赤峰市松山区人民法院民事判决书（2020）内0404民初985号原告：张林，男，1952年1月1日出生，公民身份号码×××，汉族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人：张庆华，内蒙古兴合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成，男，1970年11月9日出生，公民身份号码×××，汉族，农民，住赤峰市。被告：赤峰市九安置业有限责任公司。住所地：赤峰市新城区八家组团大明街南、天义路西商务楼01062。法定代表人：王玉凤，经理。委托诉讼代理人：于鹏飞，内蒙古赤玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辰昊，内蒙古赤玉律师事务所律师。原告张林与被告赤峰市九安置业有限责任公司（以下简称九安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2020年6月16日再次公开开庭进行审理。原告张林的委托诉讼代理人张庆华，被告赤峰市九安置业有限责任公司的委托代理人于鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即为原告办理赤峰市哈拉道口镇“新民花园”小区2号楼01031室房屋的产权登记；2.判令被告支付违约金自2012年5月1日至2020年5月1日逾期办证违约金101840元。事实和理由：2011年11月26日，原告女婿王成受托代原告与被告签订商品房《认购协议书》1份，原告认购的房屋坐落于赤峰市××区，建筑面积69.87㎡，总价款145330元，实际成交价为138898元。协议签订当日，由王成代交购房款132550元，2012年5月16日补交房款6348元。并向被告交纳了各种税费及大修基金3983元。但自2012年2月，被告将原告认购的房屋交付使用至今，历时8年多的时间里，被告拒不履行为原告办理涉案房屋所有权登记的义务，侵害了原告的合法权益。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，据此，被告的行为已经构成违约，应依法承担逾期办证的违约责任。赤峰市九安置业有限责任公司辩称：原告诉称的赤峰市××区1031号楼房系我公司开发，开发时取得了政府相关部门颁发的各种手续，2011年11月26日，我公司同王成签订了《认购协议书》，后王成将房屋转给张红梅，张红梅又将房屋转给张林，并在认购协议上进行了更名，房屋转让三次，就相当于签订三次买卖认购协议书，而认购协议书应以最后一次认购为准，应该按照最后一次签订的协议履行，原告的诉讼主体不适格。2019年8月2日，张林与我公司解除了认购协议书，解除事宜亦在认购协议书上注明，现在原告不认可被告提交的网签协议，则买卖合同不成立，我公司要求原告退还房屋，不再协助原告办理产权登记。原、被告围绕着各自的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据本院予以确认，对有争议的证据本院认定如下：1、原告提举的认购协议书、购房款收据、契税、大修基金收据，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对原告所举上述证据的真实性予以采信；2、原告提举的微信聊天记录，因微信记录记载的内容与本案事实缺乏关联性，本院不予采信；3、被告提举的《商品房买卖合同》，该合同没有原告签字，系被告办理网签所提供，无法证明原、被告达成了商品房买卖合同的合意，结合双方庭审陈述及认购协议书，该合同尚未成立，本院对被告提举的该商品房买卖合同不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年11月26日，王成与赤峰市九安置业有限责任公司签订认购协议书一份，协议书约定：甲方（出售方）赤峰市九安置业有限责任公司，乙方（认购方）：王成，一、乙方经过充分了解，同意向甲方登记认购，购买由甲方开发的位于赤峰市××区房屋；二、建筑面积69.87㎡；三、销售单价2080元/平方米；四、房屋总价款145330元（大写人民币壹拾肆万伍仟叁佰叁拾元整……；九、房产交付1、……；5、本协议所购房屋最迟交房日期为2011年12月28日；十一、认购方在签署《商品房买卖合同》前，此认购书对双方具有法律效力，在签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。十三、认购方签署本协议后，在签署《商品房买卖合同》时，如果要求更换所购商品房或者变更购房人姓名，必须经出售方书面同意；…….。甲方：赤峰市九安置业有限责任公司；乙方：王成。协议签订当日，王成向赤峰市九安置业有限责任公司交纳购房款132550元。2012年2月，赤峰市九安置业有限责任公司交付案涉房屋，王成将案涉房屋认购人更名为张红梅，同年5月16日，赤峰市九安置业有限责任公司收取了购房大修金、房屋补交款、购房契税、印花税等款项，被告赤峰市九安置业有限责任公司亦为原告出具了相应收据。2017年8月29日，赤峰市九安置业有限责任公司为原告办理了网签登记。诉讼中，被告赤峰市九安置业有限责任公司向本院提交商品房买卖合同一份，该合同没有原告签字，系被告公司员工代原告在合同中签字。2019年8月2日，王成代原告张林领取了案涉房屋的买卖合同。被告公司的工作人员在原认购协议书上签注网签合同已领，作废字样，并在认购协议书乙方处做了更改，将认购人更改为张林。原告以认购房屋交付使用至今，被告拒不履行办证义务存在违约为由与被告产生纠纷，原告为此诉至本院。庭审中，被告赤峰市九安置业有限责任公司陈述，其公司账户在税务部门显示处于非正常状态，无法办理税费发票，进而无法协助原告等业主办理产权登记，该问题至今未能得到处理。本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。王成与被告赤峰市九安置业有限责任公司签订的《认购协议书》记载了交易房屋的位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，该协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，该认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属于合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：一、九安置业有限责任公司是否应为原告办理案涉房屋的产权登记；二、九安置业有限责任公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在违约行为原告张林请求支付违约金的诉请应否予以支持。关于焦点一，本案中，王成按照合同约定向被告九安置业有限责任公司交付了全部购房款，被告亦向王成交付了房屋，认购协议已实际履行。后王成将案涉房屋于2012年5月16日变更认购人为张红梅，后将案涉房屋再次变更为原告张林，并在认购协议书上作了更改，则认购协议书中约定的权利、义务没有改变，对原告张林及被告九安置业有限责任公司产生法律效力，该认购协议亦符合合同的基本要件，成立并有效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条等规定，商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理权属登记手续，并提供必要的证明文件，故被告应积极履行协助原告办理涉案房屋所有权登记的义务。诉讼中，被告九安置业有限责任公司陈述现九安置业公司在税务部门的账户处于非正常状态，无法办理税费发票，因此导致原告不能取得房地产权属证书，则不能办证的原因在于被告方面，与原告无关，因此被告应在完善相关手续并在合理期间及时协助原告办理房屋权属登记，故原告主张被告协助其办理案涉房屋权属登记的诉讼请求成立，本院予以支持；关于焦点二，九安置业有限责任公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在违约行为，原告张林请求支付违约金的诉请应否予以支持。本案中，2011年11月26日签订合同的认购人为王成，合同的双方为王成与被告九安置业有限责任公司。2012年5月16日变更为张红梅（收据证实），2019年8月2日被告九安置业有限责任公司工作人员将认购人变更为张林，并在认购协议上作了更改。根据《认购协议书》第十三条，认购方签署本协议后，如要求更换所购商品房或者更换购房人姓名，必须经出售方同意。2019年8月2日，被告公司工作人员将认购人更改为张林的行为应视为经被告九安置业有限责任公司同意，该更改行为亦是合同重新订立之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该司法解释规定，被告九安置业有限公司应自合同订立之日90日内为原告办理权属证书，即被告最迟应在2019年11月3日为原告办理权属证书，被告未予办理构成违约，应承担违约责任。应支付逾期办证违约金，违约金的计算方法按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2019年11月3日起至2020年5月1日止的违约金，超过部分，本院不予支持。原告诉称2011年11月26日系王成代其购买案涉房屋，后又于2016年3月将房屋变更在原告名下，因未提交证据，被告对此亦不认可，依据合同相对性，原告的上述诉讼主张不能成立，本院不予支持。被告辩称与原告不存在合同关系，不同意为其办理权属证书的辩称理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上。原告的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告九安置业有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告张林办理坐落于赤峰市××区房屋的产权登记；二、被告九安置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张林支付自2019年11月3日起至2020年5月1日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照已付购房款总数138898元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付）三、驳回原告张林的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2268元，由被告九安置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 吴学刚审判员 张晓峰审判员 孙立国 二O二O年八月十八日书记员 侯静怡