吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初1911号 原告：年春生，男，1955年5月5日出生，汉族，自由职业，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：吴越，吉林吉天行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘岩，吉林吉天行律师事务所律师。 被告：郑连明，男，1952年6月28日出生，汉族，吉林省杉松岗煤矿退休员工，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：陈丽娟，吉林吉辉律师事务所律师。 被告：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区温馨花园******。 法定代表人：王国荣，董事长。 委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。 原告年春生与被告郑连明、长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告年春生委托诉讼代理人吴越，被告郑连明及其委托诉讼代理人陈丽娟、腾安公司委托诉讼代理人魏荣达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 年春生向本院提出诉讼请求：1.请求准许执行长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初2494号民事裁定书；2.请求继续对位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区34栋2单元107号房屋的查封、执行。事实和理由:2018年11月30日，长春市宽城区人民法院(2018)吉0103民初2494号民事判决书判令腾安公司返还年春生借款1200000元及利息888000元，合计2088000元。判决生效后，年春生申请强制执行。因案外人郑连明对执行标的提出书面异议。长春市宽城区人民法院于2020年5月27日作出（2019）吉0103执异177号执行裁定书:中止对腾安公司开发的坐落于吉林省长春市宽城区温馨花园小区D区34栋2单元107号(建筑面积227.64平方米)房屋的执行并解除查封。现腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，郑连明与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效协议，且该事实已经长春市中级人民法院在(2018）吉01民终2732号民事判决书中予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因郑连明与腾安公司之间的《商品房认购协议书》无效，不具备上述规定条件，郑连明不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。综上所述，请求法院撤销长春市宽城区人民法院（2019）吉0103执异177号执行裁定书，并继续对位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区34栋2单元107号（建筑面积227.64平方米）房屋的查封、执行。 郑连明辩称，（2019）吉0103执异177号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。郑连明与腾安公司签订的商品房认购协议书是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。商品房预售许可证系房屋开发企业取得预售商品房的资格，属于管理性规范。腾安公司虽未取得预售许可证，但郑连明购买的是现房，不是期房，双方签订的商品房认购协议是依法成立商品房销售合同，不是商品房预售合同。故以腾安公司无商品房预售许可证为由，认为商品房认购协议无效，属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，郑连明与腾安公司是2010年12月6日签订的商品房认购协议，法院查封时间是2018年8月2日，相差8年。郑连明在法院查封前已签订了有效的商品房认购协议。郑连明于2010年12月6日支付了购房款，腾安公司出具收据，即法院查封前已支付全部购房款。腾安公司于2015年6月3日向郑连明交付了案涉房屋，郑连明在法院查封之前就实际占有、使用案涉房屋至今。由于腾安公司资金短缺，欠政府相关部门的费用而不能取得《商品房预售许可证》，腾安公司未给郑连明办理房屋产权证，是腾安公司的过错造成的。郑连明已支付全部购房款，实际占有使用案涉房屋至今。腾安公司出售房屋时，不存在恶意逃债的嫌疑。腾安公司尚有其他财产可供执行，而案涉房屋对郑连明来说是赖以生存、经营、居住之地，相比普通债权更应受到保护。综上，年春生的诉请依法不成立，应予驳回。 腾安公司辩称，年春生陈述符合客观事实。执行异议是否成立，我方遵从人民法院最终判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：年春生与腾安公司民间借贷纠纷一案，年春生申请法院财产保全。2018年8月2日，本院以（2018）吉0103民初2494号民事裁定，查封了腾安公司开发的，位于温馨花园小区******房屋。2018年11月30日，本院作出（2018）吉0103民初2494号民事判决，判令腾安公司返还年春生借款本金1200000元及利息888000元，合计人民币2088000元。该判决生效后，年春生申请本院强制执行。在执行中，案外人郑连明以涉案房屋是其购买为由，向本院提出异议。2020年5月27日，本院作出（2020）吉0103执异177号执行裁定，中止对腾安公司开发的坐落于温馨花园小区D区34栋2单元107号（建筑面积227.64平方米）房屋的执行并解除查封。年春生为此提起诉讼。 另查明，2010年12月6日,郑连明与腾安公司签订《商品房认购协议书》，双方约定郑连明自愿认购温馨花园小区D期34栋107号底商，建筑面积227.64平方米，认购单价5300元/㎡，价款1206492元，2011年10月15日交付使用。当日，郑连明交付了全部购房款，腾安公司出具收据两张。2015年6月3日，腾安公司将案涉房屋交付给郑连明，郑连明缴纳了水费、电费、卷帘门、物业维修基金、采暖费等费用，腾安公司出具收据。2018年1月31日，郑连明诉腾安公司房屋买卖合同纠纷，要求腾安公司给付逾期违约金36194元。2018年4月23日，本院作出了（2018）吉0103民初547号民事判决书，判令腾安公司给付郑连明违约金（1206492元*3%）36194元。腾安公司不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2018年6月22日作出了（2018）吉01民终2732号民事判决书，判决:“一、撤销长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初547号民事判决;二、驳回郑连明的诉讼请求”。长春市中级人民法院认为郑连明与腾安公司签订的《商品房预购协议书》应当认定为商品房买卖合同，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因案涉房屋未取得商品房销售许可证明，郑连明与腾安公司签订的《商品房预购协议书》无效,故郑连明依据无效的协议书主张逾期交房违约金于法无据。 庭审中，腾安公司自认到目前为止仍未取得《商品房预售许可证》，郑连明表示属实。郑连明提交了电费清单、热费收缴情况说明、房屋租赁费发票、门市租赁协议书等证据，证明其实际占有、使用案涉房屋至今。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”和第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，腾安公司至今未取得《商品房预售许可证明》，郑连明与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效合同，不具备上述规定条件，郑连明不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。郑连明的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第一项，判决如下： 准许执行长春市腾安房地产开发有限公司开发的坐落于吉林省长春市宽城区温馨花园小区D区34栋107号(建筑面积227.64平方米)的房屋。 案件受理费15658元，由郑连明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或则代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 本院（2020）吉0103执异177号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 王艳人民陪审员赵志玲人民陪审员张玉琪 二〇二〇年八月二十五日 书记员 高        嘉        璐