广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1688号原告：孙娟娟，女，汉，1982年6月22日出生，住湖南省常德市鼎城区*********村民组，公民身份号码：430************58X。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼****），统一社会信用代码：9144130377831078XY。法定代表人：曾庆波。委托诉讼代理人：杨丽芬，女，该公司工作人员。原告孙娟娟与被告惠州市金汇投资发展有限公司（以下简称“金汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年4月15日起诉，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行审理。原告孙娟娟、被告金汇公司的委托诉讼代理人杨丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙娟娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金，2016年12月31日至实际交房日，每日为已付房款的万分之一暂计至2018年3月10日共计19565元；2.被告负担本案所有诉讼费，包括案件受理费等。事实和理由：原被告于2016年8月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告以454659元的价格购买被告所有的惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园4栋2单元501号房。同时，该合同第八条约定，最后交房期限为2016年12月31日，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……2.该商品房经综合验收合格。原告以全款购买方式向被告支付完毕购房款，但被告逾期交付房屋已是无争议事实，原告曾多次督促被告立即履行双方签订的《商品房买卖合同》的违约责任（即向原告支付逾期交房违约金），但被告以搪塞敷衍了事，无奈之下原告诉诸法院，以保障自身财产权利。上述事实均有证据支持，请法院判如所请。原告孙娟娟为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.入伙通知书；2.居民身份证；3.营业执照；4.发票；5.见证书；6.买卖合同。被告金汇公司辩称：1.本案的诉讼时效已经经过，原告的诉讼请求应该被驳回。根据《民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告向被告主张逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，原告2017年1月1日即知道权利受到损害，2019年12月31日，诉讼时效已经届满，在此之前原告一直未向被告主张权利，直到2020年方向法院起诉，此时，本案的诉讼时效已经经过，原告的请求应该被驳回。2.原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算截止日期错误。逾期交房违约金计算的截止期限为被告最先向原告发出入伙通知之日，即2018年2月27日。2018年2月12日通过综合验收并备案，被告拿到竣工验收备案表后，于2018年2月27日向原告在《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄入伙通知书，通知原告前来入伙收楼，被告除了上述通知方式外，于2018年3月2日在惠州日报登报通知业主入伙。被告在涉案房屋通过综合验收并备案后，迅速采取行动，积极履行通知义务，并且通过多种方式和途径通知原告前来入伙，入伙通知达到原告之日，被告即已履行完交房及通知义务。若因为原告的拖延，没有及时办理入伙手续，责任不在被告，这一后果应当由原告自行承担。若由被告承担原告拖延入伙期间的逾期交房违约责任，对被告来说极为不公平。因此，逾期交房违约金计算的截止日期应当是入伙通知最早到达原告之日，即2018年2月27日。被告金汇公司为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1.竣工验收备案表；2.入伙通知书、快递单；3.惠州日报。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2016年8月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾**************4栋二单元501号房，总价款为454659元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：原告以按揭方式付款，即总购房款的30%计136659元，其中含定金30000元；余款318000元由原告在签订本合同之日起7日内办理银行按揭手续支付剩余购房款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.市政供水供电部门停水、停电及政府因重大会议、中高考等原因导致停工。3.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更或国家及地方政策、法规调整，导致工期延长等因素。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付，双方视为已按约定时间交付。关于逾期交付责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了房屋总价款454659元。另查，被告建设的金汇上元花园于2018年2月12日取得竣工验收备案表。2018年2月27日，被告向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告在2018年3月10日前办理入伙手续，庭审时原告认可于2018年2月28日收到邮件。2018年3月2日，被告在惠州日报登报《入伙公告》，告知金汇上元花园业主可在2018年3月10日前办理入伙手续。原告于2018年4月11日办理了收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用。案涉房屋于2018年2月12日通过竣工验收备案登记，后原告于2018年2月28日收到被告邮寄的《入伙通知书》。故根据合同约定，被告完成交付房屋义务的时间为2018年2月28日，已经超出合同约定的交付时间2016年12月31日前，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。关于本案逾期交房违约金是否已过诉讼时效方面。鉴于原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。根据合同约定，被告应在2016年12月31日前交房，被告在2017年1月1日起交房即为逾期交房，原告自此应知道权利受到侵害，时效此时开始计算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2017年1月1日起的诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月15日通过诉讼方式主张权利，在主张权利之前已经超过三年的诉讼时效期间已经届满，即原告请求支付2017年1月1日起至2017年4月14日止的逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。本案予以支持的逾期交房违约金计算期间为自2017年4月15日起至2018年2月28日（共计320天）。关于逾期交房违约金计算方式方面。本院予以支持的逾期交房违约金为自2017年4月15日起至2018年2月28日止共计320天的违约金。依照合同第九条约定，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。因此,本案违约金具体数额为14549.09元（454659元×0.0001×320天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金汇投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告孙娟娟支付逾期交房违约金14549.09元；二、驳回原告孙娟娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144.57元，由原告孙娟娟负担58.57元，由被告惠州市金汇投资发展有限公司负担86元。被告负担部分已由原告预交，本院不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年八月十二日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾