贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4953号原告（反诉被告）：游正琴，女，1975年8月日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告（反诉原告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王汝健，该公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：李有明，该公司员工。委托诉讼代理人：饶娇，该公司员工。原告游正琴与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告信本奥特莱斯公司对原告游正琴提起反诉，本院对本诉及反诉一并审理。原告游正琴、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人王汝健、均到庭参加了诉讼，被告贵州聚银投资置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游正琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2020年6月31日止的收益金77508元，判令被告向原告支付止于2020年4月31日的违约金5539.86元，并按1‰承担以77508元为基数自2020年5月1日起至款项清偿之日止的违约金；2、判令被告贵州聚银投资置业有限公司对第1项请求承担连带清偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：在被告贵州聚银投资置业有限公司的违法广告宣传诱使之下，原告就商铺2017年2月28日与贵州聚银投资置业有限公司签订了商铺购买合同，同时与遵义信本奥特莱斯城市购物广场有限公司签订了商铺委托经营管理合同，两份合同的签订，对方均为贵州聚银投资置业有限公司置业顾问代办，根据合同相关约定，原告所购商铺委托被告遵义信本奥特莱斯城市购物广场有限公司经营管理10年，10年委托经营管理期满后，被告按折后价的150%对原告所购商铺进行回购，在10年委托经营管理期间，被告以商铺折后价为基数，每年按固定年回报率分四次（每个季度首月）将相应收益金打到原告账户上。按约定：1-3年回报率为7%，4-6年回报率为8%，7-9年回报院率为9%，第10年回报率为10%。其中第一年、第二年收益直接抵扣房款，但从第三年到期第一次应支付原告收益金开始，被告就以各种理由、各借口拒不支付原告应得收益，被告贵州聚银投资置业有限公司在《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》中作为担保人盖章签字，明确为本合同被告遵义信本奥特来斯城市购物广场有限公司的履约提供担保，故应对被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司欠付的收益金承担连带清偿责任。原告认为被告以各种理由拒不支付原告应得收益，已严重违约，且对原告的基本生活造成极大影响，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。庭审中，原告将其主张的2017年7月1日起至2020年6月31日止的收益金77508元调减为31916元。被告（反诉原告）信本奥特莱斯公司辩称：2017年2月28日，反诉原告与反诉被告游正琴签订了《商铺委托经营管理合同》，该商铺系反诉被告向本诉被告贵州聚银公司购买。根据《商铺委托经营管理合同》第2.3条约定：本合同履行期间，反诉被告应积极配合反诉原告的经营管理工作并提供该商铺经营管理所需的一切手续和文件，委托反诉原告全权代办收房事宜并向反诉原告提供所有办理收房验收资料及相关费用。然而，反诉原告一直没有收到反诉被告提供的办理案涉商铺验收的有关资料，即反诉被告没有实际向反诉原告交付案涉商铺，反诉原告没有实际经营管理该商铺，没有从案涉商铺中获得任何经营收益，反诉原告的合同目的没有实现。根据《商铺委托经营管理合同》第7.3条约定，反诉人无法履行向反诉被告支付托管收益金的合同约定。请求驳回原告的诉讼请求，同时反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告游正琴于2017年2月28日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令反诉费用由反诉被告承担。反诉被告游正琴就反诉请求答辩称：对反诉请求不予认可，反诉人一直拒不支付原告的托管收益金，属于被告单方违约行为，根据《商铺委托经营管理合同》第九条9.6，甲乙双方任何一方均不得单方终止合同，否则视为违约方应赔偿守约方的全部损失，且守约方有权要求继续履行合同，如守约方同意解除合同，则违约方按当年度12个月租金收益（以改善商铺《租赁合同》为准的标准向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失的，则违约方按守约方实际损失总额赔偿守约方），请求驳回被告（反诉原告）信本奥特莱斯公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传。2017年2月28日，游正琴与聚银公司签订《商品房买卖合同》，约定游正琴购买聚银公司开发的遵义市奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼5层5-102号商业用房，该房建筑面积31.46平方米、房屋价款为392106元，聚银公司应当在2018年12月31日前向原告交付房屋。同日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，原告（甲方）委托被告信本奥特莱斯公司（乙方）全权代办收房事宜并向信本奥特莱斯公司提供所有办理收房验收的资料及相关费用，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7979元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9119元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10259元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11398元。甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项;甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款。乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任。甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告全款足额支付了购房款，并办理了商品房预售合同登记备案。原、被告签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》后，经双方协商一致，对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1140元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币5699元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9119元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10259元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11398元。因多种原因，被告聚银公司至今未交付该商铺。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准,并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同实为房屋租赁合同，所涉收益金实为租金，本案实为房屋租赁合同纠纷。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日前，原告与两被告签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》约定的托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，原告与两被告均认可上述两份合同是同日签订，可以认定，原、被告三方在明知涉案商铺存在不能如期交付的可能，仍然达成共识，自2017年7月1日起即进入托管收益结算期，被告信本奥特莱斯公司仍然承诺向原告支付托管收益金，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告应当按约履行，故对原告要求被告信本奥特莱斯公司支付收益金的诉讼请求予以支持，原、被告约定收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中市场培育期托管收益结算标准为每季度人民币1140元，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5699元，根据前述标准，原告市场培育期（2017年7月1日至2019年6月30日止）的收益金应为：1140元×8（个季度）=9120元，2019年7月1日起至2020年6月30日止的收益金应为：5699元×4（个季度）=22796元，两项合计31916元，现原告主张31916元，本院予以支持。对反诉原告信本奥特莱斯公司请求解除反诉原告与反诉被告游正琴于2017年2月28日签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从约定应当支付收益金之日起即未支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，原告主张从2019年7月1日起分季度按每日1‰进行累计计算，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金，故对原告计算违约金的方式，本院不予支持。庭审中，被告提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告2017年7月1日至2020年6月30日期间应得收益金的情况，原告主张的违约金计算至2020年6月30日分别为：1、2017年7月1至2019年6月30日止的违约金，因被告在市场培育期内的收益金共计31916元未付，违约金从2019年10月1日起计算至2020年6月30日止为1242.48元；2、2019年8月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金14819元计算，违约金从2019年8月1日起计算至2020年6月30日止为815.05元；3、2019年10月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5699元计算，从2019年10月31日起至2020年6月30日止为227.96元；4、2019年12月31日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5699元计算，从2020年1月31日起至2020年6月30日止为142.48元；5、2019年4月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5699元计算，从2020年5月1日起至2020年6月30日止为56.99元；综上,至2020年6月30日，被告总计应支付违约金2484.96元，对此，被告信本奥特莱斯公司也予以认可。另因原告在本案中主张收益金至2020年6月30日，被告信本奥特莱斯公司应支付31916元，故被告信本奥特莱斯公司还应从2020年7月1日起按每日6%支付违约金至付清之日止。对于原告要求被告聚银公司承担连带清偿责任的请求，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任，故对原告的该项请求亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付游正琴（2019年7月1日至2020年6月30日期间）收益金31916元及违约金（2019年7月1日至2020年6月30日期间的违约金为2484.96元，2020年7月1日起的违约金，以收益金31916元为基数按照年利率6%计算至该笔收益金付清之日止）；二、贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回游正琴的其余诉讼请求；四、驳回遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同负担400元，剩余的540元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项的规定，依法退还游正琴。反诉案件受理费30元（已依法减半收取），由遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  周嵩松二〇二〇年八月二十九日法官助理付晓东书记员叶尉义