辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1415号原告（案外人）：王秀凤，女，1962年8月28日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：贺平，男，1960年6月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王宽，辽宁事成律师事务所律师。被告（申请执行人）：福建省杭辉建设工程有限公司，住所地：上杭县临城镇紫金路（移动公司北边对面五楼）。法定代表人：曹发权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李立元，男，1948年6月25日出生，汉族，系该公司项目经理，现住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘岩，系辽宁松岩律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳顺吉建设工程有限公司，住所地沈阳市和平区长白西二街50-1号（甲8），注册号：210102000064747。（未到庭）法定代表人：黄玺顺。原告王秀凤诉被告福建省杭辉建设工程有限公司、第三人沈阳顺吉建设工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月13日立案受理后，于2018年4月27日依法作出（2018）辽0102民初6869号民事判决。宣判后，原告不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2019年9月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6795号民事裁定书，撤销本院上述判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员刘剑担任审判长并主审，与人民陪审员王海燕、于诗濛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：一、不得执行沈阳市东陵区浑河站街150号1门房产；二、请求确认沈阳市东陵区浑河站街150号1门房产所有权归原告所有；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，原告对执行标的提出书面异议，和平区人民法院2018年4月作出（2018）辽0102执异69号执行异议裁定：驳回案外人的异议。现原告提出执行异议之诉，理由如下：一、原告已经交付全款并实际占有该房产。二、申请执行人明知苏云祥是公司的负责人和实际控制人，同时法院在执行过程中也多次传唤苏云祥到庭。三、被告与第三人已经达成和解并实际履行。被告福建省杭辉建设工程有限公司辩称：一、杭辉公司根据（2012）沈和民二初字01291号民事判决书及（2013）沈中民二终字第843号民事判决书，两份法律文件已于2013年6月7日正式生效，而顺吉公司至今未履行生效法律文件确定的还款义务的情况下，做为顺吉公司的债权人，申请查封了属于顺吉公司位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号楼的行为是善意的，符合法律规定。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第24条、第25条规定，王秀凤不具备案外人资格及权力，事实理由如下：1、顺吉公司至今持有的东陵国有2000字第07150083号工业用途土地使用权证，至今未变更，该土地使用实体权力归属顺吉公司所有。2、根据案涉房屋土地证、建设工程规划许可证、施工许可证及相关沈阳市东陵区浑河站街150号楼建设批准文件及该楼至今未办理房屋产权登记等因素，本着房随地走的法律规则，该楼建设单位为顺吉公司，故该楼实体权力人依法归属顺吉公司所有。三、王秀凤2017年12月15日向法院提出书面异议，和平区人民法院依据法定程序，组成合议庭，先后传讯了案涉当事人，举办了公开听证会，于2018年2月复议开庭，（顺吉公司至(2013)年沈和执字第02278号立案后，虽经法院8次登报传讯，至今无回音，失信人名单已上网）经案涉当事人杭辉公司及王秀凤当庭答辩，举证，质证，法庭调查陈述，庭审笔录会签结果，及实际情况，根据相关法律法规规定，于2018年4月16日做出了拨回王秀凤异议裁定，杭辉公司认为此裁定公开、公平、公正，适用法律正确。详见（2018）执异字第69号执行裁定书。四、案外人王秀凤2018年4月27执异起诉状，漏洞百出，自相矛盾，疑点重重，与事实相悖。1、王秀凤与借款人、债权、债务关系的真实与否？决定了以房抵债“协议书、购房合同”的真实与否，也是本案之交点。首先谁是债权、债务当事人？与债权人何关系？何时、何地、何理由、何目的向出借人借此笔50万元巨款？何人收取了此笔巨款？此借款去向何处？出借款当事人是谁？与借款人何关系，为何两年内两次出借98万元巨款给借款人？（王秀凤自述“2006年出借48万元，2007年出借50万元”）此巨款来源何处？出借此巨款目的是什么？何人、何时、何地收取了此借款？面对借款人，巨额借款，出借人为何没有任何防范措施，担保人是谁？为何不签约借款合同？为何不向借款人取要由借款单位、主管财务、稽核员、出纳员、记帐员、经办人、组签的正规借据，收款收据，而取要了个人签字的收据？以房抵债协议书、购房合同、当事人是谁，何时、何地与何人签订？面对借款人不还款或以房抵债事宜，王秀凤当庭没有任何争议陈述？以上等等疑问不合常理，与日常生活经验相悖。由此证明，王秀凤没有支付讼争房屋全部价款的事实。2、案外人王秀凤明明清楚知道，顺吉公司久拖杭辉公司巨额债务的事实，也清楚知道，顺吉公司无房地产经营执照及资质，无商品建设用地规划许可证，无商品房予售许可证明等等情况下，于“2008年4月6日与顺吉公司签订了案涉房屋买卖合同”（案外人自述）此购房合同证明了其双方均不遵守法律规定，王秀凤过错严重，根据中华人民共和国共和国《城市房地产开发经营管理条例》第45条第一款第四项“关于商品房预售应当向县以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第二条关于“出卖人未取得商品房预售证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”的规定，该合同无效，由于无效合同自始无效，违法，法律对其进行的是否定评价，因此王秀凤与顺吉公司签订的合同，不受法律保护，该合同的风险也只能由王秀凤自行承担。由于王秀凤与顺吉公司签定的购房合同违法、无效，且又无法证明其实际支付案涉房屋全部价款，那么王秀凤对讼争房屋的占有，就不是善意的，合法的。法院的强制执行是合法的。王秀凤的恶意占有，不能对杭辉公司申请查封及人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王秀凤提出的执行异议理由无法成立，应予拨回。五、案涉原东陵区浑河站街150号楼是顺吉公司公有财产，不是该公司某个人的私有财产，国家制定的公司法已有明确规定，案外人王秀凤在起诉状中提到的“苏云样”，是顺吉公司监事职务，其权力、职责依照公司法的相关规定，在顺吉公司章程中已明确，其根本没有出卖，处理该公司财产的任何权力，而对顺吉公司未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的违法行为不但不监督、不举报，反尔变本加厉将公司财产随意出卖，出卖所得揣进自己的腰包，占为己有，其行为已经构成贪污及侵占公司财产，经济犯罪，除没收非法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款，同时追究经济犯罪刑事责任。六、王秀凤在起诉状中说：1、杭辉公司与顺吉公司达成和解并实际履行；2、杭辉公司已经实际占有800多平方米的房屋，以上两条与事实不符，证据何在？3、关于案外人王秀凤所称超标的查封问题，案涉房产地址位于沈阳市原东陵区，该房产未进行价值评估，尚未进行测绘和区分所有，系不可分物，且顺吉公司现无其它可供执行的财产。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》案外人异议理由无法成立，综上所述，恳请法官支持。补充答辩意见：答辩人承包并全额垫付施工完成了涉案建设工程，人民法院已经做出生效判决书，判令第三人给付工程价款2530600元及利息。根据最高人民法院与建设工程价款优先受偿，答辩人具有优先于原告的受偿权；二、案涉房产在法律上属于第三人的财产，答辩人申请法院强制执行，依法有据。根据物权法第9条、14条、28-30条之规定，除了继承征收等法律行为所取得物权外，不动产物权的转让和消灭必须依法登记。本案原告没有取得案涉房产的所有权。案涉土地性质为工业用地，第三人没有经过国土资源局等国家有关部门的批准，擅自更改政府批文，肆意将俱乐部扩大建设。并以俱乐部为名向外销售，违法了法律强制性规定；对不动产受让人的保护，是对无过错买受人其债权的保护，本案原告在房产购买过程中，有严重过错，不能够受到该条款的维护，也不适用于最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产规定的案件。原告与第三人签订购房合同，因第三人不具备涉案房建设规划销售等国家相关批文而无效。原告明知第三人建设房屋无法取得房屋产权证书，不调查不审查案涉房产国家批准文件，仍然与第三人签订购房合同，说明原告贪便宜，同样违法并存在严重过错。另外原告于2014年曾起诉第三人，怠于行使权利。现有证据不能证明原告与第三人的借款真实存在。近百万元的巨资的出借款，无理由无制约无利息，不符合常理，无法证明原告支付的是购房款。在上次庭审中，原告自认双方系顶帐关系，而不是房屋买卖。因双方系债的关系，依据最高人民法院编著的关于办理执行异议和复议案件的规定，没有办理不动产登记抵押协议不能享有物权。请法院驳回原告的诉讼请求。第三人经本院依法传唤均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理后，根据原告提供的收条、沈阳顺吉建筑工程有限公司工商档案、协议书、房屋租赁协议、照片、律师告知函、150号房屋现状照片、民事判决书、查封公告、执行裁定书、申请执行书、土地建用权权属证、停工通知书、建筑工程规划许可证，图纸审查合格证、施工许可证、竣工验收备案书，企业变更登记情况查询卡、临时移交协议书、律师告知函公告、《关于东陵区浑河站街146号150号门牌地址审批情况说明》、公司章程、宣传单、图纸及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：被告福建省杭辉建设工程有限公司于2012年6月26日以建设工程施工合同为由诉至本院，要求第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司给付工程款及其利息，本院判决后，第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司提起上诉，沈阳市中级人民法院于2013年5月27日作出（2013）沈中民二终字第843号民事判决书，判决第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元及其利息。后被告福建省杭辉建设工程有限公司就上述判决申请强制执行。本院于2017年12月4日出具（2013）沈和执字第02278号公告，内容为“申请执行人福建省杭辉建筑工程有限公司与被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终执字第843号民事判决书已发生法律效力。被执行人未能在法律规定的期限内履行判决所确定的义务。依申请人申请，本院将依法对被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，本院依法查封被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区产，责令被执行人或房屋实际占用人于15日内将位于沈阳市东陵区产腾空。逾期不腾空，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，产生的费用和造成的损失由被执行人或实际占用人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任”。原告在执行阶段提出执行异议，本院作出（2018）辽0102执异68号执行裁定书，裁定驳回异议人王秀凤的异议。现原告王秀凤向本院提起案外人执行异议之诉。原告王秀凤为证明其主张提供了协议书、收据、房屋租赁协议及现场照片，用涉案房产抵顶第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司应返还原告的借款76万元，协议书签订日期为2008年4月6日，内容为“甲方将沈阳顺吉建筑工程有限公司作了与沈阳市东陵区浑河站街150号办公楼其中一号门1-3层门市一套335.38平方米，以测绘大队实测为准，用于甲方向乙方借款76万元欠款的抵还。甲乙双方签署协议之日起房屋归乙方所有。乙方将借款凭据交还予甲方，由于甲方办公楼是整体房照，以后乙方需办理房产过户拆分手续，甲方为乙方提供房屋过户拆分的有关资料，税费及办理过户手续的一切费用由乙方承担”。原告王秀凤曾于2014年7月23日起诉第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司，第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司用位于沈阳市东陵区办公楼其中3门1-3层抵顶其欠原告王秀凤的52万，原告王秀凤要求确认买卖合同合法有效并确认所有权。另查明，第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司的法定代表人在2010年8月9日前为苏云祥，此后为黄玺顺。涉案房屋相关的建设工程规划许可证中记载“建设项目名称：外商俱乐部”；建筑工程施工许可证中记载“建设单位：沈阳顺吉建筑工程有限公司，工程名称：外商俱乐部”；土地使用权证中记载“土地使用权人:沈阳顺吉建筑工程有限公司，地类（用途）：工业，使用权类型：出让”。上述房屋是按照一层为门市，二层、三层为公寓形式建设，第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司向不特定对象拆分销售该房屋。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人顺吉公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告王秀凤、被告杭辉公司提供的证据，并结合其当庭陈述、答辩及质证意见等，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。根据各方当事人的庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告王秀凤是否对案涉房屋享有权益；原告王秀凤对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件等，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉案件审理中对于案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关条款为参照。具体到本案中，案涉房屋所在的沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号楼房系第三人顺吉公司建设，对于原告王秀凤就案涉房屋所享有的权益排除强制执行的请求能否成立，应参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定加以评判。根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为，原告王秀凤对案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行。具体评述如下：第一，关于原告王秀凤在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，原告王秀凤虽非上述《执行异议和复议规定》第二十八条中规定的购房者，但其与第三人顺吉公司于2008年4月6日签订的以房抵债协议书系双方在金钱债务履行期限届满后经双方协商一致所达成，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议的达成明显早于本院对案涉房屋的查封时间，并且以房抵债协议中对案涉房屋的地址、面积、抵顶价款及房产证办理的情况等主要条款进行了约定，该协议应当认定为房屋买卖合同。第二，关于原告王秀凤是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据原告王秀凤提供的房屋租赁协议、房屋照片等证据，可以认定原告王秀凤自签订以房抵债协议后即将案涉房屋对外出租，由案外人用于经营使用。故应认定原告王秀凤对案涉房屋已合法占有。第三，关于原告王秀凤是否已支付案涉房屋全部价款的问题。根据查明的事实，案涉房屋系以房抵债而来，协议书中对抵顶的债权债务数额给予了明确，并约定“此协议生效后楼款及双方账目全部结清，双方欠据即时作废”，由此应认定原告王秀凤已全部支付案涉房屋价款。第四，关于案涉房屋未办理过户登记是否非因买受人即原告王秀凤自身原因导致的问题。庭审中，原告王秀凤提供的第三人顺吉公司法定代表人出具的情况说明中对未办理房屋登记的原因作出解释，无论该解释是否成立，从本案现有证据来看，亦无法得出系原告王秀凤自身原因致未办理过户登记的结论。根据以房抵债协议书第2条之约定，“由于甲方（即第三人顺吉公司）办公楼是整体房照，以后乙方（即原告王秀凤）须办理房产过户、拆分手续，甲方为乙方提供房屋过户、拆分的有关资料……”，目前并无证据证明第三人顺吉公司已将“房屋过户、拆分的有关资料”向原告王秀凤予以提供。事实上，目前案涉房屋所在楼房在沈阳市不动产登记中心无法查询到相关信息，即使原告王秀凤前往办理亦不可能办妥，故不应认定系原告王秀凤的自身原因导致案涉房屋未能办理过户登记。另外，从权利内容看，被告杭辉公司对第三人顺吉公司所享有的金钱债权的实现以第三人顺吉公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋，而原告王秀凤对案涉房屋所享有的民事权利则直接指向案涉房屋本身，其权利的针对性更加强烈。综上所述，原告王秀凤对第三人顺吉公司所享有的金钱债权到期后，其因以房抵债协议书的签订而致其对案涉房屋已享有物权期待权。该权益针对被告杭辉公司对于第三人顺吉公司的金钱债务而言具有相对优先性，故其对案涉房屋的权益足以排除强制执行。关于原告王秀凤主张请求确认案涉房屋所有权归其所有的诉求。根据物权法第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋系不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋现并未登记到原告王秀凤名下，并且经本院查询，该房屋在不动产登记部门并无任何信息，故对于原告王秀凤要求确认案涉房屋所有权归其享有的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告杭辉公司辩称其系建筑工程承包人，其享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权一节。根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而该规定第二十八条规定即属于“司法解释另有规定”的情形，故在原告王秀凤符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下，被告杭辉公司不得以其建设工程价款优先受偿权为由排除原告王秀凤对案涉房屋的民事权益。关于被告杭辉公司提出的其他反驳意见，因其所提供的证据不足以对其主张加以佐证，本院不予采纳。综上，原告王秀凤对于位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号1门房产所享有的民事权益足以排除强制执行，故对于原告王秀凤主张不得执行该案涉房屋的诉求，本院予以支持。对于其主张确认案涉房屋所有权的诉求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号1门房产；二、驳回原告王秀凤的其他诉讼请求。案件受理费11400元，由第三人沈阳顺吉建筑有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘 剑人民陪审员  王海燕人民陪审员  于诗濛二〇二〇年八月二十日法官助理马文姣书记员柴萌萌6767830472821000