浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初2001号 原告（反诉被告）：浙江祥生物业服务有限公司海宁分公司，住所地浙江省海宁市长安镇启潮路****，统一社会信用代码91330481MA28AT4U29。 负责人：高海滨，总经理。 委托诉讼代理人：范佳，女，公司员工。 委托诉讼代理人：吴岭凤，女，公司员工。 被告：戴根良，男，1943年6月11日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 被告：钱金亚，女，1948年4月24日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：戴新科（系二被告儿子），男，1979年9月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：王金民（系二被告儿媳），女，1981年5月29日出生，住浙江省杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：周炎，男，1998年8月20日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告浙江祥生物业服务有限公司海宁分公司（以下简称祥生公司）诉被告戴根良、钱金亚、周炎财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于2020年5月15日、6月5日公开开庭进行了审理，第一次开庭，祥生公司委托诉讼代理人范佳，戴根良、钱金亚共同委托诉讼代理人戴新科、王金民，周炎到庭参加诉讼；第二次开庭，祥生公司委托诉讼代理人范佳，戴根良、钱金亚共同委托诉讼代理人王金民，周炎到庭参加诉讼。2020年6月9日，周炎提出反诉，本院依法受理后对本诉、反诉予以合并审理。后因双方争议较大、本案转为普通程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，祥生公司委托诉讼代理人范佳，戴根良、钱金亚共同委托诉讼代理人王金民，周炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥生公司向本院提出诉讼请求：1.判令戴根良、钱金亚、周炎支付电梯维修费用16020元；2.本案诉讼费由戴根良、钱金亚、周炎承担。事实和理由：祥生公司系海宁祥生房产开发有限公司选聘为海宁钱塘新语小区提供物业服务的公司，戴根良、钱金亚系海宁市长安镇（农发区）新语府7幢1503室（以下简称1503室）业主，周炎是1503室的承租人。2020年2月15日上午8时50分许，祥生公司物业服务中心接到保洁员反映7幢03户型电梯内部进水，9时工程师傅赶到现场时电梯已停止运行，经排查发现系7幢1503室室内有水漫出流进电梯口，工作人员立即关闭水阀总闸。经与业主联系，9时20分进入室内，发现室内厨房水槽龙头未关闭，水槽内有塑料袋堵住下水管道。虽经全力清扫但电梯轿厢内部主板还是受潮损坏，为确保电梯安全运行及日后顺利移交业委会，经电梯安装维保公司评估，涉水电梯需要更换轿厢控制主板等12项零部件。祥生公司多次与戴根良、钱金亚、周炎协商损害赔偿事宜，均未果。出于业主出行便捷考虑，祥生公司联系维保单位对受损电梯进行维修，花费电梯修理费16020元。祥生公司认为，戴根良、钱金亚作为业主，有管理房屋的义务，但其未能妥善管理房屋；周炎作为实际使用人，不当使用房屋设施导致电梯受损，故依据侵权法的相关规定，应对本起事故产生的维修费用共同承担赔偿责任，望判如所请。 戴根良、钱金亚针对祥生公司的起诉答辩称，我方事发后第一时间就和祥生公司、周炎协商解决方案，只是最后未达成和解。作为业主我方虽有管理房屋的义务，但案涉房屋已出租并交付给周炎使用，常规的管理义务应该由周炎负责。同时，案涉房屋处于出租状态，祥生公司是知情的，在出租前我方曾委托过祥生公司帮忙介绍承租人，出租后周炎作为承租人也参加过祥生公司组织的活动。综上，本起事故不是因我方原因造成的，对事故造成的损失我方不承担赔偿责任。 周炎针对祥生公司的起诉答辩称，（1）祥生公司主张的事实有两点不符合实际：一是我方自2020年1月28日离开租赁房屋起，至事故发生时，一直居家隔离，未使用租赁房屋。且本人曾于2020年1月12日被诊断为肺炎，居家隔离期间住所5公里内有多个××确诊病例，在疫情管控期间未申请宁通码的情况下，无法对租赁房屋进行使用。二是事发后在事故原因及责任尚有争议的情况下，我方积极组织协商，确认赔偿方案，并非原告所述不愿出面处理电梯维修事宜。（2）本起事故成因是房屋在无人使用期间，因风力作用使塑料袋飘起，飘起的塑料袋又勾住了厨房水龙头阀门，导致水龙头开启，塑料袋遇水下落堵塞下水口。故本起事故中水龙头开启属于不可抗力原因导致的意外事件，而最终导致室内及电梯轿厢进水，是因为塑料袋堵塞下水口，水槽内水面上升至溢水孔，在溢水孔未安装下水器的情况下，水直接经溢水孔缺口溢出。祥生公司作为物业管理单位，在疫情期间管理房屋、公共管理区域及其他相应实施时存在重大疏漏，未履行服务协议，存在过错。戴根良、钱金亚作为出租人提供的水槽及下水器整体设施不完全，致使房屋使用时存在安全隐患，是造成本起事故发生的根本原因之一。我方租赁房屋期间从未收到祥生公司、戴根良及钱金亚提醒关闭门窗与水阀的通知或提示，也不清楚房屋有总水阀，更遑论去关闭总水阀。综上，我方未违反法定义务，对房屋漏水无主观过错，也履行了相应的义务，请法院驳回祥生公司对我方的诉讼请求。 周炎向本院提出反诉诉讼请求：1.判令祥生公司承担因事故造成的房屋室内地板损失1元；2.判令祥生公司承担因事故造成的电梯损失3015元；3.本案诉讼费用由祥生公司负担。事实和理由：周炎系1503室的承租人，2020年1月28日离开租赁房屋后，离开时关闭了屋内所有设施及电闸并开窗通风，因疫情原因，未进入租赁房屋。后接到电话被告知租赁房屋水龙头意外开启至屋内地板浸水、电梯间浸水致使电梯设备造成损坏。周炎认为，根据《新语府前期物业服务协议》、《物业管理条例》等相关规定，祥生公司未尽到安全保障义务，未按照物业服务协议履行管理职责，存在管理过错，疫情期间存在重大疏漏。故具状诉至法院，望判如所请。 祥生公司针对周炎的反诉答辩称，祥生公司已尽到安全保障义务，按照物业服务协议履行管理职责，不存在管理责任，请法院驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。祥生公司提交的浙江省商品房买卖合同、海宁祥生房地产开发有限公司出具的授权书、新语府前期物业服务协议、新语府临时管理规约、房屋交付流程表、电梯故障经过陈述、电（扶）梯免费维修保养合同、配件销售合同、告知函、特种设备使用登记证、电梯配件维修发票，戴根良、钱金亚及周炎对真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以认定。祥生公司提交的电梯进水相关联的照片、视频、微信聊天记录及语音，戴根良、钱金亚及周炎对真实性予以认可，但认为该组证据不完整，对证明目的有异议，认为戴根良、钱金亚及周炎与祥生公司事发后有过协商，只是未协商成功。经审查，上述证据的真实性本院予以认定，由于双方之间有过多次协商，具体的协商经过本院将结合双方当事人提交的证据综合予以认定。祥生公司提交的温馨提示、管家巡逻签到表、秩序维护部巡逻签到表，戴根良、钱金亚及周炎对证据三性有异议。经审查，上述证据系祥生公司单方制作，且均无制作人、审核人及祥生公司签名、盖章，对证据三性本院不予认定。戴根良、钱金亚提交的房屋租赁合同、装修合同、水槽质检报告、与周炎及祥生公司工作人员微信聊天记录，祥生公司、周炎对上述证据的真实性无异议，但认为装修合同、水槽质检报告与本案没有关联性。经质证，租赁合同的真实性本院予以认定，装修合同及水槽质检报告与本案不具有关联性不予认定，聊天记录的真实性本院认可，其证明目的本院将结合双方当事人提交的证据综合予以认定。周炎提交的高德地图行驶记录、肺炎诊断记录、报告单及发票等、住所周边××确诊病例、宁通码打卡记录、微信聊天记录、漏水现场照片及视频、水槽照片、1503室内部及外部照片及视频，祥生公司、戴根良、钱金亚对高德地图行驶记录、肺炎诊断记录、发票及报告单、住所周边××确诊病例、宁通码打卡记录等证据的关联性，不予认可；戴根良、钱金亚对其与周炎聊天记录的真实性予以认可，对证明目的有异议，认为造成电梯进水的主要原因是水龙头开启且水槽下水口被堵塞，非水槽质量问题；祥生公司对1503室内部及外部照片及视频的真实性予以认可，对证明目的有异议，认为其对公共管理区域的管理是符合物业服务规范的。经审查，上述证据的真实性本院予以认定，但行驶记录、肺炎诊断记录、报告单及发票、住所周边××确诊病例、宁通码打卡记录与本案所涉的损害事实缺乏关联性，本院不予认定；漏水现场照片及视频、水槽照片、1503室内部及外部照片及视频的真实性本院予以认定，能否证明待证事实本院将在说理部分进行阐释。综上，对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 祥生公司系钱塘新语小区的物业服务企业，并经海宁祥生房地产开发有限公司授权负责海宁祥生钱塘新语A、B区项目中的电梯管理使用事宜。戴根良、钱金亚系1503室业主，周炎系1503室的承租人。2020年2月15日上午8时50分许，祥生公司工作人员发现7幢西电梯内部进水，后经排查判定积水从1503室内溢出，故电话通知戴根良、钱金亚，根据从戴根良处得知入户密码，祥生公司工作人员入户查看后，发现室内有大量积水，厨房水龙头处于开启状态，水槽下水口处有塑料袋。 海宁祥生房地产开发有限公司与曼斯顿电梯（浙江）有限公司关于祥生钱塘新语项目32台电梯于2018年4月21日签订了电梯免费维修保养合同，约定维修期限为自政府质量技术监督部门监督检验合格之日起贰年届满之日止。2020年2月25日，曼斯顿电梯（浙江）有限公司向祥生公司发送告知函一份，告知7幢西电梯因进水导致电梯轿顶检修箱、光幕、轿厢内操控箱的主板等电气配件需更换，相关配件销售总价合计16020元，2020年5月28日祥生公司支付曼斯顿电梯（浙江）有限公司电梯配件维修费16020元。 2019年11月26日，戴根良、钱金亚（甲方）与周炎（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2019年11月29日起至2020年11月28日，租金2430元/月。另约定，在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。 本院认为，行为人因过错侵害他人财产造成损害的，应当承担赔偿责任。本案中，各方当事人对1503室漏水导致室内地板及7幢西电梯受损的事实均无异议，本院予以确认。 针对本诉祥生公司的主张，本院认为，关于电梯维修费16020元，戴根良、钱金亚无异议，周炎对发票金额无异议，但对维修配件的必要性、合理性提出异议，经本院释明后，周炎放弃评估申请，也未提供其他证据反驳。由于案涉电梯尚处于维保期内，祥生公司提交的告知函、配件销售合同、电梯配件维修发票，均系电梯的维保单位开具，且告知函中需更换配件明细与配件销售合同一致、维修发票金额与配件销售合同亦一致，本院对祥生公司主张的16020元的电梯维修费用，予以确认。 关于本起事故的责任划分，本院认为，根据浙江祥生物业服务有限公司与戴根良、钱金亚签订的《前期物业服务协议》，浙江祥生物业服务有限公司具有对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务。实际从事物业服务具体工作的祥生公司对上述合同义务亦予以认可。祥生公司虽对物业共用部位具有管理、维护的义务，但值得注意的是，此处约定的管理、维护并不等于即时管理、即时维护，事实上也不可能要求物业服务企业对小区内所有共用部位做到即时管理、即时维护。戴根良、钱金亚、周炎虽主张祥生公司日常管理上存在疏忽，但未提供证据证明。同时，根据庭审查明的事实，祥生公司工作人员在发现电梯进水后，及时排查漏水原因，关闭入户阀门，清扫室内积水，并联系电梯维保单位工作人员对进水电梯采取措施，客观上避免了损失的扩大，祥生公司对电梯漏水后的处理并无不当，故祥生公司对本起事故的发生无过错。戴根良、钱金亚作为案涉房屋所有权人，应当向承租人提供符合安全标准的房屋和相关设施，并负有对其房屋内的设施及时进行维护、管理的义务。根据庭审查明的事实，本起事故中漏水原因系水龙头开启、水槽下水口被塑料袋堵塞。关于水龙头开启的原因各方当事人无法明确，本院亦无法确认系因房屋内设施故障所致。周炎关于戴根良、钱金亚提供的水槽上方溢水孔位置未安装下水器，使用时存在安全隐患的主张，本院认为，庭审过程中周炎确认在水槽下水口正常下水时，水槽内的水一般不会自上方的溢水口溢出，可见水槽上方的溢水口与本次事故的发生无直接因果关系，在周炎未提供证据证明案涉水槽存在质量瑕疵的情况下，对周炎的主张本院不予支持。祥生公司关于戴根良、钱金亚作为房屋所有权人，具有妥善管理房屋义务的主张，本院认为，戴根良、钱金亚将其所有的房屋出租给周炎，与周炎之间设立了房屋租赁的民事法律关系，依据租赁合同约定出租人应当将租赁物交付给承租人，此时承租人为租赁房屋的实际控制人及使用人，故租赁过程中对租赁物的日常管理义务应由承租人履行。故祥生公司在未提供证据证明戴根良、钱金亚就租赁物本身安全问题存在过错的情况下，主张戴根良、钱金亚承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。周炎作为案涉房屋的承租人及实际使用人，在承租期间对承租房屋及其附属设施负有日常的管理和维护义务。同时，周炎作为具有完全民事行为能力的成年人，离开居住的房屋需要关闭门窗、水电阀既是一般生活常识，也是房屋使用人应尽的合理注意义务。关于周炎辩称的其事故发生前被诊断患有肺炎，事故发生时因新冠疫情居家隔离，未能对案涉房屋实际控制管理的行为系紧急避险行为，本院认为，构成紧急避险的要件是：必须是为了使本人、他人的人身、财产权利免受危险的损害；必须是对正在发生的危险采取的紧急避险行为；必须是在不得已情况下采取避险措施，以保全更大的利益，且这个利益是法律所保护的；避险行为不能超过必要的限度。本起事故发生时，周炎虽处于居家隔离状态，但未被采取强制隔离措施，也未遭受其他正在发生的危险，故其行为不构成紧急避险。综上，周炎作为案涉房屋的实际使用人，因其管理使用不当导致案涉房屋漏水造成的损失，应由其承担全部赔偿责任。 针对反诉原告周炎的主张，本院认为，侵权法律关系中，在权利受到侵害时，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。这里的被侵权人指的是侵权行为损害后果的直接承受者，是因侵权行为而使民事权利受到侵害的人。本案中，周炎作为反诉原告向本院请求判令祥生公司承担房屋室内地板损失，在周炎既非地板所有权人，又未对地板损失作出赔偿或承担了因侵权行为产生的其他不利后果的情况下，周炎不具备原告主体资格；周炎请求判令祥生公司承担电梯损失，其理由是祥生公司提供物业管理服务存在重大疏忽，该主张实质是对祥生公司本诉诉请的抗辩，在周炎未提供其他证据证明的情况下，该主张本院难以支持。因此，对周炎的两项诉讼请求，本院一并予以驳回。 综上所述，就本次漏水事故造成的电梯损失，本院确认由周炎赔偿祥生公司16020元；对戴根良、钱金亚答辩中提出的合理意见，本院予以采纳；对祥生公司诉请中不合理部分，本院不予支持。对周炎的全部反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周炎于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）浙江祥生物业服务有限公司海宁分公司因案涉事故造成的电梯损失16020元； 二、驳回原告（反诉被告）浙江祥生物业服务有限公司海宁分公司的本诉其余诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）周炎的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费200元，由本诉被告周炎负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告周炎负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  王莉莉 人民陪审员  姚姜法 人民陪审员  冯 华 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。