广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17397号原告：彭玉芬，女，1994年12月8日出生，汉族，住广东省兴宁市*************，公民身份号码441************682。委托诉讼代理人：郑平华，广东代昊时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛旗，广东代昊时代律师事务所律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系公司员工。原告彭玉芬诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告彭玉芬的委托诉讼代理人郑平华、薛旗，被告汤臣公司的委托诉讼代理人覃文辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭玉芬向本院提出以下诉讼请求：1.被告退还原告已支付的首期房款434096元及违约金48149.53元（以本金3万元为基数，自2017年12月20日至2020年5月29日，以本金10万元为基数，自2017年12月27日至2020年5月29日，以本金304096元为基数，自2018年3月1日至2020年5月29日，以上按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.被告支付利息48149.53元（以本金3万元为基数，自2017年12月20日至2020年5月29日，以本金10万元为基数，自2017年12月27日至2020年5月29日，以本金304096元为基数，自2018年3月1日至2020年5月29日，以上按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3.被告退还按揭服务费1000元。事实与理由：2017年12月20日，原告欲向被告购买位于三乡镇金涌大道589号金御豪庭二期3幢1301的房屋，总价款为人民币1444096元。因当时被告未取得《商品房预售许可证》，于是双方约定先支付首付款，待被告取得《商品房预售许可证》后再签订《商品房买卖合同》。原告先后于2017年12月20日向被告支付定金3万元；2017年12月27日、2018年3月1日向被告支付首付款金额为404096元，以上三次转账共计434096元，被告出具收据确认已收悉原告购买房屋的首期房价款。被告取得《商品房预售许可证》后，遂与原告于2019年8月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2201908060404）。根据合同第六条第三款及第八条第一款约定：“原告应于2019年8月6日前支付首期房价款434096元，被告应于2019年6月30日前将符合合同约定的房屋交付原告使用。”原告已按照合同约定支付完首期房价款，但是被告直至起诉之日仍未履行交付房屋的义务。2020年5月28日，原告通过EMS向被告发送律师函，函中明确表明：根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告逾期交付房屋已超过270天，现原告通知被告解除本合同，并要求被告返还原告已支付的首期房价款及相应违约金。关于本案违约金数额，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，原告认为《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，恳请法院按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，以维护原告合法权益。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.收据（2017年12月30日）；2.收据（2017年12月17日、2018年3月1日）；3.商品房买卖合同；4.律师函；5.快递单及签收信息。被告汤臣公司答辩称：涉案物业已于2019年10月17日取得竣工验收备案登记证，并已于2020年1月2日预告登记在原告名下。原告作为涉案物业买受人，具有支付购房款义务，其未付清购房款，被告按合同约定有权顺延交楼时间。综上，原告所有诉求没有法律、事实依据，请求依法驳回。被告汤臣公司向法院提供了以下证据：不动产预告登记证明。本院认定事实如下：2017年12月20日，原告向被告支付定金3万元，用于购买被告开发的位于中山市************************；2017年12月27日，原告向被告支付上述房屋的首期款10万元；2018年3月1日，原告向被告支付上述房屋的首期款304096元；上述款项共计434096元。2018年3月1日，原告向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付上述房屋的按揭服务费1000元。2019年8月6日，原告彭玉芬（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************************，该商品房总价款1444096元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2019年8月6日前支付首期款434096元，剩余房款101万元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金，逾期超过270天的，买受人有权解除合同；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证，并且于2020年1月2日预告登记在原告名下。庭审中，原、被告均确认，原告仅支付了首期款434096元，按揭贷款101万元至今尚未发放给被告，被告也未向原告交楼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告的按揭贷款101万元至今尚未发放给被告，被告也未向原告交楼，对于上述事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2019年6月30日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，支付购房款作为原告的主要合同义务，其确认至今尚未付清购房余款，根据上述合同的约定，原告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。原告主张按揭贷款至今未能发放是由于被告的过错造成的，并据此要求被告返还购房首期款并支付违约金、利息及按揭服务费的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭玉芬的全部诉讼请求。案件受理费9114元，减半收取为4557元（原告已预交），由原告彭玉芬自行负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年七月二十九日书记员  卢芷琪陈**龙