广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初175号原告：伍育明，男，汉族，1968年11月21日出生，户籍地湖南省常德市鼎城区××××××××吴家塝组，现住珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××677。原告：伍磊，女，汉族，1994年3月21日出生，户籍地湖南省常德市鼎城区××××××××吴家塝组，现住珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××665。两原告共同委托诉讼代理人：刘凯东，广东友邦方达律师事务所律师。被告：朱炳辉，男，汉族，1959年10月2日出生，户籍地广东省珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××618。被告：朱咏基，男，汉族，2001年10月16日出生，户籍地广东省珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××150。原告伍育明、伍磊诉被告朱炳辉、朱咏基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍育明、伍磊及委托的诉讼代理人刘凯东到庭参加诉讼。被告朱炳辉、朱咏基经本院依法公告送达应诉材料和开庭传票，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伍育明、伍磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付房屋；2.判令被告支付迟延交房违约金10360元（自2019年12月6日起暂计至2019年12月26日，实际金额计至交房之日止）；3.判令被告赔偿迟延交房租金损失3000元（自2019年12月6日起暂计至2020年1月5日，实际金额计至交房之日止）；4.判令被告承担律师费损失7000元；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭变更诉讼请求表示因为被告的租客代被告于2020年3月3日已经交付房屋，故申请撤回第一项诉讼请求。事实及理由：两原告为父女关系，两被告为父子关系，2019年10月9日在居间人珠海银鑫房地产代理有限公司的撮合下，原、被告及居间人三方签订了《不动产买卖合同》，约定被告将位于珠海市××××××××××××××屋出售给原告，约定出售价格为1036000元，原告以首付款加按揭贷款的方式支付购房款，同时约定被告在收到全部购房款后三日内将该房屋交付给原告。原告向被告支付了首付款296000元，2019年12月3日工商银行向被告账户支付了原告的按揭款740000元，至此，原告向被告付清了全部购房款1036000元，同时房屋证也已经办至原告伍磊名下。按照合同约定，被告应在2019年12月6日前将房屋交付给原告，但经原告多次催促，被告一直未实际交付房屋，已构成违约。原告依约已经付清了全部购房款，房产证也已经办至原告伍磊的名下，且原告每月已经开始向按揭银行归还贷款及利息，但是原告迟迟却无法收房，导致原告现依旧租房居住，参照案涉房屋所处地段每月租金约3000元标准，要求被告赔偿迟延交房租金损失3000元（自2019年12月6日起暂计至2020年1月5日，按月3000元标准，暂计一个月，实际金额计至交房之日止）。根据合同第九条第（二）款第2项约定：“如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五支付自本合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金”，故要求被告支付迟延交房违约金10360元（自2019年12月6日起暂计至2019年12月26日，实际金额计至交房之日止）。根据合同第九条第（三）款约定：“如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决的，任一方依据本合同约定起诉的相关费用和成本（包括诉讼费、律师费、诉讼保全相关费用、差旅费等）由违约方承担或分担”，故要求被告承担律师费损失7000元及承担本案诉讼费及其他相关费用。原告伍育明、伍磊为其诉称向本院提交如下证据：1.不动产买卖合同；2.收据；3.确认书；4.同贷书；5.完税发票；6.还款计划表；7.转账凭条；8.房产证；9.微信聊天记录；10.诉讼代理合同；11.完税发票；12.微信聊天记录。被告朱炳辉、朱咏基未做答辩也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年10月9日，原告伍育明作为买方（乙方），被告朱炳辉、朱咏基作为卖方（甲方），珠海银鑫房地产代理有限公司作为居间方签署《不动产买卖合同》，《不动产买卖合同》中与本案纠纷有关的约定如下：第一条约定甲方将位于珠海市××××××××××××（不动产权证号c××××××1/c××××××71）的房产转让给乙方。建筑面积为49.26平方米。房产现状为出租，甲方保证于签订合同前已取得承租人放弃优先购买权之书面证明，甲方须于不动产交付前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。第二条约定转让价款为1036000元，该成交价格不含税。乙方付款方式为按揭贷款，定金50000元，乙方应于签订合同之日支付50000元定金。首付款250000元在完税并成功向不动产权属登记部门递件之日支付，乙方向银行申请拟贷款金额为726000元。乙方可从本协议约定的购房款中留存10000元作为交房保证金，乙方应于办理完毕交房手续之日3日内将扣除的交房保证金支付给甲方，甲方拒不办理交房手续的，乙方有权要求将该笔保证金用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由甲方承担。第五条约定甲方收到全部购房款（不含交房保证金及户口迁出保证金）后3日内将该不动产交付给乙方。第九条违约责任约定（二）任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：[1和2不同时适用]1.逾期在15个工作日内（含本数），自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日,违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的不动产成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按合同约定的不动产成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。（三）若违约方双倍返还定金违约金或支付违约金不足以弥补守约方损失（含居间服务费损失）的，守约方有权要求违约方赔偿差额。如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方依据本合同约定起诉的相关费用和成本（包括诉讼费、律师费。诉讼保全相关费用、差旅费等）由违约方承担或分担。2019年10月9日，原告伍育明作为买受人，被告朱炳辉作为出卖人、被告朱咏基作为共同出卖人签订《确认书》，就网签合同事项进行约定，双方约定买方的网签信息为买方伍育明、共有权人为伍磊。2019年10月9日，被告朱炳辉、朱咏基出具收据，确认收到原告伍育明支付的定金50000元。2019年11月5日，工商银行珠海分行向原告伍磊出具《个人二手房贷款初审意向书》，同意向伍磊发放贷款740000元，收款人为朱炳辉。2019年11月6日，原告向朱炳辉转首期款280000元。庭审中，原告陈述因为银行要求房贷首付不低于三成，原告获得银行贷款为740000元，因原告在2019年10月9日签订合同时已经向被告支付了定金50000元，所以在向被告支付280000元后，被告取现给回原告24000元。2019年11月11日，不动产交易中心制作案涉房产证，案涉房产登记过户至原告伍磊名下，原告陈述在不动产交易中心被告朱咏基是在场的，不动产交易中心要求买卖方都要在场，签名和指模都是被告朱咏基自己签的。2019年12月6日，工行银行出具案涉房贷的还款计划表，载明案涉贷款发放日为2019年12月3日，金额为740000元。另查明，关于案涉房产的交付情况。庭审中，原告表示是通过中介，让中介与业主沟通房产交付的事情。2019年12月6日原告在微信群“伍磊银海新村售后群”里发出信息催促交房及要求业主把水电都弄好，德佑中介汪晓光回复“业主这边最近在澳门，租客他还没有赶走”，2019年12月10日原告询问中介有无搞好，德佑中介汪晓光回复“没有，业主说两句挂我电话了，不行我就去他家找他了”伍磊表示“正常来说放款就要交房了，现在过了一个星期了，业主应该提前办好不要推到这时候才办”，德佑中介汪晓光回复“这个业主之前欠包租公6000块，所以一直拖着”“包租公耍赖，不肯腾房”“他现在不配合，觉得麻烦，我今天和他说了，他作为原业主，有义务配合腾房，合同上都有约束的条款”。庭审中，原告陈述案涉房产不能交付的原因是被告称包租人没有将房子交给被告，所以导致被告不能将房子交给原告。原告伍磊陈述发生无法交房的情况后原告与被告打电话，但被告拒接，原告没有被告的微信，在交易时很多事情都是由中介来协调安排的。原告陈述被告有叫其去找杨科中拿钥匙，拿到房产证时原告和中介一起去到包租公杨科中家里，原告当时说：“房产证已经出来了，要求他把房子交给我们”，杨科中拒绝了，让我们去找被告，杨科中主要说这个房子他装修过，支出了费用，费用需要被告来出。关于合同约定的10000元交房保证金。原告陈述当时中介说被告有另外一套房子也在该中介处委托销售，所以中介就没安排原告留存10000元交房保证金。2020年3月3日下午，本院到案涉珠海市××××××××××××××进行送达，遇到案涉房产的包租公杨科中，杨科中陈述其在2019年12月10日就不租案涉房产了并让朱炳辉过来拿钥匙，但朱炳辉一直没有来拿，中介曾找我拿钥匙，但我说让朱炳辉找我拿，中介方是有带新业主找我，但我说我只能将钥匙交给朱炳辉。杨科中表示没有核实过新业主是谁，朱炳辉也没有告知新业主是谁。审判人员当场询问杨科中“朱炳辉有无要求你将钥匙交给中介或新业主？”杨科中回答“因为我和朱炳辉之间事情还未解决，我只能将钥匙交给朱炳辉”。在案涉房屋现场，杨科中表示同意配合将案涉房产钥匙交给原告伍育明，原告伍育明同意接收案涉房产钥匙。还查明，两原告委托广东友邦方达律师事务所处理案涉纠纷，并指出律师费7000元。另，在本案审理过程中，本院于2020年2月11日采取邮寄方式向两被告送达诉讼材料和传票，邮政快递回单显示在2020年2月12日被告“拒收”邮件。2020年3月3日本院安排书记员到珠海市香洲区××××××××××××××××向朱炳辉、朱咏基送达诉讼材料和传票，并张贴领取诉讼文书通知书。在现场，朱炳辉拒绝签收并将本院向其出示的诉讼材料和传票扔到楼下（详见送达记录照片），因不具备向两被告留置送达的条件且被告朱炳辉、朱咏基未按照领取诉讼文书通知书的要求到本院领取诉讼材料和传票，本院采取公告方式向两被告送达开庭传票和诉讼材料。本院认为，因被告朱炳辉、朱咏基经本院依法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为放弃自己答辩及举证、质证的权利，由此造成的不利法律后果，由两被被告自行承担。根据原告的陈述和提交的证据，本案的主要争议是：一、两被告是否存在迟延向两原告交付情形，二、两被告是否应向两原告支付迟延交房违约金，三、原告的租金损失和律师费用的承担问题。分析如下：本案中，原告、被告之间的《不动产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务。按照《不动产买卖合同》第五条的约定，两被告作为出卖人应在收到全部购房款后3日内将案涉房产交给两原告。2019年12月3日，两原告以支付定金、首期款和银行按揭款的形式向两被告支付完毕全部购房款，按照《不动产买卖合同》第五条的约定两被告负有应在2019年12月6日向原告交付案涉房产的义务，且在《不动产买卖合同》第一条中约定两被告应在不动产交付前解除原租赁合同，两原告对原租赁合同产生的纠纷不承担任何责任。因两被告曾将案涉房产对外出租，原承租人表示其与两被告存在纠纷不能直接将案涉房产交付两原告，因案涉房产无法按时交付是因为两被告未解决与原承租人之间的纠纷所致，两被告不积极协调解决与原承租人的纠纷，致使案涉房屋逾期交付构成违约，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，两被告应向原告承担迟延交付案涉房产的责任。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定当事人可以约定一方违约时因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案《不动产买卖合同》第九条第（二）款第2点约定，逾期超过15个工作日的，如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按合同约定的不动产成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。原告诉请要求按照成交价1036000元的每日万分之五计算违约金，符合法律的规定和双方约定，本院予以支持，两被告向原告支付自2019年12月7日起至2020年3月3日止的迟延交房违约金45584元（1036000元×0.0005×88）。关于租金损失。因违约金具有弥补守约方损失的作用，在本案中已支持两被告向原告支付违约金，足以弥补原告租金损失，故对于原告要求被告另行支付租金损失的诉请，本院不予支持。关于律师费。根据《不动产买卖合同》第九条第（三）款约定，如因一方违约且无法协商解决，起诉的支出的律师费由违约方承担，本案中两被告逾期交房行为构成违约，应承担原告因诉讼而支出的律师费用7000元。对于原告要求被告承担律师费7000元的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱炳辉、朱咏基于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍育明、伍磊支付迟延交房违约金45584元；二、被告朱炳辉、朱咏基于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍育明、伍磊支付律师费7000元；三、驳回原告伍育明、伍磊其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，原告伍育明、伍磊负担238元，被告朱炳辉、朱咏基负担1114元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘晓亮人民陪审员  李锡武人民陪审员  杨燕梅二〇二〇年八月五日书 记 员  张烔尉范青玲