广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13843号原告：黄岳轩，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××01X。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：黄日成，男，1970年10月21日出生，壮族，住广东省中山市××××××××××××××××××××××，公民身份号码452××××××××××××038。委托诉讼代理人：余晓强，广东万**海天律师事务所律师。第三人：中山市赢享花电子商务有限公司（原中山市荣德创客电子商务有限公司），住所地广东省中山市××××××××××××第8卡，统一社会信用代码91442000MA4W671M1B。法定代表人：韩春美，执行董事。原告黄岳轩与被告黄日成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法追加中山市赢享花电子商务有限公司（以下简称赢享花公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪池池，被告黄日成及其委托诉讼代理人余晓强到庭参加诉讼。第三人赢享花公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄岳轩向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方就位于中山市×××××××××××厦主楼六层607-610室的租赁关系已于2020年4月28日解除；2.被告向原告支付2019年6月1日起至2020年4月28日期间的租金135220.32元、管理费7412.8元；3.被告向原告支付2019年5月至2020年4月期间的水电费2711.68元；4.被告向原告支付租赁物场地占用费(自2020年4月29日起按照租金及管理费之和计算，其中2020年4月29日至2021年1月31日每月为13492.2元、2021年2月1日起每月为14125元)至被告向原告退还租赁物之日止；5.原告没收被告支付的履约保证金22148元；6.被告向原告支付违约金76885.2元；7.被告向原告支付律师费14000元。事实和理由:2017年1月6日，原告与被告黄日成签订了租赁合同书，约定原告将其名下位于中山市×××××××××××厦主楼六层607-610室的物业出租给被告，租赁期限为五年（自2017年2月1日起至2022年1月31日），租赁面积为226㎡，租金采取递增模式，第一年每月租金为49元/㎡（即11074元/月），第二年每月租金为51.5元/㎡（即11639元/月），第三年每月租金为54元/㎡（即12204元/月），第四年及第五年分别在上一年的租金基础上递增5％，物业管理费自2018年2月1日起每月收取3元/㎡（即678元/月），租赁物水费、电费等费用由被告承担，被告应于每月1日至5日期间向原告支付租金、物业管理费及预缴水电费等费用。租赁合同书签订后，原告已全面履行了移交租赁物的出租方义务，被告作为承租方理应按时支付租金、物业管理费、水电费等费用，但被告却出现逾期拖欠租金等费用的情况，经原告多次催促，原告已向中山市第一人民法院提起诉讼要求被告偿还拖欠的租金等费用，法院依法作出（2019）粤2071民初15266号判决，但该判决生效后，被告未履行生效判决所确定的偿还2019年5月之前的租金等费用的义务，且自2019年6月起继续拖欠租金等费用。被告逾期支付租金等费用构成根本违约，原告已委托律师事务所于2020年4月28日向被告发出解约通知，原、被告之间的租赁合同关系已在2020年4月28日解除。按照合同约定，被告应支付原告拖欠的租金等费用，由原告没收履约保证金，且被告应向原告支付相当于6个月的违约金，承担原告为实现债权产生的律师费等费用。因租赁合同关系解除后，被告未搬离租赁物将租赁物返还原告，应支付场地占用费至返还租赁物之日止。诉讼中，原告黄岳轩称，被告黄日成及第三人赢享花公司已腾空并返还租涉案租赁物给原告，场地占用费计算至2020年7月17日止。被告黄日成辩称，1.本案涉及的租金拖欠是第三人行为而非被告个人行为。被告系为设立公司而以个人名义与原告订立租赁合同书，被告签名系履行职务行为。合同签订后，第三人即实际使用涉案物业并受益，在涉案承租场地生产经营，期间产生的水电费、租金等也均由第三人向原告缴纳和交接。从备案与中山市市×监督管理局的租赁合同的签订情况，原告与第三人（被告作为法定代表人签名）在2018年6月20日签订租金确认书确认了涉案物业的租金等欠款金额及还款计划的情况，均能说明原告对租赁合同主体是原告与第三人是明确且确认的。2.第三人已在2019年4月变更法定代表人，被告与第三人现任法定代表人韩春美签订声明书，确认因承租涉案房屋欠缴的租金、管理费、水电费等费用由第三人现任法定代表人韩春美负责缴纳，与被告无关，故原告本案主张的各项费用均应由第三人承担。3.本案租赁合同主体是原告与第三人，而被告已从第三人退股不再享受公司权益，按照法律规定，应由第三人承担因租赁合同产生的支付租金、水电费等合同义务，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告赢享花公司未作答辩，但向本院提交了港口镇兴港南路16号大厦6层608-610卡大件物品搬离清单（以下简称搬离清单）及港口镇兴港南路16号大厦6层608-610卡大件物品搬离明细（以下简称搬离明细）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市××××××××××的房地产[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0015457号]，登记产权人为黄岳轩。2017年1月6日，黄岳轩作为甲方、出租方，黄日成作为乙方、承租方，就前述房屋签订租赁合同书。租赁合同书主要约定：甲方将位于中山市×××××××××××厦主楼六层607-610房的物业出租给乙方，租赁面积为226平方米，实际面积与合同记载建筑面积不相符的，不影响租金计算；租期限自2017年2月1日起五年，乙方承租该租赁物仅可用于办公室。租金采取递增模式，每壹年租金递增5%，第1年每月租金每平方米49元，第2年每月租金每平方米51.5元，第3年每月租金每平方米54元，以上租金不含其它有关部门应收之各类费用。首年（2017年2月1日至2018年1月31日）免收物业管理费，2018年2月1日起按租赁物建筑面积226平方米，每平方米3元收取。租金采取先交后用模式，即由乙方按月缴付，于每月1-5日前向甲方缴付。合同签订时由乙方一次性向甲方支付22148元作为本合同履约保证金；甲方无故解除合同，甲方应五倍返还保证金给乙方，还有权要求甲方赔偿乙方折旧后的装修损失费；乙方无故中途解除合同的，乙方已付保证金没收，甲方不予退回，乙方还应赔偿五倍保证金给甲方，乙方一切装修及设施物品无偿归甲方所有。在同时满足以下条件30天内，甲方将履约保证金（不计利息）退回乙方：①合同届满终止或不可归责于乙方的原因导致合同解除的，②乙方无违约行为或乙方已对其违约行为作出足额赔偿，③乙方按合同约定将租赁物及租赁物内财产返还给甲方的。自租赁物交付乙方之日起产生的水、电等费用由乙方承担。租赁期间，乙方有以下情形之一的，视为根本性违约：①乙方逾期缴交租金、水电费等其中一项或多项，每逾期一日应按当月租金的5‰向甲方支付违约金，并且甲方有权停止提供水、电及其他配套设施直至缴清所欠租金止，逾期超过30天（自然日）或以上未付或未付清的；……有上述情形之一的，均视为根本违约，甲方有权单方提前终止本合同，收回租赁物，届时，甲方除没收乙方履约保证金外，其他已收款项不予退还，包括乙方在租赁期投入的不能移动财产，并有权要求乙方支付相当于六个月的租金作为违约金。如出现违约情形，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现有关债权所付出的法院诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等费用。经甲、乙双方协商一致，可变更本合同主体及内容。如本合同与甲、乙双方于当地租赁管理部门签署的租赁合同内容相矛盾的，均以本合同内容为准。租赁合同书落款处甲方盖章签名栏由黄岳轩签名，乙方盖章签名栏由黄日成签名，且合同空白处注明“物业业务由卓骏公司联接”。2.前述合同签订后，黄岳轩将涉案物业交付给黄日成使用，黄日成在涉案物业设立、经营中山市荣德创客电子商务有限公司（以下简称荣德公司）。2017年1月18日，荣德公司登记成立，登记法定代表人为黄日成，登记住所为中山市××××××××××××第8卡。诉讼过程中，黄日成提交了从中山市市×监督管理局调取的有关荣德公司设立时用于备案的公司章程及租赁合同。公司章程反映荣德公司股东为黄日成、朱军。租赁合同注明签订日期为2017年1月6日（即前述租赁合同书签订当天），甲方（出租方）为黄岳轩，乙方（承租方）为荣德公司。租赁合同的主要约定：甲方将中山市××××××××××第六层第8卡现有的场地、环境、设施出租给乙方作商业使用，面积为40平方米，每月租金2000元；租赁期限为5年，由2017年1月6日至2022年1月5日止；乙方须在当月5日前缴交租金，乙方不能以任何理由拖欠或拒绝缴交租金、水电费、租赁税等，若乙方拖欠以上费用超过30天，甲方有权收回租赁区域出租权，并不负责补偿乙方任何损失，乙方应无条件、无偿将该租赁区域交还给甲方，且甲方有权不退回押金；租赁区域产生的租赁税、水电费等一切费用由乙方负责；签订合同即日，乙方须预交押金5760元；守约方以诉讼或其他方式请求违约方履行的，违约方除应给付违约金给守约方外，还需给付守约方因此诉讼而给付或垫付之所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。租赁合同落款处甲方签名处由黄岳轩签名，乙方签名处由黄日成及案外人韦二原、朱军签名。3.签订时间为2018年6月20日的租金确认书系打印件，首部注明甲方（出租方）为黄岳轩、乙方（承租方）为黄日成，但“乙方（承租方）”旁还加盖有荣德公司公章，落款处甲方签名处由黄岳轩签名、乙方签名处由黄日成签名并加盖有荣德公司公章。租金确认书主要内容为：乙方确认从2017年10月至2018年6月拖欠甲方租金等费用合共106331.8元，乙方已于2018年6月13日缴交2017年所欠费用，尚有2018年1月至2018年6月拖欠的租金、管理费共计72659元待缴；甲方同意乙方按附表1的时间及金额分期付款，乙方承诺及保证按时缴清所欠租金等所有费用，乙方如任何一期不按时向甲方支付租金、水电费、空调费、管理费等所有费用的，甲方可立即要求乙方提前一次性付清，并按总欠费的20%追究乙方的逾期违约金以及按原租赁合同违约条款执行处理。4.2019年4月12日，荣德公司的企业名称变更为赢享花公司，法定代表人变更为韩春美。2019年4月16日，黄日成与韩春美签订声明书，载明：“原中山市荣德创客电子商务有限公司法定代表人黄日成承租位于中山市×××××××××××厦主楼6层607-610室，建筑面积为226平方米，用于办公室之用，由于公司内部调整，原承租方黄日成不再但任公司法定代表人，公司变更为中山市羸享花电子商务有限公司，由韩春美任法人代表，由2017年2月1日至今该物业所欠缴交的租金、水电等及日后产生的租金、水电等一切费用由现任法定代表人韩春美负责缴纳，与原法人代表黄日成无关”。5.因黄日成、赢享花公司未结清前述租金确认书所载费用，黄日新于2019年6月6日以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院[案号为（2019）粤2071民初15266号]，主张黄日成、赢享花公司支付2018年1月至2018年6月拖欠的租金、管理费及违约金，2019年1月至2019年5月拖欠的租金、管理费、水电费及违约金，及维权产生的律师费。本院于2019年8月16日作出（2019）粤2071民初15266号民事判决，认定租赁合同书合法有效，黄岳轩租赁合同书相对方为黄日成，判令黄日成、赢享花公司向黄岳轩支付2018年1月至2018年6月期间拖欠的租金57234.5元、管理费3390元及违约金，支付2019年1月至2019年5月期间拖欠的租金60139元、管理费3390元、水电费582.3元及违约金，支付律师费8000元。黄日成、赢享花公司不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉，但在收到法院预交二审诉讼费的通知后未在指定期限内缴纳二审案件受理费，中山市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤20民终7278号民事裁定，裁定按黄日成、赢享花公司自动撤回上诉处理,一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。庭审中，黄日成明确其自2019年4月之后即未再就涉案房屋支付过任何费用，至于赢享花公司是否有向黄岳轩支付过租金等费用不清楚；黄岳轩陈述，自2019年6月起即未再收到黄日成的租金。6.2020年4月28日，黄岳轩委托律师事务所向黄日成通过EMS邮寄送达解约及处置商铺遗留物品的通知（以下简称解约通知），告知因黄日成未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费等费用，即日解除双方租赁合同关系等内容。EMS邮寄快递单反映黄日成2020年4月30日签收该函件。庭审中，黄日成称该函件并非其本人签收。7.诉讼中，赢享花公司向本院提交了搬离清单、搬离明细。搬离清单、搬离明细均载明责任人为韩春美，出租人为案外人中山市卓骏商业投资管理有限公司（以下简称卓骏公司），签订日期分别于2020年7月17日、16日。搬离清单载明，韩春美作为赢享花公司法定代表人，确认搬离港口镇兴港南路16号大厦6层608-610卡办公室内的物品均为享有所有权。黄岳轩称卓骏公司系为涉案房屋提供物业服务的物业管理方，确认其已于2020年7月17日通过卓骏公司协助收回涉案房屋。8.案外人卓骏公司于2020年6月2日出具的注明商户为“黄日成”、地址为“银丰国际商业六楼607-610室”的银丰国际商业商户费用缴付通知单，反映涉案房屋2019年5月1日至当月31日的水电费270.07元、2019年6月1日至当月30日的水电费211.17元、2019年7月1日至当月31日的水电费214.49元、2019年8月1日至当月31日的水电费229.42元、2019年9月1日至当月30日的水电费118.3元、2019年10月1日至当月31日的水电费142.78元、2019年11月1日至当月30日的水电费212.67元、2019年12月1日至当月31日的水电费336.48元、2020年1月1日至2月29日的水电费553.69元、2020年3月1日至当月31日的水电费217.9元、2020年4月1日至当月30日的水电费204.71元。经核算，2019年5月1日至2020年4月30日期间，涉案房屋的水电费共计2711.68元。9.黄岳轩为进行本案诉讼已支出律师费10000元，为进行（2019）粤20民终7278号案诉讼支出律师费4000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。已查明的事实可知，本案实际履行的合同是以黄日成作为承租人所签订的租赁合同书，另案生效判决已认定该租赁合同书合法有效，并认定黄岳轩租赁合同书的相对方为黄日成，黄岳轩也已明确选定黄日成为租赁合同的相对方,而另案判决生效后租赁合同的主体及租赁物的使用情况没有发生变化，故本案仍应由黄日成作为黄岳轩的合同相对方履行承租人的合同义务。黄日成明确其自2019年4月起即未向黄岳轩支付过任何费用，现有证据也无法反映涉案房屋实际使用人赢享花公司实际有支付2019年6月后的租金等费用，本院采信黄岳轩的陈述，认定黄日成自2019年6月1日起即未支付租金等费用。依照租赁合同书有关“（乙方）逾期超过30天（自然日）或以上未付或未付清的……均视为根本违约，甲方有权单方提前终止本合同”约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，黄日成逾期支付租金超过30天，其行为构成根本违约，黄岳轩有权解除租赁合同书。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”黄岳轩已委托律师向黄日成送达解约通知告知解除租赁合同书，快递签收回执反映黄日成已于2020年4月30日签收，现并无证据证明黄日成该签名不真实，本院认定该解约通知已于2020年4月30日到达黄日成，并认定租赁合同书已于2020年4月30日解除。关于租金。租赁合同书载明第三年（2019年2月1日至2020年1月31日）每月租金为54元/平方米、第四年（2020年2月1日至2021年1月31日）每月租金为56.7元/平方米，租金按建筑面积226平方米计算，即2019年2月1日至2020年1月31日期间每月租金12204元（54元/平方米×226平方米）、2020年2月1日至2021年1月31日期间每月租金为12814.2元（56.7元/平方米×226平方米）。黄日成自2019年6月1日起未支付租金，合同自2020年4月30日解除，故黄日成应支付2019年6月1日至2020年4月30日期间的租金共计136074.6元（12204元/月×8个月+12814.2元/月×3个月）。关于管理费。租赁合同书约定承租人应按租赁物建筑面积226平方米、3元/平方米/月支付承租期间的管理费，即每月管理费为678元。故黄日成应支付2019年6月1日至2020年4月30日期间的管理费共计7458元（678元/月×11个月）。关于场地占用费。合同解除后，黄日成未及时返还租赁物，应自合同解除次日即2020年5月1日起，以合同约定的租金及管理费之和作为场地占用费的计算标准，支付场地占有使用费至返还涉案房屋之日即2020年7月17日。故黄日成应支付2020年5月1日至2020年7月17日期间的场地占用费共计34629.98元[（12814.2元/月+678元/月）×2个月+（12814.2元+678元）÷30天×17天）]。关于水电费。结合租赁合同书手书的内容，搬离清单、搬离明细的签订情况，以及黄岳轩有关卓骏公司的陈述可知，卓骏公司系为涉案房屋提供物业管理服务。卓骏公司出具的交付通知单反映涉案房屋2019年5月1日至2020年4月30日期间产生的水电费共计2711.68元，该费用应由黄日成承担。关于律师费。租赁合同书约定守约方因维权产生的律师费等损失由违约方承担，本案系因黄日成违约导致合同解除，黄岳轩作为守约方提起本案诉讼维权产生律师费10000元，故对于黄岳轩就该笔律师费10000元由黄日成承担的诉求，本院予以支持。但黄岳轩另案二审产生的律师费4000元，与本案无关，本院不予支持。关于履约保证金与违约金。租赁合同书约定黄日成构成根本违约则黄岳轩有权没收保证金，前述已认定黄日成逾期未支付租金等费用的行为构成根本违约，故黄岳轩主张没收黄日成已支付的履约保证金22148元，合法有据，本院予以支持。由于履约保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，租赁合同书约定黄日成违约则黄岳轩有权没收履约保证金的内容，系对黄日成违约行为的惩罚性规定，使履约保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对黄日成违约行为的违约金，故在本院已支持黄岳轩没收履约保证金的前提下，黄岳轩未提供证据证明已没收的履约保证金尚不足以弥补其损失，应自行承担举证不能的不利后果。据此，黄岳轩请求黄日成支付相当于六个月租金的违约金76885.2元，依据不足，本院不予支持。黄日成承租涉案房屋后开办了赢享花公司，赢享花公司系实际承租人，但不影响黄岳轩依照租赁合同书的约定向黄日成主张权利。黄日成辩称与赢享花公司法定代表人韩春美签订声明书约定2017年2月1日起因涉案房屋租赁事宜产生的租金等费用由韩春美负担，但黄岳轩明确表示不认可黄日成与韩春美该债务承担的约定，黄日成有关其不应承担本案租金等费用的辩解意见，本院不予采纳，黄日成可在承担本案租金等有关费用后，可另寻法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告黄岳轩与被告黄日成于2017年1月6日签订的租赁合同书已于2020年4月30日解除；二、被告黄日成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩支付2019年6月1日至2020年4月30日的租金136074.6元、管理费7458元，2020年5月1日至2020年7月17日期间场地占用费34629.98元，2019年5月1日至2020年4月30日的水电费2711.68元；三、被告黄日成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩赔偿律师费损失10000元；四、被告黄日成已向原告黄岳轩支付的履约保证金22148元归原告黄岳轩所有；五、驳回原告黄岳轩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9352元（原告黄岳轩已预交），由原告黄岳轩负担1363元，被告黄日成负担7989元（被告黄日成于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告黄岳轩）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  王海涛人民陪审员  吴志恒二〇二〇年八月二十六日书 记 员  刘尉婷谭嘉怡