辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初680号原告（反诉被告）：王铁柱，男，1960年6月6日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡月明，男，1978年12月12日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。委托诉讼代表人：王连河，系调兵山市隆正法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王铁柱与被告（反诉原告）胡月明合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月11日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王铁柱及其委托诉讼代理人王爱军，被告（反诉原告）胡月明及其委托诉讼代理人王连河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王铁柱向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告购买养殖场款40万元及违约金(按月息2.5分计算，支付自2019年5月11日起至实际给付之日止)；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月10日，原告与被告签订了《靠陵沟养殖场转让合同》，原告将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地面积80亩及墙外养鱼池2亩转让给被告经营，转让期自2016年5月10日起至2048年11月10日止，转让金额235万元，付款方式为自签订合同之日起2016年5月10日到2019年5月10日止分期四年内付清，即2016年5月10日前付55万元、2017年5月10日前付60万元、2018年5月10日前付60万元、2019年5月10日给付60万元，同时约定双方应恪守合同，不得违约，被告必须按期支付原告转让金，不得以任何理由拖延，如被告违约到期未支付甲方转让金，无论被告之前付原告多少转让金，原告都有权不予退还，所付资金按租地费用处理，并收回土地等条款。签订合同后，被告如期将2016年度、2017年度、2018年度转让金给付了原告，但2019年度的转让金未按期给付，经原告多次索要，被告只给付了20万元，尚欠40万元没有给付，而且被告承诺每月给付违约利息10,000.00元。之后，原告多次向被告索要，只给付119,000.00元违约利息，但转让金40万元至今没有给付原告。无奈，原告向你院提起诉讼，要求判令被告给付原告购买养殖场款40万元及违约金(按月息2.5分计算，支付自2019年5月11日起至实际给付之日止)，并由被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告的合法权益。本案在审理过程中，原告王铁柱要求增加诉讼请求被告胡月明自2019年12月3日起每日给付1，000.00元的违约金到实际给付之日止。被告胡月明辩称，不同意原告的诉讼请求，被告与原告于2016年5月10日订立的《靠陵沟养殖场转让合同》中虽然没有养殖场产权过户及土地使用权变更登记的约定，但养殖场及土地使用权均属于应当依法登记的不动产。因此，原告理应与被告办理养殖场所有权及所属土地使用权变更登记。因被告多次要求原告办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记，遭原告拒绝，才导致尾款没有支付的后果。被告认为，原告有义务按照合同约定向原告支付合同款项，但同时原告也有与我办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记义务。原告拒不协助办理过户，也属于违约行为。因此，在原告与被告办理过户后，被告愿意向原告付清剩余尾款。反诉原告胡月明向本院提出诉讼请求：依法判令反诉被告与反诉原告办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记。承担诉讼费用。反诉理由：反诉原告与反诉被告于2016年5月10日订立《靠陵沟养殖场转让合同》在反诉原告想支付最后一笔尾款时，要求反诉被告与反诉原告办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记时，被告以合同第四条约定“以后出现变更等任何问题与甲方无关，乙方自行办理”为由拒绝与反诉原告办理过户。反诉原告带着反诉被告提供的“法库国用(1990)字第xxxxx号《国有土地使用证》”的复印件到法库县自然资源局查询，该局工作人员称其国有土地使用证明不是本局颁发的，也没登记档案资料。此事实证明反诉被告在与反诉原告订立合同时，所出示的土地使用证存在重大瑕疵。反诉被告明知无法办理过户手续，才在合同第四条作出了“以后出现变更等任何问题与甲方无关，乙方自行办理”的条款。反诉原告认为，反诉被告在与我订立合同时，故意隐瞒事实，使反诉原告相信所提供证照真实性属于欺诈行为。合同第四条关于“以后出现变更等任何问题与甲方无关，乙方自行办理”的约定违反《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”应当认定无效。因此，请求依法判令反诉被告与反诉原告办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记，承担诉讼费用。在本院审理过程中，反诉原告胡月明撤回要求办理养殖场所有权变更登记的诉讼请求。反诉被告王铁柱辩称，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。2016年5月10日，反诉被告与反诉原告签订《靠陵沟养殖场转让合同》，反诉被告将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地面积80亩及墙外养鱼池2亩转让给反诉原告经营，并约定以后出现变更等问题与反诉被告无关，由反诉原告自行处理等条款。同时，在签订合同时，反诉原告都已看过1998年11月10日反诉被告与法库县孟家靠陵沟村民委员会签订的《靠陵沟村村西荒山承包合同书》、法库县公证处《公证书》、1998年11月5日《村民代表同意书》、《国有土地使用权证原件》，反诉原告未提出任何异议。并且《国有土地使用权证》是法库县孟家镇政府向反诉被告颁发的，而且反诉被告一直答应配合反诉原告办理土地变更登记事项，让签字就签字，让出面也出面。反诉被告与反诉原告签订《靠陵沟养殖场转让合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同履行义务，反诉被告已将合同标的交付给反诉原告实际使用至今，反诉原告却未按期给付转让款项，其行为已构成违约，应承担违约责任。而且，合同约定出现变更等问题，由反诉原告自行处理，反诉被告一直愿意配合，从未拒绝过。从双方签订的合同及反诉被告与靠陵沟村民委员签订合同内容均已表明80亩土地是耕地，从合同转包的时间来看反诉被告签订合同是反诉被告将剩余的期限转包给被告，合同当中还显示合同到期后如乙方即被告继续留用可与县镇政府协商，与甲方无关，这些内容逐一证明反诉原、被告之间是转包的法律关系，并不是转让的关系，如果是转让应该由反诉原告与靠陵沟村民委员会、孟家镇政府签订转让合同，而不应由反诉原告与反诉被告签订转让合同。反诉原、被告签订的《靠陵沟养殖场转让合同》，是反诉被告承包靠陵沟村耕地、鱼池等的剩余期限转包给反诉原告进行实际经营，耕地国家实行了严格的保护制度，非经法定程序不可改变，而被告在反诉诉请当中要求办理所属土地使用权的变更登记实质上是要求将耕地变为养殖用地，超出了合同的范围和违反了法律的强制性规定，不应得到支持。故此，反诉原告的诉求没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：1998年11月5日，村民代表同意书主要内容：为发展壮大村集体经济，早日奔小康，实现共同富裕目标，经全体村民代表会议研究决定，同意将村西荒山一座面积80亩（包括山东侧一荒沟面积为2亩）承包给法库镇王铁柱。代表李某某、焦某某、焦某义等人在同意书上签字。1998年11月10日，原告王铁柱（乙方）与法库县民委员会（甲方）签订《靠陵沟村村西荒山承包合同书》，主要内容：甲方将村西荒山一座面积为80亩（包括山东侧一荒沟面积为2亩）承包给乙方。承包期限为五十年即从1998年11月10日起至2048年11月10日止。五十年的总承包金额为35万元，分两次交款，第一次交款12万元，时间为签订合同之日，第二次交款23万元，时间为1999年12月31日前。不如期交款合同自行终止。合同期满后承包区域地面上的建筑及设施归乙方自行处理，期限一年内处理完毕，即2048年11月10日至2019年11月10日，合同期满后，甲方收回此承包面积及使用权，如再行承包，在同等条件下，原乙方可优先承包。乙方在承包期内，有权转租、转让但不得超过承包期。1998年11月10日，（98）法证字第428号法库县公证处公证书主要内容：兹证明法库县法库镇居民王铁柱与法库县的代表人焦某某于1998年11月10日签订前面荒山承包合同。之后，原告王铁柱向法库县民委员会交纳了承包费35万元。1998年11月，原告王铁柱取得了所承包上述80亩土地的国有土地使用权证。1998年11月10日，（989）法证字第xxx号法库县公证处公证书主要内容：兹证明法库县法库镇居民王铁柱与法库县的代表人焦某某于1998年11月10日签订前面荒山承包合同。2016年5月10日，原告王铁柱（甲方）与被告胡月明（乙方）签订《靠陵沟养殖场转让合同》，主要内容：甲方将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩转让给乙方经营，转让期自2016年5月10日起至2048年11月10日止。转让金额235万元，付款方式为自签订合同之日起2016年5月10日到2019年5月10日止分期四年内付清，即2016年5月10日前给付55万元、2017年5月10日前给付60万元、2018年5月10日前给付60万元、2019年5月10日给付60万元。乙方按期或提前付清转让资金235万元后，甲方须将之前与村、镇的签的土地使用证、公证书、合同交给乙方。以后出现变更等任何问题都与甲方无关，乙方自行处理。签订合同后，原告王铁柱将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩交付给被告胡月明经营，被告胡月明已向原告王铁柱支付2016年至2018年转让金175万元及2019年的部分转让金20万元，2019年的剩余转让金40万元未按期给付原告王铁柱。法库县孟家镇人民政府于2020年5月8日出具的关于发放王铁柱养殖场土地证的情况说明主要内容：孟家乡招商引资项目老铁养殖场于1998年兴建，项目选址兴建在，用地面积80亩。按照当时的相关政策及领导的指示精神要求土地部门办理土地证，由于1994年农村宅基地及建设用地确权登记刚刚结束，所内留存部分辖区内国有建设用地相关资料及土地证，当时确权登记由乡镇审核发放，为了更好的服务招商企业，土地所给核发了土地证。本院认为，《靠陵沟村村西荒山承包合同书》、《靠陵沟养殖场转让合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人均应按合同约定履行义务。原告王铁柱已将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩交付给被告胡月明经营，但被告胡月明未向原告王铁柱支付2019年的转让金40万元，被告胡月明的行为已构成违约，应承担违约责任。原告王铁柱要求被告胡月明给付转让金40万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告王铁柱要求被告胡月明按月息2.5分支付自2019年5月11日起至实际给付之日止的违约金及每日1,000.00元违约金（自2019年12月3日起到实际给付之日止）的诉讼请求，原告王铁柱未向本院提交证据证明其损失的数额，并陈述违约金系利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告王铁柱主张的违约金属过分高于造成的损失。在本院审理过程中，被告胡月明主张违约金过高请求人民法院予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等约定因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故本院认定被告胡月明应支付原告王铁柱转让金40万元的违约金（计息时间：2019年5月11日起至2019年8月19日止；利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。计息时间：2019年8月20日起至给付之日止；利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。）被告胡月明辩称，“被告胡月明有义务按照合同约定向原告王铁柱支付合同款项，但同时原告王铁柱负有与被告胡月明办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记义务。原告王铁柱拒不协助办理过户，也属于违约行为。因此，在原告王铁柱与被告胡月明办理过户后，被告胡月明愿意向原告王铁柱付清剩余尾款。”关于80亩土地使有权是否应办理变更登记，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条第一款、第二款规定：“本法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转让给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”本案中，原告王铁柱与法库县民委员会签订《靠陵沟村村西荒山承包合同书》承包80亩土地后，已向法库县民委员会交纳了承包费35万元，之后原告王铁柱又与被告胡月明签订《靠陵沟养殖场转让合同》，该合同约定将80亩土地转让给被告胡月明经营，原告王铁柱与法库县民委员会的土地承包关系并未改变，原告王铁柱继续履行原土地承包合同即《靠陵沟村村西荒山承包合同书》的权利和义务，被告胡月明也是按照《靠陵沟养殖场转让合同》约定向原告王铁柱履行支付转让金等义务，故原告王铁柱属将80亩土地经营权转包给被告胡月明，而不是转让给被告胡月明。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条规定：“发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。”原告王铁柱将80亩土地经营权转包给被告胡月明，不应办理土地使有权变更登记。关于养殖场所有权是否应办理变更登记，《靠陵沟养殖场转让合同》约定原告王铁柱将养殖场所有的建筑及附属物及墙外养鱼池2亩转让给被告胡月明经营，转让的是经营权，不是所有权，不应办理养殖场所有权变更登记。综上，土地使用权及养殖场所有权均不应办理变更登记，原告王铁柱不构成违约，被告胡月明主张原告王铁柱办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记后再给付剩余转让金40万元，无事实和法律依据，故对被告胡月明该辩称，不予采信。反诉原告胡月明要求反诉被告王铁柱与反诉原告胡月明办理土地使用权变更登记的诉讼请求，如前所述，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第二十七条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条、第三十五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告胡月明于本判决发生法律效力后十日内给付原告王铁柱转让金40万元；二、被告胡月明于本判决发生法律效力后十日内支付原告王铁柱转让金40万元的违约金（计息时间：2019年5月11日起至2019年8月19日止；利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。计息时间：2019年8月20日起至给付之日止；利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；三、驳回反诉原告胡月明要求反诉被告王铁柱办理所属土地使用权变更登记的诉讼请求；四、驳回原告王铁柱、反诉原告胡月明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,300.00元，由被告胡月明负担。反诉案件受理费50.00元，由反诉原告胡月明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 羽人民陪审员  乔丽华人民陪审员  陈井柱二〇二〇年八月二十五日书 记 员  高胜男本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行合可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。第三十九条承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等约定因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。第三十五条第一款、第二款本法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转让给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。