黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0184民初3531号原告黑龙江省美达消防设施安装有限公司，住所地哈尔滨市南岗区文库街**。法定代表人：刘玫玫，职务执行董事委托代理人霍原，黑龙江良治律师事务所律师。被告张涛，男，1985年4月10日出生，满族，个体，现住五常市，委托诉讼代理人：赵继山，天津巨澜律师事务所律师。被告哈尔滨冠业房地产开发有限公司，，住所地五常市五常镇尽朝晖街二委法定代表人：马木森，职务董事长委托代理人何极，黑龙江何极律师事务所律师原告黑龙江省美达消防设施安装有限公司与被告哈尔滨冠业房地产开发有限公司、张涛执行异议之诉纠纷一案，该案于2018年9月3日立案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人霍原、被告张涛及其委托诉讼代理人赵继山、被告哈尔滨冠业房地产开发有限公司委托代理人何极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑龙江省美达消防设施安装有限公司向本院提出诉讼请求：请求准予执行五常市雅臣路中段冠业商业街区2号楼联机备案号为101、102号两套商服房，面积2248.68平方米；事实与理由；美达公司与冠业公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年3月28日，五常市人民法院立案受理。在一审过程中，经美达公司申请，五常市人民法院于2016年3月22日作出（2015）五民初字第3206-1号民事裁定，裁定：“查封被告冠业公司所有的位于五常市亚臣路中段“冠业商业街”2号楼1-3层（2-N轴2-1/C轴，建筑面积2248.68㎡，价值人民币6，608，082.10元）房产。查封期限为两年。查封期间，该房屋由被告保管，不得隐藏、转移、毁坏、出借和设定抵押。”2016年10月24日，五常市人民法院作出（2015）五民初字第3206号民事判决书，判决：1、被告冠业公司给付原告美达公司工程款4，702，257.60元、工程款利息699，277.99元；案件受理费、保全费合计77，056元冠业公司负担54，610.68元。冠业公司不服一审判决提出上诉，哈尔滨市中级人民法院2××7年4月20日作出（2××7）黑01民终462号民事判决；驳回上诉、维持原判。二审判决生效后，冠业公司拒不履行生效判决确定的法律义务，美达公司于2××7年5月26日向五常市人民法院申请执行。五常市人民法院2018年3月9日作出（2018）黑0184执恢62号民事裁定，裁定：“续查封被执行人哈尔滨冠业房地产开发有限公司所有的位于五常市亚臣路中段“冠业商业街”2号楼1-3层（2-N轴2-1/C轴）建筑面积2248.68㎡房产。（现联机备案为冠业商业街2号楼101号商服、102号商服、103号商服、104号商服及105号商服）。续查封期限为三年。续查封期间，该房屋由执行人哈尔滨冠业房地产开发有限公司保管，不得转移、变卖、毁损、出借和设定抵押，不得有妨碍执行的其他行为。”2018年3月28日，案外人张涛向五常市人民法院提出执行异议，请求解除对101、102号及2-3层商品房的查封和执行。2018年4月19日，五常市人民法院作出（2018）黑0184执异8号执行裁定书，裁定：案外人张涛的异议成立，中止对五常市亚臣路中段“冠业商业街”2号楼联机备案号为101和102号商品房的执行。原告认为，五常市人民法院作出的（2018）黑0184执异8号执行裁定，缺乏事实和法律依据，程序违法，具体理由如下：（2018）案外人张涛提出执行异议的证据存在明显瑕疵和矛盾（2018）黑0184执异8号执行裁定书第二页载明：案外人张涛一共提交了三份证据（但实际上卷宗并未见到裁定中所说的购买商品房收据这份证据，实际只有两份证据）：证据1是一份签订于2015年8月31日的《商品房买卖合同》，该合同买受人为周永芹，出卖人是冠业公司，买卖房产为冠业商业街2号楼一单元101、201、301号房（实际就是101号商服的1-3层），建筑面积1761.92平方米，房款为635万元。证据2是一份编号为黑（2××7）五常市不动产权第0006647号的《不动产登记证》，权利人是张涛，坐落是冠业商业街2栋1-3层101号，但是建筑面积赫然变成了3758.92平方米（超过周永芹购房面积2000平方米）。可见，案外人自己举示的证据显示合同买受人和房证上的产权人不同，合同面积和房证面积不同，存在明显的矛盾。同时，在冠业公司2018年3月1日提交给五常市人民法院的一份《说明》中明确写明张涛购买房产的时间是2015年8月31日（而实际上当日签订合同的买受人是周永芹）。经查，前述不动产证书依据的《哈尔滨商品房买卖合同》签订日期是2××7年9月8日。由上可见，对于案涉房产出现了两个房屋买卖合同，时间不同、面积不同、买受人不同、合同价款不同，很显然，张涛的不动产登记证存在重大瑕疵，其合法性存疑。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性。很显然，执行异议裁定没有按照上述规定对执行异议申请存在的诸多矛盾和疑点进行查实，仅仅依据表面证据进行裁决，是明显错误和不负责任的。（2018）执行异议裁定程序违法，剥夺了原告的程序权利裁定书中载明，案外人张涛是2018年3月28日提出执行异议申请，我国《民事诉讼法》二百二十七条规定，对于执行异议应当在收到申请之日起十五日内做出裁定。但是，裁定书记载的日期是2018年4月19日已明显超期，更让我公司无法理解的是，裁定在作出四个月后才向我公司送达。同时，在执行局办案人向我公司送达张涛的异议申请时，明确表示案情争议较大，需要召开听证，但是直至2018年8月21日，办案人向我公司送达执行异议裁定之时，也根本未召开听证，使我公司失去了一次宝贵的提出异议和质询的机会和权利。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。在我公司收到执行异议申请后，多次向办案人表示，我公司查封面积2200多㎡，张涛的产权证涉嫌超面积办理，将我公司的查封面积2000㎡违法办证，本案案情重大、争议较大。但是，在执行异议裁定作出的过程中，却根本没有进行听证，剥夺了原告的程序权利。如前述，冠业公司和案外人张涛2××7年9月8日签订《哈尔滨商品房买卖合同》，其向不动产登记部门申请登记的日期也是同日（裁定书已查明），这均是发生在本案进行执行，并且标的物被依法查封之后。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”的规定，案外人张涛在案涉房产被查封后与被执行人冠业公司签订《哈尔滨商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，是自始无效的，依据该合同办理的不动产登记证也是违法、无效的。这种转移、变卖被查封财产的行为，应当是涉嫌刑事犯罪，应受到刑事追究的犯罪行为。综上，案外人通过违法手段取得案涉房产的不动产登记证，该物权的取得应是违法无效的。执行异议裁定的作出从实体到程序均存在诸多违法之处，裁定中止对案涉房产的执行，严重侵害了原告的合法权益。希望贵院能够主动纠错，维护债权人的合法权益。被告冠业公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。在五常市人民法院2016年3月22日作的（2015）五民初字第3201-1号民事裁定书之前涉案房屋早已出售给了被告张涛。答辩人请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。（2018）涉诉房屋冠业公司的出售过程1、从2011年10月8日起至2015年8月31日止，周永芹和张涛母子二人先后五次与被告冠业公司签订了五份《商品房买卖合同》，总面积为3758.92平方米。上述五份《商品房买卖合同》中与本案存在关联的是最后2015年8月31日周永芹与冠业公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号2号楼101/201/301。合同的主要内容是周永芹购买了2号楼2-101、2-201、2-301室商服房（涉案房屋），总面积1761.92平方米，总价635万元，付款方式为分期付款，签订合同时付定金150万元，15日内再付150万元，余款在办理完产权证后付清。周永芹分别于2015年8月31日付款150万元、10月3日付款150万元、2015年10月9日8.8万元，2016年10月14日付款30万元，付款金额338.8万元。周永芹尚欠冠业公司购房款2，962，000元，约定此款在办理完房屋产权证后一个月内付清。2、在此之前冠业公司将此房屋曾经出售给了案外人刘桂芝。2010年4月8日案外人刘桂芝与冠业公司签订了《商品房买卖合同》，在履行此合同的过程中出现纠纷，购买人刘桂芝作为原告将冠业公司告上法庭，经审理五常市人民法院作出了（2016）黑0184民初2050号民事判决书。此判决书认定事实的主要内容是：2010年4月8日案外人刘桂芝与冠业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定刘桂芝购买冠业商业街（国际街区）2号楼1-3号2N轴—2-1/C轴2072.28平方米商品房一套（即本案扣押的房屋），价格13，469，827元。刘桂芝于2010年5月26日缴纳首付款420万元，余款通过按揭方式支付，冠业公司于2011年7月31日交付房屋。因刘桂芝没有办理银行按揭贷款，冠业公司也没有按约定履行交付房屋义务。诉争的房屋冠业公司于2015年8、9月份分三套分别出售给杨志斌、董萍、周永芹（张涛母亲）和李兆萍。2015年9月24日冠业公司向刘桂芝丈夫退还购房款20万元。法庭判令1、解除刘桂芝与冠业公司的房屋买卖合同；2、冠业公司返还购房款400万元；3、冠业公司给付利息1，501，900元。此判决证明诉争的房屋在2015年8月31日出卖给周永芹、杨志斌等人之前曾于2010年4月8日出卖给刘桂芝；2016年3月22日法院查封前的2015年8月31日此房屋分别出卖给了杨志斌、董萍、周永芹和李兆萍，整个面积是2072.28平方米，冠业公司将房屋实际交付给了上述购房人。周永芹只是购买了其中的1761.92平方米，其他的被杨志斌、董萍、李兆萍购买；五常市人民法院认可了杨志斌、周永芹等人与冠业公司的买卖冠业商业街（国际街区）2号楼1-3号2-N轴—2-1/C轴2072.28平方米商品房的合同，合同是依法成立、合法有效的。在五常市人民法院执行局的协调下，2××7年8月21日刘桂芝与冠业公司签订了《和解协议书》一份。具体内容是通过五常市法院执行局周永芹分两次支付了欠的购房款296.2万元，其中40万元用于冠业公司办理竣工验收和办理周永芹（张涛）房屋产权证的相关费用。其余的256.2万元作为冠业公司应当支付的执行款支付给刘桂芝。周永芹（张涛）交付了其购买编号2号楼101/201/301商业用房的全部款项。2016年4月3日周永芹、张彥玲二人向冠业公司提交的书面报告一份。内容是周永芹和张彥玲向冠业公司提出申请，因属父母子女关系自愿将周永芹和张涛购买的冠业公司五处房屋全部登记在张涛名下。张涛于2××7年9月取得房屋产权证。此后，张涛以此房产抵押办理了银行贷款，支付了冠业公司购房款2，962，000元，其中的256.2万元是冠业公司通过五常市人民法院执行局交给了刘桂芝。刘桂芝与冠业公司的执行案件执行完毕。张涛的不动产权证编号为黑（2××7）五常市不动产权第0006647号。本案诉争的房屋张涛取得了不动产证书，取得了本案诉争房屋的所有权。二、张涛与冠业公司在2××7年9月8日签订的《哈尔滨商品房买卖合同》是应办理房产登记机关五常市房产住宅局的要求签订的，是为了办理产权登记而签订的制式合同。这份合同只是对已有周永芹、张涛母子二人与冠业公司签订的五份《商品房买卖合同》的确认，因为合同的当事人实际上没有改变，标的物是一致的，价款实际也没有改变，且涉案房屋早已实际交付给了张涛，因此不是新合同。不能据此认定是涉案房屋被查封后签订的。更不能认定此合同违反了法律的强制性规定，同时也不能认定张涛取得的房屋产权证是违法的、无效的。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”张涛持有的编号为黑（2××7）五常市不动产权第0006647号不动产证书是其本人拥有本案诉争房屋的物权凭证。应以此确认诉争房屋归张涛所有。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。冠业公司请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告冠业公司的合法权益。被告张涛辩称：为了进一步澄清本案事实，向本院释明，周永琴与张涛系母子关系。原告的诉讼请求的102号房屋不归被告张涛所有，其应当另行诉讼；其请求和理由不全面，原告申请查封的是2号楼1-3层，查封总面积是2248.68平方米，原告请求为101、102室两套商服，被告张涛仅能答辩101室（102室不是被告张涛财产）,被告所有的101室的面积是130.42平方米。针对101室，被告张涛购买时间是2015年8月31日，办理房屋产权证是2××7年11月8日，说明五常市人民法院查封之前被告张涛已经购买了该房屋；五常市人民法院续查封的时间系2018年3月9日，而被告张涛办理房照的时间是2××7年11月8日，续查封之前已经取得了争议标的的所有权，因此被告张涛有排除原告强制执行该标的的民事权益，即所有权，应该驳回原告诉讼请求。原告提出的两点理由1案外人张涛的证据有明显瑕疵矛盾，理由2剥夺原告程序权利，两点理由均不存在，因现行民事诉讼法规定，执行异议之诉驳回原告诉讼请求之后，民事裁定的自动失效，不同于民事判决书、裁定书的上诉，因此不存在证据瑕疵矛盾等；且程序并不违法，法律并没有规定公民的程序权利，仅是诉讼的权利，这个提法不对。本案焦点应该看被告张涛有无排除执行的民事权利，即有无所有权和用益物权。被告张涛购买被告冠业的房屋，是根据被告冠业向不特定人发出的要约，双方依据真实意思达成的买卖合同，被告张涛与被告冠业间的买卖合同已经实际履行并办理移转登记，不存在买卖合同无效，不存在违法，被告张涛的购买行为先于五常市人民法院的查封，办理登记也先于五常市人民法院的续查封。被告张涛购买房屋、办理所有权登记前未有权属争议，不影响买卖合同的效力。被告张涛已经取得房屋所有权，可以排除执行。原告黑龙江省美达消防设施安装有限公司为证明自己的主张向本院举示的证据为：证据一、黑龙江省五常市人民法院（2015）五民初字第3206号民事判决书、民事裁定书、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2××7）黑01民终第462号民事判决书、黑龙江省五常市人民法院（2015）五民初字第3206-1号民事裁定书、协助执行通知书、黑龙江省五常市人民法院（2018）黑0184执恢62号民事裁定书，拟证明美达公司与冠业公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年3月22日在诉讼中，经美达公司申请，由五常市人民法院依法查封了冠业公司所有的位于五常市雅臣路中段“冠业商业街”2号楼1-3层（2-N轴2-1/C轴，建筑面积2248.68㎡房产。（现联机备案为冠业商业街2号楼101号商服、102号商服、103号商服、104号商服及105号商服），查封期限为两年，2016年3月24日分别送达冠业公司和五常市房产住宅局。2018年3月9日，五常市人民法院续查封上述房产，查封期限为三年。续查封期间，该房屋由执行人哈尔滨冠业房地产开发有限公司保管，不得转移、变卖、毁损、出借和设定抵押，不得有妨碍执行的其他行为。且本案美达公司胜诉，该案正在执行程序中。经质证，被告张涛对3206和462判决书没有异议，因为已经被法律文书证明的事实不用质证。对3206-1号和执恢62号执行裁定的真实性没有异议，但合法性有异议，该两份裁定已经因被告张涛的执行异议申请所撤销。实际涉及到原告的诉讼请求101室仅为130.42平方米，原告至今未变更诉讼请求，涉及到101室的2层3层，本案不应该审理，本案不应该以2248.68平方米进行审理。裁定对房屋的权属、面积记载是不清的，这个裁定撤销是合法的。被告冠业对3206号判决书、中院462号判决书、3206号裁定没有异议，对3206-1号裁定内容有异议，裁定内容是查封被告2号楼1-3层，后面有轴数记录，这种标注方式与后来被告冠业出售的房屋的标注方式不一致，并不能确定查封房屋就是出售与被告张涛的房屋；应该调查102号房屋的实际所有权人，裁定侵害张涛的合法权益。本院对上述证据的真实性予以采信。证据二，被查封房产的房产档案（包括商品房买卖合同、不动产登记证、房屋交易和产权确认书、房屋权属登记审批表、房屋权属登记询问笔录、五常市房屋权属登记申请书、哈尔滨市商品房买卖合同书、购房发票、税收完税证明）拟证明被告张涛申请执行异议时一共提交了三份证据（但实际上卷宗里并未见到裁定中所说的购买商品房收据这份证据，实际只有两份证据）：证据1是一份签订于2015年8月31日的《商品房买卖合同》，该合同买受人为周永芹，出卖人是冠业公司，买卖房产为冠业商业街2号楼一单元101、201、301号房（实际就是101号商服的1-3层），建筑面积1761.92平方米，房款为635万元，2015年8月31日付定金150万元，15天内再付150万元，余款待产权证办好后壹个月内付清。证据2是一份编号为黑（2××7）五常市不动产权第0006647号的《不动产登记证》，权利人是张涛，坐落是冠业商业街2栋1-3层101号，但是建筑面积赫然变成了3758.92平方米（超过周永芹购房面积2000平方米）。此外，《房屋权属登记审批表》中加载的张涛购房日期是2××7年9月11日（是在查封裁定送达之后），产权来源是继受取得。编号为1754146600003的《哈尔滨市商品房买卖合同书》载明张涛与冠业公司2××7年9月8日签订该合同（张涛在执行异议申请书中自认该房购于2012年），张涛购买冠业公司位于五××市××镇××社区亚臣××商业街××房，建筑面积3758.92㎡，房屋价款5,262,488元，付款方式：现金，约定付款时间：2011年10月18日，交纳比例100%。而购房发票开具的日期却是2016年4月26日。《税收完税证明》记载合同签订时间：2012年8月21日，房屋面积1761.92平米。同时，在冠业公司2018年3月1日提交给五常市人民法院的一份《说明》中明确写明张涛购买房产的时间是2015年8月31日（而实际上当日签订合同的买受人是周永芹），联机备案合同编号为17512814（与前述商品房买卖合同的联机备案合同号不一致）。由上可见，对于案涉房产出现了两个房屋买卖合同，时间不同、面积不同、买受人不同、合同价款不同，张涛的购房真实性，以及不动产登记证的取得均存在违法嫌疑，其不动产登记的合法性存疑，其执行异议请求不符合法律规定的条件，不能成立。经质证，被告张涛：1、被告张涛购买的时间分别是2011年10月8日，2011年12月29日，2015年8月31日并且有购房合同和当时的交款收据来说明原告举证证明的问题不存在。2、按照办理不动产登记的手续和被告张涛与冠业公司购买房屋当时的手续不一致，一是为了办理所有权登记证将买卖进行了再次确认，二是为了取得买卖合同和缴费证明，购买时间应当以为2011年10月8日，2011年12月29日，2015年8月31日，双方为了完税证明和产权登记，对以前的合同进行确认和补充是合法的。周永芹和张涛系母子关系，周永芹还是张涛购买被告冠业房产，涉及的问题是共同共有的问题，将产权登记与儿子张涛名下，符合家庭常理。真实性和合法性没有异议，对证明问题有异议，原告将被告的合法的买卖合同办理完税证明来证明执行合法性不正确，产权登记证没有被撤销之前，产权所有人系张涛，以此来对抗张涛的所有权，执行没有依据。被告冠业认为：2015年8月31日二被告间签订的合同与前两份合同不同，合同条目增多，是应周永芹夫妇的要求，周永芹夫妇要求将原来签订的合同的房屋均登记于张涛名下，标的、房款价格均没有变化，当事人也没有变化，只是将周永芹父母购买房屋登记于张涛，不是新签订的合同，是对前两份合同的确认。张涛已经取得登记，取得所有权，可以排除执行。证据三、刘桂芝于2010年4月8日与冠业公司签订的商品房买卖合同，买卖冠业商业街2号楼1-3层2-N轴-2-1/C轴房屋，拟证明原告申请查封的是刘桂芝所购买的该份房产，正是由于张涛在办证的过程中将101、201、301与刘桂芝混合一起，超出了原周永芹的购房面积才导致张涛提出执行异议，原告提出了执行异议之诉。同时在冠业公司2018年3月1日给五常法院的说明中，明确说明2号楼1层105号商服，产权人为杨志斌，而张涛和冠业公司举示证据一再表明105号商服系张涛房产。经质证，被告张涛认为执行异议申请书记载101和102商服的2-3层，刘桂芝的买卖合同标明2号楼1单元1-3层，说明诉求的101、102两套商服房屋不包括二层、三层，证据都举完了，到现在诉讼请求还没有明确，证据本身真实性有异议，该证据系复印件。这份合同若与（2016）2050号民事判决书当中所认定的合同系一致的话，对三性均无异议；关于这个诉讼，2050号民事判决书对事实认定已经很清晰，买卖标的系冠业商业街2号楼1-3层2-N轴-2-1/C轴，很清晰，该房屋拆分成三套分别出售给杨志斌和董萍、李兆萍，周永琴，2072平方米中1700余平方米为周永芹所购买，在生效法律文书中已经明确，执行异议之诉中的争议房屋就是周永芹购买的房屋。原告认为查封的是1-3层，张涛提的异议申请写的是101号1-3层、102及2-3层，五常法院作出的执异8号裁定写的是冠业公司商业街2号楼1-3层2-N轴-2-1/C轴（建筑面积2248.68平方米）（现联机备案为101、102、103、104、105号商品房，现在是101和102号的执行,原告系根据张涛的异议申请和法院裁定。我诉请的就是法院作出的执行异议裁定和续查封的标的房产。本院对该证据的真实性予以采信。被告张涛举示下列证据；证据一，张涛身份证一份，拟证明被告张涛与房屋产权登记人系一致。经质证，原告对真实性没有异议，证明问题有异议，该份证据仅能证明张涛系案涉房产的房产登记证上的权利人，但是该权利的取得是否合法，登记是否有效不能证明。被告冠业无异议。本院对该证据的真实性予以采信证据二，房屋买卖合同五份，被告冠业公司将合同标的2011年10月8日签订两份合同将冠业2号楼106号1-3层，面积1068平方米出卖给被告,2011年12月29日被告冠业公司将冠业2号楼105、205号（929平方米）出卖给被告张涛，拟证明二被告间房屋买卖合同发生时间为2011年，二被告间成立买卖合同时，买卖标的并未保全、并未查封；2015年8月31日签订的买卖合同被告冠业公司将2号楼101的1、2、3层（3758.92平方米）出卖与被告张涛母亲，拟证明原告取得的时间早于五常市人民法院保全的时间且被告张涛依据五份合同取得了上述房产共计3758.92平方米的物权，张涛具有排除原告申请执行的民事权益。经质证，原告对该五份合同真实性有异议，原告没有能力核实，对证明问题、关联性有异议，2011年10月8日的合同买受人系周永芹，且购买房产系冠业商业街2号楼106号1-2层，该份合同与本案无关，因为所涉及房产系106号房产，不是本案涉标的；合同标的物是2号楼1单元106号3层，与本案争议房产没有关联性；2011年12月29日的买受人系张涛的105号房屋也不属于本案争议房产，2011年12月29日买受人张涛的105号2层房屋与本案没有关联。原告并未对106的1-3层和105、205请求，从该五份合同来看，所涉及的房产是三套101/105/106号房屋，105号的1-2层，106号的1-3层，101号的1-3层，本案争议的是101号的1-3层，三套房产应该是办理三套房产的不动产登记，而不能将三套不相邻的房产做成一个不动产登记，而实际在本案执行过程中，曾经105号的买受人（不是张涛）也提出过执行异议，后来撤回，所以我们对张涛的执行异议申请提出执行异议之诉，而即便周永芹与张涛确系母子关系，周永芹对于诉争的101号房屋，并没有载明系周永芹和张涛共同购买，法律仅仅规定夫妻之间共同共有，但是没有法律规定，母子之间的共同共有，且处分共同共有需要所有共有人同意，即便存在周永芹将房屋权利移转给张涛，到底是赠与、买卖、继承，在不动产档案中均没有体现，原告在查封的面积中，周永芹的房屋面积系1761.92平方米，实际办证时却变成3000余平方米，根据查封的附图来看，101号房屋的三层在办证过程中是否牵扯到原告申请查封的面积，需要法院来查明。被告张涛说明，这些房屋应该办理证照数量问题，办理一个证件还是三个证件都不违法；办证数量系张涛的意思表示，不违法；法律没有规定只有夫妻可以共有，家庭也有共有，不论登记与谁名下，共有的成员、份额不变，系周永芹的意思表示，系家庭成员间的处分权；查封的面积仅有周永芹的1761.92平方米，购买时确系周永芹与被告冠业签订合同，但是并不是周永芹个人的房产；之所以举示105和106的合同，系因为3000余平方米系105、106和101房屋的面积总和，来说明登记面积3000余平方米原因。原告称五套房产办理到一个证件上系违法的，根据五个合同，按照不动产登记的要求，应该是办理五个房产证，即使办理五个房产证，也不影响张涛作为五个房产的产权人，但是国家计税是按照一个合同计算一次税收，税率与购买面积、个人购买的套数都有关系。物权法的确规定，房产证可以作为权属登记，但是仅是证权登记，而不是确权登记，仅能是证明自己享有权利的初步证据，若能证明权属有争议，是可以被撤销的。任何违法的登记证在被撤销之前从表面看都是合法的。之所以起诉张涛，是因为张涛对原告申请的执行提出异议，不能因为仅仅起诉张涛即原告认可其他房屋买卖合同的买受人全部即为张涛，并不视为相对人是周永芹的合同即是张涛作为相对人，仅仅是对案涉标的进行诉讼。本案争议的房产是2号楼101号的1-3层，该房产的买受人系周永芹，虽然周永芹和张涛系母子关系，但张涛在本案中也没有举示相关证据证明系母子关系；假设为真，那么该房产自周永芹名下过户到张涛名下也没有载明系通过何种方式发生的物权转移。而至于105和106号房屋与本案没有关联关系。被告冠业没有异议。本院对该证据予以采信。证据三、张涛向被告冠业缴纳的房款（五套房屋，面积3700余平方米）票据25张，拟证明张涛已经依据合同完全履行交付房款的义务。经质证，原告对真实性有异议，因原告没有能力核实证据真实，其均是收据而不是转款记录，不能核实。105和106房产的付款凭证与本案没有关系，101号房屋1-3层的收据的开具时间全部在2015年8月31日之后，收款人记载的系“马秋益”，这些证据不能证明交款真实性。被告冠业无异议。本院对该证据予以采信。证据四、执行员刘志刚收据、笔录、执行裁定、协助执行通知书一组，证实被告张涛与被告冠业公司于2015年8月31日签订的房屋合同（1761.92平方米）的部分房价款已交至法院，由五常市人民法院执行作为另一起案件的执行款。经质证，原告对真实性有异议，原告方无法核实，请合议庭核实；证明问题有异议，不能证明案涉房产取得是否合法以及与原告查封房产之间的争议。本案争议系周永芹1700平方米的房产却办理成了3700余平方米的房产证，该组证据中的两份刘志刚出具的收条的时间分别为2××7年11月20日和2018年2月12日，如果张涛或者周永芹将所欠房款交付给执行法院，亦应由执行法院出具收款收据，并且由张涛出具转账凭证证实交款事实，而2××7年5月26日，原告已经向五常法院申请执行，即便张涛所述交款事实为真，刘桂芝和原告均为被告冠业的债权人，且刘桂琴的债权不具有优先性，那么五常市法院亦不应当向被告张涛所述的应向冠业公司交付的部分款项交给刘桂芝。被告冠业没有异议。特别说明。2××7年10月18日9时，刘志刚取了周永芹和张涛的笔录，周永芹说了买房时是张涛以周永芹的名义买的，办理房照的时候就办理到张涛名下；交至的房款用以执行的案件是（2016）黑0184民初2050号案件，申请执行人系刘桂芝。原告认为查封时有送达回执，当时是送达给五常市房产局，房产局工作人员在下面签了一行字，房屋没有备案，没有分出来房号，但是张涛和周永芹与被告冠业之间签订的房屋是有房号的，请法院查实这个情况。本院对该证据的真实性予以采信。证据五、两份证明，拟证明被告张涛在2015年8月30日之前已经使用该房屋，在五常市人民法院查封和续查封之前。经质证，原告对真实性有异议，原告无法核实；冠业认为与本案没有关联。本院予以采信。证据六、张涛不动产登记证一份，拟证明张涛对诉争房屋享有所有权，能够排除原告申请执行该标的。经质证，原告对真实性没有异议，合法性有异议，从原告举示的周永芹购买的101号房屋1-3层面积来看，合同记载是1700余平方米，而张涛和周永芹购买的105号、106号房屋合计是2000余平方米，房产部门的记载的坐落是冠业商业街2栋1-3层101号，房屋建筑面积是3758.92平方米，即案涉101号房屋的产权证面积与购房合同的面积不符，超过购房合同2000平方米，才导致本案的发生，对于该份不动产登记证是否是合法办理原告提出异议，并认为该份不动产登记证的效力存在瑕疵。被告张涛称签订五份合同，签订时间是2011年-2015年，五份合同的房屋总面积是3758.92平方米，买受人有张涛和周永芹，周永芹夫妇、张涛协商一致将房屋产权办理到张涛名下。冠业无异议。本院对该证据的真实性予以采信。冠业公司提供如下证据证据一、被告冠业营业执照复印件以及法定代表人身份证复印件各一份，拟证明被告冠业公司系企业法人以及法定代表人身份情况。经质证，原告认为复印件，对真实性有异议，证明问题与本案没有关系。被告张涛无异议，本院予以采信。证据二、被告张涛和其母亲与被告冠业公司签订的房屋买卖合同五份以及购房收据25张，拟证明诉争房屋有张涛和周永芹购买房屋的事实，本案诉争的房屋在法院查封的2016年3月22日之前已经出卖给周永芹，法院的查封行为实际上是侵害了周永芹的合法权益。经质证，原告质证意见同张涛举示证据的二、三、四的质证意见。被告张涛没有异议。本院予以采信。证据三、五常市人民法院作出的（2016）黑0184民初2050号民事判决书，拟证明1、诉争的房屋在2015年8月31出卖给周永芹、杨志斌等人之前曾与2010年4月8日出卖给刘桂芝；2、2016年3月22日法院查封前的2015年8月31日此房屋分别出卖给了杨志斌、董萍、周永芹和李兆萍，整个面积是2072.28平方米，被告冠业将房屋实际交付给了上述购房人，周永芹仅是购买了其中的1761.92平方米，其他被杨志斌、董萍、李兆萍购买；3、五常市人民法院认可了杨志斌、周永芹等人与冠业公司的买卖冠业商业街（国际街区）2号楼1-3号2-N-2-N轴-2-1/C轴2072.28平方米商品房的合同，合同是依法成立，合法有效的。经质证，原告对真实性没有异议，该份证据可见，刘桂芝与冠业公司的诉讼五常市法院是2016年9月28日作出的，判决解除合同，该份合同解除的时间系2016年9月28日之后，以该判决实际生效日为准；而对方举示的与周永芹签订房屋买卖合同的日期系2015年8月31日，即在刘桂芝与冠业公司就房产正在诉讼过程中，被告冠业即与周永芹签订购房合同并收取部分购房款，可见或者是冠业公司将此房屋一房二卖，或者是冠业公司与周永芹的买卖行为系虚假。而实际上，原告查封案涉房产的时间是2016年3月22日，那么也就是说如果被告冠业公司在明知该房产被查封的情况下，为什么不通知原告、张涛或者当时的原告刘桂芝？其中冠业公司是否存在违法转移已查封房产的事实，请合议庭予以查清。被告张涛没有异议。但认为刘桂芝与冠业签订合同的时间和解除合同诉讼的时间不是一回事儿；张涛向法院缴纳296万元的时间是2××7年11月20日和2018年2月12日，从两个时间上可以说被告张涛与冠业签订的房屋买卖合同以及办理不动产登记的手续，从时间顺序上说，没有瑕疵，不存在一房二卖，也不存在交钱的时间出现恶意串通。本院对该证据的真实性予以采信。证据四、2××7年8月21日刘桂芝与冠业公司签订的《和解协议书》一份，拟证明1、通过五常市法院执行局周永芹分两次支付了尚欠的购房款296.2万元，其中40万元用于冠业公司办理竣工验收和房屋产权证的相关费用，256.20万元作为执行款支付给刘桂芝。2刘桂芝与冠业公司案件，涉案房屋冠业公司退还刘桂芝的购房款也被法院查封过，因执行和解而解除查封。3周永芹（张涛）交付了其购买编号2号楼101、201、301商业用房的全部款项。经质证，原告认为真实性原告无法核实，对证明问题有异议，该证据签署时间系2××7年8月21日，因案涉房产已经于2016年被原告申请查封，但是却在2××7年办理了不动产登记证，不管查封是否正确，在办证的当时为查封房产办理产权登记即属于违法，周永芹与冠业公司签订合同时，冠业公司与刘桂芝的合同人处于有效履行的状态，冠业公司在与刘桂芝的合同尚未解除时即与周永芹签订合同，在房屋已经查封的情况下，将周永芹的合同移转给张涛，并办理了产权登记，即案涉房屋出售给周永芹到为张涛办理产权证的过程中均存在违法。被告张涛认为不存在办理产权证违法，刘桂芝购买房屋时间系2010年，起诉是2016年，起诉前双方已经就解除房屋达成一致，刘桂芝之所以起诉，对解除合同没有异议，系对剩余购房款返还有异议。执行程序中刘桂芝与冠业公司达成和解协议，法院已经解封，在这个解封的阶段，张涛依据合同约定办理了产权证，依约在办理产权证后1个月内支付全部房款，不存在查封期间办理产权证。冠业认为不存在一房二卖，刘桂芝不想买这个房屋，双方对解除没有异议。查封问题，冠业公司没有钱，用售楼款偿还欠账，为了履行与刘桂芝的债务，就将房屋解封并出卖，没有在查封期间出卖的行为。本院对该证据予以采信。证据五、2016年4月3日周永芹、张艳玲二人向冠业公司提交的书面报告一份，拟证明周永芹和张艳玲向冠业公司提出申请，自愿将周永芹和张涛购买的冠业公司5处房屋全部登记在儿子张涛名下，周永芹和张涛与冠业公司签订的五份《商品房买卖合同》的购房人全部变更为张涛。经质证，原告认为真实性无法核实，周永芹和张艳玲未到场，但是该份证据显示的合同是106的1-3层，105号的1-2层，并不包括101号的1-3层，而101号的买受人是周永芹，周永芹并未将101号房屋移转到张涛名下。张涛没有异议。张涛称该报告属于笔误，因为02785号合同、02804号合同、02805号合同签署人是张涛，这五份合同都记载在内，就没有必要将所有案涉房产一一写明，但是周永芹、张艳玲的目的是，不写这份报告，冠业不将房屋登记为张涛，周永芹和张艳玲的真实意思表示就是将所有房屋过户给张涛，且已经超过两年没有任何争议，应系真实意思表示；报告是合法有效的，意思表示是真实的。本院对该证据予以采信。证据六、黑（2××7）五常市不动产权证第0006647号不动产权证一份，拟证明本案诉争的房屋张涛取得了不动产权证书；张涛取得物权。冠业公司与张涛、周永芹之间的五份房屋买卖合同得到了政府房屋交易部门的认可。经质证，原告质证意见同张涛举示的证据六。被告张涛无异议。本院予以采信。证据七、2××7年10月16日五常市人民法院刘桂芝案件的执行局法官刘志刚为冠业公司出具的收条一份，拟证明在刘桂芝与冠业公司案件执行过程中冠业公司代为办理张涛产权证，将张涛的产权证交给五常市人民法院，按照周永芹与冠业公司于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》一份，编号2号楼101、201、301，约定此款在办理完房屋产权证后一个月内付清，张涛在取得房屋产权证后办理了银行贷款，支付周永芹尚欠冠业公司购房款296.2万元，其中的256.2万元冠业公司通过五常市人民法院执行局交给了执行申请人刘桂芝。经质证，原告对证明问题有异议，房产证系冠业公司代为办理，张涛2××7年9月8日所述系应房产部门的要求，将五份合同进行了汇总，现在又称张涛系在执行过程中购买该房屋；而合同记载的付款方式是缴纳比例百分之百，是缴纳全款，没有写明是银行按揭贷款；而且房款根本不相同，对方主张2××7年的合同是五份合同的汇总，价格不仅没有超过总价款，连较之2015年签订的合同都相差100余万元，购房面积也不相同，对方提出的2××7年合同系五份合同的汇总是不真实的，虚假的。被告张涛无异议。本院对该证据的真实性予以采信综上，本院认定下列事实：原告黑龙江美达消防设施安装有限公司与被告哈尔滨冠业房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案，本院2015年3月28日立案受理。诉讼中，原告申请财产保全，本院查封了被告冠业公司所有的位于五常市亚臣路中段“冠业商业街”2号楼1-3层（2-N轴2-1/C轴，建筑面积2248.68㎡，价值人民币6，608，082.10元）房产，2016年10月24日，五常市人民法院作出（2015）五民初字第3206号民事判决书，判决：1、被告冠业公司给付原告美公司工程款4，702，257.60元、工程款利息699，277.99元；案件受理费、保全费合计77，056元冠业公司负担54，610.68元。冠业公司不服一审判决提出上诉，哈尔滨市中级人民法院2××7年4月20日作出（2××7）黑01民终462号民事判决；驳回上诉、维持原判。二审判决生效后，冠业公司拒不履行生效判决，美达公司于2××7年5月26日向五常市人民法院申请执行。五常市人民法院2018年3月9日作出（2018）黑0184执恢62号民事裁定，裁定：“续查封被执行人哈尔滨冠业房地产开发有限公司所有的位于五常市亚臣路中段“冠业商业街”2号楼1-3层（2-N轴2-1/C轴）建筑面积2248.68㎡房产。（现联机备案为冠业商业街2号楼101号商服、102号商服、103号商服、104号商服及105号商服）。续查封期限为三年。2018年3月28日，案外人张涛向五常市人民法院提出执行异议，请求解除对101、102号及2-3层商品房的查封和执行。2018年4月19日，五常市人民法院作出（2018）黑0184执异8号执行裁定书，裁定案外人张涛的异议成立，中止对五常市亚臣路中段“冠业商业街”2号楼联机备案号为101和102号商品房的执行。另查明张涛及其母亲周桂芹与冠业公司自2011年10月8日至2015年8月31日先后签订五份房屋买卖合同，将包括涉案房屋在内的房产过户给张涛。2××7年10月11日张涛取得房屋所有权证书.2020年7月3日（2015）五民初字第3206号民事判决书全部内容已经执行完毕结案。本院认为：张涛与其母亲周桂芹与被告哈尔滨冠业房地产开发有限公司签订有房屋买卖合同，且房屋买卖合同均签订于法院查封之前，被告张涛于查封之前就已缴纳房款并实际入住使用该房屋且已取得房屋产权证书，原告要求继续执行该房屋，本院不予支持，且（2015）五民初字第3206号民事判决书全部内容已经执行完毕，原告已实际领取接收款项，不应再继续执行该房屋。应驳回原告的诉讼请求。原告称房屋产权证存在违法，可另行解决。故依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告的诉讼请求案件受理费31985元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  万景权人民陪审员  李凤英人民陪审员  金晓丽二〇二〇年八月二十八日书 记 员  刘 洋