西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初13308号原告（反诉被告）：西安总角教育科技有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：杨凤玉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，陕西金镝律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴培燕，女，1962年8月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：金海龙，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪斌，陕西东瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）西安总角教育科技有限公司（以下简称总角公司）与被告（反诉原告）吴培燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，公开开庭进行了审理。总角公司委托诉讼代理人巨黎江、王盼盼，吴培燕委托诉讼代理人金海龙、汪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。总角公司向本院提出诉讼请求：1.吴培燕退还总角公司交纳的租赁保证金20万元、预交租金40万元，合计60万元。2.吴培燕赔偿总角公司利息损失至保证金、租金全部退还之日，以60万元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2020年2月1日起计算。3.吴培燕赔偿总角公司装修设计相关费用86267元。4.吴培燕承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月8日，总角公司、吴培燕签订《房屋租赁合同》，约定总角公司租赁吴培燕位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX层XX室（以下简称案涉房屋），建筑面积为749.10平方米，用于开办幼儿托育园，租期为2019年8月1日起至2029年7月31日的10年，其中，2019年8月1日起至2019年12月31日为装修免租期，首年租金为120万元，第三年起租金每两年上浮5%。合同签订之日，总角公司交纳保证金20万元。洽谈期间，双方确认案涉房屋存在漏水等问题，并在合同第八条第8.2款对此进行了详细约定。合同第13.1条对原告有权解除合同的事宜进行了约定。合同签订当日，双方制作了交接清单并对租赁房屋存在的问题形成列表。吴培燕承诺在2019年8月20日前全部维修完毕。2019年8月9日，总角公司向吴培燕交纳保证金20万元，8月15日预交租金40万元。随后，总角公司开始筹备开园准备工作，包括委托外方设计人员进行室内外设计、招聘师资队伍、组织团队人员赴各地考察和培训。吴培燕亦开始进行相关装修。因案涉房屋漏水严重，吴培燕未能在约定期限内完成维修工作。同时，吴培燕对二楼租户的装修行为不予规范，导致二楼卫生间装修时打透楼板，致使案涉房屋漏水严重。虽然二楼的租户填补来了漏水口，但已致使案涉房屋漏水、渗水严重。总角公司多次到现场查看维修进度，发现漏水渗水问题一直无法彻底解决，加之处于雨季，案涉房屋墙面、屋顶有明显的渗漏水痕迹。9月，总角公司多次催促吴培燕并询问能否修好。至10月底，吴培燕草草维修，并称维修完毕。但经双方人员查看，漏水问题仍然存在。之后，总角公司聘请专家勘查、分析漏水原因。专家认为案涉房屋存在建造质量缺陷，吴培燕在局部打孔注胶或者涂刷防水胶无法解决问题。吴培燕拒绝再维修，且坚持按照合同约定计算起租日期。总角公司遂于2020年1月19日向吴培燕送达解除通知，要求退还保证金、租金。故原告提起诉讼，望判如所请。吴培燕答辩称，1.案涉房屋经竣工验收合格，不存在严重建造质量缺陷。且总角公司在签订合同时知悉案涉房屋状况。总角公司据此解除合同，缺乏事实依据。2.总角公司应承担2019年8月20日起至2020年1月19日的房屋承租费用，无权要求退还租金、保证金。吴培燕在2019年8月20日将案涉房屋交付给总角公司使用。至合同解除并退还钥匙之日即2020年1月20日，总角公司已实际占有使用案涉房屋，应按照每月10万元的标准支付租金。据此，吴培燕无需退还保证金、租金。3.总角公司在租期届满前解除合同属根本违约行为，应承担违约责任。综上所述，提请法庭驳回总角公司的诉讼请求。吴培燕向本院提出反诉请求：1.总角公司向吴培燕赔偿2020年1月20日至2020年6月20日的房屋空置损失费50万元及物业费损失3万元。2.诉讼费由总角公司承担。事实和理由：2019年8月18日，双方签订房屋租赁合同。后总角公司单方违约，给吴培燕造成严重经济损失。故吴培燕提起反诉，望判如所请。总角公司针对反诉答辩称，吴培燕主张的费用是合同解除后的费用，无权要求总角公司承担支付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、银行交易资料、照片、函、视频、不动产权属证书、建设工程竣工验收消防备案凭证、租赁房屋交接清单、凤凰池1号院项目问题列表、联系函、物业收费票据等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年8月8日，总角公司（承租人、乙方）、吴培燕（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定总角公司承租案涉房屋，租赁用途为教育，租期为2019年8月1日起至2029年7月31日的10年，其中，2019年8月1日起至2019年12月31日为装修免租期，首年租金为120万元，首笔租金40万元；租赁保证金20万元，在租期届满或者租赁合同解除后，吴培燕在总角公司不存在约定情形下在10个共工作日内退还，拒不返还的，每逾期一日按保证金的万分之五支付违约金。合同第8.2款约定，“房屋现有的问题（具体见房屋交接确认书）甲方应该在本合同签订10天内修缮完毕，使房屋质量合格达到本合同约定的使用条件。甲方在10天内未处理完毕、导致房屋未能按约定时间交付给乙方的，双方同意实际起租日期应该以甲方将房屋修缮完毕、交由乙方之日起计算，5.1中所涉日期相应后延。如果甲方房屋存在无法完全修缮的质量问题，乙方有权解除合同，双方互不追究违约责任；同时甲方须一次性将乙方已缴纳的房租租赁保证金及房屋租金在5个工作日内退还给乙方”。第13.3.1条约定，“交付的房屋不符合合同约定，不能正常使用或者严重影响乙方正常使用的”，总角公司有权解除合同。合同签订当日，双方就案涉房屋存在的问题、交接钥匙等事宜签订《租聘房屋交接清单》。双方确认的《凤凰池1号院项目问题列表》载明：案涉房屋存在多处漏水点。2019年8月9日、8月15日，总角公司分别向吴培燕交纳保证金20万元和租金40万元。合同签订后，吴培燕将案涉房屋钥匙交付给总角公司，亦组织人员对漏水等问题进行维修。双方对维修后的案涉房屋是否达到合同约定标准有分歧。吴培燕提交署名“李喜照”的《证明》、加盖印文为“西安玖骏装饰工程有限公司”印章的《协议》《1#商业防水增项及前期尾款决算单》《证明》，欲证明其已完成维修义务。总角公司对此不予认可。总角公司提供照片显示：案涉房屋在2019年8月至2019年11月存在渗水问题。2020年1月19日，总角公司向吴培燕送达解除合同的函，以案涉房屋仍存在漏水问题为由，主张合同解除之日为2020年1月20日，并要求退还保证金、租金。同日，总角公司将案涉房屋钥匙交还给吴培燕。吴培燕回函对总角公司的解除行为提出异议。庭审中，总角公司、吴培燕均确认合同解除之日为2020年1月20日。另，总角公司未实际进场装饰装修案涉房屋。另查明，2019年8月6日，总角公司与案外人（法定代表人胡实）签订《西安保育园内装设计项目设计服务提案书》，约定案外人为总角公司位于西安总建筑700平方米的保育园内装进行设计，设计费8万元，住宿费、交通费等费用由总角公司支付。2019年8月28日，西安博迪学校向胡实账户转款36267元，用途备注“设计费及交通费”。2019年10月28日，西安喜贝亲婴幼儿照护服务有限公司（以下简称喜贝亲公司）向胡实银行账户转款5万元，用途备注“喜贝亲付设计费”。吴培燕对前述合同、付款的真实性和关联性均不予认可。本院认为，本案争议焦点：一、总角公司的合同解除权是否成立。二、吴培燕应否向总角公司退还保证金、租金，以及总角公司的装修设计相关费用损失是否成立。三、总角公司应否赔偿吴培燕赔偿房屋空置、物业费。关于争议焦点一。吴培燕作为承租人负有按照约定将案涉房屋交付给总角公司并在租赁期间保持案涉房屋符合约定用途的合同义务，其应对此承担本证的举证证明责任，即待证事实的存在须达到高度可能性的证明标准。吴培燕提交的证据材料仅能证明其组织人员进行维修的事实，尚不能证明维修后的房屋已达到合同约定标准。总角公司提供的照片等反驳证据，能说明案涉房屋在合同签订后一定期间内仍存在漏水情况，足以使吴培燕负本证责任的待证事实存在的可能性降低。综上所述，在案证据尚不能证明维修后的案涉房屋已达到合同约定标准的事实，该事实上的存在具有高度可能性。故应认定吴培燕存在违约行为。该违约行为已导致总角公司不能实现将案涉房屋用于教育的合同目的，亦符合合同约定的总角公司行使解除权的条件。故总角公司的解除权成立。关于争议焦点二。合同解除后，吴培燕应向总角公司返还保证金、租金，逾期返还时，还应支付逾期返还的资金占用费。总角公司现主张的返还金额、计息期间，有交纳保证金、租金合计60万元，合同解除之日即2020年1月20日及合同关于返还期间约定的事实为依据，计息标准尚属合理。故本院对总角公司要求返还保证金、租金及付息的主张，予以支持。装修设计费问题。总角公司提供转账凭证所载转款人为案外人，在案亦无该款项与本案事实具有关联性的证据，故总角公司要求赔偿装修设计的主张，本院不予支持。若实际发生该项损失，总角公司可另循法律途径解决。另，针对吴培燕关于不退保证金、租金的问题。该意见与案涉房屋不符合合同约定用途及总角公司并未实际使用案涉房屋的事实不符，故本院对该意见，不予采纳。关于争议焦点三。案涉合同解除是因吴培燕的违约行为而解除。总角公司亦即时将案涉房屋钥匙交还吴培燕，并不存在合同解除后继续占有案涉房屋的行为。故吴培燕主张的房屋空置费、物业费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款之规定判决如下：一、吴培燕于本判决生效之日起十日内向西安总角教育科技有限公司返还保证金200000元、租金400000元，合计600000元。二、吴培燕于本判决生效之日起十日内向西安总角教育科技有限公司支付以前述应返还的保证金、租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2020年2月1日起至实际付清款项之日止的利息。三、驳回西安总角教育科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回吴培燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10713元（总角公司已预交），由总角公司负担373元，吴培燕负担9800元并并于本判决生效之日起十日内直接支付给总角公司。反诉案件受理费4550元（吴培燕已负担），由吴培燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    栗  德  亮 二○二○年 八 月二十二日 书  记  员    薛      丹    打印：扈艳红       校对：贾凡        2020年  月  日送达 1