广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3136号上诉人（原审被告）：刘红庚，女，汉族，1980年10月12日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路12号第13层。法定代表人：黄静。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人刘红庚与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18018号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘红庚上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：上诉人在购买小区房产时一直按时缴纳物业管理费，期间不交物业费是被上诉人存在违约行为，因此不存在欠缴物业费。同时该物业费属于公共服务产生的费用，更谈不上欠交或不交，与其他业主案件不同，具有特殊性。1、上诉人与被上诉人签订《鹏达江南丽水湾前期物业服务协议》属于前期物业合同，被上诉人与开发商同为公司合伙人（系亲戚），两公司注册地址也在同一个地方，双方关联性不可否认。法院也可以明查，上诉人的房子车位都均存在漏水情况（证据已提交过一审法院），属于开发商的责任同时也是被上诉人物业的责任，在期间开发商的被上诉人物业方对本人房子，车库未进行维修整改，均未得到落实，从上诉人入住一直拖延至今还一直漏水，墙面大量脱落，家具进水等直接造成本人经济损失。2、被上诉人在本小区管理方面漏洞很大，管理不善等诸多问题造成许多业主不满意，因此本小区业主大会决定被上诉人物业撤出本小区管理。3、作为一名惠州市市民，在期间本人从未放弃维权及追责开发商和被上诉人物业方共同责任。4、一审案中第三页中提到另查明原告诉何长军物业服务合同纠纷案［案号为（2019）粤1302民初1800中，何长军向本院提交了《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》，该意见书中称查实小区内存在外墙，室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告方承诺整改。但一直未整改，证明被上诉人同样存在违约行为。也明确属于开发商一体的法律主体。因此被上诉人应该整改完小区后才有权收取物业管理费。上诉人认为，广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书（2019）粤1302民初18018号案件判决不公正、不公平。应适用根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条，一审判决只表面注重被上诉人的权益，未考虑上诉人的合法权益，在未查明事实的情况下草率定案，因此上诉人向中级人民法院提起诉讼请求，请求中级人民法院查明事实后，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人为涉案小区提供安保、清洁、消毒、公共照明等物业服务，物业服务期间，按照双方签订的《鹏达江南丽水湾前期物业服务协议》（下称“协议”）第三章第六条约定，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，此《协议》是双方基于平等自愿原则的基础上签订，是合法有效的。被上诉人一直按照合同约定履行合同义务，但上诉人长期恶意不缴纳物业管理费，不履行合同义务，严重影响被上诉人正常提供服务，导致被上诉人提供的服务质量产生严重的影响。进一步来讲，上诉人长期不履行合同义务的行为，更是严重损害了全体业主的合法利益。上诉人提及《关于信访人李清晖反映信访事项答复意见书》中载明的整改事项，大部分事项责任人在于开发商（或维修基金）而非物业服务的范围。上诉人反映小区监控设施等公共设施损坏问题，根据房地产法的规定小区公共设施在保修期内由开发商负责维修，过了保修期由小区启动维修基金维修，上诉人以此事项来证明被上诉人没有按合同约定提供相应的物业服务没有任何事实依据。退一步讲，惠州市房管局于2018年3月向被上诉人下发整改通知，虽然涉案小区业委会于2018年3月向被上诉人发出终止物业服务通知，但被上诉人接到房管局通知后已就属于物业服务范围内的项目进行了部分整改，截止2018年5月31日被上诉人都是在涉案小区提供正常的物业服务，上诉人以此抗辩拒缴物业费不合法，也不合理。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。惠州市中鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、被告向原告支付自2016年2月1日起2018年5月31日的物业管理费为3922.98元，水费为1849.94元，电费为0元，公摊电费为784.57元，合计为6557.49元；2、被告向原告支付逾期违约金3922.98元（逾期产生的利息按照合同约定的日千分之三计算，原告只诉等额本金暂计至2019年8月30日），第一和第二项共计10480.47元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告刘红庚是惠州市惠城区下角共建路8号江南丽水湾8-9栋8栋12层04号房的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为103.68平方米。原告惠州市中鹏物业管理有限公司系该物业所在小区的前期物业服务公司。被告于2013年6月28日收楼，其与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按物业建筑面积交纳，住宅的收费标准为1.35元/月/平方米，业主应于每月5月日至25日前交纳当月物业服务费用，逾期未交的应按日以应交物业及相关费用的3‰计付违约金。2018年6月1日起原告退出江南丽水湾小区。原告称被告收楼后一直未交纳物业服务费及公摊电费，拖欠2016年2月1日起至2018年5月31日止的物业服务费3922.98元、水费1849.94元、公摊电费784.57元，其在小区公示栏公示拖欠物业费业主名单，并通过电话向被告催收。被告称其发现房屋漏水后，开发商已进行维修，但至今仍存在漏水现象。另查，在原告诉何长军物业服务合同纠纷案[案号为（2019）粤1302民初18020号]中，何长军向本院提交了《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》，该意见书中称查实小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告承诺整改。一审法院认为,根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告刘红庚签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费用及公摊电费。原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费，有事实及法律依据，应当支持。原告诉请的水费，是被告用水产生的费用，应当支付。被告称其未交物业服务费是因其房屋漏水，但从被告收楼时间来看，房屋应尚在保修期内，承担维修责任的应是该小区的开发商，但原告应承担协调的义务。结合另案查明的原告在管理上存在的问题，其诉请违约金，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘红庚应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年2月1日起至2018年5月31日止的物业服务费3922.98元、水费1849.94元、公摊电费784.57元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，适用简易程序减半收取31元（原告已预交31元），由被告刘红庚负担15.5元，原告惠州市中鹏物业管理有限公司负担15.5元。被告刘红庚应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费15.5元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当缴纳物业管理费的问题。对此分析如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。可见，上诉人所提出的车位漏水、墙面脱落等房屋质量问题，应当向作为出卖人的开发商主张权利，并不属于物业服务合同纠纷的处理范围，上诉人未提供证据证明被上诉人存在物业服务质量问题，而以房屋质量问题为由拒缴物业服务费于法无据，本院不予支持。综上，上诉人刘红庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用62元，由上诉人刘红庚负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3136号上诉人（原审被告）：刘红庚，女，汉族，1980年10月12日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路12号第13层。法定代表人：黄静。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人刘红庚与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18018号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘红庚上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：上诉人在购买小区房产时一直按时缴纳物业管理费，期间不交物业费是被上诉人存在违约行为，因此不存在欠缴物业费。同时该物业费属于公共服务产生的费用，更谈不上欠交或不交，与其他业主案件不同，具有特殊性。1、上诉人与被上诉人签订《鹏达江南丽水湾前期物业服务协议》属于前期物业合同，被上诉人与开发商同为公司合伙人（系亲戚），两公司注册地址也在同一个地方，双方关联性不可否认。法院也可以明查，上诉人的房子车位都均存在漏水情况（证据已提交过一审法院），属于开发商的责任同时也是被上诉人物业的责任，在期间开发商的被上诉人物业方对本人房子，车库未进行维修整改，均未得到落实，从上诉人入住一直拖延至今还一直漏水，墙面大量脱落，家具进水等直接造成本人经济损失。2、被上诉人在本小区管理方面漏洞很大，管理不善等诸多问题造成许多业主不满意，因此本小区业主大会决定被上诉人物业撤出本小区管理。3、作为一名惠州市市民，在期间本人从未放弃维权及追责开发商和被上诉人物业方共同责任。4、一审案中第三页中提到另查明原告诉何长军物业服务合同纠纷案［案号为（2019）粤1302民初1800中，何长军向本院提交了《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》，该意见书中称查实小区内存在外墙，室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告方承诺整改。但一直未整改，证明被上诉人同样存在违约行为。也明确属于开发商一体的法律主体。因此被上诉人应该整改完小区后才有权收取物业管理费。上诉人认为，广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书（2019）粤1302民初18018号案件判决不公正、不公平。应适用根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条，一审判决只表面注重被上诉人的权益，未考虑上诉人的合法权益，在未查明事实的情况下草率定案，因此上诉人向中级人民法院提起诉讼请求，请求中级人民法院查明事实后，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人为涉案小区提供安保、清洁、消毒、公共照明等物业服务，物业服务期间，按照双方签订的《鹏达江南丽水湾前期物业服务协议》（下称“协议”）第三章第六条约定，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，此《协议》是双方基于平等自愿原则的基础上签订，是合法有效的。被上诉人一直按照合同约定履行合同义务，但上诉人长期恶意不缴纳物业管理费，不履行合同义务，严重影响被上诉人正常提供服务，导致被上诉人提供的服务质量产生严重的影响。进一步来讲，上诉人长期不履行合同义务的行为，更是严重损害了全体业主的合法利益。上诉人提及《关于信访人李清晖反映信访事项答复意见书》中载明的整改事项，大部分事项责任人在于开发商（或维修基金）而非物业服务的范围。上诉人反映小区监控设施等公共设施损坏问题，根据房地产法的规定小区公共设施在保修期内由开发商负责维修，过了保修期由小区启动维修基金维修，上诉人以此事项来证明被上诉人没有按合同约定提供相应的物业服务没有任何事实依据。退一步讲，惠州市房管局于2018年3月向被上诉人下发整改通知，虽然涉案小区业委会于2018年3月向被上诉人发出终止物业服务通知，但被上诉人接到房管局通知后已就属于物业服务范围内的项目进行了部分整改，截止2018年5月31日被上诉人都是在涉案小区提供正常的物业服务，上诉人以此抗辩拒缴物业费不合法，也不合理。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。惠州市中鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、被告向原告支付自2016年2月1日起2018年5月31日的物业管理费为3922.98元，水费为1849.94元，电费为0元，公摊电费为784.57元，合计为6557.49元；2、被告向原告支付逾期违约金3922.98元（逾期产生的利息按照合同约定的日千分之三计算，原告只诉等额本金暂计至2019年8月30日），第一和第二项共计10480.47元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告刘红庚是惠州市惠城区下角共建路8号江南丽水湾8-9栋8栋12层04号房的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为103.68平方米。原告惠州市中鹏物业管理有限公司系该物业所在小区的前期物业服务公司。被告于2013年6月28日收楼，其与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按物业建筑面积交纳，住宅的收费标准为1.35元/月/平方米，业主应于每月5月日至25日前交纳当月物业服务费用，逾期未交的应按日以应交物业及相关费用的3‰计付违约金。2018年6月1日起原告退出江南丽水湾小区。原告称被告收楼后一直未交纳物业服务费及公摊电费，拖欠2016年2月1日起至2018年5月31日止的物业服务费3922.98元、水费1849.94元、公摊电费784.57元，其在小区公示栏公示拖欠物业费业主名单，并通过电话向被告催收。被告称其发现房屋漏水后，开发商已进行维修，但至今仍存在漏水现象。另查，在原告诉何长军物业服务合同纠纷案[案号为（2019）粤1302民初18020号]中，何长军向本院提交了《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》，该意见书中称查实小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告承诺整改。一审法院认为,根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告刘红庚签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费用及公摊电费。原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费，有事实及法律依据，应当支持。原告诉请的水费，是被告用水产生的费用，应当支付。被告称其未交物业服务费是因其房屋漏水，但从被告收楼时间来看，房屋应尚在保修期内，承担维修责任的应是该小区的开发商，但原告应承担协调的义务。结合另案查明的原告在管理上存在的问题，其诉请违约金，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘红庚应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年2月1日起至2018年5月31日止的物业服务费3922.98元、水费1849.94元、公摊电费784.57元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，适用简易程序减半收取31元（原告已预交31元），由被告刘红庚负担15.5元，原告惠州市中鹏物业管理有限公司负担15.5元。被告刘红庚应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费15.5元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当缴纳物业管理费的问题。对此分析如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。可见，上诉人所提出的车位漏水、墙面脱落等房屋质量问题，应当向作为出卖人的开发商主张权利，并不属于物业服务合同纠纷的处理范围，上诉人未提供证据证明被上诉人存在物业服务质量问题，而以房屋质量问题为由拒缴物业服务费于法无据，本院不予支持。综上，上诉人刘红庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用62元，由上诉人刘红庚负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧