河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4284号上诉人（原审原告）：贺建武，男，汉族，1970年1月13日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：张欢欢，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李改潮，男，汉族，1967年12月4日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：尤小玲，河南钼都律师事务所律师。原审第三人：冯爱武，男，汉族，1972年5月16日出生，住河南省栾川县。上诉人贺建武因与被上诉人李改潮、原审第三人冯爱武执行异议之诉一案，不服河南省栾川县人民法院（2019）豫0324民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日对当事人进行了询问。上诉人贺建武的委托诉讼代理人张欢欢，被上诉人李改潮及其委托诉讼代理人尤小玲，原审第三人冯爱武到庭参加了询问。本案现已审理终结。贺建武上诉请求：1.依法撤销河南省栾川县人民法院（2019）豫0324民初2124号民事判决书，改判为不得执行位于洛阳市××西区世纪华阳C区二期房产（商品房号为：第商业裙房159号房，房屋代码236089；第商业裙房259房，房屋代码237814），解除对该房产的查封，确认该房产归贺建武所有或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由李改潮承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，没有依法查明涉案房产的权属。1.贺建武作为案外人提起执行异议之诉，诉讼请求为：1.确认涉案房产为贺建武所有；2.解除房产的查封并不得执行涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第六条的规定，贺建武围绕涉案房产权属向人民法院提交证据证实：2010年3月11日，贺建武与洛阳中亚置业发展有限公司签订《商品房预售合同》，支付首付款和商业贷款方式2530560元全价购买了涉案房产。同时贺建武缴纳房产税和维修基金，进行商品房预售备案登记，房管局备案登记的名字为贺建武。洛阳中亚置业发展有限公司将涉案房产交付给贺建武，贺建武占有涉案房产并出租他人。依据上述司法解释和《物权法》第六条规定，一审法院如果对该事实进行审查，就能得出涉案房产所有权人为贺建武。2.李改潮提交的2017年7月12日《证明》，不能断定涉案房产属于冯爱武。(1）《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，涉案房产目前仍登记在贺建武名下，并未进行物权转让登记，没有发生物权变动。（2）该《证明》的内容与事实不符。贺建武与冯爱武之间从未有过房屋出售给冯爱武的意思表示，也不存在买卖房屋的行为，双方之间从未签署过房屋买卖合同，冯爱武也未支付过房款，涉案房产至今仍由贺建武实际占有，洛阳市××西区公证处出具的公证书可以证明贺建武与冯爱武之间仅仅是委托关系，根本就不存在房屋出售的事实。（3）该《证明》是李改潮与冯爱武向贺建武虚构为贺建武代为办理房产抵押贷款，从贺建武处骗得的，并非是贺建武的真实意思表示。从《证明》生成时间来看，2017年7月12日出具，而李改潮随即在2017年7月14日就到人民法院起诉冯爱武偿还借款。贺建武认为其二人当时所称的代为办理抵押贷款事宜完全虚构，目的是为了骗取贺建武签字，骗取贺建武的房产。一审判决认为不排除贺建武与冯爱武之间存在债权债务关系，该案正是因为贺建武欠冯爱武80万元，才采取委托出售公证和以租金还贷后剩余租金清偿冯爱武欠款，这种模式即保障房屋正常还贷，又分期清偿了冯爱武的债权；2017年7月12日出具证明时贺建武与冯爱武之间的债务已基本结清，贺建武怎么可能把价值七百多万的门面房商铺白白送与他人。二、原审判决遗漏审理贺建武在一审起诉的二个诉讼请求，直接判决，属于程序违法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。贺建武的诉讼请求1.明确要求确认涉案房产为贺建武所有。一审判决事实认定部分及本院认定部分均未涉及涉案房产的权属问题，对贺建武该项诉求未进行实体审理就直接驳回，属于程序违法。贺建武的诉讼请求2.不得执行涉案房产的诉讼请求。一审判决事实认定及本院认为部分同样没有涉及，对贺建武的该项诉讼请求未审理查明就直接驳回，明显违反法定程序。三、原审判决适用法律错误。贺建武基于其是房屋的所有权人，同时又作为利害关系人的第三人对人民法院查封房屋的行为提出排除执行异议。《执行异议复议规定》第八条第一项规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。《民事诉讼法》第二百二十条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。”也就是说，一审法院应当对查封房屋的权属即贺建武是否享有房屋所有权的实体权利进行审理，而不应单纯适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）对本案只进行程序审查，即只审查“法院查封是否符合法律规定”，忽视了贺建武提出的查封房屋归其所有的诉讼请求和上述法律规定。一审法院没有按照《执行异议复议规定》和《物权法》规定审理房屋归谁所有，直接驳回贺建武的诉讼请求，属于适用法律错误。一审法院按照《查封规定》第二条规定驳回贺建武诉讼请求也是错误的。《查封规定》第二条第三款中关于“第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”是指第三人向执行法院书面确认该财产属于被执行人；本案贺建武在提起执行异议时提出查封的房产系贺建武所有并认为查封错误，根本不认可该财产属于被执行人。一审法院在贺建武不认可该财产属于被执行人的情况下，仅依据2017年7月12日《证明》查封贺建武所有的房屋，于法无据。综上，贺建武认为一审法院严重偏袒李改潮，作出了事实认定错误、法律适用错误、遗漏诉讼请求的一审判决，请依法改判或者发回重审，维护贺建武的合法权益。李改潮辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据确凿，驳回贺建武的上诉请求并无不当。一审法院已经查明：1.2010年12月28日，贺建武将涉案房产转售给第三人冯爱武，并将购房合同等原件交给了冯爱武，且出具了公证书，该公证书显示：冯爱武有权到房管局办理涉案房产相关买卖协议、契约等。2.2015年3月8日，李改潮向冯爱武出借250万元，冯爱武以洛阳世纪华阳门面房两间作为抵押向李改潮出具借据一张，同时，冯爱武将商品房预售合同书原件两份，公证书一份交给了李改潮。3.2017年7月12日，贺建武向李改潮出具证明一份，证明争议房产已经转售给冯爱武所有。4.2018年8月19日，李改潮、冯爱武在洛阳巿中级人民法院就借款纠纷一案进行调解，（2018）豫03民终489号民事调解书第三条载明：贺建武名下西区世纪华阳商铺手续(预售证和公证书）待冯爱武付清全部本金和利息后，由李改潮归还冯爱武。5.贺建武与妻子刘新锋于2008年12月2日、2016年8月9日二次协议离婚，离婚协议均未提到涉案房产。6.兴业银行流水一份，证明从2010年12月18日到2019年1月17日涉案房产被栾川县人民法院查封前按揭房贷由冯爱武或其爱人韦春芳缴纳的事实，冯爱武已实际占有涉案房产。由此可见，被执行人的房产虽然在贺建武名下，但证据链条已证明该房产实际上归冯爱武所由。一审法院据此查明的事实驳回贺建武的诉讼请求并无不当。二、河南省栾川县人民法院（2019)豫0324民初2124号民事判决书程序合法，适用法律正确，判决公平、公正，应当予以维持。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，对登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案李改潮已向法院提交了贺建武出具的涉案房产已经出售给冯爱武的证明。贺建武表示该证明是为了贷款而出具给李改潮的，与贺建武出具的证明内容不相符，冯爱武表示系李改潮骗取贺建武出具的，两人陈述不一致，且无陈述以外的证据予以证明“处分房产证明”是虚假的。另外，一审还查明贺建武与妻子刘新锋两次协议离婚时，在离婚协议中均未提及涉案房产。种种迹象表明，本案所争议的房产贺建武已处分给冯爱武，只是基于99万元的房贷尚未还清，故而导致没有办理房产过户。《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”栾川县人民法院依法查封、执行涉案房产有法可依，程序合法，一审驳回贺建武的诉讼请求并无违法之处。综上所述，李改潮恳请二审法院依法驳回贺建武的上诉请求，维持一审判决，继续执行冯爱武位于西区世纪华阳C区二期住房一套（商品房为：第商业裙户159号房，房屋代码为：236089；第商品裙房259号房，房屋代码：237814；商品房预售合同编号为YS00625750）。冯爱武述称，本身是我和李改潮的债务纠纷，把贺建武牵扯进来很遗憾，能够理解贺建武的上诉。贺建武的诉讼请求应当得到支持。贺建武向一审法院起诉请求：1.依法确认位于洛阳市××西区世纪华阳C区二期房屋（商品房为：第商业裙房159号房，房屋代码236089；第商业裙房259房，房屋代码237814）系贺建武所有；2.判令解除对上述房产的查封，并不得对该房产予以执行；3.本案诉讼费用由李改潮承担。一审法院认定事实：2010年3月11日，贺建武与洛阳中亚置业发展有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定贺建武以2,530,560元的价格购买涉案房屋，合同签订后，贺建武支付了首付款，下欠990,000元贺建武于2010年10月14日与兴业银行股份有限公司洛阳分行签订《个人购房抵押借款合同》办理了借款分期付款业务，从该银行贷款990,000元用于支付房款，并分10年分期向银行付清；2010年12月28日，贺建武向冯爱武出具委托书且将购房合同等原件交由冯爱武并予以公证，委托书载明：委托人贺建武与刘新锋系夫妻关系，欲将在位于河南省洛阳市××西区世纪华阳C区二期房屋住房一套（商品房号为：第商业裙房159号房，房屋代码236089；第商业裙房259房，房屋代码237814；商品房预售合同编号为：YS0062570）出售，现委托冯爱武为委托人的合法代理人，办理以下事宜：一、受托人有权到房管局办理上述房产相关买卖协议、契约等，签订银行、房管局等单位的相关协议、声明文件及其他文件，代委托人办理涉及房产证、土地证过户、物业交接、收取房款和定金以及二手房过户等一切相关手续；二、代理签署与该房买卖交易有关的法律文件，受托人所签署的与该房有关的法律文件与委托人所亲笔签署的具有同等法律效力；三、委托期限：自贰零一零年十二月二十八日起至上述事项办理完毕为止；四、受托人无转委托权。受托人在授权范围内办理的所有相关手续，委托人均予以承认，并自愿承担相关法律责任。2015年3月8日，冯爱武向李改潮出具借条一张，载明：今借到李改潮承兑汇票八张共计250万元，利息2分，借期到8月8号，按月付息，如到期不能偿还，以洛阳世纪华阳门面房两间抵押；2017年7月12日，贺建武给李改潮出具证明一份，载明：本人贺建武于2010年12月28日将位于河南省洛阳市××西区世纪华阳C区二期房屋住房一套（商品房号为：第商业裙房159号房，房屋代码236089；第商业裙房259房，房屋代码237814；商品房预售合同编号为：YS0062570）出售给冯爱武，此房出售后，本人已全权委托冯爱武到房管局办理以上房产的过户手续，此房涉及的一切责任纠纷全部由冯爱武负责，与本人无关；2017年7月14日，李改潮持上述借条起诉冯爱武归还欠款及利息，2017年11月23日栾川县人民法院下发（2017）豫0324民初1331号民事判决书，判令冯爱武应于判决生效之日起二十日内偿还李改潮借款2,431,170元及利息。冯爱武不服该判决，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2018年8月29日下发（2018）豫03民终489号民事调解书：（1）冯爱武偿还李改潮借款本金及利息共计310万元，分三次付清，2018年9月2日支付100万元；2018年11月15日以前支付50万元；剩余欠款160万元及一审案件受理费26,765元，冯爱武应于2018年12月31日前全部付清。如冯爱武任何一次违约，李改潮可根据一审判决确定的数额申请法院强制执行；（2）第二笔50万元付清后，李改潮配合冯爱武办理车辆过户手续（豫Ｃ×××××）；（3）贺建武名下的洛阳市××西区世纪华阳商铺手续（预售证和公证书）待冯爱武付清全部本金和利息后，由李改潮归还冯爱武；（4）转账支付账号；该调解书生效后，冯爱武在法定履行期间未向李改潮履行还款义务，李改潮向栾川法院申请对冯爱武强制执行，栾川县人民法院在执行过程中依申请下发（2019）豫0324执117号执行裁定书，查封了贺建武名下位于洛阳市××西区世纪华阳C区二期房屋（商品房号为：第商业裙房159号房，房屋代码236089；第商业裙房259房，房屋代码237814；商品房预售合同编号为：YS0062570）；贺建武就上述裁定向栾川县人民法院提出了书面异议，一审法院经听证作出（2019）豫0324执异56号执行裁定书，裁定驳回贺建武的异议申请；贺建武因不服该裁定提起诉讼。一审法院另查明，贺建武与其妻子刘新锋于1991年7月8日结婚，2008年12月2日协议离婚，于2016年4月26日复婚，2016年8月9日协议离婚，离婚协议书未提及本案争执房产。兴业银行银行流水一份，证明2010年12月18日到2019年元月7日本案争执房产被查封前按揭贷款房款由冯爱武或其爱人韦春芳代为缴纳。一审法院认为，依照《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二条之规定，对登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。贺建武从2010年12月28号将该房产委托冯爱武管理并进行委托书公证，2017年7月12日贺建武书面确认该房产已经出售给冯爱武，本案李改潮向法院提交了贺建武出具的争执房产已经出售给了冯爱武的证明，贺建武表示该证明系为了贷款而出具给冯爱武但提供不了证据予以证明，不能排除贺冯之间存在债权债务关系，故法院依法查封并无违法和不当之处。冯爱武经传票传唤未到庭应诉，视为对其权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回贺建武的诉讼请求。一审案件受理费26250元，由贺建武承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贺建武提交的销售不动产统一发票显示截止到2010年12月28日，贺建武分四次共支付房款1540560元。兴业银行股份有限公司洛阳分行个人贷款还款明细查询单显示贺建武偿还贷款本金及利息共计9992元。2011年7月14日，贺建武与王侃签订《租赁合同》一份，约定由贺建武将涉案房产租赁给王侃，租期2011年8月1日至2016年8月1日。贺建武提交王侃持身份证于2020年6月23日上午拍摄的视频一份，在视频中王侃称其通过委托人“冯哥”租赁贺建武名下的涉案房产，在合同到期后与委托人协商降租事宜，委托人称做不了主，后经委托人努力贺建武同意降租，并履行租赁合同至今。贺建武名下兴业银行尾号“1610”的银行卡交易流水显示，2019年1月、4月、7月、11月、2020年3月、4月王侃向贺建武汇入款项，其中五笔为40082元，一笔为26722元。王侃的证言、租赁合同与转款凭证可以互相印证，对贺建武收取王侃租金的事实，本院予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，贺建武于2011年1月1日交纳契税101222.40元，2011年1月6日交纳房屋维修基金75916.80元，银行贷款系从贺建武名下的银行卡内按月扣除。本院认为，案外人提起执行异议之诉能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决不得执行该执行标的。本案中，涉案房产预告登记的权利人为贺建武，且贺建武已经交纳大部分房款、税款及房屋维修基金，不动产预告登记具有公示公信的效力，应当推定贺建武为涉案房产的权利人。李改潮主张贺建武已经将涉案房产转让给冯爱武，故应将涉案房产作为冯爱武的责任财产予以执行。本案的证据显示，贺建武、刘新锋经公证委托冯爱武对外出售涉案房产，双方并未签订买卖房产或以房抵债的协议。冯爱武给李改潮出具的借条没有经过贺建武的认可，也没有办理抵押登记，故李改潮对涉案房产并不享有抵押权。李改潮提交的贺建武签字的“证明”系打印件，贺建武与冯爱武均不认可该“证明”内容的真实性，“证明”关于2010年12月28日贺建武将涉案房产出售给冯爱武的内容，李改潮没有提交贺建武与冯爱武之间签订的房屋买卖合同、转款凭证等证据予以佐证，贺建武及冯爱武均称贺建武出具该证明系基于李改潮关于可以用商铺取得贷款的承诺，双方之间并无真实买卖关系。“证明”中载明“2010年12月28日”贺建武即将房产出售给冯爱武，该内容与贺建武在2011年仍交纳税款及维修基金的事实不符，也与贺建武在2019年及2020年收取王侃租金的事实不符。且该证明落款日期为2017年7月12日，早于李改潮持冯爱武借条起诉冯爱武（2017年7月14日），但该案调解书仅确认偿还欠款后李改潮将涉案房产的手续归还冯爱武，该约定与冯爱武基于贺建武的委托持有相关手续的事实相符，亦并不能证明冯爱武已经受让了涉案房产，且在房产没有办理变更登记的情况下，更不能认定冯爱武对涉案房产享有物权。《查封规定》第二条第三款中关于“第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，是指第三人向执行法院书面确认该财产属于被执行人。贺建武作为该条规定的第三人，从未向执行法院书面确认涉案房产属于冯爱武，一审法院仅依据李改潮提交的贺建武出具的“证明”等证据将涉案房产作为冯爱武的责任财产予以执行于法无据。贺建武提交的证据能够证明其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，其关于停止执行涉案房产的诉求依法应予支持，但不动产产权的取得需经登记，贺建武应依正常审批程序取得房产权证，其要求确认房产归其所有的诉求，本院不予支持。综上所述，贺建武的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销河南省栾川县人民法院（2019）豫0324民初2124号民事判决；二、不得执行位于洛阳市涧西区世纪华阳C区二期房产（商品房为：第商业裙房159号房，房屋代码236089；第商业裙房259房，房屋代码237814），并解除对该房产的查封；三、驳回贺建武的其他诉讼请求。一审案件受理费26250元，二审案件受理费26250元，由贺建武负担26250元，由李改潮负担26250元。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月五日书记员 刘 博