杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初7354号 原告：杭州雨龙实业投资有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区**大街**。 法定代表人：王平。 委托诉讼代理人：叶笑茜、陈俊文，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：李长玲，女，1991年9月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：高峰，上海善景律师事务所律师。 原告杭州雨龙实业投资有限公司（以下简称雨龙公司）与被告李长玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵楠独任审判，于2020年7月24日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告雨龙公司的委托诉讼代理人叶笑茜，被告李长玲的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雨龙公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同；2.判令被告即刻腾退房屋并向原告返还租赁房屋，并将注册在租赁地的营业执照从案涉房屋中迁离；3.判令被告向原告支付房屋租金351698.63元（暂计算至2019年10月31日，后续房屋占有使用费参照双方的租赁合同租金标准算至交还房屋之日）；4.判令被告支付逾期付款违约金155430元（暂计算至2019年10月31日，后续违约金按应付款项为基数，日利率千分之一标准计算支付）；5.判令被告另行向原告支付违约金100000元；6.判令原告已收取的保证金100000元不予退还；7.判令被告补交2017年7月8日至2017年10月7日免租期租金82274.01元；8.判令被告支付原告律师费20000元；9.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年6月15日从房屋权利人杭州万家星城房地产开发有限公司（以下简称万家房地产公司）处承租位于杭州市下城区××期××商铺，租期至2022年10月31日止。经房屋权利人杭州万家星城房地产开发有限公司同意，原被告于2017年7月8日签订租赁合同，约定由被告承租坐落于杭州市下城区××幢××号××层房屋，建筑面积约为430.89平方米，用于开设宾馆，租期自2017年7月8日至2022年10月7日止。租赁合同签订后，原告按照合同约定提供了相关房屋产权证明及办证手续，被告于2017年8月1日在租赁地址注册了杭州市下城区子运宾馆（以下简称子运宾馆），并开始营业至今。合同签订后被告仅支付了第一年2017年7月8日至2018年10月7日期间的租金330000元。第二期2018年10月8日至2019年10月7日租金330000元应当于2018年9月8日前支付，经原告多次催讨被告仍借故拖延。第三期2019年10月8日至2020年10月7日租金330000元应当于2019年9月8日前支付，截至起诉之日，被告仍未支付第二期及第三期租金，被告经营的子运宾馆在此期间一直处于正常营业状态。庭审过程中，原告雨龙公司补充陈述称，原告已于2020年5月22日就被告承租的商铺办理了消防许可证，被告于2017年8月1日注册办理子运宾馆的营业执照，并且一直营业至今。基于上述事实，原告雨龙公司变更其诉讼请求为：判令被告向原告支付房屋租金493040.88元（暂计算至2020年7月24日，后续租金参照原租赁合同继续履行计算）。 被告李长玲辩称，一、原被告双方签署的租赁合同合法有效，尚在租赁期内，原告诉请解除合同不符合法定解除条件。同时，被告作为承租人根据法律规定享有先履行抗辩权。因为原告交付房屋不符合订立合同时使用目的，存在租赁物瑕疵，致使被告巨额举债，开设的宾馆不能正常公开营业，取得正常收入。被告作为后履行义务人依据法律规定有权拒绝支付，拒绝履行义务。原告依法应当及时去消防部门办理消防事宜，及时向被告交付适合的租赁物，履行义务和承诺；二、因为原告未履行交付租赁物，致使被告不能开展公开正常经营业务，所以被告有权拒绝支付租金。关于被告通过美团平台接单的事实，因为被告举债开设宾馆，投资上百万元。被告作为单身妈妈带着5岁的女儿，陷入生活困境，为了维持生活接收一些零散的美团平台订单，但是只能维持生计，并不等于可以正常经营。由于原告未及时办理消防事宜交付适合的租赁物，致使被告开设的宾馆被消防部门和公安部门同时责令停业至今；三、根据合同法规定，出租人应当按照约定交付租赁物给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定了租赁合同中出租人的两项基本的义务，交付租赁物和保证租赁物能够实现租赁目的的状态，也就是原告作为出租人对租赁物的瑕疵要承担担保责任。从上述的法律条款可以看出，只要是不可归责于承租人的事由造成房屋不能使用，致使不能实现合同目的，承租人可以主张减少租金，或者不支付租金。结合本案，原告不守承诺积极办理消防事宜直接导致被告宾馆至今不能正常营业，被告有权减少租金或者不支付租金；四、关于原告诉求的违约金，本案是原告首先违反先履行合同义务，是原告违约，不是被告违约，而且违约金的计算标准也是错误的，合同履行中迟延付款损失一般按照利息损失计算，故应该参照中国人民银行贷款利息计算逾期违约金；五、原告虽在本案诉讼过程中办理了消防许可证，但是原告前期未依法履行先合同义务，导致被告不能正常经营宾馆。鉴于原告于2020年5月22日办理完消防许可证，此前未正常履行期间的租金损失应当由原告依法负担，原告与被告签署协议承诺的九个月租金损失按照60%比例由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认可真实性的租赁合同、房屋租赁合同、房产证、房屋转租申请函、企业信用信息公示报告、住宿费收据、房卡、委托代理合同、律师费发票、公证书、补充协议、不动产登记信息查询记录、消防许可证、施工合同、万家星城子运宾馆沟通记录、建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、收据、POS签购单、美团平台接单记录等证据，本院依法确认其真实性，有关证据关联性和证明力问题将结合后文阐述。对有争议的证据，本院认定如下：1.安全隐患督导检查表，原告雨龙公司对三性有异议，认为没有派出所盖章。本院经审核认为，该证据未经相关出具机构签章，不具备有效证据形式，故本院不予确认；2.微信对话记录、短信记录，原告雨龙公司对三性有异议，认为并非原被告之间的对话内容，不能证明系原告方的因素导致消防审批未通过。本院经审核，对该组证据形式真实性予以确认；3.装修承包合同、费用清单、收据、小票及支付记录，原告雨龙公司对三性有异议，认为系与案外人之间形成，且非正规票据，无法证明被告装修宾馆的实际花费。本院经审核认为，该组证据与本案争议的事实无关联，故本院不予确认；4.法律援助申请人经济状况证明表，原告雨龙公司对三性有异议，认为未如实反映被告的经济状况。本院经审核认为，该组证据旨在办理法律援助使用，与本案争议的事实无关，故本院不予确认。 综上有效证据以及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年6月，雨龙公司与万家房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定雨龙公司承租位于杭州市下城区××期××商铺，租赁期自2017年11月1日起至2022年10月31日止，双方商定于2017年6月15日在租赁物业现场办理物业交接手续；等等。 2017年7月8日，雨龙公司（甲方）与李长玲（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市下城区××幢××号××层房屋出租给乙方使用，建筑面积合计430.89平方米；出租的房屋为商业用房，甲方同意乙方将租赁房屋作为宾馆使用；租赁期限自2017年7月8日起至2022年10月7日止；甲方在2017年7月8日前向乙方交付房屋；2017年7月8日至2018年10月7日租金为330000元整，2018年10月8日至2019年10月7日租金为330000元整，2019年10月8日至2020年10月7日租金为330000元整，2020年10月8日至2021年10月7日租金为346500元整，2021年10月8日至2022年10月7日租金为363825元整；物业管理费、公共分摊费用、自用水电等费用由乙方自行承担；该房屋的租金每年付一次，本合同签订后当日支付首期租金，以后的每一期租金在该租期9月8日前支付给甲方；乙方逾期支付上述租赁费用的，应当就应付款向甲方每日支付千分之一的违约金；乙方在本合同签订后当日向甲方交纳保证金100000元；乙方开业所需工商营业执照、消防许可证、装修审批手续等由乙方自行办理；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应按第一个租约年的租金补交2017年7月8日至2017年10月7日免租期的全部租金；等等。合同签订后，李长玲向雨龙公司交纳第一年度租金330000元、保证金100000元，并于2017年8月1日注册名为“杭州市下城区子运宾馆”的个体工商户，使用上述租赁房屋开设宾馆对外经营。 2017年11月9日，杭州市公安消防支队下城区大队作出下公消竣查字［2017］第0051号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，要求立即停止使用子运宾馆工程，组织整改后申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用。嗣后，李长玲与雨龙公司相关工作人员沟通处理子运宾馆的消防验收事宜未果，遂于2018年2月提起民事诉讼。案件审理过程中，雨龙公司法定代表人王平（甲方）与李长玲（乙方）于2018年6月30日签署一份《万家星城子运宾馆沟通记录》（以下简称《沟通记录》），约定：消防事宜由甲方办理，费用由甲方支付；关于双方问题点空置期租金9个月，按甲方4成、乙方6成处理，折合后各自承担；消防如果还投诉空气热水器声音问题办不成，责任由乙方承担；消防审批全部由甲方出费用，乙方配合，直到完成为交给乙方使用。双方签署上述《沟通记录》后，李长玲向人民法院申请撤回起诉。 2019年11月6日，雨龙公司以李长玲未按期交纳第二、三年度租金为由提起本案诉讼。2020年5月22日，案涉租赁房屋办理《消防安全检查合格证》。现双方就《消防安全检查合格证》办理之前的租金承担问题无法协商一致。 另查明，2017年6月27日，雨龙公司收到王长明交纳的定金10000元，并开具收据一张。 再查明，2017年8月8日，雨龙公司向万家房地产公司出具《房屋转租申请函》，申请将杭州市下城区万家星城25幢（商）2、3、4号二层商铺（建筑面积430.89平方米）转租给李长玲作为经营宾馆使用。万家房地产公司在该申请函下方产权方意见处签章。 本院认为，原告雨龙公司与被告李长玲之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据《租赁合同》的约定，消防许可证等手续由被告李长玲办理。但双方在此后签订的《沟通记录》中约定消防许可事宜由原告雨龙公司负责办理并支付费用，被告李长玲予以配合，并约定九个月空置期租金由原被告分别按照40%、60%的比例承担。上述内容可视为双方当事人对合同权利义务作出了变更。现当事人对于九个月空置期的租金承担并无异议，双方的争议点在于：一、九个月空置期具体指哪一期间；二、九个月空置期满至2020年5月22日期间的租金应当如何承担。关于空置期的期间问题。原告雨龙公司主张自2017年10月1日计算至2018年6月30日，而被告李长玲主张自2017年12月1日计算至2018年8月31日。本院认为，首先，所谓空置期九个月系双方为协商处理合同履行期间的租金分担问题而提出，但是根据《租赁合同》约定，2017年7月8日至2017年10月7日为免租期，即2017年10月7日之前并不存在支付租金问题，更不存在需要分担租金的情形，故原告雨龙公司关于自2017年10月1日起计算空置期的主张与事实不符；其次，杭州市公安消防支队下城区大队作出《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》的时间是2017年11月9日，原被告之间因消防验收问题产生争议的时间也是2017年11月，此前被告李长玲已经注册办理营业执照并对外经营，双方均未就此前的租金支付提出异议，加之双方于2018年6月30日签订《沟通记录》，消防审批事宜的办理客观上需要一定时间，故被告李长玲主张自2017年12月1日起计算空置期至2018年8月31日具有合理性，本院予以采信。据此，2017年10月8日至2017年11月30日期间的租金按照《租赁合同》的约定计算，2017年12月1日至2018年8月31日期间（空置期九个月）的租金应按照《沟通记录》约定的比例计算。关于2018年9月1日至2020年5月22日期间的租金承担问题。从《沟通记录》的内容来看，双方并未就消防审批事宜办理完成的期限作出明确约定，被告李长玲虽主张原告雨龙公司曾承诺两个月内完成消防审批事宜，但其对此并未提交证据予以证明，故本院依法不予采信，其以原告雨龙公司违反在先义务为由拒付租金，该答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于案涉房屋在上述争议期间内确实存在未办理消防审批手续的情形，而被告李长玲在上述期间内亦未提出解除租赁合同的主张，加之《沟通记录》约定被告李长玲按照60%比例支付租金即是双方在未办理消防审批的情况下作出的约定，本院综合考虑案情等因素酌情确定被告李长玲按照60%比例承担上述争议期间的租金。至于2020年5月23日至2020年7月24日期间的租金，因案涉房屋的消防审批手续已办理完成，故在双方未作特别约定的情况下，此期间的租金应按照《租赁合同》的约定计算。自2020年7月25日起租金的支付需根据合同履行情况由当事人另行主张，本案中不作处理。综上，经本院核算，自2017年10月8日至2020年7月24日期间，被告李长玲应支付的租金合计595266元，扣减其已支付的租金330000元之后，被告李长玲还应支付原告雨龙公司租金合计265266元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李长玲于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雨龙实业投资有限公司租金265266元（租金暂计算至2020年7月24日）； 二、驳回原告杭州雨龙实业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8696元（原告杭州雨龙实业投资有限公司已预交11894元），由原告杭州雨龙实业投资有限公司负担3417元，由被告李长玲负担5279元。 原告杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李长玲于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  赵 楠 二〇二〇年八月二十八日 代书记员  冯荔波