福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3543号 原告：袁玉铃，女，1975年4月4日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人:温巧玲，福建凡圃律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:彭崇泉，福建凡圃律师事务所执业律师。 被告：林榕，女，1965年8月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林愉，福建豪诚律师事务所执业律师。 原告袁玉铃与被告林榕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告袁玉铃及其委托诉讼代理人温巧玲，被告林榕的委托诉讼代理人林愉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁玉铃向本院提出诉讼请求：判令林榕向袁玉铃支付违约金40000元。 事实和理由：林榕通过房产中介看中袁玉铃位于福州市鼓楼区华润万象城一区（一期）5号楼9层29号房产（该房产已于2019年9月23日出售给其他人）。2019年3月24日，林榕从其他方式取得袁玉铃电话并多次私下联系袁玉铃，主动要求购买该房产，为省中介费，要求袁玉铃取消房屋中介约定的签约机会。袁玉铃通过林榕手机号码添加其微信后，林榕通过微信向袁玉铃发出购买房屋的要约，袁玉铃同意出售并与之达成合意，合意内容为：本人林榕自愿购买位于鼓楼区华润万象城一区（一期）5号楼9层29号房产，建筑面积34.37平米，分摊面积10.72平米，合计面积为45.09平米；并约定定金为20000元，所有税收由购买方承担，袁玉铃实收103万元；还约定如果双方不买或不卖双倍赔偿。同日，林榕支付定金20000元至袁玉铃尾号为0281360的建行卡中，以作为履行合同的诚意。为早日办理房产过户手续，2019年5月27日，林榕主动为袁玉铃办理房产按揭贷款解压，袁玉铃向其转款4000元用于提前还贷。2019年6月5日，袁玉铃从青岛赶到福州，按双方约定的时间在福州市不动产登记与交易中心办理产权过户手续。在办理过户中，林榕为少负担税费，强迫要求袁玉铃按20万元申报成交价，袁玉铃认为实际交易价103万元按20万元申报不合理要求增加申报金额，其夫二话不说便在房产交易大厅动手抢走袁玉铃产权证、合同及其他资料，袁玉铃拨打110报警电话，在警察到来之前，林榕及其家属3人围住袁玉铃，恐吓威胁，林榕称其夫是退役军人，可以一拳打断别人鼻梁骨，同时明确表示不购买该房产，强迫袁玉铃返还其支付的20000元定金并要求赔偿其损失20000元。出于对人身和财产安全考虑，袁玉铃迫于无奈退还20000元定金和另支付20000元，才得以取回产权证、合同及其他资料。事后，袁玉铃到洪山派出所报案，民警认为是合同经济纠纷不予受理。林榕及其家属在大庭广众之下强抢产权证及其他合同资料的方式阻碍合同履行已构成违约，还逼迫袁玉铃支付赔偿金，属非法获取不正当利益。袁玉铃出于合理信赖，积极履行合同义务，配合产权过户，但林榕违背诚实守信，并通过逼迫手段公然要求袁玉铃配合虚报交易金额20万元以获取不正当的经济利益等行为已严重违反了公序良俗，严重者更可构成逃税罪，被判处刑罚。而袁玉铃为维护国家法纪拒绝配合其逃税行为，要求林榕以真实交易价格过户的情况下，林榕拒不履行继续购房义务，反而对袁玉铃逼迫威胁，要求袁玉铃支付违约金2万元，其行为有敲诈勒索之嫌疑，林榕以恶劣手段致使合同无法继续履行，其应当承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，袁玉铃与林榕之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同双方应恪守合同约定，履行各自的义务。但林榕却以强抢、逼迫、威胁等方式阻碍合同的履行，致使袁玉铃出卖房屋的目的无法实现，林榕的行为已经构成根本违约，严重影响了袁玉铃的合法权益，且其在无法律事由的情况下收受袁玉铃20000元，应当予以返还。 林榕辩称，一、袁玉铃向林榕返还定金20000元及向林榕支付违约金20000元是袁玉铃的自愿行为。1.林榕因向袁玉铃购买位于鼓楼区华润万象城一区（一期）5号楼9层29号房产，达成房屋买卖合意，在双方微信往来中明确合意主要内容为：本人林榕自愿购买鼓楼区华润万象城一区（一期）5号楼9层29号房产，建筑面积34.37平方米，分摊面积10.72平方米，合计面积45.09平方米；定金为20000元，所有税收由购买方承担，袁玉铃实收103万元；还约定如果双方不买或不卖双倍赔偿。双方未签订正式房屋买卖书面合同。2019年6月5日，双方在福州市不动产登记与交易中心办理过户手续时，因对签订的买卖合同申报金额产生分歧，致使房屋买卖交易无法实现。由于双方约定的是袁玉铃实收房款1030000元，所有买卖交易产生的税费都是林榕一方承担。故产生的税费即与袁玉铃无关，况且房产交易部门允许买卖合同按房屋最低价填报。但因双方未能就填报金额达成一致意见，双方僵持不下。从袁玉铃提供的微信记录上可以看出2019年6月5日8点27分袁玉铃到交易中心，8点44分左右林榕也到了交易中心，9点33分不到一个小时的时间袁玉铃就将20000元定金退还给了林榕，由此足此证明双方已达成解除房屋买卖的合意。因系袁玉铃方提出解除合同的，故其违约在先。随后林榕又将双方原先达成的买卖合意内容通过微信转发给袁玉铃，要求袁玉铃承担违约责任向林榕支付违约金。故袁玉铃又于当日的11点55分向林榕支付20000元违约金，据此双方在无其他争议的情况下解除了房屋买卖合同关系。二、袁玉铃所述“通过威胁获取不正当的经济利益”无事实依据。从袁玉铃提供的视频资料可以证实，双方于2019年6月5日因房屋买卖合同填写金额的争议纠纷发生地点在福州市不动产登记与交易中心办事大厅，该办事大厅是开发式的公共场所，当日现场办事群众及工作人员众多，且应该还有维持秩序的保安人员，不可能发生袁玉铃诉状中所述的“恐吓、威胁”之行为。视频文件也仅体现双方因填报金额产生分歧的事实，并无袁玉铃所说的“恐吓、威胁”之行为。况且林榕支付的定金在袁玉铃，退与不退的主动权在袁玉铃。同样是否同意支付20000元违约金给林榕的主动权也在袁玉铃。从袁玉铃与林榕的微信往来及袁玉铃的支付行为均可以证实，林榕并未对袁玉铃实施恐吓和威胁，袁玉铃转款给林榕均系自愿。三、双方已于2019年6月5日上午就解除房屋买卖合同达成一致意见且无其他争议。袁玉铃无权再向林榕主张违约金。1.袁玉铃与林榕于2019年6月5日上午解除房屋买卖合同关系，袁玉铃也主动将定金退还林榕，并且还按双方先前达成的买卖合意向林榕支付了违约金20000元，双方的买卖关系就此终结。袁玉铃在事过半年后又向林榕主张要40000元违约金无事实依据。2.林榕以103万元价格向袁玉铃购买讼争房屋的意愿是明确的从未反悔。但因袁玉铃不愿意按最低价填报买卖合同，导致双方房屋买卖交易无法实现，袁玉铃主动提出解约，并将定金退还林榕的行为即能证明袁玉铃违约在先。随后袁玉铃又主动支付了违约金20000元给林榕，更充分证明袁玉铃承认其违约在先，并自愿支付违约金给林榕的事实。故，袁玉铃诉请林榕向其支付违约金无依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据：A1.袁玉铃的身份证复印件、A2.房屋产权证复印件、A3.微信聊天记录截图复印件、A4.视频文件及文字翻译光盘及打印件、A5.报警回执，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 坐落于福州市鼓楼区（原工业路东侧，福三路北侧洪山园地块）的华润万象城（一区）（一期）Ｓ5＃楼9层29号办公房产原系袁玉铃所有。 2019年3月24日，经协商，林榕与袁玉铃达成了买卖案涉房产的协议。同日，林榕向袁玉铃发送内容为“本人林榕自愿购买位于鼓楼区华润万象城一区（一期）5号楼9层29号房子，建筑三面积：34.37平米，分摊面积10.72平米合计面积为：45.09平米。房东实收103万。所有的税收由购买方承担。”“本人林榕自愿购买位于鼓楼区华润万象城一区（一期）5号楼9层29号房子，建筑三面积：34.37平米，分摊面积10.72平米合计面积为：45.09平米。定金为人民币二万元整。如果双方不卖或不买双倍赔偿。”的微信，袁玉铃回复：“我实收103万元。”同日，林榕向袁玉铃支付定金20000元。 2019年6月5日，林榕与袁玉铃在福州市不动产登记与交易中心办理产权转移登记手续时，因申报金额分歧产生纠纷。根据报警回执记载，袁玉铃于当日9时22分向公安机关报警，报警事项为“福屿路200号3楼纠纷求助”。9时33分，袁玉铃在福州市不动产登记与交易中心向林榕微信转账20000元。11时55分，袁玉铃在福州市不动产登记与交易中心再向林榕微信转账20000元。 综上所述，本院认为，案涉房产买卖合同系买卖双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。2019年6月5日上午，双方在福州市不动产登记与交易中心办理产权转移登记手续时，对申报金额产生分歧。之后，袁玉铃于当日上午9时33分向林榕退还定金20000元。11时55分，袁玉铃向林榕付款20000元。袁玉铃主张其系受林榕等人威胁，出于对人身和财产安全考虑，迫于无奈才向林榕退还定金20000元并支付20000元，但上述付款行为发生于福州市不动产登记与交易中心，根据在案证据，无法认定本案存在胁迫等情形，故袁玉铃退还定金等行为可视为双方根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，就合同解除事项达成了一致意见。现袁玉铃主张林榕存在违约行为，诉请判决林榕支付违约金40000元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回袁玉铃的诉讼请求。 案件受理费800元，由袁玉铃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年八月十九日 书记员  周 龙 附注：一、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。