浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初3888号 原告（兼反诉被告）：郑德胜，男，1966年6月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：高澄，浙江摩尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏芳芳，浙江摩尚律师事务所律师。 被告（兼反诉原告）：林金连，男，1955年10月18日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：吴雪梅，浙江联冠律师事务所律师。 原告郑德胜与被告林金连排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员董学认独任审判。在审理中，被告提起反诉，本院予以准予。本院于同年6月24日对该案公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高澄，被告委托诉讼代理人吴雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑德胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害、排除妨害，腾空位于瑞安市××镇××村的房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年7月11日签订《房屋定金协议书》一份，约定被告购买原告位于瑞安市××镇××村的房屋［证号浙（2019）瑞安市不动产权第0040233号，二间二层房屋，以下简称案涉房屋］，并支付定金10万元。协议签订后，被告一直未支付定金及购房款，经原告多次催告后，被告仍不支付。然，被告已经自行搬入上述房屋，拒不搬出。综上，为维护原告自身合法权益，特依据《民事诉讼法》向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告林金连辩称：1.原、被告之间于2019年7月11日签订了《房屋定金协议》，双方就案涉房屋买卖的价款、定金、付款时间和数额、办理过户手续、房屋交付达成一致意见，基于合同的约定，原告理应将出卖的房屋交付给被告使用。根据双方的房屋买卖合同被告系合法占有诉争的房屋，不存在着侵害、妨害原告的房屋所有权和使用权；2.原告诉称签订《房屋定金协议》后被告未付定金不是事实，事实上是被告按原告和中介的指示先将定金付给原告指定的陈某的账户上，原告才和被告签订《房屋定金协议》的，否则不可能签订《房屋定金协议》；3.因为原告反悔不同意把房子卖给被告，而被告买房子是老家的房子拆迁争需住房，被告就和案涉房屋的租客讲好，付给租客租金，把案涉房屋转租过来。退一步说，即使因为双方关于房屋买卖未达到合同约定的房屋交付期限，但被告和案涉房屋的租客讲好，向租客支付租金，搬进了案涉房屋，也是属于因转租合同的约定而享有房屋的居住使用权，不存在着侵害原告的权益。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。在审理中，被告同意搬出案涉房屋。 反诉原告林金连提出反诉请求：1.解除反诉原告林金连和反诉被告郑德胜2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》及口头达成的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告郑德胜双倍返还反诉原告林金连购买房屋的定金20万元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月11日，反诉原告通过房屋中介何某的介绍购买反诉被告郑德胜坐落在桐浦镇高河村的房屋二间和一间空地，房屋建筑面积152.07平方米，土地使用权面积76.7平方米（即案涉房屋），双方约定总房价52万元，原告先付定金10万元，双方再签订《房屋定金协议书》，其余房款等过户手续办理完毕时一次性付清，如房屋办证需签订合同可补签书面合同，房屋在过户后交付给原告使用。当日，原告指示其儿媳丁某向被告支付定金10万元，按照被告的指示，丁某将购房定金付至被告指定的收款人陈某的账户，被告当即打电话询问陈某，确认陈某已收到款项后，双方在房屋中介的店里签订了《房屋定金协议书》。由于案涉房屋的房产证登记在反诉被告名下，但土地证登记在案外人陈**冲名下，需要先将房、地统一办至反诉被告名下，然后再将房屋转移过户至反诉原告名下。原、被告和中介约定由反诉被告和中介一起到不动产登记中心将陈**冲名下的土地证过户至郑德胜名下后，再将房地产权过户至反诉原告名下。2019年7月12日，何某持郑德胜的房产、土地证和郑德胜及其妻办理了土地过户手续，案涉房屋房地一体过户至郑德胜名下的手续办理妥后，不动产证书放在中介何某处。2019年7月13日，何某通知原、被告双方去办理过户手续，郑德胜反悔拒绝办理，不承认收取原告的定金10万元，并且提出如果房子要卖给原告，要加价卖60万元。在中介的店里，郑德胜抢走了不动产证，原、被双方发生争执，后不动产证被中介拿了回来交给反诉原告。接着，郑德胜就以不动产证遗失为由重新补办了不动产证书。此后，反诉原告及中介何某多次催告反诉被告履行房屋买卖合同，其拒绝履行，一定要提高房产出卖价格，经中介多次调解未果。房屋买卖期间，案涉房屋一直出租给他人。2020年4月份，原告因自己家潘桥陈岙的房屋拆迁，没有房子居住，经中介何某的安排，原告和案涉房屋的租客讲好，原告付给租客5000元租金，租客腾空房屋后，反诉原告装修并搬进了该房屋。综上所述，原、被告签订的《房屋定金协议书》及口头达成的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同合法效，现被告明确表示不履行合同，致使合同目的无法实现。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》21条之规定向贵院提起反诉，请求判准如诉请求为感。 反诉被告郑德胜答辩称：一、被告的反诉应予以驳回，主要理由如下：首先，本案本诉与反诉不属于同一法律关系，本案是排除妨害纠纷，基于物权，反诉是买卖合同纠纷，基于债权。其次，本诉与反诉基于不同事实，本诉是基于被告无权侵占房屋，反诉是基于合同解除与违约。二、即使法庭认为被告所提反诉可以一并审理，原告认为，其反诉请求也不应被支持。1.反诉原告的第一项诉讼请求是要求解除《房屋定金协议书》、《房屋买卖合同》，本案中《房屋定金协议书》因反诉原告未支付定金而未生效，无解除一说。至于房屋买卖合同，反诉被告在2019年7月31日已经短信告知，《房屋定金协议书》未生效，所以房子不卖了，也就是说双方的房屋买卖合同在2019年7月31日已经解除；2.关于双倍返还定金的请求也是无从说起，双方的定金合同没有生效，反诉被告也没有收取林金连的定金。 原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据1.原告身份证，证明原告身份信息； 证据2.户籍证明，证明被告身份信息； 证据3.房屋定金协议书、短信截图，证明原被告签订定金金协议，约定购买案涉房屋，但是被告一直未支付定金，原告告知被告解除合同； 证据4.不动产权证，证明案涉房屋系原告所有； 证据5.情况说明，证明原告因被告强占房屋报警； 证据6.现场照片，证明被告入住案涉房屋的事实。 被告（兼反诉原告）林金连在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据7.营业执照、照片、身份证，证明房屋经纪人何某的经营资格和经营场所，原、被告通过何某介绍买卖房屋； 证据8.房屋定金协议，证明原、被告于2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》及口头达成的《房屋买卖合同》，约定被告购买原告坐落在桐浦镇高河村的案涉房屋； 证据9.银行明细、业务回单，证明被告指示其儿媳丁某向原告交付房屋定金10万元，原告指示丁某将款汇给陈某； 证据10.不动产权证，证明被告支付定金后，取得了案涉房屋的不动产权证； 证据11.丁某和郑德胜的录音笔录和光盘1个，证明被告购买案涉房屋，原告指示被告将10万元定金交付给陈某，并打电话给陈某确认已收到款项。原告收到了被告的10万元定金，但拒绝履行房屋买卖合同； 证据12.何某和郑德胜的录音笔录和光盘1个，证明2018年原告曾经把案涉房屋出卖给陈某，原告和陈某解除房屋买合同后，原告请求中介何某居间以50万元的价格将房屋卖给其他买家，并表示要从买家那里收10万元定金退还给陈某； 证据13.房屋租赁协议书，证明被告购房后，被告经中介何某的安排和案涉房屋的租客达成房屋转租协议，案涉房屋系被告合法占有； 证据14.原告身份证，证明原告林金连的诉讼主体身份； 证据15.被告身份证，证明被告郑德胜的诉讼主体身份； 证据16.银行凭证、程小容的身份证、结婚证，证明2018年反诉被告将案涉房屋出卖给陈某时收取陈某交付的10万元定金，该定金系陈某指示余某向郑德胜交付，余某通过其妻程小容的银行卡将10万元交付给反诉被告； 证据17.证人何某、丁某、庄某、陈某的证言，证明原被告签订房屋买卖定金合同，并根据原告指示交付定金的事实； 证据18.证人余某的证言，证明替庄某向原告郑德胜支付购房定金10万元的事实。 反诉被告郑德胜在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据19.房屋租赁协议书，证明原告与杨张果确实有签订租赁协议，杨张国没有转租权； 证据20.房屋买卖合同，证明原告此前和庄某签订房屋买卖合同的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据3、5，质证方对真实性无异议，但认为无证明力，本院对该证据的事实部分予以确认；对证据7、9，质证方对关联性表示异议，但未说明充分理由，该证据本院予以确认；对证据8，质证方认可双方曾达成口头房屋买卖合同，且符合情理，该事实予以确认。另，质证方对《房屋定金协议书》的真实性无异议，但认为未生效。对证据11、12、17，质证方对证据三性均表示异议，但未提供充分的反驳证据，本院认为上述能够形成证据链，符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认；对证据13，质证方对证据三性均表示异议，本院认为其理由成立，该证据本案中不予采信；对证据19，质证方虽表示异议，但其抗辩享有转租权不符合法律规定，本院认为该证据符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，经房屋中介何某居间介绍，原告郑德胜（下述协议中称甲方）与被告林金连（下述协议中称乙方）签订了一份《房屋定金协议书》，双方约定“甲方自愿将座落在桐浦镇高河村的二间和一间空地（即案涉房屋）出售给乙方，经议定后，总计人民币伍拾贰万元整。由乙方须交付定金壹拾万元整，以上经甲、乙双方同意后，届时乙方违约，定金予以没收，甲方违约，将以定金金额加壹倍退还乙方”等内容。原告郑德胜在该协议的收款人处签名。同时，双方就其他事项口头达成房屋买卖合同。之后，被告林金连指示由其儿媳将定金10万元付至原告指定的收款人陈某银行帐户，原告郑德胜当即与陈某电话联系予以确认。次日，原告夫妻及中介人员共同到不动产登记中心办理了案涉房屋的不动产权证。同月13日，中介人员通知原、被告双方办理案涉房屋过户手续时，原告以未收取定金10万元为由，拒绝办理过户手续。 另查明，2018年8月31日，原告郑德胜与案外人庄某签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：原告自愿将案涉房屋出卖给庄某（与陈某合伙购买），价格50万元，订立合同之日付定金10万元等内容。当日，庄某指示他人支付原告定金10万元。此后，因案涉房屋因故未能办理产权过户手续，双方协商解除合同，但原告郑德胜一直未退还庄某定金10万元。 另，2018年4月19日，原告郑德胜将案涉房屋出租给案外人杨某某使用，租期一年。届期，双方续租一年。2019年9月5日，被告林金连未经原告郑德胜同意，与杨某某签订案涉房屋的《房屋租赁协议书》，约定杨某某将案涉房屋转租给被告林金连。此后，被告林金连搬入案涉房屋居住使用至今。 本院认为，原告郑德胜与被告林金连于2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应为有效合同。双方均应按约自觉履行合同。本案双方主要争议是，被告林金连是否已按约支付定金10万元。本院根据原告郑德胜在定金协议书上的亲笔签名及其当场与收款人（即陈某）的电话联系、原告郑德胜与陈某（或者庄某）之间本应退还的定金10万元、次日原告夫妻与中介人员共同到产权登记中心办理产权登记手续、证人证言等事实及证据，确认被告林金连已按约支付定金10万元，现原告郑德胜无故否认且拒不履行按约办理案涉房屋产权过户手续，其存在违约行为，反诉原告林金连请求双倍返还定金（合计20万元），符合法律规定，本院予以支持。关于原告郑德胜请求的拆除妨害、腾空案涉房屋，被告林金连无异议，予以支持。关于反诉原告林金连提出的解除《房屋定金协议书》及口头达成的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，理由成立，予以支持。综上所述，原告郑德胜及反诉原告林金连提出的诉讼请求，事实及理由成立，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告林金连于本判决生效之日起十日内搬出并腾空登记在原告郑德胜名下的坐落于瑞安市××镇××村××层房屋［证号浙（2019）瑞安市不动产权第0040233号］； 二、解除反诉原告林金连与反诉被告郑德胜于2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》及口头达成的房屋买卖合同； 三、反诉被告郑德胜于本判决生效之日起十日内双倍返还反诉原告林金连定金合计20万元，款交本院转付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告林金连负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）；反诉案件受理费2150元，由反诉被告郑德胜负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 董学认 二〇二〇年八月七日 代书记员 李佳诺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 ·??14?· ·??15?·