黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0112民初1558号原告：王宏海，男，1968年2月4日出生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：井维艳（系王宏海之妻），女，1971年7月1日出生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙婧，黑龙江永拓律师事务所律师。被告：哈尔滨市恒大兴业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区胜利街杨光公寓5单元1层1号。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：刘杨，女，该公司法务。原告王宏海与被告哈尔滨市恒大兴业房地产开发有限公司（下称恒大兴业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宏海委托诉讼代理人井维艳、孙婧、被告恒大兴业房地产公司委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏海向本院提出诉讼请求：判令恒大兴业房地产公司退还20000元，给付利息（以20000元为基数，自2019年10月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止）。事实和理由：王宏海在看到恒大兴业房地产公司宣传承诺“无理由退房”的政策及相信恒大地产品牌信誉的前提下，于2019年10月13日与恒大兴业房地产公司签署《商品房认购书》，认购哈尔滨恒大城楼盘53、54栋1-801单元房产，在签署合同当日王宏海现金交纳房产认购款20000元（此款在签订《商品房买卖合同》时转入房款），但恒大兴业房地产公司未向王宏海出具任何票据。购房后，在办理贷款时，置业顾问告知需要王宏海离婚才可以办理贷款，王宏海不想因为买房而办理离婚手续，遂依据恒大兴业房地产公司承诺的“无理由退房”政策申请退还20000元认购款，但恒大兴业房地产公司拒绝退还20000元认购款要求，故诉至法院。恒大兴业房地产公司辩称，王宏海陈述不属实，其诉讼请求没有事实及法律依据。第一，王宏海所交纳的20000元系定金，依据法律、司法解释的规定以及双方在《商品房认购书》中的约定，恒大兴业房地产公司有权不退还该款。首先，定金是对债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金。其次，《商品房认购书》第一条约定：“乙方（王宏海）同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。”第三条约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到哈尔滨恒大城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。”本案中，双方在《商品房认购书》第一条及第三条中明确约定，王宏海交纳的20000元为定金，且王宏海应当在约定的期限内签署作为主合同的《商品房买卖合同》并按照约定的付款方式和数额支付首期购房款。即王宏海交纳的20000元系为了作为订立主合同的担保。但是王宏海在交纳20000元定金后，无正当理由既未依约签署主合同，亦未依约交纳首期款，其行为既违反《商品房认购书》的约定，也符合法律及司法解释关于定金罚则的规定。故王宏海无权要求恒大兴业房地产公司退还20000元定金。第二，无理由退房政策在宣传前期属于要约邀请，需双方签订《无理由退房协议书》后才能成立合同关系，且王宏海不符合对外公示的无理由退房条件。首先，无理由退房政策在宣传前期的法律性质属于恒大兴业房地产公司发出的要约邀请，此时仅是订立合同的预备行为，不能因相对人的承诺而成立合同。只有当双方正式签订《无理由退房协议书》后，才意味着双方就无理由退房事宜达成合意，购房者才可享有无理由退房权利。而王宏海未曾与恒大兴业房地产公司签订《无理由退房协议书》。其次，无理由退房是恒大兴业房地产公司给予购房者的特殊福利，恒大兴业房地产公司有权设定无理由退房的条件和范围。根据恒大兴业房地产公司在销售现场公示的《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》，无理由退房的前提是购房者已经履行《商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定的各项义务，且无任何违约行为；选择按揭付款的，需经银行审核通过。但王宏海既未签署《商品房买卖合同》，也未履行双方约定的各项义务，其更未办理贷款手续。因此，王宏海亦不符合恒大兴业房地产公司对外公示的无理由退房条件。第三，《商品房认购书》中明确约定定金不予退还，王宏海在《商品房认购书》中签字，即视为其同意该约定。王宏海主张其看到无理由退房政策，但此后其在《商品房认购书》中签字，说明其在看到无理由退房政策的相关信息后，依然认可并同意《商品房认购书》中的各项约定，包括关于定金的约定，其应当依据诚实信用原则，如实履行《商品房认购书》。现王宏海无正当理由，拒绝履行《商品房认购书》，是王宏海违约在先，依据《商品房认购书》的约定，王宏海所付款项不予退还。经审理认定事实如下：王宏海看到恒大兴业房地产公司的“无理由退房”户外宣传后，于2019年10月13日与恒大兴业房地产公司签订《哈尔滨恒大城商品房认购书》，主要内容：“甲（恒大兴业房地产公司）乙（王宏海）双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业情况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购认购哈尔滨恒大城楼盘53、54幢1-801单元房屋。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2.按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月22日前支付首期房款182450元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》…；三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到哈尔滨恒大城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”签订认购书当日，王宏海依照认购书的协议支付了定金共计20000元。后王宏海以不想因为买房贷款而办理离婚手续为由未交付首付款及签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。上述事实有当事人陈述、《商品房认购书》、《户外宣传照片》等在卷佐证。王宏海提交《金婚佳侣保险证》证明材料，拟证明夫妻对美满婚姻有着高度的追求及向往，且夫妻和睦家庭幸福，恒大兴业房地产公司要求其以离婚方式办理贷款，不仅违背真实意愿，也是国家法律所禁止的。恒大兴业房地产公司对该证据材料真实性无异议，对其证明目的有异议，本院认为《金婚佳侣保险证》不足以证明恒大兴业房地产公司有要求王宏海以离婚方式办理房屋按揭贷款的行为，不具有证明力，不予采信。恒大兴业房地产公司提交《无理由退房在销售现场公示的照片》，拟证明已经在销售现场明确对外公示购房者享有无理由退房的条件，办理无理由退房的流程以及需签订无理由退房协议书等事宜，购房者可随时在销售现场查阅咨询，王宏海对享有无理由退房优惠的前提及条件是知晓的。王宏海质证意见为有异议，认为该证据未出示原始载体，证据存在瑕疵，能作为认定案件事实的依据，其在签订认购书时工作人员未向其出示过无理由退房协议书及无理由退房承诺书，且未明确告知室内售楼处有关于无理由退房条件的公示。本院认为，因该证据材料未提交原始载体，对该证据材料不予认定。本院认为，王宏海与恒大兴业房地产公司签订的《商品房认购书》为预约合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。王宏海以恒大兴业房地产公司置业顾问告知需要离婚才可以办理房屋按揭贷款，其不想因为买房而办理离婚手续为由，故未交付首付款及签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，因该陈述无有力证据佐证，王宏海该陈述不能成立。王宏海主张恒大兴业房地产公司退还其认购时交付的20000元，因双方已在《商品房认购书》中约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到哈尔滨恒大城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。王宏海不按认购书约定继续交付购房首付款及签订商品房买卖合同，系其违约在先。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，王宏海因个人问题不想继续购买房屋不属于法定的免责事由，故其要求返还定金，不符合法律相关规定，本院亦不能支持。王宏海称恒大兴业房地产公司在广告宣传时表示无理由退房，故应退还定金，王宏海虽因看到广告宣传到恒大兴业房地产公司欲购买房屋，但之后双方签订了商品房认购书，对定金问题进行了约定，应按双方约定履行合同，故对王宏海主张不予支持。综上，王宏海的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回王宏海的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由王宏海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  杨晓伟二〇二〇年八月八日书记员  柳 娜