山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初2385号 原告：梁山县兴安物业服务有限公司，统一社会信用代码91370832583071838U，住所地梁山金城路48号。 法定代表人：宋益英，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙培刚，男，1968年8月26日出生，汉族，该公司职工，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：高向鹏，男，1977年8月13日出生，汉族，该公司职工，住梁山县。 被告：郑蕾，男，1986年1月6日出生，汉族，住梁山县小安山镇范庄村407号，现住梁山县。 被告：商占惠，女，1989年12月7日出生，汉族，住梁山县。 原告梁山县兴安物业服务有限公司（以下简称梁山兴安物业公司）与被告郑蕾、商占惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁山兴安物业公司的委托诉讼代理人孙培刚、高向鹏，被告郑蕾、商占惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁山兴安物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业服务费4688元及逾期付款损失（其中2019年6月22日-2019年12月31日的物业费为1423元，2020年1月1日-2020年12月31日的物业费为2805元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告公司与被告签订了前期物业管理服务协议，并从2018年11月份开始为小区提供服务。该协议约定（小）高层的物业服务费按1.55元/月/㎡（建筑面积）进行收取。停车场车位应按照25元/月标准交纳车位管理服务费。同时约定物业服务费按年交纳，被告应在每年末月20日前交纳下一年的物业服务费。被告违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告系5-1-1801室房屋所有人，涉案房屋建筑面积为144.82㎡，其应交的2019年6月22日-2019年12月31日的物业费为1423元，2020年1月1日-2020年12月31日的物业费为2505元。经原告多次催要，被告自2019年5月份至今一直未交纳物业费。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求判如所诉。 被告郑蕾辩称，按实际星际服务标准，不应按书面上约定的。认为一次性交纳到2020年12月31日物业费不合适。应该交到法院判决之日止。 被告商占惠未到庭，未答辩。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 《天房汇豪庭前期物业管理服务协议》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》各一份及收费明细一份及物业服务收费备案材料复印件，证明被告违约没有缴纳物业费，并约定了违约金的计算方式。签订商品房买卖合同时也约定物业费的计算方式及收取标准。 经质证，被告郑蕾、商占惠的质证意见为：对证据1中的天房汇豪庭前期物业管理服务协议真实性无异议，但是与交房钥匙时候捆绑式签的，不是自愿签的，按年交物业费不符合物业法规定；对物业服务收费备案材料复印件真实性无异议，但认为汇豪庭小区与五星级设施不匹配，从配套上达不到；实际服务已被告提供的证据为准。对收费明细有异议，认为日期不合适，应以实际数额为准，不应预欠；对山东省新建商品房买卖合同复印件真实性无异议。 被告郑蕾为支持其主张，向法庭提交以下证据： 1、前期物业管理服务协议书一份及收费标准复印件一页，证明签订协议时约定的服务标准是三星； 2、意见6页，证明被告的主张与意见； 3、视频光盘一份，证明环境卫生和服务不达标。 经质证，原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，认为被告要求的材料原告无法出示，很多已经废除了。对视频光盘有异议，其中有不是小区业主的人在闹，该视频内容是在本小区，但与本案无关，且很多问题是断章取义。 经审查，原告提供的证据，被告对其真实性无异议，作为本案定案依据。被告提供的证据1，原告认可其真实性，能够证明被告主张，本院予以采信。被告提供的证据2系原告单方出具，无其他证据相佐证，不能证明被告的主张，本院不予采信。被告提供的证据3，原告有异议，无其他证据相佐证，不能证明被告的主张，本院不予采信。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月10日，原告梁山兴安物业公司与被告郑蕾、商占惠签订《鼎圣置业天房汇豪庭前期物业管理服务协议》一份，原告为被告提供物业服务。该协议约定物业管理服务内容包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆管理服务；6、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案保管；11、社区文化管理服务。公共性物业服务质量达到《济宁市普通住宅物业服务等级标准》规定五星级标准要求。该协议约定按被告拥有物业的法定房屋产权面积（144.82平方米）1.55元/月/平方米收取物业管理服务费用。收取时间为以建设单位书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳（与开发建设单位另有约定的，从其约定），物业费按年交纳，被告应在每年末月20日前交纳下一年的物业服务费用。停车场车位管理服务费按照每个车位25元/月收取。同时约定若被告违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰加收滞纳金。自2020年1月1日起，物业管理服务费按照1.40元/月/平方米收取。被告郑蕾、商占惠在汇豪庭小区所居住的房屋为电梯小高层住户，被告郑蕾、商占惠物业管理服务费缴纳至2019年6月22日。经原告催缴，被告郑蕾、商占惠至今未交纳自2019年6月22日至2019年12月31日的物业管理服务费1414元（144.82㎡×1.55元/㎡×6个月9天）；自2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费2433元（144.82㎡×1.4元/㎡×12个月）。 本院认为，合同当事人应当全面履行自己的义务。原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，原、被告之间成立了物业服务合同关系。原、被告双方均应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定为被告郑蕾、商占惠提供物业服务，被告郑蕾、商占惠应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。被告郑蕾、商占惠欠原告物业管理服务费共计3847元，有双方签订的《前期物业管理服务协议》等证据在案为凭，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。被告主张因原告物业服务不达标，应当降低收费标准。本院经审查认为，由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，被告提供的照片、视频不能反映原告提供的物业服务存在足以影响降低收费标准的质量问题，故对被告的该项主张，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付逾期付款损失的问题，虽然协议约定“若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金”，但该标准过高，应予以调整，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因双方明确约定每年末月20日前交纳下一年的物业服务费用，原告可要求被告自逾期之日支付逾期付款违约金。对于原告主张的2019年6月22日至2019年12月31日的物业管理服务费1414元，应于2018年12月20日交纳，原告可要求被告自2018年12月21日开始计算逾期付款违约金；对于原告主张的2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费2433元，应于2019年12月20日交纳，原告可要求被告自2019年12月21日起开始计算逾期付款违约金。 综上所述，原告梁山兴安物业公司要求被告郑蕾、商占惠支付物业管理服务费共计3847元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别以1414元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2433元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑蕾、商占惠于本判决生效之日起五日内支付原告梁山县兴安物业服务有限公司物业管理服务费共计3847元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别以1414元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2433元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告梁山县兴安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告郑蕾、商占惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员 周 建 二〇二〇年八月五日 书记员 徐丽丽