四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2597号 原告：金堂县房地产综合开发公司，住所地成都市金堂县赵镇玉龙街**。 法定代表人：黄丰华。 委托诉讼代理人：蒋议，四川致高律师事务所律师。 被告：金堂县人民政府赵镇街道办事处，住所地四川省成都市金堂县赵镇幸福路**。 负责人：刘光伟。 委托诉讼代理人：谢小东，四川蜀都金丰律师事务所律师。 第三人：四川省金堂县饮食服务有限责任公司，住，住所地四川省成都市金堂县幸福路**/div> 法定代表人：潘大果，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：欧成放，男，该公司原工作人员。 委托诉讼代理人：陈敦明，女，该公司原工作人员。 第三人：唐爱华，女，1965年3月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 原告金堂县房地产综合开发公司（以下简称金堂房地产公司）与被告金堂县人民政府赵镇街道办事处（以下简称赵镇街道办）、第三人四川省金堂县饮食服务有限责任公司（以下简称饮食服务公司）、唐爱华所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后适用简易程序进行审理，审理中第三人提出与本案有关的诉讼请求，本院经审查予以受理并与金堂房地产公司的诉讼请求公开开庭合并审理，原告金堂房地产公司的委托诉讼代理人蒋议，被告赵镇街道办的委托诉讼代理人谢小东，第三人饮食服务公司的委托诉讼代理人欧成放、陈敦明，唐爱华及其委托诉讼代理人罗伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金堂房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认金堂房地产公司为四川省金堂县赵镇文化街420号（原赵镇下正街5××4号）商业房屋的物权所有人（庭审中明确诉争房屋为赵镇文化街420号一层门面房屋）；2.本案诉讼费由赵镇街道办承担。事实与理由：1988年1月10日，金堂县房产经营公司（原告曾用名）与金堂县赵镇人民政府（被告曾用名）达成“拆除公产非住宅产权交换协议书”，约定由赵镇街道办拆除金堂房地产公司位于赵镇下正街5××4号的公产非住宅用房，此房建筑面积55.54平方米，赵镇街道办用下正街5××4号一单元底楼一间新建楼房（建筑面积35平方米）与金堂房地产公司进行交换。后，赵镇街道办在拆除包含金堂房地产公司上述房屋的空地上修建了一幢五楼一底砖混结构的办公楼，并依约将原址即赵镇下正街5××4号（现文化街420号）新建的一间建筑面积35平方米的底楼房屋（以下简称诉争房屋）交付给了金堂房地产公司，但因种种原因至今未办理该房屋的权属登记。2004年5月19日，诉争房屋被第三人饮食服务公司连同其他房屋一起出售给了第三人唐爱华占有和使用。饮食服务公司并不是诉争房屋的所有权人，无权处分上述不动产，诉争房屋应当属金堂房地产公司所有。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 赵镇街道办辩称，诉争房屋确系拆迁还建房屋，未办理产权证系金堂房地产公司自身原因造成，诉争房屋不是赵镇街道办的房屋，具体是谁的需要法院依法查明后进行认定。 饮食服务公司述称，其自1972年成立后一直使用下正街52、5××4号两个门面及对应的二层，政府拆迁后还建给饮食服务公司也是两个门面及对应的二层，但还建后比协议约定的面积多了三十多个平方，饮食服务公司从金堂房地产公司处购买了该三十多个平方的房屋，后下正街52、5××4号更名为文化街416、418号，后又改成了现在的文化街418、420号，这两个门面及对应的二层房屋自始至终都是饮食服务公司的财产。饮食服务公司于2004年将文化街418、420号等房屋一并出售给了唐爱华。 唐爱华述称，请求驳回金堂房地产公司的诉讼请求，另，唐爱华向本院提起诉讼请求，请求判令确认诉争房屋物权属唐爱华所有，事实及理由：诉争房屋由政府拆迁置换，置换后交付给饮食服务公司经营洁静旅馆，饮食服务公司于2004年将此旅馆出售给唐爱华，双方根据合同付款并交付房屋，办理了权属证书登记，现诉争房屋土地使用证已登记于唐爱华名下，唐爱华占有使用至今。金堂房地产公司主张诉争房屋系其所有，但其不能证明在被拆迁前金堂房地产公司享有下正街52、5××4号的房屋所有权，也不能证明其依据置换协议取得了诉争房屋物权，且在2002年验资时，金堂房地产公司名下已无诉争房屋资产。综上，请求驳回金堂房地产公司的诉讼请求，确认诉争房屋属唐爱华所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，各方对下正街52、5××4号房屋变更为文化街416、418号，后又变更为现在的文化街418、420号的事实无异议；对下正街52、5××4号房屋（现文化街418、420号）一直在经营洁静旅馆的事实无异议；对金堂县赵镇人民政府更名为赵镇街道办、金堂房产经营公司更名为金堂房地产公司的事实无异议；本院对上述事实及相关证据予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院综合认定如下： 金堂房地产公司为证明其诉讼主张，举示了如下证据：1.《拆除公产非住宅产权交换协议书》《赵镇人民政府机关办公楼竣工平面图》，拟证明赵镇街道办拆除金堂房地产公司下正街5××4号房屋后以同位置的底楼一间新建楼房35平方米进行产权交换；2.《改建换证申请》，拟证明赵镇街道办拆除重建后五楼一底办公楼进门右侧底层两间、二层两间共149.13平方米属于金堂房地产公司和饮食服务公司所有；3.《拆除单位房产非住宅协议书》《关于拆除单位房产非住宅协议的补充协议》，拟证明赵镇街道办拆除饮食服务公司房产并置换的事实；4.《房屋出售协议书》，拟证明饮食服务公司将赵镇下正街52-5××4号（现文化街418-420号）房屋出售给唐爱华，其中包含了金堂房地产公司的诉争房屋；5.（2019）川0121民初3937号，拟证明饮食服务公司在该案中对本案诉争房屋的陈述与本案庭审陈述不一致。赵镇街道办、饮食服务公司对金堂房地产公司的上述证据均无异议。唐爱华对金堂房地产公司举示的证据1、证据2本身无异议，但对其所载明的内容的真实性存疑，理由在于洁静旅馆使用的案涉52号、5××4号门面均是1983年办理了权属登记于饮食服务公司名下的房屋，与金堂房地产公司无任何关系，金堂房地产公司称5××4号门面属其所有无证据佐证且与房产证登记的事实不符，从竣工图的业主信息备注及换证申请的四界阐述来看，虽然改建申请记载有金堂房地产公司的信息，但政府的四界与洁静旅馆相邻，足以证明政府修建交付的房屋是向饮食服务公司交付并由洁静旅馆使用，金堂房地产公司无取得诉争房屋的依据和事实。对其他证据的真实性无异议。本院认为，金堂房地产公司举示的上述证据与本案具有关联性，当事人对证据本身均无异议，本院予以采信。 赵镇街道办在本案中未举示相关证据 饮食服务公司为证明其主张，举示了下列证据：1.《成都市房屋产权证》，证明下正街52号、5××4号房屋在1983年办理产权证，系饮食服务公司所有；2.饮食服务公司股东代表大会关于出售营业用房的决议，证明经过股东会决议将诉争房屋等一并出售给唐爱华；3.陈敦明、杨顺英关于洁静旅馆营业用房房屋情况的说明，证明下正街52号、5××4号房屋自始系饮食服务公司所有并经营洁静旅馆。金堂房地产公司对上述证据1真实性无异议，但其并未包含诉争房屋在内；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，饮食服务公司无权出售诉争房屋；对证据3不予认可。赵镇街道办对上述证据均无异议。唐爱华对上述证据均无异议，证据1能够证明下正街52号、5××4号属独立门号，并不存在与他人共有的情形。本院认为，饮食服务公司举示的证据1、证据2，各方无异议，本院予以采信，对证据3，因陈敦明系本案代理人，其陈述应当代表饮食服务公司，杨顺英未出庭作证，本院对其陈述不予采信。 唐爱华为证明其诉讼主张，举示了下列证据：1.《房屋出售协议书》、饮食服务公司股东会决议、房屋权属证书、土地证书、土地宗地图、房屋现状照片、金堂县规划和自然资源局情况说明，拟证明饮食服务公司通过公示公告程序将包括诉争房屋在内的一众房屋出售给唐爱华，双方已按合同履行，并办理了过户登记，诉争房屋也已交付唐爱华占有使用16年，此间无任何人提出异议；2.赵镇街道办与饮食服务公司洁静旅馆签订的《拆除单位房产非住宅协议书》、赵镇街道办与饮食服务公司签订的《关于拆除单位房产非住宅协议的补充协议》、饮食服务公司的证明、饮食服务公司1983年的房屋产权证，拟证明饮食服务公司通过自有的下正街5××4号的房屋与赵镇街道办拆迁置换取得诉争房屋，后将该房屋通过合法途径出售给唐爱华，唐爱华系善意取得；3.成都市房屋产权登记表（1991年）、赵镇街道办改建换证申请（1991年）、赵镇人民政府机关办公楼竣工平面图（1988年），拟证明诉争房屋在竣工时即由饮食服务公司名下洁静旅馆所有和使用；4.四川蜀威会计师事务所有限公司验资报告及房地产估价报告，拟证明金堂房地产公司在2001年验资时名下已无诉争房屋资产；5.金堂房地产公司与赵镇街道办签订的拆除协议，拟证明金堂房地产公司所谓置换的房屋室内没有独立的楼梯，而诉争房屋室内有独立的楼梯，故诉争房屋不是金堂房地产公司所谓拆迁置换的房屋。金堂房地产公司对上述证据质证意见如下：对证据1中的《房屋出售协议书》、饮食服务公司股东会决议的真实性、合法性无异议，但饮食服务公司无权出售该房屋；房屋权属证书、土地证书、土地宗地图，不能证明唐爱华取得了诉争房屋的所有权；对房屋现状照片无异议；金堂县规划和自然资源局情况说明不能达到唐爱华的证明目的；对证据2中的拆除协议无异议，其能证明金堂房地产公司享有一楼的一个门面；饮食服务公司1983年的房屋产权证不能证明包含了诉争房屋；对证据3中的产权登记表，其只能证明申报情况；改建换证申请恰好能够证明金堂房地产公司的证明目的；竣工平面图不能达到唐爱华的证明目的；对证据4真实性无异议，其只能证明当时诉争房屋没有登记在金堂房地产公司名下，并不能达到唐爱华的证明目的；对证据5其不能达到唐爱华的证明目的，反而能证明金堂房地产公司的主张。赵镇街道办及饮食服务公司对唐爱华举示的上述证据均无意见。本院认为，各方对上述证据的真实性、合法性无异议，只是对证明目的有争议，本院对唐爱华举示的上述证据予以采信，对证据的证明目的，本院在认定事实部分予以分析。 根据上述本院采信的证据及各方当事人庭审一致陈述，本院认定事实如下： 1983年6月27日，饮食服务公司办理了赵镇下正街52、5××4号的房屋产权证，产权证号金房赵字第0××8号，总计22间，面积531.91平方米。东界北段己墙外足，南段与公产共壁，南界、西界、北界均已己壁外足为界。 1988年1月4日，赵镇街道办（甲方）与饮食服务公司洁静旅馆（乙方）签订了一份《拆除单位房产非住宅协议书》，该协议约定：一、甲方拆除乙方下正街5××4号旧房，双方测丈为建筑面积108.74平方米，其中假楼面积54.09平方米；二、甲方以就地新建楼房，底楼和二楼计105平方米建筑面积与乙方进行产权交换......五、乙方所需新楼房屋平面图由甲方提供，乙方凭此协议，到当地房管部门，按有关规规定办理房屋产权证书；七、交换的新楼房底楼和二楼室内外为普通装饰工程，底楼迎街墙柱人造大理石贴面，铺板木折门，室内单独楼梯。该协议尾部由双方加盖公章，各方代表签字确认，饮食服务公司加盖公章，金堂县商业局作为鉴证单位加盖公章。1月6日，赵镇街道办（甲方）与饮食服务公司（乙方）签订了一份《关于拆除单位房产非住宅协议的补充协议》，该补充协议对其他事宜进行了补充约定。 1988年1月10日，赵镇街道办（甲方）与金堂房地产公司（乙方）签订了一份《拆除公产非住宅产权交换协议书》，该协议约定：甲方拆除下正街5××4号乙方公产非住宅用房，甲方以相同的建筑面积的新建房屋同乙方进行产权交换。另约定：一、甲方拆除乙方公产非住宅用房，此房建筑面积55.54平方米；二、甲方以下正街5××4号一单元底楼一间新建楼房建筑面积35平方米与乙方进行产权交换......四、单元内的楼梯、外走廊、上下水主管道、共用厕所、房顶等为住户共有，由住户共同集资维修，任何人不得占用和损坏。该协议尾部由双方加盖公章，代表签字或盖章确认。 1989年，新建房屋竣工交付后，饮食服务公司继续使用置换后的下正街52号、5××4号（后更名为文化街416、418号，后又更名为现在的418、420号）一、二层房屋经营洁静旅馆。 1991年10月，赵镇街道办向金堂县房产管理部门提交了一份《改建换证申请》，上载明“......我府将属于我府产权的临街石木结构房屋二间、砖木结构房屋二间拆除，并与房产公司和饮食服务公司协商，将其毗邻的两间房屋拆除，达成了产权交换的协议。在拆除的空地上修建了一幢五楼一底砖混结构的办公楼，总建筑面积1544.23平方米，其中进门右侧底层两间、二层两间共149.13平方米属于房产公司和饮食服务公司的产权，其余的1395.10平方米属于我府产权......改建房屋已竣工验收合格交付使用，特申请与原房一并换发产权证。我府所有的房屋四周界限如下：......西边：北段己墙为界，南段与保险公司共墙；北边：西段与洁静旅馆共墙，中段以洁静旅馆墙为界；东段：底楼、二楼与洁静旅馆共墙，3-6楼己墙。” 2002年12月24日，四川蜀威会计事务所有限公司对金堂房地产公司截至2001年11月30日止的新增注册资本进行验资，诉争房屋未纳入金堂房地产公司的资产范围。 2004年5月14日，饮食服务公司召开股东代表大会，同意将该公司在赵镇下正街52-5××4号（现赵镇文化街418-420号）洁静旅馆营业用房共计605.67平方米，以168000元出售给唐爱华。2004年5月，饮食服务公司与唐爱华签订了一份《房屋出售协议书》，该协议约定：饮食服务公司为甲方（售房方），唐爱华为乙方（购房方）；甲方将金堂县赵镇下正街52-5××4号洁静旅馆（现为文化街418-420号）属于自己产权的营业用房出售给乙方。该房屋整个建筑面积为654.92平方米，占地618.49平方米。房屋前边左与赵镇政府共墙，右己墙外足为界，临文化街，临街房屋为一楼一地砖混结构二个门面；后边己墙外足为界，临河坝街；左边上下己墙外足为界，临赵镇政府，中与赵镇政府共墙；右边中以赵镇东风旅馆墙外足为界，下己墙外足为界，临东风旅馆。房屋内水、电、电话、闭路电视四通，并具有合法的房屋产权证（金房赵字第0××8号和金赵字第4××1号）和土地使用权证（金赵国用字第01111073号），房屋所使用的土地经金堂国土局评估及批准出证程序取得了国有土地四十年的出证使用权。该协议尾部由饮食服务公司加盖公章，法定代表人签字，唐爱华签字捺印。后双方按上述履行了合同义务，并在房管部门及洁静旅馆等位置进行了公告。2004年7月16日，唐爱华办理了金堂县赵镇文化街416-418号房屋所有权登记，其中：丘（地）号为权7000490，1层木结构服务业用房建筑面积363.75平方米，2层木结构服务业用房建筑面积118.91平方米；丘（地）号为权7004891，1层混合结构工厂仓建筑面积9.5平方米，1层木结构工厂仓建筑面积98.02平方米，1层混合结构商业用房15.49平方米；7月18日，唐爱华办理了赵镇文化街416-418号土地使用证，载明使用权面积553.22平方米，其中唐爱华所属产权分摊面积32.63平方米。后唐爱华继续经营洁静旅馆至今。 另查明，2019年8月6日，唐爱华起诉被告金堂县鑫宇房地产开发有限公司、第三人金堂房地产公司、饮食服务公司所有权确认纠纷一案中，饮食服务公司在审理中称“1988年赵镇政府因修建需要与该公司达成协议，拆除洁静旅馆临街的一、二层房屋，由赵镇政府在原址上统一新建。1989年新建房屋竣工，赵镇政府将临街两个门面的一、二楼还给该公司。新房屋比原房屋面积多出30多平方米实系该公司从县房产公司购得，当时签订了买卖协议，但相关资料却在1995年的洪水中毁损。”本案中，饮食服务公司代理人陈敦明在情况说明中陈述“新房屋修好后，面积比旧房多了三十多个平米，饮食服务公司钟泽富经理出面在金堂房地产公司手上买过来的。当时签了买卖协议。由于种种原因赵镇政府一直没有出面办理整幢房屋产权证，洁静旅馆更办不了。” 1988年7月20日，金堂县房产经营公司更名为金堂县房地产综合开发公司。 本院认为，本案系所有权确认纠纷，指就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷。物权的设立只能基于合法建造、拆除房屋等事实行为，合同行为系物权设立的原因，并不能产生物权设立的效果。本案中，根据各方的诉辩意见及本院查明的事实，金堂房地产公司认为诉争房屋系其所有，主要事实依据为1988年1月10日其与赵镇街道办签订的《拆除公产非住宅产权交换协议书》，基于该协议履行产生的纠纷系合同纠纷，而非物权纠纷，庭审中，该协议当事人金堂房地产公司与赵镇街道办均认可所置换的房屋已经交付，并无物权争议，若金堂房地产公司认为第三人对其所有的房屋进行了无权处分，应当通过侵权法律关系向侵权人主张，本案中，金堂房地产公司依据该合同向赵镇街道办主张物权确认，无事实及法律依据，本院不予支持。同理，唐爱华认为诉争房屋系其所有，主要事实依据为2004年其与饮食服务公司签订的《房屋出售协议书》，基于该协议履行产生的纠纷也系合同纠纷，非物权纠纷，庭审中，该协议当事人唐爱华与饮食服务公司均认可房屋归属唐爱华，且已经办理了605.67平方米的产权证，只剩下部分未办证，而关于办证问题应当根据双方协议主张协助过户等合同权利，本案中，唐爱华依据该协议主张物权确认，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告金堂县房地产综合开发公司的诉讼请求； 二、驳回第三人唐爱华的诉讼请求。 原告金堂县房地产综合开发公司预交的案件受理费50元，由原告金堂县房地产综合开发公司负担；第三人唐爱华预交的案件受理费50元，由第三人唐爱华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  卢万 二〇二〇年八月二十六日 书记员  唐璞