广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15753号原告（反诉被告）：张延鹏，男，1979年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：广州市丰兴商贸有限公司，住所地广州市白云区石井升平下街9号301室。法定代表人：黄志勇，董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡海强，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）张延鹏与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市丰兴商贸有限公司（以下简称丰兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张延鹏，被告丰兴公司的委托诉讼代理人胡海强、赵东亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张延鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还2020年2—3月份应减免的租金23653.9元；2.判令依法解除原、被告双方于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《前期招商服务费协议》，并判令被告退还因不可抗力导致合同解除的租赁保证金84000元，水电保证金10000元以及按比例退还进场费48000元，上述三项计142000元。事实与理由如下：原告与被告于2019年3月18日签订了《房屋租赁合同》，期限为2019年4月1日起至2024年3月31日止，双方约定租赁费用为42000元/月，用于经营服装特卖。原告于2019年6月1日起进场实际经营，期间一直正常经营并按时交租。随着2020年1月起新型冠状病毒感染××疫情爆发及疫情防控措施的实行，使原告一度停业至今无法正常开展经营业务。根据2月9日《广州市白云区人民政府办公室关于印发白云区复工复产八条政策措施的通知》第（七）条、2月26日15届101次广州市政府常务会议审议通过的《关于坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全面经济社会发展目标任务的若干措施》中“三免”，及《广州市白云区供销总公司免收经营性物业两个月租金的实施细则》等规定，被告应当免收原告2-3月份租金共84000元，实际免收60343.10元，差额23653.9元应予退还。因疫情的严重影响持续至今，原告经营极端困难，多次向被告申请按政府相关措施继续减免、缓交房租以期继续经营，但被告始终未予答复，为避免负债继续扩大，原告迫于无奈于2020年5月31日撤场。《房屋租赁合同》第十条规定：因应不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。《前期招商服务费协议》中也规定了因不可抗力导致合同终止的，甲方应视乙方实际租赁使用期，无息退还剩余部分前期招商服务费。新型冠状病毒感染××疫情属于不可抗力，因此，原告有权要求解除合同，被告退还因不可抗力导致合同解除的租赁保证金84000元、水电保证金10000元及按比例退还进场费48000元。被告丰兴公司答辩并提起反诉称：1.疫情并没有直接导致案涉租赁合同不能履行，依法不适用不可抗力的规定。本案原告承租涉案物业用于服装经营，并没有像餐饮培训等服务行业一样受到严重的影响。国家实行复工复产政策以来，经营秩序逐步恢复，涉案物业周边人流以及商业环境也在极大地改善。被告也给予了原告近两个月的减租，因此原告要求解除租赁合同没有法律依据。2.原被告双方已经就疫情影响达成了减租协议，原告应当积极履行减租协议的约定。被告既不是国有企业，也不是区属企业或集体企业，仅仅是广州市白云区供销总公司参股33.4%的有限责任公司，其余66.6%的股份由个人持股，被告完全有理由不适用广州市或者白云区关于租金减免的政策规定，但被告仍然坚守社会责任，参照相关政策及白云区供销总公司的减免租金的规定，根据企业自身状况制定了相应的实施细则，并与原告达成了减收租金协议书。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，在双方变更了合同以后原告不得再要求全部或者部分免除责任。双方就受疫情影响所能减除的金额达成一致，被告减免了原告在2020年2月和3月份的部分租金，原告承诺在减租后发生违约的，被告有权收回已减除的租金总金额。原告已经享受了租金减免优惠并承诺在租金减免后按原合同继续履行，因此原告的全部诉讼请求均应予以驳回。由于原告在2020年3月底开始，违背双方协商一致的租金减免方案，毫无根据的要求被告进一步减免租金，继而出现逾期缴纳租金及水电费的情形，并于2020年5月26日单方面通知被告解除租赁合同，致使被告合法权益受到严重损害。原告的一系列行为，已经实质上违反了双方房屋租赁合同的相关约定，应当承担相应的违约责任。故提出反诉请求如下：1.判令原告向被告支付自2020年5月1日至2020年6月5日期间拖欠的租金合计49000元；2.判令原告向被告支付拖欠的水电费合计4409元；3.判令被告有权没收原告缴纳的租赁保证金84000元及水电保证金10000元；4.判令原告向被告支付违法解除租赁合同的违约金252000元；5.判令原告向被告返还减免优惠的租金60346.1元；6.判令原告承担本案全部诉讼费用。针对被告丰兴公司的反诉请求，原告张延鹏辩称：1.对第一项反诉请求，确认我存在欠租的事实，但由于我于2020年5月31日已经离场，因此我仅同意支付2020年5月1日至5月31日的租金42000元，6月1日至6月5日的租金我不同意支付。2.对于第二项反诉请求，我没有异议，同意支付。3.对于第三项至第四项反诉请求，我不同意，因为疫情属于不可抗力，导致我无力经营而解除合同，因此被告应当向我退还保证金，我不需要承担违约责任。如果法院认为我是违约解除，我认为双方约定违约金标准过高，因为受疫情影响，我不应当承担违约金，被告应当将保证金退还给我。4.对于第五项反诉请求，国家明令并且白云区供销总公司的文件已经提出减免两个月的租金，被告减免金额少了半个月，还增加一些附加条款，有失公正，因此我不同意。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的房屋租赁合同、前期招商服务费协议、收据、减收租金协议书、减收租金通知书、关于减租申请的复函、解除租赁合同申请、出租物业收回清单、房地产权证、催告函予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于白云区××××号的房屋权属人为广州市白云区供销合作总社新市供销社，房屋所有权性质为集体，房屋用途为商业，建筑面积149.38平方米。2019年3月18日，丰兴公司（甲方）与张延鹏（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区××××号铺（以下简称涉案物业），该房屋租赁期限为5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止。租赁期满，合同自然终止。乙方承诺租赁该房屋经营范围为服装特卖，双方约定2019年4月1日至2019年4月30日为装修免租期，2019年5月1日至2021年3月31日期间月租金标准为42000元。租金按月支付，乙方必须将当月租金、管理费、维保费、卫生费及上月水电费等一切租金费用，在每月5日前支付给甲方。乙方须于本合同签订当天向甲方支付租赁保证金84000元、水电保证金10000元及首月租金42000元。租赁保证金、水电保证金在本合同终止或解除后，乙方将房屋完好交还给甲方，与甲方办妥合同终止或解除手续、场地交接手续，且乙方不存在违约责任、缴清各项费用的前提下，甲方将该保证金退回给乙方。如因乙方违约，此保证金不能作为租金或其它费用抵减，全部归甲方所有。合同双方或单方要求变更合同的，如双方达成一致意见后，则按变更后的合同履行；如不能达成一致意见，则双方继续履行本合同。在租赁期间，乙方违反本合同约定行为的，甲方有权解除合同，收回该房屋并没收已收取的租赁保证金及水电保证金。乙方还须另行赔偿6个月当期租金作为违约金给付甲方，并赔偿因乙方违约行为所造成甲方的损失。因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况或事实等等。同日，丰兴公司（甲方）与张延鹏（乙方）签订了《前期招商服务协议》，约定：1.乙方付给甲方前期招商服务费共计60000元。乙方须于签订本协议时将该费用一次性付清给甲方。2.房屋租赁期间，如遇国家政策或政府部门规定需要征用、扩路、拆建或被司法机关强制执行等其他不可抗力因素导致租赁关系终止的，则甲方视乙方实际租赁使用期限，按比例向乙方无息退还剩余部分前期招商服务费。3.除本协议第2条约定情形外，甲方不再向乙方退还前期招商服务费，乙方也不得以任何理由要求甲方退还该费用。上述合同签订后，丰兴公司将涉案物业交付给张延鹏使用。张延鹏已向丰兴公司支付了前期招商服务费60000元、合同保证金84000元、水电保证金10000元。2020年3月12日，丰兴公司（甲方）与张延鹏（乙方）签订了《减收租金协议书》，约定：由于新型冠状病毒××疫情给社会生产、商户经营带来了较为严重的影响，甲方为积极响应政府号召，体现社会担当精神，现就减收乙方房屋租赁合同部分租金事宜，与乙方协商一致并签订补充协议：1.甲方根据《广州市丰兴商贸有限公司减收经营性物业两个月部分租金的实施细则》规定审核乙方减租资格后，减收乙方2020年2月份租金30173.05元、减收2020年3月份租金30173.05元。若乙方已缴纳2020年2月租金，则甲方应在下一期应缴租金中进行抵扣。……3.乙方在主合同履行期限内如有拖欠租金或其他违约情形，则不得享受减租优惠。若乙方在减租后发生违约，则甲方有权追回已减收的租金总金额，即乙方除应承担违约责任外，还应于收到甲方书面通知后五日内一次性向甲方补交本协议第1条约定减收乙方2020年2-3月部分租金。2020年3月30日，张延鹏向丰兴公司提交《减租申请》，丰兴公司于2020年4月15日向张延鹏复函称丰兴公司已给予张延鹏2020年2月至3月租金减收的优惠，共减收租金60346.10元。由于缺乏政府相关租金减收政策支持，丰兴公司无法执行给予张延鹏从4月起租金减收优惠，因此不同意张延鹏提出2020年4月起的减租申请。2020年5月26日，张延鹏向丰兴公司提交《解除租赁合同申请》，主要内容为受新冠××疫情影响，导致其2020年2月至今经营情况惨不忍睹，月月亏损。其曾在2020年3月至5月份三次向丰兴公司递交减租申请，丰兴公司均不同意，因此只能于2020年5月31日撤场。撤场后丰兴公司应当在10天内退还其前期招商服务费60000元、合同保证金84000元、水电保证金10000元，2-3月租金23653.9元。2020年6月5日，丰兴公司(甲方)与张延鹏（乙方）签订了《出租物业收回清单》，载明：甲方于2020年6月5日将涉案物业及其附属设施、设备收回。本店于6月1日停止营业。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免收2个月物业租金。本院认为：丰兴公司与张延鹏签订的《房屋租赁合同》、《前期招商服务协议》、《减收租金协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张延鹏于2020年5月26日向丰兴公司提出解除合同申请，双方已于2020年6月5日办理了移交手续，故双方租赁合同实际已于2020年6月5日解除。租赁合同解除后，无须再次解除，故张延鹏要求解除《房屋租赁合同》、《前期招商服务协议》的诉讼请求本院不予支持。本案争议的焦点是张延鹏要求提前解除租赁合同是否构成违约。张延鹏主张合同解除的理由为新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现，故其享有法定解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即：不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此需要审查新冠疫情及疫情防控措施是否致使不能实现案涉租赁合同的目的。本次疫情，通过医务人员的努力、政府实施的有力防控措施以及全体人民的配合，新冠疫情已经得到有效的控制。2020年2月24日9时起，广东省将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，此后又自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别从二级调整为三级，也说明新冠疫情得到了极大的缓解。同时，疫情发生后，丰兴公司已经通过减免2020年2、3月份部分租金的方式减轻张延鹏的租金负担。而案涉租赁合同的剩余合同履行期还有4年时间，新冠疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小。从不可抗力对合同目的影响程度而言，应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分。张延鹏租赁房屋的目的为是了服装特卖经营，张延鹏使用租赁房屋的目的是为了经营营利。房屋能否进行服装特卖经营是发挥房屋物的使用功能，而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本次新冠疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了服装的消费市场，可能造成承租人营利目的在一段时间内无法实现，张延鹏混淆了房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的。结合本次新冠疫情的持续时间、合同剩余履行期间、本次新冠疫情对合同目的的影响程度，本院认为，本次新冠疫情并不影响案涉租赁合同目的的实现，张延鹏以新冠疫情系不可抗力为由要求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，张延鹏现单方面提前解除合同已构成违约，应当承担违约责任。故张延鹏要求丰兴公司退还前期招商服务费48000元的诉讼请求不符合双方签订的《招商服务协议》的约定，本院不予支持。对于张延鹏要求丰兴公司返还2020年2-3月应减免的租金23653.9元，以及丰兴公司反诉要求张延鹏返还减收的优惠租金60346.1元的反诉请求。由于丰兴公司以及张延鹏已经针对新冠疫情对商户经营带来的影响签署了《减收租金协议书》，根据该协议，丰兴公司减收张延鹏2020年2月份租金和3月份租金各30173.05元。上述协议属于双方经过协商，依法对合同进行了变更。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因此，张延鹏要求丰兴公司返还其2020年2-3月应减免的租金23653.9元的诉讼请求本院不予支持。《减收租金协议书》中明确约定“若乙方（张延鹏）在减租后发生违约，则丰兴公司有权追回已减收的租金总金额，即乙方除应承担违约责任外，还应于收到甲方书面通知后五日内一次性向甲方补交本协议第1条约定减收乙方2020年2-3月部分租金”，现丰兴公司反诉要求张延鹏返还减收的优惠租金60346.1元的诉讼请求符合双方合同的约定，本院予以支持。对于张延鹏的违约责任，根据双方合同约定，丰兴公司有权没收已收取的租赁保证金及水电保证金，张延鹏还须另行赔偿6个月当期租金作为违约金给付丰兴公司，并赔偿因张延鹏违约行为所造成的损失。现丰兴公司现要求没收张延鹏所交纳的租赁保证金84000元、水电保证金10000元，并要求张延鹏支付违法解除合同的违约金252000元。对此本院认为，丰兴公司的上述主张虽然符合合同的约定，但考虑到受疫情影响，张延鹏在涉案商铺内的经营确实出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调低，判令丰兴公司有权没收张延鹏所交纳的租赁保证金84000元。对于丰兴公司要求没收张延鹏所交纳的水电保证金10000元，及要求张延鹏赔偿6个月当期租金作为违约金的诉讼请求不予支持。即丰兴公司应当向张延鹏退还水电保证金10000元。张延鹏对丰兴公司要求其支付电费4409元、2020年5月份的租金42000元无异议，本院对丰兴公司的上述反诉请求予以支持。对于2020年6月1日至6月5日的租金，由于双方合同于2020年6月5日解除，张延鹏于该日将涉案物业交还给丰兴公司，故张延鹏应当支付上述期间的租金7000元（42000元÷30天×5天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州市丰兴商贸有限公司向张延鹏退还水电保证金10000元；二、在本判决生效之日起三日内，张延鹏向广州市丰兴商贸有限公司支付2020年5月1日至2020年6月5日的租金合计49000元；三、在本判决生效之日起三日内，张延鹏向广州市丰兴商贸有限公司支付水电费4409元；四、广州市丰兴商贸有限公司有权没收张延鹏缴纳的租赁保证金84000元；五、在本判决生效之日起三日内，张延鹏向广州市丰兴商贸有限公司支付减收的优惠租金60346.1元；六、驳回张延鹏的其他诉讼请求；七、驳回广州市丰兴商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1806.53元，由张延鹏负担1781.53元，广州市丰兴商贸有限公司负担25元；反诉受理费4098元，由广州市丰兴商贸有限公司负担1889.84元，张延鹏负担2208.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月十八日书记员  林嘉仪