安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1522民初1872号原告：张国标，男，1969年11月24日出生，汉族，安徽省合肥市人，个体工商户，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：熊义平，安徽大鸣律师事务所律师。被告：刘进伟，男，1989年9月10日出生，汉族，安徽省霍邱县人，个体工商户，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：殷翔宇，安徽殷坪律师事务所律师。原告张国标与被告刘进伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国标及委托诉讼代理人熊义平，被告刘进伟及委托诉讼代理人殷翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国标向本院提出诉讼请求：1、被告擅自解除合同，构成违约，要求被告按合同支付违约金10万元；2、因被告毁约给原告造成巨大的经济损失要求被告赔偿因拆除原告一至五层楼梯及室内外装潢造成的经济损失8万元(楼梯房5万，室内外装修3万)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告位于光明大道北段靠路东并排有五间门面房,被告租用原告门面房四间(位置在光明大道228号至230号)及三楼五间和四楼五间,用于经营新日牌电动车。原、被告双方于2019年2月26日达成房屋租赁协议,双方约定合同期从2019年4月1日开始计算,5年的期限,到2024年4月1日止,双方约定在租赁期间不得擅自解除合同,如有违约,违约方向守约方支付10万元违约金,租金支付方式为每年提前一个月支付当年租金,年租金为18万元,(五年内租金不增不减)不得拖延,否则视为违约,同时,双方在签定5年的合同后,原告同意被告可以把原告的楼梯房一至五层进行拆除,改建成货用电梯,费用由被告自行承担,租赁到期电梯无偿归原告所有。但被告在履行合同不到一年的时间内多次告知原告要求解除合同,被告的做法让原告猝不及防,原告多次向被告申明必须要按照合同约定履行,不然会给原告造成巨大损失。2020年4月在原告没有任何征兆的情况下,被告搬离了租赁原告的房屋,现在原告房屋处于空置状态,要知道被告要求租赁原告房屋之前,原告已经与泰康保险公司谈好了租赁事宜,被告找熟人穆道亮前来协商、说和并约定是5年的租期原告才同意的,原告把自己经营灯饰使用的门面房一并腾空租给被告,原告的门店招牌及室内外装潢被被告全部拆除,为了给被告腾房子造成原告近半年未能正常经营,谁知被告出尔反尔,肆意毁约给原告造成无法挽回的损失,为此,特具状起诉,请求法庭支持原告的诉讼请求。刘进伟辩称：一、被告因新冠××疫情亏损严重，在原告不同意降2万元租金后被告才搬离房屋，其行为不构成违约。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条第（二）项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”。首先，被告自始至终都没有直接提出不租赁房屋。被告在2019年12月23日的对话只是想把房租降低一点，并不是不想租了。事实上，在2020年2月27日疫情期间，原告曾主动提出为被告降低房屋租金1万元，被告也明确跟原告讲：“多谢鼓励，房租能不能降2万，算支持老弟了”。证明原、被告均已经更改了原合同约定的18万元年租金，双方已经在就租金问题重新协商。即被告虽然因为疫情亏损严重，但也没有直接表示不再租赁房屋，而是提出降低2万元继续租赁。由于原告没同意，被告因疫情实在亏损太严重，所以才于2020年2月27日明确提出“真不行就算了吧，孟姐你看你要不提前贴个出租吧，我实在是不能继续亏下去了，房租到期我就搬走了”。被告因为疫情亏损严重，不得不搬离房屋，被告已经尽到了提前通知义务，而且被告想的是搬离房屋还不能影响原告的再次租赁，所以被告说房租到期就搬走。被告因疫情亏损严重，在原告不同意降2万元租金后被告才搬离房屋，其行为不构成违约。二、本案中，合同不能履行是因为新冠××疫情所导致，不是任何一方违约所导致。疫情属于不可抗力。今年2月全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时说，当前我国发生了新冠疫情这一突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，对因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。而被告就是因为新冠疫情而遵守国家政策，不外出、不开门等，导致被告生意亏损严重，因此才提出降低租金2万元，如不降低就不再租房等要求的，属于因不可抗力导致合同解除，所以被告不构成违约。退一步说，即使认定本案新冠疫情不属于不可抗力，那新冠××疫情这一特殊的情节在本案中也应构成《合同法》司法解释第26条规定的情势变更。《合同法》司法解释第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因此，被告提出降低房屋租金2万元后原告不同意，被告又进而提出解除合同的，被告是在行使情势变更后的变更或解除合同的正当权利，并不构成违约。原告要求被告承担违约金和要求被告赔偿损失的诉讼请求不能得到法院的支持。而且，原告的损失也没有任何证据可以证明。三、租赁期间被告的装修残值损失应由双方按照公平原则予以分担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案合同的解除系不可归责于双方的事由，对于装饰装修的残值损失应由原、被告双方按照公平原则分担。被告共计装修的房屋为楼上楼下四间，包括原告现在正在经营的“灯饰”门面也是由被告装修，共计装修花了271275.5元应当由双方分担。被告也同意将房屋剩余残值部分直接作为补偿交付给原告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告张国标与被告刘进伟于2019年2月26日签订房屋租赁合同，约定原告位于光明大道北段靠路东并排有五间门面房(位置在光明大道228号至230号，三楼五间和四楼五间)出租给被告用于经营新日牌电动车，租期5年即从2019年4月1日至2024年4月1日止；租金支付方式为每年提前一个月支付当年租金,年租金为18万元,(五年内租金不增不减)不得拖延,否则视为违约；双方在租赁期间不得擅自解除合同,如有违约,违约方向守约方支付10万元违约金；2019年2月28日被告已交付第一年租金18万元。乙方所有的装修费用自理，原告同意被告可以把原告的楼梯房一至五层进行拆除,改建成货用电梯房,所有费用由乙方承担,并免费给甲方使用，等乙方退租时此电梯交给甲方使用，归甲方所有。2020年2月27日，被告以经营不善、装修及疫情前期隔离等向原告要求减少租金2万元否则解除合同，后双方协商无果。2020年3月15日至30日，被告搬离了承租的房屋并将该房钥匙（含电梯钥匙）交给了原告。原告遂于2020年4月16日起诉来院。另查明：霍邱疫情防控应急指挥部于2020年1月25日下发了暂停营业通告（第2号），载明：取消全县一切群体性集会活动；全县所有娱乐场所等公共场所暂停营业。又于2020年2月28日下发关于个体工商户复工复业的通告（第8号）载明：坚持分区分级管控原则，支持个体工商户有序安全复工复业；正在实施封闭管理地区个体工商户复工复业工作暂缓；本通告适用于疫情防控期间县内个体工商户复工复业工作。以上事实有原、被告提供的身份证、房产证、房屋租赁合同、微信聊天记录、装饰装修合同、装饰门头的照片、楼梯房照片、霍邱县新××炎复工复业通知书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告张国标与被告刘进伟签订的租房合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应依法履行。被告在未征得原告同意的情况下单方解除合同构成违约，依法应承担违约责任。被告辩称因受新冠疫情这一不可抗力或情势变更的影响才提出解除合同不构成违约，因新冠疫情导致政府管控，相比较原、被告所签租期5年的租赁合同来说，只是阶段性的、暂时的造成合同履行困难，非导致合同不能履行或合同目的不能实现，因此，被告退租行为构成违约，按照合同约定被告应向原告支付10万元违约金。被告承租房屋时受疫情影响，客观上造成非商业风险的经营困难，故在疫情管控期间的租金双方可适当分担，从被告于疫情期间已交付的租金中酌定由原告退还1万元。原告诉请被告赔偿拆除楼梯房、室内外装修损失8万元，因楼梯房及装修系经原告同意对租赁房屋进行增设和改善的，合同未约定恢复原状，且合同约定楼梯房免费给原告使用，等被告退租时此电梯交给原告使用并归原告所有，因此电梯是否拆除由原告自行处置，原告该项诉请依法不予支持。被告辩称的租赁期间被告装修残值损失应由双方公平分担，因合同约定被告所有的装修费用自理，因此其装修残值损失由双方分担不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告刘进伟支付原告张国标违约金10万元，扣除原告应分担的租金1万元，余款9万元于判决生效后十日内付清。二、驳回原告张国标其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，原告张国标负担1950元，被告刘进伟负担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  潘同合二０二０年八月十八日法官助理钟华书记员刘浩附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。