山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0702民初1305号原告(反诉被告)：潍坊市辰建经贸有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区宝通街与鸢飞路交叉口以东路北，统一社会信用代码：91370705557869483U。法定代表人：郝健刚，总经理。委托诉讼代理人：王俊清，潍坊高新致远法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：潍坊名嘉城市广场置业有限公司，住所地：山东省潍坊市潍城区东风西街与殷大路交叉口潍坊友邦置业有限公司二楼，统一社会信用代码：9137070269686587X7。法定代表人：沈钦龙，经理。委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。原告（反诉被告）潍坊市辰建经贸有限公司（以下简称辰建公司）诉被告（反诉原告）潍坊名嘉城市广场置业有限公司（以下简称名嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王俊清、被告的委托诉讼代理人叶晓骏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辰建公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行为原告抵债所得的位于潍坊名嘉广场4区42099、42100、42101、42109、42110、42116、42117、42118、42121、42122、42123、42126号、3区32504、32505、32506号共15套商铺办理产权登记需由被告提交的材料报产权登记机关备案的义务。2、判令被告支付原告逾期办理产权登记备案义务产生的违约金27116.75元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月20日，原告通过债权转让方式取得了对被告2743123.97元的债权，并约定：该债权原告只用于购买被告开发的潍坊名嘉广场商品房。原告不得依据债权转让协议以外的任何约定要求被告返还该款项。该约定的真实意思是：被告用其开发的潍坊名嘉广场部分商品房抵顶原告取得的2743123.97元的债权。债权转让协议签订后，原、被告针对抵顶房屋的价格、面积、维修基金、备案费用进行了测算，确定被告抵顶给原告商品房15套，总房款为2711675元，15套商品房的维修基金共24397元，15套商品房的备案费用共8250元，以上费用合计：2744322元。2013年9月22日，原、被告签订了15份商品房预售合同，抵顶15套商品房费用合计：2744322元，与原告取得的2743123.97元债权冲抵后，原告于2013年9月23日向被告补交差额1198.03元。2016年8月4日，被告已将以上15套商铺交付。依据《商品房预售合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未办理备案登记义务，依据《商品房预售合同》第十五条第二款的约定，被告应向原告按照已付房款1%的标准支付违约金。故被告除应当履行备案义务外，还应向原告支付违约金27116.75元。被告名嘉公司辩称，被告不存在逾期办证违约责任，原告自身原因造成至今未办理房产证。一、原告于2015年2月10日起诉被告商品房买卖合同纠纷，要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，并要求被告退还其购房款。该案件经历一审、二审、发回重审、发回重审后二审、山东省高院再审。最终，山东省高院2018年11月13日作出（2018）鲁民申4671号民事裁定书。裁定驳回原告的再审申请。在该案件诉讼过程中，原告一直主张要求解除房屋买卖合同，拒绝配合办理房产证，并拒绝向答辩人支付预售合同与实际测绘之间面积误差产生的差价款。二、被告在2016年7月18日就取得了涉案房屋的面积测绘报告，在双方之间（2017）鲁07民终6206号案件中，被告已经向法庭提交过面积测绘报告，根据报告及双方之间15份商品房预售合同的约定，原告应当先向被告支付面积差价，然后被告再为其办理房产证。经被告多次催告，原告一直拒绝支付面积差价，亦拒绝办理房产手续。被告2020年3月20日向原告发送《关于督促办理不动产权证书的函》，要求原告提交相应的办证资料尽快办理不动产权证书。2020年3月22日原告向被告回函，明确拒绝配合办理房产证。综上。涉案的15套房产至今未办理房产证系由原告单方面原因造成。被告（反诉原告）名嘉公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告15套房屋差价款469266元及违约金（违约金计算方式为：以469266元为基数按每日万分之二的比例，自2016年8月4日起计算至实际付清之日，截止2020年6月23日违约金已产生133177.69元）；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2013年9月22日，签订15份商品房预售合同总价款2711675元，15份合同约定房屋实测面积与房屋预售面积不一致时不退房而是由反诉被告按照合同约定价格支付差价款，合同同时约定逾期付款按照每日万分之二的比例支付违约金，15套房已经于2016年8月4日实际交付，15套房子的面积差价共计469266元，经反诉原告多次催要反诉被告拒不支付。原告（反诉被告）辰建公司对被告（反诉原告）名嘉公司的反诉辩称，请求法院驳回被告的反诉请求，15套商品房是反诉人与本诉人的抵债行为，在签订合同前已经对房屋的房价及产生的所有费用进行了精确的计算，反诉人在2016年10月10日的（2015）潍城于民初字第167号民事判决书上诉状第3页中也已明确确认，现假设15套商品房面积如反诉人所述，导致房屋面积增大的原因属于反诉人的原因造成，而房屋产权面积应由不动产权属登记明确记载，如房屋面积确实增加，也应在产权登记权属办理登记后，反诉人主张权利。本案经审理认定事实如下：2013年8月20日，山东潍坊建设集团股份有限公司、山东潍建工业设备安装工程有限公司（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订《债权转让协议书》，该协议书约定：1、甲方欠乙方钢材款2743123.97元，乙方、丙方均同意甲方将甲方对丙方的部分债权计2743123.97元转让给乙方，用以偿还所欠乙方的钢材款。2、原告（乙方）同意该受让债权全部用于购买被告（丙方）开发的潍坊名嘉城市广场商品房（购买的房产价值不得低于2743123.97元）。2743123.97元债权不足以冲抵部分的房款，原告另行向被告缴纳（具体缴纳时间由乙丙方另行签订商品房买卖合同约定）。该受让债权仅作为原告购房款，用以购买被告商品房。原告不得依据本协议以外的任何约定要求被告返还该款项。2013年9月22日，原、被告双方签订了15份《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于潍坊市××城区东风西街××、××以东××广场××区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、42126，3区32504、32505、32506商铺共计15套，房屋总价款为2711675元，维修基金共计24397元。该合同中第六条同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。出卖人应当在2014年6月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书的房屋交付买受人。逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款十万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、因买受人未能按期交纳办理产权证书所需的证件及税费等导致权证不能按期取得的，出卖人不承担责任。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向潍城经济开发区房管局申请登记备案。为履行上述合同，原告另承担备案费共计8250元。基于该合同，原告共需承担的费用总额为2744322元（2711675元+24397元+8250元）。《商品房预售合同》签订后，扣除由债权冲抵的2743123.97元，原告于2013年9月23日另行向被告补交房款1198.03元，被告分别于2013年9月22日及2013年9月23日向原告出具房款、公共维修基金、备案费收据，共计2744322元。原告自认上述15套商品房，被告已于2016年8月4日交付原告。2016年7月18日，被告委托潍坊东信勘察测绘有限公司对包括涉案的上述15套商品房在内的房屋进行了房屋面积测绘，潍坊东信勘察测绘有限公司出具了房屋面积测绘报告。涉案15套房屋均存在实测面积与商品房预售合同中预测面积不等的面积差。针对补交面积差房款问题，双方产生争议。2020年3月20日，本诉被告向本诉原告送达《关于督促办理不动产权证书的函》，该函中主要内容为：“原告在被告处的15套商铺早已符合办理不动产权证书的条件，可以办理不动产权证书。被告多次通过电话催促原告前来补交面积差的房款（明细详见附件）并提交相应的办证资料，尽快办理15套商铺的不动产权证书，原告至今未来办理。”该函附件中列明了15套商品房的面积差及面积差房款数额为469266元。2020年3月22日，本诉原告向本诉被告发送了《关于督促办理不动产权证书的回函》，回函中主要内容为：“对于被告让原告补交房款的要求原告不同意，并提出以下异议及解决方案：一、15套商品房预售合同的签订并非双方真实意思的商品房买卖关系，而是被告为了缓解资金压力而变通的一种还款方式，这一点被告在以前的判决书中也作出了陈述。被告公司存在的资金压力而原告公司依然存在，所以原告不同意再补交469266元房款。二、解决方案：鉴于被告已对抵债房屋面积进行了实际测量，原告同意在2743123.97元债权数额及确定抵债房屋价格不变的前提下，对抵债房屋的套数做相应的减少。”本院认为，依据2013年8月20日三方签署的《债权转让协议书》，原告辰建公司受让的山东潍坊建设集团股份公司、山东潍建工业设备安装工程有限公司对被告名嘉公司的债权2743123.97元，应全部用于购买名嘉公司开发的商品房，且原、被告也已根据该债权转让协议签订了《商品房预售合同》，被告亦于2016年8月4日以其自有15套商品房抵顶交付给原告，现该商品房已具备办理权属证书的条件。双方致成纠纷的原因，系因涉案商品房预售合同是否已经解除，原告是否有权请求被告返还购房款等费用问题。对于上述纠纷，业已经山东省高级人民法院（2018）鲁民申4671号民事裁定书予以确认，原告无权要求被告返还购房款。基于上述处理结果，本次诉讼中原告主张要求被告履行对抵顶的15套商铺办理产权登记需由被告提交的材料报产权登记机关备案的义务，并要求判令被告支付原告逾期办理产权登记备案义务产生的违约金27116.75元。被告对于原告要求办理商品房权属证书的诉讼请求无异议，双方存在的争议焦点是抵顶的商品房存在面积差，造成面积差房款差价469266元原告应否支付，以及是应先行支付面积差房款后才能办理权属证书还是先办理权属证书后被告才有权利主张面积差房款？三方签署的《债权转让协议书》第2条中约定：原告（乙方）同意该受让债权全部用于购买被告（丙方）开发的潍坊名嘉城市广场商品房（购买的房产价值不得低于2743123.97元）。2743123.97元债权不足以冲抵部分的房款，原告另行向被告缴纳（具体缴纳时间由乙丙方另行签订商品房买卖合同约定）。并且，在原、被告双方签订的《商品房预售合同》第六条第1项中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。面积差的具体数据已经有资质的潍坊东信勘察测绘有限公司作出房屋面积测绘报告，因此，根据《债权转让协议书》和《商品房预售合同》的上述约定，原告应予支付被告面积差房款469266元后，被告为原告办理抵顶商品房的权属登记手续。对双方主张的违约金，因不能明确确定双方是否存在违约行为，故对双方的该项请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）抵顶的15套商品房面积差房款469266元，于本判决生效之日起十日内付清；二、上述付款义务履行后，被告（反诉原告）于一个月内为原告（反诉被告）办理15套商品房的权属登记手续。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费478元，减半收取239元，由被告负担；反诉案件受理费8340元，减半收取4170元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 李爱玲二〇二〇年八月四日代书记员 崔萍萍