杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初6749号 原告杭州鹏润房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330109MA28W94N0N，住所地杭州市萧山区太古广场****。 法定代表人富金生。 被告朱国斌，男，1971年1月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人朱玲玲，系原告妻子。 原告杭州鹏润房地产经纪有限公司诉被告朱国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法由审判员李芳适用小额诉讼程序进行审理。在审理过程中，因发现本案不宜适用小额诉讼程序，依法转为简易程序公开开庭进行了审理。原告杭州鹏润房地产经纪有限公司的法定代表人富金生、被告的委托代理人朱玲玲到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告杭州鹏润房地产经纪有限公司诉称：2017年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》1份，约定甲方全权委托乙方为代理方，将位于杭州市萧山区房屋对外出租，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，约定租金为4500元每月，租金支付方式为季付。原告在长期空置3间房屋的情况下，仍在2020年1月10日按合同约定支付了2020年2月1日至同年4月30日共计3个月的租金计13500元。因2020年1月底全国爆发了新冠肺炎疫情，杭州市所有小区进行了封闭管理，严格控制人员进出，导致剩余房屋无法出租，疫情对房屋租赁市场造成了严重的冲击，给公司带来严重的经济损失，于是原告于2020年2月17日以不可抗力为根据，按合同第8条第2项约定要求被告解除合同，退还剩余房租，被告同意解除合同并明确表示不追究违约责任，但被告明知小区进行封闭管理，仍强人所难，要求原告将房屋恢复原状（合同补充条款被告同意原告在客厅内做隔墙，但并没有要求在合同解除后恢复原状），恢复后才可以解除合同，原告再三要求先解除合同，等疫情缓和后再安排工人拆除，被告对此置之不理，拖延时间。被告直至2020年3月9日小区管控有所放缓后才进行了拆除工作，并对房屋卫生进行了清扫，并于当日通知被告，继续要求被告解除合同，退还剩余房租，被告当天却明确表示不予退还剩余房租，并拒绝收房。故原告起诉要求：1.解除双方于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》；2.被告退还原告剩余房租10800元。 被告辩称：原告要求解除合同及退还房屋租金10800元没有合同依据，2020年3月14日被告还在腾退房屋，所以不存在2020年2月17日解除合同的事实；其直到2020年6月27日才通过开锁师傅进入案涉房屋，当时床和衣柜等家具搬走了，但是有一扇拆掉的门和一台洗衣机没有搬走，案涉房子至今仍未清退；原告实际是否将案涉房屋出租，都不影响其缴纳租金的义务。综上，被告不应该返还租金，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.杭州市房屋出租委托代理合同1份（复印件），证明原、被告双方签订合同并约定相关权利义务的事实。2.补充协议（复印件）1份，证明经双方协商，2019年11月1日至2020年10月31日的房租变更为月租金4500元的事实。3.短信记录1组（截屏打印件）、微信聊天记录1组（截屏打印件），证明被告曾经同意解除案涉合同并承诺不收取原告违约金的事实。4．不可抗力新闻报道、萧山公安短信、通告各1份（打印件），证明案涉合同是因为不可抗力无法继续履行的事实。5.录音材料（含光盘及书面整理材料各1份），证明原告曾经同意解除案涉合同的事实。经质证，被告对证据1、2的三性没有异议。对证据3、5的三性没有异议，对证明目的有异议，其同意解除合同的前提是要原告恢复原状、清退房屋；2020年3月9日原告要求解除合同时其是同意的，但是不同意原告退还租金的要求。对证据4的真实性没有异议，但是要求原告拿出案涉合同是因为不可抗力不能继续履行的依据。经审查，因被告对证据1-3、5的真实性没有异议，且上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的三性予以确认；关于证明目的的问题，本院经审查后认为：1.证据3的微信聊天记录显示：原告于2020年2月17日提出解除合同时，被告方提出要“恢复原状（租客搬出并退房等）后再签协议解除合同，故双方在当日并未协商一致解除合同；2020年3月9日原告提出“房子今天已经恢复完毕，租客也搬走了，请你明天约定一个时间办理一下退房手续”，被告回答“好的”；次日即3月10日，原告问被告交接的时间后，被告提出要清算一下卫生费、水电费，并提出不退剩余租金；结合上述聊天内容，本院确定被告已经于2020年3月9日同意解除合同，次日双方就合同清算进行协商的事实；2.证据3、5并不能证实双方曾就违约的责任承担达成过一致意见。对证据4的真实性本院予以确认，但其中的新闻报道并非正规的法律或政策的规定，指向的对象为“外贸企业”，主要内容为“若确因疫情造成合同无法履行，且协商不成的话，相关部门将尽最大能力提供精细化的商事法律援助”等，并未确定疫情可以作为解除所有合同的不可抗力因素；萧山公安的短信和通告的主要内容为要求出租户暂缓出租和通知承租人暂缓返萧，上述均为政府部门为了控制疫情作出的临时管控措施，原告能否将此作为不可抗力因素进而行使法定解除权本院将另行阐述。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供照片2张，证明案涉房屋至今还有拆下来的门没有清退的事实。经质证，原告对照片的真实性没有异议，门确实是原告方的，但是认为被告没有及时通知原告拿走，没有及时止损。经审查，因原告对照片的真实性没有异议，且与本案具有关联性，本院对该证据的三性予以确认，但据被告陈述，其在距离其同意解除合同3个月之后才再次进入案涉房屋进行查看，本身未尽到及时审查和减损的义务，且结合照片，被告完全可以自行将门进行丢弃等处理，故原告遗留一扇已经拆下来的门的事实并不影响腾退事实的认定，本院对被告的证明目的不予采纳。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实： 2017年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》一份，约定甲方全权委托乙方为代理方，将位于杭州市萧山区房屋对外出租，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金为4400元，第二年、第三年分别调整为4500元、4800元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方同意每年预留30个工作日作为乙方接洽承租的工作期，甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金；租金支付方式为季付，提前20天付下一次房款，各期租金支付日期：第一次2019年10月30日（8800元），第二次2018年1月10日（13200元），第三次2018年4月10日（13200元），第四次：2018年7月10日（13200元），以后以此类推。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。不按照约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权解除合同。乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2019年10月12日，双方经协商后，月租金减少为4500元。2020年2月17日，原告以疫情为由，要求被告解除合同，并退还剩余的房租。2020年5月27日，因案涉争议，原告起诉来院。 本院认为：原、被告于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为原告是否能以不可抗力为由主张法定解除权。首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，造成合同当事人不能履行合同的，不承担民事责任，属于法定的免责条款。原告承租案涉房屋的目的是为了经营并获利，疫情的发生以及政府的管控措施短期内的确会给其经营带来一定的损失，但随着管控措施的逐步松缓，疫情逐渐被控制，社会经济亦逐步恢复正常，只要原告勤勉经营，仍旧能够履行案涉合同，实现合同目的。其次，本案中，原告提出解除合同时，案涉房屋仍处于经营状态，实际租客的退租系原告的主动行为，故原告提出解除合同实质系转嫁经营风险。综上，原告并不具有法定解除权，故其通知被告解除合同的行为并不发生解除合同的效力。 本案的争议焦点之二为案涉合同是否已经解除。首先，在案的微信聊天记录显示，双方于2020年3月9日就解除合同的事宜达成一致意见，且根据被告的陈述，其于2020年3月13日到案涉房屋拿走了其中一扇门的钥匙（其余的门其都有备用钥匙），故本院认定原告方于当日实际接收了案涉房屋，故本院认定案涉合同已经解除，本院判决解除合同已无必要。 本案的争议焦点之三为剩余的租金金额及原告是否有权主张被告退还剩余的租金。首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状；本案中，被告作为出租人，在解除合同后有权要求承租人即原告腾退房屋并恢复原状；至于原告实际腾退的时间，据其陈述称于2020年3月14日或3月15日腾退完毕，而被告方称不清楚被告的腾退时间，其直到2020年6月下旬才再次进入案涉房屋；因被告怠于行使其权利，故本院采纳原告方的陈述，确认原告于2020年3月15日腾退完毕；另，因被告在庭审时提出要求房租和房屋占有使用费在本案中一并处理，故本院认定原告需支付被告至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费。其次，原告于2020年1月10日支付3个月的租金13500元，其主张上述费用为2020年2月1日至同年4月30日的房租，被告则提出因原告提前退租，无权享受合同约定的当年的1个月的免租期，故抵掉免租期（按照合同约定，双方争议的免租期为2019年11月1日至11月30日）的租金4500元后，原告缴纳的应当系2020年2月1日至同年3月31日的房租；本院认为，案涉合同并未约定一方违约或双方提前解除合同的，原告不能享受免租期的优惠等内容，故本院认定原告仍旧有权依照合同享受1个月的免租期，其缴纳的13500元系2020年2月1日至同年4月30日的房租，如前所述，原告需缴纳至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费，故剩余的租金金额为1个半月的房租，经核算为6750元。至于原告是否有权主张被告退还该6750元的问题，因被告在庭审中提出因原告提前解除合同，被告实际至今仍未能将案涉房屋对外出租，要求法庭将原告多缴纳的费用作为租金损失，本院经审查后认为，被告的上述主张尚在合理范围之内，故本院对原告要求退还剩余租金的诉讼请求不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 驳回杭州鹏润房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由杭州鹏润房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年八月七日 书记员 王海燕