广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初480号原告：温法贤，男，1999年4月27日出生，汉族，住五华县******丰云，公民身份号码441************752。委托诉讼代理人：杨柳，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：五华县彬源房地产发展有限公司，住所地：五华县*******（彬源纸品有限公司内东侧），统一社会信用代码914************585。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：李海浪，广东长乐律师事务所律师。原告温法贤与被告五华县彬源房地产发展有限公司（下称彬源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨柳，被告委托诉讼代理人李海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温法贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告合同违约损失95000元；2、判令被告支付原告逾期交房违约损失11970元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月17日于被告处购买了位于五华县*******（交警中队对面）东侧内锦福华庭住宅楼A座16C，签订认购协议并于当日签订房屋买卖合同，当时销售称实际面积按认购协议为准，为了减少办证税收费用，故买卖合同与认购协议中的面积有差异。当时只是认购，无实际面积参考，且被告承诺实际面积系按认购协议。但房屋交付后，发现房屋实际面积为买卖合同中面积，原告方认为被告通过欺诈手段骗取原告订立合同，且房屋实际面积与约定面积严重不符，已构成违约，应承担违约责任。根据商品房买卖合同第五章第十三条约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。套内建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）预测套内建筑面积。即原告方的套内建筑面积误差比是16%套内面积比约定少了14平方米，按实结算应为14×6786元＝95000元。根据买卖合同第十一条、第十二条规定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过30日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。即：665000（11970元）即原告方损失按合同约定计算应为106970元。被告彬源房地产公司答辩称：1、本案房屋买卖合同以商品房买卖合同预售为依据，并不是以认购协议为准，而且认购协议明确约定了该套房采用按套一口价销售，认购协议也说明参考面积仅作参考，不做办证面积，参考面积与产权面积所产生的差异，双方均不作为违约依据，最终产权面积以相关部门实际核准的不动产权证登记面积为准，因此被告交付给原告的房屋符合商品房买卖预售合同的规定，被告不存在欺骗原告的行为，更不构成违约情形。2、被告不存在逾期交房的违约情形，也没有对逾期交房造成违约损失，而且原告以其亲笔签名与被告订立的交房装修须知第十条明确说明以上条款经业主同意，由双方签字后备查，原告至起诉前一年多的时间都没有提出异议，足以说明被告不存在逾期交房的违约行为，若存在逾期情形，也经过原告与被告双方协商重新订立补充协议确定了交房时间，因此被告不存在逾期交房的违约情形。本院经审理认定事实如下：被告彬源房地产公司是锦福华庭二期的开发商，商品房预售许可证号为201710240001。原告温法贤为购买商品房与被告彬源房地产公司签订《认购协议》，协议主要约定如下：1、套房位于五华县*******（交警中队对面）东侧内锦福华庭二期第A座16C房（下称案涉房屋），户型为三房二厅二卫生间一厨房，室内为毛坯房；2、计价方式及物业面积：采用按套一口价销售，计人民币665000元，此价格不包括本合同乙方责任中的其他任何费用，参考面积为112.4㎡（含公摊面积），此面积仅作参考，不作办证面积，参考面积与产权登记面积所产生的差异，双方均不作为违约依据，最终产权面积以相关部门实测核准的“不动产权证”登记面积为准；3、楼房预计交付时间：2018年5月31日（在施工工期内如出现雨天及其他人力不可抗拒等因素，则交房时间相应顺延，乙方所有应交款项结清后方可办理交付手续）；4、付款方式为按揭方式付款，此套房应交付首期款205000元，余款以办理银行按揭付清。2018年11月17日，原、被告再次签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定如下：1、商品房位于五华县*******（交警中队对面）东侧内锦福华庭住宅楼A座16C，房产测绘机构为五华县房地产测绘队，预测建筑面积共98.39平方米，套内建筑面积80.57平方米，分摊共有建筑面积17.82平方米；2、商品房按照套计算，总价款为665000元，首期房款205000元应在2018年11月17日前支付；3、被告应当在2018年5月31日前向原告交付该房屋；4、除不可抗力外，被告未按照约定的时间交付该商品房，双方同意按如下处理：(1)、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日支付全部房价款万分之三的违约金；（2）、逾期超过30日后，原告有权解除合同，并要求被告退还全部已付房款及计算利息和违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2018年9月27日，原告付清首期房款205000元。之后，被告彬源房地产公司向案涉房屋所在物业全体业主发出《交房装修须知》，告知定于2018年8月1日开始交房，同时告知业主收房后的验房、装修等事项。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。对于两原告主张的面积误差违约及逾期交房违约问题，本院综合原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、案涉房屋约定的计价方式是按套计价还是按套内建筑面积计价；2、被告彬源房地产公司是否存在逾期交房行为。关于焦点1的问题。原、被告签订的协议、合同均明确约定房款计价方式是按套计价，总价款为665000元，对案涉房屋销售单价未作出约定。协议或合同中出现的“参考面积”或“预测面积”，仅是作为买受人在对房屋按套计价时进行估值的参考数据，并非是约定房屋按套内建筑面积计价。双方关于房屋价款按套计价的约定，符合《商品房销售管理办法》第十八条第一款“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”的规定，因此，应认定双方当事人约定的房款计价方式是按套进行。原告据以主张合同违约损失的面积误差处理条款适用前提是双方约定按套内建筑面积计价，不适用于按套计价，故其以案涉房屋是按单价计价并以面积误差计算得出合同违约损失95000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点2的问题。从被告认可的《交房装修须知》可知，被告交房是定于2018年8月1日开始。但原告的首付款205000元是于2018年9月27日交清的，双方是于2018年11月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》，且原告于2018年12月11日才办理的银行按揭，那么被告的违约行为从何说起，故原告诉请被告支付从2018年5月31日至2018年8月1日的违约金，事实依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告温法贤的诉讼请求。本案受理费2439.4元，由原告温法贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  李法宁审 判 员  周懂征人民陪审员  郑幼清二〇二〇年八月十日书 记 员  曾梦帆