广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10821号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街富华东路****，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江。委托诉讼代理人：刘禄华，系该公司员工。委托诉讼代理人：黎楚欣，系该公司员工。被告：李文清，女，1972年8月30日出生，汉族。原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告李文清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司委托诉讼代理人刘禄华、被告李文清到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市领荟翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付从2014年1月1日起至2017年7月31日止所拖欠的物业管理服务费人民币4494.36元，及从2014年1月11日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币4494.36元），暂总计为人民币8988.72元。2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区25幢之三508房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2014年1月1日起至2017年7月31日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告李文清辩称，请求驳回原告关于物业管理费的诉讼请求，广州市洛城物业管理有限公司从进场开始未依法依规按合同提供服务，尤其从2013年小区几乎属于无管理状态，所以从2013年起小区业主几乎都拒缴物业费。请求驳回原告关于滞纳金的请求，广州市洛城物业管理有限公司违约在先，停止缴费责任在广州市洛城物业管理有限公司。案件受理费应由原告承担。广州市洛城物业管理有限公司提供的服务质量极为低劣，不能保障被告在内所有业主最基本的物业服务需求，严重违约。广州市洛城物业管理有限公司违反合同约定的情形有：1、单元门厅多年无人维护，破烂不堪。2、公用设施缺乏维护，五一完好。3、公用绿地、花木受损严重。4、未编制设施等年底维修养护计划等。违反法律规定情形有：1、故意将小区拆解成两份合同，逃避法律的监督。2、对违建、乱砍管理不作为。3、外来人员可以自由出入小区，盗窃多有发生。4、退出时不配合移交资料。广州市洛城物业管理有限公司违约行为导致：1、小区环境脏乱。2、小区治安恶化。3、公共设施破败。4、公告绿化受损严重。5、乱砍树木、乱停车、违建泛滥。（详见被告李文清提交的《答辩状》、《答辩的补充说明》及庭审笔录。本院经审查双方当事人提交证据，并结合其庭审陈述、质证，认定事实如下：原告广州市领荟翔物业管理有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区25幢之三508房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为87.10平方米，业主为被告李文清，被告李文清于2017年7月底将房屋出售他人办理产权过户手续。2005年8月29日，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定广州市洛城物业管理有限公司为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区（以下简称涉案小区）等区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。2016年、2017年期间，广州市洛城物业管理有限公司均通过邮寄挂号信方式向被告追讨拖欠物业费用，挂号信均因无人领取而被退回。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。原告提供了广州市洛城物业管理有限公司于2018年4月3日向芳华花园洛涛居南区业主委员会移交材料的交接清单，显示该日广州市洛城物业管理有限公司移交的物品如下：1、业主产权资料清册；2、物业维修基金查询卡9293张；3、业主停车卡2093张；4、业主卡88张。交接物业还包括出入道闸、门禁、监控等。2018年6月26日，广州市洛城物业管理有限公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将广州市洛城物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年12月12日，原告向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》。原告未能提供邮寄之后的送达详情。被告表示没有收到上述邮件。被告确认自2014年1月1日至2017年7月底期间未缴纳物业费用，但其抗辩广州市洛城物业管理有限公司服务质量差，提供小区脏乱差的照片多份。原告未能提供证据证实广州市洛城物业管理有限公司已按照合同履行相关的物业服务。本院认为，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告接受了广州市洛城物业管理有限公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。涉案房屋建筑面积为87.10平方米，每月应交纳物业费为104.52元（87.10*1.2）。自2014年1月1日至2017年7月31日，共计43个月，共计应交纳物业费4494.36元。被告应向广州市洛城物业管理有限公司支付上述拖欠物业管理费4494.36元。关于滞纳金部分，物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，视为被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担。原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，涉案小区存在较多业主抗辩广州市洛城物业管理有限公司服务质量较差的情况，广州市洛城物业管理有限公司确实已经被涉案小区解聘赶走，综合上述事实，本院确认广州市洛城物业管理有限公司存在提供物业服务质量较差的情况，被告无需支付拖欠管理服务费的滞纳金。原告广州市领荟翔物业管理有限公司与广州市洛城物业管理有限公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由案外人广州市洛城物业管理有限公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十九条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李文清应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付自2014年1月1日至2017年7月31日的物业管理费4494.36元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费36元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司承担21元，被告李文清承担15元。被告李文清在履行判决义务时一并向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付受理费15元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇二〇年八月十一日书记员 何震宇