广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17286号原告：中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇政府大院内。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏若君，广东德疆律师事务所实习律师。被告：区连在，男，1951年5月22日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司（以下简称茂兴公司）与被告区连在合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂兴公司的委托诉讼代理人马校培、苏若君，被告区连在的委托诉讼代理人郑洪权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认茂兴公司与区连在签订的《土地使用权转让合同》及《终止合同书》无效；2.区连在向茂兴公司返还违约金10076535.34元及利息6716685.25元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实和理由：2003年12月30日，茂兴公司与区连在签订《土地使用权转让合同》，约定茂兴公司将位于茂辉工业区二期C-4号地块203.8176亩以15286320元转让给区连在做工业用途。区连在与2003年12月30日向茂兴公司支付土地转让款7643160元。后因客观因素导致无法提供涉案土地，茂兴公司与区连在与2008年3月31日签订《终止合同书》，约定：1.扣除茂兴公司于2007年7月9日向区连在退回的土地转让款1000000元，茂兴公司需向区连在退还土地转让款6643160元；2.茂兴公司按原《土地使用权转让合同》约定以区连在已缴的土地转让款由2004年9月1日起至2008年3月31日止按日利率万分之十二计算违约金给区连在（违约金共计11501268.1元）；3.茂兴公司已上述土地转让款及违约金从2008年4月1日起按月利率10%计算利息给区连在，并于2008年6月30日前还清本息。茂兴公司已于2007年7月9日至2008年8月25日期间向区连在支付上述土地转让款及违约金合计18144428.1元，并于2008年8月25日向区连在支付上述第三项利息423896.79元。现茂兴公司认为，涉案合同签订时，涉案土地的性质为农民集体所有的土地，涉案合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条及第六十三条的强制性规定，涉案合同应认定为无效合同，故区连在应向茂兴公司返还扣减土地转让款占用期间利息后对应的违约金及利息。区连在辩称，1.茂兴公司与区连在于2008年3月31日签订的《终止合同书》系经双方协商一致而达成，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。况且茂兴公司与区连在已对案涉《土地使用权转让合同》进行协商解除，该转让合同是否有效并不影响双方因解除合同而签订的赔偿协议的效力。因茂兴公司未按约向区连在提供案涉土地使用权，构成根本性违约，经多次磋商，双方遂于2008年3月31日签署《终止合同书》。根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”的规定以及《终止合同书》第五条第二款“本合同书一式四份……自双方签订后即时生效”的约定，该《终止合同书》已于2008年3月31日成立并生效。就该《终止合同书》的内容而言，其本质上属于双方就解除《土地使用权转让合同》后对损失赔偿问题达成的新的合意，具有独立性。茂兴公司与区连在签订《土地使用权转让合同》与《终止合同书》是双方之间不同的民事行为，据此双方形成不同的权利义务关系，且该《终止合同书》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的任何情形，故案涉《终止合同书》合法有效，双方应当恪守履行，该合同双方已经履行完毕。现茂兴公司未能恪守基本的契约精神，在履行该《终止合同书》长达十余年之久后竟然向法院提起本案诉讼，诉请已付违约金之返还，明显有悖于诚实信用原则。另因茂兴公司明确告知区连在案涉C-4土地已经由中山市横栏镇政府报中山市人民政府并经省国土厅批准将其列入土地利用总体规划和土地利用年度计划，很快即可审批转为国有建设用地进行交易，但茂兴公司迟迟未向区连在交付案涉C-4土地。后经多次磋商，双方确定对案涉C-4地块的交易协商解除，并在《终止合同书》中约定了茂兴公司的赔偿责任，故而案涉《土地转让合同》是否有效已经不影响双方因处理解除合同事宜而签订的赔偿协议的效力。2.案涉《终止合同书》约定的违约金是双方针对茂兴公司不能按约履行土地使用权交付义务的过错行为而对区连在造成相应损失的弥补，损失弥补金额的确定是双方对区连在的损失进行综合评估后协商一致的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。（一）因茂兴公司无法按约履行土地交付义务，导致土地价格上涨，由此给区连在造成巨额经济损失。案涉《土地使用权转让合同》第一条约定C-4号土地每亩转让价为7.5万元，并在第二条第2款约定：“甲方于2004年7月31日前填沙整好土地，通知乙方验收。……如甲方迟延交地，则按该期应付金额的万分之十二每天扣罚违约金给乙方”，但茂兴公司并未于2004年7月31日前交付所涉C-4号土地使用权交付给区连在。区连在急于寻求土地用作生产经营的场所，在区连在按约履行土地转让款支付义务后，茂兴公司却迟迟不履行将案涉C-4号地块的使用权交付给区连在的义务，后因土地价格飞涨，无疑给区连在造成巨额损失。参照同为茂辉工业区二期的相邻土地C-3号地块中的200亩土地使用权的交易价格，在2008年8月通过招拍挂的方式出让给了区连在的关联企业中山市开元灯饰有限公司，成交价为5126万元，折合每亩25.63万元，比案涉《土地使用权转让合同》约定的每亩7.5万元多了18.13万元/亩，由此可推知因茂兴公司不能交付土地的行为造成区连在的经济损失高达3695.2131万元。（二）因茂兴公司未能按约定交付土地，导致区连在无法按计划投入建设和扩大生产，给区连在也造成非常巨大的损失。案涉《土地使用权转让合同》第一条约定区连在购买案涉土地是用于工业用途。第四条约定区连在在土地交付之日起半年内要投入基础建设，一年内接装设备或者试运行生产。由此证实茂兴公司明知区连在购买案涉土地用于生产经营之用，且在2003年期间古镇灯饰产业正式非常兴旺的期间，古镇大量灯饰制造业企业将生产基地进行扩大，并向横栏镇扩张，因茂兴公司逾期交地造成区连在的经济损失是客观且无法估量的。双方协商由茂兴公司赔偿区连在经济损失11501268.1元，事实上赔偿金额并未能完全弥补区连在的经济损失，该损失金额的确定也未损害茂兴公司的合法权益，是双方意思自治的处分行为，依法受到法律保护。根据《合同法》一百一十三条的规定，因茂兴公司违约逾期交付土地造成区连在损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益，而合同履行后可以获得的预期利益就包含土地地价上涨后的溢价部分损失以及区连在迟延扩大生产造成的经济利益损失等，因此该损失茂兴公司应当依法予以赔偿。另外，倘若经法院审查认为案涉《土地使用权转让合同》关于C-4号土地使用权的转让条款无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，区连在认为茂兴公司利用政府的公信力以及基于对茂兴公司的合理信赖与区连在签订土地转让合同，区连在相信茂兴公司是具有转让涉案土地的资格且案涉土地的交易符合相关法律规定，而最终导致交易土地违反法律的强制性规定而认定转让行为无效的，茂兴公司应当负有主要过错责任，对因此造成区连在的损失也应当承担主要责任。相较因茂兴公司未按约交地的过错行为造成区连在的经济损失，事实上茂兴公司的赔偿金额并未能完全弥补区连在的经济损失。违约金的实质是过错方给对方造成损失的赔偿。经双方多次磋商，双方于2008年3月31日签署《终止合同书》以违约金的形式对区连在的损失进行了约定，后茂兴公司按约赔偿区连在损失11501268.1元及利息并未超出合理赔偿范围。3.茂兴公司主张的返还违约金及利息请求权的诉讼时效期间已经届满。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，茂兴公司在第二项诉讼请求主张的所谓返还违约金及利息，在本质上属于财产返还型的债权请求权，应适用一般诉讼时效之规定。茂兴公司与区连在于2008年3月31日签署案涉《终止合同书》，并于2008年8月25日履行完毕。如茂兴公司认为其以违约金的形式向区连在赔偿损失的民事法律行为对其权益造成了侵害，其应当及时向区连在主张相关权利，所涉诉讼时效应当自其履行完毕的次日即2008年8月26日计算两年的诉讼时效期间。但茂兴公司怠于行使权利，直至2019年12月10日才向法院提起本案诉讼，诉讼时效期间早已届满，茂兴公司的该项主张也应当依法予以驳回。综上所述，从目前的证据来看，区连在与茂兴公司之间签订的《终止合同书》属于因解除合同而签订的赔偿协议，具有独立性，且所涉赔偿金额合理，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效合同，此外茂兴公司诉请的诉讼时效期间已经届满，故茂兴公司的诉讼请求没有事实和法律依据，敬请法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《土地使用权转让合同》（2003年12月30日）、《终止合同书》、收款收据、中国农业银行中山市分行电子清单、委托书、支票存根、银行进账单、律师函及快递单、《土地使用权转让合同》（2007年7月9日）及地块附图、《中山市国有土地使用权出让合同》、《土地交付协议书》、横栏镇茂辉工业区（二期）C-3号宗地图、横栏镇茂辉工业区（二期）购地图、律师调查令及回执等证据，本院予以采信并在卷佐证。对茂兴公司提交的坐标图，因系茂兴公司单方制作，且区连在不予确认，故不予采信；对于茂兴公司提交的《关于中山市2005年度第三十批次城镇建设用地的批复》及《关于中山市横栏镇2008年度第二批次城镇建设用地的批复》因未反映批准所涉土地的具体位置且区连在不确认关联性，故本院对其关联性不予认定。本院经审理认定事实如下：2003年12月30日，茂兴公司（甲方）与区连在（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方将坐落于茂辉工业区二期C-4号（详见规划图附件）地块共203.8176亩土地转让给乙方作工业用途（在办理好土地使用证前不得转让），该土地东边长299.58米，南边长455.46米，西边长299.94米，北边长445.56米（以国土部门实际测量面积为准，如面积不符则按实际面积多退少补），每亩转让价为75000元，合计15286320元。乙方负责按土地红线图预留道路，并按甲方规定负责该土地的包路面积。乙方自签订合同之日向甲方缴交50%土地使用款，共7643160元；甲方与2004年7月31日前填沙整好土地，通知乙方验收，且乙方按茂辉工业区的填沙标准验收合格。在甲方通知乙方收地之日起五天内，乙方要把30%土地使用款共为4585896元缴交给甲方；如甲方迟延交地，则按该期应付金额的万分之12每天扣罚违约金给乙方。甲方于2004年8月31日前办理好土地使用证后，在甲方通知乙方领取土地使用证之日起五天内，乙方即向甲方缴交20%土地使用款即3057264元。若甲方迟延交证，则按乙方已付金额的万分之12每天扣罚违约金个乙方。合同还约定了其他条款。当日，区连在向茂兴公司缴纳土地转让款7643160元（一笔1500000元，一笔6143160元）。2008年3月31日，茂兴公司（甲方）与区连在（乙方）签订《终止合同书》，约定甲乙双方于2003年12月30日签订《土地使用权转让合同》，甲方拟将位于茂辉工业区二期C-4号土地面积203.8176亩按7.5万元/亩转让给乙方。先因甲方未能按合同提供用地，经甲、乙双方协商，决定终止原《土地使用权转让合同》，并达成如下协议：甲方原已收取乙方土地转让款7643160元于2007年7月9日已退回乙方转让1000000元，至2008年3月31日，甲方实已收乙方转让款6643160元。因甲方未能按时提供用地给乙方，乙方无法按期兴办企业造成乙方重大经济损失，经甲、乙双方多次磋商，甲方同意按原合同规定以乙方已缴的土地转让款由2004年9月1日起至2008年3月31日按日利率万分之12计罚违约金给乙方，违约金共计11501268.10元。根据上述条款，甲方共欠乙方18144428.10元，该欠款由2008年4月1日起甲方按月利率10‰计付利息给乙方，并承诺于2008年6月30日前还清全部本息。本合同签订之日起，双方原于2003年12月30日签订《土地使用权转让合同书》自行终止。2008年7月29日，区连在委托中山市聚贤商贸发展有限公司收取茂辉公司退回茂辉二期C-4号土地203.8176亩土地款及违约金14129893.10元。区连在于2007年7月9日已收回涉案土地转让款1000000元及退还土地转让款4014530元、2007年7月29日收取退还土地转让款及违约金5987485.28元、2008年8月20日收取上述土地转让款及违约金4000000元，于2008年8月25日收取土地转让款及违约金4142413.82元，于2008年8月25日支付上述欠款利息423896.79元。区连在向本院申请律师调查令，调取涉案土地自2003年12月30日起至2008年7月31日期间的土地性质、权属、征收情况等，本院向其发出（2019）粤2072民调令32号，并附横栏镇茂辉工业区（二期）购地图，中山市国土资源局向本院回复因该购地图无坐标信息，无法确认该地块用地界址，因此无法核实该地权属、性质、征收情况等。本院认为,本案应为合同纠纷。茂兴公司主张涉案土地为农民集体所有的土地，因其转让给区连在用于工业用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条规定而无效，但茂兴公司作为土地的出让方，其应掌握土地的全部资料信息，对土地的相关情况负有举证义务，但却未能提交证据证实涉案土地的权属性质、地类等，其提交的土地坐标图本院亦不予采信，导致本院无法查清涉案土地的权属性质、地类情况，故茂兴公司应对其主张承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采信。鉴此，本院对茂兴公司确认《土地使用权转让合同》无效的诉求不予支持。茂兴公司因自身原因导致《土地使用权转让合同》无法继续履行而与区连在签署《终止合同书》系双方真实意思表示，其约定并未违反法律的强制性规定，故《终止合同书》合法有效。鉴此，茂兴公司诉求区连在向其返还违约金及利息于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费122559元，由中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司负担（该费用中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年八月十七日书记员  郭伟杰