四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初5014号 原告：四川飞骑有座科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街******。 法定代表人：郑金凤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：腾讯科技（成都）有限公司，住所，住所地中国（四川）自由贸易试验区四川省成都市高新区天府三街**div> 法定代表人：奚丹，董事长。 委托诉讼代理人：宁超，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，四川迪泰律师事务所律师。 原告四川飞骑有座科技有限公司（以下简称“飞骑公司”）与被告腾讯科技（成都）有限公司（以下简称“腾讯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。飞骑公司的委托诉讼代理人张春光，腾讯公司的委托诉讼代理人宁超、杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 飞骑公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认腾讯公司与飞骑公司就成都市高新区天府三街219号的腾讯成都大厦B座F308签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年12月16日解除；2.腾讯公司返还飞骑公司房屋保证金247262.22元和2019年12月房租65652.3元，腾讯公司向飞骑公司支付违约金196956.9元，以上合计509871.42元。事实与理由：2017年8月2日，腾讯公司与案外人张强签订《房屋租赁合同》，约定被告出租案涉房屋于张强，租期自2017年8月4日至2020年8月3日。2017年9月20日，腾讯公司、张强、飞骑公司三方签订了《变更合同主体协议书》，约定张强在上述《房屋租赁合同》中的权利义务概括转移给原告。上述协议签订后，张强和飞骑公司按约支付了房租、物业费等相关费用，并花费巨额资金对标的房屋进行了装修，之后在标的房屋内进行办公。2018年8月，飞骑公司因业务调整，暂时搬迁至其他地区办公，将标的房屋转租给了成都亿安永道科技有限公司使用，对于飞骑公司转租一事，腾讯公司是知道的。腾讯公司于2019年11月28日向飞骑公司发送了解除合同的《通知函》，之后，在未经原告同意的情况下擅自采取了抠掉标的房屋的指纹门禁、强行给标的房屋上锁、强行给标的房屋断电等行为。2019年12月3日，飞骑公司给腾讯公司发送了《律师函》催告腾讯公司立即采取措施恢复案涉房屋正常可使用的状态，与飞骑公司协商对飞骑公司进行赔偿。2019年12月9日，飞骑公司再次向腾讯公司发送了《紧急催告函》。腾讯公司没有积极响应，故飞骑公司于2019年12月16日向腾讯公司发送了《解除函》，解除了双方的《房租租赁合同》及《补充协议》。 腾讯公司辩称，1.双方依法签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。其中，明确约定了违约转租的后果，以及相应的违约责任；2.飞骑公司存在转租的客观事实，飞骑公司并未通知腾讯公司，腾讯公司对此也并不知晓；3.飞骑公司的擅自转租行为属于合同中约定的违约行为，腾讯公司有权依照双方签订的合同解除协议，并要求飞骑公司承担违约责任及相关的损失。腾讯公司认为双方的解除是基于飞骑公司存在违约转租的行为，并且腾讯公司是通过次承租方搬离物品才反映出其系转租租赁房屋的事实，因此腾讯公司在得知该事实后立即起草了通知函，并于2019年11月28日发送飞骑公司，因此双方解除合同的时间应当是2019年11月28日，在通知函中腾讯公司按照合同约定明确要求飞骑公司于2019年11月30日搬离所有物品。4.对于飞骑公司方第二项诉讼请求，依据双方签订了《房屋租赁合同》，对于存在违约转租的事实属于合同中第12项的违约行为，对于违约行为腾讯公司有权立即终止合同，要求飞骑公司限期搬出房屋，并且支付3个月租金的违约金，同时享受了免租期的租金应当补足，因此飞骑公司应支付的违约金、免租期费用、电费予以抵扣诉讼请求二当中的房屋保证金及12月份的房租，保留要求飞骑公司恢复原状的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，腾讯公司（出租方，甲方）与张强（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.案涉租赁房屋位于成都市高新区天府三街219号ioffice（腾讯成都大厦B座）写字楼（简称“该大厦”）3层8单元第3楼，租赁场地详见附件一；2.租赁期限自2017年8月4日起至2020年8月3日止，免租期为2017年8月4日至2017年9月3日；3.租金为63元/平方米/月，每月租金为64105.02元，物业管理费标准为18元/平方米/月，每月物业管理费为18315.72元，乙方须按规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其他开支费用及有关的保证金，乙方将本合同约定的所有应交甲方款项汇入甲方指定账户或支票缴纳至甲方财务部，租金及保证金、电费账户为户名：腾讯科技（成都）有限公司。4.乙方应在本合同签订后15个工作日内向甲方支付房屋保证金，房屋保证金相当于三个月租金和三个月物业管理费之和，总额为247262.22元。租赁期届满，经查乙方无任何欠付费用或违约或违反规定等情况，结清乙方应缴纳的全部费用，在乙房按合同约定将房屋恢复原始状态（甲方同意无须恢复的部分除外）交还甲方后15个工作日内，甲方将房屋保证金余额（不计利息）如数退还乙方。8.12未经甲方同意，乙方不得转移、转让、分租、特许他人使用、与他人分享、为他人的利益持有租赁房屋或其任何部分或使用租赁房屋的权利或以其他方式放弃管有或占用租赁房屋或其任何部分或使用租赁房屋的权利，以致非为租赁合同一方的任何获得使用或管有租赁场地或其任何部分。12.1.乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权立即终止合同，要求乙方限期搬出该房屋，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期间的租金，另外甲方同时有权向乙方追偿由此遭受的一切经济损失（包括但不限于因此发生的律师费，处理争议或追讨欠款而发生的人力成本及合理支出，委托讨债人所需支付的合理费用等）。甲方有权在乙方支付的房屋保证金中扣除乙方应付的上述金额，不足部分有权向乙方继续追讨......（4）未经甲方书面许可擅自将租赁房屋或其部分转让、转租或交予第三方使用或与第三者共同使用。 2017年9月20日，腾讯公司（甲方）、张强（乙方）、飞骑公司（丙方）签订《变更合同主体协议书》，主要约定：甲乙双方就乙方承租甲方位于成都市高新区天府三街219号ioffice（腾讯成都大厦B座）写字楼3层8单元之事宜于2017年8月2日签订了《房屋租赁合同》（租赁期限自2017年8月4日至2020年8月3日止），现甲、乙、丙三方经过友好协商，同意：1.自2017年10月1日起，乙方将原协议的权利义务全部转让给丙方，丙方同意承接原协议中所约定的乙方的全部权利义务，乙方不再作为原协议的主体。2.从交割日起，乙方应支付甲方的全部款项，全部由丙方支付，甲方已收到的乙方支付的全部款项，视为丙方已经按原协议约定履行了支付义务。 2018年1月25日，腾讯公司（甲方）与飞骑公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：因租赁单元实测建筑面积为1042.1平方米，故每月租金为65652.3元，每月物业管理费为18757.8元，已缴租金的月份按上述金额予以补足。 后飞骑公司与案外人包敏签订《房屋合作协议》，主要约定飞骑公司将案涉租赁房屋提供给包敏办公使用，租金为1340.54元/平方米/月,每月租金为134054元，租赁期限自2018年9月15日起至2020年7月3日止。在上述合同履行期间，飞骑公司、包敏、成都亿安永道科技有限公司签订《房屋合作协议变更协议》，主要约定将《房屋合作协议》中乙方（包敏）变更为丙方（成都亿安永道科技有限公司）变更后原房屋合作协议内容、条款不变。 2019年11月27日，成都亿安永道科技有限公司欲搬离案涉租赁房屋。飞骑公司工作人员张强通过微信告知腾讯公司“没有退租，没有要搬家，后期公司订好方案后，可能需要内部的分公司之间会调整，最终公司会和物业提前沟通的。”“现在公司那边有个别人内部捣乱，想出去单干，这是我们内部的事情，没有公司的出门单，麻烦你给物业说下是不允许搬东西出大楼的。”同日，飞骑公司工作人员张强向腾讯公司发送电子邮件，载明“关于腾讯大厦B座308室搬离物品事宜，我公司不同意今天搬离308室任何办公物品离场。” 2019年11月28日，腾讯公司通过EMS和电子邮件的方式向飞骑公司发送《通知函》，主要载明：针对飞骑公司未经腾讯公司书面许可擅自将租赁房屋转让、转租给第三者使用的行为，自飞骑公司收到本通知书之日起，租赁合同终止，并于2019年11月30日之前搬出租赁场地。飞骑公司应当支付违约金196956.9元、租金65652.30元、电费15000元，飞骑公司已支付的房屋保证金247262.22元、2019年12月租金、物业管理费84410.10元用于抵扣上述应付款。飞骑公司当天收到该《通知函》。 2019年11月29日，成都亿安永道科技有限公司搬离案涉租赁房屋。 2019年11月30日，腾讯公司收回案涉租赁房屋。 2019年12月3日，飞骑公司向腾讯公司发送《律师函》，主要载明：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款规定，腾讯公司向飞骑公司发送的解除通知无效，腾讯公司应当停止违约违法行为并对飞骑公司进行赔偿等事宜。腾讯公司于2019年12月8日收到该《律师函》。 2019年12月9日，飞骑公司向腾讯公司发送了《紧急催告函》，再次催告腾讯公司停止侵权行为，防止损失扩大，并协商赔偿事宜。 2019年12月16日，飞骑公司向腾讯公司发送了《解除函》，主要载明：腾讯公司至今没有恢复标的房屋通电，恢复门禁指纹锁，将标的房屋重新交付飞骑公司，更没有与飞骑公司协商赔偿事宜，故正式致函解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。腾讯公司于2019年12月17日签收。 另查明，从双方提交的文件签发登记、电子邮件、微信聊天记录等证据来看，在租赁合同关系存续期间，案涉租赁房屋内人员办理门禁卡、物品搬运、签收文件等日常行为均是以飞骑公司的名义进行的。 再查明，飞骑公司已向腾讯公司支付租赁保证金247262.22元及截至2019年12月31日的租金。截至2019年11月30日，飞骑公司欠付电费8522.98元。 本院认为，腾讯公司与张强签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 一、关于腾讯公司知晓案涉租赁房屋转租的时间问题 飞骑公司诉称，从前台LO**由“有座”变为“亿安永道”，以及案涉租赁房屋的物品搬运、门禁卡办理等客观事实，从而推定腾讯公司知晓转租事宜。本院认为，首先，每个公司的LOGO变化可能系产品升级、业务范围变更、公司形象变化等因素变更，并不必然系公司更换所致。其次，从双方提交的文件签发登记、门禁卡办理登记、电子邮件、微信聊天记录、授权委托书等证据来看，在租赁合同关系存续期间，案涉租赁房屋内的人员办理门禁卡、物品搬运、签收文件等日常行为均是以飞骑公司的名义进行的。飞骑公司亦未通过书面形式或其他形式告知过腾讯公司转租事宜。再次，2019年11月27日至2019年11月29日期间，成都亿安永道科技有限公司欲搬离案涉租赁房屋时，飞骑公司员工仍向腾讯公司述称系分公司之间的调整等公司内部事宜。后因成都亿安永道科技有限公司强行搬离案涉租赁房屋，腾讯公司才知晓转租事宜。故腾讯公司知晓转租事宜的时间为2019年11月27日。 二、关于《房屋租赁合同》及《补充协议》解除的问题 根据《房屋租赁合同》的约定“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权立即终止合同......（4）未经甲方书面许可擅自将租赁房屋或其部分转让、转租或交予第三方使用或与第三者共同使用。”飞骑公司未经腾讯公司书面许可擅自将案涉租赁房屋转租给成都亿安永道公司，腾讯公司有权解除合同。腾讯公司于2019年11月28日向飞骑公司发送《通知函》，飞骑公司于当天收到该《通知函》。故《房屋租赁合同》及《补充协议》解除时间为2019年11月28日。 三、关于返还房屋保证金247262.22元和2019年12月租金65652.3元的问题 本院认为，案涉租赁合同已于2019年11月28日解除，且案涉租赁房屋已于2019年11月30日予以返还，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，腾讯公司应当返还2019年12月的租金65652.3元。同时，按照《房屋租赁合同》“租赁期届满，经查乙方无任何欠付费用或违约或违反规定等情况，结清乙方应缴纳的全部费用，在乙房按合同约定将房屋恢复原始状态（甲方同意无须恢复的部分除外）交还甲方后15个工作日内，甲方将房屋保证金余额（不计利息）如数退还乙方。”的约定，腾讯公司应结清费用后退还房屋保证金。腾讯公司辩称，同意退还租赁保证金和2019年12月的租金，但租赁保证金和2019年12月的租金应予抵扣欠付电费8522.98元、免租期损失64105.02元、三个月违约金192315.06元，不足部分不再主张。 关于免租期损失的问题。《房屋租赁合同》对免租期租金作了约定“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权立即终止合同，要求乙方限期搬出该房屋，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期间的租金，另外甲方同时有权向乙方追偿由此遭受的一切经济损失（包括但不限于因此发生的律师费，处理争议或追讨欠款而发生的人力成本及合理支出，委托讨债人所需支付的合理费用等）。甲方有权在乙方支付的房屋保证金中扣除乙方应付的上述金额，不足部分有权向乙方继续追讨......（4）未经甲方书面许可擅自将租赁房屋或其部分转让、转租或交予第三方使用或与第三者共同使用。”故飞骑公司应当向腾讯公司支付免租期损失65652.3元。 关于欠付电费的问题。《房屋租赁合同》约定飞骑公司应向腾讯公司支付租赁期间的电费，故飞骑公司应当支付截至2019年11月30日的电费8522.98元。 关于违约金的问题。《房屋租赁合同》约定了飞骑公司擅自转租应当支付三个月的违约金。本院综合考虑以下因素，一是案涉租赁合同已履行2年多，离租赁期限届满仅有8个月，飞骑公司在合同履行期间按时缴纳了租金，履行了合同主要义务；二是飞骑公司擅自转租虽违反了合同约定，但主要是给腾讯公司带来了管理和商业布局的困扰，未造成实际损失；三是本院已支持腾讯公司要求飞骑公司支付免租期损失的主张；四是因转租事宜导致合同解除，合同解除后案涉房屋需重新出租，亦会产生一定的损失和费用。综上，本院将违约金酌情调减为一个月租金即65652.3元。 上述费用品迭后，腾讯公司应向飞骑公司返还租赁保证金及租金共计173086.94元。 四、关于腾讯公司支付违约金的问题 飞骑公司擅自转租违反合同约定，腾讯公司有权解除合同，故腾讯公司不存在违约行为，飞骑公司主张腾讯公司支付违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、腾讯科技（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内向四川飞骑有座科技有限公司返还租赁保证金及租金共计173086.94元； 二、驳回四川飞骑有座科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4449元，腾讯科技（成都）有限公司负担1881元，四川飞骑有座科技有限公司负担2568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年八月六日 书记员  李双