广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初1132号原告：张如松，男，汉族，1981年9月28日出生，住广东省吴川市************，公民身份号码130************735，联系电话182*****469。委托诉讼代理人：庞英杰，广东朝胜律师事务所律师。联系电话135*****296。（一般代理）委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师，联系电话182*****469。（一般代理）被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市********，统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭亚伦，董事长。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师，联系电话137*****528。（一般代理）原告张如松与被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称东和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张如松的委托诉讼代理人庞英杰、许伟燕，被告吴川市东和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张如松向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付A301、A302房的逾期办证违约金86824.61元。（逾期办证违约金：以已付房价款364554元为基数，年利率6%计算，自2016年1月1日起计至2019年11月30日，合计1429天）；2、判令被告向原告退还多收取的办证费用12599.46元。以上1、2项合计99424.07元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月3日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市********财富名门商住楼A301、A302号商品房达成合意，并于当日缴交了购房首期款及房屋维修基金、房产证税费给被告。原、被告于当日签订了《商品房买卖合同》和《补充合同》。合同约定被告将位于吴川市********财富名门商住楼A301、A302号商品房按套分别以164226元、200328元销售给原告，后原告于购房当日一次性付清了购房款给被告。被告于2013年11月3日批准了A301、A302房的装修申请，根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。然而收房后，被告未在约定的300天内为原告办理房产证。原告无奈之下于2016年初诉至吴川市人民法院，法院判决支持了原告暂计至2015年12月31日的逾期办证违约金以及办理房产权属证书的诉讼请求。然而，被告于2019年11月30日方为原告办理房产证，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告已经构成违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此，被告应依法向原告支付逾期办证的违约金，逾期违约金自2016年1月1日起计至2019年11月30日，以年利率6%计算。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）之规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。以及《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：个人购买普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行。被告向原告收取办理A301、A302房地产权属证书预付费16405元不符合相关收费标准，属于多收费，因此，被告应向原告退还多收的办证费12599.46元（计算方式见附表）。综上，被告的行为已构成违约，应向原告支付逾期办证的违约金以及退还多收取的办证费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，诉如所请。原告就其主张在举证期限内提供的证据有（复印件）：证据1.身份证，证明原告的身份；证据2.国家企业信用信息公示系统，证明被告的身份；证据3.《广东省商品房买卖合同》2份，证明原告购买吴川财富名门A301、A302商品房，约定房款、交付日期、办证日期、违约责任等的事实；证据4.收据、发票，证明原告依约缴纳房款、房屋维修基金、办证费预付款，支付时间和合同签订时间以及房款已付清的事实；证据5.《装修申报表附表》，证明被告于2013年11月3日交付A301、A302房屋给原告装修入住；证据6.《竣工验收报告书》，证明原告所在的吴川市财富名门商住楼的防空地下室人防工程竣工已于2017年3月8日办理竣工验收备案登记，且该商住楼于2017年5月5日取得建筑工程竣工验收报告；证据7.《民事判决书》、第一次起诉状及案件情况汇总表，证明人民法院已查明原、被告双方之间《广东省商品房买卖合同》的相关事实以及被告逾期交房、逾期办证违约的事实，以及证明逾期办证违约金在第一次起诉时计至2015年12月31日。被告吴川市东和房地产开发有限公司辩称：一、本案属于“一事不再理”的情形，依法应驳回被答辩人的起诉。本案被答辩人于2016年曾就逾期办证违约金向吴川法院提起诉讼，当时的诉讼请求是：请求答辩人赔偿逾期办证违约金的截止日为2015年12月31日，而没有请求截止至被告实际为原告办到房产证之日。因被答辩人不服一审判决，上诉至二审。二审判决中载明：“被答辩人的起诉请求为：要求答辩人支付从2014年8月26日至2015年12月31日的逾期办证的违约金。这属于答辩人在法律规定内对自己的民事权利和诉讼权利的处分。”由此可以证明，被答辩人对于2016年1月1日之后的违约金并没有主张，其对于后续权利已经在法律规定范围内进行了处分，故应视为对其后续权利的放弃。如果2016年被答辩人起诉时诉讼请求计至被告实际为原告办到房产证之日止，法院当时完全可以一并判决，所以本案是由于被答辩人先前起诉时对诉讼请求的遗漏，应自行承担相应的法律后果，不应再次起诉浪费司法资源。因此本案符合“一事不再理”情况，应驳回被答辩人的起诉。二、答辩人依法无需承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条法律规定共分为两款，第一款是前提，当第一款规定的前提条件成就导致出卖人应当承担违约责任时，才可以去考虑第二款问题。根据该法律条文的规定出卖人应当承担违约责任前提条件有两个：一个是要由于出卖人的原因导致买受人无法按期取得房产权属证书，另一个是当事人之间没有其他特殊约定。要同时符合这两个前提条件的情况下，出卖人才有可能要承担违约责任。（1）本案中，买受人无法按合同约定期限取得房产权属证书并非由于出卖人的原因导致，而是有关部门的原因导致。答辩人早于2013年11月将具备合格居住条件的房屋交付被答辩人使用，于此同时，答辩人也在有条不紊的进行规划验收、工程质量验收、工程质量分户验收以及消防验收、防雷装置验收等专项验收。然而，由于政府相关部门未规范布置市政管网导致答辩人无法进行排污专项验收，最终导致答辩人无法进行综合验收影响了房产权属证书的正常办理。财富名门商住楼项目的排污工程早在交房前已经完成且正常投入使用，因为政府相关部门的原因没有接通市政污水管道导致无法进行排污专项验收，既然不是由于答辩人的原因导致被答辩人无法按期取得房产权属证书，答辩人依法就不符合承担违约责任的第一个前提条件。（2）本案中，当事人之间存在其他特殊约定，应按双方的约定履行，答辩人不应当承担违约责任。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对市政基础设施和公共配套建筑进行了特殊约定：“如果属于出卖人以外的政府政策或其他部门原因导致市政基础设施和公共配套建筑未能在规定日期内达到使用条件的，由出卖人负责协调相关部门达到使用条件，但买受人需要给予出卖人合理的期限。”根据该特殊约定，因为政府相关部门的原因没有接通市政污水管道，买受人应按约定善意的给予出卖人合理的期限去协调相关部门，出卖人也应按约定努力积极的去协调相关部门。然而，买受人现在不但不给予出卖人合理的期限去解决问题，反而在出卖人积极努力的协调相关部门的过程中怀着恶意去追究出卖人的赔偿责任是不符合双方约定的，也是不符合法律的规定的。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记的问题也进行了特殊的约定：“如因出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，双方同意只需由出卖人代为办理房地产权属证书，所需费用由买受人自行负担即可，无需出卖人向买受人支付违约金。”既然当事人之间有这样特殊约定，那就应按约定履行，答辩人也不符合承担违约责任的第二个前提条件，因此，答辩人依法不应当承担违约责任。被答辩人在起诉状中故意规避《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中第一款关于承担违约责任的前提条件，断章取义直接套用该条第二款的规定请求答辩人承担违约责任是不符合法律规定的。在本案中的情况并不符合出卖人应当承担违约责任的两个前提条件，依法出卖人无需承担逾期办证的违约责任。三、被答辩人与答辩人的合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，应当不予支持被答辩人的诉讼请求。四、假设答辩人需承担逾期办证的违约责任，答辩人也无需承担违约金的支付责任。假设本案的情况符合出卖人应当承担违约责任的两个前提条件，即答辩人逾期办证属于违约行为需要承担相关违约责任，但答辩人也不需要承担违约金的支付责任。理由如下：根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由该法律规定可知违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等多种。又根据《合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由上述三条法律规定可知，违约金和赔偿损失这两种违约责任必须要在因违约造成对方产生损失的前提下才能要求违约方进行承担，若违约并未造成对方任何损失的话，违约方无需承担赔偿损失和违约金的责任。根据以上法律规定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定可以得出以下结论：若出卖人应当承担违约责任的，如果买受人因违约遭受损失，但合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照人民银行逾期贷款利息的标准计算损失数额；如果买受人在本案中根本就没有遭受任何的损失，是不可以参照人民银行逾期贷款利息的标准计算损失数额的，依法买受人只能要求出卖人承担除赔偿损失以外的例如继续履行和采取补救措施等违约责任。本案中，答辩人逾期办证的行为并没有给买受人带来任何损失，也不存在无法确定具体损失数额的情况，因此依法答辩人无需承担赔偿损失或违约金的违约责任。五、若答辩人需要承担逾期办证的赔偿责任，按照被答辩人起诉状中关于逾期办证赔偿的起算期计算是错误的。本案应当以2017年5月13日作为逾期办证违约金的起算时间计算至2018年9月17日止。被答辩人的诉讼请求：要求答辩人支付从2016年1月1日至2019年11月30日的逾期办证违约金是错误的。第一、根据《广东省高级人民法院》第四十七条“买受人请求出卖支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者月等时间但未累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的固定，本案关于逾期办证违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。同时，本案被答辩人在第一次起诉时，其只是起诉请求答辩人支付从2014年8月26日至2015年12月31日的逾期办证的违约金。对于2016年1月1日之后的违约金并没有主张，这属于被答辩人在法律规定内对自己的民事权利和诉讼权利的处分。对于2016年1月1日之后的逾期办证违约金，其直到2020年5月12日才通过在吴川法院立案起诉主张，且被答辩人也无法提供证据证明时效中断。因此，对于2016年1月1日后的逾期办证的违约金应使用的诉讼时效为：因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，被答辩人是在民法总则实施之后提起诉讼，适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的逾期办证违约金保护范围应为被答辩人起诉之日（2020年5月12日）起往前计算三年（即2017年5月13日后产生的违约金未超过诉讼时效期间），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2017年5月13日前产生的违约金）应予以驳回。第二、答辩人已经于2018年9月16日通知两被答辩人若要提前办证的于2018年9月18日携带相关资料由答辩人公司派人陪同被答辩人前往吴川市房管局与不动产登记中心派员办理。同时，为了业务办证的便利，被答辩人也积极和房管局与不动产登记中心协调到被答辩人公司现场办理的时间。答辩人也告知被答辩人逾期未与答辩人公司联系的，待房管局与不动产登记中心确定现场办理的时间（后确定现场办理时间为2019年1月26日），答辩人会另行通知被答辩人。本案，答辩人已经于2018年9年16日告知被答辩人若要提前办理需联系答辩人，但是被答辩人为了便利性，选择现场办理，故其未联系答辩人。因此，本案逾期办证违约金的起算点应当从2017年3月13日开始计算至2018年9月17日（答辩人通知被答辩人办证的前一天）。六、被答辩人关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。本案中，答辩人承认的确收到被答辩人预交的办证费，并早已明确告知被答辩人待委托事项办妥后请被答辩人到答辩人办公室进行双方结算后办理退款，双方关于该委托代办证书的法律关系并无任何纠纷，无需通过诉讼的方式处理，因此被答辩人关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。被告就其辩称向本院提供的证据有（复印件）：证据1、事业性收费票据，证明被告于2010年已向政府缴交市政建设配套费354.495万元；证据2、关于财富名门接通市政污水管道的申请两份，证明被告已完成财富名门项目的排污工程，于2013年11月向吴川规划建设局和公用事业局申请接通市政排污管道；证据3、吴川规划建设局的复函及附图，证明由于历史原因，吴川市市政部门未规范布置市政排污管网。吴川规划建设局在复函中明确答复已经做出市政管网的规划方案，准备按规划方案附图实施。并要求被告与吴川市公共事业局联系；证据4、关于财富名门接通市政污水管道的申请两份，证明被告一直与吴川市公用事业局积极联系，等待市政有关部门按市政管网的规划方案及附图实施建设市政管网，但政府部门并没有按规划方案及附图进行实施。被告只好于2016年两次发函吴川市公用事业局要求尽快接通市政排污管道；证据5、吴川市公用事业局复函，证明吴川市公用事业局收函后答复由于历史原因，市政有关部门至今仍未按市政管网的规划方案及附图实建设市政管网，承诺将协调有关部门尽快合理解决排污管道的问题；证据6、工程竣工验收申请表，证明2013年8月20日，财富名门商住楼工程包括排污管道已全部完成，工程质量符合验收规范的要求，监理部门同意该项目竣工验收；证据7、单位工程质量竣工验收记录，证明2013年8月25日，财富名门商住楼项目经验收确认工程已全部完成且质量合格，符合交房条件；证据8.关于办理不动产权证书的通知，证明被告于2018年9月16日通知原告若要提前办证的于2018年9月18日携带相关资料由被告公司派人陪同原告前往吴川市房管局与不动产登记中心派员办理的事实；证据9.关于现场办理第二批不动产权证书的通知，证明被告和房管局与不动产登记中心协商后确定第二批现场办理的时间为2019年1月26日的事实；证据10.办理退费手续通知，证明被告已通知原告进行退费办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下事实：2013年4月3日，原告张如松与被告东和房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，约定张如松向被告东和房地产公司购买由东和房地产公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼A301号、A302号商品房，合同总价款364554元。张如松已于当天向东和房地产公司交清了全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年9月30日前，将依照国家和地方政府有关规定，经验收合格的商品房交给买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任。”东和房地产公司于2013年11月3日交房给张如松使用。2017年5月5日，东和房地产公司取得财富名门A、B、C、D栋商住楼的《竣工验收备案表》。2016年1月6日原告张如松以被告东和房地产公司未按期办理房地产权属证书为由向本院提起诉讼，请求被告东和房地产公司支付截止至2015年12月31日的逾期办证违约金及办理房地产权属证书。本院作出（2016）粤0883民初87号判决书，驳回原告的诉讼请求。后张如松向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民终48号判决，判令被告东和房地产公司支付原告张如松从2014年8月26日至2015年12月31日的逾期办证违约金28493.93元2018年9月16日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。本院认为：原告张如松与被告东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点是：一、原告本案请求的逾期办证违约金是否一事不再理原则；二、原告请求逾期办证违约金应如何计算；三、原告请求被告返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。被告主张原告请求的逾期办证逾期金违反一事不再理原则，其理由是：原告曾于2016年向法院起诉请求被告赔付截止至2015年12月31日止的涉案商品房逾期办证违约金，并非截止到被告实际办到证之日，是其对自己权利的放弃。本案中，原告请求被告赔付的逾期办证违约金自2016年1月1日起计至2019年11月30日止，而原告第一次请求被告赔付逾期办证违约金自2014年6月21日起计至2015年12月31日止，由此可见，本案与原告第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期办证的期间）以及诉讼标的均不同，故原告并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，原告请求自2016年1月1日至2019年11月30日的逾期办证违约金，由于原告未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为原告起诉之日（2020年5月12日）起往前计算三年（即2017年5月13日后产生的违约金），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2017年5月13日前产生的违约金），本院不予支持。根据东和房地产公司于2018年9月16日向业主发布通知的内容，可见东和房地产公司事前已与管理部门进行协商并主动通知业主应予2018年9月18日配合管理部门办理不动产登记手续，结合双方均确认的涉案房屋已办理不动产登记的情况，亦可推定东和房地产公司已履行其办理不动产登记手续的义务，因此，逾期办证违约金计算截止日期应计算至东和房地产公司通知原告办证前一天，即2018年9月17日。故原告请求的逾期办证违约金应从2017年5月13日起开始计算至2018年9月17日，逾期天数为492天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应按照该条规定向原告支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告应按照年利率6%支付占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款364554元为基数、延期天数492天，按年利率6%的标准计算，合计29483.93元（364554元×6%÷365天×492天）。关于焦点三。原告主张被告退还多收取的办证费用12599.46元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，原告请求被告为其办理不动产权证，因被告已通知原告提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故原告该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张如松支付逾期办证违约金29483.93元；二、驳回原告张如松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1142.8元，由被告吴川市东和房地产开发有限公司负担537.09元，原告张如松负担605.71元。原告已预交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 赵汝浩二〇二〇年七月三十一日法官助理 关碧莲书 记 员 黎倩文附：相关的法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。2.《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。3.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。7.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。8.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。9.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。10.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。