山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初3564号原告：青岛某物业有限公司，住所地青岛市。法定代表人：姜某，职务总经理。委托诉讼代理人：戴某，男，系该公司员工。被告：朱某，女，汉族，住李沧区。原告青岛某物业有限公司与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛某物业有限公司委托诉讼代理人戴某，被告朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛某物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付拖欠的物业管理费用5472元，并自逾期之日起，依日0.3%计缴滞纳金，至实际付清之日止；二、案件受理费用由被告负担。事实和理由：被告一直居住在青岛市李沧区户，原告依据与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，为被告提供相应的物业服务。现被告拖欠2016年10月1日至2020年6月30日间物业服务费没有缴纳，应当依照上述合同内容，缴纳物业服务费并支付违约滞纳金。被告朱某辩称，我们不是不交物业费，是因为物业严重不作为。我们多次找物业和物业负责人，多次沟通，物业领导态度非常强硬。物业法第十五条规定对物业管理区域内违反有关治安环保物业装饰装修和使用法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。某物业不作为证据事实如下：一、楼道卫生半个月甚至一个月打扫一次。二、楼道照明从不维护，12号楼1单元2楼照明从物业接管至今不亮，我们多次反映，也让地灯亮起来，就是没人管，12号楼一片漆黑，存在安全隐患。三、保安只看门，没有治安巡逻夜班，只有一名保安看门。四、破坏绿化种菜，施肥造成气味，使我们无法开窗通风，多次举报从不制止，而且愈演愈烈。五、封堵排水沟、破坏小区东墙、护坡，接到举报只到现场看，从不制止，不及时绿化、喷药，蚊子苍蝇太多，不敢出门。六、封堵12号楼与11号楼和13号楼疏散通道、公共车位，业户举报从不制止。七、住户在人行道上摆放大石块，堵路造成怀孕8个月的孕妇受伤，物业不管，造成邻里之间矛盾冲突。八、A区车辆通过B区，物业保安不让，现在我们只能绕道，给我们业主造成很大不便。九、更为严重的是，由于物业不作为，助长业主违法行为越来越严重，在消防通道垒墙种菜，严重影响我们住户人身安全。十、101户业主养了一条超标准的大型猛犬，也不栓。以上问题我们多次向某物业举报，向有关部门投诉，有关部门答复是有物业的小区，应由物业处理，或物业协同有关部门进行查处。我们单元全体业主（除101户外）多次向物业举报，物业是答复管不了或不予答复。由于物业的不作为，使我们的住房严重贬值，在本小区同样的房屋出售报价，每平方米少3000元，给我们造成严重损失。青岛市物业管理条例第三十二条，青岛市物业管理细则第三十五条规定的无业服务企业应尽的职责，某物业严重失职，没有尽到物业服务企业应尽的职责。由于某物业不作为，给我们造成了精神和经济方面的损失。我们的诉求是：一、恢复消防通道、人员疏散通道。二、修复硬化路面。三、严禁在公共绿化区域种菜施肥，确保我们的人身安全和良好的居住环境。四、由于物业方不作为，不管理，给乙方造成了一定的经济损失，请法官裁量充分考虑由于物业给我方造成的精神物质方面的损失给予减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的物业服务合同、物业服务合同备案表、业主资料登记表双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交派工单两份，证明其提供物业服务，被告对上述证据有异议，陈述灯现在一直是坏的。被告未提交相反证据予以反驳，对该证据的真实性本院予以认可，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。2、原告提交业主登记表一份，证明本案被告系本案涉案房屋业主，该房屋的面积为121.6平方米。被告对真实性无异议，但是房屋面积只记得是121平方米，后面小数点后的记不清楚了。经本院释明，被告未在法庭规定的期限内答复其房产的具体面积，视为其认可原告主张的121.6平方米的事实，本院予以确认。3、被告提交照片一宗，证明答辩意见中提到的问题是真实存在的。原告对上述证据的真实性有异议，照片的时间和地点不清楚，应以现状为准，不能作为不交费的依据。原告未在本院规定时间内提交该照片与涉案小区楼下情景不一致的证据，对该证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以综合评定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年11月30日，青岛市李沧区某小区业主委员会（以下简称：某小区业主委员会）与原告签订《物业服务合同》，约定原告为某小区全体业主和物业使用人提供物业服务，管理期限自2013年12月1日零时起至2016年11月30日零时止，物业管理公共服务费住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平米A区1元向原告交纳，每季交纳一次，每次交纳费用时间为1-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2016年12月4日，某小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》，延长服务期限至2021年11月30日二十四时止。以上物业服务收费标准经青岛市李沧区物业管理办公室备案。2、被告朱某系李沧区文昌路317号某小区A-12-1-102户房屋业主，房屋面积为121.6平方米，自2016年10月1日至2020年6月30日未缴纳物业费。3、派工单显示2019年10月17日物业整理小区8-7-3-南路面盖板，2020年7月28日维修A-9-3-301楼道灯两个。4、被告朱某提交照片显示涉案小区12号楼下有业主圈院种菜的情况。本院认为，某小区业主委员会与原告签订的物业服务合同合法有效，对小区全体业主均具有约束力。原告为某小区提供了物业服务，被告作为业主及物业使用人亦应履行按时交纳物业服务费的义务。被告辩称物业卫生打扫不及时，照明不维护，保安巡逻不规范，不及时绿化、喷药等，但是未提交证据予以证明，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告抗辩称部分业主破坏绿化种菜，占用消防通道种菜，封堵排水沟及12号楼与11号楼和13号楼疏散通道、公共车位，破坏小区东墙、护坡，人行道上摆放大石块，101户业主饲养大型猛犬并不栓狗链等情况。物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业公司依据物业合同履行管理服务义务，不具有强制拆除等执法权。故，即使上述情况存在，不足以证明原告在提供物业服务过程中存在不履行合同义务或者履行合同义务存在严重违约的情形，被告以此抗辩拒交物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告称由于物业服务差导致房子贬值要求经济补偿，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。故，被告应当根据合同约定，向原告交纳2016年10月1日至2020年6月30日的物业管理费5472元（1元每月每平方米*121.6平方米*45个月）。关于原告主张的滞纳金，即违约金。原告作为物业服务企业，应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。通过被告提出辩论意见及涉案楼座楼下照片可以看出，原告的物业管理服务水平和方式确有可以提升和创新的空间，故原告主张被告支付其逾期支付物业费滞纳金（违约金）的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛某物业有限公司物业服务费5472元；二、驳回原告青岛某物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告朱某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周富荣二〇二〇年八月二十五日法官助理陈姣书记员王婷