苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8206号 原告：苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室。 法定代表人：柳恒斌，执行董事。 委托诉讼代理人：马一村，上海市新华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘永，江苏素彤律师事务所律师。 被告：杨鸯，女，1960年8月6日出生，回族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：徐拔，江苏名仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李江，江苏名仁律师事务所律师。 第三人：史天吉，男，1954年12月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（以下简称苏创非凡公司）与被告杨鸯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日、2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告苏创非凡公司的委托诉讼代理人马一村、原委托诉讼代理人刘庆伟（参加第二次开庭），被告杨鸯的原委托诉讼代理人钱峰到庭参加诉讼。后因本案需以他案审理结果为依据，于2019年12月9日裁定中止审理。恢复审理后，依被告杨鸯申请，本院追加史天吉为第三人参加诉讼。本案于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告苏创非凡公司的委托诉讼代理人马一村、刘永，被告杨鸯的委托诉讼代理人徐拔，第三人史天吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏创非凡公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的房屋租金人民币1210756.9元(租金暂计算至2020年1月23日)；2.租金逾期付款滞纳金人民币74223.26元(计算方式附后，滞纳金暂计算至2019年9月24日，请求判决至被告实际支付之日)；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告于2020年7月14日变更诉讼请求1为：被告支付拖欠的租金1877668元及物业费281099元（计算至2020年6月18日），合计2158767元；变更诉讼请求2中的基数为2158767元。事实和理由：原告与被告于2018年5月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市姑苏区房屋出租给被告用于温泉SPA经营，租赁期限为2018年5月9日至2026年1月8日，其中免租期为2018年5月9日至2018年10月8日，后因客观因素，双方经协商一致后同意将免租期延长至10月23日，故房屋租金自2018年10月24日开始起算。根据合同约定，前两年的房屋月租金为人民币135908元，每3个月结算一次，每个周期的租金为407724元。后因房屋产权方需要在被告租赁范围内新建一个卫生间，故被告租赁面积减少，经核算被告实际应当支付的月租金为人民币135084.1元，每期租金为405252.3元。根据约定，被告应当在每个租赁周期结束前30日支付下一周期的租金。但截止原告起诉之日，被告仅支付了前两期租金，再未向原告支付任何款项，被告应当支付而未能支付的房屋租金共计人民币1210756.9元(2019年4月24日至2020年1月23日，共3期租金，期间被告支付过租金5000元)。上述款项，经原告多次催告，被告均无理予以拒绝，拒不履行付款义务。鉴于上述情况，原告认为，被告支付合同约定的租金和物业管理费，是其合同的绝对责任和义务，应当支付拖欠的房屋租金以及相应的逾期付款滞纳金，因合同约定的滞纳金过高，原告酌情按照拖欠款项的年24%主张滞纳金。故诉至法院。 被告杨鸯辩称，根据生效判决书可知，因苏创非凡公司拖欠租金的违约行为，导致苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）于2019年8月6日解除了与苏创非凡公司之间的租赁合同，由此导致被告与原告的租赁合同已无法继续履行，原告应对房屋租赁合同无法继续履行承担全部过错责任。由于原告自2019年8月6日起已丧失转租资格，其只能主张之前的租金，被告有权拒绝支付之后的租金，被告暂停支付租金系合法行使不安抗辩权，因为文康公司在2019年8月8日通过告小租户书告知了与被告解除合同的事项。原告已确认收到被告支付的至2019年4月23日的租金及金额为三个月租金的保证金，该保证金可抵付租金，原告的转租收益并未受损。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人史天吉述称，我在2019年4月30日与被告签订了浴场转让合同，我交了30万元定金，浴场没有给我，房子也没有给我。请求法院依法裁判。 本案当事人围绕诉讼请求，原告苏创非凡公司依法提交了房屋租赁协议2份、房租催缴通知书、律师函及邮寄凭证、房屋所有权证、房产分层分隔平面图、国有土地使用证、光盘、桐泾商务广场租赁合同及附件目录、情况说明、房屋招商转租书面同意书，被告杨鸯依法提交了房屋租赁协议、浴场转让协议、工商简档、（2019）苏0508民初7547号民事判决书、（2020）苏05民终2554号民事判决书、转账凭证、文康公司的情况说明，第三人史天吉未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区（22层，建筑面积16232.59平方米）及地下商场不动产权利人登记为苏州市友联实业公司，本案所涉为2号楼2楼205室。 2018年1月3日，苏州市友联实业公司出具关于桐泾商务广场部分商业面积出租给苏州文康企业管理有限公司的情况说明，载明：我司同意文康公司将其所承租的我司合法所有的位于苏州市姑苏区平方米（含公用分摊面积，包括负一楼整体3680平方米，一楼闲置4560平方米，二楼闲置4557平方米）。房产证编号：市区字第号，市区字第号，土地证编号苏国用（2007）第，进行对外招商，但承租方需向我司申报具体使用用途，保持合同约定的业态规划，承诺租赁该房屋按非居住的用途使用，不得用于日常生活居住，并遵守国家、苏州市有关房屋使用和房屋管理的规定。 2018年1月22日，文康公司（出租方，甲方）与苏创非凡公司（承租方，乙方）签订桐泾商务广场租赁合同，约定甲方将其合法承租并享有转租权的位于苏州市姑苏区平方米（含公摊面积）出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日，合同并对其他事项作了约定。后文康公司与苏创非凡公司签订房屋招商转租书面同意书，约定文康公司同意苏创非凡公司在租赁期限内可以将租赁房屋转租给第三方。 2018年5月17日，苏创非凡公司（出租方，甲方）与杨鸯（承租方，乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于苏州市姑苏区，建筑面积2228平方米，租赁用途为温泉SPA，店面名称未定，租赁期限自2018年5月9日起至2026年1月8日止，甲方应于2018年5月9日将房屋交付乙方，免租期为5个月即自2018年5月9日起至2018年10月8日止，租金采用先付后用方式，每三个月（租赁周期）结算一次，每个租赁周期结束前30日之前支付下一周期租金，乙方的首期租金407714元在2018年5月21日前支付，免租期内，乙方无需缴纳租金，但应该缴纳物业管理费（物业费为5元/平方米/月，共计11140元）及相应的政府税费及其他费用（包括但不限于水、电、煤等费用），租赁保证金为首年的三个月租金即407714元，乙方应在2018年5月21日前支付给甲方。保证金的担保范围为：a乙方应支付的租金、物业费及其他费用；b乙方逾期支付租金及其他费用的滞纳金、违约金；c甲方代为乙方支付的一切费用；……。协议第5.1条约定租金标准为：2018年10月9日起至2020年5月8日，月租金135908元，年租金1630896元；2020年5月9日起至2022年5月8日，月租金142703.4元，年租金1712440.8元，……。协议第5.6条约定，乙方迟延支付租金、租赁保证金及物业管理等应付费用，如乙方逾期支付租金，乙方同意按日租金标准的双倍累积计算支付逾期期间的违约金。协议还对其他事项作了约定。 2018年6月13日，姑苏区罗玛浴场注册成立，系个体工商户，经营者杨鸯，经营场所苏州市。姑苏区罗玛浴场于2019年4月26日核准注销。 2019年4月20日，杨鸯（甲方）与史天吉（乙方）签订浴场转让协议，约定甲方经出租方苏创非凡公司同意转让其在开办经营的温泉SPA浴场，由乙方与出租方重新签订租赁合同；甲方转让的范围包括但不限于装饰装潢、储水罐及管道、池水加温设备、水循环设施、汗蒸房、空调设施、更衣间、更衣橱柜、休息大厅、休息椅、影视设施、电脑管理系统、包厢、棋牌室、休息床、按摩床、厨房及相关设施设备及洗发水、沐浴露、毛巾床单等易耗品等等甲方所有投资或改造的用于浴场经营的设施设备。协议还约定了其他事项。 2019年4月30日，苏创非凡公司与史天吉签订房屋租赁协议，该协议的格式条款约定与苏创非凡公司与杨鸯签订的房屋租赁协议相同，租赁期限亦为2018年5月9日至2026年1月8日，在该协议最后一页史天吉签名下方，由史天吉手写“此合同仅供办理营业执照使用，不做他用，如做他用，造成一切后果均由本人承担”。 文康公司于2020年1月2日出具情况说明称，2019年4月30日，史天吉到文康公司称系房屋的承租户，希望公司在苏创非凡公司与其的房屋租赁协议上加盖公司公章，以便其办理营业执照，因苏创非凡公司尚结欠文康公司租金，文康公司即将通过法律途径解除与苏创非凡公司的租赁合同，收回物业，故拒绝了史天吉要求加盖公章的请求。 庭审中，苏创非凡公司和杨鸯均确认，因租赁面积中有十几个平方米改造成共用厕所，双方实际按照季度租金401856元的标准进行支付结算，并同意物业费亦按租金调整比例予以调整。 根据杨鸯提交的支付明细及支付凭证，杨鸯向苏创非凡公司支付款项如下：2018年5月支付357714元、407714元，2019年3月4日分三次共支付15万元，2019年3月19日支付50040元，2019年4月5日分四次共支付20万元，2019年4月22日支付34632元，2019年5月7日支付5万元，2019年5月27日支付5000元，合计1255100元。杨鸯陈述上述款项包含了定金和保证金，但未区分租金、物业费。 2019年6月13日，苏创非凡公司向罗玛温泉SPA发送房租催缴通知书，要求于接到通知之日起3日内支付所欠的2019年3月23日至2019年6月13日的租金401856元及违约金。 本院于2019年9月4日立案受理了原告文康公司与被告苏创非凡公司、第三人杨鸯等房屋租赁合同纠纷，经审理，确认文康公司与苏创非凡公司之间签订的房屋租赁合同于2019年8月6日解除，于2019年12月30日作出一审判决，苏创非凡公司于判决生效之日起十日内向文康公司返还承租的位于苏州市姑苏区商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）；第三人杨鸯等于判决生效之日起十日内向文康公司返还各自占有使用的涉案房屋部分；苏创非凡公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元；苏创非凡公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。 一审判决后，苏创非凡公司不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年6月9日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 2020年1月8日，苏创非凡公司委托上海市新华律师事务所向杨鸯发送律师函，告知解除2018年5月17日签订的房屋租赁协议，并要求支付租金及违约金等违约责任。 2020年7月25日，文康公司与杨鸯签订了房屋返还确认书。史天吉陈述，浴场转让协议签订后，杨鸯并未将浴场交付给其。杨鸯和史天吉一致确认，双方签订的浴场转让协议未解除。 本院认为，苏创非凡公司与杨鸯签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。杨鸯占有使用涉案房屋，应当按照约定支付租金。杨鸯陈述文康公司于2019年8月5日给承租户发了书面通知，其不支付租金系行使不安抗辩权的观点，本院认为，首先，杨鸯并未提供相应证据，其次，根据双方租赁协议先付后用、以三个月为租赁结算周期的约定，苏创非凡公司自认免租期延长至2018年10月23日，因此至2019年8月5日，杨鸯应当支付的租金共有四期，即第一期2018年10月24日至2019年1月23日、第二期2019年1月24日至4月23日、第三期2019年4月24日至7月23日、第四期2019年7月24日至10月23日，按季度租金401856元计算，应支付租金为1607424元，而杨鸯实际仅支付1255100元（含保证金），故杨鸯关于行使不安抗辩权的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。因文康公司与苏创非凡公司的房屋租赁合同已于2019年8月6日解除，苏创非凡公司与杨鸯之间的房屋租赁合同业已履行不能，苏创非凡公司亦以杨鸯违约为由，于2020年1月8日向杨鸯发送了解除合同的律师函，故双方之间的房屋租赁协议亦已解除。 关于苏创非凡公司主张的至2020年6月18日止的租金，本院认为，支付租金系杨鸯作为承租人的主要义务，租赁合同解除后，杨鸯仍占有涉案房屋，亦应支付占有使用费，对该诉讼请求，本院予以支持，自2018年10月24日至2020年6月18日计1年7个月25天，应当支付的租金、占有使用费为2656714.67元（401856元÷3×19+401856元÷3÷30×25），杨鸯实际支付1255100元，其中包含了保证金，该保证金根据双方合同约定抵扣租金后，实际还应支付1401614.67元。苏创非凡公司关于2019年3月19日支付的50040元系电费的主张，未提供相应证据证明，本院不予采信。 关于逾期付款滞纳金，杨鸯实际支付的租金为1255100元，按照季租金401856元标准，已支付了三期（1205568元），应当于2019年6月23日支付的2019年7月24日至10月23日的租金未足额支付，尚欠付352324元，应当于2019年9月23日支付的2019年10月24日至2020年1月8日（2个月15天）的租金334880元（401856元÷3×2+401856元÷3÷30×15）未支付。因双方的租赁协议已解除，故苏创非凡公司主张的2020年1月8日之后的逾期支付占有使用费的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。对于滞纳金标准，因双方约定的日租金标准的双倍累积计算标准过高，本院调整为按年利率11.7%标准计算至实际支付之日止。 关于物业费，自2018年5月9日至2020年6月18日，计25个月10天，因租赁面积中含公用厕所面积，诉讼中双方均确认物业费标准按租金调整比例计算，故月物业费确认为10980元（401856/407714×11140），应支付的物业费为278160元（10980元×25+10980元÷30×10）；因双方对于物业费的支付方式及期限未有约定，故苏创非凡公司主张的滞纳金应自主张之日即2020年7月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杨鸯于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司房屋租金、占有使用费1401614.67元以及逾期支付租金的滞纳金（其中以352324元为基数，自2019年6月24日起，以334880元为基数，自2019年9月24日起，均按年利率11.7%，计算至实际支付之日止）。 二、被告杨鸯于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司物业费278160元及滞纳金（自2020年7月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24664元，减半收取12332元，由原告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担3055元，被告杨鸯负担9277元。被告杨鸯负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年八月十四日 书记员 尤欣怡