江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1311民初336号 原告：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路23号3楼。 法定代表人：龚云兵，该公司负责人。 委托诉讼代理人：凌晨，该公司副经理。 委托诉讼代理人：魏征，北京市康达（南京）律师事务所律师。 被告：宿迁市丰华铝业有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区东区华山路。 诉讼代表人：许强风，该公司管理人江苏八面锋律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：李福，该公司管理人江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏嘉均，该公司管理人江苏八面锋律师事务所律师。 原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）与被告宿迁市丰华铝业有限公司（以下简称丰华公司）别除权纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托诉讼代理人魏征、被告丰华公司的委托诉讼代理人李福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信达公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告对被告享有的债权14810093.34元中除3252432.61元外的6447439.39元享有优先受偿权；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年3月14日，中国建设银行股份有限公司宿迁分行（以下简称建行宿迁分行）与被告签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定被告向建行宿迁分行借款900万元，借款期限自2012年3月14日至2013年3月13日，胡先锋对该笔借款提供连带责任保证担保。被告以宿房权证宿迁字第××号的房屋及宿某1（2005）变第1094号的土地使用权提供抵押，并办理了宿房宿豫他字第201201140号他项权证，附记注明“房产与宿某1（2005）变第1094号土地一并抵押”。因被告及保证人胡先锋未按约定归还借款本息，建行宿迁分行起诉至江苏省宿迁市中级人民法院，该院于2014年1月10日作出（2013）宿中商初字第0266号民事判决书，现该判决已生效，具体判决内容为：被告于该判决生效之日起十日内向建行宿迁分行偿还借款本金8878284.03元及利息547378.64元，合计9425662.67元，并自2013年7月19日起按年利率11.808%支付逾期利息至判决确定的给付之日止；胡先锋对该判决的第一项债务承担连带给付责任，在承担保证责任后有权向丰华公司追偿；建行宿迁分行对被告提供抵押的位于宿迁市宿豫区南侧，房产证号为宿房权证宿迁字第××号的1-8幢房屋拍卖、变卖所得价款在980万元限额内优先受偿。2015年4月27日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏分行）同原告签订债权转让协议，约定该行将对被告享有的全部债权本息资产转让给原告。2018年，宿迁市宿豫区人民法院受理被告破产清算一案，并指定江苏八面锋律师事务所律师担任管理人。原告依法向管理人申报破产债权，并于2019年12月18日收到管理人书面通知，管理人确认原告债权数额为14810093.34元，仅对上述抵押土地范围内全部房地产的拍卖款9699872元中的3252432.61元享有优先受偿权，普通债权为11557660.73元。经询问管理人并推算得知，管理人仅认可原告对有抵押登记的房屋及该房屋实际占用的土地的拍卖款享有优先受偿权，对其他土地、无证房屋、附属设施拍卖款不享有优先受偿权。原告认为原告依法对全部土地使用权及房屋、附属设施的拍卖价款享有优先受偿权。 被告丰华公司辩称：建行宿迁分行在主债权诉讼时效内只主张了宿房权证宿迁字第××号的1-8幢房屋的抵押权，并未主张宿某1（2005）变第1094号的土地使用权及其上无证房屋、附属设施的抵押权，法院也仅判决建行宿迁分行有权对丰华公司对上述房屋拍卖、变卖所得价款在980万元限额内优先受偿，应视为建行宿迁分行在诉讼时放弃了宿某1（2005）变第1094号的土地使用权及其上无证房屋、附属设施的抵押权，该抵押权因建行宿迁分行未及时行使而消灭。同时，建行宿迁分行的享有抵押权的土地仅限于上述房屋占用的土地面积。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，建行宿迁分行与丰华公司签订《最高额抵押合同》一份，该合同主要约定：丰华公司提供自有房屋、土地为该公司与建行宿迁分行在2012年3月1日至2017年2月28日期间签订的借款合同等法律性文件项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为980万元，抵押房屋、土地坐落于宿迁市宿豫区南侧，房权证号为宿房权证宿迁字第××号，建筑面积为8837.18平方米，土地使用权证号为宿某1（2005）变第1094号，土地面积为36666.67平方米。 2012年3月10日，建行宿迁分行与丰华公司签订《最高额抵押合同》一份，该合同主要约定：丰华公司提供自有房屋为该公司与建行宿迁分行在2012年3月1日至2017年2月28日期间签订的借款合同等法律性文件项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为980万元，抵押房屋坐落于宿迁市宿豫区南侧，房权证号为宿房权证宿迁字第××号，建筑面积为7388.88平方米。 同日，建行宿迁分行与丰华公司办理抵押登记，登记机关向建行宿迁分行发放宿房宿豫他字第01201140号他项权证，该证载明：房屋他项权人为建行宿迁分行，房屋所有权人为丰华公司，房屋所有权证号为46-A-813，房屋坐落宿豫区江山南侧，权利类型抵押，权利价值9800000元，权利范围1、2、3、4、5、6、7、8幢，建筑面积8837.18平方米，设定日期2012年3月1日，约定期限2017年2月28日，附记“借款人宿迁市丰华铝业有限公司。抵押日期2012年3月1日，终止日期2017年2月28日。抵押面积8837.18。房产与宿某1（2005）变第1094号土地一并抵押”。 2012年3月14日，建行宿迁分行与丰华公司签订《人民币流动资金贷款合同》一份，主要约定：丰华公司向建行宿迁分行借款900万元，借款期限自2012年3月14日至2013年3月13日，借款年利率7.872%，按月结息，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。同日，建行宿迁分行向丰华公司发放了借款。 因丰华公司未按约定偿还借款本息，建行宿迁分行于2013年5月23日向江苏省宿迁市中级人民法院提起诉讼，该院于2014年1月10日作出（2013）宿中商初字第0266号民事判决书，判决丰华公司于该判决生效之日起十日内偿还建行宿迁分行借款本金8878284.03元及利息547378.64元，合计9425662.67元，并自2013年7月19日起按年利率11.808%支付逾期利息至判决给付之日止，建行宿迁分行有权对丰华公司提供抵押的位于宿迁市宿豫区南侧，房权证号为宿房权证宿迁字第××号的1-8幢房屋拍卖、变卖所得价款在980万元限额内优先受偿。 2015年4月27日，建行江苏分行与信达公司签订债权转让协议，该协议主要约定：建行江苏分行将建行宿迁分行与丰华公司签订的案涉借款合同、担保合同及其他法律文件项下的全部权利和利益均转让给信达公司。 2015年5月22日，建行江苏分行与信达公司通过江苏法制报联合公告债权转让及催收债务。信达公司又分别于2017年5月4日、2019年4月19日通过江苏法制报公告催收债权。 2018年8月10日，本院依法受理了丰华公司的破产清算申请，并于指定江苏八面锋律师事务所担任管理人。信达公司向管理人申报债权，管理人确认信达公司债权数额为14810093.34元，并确认优先受偿的债权数额为3252432.61元，普通债权为11557660.73元。 2019年9月17日，丰华公司房产、土地及附属设施公开拍卖成交，成交价为9699872元。 上述事实，有最高额抵押合同、（2013）宿中商初字第0266号民事判决书、他项权证、债权转让协议、江苏法制报公告、（2018）苏1311破申20号民事裁定书、（2018）苏1311破申20号民事决定书、通知书及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本案的争议焦点为：1.建行宿迁分行是否在主债权诉讼时效期间行使案涉土地使用权抵押权的问题；2.对于抵押的土地使用权是仅限于抵押房产占用的部分土地，还是基于案涉整宗土地的问题。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，根据该规定，建筑物与土地不可分离即“房地合一”，抵押建设用地使用权必须同时抵押土地上的建筑物，反之抵押建筑物也必须同时抵押该建筑物所占用的建设用地使用权，即使抵押权人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产；同样，只办理了建设用地使用权抵押登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权的抵押权时，房屋所有权也一并作为抵押财产。本案中，建行宿迁分行于2013年5月23日提起诉讼主张案涉房产抵押权，根据“房地合一”政策，也可以认定建行宿迁分行对案涉土地使用权行使抵押权，故本院对丰华公司关于信达公司主张的抵押权不应保护的辩解不予采信。案涉土地系案涉厂房规划建设时相关主管部门审批的配套土地，土地与厂房及必要的附属设施共同组成丰华公司生产经营的有机整体，故抵押的土地使用权应基于案涉整宗土地。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 确认原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司对被告宿迁市丰华铝业有限公司享有的破产债权14810093.34元,在980万元限额内对被告宿迁市丰华铝业有限公司位于宿迁市宿豫区南侧，房屋所有权证号为宿房权证宿迁字第××号的1-8幢房屋及土地使用权证号为宿国用（2005）变第1094号土地使用权的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 案件受理费56932元，由被告宿迁市丰华铝业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费56932元。 审 判 长  张 帅 人民陪审员  罗绪明 人民陪审员  沈茂春 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  孙腾越 附录法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）根据当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。