山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1920号原告：邵光芹，女，1955年4月11日出生，汉族，住山东省东营市东营区。原告：杨瑾，男，1980年10月19日出生，汉族，住青岛市市**。原告共同委托诉讼代理人：刘伟成，山东昶灏律师事务所律师。被告：青岛海创开发建设投资有限公司，住所地：青岛市李沧区沧安路**，统一社会信用代码：91370213697176283W。法定代表人：张东华，职务：董事长。委托诉讼代理人：于涛（被告员工），男，1983年8月27日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：韩笑，山东德衡律师事务所律师。原告邵光芹、杨瑾与被告青岛海创开发建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘伟成、被告的委托诉讼代理人于涛、韩笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按照1297元/天的标准向原告支付自2019年6月19日起至2020年6月5日的逾期交房违约金；2、被告按照40万元/年的标准向原告支付自2019年6月19日起至2020年6月5日的租金损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月14日，原、被告签订商品房预售合同，约定被告将位于青岛市李沧区网点房（以下简称涉案房屋）出售给原告，面积309.80平方米，总价款4323494.45元。合同签订后，原告按照约定支付了房款，2016年3月9日办理了产权登记手续。2015年9月14日，原告与被告委托的上海久鑫投资管理服务有限公司（以下简称久鑫公司）签定《海创一号街区商业合作经营协议》，约定于2019年6月19日完整交付房屋给原告。但被告直到2020年6月5日才交房。被告辩称，其已经于2016年12月6日将涉案房屋交付给原告；2019年6月起被告多次与原告方沟通涉案房屋交接事宜，但原告拒绝接收，原告无权主张延期交房违约金及租金损失；违约金与实际损失不应同时主张；诉讼费用等由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的的证据和事实，本院认定如下：原告主张2015年9月14日原告与久鑫公司签定《海创一号街区商业合作经营协议》，约定于2019年6月19日将涉案房屋交付给原告，但因被告与案外人的纠纷导致被告直到2020年6月5日才将涉案房屋交付给原告。为证明其主张，原告提交《海创一号街区商铺租赁合同》、《交房通知书》、《海创一号街区业主交房确认书》及现场交付照片11张、《独立商铺租赁合同》、收条、银行交易明细予以证实。原告认为预售合同约定若逾期交付则需按房款0.03%/日支付违约金，独立商铺租赁合同证实涉案房屋租金为40万元/年，故原告应按照上述标准主张自2019年6月19日至2020年6月5日的租金损失及违约金损失。被告对独立商铺租赁合同、收条的真实性不认可，对其他证据的真实性认可，租赁价格是原告与他人协商的，并不代表涉案房屋的实际租赁价值。商业经营合作协议约定合作期自2016年6月19日至2019年6月19日，可以证实2016年被告已经完成了预售合同的房屋交付义务，原告不应根据预售合同向被告主张权利。2019年6月18日，被告与案外人的租赁合同到期，被告通知原告按期收房；2019年9月，涉案房屋二楼租户搬离，涉案房屋达到可独立使用的状态。原告应当及时接收房屋，否则对于扩大的损失，应当由原告自行承担。涉案房屋的实际租金为13万元/年，原告主张标准过高。且原告不能既主张违约金又主张租金损失。为证明其主张，被告提交2016年12月6日原告签署的交房确认书、2020年6月5日原告与被告工作人员的录音证据、周边商铺租赁协议及安居客网站截图、原告与久鑫公司签订的商业合作经营协议、海创一号街区全程招商策划、代理招商及运营管理合同、补充协议、终止协议予以证实。原告对业主交房确认书中原告的签字予以认可，但内容是被告写的，被告应证明涉案房屋经过验收并交付钥匙。对录音的真实性认可，可以证实被告交付房屋的时间为2020年6月5日。对周边商铺租赁协议及安居客网站截图的真实性未提出异议，但证明不了涉案房屋的租赁价值。对合作经营协议的真实性无异议，根据该协议被告应当于2019年6月19日将涉案房屋交付给原告。海创一号街区全程招商策划、代理招商及运营管理合同、补充协议、终止协议与本案无关，不能证明被告主张。原告提交的《海创一号街区商铺租赁合同》、《交房通知书》、《海创一号街区业主交房确认书》及现场交付照片真实性经被告认可，本院予以确认；《独立商铺租赁合同》、收条、银行交易明细可以相互印证，本院予以确认。被告提交的交房确认书、录音证据、合作经营协议真实性经原告认可，本院予以确认；周边商铺租赁协议及安居客网站截图，缺乏与本案的关联性，本院不予确认；《全程招商策划、代理招商及运营管理合同》、补充协议、终止协议可以与合作经营协议相印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2014年、2015年，被告与久鑫公司签订招商合同及补充合同，约定原告独家委托久鑫公司对海创一号街区进行招商策划、商业设计、招商代理及后期运营管理等综合服务，久鑫公司将回租商业物业在3年回租期内实际产生的租金收入或营业额扣点收入在扣除租金收入的5.65%税费后按照50%支付给被告。2015年9月14日，原、被告签订商品房预售合同，以4323494.45元的价格购买了涉案房屋，合同约定于2015年12月21日交房。同日，原告与久鑫公司签订商业合作经营协议，约定原告将涉案商铺交由久鑫公司进行商业运营，期限自2016年6月19日-2019年6月19日，经营收益949059.36元，在购房时一次性从房价中抵扣。2016年3月9日，原告就涉案房屋办理了预告登记。2016年12月6日，原告向被告签署了交房确认书。2017年8月21日，被告与久鑫公司签订终止协议，约定终止招商合同，久鑫公司将与业主签订的合作经营协议等合同的权利义务转让给被告。2018年9月18日被告就涉案房屋与案外人签订商铺租赁合同，将涉案房屋租赁给案外人，租赁期限自2018年10月1日至2019年6月18日。2020年6月5日，被告将涉案房屋交付给原告。经本院释明，原告坚持要求按照商品房预售合同向被告主张违约责任。本院认为，就涉案房屋存在原、被告之间的商品房预售合同关系、原告与久鑫公司之间的租赁合同关系、被告与久鑫公司之间的商业合作经营关系等几个法律关系。虽然原告称被告未达到验收、交付房屋钥匙等条件，但原告与久鑫公司之间的商业合作经营协议签订之后，久鑫公司控制使用涉案房屋并对外进行经营被告也实际获取了相关的租金收益，2016年12月6日原告签署了交房确认书，在之后的合作经营协议履行期限内，原告也并未提出异议，故可以认定被告已经履行了商品房买卖合同项下的交付义务。2019年6月19日将涉案房屋交付给原告，是原告与久鑫公司之间合作经营协议的约定，与原、被告之间的商品房预售合同关系不是同一法律关系。因此对于原告按照商品房预售合同向被告主张自2019年6月19日至2020年6月5日的租金损失及违约金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邵光芹、杨瑾的诉讼请求。案件受理费41388元，减半收取20694元，由原告邵光芹、杨瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  于永攀二〇二〇年八月二十一日法官助理杨仲举书记员匡文书记员戴菁