山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初787号原告：刘丽茹，女，1963年12月26日出生，汉族，北京市延庆县旧县镇建雄小区11号楼306号居民，住太原市。委托诉讼代理人：刘丹凤，山西华炬律师事务所律师。被告：山西瀚林房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区义井街南二巷11号。法定代表人：张双明，执行董事。委托诉讼代理人：杨力，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋红艳，山西黄河律师事务所律师。原告刘丽茹诉被告山西瀚林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告刘丽茹的委托诉讼代理人刘丹凤、被告山西瀚林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨力、宋红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽茹向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同书》；二、请求依法判令被告向原告退还已交房款2795000元、配套费5000元；三、请求依法判令被告向原告支付违约金56000元；四、请求依法判令被告赔偿原告交纳购房款之日起至实际返还购房款之日止的利息损失(自2010年3月28日起以2000000元为基数计算利息为1162940元，自2010年11月28日起以800000元为基数计算利息为432662.66元，两项合计1595602.66元；上述利息均暂计算至2020年3月10日，均以中国人民银行同期贷款利率计算)；五、本案的诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告刘丽茹变更第一项诉讼请求为：请求确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效。事实与理由：原告与被告于2010年3月28日签订编号为800012号的《房屋买卖合同书》，合同约定：由原告购买被告开发的位于山西省太原市天龙山丽都御墅小区13幢A号住宅，房屋总价款为2795000元；房屋交付期限为2011年10月30日；合同第六条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过四个月后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起40日内退还全部已付款，并向买受人累计已付款的2%支付违约金”。合同签订后，原告如约向被告支付房款2795000元、配套费5000元，但被告至今尚未向原告交付房屋，经原告多次与被告协商均未果。另，经原告从太原市房产管理局网站查询，被告至今尚未取得涉案商品房的预售许可证。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告逾期交房已超8年之久，且至今未能取得涉案房屋的预售许可，应该对原告承担退还款项、赔偿损失等责任,为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请!当庭请求变更诉讼请求，请求确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效，理由是看到被告的答辩状之后才看到被告没有取得商品房买卖预售许可证。被告山西瀚林房地产开发有限公司辩称：被告与原告就买卖案涉房屋签订《房屋买卖合同书》，但被告至今未取得商品房预售许可证明，该合同应当依法认定为无效，原告在明知被告没有商品房预售许可证的情况下，于2010年3月28日与被告签订了合同编号为800012《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告提供的“山西省太原市天龙山路丽都御墅小区第13幢第A号房”。至今被告也未取得涉案商品房的预售许可证，对此，原告在民事起诉状中也认可。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效”的规定，原告与被告签订的《房屋买卖合同书》为无效合同，原告基于合同有效而提出解除合同及其他的诉讼请求没有法律依据，请法院依法驳回。对变更的进行答辩，第一，被告认为商品房买卖合同为无效合同，原告变更的问题，是早已知道被告未取得商品房预售许可证，因为在诉状中明确写到没有取得预售许可证，在这种情况下仍然要解除合同并要求支付违约金是不符合法律规定的，现在仅仅变更确认合同无效，被告也无异议。既然确定合同无效，无效合同不存在相互违约的问题，因此第三项请求支付违约金应当予以驳回。第四项请求因为合同无效原告在签订合同的时候也明知被告没有预售许可证，因此利息的请求也没有依据，也应当依法驳回。第二项请求要求退回房款及配套费合计280万元，符合法律规定，因被告已经取得了原告交付的房款2795000元和5000元的配套费应当返还，当然原告也应当向被告返还房屋，但原告已将房屋交给了政府，基于这个情况，被告同意在原告将房屋交还被告之后，被告将收到原告的款项予以返还。本院经审理认定事实如下：2010年3月28日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了一份房屋买卖合同书，约定原告购买被告开发的位于山西省太原市天龙山路丽都御墅小区第13幢第A号房；该房屋总价款为2795000元；付款方式为3月25日付定金500000元，3月31日前付1495000元、配套费5000元，12月20日前付房款800000元，办理房屋权属手续时付款150000元；被告应当于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过有关部门验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。原告于2010年3月25日支付了被告定金500000元，于2010年3月28日支付房款1495000元、配套费5000元，于2010年11月28日支付房款800000元，被告给原告出具了收据。后被告未按照约定向原告交付房屋。2019年11月6日，太原市晋源区人民政府、太原市晋源区自然资源局、太原市晋源区财政局、太原市晋源区市场监督管理局给与被告共同开发涉案小区的晋祠镇晋祠村委会下发了违建别墅没收通知单，主要内容有“你单位未经批准，擅自于2007年10月占用晋祠村西南面土地建住宅楼（占地面积53.18亩）（藏山墅小区）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，根据国务院《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》（国办发[2019]22号）和省市相关精神及《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，现决定对违法别墅予以没收。”原告在没收销售别墅签字确认表上签了名。后双方就善后事宜发生争议，故原告诉至本院。上述事实有原、被告均提交的房屋买卖合同书、原告提交的收据四张、被告提交的违建别墅没收通知单及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；…”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》等相关证书的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故被告与原告于2010年3月28日所签订的房屋买卖合同书应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告返还购房款2795000元、配套费5000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于涉案房屋已被政府没收，且被告也未将该房屋交付原告，故被告要求原告返还涉案房屋的主张，本院不予支持。我国法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原告对其所购买房屋具有审查义务，其在知道或者应当知道该房屋并无相关销售许可的情况下，仍对房屋进行了购买，其在主观上存在过错，故其要求被告支付利息的主张，本院不予支持。原告所主张的违约金，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告刘丽茹与被告山西瀚林房地产开发有限公司于2010年3月28日签订的房屋买卖合同书无效；二、被告山西瀚林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘丽茹购房款2795000元、配套费5000元，共计2800000元；三、驳回原告刘丽茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42413元，减半收取计21206.5元，由被告山西瀚林房地产开发有限公司负担14600元，原告刘丽茹负担6606.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李晋平二〇二〇年八月五日法官助理 张 祥书 记 员 张翠青书 记 员 张翠青