苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初733号 原告：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路20号1幢103室。 负责人：吴小霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱宏振，该公司员工。 被告：姜闪闪，女，1982年1月2日生，汉族，住新沂市。 原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）与被告姜闪闪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员吴明燕独任审判。原告科桥物业吴中分公司之委托诉讼代理人孙善伟、被告姜闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科桥物业吴中分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2013年2月1日至2015年12月31日共35个月的房屋使用费57067.5元、物业管理费7282.9元、保洁费2187.5元，合计66537.9元，扣除保证金6618.9元后，实际应付59919元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：其自2008年7月起接受苏州大学文正学院委托，对该学院位于苏州吴中经济开发区越溪文正学院后勤生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年6月13日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》，约定由被告使用该服务区C1-13号建筑面积为41.63平方米的房屋，用于开设百货店；使用期限自2011年8月1日至2012年7月31日；全年房屋使用费19566元；保洁费每月75元，全年按10个月收取共750元；全年物业管理费2497元。合计全年费用为22813元，折合每月1901.08元。被告为履行该合同向其支付保证金6618.9元。以上合同于2012年7月31日履行期满后，被告继续使用该房屋经营，并按原合同约定标准支付了至2013年1月31日的租房费用，但从2013年2月1日至2015年12月31日共35个月按每月1901.08元计算的房屋使用等费用拖欠不付，故请求判如所请。 被告姜闪闪辩称：1、其租用苏州大学文正学院后勤生活服务区C1-13号房屋属实，2010年6月30日，案外人将涉案房屋转租给其，至原告于2012年通知拆迁时，其均按时交纳房租及相关费用。2、原告自2012年下半年起不提供物业服务且原告即将拆迁的消息严重影响其经营。3、原告于2020年1月提起诉讼，主张2013年2月至2015年12月的房租等费用，已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。后苏州科桥物业管理有限公司成立苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义开展招租经营。2008年10月，苏州科桥物业管理有限公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中分公司。 2011年6月13日，原告科桥物业吴中分公司（甲方）与被告姜闪闪（乙方）签订《服务用房使用合同书》一份，约定乙方同意使用甲方提供的位于C1-13服务用房（以下称经营服务场所）经营服务场所的建筑面积为41.63平方米，服务用房使用期限为1年，自2011年8月1日至2012年7月31日，至2012年7月31日零时本合同终止。使用期满，甲方有权收回服务用房，乙方应如期返还。本合同项下的服务用房仅限于百货用。乙方应按照国家规定办理工商营业执照后才能开始营业。乙方向甲方一次性缴纳服务用房使用违约保证金6618.9元。保证金不计利息，且不被视为合同项下任何租金及应付费用的预付费。如逾期不交，每逾期一天，被告每天需按使用保证金的0.3%支付滞纳金，原告有权在上述保证金中扣减被告应付的未付的任何费用，或作为被告发生在合同项下的违约事件时应付的违约金。待合同终止时，被告如无违约原告将使用保证金一次性返还被告。服务用房使用期内甲方收取该房的使用费（包括服务用房及场所折旧费）19566元，此款支付时间为合同签订之日。乙方耗用的水电费用，按甲方所核成本价收款。每月结算一次。乙方的一切经营服务费用自理，并按规定交纳保洁费（餐饮：人民币150元/月，非餐饮：人民币75元/月，每年按10个月收取），在每年交纳服务用房使用费时一次性交纳至甲方财务部。 同日，原告科桥物业吴中分公司（甲方）与被告姜闪闪（乙方）签订了《服务用房物业管理合同书》，约定乙方同意使用甲方提供的位于C1-13服务用房。服务场所的建筑面积为41.63平方米。合同中规定服务用房使用期限为1年，自2011年8月1日至2012年7月31日，至2012年7月31日零时本合同终止。甲方向乙方收取物业管理费共计2497元，于合同签订之日支付。后，被告姜闪闪向原告支付了截至2013年1月31日的房屋使用费、物业管理费、保洁费，并缴纳了保证金6618.9元。被告姜闪闪在涉案的苏州吴中经济开发区越溪文正学院C区1F-13号经营苏州吴中经济开发区越溪姜闪闪百货店，于2016年1月搬离涉案房屋。原告表示其仅主张截至2015年12月31日的房屋使用费、物业管理费、保洁费。 审理中，原告提供登记收案时间为2014年8月以及落款时间为2018年3月的民事起诉状、2018年3月19日的诉讼费收费明细表，证明包括本案被告在内的多名租户拖欠其房屋使用费、物业费等，其于2014年向包含本案被告在内的多名租户提起诉讼，后因租户陆续搬离，情况发生变化，其于2018年变更原诉请，再次提交诉状，其一直在向被告主张权利，并未放弃过主张，其诉讼请求并未超过诉讼时效。对此，被告姜闪闪表示其不清楚原告提起诉讼的情况。 另，被告姜闪闪提供收条、转让协议，主张其从案外人处受让涉案商铺，物业也认可转让事实，其使用涉案房屋仅经营了两年，原告即通知拆迁，且不正常提供物业服务，影响其店铺经营，对其无法正常经营产生的库存，原告负有责任。经质证，原告认为被告所举证据与本案无关。 以上事实，由原告提供的《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》、工商登记信息、民事起诉状，被告提供的收条、转让协议及本院庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。合同约定房屋使用期限至2012年7月31日届满，被告作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。审理中，双方确认被告于2016年1月迁出涉案房屋，即双方之间的合同关系于2016年1月终止。根据原告所提供的证据，其于双方合同关系终止之前即提起诉讼，要求被告支付房屋使用费、物业费、保洁费等，其主张权利的状态持续，至双方合同关系终止后，原告亦未放弃主张其权利。原告于2018年重新提交诉状向被告主张权利，诉讼时效中断，且原告向被告主张权利的状态亦在持续，因此，至本次立案时，原告的诉讼请求未超出诉讼时效。被告于2016年1月迁出涉案房屋，原告主张截至2015年12月31日的房屋使用费、物业费、保洁费，合法有据。经核算，原告主张截至2015年12月31日的房屋使用费57067.5元、物业管理费7282.9元、保洁费2187.5元，扣除被告交纳的保证金6618.9元后，被告应付59919元，于法有据，本院予以支持。被告认为原告通知拆迁及疏于物业管理，造成其经营损失未提出反诉，本院对此不予理涉，被告亦不能据此减轻或免除支付房租、物业费、水电费的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告姜闪闪于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币59919元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1298元，由被告姜闪闪负担。被告负担部分已由原告预交，被告姜闪闪于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审判员  吴明燕 二〇二〇年八月十七日 书记员  浦云英