四川省都江堰市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0181民初4855号 原告：袁明珍，女，1974年8月11日出生，汉族，现住四川省都江堰市。 被告：吕向斌，男，1967年1月27日出生，汉族，现住重庆市荣昌区。 被告：曹玉兰，女，1969年5月25日出生，汉族，现住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：吕向斌，男，系曹玉兰之夫。 被告：四川诚益置业有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥路9号9楼904号。 法定代表人：刘发明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：岳强，四川谦信律师事务所律师。 袁明珍诉吕向斌、曹玉兰、四川诚益置业有限公司（以下简称：诚益公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭审理。袁明珍的委托诉讼代理人程翠英，吕向斌、曹玉兰的委托诉讼代理人吕向斌，诚益公司的委托诉讼代理人岳强均到庭参加诉讼。2020年8月5日，本案变更合议庭组成人员，并于2020年8月20日再次公开开庭审理。袁明珍及委托诉讼代理人程翠英，吕向斌、曹玉兰的委托诉讼代理人吕向斌，诚益公司的委托诉讼代理人岳强均到庭参加诉讼。 袁明珍诉称：1、依法对位于成都市郫都区房屋继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：袁明珍与诚益公司民间借贷纠纷一案，贵院于2017年12月29日作出（2017）川0181民初2796号民事判决，该判决生效后，因诚益公司未履行判决书所确定的义务，袁明珍于2018年4月12日向贵院申请强制执行，执行案号为（2018）川0181执738号。执行中，贵院于2019年1月18日作出（2018）川0181执738-1号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋进行查封。吕向斌、曹玉兰以与诚益公司于2014年7月1日签订的《房屋销售合同》为由，于2019年向贵院提出执行异议申请书。贵院以（2019）川0181执异78号裁定书裁定中止对案涉房屋的执行。袁明珍认为：诚益公司在向其借款时，明确说明以“花牌民居.楠林水岸”在建工程抵押，且借给诚益公司的400多万元也用于“花牌民居.楠林水岸”房屋的修建。根据《中华人民共和国物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，案涉房屋系诚益公司开发修建，法院在执行中对案涉房屋予以查封并无不当，吕向斌、曹玉兰虽提供了买卖合同和付款收据，但依法登记是不动产物权取得的必要条件，吕向斌、曹玉兰并未提供证据证明其对购买的案涉房屋办理有相应的物权登记，故不能证明其是案涉房屋的所有权人。贵院作出的中止执行裁定有损原告的合法权益，故涉讼。 吕向斌、曹玉兰辩称：1、袁明珍与刘发明之间的借款发生在其购买、占有案涉房屋以后，袁明珍无权诉求查封答辩人的正当之物；2、案涉房屋是我们在贵院查封前就与诚益公司签订了购房合同，并支付了全款，办理了相关交房手续等，已实际占有使用案涉房屋至今，整个项目数百套房屋全部都未办理相关的过户登记，且未办理过户登记的原因并非答辩人自身原因；3、案涉项目早在2013年全部竣工，2014年3月全部正式交付使用，当时袁明珍和刘发明尚不认识，何来其所说出借资金就是用于该项目的修建；4、诚益公司并不是开发商，只是一个代建方。案涉房屋是在花牌村集体土地上修建的，诚益公司仅是代建该项目，代建工程款主要来源于除安置户之外的所有销售房屋，案涉项目是震后政府为促进城乡一体化，在政府政策的支持下修建的，诚益公司并不享有案涉土地的使用权，亦未缴纳土地出让金，该项目的土地使用权至今仍属集体所有，该项目土地上的建设项目及附属设施不应该归属诚益公司及刘发明名下，更不能用于抵押。待今后政策支持允许的前提下，再确认所有权的归属及如何登记过户的问题。综上，贵院的异议裁定适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。 诚益公司辩称：诚益公司辩称：贵院（2019）川0181执异78号《民事裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回袁明珍的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2014年7月1日，吕向斌、曹玉兰（合同中“乙方”）与诚益公司（合同中“甲方”）签订《房屋销售合同》，双方约定（与本案有关的内容）：一、由吕向斌、曹玉兰以总价225680元的价格购买位于成都市郫都区（原成都市郫县）古城镇花牌村“花牌民居.楠林水岸”一期小区第1幢1单元5楼8号的房屋（建筑面积：86.80平方米）；二、吕向斌、曹玉兰的付款方式为一次性付款；三、1、该土地符合政府相关规划要求，甲方根据政府相关规定，无任何附加条件协助、配合乙方办理房屋所有权证和土地使用证，但因乙方不能提供办理相关权证所需的有关资料和费用未能办理或延迟办理的，甲方不承担任何责任；2、“花牌民居.楠林水岸”项目一、二期房屋全部竣工验收合格后两年内，在有条件的情况下，按照政府相关政策及规定，甲方不协助乙方办理相关权证手续，乙方有权退房，甲方应全数退还乙方已缴纳房款（无利息），并按实际支付房款的10%支付违约金。 2014年7月3日，吕向斌、曹玉兰向诚益公司支付购房款225680元；同年8月22日，二人向诚益公司支付五通费13679元，前述购房款及五通费的支付均有诚益公司出具的《收据》佐证，至此，吕向斌、曹玉兰已完成支付全部购房款的义务。 2016年7月5日，袁明珍与诚益公司签订《借款协议》，约定由袁明珍向诚益公司出借本金4716000元，利息为月1%，借款期限自2014年11月8日至2016年10月20日止。同时约定，诚益公司用其在郫县古城镇花牌村的在建项目（花牌民居项目）作为本协议借款的抵押清偿。 2017年12月29日，本院以（2017）川0181民初2796号《民事判决书》判决诚益公司向袁明珍归还借款本金471.6万元并支付相应利息，该判决已生效。2018年4月12日，袁明珍向本院就前述《民事判决书》所确定的内容申请强制执行，执行案号为（2018）川0181执738号。2019年1月18日，本院以（2018）川0181执738-1号《执行裁定书》裁定查封案涉房屋。 2019年，吕向斌、曹玉兰就前述查封行为向本院提起案外人异议，本院以（2019）川0181执异78号《执行裁定书》裁定中止对案涉房屋的执行。 另查明，一、吕向斌、曹玉兰系夫妻关系； 二、成都市青羊区人民法院以（2019）川0105执异131号《民事裁定书》、（2020）川0105执异327号《民事裁定书》裁定驳回案外人曾本才、聂忠康的异议请求； 三、刘发明与袁明珍于2014年9月4日登记结婚，2018年11月15日经成都市金牛区人民法院调解离婚； 四、经本院向成都市郫都区规划和自然资源局核实，案涉房屋所在的“花牌民居.楠林水岸”项目属郫都区古城镇花牌村增减挂钩项目农民集中安置点，所涉土地性质为集体建设用地，未查询到诚益公司有履行土地征收、征用、报建等相关审批手续；四川省国土资源厅川国土资函【2010】1716号文件显示：成都市郫都区古城镇属于灾后重建城乡建设用地增减挂钩试点项目区； 五、截止一审辩论终结时止，案涉房屋未办理相关权属登记。 上述事实，有各方当事人的身份信息、营业登记信息、结婚登记信息、《借款协议》、《房屋销售合同》、（2017）川0181民初2796号《民事判决书》、（2018）川0181执738-1号《执行裁定书》、（2019）川0181执异78号《执行裁定书》、《收据》、成都市青羊区人民法院（2019）川0105执异131号《民事裁定书》及（2020）川0105执异327号《民事裁定书》、（2018）川0106民初11561号《民事调解书》、《调查取证函》及回执、四川省国土资源厅川国土资函【2010】1716号文件以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划的许可、施工许可等相关证据判断；……”以及第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人作为案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行必须同时满足上述四个条件。结合前述法律规定以及已查明的事实，在案涉房屋至今并未办理相关权属登记的情况下，判断吕向斌、曹玉兰是否是案涉房屋的权利人，就不应当将其是否持有权属登记证明作为唯一标准，而应当结合其对案涉房屋取得的方式是否合法、占有使用情况、购买时间以及未能取得权属登记的原因来综合考量。就本案而言，吕向斌、曹玉兰就案涉房屋与被执行人诚益公司之间签订的《房屋销售合同》是否为合法有效即成为应当首要评判的问题。 结合《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第二十条：“集体建设用地可以同于工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原审批机关批准。”之规定，结合在案证据及已查明的事实，案涉房屋所在的“花牌民居.楠林水岸”项目系为保障灾后重建而出台的特殊政策扶持下修建的，所使用的土地属于城乡建设用地增减挂钩试点的范围，性质为集体建设用地，鉴于其修建的特殊历史背景，加之作为建设单位的诚益公司至今并未完成对案涉房屋所涉土地的征收手续，其在案涉土地上修建房屋的行为是否符合规划，有待职能部门对建设用地性质、建设审批程序、集体土地保护等问题的先行处理，结合前述情况，吕向斌、曹玉兰就案涉房屋与诚益公司之间签订的《房屋销售合同》的效力以及房屋权属问题均受政策因素影响，故有关该房屋买卖所产生的纠纷因涉及对灾后重建相关政策的执行，不属于人民法院的受案范围，应当裁定驳回袁明珍的起诉。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告袁明珍的起诉。 案件受理费100元，免于收取。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 凯 审 判 员 陈 捷 人民陪审员 何 理 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员 王梦曦