江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0302民初3466号原告：上海笕尚服饰有限公司，住所地上海市静安区沪太路********。法定代表人：袁巴元,该公司董事长。委托诉讼代理人：罗广建，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：徐州市南图商业策划运营有限公司，住所地徐，住所地徐州市鼓楼区和信广场**商办综合楼**楼4-604v>法定代表人：韩光爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被告：徐州广达置业有限公司，住所地徐，住所地徐州市鼓楼区和信广场**商办综合楼**楼3-1916v>法定代表人：陈龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，该公司法务人员。原告上海笕尚服饰有限公司（以下简称笕尚公司）诉被告徐州市南图商业策划运营有限公司（以下简称南图公司）、被告徐州广达置业有限公司（以下简称广达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告笕尚公司的委托诉讼代理人罗广建、李斌，被告南图公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。被告广达公司的委托诉讼代理人侯琳琳到庭参加了2019年8月20日、2019年9月10日的庭前会议，未参加2020年6月29日、7月31日的庭审。庭审中，被告南图公司提出反诉，后撤回了反诉申请。本案现已审理终结。原告笕尚公司向本院提起诉讼请求，要求法院判令：1、解除笕尚公司与南图公司于2017年6月12日签订的《和信缤纷城商铺合同书》及《补充协议》；2、广达公司赔偿装修、店内设备损失合计2101407.22元、货品损失523747元；3、广达公司返还已支付的和信缤纷城开业率不达标期间的物业管理费313680元；4、广达公司返还履约保证金80000元及装修押金、装修管理费25000元；5、广达公司支付违约金80000元；6、南图公司对上述第二项至第五项诉讼请求与广达公司共同给付责任。事实和理由：2017年6月12日，笕尚公司与南图公司签订《和信缤纷城商铺合同书》及《和信缤纷城商铺合同书补充协议》，约定南图公司向笕尚公司提供位于徐州市鼓楼区和信广场负1-6层部分之1、2楼的L124、L218商铺用于经营MJSTYLE和TOPFEELING服装，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日止。涉案商铺的权利人为广达公司，广达公司委托南图公司进行运营管理。合同签订后，笕尚公司按照合同约定将承租的商铺用于经营上述品牌服装。但因商场整体招商不足，开业率始终低于30%，且商场周边建设地铁，门口遮挡严重，客流稀少，导致笕尚公司开业以来亏损严重，营业额持续下降。在此情况下，笕尚公司于2018年7月17日向南图公司发出《商场开业率不足暂停营业通知函》，告知南图公司，笕尚公司按照合同约定决定暂停营业，待商场开业率等状况得到改善后再择机开业。南图公司收到函告后表示希望笕尚公司继续经营，但未给出切实可行的解决方案，商场的整体开业状况也每况愈下。笕尚公司只得于2018年9月10日再次向南图公司发出《商场开业率不足暂停营业通知函》，要求南图公司在三日内予以答复，否则视为同意笕尚公司暂停经营的要求。但南图公司收到函告后一直未予回复，且于2018年9月底以对商场整体进行调整为由，要求商场其他租户全部搬离，并封闭了商场出入口。在整个商场已处于停业状态下，南图公司仍要求笕尚公司继续营业，笕尚公司无奈之下继续营业，但营业额惨淡，亏损严重。2019年1月17日，南图公司向笕尚公司发出《敦促函》，罔顾笕尚公司按其要求继续营业的事实，声称笕尚公司关闭店铺，要求笕尚公司就停业闭店行为与其协商。2019年4月4日，笕尚公司员工到商铺上班时发现南图公司、广达公司在未与笕尚公司做任何沟通和告知的情况下，已于前一天笕尚公司员工结束营业将商铺上锁离开后，强行进入商铺并拆除了笕尚公司商铺内的装修和设施，商铺内的物品全部被清理出商铺于露天堆放，笕尚公司的货品不知去向。笕尚公司认为，南图公司和广达公司在笕尚公司经营期间，未经沟通或告知擅自拆除笕尚公司的商铺的行为构成严重违约，且导致合同无法继续履行，其行为已构成实质上的单方解除。笕尚公司有权要求退还开业率不达标期间的物业管理费、履约保证金，也有权要求赔偿装修、设备、物品、货品损失。广达公司作为委托人，委托南图公司对外经营管理涉案房产，南图公司在广达公司的授权范围与商户签订房屋租赁合同。订立合同时，笕尚公司明知南图公司与广达公司的委托经营管理合同关系，因此笕尚公司与南图公司的合同应直接约束委托人广达公司与笕尚公司，因此广达公司应承担相关责任，南图公司共同责任。被告南图公司辩称：1、因笕尚公司单方闭店、撤场，南图公司与笕尚公司的合同及补充协议在2019年8月早已终止履行，笕尚公司在终止履行后未及时交回商铺，故笕尚公司要求法院判令解除合同没有依据。2、造成涉案合同无法继续履行的违约方是笕尚公司，不是南图公司。笕尚公司擅自闭店停止经营，无论其损失是否存在，都不应由南图公司承担赔偿责任。装修是笕尚公司自身经营需要，且笕尚公司也已实际使用，无论装修是否存在都与南图公司无关。店内设备是否存在无法得知，况且是笕尚公司单方闭店终止履行合同，即使存在设备，其在撤场时也已经搬离。依据涉案合同及补充协议约定，无论何种方式终止合同，笕尚公司都应当搬离货品、道具，返还商铺，否则商铺内设施物品视为笕尚公司放弃，南图公司有权随意处置，无须承担责任，同时还有权向笕尚公司主张场地占用费。笕尚公司主张赔偿装修及店内设备损失没有依据。3、物业费是南图公司提供服务的费用，物业费与商场开业率没有任何关联，且笕尚公司陈述的商场开业率与事实不符，笕尚公司主张返还物业管理费没有依据。4、履约保证金是保证合同履行，现笕尚公司存在违约行为，导致双方合同无法履行，保证金不应退还。装修押金系装修期间产生，南图公司已经提供了相关的服务，也不应退还。5、笕尚公司是违约方，其主张违约金没有依据。广达公司辩称：广达公司与笕尚公司没有订立合同，也没有任何业务来往，笕尚公司的诉讼请求与广达公司无关，广达公司也未收取笕尚公司保证金等费用，因此笕尚公司要求我公司承担责任没有依据。广达公司对南图公司与笕尚公司签订合同情形不知情，我公司不应承担责任。其他答辩意见同南图公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，南图公司（甲方）与笕尚公司（乙方）签订《和信缤纷城商铺合同书》及《和信缤纷城商铺合同书补充协议》各一份，主要约定：甲方向乙方提供商铺，作为乙方设立商铺、专卖店铺、网点等商业形态经营场所，并由乙方作为供应商、零售商及服务商，负责提供商品和服务。商铺位置为徐州市鼓楼区和信广场负1-6层部分之壹贰楼L124、L128号商铺（即对应不动产权证第0007694、0007700号，徐州市鼓楼区和信广场二期商办综合楼1号楼4-101、4-201之部分商铺，建筑面积2614平方米）。租赁期限为自商铺交付日起10年，初步预计自2017年6月1日起至2027年5月31日止，如因甲方原因造成实际交付时间晚于前述初步预计的经营期限起算时间的，则经营期限相应顺延。租赁期限届满前，乙方如需提前终止本合同，有权自合同期第三年起，提前150天向甲方提出书面通知而提前终止本合同，甲方除有权不退还乙方已缴纳的履约保证金外，乙方不再承担其他违约或赔偿责任，双方可按照本合同之约定办理撤铺手续；否则，按乙方擅自撤场、逃场的违约处理，甲方有权按照本合同第12条的约定追究乙方违约责任，乙方并应当赔偿甲方因合同提前解除所受损失。商铺名称为MJSTYLE、TOPFEELING。自本合同签订之日起10个工作日内，乙方应通过银行转账或现金缴纳的方式向甲方一次性缴纳履约保证金共计8万元，相当于三个月的保底租金（收益金）、物业管理费、宣传推广费和POS收银系统使用费的总和，面积以租赁面积为准。如遇保底租金（收益金）、物业管理费、宣传推广费和POS收银系统使用费增加的，履约保证金在原基础上相应增加，乙方应在前一月25日前将差额部分补足。乙方缴纳的履约保证金和水电押金不是乙方预付的租金（收益金）和管理费及其他合同约定的费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。在合同有效期内，除甲方书面同意情形外，乙方不得以任何理由要求甲方从上述履约保证金和水电押金中抵扣租金（收益金）以及乙方应缴纳和承担的其他款项和费用；本合同终止时，在乙方未存在未了结违约情形且在乙方按本合同约定履行完全部撤场义务、交换商铺并结清应交的租金（收益金）、费用和其他款项后60日内，甲方将履约保证金无息退还给乙方，同时乙方应将甲方出具的履约保证金收据原件退还给甲方，甲方逾期退还履约保证金的，应按保证金金额的0.5%/日支付滞纳金。收益金按照每月营业款（税前）的一定比例收取：2018年4月1日至2021年5月31日按乙方营业款（税前）的7%计算，2021年6月1日至2025年5月31日按乙方营业款（税前）的8%计算，2025年6月1日至2027年5月31日按乙方营业款（税前）的9%计算。营业款提成收益金：甲方依据4.1条约定计算出上一期的提成收益金，双方于次月的5个工作日内完成上月销售额的对账工作。双方对账完成后，甲方应在5个工作日内向乙方发出《结算清单》及同等金额的增值税专用发票，乙方收到上述《结算》清单及发票之日起10个工作日内完成支付。除租金（收益金）以外，乙方还应向甲方交纳其他费用，包括但不限于会员服务促销费，商品推广费、物业管理费、宣传推广费、水电费、网络使用费、POS收银系统使用费、刷卡手续费、仓库使用费、外摆使用费及其他费用等，具体以合同约定为准。物业管理费按商铺的实用面积计算，为16元/平方米/月，乙方应在每月25号前支付完毕下月的物业管理费。甲乙双方确认并同意本合同商铺的交付日暂定为2017年7月1日，具体日期以甲方发出的书面通知经乙方确认为准，甲方应在商铺交付日确定后提前10日书面通知乙方，并自商铺的交付日起开始计算本合同的租赁期限。自商铺交付日起30日为装修期，装修期内，乙方无需交纳租金、物业管理费、宣传推广费，但仍须承担此期间实际发生的水电费、装修管理费及其他相关费用，且本合同约定的其他义务均不免除。经营免租期自装修免租期届满后起算7个月，7个月满后甲方并免除乙方应缴纳租金累计120万元。如乙方在装修期届满前对外营业的，应书面通知甲方，符合开业条件的情形下乙方可进行试营业而无须支付租金，但需支付物业管理费、水电等费用。若乙方开业前商场开业率不足70%的，乙方可以选择开业或者不开业。若乙方配合甲方统一开业的，则乙方无需缴纳租金直至甲方商场整体开业率达到70%时止。同时，乙方根据本合同所享有的经营免租期则自商场整体开业率达到70%时开始计算。租赁期内任何时候，甲方整体开业率不足70%的，甲方应免除开业率不达标期间的租金和物业管理费。乙方需在进场装修前3天内向甲方提前支付装修押金等费用，装修押金为2万元。乙方自商铺交付日起至开业之日止，应向甲方缴纳装修管理费及垃圾清运费，总计5000元。乙方如需进退货，应经甲方商场主管同意，并开具放行单由警卫人员检查后，依照甲方规定的出入口进出，违者按甲方商场管理规则处理。乙方同意并接受甲方对商铺进行统一管理，乙方采用自主收银，统一向顾客开具销售凭证及销售发票。如乙方有下列其中任何一项规定，甲方有权单方面终止本合同，没收履约保证金及水电押金，乙方的所有物品和财产（包括但不限于装修、设备设施、商品、仓储货物、陈列道具等）均归甲方所有，乙方仍需交清拖欠的租金（收益金）及其他费用，甲方有权追究乙方全部违约及赔偿责任：……未经甲方书面同意，擅自撤场、逃场的……。如甲方有下列其中任何一项规定，乙方有权单方面终止本合同，甲方需退回履约保证金及乙方已支付但未发生的各项费用，甲方还应承担相当于履约保证金金额的违约金：……甲方商场开业率连续三个月不足60%的；……因甲方原因造成乙方无法正常经营超过20天的；……法律、法规规定的和本合同约定的乙方有权解除合同的其他情形；合同履行期间，如因甲方原因造成乙方任何人身、财产损失的，甲方应当承担全部赔偿责任。本合同一经终止、解除，乙方须在合同终止之日前5日内按甲方规定程序办理撤场手续（必须与甲方签订《撤场协议》并按照该协议以及本合同的要求完成撤场），并自费将乙方所有货物、可移动的商铺、设施及其他物品撤出甲方商场。本合同一经终止、解除，乙方应在合同终止之日起15日天内将商铺内相关货品、道具等活动物品搬离，无需恢复原状至毛坯状态，将商铺交回甲方，并配合甲方办理租赁备案注销手续。如乙方逾期未完成上述撤场，并将商铺交回给甲方的，每逾期一日，须按照原合同租金的二倍向甲方支付场地占用费。前述所有商铺设施及其他物品均作为乙方弃权处理，且甲方有权随时任意处置、处理或变卖并取得其权益，并无须向乙方作任何赔偿、补偿或承担任何法律责任，乙方仍应计付场地占用费。如因乙方擅自单方终止合同的履行，停止商铺经营或逃场的，甲方有权自行将前述所有商铺设施及其他物品搬离现场及甲方商场，自行处置，并无须向乙方承担财产损害赔偿、补偿或其他任何法律责任。如由甲方代为完成上述撤场、清理现场等事务的，甲方有权要求由乙方承担甲方为此所花费的一切费用及场地占用费。2017年6月23日，笕尚公司向南图公司缴纳履约保证金80000元。2017年7月18日，笕尚公司向南图公司缴纳装修押金20000元、管理费5000元。2018年7月17日，笕尚公司向南图公司、广达公司发函，告知：……商场整体招商不足，开业率从开业至今均未超过30%，商场至今仍未组织有效的宣传推广活动，同时商场周边建设地铁，门口遮挡严重，客流稀少，无法支撑正常的经营活动，导致我司该店铺自开业至今亏损严重，营业额持续下降……根据租赁合同约定，贵商场开业率连续三个月不足60%，则我司有权终止合同，由贵司承担相应的违约责任。但该店铺装修和道具投入较大，我司不愿就此放弃开业时间仅一年有余的店铺，希望贵司尽快采取措施，改善目前的商场状况，创造良好的购物氛围。在此之前，我司将暂停营业，保留装修及道具，待贵商场整体经营情况好转，我司再择机二次开业。2018年9月10日，笕尚公司再次向南图公司、广达公司发函，告知：……我司已于2018年7月17日发函告知贵公司我司将暂停营业的决定，贵司收到此函后表示希望我司继续经营但并未给出切实可行的方案。现我司再次通知……我司仍然决定暂停营业，保留装修及道具，待贵商场整体情况好转，我司再择机二次开业。请贵司收到后三日内给予回复确认，逾期不回复的视为同意我司的通知内容。2019年1月17日，南图公司向上海笕尚实业股份有限公司发函，告知：前期我司已发函告知贵司，贵司所经营MJSTYLE品牌店铺2018年8月开始以调换货品为由频繁出货，店内多个货架空置，于2018年9月9日贵司关闭了一层L124店铺，直至2018年9月11日贵司整个店铺关闭，具体详情已于往期函件回复。于2019年1月16日贵司在未重开店铺、恢复经营状态下再次提出出货要求，出货理由与闭店所成事实不符。另外我司发现，贵司在未告知我司情况下，于2018年7月17日至我司函件开始以“上海笕尚服饰有限公司”为运营方沟通事宜，与合同签订主体“上海笕尚实业股份有限公司”完全不同。请在收到本函件3个工作日内，就贵司为何没有依照合同约定通知我公司变更其经营主体作出详实明确的说明。以及就贵公司停止闭店行为相关问题进行协商。2017年12月至2018年12月，笕尚公司按20912元/月的标准向南图公司缴纳了2017年10月至2018年10月的物业管理费共计313680元。2018年9月28日，南图公司张贴公告，内容为：……因和信缤纷城与苏宁集团携程合作，为更好地服务于广大消费者，即日起商场店铺暂时停业进行升级改造。……停业期间（中影国际影城、海底捞、唱吧麦颂KTV、必胜客、星巴克等品牌）正常营业。2019年4月4日上午9时46分，笕尚公司员工张迪向徐州公安局东站派出所报警反映：我今天上班时发现涉案店铺内东西被商场拆了，但是没有通知我们，请来人处理。东站派出所出警后告知报警人可以先拍照留着，再去找和信物业询问情况，造成损失可以到法院起诉处理。当日笕尚公司员工拍摄现场照片16张，照片显示：店铺内地砖被清除，货柜清空摆放，收银台上有电脑、收款机、衣物、POS机等物品，打包袋、衣服架、模特、手推车、转椅等物品。笕尚公司的涉案商铺2018年至2019年销售情况如下：2018年1月211850元、2月278408元、3月248162元、4月269632元、5月180988元、6月191286元、7月211055元、8月379073元、9月71465元、11月1030元，2019年1月159元。南图公司、广达公司对2018年9月11月，2019年1月销售额不予认可。另查明，2016年8月23日，南图文化（深圳）有限公司［以下简称南图（深圳）公司］与广达公司签订《徐州复兴北路购物中心项目资产管理合同》，约定广达公司将其拥有的徐州复兴北路和信广场购物中心项目交给南图（深圳）公司进行商业运营管理；在委托管理期间，由南图（深圳）公司经营管理本项目而实际产生的收入由南图（深圳）公司统一收取并保管，根据协议约定在双方之间进行分配；南图（深圳）公司在徐州另行成立子公司承接南图（深圳）公司在本协议中的全部权利义务，对该项目进行经营管理，承担经营托管期间所产生的一切债权债务；运营管理期限为15年，自2016年12月1日起开始计算等内容。2016年，南图（深圳）公司出资设立徐州市南图商业策划运营有限公司。2017年9月，笕尚公司登记设立徐州和信店时向徐州市鼓楼区市场监督管理局提供了2016年10月21日南图公司与广达公司向涉案商场内各品牌租户出具的《委托经营管理通知函》，该函内容为：广达公司委托南图公司对购物中心进行专业化商业运营及管理。自本函发出之日开始至2016年11月30日期间，由南图公司逐步接手本购物中心的运营及管理等事宜，包括以南图公司名义与新入驻品牌签订租赁协议，并履行该协议，协议约定的各项费用全权由南图公司收取，广达公司将不再参与购物中心的经营管理。2017年9月13日，笕尚公司在徐州市鼓楼区市场监督管理局登记设立分公司上海笕尚实业股份有限公司徐州和信店。再查明，2018年1月31日，上海笕尚实业股份有限公司更名为上海笕尚服饰有限公司。本院认为，《和信缤纷城商铺合同书》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力。关于合同解除问题。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同约定如笕尚公司未经南图公司书面同意，擅自撤场、逃场，南图公司有权单方面终止合同。同时还约定如涉案商场开业率连续三个月不足60%的，或因南图公司原因造成笕尚公司无法正常经营超过20天的，笕尚公司有权单方面终止合同。在合同履行过程中，南图公司于2018年9月28日张贴公告，告知商户“因和信缤纷城与苏宁集团携程合作，……即日起商场店铺暂时停业进行升级改造。……停业期间（中影国际影城、海底捞、唱吧麦颂KTV、必胜客、星巴克等品牌）正常营业”。根据上述内容，可以认定南图公司自2018年9月28日起要求大部分商户中止履行合同，同时也可以认定2018年9月28日以后涉案商场开业率不足60%这一事实。对于此前商场开业率情况，南图公司未能提供证据证实其开业率超过合同约定的60%，且笕尚公司于2018年9月10日函件中载有“因开业率不足要求暂停营业……请贵司收到后三日内给予回复确认，逾期不回复的视为同意我司的通知内容”，南图公司未能提供证据证明其在三日内对笕尚公司的要求作出了不予同意的答复，故南图公司主张笕尚公司擅自撤场、逃场与事实不服。2019年4月4日，南图公司在未事前通知笕尚公司的情况下破坏涉案店铺内装饰装修导致笕尚公司无法继续使用涉案房屋进行经营活动，南图公司的上述行为已致使合同目的无法实现，故笕尚公司有权要求解除合同及补充协议。关于笕尚公司主张其与南图公司签订的合同直接约束广达公司，要求广达公司承担出租人责任的问题。合同法规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明只约束受托人和第三人的除外。原告依据上述规定，主张广达公司承担出租人的合同义务并提供了其在办理徐州和信店工商登记时提交的南图公司与广达公司在2016年10月21日向涉案商场内承租的商户出具的《委托经营管理通知函》予以证明。本院认为，笕尚公司办理徐州和信店工商登记的时间为2017年9月，而涉案合同及补充协议的签订时间为2017年6月12日，笕尚公司未能提供证据证明其获取《委托经营管理通知函》的时间早于2017年6月12日，故笕尚公司主张涉案合同及补充协议直接约束其与广达公司无事实和法律依据，故对笕尚公司要求广达公司承担赔偿损失、返还款项的诉讼请求，不予支持。关于南图公司的共同责任，因笕尚公司在本案中主张涉案合同直接约束其与广达公司，并要求广达公司直接承担相关合同责任，其又要求南图公司与广达公司承担共同责任，无事实和法律依据。原告的请求权基础错误，故本院亦不予支持，其可在明确法律关系后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百零二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海笕尚服饰有限公司与被告徐州市南图商业策划运营有限公司签订的《和信缤纷城商铺合同书》及《和信缤纷城商铺合同书补充协议》；二、驳回原告上海笕尚服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31870元，保全费5000元，合计36870元，由原告上海笕尚服饰有限公司负担36820元，由被告徐州市南图商业策划运营有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  董 方人民陪审员  范玉壮二〇二〇年八月二十日书 记 员  戴 婷