广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1171号 原告：黄玉清，女，1962年3月28日出生，汉族，住南宁市。 原告：李猛，男，1962年3月27日出生，壮族，住南宁市。 二原告共同委托诉讼代理人：陶林坚，广西桂海天律师事务所律师。 被告：蒋国凤，女，1982年3月5日出生，汉族，住南宁市。 被告：许黎明，男，1979年1月11日出生，壮族，住南宁市。 二被告共同委托诉讼代理人：廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：梁琨，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年3月18日 开庭日期：2020年6月29日 当事人到庭情况 二原告的共同委托诉讼代理人陶林坚到庭。 二被告的共同委托诉讼代理人廖盛峰、梁琨到庭。 原告诉讼请求 一、两被告向两原告退回交易保证金10000元及利息（利息自法院受理本案之日起至两被告退回交易保证金10000元之日止，以10000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付）；二、请求法院判令两被告向两原告支付律师费4000元；三、本案诉讼费由两被告承担。 被告答辩意见 一、原被告双方签订的房屋买卖及居间合约第三条明确约定，原告把该房屋转让给被告包括现固有装修带家电家具，但是原告把该房屋实际交付给被告的时候，已经把里面的装修，家电家具部分拆换或是搬离，因此原告没有完整的把该涉案房屋按约定交付给被告，故而原告违约，原告无权主张该房屋保证金。二、原告还有该涉案房屋的2000多元物业费没有结清，根据双方签订的房地产买卖及房屋合约第九条，原告只有把完整的房屋（包括装修和家电）交付给被告及结清物业费，被告才把保证金支付给原告。上述两项原告都没有按约定进行，被告有权扣除保证金。三、律师费应当按照广西律师收费标准计算。 本案相关事实： 2019年5月24日，原告黄玉清、李猛作为卖方、被告蒋国凤、许黎明作为买方、广西贵人置业投资有限公司作为经纪方，三方就蒋国凤、许黎明购买黄玉清、李猛名下位于南宁市（以下简称“该物业”）事项共同签订一份《房地产买卖及居间合约》，合同约定包括但不限于以下内容：一、该物业的建筑面积:191.16平方米，房屋权属证书编号:02646745，物业权属性质为商品房，物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为85万元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负责；二、该物业以现状售予买方，买方或其授权代表已实地勘查了解该物业之情况，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可，双方确认物业交付标准为现固有装修带家电家具，数量规格详见双方确认之附件《家私电器清单》，物业交付时间为卖方收齐全部楼款三日内；三、违约责任：（1）买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过七个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。（2）如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则以应退还的违约款项为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。（3）如买方违约的，须在七个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究未支付定金作为赔偿金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。第七条合约变更、免责及处理争议方式：四、因本协议的履行以发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系向本次交易房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税等）。五、成交价及付款方式：（1）该物业成交价为1810000元，付款方式种类为公积金贷款或组合贷款：如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在经纪方通知的规定期限内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合在办理过户前/公积金贷款为过户后，到指定的银行配合签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料（包括但不限于签署贷款合同、更换贷款银行所需的材料等）；（2）第一部分房款定金款5万元，支付方式为签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。第二部分房款首期款：96万元，支付方式为买方同意在卖方还款当天（银行还款）前支付给卖方。（3）第三部分房款：80万元，支付方式为买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。（4）第四部分房款交易保证金：1万元，支付方式为从首期款中预留给买方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由买方支付给卖方。 二、合同履行情况：2019年5月24日，原告黄玉清、李猛 向被告蒋国凤、许黎明出具一张《收条》，确认收到两被告支付的购房定金5万元；2019年6月20日，原告黄玉清、李猛向被告蒋国凤出具一张《收条》，确认收到被告蒋国凤支付的房屋首期款95万元；2019年9月5日南宁住房公积金管理中心区直分中心向被告蒋国凤出具受理回执，确认被告蒋国凤提交的住房公积金贷款申请已受理。2019年9月27日南宁住房公积金管理中心区直分中心向原告黄玉清中国银行账户转账60万元，附言为蒋国凤贷款发放。2019年10月2日原告黄玉清、李猛向被告蒋国凤出具一张《收条》，确认收到被告蒋国凤支付的房屋尾款20万元，并有中国银行交易流水明细为佐证。 三、房屋交付情况及现状：2019年10月5日原告黄玉清、李猛将该物业交付给被告蒋国凤、许黎明。 四、需要说明的其他事项：2019年10月10日广西南宁瀚新物业服务有限公司丽园小区物业服务中心出具一份证明，载明：该物业房屋所有权人为原告黄玉清、李猛，原告于2019年10月2日已缴纳结清该房的物业费，缴纳该房物业费的截止日期为2019年9月30日。2020年6月28日广西南宁瀚新物业服务有限公司丽园小区物业服务中心出具一份证明，载明：原居住于该物业的原告黄玉清、李猛于2016年产生的历史欠费2710.2元，已减免冲抵，物业公司不再收取该项费用。（原住户已结清物业费至2019年9月30日）。 另查明，原告黄玉清、李猛的户籍地址为南宁市。 还查明，原告黄玉清、李猛委托广西桂海律师事务所处理本案纠纷，律师服务费为4000元。 本院裁判意见： 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人均应严格履行合同义务。该合同中约定：“房款的交易保证金为10000元，支付方式为从首期款中预留给买方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由买方支付给卖方。”即双方约定的付款条件为：1.交付物业；2.结清物业杂费；3.户口迁出全部手续完毕。现二原告已于2019年10月5日将涉案房屋交付给二被告使用，经物业公司证明，该房屋的物业费于2019年10月2日已缴清，现并无相应证据证明该房屋存在户口未依约迁出的情形，故双方约定的付款条件已经成就，二被告未按合同约定向二原告支付交易保证金10000元已构成违约，应承担相应的违约责任。故二原告诉请二被告支付该10000元交易保证金并支付从起诉之日起的利息于法有据，本院予以支持。由于二原告于2019年12月9日将本案起诉至南宁市西乡塘人民法院，故本案的利息从2019年12月9日起算。又因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。至于二被告辩称二原告没有完整的把房屋（包括装修和家电）按约定交付给二被告的问题，根据上述原、被告之间支付交易保证金的约定，被告辩解的内容并不影响该交易保证金的支付，二被告如认为二原告存在其他的违约行为，可另行提起诉讼。 关于原告诉请两被告支付律师费的问题，原告请求两被告支付因本案而支出的律师费符合合同约定,本院予以支持，但是原告主张的律师费明显高于广西律师收费标准，故本院酌情予以调整为：二被告向二原告支付律师费2000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒋国凤、许黎明在本判决书生效之日起七日内向原告黄玉清、李猛支付交易保证金10000元； 二、被告蒋国凤、许黎明在本判决书生效之日起七日内向原告黄玉清、李猛支付交易保证金的利息（计算方式：以10000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年12月9日起计至款项付清为止）； 三、被告蒋国凤、许黎明向原告黄玉清、李猛支付律师代理费2000元； 四、驳回原告黄玉清、李猛的其他诉讼请求。 案件受理费75元，由被告蒋国凤、许黎明负担。 此判决为终审判决。 审判员  谢谦 二〇二〇年八月六日          法官助理王婧 书记员蒋昱