湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1607号原告：长沙市新途房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民路**（省地质勘察开发局内）。法定代表人：唐柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾丽云，湖南君信律师事务所律师。被告：笑傲房地产经纪有限责任公司，，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙岭街道飞虹路******门面法定代表人：谢斌海，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢啸笑，男，1976年7月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。原告长沙市新途房地产开发有限公司（以下简称“新途公司”）与被告郴州笑傲房地产经纪有限责任公司（以下简称“笑傲公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新途公司的委托诉讼代理人曾丽云、被告笑傲公司的委托诉讼代理人谢啸笑、罗晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新途公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定向原告支付车位包销款10980000元，对包销期满未售出的94个车位履行包销义务；2、判令被告向原告支付车位包销款迟延履行期间的经济损失1756800元（车位包销款迟延履行期间的经济损失以车位包销款10980000元为基数，自2019年8月3日起按年利率24%计付至被告向原告实际支付之日止。现暂计算至2020年4月2日）；3、判令本案诉讼费用由被告负担。笑傲公司辩称：1、新途公司诉请笑傲公司包销94个车位缺乏合同依据，依法不予支持。其一，根据合同的约定，案涉车位的包销已经转化为一般销售代理。其二，根据合同的约定，车位并未硬性纳入包销的范围。其三，根据合同约定，被告代理销售的车位属于一楼和负一楼车位，新途公司要求笑傲公司包销负一楼和负二楼车位明显不符合合同约定;2、新途公司诉请笑傲公司包销车位缺乏事实依据，依法不应支持。其一，新途公司与笑傲公司的车位包销出现合同约定事项，已经转化为一般销售代理，双方已经按照一般销售代理结算，包销义务已然取消。其二，新途公司违背合同义务导致销售基础丧失，一般销售代理目标无法完成的责任全部在于新途公司自身;3、新途公司诉请被告包销车位缺乏法律依据，依法不应支持。其一，车位作为商品房的附属设施，其性质决定了不能对外销售。其二，案涉车位只能销售给业主，笑傲公司并非鑫沙苑业主.其三，对于未销售的车位，即便业主未购买也不能由笑傲公司包销购买;4、新途公司诉请违约金缺乏事实与法律依据，依法不应支持。其一，笑傲公司不存在违约的情况。其二，造成一般销售代理目标未能完成的责任全部在于新途公司自身超低价，大范围自推车位造成销售基础丧失，由此产生的后果于情于理都应当由新途公司自行承担。其三、即便笑傲公司继续履行代理销售车位，不论是从开始销售之日还是从新途公司下发车位协议之日开始计算，都未能达到合同约定的三年有效期，明显有违公平原则。其四，新途公司诉讼的违约金计算没有合同依据，明显超高。查明的事实根据当事人的诉讼请求和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2016年8月3日，新途房地产公司作为甲方与笑傲经纪公司作为乙方签订《郴州鑫沙苑公寓楼（郴中心）项目包销代理合同》（以下简称“代理合同”），合同约定：甲方将其开发建设的郴州市鑫沙苑公寓楼(郴中心)项目交由乙方包销,2.1条约定甲方委托乙方包销该项目公寓46956.48㎡（甲方提供房源的郴州市房产局的“测绘报告”面积为准）、车位总数100个（含单独车位、子母车位、车位为一楼小区车库车位和负一楼车库车位，具体车位号不限，以乙方实际销售为准）。特别说明：如果甲方在本合同签订后3个月内取得上级主管部门批复或甲方确定将一楼小区车位合法改为商业用途，则应书面通知乙方，因此减少的一楼车位数以负1楼、负2楼车位补足（总数仍为100个，具体车位号不限，以乙方实际销售为准，但乙方只能销售地库中线以南的车位），如车位范围调整后，则负2楼的车位包销价在2.2基础上单独车位减少10000元/个，子母车位减少20000元/个；售房合同中的签约价款金额，结算价款部分归甲方所有，超出结算价款的金额(即溢价额)归乙方所有，合同附件《包销价明细表》作为甲、乙双方售价分配的依据。溢价额按月支付给乙方，乙方提供发票。双方财务部每月5日前就上月产生的溢价额形成对账单，每月10日前甲方支付上月溢价额给乙方。乙方销售额达到10000万元，甲方立即将暂留的溢价额全部支付给乙方，且之后不再暂留溢价额;2.2.条约定单独车位的包销价格为120000元/个,子母车位的包销价格为180000元/个。乙方根据包销均价制定各房号《包销价明细表》（以下简称“结算价”），甲乙双方签署后作为本合同的附件和甲乙双方售价分配的依据；2.6条约定乙方在完成2.2条的结算价乘以委托公寓面积（扣除6.11条湘南地质勘察院职工团购房）、委托车位个数计算得出的包销款总额后，如有公寓或车位未销售的，乙方可以继续销售，也可以自留，继续销售的售价和自留的签约价由乙方决定，且销售价款全部归乙方所有，甲方无条件配合相关手续的办理，不再向乙方收取包销款以外的其他款项，如需甲方开具不动产销售发票的，开票额的税金由乙方承担；2.7条约定如果国家政策导致车位销售受限，则应减出车位的销售额、回款额。合同期限为3年,自2016年8月4日起至2019年8月3日止。二、签订合同后，笑傲公司依约开展代理销售工作。自2018年10月7日起至2018年10月28日止，笑傲公司共销售6个车位，产生溢价额（代理车位销售额）213076元。三、2018年9月15日，笑傲公司向新途公司发出《工作函》一份，提出要求如下：一、依代理合同，我司拟计划销售车位分布：南地块中线以南的我司代理区域内之1F车位40个、-1车位60个，不限具体位置，以客户选择为准。二、按市场行情将住宅区车位实际售价提高15%-20%,缩小两边车位售价差距，以实现各方的合理利润。三、在2019年8月我司代理期满前，A4栋业主只能在南地块以南的我司购买车位，不能跨区、跨公司购车位。地质院职。地质院职工指标车位转卖或变相卖给**区域内选择指标车位在2019年8月我司代理期满前不得转卖或变相转卖给A4栋业主。A4栋39套职工房的受让人不能享受职工车位指标价，视为A4栋普通业主。请求贵司出一个公示并张贴，以消除前期传言影响，同时统一各方口径、规范各方行为。四、地质院职工、地质院职工购指标车位销售均在2018年11月30日以后启动，在此之前不泄露地质院职工指标车位及住宅区车位销售方案，给我司合理及必要的时间引导客户成交。2018年9月26日，新途公司回函，回复如下：1、依据代理合同，同意贵公司在南地块后浇带以南-1F、-2层，分别优先选定70个、30个相对集中成片共100个代销车位。销售价格等按代理合同第二条约定执行。2、根据项目车位整体销售方案和项目实际情况，贵公司车位销售代理如有困难，同意采用项目住宅销售代理模式，即按底价部分支付佣金5.9%，溢价部分按照乙方30%甲方70%比例分成，双方另行签订补充合同约定。3、若贵公司车位销售难度太大，可放弃车位销售，所有车位由我方统一安排销售。新途公司至今未就涉案100个车位的车位分布图交予笑傲公司盖章或签字确认。判决结果与理由本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。新途公司与笑傲公司签订的《包销代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定由笑傲公司以新途公司的名义对外销售，包销价不低于结算价的前提下自主制定对外涉案商品房及车位的销售，明确了包销价、包销期及付款时间、方式等，双方形成了合法的委托代理合同关系。关于笑傲公司是否需以包销价买入未售出的94个车位、笑傲公司是否承担本案车位包销款的经济损失的问题，本院评析如下:（一）笑傲公司是否需以包销价买入未售出的94个车位。合同2.6条约定，如笑傲公司如有公寓或车位未销售的，笑傲公司可以选择继续销售，也可以自留，继续销售的售价和自留的签约价由笑傲公司决定，且销售价款全部归笑傲公司所有。另新途公司在2018年9月26日的回复函中提出：若笑傲公司车位销售难度太大，可放弃车位销售，所有车位由其统一安排销售。由此可见，在合同期限内，剩余未销售车位，继续销售车位还是车位自留由笑傲公司决定，新途公司不能强制要求笑傲公司以包销价买入剩余未销售的94个车位，且新途公司就笑傲公司要求包销的100个车位至今未确认具体车位分布图，故新途公司要求笑傲公司以包销价购入剩余94个车位的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）笑傲公司是否承担本案车位包销款的经济损失的问题。新途公司与笑傲公司签订的《包销代理合同》中，未约定笑傲公司在合同期满前未销售出100个车位而产生的违约责任，故新途公司主张按年利率24%计算剩余车位包销款迟延履行期间的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告长沙市新途房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费89614元，财产保全费5000元，合计94614元，由原告长沙市新途房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  骆晴蓉人民陪审员  黄小辉人民陪审员  颜归华二〇二〇年八月十二日书 记 员  揭艳利附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。