贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2004号原告（反诉被告，以下称原告）重庆尚兵房地产顾问有限公司。法定代表人:李栋，职务:经理。统一社会信用代码:91500112559030606D。住所:重庆市渝北区。委托代理人：梁毅，贵州黔策律师事务所律师，代理权限：特别授权被告（反诉原告，以下称被告）贵州奥利宏房地产开发有限公司。法定代表人:周传林，职务:总经理。统一社会信用代码:91520000577119276G。住所:贵州省安顺市经济技术开发区。被告贵州黔中源置业有限责任公司（曾用名：贵州黔中源投资有限责任公司）法定代表人:周俊，职务：总经理。统一社会信用代码:915200005963506768。住所:贵州省安顺市西秀区。二被告共同委托代理人：张晏恺，贵州云象律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告重庆尚兵房地产顾问有限公司诉被告贵州奥利宏房地产开发有限公司（以下简称奥利宏公司）、贵州黔中源置业有限责任公司（以下简称黔中源公司），被告贵州奥利宏房地产开发有限公司反诉原告重庆尚兵房地产顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李栋、委托代理人梁毅、二被告委托代理人张晏恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付销售佣金1456696元；2、判决被告向原告支付原告已垫付的推广业务员工资200000元；3、判决被告以1656696元为基数，自2020年3月16日起按月利率2%计算，向原告支付逾期付款违约金至完全付清上述款项之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。原告于2017年5月12日与被告签订《销售委托协议》一份，约定：原告为被告开发的“奥林匹克花园”项目独家提供策划和销售代理服务，被告按照销售总金额1.8%向原告支付佣金，同时原告可根据项目情况需要聘请项目业务推广员，工资由被告支付。合同签订后，原告为了完成合同义务，招聘了推广业务员，每年均垫付推广员工资25万元，被告仅支付了工资55万元，剩余20万元被告拒付。同时合同签订至今，原告共计销售房屋总金额97724946元，被告应当支付原告佣金1746095元，但至今被告仅支付原告佣金289399元，剩余佣金1456696元被告也拒绝支付，原告多次向被告提出付款要求，但被告拒不履行合同约定的义务。故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告奥利宏公司辩称：1、原告违反合同合法性原则，其绝大部分销售房屋系建立于违反法律强制性规定基础之上，奥利宏公司不应承担因违法销售而产生的合同违法之债；2、原告在案涉项目并未聘请推广业务员，奥利宏公司不应承担聘请合同的支付责任；3、奥利宏公司已超额向原告借资款项，不应承担款项未足额支付的违约责任。被告黔中源公司辩称：1、黔中源公司与奥利宏公司均为独立法人主体，应各自承担独立的法律责任，原告诉请黔中源公司与奥利宏公司承担连带责任，为主体混同，没有事实和法律依据；2、奥利宏公司销售奥林匹克花园，系接受黔中源公司的授权与委托，应该严格按照授权范围履行销售委托代理事项，对可能含有的超越代理权限情形，黔中源公司不应承担民事责任。被告奥利宏公司反诉称：1、请求判令解除原告与被告签订的《销售委托协议》；2、判令原告向被告返还销售佣金预付款532748元，同时自2020年7月7日起向被告以532748元为基数按照同期贷款利率支付逾期付款利息至款项付清之日止；3、判令原告以被告实际应支付的销售佣金为基数，向被告开具增值税发票；4、本案本诉及反诉费由原告承担。事实及理由：被告系经依法设立的具有独立法人资格的有限责任公司。被告黔中源公司与我方系“奥林匹克花园”项目的合作企业，由黔中源公司负责项目的开发建设，我公司基于黔中源公司授权，负责对项目的销售事宜，由黔中源公司于2016年6月23日向我方出具《房屋销售授权委托书》，明确由我方负责项目的具体销售事项。2017年5月，经我方对项目的销售安排，寻找原告进行商业合作，在黔中源公司授权基础上与原告签订《销售委托协议》，约定由原告提供销售代理服务方式对项目房屋进行销售，同时还约定原告的销售行为应符合我国有关房屋预售管理要求，不得于黔中源公司尚未取得预售许可证及其他开发资质证书前对项目相关房屋进行违法销售。协议签订后因黔中源公司尚未取得预售许可证，该协议并未实际得到履行，直至2019年7月20日，经安顺市住房和城乡建设局核准，亦向黔中源公司颁发了《商品房预售许可证》（2019）商房预字第046号后，原告尚开始对项目相关房屋予以销售，同时在协议履行之初，原告在未对房屋进行销售且未对销售佣金予以结算的前提下，曾多次向被告借资佣金共计839399元。后经被告与原告对销售房屋进行结算时发现，原告存有大量超出《商品房预售许可证》范围对项目进行销售的房屋，并且存有客户自行退房的情形，为此，为保证结算金额的准确性，被告与原告曾对原告借资部分及合法销售房屋应付佣金部分进行结算，要求原告向被告返还已超额预付款项，并向被告以实际应支付佣金为基数开具增值税发票，但原告均予以拒绝。原告以违法销售房屋为目的，变相获取被告佣金，已损害被告合法权益，原告多次向被告借资佣金预付款，已超出实际应支付款项，原告对超出部分不予退还已构成违约，故提出如前反诉请求。原告对反诉辩称：1、本案的法律关系实际不是委托关系，而是居间合同关系，应该仅提供将签订合同的机会告知二被告，或者订立合同的媒介服务，并且其佣金也只能是以完成的房屋销售量计算，若本诉应该提供的交易信息或提供的订立合同的媒介服务不能使奥林匹克花园房屋顺利出售的，原告是不能结算佣金的。商品房买卖合同的签订是以二被告的名义与客户直接签订，因此原告与奥利宏公司签订的协议符合《中华人民共和国合同法》第424条居间合同规定的情形。2、原告不负责该项目的预售许可证办理问题，若二被告认为相关证件不齐，不能销售房屋的，应该拒绝签订商品房买卖合同及拒收客户的房款，并将相关事实如实告知原告，但截止至今，原告没有收到被告相关不允许销售的通知，该过错在二被告，二被告不应该将自己过错的后果强行加在原告的身上；3、反诉原告的诉请自相矛盾，一方面说未取得预售许可的部分是不合法的，同时反诉原告又要求反诉被告按照实际销售的数量开具发票，但是不合法的合同是自始无效的，不存在开具发票的问题，原告不清楚被告的目的何在。当事人在举证期限内提交了以下证据：原告提交的原告营业执照、投资人身份证复印件、二被告工商登记信息、《销售委托协议》，被告提供的营业执照、法定代表人身份证、身份证明复印件，《销售委托协议》复印件、《商品房预售许可证》、收条、借条、委托支付申请、银行回单复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。原告提供的：1、商品房买卖合同、选认房号书、商品房认购协议书、付款凭证、收款收据，证明《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》均为黔中源公司与客户签订；《商品房认购协议书》、《选认房号书》系周俊签字同意后才签订的，房款也是周俊、奥利宏公司、黔中源公司收取，二被告公司高级财务人员混同。二被告对该组证据的三性均不予认可，认为该组证据并未于举证期限内提出，属证据突袭产生的相关证据；该商品房认购协议书等材料即便能够认定该组证据的真实性，二被告也有异议，奥林匹克花园的开发与销售行为的主体是黔中源公司，奥利宏公司仅仅是接受委托销售的委托主体，认购、收款等相关事项应该由黔中源公司完成，但不能代表黔中源公司盖章达到了合同的有效性，合同的效力应按照法律强制性规定予以综合评判。本院认为因《销售委托协议》明确约定“房屋销售价格最终应甲方签字盖章认可后交乙方执行”，而奥利宏公司与黔中源公司为委托销售关系，黔中源公司本系房屋的开发建设者和出卖方，其法定代表人在选认房号书中确认价格及在商品房认购协议书中签字，以及认购款由黔中源公司收取，均符合协议约定和法律规定，不能达到原告主张的二被告人格混同的证明目的。故对该组证据的证明目的不予采信。2、2019年7月-2020年1月奥林匹克花园销售佣金结算表复印件，证明黔中源公司核对，截止至2020年1月，应当支付原告佣金人民币1201945.39元。奥利宏公司对证据的三性均不予认可，认为该结算表系原告单方制作，并未向奥利宏公司备案，且奥利宏公司并不知晓，根据合同的相对性，因为奥利宏公司委托原告进行销售，原告跳过奥利宏公司与黔中源公司单独结算，奥利宏不应对该结算表的相关内容承担责任。该结算表中存有大量违反最高人民法院关于审理商品房销售合同司法解释的相关规定的合同，应为无效合同，同时奥利宏公司向法庭说明，吴雪红并不是奥利宏公司的人员，结算表时间为2020年3月16日，也正因该时间的结算发现原告存有大量违规销售的行为。黔中源公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为黔中源公司对该表进行盖章及由财务人员签章，是认可原告提供该表的数据，但不能代表黔中源公司认可该表的合法性，原告是否能够取得对该表的内容进行核算，是本案的关键。根据合同的相对性，黔中源公司仅对数据进行确认，但是佣金的结算应该是被告奥利宏公司与原告进行结算，具体结算金额应该由原告与奥利宏公司进行确定。通过结算及该表的数据体现，黔中源公司在结算表后尚才通知奥利宏公司停止销售行为，因为黔中源公司发现该表中大量违法销售及超越权限的销售行为，对超越权限的行为不予认可，这就是为什么2020年3月16日以后再无房屋销售的原因。本院认为奥利宏公司及原告均为销售方，虽然原告跳过被告奥利宏公司与黔中源公司确认数据，但因商品房系黔中源公司开发建设，签订《商品房买卖合同》的主体（出卖方）是黔中源公司，黔中源公司对原告完成销售的工作量及具体签订合同的总金额有确认的资格，原告与黔中源公司的结算，只为证实原告完成工作量的证明。但黔中源公司对合同总金额的确认，并不代表黔中源公司认可应向原告承担支付责任，而是证实原告按与被告奥利宏公司的协议完成的工作量。关于超过预售预许可范围的部分，因原告仅为接受委托销售方，能否签订《商品房买卖合同》不由原告决定，黔中源公司应更知晓许可预售范围，既然黔中源公司同意并与客户签订了《商品房买卖合同》，存在违规销售的不是原告，原告对此并无过错，且业主方黔中源公司认可了原告的销售业绩，故对原告该组证据的证明目的予以采信。被告主张黔中源公司的公章交与原告，签订商品房买卖合同的行为是原告所为，无证据证实，本院不予采信。3、劳务雇佣合同、奥林匹克花园项目工资明细表、宣传单复印件，证明：1、原告为了顺利完成《销售委托协议》约定的义务，提前聘请了王红霞等12名项目推广业务员，对案涉项目进行营销推广，营销推广员每月工资3000元的事实，劳务期限至2017年3月10日至2020年3月10日止；2、自2017年4月至2020年3月止，原告共计代被告支付了营销推广员工资1124000元的事实；3、原告就案涉项目的营销推广所印制了宣传单。奥利宏公司对证据的三性均不予认可，认为该证据于举证期限外提出；根据原告提供的工资明细表及劳务雇佣合同，奥利宏公司认为原告尚未将转款凭证和流水进行证实，不能仅凭原告单方面制作的工资明细表和劳务合同认定，从原告制作的应发工资表可以看出，应发工资为9000元，在2017年房屋尚未销售的情况下，是怎么将销售人员和推广员的工资的做到9000元标准的；根据原告上组证据提出的结算表可以看出，原告实际销售房屋于2019年7月28日开始，在这之前是如何产生的销售工资，我方有异议；原告提供的宣传单并不能证明打印时间、销售时间和推广时间，不排除为达到诉讼目的系原告现行打印。黔中源公司对证据的三性均不予认可，同时认为黔中源公司并不是销售委托协议的合同相对方，不应该承担款项支付的责任。本院认为因协议约定“如项目推广需要聘请业务员，业务员工资由甲方支付”，既然工资由被告奥利宏公司支付，聘请多少人员、签订劳务雇佣合同、业务员工资标准等应有被告奥利宏公司知晓并确认或双方协商认可。原告提供的以上证据均无被告奥利宏公司确认的签字或盖章，也无原告提取款项支付工资的凭证，无法确认该组证据的真实性，故对该组证据的真实性不予采信。被告奥利宏公司提供的：1、《房屋销售授权委托书》、证明：1、被告奥利宏公司接收被告黔中源公司的授权，对“奥林匹克花园”项目进行策划销售的客观事实；2、根据被告黔中源公司的授权委托，奥利宏公司与原告达成商业合作协议，并签订《销售委托协议》的客观事实；原告对该证据的三性不予认可，认为与本案无关，系奥利宏公司与黔中源公司之间的约定，不能直接适用于本案的原告，且该委托书在委托协议签订时二被告并未将其作为合同的附件提供给原告。本院认为结合《商品房预售许可证》的许可预售主体为黔中源公司而非奥利宏公司，黔中源公司将商品房委托奥利宏公司销售，符合常理，且有授权委托书证实双方的关系，故对该证据本院予以采信。2、销售房屋清单及金额汇总表、退房申请复印件、证明原告按照《预售许可证》范围销售房屋仅为36套的客观事实；3、36套销售房屋中存在有因客户自身原因退房情形。原告对奥利宏公司提供的清单及金额汇总表，认为其系奥利宏公司单方制作，性质属于陈述，不是证据，原告的宣传行为只是向客户提供奥林匹克花园房屋可以销售，至于二被告要销售哪套房屋不是由原告决定，是二被告自行决定，即使告知了，也不应该由原告承担，也不应该克扣原告应该得到的佣金，因为责任不在于原告。对退房申请的三性不予认可，顾客是2020年5月21日退房的，被告应该提供相应的转款凭证证明，但是被告没有提供，所以真实性不予认可，即使该证据为真，也不能达到原告的证明目的，客户退房是因为迟迟交不了房屋，根据销售委托协议的约定，被告原因导致退房的，佣金也应该支付给原告，交房是二被告的义务，与原告无关。本院认为销售房屋清单及金额汇总表系被告奥利宏公司单方制作，在无其他证据印证的情况下，只能作为陈述不能作为证据。退房申请无法确认真实性，且被告未提供退款凭证印证，不能证实该户《商品房买卖合同》已经解除并已退还已交款项。故对该证据的证明目的不予采信。原告提供的《商品房预售许可证》照片打印件、视频录像，与被告提供的许可证原件内容不一致，原告的照片打印件、视频录像显示形成时间为2019年7月26日、2019年7月29日，虽然与被告提供的原件不一致，但视频录像显示的是被告黔中源公司销售部的公示栏，本院认定该公示栏中客观存在公示了与许可证原件不一致的许可证复印件。但双方均无证据证实该与许可证原件不一致的许可证是何方公示的。经本院审理认定事实如下：位于安顺经济技术开发区项目系被告黔中源公司开发建设。2016年6月23日被告黔中源公司作为委托人与被告奥利宏公司签署《房屋销售授权委托书》，将该开发建设项目销售许可事宜向受委托人被告奥利宏公司予以授权，明确：由受委托人负责该项目的销售工作，委托人可采取自行销售、委托销售等方式开展项目的销售工作，受委托人自委托人取得商品房预售许可证之日起可对相关房屋采取实体销售，并以委托人名义与买受人签订商品房买卖合同，本授权委托书自委托人与受委托人共同签章之日起生效，至安顺奥林匹克花园项目全部销售完毕之日止。2017年5月12日被告奥利宏公司作为委托方（甲方），与作为代理方（乙方）的原告签订《销售委托协议》，约定：甲方委托乙方对奥林匹克花园项目提供营销策划及销售代理服务，一、项目名称：奥林匹克花园，三、委托标的范围：1、住宅总建筑面积约107198平米，车库约1088个，商业约23638平米；2、以上面积以政府实际测绘批文提供的面积为准。四、委托方式：委托乙方独家策划、销售甲方项目；五、委托代理期限为：项目总销售面积达到95%为止，余下部分甲乙双方协商再议。六、委托工作内容：负责项目全程策划、销售执行等工作。七、委托价格及房款收取方式：1、委托项目销售底价结合市场、竞争等因素经甲乙双方协商确定，由甲方签字盖章认可后交给乙方负责执行；2、乙方应按照执行分户执行价格，如遇特殊情况需要优惠的，须经甲方负责人书面确认生效，同时按合同成交价计提乙方销售佣金；3、乙方在销售执行时，可适当溢价销售；4、甲方派专人收取房款，乙方未经甲方允许，不得私自收取客户所有相关款项。八、营销推广约定：…4、根据项目情况，如项目推广需要聘请业务员，业务员工资由甲方支付。九、代理佣金的计算及支付方式：1、销售佣金按销售总金额1.8计提（即销售面积＊销售单价＊1.8%计提）；2、销售溢价：按甲乙双方7:3的比例分配；3、结算方式：销售佣金每月结算一次，结算日为每月25日，甲方在收到乙方结算表5日内（即每月30日）核对并支付乙方当月应提销售佣金；4、结算依据：购房客户签订《商品房买卖合同》后，即符合结算销售佣金标准，甲方按合同实际成交总金额结算销售佣金。5、客户签订合同后退定的情况，按以下方式处理：因甲方责任所致，乙方计提本次销售佣金，所退房屋由乙方销售或并另计提销售佣金；因客户责任所致，客户自愿要求退房的，乙方不计提销售佣金，对已收取并确定不再退还的定金、房款及退房违约金由甲乙双方5:5分成并在当月月底结算，所退房屋仍由乙方销售或并另计提销售佣金；因乙方责任所致，由于乙方责任造成退房的，所发生的费用由乙方负责，甲方有权不支付乙方的销售佣金，所退房屋仍由乙方销售并另计提销售佣金。十、双方的权利义务：1、甲方的权利义务：1）提供甲方的营业执照、开发资质证书复印件，并保证交易的合法性；4）派专人配合销售，负责审核合同…5）提供委托项目的所有《认购书》、《商品房买卖合同》文本；6）按合同约定据实结算并支付乙方销售佣金…8）指派专人负责销售的收款工作，所有款项由甲方专人收取并开具财务凭证；2、乙方的权利义务：1）本合同正式签署后，按照甲方要求时间10个工作日内开展合同约定的实际工作；2）不得收取和挪用任何款项；3）代表甲方与客户签订《商品房买卖合同》等，但所有合同性文件的文字需甲方审定认可；5）按合同约定取得销售佣金和溢价提成；6）本合同约定范围内所有的房屋均视为乙方可销售的范围；十一、违约责任：1、甲方违约责任2）甲方如不按合同约定的期限向乙方支付合同约定的销售佣金，则每超过一天按应付金额的0.5%向乙方支付日滞纳金，若超过3天未付乙方销售佣金，乙方有权直接收取房款抵佣金，并有权单方终止合同；2、乙方违约责任：2）未经甲方同意乙方不得私自收取房款及预订款，乙方有任何收取房款、预订款及挪用行为，视为违约（甲方超过3天未付乙方佣金的除外），甲方有权终止合同并追究乙方责任。3）在项目销售任务未达到90%之前，乙方不得自行擅自撤场，若乙方擅自撤场，造成甲方一切损失由乙方承担。协议签订后，原告进场开展工作，其间原告发展的客户以被告奥利宏公司名义与客户签订《选认房号书》，以被告黔中源公司名义与客户签订《商品房认购协议书》，并由奥利宏公司收取选房号“借款”，由黔中源公司收取认购款。2019年7月26日被告黔中源公司就其开发建设的“奥林匹克花园”7、8、9、18、19幢房屋取得《商品房预售许可证》，自2019年7月27日起至2020年1月13日期间原告所销售的房屋由被告黔中源公司与客户签订《商品房买卖合同》。2020年3月16日，原告就已签订《商品房买卖合同》的销售佣金制作各月份结算表及《奥林匹克花园项目2019年7月-2020年1月销售佣金结算表》，黔中源公司在以上结算表上由公司财务人员吴雪红签字并确认“数据已核实”，并加盖黔中源公司印章。黔中源公司确认原告自2019年7月起至2020年1月13日签订合同总金额为91851015元，佣金总额为1201945.39元。审理中，原告与被告奥利宏公司均认可被告奥利宏公司向原告已支付款项（含业务员工资）共计人民币839399元。本院认为：被告奥利宏公司在得到“奥林匹克花园”项目的开发建设方被告黔中源公司的授权委托后，与原告签订《销售委托协议》，系双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，双方当事人应按协议约定全面履行义务。原告在协议签订后，投入策划、销售工作，其工作完成量经业主方被告黔中源公司确认，被告奥利宏公司应按协议约定和黔中源公司的确认结果，向原告支付已结算的销售佣金。因协议约定“结算依据：购房客户签订《商品房买卖合同》后，即符合结算销售佣金标准，甲方按合同实际成交总金额结算销售佣金”，原告根据客户与业主方黔中源公司已签订的《商品房买卖合同》，经黔中源公司确认已完成销售合同总金额为91851015元，佣金总额为1201945.39元，扣除原告收到的预付销售佣金739399元（起诉书自认共收到839399元，庭审中自认其中收到业务员工资100000元，实际已收到预付销售佣金为739399元），本院支持由被告奥利宏公司支付原告尚欠至2020年1月13日止的销售佣金人民币462546.39元（1201945.39元-739399元）。原告起诉书中主张应付佣金为1746095元，但《奥林匹克花园项目2019年7月-2020年1月销售佣金结算表》系其制作并经黔中源公司确认，原告在庭审中出具该证据的证明目的也是证实经黔中源公司核对截止至2020年1月，应当支付原告佣金人民币1201945.39元。故本院认定应付佣金总额为1201945.39元。被告辩称原告存有大量违规销售的行为，主张应按预售许可证范围计付佣金，超过预售许可范围部分不应支付佣金。因原告仅为接受委托销售方，能否签订《商品房买卖合同》不由其决定，被告黔中源公司应更知晓许可预售范围，既然被告黔中源公司同意并与客户签订了《商品房买卖合同》，存在违规销售的不在于原告，原告对此并无过错，且公示栏中客观存在公示了与预售许可证原件不一致的许可证复印件，加之《销售委托协议》第三条也明确了委托标的范围，第十条第2款乙方的权利的义务第6）项也明确“本合同约定范围内所有的房屋均视为乙方可销售的范围”，被告奥利宏公司应按签订《商品房买卖合同》的总金额与原告结算佣金。被告主张黔中源公司的公章交与原告，签订《商品房买卖合同》的行为是原告所为，无证据证实。本院对以上辩称意见不予采信。被告辩称原告跳过奥利宏公司与黔中源公司单独结算，奥利宏不应对该结算表的相关内容承担责任。因黔中源公司作为业主方和作为被告奥利宏公司的委托方，以及《商品房买卖合同》签订主体，其更清楚已签订的《商品房买卖合同》的数量及总金额，其确认的合同总金额更具真实性。其向原告确认合同总金额，便于原告与被告奥利宏公司结算佣金。故对该辩称本院不予采信。关于客户张念因个人原因于2020年5月21日申请退房，该部分佣金是否应予扣除问题。因无法确认该证据的真实性，被告未提供证据印证该户《商品房买卖合同》已解除、被告黔中源公司已退还客户张念已付购房款，故本次诉讼对该部分佣金不予扣除。关于原告诉请支付推广业务员工资问题，协议约定“如项目推广需要聘请业务员，业务员工资由甲方支付”，既然约定工资由被告奥利宏公司支付，聘请多少人员、签订雇佣合同、业务员工资标准等应有被告奥利宏公司知晓并确认或双方对业务员人数、工资的协商认可的依据。原告未提供证据证实其发放的工资经被告奥利宏公司确认的签字或盖章，也未提交提取款项支付工资的凭证。因双方对业务员人数、工资标准约定不明确，但考虑客观上实际开展销售业务确需业务员，结合2019年1月23日原告在向被告申请支付2018年全年销售部员工工资200000元时，被告黔中源公司的法定代表人周俊同意支付100000元，审理中原告也自认确实收到该100000元工资，本院酌情认定业务员工资每年为100000元，从协议约定的“正式签署协议后10个工作日内开展协议约定的实际工作”起计算，至原告2020年3月16日结算，共计34个月，业务员工资按每年100000元计算，应付业务员工资为283333元，被告已支付100000元，尚欠183333元未支付。原告起诉书自认收到业务员工资550000元，是将部分预付销售佣金计为业务员工资，系自行扩大业务员工资标准的行为，不符合支付凭证及收条载明的内容。故对原告该请求，本院支持由被告支付原告业务员工资183333元。原告要求被告奥利宏公司自2020年3月16日起，按月利率2%向原告支付逾期付款违约金。因协议约定：“销售佣金每月结算一次，结算日为每月25日，甲方在收到乙方结算表5日内（即每月30日）核对并支付乙方当月应提销售佣金”，原告于2020年3月16日才与黔中源公司进行结算确认金额，原告要求自此起计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。该违约金应以645879.39元（462546.39+183333元）为基数进行计算支付。协议约定：“甲方如不按合同约定的期限向乙方支付合同约定的销售佣金，则每超过一天按应付金额的0.5%向乙方支付日滞纳金”，即为日万分之五十，该违约金约定的计算标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算支付违约金。原告要求被告黔中源公司承担共同支付责任。因原告主张二被告之间存在人格混同无证据证实，被告黔中源公司对原告销售佣金结算表的签字盖章认可，仅仅是作为业主方，在真实掌握签订《商品房买卖合同》的数量及总金额的情况下，配合原告对完成工作量的确认，并不代表对佣金的支付认可承担责任，且被告黔中源公司并非原告《销售委托协议》的相对方，故对原告该请求，本院不予支持。被告奥利宏公司反诉的要求解除与原告签订的《销售委托协议》，因其未提供证据证明原告有违约行为，并已达到约定和法定解除条件，且原告并不同意解除，故对该反诉请求本院不予支持。被告奥利宏公司反诉要求原告退还销售佣金预付款532748元，并承担逾期付款利息。因超出预售许可范围的《商品房买卖合同》系业主方确认并与客户签订，原告完成的工作量依约定获取佣金报酬，而经本院认定原告并未多获取被告奥利宏公司的预付佣金，故对该反诉请求，本院不予支持。被告奥利宏公司要求原告以实际应支付的销售佣金为基数开具增值税发票。因原告收取佣金款项后开具增值税发票，是其应尽的纳税义务和与被告奥利宏公司《销售委托协议》的附随义务，故对该反诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告贵州奥利宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆尚兵房地产顾问有限公司支付销售佣金人民币462546.39元；二、由被告贵州奥利宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆尚兵房地产顾问有限公司支付业务员工资人民币183333元；三、由被告贵州奥利宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆尚兵房地产顾问有限公司支付逾期付款违约金（以645879.39元为基数，自2020年3月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算支付至款项付清之日止）；四、由原告重庆尚兵房地产顾问有限公司在收取被告贵州奥利宏房地产开发有限公司支付的销售佣金后五个工作日内开具同等金额的增值税发票交付被告贵州奥利宏房地产开发有限公司；五、驳回原告重庆尚兵房地产顾问有限公司对被告贵州黔中源置业有限责任公司的诉讼请求；六、驳回被告贵州奥利宏房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币20008元，减半收取人民币10004元，由原告重庆尚兵房地产顾问有限公司承担4875元，由被告贵州奥利宏房地产开发有限公司承担5129元。反诉费人民币4614元，由原告重庆尚兵房地产顾问有限公司承担25元，由被告贵州奥利宏房地产开发有限公司承担4589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满后两年内，向本院申请强制执行。审判员  张红文二〇二〇年八月四日法官助理包欣书记员杨恒