广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10855号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房，统一社会信用代码914401017082813113。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：广州德爱健康管理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路13号6楼601房之自编01-05A单元，统一社会信用代码91440101MA5AP00G27。法定代表人：寇鹏。原告广州市明和实业有限公司（以下简称明和实业公司）与被告广州德爱健康管理有限公司（以下简称德爱管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明和实业公司的委托诉讼代理人宋芊慧到庭参加诉讼，被告德爱管理公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告明和实业公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付拖欠原告2019年5月的租金119078元及迟延违约金（自每月6日起，按照每日万分之三的标准计付至实际付清之日）;2.被告支付优惠期租金320994元；3.被告支付律师费5000元；4.被告支付全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月5日，原告与广州合美汇生物科技有限公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，将位于广州市天河区**单元物业租赁给其作写字楼使用。租赁期限自2017年12月5日起至2020年12月31日止；2017年12月5日起至2019年12月4日的月租金标准为160497元；乙方应在每月5日前向原告支付当月租金；2018年2月1日至2018年3月31日、2019年1月1日至2019年2月28日为租金优惠期间，如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠，并须按优惠前租金向原告补交已享有的租金优惠；逾期交付租金、租赁保证金、违约金等费用的，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三计付迟延违约金；逾期超过15日，原告有权通知另一方解除原合同及本协议；乙方应当承担原告为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和其他应支付的合理费用。后经过转让，承租方最终的承担者为被告。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2019年5月起未按时缴交租金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告德爱管理公司没有答辩也没有提供证据。经审理查明：位于广州市天河区**房是原告名下物业，建筑面积1844.7239平方米，其中套内建筑面积1416.4714平方米，规划用途为办公。原告与广州合美汇生物科技有限公司（以下简称合美汇公司）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于广州市天河区**单元房屋出租给合美汇公司作办公用途使用，建筑面积944.1平方米；租赁期限自2017年12月5日至2019年12月4日的月租金为160497元，租赁期限自2019年12月5日至2020年12月31日的月租金为170126.82元；租金按月结算，由合美汇公司在每月的第五日前按现金或银行转账方式缴付给原告；合美汇公司向原告交纳320994元保证金，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回合美汇公司（退回合美汇公司，抵偿租金）；合美汇公司逾期交付租金的，每逾期一日，合美汇公司须按当月租金额的0.3%向原告支付违约金。其后，原告与合美汇公司又签订《租赁合同补充协议一》，约定：租赁期限自2017年12月5日至2020年12月31日；2017年12月5日至2019年12月4日的月租金为160497元，2019年12月5日至2020年12月31日的月租金为170126.82元；租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额；合美汇公司应于每月五日前将该月租金存入原告指定的银行账户内；租金优惠期为2018年2月1日至2018年3月31日和2019年1月1日至2019年2月28日，租金优惠期间，优惠前租金合计为320994元，当期优惠后租金合计160497元，自本协议签订时，乙方应向甲方支付优惠期租金。如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前的租金向原告补交已享有的租金优惠；合美汇公司未按本协议向原告缴交租金、租赁保证金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向原告支付迟延违约金；双方同意在租赁期内，合美汇公司未按约定交纳租金、租赁保证金等费用，逾期超过十五日的，原告可通知合美汇公司解除原合同及本协议；合美汇公司未按本协议向原告缴交租金、租赁保证金等费用的，合美汇公司应当承担原告为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和其他应支付的合理费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年12月11日，合美汇公司签署《租户入伙确认书》，确认商铺已按标准交付。2018年9月18日，原告（甲方）与合美汇公司（乙方）、被告（丙方）签订《租赁合同转让协议》，约定：合美汇公司经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，将其在《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》项下的全部权利义务自2018年10月1日零时起转让给被告；转让后，合美汇公司不再享有及承担上述合同项下任何权利义务；自2018年10月1日零时起被告受让上述合同项下原有合美汇公司享有及承担的全部权利义务；受让后，被告将取代合美汇公司，继续向原告履行上述合同；上述合同转让及受让后，原告可以向被告主张原告对合美汇公司的抗辩，被告可以向原告主张合美汇公司对原告的抗辩。诉讼中，原告表示被告逾期支付租金，原告于2019年5月24日收回案涉场地，同时提供《催款通知书》《律师函》《关于解除租赁合同的通知》予以证明，但均未能提供证据证明上述通知书及函件已有效送达给被告。2020年1月10日，原告(甲方)与广东广之洲律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与广州华瑞投资咨询有限公司等6个公司租赁合同纠纷一审诉讼案件中担任甲方的委托代理人，律师费总额30000元（其中与被告一案为5000元）；原告向广东广之洲律师事务所支付了上述律师费合计30000元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证和对原告于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。本院对原告提交的证据予以认可。原告与案外人合美汇公司签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议一》，是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同期内，合美汇公司经与原、被告协商一致并经原、被告同意后，将其在上述合同项下的全部权利义务转让给被告，上述合同对被告具有约束力。原、被告均应依合同约定履行各自义务。被告自2019年5月起拖欠租金，原告于2019年5月24日收回涉案房屋，符合合同约定。故被告应向原告支付自2019年5月1日起至2019年5月23日止的租金119078元（160497元/月÷31天/月×23天）。被告逾期支付租金构成违约，根据《租赁合同补充协议一》的约定，租金于每月5日前支付，逾期支付租金，应按每日3‰的标准支付违约金，现原告主动调低违约金按照每日万分之三的标准计算，属于对自身权利的合法处分，本院予以准许；被告应以119078元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付自2019年5月6日起至付清之日止的违约金，违约金应以本金为限。根据《租赁合同补充协议一》约定，租金优惠期为2018年2月1日至2018年3月31日、2019年1月1日至2019年2月28日，租金优惠期间，优惠前租金合计为320994元，当期优惠后租金合计160497元；如因被告原因导致租赁合同提前终止的，被告无权享受该租金优惠，并须按优惠前的租金向原告补交已享有的租金优惠。据此，明和公司要求被告补缴优惠期租金320994元[（320994元﹣160497元）×2]元，有合同依据，本院予以支持。根据《租赁合同补充协议一》约定，被告未按本协议向原告缴交租金、租赁保证金等费用的，被告应当承担原告为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和其他应支付的合理费用。原告已举证证明其为向被告追讨租金而实际支付了律师费5000元，原告要求被告支付律师费5000元的诉请，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州德爱健康管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市明和实业有限公司支付租金119078元及相应的违约金（违约金以119078元为基数，自2019年5月6日起按照每日万分之三的标准计算至付清之日止；违约金以本金为限）；二、被告广州德爱健康管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市明和实业有限公司补缴优惠期租金320994元;三、被告广州德爱健康管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市明和实业有限公司支付律师费5000元;四、驳回原告广州市明和实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3988元，由被告广州德爱健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年八月三十一日法官助理张彩莲书记员麦秋菊