江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初11204号原告：张健，男，1976年12月21日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：蒋波，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛婷，江苏国之泰律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道**金融港商务中心**。负责人：赵元新，该行行长。被告：中信银行股份有限公司张家港支行，住所，住所地张家港市杨舍镇人民路西国泰时代广场**div>负责人：王涛，该行行长。上述两被告共同委托诉讼代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。原告张健与被告中信银行股份有限公司苏州分行（以下简称中信银行苏州分行）、中信银行股份有限公司张家港支行（以下简称中信银行张家港支行）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月15日、2020年8月5日二次公开开庭进行了审理，原告张健的委托诉讼代理人蒋波（参加第一次庭审）、薛婷，被告中信银行苏州分行、中信银行张家港支行的共同委托诉讼代理人余超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告资金占用利息损失1209248元(按照中国人民银行贷款年利率4.35%计算至2019年7月23日)。2、判令被告支付原告厂房、土地使用权差价损失1000万元。3、本案诉讼、保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告张健增加诉讼请求，要求被告支付税金2860937.14元、测绘费11726元、公证费损失1560元，合计2874223.14元，之后又撤回上述增加的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为要求判令被告支付原告厂房、土地使用权差价损失2579.28万元。事实和理由：2018年3月28日，被告中信银行股份有限公司苏州分行通过淘宝网资产竞价网络平台(网址××)对位于江苏省苏州市锦丰镇向阳村的工业厂房、土地使用权发起公开拍卖，《竞买公告》称，被告将于2018年4月2日10时起至2018年4月3日10时止在淘宝网资产竞价网络平台对江苏省苏州市锦丰镇向阳村的工业厂房、土地使用权(标的物)进行公开挂牌竞价。公告对竞买保证金、竞价款支付时间等进行的告知。同时，该公告第六条第(三)款明确：本标的物竞得者付清全部竞价款后，可以至相关管理部门办理标的物权属变更手续。另，被告在竞拍网页中公示的“标的物介绍”显示，权证情况为“法院执行裁定书(2016)苏执0582执3809号之一”。该裁定书的内容为：一、将位于张家港市房屋(产权证号为张房权证锦字第××、00×**0号)及31692.2平方米土地[土地使用权证号为张国用(2012)第017xxx号]以第三次拍卖底价2208万元，交付中信银行股份有限公司张家港支行抵偿借款2208万元。该房屋的所有权及土地使用权自本裁定送达起转移。二、申请执行人中信银行股份有限公司张家港支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。相关税费由申请执行人自行承担。2018年4月3日，原告按被告要求缴纳了400万元保证金后参与竞拍，并以2208万元竞得前述标的物。2018年4月17日，原告向被告指定账户转入成交价余款1808万元。之后，原告积极与被告联系办理过户手续，2018年6月1日至2018年11月20日期间缴纳了交易服务费、房屋及土地的产权转移契税、增值税、城市维护建设税、印花税等各项税费服务费共计2904355.34元。2018年11月15日，张家港市人民法院作出(2018)苏0582执监2号执行裁定书，裁定撤销(2016)苏执0582执3809号执行裁定书、(2016)苏执0582执3809号之一执行裁定书、(2016)苏执0582执3809号之二执行裁定书，认为以上三份裁定“在裁定拍卖以及裁定以第三次拍卖底价抵偿借款时，均疏漏了该宗土地上还有6幢房屋存在的事实(产权证号为张房权证锦字第**)，…违反了物权法‘房地一体’原则。”因以上三份裁定书被撤销，被告对标的物的此次公开竞拍自始无效。然而原告因此发生利息损失1209248元，以及因标的物的价值上涨导致原告产生的差价损失，并保留向被告主张各项税金服务费损失2904355.34元的权利。原告认为，致使公开竞拍自始无效以及造成原告发生重大经济损失的全部过错责任在于被告，被告应对原告的各项损失承担赔偿责任。请求法院判如所请。被告中信银行苏州分行、中信银行张家港支行共同辩称，中信银行苏州分行与张健之间的拍卖合同有效，并不因抵债裁定被撤销而无效，首先在中信银行苏州分行通过淘宝拍卖平台公开拍卖中信银行苏州分行依据（2016）苏执0582执3809号民事裁定书获得的位于张家港市土地（以下简称拍卖标的）。张健拍卖取得拍卖标的系双方真实意思的表示，不存在法律规定的合同无效情形。其次，2016苏05**执3802号之一民事裁定书被张家港市人民法院裁定撤销，并不影响中信银行苏州分行与张健之间的拍卖合同，民事裁定书被撤销仅导致拍卖标的所有权不属于中信银行苏州分行，中信银行苏州分行无权处置拍卖标的，导致合同无法继续履行。拍卖标的的瑕疵是一直存在的，中信银行苏州分行已经在拍卖公告中告知拍卖标的的瑕疵及可能产生的一切风险。中信银行苏州分行对拍卖标的被收回不存在过错，不应当赔偿张健的损失。第一、张家港市人民法院在（2018）苏0582执监2号裁定书中认为（2016）苏0582执3809号民事裁定书，违反了物权法房地一体原则，但是中信银行苏州分行认为张家港市人民法院在执行过程中并未遗漏，土地上还有第6幢房屋的这些事实，在该案的评估报告中评估机构已经注明。张家港市人民法院在明知地上还有第6幢房屋的情况下，继续将拍卖标的上网进行拍卖，在三次流拍变卖无人竞卖情况下，法院出具（2016）苏0582执3809号之一将卖标的裁定给中信银行张家港支行。中信银行苏州分行基于对生效裁判文书的信任，将拍卖标的挂网继续拍卖。第二，中信银行苏州分行在竞买公告中已经告知拍卖标的的一切风险均由买受人自身承担，这里的风险也包括了拍卖标的物被收回的风险，张健作为一个成年人，在自愿参拍的情况下，应当承担相应的损失。第三、张健无权要求中信银行苏州分行赔偿房地产的差价。张建主张的该损失实际并不存在，张建并未实际多花二千多万元去购买其他房地产，且二千多万元的损失在中信银行苏州分行与张健签订拍卖成交确认书时并未预见以及也不能预见，故张健无法主张相应的损失。另外，中信银行苏州分行与张健的拍卖合同因拍卖合同最终目的无法实现系因张家港市人民法院的强制措施的介入，系因情势变更而解除，中信银行苏州分行并无过错。张健主张的房屋差价损失系预期可得利益损失，可得利益损失赔偿应以存在违约行为且未能有效补救为前提，在计算和认定可得利益损失时，应当结合过错原则、可预见原则等规则并结合当事人的实际损失来综合予以判定。中信银行苏州分行与张健之间拍卖合同解除，并非中信银行苏州分行过错导致，张健主张的房屋差价2958.06万元并不属于中信银行苏州分行不履行义务所致损害，不应由中信银行苏州分行承担。中信银行苏州分行已对拍卖风险进行了告知，张健也在成交确认书中对成交风险进行了确认，故张健应自行承担风险；可得利益损失是指当事人在订立合同时可预见的收益，本案合同签订期间正值多个部门出台相关文件，对房地产市场进行调控，房地产市场的发展存在不确定性，因此，涉案拍卖标的的增值利益，不属于可以预见或者应当预见的可得利益损失，张健除先期支付的拍卖款及税金外，未能提供证据证明其为合同的履行实际投入其他任何费用，故其主张合同实际履行之后才能取得的实际收益，有违权利义务对等之原则。综上，中信银行苏州分行对案涉标的物无法拍卖成交并无过错，拍卖合同无法履行并非中信银行苏州分行自身违约，张健对拍卖物未能成交未能尽到谨慎义务存在过错理应自担风险，其主张的损失系多年后的房屋差价损失确定可得利益损失，无论从法律角度还是公平角度均不应当得到支持，故请求驳回原告的诉讼请求。中信银行张家港支行认为其并非原告张建与中信银行苏州分行拍卖合同的主体，不是本案适格被告。经审理，本院查明如下事实：2018年1月25日，本院作出2016苏05**执3809号之一执行裁定书，内容为：因江苏联冠高新技术有限公司（以下简称联冠高新公司）未履行本院（2016）苏0582民初1904号民事判决书确定的义务，本院于2016年10月18日依法在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人联冠高新公司所有的位于张家港市房屋（产权证号为张房房权证锦字第**、0××30号）及31692.2平方米土地[土地使用权证号为张国用（2012）第01xx号]（上述房屋及土地使用权，以下简称为案涉标的物），因无人竞买，三次拍卖均流拍，申请人中信银行张家港支行同意该房屋及土地以第三次拍卖底价2208万元价格折抵借款。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、条二十三条、第二十九条第一款规定，裁定如下：一、将被执行人联冠高新公司所有的位于张家港市房屋（产权证号为张房权房权证锦字第**、××30号）及31692.2平方米土地[土地使用权证号为张国用（2012）第01xxxxx号]以第三次拍卖底价2208万元，交付中信银行张家港支行抵偿借款2208万元，该房屋的所有权及土地使用权自本裁定送达申请执行人中信银行张家港支行之日起转移；二、中信银行张家港支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，相关税费由申请执行人自行承担。2018年3月28日，中信银行苏州分行根据中信银行张家港支行授权处置案涉标的物，在淘定网发布《中信银行股份有限公司苏州分行关于江苏省苏州市锦丰镇向阳村的工业厂房、公开竞价的公告》，主要内容为中信银行苏州分行将于2018年4月2日10时起至2018年4月3日10时止在淘宝网资产竞价网络平台上对中信银行张家港支行取得所有权的案涉标的物进行公开挂牌竞价，挂牌价格为起拍价2208万元，保证金400万元，增价幅度为10万元整倍数，个人客户与企业客户均可参加竞买，本次竞价具体安排详见《竞买须知》，参与竞买的合格竞买人需充分知晓上述《竞买须知》规定的内容对自己具有严格的法律约束力；公告第六条、本标的物竞得者付清全部竞价款项后，可以至相关管理部门办理标的物权属变更手续，办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切相关税、费及有可能存在的其他费用均由买受人承担。第七条、特别提醒：一、竞价标的物以现状为准，中信银行不承担该标的物的瑕疵担保责任，请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。《竞买须知》第八条：本次竞买是经公告期和展期后举行的，已根据调查情况就竞价标的物已知及可能存在的瑕疵已在调查资料中作了详尽的的说明。竞价人对竞价标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任保担保。请竞买人在竞价前必须仔细审查竞价标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地查看，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵；对竞价标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，中信银行不作过户的任何承诺，不负责成交之后的清场，不承担过户涉及的一切费用。由于标的物系银行抵债资产，银行尚未办理过户手续，标的物需先由原所有权人过户至银行，再由银行过户至买受人名下，两次过户税、费及其它费用均由买受人承担。网页上除了有上述内容外，还有标的物介绍及标的物外部图片及标的物位置。之后，张健作为竞买人在2018年4月3日交付了保证金400万元，并于同日竞买成交，成交价格为2208万元。张健于2018年4月17日将成交余款1808万元支付给中信银行苏州分行。双方于2018年4月18日签订《公开竞价成交确认书》，内容为：一、买受人于2018年4月3日以最高价竞得不动产标的物，即张家港市锦丰镇向阳村的工业厂房、土地使用权，成交价为2208万元。买受人自愿把冻结的保证金400万元人民币自动转入中信银行股份有限公司苏州分行指定的账户，抵作公开竞价成交款，成交款余额1808万元于2018年4月17日缴入中信银行股份有限公司苏州分行指定账户。三、公开竞价标的的详情已在竞卖公告不动产竞价标的的调查表中公示，中信银行股份有限公司苏州分行对竞价标的进行了展示，中信银行股份有限公司苏州分行以竞价标的现状进行公开竞价，无论买受人是否查看网站竞价不动产介绍，均视为对竞价标的现状的确认。对竞价标的已知或未知瑕疵，受买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。四、标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费均由买受人承担。由于标的物系银行抵债资产，银行尚未办理过户手续，标的物需先由原所有权人过户至银行名下，再有银行过户至买受人名下，两次过户税费均由买受人承担。五、其他约定，经买受人认可的竞卖须知等竞价资料是本拍卖成交确认书的组成部分。2018年6月12日，张健缴纳了印花税11040元、契税630857.14元、土地交易服务费31692.2元、增值税等2219040元、测绘费11726元，上述发票均开具给中信银行张家港支行。2018年11月15日，本院作出（2018）苏0582执监2号执行裁定书，主要内容为：本院（2016）苏0582执3809号执行裁定书以及（2016）苏0582执3809号之一执行裁定书，对被执行人江苏连冠高新技术有限公司所有的位于锦丰镇（房屋产房屋产权证号为张房权证锦字第**、×30号）及所占用的31692.2平方米的土地（土地使用权证号为张国用2012第070170100号）裁定拍卖以及裁定以第三次拍卖底价抵偿借款时，均疏漏了该宗土地上还有6幢房屋存在的事实（产权证号为张房权证锦房权证锦字第**）定对被执行人江苏联冠高新技术有限公司抵押财产的处置，违反了物权法房地一体原则，应予以纠正。故裁定撤销本院（2016）苏0582执3809号执行裁定书、（2016）苏0582执3809号之一、（2016）苏0582执3809号之二执行裁定书，该裁定书于2018年11月19日送达双方。因上述裁定被撤销，拍卖标的物未能过户，中信银行苏州分行于2019年7月23日将2208万元拍卖款退还给了张健。另查明，2016年9月22日，案涉标的物经昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司估价，市场价值为42144983元。经三次拍卖未成交，最终以2208万元抵偿中信银行张家港支行借款2208万元。本案审理过程中，张健申请对案涉标的物在2018苏05**执监2号执行裁定书生效之日（即2018年11月19日）的市场价值进行评估，2020年7月19日，张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司作出估价报告，确定估价对象总价为4787.28万元。张健据此于2020年7月29日变更诉讼请求，要求中信银行苏州分行支付差价损失2579.28万元（4787.28万元-2208万元）。审理过程中，本院通知张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司的注册房地产估价师张闻豪、陈延涛就案涉标的物评估价格的依据等接受本院及双方当事人的质询，对于本院提出的估价结果4787.28万元是否可以认为是实际成交价格的问题，其认为估价报告的价格与实际成交价格之间没有必然的联系，成交价格主要看市场的供需，可能高于也可能低于估价的价格。以上事实由原告提供的网页公证书、《公开竞价成交确认书》、银行付款回单、执行裁定书、估价报告等书证及及本院庭审笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，本院（2016）苏0582执3809号之一执行裁定书将案涉标的物的所有权裁定归中信银行张家港支行所有，该裁定书生效之日起即发生物权变动的效力，中信银行张家港支行据此取得案涉标的物的物权。被告中信银行苏州分行基于中信银行张家港支行的授权通过拍卖的方式处置上述财产，并无不当。原告张健与被告中信银行苏州分行之间就案涉标的物的拍卖合同，并不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。拍卖成交后，由于案涉标的物所有权的依据被本院裁定撤销，导致无法全面履行合同，被告中信银行苏州分行于2019年7月23日将2208万元拍卖款退还给张健，至此，双方以行为表明拍卖合同解除。根据法律规定，合同解除后，非违约方有权继续向违约方主张违约责任。本案的主要争议在于被告中信银行苏州分行不履行交付案涉标的物的行为是否构成违约？对此本院认为，被告中信银行苏州分行未能移转案涉标的物所有权是由于本院作出裁定撤销(2016）苏0582执3809号之一执行裁定所致，且该事由的发生对于拍卖方被告中信银行苏州分行是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成对其履行合同的根本阻碍，为不可抗力，因此，被告中信银行苏州分行对于合同未能按约履行具有正当事由，不构成违约。关于原告张健的损失问题，原告张健交付的拍卖资金2208万元在被告中信银行苏州分行占用期间的利息损失，计算的利率标准未超出法律规定的标准，为合理损失，本院予以支持。原告张健主张的差价损失，原告以申请鉴定的案涉标的物在（2018）苏0582执监2号执行裁定书生效之日的市场评估价值与其实际成交价格2208万元的差额来计算，因估价报告并不能反映实际成交价格，原告据此来确定差价为其实际的损失，不能成立，且该损失也超出了合同当事人应当预见的因违约造成的损失，换言之，即使在被告方违约的情形下，该差价损失2579.28万元也超出合理范围，本院无法支持。综上，案涉拍卖合同因不可抗力致合同无法履行，被告中信银行苏州分行不构成违约，其不应承担违约责任，但其占用原告张健交付的拍卖资金期间的产生的利息为其收益，是原告张健的合理损失，被告中信银行苏州分行应当支付。被告中信银行张家港支行并不是拍卖合同的相对方，不应承担本案责任，故原告张健主张被告中信银行张家港支行共同支付本案损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告中信银行股份有限公司苏州分行于本判决生效后十日内给付原告张健利息损失1209248元；二、驳回原告张健的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205612元由原告张健负担189929元，被告中信银行股份有限公司苏州分行负担15683元。被告负担的部分于本判决生效后10日内交纳至本院，逾期不交纳，将移送本院执行部分强制执行。评估费108700元由原告张健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10xxxxx76。审 判 长  肖建峰人民陪审员  耿永红人民陪审员  季惠惠二〇二〇年八月二十七日书 记 员  刘 晓本判决引用法规：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。