山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2020）晋0404民初257号原告：贾文斌，男，1954年4月10日出生，汉族，住长治市上党区工会家属楼。委托代理人：李勇灵，山西光耀律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：王永刚，山西光耀律师事务所法律工作者，代理权限：一般代理。被告：长治市上党区苏店镇西贾村民委员会。法定代表人：栗雷刚，职务：村委主任。委托代理人：孟俊杰，山西恒烨律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告贾文斌诉被告长治市上党区苏店镇西贾村民委员会（以下简称西贾村委）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾文斌及其委托代理人李勇灵、王永刚，被告西贾村委的法定代表人栗雷刚及其委托代理人孟俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告补偿原告相对应的住宅，即1号楼东1单元1层和三层各一套及对应的地下室，超出面积部分依合同补偿；2、判令被告赔偿违约金310000元，（违约金计算4年零三个月，365天*4年*2套*100+90天*2套*100=310000元）；3、判令被告立即支付改造拆迁款250000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月24日原被告签订《危房改造合同》。合同第四条约定：“原告的房屋及院落置换住宅楼面积327平米。置换够一整套送一间地下室”，“置换后面积超出一整套不足另一整套，不足部分按1500元计补齐另一整套房款”。合同第六条约定“如果不能按规定的12个月把新建住宅小区按建设要求配套完善并具备交房条件，被告负责向原告按置换后面积每套每天100元作为违约金补偿”。原告签约后已全部履行了合同义务。签约当天被告给原告打下欠条，注明“欠改造拆迁款50万元”。2014年8月被告支付了25万元拆迁款后开始开发建设。但建成小区后却以开发未挣到钱为由一直拖延按合同进行置换补偿。2019年10月30日被告找原告协商，口头答应交付原告东1单元一层和三层，但不承担违约金，也不支付剩余拆迁款，反而还让原告在已领取的拆迁款中退10万元弥补被告的开发损失。被告毁约严重侵犯了原告的合法权益，为此原告特提起诉讼。被告辩称：1、答辩人认为原告主体不适格，人民法院应驳回起诉，从被告调取证据可以看出案涉房屋及宅基地，其所有权和使用权人均为贾保章，即原告父亲，按照双方签订的危房改造合同，原告作为代表人，有权签订，但不意味着其可以以自己名义提起诉讼，其主体不适格。2、合同登记的旧宅面积与实际不符，案涉旧宅面积其宅基地证上记载为166.**平米，危房改造测量过程中，测量实际面积是154.08平米，并非合同中所记载的217.6平米，相应补偿应按照实际面积，依照合同标准重新计算。3、原告诉请的违约金约定标准明显过高，已经村民代表大会和危房改造回迁户关于分配事宜的会议，表决同意不再支付违约金，变更为全额补偿租房租金，原告参会并知悉。4、依照双方达成的合同约定，原告仅享有置换房屋或拆迁现金补偿，两者选一的补偿方式，不享有同时请求权。原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：证据1、2013年12月24日签订的《危房改造合同》一份，证明合同甲方系本案被告西贾村委、乙方系本案原告，证明内容经村委测算，拆迁房屋和院落面积，经过比例核算核实后，置换住宅327平米，而非被告在答辩中所提到的重新计算面积；同时能够证明如甲方违约后，每天每套100元作为补偿，诉请第二项的事实依据。合同经双方签字后已经生效并履行，现对合同中约定的面积被告提出质疑，系让原告故意提起诉讼。证据2、欠条一支，证明欠款人栗雷刚，时间2013年12月24日，证明今欠到原告危房改造拆迁款50万元，并注明生效条件危房改造完成，该欠条是在双方签订合同并达成协议以后，针对原告的房屋是临街商户的住宅，对原告进行补偿，并且已经履行了一半，已支付原告25万元，尚欠原告25万元。证据3、照片5张，证明拆迁前原告的房屋现状，处于临街商户，并且院落平米较大。被告的质证意见是：对证据1的真实性认可，但不认可原告的证明目的。该合同中第一条第七款第二项标明的住宅面积217.6平米，与实际不符，实际并没有这么大，相应的置换面积也不是327平米，按照宅基地使用证以及危房改造过程中实际测量面积，认定旧宅面积为166.31平米和154.08平米，差异是因为土地部门测量时含滴水，按照宅基地证记载为166.**平米，双方测量不含滴水（房檐）154.08平米，我方认可这两个数字。当初合同记载面积填写错误，被告作为村集体，在拆迁补偿过程中，因工作繁琐、工作量大，造成填写错误，不应该是原告受益的原因，按照其实际面积，依据合同标准进行准确折算，才是原告应获得的。对证据2该欠条上明确载明是危房改造拆迁款，按照双方签订合同第一条第一款规定，置换或补偿，两者选一，原告选择了现金补偿（1平方按照1800元补偿，原告应置换208.15平米*1800元=374670元，为尽快搬迁加上临时安置费，一次性补偿原告50万元），故不应再置换面积，该证据与我方答辩意见一致。对证据3的真实性认可，不认可证明目的，该证据证明了原告房屋，临街的只有南房3间42.95平米，同时不能证明是商铺，而且从照片显示来看也不是对外经营，仅仅是临街，我方也认可，在拆迁补偿过程中，因为南房上面有阁楼，这一处面积也是按照1.25倍补偿，不存在原告所说的因为临街，所以有高标准的补偿，同样情况有很多家，我方均是按照合同补偿。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据:证据1、西贾村住房面积调查登记表一份，证明原告房屋实际面积为154.08平米，院落面积（97.52平米*300元/1500元=19.5平米），按照合同置换标准，应置换为208.15平米，就是原告应享有的补偿依据。证据2、会议记录四份，证明经村民代表大会及危房拆迁户，关于分配协议事宜，已经说明协议中约定的违约金不再支付，额外变为全额补偿实际租房租金，原告参会并知悉。证据3、情况说明三份，证明西贾村整院对外出租市场价在每年1000-2000元之间，原告主张的违约金过高，如法庭审理过后，应按照同村对外出租市场价进行计算。证据4、宅基地使用证登记存根一份，证明案涉房屋及土地所有权及使用权人为贾保章，该存根中明确载明了此处三家在伙，也印证了合同中关于院落面积这一事实，该登记证中登记的坐落与原被告双方2013年5月12日测量时位置、坐落一致。该使用证明确记载了北房7间的长宽米数，南房3间的长宽米数，该份登记是土地主管部门存根并备案，具有法律效力。贾保章补偿应按该记载面积进行计算。证据5、照片2张，证明原告拆迁房屋时的状况。证据6、同村村民郭合生、贾建国危房改造合同两份，证明被告在与其他拆迁户签订合同时，合同中均明确写明了临时安置费，院落面积折合款，回迁保证金等所有款项，这是因为各拆迁户要求置换房屋后，按照实际面积进行了合理的支付款项。本案案涉合同中在除面积外所有费用款项均是×号，其原因就是因为原告选择了一次性现金补偿50万元。证据7、证人吕海军出庭证言：2012年-2018年期间，担任西贾村委副村长。2013年5月份左右，本村拆迁改造时，对旧房的测量工作和计算面积，我均在场；涉及本案当时在场人员有村委三个人、本案原告家人、左邻右舍的人。当时测量完后，在登记表上签字，有郭河忠、李光和我三个人的签字，原告家也在该表上签了字。证据8、证人李光出庭证言：担任西贾村治保主任。本村拆迁改造时，对原告的旧房屋我进行了测量，当时由郭河忠、吕海军和我代表村委参与的测量，测量时原告家也在场。测量完，原告家同意后，在登记表上登记面积，我也在登记表上签字。原告的质证意见是：对证据1的真实性无法确定，系复印件，请求法庭进一步核实。从调查表上能够对我方主体进行证明，该表上明确现住房签字系本案原告，恰好证明原告是适格主体。该表所记载的面积与合同面积不一致，从该表不能说明被告主张的目的，不能作为定案的依据。当时原告在登记表上签字，是因为测量前已经与村委达成口头拆迁款、拆迁面积，当时通知测量时，实际测量时没有看面积，就签了字。不认可被告的计算方式，因为测量前已经与村委达成口头拆迁款、拆迁面积，原告没有仔细看也没有签字，系被告单方制作，故对真实性不予认可。对证据2的真实性不认可，首先会议记录不能对抗合同的相对性，即便原告知悉会议内容，但没有在同意这一栏签字，视为不同意被告单方所形成的决议内容，从法律上讲，村委会议的记录，对原告没有法律效力。对证据3的真实性不认可，与本案无关联性，且一系列证据不符合形式要件，按照证据规则规定，证人应当出庭作证，未出庭作证没有证据效力。该证据不能作为损失标的，计算违约金不应当以出租房屋计算，应当按照实际价格参照民间借贷违约衡量。从时间上，显失公平，应当按照合同法规定撤销，现已超过时效。对证据4的真实性认可，但不认可证明目的。存根时间1986年12月，到该房屋拆迁2013年，间隔20多年，房屋结构均发生了变化，从存根登记的房屋间数和原被告签订的合同，可以得出房屋的间数、房屋面积均不一致，房屋补偿不应拿宅基地作为补偿的主体。从被告提供的登记表可以看出，被告已经认可现在补偿主体是本案原告，而非原告父亲。对证据5的真实性认可，恰好证明原告的房屋是临街商户。塌落的东屋所有权不是本案原告。对证据6与本案无关联，每户都不一样，不能拿别人的合同对抗我方的合同。对证人证言，我方认为有一定的利害关系，都在村委担任职务，给村委办事，不能作为认定事实的依据。本院的认证意见是：被告认可原告证据1、2、3的真实性，本院也予以认可。被告的证据1有双方的签字，本院对其真实性予以认可；被告的证据2相互印证，本院对其真实性予以认可；被告的证据3虽然原告认为与本案无关，但租房的租金情况符合当地的交易习惯；原告认可被告证据4、5的真实性，本院也予以认可；被告的证人证言与被告的证据1相互印证，本院对其真实性予以认可；被告的证据6与本案无关。经审理查明：2013年12月24日原告贾文斌（乙方）与被告西贾村委（甲方）签订《危房改造合同》。合同约定：为改善农村住房条件，加快西贾村新农村建设步伐，经支村两委研究决定，对西贾村舞台北片旧宅区（危房）进行住房拆迁改造新建住宅小区，就此区域内原住户与村委达成以下协议：一、住宅面积置换、补偿办法及实施细则；1、新建小区住宅楼采取房屋分类面积置换的方式进行置换或补偿，（旧宅不分主房与配房）。旧宅分类置换标准分为五大类如下：D、现能居住老旧房含阁楼1:1.252、院落面积以现金每平方米人民币300元计算补偿。4、院落面积的补偿款以合同签订日七天内（这里的签订日指所在拆迁范围内所有乙方签定合同完毕）全额发放。5、回迁保证金（1）甲方按乙方置换后面积的三分之一面积以每平方米1500元计，作为回迁保证金。回迁保证金在乙方全部搬迁拆除后七日内发放。6、回迁安置办法（1）乙方回迁安置时，保证金全额退还给甲方后，按原置换后面积计算回迁。7、临时安置办法（1）临时安置款以现有人居住房屋按旧宅建筑面积每平方米100元计算，现无人居住房屋按旧宅建筑面积每平方米50元计算。乙方自行解决临时安置问题。（2）乙方旧宅面积为217.6㎡，合临时安置费XXX元。（同院落补偿款同时发放）二、拆迁房屋基本情况（1）乙方在拆迁范围内有房屋8间，建筑面积217.6平方米。经甲乙双方确认乙方现住房类型为D类型，按1:1.25计算置换面积，合置换后面积272㎡。（2）院落面积X平方米，以每平方米300元计折合补偿款XX元。已兑换面积55米。三、乙方必须在拆迁范围内所有住户全部签定本协议书后七日内（以甲方下函通知日期为准），将房屋内家什、物品搬迁结束。四、置换条件乙方依据旧宅建筑面积置换住宅楼面积327平方米，置换房屋标准为毛柸房带电梯（水泥砂浆抹平），上下水、电、地暖、门窗、防盗门、预留网线、电话线、有线数字电视线等设施。置换后够一整套送壹间地下室，乙方回迁后物业费、取暖费按小区物业定价的一半交纳，以户为单位每户一个车位。置换后面积含公摊面积。（1）乙方置换后面积超出一整套房屋不足另一整套者，不足部分按每平方米1500元计补齐另一整套房款。（2）乙方置换后面积超出一整套房屋不足另一整套者，如乙方不需要购置另一套时，按每平方米1800元计，补偿给乙方超出部分。（3）如乙方按面积置换后不够一套房屋者，如需要购相差面积按每平方米1500元计算。如不需要按每平方1800元补偿给乙方。（4）住宅小区建成后交付使用时，乙方若放弃回迁，甲方按每平方米1800元对乙方以旧宅置换后面积一次性全额补偿。若乙方再欲购置本小区任何楼层均按市场价进行购买。五、双方责任1、甲方责任甲方保证在乙方签署本协议书所规定日期内搬迁、拆除后（该拆除范围内所有住户全部签署同意本协议书搬迁、拆除）12个月内完成小区及配套设施建设，包括毛柸房带电梯（水泥砂浆抹平）上下水、电、地暖、预装网线、有线数字电视线、门窗、防盗门等设施，置换后够一整套送壹间地下室，乙方回迁后物业费、取暖费按小区物业定价的一半交纳，以户为单位每户一个车位，交于乙方使用。六、违约责任1、甲方责任甲方如果不能按规定的12个月内把新建住宅小区，按建设要求配套完善并具备交房条件，甲方负责向乙方按置换后面积每套每天100元作为违约金补偿，直到具备交房条件为止。因不可抗力因素造成工程延期的除外。（违约补偿金以每个月的最后一天进行发放）九、乙方家庭全部成员须一致同意，并以一人作为乙方代表在本协议书上签字。十、本合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效并同时具有法律效应。附加：对现1号楼东头1单位东户1#号、4#（101㎡、109㎡）双方签约后原告已全部履行了合同义务。签约当天被告法定代表人栗雷刚给原告打下一支欠条，注明“今欠到西贾贾文斌危房改造拆迁款50万元，危房改造成此条生效，否则自动作废”。2014年8月被告支付了原告25万元拆迁款后开始开发建设，2019年8月份，涉案“四季楼”小区建成，2019年9月份，被告村委开会研究分配小区事宜，并涉及到逾期交房违约金问题，村委决议不再按合同约定迟延交房期间每套房每天100元计算，而按本村租房租金每年1000-2000元计算。其中，有部分住户签字同意，原告参会但没有在该决议上签字。2019年10月30日被告找原告协商，口头答应交付原告“四季楼”小区1号楼东1单元一层和三层各一套，但不承担违约金，也不支付剩余拆迁款，反而还让原告在已领取的拆迁款中退10万元弥补被告的开发损失。后双方未达成一致意见，被告至今未交付原告相对应的住宅，原告于2020年4月诉至本院。本院认为，原告贾文斌与被告西贾村委在平等自愿的基础上签订的合同，且不违反强制性法律规定，故该合同合法有效，双方均应遵照执行，原告履行了拆除旧房并交付土地的义务，被告就应当按约定交付对应的回迁房，被告拖延不交付，构成违约，其应当承担违约责任。故原告诉请被告立即交付回迁房的主张，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点有四点：第一，原告的主体身份是否适格？虽然本案争议的拆迁房屋的所有权人及其该房屋的宅基地使用权人是原告的父亲，但从涉案的危房改造合同可以看出，合同的乙方就是本案的贾文斌，乙方代表签字也是贾文斌，而且合同第九条明确载明，乙方家庭全部成员一致同意，并以一人作为乙方代表在本协议上签字，贾文斌的家人也没有反对贾文斌能够代表其家人，故本案贾文斌作为原告主体适格。第二，如何认定原告被拆房原有面积及其置换面积？原被告双方的危房改造合同于2013年12月24日签订，被告加盖有村委公章。被告提供的住房面积调查登记表的时间为2013年5月12日，没有加盖村委公章。被告辩称合同记载的原告原住宅面积与实际测量不一致，合同上的住宅面积大于实际测量面积，当然置换面积也不对，合同上记载的住宅面积数与置换面积系被告的笔误，现在应以实际测量面积计算置换面积。而原告主张应以合同记载面积为准。由于合同签订时间在测量登记时间之后，合同加盖有公章，而测量登记表没有加盖公章，且该旧房早已不存在，故本院认定合同的效力大于调查登记表的效力，即本案原告拆迁房的置换面积为合同记载的327㎡。因此被告应当向原告交付“四季楼”小区东1单元一层和三层各一套回迁房，面积合计327㎡。如面积不足327㎡，被告以每平方1800元赔偿原告差额面积款项；如超出总面积，原告以每平方1500元支付被告差额面积款项。第三，被告法定代表人栗雷刚向原告出具的欠条如何认定？关于欠条，原被告双方均认可其真实性。原告诉称该欠条是在双方签订合同后被告于当天出具的，针对的是原告房屋是临街商户的住宅，除置换面积外，同时对原告进行金钱补偿，并且被告于2014年8月已支付原告25万元，现尚欠25万元。被告辩称依据合同约定，原告仅享有置换房屋或现金补偿，两者选一的补偿方式，不享有同时请求权。本院认为，双方的合同第一条第1款约定了新建小区住宅楼采取房屋分类面积置换的方式进行置换或补偿。但纵观整个合同，1、原告根据旧住宅置换住宅楼面积为327㎡，根据合同第四条第4款约定住宅楼建成后交付使用时，原告若放弃回迁，被告按每平方米1800元对原告置换后面积一次性全额补偿，那么原告的补偿款应为327㎡*1800元=588600元，明显高于欠条中的50万元，还不包括地下室和停车位，而且支付补偿款的时间为住宅楼建成后交付使用时；而按照合同的第一条第5款第1项约定，甲方按乙方置换后面积的三分之一面积以每平方米1500元计，作为回迁保证金，原告的回迁保证金也仅为327㎡/3*1500元=163500元，又远远低于50万元。2、合同中既没有载明原告选择回迁房还是选择补偿款；欠条中也没有载明原告放弃回迁，仅要补偿款50万元，况且被告早于2014年8月（拆迁时段）已支付原告25万元。3、原告的部分房屋属于临街房。4、被告并没有对原告的旧宅进行评估作价。5、该欠条也不符合合同法中有关无效的情形。综上理由，本院认定该50万元欠据是对双方合同的补充条款，被告在向原告交付327㎡的住宅楼的同时，被告应当再支付原告25万元补偿款。第四，本案如何计算延期交房违约金。审理中，被告辩称合同约定的违约金高于因违约造成损失的多倍，构成法定违约金过高的条件，且在分房时被告开会研究决定并经部分拆迁户同意，主张对违约金进行调整。本院认为，合同违约责任系民事责任，补偿性是民事责任的主要特征，因此，违约责任的承担应当考虑因违约行为给守约方造成的实际损失；同时，违约金的惩罚性主要考虑违约方的主观故意与否。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款的规定，被告主张违约金调整的辩解意见，有法律和事实依据，对该辩解意见本院予以采纳。原告诉讼代理人认为，合同约定的违约金合理，应按约定履行的主张，本院不予支持。关于本案中违约金如何调整的问题。本院认为，被告提供的本村承租方的证明材料能够反映涉案村庄的租赁市场行情每套房每年租金1000-2000元，以及分房时被告与部分拆迁户的意见，具有参考价值。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，参考逾期交房违约造成的实际损失，并结合涉案合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，本院对涉案合同违约金予以合理调整，即以每套回迁房每年2000元租金作为本案违约金的调整标准。据此认定被告应向原告支付逾期交房违约金2000元*2*4=16000元（2015年9月1日至2019年9月1日回迁房具备交付条件时，原告的回迁房面积为327㎡，符合占有2套住宅楼的条件）。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、限本判决生效十日内，被告长治市上党区苏店镇西贾村民委员会交付原告贾文斌回迁房“四季楼”小区东1单元一层和三层各一套回迁房面积合计327㎡（如面积不足327㎡，被告以每平方1800元赔偿原告差额面积款项；如超出总面积，原告以每平方1500元支付被告差额面积款项）；同时支付原告拆迁补偿款25万元。二、限本判决生效十日内，被告长治市上党区苏店镇西贾村民委员会支付原告贾文斌违约金16000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由原告负担4110元，由被告负担5290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长 李 明人民陪审员 许 彦人民陪审员 侯成伟 二○二〇年八月十日书 记 员 刘勇鑫