怀化铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）湘8603行初89号原告田建明，男，1972年8月10日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人廖曜中，湖南衡州律师事务所律师。被告怀化市洪江区自然资源局，住所地湖南省怀化市洪江区沙子平1号。法定代表人申海兵，局长。委托代理人杨湘怀。委托代理人朱志奇，湖南嵩云律师事务所律师。第三人怀化市洪江阳光房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市洪江区劳动路二凉亭32号。法定代表人杨国雄，董事长。委托代理人朱志奇，怀化市洪江阳光房地产开发有限公司管理人成员。原告田建明诉被告怀化市洪江区自然资源局（以下简称洪江区自然资源局）、第三人怀化市洪江阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）房屋登记及行政赔偿纠纷一案，洪江人民法院于2017年10月13日作出（2017）湘1291行初2号行政判决，原告不服上诉，怀化市中级人民法院于2018年1月18日作出（2017）湘12行终137号行政裁定，撤销该院（2017）湘1291行初2号行政判决，发回该院重审。该院于2018年6月29日作出（2018）湘1291行初1号行政判决，原告不服上诉，怀化市中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）湘12行终96号行政裁定，撤销该院（2018）湘1291行初1号行政判决，发回该院重审。该院作出（2019）湘1291行初1号行政判决，原告不服上诉，怀化市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）湘12行终173号行政裁定，撤销该院（2019）湘1291行初1号行政判决，发回本院重审。本院于2020年2月13日立案后，于2020年2月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭审理了本案。原告田建明及其委托代理人廖曜中，被告委托代理人杨湘怀、朱志奇，第三人委托代理人朱志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪江区房地产交易所于2015年1月27日收到阳光房地产公司的管理人要求对原告的位于洪江区的房屋注销预告登记的书面申请及湖南省洪江人民法院（2013）怀洪民二破字第2-12号民事裁定书后，经审查认为以房屋为标的物的合同债权确已消灭，遂依据《房屋登记办法》第六十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定陆续对预告登记于原告名下的前述除12栋101室外的相应房屋的预告登记进行了注销登记。原告诉称，2011年6月10日，原告与阳光房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买阳光房地产公司位于洪江区的房屋，一次性支付了全部购房款，并依约办理了预告登记手续。阳光房地产公司一直未给原告办理前述房屋的过户手续。现原告得知前述2栋101-112室、7栋101-112室的房屋已经被出售给他人，给原告造成了巨大的损失。后原告了解到，被告在没有任何正常手续情况下，违法擅自撤销原告对2栋101-112室、7栋101-112室房屋的预告登记，导致前述房屋被出售给他人，7栋房屋出售价款共计3488500元。被告的行为违法，并给原告造成巨大损失，应当确认被告撤销原告房屋预告登记的行为违法，又因房屋已出售给他人无法回转，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第七条、第九条的规定，被告作为赔偿义务机关，应按7栋房屋出售价款3488500元对原告进行国家赔偿，并根据《中华人民共和国国家赔偿法》第十六条第二款的规定，应当对相关责任人依法追究责任。综上，诉请法院：1.依法确认被告撤销原告位于洪江区房屋的预告登记的行政行为违法；2.判决被告赔偿原告造成的损失3488500元；3.本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；2.商品房买卖合同，拟证明原告购买了阳光房地产公司开发建设的洪江区房屋；3.购房款收款收据及银行转账凭证，拟证明原告向阳光房地产公司一次性支付了全部购房款；4.预购商品房预告登记申请书、世纪阳光2栋101-112室、7栋101-112室及12栋101室房屋预告登记资料，拟证明原告对世纪阳光2栋101-112室、7栋101-112室及12栋101室房屋办理了预告登记，是前述房屋的合法权利人；5.商品房买卖协议两份，拟证明阳光房地产公司管理人将原告合法购得且已办理了预告登记的世纪阳光7栋101-112室房屋全部对外出售，原告因此造成巨大损失，被告撤销房屋预告登记行为违法。被告辩称，洪江区房地产交易所注销原告的预告登记的行政行为合法。洪江区房地产交易所是应阳光房地产公司管理人的申请，经依法审查后认为以房屋为标的物的合同债权确已消灭，故而依据《房屋登记办法》第六十八条等的规定，陆续注销了预告登记于原告名下的位于洪江区房屋的预告登记。该注销预告登记的行政行为合法、适用法律正确，原告要求确认案涉行政行为违法并给予其国家赔偿的理由不成立，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：1.湖南省洪江人民法院（2013）怀洪民二破（预）字第2-2号民事裁定书、湖南省洪江人民法院（2013）怀洪民二破字第2-3号决定书，拟证明2013年3月7日湖南省洪江人民法院受理了债权人对阳光房地产公司的破产清算申请，同时指定了该公司破产清算的管理人；2.湖南省洪江人民法院（2013）怀洪民二破字第2-12号民事裁定书、《关于撤销部分房屋债权人购买怀化市洪江阳光房地产开发有限公司开发的世纪阳光小区房屋交易备案的通知》《田建明购买的世纪阳光小区房屋备案登记撤销说明》，拟证明湖南省洪江人民法院经过召开两次债权人会议后，于2014年11月19日确认了李孝兵等76位债权人的破产债权数额，其中确认原告的破产债权数额为人民币400万元；管理人于2015年1月27日通知洪江区房地产交易所注销原告名下2栋、7栋、12栋的相应房屋的预告登记；洪江区房地产交易所收到阳光房地产公司管理人的通知后逐步注销了前述房屋的预告登记，目前还剩下12栋101室没有注销预告登记；3.湖南省洪江人民法院（2013）怀洪民二破字第2-21号决定书，拟证明2017年6月26日湖南省洪江人民法院决定重新指定了阳光房地产公司的管理人；4.《现金划款书》，拟证明阳光房地产公司管理人于2016年2月6日通过洪江区国库集中支付核算局的账户支付人民币30万元债务到原告的中国工商银行账户；5.《洪江区机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》，拟证明洪江区机构编制委员会于2017年5月17日已经将洪江区住房和城乡建设局负责房屋登记的职责整合至洪江区自然资源局，洪江区房地产交易所不是本案的适格被告；6.（2013）怀洪民二破字第2-24号民事裁定书，拟证明洪江区房地产交易所撤销原告的房屋买卖合同备案登记合法；这份裁定书与（2013）怀洪民二破字第2-12号民事裁定书一起印证了原告的房屋买卖合同所享有的物权变更为债权，所享有债权的金额为400万元，与房屋买卖合同购房款的金额一致；虽然这份裁定书下达的时间是2018年5月10日，但是在本案未审结之前，法院下达的裁定书也应当认定为洪江区房地产交易所撤销房屋买卖合同备案登记（预告登记）的行为合法；第三人述称，同意被告的答辩意见。被告的行政行为合法，不需要给予原告赔偿。人民法院已经受理债权人对阳光房地产公司提出的破产申请，原告对与阳光房地产公司未履行完毕的合同已经向法院申报了债权，并经受理破产申请的法院确认了原告的破产债权为人民币400万元。破产债权的偿还，依据分配方案进行偿还即可，没有法律依据支持原告提出的损失赔偿请求。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，原、被告及第三人发表以下质证意见：原告对被告提交的证据1的关联性有异议，认为原告已将房屋买卖合同履行完毕，原告预告登记的房屋不应列入第三人破产财产；对证据2的合法性、关联性有异议，认为债权不是由法院确定，应该由债权人申报；对证据3的合法性、关联性有异议，认为不符合破产程序且与本案无关；对证据4的合法性、关联性有异议，认为原告收到了30万元但对此不知情；对证据5无异议；对证据6的合法性、关联性有异议，认为2018年法院作出的民事裁定不能注销2011年原告对案涉房屋的预告登记。第三人对被告提交的证据无异议。被告、第三人对原告提交的证据1、2无异议；对证据3、4的证明目的有异议；对证据5的证明目的有异议，认为第三人破产审计报告没作出，原告不能仅凭商品房买卖协议主张赔偿。本院对上述证据认证如下：被告提交的证据3是阳光房地产公司原管理人申请行政机关注销预告登记两年多之后该公司管理人变动情况的证据，与案涉行政行为无关，本院不予采信。原、被告提交的其他证据具备合法性、真实性、关联性，可以作为本案审理的依据，本院均予以采纳。经审理查明，2011年6月10日，阳光房地产公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定将阳光房地产公司位于洪江区㎡的房屋，以人民币4000元／㎡的价格卖给原告，付款方式为一次性付款，房屋总价款约定为人民币1282392元。原告还购买了阳光房地产公司位于洪江区的房屋。2011年6月4日，原告分四次共转账给阳光房地产公司人民币200万元，同年6月16日，原告转账给阳光房地产公司人民币200万元，两天总计转账给阳光房地产公司人民币400万元。2011年6月4日，阳光房地产公司给原告出具了一份人民币280万元的收款收据，同年6月10日给原告出具了一份人民币120万元的收款收据，两份收款收据共计人民币400万元。洪江区房地产交易所依据权利人原告预购商品房预告登记的申请，经审查后于2011年6月12日对预告登记义务人为阳光房地产公司的位于洪江区的房屋办理了预告登记，于同年6月13日对7栋101-112室的房屋办理了预告登记。2013年3月7日，湖南省洪江人民法院裁定受理债权人对阳光房地产公司的破产清算申请，并同时指定了该公司的管理人，召开了两次债权人会议，于2014年11月19日确认了李孝兵等76位债权人的破产债权，其中确认原告的破产债权数额为人民币400万元。2015年1月27日，阳光房地产公司的管理人书面申请洪江区房地产交易所注销预告登记于原告名下位于洪江区房屋的预告登记。洪江区房地产交易所收到阳光房地产公司管理人的书面申请和人民法院的生效裁定书后逐步注销了前述除12栋101室外的房屋的预告登记。2016年2月6日，原告收到了阳光房地产公司管理人通过洪江区国库集中支付核算局的账户偿还的人民币30万元的破产债权。2018年5月10日，湖南省洪江人民法院作出（2013）怀洪民二破字第2-24号民事裁定书，对申报房屋债权人的房屋买卖合同备案登记予以撤销，其中包括了原告名下的位于洪江区房屋。另查明，阳光房地产公司管理人已经将该公司位于洪江区房屋分两次共作价人民币3488500元卖给了杨佩玉。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。怀化市洪江区房地产交易所原为怀化市洪江区住房和城乡建设局的二级机构，后因机构改革被撤销，其职权并入怀化市洪江区自然资源局，故怀化市洪江区自然资源局是本案的适格被告。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条规定，预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。本案中，洪江区房地产交易所根据阳光房地产公司管理人的申请和洪江人民法院（2013）怀洪民二破字第2-12号民事裁定，注销了原告名下位于洪江区房屋的预告登记，但洪江人民法院（2013）怀洪民二破字第2-12号民事裁定仅确认了田建明对阳光房地产公司享有400万元债权，其并未产生田建明对阳光房地产公司债权消灭的法律效力，洪江区房地产交易所注销田建明案涉房屋的预告登记，系事实不清、主要证据不足。阳光房地产公司管理人将位于洪江区房屋作价人民币3488500元卖给了杨佩玉，原告请求赔偿损失3488500元，本院予以支持。本案涉及行政赔偿，行政机关承担补充赔偿责任是行政赔偿的基本原则，阳光房地产公司是原告损失的赔偿主体，应当以其自身的财产承担赔偿责任，洪江区房地产交易所的行政行为违法，被告应当承担补充赔偿责任。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、第七十六条、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项之规定，判决如下：一、确认怀化市洪江区房地产交易所注销原告田建明位于怀化市洪江区房屋的预告登记行为违法；二、限第三人怀化市洪江阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告田建明损失3488500元，被告怀化市洪江区自然资源局承担补充赔偿责任。本案案件受理费50元，由被告怀化市洪江区自然资源局负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判长 蒋 斌审判员 刘应军审判员 唐 明二〇二〇年八月二十七日法官助理李岸枫书记员杨小华附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。第七十六条人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为。