广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11629号原告：陈嘉伟，男，1984年7月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：周凤玲，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：何仟，广东晟典律师事务所实习律师。被告：深圳市宁远投资发展有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道环观南路101号凯美广场四楼D19，统一社会信用代码91440300754296733B。法定代表人：黄丽宁。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国栋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。第三人：刘家钊，男，1975年5月8日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市，委托诉讼代理人：冷海峰，广东广和（龙华）律师事务所律师。第三人：深圳市威图酒吧有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华办事处清泉路弓村综合楼1楼002号，统一社会信用代码91440300326563997W。法定代表人：王槐文。委托诉讼代理人：龚国强，北京市京师（深圳）律师事务所。本院受理原告陈嘉伟与被告深圳市宁远投资发展有限公司、第三人刘家钊、第三人深圳市威图酒吧有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日作出（2018）粤0309民初5317号民事判决。原告陈嘉伟不服该判决，向广东省深圳市中级人民法院提起上诉。广东省深圳市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）粤03民终9327号民事裁定，撤销该判决、发回本院重审。本院于2019年9月6日立案后，后于2019年10月29日依法追加刘家钊、深圳市威图酒吧有限公司作为本案第三人，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈嘉伟的委托诉讼代理人周凤玲、何仟，被告深圳市宁远投资发展有限公司委托诉讼代理人蒋卫东、王国栋，第三人刘家钊的委托诉讼代理人冷海峰、第三深圳市威图酒吧有限公司的委托诉讼代理人龚国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉伟向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还原告预付租金、租赁保证金合计2424323元及同期银行利息（利息自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2.判令被告承担原告因此遭受的全部经济损失400万元整；3.判令被告支付违约金30万元整；4.判令解除原被告之间的租赁合同关系；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告在协商一致的情况下，针对原告承租被告位于深圳市龙华区观澜街道环观南路101号凯美广场D19局部（以下简称“租赁房屋”）事宜，签订了《房屋租赁协议书》（以下简称“协议”），协议约定，被告将租赁房屋出租给原告作为酒吧、休闲会所、烟酒专卖等商业用途。租期自2017年11月1日起至2026年7月30日止，被告应于2017年11月1日前将租赁房屋交付原告使用，并办理有关移交手续，否则被告应承担相应的违约责任。租金每月人民币142387元，每满三年租金递增8%计算。后被告与原告另行达成口头约定，由于被告资金需求，故同意由原告一次性预付人民币157万元租金，抵扣2018年整年的租赁房屋租金。协议签订次日，原告依约向被告支付了相当于两个月租金的租赁保证金，合计人民币l997162元，后由于被告资金缺口严重，且租赁房屋被宝安区人民法院查封无法使用，被告承诺与查封案件申请执行人协商解封事宜，并要求原告提供资金支持。原告基于与被告长期合作的愿景与对被告的信任，分别于2017年12月10日、2018年1月16日、2018年3月5日向被告预付了三次租金，每次人民币142387元。2018年1月30日，原告与案外人深圳市威图酒吧有限公司（以下简称“威图酒吧”）达成合作意向，由原告提供租赁房屋、威图酒吧提供酒吧筹备资金、人员与工程队，双方一起在租赁场所投资设立新酒吧。后原告、被告、威图酒吧三方于当日签署了《补充协议》，补充协议约定被告同意原告将租赁房屋交由威图酒吧经营酒吧使用。截至起诉之日止，被告依然不能依约将租赁房屋交付原告，原告多次催促未果，原告因此向威图酒吧承担了400万元的违约金。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告特提起诉讼。被告深圳市宁远投资发展有限公司辩称，一、被告在与原告签订《房屋租赁协议》的当日即2017年11月1日，已将涉案物业（观澜街道环观南路101号一楼）交接给原告，已实际履行了合同义务，原告要求被告支付经济损失以及违约金无事实依据。2014年7月份左右，案外人刘家钊意欲租赁被告位于宝安区（××区）观澜街道××楼用以经营酒吧，因酒吧尚未成立注册，被告与案外人刘家钊担任法人代表的深圳市格澜会投资有限公司（以下简称“格澜会公司”）于2014年7月11日签订房屋租赁协议，协议约定被告将位于深圳市宝安区××环观××楼出租给格澜会公司，后续被告与天使酒吧签订了两次补充协议，因此实际房屋使用者和经营者为刘家钊注册的天使面孔酒吧。2017年刘家钊因多方原因将酒吧转让给原告经营，双方于2017年7月30日签订《天使酒吧合作协议》。协议约定刘家钊将天使酒吧全部资产转让给原告，原告同意以人民币220万元进行收购，刘家钊保证在协议签订后协助原告与房东（即被告）签署新的房屋租赁合同。后在刘家钊的协调下，被告与原告于2017年11月1日签订新的《房屋租赁协议》，协议约定每月租金142387元，原告应于2017年11月5日前向被告交纳相当于2个月租金数额的租赁保证金284775元，预交一个月租金142387元。以上为被告与原告签订《房屋租赁协议》的经过。双方签订合同当日，刘家钊即将酒吧大门钥匙交给了陈嘉伟，已经将涉案物业交接给陈嘉伟。被告、原告和深圳市威图酒吧有限公司（以下简称“威图酒吧”）于2018年1月15日签订《补充协议》，原告引进威图酒吧进驻涉案物业进行经营，原告将关于该涉案物业的全部权利义务转让给威图酒吧；另，根据原告所提交的威图酒吧《公司函》，可得知威图酒吧已经实际进场施工。以上情形也证明，原告已经取得物业的占有、控制权并实际进场经营，否则原告无法将涉案物业转交给威图酒吧进场经营；而如果威图酒吧无法进场，威图酒吧也不会于2018年1月30日与原告签订《合作协议》、《补充协议》后，直至2018年3月29日才向原告发送《公司函》。因此，从证据、逻辑、常理各方面，都可以得出在2017年11月1日原告已经实际进场经营的结论；二、至于涉案物业在2018年3月份非因被告原因被法院查封，是被告所不能预见的，被告对于涉案物业被查封没有过错。被告已在签订租售协议的当天2017年11月1日将物业交接给原告，涉案物业此时不存在任何权利瑕疵，至于涉案物业于2018年3月非因被告原因被法院查封，是被告所不能预见的，不能将责任归责于被告。且在2017年11月1日已将案涉物业交付给原告后，我方就将该物业的占有、使用权能转移给原告，后续物业被法院查封的问题，我方无权进行干涉，应由原告去处理，我方视情形会予以协助；三、陈嘉伟支付给被告的157万元金额的性质为天使面孔酒吧（刘家钊）所欠被告的租金，原告所支付157万元只是代天使面孔酒吧（刘家钊）支付租金，并不是陈嘉伟所称的一次性预付租金。刘家钊因经营不善未向被告支付2016年10月至2017年6月份期间的租金共157万元；根据刘家钊与原告之间的《天使酒吧转让协议》，原告应向刘家钊支付转让款220万元，后经三方协商确定，由原告将应付给刘家钊的220万元转让款中的157万元支付给被告，作为代刘家钊向被告支付原天使酒吧所拖欠被告的部分租金。被告于2017年11月2日先后4次收到原告代刘家钊支付的租金，具体为2016年10月份租金尾款64272元、2016年11月至2017年3月份租金987400元、2017年4月至2017年5月份租金391680元，2017年6月部分租金126648元，共计1570000元，被告收到租金后向原告出具收款收据4份，其中每份均注明所收款项为原天使酒吧租金。另，根据被告与原告所签署《房屋租赁协议》，租金支付方式为每月10日前支付当月租金，原告只需要预交一个月租金，原告也按照协议支付了2017年12月、2018年1月、2018年2月份的租金。原告在起诉状中称因被告资金需求，其便一次性预付157万元租金的陈述是虚假的，此种行为与正常商业行为准则不符，也极为不符合逻辑，原告的行为既不符法理也不符情理。以上事实可通过刘家钊、叶明晖、林前熙的证词、刘家钊与原告所签署《天使酒吧转让协议协议》、被告出具的收款收据、被告与原告所签署《房屋租赁协议》相互印证，可以明确该157万元款项的性质为原告替天使面孔酒吧（刘家钊）支付的原拖欠租金，而不是原告所称一次性预付租金，被告无需返还其157万元租金；四、被告、原告和威图酒吧于2018年1月15日签订《补充协议》，原告陈嘉伟已转让了涉案物业的权利，因此其并不是本案适格的原告。2018年1月15日签订的《补充协议》，约定原告引进威图酒吧进驻涉案物业进行经营，原告将关于该涉案物业的全部权利义务转让给威图酒吧，原告所交给被告的房屋租赁保证金也视为威图酒吧所交，被告不再退换原押金条，原告与威图酒吧在原押金条上签字确认即可，因此原告所缴纳的2个月的房屋租赁保证金现属于威图酒吧的权利，由此可知原告无权向被告主张返还房屋租赁保证金；五、被告不应返还原告2017年11月、2017年12月、2018年1月、2018年2月的租金569548元。被告与原告签订租赁协议后，原告按照协议的约定支付了2个月的租赁保证金及2017年11月的租金，后期又持续支付了2017年12月、2018年1月、2018年2月的租金，在此期间原告正常使用该涉案物业，原告支付租金是履行双方协议中的义务，收取租金是被告的权利，无需返还；六、原告主张被告支付遭受的全部经济损失400万元整无事实和法律依据。原告与案外人威图酒吧签署的合作协议，是其双方内部约定，被告对其违约责任的约定无法预见；并且所约定的违约金未实际支付，更需要明确的是该违约金的约定极为不合理，数额虚高。另，本案中被告并不存在任何违约情形，无需承担任何违约责任。综上，被告正常交付了涉案物业，履行了合同义务，并且被告对于涉案房屋被查封不具备任何原因力，原告向被告主张经济损失及违约金无法律和事实依据；原告向被告所支付157万元租金是代原天使酒吧（刘家钊）偿还，租赁保证金已属于威图酒吧所有，其后续支付的2017年11月、2017年12月、2018年1月、2018年2月租金属于其正常履行合同义务，以上款项全部不应返还。第三人刘家钊辩称，2017年7月30日刘家钊与原告签署了《天使酒吧合作协议》，约定由原告与刘家钊共同经营原天使面孔酒吧，原告向刘家钊支付转让款220万元，刘家钊享有8%的分红权。在协议签署且刘家钊收到原告支付的30万元定金后，刘家钊将案涉酒吧交付给原告开始经营。2017年11月7日根据合作协议的约定及原告的要求，刘家钊协助原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，但基于刘家钊在2017年11月1日前尚欠被告合计2519302.6元租金，被告不同意与原告订立新的租赁合同，我方与原告协商要求原告将应支付给我方的转让款中其中的157万元转付给被告，以结清部分我方拖欠的租金。在原告与我方协商完毕后，在三方在场的情况下共同签署2017年11月1日的《房屋租赁协议书》，且原告向被告支付了（我方所欠被告的）租金157万元。据此，原告所主张的157万元是其预先支付的租金与事实不符，实际该157万元应为原告支付给我方的合作协议转让款。第三人深圳市威图酒吧有限公司辩称，1、2018年1月30日我方与原告签订合作协议，约定原告以400万元将涉案场地使用权转让给我方，原告投资我方位于涉案场地的酒吧，若因其他人主张权利而致使我方无法完全享有涉案场地完整使用权，或非我方原因导致我方无法顺利承租涉案场地的，原告应当支付我方400万元的违约金。在当日，我方与原告以及被告签订了房屋转租的《补充协议》，约定涉案场地由我方实际使用。随后在2018年2月2日我方向原告支付了第一期的转让费人民币100万元，但在2018年2月5日因案外人举报我方和原告擅自进入查封场所，公安机关要求我方与原告不得再进入涉案场地，因此我方有权要求原告承担违约责任。后经原告和被告沟通涉案场地查封事宜，告知我方涉案场地已解封，随后我方和原告在2018年3月1日再次进入涉案场地进行清扫、整理等营业前的准备工作，但在2018年3月19日观澜法庭执行局的法官和法警来到涉案场地制止了我方和原告的清理工作，并要求前往观澜法庭接受调查。此后涉案房产查封至今我方无法使用涉案房产，致使合同目的无法实现，给我方造成严重的损失，应当由原告承担。2、对于退还押金的问题。根据原被告与我方签订的补充协议中“原乙方所交的房屋租赁押金也视为丙方所交，乙丙双方自行协商处理，甲方不退还原押金条，乙丙双方在押金条上签字确认”，此约定表明对于押金的处理问题是可以由原告与我方自行协商如何处理。对于本案原告主张要求退还押金的诉求，我方是同意的，也是与我方经过协商一致的结果，恳请法院予以支持。3、原告违反合作协议书的约定，不能将涉案场地交由我方正常使用，应当承担违约责任，并且我方也曾向原告发出过公司函限期警告，但仍未获得赔偿。直到2018年9月20日，原告与被告仍无法妥善处理涉案场地的查封事宜，因此我方要求原告给我方出具还款协议书，承诺在签订还款协议书后七个工作日向我方支付人民币100万元。鉴于原告资金紧张，剩余的300万元违约金待本案一审终结后再支付。4、我方并没有实际进场，对于被告答辩意见中关于是否进场的问题以及进场时间的问题，我方认为对此进行争辩是无异议的，因为涉案房屋被查封后，则必然会导致前期占用场地投入的时间变的没有任何价值和意义，浪费了前期的投入时间。因为出租房屋使用价值和目的不是去为了清扫场地或者去装修，而是为了开成酒吧营业，现我方不仅面临时间上的损失，还面临前期投入的损失，这都是由于被告明知将法院查封的房产出租给我方所致，且被告也无法提供涉案房屋的产权证或其他合法的报建手续，导致合同无效，被告具有明显的过错，应当承担损失的责任。即使占用场地期间的损失应由被告承担，应当退还已交付的租金，还应当承担赔偿我方前期投入的损失。经审理查明，2017年7月30日，原告作为甲方与刘家钊作为乙方签订《天使酒吧合作协议》一份，载明刘家钊拥有深圳市龙华新区观澜天使酒吧（天使酒吧为个体工商户，统一社会信用代码为92440300L727195278，经营者刘家钊，地址为深圳市龙华新区观澜街道大和社区环观南路101号一楼）及相关资产，乙方将天使酒吧包括但不限于场地、设备设施、知识产权、字号、品牌等全部资产转让给甲方，转让价款220万元；第一条第4款约定“如天使酒吧场地的使用权系通过租赁取得，则乙方保证在本协议签订之日起30日内协助甲方或新酒吧与房东成功签署新的场地租赁合同，且新的场地租赁合同的相关租金等费用支付标准，不得高于天使酒吧现有租赁合同，同时，租赁期限自本协议签订之日起不少于8年。”该协议同时约定了其他条款。2017年8月11日，广东省深圳市宝安区人民法院依法作出（2017）粤0306执保4227号之一民事裁定书，裁定查封刘家钊、刘芷晴、深圳市龙华新区观澜天使面孔酒吧（经营注册地深圳市龙华新区观澜街道大和社区环观南路101号一楼）价值2700000元的财产。2017年8月21日，广东省深圳市宝安区人民法院依法查封深圳市龙华新区观澜天使面孔酒吧名下机器设备一批，查封期限为2017年8月21日至2019年8月20日。由于深圳市龙华新区观澜天使面孔酒吧经营注册地无人经营且无人看管，故广东省深圳市宝安区人民法院在查封涉案机器设备时在深圳市龙华新区观澜天使面孔酒吧经营场所的大门处依法张贴了封条并上锁。2017年11月1日，原告作为承租方即乙方与被告作为出租人即甲方签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将位于“深圳市龙华区观澜街道环观南路101号凯美广场D19局部”的房屋出租给原告使用，面积1648平方米，用于经营酒吧、休闲会所、烟酒专卖等商业用途，合同期限2017年11月1日至2026年7月30日，其中2017年11月1日至2020年7月30日期间每月租金142387元，每满三年租金递增8%，租赁保证金284775元；第十八条约定甲方违约情形及违约金为300000元。上述合同签订后，2017年11月2日，原告向被告缴纳租赁保证金284775元及首月租金142387元。2017年11月2日，被告向原告开具租赁保证金284775元的收款收据。2017年11月2日，原告向被告转账支付1570000元，转账时附加信息及用途写明“租金”。刘家钊认可该1570000元是原告将应向刘家钊支付的天使酒吧转让款代刘家钊向被告支付刘家钊拖欠的租金。2017年12月10日，原告向被告转账支付142387元。2018年1月16日，原告向被告转账支付142387元。2018年3月5日，原告向被告转账支付142387元。2018年1月30日，深圳市威图酒吧有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《合作协议书》一份，约定乙方拟将其承租的《房屋租赁协议书》所涉房屋的使用权转让给甲方，价款4000000元，由甲方分期支付给乙方，同时约定了其他条款。2018年1月30日，被告作为甲方、原告作为乙方与深圳市威图酒吧有限公司作为丙方签订《补充协议》一份，约定乙方引进丙方进驻上述《房屋租赁协议书》所涉房屋进行经营，涉案房屋实际由丙方实际使用，乙方将《房屋租赁协议书》中的权利义务全部转让给丙方，由丙方实际履行该合同内的全部义务，原乙方所交的房屋租赁押金也视为丙方所交，乙丙双方自行协商处理；甲方不退换原押金条，乙丙双方在原押金条上签字确认。庭审中，丙方同意该保证金由乙方在本案中向甲方主张权利。2018年1月30日，原告在2017年11月2日被告所开具的租赁保证金284775元的收款收据上书写“给深圳市威图酒吧有限公司”并签名，深圳市威图酒吧有限公司一并盖章确认。另查，原告要求被告退还其缴纳的租金保证金以及租金共计2424323元及利息。被告不予认可，主张原告缴纳的1570000元并非租金，主张此款系原告向刘家钊应付的转让款，因刘家钊尚欠被告租金故由原告代刘家钊直接支付给被告。原告主张由于被告未能将涉案房屋交付给深圳市威图酒吧有限公司，导致原告向深圳市威图酒吧有限公司支付400万元违约金，故要求被告赔偿该损失400万元并支付违约金300000元。被告不予认可。再查，原被告均未能提供涉案房屋的产权证或者建设工程规划许可证或其他合法报建手续。以上事实，有《房屋租赁协议书》、《补充协议》、被告收款信息单、个人汇款业务凭证、业务受理单、中国民生银行电子回单、《合作协议书》、《公司函》、《还款协议》、查封照片、网上诉讼平台服务平台打印信息件、天使酒吧合作协议、情况说明、情况证明、补充协议、威图酒吧公司函、授权书及黄俊身份证复印件、放行条、图片、租金收据、收款收据等证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，2017年11月1日，被告将“深圳市龙华区观澜街道环观南路101号凯美广场D19局部”的房屋出租给原告使用并签订《房屋租赁协议书》，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《房屋租赁协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，原告、被告以及案外人深圳市威图酒吧有限公司已于2018年1月30日签订《补充协议》，原告将涉案《房屋租赁协议书》中承租人的权利义务转让给深圳市威图酒吧有限公司、退出涉案房屋租赁合同关系，并同意将其向被告缴纳的租赁保证金284775元转为深圳市威图酒吧有限公司向被告缴纳的租赁保证金，该保证金应视为深圳市威图酒吧有限公司向被告缴纳的租赁保证金，原告无权主张权利，被告无需再向原告退还租赁保证金。同理，也应当视为原告已向被告交还涉案房屋。原告主张已向被告支付的1570000元是向被告预付一年的租金，被告主张原告支付的1570000元并非租金，而是原告向刘家钊应当支付的转让款，因刘家钊尚欠被告租金故由原告代刘家钊直接支付给被告。刘家钊亦陈述该1570000元是原告将应当支付给刘家钊的转让款代刘家钊向被告支付拖欠的租金，被告的陈述与刘家钊的陈述能够互相印证，故本院采信原告的说法，认定该1570000元是原告以应支付的转让款代刘家钊向原告支付的租金，因此，原告主张返还该款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，2017年8月21日，广东省深圳市宝安区人民法院依法查封了深圳市龙华新区观澜天使面孔酒吧位于涉案房屋内的机器设备，由于该场所无人经营且无人看管，因此人民法院在查封涉案机器设备时在涉案房屋大门处依法张贴了封条并上锁。被告作为涉案房屋的实际权利人对此应当知悉，被告明知涉案房屋被依法查封却仍将涉案房屋出租给原告，具有一定的过错。同时，根据2018年1月30日签订的《补充协议》，原告已于该日退出了涉案房屋租赁关系。因此，原告请求被告退还缴纳首月租金142387元、2017年12月10日缴纳的租金142387元、2018年1月16日缴纳的租金142387元、2018年3月5日缴纳的租金142387元，共计569548元，本院予以支持。由于涉案房屋租赁合同为无效合同，合同无效自始无效，故原告请求利息和违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张因被告无法交付涉案房屋给深圳市威图酒吧有限公司，其向该公司支付违约金400万元，原告未举证其已经向深圳市威图酒吧有限公司支付了违约金，应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告赔偿，证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈嘉伟与被告深圳市宁远投资发展有限公司于2017年11月1日签订的《房屋租赁协议书》为无效合同；二、被告深圳市宁远投资发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告陈嘉伟退还缴纳的租金569548元；三、驳回原告陈嘉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58870元原告已预缴，由原告承担40138.7元、被告承担18731.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李 春 娜人民陪审员 魏 秋 生人民陪审员 杨 璨 源二〇二〇年八月六日书 记 员 谭敏（兼）书 记 员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。