广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1402民初2950号原告：黄爱萍，女，汉族，1978年7月20日出生，现住梅州市梅江区××。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄璐婷，广东义致律师事务所律师。被告：张先炎，男，汉族，1961年3月15日出生，现住梅州市梅江区××。被告：丘创新，男，汉族，1963年8月7日出生，现住梅州市梅江区×××。原告黄爱萍与被告张先炎、丘创新合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄爱萍的委托诉讼代理人黎伟杰律师，被告张先炎、丘创新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄爱萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张先炎于2013年5月11日签订的《商铺认购合同书》；2.判令被告张先炎、丘创新共同返还原告已支付的购店款106万元及逾期办证违约金（逾期违约金以106万元为基数，从2014年5月31日起，按每天万分之一计算至还清之日止，暂计至2019年10月31日为209774元）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告张先炎于2013年5月11日签订了《商铺认购合同书》，合同约定：原告认购被告位于梅州市×××号店的××号店（按被告绘制的店铺平面图，该店铺被称为“7号店面”），一口价111万元；被告负责为原告办理该店面的房屋产权证；分两期付款，首付106万元于签订合同当天付清，余款5万元及办证费用在被告为原告办理好各种证件并交付于原告后3日内付清；被告应在2014年5月31日前为原告办理好各种证件并交付给原告。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款106万元，被告向原告出具了收据。原告曾多次催促被告办理该店铺的房地产权证，但被告均以各种理由推脱，至今未办理。2019年5月22日，梅州市梅县区人民法院作出（2019）粤1403执100号之六执行裁定书，拍卖位于梅州市×××号店以偿还被告所欠的债务。原告对此亦向梅州市梅县人民法院提出执行异议的申请，但被驳回申请。原告认为，原、被告己形成合法有效的买卖关系，原告依约支付了购店款，但被告不仅未能为原告办理约定的相关证件，且双方签订的《商铺认购合同书》的合同标的物，亦被人民法院拍卖用以偿还被告所欠的债务，两被告的行为显属违约。综上，为维护自身合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。张先炎辩称，对黄爱萍提起诉讼的事实和理由无意见。但是，困案涉店铺向信用社抵押贷款取得的钱已被丘创新所用，造成丘创新无法偿还信用社的贷款。张先炎本身也是受害者，黄爱萍所买店铺隔壁的店铺就是张先炎的，现在也将被梅州市梅县区人民法院拍卖。张先炎现在无业，自住房也被抵押给信用社，为丘创新支付利息。张先炎现在一无所有，妻子身患多种病，家庭经济困难。不同意解除《商铺认购合同书》。丘创新辩称，同意解除《商铺认购合同书》。对黄爱萍提出要求被告返还已付购店款106万元无异议，对黄爱萍提出要求被告支付逾期违约金209774元有异议。2014年市政府建设江南新区，富奇路整段路被划入红线区的范畴，导致2014年11月准备办理房屋产权过户手续时暂停办证和过户，为此涉案店铺无法过户。当时市政府承诺红线区内的房屋、店铺征收后会有补偿。丘创新认为，因为政府拆迁的原因导致店铺无法过户，不是两被告违约。黄爱萍在2013年5月11日签订《商铺认购合同书》后，当天两被告就将涉案7号店铺交付给黄爱萍，当时黄爱萍还有余款5万元未交清。丘创新只同意返还两被告实际收到购店款106万元。黄爱萍收到涉案店铺后就出租给他人，每月有2000元至3000元间的收入，租金收益一直是黄爱萍在享受，已有7年之久。根据双方签订的合同约定，如遇政府江南新城需要拆迁，两被告可以原价回购或按银行利息补偿原告。综上，丘创新认为，丘创新没有违约，不存在需支付逾期违约金的情况。如果要计算逾期违约金，则应在黄爱萍没有租金收入后按银行的同等利率进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄爱萍对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.黄爱萍的居民身份证；2.2013年5月11日的《商铺认购合同书》；3.《收据》一张；4.中国农业银行业务凭证一张、2013年5月11日的银行卡取款凭条（银行打印）一张、黄淦尤的银行流水打印件一张、中国农业银行网银截图打印件；5.店铺平面图；6.梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403执100号之六执行裁定书；7.2019年9月25日梅州市梅县区人民法院关于拍卖梅州市三角镇寮背岭富奇城××楼××号一、二层的公告；8.张先炎、丘创新的居民身份证复印件；9.亲属关系证明；10.（2019）粤1403执异11号执行裁定书、（2019）粤1403执异11号之一执行裁定书；11.人民法院拍案网页截图打印件一张。经出示、质证上述黄爱萍提供的证据，张先炎、丘创新对表示均无异议，本院予以采信。诉讼过程中，本院于2020年4月20日到梅州市梅江区×××号店（不动产权证号为粤房证字第××号）（现门牌号为富奇路××号）进行现场勘验，并制作现场勘验记录表、现场勘验图、拍摄现场照片；并于2020年6月5日向梅州市不动产档案馆调取了坐落于梅州市三角镇寮背岭富奇城××号楼首层××号店（不动产权证号：粤房证字第××号）的档案信息。经现场勘验，原、被告双方当事人确认现场勘验图中标记为“⑤、七”的店铺即为案涉7号店，案涉7号店在梅州市三角镇寮背岭富奇城××号楼首层××号店（不动产权证号：粤房证字第××号）范围内。经出示、质证上述现场勘验记录表、现场勘验图、拍摄现场照片，原、被告双方当事人均表示无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：坐落于梅州市梅江区三角镇寮背岭富奇城××号楼首层××号店的房地产，建筑面积303.05㎡，不动产权证号为粤房地证字第××号，登记权利人为张先炎。该房地产实际为张先炎和丘创新共同投资取得。原、被告双方当事人争议的案涉7号店在该房地产范围内。2013年5月11日，黄爱萍与丘创新协商购买案涉7号店的事宜后，黄爱萍作为认购方（乙方）与张先炎代表张先炎和丘创新作为转让方（甲方）签订了一份《商铺认购合同书》。《商铺认购合同书》约定内容概括如下：乙方认购甲方位于梅州市××面（即案涉7号店），一口价111万元；甲方负责为乙方办理该店面的房屋产权证、土地使用权证，办证费用各负责一半，乙方协助提供办证所需证件；分2期付款，首付106万元，签订合同当天付清，余款5万元及办证费用在甲方为乙方办理好各种证件并交付于乙方后3日内付清；现店现状，水电已安装，水表电表已独立到户；甲方应在2014年5月31日前为乙方办理好各种证件，并交付于乙方，如逾期甲方应赔偿乙方每天按万分之一计算，直到办理好各种证件为止；自购店面后，如遇政府江南新城需要拆迁，甲方按乙方原购价回收，并按银行利息补偿等。合同签订后，黄爱萍于2013年5月11日通过其父亲黄淦尤的银行账户将购店首付款106万元转账支付至张先炎的银行账户内，张先炎出具了《收据》给黄爱萍收执。同日，张先炎和丘创新将案涉7号店交付给黄爱萍。案涉7号店黄爱萍接收后，至今是黄爱萍在使用、收益。张先炎和丘创新未能按合同约定于2014年5月31日前为黄爱萍办理好案涉7号店的房地产权属等相关证件，且至今未能办理。根据本院向梅州市不动产档案馆调取的坐落于梅州市梅江区三角镇寮背岭富奇城×号楼首层××号店的房地产（不动产权证号为粤房地证字第××号）档案信息资料显示，该房地产于2016年被张先炎抵押给梅县××信用合作联社城区信用社作为335万元债务担保，不动产权证明号为粤（××）梅州市不动产证明第××号。2019年1月28日，梅州市梅县区人民法院作出（2019）粤1403执100号之三执行裁定书，查封了该房地产。2019年5月22日，梅州市梅县区人民法院作出(2019)粤1403执100号之六执行裁定书，裁定拍卖坐落于梅州市梅江区三角镇寮背岭富奇城×号楼首层××号店（不动产权证号为粤房地证字第××号），拍卖所得款用以偿还被告所欠债务。2019年6月25日，黄爱萍向于梅州市梅县区人民法院提出执行异议。2019年7月4日，梅州市梅县区人民法院作出（2019）粤1403执异11号执行裁定书，裁定驳回黄爱萍的执行异议申请。2019年9月25日，梅州市梅县区人民法院发出关于拍卖梅州市三角镇寮背岭富奇城××楼××号一、二层的公告。2019年11月5日，黄爱萍向本院起诉，提出上述诉讼请求。张先炎、丘创新作出上述答辩。另查，原、被告双方当事人于诉讼中确认，案涉7号店是黄爱萍向张先炎、丘创新购买，张先炎是代表张先炎和丘创新与黄爱萍签订《商铺认购合同书》。张先炎和丘创新确认，黄爱萍已交付的购店款106万元张先炎、丘创新各分得53万元。本院认为，本案为合同纠纷。黄爱萍与张先炎于2013年5月11日签订的《商铺认购合同书》，是原、被告双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。《商铺认购合同书》约定被告应当于2014年5月31日前为原告办理房地产权属证件，但被告至今并未为原告办理，且因被告债权债务问题在合同订立后，被告未告知原告又将包括案涉7号店在内坐落于梅州市梅江区三角镇寮背岭富奇城×号楼首层××号店的房地产（不动产权证号为粤房地证字第××号）抵押给梅县××信用合作联社城区信用社，导致案涉7号店涉讼被梅州市梅县区人民法执行查封，并进入拍卖程序，致使合同目的已不能实现。现黄爱萍提出解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。基于合同解除，黄爱萍提出要求张先炎、丘创新返还已付购店款106万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。黄爱萍亦应将案涉7号店交还给张先炎、丘创新。黄爱萍提出要求张先炎、丘创新支付逾期办证违约金的诉讼请求，因合同解除，黄爱萍请求被告支付逾期办证违约金没有合同依据，本院不予支持。但是，由于是张先炎、丘创新的原因导致合同目的不能实现，张先炎、丘创新应当从合同解除之日起至106万元还清之日止，以实欠款数额，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息给黄爱萍。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告黄爱萍与被告张先炎于2013年5月11日签订的《商铺认购合同书》；二、被告张先炎、丘创新应当在判决生效之日起十日内，返还购店款106万元给原告黄爱萍；三、原告黄爱萍应当在判决生效之日起十日内，返还原告黄爱萍与被告张先炎于2013年5月11日所签《商铺认购合同书》约定的位于梅州市××（现场勘验图中标记为“⑤、七”的店铺）给被告张先炎、丘创新；四、被告张先炎、丘创新应当从判决生效之日起至106万元还清之日止，以实欠款数额，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息给原告黄爱萍；五、驳回原告黄爱萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16227.96元（此款已由原告黄爱萍预交），由原告黄爱萍负担2680.86元，由被告张先炎、丘创新负担13547.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  陈晓军审 判 员  肖俊峰人民陪审员  熊朝政二〇二〇年八月六日书 记 员  房闻姬