杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1377号 原告（反诉被告）：潘国梁，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：张松梅，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜怀芝，男，1974年4月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县，现住浙江省杭州钱塘新区。 委托诉讼代理人：吕林华，湖北晋梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梁勇，湖北晋梅律师事务所律师。 原告潘国梁与被告杜怀芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，潘国梁的委托诉讼代理人张松梅，被告杜怀芝及其委托诉讼代理人吕林华到庭参加诉讼。庭审过程中，被告杜怀芝向本院提起反诉，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序于2020年7月16日第二次公开开庭进行了合并审理，潘国梁的委托诉讼代理人张松梅，被告杜怀芝的委托诉讼代理人吕林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘国梁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金69751.50元（2020年2月20日至2020年8月19日），并支付违约金13950.30元；2.判令被告归还原告税金支出13330.68元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年8月份签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁坐落于杭州经济技术开发区××幢××楼××室，约定租赁期限为2018年8月20日至2023年8月19日，第一、二年的税后年租金为139503元，半年一付，先付后用；该房屋如需开票，税由被告承担。双方同时约定如被告延期交付租金的，则逾期房租按1143元／天计算。被告仅支付了2018年8月20日至2020年2月19日的房租，对欠付房租及已产生的税金，经原告多次催讨，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告杜怀芝辩称：1.原、被告在签订房屋租赁合同时，口头约定了被告可以随时解除合同。被告向原告提出退租并要求返还押金，案涉《房屋租赁合同》已经解除。另外，疫情防控导致被告无法经营，没有营业收入，被告的合同目的已经无法实现，被告有权解除合同。2.被告已经与原告沟通解除合同，并要求原告返还房屋押金，案涉合同已经解除，被告不存在违约行为。原告主张的违约金明显错误。3.租赁收入的税金，依照个人所得税法的规定，应当由原告承担，房屋租赁合同约定由被告承担税金，违反税法的规定，依法属于无效的条款。房屋租赁合同是原告提供的格式合同，作为免除原告法定义务的格式合同条款，依法属于无效条款。综上，请求驳回原告不合理的诉请。 反诉原告杜怀芝向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令反诉被告退还押金共计13250元；3.判令本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月份，反诉原告与反诉被告在21世纪不动产杭州国畅加盟店工作人员夏雨晨、沈晓娟的撮合下签订《房屋租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于杭州经济技术开发区××幢××楼××室从事电子商务，租赁期限为2018年8月20日至2023年8月19日，年租金为139509元，半年付。合同签订时反诉原告提出修改合同，如果不租将房子退还给反诉被告，当时反诉被告称整层楼的租赁合同都是一样的，不能修改，口头答应如果反诉原告在租赁期限届满前退房，将水电费、物业费结清后支付反诉被告10000元，租金从房屋押金中扣除。当时两名中介人员都在场。反诉原告支付了押金23250元及2020年2月19日前的租金。由于新冠疫情管控措施导致反诉原告无法经营，反诉原告遂根据口头约定于2020年2月26日提出退租并要求返还押金。但反诉被告不同意解除合同、返还押金，还将反诉原告拉黑。反诉原告在搬运办公用品时，反诉被告让物业人员不予放行，物业人员还对反诉原告进行威胁、辱骂并阻止反诉原告搬走办公用品，直至反诉原告报警。根据签订合同时双方的口头约定，反诉原告有权解除合同。而且由于疫情导致反诉原告无法经营，租赁合同的目的已经无法实现，继续履行合同对反诉原告明显不公平。反诉原告已支付押金23250元，扣除约定解除合同应支付的10000元，反诉被告应退还反诉原告13250元。 反诉被告潘国梁辩称：反诉被告从来没有同意反诉原告可以单方通知解除合同，反诉原告的反诉请求、事实与理由是不能成立的。如果反诉原告坚持要求解除合同，反诉被告也同意法院裁判解除合同，但是要求反诉原告支付房屋租金至房屋实际交接办结之日，并要求反诉原告支付6个月的租金作为违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年8月份，潘国梁（出租方，甲方）与杜怀芝（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定杜怀芝承租潘国梁位于杭州经济技术开发区××幢××楼××室，租赁期限自2018年8月20日至2023年8月19日，租赁期内有15天的免租期，即自2018年8月20日至2018年9月3日止，免租期内免收房屋租金，但电费、公共能耗费、物业管理费均由杜怀芝承担。同时约定年租金为139503元，租金支付方式为押二、半年付，先付后用；承租方交纳租金一个星期内，出租房提供收据，不提供发票，如需开具发票，相关事项由承租方自行解决，出租房配合，税由承租方承担；第一、二年年租金为139503元，第三、四年年租金在第一、二年基础上增加10%，第五、六年年租金在第三、四年基础上增加10%；若承租人延期交付租金的，则逾期按房租1143元／天支付。约定押金为23250元，承租人在承租前交付给出租人，合同期满后，承租人在没有欠费及破坏原有装修的基础上，押金无息返还。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，合同期满后，在不破坏外观装修的物品归承租人，其他归出租人。 上述合同签订后，杜怀芝按约支付了押金23250元及2018年8月20日至2020年2月19日的房屋租金。 2019年11月15日，潘国梁微信联系杜怀芝，杜怀芝表示“我们不需要发票给一个收据可以了”，但潘国梁表示“发票一定要开的不能偷税漏税”。 杜怀芝于2020年2月26日通过微信向潘国梁表示由于疫情影响无法经营，不再继续租赁房屋，希望退还押金。后杜怀芝搬走案涉房屋内部分物品。 以上事实由潘国梁提交的《房屋租赁合同》、杜怀芝提交的其与潘国梁的微信聊天记录等证据以及双方当事人的庭审陈述予以佐证。潘国梁、杜怀芝提交的其他证据，本院不予采信。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守履行。杜怀芝诉称其与潘国梁口头约定支付潘国梁10000元可以随时解除合同，潘国梁对此不予认可，杜怀芝未能提供证据证明其与潘国梁有关于其享有单方解除合同的约定，故对杜怀芝要求确认合同解除的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案件审理过程中，杜怀芝明确表示不再履行合同，潘国梁亦表示在杜怀芝坚持解除合同的情况下同意法院裁判解除合同，故案涉《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。合同解除后，杜怀芝应返还案涉房屋。杜怀芝称其已经搬离案涉房屋，但是其未提供证据证明已经腾退并交付房屋给潘国梁，杜怀芝应向潘国梁支付自2020年2月20日起至其实际搬离之日止按139503元/年计算的租金及占有使用费。关于潘国梁要求杜怀芝赔偿其6个月的租金损失，综合双方合同履行情况及实际损失，本院酌情由杜怀芝赔偿潘国梁3个月的租金即34875.75元。双方约定如杜怀芝需要开具发票则承担相应的税金，本案中杜怀芝未要求开具发票，潘国梁开具发票，潘国梁要求杜怀芝支付税金的诉请，不符合双方约定，本院不予支持。杜怀芝向潘国梁交付押金23250元，案涉合同解除后，上述押金在应付款项中予以抵扣。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、潘国梁与杜怀芝签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除； 二、杜怀芝于本判决生效之日起十日内向潘国梁支付租金及占有使用费（按139503元/年，自2020年2月20日起计算至杜怀芝腾空并交付案涉房屋之日止）； 三、杜怀芝于本判决生效之日起十日内向潘国梁支付34875.75元； 四、潘国梁于本判决生效之日起退还杜怀芝押金23250元； （上述第三、四项给付义务相互抵扣，杜怀芝支付潘国梁11625.75元） 五、驳回潘国梁的其他诉讼请求； 六、驳回杜怀芝的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1113元，反诉案件受理费66元，共计1179元，由潘国梁负担313元，由杜怀芝负担866元。潘国梁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杜怀芝于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  管 媛 二〇二〇年八月五日 法官助理  彭娜娜 书 记 员  胡叶倩 *ArabicDash *ArabicDash