成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3907号 原告：双流县江河水电开发公司，住所地成都市双流区金桥镇临江村。 法定代表人：巫永君，经理。 委托诉讼代理人：路成梁，四川杰中律师事务所律师。 被告：四川亮飞建筑工程有限责任公司，住所地成都市青羊区光华北三街**********。 法定代表人：刘云亮，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牛朝毅，四川蜀缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王寰宇，四川蜀缘律师事务所律师。 原告双流县江河水电开发公司（以下简称江河公司）与被告四川亮飞建筑工程有限责任公司（以下简称亮飞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江河公司的委托诉讼代理人路成梁、被告亮飞公司的法定代表人刘云亮及其委托诉讼代理人牛朝毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江河公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认江河公司、亮飞公司之间的办公用房及场地租赁合同已于2020年6月15日解除；2.判决亮飞公司支付从2018年6月6日起至2020年3月16日止未支付的租金为1038052.82元，并从2020年3月17日起，按年租金711939.38元（2019年度租金标准）的标准计算租金直至亮飞公司交付办公用房及场地时止；3.判决亮飞公司支付违约金207610.56元（1038523.82元＊20%）；4.诉讼费由亮飞公司承担。事实和理由：江河公司、亮飞公司于2015年6月10日通过西南联合产权交易所鉴证，江河公司将位于双流区“红石渔场”30亩工业用地及相邻宗地上2-3层办公楼租赁给亮飞公司。双方约定租赁期限为60个月，从2015年6月16日起至2020年6月15日止，第一年租金为60万元，以后每年度在上年度的基础上递增5%。江河公司随即将租赁场地及办公用房交付亮飞公司使用。亮飞公司履行给付租金的行为直至2018年6月6日后就未再支付租金，后江河公司多次口头和书面催促亮飞公司付款并解除租赁合同，但亮飞公司以种种借口拖延，拒不付款。综上，鉴于亮飞公司已构成实质违约，为维护江河公司合法权益，特起诉至本院，请求法院依法支持江河公司的全部诉讼请求。 亮飞公司辩称，1.双方签订租赁合同属实，但租赁合同已于2018年9月30日解除，亮飞公司于2018年10月8日搬离，其解除的原因属于政府的具体行为，双方的合同基于约定解除（租赁合同的第六条第三项），也符合协议解除的标准和条件，其中涵盖不可抗力的解除；2.租金的计算方式有误；3.双方互不承担违约金；4.亮飞公司未向江河公司支付2018年6月6日起至2018年10月8日止的租金，租金应按照年租金60万元除以365天计算。 本院经审理认定事实如下：1996年4月26日，双流县金桥镇红石渔场（甲方)与江河公司（乙方）签订了一份《协议》约定：1.甲方转让红石渔场的部分场地，作为金马河治理及防洪抢险工程的专用场地。2.转让土地范围南从公路中心线起北至第三个鱼池上池坎中心线止，东以渔场中部交通道中心线起西至金马河堤防保护地止共计30亩。3.转让范围内的土地及一切建筑物、附属物、树木等，总计折价肆拾柒万元。进场前先付贰拾柒万元，余下贰拾万元于1996年12月30日前支付完。4.转让后的土地所有权归乙方所有，乙方根据自己的特点进行管理使用，甲方不得予以干涉。5.转让时间从1996年5月1日起长期使用。6.转让后，甲方应保证乙方在当地的利益不受侵害，并协助协调有关事宜。次日，双方又签订了一份《补充协议》约定：1.根据甲方转让土地后的实际情况，甲方应移交的两口鱼塘最迟在9月30日以前全部清理完毕交付乙方。2.所有住房应移交乙方，因考虑甲方需迁址另行修建，甲方负责人的办公、住宿可待新址修好后搬出，其余住房应在5月15日前全部交于乙方。3.红石预制管厂的所有机械设备、水泥制品应在5月30日以前全部迁出。4.场部大门旁的房屋已归乙方所有，要求在5月30日前搬出，如需继续使用，必须向乙方办理租用手续，方可使用。5.所有应移交的房屋，附属设施等均应登记造册，维持原状，经甲、乙双方清点后办理移交手续。 2015年6月10日，江河公司（甲方）与亮飞公司（乙方）签订了一份《双流县江河水电开发公司办公用房及场地租赁合同》，约定：第一条甲方将位于双流县“红石渔场”工业用地及相邻宗地上2-3层办公楼租赁给乙方。（用地面积19980平方米、相邻宗地上办公用房建筑面积450平方米，无产权证）。第二条乙方用于合法的生产经营用房经营。第三条租赁期限为60个月，即2015年6月16日起至2020年6月15日止。租金标准为第一年度60万元，以后每年度在上一年度的基础上递增5%。本着“先付后用”的原则，租金支付方式为每下半年度支付一次，乙方应于租赁合同生效后5个工作日内，向甲方全额缴纳首期半年度租金，乙方应于上一半年度结束前15个工作日内全额缴纳下一半年度合同租金，以后以此类推。首次半年租金支付金额为30万元，签订合同后5日内乙方按约定支付方式向甲方全额支付。签订合同后5日内乙方向甲方交付现金10万元作为履约保证金，合同期限届满或合同解除后房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在5个工作日内如数返还乙方，保证金退还时不计利息。第六条一、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围的。2.因地震等自然灾害不可抗力致使租赁物毁损、灭失或造成其他损失的。3.因国家政策性调整或甲方丧失管理权致使合同履行成为不可能的。第七条任何一方违约，一方有追究违约方责任的权利，违约方按当年租金的20%向另一方支付违约金，有保证金的同时没收保证金。双方还就租赁物的移交及返还、双方的权利义务、单方解除合同条件及合同争议的解决方法等问题作出约定。同日，西南联合产权交易所出具产权交易鉴证书，证明该出租项目符合法定程序，予以鉴证。 江河公司将办公用品及室外树木向亮飞公司进行移交，亮飞公司法定代表人刘云亮于2015年7月1日在“江河公司物品清单接收人”处签字。 2018年8月29日，成都市河长制办公室下发了成河办（2018）69号成都市河长制办公室关于金马河沿线“清四乱”专项行动工作提示的函，载明：一、检查发现双流区境内金马河沿线存在12个砂场、4个砂石料堆场，总占地面积720.9亩，砂石存量19.9万方，其中11个砂场、4个砂石料堆场生产设备、临时厂房、堆料场等占用了河道管理范围。按照水利部《关于开展全国河湖“清四乱”专项行动的通知》《关于开展全国河湖采砂专项整治行动的通知》等要求，2018年12月31日前河道管理范围内的所有堆场、加工场必须全部搬迁出河道管理范围。二、检查发现双流区境内金马河沿线部分河段河道内存在弃渣、垃圾等，影响环境、水质和行洪安全，河道管理范围内存在违章建筑、垃圾堆存等违法行为，需按要求加强监管、及时整改。三、针对上述情况，我办提出以下四点工作建议。一是要组织城管执法、国土、水务、公安、乡镇等有关部门全面排查整治全区河湖、水库管理范围内乱占、乱采、乱堆、乱建等突出问题，对发现问题全部纳入台账管理，确保清理一处、销号一处，推动河湖水环境面貌持续改善。二是督促各级河长按要求巡河，及时发现和纠正巡查中发现的违法行为，建立管理台账，加大监管力度，督促整改，对拒不改正的要及时交执法部门处理，依法依规严厉打击非法占用水域岸线滩地、非法挖砂取土、违规堆放存储垃圾、渣土等危害河湖生态环境行为……。 2018年9月19日，成都市双流区水务局向亮飞公司发出一份限期整改通知书，载明：经核实，你单位在双流区金马河左岸河道管理范围内的堆场、设备、建筑物（构建物）行为违反了法律法规，现责令你单位停止违法行为，恢复原状，于2018年10月20日前将金马河河道管理范围内的堆场搬离、清除，于2018年11月20日前将金马河河道管理范围内建设的设备、建筑物（构筑物）拆除，逾期未按要求整改的，将由执法部门采取强制措施，所需费用由你单位承担。2018年9月30日，成都市双流区搅拌站、砂石厂（场）专项整治工作领导小组办公室向双流区水务局下发关于对云建砂石场依法拆除并解除土地租赁合同的督办通知，载明：近期巡查发现，由贵局下属单位江河公司将位于金桥镇临江村1组300号的“红石渔场”工业用地租赁于亮飞公司。目前，该地块上所建云建砂石场不仅未按相关要求拆除，且仍在违规新增设施设备，严重影响我区搅拌站、砂石厂（场）专项整治工作进度及成效。请你单位严格执行《成都市双流区搅拌站、砂石厂（场）专项整治工作实施方案》要求，赓即责成云建砂石场在2018年10月8日前拆除、清除相关设施设备及原材料，并解除土地租赁合同。 2018年9月30日，江河公司向亮飞公司发出通知，载明：请你单位于2018年10月8日前对云建沙石场进行拆除，清除相关设施设备及原材料。同时，我公司将根据文件要求与你单位解除《场地租赁合同》。同时将《关于对云建砂石场依法拆除并解除土地租赁合同的督办通知》及《成都市双流区水务局限期整改通知书》一并送交亮飞公司。 2018年10月8日，亮飞公司向江河公司送达了《关于双流县江河水电开发公司2018年9月30日〈通知〉的回函》，载明：……二、法律分析1.由于我公司对租赁标的物的使用用途与贵公司原使用用途完全一致，如我公司对租赁标的物的使用属于违法使用，那么贵公司以前的使用也应属于违法使用。2.如贵公司原来对标的物的使用属于合法使用，那么我公司完成整改后的使用也应属于合法使用。3.由于贵公司出租给我公司的场地及办公用房无产权证，贵我双方所签订的租赁合同很可能系无效合同，而无效合同的法律后果为双方相互返还。三、诉求1.在不解除贵我双方租赁合同的前提下，希望贵公司能与相关部门协调，我公司愿意继续投入对生产线进行全封闭整改，争取做到零排放。具体措施包括：厂房封装、排污环保零度排放、扬尘降燥喷淋合符环保。2.如贵司坚持解除租赁合同，贵公司应对我公司已经完成的投资进行补偿。3.如贵司既坚持解除租赁合同，又不对我公司进行补偿，则我公司将诉至法院，请求人民法院确认租赁合同无效，届时双方可能承担相互返还的法律义务。 2018年12月24日，成都市双流区水务局在四川省双流区河湖“清四乱”问题清单中“问题描述”一栏，注明：金桥镇云建建材经营部的砂石材料占用河道管理范围堆放，约30000立方米，违规建设厂房，占地约300平方米。在“问题整治情况”一栏，注明：已销号。 2020年1月8日，亮飞公司再次向江河公司发出《关于双流县江河水电开发公司办公用房及场地租赁解除合同复函》，载明：针对贵公司2018年9月30日所涉相关事宜，致函贵公司整改如下：1.我公司对租赁标的物内的通知整改范围内《成都市双流区水务局限期整改通知书》指出的违建于2018年10月8日在贵公司人员的见证下拆除，相关影像资料上报贵公司。2.我公司对租赁标的物依法拆除并解除办公用房及场地合同，我公司在场地内的投资提出相关赔偿诉求同时终止租金缴纳。3.我公司于2018年10月8日对在场地内的投资提出相关赔偿诉求未能支持，现我公司场地内设备已拆除，按相关通知要求并终止合同敬请协商为荷！ 庭审中，双方均认可亮飞公司在案涉地界上所建的云建砂石场已于2018年10月8日已全部拆除并清除相关设施设备，案涉地界上的砂石材料违规堆放及违规建设厂房问题整治完毕并已销号。 以上事实有双方当事人的一致陈述以及身份证明材料、《双流县江河水电开发公司办公用房及场地租赁合同》《协议》《补充协议》、交易鉴证书、成河办（2018）69号文件、整改通知书、督办通知、通知、回函、解除合同复函等证据材料入卷佐证。 本院认为，江河公司与亮飞公司所签订的《双流县江河水电开发公司办公用房及场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对合同各方均产生约束力。根据诉辩意见归纳本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同于何时解除；二、亮飞公司应向江河公司支付租金的具体金额；三、亮飞公司是否应向江河公司支付违约金。现分析如下： 一、关于案涉租赁合同于何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”此处的“附条件”需满足以下要求：1.法律事实；2.由双方在合同中约定的；3.将来是否发生不确定；4.用以限制合同法律效力的意思表示；5.合法事实。本案中，双方在租赁合同中约定：“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：……3.因国家政策性调整或甲方丧失管理权致使合同履行成为不可能的……”该条款即是双方对附解除条件的约定，如出现因国家政策性调整或江河公司丧失管理权这两种不可归责于一方的情形致使该租赁合同履行成为不可能时合同解除，双方互不承担违约责任。亮飞公司承租江河公司案涉租赁物的目的就是利用江河公司之前经营砂石的环境优势继续从事砂石生意。而开展采砂专项整治行动是国家有关部门推动河湖水环境改善、落实环保责任清单的重大决策，该项整治行动要求限期拆除亮飞公司所建砂石场且清除相关设备，则致使亮飞公司合同履行成为不可能。此时即出现了双方在合同中约定的解除合同的条件，具体时间为江河公司于2018年9月30日向亮飞公司发出砂石场拆除、清除通知时。故，双方的租赁合同此时因解除条件成就而得以解除。因附条件的合同自条件成就时生效（或失效），无需双方再次形成合意，所以江河公司关于双方一直未就解除合同形成合意的主张于法无据，不予支持。 二、关于亮飞公司应向江河公司支付租金的具体金额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”双方均认可亮飞公司自2018年6月6日起未再向江河公司支付租金及亮飞公司于2018年10月8日拆除设备并搬离的事实，故亮飞公司应按约向江河公司支付此期间的租金。按租赁合同约定，第一年（2015年）租金标准为60万元，以后每年在上一年基础上递增5%，自2018年的年租金应为694575元，亮飞公司应向江河公司支付2018年6月6日至2018年10月8日共125天的租金，具体金额为237868.15元。 三、关于亮飞公司是否应向江河公司支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方租赁合同中约定亮飞公司应在上一半年度结束前15个工作日内全额缴纳下一半年度的合同租金。如不按时支付租金逾15日或欠缴费用达5000元等情形时，应按当年租金的20%向江河公司支付违约金并没收保证金。现亮飞公司拖欠2018年6月6日至2018年10月8日期间的租金至今未付，确属违约，应支付违约金。但按双方的合同约定，亮飞公司拖欠江河公司租金237868.15元，应支付的违约金为238915元（694575元×20%﹢100000元），过分高于造成的损失。亮飞公司抗辩称双方互不支付违约金实际上已涵盖了调低违约金的请求，则应予以调整，综合各因素，以237868.15元为基数，自2018年6月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算为宜。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告双流县江河水电开发公司与被告四川亮飞建筑工程有限责任公司于2015年6月10日签订的《双流县江河水电开发公司办公用房及场地租赁合同》已于2018年9月30日解除； 二、被告四川亮飞建筑工程有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告双流县江河水电开发公司支付租金237868.15元； 三、被告四川亮飞建筑工程有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告双流县江河水电开发公司支付逾期付款违约金（计算方式：以237868.15元为基数，自2018年6月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）； 四、驳回原告双流县江河水电开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8005元，由原告双流县江河水电开发公司负担6005元，被告四川亮飞建筑工程有限责任公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 陈晓燕 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 郑志燕 书 记 员 王蓓蓓