江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0726民初18号原告：安远财富商业运营管理有限公司，住所地：安远县欣山镇安远大道财富广场****商铺，联系电话0797-37×****。法定代表人：杨永龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳晓昀，江西法之行律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜有盛，江西法之行律师事务所实习律师。被告：罗有山，男，汉族，1975年4月24日出生，住安远县，联系。原告安远财富商业运营管理有限公司（以下简称“财富公司”）诉被告罗有山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告财富公司的委托诉讼代理人欧阳晓昀、杜有盛到庭参加诉讼，被告罗有山经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告财富公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金及律师代理费492128.6元，所欠本金从起诉之日起按月利率5‰计算至款清日止；2.判决被告交给原告的履约保证金73015.8元不予返回；3.判决被告赔偿原告自2019年10月1号起至被告将商铺（财富广场的A3-5至A3-13号及C3-3至C3-15号）内器具搬离并把商铺交还原告之日止的租金损失（租金损失按每月30976.4元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：安远县财富广场系赣州市鼎安置业有限公司开发，由赣州市好又多商业运营管理有限公司经营、管理整个财富广场的商业区域，2015年6月18日原告与赣州市好又多商业运营管理有限公司签订《委托运营管理权转让协议》，赣州市好又多商业运营管理有限公司将财富广场商业区域的运营经营、管理权交由原告财富公司。被告于2014年10月21日与赣州市好又多商业运营管理有限公司签订《财富广场商场商铺租赁合同书》，约定被告租赁财富广场的A3-5至A3-13号及C3-3至C3-15号商铺，租赁期自2014年10月1日起至2019年10月1日，合同书中约定了租金的计算和缴交方式、违约责任等款项，为保证租赁合同的履行，被告向原告缴交了73015.8元履约保证金。原告管理财富广场商业区域后，被告至今尚欠2017年11月1日至2018年5月30日的房租201341元，被告出具了欠款承诺书，欠款承诺书约定了若被告不能按时全额缴纳所欠的房租201341元将承担律师费。出具承诺书后，被告缴交了2018年5月至2018年12月的房租，之后又开始不缴交房租，虽经原告不停地催缴，被告违约没有缴交2019年1月1日至2019年10月1日的房租。合同到期后，原告又多次要求被告支付所欠的房租，被告以各种理由拒不支付。被告的违约行为，导致原告无法向商铺的业主缴交房租，给原告的信誉和经济均造成了重大的损失。合同期满后，被告没有按照合同约定搬离商铺的物品，把商铺交还给原告，依然锁住原告的上述商铺，导致原告的上述商铺无法对外出租，被告应当赔偿其侵权行为产生的损失即租金损失。被告罗有山未答辩。本院查明：2014年9月25日，赣州市好又多商业运营管理有限公司作为出租方与被告罗有山作为承租方签订《财福广场商场商铺租赁合同书样本》，合同内容约定：赣州市好又多商业运营管理有限公司将位于安远县财富广场商场内的Ａ3-5至Ａ3-13号及Ｃ3-3至Ｃ3-15号共计22间店铺出租给被告罗有山，店铺总面积为1106.3平方米，租赁期自2014年10月1日起至2019年10月1日；装修期自2014年10月1日起至2015年9月30日，装修期免租金；租赁第二年月租金为24338.6元，租赁第三年月租金为26551.2元，租赁第四年月租金为28763.8元，租赁第五年月租金为30976.4元；每3个月交纳一次租金，支付第一年3个月租金作为履约保证金；逾期一个月内没有及时付租金，出租方有权解除合同，乙方的装修归甲方所有，不赔偿一切损失给乙方，罚收保证金等。合同签订后，被告罗有山在租赁物内经营安远财富国际音乐会所，并向出租方支付履约保证金73015.8元。2015年6月18日，赣州市好又多商业运营管理有限公司将“安远鼎安财富广场”整个商业区域的运营管理权转让给原告财富公司。2018年6月22日，因拖欠租金被告罗有山向原告出具承诺书，承诺书内容载明：“本人罗有山（身份证号：3621271975********）承诺：财富音乐会所拖欠财富广场运营管理有限公司柒个月（2017年11月1日至2018年5月30日）的房租，合计201341元，于2019年2月20日前全额还清，如果到时不能全额还清，愿意承担一切法律后果（包括律师费、诉讼费）。”出具该承诺书后，被告未支付。此后被告向原告交纳了2018年6月至12月共计7个月的租金，自2019年1月起的租金被告未再交纳。该音乐会所从2019年起未正常营业，至法庭审理时，其大门被原、被告各用一把锁锁住，会所内物品未腾空。另查明，在2020年新型冠状病毒防控期间，原告对财富广场商铺均减免一个月租金。原告委托诉讼代理人参加诉讼支付律师费12000元。为证明以上事实，原告向法庭提交了原告营业执照复印件、财富广场商场商铺租赁合同书、委托运营管理权转让协议、承诺书、委托代理合同、江西增值税普通发票、照片等证据，经庭审审查并结合庭审当事人陈述，本院予以认定。本院认为，原告财富公司根据其与赣州市好又多商业运营管理有限公司签订的《委托运营管理权转让协议》内容而与被告罗有山形成租赁合同关系，原、被告双方应按签订的协议内容履行。被告拖欠租赁合同约定期限内2017年11月至2018年5月的租金和2019年1月至9月的租金未向原告交纳，根据被告出具的承诺书和租赁合同内容约定的租金计算方式，2017年11月至2018年5月的租金共计为201341元，2019年1月至9月的租金共计为278787.6元（即30976.4元/月×9月），两项租金合计480128.6元应由被告罗有山向原告支付，故对原告财富公司要求被告罗有山支付租赁合同约定期限内拖欠的租金480128.6元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。原告主张要求被告支付律师代理费12000元，因被告出具的承诺书中包含承担律师费，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，但律师费的合理数额，本院根据《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》中代理民事、经济、行政案件的收费标准和结合本案案情的实际需要综合认定，即律师费9000元。对原告主张要求被告支付从起诉之日起至拖欠租金和律师费款清之日止按月利率5‰计算利息的诉讼请求，因租赁合同和承诺书内未对逾期交纳租金应支付利息作出约定，故本院对原告该项诉讼请求依法不予支持。根据租赁合同第二条中约定的“履约保证金的使用范围包括但不限于以下情况：……④乙方延期交纳或拒绝交纳商铺租金时的抵扣金”的内容，被告交纳的履约保证金73015.8元可抵拖欠的租金，故本院对原告主张不予返还履约保证金73015.8元的诉讼请求不予支持。租赁合同约定的租赁期限到期后，被告未与原告续签租赁合同，但被告未腾空租赁物并用锁锁住大门导致原告无法将租赁物出租给他人，从而对原告造成损失，故对原告要求被告承担自2019年10月起至将商铺交还原告之日止的租金损失的诉讼请求，依法应予支持。原告明确表示将于2020年8月31日前将案涉租赁物内的物品腾空，故本院以此时间点作为商铺交还原告的时间来计算原告的损失；该阶段的租金损失标准原告主张为30976.4元/月，与租赁物到期时的租金标准一致，本院予以支持。又因2020年新型冠状病毒防控期间，原告对财富广场商铺均减免一个月租金，本院认为减免租金应同样适用于被告，应减少一个月租金损失，故原告主张的租金损失为309764元（30976.4元/月×10个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗有山应支付原告安远财富商业运营管理有限公司拖欠的租金407112.8元（已剔减履约保证金73015.8元）；二、被告罗有山应支付原告安远财富商业运营管理有限公司律师代理费9000元；三、被告罗有山应支付原告安远财富商业运营管理有限公司租金损失309764元；上述给付款项，限于判决生效后十五日内付清。四、驳回原告安远财富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12549元（原告已缴9451.44元），财产保全费3346元，合计15895元，由被告罗有山负担13758元，由原告安远财富商业运营管理有限公司负担2137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长 夏 涛人民陪审员 徐 华人民陪审员 卢学勤二〇二〇年八月二十六日书 记 员 唐淑华