河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初4924号原告：河南银座家居有限公司，住所地周口市川汇区黄河路与文明路交叉口路南，社会统一信用代码91411600MA40Q47876。法定代表人：程建超，系该公司经理。委托诉讼代理人：王联合，系河南众望律师事务所律师。被告：周口通材物资供应有限公司，住所地：周口市女娲路与中原路交叉口向东500米路北。社会统一信用代码914116000522697229。法定代表人：张永全，系该公司经理。委托诉讼代理人：高华、何李刚（实习），均系河南商振律师事务所律师。原告河南银座家居有限公司（以下简称银座公司）诉被告周口通材物资供应有限公司（以下简称通材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南银座家居有限公司法定代表人程建超及其委托诉讼代理人王联合、被告周口通材物资供应有限公司委托诉讼代理人高华、何李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南银座家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告3个月租金175000元；赔偿上场前期装修损失、装修期间商场空置面积损失、办公设备及物品、改造加固及拆除、商场费用支出等直接损失1101778元;支付间接损失(可得利益损失1837500元），共计金额为3114278元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月20日，原告银座公司与被告通材公司签订了商用楼租赁合同书，租赁位于川汇区××路东段南侧院内两层商用楼（原黄河家具大世界使用，面积9103平方米），包括商用楼院内的办公用房、门卫用房、卫生间等相关设施，由原告作为商用楼经营管理使用，有三个月的装修和维护期（2018年8月28日签订的补充协议约定取消了三个月的装修维护期，但将三个月租金退换原告共计175000元，出具有欠条），费用由原告负责。租期十年，自2017年6月1日始至2027年5月31日止（2018年8月28日签订的补充协议改为租期自2017年3月1日始至2027年2月28日止），年租金70万元，签订合同时一次性支付两年租金140万元（原告已按约定支付），以后一年一结算，先交租金后使用。如一方未能履行本合同规定的条款，造成损失的，由责任方包赔另一方所有费用。任何一方无正当理由解除合同，由责任方包赔对方的损失，并按剩余租期租金总额的30%支付对方。为解决商户马蕊的遗留问题，原告和通材公司于2017年8月22日签订了补充协议，约定按马蕊和鑫达安公司签订的租赁合同标准由原告收取租金，对中间的差价损失由通材公司予以补偿，补偿方式是从2019年4月向通材公司交租金时予以扣减。原告银座公司完全按照合同约定履行了自己的义务，但通材公司却以上级机关的原因、法院要求2018年9月17日前迁出查封房屋为由，2018年11月14日通知原告解除上述合同，并将合同作废（落款日期为2018年9月11日）。后原告了解到2008年10月14日被告所组商用楼已抵押给周口市市区农村信用合作联社，所以才被法院拍卖的。2019年元月3日，因通材公司强行让原告退出，原告被迫和通材公司签订了解除合同协议书，协议书约定是因通材公司同意退换房租35万元等，同意2018年9月1日将租赁标的物交付通材公司，目前通材公司早已接手租赁标的物。对合同解除后造成原告的损失，由双方另行协商，协商不成，由法院依法判决认定。原告认为，依据《民法通则》第一百一十六条之规定、《合同法》第一百二十一条之规定、第一百零七条之规定、第一百零八条之规定，及双方合同及补充合同的约定和相关法律规定，被告应向原告承担相应的违约责任。故诉至本院，望判如所请。被告通材公司辩称：原告实际使用房屋于2019年1月3日与被告达成了协议，原告实际使用房屋是一年半，交了两年的房租140万元，一年70万元，剩余半年未到期，所以签了合同退还原告35万元，被告不存在违约，双方约定的违约条款违背了法律规定，违约金不得超过20%。原告计算的是十年的违约金，双方所达成的协议只使用了两年，违约时间是六个月，违约金应当按照六个月计算，计算了违约金就不存在赔偿损失，要赔偿损失就不能要违约金，不存在双重赔偿。评估报告没有客观进行评估，没有去现场勘验和拍照，且沙发家具、办公桌、热水壶、保险柜等可用的物品也计算了损失；空置的房屋计算了损失，这是原告自己租不出去，不是被告造成的，不应当被告承担。且一些花草树木等也计算了损失，这些是不客观真实的，不足以认定为是原告的实际损失，不应当采信其评估报告，评估费应有原告承担。本案当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，原告银座公司与被告通材公司签订了商用楼租赁合同书，合同约定：一、原告租赁银座公司租赁被告通材公司位于川汇区××路东段南侧院内两层商用楼（原黄河家具大世界使用，面积9103平方米），包括商用楼院内的办公用房、门卫用房、卫生间等相关设施，由原告作为商用楼经营管理使用；二、原告有三个月的装修和维护期，装修和维护时间为：2017年3月1日始至2017年5月31日，装修费用由原告负责，装修期间免收租金。三、租期十年，自2017年6月1日始至2027年5月31日止；四、年租金70万元，签订合同时一次性支付两年租金140万元，以后一年一结算，先交租金后使用；……十二、如一方未能履行本合同规定的条款，造成损失的，由责任方包赔另一方所有费用；……十五、合同履行期间，任何一方无正当理由解除合同，由责任方包赔对方的损失，并按剩余租期租金总额的30%支付对方。合同签订后，原告银座公司按照合同约定于2017年2月20日、2017年2月21日分两次向被告支付两年租金140万元。2018年8月28日原被告又签订的补充协议约定取消了三个月的装修维护期，租期改为自2017年3月1日始至2027年2月28日止。但被告未将已收取原告三个月装修和维护期租金175000元退换原告，同日又向原告出具了欠条一张，证明此事实。2018年9月6日川汇区法院执行局发出公告，以案涉房产已被法院查封为由要求原告于2018年9月17日前迁租赁房屋。2019年元月3日，因租赁房屋无法使用，原被告通过协商签订了解除租赁合同协议书，协议书约定：因被告通材公司违约，一、被告同意退还原告2018年9月之后六个月房租350000元……四、原告同意2018年9月1日将租赁标的物交付被告通材公司……六、对合同解除后造成原告的损失由双方另行协商，如协商不成，由法院依法判决认定。原告银座公司实际租赁使用被告通材公司房屋期限从2017年3月1日起至2018年9月1日止为一年零六个月，未租赁剩余租期为八年零六个月。原被告因解除合同后造成原告损失认定发生分歧，诉至本院。2019年9月16日原告银座公司向本院提出书面申请要求对租赁被告房屋的前期装修损失、空置面积损失及办公设备物品损失进行评估。我院依法委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司进行评估，周口瑞丰财物咨询服务有限公司于2019年12月28日做出周瑞财评字（2019）0219号价格评估报告书，评定原告前期装饰装修、改造加固、空置面积、办公设备用品、商场费用支出等损失为1101778元，原告为此支付评估费16000元。庭审中，被告辩称该评估报告评估价格过高，不合理，但未向本院提出重新鉴定申请。另查明，案涉房屋已于2008年10月14日由被告抵押给周口市市区农村信用合作联社，2017年7月27日被川汇区法院执行局查封，2018年8月16日进入网上司法拍卖，被告未将该事实告知原告。原告租赁商场后又将商场分成若干区域转租给家居批发零售商户使用。本院认为，原、被告签订的商用楼租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告因人民法院发出强制执行搬出公告无法继续使用租赁物导致合同解除，被告未将租赁标的物被抵押、查封的事实告知原告，被告构成了根本性违约，在本案中应承担全部责任。原告依据解除合同协议及原租赁合同中结算和清理条款要求被告承担赔偿损失的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。原告前期装饰装修、改造加固、空置面积、办公设备用品、商场费用支出等损失评估结果属于本院委托，其程序合法，且不具有《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第四十条规定的情形，故本院予以采纳。被告辩称该评估报告评估价格过高，不合理，不应采纳，因未向本院提出重新鉴定申请，也未提供相应证据推翻，故其辩解不能成立。原告为评估支出费用，有正式发票为据，本院予以支持。原告要求被告返还收取的三个月装修和维护期租金175000元，因有被告出具的欠条为证，本院予以支持。本案双方争执的主要焦点是合同解除后原告的间接损失即可得利益损失应否赔偿问题，依照《中国人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告的损失包括直接损失和间接利益损失即可得利益损失，价格评估报告书评定的原告前期装饰装修、改造加固、空置面积、办公设备用品、商场费用等支出1101778元为原告实际投入，应属于直接损失。因双方在原租赁合同中第十五条约定“合同履行期间，任何一方无正当理由解除合同，由责任方包赔对方的损失，并按剩余租期租金总额的30%支付对方”，依照《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方租赁合同第十五条既是当事人之间事先对可得利益赔偿额计算进行了约定，又是双方意思自治的体现，是原、被告订立合同时能够预见到的原告的损失，该约定属于合同中的清理条款，不属于违约金性质，应为合法有效。故被告辩称双方约定的违约条款违背了法律规定，违约金不得超过20%，计算了违约金就不存在赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。原告可得利益赔偿额经计算应为剩余租期8.5年×700000元/年×30%=1785000元。被告因违约应当赔偿原告直接损失1101778元、可得利益损失1785000元，共计2886778元。为此，依照《中国人民共和国民法总则》第七条，《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周口通材物资供应有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告河南银座家居有限公司直接损失1101778元、可得利益损失1785000元、三个月装修和维护期租金175000元，共计3061778元。二、驳回原告河南银座家居有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31714元，原告河南银座家居有限公司承担420元，被告周口通材物资供应有限公司承担31294元，评估费16000元由被告周口通材物资供应有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  闫 海审 判 员  刘 勇人民陪审员  胡保军二〇二〇年八月十二日书 记 员  苑梦柯