贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初8030号原告：邱在举，男，汉族，1988年5月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：成璇，女，汉族，1989年12月8日出生，住址同上。二原告委托诉讼代理人：赵英豪（特别授权代理）、罗杰，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明。委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理）、万涛（特别授权代理），均系贵州中创联律师事务所律师。第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄。委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理）。原告邱在举、成璇与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）、第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵英豪，被告的委托诉讼代理人万涛，第三人的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱在举、成璇向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理双树·望城第18幢2单元8层6号房屋的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款389700元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍从2017年4月25日计算至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止；3、判决被告立即返还原告缴纳的开户费3410元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区房屋，购房款为389700元，原告已经按照合同约定支付了购房款。合同约定被告应于2017年4月25日前取得涉案房屋初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付原告。同时被告委托第三人收取原告开户费3410元。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。被告收取原告燃气开户费及智能水表费的行为构成重复收费，应当予以返还。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院,请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告福明房开公司答辩称：1、被告尚未取得案涉商品房的所有权初始登记，因为消防验收还未通过，办理转移登记的条件不成就，所以不能为原告办理商品房转移登记；2、根据合同第二十二条第五款、第十四条第四款第二项的约定，原告办理房屋权属登记需向被告出具委托书，没有出具委托书，被告不承担逾期办证的违约责任，并且原告应当委托被告向税务部门缴纳契税、产权手续方能办理，而原告未履行办理产权手续的义务，被告不应当承担逾期办证的违约金；3、根据合同第二十二条第二款、第三款的约定，合同对于房屋办理所有权初始登记和转移登记的时间及违约责任有明确约定的，应当遵从该约定，即被告在商品房交付后90内没有办理初始登记的，就不能办理转移登记，逾期在360日内违约责任是以付房款的0.1%，超过360日的若原告选择继续履行合同，则按照每日已付购房款的万分之一承担违约金，所以原告诉请的违约金标准违反双方买卖合同的约定；4、因为我国不动产登记制度的出台，福明房开直到2018年10月29日才取得案涉争议房屋所涉地块不动产使用权证，是房屋办理初始登记的必要条件，故根据合同法第一百一十七条之规定，被告在此日期之前，应当属于不可抗力，不承担违约责任，违约金的起算时间应当从2019年9月3日起算；5、房屋产权初始登记与转移登记之间是承继关系，在案涉房屋初始登记没有完成的情况下，不能直接认定被告承担逾期办理产权证的责任，并承担违约金；6、如果原告认为合同关于办证的期限及违约金的计算没有约定，要适用商品房买卖合同司法解释，那么原告要求被告承担违约金的诉讼时效应当截止到每案起诉之前倒推三年；7、三通费收据上不是被告公司的印章，且按照合同约定，该费用也仅是我公司代为收取，故原告主张被告公司退还该费用没有事实及法律依据。第三人平安盛世物业公司述称，一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、关于原告所属双树望城小区燃气开户费等费用,平安盛世物业公司是受福明房开公司的委托代为向收房业主一次性收取，并非像原告所诉是个人行为(举证：福明房开公司委托书原件)。2、关于原告所诉电视系统供料费已于2018年3月张贴通知告知业主不使用广电网络的可以带上收据到物业服务中心退费(举证:登记退费业主签字表)。3、关于原告所诉智能水表费,在业主收房时已明确告知智能水表和普通机械水表之间存在的差异及好处,业主当时无任何异议,说明已达成共识才同意缴费的,像8号楼业主不需要智能水表,地产工程部就给安装普通机械水表(举证：普通水表与智能水表的图片)。4、平安盛世物业公司已将所收费用如数交给福明房开公司财务部(举证：地产财务收费收据原件)。答辩人平安盛世物业公司不应对三通费承担任何法律责任。被答辩人以重复收费为由,要求答辩人承担赔偿责任,没有任何法律依据。综上所述,答辩人认为,被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据,请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2016年7月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区房屋，总价款389700元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款389700元（其中首付款79700元于2016年3月前支付，按揭贷款310000元于2018年12月26日支付）。2016年11月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托第三人平安盛世物业公司向收房业主一次性收取天然气管道建设费每户2500元、电视工料费每户330元、智能水表费每户580元。2016年12月25日，第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取开户费3410元，同日，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，2018年10月29日，被告取得涉案商品房所属项目权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证》。涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办理转移登记的违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告至今未为原告办理转移登记，已构成违约，对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约金计算标准。对于违约金的起止时间问题，双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2016年12月25日）起90日内即2017年3月25日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告逾期未履行该义务。被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年5月21日诉至本院，2017年5月20日前的违约金超过法定三年诉讼时效，不予支持，故违约金应自2017年5月21日起算。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告双方未约定违约金的计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以原告已付购房款为基数按下列方式计算：以已付购房款79700元为基数，自2017年5月21日至2018年12月25日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以已付购房款389700元为基数，自2018年12月26日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张退还开户费。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取开户费3410元，理应予以退还，原告该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按下列方式支付原告邱在举、成璇逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：以已付购房款79700元为基数，自2017年5月21日至2018年12月25日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以已付购房款389700元为基数，自2018年12月26日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邱在举、成璇开户费3410元；三、驳回原告邱在举、成璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二〇年八月十二日书记员  周 猷