江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初2555号 原告：无锡大世界影城有限责任公司（统一社会信用代码913202027579813222），住所地无锡市中山路359号六、七楼。 法定代表人：陆志强，董事长。 委托诉讼代理人：孙建峰、李思斯，江苏金汇人律师事务所律师。 被告：无锡商业大厦大东方海门百货有限公司（统一社会信用代码9132068456682966X6），住所地南通市海门区海门街道解放中路369号。 法定代表人：朱宪，董事长。 委托诉讼代理人：季润芝、陆烨波，江苏恒佳达律师事务所律师。 原告无锡大世界影城有限责任公司与被告无锡商业大厦大东方海门百货有限公司（下称大东方百货公司、海门百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于同年7月15日、8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙建峰、被告的委托诉讼代理人陆烨波到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人李思斯、被告的委托诉讼代理人季润芝到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年10月30日解除，被告退还原告保证金人民币50万元（以下币种同）。2.判令被告赔偿原告经济损失4056760.52元（庭审中增加职工离职补偿金36333.21元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年2月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁海门大东方百货商场3楼2000多平方米的房屋用于经营电影放映，租赁期限12年，自2011年9月29日起至2023年9月28日。合同签订之日原告向被告支付保证金50万元。2019年10月30日，被告向各承租户发函，告知因自身经营情况提前解除双方签署的前述《租赁合同》，又于2019年12月23日发函要求原告与第三方签署转租协议。被告单方提前解除《租赁合同》的行为给原告带来了巨大的经济损失，包括剩余租赁期间的装饰装修残值损失3036068.31元（计算方式：装修工程支出＋设备工程支出之和×未履行租赁期限/整个租赁期限，即9301996.52元×47/144）、经营收益损失425000元（按6个月租金计算）、原告职工离职经济补偿损失632205.42元，被告依法应对上述损失承担赔偿责任。故请求判如所请。 被告辩称：被告没有发函要求解除双方的租赁关系，双方的租赁合同关系并未被解除。被告仅告知海门大东方百货经营场地区域停止营业，被告不存在违约行为，不应承担原告所主张的违约赔偿责任。被告百货场地停止经营后，海门大东方影城实际仍在继续经营并使用租赁物业，并单独向产权人即南通中大房地产有限公司（下称中大公司）缴纳水电费，故海门大东方影城的经营行为与被告百货区域停业之间没有因果关系。请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：《租赁合同》及补充条款、《无锡商业大厦大东方股份有限公司关于控股子公司闭店停业的议案》、被告发出的《通知函》、中大公司发出的《关于要求立即腾退房屋、赔偿损失等事宜的通知函》、原告和海门大东方影城的《回复函》、《律师函》、《关于对海门大东方影城数字影院项目投资支出的审核报告》及附件、《大东方影城在职人员明细表》、《劳动合同书》、《离职员工经济补偿明细表》、《离职确认书》、《解除劳动合同确认书》。被告经质证，对装饰装修残值损失的计算依据和方式无异议，但认为装饰装修设备仍存在，没有灭失或损坏，直接要求赔偿依据不充分；对租金的计算标准无异议，但未提供经营收入和损失的证据，直接要求赔偿六个月租金无依据；离职职工经济补偿金不应按两倍计算；对其余证据的真实性无异议。 被告为证明其辩称，向本院提交如下证据：《租赁合同》及《合同主体变更三方协议》、被告与中大公司签订的《备忘录》等。经质证，原告对上述证据的真实性无异议。 本院经审查确认上述证据具有证明效力并在卷佐证。根据原告提供的证据及双方庭审陈述，本院认定以下事实： 2010年10月，中大公司与无锡商业大厦大东方股份有限公司签订合作协议，决定共同出资成立海门大东方百货有限公司（即后来的被告），由被告向中大公司租赁案涉租赁房屋在内的36000多平方米房产（位于南通市海门区海门街道解放中路369号）用于合作经营。2011年2月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁合同》，被告将百货商场3楼2220.9平方米房屋转租给原告用于经营电影放映，租赁期限为12年，自2011年9月29日起至2023年9月28日。合同还约定了保证金（该款为50万元，原告已付被告）、每年的物业管理费数额、违约责任等，其中违约责任约定：乙方逾期支付资金的责任；双方均不得擅自终止本合同，否则应支付违约金（未约定数额）；任何一方违反本合同其他约定，应赔偿损失等。同日签订的《补充条款》约定了每年的保底租金和票房净收入分成比例（有递增，其中第7至9年年租金为85万元）。原告对影院进行装修后对外营业，顾客至影院看电影有两条通道，一条从被告商场进入，另一条从商场外的电梯进入。2012年5月1日，原、被告与海门大东方影城有限责任公司（下称海门大东方影城、大东方影城或影城）签订合同主体变更三方协议，后者代替原告成为承租人。此后新的租赁双方一直正常履行合同至2019年9月止。 2019年10月9日，无锡商业大厦大东方股份有限公司公告发布《关于控股子公司闭店停业的议案》，主要内容有：拟对长期亏损的海门百货（即被告）不再继续经营；授权公司管理层组织实施闭店计划；海门百货闭店停业会造成一定的商户解约损失、不可转移的固定资产净值损失等。同月30日，被告向大东方影城在内的众多次承租人发出《通知函》，主要内容为：“鉴于海门大东方百货商场区域已闭店并终止营业，为妥善处理我司转租给贵司的房屋租赁合同事宜，请贵司于2019年11月7日前至海门大东方百货商场二楼办公室洽谈租赁合同相关事宜”。2019年12月23日，被告又向各次承租户发出《通知函》，主要内容为：“由于海门大东方百货商场部分已闭店并终止营业，并由房屋产权人接受物业规划重新经营……经洽谈，已有部分商户顺利签署了有关转租的三方协议。为保障三方权益，我司希望贵司按前洽谈中的条件尽快作出转签决定……”。大东方影城在被告闭店后继续经营，2019年10月起的水电费直接向中大公司交纳，看电影的客户只能从室外电梯进入，营业情况明显受到影响。2020年1月25日春节后，大东方影城受新冠疫情影响不再营业。2020年1月17日，原告曾向被告发出《通知函》，内容为：“贵公司于2019年10月30日向我公司发函，告知因自身经营情况提前解除双方签署的租赁合同，后又要求我公司与第三方签署转租协议，该要求我公司现予以拒绝。贵公司违约行为已造成我公司590万元经济损失……”。 2020年2月12日，中大公司向大东方影城发出《关于要求立即腾退房屋、赔偿损失等事宜的通知函》，主要内容为：“我司与大东方百货公司的租赁合同已解除，贵方作为次承租人丧失了继续占有、使用相关房屋的权利。贵方既不腾退房屋、亦不与我公司指定单位另签租赁合同之不作为已经构成恶意占有。特通知如下：收到本函后7日内无条件腾退房屋、付清水电费；由于贵方的逾期腾房不作为，直接造成我公司房屋整体规划利用的延迟……我公司将另行向贵方追偿”。同月16日，原告和海门大东方影城书面回复中大公司：“……鉴于房屋租赁关系双方主体是我公司和海门百货公司，基于海门百货公司提前解约的违约行为，我公司会在疫情防控措施解除后，及时与海门百货公司办理房屋的返还和交接事宜”。2020年3月5日，原告委托律师向被告发出要求就提前解约赔偿事宜继续协商的《律师函》，但双方后未达成一致意见。原告遂诉至本院。庭审中，原告提供了《权利转让协议》，证明海门大东方影城已将对被告违约行为主张责任的权利全部转让给原告。被告对原告的诉讼主体资格不提异议。 本院另查明：2012年7月6日南通玎佳会计师事务所有限公司受海门大东方影城委托对数字影院项目投资支出作出审核报告，结论为设备工程支出为2577141.12元，装修工程支出为6724855.4元。被告还和中大公司签订过备忘录，主要内容为：“海门大东方百货（海门公司）将于2019年10月9日闭店并终止营业，双方的房屋租赁合同自闭店之日起终止，不再继续履行，已转租给次承租人的房屋，因涉及合同变更问题，后续由海门公司、中大公司及次承租人另行协商处理。海门公司积极处理员工遣散、消费者共同等问题，中大公司在政府关系协调沟通、提供后续咨询处置场地、相关各方人员沟通协调等收尾事项上予以积极配合和协助，与前述事宜有关的费用和责任仍然由海门公司承担”。但该备忘录未注明签订时间，也未向次承租人告知。 本院认为，本案的争议焦点是被告是否已明确解除与海门大东方影城的合同，如已解除，被告是否有责任及责任大小。 中大公司和被告之间是出租人和承租人的关系，被告将其承租的部分房产转租给海门大东方影城，其和大东方影城之间也是出租人和承租人的关系。被吿与中大公司《备忘录》的签订和被告闭店停业的事实，证明被告与中大公司的租赁合同已解除。被告向各次承租人发出转签合同的通知，文字上虽没有明确告知解除次承租合同，但对大东方影城等次承租人而言，因被告已不再具有岀租人的资格，故《通知函》实际即为解除次承租合同的公告。现原告主张被告与海门大东方影城的租赁合同已于2019年10月30日解除，且被告应承担违约责任，本院予以支持，被告收取的50万元保证金即应返还。 被告向包括大东方影城在内的次承租户发出《通知函》促成后者与中大公司转签合同，是为了减少因其过错而造成的损失或产生的赔偿责任。而后续是否直接与中大公司转签租赁合同，决定权在大东方影城，在被告单方终止合同的情况下，没有理由强令大东方影城必须与中大公司转签合同。大东方影城从2019年11月1日起继续经营了三个月，因期间向中大公司只交纳水电费，不能认定其与中大公司已形成事实上的租赁关系。大东方影城试图继续经营，主观上是因租赁未到期避免造成自身装修、设备的损失，如能顺利经营，客观上将减轻被告的赔偿责任，对被告有利无弊。影城的经营对外部环境和人气依赖较强，这也是原告、大东方影城当初与被告签订租赁合同的重要原因（合同还约定被告有权从影城票房的净收入中提成）。综上，被告闭店停业单方终止合同的行为，是造成大东方影城无法继续经营的决定性因素，在合同解除后影城后续的短期经营行为，是为了减少双方的损失，不能成为免除或减轻被告违约责任的理由。 因被告闭店停业时告知了影城可以和中大公司转签合同，中大公司事实上也允许影城继续经营并未拒绝转签合同，客户进出影院也留有通道，据此可以减轻被告的违约责任（本院确定为25％）。 关于原告主张的损失：1.装饰装修残值损失：原告、大东方影城已决定不再经营，但设备工程、装饰装修仍存在、未灭失，将来如何利用处置、剩余价值多少均是不确定因素，原告应在上述事项明确后再行起诉或与被告协商解决，目前不能确定赔偿数额，不具备直接判决的条件。因影城实际经营至2020年1月下旬，将来计算设备工程、装饰装修等残值损失时，租赁剩余年限应减去实际经营的三个月（2019年11月至2020年1月）。2.经营收益损失：大东方影城租赁房产用于商业用途，原告要求被告赔偿合理期间的经营损失，该诉请合法，本院予以支持。以租金标准作为经营损失已就低计算，计算六个月属于合理的请求。据此，本院确定被告应赔偿原告经营损失425000元×75％＝318750元。3.职工离职经济补偿损失：因原告在庭审时对离职职工的工资明细、是否均已支付举证不全，为减少讼累，在本案中不再重新开庭审理，可在以后索赔设备、装修等损失时一并处理。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认被告无锡商业大厦大东方海门百货有限公司与海门大东方影城有限责任公司的租赁合同于2019年10月30日解除。 二、被告无锡商业大厦大东方海门百货有限公司返还原告无锡大世界影城有限责任公司租赁合同保证金50万元。 三、被告无锡商业大厦大东方海门百货有限公司赔偿原告无锡大世界影城有限责任公司经营损失318750元。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告无锡大世界影城有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费21627元（已减半收取），由原告负担9167元，被告负担12000元，被告于本判决发生法律效力之日起10日内向本院缴纳。原告诉讼费用已预交的部分，本院予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费43254元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国银行南通市濠南路支行;账号：46×××65）。 审 判 员 陆卫东 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 王 赟 书 记 员 奚晓卫