重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 ﹙2020﹚渝02**民初2924号 原告：李华权，男，1971年5月16日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：冉业芳，重庆市彭水县靛水法律服务所法律工作者。 被告：王子超，男，1975年1月13日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 第三人：王丽花，女，1993年3月12日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 原告李华权诉被告王子超、第三人王丽花农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华权的委托诉讼代理人冉业芳，被告王子超到庭参加诉讼，第三人王丽花经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原告李华权向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年3月16日签订的房屋买卖协议无效；2.被告返还原告购房款140000元；3.被告赔偿原告装修损失3万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月16日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买由被告修建的位于XX镇XX居委X组集体经济组织X－X房屋一套。随后，原告对房屋进行了装修，花去了装修费用6万余元后入住。协议约定房屋总售价为174600元，分五次付清，原告已经按协议支付了前四期应付房款金额计140000元，尚欠34600元购房款，按协议第二条约定“在甲方把房屋产权过户给乙方以后，全部付清”，按协议第三条约定：“房屋产权过户和水电上户所产生的一切费用，由甲方全部负责”。时至2020年1月，原告要求被告履行协议第二条、第三条约定的义务后，便支付余下房款34600元，可被告房产证上是第三人王丽花的名字，原告见后一是要求被告和第三人办理过户手续，被告明确告知无法办理过户；二是第三人也不同意在房屋买卖协议上签字确认同意出售。因被告及第三人的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼。 被告王子超辩称，1.原、被告均是完全民事行为能力人，在自愿、平等、公平的基础上签订房屋买卖协议，符合《物权法》《合同法》等法律法规；2.房屋买卖协议第二、三条中只说被告承担过户费用，没有约定被告保证过户，也没有约定过户时间。原告在签订协议时应明确房屋性质，特别是普子镇街上小产权房都没有办理房产证，房屋产权未能过户，不是被告故意的，而是基于国家政策限制，现在国家对小产权房管理加强了；3.如果原、被告无法调解，原告执意要退房，被告愿意退还原告140000元，但要扣除房屋折旧费14000元、房租费40000元、违约金17460元（总金额的15%），原告将房屋和房产证返还给被告。被告现在也无钱可退，只有等原告把房屋退给被告，被告一旦卖掉房屋，便立即付款给原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 被告王子超与其他人在XX镇XX居委X组合伙修建了房屋一幢，其分了数套房屋。 2016年3月16日，原告李华权与被告王子超签订房屋买卖协议，被告王子超将其自建的XX镇XXX组XX号X-X房屋（房屋权利人登记为王子超之女王丽花，房地籍号为PS-08-02-XXX，土地使用权类型为占用）出售给原告李华权，价格为174600元。随后，被告王子超将房屋交付给原告李华权。2016年4月左右，原告李华权对房屋进行装修后入住。 原告李华权于2016年3月17日支付被告王子超房款50000元，2016年5月16日支付房款50000元，2017年1月25日支付房款30000元，2017年6月17日支付房款10000元，共计140000元。 另查明：原告李华权户籍XX镇XXX村**，与被告王子超不是同一集体经济组织。 本院认为，被告王子超无证据证明涉诉房屋占用的土地性质系国有土地，根据本地乡镇实际情况，未依法办理农用地转用审批手续的均系集体土地，即王子超建房占用的系集体所有宅基地。在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是给予本集体经济组织成员的居住福利。受让人取得村民转让的私房后，房随地走，事实上同时对宅基地行使使用权。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条第2款规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。因此，我国法律法规将农村宅基地使用权及宅基地上房屋的转让限定于本集体经济组织内部，而向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”，本案中，王子超和李华权并非同一集体经济组织，因此双方签订的房屋买卖合同无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王子超和原告李华权订立的房屋买卖合同无效，被告王子超应当返还收取的购房款140000元，同时该房屋登记在王丽花名下，原告李华权应将房屋退还给王丽花。 关于原告李华权请求被告王子超赔偿其装修损失3万元，因装修损失不是房屋买卖必然产生的直接损失，且原告李华权自愿购买房屋，然后自己装修入住，现其又提出确认合同无效，要求赔偿装修损失，有违诚信，故本院不予支持。 关于被告王子超请求原告李华权赔偿其欠款导致的折旧费14000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告王子超提出的房租损失40000元，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第34条规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，因原告李华权未请求支付资金利息，故被告王子超也无权请求房屋租赁费。关于被告王子超请求原告李华权支付其违约金17460元，因双方签订的房屋买卖协议无效，其也不能依据协议主张违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李华权与被告王子超2016年3月16日订立的房屋买卖协议无效； 二、被告王子超于本判决生效之日起十日内返还原告李华权购房款140000元； 三、原告李华权于本判决生效之日起十日内将XX镇XX居委X组XX号X-X房屋返还给第三人王丽花； 四、驳回原告李华权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元（原告李华权已预交1550元），减半收取计1550元，由原告李华权负担775元，由被告王子超负担775元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  刘宇 二〇二〇年八月十八日 书记员  何乐