广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3805号 原告：麦纬文,男，1985年11月11日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：杨祖南，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被告：南宁耀世龙庭房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区昆仑大道以北金川路9号，统一社会信用代码：91450100MA5KA3XW9U。 法定代表人：魏松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 原告麦纬文与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司（以下简称：耀世龙庭公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告麦纬文及其委托诉讼代理人杨祖南，被告耀世龙庭公司的委托诉讼代理人马云飞参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麦纬文向本院提出诉讼请求:一、判决解除原告与被告于2018年1月6日签订的《南宁恒大华府商品房认购书》（编号：NNHF0016850）；二、判决被告向原告退还购房款256954元和维修基金1927元；三、判决被告向原告退还双倍定金100000元；四、判决被告向原告支付利息（利息以308881元为基数，按年利率6%从本案受理之日起计算至全部款项付清之日止）；五、本案受理费由被告承担。事实和理由:原告是在恒大华府项目里面工作的职员，于2017年年底得知内部员工也可以购买该项目正在出售的商铺，且有员工价，原告经过沟通于于2018年1月6日与被告签订《南宁恒大华府商品房认购书》（编号：NNHF0016850）（以下简称认购书）。认购书约定原告认购被告正在对外预售的位于兴宁区四夏路2号南宁恒大华府6号商业楼A区一层1A40号商铺，商铺建筑面积35.04平方米，单价12874元每平方米，总金额为451105元。根据认购书约定，原告于2018年1月6日向被告交付了定金50000元、首期房款17666元和维修基金1927元，被告向原告出具了《收据》，但当日被告并未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，仅让原告草签了一份《商品房买卖合同》且并未盖公章和交付一份给原告。2018年5月份，被告通知原告，被告正在搞提前支付房款优惠活动，针对原告认购的商铺，一次性支付238606元，即可享受优惠购房款144833元，支付后视为全部购房款支付完毕。原告收到通知后于2018年5月10日向被告确认接受此优惠，在被告提供的《提前支付房款优惠确认函》上签字确认并支付了238606元，被告向原告出具了《收据》，证实原告已全部付清了购房款。原告自付清全部购房款至今，均未收到被告签订正式的《商品房买卖合同》通知或者收到盖有公章的《商品房买卖合同》，被告也没有向原告交付合格的商铺，被告的行为已经构成了违约，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告耀世龙庭公司辩称：1.双方已经草签了《商品房买卖合同》，并依照合同中的约定履行了相应的义务，因此双方已经成立商品房买卖合同关系，没有满足约定或法定条件的前提下，合同不应当解除。2.原告在诉状中主张被告逾期交付房屋，但原告提出行使合同解除权已超过了合同约定的时效及法定时效，解除权已丧失，本案合同不应解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区南宁恒大华府项目6号商业楼由耀世龙庭公司开发,商品房预售许可证为南房预字（2017）第123号。2018年1月6日，麦纬文（乙方、买受人）与耀世龙庭公司(甲方、出卖人）签订一份《南宁恒大华府商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购南宁恒大华府楼盘6号商业A单元1A40号房，总金额为451105元；分期付款：乙方于2018年1月6日前支付首期房款17666元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年1月4日前付清67666元，于2020年1月4日前付清67666元，于2021年1月4日前付清67666元，于2022年1月4日前付清67666元，于2023年1月4日前付清112775元；乙方须在交付首期房款同时向甲方支付全部物业专项维修资金即1927元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；合同第五条约定：乙方需在约定的付款方式和期限内到南宁市兴宁区南宁恒大华府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该合同还对其他事项进行了约定。2018年1月6日，麦纬文向耀世龙庭公司支付购房款67666元（包含定金50000元）及维修基金1927元，同日，麦纬文在耀世龙庭公司提供的一份《商品房买卖合同》中签字，但耀世龙庭公司未在该合同中盖章，该《商品房买卖合同》第二十五条约定：本合同连同附件……一式五份；第二十六条约定：本合同自双方签订之日起生效。 2018年5月10日，麦纬文在耀世龙庭公司提供的《提前支付房款优惠确认函》中签字确认，该函载明：本人采取分期付款方式购买了南宁恒大华府商铺6号商业A1A40，现本人愿意提前支付贵公司未到期款项383439元，贵公司给予相应的优惠金额144833元，本人于2018年5月5日实际支付238606元。如本人申请退房，则同意贵公司在所退还房款中扣除本次优惠金额。同日，麦纬文向耀世龙庭公司支付购房款239288元。 庭审中，双方确认麦纬文系以内部员工购房的形式向耀世龙庭公司购买案涉房屋；双方签订《南宁恒大华府商品房认购书》后，耀世龙庭公司未向麦纬文交付盖章确认的《商品房买卖合同》，亦未办理合同登记备案及向房产部门转交维修基金等手续及交付房屋。 本院认为：一、关于原、被告双方成立的法律关系。 商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案中，麦纬文与耀世龙庭公司以《南宁恒大华府商品房认购书》的形式为将来签订商品房买卖合同确定一种可能性，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，系商品房买卖合同的预约合同。双方出于真实意愿签订该《南宁恒大华府商品房认购书》，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方基于该认购书成立商品房预约合同法律关系。 根据《南宁恒大华府商品房认购书》第二条的约定，买受人应于2018年1月6日前支付首期款并签署《商品房买卖合同》，麦纬文已依约签署合同，但耀世龙庭公司未向麦纬文交付盖章确认的合同原件，其后亦未通知麦纬文前往领取，直至庭审之日，耀世龙庭公司向法庭出示的合同文本上亦未加盖其公司的公章，亦未按照《商品房买卖合同》的约定完成后续合同备案、房屋交付等合同义务，足以证实耀世龙庭公司并无与麦纬文订立《商品房买卖合同》的真实意愿；根据该《商品房买卖合同》第二十六条“本合同自双方签订之日起生效”之约定，由于耀世龙庭公司未依约完成签订的手续，故该《商品房买卖合同》尚未生效，由于双方至今尚未订立《商品房买卖合同》，故双方之间依然成立的是商品房预约合同法律关系。 耀世龙庭公司抗辩麦纬文已付全部购房款，且已享受购房优惠，说明麦纬文已同意按《商品房买卖合同》履行合同义务的主张，本院认为，《南宁恒大华府商品房认购书》中仅约定了房款分期支付的时间，未约定其他具体的合同事项，双方对于房款数额的协商不能当然地推定双方已实际履行《商品房买卖合同》，本院对耀世龙庭公司的该主张不予采纳。 二、关于所涉认购书应否解除的问题。 自《南宁恒大华府商品房认购书》约定的签订《商品房买卖合同》之日起至今，耀世龙庭公司均未将盖章确认的合同原件交付给麦纬文，亦无履行交付义务的明确行为，故耀世龙庭公司已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，麦纬文有权主张解除合同，麦纬文据此提出解除《南宁恒大华府商品房认购书》，符合法律规定，本院予以支持。 如前所述，耀世龙庭公司以《商品房买卖合同》约定的解除条件和解除期限主张抗辩原告解除《南宁恒大华府商品房认购书》的主张，理据不足，本院不予支持。 三、关于合同解除后的法律后果。 关于已付购房款和维修基金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，由于耀世龙庭公司未签订《商品房买卖合同》，亦未实际履行《商品房买卖合同》约定的合同义务，《南宁恒大华府商品房认购书》解除后，麦纬文基于该认购书交纳的购房款256954元（239288元+17666元）、维修金1927元，耀世龙庭公司应予返还，本院对麦纬文的该诉讼请求予以支持。 关于双倍定金。虽然耀世龙庭公司未交付盖章确认的《商品房买卖合同》的行为构成根本违约，但结合本案的实际情况，麦纬文仅签写了一份《商品房买卖合同》，而耀世龙庭公司亦认可其签订合同原件的数量，这与商品房买卖合同订立中需签订多份合同原件的交易习惯不符，亦与《商品房买卖合同》第二十五条关于合同“一式五份”的约定不符，且麦纬文亦无证据证实其主动要求耀世龙庭公司交付合同原件，由此至少说明麦纬文本身亦无正常履行《商品房买卖合同》的真实意愿，故《南宁恒大华府商品房认购书》的解除并非单独归责于一方，不应适用双倍返还或没收定金的定金罚则，本院对麦纬文主张耀世龙庭公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，耀世龙庭公司应返还麦纬文已付定金50000元，对麦纬文主张超出部分，本院不予支持。 关于利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，由于耀世龙庭公司收取麦纬文的购房款后未能依约签订商品房买卖合同，对麦纬文而言产生资金占用的事实，造成已付款项的利息损失，现麦纬文诉请耀世龙庭公司自起诉之日即2020年6月1日起支付资金占用期间的利息，本院予以支持，但麦纬文主张参照民间借贷中逾期利息的标准即年利率6%计算资金占用期间的利息，因双方对此无明确约定，本院不予支持，利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故耀世龙庭公司应付的资金占用利息计算应为：以应退款项308881元（定金50000元+购房款256954元+维修金1927元）为基数，自2020年6月1日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对麦纬文主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告麦纬文与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司于2018年1月6日签订的《南宁恒大华府商品房认购书》（编号：NNHF0016850）； 二、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告麦纬文返还购房款256954元、维修基金1927元； 三、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告麦纬文返还定金50000元； 四、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告麦纬文支付资金占用利息（计算方式：以应退款项308881元为基数，自2020年6月1日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回原告麦纬文的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3342元，由被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司负担2792元，由原告麦纬文负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年八月二十八日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。