上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5277号原告：亨鸿(上海)国际贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张洪梅，总经理。委托诉讼代理人：徐传富，上海金钻律师事务所律师。被告：上海梦业实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周菊弟，总经理。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。原告亨鸿(上海)国际贸易有限公司(以下简称“亨鸿公司”)与被告上海梦业实业发展有限公司(以下简称“梦业实业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亨鸿公司的委托诉讼代理人徐传富、被告梦业实业公司的委托诉讼代理人蔡修浒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亨鸿公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除亨鸿公司与梦业实业公司于2019年10月1日签订的房屋租赁合同(合同编号JDL301)；2.判令梦业实业公司退还亨鸿公司租赁保证金人民币59,312.5元(以下币种均为人民币)；3.判令梦业实业公司支付违约金177,937元(租赁保证金的3倍)。事实和理由：2019年10月1日，亨鸿公司与梦业实业公司签订房屋租赁合同，约定，梦业实业公司将上海市宝山区沪太路XXX号中约1,500平方米出租给亨鸿公司用作仓库。亨鸿公司在使用该房屋不久后，便连续接到消防部门的整改通知。亨鸿公司联系梦业实业公司后，梦业实业公司置之不理。亨鸿公司无奈委托律师发函要求解除合同。但梦业实业公司仍不予理会。亨鸿公司为维护自身合法权益，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告梦业实业公司辩称，同意解除与亨鸿公司之间的房屋租赁合同。但不同意退还租赁保证金及赔偿违约金。梦业实业公司没有收到过消防部门的整改通知，亨鸿公司也没有通知过梦业实业公司。根据整改通知书显示，租赁房屋的基础设施和建筑设施都是合格的，而是在是否存在电器安装使用、维护保养这一条存在问题。据梦业实业公司了解，亨鸿公司在从事仓储中用到的叉车充电不符合消防相关规定才导致消防部门发出了整改通知，故该整改理应由亨鸿公司自行解决。该整改通知也不是针对梦业实业公司发出的。亨鸿公司未整改就以消防不合格提出解除合同，不符合合同约定，亨鸿公司构成违约，应该承担相应的违约责任。本院经审理认定事实如下：上海市宝山区沪太路XXX号房屋系案外人上海东方泵业(集团)有限公司所有。用途为工业用途。2019年5月28日，上海东方泵业(集团)有限公司出具授权委托书，委托上海碳惠新能源技术开发有限公司对位于上海市宝山区沪太路XXX号【房地产权证：沪房地宝字(2007)第(047218)号】区域内的房屋、空地，按双方在2019年5月签订的房屋租赁合同中的要求，进行经营、管理并对本公司房屋安全负责。后，上海碳惠新能源技术开发有限公司与梦业实业公司签订租赁合同，约定由梦业实业公司承租上海市宝山区沪太路XXX号3幢、4幢、6幢、7幢，出租面积8,310.68平方米，租赁期限为2年，自2019年7月1日至2021年6月30日止。2019年10月1日，梦业实业公司(出租方、甲方)与亨鸿公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：一、房屋状况：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市宝山区沪太路XXX号编号301(以下简称系争房屋)。出租面积1,500平方米(此面积含有建筑面积与公摊面积)。该房屋性质为工业性质，乙方向甲方保证仅作仓库用途。二、租赁期限与装修期：租赁期限为一年，自2019年10月1日至2020年9月30日止。三、租金、递增、支付方式、物业管理费、租赁保证金和其他费用：1、该房屋年租金为711,750元；租金以1个月59,312.50元为一期一次性支付给甲方，先付后用。乙方应在本合同签订当日向甲方支付第一期的租金与保证金，以后各期的预付租金应于每一期支付开始15日前向甲方付清。2、甲方对该房屋的物业管理费按3元每平方米每月核算，即该房屋的每月管理费为4,500元。管理费的支付与每期租金同时支付。若清理乙方生产经营过程中产生的生产垃圾，将需另行收费。3、乙方应与本合同签订之日内向甲方支付房屋租赁保证金59,312.50元。在租赁期内，乙方不得要求以租赁保证金冲抵任何费用。租赁到期后，甲方无息归还乙方。四、甲方的权利和义务：2、在租赁期内，甲方负责园区内物业管理、安保、公共部分保洁工作。六、关于消防、治安、卫生、环保要求：2、……乙方独自承担装修和租赁期间的消防及安全责任，应采取必要的安全措施，严格用火、用电、用气管理；4、乙方应根据自身经营实际，配置消防、安全设施，制定相应的消防、安全、治安方面的规章制度，并提供甲方备案。……负责对经营场地的水、电、煤及消防设施等进行维修保养，对经营场地的消防、安全、治安承担全部责任。甲方有权对乙方的安全状况进行检查，发现乙方有违章现象，有权予以制止和要求整改。七、合同解除、终止与退租：3、在租赁期内，如乙方需要提前单方面解除本合同，必须提前2个月书面告知甲方，按乙方违约处理，经甲方同意后办理好所有退租手续，待乙方交足所有费用，方可终止合同，退场经营。5、有下列情形之一的，甲方可以随时单方面解除本合同，并按乙方违约处理：(a)乙方在办理房屋交接手续后未按合同规定的时间交房租、租赁保证金等合同约定的费用，并逾期15日以上的；……八、违约处理方式：2、乙方出现违约的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿违约费用。(1)按本合同租金标准向甲方支付相应于乙方已经享有的免租装修期期间之租金。(2)乙方同意按3倍以租赁保证金金额赔偿给甲方。(3)若乙方进场时，有要求甲方对乙方场地进行特别装修装饰的费用。3、如甲方需违约让乙方搬离，需向乙方支付3倍以租赁保证金金额违约金。除此之外不做其他任何补偿。2019年10月11日，张洪梅向陈友荣转账123,125元(包括保证金、一个月租金及一个月物业管理费4,500元)；2019年11月7日，张洪梅向陈友荣转账64,726.5元(11月份的租金、一个月物业管理费，水电费914元)。2019年11月4日，亨鸿公司收到上海市消防监督检查意见通知书，载明，单位(场所)名称为亨鸿公司，地址为系争房屋，检查性质为监督检查。在单位履行消防安全职责情况一栏中，包括“合法性”、“消防安全管理”、“建筑防火及消防设施”、“危险品管理”几项中无异常。但在“其他”中，检查单位勾选并明确系争房屋存在电器产品、煤气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定，并要求在2019年11月6日前改正。2019年11月10日，亨鸿公司再次收到上海市消防监督检查意见通知书，检查性质为复查，复查结论为未整改完毕。2019年12月20日，亨鸿公司委托律师向梦业实业公司发出律师函，表示2019年11月4日、11日，消防部门出具了消防整改通知书，亨鸿公司才知道系争房屋不可以用于出租。亨鸿公司多次与梦业实业公司进行协商，但是梦业实业公司一直拖延，故通知因系争房屋存在消防隐患，消防不过关，无法满足合同约定的用途，故解除与梦业实业公司的租赁合同。该快递未被签收。2020年1月6日，梦业实业公司向亨鸿公司发出解除合同告知函，内容为亨鸿公司的租金付至2019年11月30日，从2019年12月1日开始的租金一直未付。截至发函，亨鸿公司已经逾期30日未付，故通知亨鸿公司，租赁合同于2020年1月9日解除，并立即搬离仓库内剩余物品，支付租金及费用，办理租赁房屋返还手续。2020年1月7日，亨鸿公司回函表示其收到了1月6日的解除合同通知书，同意解除租赁合同，但不同意其他意见。租赁期间应为2019年10月11日至11月10日止。涉案房产早已经空置，梦业实业公司直接派人去接收。另，梦业实业公司提供照片4张，证明虽然房屋是空置状态，但亨鸿公司一直未完全清场。亨鸿公司表示亨鸿公司从2019年12月20日之前就已经搬离了系争房屋，房屋已经返还。至于房屋内的垃圾可以找人来清理，亨鸿公司在梦业实业公司处有押金，梦业实业公司可以在押金中直接扣除清理费。在审理过程中，梦业实业公司于2020年4月27日向本院提起诉讼【案号：(2020)沪0113民初8715号】，要求1.确认双方的租赁合同已经于2020年1月9日解除；2.亨鸿公司、张洪梅支付拖欠的租金、物业管理费、装修费、违约金等。本院依法将两案进行合并审理。审理中，针对具体哪项消防问题需要整改。亨鸿公司表示具体哪个电器、燃气有问题，代理人不清楚。检查当天，亨鸿公司的员工在场，其员工说是房子不合格。亨鸿公司在庭审中要求梦业实业公司提供消防合格证书。梦业实业公司表示整幢房屋是通过消防验收的，也去问过上海泵业(集团)有限公司，该公司表示消防验收文书已在办理产证的过程中作为材料交给了办证部门，并提供产权证。梦业实业公司还表示根据消防部门出具的消防监督检查意见书的内容来看，整个建筑的消防安全管理、建筑防火及消防设施都是符合消防规范的。实际上是因为亨鸿公司使用的叉车充电不符合消防相关规定才导致消防部门发出了这个整改通知，亨鸿公司应该自行整改。本院认为，梦业实业公司已提供产权证、租赁合同等证据证明系争房屋系合法建筑，且其有权出租。故梦业实业公司与亨鸿公司之间就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效。亨鸿公司表示系争房屋用途为工业用房，不得用于仓储的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案主要争议在于，系争房屋两次消防整改通知中所涉及的整改义务的主体是谁。首先，根据两份消防部门出具的消防监督检查意见通知书所记载的内容可以看出两次消防监督检查及复查均系因系争房屋内的电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测方面存在不符合消防技术标准和管理规定，故需进行整改，而有关建筑物本身的消防车通道、疏散通道、安全出口等方面都是合格或者是未涉及。由此可见，本案中所涉及的消防问题主要与实际经营使用该房屋方面有关。但亨鸿公司又无法具体说明哪里消防不合格。本院认为，亨鸿公司作为实际使用房屋一方，在现场接受消防检查并收到消防整改通知书后，却又不清楚到底哪方面需要整改，也未提供证据来证明系梦业实业公司提供的房屋本身存在消防不合格，故对于亨鸿公司主张消防不合格责任在于梦业实业公司的意见，本院不予采纳。其次，根据双方的租赁合同约定，乙方应根据自身经营实际，配置消防、安全设施……负责对经营场地的水、电、煤及消防设施等进行维护保养，对经营场地的消防、安全、治安承担全部责任。本院认为，合同中已明确约定亨鸿公司负有维护、保证系争房屋内的消防安全等的义务。而实际上亨鸿公司在接到两次消防整改通知后，没有积极整改，却在支付2019年10月、11月的租金后，未再支付此后费用。亨鸿公司的上述行为已经构成违约。同时在(2020)沪0113民初8715号案件中，梦业实业公司要求确认双方合同于2020年1月9日解除，本院经审理认为亨鸿公司未付租金等行为已经构成违约，故本院在该案中确认双方合同于2020年1月9日解除，亨鸿公司在本案中以梦业实业公司违约为由要求解除合同，本院不予准许。对于租赁保证金、违约金，因亨鸿公司不按时支付租金并提前退租已经构成违约，故其要求梦业实业公司返还保证金及支付违约金，无事实和法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告亨鸿(上海)国际贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4,858元，减半收取计2,429元，由原告亨鸿(上海)国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 羊焕发二〇二〇年八月七日法官助理 茅海灵书 记 员 戴 玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。