浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7485号 原告：章祺，男，1989年6月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告：张莉娜，女，1988年11月11日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 两原告委托诉讼代理人：郎元根、吕钟怿，浙江甚昶律师事务所律师。 被告：缪杰，男，1981年11月27日出生，汉族，住平湖市。 被告：肖玉倩，女，1979年10月27日出生，汉族，住平湖市。 两被告委托诉讼代理人：姚杰，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 原告章祺、张莉娜与被告缪杰、肖玉倩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告章祺及两原告委托诉讼代理人郎元根、被告缪杰及两被告委托诉讼代理人姚杰到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告章祺、张莉娜向本院提出诉讼请求：一、确认原告章祺与被告缪杰于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》第十四条“双方约定网签价250万元”的内容无效；二、确认两原告与两被告于2019年5月23日网签的《浙江省二手房买卖合同》无效；三、确认被告缪杰委托律师于2019年7月19日向原告发出解除合同的律师函无效；四、判决被告缪杰立即向原告章祺支付购房款210万元，并同时责令其办理房屋交付和产权过户手续；五、由两被告承担本案诉讼费及财产保全保险费。事实与理由：2019年5月7日，原告章祺与被告缪杰签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告将位于嘉兴市××都市××幢××室××号车库（为两原告共同所有），转让给被告缪杰，转让价格为360万元；付款方式为本合同签订之日，被告向原告支付80万元定金，办理贷款前支付首付款70万元，贷款200万元，余下10万元等交房、户口迁出后付清；同时注明被告应自行去相关银行或公积金管理中心查询、确定贷款额度及年限，如果贷款额度不够时，被告承诺用现金补足，贷款款项由银行或公积金管理中心直接划入原告指定账户；过户产生的税费全部由被告承担。其中合同第十四条还约定“网签价为250万元，付款按第三方合同为准”。2019年5月23日，两原告与两被告网签了《浙江省二手房买卖合同》，合同价为250万元。2019年6月24日，两被告与中国农业银行股份有限公司嘉兴分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为125万元，比合同约定的贷款金额少了75万元。被告先后向原告支付了80万元定金和70万元的购房款，原告于2019年7月2日向被告付出催款函，要求其以现金方式补足贷款差额部分的75万元购房款或者重新向银行申请贷款200万元，但均遭被告拒绝。此后虽经双方多次协商，但未能最终达成一致意见，被告于2019年7月19日委托律师发函通知原告解除了《房屋买卖居间合同》。原告认为，房屋真实价格为360万元，被告要求将网签价改为250万元，其目的是为了房屋产权过户时减少应缴的税费，网签价格非双方真实意思表示。网签合同违反合同法第五十二条和民法总则第一百四十三条规定，应认定为无效。由于被告要求将网签价降为250万元，并依据网签合同向银行申请贷款，从而导致贷款额度不足，但被告又不愿意及时补足贷款差额75万元或者重新申请贷款200万元，其行为已经构成违约。由于网签合同无效，原告有权拒绝依据无效合同办理产权过户手续，被告提出解除合同的理由依法不能成立。原被告双方应当依据合法有效的《房屋买卖居间合同》履行义务，原告现已腾空房屋并迁出户口，有权要求被告支付剩余的全部购房款210万元，故诉至法院。 被告缪杰、肖玉倩辩称：1、关于网签合同价250万的问题。双方在房屋买卖居间合同中约定网签价格为250万元，从被告方的意图来说，是为了降低总的费用支出，促进合同达成。关于合同的有效性问题，由法庭进行决定。2、关于继续履行合同以及支付房款的问题。在房屋买卖居间合同中，当初约定付款由三部分组成，第一部分是定金加首付款共150万元，第二部分是贷款200万元，第三部分是10万元的余额。在原告方提出网签价格条款无效的情况下，基于房屋买卖居间合同的付款事实已经发生重大变更，合同无法继续履行。3、在双方的协商沟通过程中，原告方已有不再履行房屋买卖居间合同的明确意思表示，而且被告已经向法庭提供了完整的证据。对于原告方要求继续履行合同的诉讼请求，被告不予认可。 针对自己的主张，两原告提供证据如下： 1.房屋买卖居间合同一份，证明房屋真实交易价格为360万元，合同约定交易税费全部由买受人承担，故降低交易价格是买受人提出的请求，主要是为了买受人避税。 2.浙江省二手房买卖合同一份，证明双方签订的网签合同，交易价格不真实，为无效合同。 3.个人购房担保借款合同一份，证明两被告申请的是125万元的贷款，比房屋买卖居间合同约定的贷款金额少了75万元。 4.催款函一份，证明原告向被告催款，要求以现金方式补足贷款差额75万元，或者重新向银行申请贷款200万元。 5.微信聊天记录一份，证明原告要求在办理过户前补足贷款差额部分，被告拒绝补足差额，双方多次协商不成。 6.律师函一份，证明被告委托律师向原告发出解除合同的律师函，原告认为合同解除不成立，该函是无效的。 7.房产证两份，证明案涉房屋为两原告共同共有。 8.户口本一份，证明原告在案涉房屋的户口已于2019年的8月8日迁出，原告方在积极履行合同义务。 两被告质证意见：对证据1真实性没有异议，但合同第十四条的约定并不是为了被告方规避税费，而是双方真实意思的达成，被告方的购房预算是固定的，为了促成交易，双方合意降低网签价格；对证据2真实性没有异议，是为了促成房屋买卖交易，双方达成合意并共同签署，并非是被告的逃税行为；对证据3真实性没有异议，双方是共同到银行办理贷款手续的，贷款金额125万元原告是明知的，而且向银行出具了委托收款的手续，被告没有隐瞒贷款合同金额；对证据4真实性没有异议，但原告的催款没有依据；对证据5真实性没有异议，但聊天记录部分缺失，比如原告说被告未足额付款的话原告将破坏房屋装修等没有记载；对证据6真实性没有异议，被告不是擅自解除合同，是原告违约未办理过户，且明确表示不再履行合同，所以被告发函解除合同；对证据7没有异议；对证据8真实性没有异议，但对证明对象有异议，户口迁出与本案没有必然联系，原告腾房与迁户口均是自己的处置行为，与履行合同没有关联性。 两被告在本案中未提供证据。 本院认证意见：两原告提供的证据，两被告对真实性均无异议，且与本案相关，符合证据采信要件，本院予以认定。 根据本案中认定的证据及关联案件的相关证据，本院认定案件事实如下： 嘉兴市××都市××幢××室××号房屋登记的共同共有人为章祺、张莉娜。2019年5月7日，缪杰（乙方）与章祺、赵洁（甲方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方向乙方出售嘉兴市××都市××幢××室××号，房屋建筑面积142.92平方米，自行车库13.72平方米，汽车库一个，双方确定该房屋成交总价为360万元，本合同签订之日乙方向甲方支付80万元作为购房定金，余款分3次（现金+贷款）付给甲方，双方约定办理贷款前乙方付清首付款70万元，余下10万元等交房后户口迁走后付清，组合贷款200万元，乙方应自行去相关银行或公积金管理中心查询、确定贷款额度及年限，如果贷款额度不够时，乙方承诺用现金补足，贷款款项由银行或公积金管理中心直接划入甲方指定账户；甲方于2019年9月1日前将房屋和钥匙及其他附属设施交付给乙方使用，过户时产生的所有税、费全部由乙方承担，甲方承诺2020年5月30日迁出户口，因房产共有人，甲方承诺，如甲方共有人一方不同意出让该房屋，则甲方赔偿乙方双倍定金；双方约定2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋权属登记交易变更手续的，每逾期一日，由违约方按总房款万分之五的违约金赔付给守约方，逾期15天未交易的，守约方有权解除合同，违约方应承担违约责任及由此造成损失的赔偿责任；双方约定，网签价为250万，付款按三方合同为准；户口问题，甲方户口暂时挂靠在原来的房子里，如果影响乙方户口迁入或者小孩上学，则甲方在一个月内迁出。甲方签名为章祺、赵洁（代）。同日，缪杰向章祺、赵洁支付房屋购买定金80万元。 2019年5月23日，章祺、张莉娜与缪杰、肖玉倩签订《浙江省二手房买卖合同》（网签合同），约定房屋购买价为250万元。 2019年5月30日，缪杰向章祺、赵洁支付购房款70万元。2019年6月24日，缪杰与农业银行嘉兴分行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为125万元，担保方式为抵押，由抵押人提供抵押担保，等等。由于贷款额度为125万元，拿到贷款合同后，双方对贷款额度不足的75万元何时支付产生争议，后多次协商未果。缪杰要求在贷款发放同时或交房时补足。章祺则要求先补足75万元再办理房屋过户手续。 2019年7月19日，缪杰委托律师发送《律师函》给章祺、赵洁，告知自2019年7月19日起解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，并要求章祺、赵洁在收函后立即双倍返还定金160万元，退还已支付的首付款70万元。章祺、赵洁于2019年7月23日收到函后，明确表明没有要解除双方签订的房屋买卖合同，重申违约责任在缪杰。章祺、赵洁已于2019年8月8日将案涉房屋腾空并迁出户口。 审理中，两原告表示愿意承担因网签合同价变更而增加的税费部分的一半，如被告确认无法办理贷款或无能力支付购房款，将选择变更诉讼请求，要求解除合同，没收违约金。两被告未作此确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。缪杰与章祺、赵洁签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，除了“双方约定网签价为250万元”外，其余条款未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案争议焦点在于：房屋买卖居间合同是否应继续履行，网签价条款和网签合同如何处理。 关于《房屋买卖居间合同》，缪杰另案起诉要求解除，本院认为不符合解除条件，已驳回其诉请。缪杰委托律师发送的《律师函》仅为单方解除合同的通知，因不符合法定解除条件而不产生解除合同的效果，但律师函本身并不存在有效无效的效力问题。关于房屋买卖居间合同中的网签价条款，从合同约定来看，过户产生的所有税费由缪杰承担，故降低网签价有利于缪杰减少支出税费，但原告予以同意并配合签订《浙江省二手房买卖合同》（网签合同），可以看出降低网签合同价系双方的合意。网签合同价低于真实交易价格，将造成国家税收的损失，故该条款及网签合同因损害国家利益而无效。造成网签价条款无效，原、被告双方均有过错。但该条款的无效，不影响合同其他部分的合法有效。审理中，原告明确表示愿意承担因网签合同价变更而增加的税费部分的一半，被告作为过错方亦应承担相应的责任，被告为此次交易支出的成本并未显著增加。被告也未明确确认继续履行将无法办理贷款或无能力支付购房款。故被告提出因网签合同价条款无效，使整个房屋买卖合同履行发生重大变更，合同已无法继续履行的抗辩，不能成立。《合同法》第一百零七条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求继续履行合同，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，缪杰的第三笔款项200万元应通过银行贷款支付给原告，并应于2019年6月7日前去银行申请贷款，贷款额度不足部分应以现金方式补足，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，交房时间为2019年9月1日前，户口迁出时间为2020年5月30日前。通常情况下，房屋买卖所涉的抵押借款合同签订后，银行贷款均能按时发放，故从合同约定的流程办理时间来看，应为原告先拿到或至少保证能拿到200万元后才配合办理房产过户登记。现合同约定的各项流程节点时间已过，在本案审理过程中，也多次组织双方进行调解，调解中原告同意配合被告重新办理贷款手续，但被告均未予接受，根据本案实际情况，本院给予被告缪杰自判决生效之日起30日的付款时间，200万元购房款支付后的三天内原告配合被告办理房屋过户手续并交房，交房后三天内被告付清剩余10万元款项。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告章祺与被告缪杰于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》第十四条“双方约定网签价250万元”的内容无效； 二、确认原告章祺、张莉娜与被告缪杰、肖玉倩于2019年5月23日网签的《浙江省二手房买卖合同》无效； 三、被告缪杰于本判决生效之日起三十日内支付原告章祺购房款2000000元，缪杰付款后三日内章祺、张莉娜配合缪杰办理嘉兴市巴黎都市波旁宫5幢204室及车库17号房屋过户手续并交房，交房后三日内缪杰付清余款100000元，因网签合同价变更增加的房屋过户交易税费由双方各承担一半； 四、驳回两原告的其他诉讼请求。 案件受理费23600元，保全费5000元，由被告缪杰负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  章建强 人民陪审员  段菊萍 二〇二〇年八月十五日 书 记 员  赵雯霆