广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0106民初3665号原告：王志民，男，1963年1月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：汪彬、蔡翎，均系广东经纶律师事务所律师。被告：罗小燕，女，1973年8月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：平先进、李锦船，均系广东一粤律师事务所律师。第三人：陈冠霖（曾用名：陈潍），男，1993年7月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：张伟健，男，1983年6月24日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告王志民诉被告罗小燕、第三人陈冠霖、张伟健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志民的委托诉讼代理人汪彬、蔡翎、被告罗小燕及其委托诉讼代理人平先进到庭参加了诉讼，第三人陈冠霖、张伟健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志民诉称：2018年3月5日，罗小燕与王志民（王志民作为业主谢可钧、江焯贤的委托代理人）签订《广州市房屋租赁合同》，王志民将位于广州市天河区黄埔大道177号首层自编之二号的建筑面积98平方米的房地产出租予罗小燕，合同对租期、租金标准等进行了约定。合同签订后，王志民依约向罗小燕交付了租赁物业，其后罗小燕分别与陈冠霖及张伟健签署租赁合同，将涉案商铺分租给该两人。2019年10月31日0时28分，陈冠霖承租的部位发生火灾，造成极度恶劣的影响，但在火灾发生后，罗小燕并未出现及参与善后工作。根据相关规定及合同约定，罗小燕在转租分租商铺的过程中未尽到转租人安全检查，及时发现和排除安全隐患和合理管理并配合相关部门查处的义务，原告依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定及罗小燕上述严重违约行为，可以与罗小燕解除租赁合同。另外，罗小燕还未经王志民同意擅自允许第三人加建阁楼，且在转租分租时将建筑面积仅为98平方米的房产恶意虚增至建筑面积130平方米，在对转租行为进行租赁备案时报低租金标准，在实际承租人发生变动时未前往租赁房屋管理部门办理变更手续。根据租赁合同的约定，王志民也可解除与罗小燕签署的租赁合同。因罗小燕上述违约行为，业主谢可钧、江焯贤决定收回商铺，王志民于2019年11月5日通过微信方式将业主的决定通知罗小燕，但罗小燕未予理会，甚至通过继续向王志民的租金收款账户汇入租金强行履行租赁合同。2019年11月20日，原告委托律师向被告发出律师函，通知双方签订的租赁合同于2019年11月30日解除，双方应办理相关解除合同的手续及场地移交手续，该律师函以EMS特快专递方式送达给罗小燕及陈冠霖、张伟健。罗小燕在收到律师函后，经双方多次沟通仍未办理交接及后续手续。另，陈冠霖、张伟健已于2020年4月左右停止经营，并撤离涉案商铺。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告于2018年3月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.被告向原告赔偿2019年10月31日火灾事故造成的直接财产损失10600元，恢复原状的整改费用4000元；3.被告向原告支付违约金36000元，该违约金与被告向原告缴交的租赁保证金相抵销，即原告没收被告已支付的租赁保证金36000元；4.被告支付2019年11月1日至2020年4月15日期间的水电费（暂计至2020年3月31日的金额为7727.64元）；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告罗小燕答辩称：王志民并非本案适格原告，请求法院驳回王志民的起诉。《广州市房屋租赁合同》的双方当事人分别系谢可钧及江焯贤，王志民系该两人的委托代理人，其并非合同当事人，无权以自己的名义提起本案诉讼。根据王志民提供的通知解除《广州市房屋租赁合同》的律师函内容多次声明了王志民系业主的代理人，其应清楚知悉涉案商铺的出租人为谢可钧及江焯贤，王志民无权以自己的名义作为原告参加诉讼。《广州市房屋租赁合同》并没有在2019年11月30日解除，但由于出租人严重违约，致使罗小燕不能实现合同目的，现罗小燕通知王志民（出租人代理人）解除出租人与罗小燕签订的房屋租赁合同，解除合同的时间为2020年8月11日。王志民曾委托律师向罗小燕发出律师函，2019年11月30日解除合同。但律师函发出后，王志民继续在收取罗小燕的租金，且在疫情期间给予了相应的租金减免。在2020年4月15日，王志民还于微信中表示“施工期间一定会有应向的，这段期间的租金可以减免”。根据王志民发送的微信，阁楼系王志民以前改造的，谢可钧及江焯贤在购买前就存在的。王志民解除合同依据不存在。王志民在发函解除合同后，其实际行为仍在继续履行合同，故其解除合同的通知并未发生法律效力。出租人包括王志民隐瞒涉案商铺电房使用20年、设计不合理、存在严重消防隐患的事实，在2020年4月17日未经罗小燕同意强行收回涉案商铺进行电房改造，至今仍未竣工。根据王志民发送的平面图，出租人改变电房的位置和面积，改变了涉案商铺的结构，改造后的面积小于原出租商铺的面积，导致罗小燕无法实现合同目的。故罗小燕现当庭通知出租人代理人（王志民）解除出租人与罗小燕签订的房屋租赁合同，导致合同解除的责任方系王志民，且解除时间为2020年8月11日，罗小燕保留追究王志民造成其损失责任的权利。罗小燕交租至2020年4月，其中2月因疫情原因，王志民给予了一个月的减租，王志民诉请要求支付租金缺乏事实依据和法律依据。王志民主张火灾事故造成的直接财产损失以及恢复原状的整改费用没有事实及法律依据。根据《火灾事故简易调查认定书》，起火原因与罗小燕无关，罗小燕无需承担责任。根据王志民与罗小燕2020年4月16日的微信聊天记录，电房存在安全隐患，电房已使用20年了要改造，可知，原涉案商铺本身就存在消防安全隐患，其给罗小燕提供有消防安全隐患的出租方，产生火灾责任并非在于罗小燕。上述认定书所认定的直接财产损失并非王志民的财产损失，而是广州广林餐饮管理有限公司的损失，且其损失造成的原因在于其员工抽烟遗留火种导致，该公司应当自己承担责任。王志民主张的整改费用4000元没有事实及法律依据，没有证据证明，该费用与罗小燕无关。根据谢可钧、江焯贤与罗小燕签订的《广州市房屋租赁合同》，合同并没有约定违约金，且本案中合同解除的过错在于王志民，王志民需退回租赁保证金36000元。罗小燕4月的租金是交付了整月的租金，而王志民于4月16日正式进场装修，所以王志民应退回4月16日至4月30日期间的租金，罗小燕保留追究的权利。罗小燕确认王志民诉讼请求中的水电费未支付，但罗小燕要求王志民提供水电费的凭证。第三人陈冠霖、张伟健未作出陈述亦未提交证据。经审查查明：天河区黄埔大道路173、175、177号首层的登记权属人为案外人谢可钧、江焯贤。2012年7月20日，江焯贤与案外人杨丽葵共同向原告出具《委托书》，内容为：江焯贤与杨丽葵为夫妻关系；江焯贤是座落在广州市天河区黄埔大道路173、175、177号首层及天河区黄埔大道路173、175、177号二楼全层商铺的共有权人；上述商铺虽以江焯贤的名义登记产权，实属江焯贤与杨丽葵在婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产；现委托原告为我们的合法代理人，全权代表我们执行和处理如下事项：一、对上述商铺进行管理、使用、维修、保养；二、有权出租商铺，订立租赁协约，收取租金，并出具有效的收据；三、有权出售上述商铺产权，签订交易合同，办理交易手续，收取出售款项，并出具有效的收据，如交易不成功时，有权办理退案手续，领回有关资料；四、与有关单位就上述商铺的修缮、改建、征用补偿、产权交换签订协议，如商铺回迁或永迁，有权对回迁或永迁的商铺办理接收及验收手续，有权办理上述商铺拆迁弃产补偿手续，领取本人应得补偿款项；五、缴纳上述商铺有关税费和支付必要的费用；六、如上述商铺涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉；有权向人民法院申请强制执行已生效的法律文书，领取和接收被执行标的物或标的款项；受托人有转委托权；委托期限至完成委托事项止；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件委托人均予以承认。江焯贤与杨丽葵就上述委托手续办理公证手续，广东省广州市广州公证处就此出具《公证书》。同日，谢可钧及案外人郑芬共同向原告出具《委托书》，内容为与上述江焯贤与杨丽葵出具的《委托书》内容一致。谢可钧及郑芬就上述委托手续办理公证手续，广东省广州市广州公证处就此出具《公证书》。2018年3月5日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：（第一条合同当事人）出租人/甲方为谢可钧、江焯贤，承租人/乙方为罗小燕；甲方同意将坐落在天河区黄埔大道路177首层自编之二的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为2018年4月1日至2022年7月30日；（第八条其他约定）处手写如下字样“1.租赁期内同意转租或分租，由此产生的责任及相关事宜由乙方负责，2.总租期延至壹拾年（按原条款）至2028年7月30日止”等。关于上述手写字样，双方均确认为被告手写，但原告表示其于签署时未注意到该字样，认为双方约定的租期应于2022年7月30日届满，被告则表示该手写内容是经双方协商一致进行确定的。《合同》末尾原告于原告委托代理人处签名。在本案中，原告称《合同》首部已明确载明产权人的名字，且其于《合同》中系作为出租方的委托代理人进行签章的，原、被告双方签订《合同》时被告应是知晓上述情况的。被告则表示双方签订《合同》时被告虽未看到上述《公证书》，但被告清楚原告与谢可钧、江焯贤的委托关系。本院认为：谢可钧、江焯贤系涉案商铺的产权人，根据《委托书》，谢可钧、江焯贤系委托原告对涉案商铺进行经营管理，委托事务包括对涉案商铺进行出租、订立租赁协约、收取租金。原告确认其系作为谢可钧、江焯贤的委托代理人出租涉案商铺，且被告在签约时亦知晓上述情况，被告则确认其在签订《合同》时知悉谢可钧、江焯贤与原告存在代理关系，结合市场交易惯例被告作为涉案商铺的承租人在签订《合同》时理应会对涉案商铺的产权及签约方权限进行审查。综合上述情况，可认定被告在签订《合同》时知悉原告与谢可钧、江焯贤的代理关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。据此，有关涉案商铺的《合同》直接约束谢可钧、江焯贤和被告，原告以其名义提起本案诉讼缺乏依据，原告非本案的适格原告，因此本院对原告的起诉依法裁定予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告王志民的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  刘国旗人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年八月二十日书 记 员  梁炎梅