云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1277号 原告:李学顺，男，1977年1月23日生，汉族，云南省祥云县人，大学本科，居民，住祥云县。 原告：李华梅，女，1977年5月2日生，汉族，云南省祥云县人，大专文化，居民，住祥云县。 被告：祥云县广隆联合置业有限公司。统一社会信用代码：91532923594589800G。 法定代表人：杨斌，该公司经理。 住所地：祥云县。 委托诉讼代理人：王宇明（未到庭）、王莉莉，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告李学顺、李华梅与被告祥云县广隆联合置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用普通程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告李学顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李学顺、李华梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2016年12月17日起至2020年6月15日止按合同约定计算的逾期交房违约金302220.97元；二、被告承担本案受理费。事实和理由：原告李学顺、李华梅系夫妻关系。2016年1月26日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以单价3400元，商品房价款总额为501636元，购买被告开发的位于祥云县祥城镇彩云明珠文化城14幢3单元401号商品房（面积147.54平方米）；交房时间2016年12月16日前；合同第七条约定被告应于2016年12月16日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同第九条约定被告如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告己付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款501636元，但被告至今未将验收合格的商品房交付给原告使用，导致原告无法入住和处分。被告的行为已构成违约，被告应依照合同约定向原告支付2016年12月17日至2020年6月15日期间的违约责任。即2016年12月17日至2017年3月16日，被告违约90日，每日赔偿原告50元，小计赔偿原告50元/天×90天=4500元；2017年3月17日至2020年6月15日，被告违约1187日，按合同约定因小计赔偿原告501636×0.05%×1187天=297720.97元，以上二项合计302220.97元。综上所述，被告作为房地产开发企业，长期未将验收合格的预售商品房按约定交付给买受人使用，已严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告祥云县广隆联合置业有限公司辩称：被告自成立至今从未受过任何处罚，一直诚信经营。原、被告于2016年1月26日签订《商品房购销合同》,约定交房时间为2016年12月16日。合同签订后被告依照约定按质按量按时对商品房进行了建设，本案涉案商品房属于彩云明珠一期项目，该项目建成竣工后被告于2016年12月9日组织了监理、施工等相关单位进行验收，结果为合格，按照约定涉案房屋于2016年12月9日就已经具备交付条件。在房屋验收合格后一周内被告就及时通知了包括二原告在内的业主前来办理接房手续，同时在被告售楼部外墙电子大屏幕上对交房信息进行了公告。基于上述事实，祥云县广隆联合置业有限公司不存在逾期交房的违约事实，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。即使被告有逾期交房的行为，但原告主张的违约金过高，请法庭依法予以减少。 本案的争议焦点为：1、被告是否违约及逾期交房期间如何确定的问题；2、逾期交房违约金如何计算的问题。 原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了下列证据:A1、原告李学顺、李华梅身份证复印件一份，欲证明二原告身份情况及诉讼主体资格;A2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明二原告与被告签订《商品房购销合同》，二原告向被告购买商品房的事实；A3、发票复印件二份，欲证明二原告依照合同约定向被告支付购房款501636元的事实。 被告围绕答辩主张及争议焦点依法提交了下列证据：B1、营业执照复印件一份、法人身份证复印件一份，欲证明被告的身份情况及诉讼主体资格；B2、工程竣工验收意见复印件一份，欲证明2016年12月9日被告组织了建设、监理、施工、勘查、涉及相关单位对涉案工程进行了验收，验收结论为合格，涉案商品房交付条件已成就的事实；B3、房屋验收交接书、装修申请表、业主临时管理规约复印件共六份，欲证明被告于商品房组织验收后一周内电话通知业主到公司办理接房手续，与二原告同单元的业主均已经接到通知并办理了接房手续且已装修入住的事实；B4、交房公告PPT刻录件（光盘）一份、交房公告纸质打印件四份，欲证明被告于房屋验收合格后一周内在售楼部外墙的大屏幕对交房信息进行了公告，已按协议履行了通知义务；B5、截图打印件一份，欲证明与原告同一单元的其他业主已于2017年办理了接房手续并装修入住，被告已经履行了通知义务。 经质证，被告对原告提交的A1-A3组证据三性及证明目的均无异议；原告对被告提交的B1组证据三性及证明目的均无异议，对B2组证据认为房屋验收程序不符合规定，该份证据真实性无法核实，对B3、B5组证据关联性不予认可，**证据中的照片并未显示拍摄时间及拍摄人，真实性无法核实。 本院审核认为，原、被告提交的A1-A3、B1、B2组证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，本院确认为有效证据，被告提交的B3、B5组证据与本案无关联，本院不予确认，B4组证据无公告时间及接房时间，且达不到被告的举证目的，本院不予确认。 经审理查明：2016年1月26日，祥云县广隆联合置业有限公司（甲方）与李学顺、李华梅（乙方）签订《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买其开发的位于祥云县，建筑面积147.54平方米，总价款501636元；交房期限，甲方于2016年12月16日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按上述时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告、电话、短信、书面通知形式通知乙方办理交接手续等内容。上述合同于2016年6月8日在祥云县住房和城乡建设局进行了登记备案。合同签订后，李学顺、李华梅向祥云县广隆联合置业有限公司付清购房款501636元。2016年12月9日，祥云县彩云明珠文化城商品房一期完成竣工验收。被告祥云县广隆联合置业有限公司主张于2016年12月9日后一周内通过电话联系的方式通知二原告到售楼部办理交房手续，并在售楼部电子显示屏上发布《交房公告》，通知各业主办理交房手续，对此，二原告不予认可，被告也没有提交有效证据予以证实。原告李学顺当庭陈述其于2017年5、6月份到被告售楼部询问商品房验收及交房情况，售楼部工作人员告知其房屋已经验收合格，可以办理交房手续，但其认为被告组织相关单位验收不符合法律法规的相关规定，至开庭时均未到被告处办理交房手续。现原、被告双方对逾期交房违约金发生争议，二原告诉至本院。 本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 一、关于被告是否违约及逾期交房期间如何确定的问题。被告祥云县广隆联合置业有限公司主张于2016年12月9日后一周内通过电话联系及在售楼部发布《交房公告》的方式通知二原告及其他业主到售楼部办理交房手续，但原告没有按期到售楼部办理交房手续，被告不存在违约交房的事实，对此，二原告不予认可，被告也没有提交有效证据证实已按合同约定履行了通知二原告办理交房手续的义务，故本院认为，被告的行为已构成违约，故祥云县广隆联合置业有限公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房期间，《商品房购销合同》约定，本案房屋交付时间为2016年12月16日前，故本案逾期交房期间应从2016年12月17日起计算。原告李学顺自述其于2017年5、6月时已知悉可以办理交房手续，但其因个人原因至今未去办理相关手续，故祥云县广隆联合置业有限公司逾期交房期间为2016年12月17日至2017年6月30日(因原告记不清具体日期，本院酌定计算至6月30日)，合计195天。原告要求逾期期间计算至2020年6月15日止的主张,没有法律依据,本院不予支持。 二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。按照双方签订的合同约定,被告应当承担赔偿违约金的责任。由于双方约定的违约金赔偿计算方式为,逾期90天内,违约金为每天50元;逾期90天后,每天违约金为原告已付款的0.05%,即每天250.82元(501636元×0.05%),本案原告未举证证明被告逾期交房对其造成的实际损失，但双方约定的违约金明显过高,且被告请求予以适当减少，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定被告承担的违约金为以购房款人民币501636元作为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，期限自2016年12月17日起至2017年6月30日止。综上，对原告李学顺、李华梅原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,本院对其合理部分,予以支持;对超过合理部分的诉讼请求,不予支持。被告要求减少违约金的抗辩意见,本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告祥云县广隆联合置业有限公司于判决生效后十日内支付原告李学顺、李华梅以人民币501636元作为基数，自2016年12月17日起至2017年6月30日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的逾期交房违约金； 二、驳回原告李学顺、李华梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5833元，由原告李学顺、李华梅负担2000元，被告祥云县广隆联合置业有限公司负担3833元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  龚丽星 人民陪审员  周燕平 人民陪审员  刘锦英 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  曹 琴 书 记 员  李白雪