山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初5873号 原告：浙江绿升物业服务有限公司日照分公司，住所地日照市东港区海曲中路东段北侧，统一社会信用代码91371102575482071A。 法定代表人：姚松亮，总经理。 委托诉讼代理人：张基来，男，1968年9月29日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：于广晓，女，1987年6月11日出生，汉族，系该公司员工。 被告：刘炎，男，1991年7月20日出生，汉族，住日照市东港区。 原告浙江绿升物业服务有限公司日照分公司（以下简称绿升物业）诉被告刘炎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿升物业的委托诉讼代理人张基来、于广晓，被告刘炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业管理服务费2237.3元（2019年6月1日至2020年6月30日）；2.要求被告支付违约金887.1元（暂计至2019年6月1日，自愿调整为每日千分之二；以上合计3124.4元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年-2020年，原告与案外人浙江绿升物业服务有限公司日照分公司签订了《前期物业服务协议》（以下简称《协议》），合同期限为2018年5月26日至第一届业委会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。根据《协议》第六条规定：“物业费收取标准：高层住宅为1.6元/月/㎡”；第十九条规定：“物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬”。第三十五条约定业主违反本协议约定，经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应付金额每日千分之二标准支付违约金。自2019年6月1日至今，经原告多次以上门、电话和书面发函等方式催缴，被告一直拒绝支付原告在管期间物业服务费。(计算表详见附件)。原告认为，原告依照合同为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区业主的被告理应按期交纳物业管理服务费。本案被告无故拖欠物业服务费的行为违反了相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益以及小区其他全体业主的权益。根据《民事诉讼法》之规定，特诉请贵院，请求依法维护原告的合法权利。 被告刘炎辩称，原告主张的物业费自2019年5月份至今没有缴纳属实，被告不缴纳物业费的原因是原告不作为，其一，中央绿城小区环境管理脏乱差；其二，配电设备管理差随处可见裸露线路，配电箱没有任何防护措施，很多地方线路外漏，严重影响居民出行安全及孩子的生命安全；其三，公共场地乱整改搭建不管理；其四，绿城流浪狗满小区无人管理；其五，地下车库经常被盗，影响居民的财产安全；其六，广告位乱搭建。因此，要求物业公司在一个月内整改，在原告没有整改之前不同意缴纳物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交前期物业服务合同一份，证明原、被告双方服务协议内容。经被告质证，对原告提供的证据真实性无异议。 被告提交证据照片36张，证明物业服务管理差，不及时，不到位等。原告对被告提供的证据质证意见如下，对证据的真实性没有异议，绿化草坪目前还属于开发公司的质保期，不属于物业的服务范畴，原告可以发函给开发公司建议进行整改，对于被告所说的流浪狗问题，原告已经报了当地的派出所和城管执法部门和街道社区，帮助整治，被告所提出的问题原告也正在采取措施整改。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告刘炎的楼房位于中央绿城28号楼4单元1301室。2018年5月26日，原告与被告签订《中央绿城前期物业服务协议》，主要约定：被告刘炎所购的物业位于中央绿城28楼4单元1301室，房屋建筑面积约为106.81平方米；前期物业服务是指：在业主、业主大会、业主委员会选聘物业物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；原告提供的物业服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.业主共用的公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等；前期物业服务费约定：本物业管理区域前期物业费由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准：1.高层住宅：1.6元/月·平方米；商铺：物业费2元/月·平方米；地下车位：45元/月·位等。注：物业费中已经计入高耗能共用设施设备（如：电梯、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，被告或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。违约责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，原告可向项目所在地人民法院起诉等。 原告主张被告自2019年6月1日至2020年6月30日未缴纳物业费，被告房屋面积是106.81平方米，每平方米1.6元，每月物业费是172.1元，累计拖欠物业费2237.3元，庭审中原告自愿放弃违约金887.1元。被告认可上述期间物业费未缴纳，被告提出因原告的物业服务未履行职责，待原告整改后的物业费同意交纳，对于整改之前的物业费不同意缴纳。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告与被告刘炎签订的《中央绿城前期物业服务协议》是双方的真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的相关规定，合法有效，依法应受法律保护，各方应按照合同约定全面履行合同义务。原告物业公司提供了基本的物业服务，被告作为业主应按约按时足额缴纳物业费。原、被告对于约定的每月1.6元/平方米，被告楼房面积为106.81平方米均没有异议，被告自2019年6月1日至2020年6月30日的物业费未缴纳亦没有异议，根据双方签订的《中央绿城前期物业服务协议》中约定的楼房面积计算尚欠物业费应为2221.7元，现原告主张的物业费计算有误，待涉案楼房办理产权登记后以实际登记面积计算。现被告不同意缴纳上述物业费，并提出不同意缴纳物业费的原因系原告在物业服务中存在诸多服务不到位等问题。本案争议的焦点是：原告是否为被告提供了物业服务，被告是否应缴纳物业费等问题，本院作出如下分析： 原告作为物业公司已经为被告提供了基本的物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，被告应按约缴纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供了照片等证据，但未能提供因物业服务导致其产生损失的证据，虽然物业公司在服务项目中可能存在一定瑕疵，但不能以此拒绝缴纳物业费的理由，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。如原告在物业服务中存在服务质量等问题，被告可在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，而不能成为拒缴物业费的依据和理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告刘炎于本判决生效之日起七日内支付原告山东海纳物业服务有限公司物业费2221.7元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘炎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  费江** 二〇二〇年八月二十五日 书记员  孙 蕾 附: 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××18（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）