杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初5389号 原告朱国斌，男，1971年1月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人朱玲玲，系原告妻子。 被告杭州鹏润房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330109MA28W94N0N，住所地杭州市萧山区太古广场****。 法定代表人富金生。 原告朱国斌诉被告杭州鹏润房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱玲玲、被告杭州鹏润房地产经纪有限公司的法定代表人富金生到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告朱国斌诉称：2017年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》一份，约定甲方全权委托乙方为代理方，将位于杭州市萧山区房屋对外出租，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金为4400元，第二年、第三年分别调整为4500元、4800元，租金支付方式为季付。合同约定乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2019年10月12日，双方经协商后，月租金减少为4200元，并签订了补充协议。2020年2月17日，被告的法定代表人富金生以疫情为由要求解除合同，原告不同意，和被告沟通未果，且当时仍有租客租用案涉房屋。2020年3月10日，被告通知原告租客已经搬离，房间已经恢复原状，要求原告退回50天房租并解除合同，原告当时提出房租费不予退还，并要求被告缴纳水电费、卫生费，但被告不同意，双方协商未成。之后被告一直未缴纳上述费用。故原告起诉要求：1.被告将南峰公寓1-3-501室房屋恢复原样、腾退房屋并归还钥匙9把；2.被告缴纳2018年11月至2020年3月的卫生费260元、2020年3月的水电费51.32元，并支付违约金9000元。本院审理期间，原告变更诉讼请求为要求：1.解除双方于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》；2.被告将南峰公寓1-3-501室房屋恢复原样、腾退房屋并归还钥匙9把；3.被告缴纳2018年11月至2020年3月的卫生费260元、2020年3月的水电费51.32元，并支付违约金9000元。 被告辩称：因新型冠状病毒疫情导致2020年1月底全国各地严格实施了封闭管理政策，严格控制人员流动，导致空余房屋无法出租，给公司造成经济损失，故被告于2020年2月17日通知原告因不可抗力解除双方合同，办理退房手续，原告当时同意并要求被告将房屋恢复原状（拆除客厅用于隔房间的隔断墙）即可，不追究违约责任，没有说余下房租不予退还，故案涉合同于2020年2月17日已经双方协商解除；被告在2020年3月9日小区管控有所放缓后才将房屋恢复原状，原告又要求被告支付水电费，并表示不退还剩余的房租，双方未达成一致，原告因此拒绝收房，但原告在2020年3月14日已经将第二个防盗门的钥匙取走，而原告有第一道防盗门的钥匙，至此，原告已经实际控制了案涉房屋，被告的交还工作已经完成。原告主张的卫生费、水电费其同意支付，但原告应当返还被告2020年2月18日至同年4月30日的房租共计10800元。综上，请求法庭驳回原告要求其支付违约金9000元的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州市房屋出租委托代理合同》1份，证明双方签订案涉合同并约定相关权利义务的事实。2.发票1份（打印件），证明原告缴纳水费28.50元的事实。3.微信聊天记录1份，证明原告和被告的法定代表人富金生就案涉争议协商多次未成的事实。4.短信聊天记录2组，证明被告于2020年2月17日要求解除合同，但是同年2月20日还有租客没搬走的事实。5.补充协议（打印件）1份，证明经双方协商，2019年11月1日至2020年10月31日止的房租变更为每月4500元的事实。经质证，被告对上述证据均无异议，但是原告承诺过不收取违约金。经审查，证据1、3、4真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的三性予以确认，其中证据3显示：被告于2020年2月17日提出解除合同时，原告方提出要“恢复原状（租客搬出并退房等）后再签协议解除合同，故双方在当日并未协商一致解除合同；2020年3月9日被告提出“房子今天已经恢复完毕，租客也搬走了，请你明天约定一个时间办理一下退房手续”，原告回答“好的”；次日即3月10日，被告问原告交接的时间后，原告提出要清算一下卫生费、水电费，并提出不退剩余租金；结合上述聊天内容，本院确定原告已经于2020年3月9日同意解除合同，次日双方就合同清算进行协商的事实；对证据2，该发票载明了购买方的地址（南峰公寓1幢3单元501室）、户号及水费月份（202003），且被告对该证据的三性均无异议，故本院对该证据的三性亦予以确认。对证据5，因原、被告对该协议的内容均予以认可，故本院对该证据的三性亦予以确认。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.银行转账记录1份（打印件），证明被告于2020年1月10日支付2020年2-4月份的房租13500元的事实。2.杭州电视台综合频道2020年2月14日发布的题为“疫情将给浙江外贸企业带来多大影响？现可申办不可抗力证明书”的新闻报道（部分，系打印件）1份，证明案涉合同是因为不可抗力无法继续履行的事实。3.微信聊天记录1组，证明原告承诺不收被告违约金的事实。4.光盘及书面整理材料各1份，证实被告的法定代表人富金生于2020年2月17日电话通知原告的妻子朱玲玲解除合同，朱玲玲答应解除合同、不追究违约责任的事实。经质证，原告对证据1、2的三性没有异议。对证据3的真实性没有异议，但是当时其要求被告马上恢复原状，可以不收取违约金，但是实际上到2020年3月10日租客才搬走，被告还要求退还50天的租金，其就没有同意不收取违约金。对证据4的三性没有异议。经审查，证据1真实、合法，与本案具有关联性，且原告无异议，本院对该份证据的三性予以确认；对证据2的真实性予以确认，但该证据的性质为新闻报道而非正规的法律或政策的规定，指向的对象为“外贸企业”，主要内容为“若确因疫情造成合同无法履行，且协商不成的话，相关部门将尽最大能力提供精细化的商事法律援助”等，并未确定疫情可以作为解除所有合同的不可抗力因素，故对该证据的相关性以及证明效力不予确认。对证据3的真实性予以确认，但经本院审查，该份证据并不能证实双方曾就违约的责任承担达成过一致意见，故对被告的证明目的不予采纳。对证据4的真实性予以确认，但该录音显示，被告提出要解除合同后，原告方明确要求被告要租客腾退、房屋恢复原状后才能解除合同，故对被告的证明目的本院不予确认。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实： 2017年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》一份，约定原告全权委托被告为代理方，将位于杭州市萧山区房屋对外出租，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金为4400元，第二年、第三年分别调整为4500元、4800元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方同意每年预留30工作日作为乙方接洽承租的工作期，甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金；租金支付方式为季付，提前20天付下一次房款，各期租金支付日期：第一次2019年10月30日（8800元），第二次2018年1月10日（13200元），第三次2018年4月10日（13200元），第四次：2018年7月10日（13200元），以后以此类推。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。不按照约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权解除合同。乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2019年10月12日，双方经协商后，月租金减少为4500元。2020年2月17日，被告的法定代表人富金生以疫情为由，要求解除合同。2020年5月8日，因案涉争议，原告起诉来院。 本院认为：原、被告于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为被告是否能以不可抗力为由主张法定解除权。首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，造成合同当事人不能履行合同的，不承担民事责任，属于法定的免责条款。被告承租案涉房屋的目的是为了经营并获利，疫情的发生以及政府的管控措施短期内的确会给其经营带来一定的损失，但随着管控措施的逐步松缓，疫情逐渐被控制，社会经济亦逐步恢复正常，只要被告勤勉经营，仍旧能够履行案涉合同，实现合同目的。其次，本案中，被告提出解除合同时，案涉房屋仍处于经营状态，实际租客的退租系被告的主动行为，故被告提出解除合同实质系转嫁经营风险。综上，被告并不具有法定解除权，故其通知原告解除合同的行为并不发生解除合同的效力。 本案的争议焦点之二为案涉合同是否已经解除及被告是否要承担违约责任。首先，原告方和被告法定代表人的微信聊天记录显示，双方于2020年3月9日就解除合同的事宜达成一致意见，且根据原告的陈述，其于2020年3月13日到案涉房屋拿走了其中一扇门的钥匙（其余的门其都有备用钥匙），故本院认定原告方于当日实际接收了案涉房屋，故本院认定案涉合同已经解除，本院判决解除合同已无必要。其次，被告并不具有法定解除权，其提前退租的行为依法已构成违约，理应承担违约责任；本案中，被告抗辩称原告曾经承诺不追究被告的违约责任，但经本院审查，微信聊天记录及通话录音显示双方并未就责任承担形成最终的协议，故即使原告曾经有过上述表达，亦不能作为原告最终的意思表示；现被告提前退租，原告有权按照合同约定向被告主张违约金。 本案的争议焦点之三为剩余的租金金额及原告是否需要退还剩余的租金。首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状；本案中，原告在解除合同后有权要求被告腾退房屋并恢复原状；至于被告实际腾退的时间，据被告陈述称于2020年3月14日或3月15日腾退完毕，而原告方称不清楚被告的腾退时间，其直到2020年6月26日才再次进入案涉房屋；因原告怠于行使其权利，故本院采纳被告方的陈述，确认被告于2020年3月15日腾退完毕；另，因原告在庭审时提出要求房租和房屋占有使用费在本案中一并处理，故本院认定被告需支付至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费。其次，被告于2020年1月10日支付3个月的租金13500元，被告主张上述费用为2020年2月1日至同年4月30日的房租，原告则提出因被告提前退租，无权享受合同约定的当年的1个月的免租期，故抵掉免租期（按照合同约定，双方争议的免租期为2019年11月1日至11月30日）的租金4500元后，被告缴纳的应当系2020年2月1日至同年3月31日的房租；本院认为，案涉合同并未约定一方违约或双方提前解除合同的，被告不能享受免租期的优惠等内容，故原告的主张并无事实依据，本院认定被告缴纳的13500元系2020年2月1日至同年4月30日的房租，如前所述，被告需缴纳的至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费，故剩余的租金金额为1个半月的房租，经核算为6750元。至于原告是否需要退还被告该6750元的问题，因原告在庭审中提出被告无权要求退还已经缴纳的租金，同时提出若其上述主张没有依据，要求法庭将被告多缴纳的费用作为租金损失在违约金中一并主张，且据其陈述，因被告提前解除合同，原告实际至今仍未能将案涉房屋对外出租；综上，本院经审查认为，原告的上述主张（实际为3.5个月租金）尚在合理范围之内，故予以支持。同时，因上述6750元被告已经实际缴纳给原告，故被告尚需支付原告的违约金费用为9000元（2个月的租金）。综上，对原告要求被告支付违约金9000元的诉讼请求，本院予以支持。 另，因双方在庭审中确认被告尚有钥匙9把未归还，该事实虽然并不影响原告实际接收房屋的认定，但归还钥匙确系被告的义务，且若不归还，会给案涉房屋带来一定的安全隐患；同时，被告对原告主张的水电费和卫生费予以认可，故本院对该事实予以确认。综上，本院对原告的上述两项诉讼请求予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下: 一、杭州鹏润房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付朱国斌2018年11月至2020年3月的卫生费260元、2020年3月的水电费51.32元； 二、杭州鹏润房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内归还朱国斌钥匙9把； 三、杭州鹏润房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付朱国斌违约金9000元； 四、驳回朱国斌的其余诉讼请求。 如杭州鹏润房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由杭州鹏润房地产经纪有限公司负担。 朱国斌于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州鹏润房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年八月七日 书记员 王海燕