西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12900号原告：乔国宁，女，xxxx年xx月x日出生，x族，住西安市新城区，公民身份号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：宋霞，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：陕西瑞新升置业有限公司，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXxxxx。法定代表人：杨武，该公司执行董事兼总经理。第三人：陕西瑞新升实业集团有限公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXxxxx。法定代表人：杨武，该公司执行董事兼总经理。原告乔国宁与被告陕西瑞新升置业有限公司（以下简称：瑞新升置业）、第三人陕西瑞新升实业集团有限公司（以下简称：瑞新升实业）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔国宁及委托诉讼代理人宋霞到庭参加了诉讼。被告瑞新升置业、第三人瑞新升实业经本院依法公告传唤未到庭，本院遂依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告乔国宁诉称，2014年3月28日，原告乔国宁与第三人瑞新升实业签订编号A14-02075、A14-02076《投资借款协议》分别借款10万元；签订编号A14-02074号《投资借款协议》借款15万元；2014年4月29日，签订编号为A14-02918、A14-02919《投资借款协议》分别借款4万元；2014年5月4日，签订编号为A14-03120《投资借款协议》，借款3万元。2014年6月5日，签订编号为A14-04009号《投资借款协议》，借款4万元。2014年6月25日，签订编号为A14-04559号《投资借款协议》，借款10万元，以上借款共计60万元，借期一年。2015年6月15日，原告收到第三人还款2万；6月23日收到还款1万元，7月11日收到还款1万元，7月22日收到1.5万，8月10日收到1万元，8月19日收到1万元，共计7.5万元。因原告不断催要还款，第三人遂将被告所有的瑞新升大厦中南楼10层17号和20号公寓转让给原告抵债，2015年5月12日，原、被告签订67号《瑞新升商业广场公寓认购合同》：约定购房款为300200元，2015年12月31日前交房；2015年8月10日，原、被告签订109号《瑞新升商业广场公寓认购合同》：约定购房款为245000元，2016年12月31日前交房。但截止起诉之日，被告未依约向原告交付房屋。经了解，涉案房屋未取得商品房预售许可证，被告亦非涉案房屋所有权人，依法该两份《认购合同》无效，原告多次向被告及第三人要求退还购房款无果，故诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、依法确认双方签订的109号《瑞新升商业广场公寓认购合同》无效；2、被告向原告退还购房款245000元，第三人陕西瑞新升实业集团有限公司承担连带还款责任。3、本案受理费、公告费等诉讼费用由被告及第三人陕西瑞新升实业集团有限公司承担。被告瑞新升置业、第三人瑞新升实业未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告提交的五份《借款协议》复印件载明以下内容：2014年3月28日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与原告乔国宁（乙方）签订了编号为A14-02076的《借款协议》，收款收据编号为4939980，约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1、乙方借款给甲方100000元；2、借款期限为12个月，即2014年3月28日至2015年3月28日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1、借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2、甲方每月向乙方支付利息3500元；付息方式为：每月30日提取现金或转账支付。2014年4月29日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与原告乔国宁（乙方）签订了编号为A14-02918、A14-02919的两份《借款协议》，收款收据编号分别为5954885、5954886，均约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1、乙方借款给甲方40000元；2、借款期限为12个月，即2014年4月29日至2015年4月29日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1、借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2、甲方每月向乙方支付利息1400元；付息方式为：每月30日提取现金或转账支付。2014年6月5日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与原告乔国宁（乙方）签订了编号为A14-04009的《借款协议》，收据编号为1954912，约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1、乙方借款给甲方40000元；2、借款期限为12个月，即2014年6月5日至2015年6月5日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1、借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2、甲方每月向乙方支付红利1200元；付利方式为：每月5日提取现金或转账支付。2014年6月25日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与原告乔国宁（乙方）签订了编号为A14-04559的《借款协议》，收据编号为3127579，约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1、乙方借款给甲方100000元；2、借款期限为12个月，即2014年6月25日至2015年6月25日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1、借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2、甲方每月向乙方支付红利3000元；付利方式为：每月25日提取现金或转账支付。原告提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单证明第三人支付了部分利息。2015年4月29日，陕西瑞新升实业集团作出陕西瑞新升实业集团有限公司《关于到期合同顺延的承诺书》决定：一、到期续单客户：2015年6月30日之前到期客户，签订新合同并附承诺书，续单6个月或12个月，利息一律按照公司现息执行（6个月2分，12个月2.5分），根据公司情况6个月或12个月内逐步解决利息及本金；二、到期不续单客户：与公司签订本承诺书，利息一律按照公司现息执行（6个月2分，12个月2.5分），根据公司情况6个月或12个月内逐步解决利息及本金；三、瑞新升集团以自有实体资产向客户保证兑付。如未能兑付，集团将以商铺或其他实体资本，向客户保证兑付。2015年8月10日，被告瑞新升置业（出卖人）与原告乔国宁（买受人）签订了《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）约定，第一条，出卖人以出让方式取得位于XX路XX号的土地产权……在上述地块上建设商品房暂定名瑞新升商业广场；第二条，买受人购买的商品房为瑞新升商业广场南楼10层20号公寓，买受人2015年8月10日付清全部认购款，即实际付款总额为245000元；第九条约定，出卖人承诺签订合同之日至2016年12月31日之内将合同约定的商品房交付买受人使用，并做完产权分割同时签订正式《商品房买卖合同》，办理产权备案及办理权属证书；如因买受人原因导致不能按本合同约定时间办理产权手续，则出卖人有权解除合同，收回本合同约定的公寓，全额退还买受人已付房款并按银行同期利息向买受人支付。如出卖人违约，双方同意按以下方式处理：1、双方解除合同，出卖人在解除合同之日起三十个工作日内将买受人已付房款全额退还给买受人，并按已付认购款的同期银行利率向买受人支付违约金。原告当庭提交（2015）雁民初字第06677号民事判决书，在该案庭审中，被告瑞新升置业对其所售房屋未取得商品房预售许可证及其他证书的事实予以认可。另查，（2015）雁民初字第06677号民事判决书所涉案件争议房屋与本案涉案房屋均为XX路XX号土地产权，商品房名称均为“瑞新升商业广场”。另查，2014年11月12日，陕西瑞新升投资有限公司名称变更为陕西瑞新升实业集团有限公司。以上事实，有当事人陈述、关于到期合同顺延的承诺书、《瑞新升商业广场公寓认购合同》、《民事判决书》、《执行裁定书》、西安市商品房预售、现售项目公示平台查询单等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。原、被告于2015年8月10日签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）中约定了商品房买卖合同的必要条款，具有商品房买卖合同的性质，被告亦认可其所售房屋并未取得商品房预售证明，故原、被告于2015年8月10日所签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》因违反法律强制性规定，应属无效。原告诉称第三人将被告所有的涉案房屋转让给原告抵债，因原告未举证证明其与陕西瑞新升投资有限公司签订的《借款协议》中所涉的借款，第三人已与被告及原告达成以房抵债协议，且三方均同意用涉案房屋进行偿还；亦无法认定原告将涉案购房款支付给被告，故对原告诉请被告向原告退还购房款245000元，第三人陕西瑞新升实业集团有限公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告乔国宁与被告陕西瑞新升置业有限公司于2015年8月10日签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）无效。二、驳回原告乔国宁之其余诉讼请求。本案案件受理费4975元，由原告乔国宁承担。本案公告费560元，由原告承担300元，被告陕西瑞新升置业有限公司承担260元，公告费因原告已预交，故被告陕西瑞新升置业有限公司在本案生效之日将其应负担的费用支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘静人民陪审员  刘威人民陪审员  刘燕二〇二〇年八月十七日书 记 员  徐楠打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达1