江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初270号 原告（反诉被告）：上海中建物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320206792328951U，住所地无锡市惠山经济开发区惠山大道1539号。 负责人：王天云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚立海，该公司职员。 委托诉讼代理人：胡红卫，该公司职员。 被告（反诉原告）：冯俊杰，男，1988年3月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：冯伟骏，系冯俊杰父亲，1961年5月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：张晔，系冯俊杰母亲，1960年12月24日生，汉族，住无锡市梁溪区。 第三人：林兆营，男，1975年2月5日生，汉族，住福建省周宁县。 原告（反诉被告）上海中建物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建物业公司）与被告（反诉原告）冯俊杰、第三人林兆营物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中建物业公司的委托代理人龚立海、被告（反诉原告）冯俊杰及其委托诉讼代理人冯伟骏、张晔、第三人林兆营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中建物业公司向本院提出诉讼请求：判令冯俊杰支付华府庄园1区240号2012年1月1日至2017年6月30日物业管理费24325元及滞纳金21622元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：其为华府庄园小区提供物业管理服务工作。冯俊杰于2017年4月6日通过司法拍卖取得华府庄园1区240号房屋产权，根据“竞买公告”及“竞买须知”规定，冯俊杰应承担该房屋之前所结欠的物业费，而该房屋原业主从2012年1月起未缴纳物业费，该房屋面积188.95平方米，物业服务费为2.8元/月/平方米，至2017年6月30日结欠物业管理费24325元，遂诉至法院，望判如所请。 冯俊杰辩称，其于2017年4月6日通过网上司法拍卖取得华府庄园1区240号房产，于2017年8月28日办理房屋产权变更登记手续，正式获得该房屋产权，2019年4月17日，其至华府庄园物业办理业主登记。中建物业公司要求其支付2012年1月1日至2017年6月30日的物业管理费及滞纳金无事实和法律依据，系前业主结欠，且中建物业公司主张该款已超过诉讼时效，请求驳回中建物业公司的诉讼请求。 冯俊杰向本院提出反诉请求：1.判令中建物业公司退还其不应该缴纳的物业费7932元；2.本案诉讼费用由中建物业公司承担。事实与理由：其于2019年4月17日至华府庄园物业办理业主登记，签订业主临时规约，正式接收该处房产，在签订服务合同时，中建物业公司向其收取了2017年7月至2018年12月的物业费7932元。按照前期物业服务合同，业主应于办理进户之日起缴纳物业服务费用，故中建物业公司收取其2017年7月至2018年12月的物业费不合法，应予退还。 中建物业公司对冯俊杰的反诉辩称，冯俊杰通过司法拍卖取得该房屋的所有权，其之后支付2017年6月至2018年12月7932元物业服务费用合情合理，也符合合同约定，请求法院驳回冯俊杰的反诉请求。 第三人林兆营述称，涉案房屋其系原业主，在交房时其交过一次物业费，之后其未居住过该房屋，也未再交物业费，涉案房屋被拍卖是事实，物业费有无处理其不知情。 本院经审理认定事实如下：无锡中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产公司）系无锡市惠山区嘉利华府庄园小区的建设单位，选聘中建物业公司为该小区提供前期物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》。合同约定物业服务费收费标准为排屋2.8元/月/平方米，业主应于办理进户之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每季第一个月内履行预付义务；业主或物业使用人未能按约足额交纳物业服务费用的，应按每天0.5‰的标准向物业公司支付违约金；物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部分的清洁卫生、垃圾清运及雨、污管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。前期物业服务合同签订后，由中建物业公司为小区提供前期物业管理服务。 2009年12月17日，林兆营、陈少银与中建房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了嘉利华府庄园46幢1-3层106号房，建筑面积188.95平方米。2010年9月26日，林兆营、陈少银收房（房号为华府庄园1区240号），办理入户登记手续，预交2010年剩余月份及2011年物业费，同时签署确认了中建房地产公司制定的《临时管理规约》。临时管理规约规定：委托中建物业公司进行前期管理和服务，物业服务费为2.8元/月/平方米。 2017年4月6日，冯俊杰通过淘宝网司法拍卖竞得林兆营、陈少银名下华府庄园1区240号房屋，房屋成交价3347760元。无锡市惠山区人民法院在该拍卖网页发布“竞买公告”和“竞买须知”，其中，“竞买公告”第四条载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电、违法违章等欠费均由买受人承担。”“竞买须知”第十二条第二款载明：“买受人自行办理标的物转让登记，水、电、煤等户名变更手续。交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费、水、电、物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担。”2019年4月17日，冯俊杰至中建物业公司办理业主登记，签订《业主临时规约》，并支付了2017年7月1日至2018年12月的物业服务费7932元，中建物业公司向冯俊杰开具了相应的物业费发票。2020年1月13日，中建物业公司诉至本院。 庭审中，中建物业公司为证明其提供华府庄园物业服务，提供2010年及2016年的部分台账，包括日常事务接待记录表（登记业主向物业反映的问题记录及处理回访结果）、保洁检查表（公共区域的保洁）、外来人员进出登记表（保安登记），并提供催缴函及贴在门牌旁的相应照片、客服电话催缴记录，证明其向原业主林兆营持续主张过物业费，且其认为，物业服务人要求业主给付物业服务费用诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，同时物业服务合同是连续性合同，其要求业主给付物业费的期间从最后一期物业服务的履行期限届满之日起计算，故其起诉并未超过诉讼时效。冯俊杰对中建物业公司提供的证据均不予认可，认为是伪造的，其称未享受到中建物业公司提供的物业服务，其提供2020年4月21日拍摄的照片8张，显示其房屋周围杂草丛生，绿化没有修剪打理，向客服反映了也没有进行整改，保安也没有有效管理，外来人员也能进来，证明中建物业公司没有提供其所说的物业服务。 以上事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、临时管理规约、淘宝网司法拍卖网页截图、业主情况登记表、交房确认流转单、催款函、照片、台账和当事人陈述等证据在卷作证。 本院认为，中建房地产公司与中建物业公司签订的《前期物业服务合同》对华府庄园小区的业主具有约束力。冯俊杰报名参与淘宝网华府庄园1区240号房屋的司法拍卖，并于2017年4月6日竞得该房屋，应当视为其接受法院在拍卖网页公布的“竞买公告”及“竞买须知”约定的内容，按照该内容，买受人应当承担该房屋前业主结欠的物业费，现根据本案证据及第三人的陈述，2012年1月1日之后华府庄园1区240号的物业管理费原业主确未交纳，故现中建物业公司主张冯俊杰承担2012年1月1日至2017年6月30日物业管理费24325元，合法有据，也未超过法律规定的诉讼时效，本院予以支持。关于中建物业公司要求冯俊杰承担滞纳金21622元，因拍卖公告中未对滞纳金作出规定，故中建物业公司向冯俊杰主张滞纳金无相应依据，本院不予支持。冯俊杰竞拍取得华府庄园1区240号房屋产权，成为华府庄园小区的业主，前期物业服务合同自其取得房屋之日起即具有约束力，且其签订了《临时管理规约》、接受了中建物业公司提供的物业服务，并支付了2017年6月至2018年12月的物业服务费7932元，该收费也符合业主临时管理规约和前期物业服务合同的约定。冯俊杰称，按照前期物业服务合同的约定，业主应于办理进户之日起缴纳物业服务费用，其于2019年4月17日办理登记入住，2017年6月至2018年12月的物业费其不应交纳，本院认为，前期物业服务合同的该约定系指初始业主开始交纳物业费的时间，冯俊杰系继受取得该房屋，并不适用该条款，故冯俊杰反诉要求中建物业公司返还其已交纳的物业服务费7932元，无相关依据，本院不予支持。冯俊杰另称中建业务公司未提供相应的物业服务，但其仅提供2019年4月拍摄的照片，未提供其他有效证据，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、冯俊杰于本判决发生法律效力之日起10日内支付上海中建物业管理有限公司无锡分公司自2012年1月1日至2017年6月30日的物业服务费24325元； 二、驳回上海中建物业管理有限公司无锡分公司的其他诉讼请求； 三、驳回冯俊杰的反诉请求。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费948元，由中建物业公司负担446元，冯俊杰负担502元，反诉受理费25元，由冯俊杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长 何 菲 人民陪审员 张 明 人民陪审员 章亚娟 二〇二〇年八月十一日 书 记 员 王 静