山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终838号上诉人（原审被告）：穆晋萍，女，1974年5月16日出生，汉族，晋中市榆次区村民，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：郭志伟，山西鼎正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩成兰，女，1948年12月10日出生，汉族，太原市小店区居民，住太原市小店区。委托诉讼代理人：王志强，山西均儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田钊，山西均儒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：韩龙生，男，1952年2月17日出生，汉族，晋中市榆次区居民,住晋中市榆次区。被上诉人（原审第三人）：韩月兰，女，1961年9月12日出生，汉族，晋中市榆次区村民，住晋中市榆次区。被上诉人（原审第三人）:韩秀兰（又名韩侯兰），女，1966年5月27日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住晋中市榆次区。被上诉人（原审第三人）:韩榆生，男，1968年7月11日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住晋中市榆次区。上诉人穆晋萍因与被上诉人韩成兰、韩龙生、韩月兰、韩榆生、韩秀兰确认合同无效纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。穆晋萍上诉请求：1.依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初583号民事判决，确认上诉人与被上诉人韩龙生签订的《卖房契约》为有效合同，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定韩龙生和穆晋萍签订《卖房契约》实际上处分了薛金莲享有的宅基地使用权，韩龙生未取得薛金莲的授权委托，也未经得其他共有人同意，是一种无权处分行为。该事实认定错误。理由是：①本案买卖行为发生在2003年，穆晋萍在购买了诉争房屋后便及时建起围墙将原本的院落一分为二，在房屋交付后穆晋萍向村委会申请办理宅基地过户并缴纳了相关费用，村委会也进行了确权。穆晋萍于2010年进行了投资翻盖。当时薛金莲在世，虽然房屋买卖行为系由韩龙生代其母亲实施，但是薛金莲在房屋及宅基地出售后直至房屋被拆迁从未提出过任何异议；②韩龙生以薛金莲名义与穆晋萍签订的合同，实际是由穆晋萍、韩龙生以及薛金莲达成协议后由韩龙生代为签订买卖协议，买卖的主体是穆晋萍和薛金莲。韩龙生的行为也构成表见代理，集体土地建设用地使用证上的土地使用者为薛金莲，韩龙生作为薛金莲的子女，一直参与上述房屋买卖过程的协商、协议签订、收取房屋转让款等一系列行为，足以使上诉人相信其具有代理权。穆晋萍向薛金莲、韩龙生等购买该宅基地及相应房屋的行为，符合双方当事人真实意思表示，不存在恶意串通损害其他第三人和国家利益的情形，且穆晋萍已向薛金莲、韩龙生支付了相应的对价，穆晋萍构成善意取得；③该买卖合同签订于薛金莲在世期间，土地使用者为薛金莲，韩月兰、韩秀兰、韩榆生并非房屋共有人，薛金莲处置房屋不需要取得其同意；④被上诉人均非源涡村村集体成员，已不具备拥有源涡村宅基地使用权的权利。2.一审判决认定穆晋萍在签订两份《卖房契约》时并非源涡村集体组织成员，穆晋萍于2012年4月27日将户口迁入3-61-1户,该事实认定错误。穆晋萍婚后于1996年5月30日将自己的户口迁入源涡村即成为源涡村村集体成员。一审判决将穆晋萍从公婆户口分户的时间认定为是迁入户口的时间是错误的。3.一审法院适用法律错误，导致错误认定合同无效。一审判决认定，穆晋萍违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的强制性规定，故案涉两份协议无效。上诉人认为，该规定明显属于行政管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。4.本案已过诉讼时效。如被上诉人认为本案中的买卖行为侵犯了其权益，被上诉人应当在法定诉讼时效内主张自己的权利，其在该行为发生十六年后才进行诉讼已超过了法定时效。韩成兰辩称，1.一审判决事实清楚，韩成兰等被上诉人享有本案争议物权的部分所有权。本案的宅基地使用证及政府土地登记档案显示该不动产的登记所有人为薛金莲，系韩继明与其的共同财产，且该宅基地登记时家庭成员有韩榆生、韩兔生，因此该房屋为韩继明与薛金莲的共同财产，宅基地为韩继明、薛金莲、韩榆生、韩兔生共享使用权之宅基地。韩继明、薛金莲夫妻共生育八个子女，韩继明、薛金莲夫妻没有遗嘱，按照继承法的规定，两人去世后由八个子女继承其财产，成为该财产的共有人。在处置共同财产时应经得所有共有人的同意，韩龙生未经所有共有人同意处置共有财产，系无权处分行为，共有人事后也未对该行为进行追认，故该签订卖房契约的行为无效。且由韩龙生代理薛金莲签订卖房契约的行为并无书面的授权手续或者是由见证人证明薛金莲委托韩龙生代理卖房，故该代理行为应是无效的。薛金莲于2004年患脑梗无法说话，轮流居住在各个女儿家，其身体原因己经无力操持房屋事宜。2.穆晋萍不符合善意取得的条件。本案房产转让时就写明是薛金莲名下房屋，因此签署《卖房契约》时，买卖双方对该房屋的产权情况是明知的。薛金莲本人并未出面，韩龙生也无任何与授权相关的手续，韩龙生也并非当时宅基地登记簿户下的成员，故韩龙生与穆晋萍的行为不是善意的。本案所转让的是不动产，且应是经过批准并要求进行登记的不动产，而韩龙生与穆晋萍并没有经过批准和进行登记，客观上也不能、不可能经过批准和进行登记；韩龙生与穆晋萍转让房产的行为损害了薛金莲及其余子女的权利，违反合同法第五十二条规定，应是无效合同，依法被认定无效的合同不成立善意取得。本案尚未完成不动产登记，不存在善意取得的前提条件，善意取得不成立。穆晋萍的行为不符合善意取得的条件，其占有房屋及宅基地或拆迁利益就失去了合法依据，应退还给答辩人。3.穆晋萍在签订卖房契约的时候非源涡村村民，其后成为源涡村村民后违反了一户只能拥有一处宅基地的规定，故签订协议的行为应属无效。4.韩龙生与穆晋萍签订的卖房契约未经所有权人追认，韩龙生亦未取得房屋的处分权，房屋的所有权人有权确认合同无效。5.本案为不动产确认之诉，涉及不动产的确认之诉不受诉讼时效的限制，且集体土地建设用地使用证一直登记在薛金莲名下，权利一直存在。无效合同自始无效，并不因经过多少年限而超过诉讼时效。综上，穆晋萍的上诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。韩龙生辩称，1.穆晋萍买受案涉房屋，没有经过变更登记，其不能取得房屋所有权。且穆晋萍为了自己的利益，故意伪造了一份6000元的卖房协议，以合法形式掩盖非法目的，损害了国家、集体和第三人的利益，违反了法律的强制性规定，违法伪造卖房协议属于无效协议。穆晋萍因伪造卖房协议失去了要求权利人提供不动产物权转移登记变更的有效证明依据，因此穆晋萍长达十五年既未取得源涡村委批准穆晋萍再买住房的申请依据，也未取得与权利人到公证机关办理公证证明依据，所以穆晋萍不可能取得土地管理部门审批的土地使用权变更登记有效手续。2.韩龙生并没有将权利人薛金莲名下房地产卖给穆晋萍。2003年与韩龙生协商购买案涉房地产、交付房产押金及居住该房子的人均是穆晋萍的父亲。穆晋萍的父亲是寿阳县人，无权购买源涡村房地产，故其以穆晋萍的名义与韩龙生签订协议。韩月兰，韩秀兰、韩榆生共同辩称，薛金莲名下土地建设使用证是韩继明、薛金莲、韩月兰，韩秀兰、韩榆生于1972年响应党的号召，插队安家落户源涡村时，党和政府审批给韩继明、薛金莲、韩月兰，韩秀兰、韩榆生插队安家落户使用的。薛金莲名下房屋建设费用是韩成兰、韩龙生出资与韩继明、薛金莲、韩月兰、韩秀兰、韩榆生插队安家落户的安治费共同修建的，根据以上事实证明薛金莲名下房地产属于韩继明、薛金莲、韩秀兰、韩月兰、韩榆生等人的共同财产，薛金莲仅有使用权，没有处分权。因此穆晋萍与无处分权人韩龙生以薛金莲名义签订的两份卖房协议无效，请求判决穆晋萍与韩龙生签订的两份卖房协议无效，判决源涡村委不法收取宅基地过户费过户行为无效，判决穆晋萍不法取得所有受害人应得的拆迁费返回所有受害人。韩成兰向一审法院起诉请求：请求判决确认韩龙生以薛金莲名义与穆晋萍签订的两份《卖房契约》均无效。一审法院认定事实：2003年5月6日韩龙生与穆晋萍签订24000元的《卖房契约》一份。穆晋萍将购得的房屋筑起围墙，将院落一分为二。庭审中，韩成兰向该院提交如下证据:1.韩成兰身份证复印件、户口登记表、亲属关系证明、常住人口登记卡、历史成员信息，证明韩成兰的身份情况及其一家亲属关系的情况;2.薛金莲名下宅基地档案、第111139号的《集体土地建设用地使用证》，证明薛金莲名下有宅基地及地上房屋一处，该财产为薛金莲与韩继明的夫妻共同财产,同时档案登记韩榆生与韩兔生亦为该宅基的共有人;3.卖房契约两份，证明韩龙生未经涉案房屋及宅基地权利人的同意，私自将房屋及宅基地卖给了穆晋萍，该买卖行为和协议无效;4.穆晋萍常住人口登记卡,证明穆晋萍于2012年5月2日才迁入源涡村，双方买卖行为发生在2003年，协议签订时，穆晋萍不是源涡村村民，无权获得该村的宅基地，因此协议签订当时的买卖行为和合同无效;5.《源涡村村庄改造拆迁补偿安置协议审核单》、向源涡村村委会调取的薛金莲名下宅基地证及拆迁协议、边元海名下宅基地证及拆迁协议,证明穆晋萍在购买本案争议的宅基地及房屋时，其家庭已有一处宅基地及房屋，根据“一户一宅”的法律规定,穆晋萍再在本村购买宅基地及房屋的行为因违反法律强制性规定而无效;并且可以直观看到，穆晋萍违法多获得村民的福利待遇，因非法购买行为而获得了两份拆迁补偿，违反了公平原则,薛金莲名下应得的拆迁补偿款2219770.4元归八个继承人共有，穆晋萍已将该款据为己有，应当返还。韩龙生不认可6000元的《卖房契约》及《源涡村村庄改造拆迁补偿安置协议审核单》，对其他证据并无异议，但认为穆晋萍有两处宅基地，违反相关法律强制性规定。穆晋萍对韩成兰提供的证据的真实性无异议,但其认为户口登记表是曾经的户口，无法看出户口的性质，韩龙生现在是城镇居民，非农村村民;历史成员信息也只能证明家庭成员，不能证明土地为所有成员共有,且该证据也表明本案的韩月兰，韩秀兰、韩榆生和其他人都是市民;薛金莲名下的土地使用证已经在购买房屋的时候交付给穆晋萍，确权时该证书也在穆晋萍手中，村委会并未颁发新的土地证;穆晋萍并非2012年到的村中，是2012年分户的时候才由源涡村3-61户迁入到3-61-1户。韩月兰、韩榆生、韩秀兰同意韩成兰的举证意见，并补充陈述，涉案宅院本身共有人是薛金莲、韩榆生、韩兔生，契约虽登记在薛金莲名下，但其他人均未签字,所以该处宅院的共有人一共有八个,因此韩龙生代签的行为及合同均无效。穆晋萍向该院提供郭家堡村委会证明、买卖契约、2014年6月17日的买卖证明、2010年9月13日向村委会缴纳了2890元的宅基地过户费的手续、指界通知书、相应土地权证，予以证明穆晋萍为村民,有权购买涉案房屋。韩成兰对穆晋萍的证据提出异议,郭家堡村委会的证明无法表明穆晋萍是何时成为源涡村的村民,且村委会没有权利审核宅基地转让问题，其收费行为是违法的，土地使用证也足以证明宅基地所有权人是薛金莲。韩月兰、韩榆生、韩秀兰同意韩成兰的质证意见，并补充说明契约和买卖证明提到的交易金额不一致，该两份证据相互矛盾,薛金莲名下的宅基地证的总面积和卖房面积是一致的。韩龙生承认买卖证明系其签字，但签字时穆晋萍并未说明用途是用于确权，并对村委会收费的行为不认可。一审法院认为，本案中韩龙生与穆晋萍签订的两份《卖房契约》实际上处分了薛金莲享有的宅基地使用权。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,非本集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地享有使用权，任何人不能非法买卖或者非法转让宅基地,农村集体经济组织成员违反规定将宅基地转让给非本集体经济组成成员的行为无效。穆晋萍在与韩龙生签订《卖房契约》未取得宅基地使用权人薛金莲的授权委托，也未经得其他共有人的同意，是一种无权处分的行为。穆晋萍在签订两份《卖房契约》时并非源涡村集体经济组织成员，韩龙生与穆晋萍签订的买卖宅基地协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，该两份协议应属无效。另，穆晋萍于2012年4月27日将户口迁入到3-61-1户,其丈夫边元海为户主。签订拆迁补偿协议前在边元海名下有一处编号为集建96字第0100187号的集体土地建设用地使用证,可知边元海在××乡××村××地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因在穆晋萍及其丈夫边元海名下已有一处宅基地，故无权拥有另一处宅基地。穆晋萍向韩龙生购买薛金莲名下宅基地的行为不符合法律的强制性规定，其签订的两份协议无效。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决:韩龙生与穆晋萍签订的两份《卖房契约》无效。二审查明，穆晋萍原系榆次区东赵乡东赵村榆三庄村民小组村民，其于1995年因婚将户口从东赵村迁出，并于同年5月30日迁入源涡村3-61户，成为源涡村村民，2012年4月27日其从源涡村3-61户分户至××村××户。该事实有穆晋萍二审期间提交的其分别从源涡村村委会、榆次区东赵乡东赵村榆三庄村民小组调取的户口登记表各一份、榆次区东赵乡东赵村榆三庄村民小组为其出具的证明以及本院对源涡村委会所作询问笔录在卷佐证，前述证据已经当事人当庭质证及本院审查，可以采信。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案在二审争议的焦点问题为：1.穆晋萍和韩龙生于2003年5月6日签订的两份《卖房契约》是否有效；2.本案是否已经超过了法定诉讼时效。针对第一个焦点问题。本案中，韩龙生与穆晋萍于2003年5月6日签订了两份《卖房契约》，一份协议约定购房款为6000元，另一份协议约定购房款为24000元，两份协议其他内容一致。本院经审查后认为，韩龙生与穆晋萍签订的约定购房款为6000元的协议是为了少缴税费，属于恶意串通损害国家利益的行为，该份协议依法应属无效。韩龙生与穆晋萍签订的约定购房款为24000元的协议则是体现双方真实意思表示且实际履行的协议。对于该份协议的效力认定问题，本院认为，首先，从处分主体来看，案涉房产系韩继明与薛金莲生前的夫妻共同财产，在该房产被处分时韩继明已去世，故该房产50%的份额属于薛金莲所有，另50%的份额属于韩继明的遗产范围，由于该遗产未进行继承分割，依法应属于薛金莲及其子女韩成兰、韩龙生等人共同共有。韩龙生述称其在出卖该房产时仅与韩兔生商量，未经得其他共有人同意。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，韩龙生未取得其他共有人的同意擅自处分共有财产，属无权处分行为，依据上述法律规定，以无权处分主张合同无效的，依法不应予以支持；其次，关于穆晋萍的身份问题，根据本院二审查明的案件事实，穆晋萍在签订协议前已将户口迁入源涡村，属于源涡村集体经济组织成员，其符合购买本村宅基地上房屋的身份条件。一审判决对该事实认定有误，本院予以纠正；第三，关于违反“一户一宅”规定是否影响合同效力的问题，本院认为，依据土地管理的相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响农村房屋买卖合同的效力；第四，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”穆晋萍与韩龙生签订的购房价为24000元的《卖房契约》不具有上述法律规定的合同无效情形。综上，穆晋萍与韩龙生于2003年5月6日签订的购房价为24000元的《卖房契约》有效，对于韩成兰要求确认该份合同无效的诉讼请求，依法应予驳回。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。该规定明确规定了诉讼时效的使用范围限于债权请求权。而本案诉讼请求为确定合同无效，不属于债权请求权，不受诉讼时效期间的限制，故韩成兰起诉本案不存在超过诉讼时效的问题，穆晋萍所持本案超过法定诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初583号民事判决；二、韩龙生与穆晋萍于2003年5月6日签订的约定购房款为6000元的《卖房契约》无效；三、驳回韩成兰的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由韩成兰负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年八月二十六日书记员  张亚红