江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5451号 原告：王军平，男，1979年5月17日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡敏，江苏普邦律师事务所律师。 被告：常熟市畜禽产销有限公司，统一社会信用代码913205817953777086，住所地常熟市常昆公路七星桥北堍。 法定代表人：倪建华，总经理。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 第三人：江苏江南商贸集团有限责任公司，统一社会信用代码91320581251453514U，住所地常熟市海虞南路**江南大厦2301-2401。 法定代表人：游立志，总经理。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 原告王军平与被告常熟市畜禽产销有限公司、第三人江苏江南商贸集团有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于同年6月17日、7月23日两次公开开庭进行了审理，原告王军平的委托诉讼代理人汪太元、被告常熟市畜禽产销有限公司和第三人江苏江南商贸集团有限责任公司的共同委托诉讼代理人吕季蔚两次庭审均到庭参加诉讼，原告王军平的委托诉讼代理人胡敏第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王军平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告拆迁损失补偿费共计262338.52元（其中房屋损失补偿金额为160052.30元、停产停业损失金额为87692元，一次性搬迁奖励金额为14594.22元）；并支付以262338.52元为基数，按同期LPR利率的4倍，计算自起诉之日至实际清偿之日止的逾期支付利息；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用（受理费、保全费等）。事实和理由：原、被告于2013年3月1日签订协议书，原告向被告租赁“屠宰中心围墙东”范围共计4728平米场地用于钢模出租，租期6年，年租金71000元。租赁期内，原告因经营需要自建办公用房等共计438.46平方米。2018年6月12日，租赁场地遇到拆迁，第三人与拆迁人常熟市人民政府东南街道办事处签订了拆迁协议。后经评估，原告在租赁期间内自建房屋、装修、附着物及设备搬迁补偿费共计321975.48元。2019年11月1日被告分三笔向原告支付了装修、附着物及设备搬迁补偿费、土方回填费用共计219760.48元(扣除17083元土地租金)，拒绝支付剩余款项。为保护原告合法权益，特向法院起诉，恳请判决如原告所请。 被告常熟市畜禽产销有限公司、第三人江苏江南商贸集团有限责任公司均辩称，被告并不结欠原告拆迁补偿款，根据原告所提出诉请中的项目，停产停业损失和一次性搬迁奖励金都不属于原告的受偿范围，其他的费用已根据双方的约定全部支付，请求驳回原告的诉请。 经审理查明，2013年3月1日，被告常熟市畜禽产销有限公司作为甲方与原告王军平作为乙方签订协议书，该协议约定：一、租赁内容：1、租赁房屋（场、地）地址：屠宰中心围墙东。2、房屋面积：（空白）。3、场、地面积：4728m²。4、租赁用途（空白）。5、租期：自2013年3月1日……2018年月日止，陆年。6、年租金、费用合计（大写）柒万壹千零百零拾元，71000元。其中房租金（大写）（空白），场、地费（大写）：柒万壹千零百零拾元，71000元。7、租金、费用缴付：先缴纳，后使用，缴费日期：2014年3月1日。二、双方权利、义务：1、甲乙双方签订协议之日，视为对租赁房屋、场、地、设施、设备的现状、数量已认可。2、甲方承担出租房自然损坏的修缮义务。6、租赁期满或一方中途中止协议的，乙方应将房屋场地及设施设备以良好适租状态归还给甲方（属于乙方所有的物品应及时搬离，若逾期一个月的，视作乙方自动放弃，甲方有权处理）。9、乙方若对租用房屋改装修，或增扩设施的，应征得甲方同意后进行，费用由乙方自理，甲方对该部分不负修缮义务，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方不得以该部分装修费用抵扣租金，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复原状工程实际发生的费用。四、免责条件：1、因不可抗力（不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况）原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不负责。2、因国家政策或当地政府部门需要拆除或改造已租房屋或周边环境，使甲乙双方造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。3、因上述原因而终止协议的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。协议书还对其他内容进行了约定。 协议书签订后，原告承租使用上述租赁土地，后因经营需要，原告在该土地上搭建了房屋（办公室、仓库、卫生间、厨房等），分为东钢模站和西钢模站，由原告和其合伙人分别经营，房屋未取得所有权证。 2018年6月12日，常熟市人民政府东南街道办事处作为甲方与第三人江苏江南商贸集团有限责任公司作为乙方签订《七星桥地块搬迁收储补偿框架协议》，该协议约定：一、动迁时间：乙方按照甲方要求于2020年6月31日前完成该地块内所有企业单位的搬迁清理工作，并拆除全部建筑物及地上附着物，将土地交付给甲方。二、补偿明细：（一）土地补偿（略）。（二）房屋、装修、附着物及设备搬迁补偿。区域内出租厂房总面积为75000m²，房屋、装修、附着物补偿按1000元/m²计算,为7500万元；王四食品厂房、屠宰加工中心、肉制品公司，共29450m²，房屋、装修、附着物补偿按1000元/m²计算，为2945万元，房屋、装修、附着物补偿合计为10445万元。设备搬迁补偿依照评估结果按实结算。（三）停产停业损失补偿。区域内出租厂房总面积为75000m²，停产停业损失补偿按200元/m²计算，为1500万元；王四食品厂房、屠宰加工中心、肉制品公司，共29450m²，停产停业损失补偿按200元/m²计算，为589万元，停产停业损失补偿合计为2089万元。（四）一次性搬迁奖励。乙方在合同期限内完成搬迁的，按有权属土地、有权属房屋、装修及附着物三项评估补偿总额的5%予以一次性奖励，具体按实结算。（五）土方回填补偿。依据常高管[2016]151号第十二条，土地回填补偿约为1970万元（具体补偿以实际面积为准）。三、补偿总额。九项合计约2.2亿元，具体结算依实际评估为准。协议还对其他内容进行了约定。 因拆迁所需，江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司受常熟市东南街道办事处委托，对常熟市常昆路东侧3区域房地产进行了评估，其中房屋装修、附着物评估明细表（编号20180821001）中97至105项载明房屋评估价为160052.28元；房屋装修、附着物评估明细表（编号20180911001）所有权人为西钢模站的装修及附属物总值108009.13元；房屋装修、附着物评估明细表（编号20180911002）所有权人为东钢模站的装修及附属物总值23823.05元；搬迁损失清查评估汇总表中被评估单位为王祥元、马菊生的不可搬迁机器设备、可搬迁机器设备搬迁费分别为26205元、3886元。 2018年7月2日，被告常熟市畜禽产销有限公司作为甲方（出租人）与原告王军平作为乙方（承租人）签订《协议书》（以下简称7月2日协议书），该协议书约定：乙方承租了甲方土地，租赁期限将于2018年6月8日届满，租赁期限届满前一年的租金和使用标准为55000元。截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方租金和使用费等合计3361元。现就相关事宜，双方经协商，达成以下一致：1、甲、乙双方自租赁期限届满之日起终止租赁合同关系，乙方应当在租赁期届满之日将租赁物返还给甲方，甲方同意给予乙方三个月宽限期（宽限期内若乙方无违约，甲方免收租金和使用费），即乙方最迟在2018年9月30日将租赁物返还给甲方。2、对于乙方承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产，以及乙方的可搬运设备的搬运费，根据评估结果可获得的补偿款，由甲方将该笔补偿款支付给乙方。乙方若有欠款的，应先折抵欠款。3、若乙方未按期将租赁物交还给甲方的，则乙方应按租赁期届满前一年的租金和使用费标准的3倍，自租赁期限届满之次日起至租赁物返还之日止，向甲方支付租赁物的占用使用费，且对乙方的装饰装修、改造改善等均不予补偿。4、为确保安全，对存在严重消防安全隐患，已不具备使用条件的承租户，应立即停租、立即停业、立即搬离。5、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份为凭。 2019年10月30日，原告王军平向被告出具收条一份，载明：本人承诺现房屋内设备及物资均已搬清，今收到产销公司装修及附着物损失赔偿费：108009.13元；设备搬迁损失费：26205元。合计：人民币壹拾叁万肆仟贰佰壹拾肆元壹角叁分（134214.13元）。电话号码：138××××2111。本人银行账号及开户行：62×××19。同日，被告常熟市畜禽产销有限公司向原告王军平出具收款收据一份，载明：收土地租金（收至2018年9月30日）17083元，转账。次日，被告向原告银行账户支付拆迁补偿款共计219760.48元（其中74920.3元为土方回填费，并已扣除原告应支付被告的租金17083元）。 另查明，第三人江苏江南商贸集团有限责任公司为被告常熟市畜禽产销有限公司的一人有限公司股东。 庭审中，原、被告对以下事实确认一致：屠宰中心围墙东和常昆路东侧3区域在同一地块；案涉土地上的房屋系原告建造，房屋装修、附着物评估明细表（编号20180821001）第97至105项为对原告所建房屋进行的评估。但双方对房屋补偿金、停产停业补偿、一次性搬迁奖励由谁享有意见不一。原告认为7月2日协议书第2条中的不可移动财产包括房屋，房屋系原告建造，房屋装修、附着物评估明细表（编号20180821001）第97至105项的补偿款160052.28元应由其享有。其因为拆迁实际停业停产，应该补偿停产停业损失，按照其所建房屋面积计算。虽然房屋是无证的，但政府按照评估的金额向被告支付了一次性搬迁奖励金，也是按照5%计算的。2019年10月30日系双方对租金、装修附着物、设备拆迁损失补偿费进行结算，在结算的次日被告向原告支付了相关款项，原告没有逾期搬离。被告则认为原告诉讼的请求权基础不是拆迁补偿的纠纷，而是双方的租赁合同以及作为租赁合同终止的协议书，在终止的协议中，其给予原告租金的减免以及免费使用等条件要求原告按时归还租赁物，并给予部分的终止后的补偿。租赁物如果理解为土地的话，土地是不存在装饰装修改造改善的，只有房屋才有装饰装修改造改善，房屋内形成的不可移动财产可以补偿，但是对于原告建造的房屋，双方没有约定给予补偿，所以房屋补偿金不应当支付。原告在2019年10月30日将租赁物交还，返还之后被告才给原告付钱的，因为原告未按期将租赁物交还被告,所以问他收取了到9月30日的租金，如果按时返还的话是不收租金的。原告违约，按理不能拿到那些补偿的，但是考虑到原告把租赁物交还了，后来经协商，其对协议作了一部分让步，只给了土方回填和附着物设备搬迁的补偿，对于其他装饰装修改造改善，其有权不予补偿。被征收人被征收后不能生产经营了，所以才有停产停业补偿，这部分跟原告没有关系。一次性搬迁奖励是为了加快搬迁而给予的，其希望原告尽快搬迁，所以签订了7月2日协议书。因双方意见不一，致调解未成。 庭审后，原告向本院出具情况说明，说明原告承租案涉场地后，与合伙人马菊生自行约定，将场地分为东、西钢模站，分别经营。原告自行经营的场地，由其父亲王祥元辅助管理。评估公司评估搬迁损失实地进行检查测量时，王祥元也在场，故评估清单上的被评估单位名称分别记录为王祥元、马菊生。 以上事实，由身份证复印件、工商登记信息、协议书、七星桥地块搬迁收储补偿框架协议、企业信用信息查询、房屋装修、附着物评估明细表、搬迁损失清查评估汇总表、东、西钢模站平面图、收款收据、收条、银行账户明细对账单、王军平钢管堆放场相关情况说明、原告出具的说明及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，原、被告于2013年3月1日、2018年7月2日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。2013年3月1日原、被告签订的协议书第四条免责条件约定“因国家政策或当地政府部门需要拆除或改造已租房屋或周边环境，使甲乙双方造成损失的，甲、乙双方互不承担责任”，但之后原、被告就搬迁补偿重新签订了7月2日协议书，故双方应按照该协议书履行。对于被告认为原告逾期交付租赁物的意见，本院认为，7月2日协议书第3条约定“如原告逾期交付租赁物，则按照3倍标准向原告收取自租赁期限届满之次日起至租赁物返还之日止的占有使用费”，但被告实际并未向原告收取3倍使用费，反而仍然向原告支付了除房屋损失补偿金以外的其他房屋装修、附着物损失补偿金及设备搬迁损失补偿金，被告的上述主张缺乏事实依据，故本院对此意见不予采信。对于原告主张的房屋损失补偿金，7月2日协议书第2条约定“对于乙方承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产，以及乙方的可搬运设备的搬运费，根据评估结果可获得的补偿款，由甲方将该笔补偿款支付给乙方”，本案中，原告向被告承租的是土地，原告在承租土地上建造的房屋应包含在对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产中，且评估报告上对于房子部分的评估也用房屋装修、附着物评估进行表述，案涉土地上东、西钢模站的房屋补偿款160052.28元应由原告享有，被告应将该部分拆迁补偿款支付给原告，故本院对原告的该主张予以支持。对于原告主张的停产停业损失和一次性搬迁奖励金，7月2日协议书明确约定原告应得的补偿款为承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产，以及可搬运设备的搬运费，并未包含停产停业损失和一次性搬迁奖励金，故本院对原告的该主张不予支持。至于利息，应以160052.28元为基数，从2020年5月12日（起诉之日）起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告常熟市畜禽产销有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王军平房屋装修、附着物补偿款160052.28元及利息（以160052.28元为基数，从2020年5月12日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，开户名：王军平，开户行：常熟农商银行东南支行，账号：62×××19）。 二、驳回原告王军平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2618元，由原告王军平负担1021元，由被告常熟市畜禽产销有限公司负担1597元(原告同意其预交的案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付)（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，开户名：王军平，开户行：常熟农商银行东南支行，账号：62×××19）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  蒋东英 二〇二〇年八月六日 书记员  时晴文