贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9069号 原告：张星，女，汉族，1983年2月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张星与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张星，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张星向本院提出诉讼请求：1、判令被告10日内向原告支付逾期未办理产权登记资料违约金，违约金计算以原告张星已付购房总款311,753.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2015年7月14日计算至2020年4月27日共计1749天，共计27，262.80元。2、判令被告10日内返还张星用电开户、闭路电视费、燃气开通费共计3,329.00元。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 事实与理由：1、2012年1月2日，原告张星与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司购买其开发位于毕节市套；建筑面积:110.16平方米，套内面积92.78平方米，总房款311753.00元。原告张星按照《商品房买卖合同》约定一次性支付契税等房款项。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款约定：“被告承诺于交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；…3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。2013年7月14日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向原告张星交付了房屋，按合同约定，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于2015年7月14日前将办理权属登记的资料提交登记机关办证。原告张星按照《商品房买卖合同》约定向被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司付清311753.00元的购房款，但被告一直未执行办证工作，直到原告张星2020年4月22日主动向被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司催办瑞丰新城4幢1单元2004号不动产权证相关事宜。被告已侵犯原告的合法权益。2、2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”2014年省人民代表大会法制委员会在给省住建厅的《关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复》中明确：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、迺信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。2020年4月22日原告张星找贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司退相关开户费，被告只退开户水费500.00元，剩下的电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元和天然气开户费2500.00元，合计3329.00元未按照规定退还原告张星，原告为维护自己的合法权益，诉至人民法院综上，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，原告张星请求法院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告张星损失，以维护原告合法权益。 被告瑞丰公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供其持有的资料以办理权属转移登记，原告怠于履行其先合同义务，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，其行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，2019年4月29日起未能办理权属转移登记的责任应当由原告自行承担，若该终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块同幢其余户（2020年3月17日）。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，2020年7月3日，被告在涉案房屋一楼门禁处张贴通知，再次通知业主配合提交资料以办理权属转移登记，本次通知系针对该栋房屋所有业主，至此被告义务已履行完毕，因出卖人原因未能办理的原因已经消除，之后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请返还开户费的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也代为缴纳至相关部门，未据为已有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月2日，原告张星作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××城××单元××房，该商品房总价款311753.00元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款311753.00元。2013年7月14日，原告向被告交付了维修基金、办证费。2013年7月14日，被告将涉案商品房交付原告使用。同日，被告向原告收取开户费共计3829.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、开户水表费500.00元、天然气开户费2500.00元）；2020年4月22日，被告退还原告开户水表费500.00元，尚有3329.00元的开户费未退还原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记。2020年7月3日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年7月14日向原告交房，根据合同的约定被告应在交房后730日内，即2015年7月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请部分已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年7月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年7月14日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年5月28日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年5月28日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月29日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对于违约金的截止时间，在本案中，原告已经将维修基金等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记。2020年7月3日，被告通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，表明被告至迟在2020年7月3日履行了通知原告的义务，即2020年7月3日应当认定为被告截止承担违约责任之日。本案中，原告主张被告支付2015年7月14日至2020年4月27日期间的违约金，故本院在原告主张范围内予以审查，原告主张期间的违约金，本院支持从2017年5月29日起计算至2020年4月27日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付购房款311,753.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年5月29日起计算至2020年4月27日止（1064天）。经计算，该项违约金为16,585.26元（311,753.00元×0.005%×1064天），故对原告诉请的违约金，本院以16,585.26元为限予以支持。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2,500.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张星逾期办证违约金16,585.26元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张星开户费3,329.00元； 三、驳回原告张星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费282.00元（已减半收取），由原告张星负担132.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担149.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月十一日 书记员  李犇