吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初4423号 原告：长春国际贸易中心有限公司，住所地朝阳区人民大街2027号。 法定代表人：张立伟，总经理。 委托诉讼代理人：吕福娟，吉林金可律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛翊麟，该公司员工。 被告：上海瑞表钟表贸易有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路30号美罗大厦402室。 法定代表人：张劲，董事长。 委托诉讼代理人：郑宪，辽宁瀛沈律师事务所律师。 原告长春国际贸易中心有限公司诉被告上海瑞表钟表贸易有限公司租赁合同纠纷一案租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春国际贸易中心有限公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告租金损失593,864.46元、滞纳金（以593,864.46元为基数，自2020年1月1日起计算至实际给付之日止），管理费28,350.00元。事实和理由：原、被告于2015年1月1日签订《厂商租赁合同》，约定原告将其经营场地出租给被告经营斯沃琪品牌，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。后被告在未经原告同意的情况下，于2019年6月擅自撤场，2019年6月至12月租金未向原告支付。 上海瑞表钟表贸易有限公司辩称： 1.2014年11月，被告与原告签订《厂商租赁合同》，约定原告将案涉商铺租给被告经营使用，租期从2015年1月日起至2019年12月31日止。2019年3月4日，被告因店铺空置长期亏损向原告发函申请撤柜，表示将于2019年5月31日归还商铺提前终止案涉租赁合同。2019年3月17日，原告回函通知被告应提前三个月申请终止合同，回函并未明确拒绝被告的撤柜申请。2019年4月8日，被告向原告回函同意于2019年6月30日终止合同，并提出将履约保证金10万元抵偿6月份租金及管理费。2019年6月初，原告在案涉商铺正门玻璃上张贴招租广告“旺铺招租”。2019年6月30日，被告正式撤柜不再营业，原告从此之后未再联系过被告直至合同期结束。 2.被告在2019年6月30日撤店前已与原告就解除案涉租赁合同达成合意，并非原告诉称的单方解除合同。撤柜起因：2018年底至2019年3月初，原告商场因经营不善，大量商户中途撤柜，导致商场长期空置，客流量呈断崖式下跌。被告在此期间每月需要固定支出包含租金在内的全部费用达20余万元，而营业收入仅几万元，严重收不抵支，被告仅2019年上半年的亏损就达百余万元，因此被告为避免损失扩大，遂决定提前撤柜。撤柜过程：2019年3月4日，被告因店铺空置长期亏损向原告发函申请撤柜，表示将于2019年5月31日归还商铺提前终止案涉租赁合同。2019年3月17日，原告回函通知被告应提前三个月申请终止合同，回函并未明确拒绝被告的撤柜申请。2019年4月8日，被告向原告回函同意于2019年6月30日终止合同，并提出将履约保证金10万元抵偿6月份租金及管理费。2019年6月初，原告在案涉商铺正门玻璃上张贴“旺铺招租”的招租广告。2019年6月30日，被告正式撤柜不再营业，原告从此之后未再联系过被告直至合同期结束。双方合意解除合同的理由：有合意解除的事实基础。首先，原告收到被告2019年3月4日的发函后，并未拒绝被告申请，而是告知被告应提前三个月申请终止合同（虽然合同约定是提前两个月申请）。其次，在被告回函申请希望于2019年6月30日终止合同后，原告并未书面回函拒绝，而是于2019年6月在案涉商铺正门玻璃上张贴“旺铺招租”的招租广告，该招租行为是面向全社会的要约邀请行为，具有典型的公示性，体现了原告希望将案涉商铺对外出租的意思表示。而这个招租广告发布于案涉合同期内，原告以此实际行为即表示确认了与被告解除案涉租赁合同的事实。最后，原告在被告撤柜退租后直至合同原租期届满时止，从未向被告主张过继续履行案涉合同，而且被告也了解到案涉商铺在被告撤柜后仍有人在使用，并未空置。故，原告实际对双方合意解除案涉合同的事实已经予以认可。有合意解除的法律支撑。首先，被告中途撤柜退租是因为合同履行的客观情况发生重大变更，该重大变更是签订案涉合同时双方无法预见、非不可抗力造成的。如继续承租将导致被告的损失扩大，无法实现被告的合同目的。但对于原告来说，按时收租，固定收益，原告毫无损失，这明显将导致双方的利益严重失衡，对被告显失公平。因此，原告基于此提出撤柜退租，符合最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条关于情势变更原则的规定，不存在原告所谓的单方不履行合同违约的问题。其次，案涉租赁合同第二条第4款的“合同期间乙方如单方终止合同，应于二个月前提出申请，经甲方同意后方可”是原告单方面制作的格式条款，根据《合同法》第四十一条格式合同的解释相关规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，甲方在合同期内对外招租的行为即表明甲方同意案涉合同提前终止，因此，双方系合意解除案涉合同。 3.案涉合同系双方合意解除，被告并未违约，且原告未能举证案涉商铺因终止合同导致的可得利益损失，故被告无需承担诉请损失的赔偿责任。首先被告并未违约：被告与原告双方合意解除案涉合同，被告为了防止中途撤柜给原告造成损失，提前近四个月的时间向原告通知撤柜退租，为原告寻找下一家租户预留了充足的时间，腾退案涉商铺时也做到了合规有序撤出，因此被告从始至终都报以善意履行应尽的合同义务。故，被告不存在合同约定的违约情形，不应承担违约责任。其次原告未举证可得利益损失赔偿数额：原告主张的房屋租金损失和管理费损失没有事实及法律规定。根据《合同法》113条的规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发〔2009〕40号)》第9条规定，租赁合同关系中的房屋空置期损失属于可得利益损失，属于经营利润损失，必须是纯利润，而不包括为取得这些利益所支付的费用和必须缴纳的税收。本案中，原告诉请赔偿的损失是以案涉合同剩余7个月的租金和管理费作为计算依据，显然与上述法律规定和指导意见相悖。原告举证的损失应为租赁合同前4年平均利润来计算其剩余6个月的经营利润损失。再次原告主张的可得利益损失赔偿应适用相应规则予以认定和计算。计算可得利益损失的适用规则。根据《合同法》113条的规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发〔2009〕40号)》第10条规定，计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则。从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。原告诉请的损失被告无法预见：根据合同法第113条第1款的规定，违约方仅对其订约时能够预见到的损失承担赔偿责任，而对不可预见的损失不承担赔偿责任。显然，被告在签订合同时，不可能预见到在合同提前终止后还要向原告赔偿剩余租期的房屋空置期损失和管理费。试问，被告如果在2015年的租期第1年就与原告提前终止合同了，难道还要向原告赔偿案涉房屋剩余4年的房租和管理费损失吗？答案显然是否定的，也是被告在签订合同时无法预见到的。原告未采取措施避免损失扩大：减损规则是指受害人不得就其本可采取合理措施予以避免的损失获得赔偿。被告在2019年3月4日向原告发函提前终止合同到原告6月份张贴招租广告，原告近3个月的时间消极不作为，未采取合理措施避免损失扩大。原告在被告撤店后给他人使用案涉店铺，这部分应损益相抵：被告有证据证明案涉商铺在撤店后到目前仍然对外经营，主营销售女装，案涉商铺实际使用的证据如租赁合同、经营流水等材料如原告拒不提供，则根据最新的《民事诉讼证据规则》的规定，推定案涉商铺一直被原告或他人使用，该部分的收益应与其主张的损失相抵。根据正常的商业习惯案涉商铺是一楼网点，原告对外经营中必然会保持该网点正常营业避免商场的形象引起不良影响。被告撤店及撤店给原告可能带来的损失因适用过失相抵规则。首先，撤店退租系基于原告商场经营不善，导致大量商户中途撤柜，案涉商铺客流量呈断崖式下跌，客观上只会造成被告无法经营收益，导致租赁合同目的不能实现。其次，被告撤店后原告并未积极招租，而是等案涉租期届满后再以诉讼方式向被告索要赔偿，主观上具有过错，故其主张的可得利益损失应适用过失相抵规则抵销。 4.原告向被告主张的2019年6月份的租金及管理费应与被告预缴的履约保证金10万元相抵消。《厂商租赁合同》第五条对履约保证金10万元在合同终止后如何处理作出明确约定：“乙方交纳的保证金中的1万元暂转为售后服务保证金，甲方于合同期满或终止三个月后将售后服务保证金无息返还乙方，履约保证金的剩余金额甲方应在合同终止后十个工作日内返还乙方”。据此，履约保证金10万元应返还被告。根据《合同法》第99条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方。”被告已经在回函中将抵销事宜通知了原告，且原告在保证金债务到期后也未向被告返还，故被告认为双方已就6月租金及管理费与履约保证金相抵消。根据合同法相关规定，本案的案涉合同已经终止双方的权利义务应即时结清，为了给双方当事人减少诉累，提高审判效率，被告肯定法庭在本案一并就履约金和租金相抵消的事实归入案件争议焦点进行处理。 综上所述，原告诉请要求被告支付2019年6月至2019年12月的租金、滞纳金、管理费缺乏事实与法律依据，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1.2014年11月，原、被告签订《厂商租赁合同》，约定原告将案涉商铺租给被告经营使用，面积81平方米，租期从2015年1月1日起至2019年12月31日止；2019年1月1日至2019年12月31日期间租金标准为1,047.38元/月/平方米，租金按月支付，被告应在每月1日前向原告支付租金，若被告逾期支付并经原告书面催告后10日不交，原告有权每天按应缴金额的0.05%收取滞纳金，若经被告书面催告后30日不支付租金，原告有权解除合同，履约保证金10万元不予返还。年管理费48,600.00元。合同第二条第4项约定“合同期间乙方（被告）如单方终止合同，应于二个月前提出申请，经甲方（原告）同意后方可。”合同第七条约定双方应书面协议终止合同。2.2019年3月4日，被告因店铺亏损向原告发函，提出按照合同约定提前二个月申请终止合约，表示将于2019年5月31日结束店铺营业并归还商铺，依照合同约定与原告结清双方已经发生的权利义务。2019年3月17日，原告回函通知被告单方提前终止合约，应提前三个月申请，但须原告同意批复后方可解除合约并撤柜。3.2019年4月8日，被告向原告回函，写明因长期亏损，被告定于2019年6月30日提前终止租赁合同，店铺租金、物业管理费将支付至2019年6月30日，此款从保证金10万元中扣除。原告陈述未收到此回函。4.2019年6月30日，被告正式撤柜。2019年6月后租金未向原告支付。 本院认为：1.原、被告双方签订的《厂商租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。2.租金，依照《厂商租赁合同》约定，合同期间被告如单方终止合同，应于二个月前提出申请，经原告同意后方可。被告于2019年3月4日向原告发函要求解除合同后，原告未表示同意。被告于2019年6月30日擅自撤柜，不能据此认定双方签订的《厂商租赁合同》已经合意解除，故被告应继续支付剩余合同履行期间（2019年6月1日－2019年12月31日）的租金593,864.46元（1,047.38元/月/平方米×81平方米×7个月）。庭审过程中，被告主张用10万元保证金抵顶拖欠原告的相关费用，故扣除10万元保证金后，被告还应向原告支付拖欠租金493,864.46元。3.滞纳金，《厂商租赁合同》约定租金按月支付，被告应在每月1日前向原告支付租金，若被告逾期支付并经原告书面催告后10日不交，原告有权每天按应缴金额的0.05%收取滞纳金。本院于2019年7月20日向被告送达起诉书，故滞纳金以493,864.46元为基数，自2020年7月31日起计算至实际支付之日止，按日0.05%计算。4.管理费，依照合同约定，年管理费为48,600.00元，被告应按合同约定向原告支付2019年6月－2019年12月期间管理费28,350.00元（48,600.00元/年÷12个月×7个月）。 综上所述，被告应向原告支付租金493,864.46元、管理费28,350.00元及滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 被告上海瑞表钟表贸易有限公司于本判决生效后立即向原告长春国际贸易中心有限公司支付租金493,864.46元、管理费28,350.00元及滞纳金（以493,864.46元为基数，自2020年7月31日起计算至实际支付之日止，按日0.05%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费4871.00元，由原告长春国际贸易中心有限公司负担360.00元，由被告上海瑞表钟表贸易有限公司负担4511.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 张 奇 二〇二〇年八月二十七日 书记员 郭乃歌