重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0107民初19476号 原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街**1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。 法定代表人：张怀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊先奎，重庆星全律师事务所律师。 被告：成都银行股份有限公司重庆分行，营业场所重庆市江北区建新北路38号附5号、建新北路38号2幢17、18层，统一社会信用代码91500105552030419W。 负责人：曾卫国，该行行长。 委托诉讼代理人：黄清山，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：祝良山，男，该公司工作人员。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，营业场所成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦21、20、19层，统一社会信用代码9151000071189635XN。 负责人：谢涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵中原，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：谢小东，男，该公司工作人员。 原告重庆三人行物业管理有限公司（以下称“三人行公司”）与被告成都银行股份有限公司重庆分行（以下称“成都银行”）、第三人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下称“华融公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三人行公司的委托诉讼代理人朱瑛、熊先奎，被告成都银行的委托诉讼代理人黄清山、祝良山，华融公司的委托诉讼代理人赵中原、谢小东，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三人行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告、第三人支付2008年1月1日至2018年10月31日期间的物业服务费149997.9元；2.判令被告、第三人支付逾期付款违约金15000元；3.判令被告、第三人支付2008年1月1日至2018年9月30日的水电公摊费15480元；4.本案诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由：2005年10月26日，原告与重庆恒润置业有限公司（以下称“恒润公司”）签订了西郊庄园前期物业管理委托合同，约定由原告向其开发的西郊庄园小区提供物业管理服务，服务收费按房屋建筑面积以3元/平方米/月计收。缴费时间为每月月底，逾期缴费的，每天按应缴费用的千分之三缴纳违约金。2016年12月6日，经司法处置，重庆市九龙坡区人民法院将恒润公司所有的×××号房屋（建筑面积×××平方米）裁定归被告，被告成为该房屋权利义务的承受人。现原告要求被告及第三人承担该房屋所欠的物业服务费及水电公摊费。 被告成都银行辩称，一、原告主张2016年7月13日前的物业服务费、公摊水电费，无充分的证据证明其在该期间进行了有效催收，该部分的诉请已经超过诉讼时效，请法院依法予以驳回。二、即使原告诉请未超过诉讼时效，根据法律规定，在案涉房屋所有权转移至被告之日即2016年12月6日前的物业服务费，均应由建设单位恒润公司承担。原告主张被告承担2016年12月6日前的物业服务费、水电公摊费，无法律依据，无法律文书确认，无合同约定，该部分请求应予以驳回。三、根据被告与华融公司2017年12月22日签订的债权转让协议的约定，2017年10月31日（含）后案涉房屋应负担的费用，由华融公司承担。四、案涉房屋于2016年12月6日起是否欠付物业服务费、水电公摊费，原告是否提供物业服务，需要核实、查明，由法院依法判决费用负担主体。根据司法解释的规定，原告与恒润置业有限公司签订的委托合同全额收取物业服务费，属于违规收费，法院不应支持。案涉房屋于2016年12月6日起如果产生物业服务费，也只应缴纳50%。五、原告主张违约金，无合同依据。原告直到2019年7月13日才向被告催收，且双方对费用的支付标准存在争议，被告未违约，不应支付违约金，且原告主张的违约金过高。六、原告按每月120元的标准收取水电公摊费无充分的依据，案涉房屋的公摊费每月不应超过60余元。案涉房屋未入住，不应全额收取公摊费。七、案涉房屋至今未交付被告及第三人，相关费用应由恒润公司负担。八、原告应负担本案多主张标的额的诉讼费。 第三人华融公司述称，根据司法解释的规定，书面催收是起诉主张物业费的前置程序。第三人接受案涉房屋以来，原告未对第三人进行过书面催收，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告公司成立于2002年3月7日，具备物业服务企业三级资质。恒润公司是西郊庄园小区的建设单位。2005年10月26日，原告与恒润公司签订“西郊庄园”前期物业管理委托合同，约定原告为九龙坡区含谷镇西郊庄园小区提供物业服务，合同有效期为2005年10月26日至2008年10月25日，原告按照建筑面积每月每平方米3元收取物业费，私家花园每月每平米0.5元（自选），建设单位向业主交房后，物业费由业主承担，物业费于每月月底前缴纳，逾期按每日3‰计付违约金。 合同签订后，原告入驻该小区提供物业服务。合同到期后，该小区一直未成立业委会，原告继续提供物业服务至2018年10月。 九龙坡区含谷镇建新村×××号别墅（以下简称“×××号别墅”）从建成之日起，一直登记在恒润公司名下。后被告成都银行因与恒润公司实现担保物权纠纷一案，经本院作出生效法律文书，恒润公司未履行义务，成都银行向本院申请执行。本院依法委托拍卖公司对登记在恒润公司名下包含×××号别墅在内的房屋进行了拍卖，经三次拍卖，×××号别墅因无人竞买而流标。2016年6月14日、2016年10月10日，成都银行两次向本院提出申请，同意以第三次拍卖保留价即400.6068万元接受×××别墅抵偿其案款。2016年11月30日，本院作出（2016）渝0107执恢546号《执行裁定书》，裁定“将登记在被执行人重庆恒润置业有限公司名下的重庆市九龙坡区含谷镇含金村×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号房屋作价3292.2517万元，交申请执行人成都银行股份有限公司重庆分行抵偿案款3292.2517万元。重庆市九龙坡区含谷镇含金村×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号房屋的财产权自本裁定送达申请人成都银行股份有限公司重庆分行转移。”2016年12月6日，该裁定送达成都银行股份有限公司重庆分行。 2017年12月22日，被告成都银行与第三人华融公司签订《债权转让协议》，约定被告将包括×××号别墅在内的资产包转让给华融公司。协议约定，自权利转移日起，协议约定的转让方对标的债权资产自基准日（2017年10月31日）享有的一切权利、权益、利益和风险均由收购方享有和负担，且该等权利、权益、利益和风险的转移不以转让方实际交付有关资产文件或资产为前提。 审理中，原告称，被告取得案涉房屋所有权后一直未交物管费，根据拍卖公告，之前恒润公司拖欠的物管费也应当由被告成都银行支付。故原告主张2008年1月至2018年10月的物管费为149997.9元及2008年1月1日至2018年9月30日期间的公摊费15480元。 另查明，×××号别墅未装修入住，一直处于空置状态。 上述事实，有“西郊庄园”前期物业管理委托合同、《执行裁定书》、《债权转让协议》、拍卖公告、水电费票据、当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，恒润公司与原告签订的“西郊庄园”前期物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，由于案涉小区尚未选聘新的物业服务企业，且原告亦继续对该小区提供物业服务，因此，业主应参照原标准向物业服务企业支付相应的物业服务费用及其他相关费用。 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，被告成都银行系依据法院的裁定书，通过以物抵债的方式取得涉案房屋所有权，该裁定书载明送达后即发生法律效力。经查，该裁定书送达时间为2016年12月6日，故该日应为裁定书发生法律效力的时间，被告从该日起即享有涉案房屋所有权，应当开始承担支付物业服务费的责任。对于2016年12月6日前的物业服务费，因被告系通过以物抵债的方式取得涉案房屋的产权，并非通过参与公开拍卖的方式购得，故涉案房屋的拍卖公告对被告并无约束力。原告依据拍卖公告要求被告及第三人承担2016年12月6日前的物业服务费，于法无据，本院不予支持。2017年12月22日，被告成都银行与第三人华融公司签订《债权转让协议》，将包括×××号别墅在内的资产包转让给华融公司。协议约定，自权利转移日起，协议约定的转让方对标的债权资产自基准日（2017年10月31日）享有的一切权利、权益、利益和风险均由收购方享有和负担，且该等权利、权益、利益和风险的转移不以转让方实际交付有关资产文件或资产为前提。因此，2017年10月31日至2018年10月31日期间的物业服务费等费用，应当由第三人华融公司承担。 物业服务合同中约定，物业服务费按照建筑面积每月每平方米3元收取。虽然合同中未明确约定未装修入住的空置房屋按50%收取物业费，但《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条规定，本办法自2015年5月1日起施行，本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。本案中，原告与恒润公司签的前期物业合同已经到期，原告继续按原合同提供服务，但未重新签订物业服务合同，故原告应仍按原收费标准收取物业服务费。而原收费标准对未装修入住的房屋按照50%收取物业费。因此，被告及第三人仍应按50%的标准支付物业费。被告应当支付2016年12月6日至2017年10月30日期间的物业服务费6249.96元。第三人华融公司应当支付2017年10月31日至2018年10月31日期间的物业服务费6942.27元。 关于水电公摊费，对于未实行“一户一表”的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业服务企业约定。本案中，原前期物业合同中并未明确约定公摊费的分摊办法，故据实分摊较为合理。因此，被告应当支付2016年12月6日至2017年10月30日期间的公摊费1161.46元。第三人华融公司应当支付2017年10月31日至2018年9月30日期间的公摊费1545.47元。 关于违约金，违约金的适用应以当事人有明确的合同约定为前提。本案中，前期物业服务合同到期后，并未再签订物业服务协议，故无违约金的明确约定。原告主张违约金，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告成都银行股份有限公司重庆分行于本判决生效之日起十日内向原告重庆三人行物业管理有限公司支付物业服务费6249.96元、水电公摊费1161.46元； 二、第三人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆三人行物业管理有限公司支付物业服务费6942.27元、水电公摊费1545.47元； 三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3910元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担3810元，由被告成都银行股份有限公司重庆分行负担50元，由第三人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  秦小东 人民陪审员  罗 梅 人民陪审员  郭长红 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  覃俊清 书 记 员  冉 枭