广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初912号 原告（反诉被告）：罗景月，女，1986年2月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告（反诉原告）：蓝穗梧，女，1969年6月29日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：欧江德，广西益远律师事务所律师。 原告罗景月与被告蓝穗梧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，在案件审理过程中，被告于同年6月15日向本院提起反诉，因反诉与本诉由同一事实引起，符合反诉的条件，本院合并审理，公开开庭进行了审理。原告罗景月、被告蓝穗梧及其委托诉讼代理人欧江德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗景月向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付剩余房款人民币30万元；2.判令被告赔偿原告经济损失（经济损失以人民币30万元为基数，按银行同期存款利率，从2019年11月1日起至付清房款为止）；3.判令被告支付从2019年8月起的物业管理费用。事实和理由：2019年4月3日被告通过梧州市灏信行房地产代理有限公司自愿购买原告位于新兴三路××单元××房屋（以下简称2704房），成交价格为432529元，已预付购房订金23650元。双方于2019年7月26日签订的《梧州市不动产买卖合同》第二条约定，按条款内容被告须在2019年10月30日前将购房余款按银行按揭方式分两次付清给原告，截止到2020年5月28日，原告仍未收到房屋尾款30万元。因被告违约，原告多次通过梧州市灏信行房地产代理有限公司中介经理与被告协商无果，故向法院起诉。 被告蓝穗梧辩称，一、原告所出卖的房屋不符合住宅的使用标准，原告存在违约。2019年9月6日，被告到物业管理处时被物业人员告知，被告所购买的房屋厨房里没有烟道、排水管不能使用、2703房与2704房只能安装一个燃气表，因此，该房屋没有厨房相应的设施，整个房屋不能够按住宅标准使用。开发商设计2703房与2704房两套房按一套房大户型使用，但是原告作为一手主业，为了更容易将房屋卖出去，将2703房与2704房拆开出卖。因现场查看无法得知厨房的烟道、排水、燃气管情况，原告故意隐瞒相关事实，导致被告所购买房屋无法按住宅标准使用，无法实现住房的用途，原告存在违约。 二、被告拒绝支付房款，是因原告违约而行使不安抗辩权。原、被告约定第二期房款于2019年10月31日支付，因发现原告存在违约行为，合同标的物不符合房屋的住宅标准，被告按照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定行使不安抗辩权，并于2019年10月30日发短信以书面形式告知原告。被告行使不安抗辩权的方式也符合相关法律的规定。因此，原告主张被告支付房款和自2019年11月1日起的利息损失，没有事实和法律依据。 三、因原告是违约方，2019年11月1日起的房款利息损失由原告自行承担。原、被告签订的是《房地产买卖合同》，在不动产权属证书上载明权利性质为市场化商品房，用途为住宅。因原告出售的房屋厨房里没有排烟管道、无法使用排水管等，缺少厨房相应的设施，不符合住宅的基本要求。因此，原告存在违约，利息损失由原告自行承担，被告保留追究原告违约责任的权利。 四、原告虽然已经将房屋转到被告名下，但并未真正完成交付，物业管理费用应由原告承担。原告一直不愿意交房屋钥匙给被告，也没有将房屋交付被告占有，房屋的占有使用收益等权利依然在原告手中。同时，物业公司对房屋及公共区域的养护、管理、维护环境卫生等物业权利依然由原告享有。因此，物业管理费用应当由原告承担。 综上所述，原告存在违约情况，其请求不符合相关事实且没有相关法律依据，请法院依法予以驳回。 被告蓝穗梧同时提出反诉的诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告退回首期房款人民币132529元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算至退还款项之日止）；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约损失人民币20403.58元[居间服务费8673元、贷款服务费3000元、契税4325.29元、个税4325.29元、不动产证工本费80元]。事实与理由：一、2019年4月3日，反诉原告通过梧州灏信行房地产代理有限公司购买反诉被告的2704房，签订《房地产买卖合同》，成交价格为432529元，已预付购房订金23650元。为办理过户登记，同年7月26日反诉原、被告签订《梧州市不动产买卖合同》。同年9月6日，物业管理处物业人员告知反诉原告，2704房的厨房没有烟道，排水管不能使用，2703房与2704房只能安装一个燃气表，因此，2704房没有厨房相应的设施，整个房屋不能够按住宅标准使用。开发商本来设计2703房与2704房两套房按一套房大户型使用，但是反诉被告为一手主业，为了更容易将房屋卖出去，将2703房与2704房拆开出卖，因现场查看无法得知厨房的烟道、排水、燃气管情况，且反诉被告故意隐瞒相关事实，导致反诉原告所购买房屋无法按住宅使用，无法实现住房的用途。 二、反诉被告的起诉与事实不符，没有事实依据，因合同标的无法实现，应当解除《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》。反诉原告经向物业管理处和房地产开发商的工作人员了解，房地产开发商在出售该商品房时，己经明确告知反诉被告2703房、2704房有两个产权证书，但只能按照一套房子使用。但是反诉被告为了顺利将房屋转让，刻意隐瞒，将房屋拆开出卖，导致反诉原告所购买的房屋无法当作正常住宅使用。因合同标的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，双方签订的买卖合同应当解除。如果继续履行《房屋买卖合同》，对反诉原告来说，所购买的房屋无法正常使用，显失公平。 三、反诉被告故意隐瞒相关事实，双方的房屋交易标的无法实现应归责于反诉被告。因合同标的无法实现，造成反诉原告以下损失：居间服务费8673元、贷款服务费3000元、契税4325.29元、个税4325.29元、不动产证工本费80元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，反诉被告应当承担赔偿上述损失的责任。 综上所述，反诉被告起诉状所诉与事实不符，没有事实根据，法院不应支持其诉讼请求；因反诉被告刻意隐瞒，导致合同标的无法实现，违反合同约定，属于违约行为，应承担违约责任，请求法院依法判决，支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告罗景月针对反诉辩称，反诉被告验收2704房时房屋的设备完整。2704房经梧州市中瑞嘉业房地产测绘有限公司测绘，规划用途为住宅。反诉被告与开发商没有发生任何纠纷，反诉原告主张反诉被告隐瞒事实应举证证明。2703房、2704房有独立的房屋产权，按照法律规定可以拆分出售。反诉被告一家人居住所以申请开通一个燃气管道，反诉原告可以凭房产证到天燃气公司申请开通天然气。现因反诉原告违约，反诉被告同意解除双方签订的《房地产买卖合同》并返还反诉原告的首付款，定金不同意返还，不同意赔偿反诉原告的其他损失。 经审理查明，2019年4月3日原告（出售方、甲方）与被告（买受方、乙方）签订一份《房地产买卖合同》，合同主要约定：1.买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：新兴三路××单元××房，建筑面积：73.5平方米（以不动产面积为准）。该物业不动产权证尚未办理，待甲方办理完相关证件后再办理银行还款解押及过户手续；2.甲方持有该物业之权属证明（商品房买卖合同编号：ＷＺ2012018656），甲方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起一切责任。由于甲方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由甲方承担全部责任；3.该物业按套销售，实际成交面积总价格为73.31㎡×5900元＝432529元，首期房款为132529元，乙方愿意在2019年4月3日前预付履约购房定金23650元给甲方，该成交价己包含该物业本次出售前甲方己支付的一切费用（包含契税、维修资金、收楼费等）相关费用。如甲方办理其名下的不动产权证时面积有增加或减少，则实际成交价格按不动产权证面积乘以；4.付款方式（以银行转账形式），支付期限分为两次付清，且所支付的购房定金在首期房款中冲抵：（1）首期房价款（包含购房定金）133650元，支付方式如下：甲方同意在收取乙方购房定金之日起20个工作日内将该物业的一手不动产权证办理完毕，并于6月30日前向抵押银行申请办理提前还贷手续，乙方同意在甲方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日当天，乙方将首期房款（不含购房定金）11万元转入甲方还款账户内，银行到账后即视为甲方己收取相应首期房款。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付。甲方应在收到乙方首期房款之日起40个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记等手续，并在5个工作日内与乙方到梧州市不动产权登记中心办理交易过户手续。（2）尾期房款：乙方名下的不动产权证办理完毕当天起五个工作日内须到银行办理按揭贷款手续，银行放款当天乙方须一次性支付尾期房款30万给甲方；5.甲方收到尾期房款当天内，甲方保留固定配套设施完好将该物业交付给乙方使用，甲方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、垃圾费、有线电视费等）；6.该物业以现状售予乙方，装修现状为毛坯房；7.甲方不能按本合同约定将该物业售予乙方，或者因违约而无法将该物业售予乙方的，甲方须于不能过户给乙方当天起1个月内，无息退还乙方已付的所有款项外，并须以同等数目之购房定金23650元作为违约金赔偿给乙方，以弥补乙方之损失，但乙方不得再为此而向甲方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使甲方履行此合同。甲方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向乙方支付违约金，直至甲方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止；8.乙方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，视为乙方违约，本合同自动解除，乙方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，乙方己付之定金作为违约金由甲方没收，而甲方有权再将该物业售予他人，但甲方不得再为此而向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失。乙方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向甲方支付违约金，直至乙方履行完全合同的其他义务止。 同日原、被告与灏信行房地产代理有限公司签订一份《服务费确认书》，约定居间服务费按成交价433650元的2%收取8673元，贷款服务费按贷款金额的2%收取，折后3000元。原、被告确认被告应按约定向灏信行房地产代理有限公司支付服务费，若上述房屋交易过程中，任何一方违约，居间服务费、贷款服务费则由违约方负责。 2019年7月26日，原、被告签订一份《梧州市不动产买卖合同》，约定案涉2704房的成交价格为432529元，被告愿意于2019年4月3日前预付购房定金23650元，其余购房款于2019年10月30日前按银行按揭方式分两次付清给原告。双方在办理不动产转移登记前，应向梧州市税务部门申报完税手续，涉及需缴纳的相关税费由被告承担。被告已向原告支付了首付款132529元，向灏信行房地产代理有限公司支付了居间服务费8673元、贷款服务费3000元，并且缴纳了房屋买卖契税4325.29元、代原告缴纳了个人所得税4325.29元。同年7月26日原告将案涉2704房过户到被告名下，被告取得了不动产权证。由于被告向案涉房屋的物业公司了解到梧州市神冠房地产开发有限公司在销售房屋时将2703房、2704房合为一套进行销售，同时认为2704房的厨房没有排烟管道，也没有申请安装天然气，遂没有向原告支付余下购房款。 另梧州市神冠房地产开发有限公司在销售神冠豪都商品房时将一单元03、04房合并为一套进行销售。2012年9月17日原告向梧州市神冠房地产开发有限公司递交一份申请，内容为“现购买2703房、2704房，因两房合一，只需安装一套煤气管线”。另2704房的厨房没有排烟管道。 上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》、桂（2019）梧州市不动产权第××号不动产权证，被告提供的户型图、《服务费确认书》、申请书、税收缴款书（税务收现专用）等及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的相关规定，合同合法有效。合同签订后，被告按约定向原告支付了首期购房款132529元，原告也已经将房屋过户至被告名下。被告因2704房厨房的排烟管道及天然气管道的安装问题，没有支付余下的购房款同时要求解除与原告签订的合同，而原告认为被告存在违约亦同意解除合同，故本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，2704房虽然有独立的产权，但梧州市神冠房地产开发有限公司在销售时将03和04房合为一套进行销售，原告应该知道2704房与2703房合为一套，且厨房没有排烟管道，也没有安装天然气管道，对于房屋作为住宅使用确实有一定的影响，故原告对于合同的解除存在过错。而被告在购买前已到2704房考察，应在对房屋的结构布局有充分了解的前提下才与原告签订《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》，因此，对于《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》的解除被告也有一定的过错。合同解除后，原告应向被告返还因合同而取得的首期房款，现被告反诉请求原告返还132529元，本院予以支持，而被告无需向原告支付剩余房款30万元。原告认为被告违约迟延支付购房款，故定金23650元应予以没收。因原告隐瞒了2704房与2703房合为一套出售、使用的事实，被告迟延支付房款事出有因，故原告主张应予没收23650元定金，本院不予支持。原告要求被告支付余下购房款的利息损失，被告反诉请求原告支付占用首期房款的利息，对于《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》的解除原、被告均有过错，根据过失相抵原则，原告请求被告赔偿经济损失、被告请求原告支付首期房款的利息，本院均不予支持。被告因房屋买卖支付了居间服务费8673元、贷款服务费3000元、契税4325.29元、个税4325.29元、不动产证工本费80元，共计20403.58元，属于被告的损失，原告应根据其过错分摊被告的损失12242.15元。 原告虽然于2019年7月26日将案涉2704房过户到被告名下，但至今并未实际将房屋交付被告，其要求被告支付2019年8月起2704房的物业管理费用，没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 解除原告罗景月与被告蓝穗梧签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》； 原告罗景月应向被告蓝穗梧退还首期房款人民币132529元； 原告罗景月应向被告蓝穗梧支付居间服务费、贷款服务费、不动产证工本费等损失人民币12242.15元； 驳回原告罗景月的诉讼请求； 驳回反诉原告蓝穗梧的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元（原告罗景月已预交），由原告罗景月负担。反诉案件受理费3894元（反诉原告蓝穗梧已预交），由反诉原告蓝穗梧负担1246元，反诉被告罗景月负担2648元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年八月十七日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。