广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8495号原告：甘玲，女，1975年4月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张磊强，系广东广信君达律师事务所律师。被告：张杰琪，女，1989年8月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘鹏、秦倩，均系广东南国德赛律师事务所律师。原告甘玲诉被告张杰琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘玲的委托代理人张磊强，被告张杰琪的委托代理人刘鹏、秦倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘玲诉称：原告与被告的代理人方芳于2016年8月23日签订《房地产买卖合同》，约定原告以195万元的价格购买被告名下的广州市天河区天河东路266号103房。合同签订后，原告按合同约定支付了585000元的定金，但被告的代理人方芳却在2017年5月14日以微信方式告知原告不再履行合同，也拒绝与原告进行进一步的磋商。在原告和中介方的催促下，被告至今不肯履行合同，也不愿赔偿原告损失。故原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理关于广州市天河区天河东路266号103房的过户手续；2.被告承担本案诉讼费用。被告张杰琪辩称：一、原告主体不适格。原告在此前双方因涉案房屋提起的相关诉讼中确认其不具有广州市购房资格，其主张真正的房屋买卖人为甘达雄，原告只是真实买方的签约代表，其作为本案原告不适格。二、原告诉请继续履行合同，但涉案房屋已办理了抵押登记，且现均未涂销，诉求合同继续履行存在客观障碍，依法应当驳回原告诉请。另在本案中，因原告一直未付尾款导致被告资金紧张，且因被告的孩子急需治疗费用，被告无奈之下以涉案房屋进行抵押借款，目前涉案房屋存在抵押登记。被告暂时尚无能力清偿借款和涂销抵押。本案原告曾于2018年起诉被告要求继续履行合同，并支付逾期履行合同违约金。在上述案件中，法院审查后认为涉案房屋已办理了抵押登记，且现在均未涂销，诉求合同继续履行存在客观障碍。在合同能否继续履行不明的情况下，原告基于继续履行要求支付违约金缺乏事实依据，判决驳回了原告的诉请。根据上述判决认定的事实，因涉案房屋现存在抵押，继续履行合同存在客观障碍，依法应当驳回原告的诉请。经审理查明：广州市天河区天河东路266号103房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2019年5月10日的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房屋的登记产权人为张杰琪，共有情况为单独所有；他项权利摘要载明：2017年8月18日，涉案房屋以2017登记1047094号办理抵押登记，他项权利人为陈月友，债权数额为500000元；2018年8月8日，涉案房屋以2018登记1040243号办理抵押登记，他项权利人为黄小燕，债权数额为2000000元。2016年8月23日，张杰琪（卖方，由委托代理人方芳代为签订）、甘玲（买方）与广州德能地产代理有限公司（经纪方，以下简称“德能代理公司”）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋出售给买方，总成交价为1950000元；定金200000元，买方须在2016年8月23日支付给卖方；定金余款385000元，买方须在2017年2月15日前支付给卖方；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方；买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需合法/完整/真实/准确资料或逾期办理交易/按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总成交价1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；买方已实地观看此房，并同意此格局购买此房；卖方于2017年2月15日交楼给买方装修，如果因为交易不成功，买方不得向卖方索取装修费；卖方尽量配合买方做全权委托公证书（公证书尽量含有转委托权）；代理人方芳已征得产权人张杰琪同意出售该物业以及签订房屋买卖合同，有关该合同的法律责任由方芳承担；卖方允许买方落名到其他成员；此交易于2017年6月30日前卖方收齐全款；卖方保证此房过五年并且唯一房产；103房和104房之间的木门由卖方负责间隔好；买卖双方委托德能代理公司五天内网签存量房买卖合同等。同日，方芳开具收款收据，确认收到甘玲支付的购买涉案房屋的定金200000元。2017年6月9日，甘玲向张杰琪、方芳发出《关于尽快办理房屋过户的通知函》，通知张杰琪及其代理人方芳于2017年6月20日前协助办理涉案房屋的买卖过户手续，并告知卖方收取剩余购房款的账号以便过户时转账等。2017年7月11日，方芳向甘玲发出《关于尽快支付购房尾款事宜的函》，要求甘玲尽快支付尾款。2017年7月13日，甘玲向张杰琪、方芳发出《关于尽快办理房屋过户的通知函》，通知张杰琪及其代理人方芳尽快协助办理涉案房屋的买卖过户手续。2017年7月20日，张杰琪向甘玲发出《解除合同通知书》，表示经催告后甘玲至今未支付剩余房款，张杰琪通知甘玲解除双方于2016年8月23日签订的《房地产买卖合同》、甘玲立即交还房屋，逾期交还的应赔偿占用期间的场地使用费。2017年7月，张杰琪以甘玲为被告、甘达雄为第三人起诉至本院，要求解除其与甘玲签订的《房地产买卖合同》等。本院就上述案件作出（2017）粤0106民初16850号民事判决（以下简称“16850号判决”），认为：在合同约定的交易期限届满前，张杰琪表示不同意出售涉案房屋，该行为已构成违约；根据合同约定，确定是否解除合同是作为守约方的甘玲的权利，而甘玲明确表示不同意解除合同；且自合同签订后，广州市的住宅价格有较大的涨幅，若解除本案合同，明显对作为守约方的甘玲不公平；张杰琪要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求明显缺乏事实与法律依据，有违诚实信用原则，本院不予支持等。16850号判决判决驳回张杰琪的诉讼请求。张杰琪不服前述判决，提起上诉。广州市中级人民法院就该上诉案件作出（2018）粤01民终17731号民事判决（以下简称“17731号判决”），判决驳回上诉，维持原判。2018年9月，甘玲向本院起诉张杰琪要求其支付逾期履行合同违约金等。本院就上述案件作出（2018）粤0106民初23386号（以下简称“23386号判决”），认为：涉案房屋已分别于2017年8月18日、2018年8月8日办理了抵押登记，现均未涂销，《房地产买卖合同》继续履行存在客观障碍；故在《房地产买卖合同》能否继续履行不明的情况下，甘玲基于《房地产买卖合同》继续履行要求张杰琪支付违约金缺乏事实依据，本院实难支持。23386号判决判决驳回甘玲的诉请请求。甘玲不服前述判决，提起上诉。广州市中级人民法院就该上诉案件作出（2019）粤01民终15193号民事判决（以下简称“15193号判决”），判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，甘玲向广州铁路运输法院起诉广州市规划和自然资源局等要求撤销广州市规划和自然资源局作出的2017登记1047094号抵押登记行为。广州铁路运输法院就上述案件作出（2019）粤7101行初3617号行政裁定，裁定驳回甘玲起诉。2019年7月，甘玲向广州铁路运输法院起诉广州市规划和自然资源局等要求撤销广州市规划和自然资源局作出的2018登记1040243号抵押登记行为。广州铁路运输法院就上述案件作出（2019）粤7101行初3618号行政判决，判决撤销广州市规划和自然资源局对涉案房屋作出的《不动产登记证明》（2018登记1040243号）。甘玲确认广州市规划和自然资源局不服上述判决，已提起上诉，现上诉案件尚未审结。2020年1月，甘玲向广州市越秀区人民法院起诉张杰琪等要求确认张杰琪分别与陈月友、黄小燕签订的抵押合同无效，现上述案件尚未审结。在本案中，甘玲与张杰琪双方确认甘玲未支付的剩余房款为1365000元，甘玲表示同意一次性支付剩余房款。甘玲与张杰琪双方确认涉案房屋上设定的抵押权现并未涂销。张杰琪表示无法明确涉案房屋上设定的抵押权现所涉的债务金额，现其无法清偿债务及涂销抵押权。甘玲认为相关抵押权为张杰琪恶意设立，不具有合法性，因此不同意代张杰琪清偿抵押权所涉的全部债务及承接抵押权，只同意代为清偿陈月友的抵押权所涉的债务。本院认为：本院已发生法律效力的16850号判决认定张杰琪在履行《房地产买卖合同》过程中存在违约行为，并驳回张杰琪要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院对此不再赘述。本院已发生法律效力的23386号判决认定因涉案房屋现设定有抵押权，《房地产买卖合同》继续履行存在客观障碍，并驳回甘玲要求张杰琪支付逾期履行合同违约金的诉讼请求。因现涉案房屋设定有抵押权，张杰琪明确现无法清偿债务及涂销抵押权，甘玲亦明确不同意代张杰琪清偿抵押权所涉的全部债务及承接抵押权。在抵押权涂销前，涉案房屋的过户存在客观障碍。因涉案房屋设定的抵押权未消灭，且甘玲明确不同意承担抵押所涉的义务，甘玲诉请张杰琪向其过户涉案房屋依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告甘玲的诉讼请求。本案受理费22350元，由原告甘玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  秦碧辉人民陪审员  陈桂如二〇二〇年八月四日书 记 员  梁炎梅何瑞雯