安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1964号 原告：淮北市君悦投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区古城1-1幢201号。 法定代表人：李先锋，该公司经理。 委托诉讼代理人：张建国，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：安徽辉业房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区闸河路西南段1#1幢。 法定代表人：丁在付，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王珍珍，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郑良才，安徽淮信律师事务所律师。 原告淮北市君悦投资管理有限公司（以下简称君悦公司）与安徽辉业房地产开发有限公司（以下简称辉业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君悦公司法定代表人李先锋及该公司委托诉讼代理人张建国，辉业公司委托诉讼代理人王珍珍、郑良才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令辉业公司偿还销售代理服务费795761元；2.诉讼费由辉业公司承担。事实和理由：君悦公司与辉业公司于2018年1月24日签订了《辉业家园销售代理合作协议书》，辉业公司委托君悦公司独家代理销售辉业物业并按协议书约定的比例支付销售代理服务费。君悦公司按照协议书约定共计销售了66套物业，应获取代理费1447010元，辉业公司已经支付代理费651249元，尚欠795761元未支付，多次交涉无果。故诉至法院，请求判如所请。 辉业公司辩称，君悦公司与辉业公司之间签订的协议书自2019年2月23日解除，辉业公司在协议解除前已将销售代理服务费支付完毕；君悦公司未按协议约定实际完成销售，按协议约定签订商品房买卖合同及支付首付款，并办理完房管局及银行按揭贷款所需资料确认放款，才视为售出，应驳回君悦公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，辉业公司（甲方）与君悦公司（乙方）签订《辉业家园销售代理合作协议书》，协议约定：甲方委托乙方独家代理销售辉业家园的物业，代理销售期限从本协议生效之日起至2019年1月31日止；甲方委托乙方代理销售的范围为本协议履行期内本项目经批准的可售物业，建筑面积共约6万平方米的住宅，本协议所指“可售物业”是指已取得销售许可的该项目所有住宅物业（物管用房、甲方保留房屋、政府规定的暂不可销售房屋除外）；甲方负责确定按揭银行，落实专业银行按揭指标，积极配合协调相关组织机构，以满足销售条件需要；乙方应于本协议终止后十日内撤离售楼处（甲乙双方另行书面协商的除外），并与甲方办妥交接手续。协议第六条销售代理业绩考核指标约定第一阶段：自本协议正式生效之日起至2018年7月31日前，乙方实现售出单元总计销售额捌千万元，乙方若未完成第一阶段考核指标，甲方有权解除合同；销售代理佣金约定乙方销售佣金的计提标准为：销售（售出单位）合同额的2.5%，并明确“售出单位”指选择一次性付款的客户签订《商品房买卖合同》并交清房款的房屋单元，该房屋单元视为售出单元；银行按揭贷款的购房者支付了首期房价款并签订《商品房买卖合同》，办理完房管局及银行按揭贷款所需资料，银行确认可以放款，该房屋单元视为售出单元。溢价分成约定乙方高于双方约定基准价格销售的溢价部分，甲乙双方将以7:3的比例分配，即甲方得溢价总金额的70%，乙方得溢价的30%，乙方溢价分成与代理佣金同步结算；本协议书经双方法定代表人或授权代表签字、盖章后成立等内容。同年4月23日，辉业公司与君悦公司双方确定辉业家园4#待售物业销售底价。同年12月28日，淮北市房地产管理局颁发辉业家园4#、5#《商品房预售许可证》（证号：2018095）。 协议签订后，君悦公司按协议约定代理销售辉业家园4#、5#物业。截至2019年2月15日，共完成客户签约（即签订商品房买卖合同）48套，合同总金额34058598元，其中5套购房款一次性支付，43套支付首付款11689128元,按揭贷款1864万元，按揭贷款发放均在2019年3月7日之后；溢价出售房屋46套，总溢价819262元。另有客户认购7套物业并缴纳定金，未签订商品房买卖合同。根据合同约定的服务费计算方式，辉业公司应支付销售佣金851464.95元（34058598元×2.5%），溢价分成245782.8元（819276元×30%），合计1097247.75元。辉业公司先后通过银行汇款、团购费用预支等方式向君悦公司支付销售代理服务费共计651249元，剩余销售代理佣金445998.75元至今未付。 2019年2月23日，辉业公司向君悦公司发出《撤场通知》，根据上述协议书第五条的约定，通知君悦公司撤场，并配合完成后续移交手续。君悦公司接通知后于同年3月2日撤场，并移交客户购房、贷款等相关资料，双方未办理书面交接手续。 另查，辉业家园一期2#、3#、4#、5#住宅项目商品房销售贷款合作的批复时间为2019年2月18日。 以上事实，有双方当事人陈述及君悦公司提供的《辉业家园销售代理合作协议书》、辉业家园项目销售明细表、辉业家园价格明细表、银行电子回执、对外支付款项流程表、建行淮北开发区支行说明、预购商品房抵押预告登记信息，辉业公司提供的48户情况列表、未签约18户情况列表、淮北市商品房买卖合同备案信息查询结果、银行对账单、签购单、账户交易明细等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，君悦公司与辉业公司签订的《辉业家园销售代理合作协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。上述协议明确约定“可售物业”是指已取得销售许可的该项目所有住宅物业；辉业公司负责确定按揭银行，落实专业银行按揭指标，积极配合协调相关组织机构，以满足销售条件需要。根据查明的事实，辉业公司委托君悦公司销售的辉业家园4#、5#物业《商品房预售许可证》于2018年12月28日取得，与按揭银行建行淮北开发区支行就案涉项目商品房销售贷款合作的批复时间为2019年2月18日。根据协议约定，君悦公司代理销售期限为2018年1月24日至2019年1月31日止，而辉业公司在确定贷款合作按揭银行仅5天后，于同年2月23日即通知君悦公司撤场，终止协议履行，君悦公司在此期间显然无法完成协议中“……完成房管局及银行按揭贷款所需资料，银行确认可以放款，视为售出单元。”的约定，辉业公司以此为由拒绝按君悦公司已签约合同额支付销售代理佣金，于法无据，亦显失公平。综上，辉业公司未按约在君悦公司代理销售期间提供必要的销售条件，未有全面履行其合同义务，违约在先，其应当承担相应的违约责任，故对君悦公司主张48套物业剩余销售代理佣金445998.75元，本院予以支持，超出部分，不予支持。君悦公司并未完成其他18套物业的签约，其主张该部分物业的销售代理佣金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、安徽辉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付淮北市君悦投资管理有限公司销售代理佣金445998.75元； 二、驳回淮北市君悦投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11758元，因适用简易程序减半收取计5879元，由淮北市君悦投资管理有限公司负担2584元，由安徽辉业房地产开发有限公司负担3295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  崔景瑞 二〇二〇年八月二十八日 书记员  吕 晴 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。