山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初3463号 原告：迟桂波，男，1969年3月9日生，汉族，住胶州市。 诉讼委托代理人：周庆江，山东天航（胶州）律师事务所律师。 被告：宋**，男，1987年6月20日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。 第三人：苑美海，男，1970年2月2日生，汉族，住胶州市。 第三人：青岛合家圆食品有限公司，住所地胶州市胶西民营经济区，统一社会信用代码：9137028172558877X9. 法定代表人：苑绍见，总经理。 原告迟桂波与被告宋**、第三人苑美海、青岛合家圆食品有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周庆江、被告宋**的委托诉讼代理人周国栋到庭参加诉讼。第三人苑美海、青岛合家圆食品有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告迟桂波向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销（2019）鲁0281执异156号执行裁定书中的“允许异议人占有使用该房屋至2036年9月30日租赁期满”的裁定内容；2、请求法院依法确认被告与第三人苑美海之间的房屋租赁合同无效；3、诉讼费及诉讼费用由被告承担。后原告明确变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令继续执行苑美海名下的位于青岛市胶州市顺德印刷厂网点，证号为：胶私变57680号，不允许被告继续占有使用该房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人苑美海、青岛合家圆食品有限公司、孙孝忠民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，原告向法院提出保全申请，贵院于2016年11月7日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封第三人苑美海名下位于胶州市（顺德印刷厂）网点，查封期限自2016年11月7日至2019年11月6日。现该案已经审结，原告依法申请执行，案号为（2018）鲁0281执3165号。执行过程中，被告提出涉案执行裁定书中的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效。”根据原告向胶州市工商局中云工商所查阅的胶州市智慧星校外托管班申请材料，胶州市智慧星校外托管班经营者李雅男与苑美海于2014年7月31日签订房屋租赁合同，将涉案房屋作为营业场所申请开办胶州市智慧星校外托管班，且持续使用至今，因此本案即使存在承租人，实际承租人为李雅男，被告并未举证其自身作为涉案执行案件案外人已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照，因此涉案执行裁定书中被告非实际承租人，无权要求停止拍卖涉案房屋及继续租赁该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，被告提交的其与第三人苑美海之间的《房屋租赁合同》，租期为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日，20年租金共520000元。涉案房屋租金每年26000元，明显低于一般同地段同面积房屋租赁价格，且20年不变，明显属于上述规定的以明显不合理的低价承租被执行的不动产，因此被告的执行异议不应成立。综合以上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被告的主张不能成立，原告请求法院查明事实，支持原告诉讼。 被告宋**辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。2019鲁0281执异156号执行裁定书认定的事实清楚，裁决正确，法院应当支持被告提出的执行异议。被告与第三人苑美海于2016年9月30日签订了涉案房屋的租赁合同，并支付了相应的租赁费，现在尚未到租赁期限，根据最高人民法院关于办理执行异议或复议案件若干问题的规定第31条的规定，被告作为一个承租人，有权提出执行异议，并有权依据该条规定，请求法院保护租赁的权益。 第三人苑美海、青岛合家圆食品有限公司未到庭答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人也进行了证据交换和质证。 原告迟桂波提交以下证据：胶州市智慧星校外托管班工商档案一宗（共5张），证明涉案房屋的实际使用人为李雅男，即本案执行涉及的案外人不应当是被告。涉案房屋在2014年7月31日由苑美海与李雅男签订房屋租赁合同一份，租金每年4万元。该宗证据说明李雅男实际一直使用该房屋，被告在异议程序中也提交证据对此证明，租金每年4万元系2014年至2015年度的租金，而被告与苑美海签订的租赁合同，租金每年2.6万元，租金差额悬殊，可以证实被告与第三人签订的租赁合同系恶意串通，以不合理低价出租。2016年签订的合同仅为2.6万元，2014年签订的合同却为4万元，不符合常理。该证据也与被告在执行异议时提交的胶州市智慧星校外托管班出具的证明相互矛盾，胶州市智慧星校外托管班出具的证明记载：“我单位于2014年10月从周磊处租赁”，但根据该宗证据证明实际为2014年7月31日从苑美海处租赁。另胶州市智慧星校外托管班出具的证明记载的：“2016年9月我单位又从宋**处租赁使用该网点”，与被告异议时提交的2016年9月30日签订的房屋租赁合同内容也相矛盾。 被告宋**的质证意见为：对上述证据的真实性有异议，不能证实原告要主张的内容。理由：1、该证据没有加盖任何单位的印章，真实性无法确认；2、原告提交的租赁合同因苑美海没有到庭，是否是苑美海本人签字无法查明，对该证据的真实性不予认可，即使该租赁合同是真实的，与本案也无关联，该租赁合同签订时间是2014年7月31日，没有约定租赁期限，被告租赁本案的涉案房屋的时间是2016年9月30日，在对于被告租赁之前涉案房屋的情况，被告不知情，也与本案无任何关联。本案中被告在执行异议审查时提交了2016年9月30日房屋租赁合同并提交了缴纳租赁费的收据及转账凭证，证实被告已经履行了租赁合同，被告提交了与智慧星托管班的租赁合同，以及智慧星托管班出具的证明等材料，证实了智慧星托管班是从宋**处转租的房屋，相对于出租人苑美海，被告宋**是承租人，被告作为承租人根据最高人民法院关于办理执行异议或复议案件若干问题的规定第31条的规定提出执行异议符合法律规定，并且原告也没有提交反证来证实，被告与苑美海之间的租赁关系不存在，原告不能仅仅依靠推测，原告怀疑被告在执行异议中提交的租赁合同的真实性没有申请鉴定，也没有提交反证，因此应承担举证不能的不利后果。 被告宋**提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明：2016年9月30日，被告与第三人苑美海签订了涉案房屋租赁合同，租赁期限至2036年9月30日止，租期20年，租赁费共计52万元，签订该合同后，被告就接管了涉案房屋。2、收到条一份、银行转账凭证一份，证明：被告签订租赁合同后，全部支付了涉案房屋租赁费52万元，已全部履行租赁合同。3、照片4张，证明：涉案房屋正在使用，被告实际占有使用该房屋，并且进行了装修，被告已经将涉案房屋转租给他人，用于经营托管。4、证明、营业执照、租赁合同各一份、收据三份，证明：胶州市智慧星校外托管班自2014年10月开始从周磊处租赁了涉案房屋用于托管，胶州市智慧星校外托管班是2014年10月11日成立，一直使用至今。2016年9月，该托管班从宋**处租赁使用该网点，2017年11月3日签订书面租赁合同，租赁期限至2022年11月2日，租金每半年一交，租金都是以现金形式交付。宋**也向该托管班出具了收到条。 原告迟桂波的质证意见为：对证据1真实性无法确认，原告从未见过该合同，对于该合同中的内容，租赁期限为20年，租金26000元每年，与一般的租赁习惯及租金的缴纳方式、数额的习惯不符，一般常识为短期租赁，租赁费逐某一段时间上涨，而该合同租赁期限长达20年，年租金不变，有悖常理。原告第一次起诉第三人为2016年10月份，此时第三人已经知道原告诉诸法院这一情况，而被告与第三人于2016年9月30日签订合同，10月1日起租赁，该时间与原告起诉第三人时间段过于相近，结合上述分析，原告不得不怀疑该房屋租赁合同及租赁行为的真实性，该租赁行为及签订的租赁合同完全有可能系被告与案外人合意阻却法院的保全措施及执行措施，损害原告的合法权益。对证据2收到条的真实性无法确认，而且该收条中预先缴纳的5万元租赁费系大额费用，仅凭纸质的收到条无法确认其真实性，根据相关规定及司法解释，应当提交转账记录，否则无法达到证明效力。对转账记录，该证据的本身真实性原告予以认可，但该转账交易的时间为2017年7月24日，此时原告已经起诉并采取了保全措施，该笔交易的真实性，原告有所怀疑。对于证据2的其他质证意见同证据1，原告请求法院综合考虑本案，审查租赁的真实性及真实意图。对证据3的真实性无法确认，该证据无法证明在抵押和查封之前已经由被告实际占有使用。原告认为根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第31条，该条强调的是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产，原告提醒法庭注意，该条文规定强调了双重标准，即签订合法有效的书面合同且占有使用，而且对时间节点也有规定，即人民法院查封之前。而证据3无法证明以上内容。对证据4的真实性无法确认，如属证人证言应由证人出庭作证，并接受法庭及双方的询问。对营业执照的真实性无异议，但经营者为李雅男，与证明中的刘春香无关，营业执照中的地址也并非被告异议申请中的涉案房屋地址，与被告所提出异议的房屋在不动产登记证上的位置不同，对租赁合同和收据系复印件，不予质证，对智慧星托管班加盖的公章，如作为证人证言，应当出庭。 原告另补充质证意见为：1、2016年9月30日签订的租赁合同，对租赁费的交付当天仅是支付5万元现金，没有证据对该租赁费的缴纳予以佐证，该租赁费缴纳的真实性存疑。2016年11月7日，原告查封了该涉案房屋，被告在2017年7月24日通过转账方式支付剩余租赁费，更加证明了该租赁行为的对抗原告诉讼及执行的目的。2、在被告与刘春香签订的租赁合同，2017年租金为4万元，也与被告与苑美海签订的租赁合同租金差距悬殊，更加佐证原告所述的被告与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被查封执行的房屋，苑美海对房屋的租赁费用市场价格是明知的，怎么可能与被告签订明显低的租赁协议，不符合常理。3、对胶州市智慧星校外托管班出具的证明，除原告提交的证据1证明内容外，该证据中记载的：“2016年9月，我单位又从宋**处租赁使用该网点”，与被告提交的其与第三人苑美海签订的房屋租赁合同相矛盾，房屋租赁合同签订的日期系2016年9月30日，租赁期限自2016年10月1日起即被告在2016年10月1日起才取得该房屋的租赁权限，何以在2016年9月胶州市智慧星就可以从被告处租赁使用该房屋，两份证据相互矛盾更加证实了房屋租赁合同的虚假。另外根据被告与苑美海之间租赁费支付的时间以及租金约定的明显不合理低价，以上证据及事实可以形成完整的证据链，证明被告的租赁行为是虚假的，是不能阻止原告的执行行为。根据被告提交的以上证据，更加证实了本案的案外人应当为李雅男，因此被告的执行异议不能成立，应当驳回其异议申请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告迟桂波与苑美海、青岛合家圆食品有限公司、孙孝忠民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告迟桂波向本院申请财产保全，本院于2016年11月7日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封苑美海名下所有的位于胶州市（顺德印刷厂）网点，证号为胶私变57680号，查封期限为2016年11月7日至2019年11月6日。2017年10月20日，本院作出（2016）鲁0281民初10367号民事判决书，判决“一、被告孙孝忠偿还原告迟桂波借款本金1500000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告孙孝忠偿付原告迟桂波借款利息（以借款本金1500000元为基数，自2014年5月19日起至实际还款之日止，按照月息2%计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告孙孝忠偿付原告迟桂波为本案支出的律师代理费100000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司对上述（一）、（二）、（三）项应付债务承担连带清偿责任。五、被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司承担保证责任后，有权向被告孙孝忠追偿。六、驳回原告迟桂波的其他诉讼请求。”后，苑美海、青岛合家圆食品有限公司不服本院作出的上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）鲁02民终4258号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”履行期限届满后，债务人未履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执3165号。 另，被告宋**庭审中提交《房屋租赁合同》一份，该合同中约定：甲方（出租方）苑美海、乙方（承租方）宋**。甲方将本人名下位于胶州市的网点房一处，建筑面积114.32平方米，租赁给乙方使用，租赁期限为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日止。该房屋年租金26000元，20年租赁费合计520000元。乙方于合同签订当日，首次交付现金人民币5万元，其余款47万元必须于签字之日起一年内全部交清（最晚交款不迟于2017年9月30日），若逾期缴纳则甲方可按日息0.3%另外收取乙方滞纳金。合同落款日期为2016年9月30日。被告宋**庭审中提交的苑美海出具的收条落款日期为2016年9月30日，载明：“收条，今收到宋**杭州路网点房屋租赁费现金伍万元整（￥50000元）。收款人：苑美海，2016.9.30。”银行转账记录显示2017年7月24日，宋**通过银行转账向苑美海账户支付47万元。 合同落款日期为2017年11月3日的甲方（出租方）为宋**、乙方（承租方）为刘春香的《房屋租赁合同》约定：甲方将胶州市的网点房一处租给乙方使用，租赁期限为5年（从2017年11月3日至2022年11月2日），租赁费用第一年4万元，第二年5万元，第三年至第五年，每年6万元（房租每半年交付一次），如不交房租，可收回另租他人。 胶州市智慧星校外托管班出具的《证明》，落款日期为2019年10月2日，载明：“证明，我单位于2014年10月从周磊处租赁了位于胶州市（顺德印刷厂）的网点（房主为苑美海），作为托管使用，名称为胶州市智慧星校外托管班。经办人为刘春香。2016年9月我单位又从宋**处租赁使用该网点。2017年11月份，我单位又跟宋**签订了该网点租赁使用合同，租期5年，从2017年11月3日至2022年11月2日。第一年租金4万元，第二年租金5万元。第三年至第五年租金为每年6万元，房租是每半年交付一次，每次交房租都是交现金。特此证明。胶州市智慧星校外托管班，经办人：刘春香，2019年10月25日。” 另查明，涉案房屋现由胶州市智慧星校外托管班进行使用。 本院认为，本案争议的焦点为:能否继续执行苑美海名下的该涉案房屋，被告宋**是否享有占有使用涉案房屋至2036年9月30日的权利； 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，首先，被告宋**提交其与第三人苑美海签订的租赁合同，落款日期虽在法院查封涉案房屋前，但被告宋**提供的租赁费付款证据，第一笔付款伍万元仅是一张现金收条，无其他证据佐证给付事实，第二笔47万元虽然有银行转账付款凭证，但第二笔给付的时间为2017年7月24日，涉案房产在2016年11月7日就已被查封，在此情况下，被告仍向第三人预先缴交长达20年的租金与常理不符，有阻碍被查封不动产拍卖处分的目的，试图继续占有被查封不动产的长期收益、收入，透支被查封不动产的长期使用权益与收益权的嫌疑，符合"不合理租约"情形；其次，被告宋**与第三人苑美海签订的租赁合同，租赁期限为20年，自2016年10月1起至2036年9月30日止。但被告宋**提交的胶州市智慧星校外托管班出具的《证明》中载明：“2016年9月我单位又从宋**处租赁使用该网点。2017年11月份，我单位又跟宋**签订了该网点租赁使用合同，租期5年，从2017年11月3日至2022年11月2日。第一年租金4万元，第二年租金5万元。第三年至第五年租金为每年6万元，房租是每半年交付一次，每次交房租都是交现金。特此证明。”时间节点相互矛盾。再次，该涉案房屋自2014年起由胶州市智慧星校外托管班租赁使用，2014年租金即为每年4万元，而且该房屋至今仍由胶州市智慧星校外托管班实际租赁使用，但被告宋**提交的其与第三人苑美海2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》约定的年租金仅为26000元，属于"以明显不合理低价承租"现象。最后，租赁合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。对于被执行财产的转租行为，应当严格审查案外人（即承租人）与被执行人之间租赁合同的真实性，而且应当严格审查案外人与次承租人之间租赁合同的真实性。案外人主张在法院查封之前承租执行标的物并出租的，应当对前述租赁合同与转租合同的真实性承担证明责任，不仅应当证明租赁合同签订的真实性，而且应当证明前后租赁合同履行的真实性。否则，应当认定为虚假租约，不得排除人民法院对讼争标的的执行处分。本案庭审中，被告宋**主张该涉案房屋查封之前，即已签订租赁合同，接管涉案房屋，进行装修，并将涉案房屋转租他人用于经营托管，但其仅提交租赁合同，未提交证据证明其接管房屋并进行装修的事实，而且被告宋**主张其与第三人苑美海系2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为自2016年10月1日起至2036年9月30日止，而被告宋**提交的胶州市智慧星校外托管班出具的《证明》中却载明自2016年9月从宋**处租赁使用该网点……。这些时间节点均与被告宋**主张的接管并装修的事实相矛盾。另被告宋**在证实其与胶州市智慧星校外托管班转租赁的事实时提交的租赁合同签订时间是2017年11月3日，履行转租合同提交的租赁费支付仅是收到条。故上述证据均不能证明第三人苑美海已将租赁物交付被告宋**占有使用并转租的事实。 综上，被告宋**主张其租赁并实际占有、使用涉案房屋，证据不足，本院不予采信，对于原告主张的继续执行苑美海名下的位于青岛市胶州市顺德印刷厂网点的诉讼请求，本院予以支持。 故，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 一、继续执行苑美海名下的位于青岛市胶州市顺德印刷厂网点，证号为：胶私变57680号。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费7540元，由被告宋**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛 市中级人民法院。 审 判 长  赵 燕 审 判 员  陈 敏 审 判 员  孙 超 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  杨乐斐 书 记 员  王淑颖