江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初5235号原告：吴青，女，1988年5月9日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：王雨佳，江苏李安祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红威，江苏李安祥律师事务所实习律师。被告：南京方山置业有限公司（统一社会信用代码91320115MA1MG73P9F），住所地在南京市江宁区科学园芝兰路**。法定代表人：苏长斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王星，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原告吴青与被告南京方山置业有限公司（以下简称方山置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴青的共同委托诉讼代理人王雨佳、刘红威，被告方山置业公司的委托诉讼代理人王星、陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴青向本院提出诉讼请求：判令1.被告方山置业公司赔偿无法交付空中花园的损失，暂定300000元，具体金额以鉴定为准；2.被告方山置业公司赔偿房产不能正常使用的损失115000元（自2018年5月31日起按照房产租金5000元／月计算至房产能够实际使用之日止，暂计算至2020年4月30日）；3.判令被告方山置业公司返还购房款413187.088元；4.判令被告方山置业公司承担其因本案支付的律师费，其中固定律师费13000元，风险代理律师费为法院判决支持或调解确定的金额的9%。事实和理由：位于南京市江宁区的格致名邸为方山置业公司开发。方山置业公司以赠送空中花园及地下室作为销售卖点，并通过销售宣传资料、网上公示等方式作出承诺，现场销售人员也多次强调只要购买房屋即赠送空中花园及地下室。基于此，其于2016年9月23日与方山置业公司签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由其认购位于格致名邸7幢405室（现编号21幢405室）的房产1套,交付时间为2018年5月31日前。同时，双方还约定因诉讼发生的所有费用均由违约方承担。协议签订后，其依约支付了全部购房款，方山置业公司在交付房产时未能依约交付空中花园，且房产交付后所建的通往空中花园的“炮台”于2019年10月被认定为违建，并被拆除，故方山置业公司应承担不能交付空中花园的违约赔偿责任。另，因拆除空中花园形成的楼顶缺口致案涉房产不能正常使用，方山置业公司应按每月租金5000元的标准赔偿不能使用房产的损失。此外，房产交付后，方山置业公司承诺赠送的面积为9.58平方米的地下室实际收取了房款，应作为面积差依合同予以赔偿。被告方山置业公司辩称，首先：1.宣传楼书和样板房是要约邀请，双方签订的《商品房预售合同》中没有关于“炮台”的约定；“炮台”为房产交付之后由原告吴青自行改建，故“炮台”被拆除的法律后果应由吴青自行承担；2.吴青自认通往空中花园的“炮台”被拆除，而非空中花园被拆除；所谓“空中花园”，实际指案涉房产屋顶露台，其在屋顶预留出入口，吴青可通过该出入口到达屋顶空中花园；案涉房产为毛坯交付，样板房楼顶布置的家具、绿植不是交付标准；因此，吴青主张空中花园未交付并要求其赔偿损失均于法无据。其次：1.其已与吴青办理房产交接手续，吴青接收房产时对通往楼顶的出入口由轻质预制板覆盖并无异议，改造“炮台”的行为亦是对房产的正常使用；2.吴青自行改建的“炮台”虽被拆除，但其仍提供免费封闭洞口的服务，故吴青无权要求其赔偿房产不能使用的损失。其三：1.吴青所称面积为9.58平方米的“地下室”，根据规划实际为电梯间，电梯间面积依法应计算入建筑面积；2.在电梯间之外另有地下室，未计入建筑面积，故吴青无权要求其对电梯间占用面积进行赔偿。其四：其不存在违约行为，吴青要求其承担律师费于法无据。综上，请求依法驳回吴青的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于南京市江宁区的格致名邸系被告方山置业公司开发。方山置业在格致名邸项目销售过程中以简介形式标注该项目中下叠户型赠送入户花园，上叠户型赠送空中花园，每户地下室均为赠送。2016年9月23日，原告吴青（预购人、乙方）与被告方山置业公司（预售人、甲方）签订《商品房预售合同》一份，双方约定“第一条合同标的基本情况：一、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区淳化街道格致西路1号格致名邸7幢405含跃层室，…三、该商品房规划用途为一般住宅，…四、该商品房的建筑面积172.12平方米；第四条计价方式与价款：房价款单价27812.06元/平方米，合计4787012元；第六条甲方应于2018-5-31前向乙方交付该商品房。甲、乙双方的其他约定：…五、双方同意乙方可使用的地下室、花园、绿地、楼宇屋面、露台，其范围、面积以实际交付为准。十二、双方同意因本合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止等发生争议的，甲、乙双方应当协商解决，协商不成的，均有权起诉至甲方所在地人民法院，因诉讼发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等等）均由违约方承担。十三、其他约定：…5、乙方所购房屋的前后阳台（含露台）和庭院不得搭建或私自采用影响楼宇外观风格及整体环境的材质进行封闭；外墙面、屋顶不得另外放置或搭建任何构架物（包括花架、晒衣架等），如乙方违反本条款约定，甲方有权委托相关物业管理公司将其拆除，所造成的损失由乙方自行承担；8、合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考；如有所变动或为加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。合同签订后，吴青依约支付了全部购房款。方山置业于2018年5月30日交付案涉房产。另查明，原告吴青收房后，案涉房产通向楼顶的“炮楼”（约2018年7月至2019年1月期间建成）因违反城市管理规划，于2019年10月25日被依法拆除。2020年5月13日，吴青因本次诉讼支付律师代理费13000元。审理中，原告吴青陈述，房顶违建被拆除后，被告方山置业公司于2019年12月采取了遮盖措施，遮盖后仍有漏雨情况。现不同意被告方山置业公司对出入口进行封闭，出入口在方山置业承担违约责任后，仍由其自行处理。2020年7月17日，本院至案涉格致名邸7幢405室房产进行现场勘验。该房产系上叠户型，室内正进行装修。房产二层通过斜坡状楼梯通往屋顶，出入口尺寸与楼梯尺寸基本一致，上覆简易盖板，有渗漏水痕迹。该房产地下室位于B2层，与地下车位相邻，通过独立入户门出入，未装修。。地下室内除位于入户门右侧的电梯入口及电梯井外面积约9.58平方米），其他部分为形状较为方正的地下室，，地下室室内面积约35平方米交付时已安装强电，墙面有独立电器开关，该35平方米面积未计入合同约定的面积及价款内。上述事实，有勘验笔录、南京市商品房预售合同、公证书、宣传资料、发票及当事人的陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1.关于“空中花园”问题。本案中，双方虽约定案涉房产为毛坯交付，销售广告等宣传资料所示位置仅供参考，但被告方山置业公司作为专业从事房地产开发的企业，在销售过程中使用的宣传页、样板间对“空中花园”的出入口形式作出了明确标识和展示，致原告吴青在缔约过程中对“空中花园”的认知和使用产生不合理的预期，案涉房产通向楼顶的“炮楼”被依法拆除后，亦对吴青使用“空中花园”产生重大影响，现吴青虽不要求方山置业公司采取永久封闭出入口的补救措施，但方山置业公司仍应依法作出相应赔偿；本院结合案件审理情况，综合考虑案涉房产位置、售价及现状后认为，以方山置业公司支付赔偿款130000元为宜；案涉房产已正常交付，通向楼顶的“炮楼”被认定违反城市管理规划被拆除，故吴青申请进行鉴定并无法律依据，本院对该申请不予准许，超出部分诉请本院不予支持；2.关于房产不能正常使用期间的损失问题。本案中，案涉房产通向楼顶的“炮楼”于2019年10月被依法拆除后，方山置业公司应在合理期限内对出入口作出妥善处理，吴青认为方山置业公司处理不当的，应及时采取适当措施，以防止不能正常居住使用等损失的进一步扩大；本院综合房产现状及案件其他审理情况后认为，本案以方山置业公司赔偿装拆出入口影响房产正常使用的损失5000元为宜，吴青超出部分诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持；3.关于“地下室”问题。吴青诉请所指9.58平方米面积依规划实系电梯间及电梯井位置，案涉房产另配有面积约35平方米的独立地下室，且未计入合同约定面积及价款，故吴青要求将电梯间及电梯井依地下室标准退还相应购房款的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持；4.综合案件审理情况，吴青因本次诉讼已支付的律师代理费13000元由方山置业公司承担，吴青主张的其他律师代理费缺乏依据，相应诉请本院不予支持。此外，方山置业公司辩称所作宣传楼书和样板房只是要约邀请，“炮楼”系吴青自建自拆，故相应损失应自行承担的辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告南京方山置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴青支付各项经济损失合计148000元；二、驳回原告吴青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6106元，由原告吴青负担4976元，由被告南京方山置业有限公司负担1130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张赜二〇二〇年八月三日书记员  张昕