成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初7760号 原告：四川新龙房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区金府路628号。 法定代表人：徐碧玲。 委托诉讼代理人：张凤羽、管鑫，四川君合律师事务所律师。 被告：金府新龙花园广场第一届业主委员会，住所地成都市金牛区金府路666号金府新龙花园广场。 负责人：杨百钧。 委托诉讼代理人：周俊，四川蜀郡律师事务所律师。 原告四川新龙房地产开发有限公司（以下简称“地产公司”）与被告金府新龙花园广场第一届业主委员会（以下简称“业委会”）关于业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，2020年7月30日公开开庭进行了审理。地产公司委托诉讼代理人张凤羽、管鑫，被告业委会负责人杨百钧及委托诉讼代理人周俊到庭参加了诉讼，本案现已审判终结。 地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法撤销被告作出的选聘四川省佑庭英联华物业管理有限公司为金府新龙花园广场物业服务公司的决定；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系金牛区金府路666号金府新龙花园广场的建设单位，拥有金府新龙花园广场地上一至四层商业部分和地下负一至负三层的车位产权。2020年4月13日、2020年4月25日，被告分别作出《业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告》、《关于召开选聘现物业服务企业业主大会会议的公告》，确定业主大会会议的投票权人数665人、建筑物总面积为45801平方米，并确定于2020年5月15日至2020年5月17日期间以书面形式召开业主大会会议，由业主委员会将表决票发放至各业主。 2020年5月18日，被告又作出《关于选聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》，确定由四川省佑庭英联华物业管理有限公司为金府花园广场提供物业服务。根据该公告内容，同意选聘现物业服务企业的人数为354人，占全体投票权人数53.2％，同意选聘现物业服务企业的建筑面积为100％。但依据常识，在46.8％业主未投票（或反对票）的情形下，根本不可能出现同意选聘现物业服务企业的建筑面积100％的情形。该公告数据明显造假，无法证明被告作出的决定达到《物权法》第七十六条关于选聘物业服务企业应达到“双过半”之规定，应予撤销。在上述公告内容及投票表决过程中，原告均被排除在业主范围之外，被告未向原告发放表决票，未将原告计入投票权人数，也未将原告在该物业的专有部分面积计入表决面积，剥夺了原告的表决权。被告将金府新龙花园广场的商业与住宅分离，单就住宅区域选聘新的物业管理公司进行管理，不符合《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定。且金府新龙花园广场的商业区域和住宅区域存在共用设施设备的情形，依据《物业管理条例》第九条二款“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”的规定，不宜将金府新龙花园广场的区域进行划分，因此被告将金府新龙花园的商业和住宅区域进行划分，单就住宅区域选聘新的物业管理公司的行为，损害了原告与其他业主接受同样的物业服务的合法权益。 被告业委会答辩称，该决定是全体业主经过业主大会作出的，业委会只是业主的代表，无权作出该决定；业主大会选出新的物业管理后，便和业主大会签订了物业服务合同；签订合同后，原告及前期物业公司便移交了金府新龙花园广场5-31层的全部物业工作，仅因1-4层、负1至3层原告称系其自持业务，想自己管理该部分的物业工作，迟迟未移交。但移交5-31层全部物业工作的行为，已经证明原告已经认可该新物业公司承接物业工作；选聘新物业公司的决定是严格按照法律程序进行的；表决公告明确显示赞成票数354，占总投票人数53.2％，就是加上原告在内的666位业主为基数，真实比例是53.15％，但公告中的数据是经过四舍五入取得的结果，公告中投票人数为665个属于制作文书时的笔误，并不影响同意人数的比例，被告亦将原告的专有部分面积计入了表决面积，因为总面积62194.1平方米就是住建局向被告提供的所有专有部分表决面积的综合。被告在召开业主大会之前将开会通知进行提前公布并告知了原告，也进行了公示。原告聘请的前期物业公司因为长期亏损已于2019年自愿退出物业管理工作，根据相关规定，所有业主依法成立业主委员会，并进行了备案登记，为了方便对建筑物的管理，所有业主决定聘请新的物业公司，严格遵循法律规定。故请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，金府新龙花园广场座落在金府路666号，是四川新龙房地产开发有限公司开发建设的，总建筑面积62194.1平方米。四川新龙房地产开发有限公司将住宅区（面积45801平方米）出售给665个业主，入住率和交付率100％，四川新龙房地产开发有限公司将非住宅（面积16393.1平方米，包含一至四层为商业部分和地下负一至负三层的车位产权）用于商业，未出售。 经金牛区沙河源街道办事处组织召开金府新龙花园广场（首次）业主大会会议，2019年8月2日至2019年8月25日表决通过了管理规约、业主大会议事规则等，又于2019年10月12日至2019年11月4日选举产生业主委员会，会议决定：业主委员会名称是金府新龙花园广场第一届业主委员会，任期自2019年11月25日至2024年11月24日；主任委员是杨百钧；副主任委员是郭小勇、王旭林；业主委员是黄颋、李洪芳、窦中兰、尹显玲。 2020年4月8日，金府新龙花园广场第一届业主委员会出具公告《关于续聘物业服务企业相关事项的公告》，主要载明：由于原物业管理服务公司合同到期的原因，本建筑区划业主委员会决定召开业主大会会议决定是否续聘现任物业服务企业，拟定于2020年4月10日启动续聘物业服务企业业主大会会议准备工作。特别说明：原物业管理服务公司是四川新龙房地产开发有限公司作为开发商聘请成都宏盈资产管理有限公司进行物业服务。 2020年4月13日，金府新龙花园广场第一届业主委员会出具公告《业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告》，主要载明：业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计665个，建筑物总面积为45801平方米（建筑总面积按专有部分面积的统计总和计算）。 2020年4月21日，金府新龙花园广场第一届业主委员会出具公告《业主大会会议形式的公告》，主要载明：经业主委员会讨论决定，本建筑区划业主委员会选聘物业服务企业业主大会会议采用书面表决形式进行，届时将由业主或业主委托的人士参加业主大会会议。 2020年4月25日，金府新龙花园广场第一届业主委员会出具公告《关于召开选聘现物业服务企业业主大会会议的公告》，主要载明：根据相关规定，经本建筑区划业主委员会讨论决定，确定2020年5月15日至2020年5月17日在成都市金牛区长久社区会议室，以书面形式召开招聘现物业服务企业业主大会会议，截止时间为2020年5月17日18时前；并于2020年5月18日10时在成都市金牛区长久社区会议室开箱唱票，宣布表决结果。拟定的物业服务合同书面材料已通过书面、电子、微信方式告知全体业主，并已在本建筑区域的显著位置电梯入口处公布，公示期十五日。 2020年5月11日，金府新龙花园广场第一届业主委员会出具公告《关于拟通过的选聘物业服务公司条件意见的公告》，主要载明：业主大会表决的选聘物业服务公司条件公告如下，收费标准5-22楼每平米1.6元，23-31楼每平米2.5元。 2020年5月18日，金府新龙花园广场第一届业主委员会出具公告《关于选聘现物业服务业主大会会议表决结果的公告》，主要载明：在本小区第一届业主委员会的组织下，2020年5月15日至2020年5月18日为选聘物业服务企业举行业主大会。投票权人数共计665个，建筑面积62194.1平方米，参加业主大会的共665个，专有部分面积45801平方米，第一站发出200张，第二张发出150张，第三站发出106张；收回表决票354张，其中有效票354张，弃权票102张，业主大会会议同意选聘现物业服务企业的人数为354张，占全体投票权人数53.2％同意选聘现物业服务企业的建筑物面积为62194.1占建总面积100％，按照表决结果确定四川省佑庭英联华物业管理有限公司为本小区提供物业服务。 以上事实有原、被告身份信息、《关于续聘物业服务企业相关事项的公告》、《业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告》、《业主大会会议形式的公告》、《关于召开选聘现物业服务企业业主大会会议的公告》、《关于拟通过的选聘物业服务公司条件意见的公告》、《关于选聘现物业服务业主大会会议表决结果的公告》、备案表、金府新龙华园广场选聘文件资料、业主选聘物业公司授权书、选票、中标通知书、申请、联系函等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，根据原告向本院提交的金府新龙花园广场第一届业主委员会在小区内张贴公告的内容，能够说明金府新龙花园广场第一届业主委员会在选聘新物业服务公司时将原告新龙房地产排除，并未列为该小区的业主。使原告新龙房地产丧失了作为金府新龙花园广场小区业主的权利。且业委会在案涉小区公告的时间未满十五日。业委会辩称，在时间上有笔误，后立即对该公告的时间纠正重新公告，而且有向相关部门备案。经过证据的交换和质证，被告业委会并未提交纠正和重新公告的证据。因此本院对被告业委会的辩称不予采信，应当以在小区公告的时间为准。根据《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”以及《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告新龙房地产向本院提交的证据材料，足以证明被告业委会违反了法律程序，侵害了原告新龙房地产的合法权益。且现有证据也未表明原告新龙房地产作为业主参加了选聘新物业管理公司的业主大会。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 撤销金府新龙花园广场第一届业主委员会作出的选聘四川省佑庭英联华物业管理有限公司为金府新龙花园广场物业服务公司的决定。 案件受理费50元，由金府新龙花园广场第一届业主委员会负担。（此款已由四川新龙房地产开发有限公司垫付，金府新龙花园广场第一届业主委员会于本判决生效后十日内向四川新龙房地产开发有限公司支付） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 铮 二〇二〇年八月十九日 书记员 余雅茜