湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10135号原告：徐达伟，男，1994年8月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被告：湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路**，统一社会信用代码：91430104790322951W。法定代表人：郭毅，经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。原告徐达伟诉被告湖南华悦星城置业有限公司（以下简称华悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐达伟、被告华悦公司的委托诉讼代理人王嫱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐达伟向本院提出诉讼请求:1、被告承担逾期至合法日的违约赔偿金15513元。2、被告承担交付商品房之前的物业管理费1152元。3、被告承担本案的诉讼及其他费用。事实和理由：原告于2018年6月16日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:ＸＸ180015702）,购买被告开发的位于岳麓区房屋。按照合同约定，原告交齐了所有费用，被告本该于2019年6月30日前将符合国家和地方人民政府的有关法律之规定的商品房屋交付给原告。但截至到2020年1月18日，被告仍未将符合商品房屋法定交付条件的俗称“三书一证一表”从政府监管部门获批。主要是关乎房屋质量问题的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，未从政府相关部门取得，致使逾期至2020年1月18日未合法交房。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条第十一条规定，被告按照合同承担逾期交房的违约赔偿：1、总房屋价款767976元的万分之一×逾期天数（共计202天）即15513元；2、由于逾期而产生的物业管理费87.27平方主×2元／月／平方米×6个月零18天即1152元，理应由被告承担。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等相关的法律法规，特向人民法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益不受损害。被告华悦公司辩称：一、美麓阳光项目延期交房产生的原因及竣工验收完成时间。美麓阳光项目由案外人湖南省新明园林建设集团有限公司（以下简称“新明公司”）总包施工。项目于2017年6月开工，2018年11月8日因质量问题新明公司停工，并拒不整改，2019年1月8日被告按政府职能部门要求接管工程，该项目于2019年6月30日前完工。项目整改竣工后因新明公司拒不配合项目竣工验收工作，导致被告无法在合同约定期限（2019年6月30日）交房。在市政府和岳麓区政府、岳麓区政法委等各级领导的大力支持下，该项目于2019年11月21日经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织进行了联合竣工验收。美麓阳光项目于2019年6月30日前已进行了相应项目的验收，包括但不限于主体部分工程质量验收、屋面分部工程质量验收等，故该项目于2019年6月30日前已实际达到竣工验收条件及交房标准和要求。但由于案外人新明公司拒不配合验收，导致原告认为该项目尚未达到交房条件，拒不收房。二、《商品房买卖合同》约定的交房条件并非办理竣工验收备案。根据被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，只要商品房达到交房条件即可予以交付，而非原告认为的需要进行竣工验收备案，且法律并未规定在完成竣工验收备案表前房屋不能交付，故并不能因未取得竣工验收备案表即否认房屋未达到验收标准不能进行交房。涉案项目实际已于2019年6月30日前达到了竣工验收条件，并具备交房标准和要求，亦早已通知原告尽快收房，原告的拒不收房导致的损失应当由其自身承担。由于原告迟迟不予收房，被告为降低其损失，还承诺免除其29个月的物业费，该部分物业费均由被告支付给物业公司。三、退一步讲，即便法院经审理认为被告存在违约的可能，但由于并未对原告造成实际损失，原告请求的违约金过高，法院应当结合本案实际情况进行调整。首先，本案的产生是因案外人新明公司拒不配合竣工验收导致，被告并非怠于履行涉案合同，且被告亦一直都积极履行与原告签订的合同，并上报各上级主管部门寻求救济。其次，该小区本于2019年6月30日前已达实际交房标准和要求，是原告自行放弃收房导致，若产生损失亦应由原告自行承担，且原告并未提交任何证据证明其实际损失，鉴于此，若法院认为被告存在违约，恳请法院根据实际情况，对原告请求的违约金额予以酌减。四、被告无需承担原告已缴纳的物业管理费。涉案小区已于2019年6月30日前实际完工，并达到了竣工验收标准及交房条件，但因原告拒不收房导致其迟延收房，该部分的损失非由被告承担。经审理查明：2018年6月13日，原告徐达伟作为买受人与被告华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ180015702），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区，建筑面积87.27平方米。合同第五条约定购房总金额为767976元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）.行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3）.合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的。4）.买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的其他相关款项和费用），或未按时办理入伙手续的。5）.非因出卖人原因致使买受人按揭贷款手续不能完成，按揭款项尚未到达出卖人指定帐户的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》第九条其他约定：……5、《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款237976元，剩余530000元采用公积金贷款方式支付。被告于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》：“美麓阳光新寓项目将于2019年6月30日开始交付，请业主携带购房合同和业主身份证等资料前往营销部（Ａ栋首层）办理交付手续。集中交付周期为15天。”原告于2020年3月14日收房，并支付了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2094元。另查明：因被告与施工单位之间有合同纠纷，施工单位拒不配合项目竣工验收工作。2019年11月21日，美麓阳光小区A栋工程经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2020年1月19日，美麓阳光小区A栋工程竣工验收备案。上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、《长沙市岳麓区人民政府关于办理美麓阳光项目竣工验收等相关手续的请示》、《建设工程质量监督报告》、《工程竣工验收备案表》等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付原告，而涉案房屋于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，存在逾期交房的违约行为。被告主张导致逾期交房是因施工方拒绝配合竣工验收造成，因此没有违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故本院认定被告逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条约定的按日万分之一支付违约金，本院确定被告支付给原告的违约金为11059元（767976元×0.1‰×144天）。对于原告主张被告承担合法交房之前的物业管理费1152元，根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”对于逾期交房期间的物业管理费应由被告承担，现原告已垫付逾期交房期间的物业管理费，原告向被告追偿上述费用，理由正当，故本院对原告的该项诉请部分予以支持，确定被告支付原告垫付的2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费820.34元（87.27平方米×2元/平方米/月×4.7月）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐达伟支付违约金11059元。二、限被告湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐达伟支付垫付的物业管理费820.34元。三、驳回原告徐达伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费216元，减半收取108元，由被告湖南华悦星城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年八月二十五日书记员  陈旸芷