广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0113民初2312号原告：林万冲，男，1973年7月6日出生，汉族，住广州市番禺区石碁镇金龙路桥边街48号南区十七座404房，公民身份号码362122197307062011。委托代诉讼理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。委托代诉讼理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。被告：黄沛华，男，1979年6月13日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：江伟荣，男，1965年4月7日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：黄新文，男，1952年3月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：韩玉琼，女，1951年10月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。第三人广州市番禺区石楼镇茭塘西村股份合作经济社，住所地广州市番禺区石楼镇茭塘西村。负责人：黄志强。原告林万冲与被告黄沛华、江伟荣、黄新文、韩玉琼土地租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月22日立案受理后，依被告黄新文、韩玉琼的申请追加广州市番禺区石楼镇茭塘西村股份合作经济社（以下简称茭塘西村经济社）作为第三人，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林万冲的委托诉讼代理人朱茶林、杨佩蕴，被告黄沛华、江伟荣，被告黄新文、韩玉琼的共同委托诉讼代理人黄桂芬及韩玉琼本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林万冲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告黄沛华、江伟荣于2014年5月28日签订的《租赁土地种植合同》于2019年5月1日终止；2.判令被告黄沛华、江伟荣共同向原告返还押金10000元；3.判令被告黄新文、韩玉琼共同向原告退还2019年5月2日至2020年3月21日租金10751.9元(6050元+4701.9元)；4.确认青苗及地上附着物补偿款252360元归原告所有：5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告黄新文、韩玉琼系夫妻关系。2013年2月22日被告韩玉琼将位于石楼镇××队土名为“井口”的5亩土地租赁给被告黄沛华、江伟荣使用。2014年5月28日原告与被告黄沛华、江伟荣签订了《租赁土地种植合同》约定被告黄沛华、江伟荣将上述土地租赁给原告种植树木花卉，租赁期限为10年，自2013年3月22日起至2023年3月22日止，租金为2000元／亩／年，每三年递增租金的10%（其中2019年3月22日至2022年3月22日每年租金共12100元），押金为10000元。同时，合同第四条约定：“…(2)所征土地的青苗补偿款总额甲乙双方各占50%。(3)乙方自行添加的地上附着物补偿款归乙方所有，与甲方无关。但发包时原有的水利设施，房屋等补偿归甲方所有。(4)自签署征地补偿协议之日起，甲方要退回相应未发包月份的租金给乙方。……”合同签订后，原告仅向被告黄沛华、江伟荣支付了押金，此后租金均由被告黄新文向原告收取（其中包含被告黄新文收取了原告2019年3月22日至2019年9月21日半年的租金6050元以及2019年9月22日至2020年3月21日半年的租金6050元）并履行。原告在上述地块范围内（包括闲置沟渠）进行了实际耕种，种植了琴叶榕、孔雀木等植物，添加了温棚等设施。2018年5月起，石楼镇拆迁办对包括上述地块范围在内的土地开展征地拆迁工作，对包括上述地块范围在内的土地耕户发出《关于配合清退土地的通知》（以下简称“通知”），在上述《通知》中明确了“于2019年5月1日前自行清理所有附着物（包括但不限于青苗、建构筑物及堆放物等）并退出土地。……”同时，明确按照《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区土地征收中青苗及地上附着物包干补偿办法的通知》(番府[2015]12号)的标准拟对涉诉土地上青苗及地上附着物按包干价补偿单价4万元／亩的标准进行补偿，结合详查资料中显示本案所涉地块面积为6.309亩，计算补偿金额总共应为252360元。至此，原告与被告黄沛华、江伟荣于2014年5月28日签订的《租赁土地种植合同》于2019年5月1日终止,原告与被告黄新文随之所形成租赁合同关系也一并解除。原告认为案涉土地上的青苗及地上附着物补偿款252360元依法应属于原告所有。经原被告多次协商，但被告黄新文坚持要求对青苗及地上附着物补偿金总额与原告进行平均分配，各方就此事僵持不下。经原告委托，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具了《评估报告书》，认定案涉地块的青苗补偿价值仅为58949元。原告认为,被告黄新文、韩玉琼要求对地上附着物补偿金总额与原告进行平均分配没有事实和法律依据，其拒不配合原告到征地办理领取相关补偿款，导致原告的补偿迟迟未得到落实的行为已经严重损害了原告的合法权益。而且按照租赁合同约定，被告黄沛华、江伟荣应向原告返还已收取的押金。对于被告黄新文、韩玉琼收取原告2019年5月2日至2020年3月21日的租金，由于双方租赁关系已于2019年5月1日终止，被告黄新文、韩玉琼无权继续收取原告租金，对于超过部分被告黄新文、韩玉琼也应予以退还。被告黄沛华辩称，对原告的诉讼请求确认，没有意见。被告江伟荣辩称，押金10000元我同意返还给原告，但前提是被告黄新文、韩玉琼需要返还押金10000元给我，我就通知返还给原告。涉案土地我已经转租给原告，其他情况我不清楚，由法院依法认定。对于要求被告黄新文、韩玉琼共同向原告退还2019年5月2日至2020年3月21日租金10751.9元(6050元+4701.9元)没有意见；对诉讼请求四没有意见，由原告与被告黄新文、韩玉琼自行协商。被告黄新文、韩玉琼辩称，不同意原告的诉讼请求，我方仅仅与本案的被告黄沛华、江伟荣存在土地租赁合同关系，我方租赁合同指原合同，原合同明确约定承租主体不变，因此江伟荣、黄沛华擅自将我方的土地转租给原告，对我方不产生任何法律效力，涉案纠纷应该以我方与黄沛华、江伟荣签订的土地租赁合同进行处理。2、根据原租赁合同，我方出租给黄沛华、江伟荣使用的土地实际丈量面积为5亩，本次征收计算补偿面积为6.309亩，在上一次庭审中，原告也承认当时交付使用的租赁面积为5亩，不包括堤涌、机耕路，也就是说，多的1.309亩不属于租赁合同出租的范围，与承租人没有关系，1.309亩相应的补偿款应该属于我方。3、原告要求依据2019年4月11日石楼镇拆迁办关于配合清除土地的通知，确认转租合同在2019年5月1日终止，无事实和法律的依据，第一假设转租合同是有效的，转租合同的效力也应该以原租赁合同为依据，原告主张转租合同终止的理由，是基于遇上国家政府征收土地的情况，原租赁合同第4条约定，中途发生国家征收土地的解决方法是由签署征地协议之日起同时自动终止本合同，征地协议至今仍没有签署，而且原告至今仍没有退还土地，故原告要求2019年5月1日前自行清退的时间作为合同终止的时间没有依据。其次，原告及被告黄沛华、江伟荣至今仍没有退还承租土地给我方，原告及被告黄沛华、江伟荣应依照原租赁合同租金的标准向我方支付土地占用费，故我方认为原告的诉讼请求三应当予以驳回。4、原告请求确认青苗及地上附着物补偿款252360元全归原告没有事实及法律依据。第一根据原合同第4条的约定，中途遇国家征收土地解决的办法是土地补偿款及劳动安置全归甲方，青苗补偿总额双方各占50%，乙方自行添加的地上附着物补偿款归乙方，即青苗补偿款50%及地上附着物补偿款归黄沛华、江伟荣，假设转租合同有效，转租合同关于国家征收解决的办法与原合同条款是一致的，即被告黄沛华、江伟荣获得的地上附着物补偿款及青苗补偿款50%归原告，哪怕被告黄沛华、江伟荣有关的补偿款归原告所有，原告最多只能获得青苗补偿款的50%及地上附着物补偿款，不是补偿款的全部。其次对于2019年的租金，由于被告黄沛华、江伟荣延迟交租长达184天，根据原合同的约定，承租人的行为构成根本违约，我方有权没收被告黄沛华、江伟荣全部押金，没收其在租赁期间投入的全部地上附着物及青苗，已交的租金不予以退还，因此，现青苗及地上附着物补偿款应该全部归我方所有。第三涉案的补偿款是依据番府2015第12号文实行包干补偿的方式计算，该包干价没有明确区分青苗及地上附着物的具体金额，在双方无法就地上附着物及青苗补偿款具体金额达成一致意见的情况下，应视为双方对补偿标准存在争议，根据我国土地管理法实施条例第25条第三款的规定，对于补偿标准的确定，原告应该向有关政府部门申请解决，关于补偿标准的争议不属于法院受理民事诉讼的范围，对于原告的诉讼请求四应当裁定驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换与质证。本院经审理认定事实如下：2013年2月22日，韩玉琼作为甲方与黄沛华、江伟荣作为乙方签订《租赁土地种植合同》，约定甲方将位于石楼镇××队地方“井口”的一片承包责任田，实地丈量面积5亩租赁给乙方种植树木花卉使用，租赁时间为2013年3月22日至2023年2月22日共10年。第二条款押金租金及付款时间约定，签订合同后甲方即时收乙方押金10000元，在合同期满后乙方没有违反合同条款的，甲方将押金10000元正退还给乙方（不计利息），如乙方在使用期内违反合同条款的甲方将用押金作抵扣，严重违反者将有权全部没收押金。如乙方在试用期内违反合同条款的，甲方有权终止合约。租金每年每亩2000元，所租赁的土地共5亩面积，按每三年递增亩租金的10%，第一期（即2013年3月22日至2016年3月22日止）每年租金共10000元整，第二期（即2016年3月22日至2019年3月22日止）每年租金共11000元整，第三期（即2019年3月22日至2022年3月22日止）每年租金共12100元整，第四期即2022年3月22日至2023年3月22日止每年租金共13310元整。缴纳租金时间乙方必须在当年的3月22日至3月29日共7天内一次性向甲方交齐当年的租金。如超出上述时间未交齐租金的，按每超出一天时间处罚滞纳金千分之五计收，超出一个月还未交齐租金的甲方有权终止合同，作放弃处理，没收乙方所投入的财物、农作物等一切土地附着物。第三条款租赁种植使用范围要求约定，租赁种植使用范围共面5亩，上述面积双方现场确认，不能越界使用。甲乙双方在签署合同时，甲方只提供现时种植的基路，以及现时种植区的水利排港灌设施，今后在种植使用时需要投入水电设施和水利设施以及道路建设所需费用等与甲方无关。甲乙双方继承人不管如何变更，本合同仍然有效，承租期间甲乙双方对本合同有合法的继承承包的权利和发包权利。中途如乙方转租他人种植，甲方有权每亩加收10%，甲方始终对口本合同的乙方（即承包者）。第四条款中途发生国家政府征收土地解决办法约定，在租赁期内中途发生国家政府征收全片该耕作区的，甲乙双方必须无条件服从，由签署征地协议之日起同时自动终止本合同，并按以下补偿标准执行。征收的土地补偿款、劳动安置全部归甲方所有，与乙方无关。所征土地的青苗补偿款总额甲乙双方各占50%。乙方自行添加的地上附着物补偿款归乙方所有，与甲方无关。但发包时原有的水利设施，房屋等补偿归回甲方所有。自签署征地协议之日起，甲方要退回相应未发包月份的租金给乙方。韩玉琼、黄沛华、江伟荣均有签名，案外人黄卓良作为见证方（驻队干部）签名。同日，黄沛华、江伟荣向韩玉琼支付10000元，韩玉琼出具收据确认收到黄沛华、江伟荣交来租耕“井口”田押金10000元。2014年5月28日，黄沛华、江伟荣作为甲方与林万冲作为乙方签订《租赁土地种植合同》约定甲方将涉案土地租赁给乙方种植树木花卉使用，其他条款约定与2013年2月22日韩玉琼与黄沛华、江伟荣签订的《租赁土地种植合同》内容一致。同日，林万冲向黄沛华、江伟荣支付10000元，黄沛华、江伟荣出具收据确认收到林万冲交来租耕“井口”田押金10000元。2018年3月22日，韩玉琼在收据上签名确认收到林万冲交来2018年3月22日至2019年3月22日租地款11000元。2019年3月22日，韩玉琼在收据上签名确认收到林万冲交来2019年3月22日至2019年9月21日租金6050元。2019年9月23日，韩玉琼在收据上签名确认收到林万冲交来2019年9月22日至2020年3月22日租金6050元。2017年1月29日，番禺区石楼镇人民政府下发石府[2017]61号《番禺区石楼镇人民政府关于印发石楼镇土地征收重青苗及地上附着物包干补偿办法的通知》，载明根据《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区土地征收中青苗及地上符合作物包干补偿办法的通知》（番府[2015]12号）精神，结合实际情况，自2018年1月1日起，我镇辖区范围内所有的集体土地征收项目，其土地上的青苗及地上符合作物的补偿工作实行包干方式补偿，包干补偿的标准为4万元/亩，以征地项目用地涉及的行政村为单位开展补偿工作，如果是“二级经济”的村，可按村民小组（生产队）为单位执行。同时，为了促进被征地村自觉控制抢种抢建现象，另外给予实行包干补偿的村1万元/亩的奖励费。上述补偿办法有效期至2019年12月31日止。2018年4月23日，广州科测测绘技术有限公司对涉案土地进行详查，详查资料显示，宗号为JTXC013，权属人为黄新文，土地面积为6.309亩。2018年7月21日，广州科测测绘技术有限公司对林万冲在涉案土地上的房屋和地上附着物进行详查，详查资料显示，宗号为JTXC013-1，权属人为林万冲，土地房产详查情况表载明有铁柱铁架隔热板房（用途为住宿）42平方米、木柱木架石棉瓦棚（用途为挡雨）9.18平方米、木柱木架石棉瓦棚（用途为杂间）20.76平方米、木柱木架石棉瓦棚（用途为厨房）5.86平方米、铁柱铁架黑胶棚（用途为挡雨）13.57平方米、木柱木架石棉瓦棚（用途为厕所）4.81平方米，以上合共面积96.18平方米。宗地位置详图显示该宗地面积为14.146亩，其中红线外面积0.156亩，红线内面积13.990亩。地上附着物设施详查表载明有6分水管、4分电线套管、电表、水管、水龙头、水池、排水管、抽水泵、塑料箱、1.2寸喷淋、狗笼、施肥管、深水井、铁丝网、铁门、水泥地等，另有芭蕉、芋头、桃树、秋葵、琴叶榕、细叶榕。2019年4月11日，番禺区石楼镇征地拆迁管理办公室发出《关于配合清退土地的通知》，载明广汽项目F地块已被收储用作政府储备。为加快土地收储工作，相关施工单位将于近期对上述地块进行施工，届时将进行清表及停止供水、供电，请于2019年5月1日前自行清理所有附着物（包括但不限于青苗、建构筑物及堆放物等），并退出土地。逾期不清退者，政府有关部门将依法强制清理。2019年10月8日，黄沛华、江伟荣与林万冲签订《确认书》，载明黄沛华、江伟荣将包括涉案土地在的共12亩土地出租给林万冲种植花卉树木之用，该土地出租时没有一切花卉植物，没有房屋，一切棚架及花卉种植设施（棚架、自动喷淋、深水井、电力设施、水管、混凝土路面）现有设备林万冲搭建所有。同日，黄沛华、江伟荣与林万冲签订《委托书》，载明黄沛华、江伟荣全权委托林万冲代为签署有关补偿事宜及领取补偿款，并确认有关补偿款是林万冲个人所有。2019年12月10日，原告委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对林万冲拥有的位于番禺区石楼镇的青苗的补偿价值进行评估；评估基准日为2018年7月21日；评估方法为成本法；经济状况为2019年12月3日我司对现场进行勘察，委估的青苗部分已经搬迁；评估结论为林万冲委托评估的资产在评估基准日的补偿价值为133821元。该报告中的评估明细表载明，田主黄新文对应的项目秀珍叶、琴叶榕在温棚1、3内合计价格为58949元，备注为本次评估根据《广州市番禺区人民政府关于调整土地征收中青苗及地上附着物补偿标准的通知》（番府（2018）37号）补偿标准测算；2.本次评估因部分花木已搬走，数据按委托人提供的详查资料进行测算，评估基准日按详查资料出具日期，委托人介绍评估基准日实际状况与详查资料一致。2020年1月20日，番禺区石楼镇规划国土建设办公室作出《情况说明》，载明：兹有位于石楼镇的地块（土名“井口”），因广汽新能源汽车城储备地项目征收，耕户林万冲的租地位于石楼镇××生产队，需征拆地块的面积以广州科测测绘技术有限公司出具的详查资料为准（宗号:JTXC013-1涉及6.309亩。应分配青苗及地上附着物包干补偿款共计252360元，由于田主黄新文与耕户林万冲之间就上述补偿款分配问题存在争议，暂未发放。原告为证明其在案涉地块范围内进行了实际耕种种植了琴叶榕、孔雀木等植物，添加了温棚等设施提供了2014年5月23日至2015年4月6日期间的收据13张，合计金额为78604.5元。在案件审理过程中，原告林万冲明确仅在本案主张要求确认青苗及地上附着物补偿款252360元归原告所有这一项诉讼请求，其他诉讼请求撤回，原告另行主张。原告明确，原告提供的评估报告仅针对青苗部分进行评估，地上附着物价值未作评估，根据原告提供的详查资料，土地房产详查情况表载明的6项内容合共面积96.18平方米在涉案土地范围内。地上附着物设施详查表1载明的第2、3、4、5（二分之一）、6、8、9、11(二分之一)、12、14（二分之一）、15（二分之一）、16、17（十口水井）；地上附着物设施详查表2载明的第5（占7成）、10、11、13-17上的温棚（4.952亩）；地上附着物设施详查表3载明的第1项上的温棚；地上附着物设施详查表4载明的第1、2、3、10、11、12、13在涉案土地范围内。各方当事人确认被告黄新文、韩玉琼出租给黄沛华、江伟荣的土地面积为5亩，出租时土地上种植有杨桃树和番石榴树。黄沛华、江伟荣出租给林万冲约定的土地面积也是5亩，出租时土地上有一个石棉瓦棚，其余部分是空地。各方当事人确认补偿协议尚未签订，青苗及地上附着物补偿款总额为252360元确定，但归属于何人存在争议。被告黄新文、韩玉琼认为，原告提供的单方委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，程序不合法。且本次评估是在原告提供的宗号为JTXC013-1、权属人为林万冲的详查资料的测量数据基础上进行评估，但拆迁办做该详查的时候我方没有参与，上述的详查数据也没有向我方公示，我方无法确认详查项目及数据的真实性。2019年12月3日评估公司对现场进行勘察的时候，大部分的青苗已经搬迁，评估基准日实际情况与详查资料一致只是原告单方与评估公司陈述，缺乏真实性。评估明细表中备注一栏记载了补偿标准是以番府【2018】37号文，但上述通知中对青苗的补偿标准关键数据是青苗的胸径，而宗号为JTXC013-1的详查资料中部分青苗仅显示面积未显示数量、胸径，评估机构根据原告单方提供的委托评估说明设定进行测算，该评估报告无论程序还是实体均不具备合法性和真实性，不能作为定案的依据。第三人茭塘西村经济社陈述，其与石楼镇政府以及土地开发中心已经签订补偿协议，涉案土地的土地补偿款及劳动安置费按照26万元/亩的标准补偿，青苗及地上附着物按照4万元/亩加上奖励费1万元/亩的标准补偿。该经济社通过向村民通报的方式确定按照包干补偿的办法进行补偿。土地补偿款已经由韩玉琼、黄新文收取，青苗及地上附着物的补偿款由石楼镇拆迁办负责发放，涉案土地的青苗及地上附着物需要由地主或者耕主与相关政府部门签订补偿协议，但是由于林万冲与韩玉琼、黄新文之间存在争议，青苗及地上附着物的补偿协议尚未签订，争议款项仍在石楼镇拆迁办处，具体青苗或地上附着物价值，由于村没有参与，故不清楚。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”双方对每亩青苗补偿款和地上附着物补偿款的总额为4万元并无争议，双方争议的是4万元中青苗补偿款、地上附着物补偿款分别为多少金额。根据案涉两份《租赁土地种植合同》均约定，青苗补偿款由出租方和承租方各占一半，地上附着物补偿款归承租方所得。因此，解决各方当事人之间的争议必须以明确每亩4万元补偿款中青苗补偿款、地上附着物补偿款的具体金额为前提，否则法院无法准确裁决确定补偿费的分配。而对于每亩4万元补偿款中青苗补偿款、地上附着物补偿款的具体金额，原告可以依照上述行政法规规定向有关政府部门申请解决。关于补偿标准的争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此，对原告提出的起诉应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下:驳回原告林万冲的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  彭君玉人民陪审员  黄智鸿二〇二〇年八月二十四日书 记 员  邬敏秋