贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10255号 原告：洪睿，男，1985年10月18日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告洪睿与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林蔓、被告委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪睿向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款305,851.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月9日起计算至2019年8月9日共计人民币24,223.40元）；2.判决被告退还原告已缴纳的三通费3,643.00元；3.本案诉讼费由被告承担。（以上违约金共计27,866.40元） 事实理由：经被告的要约邀请，原告到被告的售房部了解商品房的信息；为此原告提出购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区，经双方协商后，原告于2011年12月22日与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定房号是碧阳国际城第××号，总购房款、房款支付方式、交房时间、办理商品房所有权初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿、违约责任等内容进行了约定；同时被告利用其商品房销售专业和专门销售团队的经验，在市场监管部门已经对《商品房买卖合同》进行备案的情况止，另行制作《补充协议》就逾期办理房屋权属证书的时间和违约金进行约定，并且在没有告知原告《补充协议》中具体内容的情况下，要求原告再次签订《补充协议》，以达到限制原告的权益的非法目的。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后原告按照合同约定房款支付方式向被告支付了相应购房款，被告在收取原告房款的同时还代收了房屋维修基金、各种入户费、交易费、办证费，并且原告按被告的要求将办理房屋权属证书转移登记的所有资料提供给被告，为此原告与被告之间的义务已经履行完毕，双方之间的签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。根据《商品房买卖合同》的约定被告应在合同约定的时间履行交房义务，然而被告于2014年8月21日才向原告交付商品房，同时原告于签订《商品房买卖合同》时已经将办理房屋权属证书初始登记、办理商品转移登记的相关资料交付给被告，根据合同关于办理商品房所有权初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿的约定，被告应当于交付房屋2015年8月20日后360日（2016年8月19日）开始为原告申请初始登记，并将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，本案中因被告修建的商品房消防设施验收未合格，为此被告不能在合同约定的时间（即交房之日起360日）内为原告申请房屋权属证书初始登记、将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，其责任在于被告，原告直到2019年8月9日才接到通知可以办理不动产权证，故被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金。对其逾期办证的违约责任，但是被告一直拒不支付逾期违约金，为此原告多次与被告协商，被告只答应按计算违约总额的85%支付，为此双方没有协商一致，因此关于逾期办证的诉讼时间从被告将不动产权证交付原告之日起开始计算。同时被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费（简称四通费）属于违法，以及房屋面积存在差异，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十一条和《商品房买卖合同》约定，被告应当将收取的四通费予以退还给原告。综上所述，被告没有在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业公司辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。1、被答辩人的该项诉求依法不能支持。答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。该费用不包含在商品房的建设成本内，答辩人已将燃气、水、电、有线电视的设施铺设安装到户，但被答辩人开通使用需向燃气公司、水务公司、电力部门、广电部门自行缴纳入户费才能使用。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门。就本案而言，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是住建部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。2、被答辩人认为该费用系违法收取，那么双方之间构成不当得利的债权债务法律关系，被答辩人的诉请已超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。 二、关于办证违约问题。1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被答辩人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。且被答辩人经过答辩人多次通知仍拒不提交办证资料及出具委托书，因被答辩人不提交办证资料及出具委托书，导致答辩人不能为其办理不动产权证书，其责任不在于答辩人。因此，答辩人不承担逾期办证的责任。2、本案中，如果法院认定答辩人办证已违约，欲判决答辩人承担办证违约责任，那么请求法院考虑答辩人违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给被答辩人造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登记的转移对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。被答辩人不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对被答辩人主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为否，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。答辩人具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知被答辩人提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至答辩人首次通知被答辩人提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于被答辩人的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2011年12月22日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第××号房；总价款305851.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款305851.00元（发票载明数额）。2011年12月22日，被告向原告代收了闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元、水表开户费800.00元及交易费，被告出具的该收据注明已退水表开户费800.00元。2014年8月21日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第9幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年3月19日，被告通过公告方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2019年7月17日被告通过短信通知原告提交相关资料办理涉案房屋不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，2020年6月12日原告提起诉讼请求被告承担逾期办证违约责任的请求权应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，对原告请求被告支付该违约金的请求权已超过诉讼时效的部分（即2017年6月12日前）不予支持。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2014年8月21日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2014年8月21日后的360日内即2015年8月16日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告于2015年7月22日取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第9幢楼张贴办证通知原告提交资料办理产权证，尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月14日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款305,851.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月13日起计算至2018年1月14日，共计6,606.38元（305,851.00元×0.0001×216天）。 关于退还各项开户费及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。因此被告另行向原告收取闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元和水表开户费800.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。对已退还的水表开户费800.00元不再退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告洪睿支付逾期办证违约金6,606.38元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告洪睿闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元； 三、驳回原告洪睿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费248.00元，由原告洪睿负担223.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月十九日 书记员  肖 毅