河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀1082民初5774号 原告：王玉利，女，1983年6月22日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。 被告：郇鹏，男，1978年10月18日出生，汉族，住北京市东城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行，住所地三河市燕郊高新区迎宾路**，统一社会信用代码911310828093055623。 负责人：张剑，支行行长。 委托诉讼代理人：张连军，男，1970年10月15日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 原告王玉利与被告郇鹏、第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行（以下简称工行燕郊支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉利的委托诉讼代理人王素燕、被告郇鹏、第三人工行燕郊支行的委托诉讼代理人张连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉利向本院提出的诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《居间服务合同》；2、判令被告配合将位于三河市燕郊开发区房屋（具体以房屋产权证地址为准）过户至原告名下；3、判令被告支付原告违约金586698元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年11月14日经三河市甜城房产经纪有限公司居间签订《存量房买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《居间服务合同》，合同约定原告购买被告名下位于三河市燕郊开发区房屋，房屋总价款为2933490元，原告分两次支付给被告：2016年11月15日支付1503490元，剩余1430000元于房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。《补充协议》第二条第三款约定，被告应于2017年12月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。同时，协议第四条就双方的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约将首付款1503490元支付给被告，但被告却迟迟未按约定日期办理还款解押手续，导致原告无法将涉案房屋过户至自己名下。原告认为，被告拒绝还款解押的行为属于严重的违约行为，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告郇鹏辩称，一、被告同意继续履行原、被告双方签订的《存量房买卖合同》系列合同，同意配合原告办理涉案房屋的过户手续；二、合同履行过程中，廊坊市人民政府和三河市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确非本地户籍居民家庭能够提供3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手房。由于原告并非本地户籍，也未提供其在本地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，原告一直未满足过户条件。被告领取房屋产权证书后，已经履行告知义务，导致房屋无法过户的原因系限购政策，限购政策属于不能预见、不能避免和克服的客观情况，并非被告的故意或者过失，被告不应承担违约责任。事实上，被告无法履行此项义务并未对房屋过户产生任何影响，也未对原告造成任何实际损失，双方三年多时间内多次磋商房屋过户事宜，但均因原告不具备购房资格而搁置，且原告从未对还清银行贷款问题提出任何异议。由此说明，原告实际认可被告已履行合同义务，双方已通过实际合同有效的民事行为变更补充了对房屋买卖合同的约定，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据；三、退一步讲，若认定被告需要承担违约责任，但原告主张的违约金明显过高，根据合同法第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的相关规定，被告请求法院以原告的实际损失为限予以减少。 第三人工行燕郊支行述称，原、被告针对涉案房屋进行买卖的行为第三人并不知情，但第三人享有诉争房屋的抵押权，无论房屋属于哪方，只要还清剩余贷款，第三人均配合办理解押、过户手续。 本院经审理认定事实如下：被告郇鹏作为出售人甲方、原告王玉利作为买受人乙方在三河市甜城房产经纪有限公司的居间下于2016年11月14日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告名下位于三河市燕郊开发区房屋（不动产权证书载明地址为：三河市燕郊开发区），房屋总价款为2933490元。补充协议约定：1、定金：乙方于2016年11月14日向甲方支付定金20万元，《存量房买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋所有权证取得：甲方承诺在开发商通知取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、还款解押：甲方应在2017年12月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。4、关于购房款的支付：乙方于2016年11月15日将首付款1503490元（含前期支付定金20万元）支付甲方，剩余房款1430000元乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。同时约定，甲方出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。截止至2020年8月3日，涉案房屋的贷款余额为1413537.49元。以上事实有《存量房买卖合同》《补充协议》、贷款已还款明细清单及原、被告和第三人的庭审陈述在案证实。 本院认为，原、被告签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。关于限购政策的出台是否造成房屋买卖合同无法继续履行的问题：从时间上看，原告与被告签订合同的日期为2016年11月14日，而限购政策发布时间为2017年6月2日，签订合同时间早于限购政策发布时间，涉案合同不宜受该限购政策的限制；从价款支付方式看，原告已给付房屋总价一半的价款，且剩余房款亦约定一次性支付被告，房款支付方式为全款购房，即尾款支付不受银行贷款的限制。现原、被告一致同意继续履行涉案房屋买卖合同，且被告亦同意办理解押手续并配合原告办理过户手续，本院予以照准。原告按照合同约定支付首付款，但被告并未按合同约定履行办理抵押注销手续的义务，截至本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋完全解押完毕，被告以限购政策作为抗辩理由并不充分，被告行为已构成违约。原告要求被告按房屋总价款的20%支付违约金586698元，结合被告的违约行为可能给原告造成的损失，以及合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则予以调整，本院酌定违约金数额按房屋总价款的10%计算即293349元。原告已向被告支付房屋首付款1503490元，余款1430000元未付，为了方便当事人履行，本院酌定被告应支付原告的违约金在房屋余款予以抵扣，故原告应支付被告房屋尾款1136651元（1430000元-293349元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王玉利与被告郇鹏继续履行双方于2016年11月14日签订的《存量房买卖合同》及补充协议； 二、被告郇鹏于本判决生效后五日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行剩余贷款本金1413537.49元（具体数额以清偿日为准），涤除第三人享有的位于三河市燕郊开发区房屋的抵押权； 三、被告郇鹏于抵押权涤除后十日内配合原告王玉利办理位于三河市燕郊开发区房屋［产权证号：冀（2017）三河市不动产权第0031327号］产权过户手续； 四、原告王玉利于过户当日一次性支付被告郇鹏剩余购房款1136651元； 五、驳回原告王玉利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30628元，减半收取计15314元，由被告郇鹏负担（于判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  牛宝卫 二〇二〇年八月二十五日 书记员  石钟洋