吉林省白山市江源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0605民初318号 原告：白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司，住所地白山市江源区孙家堡子街道一委。 法定代理人：胡爱芳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭宏，系公司办公室主任。 委托诉讼代理人：于本连，系吉林益汇律师事务所律师。 被告：吉林鹿鸣创新环保材料有限公司，住所地白山市江源区孙家堡子街道一委。 法定代理人：鹿百璟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘春运，系该公司副厂长。 委托诉讼代理人：潘日武，系吉林理对理律师事务所律师。 原告白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司(以下简称金鼎自行车公司)与被告吉林鹿鸣创新环保材料有限公司租赁合同（以下简称鹿鸣环保材料公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鼎自行车公司委托诉讼代理人郭宏、于本连、被告鹿鸣环保材料公司委托诉讼代理人刘春运、潘日武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鼎自行车公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除金鼎自行车公司、鹿鸣环保材料公司2019年3月4日签订的《协议书》；2.判令鹿鸣环保材料公司给付金鼎自行车公司厂区、厂房装修改造费用5,689,988元及尚欠租金（2020年4月30日前）135万元，合计7,039,988元。事实与理由：2016年9月14日，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订《厂区厂房租赁合同》1份，约定金鼎自行车公司将位于江源区孙家堡子街道一委福泰路2号西侧厂区、厂房租赁给鹿鸣环保材料公司使用。租赁期限为3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。租金标准为第一年免租金，第二年租金1,000,000元，第三年租金1,500,000元，上纳租。该合同还约定“由甲方（金鼎自行车公司）根据乙方（鹿鸣环保材料公司）同政府制定的厂区厂房使用基本条件，在当前情况下对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善”。上述合同签订后，金鼎自行车公司即根据鹿鸣环保材料公司要求，对案涉厂区厂房进行了改造、装修、维修和完善，期间共发生改造、装修、维修和完善费用5,689,988元。由于上述厂区、厂房交付鹿鸣环保材料公司使用后，鹿鸣环保材料公司并未按约定支付租金，金鼎自行车公司将鹿鸣环保材料公司诉至江源区人民法院。2019年3月4日，在江源区政府协调下，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司达成《协议书》1份，明确“乙方（鹿鸣环保材料公司）自2016年9月至2019年10月31日拖欠甲方（金鼎自行车公司）租金2,500,000元、审定后的厂区、厂房装修、改造费用5,689,988元”。鹿鸣环保材料公司保证于2019年3月5日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金500,000元，2019年3月31日前支付拖欠租金500,000元，2019年10月31日前支付拖欠租金1,500,000元。金鼎自行车公司继续将上述厂区厂房、设备交付鹿鸣环保材料公司，鹿鸣环保材料公司只能用于生产经营活动，不可擅自搬离厂区。本协议书的签署目的在于环保项目的落实，切实做到政府招商引资利国利民之目的，如乙方（鹿鸣环保材料公司）未按本协议约定支付相关款项或未于2019年3月入厂开始投资前筹备，2019年10月31日前开始正式投产，甲方（金鼎自行车公司）有权单方终止本协议的履行。因此造成的一切经济损失由乙方（鹿鸣环保材料公司）全部承担”。截止到2020年4月30日，鹿鸣环保材料公司既未正式投产，又已累计拖欠金鼎自行车公司租金1,350,000元，已经违反了上述协议书约定，达到“金鼎自行车公司有权单方终止本协议的履行，因此造成的一切经济损失由鹿鸣环保材料公司全部承担”的约定条件。现金鼎自行车公司为维护自身合法权益，特将鹿鸣环保材料公司诉至法院，望依法秉公裁判。 鹿鸣环保材料公司辩称:一、答辩人与被答辩人于2016年9月14日签订厂区、厂房租赁合同后,由于当时资金短缺,未能按时支付租金。双方于2019年3月4日又重新签订《协议书》,重新明确了支付租金的时间方式。答辩人先后于2019年3月5日、4月2日、11月7日分别向被答辩人各支付500,000元,于2019年11月25日支付400,000元,总计支付1,900,000元。在此期间,由于当时鹿鸣环保材料公司董事长鹿百璟突患疾病不能正常工作,在更换执行负责人过程中,答辩人资金审批等事项都受到影响，租赁费还差600,000元也没能支付。为此,答辩人多次找被告人沟通,请求谅解能宽限一些时日,以保证开工投产并尽快支付剩余的600,000元租金。而被答辩人在未经有关部门及答辩人允许的情况下,于2019年11月12日派人擅自来到厂区驱逐答辩人员工,阻止答辩人对生产设备进行开工前的安装调试,迫使答辩人员工离开厂区并关闭厂房。2019年11月13日,被答辩人又把各种车辆开进厂房内,完全控制了厂区。答辩人多次找被答辩人负责人协商解决方案，均被予以拒绝。进入2020年1月,疫情在我国全面爆发,由于这一不可抗力的影响,又严重阻碍了答辩人开工生产的进程。答辩人为开工投产购买原材料出现资金紧张应属正当理由，其主观上没有故意拖欠或不想支付租赁费的意思。因此,请求贵院驳回被答辩人解除《协议书》的请求。二、被答辩人要求答辩人支付厂区、厂房装修费用5,689,988元,不符合双方签订的两份合同的约定。《厂房厂区租赁合同》第十条规定“由甲方根据乙方同政府制定的《厂区厂房使用基本条件》,在当前状况下对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善。由此产生的费用,在项目完成后经政府财政、审计审验后,政府支付给乙方费用,在政府支付3日内,乙方一次性支付给甲方。厂房改造期间乙方有权根据《厂区厂房使用基本条件》对该项目的施工及相关工作进行沟通、检查和把关。”根据2016年9月25日白山市江源区人民政府第26期《会议纪要》，会议决定“吉林鹿鸣创新环保材料有限公司租用厂房改造符合生产要求后,经财政和审计部门验审通过后,区政府将依据相关优惠政策和验审结果,一次性给予产业扶持奖励,奖励额度按厂房改造实际发生费用为准。”另厂区、厂房质量是否达标未经过答辩人及有关部门进行审查、检验和验收,各种费用支出是否合理也未经过答辩人及有关部门的审查、核实和评估,且答辩人认为被答辩人提出的装修改造费用明显过高。被答辩人在对厂区厂房的装修、维修和改造过程中,并没有完全按照答辩人的施工要求施工,甚至出现了厂房漏水、消防井积水、消防水泵被水淹及厂房外水沟塌陷等现象,而且管道设施的安装也不符合标准。这些问题的存在不仅说明了被答辩人施工过于粗糙、质量不达标,同时也影响了答辩人按计划开工的进程。综上所述,请求贵院驳回被答辩人要求答辩人支付厂区厂房装修、改造费用的此项请求。三、被答辩人要求答辩人支付拖欠的租金1,350,000元与事实不符,截止2019年11月25日,答辩人已经支付租金1,900,000元。由于被答辩人于2019年11月12日强行封闭厂房且把各种车辆开进厂房,致使答辩方人员无法进场地工作,开工前的准备也只好停滞,再加上后来爆发的新冠肺炎疫情的影响,答辩人厂房设备完全处于闲置状态,已经着手准备启动开工的方案又被搁置。被答辩人要求答辩人支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金750,000元，违反了《合同法》的公平原则,应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料有限公司签订《厂区厂房租赁合同》，双方约定：“金鼎自行车公司将位于白山市江源区孙家堡子街道福泰路2号厂区、厂房整体租赁给鹿鸣环保材料公司，厂区、厂房占地35亩（23345㎡），现有钢结构厂房2487㎡。钢结构库房1502㎡，办公楼1595㎡，车库293㎡等。金鼎自行车公司租赁给鹿鸣环保材料厂房、厂区，作为全降解产品生产的样板厂区、厂房，租赁期限为3年，从2016年11月1日止2019年10月31日。每年租金1,500,000元，第一年免租金；第二年资金100万元、第三年租金150万元。第二年起上纳租，提前一个月支付下一年租金，因租金发生的税费由鹿鸣环保材料公司承担。鹿鸣环保材料公司未按合同约定及时交纳租金，视为乙方违约，金鼎自行车公司有权收回厂区厂房。金鼎自行车公司根据鹿鸣环保材料公司同政府制定的《厂区厂房使用基本条件》。对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善。由此产生的费用，在项目完成后经政府财政、审计审验后，政府支付费用3日内，鹿鸣环保材料公司一次性支付给金鼎自行车公司”。2019年3月4日，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订协议书一份，协议约定：“依据2016年9月14日金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订签署的《厂区厂房租赁合同》以及2016年10月18日鹿鸣环保材料公司提供的厂区厂房改造项目的说明条款。鹿鸣环保材料公司自2016年9月签署合同至2019年10月31日，已拖欠金鼎自行车公司租金合计2,500,000元，审定后的厂区厂房装修、搞糟费用合计5,689,988元。鹿鸣环保材料公司保证于2019年3月5日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金500,000元；于2019年3月31日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金500,000元，于2019年10月31日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金1,500,000元。2019年10月31日后的租赁期限、租金标准由金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司在参考原合同租赁期限、租金标准的前提下，另行协商确定。鹿鸣环保材料有限公司未按协议预定支付相关款项或未于2019年3月份入厂开始投产前筹备，2019年10月31日前开始正式投产，金鼎自行车公司有权单方终止协议的履行，因此造成的一切经济损失由鹿鸣环保材料公司全部承担。”2017年3月22日白山市江源区财政投资评审中心出具工程结算审定表一份，审定江源区金鼎自行车公司厂办公楼、1#厂房、库房锅炉房及车库工程款为5,689,980元，建设单位为鹿鸣环保材料公司、施工单位为白山昌泰建工集团有限公司、审核单位为白山市江源区财政投资评审中心。2019年9月29日，白山市江源区人民政府办公室第26期会议纪要第六项决定：“北京鹿鸣创新环保材料有限公司租用厂房改造符合生产要求后，经财政和审计部门验审通过后，区政府依据相关优惠政策和验审结果一次性给予产业扶持家里，奖励额度按厂房改造实际发生费用为准。”鹿鸣环保材料公司于2019年3月5日、2019年4月2日、2019年4月2日、2019年11月7日、2019年11月25日共支付金鼎自行车公司租金190万元。2018年12月11日，金鼎自行车公司向江源区人民法院起诉要求支付拖欠租金，金鼎自行车公司又于2019年3月11日申请撤回对鹿鸣环保材料公司的起诉。江源区人民法院下发（2018）吉0605民初1469号民事裁定书，裁定准许金鼎自行车公司撤诉。金鼎自行车公司申请对鹿鸣环保材料公司的财产进行诉前保全，并交纳保全费5,000元。江源区人民法院下发（2020）吉0605财保5号民事裁定书，裁定：“查封鹿鸣环保材料公司所有的唯一白山市江源区孙家堡子街道一委福泰路2号西侧厂区一、二号厂房内的全部机械设备（以实物盘点为准），上述财产查封期间有金鼎自行车公司自行保管，查封期间不允许使用；查封期间十二个月，期满后自动解除查封。”江源区人民政府未向鹿鸣环保材料公司支付厂房建设改造资金。 本院认为，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订的两份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，为有效协议。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。依据协议书的约定，鹿鸣环保材料有限公司应于2019年10月31日前支付剩余租金1,500,000元，在该期限内鹿鸣环保材料有限公司尚欠租金600,000元，违反的合同约定，系违约；且协议同时约定未按约定支付款项，金鼎自行车公司可有权单方终止协议的履行，故金鼎自行车公司要求解除双方的2019年3月14日签订的租赁协议书，于法有据，本院予以支持。租赁期限（2019年10月31日）到期后，鹿鸣环保材料有限公司仍占用该厂区厂房，仍应参照原合同约定支付租金。鹿鸣环保材料公司应向金鼎自行车公司支付2019年10月31日前租金600,000元及2019年11月1日止2020年4月30日前租金750,000元【（1,500,000元÷12月）×6个月】，计1,350,000元。金鼎自行车公司主张鹿鸣环保材料公司给付厂区、厂房装修改造费用5,689,988元，依据双方签订的《厂区厂房租赁合同》及《江源区人民政府会议纪要》，能够认定该笔款项的支付人为江源区人民政府，鹿鸣材料环保公司只有在江源区人民政府将该笔款项支付其该笔款项后，才有义务给付金鼎自行车公司此项费用，现江源区人民政府未支付该笔款项，条件不成就。故金鼎自行车公司该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鹿鸣环保材料公司辩称2019年10月31日合同到期后，金鼎自行车公司强行封闭厂房，致使其工作人员无法进场工作，因其提供的书面证言的证人未出庭作证，无法核对证言的真实性，又未提供其他证据予以证明，故本院对其辩称不予采信。 综上所述，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司2019年3月4日签订的协议书应予解除；鹿鸣环保材料公司应给付金鼎自行车公司租金1,350,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司与吉林鹿鸣创新环保材料有限公司于2019年3月4日签订的《协议书》； 二、吉林鹿鸣创新环保材料有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司租金1,350,000元； 三、驳回白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61,080元，减半收取计30,540元，由白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司负担24,684元、由吉林鹿鸣创新环保材料有限公司负担5,856元；保全费5,000元由吉林鹿鸣创新环保材料有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员  安芸奇 二〇二〇年八月二十七日 书记员  刘 坤