重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初11841号原告（反诉被告）：重庆市北碚区永辉机械厂，住所地北碚区童家溪镇建设村，注册号5001092300123。投资人：张永辉。委托诉讼代理人：孙培友，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆秦汉园艺有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇农林村陈家浩社，统一社会信用代码91500109331673875A。法定代表人：周本成，执行董事。委托诉讼代理人：王干，重庆正义律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂与被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂的投资人张永辉及其委托诉讼代理人孙培友，被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司法定代表人周本成及其委托诉讼代理人王干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂向本院请求1、请求确认2015年3月26日原、被告双方的《厂房和设备租赁合同》及补充协议无效。2、判令被告支付原告修复租赁厂房屋顶（约1000余平方米）的费用，金额以评估为准；3、判令被告支付原告逾期租金1917.81元；4、判令被告支付原告高温炉拆除费36000元；5、判令被告支付原告除渣清理费100800元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月26日，原、被告签订《厂房和设备租赁合同》，约定原告将位于北碚区蔡家岗镇陈家浩社重庆市北碚区永辉机械厂的部分空地及车间、房屋约2000平方米出租给被告办厂，被告未经原告同意，于2017年12月18日擅自将租赁房屋转租给杜先毅，构成违约。其在租赁期间搭建烟囱使用高温设备致使原告房屋1000多米彩钢瓦严重腐坏，存在安全安全隐患。原告特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司辩称，双方于2015年3月26日签订《厂房租赁合同》为无效合同，原告出租给被告的涉案厂房无合法的相关手续，系违章建筑；原告主张所谓的恢复彩钢房顶无事实依据，涉案厂房修建后已经使用长达十几年，彩钢瓦顶已经达到使用年限不再具有价值；原告要求答辩人承担的除渣清理费、高温炉拆除费无法律及事实依据，除渣清理费、高温炉拆除费是由于原告出租给答辩人违法建筑给被告带来的损失，因此该费用费应当由原告自行承担；原告在2019年11月起诉后，答辩人同意将厂房交还原告，但原告一直拒绝办理交接，答辩人于2020年1月7日将厂房及钥匙交给了原告。被告（反诉原告）反诉称，被告反诉请求：：1、请求判令反诉被告退还反诉原告保证金50000元；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付腾厂搬运费34100元；反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告在反诉被告处有保证金50000元，应退还。反诉原告在搬离租赁房屋时，搬运物品产生搬运费35000元，因租赁合同无效，反诉被告应赔偿反诉原告的搬运费35000元，故反诉人提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）辩称，保证金非50000元，反诉答辩人只认可36000元；反诉原告在租赁期间擅自将租赁房屋转租第三人，而导致合同解除，该搬运费应自行承担。本院经审理查明以下事实：2015年3月26日重庆市北碚区永辉机械厂（甲方）与重庆秦汉园艺有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要内容如下：“甲方位于北碚区蔡家岗镇陈家浩社重庆市北碚区永辉机械厂的部分空地及车间、房屋。该租赁物包括：现围墙占地2000平方米的场地……租赁期限十六年，从2015年1月1日到2029年12月31日……每月租金为捌仟叁佰叁拾元整（年租金壹拾万元整）……。”协议签订后，双方按约履行。2017年12月18日，被告将租赁房屋转租给杜先毅，但不久，被告与杜先毅为租赁发生纠纷，杜先毅于2019年7月起诉，2019年9月30日将涉案租赁房屋交还给被告。本院（2019）渝0109民初7374号对该案作出判决后，杜先毅与重庆秦汉园艺有限公司均不服判决，提起上诉。经重庆市第一中级人民法院（2020）渝01民终1423号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。原告认为被告擅自转租房屋违约，于2019年11月以前述请求起诉（被告在答辩期内提出反诉）。原告起诉后，被告于2020年1月7日将涉案租赁房屋交还给原告，办理了交接手续。但租赁房屋内遗留了垃圾（部分系产品废料）、一个高温炉未拆。原告投资人张永辉为此催促被告清理，被告法人周本成在微信中对其回复，清理由原告找人处理，费用在保证金中扣除。庭审中，原告申请对涉案房屋彩钢瓦房顶的修复费进行鉴定，2020年5月14日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司的鉴定意见为：修复费用为13947元（原告垫付鉴定费5000元）。另查明，被告的房租向原告交纳至2019年12月31日；涉案出租厂房的修建时间大约在2006年（记载于上述评估报告）。涉案租赁房屋及设施占地约2000余平方米，庭审中，原告举证证明，其中有662.8平方米房屋有产权证，其余为租赁的相邻村社的农村集体土地后改建。还查明，2020年4月8日第一次庭审中，原告举示其与李志明于2020年3月15日签订的“建筑物拆除承揽协议”及增值税发票三张（合计金额100800元）拟证明原告拆除高温炉向李志明支付了36000元及除渣费100800元。2020年5月29日，独任庭向李志明询问调查，结果表明：李志明并不知道其应收款的具体金额是多少；李志明没有任何出票依据（也无财务凭证）；李志明没有任何收到款项的依据。证人杜先毅证明，““……周本成搬走时好像又拆除了一些建筑废渣，这个量有多少我不清楚；我当时走的时候留下的废渣约需1万元除渣费……”。再查明，被告在庭审中，被告为证明其搬离涉案房屋时的搬运费，举示向吊车司机、货车司机等通过微信付款的转账记录打印件15份；搬运损失清单一份，拟证明搬运费总计3万多元（其中人工上下车费用11800元）。2020年5月29日，独任庭向杜先毅电话联系，询问“周本成的设备等物若搬走，大概需要多少搬迁费？”，杜先毅证明：“他还有些设备，可能要1万多”。该证言在庭审中质证时，被告提出，设备早就卖了，我方反诉的不是设备搬运费，而是大石雕等物的搬运费。为此，独任庭当庭电话询问杜先毅，杜先毅证明，“搬运石雕等物的搬运费不超过5000元”。证人王波证明，“被告在租赁房屋内的石雕，小狮子有十几对；孔雀等有一、二十个；大石雕有十来个；花盆有十四、五个；这些东西也就一、两车就拉完了”。上述事实，有“厂房租赁合同”“、”“鉴定报告书”“、“（2019）渝0109民初7374号民事判决书”、“（2020）渝01民终1423号民事判决书”、“询问记录”、“证人证言”及双方当事人在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该法第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款规定：在乡、村庄规划区进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设、不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。本案中，涉案租赁房屋占地2000余平方米，有证面积为662.8平方米，其余为租赁的相邻村社的农村集体土地后改建，故2015年3月26日重庆市北碚区永辉机械厂与重庆秦汉园艺有限公司签订的《厂房租赁合同》，有证的部分属有效合同、无证的部分属无效合同。对原告请求判令被告支付原告修复租赁厂房屋顶的费用（鉴定金额为13947元），因被告交还房屋时有恢复原状的义务，该损失应由被告承担，但又因涉案房屋修建时间大约在2006年，被告承租时间为2015年至2019年，故该修复费用应考虑扣除折旧的费用，综合各方面因素，本院酌定被告承担修复费7000元。对于原告请求判令被告支付2020年元月1日至7日的房屋占用使用费1917.81元，该请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求判令被告支付高温炉拆除费36000元，原告提供的证据系虚假证据，本院不予采信，酌定费用8000元，因被告交还房屋时有恢复原状的义务，故该费用应由被告承担。对于原告请求判令被告支付除渣费100800元，原告提供的证据系虚假证据，本院不予采信，酌定费用15000元，因被告交还房屋时对遗留的垃圾负有清理的义务，故该费用应由被告承担。反诉部分，对于重庆秦汉园艺有限公司提出反诉，请求原告退还保证金50000元，本院认为，重庆秦汉园艺有限公司没有证据证明其单独向原告缴纳了保证金，根据其提供的“说明”，原告自认其保证金为36000元，故本院确认保证金为36000元，由原告退还重庆秦汉园艺有限公司。对于重庆秦汉园艺有限公司反诉请求第二项，请求主张腾厂搬运费35000元，其证据不足，根据其提供的现场搬运物资的视频资料，结合证人杜先毅、王波的证言，本院酌定搬运费为5000元，因合同涉及部分无效，根据双方过错责任，本院确定，由原告对此款承担60%，计3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂与被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于2015年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效（有证面积662.8平方米除外）。二、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂修复费7000元。三、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂房屋占用使用费1917.81元。四、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂高温炉拆除费8000元。五、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂除渣费15000元。六、驳回原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂的其他诉讼请求。七、原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司保证金36000元。八、原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司搬厂费3000元。九、驳回被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂负担600元，被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司负担650元。反诉案件受理费1926元，减半收取963元，由原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂负担513元，被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司负担450元。鉴定费5000元，由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何庆胜二〇二〇年八月十五日书记员  胡晓舒