黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0225民初2440号原告：李殿文，男，1954年1月23日出生，汉族，退休干部，现住龙江县。被告：杨**晶（申请执行人），女，1985年10月9日出生，汉族，职工，现住甘南县。委托诉讼代理人：杨帆，男，1978年7月4日出生，汉族，职工，住甘南县。被告：齐齐哈尔正信嘉祥房地产开发有限公司（被执行人，以下简称正信嘉祥公司），住所地齐齐哈尔市铁锋区中东小区。法定代表人：高飞，职务经理。该公司破产管理人：胡祥庭，黑龙江铭昊律师事务所律师。原告李殿文与被告杨**晶、正信嘉祥公司案外人执行异议之诉一案，本院2019年6月3日立案受理后，因正信嘉祥破产重组未指定清算人，于2020年1月4日裁定中止诉讼。中止诉讼的理由消失后，本院依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告李殿文与被告杨**晶及其委托诉讼代理人杨帆、被告正信嘉祥公司破产管理人胡祥庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认查哈阳农场场直正信嘉祥小区B区2号楼5号、8号商服楼为原告所有；停止对上述房屋的执行。事实和理由：原告与吕德嘉之间存在债权债务关系，双方经协商将吕德嘉在被告正信嘉祥公司的债权转让给原告，正信嘉祥公司于2013年7月11日为原告出具了嘉祥国际小区B2栋5号、8号商服楼买卖协议和收据各两份，原告于2017年2月15日缴纳物业费并接收了房屋，并将其中B2栋8号商服楼出租给杨鸿光使用至今。2018年12月中旬，甘南法院到B2栋8号商服楼张贴（2018）黑0225执恢17号执行裁定书，租户杨鸿光告知原告。2019年1月3日，原告向甘南法院提出执行异议，甘南法院以（2019）黑0225执异40号裁定书驳回原告异议请求，故原告提起执行异议之诉。原告认为，自正信嘉祥公司为原告出具买卖合同和收据之日起，原借贷抵押关系终结，双方成立房屋买卖关系。该房屋已经在当地房产部门备案登记在原告名下，因开发商手续不全，全体业主都不能办理产权证书，不动产物权已经设立，原告就享有足以排除强制执行的民事权益；（2019）黑0225执异40号裁定书认定本案争议房屋现已执行交付完毕属于认定事实错误，据此驳回异议是适用法律错误。执行中对于房屋的交付，须将房屋交给承受人占有使用，即承受人领取房屋钥匙并实际占有该房屋，交付自承受人取得事实上对房屋的管领力时完成。杨**晶虽然出具了收据，但是并未实际领取房屋钥匙并实际占有房屋，该房屋并未执行交付完毕。原告提出书面异议是在执行程序进行中，不是在程序终结后，否则应当驳回异议申请，说明理由并附有执行终结裁定书，没有举行听证的必要。执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第六条第二款前半段错误，应当适用后半段“执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。另外，法院执行工作存在疏漏，执行时没有依法核实拍卖财产的权属状况，也没有依法张贴封条或者公告，通知房屋实际占有人，程序违法。被告杨**晶作为申请执行人，不能滥用申请权利，维护自身债权不能侵害他人物权。按照诚信原则，杨**晶应当亲临现场，核实执行标的权属，其没有尽到谨慎核实之义务，理应承担不能执行的后果。原告本身没有过错，其物权应受保护，故请求依法予以确认，停止对其执行。被告杨**晶辩称：被告与正信嘉祥公司民间借贷纠纷一案于2015年经甘南法院调解并出具调解书，被告依据调解书向甘南法院申请执行，正信嘉祥公司借款时与被告办理了在建工程抵押登记，因抵押的房屋价值不足以抵偿借款，执行法官于2017年11月24日与正信嘉祥公司法定代表人高飞有执行笔录为证，高飞明确表述在嘉祥国际小区还有27户住宅、4户商服属于未出售房屋，可以由法院依法处置，被告遂申请将已办理在建工程抵押房屋及正信嘉祥公司所提供的房屋，依法申请评估拍卖并于流拍后依法接收。被告的行为并无不当，原告主张事由与被告无关。原告将被告已接收的8号商服出租并收取租金，侵犯了被告的权益，同时造成取暖费的欠费和滞纳，被告将对该不当得利行为依法追究责任。被告正信嘉祥公司辩称：被告认可甘南法院执行裁定书，现该房屋由被告杨**晶占有，但一直未办理产权过户登记，根据物权法规定只有在办理产权登记后房屋产权才属于杨**晶，此房屋在法律意义上暂时属于被告。原告与被告之间并没有真实的债权债务关系，虽然签订商品房买卖协议书，但没有真实的资金往来，被告并没有收到债权转让通知，故原告与被告之间没有真实的房屋买卖关系。原告未提供证据证明该房屋系其所有，不享有案涉房屋法律上的物权。原、被告围绕争议焦点当庭进行了举证、质证。原告提交的住宅买卖协议书与现金收据各两份、入户费收据一张，被告正信嘉祥公司认可协议书真实性，否认收据的客观性及证明目的，但无证据反驳，本院对该证据的真实性予以采信；原告提交的回迁安置协议两份，二被告不认可，该证据与住宅买卖协议存在矛盾，故本院不予采信；原告提交的租房合同一份，二被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的照片七张，二被告不认可，因缺少证据佐证，本院不予采信；原告提交的视听资料一份，二被告仅对其证明目的有异议，故结合本院调取的证据，对该证据予以采信；原告提交的书面证言，因证人无正当理由未到庭接受质证，本院对二被告的异议予以采信；原告提交的公告照片，被告正信嘉祥公司不认可，因缺少证据佐证，本院不予采信；被告杨**晶提交的执行笔录，原告与第二被告对其真实性无异议，结合本院调取证据对其予以采信；被告杨**晶提交的执行裁定书两份，原告仅对其中内容有异议，因均系本院作出，故予以采信。根据当事人双方的陈述及证据采纳意见，本院查明事实如下：杨**晶因与正信嘉祥公司民间借贷纠纷，本院于2016年3月21日作出（2016）黑0225民初150号民事调解书，协议正信嘉祥公司于2016年4月21日偿还杨**晶借款本金218万元，并从2015年4月28日开始，以本金218万元为基数、按月利2分给付利息，给付至本息付清为止。诉讼过程中，根据杨**晶的保全申请，本院于2016年1月13日作出（2016）黑0225财保9号民事裁定书，查封了正信嘉祥公司所有位于查哈阳农场场直一委嘉祥国际小区B区一号楼整栋及位于依安县××农场××直××花园小区××楼36户房屋。同时另案邵振华诉正信嘉祥公司民间借贷纠纷，本院依邵振华的申请，于2016年1月13日作出（2016）黑0225财保11号民事裁定书、（2016）黑0225财保12号民事裁定书，查封了正信嘉祥公司所有位于查哈阳农场场直一委嘉祥国际小区B区一号楼、二号楼；上述调解书生效后，杨**晶申请本院强制执行。2017年11月24日，正信嘉祥公司法定代表人高飞向本院提供了包括嘉祥国际小区B2号楼5号、8号商服在内的可供执行的财产，房屋虽然签订买卖合同，但实际用作借款抵押，房屋未实际交接入住。本院于2017年12月1日作出（2016）黑0225执760号之一执行裁定书，裁定拍卖正信嘉祥公司所有位于查哈阳农场场直一委嘉祥国际小区B区一号楼1单元201、202室……二号楼1号、4号、5号、7号、8号、9号、10号商服楼。因房屋流拍，2018年5月24日，本院以（2018）黑0225执恢17号执行裁定书，裁定将包括嘉祥国际小区B区2号楼5号商服、8号商服在内的房产交付给杨**晶。同年6月15日正信嘉祥公司为杨**晶出具了入户通知书；李殿文作为案外人提出执行异议，本院于2019年7月10日作出（2019）黑0225执异40号执行裁定书，以涉案房屋已执行交付完毕，执行程序已终结为由驳回李殿文的异议请求。李殿文不服该裁定而提起案外人执行异议之诉。李殿文自称，2013年吕德嘉在李殿文处借款260万元，还款期限半年。2013年7月11日，吕德佳将其对正信嘉祥公司的债权转让给李殿文，李殿文与正信嘉祥公司签订关于嘉祥国际小区B2栋5号商服、8号商服的住宅买卖协议书两份，收款收据载明金额分别为1，331，940.00元、1，393，260.00元，2017年2月15日，李殿文交纳上述房屋的物业费、清运费合计3，688.00元。2018年3月7日，李殿文与杨鸿光签订租房合同一份，约定将8号商服租赁一年，后改为两年。现5号商服由杨**晶占有，涉案房屋均未登记产权。另查明，正信嘉祥公司法定代表人高飞认可与吕德嘉之间的债务，吕德嘉从正信嘉祥公司处取走空白的买卖合同与收据作为融资手续，吕德嘉因负有李殿文债务，双方达成以5号、8号商服抵押给李殿文的协议，待正信嘉祥公司将楼房出售取得现金后交付给李殿文用于冲抵所欠吕德嘉的借款，同时抵销李殿文与吕德嘉之间的借款。高飞陈述认可该债权转让，但否认存在真实的买卖关系，入户手续系公司留守工作人员失误所致。2019年6月25日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02破申5号民事裁定书，裁定受理谷柏志、正信嘉祥公司对正信嘉祥公司的破产重整申请，指定由铁锋区人民法院审理。2020年6月1日，铁锋区人民法院作出（2019）黑0204破1号之一决定书，指定黑龙江铭昊律师事务所担任正信嘉祥公司管理人。本院认为：案外人执行异议之诉是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼目的，因此审查执行异议之诉的关键在于案外人是否享有实体权利足够排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。被告正信嘉祥公司负有吕德嘉债务，吕德嘉将该债权转让给原告李殿文，该债权转让自正信嘉祥公司向李殿文出具住宅买卖协议书时生效，故李殿文与正信嘉祥公司之间成立新的债权债务关系。李殿文与吕德嘉均未支付购房款，其所取得的住宅买卖协议书、收据实际系“以房顶债”协议的成立，正信嘉祥公司法定代表人高飞在执行时财产报告及本案审理过程中的陈述内容均能印证该事实。双方债务纠纷未有证据证明约定债务清偿期，未届清偿期即达成“以房顶债”协议，对于债务数额没有具体结算，双方对于房屋买卖合同意思表示不一致，故该协议具有担保债权实现的目的，并不发生真实的房屋买卖关系的效力，债权人以债务人违反“以房顶债”协议的约定而要求对所抵之物主张所有权的，依法不应获得支持。另外，涉案房屋早在2016年1月13日即由另案债权人邵振华申请本院予以查封，正信嘉祥公司对此知情却仍然与李殿文达成具有担保性质的“以房顶债”协议，李殿文依此约定从正信嘉祥公司处转移占有并主张相应房屋所有权不符合法律规定。“以房顶债”协议既然不能认定系双方之间一致真实意思表示的房屋买卖合同，作为债权受让人没有支付房屋买卖价款，李殿文提供的证据亦不能证明其在本院作出查封裁定之前就已合法占有涉案房屋，房屋在未办理物权登记情况下，依法不具备排除本院对涉案房屋强制执行的条件，故对原告李殿文的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李殿文的诉讼请求。案件受理费10，800.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王喜亮审 判 员  张 鑫人民陪审员  祁廉贺二〇二〇年八月三十一日书 记 员  张 莹