山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初2795号 原告：谭春霞，女。 委托诉讼代理人：姚玉良，男，系原告丈夫。 被告：运城市鑫宇房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：黄学芬，山西君宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟晓雨，山西君宜律师事务所律师。 原告谭春霞诉被告运城市鑫宇房地产开发有限公司（以下简称运城鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭春霞及其委托诉讼代理人姚玉良，被告运城鑫宇公司委托诉讼代理人黄学芬、翟晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭春霞向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告运城鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》，被告返回原告购房45869元，支付利息17000元；2、要求被告赔偿违约金45869元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年7月22日购买了由被告建设并出售的某某财富广场××商品房，购房款为45869元，并签订了《商品房买卖合同》。该商品房位于运城市空港南区雪花路与候安路交汇处。从2012年7月22日原告付清全额购房款至今长达8年时间内，被告未履行合同规定的义务，从未按合同要求向原告通报过有关商品房的任何信息，也未为原告办理房产证。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇特殊情况延期交房，出卖人应在发生之日起30日内以书面公告形式告知买受人。第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，签房屋交接单及《商品房验收合格书》，但被告从2012年7月至今没有向原告履行任何交付手续，也未向原告履行任何告知手续。同时合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房。直至现在，原告都没有拿到被告应提供给原告的房产证。另外，购房合同中“项目销售依据”一栏没有商品房预售许可证编号，被告当时未取得房屋预售许可证，购房合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求返回已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此，原告诉至法院。 被告运城鑫宇公司辩称，1、原告的解除权已消灭，其无权解除双方签订的商品房买卖合同。因2014年1月1日至2016年12月31日期间的委托经营的租金已由案外人北京××传奇房地产投资管理有限公司支付，对原告的实际权利不产生影响。根据运城市中级人民法院（2016）晋08民终53号及山西省高级人民法院（2017）晋民申5号判决，本案涉诉交房日期为2016年12月31日；根据合同约定，逾期交房超过90日后，原告可以解除合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告应在解除权条件具备之日起，开始起算一年的期间，超过该期间的，其解除权消灭。故原告无权解除该商品房买卖合同。2、原、被告的商品房买卖合同已经履行完毕，被告已履行了交房义务，原告无任何解除合同的理由。2016年12月7日，答辩人取得了房屋预售许可证，双方之间的《商品房买卖合同》合法有效，且合同已经履行完毕自行终止。而原告与案外人北京××传奇房地产投资管理公司签订了《委托经营管理协议》，委托案外人对商铺占有使用，委托期限为20年，委托期限内原告不得对商铺行使占有和使用权利，现该协议合法有效，且仍在履行中，而至于案外人经营管理期间是否履行协议约定对商铺进行装饰装修，是否投入运营，这是原告与案外人之间的委托经营关系，与答辩人无关；现原告依据《商品房买卖合同》第十四条约定的逾期办理权属登记要求退房，也表明其对商品房交付原告委托代理人经营的事实认可。3、原告无权主张利息及违约金。答辩人于起诉前已经取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告无权主张利息及违约金。综上，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年7月22日，原告谭春霞与被告运城鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于运城市空港经济开发区的某某财富广场商业内街××号商铺，房屋总金额为45869元，交付时间为2014年12月31日。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”条款中约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的万分之二向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付全部购房款45869元，被告出具了收据并加盖了公司财务专用章。 同日，原告谭春霞与案外人北京××公司签订了《运城某某电子（财富）广场委托经营管理协议》，原告将其购买的某某电子（财富）广场二层2941A号商铺委托给案外人北京××公司全权经营管理。双方约定委托经营管理期限为20年。本协议生效后，案外人北京××公司代商户提前向原告支付了2015年1月1日至2016年12月31日的租金（现金）8094元。2015年12月22日，案外人北京××公司对负责经营的包括本案原告在内的房屋进行了接收，并向被告出具了确认函，“运城市鑫宇房地产开发有限公司：鉴于2012年6月16日至2015年6月30日，贵公司与我司季购房者（详见附件共计34页）签订委托经营合同，我公司受购房者委托，负责经营贵公司开发的“运城电子商务产业园（原某某电子广场）”的部分物业。经我司实地查验，委托我司经营的物业，已符合房屋交付条件，我司同意以现状接受房产，并以此函予以确认” 同时查明，自2017年1月1日起截止至今，案外人北京××公司未向原告支付租金。 又查明，被告开发建设的某某财富广场于2016年12月7日办理了山西省商品房预售许可证。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交《商品房买卖合同》、交款收据，被告提交的委托经营管理协议、原告出具的收款收据、案外人北京××公司于2015年12月22日出具的确认函、山西省商品房预售许可证予以证实。 本院认为，原告与被告及原告与案外人北京××公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》、《运城某某电子（财富）广场委托经营管理协议》，上述合同与协议未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。 本案的争议焦点是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应该解除，被告运城鑫宇公司是否向原告交付了房屋，被告鑫宇公司向案外人北京××公司交付房屋是否能是视为向原告交付房屋。 从合同解除的法定情形看，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。根据上述条款，本案不存在法定解除的情形。首先，原告起诉时被告已取得商品房预售许可证；其次，被告不存在一房多卖或抵押给他人的情形；第三，对于原告主张合同目的不能实现，经庭审查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》当日，原告又与案外人北京××公司签订委托经营管理协议之后，并收取案外人北京××公司支付的租金，就已实现其签订《商品房买卖合同》、《运城某某电子（财富）广场委托经营管理协议》目的即通过购买商铺获得收益，本案并不存在不能实现合同目的的情形。故本案不具备法定解除合同的条件。 从合同的约定解除方面来看，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“……；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的万分之二向买受人支付违约金”，根据庭审查明的情况，原、被告虽在合同中约定交房日期为2014年12月31日，但原告在2012年7月22日与被告签订合同的当日，又与案外人北京××公司签订协议并收取北京××公司支付的租金，虽然签订协议当时商铺尚未交付，但该协议约定原告将其商铺的占有、使用权交给了案外人北京××公司，案外人北京××公司亦因该协议取得了对该商铺占有、使用的权利，被告运城鑫宇公司基于原告与案外人北京××公司之间委托经营管理协议，有理由相信案外人北京××公司有代原告接收商铺的权利，被告运城鑫宇公司在原告收取的租金期限内以及法院认定的交房日期（本院曾在2015年期间审理其他买受人（王军生、杨冬香两案）诉被告商品房买卖合同系列案时，认定被告向买受人交房的日期为2016年12月31日，该两案的判决已生效）前于2015年12月22日向案外人北京××公司交付商铺的行为，应视为向原告的交付。因被告已向原告交付商铺，故被告运城鑫宇公司在履行合同过程中并不存在违反合同约定导致合同解除的事由。在被告不主张解除合同的情况下，双方理应按照约定履行合同的权利义务。 综上所述，原告要求解除其与被告运城鑫宇公司之间签订《商品房买卖合同》，并要求被告退还房款，支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谭春霞的诉讼请求。 案件受理费2475元，减半收取1238元，由原告谭春霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  刘艳红 二〇二〇年八月十九日 书记员  续康乾