山西省原平市人民法院民事判决书（2020）晋0981民初914号原告：何某，男，1958年12月26日出生，汉族，原平市人，农民，现住原平市。委托诉讼代理人：张某，住原平市，由原平市西镇乡三吉村村民委员会推荐。被告：杨某，男，1974年8月17日出生，汉族，原平市人。第三人：尹某，男，1975年8月31日出生，汉族，原平电视台职工。原告何某诉被告杨某、第三人尹某执行异议之诉一案，本院2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何某及委托诉讼代理人张某，被告杨某到庭参加诉讼，第三人尹某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。何某向本院提出诉讼请求：确认原平市人民法院(2020）晋0981民初388号民事裁定书查封的第三人购买的、户名为杨小青的房产证号为：3XXXX号房屋的裁定合法有效。事实和理由：2009年12月7日，原告与第三人签订了借款协议，第三人用自己购买的户名为杨小青的房产证号为3XXXX号的房屋作为抵押。第三人将购买房屋的公证书、买卖协议、房产证一并交与原告。2009年12月17日，被告开车来到原告家中与原告讲第三人也向其借了一笔款，想用欠款顶下这套房子，还承诺可以给原告点钱，原告没有同意。之后，原告经常去抵押的房屋去查看。约2011年夏天，原告查看房屋时，发现有人居住，原告将其赶走，后经调查得知，是被告对第三人谎称自己的一个亲戚犯了点事情，想在第三人的房中躲几天就住了进去。后来第三人无法将被告赶走，原因是第三人也向被告借了款，在税务局宿舍抵押了一套房屋，但是这套房屋的价值不够借款的金额，被告才想办法住进该房。之后，原告经常前去查看，没有发现有人在该房中居住。抵押期间，原告多次向第三人催要欠款无果，2020年原告在原平市人民法院向第三人提起诉讼。诉讼中原告申请保全了抵押的房屋。2020年6月2日，原告接到原平市人民法院电话通知，举行听证会，原告如约参加了听证会。2020年6月9日，原告收到原平市人民法院（2020）晋0981执异18号民事裁定书。原告认为该裁定书事实不清，程序违法。事实不清的理由如下：1、听证中，原告陈述了被告向第三人借款未归还，被告住进该房屋被原告赶走的事实，明知房屋已经抵押还要买的事实没有认定。2、被告既没有提供收款收据，也没有陈述如何交款的细节，认定了被告当日交付第三人10万现金。3、被告既没有提供房屋产权证，也没有叙述房屋产权证的事实，无端认定第三人交给被告房屋产权证的事实。4、被告一直占有该房不是事实。事实是被告谎称亲戚出事想住几天，要了钥匙住进后，被原告赶走，被告提供的租房证据原告要求证人出庭质证而没有出庭，不应当以此作为认定事实的依据。程序违法的理由如下：1、本来查封属于第一审审判程序中的诉讼保全保全，原裁定适用执行程序进行裁定，适用法律不当，程序错误很难保证实体正确。2、本案听证时原告已经提出被申请人的主体资格问题，本案申请人、被申请人双方都牵扯第三人，第三人是必须参加诉讼的当事人，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第132条之规定，通知其参加诉讼，只有第三人参加诉讼才能查清事实。基于上述事实和理由，请求人民法院，根据真正的事实，依法支持原告的诉讼请求。杨某辩称，2009年12月31日，杨某与尹某签订《房屋买卖合同》，约定杨某购买尹某位于原平市首府街房屋（房屋所有权证第3XXXX号，所有权人登记为杨小青）一套。合同签订当日，杨某交付尹某现金100000元，尹某将此房屋及所有手续交付杨某。但因尹某未与原房东杨小青办理过户手续，导致杨某无法办理过户手续。杨某当即占有此房屋，后将此房出租，有关此房水、电、暖一切费用都由杨某向相关部门交纳，此房屋所有权归杨某所有。2013年夏，何某找到杨某称尹某已将此房产抵押给何某。杨某当即表示2009年购买时并不知晓房屋抵押一事，且已经支付尹某购房款，实际占有房屋已4年多。此后7年间，何某、尹某再未找过杨某，此房屋一直由杨某实际占有。近日，杨某从尹某处得知何某申请人民法院将此房查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，杨某在2009年向尹某购买此房屋时，已经支付全部购房款并实际占有该房屋，尹某与原房东未过户导致杨某无法过户。杨某购买此房屋无任何过错，且实际占有此房屋已经11年。现原平法院将杨某所有的房屋予以查封，明显查封错误。查封行为虽然发生在案件审理阶段，但审判庭承办财产保全的执行是执行行为，仍然适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三条规定，人民法院在审理民事、行政案件中作出的财产保全和先予执行裁定，由审理案件的审判庭负责执行。该规定对财产保全和先予执行裁定的执行做了分工，可知财产保全和先予执行裁定的执行属于执行工作，人民法院审理、执行工作应遵循该规定。原平市人民法院将杨某的财产予以查封，明显违反规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月17日，杨小青与第三人尹某签订《房屋买卖协议》，约定杨小青将自有的位于原平市首府街电业局宿舍单元楼一套出售给尹某所有，并通过山西省原平市公证处予以公证。该房屋房权证号为房权证字第XXXX号屋房权证号为房权证字第XXXX号，登记所有权人杨小青，坐落于首府街原平市电业局宿舍，砖混结构，房屋总层数4层，涉案房屋所在层数为4层，建筑面积96.21平方米，杨小青与第三人尹某未办理过户登记手续。2009年12月7日，原告何某与第三人尹某签订《借款协议》，约定第三人尹某将原平市首府街电业局宿舍四楼原房屋登记所有人为杨小青的私有房作为抵押向何某借款50000元，双方未办理抵押登记。同年12月31日，尹某与杨某签订《房屋买卖协议》，约定尹某将位于原平市首府街电业局宿舍单元楼一套卖给杨某，转让价100000元，当日，杨某交付尹某现金100000元，尹某将公证书、杨小青与尹某《房屋买卖协议》交给杨某。后杨某一直实际占有该房屋，缴纳了水、暖等费用，并将该房屋出租给亢月花、杨云国等使用。2020年4月7日，原平市人民法院受理了何某诉尹某民间借贷纠纷一案。4月13日，何某向本院申请财产保全，请求查封该房屋。同日，本院作出(2020）晋0981民初388号民事裁定书，查封尹某购买的位于原平市首府街房屋（房屋所有权证第3XXXX号，所有权人登记为杨小青)一套，期限为1年。被告杨某得知消息后，提出执行异议，本院于2020年6月8日作出原平市人民法院（2020）晋0981执异18号民事裁定书，原告不服，提起诉讼。本院认为，第三人尹某以本案所涉房屋为抵押向原告何某借款，是双方真实意思表示，不违反法律法规，抵押合同成立，但未办理抵押登记，抵押权未设立，不能对抗善意第三人。杨某在本院查封该房屋之前已与第三人尹某签订了房屋买卖协议，支付了全部房价，并实际占有该房屋十年有余。虽然房屋至今没有办理过户手续，但是杨某对未办理过户登记手续没有过错，其权益能够排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对本院（2020）晋0981民初388号民事裁定书查封的位于原平市首府街房屋（房屋所有权证第3XXXX号，所有权人登记为杨小青）一套的执行。二、驳回原告何某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告何某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 长 续瑞君审 判 员 李兴微人民陪审员 张利青 二○二0年八月十九日书 记 员 张利东