广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1222号 原告（反诉被告）：桂林市华信房地产开发有限公司，住所地桂林市崇善路**，统一社会信用代码：91450300695381478U。 法定代表人：陈勇，该公司执行董事。 原告（反诉被告）：广西大灏翔置业有限公司，，住所地南宁市青秀区枫林路**凤岭春天**楼**统一社会信用代码：91450300692784490J。 法定代表人：王蓉，该公司执行董事。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘晰，广西刘晰律师事务所律师。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于丽军，男，汉族，1971年9月3日出生，住辽宁省丹东市振兴区。 被告（反诉原告）：黄琪惠，女，汉族，1975年6月9日出生，住广西永福县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蒋婷婷，广西金桂律师事务所律师。 原告（反诉被告）桂林市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）、广西大灏翔置业有限公司（以下简称大灏翔公司）与被告（反诉原告）于丽军、黄琪惠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华信公司、大灏翔公司共同委托诉讼代理人刘晰、唐启宁、被告（反诉原告）于丽军、黄琪惠及其共同委托诉讼代理人蒋婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华信公司、大灏翔公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付购房款1063320元；2．判令被告支付原告逾期付款违约金189484元（逾期付款违约金以1063320元为基数，按每日万分之三自2018年10月3日起暂计至2020年5月18日，实际计至购房款付清之日止）；3．判令被告支付原告因本案而支出的律师费50584元；4．判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付诉讼财产保全责任险保险费2600元。事实和理由：原告大灏翔公司原名称为桂林市灏翔置业有限责任公司，于2018年2月9日变更为现名称。二原告系桂林市象山区奇峰路9号安厦·漓江大美商住小区的开发商。2018年6月6日，原告与被告签订《定购协议》（含其附件《定购须知》），约定：被告向原告定购安厦·漓江大美商住小区A16栋2-11、12-02号房，房屋建筑面积为208.75平方米，套内建筑面积为176.24平方米，建筑面积单价为每平方米7093元，建筑面积单价在签订《商品房买卖合同》时转换成套内建筑面积单价；购房款总价为1332000元，优惠后的总价为1318680元，购房定金为20000元，定金在签订《商品房买卖合同》时将自动转为房款一部分。签订《定购协议》当日，被告向原告支付定金20000元。2018年7月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：该房屋价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米7482.3元，被告应付的购房款总金额为1318680元。被告以银行按揭方式支付房款，在签订合同当天付房款268680元，并提交完整的、合格的贷款资料，余下房款1050000元整则应在签订该合同之日起40日内办理完贷款手续；如因被告自身原因或政策变化，导致银行没有在合同签订之日起40日内批准或足额批准贷款的，被告应在接到原告的通知之日起2日内将总价款与首付款与银行贷款的差额部分支付给原告。被告如未按合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，原告有权选择解除合同或继续履行合同。原告选择继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自合同约定的应付款期限之第二天起至实际足额支付应付款之日止，按日向原告支付到期应付而未付之款的违约金，违约金的计算比例为每日万分之三。原告因追究被告违约责任而产生的诉讼费、律师费等损失由被告承担。原告无论选择解除合同或者选择继续履行合同，原告均可以取消在签订和履行合同过程中已经给予被告的优惠、折扣等条件。《商品房买卖合同》签订后，被告通过银行转账方式向原告支付购房款248680元，加上被告在签订《定购协议》后支付的定金20000元，被告已支付首期购房款268680元。原告向被告开具了首期购房款发票，并办理了涉案房屋的买卖合同备案登记及不动产预告登记手续。此后，被告向银行申请剩余购房款1050000元的贷款手续，但未获审批通过。原告遂依约要求被告支付剩余购房款，但被告均以各种理由拖延或拒绝支付，至今仍未支付剩余购房款。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同关系真实、合法、有效且已开始履行。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及涉案《商品房买卖合同》的相关约定，原告有权要求被告足额支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任，同时有权取消已经给予被告的购房款优惠、折扣，即要求被告按照优惠前的购房款总价计付剩余应付购房款，且被告还应承担原告因本案而产生的诉讼费、律师费等损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告于丽军、黄琪惠辩称，一、涉案商品房买卖合同已经解除。2018年6月6日，被告与原告签订《定购协议》，约定由被告向原告定购安厦·漓江大美16栋2-11、12-02号房，并约定了房屋的面积、单价、总价款及交纳购房定金事项，购房定金20000元，在签订《商品房买卖合同》时，自动转为房款的一部分。签订《定购协议》当日，被告将20000元交付给原告。2018年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2018年8月31日前，将符合交房条件的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告将248680元支付给原告，加上签订《定购协议》时支付的20000元定金转为购房款，共计268680元，被告已按照合同约定完成了支付首付款义务。当时，原告以合同需要备案为由将一式五份合同全部收回，至今被告手上未持有该合同。此后，原告以同样的理由，未将商品房销售发票等资料原件交付被告。2018年8月13日，被告经过市政府办公楼时，看见许多漓江大美的业主在市政府办公楼前拉起横幅，反映该小区旁常年恶臭熏天，不适合居住，请求市政府出面解决问题。经与原告的售楼人员于超确认情况后，被告于8月15日提出了退房要求即解除合同。2018年8月底，被告通过于超向原告提交了书面退房申请，然后等待原告退还购房首付款。经过近2年的等待，原告一直未将购房款退还给被告，也没有任何回复。在被告的追问下，经售楼人员于超提出，被告又于2020年5月再次提交了书面退房申请。二、被告没有违约情形。涉案《商品房买卖合同》自被告2018年8月提出退房要求时已经解除，期间原告从未提出异议。根据我国法律规定，原告应当在被告提出解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告没有在法律规定的期限内提起诉讼，应当认定双方合同已经解除，被告不承担违约责任。三、被告没有经济能力继续支付购房款。被告支付首付款后，原告即将全部合同收回，此后发票、合同备案等所有材料一概由原告截留。原告从未要求被告提交贷款材料，房屋买卖的后续手续被告一概不知。被告提交退房申请后，当然认为双方已经解除合同，只需等待原告退还首付款即可。如果当时原告能够主动沟通获得被告的谅解，即使银行贷款审批不能获得通过，被告也有能力支付购房款。此后2020年1月起，当时正值中国传统新年，被告进购大量生鲜果品，希望在新年能获得更好的收入，结果因新冠疫情影响，不仅分文未赚，还亏了本钱，而且被告供货的商家也因疫情未能支付被告货款，有的商家已经倒闭，被告的货款无法追回，可以说整个2019年被告都没了收入。至今，被告已亏损过百万，无力支付剩余购房款。综上，涉案《商品房买卖合同》已经解除，非因被告的原因合同解除，被告不承担违约责任。原告以银行未审批通过，被告拒绝付款等完全不存在的理由，要求被告承担违约责任，严重损害了被告的合法权益。请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，将购房款268680元退还并支付利息给被告。 被告于丽军、黄琪惠向本院提出反诉请求：1．判决驳回反诉被告的本诉请求；2．判令反诉被告退还反诉原告已支付的购房款268680元；3．判令反诉被告支付反诉原告利息22692.42元（以已付购房款268680元为基数，按银行同期贷款利率自2018年9月1日起暂计至2020年6月10日，实际计至反诉被告退清购房款之日止）；4．诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，被告增加诉讼请求“依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月3日解除”。事实和理由同答辩意见。 原告华信公司、大灏翔公司对被告于丽军、黄琪惠的反诉辩称，一、被告关于涉案房屋不适合居住的说法没有事实依据。被告反诉称涉案房屋所在的漓江大美小区旁常年恶臭熏天、不适合居住，该说法与事实完全不符。第一，尽管涉案房屋所在的漓江大美小区附近有一个堆肥厂和污水处理厂，被告所称的臭味也确实源于这两个单位，但是就前几年产生臭味的情况来看，只有在连续数日气温居高不下，且该两单位未及时进行处理的情况下才会产生异味，可见只有在特殊情况下才有可能出现异味，而并非常年持续存在的情况。第二，从被告提交的新闻截图来看，即使图片中进行抗议的人员都是在漓江大美小区居住且受到异味影响的住户，这些住户也只是漓江大美小区众多业主中的极小部分，他们的行为和意见并不能证明该小区客观上不适合居住。更为重要的是，至今没有任何一个政府部门明确表示该小区不适合居住，且被告至今也仍未入住该小区，可见被告所称小区“常年恶臭熏天、不适合居住”是人云亦云的主观判断，没有任何依据。二、原告并未对包括被告在内的漓江大美小区购房人隐瞒小区周边环境因素。此外，原告自2016年8月起至今就已经在销售现场醒目位置放置了提示漓江大美小区周边环境因素的公示牌，其中特别提示“南侧有堆肥厂及污水处理厂，在特殊气候条件下可能出现异味等影响”，可见原告并未隐瞒有可能出现的环境影响，被告正是在该销售现场签订涉案合同，其不可能不清楚上述公示的内容。而且传统媒体和自媒体早在2015年就已经开始披露反映该小区周边会出现臭味的情况，因此，被告关于在签订合同之后才通过新闻媒体得知“小区周边有臭味”的说法与客观事实完全不符。三、被告不享有法定或约定的合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除的情形（理由）有四种，即当事人协商解除、因约定的解除条件成就而解除、因不可抗力而解除以及因一方当事人违约而解除，从被告提交的反诉状来看，其是以“小区不适合居住”为由主张解除合同，而该理由显然并不属于上述情形（理由）中的任何一种，且涉案合同中关于被告有权解除合同的约定也并不包括该理由。因此，被告依法、依约均无权主张解除涉案合同。四、涉案商品房买卖合同并未解除。被告在其反诉状中主张其在2018年8月、2020年5月分别向原告提交书面退房申请，原告认为仅就该两份申请的内容而言，仅表明被告向原告“申请退房”，在法律上属于被告提出的协商解除合同的要约，并没有明确的解除合同的意思表示，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除合同通知，被告关于涉案合同已经解除的主张不能成立。退一步来看，即使该两份申请的性质属于解除合同通知，但是如前所述，被告并不享有法定或约定的合同解除权，故其通知原告解除合同的行为不能产生涉案合同已经解除的法律后果。综上，被告的反诉无事实和法律依据，请法院依法驳回其反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月6日，被告于丽军与原告签订《定购协议》，约定：被告于丽军定购原告开发的位于桂林市象山区，建筑面积208.75㎡，总房款1318680元［1332000元（一口价）×0.99（按揭）］，购房定金20000元；本《定购协议》是签订《商品房买卖合同》的预约担保合同，双方签订的《商品房买卖合同》生效时，本《定购协议》同时失效。当日，被告于丽军向原告支付定金20000元。 查明，2018年7月28日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的房屋坐落象山区安厦·漓江大美16栋2-11、12-02号，该商品房建筑面积共208.75㎡，总价款为1318680元。买受人应在签订本合同的当天向出卖人支付首付款人民币贰拾陆万捌仟陆佰捌拾元整（￥268680）并向出卖人提交完整的、合格的贷款资料，其余的房价款人民币壹佰零伍万元整（￥1050000），以买受人向银行申请住房按揭贷款的方式支付。买受人应在签订本合同之日起40日内将贷款手续办理完毕（以买受人办妥房屋抵押登记手续视为已将贷款手续办理完毕）。如因买受人自身原因或政策变化等其他原因导致银行没有在签订本合同之日起40日内批准或足额批准贷款的，买受人应在接到出卖人的电话通知及／或其他形式的通知之日起2日内将总价款与首付款＋银行贷款的差额部分支付给出卖人。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权选择继续履行合同或者解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人应在收到出卖人解除合同的通知之日起三日内按合同总价款的2%向出卖人支付解约违约金（此项违约金与逾期付款的违约金可同时适用），买受人还应另行承担、赔偿出卖人因合同解除而遭受的全部损失（包括但不限于出卖人因将房屋另行出售给他人而遭受的价差损失或原房价与退房时该房屋的市场价的价差损失、出卖人因追究买受人的违约责任而产生的诉讼费用、律师费及其他有关费用）；出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，买受人应当自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际足额支付应付款之日止，按日向出卖人支付到期应付而未付之款的违约金，违约金的计算比例由本条第2款第（1）项约定的每日万分之二变更为每日万分之三，出卖人还有权按买受人累计逾期天数相应顺延交房期限及向不动产产权登记机构提交办理不动产权属证书所需的应由出卖人提供的资料的期限；无论选择解除合同或者选择继续履行合同，出卖人均可以取消在签订和履行本合同的过程中已经给予买受人的优惠、折扣等条件。该合同附件四《合同补充协议》约定：在买受人签订合同后，如买受人因本方的原因要求退房的，应书面征得房产主管部门和出卖人同意，并按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，同时应向房产主管部门足额交纳办理退房手续收取的费用（此项费用可由出卖人代收代缴），扣除上述违约金和费用后，出卖人应在收到买受人退还的房屋后将其余房款不计息退回买受人，因退房造成的损失（包括但不限于出卖人再次出售房屋的差价损失、诉讼费、律师费及其他费用）由买受人承担。合同签订当日，被告向原告支付了首付款268680元（包含定金20000元）。涉案《商品房买卖合同》已于2018年8月8日进行备案登记。 查明，2018年9月3日，被告向原告提交《【安厦·漓江大美】退房申请书》，以“小区空气污染、臭味严重影响生活”为由申请退房，并申请退还已付购房款。因原告一直未予回复，2020年5月6日，被告再次以同样的理由申请退房。 另查明，2020年5月18日，原告华信公司与广西刘晰律师事务所签订《诉讼代理委托合同》，委托该所处理本案纠纷，并支付律师费50584元。 再查明，原告申请财产保全，支付诉讼保全责任险保险费2600元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于涉案《商品房买卖合同》应继续履行还是解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告以涉案房屋所在的漓江大美小区周边环境恶劣，不适合居住为由，向原告提交申请要求退房、退首付款，该解除合同的理由不符合合同关于解约条件的约定，亦不属于可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。据此，在原告主张继续履行合同，而被告亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不能履行或不适于继续履行的情形时，涉案《商品房买卖合同》应当继续履行。被告反诉要求确认《商品房买卖合同》已经解除，并要求原告退还已付购房款、支付利息的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付剩余购房款和逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告至今未按合同约定支付剩余购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告违约，原告有权取消在签订和履行合同过程中已经给予被告的优惠，故被告应向原告支付剩余款购房款1063320元（优惠前的总价1332000元－首付款268680元），理由充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原告主张被告按照每日万分之三的标准支付逾期付款违约金，系合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告虽认为违约金计算标准过高，但未提交相关证据证明，本院对其主张不予采纳。对于逾期付款违约金的计算时间，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在被告未按约定的期限付清购房款的情况下，原告应在合理期限内主张权利，以防止损失的扩大，本院综合案件实际情况及原告采取相关止损措施的时间与成本，同时根据公平原则酌定该合理期限为六个月，超出六个月以外的损失，应视为原告怠于行使权利，放任了损失的扩大，对该扩大部分的损失，本院不予支持。据此，被告因违约需支付原告逾期付款违约金应以未付款1063320元为基数，按每日万分之三的标准计算180天，共计为57419.28元（1063320元×180天×0.3‰）。 关于原告要求被告支付律师费50584元的问题，因双方合同中并未对被告逾期付款，原告选择继续履行合同时产生的律师费如何负担进行约定，故原告该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请的财产保全责任险保险费2600元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定，因被告违约引起本案诉讼纠纷，原告申请诉讼财产保全，其可以提供财产或相关财产权利进行担保，而非必须通过保险公司提供诉讼财产保全保险的形式进行担保，且其亦未提供证据证明双方已约定应由被告承担该项费用，故对原告该项诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）于丽军、黄琪惠于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司购房款1063320元及逾期付款违约金57419.28元； 二、驳回原告（反诉被告）桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）于丽军、黄琪惠的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16530元，减半收取计8265元（原告已预交），由原告桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司负担1158元，被告于丽军、黄琪惠负担7107元；案件反诉受理费2835元（被告已预交），由被告于丽军、黄琪惠负担；财产保全费5000元（原告已预交），由被告于丽军、黄琪惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  蒙晓霞 二〇二〇年八月十七日 书记员  李 浏