广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初32932号原告（反诉被告）深圳市蓝精灵教育科技有限公司，住深圳宝安区新湖路尚都花园1栋赛格电子市场4C01，统一社会信用代码91440300M5EGKER03。法定代表人胡兰园。委托诉讼代理人汪震坤，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人邹龙，广东港联律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住深圳市宝安区中心区尚都花园1栋一至四层，统一社会信用代码914403007925626928。法定代表人陈新建。委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人缪智华，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。深圳市蓝精灵教育科技有限公司（以下统称原告）与深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪震坤，被告委托代理人刘长森、缪智华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、解除原被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。2、被告向原告支付因被告违约发生的违约金699,156元；3、被告向原告支付因被告违约双倍退还原告租赁保证金218,732元；4、被告向原告退还水电保证金5,000元；5、本案一切费用由被告承担（包括但不限诉讼费、保全费）。原告当庭变更诉讼请求第1项为确认原被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年8月31日解除，变更第3项为要求被告退还租赁保证金109,366元。被告反诉请求：1、确认被告不予返还原告的履约租赁保证金109,366元、水电保证金5,000元；2、原告向被告支付2019年7月1日至2019年8月31日欠缴租金76,756元、2019年7月1日至2019年10月28日水电费2,845.60元、滞纳金2,350.99元（按日万分之五计算）；3、原告立即向被告返还并腾空承租的商铺，并支付合同终止至原告实际返还租赁房屋的赔偿金，暂计至2019年9月1日至2019年11月20日赔偿金为204,682.66元；4、原告向被告支付解除合同违约金230,268元；5、原告承担本案本诉反诉的全部费用。被告当庭变更第3项诉讼请求为要求原告支付2019年9月1日至2019年12月30日逾期返还房屋赔偿金。本案相关情况2018年5月10日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区方使用，建筑面积497.12平方米，租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日，合同终止后，乙方应于当日迁离，逾期不迁离，甲方有权就逾期部分向乙方收取双倍租金的赔偿金。同时，双方签订一份《补充协议》，约定租金及管理费递增标准（……2019年3月10日至2020年2月10日月租金为38378元、月综合管理费为19885元……）,乙方应在2017年4月1日前向甲方一次性支付租赁保证金109366元，水电保证金5000元，甲方承诺合同期内不得引入与乙方合同经营范围的（感统训练、长期托管班、右脑开发）相同业态，乙方必须按期向甲方缴纳租金及水电费，如逾期超过5天，则每逾期一日向甲方缴纳欠缴总额万分之五的违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同。2018年11月26日，被告与案外人深圳市文佑教育信息咨询有限公司（以下简称文佑公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将涉案商场1楼1B07房屋出租给文佑公司。同时，双方签订一份《补充协议》，明确文佑公司经营业态为全优加早教培训类。原告主张被告违反了双方约定的禁止经营业态，将商场内其他商铺出租给与原告经营相竞争的案外人，多次与被告协商未果，故2019年7月开始欠缴租金。并于2019年8月31日向被告发出《租赁合同解除通知函》，并主张其已于当日搬离涉案房屋。被告当庭提交一份其于2019年11月8日向原告作出的《回函》：“我司于2019年8月31日收到租赁合同解除通知函，我司不同意贵方申请租赁合同解除条件，贵司应付清拖欠费用并恢复正常营业”。庭审中，原被告确认双方尚未交接，原告当庭表示已放弃店铺内物品，被告称因原告当庭确认放弃店铺内物品，故确认原告于庭审之日即2019年12月30日交还房屋给被告。另查：1、原告承租涉案房屋用于经营早教培训，被告庭审中确认原告从事早教类，但主张其将1B07房屋出租给文佑公司，并未违反原被告约定的禁止经营业态事项。2、涉案房屋已取得房地产权证，登记在案外人黄国平名下。黄国平将涉案房屋委托给被告进行出租管理；3、原被告确认原告已向被告缴纳租赁保证金109,366元、水电保证金5,000元，并确认原告欠缴水电费2,845.6元。判决结果本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方当事人应全面遵照履行，原被告在《补充协议》中特别约定被告不得引入与原告经营范围相同的业态，虽协议中具体列明了感统训练、长期托管班、右脑开发几项内容，但原告经营早教培训类，经营范围广泛，被告已明确同意不得引入与原告经营范围相同的业态，此处经营范围应做扩大解释，不应局限于感统训练、长期托管班、右脑开发，被告当庭亦确认文佑公司经营业态为全优加早教培训类，被告在同一商场内引入两家早教机构，必然会引发竞争，故原告主张被告违反双方约定的禁止经营业态，本院予以采信，被告引入对原告构成竞争的案外人，必将对原告经营造成影响，导致合同目的无法实现，被告违约在先，原告向被告发出解除合同通知，符合合同及法律规定，故双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年8月31日解除。关于违约责任，原告要求被告支付违约金699,156元、并退还租赁保证金109,366元，本院认为，原被告在《补充协议》既约定了违约金又约定了双倍返还押金，双方约定的违约责任明显过重，本院酌情调低至由被告向原告双倍返还租赁保证金218,732元，对于原告诉讼请求超过本院认定部分，本院不予支持。关于水电保证金5,000元，本院认为，水电保证金与租赁保证金性质不同，被告在双方合同提前解除后占有该款项无事实及法律依据，应当予以返还。关于被告要求不予返还租赁保证金、并要求被告支付违约金的反诉请求，本院认为，本案系因被告违约导致合同解除，被告该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于2019年7、8月租金及之后的房屋占有使用费，本院认为，2019年7、8月尚在合同履行期内，原告依法应向被告缴纳2019年7、8月租金76,756元（38378×2），关于滞纳金，本院认为，因被告违约导致原告与被告协商合同相关事宜，原告欠租系履行抗辩权，故被告要求原告支付滞纳金无事实依据，本院不予支持。关于合同解除后的房屋占有使用费，被告要求原告支付2019年9月1日至2019年12月30日逾期返还房屋赔偿金，本院认为，涉案合同解除系被告违约造成，被告要求原告按照租金双倍标准支付2019年9月1日至2019年12月30日房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持。原告虽主张其于2019年8月31日已搬离，但双方未进行房屋交接手续，且原告庭审时表示放弃房屋内物品，故本院认定原告搬离时间为2019年12月30日，原告2019年9月1日至2019年12月30日占有涉案房屋，应当向被告支付该期间房屋占有使用费152,274元（38378×3+38378÷31×30）。关于水电费，原被告当庭明确原告拖欠水电费2,845.6元，故原告应向被告缴纳水电费2,845.6元。关于被告要求原告搬离房屋的反诉请求，本院认为，原告当庭表示放弃房屋内物品，且被告确认涉案房屋已于庭审之日即2019年12月30日交还，故原告搬离房屋已成事实，对于被告该项反诉请求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市蓝精灵教育科技有限公司与被告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年8月31日解除；二、被告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市蓝精灵教育科技有限公司双倍返还租赁保证金218,732元；三、被告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市蓝精灵教育科技有限公司返还水电押金5,000元；四、原告深圳市蓝精灵教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司支付2019年7月及8月租金76,756元、2019年9月1日至2019年12月30日房屋占有使用费152,274元；五、原告深圳市蓝精灵教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司支付水电费2,845.6元；六、驳回原告深圳市蓝精灵教育科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,514元，由原告负担4,935元，由被告负担1,579元，本诉受理费原告已预交。反诉费5,056元，由原告负担1,857元，由被告负担3,199元,反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张   敏二〇二〇年八月二十日书记员 姚梦（兼）书记员 张 美 乔