汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0703民初1413号 原告：荣启华，男，汉族。 委托诉讼代理人：李洋，陕西云昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史安娜，陕西云昊律师事务所律师。 被告:汉中百隆众鑫实业有限公司，住所地陕西省南郑区汉山街道办幸福北路东侧百隆时代广场负一层 法定代表人:张建平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦永年，该公司员工。 原告荣启华诉被告汉中百隆众鑫实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后。依法适用简易程序由审判员李旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告和委托代理人李洋、史安娜及被告汉中百隆众鑫实业有限公司委托代理人秦永年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告荣启华向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。2、请求判令被告向原告返还己付房款336584元，并赔偿相应利息损失(自2016年10月12日起按年息4.75%暂计至2020年5月12日的利息为57289元，后期利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至全部房款返还之日止)。3、请求被告向原告返还案涉商铺自2020年1月1日起至2020年6月31日期间的租金约18000元。4、本案受理费、保全费等诉讼费由被告全部承担。事实与理由:2016年，被告开始修建位于南郑区幸福北路东侧的百隆时代广场，预售时对外宣传其商铺拥有70年独立产权，同时向购房人承诺，购买商铺后可返租给被告以获取定额收益。原告基于对被告宣传内容的信任，经与被告方销售人员多次确认产权年限及按揭办理等事项后，于同年10月10日与被告签订了认购协议，并交纳1万元购房定金。同年10月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。同时双方商定，该商铺自2016年12月31日即返租给被告，年租金32195元，租期三年总计96585元，在支付合同总价款时直接扣减。基于前述返租商铺的约定，双方在签订《商品房买卖合同》时，直接在购房总价款中将租金扣除，在合同中约定商铺面积37.6平米，总价439999元。同时，《合同》第一条第三款约定，案涉商铺所属地块规划用途为商住，土地使用年限自2014年11月20日至2084年11月20日，即70年产权。《合同》第六条约定"买受人按下列第二种方式按期付款:于2016年10月12日，付清总房款首付50%，即239999元，剩余20万元作为银行按揭";《合同》第十五条关于产权登记的约定为:出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房并主张违约责任。同年10月21日，被告以汉中众鑫商业管理有限公司的名义与原告签订《百隆时代广场商品房返租协议书》。该《协议书》第二条约定:租期自2016年12月31日起至2019年12月31日止。第三条约定:甲方购房总金额536584元;甲方向乙方交纳房款时，直接从购房款中扣除三年返租款合计96585元。上述合同签订以后，被告一直未能为原告办理按揭贷款等合同后续事宜。且案涉商铺在三年返租期届满后，被告未征得原告同意便将商铺出租给他人，也未将收取的租金向原告进行移交。原告就上述事项多次与被告进行交涉未果后，向相关部门查询后获知，被告至今未将《商品房买卖合同》(预售)向相关管理部门进行网签备案登记，且商铺坐落土地性质为商用，使用年限仅为40年。以上事实，均有相关证据可以佐证。原告认为，依法成立的合同对合同各方均有约束力，各方均应按照合同约定及时履行义务。被告以不实宣传的方式骗取原告信任，签订《商品房买卖合同》并收取大部分房款后长达三年之久，没有任何履行该《商品房买卖合同》的实际行为，严重侵害了原告的合同及财产权利。原告为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法受理并公正裁决为盼。 被告汉中百隆众鑫实业有限公司辩称：一、原告应承担解除双方商品房买卖合同的违约责任。2016年10月10日原被告双方签订的《百隆时代广场定购书》的内容显示，此《订购书》已经约定了房屋的总价款、交款方式，具有商品房买卖台同的性质。双方签订《订购书》后，原告按照《订购书》要求向被告缴纳了定金1万元以及229999元首付款，后来由于原告自身不符合按揭贷款的条件，因此只能通过现金的方式向被告缴清剩房款，但是至今原告都没有向被告缴清剩余房款，双方正式的《商品房买卖合同》也无法签订。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金:收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金，原告缴纳的1万元定金被告有权不予退还。二、原告诉求的被告向其返还己付房款336584元没有事实和法理依据。被告向原告开具的收据及发票显示的己付房款金额为239999元，其中包含原告缴纳的1万元定金。原告认为其己向被告交购房款为336584元，依据是《百隆时代广场返租协议》中约定的96585元租金充抵了房款，就认为这96585元租金也是其前期已缴纳房款。姑且不说《返租协议》的有效性(此协议并非原告与被告签订，而是原告与汉中众鑫商业管理有限公司签订)，退一步讲，即使被告愿意追认《返租协议》中约定的96585元充抵房款，这也是建立在原被告双方能够形成商品房买卖合同关系这个前提基础上的附加优惠条件(原被告签订《百隆时代广场定购书》中有表述，是按揭付款的优惠条件)，而其后，原被告双方至今并没有签订正式的《商品房买卖合同》，而且原告意欲不再履行《订购书》约定的付款义务，也不再签订正式的《商品房买卖合同》，这个优惠条款自然就不应该享受了。三、原告诉求被告向其支付2020年1月1日至2020年6月31日期间的租金没有事实和法律依据。《百隆时代广场返租协议》显示，2016年10月21日，该《协议》是原告与汉中众鑫商业管理有限公司签订的，工商登记信息也表明被告和汉中众鑫商业管理有限公司是两家独立的法人，被告并不是合同当事人。原告与汉中众鑫商业管理有限公司的纠纷不属于本案处理的事项。四、无法办理按揭贷款的责任在原告，而不在被告。《百隆时代广场定购书》约定，原告在接到被告通知后应在20日内提供齐全的按揭贷款资料，其余房款做银行按揭贷款。也就是说，原告在交了定金及首付款以后，应履行缴纳剩余房款的义务，但由于原告没有固定工作，无法提供符合银行要求的一段时间内不间断的每月工资流水，按银行的规定，根本不具备办理银行按揭贷款的条件，这与被告是否对相关预定的商铺进行网签备案没有关系。在《订购书》签订后，为支持原告能提供工资流水办理按揭贷款，经被告介绍，原告还在汉中百隆物业服务有限公司从事保安工作，希望能通过每月固定的工资收入让银行相信其有还款能力，便于银行顺利为原告办理按揭贷款。然而，原告2000元左右的工资流水仍然不符合银行办理按揭贷款的条件，在被告的多次催促下原告也一直未向被告提交其他相应的按揭贷款资料。至于原告言称的被告未对涉案商铺进行网签备案，是因为被告得知其不能顺利办理按揭贷款，就催促其通过现金支付的方式付清余款，于是内心产生有抵触情绪，经被告多次通知，原告也一直不配合被告进行网签各案。另外，即使办理不了按揭贷款，原告也应该想方设法在合理期限内(尽管《订购书》没有约定时限)通过其他方式向被告缴纳剩余房款并签订正式的《商品房买卖合同》，但原告并未在合理期限内交齐剩余房款。由此可见，自始至终，完全是原告方违反诚信原则，己构成明显的违约。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定和《订购书》的约定，被告才有权解除合同和要求原告赔偿损失。五、因原告长时间拖欠剩余房款的重大违约行为，给被告造成了明显的实际损失，其应承担相应的损害赔偿责任。原被告双方签订的《百隆时代广场定购书》约定的总房款为443980元，原告至今只向被告缴纳了239999元，尚欠203981元一直未付。原告得知无法办理按揭贷款就要通过现金支付的方式付清余款的情况后，便多次请求降低剩余房款的金额。被告考虑到原告的实际情况，便将余款优惠至20万元整，但是原告仍不满足，要挟被告再对其价格优惠，再交不到10万元才买下商铺。原告的这一做法为，实际上属于要求对合同的价格条款进行重大变更，但被告方无法认同，被告通过核算，原价值60多万的商铺，如果按照原告的降价要求，最终成交价才30万左右，相当于五折销售，己经远远低于商铺的市场价值及实际价值，不仅有扰乱市场的嫌疑，对其他以正常价购买的业主肯定也是不公平的，因此，被告只能按照原协议(《订购书》)价款执行。对此，被告多次催促原告尽快交清20万余款，原告每次交款时都要求被告同意将20万余款降至不到10万元才交款。如此五次三番，至原告起诉时止，双方一直没有就变更价款达成合意。按照法律规定，既然被告不同意变更合同价款，原告理应按照原合同价款向被告履行。另外，被告严格遵守《订购书》第四条的约定，并没有将涉案商铺转卖第三人。现在原告不仅拒不支付剩余价款，还向法院起诉要求退房退钱，与法与理都是无法理解的。原告的行为已经构成重大违约。由于原告迟迟不缴纳剩余房款，导致被告的商铺也不能另行出售，错过了最佳销售时机，给被告造成了一定损失。原告不顾被告的损失，反而要求被告返还房款并坐收己付购房款的利息，即使交易不成自己也没有任何损失，这样的盘算对被告极不公平。为了及时止损，被告无奈只能将涉案商铺出租。六、鉴于原告存在重大违约行为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十七条第一款以及第二十三条的规定:原告缴纳的1万元定金被告有权不予退还。尽管约定了定金条款，但是定金远远不足以弥补被告的实际损失，因此，原告应向被告承担因未付20万元的剩余房款而给被告带来的利息损失(时间自2016年10月12日起按年息4.75%暂计算至2020年7月31日的利息为36100元，200000×4.75%*360×1368=36100元。后期利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至本案调解书或判决书签收之日止。)七、综上所述，原告的多项违约行为己经给被告造成了实际损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判令原告立即向被告缴纳剩余房款并承担相应的违约责任，保护民营企业正当的合法权益，维护正常的市场秩序和经营活动。 经审理查明：被告汉中百隆众鑫实业有限公成立于2009年5月11日，系自然人投资的有限责任公司，原投资人蒋少薇出资383.3占股份38.33%，王小涛出资616.7，占股份61.67%，该公司2020年1月23日股东变更为王小群出资383.3占股份38.33%，张建平出资616.7，占股份61.67%。法定代表人为张建平。经营范围：家电、日用百货场地出租、房地产开发、销售等。2016年被告在南郑区县城幸福北路东侧开发修建“百隆时代广场”，工程竣工后，被告将开发建设的“百隆时代广场”负1楼部分商铺向外出售，经与原告协商，原告作为甲方与乙方荣启华于同年10月10日签订了《百隆时代广场定购书》该协议约定：乙方购买甲方开发的“百隆时代广场”负1楼104号商铺，建筑面积37.6平方米，单价16000元/m平方米，总价601600元。按揭付款优惠最终成交价为443980元（其中返过3年租金）。付款方式为按揭贷款。需交定金1万元，自定房之日2日内乙方需支付房款的50%即243980元（含定金），乙方接到甲方通知后应在20日内提供齐全的按揭贷款资料其余房款做银行按揭贷款，本“定购书”未详尽设定事宜，无论面积质量标准、交付时间、违约责任等双方同意以《商品房买卖合同》为准。待《商品房买卖合同》签订后此“定购书”自行终止。上述订购协议签订后当日，原告向被告交纳购房定金1万元。2016年10月12日被告作为出卖人与买受人荣波（身份证号6123211985********）签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的“百隆时代广场”负1楼104号为商业用房，建筑面积37.6平方米，其中套内面积36.120平方米，分摊面积1.480平方米，每平方米11702.10元/m平方米，总金额439999元（叁拾玖万玖仟玖佰玖拾玖元）。双方自行约定面积最终以房地产行政主管部门核定的产权面积为准、面积若有差异双方同意按产权面积结算。付款方式：2016年10月12日付清总房款60%，即239990元整，剩余20万元作为银行按揭。交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将商品房验收合格买受人必须交清总房款、契税、维修金等费用将房屋交买受人使用。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将已付款退给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，合同还约定了买卖双方其他逾期和产权登记等等违约责任。上述合同签订后，原告于2016年10月12日向被告交纳购房款229999元。2019年5月13日被告给原告出具了金额为239999元含税发票。 期间于2016年10月21日原告荣启华与汉中众鑫商业管理有限公司签订了《百隆时代广场商品房返租协议书》，该返租协议约定，荣启华将其认购的“百隆时代广场”负1楼建筑面积37.6平方米104号商铺，返租给汉中众鑫商业管理有限公司，返租期限2016年12月30日起至2019年12月31日止，每年租金32195元，三年租金96585元，直接从总购房中扣除。上述合同签订以后，双方因种种原因未能办理按揭贷款，且案涉商铺在三年返租期届满后，汉中众鑫商业管理有限公司又将商铺出租给他人，原告遂持上述诉讼请求向本院起诉，被告持上述理由予以答辩。 另查明，被告汉中众鑫商业管理有限公成立于2016年7月28日，系自然人投资的有限责任公司，股东刘竹、王小翠。经营场所：南郑区汉山街道办事处马家坪村马家坪小区**，经营范围：不动产租赁、商业企业管理服务、市场管理等。古志丹任监事、王小翠任执行董事兼总经理。从“企业信用信息公示系统”显示：2019年12月24日变更前投资人为蒋少薇，出资76.66占股份38.33%，王小涛出资123.34，占股份61.67%；变更后投资人刘竹，出资76.66占股份38.33%，王小翠出资123.34，占股份61.67%。法定代表人为王小翠。 上述事实，除当事人当庭陈述外，尚有原告出示的证据：汉中百隆众鑫实业有限公“企业信用信息公示报告”、《百隆时代广场定购书》、《商品房买卖合同》、收款收据、发票、证明、调查笔录、照片、《百隆时代广场商品房返租协议书》、汉中众鑫商业管理有限公司“企业信用信息公示报告”当事人身份信息等证据，除过《商品房买卖合同》《百隆时代广场商品房返租协议书》外，其余证据证实原告与被告签订的“百隆时代广场”负1楼建筑面积37.6平方米104号商铺定购意向以及交付定金和部分房款的事实，被告无异议，应当视为有效证据，予以采信。其《商品房买卖合同》系买受人荣波和出卖人被告之间签订，《百隆时代广场商品房返租协议书》系原告与案外人汉中众鑫商业管理有限公司之间签订，涉及其他民事法律行为和关系，本案不予认定。 本院认为，我国法律规定，民事纠纷原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人、有明确的被告等适格的当事人主体。合同纠纷只能是契约双方之间产生互相权利义务。本案原告荣启华诉讼请求是判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系、返还己付房款336584元并赔偿相应利息损失和要求被告向原告返还案涉商铺租金，从案件查明的事实看，原告荣启华与被告汉中众鑫商业管理有限公司2016年10月10日签订《百隆时代广场定购书》后，向被告交付购房定金1万元，同年10月12日交付购房款229999元。2016年10月12日买受人荣波和出卖人被告签订《商品房买卖合同》，根据《百隆时代广场定购书》约定，待《商品房买卖合同》签订后此“定购书”自行终止。故有权解除《商品房买卖合同》以及由此商品房买卖合同引起的经济纷争，只能是该合同之间的契约双方当事人，即买受人荣波和出卖人被告汉中百隆众鑫实业有限公司。2016年10月21日原告以出租人身份将尚未取得的争议标的物与承租人汉中众鑫商业管理有限公司签订《百隆时代广场商品房返租协议书》，从工商部门注册登记的信息显示，汉中众鑫商业管理有限公司和本案被告汉中百隆众鑫实业有限公司是两家独立的法人，两家企业股东、出资人、法定代表人、住所地、经营范围均系两个不同的独立法人和主体，汉中众鑫商业管理有限公司并非本案当事人，原告诉讼请求汉中百隆众鑫实业有限公司返还租金，显然不当。综上本案当事人主体不适格，本院无法支持原告诉求。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》四十二条之规定，判决如下： 驳回原告荣启华的诉讼请求。 本案受理费7478元，减半收取3739元，由原告荣启华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  李旭 二〇二〇年八月二十六日 书记员  邓娇