贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初2600号原告：杜敏，女，1983年1月5日出生。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郜宏鑫，男，1989年3月2日出生。原告杜敏与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜敏及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郜宏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜敏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金人民币64873.88元(从2018年1月1日到2020年05月15日止,866天)，按照合同约定万分之一点五计算。2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计3464元。3.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据。4.请求法院判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准。5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年02月09日在宝隆购物广场售楼部确定认购宝隆购物广场9-3001房，并于当日缴纳认购金30000元整，2017年02月20日缴纳房款79414元，分两次原告共向被告缴纳房款109414元。2017年02月2O日被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，到2017年04月28日按揭贷款下来，房屋总款499414元。按双方签定的合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交给原告，由于被告未按合同约定日将房屋交予原告，按合同的第四章第十三条逾期交房责任的第(2)项约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。根据《商品房买卖合同》第四章第十二条之规定，被告未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，依照约定被告应当按目录每一项1元的违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2020年5月15日（866天)，故违约金共计3464元。根据《商品房买卖合同》第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元／月×平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理费等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院做出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，我公司已交付房屋给原告。原告诉请的违约金过高，请求法院予以降低调整。本案违约金的计算起始点应该为2018年6月30日。另外我方在网上经过询价，原告房屋附近的租金价格约为每平方米每月7-12元，且是可拎包入住的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少，请求法院以此作为调整违约金计算的依据。2018年11月28日，项目部、监理单位、设计单位已对我公司电话通讯、有线电视、宽带网络安装工程通过验收，按照商品房买卖合同第十二条第一款第5、6、7项约定，交付房屋时线路、敷设到户由业主自行办理开通手续。2020年1月24日至2020年2月24日，全国新冠疫情防控，六盘水所有房地产复工时间一律推迟，该异常属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。同时依照商品房买卖合同规定,如因不可抗力因素甲方可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任，请求法院扣除原告疫情期间的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对原告提交的原告的身份证，被告企业信用信息公示报告，宝隆购物广场商品房认购书（住宅）、2017年2月20日商品房买卖合同，2017年2月9日金额为30000元的收据，2017年2月20日金额分别为11223.93元、30414元的收据，2017年4月25日商品房按揭借款（抵押）合同，2017年4月28日贷款凭证、通用凭证，房屋移交申请、房屋移交清册、前期物业管理协议、物业装饰装修协议经被告质证无异议，本院予以确认。2.对被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，经原告质证无异议，本院予以确认。3.对被告提交的商品房预售许可证，该商品房预售许可证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月24日，且双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的宝隆国际三网合一系统说明、三网合一用户表，验收申请、工程质量验收会议结论，可以证明被告对案涉房屋的电话通信、有线电视、宽带网络，已于2018年11月28日安装完成线路敷设到户的事实，故本院予以确认；2、对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的房产面积测绘结果报告书，证明被告于2018年11月13日对博雅馨居A区3-10号楼进行了实测的事实，本院予以确认；2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的网络询价截图打印件，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认；3.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的2020年2月3日六盘水市住建局印发的《关于房地产开发企业房地产中介机构做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》及《关于汉华公司进行局部复工复产的通知》复印件各一份，原被告双方约定交房时间在2017年12月31日，被告提供的证据系在双方约定交房日期后产生，该证据证明的不可抗力不能做为其不应承担违约责任的证明，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年2月9日，原告杜敏与被告贵州汉华房地产开发有限公司签订宝隆购物广场商品房认购书。2017年2月20日，原告杜敏（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给杜敏；总价款为499414元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款109414元，余款390000元以银行按揭支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；双方合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”（一）“城市基础设施”中约定：“4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金。”；双方合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。原告于2017年2月9日支付被告认购金30000元，于2017年2月20日支付被告购房款30414元及代扣款11223.93元。2017年4月28日，原告向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款390000元，被告于2017年4月28日收到银行贷款390000元。2018年11月28日，被告的博雅馨居项目一期三网合一（电视、网络、电话）工程完工并经建设单位、监理单位、设计单位验收。被告于2020年5月15日将房屋交付给原告。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。另，庭审中，原告未能出示全部购房款票据，被告自认原告杜敏已实际交清涉案房屋的全部购房款。本院认为，本案争议焦点为：1、原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付，违约金按什么标准计算。2、被告方是否存在违约交房事实，逾期交房违约金及满足使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金如何计算。3、原告请求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求应否得到支持。4、原告请求物业管理费、停车费调整收费的诉讼请求应否得到支持。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告履行了给付全部房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称应扣除疫情期间的违约金的理由本院不予采信，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为双方约定交房时间之次日起算。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称本院不予采纳，对原告主张从2018年1月1日起至2020年5月15日按原告已付款499414元的日万分之1.5计算违约金64799元本院予以支持，对原告该主张超出部分本院不予支持。对原告主张被告支付满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金的诉讼请求，原、被告双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金本院不予支持。对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路“敷设到户”而非原告主张的“达到使用条件”，对该三项设施被告在交付前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求本院不予支持。对原告主张由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求，对此双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，双方并未约定被告负有向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的义务，被告在2018年11月已取得该商品房面积实测技术报告书，被告在交付房屋时符合双方约定的此项条件，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求,本案被告并非该诉讼请求的适格诉讼主体，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜敏逾期交房违约金64799元（从2018年1月1日起算至2020年5月15日止，按原告已付款499414元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告杜敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，减半收取754元，由原告杜敏负担44元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担710元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年八月十五日法官助理贝茜书记员王超