江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初1052号原告：林海，男，1961年12月17日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞卫生，江苏宗域律师事务所律师。被告：南京顾家投资有限公司，统一社会信用代码91320117070712927B，住所地南京市溧水区秦淮路**。法定代表人：许昙华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪星来，该公司员工。委托诉讼代理人：周灵平，该公司员工。第三人：江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司，统一社会信用代码91320111748246617L，住所地南，住所地南京市浦口区星甸镇工业集中区**v>法定代表人：刘清军。原告林海与被告南京顾家投资有限公司（以下简称顾家公司）、第三人江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭军、卞卫生、被告顾家公司的委托诉讼代理人汪星来到庭参加诉讼，第三人国衡公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林海向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告履行合同义务，提供交接确认书、房屋交付证明、验收记录单、面积实测表、房屋验收交接单、商铺质量保证书等交付手续；2.判令被告对原告所购商铺履行实际勘验义务；3.被告承担案件诉讼费。事实和理由：原告系被告开发建设位于溧水区的业主，由于上述商铺的销售与市场的管理被告系采取的捆绑模式，商铺交付时被告并未实际向原告履行商铺的验收与交付义务，致使原告对己方产生重大影响的层高、四址、位置以及商铺应当具备的基本使用功能等实体权利的重要信息均不知情，后经现场查询发现，原告所购买的商铺已被被告改成厕所，严重损害了原告利益。故原告多次向相关职能部门进行投诉维权，在相关职能部门多次协调下，被告于2018年10月29日向原告发出公告，被告同意就原告所购买原涉案商铺委托第三方进行实际现场勘验，但被告同意现场勘察后几乎无任何进展，故原告又多次采取维权措施，经相关职能部门再次组织协调后形成了相应的会议纪要，被告同意分阶段、分区域进行现场勘验。但时至近一年有余的时间，被告的承诺现场勘验的义务均无任何进展，故为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告顾家公司辩称：1、原告所购买的涉案房屋是现房，在原告购买之前涉案房屋就已经建成，并且通过竣工验收，由被告交由案外人南京鼎吉商业有限公司统一管理，并由该单位出租给了他人作为全友品牌的家具销售场所，原告购买房屋时对该房屋的现状是进行了现场查看的，并对租赁的情况是知悉的，在同一天也与鼎吉公司签订了委托经营管理协议，约定由鼎吉公司对其购买的房屋进行统一管理和对外出租，该行为足以认为被告已经按照物权法第二十六条的规定以指示交付的方式履行了交付房屋的义务。原告诉请第一项所要求提供的交接确认书等材料没有合同依据和法律依据，且这些材料作为房屋交付的证明材料在涉案房屋已经实际交付这一事实已经发生的情况下再来提交这些材料是没有实际履行意义的。2、涉案房屋在原告购买前就已经通过了竣工验收以及规划行政主管部门的规划核实验收，并由相关法定资质的房屋测绘机构对实际完工的房屋现状进行了现场测绘并出具了相关测绘成果，足以证明被告出售并交付的涉案房屋是符合规划设计文件以及合同约定的交付条件的交付标准，涉案房屋的现状是实际承租人在承租该房屋后根据其使用的需要对房屋以及相邻承租人承租的房屋之间空间分割做了重新调整，以及相关的装饰装修后形成的，该装饰装修是原告在其签订的委托经验管理协议中做过允许的，在委托期满以后应由鼎吉公司或实际承租人恢复原状，与被告无关。3、被告作出房屋勘验的承诺是在包括原告在内的多数业主的系列极端行为下、在政府部门的“维稳”施压下被迫作出的妥协，并非被告的真实意思表示，房屋勘验是由包括原告在内的业主选定的第三方机构进行，勘验无法出结果，也是由业主方面的原因所导致，以及勘验所涉及到的商铺不同意所导致的，相关的责任不应由被告来承担，同时因为房屋在委托期满以后需要由实际使用方来恢复原状，故该勘验工作也是没有履行意义的，依据合同法第一百一十条第一款第一项的规定，被告也无需继续履行勘验义务。4、根据原告提交的2019年2月25日的会议纪要，可以明确有关房屋勘验工作被告只是配合方，原告要求被告承担房屋勘验结果的责任没有依据，根据原告提交的2019年4月3日的会议纪要，可以明确包括原告在内的全体业主代表与被告有过明确约定，即在不能事实勘验时由被告按照竣工图纸在委托经营协议到期不再委托经营时进行恢复并承担相关费用，依据该约定原告要求被告承担房屋勘验结果的责任不当。综上，原告诉请没有事实依据和法律根据，请求法院予以驳回。第三人国衡公司未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：《南京市商品房现售合同》、《顾家·欧亚达商业广场商铺委托经营管理协议》、《商铺租赁合同》、建设工程规划核实合格书、南京市房屋面积测算成果报告、竣工验收备案表、公告、会议纪要、《技术服务合同》、银行电子回单、情况说明等，认定事实如下：2016年8月19日，顾家公司作为出卖方（甲方）与林海作为买受人（乙方）签订宁房现售合字Ｘ2016503540号《南京市商品房现售合同》一份，其中约定：甲方出售给乙方坐落于溧水区（以下简称案涉房屋），建筑面积53.32平方米，其中套内建筑面积40平方米，共有共用分摊建筑面积13.32平方米；该商品房的《房屋所有权证》证号为宁房权证溧初字第**，丘号12132005-1003-274；房价款12542.91元／平方米，合计668788元；乙方应于2016年8月19日前支付购房款人民币468788元，剩余房款人民币200000元，乙方应在签订合同7日内办理银行按揭贷款，按银行规定首付不足的，乙方应补足；乙方应于2016年9月20日前向乙方交付该商品房；本合同签订后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记；双方还就其他权利义务进行了约定。同日，林海作为甲方（委托方）与南京鼎吉商业管理有限公司（以下简称鼎吉公司）作为乙方（受委托方）签订《顾家·欧亚达商业广场商铺委托经营管理协议》一份，其中约定：甲方就其购买的位于南京市溧水区，建筑面积53.32平方米，装修状况毛坯的商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜；委托经营期限自2016年9月20日起至2026年9月19日止，共计10年；…委托经营期限内前三年内的收益由乙方支配…；委托经营第四年起到委托经营期结束之日（即2019年9月20日至2026年9月19日止），商铺租金由乙方代为收取，双方确认，租金收入中的10%作为乙方的商业管理费报酬归于乙方，由乙方在全部租金收入中自行扣减，余额部分（租金收入的90%）在扣除应纳税金后转缴甲方，已代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），税赋按国家相关规定执行；甲方允许乙方或实际承租方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，本协议委托期限届满后，乙方或实际承租方可恢复原状移走装修、装饰物，或协商一致后甲方对装修、装饰物折价补偿，该物所有权归甲方。双方还就其他权利义务进行了约定。2015年12月12日，鼎吉公司作为甲方与案外人叶营营签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方依据江苏省南京市溧水区秦淮路301号顾家·欧亚达商业广场内编号10栋一层10-1006、1007、1008、二层、三层、四层商铺所有权人授权，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同；租赁区域建筑面积为5585.95平方米；租赁期限为八年，自2015年5月20日始至2023年5月19日止；双方还就其他权利义务进行了约定。上述《商铺租赁合同》的租赁区域包括案涉房屋在内。案件审理过程中，顾家公司陈述在将案涉房屋出售给原告之前，就将案涉房屋经鼎吉公司统一运营的模式于2015年出租给案外人叶蓉蓉作为全友家具的经营场所，原告于2016年8月19日购买案涉商铺时，认可了由鼎吉公司对案涉商铺的统一运营管理及对外招商出租，并签订了上述委托经营管理协议，涉案商铺的现状是在商户承租后重新进行内部空间分割调整等装饰增修后形成，且该装饰装修行为是经过原告在委托协议中认可的，其公司已经以指示交付的方式履行了交付房屋的义务。林海陈述其在购买案涉房屋时必须与顾家公司选任的鼎吉公司签订委托经营管理协议，否则无法购房，在交房事宜上从未授权给第三方等。案涉房屋已办理房屋所有权证。顾家欧亚达商业广场一期1-3#、5-10#楼于2015年11月26日取得建设工程规划核实合格书、2015年12月15日取得南京市房屋面积测算成果报告；顾家欧亚达商业广场一期10#楼于2015年12月10日竣工验收，并于次日办理南京市溧水区房屋建筑工程竣工验收备案。2018年9月6日，顾家公司发出关于顾家商业广场部分业务提出对房屋再次勘验的公告一份，其中载明：“9月5日，区房管针对业主提出“验收交付”问题公布了《关于顾家业主反映开发企业未履行交付验收手续的回复》，认为“顾家开发企业的行为可认定为房屋已交付，但在履行合同上存在瑕疵”，针对房管局的公告，我司认为在合同的履行上不存在瑕疵，可能存在着理解角度不一样带来的误会，同时就妥善解决业主反映问题提出了有关建议，为化解我司与广大业主的就交付问题存在的误会，我司愿意按照房产部门提出的建议，会同存疑业主对房屋界址进行再次勘验…就勘验工作初步安排如下：1、本次勘验，由业主主管部门认可的有资质的第三方测绘单位进行，相关费用由南京顾家投资有限公司承担；2、本次勘验，须征得商家同意，以不影响商家经营为前提；3、在勘验开始前，我司将公示《竣工验收备案表》、房屋门牌编号平面图和房屋竣工图，以便广大业主核对；4、勘验工作需要我司与涉及业主协作方可实话，如部分业主对本次勘验有疑义，不愿意参加，也可选择法律诉讼等方式；5、我司将加快制定整个勘验工作的具体实施方案，广泛征求各方意见后公示，预计开始时间为9月中下旬，整个勘验周期预计3个月左右。工作方案内容包括勘验公司的选择、合同的签订、意见征询、勘验时序、现场接待处的设置、方案公告等。6、由于商业租赁的特性，商家进场后，会按照装修方案对内部结构进行一定的改造，部分水电隔墙及楼梯等设施将拆除或变动，在此，我司再次郑重承诺：按照委托经营协议的约定，委托期限到期后，将按照《商品房买卖合同》约定条件进行恢复和交付，并承担相关费用；如果后期委托经营协议变更或解除，双方可协商或者司法处理。”2018年10月29日，顾家公司发出公告一份，其中载明：“亲爱的业主朋友们：依据政府协调小组指导精神和业主代表意见要求，经过南京顾家投资有限公司和业主代表多轮沟通，一致同意并确定了第三方测绘单位进行勘验测绘，同时确定：由业主代表分栋分层分批通知业主现场勘验时间和顺序。为了更好有序开展现场勘验工作，请业主朋友们准时参加，逾期将视同自行放弃现场勘验工作，后期不再补勘现场；没有收到业主代表通知的业主提前来现场要求勘验的，勘验小组不作单独安排。具体勘验顺序和要求将在近期通知，请留意业主群信息。”2018年10月30日，顾家公司作为委托方（甲方）与国衡公司作为服务方（乙方）签订《技术服务合同》一份，其中约定：项目名称顾家欧亚达商业广场建筑物复核及户室墙体定位；测绘内容及工作量为建筑物和每间面积复核，按竣工图标明的房间位置及尺寸进行户室墙体定位，根据房屋现场实际情况，做好固定可靠标记，该项目预计工作量约为830间，具体以业主现场勘验确认单为准；预算费用340元/间，预算费用282200元；本合同签订生效后，一周工作日内，甲方支付20%预算费用至乙方账户后，乙方安排技术人员在1-2个工作日内进场；工程完工后，甲方按照实际工作量（业主勘验确认单）向乙方付至实际费用的70%后，乙方出具正式成果报告给甲方；甲方收到正式成果报告确认后，乙方向甲方开具对应款项的增值税发票，在7个工作日内向乙方付清剩余全部费用；双方还就其他权利义务进行了约定。2018年11月6日，顾家公司向国衡公司转账支付56440元。后国衡公司进场开展测绘工作。在测绘过程中，顾家公司与业主代表等就测绘方案、测绘工作开展等事项产生争议、协商未果，后测绘工作停滞至今。2019年3月14日，国衡公司出具顾家欧亚达商业广场建筑物复核及分户定位项目工作情况说明，其中载明：“…按照合同要求我公司技术人员自2018年11月7日起正式进场开展测绘工作…我方根据前期开会商议的施工方案在进场工作后的第1阶段（2018年11-12月）完成了以下工作…2018年12月21日继续开会，第1阶段的施工方案未获得业主方认可，业主方要求在第2阶段将界址地点定位在商户内部，我方本着专业精神以及推进工作继续进行的目的同意尝试在商户内部对界址点进行试定位。后又经过多次开会讨论，我方向甲方提交了在商户内部试定位的第2阶段施工方案。经三方确认后，于2019年1月14日组织技术人员二次进场，在两周的时间共定位了13家商户，时间持续至2019年1月底，工作进度极其缓慢。在商户内部对界址点进行试定位时遇到以下非技术问题…部分商户不允许测绘人员进入房间内部…界钉无法标识到实墙、实柱内部…且与签订合同前商议的第1阶段施工方案相违背…2019年3月12日，由于甲方与业主方对商户内部标记点破坏装修的赔偿问题，造成试定位工作无法继续进行…对各方提出以下要求和供参考的建议：1、甲方与业主方一致认可第1阶段施工方案签字确认后，我方继续履行技术服务合同。2、甲方与业主方一致认可第2阶段试行的施工方案签字确认，并能提供乙方进入室内定位的工作条件后，乙方重新对室内界址点定位项目报价，甲方认可后双方签订新的技术服务合同或在原合同基础上签订补充协议。3、建议：该项目的传统测绘方案即为第1阶段和第2阶段的施工方案，新技术方案当前阶段在国内外仅在实验室的简单环境下能达到满足本项目的高精度要求，且造价高…。”案件审理过程中，国衡公司向本院邮寄顾家欧亚达商业广场建筑物复核项目工作情况说明一份，其中载明：“…第一阶段：2018年11月7日-2019年1月3日…第二阶段：2019年1月14日-2019年1月底春节前…在14天的时间仅仅定位了13家商户，工作效率极其低下…第二阶段实施方案本身与签订合同前商定的实施方案相违背…甲方未能有效组织首批定位成果的验收，业主方则要求继续测绘，甲方与业主方产生争议，工作停顿…第三阶段：2019年3月1日-2019年6月底…2019年4月8日，乙方按照与甲方、业主方三方协商一致仍然执行原实施方案，会议要求必须甲方、业方方派人现场见证定位全过程。2019年6月，甲方、业主方未能持续现场见证，工作停滞。停滞期间多次联系甲方均未得到明确答复，致项目无法完工、出具测绘报告。第四阶段：2019年10月8日-至今，2019年10月8日，在乙方与甲方多次联系后，根据顾家杭州总部谢总要求，乙方提交了申请项目验收的诉求书，未得到甲方回复，工作全面停滞…。”本院认为，原告林海与被告顾家公司之间所签订的《南京市商品房现售合同》系双方的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。本案中，案涉房屋建成后已经竣工验收，并取得建设工程规划核实合格书、竣工验收备案表、南京市房屋面积测绘成果报告。案涉房屋在出售给原告之前已由被告交由鼎吉公司统一运营出租给他人，原告在签订《南京市商品房现售合同》的同时与鼎吉公司签订委托经营管理协议，约定由原告委托鼎吉公司对案涉房屋统一运营管理及对外招商出租等，应认定原告对案涉房屋交付给鼎吉公司统一运营管理的情况是明知且认可的，且后案涉房屋已办理产权登记。综上，应认定被告已依约向原告履行了交付商品房的义务，且被告交付的房屋符合合同约定的交付条件，故现原告诉请要求被告提供交接确认书、房屋交付证明等交付手续依据不足，本院不予支持。此外，原、被告双方并未在合同中约定在交付房屋完毕之后被告仍负有对案涉房屋实际勘验的义务。虽经行政机关协调，被告在与业主方代表达成重新勘验、勘验费用由被告承担、勘验需业主配合等一致意见后，被告与第三人签订了《技术服务合同》委托第三人进行勘验，但该实际勘验并非被告的单方法定义务。故原告诉请要求被告对其所购商铺履行实际勘验义务既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告林海的诉讼请求。案件受理费80元，由原告林海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二〇年八月二十六日书记员  朱 莉