山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初2325号 原告：李怀珍，女，1962年12月19日出生，汉族，山东省费县沂蒙小调特色食品有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：梁建民、冉颖，山东信誉永恒律师事务所律师。 被告：彭善美，女，1962年10月3日出生，汉族，居民，住费县。 被告：王兴民，系被告彭善美之夫，1965年2月8日出生，汉族，居民，住费县。 二被告委托诉讼代理人：李萌，山东希蒙律师事务所律师。 原告李怀珍与被告彭善美、王兴民侵权责任纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李怀珍向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告彭善美、王兴民停止侵害、排除妨碍，退回强占原告李怀珍位于原费县西头三间房屋并赔偿损失1万元；2.请求由被告彭善美、被告王兴民承担诉讼费用。事实和理由：彭善美、王兴民系夫妻关系。2006年10月，彭善美因家庭经营的板皮厂资金困难，提出将其在原费县西头的三间房屋转让出售给李怀珍。但是在当时来说该房屋所处的位置比较偏僻，且对于原告也没有可利用的价值，所以原告并没有强烈的购买意愿，但是禁不住被告彭善美的央求又考虑到和被告彭善美是老同事关系遂同意购买上述房屋。双方经协商，房屋价款在彭善美购买房屋价格17297.28元的基础上增加了一部分，最终确定为20300元。该款于2006年10月17日下午由李怀珍在位于建设路的沂蒙小调特色食品公司的营业门店内一次性支付给彭善美，彭善美也将其购买该房屋时费县植物油厂出具的收据交付给了李怀珍。此后李怀珍一直正常使用该房屋。但是在2020年4月，彭善美、王兴民因听说包括原费县植物油厂在内的片区面临拆迁而想从中获取利益，遂到拆迁指挥部无理缠访，提出涉案房屋是出租给李怀珍的，拆迁补偿利益应当归彭善美、王兴民。在遭到拒绝后，彭善美、王兴民突然于2020年4月22日砸开李怀珍的涉案房屋门后强行搬入，企图霸占李怀珍的房屋。李怀珍知道后多次要求彭善美、王兴民退出李怀珍的房屋，但彭善美、王兴民一直无理拒绝。同时彭善美、王兴民还强行将同在此处的李怀珍经营的沂蒙小调特色食品有限公司的门市房和厂区大门加锁封堵，严重影响正常出入，致使李怀珍存放在该处的核桃油等产品无法出库使用。彭善美、王兴民的行为严重损害了李怀珍的合法权益，为此，李怀珍根据法律规定提起上列诉讼请求，请法院查清事实依法予以判准。 被告彭善美、王兴民辩称，原告所述完全是是非颠倒、无中生有，与事实根本不相符，其诉讼请求依法不能成立。一、涉案房屋是被告依法购买，后出租给原告使用的，并非原告声称的于2006年10月从被告处购买所得。1、被告取得涉案房屋合法有据。被告是依据2005年11月16日费县人民政府下发了“费县粮食购销企业改革实施方案”购买了涉案房屋，取得了房屋所有权。2、2006年春，原告来被告的门头给被告说她要修房子，以修后算钱需看房子面积为由要走了被告的买房交款单据。3、2006年底，原告协商被告想买被告的房子，被告不卖，最终双方达成口头协议，原告租赁被告房屋，每五年二万元，交款后原告即开始使用被告的房屋（包括楼上两间厨房卫生间及楼下两间门头）。二、原告早在2006年4月20日就将包括被告房屋在内的登记在费县植物油厂名下，属于收储站的0400号房屋所有权证上的房屋全部过户到其为法人的费县沂蒙小调特色食品有限公司的名下，当然此变更转移后的房权证后被法院依法予以撤销，由此可以反映出原告为达到占有房屋的目的一贯采取欺骗的手段，事实上被告从没将涉案房屋卖给原告。三、2014年，被告向原告索要超期的房租时，原告拒绝支付房租。自此被告在多次向原告要回房子并且通过信访途径及粮食局调解未果的情况下，只有采取搬入自己房子内居住的方式收回房屋，被告的行为是正当的，是在维护自己的合法权益。四、原告在诉状中的陈述与事实根本不相符。1、二被告从没经营过板皮厂。2、原告骗取被告彭善美的买房交款单据是2006年春天，支付房租是年底，不是同一时间，原告支付了5年的房租2万元，不是20300元。3、早在2014年被告彭善美就向原告要超期房租，2016年费县粮食局人民调解委员会进行调解时还制作了调解笔录，并不是原告在诉状中所说的在2020年4月二被告听说涉案房屋面临拆迁想从中获利才提出房子是租给原告的。4、去拆迁指挥部是收储站的全体下岗职工为维权去向有关部门反映问题时，有关部门让去的，不是原告说的无理缠访，原告其他房屋也是收储站的全体下岗职工为维权进行的加锁，不是二被告加锁封堵。5、二被告搬入房屋时，房屋是空的，没有原告所说的核桃油。综上几点可以看出，原告的诉请于法于理均无据，请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2005年12月18日费县粮食收储公司根据《费县国有粮食购销企业改革实施方案》，作出粮油收储管理站资产处置方案，该方案第五条载明，对职工家属院作价出售，依据房屋土地的评估价格结合当地实际作价，现居住职工优先购买。2006年元月2日，被告彭善美以17297.28元的价格购买粮油收储管理站二楼西三间房屋，面积79.2平方米，费县植物油厂为其出具收款收据。案外人刁同江以11531.52元的价格购买彭善美东两间房屋，面积52.8平方米。该条还载明，将计入企业出售入股的资产524358.20元（其中房屋面积1094.31平方米，价值268540元，土地面积2114.2平方米，价值255818.2元）进行股份制改造，一次性购买以上资产，折算总股本为367050.74元。案外人侯兰香出资35000元、李京志出资100000元、原告李怀珍出资232050.74元，三人共出资367050.74元，一次性购买。 2006年6月，原告加价2000元购买案外人刁同江的上述房屋两间。同年10月，经原被告协商，原告加价3000元购买二被告涉案房屋3间，价格为20300元。同月17日，在原告经营的沂蒙小调公司门市部，原告将购房款20300元交付彭善美，同时，彭善美将购房的收款收据交付原告，次日将涉案房屋交付原告后，由原告使用。2020年3月，二被告将涉案3间房屋门锁砸开，将房内存放的一套床铺搬出后，搬入至今。 另查明，2002年始沂蒙小调公司租用原植物油厂大部分场地搞生产经营，租用房屋23间，租赁费用每年约1万元。2014年5月4日，县粮食局与彭善美的座谈笔录中记载，“彭善美（以下简称彭）：2005年12月28日，参加改制会议……后来购买了收储站二楼中间偏西2间房屋，计80平方，购买价款1万1仟元，过段时间（具体时间忘了），（沂蒙小调）张金玉购买了我的房子，给付现金1万4仟元，可能比我购买价款多出2000元（具体多少钱记不清了）……现在感觉卖得很后悔。问：当时沂蒙小调购买你房屋时候，有出具的收据或白条吗？彭：没有，直接给钱，我们拿走”。2016年8月8日县粮食局人民调解委员会与侯兰香的座谈笔录载明：“费县粮食局人民调解委员会根据2014年8月22日由甲方：李怀珍、乙方：侯兰香、第三方费县粮食局签订的协议书（原粮油收储管理站资产分割事宜）进行座谈调解，详细阐述了各方意见及相关政策，并做了大量工作，侯兰香同意按照签订的协议书继续执行。根据协议书第一条规定，经县房管局测量侯兰香五间门头房屋面积为177.52平方米，其余房屋面积均为李怀珍所有，不存在共用面积。”2016年8月10日县粮食局人民调解委员会与彭善美、张金玉（李怀珍之夫）的座谈笔录载明：“根据彭善美提出的诉求，彭善美于2006年元月2日购买的原费县植物油厂的三间职工宿舍，共计79.2平方米，租给李怀珍，收取20000元租金，因修缮房顶把原交款收据交给李怀珍，是自己的私有财产不同意给李怀珍办理房产手续。李怀珍认为粮改后彭善美经营板厂急着用钱，同意卖给李怀珍，李怀珍一次支清彭善美20297.28元现金（除付清彭善美粮改购房款17297.28元外，另外多付3000元），彭善美当时把粮改时购买该宗房屋的交款收据交给李怀珍，自此该宗房屋为李怀珍所有，可以办理房产手续……”。 还查明，原告主张三把锁价值150元，床铺损失870元。二被告辩称，锁不值钱，几块钱一把，床铺也没有损失。 本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋的所有权归属问题。 涉案房屋应归原告李怀珍所有。理由如下：原被告就涉案房屋买卖订立的合同成立。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方就房屋买卖已达成合意，且双方已按约定履行完毕，仅是由于种种原因未办理房屋过户手续。双方约定的购买房屋的价格为20300元，该款是被告彭善美到原告经营的沂蒙小调公司门头拿的，同时被告将购买房屋的凭证交付原告，有证人赵某、周某证实该过程。后被告将房屋交付原告，由原告居住使用，至今已达14年，直到被被告砸锁占用。在此期间被告就涉案房屋一直未向原告主张过任何权利。原告提交的证据已构成完整的证据链，双方订立的房屋买卖合同成立，原告对涉案房屋享有所有权。被告强行砸锁入住，已构成侵权，现原告要求被告停止侵害、排除妨碍，退回强占的房屋，符合法律规定，本院应予支持。至于原告主经的损失1万元，并未提交其他相关证据，原告的损失为3把锁及木床等的折旧损失，本院酌定原告的损失为100元，由被告赔偿。 被告辩解双方系租赁合同关系，其理由明显有悖常理，对该辩解意见本院不予采信。一是租赁价格明显过高。原告同时期租赁同院的23间房屋租赁费约1万元，其中包括经营门头、加工用车间，每间房屋租赁费用每年435元，而涉案房屋租赁费用每间每年达1300余元，约是当时租赁价格的3倍，且所租赁房屋部分闲置，这也说明原告当时并不是急需房屋，租赁价格明显不合常理。二是被告陈述原告获取购房票据的方式明显不合常理。首先原被告当时使用的房屋并不相邻，即使原告维修房顶也不妨害被告的屋顶，且原告也无义务为被告维修房顶。其次，依据购房面积来计算维修的房顶面积属牵强附会。如是维修全部房顶，涉案房屋房顶面积大大多于房屋面积，如以购房面积计算，维修费用将减少，修理方不会同意；如只是部分维修，就更无需要购房面积。三是被告长时间不主张权利也不合理。被告将唯一的购房凭证交付原告而不向原告要回，这明显有悖常理。在被告陈述的租赁期限届满后，彭善美在原告经营的公司内打工，长时间不向原告主张权利，后来也只是在找县粮食局调解时提到过租赁一事，但至今也未向原告主张过权利，这也不符合常理。四是证人证言中证实租赁一事均是听被告彭善美所说，其证言无证据效力。综上所述，被告辩解双方系租赁合同关系，仅有被告的陈述，不能单独作为认定事实的依据，故，被告辩解双方系租赁合同关系不成立。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，判决如下： 一、被告彭善美、王兴民停止侵害、排除妨碍，返还侵占的原告李怀珍所有的位于原费县植物油厂（原粮油收储管理站）宿舍楼二楼西头三间房屋； 二、被告彭善美、王兴民赔偿原告李怀珍损失100元； 三、驳回原告李怀珍的其他诉讼请求。 上述一、二项判决，限于本判决生效后7日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取计125元，由二被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张清厚 二〇二〇年八月十一日 书记员  任庆雯