湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3989号原告（反诉被告）：湖北居多帮房产咨询代理有限公司。住所地孝感市槐荫大道251号天仙嘉园1号楼603号。社会统一信用代码:9142090008380912XF。法定代表人：李和平,该公司总经理。委托诉讼代理人：丁彦刚，该公司员工，男，1978年2月7日出生，汉族，户籍地孝感市孝南区，代理权限为特别授权，代为应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：邹含博，湖北书院律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，签收法律文书等。被告(反诉原告)：湖北莞欣地产有限责任公司。住所地湖北省云梦县沙河乡辛安寺村。社会统一信用代码:91420923591499084N。法定代表人：袁洪恩，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨君明，该公司员工。女，1969年12月23日出生，汉族，户籍地云梦县，代理权限为特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、上诉、申诉，代为申请强制执行，代领、代签诉讼文书等。原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司与被告湖北莞欣地产有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告湖北莞欣地产有限责任公司在审理中提出反诉，本院依法予以受理。原告(反诉被告)湖北居多帮房产咨询代理有限公司（以下简称居多帮公司）及委托诉讼代理人丁彦刚、邹含博，被告(反诉原告)湖北莞欣地产有限责任公司（以下简称莞欣地产公司）的委托诉讼代理人杨君明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案审理中，依法扣除因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间的审限。原告(反诉被告)湖北居多帮房产咨询代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的20180919号《全程策划与委托代理销售合同》;2.依法责令被告向原告给付代理销售佣金合计金额184376元；3.依法责令被告向原告偿还垫付的“办公、物料、促销品”费用9657.40元；4.依法责令被告向原告给付代理销售预期收益损失1829887.90元（含：销售提成、销售溢价分成）;5.依法责令被告向原告给付为其项目投放的广告制作及安装费用24034元；6.依法判决被告向原告支付违约金50万元；7.本案诉讼费、保全费用全部由被告承担。事实与理由：原告代理销售被告开发的位于云梦县××国道以北的“双城汇·馨都”楼盘，并于2018年9月19日签订了“全程策划与委托代理销售合同”。合同签订后，原告进驻被告的上述项目处并依约定开展营销工作。在合同履行过程中，被告至今未依约与原告按月结算代理销售佣金及为其垫付的各项费用，导致原告资金周转困难、合同无法继续履行。经原告数次催告，并分别于2019年6月21日、2019年7月19日向被告书面送达了“费用结算催告函”及“解除20180919号《全程策划与委托代理销售合同》通知”。期间也向项目所在地人民政府部门及派出所提交了书面汇报材料，但被告置之不理，至今一直不与原告结算代理销售佣金及为其垫付的各项费用，导致原告造成了巨大经济损失。且被告公司法定代表人及公司主要负责人（监事）自2019年5月下旬起，长期处于失联状态，导致原告无法继续代理销售。据此，原告为维护自身的合法权益，依法向贵院起诉并提出上述诉讼请求，敬请依法判决。另原告补充事实与理由如下：1.2018年9月19日，双方签订了《全程策划与委托代理销售合同》（以下简称：原合同），合同第一条合同总则第1、2款约定，被告确认没有跟任何第三方签署代理销售合同，保证在合同签署时及本合同履行期内，该项目不会被相关执法机关施以强制执行，也不会设定影响本合同标的物销售的权利限制。但事实上，原合同签订后，根据被告2018年11月30日出具的《项目已建房源汇总情况说明》，证明该项目已共建8栋，总计351套住宅、商铺12间、车库132间，其中以房抵款125套、银行按揭51套、查封13套，可售房源74套。再根据《民事判决书》《不动产查询》《情况说明》，证明该项目的土地使用权已被人民法院查封，部分房屋设有抵押，可售房屋共23套（间），且均被人民法院查封。以上事实能够充分证明，被告的不诚信及违约行为自合同签订时至合同履行过程中，均已持续构成根本违约，导致合同的目的从根本上无法实现。2．根据云梦县人民法院（2019）1032号《民事判决书》，2019年初，被告的银行账户已被人民法院查封，不能开展正常的银行按揭售房业务，在客观上阻碍原告的销售工作正常开展，违反了原合同第九条第一款第一项的约定。3．在合同履行期间，原告按时进驻该项目，并按合同约定开展相关代理销售工作，在合同履行过程中已得到了被告的认可。原告充分结合市场及项目实情，先后于2018年12月18日、2019年1月3日、2019年3月8日积极、主动地花费大量时间与精力为被告的项目策划，拟定了书面“项目营销宣传呈报方案”、“项目开盘相关事宜申请报告”、“阶段性促销实施方案”，并得到被告的书面认可。同时为被告项目设计、制作、添置了必备的户外广告、销售、物料、促销用品等。被告在合同履行过程中，对原告的代理工作始终是认同的，并没有提出任何异认或意见，更没有提出要中止合同的意思表示。4．原合同第七条第一款对佣金结算的时间已十分明确，双方于每月初的5日前对账，被告应于每月10日前按合同约定的标准支付销售佣金，原告每月都进行了催要，但催要未果。又由于合同履行期间销售了8套房屋，均由被告与客户签订了销售合同，被告明知应当给付佣金的时间及数额，却至今一分未付，经原告两次书面催告，也置之不理，被告不履行合同主要义务的行为已构成根本违约。5．《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同可能造成的损失。”根据双方签订的原合同第六条第1至第5款关于销售佣金的计算，双方确认的《项目已建房源汇总说明》、《现房销控信息表》、《项目现有待售房屋及保底价确认说明》、《房屋销控价格表》，以及原合同第十二条第2、3款关于违约责任的约定，被告应当承担原告逾期收益的损失，并明确了逾期收益的计算方式。《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据以上事实和相关法律依据，请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告莞欣地产公司辩称，一、湖北居多帮房地产咨询代理有限公司在诉状中所述与事实不符。1、湖北居多帮地产咨询代理有限公司在诉状中述称“在合同履行过程中，被告至今未依约与原告按月结算代理销售佣金及为其垫付的各项费用，导致原告资金周转困难、合同无法履行”与事实严重不符。事实是：2018年9月19日答辩人与湖北居多帮房地产咨询代理有限公司在《全程策划与委托销售代理合同》约定，第七条佣金结算（1）、自乙方正常开展销售之日起，甲、乙双方约定每月（5号前）为乙方佣金（包括销售提成、溢价及客户违约金分成，下同）结算对账日，甲方应于每月10号前按本合同相关约定结清乙方上月代理销售佣金。（6）、甲方（湖北莞欣地产有限责任公司）以乙方（湖北居多帮房地产咨询代理有限公司）出具的相应结算金额税务或劳务发票作为结算凭证（乙方与甲方的业务往来账户以乙方书面告知为准）。本案在合同履行过程中，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司没有按照合同的约定在每月5日前与答辩人对账，也没有按合同的约定向答辩人出具相应金额税务或劳务发票等结算凭证。湖北居多帮房地产咨询代理有限公司向法庭提供的证据2019年3月28日的《工作联系函》、2019年6月21日的《费用结算催告函》、2018年8月27日的《湖北省增值税普通发票》。证明了湖北居多帮房地产咨询代理有限公司于2019年3月28日才开始项目营销“办公、物料、促销品”的采购计划申报，开展销售工作。在2019年5月下旬得知答辩人处法定代表人和部分工作人员因其他问题出现刑事案件后，在没有向答辩人出具相应结算金额税务或劳务发票结算凭证的情形下，与2019年6月21日向答辩人送达费用结算催告函（答辩人没有收到过该函），湖北居多帮房地产咨询代理有限公司2019年8月27日才向答辩人出具相应的湖北省增值税普通发票（答辩人没有收到过该发票）。同时答辩人处法定代表人和部分工作人员因其他问题出现刑事案件并没有影响到双方签订的《全程策划与委托销售代理合同》的履行。因此湖北居多帮地产咨询代理有限公司在诉状中陈述答辩人今未依约与湖北居多帮房地产咨询代理有限公司按月结算代理销售佣金及为其垫付的各项费用，导致原告资金周转困难、合同无法继续履行与事实严重不符。2、湖北居多帮房地产咨询代理有限公司在诉状中述称经原告数次催告，并分别于2019年6月21日、2019年7月19日向被告书面送达了费用结算催告函及解除20180919号《全程策划与委托销售代理合同》通知与事实严重不符。事实是湖北居多帮房地产咨询代理有限公司一年来只销售了三套房屋，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司自己都不好意思，并没有向答辩人申请结算过佣金，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司在2019年5月下旬知道答辩人处法定代表人和部分工作人员因其他问题出现刑事案件后，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司想趁火打劫，于2019年6月21日、2019年7月19日炮制了费用结算催告函及解除20180919号《全程策划与委托销售代理合同》通知，但答辩人从没有收到过湖北居多帮房地产咨询代理有限公司上述的费用结算催告函及解除20180919号《全程策划与委托销售代理合同》通知。二、湖北居多帮房地产咨询代理有限公司构成违约，答辩人要求解除合同，并要求居多帮公司向答辩人支付违约金50万元。2018年9月19日，答辩人与居多帮公签订了《全程策划与委托销售代理合同》，合同约定第十二条违约责任第4项自本合同签订生效之日起5个工作日内，乙方须正式进驻该项目并同时开展项目前期销售所需的各项准备工作。否则，视乙方违约。2018年9月18日双方合同签订生效后，居多帮公司虽然进驻了，但没有做开展项目前期销售所需的各项准备工作。居多帮公司向法庭提供的证据2019年3月28日的《工作联系函》，其主要内容为“主题项目营销中心办公、物料、促销品采购计划申报，主送方莞欣公司，发函方居多帮公司，日期2019年3月28日1.办公电脑及彩色打印机一套5650元（含税票）；2.画架8个，共计207.40元（含税票）；无纺布袋1000个，共计1200元（含税票，带印刷）；4.茶杯1000个，共计2600元（含税票，带印刷）。”和证据《双城汇馨都广告制作及安装费用明细表》时间为2019年8月16日，与答辩人向法庭提供的居多帮公司向答辩人报备的《双城汇馨都广告制作及安装费用明细表》时间为2019年4月26日。足以证明居多帮公司进驻后，没有按上述合同约定做开展项目前期销售所需的各项准备工作，构成违约。在合同履行的过程中，居多帮公司没有按《全程策划与委托销售代理合同》的约定及时制定有效的营销方案和阶段性考核指示分解表，也没有按约定在每月5日前向反诉人提交上月销售报表，答辩人发现居多帮公司销售效果不佳后，多次召集居多帮公司开会协调销售事宜。居多帮公司才在2019年3月17日制作了“双城汇.馨都”现房销售任务分解表，并上报答辩人确认、存档。2019年3月28日才与答辩人联系采购办公物资和促销品。2019年4月26日才向答辩人报备《双城汇馨都广告制作及安装费用明细表》并开始广告制作及安装，2019年8月16日广告公司才制作安装完毕。时至今日居多帮公司只销售房屋3套，时间分别为2018年12月31日销售给刘连初一套，2019年3月1日销售给黄升升一套，2019年4月13日销售给刘保强一套。双方在合同第十一条法律责任第2款乙方责任第3项约定“如属乙方单方责任，造成连续三个月未完成阶段性考核指标分解表中可售住宅销售任务的80%，甲方有权单方书面提出中止履行本合同。”第十二条违约责任约定“2.本合同有效期内，严重违约一方（包括无法定的事由，单方中止履行或解除本合同）需向守约方一次性支付违约金50万元人民币。”综上，居多帮公司的行为严重违反双方签订的合同约定，构成违约，答辩人有权单方解除合同，并要求居多帮公司向答辩人一次性支付50万元违约金。答辩人请求法院依据本案事实及法律规定，驳回居多帮公司的诉讼请求。被告(反诉原告)湖北莞欣地产有限责任公司向本院提出反诉请求：1.请求依法解除反诉人与被反诉人2018年9月19日签订的《全程策划与委托销售代理合同》；2.请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金50万元；3.依法判令被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费用；4.请求返还甲方的合同资料及财务室的空调。事实与理由：2018年9月19日，反诉人与被反诉人签订了《全程策划与委托销售代理合同》（甲方为湖北莞欣地产有限责任公司、乙方为湖北居多帮房地产咨询代理有限公司）。合同约定：六、销售代理佣金及销售目标考核6、销售绩效考核（以可备案住宅销售面积为阶段性考核基数）：①乙方自正式进场后，一方面要搞好市场研判、楼盘营销策划与推广等工作；另一方面，应结合实际市场情况与销售现状及时更新销控价格体系，并经甲方书面认可后严格执行。③乙方正式进场后，需认真作好销（预）前的各项准备工作，及时制定有效的营销方案并上报甲方书面确认存档，以确保销售工作的顺利开展。④乙方根据时间节点，并结合项目施工及后续相关法定手续的完善进度，另行协商制定具体的阶段性可售住宅销售书面考核指标，并将此作为对乙方代理销售的绩效考核依据（奖惩措施和绩效考核挂钩并另行签订补充协议）。七、佣金结算6、甲方以乙方出具的相应结算金额税务或劳务发票作为结算凭证（乙方与甲方的业务往来账户以乙方书面告知为准）。八、项目营销推广、设计与策划1、乙方负责制定书面营销推广方案，经甲方书面认可后方可执行。4、为简化销售管理程序与促进销售进度，客户购房所交纳的定金（或诚意金）由项目财务统一收取，计入销售合同成交总房款，但属项目营销推广投入专项“包干”费用，由乙方按月开具对应金额的税务或劳务发票向甲方财务支取。九、合同双方的权利和义务2、乙方的权利与义务⑥接受甲方检查与督导，并应在每月5日前向甲方提交上月销售报表。十、特别约定1、乙方应按销售时间节点及时向甲方提供书面营销方案，自书面或电子邮件送达甲方之日起5个工作日内，甲方未提出书面异议，即视为甲方实际认可。2、乙方向甲方提供的佣金结算表，自书面或电子邮件送达甲方之日起5个工作日内，甲方未提出书面异议，即视为甲方认可。十一、法律责任2、乙方法律责任③如属乙方单方责任，造成连续三个月未能完成“阶段性考核指示分解表”（见合同附件）中可售住宅销售任务的80%，则甲方有权单方面提出中止履行本合同。十二违约责任2、在本合同有效期内，严重违约一方（包括无法定或合同约定的事由，单方中止履行或解除本合同）需向守约方一次支付违约金50万元人民币。4自本合同签订生效之日起5个工作日内，乙方须正式进驻该项目并同时开展项目前期销售所需的各项准备工作。否则，视乙方违约。”合同签订后，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司并没有按《全程策划与委托销售代理合同》的约定及时制定有效的营销方案和阶段性考核指示分解表，也没有按约定在每月5日前向反诉人提交上月销售报表，反诉人发现湖北居多帮房地产咨询代理有限公司销售效果不佳后，多次召集湖北居多帮房地产咨询代理有限公司开会协调销售事宜。湖北居多帮房地产咨询代理有限公司才于2019年3月17日制订了“双成汇．馨都”现房销售任务分解表，并上报反诉人处确认、存档。反诉人与湖北居多帮房地产咨询代理有限公司签订《全程策划与委托销售代理合同》已经时隔一年之久，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司销售新客户成交只有三户。其中向反诉人提交“双成汇．馨都”现房销售任务分解表后，新客户成交是一户。没有达到可售住宅销售任务的80％。综上，湖北居多帮房地产咨询代理有限公司的行为严重违反了上述《全程策划与委托销售代理合同》双方的约定，反诉人有权单方解除合同。为此，反诉人特提出反诉，请求人民法院依据本案的事实及法律的相关规定，依法支持反诉人的反诉请求。原告(反诉被告)居多帮公司针对反诉辩称，一、因反诉原告（即本诉被告、反诉状中所称的反诉人）根本违约，导致双方签订的合同无法继续履行，反诉被告同意反诉原告（即反诉状中所称的反诉人）的第一项诉讼请求，即双方达成了解除合同的合意，与本诉原告的第一项诉讼请求一致；二、反诉原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，反诉被告（本诉原告）不存在违约行为，理由如下：1、2018年9月19日，双方签订了《全程策划与委托销售代理合同》（以下简称：原合同），原合同第一条合同总则第1、2款约定，反诉原告确认没有跟任何第三方签订代理销售合同，反诉原告保证在该合同签订时及合同履行期内，该项目不会被相关执法机关施以强制执行，也不会设定影响本合同标的物销售的权利限制。但事实上，原合同签订后，根据反诉原告2018年11月30日提供的《项目己建房源汇总情况说明》，证明该项目已共建8栋，总计351套住宅、商铺12间、车库132间，其中以房抵款125套、银行按揭51套、查封13套，可售房源74套。再根据《民事判决书》、《不动产查询》、《情况说明》，证明该项目的土地使用权已被人民法院查封，部分房屋设有抵押，可售房屋仅共23套／间（期间并没有较大的销售量），且均被人民法院查封。以上事实能够充分证明，反诉原告的不诚信及违约行为自该合同签订时至合同履行过程中，均已持续构成根本违约，导致原合同的目的从根本上无法实现。2、根据云梦县人民法院《民事判决书》，2019年初，反诉原告的银行账户已被人民法院查封，不能开展正常的银行按揭售房业务，在客观上阻碍反诉被告的销售工作的正常开展，违反了原合同第九条第一款第一项的约定。3、在合同履行期间，反诉被告按时进驻该项目，并按原合同约定开展相关代理销售工作，在合同履行过程中已得到了反诉原告的认可。反诉被告充分结合市场及项目实情，先后于2018年12月18日、2019年1月3日、2019年3月8日积极、主动地花费大量时间与精力为反诉原告的项目策划，拟定了书面“项目营销宣传呈报方案”、“项目开盘相关事宜申请报告”、“阶段性促销实施方案”，并得到反诉原告的书面认可。同时为反诉原告项目设计、制作、添置了必备的户外广告、销售物料、促销用品等。反诉原告在合同履行过程中，对反诉被告的代理工作始终是认同的，并没有提出任何异议或意见，更没有提出要中止合同的意思表示。4、反诉原告影响或阻碍反诉被告代理销售的行为主要体现在以方面：（1）反诉原告银行对公账户一直处于被法院冻结状态；（2）因被查封、抵押等原因，可供被直接代理销售的房屋量严重不足，与反诉原告书面确认的房屋数量相差甚远；（3）因反诉原告融资、项目工程发包等欠款所抵押的房屋达125套，抵押权人为回笼现金而低价倾销，严重冲击了正常房屋的销售。反诉被告数次要求反诉原告妥善解决，但一直无果而终；（4）该项目各种民事纠纷不断，对销售也产生了严重的负面影响；公司法定代表人、唯一股东（袁洪恩）自2019年5月上旬起就一直失联，导致反诉原告的项目无法运营，后得知因涉嫌骗取贷款等罪被刑事拘留，合同无法继续履行；（5）反诉被告入驻该项目时，该项目己全面停工多年，后期新的施工队伍承接了该项目3#、6#、12#楼的装修工程、安装工程等，但由于反诉原告长期拖欠工程承包款，导致工程做做停停，施工工期严重延误目前安装工程未全面完工就以全线停工。反诉原告承诺后期相继开工建设的其它栋号（l＃、2＃、5＃、9＃、16＃楼）也没有任何实质性的进展，加上售楼部长期停水等原因，已严重影响到项目声誉及反诉被告的销售进程；（6）反诉被告于2019年1月3日向反诉原告提出了书面“项目开盘相关事宜申请报告”，以便通过2019年正月“黄金期”举行开盘促销活动刺激销售，可反诉原告仅书面认可后，未能按报告相关事宜及时落实，导致贻误商机；（7）反诉被告于2019年3月8日又为反诉原告的项目策划并拟定了书面“阶段性促销实施方案”，计划在“五·一黄金期’”开盘，可方案呈报给反诉原告后，在反诉被告的一再催促下，过了半月之久，反诉原告才与3月23日签章认可。之后，依然因项目不具备开盘基本条件而搁浅。5、根据该合同约定，反诉被告的销售行为受反诉原告的考核和监督，但反诉原告一直未向反诉被告提供“阶段性考核指示分解表”，也未向反诉被告确定阶段性的销售服务，不存在反诉被告应主动向反诉原告提供该文件的义务。6、在合同履行期间，反诉被告为反诉原告代理销售房屋共8套（见：房屋买卖合同原件），另清收前期2套售房尾款。并非反诉人所称的新成交客户只有三户（3套）。7、原合同第七条第一款对佣金结算的时间已十分明确，双方于每月初的5日前对账，反诉原告应于每月10日前按合同约定的标准支付销售佣金，反诉被告每月都进行了催要，但催要未果。又由于合同履行期间销售了8套房屋，均由反诉原告与客户签订了销售合同，反诉原告明知应当给付佣金的时间及金额，却至今一分未付。经反诉被告两次书面催告，也置之不理。反诉原告未按约定支付佣金，反而要求反诉被告出具税务发票作为其结算的凭证，是没有依据的。反诉被告代理销售的8套房屋，反诉原告参与签订合同并知情，即使反诉被告未按合同约定及时地书面告知，但并不影响反诉原告的权利和义务，并不能够说明反诉被告没有履行合同主要义务，对合同目的并没有实质上的影响。8、反诉原告诉称财务室空调遗失与本案无关，且与反诉被告无关。综上所述，反诉原告的违约事实清楚，证据确凿，且在反诉被告数次沟通、协商无果后，先后向反诉原告发出了书面“费用结算催告函”及“律师函”，反诉原告至今仍然置之不理，不履行合同主要义务，合同目的不能实现，已构成根本违约，请求人民法院责令反诉原告履行原合同结算义务并承担违约责任。原告(反诉被告)居多帮公司与被告（反诉原告）莞欣地产公司围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院经审查认定如下:对于原告提交的证据四已建房源情况说明、现房销控信息表、项目现有待售房屋及保底价确认说明，能够证明双方就代售房屋进行了确认及双方约定的结算标准，上述事实本院依法予以采信；对于原告提交的证据五营销宣传方案、开盘申请报告、阶段性促销实施方案及批复，能够证明原告房屋销售营销进行了实施工作，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据六工作联系函及发票，能够证明原告营销中心采购物品支出9657.40元，且经被告公司法定代表人袁洪恩签字予以确认，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据七广告费发票、清单及实物照片，该证据能够证明原告为被告公司房屋销售制作了广告宣传并支付费用24034元，且莞欣公司对公告制作安装亦予以认可，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据八售房合同书、清单，能够证明原告销售房屋情况，被告对于原告销售的8套房屋及催收2套房屋尾款情况未予作出说明和否认，只是认为原告没有按照合同完成工作量，故对于原告证明目的本院依法予以采信；对于原告提交的证据九费用结算催告函及邮单，能够证明原告向被告催款情况，但该证据不能证明被告根本违约，对于上述事实本院依法予以采信，对其证明目的本院不予采纳；对于原告提交的证据十判决书、裁定书、不动产查询、情况说明，能够证明被告公司开发的房屋在原、被告的合同履行过程中部分房屋已被查封的事实，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据十一解除合同律师函及邮单，能够证明原告向被告提出解除合同并邮寄、被告签收的事实，对于上述事实本院依法予以采信。对于被告就本诉和反诉一并提交的证据一不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，能够证明被告开发的房屋具备销售资格，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据二《全程策划与委托销售代理合同》，该合同与原告提交的证据三一致，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据三“双城汇馨都”已建房源汇总说明，该证据能够证明原、被告对当时被告开发房屋的可销售状态，不能证明之后开发房屋被部分查封的情况，该事实本院依法予以采信；对于被告提交的证据四会议纪要，该证据系被告公司内部会议记录，系单方行为，原告不予认可，故对该证据本院不予采信；对于被告提交的证据五分解表，该证据能够证明被告对房屋销售的工作安排，对于该事实本院依法予以采信；对于被告提交的证据六工作联系函，该证据与原告提交的证据六一致，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据七广告制作及安装费用明细表，该证据与原告提交的证据七一致，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据八商品房销售合同，该证据只能够证明原告销售的三套房屋，但不能证明原告仅销售了三套房屋，对于被告的证明目的本院部分予以采信；对于被告提交的证据九售楼部办公用品费用报销单，能够证明原告的部分费用被告给予报销，但不能证明全部费用均已报销的事实，对于被告的证明目的部分予以采信。经审理查明，居多帮公司为销售莞欣地产公司开发的位于云梦县××国道以北的“双城汇·馨都”楼盘，双方于2018年9月19日签订了一份《全程策划与委托代理销售合同》。该合同主要约定，由居多帮公司独家代理销售莞欣地产公司开发的“双城汇.馨都”项目（原莞欣小区）。合同总则第二条约定，莞欣地产公司保证在截止本合同签署时即本合同履行期内，该项目不会被相关执法机关施以强制执行，也不会设定影响本合同标的物销售的权利限制；第四条还约定，在该项目已建及在建工程的工程量达到同行业销（预）售条件时，莞欣公司须同时完备其销（预）售所必需的相关法定手续（包括但不限于行业通称的五证），以确保委托居多帮销（预）售该项目商品房的有效性与合法性；约定代理期限自签订本合同之日起至该项目可售住宅面积达到或接近完成90%的销售率（即便该项目分期，分不同物业在不同时间公开发售，也不影响本合同委托代理期限）。销售佣金约定，住宅按销售合同成交总价款的2.5%结算佣金提成；商铺按销售合同成交总价款的3%结算佣金提成；车库、位按合同成交总价款的5%结算佣金提成。代理销售期间，甲方自行销售（含甲方关系售房）及以房抵款的房屋（非直接性货币交易），属建安成本价销售或抵款的，按合同总金额的1%结算佣金提成，属正常价销售或抵款的，则按正常销售结算佣金；进场前，甲方自行或委托他方销售未尽事宜，甲方自愿交一份负责完成，乙方完成尾款清收，按照实际收款额的1%结算佣金提成；溢价部分和买受方的违约金按五五分成。销售绩效约定，乙方进场后搞好市场研判策划与推广工作，另结合市场与销售现状及时更新销控价格体系，并经甲方书面认可后执行；甲方承诺未取得相关法定手续的准现房部分，最迟于—年—月—日前完善，后期项目建设拟定于2019年5月1日前，竣工规划验收时间于2020年11月—日前；乙方进场后，制作的有效营销方案报甲方书面确认、存档；终极目标约定达到或接近完成整体可售面积90%的销售率（与客户签订定房协议或商品房销售合同后，交齐售房3成及以上的，均纳入乙方正常销售业绩）。佣金结算约定，自正常销售之日起，每月初（5号前）为佣金结算日，甲方应于每月10号前按合同约定结清上月佣金的80%，20%作为代理销售风险保证金，风险保证金30万元封顶；以销售合同实际成交总额为佣金结算依据（如属银行按揭贷款客户，以按相关要求交齐首付款及定金为结算依据，并已提交银行按揭贷款所需的个人贷款全部资料，因甲方未能在承诺时间内完善银行按揭贷款所需的各项法定手续时，甲方同样应按销售合同成交金额给乙方结算代理佣金）；项目营销推广、设计与策划中约定，项目营销推广费用实行由乙方包干负责承担制，各类广告宣传费用控制在项目销售总收入的1.2%之内，对该部分费用的投入使用，甲方享有监督权；客户购房交纳的定金由项目财务统一收取，计入销售合同成交总房款，但属于项目营销推广投入专项包干费用，由乙方按月开具对应金额的税务或劳务发票向甲方财务支取；收取定金住宅按3-5万元每套收取，车库、车位按1-2万元每间收取，商铺按5-10万元每间收取，合同成交总价款扣除定金后金额，作为甲、乙双方结算佣金的考核依据；专项包干资金用途，乙方用于项目营销策划、设计、各类广告媒介宣传、居间销售、外拓底薪、红包奖励、大型活动、礼品等费用支出。权利义务约定，甲方的权利义务约定向乙方提供项目开发进度表，明确交房标准与交房时间，以确保乙方销售的时效性，同时应向乙方提供相关银行同意向该项目提供按揭贷款总额的有效性文件，保证银行按揭的可行性等等；乙方的权利义务约定负责项目策划、营销、公告设计、制作及推广工作；协助甲方催收房款；每月5日前向甲方提交上月销售报表等等。法律责任中约定1.甲方法律责任：因项目质量、工期、相关手续滞后等因素造成销售进度的，一切后果甲方独自承担，不影响乙方佣金结算；乙方提出的合理化建议，甲方没有落实的，造成销售工作延误，由甲方承担；甲方未按约结算佣金，每逾期一天，甲方按应付余额的2‰给付违约金，如果超出60天，乙方可暂停销售，保留追究甲方的权利。2.乙方法律责任：乙方应在甲方书面确认的范围内进行宣传、销售；正常销售款由甲方指派财务人员收取，甲方许可的情况下乙方可代收，但应及时上交甲方财务；乙方的责任在连续三个月未能完成阶段性考核指标分解表中可售住宅销售任务的80%，甲方有权单方提出中止履行本合同等等。违约责任中约定：本合同有效期内，严重违约一方（包括无法定或合同约定的事由，单方中止履行或解除本合同）需向守约方一次性支付违约金50万元人民币；如甲方违约，导致合同无法继续履行而被迫终止时，除一次性给付项上违约金外，还应赔偿乙方营销代理该项目的预期收益损失。预期收益损失是指：以本合同约定的代理销售总面积和双方书面确认的最新销售均价，计算乙方可获得的代理佣金。该合同还对其他事项等进行了约定。合同签订后，双方对双城汇.馨都已建房源和房源情况进行了确认和说明，双方确认的主要内容有，项目已建8栋（楼梯房和电梯房各4栋），总计351套（面积38998.54平方米）住宅，其中已售91套，各类抵款125套，银行按揭回款49套，法院冻结13套，项目自用2套，占用、租住1套，直接可售房源70套。7、8、10、11号楼为步梯房，3、6、12、15号楼为电梯房；3号楼一层商铺12间，已出售1间，可售2间（126.73平方米），其余9间底商及二、三楼整层均抵款给第三方。双方在该汇总说明上签字盖章，并对已售、未售、抵款等房屋进行了列表说明，居多帮公司均盖章予以确认。2018年11月30日，居多帮公司对已建房源再次进行汇总，主要内容有，项目已建8栋（楼梯房和电梯房各4栋），总计351套（面积38998.54平方米）住宅，其中已售85套，各类抵款125套，银行按揭回款51套，法院冻结13套，项目自用2套，占用、租住1套，直接可售房源74套。7、8、10、11号楼为步梯房，3、6、12、15号楼为电梯房；3号楼一层商铺12间，已出售1间，可售2间（126.73平方米），其余9间底商及二、三楼整层均抵款给第三方；7、8、10、11号楼车库共132间（面积2652.2平方米），其中已售10间（面积204平方米），各类抵款65间（面积1316.2平方米），待售57间（面积1131.3平方米）；莞欣地产公司对居多帮公司提交的汇总说明盖章予以确认；并对已售、未售、抵款等列表说明情况盖章予以确认。双方对上述房源汇总确认后，2018年12月18日，居多帮公司制作了《项目营销宣传呈报方案》，莞欣地产公司对该方案签字盖章予以确认。2018年12月31日，居多帮公司对待售房源进行汇总并对房源保底价进行确认和说明，莞欣地产公司对该说明签字盖章予以确认。2019年1月3日、2019年3月17日、2019年3月23日，居多帮公司对房源的销售制作了开盘事宜的报告、现房销售任务分解表和阶段性促销实施方案，莞欣地产公司分别签字盖章予以确认。在合同履行过程中，居多帮公司为营销购置办公、物料、促销品合计9657.40元，该金额经莞欣地产公司法定代表人于2019年3月28日签字予以确认；2019年8月16日，居多帮公司为营销支出广告制作和安装费24034元；在合同履行过程中，居多帮公司对老客户胡峰、杨彪进行了催收回款；销售新客户包括刘连初、黄升升、刘宝强、宋斌树，销售车库一间（周萍），另对徐进平转换的有熊文英、熊进斌、杨雄三位，徐进平在双方确认的现房销控信息表中显示为白底，是可直接销售房源。居多帮公司销售房屋七套，车库一间，尾款回收两户。依据2018年12月31日双方确认的项目现有待售房屋及保底价确认说明中的保底价测算，代理佣金为184376元。居多帮公司制作广告支出24034元，购买销售所用物品支出9657.40元。2019年4月，云梦县人民法院对莞欣地产公司采取了诉讼保全措施，查封、冻结了莞欣地产公司价值430万元的银行存款、房屋及土地使用权等财产。2019年6月21日，居多帮公司向莞欣地产公司邮寄了费用结算催告函，同年6月22日莞欣地产公司签收。2019年7月19日，居多帮公司向莞欣地产公司邮寄送达了解除20180919号《全程策划与委托代理销售合同》通知的律师函，同年7月20日莞欣地产公司签收。居多帮公司催要佣金及费用未果，遂诉至法院。本案审理中，莞欣地产公司以居多帮公司违反合同约定，向本院提起反诉，要求居多帮公司支付违约金50万元并解除合同。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同关系。居多帮公司与莞欣地产公司签订的《全程策划与委托代理销售合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，双方对可销售房源进行了核对和汇总并签字盖章予以确认，说明居多帮公司对可销售房源现状是清楚的，居多帮公司以房屋被法院查封，导致合同目的不能实现，莞欣地产公司构成根本性违约为由，主张预期收益损失1829887.90元的诉讼请求，因与事实不符，本院依法不予支持；代理销售合同第一条合同总则第二款约定“甲方保证在截止本合同签署时即本合同履行期内，该项目不会被相关执法机关施以强制执行，也不会设定影响本合同标的物销售的权利限制。”2019年4月，由于莞欣地产公司债务问题，部分房产再次被查封，严重影响居多帮公司的销售，莞欣地产公司违反该第二款的约定“不会被执法机关施以强制执行，不会设定影响本合同标的物销售权利的限制”，属于严重违约；符合合同第十二条违约责任中的第二款约定“本合同有效期内，严重违约一方（包括无法定或合同约定的事由，单方中止履行或解除本合同）需向守约方一次性支付违约金50万元人民币。”故对于居多帮公司主张莞欣地产公司承担50万元违约金的诉讼请求，本院依法予以支持；对于居多帮公司主张的9657.40元办公费，因该费用经莞欣地产公司的法定代表人签字确认，莞欣地产公司抗辩费用已经支付的理由，经审查，已报销的费用中不包含该费用，故对居多帮的该项诉讼请求本院依法予以支持，对莞欣地产公司的该抗辩理由不予采纳。对于居多帮公司主张的24034元公告制作安装费的诉讼请求，因合同第八条第三、四、六款中有约定，营销推广费用在销售总收入的1.2%内包干，由乙方开具对应的发票在甲方财务支取，故居多帮公司已经支付该费用并开具了发票，莞欣地产公司理应支付，故对于居多帮公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对于居多帮公司主张解除合同的诉讼请求，因本院于2019年11月11日受理莞欣地产公司的反诉，莞欣地产公司在反诉请求中亦主张解除合同，故本院依法确认该合同在莞欣地产公司提出解除之日即2019年11月11日解除。对于莞欣地产公司反诉主张居多帮公司支付50万元违约金的反诉请求，因莞欣地产公司未提交证据证明居多帮公司存在严重违约的情形，故对于莞欣地产公司主张的该反诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认湖北居多帮房产咨询代理有限公司与湖北莞欣地产有限责任公司签订的《全程策划与委托代理销售合同》于2019年11月11日解除；二、湖北莞欣地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付湖北居多帮房产咨询代理有限公司销售代理佣金184376元、办公费等9657.40元、公告制作和安装费24034元，合计218067.40元；三、湖北莞欣地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付湖北居多帮房产咨询代理有限公司违约金500000元；四、驳回湖北居多帮房产咨询代理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖北莞欣地产有限责任公司的其他反诉请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27184元，诉讼保全费5000元，反诉费5000元合计37184元。由湖北居多帮房产咨询代理有限公司负担16204元，湖北莞欣地产有限责任公司负担20980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董洪胜人民陪审员  高 崀人民陪审员  肖桂英二〇二〇年八月二十五日书 记 员  钟疏桐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。