山东省聊城市东昌府区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1502民初8195号 原告：张连举，男,1962年7月8日出生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。 被告：山东省聊城百货公司，住所地：聊城市东昌西路**。 法定代表人：吴建军，经理。 委托诉讼代理人：庄广明，男，1958年10月3日出生，汉族，该公司员工，住东昌府区。 委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。 原告张连举与被告山东省聊城百货公司（以下简称聊百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月15日立案后，于2019年4月30日裁定驳回了原告张连举的起诉。原告张连举不服提出上诉，山东省聊城市中级人民法院以（2020）鲁15民终1229号民事裁定书撤销原裁定，指令我院对本案进行审理。我院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭于2020年8月6日对本案进行了审理。原告张连举的委托代理人唐婷、被告聊百公司的委托诉讼代理人庄广明、白云明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张连举向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用款项1096245元；2、判令被告支付因未履行代付款义务造成的损失190775.3元；3、判令被告支付未履行支付首付款利息义务的违约金119589.5元；4、请求判令解除双方之间存在的不定期租赁合同关系，返还原告房屋；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年2月13日，原告向被告缴纳购房首付款229887元，购买被告聊百商务大厦XZL-1203房产，剩余房款由被告协调在中国工商银行股份有限公司聊城市中支行办理了按揭贷款手续。2004年3月21日，原、被告签订房屋委托管理合同，约定被告管理使用聊百商务大厦XZL-1203单元，建筑面积156.89平方米；管理期限自2005年6月1日起，期限10年；合同约定原告的房屋银行按揭贷款本金、利息由被告按时代付，被告按照原告所交首付款年利率5%支付利息，每年支付一次。违约责任为：被告按银行的规定按时还本付息，如不能按时还本付息，被告承担违约责任，被告须按时支付原告利息，逾期超过一个月，除应及时如数补交外，被告按日向原告支付应付款万分之三的违约金。合同签订后，原告将购买的房屋交由被告管理使用。但在合同履行过程中，被告没有完全履行义务，造成原告在银行的按揭贷款的欠款本息共计806666.14元。且在合同到期后，被告在未支付租金的情况下继续占有使用原告房屋，事实上形成了不定期租赁关系。请求法院依法维护原告权益。 被告聊百集团辩称，原告在被告停止支付利息后在2018年5月15日才提起诉讼，超过诉讼时效。东昌府区法院（2017）鲁1502民初8155号民事判决，以超过保证期间为由免除了聊百集团的保证责任，仅判令工商银行聊城市中心支行对原告的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该案尚未执结，原告的权利尚未受到侵害。原告要求被告支付房屋使用款项1096245元没有事实依据，因为与案渉房屋相同情况的其他100户左右的商户，在2007年9月期间均与被告解除了房屋委托管理合同，所有房屋委托管理合同客户中仅有原告一户没有与被告解除合同，原告的行为是故意拖延，不解除合同，不与被告协商，对于双方出现的问题置之不理造成今天的后果，也导致被告不得不管理原告的房屋。所以原告主张房屋使用款项没有事实依据。对于原告要求支付因未履行代付款项的义务造成的损失190775.3元没有事实依据。对于原告方要求被告支付的违约金没有事实依据，违约金过高。对于原告增加的解除合同关系返还房屋，被告同意。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的事实依法进行确认并在卷佐证。具体陈述如下： 2004年3月21日，原告张连举与被告聊百公司签订商品房买卖合同及补充协议。约定张连举以572887元的价格购买聊百商务大厦（现名聊城国际商务港大厦）的XZL-1203房产，该房产系面积为156.89平方米的独立单元。合同约定张连举支付首付款229887元，其余购房款办理银行按揭贷款手续。该首付款张连举已于2004年2月13日向被告聊百公司缴纳。在房屋买卖合同签订的同日，双方又签订《房屋委托管理合同》，约定聊百公司管理上述房产，管理期限自2005年6月1日起共十年。合同中约定张连举的银行按揭贷款由聊百公司还本付息，且聊百公司按照张连举首付款年利率5%的标准向其支付利息。 另据我院（2017）鲁1502民初8155号判决书查明：2004年12月24日，中国工商银行聊城市中支行与张连举及聊百总公司签订《个人购房借款合同》一份。约定由聊百总公司提供连带责任担保，张连举向工行贷款343000元，用于购买座落于聊城市东昌府区××路××号住房（商业用房）一套，建筑面积为156.89平方米，约定了双方权利义务。2004年12月27日，工行依约向张连举提供了借款。2007年12月27日，张连举对上述房屋在聊城市房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为工行。该判决最终判定“对被告张连举尚欠借款本金257250.10元及2008年10月1日至2016年12月26日期间按照合同约定利率标准所计利息（含罚息复利），原告中国工商银行股份有限公司聊城市中支行对被告张连举名下位于聊城市东昌府区××路××号××大厦××栋××（后经裁定补正为1203号）房产依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”。 张连举与被告签订房屋委托管理合同后，前期双方正常履行合同。2007年1月15日张连举在被告处领取5%的利息收益3500元(领取单注明该款系结清2006年5月31日前)，聊百公司未继续向原告支付过利息收益；2007年9月30日聊百公司按照合同约定最后一次代原告偿还按揭贷款，自此以后未按照约定代原告偿还银行按揭贷款。合同到期后，双方未签订新的合同，聊百公司对涉案房屋管领至今。 双方当事人的争议焦点集中在以下方面，本院逐一陈述分析如下： 一、关于双方合同的性质及合同存续时间 双方签订的房屋委托管理合同并非我国合同法上的有名合同，对此首先应当按照双方的真实意思表示按照我国合同法分则的规定予以典型化处理。双方在该合同中约定了原告张连举将自身房屋交付被告聊百公司占有使用，由聊百公司统一管理并向张连举支付对价。该合意符合我国房屋租赁合同的基本特征，故该合同应当认定为房屋租赁合同。 双方的房屋租赁合同约定了租赁期限为2005年6月1日至2015年5月31日。被告聊百公司称在合同履行期间，因房地产市场形势变化，其即向原告要求解除合同，但未提交任何证据。对此，本院认为，合同当事人在履行合同陷入僵局时，可以在承担责任的前提下要求解除合同，但应该向法庭提交其明确要求合同解除的证据。本案被告聊百公司仅提交其他商户同意解除的证据，没有向法庭提交其向原告提出解除合同意思表示的直接证据，故不能认为被告已经完成其关于合同解除事实的证明责任。 被告聊百公司至今一直对该房屋实际占有使用，应当视为双方在合同到期后成立了不定期限的房屋租赁合同。 二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效 被告聊百公司辩称，原告在被告最后一次依合同支付利息和代付按揭贷款后就应当知道其利益受损，在此时诉讼时效开始起算。对此本院认为，本案原告被告之间的房屋租赁合同至今仍然处于存续期间，双方约定了债务分期履行，伴随合同的继续履行，被告的债务不断产生，其诉讼时效的起算点应当至双方合同实际解除之日起计算。故被告的抗辩不能成立，本院不予支持。 三、关于聊百公司应当承担的责任 双方在租赁合同中约定了被告聊百公司为占有使用原告房屋支付的对价。该对价由两部分组成：一部分按照债务人向第三人履行债务的方式履行，由聊百公司代替原告履行按揭贷款的还款义务；第二部分直接履行，由被告按照原告首付款×年利率5%的标准计息，并规定了违约责任。而2007年1月15日张连举在被告处领取5%的利息收益3500元后，聊百公司未继续向原告支付过利息收益。2007年9月30日聊百公司按照合同约定最后一次代原告偿还按揭贷款后，就未再履行其代付贷款的合同义务，最终导致了银行起诉，原告张连举的房屋因此被判决负有806666.14元（本金257250+利息549416.04元）债务。 原告房屋被我院生效判决判为负有债务系被告未依合同履行以代原告按期偿还按揭贷款的方式交付租金的义务所致，故被告应当向原告承担责任。双方约定的租金并非固定数额，该数额应当依照按揭贷款付息方式计算。故本院认为，原告基于其房产对银行负有的上述806666.14元债务即为本案被告聊百公司在（2017）鲁1502民初8155号判决之前对原告张连举欠付租金中的向第三人履行部分的数额。 双方约定的租金直接履行部分，其标准为按照原告首付款×年利率5%，应当计算至合同到期之日。关于逾期支付利息的违约金，双方约定了日万分之三的标准显然过高，本院依法变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%。 合同到期之后，双方并未约定新的租金计算方式，原告要求按照原合同履行没有合同依据，原告可以根据租赁市场的平均价格向被告另行主张合同到期后的房屋租赁费用。在本案诉讼中，原告未提供相关租赁价格的证据，可以另行主张。 四、关于合同的解除及原物返还 原告要求解除双方之间的不定期租赁合同并返还房屋，被告对此无异议，本院予以准许。鉴于房屋长期由被告占用使用，返还原物需要有一定准备期，本院认为以一个月为宜。 五、关于（2017）鲁1502民初8155号判决义务履行是否构成张连举本案债权主张的前提 原告张连举与被告聊百公司在房屋租赁合同中约定了被告支付租金的两种方式，其中之一即为代为向第三人履行债务。由于被告没有按照合同约定如期向第三人履行债务，导致原告直接承担了向第三人的债务。致此，两个债务各自独立，原告对第三人的债务与本案被告对原告的债务并存，二债务之间不具有排他性。故原告债务的履行不构成其向被告聊百公司主张债权的前提。 综上，原告的部分诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张连举与被告山东省聊城百货公司就聊百商务大厦（现名聊城国际商务港大厦）XZL-1203房产形成的不定期房屋租赁合同关系，被告山东省聊城百货公司在判决生效之日起一个月内向原告张连举返还该房产； 二、被告山东省聊城百货公司在判决书生效之日起十日内向原告支付其依约应向第三人履行的租金部分，该部分以按揭还款方式计算，共计806666.14元； 三、被告山东省聊城百货公司在判决书生效之日起十日内向原告支付其依约向原告直接履行的租金部分，该部分以按年计息方式计算，共计91954.8元（229887×5%×8=91954.8元）并依年度按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向原告支付违约金； 四、驳回原告张连举其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17459元，由被告山东省聊城百货公司负担11200元，由原告张连举负担6259元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。 审 判 长  赵耀彤 人民陪审员  杨 丽 人民陪审员  张可可 二〇二〇年八月十日 法官 助理  孔 艳 书 记 员  李茹欣