山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0725民初286号 原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司,住所地山西省晋中市寿阳县朝阳街**。 负责人梁永强，该公司总经理。 委托代理人杨月明，男，1982年6月4日出生，汉族，系该公司办公室负责人。 委托代理人薛志平，山西语道律师事务所律师。 被告王慧芳，女，1991年10月31日出生，汉族。 被告赵建勇，男，1977年10月27日出生，汉族。 二被告共同委托代理人赵翠娟，山西佳镜律师事务所律师。 第三人孙建英，女，1966年1月25日出生，汉族。 第三人郭辉，女，1997年2月18日出生，汉族。 第三人要建明，男，1974年11月25日出生，汉族。 第三人要美凤，女，1980年4月28日出生，汉族。 第三人张新生，男，1977年3月6日出生，汉族。 委托代理人王荣，女，1986年6月5日出生，汉族，系张新生的员工。 第三人王鹏，男，1989年4月14日出生。 第三人王秀丽，女，1982年12月1日出生。 原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司诉被告王慧芳、赵建勇、第三人孙建英、郭辉、要建明、要美凤、张新生、王鹏、王秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司的委托代理人杨月明、薛志平、被告王慧芳、赵建勇的委托代理人赵翠娟、第三人孙建英、郭辉、要建明、要美凤、张新生的委托代理人王荣到庭参加了诉讼。第三人王鹏、王秀丽经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司诉称：2018年12月20日，被告参加原告组织的租赁招标会，在19名参与投标对象中以年租金444000元人民币的价格获得原告位于寿阳县邮政公司附属楼（该附属楼总面积为1350平米）的租赁权。2019年9月17日，原告在报请上级公司——中国邮政集团公司山西省分公司批准后与被告正式签署《房屋租赁合同》，约定：租期为5年，2019年5月1日至2024年4月30日；租金为每年444000元，首期租金交付时间为合同签订后30日内；并约定原告租赁物被告不得部分或全部转租，未如期交付租金违约金按应交款项之每日千分之五计算，未按合同约定交付租金逾期30日以上或未经原告书面同意转租原告方收回租赁物并终止合同。依据合同，原告方将出租房屋交付被告使用，2019年10月17日后，被告未依约按时交付租金，经原告多次交涉并下达正式催交通知，被告方一直不予交纳。无奈，原告方被迫采取停电和断水的方式以期被告能依约履行交付租金的合同义务，但最终被告拒付租金，且在催收租金中原告方得知：未经原告同意，被告方违约将原告方出租楼一层全部转租第三人，即诉状列明之七位第三人。被告的行为违反合同约定，不仅拒付租金，而且将出租屋转租第三人，严重侵害了原告的合法权益，也给原告造成巨大的经济损失。为此，原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付租金计394000元人民币（当庭增加：2020年5月1日之后的租金按年租金444000元支付到完全归还出租房屋之日止）；2、被告按照合同约定支付违约金177300元（暂计算至2020年1月18日）；3、被告赔偿原告损失222000元（重新招租过程等待期，444000元／12个月＝37000元，按六个月计算）；4、依法依约终止双方之间签订的《房屋租赁合同》并判令被告返回原告租赁物。5、本案诉讼费用由被告承担。 原告针对自己主张提供的证据有：原被告房屋租赁合同一份、被告王慧芳与第三人的租赁合同七份、寿阳县分公司关于新开北路综合大楼处置的请求一份、关于寿阳县整体招租竞标的通知一份、授权书两份。 被告王慧芳、赵建勇辩称：1、原告和被告从未签订过任何租赁合同。2、原告确实召开过租赁招标会，但该招标程序严重违反法律规定，未委托代理机构进行招投标，也未向社会不特定的人进行招租，而是由原告自行组织，属于违法招投标。3、在组织招投标的时候，原告没有带被告看房屋的情况，被告拿到房屋钥匙后发现房屋内没水没电，房顶漏水，窗户严重破坏，完全不具备使用的条件，最重要的是房屋没有房屋产权证书。原告作为一个国有企业，将不合法的房屋进行出租，属于无效的法律行为。4、原告的违法行为导致被告不仅支付5万元的房屋定金，花钱购置了变压器、电缆电箱，并且对房屋楼梯、防水以及其他进行了装修和修缮，支出了大量费用，产生15万元的损失；同时被告还在原告房屋内放置了货柜、办公桌椅等，但原告在2019年11月17日已经将该房屋的钥匙全部收回。被告将依法提起反诉，维护被告的合法权益。5、原告主张租金、违约金和损失无事实与法律依据。6、依据法律规定，违约金和损失不可同时主张。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予全部驳回。 被告针对自己的陈述提供的证据有：营业收入交款单、照片两张、马晓斌、郭卫东、荣新国、蔡志福、张继增书面证言各一份。 第三人孙建英陈述：1、租赁赵建勇的房屋是一年，2019年5月17日-2020年5月16日，房租4万元，1000元押金。2、我只干了半年，2019年11月7日，赵建勇通知我说其租不起邮政的房屋，看我们这七家谁有能力将其租的所有房屋都租下来，但是赵建勇也没有给我们退还房租。3、2019年11月19日-2020年5月16日期间，邮政将房屋的水电暖都停了，导致我无法进行经营。4、我已经将房屋钥匙交给赵建勇，东西也搬走了。5、要求赵建勇赔偿我的损失42000元、违约金5万元、押金1000元以及我的医药费共10万元。6、合同签订的时候王慧芳和赵建勇都在场，是王慧芳本人签的。 第三人孙建英提供的证据有：国有土地使用证一份。 第三人郭辉陈述：1、2019年9月12日签的合同，租期是2019年9月15日-2020年9月14日，一年租期，租金4万元，2000元的押金。2、我一天都没有用过该商铺，准备用于美甲美睫。3、2019年11月7日，赵建勇给我打电话说房屋不让用了，我让其退租金和押金，但是赵建勇说没钱。4、现在房屋的钥匙还由我保管。5、合同签订的时候王慧芳和赵建勇都在场，合同是王慧芳签的，押金是赵建勇替王慧芳签的。 第三人要建明陈述：1、租期是2019年6月15日-2020年6月14日，租金5万元，押金2000元。2、我是卖厨具的，用了半年后，2019年11月19日开始停水电暖。3、钥匙我还拿着，东西也还在店里。 第三人要美凤陈述：1、2019年7月1日，我和被告王慧芳签订了房屋租赁合同一年，2019年7月1日-2020年6月30日，租金4万元，装修用了两个月，正式使用半个月，用于做生日蛋糕。2、2019年11月8日，被告说本人交不起租金，11月9日原告发通知要求我们腾空房屋。3、被告于2019年5月1日租的原告的房子，合同约定不得进行转租，被告却进行了转租，原告知道被告转租后没有及时制止，我认为原被告应该共同承担我们产生的各项损失。4、租房子的过程沟通交流都是赵建勇一手操办的，签合同的时候是王慧芳签的，知道双方是夫妻关系。 第三人张新生陈述：1、租期2019年3月1日-2022年8月31日，租金30万元，已付清，用于开药店。2、从2019年11月19日开始，没电没水没暖气。3、2019年11月7日，赵建勇把我们叫过去商量租赁的事情，11月19日开始陆续搬东西，12月底的时候已经彻底搬空，钥匙由我保管。 第三人王鹏、王秀丽经本院传票合法传唤无正当理由未到庭，也未向本庭提交书面意见和证据。 经审理查明：2019年9月17日，中国邮政集团公司晋中市分公司（甲方）与被告王慧芳（乙方）签订了房屋租赁合同：第一条乙方承租了位于寿阳县房屋（面积1350平米）；第二条租期五年，从2019年5月1日至2024年4月30日；第三条租金每年人民币444000元，按年预付；第四条首期租金从2019年5月1日至2020年4月30日的，应于签订合同后的30日内支付；第十四条乙方须按本合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他任何应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期违约金，该违约金按应交款额之每日千分之五计算。上述违约金应自该拖欠款到期应付之次日起计算，直至乙方付清所有拖欠款项的本金及逾期付款违约金。此逾期付款违约金不影响本合同项下甲方任何其它权利和补救措施。第十七条出现下列情形之一，甲方有权终止合同并收回租赁标的，……2、乙方未按本合同约定交纳或补足租金、保证金或本合同规定应付的其它款项，逾期达30日以上的……6、未经甲方书面同意，将租赁标的转租或部分转租、出借他人……。 查明二：2018年12月21日，被告王慧芳向原告（中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司）交付房屋定金5万元。之后不久，原告将房屋整体交付给了被告。2019年11月17日，被告已将涉案房屋的二层、三层钥匙交给了原告。 查明三：本案涉案房屋系原告的附属楼，共三楼，面积1350平方米，有国有土地使用证。 查明四：2019年3月5日，被告王慧芳与第三人张新生签订租赁合同，将涉案房屋的楼梯间南第2、3间门面房进行出租，租期2019年3月1日至2022年8月31日，租金30万，押金2000元。现房屋钥匙由第三人张新生保管。 2019年4月20日，被告王慧芳与第三人王秀丽签订租赁合同，将涉案房屋的第一层其中一间门面房进行出租，租期2019年5月1日至2020年4月30日，租金63000元，押金2000元。现房屋钥匙由第三人王秀丽保管。 2019年5月16日，被告王慧芳与第三人孙建英签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第4间门面房进行出租，租期2019年5月16日至2020年5月15日，租金4万，押金1000元。第三人孙建英已将房屋钥匙交给被告赵建勇。 2019年6月14日，被告王慧芳与第三人要建明签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第3间门面房进行出租，租期2019年6月15日至2020年6月14日，租金5万，押金2000元。现房屋钥匙由第三人要建明保管。 2019年6月20日，被告王慧芳与第三人王鹏签订租赁合同，将涉案房屋的第一层的其中一间门面房进行出租，租期2019年6月1日至2020年5月31日，租金5万，押金2000元。 2019年7月1日，被告王慧芳与第三人要美凤签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第1间门面房进行出租，租期2019年7月1日至2020年6月30日，租金4万。现房屋钥匙由第三人要美凤保管。 2019年9月12日，被告王慧芳与第三人郭辉签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第4间门面房进行出租，租期2019年9月15日至2020年9月14日，租金4万，押金2000元。现房屋钥匙由第三人郭辉保管。 上述事实，有原告、被告、第三人的陈述及提供的证据在案佐证。 本院认为：本案争议的焦点有两个，一是原告是否具有主体资格？二是原告的诉讼请求应否支持？ 针对第一个争议焦点，被告认为合同具有相对性，本案租赁合同的甲方是中国邮政集团公司晋中市分公司，而不是本案的原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司。因此，被告没有和原告签订过合同，原告也不具有主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定:“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（四）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”。本案中，根据庭审调查查明，本案涉诉的房屋的土地使用权人是原告，租赁合同约定的租金的支付账户是原告，被告已支付的房租定金5万元也是支付给了原告，之所以合同的签订方是市公司是因为中国邮政集团内部的管理职权所规定。综上，本院认为本案原告是本案租赁合同权利义务的实际享有者和承担者，与本案有直接的利害关系，具有主体资格。 针对第二个争议焦点，本案的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据本案《房屋租赁合同》第四条（二）约定，被告应于2019年10月17日前支付第一年的租金444000元，但至起诉时，被告只支付了5万元；被告的行为符合《房屋租赁合同》第十七条第三款第2和6项约定终止的条件；同时，根据本案中第三人的陈述，2019年11月7日或8日，被告已告知各第三人其租不起原告的房屋，2019年11月19日，原告再与被告沟通无果的情况下，也已通过停水停电等方式表明与被告终止合同的意愿。综上，原告要求终止合同的诉求有事实依据，符合合同的约定，本院予以支持。同时，被告不能如期如约履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一鉴于原告已于2019年11月19日用自己的行为终止合同，被告也已将二、三层的房屋钥匙收回，从公平、诚信的原则考虑，被告需支付从2019年5月1日至2019年11月19日占有使用房屋的租金（每年按444000元计算），共6个月19天，合计245433元（包含已付5万元）。二依据《房屋租赁合同》第十四条第（一）款约定，被告需从2019年10月18日起，按未付款195433元之每日千分之五支付逾期违约金，直至付清未付款及逾期违约金。三根据合同法的规定，违约金与损失赔偿不可并存，且违约损失赔偿应为可得利益，故本案中被告支付的逾期违约金总额不得超过444000元。 关于被告主张的修缮、装修费用及房屋内物品的归还，根据《房屋租赁合同》装修应由被告负责，且庭审中原告对被告关于房屋不适合使用的陈述也持异议，故建议被告与原告协商处理或另行主张。关于各第三人的请求，不宜在本案中一并处理，第三人可以另行主张。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、本案中国邮政集团公司晋中市分公司与被告王慧芳于2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》从2019年11月19日终止；被告王慧芳于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋返还给原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司；第三人郭辉、要建明、要美凤、张新生、王鹏、王秀丽协助被告王慧芳完成返还义务。 二、被告王慧芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司房屋租赁款195433元；并从2019年10月18日起，按195433元之每日千分之五支付逾期违约金，直至付清195433元及逾期违约金（逾期违约金的总额不超过444000元）。 三、驳回原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11833元，原告中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司负担8918元，被告王慧芳负担2915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  凌雪梅 二〇二〇年八月五日 书记员  郭晓霞 （校对人：郭晓霞）