广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初319号原告（反诉被告）：黄亮华，男，1981年9月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：于荣明，广东豪昭盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区大龙街新水坑村。负责人：陈伟文，职务：理事长。委托诉讼代理人：张燕妃，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灼坚，系广州市番禺区大龙街新水坑村党支部副书记。黄亮华与广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社（以下简称新水坑村经济社）租赁合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序公开开庭进行了审理。黄亮华的委托诉讼代理人于荣明，新水坑村经济社的委托诉讼代理人张燕妃、陈灼坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄亮华向本院提出诉讼请求，请求判决：1.新水坑村经济社退还已收取的保证金230000元、一次性建筑设施使用费300000元、租金95382.75元、卫生费2000元（合计627382.75元）及利息（以627382.75元为本金，以人民银行颁布的拆借利率从起诉之日起计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由新水坑村经济社承担。事实与理由：被告通过三资平台就“新水坑村段12号物业”向社会公开招租，2019年8月14日公告原告中标，原告取得该租赁物租赁权后拟进行招商过程中，发现租赁物业并没有建设许可证、消防证等证件，商户无法进行长期投资经营，原告无法招商。被告招标隐瞒了基本事实，致使原告无法实现合同目的。原告交涉下，被告同意退还物业，但被告至今尚未退还已收取的保证金、设备使用费、租金、卫生费。为维护原告合法权益，特向法院提起起诉，请求依法判决。新水坑村经济社对本诉辩称，2019年8月13日，黄亮华以参加公开竞投的方式向我方承租位于大龙街××水坑市××水坑××号物业，并于2019年8月27日与黄亮华签订《物业租赁合同》，于签订合同当天将物业交付使用。黄亮华于2019年10月25日交回物业，但未依约支付2019年10月25日前的租金95382.75元、卫生费2000元。黄亮华拖欠租金的行为已严重损害了我方的合法权益。新水坑村经济社提出反诉请求，请求判决：1.黄亮华向新水坑村经济社支付租金79485.63元（2019年10月1日至2019年10月25日）及卫生费1666.67元及滞纳金（滞纳金以81152.3元为本金，按照每日千分之一的标准计算，从2019年10月6日起计至付清之日止，暂计至2020年5月13日为17934.66元）；2.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由同答辩意见。黄亮华对新水坑村经济社上述反诉请求辩称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋管理案件的若干问题的解释》第二条规定，双方之间的合同是无效合同，导致合同无效的原因是由于新水坑村经济社缔约过失，应承担合同缔约过失责任。我方已将涉案租赁物交还，双方已办理移交手续。故新水坑村经济社应将我方已支付的所有费用全部归还。关于租金问题，我方已经于2019年9月25日通知新水坑村经济社双方合同于2019年10月1日解除，因此不存在后续的租金问题。另，由于该合同无效是新水坑村经济社的缔约过失，因此无论是解除前缴纳的租金或解除后的租金以及其他费用都应当由新水坑村经济社自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下：涉诉租赁物位于广州市番禺区大龙街新水坑村市××水坑××号，新水坑村经济社自认未取得建设工程规划许可证。新水坑村经济社于2019年8月2日通过番禺区农村集体资产交易管理平台网站对外公布《番禺区大龙街新水坑村市××水坑××号招租公告》，载明：招租资产名称位于市××水坑××号，资产面积1870.25平方米，租赁年限20年，交易底价30元/平方米/月，起始卫生费2000元/月，中标人需于签订合同当天一次性缴纳建筑设施使用费30万元，此使用费无论任何情况不作退回；租金及卫生费每三年递增10%，资产用途为商业；……本次公开竞价不安排统一时间实地勘察该资产（意向竞投人可自行前往现场勘察，标的物具体位置请向我社咨询）；……番禺区农村集体资产交易管理中心不对进场交易的项目的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。2019年8月13日，黄亮华以单价51元/月/平方米竞得涉案物业经营使用权，双方签订《大龙街新水坑村集体资产交易确认书》。2019年8月27日，新水坑村经济社（出租人、甲方）与黄亮华（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方，物业租赁面积1870.25平方米，乙方已知晓物业的所有现状，不因物业本身包括但不限于权属问题要求违约、解约，要求出租人赔偿以及追究甲方的法律责任；租期为20年，自2019年9月1日起至2039年8月31日止，甲方在收到乙方履约保证金及首月租金后，须于2019年9月1日内移交物业给乙方；乙方缴纳的竞投保证金23万元自动转为合同履约保证金，在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴租金及各种费用并按合同约定交还物业，合同履约保证金在7日内无息返还给乙方；首月租金为95382.75元，卫生费为2000元，租金及卫生费每三年递增10%，此租金及卫生费不含税；乙方在签订合同当天向甲方支付一次性建筑设施使用费30万元，该费用无论任何情况都不作退回；乙方逾期向甲方支付租金及卫生费，乙方每逾期一日应按拖欠总额的1%向甲方支付滞纳金，若乙方逾期超30日没有缴交租金和卫生费的，甲方有权解除合同，没收合同履约保证金并收回；等等。黄亮华于2019年8月20日向新水坑村经济社缴交合同保证金23万元、2019年8月27日缴交建筑设施使用费30万元、2019年8月28日缴交2019年9月卫生费2000元、9月租金95382.75元。2019年9月1日，涉案物业交付给黄亮华使用，黄亮华签署《交付使用确认书》予以确认。2019年9月17日，黄亮华通过EMS向新水坑村经济社发出《通知函》，要求新水坑村经济社提供房产证、规划许可证、建设许可证、消防许可证、消防年审报告等材料，以便于其办理相关证照。2019年9月25日，黄亮华通过EMS向新水坑村经济社发出《通知函》，告知因新水坑村经济社无法提供上述材料，要求于2019年9月30日交还物业。2019年10月18日，新水坑经济社向黄亮华发出《催交租金等费用的函》，要求黄亮华于2019年11月4日前支付2019年10月份的租金95382.75元、卫生费2000元及违约滞纳金，否则将于2019年11月5日依法解除合同，没收保证金、收回物业等。2019年10月25日，双方签署《物业收回验收确认书》，确认黄亮华将物业及钥匙交还给新水坑村经济社。庭审中，新水坑村经济社自认一次性建筑设施使用费为改造租赁物的费用。并提供《番禺区大龙街农村集体资产、资源交易联合预审表》证明涉案租赁物不属于番禺区违法建设“黑名单”。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上述规定不因租赁物被认定为违章建筑为前提，而是以租赁物未取得建设工程规划许可证为无效前提。本案中，至辩论阶段结束前，涉诉物业未取得建设工程规划许可证，故黄亮华和新水坑村经济社于2019年8月27日就涉诉物业签订的《物业租赁合同》，因违反法律法规禁止性规定，属于无效合同。黄亮华主张基于上述合同无效，要求返还已缴纳的履约保证金23万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。黄亮华于2019年9月1日接受租赁物，于2019年10月25日交还租赁物，其实际占用租赁物期间应当参照合同约定的标准支付相应的占有使用费、卫生费。故黄亮华要求退还2019年9月的租金、卫生费，本院不予支持。黄亮华已支付2019年9月的租金、卫生费，仍需向新坑村经济社支付2019年10月1日至10月25日的占有使用费76921.57元、卫生费1612.9元。关于一次性建筑设施使用费30万元，新水坑村经济社自认为改造租赁物的费用，实际为针对20年租期的前期改造费用的补偿，折合每个月为1250元（30万元/20年/12个月），黄亮华实际占用期间为2019年9月1日至2019年10月25日，该期间应支付相应的建筑设施使用费2258元（1250元+1250元/31天×25天），未使期间建筑设施使用费297742元，根据公平合理原则，新水坑村经济社应予以退还。关于黄亮华要求退还款项的利息、及新水坑村经济社要求黄亮华支付的租金、卫生费的滞纳金，新水坑村经济社未能提供符合法律规定的租赁物，黄亮华未能尽到谨慎审查租赁物产权的义务，双方共同过错致使涉案合同无效，应各自承担过错责任，故对于双方请求的利息、滞纳金等诉请，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄亮华返还保证金230000元；二、广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄亮华退还一次性建筑设施费297742元；三、黄亮华应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社支付2019年10月1日至10月25日的占有使用费76921.57元、卫生费1612.9元；四、驳回黄亮华其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10074元，由黄亮华承担1600元、广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社承担8474元；反诉受理费894元，由广州市番禺区大龙街新水坑村股份合作经济社承担50元、黄亮华承担844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  郭瑞玲人民陪审员  黄家杰二〇二〇年八月十日书 记 员  陈 冬