山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1724号原告(反诉被告)：青岛东方盛隆实业有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路37号金都花园1栋16层。统一社会信用代码：91370202163645655F。法定代表人：刘燚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张传峰，泰和泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗欣，泰和泰(济南)律师事务所律师。被告(反诉原告)：青岛中联建业股份有限公司，住所地山东省青岛市市北区上清路16号南区7号楼。统一社会信用代码：91370200718037187F。法定代表人：周华，董事长。委托诉讼代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。第三人：青岛骏达行贸易有限公司，住所地青岛市市南区南京路122号。统一社会信用代码：913702002646191814。法定代表人：周华，董事。委托诉讼代理人：王荣平，男，该公司员工。原告青岛东方盛隆实业有限公司(以下简称东方盛隆)诉被告青岛中联建业股份有限公司（以下简称中联建业）、第三人青岛骏达行贸易有限公司(以下简称骏达行公司)合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张传峰、罗欣，被告的委托诉讼代理人张延岭，第三人的委托诉讼代理人王荣平，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方盛隆向本院提起诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房产置换协议》已经解除；2、判令被告返还协议项下南京路122号房屋，如无法返还，则应按《房产置换协议》项下山东路15号房产的现市场价值对原告予以货币补偿；3、判令被告赔偿原告山东路15号房产的可得租金损失(自2009年12月31日起算，至返还南京路122号房屋之日或货币补偿完毕之日，具体以评估为准)；4、本案的诉讼费用和评估费用由被告负担。事实与理由：2007年9月3日，原被告双方签订了《房产置换协议》，双方就房产置换事宜约定，东方盛隆以其所有的南京路122号房屋置换中联建业公司拟开发建设的山东路15号商务楼B座第6层中建筑面积约800平方米的期房和水木年华小区的两套住宅现房，被告应于2009年12月30日前将向原告交付山东路15号房产。原告依约将南京路122号房屋交付给被告指定的第三人骏达行公司，并办理了过户登记，而被告仅交付了水木年华小区的两套房屋，又因山东路15号房产所在地块已拍卖给案外人，被告未能开发山东路15号房产而无法向原告依约交付该房产。原告认为，《房产置换协议》的主要目的是完成房产置换，现该房产置换协议实际上已不能继续履行，合同目的不能实现，符合合同法第九十四条第一款第四项规定的合同解除情形。2017年6月22日，原告以提起诉讼的方式通知被告解除了《房产置换协议》。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求被告返还协议项下南京路122号房屋，并赔偿原告租金损失，如确实无法返还，被告应采取其他补救措施。原告认为，被告应当按《房产置换协议》项下山东路15号房产的现市场价值对原告予以货币补偿。同时，被告应当向原告赔偿自2009年12月31日的可得租金损失。原告于2019年11月1日变更诉讼请求为：1、确认原被告双方签订的《房产置换协议》已经解除；2、判令被告返还协议项下南京路122号房屋，如无法返还，则按该房屋的现市场价值对原告予以货币补偿；3、判令被告赔偿原告南京路122号房屋的租金损失(自2009年12月31日起算，至返还南京路122号房屋之日或货币补偿完毕之日，具体以评估为准)；4、本案诉讼费用和评估费用由被告承担。原告于2020年7月30日明确诉讼请求为：1、依法确认房屋置换协议于2017年6月22日已经解除；2、判令被告返还置换协议项下南京路122号房屋，如法院判定无法返还，请判令被告支付房屋货币补偿1245.61万元（计算方式为涉案房屋价格1143.06万元+土地使用权价值102.61万元）;3、判令被告赔偿原告南京路122号房屋租金损失，每日按1618.07元（计算方式为813.01平方米×1.99元/平方米每天）自2009年12月31日起至判决生效之日止；4、本案诉讼费用和评估费用由被告承担。被告中联建业辩称：一、双方所签协议，实质应为南京路122号房产转让协议，即中联建业购买东方盛隆所有的南京路122号房产，根据法律规定和协议约定，该协议已实际得以基本履行，理应按照合同约定的折现替代条款继续履行。根据双方协议，购买的对价约定为中联建业提供的崂山区水木年华住宅小区两套住宅现房和预期投资建设的山东路15号商务楼800平方米期房。根据我国法律规定，未取得预售许可证的商品房买卖无效，因此，双方协议中以尚未取得项目开发权的山东路项目房产作为支付南京路122号房产之部分价款的条款无效。但该条款无效不影响整体协议的效力，即本案所涉南京路122号房产转让协议有效，可以继续履行。即本案双方应依照合同法规定，根据该协议第五条、第六条约定的补救措施，将山东路项目房产转为现金以支付剩余房款约计3550774.06元(960万元-500万元-代缴税费349225.94元-代缴租户补偿款70万元)。中联建业已经基本履行了协议约定的义务。协议签订后按照约定支付了500万元担保款，及时交付过户了崂山区水木年华住宅小区两套住宅现房，代为缴纳租户补偿费70万元。而且双方已经申请办理完毕过户登记，不动产登记系统已经显示南京路122号房产为受让人所有，中联建业在过户过程中还代东方盛隆缴纳了其所欠税费349225.94元。另外，中联建业接收南京路122号房产后，纳入其开发的中联创意产业园项目，进行了总体设计装修布局，投入了巨额资金，该项目目前已成为青岛市或山东省著名的创意产业园区。东方盛隆擅自起诉解除合同，不仅违反合同约定，也势必给中联建业造成巨大损失，背离公平诚信的法律原则，依法不应得到支持。虽然中联建业未能取得山东路15号商务楼项目，但仍多次积极与东方盛隆协商按照协议约定的折现款支付剩余对价，充分体现了中联建业对合同义务的积极履行以及对合同约定的严格遵守，应当得到法律支持。原告在2017鲁02民初928号案件审理笔录中，多次承认其2009年已经知道山东路项目不可能交付，既然如此，其应当根据协议约定立即请求选择折成现金960万元进行支付，结果其过了7年后，才提出解除置换协议，且拒不接受现金支付，其诉请不但已超过解除合同的除斥期间，而且该期间的利息损失等也因系其自身拖延过错导致应由其自身承担。因此，根据双方协议，本案双方应继续履行约定的义务，就南京路122号房产剩余不多的转让价款支付结清。二、原告诉讼请求违背事实、违反法律，不应得到支持。原告从未通知被告解除本案所涉协议，其所谓“确认《房产置换协议》已经解除”无从谈起，不应支持。原告既要求按房屋的市场价值予以补偿，又要求计算自2009年12月起的租金，该两请求矛盾。假定最终支持原告的观点，按照原告思路，其主张的所谓损失依法也只能认定如下：首先，返还协议约定的南京路122号房产，若返还不能，只能就返还不能的南京路122号房产予以货币补偿。其次，应对南京路122号房产以置换协议签订日为基准日进行评估(以交易发生时间为准，否则超出合同预期，按现值赔偿没有合同依据和法律基础)，然后扣去中联已交付的两套房产价值(也应以协议签订日为基准日进行评估)，然后减去被告已付款500万元、代缴税费349225.94元、代缴租户补偿款70万元及其各项同期贷款利息等，余款及其逾期付款期间利息(如认定逾期付款)由被告支付原告。第三人骏达行公司述称：同意被告的答辩意见。被告中联建业向本院提起反诉请求：1、判令原告继续履行双方于2007年9月3日签订的《房产置换协议》；2、判令原告按照协议依法缴纳其作为转让人应承担的过户税费，履行完毕房产登记部门2009年已受理的青房自字第××号所有权证下房屋过户剩余手续；3、判令原告赔偿因逾期办理权属登记而给被告造成的损失，按照已付款总额参照逾期贷款利息标准，自2007年9月4日至权属转移登记完毕(约计600万元)；4、诉讼费由原告承担。事实与理由：2007年9月3日，本案双方签订《房产置换协议》，该协议第二条约定：原告将其南京路122号房产转让给乙方指定的单位，转让对价则由被告提供崂山区水木年华住宅小区两套住宅现房和预期投资建设的山东路15号商务楼B座6层约计800平方米期房进行折抵。双方又于该协议第五条和第六条，就山东路15号商务楼B座6层800平方米期房进行了转换付款约定：中联建业如不能按照交付该房，可就该部分房屋转换成960万元现金，以支付南京路122号房产转让的剩余价款；中联建业已付500万元担保款直接转为南京路122号房产的购房款。协议第三条约定：本合同生效之日，被告向原告支付500万元担保款，同时将崂山区水木年华住宅小区两套住宅现房交付原告，原告应于接收担保款和房屋的同时将南京路122号房产移交过户。协议签订后，被告按照约定支付了500万元担保款，及时向原告交付过户了崂山区水木年华住宅小区两套住宅现房。经被告催促，双方于2009年3月16日向房产交易中心递交了青房自字第××号所有权证下房屋转移过户登记申请书，并递交了相应资料证件，房产登记部门已经审核完毕，权属转移登记已经完成，受让人也取得房产交易中心的收件回执等待该回执取证。但原告一直拖延缴纳其作为转让人应缴纳的过户税费，导致受让人无法领取该房产权证书。为维护被告的合法权益，请求依法支持反诉请求。原告东方盛隆针对被告中联建业的反诉辩称：被告的反诉无事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、双方签订置换协议是基于当时政府的政策要求，双方置换的合同主要目的是原告以南京路122号房产置换被告即将开发的山东路15号商务楼。订立合同的初衷是基于政府行为，原告有理由相信被告应取得或开发山东路15号房产，但合同签订后原告履行了合同的全部义务，即房屋交付和过户登记。而被告未取得合同约定山东路15号房产的开发权，致使合同已经不能履行。根据合同法第68条，对方当事人可能丧失债务履行能力的，我方可以终止履行。况且根据双方签订的合同约定，被告交付山东路15号房产的时间为2009年12月30日，在其不能明确履行合同义务的情形下，我方有权拒绝履行后续义务。鉴于双方的合同目的已无法实现，被告至今仍辩称可以履行合同与事实不符。被告违约在先，事实也证明其已不能履行合同，故其要求我方赔偿违约损失没有事实和法律依据。二、被告之所以穷尽其所有的诉讼手段，拒绝回到现实中履行合同或解决问题是因为其自2009年就实际占用了原告南京路的房产，租金一年数百万元，其之所以利用诉讼手段拖延解决问题，根本目的是收取高额租金。我方在政府的要求下，履行了合同的主要义务，至今什么也没得到，显失公平。请求法院尽快对本案作出判决。第三人骏达行公司针对被告中联建业的反诉述称：同意被告的反诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下：一、合同的签订的相关事实2007年9月3日，东方盛隆(甲方)与中联建业(乙方)签订《房产置换协议》一份，主要约定：根据青岛市市南区人民政府“青南政发［2006］35号”《关于将南京路122号创意产业园改造列为重点工作的通知》，为了配合乙方进行南京路122号的全面改造，经甲乙双方协商就房产置换事宜达成协议。一、甲方拥有座落于南京路122号房产一处(房屋所有权证号：青房自字第××号、建筑面积813.10平方米，该房产没有土地等相关手续)；乙方拥有正在投资建设中的座落于山东路15号商务楼房产(规划批准文号：青规建审字［2006］35号)第6层(约800平方米)，和已经建成的位于崂山区水木年华住宅小区的两套住宅，甲方同意用上述自有房产置换乙方上述开发和拥有的房产。乙方取得山东路15号商务楼“五证”--国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程开工证后，须将原件提供给甲方验证并且将上述“五证”复印件加盖公章包括中联建业的营业执照复印件交由甲方，但甲方不得以任何方式使用上述文件。二、甲乙双方同意置换，即甲方将南京路122号房产转让给乙方指定的骏达行公司，乙方将在自己投资开发建设的山东路15号商务楼B座的第6层中建筑面积约800平方米的期房，和位于崂山区的水木年华小区的两套住宅现房(三号楼1单元501、502户，两套总面积约296平方米，完全产权)置换给甲方或甲方指定的第三人(具体面积、房型见相关图纸或销售合同)。三、双方同意在本合同生效之日，由乙方向甲方支付500万元作为山东路15号商务楼期房的担保款，担保款在担保期间所产生的任何受益由甲方拥有。乙方向甲方支付担保款的同时，将其拥有的水木年华小区两套住宅现房(三号楼1单元501、502户，两套总面积约296平方米，完全产权)交付给甲方。甲方接收上述担保款和房屋的同时(甲方收到位于崂山区的水木年华小区的两套住宅现房办理产权至甲方名下的所有手续)，将所属的南京路122号房产移交给乙方，过户手续由乙方办理，甲方协助。在办理甲方南京路122号房产过户过程中，甲方提供所拥有的南京路122号房产的房产证等证明房产的相关证明，不提供土地证等相关证明。在办理房产、地产过户过程中，甲方负责在乙方办理过户手续所提供的所有资料上加盖甲方的公章，否则须承担违约责任。四、鉴于甲方所属的南京路122号房产现承租人因拖欠房租已构成违约，且甲方按租赁合同约定可以单方解除该租赁合同，收回房屋。因此，甲方委托律师起诉来解除租赁合同，收回房屋，有关因通过诉讼或非诉讼方式来解除房屋租赁合同纠纷而需委托律师代为诉讼等相关一切手续均由甲方无条件提供，律师费用、诉讼费用及判决结果均由乙方承担。在诉讼中撤诉或调解均需征得乙方书面同意，否则甲方应承担违约责任。五、乙方应于2009年12月30日前向甲方交付山东路15号第6层商务楼房产。如因工期或其他原因不能如期交付，则应承担逾期违约责任，逾期三个月由乙方支付20万元作为补偿，超过六个月以上则补偿40万元。如果逾期超过十二个月，甲方可以要求乙方将山东路15号商务楼B座6层房产拆成现金方式支付给甲方，折算价格为12000元/平方米，折算面积为800平方米。六、乙方向甲方交付山东路15号商务楼B座6层中约800平方米房屋的同时，甲方归还乙方500万元担保款和本协议第一条第二款所列文件。乙方按照政府有关房屋产权登记的规定，向甲方提供办理房屋产权证书的手续。产权登记面积约定为750-850平方米，超过或不足登记面积时，双方按12000元/平方米价格计算，多退少补。山东路15号商务楼B座6层达到交房条件时，乙方应提交15天通知甲方交房，若甲方在通知后15日内未能归还乙方500万元担保款，则该担保款转为乙方购买南京路122号房产的购房款，甲方不再享有取得山东路15号商务楼6层房产和房屋折价款的权利。七、甲方房产在转让过户给乙方指定的骏达行公司过程中所发生的一切应缴税费(甲方房产占地的土地出让及变更土地性质的费用由乙方承担)，以及乙方置换给甲方的房产在办理产权过程中所发生的税费，均依照政府有关房产正常交易的相关规定由双方各自承担，但双方另有特殊约定的部分除外。八、本协议生效后，双方应忠实履行协议内容，除政府行为及不可抗力外，双方不得违约，如因单方原因造成本协议不能履行，违约方应承担本协议总标的额30%的经济损失。二、合同履行及结算相关的事实2007年9月3日，中联建业向东方盛隆支付了500万元担保款并交付了青岛市崂山区水木年华小区的三号楼1单元501户、502户房屋及办理房屋所有权转移登记手续的材料。中联建业以东方盛隆名义提起诉讼，法院判令涉案南京路122号房屋的承租人腾出房屋。之后该房屋由中联建业占有使用。2009年3月16日，东方盛隆与中联建业指定的骏达行公司共同向青岛市不动产登记中心申请办理涉案南京路122号房屋（权属证号：青房自字第××号）的所有权转移登记手续。之后因东方盛隆未缴纳其应当承担的税费，骏达行公司未取得该房屋的不动产权属证书，但该房屋已登记在骏达行公司名下。东方盛隆称其在办理该房屋所有权转移登记过程中，得知中联建业已不能取得青岛市山东路16号房屋，所以其暂停了房屋所有权转移登记手续。中联建业公司于2003年8月、2006年7月与青岛市劳动和社会保障局签订联建协议及联建补充协议，约定双方合作建设青岛市山东路15号综合楼项目。2014年1月24日，上述联建协议所涉的青岛市山东路15号地块被拍卖，案外人海信瀚海置业有限公司拍得该地块。涉案南京路122号房屋原为三层，经本院原一审中现场勘验，中联建业已进行了加建及扩建。中联建业主张其系根据青岛市市南区人民政府对于中联创意广场的统一规划改造进行了加建及扩建，并提交了青岛市市南区人民政府文件、会议纪要、青岛市规划局文件、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设项目环境影响报告表为据。上述证据载明，青岛市市南区人民政府于2006年将青岛中联建业集团所属的青岛市南京路122号区域确定为市南区发展创意产业重点园区，决定统一规划，在中联创意广场内进行改造；青岛市规划局建议对中联创意广场内的现有建筑按照临时建筑进行适当的改建、扩建，结合改建、扩建的事实，可对建筑内部进行改造及室内外装修粉刷；青岛市市南区人民政府为确保中联创意广场改造工程的顺利推进，要求政府各相关职能部门对该项目的审批设立绿色通道，在对整体规划方案认可的原则下，可以边施工、边审批，以保证项目在奥运会开幕前主体工程完工；中联创意广场工程于2009年12月进行了建设工程竣工验收消防备案，后通过了建设项目环保验收。涉案南京路122号房屋属于中联创意广场的一部分。东方盛隆提交2017年8月9日的公证书一份，公证主要内容为2015年至2017年期间东方盛隆与中联建业之间的邮件往来，邮件主要内容为双方协商房产置换协议的后续问题，拟以中联建业其他房产进行置换等相关事宜。中联建业认可公证书的真实性，但认为双方未能协商达成一致意见。三、鉴定相关事实本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托青岛习远咨询有限公司对青岛市南京路122号房地产的市场价值进行评估。青岛习远咨询有限公司于2020年6月23日出具青习房评字［2020］-F025号房地产估价报告，结论为：房屋价值(房屋类型为商业)1143.06万元，土地使用权价值(国有出让工业土地使用权)102.61万元，土地使用权价值(国有划拨工业土地使用权)46.67万元。估价时点为2019年12月19日。另，经原告申请，本院依法委托青岛习远咨询有限公司对青岛市南京路122号房地产的租金市场价值进行评估。青岛习远咨询有限公司于2020年6月23日出具青习房评字［2020］-F026号房地产估价报告，结论为：2009年12月31日至2019年12月19日的租金总价值589.96万元，平均租金水平：1.99元/平方米/天。上述两份估价报告出具后，原告对估价报告未提出异议。被告对估价报告提出书面异议，主要异议为：一、鉴定标的房屋应为工业房产，而非商业房产，房屋所在土地为划拨工业土地使用权，其地上建筑物必然也是工业用房，而非商业房产。报告将房屋认定为商业房产，将土地规划认定为工业，不符合“估价对象实际用途、登记用途、规划用途均一致”的估价假设。二、报告第10页估价方法：“通过计算商业房地产的价格，扣除商业土地价值，求取估价对象商业房屋的价值”。被告认为应该先计算位于划拨工业土地使用权上的工业(或假定商业)房地产价格，再扣除划拨工业土地使用权价值，才能得出本案房屋(工业或假定商业)的实际价值。三、租金价值报告设定的评估标的违反本案事实，应参照房地产价值报告，另行评估划拨工业土地使用权工业房屋的租金以及剥离土地使用权后的房屋租金。本案双方当初约定置换的是不含土地使用权的房屋，且当初房屋所在用地为划拨工业土地使用权，因此，为本案最终审判考虑，应参照房地产价值报告的做法，另行评估划拨工业土地使用权工业房屋的租金以及剥离土地使用权后的房屋租金。针对被告的上述异议，青岛习远咨询有限公司回复：1、依据《房地产估价规范》房地产用途以合法前提为准，应按照房地产权证(包括土地使用权证和房屋所有权证)所登记的用途进行评估，估价对象房产无论是已注销的（原青房自字第××号)《房屋所有权证》记载的使用情况，还是转移登记后的青岛市不动产登记公证处记载的房屋类型，都是商业，实际用途也是商业；土地用途从划拨国有土地使用权到办理出让后的出让国有土地使用权登记的都是工业用途，本次评估房屋按照商业用途、土地使用权按照工业用途评估符合房地产使用的合法原则。报告中商业用途房屋价值、出让国有工业土地使用权价值和划拨国有工业土地使用权价值分别列示。2、估价对象房屋证载用途是商业、实际用途也是商业，我公司按照商业房产依据《房地产估价规范》采用与估价对象处于同一供求圈类似房地产的客观租金价值评估计算估价对象于价值时点的租金价值无误。四、其他事实2015年9月25日，中联建业与骏达行公司加盖公章出具证明一份，主要内容为说明骏达行公司系中联建业的控股下属公司，主要负责南京路122号园区所属物业的招商、租赁、经营管理事宜。上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经双方质证，可以作为定案依据。本院认为，本案主要焦点问题是：1、原告与被告于2007年9月3日签订的《房产置换协议》是否已解除；2、原告要求被告返还房屋或折价赔偿的主张是否成立；3、被告要求原告依法缴纳过户税费及履行过户剩余手续的主张是否成立；4、被告要求原告赔偿逾期办理权属登记损失的主张是否成立。一、关于合同继续履行还是解除的问题。原告在本案中主张双方于2007年9月3日签订的《房产置换协议》已于2017年6月22日第一次起诉时解除，被告要求继续履行。本院认为，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方签订的上述《房产置换协议》约定，原告用青岛市南京路122号房产与被告拟开发的山东路15号商务楼800平方米期房以及崂山区两套住宅现房进行置换。实际履行过程中，因被告未能取得山东路15号位置的土地使用权，未能实际开发该项目，导致被告收取了原告交付的南京路122号房产，被告仅交付了崂山区两套现房住宅，无法按照约定向原告提供拟置换的山东路15号800平方米房产。即原告履行了主要合同义务，被告方的主要合同义务无法履行，双方之间关于房屋置换的根本目的已无法实现，已无法再继续履行，因此，被告要求继续履行合同的主张不成立，亦与客观事实状态不符，双方签订的《房产置换协议》应当予以解除。关于解除的时间，在本案起诉之前，原告并无证据向被告送达解除通知，双方亦未对解除合同达成一致意见，原告起诉主张解除合同，本院认为以原告提起本案诉讼之日作为合同解除日期为宜。二、关于原告要求被告返还房屋或折价赔偿的问题。原告在本案中主张被告向其返还南京路122号房屋，并主张如不能返还则要求折价赔偿房屋价值以及租金损失。对此本院认为，经本案中审查及勘验，原告依照《房产置换协议》交付给被告的南京路122号房产在交付后已经进行了大量改造和装修，与原交付的房屋状况已经发生较大变化，且作为商业网点以出租等方式使用多年，已无法按照原状返还，被告亦不同意予以返还，强行按照现状返还亦会引发大量的争议和纠纷，亦不符合经济效益的原则，因此，本院认为，涉案南京路122号房屋以折价的方式进行赔偿为宜，被告应以南京路122号房产原交付时的房产状况按照现在的市场价值作为折价的标准向原告进行赔偿。根据本院依法委托出具的评估报告，涉案原交付的南京路122号房产于2019年12月19日时的市场价值为房屋价值(房屋类型为商业)1143.06万元，土地使用权价值(国有出让工业土地使用权)102.61万元，土地使用权价值(国有划拨工业土地使用权)46.67万元。因双方签订房产置换协议时房屋所属土地为划拨土地，尚未办理出让，后续的出让手续相关的费用系在交付后由被告办理和支付。因此，对于估价报告给出的土地使用权价值，本院认为应采用划拨工业土地使用权价值46.67万元。综上，涉案南京路122号房产的现值为1143.06万元+46.67万元=1189.73万元，被告应向原告支付房产折价赔偿款1189.73万元。根据《房产置换协议》约定，被告应于2009年12月30日前交付山东路15号房产，但被告未实际向原告交付山东路15号房产，却实际占用了南京路112号房产，导致原告无法实现置换房产的使用价值，原告要求被告赔偿自2009年12月31日起至判决生效之日止的租金损失，符合法律规定，亦符合公平原则。本案中，估价报告确定的租金标准为1.99元/平方米/天，据此计算，原交付的南京路122号房产租金应为1.99元/平方米/天×813.10平方米=1618.07元/天，被告应按该租金标准赔偿原告自2009年12月31日起至判决生效之日止的租金损失。另外，根据前述合同法关于合同解除后果处理的相关规定，同时，本着尽可能案结事了以及减少当事人诉累的出发点考虑，本院认为，尽管当事人未提出明确诉求，但对于被告交付给原告的青岛市崂山区水木年华小区的三号楼1单元501户、502户两套住宅以及被告支付的500万元担保金均具备返还和执行条件，本案中一并予以返还为宜。其中，崂山区两套住宅返还如因办理过户手续需要缴纳税费，因涉案合同无法继续履行的责任在于被告方，故相关税费应由被告负担。此外，因被告过错导致合同无法履行，且被告在明知其原因导致原告合同主要目的无法实现的情况下，仍采取消极态度，仅要求原告继续配合办理过户手续，原告在此情况下，申请对房产价值和租金损失进行评估，由此发生的鉴定费用应由被告承担。三、关于被告要求原告依法缴纳过户税费及履行过户剩余手续的主张是否成立问题。如前所述，双方签订的《房屋置换协议》现已不具备履行条件，无法按原协议继续置换房屋，但已经交付给被告的南京路122号房产不宜再返还，以折价方式进行赔偿，据此，被告实际取得南京路122号房屋，要求原告协助办理过户手续亦属于已履行但无法返还部分的附随义务，且在房屋置换协议中约定相关的一切应缴税费依照政府有关房产正常交易的相关规定由双方各自承担。综上，被告要求原告依法缴纳应负担的过户税费及协助办理剩余过户手续的主张，本院予以支持。四、关于被告要求原告赔偿逾期办理权属登记损失的问题，本院认为，合同的履行系双务行为，同时也要遵循权利义务对等原则，本案中，原告向被告交付南京路122号房产后，被告却未能按约定于2009年12月30日前交付山东路15号的房产，且从根本上无法再交付，原告为此履行不安抗辩权，未再继续协助被告办理过户手续并无不当。被告在自己确定地无法履行主要合同义务的情况下，反而要求原告单方继续履行合同义务并承担逾期责任，明显于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告青岛东方盛隆实业有限公司与被告青岛中联建业股份有限公司于2009年9月3日签订的《房产置换协议》于2017年6月22日解除；二、被告青岛中联建业股份有限公司于判决生效后十日内支付原告青岛东方盛隆实业有限公司赔偿款1189.73万元；三、被告青岛中联建业股份有限公司于判决生效后十日内支付原告青岛东方盛隆实业有限公司租金损失(自2009年12月31日起至判决生效之日止，按每天1618.07元标准计算)；四、原告青岛东方盛隆实业有限公司于被告青岛中联建业股份有限公司履行上述一、二项判决义务的同时向被告青岛中联建业股份有限公司返还青岛市崂山区水木年华小区三号楼1单元501户、502户房屋(如因过户发生税费，由被告负担)；五、原告青岛东方盛隆实业有限公司于被告青岛中联建业股份有限公司履行上述一、二项判决义务的同时向被告青岛中联建业股份有限公司返还500万元担保金；六、原告青岛东方盛隆实业有限公司于被告青岛中联建业股份有限公司履行上述一、二项判决义务的同时协助办理南京路122号的产权过户手续(过户双方按照法律规定缴纳各自应负担的税费)；七、被告青岛中联建业股份有限公司于判决生效后十日内向原告青岛东方盛隆实业有限公司支付鉴定费105000元；八、驳回原告青岛东方盛隆实业有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告青岛中联建业股份有限公司的其他反诉请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205450元，由原告青岛东方盛隆实业有限公司负担5450元，被告青岛中联建业股份有限公司负担200000元；反诉案件受理费26900元，由原告青岛东方盛隆实业有限公司负担1900元，被告青岛中联建业股份有限公司负担25000元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 安太欣二〇二〇年八月十二日书记员 王 繁