广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5224民初285号原告：国营惠来县种畜场，住所地：惠来县隆江镇苗圃场，组织机构代码：61761507-2。法定代表人：方雄福，负责人。委托诉讼代理人：林文斌，广东潮星律师事务所律师。被告：林世福，男，1977年4月2日出生，汉族，广东省惠来县人，住惠来县************，公民身份号码：445************。委托诉讼代理人：郑真扬，广东冠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨灯煜，广东冠法律师事务所律师。第三人：林杭周，男，1963年12月24日出生，汉族，广东省惠来县人，住惠来县************，公民身份号码：440************。原告国营惠来县种畜场（以下简称种畜场）与被告林世福、第三人林杭周土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人方雄福及其委托诉讼代理人林文斌、被告林世福的委托诉讼代理人郑真扬到庭参加诉讼，第三人林杭周经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2008年3月8日确立的租赁关系无效、确认被告与原告租赁的1.5亩国有农用地中的196㎡卖给第三人林杭周的买卖（转让）行为无效；2.判令第三人侵犯原告国有土地进行违法建设的建筑物予以拆除，清除被侵占土地杂物，恢复土地功能；判令被告及第三人返回被侵占的国有农用地由原告管理使用；3.案件受理费等一切费用由被告承担。诉讼过程中，种畜场变更“确认原告与被告于2008年3月8日确立的租赁关系无效、确认被告与原告租赁的1.5亩国有农用地中的196㎡卖给第三人林杭周的买卖（转让）行为无效”诉讼请求为：确认原、被告2008年3月8日订立的租赁合同有效；解除原、被告上述的租赁合同；判决被告返还上述租赁合同中约定的1.5亩土地使用权。事实和理由：原告种畜场，曾与前国营惠来县良种场系一套人马两块牌子，现惠来县编委（2008年24号文件）只确认为种畜场，原良种场对外产生的权利义务由种畜场承担，种畜场现由惠来县****局管辖，具有独立法人资格，位于隆江镇xxx交界处。拥有惠来县人民政府划拨的一片国有农用地使用权，用于从事种植种养、种畜培育，这是长期以来众所周知的，界线明确，从未与外界发生国有土地使用权方面的权属纷争。惠来县人民政府于2015年9月18日发出惠府办函[2015]137号文件《惠来县人民政府办公室关于同意良种场财产由种畜场使用管理的批复》，同意登记在原国营惠来县良种场名下的财产由种畜场统一管理使用。2008年3月8日，被告林世福向原告种畜场租赁位于xx边角地，面积1.5亩作为养猪场地，原告向其收取租金4千元，租赁年限60年，并向其出具惠财预字NO.0025592号《收据》，还记载该地块东西四至。该地块原用于种植果林等，这一租赁关系未经政府职能部门批准，不能改作他用的规定，属于无效租赁关系。2008年3月，被告擅自将原告的国有土地196㎡非法出卖给第三人作为建设民宅用地，改变国有土地用途。被告及第三人这一行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第4条：“国家实行土地用途管理制度……农用地是指直接用于农业生产的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”规定。2019年10月初第三人未经原告同意，也没有办理相关手续，擅自改变土地性质，在上述地块中圈地破土动工，平整地基，砌设墙体，侵占原告国有土地196㎡，建设民宅，原告发现后向其交涉制止。2019年10月7日向第三人发出停止建设的书面《通知》书。同时向惠来县农业农村局、惠来县自然资源局报告，农业农村局同时向惠来县人民政府报告，有关部门要求制止第三人的违法行为。惠来县自然资源局先后于2019年10月8日、2020年1月2日两次派员到现场对第三人林杭周进行交涉制止，并向其发出惠自然资监责停（2019）xx号、（2020）xx号《责令停止土地违法行为通知书》，责令第三人林杭周停止在国营惠来县种畜场（即大园片）的土地上搞非农建设的违法行为，指出该行为违反《国土法》第4条的规定，根据《国土法》第76条规定，责令林杭周停止上述违法行为。然而第三人林杭周置之不理，视法律为无物，继续违法施工，占建抢建，第三人的这种非法行为已造成恶劣社会影响。综上，被告、第三人未经批准，私自对原告国有土地使用权进行买卖，第三人在非法买卖国有土地上稿非农建设。被告、第三人的这种违法行为，事实清楚，证据确实充分，严重侵犯了国家的财产权，这是法律所不能容许的。为了维护国有农用土地不被非法侵占搞非农建设，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。林世福辩称，原告和答辩人订立的租赁合同属于合法有效的合同，其主张解除上述合同和要求答辩人返还涉案土地使用权的请求缺乏事实和法律依据，请法庭依法予以驳回：一、原告与答辩人签订的土地使用权租赁合同合法有效，应当继续履行。（一）原告与答辩人签订的土地使用权租赁合同合法有效，并已实际履行。本案的租赁合同系双方的真实意思表示，原告起诉要求确认合同有效，答辩人表示认同。本案租赁合同已实际履行十几年，期间从未存在任何争议和分歧，亦不存在任何无效的情形，应是合法有效的。（二）原告与答辩人签订合同的目的已经实现，其解除租赁合同的请求缺乏法律依据。原告与答辩人签订土地使用权租赁合同前已经因经营不利持续亏损，甚至到了无法支付种畜场员工工资的地步。原告为了平衡收支，便将其拥有的几十亩国有土地使用权向多个村民出租，以增加收入。原告与答辩人订立合同的目的已经实现。原告主张解除合同的请求缺乏法律依据，不应得到支持。（三）原告主张答辩人改变土地用途缺乏事实依据。原告主张涉案土地一直用于种植果林，租赁关系改变了土地的用途。但从原告提供的“地籍调查表”和出具的“收据”来看，“地籍调查表”中明确注明界标物类别为墙壁，“收据”也标明涉案土地北至狗地屋，可见涉案土地自1995年开始便一直有建筑物存在。因此，原告主张涉案土地一直用于种植果园明显和事实相违背。除此以外，原告也没有提供证据对其主张的事实予以佐证，应当承担举证不能的后果。（四）答辩人没有转让国有土地的行为。与林杭周签订合约书的是答辩人父亲林芳人，且签订的是土地使用权租赁协议，不是买卖合同。答辩人从2003年开始就到深圳务工，期间一直在深圳居住，直到2009年5月才回惠来县照料父亲，后来11月份又去了深圳。2008年3月18日，由于工作缘故，答辩人没能赶回惠来与种畜场签订土地使用权租赁协议，便委托其父亲帮忙代签。后答辩人父亲以答辩人的名义与第三人林杭周签订了合约书，合约书约定：“甲方向种畜场租用地让给乙方使用，特订立以下条款，希共同执行……二、租金壹座计人民币大写：壹万陆千元整。”答辩人对其父亲林芳人这一系列行为完全不知情。因此，缘故主张答辩人非法转让土地缺乏依据，请求法庭驳回原告对答辩人的诉请。（五）租赁合同应当继续履行，原告请求答辩人返还土地使用权依据不足。从上述情况看，原告与答辩人订立合同的目的已经实现，答辩人也没有改变土地用途，租赁合同不具备法定解除条件，应当继续履行。原告要求答辩人返还1.5亩的土地使用权没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。二、原告请求第三人立即停止侵权行为、拆除建筑物，系行政管理的法律关系，依法不属于法院审理范围。原告以第三人未经土地管理部门批准而进行建设，请求第三人立即停止侵权行为，拆除建筑物，应当依法由行政主管部门进行解决，不属于法院审理的范围内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.种畜场提交的《土地权属界线核定书》、《地籍调查表》复印件各1份，种畜场以此证明核定书已标明确认种畜场前身良种场土地红线图范围，国有农用地使用权是原告的。经质证，林世福对该组证据的真实性和关联性没有异议，但对其所要证明的内容有异议，认为因为从该证据中注明的界标物类别可以看出1995年6月2日起，涉案土地已经有建筑物的存在，原告所称涉案土地一直用于种植果园明显与事实相互违背。本院认为，该组证据复印件与惠来县自然资源局的《广东省测绘图》原件相互印证，涉案土地属国有土地，为原告管理和使用，本院对该组证据予以采信。2.种畜场提交的《惠机编[2008]24号〈关于设立县畜牧兽医局的通知>》文件复印件1份，种畜场以此证明县编委文件只确认种畜场。经质证，林世福对该证据有异议，认为不是原件，对其真实性不予认可，同时即使有原件，也没有关联性，因为该文件写明的是种畜场的归属并没有良种场的归属，也未能体现两个主体之间的关系。本院认为，该复印件要证明惠来县畜牧兽医局于2008年10月14日设立，种畜场为该局属下机构的事实，已为本院（2015）揭惠法民一初字第175号案件查明的事实所证实，本院对该证据予以采信。3.种畜场提交的《照片》2张，种畜场以此证明第三人在原告国有农用地范围内占地平整，违法建设事实；种畜场提交的《惠来县自然资源局惠自然资监责停〔2019〕xx号、〔2020〕xx号〈责令停止土地违法行为通知书>》复印件各1份，种畜场以此证明惠来县人民政府职能部门现场确认国有农用地范围内违法搞非农建设。经质证，林世福对这两组证据的客观性、关联性、合法性（以下简称“三性”）均有异议，认为该通知书与被告无关，也没有通知过被告，送达程序不符合法律规定，该通知书上没有相对人的签名，无法得知是否有向相对人送达，被告也不清楚第三人的施工情况。本院认为，经本院现场勘查，第三人在涉案地块已建有三层的楼房（未建成，内外没有进行装修），地基面积为15.9ｍ×12.35ｍ=196.365㎡，该楼房没有办理土地用地手续及报建相关手续，惠来县自然资源局执法监察股多次通知第三人停建。4.种畜场提交的惠来县人民政府办公室惠府办函〔2015〕137号《惠来县人民政府办公室关于同意良种场财产由种畜场统一管理使用的批复》文件复印件1份，种畜场以此证明县人民政府已将原良种场名下的财产（动产和不动产）由原告管理使用。经质证，林世福对该证据有异议，认为与本案没有关联性，该文件写明的是种畜场的归属并没有良种场的归属，也未能体现两个主体之间的关系。本院认为，原告国营惠来县种畜场曾与前国营惠来县良种场系一套人马两块牌子，改革后不再设立国营惠来县良种场，其债权债务及名下的财产由由国营惠来县种畜场承受和统一管理使用，涉案土地为国有农用地，本院对此予以采信。5.种畜场提交的№xxx《收据》复印件1份，种畜场以此证明2008年3月8日的《收据》所体现的原告与被告发生的租赁违反法律规定，属无效租赁关系。经质证，林世福对该证据的“三性”没有异议，对证明内容有异议，认为原告没有任何证据证明涉案土地属于农用地，其主张该租赁合同违反法律规定没有依据；从该证据中约定的四至可以发现，涉案土地北至狗地屋，界标物为房屋；原告主张涉案土地一直用于种植果园，明显与事实相背。本院认为，原告将涉案土地租赁被告，并出具了№xxx《收据》给被告,《收据》载明了租赁土地东西四至、面积、期限、使用性质、租赁费用，能证明原、被告之间的租赁关系。6.种畜场提交的惠来县国土资源局《证明》复印件1份，种畜场以此证明本案争议土地属于国有土地。经质证，林世福对该证据的真实性和关联性没有异议，但对证明内容有异议，认为仅能证明该涉案土地是国有土地，不能证明是农业用地。本院认为，涉案土地属于国有土地。7.种畜场提交的惠来县公有资产管理办公室《证明》复印件1份，种畜场以此证明惠来县种畜场（原加挂良种场）属国有企业。经质证，林世福对该证据有异议，认为与本案没有关联性，该文件写明的是种畜场的归属并没有良种场的归属，也未能体现两个主体之间的关系，原告也未能提交证据的原件，对其真实性也不予认可。本院认为，该复印件与上述惠来县人民政府办公室惠府办函（2015）137号文相互印证，原告为国有企业。8.种畜场提交的《通知》复印件1份，种畜场以此证明原告通知第三人停止建设。经质证，林世福对该证据有异议，认为送达程序不符合法律规定，该通知书上并没有相对人签名，无法得知是否有向相对人送达。本院认为，该证据是否已送给第三人，没有证据证明，本院不予采信。9.林世福提交的《合约书》复印件1份，林世福以此证明2008年3月18日，其父亲林芳人用其名义与第三人林杭周签订合约书，被告与第三人之间是租赁关系，而非土地转让关系。经质证，原告对该证据有异议，认为被告证明目的不成立，被告认为是其父亲以其名义签订的合约书是不成立的，从合约书甲方和乙方看不出是被告父亲的行为；被告认为是租赁关系，而非转让关系，这是不成立的，从合约书第三行可以看出“租用地让乙方使用”，很明显合约书是土地的非法转让关系。本院认为，该《合约书》能证明是林世福与林杭周签订的，林世福将其向原告租赁的土地让给林杭周使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月8日，被告林世福向原告种畜场租赁xxx边角地的土地作为养猪场地，东至乃明水沟荔枝脚，西至圆头山沟交界地，南至林木丰租地止，北至狗地屋，面积约1.5亩，租金4000元，租赁期限期限陆拾年（说明：在二〇〇八年才可使用）。原告于同日向被告收取了租金4000元，并向其出具惠财预字№xxx《收据》，《收据》上载明上述内容，并在左上角附上一行字：说明：在二〇〇八年才可使用。《收据》上有方昌裕（出纳员）、钟阔嘴（会计）及被告林四福的签名、原告的印章。原告收取租金后其法定代表人林芳人（已去世）到现场指认租赁土地位置，并交付给被告使用。该土地原用于种植荔枝，无地上建筑或构筑物。种畜场将土地出租给林世福，没有经相关部门批准，也没有向相关部门办理登记。2008年3月18日，林世福（甲方）与林杭周（乙方）签订《合约书》，约定：甲方向种畜场租用地让给乙方使用，地点在林木锋租地后面墙平直起、平直巷向南左右侧第陆行第壹贰座，租金壹座16,000元，一次性还清，使用时间按甲方与种畜场订立合约同行（即50年）。落款甲方（签名）是“林四福”印章，乙方（签名）是“林杭周”签名。种畜场不同意林世福与林杭周签订的该《合约书》。签订《合约书》后，林杭周在2008年搭建了一层楼房，2019年搭建了第二层和第三层楼房，目前这三层楼房处于未建成状态，内外都没有进行装修，已于2020年春节前停建，楼房地基面积为15.9ｍ×12.35ｍ=196.365㎡。林杭周在涉案地块建筑楼房没有办理相关批建手续。发现后要求林杭周立即停止非农建设，同时向惠来县自然资源局报告。惠来县自然资源局于2019年10月8日、2020年1月2日分别向林杭周送达惠国土资监责停〔2019〕xx号、〔2020〕xx号《责令停止土地违法行为通知书》，责令林杭周停止在种畜场土名“大园片”的土地上进行非农建设的违法行为。2020年4月8日，原告向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。另查明，国营惠来县良种场于上世纪六十年代在惠来县隆江镇获得政府划拨用地26745.7㎡，自林公墓过西39.6米处为起点，沿高低坎向西南转东南至葵和公路中心与高低坎的交叉点止为界线终点，该界线东面为国营惠来县良种场所属，性质为国有土地，用于种植良种植物及培育优良种畜。林世福向种畜场租赁的土地位于上述国营惠来县良种场国有土地范围内。国营惠来县良种场与种畜场为一套人马两块牌子的惠来县县属国有企业，财务和财产一个机构统一核算，后因国营惠来县良种场业务萎缩，便不再设立。惠来县人民政府办公室于2015年9月28日向原惠来县农业局发出惠府办函〔2015〕137号《惠来县人民政府办公室关于同意良种场财产由种畜场统一管理使用的批复》，指出，为保护国有农用地，确保国有资产不流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国公司法》的有关规定，同意登记在原国营惠来县良种场名下的财产，由国营惠来县种畜场统一管理使用。庭审中，被告林世福自认“林世福”是其身份证登记的名字，“林四福”是其另一个名字。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。种畜场将原国营惠来县良种场的土地出租给林世福，原国营惠来县良种场并未提出反对，现又经惠来县人民政府办公室批复同意，登记在原国营惠来县良种场名下的财产由种畜场统一管理使用，国营惠来县良种场不再设立，故种畜场作为原告主体适格。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。种畜场将场大园片边角地的土地（东至乃明水沟荔枝脚，西至圆头山沟交界地，南至林木丰租地止，北至狗地屋，面积约1.5亩）作为养猪场地租赁给林世福，并向其收取了租金4000元，出具了《收据》，虽然双方没有签订书面租赁合同，但《收据》上载明了租赁土地的位置、东西四至、用途、面积、租赁期限、租金等内容，并且种畜场已将租赁土地交付林世福使用，故《收据》内容符合土地租赁合同的形式要件和实质要件，应认为属土地租赁合同，种畜场与林世福双方之间存在租赁合同关系，因此，本案应属土地租赁合同纠纷。林世福与林杭周签订的《合约书》载明了租用地的地点、租金、租赁期限等条款，并且将向种畜场租赁的土地交付第三人林杭周使用，符合转租合同的形式和实质要件，林世福与林杭周之间存在租赁合同关系。本案讼争土地为政府划拨的国有土地，属于农用地，用于种植良种植物等。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”及参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人”的规定，本案中，种畜场将国有农用地租赁给林世福使用，没有向相关部门办理批准和登记手续，且林杭周在租赁的土地上违法建房，擅自改变了土地的用途，因此种畜场与林世福以《收据》的形式签订的租赁合同违反了法律、法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，种畜场与林世福签订的合同无效，不具法律效力。种畜场请求确认其与林世福签订的租赁合同有效并予以解除，缺乏法律依据，本院予以驳回。本案中，林世福擅自将土地使用权转租给林杭周，并未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且未经种畜场同意，林世福并未采取实际行动劝阻林杭周在涉案土地上建设楼房，也未就涉案土地用途与原告办理变更登记手续，擅自将农用地直接租赁给林杭周用于建设楼房。虽然林世福与林杭周双方自愿订立合同，但违反了上述法律、行政法规的强制性规定，同样，林世福与林杭周签订的《合约书》无效，不具法律效力。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，种畜场主张林世福将土地返还给其管理使用的诉请、主张林世福与林杭周共同返还林杭周建房占用的土地，理由依据充分，本院予以支持。林杭周未经土地主管部门批准，也未领取建设工程规划许可证而擅自在租赁土地上进行非农建设，种畜场请求林杭周立即停止侵权行为、拆除违法建筑物，系另一法律关系，依法应由行政主管部门进行解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条、第四十五条规定，判决如下：一、被告林世福应于本判决发生法律效力之日起三十日内将向原告国营惠来县********片边角地的土地（东至乃明水沟荔枝脚，西至圆头山沟交界地，南至林木丰租地止，北至狗地屋，面积约1.5亩，即惠财预字№xxx《收据》所记载的土地）返还给原告国营惠来县种畜场；二、第三人林杭周应于本判决发生法律效力之日起三十日内将其所建的三层楼房占用范围内的196.365㎡土地（地点在林木锋租地后面墙平直起、平直巷向南左右侧第陆行第壹贰座，包括在被告林世福向原告国营惠来种畜场承租的约1.5亩的土地内）与被告林世福连带返还给原告国营惠来种畜场；三、驳回原告国营惠来县种畜场的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告林世福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 长  林水贤人民陪审员  陈素强人民陪审员  黄俊贤二〇二〇年七月十七日书 记 员  方婷婷附：相关法律法规和司法解释一、《中华人民共和国土地管理法》第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。法信超链：国家法律10篇地方法规40篇案例22篇期刊5篇×