福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初89号 原告：泉州市聚龙物业管理有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇下茂村（聚龙养生园内），统一社会信用代码91350521678496812P。 法定代表人：郭琼芬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林舒婷，福建旭恒律师事务所律师。 被告：荣菊芬，女，1969年1月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司与被告荣菊芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林舒婷到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告自2014年11月1日起至2020年1月1日止拖欠的物业服务费24384.6元（157.32平方米×2.5元／月＊平方米×62个月）及违约金（以每季度应付物业管理费为基数自逾期之日起按照银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际还清之日止）。2.判决被告支付原告律师代理费6000元。诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为：判决被告支付原告自2014年11月1日起至2020年1月1日止拖欠的物业服务费24384.6元及违约金（违约金自逾期之日起计付至实际还清款项之日止，其中自2014年11月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付，2019年8月20日起至实际还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付）。事实和理由：被告于2014年5月31日向福建省聚龙养生发展有限公司（以下简称聚龙公司）购买址在惠安县××镇××期××幢××层××号商品房。双方签订编号为201405310001的《商品房买卖合同》及其附件，房屋建筑面积155.48平方米。合同附件四《前期物业服务协议》就上述房产的前期物业管理相关事宜进行了约定：自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，由原告为被告上述房产提供前期物业管理服务。物业服务费用自合同约定房屋交付次日起开始计收，每月每平方米2.5元，应于每月15日前支付。业主未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金，原告可通过法律诉讼程序进行催缴，向人民法院提起诉讼，被告还应当承担原告因此而支付的律师费等合理费用。聚龙公司已将房屋交付给被告使用，原告亦依约为被告提供物业管理服务，但是被告自2014年11月1日至今一直拖欠原告物业服务费。对此，原告已经多次向被告要求支付拖欠的物业服务费及违约金，但被告均未能支付。 被告荣菊芬未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交证据营业执照、《商品房买卖合同》及其附件、业主/家庭成员资料登记表、《房屋交接书》、物业服务费催告函、照片、律师函、快递单、《委托代理诉讼（仲裁）协议书》、律师费发票，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据，具有真实性、合法性，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系以物业管理为经营范围的有限责任公司。2014年5月31日，聚龙公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告向聚龙公司购买惠安县××镇××村××村××期××号房，建筑面积为155.48平方米，单价10070元／平方米，总价1565684元。该合同附件四为原、被告签订的《前期物业服务合同》，约定：原告为被告提供前期物业服务；被告自合同约定房屋交付使用次月起开始支付物业服务费，办理收楼手续时预交3个月物业服务费；建筑面积为155.48平方米，在房产证未办理之前，以《商品房买卖合同》上的建筑面积为准，房产证办理之后，以房产证上的建筑面积为准；高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元计收；物业服务费缴纳时间为每月15日前；被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰向原告支付违约金，原告可采取以下催缴措施：1.发放催缴函；2.通过法律诉讼程序催缴，被告还应承担原告因此支付的律师费等合理费用。聚龙公司于2014年7月3日向被告交付房屋，被告预交物业服务费至2014年10月31日。此后，原告向被告邮寄物业费催收告知函被退回，原告在涉讼商品房楼的公告栏中张贴物业费催告函进行催讨，被告均未能付款。原告因本案诉讼委托律师，支付律师费6000元。 综上事实，本院认为，原告为被告提供物业管理服务，双方之间建立的物业服务合同关系，体现双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告自2014年11月1日起未支付物业服务费，根据合同约定的建筑面积及计费标准，每月物业服务费应为388.7元（155.48平方米×2.5元/平方米），至2020年1月1日被告结欠物业服务费24099.4元（388.7元×62个月），原告主张应按157.32平方米计算物业服务费，缺乏依据，不予采纳，原告请求被告支付物业服务费24384.6元，应按被告结欠的24099.4元予以部分支持。根据合同约定，被告应于每月15日前支付当月的物业服务费，被告拖欠原告物业服务费，应承担相应的违约责任。双方约定每天按欠费总额的3‰支付逾期付款违约金，原告自愿调低为自2014年11月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍、自2019年8月20日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付各期物业服务费逾期之日起的逾期付款违约金，符合法律规定和双方约定，应予支持（具体计算时间和欠款基数详见附表1），中国人民银行同期同类贷款利率应按一年内档次确定，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率应按1年期档次确定。原告请求被告承担其因本案诉讼而支出的律师费6000元，符合双方约定，且该费用属合理开支，应予采纳。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告荣菊芬应于本判决生效之日起五日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司物业服务费24099.4元及逾期付款违约金（自2014年11月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付，自2019年8月20日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付，具体计算时间及欠款基数详见附表1）； 二、被告荣菊芬应于本判决生效之日起五日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司律师费6000元； 三、驳回原告泉州市聚龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费689元，由原告泉州市聚龙物业管理有限公司负担7元（原告多预交的受理费予以退回），被告荣菊芬负担682元，应于本判决生效之日起五日内缴交。公告费（以实际发生为准），由原告泉州市聚龙物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈玲玲 人民陪审员  杨有兰 人民陪审员  黄玉琳 二〇二〇年八月三日 书 记 员  王文鹏 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 表1                            序号                       计算时间                       欠款基数（元）                       序号                       计算时间                       欠款基数（元）                               1                       2014年11月16日至2014年12月15日                       388.7                       32                       2017年6月16日至2017年7月15日                       12438.4                               2                       2014年12月16日至2015年1月15日                       777.4                       33                       2017年7月16日至2017年8月15日                       12827.1                               3                       2015年1月16日至2015年2月15日                       1166.1                       34                       2017年8月16日至2017年9月15日                       13215.8                               4                       2015年2月16日至2015年3月15日                       1554.8                       35                       2017年9月16日至2017年10月15日                       13604.5                               5                       2015年3月16日至2015年4月15日                       1943.5                       36                       2017年10月16日至2017年11月15日                       13993.2                               6                       2015年4月16日至2015年5月15日                       2332.2                       37                       2017年11月16日至2017年12月15日                       14381.9                               7                       2015年5月16日至2015年6月15日                       2720.9                       38                       2017年12月16日至2018年1月15日                       14770.6                               8                       2015年6月16日至2015年7月15日                       3109.6                       39                       2018年1月16日至2018年2月15日                       15159.3                               9                       2015年7月16日至2015年8月15日                       3498.3                       40                       2018年2月16日至2018年3月15日                       15548                               10                       2015年8月16日至2015年9月15日                       3887                       41                       2018年3月16日至2018年4月15日                       15936.7                               11                       2015年9月16日至2015年10月15日                       4275.7                       42                       2018年4月16日至2018年5月15日                       16325.4                               12                       2015年10月16日至2015年11月15日                       4664.4                       43                       2018年5月16日至2018年6月15日                       16714.1                               13                       2015年11月16日至2015年12月15日                       5053.1                       44                       2018年6月16日至2018年7月15日                       17102.8                               14                       2015年12月16日至2016年1月15日                       5441.8                       45                       2018年7月16日至2018年8月15日                       17491.5                               15                       2016年1月16日至2016年2月15日                       5830.5                       46                       2018年8月16日至2018年9月15日                       17880.2                               16                       2016年2月16日至2016年3月15日                       6219.2                       47                       2018年9月16日至2018年10月15日                       18268.9                               17                       2016年3月16日至2016年4月15日                       6607.9                       48                       2018年10月16日至2018年11月15日                       18657.6                               18                       2016年4月16日至2016年5月15日                       6996.6                       49                       2018年11月16日至2018年12月15日                       19046.3                               19                       2016年5月16日至2016年6月15日                       7385.3                       50                       2018年12月16日至2019年1月15日                       19435                               20                       2016年6月16日至2016年7月15日                       7774                       51                       2019年1月16日至2019年2月15日                       19823.7                               21                       2016年7月16日至2016年8月15日                       8162.7                       52                       2019年2月16日至2019年3月15日                       20212.4                               22                       2016年8月16日至2016年9月15日                       8551.4                       53                       2019年3月16日至2019年4月15日                       20601.1                               23                       2016年9月16日至2016年10月15日                       8940.1                       54                       2019年4月16日至2019年5月15日                       20989.8                               24                       2016年10月16日至2016年11月15日                       9328.8                       55                       2019年5月16日至2019年6月15日                       21378.5                               25                       2016年11月16日至2016年12月15日                       9717.5                       56                       2019年6月16日至2019年7月15日                       21767.2                               26                       2016年12月16日至2017年1月15日                       10106.2                       57                       2019年7月16日至2019年8月15日                       22155.9                               27                       2017年1月16日至2017年2月15日                       10494.9                       58                       2019年8月16日至2019年9月15日                       22544.6                               28                       2017年2月16日至2017年3月15日                       10883.6                       59                       2019年9月16日至2019年10月15日                       22933.3                               29                       2017年3月16日至2017年4月15日                       11272.3                       60                       2019年10月16日至2019年11月15日                       23322                               30                       2017年4月16日至2017年5月15日                       11661                       61                       2019年11月16日至2019年12月15日                       23710.7                               31                       2017年5月16日至2017年6月15日                       12049.7                       62                       2019年12月16日至还清款项之日止                       24099.4