福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初245号 原告：王荣生，男，1951年7月1日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被告：杜章旺，男，1976年3月19日出生，汉族，住武夷山市。 被告：李芸，女，1980年1月22日出生，汉族，住武夷山市。 被告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路**，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，原告职员。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 第三人：詹长雄，男，1984年2月3日出生，汉族，住建瓯市。 第三人：彭小娟，女，1985年9月10日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：周凤林，男，1959年5月3日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：邓玉仙，女，1962年7月29日出生，汉族，住武夷山市。 原告王荣生与被告杜章旺、李芸、福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称武夷山农商行）、第三人詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人衷孙连、詹祝权，被告武夷山农商行委托诉讼代理人彭俊仁、俞慧到庭参加诉讼，被告杜章旺、李芸、第三人詹长雄、彭小娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人周凤林、邓玉仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王荣生向本院提出诉讼请求：1.判令武夷山农商行及第三人詹长雄、彭小娟协助王荣生办理涂销位于武夷山市××道××街××号××室房屋上的抵押登记手续。2.判令杜章旺、李芸及第三人周凤林、邓玉仙协助王荣生办理位于武夷山市××道××街××号××室房屋的不动产权属按居住现状变更分割过户登记至王荣生名下手续，办理不动产权属登记的费用由杜章旺、李芸承担。3.判令杜章旺、李芸向王荣生支付逾期办证违约金120961元（按已付购房款总额120000元的中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从2008年8月31日起暂计至2020年1月10日），此后逾期办证违约金继续照此标准计至房屋权属过户登记至王荣生名下之日止。庭审中，王荣生明确2019年8月20日之后按报价利率上浮50%计算逾期办证违约金。4.本案诉讼费、公告费、保全费由被告和第三人承担。事实与理由：2006年10月，杜章旺在位于武夷山市××道××街××号××新区××街××栋××楼，并在武夷山市××道××号设立了售楼部，聘请了刘萍、朱国英为售楼人员，公开对外预售前述两栋住宅楼的房产，并与所有的购房消费者签订了同样形式的售房协议书。2007年4月13日，杜章旺、李芸委托王昇与王荣生在售楼部签订了一份《协议书》，约定：将武夷山市××道××街××号××房屋（下称“涉案房屋”）建筑面积约120平方米，每平方米为1700元整，杂物间约7平方米（另行主张），每平方米2100元，计购房款为218000元，出售给王荣生。房屋施工到主体封顶王荣生共支付120000元，余款待两证办齐交付给王荣生，并协助王荣生办理贷款完毕后以现金方式一次性付清（三十个工作日内完成贷款），涉案房屋应于2007年11月30日前按协议约定的房屋交付给王荣生，两证应于2008年8月30日前交付王荣生。两证由杜章旺、李芸负责办理，办证费用由杜章旺、李芸负责等。该协议签订后王荣生按约支付了房价款120000元，杜章旺、李芸等人于2007年底将涉案房屋交付给王荣生使用至今，但两证未依约办理。2013年底至2014年初杜章旺、李芸在未告知也未经王荣生同意的情况下，与詹长雄、彭小娟等人恶意串通提供虚假集资建房分割协议等材料，向登记机关骗取权属登记，将涉案房屋权属登记在詹长雄名下后，抵押给武夷山农商行。现王荣生与王昇签订的《协议书》经生效判决确认合法有效，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力，同时生效判决业已撤销登记在王荣生所占有的位于武夷山市××道××街××号房屋所有权证中对詹长雄的权利登记，即撤销武夷山字第201307206号房权证中对詹长雄的权利登记及撤销武夷山字第201307249号房权证对詹长雄的权利登记。与本案相类似的21户系列案件中的袁培茂等10户业主，针对中国工商银行武夷山支行基于《借款合同》《抵押合同》起诉取得的判决，申请执行武夷山市××道××街××号301－405号房产事宜提出执行异议，武夷山市人民法院经审查后依法裁定中止对前述房屋的执行，该裁定也已生效。基于上述事实，王荣生为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 武夷山农商行辩称，1.王荣生的主张没有事实依据。客观事实上王荣生从未与相应当事人签订过合法有效的房屋买卖合同，更没有支付过任何购房款。王荣生是基于与王昇恶意串通损害武夷山农商行的权益。2.武夷山农商行无涂销的义务。武夷山农商行与其他被告及相应的第三人签订了合法有效的抵押贷款合同，就涉案房产办理了合法有效的抵押登记，享有合法的抵押物权，在武夷山农商行的债权未实现的前提下，不对任何人负有涂销登记的义务。3.若王荣生认为杜章旺等人恶意串通提供虚假集资建房分割协议等材料，向登记机关骗取权属登记，将涉案房屋登记在詹长雄名下后抵押给武夷山农商行的理由成立，则杜章旺等人构成骗取贷款款罪，乃至诈骗罪。根据规定，应当移送公安机关立案侦查。 杜章旺、李芸未作答辩，詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙未作陈述。 王荣生围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1协议书；证据2收款收据；证据3（2017）闽0782民初790号、（2017）闽07民终607号民事判决书及生效证明；证据4（2016）闽0782行初14号、（2016）闽0782行初35号、（2017）闽07行终49号、（2017）闽07行终70号行政判决书及生效证明；证据5（2018）闽0782执异21号执行异议裁定书；证据6房屋信息查询；证据7供用水合同、电立户材料及电费明细；证据8本院法庭审理笔录、房地产抵押估价报告；证据9律师函、快递回单；证据10武夷山字第201307206号房权证、武国用（2013）第0××7号国有土地使用权证。武夷山农商行对王荣生提供的证据3－10的真实性均无异议，本院予以确认；对证据1、2的真实性有异议，本院认为，王荣生提供的证据1、2已经生效判决认定有效。武夷山农商行围绕其辩解主张依法提交了以下证据：证据1（2015）武行初字第30号行政判决书；证据2（2015）武行初字第33号、第34号判决书；证据3武夷山市人民政府（2013）30号专题会议纪要。王荣生对武夷山农商行提供的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述本院采信的证据及庭审记录，可对本案事实归纳如下： 2006年10月，杜章旺通过与他人签订联合建房协议的形式在武夷山市综合农场站前广场涉诉房屋所在地块上先后新建两栋住宅楼（涉诉房产所在的××街××号及对面的站前新区北侧商业街），王昇为工地的管理人进行了具体的施工管理，杜章旺、王昇在武夷山市××道××号设立了售楼部，聘请了售楼人员。王昇与王荣生及本案相类似系列案袁培茂等21户签订了位于××街××号房产的售房协议书。 2007年4月13日，王荣生（乙方）与王昇（甲方）签订了一份协议书，约定将武夷山市××道××街××号××房屋及一个杂物间以总价款218000元售予王荣生。付款方式为合同签订之日，乙方向甲方支付定金10000元，该幢房屋±0.00再付40000元，施工到三层，再支付50000元，施工到主体封顶再支付20000元，剩余的40%购房款98000元，待甲方协助乙方两证办齐后以现金方式一次性付清。交付期限为甲方必须在2007年11月30日前交付乙方使用，两证在2008年8月30日前交付乙方，乙方再付清剩余购房款。房屋所有权证、土地证由甲方负责办理，办证费用由甲方负责。房屋的水、电由乙方负责向有关部门申办单独立户，其立户费由乙方负责。双方还约定了违约责任等事项。协议签订后，王荣生分别于2007年4月13日支付了100000元、2007年6月4日支付了20000元。涉案房屋于2007年底交付王荣生使用至今。2008年12月8日，王荣生与武夷山市自来水公司签订了《供用水合同》，自2011年8月起王荣生即依约履行了缴纳电费的义务。2018年8月10日，经查询王荣生在武夷山市不动产登记中心仅登记有位于武夷山市××乡××村××栋房屋。 2013年12月，依据孙德勇与81位自然人（其中包括杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄）签字的国有土地使用权集资建房用地合同及2013年4月15日形成的［2013］30号武夷山市人民政府专题会议纪要精神，杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林共同签署了分割协议，办理了涉诉房产××街××号的房屋所有权证及土地使用权证，詹长雄办理了六层房产及701、702、703、705房产的房产证（其中王荣生使用的房屋为六层601室）。詹长雄在本院审理的（2016）闽0782民初777-797案庭审过程中确认确实在分户的过程中接收房产赠与，其他一概不知。杜章旺在其提交的证据材料笔录中表示，詹长雄没有投资，当时考虑多做几个人的名字可以方便贷款。 2014年1月，福州建融房地产评估咨询有限公司受詹长雄委托对第六层房产进行评估，形成评估报告。报告载明估价对象为毛坯房。从评估报告的封面照片可以看出6层、7层均有几户防盗网。2014年4月2日，詹长雄与武夷山农商行签订了借款合同及抵押合同，将包括王荣生所占有的601室在内的涉诉房产第六层、第七层[房屋所有权证（2013）07249号、土地使用权证武国用（2014）第0015号]、进行了抵押登记，武夷山农商行领取了武夷山字第（2014）00903号他项权证，发放了借款350万元，款项均为杜章旺使用。 2017年1月6日，本院就原告王荣生与被告杜章旺、李芸、王昇，第三人詹长雄、武夷山农商行、武夷山市本富村镇银行有限公司合同有效纠纷一案【（2016）闽0782民初790号】，作出判决，确认王荣生与王昇签订的《协议书》合法有效；该协议书系王昇代理杜章旺、李芸与王荣生签订的，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力。杜章旺、李芸不服上诉后，南平市中级人民法院于2017年9月18日作出（2017）闽07民终607号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告王荣生不服被告武夷山市住房保障和城乡规划建设局、武夷山市房产管理处、第三人杜章旺、李芸、詹长雄、王昇、武夷山农商行房屋行政登记一案【（2016）闽0782行初14号】，作出判决，撤销登记在王荣生所占有位于武夷山市××道××街××号房屋的所有权证中对詹长雄的权利登记。即撤销武夷山字第201307206号房权证中对詹长雄的权利登记及撤销武夷山字第201307249号房权证对詹长雄的权利登记。主要理由是：被告登记给杜丹悦、詹长雄涉诉房屋权利人实体上的依据来源是与张万平及孙德勇集资建房，而该合同显然与事实不符，杜章旺、杜丹悦、詹长雄并未与张万平、孙德勇集资建房，杜章旺也未与杜丹悦、詹长雄集资建房，其提供的规划许可证、验收合格证、验收报告、竣工具结书上的建设单位为杜章旺、詹长雄、杜丹悦是虚假的，也就是说登记机关收到了虚假登记材料，真实情况是，杜章旺与案外人方意兴、余麟斌、林枝龙签订了与涉诉土地有关的联合建房协议，王昇为工地的管理人，原告王荣生等人与王昇陆续签订了房屋买卖协议书，原告王荣生等人于2007年入住涉诉房屋至今。王昇大约在2010年底下落不明。2011年5月25日，余麟斌与杜章旺签订了联合建房产权转让合同。将该栋房屋的权利义务全部转让给了杜章旺。杜章旺明知王荣生等人依合同入住涉诉房屋多年，未提出异议，而是隐瞒该真实情况，提供虚假材料。第三人杜章旺、杜丹悦违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致登记机关进行登记的事实基础丧失、主要证据不足。相关的房权证依法应于撤销，王荣生的诉请应予支持。第三人武夷山农商行拥有涉诉房产的抵押权，本案王荣生的诉讼请求如成立对其可能有影响，故该第三人可对本案发表意见，其拥有抵押权的时间在被告颁证之后，故对被告行为没有影响。本案【（2016）闽0782行初14号】不对第三人抵押权效力进行评判。 詹长雄不服提出上诉后，南平市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）闽07行终70号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告王荣生不服被告武夷山市人民政府、第三人杜章旺、李芸、詹长雄、王昇土地行政登记一案【（2016）闽0782行初35号】，作出判决，撤销武国用（2013）第0××7号土地使用权证中对詹长雄的权利登记及撤销武国用（2014）第0015号土地使用权证对詹长雄的权利登记。 詹长雄不服提出上诉后，南平市中级人民法院于2017年9月1日作出（2017）闽07行终49号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 后，王荣生在与武夷山农商行、杜章旺等协商处理遗留问题不能达成一致的情况下，诉至本院。 另查明，本院于2016年4月6日就原告中国工商银行股份有限公司武夷山支行（以下简称工行武夷山支行）与被告杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0782民初367号】作出关于工行武夷山支行有权对被告杜丹悦、江嗣麟用于抵押的坐落于武夷山市胡桃北二街1号3层、4层的房产拍卖或变卖后所得价款优先受偿。2015年5月7日本院就原告武夷山市本富村镇银行有限责任公司与被告武夷山达济茶叶有限公司、杜章旺、李芸、杜丹悦金融借款合同纠纷一案【（2015）武民初字第879号】作出调解，原告武夷山市本富村镇银行有限责任公司有权以被告杜章旺、李芸位于武夷山市××街××号××层××层的房产折价或以变卖、拍卖该房产所得价款优先受偿。2018年6月28日本院就执行申请执行人工行武夷山支行与被执行人杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0782执572号】中，案外人提出要求中止执行的执行异议，作出了认定工行武夷山支行的抵押权不能对抗袁培茂（住301室）等买受人的权利的裁定【（2018）闽0782执异21号】，该裁定已生效。 本院认为，关于案涉房屋设立的抵押权能否涂销的问题。第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，以及第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，王荣生虽然至今未办理案涉房屋的物权登记，但本院于2017年1月6日作出的生效法律文书中已经认定王荣生购买案涉房屋的《协议书》合法有效，对杜章旺、李芸具有约束力。故王荣生依《协议书》取得案涉房屋的物权期待权依法成立。第二，武夷山农商行与詹长雄签订的抵押合同是双方的真实意思表示。武夷山农商行作为贷款人有权要求借款人依法提供有效的担保，詹长雄借款时以其房产作为担保，符合约定。然，从案涉房产的评估报告可以看出，评估报告中所称全部是毛坯房与实际情况不相符，武夷山农商行在审查案涉房产权属时，未完全履行审查义务，存在瑕疵，但抵押合同并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。故案涉房屋抵押合同不仅成立，且该抵押权自登记之日起就已经发生了效力。第三，结合案涉房屋有关的生效法律文书，可以认定：1.2007年4月13日王荣生与王昇签订协议书，该协议书已经生效法律文书确认合法有效，且该协议书对杜章旺、李芸有约束力。2.2013年杜章旺与詹长雄等人签字集资建房并于2013年12月共同签署分割协议，分割了案涉讼争房屋在内的房产给詹长雄，但前已生效的民事判决书已认定詹长雄与杜章旺签订的集资建房及分割协议应为虚假。3.前已生效的行政判决已确认登记在詹长雄名下的房产证、土地证予以撤销，权利归杜章旺、李芸。而前已生效的民事判决认定王荣生的购房协议能够约束杜章旺、李芸，实际就是案涉的抵押房产其权利人为杜章旺、李芸，杜章旺、李芸经王昇卖给王荣生，最终权利归属是王荣生所有。4.自2007年4月13日王荣生与王昇签订购房协议书后，王荣生于2007年底入住至今。5.王荣生系武夷山市吴屯乡岭根村村民，为了在武夷山市区居住生活购买了案涉房屋，其在武夷山市区无其他居住的房屋。6.《协议书》约定购房款为218000元，王荣生按约已支付购房款120000元，余款98000元协议约定待两证办齐，办理贷款完毕后一次性付清。综上，本院认为，王荣生具有消费者购房人的身份属性，取得了案涉房屋的物权期待权，虽然房屋开发者在销售房屋时存在不规范的现象，但为了保护消费者的生存权以及居住利益优先保护的价值精神，王荣生所享有的物权期待权应当优先于武夷山农商行享有的抵押权。王荣生为了实现其物权期待权，请求涂销案涉房屋的抵押登记，具有合理性，本院予以支持。因前生效法律文书已确认借款合同和抵押合同系詹长雄与武夷山农商行签订，故协助办理涂销抵押登记的主体为詹长雄和武夷山农商行，与彭小娟无关联。 关于案涉房屋协助办理过户手续的问题。《协议书》第五条约定两证在2008年8月30日交付，但至今案涉房屋未办理两证，显属违约。如前所述，前生效的民事判决已认定《协议书》能够约束杜章旺、李芸，而前生效的行政判决已撤销了房权证和土地使用权证中对詹长雄的权利登记，因案涉房屋在分割前房屋权属系杜章旺、李芸、詹长雄、杜丹悦、周凤林、邓玉仙共同共有，而杜丹悦的权利亦被本院（2016）闽0782行初1号以及（2016）闽0782行初22号生效行政判决撤销。基于此，现案涉房屋的产权和土地权属为杜章旺、李芸、第三人周凤林和邓玉仙共同享有。王荣生主张由杜章旺、李芸、第三人周凤林和邓玉仙有协助办理案涉房屋的产权及土地权属分割过户手续，符合协议书的约定，合法有据，本院予以支持。《协议书》第六条约定办证费用由王昇负责，依据前生效的民事判决，《协议书》对杜章旺和李芸有约束力，王荣生诉请要求杜章旺、李芸负担办证费用，符合约定，本院予以支持。 关于逾期办证违约金的问题。《协议书》中对逾期办证的违约责任并未约定，而案涉房屋开发者并非严格意义上的房地产开发企业，王荣生主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张违约责任，于法无据，本院不予支持。关于公告费，《协议书》并未约定，王荣生因诉讼产生的费用系其为维护自身的合法权益支出的费用，王荣生诉请要求由被告及第三人承担，无事实和法律依据，本院不予支持。 杜章旺、李芸、詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建武夷山农村商业银行股份有限公司、詹长雄应于本判决生效之日起十五日内协助王荣生办理坐落于武夷山市××道××街××号××房屋的抵押权涂销登记手续。 二、杜章旺、李芸、周凤林、邓玉仙应于本判决生效之日起十五日内协助王荣生办理坐落于武夷山市××道××街××号××房屋的权属分割过户登记手续，办证费用由杜章旺和李芸共同负担。 三、驳回王荣生的其他诉讼请求。 案件受理费4570元，由杜章旺、李芸负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  何 岚 审 判 员  陈 妃 人民陪审员  杨宝华 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  王 萍 书 记 员  周雯欣 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有上，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。