河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1429号 上诉人（原审被告）：秦德利，男，1982年12月30日出生，汉族，住江苏省赣榆县。 委托诉讼代理人：胡海燕，女，1982年2月4日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县，系秦德利之妻。 被上诉人（原审原告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道81号荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王成成，该公司员工。 委托诉讼代理人：闫逸祥，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人秦德利因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛地产公司）之间商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本案因疫情防控需要本案进行过中止。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦德利上诉请求：1、撤销原判，并依法改判支持秦德利本案全部诉讼请求；2、一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用简易开庭审理本案不符合民诉法的相关规定。2、催告函被上诉人已签收，且至本案一审结束时被上诉人并没有任何回复，519关于白鹭岛香蒲园业主反映问题的答复是有效的。3、荣盛房地产发展股份有限公司香河分公司不具有法人资格，故不能代表被上诉人公司。据此，上诉人没有收到合同的出卖人即被上诉人公司发来的任何正式有效的书面收房通知。原审法院对于上诉人所举证据的认定亦有不当之处。4、合同中义务的内容，双方在买卖合同中已有明确约定，上诉人在一审中亦提交了相关文件作为证据。综上，上诉人秦德利的本案诉请理应得到支持。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。 荣盛地产公司辩称，上诉人秦德利的上诉不能成立，其相应的上诉主张亦不应得到二审法院的支持。具体理由如下：1、一审法院适用简易程序审理本案，符合法律之规定，程序合法。另外，在一审法院审理该案的过程中没有限制上诉人任何的合法权权利，此亦有笔录为证。2、被上诉人公司下设的香河分公司不具备法人资格，是被上诉人的分支机构。该分公司向上诉人送达收房通知的行为，是履行的被上诉人合同义务。此符合法律之规定，对上诉人应发生法律效力，且上诉人亦明确表示收到了该收房通知书。上诉人在收到收房通知书后不予收房，此再产生的任何损失均与被上诉人无关，均应由上诉人自行承担。3、关于停工天数。被上诉人一审时提交了相应的停工文件及生效判决等作为证据；对于生效判决中所确认的停工及天数的相应事实，一审法院予以采纳，完全符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定。基于此，原审法院所认定停工天数符合法律之规定。上诉人对于其本案之诉请，均未提供有效的证据予以证实，且其诉请不仅于法无据，且依情依理均亦不应得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 秦德利向一审法院起诉请求：1、请求法院判令房屋买卖合同中标注的出卖人即被告严格履行合同约定，给买受人即原告下达符合《合同法》及《公司法》规定的署名为出卖人签章的合法合规的正式交房通知书；2、请求贵院判令被告给付原告因被告延迟交付原告所购房屋产生的合同违约金，违约金计算方法为：《商品房买卖合同》中第八条所约定的房屋最后交付期限的第二天起到判决生效之日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之一的违约金［即2017年12月1日至2019年12月2日，共计731天，则计算公式为：（总房款+地下室款）×违约天数×0.0001］共计51524.5元；3、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担；4、请求贵院判令被告承担因房屋周围存在墓地所给原告造成损害的精神损害赔偿金3000元；5、请求贵院判令被告涉嫌故意隐瞒及未告知原告所购小区周围有当地村民违规私建墓地涉嫌重大事项告知缺失给原告造成损失的相关赔偿金3000元；6、请求贵院判令被告给付原告因被告延迟交付原告所购房屋产生的租房费用，自2018年8月18日至2019年12月3日产生的租房费用23400元。 一审法院认定事实：原告秦德利（买受人）与被告荣盛房地产发展股份有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20151202244）及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：原告自被告处购买白鹭岛香蒲屿15号楼1单元604号房；建筑面积110.88平方米，每平方米6356.87元，总金额704850元；首期房价款214850元，余款490000元向银行申请贷款支付；出卖人应于2017年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；因有关政策，法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人有权解除本合同，亦有权延期交房，由此产生一切责任和后果买受人承担，买受人应承担通知单上交房日期至实际收房日期期间的物业管理费及其它费；等等。《商品房买卖合同补充协议》约定，第四条第一款：原合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，前述所说书面，包括但不限于在〈廊坊日报〉、〈消费广场〉等廊坊本地报纸上发布公告，也包括通过EMS等特快专递寄送通知等形式，具体选择何种形式，出卖人有选择权；第四条第七款：如遇下列特殊原因，出卖人可延期交房，且不用承担违约金(4)因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，但出卖人出具政府有关部门的相应证明文件；等等。上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告按约向被告支付首付款214850元，其余490000元购房款自中国邮政储蓄银行股份有限公司香河县支行以贷款的形式支付给被告。该涉案房屋建设单位于2017年12月19日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2017年12月25日通过备案，符合交付条件。被告于2017年12月22日通过顺丰快递向原告邮寄入住通知书，通知原告于2017年12月30日到香蒲屿东门北侧底商办理入住手续。至诉讼，原告未办理收房手续。再查，2015年6月1日至2017年3月21日，香河县住房和城乡建设局及香河县城市管理行政执法局多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计187天。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、个人购房/借款及担保合同、增值税普通发票、入住通知书，被告提交的涉案楼房验收备案证明书、顺丰快递单统计表、香河县住房和城乡建设局停工通知的文件等及原、被告当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的购买白鹭岛香蒲屿15号楼1单元604号房的《商品房买卖合同》（合同编号20151202244）及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。原告请求被告给原告下达符合《合同法》及《公司法》规定的署名为出卖人签章的合法合规的正式交房通知书，经审查，被告已于2017年12月22日通过顺丰快递向原告邮寄入住通知书，以分公司名义通知原告办理收房手续，入住通知书未加盖被告公司公章，本院认为从常理来看，被告既然已于2017年12月22日通知原告交房事宜，且该小区部分业主收到入住通知书后已办理入住手续，应认定入住通知书加盖公章与否不影响被告通知原告交房事宜，故原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。原告请求被告给付因延迟交付所购房屋产生的合同违约金，经审查，被告未按合同第八条中约定于2017年11月30日前交房，被告实际于2017年12月22日向原告寄送《入住通知书》，通知原告于2017年12月30日到香蒲屿东门北侧底商办理入住手续，被告延期交房30天，但本案中2015年6月1日至2017年3月21日，香河县住房和城乡建设局及香河县城市管理行政执法局通知要求香河县境内施工单位停工187天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同第八条交付期限及商品房买卖合同补充协议第四条房屋交付条款中明确约定:因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人延迟交房的，出卖人可以据实予以延期,且不用承担违约责任，故被告逾期交房不构成违约，原告请求被告给付延迟交房违约金的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告故意隐瞒及未告知原告所购小区周围有当地村民违规私建墓地的重大事项告知缺失给原告造成损失的相关赔偿金3000元，因其未能提供足够的证据证明其主张，故本院不予支持。原告请求被告给付因被告延迟交付原告所购房屋产生的自2018年8月18日至2019年12月3日的租房费用23400元，因原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，故本院不予支持。原告请求被告承担因房屋周围存在墓地所给原告造成损害的精神损害赔偿金3000元，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予以处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告秦德利的全部诉讼请求。案件受理费减半收取837元，由原告秦德利负担。 二审中，上诉人提交证据三组。第一组证据是公证书一份，欲证明证明上诉人向被上诉人实施了催告行为；第二组证据是问题答复一份，欲证明小区断路、坟地及无法入住的事实；第三组证据是十三名业主书写的书面证言及相应视频，欲证明已收房的业主是在什么情况下什么去收的房？即收房时尚不符合交房条件。对此，被上诉人质证称，对证据一的真实性、合法性予以认可，但对该证据与本案的关联性和证明目的不认可。从公证书的内容来看，上诉人的催告是在2018年3月，而当时小区已经验收合格。被上诉人公司也已经通知过上诉人来收房，而上诉人不予收房，故上诉人的该催告行为没有任何法律意义。对证据二的真实性、合法性予以认可，但对该证据与本案的关联性和证明目的不予认可。答复中提到的路和坟的问题发生在被上诉人公司规划范围之外，不属于被上诉人公司的责任；并且该答复亦不能体现小区不具备入住条件。对证据三业主的书面证言及相应视频均不予认可，业主收房时案涉的小区已经合合同约定的交付条件，且交房流程合法合规，被上诉人公司不存在违约之处。上诉人亦申请证人吴某出庭作证，证人吴某作证称，业主方给荣盛总公司发过催告函；房之后，荣盛总公司和香河县政府给过业主们两个回复。此能证明被上诉人公司交房时没达到交房条件。对此，上诉人秦德利质证称，对证人吴某证言的真实性、合法性及本案的关联性均予以认可；被上诉人荣盛地产公司对于证人证言质证称，对证人证言的真实性、合法性及本案的关联性均不认可。对证人的资格有异议，其已经在同类型案件（上诉人分别是李英来、张艳）中的一审案件审理时出庭作过证；证人对案件事实已全面了解；现本案二审中证人再次出庭，被上诉人认为其作证的内容已不具备客观真实性。另外，被上诉人公司是按照合同约定的交付条件交房的，不存在违约情况。对于上诉人秦德利二审提交的三组证据及证人吴某的证言，结合各方对该三组证据和证人证言所发表的意见及在案的其它相关证据，本院对于上述三组证据和证人证言与本案的关联性及证明目的不予认定。被上诉人荣盛地产公司未提交证据 二审查明的其它事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，在上诉人秦德利与被上诉人荣盛地产公司商品房买卖合同纠纷一案中，上诉人秦德利对于一审法院未予支持其本案诉请不予认可。对于涉案商品房买卖合同双方当事人均应依约全面积极的履行，上诉人在收到被上诉人公司分公司邮寄的收房通知书后并未进行收房。基于此，原审法院未予支持上诉人主张应向其送达署名为出卖人（即被上诉人）签章正式交房通知书之诉请并无不当之处。对此本院亦予以维持。关于上诉人主张延迟交房的违约金。被上诉人确未按合同之约定交付涉案房屋。但依据在案停工的相关证据及双方合同中对此之约定，上诉人秦德利的该项请求缺乏事实及法律依据，不能成立。原审法院对此裁判具有事实基础，亦符合法律之规定。本院对此亦予以维持。原审法院对于上诉人秦德利主张的精神损害赔偿金3000元及相关赔偿金3000元所作裁判亦无不当之处。上诉人秦德利主张租房费，但未提供有效的证据予以证实，原审法院对此裁判亦符合法律之规定。一审法院适用简易程序审理本案无当之处。 综上所述，秦德利的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1674元，由上诉人秦德利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣