吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初1095号 原告：长春市新和盛泰商贸有限公司，住所地长春市朝阳区工农大路**宏亿数码广场（地上部分）**房。 法定代表人：吴正海，经理。 委托诉讼代理人：刘美玉，吉林全策律师事务所律师。 被告：吉林中体倍力健身有限公司，住所地吉林市丰满区吉林大街1-2号吉林欧亚商都城市综合体六层 法定代表人：徐骁俞，经理。 委托诉讼代理人：曲宏音，吉林茂世律师事务所律师。 原告长春市新和盛泰商贸有限公司（以下简称“新和盛泰公司”）诉被告吉林中体倍力健身有限公司（以下简称“中体倍力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新和盛泰公司的委托诉讼代理人刘美玉、被告中体倍力公司的委托诉讼代理人曲宏音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新和盛泰公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告租金2,289,220.00元；2.被告立即支付原告自2019年4月26日至2020年3月25日欠付的水费79,764.60元及自2019年4月26日至2019年5月24日的电费36,896.25元，上述合计116,660.85元；3.被告立即支付原告违约金（以欠付租金、水电费为基数，每日按照欠付金额的0.1%的标准计算至实际支付之日止）。事实及理由：原、被告于2017年7月21日签订《长春市海航荣御项目租赁合同书》，合同约定：原告将朝阳区工农大路号长春市××层整层出租给被告，租赁面积为5051㎡，原告同意给予被告180日的经营免租期，租赁费标准为：第一年至第四年期间年租赁费共计2,489,220.00元，租赁费按季度支付，押一个月保证金付三个月租赁费，被告承担水费、电费能源费等其他费用。被告未按合同约定向原告支付租赁费、能源费等其他费用的，每逾期一日，应当按照欠付款项金额每日0.1%的标准支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同，双方于2017年9月20日进行了房屋交接，并签订《长春市海航荣御租赁房屋交接确认书》，确认了原告移交的房屋符合合同约定的条件的事实。根据合同第六条约定，被告应于2019年7月6日前支付2019年9月20日至2019年12月19日的租金622，305.00元，于2019年10月5日前支付2019年12月20日至2020年3月19日的租金622,305.00元，于2020年1月3日前支付2020年3月20日至6月19日的租金622,305.00元，于2020年4月5日前支付2020年6月20日至9月19日期间的租金622,305.00元，但被告仅于2019年11月21日支付租赁200,000.00元后，剩余租金2,289,220.00元尚欠至今。根据合同7.3.3约定，被告应在收到原告缴款通知单后10日内支付水电费，被告尚欠原告自2019年4月26日至2020年3月25日期间的水费79,764.60元及自2019年4月26日至2019年5月24日期间的电费36,896.25元，上述合计116,660.85元。前述款项被告至今未付，致原告诉讼来院。 中体倍力公司辩称：1.国内因疫情影响，根据政府要求，被告自2020年1月23日至2020年3月末停业两个月有余，此情况应属于不可抗力，对于该部分的租金，应当予以减免；2.原告在履行合同过程中，存在违约行为，被告自租赁该房屋之日起已向原告共计交纳了3,000,000.00余元的租金，但原告仅向被告开具1,600,000.00元的发票后，对于其余的租金直至现在仍未向被告开具发票，另外，在被告租赁案涉房屋期间，原告将其他房屋租赁给他人用于开设与被告同类型的健身、瑜伽舞蹈机构，给被告的经营带来了影响，此行为也违反了双方签订的租赁合同的约定；3.针对水费、电费等能源费用，原、被告与第三方海航荣御存在其他的三方约定，根据该约定，原告处尚存有应当支付给被告的返点费用，该费用应用于抵顶水、电费等能源费用，原告处尚存的应给付被告的返点费用约200,000.00余元，经双方庭前对账，被告已不欠付原告水、电费；4.原、被告签订的租赁合同约定的原告对各项能源费用是代为收取的，因此不应主张该部分的违约金，鉴于现在整个社会的经营状况都受到了疫情的影响，希望能和原告就租赁合同的履行、租金等相关问题进行协商，以解决双方的困难。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基于此查明事实如下：一、2016年12月30日，长春市宏义房地产开发有限公司（以下简称“宏义公司”）与原告签订《长春市宏义房地产开发有限公司第一层（部分）至五层房屋租赁合同书》，出租人（甲方）为宏义公司，承租人（乙方）为原告，甲方将位于吉林省长春市××区部分面积及2、3、4、5层，面积21889.95㎡房屋租赁给乙方，记租年度为15年，乙方可以将该租赁房屋转租给第三方用于合法经营。二、2017年7月21日，原、被告签订《长春市海航荣御项目租赁合同书》，甲方为原告，乙方为被告，合同约定，甲方将朝阳区工农大路号长春市××层整层、租赁面积为5051㎡的房屋出租给乙方，用于健身场馆、健身服务及与健身相关的服务；租赁期为10个租赁年度，自起租日起计算；甲方同意给予乙方180日的经营免租期，供乙方装修，自甲方交付之日起算；第一年至第四年租赁费1.35元/天·平方米，共计2,489,220.00元，租赁费按季度支付，押一个月（保证金）付三个月（租赁费），租赁费包含房租、物业费、空调费、供暖费以及正式发票；第一季度租赁费622,305.00元应于2017年8月20日前交付甲方，以后每一季度租赁费应于上一租赁季度届满75日前一次性支付给甲方；甲方在与乙方签订此合同之后，在此项目内不再引进同类型的健身俱乐部或瑜伽工作室、成人舞蹈教学、健身私教工作室等与健身相关业态直至合同结束；合同项下乙方向甲方缴纳的各项能源费用均为甲方代相关公用事业部门收取，能源费等其他费用由乙方在收到甲方缴款通知单后10日内向甲方缴纳，超过约定时间未缴纳的，甲方有权选择从其保证金中扣收；由于不可抗力事件导致承租方暂时无法经营，本合同中止，中止期间不应计算和支付租赁费，乙方恢复经营后租赁继续，租赁期间相应顺延；乙方未按合同约定向甲方支付租赁费、能源费等其他费用的，每逾期1日，按欠付款项金额每日0.1%的标准支付滞纳金。双方于2017年9月20日对租赁房屋进行了交接验收。三、原告于庭后向本院递交书面情况说明，自愿放弃关于水、电费用及其相应违约金的诉讼请求。 本院认为，一、原、被告签订的《长春市海航荣御项目租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。二、原告自认被告已付2019年9月20日至2020年9月19日期间租金200,000.00元，故根据合同约定，被告尚欠原告该期间租金2,289,220.00元。受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，吉林省人民政府决定自2020年1月25日启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，被告暂停营业，长春市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2020年3月19日作出《关于长春市进一步促销费、增活力全面恢复正常生产生活秩序的通知》，通知全面恢复各行业生产经营活动，根据双方合同中“由于不可抗力事件导致承租方暂时无法经营，本合同中止，中止期间不应计算和支付租赁费”的约定，扣除2020年1月25日至2020年3月19日期间租金375,036.75元（1.35元/天平方米×55天×5051平方米）后，被告尚需给付原告租金1,914,183.25元（2,289,220.00元-375,036.75元）。三、关于原告主张的违约金。根据双方约定，租金按季度缴纳，应于上一租赁季度届满75日前一次性交付原告，即2019年9月20日至2019年12月19日租金622,305.00元应于2019年7月6日前给付，2019年12月20日至2020年3月19日租金247,268.25元（622,305.00元-375,036.75元）应于2019年10月5日前给付，2020年3月20日至2020年6月19日租金622,305.00元应于2020年1月4日前给付，2020年6月20日至2020年9月19日租金622,305.00元应于2020年4月5日前给付。原告自认于2019年11月21日收到被告租金200,000.00元，应视为2019年9月20日至2019年12月19日期间租金，故该期间租金尚欠422,305.00元。被告逾期支付租金的行为构成违约，应赔偿原告因此遭受的损失，双方约定的每日0.1%的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，超出部分不予保护。综上，被告应给付原告违约金，以622,305.00元为基数自2019年7月7日起计算至2019年11月20日，以422,305.00元为基数自2019年11月21日起，以247,268.25元为基数自2019年10月6日起，以622,305.00元为基数自2020年1月5日起，以622,305.00元为基数自2020年4月6日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止。四、被告的各项抗辩均无充分有效证据支持，且原告均不认可，故本院不予支持。对被告关于其不支付租金系行使不安抗辩权的主张，于法无据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告吉林中体倍力健身有限公司于本判决生效后立即给付原告长春市新和盛泰商贸有限公司租金1,914,183.25元； 二、被告吉林中体倍力健身有限公司于本判决生效后立即给付原告长春市新和盛泰商贸有限公司违约金（以622,305.00元为基数自2019年7月7日起计算至2019年11月20日，以422,305.00元为基数自2019年11月21日起，以247,268.25元为基数自2019年10月6日起，以622,305.00元为基数自2020年1月5日起，以622,305.00元为基数自2020年4月6日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告长春市新和盛泰商贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29,256.00元，由原告长春市新和盛泰商贸有限公司负担6,546.00元，由被告吉林中体倍力健身有限公司负担22,710.00元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  谢省伦 人民陪审员  黄英顺 人民陪审员  贾雅红 二〇二〇年八月五日 书 记 员  程 喆