北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初636号原告：赵二娃，男，1970年5月20日生，汉族，住山西省洪洞县。委托诉讼代理人：韩红旗，山西韩红旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丁，北京大成律师事务所律师。被告：王旭英，女，1979年6月24日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托诉讼代理人：张家良，北京玉贵律师事务所律师。被告：成立曼，女，1981年8月6日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘玲，北京德和衡律师事务所律师。第三人：李元清，男，1971年1月19日出生，汉族，住山西省洪洞县。第三人：王春生，男，1980年4月3日出生，汉族，住山西省洪洞县。第三人：胡鹏翔，男，1977年6月5日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托诉讼代理人：张家良，北京玉贵律师事务所律师。原告赵二娃与被告王旭英、被告成立曼及第三人李元清、第三人王春生、第三人胡鹏翔物权确认纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵二娃及委托诉讼代理人韩红旗、王丁，被告王旭英及第三人胡鹏翔的委托诉讼代理人张家良，被告成立曼的委托诉讼代理人刘玲，第三人李元清到庭参加了诉讼。第三人王春生经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告赵二娃向本院提出诉讼请求：1．确认被告王旭英与被告成立曼于2019年9月24日签订的关于北京市朝阳区广渠路28号院x号楼x层x号房屋的买卖合同无效；2．确认位于北京市朝阳区广渠路28号院x号楼x层x号房屋归原告赵二娃所有，被告王旭英、成立曼、第三人胡鹏翔应配合原告赵二娃将上述房屋过户至其名下。事实和理由：第三人李元清曾于2009年3月1日向我借款300万元从事个体贩煤、洗煤生意，当时双方约定，借款期限为两个月，月利息10万元，到当年的5月1日还本付息320万元。到期后，李元清称因之前贩煤赔钱了，加上煤矿又停产整顿，既无煤可供也不能还款，所以偿还不了我本息。我同意李元清说不还利息了，只还本金即可，但其也不能偿还。之后虽经多次催要，其只给付了我银行承兑汇票一张，金额为60万元。后来在当年7月底，李元清提来两个档案袋，里面装的全是有关涉案房屋的相关手续，李元清告知我说案外人王麦生（第三人王春生兄长，己故）用他要账要回的一套北京房产（即涉案房屋）抵销了应退其预付煤款余款250万元，现再赔上10万元，抵销其所欠我的借款本金240万元。经反复协商，李元清其同意另再付给我现金10万元，我同意接受该房产以房抵债，双方债权债务关系两清。我查看了涉案房屋的手续，并向案外人王麦生及第三人胡鹏翔（被告王旭英丈夫）核实，了解到涉案房屋是以王旭英的名义于2008年11月5日与北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）签订购房合同购买的，总价为2498280元。2009年1月12日，王旭英与合生公司签订认购补充协议，于当日支付了购房首付款1008280元。2009年1月19日，由合生公司提供担保，王旭英同北京银行燕京支行（以下简称燕京支行）签订个人购房按揭贷款借款合同，在燕京支行贷款149万元，贷款期限为30年，还款期限为360期，于2009年3月13日开始偿还本息，至当年7月底，己偿本息6次/笔，金额3万余元。2009年6月3日王旭英正式收楼，经装修后又配备了家电、家具、厨具等生活用品，但并未实际入住，就由其丈夫胡鹏翔做主，抵给了案外人王麦生。王麦生准备将涉案房屋过户到其弟王春生名下，因尚不具备过户条件，王麦生就与胡鹏翔协商一致以公证授权的形式，于2009年7月13日在洪洞县公证处办理公证，由王旭英、胡鹏翔授权王春生向燕京支行申请提前还清借款，之后代为领取房产权证及相关手续，并最终把产权过户登记到王春生名下。上述公证完成后，还未到还款日，王麦生就安排王春生将全部购房手续交给李元清，抵销了其应退李元清的预付煤款。第三人李元清又转手将全部手续连同公证书及委托书等移交给我抵销了其所欠我的债务。在我和李元清协商过程中，我们李元清一起到现场查看了涉案房屋，并同物业公司接洽，说明了该房产己实际抵账转让给我的情况，告知今后有关物业管理方面的事情可直接与我联系，预留了我的姓名和电话。之后我又去燕京支行见了负责房贷业务的王经理，被告知银行系统显示王旭英己委托王春生办理还款，目前还不能变更还款人，只能是以王旭英名义按时还款，也可以申请提前还款，但须经银行批准。经向案王麦生及胡鹏翔核实清涉案房屋的情况并现场查验房产、了解了物管及按揭还款情况后，我同意李元清以此房产抵债，同意其另再付给我10万元，双方的300万元债权债务两清。我于2009年9月13日开始以王旭英名义逐月偿还银行贷款，具体方式是每月把应还款打到以王旭英名义开立的尾号为9022的北京银行银行卡内，再由燕京支行直接从卡内扣划，一直持续到2016年7月26日之前。2016年7月26日，燕京支行根据之前了解到的贷款一直由我偿还且一直与我联系的实际情况，将还款账户由王旭英的账户变更为以我的账户。2017年8月21日，燕京支行批准我提前还款申请，由我支付燕京支行1239221．88元，一次性还清全部银行贷款。截止2017年8月21日我共偿还贷款97笔，本息累计偿还1984632．32元。我自2009年8月底开始就一直占有涉案至今。期间先是我及家人自主，后借给朋友(孩子在京上学)居住1年多，后又出租。自2009年底到现在所有的物业管理及其他费用一直由我交纳。期间任何人(包括本案被告及各第三人在内）均末表示过任何异议。2015年7月3日，根据另案申请执行人临汾琼海华南煤炭有限公司（以下简称琼海公司）的申请，山西省临汾市尧都区法院作出(2014)临尧法执字第1230-15号裁定书，查封了涉案房屋。我提出执行异议后，尧都区法院作出(2016)晋1002执异59号执行裁定书，中止了对本案房产的执行。琼海公司不服该裁定提起执行异议之诉，一审判决其胜诉，二审发还重审经两次公开开庭审理后，琼海申请撤诉，尧都区法院以(2018)晋1002民初515号民事裁定书准许其撤回起诉，(2014)临尧法执字第1230-15号中止执行裁定书恢复效力。在琼海公司提起的执行异议之诉中，王春生经法庭依法传唤末到庭，胡鹏翔受王旭英委托出庭参加诉讼时，其称王春生未完成公证授权的委托事项，未向其支付购房款，未允许王春生将房产转让他人，认为其是涉案房屋的所有权人，但其认可自公证授权把房产手续移交王春生后，没有偿还过银行贷款，没有交过物业及其他费用，没有占用使用过房产，也没有过问过房产情况。在我与王旭英等因涉案房屋权属问题进行诉讼期间，王旭英擅自将涉案房屋过户至被告成立曼名下。该行为显然属于恶意串通损害我合法权益的行为，应属无效。综上，涉案房产早在2009年8月就因抵债交由我占有至今。我占有其间，不但缴纳了物业费及水、电、暖、气等费用，而且偿还了全部银行贷款，该房产理应依法归我所有。因此我诉至法院，望判如所请。被告王旭英答辩称：不同意原告赵二娃的全部诉讼请求。第一，涉案房屋是我合法购买的；第二，（2009）洪证民字第72号公证书（授权委托书公证）并未履行，而且已由2018年5月17日的（2018）晋临洪证民字第379号公证书声明终止委托。2009年，我与丈夫胡鹏翔，因受他人陷害，面临相关刑事诉讼风险，于是办理了（2009）洪证民字第72号公证书（授权委托书公证），但上述授权公证办理后，受托人王春生并未履行，既未办理涉案房屋的所有权登记，也没有向我支付任何房款。鉴于上述情况，我与丈夫胡鹏翔于2018年5月17日依法办理了（2018）晋临洪证民字第379号公证书，终止了与王春生的委托关系；第三，我不仅与赵二娃、李元清无任何经济往来，而且从未就涉案房屋与任何人达成过房屋买卖合同关系；第四，我因另案成为被执行人，涉案房屋已经山西省临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002执933号执行裁定书查封；第五，本案案由错误，不应是物权确认纠纷。综上，我认为涉案房屋是我合法购买的，在我和丈夫胡鹏翔因其他原因无法行使权利时由赵二娃非法霸占，因此请求依法对赵二娃的诉讼请求予以驳回。被告成立曼辩称：不同意原告的诉讼请求。我方与本案无关，不应追加我方为被告参加诉讼。第三人李元清述称：同意原告赵二娃的诉讼请求及主张。当时我与王春生的哥哥王麦生有煤炭买卖的生意往来，我从王麦生处买煤炭，王麦生向我供应煤炭。我预付购煤款后，王麦生没有给我供货，因此王麦生对我有债务。之后王麦生以涉案房屋抵消了对我的债务。第三人王春生经合法传唤未到庭应诉，其提交书面陈述意见称，不同意原告赵二娃的全部诉讼请求，涉案房屋是王旭英及胡鹏翔的财产。（2009）洪证民字第72号公证书并未实际履行，我没有向王旭英及胡鹏翔支付过房款，没有签订过买卖合同，也没有办理产权证。我和李元清没有经济往来，也没有给过他涉案房屋的任何手续。第三人胡鹏翔的陈述意见同被告王旭英。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区广渠路28号院x号楼x层x的房屋（西大望路珠江帝景E区x号楼x，建筑面积142．78平方米，不动产权权属证书号：X京房权证朝字第XXXX号，以下简称涉案房屋）原登记在案外人合生公司名下，现登记在被告成立曼名下（京20**朝不动产权第0083786号）。截止到本案法庭辩论终结时，涉案房屋登记在成立曼名下，并设立有抵押权人为孟凡昌的抵押权。2008年11月5日，合生公司与王旭英签订《商品房预售合同》，约定合生公司将涉案房屋以2498280的价格出售给王旭英。2009年1月12日，王旭英与合生公司签订认购补充协议，于当日支付了购房首付款1008280元。2009年1月19日，由合生公司以涉案房屋作为担保，王旭英与燕京支行签订个人购房按揭贷款借款合同，向燕京支行贷款149万元用以支付剩余房款，贷款期限为30年，还款期限为360期，于2009年3月13日开始偿还本息。2009年6月3日，合生公司将涉案房屋交付王旭英，胡鹏翔在移交清单上同时签字。2009年7月30日，王旭英、胡鹏翔向王春生作出《授权委托书》，载明：委托人王旭英、胡鹏翔系夫妻，王旭英于2008年认购位于北京市朝阳区西大望路珠江帝景E区6#楼305号商品房壹套，后于2009年签署认购书及补充协议，根据该协议，王旭英已向出卖人支付房款1008280元，剩余149万元以按揭贷款的方式向北京银行股份有限公司燕京支行贷款。委托人现委托王春生为代理人，授权办理如下事项：一、向北京银行燕京支行提出申请，提前还清全部按揭贷款。二、代为领取上述房屋的所有权证书及相关手续。三、我们与受托人系好友，曾得到受托人的重大资助，我们自愿以购房款2498280元将上述房屋转让给受托人。受托人领取上述房屋的所有权证即可办理该房屋的产权转移登记事宜，将该房屋的产权转移登记至受托人王春生名下，手续及费用由王春生办理与承担。四、受托期限至上述房屋产权转移登记到王春生名下为止，未办万之前我们无撤销权。五、受托人无转委托权。代理人的行为我们认可，并自愿承担代理行为引起的一切法律后果。同日，山西省洪洞县公证处出具（2009）洪民字第72号公证书，对上述《授权委托书》予以公证。2009年9月至2016年7月，赵二娃每月将涉案房屋的按揭贷款转入王旭英在燕京支行开立的还款专用账户，然后由燕京支行划扣相应按揭贷款。2016年7月至2017年8月，燕京支行直接从赵二娃开立的银行账户（尾号为3294，开户行为燕京支行）划扣涉案房屋的按揭贷款。在此期间，赵二娃累计通过上述方式实际偿还涉案房屋的按揭贷款本息共计745410．44元（涉及转款及直接划扣96笔）。2017年8月21日，赵二娃直接向燕京支行偿还涉案房屋剩余贷款本息1239221．88。2014年，因胡鹏翔与案外人临汾琼海华南煤炭有限公司（以下简称琼海公司）发生诉讼，山西省临汾市尧都区人民法院曾作出（2014）临尧执字第1230-1号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。赵二娃以该案案外人的身份提出执行异议。2016年10月11日，尧都区法院作出（2016）晋1002执异59号裁定书，以赵二娃对涉案房屋存在事实和法律上的利害关系，享有足以排除强制执行的权益为由，裁定中止对涉案房屋的执行。之后琼海公司提起执行异议之诉，审理期间撤回起诉。2017年5月18日，因王旭英与案外人柴建平发生诉讼，尧都区法院作出（2017）晋1002执933号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。赵二娃以该案案外人的身份提出执行异议。2018年10月12日，尧都区法院作出（2018）晋1002执143号执行裁定书，以赵二娃不享有足以排除强制执行的权益为由驳回了其异议申请。赵二娃不服该裁定提起执行异议之诉。2019年3月7日，尧都区法院作出（2018）晋1002民初5351号民事判决书，判决驳回了赵二娃的诉讼请求。赵二娃不服一审判决提起上诉。2019年6月28日，山西省临汾市中级人民法院作出（2019）晋10民终1188号民事判决，认定赵二娃具有足以排除对涉案房屋进行强制执行的民事权益，因此改判撤销一审判决，判决不得对涉案房屋予以执行。2018年5月17日，胡鹏翔及王旭英作出《声明书》，声明取消对（2009）洪证民字第72号公证书中涉及事项的委托。山西省红红县公证处出具（2018）晋临洪证字第379号公证书对该声明予以公证。本案审理期间，涉案房屋于2019年7月23日过户登记至被告王旭英名下（房屋产权证号：京20**朝不动产权第**），王旭英授权其丈夫胡鹏翔办理了涉案房屋的上述过户登记手续。2019年9月24日，王旭英与被告成立曼签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王旭英以350万元的价格将涉案房屋出售给成立曼。成立曼于同日取得涉案房屋的产权证（京20**朝不动产权第0083786号）。经当庭询问，成立曼及王旭英的代理人均称对上述房屋买卖合同的签订情况不清楚，就房屋买卖合同履行情况，也无相关房屋交易的证据予以提交。庭审中，赵二娃为证明其自2009年8月起就实际占有使用涉案房屋至今，出示如下证据材料：1、委托书；2、公证书；3、商品房认购书及补充协议；4、个人购房按揭贷款合同；5、购房发票；6、各项税费代收收据及产权代办费收据；7、收款专用收据；8、抵押登记费收据；9、银行贷款还款计划表；10、供热协议；11、收楼物品移交清单；12、前期物业管理服务协议、临时管理规约、住宅使用说明、住宅使用保证书、业主手册、装修手册；13、首次物业费专用发票；14、有限电视受理登记表及通知书；15、家具家电买卖合同及货运单；16、涉案房屋所在小区物业服务中心证明；17、赵二娃使用涉案房屋期间发生相关费用的缴费通知书、收款收据、客户确认单、各项发票费用；18、房屋租赁合同及情况说明。被告、第三人胡鹏翔对上述证据材料的证明目的均不予认可，第三人李元清认可上述证据材料。本院认为：本案的争议焦点有二：一是被告王旭英与被告成立曼于2019年9月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》是否应为无效合同；二是原告赵二娃出示的证据是否足以证明涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人。关于第一个争议焦点：《合同法》规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。本案中，关于王旭英与成立曼签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王旭英存在明知涉案房屋权属应通过诉讼程序予以明确的情况下仍将涉案房屋过户至成立曼名下的行为，且王旭英与成立曼对该买卖合同的实际履行情况、约定购房款仅为350万元且是否实际交付购房款未提交任何证据予以证明，亦无法提供合理解释。因此，赵二娃主张上述房屋买卖合同无效，事实及法律依据充分，本院予以支持。王旭英、成立曼基于各自合同关系发生的争议可另行解决。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，根据已查明的事实，原告赵二娃自2009年9月起即实际负责偿还涉案房屋的按揭贷款，至涉案房屋的按揭贷款实际偿还完毕时赵二娃已累计偿还涉案房屋按揭贷款本息1984632．32元；赵二娃主张其自2009年8月起即实际占有使用涉案房屋，对此赵二娃出示了充分详实的证据材料予以证明；涉案房屋因另案被多次查封，赵二娃提起的执行异议或执行异议之诉案件中，相关生效裁判均认定赵二娃对涉案房屋具有实质上的利害关系，亦具有足以排除强制执行的权利。上述已查明的事实情节与赵二娃出示的各项证据材料及赵二娃、李元清所述的赵二娃取得涉案房屋的过程的相关陈述可以相互印证，足以证明涉案房屋不动产登记簿的记载确与真实权利状态不符，亦足以证明赵二娃为涉案房屋的真实权利人，故赵二娃要求确认对涉案房屋有所有权，并要求被告王旭英、孟凡昌、成立曼配合其将涉案房屋的所有权过户登记至赵二娃名下的诉讼请求，本院予以支持。第三人王春生经本院合法传唤，无故未到庭应诉，依法视为放弃相应的诉讼权利，本院将依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告王旭英与被告成立曼于二○二○年九月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、确认位于北京市朝阳区广渠路28号院x号楼x层x5的房屋（北京市朝阳区西大望路珠江帝景Ex号楼x的房屋）归原告赵二娃所有，被告王旭英、被告成立曼及第三人胡鹏翔于本判决生效之日起七日内协助原告赵二娃办理上述房屋的所有权变更登记手续，将该房屋的所有权登记变更至原告赵二娃名下。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费13360元、公告费560元及保全费5000元，由被告王旭英、被告成立曼及第三人胡鹏翔负担（原告已缴纳，被告王旭英、被告成立曼及第三人胡鹏翔于本判决生效之日起三日内给付原告18920元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蒙 镭人民陪审员 邱 凡人民陪审员 崔 军二〇二〇年八月二十一日书 记 员 徐可卉