江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初2177号原告：普云，女，1975年7月19日出生，汉族，户籍地宿迁市宿豫区，现租住在泰兴市。原告：朱昌华，男，1976年5月12日出生，汉族，户籍地宿迁市宿豫区，现租住在泰兴市。委托诉讼代理人：普云（系被告朱昌华之妻），即本案原告。被告：刘梅，女，1979年1月19日出生，汉族，住靖江市。原告普云、朱昌华与被告刘梅为租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普云、原告朱昌华的委托诉讼代理人普云，被告刘梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年12月21日签订的租赁协议；2.判令被告返还原告给付的租金13000元、押金2000元；3.判令被告赔偿原告制作广告牌费用4600元，更换室内门3600元，装修费12000元的一半，共计10100元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月21日，原、被告签订一份租赁协议，约定被告将位于靖江市的房屋出租给原告经营美容店，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，租金为26000元/年，每半年一付。租赁期限届满，原告须结清所有水电费后退还押金等。其中《租赁协议》第八条约定，原告设置广告位置在二楼上方，然城管部门不允许原告在二楼外墙设置广告牌，导致原告花费4600元制作的广告牌无法安装，不能实现原告与被告签订租赁房屋的目的。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案被告在主观上明知该房屋不能安装广告牌，而将该房屋出租给原告经营，造成原告损失负有一定责任。因被告曾在租房协议中写道此屋出租二楼上方可以安装广告牌，原告才同意承租的。现在不能安装广告牌，原告租房经营就失去意义，也就不能经营，更不能实现租房的目的。故被告应当赔偿原告的相关损失。请求支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1、租房协议是原告对房屋满意且协商一致后签订的，协议真实有效。原告声称被告“主观上明知房屋不能安装广告牌，又承诺能够安装广告牌”不是事实，原告提供的被告愿意帮忙找人安装广告的微信聊天的时间是2019年6月21日，系原告以不能安装广告牌为由提出退租，在这种情况下，被告同意为原告找人安装广告牌。2、原告自协议签订后就入住经营，因此原告缴纳的房租不应退还。3、根据最高院相关司法解释规定，租赁期间，承租人投入的装修费用，能否得到出租人承担，主要看双方签订租赁协议是否有约定，有约定则按约定处理，无约定的，则由承租人自己负担。原、被告签订的租房协议第五条约定，原告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得被告同意，租赁结束时，原告需将房屋恢复原状。原告装修房屋属于自己的经营需要，费用应由其自理。原告退房时把所有室内门拆走，未将房屋恢复原状，被告将保留追诉权。4、根据《户外广告登记管理规定》，户外广告发布应当依照本规定向工商行政管理机关申请登记，接受工商行政管理机关的监督管理。法律、法规和规章规定在登记前需经有关部门审批的，应当首先履行相关审批手续。原告声称相关部门不允许悬挂广告，应提供相关证据。关于广告设置上，协议第八条“乙方广告位置在二楼上方”，只是明确了原告的广告位置，同期租赁的“鼎尚婚礼”在二楼安装了广告牌、“领惠果品”在五楼安装了广告牌。原告在户外广告未获批准的情况下，制作广告牌的损失费，应由原告自行承担。5、原告在租房期间，进行了经营，从原告要求被告转发的朋友圈广告及原告提供的顾客证明中可以看出，不管有没有户外广告，原告已实际营业。所谓广告牌不能安装就无法营业只是退租的借口，且原告在租赁期间提出的空调、下水道等问题，被告及时处理，已尽到了出租人的义务。6、租赁协议第七条中，明确任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……乙方若提前终止合同，押金不退。原告并未按协议要求协商并签订终止合同书，因此，原告缴纳的押金不予退还。原告已于2019年6月30日退租，自动解除双方签订的租房协议。请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的与城管人员通话的录音光盘，录音中无法确认相对方城管人员的身份，该录音不能作为本案认定事实的依据；2、原告提供的刘剑芳、徐雪梅的书面证明，被告提供的赵月娇的书面证明，性质上均属于证人证言，证人应当到庭作证，并接受双方当事人的质询，现证人均未到庭，其书面证明均不能作为本案认定事实的依据。根据双方当事人诉辩意见及举证，本案可以认定如下事实：2018年12月21日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方）签订租房协议，约定被告将位于靖江市的房屋出租给原告使用。租赁期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日，年租金为26000元，按年结算，先付后住，交付房屋时，原告需向被告付清半年房租和押金2000元，租约到期后不欠费、不续约即返还押金。租赁期间，被告向原告提供一台立式空调，两台挂式空调，一个淋浴房，以及厨房油烟机。租赁期间，原告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得被告同意。原告若提前解除合同，押金不退。原告广告位置在二楼上方。双方还对其他事项进行约定。协议签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告缴纳半年房租13000元，押金2000元，并对房屋进行了装修。原告实际经营至2019年6月30日退租。本案审理期间进行了现场勘验。靖江市人民中路180号房屋共有4层半，朝北墙面1－4层全封闭，二楼位置有广告“鼎尚婚礼”字样，“鼎尚婚礼”字上方及屋顶上均留有安装广告牌的空间。二楼西房屋已有他人承租。本院认为，原、被告间的租房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依协议约定履行。原告实际经营至2019年6月30日，被告已接受原告退租，并将房屋另行出租给他人经营。双方2018年12月21日签订的租房协议已经解除。原告租赁原告房屋至退租时已有半年，现原告要求被告返还半年房租13000元，本院不予支持。租房协议第七条约定，乙方（原告）若提前终止合同，押金不退。现原告提前终止合同，原告要求退还押金的请求，本院不予支持。关于原告未能安装广告牌，被告是否违约。本院作如下分析：一是租房协议第八条中，仅载明“乙方广告位置在二楼上方”，并未有被告承诺原告直接可在二楼上方安装广告牌的意思表示。从原、被告提供的照片来看，在“鼎尚婚礼”广告牌上方，即二楼上方仍有空间可以供原告设置广告，符合“乙方广告位置在二楼上方”的约定。二是根据原建设部《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》第三条规定，广告、霓虹灯的设置必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。因此，原告要在二楼上方设置广告牌，必须按照有关规定办理审批手续。现原告未提供证据证明向市容环境卫生行政主管部门申请设置户外广告不予批准的证据。三是从原告提供的与被告微信聊天记录中可以看出，被告的意思是说可以帮找人为原告办理申请设置广告牌，前提是原告得交下半年的房租且找人的费用还由原告承担。综上，原告未能安装广告牌，被告并未违约。原告在未办理户外广告申请批准手续的情况下，如擅自制作广告牌，发生的费用，应由原告自己的承担。关于原告主张的装修费用。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。原、被告签订的《租房协议》中，双方并未约定原告装饰装修的费用由被告承担一半。因此，原告主张更换室内门、装修费用，由原告承担一半的请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第九十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告普云、朱昌华与被告刘梅2018年12月21日签订的《租房协议》于2019年6月30日解除；二、驳回原告普云、朱昌华的其他诉讼请求。案件受理费428元减半收取214元，由原告普云、朱昌华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费428元。审判员  曹味东二〇二〇年八月十四日书记员  何 婧附本案所涉相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。