苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9812号 原告（反诉被告）：朱靓靓，女，1989年1月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：万士旭，江苏简安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚锐，江苏简安律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州天虹商场有限公司，住所地苏州工业园区苏雅路388号。 法定代表人：高书林，董事长。 委托诉讼代理人：费雅丽，该公司员工。 原告（反诉被告）朱靓靓与被告（反诉原告）苏州天虹商场有限公司（以下简称天虹商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由审判员沈录印适用简易程序,于2020年1月13日公开开庭进行了审理。后依法转为独任制普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱靓靓的委托诉讼代理人万士旭、姚锐、被告（反诉原告）天虹商场的委托诉讼代理人费雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱靓靓向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即返还原告租赁保证金及预付卡保证金合计152640元；3.被告赔偿原告损失373800元（其中设备款163800元、会员卡退还损失210000元）；4.被告承担诉讼费用。审理中，原告朱靓靓变更第三项诉讼请求为赔偿损失491056元。事实与理由:原告与被告于2018年5月18日签订房屋租赁合同一份，约定由被告将位于苏州市姑苏区广济南路219号天虹商场3层3041-1号的房屋出租给原告作为美加东儿童游乐场所，租赁期限自2018年5月28日至2021年4月30日止。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁保证金和预付卡保证金合计152640元，并按游乐场所经营方案定制了设备计163800元，于2018年6月开始营业。2019年7月苏州开展331消防整治活动，原告经营的场所因消防不合格无法继续经营，且消防部门要求整改，否则将面临查封、罚款，原告只得暂时关闭场所。后被告不仅不解决消防安全问题，还要求原告清理租赁商铺。原告认为租赁场所不符合消防要求，不具备租赁条件，故诉至法院，望判如所请。 被告天虹商场辩称，原告作为从事儿童游乐场所的承租方，应当比出租方尽到更多的注意义务，其在办理消防审批过程中，知道或者应当知道租赁房屋能否通过消防审批，但原告未尽到儿童游乐场所经营者应尽的审慎注意义务，存在过错，故相关损失应由其自行承担。关于会员预付卡，原告应自行承担合同解除后的逾期利润损失，且原告出示的单方证据不能证明会员预付卡总收入及卡内剩余款项，也没有证据证明其已将剩余款项退还的事实，故该项损失不存在。 反诉原告天虹商场向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付租金等费用75072.12元；2.反诉被告支付逾期搬离房屋占用使用费38160元（自2019年11月19日起至2019年12月18日），并立即搬离租赁房屋；3.判令反诉被告向会员退还预充值卡剩余费用。审理中，反诉原告变更第2项诉讼请求为房屋占有使用费参照原合同标准计算，自2019年11月21日至实际搬离之日止；撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2018年5月18日原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，自2019年10月起被反诉人未再向反诉人支付过租金，反诉人多次催要，被反诉人置之不理，请求法院支持反诉人的反诉请求。 针对反诉朱靓靓辩称：1.反诉被告不拖欠天虹公司任何费用。截止2019年11月，反诉被告已实际向天虹公司支付984123.90元。按合同约定，反诉被告支付的租金中包含了水电费、基础设施服务费、物业费，同时合同中也没有约定促销服务费，反诉被告只认可房屋租金及平台使用费，其他费用不予认可；2.租赁合同约定天虹公司给予的免租期一个半月，因此，租金应从2018年7月1日起算，而非2018年6月1日起算；3.儿童游乐场所是2019年10月16日起停业，原因是2019年7月时消防检查时发现三楼开设了儿童游乐场，即口头告知天虹公司，三楼因缺少独立的逃生通道，不符合开设儿童游乐场所的规定，口头要求天虹公司整改（当时没有书面通知，因为一旦作出书面的整改通知书，必将要作出处罚），导致合同目的无法实现；4.朱靓靓承租涉案房屋之后，仅是对地面场地进行装修，不涉及消防改动、不涉及格局改动，所以不存在需要向消防部门报验的问题；5.朱靓靓支付装修费及购买设备共支出153800元、经营期间收取会员预付款应退款337256元，共计损失491056元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，朱靓靓向本院提供了案涉房屋租赁合同、转账凭证、原告与消防主管部门人员的微信聊天记录、产品购销合同及付款凭证、会员卡清单；天虹公司提供房屋租赁合同、解除合同函、邮寄凭证、原、被告间的微信聊天记录、照片、账单、财务明细、同意函，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下： 2016年10月19日，永大旭商业发展（苏州）有限公司（甲方）与天虹公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定永大旭商业发展（苏州）有限公司将位于苏州市广济南路219号地上一层至地上六层部分出租给天虹公司，租赁期限自合同生效之日起算至2029年1月31日。 2018年5月28日，永大旭商业发展（苏州）有限公司同意天虹公司将上述租赁房屋苏州市广济南路219号地上一层至地上六层其中3层3041-1，面积636平方米的房屋租赁给朱靓靓，租赁期限为2018年5月18日至2021年4月30日。 2018年5月18日，天虹公司（甲方）与朱靓靓（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第二条约定：租赁房屋的位置、使用范围、租赁面积、用途及双方合作条件等详见本合同附件1《租赁房屋平面图》、附件2《房屋租赁合同商务条款》：第三条：租期、装修期与开业时间，其中3.2条装修期：甲方给予乙方附件2约定的装修期，该期间自租赁房屋交付日（包括交付日之当日起算）。在装修期内，乙方无需交纳租金、浮动租金、装修管理费、推广费、平台服务费、设备租金；第3.3条开业时间：乙方应于装修期届满次日开业。第四条租金、款项以及结算方式：本合同之固定租金、管理费、推广费、设备租金的收费标准按月支付，第4.1.2条管理费:管理费包含甲方商场正常营业时间公共区域的空调费、公共区域清洁费、照明费等日常维护费用。乙方同意自计租日起交纳管理费，第4.1.3条推广费:推广费指甲方为提升商场公共形象，促进商场销售而举行的宣传推广活动所主生的费用。乙方同意自计租日起交纳推广费；第4.1.4条第（4）项水费、电费、燃气费等公共事业费：乙方实际发生的水费、电费、燃气费等公共事业费通过独立仪表按乙方实际使用量收取，具体标准见附件2。第（6）项平台服务费：指甲方为乙方提供甲方客户瑞信息平台用于双方对账结算的服务费用。由甲方按自然月收取，不足一个自然月时仍按整个自然月计算；第4.3.1对账：甲方于每个自然月3日前在对帐平台发布结算单据，对账主要涉及固定租金、管理费、推广费、设备租金、平台交易手续、天虹预付卡、乙方不存在自备收银设备自行收银情形时的该自然月浮动租金或上个自然月浮动租金与固定租金差额等款项。乙方如有异议应在当月5日前以书面方式提出，与甲方协商后重新确认；第4.3.2付款：乙方应于每个自然月10日前向甲方交纳该自然月的上述各项费用。第12.5条乙方未依约如期支付应付款项（包括但不限于租金、管理费等）应当每日按逾期支付金额的千分之五承担违约金。第12.6条乙方如有违返合同约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租赁标准支付十二个月的租金作为违约金。附件2《房屋租赁合同商务条款》约定：第一条租赁房屋位置：苏州市姑苏区广济南路219号天虹商场3层3041-1号；租赁房屋交付日为2018年6月1日；租赁面积：建筑面积636平方米，套内使用面积318平方米。第二条租赁房屋用途为乙方将本租赁房屋作为经营美加乐儿童游乐场的用途。第三条租期、装修期：租期自2018年5月28日起至2021年4月30日止。第四条租金、租赁保证金、管理费等款项：租金仅收取固定租金，2018年6月1日至2020年4月30日期间每月租金为38160元，2020年5月1日至2021年4月30日期间每月租金为40068元。租赁保证金为114480元。免租期一个半月（以实际装修日免租，但不超过一个半月，以实际开业日计租）；商务条件函确认后乙方须向甲方支付5万元作为定金；水电费按实际收取；平台服务费100元/月，乙方为自收银不租POS机代收银。 上述合同签订后，天虹公司于2018年6月1日向朱靓靓交付涉案租赁房屋，朱靓靓接收后开始装修，并向浙江美婴游乐设备公司购买儿童游乐设备计153800元，装修完工后于2018年6月16日开业，用作经营美加乐儿童游乐场使用(即奇妙小镇)，并向天虹公司支付了履约保证金114480元、预付款保证金38160元，租金等费用支付至2019年9月30日。 合同履行过程中，朱靓靓曾分别向天虹公司出具《代付同意函》，载明：苏州思博倍丽文化传媒有限公司与贵司合作的小白鞋皮鞋石路天虹店，现申请用货款代付由朱靓靓与天虹公司签约合作的奇妙小镇产生的所有租金及其他费用，费用明细为3月、4月租金管理费及电费，合计金额84011.52元，后续产生任何问题与贵司无关。及《同意函》载明：本人朱靓靓于石路天虹三楼合作的奇妙小镇，因外出无法准时缴纳所欠租金费用合计135839.41元、违约金13119.52元，合计148958.93元。现申请由苏州思博倍丽文化传媒有限公司与贵司合作的小白鞋皮鞋石路天虹店专柜代付。 2019年11月13日天虹公司向朱靓靓发送《解除合同通知》，载明：截至2019年11月13日，朱靓靓未按合同支付2019年10月、11月租金、管理费、水电费等共计86870.27元，故特发函告知如下：一、双方合同于2019年11月13日解除，朱靓靓交纳的保证金152640元不予退还；二、请朱靓靓于2019年11月16日前交纳欠款86870.27元，并将租赁房屋恢复原状后交还于天虹公司。同年11月20日通过微信又向朱靓靓发《解除合同通知》，朱靓靓确认于2019年11月20日收到。 审理中，原告朱靓靓与被告天虹公司一致确认：1.双方在2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2.朱靓靓于2019年10月16日起停业，涉案房屋于2020年4月21日归还天虹公司；3.疫情闭店期间2020年1月25日至2020年2月17日的房屋占用使用费29256元应扣除。 审理中，天虹公司主张：朱靓靓应付各项费用其中：租金：应付655080元（自2018年6月16日起至2019年11月20日期间），已付租金591480元，欠付63600元（2019年10月1日至2019年11月20日）；水费：应付270元（2019年4月1日至2019年10月31日），已付210元，欠付60元（2019年9月1日至2019年10月31日）；电费：应付42695.70元（2018年7月1日至2019年11月30日期间），已付37350.11元，欠付5345.59元（2019年9月1日至2019年11月30日）；基础设施服务费：应付22632.35元（2018年10月1日至2019年11月30日期间），已付17807.67元，欠付4824.68元（2019年9月1日至2019年11月30日）；平台服务费：应付1800元（2018年6月1日至2019年11月30日期间），已付1600元，欠付200元（2019年10月1日至2019年11月30日）；违约金、滞纳金：应付62170.45元（2018年9月1日至2019年10月30日期间），已付59375.45元，欠付2795元（2019年9月1日至2019年9月30日）；促销服务费：应付24180元（2018年6月1日至2019年6月30日期间），已付24180元。应付履约保证金114480元、预付卡保证金38160元，合计152640元（已付）。 综上，朱靓靓应付各项费用961468.50元，已付665273.45元，小白鞋皮鞋石路天虹店代朱靓靓支付219850.93元，合计已支付885124.38元（含履约保证金、预付卡保证金合计152640元，活动补偿481.15元）。欠付：租金63600元、水费60元、电费5345.59元、基础设施服务费4824.68元、平台服务费200元、违约金和滞纳金2795元，合计76825.27元，实际主张76344.12元。同时认为违约金和滞纳金仅记账名称不同，不存在重复计算的问题。 审理中，经本院向苏州市消防救援支队发函及调查核实，了解到天虹公司三楼朱靓靓开设的美加乐儿童游乐园是消防机关在2019年7月份左右“331”消防安全抽查其他商铺时发现的，故提醒天虹公司由于三楼没有独立的疏散通道不可以开设儿童游乐园；同时，依据《建设工程消防监督管理规定》，2018年时房屋面积在300平方米以上、装修项目造价在30万元以上（两者符合其一）的装修设计需要先行报消防部门审核批准，经查朱靓靓或美加乐儿童游乐园就其装修设计没有向消防部门作过审核申报。 本院认为：原告朱靓靓与被告天虹公司之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。 2019年10月16日儿童游乐园停业后未再向天虹公司支付租金，天虹公司于2019年11月20日通过微信向朱靓靓发送《解除合同通知》，符合房屋租赁合同的约定且通知形式符合法律规定，审理中，原、被告一致确认租赁合同于2019年11月20日解除，本院予以确认。 关于租赁合同解除后的责任问题。本院认为，房屋承租人朱靓靓，其作为儿童游乐场所的经营者应当知晓并了解相关部门的规定和开设儿童游乐场所的特殊要求，在与天虹公司签订租赁合同时应当对承租的房屋是否符合要求负有考量和判断义务，因朱靓靓未尽到相应的审慎义务，导致合同解除应由朱靓靓承担主要责任；天虹公司对朱靓靓承租房屋后开设儿童游乐场所应当是明知的，而未尽提示、说明和告知义务，对合同目的不能实现亦应承担一定责任。 依据天虹公司提供的清单，截止2019年11月20日朱靓靓还结欠租金63600元，及截止2019年11月30日止结欠水费60元、电费5345.59元、基础设施服务费4824.68元、平台服务费200元、违约金和滞纳金2795元，合计76825.27元，天虹公司主张扣除活动补贴481.15元，实际应支付76344.12元。 对于朱靓靓抗辩称免租期应为一个半月，租金起算时间应当是从2018年7月1日起。本院认为，依据《房屋租赁合同商务条款》关于免租期以实际开业日计租，但不超过一个半月的约定，朱靓靓实际开业日期为2018年6月16日，天虹公司租金自2018年6月16日起计算符合合同约定，朱靓靓上述抗辩意见不符合同约定，本院不予支持。 对于朱靓靓只认可租金和平台服务费。本院认为，天虹公司主张的水电费、基础设施服务费、违约金等均未超出合同约定，且朱靓靓在合同履行过程中并未因此而向天虹公司提出过异议，在其出具给天虹公司的代付款同意函件对电费、违约金等费用的支付也未提出异议，其实际也使用了涉案房屋，对天虹公司按照合同约定要求朱靓靓支付上述各项费用76344.12元，本院予以支持。朱靓靓的上述观点，于法无据本院不予采信。 房屋租赁合同解除之后，朱靓靓应当及时将其承租的苏州市姑苏区广济南路219号天虹商场3层3041-1号房屋腾空后归还于天虹公司，然朱靓靓直至2020年4月21日才将上述租赁房屋归还于天虹公司，怠于归还租赁房屋，应当承担责任。故天虹公司参照租赁合同约定的租金标准要求朱靓靓支付自2019年11月21日至2020年4月20日止的房屋占有使用费190800元（5个月×38160元），于法有据，本院予以支持，但应扣除疫情闭店期间2020年1月25日至2020年2月17日的房屋占用使用费29256元。 关于朱靓靓主张的赔偿损失491056元的问题。朱靓靓承租房屋面积达318平方米，其在接收租赁房屋后应当就装修设计方案先行向消防部门进行申报，然其在未报备情形下即组织装修，其对装修投入属于损失的扩大，应由其承担主要责任。其中购买设施款153800元，系朱靓靓为开设儿童游乐场所购买的设备，且依据租赁房屋状况所定制的游乐设施，现因合同目的不能实现租赁合同解除，所产生的损失天虹公司应承担一定的赔偿责任。但应依据合同约定的租赁期间及已经正常使用的时间，本院酌情由天虹公司赔偿朱靓靓购买设备损失15380元【{153800元-（4272.22元×18个月）}×20%】，其余损失由朱靓靓自行承担。朱靓靓抗辩称其仅对地面场地进行装修，不涉及格局改动，不涉及消防改动，所以不存在需要向消防部门报验的问题，因该抗辩意见不符合相关规定，本院不予采信。关于会员卡预付款337256元，因朱靓靓未提供其实际已退款的证据，故朱靓靓主张的该项损失，本院不予支持。 关于朱靓靓主张天虹公司返还其租赁保证金114480元、预付卡保证金38160元，合计152640元。租赁保证金：因朱靓靓未按约向天虹公司支付租金等费用，导致租赁合同提前解除，依据租赁合同第12.6条的约定，对朱靓靓支付的租赁保证金天虹公司有权不予退还，朱靓靓要求退还的履约保证金114480元的诉请，本院不予支持。预付卡保证金：原、被告口头约定因朱靓靓收取会员卡预付款而向天虹公司支付的保证金，现因朱靓靓未提供其已向会员退款的凭证，故其要求天虹公司退还该保证金的提前条件尚未成就，因此，对朱靓靓的该项诉请，本院不予支持。待朱靓靓将预付款退清后，天虹公司应及时将该项保证金予以退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、朱靓靓与苏州天虹商场有限公司之间签订的苏州市姑苏区广济南路219号天虹商场3层3041-1号《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除。 二、朱靓靓支付苏州天虹商场有限公司租金、水电费76344.12元。 三、朱靓靓支付苏州天虹商场有限公司房屋占有使用费113080.80元。 四、苏州天虹商场有限公司赔偿朱靓靓购买设备损失15380元。 五、驳回朱靓靓的其他诉讼请求。 上述第二、三项与第四项冲抵后，朱靓靓应向苏州天虹商场有限公司支付174044.92元，于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17164元，由原告朱靓靓负担16980元，由被告天虹公司负担184元，被告天虹公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接向原告朱靓靓支付。 反诉案件受理费1282元，由反诉被告朱靓靓负担，于本判决生效之日起10日内直接向反诉原告天虹公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年八月五日 书记员  冯 涵