四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0922民初1732号 原告（反诉被告）：贾中辉，男，1968年1月24日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被告（反诉原告）：任前锦，男，1968年5月5日出生，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭萍，系四川今辰律师事务所律师。 原告贾中辉与被告任前锦合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，被告任前锦于2020年7月23日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月3日、8月27日公开开庭进行了审理。原告贾中辉、被告任前锦的委托诉讼代理人彭萍到庭参加诉讼，被告任前锦经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾中辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》及补充协议和《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》合法有效；2.判令被告向原告支付2016年12月至2020年5月拖欠原告的租金62.2565万元、利息7.1961万元、合计69.4526万元（利息按银行同期贷款利息计算）;3.本案诉讼费由被告承担。审理中请求增加计算至7月31日止的租金38768元、利息54319元，退还代扣的税费的诉讼请求。事实和理由：2010年1月11日、2011年11月28日，原告贾中辉与被告任前锦、案外人杨某签订《改造“城中村”联合开发协议安康苑》及补充协议，三方对任职、出资方式、分工、财务管理、分红等方面事宜进行了约定。三方以被告任前锦为项目负责人挂靠射洪县金宸房地产有限责任公司进行拆迁开发。2013年11月26日，原、被告签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，合同约定：原告贾中辉将自己在锦晖新城全部股份作价人民币1656万元转让给被告任前锦（含转让合同前乙方的全部投资款），并约定付款方式为划定房屋抵作支付资金，其中包括二楼商业用房1000平方米商业用房（抵作1500万元）及住房400平方米、车位2个；在办理完各种手续后（包括房屋产权证办好后）名誉股东身份自然失效等。本合同签订后，被告于2014年开始建设该项目，锦晖新城于2016年6月21日竣工验收合格。被告任前锦已经交付住房400平方米、车位2个，但住房、车库未办房产证和土地使用证。2016年起，被告将原告用股权款取得的房产（商业用房1000平方米）出租给“大润发”（现名天盛）经营超市，原、被告约定被告必须按当时的市场价格付给原告租赁费用，但被告自2016年12月起至2020年5月，被告只支付了原告租金138690元（含2019年8月30日被告只支付了原告租金88690元和2020年1月23日又支付5万元其中包含支付胡怀强1万元）现在被告累计拖欠原告租金及利息69.4526万元。原、被告在合伙开发锦晖新城项目过程中签订的协议、合同系双方当事人的真实意思表示。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，不违反法律的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。经原告多次向被告催要租未果，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判准前述请求。 被告任前锦辩称，1.2013年11月26日，原、被告双方签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》（以下简称《转让合同》）之日起，双方签订的《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》及补充协议就失效，对双方没有约束力；2.根据《转让合同》第二条约定答辩人实际还被告住房503.91平方米（详见“住房选定确认书”、“房屋面积测绘报告”、“锦晖新城购房业主结算清单”），按照股权转让合同价格3,500元每平方米计算，原告应当支付答辩人多出的103.91平方米购房款即363,685元（原告对外转让单价4000元-4200元每平方米）；3.根据《转让合同》第二条约定“乙方必须满足甲方统一招商招租，但是甲方必须按当时的市场价格付给乙方租赁费用，租赁合同一年一签”，2016年6月21日，项目工程竣工验收，答辩人将包括原告名下二楼1000平方米的商业用房同意租赁给射洪县天盛生活超市经营，期限15年，免租期从超市开业之日起计算提供12个月的免租期，免租期内甲方除收取物业费外不得再收取其他形式的费用及租金。含原告在内的全体业主明知该约定且均未对此提出异议。2016年12月底超市装修结束后正式营业，2019年8月30日，原告签字领取2018年1月1日至2019年12月31日的租金437400元，《领款单》备注扣除代扣税:503.19*4200*16.5%以国家税率为准，多退少补348,710.67元，实领款68,690元。2020年1月22日，原告出具《收条》一份，载明“今已收到任杨转付的2020年上半年度锦晖新城营业用房租金40,000元属实”；4.原告将名下1000平方米的二楼商业用房转让给胡怀强100平方米，2019年8月30日原告在《领款单》上注明“转胡怀强10,000元”，2020年1月22日，任杨通过转款方式是支付给胡怀强2020年上半年锦晖新城营业用房租金10,800元；5.答辩人负责的锦晖新城属于棚户区改造项目，凡是涉及棚户区改造的项目按照政府要求必须有相关部门对建筑面积进行重新核实，核实后才能办理不动产登记，因此未办理产权登记责任不在答辩人；综上，2020年度租金因疫情原因承租人仅支付了部分，剩余部分承租人请求延期，答辩人代表全体业主表示理解，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 被告任前锦向本院提出反诉请求，1.判令贾中辉支付任前锦103.91平方米购房款363685元（3500元／平方米＊103.91平方米）；反诉诉讼费由贾中辉负担。事实和理由：2013年11月26日，原被告双方签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，载明“一、乙方在锦晖新城全部股份作价壹仟陆佰伍拾陆万转让给甲方（含转让合同前乙方的一切投资的款）；二、付款方式：划定房屋抵作支付金，二楼商业用房1000平方米＊15000元／平方米＝15000000万元，住房400平方米＊3500元／平方米＝140万元，车位2个＊8万元／个＝16万元；建筑中所产生的所有税、费用由甲方承担，买卖税费由乙方承担。开盘拆迁户还房结束后，从图纸上选定后，由甲方划归乙方（商业用房在杨某选后必须靠杨某、通前至后划定）。乙方必须满足甲方统一招商招租，但是甲方必须按当时的市场价格付给乙方租赁费用，租赁合同一年一签；三、乙方所选定房屋能否售出，若买出房屋由乙方与购房户按政策承担税费，与甲方无关。甲方必须保证乙方房屋兑现，如不能兑现而发生的诉讼，其代理费、诉讼费和直接损失由甲方承担……”2013年2月4日，贾中辉在《选房确认书》上签字，选定五套房屋，共计面积503.91平方米，多出还房面积部分，贾中辉应按照股权转让合同价格3500元／平方米向任前锦支付多还房面积的购房款363685元。为维护反诉人的合法权益，故诉至贵院，请求判准前述请求。 原告贾中辉针对反诉答辩称，1.贾中辉在锦晖新城项目中有贡献，但还房1000平方米比杨某的还房面积少，时隔七年，任前锦在起诉要求给付房款没有依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求；2.任前锦提交的其与项金堂的租赁合同系虚假合同；任前锦于2016年9月6日与唐华林签订商业用房租赁合同，租期15年，租金18元／平方米；3.《房屋租赁合同》证明任前锦已收取保证金100万元，故其称2016年装修、2017年1月正式经营、2018年才签合同不真实。 原告贾中辉、被告任前锦围绕诉讼请求依法提交证据，对各方当事人无异议部分本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月11日，原告贾中辉与被告任前锦、杨某强签订《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》，约定三人联合开发太和镇可开发的危旧房。2011年11月28日，三人签订《改造“城中村”联合开发补充协议（锦晖新城）》，对联合开发锦晖新城项目的事项作了明确约定。随后，三人挂靠射洪县金宸房地产开发有限责任公司对锦晖新城项目进行开发建设。2012年11月8日，被告任前锦（甲）与杨某（乙）签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，约定乙在锦晖新城的三分之一的股份转给甲。2013年11月26日，被告任前锦（甲方）与原告贾中辉（乙方）签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，载明“一、乙方在锦晖新城全部股份作价壹仟陆佰伍拾陆万转让给甲方（含转让合同前乙方的一切投资的款）；二、付款方式：划定房屋抵作支付金：二楼商业用房1000平方米＊15000元／平方米＝15000000万元（注：此处笔误，应为元，多了万字），住房400平方米＊3500元／平方米＝140万元，车位2个＊8万元／个＝16万元；建筑中所产生的所有税、费由甲方承担，买卖税费由乙方承担；开盘拆迁户还房结束后，从图纸上选定后，由甲方划归乙方（商业用房在杨某选后必须靠杨某、通前至后划定），乙方必须满足甲方统一招商招租，但是甲方必须按当时的市场价格付给乙方租赁费用，租赁合同一年一签；三、乙方所选定房屋能否售出，若买（注：此处笔误，应为卖字）出房屋由乙方与购房户按政策承担税费，与甲方无关。甲方必须保证乙方房屋兑现，如不能兑现而发生的诉讼，其代理费、诉讼费和直接损失由甲方承担；四、乙方在锦晖新城的项目中保留名义股东身份，不参与项目办理与经营，办结完乙方的各种手续后，名誉股东身份自然失效。”2013年12月4日，原告贾中辉在《住房选定确认书》、《房屋面积测绘报告》中签字确认选定锦晖新城1幢（东靠桂仙路，北靠金宸路）1单元9层Ａ2（面积117.84平方米）、1单元15层Ａ4（面积85.30平方米）、1单元18层Ａ4（面积85.30平方米）、2单元28层Ａ2（面积117.61平方米）、2单元28层Ａ3（面积97.86平方米），共计五套房屋503.91平方米，该五套还房已全部交房，并由原告贾中辉出售与他人。2015年2月10日，射洪县金宸房地产开发有限责任公司锦晖新城项目部（甲方，出租方）与项金堂（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“租赁范围：射洪县锦晖新城项目一层部分、二层整层、三层整层；甲方将锦晖新城项目一层部分、二层整层商场租赁费乙方经营世纪华联超市；租用期为15年，从超市开业之日起算；免租期：从超市开业之日起计算，甲方提供为期12个月的免租期，免租期内甲方除了收取管理费外不得再收取其他形式的费用及租金；……租金：一层Ｗ14号商铺按32.5元／平方米／月计算，其余一层、二层按22.5元／平方米／月计算.租金每年递增2.5%，从第三个租赁年度开始递增；租金每6个月支付一次，每期提前3个月支付……”2016年6月21日，锦晖新城项目竣工验收。承租方项金堂随后装修取名射洪县大润发商贸行，于2017年1月1日正式营业。2018年5月4日，射洪县大润发商贸行更名为射洪县天盛生活超市，后射洪县天盛生活超市与射洪县金宸房地产开发有限责任公司锦晖新城项目部重新签订了房屋租赁合同，签订时间倒签至2018年1月1日，将租金标准变更为：一层外街商铺按26元／平方米／月计算，一层余下部分、二层按18元／平方米／月计算；取消租金递增，每期租金提前2个月支付。其余合同内容基本相同。2018年8月26日，贾中辉出具《领条》载明“锦晖新城所选住房（备注.合同约定税款以锦晖新城商业1000×18×12＝216000（2018.1.1-2018.12.31）租金中冲抵，根据合约，余下部分的现款，多退少补。”原告贾中辉在该《领条》中签注“贾中辉同意暂扣，今后多退少补按合同及法律。”2019年8月30日原告贾中辉出具《领款单》，确认领取2018年1月1日至2019年12月31日天盛生活超市的租金437400元，扣除代扣税503.19×4200×16.5%（以国家税率为准，多退少补）348710.67元，借支20000元，实领68690元。该领款单右上方备注“实转58690元，转胡怀强10000元。”2020年1月22日，贾中辉出具《收条》，载明“今收到任杨转账支付2020年上半年度锦晖新城营业用房租金40000元属实。”同日，胡怀强亦出具《收条》载明收到锦晖新城营业用房租金10800元。原告贾中辉于2020年7月10日向本院提起诉讼，被告任前锦于2020年7月27日向本院提起反诉，均要求按前述请求判决。 另查明，锦晖新城项目未办理不动产首次登记及分户登记。被告任前锦与杨某于2016年至2020年间出案涉租金外有其他经济往来。承租人射洪县天盛生活超市因受疫情影响就2020年租金仅支付38万元。2019年10月，原告贾中辉转让100平方米营业用房给胡某。审理中，被告任前锦明确表示同意支付原告贾中辉位于锦晖新城二楼营业用房2020年度余下部分的租金，但从原告贾中辉应付房款中抵扣。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告贾中辉与被告任前锦及杨某签订《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》、《改造“城中村”联合开发补充协议（锦晖新城）》共同开发案涉锦晖新城项目，在开发过程中原告贾中辉及杨某将股权转给被告任前锦并签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，前述《协议》、《补充协议》、《股权转让合同》是各方当事人真实意思表示，对原、被告均具有法律约束力，双方当事人应当按照《股权转让合同》约定享受权利与履行义务。 就原告贾中辉主张的本诉而言，一、关于从2016年12月至2020年12月的租金问题，从本院到市场监督管理局依法调取证据来看，含案涉营业用房在内的租赁合同订立时候已确定免租期从超市开始营业起12个月，天盛生活超市（世纪华联超市）开业时间为2017年1月1日，故收取租金起始时间应为2018年1月1日，对原告主张租金从2016年开始收取租金的诉讼主张，不符合合同规定，本院不予支持，证人杨某自诉或证实2016年开始收取租金是基于其个人的自认，未提交其他证据予以佐证，故该部分证言及证据本院不予采信，如原告贾中辉确有证据证明被告任前锦收取了2016年12月至2017年12月31日期间的租金，或按照2015年合同约定租金标准收取租金，原告可另案主张。被告任前锦在庭审中表示同意向原告贾中辉支付2020年度未付部分租金即154400元，本院予以确认；关于代扣税费的问题，地方税务局发出了《禁止任何单位和个人违规代收契税的公告》，如被告任前锦违反了规定，原告可以向地方税务局举报，另原告贾中辉在2018年8月26日的《领条》中明确表示同意从租金中代扣税费多退少补，基于原告贾中辉自愿由被告代扣代缴税款，现原告要求退还代扣税费的诉讼请求，本院不予支持。 就被告任前锦提起的反诉，要求原告贾中辉给付多出的103.91平方米房款的问题，二人在《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》中明确约定住房面积400平方米，但原告贾中辉实际选取的住房面积为503.91平方米，原告辩解该103.91平方米住房面积系被告自愿补偿，被告任前锦不予认可，原告未提交充分的证据证明，同时原告在庭审中提出超过诉讼时效，经本院当庭询问原告，原告自认被告从来没有向其主张，双方对合同履行期限未作约定，诉讼时效应从被告实际主张之日起开始计算，原告的时效抗辩理由不能成立。合同约定住房价格按3500元/平方米计算，故对被告任前锦提出要求原告贾中辉给付多余部分面积的103.91平方米*3500元/平方米即363，685元房款的反诉请求本院予以支持，对原告贾中辉辩解意见不予采信。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决如下： 一、确认原告贾中辉、被告任前锦签订的《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》及补充协议和《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》合法有效； 二、由被告任前锦向原告贾中辉支付2020年度房租154,400元； 三、由原告贾中辉向被告任前锦支付购房款363,685元； 四、驳回原告贾中辉其他诉讼请求。 上列二、三项品迭后，原告贾中辉还应向被告任前锦支付209,285元，限判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,373元，由被告任前锦2,300元，原告负担3,073元，反诉案件受理费3,378元，由原告贾中辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员  宋 兴 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  陶云霞 书 记 员  涂 荧