广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30919号原告：广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社，住所地广州市白云区云城街萧岗大马路**之一。法定代表人：汤达乾。委托诉讼代理人：廖家梁，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：杨文雄，男，1949年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：韩顺庆，广东东方衡泰律师事务所律师。第三人：广州宝成置业有限公司，，住所地广州市天河区广汕公路上元岗街广州合成材料研究院内自编****法定代表人：黄建玲。原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社（以下简称萧岗一社）与被告杨文雄，第三人广州宝成置业有限公司（以下简称宝成公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告萧岗一社的委托诉讼代理人廖家梁，被告杨文雄及其委托诉讼代理人韩顺庆到庭参加了诉讼。第三人宝成公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告萧岗一社向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止占用我社座落于广州市白云区齐富路南侧、九石岭路东侧地块的行为，将该土地返还给我社；2.被告赔偿我社因占用土地行为给我社造成的经济损失（按照广州市安衡价格事务所有限公司出具的穗安价鉴[2020]初ZC006号评估结论书租金标准和递增方式计算，自2010年8月1日起计至实际交还土地之日止，暂计至2019年12月10日为13952249元）；3.本案受理费由三被告承担。事实与理由：位于广州市白云区新市齐富路南侧、九石岭路东侧地段面积约13082平方米的地块，是属于我社的集体建设用地。为提升集体经济效益，我社与第三人于2007年5月28日签订了《土地合作开发、物业租赁合同》，约定由我社出地，第三人出资，将该地块开发建设成商业城，并约定了双方的权利义务。2008年8月11日，第三人与被告签订广州市齐富路商业广场工程《建设工程施工合同》，将齐富路商业广场发包给被告施工。签订合同后，被告以个人名义进场施工，因施工手续不完善，工程在2009年1月20日停工。由于第三人工程停工，为避免损失扩大，第三人提出将项目开发经营权转让给广州钜基房地产开发有限公司（以下简称钜基公司）承接。经协商，我社与第三人于2010年6月3日签订了《解除合同协议书》，2010年6月10日与钜基公司签订了《场地租赁合同》。2010年6月、7月，我社及第三人分别向被告发出通知，要求被告退出场地，将场地交还给我社，但被告置之不理。2010年8月16日，被告就工程款问题向法院提起诉讼，法院经审理后判决第三人应向被告支付工程款，该判决生效后，被告已申请执行，但被告以未收回工程款为由一直占有控制涉案土地，拒绝交还给我社。我社认为，被告在工程结束施工后即应交出所城建工程，无权继续占有控制场地。被告以第三人拖欠其工程款为由，拒绝将场地交还给我社，不具有法律依据，严重侵害了我社的合法权益。综上所述，为维护我社的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告杨文雄辩称，（一）对于萧岗一社的第一项诉讼请求，我同意的条件是萧岗一社就广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第1049号民事判决书判决结果第一项向我承担承担连带清偿责任。我管控涉案土地是依照合同、依法管控。（2010）云法民四初字第1049号案中，萧岗一社、宝成公司及案外人钜基公司都表示不主张接收涉案工程（土地）。所以在上述案件的判决中，才没有支持萧岗一社、钜基公司承担向我支付工程款的责任。现萧岗一社要求收回涉案土地，显然是颠覆了上述判决书中判决萧岗一社不对工程款承担连带责任的事实基础，且事实上对上述判决中判决的工程款，我分文未收到，在此情况下，萧岗一社就应当对该工程向我承担连带责任。另外，从公平原则考量，萧岗一社不可能无偿占有我的工程，我也不可能将尚有巨额工程款未收回的工程无偿给予萧岗一社。另外，对于我至今未能收回工程款，萧岗一社负有不可推卸的过错责任。萧岗一社作为土地的权利人，依照《建筑法》的规定，应当为涉案工程办理建筑工程用地批准手续和建筑工程规划许可证。但萧岗一社一直未能办妥涉案工程建筑工程用地批准手续和建筑工程规划许可证，并导致工程报建的下一步手续无从开始，因而导致工程被城管叫停、工程烂尾。宝成公司眼看商业城项目无法完成，就拒付工程款，进行导致我至今未能收到判决的工程款。萧岗一社对于工程烂尾、我未能收到工程款负有重大过错责任，从此意义上讲，萧岗一社在收回土地和工程时，没有理由不负担工程款。（二）我不同意萧岗一社的第二项诉讼请求。如上所述，萧岗一社要收回土地，应当同时向我承担工程款。萧岗一社在未就工程款向我承担责任前，无权要收回涉案土地，萧岗一社当然无权要求我赔偿占用损失。在（2010）云法民四初字第1049号案中，为了逃避工程款责任，萧岗一社、宝成公司及钜基公司为了逃避工程款责任，均表示不主张接收涉案工程。既然萧岗一社在诉讼中明确表示不收回涉案场地，而且也实现了萧岗一社暂时逃避工程款责任的目的。那么，我就有理由控制涉案工程直至收回工程款。在那之后，萧岗一社并未正式、合法地向我提出要求收回工程。另外，我管控涉案工程，仅仅是为了收回尚未收到的工程款，并没有使用涉案工程牟利，我从未从中取得一分钱的利益。相反，我请人一年到头日夜连续地看管涉案工程，一年还要花费几十万的人工费。另外，原告主张我赔偿自2010年8月1日开始的损失，因从2020年8月1日到我提起本案诉讼时，早已超过了法律规定的3年的诉讼时效期限。第三人宝成公司无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：萧岗一社持有粤（2018）广州市不动产权第04800336号《不动产权证书》，该证显示萧岗一社农民集体对坐落于广州市白云区云城街萧岗村13082平方米土地享有单独所有的权利。2007年5月28日，广州白云萧岗第一经济合作社仓储（甲方，出地方，以下简称萧岗一社仓储）与宝成公司（乙方，出资方）签订《土地合作开发、物业租赁合同》，约定：为跟上白云新城建设和周边环境整治要求，以及增加社员分配，甲方将70年代和80年代兴建的因年久失修、厂房荒置而导致经济收入年年递减的座落在萧岗齐富路南萧岗第一经济社的旧厂房仓库进行改建。由于资金短缺，经正副社长和社委综合分析，充分研究，同意与乙方合作。由甲方出地，乙方出资约4000万元，将上述旧厂房、仓库全部拆除，建成一座商业城，使原来经济收入60万元/年增至100多万元/年。现根据《中华人民共和国合同法》，甲乙双方在平等自愿互惠互利的原则下，签署本合同，以共同遵守执行；甲乙双方的“合作地块”是指：位于白云区新市××南侧、××路东侧地段地块的性质为农民集体建设用地，建设工程规划许可证号为（穗白规[2005]49号，建设单位为广州市萧岗实业有限公司），属萧岗第一经济社使用地；合作地块上拟开发建设商业城；甲方提供合作地总面积10865平方米，乙方提供投资建设资金约4000万元；合作联营的阶段及方式：第一阶段：报批阶段（自本合同生效后至合作建设文件获得主管部门同意批复之日止）。甲、乙双方共同向主管部门申请报建及其他事项。第二阶段：房屋建设阶段（自开工之日起至工程竣工交付之日止）。第三阶段：联营阶段（自工程交付之日起计）；甲、乙方共同将合作建设的房屋联营，对外开展商业经营、经营管理等一切工作统一由乙方负责，甲方配合提供相关资料和文件，甲乙双方共同享有收益；甲方负责办理商业城报建手续，所发生费用由甲方负责；乙方负责本项目的全部开发建设工作，包括协助规划报建、勘测设计、建筑施工、设备安装，直到本项目建成交付使用……按本合同的约定按时向甲方支付联营收益款；甲、乙双方同意按以下原则分成合作建设的房屋。（1）项目总建筑面积，甲、乙双方同意按建筑面积3:7比例分成物业（即甲方占30%，乙方占70%）。（2）乙方按本项目总建筑楼层的中间楼层分成给甲方。（3）除甲方分得的物业外，其他所有的物业都归乙方所有，甲方不得占有……本合同自双方签字盖章后生效。本合同生效后10个工作日，乙方须交付200万元到甲方指定银行账户内，作为拆除该地块的旧厂房、旧仓库的保证金等。上述《土地合作开发、物业租赁合同》签订后，宝成公司为对涉案场地进行建设，将涉案场地的建设项目发包给了杨文雄。杨文雄对场地进行了施工，并进行了地下室的建设。后因建设工程未办理合法报建手续，多次被相关行政部门责令停工。2009年1月20日，涉案场地上的建设工程停工。2010年6月3日，萧岗一社、萧岗一社仓储与宝成公司签订《解除合同协议书》，主要内容为：合同生效后，由乙方投资建成了没验收的地下停车场并支付该地块上盖物的补偿款和其他费用。因该项目开发陷于停顿，甲、乙双方经协商一致，达成以下条款，并共同遵守：一、甲、乙双方同意解除2007年5月28日签订《土地合作开发物业租赁合同》及《补充合同》，乙方退出该项目的开发经营。二、甲方同意该项目由钜基公司承接，并与钜基公司签订合作合同。三、乙方同意将该项目100%的权益及债务全部转让给钜基公司，但乙方应负责协调原有的债务真实性，及金额确认。乙方股东已与钜基公司签订相关协议，乙方在该项目的全部投资及债务由钜基公司承担。必须在确认的金额以内。在本协议生效后，乙方不再承担该项目的任何义务和责任，因该项目产生的权利义务和责任由钜基公司负责。四、甲、乙双方同意在该项目中的200万元保证金由钜基公司享有等。2010年6月10日，萧岗一社、萧岗一社仓储（甲方）与钜基公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定位于广州市白云区新市齐富路南侧、九石岭路东侧约13120平方米的空地是甲方所有的集体建设用地。甲方同意将该场地出租给乙方使用，经双方协商一致，特定如下条款，共同遵守：租赁场地面积约为13120平方米；经双方议定租赁期限为二十年，从2011年11月1日至2031年10月30日止为期二十年共二百四十个月为本租赁合同期间；甲方必须于2010年7月1日前将本合同约定的租赁场地整体移交给乙方。从2010年7月1日至2011年10月30日为免租建设期；从2011年11月1日起每五年为一个周期，共分四个周期确定租金标准。从第二个周期开始，每个周期的场地租金分别在上期的基础上递增10%。乙方应在每月十日前到甲方财务处缴交当月场地租金；第一个周期：从2011年11月1日至2016年10月30日止，每年场地租金为410万元整，折合每月场地租金341667元整。第二个周期：从2016年11月1日起至2021年10月30日止，每年场地租金为451万元整，折合每月场地租金375834元……；乙方应向甲方交纳履约保证金300万元，其中200万元保证金由乙方在本协议签订之日向甲方交纳（注：根据本合同第六条第3款约定内容，乙方已经与宝成公司达成工程转让协议，甲方确认原宝成公司交付给甲方的工程保证金200万元自动转为本条款约定的保证金，乙方无需另行付款给甲方），另外100万元保证金由乙方在本协议约定的第一个交租日（即2011年11月1日）与第一个月租金一并向甲方交纳。如乙方不依约足额交纳保证金，甲方有权单方解除本合同。无偿收回租赁场地及乙方所建上盖物业及附属设施；甲方有义务向乙方按合同的约定提供租赁场地；若乙方因办理上盖物业的规划、建设、消防等建设审批、产权登记手续和经营许可证照等甲方无条件出具证明和加盖公章；乙方有义务按本合同的承诺建设商业用途建筑物，承担租赁场地及所建物业的建设、维护、经营和管理等责任和费用，承担场地内外的一切供水、供电、消防以及其他设施的安装与使用费用。乙方有义务依法办理所建物业的建设审批手续和办理产权登记，并承担与之相关的费用和罚款等责任；乙方声明已完全知晓租赁场地内存在宝成公司所建设的工程，乙方承诺已与宝成公司达成工程转让协议，宝成公司完全退出该建设项目，乙方有权在宝成公司所建工程上继续施工建设并享有完整的权利。乙方保证甲方不因履行本合同而被宝成公司追究任何责任，否则，乙方同意全部承担责任；乙方承担建筑物业的全部建筑费用以及规划、报建和验收等与建筑物建设有关的全部费用，包括但不限于建筑、监理、规划、建设、消防审批等费用以及办理相关证照的行政性收费等；乙方逾期交付租金，甲方有权按逾付租金金额每日按千分之四计算向乙方收取逾期付款违约金，甲方同时有权停止向乙方供水供电，乙方拖欠租金或水电费等费用达三个月的，甲方有权单方解除本合同并有权将乙方的设备或物业拍卖或抵押以偿还所欠甲方的租金或水电等费用等。2010年6月21日，萧岗一社发出《公告》，主要内容为：兹有位于广州市白云区新市街齐富路南侧九石岭路东侧地段的农民集体建设用地，原开发商宝成公司已100%权益退出该项目的开发，并由萧岗一社与钜基公司重新签订了场地租赁合同。现钜基公司需进驻现场。鉴于该项目已停工两年，为了加快该项目重新开工，也为了萧岗一社全体社员的切身利益。现决定对施工现场进行清理，包括办公场地，住宿场地及现场人员的清场，请占用现场办公和住宿的有关人员配合清理，以免发生不良后果。2010年7月13日，宝成公司向杨文雄发出《关于齐富路项目工程的通知》，告知该司与萧岗一社解除相关的合同，该司不再拥有该项目的开发权，杨文雄无资格继续承包工程。通知杨文雄配合将场地交还给萧岗一社。并在收到通知后3日内向该司提交实际完成的工程费用清单等。2010年8月，杨文雄以萧岗一社、宝成公司、钜基公司欠付其工程款为由向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，要求萧岗一社、宝成公司、钜基公司连带支付工程款15987285.4元，支付停工损失3943060.5元并支付工程违约金等。2013年2月21日，本院经审理作出（2010）云法民四初字第1049号民事判决书，判决宝成公司向杨文雄支付工程款11587559.55元及利息，并赔偿损失1507534.75元及利息。该判决生效后，宝成公司一直未向杨文雄履行判决义务。后杨文雄以未收到工程款为由继续占用控制涉案场地至今。另查，2018年10月10日，萧岗一社以钜基公司拒绝支付保证金和租金构成根本违约为由向本院提起租赁合同纠纷诉讼，要求解除与钜基公司解除于2010年6月10日签订的《场地租赁合同》、钜基公司支付欠付租金及利息、钜基公司、宝成公司、杨文雄交还涉案场地。本院于2019年8月9日作出（2018）粤0111民初13320号民书判决书，认定因现有证据无法证明萧岗一社向钜基公司交付了涉案场地，萧岗一社以钜基公司未支付保证金和租金为由要求解除合同理由不能成立，遂判决驳回萧岗一社的全部诉讼请求。该案已生效。2019年5月5日，杨文雄以萧岗一社通过（2018）粤0111民初13320号案要求其交还涉案场地的行为颠覆了（2010）云法民四初字第1049号民事判决中认定萧岗一社不承担责任的事实法理基础为由，诉请要求萧岗一社对（2010）云法民四初字第1049号民事判决中的宝成公司向其支付欠付工程款的义务承担连带支付责任。本院于2019年12月30日作出（2019）粤0111民初20450号民事裁定书，认定杨文雄提起的该案诉讼与（2010）云法民四初字第1049号案构成重复起诉，遂裁定驳回杨文雄的起诉。该裁定作出后，杨文雄不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2020年7月17日作出（2020）粤01民终10107号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，萧岗一社就其主张的经济损失申请有资质的评估机构就涉案场地自2010年8月1日至2019年12月10日期间的租金进行评估。广州市安衡价格事务所有限公司于2020年4月30日出具租金价格评估结论书。该结论书中显示经勘查，涉案地块地面建有三栋单层砖砌房屋及一间钢结构板房。地下建。地下建有一个6647平方米的地下室停车场使用。评估时段中2010年8月1日至2013年7月31日期间的月租金单价为9元/平方米，2013年8月1日至2016年7月31日期间的月租金单价为9.45元/平方米，2016年8月1日至2019年7月31日期间的月租金单价为9.92元/平方米，2019年8月1日至2019年12月10日期间的租金单价为10.42元/平方米，按照涉案场地13082平方米计算，2010年8月1日至2019年12月11日期间的租金13952249元。萧岗一社因本案评估预付评估费68000元。本院认为，萧岗一社是涉案土地的权属人，其对涉案土地享有使用、收益等权益，杨文雄作为该土地上添附物的实际施工人，就欠付的工程款问题，其可向工程发包人宝成公司依法主张，其以尚未收回建设该添附物的工程款为由占据涉案地块侵犯了萧岗一社对涉案土地的合法权益，故现萧岗一社要求杨文雄返还涉案土地合理合法，本院予以支持。因杨文雄占据涉案场地构成对萧岗一社合法权利的侵犯，现萧岗一社要求杨文雄支付占据场地造成的经济损失有据。对于杨文雄应支付的经济损失计付问题。鉴于杨文雄占据涉案土地的实际目的是希望保全其实际施工建设的场地内的地下车库，且杨文雄在场地内未作经营使用，并无通过地块取得收益，另外杨文雄在场地内派人看管，也在一定程度上保障了场地的安全，综合上述因素，本院认定杨文雄应支付的经济损失按现场建设的地下车室面积为计付损失的面积基数，即评估公司通过现场勘查确定的地下室面积6647平方米。损失计付标准酌定按评估公司出具评估结论确定月租金标准的50%计算。另外，由于无证据证明萧岗一社在2010年8月10日至提起本案诉讼期间，有向杨文雄主张过支付因杨文雄占据涉案土地所致的经济损失，故杨文雄关于萧岗一社主张提起本案诉讼前3年，即2016年9月8日前的经济损失已超过诉讼时效的意见有据，本院予以采纳。综上，萧岗一社要求杨文雄支付2016年9月9日至实际交还涉案土地之日止的经济损失有据，本院予以支持。对于经济损失的标准，应以6647平方米为计算基数，其中2016年9月9日至2019年7月31日期间的损失按4.96元/平方米/月计算，2019年8月1日至实际返还之日止的损失按5.21元/平方米/月计算。萧岗一社主张多出上述期间和数额的诉请缺乏依据，本院予以支持。第三人宝成公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告杨文雄向原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社返还位于广州市白云区齐富路南侧、九石岭路东侧地块的土地；二、本判决生效之日起五日内，被告杨文雄向原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社赔偿2016年9月9日至实际交还上述场地之日的经济损失（以6647平方米为计算基数，其中2016年9月9日至2019年7月31日期间的损失按4.96元/平方米/月计算，2019年8月1日至实际返还之日止的损失按5.21元/平方米/月计算）；三、驳回原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费112466元，由原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社负担93360元，被告杨文雄负担19106元。评估费68000元，由原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社负担62000元，被告杨文雄负担6000元。由被告杨文雄负担的受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由被告杨文雄负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  张 蔚人民陪审员  何舒娅二〇二〇年八月二十五日书 记 员  陈玉梅