广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13114号原告：郑汉武，男，1979年11月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王美姗、张豫侃，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：陈楚文，男，1976年8月29日出生，汉族，住广东省陆丰市。被告：广州曜一城物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路721号202自编Z02房。法定代表人：陈楚文，总经理。两被告的共同委托代理人：武亚眉，广东天穗（长沙）律师事务所律师。原告郑汉武诉被告陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司（简称曜一城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑汉武的委托代理人王美姗、张豫侃，被告陈楚文、曜一城公司的共同委托代理人武亚眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑汉武诉称：两被告是广州市天河区天河北路曜一城广场地下一层商铺的出售方，原告是广州市天河区天河北路曜一城广场地下一层自编号G63商铺（简称“涉案商品房”）的购买方。2018年5月23日两被告有存100000元抵200000元的团购活动，当日原告按被告的要求转入100000元，以获得200000元的折抵额购买涉案商品房。2018年12月26日，原告与两被告正式签订《内部买卖协议》，同时与两被告指定的第三方广州宇拓物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》。《内部买卖协议》约定：1.原告在5月13日付清全部房价款；2.两被告在原告付清全部房价款之日起计150个工作日内，向广州市不动产登记中心申办涉案商品房的交易过户手续，如两被告逾期30日，原告有权解除本协议，两被告退还全部价款并支付违约金。原告已按《内部买卖协议》约定于2019年5月13日付清涉案商品房的全部款项。但截至2020年1月，两被告仍不履行办理涉案商品房的过户手续，己严重违约。经交涉无果，原告于2020年1月15日向两被告发出《解除〈内部买卖协议〉及〈委托经营管理合同〉的通知》，正式通知解除《内部买卖协议》。现《内部买卖协议》已解除，两被告应按该协议约定返还原告购买涉案商品房全部款项，并支付违约金。但经多次沟通，两被告仍不返还款项及支付违约金。严重损害了原告利益。特提起诉讼，请求判令：1、两被告连带一次性返还原告1983910元，并支付违约金（违约金分两段计算：2019年12月12日至2020年1月11日，以1983910元为基数，按每日万分之二计算利息；2020年1月12日至清偿之日，以1983910元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息）。2、两被告连带承担本案的诉讼费。3、确认双方签署的《内部买卖协议》及《委托经营管理合同》已于2020年1月15日解除。被告陈楚文、曜一城公司辩称：一、关于第1项诉讼请求中的返还本金问题，我方同意退回1983910元（其中100000元是团购优惠金额，实际上并非被告收取的，而是中介收取的，但我方愿意承担该笔中介费）本金给原告。二、关于第1项诉讼请求中原告主张的违约金，我方只认可部分。依据内部买卖协议第9条（2）点，违约金的基数是被告收取的房价款1825532元，时间从原告交完全款151个工作日开始计算违约金，即应从2019年12月13日起算，与原告主张的起算时间相差一天。关于违约金标准，原告的主张不符合合同约定。合同第9条明确约定逾期30天内和逾期超过30天是分开的，并非合并执行，违约金只能选择其一。现在原告已经选择了第9条（2）点，所以原告只能从2019年12月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率收取违约金。三、关于第2项诉讼请求，由法院依法认定。四、关于第3项诉讼请求，被告同意解除原被告之间的内部买卖协议，但委托经营管理合同并非原被告之间签订，原告需要与物业管理公司签订解除协议，我方同意配合处理。原被告本身已达成合意于2020年1月15日解除内部买卖协议及委托经营管理合同，我方认为没有必要增加诉讼请求，增加诉讼请求会导致增加诉讼费的负担。经审理查明：2018年12月26日，陈楚文（甲方、出售方，委托代理人为曜一城公司）与郑汉武（乙方、购买方）签订《内部买卖协议》，约定：乙方购买广州市天河区天河北路曜一城广场地下一层自编号G63商品房（简称涉案商铺），建筑面积14.71平方米，其中套内建筑面积7.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.65平方米，房价总金额1825532元。2018年12月26日前支付全部房价款的52%（包含定金）961612元，2019年5月13日前支付全部房价款的48%（包含定金）863920元。甲方（或其委托代理人）应当于2018年12月31日前，以书面形式通知乙方办理该商品房的交付手续，并按本协议约定的装修标准将该商品房交付乙方使用。在乙方向甲方付清全部房价款之日起计150个工作日内，由甲乙双方共同向广州市不动产登记中心申办该商品房的交易过户手续。乙方须在申请办理《不动产权证书》手续前，向甲方交清认购书约定的综合办证费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用（税费以政府部门最终核算收取的为准），因乙方未交付或延迟交付上述款项、税、费，视为乙方未履行办理产权证的相关义务，则甲方有权暂缓或延迟申办该商品房的交易过户手续，由此产生的责任及相关费用全部由乙方承担。甲方如未按本协议规定的时间申办该商品房的交易过户手续，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理【即下列（1）、（2）两点不合并执行】（1）逾期30日之内，自本协议约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.2‰的违约金，本协议继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除本协议。若乙方解除本协议的，甲方应当自乙方解除本协议通知到达且乙方配合甲方办理完毕协议解除后续事宜之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金等。同日，郑汉武（委托方）与广州宇拓物业管理有限公司（简称宇拓公司）签订《委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营管理涉案商铺等。2018年5月24日，郑汉武分别向曜一城公司、深圳百睿通投资管理有限公司（简称百睿通公司）各转账支付100000元。百睿通公司出具的收据显示：收到优惠金100000元，G63铺10万抵20万。2018年5月29日，郑汉武分三次向曜一城公司各转账支付500000元、35691元、2100元。2018年6月12日，郑汉武向曜一城公司转账支付385128元。2018年12月26日，曜一城公司出具收据三份，分别显示收到涉案商铺款项（含定金100000元）961612元，收到税费56278元，收到办证服务费2100元。2019年5月13日，郑汉武向曜一城公司转账支付860991元，曜一城公司出具收据二份，分别显示收到涉案商铺部分楼款2929元，收到涉案商铺部分楼款860991元。2019年10月23日，曜一城公司向郑汉武发出《广州【天河金街】项目告知函》，称预计将于2019年12月举办项目新闻发布会及商家签约活动等；计划从11月起将分批为客户按新规定采用个人名义办理网签过户手续；将于2019年12月31日前为已完成内部认购的客户办理网签过户，若出现逾期，认购户有权单方面取消内部认购合同，项目出售方将全额退还认购方之前所交付的款项，并且按照双方签订的《内部买卖合同》中约定的违约金条款执行。2020年1月15日，郑汉武向曜一城公司的委托律师刘小芳发送微信表示解除《内部买卖协议》和《委托经营管理合同》，并通过EMS邮政快递向曜一城公司、陈楚文发出《解除及的通知》（其中邮寄至广州市越秀区环市东路339号广东国际大厦A附楼（该地址为刘小芳微信提供）的邮件于2020年1月16日妥投，邮寄至曜一城公司注册地址的邮件于2020年1月21日退回）。通知称：郑汉武已按合同约定支付全部款项，但曜一城公司至今未按约定办理交付及过户手续。现通知，《内部买卖协议》自本通知送达之日解除。请接到本通知之日5日内，办理《内部买卖协议》、及本人与曜一城公司指定的宇拓公司签订的《委托经营管理合同》的解除手续，并按《内部买卖协议》约定返还全部已付购房款及违约金。陈楚文、曜一城公司表示对该通知真实性无异议，但《委托经营管理合同》并非与其签署，会配合郑汉武解除合同。2020年4月7日下午15:58，曜一城公司的委托律师刘小芳通过微信向郑汉武发出消息：“按财务提供的数据，您支付购铺款1825532元，预缴税款56278元，团购优惠金10万”。2020年4月13日，郑汉武通过EMS邮政特快专递向曜一城公司、陈楚文发出律师函，催促退还购房款及支付违约金。2020年4月20日，郑汉武通过EMS邮政特快专递向宇拓公司发出《关于已解除的通知》，称：已于2020年1月15日书面通知出售方解除《内部买卖协议》，并要求其一并办理解除《委托经营管理合同》的手续；因出售方严重违约行为，导致本人至今无法登记成为该商品房的产权人，现《内部买卖协议》已解除，《委托经营管理合同》因无法履行也一并解除。2020年4月24日，郑汉武提起本案诉讼。郑汉武另提交照片，拟证明涉案商铺所在场地处于关闭状态，并没有经营。曜一城公司、陈楚文对此无异议。关于合同没有继续履行的原因，曜一城公司、陈楚文表示：涉案商铺所在的项目原来规划是车库，后来政府批准为商业用途，但商铺的小确权一直没有办妥。郑汉武表示：我方与曜一城公司、陈楚文交涉时，工作人员都是这样说，但我方不清楚真实情况。本院认为：关于涉案商铺，陈楚文与郑汉武签订的《内部买卖协议》虽名为内部协议，但从协议内容看已具备房屋买卖合同的主要条款，该房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。虽曜一城公司在该合同上系陈楚文的代理人身份，但签约后曜一城公司以自身名义收取购房款项，实际履约过程中曜一城公司与郑汉武直接确认相关收款金额及直接沟通解约等事宜，本案中曜一城公司、陈楚文共同答辩，并未提出曜一城公司作为被告的主体不适格，因此可认定曜一城公司与陈楚文为共同卖方。合同约定“在乙方向甲方付清全部房价款之日起计150个工作日内，由甲乙双方共同向广州市不动产登记中心申办该商品房的交易过户手续”。甲方如未按约定办理交易过户手续，逾期30日之内，自本协议约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.2‰的违约金，本协议继续履行；逾期超过30日后，乙方有权解除本协议。若乙方解除本协议的，甲方应当自乙方解除本协议通知到达且乙方配合甲方办理完毕协议解除后续事宜之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金。本案中，按查明的事实，合同签订后郑汉武向百睿通公司转账支付团购优惠金100000元，向曜一城公司转账支付涉案商铺款项（含定金100000元）961612元、税费56278元、办证服务费2100元、楼款2929元、楼款860991元，上述款项合计1983910元，最后一期楼款的付款时间为2019年5月13日，郑汉武已履行完自身付款义务。本案中陈楚文、曜一城公司亦确认上述付款事实。按此，陈楚文应在2019年12月16日前为郑汉武办理涉案商铺的交易过户手续，但事实上至今仍未办理，陈楚文显属违约。在此情况下，郑汉武于2020年1月15日通过微信向曜一城公司作出解除《内部买卖协议》的意思表示，并寄出《解除及的通知》。本案中曜一城公司、陈楚文确认《内部买卖协议》于2020年1月15日解除，本院予以确认。合同解除后曜一城公司、陈楚文应退还郑汉武上述1983910元。关于违约金。合同约定，若乙方解除本协议的，甲方应当自乙方解除本协议通知到达且乙方配合甲方办理完毕协议解除后续事宜之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金。本案中，郑汉武解除合同的通知于2020年1月15日送达曜一城公司、陈楚文，且郑汉武2020年4月13日向曜一城公司、陈楚文发函要求退还房价款及支付违约金。因此，曜一城公司、陈楚文应自2020年1月15日起60日内即2020年3月16日前退还已支付的全部房价款。综合本案案情，违约金的计算，应以购房款1925532元（1825532元+团购优惠金100000元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月16日起计至实际清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限。《委托经营管理合同》为郑汉武与案外人签署，与本案不属于同一法律关系，本案不予调处。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司退还原告郑汉武1983910元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司向原告郑汉武支付违约金（以1925532元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月16日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回原告郑汉武的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22862元，由原告郑汉武负担50元，由被告陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司负担22812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年八月二十六日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬