山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初6959号原告：中国银行股份有限公司即墨分行，住所地青岛市即墨区岙兰路**，统一社会信用代码913702828639664095。法定代表人：林涛，行长。委托诉讼代理人：徐红岩，山东齐岳律师事务所律师。被告：于可柱，男，1981年2月27日出生，汉族，住青岛市即墨区，现羁押于监狱。被告：王苗苗，女，1982年12月2日出生，汉族，住址同上。被告：青岛丞才房地产有限公司，住，住所地青岛市即墨市即发龙山路**一社会信用代码91370282693767342F。法定代表人：焦熙晗，经理。原告中国银行股份有限公司即墨分行（以下简称中国银行即墨分行）与被告于可柱、王苗苗、青岛丞才房地产有限公司（以下简称丞才房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐红岩，被告王苗苗、被告青岛丞才房地产有限公司法定代表人焦熙晗到庭参加诉讼。被告于可柱未到庭。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司即墨分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于可柱签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告偿还原告借款本息112326.68元（利息暂计算至2020年6月22日）及按贷款合同约定承担自2020年6月23日至实际还款之日的利息；3、被告向原告承担律师代理费11840元；4、被告青岛丞才房地产有限公司对上述2、3项债务承担连带责任；5、原告对抵押财产青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房屋变现价款享有优先受偿权；6、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月11日，原告与被告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向原告申请借款15万元用于购房，双方约定还款期限为120个月。为保证债权的实现，被告青岛丞才房地产有限公司为该借款提供担保，被告王苗苗作为共同债务人对该笔借款承担连带还款责任，被告于可柱以青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房产作为抵押，并办理了抵押登记手续。被告自2019年5月11日起不再偿还借款本息，经原告多次催要无果。为维护原告的合法权益，今具状起诉，望判如所请。被告丞才房地产公司辩称，现在房屋已经具备了办理房权证的条件，在此情况下开发商不承担保证责任。被告王苗苗辩称，我现在没有能力还款。法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经质证无异议的证据，原告提交的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（附预告抵押登记证书、承诺及授权书、结婚证）、中国银行个人贷款凭证、未还贷本息明细、中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议；被告丞才房地产公司提交的房地产登记明细本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月26日，中国银行股份有限公司即墨支行（甲方）与青岛丞才房地产有限公司（乙方）签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（协议编号：2014年即中房合字第××号），双方约定，双方合作房屋项目名称为太和城二期，地址位于即墨市太和东路**；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过5248.8万元的个人房屋贷款额度，单笔个人房屋贷款期限不超过30年。甲方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款，并有权根据购房借款人收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定以及确定适当的贷款期限、利率和其他条件。具体贷款内容由甲方与购房借款人在《借款合同》中另行约定。乙方自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》之日止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。购房借款人为取得甲方的购房贷款，在签订《借款合同》的同时，应签订《抵押合同》，将所有商品房（包括在建和已建）抵押给甲方，作为其偿还贷款本息和费用的担保。乙方保证在甲方与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与甲方管理。2015年11月9日，被告于可柱作为借款人，被告王苗苗作为共同债务人向原告提交承诺及授权书，承诺15万元一手房贷为于可柱与王苗苗共同债务，愿共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任，承诺期限到债务人偿清所欠全部贷款本息为止。2015年12月11日，原告中国银行股份有限公司即墨支行与被告于可柱、保证人（开发商）青岛丞才房地产有限公司签订2015年即中房贷字第××号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定：被告于可柱（借款人、抵押人）向原告（贷款人、抵押权人）贷款拾伍万元（小写150000元），借款期限为120个月，自实际放款日起算。贷款用途支付购买坐落于青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房屋的购房款，房屋总价款叁拾伍万肆仟玖佰零柒元（小写354907元），借款执行浮动利率，浮动周期为12个月，贷款参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，首次定价日为实际放款日，首次定价日的贷款利率为定价日当日适用的参考利率基础上下浮15%，重新定价日的贷款利率以重新定价日当日适用的参考利率下浮15%确定。按月结息和付息，首期还款日为放款日在一个还款周期后的对应日，没有对应日的，则当期最后一日为首期还款日。后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为当期还款日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款为受托支付，全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位专用账户（账户名:青岛丞才房地产有限公司；账户:22×××34。贷款采取按月等额本息方式偿还。担保类型为所购房产抵押、开发商阶段性连带保证责任。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。抵押物为青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房屋，王苗苗同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。合同附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》，对所购房屋抵押、违约事件及处理、开发商保证等内容作出约定。所购房屋抵押部分约定，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；抵押担保范围为本合同项下贷款人全部债务，包括本金、利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)、因贷款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人违约事件及处理约定，借款人有未按期归还贷款本息或应支付的其他费用等13种事件即构成或视为借款人违约，贷款人（原告）有权采取包括（1）要求借款人限期纠正违约行为；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（5）中止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任等12项措施。开发商保证约定，保证人（开发商）应按照本合同的约定承担连带保证责任；保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。贷款人与借款人解除本合同或者是本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。2015年12月11日，原告将贷款15万元付至被告于可柱指定的账户，约定借款日期2015年12月11日，到期日2025年12月11日，借款期限10年，还款期限数120期，月利率3.47‰。2015年12月16日，涉案的青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续【即房地预市字第××号】，抵押权人为中国银行股份有限公司即墨支行，抵押人为于可柱、王苗苗。2020年8月5日，案涉房产具备办理房地产登记条件。至庭审时，房屋未办理不动产抵押登记。被告于可柱、王苗苗自2019年5月起停止按期偿还借款利息。截至2020年6月，累计逾期14期，逾期本金及利息合计22189.56元，未到期本金为90137.12元，欠款总额为112326.68元。被告中国银行股份有限公司即墨支行于2016年起更名为中国银行股份有限公司即墨分行。本院认为，原告与被告于可柱签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方借贷关系成立。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期、解除合同、行使担保物权等。合同中提前收回贷款的约定系对借款履行期限所附条件，若借款人违约，借款期限提前到期，双方之间借款合同的履行期限届满，借款人应承担返还全部借款的义务，借款合同无须解除。被告于可柱未按照合同约定如期足额偿还贷款本息已构成违约，原告有权按照合同相关约定宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告偿还全部剩余贷款本息并承担原告为实现债权支出的费用。被告王苗苗出具承诺及授权书，承诺案涉借款为共同债务并承担偿还贷款本息的责任，其应按承诺承担共同还款责任。原告要求被告于可柱、王苗苗偿还逾期本息及未到期本金合计112326.68元符合合同约定，本院予以支持。因原告未提交证据对实际发生的律师费具体金额予以证实，原告要求二被告支付律师费11840元本院不予支持。被告于可柱、王苗苗自愿以其贷款购买的青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房产提供抵押并办理了预告抵押登记，该登记合法有效，原告是预购商品房抵押登记预告的登记权利人。抵押权预告登记产生对将来设立抵押权的排他性请求权，确保预告抵押登记权利人权利不受损害。本案中，案涉房屋直至2020年8月5日才具备办理权属登记的条件，在此之前无法办理抵押权登记，故案涉房屋未能办理正式抵押登记不能归咎于原告，不应致原告权利受损。现房屋已经符合办理正式抵押登记条件，原告对案涉抵押预告登记房产变现价款在合同约定的担保范围内应享有优先受偿权。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》约定，被告丞才房地产公司在原告取得他项权利证前对于可柱的借款承担阶段性连带保证责任，且被告债务逾期事实发生于房屋具备办理正式抵押登记条件之前，故原告要求被告丞才房地产公司承担连带保证责任符合合同约定，本院予以支持，被告丞才房地产公司的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条,《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，判决如下：一、被告于可柱、王苗苗于本判决生效后十日偿还原告中国银行股份有限公司即墨分行借款本息112326.68元（利息暂计算至2020年6月22日）并承担自2020年6月23日起至本息清偿之日止按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（2015年即中房贷字第××号）约定计算的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告青岛丞才房地产有限公司对第一款债务承担连带清偿责任；三、原告中国银行股份有限公司即墨分行对抵押财产青岛市即墨区太和东路46号7号楼2单元401户房产变现价款享有优先受偿权。四、驳回中国银行股份有限公司即墨分行的诉讼请求。案件受理费减半收取1392元，保全费1520元，由被告于可柱、王苗苗、青岛丞才房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 乔 婧二〇二〇年八月二十五日书记员 于梦娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。