苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2001号原告（反诉被告）：金鑫房地产有限公司，住所地江苏省苏州高新区索山新苑商业房3-1幢F号。法定代表人：高金鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文倩，江苏迈图律师事务所律师。被告：司树伟，男，1978年12月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：郭格云，女，1980年9月23日生，汉族，户籍地湖南省长沙县，现住江苏省苏州市吴中区。被告（反诉原告）：陈平，男，1974年1月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：杨春英，女，1982年8月31日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上述四被告共同委托诉讼代理人：季卫民，江苏简文律师事务所律师。原告金鑫房地产有限公司（以下简称金鑫房地产公司）诉被告司树伟、郭格云、陈平、杨春英居间合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴宁剑独任审判。被告陈平在审理中提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。金鑫房地产公司委托诉讼代理人刘文倩，郭格云及司树伟、郭格云、陈平、杨春英的共同委托诉讼代理人季卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鑫房地产公司向本院提起诉讼请求为：1、请求判令司树伟和郭格云支付原告中介费115000元及滞纳金暂计21045元(自2019年7月5日计算至起诉之日共计183天)，合计136045元；2、请求判令陈平和杨春英支付原告中介费295000元，滞纳金暂计53985元(自2019年7月5日计算至起诉之日共计183天)，合计348985元；3、请求判令司树伟、郭格云、陈平、杨春英承担本案诉讼费。事实和理由：司树伟和郭格云欲购买房屋，并委托原告寻找合适房源。原告为司树伟和郭格云找到陈平和杨春英所拥有的正挂牌出售的位于苏州市吴中区房屋。原告多次带被告司树伟和郭格云到该房屋查看房屋情况，向司树伟和郭格云提供了关于该房屋的相关房屋情况及价格、税费等信息，并积极安排并帮助司树伟、郭格云与陈平、杨春英进行价格磋商等交易行为，积极为上述被告促成了房屋交易。在2019年7月5日，原告与司树伟、郭格云和陈平、杨春英签订了三方存量房买卖合同、补充协议及房地产经纪佣金确认书。司树伟、郭格云向陈平、杨春英支付了购房定金5万元，根据确认书约定在签订存量房买卖合同当天，原告即为房屋买卖双方完成了居间服务，司树伟、郭格云应当于当日向原告支付居间服务费115000元。陈平、杨春英应当于当日向原告支付中介费345000元。2019年8月5日，陈平、杨春英向原告支付了5万元中介费。后因司树伟、郭格云购房资金不足，不能继续履行购房合同支付房屋价款，司树伟、郭格云与陈平、杨春英解除购房合同。上述四人以双方未完成房屋产权变更手续为由，拒不再向原告支付中介费。原告认为，原告已经促成双方达成了房屋交易，并和双方签订了存量房买卖合同和确认书，且根据存量房买卖合同及确认书约定，原告已经完成了房屋居间行为，故司树伟、郭格云、陈平、杨春英应当支付中介费。司树伟、郭格云辩称，郭格云做房产中介的朋友向她推荐了涉案房屋，之后郭格云带风水先生过去看房，得到认可后就与陈平、杨春英签订了房屋买卖合同。签合同的时候郭格云并没有告知司树伟，直到要支付第三笔房款的时候才告诉司树伟，司树伟此时认为房价太高不同意购买。后来司树伟、郭格云即与陈平、杨春英签订了解除合同的协议，将起初支付的50万元定金作为赔偿款。当时，其向陈平、杨春英说明没有这么多钱、买不起，也说明了司树伟不同意购买该房屋。综上，房屋买卖合同签订有瑕疵，买方只有郭格云参与了房屋的购买，司树伟对房屋购买情况不知情，在知晓后认为价格太贵，不同意以该价格购买涉案房屋。因金鑫房地产公司居间服务有瑕疵，其不应支付居间费。陈平、杨春英辩称，房屋买卖合同签订有瑕疵，买方只有被告郭格云参与了房屋的购买，司树伟对房屋购买情况不知情，在知晓后认为价格太贵，不同意以该价格购买涉案房屋。因金鑫房地产公司居间服务有瑕疵，其不应支付居间费。之后，郭格云向其赔偿了50万元。陈平向金鑫房地产公司提起反诉请求为：1、判令金鑫房地产公司退还其已支付的中介服务费5万元；2、反诉费由金鑫房地产公司承担。事实和理由为：金鑫房地产公司系德佑房产经纪公司加盟店，其出于对全国连锁“德佑”品牌的信任，同意该公司为其出售的江南花园33幢1室提供中介服务。2019年7月5日，陈平与金鑫房地产公司寻找的买家即郭格云签订了《苏州市存量房买卖合同》，合同约定房屋价款900万元，又签订了《补充协议》约定转让标的的价款为1150万元。以上合同签字的买家夫妻二人中只有一人签字，陈平对此质疑，金鑫房地产公司却告知交易没有问题，中介服务费按公司规定是房价的3%。故，陈平夫妻签订了《房地产经纪佣金确认书》，并按约定支付了5万元中介服务费。但之后，金鑫房地产公司却告知其买家资金困难，合同无法继续履行。其认为，金鑫房地产公司并未完成其中介服务工作，其房屋未能达成交易，并且金鑫房地产公司在服务过程中存在明显过错，应按对外承诺退还已收取的服务费。金鑫房地产公司辩称，其已为司树伟、郭格云、陈平、杨春英促成了房屋交易，双方对佣金的支付也明确进行了约定，上述四人应按照约定支付全部佣金，不存在返还的事由。郭格云向其提供结婚证及代表司树伟签名表明系司树伟、郭格云夫妻二人购房，且从之后的情况来看，司树伟对郭格云购买涉案房屋是知晓且认可的，其司不存在瑕疵行为。本院经审理认定事实如下：玉江南花园房屋由陈平、杨春英共同共有，陈平与杨春英系夫妻关系。2019年7月5日，在金鑫房地产公司居间服务下，陈平、杨春英与郭格云签订《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同的抬头部分注明：出卖人陈平、杨春英，买受人郭格云、司树伟（二人系夫妻关系）。该合同载明了出售房屋为玉江南花园房屋，建筑面积430.33平方米。房屋价款为900万元，买受人于2020年3月5日前一次性支付900万元。双方还对包括违约责任在内的其他事项进行了约定。该合同出卖人签章落款处由陈平、杨春英签名，买受人签章落款处由郭格云签名，并代司树伟签名。居间方处由金鑫房地产公司盖章确认。同日，陈平、杨春英与郭格云同样以出卖人陈平、杨春英（甲方），买受人郭格云、司树伟(乙方)的名义签订《补充协议》一份，主要内容为:乙方支付甲方交易首期款250万元，该款项由乙方于2019年7月5日支付5万元，于2019年8月5日支付45万元，于2019年11月5日支付200万元。甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和为1150万元。同时，双方对其他方面进行了约定。司树伟的名字仍为郭格云代签。同日，陈平、杨春英在金鑫房地产公司的房地产经纪佣金确认书上签字，主要内容为：涉案房屋成交价1150万元，佣金金额345000元，应于签订存量房买卖合同当天支付上述佣金。若未根据支付日期及时付款，每逾期一日，则应按佣金千分之一支付滞纳金，若因此产生的诉讼费及律师费由客户方承担。郭格云亦在金鑫房地产公司的房地产经纪佣金确认书上签字，主要内容为：涉案房屋成交价1150万元，佣金金额115000元，应于签订存量房买卖合同当天支付上述佣金。若未根据支付日期及时付款，每逾期一日，则应按佣金千分之一支付滞纳金，若因此产生的诉讼费及律师费由客户方承担。同日，郭格云向陈平、杨春英支付涉案房屋定金5万元。后，郭格云又于2019年8月5日向杨春英转账支付45万元。陈平、杨春英于2019年8月5日出具收据收到房屋买受人（郭格云、司树伟）交来的房款共计45万元，含上次房款5万元，计50万元。2019年8月5日，陈平向金鑫房地产公司支付中介费5万元。以上事实，由原告提供的苏州市存量房买卖合同、房地产经纪佣金确认书、不动产权证、收据、银行转账凭证及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，金鑫房地产公司称，2019年7月5日签订存量房买卖合同之时，其司约买卖双方到其门店签约。郭格云单独过来后，其司工作人员徐阔再次向郭格云提醒，问她丈夫是否同意，郭格云明确答复她丈夫同意并出去又打了电话后，再次告知她丈夫同意购买涉案房屋，并同意让她代为签字。郭格云支付完第一期款项共计50万元后，郭格云于2019年10月27日联系徐阔，告知她要带家人再过去看下房子。后，徐阔带领司树伟、郭格云、两人的儿子及其他家人实地看房，司树伟对房屋很满意，并亲口对他人说“这么好的房子马上就是我的了”。为此，原告提供了徐阔于2019年10月27日拍摄的涉案房屋内部的照片，照片中司树伟手持手机在房屋内拍照，其儿子也在身旁。司树伟称，2019年其和妻子郭格云想买学区房，其就让郭格云在外面看房，但郭格云签订涉案房屋买卖合同时并未与其商量，亦未告知其。后来，郭格云于9月左右告知其她已在木渎购买房屋，要其付款，其即表示要购买学区房，不同意购买涉案房屋，遂于当月让郭格云去退房。其一次都没有看过涉案房屋。其对金鑫房地产公司员工拍摄的照片真实性认可，表示因郭格云告诉其已经退房赔偿，故其于2019年10月27日再让郭格云陪他去看下所退涉案房屋是什么样的房屋。司树伟、郭格云、陈平、杨春英为证明其主张，提供如下证据：1、涉案店面照片两张，证明金鑫房地产公司系德佑公司加盟店，以德佑名义对外经营并接受德佑的管理。2、其他德佑加盟店张贴的德佑服务收费标准、交易流程图，墙上标注的《德佑安心服务承诺》其中一项为交易不成退居间费,《佣金收费标准》为买方最高1%，卖方最高2%。3、德佑官网发布的《德佑安心服务细则》，其中第一条、第四条第一项载明德佑加盟商承诺交易不成功退居间费。经质证，金鑫房地产公司对上述证据真实性不认可，认为双方的佣金标准及支付时间由佣金确认书明确记载，其司并非德佑公司，即使被授权使用德佑品牌，每家加盟店均为独立经营，对交易细则可作额外约定。本院认为，陈平、杨春英与郭格云签订的苏州市存量房买卖合同及金鑫房地产公司分别与陈平、杨春英和郭格云签订的房地产经纪佣金确认书系双方真实意思表示，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效。有效的合同，双方应全面履行。苏州市存量房买卖合同内容包括了房屋的价款、支付方式、支付时间等房屋买卖合同应具备的主要条款，故金鑫房地产公司已促成陈平、杨春英与郭格云方订立房屋买卖合同，应认定其已履行了居间合同的主要义务。根据金鑫房地产公司提供的司树伟嗣后看房的照片及对买卖合同双方签约情况的描述，司树伟当时理应知晓涉案房屋买卖合同的签订。退一步讲，即便郭格云未将涉案房屋买卖合同签订事宜告知司树伟，但郭格云、司树伟系涉案房屋购买方而非出卖方，此情形并不影响涉案房屋的出卖，故司树伟、郭格云、陈平、杨春英所作金鑫房地产公司的居间服务有瑕疵的辩称，本院不予采纳。涉案司树伟、郭格云、陈平、杨春英辩称的金鑫房地产公司作为德佑加盟商所收佣金标准过高所依据的证据并非涉案店面张贴的收费标准，本院对该辩称不予采纳。上述当事人提供的德佑网站上所载的交易不成功退居间费的承诺，并未记载于金鑫房地产公司与他们之间的协议中，该承诺对金鑫房地产公司及司树伟、郭格云、陈平、杨春英并无约束力，故本院对上述当事人以该承诺为由而拒交居间费的辩称，亦不予采纳。陈平、杨春英及郭格云分别与金鑫房地产公司签订的佣金确认书明确了佣金金额及付款时间，陈平、杨春英及郭格云应分别向金鑫房地产公司支付相应佣金。但考虑到陈平、杨春英与郭格云已解除了房屋买卖合同，金鑫房地产公司实际并未履行后续的网签、过户等手续，而该些服务成本也包含于居间报酬之中，与已经提供的居间服务共同构成义务人付款义务的对价，故本院依据金鑫房地产公司履行合同的实际情况酌定陈平、杨春英应支付金鑫房地产公司中介费172500元，因陈平、杨春英已支付5万元，故还需支付剩余中介费122500元。本院酌定郭格云支付金鑫房地产公司中介费80500元。司树伟并未在佣金确认书上签字，金鑫房地产公司要求司树伟支付居间费，于法无据，本院不予支持。陈平要求金鑫房地产有限公司返还已付中介费5万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、郭格云于本判决生效后十日内支付金鑫房地产有限公司居间费人民币80500元。二、陈平、杨春英于本判决生效后十日内支付金鑫房地产有限公司居间费人民币122500元。三、驳回金鑫房地产有限公司的其他诉讼请求。四、驳回陈平要求金鑫房地产有限公司返还居间费人民币50000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4288元、财产保全费1250元，合计人民币5538元，由郭格云负担2156元、陈平、杨春英共同负担1375元，金鑫房地产有限公司负担2007元。案件反诉费人民币525元，由陈平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 员 吴宁剑二〇二〇年八月五日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍