宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初2307号原告：李某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏瀛智律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人：金某。委托诉讼代理人：路某，特别授权代理。原告李某诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、被告的委托诉讼代理人路某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约责任，对逾期交房违约金依法调增至万分之二，向原告支付自2015年2月1日起计算至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金暂计算为1878.02元；2、判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任，向原告支付违约金，以房屋总价为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2015年5月1日计算至完成产权登记日止，违约金暂计算为87357.1元；3、判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间的违约金，合计89235.12元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月6日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买蓝山俊园A-3-29号住房一套，面积50.39平方米，房屋总价款242181元。合同第九条约定：2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；第十七条约定被告应当在合同约定的交房日期后90日内办理房屋产权登记；合同第十一条、第十二条、第十四条等条款对涉案房屋交接、房屋质量、配套设施做了约定。合同签订后，原告依约定两次付清所有房款。被告应在2015年1月31日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后90日内办理权属证书。但被告至今没有取得竣工备案表，无法完成消防验收，无法按照《建筑法》61条、《建筑工程质量管理条例》16条、《城市房地产管理法》27条等规定及合同约定完成交付，原告至今无法取得房屋产权证书，致使原告不能完全行使所购房屋的占有、使用、收益、处分四项权能等，造成无法估量的损失，且被告在合同中约定万分之零点五的违约金属于约定过低，与同期银行贷款利率相差较大（同期贷款利率0.068775%，约为万分之二）。原告根据《合同法》、《合同法解释二》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，申请法院对逾期交房违约金调整至万分之二，对逾期办证违约金依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行计算。原告认为，被告的行为违背合同义务，损害了原告的合法权益，请求法院依法判决。被告辩称，一、被告承担逾期交房违约责任的问题。1.起诉已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”依据合同第九条约定2015年1月31日为交房日期，原告在2015年2月1日起就应当知道按时交房的权利受到损害，但是原告的起诉日期为2020年6月30日，原告以延期交房为由要求被告承担逾期交房违约责任明显超过了诉讼时效的规定。2.就算未过起诉时效，被告是否违约延期交房，也应当以“实际交付房屋”为依据，而非取得竣工备案表。依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十条约定：如出卖人未按合同约定的期限向买受人交付房屋，买受人要求继续履行合同的，则出卖人按照已付款日万分之0.5承担违约金。根据上述约定被告应承担自2015年2月1日起至实际交房日止已付款日万分之0.5的违约金，因此原告第一项诉讼请求没有事实及法律依据。二、原告诉请“被告承担逾期办理产权登记证的违约责任”并参照银行贷款利息计算违约金没有事实和法律依据。按照合同第十七条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因造成买受人不能办理权属证书，且买受人不退房继续履行合同的，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”。该条明确约定了作为出卖人的被告，如违约应承担违约金的计算方式，因此不应当适用相关司法解释予以调整。三、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，涉案商品房权属登记证书的办理属于原告的权利，被告仅负有协助办理的义务。合同第十条、第十七条均约定了违约金的计算方式，原告要求被告承担未来的违约责任，不符合事实和法律规定。四、被告不应当承担合同未按约履行的主要责任，涉案小区的延迟交房和至今未予办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件。在2016年永宁县委协调俊园项目善后问题的处理过程中一直指定由肖奕的宁夏蓝山置地集团公司负责完善，在此过程中由于肖奕及蓝山公司不能以及拖延，这才最终导致权属证书不能办理。五、又受疫情的影响，政府行政部门在2020年4月1日之后才陆续恢复正常办公，办证事宜更是被推迟至2020年6月份以后才开始启动，这两项违约金虽符合合同相对性原则，但是违背了公平原则，导致违约的原因是第三人即工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。《商品房买卖合同》第十七条第3款也约定“上述约定不应归责出卖人的原因除外”。房屋权属证书至原告起诉之日没有办理虽属事实，但是未办理权属证书的原因是第三人导致。因此被告不应当承担所有的违约责任。六、原告诉请违约金的计算时间，违约交房期间为2015年2月1日至2015年的5月11日，迟延办理产权登记证的违约责任期间为2015年5月1日至2020年6月30日，有重复计算也未按照合同第十七条约定，给予被告90天的登记期限，因此重复计算的期限及90天的除斥期间不应当计算违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求向法庭提交了《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、一手住房贷款合同、物业费发票、房屋备案信息查询单各一份，证明合同约定了双方的权利义务，原告已按合同约定交清了购房款，但被告没有按照合同约定向原告交付房屋、办理房产证的事实；被告围绕抗辩主张提交了《银川市商品房买卖合同》、宁夏回族自治区高级法院（2016）宁民初14号民事判决书、永宁县信访督办局文件、永宁县人民政府专题会议纪要各一份，证明被告未按约交房和办证是有原因的，不是被告刻意所为。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月6日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县房屋，建筑面积50.39平方米，房屋总价242181元，付款方式为合同签订日首付102181元，按揭贷款支付140000元，交房期限2015年1月31日前，逾期交房买受人要求继续履行合同的自约定的交付期限次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书，造成买受人不能办理房屋权属证书的，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款。原告自认于2015年5月11日补交了超面积的房款，交纳了物业费，收到了房款发票，接收了房屋钥匙。因房屋不能办理权属证且经常断水、断电，原告认为给其造成了经济损失，遂提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》不违反法律规定，系有效合同，各方应遵照执行。原告向被告全额支付了购房款，但被告不能按合同约定的时间向原告交付房屋、办理权属证，其行为构成违约。被告应当承担逾期交房及办证的违约责任。原告接收了房屋钥匙应视为接收了房屋，故违约交房的截止时间为原告接收钥匙的时间。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从日万分之0.5增加至日万分之二的诉讼请求，因原告没有提供因被告逾期交房给原告造成实际损失的相关证据，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付从2015年2月1日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告承担的逾期交房违约金应当按照合同约定的已付购房款日万分之0.5计算，期限自2015年2月1日起计算至2015年5月11日被告给原告实际交付房屋钥匙为止。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款日万分之0.5计算，期限应当从2015年5月11日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年8月12日起计算至2020年6月30日，原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采信。被告提出原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年5月11日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态。同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李某支付逾期交房违约金1212元（自2015年2月1日至2015年5月11日242325元×0.00005×100天）；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李某支付逾期办证违约金21615元（自2015年8月12日至2020年6月30日242325元×0.00005×1784天）；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，减半收取1015元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担185元；由原告李某负担830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 江新科 二〇二〇年八月十三日书记员 丁永侠附：判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。