文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22586号原告：重庆天盈置地有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道金紫街**，统一社会信用代码915001086939233331。法定代表人：李松。委托诉讼代理人：刘小龙，男，汉族，1985年5月12日出生，住四川省平昌县。被告：田舒娅，女，汉族，1985年11月26日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：任晓露，重庆广普律师事务所律师。被告：陈大利，男，汉族，1982年1月7日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：田茂洁，女，汉族，1983年7月26日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：任晓露，重庆广普律师事务所律师。原告重庆天盈置地有限公司（以下简称天盈公司）诉被告田舒娅、陈大利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼，本院依法开庭审理。本案现已审理终结。原告天盈公司向本院提出诉讼请求：二被告支付2019年4月8日至2019年8月7日的租金26308元，支付优惠租金74460元，共计100768元。事实与理由：被告承租南岸区白鹤路45号附41、42号商铺。原被告签订了《天盈首原一期商业租赁合同》，合同约定被告自2017年3月8日起承租原告商铺至2022年3月7日止，并约定了每年所需租金及缴纳方式。同时合同约定若被告擅自解除合同，原告有权撤销对被告关于租金的优惠承诺。现被告拒绝支付2019年4月8日至2019年8月7日的租金26308元，已构成违约。由于被告违约，原告撤销对被告关于租金的优惠，共计74460元。被告田舒娅、陈大利答辩：1、陈大利在本案中不适格，本案的合同相对方只有田舒娅；2、田舒娅于2019年5月20日向原告书面送达终止商业租赁告知函，随后，田舒娅与天杰物业公司办理了交接，田舒娅认为双方签字的租金合同于2019年5月20日解除，其向原告缴纳的合同保证金足以抵扣2019年4月8日至2019年5月20日的房屋租金，原告起诉超出的部分也就是2019年5月20日至2019年8月7日的房屋租金，没有理由；3、原告既不承认与田舒娅解除合同，又要求田舒娅支付解除合同后的违约责任，自相矛盾；4、原告认为田舒娅擅自解除合同，没有事实依据，田舒娅在解除函中明确了解除原因，因此，田舒娅的解除行为并非擅自，是基于原告的违约行为提出的解除，有理有据；5、原告撤销权的行使，不符合法律规定，本案案由为房屋租赁合同纠纷，如原告主张行使撤销权，应对撤销的事实和理由另案起诉。经审理查明：2017年3月5日，天盈公司（甲方）与田舒娅（乙方）签订《天盈首原项目一期商业租赁合同》，约定甲方将位于南岸区白鹤路45号附41.42号共计2间商铺出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年3月8日至2022年3月7日止。首期租金（预缴三个月租金），此后每月租金自2018年6月7日起按本合同第九条规定缴纳。若因乙方擅自解除合同，或因乙方违约甲方根据合同约定或法律规定行使单方解除合同的权利而导致本合同无法继续履行或提前终止，甲方有权撤销对乙方关于租期优惠的承诺，一旦甲方撤销对乙方的优惠承诺，乙方即应参照第一年租金标准向甲方支付全额年租金，甲方可以选择在乙方所缴纳的履约保证金中优先扣除。商铺的租金：第一年租金（2017年3月8日至2018年3月7日）为80元/平米/月，6205元/月*12即74460元，优惠价18615元/年；第二年租金（2018年3月8日至2019年3月7日）为80元/平米/月，6205元/月*12即74460元，优惠价55845元/年；第三年租金（2019年3月8日至2020年3月7日）为84.8元/平米/月，6577元/月*12即78924元/年；第四年租金（2020年3月8日至2021年3月7日）为89.9元/平米/月，6972.6元/月*12即83671.2元/年；第五年租金（2021年3月1日至2022年2月28日）为95.3元/平米/月，7391.5元/月*12即88698元/年。甲乙双方在签订本合同当日，乙方需一次性向甲方缴纳相当于乙方所承租商铺六个月的租金（按当年租金标准计算）合计37230元，其中包含首期租金（三个月租金）和履约保证金（三个月租金），该履约保证金在甲乙双方租赁合同终止后不再续约时，在乙方未对承租商铺结构及其他设施造成任何损坏且未有任何违约行为的前提下，甲方将在乙方结清所有款项（包括但不限于租金、物管费、水电气费等）后的30个工作日内无息退还保证金。保证金可以用于乙方应缴各项费用、因乙方原因造成的甲方各项损失、以及由甲方对乙方所出售商铺质量问题的先行赔付及违约时的保证之用。甲方没有按本合同约定履行应尽管理职责，从而导致乙方不能经营时，甲方应承担相应责任。合同签订后，被告缴纳了履约保证金18615元，被告从2019年4月8日起未付租金。2017年7月26日，陈大利代田舒娅在《天盈首原一期业主临时管理规约》及《天盈首原一期前期物业管理服务协议》上签字。2019年5月20日，田舒娅向天盈公司送达《终止商业租赁合同告知函》并拍摄送达视频，表示因天盈公司未履行宣传推广及其他公共关系的协调义务，导致商业街人流量极少，商铺亏损巨大，且因道路被铁门锁住，货物运输不方便，加大田舒娅的运营成本，故田舒娅正式提出解除租赁合同。2019年5月30日，天盈公司向田舒娅邮寄《关于撤销田舒娅天盈首原项目一期商业租赁合同期间房屋租金的优惠函》，表明因田舒娅单方提出解约，应承担违约责任，现天盈公司撤销对田舒娅2017年3月8日至2022年3月7日商业租赁合同期间房屋租金的优惠。庭审中，原告陈述案涉商铺从2019年5月30日至庭审之日均为空置状态，并认为合同解除时间为2020年1月17日。被告陈述自2019年5月20日已经退房。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，《天盈首原项目一期商业租赁合同》约定，若因乙方擅自解除合同而导致本合同无法继续履行或提前终止的，甲方有权撤销对乙方关于租期优惠的承诺，乙方应参照第一年租金标准支付全额年租金，甲方可以选择在履约保证金中优先扣除。现田舒娅于2019年5月20日单方提前解除合同并送达天盈公司，且此后未在案涉商铺继续经营，天盈公司亦在收到解除函后发函撤销租期优惠，而撤销租期优惠是租户单方解除合同时应承担的违约责任，故本院认为双方已于2019年5月20日解除租赁关系。因田舒娅单方解除合同，天盈公司有权按照约定撤销租期优惠，现天盈公司要求田舒娅补交租金优惠74460元（2017年3月8日至2018年3月7日全额租金74460元-优惠价18615元=55845元，2018年3月8日至2019年3月7日全额租金74460元-优惠价55845元=18615元，55845元+18615元=74460元），符合合同约定，本院予以支持。但因合同另约定该款项可在履约保证金中优先扣除，故抵扣履约保证金后田舒娅应补交租金优惠55845元（74460元-18615元）。关于田舒娅辩称天盈公司未履行宣传推广义务导致商业街无人流量等情况，本院认为，正因为案涉商业街处于招商宣传阶段，需要时间积累和提高人流量，天盈公司才会在前期给予商户租金优惠，本案中天盈公司并无明显违约行为，故对于田舒娅的抗辩本院不予采纳。田舒娅于2019年4月8日起未付租金，应补交2019年4月8日至2019年5月20日的租金9335元。2019年5月20日后的租金因双方已解除合同，不再支付。陈大利系代田舒娅在《天盈首原一期业主临时管理规约》及《天盈首原一期前期物业管理服务协议》上签字，其并非租赁合同的相对方，天盈公司也认可租户为田舒娅，故对于天盈公司要求陈大利承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告田舒娅于本判决生效之日起7日内向原告重庆天盈置地有限公司补交租金优惠55845元，并支付2019年4月8日至2019年5月20日的租金9335元，共计65180元；二、驳回原告重庆天盈置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2315元，减半收取1157.5元，由被告田舒娅负担750元，原告重庆天盈置地有限公司负担407.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张鑫二〇二〇年八月十三日法官助理 王雨书 记 员 张微