四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初1228号 原告（反诉被告）：郭玉金，男，1967年11月16日出生，汉族，住甘肃省陇南市武都区。 委托诉讼代理人：赵江龙，四川鼎兰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈进，女，1962年2月9日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：冯伟，四川诰通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程诗洋，四川诰通律师事务所律师。 第三人：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地：眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。统一社会信用代码：91511400797888763B。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，该公司职员。 第三人：成都市世纪链城房地产经纪有限公司。住所地：成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路**********。统一社会信用代码：9151011257461911XK。 法定代表人：余刚，经理。 原告（反诉被告）郭玉金与被告陈进（反诉原告）、第三人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司《以下简称恒大鑫丰公司》、第三人成都市世纪链城房地产经纪有限公司《以下简称世纪链城公司》房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案受理后，被告陈进于2020年7月27日向本院提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郭玉金的委托诉讼代理人赵江龙、被告（反诉原告）陈进及其委托诉讼代理人冯伟、第三人恒大鑫丰公司的委托诉讼代理人刘航宇到庭参加了诉讼；第三人世纪链城公司的的法定代表人余刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭玉金向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的“房屋买卖合同”有效；2、判令被告立即办理恒大金碧天下683栋1单元1层1号房屋的不动产权证，第三人恒大鑫丰公司予以协助；3、判令被告在取得上述房屋产权证后，将该房屋过户登记至原告名下；4、判令被告支付原告违约金390000元；5、判令被告承担原告的诉讼损失（律师代理费）60000元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年11月15日，原被告通过第三人世纪链城公司居间介绍签订“房屋买卖合同”，约定原告购买被告已全款向第三人恒大鑫丰公司购买的位于眉山市彭山区的案涉房屋，房屋成交价为260万元人民币，被告将采用更名的方式将房屋权属转移给原告。合同签订后，原告已支付被告购房定金及购房款共计240万元，但被告拒不按约履行自己的义务，不为原告办理更名手续。现在被告已将办理房屋权属证书的资料交与第三人恒大鑫丰公司，房屋产权人为被告。综上，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈进辩称，1、原、被告签订的“房屋买卖合同”其内容违反了国家法律的强制性规定，应为无效；2、原告未按照“房屋买卖合同”的约定履行付款义务，被告按照合同约定依法享有合同解除权，且原告应当向被告支付违约金。 第三人恒大鑫丰公司述称，1、被告陈进向我公司购买案涉房屋属实；2、对于原、被告之间的商品房买卖，第三人并不知情。 第三人世纪链城公司未到庭参加诉讼，也未提交任何证据。 被告（反诉原告）陈进向本院提出反诉请求：1、判令解除原被告签订的“房屋买卖合同”；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金646000元；3、判令反诉被告承担反诉原告的诉讼损失（律师费）31775元；4、判令反诉被告承担本案本诉和反诉费用。 事实和理由：反诉原告陈进于2011年7月向第三人恒大鑫丰公司购买了案涉房屋，并于2011年7月27日办理了备案登记（合同签约备案号：11357）。2016年11月15日，原被告通过第三人世纪链城公司居间介绍签订“房屋买卖合同”，约定原告向被告购买案涉房屋，房屋成交价为260万元人民币，同时约定反诉被告与开发商（第三人恒大鑫丰公司）重新签订买卖合同，第三人世纪链城公司负责办理案涉房屋的更名手续。因案涉房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。且反诉被告未按约定履行支付购房款的合同义务，付款时间也存在逾期行为。综上，为维护反诉原告的合法权益，诉请人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）郭玉金辩称，1、被告主张合同无效，但是其诉讼请求又要求解除合同，自相矛盾；2、案涉房屋买卖合同系三方合同，被告请求解除该合同缺少必要的合同相对方；3、本案纠纷系被告违约所致，原告不应当支付被告违约金并承担其诉讼损失即律师代理费。 第三人恒大鑫丰公司述称，1、被告陈进向我公司购买案涉房屋是事实，其缴纳的物业费、税费、维修基金等也是事实；2、现在我公司可以为被告陈进办理案涉房屋的产权证。 第三人世纪链城公司未到庭参加诉讼，也未提交任何证据。 本院经审理认定如下事实：被告陈进于2011年7月购买了位于眉山市彭山区的案涉房屋（合同签约备案号：11357，备案时间2011年7月27日）。 2016年11月15日，原、被告在第三人世纪链城公司的居间介绍下签订“房屋买卖合同”一份，主要内容包括：1、被告陈进将位于眉山市彭山区的案涉房屋出售给原告郭玉金，房屋成交价为260万元人民币；2、签订合同时原告支付定金5万元给被告，合同签订后10日内支付第二笔房款60万元，剩余200万元在买方（原告）与开发商重新签订买卖合同当日支付，该房屋所有更名所涉及税费及佣金由卖方承担，更名费用7万元前期支付一半，剩余部分办理完尾款后结清。经纪公司全权负责办理该房屋的更名手续，在本合同签订六个月内办理完毕。合同第19条同时对双方的违约责任予以了明确。 合同签订当日原告向被告支付了定金5万元，并于2017年1月6日向被告陈进指定的“陈潇雅”银行账户转账支付购房款55万元,3月24日转账支付100万元，5月9日转账支付50万元，6月13日转账支付30万元。共计240万元。 此后第三人世纪链城公司一直未通知被告陈进缴纳更名手续费。诉讼中经向第三人恒大鑫丰公司核实，案涉房屋不能办理更名手续，故原被告双方签订的案涉合同至今未履行完毕。 另，原告为了本案诉讼，委托其妻子于2020年7月3日与四川鼎兰律师事务所签订了“委托代理合同”，并支付了代理费60000元。被告陈进为了本案诉讼，于2020年7月22日与四川诰通律师事务所签订了“委托代理合同”，约定的代理费为31775元，但并未提交已经实际支付的证据。 还查明，案涉房屋的增值税、物业费及维修基金、契税等均是由被告陈进缴纳。 以上事实有经庭审质证的原被告身份证复印件、“房屋买卖合同”、商品房买卖合同摘要、银行转账交易记录及收条、微信聊天记录、委托代理合同及发票等证据及当事人及第三人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，根据庭审查明的事实及各方当事人的陈述意见和举证、质证情况，对各方当事人争议的焦点本院依法作如下分析与认定： 原、被告就案涉房屋在第三人世纪链城公司的居间介绍下达成买卖合意后，双方于2016年11月15日签订了“房屋买卖合同”，被告主张该合同的“更名”约定逃避了国家税收，损害了国家利益，应为无效合同。对此，本院认为，原被告之间系房屋买卖合同关系，双方合同的“更名”约定的确有悖于国家法律规定，当属无效。虽然双方选择以“更名”方式履行合同，但双方实际并未能按“更名”方式履行合同，也并未导致国家税费的减少，且案涉合同的其他部分并未违反国家法律规定，根据《合同法》第五十六条“………。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，案涉合同并不应当认定为完全无效。故对被告主张案涉合同无效的抗辩理由本院依法不予采信。 虽然双方合同约定了被告陈进享有合同解除权，但原告除了存在逾期支付第二笔购房款的行为外，并无证据证明其存在其他违约行为，而被告陈进对原告逾期支付房款的行为并未及时提出异议并主张解除合同，反而还在继续接受原告此后的付款，其行为应当视为愿意继续履行合同，在原告已经支付了绝大部分购房款的情况下，被告现在主张要求解除合同有违诚实信用原则，故对被告要求解除案涉合同的请求本院依法不予支持。 造成双方合同不能以更名方式继续履行的结果并非原告或被告单方的责任，而是双方为逃避国家税费而共同协商的结果所致。现在原告已经履行了绝大部分合同义务，且案涉房屋的履行在事实上和法律上均无障碍，虽然双方不能继续以更名方式履行合同，但双方完全可以选择正常的交易程序来履行“房屋转让协议”，以实现双方的合同目的。在此情况下，双方应当按照诚实信用原则、互相配合，妥善处理好案涉房屋的产权办理及过户手续。另外，被告陈进向第三人恒大鑫丰公司购买了案涉房屋，不管是基于双方合同约定还是法律规定以及交易习惯，第三人恒大鑫丰公司均应当协助被告陈进办理案涉房屋的产权证。 对双方主张的违约金及律师代理费问题。首先，虽然双方合同对违约金及律师代理费有明确约定，但造成合同无法按照更名方式履行并非原告或被告单方的责任，而是双方共同的责任所致，因此对双方所主张的违约金及律师代理费本院均依法不予支持。 对剩余的购房款，因双方并未提出具体的处理意见，故在本案中暂不予处理，双方可另行协商或诉讼处理。 综上所述，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈进于本判决生效之日起六十日内办理好位于眉山市彭山区案涉房屋（合同签约备案号：11357，备案时间2011年7月27日）的不动产权证，第三人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司予以协助。 二、被告（反诉原告）陈进于以上案涉房屋的不动产权证办理完毕后二十日内将该案涉房屋的不动产权过户至原告（反诉被告）郭玉金名下。 三、驳回原告郭玉金的其他诉讼请求。 四、驳回被告陈进的全部反诉请求。 本诉案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由原告郭玉金负担8800元，被告陈进负担10000元（被告负担部分原告方已垫付，由被告陈进在本判决生效之日起十日内支付给原告）；反诉案件受理费5289元，由反诉原告陈进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇二〇年八月二十八日 书记员  张 磊