云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2020)云0628民初466号原告：刘显松,男,生于1983年9月2日,云南省彝良县人,汉族，住彝良县。委托诉讼代理人:李明芝,女,生于1956年12月18日,云南省彝良县人,汉族，住彝良县,委托权限：特别授权，系原告之母。被告：罗绍敏，女，生于1988年5月15日，云南省彝良县人，汉族，住彝良县。原告刘显松诉被告罗绍敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李明芝、被告罗绍敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘显松向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购买彝良县预付款100000.00元并从2017年11月10日起按照逾期还款年利率6%支付给原告资金被占用期间的利息至还清之日止;2、判令被告赔偿原告违约金10000.00元；3、依法判令被告赔偿原告因安装该争议房的水电、锁等费用3600.00元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月10日,原、被告签订了房屋买卖《协议书》,约定由被告把其从蒋德宽处购买的位于彝良县转卖给原告,总房价为306800.00元,原告预付定金10万元,剩余款项于2017年12月24日付清,被告负责提供给原告该房的房屋产权证和土地使用证。该剩余房款的付款时间到期后,因被告不能提供该房屋的相关手续,导致原告不敢支付余款。后又因为被告未支付一分购房款给案外人蒋德宽,蒋德宽于是向彝良县人民法院起诉,法院判决解除蒋德宽与被告签订的《房屋买卖协议》并要求原告返还该房屋给蒋德宽。因此,被告的行为已经构成违约,严重损害了原告的合法利益。给原告造成了巨大的损失。后原告多次要求被告退款,但被告却以种种理由推诿且不接电话。被告违约的行为,违背了诚实信用原则给原告造成了重大的经济损失。被告罗绍敏辩称，我方没有违约，是原告违约。我只收到原告30000.00元的微信转账，后面原告就一直没有转钱给我，收到30000.00元的当天我就把我树林的房子的房产证给原告了。原告起诉我还10万元，我是不认可的。我拿给蒋老师的3万元我也没收到，写这个案子的协议书的时候蒋老师（蒋德宽）都在的。另一个案子处理的时候，法庭问过我要不要房子，我要不起这个房子了，问了刘显松也说不要，房子才判给蒋老师的。关于违约金我不认可，因为我没有违约，关于装修的费用问题，我的要求是要把钱付清了才能装修。案件受理费我也不认可，本案不是我的原因导致的，当时刘显松还曾威胁过我家，派出所都有备案的。原告刘显松为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.《协议书》一份（复印件），证明刘显松与罗绍敏签订协议及协议约定内容。经质证，被告对证据1无异议。被告罗绍敏为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据：2.《房屋买卖协议》一份，证明罗绍敏与蒋德宽签订买房的协议后，罗绍敏将房屋转让给刘显松。3.《协议书》一份（复印件），证明刘显松与罗绍敏签订协议及协议约定内容。4.彝良县人民法院（2019）云0628民初2350号民事判决书一份，证明因涉案房屋买卖纠纷，蒋德宽起诉罗绍敏、刘显松，并由人民法院做出判决的事实。经质证，原告认为，不懂被告提交的证据，未发表质证意见。本院认为，证据1、3系相同证据，能与证据2、4相互印证，原、被告双方对签订协议的事实均无异议，证据4系人民法院制作的已生效裁判文书，对证据1、2、3、4应予采信。综上所述，本院认定本案法律事实如下：2016年9月23日，罗绍敏与蒋德宽、李德萍签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：蒋德宽、李德萍将其位于彝良县正丽街）6区3单元7-2号商品房的毛坯房出售给罗绍敏，罗绍敏于2018年9月1日前支付原告购房款280000.00元，蒋德宽、李德萍于2016年9月1日交房，将房屋钥匙全部交付罗绍敏，蒋德宽、李德萍在罗绍敏支付全部购房款次日起十日内配合罗绍敏办理房屋产权过户登记手续，…罗绍敏擅自解除本协议或者逾期未交清房款及其他违反合同规定的行为均视为违约，蒋德宽、李德萍可单方面解除合同。协议签订后蒋德宽、李德萍按照约定将房屋钥匙交付罗绍敏，但是罗绍敏并未在约定期限向蒋德宽、李德萍支付房屋价款，房屋至今未办理房屋产权过户登记手续，房屋的产权所有人仍登记为蒋德宽、李德萍。2017年11月10日，罗绍敏与刘显松签订《协议书》一份，主要约定：罗绍敏将位于彝良县正丽街）6区3单元7-2号套房出售给刘显松，房屋总价款306800.00元，刘显松先预付定金100000.00元给罗绍敏，剩余款于2017年12月24日付清，剩余款付清后，罗绍敏负责提供给刘显松该房的房屋产权证和土地使用权证办理过户手续；罗绍敏用彝良县树林彝族苗族乡街上房屋产权证作为刘显松预付100000.00元的定金抵押，刘显松在此期间违约，必须退还罗绍敏产权证，并且给罗绍敏的100000.00元预付定金作为违约金。被告罗绍敏与第三人刘显松签订协议时，蒋德宽在场。协议签订后，刘显松按照约定向罗绍敏支付了100000.00元预付定金，罗绍敏于协议签订当日就将房屋钥匙拿给刘显松，刘显松开始使用房屋至今。2019年8月21日，蒋德宽、李德萍以罗绍敏为被告、刘显松为第三人向本院提起诉讼，并请求判决解除蒋德宽、李德萍与罗绍敏签订的彝良县房的《房屋买卖协议》及确认罗绍敏与第三人刘显松针对彝良县的房屋签订的转让协议无效等，2019年10月22日，本院作出（2019）云0628民初2350号民事判决书，判决：“一、解除原告蒋德宽、李德萍与被告罗绍敏于2016年9月23日签订的《房屋买卖协议》；二、第三人刘显松于判决书生效之日起30日内将位于彝良县的房屋返还原告蒋德宽、李德萍，并不得损坏该房屋的主体结构，保证该房屋的完整性；三、驳回原告蒋德宽、李德萍的其他诉讼请求。”本院认为，《协议书》为原告与被告签订关于出售房屋的合同，该合同系双方真实意思的表示，且未违反法律的禁止性规定，应认定为有效合同，合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。原告按照约定支付房屋转让款，被告应当按照约定交付房屋及协助原告办理过户手续，原、被告之间属房屋买卖合同关系。关于原告向被告已支付的定金数额，本案庭审中被告仅认可原告已支付其30000.00元，但在涉及案外人蒋德宽、李德萍诉罗绍敏及刘显松案件的审理过程中，被告认可收到原告支付的100000.00元，且该事实已由本院制作并已生效（2019）云0628民初2350号民事判决书予以确认，对原告已支付被告100000.00元定金的事实应予确认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告未取得本案诉争房屋的所有权却与原告签订买卖该房屋的协议，虽然是无权处分，但是不影响该协议的效力，在被告取得涉案房屋的处分权后，原告与被告仍然可以继续完成房屋交易。从双方签订协议中约定内容可知原告向被告支付全部房屋买卖标的款后，被告才产生协助原告完成房屋过户手续的义务，即原告作为买受人支付房款的义务在先，被告作为出卖人办理房屋权属证书的义务后，且在双方签订协议时，被告已向原告交付了房屋，亦无证据表明原告因被告未向原告提供房屋的登记权利证书而向被告提出中止履行房屋支付转让价款的事实存在。且从双方协议中约定“刘显松先预付定金100000.00元给罗绍敏”,此处100000.00元的约定属定金性质。“刘显松在此期间违约，必须退还罗绍敏产权证，并且给罗绍敏的100000.00元预付定金作为违约金”约定内容，在原告的行为构成违约的情形下，该约定系双方对原告承担违约责任的约定，此处的约定属于对定金适用的约定，仍然属于定金性质。原告未依约定先向被告支付完毕房屋转让价款的行为构成违约，但被告至今未取得转让房屋的处分权，且被告因自身对案外人的违约行为导致案外人主张解除合同，从而导致原告与被告之间的房屋买卖合同亦不能履行，本案中原告是否向被告支付房屋转让价款与被告是否向案外人蒋德宽、李德萍支付房屋转让价款并不存在必然性联系，即便被告向案外人支付了房屋转让价款也不能确定能协助原告完成房屋过户手续的义务，被告对本案中双方房屋买卖合同的履行亦存在违约行为，造成涉案房屋已不能向原告进行实际交付及办理过户手续，现原告请求由被告返还定金的请求，本院予支持。对原告主张支付资金占用利息的请求，因双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，对原告的该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定内容，原告不能同时主张违约金及定金，对原告主张由被告赔偿违约金的主张，应不予支持。原告另主张由被告赔偿因安装房屋水电、门锁等产生的损失，未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告罗显敏于本判决生效之日起返还原告刘显松购房款100000.00元。二、驳回原告刘显松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572.00元，由被告罗显敏负担1150.00元，原告刘显松负担1422.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。当事人均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  胡 波人民陪审员  李琼芬人民陪审员  夏荣芬二〇二〇年八月十四日书 记 员  夏大赟