广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1875号原告：蒋南标，男，1969年3月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被告：王辉雄，男，1967年7月21日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。第三人：广州市祺峰房地产服务有限公司，住所广州市增城区荔城街沙园中路10号116铺。法定代表人：姚逸生。第三人：骆文深，男，1965年8月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：潘家慧，广东绿儒律师事务所律师。原告蒋南标诉被告王辉雄、第三人广州市祺峰房地产服务有限公司、骆文深房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋南标及其委托诉讼代理人李强，被告王辉雄及其委托诉讼代理人何粉洪，第三人广州市祺峰房地产服务有限公司（以下简称祺峰公司）的法定代表人姚逸生以及第三人骆文深的委托诉讼代理人潘家慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋南标向本院提出诉讼请求：一、解除蒋南标和王辉雄签订的《房屋买卖协议》；二、王辉雄向蒋南标退还支付的购房款20.9万元及利息（从起诉之日起按同期银行贷款利率计至付清之日止）；三、王辉雄承担本案诉讼费用。事实和理由：由2018年1月18日，骆文深将位于增城区富鹏开发区Q2区19号之一（邓三妹、蔡梦华）的一幢准备建设的房屋201房出售给王辉雄。之后王辉雄于2018年4月，通过祺峰公司将房屋转让给蒋南标，约定转让价为108万元。蒋南标支付了定金200000元以及款项269000元给王辉雄。但截至合同约定的交房日期2019年3月31日，涉案房屋因各种原因仍未动工建设，无法交房。为此蒋南标和王辉雄、骆文深协商后，将骆文深和王辉雄之间的房屋买卖合同中王辉雄处更改为蒋南标，将王辉雄支付给骆文深的260000元视为蒋南标支付给骆文深的260000元。同时，王辉雄将其与蒋南标签订的合同收回处理。其收回合同实际就是解除该份合同。现因王辉雄拒绝返还收取的209000元，蒋南标为此诉至法院，请求判令所请。被告王辉雄辩称：蒋南标陈述的部分事实不符，蒋南标是知悉房屋存在差价的情况下仍自愿购买。在签订《房屋买卖协议》后，王辉雄已经告知蒋南标涉案房屋是由骆文深出售的，后蒋南标与骆文深重新签订房屋买卖协议，蒋南标和王辉雄签订的房屋买卖协议合法有效，蒋南标不能以房屋降价而要求王辉雄退回差价且解除合同。第三人祺峰公司述称：蒋南标和王辉雄签订的《房屋买卖协议》是在祺峰公司居间下签订的。签订合同时，王辉雄提出房屋在2018年8月可以动工以及在2019年3月交房，但是房屋至今无法交付。且涉案房屋出证是一房两证，而非一房一证，所以蒋南标不想要涉案房屋。骆文深交付不了房屋给蒋南标，王辉雄应退款给蒋南标。第三人骆文深述称：本案是蒋南标和王辉雄的房屋买卖合同的法律关系，与骆文深无关。王辉雄与骆文深在2018年1月签订房屋买卖合同，王辉雄向骆文深支付购房定金200000元。后来在王辉雄的要求下，于2018年10月26日在骆文深与王辉雄签订的房屋买卖合同中将合同当事方王辉雄变更为蒋南标，三方协商将王辉雄已向骆文深支付的200000元转化为蒋南标向骆文深支付的购房款，而且蒋南标于当日向骆文深支付购房款60000元。对于骆文深而言，王辉雄与骆文深的房屋买卖合同关系已经解除，而骆文深基于与蒋南标的房屋买卖合同关系，只收取购房款260000元，骆文深并不清楚蒋南标和王辉雄之间此前的款项往来，蒋南标所主张的王辉雄另外收取的209000元购房款与骆文深无关。经审理查明：2018年4月10日，王辉雄（卖方、甲方）、蒋南标（买方、乙方）以及祺峰公司（经纪方）签订一份《房屋买卖协议》，合同约定，“买卖房屋地址于增城区富鹏开发区Q2区19号之一左（邓三妹）增规证（2004）01B063号、右（蔡梦华）增规证（2004）01B012号，拥有房地产权楼房一幢，一至四层住宅出售。经甲乙双方同意签订买卖合同如下：一、现甲乙双方协商同意该房屋在开发商签订的合同总价款为880000元。二、甲方承诺该产权属实并确认该产权能转名到乙方蒋南标名下，并协助和房产开发商提出转名到第三方名下（转各所需费用均由乙方承担）否则定金要原额退回给乙方。当该房屋合同转名到蒋南标名下后，日后乙方与开发商签定的合同与甲方无关。水电报装及其他费用，由乙方支付给开发商。三、甲乙双方约定房屋的实际成交价为1089000元，此房款甲方与开发商签订的合同差额为209000元，双方协商同意在本协议签订之日乙方支付给甲方定金200000元，乙方必须在2018年约8月此地块动工时再支付陆万元交开发商和差额贰拾万零玖仟元正，剩余的首期房款玖万贰仟元在封顶时一次性付清。如乙方逾期支付则视作违约，甲方有权没收定金。若甲方违约不卖该房屋给乙方，则要赔偿定金的双倍给乙方作为违约金处理。备注：1、此协议在此房产转名到乙方名下后作自动作废。2、此房产原合同和收据暂归乙方保管，交齐首期和差额后转名到买方名下则撕毁处理。”。签订合同后，蒋南标向王辉雄支付款项469000元。另，2018年1月18日，骆文深（卖方）和王辉雄（买方）签署一份《房屋买卖合同》，合同约定“于增城区富鹏开发区Q2区19号之一左（邓三妹）增规证（2004）01B063号、右（蔡梦华）增规证（2004）01B012号，拥有房地产权楼房一幢，一至四层住宅出售。经甲乙双方同意签订买卖合同如下：一、经乙方2018年1月18日参照图纸及按实地选择向甲方购买该幢楼房二楼房号为201号房，购房款880000元/每套。二、购房付款方式：银行按揭方式。总购房款880000元，交来购房款200000元，甲方在动工时，乙方要交来60000元，建好房屋时，乙方要交来总房款的四成，余下到银行按揭。……七、双方责任：1、交楼时间为付清一切购房款时交楼。如甲方未按规定期限住宅楼交付给乙方使用，逾期30日以上，双方有权解除合同，并且甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付购房款及相应的赔偿。……备注：经甲乙双方共同协商此房产甲方必须于2019年10月30日前交付给乙方装修使用。”。2018年10月26日，在蒋南标和王辉雄、骆文深均在场的情况下，由蒋南标将合同乙方栏的“王辉雄”划去，由蒋南标在乙方栏签名“蒋南标”并捺印，并由骆文深和蒋南标在合同空白处签名并签署以下内容“如果没有政府原因该地块暂停建筑，甲方在2019年10月30日前以不能把该房产交由乙方装修使用，甲方赔偿乙方壹拾万元，作为推迟交楼的违约金处理。”。再查，骆文深提供两份《建设工程规划许可证》，分别载明用地单位为蔡梦华和邓三妹，建设位置为广州市增城区荔城街富鹏开发区Q2区19号之一右以及广州市增城区荔城街富鹏开发区第二期Q2区19号之一左，建设规模为一幢，地上4层。骆文深提供两份《不动产权证》，分别载明权利人为蔡梦华和邓三妹，坐落位置为广州市增城区荔城街富鹏开发区Q2区19号之一右以及广州市增城区荔城街富鹏开发区第二期Q2区19号之一左，权利类型为国有建设用地使用权。骆文深提供一份《合作建房合同》（甲方蔡梦华和邓三妹，乙方骆文深），合同约定“甲方拥有位于增城市××城街××开发区××区××之一建设用地一块。乙方有建设的条件，为解决住房问题甲乙双方有共同合作建房的意向本着自愿的原则现双方就上述地块建设达成共同建设协议，以共同遵守。一、该建设地块状况：1、国有土地证两份……2、建设用地规划许可证……4、该建设用地甲方已全额付清了购地款，并办理了领取了国有土地使用证和建设用地规划许可证，因政府原因暂停了报建手续。现该建设用地权属人为蔡梦华和邓三妹。该地块面积100平方米，现以乙方骆文深的名义进行出资建设。……二、合作方式：1、甲方负责提供建设用地，乙方负责出资建设。……5、房屋的权属分配：房屋建成后，该幢楼的首层、二层归乙方所有；三层、四层归甲方所有。6、后续责任：本幢楼建成后，归属乙方房屋如对外出售的，所产生的收益风险及费用全部由乙方负责与甲方无关。7、合作期限2016年6月1日起至2019年12月30日止。逾期竣工本合同无效。8、乙方必须按规划要求建设施工并按期竣工，……”2020年2月13日，本院立案受理本案。在本案的庭审过程中，一、蒋南标陈述以下，（一）其要求王辉雄退还209000元的原因是，剩余已付的260000元已由各方确认视为蒋南标支付给骆文深的购房款项，因此对于蒋南标和骆文深之间的合同及款项另作处理。（二）法庭辩论终结后，其撤回解除其与王辉雄之间《房屋买卖协议》的诉讼请求。二、骆文深陈述以下，其同意王辉雄向其已付的260000元视为蒋南标向骆文深支付的购房款。涉案房屋尚未完成竣工。本院认为：王辉雄、蒋南标以及祺峰公司于2018年4月10日签订的《房屋买卖协议》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。根据本案各方的陈述以及所提供的证据来看，2018年1月18日，骆文深与王辉雄签署《房屋买卖合同》，由骆文深以880000元的价格向王辉雄出售涉案房屋，且王辉雄已向骆文深支付购房款260000元。2018年4月10日，王辉雄与蒋南标以及祺峰公司签订《房屋买卖协议》，由王辉雄以1089000元的价格向蒋南标出售涉案房屋，且蒋南标已向王辉雄支付购房款469000元。2018年10月26日，蒋南标、王辉雄以及骆文深通过将原王辉雄和骆文深签订的《房屋买卖合同》中乙方“王辉雄”划去并由蒋南标在乙方处添上“蒋南标”的签名，并由蒋南标和骆文深在该合同空白处重新协商签署了新的合同条款，王辉雄在当日亦将蒋南标所持的双方《房屋买卖协议》原件取回，且三方还达成了王辉雄向骆文深已付的购房款260000元转为蒋南标向骆文深支付的购房款260000元的一致意见。由此可见，各方通过协商后王辉雄退出了《房屋买卖协议》，由蒋南标承接了王辉雄在《房屋买卖合同》中的权利义务，蒋南标和王辉雄所签署的《房屋买卖协议》亦因上述《房屋买卖合同》的变更而终止。蒋南标自行撤回解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。至于蒋南标主张要求退还购房款209000元及支付利息的诉讼请求。现骆文深明确表示涉案房屋至今仍未竣工，并不具备交付的条件。故王辉雄基于《房屋买卖协议》的约定所收取的房屋转售价差额209000元并无依据，应予返还。蒋南标主张要求王辉雄返还购房款209000元以及支付利息，理据充分，本院予以支持。利息以209000元为本金，从本案立案之日2020年2月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王辉雄在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋南标返还购房款209000元以及支付利息（利息以209000元为本金，从2020年2月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）蒋南标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元，由被告王辉雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年八月七日书记员  赵洁玲