辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0602民初280号原告：李锦珍，女，1959年10月18日出生，满族，凤城市通远堡镇营房小学退休教师，住辽宁省凤城市。委托诉讼代理人：姜勇，辽宁凡响律师事务所律师。被告：刘振峰，男，1988年11月21日出生，满族，无职业，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：张云明，丹东市振安区方泽法律服务所法律工作者。第三人：李寿梅，女，1957年12月11日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：刘官棠，辽宁云舒律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜雪，辽宁云舒律师事务所实习律师。原告李锦珍为与被告刘振峰、第三人李寿梅所有权确认纠纷一案，于2018年6月19日向本院起诉。本院于2018年8月22日作出（2018）辽0602民初925号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服，提出上诉。丹东市中级人民法院于同年12月12日作出（2018）辽06民终2026号民事判决，撤销本院判决，确认坐落于丹东市元宝区兴隆街51号1单元2202室房屋的所有权人为原告，被告将房屋腾退给原告。被告不服，提出申诉。丹东市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）辽06民申62号民事裁定，裁定再审。同年12月19日，丹东市中级人民法院作出（2019）辽06民再95号民事裁定，认为涉案房屋由案外人李寿梅居住，应追加李寿梅为第三人参加诉讼，撤销该院（2018）辽06民终2026号和本院（2018）辽0602民初925号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，并追加李寿梅为第三人，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告是坐落于丹东市元宝区涉案房屋的实际购买人，对涉案房屋享有所有权；2、要求将涉案房屋权属登记恢复到原告名下（虽然这一项已经实际履行完毕了，但是也需要提一下）；3、要求第三人及其家属倒出房屋并返还给原告。事实和理由：2011年7月29日，原告向丹东港利房地产开发有限公司交付定金10万元，8月2日交付尾款895865元，购买丹东市元宝区商品房，8月23日签订《商品房买卖合同》。因原告同时购买两套房屋，所以为节省税费才借用被告名义购买房屋。合同签订后由原告实际掌握购房合同、发票、入户通知单等重要凭证和手续；房屋交付后由原告进行装修，购买家具家电，支付物业费、水电煤气等使用费用；后由原告将房屋出租并收取租金。以上事实均说明原告是涉案房屋的实际购买人，是真实房屋所有权人，对房屋享有实际上的占有、使用、收益、处分权利。2018年3月29日，被告在没有任何购房手续的情况下，谎称合同、发票及契税凭证丢失，利用合同及发票复印件、利用补办的契税凭证办理了房屋所有权凭证。被告持有该凭证将房屋承租人撵走并于2018年5月将房屋出售给第三人。第三人并非“善意取得”第三人，首先第三人不是“善意”占有，原告在2018年5月21日查封了涉案房屋，第三人是在同一天进行房屋交易并将购房款交付给被告，根据再审听政笔录第四页（吕永昱证言）及第八页（李寿梅陈述）的记载，第三人在房屋买卖当天就知道房屋查封事实，5月21日交款后才占有的房屋，而此时房屋已经查封，第三人应当知道房屋查封的事实仍然占有并非善意。另外，第三人也不存在“取得”的法定条件，因为第三人并没有完成房屋产权登记，不存在物权法规定的取得事实。再次，第三次购买的价格也明显低于市场价格，原告2011年购买房屋花费995865元，而第三人2018年购买该房屋而且带有装修及家具家电才花费120万元，而当时涉案房屋的市场价值在150万元以上。由此可见，第三人不符合《物权法》第一百零六条的规定，并不是善意取得第三人，其无权主张涉案房屋的所有权，其只能依据债权关系向本案被告主张违约责任。被告辩称，一、原告不是本案的适格主体，法院应驳回原告的起诉。本案涉案的房屋并不是由原告出资购买和装修的，而是案外人李广君出资购买和装修的。购房款和装修款是李广君从国外通过一定的渠道打到原告的账户中，由原告在购买房屋和装修时对外支付。因此涉案房屋不是原告购买的，原告不是涉案房屋的实际产权人，不具有在本案主张权利的资格，不是本案的适格主体。原告主张是借被告的名义购买的房屋存在诸多不合常理之处。1.原告在诉状中称为了少交税而口头约定借用被告的名义签订了商品房买卖合同，明显牵强。花费如此巨款借用被告的名义购买房屋，即使是亲属关系，也不可能双方是口头约定而不形成书面约定以防后患。且原告自己有儿子，自己花钱购买的房屋，不使用自己儿子的名义购买，却要冒着巨大的风险口头约定去借用外甥的名义购买，明显有悖常理。2.原告作为一名退休老师，在家里没有人从事商业经营的情况下，是没有足够的财力花费200万元巨款去同时购买两套商品房的。3.原告即使称是借款购买房屋，也存在诸多疑点。一是原告的儿子不在丹东生活和工作，原告购买两套房屋根本没有用处；二是即使是为了投资，冒如此大的风险借巨款进行投资是否必要？借巨款购买房屋进行投资，正常情况下，应在房屋价格上涨后及时出手房屋回款并归还借款，原告并没有这么做而是将房屋豪华装修后进行了出租，也明显不符合常理。本案事实应当是，李广君从国外打回款项，用原告和被告的名义购买了两套商品房，出钱由原告出面对房屋进行了装修。李广君将涉案房屋赠与了本案被告，本案被告予以接受。后李广君与被告的母亲发生激烈争吵，双方关系破裂，李广君反悔，不想讲房屋赠与被告了，但有没有合法理由撤销赠与。因此李广君借用原告的名义起诉被告欲要回房屋。原告对此是心知肚明的。二、涉案房屋的不动产权人是本案的被告，被告具有涉案房屋的各项权利。涉案房屋是被告的大舅李广军出资购买后赠与给被告的，被告接受赠与，取得了涉案房屋的不动产权证书，赠与已经完成，被告是涉案房屋的合法产权人。三、原告无权要求腾退房屋。原告不是涉案房屋的实际产权人，对涉案房屋不享有任何权利，因此无权要求被告和第三人腾退房屋。四、被告和第三人的房屋买卖合法。被告作为涉案房屋的产权人，均有处分房屋的合法权利。被告将房屋出售给第三人，不存在违反国家相关法律的情形，双方之间的买卖行为合法有效，法院应予以确认。五、关于原告的第二项诉讼请求，因原一审、二审的判决已经被丹东市中级人民法院撤销，涉案房屋的产权人仍为被告，因此被告保留向相关执行部门要求执行回转的权利。综上所述，涉案房屋的产权人是被告，原告不是涉案房屋的实际产权人，不是本案适格主体，无权向被告主张房屋的任何权利。请求驳回原告的起诉。第三人述称，一、原告不是涉案房屋实际出资人，原告不具有诉讼主体资格。原告在庭审中举证其为涉案房屋支付购房款的转账记录，该份记录证明该笔购房款并不是原告所出，而是属于案外人李广君。原告无证据证明该笔款项是李广君借于原告，还是李广君实际出资。根据原告当庭自认的事实，该账户是其在国外务工的兄弟李广君、李良共用的的账户，并不是其个人使用的账户。原告作为一位退休的教师，依靠每月固定收入，在没有证据证明其有其他收入来源的情况下，原告根本不能具备支付其如此大的一笔款项的能力。因此，原告并不能证明其为涉案房屋的实际出资人，依法不具有诉讼主体资格。二、第三人对于涉案房屋依法享有权利，不能同意腾退房屋。1、依据庭审被告的陈述，涉案房屋是案外人李广君赠与被告的，那么被告对于涉案房屋当然享有所有权。即使依据原、被告所述，被告于案外人之后因发生矛盾，导致案外人撤销赠与，但案外人始终没有行使撤销赠与的行为。依据《合同法》第一百九十二条规定，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道之日起一年内行驶。被告于2018年3月已办理并取得不动产证书，赠与已经完成，案外人的撤销权已丧失。2、第三人与被告签订的合同合法有效，应当取得涉案房屋的所有权。被告作为被赠与人合法取得涉案房屋的所有权。第三人与被告签订的《房地产服务居间合同》当然合法有效。同时，第三人有权依据合同要求被告协助第三人完成房屋过户相关手续，依法取得涉案房屋的所有权。庭审中原告代理人称被告并不是房屋实际出资人，那么按照原告所述，第三人与被告之间签订的《房地产服务居间合同》就是基于第三人无权处分而签订的合同，依据《物权法》第116条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，若受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，则受让人取得该不动产或者动产的所有权。虽然不动产以登记为生效要件，但被告与第三人在不动产处已有登记备案，并且有水电燃气等日常缴费凭证证实，第三人以实际占有并居住在该房屋两年之久。原告称该房屋第三人出资低于市场价这一主张也不能成立，第三人支付的房款符合市场价，只是没有达到原告内心对于该房屋的一个预期，也没有过分低于市场价的70%，第三人对于涉案房屋已经支付了合理价款。因此，第三人符合善意取得的条件。三、由于原、被告之间的纠纷，已经对第三人物质上以及精神上造成了极大的伤害。依据庭审，本案系原、被告之间的家庭矛盾所导致。而第三人致使一名社会底层靠收废品为生的劳动者，倾尽一生的继续为自己的家庭购买了这套房屋，并且在签订合同之前已经向被告再三询问过房屋产权相关事宜，被告均保证该房屋产权没有任何问题，并且为了使房屋买卖更加有保障，通过中介签订房屋居间合同完成对涉案房屋的买卖行为。被告与第三人递交房产变更登记是在2018年5月21日上午，但在办理房屋所有权变更登记的当天下午，原告将涉案房屋予以查封，第三人有理由相信这一行为是原、被告之间合谋为了侵吞第三人房款的诈骗行为，依据《刑法》规定，第三人将向公安机关申请刑事立案。本案经理了一审、二审、再审到现在发回重审，已经经历近两年的时间，在这段时间里，第三人因没有及时取得涉案房屋的所有权证，导致第三人购买另一房产时没有抵押物导致贷款办理失败，现仍在外有未能清偿的债务。同时，原告及其家人在案件审理期间，曾多次对第三人进行骚扰、辱骂、非法侵入住宅等违法行为，上述行为已严重影响了第三人的正常生活，第三人将以另行提起诉讼的形式依法维护自身合法权益。综上所述，原告不具有本案的主体资格，其诉讼请求均不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。同时请求：1.确认第三人与被告签订的《房地产居间服务合同》有效；2.原、被告协助申请人办理坐落于丹东市元宝区房屋的过户手续。本院经审理认定事实如下：原告系被告二姨母。2011年8、9月间，原告经手购买了案外人丹东港利房地产开发有限公司开发的“聚隆城尚城”两套房屋，一套以其名义购买，另外一套即涉案诉争房屋以被告为购房人，被告并在商品房买卖合同中签署了姓名。该涉案房屋坐落于丹东市元宝区，建筑面积为142.04平方米，房屋总价款为995865元。购房后，原告经手对房屋进行了装饰装修，购置了家用电器，交纳了一段物业费，又于2014年3月8日，将房屋租赁给案外人谷丽娜居住使用，收取了租金。由于相关购房材料在原告手中，被告于2018年3月29日通过补办方式取得了房屋所有权证书。同年5月13日，被告通过丹东市金钥匙房屋中介所与第三人签订买卖合同，以120万元的价格将房屋出售与第三人，双方在办理权属变更登记过程中，由于本院应原告申请，于同年5月21日查封了涉案房屋，导致没有过户成功。现房屋由第三人居住使用，第三人实际向被告交付了90万元房款，其余30万元在中介所留存。2019年间，原告夫妻依据丹东市中级人民法院二审生效判决，将房屋登记到二人名下。另查，原告哥哥将在国外打工经商所得一部分汇入原告银行账户，原告以其中1769686元购买了上述两套房屋。涉案房屋的装饰装修，购置了家用电器亦使用其哥哥所汇款项。上述事实，有原告提供商品房买卖合同、购房发票、契税完税凭证及契证原件，中国农业银行活期账户明细清单，房款收据，数字电视预存款发票，有线电视和家用电器现场安装工单，物业费收据，电费收据，装修款收据，装修账本，租房屋合同及收取房租的银行交易明细，（2018）辽06民终2026号卷宗第6页笔录内容，财产保全裁定书，被告收取第三人房款收条，再审听证笔录中吕永昱和李寿梅证言，房屋所有权证书，一审庭审笔录中李良、李广君、李锦玲、李庆军证言，本次审理庭审中王立峡、李广君、张广旭证言，被告提供的房屋所有权证书，卢盛清的证言，2018年12月22日被告和其母亲李金凤与原告和其丈夫陈立启和的录音资料，房地产居间服务合同，完税证明，收条，被告与第三人夫妻在不动产权中心制作的询问笔录，不动产登记申请书，第三人提供的房地产居间服务合同、完税证明、收条、被告与第三人夫妻在不动产权中心制作的询问笔录、不动产登记申请书、涉案房屋的水电燃气缴费凭证、吕永昱证言在卷佐证。上述证据已经开庭质证，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。本院认为：民事诉讼中，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本院根据认定的事实，认为原告不是涉案房屋的实际购买人，与本案不具有直接利害关系，其理由如下：1.原审庭审中，原告弟弟李良证言：“原告买房钱是我借给原告的。”“装修钱我也借给原告50万，也是汇款。”借给原告的钱是其个人的。原告弟弟李广君证言“知道原告买房是向李良借的钱，”重审庭审时，李广君证言，其借钱给原告购房，“一审的时候如何说的我记不清了，但实际上钱是我和我弟弟借给她的，如果那时候说钱不是我借的，是不应该，因为钱确实是我和我弟弟的。”可见李广君前后证言矛盾，与李良证言不一致，出借款项存疑；2.原告提供的中国农业银行活期账户明细清单记载除8月1日网银入账200万元被用于次日购房支出外，8月3日还有同一交易号转入200万元，原告解释李广军和李良一起在国外开饭店，有的时候是李广君给其打钱，有的时候是李良打钱，但都是李广君和李良一起的钱。李广君证言由于原告的文化最高，对她的信任程度比较高，所以将在国外挣的钱基本上都汇给原告。反映李广君亦或是李良的钱是由原告经手保管；3.原告是退休小学老师，借款250万元购房装修的可信度不高；4.被告与其母亲李金凤和原告与其丈夫陈立启的谈话录音中，原告丈夫陈立启表述:“你二姨就是那个名，这玩应得找你大舅才行，这玩应你不找你大舅有什么用。”“那玩应不就，这玩应你谁能都知道，不就是你二姐的名，不就你二姐的名么，那都是你哥弄的么，你这玩应。”“现在不就是借个名么？打官司这你大舅不就借个名么。“你和你大舅之间的事，买房子是不是你二姨拿钱买的房子，现在就找谁那，是不是和你大舅怎么处理，那是你大舅的事，俺们就是顶个名，你不就也是顶个名么？”“这个二审起诉，你二姨她都不知道”“你二姨，你二姨我就告诉你很难很难的，这边是你大舅，你大舅，你姥爷这些人在这搁里啊，就为了你，人家就是翻供。”原告表述：“我告的那是我的名，那当时我跟你们讲我怎么讲的”“我一审的时候咱们一句话没说，二审的时候我也没说话，实际来讲也是你自己二审的时候，你为什么自己不准备材料呢？自己不不好好准备准备，你看你说的那话都是前言不搭后语。”我不想惹气，我也不想参与此事就完了，你也别来找我，我也找我也没有用，找我有什么用，现在判决书已经下来了，唉你那时候你这这来找我来了，啊？你说有用吗?怎么我去我去帮供啊？”“那你那你就是你跟你大舅理论，那电话你大舅电话你也有，你就跟你大舅说呗，你说你房子给我怎么不给我，你不是当年说跟你妈跟你爸和你都说好了这房子给你么，那你就跟他理论，找我有什么用啊！”“你愿意怎么对你爱怎么说怎么说，你现在连法庭来那不都是你大舅给你的，那你跟你大舅要去跟我说有什么用和我俩说有什么用，没有用对吧，对不对，你跟你大舅要去吧和我俩没有关系，对吧?”反映原告所称借款购房另有隐情。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条规定，裁定如下：驳回原告李锦珍的起诉。一审案件受理费13758元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  陈恩杰人民陪审员  吴 爽人民陪审员  马崎峰二〇二〇年八月十七日书 记 员  高 欣