广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初676号原告：肇庆市东基团星投资开发有限公司，住所地：广东省四会市***********季金谷（南区）2栋09号（申报制），统一社会信用代码：914********0704867。法定代表人：刘木林，职务：董事长。委托代理人：吴志鹏，男，1982年8月17日出生，汉族，公司员工，住广东省广州市花都区************，公民身份号码：420************312。委托代理人：凌姣，女，1992年5月9日出生，汉族，公司员工，住湖南省浏阳市沙市**************，公民身份号码：430************16X。被告：王文凯，男，1994年6月18日出生，黎族，海南省五指山市人，住海南省五指山市***************，公民身份号码：460************917。被告：王语诺，女，1993年1月6日出生，黎族，海南省乐东黎族自治县人，住海南省乐东黎族自治县**********，公民身份号码：460************884。原告肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称：东基团星公司）诉被告王文凯、王语诺借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东基团星公司的委托代理人吴志鹏到庭参加诉讼，被告王文凯、王语诺经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。诉讼中，因突发公共卫生事件新型冠状病毒疫情，本院作出（2020）粤1284民初676号之一民事裁定，对本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告东基团星公司诉称：两被告于2018年3月7日购买原告位于四会市***********季金谷（南区）25栋405号的房屋（以下称“该房屋”），并与原告签订认购书及《商品房买卖（预售）合同》（下称“买卖合同”）。因两被告个人原因导致无法按照买卖合同约定交齐首期款，经过双方协商，原告与两被告于2018年3月7日签订了《四季金谷项目首付款垫支协议书》（以下称“垫支协议”），约定原告以借款形式，代两被告垫支其尚欠的该房屋首期款人民币100000元，两被告承诺分别于2018年5月28日、2018年8月28日、2018年11月28日及2019年2月27日前分期向原告清偿借款本金，每期还款金额为人民币25000元。垫支协议签订后，原告依约为两被告垫支了该房屋的首期款100000元，但两被告偿还了第一期款项后，剩余三期款项均未按期还款。为此，原告分别于2018年11月15日、2019年3月31日与2019年7月23日向两被告寄发函件敦促还款，但两被告置若罔闻，至今未偿还剩余款项。按照垫支协议第5条的相关约定，两被告未按时清偿任意一期垫支款项的，原告除有权计收利息外，还有权要求两被告返还原告垫支的全部款项及支付逾期违约金。据此，原告请求法院判决两被告向原告归还借款本金人民币75000元；判决两被告向原告支付借款利息人民币11790元（利息以借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率双倍计算，自2018年3月7日起计至实际还款之日止，暂计至2019年10月31日）；判决两被告向原告支付逾期违约金12650元（违约金以每期应还借款本金为基数，每日按万分之五计算，自逾期之日起计至借款清偿之日止，暂计至2019年10月31日）；本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告举证如下：1.四季金谷项目首付款垫支协议书、电子回单、欠据，证明原告代两被告垫支购房首期款欠款本金100000元；2、四季金谷预售商品房认购书、收据（定金转首付款），证明被告支付购房定金50000元；3、广东省商品房买卖合同、POS签购单，证明购房首期款为156993元，两被告欠付原告部分首期购房款100000元；4、个人住房（商业用房）借款合同，证明被告向银行贷款350000元的事实；5、催交房款通知及EMS投递记录，证明原告致函督促被告还款。被告王文凯、王语诺没有答辩，亦没有提供证据。经审理查明：2018年3月5日，被告王文凯、王语诺与原告签订《四季金谷商品房认购书》，认购四会市***********************物业，成交价506993元，于2018年3月5日前付清156993元（含定金），并办妥350000元的按揭贷款手续。被告王文凯、王语诺于2018年2月28日分别支付了定金50000元、首期房款6993元给原告东基团星公司公司。2018年3月7日，原告东基团星公司（出卖人）与被告王文凯、王语诺（买受人）签订了合同编号为2018031286的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由被告王文凯、王语诺购买位于四会市***********季金谷（南区）25栋405号房，总价款506993元，买受人于2018年3月7日支付首期楼款人民币156993元，剩余楼款人民币350000元于2018年3月7日前办妥银行按揭手续。2018年3月7日，原告东基团星公司（甲方）与被告王文凯、王语诺（乙方）签订《四季金谷项目首付款垫支协议书》，约定如下：乙方于2018年2月11日购买肇庆市东基团星投资开发有限公司开发的四季金谷项目25幢405单元，总房款为人民币大写伍拾零万陆仟玖佰玖拾叁元（小写￥506993元），已签订认购书（编号：0001109，下称“认购书”）并支付定金人民币大写伍万元整（小写￥50000元），并于2018年3月7日就该认购书项下商品房与甲方签署了《商品房买卖（预售）合同》（含补充协议）（下面统称“买卖合同”）。现因乙方个人原因导致无法按照买卖合同的约定交齐首期款，从而导致无法按约定办理按揭贷款手续。经甲乙双方协商一致后，就买卖合同约定的乙方应支付的首期款，达成本协议下述各条款：1、甲乙双方共同确认，乙方已经支付买卖合同项下首期款（含签署认购书时已支付的定金）人民币大写伍万陆仟玖佰玖拾叁元（小写￥56993元），尚欠首期款共人民币大写壹拾万（小写￥100000元）。2、甲方同意以借款的形式，代乙方垫支本协议第1条所约定的首期款欠款人民币大写壹拾万（小写￥100000元）。3、甲乙双方同意，甲方按照本协议的约定代为垫支的首期款欠款本金部分，由乙方按照以下约定予以清偿：（1）2018年5月28日支付首期剩余房款25%，即人民币贰万伍仟元整（小写￥25000元）；（2）2018年8月28日支付首期剩余房款25%，即人民币贰万伍仟元整（小写￥25000元）；（3）2018年11月28日支付首期剩余房款25%，即人民币贰万伍仟元整（小写￥25000元）；（1）2019年2月27日支付首期剩余房款25%，即人民币贰万伍仟元整（小写￥25000元）。4、甲方同意，如乙方按照本协议第3条的约定，按时或提前清偿各期款项的，则甲方不向乙方计算并收取任何利息。5、乙方同意，如乙方未能按照本协议第3条的约定，按时清偿任意一期垫支款项的：（1）甲方有权中止履行买卖合同所约定的各项义务，并有权要求乙方在指定期限内清偿所有款项；（2）乙方在指定期限内仍不履行还款义务的，则甲方除有权要求乙方返还甲方按照本协议的约定垫支的全部款项外，另有权解除买卖合同，并要求乙方按照买卖合同的约定承担违约责任；（3）乙方应自甲方垫支款项之日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率双倍计算利息给甲方；同时，甲方有权要求乙方支付逾期违约金，逾期违约金支付标准为：自逾期之日起，每逾期一日，按乙方应付未付金额的万分之五计。……如本协议经法定程序被确认无效的，则甲方有权要求乙方一次性返还甲方根据本协议的约定代为垫支的全部款项；乙方除不得依据《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议的约定向甲方主张任何违约责任外，仍须按照《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议的约定承担违约责任。上述垫支协议书签订后，原告东基团星公司按约定为被告王文凯、王语诺垫付了购房首期款100000元，并向原告提交认购书约定的全部首期款已经支付的收款凭证，被告出具一份《欠据》给原告。其后，被告向银行办理了余下房款的按揭贷款手续，银行亦发放了相应贷款。2018年5月29日，被告王文凯、王语诺（借款人、购房人、抵押人）、广东四会农村商业银行股份有限公司高新区科技支行（贷款人、抵押权人、保证权人）与原告东基团星公司（保证人、售房人）签订了合同编号为四会农商行高新区科技支行（2018）借字第9914288828号的《个人购房按揭贷款合同》，约定借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款350000元，并以购买的房产四会市***********季金谷（南区）25栋405号房作为抵押物以担保借款人对合同的履行，保证人东基团星公司愿意为借款人履行本合同向贷款人提供连带责任保证担保。另查明，被告王文凯、王语诺未按时向原告偿还25栋405号商品房第二期欠款25000元，原告于2018年11月15日至同年7月23日期间向被告发出《催交房款通知》、《及时还款催款催告函》，催促被告尽快偿还。截止至原告提起本案诉讼之日，被告王文凯、王语诺仍未支付垫支协议书约定的第二、三、四期的购房首期款共75000元。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案是借款合同纠纷。关于原、被告之间借贷行为的效力问题，首先，原告的经营范围为房地产业，不包括从事金融相关业务，其并不具备经中国人民银行批准从事发放贷款等金融业务的资质；其次，目前已查知的原告出借款项给购房人以支付首期款的有十多人次，可见原告是向不特定借款人发放贷款。由此可见，原告出借款项给被告的行为，属于企业以借贷名义向社会公众发放贷款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”以及国务院制定的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条规定：“未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。对非法金融机构和非法金融业务活动，工商行政管理机关不予办理登记。对非法金融机构和非法金融业务活动，金融机构不予开立账户、办理结算和提供贷款。”的规定，原告为出售房屋，明知购房人资金不足，仍以垫付的形式向被告等购房人出借首付款，其行为违反金融管理方面的法律法规，且扰乱房地产市场的正常经营秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告向被告等发放涉案贷款属于未经中国人民银行批准擅自从事金融业务活动，属无效民事行为，涉案《四季金谷项目首付款垫支协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告应向原告返还剩余借款75000元，至于原告主张被告支付借款的利息和违约金，因原、被告签订的借款协议（即垫支协议书）无效，而原告因出借首付款实现了售房目的，并因被告办理了按揭贷款而使资金尽快回笼，原告并未因出借款项受到损失，反而从出售房屋、资金流转方面获益，故原告请求被告支付借款利息及违约金缺乏充分理由和法律依据，理由不成立，依法应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第（五）项，参照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条的规定，判决如下：一、被告王文凯、王语诺应在本判决生效之日起十日内返还借款75000元给原告肇庆市东基团星投资开发有限公司；二、驳回原告肇庆市东基团星投资开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1143元，由原告肇庆市东基团星投资开发有限公司负担286元；被告王文凯、王语诺负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵建红二〇二〇年八月七日书记员  范婉婷