广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28629号原告（反诉被告）：李娟娟，女，1991年10月30日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，委托诉讼代理人：冯盛先、邓光耀，均为广东四方三和律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱余杰，男，1978年2月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市，委托诉讼代理人：钟正华、杨洁渝，均为广东翔信律师事务所律师。第三人：凌寒英，女，1989年5月21日出生，汉族，住湖南省平江县，第三人：广州润久丰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区碧映路5号201-9。法定代表人：钟芙蓉。原告李娟娟诉被告朱余杰，第三人凌寒英、广州润久丰物业管理有限公司（以下简称“润久丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯盛先、邓光耀，被告朱余杰及其委托诉讼代理人钟正华到庭参加了诉讼。两第三人经下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：2019年4月29日，原告就承租位于广州市海珠区碧映路530号金领寓大厦写字楼101部分房屋与被告签订《租赁合同》，明确租赁期间从2019年4月15日至2026年5月1日，租金按照25000元每月计算。原告需向被告缴纳50000元租赁押金、水电押金10000元、进场费280000元，管理费、卫生及水电费按照当月发生额每月计算。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告给付押金、进场费等，之后对房屋投入巨大装修成本，并于5月底装修完毕用于经营。经原告了解，被告先于2018年8月20日与物业管理人员签订《租赁合同》，再将金领寓大厦写字楼101房分为内外两部分，分别转租给原告及案外人。原告租赁场地后，按照被告的要求如期向物业给付租金、水电费、管理费等费用，但是因为被告未完全足额缴付101房整体的租金、水电费，导致101整体房屋于2019年9月10日被物业整体收回，使得原告无法继续租赁使用部分。被告已无法提供房屋给原告使用，导致合同无法履行，被告构成违约。对于被告的反诉。原告已经如实按期缴纳了相应的租金和水电费。从提交的证据中国建设银行银行流水第41项，转账时候已经附言了六月租金、五月水电管理费。第48项，转账附言是7月份租金、6月一半水电费，第55项附言是房屋加一半水电费，这就是八月份租金和七月份水电费。第68项，附言是先房租和管理费、电费存在争议。第69项，又将八月份的水电费付给了吕海陆，是被告指定的收款人。原告和被告在2019年5月27日的微信聊天记录体现，原告已经注明还有一个团队在里面，原告只是承担一半的水电费。在2019年6月28日微信聊天记录体现，我方已经将一半的水电管理费给了物业，其他的由被告自己来交，这一点被告也是回复让我们先交，等被告回来再说。原告只是承租101铺部分面积，后面还有一半并非原告来租赁，因此原告缴纳一半的水电费完全合理合法。同时2019年8月份的管理费，原告是全额代被告缴纳，在微信聊天记录2019年7月30日被告承认另一半的承租人已经跑掉。至于财务损失的事实不存在，101铺原告承租部分已经投入了大量的装修成本，在租赁无法继续下去的时候，原告仅搬走了装修的可移动物品，并未损害租赁场地，也未带走任何设施，恰恰相反原告甚至保存了价值高昂的部分装修物品，因此不存在造成财物损失的事实，涉案场地已经经过法院现场查看，有保安看管，室内外保存完好。故起诉请求判令：1、被告向原告返还房屋租赁押金50000元、水电押金10000元及进场费280000元；2、被告向原告已支付但未正常使用房屋的从2019年9月10日至2019年9月30日期间的租金16666元；3、被告向原告支付因被告无法提供房屋而产生的违约金（自2019年9月10日起计至2019年9月23日为3500元，之后每日违约金按照月租金金额的百分之一计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告反诉称及辩称：一、本案应追加黄亚萍作为第三人，涉案房屋是由黄亚萍委托凌寒英对外出租的，黄亚萍还委托润久丰公司负责物业管理服务。二、原、被告签订《租赁合同》后，原告就直接将租金、物业费、水电费等交给第三人。2019年6月、7月，原告出现了两次拖欠水电费的情况，被告为了不影响房屋正常使用，无奈于2019年7月3日代原告交纳了6月电费7000元及于2019年8月1日代原告交纳了7月水电费5918.2元。原告拖欠水电费的行为已构成违约，按照合同第28条第1点约定，被告可以终止合同，收回房屋，将房屋交回给房东。三、2019年8月29日，由于原告没有办理合法的经营手续，海珠区市场监督管理局向原告发出《询问通知书》，要求原告于2019年8月30日携带资料到指定地点接受询问，但是原告没有按照该通知履行义务，根据合同第28条第2点，被告可以终止合同收回房屋。四、由于原告拖欠电费违约，导致房屋被收回，原告无权要求退还押金。五、原告要求退还2019年9月租金16666元，租金并没有交给被告，是交给物业公司的，原告没有理由要求被告退回。六、本案是原告违约，不存在被告要支付违约金，且违约金标准过高。七、被告于2018年8月承租房屋后，在征得第三人同意的情况下，对房屋进行了全面装修，家具和所需设备也是被告购置的，原告进场不需要另外装修和投入就可以直接使用，被告就要求原告承租房屋时对被告作出一定的补偿，就是28万元的进场费，合同并没有关于进场费要退还的约定。原告要求被告退还进场费没有事实依据。合同第28条约定：原告有下列情形之一的，被告有权提前解除合同，收回房屋，租赁保证金不予退还，前期原告的所有投入损失由原告承担：原告超过10天未能缴足租金及管理费或其他应缴之费的，原告违反本合同，有违法行为被执法部门查处的。原告在将涉案房屋交给第三人时，竟然将房屋内所有家具和设施设备全部搬走，造成被告财务损失149927.26元。故提出反诉请求要求判令：1、原告返还被告为其垫付的水电费12918.22元，并从2019年7月4日起每日按照月租金25000元的1%向被告支付违约金至实际付清之日止；2、原告赔偿被告财务损失149927.26元；3、反诉费由原告承担。两第三人没有提出陈述意见和举证。经审理查明：2019年4月29日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在海珠区碧映路530号金领寓大厦写字楼101部分出租给乙方作办公用途；乙方向甲方交纳50000元租赁押金、水电押金10000元、进场费280000元；租赁期从2019年4月15日至2026年5月1日，从2019年5月1日起算，每月28日交纳下月租金；租金方式按每月25000元计算，管理费以物业管理费为准，租金每年按百分之三点五递增；乙方应按规定承担水电费及卫生费，水6.36元每吨，电2.06元每度；乙方对租赁房屋进行室内装修或增加设施、设备必须经甲方书面同意，乙方需将装修的规模、范围、工艺、设计图纸、用料等资料提交给甲方审核，在取得甲方书面同意审批后方可施工；甲方保证合法出租该房屋；乙方须依时交纳租金、管理费及其他应缴纳的费用，逾期交付租金、管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金；如乙方迟延缴交租金、管理费及其他应由甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠缴金额的1%向甲方支付违约金，且甲方可采用停止供应水、电等措施；有下列情形之一，甲方有权提前解除合同，收回房屋，租赁保证金不予退还，前期乙方的所有投入损失由乙方承担：乙方超过10天未能缴足租金及管理费或其他应缴之费的，乙方如违反本合同，有违法行为被执法部门查处的；租赁期满或合同解除后，如乙方已缴清全部租金及其他费用并无违法行为，甲乙应在十五天内将乙方的租赁保证金免息退回乙方；等。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁押金50000元、水电押金10000元、进场费280000元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、建设银行交易明细，第48项附言为酒吧7月租金6月一半电费、第55项附言为房租加一半水电费，原告表示是8月租金加7月水电费、第68项转账了28454元，附言为房屋和管理费，电费存在异议、第69项交易金额为13060元，原告表示为8月水电费，上述转账均至吕海路的银行账户；2、2019年9月金领寓写字楼管理处向101租户发出的《通知》，载明截止2019年9月9日，贵公司仍欠缴租金25596元、水费372.06元，电费12.76元，合计25980.82元，根据合同约定，我方将于2019年9月10日收回房屋使用权，等；3、原告与被告的微信聊天记录，显示5月27日原告表示里面一个团队，原告不打算交电费水费，他们早上到晚上11点都在开空调，管理费也要分，你都租给他们了；6月28日原告表示打了一半水电费给物业，对方回复你先交吧，他跑了，谁知道他又跑了，等。4、原告与凌寒英的微信聊天记录；5、2018年8月20日，第三人凌寒英（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将海珠区赤岗碧映路530号金领寓大厦写字楼101房的房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积780平方米；租赁期从2018年9月3日至2027年9月2日止；每月租金为49140元，每月管理费为3354元；合同签订后，乙方向甲方交纳98280元租赁押金、水电押金10000元；租金支付方式为每月交纳一次，每月25-31日前交纳下一个月租金、管理费、卫生费及当月水电费；甲方保证合法出租房屋；未经甲方同意，乙方不得将该承租房屋转租或分租交给他人使用；等。6、2019年9月30日金领寓大厦写字楼管理处出具《证明》，载明：一、金领寓大厦写字楼管理处凌寒英受业主委托将涉案101房（整体）出租给朱余杰使用；二、朱余杰将物业分拆转租给他人经营事前未征得出租人许可；三、2019年9月1日李娟娟代缴101房9月应缴部分租金水电合计13060元属实；四、2019年9月朱余杰在《租赁合同》规定期限内未足额缴纳当月租金水电费属实。被告经质证认为：证据1确认吕海陆是物业公司的老板，原告并没有将钱直接给被告；证据2我方当时并没有收到，后来了解到相关情况，解除合同只是一个结果。因为原告拖欠了6、7月份的水电费，被告只是偶尔回去看一下，原告就说我方开了灯和空调，要求只承担一半的水电费。商铺前后两个铺位是相连的，原告可以自行出入，如果没有使用也不符合常理。被告只是偶尔回去待过几天，水电费不可能用得了一半。就算被告回去过，也只能用5%，因为原告在前面经营餐吧的，起码用到95%以上；证据3微信不是被告本人的，应该是当时处理装修的人是被告的朋友，帮忙和原告沟通，微信的电话也不是被告的。这里有提到被告要求与原告交水电费的内容，被告从来没有答应过原告只交一半。后面那一块被告想租出去，有人也来看过，没有独立的门就没有租出去；证据4确认是凌寒英的微信，自始至终凌寒英和物业公司都知道被告转租给了原告；证据5租赁合同真实性确认；证据6真实性不确认，就算是真的，里面的内容也与事实不符。从这里可以看出，原告6、7月份都只交了一半，5、8月份原告都交齐了被告为证明其主张，提供了如下证据：1、《委托书》，委托人为黄亚萍，载明现委托凌寒英对外出租金领寓大厦裙楼1-3楼，同时委托润久丰公司进行物业管理，时间自2014年7月1日起。上述《委托书》加盖润久丰公司公章；2、2019年6、7月交费通知，记载每月抄表为15日；3、被告与第三人物业公司的出纳陈玉玲的微信聊天记录；4、被告与第三人凌寒英的微信聊天记录，该记录中显示凌寒英2019年8月1日要求被告及原告签订《101房分租三方协议》；5、海珠区市场监督管理局询问通知书；6、装修押金、工人押金收据、施工许可费收据；7、中山市拓凡装饰工程有限公司装修施工合同、装修结算表、宜昌刘智铭装饰设计工程有限公司装修设计图纸；广州市海珠区众祥广告物料明细单、佛山市拾众网络科技有限公司收据；8、照片和视频；9、原告从涉案房屋搬走的财物的收据、送货单、订货单、销售单、购物小票等、原告从涉案房屋搬走的财物价值清单。原告质证认为：证据1有异议，委托书上签名不是亲笔签名也不是原件，委托书的地址为金领寓大厦裙楼与本案写字楼无关；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方在签订合同时已口头达成协议原告只承担一半水电费和管理费，原、被告在6月28日聊天记录证明了原告只承担一半，被告并未提出反对；根据双方的租赁合同及平面设计图及2019年3月16日聊天记录来看，原告只是承租房屋的部分，占整体建筑面积50%左右，该通知也是物业公司直接发给被告，与原告无关；证据3有异议，该记录证明被告自身拖欠水电费而陈玉玲向被告追讨；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，从2019年5月16日聊天记录看，需要上家提供转让授权委托书但被告迟迟不提交，故原告无法办理营业执照归因于被告，该通知书也只能证明监督局了解酒吧的经营情况，无法证明被告的证明目的；证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，收据是被告与物业公司约定的内容与本案无关；证据7真实性、合法性、关联性均有异议；证据8照片有异议，无法判断真实性，对视频真实性无异议，关联性有异议，原告搬走的家具和设施是原告自己购买的，不存在搬走被告的家具和设施的事实，假如原告搬走了被告如此巨额的财物，被告早已报警；证据9真实性、合法性、关联性均有异议。原告搬进房屋时场地是空的，交付房屋时被告未与原告签过任何交接清单，被告提供的收据、送货单均无法证实被告的证明目的，与本案无关。诉讼中，经本院向原告释明，假如法院认定原告与被告之间的租赁合同无效，原、被告表示坚持各自的诉讼请求。原告向相关行政部门申请公开海珠区碧映路530号、金领寓大厦写字楼等地址的《建设工程规划许可证》，广州市规划和自然自然局以穗规划资源公开（2020）2588号《政府信息公开申请告知书》载明，查询到2008年6月19日的穗规建证（2005）1828号《建设工程规划许可证》。原、被告确认：原告于2019年4月15日进场；金领寓大厦的物业公司即是本案第三人润久丰公司；原告于2019年9月16日搬走。原告表示：其于2019年9月10日停止经营，钥匙被物业收走；租金交给被告指定的收款人吕海陆，交纳至2019年9月30日；据2019年5月29日微信聊天记录数显示，被告发了吕海陆的电子银行单，指示原告向吕海陆交租。被告表示：从一开始，原告就直接和物业对接，不清楚原告交租至何时；不清楚房屋的产权情况；涉案场地之前为同仁堂健康而设立的内部招待客户的餐吧和会议中心，装修风格按酒吧装修，交接房屋时没有清单；5、8、9三个月水电费原告已交清；确认9月份其没有向物业公司交租；不认识黄亚萍，也不知道黄亚萍的身份信息。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”从金领寓大厦管理处出具的《证明》可知，金领寓大厦写字楼管理处凌寒英受业主委托将涉案101房（整体）出租给朱余杰使用，朱余杰将物业分拆转租给他人经营事前未征得出租人许可。被告抗辩物业清楚知道原告租赁房屋的事实，并不代表物业公司同意了被告向原告转租，现物业公司管理处明确表态被告分租事先未得到出租人许可，故原告与被告之间的《租赁合同》应为无效合同。被告没有按时向上一手交纳2019年9月租金，导致原告无法使用房屋被物业收回，且分租给原告未经出租人同意，被告应承担相应责任。故原告要求被告退回租赁押金50000元、水电押金10000元合法合理，本院予以支持。至于进场费28万元，原告从4月15日进场至9月16日搬离，使用房屋约5个月，合同租赁期限约为84个月，结案公平合理原则，本院认定被告应退回的进场费28万元÷84个月×（84个月-5个月）=263333元。至于9月份租金的问题。根据原告提供的银行流水显示原告已经向被告指定的收款人交纳了9月整月租金25000元，原告于9月16日搬走，被告应退回原告未使用的时间的租金，故被告应退回的租金为25000元÷30天×14天=11666元。原告要求被告退回超出上述金额的租金本院不予支持。至于被告抗辩租金不是其收取不应由其退回，被告在微信中指定了收款人，无论该人是何人，原告交纳租金几个月以来被告并未提出异议，现被告以其不是实际收取租金的人为由拒绝退回租金无理，本院对该抗辩意见不予采纳。合同的约定亦无效，故原告要求被告支付无法提供房屋的违约金本院不予支持。至于被告抗辩原告拖欠水电费的问题。从微信聊天记录、双方之间的租赁合同以及场地现状来看，原告并非向被告租赁了101房的整体部位，只是租赁了前面部分部位。而微信聊天记录显示确实在6、7月份有其他人在使用房屋，原告主张支付一半的水电费用，被告虽然在本案中予以否认，但并未能提供反驳证据以证实案外人使用房屋发生的水电费具体金额，故本院对于原告的主张予以合理采信。被告要求原告返还水电费12918.22元依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付逾期交纳水电费的违约金本院不予支持。被告抗辩因原告拖欠水电费故其有权收回房屋没收押金无理，房屋被物业公司收回的主要原因在于被告无法按时交纳9月租金。关于被告反诉要求原告赔偿被告的财务损失，被告交付房屋给原告时并未与原告列明交接清单，被告也未能提供足够的证据证明原告搬走的是被告的物品，故被告要求原告赔偿损失149927.26元本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告朱余杰在本判决生效之日起十日内向原告李娟娟退回租赁押金50000元、水电押金10000元、进场费263333元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回2019年9月17日至9月30日的租金11666元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6481元，由原告负担136元，被告负担6345元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费2028元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年八月六日书记员  李敬钊吴越鸣