贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初355号原告：贵州省道路运输局，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**。法定代表人：章友竞，局长。委托诉讼代理人：闫瑾，贵州贵达律师事务所律师。被告：贵阳南翔酒店有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：袁倩颖，贵州信理律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯涛，贵州信理律师事务所律师。原告贵州省道路运输局（以下简称道路运输局）与被告贵阳南翔酒店有限公司（以下简称南翔酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序。因法律关系一致，经当事人同意，本院将本案与（2020）黔8601民初353号、（2020）黔8601民初354号合并审理。本院于同年6月3日公开开庭进行了审理，原告道路运输局的委托诉讼代理人闫瑾，被告南翔酒店公司的委托诉讼代理人袁倩颖、冯涛到庭参加诉讼。本院于同年7月2日再次公开开庭进行了审理。原告道路运输局的委托诉讼代理人闫瑾，被告南翔酒店公司及南翔航空公司共同的委托诉讼代理人袁倩颖到庭参加诉讼。案件审理过程中，当事人双方申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告道路运输局提出诉讼请求：1.被告支付所欠2018年度租金493200元及按100元/日计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金(其中:上半年租金246600元自2018年1月1日起计,下半年租金246600元自2018年7月1日起计);2.被告支付所欠2019年度租金493200元及按100元/日计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金（其中：上半年租金246600元自2019年1月1日起计,下半年租金246600元自2019年7月1日起计）;3.被告支付所欠2020年度上半年的租金246600元及按100元/日计自2020年1月1日至付清之日的逾期违约金；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年4月15日，原告与被告南翔酒店公司签订《租赁承包经营合同》，将原租赁给贵阳杜鹃饭店的房屋、场地及相关附属设施租赁给被告用于酒店经营。租赁范围包括:1.主楼1-8层，为砖混结构房屋，共167间，建筑面积3978平方米；2.三层办公房(1-3层)，为砖混结构房屋，建筑面积600平方米；3.新洪宇房地产开发有限公司与道路运输局联建归还道路运输局的二楼；4.停车场，面积1000平方米；5.贵阳杜鹃饭店资产。租赁承包经营期限为19年。房屋租金前3年（2009-2011年）30万元/年，第4年（2012年）33万元，第5年（2013年）36.3万元，第6年（2014年）39.93万元，第7年（2015年）43.923万元，第8年（2016年）48.32万元，从第9年起（2017年至2027年），每年租金固定为49.32万元。租金每半年缴纳一次，具体为1月1日前缴纳上半年租金，7月1日前缴纳下半年租金。不能按期缴纳租金的除补交拖欠租金外，每延期一天必须支付100元违约金。2013年以前合同正常履行。原告自2015年起多次发函催促，并严正要求被告承担相应的逾期违约金支付责任。租金及逾期违约金欠付情况具体如下:1.2015年租金43.923万元逾期至2016年11月29日方才付清(其中2015年1月1日应付上半年租金逾期698天，2015年7月1日应付下半年租金逾期517天，共计逾期1215天)，违约金121500元未支付；2.2016年租金48.32万元逾期至2018年1月10日方才付清(其中2016年1月1日应付上半年租金逾期740天，2016年7月1日应付下半年租金逾期558天，共计逾期1298天)，违约金129800元未支付；3.2017年租金49.32万元逾期至2018年10月26日方才付清(其中2017年1月1日应付上半年租金逾期663天，2017年7月1日应付下半年租金逾期482天，共计逾期1145天)，违约金114500元未支付；4.2018年租金49.32万元未支付；5.2019年租金49.32万元未支付:6.2020年上半年租金24.66万元未支付。2019年11月8日，原告向被告发出《要求清付欠款并交还租赁房屋的催告函》，将上述拖欠金额通知被告并催促被告支付欠款、交还租赁房屋。2020年1月2日，被告付款结清了2015、2016、2017年迟延支付租金的违约金365800元。2018年至2019年的租金98.64万元及2020年1月1日应付租金至今未支付。被告南翔酒店公司辩称：1.从2015年8月轨道交通2号线修建始一直持续至今，导致被告所承租酒店无法正常经营，造成营业损失18684800元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，轨道交通2号线修建系不可抗力，租赁合同所约定租赁金额不应当履行。2.根据《委托评估书》、《工作回复函》证明，因受到不可抗力影响，被告所承租路段地产几乎未发生交易或租赁，故租金应调减至0元或予以免除。3.因受到不可抗力严重影响，租赁合同所约定的租赁期并未到期，应当予以顺延。4.被告于2020年1月20日支付60万元，支付用途为租金，不能冲抵滞纳金。5.从2020年1月始，因受到新冠疫情及轨道交通2号线修建双重不可抗力的影响，2020年起，原告不应当向被告收取租金，租金应当予以免除。经审理查明，2008年4月15日，贵州公路运输管理局（出租方）与南翔酒店公司（承租方）签订《租赁承包经营合同》（经贵州省贵阳市元盛公证处公证），将原租赁给贵阳杜鹃饭店的房屋、场地及相关附属设施租赁给被告用于酒店经营。租赁范围包括:1.主楼1-8层，为砖混结构房屋，共167间，建筑面积3978平方米；2.三层办公房(1-3层)，为砖混结构房屋，建筑面积600平方米；3.新洪宇房地产开发有限公司与道路运输局联建归还道路运输局的二楼（布艺大厦）；4.停车场，面积1000平方米；5.贵阳杜鹃饭店资产。租赁承包经营期限为19年。房屋租金从第9年起（2017年至2027年），每年租金固定为49.32万元。租金每半年缴纳一次，具体为1月1日前缴纳上半年租金，7月1日前缴纳下半年租金。不能按期缴纳租金的除补交拖欠租金外，每延期一天必须支付100元违约金。合同签订后，贵州公路运输局将房屋交付南翔酒店公司使用。2010年6月28日，贵州公路运输局成建制划入原告道路运输局。2015年起，南翔酒店公司陆续拖欠支付房屋租金。2016年5月24日，道路运输局向南翔酒店公司、南翔航空公司送达了《关于催促缴纳租金的函》，载明：“你公司于2015年12月18日缴纳2015年上半年租金；于2016年5月27日前缴纳2015年下半年的租金781615元，截至2016年5月25日的违约金（2015年上半年为66100元，下半年为61700元，10楼为4720元）；于2016年5月27日前缴纳2016年上半年所欠租金701600元，截至2016年5月25日的违约金24900元。”在收到上述通知后，南翔酒店公司于2016年11月29日支付2015年度租金43.923万元。再于2018年1月10日支付2016年度租金48.32万元。后再于2018年10月26日支付2017年租金49.32万元。自2018年1月1日起，南翔酒店公司未再按时支付涉案房屋租金。2019年11月18日，原告道路运输局向南翔酒店公司、南翔航空公司送达了《要求清付欠款并交还房屋的催告函》，载明：“你公司自2004年2月11日起承租省运管局综合楼3-8层，自2007年10月1日起承租综合楼第10层，上述房屋的租期限已于2019年2月10日届满，至今未清付所欠租金及滞纳金，亦未将租赁房屋返还。截至2019年11月1日，综合楼3-8层2015、2016、2017三年租金逾期缴纳的滞纳102400元；2018年2月11日至2019年2月10日租金920000元及截至本通知之日止的滞纳金107700元。综合楼第10层2014年10月1日至2016年10月1日的滞纳金18340元。2016年10月1日至2018年9月30日两年租金401200元(其中，2016年10月1日至2017年9月30日租金扣减已付0.68万元，欠付197200元；2017年10月1日至2018年9月30日租金欠付204000元)、2018年10月1日至2019年2月10日4个月租金68000元截至2019年11月1日的滞纳金28420元。贵阳云岩运新贸易有限公司转移债权2979890元。你公司立即支付所欠上述房屋租金及滞纳金4625950元(包括贵阳云岩运新贸易有限公司转移债权2979890元)；立即移交租赁房屋(包括综合楼1-8层及第10层、楼顶4间房及附属房三套)；按租金标准计付房屋占用费至房屋返还之日。”另查明:1.2018年8月20日，南翔酒店公司以贵阳轨道2号开建，酒店门前道路施工，噪音、粉尘等造成经营困难为由，向原告递交《关于贵阳南翔酒店有限公司申请免租金的请示》，请求免除两年租金。原告收到后复函，以房屋租金作为非税收入需上缴财政，且租赁合同中无相关规定为由，未予同意，并要求南翔酒店公司地支付所欠房屋租金及违约金。2019年12月12日、2020年3月9日，南翔酒店公司分别向原告递交《关于南翔酒店实际情况请求报告》、《关于南翔酒店有限公司欠租及续签求助函》，请求免收违约金等，但原告未做回复。2.与本案合并审理的（2020）黔8601民初353号案，案涉综合业务用房3-8层自2018年2月11日起未再按时支付租金，10层自2018年10月26日支付6800元，其余197200元以及2018年度至本案开庭时的房屋租金未再支付；（2020）黔8601民初354号案，案涉综合业务用房1-2层，自2017年2月11日起欠租，楼顶四间房、附属房三套自2017年7月1日起欠租。2020年1月2日，南翔酒店公司向原告支付房屋租金600000元，但未区别用于特定合同项下的房屋租金。原告出具租金增值税发票。3.为应对新冠肺炎疫情，促进中小企业健康稳定发展，道路运输局对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人全部减免2020年2、3月份的租金，4、5、6、7月减半收取。还查明：2015年4月起，贵阳市轨道交通2号线开始工程详勘，9月29日，贵阳市轨道交通2号线开工。案涉房屋所在的延安西路处于施工范围。2016年8月28日零时起，在紫林庵路口及延安进行轨道交通2号线紫林庵站开挖施工，施工占用案涉房屋前方部分道路，车辆往延安西路方向车道数将减少，通行能力降低。同年11月26日起，除公交车外，其他车辆禁止从紫林庵方向往头桥方向（由东向西行驶，经延安西路）通行，但通过绕行方式到达案涉房屋。截止到开庭时，延安西路路段仍在施工状态。上述事实，有当事人陈述笔录、房屋产权证、《租赁承包经营合同》、《公证书》、《关于催促缴纳租金的函》、《关于设立贵州省道路运输局的批复》、《贵阳市公安交通管理局关于城市轨道交通2号线紫林庵站施工期间调整交通组织的通告》、承租房屋平面图、《关于贵阳南翔酒店有限公司申请免租金的请示》、《贵州省道路运输局关于租赁我局房屋要求减免租金及延长租赁期的复函》、《关于南翔酒店实际情况请求报告》、《关于南翔酒店有限公司欠租及续签求助函》、《贵州省道路运输局关于收取房屋租赁费的通知》、《贵州省道路运输局关于减免房屋租金的通知》、《贵州省道路运输局关于收取房屋租赁费的通知》、《贵州省道路运输局关于继续减免房屋租金的补充通知》、租金支付凭证、贵阳市政府网站新闻截图、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。贵州公路运输局成建制划入原告道路运输局，因此本案所涉《租赁承包经营合同》中原贵州公路运输局的合同权利义务均由原告概括承受。本案争议焦点：1.轨道交通2号线施工所造成的影响可否作为减租、免租、不承担违约责任的抗辩事由。2.道路运输局应对新冠肺炎疫情对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人减免租是否适用本案？3.南翔酒店公司向原告于2020年1月支付600000元约责任是否应抵扣南翔酒店公司因逾期支付租金而产生的违约金。焦点一。不可抗力，是指不能预见、不可避免且不可克服的情形。首先，合同履行中，轨道交通2号线施工并非在订立合同时可以预见。从交通管理部门发布的通告以及相关新闻报道上看，随着轨道施工的推进，案涉房屋所在延安西路部分道路逐步被临时占用以及交通管制，经营环境发生变化，客观上对合同的履行带来不利的影响，属于合同履行中不可避免且不能克服的情形，应认定为不可抗力。其次，虽然轨道交通2号线施工给南翔酒店公司带来负面影响，但并未对使用案涉房屋造成完全性干扰，尚不足以导致双方租赁合同直接或根本不能履行,南翔酒店公司主张免除租金的抗辩意见，事实依据不足，本院不予支持。再次，从交管行政部门的通告看出，其他车辆可通过绕行方式到达案涉房屋，且在工程施工期间，南翔酒店公司并未向原告或向人民法院主张解除合同，仍在使用房屋，南翔酒店公司主张减租的抗辩理由不成立，应按约定足额支付房屋租金。同时作为房屋的承租人，南翔酒店公司也应采取多种方式在最大可能范围内降低施工带来的影响，在占有、使用房屋的情况下主张减免租金，有失公允。庭审中南翔酒店公司提交由贵州博望房地产土地评估有限公司对经营性损失的评估报告，与本案无关联，本院不予采纳。但鉴于轨道交通2号线施工并非在订立合同时可以预见，系不可抗力，且给南翔酒店公司迟延支付房屋租金等造成客观上的影响，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，南翔酒店公司可不向道路运输局支付迟延履行的违约金。焦点二。案涉房屋系国有资产。原告为应对新冠肺炎疫情对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人作出减免租方案，南翔酒店公司根据《租赁承包经营合同》占有、使用案涉房屋，被告虽然未按合同约定支付租金属于违约行为，但被告的违约行为不影响原告作出的减免租方案适用于本案。焦点三。2020年1月，南翔酒店公司通过银行向原告汇款600000元，在汇款附言中明确为“房租”。原告向南翔酒店公司开具增值税专用发票，发票服务名称栏载明“房屋租金”。可认定原告与南翔酒店公司就该600000元的用途达成一致意见。在诉请中，原告主张上述款项优先抵扣违约金的理由，与事实相悖，本院不予支持。因南翔酒店公司除本案外，也租赁原告所有的其他房屋，其他合同关系产生欠租、违约金的纠纷也与本案合并审理，因此对上述款项进行均分处理。结合以上分析，对于原告提出的各项诉请，本院做以下评判。关于南翔酒店公司支付所欠2018年度、2019年度房屋租金（自2018年1月1日至2019年12月31日）986400元，以及按每日100元，支付所欠租金自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金的诉请。该期间租金为986400元，因南翔酒店公司在2020年1月支付600000元中未区分特定房屋租金，因此以其中200000元作抵扣，即上述期间租金为786400元。依前述，逾期违约金的诉请不予支持。关于南翔酒店公司支付所欠2020年度上半年（2020年1月1日至2020年6月30日）的租金246600元及按100元/日计自2020年1月1日至付清之日的逾期违约金的诉请。依前述，逾期违约金的诉请不予支持。根据合同约定，每月租金为41100元，南翔酒店公司应付2020年1月1日至2020年6月30日租金246600元，按照原告的租金减免方案（全部减免2020年2、3月份的租金，减半收取4、5、6月减租金），即该期间租金为246600元－41100元/月×2个月－41100元/月×3个月×50%＝102750元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付自2018年1月1日至2019年12月31日至2020年6月30日房屋租金为889150元；二、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付2020年1月1日至2020年6月30日房屋租金102750元；三、驳回原告贵州省道路运输局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15898元，减半收取计7949元，由原告贵州省道路运输局负担1603元，被告贵阳南翔酒店有限公司负担6346元（案件受理费原告已预交，被告贵阳南翔酒店有限公司在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年八月六日法官助理秦仕旺书记员赵曼