上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10544号原告(反诉被告)：华东师范大学，住所地上海市普陀区。法定代表人：钱旭红，校长。委托诉讼代理人：陈烨，上海市鲤庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海茂悦投资管理有限公司，住所上海市崇明区。法定代表人：田黎明，执行董事。委托诉讼代理人：王智跃，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨宁，上海澳华律师事务所律师。原告华东师范大学与被告上海茂悦投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈烨，被告的委托诉讼代理人王智跃、田黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华东师范大学向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《襄阳南路XXX号租赁协议》于2020年4月27日解除；2.被告将上海市淮海中路XXX号XXX号楼(即襄阳南路XXX号)全幢房屋返还给原告；3.被告向原告支付上述房屋2019年1月1日起至2020年4月30日止的租金3,014,900元；4.被告支付原告违约金3,000,000元。事实与理由：2010年8月，原告与被告签订《襄阳南路XXX号租赁协议》，约定原告将上海市徐汇区襄阳南路XXX号(产证登记为淮海中路XXX号XXX号楼)(以下简称系争房屋)1-4楼整幢房屋出租给被告使某，房屋租赁期限自2011年3月1日至2023年2月23日，第一年租金350万元，此后每3年递增5%，租金先付后用，按季度支付租金。被告在每季度开始前一个月的二十五日前支付，如延迟支付超过30天，原告有权解除本合同，被告应支付违约金300万元。2011年3月16日，双方签订补充协议，将上述房屋租赁期限延长至15年。合同订立后，原告即向被告交付了系争房屋。2016年7月12日，双方又签订补充协议，将租金降低至每年2,261,175元。现被告至今未向原告支付2019年1月起的租金，经原告多次催讨，被告仍未支付。被告的行为违反了合同约定，原告遂于2020年4月27日向被告发出解除租赁协议通知。现被告仍未支付费用，也不返还房屋，被告的行为侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。上海茂悦投资管理有限公司辩称，原告所诉并非事实，不同意解除被告与原告之间的租赁合同，被告在履行合同过程中并不存在违约行为。双方除了签订协议外，另签订了委托管理协议，原告委托被告对包括系争房屋在内的淮海中路XXX号2.3.9.11号楼进行管理，委托事项包括收取租金等，原告根据收取的租金比例支付给被告一定的管理费。根据该委托协议的约定，被告在收取上述其他租金后，抵扣原告应支付的管理费后，再向原告支付相应租金。2019年1月起，双方未就管理费用进行对账，故对管理费用尚未进行抵扣。根据被告的结算，扣除管理费后，1-9月，被告并不拖欠原告的租金。同时原告在履行委托管理协议中存在违约情形，其向租户发出通知，要求租户自行向其交纳租金，导致被告无法结算管理费。原告的行为构成违约，而非被告违约。另外，被告对系争房屋投入了大量的装修，根据双方租赁协议的约定，在被告满足原告提出的一定要求之后，在协议期内，原告不得收取系争房屋。被告也未收到过原告发出的解除租赁合同的通知。被告不存在违约，即使违约，原告主张的违约金也远远超过其损失，不同意其主张的违约金标准。综上，被告不同意原告的诉讼请求。上海茂悦投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告继续履行《襄阳南路XXX号租赁协议》；2.反诉被告减免反诉原告2020年2月至4月三个月的租金565293.75元。事实与理由：2010年8月，反诉原告与反诉被告签订《襄阳南路XXX号租赁协议》，反诉被告将系争房屋出租给反诉原告使某，租赁期限自2011年3月1日起至2023年2月28日。后双方又签订补充协议，将房屋租赁期限延长至2026年9月30日。租赁协议约定，如反诉原告按照反诉被告统一定位和部分要求的，则反诉被告同意不在租赁期限内收回房屋。2020年4月27日，反诉被告发函要求解除合同及收回房屋，此举违反了双方的合同约定，导致反诉原告使某系争房屋受阻。同时，由于租赁期间由于受疫情影响，根据相关政策规定，反诉被告应减免反诉原告三个月的租金。故向法院提出如上反诉请求。华东师范大学辩称，疫情期间减免租金，只是政策性的规定，法院不应据政策规定来处理本案诉讼。反诉被告系受教育部管理，不应适用上海市政策的规定。且反诉原告将系争房屋转租给案外人使某，其已经全部足额收取了租金，再要求反诉被告减免租金缺乏依据。双方的委托协议虽有管理费抵扣租金的约定，但同时又规定，反诉原告应先带头足额交纳租金，且反诉被告对之间收取的租金都是很清楚的，即使前期双方未存在对账，但2019年10月之后，反诉被告已经发函解除了委托管理协议，其后反诉原告就应及时支付租金，现反诉原告一直至今仍未支付租金，反诉被告已经发函解除合同，不同意继续履行合同。不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《襄阳南路XXX号租赁协议》一份，协议约定，甲方将襄阳南路XXX号1至4楼整幢房屋(即系争房屋)出租给乙方使某，租赁期限自2011年3月1日起至2023年2月28日止。租金为每年350万元，每三年递增5%。按季度支付租金，乙方在每季度开始前一个月的二十五日前支付。如乙方未按时支付租金及费用，每延迟一天，应向甲方支付应付金额的利息，利率按中国人民银行同期存款利息计算。乙方延迟支付超过30天，甲方有权解除本协议，乙方除了应支付逾期付款的本金利息外，还应向甲方支付违约金三百万元。合同中就其他事项作了约定。2011年3月16日，原告(甲方)与被告(乙方)就上述协议签订补充协议，补充协议约定，乙方服从和接受甲方的统一定位和设计方案，为实现统一的建设标准，乙方同意聘用甲方汾阳路XXX号经招投标确定的各类建设单位为该物业改造施工，乙方服从甲方的统一招商，有关租金等租赁条件由乙方与客户自主确定；乙方自行招商的客户需满足园区的整体定位并得到甲方的许可，方可与之签订租赁协议，乙方同意聘请甲方确定的物业公司统一管理。在乙方接受上述条件的前提下，甲方同意不在租赁有效期内收回该物业。鉴于甲方确定了高端的统一设计和建设标准，甲方同意乙方的租赁期限增加3年，共计15年，自2011年10月1日至2026年9月30日。2016年7月12日，原、被告再次签订补充协议，约定降低租金标准，自2016年1月1日至2026年9月30日，年租金为2,261,175元。自2016年1月1日起，乙方对系争房屋不再收取相当于上述年租金总额7%的运营管理费和3%的策划服务费。还查明，2019年1月起，被告未向原告支付租金。原告多次发函要求被告支付租金，被告均未支付。2020年4月27日，原告向被告发出《关于解除＜襄阳南路XXX号租赁协议＞及补充协议的通知》，称因被告未支付2019年1月1日起的租金，故要求自2020年4月27日起解除双方签订的租赁协议，并要求被告支付租金及使某费等。被告表示未收到上述通知，原告张贴通知时间大概在4月底5月初。另查明，2012年12月，原告(甲方、委托方)与被告(乙方、受托方)签订《汾阳路XXX号运营管理委托协议》，甲方委托乙方对上海市徐汇区淮海中路XXX号2.3.9.11号楼进行运营管理，主要内容包括：租金收取、物业监督、后续招商、活动策划、共建园区、法律诉讼等。乙方应首先确保按照甲乙双方的《房屋租赁合同》按照足额向甲方缴纳房租。为达到带头作用，乙方应提前5天，即于每月20号之前缴纳房租。乙方季度租金收取率达85%以上的，按实际收取的季度租金的2.5%提取管理费；季度租金收取率达90%以上的，按实际收取的季度租金的3%提取管理费；季度租金收取率达100%的，按实际收取的季度租金的4%提取管理费；协议又约定，乙方于每季度的第一个月根据上季度租金收取情况计算和填写相关报表，其应得金额在乙方应缴纳的房租中扣除。委托管理协议订立后，被告在扣除相应的租金管理费后再向原告支付相应的租金。2019年7月12日，原告向被告发函称，自2019年6月起，汾阳路XXX号房屋租赁事宜由该国有资产管理处负责统筹管理；并要求被告自2019年8月起，被告应付租金等直接支付至原告账务处账户。2019年9月5日，被告发函要求与原告对汾阳路XXX号2019年第一至第三季度租金进行对账，并认为被告不存在欠缴。同时由于原告直接收取租户租金，致使被告无法统计收缴金额。因对上述委托管理协议存在争议，原告发函要求解除委托管理协议，自2019年10月起，不再委托被告进行管理，原告已另案提起诉讼，要求解除委托管理协议等［(2020)沪0151民初3532号，该案尚在审理过程中］。还查明，被告将系争房屋一楼整层房屋转租给案外人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行，租赁期限自2016年6月1日起至2024年5月31日止，该合同约定，前4年月租金310000元，后4年月租金350000元，每月物业管理费为14700元，按季度支付租金，每期租金提前10天支付。中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行已经按约支付了相应租金。庭审中，本院主持双方进行调解，原告表示在解除租赁合同的前提下，可以进行适当的补偿等。被告则坚持要求继续履行合同。因双方差距较大，致使调解未成。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产权证、房屋租赁合同及补充协议、付款通知书、解除协议通知、张贴照片、委托管理协议及补充协议、微信聊天记录、对账单、通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁协议及补充协议内容合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同中原告的主要义务是交付房屋，被告的主要合同义务是支付租金，现在合同履行过程中，被告未按约支付相应的租金，违反了合同的根本义务，构成根本违约，原、被告双方虽还订有委托管理协议，但其与租赁关系为不同的法律关系，被告向原告收取管理费并不能免除其支付租金的义务，故对被告的辩称本院不予采信。被告不支付租金，导致双方签订的租赁合同目的已经无法实现，原告据此要求解除租赁协议于法有据，本院予以支持。租赁协议于2020年4月27日原告在被告张贴通知之日解除。租赁协议解除，该协议附属的补充协议同时一并解除。因原告已另案就委托管理协议提起诉讼，被告因根据租赁合同约定的标准向原告支付相应的租金，被告认为原告应向其支付管理费用，可在另案中予以解决，本案对此不予处理。合同解除后，原告有权收回房屋，被告应及时将房屋返还给原告。被告抗辩原告主张的逾期付款违约金过高，本院认为，被告逾期付款给原告造成的实际损失基本为银行利息损失，原告主张的违约金实际系解除合同的违约金，原告亦未举证证明尚存在其他损失，故本院酌情确定违约金为相当于合同约定五个月租金标准的金额。被告认为租赁期间遭受疫情，要求原告减免租金，对此本院认为，相关部门制定的减免租金的政策，是考虑在疫情期间，出租人和承租人能够共克时艰，共担风险，现被告已经向案外人收取了相应的租金，且转租的租金标准远远高于与原告订立合同约定的租金标准，被告的转租行为已足以使其在疫情中未受损失，其要求原告减免租金缺乏相应的事实和法律依据，对被告的反诉请求本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认华东师范大学与上海茂悦投资管理有限公司《襄阳南路XXX号租赁协议》及补充协议于2020年4月27日解除；二、上海茂悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区淮海中路XXX号(襄阳南路XXX号)3号楼全幢房屋返还给华东师范大学；三、上海茂悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付华东师范大学2019年1月1日起至2020年4月30日止的租金及使某费3,014,900元；四、上海茂悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付华东师范大学违约金94,1990元；七、驳回上海茂悦投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计27,032元，由华东师范大学负担13,451元，上海茂悦投资管理有限公司负担13,581元；反诉案件受理费减半收取计4,727元，由上海茂悦投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年八月十一日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……