重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21754号原告:陈莉，女，汉族，1968年10月26日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王军祥，重庆轩正律师事务所律师。被告:熊庆元，男，汉族，1954年3月1日出生，住重庆市渝中区。被告:刘嘉，男，汉族，1981年2月3日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。第三人：周晓武，男，汉族，1965年9月28日出生，住重庆市江**。第三人：刘帮平，女，汉族，1963年8月27日出生，住重庆市渝中区。原告陈莉与被告熊庆元、刘嘉、第三人周晓武、刘帮平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈莉及其委托诉讼代理人王军祥、被告熊庆元、被告刘嘉及其委托诉讼代理人徐明君到庭参加了诉讼。第三人周晓武、刘帮平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告熊庆元与被告刘嘉签订的房屋买卖合同无效；2.判决在原告支付被告熊庆元垫付的银行按揭款102659.36元后，被告熊庆元将位于渝北区房屋转移登记给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于重庆市渝**的房屋由重庆华英集团有限公司开发。2001年7月9日，被告熊庆元以244800元的价格（向工商银行按揭贷款19.5万元、现金支付4.98万元）购买了上述房屋。2002年8月12日，被告熊庆元将该房屋出售给第三人刘帮平。同时，以被告熊庆元继续作为借款人，第三人刘帮平作为房屋抵押人与工商银行签订了变更协议，并以第三人刘帮平的名义办理了银行按揭还款账户。2005年，第三人刘帮平将该房转让给第三人周晓武。2006年3月4日，第三人周晓武将该房转让给了原告，原告向第三人周晓武支付了转让款，第三人刘帮平将银行按揭款还款卡交给原告并办理了委托还款、过户的公证书。原告从2006年3月4日起就一直居住于该房，并以第三人刘帮平的名义持续归还房屋按揭款。因工商银行按揭贷款不便转移，原告一直以刘帮平的名义偿还按揭款，房屋也一直未能过户。2018年，因原告逾期偿还按揭款，工商银行将重庆华英集团有限公司、被告熊庆元、第三人刘帮平起诉到重庆市江北区人民法院，重庆市江北区人民法院作出了(2018)渝0105民初28900号民事判决书。判决作出后，被告熊庆元将10万余元剩余房屋按揭款支付给了工商银行，取得了房产证。后在被告熊庆元未通知原告、被告刘嘉未实际看房的情况下，被告熊庆元与被告刘嘉恶意串通，以每平方米低于市场价三四千元且总价低于市场价近50万元的价格，将原告实际居住13年的房屋转移登记至被告刘嘉名下。直到2019年7月被告刘嘉恶意闯进原告家中，原告才知道自己购买的住房被他人恶意转移登记。综上，二被告在原告亳不知情的情况下转移原告购买并已实际居住13年的房屋，且成交价格远低于市场价格并且买房时也不实际看房，严重违背日常生活经验法则，二被告的行为是恶意串通损害第三人利益的行为。二被告所签房屋买卖合同应当依法认定为无效，其转移登记的房屋应登记在原告名下。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告熊庆元辩称，被告熊庆元与被告刘嘉签订的房屋买卖合同有效。2001年7月9日，被告熊庆元与重庆华英集团有限公司签订商品房买卖合同，该公司将位于渝北区房屋出卖给被告熊庆元。2001年8月3日，该商品房买卖合同经渝北区房地产管理部门核准登记备案。2001年9月2日，被告熊庆元用该房屋作抵押与工商银行江北区支行签订抵押合同，向该行贷款195000元，贷款期限为2001年9月20日至2021年9月20日。上述事实可以证明被告熊庆元是渝**房屋的所有权人。2002年8月，被告熊庆元与第三人刘帮平在工商银行江北区支行办理变更手续，将抵押人变更为第三人刘帮平，但第三人刘帮平并未取得上述房屋的所有权，故工商银行江北区支行的抵押权未成立，抵押人仍然是被告熊庆元。原告诉称第三人刘帮平于2005年将该房转让给第三人周晓武及第三人周晓武于2006年3月4日将该房转让给了原告于法无据。因为被告熊庆元自始都是案涉房屋的所有权人和抵押人，对他人之间的上述房屋转让行为被告熊庆元不知情，该转让行为无效。被告熊庆元与第三人刘帮平在工商银行江北区支行办理变更手续后，第三人刘帮平并未履行还款义务，被告熊庆元也联系不上第三人刘帮平。工商银行江北区支行根据借款合同第三十九条约定对第三人刘帮平、重庆华英集团有限公司提起诉讼。江北区人民法院作出了(2018)渝0105民初28900号民事判决书，认定案涉房屋所有权人系被告熊庆元。被告熊庆元将工商银行江北区支行的借款全部还清后，工商银行江北区支行出具了解除抵押证明，解除了对案涉房屋的抵押登记，被告熊庆元取得了案涉房屋的所有权证书。综上，被告熊庆元依法取得案涉房屋的所有权证，并依法签订房屋买卖合同出卖其所有的房屋，房屋买卖合同合法有效。被告刘嘉辩称，被告刘嘉是通过中介公司向被告熊庆元购买房屋，并以房屋的市场价支付了购房款。该房屋现已转移登记在被告刘嘉名下，二被告之间的房屋买卖合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人周晓武、刘帮平未作陈述。经审理查明：2001年7月9日，被告熊庆元与重庆华英集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告熊庆元向重庆华英集团有限公司购买位于重庆市渝北区预售商品房，建筑面积139.91平方米，总成交金额为244800元。付款方式为2001年7月9日支付定金1万元，按揭前付39800元，由银行提供按揭贷款195000元。2001年9月1日，被告熊庆元与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行签订《个人购房借款合同》，约定该行向被告熊庆元发放个人住房（商业用房）贷款195000元用于购买上述房屋，贷款期限自2001年9月20日起至2021年9月20日止。2001年9月12日，被告熊庆元（借款方、抵押人）与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（贷款方、抵押权人）、重庆华英集团有限公司（担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告熊庆元将其所购上述房屋抵押给中国工商银行股份有限公司重庆江北支行作为履行上述借款的担保。2002年8月12日，被告熊庆元、第三人刘帮平、中国工商银行股份有限公司重庆江北支行共同签订《重庆市房地产抵押合同变更协议书》，将《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中的抵押人变更为刘帮平。后因被告熊庆元未按约偿还前述贷款，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行向重庆市江北区人民法院提起诉讼[案号为（2018）渝0105民初28900号]，要求熊庆元归还借款本金及利息、罚息、复利，支付律师费，就刘帮平所有的案涉房屋享有抵押权并有权就该房屋折价、拍卖或者变卖价款享有优先受偿权，重庆华英集团有限公司、刘帮平对熊庆元的前述债务承担连带清偿责任。在该案庭审中，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行陈述：熊庆元于2002年8月左右将房屋出售给刘帮平，熊庆元继续作为借款人，刘帮平作为抵押人与银行签订变更协议，截止该案开庭时，刘帮平尚未取得案涉房屋所有权。2018年9月29日，重庆市江北区人民法院作出民事判决书，认定熊庆元与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行合意将抵押人变更为刘帮平时，刘帮平尚未取得案涉房屋所有权。该院判决熊庆元向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行返还借款本金85873.52元并支付利息、罚息、复利，重庆华英集团有限公司对熊庆元的前述债务承担连带责任，驳回中国工商银行股份有限公司重庆江北支行的其他诉讼请求。判决作出后，熊庆元向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行支付了剩余借款。2019年4月28日，案涉房屋所有权人由重庆华英集团有限公司变更登记为被告熊庆元。2019年5月9日，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行向熊庆元出具《解除抵押证明》，证明熊庆元向该行申请的个人贷款19.5万元于2019年5月9日全部结清，该行出具该证明以便解除抵押登记。2019年5月20日，熊庆元办理了案涉房屋抵押权注销登记。2019年6月27日，被告熊庆元（甲方、卖方）、被告刘嘉（乙方、买方）、重庆市大泽置业代理有限公司（丙方、中介方）三方签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定：甲乙双方在丙方的介绍下，甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，成交总价125万元，乙方在2019年6月27日支付购房定金5万元给甲方，该购房定金成为成交总价的一部分。乙方在过户时，甲方签字同时付首期房款118万元，乙方在2019年7月15日前，甲方结清该物业水电气物管相关费用后，付清购房余款2万元。2019年7月15日前，如果甲方到期未交房，乙方有权强行敲门，并不支付余款给甲方。合同签订当日，被告刘嘉委托丁雯雯代其向被告熊庆元支付了购房定金5万元。2019年7月3日，被告刘嘉向被告熊庆元支付购房款共计118万元。庭审中，被告熊庆元、刘嘉共同确认双方在进行房屋交易前并不认识，刘嘉共向熊庆元支付购房款123万元，合同约定了余款2万元不支付的情形。被告刘嘉陈述后因案涉房屋产生纠纷，中介公司与熊庆元沟通后告知刘嘉余款2万元不用支付了，该2万元用于诉讼。另2019年7月3日，被告熊庆元、被告刘嘉又签订《重庆市房屋买卖合同》一份，合同约定熊庆元将案涉房屋出售给刘嘉，总成交金额为83万元。庭审中，被告刘嘉陈述，在房地产管理部门备案的案涉房屋购买价格为83万元，当时是中介公司帮助其办理的，备案价与交易价不一致，可能与当地的缴税价格有关。原告陈述，案涉房屋市场价远高于成交价83万元。为此，原告申请对案涉房屋市场价进行评估。本院准许后，委托重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2020年4月23日，该公司出具《评估报告书》，载明案涉房屋于2019年6月27日时的市场价值为143.94万元。2019年7月5日，案涉房屋所有权由被告熊庆元转移登记至被告刘嘉个人名下。庭审中，原告陈述案涉房屋由被告熊庆元出卖给了第三人刘帮平，之后刘帮平又出卖给了第三人周晓武。2006年3月4日，原告与第三人周晓武签订《合同书》，主要约定：周晓武将重庆市渝北区转卖给原告，原告在收到合同书之日向周晓武一次性支付人民币8万元。后第三人周晓武向原告出具收条，确认收到原告支付的案涉房屋购房款8万元。合同签订后，原告自2006年起一直居住在案涉房屋。2006年9月18日，第三人刘帮平向原告出具经公证的《委托书》，主要内容为：本人刘帮平在重庆市渝北区贷款购房一套，现自愿转让给陈莉，并全权委托陈莉自收到委托书之日起，到银行办理重庆市渝北区还清贷款本息，解除抵押，领取抵押合同，领取购房合同，保险单，办理转按、房屋过户、房屋买卖相关手续。庭审中，原告举示了第三人刘帮平的工商银行卡及工商银行个人业务凭证（专用），该业务凭证显示，刘帮平的工商银行账户自2006年1月至2007年5月、2007年10月、2007年12月、2008年1月、2008年4月至2008年5月、2008年7月期间，每月存款1380元左右。原告陈述被告熊庆元将案涉房屋出卖给第三人刘帮平时，案涉房屋的按揭贷款人由熊庆元变更为刘帮平。刘帮平的工商银行卡由原告一直保管，前述刘帮平的工商银行账户每月存款实际系原告在偿还案涉房屋的按揭贷款。被告熊庆元陈述，案涉房屋的贷款人系刘帮平，但熊庆元不知道也未同意刘帮平用其房屋去贷款。熊庆元将案涉房屋出租给了刘帮平的弟弟刘建波，刘建波再出租房屋并收取租金，系刘建波在帮助熊庆元偿还案涉房屋按揭贷款。熊庆元不知道第三人刘帮平、周晓武将案涉房屋出卖给了原告。原告还举示了转账记录一份，该转账记录显示，被告熊庆元于2014年11月15日共计收到汇款1万元。原告陈述该1万元系其委托其朋友向熊庆元转账用于偿还案涉房屋贷款，被告熊庆元陈述其对该转账不清楚。庭审中，原告陈述二被告之间存在恶意串通情形，因此二被告之间签订的合同无效。原告认为，根据原告提交的民事判决书、工商银行卡、转账凭证均可证明被告熊庆元知晓案涉房屋是由原告购买。被告刘嘉在中介公司敲门未果的情形下，也未实际到现场查看房屋状况，且以远低于市场价进行投资购房，明显存在恶意。被告刘嘉陈述，购买案涉房屋的目的是准备短期内用于出租，后期可能会自己居住。其自2018年开始就委托重庆市大泽置业代理有限公司介绍房源。该公司经纪人邹梅曾通过电话及微信向其介绍过案涉房屋情况。当时其委托了中介公司敲门查看房屋情况，中介公司多次敲门但均无人应答，后中介公司向其反馈信息被告熊庆元称案涉房屋在出租。之后其又让中介公司帮忙辨别房屋产权信息的真伪。了解房屋信息后，中介公司约熊庆元到该公司面谈。购房时刘嘉没有到现场去看房，因为其没有在重庆，其系委托邹梅代为办理购买房屋手续。同时，案涉房屋旁边的小区为重百小区，其在重百小区购房并居住，故其了解案涉房屋的户型和小区情况。原告举示的被告刘嘉的房屋产权证书显示，被告刘嘉系位于渝**房屋的所有权人，该房屋属于重百小区。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、民事判决书、不动产登记查询资料、《解除抵押证明》、《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》、定金收条、情况说明、银行转账记录、《重庆市房屋买卖合同》、《评估报告书》、《合同书》、收条、《证明》、《公证书》、《委托书》、工商银行卡及工商银行个人业务凭证、房屋产权证书、当事人陈述等在案为凭，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，被告熊庆元与被告刘嘉等签订了《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》后，双方又签订了《重庆市房屋买卖合同》，并以《重庆市房屋买卖合同》在房管部门进行了备案，办理了案涉房屋的产权过户登记。上述两份合同均约定了被告熊庆元将案涉房屋出卖给被告刘嘉，但该两份合同约定的房屋成交价格不同，《重庆市房屋买卖合同》约定的房屋成交价为83万元，《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》约定的房屋成交价125万元。从被告刘嘉的付款情况看，双方实际履行的系《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》。现原告以熊庆元与刘嘉恶意串通，损害其利益为由，主张案涉房屋买卖合同无效。对此，本院认为，所谓恶意串通的合同是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私立而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。构成恶意串通的合同，行为人主观上需有希望通过订立合同损害他人合法权益的共同目的。具体到本案，首先，原告虽主张其为讼争房屋的实际所有权人，但因其未办理产权过户登记，不具有公示效力，不能对抗善意第三人。由于讼争房屋登记在熊庆元名下，刘嘉基于对房屋登记的合理信赖，与熊庆元签订房屋买卖合同，尽到了必要的审查义务。其次，无证据证明刘嘉在签订房屋买卖合同前就已和熊庆元相互认识，双方存在恶意串通的可能性。刘嘉在中介公司的居间下，与熊庆元签订房屋买卖合同，交易过程并无违反常理之处。再次，经评估，案涉房屋于刘嘉签订购房合同时的市场价值为143.94万元，而刘嘉与熊庆元合同约定价格为125万元（实际支付123万元），无论是合同约定价格还是实际支付价格，均未低于市场价值的70%，不属于明显低价，应视为刘嘉为购买案涉房屋支付了合理对价。此外，刘嘉购房前虽未到现场查看房屋状况，被告刘嘉解释称其未在重庆工作，故委托房屋中介公司到现场查看房屋，中介公司工作人员看房未果后，向熊庆元了解了房屋状况并通过电话向其进行了反馈。且其曾居住在重百小区，而重百小区离案涉房屋小区较近，其了解案涉房屋的户型和小区情况。根据原告举示的刘嘉的房屋产权证书，刘嘉名下确有一套位于重百小区的房屋。经本院核实，重百小区距离案涉房屋所处的大帝花园小区导航显示步行距离不超过300米，刘嘉有较大可能和机会了解案涉房屋的户型和小区情况，其对未到现场看房的解释具有一定合理性，在无其他证据和事实予以证实的情况下，很难仅以刘嘉未看房为由认定刘嘉与熊庆元恶意串通。综上所述，即便熊庆元主观上存在恶意，但原告举示的证据尚不足以证明刘嘉与熊庆元相互串通，有希望通过与熊庆元订立合同损害原告合法权益的共同目的。原告以刘嘉与熊庆元恶意串通损害其利益为由主张合同无效，不能成立。需要指出的是，在熊庆元与刘嘉已经签订书面房屋买卖合同的情况下，此后所签的《重庆市房屋买卖合同》仅具有登记备案的作用，既不能视双方就同一房屋重新签订了买卖合同，也不能因登记备案的合同价格不真实，存在效力瑕疵而否定双方之间实际履行的房屋买卖的合同效力。依据现有证据，熊庆元与刘嘉签订的房屋买卖合同不存在当事人恶意串通，损害他人利益等导致合同无效的情形，原告基于合同无效诉请其在支付熊庆元垫付的银行按揭款102659.36元后，由熊庆元将案涉房屋转移登记至原告名下的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陈莉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6510元，财产保全申请费4820元，共计11330元，由原告陈莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷春岚人民陪审员  陈 郁人民陪审员  殷桂花二〇二〇年八月十七日书 记 员  彭洪亮