福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初3904号 原告：郑东平，男，1962年9月24日出生，汉族，原住惠安县螺城镇南阳路326号1幢601室，现住惠安县。 被告：江卫煌，男，1974年4月15日出生，汉族，原住惠安县螺城镇建设南路水关尾巷2号403室，现住惠安县。 委托诉讼代理人：江远华（系被告江卫煌之妻），女，1973年2月2日出生，汉族，原住惠安县螺城镇建设南路水关尾巷2号403室，现住惠安县。 原告郑东平与被告江卫煌租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑东平，被告江卫煌的委托诉讼代理人江远华庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑东平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告将租赁房屋交还给原告；3、被告按每月500元的标准支付原告自2020年4月1日至房屋实际交付之日止的租金。事实与理由：原、被告于2010年7月1日签订《房屋租赁合同书》1份，约定原告将位于惠安县××路××号××幢××室房屋出租给被告，租赁期限自2010年7月1日至2011年7月，租金400元／月，每两个月（月初6日）支付一次，押金为400元。次年起，原、被告并未就租房事宜续签合同。此后几年，经过原、被口头协商，租金由400元／月升至500元／月。去年，因台风把房屋北侧浴室的窗户刮倒，被告之妻江远华要求原告换窗子，原告答应被告之妻，让其自己到旧货市场买旧的窗子来换。江远华曾到企塘岭边（大众汽车广告牌下门店）的旧货市场了解，且打电话告诉原告说有新的、材质一般的铝合金窗子（企塘岭旧货市场老板报价连安装110元／ｍ²，一个大约150元），并要求连同浴室门一并换掉，原告表示同意。当月（2020年9月7日）被告实际支付的房租（扣除换门窗总费用350元）为650元。之后，原告看到换掉的窗子不错，曾对被告之妻江远华说过，想把房子北侧的四个窗子全部换掉。被告之妻江远华一听，马上表示她愿意帮忙换窗子和门，费用从租金中抵扣。经双方协商后，被告之妻江远华承诺自己更换浴室、厨房、厅及东面房间（共四个）铝合金窗子，并更换套房所有木板门，其费用用于抵扣2019年11月至2020年3月（共5个月）的租金，双方就此事签订合约。2020年3月中旬，东南街因防控冠状病毒疫情打电话查询原告房屋租户信息，原告去找被告，才发现被告未经原告同意，擅自将房屋以600元／月转租给南阳花园新发超市老板（因被告欲涨房租，该人不租了在搬家），原告当时就向被告提出要收回房屋，不再租于被告，并要求被告在同年4月1日交房。但被告至今不交房、也不交房租。 被告江卫煌辨称，原告构成重复起诉，且起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。一、程序方面：原、被告租赁合同纠纷一案于2020年5月7日立案后，原告于2020年6月9日申请撤诉，贵院于2020年6月9日作出（2020）闽0521民初2737号民事裁定书准许原告撤回起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，该案原告行为应认定为重复起诉。二、案件事实方面：1、原、被告至今未交付租赁房屋是因原告存在尚未履行的义务。房屋租赁管理办法第四章第二十一条规定，“出租住宅用房的自然损坏由出租人负责修复”。被告在承租期间，所租赁房屋因电表、电线及自来水户改外管道严重老化需更换，在整幢楼要统一施工及收费，并更换卫生间坐盆、洗手盆等费用时，被告均已告知原告，但原告拒不履行出资义务，被告无奈只能自行垫付，此两项费用合计3850元，请法院依法判令原告予以支付。2、被告承租该房屋时有付押金400元给原告，原告在所提交的“民事起诉状”中有提及，但双方拟停止该房屋租赁关系时原告拒不返还押金，现如要终止租赁关系，也请法院依法判令原告返还押金。3、原告提及被告未经同意擅自转租与事实不符，被告在微信聊天记录中有提及要停止房屋租赁事宜，原告的语音答复中有同意被告自行转租，租金由原告向被告收取，有语音通话记录为证。4、双方约定租金400元/月，原告却收取被告租金500元/月。原告答应让被告去安装铝合金，要抵扣2019年11月-2020年4月1日的租金，但原告于2020年3月17日就让被告搬出房屋，系原告违约在先。综上所述，从程序方面，原告的行为应认定为重复起诉，即违法又造成诉讼资源的浪费，请贵院裁定驳回起诉；从案件事实方面，被告所有行为均是正当行使权利的行为，没有对他人造成权利的伤害，只要原告履行了相关义务，被告即将租赁房屋交付。 经审理查明，原、被告于2010年7月1日签订《房屋租赁合同书》1份，约定原告将其自有的位于惠安县××路××房××幢××室的房屋出租给被告，双方约定租赁期限自2010年7月1日起至2011年7月1日止，期限为一年，租金每月400元，付款方式为两个月支付一次，押金为400元。双方还对各自的权利义务等作了具体的约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告自2010年7月1日入住。租赁期限到期后，双方未书面续签合同，被告继续承租涉讼房屋，并支付租金至2019年10月。诉讼中，原告自认上述租赁期限到期后，被告按每月400元支付了3年租金，约2014年开始，被告每月支付租金500元。被告则自认2011年8月起至同年12月止每月按450元支付租金，自2012年1月起至2019年10月止每月按500元支付租金。此外，原告与被告妻子江远华于2019年11月8日签订《合约》1份，主要约定，乙方（即被告妻子江远华）向甲方（即原告）租房（水土办前301室），乙方承诺自己更换浴室、厨房、厅及东面房间窗（铝合金共四个），并更新套房所有木板门，其费用用于抵扣2019年11月至2020年3月（共5个月）租金。合约签订后，被告妻子江远华更换了涉讼房屋5个铝合金窗。另查明，涉讼房屋被告至今尚未交付原告。 以上事实，有原告提供的房权证、《房屋租赁合同书》、《合约》以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是：1、本案是否系重复起诉的问题。2、本案租赁合同关系是否解除，原告请求被告支付自2020年4月1日起的租金是否合法有据及是否应支付被告修缮房屋的费用的问题。 原告认为，一、本案非重复起诉。被告曾经以自己名义将涉讼房屋申请危房，还告诉他人涉讼房屋系被告所有，现合同期限早已经届满，双方也未重新签订租赁合同，双方的租赁关系应解除。被告至今未向原告交付房屋，故原告请求被告支付自2020年4月1日起的租金合情合理。因被告未向原告交付房屋，原告才未向被告退还押金，原告同意押金400元在本案中抵扣租金。二、原告不应支付被告修缮费用。自来水表到家里的线路大概仅需要花费50元左右，但其他费用都是不真实的，被告主张缺乏依据。原告相应提供证据1即房权证及《房屋租赁合同书》复印件各1份，以此证明被告向原告租赁位于惠安县××街××路××房××幢××室房屋及双方各自权利义务等的约定。证据2即《合约》1份，以此证明经双方协商，被告妻子江远华承诺自己更换涉讼房屋浴室、厨房、厅及东面房间的铝合金窗子（共4个），并更换房屋内所有木板门，其费用用于抵扣涉讼房屋2019年11月至2020年3月（共5个月）的租金。被告质证称：证据1无异议。对证据2无异议，但是合约中原告让被告去更换门，却不让被告安装，浪费了被告做的门，同时原告也没有遵守《合约》让被告抵扣5个月房租，原告在2020年3月17日就被告要求搬走。 被告认为，原告起诉后撤诉，本案又再次起诉，系重复起诉。同意解除租赁关系，但被告在承租期间，所租赁房屋因电表、电线及自来水户改外管道严重老化需更换，在整幢楼要统一施工及收费，并更换卫生间坐盆、洗手盆等费用时，被告均已告知原告，但原告拒不履行出资义务，被告无奈只能自行垫付，此两项费用合计3850元，应由原告支付。更换涉讼房屋浴室、厨房、厅及东面房间的铝合金窗子及更换房屋内所有木板门的费用抵扣的房租应当至2020年3月30日，但原告2020年3月17日就要求被告搬出房屋，原告违约在先。被告承租涉讼房屋时有付押金400元，应退还被告。被告相应提供证据3即收款收据5份，以此证明被告支付江炳添更换洗手盆、座盆850元、电表老化1200元、水表老化外线管1800元，合计3850元；被告更换涉讼房屋铝合金窗安装费及材料费（含搬运工200元、木工1650元、铝合金220元、改水电1800元）合计6510元）；疏通管道6000元；载二手窗30元、土水工400元合计430元；违约金10200元（双方合同约定租金每月400元，原告实际按500元收取被告自2012年起至2019年10月的租金）。证据4即“证明”2份，以此证明涉讼房屋自来水户改，被告自己叫人来安装及管道老化被告叫人来维修所花费的费用。证据5即便条1份，以此证明被告代原告垫付水表老化产生的水损111.8元，该部分费用应由原告负担。原告质证称：对证据3有异议，5份收款收据都是假的。对证据4有异议，被告未经原告同意自行维修。对证据5的真实性无异议，经核实确实被告有支付111.8元的水损费用，但涉讼房屋系被告在使用，应由其自行负担，但原告自愿负担该111.8元水损费用。 本院经审查认为，原告提供的证据1，能够证明原告系涉讼租赁房屋的登记所有权人，被告于2010年7月1日向原告租赁涉案房屋，约定租赁期限自2010年7月1日起至2011年7月1日止，租金400元/月，每两个月(月初6日)支付一次，押金为400元。双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。证据2，虽然系被告妻子江远华与原告签订，但考虑到被告与江远华为夫妻关系，系共同租住人，且原、被告双方对《合约》内容系对涉讼房屋的内窗和门更换的约定，双方亦共认在《合约》签订后有更换5个铝合金窗子，原告亦认可按《合约》约定对2019年11月至2020年3月共计5个月的租金予以抵扣，故对该《合约》予以认可。被告提供的证据3即收款收据5份，收款人及收款单位处均为空白，无法确认是否实际产生，且原告予以否认，认为系造假，被告亦未能提供其他证据予以佐证上述收款收据载明的费用的确存在并有向原告主张过，也未能提供证据证明系原告怠于履行对出租房屋维修义务,致使出租房屋丧失适租性，故不予认可。证据4，其中一张证明人签名处有“江炳添”的“证明”，其上载明涉及的系涉讼房屋“二手窗搬运工费”、“拆迁泥土水师工费”、“化厕管老化掉下来被破洗手盘、大便坐盘”，被告主张该部分费用应由原告负担，却未提供证据证明有通知过原告在合理期限内维修，出具证明的人亦未能到庭作证，无法确认上述“证明”的真实性，故对该张“证明”不予认可；另一张“证明”，未有出具“证明”的证明人签名捺印，不符合证据的形式要件，不予确认。证据5，原告对其真实性无异议，并自愿负担该111.8元水损费用，可照准。关于被告主张的重复起诉的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条第一款的规定,原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。本案原告依法撤诉后再次起诉的行为不违反法律规定，不应认定为重复起诉。综上，本案中双方当事人订立的合同明确约定至2011年7月1日期满，期满后双方没有再续签租赁合同，被告仍使用该系争房屋,并向原告支付租金，原告对收取租金的事实亦不持异议，双方租赁关系应转为不定期租赁,不定期的租赁当事人可以随时解除合同。原、被告双方在2020年7月23日本案庭审时均一致同意解除合同，故应认定涉讼的租赁合同于2020年7月23日解除。因双方均共认被告已支付租金至2019年10月，且根据上述证据3的《合约》，在被告更换5个铝合金窗子后，原告亦认可按《合约》约定对2019年11月至2020年3月共计5个月的租金予以抵扣，故应认定被告已支付租金至2020年3月。至于租金标准，不管是原告主张的自2014年起，还是被告主张的自2012起，被告作为一个具完全民事行为能力人在长达多年均按每月500元标准支付租金，且未提出任何异议，很明显是双方在租赁期限到期后对租金重新进行约定，即租金标准为每月500元，故原告主张被告自2020年4月1日起按每月500元支付租金，理由充分，可以采纳。被告主张自2012年起至2019年10月多支付的租金10200元为违约金，缺乏依据，不予采纳。 综上事实，本院认为,本案中,原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同书》，在2011年7月1日租赁期限届满后,双方未续签租赁合同,被告仍使用该系争房屋,并向原告支付相应租金,原告收取租金且不持异议,故原、被告间为不定期租赁关系,双方随时可以解除租赁关系。原、被告双方在2020年7月23日均一致同意解除合同，故应认定涉讼的租赁合同于2020年7月23日解除。原告请求解除双方之间的租赁关系并要求被告交还租赁房屋的诉讼请求，依据和理由充分，予以支持。因被告仅支付租金至2020年3月，故原告请求被告自2020年4月1日起至合同解除之日止即2020年7月23日按每月500元支付租金，依据和理由充分，应予支持。不定期租赁关系解除后,被告继续占用讼争房屋,应支付占用期间的房屋使用费，故原告请求被告自2020年7月24日起至实际交付房屋之日止按每月500元支付租金，应调整为被告自2020年7月24日起至实际交付房屋之日止按每月500元支付占用费。被告主张押金400元应予退还，为减少诉累，原告也同意表示在本案中予以抵扣，可照准。被告主张本案原告系重复起诉，缺乏依据，不予采信。其主张在承租期间，原告怠于履行对出租房屋维修义务，其自行垫资支付水表、电线及自来水户改外管道严重老化的更换费用3850元，对于原告认可的水表老化产生的水损111.8元，本院予以确认，对其他费用，被告的主张依据不足，若有相应证据，可另行主张，本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告郑东平与被告江卫煌的不定期租赁关系于2020年7月23日解除。 二、被告江卫煌应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县××街××路××房××幢××室房屋腾空交付给原告郑东平。 三、被告江卫煌应于本判决生效之日起十五日内支付原告郑东平租金（自2020年4月1日起至2020年7月23日止按每月500元的标准支付，应扣除被告代垫的水表老化产生的水损费用111.8元及支付原告的押金400元）、逾期交付租赁物占有使用费（自2020年7月24日起至实际交付租赁物之日止按每月500元的标准支付）。 四、驳回原告郑东平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告江卫煌负担，应于本判决生效之日起五日内缴交；原告郑东平预交的50元予以退回。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张小清 二〇二〇年八月三十一日 书记员  林洁婷 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。