临河区人民法院民事判决书（2020）内0802民初1622号原告：姜某，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于某，内蒙古蒙宁律师事务所律师。被告：祁某，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某，内蒙古汇本律师事务所律师。上列原告姜某与被告祁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜某的委托诉讼代理人于某、被告祁某及其委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜某向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付购房款134000元、逾期利息24530元，代替被告支付银行贷款94395.1元，代缴物业费6177元，代缴取暖费2471元，以上总计261573.1元；2.诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告2015年11月14日签订《房屋买卖协议》，原告将位于巴彦淖尔市××区出售给被告，房屋议定价款650000元，被告首付250000元，其余房款于2016年4月支付50000元；11月支付50000元；2017年10月支付50000元。下欠房款被告从2015年10月向中国银行还贷。被告2016年7月支付原告房款10000元，2017年8月支付房款6000元，剩余134000元房款至今未付。期间产生逾期利息24530元。被告未按照议定向银行支付按揭贷款，截止2020年6月原告共计代被告偿还银行按揭贷款94395.1元。2016年7月12日，原告交纳2016年至2017年度取暖费2471元。2017年7月14日，被告交纳2017年至2018年度取暖费2471元。2020年1月13日，原告代被告交纳2016年9月至2020年9月30日期间物业费6177元。被告的行为侵害原告的合法利益，故诉至人民法院。被告祁某辩称，本人应当偿还的分期购房款为104505元，并非原告主张的134000元。因双方签订的《房屋买卖协议》约定购房款总价款为650000元。我于2015年9月17日以现金的方式支付原告250000元，后又支付原告购房款16000元，已支付购房款共计266000元，虽然剩余13400元未偿还，但本人偿还的银行按揭贷款并非250000元而是264945元。因此，我多支付银行按揭贷款16494.5元，应当从原告主张的134000元的购房款中核减。对于原告主张的代替被告支付银行贷款，我只认可2018年2月至今的银行贷款，其余均不认可。本人已将2015年10月至12月，2016年1、3、5、8、11月和2017年3月、9月的购房款以现金的方式给了原告，由原告还的贷款。另，临河区法院（2018）0802民初判决书查明原告在2017年1月19日办理了账户尾号9632的银行还贷卡，并将该卡交给我，由我按月偿还贷款。如果我在原告办理新卡之前有7个月的银行贷款没还，原告还继续履行合同并为我办卡让我还贷，这显然不合常理。对原告主张的物业费、取暖费以及利息的诉讼请求应当驳回。因为，原告至今没有完全腾房交付涉案房屋，其生活用品仍存放在涉案房屋中。依照《房屋买卖协议》约定原告应在2016年4月前将涉案房屋腾空并交付，原告至今与我共用房屋，因此，原告交付房屋之前的物业费、取暖费应由原告自行承担。因原告违约在先，我未按期支付分期购房款在后，所以原告主张的利息请求予以驳回。经审理查明，2015年11月14日，（甲方）姜某与（乙方）祁某签订《房屋买卖协议》，内容：一、甲方自愿将坐落在巴彦淖尔市××区房及房屋内的固定装修设施一套出售给乙方。二、双方议定上述房屋总价款为陆拾伍万元（小写650000元）。三、乙方于2015年9月17日向甲方支付现金250000元；于2016年4月份付50000元；于2016年11月份付50000元；2017年10月份支付50000元。剩余的房款以贷款的形式于2015年10月份起由乙方向中国银行还贷。乙方交付房款后甲方出具收据。四、经甲乙双方同意，甲方于本协议签订后将该房屋购房合同及购房收据等相关手续的原件一并交付给乙方。五、甲方于2016年4月份前将房屋全部腾清交付给乙方。本协议签订时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。六、甲方保证该房产合法、权属清楚、没有任何纠纷；甲方保证在该房屋过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。甲乙双方必须严格履行本协议的全部条款，一方违约向对方支付总房款的20%的违约金等内容。当日，祁某支付姜某首付房款250000元。同年11月，姜某将涉案房屋钥匙交给祁某，祁某入住该房屋，祁某居住阳卧，姜某及妻子居住阴卧，客厅及厨房双方共用。合同约定祁某从2015年10月份开始偿还涉案房屋按揭贷款的期限到期后，因祁某未履行该约定内容。中国银行于2015年10月、11月、12月从中国银行从姜某还贷银行卡62178684000025546962015号账户中扣收按揭贷款，金额分别为2412.21元、2412.21元、2412.21元，共计7236.63元。2016年1月、3月、5月、8月、11月，中国银行从姜某还贷卡按每月2232.54元扣收按揭贷款共计11162.7元。该年度年其余按揭贷款均由祁某偿还。同年11月5日，祁某支付购房款16000元。2017年1月5日，祁某存入姜某按揭贷款账户2100元。同年1月19日，姜某重新办理了按揭贷款银行卡，该卡尾号为9632号，并将该卡交给祁某，由祁某持该卡按月偿还按揭贷款。因祁某给该卡存款不足，中国银行不能按时扣收贷款，姜某分别于2017年3月5日、9月5日向该卡转入2200元、2100元，共计4300元。截止2017年10月，双方约定支付最后一笔购房款期限届满后，祁某以现金方式支付姜某购房款266000元，尚有134000元购房款未支付。2018年1月，祁某将涉案房屋门锁更换，姜某未将其物品搬离。此后，涉案房屋的按揭贷款均由姜某偿还。2018年2月至2020年6月期间，姜某偿还涉案房屋银行按揭贷款共计64558.47元。2016年7月12日，姜某交纳涉案房屋2016年－2017年度取暖费2471元，祁某交纳2017年－2018年度取暖费2471元。姜某于2020年1月13日交纳涉案房屋2016年9月30日－2020年9月30日期间物业费6177元。审理中，祁某提出2015年10月至12月、2016年1月、3月、5月、8月、11月以及2017年3月、9月银行按揭贷款是其将现金交给姜某后，由姜某偿还按揭贷款的抗辩，姜某对此并不认可。另查明，2014年6月10日，姜某在中国银行就涉案房屋办理了按揭贷款，金额为280000元，期限为15年，截止2015年10月姜某已偿还该笔按揭贷款本金15565.07元，尚有按揭贷款本金264434.93元及利息未偿还。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《房屋买卖协议》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。本案中，双方对祁某以现金方式支付购房款266000元，尚欠134000元购房款的事实无争议。关于双方争议的房屋价款，依照协议约定涉案房屋价款为650000元，支付方式为现金400000元，其余购房款由祁某从2015年10月开始偿还涉案房屋的按揭贷款。本案的关键是截止2015年10月尚有按揭贷款本金264434.93元未偿还，尚欠按揭贷款264434.93元与现金支付400000元购房款相加后，房屋价款为664434.93元，已超过双方约定的房屋价款。超出14434.93元应当予以核减，核减后祁某应支付购房款为119565.07元（134000元-14434.93元）。姜某虽提出要求祁某承担逾期利息的诉求，但双方对此并未约定，故该诉求，本院不予支持。关于姜某垫付银行按揭贷款，依照约定，祁某应从2015年10月起支付涉案房屋的银行按揭贷款，因祁某未履行该约定内容，所以姜某2015年9月后支付的银行按揭贷款应由祁某返还。姜某已支付2015年10月至12月按揭贷款7236.63元；支付2016年度按揭贷款11162.元；支付2017年按揭贷款4300元；支付2018年至2020年6月期间按揭贷款64558.47元，以上共计87257.1元。祁某虽提出2015年10月至12月、2016年1月、3月、5月、8月、11月以及2017年3月、9月银行按揭贷款是其将现金给付姜某的抗辩，但未提供相关证据予以佐证，故其抗辩不能成立。关于姜某主张的2016年-2017年度取暖费以及2016年9月30日－2020年9月30日期间物业费，依照《房屋买卖协议》约定，姜某应在2016年4月份前将涉案房屋全部腾清交付给祁某，但姜某至祁某2018年1月更换涉案房屋门锁前一直与祁某共同居住在该房屋内。因此，双方共同居住期间取暖费及物业费应共同承担。现双方已各自交纳了一年的取暖费，故姜某要求祁某承担2016年-2017年度取暖费的诉讼请求，本院不予支持。姜某交纳的2016年9月30日－2020年9月30日，共计4年物业费6177元，在2018年1月之前双方共同居住期间的物业费应当共同承担。2018年1月之后祁某已独自占有涉案房屋。因此，2018年1月之后的物业费应当由祁某承担。姜某已交4年的物业费6177元，以每年1544.25元计算15个月50%的物业费为965.16元。2018年1月至2020年9月30日期间为33个月，以每年物业费1544.25元计算33个月的物业费为4246.77元。祁某应当支付姜某上述两项物业费共计5211.93元。综上，姜某的部分合理诉讼，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告祁某于本判决生效后十日内支付原告姜云购房款119565.07元；二、被告祁某于本判决生效后十日内返还原告姜某2020年6月之前为其垫付的按揭贷款87257.1元；三、被告祁某于本判决生效后十日内返还原告姜某物业费5211.93元；四、驳回原告姜某的其他诉讼请求。案件受理费5056元，由原告姜某负担576元，由被告祁某负担4480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长 李晓荣人民陪审员 杨德勇人民陪审员 王 丽 二〇二〇年八月十六日书记员 刘珂宇附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。