惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1476号原告：吴梅枝，女，汉族，1974年8月18日出生，住广东省海丰县***********，公民身份号码：441************820。被告：惠州市嘉利德置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区***************。法定代表人：禤某1。委托诉讼代理人：孙小龙，广东磐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹先来，广东磐信律师事务所律师。原告吴梅枝诉被告惠州市嘉利德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告吴梅枝、被告惠州市嘉利德置业有限公司的委托诉讼代理人孙小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告排除对原告房屋漏水的妨害；2．判令被告向原告支付7万元赔偿损失；3．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为惠州市************爱琴海小区世福家园7栋301房业主，被告为该小区的物业管理公司。2017年6月份，原告回家时发现其房屋大厅地面浸泡水，天花板在渗水变形，陈列柜、门框等发霉变黑，柜门不能使用，天花板连墙处暴裂，经被告检查确认认定原因是本栋401房（为未入住房）。由于被告管理不善该房窗门没关闭，造成雨水入屋，渗泄水直泄至原告房屋，被告最后只是把门框修理完事，其它的损失至今一直未果，置之不问，以各种理由推脱至今。更甚者，原告一家2019年10月22日回家乡办事，于10月28日晚回家至门口开门时，一股刺鼻臭味令人作呕，入门后看到整屋处于浸泡满污水及污物，臭气冲天，污水最深处达8公分（以上均有图片及视频为证），无法入住，原告打电话至被告物业管理处，被告指派保安人员过来检查后，意识事情严重性随即反馈给被告物业管理人员，被告物业管理人员到达后，安排管道专业人员检查确认认定，造成原因是本栋整栋厨房排污主管堵塞造成污水污物倒灌入屋。次日，原告与被告协商时，被告提出解决方案为：补助原告两年停车费。这种欺人太甚的解决方案令原告一家无奈诉至法院。经两次污水污物浸泡造成原告一家人现居无定所，有家不能归，只能在外租房，一家人精神损害严重。财产损失经装修专业人士报价7万元以上。综上所述，被告的物业管理公司未尽到管理责任，令原告遭到巨大损失。根据相关法律物权法诉至法院，为维护原告合法权益不受侵害，恳请法院作出公正裁决。庭审中原告补充，涉案房屋内衣柜已被白蚁腐蚀一部分并且发黑。原告向法庭提交以下证据：1．身份证；2．工商信息；3．产权证；4．协议书；5．照片；6．财产损失单；7．U盘；拟证明其诉称事实。被告辩称，被告已经履行了物业服务合同义务，且不是侵权主体，原告对被告提出的诉讼请求应当判决驳回。1．原、被告间的法律关系。原、被告间成立的是物业服务合同关系，而非侵权法律关系，因而应当依据物业服务合同之约定判断被告应否承担法律责任；2．被告履行了物业服务合同义务。2004年1月6日中国物业管理协会以中物协（2004)1号印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。该标准分一级、二级、三级3部分。无论物业服务等级如何但对于共用雨水、污水管道每年疏通一次，雨水、污水、水井每月检查一次，发现异常及时清掏，化粪池每月检查一次，每半年清淘一次，上述规定都是一致的，被告已经履行了该义务，不应对原告承担违约责任；3．原告的损失也不能确定，尽管原告确因污水倒灌产生了财产损失但具体损失应当依法确定，原告的财产损失清单不足以证实损失的金额；4．原告应当自行承担损失扩大责任，原告长期紧锁房屋，致使损失发生时未能及时发现，本案的损失主要因原告未及时发现，未及时阻止而产生的，原告应当承担主要的侵权责任，原告如果选择侵权之诉而应审理的内容。被告向法庭提交以下证据：化粪池清掏记录、污水管检查记录及发票两张；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订《前期物业管理服务协议书》，约定由被告对原告认购的世福家园7栋3层01房提供前期物业管理服务，约定：一、被告的义务第1项为“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理。”，第11项为“向原告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。”。二、物业管理服务内容：1．房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2．共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管理、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。4．公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5．附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6．公用环境卫生的清洁维护，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7．交通与幸辆停放秩序的管理。8．维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。9．管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10．组织开展社区文化娱乐活动。11．房屋装修管理。12．为乙方提供有偿服务。包括：自用部位的维修、房屋租赁等。三、物业管理服务质量：1．房屋外观美观、整洁。2．设备运行：设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。3．房屋及设施、设备的维修、养护。4．电梯运行时间：根据小区人流量和大部分用户作息时间确定电梯开放时段及开放台数，消防电梯24小时运行。5.公共环境：实行标准化清扫保洁，垃圾日严日清，公共走道、地下室、夫台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。6.绿化：定期对物业管理区域的绿地、花木、建筑小品进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。7.交通秩序：保持交通有序、顺畅：机动车辆管理纠纷发生率2017年6月，原告发现其房屋屋内地面积水、陈列柜及门框等发霉变黑，并有水从天花板渗漏。原告立刻将该情况告知被告，经被告到涉案房屋楼上的401号房查看，发现该房屋门窗未关，导致雨水渗漏至涉案房屋，后被告将原告房屋的门框予以修理。自2017年6月份之后，原告房屋楼上的401号房未再发生因雨水渗漏而导致涉案房屋渗水的情况。2019年10月期间，原告房屋内出现污水污物反流的情况，原告当时并不在其房屋内居住，几日后回家发现该情况并告知被告。原、被告双方对污水污物反流原因及赔偿协商不成，原告遂起诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，被告于2019年3月、7月、10月、12月均有聘请案外人惠州市惠阳区好惠通城市清洁服务有限公司对涉案小区进行管道疏通、吸粪。上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告在庭审中明确其第一项诉讼请求主张被告排除对其房屋漏水的妨害是指2017年6月份发生的漏水情况，原告通知被告涉案房屋屋顶漏水后，被告及时到涉案房屋楼上的401号房查看并将门窗关闭，自此未再发生漏水的情况。可见，在本案庭审时已不存在妨害原告房屋的情况，因此，原告起诉要求被告排除妨害，没有事实依据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，被告按照双方签订的《前期物业管理服务协议书》向原告提交物业管理服务。原告要求被告赔偿其经济损失70,000元，一方面原告未能提交充分的证据证实损失财物的价值，另一方面原告也未能提供证据予以证明财产损失是因涉案房屋楼上的401号房漏水所致还是因2019年10月污水污物反流所致，也无法证明2019年10月污水污物反流系因被告物业管理不善引起，而被告向法庭提交证据证明其在2019年3月、7月、10月、12月均有对涉案小区进行管道疏通、吸粪，履行了相应的物业管理义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由原告承担举证不能的不利后果,故对原告的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴梅枝的全部诉讼请求。本案案件受理费775元，由原告吴梅枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年七月十五日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊