湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1381民初725号原告蒋丁军，男，汉族，1966年12月24日出生，住冷水江市。委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。被告肖西西，女，汉族，1989年10月15日出生，户籍地：湖南省新化县，现住冷水江市。原告蒋丁军与被告肖西西返还原物纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘婕独任审理。原告委托代理人杨平玲、被告肖西西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丁军诉称，原告是冷水江市冷水江街道办事处建新街中国银行对面1楼3号门面的出租人，于2018年12月15日将该门面出租给了被告肖西西，双方签订了《门面租赁合同》。该合同约定了双方的权利与义务，其中第二条约定，租赁期限为壹年，即从2018年12月15日起至2019年12月14日止。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告肖西西按约定支付了门面租金36000元。合同期满后，被告肖西西未与原告续签合同，又拒绝返还租赁物。原告多次通知被告腾空门面交付给原告，但被告拒不交付，强占原告的门面继续经营。2020年1月17日，原告向法院提起诉讼，但因诉求的原因，法院以租赁合同已经到期，无需判决解除为由驳回了原告的诉讼请求。2020年5月6日，原告再次向被告送达了腾房通知。原告特起诉，请求法院判令：1、被告肖西西立即腾空其承租的建新街中国银行对面1楼3号门面，恢复原状交给原告；2、被告肖西西支付原告租金21000元（按3000元/月计算，从2019年12月15日起至2020年6月15日，后段租金至门面腾空之日止另计）；3、被告肖西西赔偿原告经济损失13000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告肖西西辩称，原、被告之间存在租赁合同关系，且在涉案门面租赁的过程中，已形成了一般“交易习惯”：被告从2014年开始连续租赁原告出租的3号门面，合同一年一签，都是合同期满后，原告找被告续签合同，且均约定出租人继续对外租赁，被告有优先租赁权。该交易习惯是双方当事人的一致意思表示，也是对租赁合同约定内容的变更，对合同双方具有法律效力和约束力。被告从未放弃对涉案门面的优先租赁权，租赁合同到期后，被告同意原告提出的租金涨价（一个门面每月增加300元）的要求，并实际支付了一年租金39600元，租赁合同已实际履行。故原告诉称“合同期满后，被告未与原告续签合同，又拒绝返还租赁物”与事实不符。被告享有对涉案门面在同等条件下优先承租的权利，原、被告关于被告优先承租权的约定是双方真实意思表示，符合法律规定，原告剥夺被告的优先租赁权是违约行为，要求被告赔偿其经济损失13000元没有依据。如果原告剥夺被告依法依约享有的优先承租权，应当承担违约责任，并赔偿被告因此造成的一切经济损失（包括但不限于被告已经支付的门面转让费和装修费用39800元等）。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：原告蒋丁军系坐落于冷水江市冷水江街道办事处建新居委会中国银行对面一处房屋（冷房权证字第0××5，其中门面4个）的出租人。原告蒋丁军从2014年12月15日开始将其中的3号门面出租给被告肖西西，合同每年一签，租金均在签订合同后支付。双方于2018年12月15日签订最后一份《门面租赁合同》。合同约定：一、甲方（指蒋丁军，以下同指）坐落在本市建新路，中国银行对面壹楼，第3号门面，以作合法经营使用。二、租赁期限限期壹年，自2018年12月15日至2019年12月14日，并付一定的押金肆仟元（押金2010年6月28日蒋序生已收）。三、付款方式：按每月叁仟元计算，从租用起一次性付款壹年租金叁万陆仟元整。四、在租用期间一切安全责任由乙方（指肖西西，以下同指）负责。五、如需改变房屋的墙体结构需先征得甲方同意。六、在租赁经营期间，甲方不承担任何费用。七、因不要抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的双方互不承担责任。八、甲方必须保证乙方水电到位。九、租赁期间，乙方如果要求提前终止合同，必须经甲方书面同意。乙方所交给甲方的房租余额甲方不退。十、合同期满，甲方有权收回，可动部分乙方有权带走，不可动部分不能带走。十一、乙方在合同有限期内，甲方无权干涉任何事件。十二、合同期满，甲方如不对外租赁，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权。十三、如在合同期满继续租赁的，必须提前两个月签到下一年的租赁合同，如没签，甲方有权责行乙方无条件在相应时间内搬走。否则与其他经营商签订合同。十四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。该合同签订后，蒋丁军将门面交由肖西西继续占有使用，肖西西支付了一年的租金36000元。租赁期限届满后，双方未签订续租合同。蒋丁军于2019年12月16日委托其表弟陈康心与案外人罗美平另行签订了《门面租赁合同》，将包括上述3号门面在内的四个门面全部租给罗美平，租赁价格为每月3300元，租赁期限为3年。罗美平于当日向蒋丁军转账支付了一年租金158400元。2019年12月17日，蒋丁军通知肖西西返还门面，肖西西同意门面月租上涨300元的条件，要求续签租赁合同，但蒋丁军拒绝与肖西西续签2020年的合同并拒绝收取肖西西的租金，肖西西则以优先租赁权受到损害为由拒绝返还门面，双方因此而形成纠纷。蒋丁军于2020年1月17日诉至本院，诉求解除双方于2018年12月15日签订的门面租赁合同并向其支付租金（按3000元／月从2019年12月15日起计算至门面腾空之日止），本院于2020年4月16日作出（2020）湘1381民初192号民事判决书，认定双方于2018年12月15日签订的租赁合同期限已届满终止，无需判决解除，驳回了蒋丁军的诉讼请求。2020年5月5日，蒋丁军向肖西西送达了腾房通知，要求肖西西于2020年5月10日前腾空其承租的3号门面，并将该门面退还。被告肖西西一直未腾空门面，故原告蒋丁军诉至本院。以上事实，有原告蒋丁军提交的《门面租赁合同》复印件、民事判决书、腾房通知、照片、付款凭证、被告肖西西提交的5份《门面租赁合同》、银行流水、支付押金、租金的收条等证据以及当事人陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告蒋丁军与被告肖西西双方自愿签订《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。《门面租赁合同》第十二条约定“合同期满，甲方如不对外出租，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权”。2019年12月14日，原、被告所签订的租赁合同期满，二天后，原告蒋丁军与案外人罗美平另行签订租赁合同，将3号门面出租给罗美平。但原告并未提供充分证据证明原告在与罗美平另行签订租赁合同前，被告肖西西已经以明示或以其行为表明在同等条件下不再继续租赁，亦未举证证明其在合同期满前两个月与被告协商过续租事宜。故被告肖西西主张优先租赁权并无不当。优先租赁权赋予承租人选择权，即只需承租人同意在同等条件下继续租赁，双方的意思表示视为达成一致。当被告肖西西得知租赁价格每月增加300元后，同意以同等价格继续租赁，原告应依约与被告肖西西续签《门面租赁合同》，在同等条件下将该门面租给被告肖西西。原告蒋丁军拒绝与被告肖西西续签《门面租赁合同》的行为侵犯了被告肖西西的优先租赁权，故原告蒋丁军以所签订的《门面租赁合同》期限届满为由要求被告肖西西返还租赁物，并由被告按3000元/月支付租金至腾房之日止的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因被告肖西西要求行使优先租赁权，同意以门面月租增加300元的价格继续租赁3号门面，对于补签租赁合同及租金支付的问题，本案不作处理，双方可依法另行解决。另原告在庭审时声称其要收回房屋自用，不对外租赁，被告无权行使优先租赁权。但根据原告与案外人罗美平所签订的租赁合同，对房屋租赁时间、房屋租赁金额均有明确规定，可以判断蒋丁军有明确房屋租赁的意愿，原告当庭所陈述想收回出租门面自用的理由明显系为规避被告的优先租赁权，规避其合同义务，对此，本院不予采信。原告蒋丁军要求被告肖西西赔偿其经济损失13000元，因该经济损失并非被告肖西西造成，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋丁军的诉讼请求。本案案件受理费625元，减半收取312.5元，由原告蒋丁军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 刘 婕二〇二〇年八月二十七日书记员 章露茜