上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91443号原告(反诉被告)：许良官，男，1955年2月2日生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：戴英，上海丰兆律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海聪轩实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：何友盛，执行董事。委托诉讼代理人：王俊强，上海市前和律师事务所律师。委托诉讼代理人：回亮，上海市前和律师事务所律师。原告(反诉被告)许良官与被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司(以下至本判决主文前简称聪轩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月24日因疫情影响中止，于2020年4月30日恢复审理，于2020年5月12日根据许良官的申请移送司法鉴定，于2020年7月9日结束司法鉴定，先后于2020年4月30日、2020年8月18日公开开庭进行了审理，许良官的委托诉讼代理人戴英及聪轩公司的委托诉讼代理人王俊强、回亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)许良官提出如下本诉请求：1.判决确认许良官与聪轩公司2017年12月5日所签的《租赁合同》于2019年8月3日解除；2.判令聪轩公司返还许良官2019年8月3日至2019年9月30日期间的租金人民币(以下币种相同)285,316.60元；3.判令聪轩公司向许良官返还履约保证金425,000元；4、诉讼费由聪轩公司承担。事实和理由：许良官与聪轩公司于2017年12月5日签订了《租赁合同》，约定：许良官向聪轩公司租赁位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX号园区中的办公室、堆场、库房、码头(以下简称系争房屋)，总建筑面积为3,931.4平方米；第一年租金为170万元，之后租金每年递增百分之六；租金支付方式为3个月一付，先付后用；履约保证金为425,000元；聪轩公司应提供有效的码头使用证明。之后，许良官按合同约定支付履约保证金及租金，但由于2019年7月30日中华人民共和国港口经营许可证到期后，聪轩公司未能提供有效的码头使用证明导致许良官无法继续在码头上进行货物装卸、仓储，目前许良官的人员及货物已全部搬离所租赁的场地。故许良官诉至法院，要求判如所请。聪轩公司答辩称：请求驳回许良官的诉讼请求，其诉讼请求缺乏事实及法律依据。聪轩公司提出如下反诉请求：1.判令许良官与聪轩公司2017年12月5日所签的《租赁合同》于2019年12月31日解除;2.判令许良官向聪轩公司支付拖欠的租金450,500元(2019年10月1日至2019年12月31日)、物业管理费47,177元(2019年7月1日至2019年12月31日)、水费652.20元、电费12,074.40元,合计510,403.60元;3.判令许良官预交的履约保证金425,000元不予退还及支付拖欠租金、物业管理费、水费及电费的滞纳金(滞纳金的计算方式为：以510,403.60元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日百分之五的标准计算)；4.诉讼费由许良官承担。事实和理由：许良官与聪轩公司于2017年12月5日签订了《租赁合同》，约定：许良官向聪轩公司租赁系争房屋；第一年租金为170万元，年管理费为94,353.60元,之后租金每年递增百分之六；租金支付方式为3个月一付，先付后用；履约保证金为425,000元；许良官不得以任何理由拖欠租金等费用,逾期支付的,每逾期一日须按拖欠金额的5%向聪轩公司支付滞纳金;许良官违反合同第十三条的,聪轩公司预交的保证金不予退还,作为违约金赔偿给聪轩公司;许良官逾期30日未缴付租金、管理费、水电费等应付费用的，聪轩公司有权单方面解除合同。2018年8月2日，许良官与聪轩公司签订补充协议，约定许良官应及时办理港口经营许可证，由于许良官未及时办理导致的损失由许良官承担。2019年8月起，许良官开始无故拖欠相关费用。聪轩公司于2019年11月7日进行了催告，但许良官仍拒绝支付拖欠费用。故聪轩公司提出如上反诉请求。许良官对聪轩公司的反诉辩称：同意解除合同，要求确认合同于2019年12月31日解除。许良官于2019年8月3日已经无法经营，之后就搬离系争房屋，所以不存在2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金。物业管理费已经付至2019年6月30日，同意支付物业管理费7,862.80元。水电费不同意支付。许良官当时搬离时除了租金及保证金都结算清楚，后续许良官也没使用房屋，没有水电费支出。要求返还履约保证金，聪轩公司存在违约行为，导致合同无法履行。对拖欠的物业管理费等滞纳金，许良官不同意支付。本院经审理，由许良官、聪轩公司对《租赁合同》、网上银行电子回执、律师函、港口经营许可证、责令整改通知书、催款函、2019年8月21日聪轩公司自制的抄表数及电费账单、行政处罚决定书、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、电表及水表照片、《司法鉴定科学研究所司法鉴定意见书》等证据进行举证、质证，并由本院对许良官与聪轩公司的陈述记录在案，本院对上述证据及许良官与聪轩公司的陈述分析认证后对以下事实予以确认：(一)无争议事实许良官与聪轩公司于2017年12月5日签订了《租赁合同》，约定：许良官向聪轩公司租赁系争房屋，总建筑面积为3,931.4平方米；第一年租金为170万元，之后租金每年递增百分之六；年管理费94,353.50元；租金支付方式为3个月一付，先付后用，在到期日前15日前缴清；租期自2018年1月1日至2020年12月31日止；履约保证金为425,000元；双方确认以本合同签订之日完成交付；租赁期间，系争房屋内所发生的水、电等费用由许良官承担，许良官应在聪轩公司发出缴费通知后3个工作日内向聪轩公司缴纳，宽带网络费用一年一交，由聪轩公司代收；本合同签订后，若许良官单方面提前解除合同，则许良官已付租金、管理费和保证金聪轩公司一律不再退还，许良官还应按实际赔偿聪轩公司其他损失，若聪轩公司无故提前解除合同，聪轩公司应向许良官赔偿系争房屋等同一季度的违约金；如许良官违反本合同“第十三条第一款”任何一项规定和“第九条第十二款”规定的，聪轩公司决定解除合同的，许良官预交的租金、管理费、保证金等其他各项费用均不退还，作为违约金赔偿给聪轩公司，许良官所有装修费用及设施，聪轩公司不作任何赔偿；第十三条第一款约定，许良官在租赁期内有下列情况之一的，聪轩公司有权单方面解除合同：……3、许良官因违反工商、税务、公安、消防、卫生、计量、物价食品卫生等有关法律法规，被有关行政执法部门依法处理的(以书面依据为准)；6、许良官逾期30日未缴纳租金、管理费、水电费等应付费用的；8、未经聪轩公司同意私自改变承租用途的；……；第九条第十二款，许良官租赁期满后没有续签合同，许良官应无条件地在租赁期满3天内撤请场地，逾期视作许良官自愿放弃系争房屋内的所有物品，并同意承担由此产生的一切后果，聪轩公司在3天期满之次日有权处置而无需承担任何责任；聪轩公司同意许良官将系争房屋用于仓储物流废钢材收购、整理、转运；聪轩公司提供能够有效的码头使用证明；聪轩公司同意许良官在场地中安装四台剪刀机、一台打包机，码头边上安装码头吊机一部，场地吊机一台，相应位置双方协商；遇政府不让经营码头、场地使用，聪轩公司应退还剩余租金；……。之后，许良官按合同约定支付履约保证金425,000元及支付了至2019年9月30日的租金、支付了至2019年6月30日的物业管理费。聪轩公司向许良官提供的《中华人民共和国港口经营许可证》有效期至2019年7月30日。2019年8月3日，上海市浦东新区航头镇人民政府出具《上海市浦东新区航头镇人民政府责令改正通知书》，对许良官的关联公司上海丰联贸易有限公司因“建设项目未取得环境影响评价文件”责令限期改正：在2019年8月11日16时前补办手续或搬离。出具时间为2019年8月3日的《上海市浦东新区航头镇人民政府现场检查笔录》上记载：“经查，该处(指系争房屋)为一金属回收与加工厂……现场未能提供相关行政许可手续”。许良官租赁系争房屋用于废钢材的仓储和装卸，有时会对体积较大的废钢材进行切割以便于仓储和装卸。2019年8月27日，许良官委托律师向聪轩公司出具《律师函》，称因聪轩公司无法提供有效的码头使用证明导致许良官所经营的公司于2019年8月3日被上海市浦东新区航头镇人民政府责令补办手续或搬离；因无法继续在码头上进行货物装卸、仓储，目前许良官所经营的公司人货已全部搬离系争房屋；许良官要求与聪轩公司解除租赁合同，并要求聪轩公司返还租金、履约保证金等。聪轩公司于2019年8月28日收到了许良官发出的《律师函》。另查，系争房屋的产权人为案外人上海源耀投资有限公司的，由聪轩公司向上海源耀投资有限公司租赁，租期自2017年11月1日起10年。(二)有争议的事实(1)出具时间为2018年8月2日的《补充协议》的认定问题聪轩公司举证出具时间为2018年8月2日的《补充协议》，欲证明双方补充约定：乙方(许良官)在租赁期间使用甲方(聪轩公司)港口，但由于政策等要求，乙方尚未办理港口经营许可证，故甲方办理港口经营许可证的年审年检工作后暂供乙方使用；乙方应及时以自己名义办理港口经营许可证，由于乙方未及时办理该证导致的损失(包括经济普查、行政处罚等)由乙方承担；本补充合同作为租赁合同的附件，与合同具有同等法律效力。许良官对此有异议，认为该《补充协议》上“许良官”签名非其本人签字，并申请对《补充协议》上“许良官”签名的真实性进行笔迹司法鉴定。司法鉴定科学研究所出具《司法鉴定科学研究所司法鉴定意见书》，结论为：《补充协议》上许良官签名非许良官本人所写。本院根据司法鉴定科学研究所的司法鉴定意见，对聪轩公司举证的出具时间为2018年8月2日的《补充协议》不予采信。(2)水电费的认定聪轩公司自制的水电费抄表数、电费账单及水电表照片，许良官有异议，聪轩公司又未举证证明其自制的水电费抄表数经许良官签字确认。本院对聪轩公司自制的水电费抄表数、电费账单及水电表照片不予采信，不能认定许良官尚欠聪轩公司水电费。本院认为，许良官与聪轩公司之间关于系争房屋的《租赁合同》，系双方租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。现就双方的诉讼请求分别处理如下：(一)关于租赁合同的解除问题许良官及聪轩公司均诉请要求解除租赁合同，双方的该意思表示于法不悖，本院予以确认。关于解除合同的时间，许良官认为其于2019年8月3日被上海市浦东新区航头镇人民政府责令补办手续或搬离，故要求确认合同于2019年8月3日解除。聪轩公司认为租赁合同于2019年12月31日到期，故要求确认合同于2019年12月31日解除。本院认为，《租赁合同》约定，聪轩公司同意许良官将系争房屋用于仓储物流废钢材收购、整理、转运；聪轩公司提供能够有效的码头使用证明。许良官租用系争房屋后除用于合同约定的仓储物流废钢材收购、整理、转运，有时还会对体积较大的废钢材进行切割以便于仓储和装卸。许良官未有效举证证明“切割”经营用途系经聪轩公司同意，属于擅自增加租赁用途，构成违约；聪轩公司向许良官提供的《中华人民共和国港口经营许可证》有效期至2019年7月30日，此后聪轩公司未能向许良官提供有效的码头使用证明，亦构成违约。双方的违约行为致使许良官的关联公司于2019年8月3日被责令补办环境影响评价文件的手续或搬离。许良官因事实上无法在系争房屋处继续经营而通知聪轩公司解除合同，符合法律规定。许良官的解除通知于2019年8月28日送达聪轩公司，因此，本院确认《租赁合同》于2019年8月28日解除。(二)关于许良官要求判令聪轩公司返还许良官2019年8月3日至2019年9月30日期间的租金及要求判令聪轩公司向许良官返还履约保证金425,000元的本诉请求和聪轩公司要求判令许良官向聪轩公司支付拖欠的租金450,500元(2019年10月1日至2019年12月31日)、物业管理费47,177元(2019年7月1日至2019年12月31日)、水费652.20元、电费12,074.40元合计510,403.60元、要求判令许良官预交的履约保证金425,000元不予退还及支付拖欠租金、物业管理费、水费及电费的滞纳金等的反诉请求。许良官于2019年8月28日通知聪轩公司其已于2019年8月27日前已搬离了系争房屋并通知聪轩公司解除合同，许良官应支付截至合同解除日2019年8月28日的租金及物业管理费。许良官已经预付至2019年9月30日的租金，扣除许良官应付至2019年8月28日的租金，剩余的自2019年8月29日起至2019年9月30日期间按年租金1,802,000元计算的租金,聪轩公司应退还给许良官。许良官要求返还其余租金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。因双方违约致使租赁合同解除，应由双方各自承担违约责任，租赁保证金应由聪轩公司返还许良官。许良官要求聪轩公司返还履约保证金的本诉请求，符合法律规定，予以支持。聪轩公司要求判令许良官预交的履约保证金425,000元不予退还的反诉请求,不符合法律规定,不予支持。许良官已经支付了至2019年6月30日止的物业管理费，故许良官还应向聪轩公司支付自2019年7月1日至2019年8月28日期间的按照年管理费94,353.50元计算的物业管理费。聪轩公司要求许良官支付其余物业管理费的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。聪轩公司未有效举证证明许良官拖欠水电费，且未有效举证证明其已经代许良官支付了所欠水电费，故聪轩公司要求判令许良官支付水电费的反诉请求，缺乏依据，符合法律规定，不予支持。许良官已经预交了应当支付的租金，未逾期支付租金；双方未约定支付物业管理费的交付时间；故聪轩公司要求许良官支付逾期付款滞纳金的反诉请求，依据不足，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)许良官与被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司签订的关于上海市浦东新区航头镇航头路XXX号园区中的办公室、堆场、库房、码头的《租赁合同》于2019年8月28日解除；二、被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许良官自2019年8月29日起至2019年9月30日期间按年租金1,802,000元计算的租金；三、被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许良官履约保证金425,000元；四、原告(反诉被告)许良官于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司自2019年7月1日至2019年8月28日期间的按照年管理费94,353.50元计算的物业管理费；五、驳回原告(反诉被告)许良官的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,903元,减半收取计5,451.50元，由原告(反诉被告)许良官负担611.50元，由被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司负担4,840元;反诉案件受理费5,217.50元，由原告(反诉被告)许良官负担91元，由被告(反诉原告)上海聪轩实业有限公司负担5,126.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年八月三十一日书记员  王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。