苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初1123号 原告（案外人）：凌峰，男，1976年10月28日生，汉族，住上海市青浦区。 原告（案外人）：吴清，女，1977年7月9日生，汉族，住上海市青浦区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。 被告（申请执行人）：胡根焕，男，1957年8月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：徐勇，江苏米来律师事务所律师。 被告（被执行人）：王益军，男，1972年6月29日出生，汉族，住上海市。 被告（被执行人）：丁美娟，女，1971年2月6日出生，汉族，住上海市。 原告吴清、凌峰诉被告胡根焕、王益军、丁美娟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告吴清、凌峰及其委托诉讼代理人干建根、被告胡根焕的委托代理人徐勇到庭参加诉讼；被告丁美娟经本院传票传唤。 无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告王益军经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告吴清、凌峰向本院提出诉讼称：1、判令停止对位于上海市青浦区盈浦街道崧子浦路55弄21号1004室房屋的执行；2、判令上述房屋归二原告所有。事实和理由：2019年12月18日，两原告收到法院送达的(2019)苏0509执异271号执行裁定书。两原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。理由如下：2017年4月15日两原告与王益军、丁美娟签订《房屋转让协议》，约定原告受让王益军、丁美娟位于上海市青浦区房屋，房屋建筑面积79.85m2，转让价为255万元，并约定了付款方式、交付期限等。签约当天原告通过转账的方式向王益军支付定金10万元。2017年4月27日，原告向王益军支付第一期购房款50万元。2017年5月6日，原告向王益军支付第二期购房款60万元。2017年8月13日，原告向王益军支付第三期购房80万元。余款55万元于过户时一次付清，并由原告承担1.8万元利息(此款于2019年12月16日支付到法院)。2017年4月27日，被告将房屋钥匙交于原告。原告于2017年5月22日，与装修公司签订装修合同对房屋进行装修，并于2017年9月入住至今。原告认为，二原告在受让上述房屋时并无异常情况下，与被告签订了《房屋转让协议》，并按协议约定履行了付款义务，且已经实际占有该房屋，原告在该过程中并无过错，是善意取得。该房屋之后查封均与原告无关，因此，应当认定该房屋归原告所有并应办理过户手续。而法院查封上述房屋的日期为2018年9月30日，远晚于原告签订房屋转让协议和实际占有房屋的时间。根据最高人民法院2004年11月4日公布，2005年1月1日起实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释【2004】15号)第十七条规定、2015年5月5日公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院不得查封上述房屋、并应当排除执行。另外原告已付清了全部255万元购房款，并从2017年4月27日起实际占有该房屋。该房屋的所有权益法应当归原告所有。 被告胡根焕辩称：第一，原告提交的相关证据无法证明案外人在查封涉案房产之前，已合法占有不动产的证明目的。第二，在原告与王益军、丁美娟签订买卖协议时，原告已经知晓涉案房屋因动迁安置的原因，3年内不得办理过户登记的事实，是因买受人自身原因未办理过户登记的情形，因此不符合能够排除执行的条件。第三，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，因依法登记未登记的不发生法律效力。本案中涉案不动产权证未变更至原告名下。原告请求确认涉案房屋的所有权归原告所有，没有法律依据。 被告王益军、丁美娟未作辩称。 经审理查明：原告胡根焕与被告王益军、丁美娟民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月8日作出的(2018)苏0509民初11178号民事判决:一、被告王益军、丁美娟应归还原告胡根焕借款本金810000元及相应利息260000元，并偿付原告相应的逾期违约金（1、以借款本金810000元为基数，按人民银行规定的同期贷款基准利率自2017年1月6日起计算至2017年5月31日止；2、以借款本金810000元为基数，按每日万分之五自217年6月1日起计算至被告实际清偿之日止），上述付款义务由被告王益军、丁美娟于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告胡根焕的其他诉讼请求。 2018年9月30日，本院根据胡根焕的申请，作出(2018)苏0509民初11178号协助执行通知书，查封王益军、丁美娟名下坐落于上海市青浦区房屋（权证号：沪（20**）青字不动产证明第0××××4号）。 根据胡根焕的申请，本院于2019年7月3日立案强制执行，案号为(2019)苏0509执5291号。 案外人吴清、凌峰对本案执行标的提出异议后，本院于2019年12月17日作出（2019）苏0509执异271号执行裁定，驳回吴清、凌峰的异议请求。吴清、凌峰不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：2017年4月12日，上海市青浦区拆迁部门向王益军出具配套商品房供应单，载明被拆迁户王益军因17号轨交线项目，以房屋置换上海市青浦区房屋，建筑面积79.85m²。 2017年4月15日，乙方凌峰、吴清与甲方王益军、丁美娟签订《房屋转让协议》，约定王益军、丁美娟将位于上海市青浦区房屋，房屋建筑面积79.85m²，出卖给凌峰、吴清，转让价为255万元，付款方式为协议生效后首先付定金10万元；第一次付款日期2017年4月30日支付15万元；第二次付款日期2017年5月10日支付60万元；第三次付款日期2017年8月30日左右支付95万元。甲方同意留余款40万元到过户时一次性付清，作为押金。其中30万元，乙方支付利息，年利息4%。另10万元不付利息。一手产证由甲方负责办理，费用与乙方无关，由甲方承担。甲方将该房屋的发票、预售合同、拆迁协议、身份证、户口本、结婚证复印件都放在乙方处。如可以办理甲方产证时，甲方在半个月内办理好产证。过户时，甲方的转让费由乙方承担。备注处明确：三年后可以过户，甲方配合乙方办理贷款过户手续。2017年5月10日交钥匙。甲方在拿到此房钥匙时所缴纳的有关费用由甲方承担。2017年4月20日又备注：原余款增加到55万元，原利息12000元，现在增加到18000元。2017年4月27日付首付当天交房。 2017年4月15日，凌峰通过银行转账的方式向王益军支付购房定金10万元。2017年4月27日，凌峰通过银行转账的方式向王益军支付第一期购房款50万元。2017年5月6日，通过银行转账的方式向王益军支付第二期购房款60万元。2017年8月13日，通过银行转账的方式向王益军支付第三期购房80万元。剩余购房款尚余55万元。 2017年5月22日，凌峰、吴清与装修公司签订装修合同，对涉案房屋进行装修，工程预算造价67650元。2017年6月3日-12月13日，凌峰、吴清向装修合同指定账户支付装修款共计67500元。 2018年1月6日，凌峰、吴清交纳了涉案房屋2018年5月2日至12月31日的物业费；2019年3月16日，凌峰、吴清交纳了涉案房屋2019年1月1日至12月31日的物业费。2017年6月至今，凌峰、吴清交纳了涉案房屋的水、电、燃气、有限电视费用。 另查明：涉案房屋于2017年8月15日登记于王益军名下，权证号为沪（2017）青字不动产证明第0××××4号。根据上海不动产交易政策，涉案房屋属于动迁安置房，三年内不得转让、抵押。 又查明：执行异议案件审查过程中，凌峰、吴清已将剩余价款55万元汇至本院。 本案的争议焦点为涉案房屋未办理过户登记是否系可归责于买受人的原因造成。 吴清、凌峰认为，动迁安置房的买卖是非常普遍的现象。一方面，起算点跟房产证上初始登记时间是不一样的，应当为大产证登记之日起三年内，而不是初始登记之日起三年内；另一方面，吴清、凌峰知道动迁安置房3年之内是不能办过户手续的，所以当时购买涉案房屋的时候，也是预留了55万的房款未付。当时购房的时候，房屋单价也是符合当时的市场行情的。所以吴清、凌峰属于善意取得这个房屋，而且也已经占有使用。 胡根焕认为，原告在庭审中已经认可知晓相关政策，且也预留了相关的购房款，虽然原告在庭审陈述动机是为了转让方能及时配合过户，但也不能排除原告明知可能产生本案涉及的风险所采取的一个保障措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记的，言下之意，如果是因买受人自身原因未办理过户登记的不予支持。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》列明，具有以下情形之一的原则上应认定是案外人自身原因未办理过户登记手续：案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或者限制流通、转让等情形。案涉房屋因为政策限制无法办理过户登记，这是买受人自身的过错。因此本案不能排除涉案房产执行。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四项情形需全部满足，方能认定案外人排除执行的主张成立。其中第四项非因买受人的原因未办理过户登记这一情形，从实践中来看，可以分为三个层面：第一，对他人权利障碍的忽略；第二，是对政策限制的忽略；第三是消极不行使登记权利。就本案而言，涉案房屋系动迁安置房，产权登记后三年内不得转让、抵押，即产权的转移登记有时间限制，吴清、凌峰对此是明知的。吴清、凌峰因对政策限制的忽略，导致涉案房屋未能过户至其名下存在过错。故其主张对涉案房屋存在物权期待权来排除执行，缺乏法律依据，本院不予支持。王益军、丁美娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃相关的诉讼权利，由此产生的法律后果应自行承担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回吴清、凌峰的诉讼请求。 案件受理费27200元，由吴清、凌峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  章 伟 人民陪审员  张伟荣 人民陪审员  金小妹 二〇二〇年八月四日 书 记 员  许屏晖 附录法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。