四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3347号 原告：四川省宏友物业管理有限公司，住所地四川省西昌市仿古一条街F幢4-302室，统一社会信用代码91513401MA62H4QP3Q。 法定代表人：白云龙，董事长。 委托诉讼代理人:陈伯华，四川担当律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，汉族，系公司员工，代理权限为特别授权。 被告：何兴会，女，汉族，现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：许顺家，四川毫达（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告四川省宏友物业管理有限公司(以下简称宏友物业公司)与被告何兴会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员田野独任审理此案，书记员黎梦担任记录，于2020年8月7日对本案公开开庭进行了审理。原告宏友物业公司委托诉讼代理人陈伯华、马晓凤，被告何兴会及其委托诉讼代理人许顺家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏友物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理服务费人民币12697.5元（2014年5月-2020年7月），停车费人民币3050元（2014年5月-2020年7月），垃圾清运费人民币525元（2014年5月-2020年7月），共计16272.5元，并按每天应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与西昌市业主委员会双方于2014年10月22日签订了《西昌市物业管理服务合同》，全面委托原告对西昌市进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按建筑面积1.2元／㎡向原告缴纳物业管理服务费用，垃圾清运费7元／月.户，停车服务费50元／月.车。被告系西昌市业主，房屋建筑面积141.06平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2014年5月至2020年7月的物业管理服务费共人民币12697.5元，2015年5月至2020年7月停车费共计人民币3050元，2014年5月至2020年7月垃圾清运费共计人民币525元，但被告一直拒绝交费。原告6年来多次经过电话通知，递送、张贴催缴通知书等方式进行催缴，至今未果。据此，原告为维护自己的合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 被告何兴会辩称，原告不是西昌市物业服务管理的适格当事人。原告在2014年参与西昌市物业管理竞争中，是没有获得物业管理资格的，被告一直不承认原告与西昌市业主委员会签订的《物业管理服务合同》。原告与2018小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》是无效合同。原告签订的《物业管理服务合同》未经业主共同决定，被告就不同意。该合同是一个违反法律规定的合同。《物业管理服务合同》已经终止。该合同第十八条约定:委托管理期限为一年。自2014年11月1日起到2015年10月31日止。所以，双方物业管理服务的权利和义务已于2015年10月31日终止。原告在物业管理服务中,存在严重违约。未按合同第二条、第二十一条7点的约定：进行人员配置和安排保安；未按合同第二十条第10点及第七章的约定，每年向业主管理委员会赞助3万及交纳30万元的保证金；未按合同第二十条第6点、二十一条约定:未公布小区费用收支情况；保安24小时监控。造成小区管理混乱,致使发生电工触电身亡,小区业主被盗事件。原告未按国家规定收取费用,也存在乱收费。原告签订合同时及提供服务的标准,物业管理服务费的标准只能是0.60元／ｍ·月，原告的收费为：每月每平方米1.2元,与规定不符。根据国家规定，业主的生活用电标准为每度电不超过0.55元。原告实际收取的电费为每度电不低于0.65元。原告存在乱收费。原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效。原告与2018小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》已于2015年10月31日终止。并且,按照合同第二十二条第2点约定，物业管理费原告应当在2015年10月31日前向被告收取。从合同终止到现在，原告向被告诉请收取的物业管理费已经超过3年。另外，2015年原告在收取物业管理费时，被告明确表示不向其支付物业管理费。所以原告向被告诉请收取的物业管理费已过诉讼时效,其诉讼请求依法不应当得到支持。原告在起诉中要求被告支付的款项，超过了其服务事项。被告在西昌市没有停车位,不需要原告提供停车服务，原告也不可能对被告产生停车服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1、原告提交的《营业执照》、《准予变更登记通知书》、《2018小区首届业主委员会成员及各组人员联系方式》、《公园2018小区第二届业主委员会换届筹备组组成人员名单》、2018小区业主群截屏、小区张贴公示《公园2018小区第二届业主委员会换届筹备组组成人员名单》图片、电话录音、催收材料，因被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、原告提交的《西昌市物业管理服务合同》，被告对其真实性无异议，但对其合法性有异议，但被告何兴会未提交有效证据证明该签合同的签订存在违反国家法律法规的情况，结合庭审查明事实，本院对原告与西昌市业主委员会于2014年10月22日签订了《西昌市物业管理服务合同》的事实予以确认。3、原告提交的《2018年满意度调查表》、《2019年满意度调查表》，被告对其真实性有异议，本院认为该证据涉及众多案外人，在原告提出异议的情况下原告未能提交其他充分、有效的证据证明上述满意调查表系公园2018小区业主本人填写，真实性存疑，故本院对其不予采信。4、被告提交的《公园2018小区管理规约》，原告对其证据三性均有异议，因该证据未加盖任何印章，且证据的来源不明，真实性无法验证，本院对其依法不予采信。5、被告提交的电费收据六张、电价表，因均系复印件，真实性存疑，原告提出异议的情况下，原告未能提交原件以供核实，故本院对其均不予采信。6、被告何兴会2018业主群微信聊天截屏一张，在原告提出异议的情况下，被告未提供原始载体，故本院对其依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宏友物业公司于2014年4月28日进入西昌市开始提供物业服务，2014年10月22日，原告与西昌市第一届业主委员会签订了《西昌市物业管理服务合同》，约定原告在西昌市提供物业管理服务，期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止，物业服务费单价为1.2元／月.㎡，垃圾清运费单价为7.00元／月.户，停车服务费50元／月.车。该合同同时约定了合同期满，双方如无意续订合同，应在该合同期满90天前向对方提出书面意见；双方均未提出书面意见，将视作合作继续。被告何兴会系西昌公园2018小区的业主，其房屋位于9栋1单元10楼3号，建筑面积为141.06平方米。被告何兴会因不承认案涉《西昌市物业管理服务合同》且认为原告宏友物业公司在物业服务中存在严重违约、乱收费等原因自2014年5月起就未缴纳过物业管理服务费、垃圾清运费。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。原告与西昌市第一届业主委员会签订的《西昌市物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定对西昌市具有约束力，原告提供了物业服务，被告应履行给付相应费用的义务。关于被告何兴会提出的案涉《西昌市物业管理服务合同》已经终止，原告系无因管理的主张，因该合同第三十八条约定“合同期满，双方如无意续订合同，应在该合同期满90天前向对方提出书面意见；双方均未提出书面意见，将视作合作继续。”，在庭审中，被告何兴会未能提交合法有效的证据材料证明案涉物业管理服务合同已经终止，且其自认原告现在仍在为西昌市提供物业管理服务，故对被告何兴会的抗辩不予采纳。关于被告何兴会主张原告宏友物业公司在物业服务中存在严重违约、乱收费等问题，因其未提供合法有效的证据予以证明，其应承担举证不能的不利法律后果。关于本案的诉讼时效问题，因被告何兴会对原告提交的催收材料真实性无异议，结合审理过程中原、被告陈述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，本院认定原告自2014年5月以来向被告何兴会催收物业管理服务费的事实存在，故被告何兴会关于本案已过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。在本案中，被告何兴会自2014年5月起就未缴纳物业服务费、垃圾清运费，结合物业服务费、垃圾清运费单价和被告房屋建筑面积，被告截至2020年7月实际拖欠原告物业服务费12695.40元（1.2元／月.㎡×141.06㎡×75个月）、垃圾清运费525.00元（7.00元／月.户×75个月）未支付。本院认为物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业服务费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销，而垃圾清运费涉及整个小区的公共环境的清洁卫生及垃圾的收集、清运。因此，物业服务费、垃圾清运费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业服务费、垃圾清运费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。据此，本院对原告要求被告支付物业服务费、垃圾清运费的诉讼请求予以支持。因原告未提交合法有效的证据证明被告何兴会存在在公园2018小区停车的事实，故对原告主张停车费3050.00元的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告何兴会交纳滞纳金的诉讼请求，被告何兴会未缴纳物业管理服务费费已经构成违约，但原告主张按每天应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金的诉讼请求有失公平，结合本案实际情况，本院酌定被告何兴会支付原告违约金100.00元，故对原告的该项诉请本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、规定，判决如下： 一、被告何兴会于本判决生效之日起五日内支付原告四川省宏友物业管理有限公司物业服务费12695.40元； 二、被告何兴会于本判决生效之日起五日内支付原告四川省宏友物业管理有限公司垃圾清运费525.00元； 三、被告何兴会于本判决生效之日起五日内支付原告四川省宏友物业管理有限公司违约金100.00元； 四、驳回原告四川省宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费207.00元，减半收取计103.50元，由被告何兴会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员  田野 二〇二〇年八月二十一日 书记员  黎梦 附1：本案证据目录 一、原告四川省宏友物业管理有限公司提交证据和证明目的如下： 1、《营业执照》《准予变更登记通知书》一份、《物业管理合同》一份，证明原告具有诉讼主体资格，原告依法与公园2018小区业委会签订《西昌市物业管理服务合同》，全面委托原告对西昌市进行物业管理服务，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按房屋建筑面积1.2元／ｍ²向原告缴纳物业管理服务费用，（代收代缴）垃圾清运费7元／月.户，停车服务费50元／月.车。 2、首届业委会提供给宏友物业《2018小区首届业主委员会成员及各组人员联系方式》一份、《公园2018小区第二届业主委员会换届筹备组组成人员名单》、2018小区业主群截屏一张、小区张贴公示《公园2018小区第二届业主委员会换届筹备组组成人员名单》图片一份，证明何兴会系公园2018小区第一届业主委员会成员，第二届业委会筹备组组成人员组员，住2018小区9栋10楼3号。 3、何兴会拨打宏友物业管理人员徐芸电话录音一份，证明《公园2018小区第二届业主委员会换届筹备组组成人员名单》在2018小区进行张贴公示后，有业主找到宏友物业了解何兴会缴纳物业费的情况，我公司向业主如实告知“未交纳”。2020年7月28日早上从8:15分-8:21分连续给我公司管理人员徐芸拨打了7个电话，责问徐芸为什么将她未交纳物业费的事情告诉柳树林社区，并责问“我没有交物业费只有你晓得我没交”，客观承认其自宏友物业管理以来未交过物业管理费用。 4、2014年至2019年通过电话、上门张贴《催缴通知书》等方式催交费用图片一份，证明子2014年5月起欠费以来，宏友物业公司6年来通过电话催收、上门张贴《催缴通知书》等方式向何兴会进行催收，但至今未交纳。2015年8月9日我公司工作人员进行电话催收时，何兴会答复“业主委员会的拒缴物业费用”。 5、2018年满意度调查表、2019年满意度调查表（共725户），证明宏友物业在2018小区物业管理各项工作中，得到业主的肯定和支持，百分之九十以上业主对物业工作满意。 二、被告何兴会提交证据和证明目的如下： 1、公园2018小区管理规约，证明原告未按公约与业委会签订合同，违反公约第九条规定，也不是业主的真实意思表示。 2、电费收据6张，证明原告管理不规范，不按国家规定收取电费，存在乱收费。 3、电价表，证明原告超电价表规定的电价收取业主电费。 4、2018业主群微信聊天截屏一张（2020年7月3日下午5点8分），证明原告没有履行合同义务，存在违反合同约定的义务，致使小区业主被盗。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。