江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2024号原告（反诉被告）：南京金门国际汽车维修有限公司，统一社会信用代码9132010060893117X7，住所地南京市雨花台区软件大道**。法定代表人：高山，该公司总经理。委托诉讼代理人:芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:郑某。被告（反诉原告）：南京市雨花台区蒙蜀食府，工商注册号320114600083885，住所地南京市雨花台区宁南大道**。法定代表人：袁良田，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘应深，南京市鼓楼区联宇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:杨建国,江苏天听律师事务所律师。原告南京金门国际汽车维修有限公司（以下简称金门国际）与被告南京市雨花台区蒙蜀食府（以下简称蒙蜀食府）房屋租赁合同纠纷及反诉原告蒙蜀食府与反诉被告金门国际房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金门国际的委托诉讼代理人芮伟、郑某，被告（反诉原告）蒙蜀食府的委托代理人刘应深、杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金门国际向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金260484元（2019年7月1日至2019年12月31日的房租），并自2019年6月1日起以260484元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告2007年5月30日、2017年5月5日签订了一份《租赁协议》及其《补允协议》，该协议约定原告将南京市雨花台区宁南××××临街房产的二层至五层所有房屋以及第一层东面约90平方米房屋自2005年6月10日起出租给被告至2019年12月31日，房租采取预付的形式，自出租之日起第四年每半年一付。根据合同的约定，被告应当于2019年6月1日前支付2019年7月1日至2019年12月31日房租574576元，但至起诉之日被告仍有260484元房租未付，故诉至法院。被告蒙蜀食府辩称，认可2019年7月1日至12月31日的房租260484元未交，但被告在租赁期间投资的设施费用以及因租赁物本身缺陷给被告造成的损失应冲抵租金。1.被告在租赁合同履行开始就因为水电问题无法正常经营，对自来水自行投资进行增压；2.2007年、2008年因暴雨致酒楼厨房淹没，造成电器设备严重损坏并停业约7天，淹水是因为房屋建筑设计不正规，没有排污管道，给被告造成较大损失；3.被告将案涉房屋转租给案外人，年租金320000元，案外人以租赁物没有消防设施单方面终止租赁合同，给被告造成10个月的空置期，该损失与原告的租赁物有关联性。综上，原告租赁物的缺陷给被告造成的损失已足以抵消原告所主张的租金，请求法院驳回原告诉请。反诉原告蒙蜀食府向本院提出诉讼请求：1.判令金门国际赔偿因出租屋排污、电设施问题造成经营性停业损失150000元；2.判令金门国际支付购置水增容设施69139.81元；3.判令金门国际赔偿因出租房消防设施不合格造成损失133333元（5个月房屋空置期）；4.金门国际承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2007年5月30日签订的租赁协议一份，合同约定：金门国际将其位于原宁南大道1临街门面房第二层至第五层约3000平方米及负一层东面90平方米出租给蒙蜀食府使用，租期12年，租赁前二年年租金为850000元，第三年起按比例递增。在合同履行中由于出租门面不能正常使用水电造成损失150000元，出租的经营性用房消防设施不合格造成损失133333元，在合同履行期间蒙蜀食府投资的水增容设施65000元，以上损失共计352472.81元，要求金门国际一并支付。反诉被告金门国际辩称，1.因出租房排水电设施问题造成经营型停业损失150000元，该项诉讼请求已经超过了诉讼时效且无证据证明，金门国际对上述损失原因及数额不予认可；2.购置的水增容设施69139.81元，根据租赁协议第一条及第10.1条约定，金门国际无需承担上述费用，该诉讼请求也超过了诉讼时效的规定，蒙蜀食府实际从2005年6月10日起就使用金门国际出租的房屋从事餐饮，在2007年5月30日再次签订租赁协议时，使用房屋已近两年，期间从未向金门国际反映过供水不能满足其需求；3.因出租房消防设施不合格导致所受损失133333元，根据租赁协议第一条及第4.2条的规定，金门国际并无提供消防设施设备的义务，乙方应依法经营，自行在经营之前申报消防安全检查，另外，金门国际是将房屋出租给蒙蜀食府使用，而非给第三人使用，蒙蜀食府并无证据证明其无法使用该房屋。经审查，本院认定事实如下：2005年6月10日，金门国际（出租方、甲方）与案外人牛惠秋签订《租赁协议》一份，约定，租赁物：甲方所有的位于宁南××××临街房产的第二层至第五层所有房屋内部（面积约3000㎡），以及第一层东面约有90㎡。租赁期限为8年，自2005年6月10日起计算。租赁前二年年租金计八十五万元，自租赁第三年起每两年在前两年的基础上递增3%……2006年3月，蒙蜀食府向金门国际出具《备忘录》一份，就2005年6月10日金门国际与牛惠秋签订的《租赁协议》签约情况进行说明：蒙蜀食府因当时正处在申请工商登记期间，为不影响蒙蜀食府投入正常经营，故委派牛惠秋代为与金门国际签订了《租赁协议》。蒙蜀食府再次声明：牛惠秋作为承租方，其签约行为均对蒙蜀食府具有法律效力，实际由蒙蜀食府享有承租人的权利并承担承租人的义务。2007年5月30日，金门国际（出租方、甲方）与蒙蜀食府（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1.1甲方仅依现状将享有使用权的位于宁南××××临街房产的第二层至第五层所有房屋内部（面积约3000㎡），以及第一层东面约有90㎡，五楼顶部不破坏整体结构，屋面不违章搭建，不影响外形美观，允许乙方使用。2.1租赁期限为12年，自2005年6月10日起计算。3.1租赁前二年年租金八十五万元，自租赁第三年起至第八年期间，按每两年在前两年的基础上递增3%计付租金，自租赁第九年起至第十年期间，在前两年的基础上递增5%计付租金，自租赁第十一年起至第十二年期间，在前两年的基础上递增6%计付租金。3.2，按照先付后用的原则，乙方首期租金应在2005年7月1日之前支付，其后乙方支付租金的方式为：3.2.1租赁期限内前三年均按季度缴纳租金，乙方应在每季度最后一个月的公历1日前向甲方缴付下一季度的租金；3.2.2自租赁第四年起，乙方应每半年支付一次租金，即每次支付年租金的50%，且均应在在前半年最后一个月的公历1日前向甲方支付。4.1乙方承租本协议项下的房屋将仅限于自身经营餐饮、旅馆及与之相配套的服务业务。5.4租赁期限内因租赁房产自身质量原因，或者非因乙方装饰、装修及使用不当所造成的自然损耗等由甲方承担修缮责任。10.1。租赁期限内乙方因经营如需水、电增容的可自费办理，甲方应给予必要的协助。12.1本协议系乙方对牛惠秋所签协议的继承和延续。自本协议生效时起，牛惠秋与甲方所签《租赁协议》对本协议甲乙双方不再具有约束力。后，金门国际（甲方）与蒙蜀食府（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方租用甲方仓库40平方米作为食府的厨房以及二楼西边通往一楼的楼梯道，租金12000元／年，租赁期限自2007年5月10日起计算，延续至双方所签租赁协议相对应的期满年月日为止。2017年5月5日，金门国际（出租方、甲方）与蒙蜀食府（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，约定：现就双方2007年5月30日所签的《租赁协议》的有关内容作如下变更约定：一、甲乙双方一致同意将所签《租赁协议》第二条第2.1原租赁期限约定变更至2019年12月31日。二、甲乙双方一致同意2017年6月10日至2019年12月31日，每年房屋为1137152元。（小厨房除外）……合同签订后，被告按约支付租金至2019年6月30日，2019年7月1日至2019年12月31日的房租至今尚有260484元未支付。另查明，2007年6月15日，蒙蜀食府向南京市自来水总公司支付管网建设费16000元。2007年6月19日，蒙蜀食府向南京新开源管道工程有限公司支付“装DN80表一只”39706.11元。2007年6月19日，蒙蜀食府（用水人、乙方）与南京市自来水总公司（供水人、甲方）签订《南京市供用水合同》及《补充条款》，对供水的水压进行了约定，并明确甲方接受乙方申请，向乙方实行总表计量供水，乙方在其经营区域内实行户表自抄……2007年6月25日，蒙蜀食府提交的《南京市城市道路挖掘申请表》经南京市雨花台区市政设施综合养护管理所审批同意。2008年至2011年，蒙蜀食府多次向金门国际发函协商解决水电问题，期间金门国际回函均表示合同约定按房屋现状出租，发生的水灾系不可抗力，金门国际无义务解决此问题。2019年12月31日，蒙蜀食府向金门国际发函，明确2005年高压线起火、水增压、2006-2008年淹水、消防设施不全造成的空租等损失金额，希望与金门国际协商解决。2020年4月8日，蒙蜀食府再次向金门国际发函明确上述损失。再查明，2014年3月25日，蒙蜀食府将案涉房屋中约750㎡的场地租给案外人侯应利使用，租赁期自2014年3月25日至2019年12月31日。2018年4月4日，南京市雨花台区洪都饭店（法人代表：侯应利）因未经消防安全检查擅自营业，被南京市公安消防支队雨花台区大队处以30000元罚款。后，蒙蜀食府与侯应利之间产生诉讼，2019年2月28日侯应利搬出其向蒙蜀食府租赁的场地。以上事实，有《租赁协议》《补充协议》、备忘录、发票、供水合同及补充条款、《南京市城市道路挖掘申请表》、双方往来函件、《行政处罚决定书》、（2019）苏01民终3689号民事判决书、（2019）苏0114民初2685号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金门国际与蒙蜀食府于2007年5月30日签订的《租赁协议》及2017年5月5日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据合同约定，蒙蜀食府应于2019年6月1日前向金门国际支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金574576元，现租赁期已届满，但2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金蒙蜀食府仍有260484元未支付，金门国际要求蒙蜀食府支付260484元租金，有事实和法律依据，本院予以支持。因蒙蜀食府未按期支付租金，故应承担相应的违约责任，对金门国际主张的租金利息，本院依法调整为以260484元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于蒙蜀食府在反诉中提出的诉讼请求，本院认为，根据合同第10.1条约定，租赁期限内乙方因经营如需水、电增容的可自费办理，甲方应给予必要的协助。合同中已明确约定，水、电增容需自费办理，故蒙蜀食府要求金门国际支付水增容设施69139.81元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于因出租屋排污、电设施问题造成的经营性停业损失150000元，蒙蜀食府未能提供证据加以证明，即使存在上述损失，也已超过诉讼时效，故对该项诉请，本院不予支持。关于因消防设施不合格造成损失133333元，合同中约定金门国际以现状出租案涉房屋，并未约定金门国际有提供消防设施的义务，且未经消防检查并非房屋质量问题，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京市雨花台区蒙蜀食府于本判决生效之日起十日内向南京金门国际汽车维修有限公司支付租金260484元及利息（以260484元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回南京市雨花台区蒙蜀食府的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5207元，减半收取计2604元，由南京市雨花台区蒙蜀食府负担；反诉案件受理费3294元，由南京市雨花台区蒙蜀食府自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年八月十七日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕