陈启良作为乙方与被告多彩贵州小镇公司（成立于2015年6月12日）作为甲方签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定乙方将案涉房屋委托给甲方统一招租经营管理及物业管理，委托经营的期限为5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日止，甲方以固定回报率（即按成交总价肆拾捌万元整为基础每年8%）向乙方支付经营收益，头三年的回报金共计480000元×8%×3年＝115200元，直接从商铺成交总价中扣减，甲方在第四年开始（即自2017年5月1日至2019年4月30日止）按季度回报乙方。同时约定，若甲方存在违约，应向乙方支付商铺净房款3%的违约金。《商铺委托经营管理合同》签订后，被告多彩贵州小镇公司已从2017年5月1日开始向原告支付了三个季度的租金，其余租金未支付。 《商品房买卖合同》签订后，原告陈启良按《商品房买卖合同》约定实际向盛安公司支付了购房款364800元，其中首付184800元于2014年8月29日支付，剩余180000元于2014年9月25日以案涉商品房作抵押向中国银行股份有限公司瓮安县支行贷款支付，贷款期限为120个月，还款方式为按月等额本息偿还。2014年11月，原告开始按约定向银行偿还按揭贷款至2019年7月，2019年7月24日，原告提前将案涉房屋按揭款全部偿还完毕。原告共计向银行偿还了房屋按揭贷款本息共计230686.97元，并支付了提前还款违约金3644.76元。另外，二原告向瓮安县房地产管理局、贵州省瓮安县地方税务局、瓮安县房地产交易中心交纳维修基金、税费、交易手续费等费用共计13611.4元。约定的交付期限届满后，盛安公司并未通知原告办理房屋交接手续，也未在约定期限内取得该商品房所有权初始登记，将商品房转移登记的有关文书交给原告。现案涉房屋已被围墙围起，但围墙系何人何时所砌无法查实。原告与被告多彩贵州小镇公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的委托管理期限届满后，原告未找多彩贵州小镇公司要求管理使用案涉房屋。现原告认为被告未按期支付租金，提出前述诉讼请求。 另查明，陈启良与杨光连系夫妻关系。 判决理由和结果 本院认为：原告陈启良与被告多彩贵州小镇公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应予认定。原告诉请解除与被告签订的《商铺委托经营管理合同》，将该房屋腾空交还给原告，经审理查明，原、被告所签《商铺委托经营管理合同》期限已届满，则该合同已终止，合同终止后原被告双方互无权利义务关系，故对原告提出解除合同请求，本院不予支持。委托经营期限届满后，该房屋现状如何，原告并不清楚，且该房屋从购买至今，案外人盛安公司并未实际交付所购房屋，该房屋是否被被告多彩贵州小镇公司实际占用使用，原告亦不清楚，故对于原告要求将房屋腾空交还给原告的诉讼请求，本院不予支持。 《商铺委托经营管理合同》签订后，被告分别于2017年12月6日、2018年3月29日、2018年7月11日向原告陈启良给付了三个季度的租金合计人民币28800元，2018年2月1日以后的租金未按期给付。现原告要求支付2019年5月1日至实际腾房交付给原告之日的租金，根据庭审查明，2019年5月1日后，该房屋是否被多彩贵州小镇公司继续占有使用，原告对此未举证予以证明，同时原告亦未举证证明被告多彩贵州小镇公司是否愿意继续续租，故对于原告要求委托合同期限届满之后的租金，本院不予支持。对于合同约定的租赁期间的未付租金，即2018年2月1日至2019年4月30日五个季度的租金为48000元，本院予以支持。 对于原告要求被告给付违约金的请求，本院认为，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》中第五条违约责任第1款约定“甲方若超过合同第三条约定的期限支付乙方返祖金，应向乙方支付乙方合同拥有的商铺净房款3%的违约金”，被告逾期未付租金的行为已经违反合同约定，应当依法承担违约责任，原告主张违约金为48万元×3%=14400元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、限被告贵州省多彩贵州小镇管理有限公司于判决生效后三十日内向原告陈启良、杨光连租金共计人民币四万八千元。 二、限被告贵州省多彩贵州小镇管理有限公司于判决生效后三十日内向原告陈启良、杨光连违约金共计人民币一万四千四百元。 三、驳回原告陈启良、杨光连的其余诉讼请求。 案件受理费1840元，由被告贵州省多彩贵州小镇管理有限公司负担。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（上诉费按不服判决部分金额交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审 判 长  杨俊丽 审 判 员  欧乔云 人民陪审员  童玉平 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  王赠博