海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9026民初974号 原告：潘某，男，1978年8月8日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县，公民身份号码×××。 原告：黄某，女，1986年5月30日出生，汉族，现住海南省昌江县，公民身份号码×××。系潘某妻子。 二原告共同委托诉讼代理人：朱某，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：海南嘉富利实业有限公司，住址海南省昌江县石碌镇红林中学北侧富安花园****。统一社会信用代码9146903166510316X1。 法定代表人：戴某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊某，北京京师（三亚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖某，北京京师（三亚）律师事务所实习律师。 原告潘某、黄某诉被告海南嘉富利实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告潘某、黄某的委托诉讼代理人朱某、被告海南嘉富利实业有限公司委托诉讼代理人熊某、赖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按总房款638464元每日万分之二的标准向原告支付自2017年8月31日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金108794元（暂计至2019年12月31日，逾期交房违约金108794元）；2.依法判令被告承担本案的全部费用。事实与理由：2017年7月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于××县房，建筑面积为148.48平方米，总房款638464元。该合同第八条约定被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合本合同约定的商品房交付原告使用；第十一条约定被告未按期交房，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，二原告依约付清全部购房款638464元。但是被告至今仍未能向二原告交付符合约定的房屋，已经构成违约，应当依约支付原告自2017年8月31日起至2019年12月31日的逾期交房违约金108794元（638464元×0.0002×852天），并继续按总房款638464元每日万分之二的标准向二原告支付自2020年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金。综上，原告认为《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容合法，对双方均有约束力。现被告违约且拒不支付原告违约金，严重侵害了原告的合法权益，特请求法院依法支持原告的诉讼主张。 被告辩称，一、原告逾期付款，构成违约。双方于2017年7月26日签订涉案《商品房买卖合同》，该合同第五条约定原告的付款方式为“按揭贷款：签订本合同时付清总房款的40.01%首付款，计255464元。余款为总房款的59.99%，计383000元办理银行按揭贷款，买受人应在签订合同后10日内按要求提交办理银行按揭所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款，按照本合同第六条的规定承担违约责任。”而根据原告提供的证据显示，其在实际付款时，首付款分为数笔支付，直至2017年11月才付完首付款，因此原告仅依逾期支付首付款的行为就已构成违约，且原告的购房尾款383000元直至2018年5月11日才支付完毕，已逾期付款一年多，该行为也构成了违约，应承担违约责任。根据双方在该合同第六条中的约定，被告有权就原告逾期付款的行为向其主张违约金。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”双方约定原告应于签订合同当日即2017年7月26日付清首付款，余款10日内办理按揭，被告的交房日期为2017年8月31日前。从该约定看，显然原告应先履行其付款义务，被告才履行交房义务。而原告严重逾期付款，因此在原告结清购房款之前，被告有权拒绝履行交房义务；二、涉案房屋已经交付使用，被告并未违约。在原告付清购房款当日（即2018年5月11日），被告便将涉案房屋转移给原告占有，同时原告也接收了房屋并占有使用，并未提出异议，表明其认可涉案房屋当时的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……”之规定，涉案房屋被告早已转移给了原告占有，应视为该房屋交付使用。因此，被告并未违约；三、虽然涉案房屋的验收手续等因政府机构改革等客观原因有所延误，但并未影响原告对涉案房屋的占有使用，且相关手续现已齐备。2019年2月14日，中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅下发了《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知，要求昌江县各部门在2019年3月底前基本完成机构改革。改革期间，因为机构精简、人员变动等原因，被告的工程验收工作被延误。但被告仍积极办理验收事宜，至2019年12月5日，涉案房屋所属工程的全部验收手续已办理完毕，而在此之前，涉案房屋已交付给了原告，故该问题并未对原告使用涉案房屋产生实质性影响。原告自接收房屋时起，便开始占有使用涉案房屋。原告一方面在占有使用房屋，另一方面，又说被告未按期交房，要求被告承担逾期交房的违约责任，是自相矛盾的，原告的这种行为有违民法的公平原则；四、被告因特殊原因可顺延交房时间，不承担逾期交房违约责任。涉案《商品房买卖合同》第八条规定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2.因台风、雨天或战争、动乱等非因出卖人的责任对工期造成延误的。”根据被告从昌江县气象台调取的昌江县气象证明显示，2016年昌江全年下雨天数是124天，2017年全年雨天129天，2018年全年雨天133天，2019年1-5月雨天20天，合计406天。此外，每次台风过后，经常断水断电，工地因水电供应不上，加上地面积水，无法开工，得需要一周时间清理才能开工。据昌江县气象台统计，2016年至2018年昌江县共经历了7次台风，因台风影响导致工程延期共49天。为此，受雨天和台风的影响，被告向原告交房的期限可延长455天。该合同第八条还约定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.因政府相关政策或市建所造成的工期延误、买受人未按本合同的约定向甲方支付购房款或未履行其他义务的、以及本合同附件七合同补充协议约定的事项。”附件七《本合同补充协议》第六条约定：“如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地等管理部门根据法律法规采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可以据实予以延期交房，并不承担逾期交房责任。”因此，由于昌江县政府机构改革的影响，导致工程验收延期2个月，被告实际向原告交付涉案房屋的期限可以再顺延60天。综上，被告总计可顺延交付涉案房屋给原告的时间为515天，即于2019年10月8日前将涉案房屋交付给二原告。因而被告并未构成违约，不应承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1.昌江黎族自治县商品房买卖合同（编号CJL000008051），证明2017年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于××县房，建筑面积为148.48平方米，总房款638464元，双方在合同第八条约定被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合本合同约定的商品房交付原告使用；第十一条约定被告未按期交房，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之二的违约金； 2.海南增值税普通发票，证明原告依约付清全部购房款638464元。 被告经质证，对原告提交的证据1的三性无异议，但对证明内容有异议。认为该证明内容避重就轻，缺乏完整性，该合同还证明了双方在第五条约定了原告方的付款方式及期限，第六条约定了买受人逾期付款的违约责任，第八条以及附件七补充协议约定了出卖人可以延期交房的情形，包括台风、雨天、政策影响、政府验收延期以及买受人未按合同约定支付购房款等。这些情况下，被告可延期交房并不承担逾期交付责任；对于证据2三性均无异议，对证明内容有异议。认为该证据不能证明原告依约付清了全部购房款，恰恰相反，该证据证明原告存在严重的逾期付款行为。 被告为证明其辩解意见，向本院提供如下证据： 1.《入住通知书》，2.《富安花园小区业主临时公约》，3.《承诺书》，以上证据共同证明被告已于2018年5月11日便将涉案房屋转移给原告占有，同时原告也接收了房屋并进行了占有使用，并未提出异议，表明其认可涉案房屋当时的交付条件； 4.收据，证明原告接收涉案房屋后，正常缴纳物业费、水电费等，表明其接收房屋后能正常使用，权益并未受到实质性影响； 5.规划许可证，6.消防备案凭证，7.竣工验收备案表，共同证明涉案房屋所属项目各项验收手续已齐备，被告在此之前便将涉案房屋交付原告占有使用，并未对原告的权益产生实质性影响； 8.单位工程开工报告，证明涉案房屋所属工程从2016年4月23日开工； 9.气象证明，证明从涉案房屋所属工程开工以来，昌江县经历雨天406天，受台风影响49天，对工期造成了延误，被告可以依约顺延交房期限； 10.关于印发《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知，证明2019年间，昌江县政府机构改革历时两个月，严重影响被告的验收备案等工作进度，被告可依约顺延交房期限。 原告经质证，对被告提交的证据1下方黄某的签名，及证据2、证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该份证据仅能证明原告领取钥匙，但不能证明被告按合同约定交付合格的房屋，且该证据也与被告提交的相关备案表存在矛盾；对证据4因该收据是被告方自行制作，没有原告的签名，无法核实真实性；对证据5-7真实性由法院进行认定，但根据该组证据记载，被告均是在2019年12月份才完成相关验收，其所主张的在此之前的任何交付行为或交房通知均不符合合同约定；对证据8-10真实性由法院进行核实，其中证据9、证据10与本案无关，被告所主张的下雨或机构改革均不属于不可预见的不可抗力内容，其与被告依约履行合同义务无关。 本院对本案的证据认证如下： 一、原告提交的证据。 原告提供的证据1是真实的，该证据能够证明原、被告于2017年7月26日签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买了一套位于××县房，建筑面积为148.48平方米，总房款为638464元，约定交房时间为2017年8月31日的事实，本院对该两证据真实性予以采信；证据2是真实的，该证据能够证明原告于2017年7月26日、2017年11月14日、2018年5月11日分三次支付购房款192464元、63000元、383000元的事实，本院对该证据的真实性予以采信。 二、被告提交的证据。 被告提供的证据1-3是真实的，该三份证据能够证明被告于2018年5月11日将二原告所购买的房屋交付给二原告的事实，本院对该三份证据的真实性予以采信；证据四是真实的，该证据能够证明二原告接收被告交付的房屋后，如约缴纳物业、水电费的事实，本院对该证据的真实性予以采信；证据5-7是真实的，该三份证据能够证明被告于2019年11月12日完成了该涉案房屋建设工程所属项目各项的验收手续及于2019年12月5日向相关部门进行备案的事实，本院对该三份证据的真实性予以采信；证据8是真实的，该证据能够证明涉案房屋建设工程于2016年4月23日开工的事实，本院对该证据的真实性予以采信；证据9是真实的，该证据证明了昌江县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天的事实，本院对该证据的真实性予以采信；证据10是真实的，该证据能够证明昌江县政府2019年期间政府机构进行2个月改革的事实，本院对该证据的真实性予以采信。 综合原告陈述、被告的诉辩及上述证据认证，本院经审理查明和确认事实如下： 二原告与被告于2017年7月26日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：二原告向被告购买一套位于××县房，建筑面积为148.48平方米，总房款638464元。付款方式和期限：二原告应签订合同时首付款255464元，余款383000元应在合同签订后10日内按要求提交办理银行按揭贷款所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款。房屋交付期限：被告应在2017年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付二原告。同时双方对违约责任也作了相关约定，其中对逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，每逾期一天，被告有权要求原告每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告有权解除合同，有权要求原告每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金……。逾期交房的违约责任：逾期交房360日之内和超过360日的，买受人有权要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同签订后，原告于2017年7月26日、2017年11月14日、2018年5月11日分三次支付购房款192464元、63000元、383000元，已向被告支付了全部房款。被告也于2018年5月11日将涉案房屋交付给原告。 另查明，1.昌江县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天；2.涉案房屋建设工程所属项目各项已于2019年11月12日经验收合格。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：被告应否向原告支付逾期交房的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。被告虽未能在合同约定期限内向原告交付房屋，但依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项约定，被告在扣除因特殊原因可顺延交房时间后，依约将涉案房屋交付给了二原告，且二原告接收涉案房屋后，并未对交房条件提出异议，根据上述法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告的行为并未构成违约，故原告请求被告承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告潘某、黄某的诉讼请求。 案件受理费2476元，按规定减半收取计1238元，由原告潘某、黄某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  韩泽雄 二〇二〇年八月二日 书记员  谢俊义