山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)鲁02民初291号原告：李国，男，1969年4月20日出生，汉族，住青岛市四方区。委托诉讼代理人：李宇峰，山东博论律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛唯美商务有限公司，住所地青岛市市南区山东路9号B座26F，统一社会信用代码：91370202733494925M。法定代表人：吕冠中，董事长。委托诉讼代理人：高昂，山东锦林律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏霞，山东锦林律师事务所律师。被告：青岛宏利源汽车销售有限公司，住所地青岛市市北区重庆南路229号B区25号，统一社会信用代码：91370203686772215N。法定代表人：宋业君，总经理。被告：赵勇，男，1968年6月1日出生，汉族，住青岛市。原告李国与被告青岛唯美商务有限公司（以下简称：唯美公司）、被告青岛宏利源汽车销售有限公司（以下简称：宏利源公司）、被告赵勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李国之委托诉讼代理人李洁、被告唯美公司之委托诉讼代理人高昂到庭参加了诉讼。被告赵勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李国向本院提出诉讼请求：1、依法撤销青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异606号执行裁定书；2、依法确认原告享有对青岛经济技术开发区房屋的租赁权；3、依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实理由：一、原告对涉案房屋享有合法有效的租赁权，执行拍卖涉案房屋应保障原告的这一合法权利。1、原告与被告赵勇之间于2013年1月10日签订针对本案涉案房屋的租赁合同，该租赁合同签订时间早于被告1主张的担保合同日期前，也早于人民法院对涉案房屋采取强制措施之前。2、原告与被告赵勇已就上述租赁事项进行了合法有效的房屋租赁备案登记。根据《合同法》第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"的规定，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……的固定，原告对拍卖后的涉案房屋继续享有租赁权。二、（2019）鲁02执异606号执行裁定书适用法律错误，应当予以撤销。原告提出异议的目的是保障原告的租赁权，应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条予以审核，而不是第二十七条，并且在本案中原告的租赁权登记先于被告1主张的抵押权。根据"《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权"的规定，原告的租赁关系不应受到抵押权影响。综上，（2019）鲁02执异606号执行裁定书适用法律错误，应当予以撤销，并依法确认原告对涉案房屋享有的租赁权利。宏利源公司辩称：贵院606号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的起诉于法无据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交如下证据：证据一：《房屋租赁合同》及青岛市房屋租赁登记备案证明。证明事项：1、原告与赵勇于2013年1月10日签订了《房屋租赁合同》约定租赁给李国301房屋，并于2013年4月18日进行了租赁备案，原告与赵勇签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、原告与赵勇签订《房屋租赁合同》的日期在赵勇办理抵押的日期之前，根据《物权法》第一百九十条的规定，原告与赵勇的租赁关系不受该抵押权影响；3、《房屋租赁合同》第二条约定，租金乙方无需向甲方交纳，从甲方所欠乙方款项及利息中扣除。证据二：（一）原告自2012年起给赵勇支付部分借款的借款合同、收据、银行转账凭证等共3份，总金额5030万元；（二）（2013）青民四初字第236号民事调解书。证明事项：1、原告与赵勇在2012年至2013年期间存在借贷关系，本次提交部分借款的借款合同、收据、银行转账凭证共5030万元；2、为偿还借款，赵勇将301、401房屋租赁给原告，以赵勇所欠款项抵顶租金；3、《房屋租赁合同》签订后，赵勇仍不归还其他欠款，原告向青岛市中级人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，约定赵勇向原告偿还借款本金2100万元及利息；4、以上证据证明原告已实际向赵勇支付租金的事实。证据三：（一）青岛马可波罗酒店管理有限公司股东会决议、章程修正案；（二）青岛马可波罗酒店管理有限公司组织机构代码证、营业执照。证明事项：1、2014年10月20日，马可波罗酒店法定代表人更换为贾某；2、马可波罗酒店位于，本案争议的301房屋属于马可波罗酒店；3、以上证据证明原告已实际占用301房屋的事实。证据四：（一）青岛市中级人民法院（2014）青执字第179号、（2016）鲁02执123号通知；（二）青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异606号执行裁定书证明事项：青岛市中级人民法院决定对房屋租赁权除去后拍卖，原告不服提出执行异议，青岛市中级人民法院驳回原告的异议请求，据此，原告提起执行异议之诉。证据五：（2018）鲁02执异370号执行裁定书，证明内容：该民事裁定书作出的时间是2018年11月19日，其中涉及的诉讼当事人没有本案的原告李国，而本案原告李国所主张的通知作出的时间是2019年6月25日，2018年的裁定是不能去撤销2019年的通知的，该裁定撤销2014青执字第179号通知的理由是认为在该通知中作出带走评估拍卖的认定属于处分了当事人的实体权利，而该租赁关系实体权利的认定应当在审判程序中确认，应当引导当事人通过诉讼的程序予以解决，而不是异议审查程序解决。而且认为该执行行为被撤销后，应当引导权利人通过执行异议之诉的程序解决，所以才撤销的，并不是认为本案租赁合同无效。被告对上述证据质证意见如下：1，对证据一的真实性、合法性、有效性、关联性均有异议，无法确定租赁合同的真实性，租赁备案登记日期为2013年4月18日，在抵押权之后，且备案证明中重要提示当事人应当在订立合同后30日内进行登记，而根据原告提交的租赁合同，记载时间为2013年1月10日，也就是说双方应在2月10日之前进行登记，但登记备案的时间为4月18日，可以理解成登记备案记载的租赁合同并非原告提交的此份租赁合同。2，对证据二的真实性、关联性、有效性均有异议。证据二中有三张招商银行的汇款回单，付款人为李国，收款人为赵勇，时间分别为2012年10月16日，10月17日，9月28日，另外两张农业银行的取款回单，户名为韩娟，并非李国，借据中记载收到李国人民币1500万元，详见7月30日双方签订的借款，但原告提交的是2012年9月15日签订的借款，2012年7月30日，1500万的记录原告没有提交，7月31日有一张李国和赵勇的业务凭证，但金额为100万，但转账凭证中并未记载款项的用途，原告也没有证据去证明这几份转账是借款的性质，也没有证据证明李国是否欠赵勇的债，也就是说此类转账是否是还款，转账性质无法确定。假设是借款，也并非本案中的房屋租赁租金，根据原告所述，转账凭证金额5000余万元，而借款合同记载的抵顶借款年租金50万，期限20年，应为1000万，数额不符。原告提交的民事调解书，记载的生效期限为2013年11月29日，金额为2100万元，并记载原告与被告的还款期限为2013年8月27日，月利息为2%，而房屋租赁合同的时间为2013年的1月10日。原告称租赁合同中记载的房租系双方欠款的一种抵顶，但在双方的债权，未经法院予以确认，也未到还款期限之前，双方就签订了租赁合同，而且房租以抵顶的形式完成是不符合常理的，也违背了民事调解书认定的事实。3，证据三中组织机构代码证的真实性没有异议。股东会决议、章程修正案，真实性、合法性、有效性、关联性均有异议。此酒店管理公司注册地为，但据我所知有多个房产证，如果注册公司应当载明哪一户，经代理人当庭经过企查查查询该公司的当时工商记录，该公司在2014年9月17日之前法定代表人为赵勇，之后变更为杨海军，说明此公司与李国没有任何关系。此公司为赵勇公司，赵勇在贷款中自述房屋自用，与其工商登记记载相吻合，股东会决议、章程修正案无法证明签字、盖章的时间的真实性。经查此公司现在的股东为周表、赵勇，股权比例60%。40%，从此证据和工商登记的股东其法定代表人来看，此公司与本案原告没有任何关联，且股东会决议和章程修正案中没有工商的盖章，应属单方证据，不应作为证据使用。4，对证据四的真实性没有异议，对证明事项有异议，此通知已被贵院2018鲁02执异370号执行裁定书撤销，且此裁定现已生效，此裁定书不光撤销了带租拍卖的通知，也对房屋中不存在租赁权予以了确定，根据法律规定生效法律文书认定的事实不需要证据佐证，606号裁定认定事实清楚，适用法律正确。5、对证据五的真实性无法确定，此证据系网络打印件，并非法院原件，但此裁定确实存在，但内容是否与原告提交的内容一致当庭无法确认。假设是真实的，裁定书中本院查明中也已对案外人李国提交的租赁合同等相关证据及我方提交的未出租声明等相关证据予以了认定，并依据此撤销了带租拍卖的通知，与606号裁定书认定并不矛盾。二、被告提交如下证据：证据一：青岛市中级人民法院（2017）鲁02执异63号民事裁定书一份。证据形式：复印件。证明事项：证明被告系执行案件的申请执行人。证据二：流动资金借款合同一份、保证合同一份、抵押合同一份、青房地权市他字第××号房地产他项权证一份。证据形式：原件及复印件。证明事项：证明2013年1月18日被执行人青岛宏利源汽车销售有限公司向原债权人青岛农商银行股份有限公司四方支行重庆路分理处借款人民币2000万元，被执行人赵勇自愿用自有的涉案房屋为上述贷款提供抵押担保，并于2013年1月18日办理了相应的抵押权登记手续。证据三：被执行人赵勇于2013年1月22日向原债权人出具的未出租声明一份。证据形式：原件及复印件。证明事项：证明涉案房屋于2013年1月22日涉案房屋仍为自用，尚未对外出租，故原告主张的涉案房屋有租赁权不真实。另，青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异370号执行裁定书现已生效，此裁定书对被告提交的此证据的真实性予以认可，并认定2013年1月22日之前，涉案房屋并未对外租赁。根据相关法律规定，已生效法律文书认定的事实不需要证据予以佐证，故，原告本次诉讼主张的租赁权已被贵院上述生效法律文书认定为不存在，请求依法驳回其诉请。原告对上述证据质证意见如下：1.对证据一的真实性以及证明事项没有异议。2.对证据二对真实性无异议，但是对证明事项有异议，需要补充说明的是该抵押合同以及借款合同，还有抵押登记办理和签署的时间都是2013年1月18日，滞后于原告与赵勇之间签署的租赁合同2013年1月10日，根据物权法以及合同法的规定我们租赁合同是有效的，而且不能通过抵押合同和借款合同否定其有效性。申请借款根据贷款通则第25条、27条、28条有明确的审批手续，也就是说在签订该抵押合同、办理抵押登记、签订借款合同之前，应当有贷款的申请手续，该申请手续里面就包含了抵押物的所有的证明文件及相关情况。而且在签署该合同之前贷款员是需要现场进行调查，核实抵押物的情况测定贷款风险度的，也就是说所谓的现场的查核以及本案的未出租声明的出具时间，都应当是在2013年的1月18日签订协议之前。3.对于证据三，真实性无法确定，370号民事裁定书最终的本院认为部分并没有确认它的真实性，根据刚才原告所述该出租声明如果存在，应该是在1月18日之前，1月22日显然是一个后补的，我们认为这是明显的银行放贷的时候对失误的操作所做的一个弥补，它真实性根本无法得到确认，甚至我们有理由相信是在签约以后，银行获知了赵勇将该房屋已经出租给李国的情况下要求赵勇后补的声明，因此该未出租声明不能对抗原告与赵勇签订的租赁协议，而且如果发生了问题，根据赵勇自己的陈述由他自己承担，不应当是由本案原告来承担。三、本院认定事实如下：一是，执行依据及案外人执行异议处理情况。青岛唯美商务有限公司与青岛宏利源汽车销售有限公司、赵勇保证合同纠纷一案，本院于2014年3月14日作出（2014）青金商初字第38号民事调解书，调解书确认的主要内容为：一、被告青岛宏利源汽车销售有限公司于2014年3月14日前一次性偿还原告借款本金2000万元及利息726491.28元（截至2013年12月19日，自2014年3月14日，之后的利息按照合同约定的利息计算）；二、被告青岛宏利源汽车销售有限公司于2014年3月14日前一次性给付原告律师代理费35万元；三、如被告青岛宏利源汽车销售有限公司未如期履行上述第一、二项中任何一项的给付义务，原告有权对位于青岛经济技术开发区、证号为青房地权市他字第××号房地产他项权证书下的抵押财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因被告未履行生效法律文书确定的义务，青岛农村商业银行股份有限公司四方支行重庆路分理处向本院申请执行，执行案号为（2014）青执字179号。执行过程中，本院于2017年3月31日作出（2017）鲁02执异63号执行裁定书，裁定变更青岛唯美商务有限公司为（2014）青执字179号案件的申请执行人。本院于2019年6月5日作出（2014）青执字179号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人赵勇名下位于青岛经济技术开发区房屋（证号：市20135417）。执行过程中，李国作为案外人提起执行异议。本院执行庭经审查认为，青岛唯美商务有限公司已从原债权人处合法承继本案的权利义务，其对（2014）青金商初字第38号民事调解书确认的涉案房产有权以折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，案外人李国排除强制执行的异议请求于法无据，依法不予支持。并于2019年12月20日作出本院(2019)鲁02执异606号执行裁定，驳回案外人李国的异议请求。案外人李国不服，向本院提起执行异议之诉，形成本案。另，2018年5月10日，本院作出（2014）青执字第179号通知，告知青岛唯美商务有限公司因案外人李国提交了签订时间为2013年1月10日的房屋租赁合同，先于本案查封和抵押的时间，执行法院将对涉案房产带租评估和拍卖，认定房屋租赁期限为2013年1月10日至2033年1月9日。青岛唯美商务有限公司提出执行异议。本院于2018年11月19日作出（2018）鲁02执异370民事裁定认为，执行法院于2018年5月10日作出的（2014）青执字第179号通知是实现申请执行人抵押权的执行行为，但是，在该通知中，执行法院确认了案外人李国与被执行人赵勇之间存在房屋租赁的事实，而且确认了该租赁合同的期限为20年。该案认为，根据本案的证据，该租赁关系不真实，对于双方对涉案房屋租赁的事实，不予采信，理由是，一、被执行人赵勇2013年1月22日在向青岛农村商业银行股份有限公司四方支行重庆路分理处办理贷款事宜时出具的《未出租声明》已经明确用于贷款担保的抵押房产尚未对外出租，该声明的法律效力远远大于案外人提交的房屋租赁合同的效力。二、案外人李国提交的《青岛市房屋租赁登记备案证明》上载明的租赁期限为2013年1月10日至2018年1月9日，而其与被执行人赵勇签订的房屋租赁合同中的租赁期限却是2013年1月10日至2033年1月9日，两者时间差距甚大，该房屋租赁合同不符合证据的客观性。基于上述的原因，不能对案外人李国与被执行人赵勇之间存在合法租赁关系的真实性予以采信。执行法院在通知中对抵押房产上附着租赁权的事实认识不清，对涉案房产带租评估拍卖不合法，损害了异议人的合法权益，应予纠正。异议人的异议理由成立，其异议请求应当得到支持。裁定：撤销本院于2018年5月10日作出的（2014）青执字第179号通知。二是、原告所主张的涉案房屋租赁及借款情况。原告主张李国与赵勇于2013年1月10日签订了《房屋租赁合同》，于2013年4月18日进行了租赁备案，其为此提交《房屋租赁合同》及《青岛市房屋租赁登记备案证明》予以证明。该《房屋租赁合同》载明，出租方：赵勇（以下简称甲方）承租方：李国（以下简称乙方）主要内容为：因乙方借款给甲方，甲方将自有房屋租赁给乙方使用，以租金抵偿部分借款。甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于开发区的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月10日至2033年1月9日，计20年。二、本房屋年租金50万元，乙方无需向甲方交纳。从甲方所欠乙方款项及利息中扣除。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。四、在承租期间，乙方有权转租或转借该房屋。五、乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。六、本合同签订后双方每年对租金和债务的抵偿事宜进行确认，本合同期满仍有债务未予抵偿完毕的，甲方仍应承担还款责任。原告提交的《青岛市房屋租赁登记备案证明》载明，登记日：2013年4月18日出租人：赵勇承租人：李国房屋坐落：开发区3楼4楼租赁面积：5533.54平方米租金数额：500000（年）租赁期限：2013-1-10至2018-1-09。被告唯美公司对证据一的真实性、合法性、有效性、关联性均有异议，无法确定租赁合同的真实性，租赁备案登记日期为2013年4月18日，在抵押权之后。原告主张其与赵勇在2012年至2013年期间存在借贷关系，并提交其自2012年起给赵勇支付部分借款的借款合同、收据、银行转账凭证等证据，总金额共计5030万元。原告称为偿还借款，赵勇将301、401房屋租赁给李国，以赵勇所欠款项抵顶租金，《房屋租赁合同》签订后，赵勇仍不归还其他欠款，李国向青岛市中级人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，约定赵勇向李国偿还借款本金2100万元及利息并提交2012年8月28日借款合同的复印件及（2013）青民四初字第236号民事调解书予以证明。被告唯美公司质证称，对证据二的真实性、关联性、有效性均有异议。原告提交青岛马可波罗酒店管理有限公司股东会决议、章程修正案、组织机构代码证及营业执照，证明2014年10月20日，马可波罗酒店法定代表人更换为贾某；马可波罗酒店位于，本案争议的房屋属于马可波罗酒店，证明李国已实际占用301、401房屋。原告申请证人贾某出庭作证，证明2013年1月份的一天晚上，贾某与李国等人与赵勇交接马可波罗酒店，贾某听说是刚签完租赁合同；马克波罗酒店交接后至今实际由李国控制，分别指派过高总、贾某、卢总等人管理酒店，证明李国已实际占用301、401房屋。被告唯美公司对股东会决议、章程修正案，真实性、合法性、有效性、关联性均有异议，对组织机构代码证的真实性没有异议。此酒店管理公司注册地为，但未明确具体的户号。此公司为赵勇的公司，赵勇在贷款中自述房屋自用，与其工商登记记载相吻合，股东会决议、章程修正案无法证明签字、盖章的时间的真实性。马可波罗酒店管理公司的工商登记显示之前的法定代表人为赵勇，现在的公司股东是赵勇、周淼，李国称公司的法定代表人系李国的职工，但公司的所有权应归于股东，而非法定代表人，法定代表人仅为经理人，并非公司的所有者。另查明，青岛勇丽美食海鲜广场有限公司现已更名为青岛勇丽时尚餐饮管理有限公司。三是、被告提交的证据证明了涉案房屋抵押登记情况。另查明，原告称未收到要求腾让涉案房屋的通知，也未见到拍卖公告，只是有相关人员来调查房屋使用情况，得知涉案房屋要进行拍卖，才提出异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，承租人有权提出执行异议的前提条件是执行程序中已经实施了移交占有被执行人不动产的具体执行行为，即只有该具体执行行为出现时，承租人认为其承租权受到侵害时，其方有权提出执行异议。现涉案房屋尚未进行拍卖或处分，买受人尚不确定，原告称仅是得知涉案房屋要进行拍卖，因此，本案并未发生移交占有的具体执行行为，尚未侵害原告主张的承租权。因此，原告提起执行异议之诉的主体不适格，本院不予受理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回原告李国的起诉。案件受理费81800元，退还给原告李国。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  高中日审判员  马 喆审判员  孙向东二〇二〇年八月三日法官助理厉永军书记员李珊珊