广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12388号原告：邹春堂，男，1970年12月28日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市利和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码9144200074170307XE。法定代表人：余伟标，总经理。委托诉讼代理人：周军，该司员工。委托诉讼代理人：何展鸿，该司员工。原告邹春堂与被告中山市利和房地产开发有限公司（以下简利和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹春堂，被告利和公司委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。因本案必须以另一案诉讼结果为依据，本院于2019年6月27日裁定中止本案的诉讼。2019年11月28日，另一案审理结束并发生法律效力，本院于2020年1月22日恢复审理，并依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告邹春堂，被告利和公司委托诉讼代理人周军、何展鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹春堂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所购买利和豪庭二区8栋1701房屋墙壁及顶层楼板开裂渗漏，所造成新商品房价值贬损费50000元。2.判令被告承担本案房屋的评估费用。事实与理由：原告于2016年8月26日与被告签订中山市商品房买卖合同，向被告购买位于中山市石岐区利和豪庭二区8栋1701房（顶层），2018年10月26日付完全款。原告于2018年6月26日收楼验房时，发现该房主卧楼板有“丁”字型开裂：纵向达五米，几乎穿过房间，横向近2米；次卧斜对角开裂贯穿整个房间；书房一处开裂一米有余；客厅两处各有一米开裂，有渗漏及灌浆痕迹，维修方法为从天花楼板下方进行破坏性开孔灌浆处理。不是从楼面进行。墙壁也有多处开裂。由此证明该房屋存在质量问题。2018年9月18日，原告查勘房屋，同时发现厨房烟囱和天花楼板多处渗漏这一事实。证明1701房整个防水隔热工程质量和楼板质量存在较大的缺陷。被告依然不顾原告合理要求在楼面维修，还是在房屋天花楼板进行破坏性开孔灌浆，2019年4月28日大雨后第二天，原告前去查勘涉案房屋，依然多处渗漏，再次佐证防水维修方法错误，房屋有质量问题，增加了人为破坏。因此，原告要求被告就该商品房屋的开裂等质量造成价值贬损给予赔偿，其理由是：根据《住宅建筑规范》，商品住宅必须达到安全性、耐久性、适用性。涉案房屋在未交楼前，墙壁和天花楼板就存在多处开裂渗漏，这一质量问题严重影响到该房屋的适用性和耐久性，其安全性也值得怀疑。作为特殊商品的商品房，在市场经济条件下，同样面积的房屋，墙壁和天花楼板（特别是顶层）开裂渗漏和没有质量问题的，其市场价格存在一定的差异，这个价格差异就是被告造成的房屋贬值。根据《消费者权益保护法》第十一条、第十四条的规定，原告有权向被告主张赔偿。墙壁和楼板开裂的房屋贬值损失属于买受人的可得利益损失，即在房屋交易过程中，必将产生买受人可得合法利益的部分丧失，故被告应当对因其违约行为给原告造成的上述可得利益损失——房屋贬值承担赔偿责任。被告利和公司辩称，1.原告就同一法律事实重复提起诉讼，浪费司法资源，并给被告造成诉累，应当依法予以驳回。原告已于2018年12月21日就涉案房屋量问题向法院提起诉讼[案号：（2018）粤2071民初26954号］，且一审判决并未认定涉案房屋存在质量问题，目前该案仍在二审过程中。现原告再次以涉案房屋质量问题向贵院提起诉讼，构成重复诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，请求法院对原告的诉讼请求依法予以驳回。即便本案不构成重复诉讼，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本案应予中止，待（2018）粤2071民初26954号案审结后恢复诉讼。2.涉案房屋并不存在质量问题，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。涉案房屋于2017年11月3日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，满足了双方签订的中山市商品房买卖合同第八条所约定的交楼条件。虽涉案房屋存在维修痕迹，但并不影响涉案房屋的正常使用，该维修痕迹是因为被告在合同约定收楼日期之前自检时发现有轻微裂纹，遂及时维修。涉案房屋经中山市住建局实地检查，并经闭水试验检验后，均证明不存在质量问题。且(2018)粤2071民初26954号案一审法院亦未认定涉案房屋存在质量问题。因此，原告在本案中要求被告赔偿因房屋质量问题造成的商品房价值贬损费的诉求没有合理依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，利和公司与邹春堂签订中山市商品房买卖合同，主要约定：邹春堂买受位于中山市石岐区利和豪庭二区8幢1701房；该商品房为预售商品房，总价款为939651元；房屋交付日期为2018年6月30日前。合同还对付款方式及限期、违约责任、交付期限、保全责任等事项进行了约定。合同签订后，邹春堂依约已交付涉案房屋全额购房款。2018年6月26日，邹春堂根据利和公司的收楼通知至中山市石岐区利和豪庭二区对涉案房屋进行验收。邹春堂因在验收过程中发现涉案房屋存在维修的痕迹而拒收涉案房屋，双方因此发生纠纷。邹春堂认为涉案房屋开裂等质量问题造成价值贬损，遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。另查，2018年12月21日，邹春堂以利和公司为被告向本院提起诉讼，主张判令利和公司赔偿：1.延迟交楼的违约金51738元（暂计：从2018年7月1日起至2019年6月30日止）；2.就交楼事项及房屋质量问题所带来的损失费5000元；3.因私自改动房屋结构式样的损失5000元；4.前期物业管理费996.33元及利息500元。该案诉讼中，邹春堂主张其为处理涉案房屋质量问题多次返还三乡镇和利和豪庭小区，产生了交通费、误工费等损失共计5000元；另主张根据涉案房屋的设计图显示，其中一个卧室在设计时未设计有门，对涉案房屋验收时，利和公司擅自在该卧室加了一个门，故应赔偿其损失5000元。本院于2019年3月21日作出（2018）粤2071民初26954号民事判决，认为邹春堂于2018年6月26日到涉案房屋进行验收时，发现涉案房屋存在维修的痕迹，且当时利和公司亦未能证实该维修痕迹是否影响涉案房屋的使用，故邹春堂于当时拒绝收楼的行为合理。但邹春堂在2018年8月28日投诉至中山市住建局，并在该局人员组织下于2018年9月26日对涉案房屋进行闭水试验，且在2018年9月28日闭水试验完毕确认涉案房屋未出现渗水等情况下，邹春堂仍拒绝收楼的行为不合理。依照邹春堂与利和公司签订的商品房买卖合同约定，利和公司最迟应在2018年6月30日将涉案房屋交付邹春堂使用，而实际上，涉案房屋于2018年9月28日确定达到交付使用条件，故利和公司应支付邹春堂2018年7月1日至2018年9月28日期间延迟交房违约金8438.86元（937651元×0.1‰/日×90日）。关于赔偿损失的问题……邹春堂主张因涉案房屋存在质量问题致使其多次往来沟通而产生交通费、误工费等经济损失5000元，现有证据证实涉案房屋存在维修的痕迹，这些痕迹的确可以使邹春堂对房屋质量问题产生合理怀疑，因而产生一些维权费用在情理之中，但其此项主张5000元证据不足，酌定支持2000元。邹春堂要求利和公司就擅自更改涉案房屋的结构进行赔偿的诉讼请求，由于其未收楼，是否改动结构证据亦不足，且利和公司同意进行修改，故该项请求不予支持……遂作出如下判决1.利和公司于判决生效之日起七日内向邹春堂支付逾期交房的违约金8438.86元；2.利和公司于判决生效之日起七日内向邹春堂支付赔偿2000元；3.驳回邹春堂的其他诉讼请求。邹春堂不服该判决提起上诉。中山市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）粤20民终3207号民事判决，驳回上诉，维持原判。又查，邹春堂在本案诉讼过程中申请对涉案房屋进行价值（价格）贬损评估。本院依法已先后委托了中山市经纬土地房地产评估有限公司、广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司、深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司对涉案房屋价值（价格）贬损进行评估。2020年5月21日，中山市经纬土地房地产评估有限公司出具关于暂不受理邹春堂诉中山市预售合同纠纷一案的决定书，认为其经营范围为房地产价值评估、土地估价、资产评估，没有房屋质量鉴定资质，出于对案件各方当事人负责考虑，暂不受理该评估项目。2020年6月9日，广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司出具关于涉案商品房是否存在价格贬损的复函，载明：1.出卖人（开发商）已了取得了政府主管部门核发的《竣工验收备案表》，表明该商品房验收合格，己达到合同约定的房屋交付条件。交房验收时发现楼板裂缝等质量问题，但不影响结构安全，可以通过修复补强措施保证房屋的正常使用和耐久性，尚属合同约定的保修责任范围。2、出卖人在履行了修复补强义务之后，是否还要承担或有的价值贬低赔偿责任，本案房屋买卖合同中没有此种约定。房屋修复后，是否存在耐久性减少，没有关于耐久性是否不变或减少的鉴定报告等书面证明材料，缺乏客观依据。房屋修复后的适用性，如结构布局反生变化，可按合同要求出卖人恢复，如结构布局没有变化，就不存在适用性减少的问题。3、故我司认为此次委托评估，无客观依据，难以客观判断及合理评估，决定不受理此次评估委托。2020年6月29日，深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司出具关于请求法院退评的申请函，载明：根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第5.6.2房地产损害赔偿估价，应调查说明被损害房地产在损害发生前后的状况，因经调查估价对象已修复好，且无第三方工程检测报告，缺乏必要的评估依据，因此评估工作无法开展，故申请退回此项目。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于邹春堂是否重复诉讼的问题。邹春堂在（2018）粤2071民初26954号案中主张的是逾期交房的违约金、就交楼事项及房屋质量问题所带来的交通费与误工费损失、改动房屋结构式样的损失以及前期物业管理费。邹春堂在本案中主张是涉案房屋价格贬损的损失，故本案不属于重复诉讼。关于涉案房屋是否存在价格贬损的问题。对此，本院分析如下：1.涉案房屋所在小区于2017年11月2日通过建设工程竣工验收，且（2018）粤2071民初26954号及（2019）粤20民终3207号民事判决均认定涉案房屋于2018年9月28日已具备交付使用条件；2.本院根据邹春堂的申请，先后委托三家评估机构对涉案房屋的价格贬损进行评估，但三家评估机构均不受理，邹春堂对此没有进一步举证涉案房屋因曾修复而导致价格贬损；3.涉案房屋经过修复后，邹春堂没有证据证明影响其使用。邹春堂不能提供证据证实涉案房屋由于存在修复裂缝导致房屋价值贬损，其请求利和公司赔偿房屋价值贬损费50000元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邹春堂的诉讼请求。案件受理费1050元（原告邹春堂已预交），由原告邹春堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  卢惠玲人民陪审员  简 聪二〇二〇年八月十日书 记 员  罗李力车晓晴