江苏省镇江市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏11行初1号 原告赵超，男，汉族，1977年10月15日生，住镇江市。 委托代理人车欣，北京冠领律师事务所律师。 委托代理人李婧辉，北京冠领律师事务所律师。 被告镇江市润州区人民政府。住所地镇江市润州路5号。 法定代表人徐心田，区长。 出庭应诉负责人刘国明，副区长。 委托代理人施加平，润州区司法局工作人员。 原告赵超不服被告镇江市润州区人民政府（以下简称润州区政府）房屋征收补偿决定，于2020年1月2日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告赵超及其委托代理人车欣、李婧辉，被告润州区政府出庭应诉负责人刘国明、委托代理人施加平到庭参加诉讼。因疫情影响，本案依法延长审限一次。本案现已审理终结。 2019年7月3日，被告润州区政府对原告赵超作出镇润政[2019]51号《镇江市润州区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》）。 原告赵超诉称，原告所有的镇江市润州区广东山庄*房屋，位于镇江核心地段，属于双拼高档住宅，证件齐全，紧临医院、学校，周边商场林立，地理位置优越，是镇江市的黄金地段。2019年7月3日，被告作出《补偿决定》，无职权依据、法律依据、事实依据，且程序违法，严重侵犯原告的合法权益。请求法院撤销被告作出的《补偿决定》，诉讼费由被告承担。 为证明其诉讼请求，原告提供下列证据： 1、《补偿决定》。 2、房屋所有权证。 3、镇江市私有房屋所有权登记申请表。 被告润州区政府答辩称，被告具有作出征收补偿决定的职权，《补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。 为证明其行政行为的合法性，被告提供下列证据： 1、润州区政府（镇润政[2018]17号）《国有土地上房屋征收决定》。 2、润州区政府（镇润政[2014]18号）《国有土地上房屋征收决定公告》。 3、房屋征收初步调查结果公示。 4、房屋征收通知送达回证及房屋征收通知（样本）。 5、房屋征收选择评估机构通知送达回证及通知书、附件（样本）。 6、选定评估机构的通告。 7、公证书及评估机构选定结果的通知。 8、实地查勘记录表（房屋、装修及附属设施）。 9、房屋征收调查表（复核）、房屋特殊情况调查确认表。 10、房屋征收估价报告、评估报告送达回证及评估报告送达通知（样本）。 11、房屋征收协商记录（2018.11.1）、补偿安置方案送达回证及房屋征收补偿审批表。 12、苏润评估公司对原告复核申请作出的答复。 13、房屋征收协商记录（2018.11.23）。 14、镇江市房地产价格评估专家委员会鉴定意见书。 15、房屋征收协商记录（2019.6.21）。 16、房地产估价报告书。 17、《补偿决定》及送达回证。 为维护公共利益，本院依职权调取了下列证据： 1、赵超镇江市私有房屋所有权登记申请表、商品房购销合同、镇江市购买商品房证明、发票。 2、朱某商品房购销合同、发票。 3、马某商品房购销合同、发票。 4、张某、魏某房屋征收补偿协议、房产证、房地产平面图。 5、冷某房屋征收补偿协议、房产证、房地产平面图。 6、地形图。 7、赵某、毛某、倪某、肖某、马某房屋征收补偿协议、审批表。 8、镇规建字编号0848建设工程规划许可证。 9、邬某（故）房屋征收补偿协议、发票、商品房固定资产投资方向调节税税率核定证。 10、王某房屋征收补偿协议、商品房购销合同。 11、崇某、何某、崇某某、李某某、袁某某房屋征收补偿协议。 12、咸某、王某某合同。 经庭审质证，对于被告的证据1、2、3、7、12、14、17的真实性，原告无异议，对于被告的证据4、5、6、11、13、15的真实性，原告不予认可，对于被告证据7、8、9、10、12、16、17的合法性，原告不予以认可。对于原告证据的真实性，被告均无异议。对于本院调取证据的真实性，各方均无异议。本院认证认为，上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性均予确认。 本院经审理查明：2018年4月4日，润州区政府作出镇润政[2018]17号《国有土地上房屋征收决定书》（以下简称《征收决定》），决定对恒顺中山西路厂区及周边地块棚户区改造项目范围内的国有土地上的房屋实施征收。房屋征收部门为镇江市润州区人民政府房屋征收办公室，房屋征收实施单位为镇江市润州区房屋征收和拆迁安置中心。宋某某、宋某不服该《征收决定》向本院提起诉讼，请求撤销该《征收决定》，本院作出（2018）苏11行初68号行政判决，判决驳回宋某某、宋某的诉讼请求。宋某某、宋某提起上诉，江苏省高级人民法院作出（2019）苏行终627号行政判决，终审维持了本院判决。原告赵超的房屋位于上述征收范围内。 2018年4月10日，房屋征收实施单位向原告留置送达《房屋征收通知》、《房屋征收选择评估机构通知书》及附件。2018年4月16日，房屋征收部门作出《通告》，告知被征收人选定评估机构的方式、时间、地点。2018年4月20日，在公证处的公证监督下，原告所在的B区域通过多数决定方式确定房地产价格评估机构为江苏苏润土地房地产资产评估有限公司（以下简称苏润评估公司）。房屋征收部门于2018年4月21日作出《通告》，将评估机构选定结果进行公示。2018年5月10日，苏润评估公司对原告户进行实地查勘。2018年5月12日，属地街道、社区、征收实施单位、苏润评估公司等单位，对原告户房屋情况进行调查复核、确认。2018年5月13日，苏润评估公司作出《房屋征收估价报告》，评估时点为2018年4月4日。2018年11月1日，房屋征收实施单位将评估报告及两种补偿安置方案送给原告，原告未选择安置方案。后原告对评估确定的被征收房屋价值有异议，向苏润评估公司申请复核评估。2018年11月16日，苏润评估公司对复核申请作出了答复。2018年11月23日，房屋征收实施单位与原告就评估事宜进行了商谈。 因对苏润评估公司的复核结果有异议，原告向镇江市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，2019年6月4日镇江市房地产价格评估专家委员会作出鉴定意见书。该鉴定意见书载明：4、通过专家组成员对估价对象的实地查看，尽管估价对象所处的地理位置优越，但环境、绿化、物业管理、配套设施等达不到高档住宅的水平，与周边新建小区的高档住宅不具有可比性。经与当事人了解，估价对象未曾领取国有土地使用权权属证明，也就是评估对象没有体现估价对象与标准样本房在土地使用权等方面差异的权属证明文件。5、《估价报告》评估的房屋建筑面积与房屋所有权证载面积一致。阁楼建筑面积是根据《房屋征收过程中有关房屋特殊情况调查确认表》调查所得建筑面积，经现场复核，《确认表》中阁楼示意图与实际相反，所示尺寸略大于实际情况，符合阁楼建筑面积计算要求，阁楼补偿款已在“住房房屋价值评估分户表”中根据本项目房屋征收指挥部第01号会议纪要作出了评估。《申请书》所指露台属于不计建筑面积范围，该露台结构部分属于房屋屋面，是房屋不可分割的一部分，补偿价值已包含在房屋补偿款中，露台上如有装修和附属设施应另行补偿。7、经向当事人了解，评估公司进行了入户初始调查，但还未和产权人进行明细核对。专家组建议评估公司和当事人共同对房屋的实体因素进行核对和确认，对装修和附属设施的项目有无遗漏、数量有无误差、个别项目的补偿单价是否符合实际等进行详细的核对和确认。 2019年6月21日，房屋征收实施单位根据评估专家委员会的建议，就装饰装修等项目及单价是否有误差与原告进行核对，原告未提出遗漏项目、数量误差、补偿单价异议，但认为房屋现状已被破坏。因原告未选择补偿安置方案，被告根据苏润评估公司《房屋征收估价报告》及安置房的《房地产估价报告书》，以及房屋征收补偿法规、政策规定，于2019年7月3日作出《补偿决定》，并送达原告。 《补偿决定》的主要内容是：因公共利益的需要，根据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，润州区政府于2018年4月4日作出《征收决定》。镇江市润州区广东山庄*房屋，系被征收人赵超所有的商品房。被征收房屋建筑面积241.54平方米。用途为住宅。按照法定程序选定的苏润评估公司对被征收房屋进行了评估，分户评估报告送达后，被征收人在规定期限内提出书面复核评估申请，评估公司复核后，未改变评估结果，并书面告知被征收人。被征收人对复核结果有异议，向镇江市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果未有改变。经多次协商，房屋征收部门与被征收人未能在规定的签约期限内达成房屋征收补偿协议，故房屋征收部门报请本机关作出房屋征收补偿决定。为维护公共利益，保障房屋征收顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《房屋征补条例》）第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条，《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第三十六条、第三十七条，以及《关于提高镇江市市区国有土地房屋征收货币补偿补助比例的通知》的规定，本机关作出决定如下：一、方案一：被征收人选择产权调换，房屋征收部门支付被征收人房屋价值补偿款人民币2297819元，另支付被征收人搬迁费人民币4831元，临时安置补偿费人民币37680元，移位费人民币2416元。被征收人应得货币补偿总数为人民币2342746元。拟定给予被征收人安置滨江花城*安置房，面积180.78平方米，安置房优惠价人民币786393元（每平方米4350元）；滨江花城*安置房，面积180.78平方米，安置房优惠价人民币786393元（每平方米4350元）；金泉花园*安置房，面积118.89平方米，安置房优惠价人民币517172元（每平方米4350元），应付安置房款总计2089958元。经结算，被征收人应得补偿款为人民币252788元。二、方案二：被征收人选择货币补偿，房屋征收部门支付被征收人房屋价值补偿款人民币2642492元，另支付被征收人搬迁费人民币4831元，临时安置补偿费人民币37680元，移位费人民币2416元。被征收人应得货币补偿总款为人民币2687419元。三、被征收人赵超应当自本决定书送达之日起15日内在上述两种方案选择一种，如若未选择，本机关将确定一种方案给予安置补偿。同时，被征收人自本决定书送达之日起15日内将本市润州区广东山庄*房屋腾空，与镇江市润州区房屋征收和拆迁安置中心（联系电话：87055921）办理房屋征收补偿安置和移交手续。 另查明，1999年原告购买广东山庄67-7-102室房屋，为两层结构，241.54平方米，总价350000元，单价约1449元/平方米。1996年朱某某购买广东山庄8栋204室，单价1892元/平方米。2000年马某某购买广东山庄67-5栋403室，单价1500元/平方米。 在本院审理期间，润州区人民政府房屋征收办公室向本院提交书面说明：送达评估报告给赵超后，由于其对评估结果不满，不愿提供缺项、漏项及相关补评依据，因此根据评估报告金额作出补偿决定。2020年8月7日，赵超向法院提出自己房屋装修与周边邻居差不多，应当按照2000多元/平方米补偿，同时提出其本人、妻子1999年已经下岗，且家人患癌症治疗花费较大。对赵超户参照相邻几户被征收户及其本人反映的上述情况，可给予特殊补助款、增加装饰装修款等款项。若赵超选择货币补偿，可以给予335万元；若选产权调换，可安置605.43平方米，即滨江花城*安置房，面积180.78平方米；滨江花城*安置房，面积180.78平方米；金泉花园*安置房，面积118.89平方米；金泉花园*安置房，面积124.98平方米，被征收人另得补偿款人民币21.41万元。 本案的主要争议焦点是：1、原告被征收房屋是否属于双拼别墅；2、《评估报告》确定的面积和单价是否准确；3、《补偿决定》是否符合法律规定，是否应予继续执行。 原告辩论认为：原告房屋属于双拼别墅，评估单价远远低于市场价值；阁楼面积计算有误，比实际少30平方米；楼顶露台应当按照底板水平面积计算；对原告房屋的院子应当进行补偿；被告未能提供就近地段的安置房屋；《补偿决定》中确定的安置费过渡费计算标准不明确；被告在选择评估公司前没有与被征收人协商，评估报告已经超过有效期限，被告不能据此作出补偿决定。 被告辩论认为：关于评估价格，本案的评估报告经过复核及鉴定，是合法有效的；关于缺少补贴补助款、楼顶露台计算面积、院子补偿的问题，原告缺乏事实依据；关于安置房，在制定补偿方案时已经征求过被征收人的意见；关于评估机构的选定程序是合法的；关于鉴定意见书提出的需要与产权人核对的问题，征收实施单位已与原告进行了复核、沟通，但原告未能提出遗漏项目。 本院认为：一、关于法定职权。依据《房屋征补条例》第四条之规定，被告润州区政府具有作出房屋征收决定和房屋征收补偿决定的职权，房屋征收部门镇江市润州区人民政府房屋征收办公室具有组织实施相关房屋征收与补偿工作的职权。 二、关于评估报告。依据《房屋征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案中，房屋征收部门送达了房屋征收选择评估机构通知，在公证机关监督下，通过多数决定的方式选定了有资质的评估机构，评估机构的确定符合法律规定。 关于原告提出的被征收房屋属于双拼别墅的问题。经复核和鉴定，原告的该项主张未获支持，并且从原告购买被征收房屋的单价分析，亦未明显高于同期普通住宅，故本院对原告提出的应当按照双拼别墅的市场价格确定其被征收房屋单价的主张不予支持。 关于原告提出的露台未予评估、阁楼面积不足的问题，鉴定意见书对此已作说明，符合技术规范，本院对原告的有关主张不予支持。关于原告提出的院子未予补偿的问题，因原告未能提供有关院子的合法产权证明，故《补偿决定》未作补偿，并无不当。关于临时安置补偿费，镇江市市区房屋征收补偿费审批表有详细计算，不违反法律规定。 关于原告提出的评估报告已经超过有效期的问题。该评估报告形成于2018年5月13日，于2018年11月1日送达给原告，经过复核（2018年11月16日）、鉴定（2019年6月4日），至被告于2019年7月13日作出《补偿决定》，已经超过一年。因房地产价格变动明显，有可能损害原告的合法利益，但是由于被告提供了产权置换方案，系按照2018年4月4日时点评估确定的安置房价格，能够有效防范因价格波动对原告利益造成的损害。故对于原告提出的评估报告不能使用的主张不予采纳。 三、关于《补偿决定》的合法性。《房屋征补条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，在制定征收补偿方案阶段，润州区政府即已经征求有关安置房源的意见，并最终确定安置房源，不违反法律规定，有关征收决定已依法生效。在征收补偿阶段，房屋征收部门多次告知原告选择安置方式，原告未作选择。在此基础上，润州区政府作出的《补偿决定》提供了产权置换、货币补偿两种方案，并且明确如果原告未选择，将确定按照产权置换的方式给予补偿安置，此种安置方式既充分保障了原告的选择权，也便于润州区政府明确补偿安置方式，并无不当。另外，被告在作出《补偿决定》的过程中，依法进行的入户调查、评估、协商，行政程序合法。 四、关于《补偿决定》内容的变更和执行。在本案诉讼期间，房屋征收部门结合原告在审理期间提供的有关资料，参照相邻被征收房屋签约补偿的情况，承诺增加特殊补助、增加装饰装修等有关补偿款，上述补偿款的增加能够有效保障原告的合法利益，更公平合理，不违反法律的强制性规定，本院予以尊重。据此，本院结合被告的调整方案对《补偿决定》决定主文第一项、第二项予以变更。原告请求撤销该《补偿决定》，没有事实和法律依据，本院不予支持，故《补偿决定》决定主文的第三项应继续执行。 综上所述，润州区政府对赵超作出的《补偿决定》，不违反法律规定。鉴于润州区政府对被征收房屋的补偿方案作出说明，增加了补偿，故本院应对《补偿决定》进行变更。赵超请求撤销《补偿决定》，没有法律和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十七条之规定，判决如下： 一、变更被告镇江市润州区人民政府于2019年7月3日作出镇润政[2019]51号《镇江市润州区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》决定主文第一项、第二项为：“一、方案一：若被征收人赵超选择产权调换，房屋征收部门给予安置房屋605.43平方米，即滨江花城*安置房，面积180.78平方米；滨江花城*安置房，面积180.78平方米；金泉花园*安置房，面积118.89平方米；金泉花园*安置房，面积124.98平方米；被征收人赵超另得补偿款人民币214100元。二、方案二：若被征收人赵超选择货币补偿，房屋征收部门支付被征收人赵超各项补偿款共计人民币3350000元（含房屋补偿款、装饰装修及附属物补偿款、搬迁费、临时安置补偿费、移位费、其他补助等）。” 二、驳回原告赵超要求撤销镇润政[2019]51号《镇江市润州区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》决定主文第三项的诉讼请求。 案件受理费50元，由被告镇江市润州区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  肖 雄 审 判 员  曹 英 人民陪审员  杨兰婷 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理  吴兴浩 书 记 员  肖梦婕 附：本判决适用的相关法律依据及上诉须知 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十七条行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。 人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益。但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》 第三十三条住宅房屋被征收人自行过渡的，按下列办法给予临时安置补偿： （一）实行货币补偿的，一次性付给6个月的临时安置补偿费。 （二）实行房屋安置的，按其过渡期付给临时安置补偿费。过渡期自签订征收补偿协议并搬迁交房之日起至通知交付安置房之日止。超过征收补偿协议载明的过渡期限安置的，从逾期之日起，增付1倍的临时安置补偿费。 附：上诉须知 上诉须知 （2020）苏11行初1号 一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书之日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 户名：江苏省高级人民法院 开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行 账号：10×××75 三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。 四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。 五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。 受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。 六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 2020年8月24日