贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9137号 原告：周忠杰，男，穿青人，1984年10月10日出生，住贵州省毕节市织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙猷，系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610647085。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵波，系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610396291。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖顺裕，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200710255039。 委托诉讼代理人（一般授权）：王玉，系贵州威迪律师事务所实习律师。 原告周忠杰与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周忠杰的委托诉讼代理人赵波、被告毕节市房开公司委托诉讼代理人肖顺裕、王玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告周忠杰向本院提出如下诉讼请求：一、请求判决被告在三十日内将涉案房屋的不动产权属登记办理完毕并将证书交付原告；二、请求判决被告在十日内赔偿原告自2014年5月31日起至涉案房屋不动产权属证书颁发之日期间因逾期办理房屋所有权登记的违约金暂计45,000.00元(以总房款387,119.00元为基数，按年利率6%的标准计算，计算期间自2014年5月31日起至不动产权属证书颁发之日)，庭审中原告将违约金的计算标准变更为按银行同期贷款利率的1.3倍;三、判决被告在十日内退还原告多收取的其他费用4,968.00元；四、本案受理费由被告承担。事实及理由:2012年4月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的逸景私享家园A栋1单元22层28号房屋;房屋套内建筑面积为115.27平方米，总价款为386,962.00元，房款支付方式为按揭贷款支付;房屋交付时间为2013年5月31日前。同时，合同第十五条还约定:套内面积误差比在3%以内的，据实结算房价款。第二十二条约定:房屋交付后，出卖人应当在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。涉案合同签订后，原告共支付了被告房款386,962.00元、维修基金7,739.00元、相关税费88.00元、契税58,045.00元、其他费用4,968.00元。2013年5月31日，被告将涉案房屋交付原告使用，但就房屋产权登记事宜，被告始终拖延办理。为此，原告特提起诉讼。原告认为:原被告在涉案合同中约定被告应当在房屋交付后365日内完成房屋所有权登记，否则应当承担相应的违约责任。按照这一约定，结合涉案房屋于2013年5月31日交付的事实，被告最迟应当在2014年5月31日前将房屋的所有权登记办理完毕。然而，其一直未将涉案房屋的所有权登记证书交付原告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及《全国第八次民商事审批工作会议纪要》第四条第(五)款:“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约金……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定”之规定，原告主张诉请判决被告按照年利率6%的标准支付逾期期间的违约金有事实和法律依据。另外，被告无约定及法定理由收取原告其他费用，理应退还。综上所述，原告特具状前来，恳请贵院依法判如所诉，维护原告合法权益。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。 被告毕节市房开公司口头辩称：一、答辩人已经履行了通知和协助办理房产证的义务，并于2019年4月26日为原告办理完毕不动产权证书，答辩人不存在违法合同约定的情形。二、政府的规划行为致使原被告双方之间的合同产生违约责任，应属不可抗力，该违约责任不应当归责于被告。三、因原告食言提交办证的相关手续，该违约责任应由其自行承担。原告的诉讼请求不管是购房违约金或五通费、四通费都早已超过诉讼时效，依法不应当得到支持，并且是在2014年4月17日前缴纳，按照贵州省人大常委会的立法解释，2014年4月17日计入成本，当时的法律没有相关规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的原告身份证、住宅质量保修说明书，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、个人购房借款担保合同。证明目的：原被告之间存在商品房买卖合同关系，被告方应当为原告办理涉案房屋的产权登记。被告质证意见：真实性无异议，但达不到其证明目的。因原告迟延提交办证的相关手续，是导致违约的主要原因，违约责任应由其自行承担。经本院审查认为，该组证据能证实原、被告签订商品房买卖合同，约定相关权利义务，原告以按揭贷款方式支付被告购房款的事实。对原告所举证据2：收款收据7份。证明目的：原告方已将购房首付款、契税、维修基金和其他费用支付给被告，并补交了157.00元的购房款，其他费用金额为4,968.00元。被告质证意见：真实性无异议，因原告诉请的其他费用已超过诉讼时效，不应得到支持。该组证据能证实原告支付相关购房款、税费的事实。二、对被告所举证据1：“毕市府复（2010）144号”、“七星府复（2014）33号”。证明目的：城市规划调整，本小区容积调整属政府规划行为，为不可抗力。原告质证意见：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，且达不到被告的证明目的，建设项目规划方案容积率调整属于正常的商业经营风险，与政府行为一样，不属于不可抗力，不能免除被告方的违约责任。经本院审查认为，该证据只能证实政府相关职能部门对涉案小区进行规划的事实，本院予以采信；对被告所举证据2：毕节市商品房初始登记（大证）、原告的房屋不动产权证、办证及领证通知。证明目的：涉案房屋于2018年2月8日已办妥大证，并分别于2018年3月12日、2019年3月12日书面通知原告，被告已尽到通知义务，责任在原告，被告已为原告办理不动产证书。原告质证意见：三性无异议，但达不到被告的证明目的。房屋初始登记的取得并不代表具备转移登记的法定条件，转移登记需要取决于条件具备和被告积极作为。2018年取得初始登记证书，与合同约定的时间相隔几年，被告不能交付转移登记有关文书并非原告迟延提交资料造成。对两份通知，证据三性均不予认可，该证据由被告方单方制作。经本院审查认为，该证据能证实涉案房屋楼栋已取得备案证明书和被告已为原告办理不动产证书的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年4月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区（房号为：Ａ-1-2203），用途：住宅，建筑面积：133.06平方米，套内建筑面积：115.27平方米，计价方式与价款，房屋总价款为386962.00元。付款方式及期限:买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款116962.00元，余款270000.00元以公积金按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气达到燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，需要买受人自行办理开通使用手续。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳立户电表、天燃气、闭路电视入户费、电子对讲门等其他国家规定买受人承担的相关费用，并在签订合同的当日内将上述费用交给买受人。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起Ｘ日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第Ｘ项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起Ｘ日内退还买受人已付款，并按照Ｘ利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第Ｘ种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托Ｘ向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。补充协议7.2条约定，出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。此外，双方还在合同中约定其他相关事项。合同签订后，原告已向被告毕节市房开公司支付了涉案房屋全部购房款387119.00元（合同约定的购房款为386962.00元，原告实缴购房款387119.00元），原告交清契税、维修基金等相关税费，被告于2012年4月28日收取原告其他费用4968.00元。被告已于2013年5月31日将房屋实际交付原告使用，涉案房屋楼栋于2018年2月8日取得商品房不动产权证，具备办证条件，并于2019年4月26日取得不动产权证书，载明：黔（2019）毕节市不动产第0015103号，权利人周忠杰，坐落:毕节市七星关区百里杜鹃路逸景·私享家园Ａ幢1单元22层3号。该证书还载明其他有关事项。 本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：1，被告是否应支付原告逾期办证违约金以及支付的起始时间、标准；2，被告是否应退还原告其他费用及金额。 对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定忠实履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记完毕涉案商品房的所有权。但被告在合同约定的期限内未登记完毕涉案商品房的所有权，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期办证违约金，双方签订的合同未明确约定违约金的计算标准及具体金额，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，本院予以支持；被告答辩称系政府的城市规划正在调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。对被告的该抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的该情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果；对被告答辩的超过诉讼时效的抗辩理由，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，本案中，根据合同约定，被告应于2013年5月31日房屋交付使用之日起360日内办好涉案房屋的不动产权证，而被告未在该约定时间内履行合同义务，故应支付原告逾期办证违约金的时间为：从2014年4月27日（违约的次日）起至登记完毕该商品房所有权之日止，即从2014年4月27日2019年4月26日，原告于2020年5月29日向本院提起诉讼，按3年诉讼时效的规定，从2017年5月29日之前的违约金确已超过诉讼时效，2017年5月29日起之后的未超过诉讼时效，故对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分予以支持。对违约金的计算标准，原告要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，本院予以支持。因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院支持以原告已付购房款387,119.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年5月29日起计算，截止时间至2019年4月26日（登记完毕该商品房所有权之日止），原告要求至颁发不动产权证书之日，本院予以支持。 对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气达到燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳立户电表、天燃气、闭路电视入户费、电子对讲门等其他国家规定买受人承担的相关费用，并在签订合同的当日内将上述费用交给买受人。但是根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，其约定与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的其他费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还其他费用的诉讼请求，应予以支持。但被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为3年，本案中，被告收取原告相关费用的时间为2012年4月28日，原告认为被告要求原告缴纳其他费用的行为不符合法律的规定，则其随时可主张退还，又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故原告于2020年5月29日起诉要求被告退还其他费用的诉讼请求，应予以支持。 综上所述，原告撤回第一项诉讼请求，本院予以准许，原告的其他诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周忠杰支付逾期办理涉案商品房产权证的违约金（违约金以购房款387,119.00元为基数，从2017年5月29日起至2019年4月26日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周忠杰其他费用4,968.00元； 三、驳回原告周忠杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元（已减半收取），由原告周忠杰负担285.00元，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担240.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月六日 书记员 张朕一