浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1110号 原告：王正彩，男，1982年2月4日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：王红芳，女，1979年11月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县，系原告王正彩胞姐。 原告：周亚，女，1983年9月15日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。 被告：周悦，女，1980年7月8日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。 被告：尹大超，男，1981年3月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：周悦，系被告尹大超之妻。 原告王正彩、周亚与被告尹大超、周悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，2020年6月19日，本院裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告王正彩及其委托诉讼代理人王红芳、二原告共同委托诉讼代理人吴建胜，被告周悦并作为被告尹大超的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王正彩、周亚向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋余款400000元；2.被告支付原告房租37500元（2019年2月6日－2020年5月5日）；3.被告支付原告违约金48000元（2018年12月29日－2020年4月28日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月28日起，原告通过王红芳（胞姐）出租自有房屋（东方名嘉东区20幢2单元301室），承租方系被告周悦，租金2500元/月。二被告系夫妻关系。2018年8月，原告告知被告拟出售东方名嘉的房屋（不含汽车库）。2018年12月23日下午，被告周悦联系王红芳想购买上述承租房屋。12月25日晚，王红芳通过微信告知周悦，原告房屋出售最低价192.80万元。当晚，被告周悦微信回复王红芳，愿意以190万元购买案涉房屋。12月26日下午，被告周悦打电话给原告，双方确认以190万元成交房屋。12月27日，被告周悦提出，案涉房屋转让价190万元，为减少交易税收，买卖转让协议转让价只写“170万元”，另20万元房款不写进协议，签约之前先予转账给原告；为了顺利签约，当日下午，被告周悦通过银行转账给付原告20万元。2018年12月28日，原告乘坐高铁来到嘉善，当日13时许，二原告和姐王红芳到被告单位办公室，周悦拿出打印的“不动产买卖转让协议合同”，合同条款内容也由周悦手写，落款日期为2018年12月27日，双方各自签名留存。随后，双方到嘉善办证中心大厅，共同办理房屋（不动产）过户手续。过户之后，被告周悦到银行转账给付原告20万元。后在原告要求下，被告出具一份欠条，确认结欠原告房款150万元。事后，经原告多方催讨，被告转账给付原告110万元。至今，房屋余款40万元，被告拖延未付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请予判处。 被告尹大超、周悦辩称，原告在起诉中所称的并非事实。双方约定的房屋交易价格为170万元，被告已经通过银行转账等方式支付了150万元，现实际尚欠原告20万元。双方在签订合同之前就协商一致决定先付60万元现金，但由于被告在不同银行的理财账户要分批取出资金及银行贷款到位时间的原因，在原告知悉并同意的前提下，双方才签订了合同。按理有了合同及打款记录就无须再写欠条，因原告坚持要被告出具欠条，被告才出具了欠条。原告称为减少交易税收将实际交易价格190万元在买卖协议中只写170万元的说法并非事实。事实上，在办理房产过户手续时，原告提前要求被告将交易价格写成102万元以少缴交易税。关于被告出具的欠条的正文下方“2019年2月6日前未还全的，则从2月6日起继续支付房租，按原合同价支付，69个工作日内还未还清余款，以每天100元违约金支付”的内容，系事后原告自行填写上去的，被告不予认可。请求法院依法公正判决。 两原告向围绕诉讼请求向本院提交了1.房屋租赁合同；2.原告胞姐王红芳与被告周悦微信聊天记录；3.情况证明；4.高铁票；5.不动产转让合同；6.欠条；7.银行转账明细。同时原告申请证人王某出庭作证。两被告向本院提交了1.汇款记录；2.原告王正彩与被告周悦的聊天记录；3.办理房产过户手续时所提交的不动产转让协议；4.不动产权证；5.嘉兴市住房公积金委托贷款借款凭证。本院经审查，被告对原告提交的证据王红芳被告周悦微信聊天记录的真实性无异议，但认为这是原告的姐姐与被告就房屋交易事宜的协商过程，并不是结果。本院对该聊天记录予以确认。对原告提交的情况证明，被告认为房产中介与原告认识，他们之间有过交易，关系密切。该证明系房产中介人员王某提交，同时原告申请其出庭作证，内容与当庭作证的证言基本一致，本院予以确认。被告对落款日期为2018年12月27日的不动产转让合同，认为合同上“王正彩”的签名系王红芳所书。经本院核实，原告认为该签名确由其姐王红芳所签，其明确表示予以追认，故本院予以确认。被告对原告出示的欠条中倒数第一、二项的文字，认为系原告单方面所写，被告不认可。经核实，该欠条中共有被告周悦的三处签名。在被告周悦第二次签名前面所加的“2019年2月6日前未还全的，则从2月6日起继续支付房租，按原合同价支付，69个工作日内还未还清余款，以每天100元违约金支付”的内容系由原告代理人王红芳在被告第二处签名后所添加。但在该欠条的尾部，原告王正彩及被告周悦均签署了“确认以上内容”的字样。从该证据的形式上分析，系双方对本欠条上所有内容的再一次确认。故本院对该证据予以确认。对于汇款凭证，被告无异议，但认为其实际已支付150万元。本院对原告提交的汇款凭证予以确认。对于原告提交的其余证据的“三性”，被告均无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据均无异议，本院予以确认。 综上，根据上述有效证据、当事人陈述，本院认定如下案件事实：2016年7月28日，原告王正彩的姐姐王红芳以“王红方”的名义与被告周悦签订了房屋租赁合同，将坐落于嘉善县罗星街道欣达东方××幢××单元××室，面积127.17平方米的房屋租赁给被告周悦，租赁期限为二年，自2016年8月6日起至2018年8月6日止；房屋租金每月2500元。到期后，被告仍继续租住在该房屋。2018年8月，原告告知被告拟出售该房屋，被告周悦表示有意购买。被告周悦经与王红芳联系，通过微信及电话商谈后，于2018年12月27日签订了《不动产买卖转让协议合同》，该合同中的甲方为王正彩、周亚，乙方为尹大超。合同约定“双方就房产位于嘉善县罗星街道东方××幢××单元××室达成买卖协议，房屋内所有设备设施归乙方所有，原房主房产配套自有的地上一层小车库归属乙方，由乙方代甲方代缴过户过程中相关的税费。大车库（汽车库）由甲方自行转卖。乙方付给甲方购房定金400000元（购房定金可抵购房款）。甲方同时将该房屋的所有权证原件交给乙方办理转让相关手续。其余购房款1300000元，乙方将在后期完成贷款事项给到甲方付清所有尾款，乙方款项汇到甲方指定银行账户”。合同尾部“王正彩”的签名由王红芳所书，“尹大超”的签名由周悦所书。次日，尹大超在合同的签名处捺印。事后，原、被告双方均予以追认。2018年12月27日，被告周悦即向原告王正彩转账汇款人民币200000元；2018年12月28日14时44分，被告周悦向原告王正彩转账汇款200000元。当日被告出具欠条一份，该欠条写明“尹大超欠王正彩房款1500000元”，该欠条由被告尹大超、周悦签名并捺印。欠条下方由周悦书写“69个工作日还清欠款，每月汇笼整款打款到王正彩账户中去”并由周悦签名。在周悦书写的文字与签名之间，由王红芳书写“2019年2月6日前未还全，则从2月6日起继续支付房租，按原合同价支付。69个工作日内还未还清余款，以每天100元违约金支付。”在该段文字下方，由王正彩书写“王正彩确认以上内容。”，由周悦书写“周悦确认以上内容”字样。同日，原、被告双方至嘉善县不动产交易中心办理了不动产转移登记手续，将案涉房屋的所有权转移登记至被告尹大超、周悦名下。在办理过程中，双方向登记机关提交了房屋交易价为1020000元的不动产转让协议。事后，被告分别于2018年12月29日向原告王正彩转账汇款200000元、2019年3月11日被告周悦向嘉兴市住房公积金管理中心嘉善分县中心申请住房公积金贷款600000元支付给原告周亚、2019年5月8日转账汇款100000元、2019年6月6日转账汇款180000元、2019年6月6日零钱转账20000元。原告认为，房屋交易总价为1900000元，被告已付1500000元，被告尚欠原告购房款400000元。而被告则认为，双方签订的房屋合同中约定的房屋交易总价为1700000元，被告已支付1500000元，故实际尚欠200000元。双方发生争执，原告遂向本院提起本案诉讼。关于房屋交易的实际总价的认定，本院在理由部分予以阐述。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点主要有以下二点： 一、案涉房屋双方约定的交易价格是170万元还是190万元。 首先，根据双方就房屋交易价格的协商过程的微信聊天记录，经小幅降价，被告周悦与原告王正彩胞姐王红芳于2018年12月25日晚上已基本谈妥房屋的交易价格为190万元。至12月27日，双方签订的房屋买卖合同中，突然将房屋价格变更为170万元，显然不合常理。原告也对170万元的交易价格予以否认，被告也没有提供双方在初步确认交易价格为190万元后进一步降价的依据及合理理由。 其次，关于2018年12月28日的欠条形成时间是在原告支付第二笔的20万元前还是后的问题。双方当事人对该事实作各自相反的陈述，现无其他直接证据予以证实。从日常交易习惯和欠条约定的付款时间分析，如果当天即可另行支付20万元，一般情况不会将该20万元作为欠款写入欠条上。原告陈述，因被告当天实际付款与之前口头约定不一致，因而在收到20万元之后再要求被告写了欠条的说法更具有可信度。 再次，案涉房屋面积为127.17平方米，位于主城区中心地段，按交易价格190万元折合每平方米约为14940元，按170万价格折算每平方米约为13368元，前者更接近于本地房屋的市场价格行情。 双方签订的《不动产买卖转让协议合同》中，虽然将案涉房屋的交易价格写成170万元，但结合本案中的证据及证人证言，原告认为为少缴交易税，在合同中将房屋交易价格写成170万元，当天支付的20万元不包括在《不动产买卖转让协议合同》约定的房屋总价内的主张，更具有可信度，本院予以采信。原告要求被告支付原告购房余款40万元的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告应否承担房租及违约金的问题。关于2018年12月28日的欠条下方“2019年2月6日前未还全的，则从2月6日起继续支付房租，按原合同价支付，69个工作日内还未还清余款，以每天100元违约金支付”的内容是否有效的问题。本院在证据的认证过程中，已作了简述，对该证据予以确认。该约定系双方当事人对购房款支付期限及违约责任承担的补充。因案所涉房屋的不动产所有权已于2018年12月28日转移登记至被告尹大超、周悦名下，但该欠条中“2019年2月6日前未还全，则从2月6日起继续支付房租”的约定缺乏事实和法律依据，原告据此要求被告支付房租37500元的诉讼请求，本院不予支持。该欠条中约定“69个工作日内”对所欠购房款全额支付，经计算，该期限即为2019年4月11日前。因被告未按约定期限对所欠购房款全额支付，故应当承担至还清余款之日止每天100元违约金的违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告尹大超、周悦于本判决生效后十日内支付原告王正彩、周亚购房款400000元； 二、被告尹大超、周悦于本判决生效后十日内支付原告王正彩、周亚逾期支付购房款400000元的违约金，自2019年4月12日起算至付清全部购房款之日止，按每日人民币100元计算。 三、驳回原告王正彩、周亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8583元（原告已预交），由原告王正彩、周亚负担563元，被告尹大超、周悦负担8020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长 江万景 审 判 员 胡锦明 审 判 员 钱 骏 二〇二〇年八月四日 法官助理 曹倩云 书 记 员 张 韬 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?