浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初12660号 原告杭州市体育局，住所地杭州市跑马场巷9号。 负责人金承龙。 委托代理人任晓红、王文静（特别授权），浙江宏昊律师事务所律师。 被告杭州新富都置业发展有限公司，住所地杭州市江干区太平门直街267号2单元1101室。 法定代表人张曙光。 委托代理人金根众、戴雁东（特别授权）,北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告浙江汇丰建材有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路107号。 法定代表人谌建平。 委托代理人胡景佳（特别授权），该公司员工。 委托代理人江旭（特别授权）,浙江几丰律师事务所律师。 原告杭州市体育局为与被告杭州新富都置业发展有限公司（以下简称新富都公司）、浙江汇丰建材有限公司（以下简称汇丰公司）合同纠纷一案，于2018年11月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告杭州市体育局的委托代理人任晓红，被告新富都公司的委托代理人麻侃（已撤销委托代理），被告汇丰公司的委托代理人胡景佳、江旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州市体育局起诉称：原告于2000年6月22日就金秋花园*幢*室底商办理房产证，编号为杭房权证江移字第0××4号，于2018年重新办理不动产权证，编号为浙（2018）杭州市不动产权第*号。 2000年4月10日，原告与被告新富都公司达成《协议》，约定：因原告考虑被告新富都公司的实际困难，原告将案涉房屋暂借被告使用，期限从2000年4月15日起至2008年6月底终止。2008年7月1日，被告对秋涛路*号房屋的使用权到期后，原告多次要求被告腾退，但被告新富都公司一直占用该房屋。2014年11月27日，被告新富都公司与被告汇丰公司签订《租房协议书》，约定新富都公司将案涉房屋出租给汇丰公司，租期为2014年12月21日至2017年12月20日，前两年租金为每年40万元，第三年的租金递增10%。截止起诉之日，案涉房屋处于被告新富都公司出租给被告汇丰公司使用，并由新富都公司收取租金的状态。 综上，原告认为新富都在约定的使用权到期后仍占有案涉房屋构成无权占有，被告新富都公司应及时腾退并支付占用费，被告汇丰公司作为实际占有人应及时腾退。现提起诉讼，要求判令：1、被告新富都公司、汇丰公司立即将位于金秋花园4幢105-305室底商的房屋腾退归还原告；2、被告新富都公司都支付自2008年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计算至2018年10月10日为4525369.86元，暂时按每年440000元计算，具体金额以评估为准）；3、本案诉讼费等由被告承担。 被告新富都公司辩称：一、原告无权要求被告腾退涉案房屋，杭州市体育俱乐部系杭州市体育运动委员会的下属部门，杭州市体育运动委员会后更名为杭州市体育局，与杭州市体育总会系同一主体。1996年7月10日，新富都公司与杭州市体育俱乐部就杭州市体育场南看台翻建事宜签订了《市体育局南看台联建合同》。联建房屋建成后，根据联建合同的约定，杭州市体育俱乐部分得房屋853.266平方米和看台186.99平方米，被告新富都公司则分得房屋1165.104平方米，双方于1996年7月1日至2008年6月31日期间对所分得房屋各自享有使用权。期限届满后，所有联建房屋的产权归杭州市体育俱乐部，投入联建房屋的动产则归新富都公司所有。协议同时约定：若遇国家规划需要等不可抗力因素造成提前终止合同，合同约定使用期限未超过6年（含6年），新富都公司享有该房屋全部拆迁补偿和赔偿费80%的获赔权，若因上述原因提前终止合同，合同约定使用期限已实际履行超过6年的，双方则按各自分得房屋取得补偿和赔偿费。2000年上半年，联建房屋因浙江省人民大会堂建设需要被拆除，符合联建合同约定使用期限未超过6年（含6年）的情形，新富都公司根据双方签订的联建合同享有联建房屋全部拆迁补偿和赔偿费的80%获偿权。杭州市体育俱乐部也于2000年4月10日出具了关于《关于终止环城西路67号市体育俱乐部与杭州新富都置业发展有限公司联建建房的承诺书》，对前述获赔权予以确认，且考虑到新富都公司在获得补偿、赔偿前需要搬离所拥有的房屋，承诺由其上报主管部门负责落实建房安置事宜。同日，杭州市体育运动委员会基于杭州市体育俱乐部的报告和相关政府文件，与新富都公司就前述房屋借用事宜签订了协议，将涉案房屋暂借新富都公司，使用期限自2000年4月15日至2008年6月底。然而，新富都公司并未获得联建房屋的补偿和赔偿款。2004年11月10日，新富都公司向杭州市体育局、杭州市体育总会、杭州市体育俱乐部递交了《至杭州市体育局、体育总会、体育俱乐部商请函》，商请在2008年借用期限届满后新富都公司继续使用涉案房屋。杭州市体育局依承诺拟定补偿费、赔偿费的支付方案。2004年11月，杭州市体育总会出具了《备忘录》，同意新富都公司拥有涉案房屋的使用权和租赁权。据此，双方合意变更了协议，新富都公司在2008年到期后仍享有涉案房屋无固定期限的使用权和租赁权，直至新富都公司根据联建合同取得相应的补偿款和赔偿款。故新富都公司有权占有涉案房屋。二、杭州市体育局将案涉房屋借新富都公司安置系新富都公司与杭州体育俱乐部联建房屋拆迁补偿安置的组成部分。根据新富都公司递交的商请函以及杭州市体育总会出具的《备忘录》，新富都公司在2008年6月底后仍合法且无偿地占有使用涉案房屋，原告要求新富都公司支付2008年7月1日至实际腾退之日止的房屋占用费缺乏事实和法律依据。三、被告汇丰公司系合法承租使用案涉房屋。原告要求其腾退没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉请。 被告汇丰公司辩称：汇丰公司使用案涉房屋具有事实和法律依据，无需腾退案涉房屋。首先，新富都公司有权出租案涉房屋，2004年11月10日，新富都公司向原告发送商请函，要求原告同意在2008年协议到期后，被告新富都公司能继续使用案涉房屋，同月，原告向新富都公司出具《备忘录》，该《备忘录》中明确新富都公司拥有案涉房屋的使用权和租赁。因此，新富都公司有权将案涉房屋出租给汇丰公司。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。自2006至2007年起，汇丰公司就案涉房屋签订了租赁合同，且新富都公司所提交的证据2及汇丰公司所提交的证据1、证明了新富都公司与汇丰公司之间存在租赁关系，因此，作为房屋所有权人的原告，应知道新富都公司将案涉房屋出租给了汇丰公司，但原告从未向汇丰公司提出解除合同或确认合同无效的请求，故若原告以汇丰公司与新富都公司签订的租用协议无效为由，请求汇丰公司腾退房屋的，该主张不应予支持。最后，退一步讲，即使新富都公司就案涉房屋无处分权，因汇丰公司事先并不知情，且汇丰公司已经按照租房协议的约定，全面履行了承租人应当承担的全部义务，并且按照市场行情，按期足额支付了全部租金，根据相关法律法规的规定，该协议书亦应当合法有效。汇丰公司无需履行腾退义务。请求驳回原告的诉讼请求。 根据本院确定的有效证据及当事人陈述，本案事实认定如下： 2001年，杭州市体育运动委员会更名为杭州市体育局。2005年，经相关部门批复，杭州市体育局与杭州市体育总会实行一个机构，两块牌子。杭州市体育俱乐部原为杭州市体育总会下属事业单位，现已撤销。 坐落于杭州市金秋花园4幢105-305室底商房屋产权原登记在杭州市体育总会名下，后变更登记至杭州市体育局名下。 2000年4月10日，杭州市体育运动委员会（甲方）与新富都公司（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方根据市体育俱乐部报告和省人民大会堂建设领导小组、杭州市重点办（2000）2号文件通知，对环城西路*号内所有房屋建筑予以拆除，并要求对院内一切联、租单位终止关系，确保省人民大会堂工程的顺利建设的精神，经乙方同意，达成以下协议：1、甲方考虑到乙方目前的实际困难，原则同意对新富都公司由甲方负责移地借房予以安置；2、甲方将秋涛路*号房屋的二、三两层（约310平方米），暂借乙方使用，期限从2000年4月15日起到2008年6月底终止。乙方在借用期间，对房屋结构不得随意改动，如需变动须报甲方同意，否则甲方有权收回房屋使用权；3、甲方将在2008年6月底，无条件收回该房屋，如乙方提出租赁该房屋，需经甲乙双方共同协商，达成共识，签订租赁协议。4、在借用期间，如遇国家城市建设或规划调整等不可抗拒的因素，双方都必须无条件执行；5、协议经双方签字、盖章起，都必须严格履行各自应承担的责任、权利和义务；6、该协议同市体育俱乐部与新富都公司终止协议一并存档；等等。 2000年8月22日，杭州市体育总会（杭州市体委，甲方）与新富都公司（乙方）签订《补充协议》一份，就有关秋涛北路105号商铺房屋（金秋花园*幢*室）一事在2000年4月签订的《协议》基础上，达成补充协议：1、甲方同意将其所有的秋涛北路*号商铺房屋（合计464.85平方米）出借给乙方使用，使用期限按实际交房期限起算，从2000年8月31日起。协议终止时间按原协议顺延。二、在乙方使用以上房屋期间内所有发生的水电使用费均由乙方自理；等等。 协议签订后，杭州市体育运动委员会将秋涛路*号房屋的一、二、三层交付给新富都公司使用。 自2006年起，新富都公司将案涉房屋出租给汇丰公司使用至今。 另查明，1996年7月10日，杭州市体育俱乐部（甲方）与新富都公司（乙方）签订《市体育场南看台联建合同》一份，约定：为杭州市体育场南看台翻建成二楼，以甲方出土地，乙方出建筑资金的方式进行合作建造；建成后的房屋甲方总计分得853.266平方米的房屋和看台，乙方总计分得1165.104平方米的房屋；甲乙双方对其所拥有的房屋年限为12年，从1996年7月1日起至2008年6月31日止；合作期满后，南看台所有房屋产权归甲方，投入该建筑物的动产归乙方并且乙方有优先租赁权;在合作期不足合同约定12年的一半期限（含6年），如遇国家规定需要等不可抗力因素造成需提前终止合同，乙方必须给予支持配合，并拥有该房屋全部拆迁补偿费和赔偿费的80%获偿权，如超过6年因上述原因需提前终止合同的，双方各得其所拥有该房屋部分的拆迁补偿费和赔偿费的获偿权。 2000年4月10日，杭州市体育俱乐部出具了《关于终止环城西路67号市体育俱乐部与新富都公司联建建房的承诺书》，记载：根据省人民大会堂建设领导小组等要求，终止与院内各租联营单位的合同关系，同时对环城西路67号内所有房屋建筑予以拆除，用于建设省人民大会堂，为此承诺：1、根据原联建合同，贵公司有权获得联建房全部建筑物80%的补偿费和赔偿费，我方将上报主管部门，贵公司仍将获得上述获偿权。2、我方考虑到贵公司在未获得补偿费和赔偿费之前需搬离所拥有的房屋，我方上报主管部门负责予以借房安置。3、以上两项事宜，由我方负责与主管部门汇报，落实解决。 2004年11月，杭州市体育总会出具《备忘录》一份，记载：杭州市体育总会与新富都公司双方协定，新富都公司拥有秋涛北路105号房屋（金秋花园*幢*室）的使用权和租赁权。 本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托中衡保险公估股份有限公司对案涉房屋2008年7月1日至2019年7月10日期间的占有使用费进行了评估。评估结论为：估价对象2008年有效毛租金年收入为283930元，自2009年7月1日起，根据市场调查，每三年租金收益增长率平均为10%，则估价对象2008年7月1日至2009年6月30日年租金为283930元；2009年7月1日至2012年6月30日年租金为936939元；2012年7月1日至2015年6月30日年租金为1030665元；2015年7月1日至2018年6月30日年租金为1133733元；2018年7月1日至2019年7月10日年租金为425949元。因此，估价对象在价值时点2008年7月1日至2019年7月10日的市场租赁价格合计为3811246元。 以上事实，由原告提交的《中共浙江省委、浙江省人民政府关于杭州市机构改革方案的通知》及转发通知、《关于杭州市体育局主要职责内设机构和人员编制调整的批复》、房产证、不动产证、《协议》、《租房协议书》、房屋占有使用费评估报告，被告新富都公司提交的《市体育场南看台联建合同》、《关于终止环城西路67号市体育俱乐部与杭州新富都置业发展有限公司联建建房的承诺书》、《协议》、《备忘录》、《补充协议》，被告汇丰公司签订的《租房协议书》、租金支付凭证，以及当事人陈述在案佐证。被告新富都公司提交的《致杭州市体育局、体育总会、体育俱乐部商请函》系新富都公司单方出具，其未能进一步举证证明原告已收到该份商请函，故对该份证据不予确认。 本院认为，根据杭州市体育总会（杭州市体委，甲方）与新富都公司（乙方）签订《协议》、《补充协议》的内容，杭州市体育总会与被告新富都公司之间系房屋借用关系，借用期限到期后，如新富都公司提出租赁的，双方协商后另行再签订租赁协议。事实上，借用期限届满后，双方未对借用期限达成新的协议，也未另行签订租赁协议，但新富都公司仍继续使用案涉房屋。基于以上事实，原告作为案涉房屋的所有权人，在借用期限届满后，有权收回诉争房屋并要求新富都公司支付占有使用费。新富都公司辩称，基于《关于终止环城西路67号体育俱乐部与新富都公司联建建房的承诺书》及《备忘录》，新富都公司在未获得联建房屋的补偿和赔偿款前，其有权继续借用诉争房屋。本院认为，其一，联建房屋的拆迁补偿和赔偿与本案房屋借用系不同的法律关系，本案房屋借用关系的产生确实是因为联建房屋遇拆迁引起，但具体的房屋借用事项，诸如房屋所在地、借用期限等是根据杭州市体育委员会与被告新富都公司另行签订的借用协议履行的，并非依据体育俱乐部的承诺，即便体育俱乐部后被撤销，关于房屋借用的法律关系仍应遵循《协议》及《补充协议》的约定。其二，关于《备忘录》，新富都公司辩称该《备忘录》系基于其向体育局等递交借用期限届满后继续使用的商请函的情况下出具的，但新富都公司未能提交商请函已提交给体育局的证据予以印证，该《备忘录》出具时间为2004年11月，非临近借用期限或借用期限届满后出具，且内容上并没有明确变更借用期限的意思表示。对于变更内容约定不明确的，根据合同法的相关规定，也应推定为未变更。第三，关于新富都公司补充的体育局主张2016年10月之前的租金已过诉讼时效的问题，本院认为，体育局与新富都之间的房屋借用关系并未通过协议约定的签订租赁协议的方式转化为租赁关系。借用期限到期后，体育局主张房屋占有使用费实质上是行使物权权利，只是占用使用费的计算方式参照了租金标准。因此，新富都公司以上辩称意见，依据不足，本院不予采纳。 原告自2006年起就将案涉房屋租赁给被告汇丰公司，汇丰公司系实际使用人，现原告要求新富都公司、汇丰公司腾空案涉房屋的诉请，理由正当，本院予以支持。 关于原告要求被告新富都公司支付占有使用费的诉请。对于案涉房屋具体借用期限，根据《协议》、《补充协议》的约定，应自2000年8月31日起至2008年9月15日止。因此，占有使用费应自2008年9月16日开始计算，结合评估报告，本院确定暂算至2019年7月10日的房屋占有使用费为3752094元，此后占有使用费按年租金415702元的标准计算至实际腾空之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州新富都置业发展有限公司支付原告杭州市体育局房屋占有使用费人民币3752094元（暂算至2019年7月10日，此后按年租金415702元的标准计算至实际腾空之日止），于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州新富都置业发展有限公司、浙江汇丰建材有限公司腾空坐落于杭州市江干区××花园××幢××室××商房屋，于本判决书生效后三十日内腾空返还给原告杭州市体育局； 三、驳回原告杭州市体育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币43003元，减半收取人民币21501.5元，由原告杭州市体育局负担人民币3093.5元，由被告杭州新富都置业发展有限公司负担人民币18408元。财产保全申请费人民币5000元，由被告杭州新富都置业发展有限公司负担。 原告杭州市体育局于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州新富都置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年八月十三日 代书记员 李思佳 10