大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6754号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，系该公司员工，住址辽宁省凌源市。被告：周玉平，女，1981年5月21日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵勇，系被告丈夫，住告。原告亿达物业服务集团有限公司与被告周玉平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李红双、被告周玉平及其委托诉讼代理人赵勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费4,908.14元及逾期交费违约金1,472.44元，合计6,380.58元；2、请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告房屋所在的晴湾小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费总额的千分之三。被告系上述晴湾小区07-01-1601号房屋业主，房屋面积148.73平方米，收费标准为2.20元/月/平方米，被告拖欠2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费4,908.14元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告周玉平辩称，不同意原告的诉请。对房屋面积、房屋地址、物业费标准、拖欠物业费期间均没有异议。不同意交纳物业费的理由：被告自2017年入住开始每到雨季，北卧室建筑时遗留的穿墙眼就往屋里渗水，冬天透寒，墙体发霉脱落，踢脚线脱落，窗户密闭不严，墙皮脱落。被告入住时保安力量还可以，现在整个小区7个入口，只有1号门门岗有3个保安，最大的入口即健身生活馆入口也没有保安、没有门禁，没有监控，外来人员随意进入，未采取合理措施保护业主的安全。公共设施损坏原告不维护，尤其是16楼，被告居住的这层的公共区域踢脚线、地下二层的踢脚线有很多脱落了，没有脱落的边缘很锋利不安全，被告向原告报修过，但原告仅维修过一次。7号楼楼下的思超教育门前的消防通道2017年9月至2021年3月被堵上一半，给业主造成消防隐患。电梯播放广告的噪音扰民，有光污染。物业在公共部分的广告收益没有公示，也未与业主共享收益。小区绿化质量差，和被告买房时的绿化差异太大。建筑垃圾清理不及时，在通往停车场入口的建筑垃圾两年无人清理。原来每年向业主收取停车场的管理费1,080元，没有尽到对停车场的管理义务。小区的喷泉也不喷水了，原告以漏水漏电为理由拒绝修复。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司于2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区晴湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区晴湾小区07-01-1601号（行政街号为甘井子区融田西园31号楼1单元16楼1号）房屋业主，房屋建筑面积148.73平方米。原告（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为晴湾小区提供物业服务；合同期限自签订之日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业费标准住宅：2.20元/月/平方米；物业服务费按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。被告未交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与开发建设单位大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对原、被告双方均具有约束力。业主和物业单位是平等主体，原告为被告所在的小区提供物业服务，双方已形成了物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据案涉《前期物业服务合同》的约定，被告应向原告支付2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4,908.09元（148.73平方米×2.20元/月/平方米×15个月），故原告此项诉讼请求中的合理部分，于法有据，理由正当，本院予以支持；超额部分，不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告此项诉求理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告抗辩的房屋卧室渗水、透寒，墙体发霉脱落，窗户密闭不严等问题。本院认为，上述问题均属于房屋本身存在的质量问题，并非原告提供物业服务不当所致，二者之间不存在因果关系，故被告据此拒交物业费，于法无据，理由不当，本院不予采纳。关于被告抗辩的安保、公共区域维修养护、绿化补植、垃圾清理等问题，均属于物业服务质量问题。因物业管理服务是动态的，持续性的，服务的最终效果是通过服务对象的感受来决定，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，且物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告在提供物业服务的过程中存在的不足，应当及时整改，不断完善，但被告以此拒交物业费无法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周玉平给付原告亿达物业服务集团有限公司2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费人民币4,908.09元；如果被告未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告周玉平负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年八月九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。