上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2638号原告(反诉被告)：蒋小刚，男，1986年12月1日出生，汉族，住四川省广安市。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海恩珲实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞明，总经理。被告：陈辉，男，1980年7月27日出生，汉族，住福建省。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘雨晴，上海蓼源律师事务所律师。上列两被告的委托诉讼代理人：杜俊杰，上海蓼源律师事务所律师。原告(反诉被告)蒋小刚与被告(反诉原告)上海恩珲实业有限公司(以下简称：恩珲公司)、被告陈辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告恩珲公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋小刚委托诉讼代理人刘安峰，两被告的共同委托诉讼代理人刘雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)蒋小刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告恩珲公司2019年6月25日签署的《商铺租赁合同》于2019年10月8日解除；2.判令被告恩珲公司返还原告2019年10月8日至22日已交未用的租金6,400元、2019年7月22日至10月7日应减少的50%租金16,213元；3.判令被告恩珲公司返还原告押金25,600元、装修补偿款4万元、办证服务费8,000元、撤销营业执照押金5,000元，赔偿装修损失28,000元、商铺设备物品损失及存货损失29,556元、加盟品牌合作费29,800元、品牌保证金5,000元；4.判令被告恩珲公司支付原告以前述1至3项诉请费用总额193,569元为基数，自2019年10月15日起至实际支付之日止的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的逾期支付利息；5.被告恩珲公司承担本案诉讼费；6.被告陈辉就上述债务与被告恩珲公司承担连带责任。事实和理由：2019年6月15日，原告与恩珲公司签订《商铺租赁合同》约定：恩珲公司同意将上海市浦东新区浦建路XXX号地下一层A11商铺(以下简称：系争房屋)出租给原告经营飞翔麻辣烫餐饮服务品牌，租赁期限自2019年6月25日起至2022年6月24日，租金先付后用，月租金12,800元，付三押二，原告应于合同签订当日支付首期租金38,400元、押金25,600元、装修补偿款4万元、证件押金5,000元；本场地只招一家麻辣烫，名称为飞翔麻辣烫。合同签订后，原告支付了押金25,600元，首期三个月租金38,400元，装修补偿款4万元，证件押金5,000元，物业费1,800元，垃圾处理费1,307元，并付款加盟，装修门店，购置设备用品，筹备开业。因恩珲公司实际交房日期延后至2019年7月5日，且环保设备投入运营之日为2019年7月22日，故原告租金应自2019年7月22日起计算。系争房屋系由恩珲公司自他人处承租后转租给原告，但恩珲公司未提供证明系争房屋合法来源之产权证、承租合同、商铺经营应具备的包括符合法律规定与实际相符的消防合格证、环评手续,未保障商铺合法经营使用。系争房屋亦存在重大安全隐患，包括消防、环保等不具备正常合法安全经营条件，在经营期间，商铺的下水道不能正常使用，污水倒流，恩珲公司的垃圾筒还占用了消防通道。另外，租赁合同约定系争房屋所在场地只能开设原告一家麻辣烫，但2019年8月21日又有经营同类菜品的商户在场地内开设了冒菜，故原告的该行为已违反独家经营约定。据原告了解，恩珲公司自2019年9月25日起就拖欠上位出租方的租金，因预期恩珲公司会违约，原告遂行使了不安履行抗辩权。恩珲公司于2019年10月7日起就开始断水断电，且恩珲公司的出租方于2019年11月5日通知全体商铺其与恩珲公司的上位合同于当日解除。2019年10月8日，原告通知恩珲公司来办理交接，但恩珲公司并未办理，之后原告于同年10月14日搬离系争房屋。自2019年10月7日起恩珲公司将商铺断电导致原告停业。现原告因装修、经营设施投入巨大，但不能实现合同目的，遭受重大损失，被迫解约起诉来院，要求判如所请。诉讼过程中因恩珲公司提供了被告陈辉的委托书，证明恩珲公司系代陈辉收取租金，履行租赁合同的相关事项，故原告依据合同法第403条，民法总则第167条，认为应当由恩珲公司偿还债务，而陈辉知道恩珲公司的代理行为违法，但未反对，应就此承担连带责任。被告(反诉原告)恩珲公司辩称，同意解除合同，但合同解除日期为2019年11月24日。本案系房屋租赁合同纠纷，恩珲公司出租房屋给原告，系争房屋也具备相关的消防证照，原告解约系因其自身经营不善，与恩珲公司无关。消防以及环评备案名称不符，是因为恩珲公司的注册地并不在浦建路XXX号，只能委托注册地在系争房屋所在商场的案外人上海锦耀餐饮管理有限公司办理相关证照，但该情况并不会影响原告的经营，而且其它商铺也办理了营业执照。关于断水断电，是因为场地内商铺集体拖欠租金，根据合同约定恩珲公司有权断水断电，但因原告没有拖欠租金，故恩珲公司在2019年10月并未对原告断水断电。因原告等商铺拖欠租金，导致恩珲公司无力支付上位租赁合同的出租方的租金，致2019年11月5日上位租赁合同的出租方发函通知恩珲公司解除合同，恩珲公司于同年11月24日回函，最终系争房屋于2019年11月29日由恩珲公司上位租赁合同的出租方收回。就原告已付租金，系对应2019年7月16日至2019年10月15日期间。被告陈辉辩称，涉案房屋租赁合同相对方应为恩珲公司，因恩珲公司的出租方金某某(上海)健身有限公司需要在2019年1月15日与恩珲公司签约，而当时恩珲公司的营业执照因遗失正在补办中，故出于恩珲公司的利益考虑，由作为恩珲公司股东的陈辉以个人名义与该司签订了租赁合同，后续的租赁合同的履行以及经营都是恩珲公司，对此恩珲公司也是认可的。其余的答辩意见同恩珲公司。恩珲公司向原告提出反诉请求：1.判令确认双方之间签订的《商铺租赁合同》于2019年11月24日解除；2.判令被反诉人支付2019年10月16日至2019年11月24日期间的房屋租赁费16,640元；3.判令被反诉人根据租赁合同第2.7条，以16,640元为本金，按每日5%为标准，支付自2019年10月1日起至2020年2月7日的逾期滞纳金107,328元；4.判令被反诉人根据合同第6.3条，支付自2019年11月25日起至2020年2月7日，按每日租金的2倍计算占用使用费63,147元；5.判令反诉人根据租赁合同第2.5条没收4万元装修补偿款；6.判令反诉人根据租赁合同第2.8条没收25,600元的押金；7.判令反诉人根据租赁合同第2.13条没收证件押金5,000元；8.反诉诉讼费由被反诉人承担。审理中，恩珲公司将第四项诉讼请求变更为：要求原告按日租金2倍标准支付2019年11月25日至同年11月29日期间房屋占有使用费3,413元。事实和理由：原告与恩珲公司签订《商铺租赁合同》约定原告须在租金到期日提前15日足额支付下期租金，租金三个月支付一次。合同签订当日，恩珲公司将系争房屋交付给原告，并给予了足够的免租期，自2019年7月16日开始计算租金，但原告仅支付了三个月租金，之后未再付款，自2019年10月16日起拖欠租金至今。2019年10月19日，恩珲公司向原告发函催款，原告仍未付款。故恩珲公司依据合同约定有权没收原告已付押金25,600元、装修补偿款4万元。因原告在合同解除后未按时返还房屋，恩珲公司依据合同约定有权按日租金2倍收取房屋占有使用费，并就原告所欠租金部分，按照日百分之五标准收取滞纳金。原告(反诉被告)蒋小刚针对反诉辩称，不同意恩珲公司的全部反诉请求，恩珲公司的过错造成原告不能实现合同目的，应由恩珲公司赔偿原告损失，根本不存在恩珲公司所述的要求原告支付租金的问题以及所谓的违约滞纳金等情况，恩珲公司的反诉请求均不成立。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，原告(乙方)与恩珲公司(甲方)签订《商铺租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方以经营飞翔麻辣烫品牌餐饮服务，乙方自行办理完成经营相关的证照，消防开业检查等手续后方可正式经营；租赁期限自2019年6月25日至2022年6月24日(经营期限的起算日期以美食城实际开业之日为准)，租金递增，第三年递增8%；自2019年6月25日至2019年7月15日为乙方筹备装修免租期；租金先付后用，付三押二，月租金12,800元，物业管理费每月600元，乙方应于合同签订当日支付首期租金38,400元、押金25,600元、装修补偿款4万元(若乙方提前终止合同或终止合同，甲方不退该款)、租赁合同期满或合同提前终止，注销商铺证件押金5,000元；乙方必须在租金到期日提前15日足额支付下期租金，逾期10天未能足额支付应付下期租金的，甲方有权终止租赁合同，无须通知乙方，有权没收押金，收回场地另作它用；租赁期间内，如乙方未按时交纳租金，每拖欠一天，需向甲方支付实欠租金5%的滞纳金；押金在合同期满后，经甲方验收场地后，全额或余额退还给乙方，乙方可拆除增加移动的各种用具，乙方承诺如因其违约导致提前解除合同，包括提前退租、超过15天不交租金或其它违约行为，将不要求退还押金和租金，放弃商铺内的一切物品，甲方将没收押金及租金，换掉锁具，场地收回另作它用，并要求乙方赔偿其行为造成甲方经济损失；乙方应于租赁合同期满或合同提前终止或解除之日起5日内办理营业执照的迁移或注销，若乙方逾期办理或逾期迁移、注销营业执照的，每逾期一日因承担违约金5,000元，乙方营业执照迁移或注销15天后，甲方退还乙方剩余押金；合同补充条款约定：本场地只招一家麻辣烫，名称为飞翔麻辣烫。双方还就其它权利义务进行了约定。当日，原告向恩珲公司支付了押金25,600元，三个月租金38,400元，装修补偿款4万元，证件押金5,000元，装修垃圾清运费1,307元，三个月物业费1,800元。之后，原告作为经营者在上海市浦东新区浦建路XXX号地下1层148、149室成立了上海市浦东新区塘桥街道霄刚餐饮店。2019年7月6日，被告恩珲公司股东通知富源美食广场的各商户：现商场在2019年7月4日通往地铁门的卷帘门已开通，食品卫生许可证大家也已领取了，商场正式通知各商户租金自2019年7月5日开始计算。另外，富源美食广场的对外宣传单显示，该广场于2019年7月19日开业。2019年10月14日，原告向恩珲公司的法定代表人俞明等人员发送了短信，其中明确：因恩珲公司至今未履行提供商铺经营应具备的包括符合法律规定与实际相符的消防合格证和环评手续等保证商铺合法经营使用的义务，商铺存在重大安全隐患的消防、环保等至今不具备正常合法安全经营条件，以及违反独家经营约定等，导致原告装修、经营设施等投入巨大，但不能实现合同目的，遭受重大损失，2019年10月7日起，恩珲公司停止商铺供电，现通知恩珲公司于2019年10月8日解除《商铺租赁合同》，恩珲公司可至现场查看确认房屋状况，并可自通知之日起接管该房屋，逾期则视为恩珲公司默认接受该房屋。同年10月16日，上海市浦东新区塘桥街道霄刚餐饮店注销登记。就断电问题，原告表示2019年10月7日恩珲公司先将所有商户全部停电，因原告表示异议，恩珲公司遂恢复了原告商铺供电，但之后恩珲公司隔三差五停电，并且导致没有顾客上门。就2019年10月7日以后恩珲公司的停电行为，原告并未提供相关依据。恩珲公司则表示对于广场内的其他欠费租户确实予以停电，但因原告未欠租金，故没有停电。就系争房屋权利来源及证照问题，两被告表示，系由陈辉自案外人金某某(上海)健身有限公司(以下简称：金某某公司)承租而来，之后陈辉委托恩珲公司办理该房屋的租房事宜。为此，陈辉向恩珲公司出具了《委托书》，其中明确：就浦建路XXX号地下一层1-186室富源美食广场，现委托恩珲公司办理该房屋的租房事宜，包括代签租赁合同、代收房屋定金、代收租押金、房屋装修及维护、代缴水电煤费用、代缴租赁税费等事宜，委托时间自2019年3月30日至2029年3月29日。之后，恩珲公司又委托案外人上海锦耀餐饮管理有限公司办理富源美食广场相关的证照事宜。审理中，恩珲公司出示了场所名称为上海锦耀餐饮管理有限公司，消防安全责任人为俞明(即恩珲公司法定代表人)，地址为浦建路XXX号地下一层174室、建筑面积为830平方米的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，及已完成备案的包含浦建路XXX号地下一层148、149地点的《建设项目环境影响登记表》。2019年11月29日，陈辉与金某某公司签订《协议书》明确就陈辉向该司承租的浦建路XXX号地下一层房屋所涉《租赁合同》于2019年11月24日解除、该房屋由金某某公司收回。以上事实，有原告提供并经庭审质证的《商铺租赁合同》、收款收据、开业广告彩页、解约通知短信、《准允个体工商户注销登记通知书》，被告恩珲公司提供并经庭审质证的陈辉出具给恩珲公司《委托书》、恩珲公司出具给上海锦耀餐饮管理有限公司《委托书》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《建设项目环境影响登记表》、陈辉与金某某公司签订《协议书》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告恩珲公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议在于原告是否有权解除合同，现原告以被告恩珲公司提供的系争房屋未具备消防合格材料、存在消防隐患，下水管道不能正常使用、恩珲公司擅自断电、违反独家经营协议安排其它经营冒菜的商户入驻美食广场，致使原告无法实现租赁目的为由解除合同，对此本院认为：第一、原告承租房屋用于经营，因原告在承租后办理了营业执照，并经营至2019年10月7日原告搬离前，因此原告能够在系争房屋开展合法经营，租赁目的能够实现；第二、关于原告所述的存在消防隐患、下水管道不能正常使用的问题，因原告举证的相关的消防隐患及下水管道问题并不涉及原告承租的房屋，故即便上述问题确实存在，亦不足以影响原告对系争房屋的正常使用；第三、就原告所述的恩珲公司断电问题，原告自认2019年10月7日当天恩珲公司在发现错误切断原告电源后恢复了原告供电，而就之后断电情况，原告既未能进行具体陈述也未能予以举证，故现有事实表明，断电问题只是偶然发生，并非常态，原告以此解除合同亦不具有充分理由；第四、关于恩珲公司是否违反独家经营约定，本院认为，虽恩珲公司认可系争房屋美食广场确实另外开设了冒菜，诚如原告提供的麻辣烫与冒菜的百度百科所述，二者均属于川味小吃，但二者属于百度百科项下的不同词条，具有一定的差异性，而《商铺租赁合同》的独家经营约定仅限于“麻辣烫”菜品，且本院注意到原告提供的该冒菜商户承租时间为2019年8月21日，早于原告向恩珲公司发短信解除合同的日期，而原告在该商户入驻后亦未对此向恩珲公司提出过异议，亦应视为原告对此并无异议，故原告的该项解除合同理由亦不能成立。至于原告所述恩珲公司因拖欠金某某公司租金而预期违约，该理由并不属于2019年10月14日原告通知恩珲公司解除合同所依据的理由，且原告也未举证证明恩珲公司的欠租与原告合同目的不能实现之间的关联，本院亦难以采纳。综上，原告的合同解除行为并无合法依据，本院难以支持。但因原告早已搬离系争房屋，《商铺租赁合同》已无继续履行之可能，而陈辉与金某某公司签订的上位租赁合同已于2019年11月24日解除且系争房屋亦已由金某某公司收回，故本院以恩珲公司同意的2019年11月24日作为《商铺租赁合同》的解除日期。涉案租赁合同解除后，原告应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还被告恩珲公司，逾期则应承担房屋占有使用费，并承担擅自提前解除合同的违约责任。就原告应承担的租期内的租金，因《商铺租赁合同》明确约定2019年6月25日至2019年7月15日为原告筹备装修免租期，故原告租金应自2019年7月16日起计算；原告于2019年10月14日通知被告恩珲公司解除合同，并要求恩珲公司接收系争房屋，系以明确意思表示放弃了对系争房屋的占有使用，故原告应承担至2019年10月14日止的租金；而2019年7月22日至10月7日期间，原告对系争房屋系正常占有使用，理应承担租金，原告要求返还一半费用，并无事实依据，另就原告已付2019年10月15日租金，恩珲公司有权依据合同约定不予退还；至于恩珲公司主张的其余期间的租金、房屋占有使用费，并非实际产生，本院难以支持。就原告应承担的违约责任，本院认为，恩珲公司没收原告押金25,600元的行为符合合同约定，本院应予支持。《商铺租赁合同》约定原告提前终止合同或合同终止的，装修补偿款不予退还，故退还该款项的条件也并不成就，原告要求恩珲公司退款，本院难以支持。证件押金系用于担保原告在租赁关系解除或终止后按约注销所办证照，现原告于2019年10月16日已完成了相关的注销手续，恩珲公司理应退还此款，至于恩珲公司主张原告存在逾期注销营业执照而要求没收该押金，其理由显然不能成立，本院不予支持。因《商铺租赁合同》约定证件押金退还时间应为原告营业执照注销15天后，故恩珲公司应自2019年11月1日起承担逾期退款所造成的原告利息损失。《商铺租赁合同》系因原告过错予以解除，因此所造成的原告损失应由原告自行承担，就原告要求恩珲公司赔偿装修损失、办证服务费损失、商铺设备物品损失及存货损失、加盟品牌合作费损失、品牌保证金损失以及就原告所主张的上列费用所产生的利息损失，本院均不予支持。原告并未拖欠被告租金，故不存在承担逾期付款滞纳金之义务。就原告依据相关法律规定要求被告陈辉承担连带清偿责任，本院认为，恩珲公司系接受陈辉委托出租系争房屋，既不存在代理事项或代理行为违法的情况，也没有因陈辉原因不履行合同义务，现原告的该项主张显然不具有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告蒋小刚与被告上海恩珲实业有限公司2019年6月25日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月24日解除；二、被告上海恩珲实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋小刚证件押金5,000元；三、被告上海恩珲实业有限公司于本判决生效之日起十日内以5,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)为标准，支付原告蒋小刚自2019年11月1日起至被告上海恩珲实业有限公司实际付款之日止的逾期利息；四、原告蒋小刚已支付被告上海恩珲实业有限公司押金25,600元，装修补偿款4万元，合计65,600元归被告上海恩珲实业有限公司所有；五、驳回原告蒋小刚的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告上海恩珲实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3,847元，减半收取计1,923.50元,由原告蒋小刚负担25元，被告上海恩珲实业有限公司负担1,898.50元；反诉受理费2,582.50元，由原告蒋小刚负担662.50元，被告上海恩珲实业有限公司负担1,920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年八月二十八日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。