呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初4497号   原告（反诉被告）：包白拉，男，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：罗辰，内蒙古蒙信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李明华，内蒙古蒙信律师事务所律师。   被告（反诉原告）：侯富春，男，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：于志丹，内蒙古瀛可赛恩律师事务所律师。   原告（反诉被告）包白拉诉被告（反诉原告）侯富春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包白拉的委托诉讼代理人李明华，被告（反诉原告）侯富春的委托诉讼代理人于志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本诉原告包白拉诉称，原告作为承租人与被告作为出租人，于2018年4月2日签订了《租赁房屋合同》，原告承租了被告位于××区、XX号5套房产，租赁期间为三年，2018年4月15日至2021年4月14日，原告除依约缴纳房租外，又缴纳了租赁押金15万元，3年的家具使用费9万元。2019年3月26日，双方又签订了《租赁房屋合同(续)》，原告又租赁被告位于××区、XX号4套房产。双方签订上述两份房屋租赁合同后，原告付清了2020年4月14日之前的全部房租。根据双方合同约定，原告应当于2020年3月1日之前付清2020年4月15日至2021年4月14日的租金l04万元。原告租赁房屋用于原告经营的内蒙古宝格达餐饮公司等企业使用，但由于受到新冠肺炎疫情影响，导致原告经济收益锐减，无法全额支付房租。在这种严峻的经济形势之下，原告依然筹措10万元房租支付给了被告，并请求与被告协商减免部分房租或者延期支付房租。但被告咄   咄逼人，不仅没有响应国家号召减免原告部分房租，还采取威胁恫吓骚扰办公等方式，要求原告马上支付房租。在万般无奈之下，原告于2020年5月8日向被告发送了《退租通知》，明确告知被告原告将于2020年6月15日退租。原告认为，双方之间为租赁合同法律关系，双方应本着互谅互让之原则将租赁合同履行完毕。但被告态度蛮横粗暴，而且还存在一系列违约行为，如：被告出租房屋未能通过消防验收、疫情期间被告涨房租、不给原告租赁房屋配置中央空调、与物业协商配置停车位、通过监控系统监控原告经营、骚扰辱骂原告员工等。被告的这些恶劣行径严重伤害了原告的感情和合法权益，已经无法与其继续履行合同，为此原告在2020年5月8日提前一个多月通知被告于2020年6月15日退租。截止退租时，原告使用租赁房屋两个月(2020年4月15日至2020年6月15日)，租金17.3万元。原告付租金10万元，另有押金15万元，被告应返还原告押金7.7万元。同时，原告已支付被告3年家具使用费9万元，实际使用2年2个月，被告应退还原告家具使用费2.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第97条、第233条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条之规定，为了维护原告的合法权益，提起本案诉讼，请求人民法院予以支持。附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方签署的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》解除；2、被告侯富春返还原告包白拉房屋租赁押金7．7万元；3、被告侯富春返还原告包白拉家具使用费2.5万元；4、诉讼费用由被告侯富春承担。   本诉被告侯富春辩称，首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约定应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原被告双方在自愿诚信的原则下签订的合同，合同并未违反相关的法律、法规，并不存在无效的情况。因此被告应按照合同约定继续履行合同及缴纳房租租金的义务。原告想要解除合同，只能通过约定解除和法定解除。由于双方签订租赁合同，合同满三年租期后才能解除，合同明确约定合同未到期前，原被告双方不得以任何理由解除合同，故本案中不能解除合同。   其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人乙方明确表示或表明不履行主要债务。三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；四、法律规定的其他情况。疫情影响，生意不好做，承租人以此作为不可抗力的法定解除理由，是违反法律规定的，疫情并非属于不可抗力，原告提出解除合同是在政策允许开门营业的时期，原告生意能经营，租赁合同可以履行，所以并不符合因疫情不能履行，故原告以疫情为由，要求解除合同是不符合法律规定的。   再次，原告承租被告房屋后，又签订了《合同附件1》多租赁被告东南角的办公室一间，每年支付3万元，一次性收取9万元作为原告承租的东南角办公室的房租，并非原告诉状中所称的家具费用。最后原告应该按照合同约定继续履行合同不得擅自解除《租赁房屋合同》及其附属合同，因此本案不存在退还房屋押金问题。   反诉原告侯富春诉称，反诉人与被反诉人于2018年4月2日签订《租赁房屋合同及《合同附件一》，于2019年3月26日签订《租赁房屋合同补充协议》合同，约定被反诉人承租反诉人位于呼和浩特是赛罕区博尔顿广场B座房屋，租赁期限为2018年4月15日至2021年4月14日，租期为3年，现租期未到，被反诉人无故拖欠房租，且将租赁房屋擅自改装，地面被打磨后严重破坏原有装修且无法恢复原状，房顶也擅自拆除，新增设的墙体严重挡光，依照双方签订的房屋租赁合同，被反诉人不得不经反诉人同意擅自改装，致使租赁房屋严重受损，因此被反诉人应继续履行合同将拖欠的房租全部履行完毕后，将租赁房屋恢复原状，如无法恢复原状则折价赔偿反诉人全部经济损失。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人将涉案租赁的房屋恢复原状，如无法恢复原状则折价赔偿反诉人经济损失。2、请求依法判令被反诉人承担本案诉讼费。   反诉被告包白拉辩称，1、反诉原告的诉讼请求不明确；2、反诉原告的诉讼请求与其事实理由相冲突，且缺乏恢复原状的前提即解除合同。3、从反诉原告诉讼请求得知，其同意本诉原告解除合同，否则不产生恢复原状的事实。   经审理查明，2018年4月2日,原告包白拉（承租人、乙方）与被告侯富春（出租人、甲方）签订《租赁房屋合同》，合同约定：甲方同意将位于××区、XX号共5套的房屋及其设施（包括家具和电器），在良好及可租赁的状态下租给乙方为办公使用，出租房屋的建筑面积总计为683平方米。租赁期为叁年，自2018年4月15日至2021年4月14日止。租金及押金：1、双方谈定的租金为详见本合同附件。2、为确保租出租房屋及其设施完好以及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应向甲方交纳人民币十五万元作为保证金。当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约项下其因交纳的所有费用后，甲方应将保证金金额无息退还给乙方。3、乙方交纳房租约定：详见本合同附件。租赁期间房屋取暖费由甲方承担，物业费由甲方承担。其他费用约定水电费由乙方承担，公告区域打扫卫生工资分摊，制冷费（不含电费）由甲方承担。关于违约处理：自签约之日起，甲乙双方均不得以任何理由解除合同，必须合同期满。合同落款乙方处盖有原告包白拉的签名捺印，甲方处有被告侯富春签字。合同附件（一）载明：1、租金：683㎡×2.2/㎡/天×365天=54844.9元。1#房间（东南角、含家具），每年另外加收3万元，收取3年计9万元一次性在签订本合同之日付清。2、押金：每套房3万，合计15万元，签订合同时付清此款。3、2018年4月15日至2020年4月14日，两年内租金不变，即2.2/㎡/天×365天。从2020年4月15日起，双方约定每年租金递增0.1元/㎡/天，递增至2.5/㎡/天停止，不再增加。每年度的第十一个月前一次性付次年的租金。4、双方约定退租日期为次年的农历正月初十。5、公共区域的水电费用由各家租户分摊。6、本合同即为收据，双方约定该租金不含税。租赁房屋合同（续）载明：经甲乙双方友好协商，将辛艳民租赁的XX层XX号4套房在2019年3月底辛艳民方退租后由乙方承租，合同条款仍依据甲乙双方在2018年4月2日签订的合同为主（含合同附件一）。租金为560㎡×2.2/㎡/天×365天=45万元。以上四套房不收取租赁保证金，不含税。其他未尽事宜由甲乙双方协商解决，租赁期从2019年4月15日的计起，双方约定下一年度的租金在2020年3月1日前付清一次性（共9套房子）。合同落款乙方处有原告包白拉的签名，甲方处有被告侯富春的签名。合同签订后，被告侯富春将租赁房屋交付给原告包白拉。被告侯福春于2020年4月1日向原告包白拉支付房屋租金10万元。   2020年5月8日，原告包白拉向被告侯富春发出退租通知。   本院认为，原告包白拉与被告侯富春签订的《租赁房屋合同》、合同附件（一）、租赁房屋合同（续）均系双方真实意思表示，且内容不违反法律的规定，合法有效。   关于原告包白拉诉请租赁合同解除及返还房屋租赁押金及房屋家具使用费的问题，合同签订后，被告侯富春将案涉房屋交给原告包白拉使用。原告诉称因疫情影响导致无法继续承租，故要求解除合同。首先，根据合同约定自签约之日起，甲乙双方均不得以任何理由解除合同，必须合同期满。其次，原告承租被告所属房屋的用途是商业经营，但商业经营并不一定导致盈利，虽受疫情影响但与其商业盈利非因果关系，且双方的租赁合同关系事实依旧存在，不存在合同约定解除或法定解除的事由，双方应继续履行合同。故本院对于原告要求解除原被告双方签订的《租赁房屋合同》、《租赁房屋合同（续）》及返还房屋租赁押金7．7万元、家具使用费2.5万元等诉讼请求，本院不予支持。   反诉原告侯富春要求将涉案租赁的房屋恢复原状，如无法恢复原状则折价赔偿反诉人经济损失的请求，该诉讼请求不明确，且无法律依据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、驳回本诉原告包白拉的诉讼请求；   二、驳回反诉原告侯富春的反诉请求。   本诉案件受理费1220元（本诉原告已预交），由本诉原告包白拉负担；反诉费50元（反诉原告已预交），由反诉原告侯富春负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。     审判员 李 冬     二〇二〇年八月三十一日   书记员 丁小娟