广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3544号 原告：谭金玲，女，1987年6月10日出生，汉族，身份证住址：广西壮族自治区柳州市陆川县。 委托诉讼代理人：黄好（与原告谭金玲系夫妻关系），男，1989年6月12日出生，壮族，身份证住址：广西壮族自治区柳州市城中区，现住广西柳州市。 被告：韦军，男，1976年1月15日出生，壮族，身份证住址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：黄会荣，女，1952年7月18日出生，汉族，身份证住址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：广西百度房地产经纪股份有限公司，住所：柳州市新柳大道29号2层115号。社会统一信用代码：91450200773866930J。 法定代表人：吴迪，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 原告谭金玲与被告韦军、黄会荣、广西百度房地产经纪股份有限公司（以下简称百度公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月25日公开开庭进行了审理。原告谭金玲及其委托诉讼代理人黄好，被告韦军、黄会荣，被告百度公司的委托诉讼代理人欧聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭金玲向本院提出诉讼请求：1．判令韦军、黄会荣支付违约金104890元（基本违约款92500元、居间服务费损失10000元、房屋评估费2360元、绘图费30元）；2.判令百度公司退回缴纳的居间服务费10000元、代收的银行评估费2360元；3.判令韦军、黄会荣、百度公司共同承担本案诉讼费。 事实与理由：一、原告有购房需求，通过58同城联系上百度公司帮忙寻找房源，在百度公司的推介下，2018年7月21日看了位于柳州市鱼峰区房屋，经核实，该房屋的登记所有人为韦军。百度公司、黄会荣、韦军在看房的过程中均向原告承诺房子手续齐全，可以过户买卖。听完百度公司的对房屋的承诺，原告放心的提出了购买意向，在百度公司指导下原告和韦军、黄会荣签订了《房产买卖合同》，并且向韦军的母亲黄会荣支付了定金两万元。二、2018年7月24日，百度公司约了原告、韦军、黄会荣一同到他们位于凯旋门的分店进行合同后续事宜，百度公司提出按照他们公司规定原告需缴纳《房产买卖合同》约定的居间服务费才能继续进行服务，经协商原告在当天当场向百度公司缴纳了10000元的居间服务费，并向百度公司支付了其所称的代收的房屋评估费2360元。三、2018年7月31日，在百度公司带领下原告、韦军、黄会荣前往柳州市二手房交易市场，办理了《柳州市存量房买卖合同》，2018年8月2日原告作为买方支付了18.2万首付款，同步完成了按揭的手续，原告完成了《房产买卖合同》约定的所有关于买方的责任。四、依据原告、黄会荣、韦军以及百度公司签订的《房产买卖合同》5.3条约定，甲乙双方于按揭申请审批通过后三个工作日内，须到房产部门办理产权过户手续。《房产买卖合同》6.1条还约定甲方应在2018年8月15日前向个人还清欠款并办理完成交易房屋他项权证的注销手续。但是在2018年8月24日原告按揭通过后，但是黄会荣、韦军却迟迟没有协助原告办理过户手续，也一直没有向原房产抵押借款银行提出还款申请。黄会荣、韦军种种所为导致行为导致房屋过户停滞，原告多次催促百度公司要求黄会荣、韦军进行过户。五、2018年8月28日在原告的不断追问下，百度公司告知原告房子目前无法完成过户，原因是房子被法院查封了，买卖交易无法继续履行，为了避免损失扩大，原告在百度公司的指导下于2018年9月4日向韦军、黄会荣发出了解除通知，原告和韦军、黄会荣在百度公司陪同下再次前往柳州市房产交易所，签订了解除《存量房买卖合同》协议书拿回监管的首付款。黄会荣、韦军也同意解除《房产买卖合同》，并退还了原告定金两万元。但就《房产买卖合同》的违约赔偿及百度公司的服务费退还问题，三方经协商未达成一致意见。六、由于韦军、黄会荣个人原因导致交易的房屋被查封，同时百度公司没有做好房源的合法性基础检查工作，存在隐瞒欺骗行为，导致原告损失重大，为了追回交易房屋的钱花费了大量的时间、精力，截止目前，原告只拿回了首付款18.2万元以及定金两万元。居间服务费、银行评估费、制图费、以及合同违约金等费用没有办法索要，目前韦军、黄会荣和百度公司都各种理由拒不见面，也不接电话，更不肯给钱，扬言有事法庭见，态度恶劣无奈之下只能通过司法途径维护原告的权利。 被告韦军、黄会荣辩称，不同意原告的诉讼请求。韦军、黄会荣不存在违约行为，理由如下：一、韦军通过多家房地产中介机构推广出售位于柳州市鱼峰区，百度公司带原告到韦军房屋看房，原告看中并跟韦军母亲黄会荣核实房屋情况后，提出购买意向。2018年7月21日韦军不在柳州，百度公司和原告提议让黄会荣先代签《房产买卖合同》，等韦军赶回柳州再在合同上补签名字，黄会荣代收了原告交付的定金两万元。事后黄会荣告知韦军，韦军于2018年7月22日下午请假从深圳赶回柳州。二、2018年7月24日，在百度公司带领下，原告、韦军、黄会荣前往柳州市二手房交易市场进行查档，该房屋有一笔南宁市瀚华小额贷款有限公司的抵押，无查封，原告也知晓查档结果并签字。此查档文件由百度公司保存，百度公司当日拿出《房产买卖合同》让韦军补签名。三、2018年7月31日，在百度公司带领下，原告、韦军、黄会荣、南宁市瀚华小额贷款有限公司工作人员前往建行航惠路支行办理按揭手续。该行工作人员告知原告的大额信用卡负债率过高，需尽快处理负债才不会影响按揭通过。四、在2018年8月15日前后，韦军、黄会荣多次询问百度公司原告的按揭是否通过，均被告知原告需筹钱处理大额信用卡的负债，需要一定时间，需耐心等待银行的审批结果。合同第6.1条约定甲方应在2018年8月15日前还清抵押欠款并办理完成交易房屋他项权证的注销手续，是基于原告讲有信心能通过按揭审批，和百度公司根据经验而定的时间，并多预算了一些时间空间。而韦军与抵押公司协定是通过按揭审批后，在办理过户手续当日，同时办理解押和注销他项权证手续，完成原告的过户手续。但是截至2018年8月15日，原告的按揭也迟迟未能审批下来。2018年8月18日，百度公司凯旋门店店长告知因原告于2018年8月18日才还清信用卡欠款，按揭审批才能正常走下去。五、2018年8月24日，原告按揭审批通过后，百度公司也告知韦军、黄会荣，韦军于2018年8月27日通过手机ａｐｐ查档，发现出售的房屋于2018年8月20日被查封，于是向百度公司告知房屋被查封一事，并请百度公司将该情况告知原告，征求原告意见。经百度公司与原告沟通后，告知韦军原告提出解除合同，去购买其他房产。韦军、黄会荣均同意解除合同。期间，韦军、黄会荣一直等百度公司和原告的通知办理解除合同。六、经韦军、黄会荣多次询问百度公司，2018年8月31日晚上，百度公司工作人员陪同原告到韦军、黄会荣家办理退还定金。韦军、黄会荣就房屋况征求原告意见，原告执行要解除合同去购买其他房产。韦军、黄会荣也同意解除合同，故退还两万元定金给原告，原告写了收据给韦军。七、2018年9月4日，百度公司，原告、韦军、黄会荣、南宁市瀚华小额贷款有限公司工作人员前往柳州市房产交易所办理解除《存量房屋买卖合同》前，还再次征求原告意见，是否愿意继续进行房屋买卖合同的交易，如果愿意韦军则去办理解封事宜并完成过户手续，原告以要求购买其他房屋为由，执意退出交易，原告办理解除《存量房屋买卖合同》协议书，也于当日拿回了监管的首付款。八、2018年11月2日，韦军通过ＥＭＳ特快专递向原告工作单位地址邮寄解除《房产买卖合同》通知书。 被告百度公司辩称，原告诉请要求百度公司返还居间报酬，代收银行评估费没有事实和法律依据。百度公司作为中间人，在接受原告的委托并促成与韦军、黄会荣签订《房产买卖合同》，即有权根据《合同法》第426条规定以及合同中第9.3条的约定，向原告收取居间报酬，对其他费用，照合同第9.4条约定，应当由违约方承担。请求人民法院驳回原告对百度公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、百度公司原名称为广西百度房地产经纪有限责任公司，于2019年8月20日更名为广西百度房地产经纪股份有限公司。黄会荣与韦军系母子关系。 二、位于柳州市鱼峰区的房屋原属韦军所有，2018年7月原告在百度公司的推介下，拟向韦军拟购该房屋。 三、2018年7月21日，黄会荣作为甲方（出卖方）、原告作为乙方（买受方）、百度公司作为丙方（居间方），三方经协商一致就上述房屋买卖签订《房产买卖合同》一份，该合同第一条约定，出售的房屋位置、用途、建筑面积等基本状况。第二条约定，甲乙双方商定房屋成交总价为945000元。第三条约定，合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金20000元。第五条约定，乙方以按揭贷款的方式给付除购房定金、交房保证金之外的购房款925000元。在甲方配合乙方前往银行申请按揭贷款的当日，乙方将不低于180000元的首付金额存入银行，并向银行申请按揭贷款720000元。第6.1条约定，甲方向个人借款并设定抵押的，甲方承诺在2018年8月15日前向个人还清欠款并办理完该房屋他项权证的注销手续。第9.1条约定，甲方和乙方认可，丙方的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务，促成甲乙双方签订合同；本合同签订完毕，则丙方履行完毕居间义务，甲乙双方必须按合同约定全额支付房地产咨询、居间服务费给丙方。第9.2条约定，甲方在签订本合同的当日应按出售房屋价格的1%的比例向丙方支付房地产咨询、居间服务费9450元。第9.3条约定，乙方在签订本合同的当日应按出售房屋价格的1.5%的比例向丙方支付房地产咨询、居间服务费14175元。第9.4条约定，因甲方或乙方违约导致本合同不能履行的，守约方的损失（包括守约方已支付的房地产咨询、居间服务费）由违约方承担，甲、乙双方均不得要求丙方退还已支付的房地产咨询、居间服务费。第9.5条约定，甲、乙双方未经丙方同意，自行解除本合同或不履行本合同的，则甲、乙双方均不得要求丙方退还已支付的房地产咨询、居间服务费。第11.4条约定，甲、乙双方任何一方不按本合同任一条款办理相关业务，逾期超过X日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付房屋总价款的10%作为违约金并赔偿违约方包括但不限于已支付的房地产咨询、居间服务费损失，其他因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用在内的损失。第11.5条约定，甲方或乙方违约，守约方按照本合同约定解除合同的，须向对方送达解除合同通知书（包括邮件、公告形式），对方应在收到解除合同通知书后十五日内提出异议或按照本合同第十二条的约定向人民法院或仲裁机构申请裁决，否则合同解除。第十二条约定，本合同在履行过程中发生争议，三方应协商解决，协商不能解决的，三方同意任何一方均可以向房屋所在地人民法院提起诉讼。第十三条约定，本合同各方的有效文书送达地址以本合同记载的为准（无记载联系地址的，则以相关登记证件为准），自邮寄之日起5个工作日内视为送达（包括拒签和退回）。合同还对三方当事人的其他权利义务作了约定。2018年7月21日，原告向黄会荣支付购房定金20000元，黄会荣向原告出具《收据》一份。2018年7月24日，韦军在该合同的甲方名称处和签章处补签了名字并捺了指印。 四、2018年7月24日，韦军、黄会荣与原告、百度公司到柳州市不动产登记中心查询涉诉房屋的登记信息，柳州市国土资源局出的《查档结果证明书》载明该房屋有1笔抵押登记，无查封登记，无预告登记。原告在该证明书下方空白处书写了“已知晓查档结果，并同意转付定金贰万元整（¥20000.00）”的内容并签名，韦军在原告签名下方空白处书写了“已收到定金贰万元整（¥20000.00）”的内容并签名。同日，原告向百度公司支付购房中介服务费10000元，百度公司向原告出具《收款凭据》一份。原告另通过微信转账，向百度公司凯旋门的店长支付了房屋评估费2360元。 五、2018年7月31日，原告与韦军签订《柳州市房屋存量买卖合同》一份。2018年8月2日，原告向柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户缴存了购房首付款182000元，并于同日向柳州市精诚房地产服务事务所支付了房屋买卖的制图费30元。 六、韦军因与案外人孙亮因其他民事案件，涉诉房屋于2019年8月20日被本院查封，该案执行过程中，双方达成执行和解协议，孙亮同意解除对涉诉房屋的查封，本院于2019年9月19日作出（2019）桂0203执606号之二裁定，解除对涉诉房屋的查封。 七、2018年8月28日，原告得知涉诉房屋因被法院查封无法办理按揭贷款及过户手续，据此遂向韦军提出要解除《房产买卖合同》。2018年8月31日，韦军向原告退回购房定金20000元，原告向韦军出具《收据》一份。 八、2018年9月4日，韦军与原告签订《解除〈存量房买卖合同〉协议书》一份，主要约定：双方同意解除双方于2018年7月31日签订的《柳州市房屋存量买卖合同》，该合同权利义务终止；双方同意柳州市房产交易所按《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》的约定退回乙方的交易监管资金182000元。同日，柳州市房产交易所向原告退回交易监管资金182000元。 九、诉讼中，原告提供2019年1月2日解除合同通知书及邮寄凭单各一份，拟证实2019年1月2日向黄会荣、韦军发出解除合同通知书，要求解除《房产买卖合同》，黄会荣、韦军于2019年1月5日收到该解除通知。韦军、黄会荣亦提供解除合同通知书及快递单照片一份，拟证明韦军2018年11月2日通过EMS特快专递快递给原告工作单位地址寄出该通知书。经庭审质证，双方均称未收到对方邮寄的解除合同通知。因原告与三被告对《房产买卖合同》的违约赔偿及费用退还问题未能达成协议，故酿成本案纠纷。 本院认为，原告与三被告签订的《房产买卖合同》，是原、被告在平等协商的基础上自愿签订的，系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方具有约束力。 关于合同责任主体的问题。因黄会荣不是涉诉房屋的所有权人，其系受韦军的口头委托与原告、百度公司签订了《房产买卖合同》，韦军于2018年7月24日在该合同补签了名字，视为对黄会荣代理签名行为的追认。根据法律规定，黄会荣代理签名及代收定金行为所产生的法律后果应由被代理人韦军承担，故本案《房产买卖合同》的责任主体是原告、韦军及百度公司。因此，原告要求黄会荣承担对该合同承担民事责任，本院不予支持。 关于合同的解除问题。2018年9月4日，韦军与原告签订《解除〈存量房买卖合同〉协议书》一份，双方同意解除2018年7月31日签订的《柳州市房屋存量买卖合同》，柳州市房产交易所已向原告退回交易监管资金182000元。韦军亦在签订该协议前（即2018年8月31日）向原告退回购房定金20000元。对三方签订的《房产买卖合同》，原告与韦军均称向对方邮寄了解除合同通知书，百度公司亦认为该合同目的已无法实现、没有履行的必要，故本院认定本案《房产买卖合同》经当事人协商一致实际已解除。 关于韦军的责任问题。韦军在《房产买卖合同》补签字的当日（即2018年7月24日），与原告、百度公司一起到柳州市不动产登记中心查档，《查档结果证明书》载明该房屋无查封登记。涉诉房屋于2018年8月20日被查封，导致无法正常办理按揭贷款及过户。涉诉房屋是在三方签订合同之后，在韦军不知情的情况下因其他案件被查封的，不能办理按揭贷款及过户是韦军所控制之外的原因造成的，因此事由造成韦军无法履行合同的义务，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”原告在得知涉诉房屋被查封之后，有解除合同的意向，经与韦军协商一致，双方均同意解除《房产买卖合同》。原告提交的2018年9月4日的解除合同通知书，并无主张韦军承担违约责任的内容。故原告以韦军已构成根本违为由，要求韦军按《房产买卖合同》第11.4条按房屋价款的10%支付违约金本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因涉诉房屋被查封导致合同不能履行，原告因履行合同受到的经济损失，可以主张韦军予以赔偿，故原告要求韦军赔偿居间服务费10000元、房屋评估费2360元、绘图费30元经济损失合计12390元，本院予以支持。 关于百度公司的责任问题。根据《房产买卖合同》第九条约定，百度公司的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务费，促成甲乙双方签订合同，本合同签订完毕，则百度公司履行完毕居间义务，甲乙双方必须按合同约定全额支付房地产咨询、居间服务费；因甲方或乙方违约导致本合同不能履行的，或者甲、乙双方未经百度公司同意，自行解除本合同或不履行本合同的，甲、乙双方均不得要求百度公司退还已支付的房地产咨询、居间服务费。涉诉房屋系在三方签订合同之后被查封的，百度公司并不存在过错。因此，原告认为百度公司未做好房源的合法性基础检查工作，存在隐瞒欺骗行为理由不成立，原告要求百度公司退回居间服务费及房屋评估费无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七的规定，判决如下： 一、被告韦军于本判决生效之日起十日内向原告谭金玲赔偿居间服务费、房屋评估费、绘图费经济损失共计12390元； 二、驳回原告谭金玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2645元（原告谭金玲已预交），减半收取1322.5元，由原告谭金玲负担1177元，被告韦军负担145.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年八月二十七日 书记员  吴 微 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。