福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0503执异19号 案外人：永春宝龙房地产开发有限公司，住所地永春县桃城镇桃东村留安路口（环城路6号建行大厦7楼），统一社会信用代码91350525091351067P。 法定代表人：许健康，董事长。 委托代理人：陈小丽，福建天衡联合律师事务所律师。 申请执行人：黄跃文，男，1968年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：陈书忠，男，1967年6月30日出生，汉族，住福建省南安市。 本院在执行申请执行人黄跃文与被执行人陈书忠民间借贷一案中，案外人永春宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）对执行址在永春县××镇××广场××期××＃××室商品房（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人宝龙公司称，一、涉案房产物权并未转移给被执行人陈书忠，宝龙公司拥有涉案房产的合法所有权。陈书忠与宝龙公司于2016年10月20日签订《商品房买卖合同》，由陈书忠向宝龙公司购买涉案房产。后，该《商品房买卖合同》于2016年11月11日在永春县住房和城乡规划建设局办理了商品房预售合同备案登记，但未办理房屋产权登记手续。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈书忠与宝龙公司签订的《商品房买卖合同》仅确立双方的债权债务关系，未发生物权转移的效力。二、永春县人民法院已于2019年5月28日作出（2019）闽0525民初163号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》附件四第五条，因买受人原因致使房屋权属证书无法申领或延迟申领并引致出卖人承担风险的，出卖人有权单方解除合同并追究买受人的违约责任。宝龙公司已通知陈书忠办理不动产登记权属证明，但陈书忠拒不办理房屋不动产登记权属证明，导致宝龙公司至今未解除对上述房屋按揭贷款所承担的阶段性担保责任。宝龙公司按《商品房买卖合同》约定于2019年1月8日诉请解除《商品房买卖合同》，永春县人民法院于2019年5月28日作出（2019）闽0525民初163号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》。三、本院对该房产的预查封行为查封的对象为陈书忠就《商品房买卖合同》所约定的债权债务，即陈书忠取得该房产所有权的权利或陈书忠因《商品房买卖合同》解除后宝龙公司应退还给陈书忠款项的债权。宝龙公司执行异议请求事项：解除对永春县××镇××广场××期××＃××室商品房所采取的预查封，并停止对该房屋的拍卖程序。 宝龙公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、宝龙公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书；2、《协助执行通知书》收件回执；3、永春县不动产登记情况证明；4、永春县人民法院民事判决书；5、生效证明书。 本院查明，黄跃文与陈书忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理，并于2018年7月9日作出（2018）闽0503民初3169号民事判决书，判决如下：陈志忠应于本判决生效之日起十日内偿还黄跃文215万元，并按月利率2%计付自逾期之日起至实际还款之日止的利息（其中60万元借款的利息自2017年5月9日起算、其中50万元借款的利息自2017年5月24日起算、其中40万元借款的利息自2017年9月12日起算、其中30万元借款的利息自2017年9月28日起算、其中35万元借款的利息自2017年11月11日起算）；二、陈书忠应于本判决生效之日起十日内支付黄跃文因本案支出的律师代理费5000元。案件生效后，陈书忠未履行生效判决确定的还款义务，黄跃文于2018年9月18日向本院申请强制执行，在该案执行过程中，本院于2018年11月7日预查封了陈书忠址在永春县××镇××广场××期××＃××室商品房一套。 另查明，2016年10月20日，宝龙公司与陈书忠签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陈书忠向宝龙公司购买涉案房产，同日办理了商品房买卖合同备案登记。因陈书忠不履行商品房买卖合同，宝龙公司向永春县人民法院提起诉讼。永春县人民法院于2019年5月28日作出（2019）闽0525民初163号民事判决书，判决解除宝龙公司与陈书忠签订的《商品房买卖合同》、陈书忠应配合宝龙公司办理《商品房买卖合同》备案登记及注销手续等。上述民事判决书于2019年9月9日发生法律效力。 上述事实有异议人宝龙公司提供的上述证据以及本院作出的（2018）闽0503民初3169号民事判决书和本案相关执行卷宗材料等证据证实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。陈书忠于2016年10月20日向宝龙公司购买涉案房产，办理涉案房屋买卖备案登记，陈书忠与宝龙公司签订的《商品房买卖合同》已由永春县人民法院于2019年5月28日判决解除，且据此判决陈书忠应协助宝龙公司办理《商品房买卖合同》备案登记及注销手续，涉案房产的房屋所有权亦未办理登记在陈书忠名下，涉案房产初始登记在宝龙公司名下，宝龙公司对涉案房产享有所有权，该权利能够排除执行。再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案中，涉案房产的《商品房买卖合同》已经被永春县人民法院判决解除，依据上述规定应解除对涉案房产的预查封。因此宝龙公司请求中止对涉案房产的执行，依法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 中止对址在永春县××镇××广场××期××＃××室商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李丽琼 审判员  曾毓群 审判员  吕俊高 二〇二〇年八月十七日 书记员  叶雅茹 附本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款规定第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 4.《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性和真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。