江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初6694号 原告：凌靖雯（曾用名凌玉平），女，1963年6月1日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：朱振华，江苏通衡律师事务所律师。 被告：丁国新，男，1971年5月12日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：邱来强，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。 原告凌靖雯与被告丁国新财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭于2019年10月15日公开开庭进行了审理。此后审理中，因新冠疫情防控要求及庭外调解等原因先后暂停审理，本案恢复审理后于2020年8月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告凌靖雯及其委托诉讼代理人朱振华，被告委托诉讼代理人邱来强到庭参加诉讼。第二次庭审，本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌靖雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地及房屋使用费208890元（自2005年9月1日起至2019年8月2日止）；2.诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉请要求判令被告将位于南通市通州区间房屋交还给原告。事实和理由：2004年10月上旬，原告与案外人蒋欣峡拟共同组建服装公司。原告和案外人蒋欣峡向工商部门申请的企业名称有南通红泰服饰有限责任公司（以下简称红泰公司）、南通昶泰服饰有限责任公司（以下简称昶泰公司）。2004年10月21日，工商部门核准了南通昶泰服饰有限责任公司。2004年10月12日，原告和蒋欣峡作为发包方以红泰公司代表的名义与南通市城山建筑工程公司（以下简称城山公司）代表郑得志（又名郑德志）签订《建设工程施工合同协议书》。事后，原告经了解，城山公司并不存在，郑得志是该工程的实际施工人。合同签订后，郑得志组织人员进入位于南通市通州区的工地开始施工。在施工过程中，因郑得志偷工减料被原告发现，双方发生争执。工程完工后，郑得志一直拒绝将房屋交付原告验收。2007年，原告与蒋欣峡就拟合作经营红泰公司（昶泰公司）等事项在原通州市人民法院主持下达成调解协议。协议约定原告及蒋欣峡同城山公司（郑得志）签订的《建设工程施工合同协议书》、《建筑工程施工合同专用条款》、《合同附言》中规定的权利和义务由原告独自享有和承担。后郑得志将施工的工程交于被告丁国新使用至今，但工程所占用的土地系原告向原通州市（现为南通市通州区，以下简称徐园村）租赁，并一直由原告支付租赁费。另外，还有五间房屋也是原告向徐园村租赁，同样由被告使用至今。2014年，原告向法院起诉要求郑得志交付其施工工程，被告丁国新作为第三人参加诉讼。南通市中级人民法院经审理认为郑得志所施工的工程没有取得合法的用地批准文件，且一直未能补办，故案件不属于人民法院民事案件的审理范围，法院不应受理，最终裁定驳回原告的起诉。后原告不服向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2016年11月28日裁定驳回原告的再审申请。原告认为被告丁国新使用了原告从他人处租赁的土地及房屋，应当支付相应的使用费。原告为维护合法权益，诉至法院请求判如所请。 被告丁国新辩称，1.被告非本案的适格主体，其并无义务承担给付原告土地使用费、原告缴纳给徐园村的租金以及农民土地青苗补偿费的责任，更无义务返还正在使用的房屋及土地。因为双方并不存在书面或事实上的合同关系，被告对原告也无侵权行为，被告目前使用的土地属于善意取得，非恶意占有。被告使用的房屋权利人系被告本人，根据地随房走的原则，被告也是土地使用权人。该房屋所占用土地及其他附属土地的所有权人系徐园村，被告与徐园村形成事实上的租赁关系。所以，无论从土地权属还是从房屋所有权看，原告均非权利人，故原告无权向被告提起本案诉讼。2.原告的诉请没有事实和法律依据。一方面，原告主张每年15000元的使用费并无事实基础。从原告提供的向徐园村缴纳费用的凭证看，土地使用费不过六七万元左右。关于原告申请要求评估土地使用费标准的主张，被告不予认可。该土地系村里用以招商引资，并非给原告投机使用。原告的实际损失其实是其垫付给村里和村民的费用，故也只能根据已缴纳的实际费用计算。原告虽然从徐园村租用土地进行建房，但其未能完成厂房建设，而后是被告出资实际完成并使用至今。即便法院认定原告系案涉土地上的承租人，则因原告与被告并无转租行为，原告更不可以此以盈利为目的非法获利。另一方面，原告要求被告返还土地、房屋的诉求应予驳回。虽然案涉土地和房屋系原告向徐园村租赁，但事实上原告租赁后仅就建房初期使用两年，后续烂尾事宜系被告应村镇要求投资并使用至今。原告虽与徐园村有书面合同，但合同目的已无法实现。且据了解，徐园村已不再收取原告任何费用，实际上相当于已经解除了与原告之间的租赁关系。3.原告的部分诉请已经超过诉讼时效。按照原告起诉提供的缴纳费用凭证时间计算，原告早知其权利受到侵害，其于2016年前所缴纳的费用未及时主张，该部分权利已经超过诉讼时效，依法不应当支持。4.按照实际使用情况看，被告使用土地、房屋至今，应当缴纳相应的费用，但缴纳对象应为徐园村而非原告。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2004年5月23日，原通州市（甲方）与原通州市玉峰服饰有限公司（乙方）签订协议书一份，约定：1.甲方现有老斜庄厂区提供给乙方进行重新开发，面积约5亩，甲方现有老砖瓦利用可按乙方的设计规划建造好生活用房给乙方。房价按同类标准、同类价格执行，待建造好订立新协议。厂区除建造好生活用房外，其它土地租用给乙方，租金按镇工业区执行。2.经乙方考察后，甲方视作乙方开发，甲方待乙方计划后进行施工。协议达成，乙方先交定金肆仟元整。未尽事宜可以面议。待厂区形成后订立正式协议。协议下方备注有定金已付。甲方代表处有黄进南（时任村主任）的签字确认，乙方代表处有凌玉平（即原告）的签字确认。 2004年10月8日，原告以服装加工经营兴办企业需要向当地政府申请临时建设选址并获批准，申请范围临时性简易建筑672㎡、层高不超过2.8m(涂改为3.8m)，使用期限两年，并承诺超过时限，本人愿意拆除或续办手续。该选址申请表还载明：拟建位置示意图（刘新公路东侧、人行路南侧，东西42m×南北16m）；临时用房四址（东至农田5m、西至刘新公路13m、南至纸盒厂15m、北至人行路2m）。2004年10月23日原告向当地建管部门缴纳建房押金2000元。 2004年10月12日，原告及案外人蒋欣峡以红泰公司名义与案外人郑得志以城山公司名义签订建设工程施工合同协议书，合同约定：工程名称为制衣车间；开工日期2004年10月18日，竣工日期2004年12月26日；合同价款约564000元，固定价470元／㎡，面积暂定1200㎡，工程决算时面积按实丈量；工程预付款，开工前付10万元，主体完工时付10万元，工程装饰时付10万元，其余部分为质保金，无重大质量问题时一年内付清等。 2004年10月17日，徐园村（甲方）与凌玉平（乙方）以招商引资为名重新签订协议书一份，约定：1.甲方将位于空置土地共4.25亩，其中村集体土地2.71亩，租用农户土地1.54亩，租用给乙方使用。2.乙方租用甲方的土地租用期，其中集体土地租用期为30年，即2004.6-2034.5止，农户土地租用期为23年，即2004.6-2027.5止。3.办公楼和生产大楼的批复由甲方负责。4.乙方每年上交租用甲方土地费，其中集体土地为800元/亩，此价格在5年内不得改变，以后按市场行情，双方协商可适当调整价格重新签订合同。租用农户土地夏熟按600斤麦，秋熟按1000斤稻各参照8月份市场价格计算到户。付款时间，乙方每年上交甲方土地租用费的时间为公历12月30日前结清当年费用。5.乙方租用甲方的土地在使用期内在国家政策允许的范围内有优先使用权。6.乙方租用土地期内有关配套的水电下水设施等由乙方自行负责解决，与甲方无任何关系。7.甲方负责为乙方的生产经营创造一个良好的环境，配合处理好有关矛盾。8.乙方租用甲方房屋租赁费按每间350元，在公历12月30日前如数上交（大写叁佰伍拾元整，1750元）。9.此合同一式叁份甲乙双方及签证单位各执一份，合同条款外有关未尽事宜经双方协商解决，希双方共同执行如有违约由违约方承担一切责任。10.双方代表签字生效。下方落款甲方处由徐建华（时任村支书）签名，乙方处由凌玉平签名。为此，原告向徐园村缴纳房租、土地使用费及村民垫青费，其中房租、土地使用费徐园村已收取至2017年12月，2018年后徐园村向原告表示暂缓收取，故原告未再缴纳，村民垫青费徐园村代收取至2015年12月，2016年1月至2019年12月止的垫青费系原告直接向杨栋林、葛建华、刘勇泉等三农户直接给付，以上共计支出91131.70元。 2004年10月21日原告向工商部门对昶泰公司名称进行预核登记，同时登记拟设立企业股东出资额为原告49万元、蒋欣峡51万元。 2004年11-12月，案外人郑得志三次书面通知原告，催促原告工程款到位，否则将用制衣车间及土地抵押他人。2004年12月-2005年2月原告支付工程款75000元。 2004年12月，由于原告工程款不能及时到位，郑得志施工工程封顶未完工。郑得志向丁国新借款并承诺丁国新，不能归还借款以所建房屋相抵。2005年12月，郑得志完工后交付丁国新使用至今。期间，2005年3月9日，原告与郑得志经村干部在场协商未果。2005年3月18日红泰公司（甲方）蒋欣峡与城山公司即郑得志（乙方）就有关2004年10月12日新建厂房建设合同后续事宜达成协议书，内容为：因甲方工程款未能及时到位，导致乙方在此工程建设中垫付巨额资金，现将此厂房建筑物全权交与乙方处理。 2005年6月15日，郑得志通知原告：2004年12月28日郑得志将所承建建筑封顶，因资金不到位，原告没有合理答复，郑得志无奈再次通知原告于2005年6月18日到徐园村作出说明，逾期该建筑由承建方进行处理。2005年6月17日原告回信给郑得志要求按合同办事，并言明对房屋任何人无权处置。 2005年8月30日郑得志（甲方）与丁国新（乙方）签订合同书，内容为：甲方新建厂房座落徐园村6组（原刘桥针织绣品厂用地内）刘新公路东侧（第一条）；甲方新建厂房总用地面积为4.04亩（第二条）；甲方在原刘桥针织绣品厂用地范围内新建厂房，主厂房的建筑面积为1200㎡，办公用房的建筑面积为170㎡，建筑总造价780000元（第三条）；经甲乙双方共同协商，甲方将位于徐园村6组（原刘桥针织绣品厂用地内）的新建厂房、办公用房一次转让给乙方，所有地面财产归乙方所有，转让价为780000元（第四条）；乙方在2005年10月18日搬迁到甲方转让的厂区进行生产生活（第八条）等。 另查明，1.2007年1月18日，原告以案外人蒋欣峡为被告向本院提起了财产损害赔偿之诉。后经本院调解，原告与蒋欣峡于2007年1月30日达成如下协议：一、原告与蒋欣峡合作签订的“南通红泰服饰有限责任公司”的企业名称核准申请书及双方合作核准的“南通昶泰服饰有限责任公司”自本协议生效后即自行解除。解除合作后该企业由原告独自经营。原企业的一切权利义务由原告负责，与蒋欣峡无关。二、双方合作期间造成的损失由蒋欣峡赔偿原告15000元，2007年1月30日前给付原告（已给付）。其余损失由原告自行承担。三、双方共同与南通市城山建筑工程公司（郑得志）签订的“建筑工程施工合同协议书”“建筑工程施工合同专用条款”“合同附言”中规定的权利由原告独自享受，义务由原告独自承担，其权利义务与蒋欣峡无关。 2.2015年4月21日，原告以郑得志为被告、以丁国新为第三人向本院提起了建设工程施工合同之诉，请求法院判令郑得志将其为原告建造的位于南通市通州区1200平方米的房屋交付原告。本院经审理后判决丁国新于判决生效后3个月内将坐落于南通市通州区两层楼房（刘新公路东侧、人行路南侧，东西42m×南北16m；东至农田5m、西至刘新公路13m、南至纸盒厂15m、北至人行路2m）腾空并交还原告凌靖雯。郑得志和丁国新不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销原判，驳回原告凌靖雯的诉讼请求。南通市中级人民法院经审理后认为，案涉工程在建筑时未取得合法的用地批准文件和建设工程规划许可证，且至今未能依法补办。现凌靖雯对该建筑物主张权利，如法院受理本案则必须对建筑物在双方当事人之间的归属作出认定，势必要涉及房屋的合法性问题，实质上是通过诉讼使案涉建筑物合法化，与物权法关于合法建造房屋才能设立物权的规定相冲突。故本案不属于民事案件的受理范围，法院不应受理。原审法院适用法律不当，依法应予撤销，遂于2015年10月12日裁定撤销本院作出的前述民事判决；驳回凌靖雯的起诉。凌靖雯不服二审裁定，向江苏省高级人民法院提起再审，请求法院撤销二审裁定，支持原告诉请。江苏省高级人民法院经审理后认为，原告的再审申请不能成立。遂于2016年11月28日裁定驳回凌靖雯的再审申请。 3.2018年10月8日，原告以郑得志为被告向本院提起建设工程施工合同纠纷之诉，请求判令郑得志赔偿原告损失94010元并支付利息（自2005年2月8日至实际付款之日止按年利率6%的标准计算）。其中94010元中包含支付给郑得志的工程款88400元（含郑得志直接收取的75000元、郑得志经办代他人收取的挖机及增空泵费用8400元、郑得志经办代他人收取的回填石灰款5000元）、施管费3610元及建房押金2000元。后经本院主持调解，双方于2018年11月19日达成调解协议：一、郑得志于2019年1月21日前给付原告凌靖雯工程款80000元（款项汇入，户名：凌靖雯，开户行：中国建设银行，账户：62×××74）；二、如郑得志未按期如数履行，需支付自2006年1月1日起至实际给付之日止，以起诉标的94010元为基数按照年利率6%的标准计算的利息。原告有权就郑得志未履行部分及违约利息一并申请法院执行；三、原告放弃其他诉讼请求；四、本起纠纷一次性处理结束，双方再无纠葛。案件受理费减半收取1228元，由原告和郑得志各半负担（郑得志承担部分原告已垫付，由郑得志于2019年1月21日前给付原告）。2019年1月18日，郑得志通过中国建设银行向原告汇款80614元。 4.2018年12月5日，原告以丁国新为被告向本院提起财产损害赔偿纠纷之诉，请求判令被告丁国新支付土地及房屋使用费195000元（自2005年9月1日至2018年8月31日）。后原告于同年12月11日申请撤诉，本院已裁定予以准许。 5.2015年7月7日开始至2019年7月12日，被告为其经营的通州市爱尔德服装厂缴纳城镇土地使用税共计7500元，缴纳房产税2100元，印花税45.1元，合计缴纳税款9645.1元。 庭审中，原告更正其主张的案涉房屋是指2004年10月17日，原告与签订的协议书中约定的五间房屋，不包括后边建设的楼房（厂房），因后边建设的楼房已被法院确认为违章建筑。被告表示，现实际使用的房屋包括原告与签订的协议书中约定的五间房屋以及原告与被告、案外人郑得志之间产生纠纷的房屋。 庭审中，本院曾到徐园村进行调查，该村支部书记反映，案涉土地有部分是集体土地，有部分是凌靖雯向农户租的承包地，其中集体土地只是在红色块内，上面可以有建房，当时建房时有临时建房手续的，但按目前的政策无法办理土地征用手续。其在2018年到徐园村工作，丁国新曾来要求与村签订租赁合同，但凌靖雯表示其合同未到期，要求继续履行。考虑到目前该土地及房屋系丁国新实际使用，凌靖雯无法实际租赁使用，故从2018年起就暂时不收取租赁费用了。目前村集体土地已收费至2017年年底，租赁农户的垫青费2016年之前是村代收后再发放给农户，自2016年起就没有代收过。后本院又至案涉争议地块进行查看，并拍摄了现场照片，显示目前该地块的建筑物四周有围墙封闭，系被告开办的通州市爱尔德服装厂的经营地址，位于地块西侧的电动大门是唯一的进出口，原告所主张的五间平房即位于该围墙内的南边。 本案争议焦点一、被告应否支付原告土地及房屋使用费。如需支付，费用金额为多少。 原告认为，案涉土地（含五间平房）系其与徐园村签订的租赁协议，且自2004年以来都是原告缴纳租金等费用，案涉土地及房屋应由原告使用，但因案外人郑得志的原因案涉厂房建好后由被告丁国新实际使用至今，故被告丁国新应当按15000元/年的标准向原告支付土地及房屋使用费共计208890元（自2005年9月1日至2019年8月2日）。被告认为，其与原告之间并无书面或事实上的合同关系，该厂房所占用土地及其他附属土地的所有权人系徐园村，被告与徐园村形成事实上的租赁关系，且原告主张每年15000元的使用费并无事实基础。 对此，本院认为，案涉争议的土地（含五间平房）系徐园村与原告协议租赁，与被告无涉。原告也按照协议自2004年开始缴纳土地使用费、房屋租金、垫青费等费用。故根据该租赁协议案涉土地本应当由原告使用。但因原告与案外人郑得志之间的工程纠纷，导致自2005年12月起实际使用案涉土地和地上房屋的为本案被告，被告对此不持异议。原告由此存在占用费损失，可以据此向土地和房屋的实际占用人主张。对于占用费损失的金额，原告主张应当按照现有的市场价值进行评估后计算，并向本院提交了评估申请。但被告认为，原、被告之间没有合同关系和租赁关系的存在，被告是应村镇招商引资的需要对案涉房屋进行了后续的建造和使用，被告也按照法律规定缴纳了相关的土地和房产使用税，被告与徐园村之间存在事实上的租赁关系，原告没有任何理由申请评估。对此，本院认为，因被告实际占有案涉土地和房屋，造成原告存在占用费损失，但原告主张占用费按照市场价格进行返还并无法律依据，而应当以原告的实际损失确定。综合本案案情，本院对上述损失以在被告占用期间原告履行与徐园村之间的租赁协议而支出的土地使用费、房屋租金、垫青费等费用为基础，但原告自2009年1月至2014年1月另行支付徐园村的其他房屋每年1200元的租金与本案无直接关联，应予以剔除。对上述原告实际支出租金等费用酌情考虑以同期银行贷款基准利率计算相应的利息损失（从2005年12月1日计算至原告主张截止的2019年8月2日）。关于原告另行提出的工程施工时支出的施管费、建房押金、挖机费等其他实际支出，因原告已在向郑得志起诉的纠纷中主张，故本案不再理涉。 本案争议焦点二：被告应否将位于南通市通州区位于该地块南侧的五间平房交还给原告。原告的诉请是否超过诉讼时效。 对此，本院认为因为原告与案外人郑得志之间的工程纠纷，案涉南通市通州区4.25亩土地上建造的厂房及附属设施已经转给本案被告。但该土地上的建筑已经被江苏省高级人民法院认定为临时建筑，且超过两年后未拆除也未申请延期，未领取所有权证。根据相关法律规定，超过期限的临时建筑，在未补办相应手续的情况下不能直接由建造人取得所有权。故在原告起诉郑得志、丁国新建设工程合同纠纷要求郑得志、丁国新返还房屋时，法院最终裁定驳回了凌靖雯的上述起诉主张。根据房地一体的原则，在土地上的建筑物无法处理的情况下，也不宜将案涉临时建筑下的土地进行处理。故本院对原告要求被告丁国新返还案涉租赁土地4.25亩的诉讼请求不予支持。同时，因为原告所承租的五间平房，其也未能提供相关产权证书，而该平房与案涉土地和临时建筑同在一个院子内，由被告实际使用至今。目前租赁合同的出租人徐园村已暂停向原告收取相关租金，故在未对案涉土地进行处理的前提下，本案也不宜对该五间平房进行返还处理。为此，本院对原告要求被告将位于南通市通州区4.25亩土地及五间房屋交付给原告的请求难以支持。 至于原告的诉请是否超过诉讼时效。本院认为，原告诉讼主张本质上属于物上请求权范畴，且原告就案涉地上建筑物一直在主张相关权利，另外被告实际占有案涉土地及房屋并使用至今的事实也持续存在，故原告的起诉并未超出诉讼时效。因此，被告诉讼时效抗辩不能成立。 综上，原告与徐园村签订租赁协议、缴纳相关租赁费用属实，但却因原告与案外人郑得志工程合同纠纷，未能实际使用案涉土地及房屋，从而导致原告上述租金等费用的损失。而被告与案外人郑得志签订合同后于2005年12月起实际使用案涉土地及地上建筑物至今，但并未向相关权利主体支付过上述土地及房屋（五间平房）的租金等费用，其理应对在占用期间造成原告租金等费用及利息的损失给予原告赔偿。因为原告在本案中仅主张了截止至2019年8月2日止的占用费，故被告应返还原告上述占用期间原告实际支出的租金等费用74738.40元（其中徐园村收取的租金计至2017年12月底，农户垫青费计至2019年12月底），同时被告还应按照同期银行贷款基准利率支付原告上述款项的利息损失，经计算为26365.94元，合计被告应给付原告101104.34元。对于原告要求被告返还案涉承租土地及平房五间的诉请，本院碍难支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十条、第一百二十六条、第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告丁国新于本判决发生法律效力后十日内给付原告101104.34元。 二、驳回原告凌靖雯的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4434元，由原告凌靖雯负担2307元，被告丁国新负担2127元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4434元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  张红娟 人民陪审员  徐振熙 人民陪审员  康秀平 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  韩澄宇