上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初21011号原告：上海世博后滩源实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈竹，职务董事长。委托诉讼代理人：张尧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵熹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海世纪后世博成果与发展研究中心，住所地上海市静安区。法定代表人：漆启泰，职务秘书长。委托诉讼代理人：朱奎富，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海世博后滩源实业有限公司(以下简称“后滩源公司”)与被告上海世纪后世博成果与发展研究中心(以下简称“后世博中心”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日作出(2018)沪0101民初11293号民事判决，被告后世博中心不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年6月12日作出(2019)沪02民终1056号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告后滩源公司的委托诉讼代理人张尧、闵熹，被告后世博中心的委托诉讼代理人朱奎富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告后滩源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金人民币(币种下同)2,628,000元，扣除保证金300,000后尚须支付2,328,000元；2、判令被告向原告支付截至2018年3月31日的违约金2,575,790.40元，及以欠付租金2,628,000元为基数，按每日1‰标准自2018年4月1日起计至实际付款之日止的违约金；3、判令被告向原告支付按最后一期日租金的2倍标准计算自2016年4月16日起至2018年3月26日止的场地占用费8,179,200元；4、判令被告向原告支付律师费230,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月26日，案外人上海世博发展(集团)有限公司(以下简称“世博集团”)与被告后世博中心签订《将军楼租赁合同》，将原世博浦西园区D06地块内的将军楼(以下简称“涉案房屋”)出租给被告。2013年4月16日，世博集团依约将涉案房屋交付被告使用。2014年2月20日，原、被告与世博集团共同签订补充协议约定，世博集团将其在租赁合同中的全部权利义务概括转让给原告，被告同意上述转让。2015年1月15日起，被告不再依约履行支付租金。合同履行过程中，原告多次向被告催讨租金。2016年3月14日，原告向被告寄发律师函，通知其双方租赁合同于2016年4月15日届满后不再续租。合同终止后，原告多次催促被告归还涉案房屋并支付所欠租金。然直至2018年3月26日，被告才返还涉案房屋，但所欠租金及违约金仍未支付，故原告诉至法院，望判如所请。被告后世博中心辩称，不同意原告诉讼请求。被告方不拖欠租金。部分租金未支付系因原告违约造成，在租赁期间，原告方未开通消防水，致使被告方无法正常使用，无法营业。原告方未开通消防水致使消防不通过，被告方经营的宾馆无法营业。原告方交付房屋6个月后才将房屋设施维修完毕。在租赁期间，原告方自2015年1月19日开始停电，停电近7个月，2015年7月30日才恢复供电。对于第二项诉讼请求，被告不存在违约，如果违约，违约金也过高，希望法院予以调整，具体调整金额由法院酌定。归还房屋的计算时间不对，被告方已经于2016年5月31日返还房屋。即便认定是占用涉案房屋，占用费也过高。律师费希望由法院酌定。被告方坚持双方合同无效，无法实现合同目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2013年2月26日，案外人上海世博发展(集团)有限公司(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《将军楼租赁合同》，将原世博浦西园区D06地块内(局门路龙华东路)的将军楼出租给被告，月租金175,200元，每月25日前付清次月的足额租金，租赁期限为三年，暂定自2013年3月1日至2016年2月29日，自房屋实际交付之日起算，被告的装修免租期为6个月，免租期结束的5个工作日前，支付首笔租金。该合同第1.5条约定，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解；2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商务办公及展示之用；2.3条约定，乙方应自行办理营业执照等各类证照许可(包括但不限于修建审批、营业执照、消防许可、卫生许可、安监许可、专营许可证照、租赁凭证等)并承担相关费用，甲方将应请求给予必要的协助等；3.3条约定，甲方将以该房屋现状进行交付等；15.2条约定，乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的千分之一承担违约金；15.5条约定，无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天乙方应当按照最后一期日租金的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任；15.8条约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。该合同附件六第4条还约定，在一个租赁年内若乙方逾期支付任何款项(包括但不限于租金)连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，甲方有权停止水、电的供应，因此而造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电的供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金及其他费用的权利。2013年4月16日，世博集团将涉案房屋交付被告。2014年2月20日，世博集团与原、被告签订《将军楼租赁合同补充协议》将世博集团在租赁合同项下全部权利义务概括转让给原告，被告同意上述转让。2015年1月19日，原告向被告发函称被告累计拖欠2014年9月16日至2015年1月15日租金，并督促被告于2015年1月26日付清所欠款项，并告知若其未及时缴款，涉案房屋将于2015年1月27日起实施停电。2015年5月13日，原告再次向被告发函称，截止2015年5月5日被告拖欠2014年12月16日至2015年5月15日5个月租金共计876,000元，并督促被告收到此函7日内支付欠款等。2015年7月30日，原告又向被告发函称，出于保护建筑及避免被告及第三方的经济损失扩大考虑，故通知被告涉案房屋3日内恢复供电。庭审中，原、被告确认原告按函告时间停电，后恢复供电。2016年3月14日,原告向被告发函通知被告因其租金仅支付至2015年1月15日，后未再支付，构成违约，故租赁合同于2016年4月15日届满后将不再续约，要求被告于租赁合同期限届满时(2016年4月15日)搬离租赁场地，并要求被告通知涉案房屋内其他租户搬离撤场日期。2016年3月25日，被告复函原告确认收到租赁期满不再续约通知，对被告租户上海自由之旅酒店管理有限公司(以下简称“自由酒店”)长期拖欠被告租金导致被告欠原告一年多租金的事宜表示歉意，并承诺与自由酒店诉讼结案后及时缴清拖欠的租金，希望原告续签合同。2016年5月23日，被告向原告发出《关于终止合同并移交返还“将军楼”的函》再次确认已知悉原告2016年3月14日发函内容，同意租赁期届满即合同终止的意见，并全力配合原告收回涉案房屋。该函载明：“鉴于在报备贵公司同意的情况下，将军楼自2013年7月12日即由自由酒店实际经营，该公司以大楼消防水不通为由，长期拖欠并拒付租金和水、电费，导致我中心与其合同无法履行。在取得贵司同意的情况下，我中心于2015年1月31日向自由酒店发出《解除合同通知书》并通知了贵司。且之后，为了解决纠纷，在贵司的主持下，多次与自由酒店进行调解，无果。我司不得已于2015年7月向黄浦区人民法院提起诉讼，要求自由酒店恢复出租前原状，返还房屋，支付自签订租赁合同以来的租金及合同解除后的房屋占用费。目前案件还在审理中”，并通知原告“请于2016年5月31日前接收该租赁场地并办理交接手续。请贵司务必在上述期限内完成交接。逾期，我中心相关看护人员将撤出上述租赁场地并不再承担看护责任，且视为贵司已接收该租赁场地，之后所有相关事宜与中心无关”。庭审中，原告陈述：当时被告与自由酒店的诉讼还在进行中，租赁房屋还在自由酒店的控制使用中，被告没有能力返还房屋。2016年6月至2017年3月期间，原告就涉案房屋的出租事宜进行了两次招标，次承租人自由酒店亦参加了投标，未果。另查明，2015年7月28日，被告因涉案房屋以(2015)黄浦民四(民)初字第2345号案件起诉案外人次承租人自由酒店，该案中查明：2013年7月12日，后世博中心与上海自由之旅度假服务有限公司(以下简称“自由公司”)签订《将军楼房屋租赁服务合同》将后世博中心承租的本市局门路XXX号房屋转租给自由公司，租期自2013年7月11日至2018年7月10日，前三个租赁年租金365,000元，在一个租赁年内若自由公司逾期支付任何款项连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，后世博中心有权停止水、电的供应，不影响后世博中心在此期间向自由公司收取租金地块物业管理费及其他费用的权利；在一个租赁年内自由公司逾期支付任何应付款项连续达30天(含)或累计达60日(含)以上的，后世博中心可书面通知解除合同；自由公司应自行办理营业执照等各类证照许可并承担相关费用；自由公司声明在签署合同前已现场视察过涉案房屋，对房屋及其现有装修及设施状况充分了解;并约定了逾期违约金、房屋占用费等。2014年1月15日，双方签订了主体变更协议将合同主体由自由公司变更为自由酒店。后自由酒店与后世博中心因消防水泵等发生争议，被告未按约支付租金。2017年2月10日，本院作出民事判决认为：自由公司声明在签署合同前己现场视察过房屋，对房屋及其现有装修及设施状况充分了解，其自行办理各类证照许可，故自由酒店以没有消防水作为抗辩意见，本院不予采信，并判决合同于2015年7月28日解除，自由酒店支付后世博中心租金、水电费、逾期付款违约金、房屋使用费及律师费等。后自由酒店不服该判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月17日作出(2017)沪02民终3525号民事判决认为：自由酒店上诉认为消防水未接通对酒店经营造成影响一节，2014年1月15日租赁合同变更为自由酒店前，已经知晓消防水未接通的状况，但在签约时对此未提任何异议。同年6月自由酒店在消防水仍未接通的情况下还在同幢房屋中继续追加租赁面积，故自由酒店以消防水存在问题对其经营造成实际影响为由要求全额减免2014年2月14日至10月14日租金的意见，不予采纳，另认定后世博中心与自由酒店签订的租赁合同于2015年2月4日解除，并因此变更相关判决主文。后自由酒店不服该二审判决，向上海市高级人民法院申请再审，后以已与后世博中心达成和解协议为由，申请撤回再审申请。2019年6月26日，上海市高级人民法院作出(2018)沪民申805号民事裁定，准许自由酒店撤回再审申请。审理中，原告在(2018)沪0101民初11293号案件二审庭审中认可：1、2017年12月14日，自由酒店搬离涉案房屋，原、被告已具备交还条件；2、原告放弃合同中约定的违约金标准，由法院依法处理。审理中，原告表示：关于消防水问题的陈述，其在(2018)沪0101民初11293号案件的一审、二审中并无变化。关于违约金和占用费，由法院依法判决。关于收回系争房屋时间，原告认为其是2018年3月26日收回房屋。审理中，原告为证明律师费支出，提供与上海虹桥正瀚律师事务所签订的《诉讼专项法律服务委托协议》约定，为原告就其与被告就涉案房屋租赁合同纠纷一案的前期谈判、一审、二审(若有)、执行(若有)、再审(若有)等阶段提供法律服务，前期律师费23万元，并提供律师费发票若干。以上事实，由原告提供的《将军楼租赁合同》、《世博浦西D06地块将军楼移交协议》、《世博浦西D06地块将军楼钥匙移交》、《将军楼租赁合同补充协议》、关于“浦西将军楼租赁合同”租赁期限届满终止之律师函、对“‘浦西将军楼租赁合同’租赁期满终止之律师函”的复函、公证书及录像、《诉讼专项法律服务委托协议》、律师费发票及银行回单；被告提供的关于申请延长“世博浦西园区临时水表”的函、关于将军楼相关材料的补充说明、关于将军楼消防水管网检修的申请报告、相关情况说明、维修改造项目验收单、空调调试，移交备忘录、关于终止合同并移交返还“将军楼”的函、催款及停电告知函、关于恢复将军楼供电通知的函、民事判决书等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告间关于原世博浦西园区D06地块内的《将军楼租赁合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。现被告未按约及时支付租金应当承担违约责任。而被告主张的原告未开通消防用水对被告亦属违约一节，因交房时，被告明知存在消防用水问题，而双方亦约定了由被告办理包括消防许可在内的各类证照许可并承担相关费用。且在被告与次承租人的相关案件中，次承租人的相关观点也未被认可，故被告以原告未及时开通消防用水作为其不缴纳租金的理由，本院不予认可。原告因被告未按时交纳租金，而在2015年1月至2015年7月期间对涉案房屋停电，因原告的停电行为亦为合同及次合同的履行带来不利影响，现原告亦表示愿意放弃违约金计算方法，本院据此酌定被告应向原告承担违约金350,400元。因被告于2015年1月15日起，就不再支付租金，故至2016年4月15日，被告所欠原告租金应为2,628，000元，抵扣保证金300,000元，被告应需支付原告2,328,000元。从原、被告之间的来往函件及原告组织的招投标情况分析，原告在2016年6月期间曾经实际控制过涉案房屋，其后房屋又由次承租人占有，因被告与次承租人之间涉案房屋的占有使用费已经生效判决确认，故被告在获得占有使用费权益的同时，应当向原告支付占有使用费，而由于被告对此并无明显过错，故占有使用费以租金而非租金之两倍计算更合理，至于交房日期，因双方均确认知晓经法院执行实际占有涉案房屋的次承租人于2017年12月14日搬离，故在没有证据确认被告继续占用涉案房屋的情况下，认定原告已于次日收回了涉案房屋较为合理，故被告之房屋使用费应计算至2017年12月15日。至于原告主张的律师费用，因双方在合同中确有约定，应依约执行，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告上海世纪后世博成果与发展研究中心应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海世博后滩源实业有限公司租金人民币2,328,000元(已扣除保证金人民币300,000元)；二、被告上海世纪后世博成果与发展研究中心应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海世博后滩源实业有限公司违约金人民币350,400元；三、被告上海世纪后世博成果与发展研究中心应于本判决生效后三十日内支付原告上海世博后滩源实业有限公司自2016年4月16日起至2017年12月15日止的房屋占用使用费人民币3,504,000元；四、被告上海世纪后世博成果与发展研究中心应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海世博后滩源实业有限公司律师费230,000元；五、原告上海世博后滩源实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币101,678元，由原告上海世博后滩源实业有限公司负担人民币52,700元，被告上海世纪后世博成果与发展研究中心负担人民币48,978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  仲佳宁人民陪审员  王 侃人民陪审员  管永捷二〇二〇年八月十八日法官 助理  牟嘉会书 记 员  邹招法附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。