广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初762号原告：杨建梅，女，汉族，1970年4月7日出生，住广东省东源县×××××××××××××××，身份证号码：442×××××××********。委托诉讼代理人：李飞艺，广东新丰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清玉，广东新丰江律师事务所实习律师。被告：赖伟恩，男，汉族，1963年10月9日出生，住广东省东源县×××××××委会，身份证号码：442×××××××********。被告：杨小珍，女，汉族，1962年4月6日出生，住广东省河源市源城区×××××巷**，身份证号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：黎尚荣，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩雯，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：赖伟光，男，汉族，1962年8月14日出生，住广东省东源县×××××××委会，身份证号码：442×××××××********。原告杨建梅与被告赖伟恩、杨小珍、第三人赖伟光确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨建梅及其委托诉讼代理人李飞艺，被告杨小珍的委托诉讼代理人刘倩雯到庭参加了诉讼，被告赖伟恩、第三人赖伟光经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨建梅向本院提出诉讼请求：1.确认被告赖伟恩与杨小珍签订的《个人房屋出售合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于东源县×××××××方红加油站旁的房地产属于原告杨建梅、被告赖伟恩、第三人赖伟光三人共同共有。2019年，原告发现该房地产在2017年10月2日在未经得共有人杨建梅同意的情况下，被告赖伟恩擅自与被告杨小珍签订《个人房屋出售合同》进行出售。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，涉案的不动产为杨建梅、赖伟恩、赖伟光三人共同共有，未经全体共有人同意，赖伟恩无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，本案中，合同效力待定，而共有人杨建梅事后拒绝追认，合同自始无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，本案的情形不符合善意取得的条件，买受人没有取得物权，再次情况下，杨建梅有权追回该不动产，理由如下：1、受让人杨小珍受让该不动产时不是善意的。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，本案中杨小珍在签订合同时，明知道该地没有任何国土、规划手续，依然向赖伟恩购买，主观上有过错。2、交易价格明显低于市场价。赖伟恩在2017年10月将不动产出售给杨小珍，交易价格是208000元，该价格明显低于市场价，而2019年6月政府征收对该不动产作出评估，评估价值是438921元，虽然时间相隔1年半，但相差数额达到23万多元，从中可以看出交易价格是不合理的。3、转让的不动产没有办理权属登记手续，买受人没有取得物权。买受人受让本案的不动产，应当先由共有人进行物权设立登记，然后过户给买受人，在此情况下，买受人才算取得物权。但至本案起诉之日，涉案房屋未进行任何物权登记，买受人杨小珍对该不动产不享有物权。综上所述，本案买受人杨小珍不符合善意取得的条件，依法没有取得物权。赖伟恩与杨小珍之间签订的《个人房屋出售合同》，赖伟恩无权处分，合同效力待定，在共有人杨建梅拒绝追认的情况下，合同自始无效。为维护原告的合法权益，请法院依法作出判决。被告杨小珍辩称，一、赖伟恩、赖伟光转让涉案房屋为有权处分。（2019）粤1625民初836号民事判决适用法律错误，依照《物权法》第103条、104条规定，法院在理解与适用共有关系不明对共有关系性质推定以及按份共有人份额不明的确定原则问题上出现偏差，导致认定结果错误。因此，在前案裁判逻辑下，涉案房地产应认定为三人等额按份共有。由于赖伟光已对赖伟恩的转让行为进行追认，依照《物权法》第97条以及《民法总则》第205条的规定，赖伟光与杨小珍签订《个人房屋出售合同》符合“经占份额三分之二以上的按份共有人同意”的条件，属于有权处分。只有无权处分的情形下才有善意取得的制度，故杨建梅诉求缺乏法律依据。虽然涉案房屋缺乏相关权属证照，但这并不影响权利人对房屋客观地、完整地享有物权。依照《物权法》第28条、第30条的规定，赖伟恩系合法建造房屋，其对房屋的所有权自建成时设立，依法转让给杨小珍后，又因被政府征收拆迁时消灭。若杨建梅认为赖伟恩转让房屋损害其共有权，可向其主张赔偿责任，或者认为政府征收决定和补偿方案实际损害其相关利益，可通过行政复议、行政诉讼来救济，而非在本案中处理房屋买卖合同的效力问题。二、即便赖伟恩、赖伟光转让涉案房屋为无权处分，亦不会导致合同无效。2007年《物权法》第15条已设定了区分原则，即区分原因行为和物权变动的结果。2012年最高人民法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”明确无权处分不影响买卖合同效力，这是区分原则最为典型的体现。2017年广东省高级人民法院颁布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第7条规定“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持……（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的”明确在债权合同成立时缺乏处分权，债权合同本身的效力并不因此受到影响。三、即便赖伟恩、赖伟光转让涉案房屋为无权处分，杨小珍亦符合善意取得的情形。杨小珍亦尽到注意审慎义务，实地考证符合交易习惯，确信赖伟恩为有权处分，不存在重大过失。至于2014年5月2日的《协议书》系赖伟恩与杨建梅在恋爱期间出具并持有，不为外人所知，不具有公示意义。若杨建梅认为双方符合《合同法》第52条恶意串通损害其利益的法定无效情形，或者认为杨小珍不构成善意的，应当进一步举证证明。2017年10月2日双方约定的房屋转让价格为208000元，至于价格是否合理，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参照转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。涉案房屋早已交付占有使用，杨小珍是实际的权利人，至于未能办理权属登记，过错不在杨小珍，因为房屋原本就没有产权证，杨小珍属于欲办而不能办的情况。参照相关规定，法庭应当保障杨小珍的善意取得，以保护交易安全，维护经济秩序稳定。被告赖伟恩、第三人赖伟光未在答辩期限内向本院提交答辩状，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明：2014年5月2日，被告赖伟恩与原告杨建梅签订《协议书》，约定“赖伟恩与杨建梅共建共买二栋房约壹佰捌拾平方，位东源桥头附近，双方协商分给杨建梅所有，东环路油毡旁边一栋一层约三百平方，三人所有：赖伟光，赖伟恩，杨建梅，罗屋水田一每面积杨建梅有一半股份，其他一切对杨建梅无关”。2017年10月2日，被告赖伟恩作为卖方与被告杨小珍作为买方签订《个人房屋出售合同》，约定甲方将位于东环路加油站旁边何治兰隔离建的房屋约330平方（座东南向西北，公共道路共同使用）出售给乙方永久性所有权，房屋售价总价款208000元，赖伟恩、杨小珍、赖伟东、何治兰分别在卖方、卖方、担保人、见证人处签名，何治兰签名处注明“因我地方卖赖伟恩”。因广技师项目征收涉案房屋，东源县房屋征收办公室委托河源市正大资产土地房地产评估顾问有限公司对涉案房屋即位于东源县×××××××××××××屋、建（构）筑物即附属设施等价值进行评估，该公司于2019年6月11日出具《房地产征收补偿估价报告》评估价格265823元、室内外装修13604元、土地平整费159494元，合计438921元。后原告向本院提起共有权确认纠纷，本院于2020年4月27日作出的已生效的（2019）粤1625民初836号民事判决书，查明2019年5月1日由东源县新塘镇人民调解委员会对何治兰的调查记录中何治兰陈述涉案的房屋占用的土地是于2009年-2010年左右转让给赖伟恩、杨建梅，并在本院认为中认定涉案房屋为赖伟恩、杨建梅、赖伟光三人共同共有。庭审中，原告陈述涉案房屋上的土地属于集体用地，房屋没有办理产权证。经原告申请，本院于2020年6月9日作出（2020）粤1625民初762号民事裁定，冻结东源县×××××××××××××屋的征收收益，冻结金额以438921元为限，冻结期限为一年。上述事实，有原告提供的原告身份证、协议书、民事判决书、个人房屋出售合同、房地产征收补偿估价报告和庭审笔录证实，并经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，争议焦点为二被告签订的《个人房屋出售合同》是否存在无效的情形。首先，涉案房屋经本院作出的已生效的民事判决书认定为赖伟恩、杨建梅、赖伟光三人共同共有，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，如果未经全体共同共有人同意处分共有物，则构成无权处分。故被告赖伟恩作为共同共有人，无权单独处分涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告赖伟恩没有经得共同共有人原告的同意，擅自处分共同共有房屋，其处分行为属于无权处分，其效力待定，当原告明确拒绝追认时，其处分行为无效。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，受让人杨小珍同时满足上述三个条件才能认定为善意取得，转让的不动产应当依照法律规定登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，杨小珍在签订合同时，明知道所购房屋无产权证，依然向赖伟恩购买，且二被告亦未提供涉案房屋已变更登记的证据，因此，被告杨小珍不构成善意取得。再者，涉案房屋无产权证明且系在农村集体所有土地上所建房屋，所占用的土地是农民集体土地，土地用途为农村宅基地，根据房地一体原则，涉案合同在处分房屋的同时也处分房屋所在土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。被告杨小珍并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，且涉案房屋没有产权登记，更加谈不上土地利用规划、建设用地计划等手续的办理，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，二被告为转让涉案房屋所签订的《个人房屋出售合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。综上，原告要求确认二被告签订的《个人房屋出售合同》无效的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告赖伟恩、第三人赖伟光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告赖伟恩与被告杨小珍于2017年10月2日签订的《个人房屋出售合同》无效。本案受理费2210元（按简易程序收取）及保全费2715元，由被告赖伟恩、杨小珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  李衍军二〇二〇年八月十三日黄丽静书记员古思维