杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初9638号 原告（反诉被告）：杨锴毓，男，1989年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告（反诉原告）：何倩，女，1997年1月1日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。 委托诉讼代理人：陈雅君，女，系何倩母亲。 原告杨锴毓诉被告何倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。后何倩在法定期间提起反诉，本院依法立案受理，并将本案转为简易程序审理。本案于同年8月19日公开开庭就本、反诉进行合并审理，原告杨锴毓以及被告何倩的委托诉讼代理人陈雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨锴毓向本院提出经变更后的诉讼请求：1.何倩返还杨锴毓多预付自2020年3月28日至同年4月27日的房租6300元，以及自2020年3月28日至同年10月27日的物业费2238.82元；2.本案诉讼费由何倩承担。事实与理由：2019年10月27日，杨锴毓与何倩的代理人陈雅君签订《房屋租赁合同》（以下简案涉合同），杨锴毓向陈雅君转账支付29038元，包括预付自2019年10月28日至2020年1月27日的房租18900元、押金6300元及预付自2019年10月28日至2020年10月27日的物业费3838元。2020年1月13日，杨锴毓再次向陈雅君转账支付自2020年1月28日至同年4月27日的房租18900元。2020年3月7日，杨锴毓因个人原因需要搬家，不能继续履行合同，在与陈雅君商议后，决定由杨锴毓帮助寻找新租客，待找到新租客后再与何倩解除合同。同年3月28日，因未能找到新租客，陈锴毓与陈雅君重新商议，双方同意毁约并达成一致，由陈锴毓赔偿违约金6300元。同年3月29日，陈锴毓按约搬离萧山金辰之光公寓13-2-3302（以下简称案涉房屋），付清了水电及燃气费用，并将钥匙及门卡交到何倩委托的德佑房产中介处。按合同约定，杨锴毓应赔付违约金6300元，何倩可直接在押金6300元中扣除，之后杨锴毓多付的房租及物业费，应由何倩退还。但自2020年3月29日之后，陈雅君均以没钱为由拒不退还，故起诉请求支持杨锴毓变更后的本诉请求。 被告何倩辩称，杨锴毓在2020年3月7日并未提出解除合同，只是通知陈雅君已找好下家，可以和下家重新签订新的租赁合同。同年3月28号，杨锴毓突然通知陈雅君下家没找好，其自己要搬走，双方在该日就解除合同达成一致，但陈雅君没去现场看，陈锴毓也未将房屋钥匙直接交还，其交给房屋中介，陈雅君一直没去拿钥匙，一直到案涉房屋于同年8月1日再次租出去之时才取回。虽然陈雅君同意杨锴毓将房屋钥匙放在中介处，但杨锴毓要求解除租赁合同，应当提前一个月通知。陈雅君当时同意退租，但杨锴毓返还的钥匙、门卡都少一套，该问题至今还未解决。同时，陈雅君对2020年3月28日之后的租金及物业费计算方式、金额没有异议，其没说不退费，只是要求杨锴毓把东西配齐，但杨锴毓不同意且还报警。此外，何倩已提起反诉，要求杨锴毓赔偿损失25200元。 反诉原告何倩向本院提出诉讼请求：杨锴毓立即赔偿何倩房屋租金损失25200元（自2020年3月28日至同年7月31日计4个月房屋空置的租金损失，按6300元/月计算），该主张与杨锴毓的本诉请求一并处理，经折抵后，要求杨锴毓赔偿16599.06元。事实与理由：2019年10月27日，双方签订案涉合同，约定租期自2019年10月28日至2020年10月27日，租金支付方式是付三押一，若承租人未破坏财物和违约的情况下，租赁到期即退回押金，并约定由承租人交纳一年的物业费等。2020年3月，杨锴毓突然提出要求解除合同，因何倩在老家一时难以返回，故未同意杨锴毓的请求，并主张若要求解除合同也需要提前一个月或有下家及时承租，经许可后才可以解除合同，否则损失无人承担。本案杨锴毓中途提出解除合同，系违约，其未找到下家将房屋及时出租，案涉房屋于2020年8月才再次出租，期间闲置4个月，造成租金损失25200元，应由杨锴毓承担。在扣除杨锴毓提出的退费主张后，剩余经济损失应由其赔偿，故起诉请求支持其反诉请求。 反诉被告杨锴毓辩称，该损失并非由杨锴毓造成，故不同意赔偿。按合同约定，杨锴毓提前退租的责任承担方式为承担一个月租金的违约金，这违约金已在押金6300元中扣除，不存在再承担其他损失的问题，何倩的主张超出了合同约定，故请求依法判决驳回其反诉请求。 经审理，本院认定以下事实：陈雅君系何倩的母亲。2019年10月27日，何倩（甲方）与杨锴毓（乙方）签订案涉合同，陈雅君在合同落款出租人处代甲方签名，约定乙方承租案涉房屋，租期自2019年10月28日至2020年10月27日。月租金6300元，按季付，先付后用，乙方在本合同签订之日起1天内向甲方支付押金6300元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金。双方任何一方违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金6300元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。双方对房屋内物品进行明确，约定月租金6300元为出租房净得金额，物业费、网络费等均由租客承担，另有3把钥匙及2张门禁卡等内容。当日，杨锴毓向陈雅君转账支付29038元，包括预付自2019年10月28日至2020年1月27日的房租18900元、押金6300元及预付自2019年10月28日至2020年10月27日的物业费3838元。2020年1月13日，杨锴毓向陈雅君转账支付自2020年1月28日至同年4月27日的房租18900元。2020年3月7日，杨锴毓因个人原因不能继续履行合同，与陈雅君协商后决定由杨锴毓帮助寻找新租客。同年3月28日，因未找到新租客，经双方协商，陈雅君同意退租并由杨锴毓将房屋钥匙等放到房产中介处、结清水电等费用并搬离等。后陈锴毓搬离房屋，支付水电等费用，并将钥匙2把及门禁卡1张交到房产中介处。因案涉争议，双方均起诉来院，案经调解无效。 另查明，2020年8月1日，何倩与案外人就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁居间合同》，约定租期自同年8月1日至2021年2月1日，月租金6200元等。 以上事实有杨锴毓提供的《房屋租赁合同》1份、转账记录及微信聊天记录各1组、录音光盘及文字整理稿1份，何倩提供的由房产中介出具的说明、聊天记录及《房屋租赁合同》各1份，以及庭审中双方当事人的陈述等予以证实。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案争议点，一、案涉合同解除的原因及违约情形等认定。本案系杨锴毓提出提前退租，系其单方违约，应承担相应的违约责任。陈雅君同意退租并由杨锴毓将房屋钥匙等放到房产中介处、结清水电等费用并搬离等，后杨锴毓履行腾退义务并交还钥匙及门禁卡，虽然存在数量争议，但系杨锴毓在履行腾退返还义务过程中存在的问题，不影响案涉合同已于2020年3月28日解除的事实。就杨锴毓的本诉主张，庭审中陈雅君对杨锴毓就自2020年3月28日的租金及物业费计算方式、金额没有异议，并陈述“关于退费，我没有说不退，只是要求杨锴毓把东西配齐”等，且在反诉中认可杨锴毓主张的应退金额，故对杨锴毓主张的退费金额及诉请予以支持。 案涉合同所约定违约责任的承担问题。结合杨锴毓所提供录音内容，如陈雅君陈述“本来说假如说是好租的话，是能租出去的话”，杨锴毓表示“好租的好租的现在”、“你这一个月慢慢租就好了，不着急的”等，可见双方对房屋再次出租的期限及可能产生的空置损失均有相应预期，且就损失承担并未达成一致，这从杨锴毓所提供微信聊天记录也可看出，如陈雅君陈述“你上次那个钥匙还有一套没给，我这房子到现在都没有人租……现在房子没人租我也没钱退给你”等。基于此，除双方就此已另行协商一致或守约方已明确表示放弃相应的赔偿主张以外，杨锴毓应按约或依法承担相应违约责任。按合同约定，双方任何一方违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金6300元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。本案杨锴毓已承担前述违约金，并以押金抵扣，何倩在反诉中再行主张4个月的房屋空置租金损失，杨锴毓辩称该损失并非由其造成，且何倩的主张已超过合同约定等。本院认为，合同明确约定违约方除赔偿1个月租金的违约金外，在违约金不足以弥补损失时，应另行赔偿，何倩作为守约方主张另行赔偿损失，符合前述约定，应予认定。杨锴毓关于损失与其无关等辩称，缺乏依据，故不予采信。本案考虑违约情形、守约方的实际合理损失及双方为减轻损失所为等因素，酌情确定在已承担违约金之外，再由违约方承担2个月租金的损失计12600元，故对何倩所主张损失中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、何倩返还杨锴毓租金6300元及物业费2238.82元，合计8538.82元； 二、杨锴毓赔偿何倩损失12600元； 以上二项相抵后，杨锴毓应付何倩4061.18元，该款限于本判决生效后十日内支付。 三、驳回何倩的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由何倩负担；反诉案件受理费减半收取计215元，由何倩、杨锴毓各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年八月三十日 书记员  童栎丞