浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6001号 原告：缪杰，男，1981年11月27日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：姚杰，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 被告：章祺，男，1989年6月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：赵洁，女，1988年9月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：郎元根、吕钟怿，浙江甚昶律师事务所律师。 原告缪杰与被告章祺、赵洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶利霞独任审判，并于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告缪杰及其委托代理人姚杰、被告赵洁及两被告委托诉讼代理人朗元根到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告缪杰及其委托诉讼代理人姚杰、被告章祺、赵洁及其委托诉讼代理人郎元根到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告缪杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令两被告双倍返还原告支付的定金160万元；3、判令两被告返还原告已支付的房款70万元及占用期间的利息（自2019年5月30日起算至被告实际返还日止，按银行同期基准贷款利率计算）；4、本案的诉讼费、保全费及保全担保费4600元由两被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月7日签订《房屋买卖居间合同》一份，两被告将位于嘉兴市巴黎都市××幢××室××号以人民币360万元的价格转让给原告。该房产建筑面积约142.92平方米，自行车库12.72平方米，汽车位1个。双方约定，2019年5月7日原告支付被告定金80万元整，余款分3次（现金加贷款）付给被告，办理贷款前原告付清首付款70万元，余款10万元等交房后，户口迁走后付清。组合贷款200万元直接划入被告章祺的账户，如贷款额度不够时，原告承诺用现金补足。原、被告约定，于2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，因双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋权属登记交易变更手续的，每逾一日，由违约方按总房款万分之五的违约金赔付给守约方，逾期15日未交易的，守约方有权解除合同，违约方应承担责任及由此造成损失的赔偿责任。原告拿到贷款合同后（办理贷款合同时，原、被告双方均到场），于2019年7月2日向被告发出《关于嘉兴市巴黎都市××幢××室××号房产办理过户手续的函》，通知两被告办理房屋权属变更登记手续，之后又两次催告办理变更手续，但两被告对办理过户的要求置之不理，并提出提前补足贷款差额、提前支付尾款及将破坏交易房屋装修等不合理要求及威胁性言论。被告章祺于2019年7月7日致电给原告时，明确表示不再履行合同，原告已支付的款项将在涉案房屋另行出售后退还给原告。原告在催告办理过户手续15日届满后，已发函解除与被告签订的《房屋买卖居间合同》。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》真实有效，两被告在收到定金，且原告支付第一期房款后，在原告拿到贷款合同后，按合同约定应当办理房屋权属变更登记时不予配合，并提出不合理的要求，同时被告章祺已明确表示不再履行合同，被告的行为已构成违约，故诉至法院。 被告章祺、赵洁辩称，1、被告有权要求原告及时补足贷款差额。根据双方签订的房屋买卖合同约定，案涉房屋的真实交易价格为360万元，原告为了少交税费，将网签合同价格减少至250万元。再加上原告购买的是二手房，贷款比例只有50%，故向银行申请贷款的额度只有125万元。由于双方在合同中只约定了贷款额度不足时，由原告补足差额，但没有约定差额的具体支付时间，虽经双方多次协商，但最终没有达成一致意见。根据合同法第六十二条第一款第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，因此被告有权要求原告立即补足贷款差额75万元，并在原告补足差额之前，被告有权拒绝其办理房产过户的要求。2、网签合同应当认定为无效。双方真实的交易价格为360万元。原告为了避税才要求将网签价格降至250万元，此价格并非双方真实意思表示，同时也损害了国家利益，属于以合法的形式掩盖非法目的，应当依法认定为无效，双方当事人不能依据无效合同办理产权过户手续。3、原告解除合同的理由不能成立。双方当事人在履行合同过程中，对贷款差额75万元的支付时间产生争议。被告要求先补足差额再办理过户手续，而原告要求先办理产权过户手续后再支付差额部分。被告只是在双方电话沟通协商过程中，因没有达成一致意见，在争吵时曾经表示如原告拒绝补足差额，则不想卖给原告，并不是明确的拒绝履行合同的意思表示，相反被告已经在合同约定的时间内腾空了房屋，并迁出了户口，积极履行了合同义务。原告提供的电话录音内容不完整，歪曲了被告真实意思表示，解除合同的理由不能成立。双方应当继续履行房屋买卖居间合同。如果原告坚持解除合同，则其已构成根本性违约，被告有权没收其已支付的定金。原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。 针对自己的主张，原告提供证据如下： 1.房屋买卖居间合同、定金收条及转账凭证共6页，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已经按照合同约定支付了定金80万元以及首付款70万元。 经质证，两被告对真实性无异议，对网签价为250万元的条款有异议，认为是违法、无效的。 2.中国农业银行个人购房担保借款合同一份，证明原告因购买涉案房产申请贷款125万元。 经质证，两被告对真实性没有异议，对合法性有异议，该合同依据的是交易价格为250万元的二手房买卖合同，该二手房买卖合同无效，故借款合同也应当认定为无效。 3.微信聊天记录10页，证明被告临时提出提前付清房款作为过户条件，在被告不能提前付款的情况下，威胁将要破坏案涉房屋的装修。 经质证，两被告对真实性没有异议，对聊天记录的完整性有异议，双方当时对补足贷款差额问题有争议，在争论过程中有一些言语过激的行为，事实上并没有对案涉房屋装修进行破坏，不影响双方合同的履行。 4.邮件交寄单、邮件签收查询及办理过户的通知函件、账户余额截屏，证明原告在拿到贷款合同以后，按照合同约定向被告催告办理过户的相关事实，原告具有补足贷款余额的能力。 经质证，两被告对真实性没有异议，双方对何时补足贷款余额有争议，两被告要求补足贷款余额后再过户，原告要求贷款发放下来再补足，当时原告说有亲戚在银行里，可以让贷款早一点或晚一点放下来。 5.通话记录截屏以及通话录音，证明被告要求在过户前付清所有款项以及在最终通话时表示不再履行合同的明确意思表示。 经质证，两被告对录音真实性没有异议，内容有点听不清楚，当时章祺与原告在通话时，双方一直在协商差额如何补足包括过户手续怎么办的问题，章祺强调的是原告不付钱则不卖房，并不是明确向原告表示不再履行合同，而且通话内容是在双方争吵的背景下说出的，不能代表被告拒绝履行合同。 6.律师函和邮寄凭证，证明原告因为被告违约已经按照合同约定通知被告解除合同。 经质证，两被告认可收到律师函，但对律师函的内容有异议，原告解除合同的理由不能成立。 7.诉讼财产保全责任保险保单以及发票，证明原告因为被告违约在诉讼中产生的财产保全保险费用4600元。 经质证，两被告对真实性没有异议，但认为对财产保全保险费用的负担双方没有约定，不应由被告承担。 针对自己的抗辩，两被告提供证据如下： 1.案涉房屋的产权证，证明双方所争议的房屋是章祺与案外人张莉娜共同共有。 经质证，原告对真实性没有异议，合同第三页手写备注了张莉娜是房屋共有人，但两被告有权处置房屋，也约定了相应的违约责任。 2.浙江省二手房买卖合同一份，证明房屋买卖居间合同当中，双方约定的网签价格250万并非双方真实意思表示，原告的目的是为了减少房屋过户时应缴纳的税费，该合同应当认定为无效。 经质证，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，该合同是双方实际履行房屋买卖居间合同过程中的一个附属物，不是原告为了规避交税单方原因造成，而是双方的合意，目的是为了促成此次交易给予的总价上的优惠，贷款额度只有125万元，两被告当时也是知情的，原告在沟通过程中表示过贷款发放当日原告会将差额补足，所以贷款差额并不影响房屋买卖居间合同的履行，该合同与本案所涉合同的履行没有任何关联性。 本院认证如下：原、被告提供的证据，双方对真实性均无异议，且与本案争议相关，本院均予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2019年5月7日，原告缪杰（乙方）与被告章祺、赵洁（甲方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方向乙方出售嘉兴市巴黎都市××幢××室××号，房屋建筑面积142.92平方米，自行车库13.72平方米，汽车库一个，双方确定该房屋成交总价为360万元，本合同签订之日乙方向甲方支付80万元作为购房定金，余款分3次（现金＋贷款）付给甲方，双方约定办理贷款前乙方付清首付款70万元，余下10万元等交房后户口迁走后付清，组合贷款200万元，乙方应自行去相关银行或公积金管理中心查询、确定贷款额度及年限，如果贷款额度不够时，乙方承诺用现金补足，贷款款项由银行或公积金管理中心直接划入甲方指定账户；甲方于2019年9月1日前将房屋和钥匙及其他附属设施交付给乙方使用，过户时产生的所有税、费全部由乙方承担，甲方承诺2020年5月30日迁出户口，因房产共有人，甲方承诺，如甲方共有人一方不同意出让该房屋，则甲方赔偿乙方双倍定金；双方约定2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋权属登记交易变更手续的，每逾期一日，由违约方按总房款万分之五的违约金赔付给守约方，逾期15天未交易的，守约方有权解除合同，违约方应承担违约责任及由此造成损失的赔偿责任；双方约定，网签价为250万，付款按三方合同为准；户口问题，甲方户口暂时挂靠在原来的房子里，如果影响乙方户口迁入或者小孩上学，则甲方在一个月内迁出。同日，原告向两被告支付房屋购买定金80万元。2019年5月30日，原告向两被告支付购房款70万元。2019年6月24日，原告与农业银行嘉兴分行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为125万元，担保方式为抵押，由抵押人提供抵押担保，等等。原告自述于2019年7月1日正式拿到贷款合同。由于贷款额度为125万元，当天双方对贷款额度不足的75万元何时支付即产生争议。被告章祺在微信中表示合同签订之前原告提的事情被告都同意，包括中介什么都不要，合同签了之后原告付款拖拉贷款合同拖拉，感觉没有诚意，要求在2019年7月5日前把所有款项付清，不然到时候交房的时候其妻子可能会安排人把所有的装修部分拆除，希望原告抓紧时间，在办理过户手续之前把剩余85万元款项付清。原告则认为在银行贷款发放之前补足该75万元均不算违约，也提到12号理财产品到期了提前给被告。 2019年7月2日，原告向被告章祺发送《关于嘉兴市巴黎都市××幢××室××号房产办理过户手续的函》，载明：原告已按合同支付定金及首付款，同时已办理网签及银行贷款手续，按合同约定拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，现已正式拿到贷款合同，故通知被告在收到通知后三日内协助原告办理房屋权属交易变更手续，如在三日内未办理相关手续的，原告有权要求被告赔付违约金，逾期超过15日未交易的，原告有权解除合同，违约方应承担违约责任及造成损失的赔偿责任。同日，章祺向原告发送《催款函》一份，载明：原告向银行申请的贷款总额为125万元，已严重违反合同约定，要求原告三日内消除以上违约情形，以现金方式补足贷款差额75万元或重新向银行申请200万元贷款，否则被告方有权拒绝过户并根据《房屋买卖居间合同》的约定向原告追究违约责任。2019年7月3日，原告向被告章祺发送《关于对章祺＜催款函＞的回复及解决方案》，载明：原告不存在严重违反合同的行为，贷款多少系根据相关合同确定，非原告方恶意为之，被告方全程见证并知晓同意贷款事项，贷款不足部分原告承诺将在银行发放125万元贷款当天汇入贷款账户（章祺的账户），完成第三次付款总金额200万元的约定，如未按时支付，愿意接受相关的赔偿责任，并说明了2019年7月2日前拒绝支付剩余全部款项的理由：一是被告在发送《催款函》之前要求原告立即支付85万元后才愿意去办理房产过户手续，违反合约精神，原告明确表示拒绝；二是被告方存在通过微信威胁原告方必须在2019年7月5日前支付全部款项，否则将安排人员在交房前将房屋装修部分拆除的威胁行为，并提出建议处理方案：原告准备好剩余全部85万元款项，亦可同意提前支付，但提出以下对等条件：支付全部款项当天被告方需将房屋提前交付，原告将根据看房当天所拍摄视频内容对房屋及设施进行验收，验收合格后当天办理房屋过户手续及车位、水、电、天然气等过户手续，并在交房前将登记在此房屋的人员户口迁出，并再次重申被告协助办理房屋权属交易手续的义务及违约责任。被告希望原告先补足贷款不足部分，然后过户、交房。双方就补充协议的内容多次沟通协商未果。2019年7月5日，被告再次向原告邮寄催款函。2019年7月6日，原告向被告章祺发送《再次关于对章祺＜催款函＞的回复及解决方案及催促执行合约办理过户手续的第三次函》，除载明同7月3日回复函内容外，另载明原告建议并要求验房、交房、过户、迁出户口、付清全款（85万）同时进行，达到一手交钱一手交货的交易公平原则，鉴于赵洁女士曾通过微信对章祺所做出的威胁言论做出了道歉，再次提醒被告方，原合同未明确何时支付货款不足部分款项，需要双方平等协商，支付方式一般有立即支付、交房时支付、与贷款同时支付，双方应平等沟通处理，但原合同明确规定拿到贷款合同后三日内需办理过户手续，故要求被告协助办理房屋权属过户交易变更手续。该函件附了原告兴业银行借记卡余额截屏，余额显示为851851.21元。2019年7月7日，原告与被告章祺手机通话中，双方就此事又发生争议，章祺表示首付款（贷款不足部分）不补过来，不可能过户，在双方互相扯皮中，章祺表示“这个房子我现在不卖了，好伐”“我放到中介里，我把这个房子卖给别人了，你这个钱等到房子卖掉了再说好了”。2019年7月19日，原告委托律师发送《律师函》给两被告，载明鉴于前述情况及被告在收到函件后15日内未协助办理房屋权属过户交易手续，自2019年7月19日起解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，并要求被告在收函后立即双倍返还原告定金160万元，退还已支付的首付款70万元。两被告于2019年7月23日收到后，明确表明被告方没有要解除双方签订的房屋买卖合同，重申违约责任在原告。原告遂起诉来院。 另案涉房屋登记的共同共有人为章祺、张莉娜。章祺、张莉娜与缪杰、肖玉倩于2019年5月23日签订《浙江省二手房买卖合同》（网签合同），约定房屋购买价为250万元。被告已在合同约定的期限内将案涉房屋腾空并迁出户口。被告本次出售房屋系房屋置换。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，主要内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案主要争议焦点在于原告主张因被告违约而解除《房屋买卖居间合同》是否能成立。 根据《合同法》第九十四条的规定，一方当事人行使合同解除权，应具有另一方当事人不履行或迟延履行主要债务，经催告后仍不履行，迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形下才能成立。本案中，双方的矛盾起源于原告出现了贷款额度不足的情形，而双方签订的房屋买卖居间合同仅约定为“如果贷款额度不够时，原告承诺用现金补足”，至于何时补足，未作明确约定。在双方交涉过程中，原告主张在贷款发放的同时补足，或交房时补足。被告则要求先行补足，再办理过户、交房。双方就此争议始终未能达成补充协议。根据合同约定，原告的第三笔款项200万元应通过银行贷款支付给被告，并应于2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，交房时间为2019年9月1日前，户口迁出时间为2020年5月30日前（如果影响原告方户口迁入或者小孩上学，则被告方在一个月内迁出）。通常情况下，房屋买卖所涉的抵押借款合同签订后，银行贷款均能按时发放，故从合同约定的流程办理时间来看，应为被告先拿到或至少保证能拿到200万元后才配合办理房产过户登记。基于不是直接发放至被告账户的银行贷款，在原告现金补足额度不足部分之前，被告对原告是否能及时支付该款项存在顾虑，即使原告出示了银行卡余额，但付款与否毕竟仍处于原告的掌握，故在此情形下原告未配合原告办理过户登记情有可原，并不存在严重违约。本院也注意到，本案中被告系房屋置换，在出售案涉房屋的同时，亦购入了新的房屋，急需售房资金支付购房款，故对原告款项支付的及时性要求较高，对此，原告亦为明知。事实上原告最早也曾提出迟延几天补足贷款额度不足部分等方案，但因双方在交涉过程中言语发生不愉快等原因而未能达成一致。这其中确有被告章祺言语过激导致双方协商难度加大的原因，但赵洁已就此向原告道歉，两被告的行为并非不履行合同约定的主要债务。原告主张的被告章祺在通话中明确表示房子不卖了，也系在特定语境下产生，且之后双方并未就解除合同进行进一步确认，在原告委托律师发送律师函后，被告方明确没有解除合同的意思，且在原告起诉后至今仍坚持合同继续履行，原告的合同目的并非不能实现。因此，原告以被告违约要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，缺乏足够的事实依据和法律依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，亦应驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告缪杰的全部诉讼请求。 案件受理费25236元，保全费5000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  章建强 二〇二〇年八月十日 书 记 员  赵雯霆