长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初2142号 原告：孙景巍，女，汉族，1988年2月16日，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：王振华，男，汉族，1982年7月1日生，住长春市宽城区，系原告孙景巍丈夫。 被告：长春汉森融信房地产开发有限公司，住所地长春高新区超越大街与创意路交汇处汉森.香榭丽27号楼201室。 法定代表人：韩强，总经理。 委托诉讼代理人：石丽华，吉林创一律师事务所律师。 原告孙景巍与被告长春汉森融信房地产开发有限公司（以下简称汉森公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后,依法适用简易程序于2020年7月13日、8月5日公开开庭进行了审理。原告孙景巍及委托诉讼代理人王振华，被告汉森公司的委托诉讼代理人石丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙景巍诉称，请求判令被告向原告交付位于长春高新区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里某号房屋、办理产权登记、支付自2014年1月1日起至2020年5月7日止的违约金176661元及2020年5月8日起至履行义务完毕之日止的违约金，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月31日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于长春高新区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里某号房屋。被告应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，但因为被告迟迟不交付房屋,导致原告不能合法入住,被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第二款之约定,“出卖人按日向买受人支付已交付价款的万分之零点五的违约金”,年违约金仅为1.825%,远低于给原告造成的实际损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”。因此，请求人民法院依据原告的实际损失确定违约金:1.原告应自2014年1月1日起至本案判决生效之日止按同地段同类型房屋租赁价格即平均1200元/月的延期交房违约金,并按全国银行间同业拆借中心公布的利率标准支付利息，暂计到5月7日，共计119567元（1200×76=91200元，利息91200×0.049+365×2317=119567）；2.原告应自2016年12月20日起至本案判决生效之日止按同地段同类型房屋租赁价格即平均1200元/月的延期办理产权登记备案手续违约金,并按全国银行间同业拆借中心公布的利率标准支付利息，暂计到5月7日，共计57094元（1200×41=49200，利息49200×0.0475+365×1233=57094），以上共计176661元。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法保护原告的合法利益。 被告汉森公司辩称，原告未按期支付首付款，拒绝支付首付款逾期违约金，未办理入住的责任在原告，我方不应承担责任。2012年12月26日，双方签订了《商品房买卖首付款分期付款协议书》，约定购房款267349元，首付款87349元，贷款180000元，首付款分3期支付，末期付款38349元，于2013年12月30日前付清。原告于2014年6月24日支付，构成违约，违反协议第5条办理入住条件，被告享有未办理房屋入住的抗辩权。案涉房屋在2013年末具备交房条件，同期同类业主在支付违约金之后均已办理入住。因未办理入住手续，所以不能办理房屋产权登记手续。另外，根据《商品房买卖合同》第15条约定，由于政府原因，被告正处于产权重组阶段，被告不应承担延期交房的违约责任。原告主张被告逾期交房的违约金应按《商品房买卖合同》约定计算，即按合同第9条约定，原告主张从2014年1月1日起违约金过高，且无诉讼时效中止、中断情形，该项主张不应予支持。综上，应驳回原告的诉讼请求。因原告违约，原告应向被告支付违约金24792.72元，按合同约定计算起止日期为2014年1月1日起至2014年6月24日止，按总房款267349元的日万分之五计算，金额为23393.04元，未付首付款的利息按38349元，银行同期贷款利率计算4倍为1399.68元。 经审理查明：2012年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖首付款分期付款协议书》，约定原告购买被告开发的位于长春高新区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里某号，建筑面积55.01平方米房屋，总房款267349元，首付款87349元，分三期支付，末期38349元，于2013年12月30日前付清，贷款180000元，首付款付清及银行按揭贷款放款后，方可办理入住手续，具备办理产权条件时方可办理产权，原告延期付款，按日向被告支付总房款万分之五的违约金和未付首付款的利息（按银行贷款利率4倍计算）。 2012年11月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于长春高新开发区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里某号，建筑面积55.01平方米，总房款267349元的房屋；2013年12月31日前，被告将综合验收合格的房屋交付原告，但遭遇不可抗力、政府行为、群众性事件、规划设计变更导致工程停建，除双方协商解除、变更外，被告可拒实延期，逾期不超过90日，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金；被告应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按照总房款的万分之一向原告支付违约金，如因政府原因未能办理产权登记备案手续，被告不承担任何责任。上述协议、合同签订后，原告按约定支付了前两期首付款，办理了按揭贷款，银行如期向被告支付了购房款180000元。2014年6月24日，原告支付了末期首付款38349元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖首付款分期付款协议书》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务，原告应如期履行支付价款义务，被告应如期履行交付房屋义务。因原告逾期支付购房首付款，应向被告支付约定的逾期利息，被告逾期交付房屋，应向原告支付约定的逾期交房违约金。现就原告应否向被告支付逾期付款的利息、被告应否向原告支付逾期交房违约金、逾期办理产权证的违约金问题，综合评判如下：关于原告应否向被告支付逾期付款的利息问题。原告应于2013年12月30日前支付末期购房首付款，而事实是于2014年6月24日支付。截止到2014年6月24日，原告应向被告支付逾期利息的数额已经确定，从即日起，如原告未支付，被告就应该知道其权利被侵害，此时开始计算诉讼时效，诉讼时效期间应于2017年6月25日届满。自2014年6月25日以来，被告未向原告主张权利，被告的诉讼请求超过诉讼时效期间，已丧失胜诉权。关于被告应否向原告支付逾期交房违约金问题。按双方约定，被告应于原告支付末期购房首付款后方可办理入住手续，原告于2014年6月24日支付末期购房首付款，被告应于2014年6月25日起向原告交付房屋，逾期不超过90日，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之零点五的违约金，即从2014年9月25日起至实际交付之日止，向原告支付违约金。从即日起，如被告未支付，原告就应该知道其权利被侵害，此时开始计算诉讼时效。因被告连续违约，自原告起诉之日即2020年7月2日前三年即2017年7月2日前的违约金超过诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权，原告请求的违约金应自2017年7月2日起计算。原告主张按双方约定每日的违约金按已交付购房款万分之零点五计算过低，应按造成的损失每月租金1200元计算。因原告提供的证据是证明可能发生的预期损失，并非实际损失，故，违约金应按双方的约定计算。关于原告主张的被告应支付逾期办理产权证的违约金。按双方约定，产权证应当在房屋交付使用后720日内办理，因房屋尚未交房，被告不应支付违约金。综上，原告提出的基本诉讼请求，事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告长春汉森融信房地产开发有限公司自本判决生效后，立即向原告孙景巍交付位于长春高新区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里某号，建筑面积55.01平方米房屋； 二、被告长春汉森融信房地产开发有限公司自本判决生效后，立即向原告孙景巍支付自2017年7月2日起至上述房屋交付之日止，以267349元为基数按日万分之零点五计算的违约金； 三、在上述房屋交付后720日内，被告长春汉森融信房地产开发有限公司为原告孙景巍办理产权登记； 四、驳回原告孙景巍的其他诉讼请求。 案件受理费7961元，减半收取3980.5元，由被告长春汉森融信房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘惠民 二〇二〇年八月七日 书记员  司谊霖