上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初20906号原告：上海金顺房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：张玉梅(TJIANGGIOKMOY)，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晓，上海顺商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑何顺，上海顺商律师事务所律师。被告：一企非凡(上海)企业登记代理有限公司，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：安俐，北京君泽君(南京)律师事务所律师。原告上海金顺房地产有限公司与被告一企非凡(上海)企业登记代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周晓、郑何顺，被告的委托诉讼代理人安俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海金顺房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室的《上海市房屋租赁合同》和《补充条款》于2019年8月7日解除；2.判令被告已经向原告支付的租赁保证金196,658.49元不予返还；3.判令被告向原告支付上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室自2019年6月1日起至同年8月7日止的租金125,803.10元(按照每日每平方米租金7.10元、租赁面积261.25平方米计算)及其逾期支付租金的滞纳金(按每日的0.05%计算)；4.判令被告向原告支付上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室自2019年6月起至同年8月止的物业管理费20,388.69元及其逾期支付物业管理费的滞纳金(按每日的0.05%计算)；5.判令被告向原告支付上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室自2019年5月起至同年7月止的电费2,862.86元及其逾期支付电费的滞纳金(按每日的0.05%计算)；6.判令被告向原告支付被告提前退租解约的违约金543,395.16元(按提前退租租金的一倍计算，提前293天)；7.判令被告向原告支付还未发生的房屋复原费94,780元、开锁费420元；8.判令被告向原告支付房屋占用费(自2019年8月8日起计算至恢复原状之日止，按日租金1,854.591元的2倍计算)；9.判令被告向原告支付逾期办理工商注销或变更手续的违约金(按照日租金1,854.591元的标准计算，自2019年9月7日起计算至完成变更或注销之日止)；10.判令被告向原告支付因实现本案债权所产生的律师费8,000元及财产保全担保费1,122.35元；11.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月26日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》和《补充条款》，约定由被告承租原告位于上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)，租赁面积为261.21平方米，租期为3年。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋。2018年10月25日，被告扩租，与原告另行签订《上海市房屋租赁合同》和《补充条款》，约定被告向原告承租上海市黄浦区九江路XXX号XXX室(以下简称1201室房屋)，租期也为3年。后该房屋亦交付。2019年3月起，被告欠付多笔1201室的房屋租金及物业管理费，原告多次要求被告按约支付相应款项，均无果。2019年5月28日，被告单方面向原告发送《解除合同告知函》，告知原告，其于2019年5月30日解除与原告签订的1201室及系争房屋的租赁合同，提前退租。原告于次日回函表示被告无权单方面解除合同，要求被告及时支付所欠款项并保留追究被告提前退租的法律责任。然之后被告仍未履约。原告认为，被告的行为已经严重违反合同约定与诚实信用原则，给原告造成了极大的损失，故向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告补充意见，原告要求解除合同的原因，是因为被告逾期支付租金。2019年8月7日，原告向被告发送了解除函。同日又在系争房屋门口的玻璃门上张贴了解除合同通知书，所以原告认为双方的合同已于2019年8月7日解除。由于被告中途退租，视为被告违约，保证金不予退还。2019年5月底，系争房屋空关，钥匙在被告处，由被告实际控制。由于被告在法院的庭前会议中明确表示其不复原，故原告已在2019年11月22日对系争房屋以及1201室房屋进行复原，完工日期为2019年12月21日，复原费用为94,780元。根据补充条款的约定，原告在紧急情况下有权进入系争房屋，被告应当支持和合作。当时因台风原因紧急需要开门，原告打电话给被告的联系人李某某，但其未接电话，所以原告就找锁匠打开了环形锁，发生了开锁费。2019年5月底，系争房屋就被被告空关，钥匙在被告处，由被告实际控制。2019年的改造只是电梯的改造、整幢楼的洗手间改造以及5楼至29楼公共区域全部瓷砖的张贴。一企非凡(上海)企业登记代理有限公司辩称，同意解除租赁合同和补充条款，但被告认为合同的解除日应当是2019年5月28日，因为被告于2019年5月28日向原告发出书面的解除合同通知函，并于当日搬离。由于被告已经于2019年5月28日搬离并通知原告解除合同，所以原告不应当主张2019年5月28日后的房屋租金和物业管理费。被告搬离的原因是因为原告在被告租赁期间，对系争房屋所在地进行大面积的整修，封闭了公共区域的电梯、卫生间、清洁间，且封闭了系争房屋的大门，导致被告无法正常使用，原告违约在先，因此即便法院认为被告应当支付2019年5月28日后的房屋租金和物业管理费，也应当减免。租赁合同第5.1条约定保证金的作用是冲抵被告应当承担的费用，原告在主张被告承担各项费用的基础上又主张保证金不予退还，属于重复主张。对于2019年5月28日之前产生的电费，原告可以向被告方主张，但2019年5月28日之后的电费与被告无关。在租赁期间，原告的行为导致系争房屋处于无法正常安全使用状态，且原告只提前一天通知被告要大面积整修，没有给予被告足够的准备时间，装修范围又太广，严重影响被告的经营和被告员工的办公，因此并不是被告擅自退租，而是原告违约，原告关于违约金的诉请没有合同依据。且标准过高，要求调整。被告在2019年5月28日搬离系争房屋时门没有上锁，不存在发生开锁费。由于被告公司的内部原因，确实至今没有去办理营业执照的工商变更手续，如果要承担该部分的违约金，被告同意从2019年9月7日起计算违约金。因为是原告违约在先，所以律师费和财产保全费用不应当由被告全部承担。诉讼中，被告称对环形锁不清楚，地锁在被告搬离时是打开着。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月26日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋(建筑面积261.21平方米)出租给被告作为办公房使用，租期自2017年5月27日起至2020年5月26日止；日租金为每平方米建筑面积7.10元，月租金为56,410.48元，被告应于每月5日前向原告支付租金；逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按欠款的0.05%支付违约金；原告向被告交付该房屋前，被告应向原告支付房屋租赁保证金(详见补充条款)；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由被告承担；租赁期间，原告保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；原告对系争房屋进行检查、养护应提前7日通知被告，检查养护时，被告应予以配合，原告应减少对被告使用该房屋的影响；若发生原告交付的系争房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或者原告交付的房屋存在缺陷，危及被告安全的，或者被告逾期不支付租金或不支付因使用该房屋所发生的费用累计超过1个月等情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(详见补充条款)；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应另按提前退租天数的租金的1倍向原告支付违约金(原告有权从被告的保证金中扣除该违约金，不足部分由被告另行支付)，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应赔偿损失)；本合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充条款；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与区域文字具有同等效力。在该合同的“承租方(乙方)”处被告加盖公章，案外人李某某在被告的“委托代理人”处签名，并记载电话“XXXXXXX****”。双方在该合同的《补偿条款》中约定：系争房屋的日租金为每平方米建筑面积7.10元，月租金为56,410.48元；装修期内免除租金外，被告须支付该房屋的物业管理费、车位租金、水费、电费等其他有关该房屋的费用；物业管理费为每月每平方米建筑面积35元，每月物业管理费为9,142.35元，该物业管理费包括公共部位的空调费、水、电、设备维修、清洁及24小时保安费用；原告有权根据市场行情，对物业管理费每年进行调整；电费按该房屋内所装电表(由原告提供与安装)计量的实际用电数目计算，根据供电部门的价格，由被告承担；为保证合同的履行，被告须于签订本合同后3日内向原告支付保证金196,658.49元(相当于3个月的房屋租金、物业管理费之和)，保证金不计利息；租赁期内，被告不得用上述保证金冲抵被告应付的房屋租金、管理费、车位租金或其他费用；在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，若被告违反本合同，原告有权抵扣保证金，以补偿原告因被告违约而蒙受的损失，在这种情况发生时，原告应书面告知被告抵扣保证金的有关情况，被告必须在收到原告书面通知后7日内，把被原告扣除部分的保证金重新补足并存放于原告处；逾期不补足的，原告有权提前终止本合同；若被告延误清缴到期租金或其他任何费用，原告有权将其从上述保证金中扣除，不足部分，原告有权向被告追讨；若租赁期间，被告以系争房屋为住所办理工商注册登记，则被告必须在本合同到期终止或提前终止后的30日内，完成工商注册变更登记，并将变更或注销完成的相关证明资料提交给原告；若被告未能按照本条要求完成上述变更或注销手续的，每逾期一天，被告应承担相当于本合同项下该房屋日租金金额的违约金，并有权将该违约金从被告履约保证金中直接扣除，但被告承担违约金并不能免除其办理变更或注销手续的义务；合同到期后，若被告将该房屋归还原告，并按约提供变更或注销完成相关证明资料，则原告应在15个工作日内将上述保证金扣除被告未清偿的租金、费用、违约金和损失赔偿后无息退还给被告；除首次支付租金和物业管理费外，次月租金和物业管理费及其他费用须每月的第5日当日或之前支付；租赁期内，若被告逾期支付租金、管理费及其他任何应付给原告的到期费用，被告需按日支付逾期款项的0.05%作为滞纳金，该滞纳金应自逾期的第1天起计算直至全部应付款项被付清为止，逾期天数超过60天，原告有权无条件收回房屋，并将单元内物品作为无主物处理，同时有权将收回的房屋另行出租；租赁期届满或提前终止时，被告应拆除及搬出房屋内的家具、装饰品、添置物等同时修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损害(因被告使用而引起的合理及自然损耗除外)，以便将系争房屋按附件三规定的标准恢复原状(因被告使用而引起的合理及自然损耗除外)归还；若被告因任何理由拒绝或未能履行上述义务，原告有权扣减合同及其补充条款所规定的保证金，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出和修补工作；若该等保证金不足以支付原告实施这些工作所需费用，被告须给予补偿；当被告向原告归还房屋时，双方应按照合同附件三列的现有装修及设施状态清单对房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交收表格；原告因对建筑物的保养、环卫、防盗、防火、防灾、救护或其他管理上的需要，有权进入被告所承租的系争房屋，但应提前给被告书面通知(除在紧急情况下，原告或原告委任的代理人可随时进入房屋外)，原告应提前7日通知被告，被告应给原告以支持和合作；在被告租赁期内，非因原告过失或违约所造成一切损害，或者因大厦正常的维修、故障抢修而引起的部分水、电等供应的合理中断，给被告造成损失和损害的，原告不承担任何责任；未经双方同意，原、被告双方不得提前终止合同；若被告积欠租金超过1个月的租金金额，则原告有权经书面通知被告终止合同，并可提出索赔；被告在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出系争房屋后，如该房屋内有被告遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃该些物品的所有权，原告有权以任何方式处理该等物品，被告不得异议，也不得追究原告责任并要求原告赔偿；任何一方如有违反本合同的行为，应就违反行为给对方造成的经济损失(包括诉讼费用和律师费用)进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况由双方分别承担违约责任；租赁期内，若被告中途退出，并被视为严重违约，原告有权没收被告所付的各种保证金，并就被告提前终止本合同而给原告造成的损失(包括剩余租期内原告应得的全部租金的损失)向被告索赔；若原告违反本合同的规定，且在收到违约通知后在随后的合理期限内未予纠正，被告有权单方面终止本合同并有权向原告追索所有因此而遭受的损失和开支；若一方违约，另一方应尽最大努力减少一方由该违约所造成的损失和开支；在执行合同过程中，一方给另一方的通知需以书面形式通过信使、邮寄、快递送达，原告的通讯地址为上海市九江路XXX号XXX室，被告的通讯地址为上海市九江路XXX号605b室；信使或快递送达当天即视为送达；邮寄的，寄出后的第5天即视为送达；在传真发出后的第1个工作日并为对方确认收到后即视为送达；双方如需对本合同做任何修改，必须以书面形式且由双方签订补充合同方能生效；装修期从2017年4月27日起至2017年5月26日止，物业管理费从装修期开始起计算。在该合同的附件三中，双方约定了原告的交房标准，包括进户门、墙面、窗、窗帘箱、窗台、吊顶、地面、空调系统、照明灯具、插座、电话插座、消防烟感、消防喷淋等。2018年10月25日，原、被告又签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋(建筑面积229.34平方米)出租给被告作为办公房使用，租期自2018年11月21日起至2021年11月20日止；日租金为每平方米建筑面积7.10元，月租金为49,527.88元，该合同中亦约定了恢复原状及附件三的交房标准等。2019年2月22日，原告与案外人璞勒仕建筑工程(上海)股份有限公司(以下简称璞勒仕公司)签订《承包合同协议书》，约定：原告委托承包商璞勒仕公司承建上海金融广场改造工程项目的一项承包工程即上海金融广场公共区域装修改造工程项目；工程地点在上海市黄浦区九江路XXX号；项目性质为各楼层公共部位项目装修改造；总工期为180天。该协议中又约定：承包工程范围包括但不限于：1.公共部位电梯厅、走道的墙面、地面、天花工程改造(包括拆除工程)，喷淋头换新、烟感(包括管线)换新(标准层喷淋头16个，烟感3个)。其中，墙面工程：原装饰面换新；地面工程：原装饰面换新，部分门槛石换新；天花工程：原装饰面换新，灯具换新，风口换新，喷淋点位移位。2.公共卫生间改造(包括拆除工程)。其中，洁具换新；给排水支管换新，排水主管换新，盥洗台换新，卫生间隔板换新；地面原装饰面换新；天花原装饰面换新；所有灯具换新及线管换新；楼层指示标志换新(每层一个)。3.部分楼层强电间移位。4.部分楼层公共走道租户去入口门拆除工程。5.空调风管重新拆除并布置。2019年4月18日，原告取得《建筑工程施工许可证》，记载：建设单位为原告；工程名称为“上海金融广场公共区域装修改造工程项目”；建设地址为“九江路XXX号2F-29F(不含4F-5F)；合同工期为180天；合同价格为950万元；设计单位、施工单位均为璞勒仕建筑工程(上海)股份有限公司。在该许可证的备注中记载：“1、施工许可范围查看单位工程明细表；2、玻璃幕墙工程需施工图设计文件审查通过后方可施工”。2019年5月27日，被告向原告邮寄了《解除合同告知函》，称：“我方……与贵方分别于2017年4月26日和2018年10月25日签订了《房屋租赁合同》及其《补充协议》(以下简称‘协议1’)和《房屋租赁合同》及其《补充协议》(以下简称‘协议2’)。协议1约定贵方将坐落于上海市黄浦区九江路XXX号院1207-1208室的房屋租赁给我方办公使用。协议2约定贵方将坐落于上海市黄浦区九江路XXX号院1201室的房屋租赁给我方办公使用。现贵司所谓的公共区域改造并未按约定提前告知，改造形式、时间等也并不是贵司发布的《关于金融广场12楼公共区域优化改造告示》所述，不仅没有说明改造所需时间，还封堵了我司的正门，已经严重影响我司的正常经营办公，致使我司不能实现租赁目的，应属于不当施工。我司员工因区域改造，空气污染严重，造成身体不适，且装修施工过程中路面坑洼，客户及员工需走楼梯，或经过正在装修施工范围，对人身安全造成威胁，致使我司员工请假增多。且贵司并未对于空气污染问题以及存在的施工危险给出合理妥当的解决措施，致使装修涉及到的租客怨声载道。根据双方签订协议的相关约定，我司正式书面函告贵司：1、按照协议的约定减免相应房租；2、因贵司交付房屋不符合协议约定，致使我司不能实现租赁目的，我司于2019年5月30日解除与贵司签订的协议1和协议2。贵司应在收到本函之日起15个自然日内退还我司已经支付的押金369,322.84元。若贵司未在上述期限内退还押金，我司将通过诉讼途径解决此事，届时贵司不仅需向我司给付上述押金，还将承担逾期付款的违约金、案件受理费等费用”。2019年5月29日，原告以EMS形式向被告邮寄《解除合同告知函回复》(邮寄地址为“九江路XXX号XXX-XXX室”)，表示：“贵公司于2019年05月27日的来函已收悉，现我司回复如下：贵公司……因贵司自2019年03月起欠缴租赁1201室相关费用(包括但不限于房屋租金及物业管理费等)，经我司多次催缴仍未付清，此行为已构成实质性违约。对此，我司郑重函告贵司：首先，贵我双方签定的租赁合同是在双方平等……的基础上，经协商一致后签定。租赁合同中亦未有相关条款约定，我司不可在贵司租赁期间对大楼进行翻新工程。故贵司借此原因单方面提前终止租赁合同的行为，我司不予以同意。其次，关于12楼电梯厅及洗手间的翻新工程，大楼物业于2019年05月09日开工前发函告知贵司，同时提醒可至相邻楼层的洗手间及电梯使用，确保贵司能正常办公及出入。而贵司于2019年03月起开始欠款，远远早于工程开工之时，贵司来函中所述，因我司楼层翻新而使贵司不能实现租赁目的之说纯属谬论。同时我司亦不同意贵司来函所提减免相应房租的要求。最后，对于贵司自2019年03月起所欠租赁相关费用，总计RMB106,587.61元(截止2019年05月31日的租金、物业管理费及滞纳金)，敬请贵司根据租赁合同的相关约定立即前来付清欠款。上述费用的结算不代表我司放弃追讨2019年05月31日后所产生的相关租赁费用。对于贵司的违约行为，我司亦将保留根据租赁合同及相关法律法规规定追究贵司法律责任并向贵司追索相关费用的权利”。该函件于2019年6月1日被投递至上海市东方路XXX号10楼签收，签收人为：“他人收、值班室”。在该EMS的收件人处除记载被告的单位名称、收件地址外，还记载了“李某某”、“XXXXXXXXXXX”。”2019年7月18日，原告以EMS形式向被告邮寄《欠款通知》(邮寄地址为“九江路XXX号XXX-XXX室”)，向被告催讨2019年6月的租金56,410.48元、物业管理费9.142.35元及2019年5月电费1,873.92元等。该通知因“原址无此人”被退回。在《特快专递邮件改退批条》上还记载：电联人电话，要求退回”。在EMS的收件人处除记载被告的单位名称、收件地址外，还记载了“李某某”、“XXXXXXXXXXX”。2019年8月7日，原告致被告《解除合同通知书函》，表示：“……我司于2019年8月7日解除与贵司签订的《上海市房屋租赁合同》和《补充条款》，贵司应立即返还上海市黄浦区九江路XXX号1207-08房屋，我司保留追究贵司违约责任的权利”，并张贴在系争房屋的玻璃门上。2019年9月19日，被告通过EMS致原告《联系函》(被告的寄件人地址为上海市浦东新区东方路XXX号1005室)，表示：“贵我两司因黄浦区九江路XXX号1207-1208及1201室(以下统称‘租赁物’)租赁事宜发生的纠纷，我司曾于2019年8月28日向贵司发函，并在贵司收函后与贵司律师就有关事项进行过磋商，双方本欲补办租赁物移交手续，然贵司律师表示，移交同时应将租赁物恢复原状。我司认为，我司仅对租赁物进行了基础装修，这些装修在贵司将租赁物继续出租时大部分可以继续使用，恢复原状不经济、不环保。希望贵司能够考虑我司提出的建议，对于可以继续使用的部分不予拆除。若贵司执意要恢复原状，请贵司自行恢复，产生的合理费用交由法院裁决。同时，我司已于2019年5月28日搬离租赁物，由于搬离室内桌椅等物品时遭到贵司物业公司阻挠，我司遂表示室内所有物品可交由贵司进行处置，租赁合同解除。因此，请贵司尽快对租赁物作出后续的出租安排，以免扩大损失”。该函件于2019年9月20日被签收。又查明：2019年8月15日，案外人上海亨立建筑装饰工程有限公司出具《报价单》，工程名称为金融广场12011207-08室复原工程，工程总计金额为95,669元；施工工期为20个自然日。2019年11月19日，原告与上海亨立建筑装饰工程有限公司签订《上海金融广场复原装修工程合同》，约定：工程名称为上海金融广场1201、1207、1208单元复原工程；合同金额为94,780元；本工程自2019年11月22日开工，并于2019年12月21日前完成合同内的全部装修复原工程。在所附《报价单》中记载复原工程包括：1.拆除轻钢龙骨隔断玻璃隔断165平方米合计4,125元；2.拆除地面地板367.5平方米合计7,350元；3.保护性拆除安装矿面板吊顶230平方米合计3,450元；4.更换矿面板吊顶116平方米合计8,700元；5.吊顶龙骨47平方米合计2,350元；6.拆除吊顶强弱电线管367.5平方米合计1,615元；7.墙面批腻子涮乳胶漆433平方米合计19,485元；8.窗帘盒油漆55米合计3,960元；9.更换地锁5把合计1,000元；10.格栅灯移位6套合计5,100元；11.增加电源线1500米合计6,450元；12.电线管80米合计880元；13.增加插座7套合计385元；14.网络插座6套合计750元；15.清运垃圾5车共6,000元；16.公共区域维护2,000元；17.施工措施费5%合计3,952.50元；18.利润5%合计3,952.50元；19.税收9%合计7,825元。总计94,780元。2020年1月6日，原告以贷记凭证形式将工程款94,780元支付给上海亨立建筑装饰工程有限公司，上海亨立建筑装饰工程有限公司亦开具工程款发票。再查明：2019年8月9日中午12时45分，系争房屋发生开锁费420元。2019年8月2日，原告与上海顺商律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托上海顺商律师事务所处理原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷，基本代理费为8,000元。同日，上海顺商律师事务所律师向原告开具金额为8,000元的“法律服务费”发票。同月7日，原告将8,000元“法律服务费”以贷记凭证方式支付给上海顺商律师事务所。在案外人上海迪帕特物业管理有限公司出具2019年5月20日的《付款通知书》中记载：1201室应付2019年5月电费148.84元，1207室应付2019年5月电费856.44元，1208室应付2019年5月电费868.64元。2019年6月19日的《付款通知书》中记载：1201室应付2019年6月电费63.44元，1207室应付2019年6月电费436.76元，1208室应付2019年6月电费408.70元。2019年7月18日的《付款通知书》中记载：1207室应付2019年7月电费221.76元，1208室应付2019年7月电费70.56元。2019年11月7日，案外人上海迪帕特物业管理有限公司出具《关于1201、1207、1208室房间用电情况说明》，其中记载：1207室2019年5月份电费856.44元、2019年6月份电费436.76元、2019年7月份电费221.76元；1208室2019年5月份电费868.64元、2019年6月份电费408.70元、2019年7月份电费70.56元；“上述房间在一企非凡公司控制下，所产生的电表计数变化，可能是部分空调风机盘管未关闭，电脑处于待机状态等原因。因一企非凡未把所有设备电源彻底断开，致使这些设备都在24小时耗电，但自2019年8月7日后，就未再向其主张电费”。另查明：被告在原告处尚有租赁保证金196,658.49元。被告于2015年10月23日成立，至本判决作出之日，被告在工商部门登记的住所地仍在系争房屋内。在本案审理中，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告的银行存款1,122,349.68元或查封、扣押被告相等价值的财产，并由上海联合融资担保有限公司提供诉讼保全担保。为此原告向上海联合融资担保有限公司支付担保服务费1,122.35元。审理中，被告对复原工程中所涉的《报价单》中“2.拆除地面地板7,350元；3.保护性拆除安装矿面板吊顶3,450元；4.更换矿面板吊顶8,700元；5.吊顶龙骨2,350元；6.拆除吊顶强弱电线管1,615元”的金额不认可，认为没有拆除的必要，地板、吊顶、电线管都是房屋最基础的装修，可以用于下一个租客继续使用。对《报价单》中的“6.拆除吊顶强弱电线管1,615元；7.墙面批腻子涮乳胶漆19,485元”、“6.拆除吊顶强弱电线管1,615元；7.墙面批腻子涮乳胶漆19,485元”、“11.增加电源线6,450元；12.电线管880元；13.增加插座385元；14.网络插座750元”是新装修产生的费用；《报价单》中的“9.更换地锁1,000元；10.格栅灯移位5,100元”属于装修事项，不是拆除，故这些费用不应当由被告承担。“清运垃圾6,000元”单价过高，其中的“5”是指5个人，并非5车，被告认为清运垃圾不需要5人。审理中，被告称，被告在搬离前是和原告有协商。原告则称，被告当时是要找“下家接盘”，并没有说要求解除合同。审理中，被告称，2019年5月28日，被告在搬大件的时候，遭到了物业公司的阻挠，目前大件还在系争房屋内，可能被原告清理了。原告则称，在2019年5月底，因为被告欠物业费，所以物业公司不让被告搬走大件，但被告的财务账册都带走了，这些大件现被原告作为遗弃物处理了。审理中，原告称，对1201室房屋的复原费，原告已在本案中一并主张。被告表示，同意1201室房屋的复原费在本案中一并处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。我国法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方签订的《上海市房屋租赁合同》中约定，租赁期间，原告保证系争房屋处于正常的可使用和安全状态。虽然原告在2019年5月29日的《解除合同告知函回复》中称“大楼物业于2019年05月09日开工前发函告知贵司，同时提醒可至相邻楼层的洗手间及电梯使用，确保贵司能正常办公及出入”，但根据《承包合同协议书》以及《建筑工程施工许可证》的内容，被告该回复函件中所称的2019年5月9日开工之工程的范围涉及公共部位电梯厅、走道的墙面、地面、天花工程改造、喷淋头换新、烟感(包括管线)换新以及公共卫生间改造、部分楼层强电间移位、部分楼层公共走道租户去入口门拆除工程、空调风管重新拆除并布置等，总工期达180天，已非合同中约定的检查、养护，且被告租赁系争房屋是用于办公房使用，该工程的施工足以影响被告正常使用系争房屋，因此被告以此解除合同并非于法无据。鉴于被告在其向原告邮寄的《解除合同告知函》中明确合同于2019年5月30日解除，且该告知函亦到达原告，故双方关于系争房屋的租赁合同应于2019年5月30日解除，非原告所诉之2019年8月7日解除，亦非被告辩称的2019年5月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于此，被告应当结清费用并按合同约定承担相应的滞纳金。鉴于系争房屋2019年5月的租金、物业管理费被告已经支付，本院已认定双方的合同于2019年5月30日解除，且被告在2019年5月28日搬离系争房屋时遭到阻止并导致物品未能全部搬离，原告2019年5月29日的《解除合同告知函回复》中明确表示不同意解除合同，无证据证明2019年5月30日后被告实际继续在使用系争房屋，因此，原告要求被告支付2019年6月1日起的系争房屋使用费、物业管理费及其滞纳金于法无据，本院对该诉请不予支持。对于系争房屋的电费，因案外人上海迪帕特物业管理有限公司出具的2019年5月20日《付款通知书》中记载1207室应付2019年5月电费856.44元，1208室应付2019年5月电费868.64元。2019年6月19日《付款通知书》中记载1207室应付2019年6月电费436.76元，1208室应付2019年6月电费408.70元，且被告在搬离时未与原告结清相关电费，故被告应支付上述电费，并按照合同约定支付相应的滞纳金。至于2019年7月电费，因于法无据，本院不予支持。关于系争房屋及1201室房屋的复原费、系争房屋恢复原状期间的占用费，鉴于合同中对恢复原状有约定，而被告未实施该项义务，故该复原费及其恢复原状期间的占用费被告应当承担。鉴于双方均同意1201室房屋的复原费在本案中一并处理，故本院予以准许。对于1201室房屋恢复原状期间的占用费，因原告未在本案中要求，故本院对此在本案中不作处理，仅处理系争房屋的恢复原状期间的房屋占用费。关于开锁费，鉴于实际发生时间是在被告搬离后的2个多月，无证据证明该锁系被告所加，故对该费用本院不予支持。关于逾期办理工商注销或变更手续的违约金，鉴于合同中有约定，且被告自认因其内部原因导致没有去办理营业执照的工商变更手续，故被告对此构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，原告此诉请本院应予以支持，但违约金标准过高，本院依法予以调整。至于律师费、财产保全担保费，鉴于双方对于本案纠纷均有过错，故本院对该诉请不予支持。对于原告其余的诉讼请求，根据本院上述阐明的理由，因于法无据，本院不予支持。被告在原告处的租赁保证金，原告应当返还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海金顺房地产有限公司与一企非凡(上海)企业登记代理有限公司之间签订的关于上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室的房屋租赁合同于2019年5月30日解除；二、一企非凡(上海)企业登记代理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司电费2,570.54元及其滞纳金(其中1,725.08元的滞纳金从2019年6月6日起算，845.46元的滞纳金从2019年7月6日起算，均按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止)；三、一企非凡(上海)企业登记代理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司房屋复原费94,780元、房屋复原期间的占用费55,637.70元；四、一企非凡(上海)企业登记代理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司逾期办理工商注销或变更手续的违约金(自2019年9月7日起计算至完成工商变更或注销之日止，按照每日600元的标准计付)；五、上海金顺房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还一企非凡(上海)企业登记代理有限公司租赁保证金196,658.49元；六、驳回上海金顺房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,901元，由上海金顺房地产有限公司负担8,066元，一企非凡(上海)企业登记代理有限公司负担6,835元。财产保全费5,000元，由上海金顺房地产有限公司负担2,635元，一企非凡(上海)企业登记代理有限公司负担2,365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  方丽妹人民陪审员  张 杰二〇二〇年八月十八日法官 助理  薛天豪书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。