重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4685号原告：重庆葆方房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号8-1号，统一社会信用代码915001080824498557。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：王琴，女，1977年9月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘梓涵（特别授权），北京盈科（上海）律师事务所律师。原告重庆葆方房地产开发有限公司（以下简称“葆方公司”）与被告王琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭对本案进行了审理。原告葆方公司的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳，被告王琴的委托诉讼代理人刘梓涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆葆方房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房款575748元；2、被告向原告支付逾期付款违约金，从2019年10月15日起至付清之日为止，以575748元为基数，按每日万分之五的标准计算；3、被告向原告支付律师代理费16153元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月14日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于重庆市南岸区锦塘路X号房屋，合同约定，被告应在2019年10月14日前交付总房款的20%即164748元，向银行申请按揭贷款411000元，同时，被告应在2019年10月14日前签订按揭贷款合同，并在签订合同当日提供按揭所需的全部资料。按合同补充协议的约定，若被告逾期付款，应从逾期付款的次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；因履行合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等，由败诉方承担。合同履行过程中，被告未按期履行其付款义务，经原告多次催告后仍未履行。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告王琴辩称：可以支付房款，但是需申请银行贷款。逾期付款违约金的计算标准应当根据案件的实际情况、违约造成的损失、合同的履行情况综合计算。被告不是恶意违约，被告在贷款银行有上千万的贷款，银行要求被告全部偿还后才能继续贷款，所以被告想更换贷款银行，但原告不同意。原告主张的律师费有合同依据，无异议。诉讼费按合同约定。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明2018年12月14日，原、被告就涉案房屋签订了合同，合同约定房屋总成交金额822497元，被告选择按揭方式支付房款。被告应于2019年10月14日前缴付总房款的20%即164748元，411000元以银行按揭贷款方式支付。同时合同约定被告应于2019年10月14日前签订按揭合同并在签订合同当日提供按揭所需全部资料。合同附件五补充协议第二十六条约定，被告逾期付款的，应当从逾期付款次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；补充协议第十八条第9款约定因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等费用，由败诉方承担；2、《关于催告履行房价款支付义务的律师函》、EMS快递回单及查询记录，用以证明原告向被告催告履行付款义务，但被告却未能履行支付义务；3、《法律事务委托合同》、发票、收款回单，用以证明原告因与被告的房屋买卖合同纠纷支付律师代理费16153元，根据合同补充协议的约定应由被告承担。被告对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议。被告王琴未向本院举示证据。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2018年12月14日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买位于重庆市南岸区锦塘路X号房屋,该房屋系办公用房、清水房。合同第五条第（二）第3项约定，涉案房屋的总成交金额为822497元，被告应于签订合同当日付清总房价款的百分之三十即246749元，于2019年10月14日前交付总房价款的百分之二十即164748元，向银行申请411000元的按揭贷款，经银行审查同意后，由被告与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告为被告应支付房款的一部分。被告应于2019年10月14日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。被告逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，被告应承担办理按揭贷款的违约责任。合同附件五补充协议第一条第（五）款约定，凡商品房买卖合同文本与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准。第六条第（一）款约定，被告选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于被告，原告仅负有协助义务。被告须在原告推荐银行办理按揭贷款。双方在签订认购协议时原告已以口头或书面形式告知被告办理按揭贷款所需的相关资料，被告也知晓原告推荐银行办理按揭贷款的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订买卖合同当日到原告或按揭银行指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭贷款所需资料。第（六）款约定，被告应于签订买卖合同当日签订按揭买卖合同，并在签订按揭买卖合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。被告逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给原告并与银行签署按揭买卖合同及完善相关手续，被告应每日按照总房价款的万分之五向原告支付违约金。第（八）款约定，被告同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给原告作为部分房价款。因被告原因导致原告在上述期限内未收到被告委托按揭银行支付的房价款，则被告应当从期限届满后3日内向原告一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。第十七条第（四）款约定，若因买卖合同履行过程中发生的纠纷诉讼至法院、仲裁委，则被告同意在本买卖合同确认的地址作为诉讼法律文书的送达地址。第十八条第（一）款约定，双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，原告工作人员或销售代理人的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，被告在签订买卖合同时应特别注意。第（九）款约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条约定，双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：被告如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，（一）被告逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付该违约金。合同签订后，被告王琴向原告支付购房款246749元。2019年11月4日，原告委托律师向被告发出《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，要求被告支付房款164748元及逾期付款违约金。此后，原告与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师为包括本案在内的三案诉讼提供法律服务，因本案支出律师费16153.14元。截至庭审之日，被告王琴尚未支付第二期房款164748元，尚未与贷款银行签订按揭贷款合同，应以按揭贷款方式支付的411000元房款亦未支付。本院认为，原、被告在2018年12月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同第五条的约定，被告应在签订合同当日支付房款246749元，在2019年10月14日前支付房款164748元，余款411000元应在2019年10月14日前与银行签订按揭贷款合同，以按揭贷款方式支付该部分房款。但实际上被告仅支付了首期房款246749元，剩余房款尚未支付，亦未与贷款银行签订按揭贷款合同。被告辩称，第二期房款164748元因未办妥银行按揭贷款而没有支付，不存在违约，亦不同意支付违约金。对此，本院认为，合同约定支付第二期房款164748元的最后期限为2019年10月14日，并未约定以成功办理银行按揭贷款为付款前提。故对被告的上述抗辩主张，本院不予采信。依照合同第五条的约定，被告逾期付款的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，对于原告要求被告支付房款164748元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照合同补充协议的约定，被告应以逾期未付房款164748元为基数，从约定的付款之日2019年10月14日的次日，即2019年10月15日起至实际付款之日为止，按日万分之五的标准向原告支付该部分房款的逾期付款违约金。对原告的该部分诉讼请求，本院依法予以支持。关于应以银行按揭贷款方式支付的部分房款。合同第五条约定，被告应在2019年10月14日前与银行签订按揭贷款合同，并提交全部办理按揭贷款所需的资料。而补充协议第六条第（六）款约定，被告应于签订本买卖合同当日即2018年12月14日签订按揭合同，并提交全部办理按揭贷款需要的资料；第（八）款约定，被告应在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续。根据原告的诉讼请求，要求被告支付逾期付款违约金系从2019年10月15日起开始计算，违约金的计算基数575748元由房款164748元及银行按揭贷款411000元两部分组成。由此可知原告放弃补充协议“签订本合同当日签订贷款合同”、“签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续”的约定，而选择适用合同第五条的约定。根据《民事诉讼法》第十三条第二款之规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。据此，本院对原告适用合同条款的选择予以准许。根据原告的自愿选择，以按揭贷款方式支付的部分房款的履行期限应变更为：被告在2019年10月14日前签订按揭贷款合同并提交全部资料，并委托贷款银行在签订按揭贷款合同后60天内，将按揭贷款支付给原告作为部分房价款。若因被告原因导致原告在上述期限内未收到该部分房款，则被告应当从期限届满后3日内向原告一次性支付全部房价款，逾期则应承担逾期付款的违约责任。据此，原告最迟应在2019年12月13日收到该部分房款，但因被告并未与银行签订按揭贷款合同，导致原告未在上述期间收到该笔房款，故被告应自期限届满后3日，即2019年12月16日前一次性向原告支付房款411000元。因被告至今未与银行签订按揭贷款合同，亦未向原告支付该部分房款，其行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求被告支付该部分房款411000元。对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于该部分房款的逾期付款违约金。依照合同补充协议第二十六条的约定，被告应从约定的应付款期限的第二天起，即2019年12月17日起至实际付款之日为止，以逾期应付款411000元为基数，按日万分之五的比例向原告支付逾期付款违约金。故对原告要求被告支付该部分逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告辩称，其并非恶意违约，未办理按揭贷款的原因是被告在贷款银行尚有上千万的贷款未偿还，银行要求被告清偿所有贷款后才能办理新的按揭贷款，被告认为贷款银行的要求不合理，要求变更贷款银行，但原告不同意。对此本院认为，第一，对于被告的抗辩主张，被告并未举示相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，被告应承担举证不能的不利后果。第二，在签订合同之前，被告应对自己的支付能力有合理的评估。且根据补充协议第六条第（一）款的约定，可知被告在签订认购协议时已经知晓其须在原告推荐的银行办理按揭贷款，亦知晓办理按揭贷款所需的相关资料以及办理按揭贷款的要求。若被告不能接受银行办理贷款的要求或条件，在签订商品房买卖合同时可以选择其他的付款方式，而不是在签订合同后主张贷款银行的要求不合理。第三，依照合同补充协议的约定，若被告未能按期办理银行贷款，应当一次性支付剩余房款，并未约定被告可以变更贷款银行。被告要求变更贷款银行，除非与原告达成一致意见，否则即缺乏合同依据。综上，本院认为被告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。关于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求。依照合同补充协议的约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。加之被告当庭表示对原告关于律师费的部分诉讼请求无异议，故对于原告要求被告支付律师代理费16153元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付重庆市南岸区锦塘路X号房屋的房款164748元，同时以164748元为基数，按照每日万分之五的比例，从2019年10月15日起至实际付款之日为止向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付逾期付款违约金；二、被告王琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付重庆市南岸区锦塘路X号房屋的房款411000元，同时以411000元为基数，按照每日万分之五的比例，从2019年12月17日起至实际付款之日为止向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付逾期付款违约金；三、被告王琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆方房地产开发有限公司支付律师代理费16153元；四、驳回原告重庆葆方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10151元，减半收取计5076元，由被王琴负担（原告已自愿垫付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中审 判 员  何 流二〇二〇年八月十二日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲