山东省泰安高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0991民初350号 原告（反诉被告）：李晓飞,男,汉族,1986年3月30日出生，住新泰市。 委托诉讼代理人：韩运才，山东蓝天律师事务所律师。 被告（反诉原告）:程至蓓,女,汉族，1980年7月17日出生,教师，住泰安市高新区。 委托诉讼代理人：张彬，山东舒志律师事务所律师。 原告(反诉被告)李晓飞诉被告(反诉原告)程至蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日和2020年8月7日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人韩运才，被告程至蓓及委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李晓飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同,被告腾退房屋；2、被告支付原告房租39200元;3.被告支付原告物业费17260元,燃气费2508元,电费667.77元,水费1047.19元,合计21482.96元;4.被告支付原告违约金1960元；5.被告赔偿原告房屋占用费,直至交付房屋之日;6.赔偿原告拖欠上述费用的利息损失;7.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告在泰安市泰山区××花园××楼房××,位于19号楼2单元301室,面积210.69平方米,房产证号:泰房权证泰字第2××7号。2014年11月8日,原被告签订租房合同一份,约定被告承租原告的上述楼房,月租金1960元,租期五年,租赁期间物业水电等费用由被告承担,任何一方提前解除合同,需支付一个月费用作为违约金。合同签订后,原告交付了房屋,被告开始能按时缴纳房租,后来,被告开始拖欠房租,截止现在被告共欠20个月房租39200元，其余物业费用等21482.96元，虽经原告多次索要，被告拒绝支付，并拒绝交付房屋，为此原告具状起诉，请求贵院依法裁判。 被告(反诉原告)程至蓓辩称并提起反诉称:1.答辩人与被答辩人之间房屋租赁合同已协商解除且答辩人早已腾退房屋,无须诉请解除；2.被答辩人所主张支付房租费、物业费、燃气费、水电费、违约金及利息损失等无事实依据及法律依据,请求依法驳回其诉讼请求。并同时提起反诉，要求被答辩人退还保证金1960元、违约金1万元,共计11960元及利息损失(以11960元为基数自反诉之日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。 原告(反诉被告)李晓飞辩称：原、被告双方虽协商过要提前解除合同，但双方经过协商并没有达成解除合同的合意，被告至今仍占用涉案房屋，并在2020年使用水费184元，被告与新房主毛志广签订新的租赁合同，原告不知情，原告与被告之间曾协商过违约金的问题，但并没有达成协议，被告也曾承诺继续租赁房屋，因此，被告要求退还保证金、支付违约金及赔偿利息损失没有事实依据，没有法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告李晓飞（出租方,甲方）与被告程至蓓（承租方,乙方）于2014年11月8日签订租房合同,约定甲方将位于泰安市××路××小区××号楼××号的房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年11月18日至2019年11月18日，计60个月;房屋月租金为1960元;乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费;乙方预交1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方一个月费用的违约金。合同还补充约定了付费期限，如合同期内收回房屋，须按乙方当时装修成本协商，支付装修费用。合同还附有各门钥匙、电卡、门卡等物品清单。合同签订后,被告向原告预交了1960元，原告交付了房屋及物品清单载明的钥匙。该租赁的房屋被告当作培训教室用，其面积为210.69ｍ2。被告按时缴纳房租至2018年3月，燃气费缴纳至2017年12月，电费缴纳至2018年1月，水费缴纳至2017年12月，被告物业费未交。 被告提交的通话录音及短信截图，原告对其真实性无异议，可以认定：2017年12月份，原告要将涉案的租赁房屋出售，经与被告协商，让被告搬出，被告同意后于2018年3月搬到本小区19号楼501号房屋，2018年3月10日原告给被告发的短信称：除去物业费10681元和天然气1230元，我们再赔偿你们1万元。被告收到短信后未答应，并于2018年3月15日与出租方毛志广签订了房屋租赁合同。原告于2018年3月25日发短信通知被告缴纳拖欠电费、燃气费、物业费。原告又于2018年4月11日给被告发短信称：你已拖欠一个月房租，燃气费1030、物业费10997，请尽快缴费付房租，否则我将收回房子，并起诉你，特此通知。因原、被告双方就赔偿问题未达成协议，被告未向原告交付房屋和钥匙。原告于2018年7月14日又给被告发短信称：四个多月了，也不交房租，还欠着物业费、暖气费、还换锁，咱得解决啊。被告7月15日回复：痛快的话按最后定的两万了事，再这么折腾你就找律师对接吧。租赁合同到期后，原告于2020年1月10诉至本院，经本院调解未果。 另认定：原告于2019年12月10支付了2013年3月至2019年11月涉案房屋物业费19467.80元，于2019年12月12日支付了水费1047.19元(其中2018年2月267.86元、2018年4月250.70元、2018年12月528.63元)，支付了燃气费2508.92元，支付了电费667.77元（其中2018年3月480.73元、2018年5月187.04元）。 以上事实有房屋所有权证、租赁合同书、通话录音、短信截图、新房租赁合同、发票、证人证言及庭审笔录在卷佐证,足以认定。 本院认为,原告李晓飞和被告程至蓓签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,当事人均应严格履行。本案争议的焦点是原、被告双方是否提前解除了合同及合同解除后双方当事人应如何承担相应的责任。从原、被告双方的三次通话及短信内容能够认定，原告为出售涉案房屋，告知被告要提前退租，被告同意后，于2018年3月搬出租赁的房屋，并与新出租方签订了房屋租赁合同，故本院应当认定双方在合同履行过程中，由于原告的原因，向被告表达了解除合同的意思，该意思表示被告知悉后，随即同意搬离承租房屋，并交清房租，因此，根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2018年3月协议解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律同时规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 针对原告的诉讼请求，本院认为，双方合同已于2018年3月解除，且该合同实际已经到期，原告再要求解除合同已没有必要，对此请求本院不予支持。但被告在合同解除后,不履行法定的交还房屋的义务,在原告2018年4月11日短信催促被告交房后，仍未交房，亦构成违约,依法应承担返还房屋及给原告造成经济损失的违约责任。对于原告主张的剩余租金至交付房屋之日的占用费损失，本院认为，被告已经明确表示不愿继续履行合同，并搬出租赁房屋，原告明知被告违约，在多次催促交房、交费未果的情况下，应当及时采取适当措施，防止损失扩大。本院根据案件的实际情况酌定原告应在2018年7月15日收到被告最后答复后，应当明知被告已不履行主要债务，应积极采取措施，收回房屋，避免损失扩大，然而，原告未采取任何减损措施，故不得就2018年7月后扩大的损失要求赔偿，对此损失，本院不予支持。被告应当支付给原告2018年4月至7月四个月的房屋占有使用费、原告代垫的被告租赁及占用期间的物业费、水电气费。被告预交的1960元保证金，可当作占用费，参照租金标准予以冲抵，被告应另行支付给原告三个月房屋占用费5880元。对被告租赁及占用房屋期间而产生的电费667.77元、水费1047.19元、燃气费2508元，因被告不能证明系原告所用，且有原告垫付的发票为证，本院予以支持。对原告主张的合同期内物业费17260元的诉求，根据原告提供的交费发票记载的19467.80元，核算出每月为240.34元，被告应支付给原告房屋租赁及占用期间44个月的物业费10574.96元，超出部分本院不予支持。对原告主张的违约金1960元及要求的其他利息损失，因合同提前解除的责任在原告，且合同解除后，原、被告双方就违约和赔偿问题未达成一致，对该项请求本院不予支持。 针对被告的反诉请求，本院认为，根据租赁合同“预交的1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；任何一方要求终止合同，偿付对方一个月费用违约金”的约定，被告预交的1960元保证金已经冲抵了占用费，对此项反诉请求，本院不以支持。对被告反诉的1万元违约金及利息的诉求，本院根据合同约定，支持被告1960元，超出部分因没有事实和法律依据，也没有充分证据予以证明,本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、被告程至蓓于本判决生效之日起十日内向原告李晓飞返还位于泰安市××路××小区××号楼××号的房屋； 二、被告程至蓓于本判决生效之日起十日内向原告李晓飞支付房屋占有使用费5880元; 三、被告程至蓓于本判决生效之日起十日内向原告李晓飞支付物业管理费10574.96元、燃气费2508元、水费1047.19元、电费667.77元，共计14797.92元； 四、原告李晓飞于本判决生效之日起十日内向被告程至蓓支付违约金1960元； 上述二、三项与四项相抵，被告给付原告18717.92元。 四、驳回原告李晓飞的其他诉讼请求； 五、驳回被告程至蓓的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取683元,由原告李晓飞负担520元,被告程至蓓负担163元;反诉受理费145元,由原告李晓飞负担24元,被告程至蓓负担121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王** 二〇二〇年八月二十六日 书记员  赵云