广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3836号原告（反诉被告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，职务副总经理。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文筹，男，该公司职员，联系地址。被告（反诉原告）：刘志冠，男，汉族，1954年3月16日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。原告广州市悦华物业管理有限公司诉被告刘志冠租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔庆宁，被告的委托诉讼代理人田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将广州市越秀××××号房屋腾空交还给原告。2.判令被告按照3463.75元/月的标准向原告支付自2020年7月1日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：2017年10月17日，原、被告签订穗悦华租字[2017]046号《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同》，约定原告将位于越秀××××号物业出租给被告使用，租用面积共计20.375平方米，每月租金3463.75元。租赁期为一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告约定的租赁期限已到，被告应返还租赁物，但被告拒绝返还。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案商铺所在的场地原为空地，主管单位为广州市道路扩建办。2000年1月12日，广州市道路扩建办的授权单位广州市越秀房屋租赁交易咨询拆迁服务公司与广州宝马实业公司签订《管理合同》，约定将上述空地交由广州市宝马实业公司临时使用，并交由被告管理。被告接管该空地后，即对场地上的大量垃圾进行清运，加盖屋顶、修筑围墙，安装水电、空调等基础设施，并进行全面装修，后期也多次装修，先后支出建设、装修费用约人民币10万元。被告自2000年1月承租XX路XX号商铺至今已近20年，被告一直正常履行租赁合同的义务，从无违约行为。被告有意继续承租涉案房屋。但自原告接管涉案物业后，在双方租赁合同到期后却不与被告续约，并向法院提出本案诉讼欲解除双方的租赁合同。被告认为，鉴于被告此前建设房屋并进行装修、维修投入了较大费用，现提出反诉请求：判令原告向被告赔偿建造商铺及装修费用合共27944元。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告没有证据证明涉案房屋是由其自行建造的。根据被告与广州市道路扩建工程物业发展中心（广州市城建安置房事务中心）签订的合同显示，涉案房屋的所有权归广州市道路扩建工程物业发展中心（广州市城建安置房事务中心）所有，租赁期满乙方将房屋（包括原有设施）完好退还甲方。因此，可以看出涉案房屋并非是被告所建。涉案租赁合同期限已经届满，被告应按照双方在合同中第8条约定，被告应将房屋返还给原告，同时原告对其新增的装修均不予补偿。经审理查明：涉案广州市越秀××××号房屋由被告承租作经营使用。2016年3月22日，广州市城建安置房服务中心出具《授权委托书》，其中载明：根据广州市道路扩建工程办公室穗扩纪[2016]1号会议纪要精神，就广州市道路扩建工程办公室管理的无产权物业统一委托原告管理。该《授权委托书》后附的《无产权物业出租明细汇总表》中载明涉案房屋的承租人为被告，面积为20.38平方米，用途为商业，物业移交时间为2017年1月1日。2017年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方受物业业主委托将坐落于越秀××××号的物业出租给乙方使用，租赁物建筑面积计20.375平方米，约定用途为商业（经营服装）。乙方确认租赁物的现状、用途及实际权属情况。租赁期为一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期内，每月租金为3463.75元，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方。为保证乙方对租赁物的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性缴付租赁保证金（押金）人民币10391.25元，水电周转金人民币2000元。租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清包括但不限于租金、水、电、管理费等由乙方产生的一切费用及清理场地并经甲方验收合格后，甲方于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方。如乙方违反本合同规定义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回。本合同终止后，乙方必须在甲方通知期限内将租赁物内的全部设施、设备在保证其完好正常运作并且适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。租赁期满，如甲方的租赁物继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但乙方须于合同终止前两个月向甲方书面提出续租申请。如甲方同意续约，双方继续签订租赁合同。如乙方未向甲方书面提出续租申请或甲方不同意续约的，本租赁合同到期自然终止等。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金10391.25元及水电周转金2000元。就被告交纳租金情况，原告陈述：被告按合同约定的租金标准向原告交纳租金至2020年6月30日。被告陈述：被告按合同约定的租金标准向原告交纳租金至2020年8月31日，其中2020年4月、5月的租金由于疫情原因，街道不允许开业，原告同意减免该2个月的租金。为此，被告还向本院提供了三张中国工商银行的转账凭证及三张广东增值税电子普通发票，其中转账凭证载明转账汇款金额均为3464.00元，转账汇款时间分别为2020年6月2日、2020年7月1日、2020年8月5日，附言分别为“中六137号六月份租金”、“7月份中六137号租金”、“XX路XX号8月份租金”。三张广东增值税电子普通发票的开票日期分别为2020年6月8日、2020年7月10日、2020年8月5日，货物或应税劳务、服务名称均为经营租赁*场地占用费，金额均为3464.00元。原告认为被告此三笔款项是支付2020年4月1日至6月30日的费用，而非2020年6月1日至2020年8月31日的费用。此外，基于被告没有及时交还场地，原告明确要求没收被告已支付的租赁保证金及水电保证金。被告为证明涉案房屋所在位置原为空地及被告承租后对涉案房屋进行了建设，向本院提供如下证据：1.广州市越秀房屋租赁交易咨询拆迁服务公司（甲方）与广州市宝马实业公司（乙方）于2000年1月12日签订的《管理合同》，其中约定甲方同意将XX路XX号空地交由乙方临时使用，双方同意交由被告管理。使用期限从2000年2月1日起至甲方需要终止协议后止。2.2011年10月31日，广州市道路扩建工程物业发展中心（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方同意将XX路XX号（场地自建房屋）商铺租给乙方使用，租期三年，从2011年9月1日起至2014年8月31日止。3.2014年10月27日，广州市城建安置房事务中心（甲方）与被告签订《房屋租赁合同（商业、办公用房）》约定甲方同意将XX路XX号（场地自建房屋）商铺租给乙方使用，租期三年，从2014年9月1日起至2017年8月31日止。被告对上述证据1的真实性、合法性关联性不予认可，认为该合同均不是本案的当事人，也不能证明涉案房屋由被告自行建造。对证据2、3的真实性、合法性予以认可，不认可被告的证明目的，广州市道路扩建工程物业发展中心的职权是接管城建物业，因此租赁协议中所约定的场地自建房屋并非是确认涉案房屋由被告建造，租赁协议书第9条以及房屋租赁合同第8条均约定被告应在租赁期满后将涉案房屋完好交还给广州市道路扩建工程物业发展中心，因此，进一步证明涉案房屋的权属为广州市道路扩建工程物业发展中心。本案诉讼期间，被告向本院申请对涉案房屋的建造及装修价值进行评估。经审查，本院对被告的申请予以准许，并依法通过摇珠确定本案评估机构为广东高迪评估咨询有限公司。该公司进行现场勘验后，于2020年7月8日作出高迪评估[2020]002号《价格评估结论书》，其中载明：本次评估对象位于广州市越秀××××号商铺的建造及装修工程，涉案商铺建造竣工时间为2000年6月，商铺装修竣工时间为2017年6月。价值评估基准日为2020年3月11日。标的商铺建造现值经评估为6025元，装修工程现值为21919元，合共27944元。被告为此预付了评估费元3450元。原告对上述《价格评估结论书》质证称：对其真实性、合法性认可，但认为结合本案其他证据，不能证明涉案商铺是被告建造，商铺建造及装修现值也不应由原告赔偿。本院认为：原、被告自愿签订的上述《物业租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告对此不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方就涉案房屋形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。现原告向本院起诉要求被告腾空交还涉案房屋并计付房屋使用费，可理解为要求解除双方的不定期租赁关系，故双方的不定期租赁关系应予解除；被告应将涉案房屋腾空交还给原告，并向原告支付使用涉案房屋期间的租金及房屋使用费。本案中，被告主张原告同意免除2020年4月、5月期间的租金，并据此主张被告已向原告交纳租金至2020年8月31日止，但未能提供证据予以证明，原告对此亦予以否认，故本院对此不予采信，并认定被告按合同约定的租金标准向原告支付租金至2020年6月30日止，被告仍应向原告支付2020年7月1日起至实际交还房屋之日止的租金或房屋使用费。关于被告已付的租赁保证金10391.25元及水电周转金2000元，根据上述合同约定，原告应在被告付清租金及房屋使用费后退回给被告。至于被告要求原告赔偿房屋建造及装修现值的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据上述评估报告记载，被告主张的建造时间为2000年6月，商铺装修竣工时间为2017年6月。而原、被告约定的租赁期限已经届满，故根据上述规定，被告要求原告赔偿建造及装修现值的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市悦华物业管理有限公司与被告刘志冠就广州市越秀区XX路XX号房屋的租赁事宜于2017年10月17日签订的《物业租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。被告刘志冠应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房屋腾空交还给原告广州市悦华物业管理有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘志冠应向原告广州市悦华物业管理有限公司支付2020年7月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按3463.75元计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，被告应参照上述标准逐月向原告支付至实际交还上述房屋之日止。原告应于被告付清租金及房屋使用费并结清水、电、管理费等费用之日起十五个工作日内，将租赁保证金10391.25元及水电周转金2000元无息退还给被告。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告刘志冠的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由被告负担；反诉受理费1150元，由被告负担；评估费3450元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  叶志坚人民陪审员  陈桂容二〇二〇年八月三十一日书 记 员  徐浩龙