山西省侯马市人民法院民事判决书（2020）晋1081民初704号原告：山西智科信房地产开发有限公司，住所地:侯马开发区呈王东路南侧，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张九瑞，山西启正律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建军，男，1967年12月5日出生，系该公司副总经理。被告：石宪章，男，1968年9月24日出生，汉族，住山西省侯马市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨粉，女，1972年5月21日出生，系被告石宪章配偶。原告山西智科信房地产开发有限公司与被告石宪章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西智科信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张九瑞、高建军和被告石宪章及其委托诉讼代理人杨粉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西智科信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、由被告承担违约金9650.5元；三、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年12月26日签订商品房买卖合同一份，合同约定:被告购买原告122.45平米的楼房一套，总价为351505元，2017年12月26日付71505元，所剩款按揭支付。但被告未按合同履行至今拖欠部分房款不付，依据合同约定原告提起诉讼。请求法庭依法查清事实判令原、被告解除商品房买卖合同，被告承担违约金9650.5元。被告石宪章辩称，一、被答辩人山西智科信房地产开发有限公司诉讼请求解除合同不能成立，应驳回无理起诉。首先，本答辩人模范的遵守了合同，就其起诉状称已付71505元所剩余的尾款用按揭支付。其次，本答辩人已支付首付71505元，并将房款用按揭形式支付给被答辩人24万元也已支付，但被答辩人拒不出具收据。2020年3月31日还超交房款2万元。再次，该套房屋买卖合同价为351505元，首付71505元，按揭划付24万元，超交尾款2万元，购房单和购房预约单1.5万元抵付6万元，本答辩人已实际支付391505元，超付购房款4万元，根本不存在欠款或不履行合同之诉，更不存在解除商品房买卖合同和违约金之说，故应驳回原告无理之诉。二、因不可抗力原因造成超付房款2万元延迟，属免责要件。1、本答辩人系残疾人，加之2019年发生意外伤害的伤害事故，曾在马市人民法院和临汾市中级人民法院打了三审诉讼官司，只因两级人民法院拒不履行法律赋予的裁判权力和职责，导致本残废答辩人受伤害事故后无法依法得到赔偿或补偿，人身受伤害后，心、身在人民法院又造成了不应有的二次伤害，导致本答辩人家庭雪上加霜，不但增加了不应有的讼累。又支出了不必要的经济损失和诉讼代理支出。2、虽在人民法院都难以得到公平处理，但本答辩人与天律嘉陵电动车有限公司就赔偿事宜在案外已妥善解决。3、在新冠肺炎疫情爆发期间的2020年3月31日又千方百计的给被答辩人山西智科信房地产有限公司超付尾款2万元，但这2万元不但不应加付利息违约金，理应全额退还本答辩人，均属计算错误所致。综上，退一步讲，就是如果本答辩人真欠被答辩人尾款，被答辩人也只能诉讼请求索要欠款，而根本不属于解除买卖合同之诉。退百步讲，如确实欠其款项，根据双方所签的商品房买卖合同第八条逾期付款责任也属不可抗力造成，本答辩人也应当免责。为此，请求人民法院依法驳回原告山西智科信房地产有限公司无理之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的事实认定如下：原告称被告向其已支付款项的数额为275000元，其中2016年11月1日支付5000元、2016年11月13日支付10000元、2018年5月14日支付240000元（银行公积金贷款）、2020年3月31日支付20000元。原告证明该事实的证据是交款收据4张、欠款单及欠款明细。被告认为其已支付391505元。被告证明该事实提交的证据是2017年12月26日收据1张（71505元），《个人贷款抵押合同》一份（240000元），2020年3月31日收据1张（20000元），2016年11月11日购房预约单、2016年11月13日购房预约单。双方对2016年支付的两笔款项共计15000元、2020年3月31日支付的20000元不存在争议，本院予以认定。关于被告提交的购房预约单该份证据中所加盖的“交5千抵2万”问题，因该证据被告未能提交原件，且原告对此予以否认，在被告不能进一步提供充分证据的情况下，致使本院对此证据的真实性无法确定，故对被告主张15000元预付款抵顶60000元房款的抗辩理由，本院不予认定。对于被告是否实际支付了2017年12月26日收据中所载的71505元，根据原告提交的欠款明细、欠款单及《商品房买卖合同》对首付款的约定，虽然原告向被告出具了首付款71505元的收据，但被告实际仅向原告支付首付款15000元，该15000元即为双方均认可的2016年11月份支付的两笔款项。被告称首付款71505元已付清，但未能提交相关转账或现金交易记录，且向原告出具的借据也未抽回，其辩解理由不符合常理，在被告不能进一步提供充分反驳证据的情况下，本院对于原告主张的被告仅支付首付款15000元予以认定。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对公积金贷款的约定，公积金贷款的数额为280000元，但被告仅实际贷款240000元，即被告以贷款的方式向原告支付的款项为240000元。本院经审理查明：2016年原、被告双方就房屋买卖一事达成口头协议，被告于2016年11月1日、11月13日分别支付原告5000元诚意金和10000元房款。后于2017年12月26日双方签订商品房买卖合同，合同约定：被告购买原告位于××站号房屋一套，该房屋预测建筑面积122.45平方米，房屋总价为351505元，付款方式为首付71505元，该首付款应于2017年12月26日前付清；剩余280000元，由被告公积金贷款后支付。合同还约定，买受人（被告）逾期付款超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订当天，为了被告办理公积金贷款，原告向被告出具了首付款71505元的收据，但被告实际首付15000元，该15000元系被告于2016年11月份支付的两笔款项，剩余首付款中的56505元系被告从原告处所借，双方对该56505元的还款期限做了约定，即被告应在2018年4月15日之前还清。2018年5月14日被告将公积金贷款取得的240000元支付给了原告，2020年3月31日被告再次向原告支付房款20000元，之后虽经原告催要，但被告未付款，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，结合双方对本案的陈述以及所提供的相关证据，本案的争议焦点是：一、被告向原告已付款项数额的认定；二、原、被告所签订的商品房买卖合同是否应当解除；三、被告是否应当承担违约责任。一、关于被告已付款项数额的认定，通过庭审查明的事实，被告于2016年11月1日付款5000元、11月13日付款10000元、2018年5月14日付款240000元、2020年3月31日付款20000元，合计被告向原告已支付的款项为275000元，未支付的款项为76505元。被告称其中已付15000元预付款抵顶60000元房款的主张，因未提供必要的有效证据，本院对此主张不予支持；对被告已支付71505元首付款的主张，仍缺乏相关证据，本院仍不予支持。二、关于原、被告所签订的商品房买卖合同是否应当解除及违约责任如何认定的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》中对付款时间、方式的约定，涉案房产的总价为351505元，付款方式为首付71505元，该首付款应于2017年12月26日前付清；公积金贷款280000元，被告贷款后支付。现已查明，被告实际首付15000元，首付款中的56505元系被告从原告处所借，双方对该56505元的还款期限做了约定，即被告应在2018年4月15日之前还清。这表明双方对首付款的付款时间进行了变更。2018年5月14日被告将住房公积金取得的贷款240000元支付给了原告，但对剩余40000元的给付期限未进行明确约定。被告经原告催要后，在2020年3月31日向原告支付20000元后不再履行剩余购房款。依据涉案《商品房买卖合同》第八条第一项第（2）条，“被告逾期付款超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告”的约定，本案中原告并未按照合同的约定向被告发出过书面的通知，而是直接以诉讼的方式请求解除原、被告之间《商品房买卖合同》，系原告通过法院以向被告送达法律文书特别是起诉状通知被告解除合同的方式，被告最后一次付款时间为2020年3月31日，原告起诉要求解除合同的时间为2020年6月8日，被告收到起诉状及副本的时间为2020年6月15日，现原告请求解除涉案《商品房买卖合同》的主张，符合合同约定的解除条件及解除权行驶的合理期限，故本院确认原、被告签订的商品房买卖合同于2020年6月15日予以解除。依照合同法相关规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项第（2）条，“买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”的约定，现原告请求被告支付违约金9650.5元，而被告未支付的款项为76505元，违约金应为76505.5元，原告请求违约金超出部分，不符合双方约定，对原告请求违约金其中7650.5元本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方商品房买卖合同解除后，原告应将收取的275000元购房款退还被告。三、关于被告主张本案应由仲裁机构仲裁的问题。原、被告虽然在《商品房买卖合同》第二十七条，对争议解决的方式约定为“提交房屋所在地仲裁委员会仲裁”，但依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条、第二十六条的规定，被告在本院首次开庭前未与原告达成仲裁协议，确定最终的仲裁机构，亦未对人民法院受理该案提出异议，视为被告放弃仲裁协议。故对被告反驳本案应由仲裁机构仲裁的理由，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告山西智科信房地产开发有限公司与被告石宪章2017年12月26日签订的商品房买卖合同；二、原告山西智科信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告石宪章退还购房款275000元；三、被告石宪章于本判决生效后十日内向原告山西智科信房地产开发有限公司支付违约金7650.5元；四、驳回原告山西智科信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告石宪章承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 朱 涛二〇二〇年八月二十四日书记员 周殊伟