广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初4815号 原告:谭某，女，2003年12月4日出生，壮族，住南宁市青秀区。 法定代理人：韦某，谭某之母。 原告:韦某，女，1972年10月24日出生，壮族，住南宁市青秀区。 二原告共同委托诉讼代理人：谢钧，广西金和泰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：赵林，广西金和泰律师事务所实习律师。 被告：广西某某置业集团有限公司，住所地南宁市青秀区，统一社会信用代码9145xxxxx860G。 法定代表人：杨某某。 委托诉讼代理人：黄**丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 第三人：广西壮族自治区某某中心，住所地南宁市青秀区金洲路18号。 法定代表人：林某某。 委托诉讼代理人：邓炜辉，广西万益律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2020年5月12日 开庭时间：2020年8月11日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人谢钧、赵林到庭 被告方：被告广西某某置业集团有限公司（以下简称：某某公司）的委托诉讼代理人黄**丽到庭 第三人：第三人广西壮族自治区某某中心（以下简称：区某某中心）的委托诉讼代理人邓炜辉到庭 原告诉请要点 一、请求判定原告与被告2014年10月7日签订的《合作建房协议书》有效； 二、请求判定被告继续履行《合作建房协议书》，按照协议约定与原告签订《商品房买卖合同》，并将南宁市汇春路0413441宗地住宅区2号楼一层第106号商铺过户至原告名下； 三、本案诉讼费用由被告承担。 被告某某公司答辩要点 一、被告与第三人签订的《广西壮族自治区某某中心汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》及补充协议《一》、《二》、《三》合法有效，被告根据合同约定享有涉案商铺的处置权。二、根据原告与被告签订的《合作建房协议书》第四条第4款约定商铺达到预售条件，双方才能签订《商品房买卖合同》，因商铺事宜被告与第三人的诉讼尚在进行中，第三人没有及时将商铺产权移交被告，商铺尚达不到预售条件，故原告诉请不能成立。 第三人区某某中心陈述要点 一、被告没有汇春路项目的商铺处分权，本案《合作建房协议书》应属无效。二、被告应向原告返还合作建房款并承担利息损失。 事实认定 2014年10月7日，某某公司（甲方）与原告谭某（乙方）签订一份《合作建房协议书》，约定甲方同意乙方以40000元／㎡出资合作建设南宁市汇春路0413441宗地2号楼一层106号商铺，商铺面积约19.82平方米，总出资额为792800元。第二条约定：签订协议后，乙方须分四期向甲方交付出资建房款共计792800元后，乙方有权按每平方米40000元购买合作兴建的该套商铺，此外，乙方不再享有该项目的其他投资回报，无需承担其他经营风险，不参与公司经营管理。乙方在接到甲方通知之日起7天内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，本协议约定的出资总额转为购铺款。第四条约定：甲方权利义务（商铺达到预售条件且乙方履行完本合同出资付款义务后，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》。开工进场时间：2014年1月30日前，2014年6月30日前取得工程施工许可证。商铺交付时间：2016年12月31日竣工验收，全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理房产证。）乙方权利义务（双方签订《商品房买卖合同》后，乙方在本项目商铺的出资款转为购铺款，乙方支付完毕全部购铺款，才有权取得所购商铺的所有权，但本项目的其他物业和资产等均归甲方所有和支配，与乙方无关。） 2014年3月6日，某某公司出具收据确认收到原告谭某合作建房诚意金100000元。2014年3月26日原告韦某向某某公司转账296400元。2014年7月14日，原告韦某向某某公司转账237840元，附加信息用途为购房款。2014年8月29日，原告韦某向某某公司转账79280元，附加信息用途为谭某购房款。 另查明，2012年8月14日，区某某中心（甲方）（委托人）、某某公司（乙方）（受托人）签订一份《汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》，约定乙方代为建设汇春路0413441宗地危旧房改造项目，暂定新建2栋50+1层住宅楼、1栋52+1层住宅楼和2栋32+1层住宅楼。此后，第三人（甲方）与某某公司（乙方）就委托代建涉案项目共签订了三份补充协议书，其中第二份补充协议书约定：八、甲方在推进本项目初始阶段与广西和记房地产有限公司进行了前期合作，并于2009年10月30日签订《补充协议书》，随后，由于甲方与广西和记房地产有限公司对代建内容分歧较大，双方无法达成协议。……广西和记房地产有限公司要求甲方赔偿“违约金”人民币1500万元。……为尽快解决这一问题，甲方需要向乙方借资1500万元，用于支付甲方于2009年10月30日与广西和记房地产有限公司签订的《补充协议书》中的“违约金”。作为补偿，甲方同意把本项目的配套商业设施和配套服务用房约1375平方米的所有权给予乙方并将产权证落实到乙方名下。乙方在获得本项目配套商业设施和配套服务用房约1375平方米的产权证或乙方确认获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权后，乙方不再要求甲方偿还上述1500万元的借款，……3、如因国家政策等原因在配套商业设施和配套服务用房约1375平方米验收合格后暂不能将配套商业设施的产权落实到乙方名下的，甲方同意乙方获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）。在国家政策允许办理产权登记时，甲方应在收到乙方书面通知后及时将配套商业设施的产权登记到乙方名下。第三份补充协议约定：三、在本补充协议签订之日起三个月后，本项目所剩余的非还建房屋，甲方原则上同意由乙方按政策规定自行组织购房户报名购买，并负责办理购房交款和银行按揭手续。六、1、原《补充协议（二）》中第八条中的约定不变。2、由于南宁市规划管理局2013年6月10日审核项目总平规划方案时，批准本项目配套商业设施面积提高至2000平方米。为此，甲方同意把项目所增加配套商业设施面积625平方米的所有权全部给予及过户到乙方名下，即：甲方同意将该配套商业设施面积625平方米的产权（产权年限为70年），落实到乙方或乙方指定的单位或个人名下，乙方在获得该商业设施面积625平方米的产权或者乙方确认获得享有配套商业设施面积625平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）后，乙方同意回报包干收益520万元给甲方，……3、如因国家政策等原因在配套商业设施625平方米验收合格后暂不能将配套商业设施的产权落实到乙方名下的，甲方同意乙方获得享有配套商业设施625平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）。…… 2014年10月22日，区某某中心向某某公司发出《关于禁止违规售卖汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的函》，告知某某公司其从未委托任何机构和个人售卖汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺。如果某某公司未经区某某中心同意，在未取得相关部门审批的情况下，售卖区某某中心汇春路危旧房改住房改造项目商铺和房源，由此产生的一切责任和后果全部由某某公司承担，与区某某中心无关，区某某中心保留追究相应法律责任的权利。2014年10月23日，某某公司向区某某中心回函，表示某某公司从未委托任何机构进行发布出售汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺，所有社会或网络上有关汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的预售、销售及买卖转让等信息均与某某公司无关。 再查明，南宁市青秀区汇春路的土地使用权人是区某某中心，证号：南宁国用（2012）第589355号，使用权类型：划拨。2016年7月11日，区某某中心取得汇春路危旧房改造住房项目《建筑工程施工许可证》。 还查明，2019年2月26日，广西区人民政府下发桂政办发[2019]22号《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》，其中第四条规定：（三）在符合城市规划的前提下，危旧房改住房改造项目可按项目新建住房总建筑面积5%左右的比例配建商业设施，条件允许的可以适当提高比例，但最大不得超过10%。建设单位可将配建的商业设施向个人或单位公开出售，在同等价位的情况下可优先向代建单位出售，凭供应合同（协议）和当地房改部门出具的商业设施供应名单确认函等材料，依法缴纳土地出让价款及相关税费后，参照非还建住房办理不动产权证。配建商业设施处置所得的收益用于冲减改造项目的成本费用。 判决理由 一、关于原告韦某的主体资格问题，韦某未在《合作建房协议书》中签字，原告谭某签订《合作建房协议书》时系未成年人，属限制民事行为能力人，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条的规定，韦某作为法定代理人可对合同进行追认，但其追认行为仅是弥补合同效力，亦不能使其成为合同当事人，故根据合同相对性原则，韦某不是本案适格原告。 二、关于《合作建房协议书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告与某某公司签订的《合作建房协议书》约定原告出资，在商铺建成后取得该物的所有权，且原告无须承担经营风险。以上约定不符合合作开发房地产合同共同出资、共享收益、共担风险的特征。因此，《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖。 《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》第四条明确危旧房改造项目中的商业设施可以对外公开出售，可见涉案商铺具备上市交易的条件。某某公司虽与区某某中心签订《委托代建合同》及三份补充协议，约定区某某中心将汇春路项目2000平方米的商业配套设施所有权转让给某某公司，但涉案商铺尚未建成，也未办理产权登记手续，在区某某中心未授权某某公司转售涉案商铺的情况下，某某公司向原告出售涉案商铺，属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，某某公司虽未得到区某某中心的授权出售涉案商铺，但其与原告签订的《合作建房协议书》并不因此而无效。此外，《合作建房协议书》中约定的内容并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，因此，《合作建房协议书》应为有效合同。 三、关于《合作建房协议书》应否继续履行的问题。某某公司无权处分涉案商铺，区某某中心未有将商铺出售给原告的意思表示，《合作建房协议书》已不具备继续履行的基础，原告主张继续履行合同，于法无据，本院不予支持。至于购房款的返还，原告谭某可向人民法院另行提起诉讼。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第五十一条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、原告谭某与被告广西某某置业集团有限公司签订的《合作建房协议书》有效； 二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。 案件受理费5864元，由被告广西某某置业集团有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  宋其铅 二〇二〇年八月十二日 书记员  陆秋玥