福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初2094号 原告（反诉被告）：李志刚，男，1982年7月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：姜树侨，福建文衡律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：汪维高，男，1983年3月16日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 被告（反诉原告）：程良心，男，1982年7月7日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：张映红，福建顺济律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）李志刚与被告（反诉原告）汪维高、程良心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李志刚及其委托诉讼代理人姜树侨律师和被告（反诉原告）汪维高、程良心及其委托诉讼代理人张映红律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志刚向本院提出诉讼请求：1.判令汪维高、程良心立即支付李志刚房租9万元，并支付自2020年2月5日起至实际付清房租之日止每日100元违约金。暂计至起诉之日违约金约为元7700元);2.判令汪维高、程良心承担本案诉讼费用。事实和理由：李志刚于2014年8月30日与蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄签订房产租赁协议，约定由李志刚承租石狮市八七路1807号房屋，租期自2014年11月30日至2022年11月29日止。2019年8月5日，李志刚与汪维高、程良心签订《房屋出租合同》，约定将上述房屋的第一楼一间店面及三至八楼出租给汪维高、程良心，租期自2019年8月5日至2022年11月29日止，租金每年18万元，租金半年一付，未按时支付租金，按每日100元支付违约金。此后，李志刚将前述房屋交付给汪维高、程良心使用，汪维高、程良心支付了半年租金。汪维高、程良心应于2020年2月5日向李志刚支付半年租金9万元，但经李志刚催讨均无果，故提起诉讼。 被告汪维高、程良心辩称，1.案涉租赁合同房屋未提交房屋权属证书，没有权属证书房屋租赁合同是无效合同。2.案涉房屋没有经过消防验收，没有达到消防验收标准，违反消防法规定，租赁合同无效。3.房屋租赁合同第一条双方约定超过15天没有交租金，合同取消、租金取消，汪维高、程良心认为没有缴租超15天合同已经取消，而且3月份汪维高、程良心已经将房屋钥匙交还李志刚，同时李志刚有张贴招租广告，可以证明本案合同已经取消。 反诉原告汪维高、程良心提出反诉诉讼请求：1.确认双方于2019年8月5日签订的《房屋出租合同》已于2020年4月16日解除；2.免除汪维高、程良心两个半月的租金共计37500元。事实和理由：汪维高、程良心与李志刚于2019年8月5日签订一份《房屋出租合同》，用于经营出租房和旅馆，但由于李志刚出租的房屋没有符合消防标准，导致火灾发生，在街道的调解下双方达成协议，李志刚要求汪维高、程良心在2019年12月9日至2020年2月9日两个月内将整栋楼一楼到九楼因火灾造成损坏的部分进行重新装修，恢复原状。李志刚同意免除汪维高、程良心一个月的租金，汪维高、程良心已完成整栋房屋的重新装修。2020年1月23日以来由于疫情原因，案涉旅馆无法经营，汪维高、程良心根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条请求免除一个半月租金。根据双方签订的《房屋出租合同》第一条的约定：乙方中途不交租金，按每天100元违约金交付给甲方，超过15天没交租金，合同取消并押金取消。同时，2020年4月16日，汪维高、程良心已经向李志刚发出解除合同的通知，因此，人民法院应当判令双方于2019年8月5日签订的《房屋出租合同》已于2020年4月16日解除。 反诉被告李志刚辩称，在人民调解协议书及汪维高、程良心出具的欠条中，汪维高、程良心已确认火灾是由其原因导致的，并非反诉状陈述房屋没有达到消防标准。截止今天，汪维高、程良心仍未全面履行对房屋损坏进行恢复或者重新装修的义务。汪维高、程良心无法经营是因为房屋还没有重新装修，消防检验无法通过，与疫情无关，在李志刚不存在违约情况下，不同意反诉汪维高、程良心解除合同的诉求也不同意减免租金，应驳回其反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院逐一分析、认定如下： 李志刚提供的证据:1.编号为泉狮凤调(2019)026号人民调解协议书，汪维高、程良心对真实性无异议，质证认为该份证据可以证实因案涉房屋没有达到消防验收标准产生火灾。本院审查认为，根据该份人民调解协议书载明的内容可以确认系汪维高、程良心管理不当造成火灾的事实。2.锦星旅馆承包群微信聊天记录，汪维高、程良心质证认为真实性无法确认，但承认锦星旅馆承包群中有其两人及聘用的管理人员高常文。本院审查认为，根据微信聊天记录“借的三万元钱过几天给你，你放心。回石狮了我们还要考虑怎么经营，等我们商量好了再付你房租”可以证实2020年2月15日汪维高、程良心承诺继续支付房租.3.与“老高”的微信聊天记录，汪维高、程良心质证认为真实性无法确认，聊天主体不是汪维高、程良心，庭审中双方比对高常文的微信号，汪维高、程良心确认“老高”就是其聘用的管理人员高常文。本院审查认为，根据聊天记录“他们下午有可能会搬来，住**，要加一个床”“老板娘，我有事来老家了，房门钥匙在501房间，有人看房就帮忙一下，一楼钥匙在前台”可以认定汪维高、程良心聘用人员高常文在2020年4月1日出租房间，4月7日因事回家拜托李志刚配偶帮忙看房，即案涉房屋仍由汪维高、程良心管理使用。4.收款收据及房屋租赁合同，汪维高、程良心质证认为高常文是其聘用管理人员不代表他们。本院审查认为，汪维高、程良心确认高常文是其聘用管理人员，高常文出具的收款收据及以其名义与租户签订房屋租赁合同的行为是履行职务行为，与证据3相互印证，可以证实案涉租赁房屋仍由汪维高、程良心管理使用。5.当庭补充提交的欠条，汪维高、程良心质证认为已经超过举证期限，欠条是针对火灾的补偿，已经履行。本院审查认为，汪维高、程良心对欠条的真实性并无异议，根据欠条载明内容可以证实2019年11月2日由于汪维高、程良心原因导致火灾，汪维高、程良心愿意赔偿李志刚个人物品损失50000元，款项于2019年12月9日前支付20000元，于2020年2月10日前支付30000元。6.当庭补充提交的照片，汪维高、程良心质证认为已经超过举证期限，真实性无法确认，且案涉房屋修复已经与原房东确认达到恢复出租标准。本院审查认为，该证据与本案审理不具有关联性，不予审查处理。7.李志刚向本院申请调查令调取的石狮市公安消防大队建筑工程消防验收意见书，汪维高、程良心质证认为，真实性由法院核实认定，该消防验收意见书是2007年的意见，是根据当年的情况出具的报告，现在的消防法规，不允许民用建筑经营设置旅馆、旅社，应提供现在的消防验收意见，而不是拿一张十几年前的意见书来模糊是非，案涉房屋确实存在消防隐患，也发生过火灾，消防机构多次到案涉房屋要求整改，街道都有参与其中了解该事实，《消防验收意见书》上体现的是四层至七层部分房屋的验收，租用的案涉房屋为一层店面、三层到八层，超过该验收意见书验收的部分。本院审查认为，《消防验收意见书》确系石狮市公安消防大队于2007年对石狮市锦星旅社室内装修工程四层至七层进行验收的意见，但并无法律规定石狮市锦星旅社应提供现在的消防验收意见，根据双方签订的租赁合同，案涉房屋用于房屋出租、旅馆、住、住宿行业不在验收范围内可用于一般房屋出租，且汪维高、程良心亦是主张因疫情原因无法经营而提出解除合同，故对该份证据予以采信。8.案涉房屋的产权证书，汪维高、程良心质证认为缺少四层和七层的产权证书，庭审后李志刚补充提交案涉房屋四层和七层的产权证书经本院审核无误，可以证实案涉房屋已办理合法产权手续。 汪维高、程良心提交的证据：1.微信聊天记录、告知函、照片、视频，拟证明汪维高、程良心于2020年4月9日前多次向李志刚提出解除合同，4月16日再次明确提出解除案涉的租赁合同，4月24日送解除合同的告知函到李志刚店里的事实，李志刚质证认为，真实性无异议，其并没有违反合同约定，汪维高、程良心无权单方要求解除合同。本院审查认为，李志刚对证据真实性无异议，可以证实2020年4月9日、4月16日汪维高、程良心向李志刚提出解除案涉租赁合同并于4月24日送达解除告知函的事实。2.招租照片，拟证明李志刚已于3月份在案涉房屋门口张贴出租信息，李志刚质证认为，真实性有异议，2020年4月1日汪维高、程良心的管理人员还在对外出租房屋，而且是三个月起租，其不可能在3月份进行对外招租，招租广告的电话是李志刚的，但是招租广告不是其写的。本院审查认为，结合汪维高、程良心的管理人员4月1日还在管理使用案涉房屋及汪维高、程良心提出解除案涉租赁合同的时间，其提交的照片不足以证实李志刚于3月份对外招租的事实，对该份证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于石狮市××路××号××路××号的房屋登记的房屋所有权人及土地使用权人为蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄。石狮市区锦星旅社于1998年3月20日登记注册，经营者为郭丽辇。2014年8月30日，李志刚与蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄与签订一份《房产租赁协议书》，约定由李志刚承租上述房屋中现门牌号为石狮市八七路1807号店面一间及大楼全栋，出租给李志刚作公寓，租期自2014年11月30日至2022年11月29日止，蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄原有旅馆行业许可证移交李志刚使用并无偿协助年检等内容。2019年8月5日，李志刚与汪维高、程良心签订一份《房屋出租合同》，约定将前述租赁房屋的第一楼一间店面及三至八层租给汪维高、程良心用于房屋出租、旅馆、住、住宿行业期自2019年8月5日起至2022年11月29日止，李志刚不可以涨房租，房租一年180000元，每半年支付一次，押金40000元，租期未满，李志刚不退还押金和剩余房租，汪维高、程良心中途不交租金，按每天100元违约金交付给李志刚，超过15天没交租金，合同取消并押金取消，出租期间，李志刚同意把锦星旅馆牌照借给汪维高、程良心使用等内容。合同签订后，李志刚将案涉房屋交付汪维高、程良心使用，汪维高、程良心支付押金40000元及半年租金。租赁期间，案涉租赁房屋于2019年11月2日发生火灾，2019年12月9日，在石狮市凤里街道人民调解委员会主持下，汪维高、程良心与蔡明钢、李志刚达成人民调解协议书，就火灾所造成的房屋（从一楼到九楼）损坏进行恢复或重新装修达成一致意见。汪维高、程良心聘用的管理人员高常文于2020年4月1日出具收款收据收取402号房费及押金，约定租期为三个月，于2020年4月2日以其作为出租人与他人签订房屋租赁合同。2020年4月7日，高常文微信告知李志刚配偶“老板娘，我有事来老家了，房门钥匙在501房间，有人看房就帮忙一下，一楼钥匙在前台”。2020年4月9日，汪维高、程良心发微信请求李志刚收回案涉租赁房屋或转让出去，2020年4月16日，汪维高、程良心发微信给李志刚明确不再承租案涉租赁房屋，押金不退，2020年4月24日，汪维高、程良心向李志刚送达一份《告知函》，载明“李志刚：因疫情不可抗力致我承租你方的位于石狮市八七路锦星旅馆，无法经营，我们已清场退出，现将钥匙等交还于你，请收好!”。对此，李志刚明确表示其不同意解除案涉租赁合同，并于2020年4月27日诉至本院。诉讼中，经本院释明，李志刚同意确定于2020年8月5日收回案涉租赁房屋。 本院认为，案涉房屋已办理产权证书，李志刚与汪维高、程良心签订《房屋出租合同》，将其承租的部分房屋转租给汪维高、程良心用于房屋出租、旅馆、住、住宿行业份合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己义务。合同签订后，李志刚将案涉租赁房屋交付给汪维高、程良心管理使用，但汪维高、程良心在支付半年租金后，未能依约在2020年2月5日前继续支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。汪维高、程良心主张根据合同约定超过15天没交租金，合同取消并押金取消，即以取消押金作为提前解除案涉租赁合同的补偿，但根据本案证据可证实汪维高、程良心聘用的管理人员直至2020年4月2日仍在管理使用案涉租赁房屋，且约定租期三个月即至2020年6月30日，汪维高、程良心于2020年4月16日微信告知李志刚不再承租案涉租赁房屋，于2020年4月24日向李志刚送达解除案涉租赁合同《告知函》，但李志刚均不同意解除，因汪维高、程良心违约在先，故其关于确认案涉租赁合同于2020年4月16日解除的主张，依据不足，不予采信。案涉租赁合同的解除时间应以李志刚同意收回案涉租赁房屋的时间即2020年8月5日为准，故汪维高、程良心还应支付李志刚半年租金90000元。汪维高、程良心主张因案涉租赁房屋发生火灾要重新装修，李志刚同意免除一个月租金，对此，李志刚予以否认，汪维高、程良心未能举证证实，不予采纳。汪维高、程良心根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条提出请求免除一个半月租金，因前述确定的租赁期间正逢新冠疫情，汪维高、程良心的经营收入明显减少，且案涉租赁合同已确认于2020年8月5日解除，不存在根据公平原则变更合同的情形，故汪维高、程良心的上述主张较为合理，予以采纳。扣除一个半月租金22500元后，汪维高、程良心尚应支付给李志刚四个半月租金即67500元。李志刚要求汪维高、程良心依合同约定按每日100元支付违约金，鉴于汪维高、程良心已因违约被取消押金40000元，且新冠疫情对房屋租赁行业影响较大，故对李志刚的上述主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、汪维高、程良心应于本判决生效后十日内支付给李志刚租金67500元。 二、驳回李志刚的其他诉讼请求。 三、驳回汪维高、程良心的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2243元，减半收取计1121.5元，由李志刚负担321.5元，由汪维高、程良心负担800元。反诉案件受理费368.8元，由汪维高、程良心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴志生 二〇二〇年八月二十五日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。