四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初10467号 原告：曾蕾，女，1988年9月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵欣，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：成都可爱多摄影有限公司，住所地成都市金牛区金牛大道营门口路45号6楼601室。 法定代表人：田宾，职务不详。 原告曾蕾诉被告成都可爱多摄影有限公司（以下简称可爱多摄影）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾蕾的委托诉讼代理人赵欣到庭参加了诉讼，被告可爱多摄影经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 曾蕾向本院提出诉讼请求：1.可爱多摄影向曾蕾支付房屋租金53986.23元；2.可爱多摄影向曾蕾支付迟延支付租金的违约金10350.68元；3.可爱多摄影向曾蕾赔偿损失10075.77元;4.诉讼费由可爱多摄影承担。事实和理由：成都荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛房地产）受曾蕾委托，与可爱多摄影于2018年6月22日签订《荣盛花语城租赁合同》，主要约定曾蕾将位于青羊区光华东一路75号4栋4层***号商铺出租给可爱多摄影，租赁期限为2014年4月1日至2024年3月31日，其中2018年4月1日至2018年9月31日期间为装修期间免租期；第一次缴纳租金的时间为合同签订后7个工作日内，租金22013.4元，第二次缴纳租金的时间为2018年12月20日，租金22013.4元，以后每三个月为缴租期，可爱多摄影在每个缴租期最后一个月的20日前向曾蕾一次性足额支付下个租赁期租赁费；乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日乙方应当支付延迟履约金，延迟超过30日甲方有权单方解除合同；如乙方原因导致合同提前终止，则乙方还应在本合同终止后7日内按租赁费标准补交装修期的全部租赁费。合同签订后，被告未按照合同的约定向原告支付租金，经原告催告后，被告仍拒不支付，原告为及时止损，于2020年1月9日向被告发函要求解除合同，于2020年3月31日将商铺另行出租。为了维护合法权益，故起诉至法院。 可爱多摄影未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。 曾蕾围绕诉讼请求向本院提交不动产权证、租赁合同、授权委托书、民事判决书、租金催收函、邮寄单、解除合同通知，可爱多摄影未到庭，视为放弃质证，本院对曾蕾提交的证据予以采信并在卷佐证。据此，本院经审理认定如下事实： 2018年6月1日，曾蕾向荣盛房地产出具《房屋出租授权委托书》，委托荣盛房地产公司办理青羊区光华东一路75号4栋4层***号商铺出租事宜，委托权限包含：代为签署租赁等相关法律，代为办理相关租赁手续等，委托期限2年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止。 荣盛房地产（甲方）与可爱多摄影（乙方）签订《荣盛花语城租赁合同》，主要约定：甲方是位于青羊区光华东一路75号荣盛花语城商铺的经营管理单位，甲方受产权人委托同意将成都荣盛花语城的4栋4楼5号、22号商铺出租给乙方使用，乙方作为摄影业态的经营商，同意承租该房屋。房屋建筑面积193.1平方米，租赁期限6个租约年，自2018年4月1日至2024年3月31日止；装修期为2018年4月1日至2018年9月31日，装修期内乙方无需承担租赁费，但是应当承担装修管理费即水、电、燃气、热力能源费等。乙方同意在租赁房屋交付后3个月内正式开业；物业管理费按房屋建筑面积计算，每月每平方米5元，从进场日计算至计租日。房屋租金按每平方米38元计算，该租赁费仅为物业租金（含税），乙方自计租日开始承担房屋的租赁费，租赁费递增幅度如下：2018年4月1日至2019年3月31日期间的月租金为3668.9元，年度租金为44026.8元；2019年4月1日至2020年3月31日期间的月租金为7337.8元，年度租金为88053.6元。同时约定第一次缴纳租金时间为合同签订后7个工作日内支付，缴纳租金22013.4元，第二次缴纳租金时间为2018年12月20日，缴纳租金22013.4元，以后以3个月为缴租期，乙方在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租赁费。本合同项下第一期租赁费的支付方式为：首付租赁费应于合同签订后2个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务按合同约定交付该房屋，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租赁费按实际天数计算。乙方在该房屋内经营品牌为可爱多，经营项目为摄影，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。合同签订当日，乙方应当向甲方支付7337.8元（相当于第一个租约年优惠前的1个月租赁费）作为履约保证金，合同终止后30日内，若乙方无违约情形，则履约保证金余额无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租赁费、能源费、物管费、违约金等，乙方应在7日内补足保证金。双方约定本合同项下的进场日为2018年4月1日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付，乙方应当于改日之前按本合同约定付清合同项下全部应付费用，自行前往荣盛花语城与甲方办理房屋交接手续，并签署交接确认文件；如该房屋符合约定的交付标准，乙方未在2018年4月1日进入该房屋并签署《房屋交接验收确认书》，则合同项下进场日为2018年4月1日。未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方承担违约责任。本合同项下进场日到来后，如乙方未进入该房屋开始装饰装修，或未在合同约定期限内正式开业，经甲方通知仍未纠正的，自延期之日起，每延迟进场施工或开业一日，乙方应当向甲方支付相当于一个租约年日租赁费标准的违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付违约金外，还应承担违约责任。合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金。乙方延迟缴纳租赁费及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。双方特别明确，乙方严格履行合同是甲方给予乙方装修期的前提，如乙方原因导致合同提前终止的（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方还应在合同终止后7日内按每平方米38元的租赁费标准补交装修期的全部租赁费。双方约定了按照以下地址发送通知：乙方地址：成都市金牛区金牛大道营门口路**号6楼601室，收件人：刘斌，联系电话：189××××1577。落款处，荣盛房地产及可爱多摄影均加盖公章予以确认。 可爱多摄影因与荣盛房地产产生租赁纠纷向本院提起诉讼，本院于2019年4月8日作出（2018）川0105民初13526号民事判决书，驳回了可爱多摄影的全部诉讼请求，可爱多摄影不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）川01民终17886号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2020年1月9日，曾蕾以EMS快递向可爱多摄影在合同中约定的送达地址，即成都市金牛区金牛大道营门口路45号6楼601室送达了《解除房屋租赁合同的通知》，载明：可爱多摄影与荣盛房地产公司签订的《荣盛花语城租赁合同》，曾蕾于2018年8月30日与荣盛房地产签订《商品房买卖合同》后取得该房屋所有权，根据法律规定的“买卖不破租赁”，租赁合同对可爱多摄影及曾蕾继续有效，可爱多摄影应当履行租赁合同约定义务，按时缴纳租金，现可爱多摄影自2019年1月1日起开始拖欠租金，因此根据合同约定，正式通知解除《荣盛花语城租赁合同》，可爱多摄影于2020年1月15日18点前一次性向曾蕾支付截止2019年12月31日的租金并支付违约金以及免租装修期的全部租赁费。2020年1月13日，可爱多摄影签收了该邮件。 另查明，2018年8月30日，曾蕾与荣盛房地产签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，购买了成都市青羊区光华东一路75号4栋4层***号房屋，该房屋于2018年11月6日登记在曾蕾名下，由其单独所有，建筑面积为90.93平方米。 审理中，曾蕾陈述在合同签订后，可爱多摄影支付了13821.36元，其中租金10366.02元，保证金为3455.34元。在荣盛房地产与可爱多摄影签订的合同中，包含了5号房屋及22号房屋，现曾蕾系向可爱多摄影主张其自己所有房屋部分的租金。 曾蕾提交其与案外人赵梓欣签订的《租赁合同》，用于证明曾蕾于2020年3月31日另行签订合同将房屋出租给案外人，则从合同解除之日2020年1月9日至2020年3月31日期间，商铺处于闲置状态，且该闲置系可爱多摄影的违约行为造成，因此可爱多摄影应当支付该期间的闲置损失。 本院认为，荣盛房地产与可爱多摄影签订的《荣盛花语城租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 关于本案诉讼主体的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案中，虽然与可爱多摄影签订租赁合同的系荣盛房地产，但在租赁期间荣盛房地产将租赁房屋出售给曾蕾，根据“买卖不破租赁”原则，原合同对曾蕾与可爱多摄影继续有效，因此曾蕾作为诉讼主体起诉可爱多摄影，符合法律规定。 关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”之规定，曾蕾于2020年1月9日向可爱多摄影邮寄送达了《解除合同通知书》，可爱多摄影于2020年1月13日收到该通知，因此双方签订的《荣盛花语城租赁合同》于2020年1月13日解除。 关于租金问题。双方在合同中约定每三个月为缴租期，可爱多摄影应当在每个缴租期最后一个月的20日前缴纳租金；同时可爱多摄影还应当在合同约定期限内进入房屋装修，现可爱多摄影既未按约定进场装修，也未按照约定向曾蕾支付租金，其行为已经构成违约，因此现曾蕾要求可爱多摄影支付租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。可爱多摄影还应当支付从2019年1月1日至合同解除之日即2020年1月13日期间的租金，现曾蕾自愿计算至2020年1月9日，系其对自己权利义务的处分，本院予以采纳；现曾蕾所有的22号房屋建筑面积为90.93平方米，即每月租金应为3455.34元（90.93平方米×38元/平方米）故可爱多摄影还应当支付的租金为：42500.68元（3455.34元/月×12个月+3455.34元/月÷30天×9天）。 关于装修期的租金问题。双方在合同中约定，可爱多摄影严格履行合同是给予其装修期免租的前提，如因可爱多摄影导致合同提前终止的或合同解除的，则可爱多摄影还应按每平方米38元的租赁费标准补交装修期的全部租赁费；本案中，可爱多摄影的违约行为导致了合同无法继续履行，故现曾蕾要求可爱多摄影支付装修期租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。现曾蕾自愿按照99天计算装修期，系对其权利义务的自行处分，本院予以采纳，故装修期间的租金为：11402.62元（38元/m2×90.93平方米÷30天×99天）。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际履行情况，本院酌定违约金为3000元。 关于闲置损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案中，在可爱多摄影未缴纳房屋租金长达一年多的时间内，曾蕾未向可爱多摄影主张权利以防止损失的扩大，现曾蕾要求可爱多摄影支付闲置期间的损失，本院不予支持。 综上，本院对曾蕾的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下: 一、成都可爱多摄影有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾蕾支付房屋租金42500.68元、装修期租金11402.62元、违约金3000元； 二、驳回曾蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1660元，减半收取830元，由成都可爱多摄影有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王润明 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐