四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0121民初1866号 原告（反诉被告）:石维东，男，1976年5月15日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹帅，男，1991年7月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告（反诉原告）：刁述亮，男，1981年9月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：江孝辉，四川中虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李勇，四川中虹律师事务所律师。 原告（反诉被告）石维东诉被告（反诉原告）邹帅、刁述亮合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石维东及其委托诉讼代理人张心怡、被告（反诉原告）邹帅、刁述亮及二被告的委托诉讼代理人江孝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告石维东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《酒店转让协议》无效；2.判令二被告返还原告已支付的转让款54万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与二被告于2019年8月22日签订《酒店转让协议》，约定二被告将其经营的位于金堂县的酒店全套设备、证、照转让原告使用，转让费总计68万元。原告按照合同约定已向二被告支付转让费共计54万元，但二被告至今未向原告提供经营所必须的相关证照，后原告了解到，因酒店所在楼层系住宅，无法办理《特种行业许可证》，消防亦未通过安全检查，酒店存在治安消防等损害公共利益方面的安全隐患。 原告认为，二被告酒店转让前的经营行为属于违法经营，双方签订的转让协议亦因违反我国法律法规的强制性规定，应属无效。另外，目前，酒店大部分房间因装修问题，存在卫生间顶板脱皮、漏水反碱等情形，已无法正常使用。综上，为维护原告的合法权益，原告依据我国《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国消防法》、《旅馆业治安管理办法》、《四川省旅馆业治安管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规向贵院提起诉讼，请求判如所请。 本诉被告邹帅、刁述亮共同辩称，一、在签订案涉协议之前，蒋世恒（石维东之姐夫）先后十余次到邹帅、刁述亮经营的酒店商讨酒店转让事宜。期间，蒋世恒告知邹帅，其主要经营学校周边旅馆业务，在新都区也有旅馆。邹帅将酒店的营业状况和相关证件（尤其是无特种许可证）情况告知了蒋世恒。签订合同时，由石维东来签订合同。二、案涉协议签订后，蒋世恒和石维东当天（2019年8月22日）接手了酒店的房间及设备设施，双方完成了交接。同时，邹帅将美团账号一并交付了蒋世恒和石维东，并由他们管理维护账号。同时，二人直接向案涉房屋的所有权人海洋支付了半年的租金。后因二人反悔，不继续履行合同，邹帅、刁述亮垫付了2019年9月30日至2020年4月1日半年的租金，共计70200元，邹帅、刁述亮有权向石维东追偿。三、根据合同内容，转让费为68万元，具体转让的财产包括：酒店房屋现已的全部设备、设施、用品、装饰类等，案涉酒店转让协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行各自的义务。在邹帅、刁述亮将酒店房间、设备设施交付给石维东并经营了半年之久，邹帅、刁述亮已经履行己方义务。四、因为疫情的原因，金堂大学城高校开学较晚，造成石维东经营的酒店客流量减小，酒店经营困难，其以合同无效提起诉讼，有违诚实信用的原则。 反诉原告邹帅、刁述亮向本院提出诉讼请求：1.确认二反诉人与被反诉人签订的《酒店转让协议》有效；2.判令被反诉人向二反诉人支付拖欠的转让款14万元；3.本案诉讼费由石维东承担。事实和理由：二反诉人与被反诉人于2019年8月22日签订了《酒店转让协议》，约定二反诉人将位于金堂县的酒店转让给被反诉人，转让款为68万元，付款方式为被反诉人向反诉人支付首期转让款34万元，剩余34万元分8个月付清，从2019年10月31日至2020年5月31日之前支付，每月支付40000元直至付清尾款。被反诉人于2019年8月22日支付了34万元，当日接收酒店房间及全部设备设施、用品、装饰等，并开始经营酒店。后，被反诉人也按照协议约定的支付了5个月即20万元的转让款。但2020年3月后，被反诉人拒绝支付剩余14万元转让款，并向法院起诉请求确认合同无效。 二反诉人认为，双方签订的《酒店转让协议》不违反法律法规的强制性规定，不损害公共利益，系双方真实意思表示，属有效合同。二反诉人向被反诉人交付了酒店的房间及全部设备设施、用品、装饰等，已经履行了案涉协议约定义务。被反诉人也支付了54万元的转让款，且经营了酒店几个月了，其应当承担经营酒店的风险。因疫情原因，金堂大学城各大高校开学时间推迟，导致被反诉人经营的酒店无法继续经营。在此情况下，反而以合同无效为由拒绝支付剩余转让款，并拒绝支付酒店租金，有违诚实信用原则。因此，特向贵院提起反诉，望判如所请。 反诉被告石维东辩称，一、宜晨公寓酒店因不具备法定经营资质，且存在重大安全隐患，反诉人在酒店转让前的经营行为属于违法行为，基于该违法行为而签订的《酒店转让协议》，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。《酒店转让协议》第一条规定：“甲方将其经营的位于金堂县的酒店全套设备、证照转让乙方使用。”然而截止目前，反诉人除将酒店全套设备交付被反诉人使用外，相关证、照，并没有向被反诉人提供，按照相关法律规定，经营酒店必备证照包括：营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证等，被反诉人经网上查询，宜晨公寓酒店营业执照的注册地址与其实际经营地址不同，向反诉人了解才知道宜晨公寓酒店所在地系住宅，无法办理营业执照，而在合同签订时，反诉人并未向被反诉人告知该情况，且反诉人并未按照法律规定就经营宜晨公寓酒店取得消防安全检查合格证和特种行业许可证。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职责责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（四）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。”第七十三条规定：“本法下列用语的含义：（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸场馆、客运车站候车室、客运码头侯船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”宜晨公寓酒店在投入使用前并未进行消防安全检查，存在损害社会公共利益的安全隐患。根据《四川旅馆业治安管理办法》第二条、第八条、第二十七条的规定，涉案酒店在办理营业执照前，应当向所在地县级以上公安机关申请办理《特种行业许可证》，涉案酒店未经许可擅自经营旅应当由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规处罚。因反诉人并未在此酒店投入使用前办理消防安全检查，导致宜晨公寓酒店无法办理特种行业许可证，按照《消防法》及《治安管理法》的规定，宜晨公寓酒店的经营系违法经营，《酒店转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。二、在《酒店转让协议》的签订及履行过程中，反诉人故意隐瞒、甚至欺诈答辩人，未如实告知与订立合同有关的重要事实，严重违反诚实信用原则，使被反诉人陷入错误认知而签订合同，具体表现如下：1.反诉人在合同签订时，并未告知宜晨公寓酒店系非法经营的事实；2.宜晨公寓酒店在防水上存在重大质量缺陷，大量房间存在漏水问题。《酒店转让协议》签订前，反诉人就曾因酒店卫生间的防水问题接到物业公司的整改通知，在2020年4月1日石维东与邹帅的通话中，邹帅承认酒店在转让前存在漏水问题，但该防水问题反诉人从未提及，甚至在被反诉人告知时予以否认。被反诉人接手酒店时因酒店处于停业状态（停业近两个月），同时酒店楼下一直空置，故被反诉人在办理交接手续时并未发现该问题。经统计，目前酒店共18个房间存在渗漏水现象，根据专业装修公司的现场勘察，初步测算每个房间的防水维修费用约1.7万元，防水维修费合计约30余万元。3、宜晨公寓酒店卫生间装修不合理，导致不能正常使用。4、虚增宜晨公寓酒店空调费用，致使被反诉人支付的转让费过高。5.虚报经营业绩，抬高转让费用。酒店转让协议签订前，反诉人告知宜晨公寓酒店附近生意最高的酒店之一，洗涤费用平均在3800元左右，但被反诉人接手后，才在洗涤中心了解到宜晨公寓酒店的洗涤费用每月在2500元左右，反诉人虚增业绩，以抬高其转让价格，已违背诚实信用原则。 被反诉人签订《酒店转让协议》的目的是接手一家合法经营的酒店，并开展正常经营活动，获取收益，但按照上述法律法规的规定，宜晨公寓酒店在转让前即系违法经营，且存在重大安全隐患，损害社会公共利益，被反诉人主张协议无效既有法律依据，又有事实依据。另外，反诉人在签订及履行协议过程中，隐瞒、欺骗宜晨公寓酒店的实际情况，因防水等问题，目前酒店房间已无法正常使用，请求法院依法裁判，驳回反诉人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月22日，邹帅、刁述亮（合同转让方、甲方）与石维东（合同受让方、乙方）双方就宜晨公寓酒店转让事宜达成一致，并签订了《酒店转让协议》，与本案权利义务相关协议条款载明：一、甲方将其经营的位于金堂县的酒店全套设备、证、照转让乙方使用，酒店建筑面积为800平方米左右，客房26间；并享有酒店一切自主权及使用权，同在承租期内，乙方在不影响甲方利益前提下，因个人原因需要转让，必须提前通知甲方进行沟通变更承租人（备注：在付清转让费前）。二、转让价格转让费总计为：人民币680000.00元。（大写：人民币陆拾捌万元整）具体财产包括：房屋现有的全部设备、设施、用品、装饰类等，还有乙方认可的其他东西。三、酒店交给乙方后，酒店租金及水电物业费等各项费用，由乙方支付。四、付款方式经甲、乙双方商定首期向甲方支付转让费50%为34%万元人民币（叁拾肆万圆整），剩余50%为34万元人民币（叁拾肆万圆整）分8个月付清，从2019年10月31日至2020年5月31日前支付甲方（叁拾肆万圆整）（每月支付40000元直至付清尾款）。五、乙方付清首期50%转让费叁拾肆万元之后，即：立即接手酒店的经营权，同时甲方配合乙方接手酒店完成交接，交接后酒店的经营收入归乙方所有，与甲方无关；待乙方付清剩余转让费后，宾馆现有装修、装饰及设备的所有权和经营权归乙方所有；甲方将营业执照过户给乙方使用；甲方不得向乙方收取任何费用。合同签订当日，石维东通过其妻子蒋菊梅账户向邹帅账户转账3万元，8月27日转账31万元，后自2019年10月至2020年3月，每月转账支付4万元，共计支付54万元。案涉宜晨公寓酒店注册登记名称为：金堂县三星镇宜晨公寓旅店，类型为个体工商户，经营者邹帅，经营场所金堂县三星镇学府大道****附**。 2020年4月7日，石维东与刁述亮通电话，主要内容：案涉酒店所在房屋系住宅性质，非商用性质，无法办理特种行业经营许可证，并提到房屋漏水问题。2018年10月，案涉酒店所在地成都五月花物业管理有限公司向涉案酒店发出《违规装修整改通知单》，告知其10-508、507、506、511、519卫生间防水未及时做好，造成漏水到楼下商铺，要求其15日内整改完毕。2020年3月24日，石维东与刁述亮通电话，石维东告知刁述亮有几个房间漏水。2020年3月31日，石维东与邹帅通电话，协商酒店漏水处理事宜，双方未达成一致意见。2020年4月8日，石维东申请四川省金堂县公证处对酒店漏水情况作证据保全公证，四川省金堂县公证处作（2020）川金堂证字第1152号公证书，对现场照片36张进行公证。2020年5月4日，四川聚天鑫建筑装饰工程有限公司对案涉酒店防水维修工程作预算预计每单间防水维修总造价17185.871元。 另查明，案外人蒋世桓代表石维东与邹帅、刁述亮就本案酒店转让事宜进行多次协商，蒋世桓系石维东姐夫，石维东在庭审中还陈述蒋世桓是其员工。蒋世桓与邹帅妻子在前期微信沟通中称“我的心里价位是60万。还有一个问题，我不是金堂的，接手以后要是被查风险也挺大”。邹帅妻子回复“你自己也做酒店，从一个清水房到开业，需要付出多少精力和时间，还有钱财，你心里肯定也有数，转我们酒店，这些所有事情都不用淘神，你今天转，晚上你就可以营业。”2020年1月10日，蒋世桓与邹帅妻子微信聊天中，告知其客房质量有些问题，空调是旧的，卫生间天花滴水是因为空调安装不到位引起，需要对方处理，并表述“我接手才几个月房间就坏的不像样子了”，邹帅妻子陈述“我们中央空调25个房间当时给了12万元，布草那一节是五万多，投影四万多，床三万多，床垫五万多，那些小东西杂七杂八的我也不记得了。装修一个房间是3万。热水供应系统最开始那套17000。后头还这套把原有的给别人，还补了14000。电视机2300一台15个。很多东西你觉得不值钱，当你去配置的时候就不是那么回事了。房租都不算了，国庆到期。” 再查明，邹帅、刁述亮与案外人邱海洋的法定监护人邱新民于2018年6月12日签订《租赁合同》，约定邹帅、刁述亮租赁邱海洋所有的位于四川省金堂县地块房屋26间，共计800平方米，房屋为清水房，租赁用于经营公寓酒店，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日，其中2018年10月1日至2020年9月30日每年总租金140400元，合同签订当日支付第一年首期半年租金70200元，其余租金在应付租金到期日前一个月支付下期租金。 本院认为，根据本、反诉双方的举证、质证及相关陈述，本案争议焦点为：《酒店转让协议》的性质系财产权的转让还是财产权与酒店经营权一并转让。根据《酒店转让协议》第一条约定，转让方将涉案酒店全套设备、证、照转让乙方使用，并享有酒店一切自主权及使用权。第二条对涉案酒店的转让约定了双方的权利义务，即受让方支付转让费68万元，作为对价取得涉案酒店房屋现有的全部设备、设施、用品、装饰类等，以及受让方认可的其他东西。因第一条对酒店转让约定的证、照不够具体明确，协议第五条进行了具体、明确的约定即“待乙方付清剩余转让费后，宾馆现有装修、装饰及设备的所有权和经营权归乙方所有；甲方将营业执照过户给乙方使用；甲方不得向乙方收取任何费用。”表明转让方除向受让方交付酒店房屋现有的全部设备、设施、用品、装饰类以及受让方认可的其他东西外，在受让方付清转让款后，还需将营业执照过户给受让方使用。同时，双方还对酒店房屋的全部设备、设施、用品、装饰等约定了所有权转移的时间即所有权保留。结合庭审查明的事实，《酒店转让协议》签订前，蒋世桓代表石维东多次与邹帅、刁述亮协商酒店转让事宜，蒋世桓自身也是经营与本案类似酒店业务，且在其与邹帅妻子的聊天中，其明确提出被查的风险问题，而蒋世桓作为石维东的姐夫，也是其协商签订本案《酒店转让协议》的代理人，同时石维东还称蒋世桓是其员工。因此，本院认定石维东对案涉酒店未经消防安全检查以及未办理特种行业许可证的事实是明知的。故，《酒店转让协议》系将转让方投入的酒店房屋的全部设备、设施、用品、装饰等财产权转让给受让方，并在转让款支付完毕后将涉案酒店的营业执照过户给受让方，即受让方受让的主要为转让方投入的财产。关于酒店经营权的问题，只要具备相应条件均可经营，而并非只能特定的自然人、法人或其他组织才能经营。结合本诉原告在酒店转让前已明知涉案酒店的具体状况，即未通过消防检查、未取得特种经营许可证的现状，涉案《酒店转让协议》不包括经营权的转让。《酒店转让协议》的性质，主要系财产权的转让，其中包括有形的财产即房屋租赁使用权、装饰装修、酒店内的全部设施设备，以及无形的财产即邹帅、刁述亮创办涉案酒店的设计创意、所付出的精力、宜晨公寓酒店已形成的声誉口碑，石维东通过支付相应转让费用，获得上述财产的使用权、所有权，继续以“宜晨公寓酒店”经营酒店业务。综上，《酒店转让协议》的性质，应当确认为财产权的转让。 关于《酒店转让协议》的效力问题，从《酒店转让协议》的内容看，双方约定转让方有条件的将营业执照过户给受让方，该约定违反了《个体工商户条例》第十条“个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。”的规定，该约定应属无效，其余内容并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。 关于邹帅、刁述亮在《酒店转让协议》签订前的本诉被告酒店经营行为的问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”规定，邹帅、刁述亮经营酒店的行为显然违反了法律的强制性规定，依法应当受到相应行政主管部门的处罚，但并不因此影响其将酒店设备、设施等转让协议的效力（营业执照过户条款内容除外）。关于邹帅、刁述亮转让的设备、设施存在的质量问题，也不影响涉案转让协议的效力。 综上所述，双方对《酒店转让协议》的真实性均不持异议，系双方真实意思表示，协议内容除转让方将涉案酒店营业执照过户给受让方无效外，其余内容均为有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，本诉原告在明知涉案酒店未通过消防检查及未取得特种营业许可证的情况下仍与对方订立合同，应当承担相应的商业风险。双方约定的营业执照过户无效的问题，根据《个体工商户条例》第十条的规定，本诉原告可以到相关职权部门重新办理，并不影响《酒店转让协议》的整体履行。同时，由于本转让协议主要系财产权的转让，协议并未约定本诉被告向本诉原告转让特种营业许可证及申请相应消防检查。本诉原告受让后，可以根据相关法律法规的规定，在完善并达到相应条件后可申请消防检查及取得特种营业许可证，涉案协议部分条款无效并不必然导致协议无效。故，对本诉原告关于《酒店转让协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。本诉原告主张的返还已支付转让款系合同无效后的处理，因涉案协议并非无效，本诉原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。关于反诉，因《酒店转让协议》除营业执照过户无效外，其余内容均为有效，且营业执照过户无效的约定并不影响反诉被告重新办理营业执照及协议的履行，反诉被告应当依照《酒店转让协议》约定向反诉原告支付转让款。故，对反诉原告关于确认双方签订的《酒店转让协议》有效及反诉被告向反诉原告支付拖欠的转让款14万元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百二十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）石维东与被告（反诉原告）邹帅、刁述亮于2019年8月22日签订的《酒店转让协议》有效； 二、原告（反诉被告）石维东于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）邹帅、刁述亮转让款14万元； 三、驳回本诉原告石维东的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9200元，反诉案件受理费1550元，共计10750元，由原告（反诉被告）石维东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧 莉 审 判 员  唐诗进 人民陪审员  汤昌达 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  张婵娟