上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初12695号原告：韩聪，男，1980年3月30日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：牛俊英，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：张志坚，男，1980年9月9日出生，汉族，户籍地广东省汕头市。委托诉讼代理人：郭会娟，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，上海乐邦律师事务所实习律师。第三人：上海旭瑞图文设计有限公司，住所地上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX号XXX室。法定代表人：刘树，经理。原告韩聪与被告张志坚、第三人上海旭瑞图文设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日、2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告韩聪及其委托诉讼代理人牛俊英、被告张志坚及其委托诉讼代理人郭会娟、王涛、第三人上海旭瑞图文设计有限公司的法定代表人刘树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年2月21日解除；2.判令被告将上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室XXX层B房屋以毛坯状态返还原告；3.第三人上海旭瑞图文设计有限公司将上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室XXX层房屋以毛坯状态返还原告；4.被告向原告支付自2020年2月3日起至2020年2月21日止的租金24,803.7元及自2020年2月22日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月39,707.68元的标准计算；5.被告向原告支付自2020年2月3日起至实际返还房屋之日止的能源费，按照每月3,401元的标准计算；6.被告向原告支付滞纳金，以逾期未支付租金及能源费合计129,326元为基数，自2020年1月19日起计算至实际支付之日止，按年利率24%为计算标准；7.原告不予返还被告押金108,043.65元，并由被告支付原告违约金129,326.01元及免租期内的租金72,029.10元；8.被告向原告支付欠缴的燃气费31,977.10元。事实和理由：2018年2月3日，原告与被告就上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。被告应于2020年1月19日向原告支付最近一期的租金及能源费，但被告拒不支付，构成违约。据此，原告诉至法院，请求解除合同，被告返还房屋并支付相关费用。被告辩称，关于诉请1，同意《租赁合同》于2020年5月31日解除。诉请2，同意将涉案房屋1层B室清理后返还。诉请4，占有使用费要求按照租金标准计算，且原告已于2020年6月1日与涉案房屋1层B室的次承租人重新签订租赁合同，故2020年6月1日起的租金应予扣减。诉请5，如原告垫付了能源费，被告同意向原告支付。诉请6，重复计算。诉请7，不同意，被告未支付涉案房屋租金的原因是原告恶意撺掇次承租人不向被告支付租金所致，原告还向次承租人承诺待原告与被告的合同解除后与次承租人直接签订租赁合同。原告向次承租人的风险提示行为构成违约。同时，原告向次承租人披露与被告租赁合同履行情况的行为也构成违约。另外，《租赁合同》中违约金的约定过高。诉请8，被告于2018年2月开始使用涉案房屋，2018年1月的燃气费与被告无关。若原告垫付了2018年2月之后的燃气费，被告同意向原告支付。第三人述称，同意将涉案房屋2层按现状返还。原告于2020年2月至涉案房屋告知我方被告未按期向原告支付租金的事实，但未要求我方不向被告支付租金。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋产权人，涉案房屋建筑面积215.28平方米，共2层。2018年2月3日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为五年，自2018年2月3日至2023年2月2日，其中2019年2月3日起至2018年4月2日为乙方免租期，免租期内乙方需向甲方支付能源费，但无需支付租金。2018年2月3日至2019年2月2日，租金及物业管理费5.5元/平方米/天，月租金36,014.55元，押三付二；2019年2月3日至2020年2月2日，租金及物业管理费5.775元/平方米/天，月租金37,815.28元，押三付三；2020年2月3日至2021年2月2日，租金及物业管理费6.064元/平方米/天，月租金39,707.67元，押三付三。4-2乙方应于本合同签订时向甲方一次性支付193,676.75元，其中保证金108,043.65元和二个月租金及物业管理费72,029.10元以及4个月能源费13,604元(能源费15.8元/平方米/月，每月3,401元)，同时乙方还需向甲方一次性支付6万元门面转让费用。4-3乙方因居住在承租房屋及使用其内部设施产生的费用(包括但不限于水、电、通讯、装修改造、煤气、通讯、设备、物业管理等相关费用)均应由乙方承担并按时缴纳。4-4乙方应于支付期到期日提前十五日支付当期租金与能源费。逾期支付租金和/或能源费的，甲方有权向乙方收取滞纳金，每逾期一日，滞纳金金额按乙方每日应缴纳租金与能源费的2倍支付；逾期自每个支付到期日前提前15日开始计算，累计超过15日的，按本合同第9-2条款处理。2019年至2023年，每年的2月3日、6月2日、9月2日、12月2日前提前15日支付租金与能源费。5-1乙方须在返还房屋前与甲方结清所有费用之后，甲方将保证金全数无息退还给乙方。7-1乙方应在租赁期限到期前或合同解除日前按合同附件二交房标准恢复原状并至物业公司办理房屋返还验收手续，并结清应承担的费用。如不能恢复毛坯，甲方有权没收押金，乙方同时应承担甲方由此产生的一切损失。7-2未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按15元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9-2逾期缴纳租金和/或能源费超过15日、且乙方未事先与甲方达成延期缴纳协议的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金。9-3在租赁期内，如乙方违约提前终止合同的，除押金没收，乙方还需支付甲方三个月的租金及能源费作为违约金，合同约定甲方对乙方有免租期优惠的，乙方还需向甲方支付免租期的租金。11-5本合同所有条款甲、乙双方承诺严禁泄露给第三方，否则责任方承担全部后果。11-7乙方可将该商铺转租分租给第三方，该房屋租赁面积215.28平方米所产生的所有责任义务仍由乙方继续承担。乙方承担该面积所产生的(包括但不限于房租、物业费、能源费、水费、电费等相关费用)，因乙方转租引起的纠纷均由乙方自行承担。附件一乙方退还房屋标准：毛坯退还。《租赁合同》签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付押金108,043.65元。其后，被告将涉案房屋2层分租给第三人，将涉案房屋1层B室分租给案外人。被告向原告支付租金与能源费至2020年2月2日。其中，2019年4月15日支付70,000元，4月20日支付20,000元，5月9日支付22,649元，10月15日支付80,000元，11月19日支付10,000元，12月10日支付20,000元。2020年2月17日，原告向被告发送《律师函》，要求被告于接函后三日内向原告支付拖欠租金129,326.04元、滞纳金85,036.2元。2020年6月5日，原告与案外人柯某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋1-1221号A室出租给柯某某，建筑面积71平方米。租赁期限自2020年6月1日至2022年11月30日，租金及物业管理费7.41元/平方米/天，月租金16,000元。2020年6月10日，第三人将涉案房屋2层返还原告，被告将涉案房屋1层B室返还原告。另查明，被告于租赁期间仅支付涉案房屋2019年10月至2020年1月的燃气费，原告已向燃气公司支付2018年7月至2019年9月的燃气费16,038.4元。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、律师函、《房屋交接书》、燃气缴费通知单、支付凭证、聊天记录等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，被告多次迟延支付租金及能源费，累计超过15日，且至今未支付2020年2月3日起的租金及能源费，被告构成根本违约。原告要求解除《租赁合同》，于法有据，且符合合同约定，本院予以支持。被告辩称多次迟延支付租金及能源费系通过实际履行对支付时间与支付方式进行了变更，形成了晚交、分期支付的习惯，本院对此难以认同，双方在合同履行过程中并未对租金及能源费的支付变更达成合意，不能将原告在合同履行过程中对被告迟延支付行为的容忍作为进行变更的依据。被告又辩称未支付2020年2月3日起的租金及能源费的原因是原告恶意撺掇次承租人不向被告支付租金所致，本院认为，被告所称的原告恶意撺掇行为缺乏依据，且第三人到庭明确表示原告仅告知其被告未支付租金构成违约的事实，该行为难以认定为恶意撺掇，故本院对被告的该项辩称亦不予采信。关于合同解除的日期。原告认为系《律师函》要求的支付租金宽限期满之次日(即2020年2月21日)，被告同意于原告与次承租人重新签订租赁合同的前一日解除(2020年5月31日)。本院认为，原告在《律师函》中仅要求被告支付拖欠的租金等费用，未明确解除合同的意思表示，故合同解除的日期以本案起诉书副本送达被告之日为宜，即2020年4月16日。关于原告要求被告返还涉案房屋1层B室及要求第三人返还涉案房屋2层的主张，因被告及第三人已于2020年6月10日将相应房屋返还原告，故本院对上述两项诉讼请求不再处理。关于租金及占有使用费。被告应向原告支付自2020年2月3日起至2020年4月16日止的租金97,691.75元(39,707.67元/月×2个月+6.064元/平方米/天×215.28平方米×14天)。对于房屋占有使用费，本院认为以租金标准计算为宜，自2020年4月17日起至2020年6月10日止为72,344.12元(39,707.67元/月×1个月+6.064元/平方米/天×215.28平方米×25天)，扣除该期间原告已向案外人柯某某收取的租金5,261.1元(7.41元/平方米/天×71平方米×10天)，被告应向原告支付的房屋占有使用费为67,083.02元(72,344.12元-5,261.1元)。关于能源费。涉案房屋自2020年2月3日起至2020年6月10日止的能源费为14,510.93元(3,401元/月×4个月+3,401元/月÷30天×8天)，扣除自2020年6月1日起至2020年6月10日止原告已向案外人柯某某收取的能源费373.93元(15.8元/平方米/月×71平方米÷30天×10天)，则被告应向原告支付能源费14,137元(14,510.93元-373.93元)。关于押金。根据《租赁合同》9-2条的约定，因被告逾期支付租金及能源费超过15日，原告有权没收押金。关于免租期内损失。根据《租赁合同》9-3条的约定，被告违约提前终止合同，被告需向原告支付免租期内的租金。本案中，免租期为2个月，免租期内被告需向原告支付能源费，但无需支付租金。现《租赁合同》因被告违约而解除，被告应向原告支付免租期内的租金72,029.1元(36,014.55元/月×2个月)。关于违约金。虽根据《租赁合同》9-3条的约定，被告违约提前终止合同，除没收押金外，被告还需支付原告三个月的租金及能源费作为违约金，还需向原告支付免租期内的租金，但本院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的损失等，认为原告没收押金及收取免租期内租金已足以弥补原告的损失，故对原告主张的违约金，本院不予支持。关于滞纳金。本院认为，综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的损失等，原告没收押金及收取免租期内租金已足以弥补因被告违约对原告造成的损失，故对原告主张的滞纳金，本院亦不予支持。关于燃气费。被告自2018年2月3日起承租涉案房屋，但仅支付2019年10月至2020年1月的燃气费，现原告已向燃气公司支付2018年7月至2019年9月的燃气费16,038.4元。据此，原告要求被告支付2018年7月至2019年9月的燃气费16,038.4元，合法合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告韩聪与被告张志坚就上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告张志坚于本判决生效之日起十日内支付原告韩聪自2020年2月3日起至2020年4月16日止的租金97,691.75元；三、被告张志坚于本判决生效之日起十日内支付原告韩聪自2020年4月17日起至2020年6月10日止的房屋占有使用费67,083.02元；四、被告张志坚于本判决生效之日起十日内支付原告韩聪能源费14,137元；五、被告张志坚已向原告韩聪支付的押金108,043.65元，原告韩聪不予返还；六、被告张志坚于本判决生效之日起十日内支付原告韩聪免租期内的租金72,029.1元；七、被告张志坚于本判决生效之日起十日内支付原告韩聪燃气费16,038.4元；八、驳回原告韩聪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,257.94元，由原告韩聪负担351.58元，由被告张志坚负担906.36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年八月十六日书记员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。