贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初6619号原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象13栋201房，统一社会信用代码:：91520502MA6DYTNC97。法定代表人:赵雄杰，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）:阳东海。被告:徐虎，男，1972年1月13日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐荣。原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业公司）与被告徐虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创和物业公司委托诉讼代理人阳东海、被告徐虎的委托诉讼代理人徐荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐虎向原告支付(2017年8月1日至2020年7月31日)物业服务费3,615.00元;二、判令被告向原告支付久费时间段资金占用同期银行贷款利息;三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2017年7月6日，原告与被告所居佳小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准):住宅:1.10元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积:91.29平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵法院起诉，恳请依法判如所诉。被告徐虎辩称:一、原告主张本案物业服务合同成立生效，首先应举证证明签订合同双方的身份是否合法。本案中，第一届业委会作为签订合同的甲方，身份是否合法其合同行为是否执行业主大会决定在原告未提供证据证明这些重大事项之前，被告不认可这个合同(备注:2020年3月19日，经七星关区房产局证实，案涉首届业委会档案袋里无任何备案文件，不符合国务院《物业管理条例》规定的程序与条件，未取得代表全体业主签订合同主体资格)。二、2018年6月12日，业委会对原告物管整改反馈书存在问题，再向原告送达《整改通知书》，原告不予配合。2018年8月15日，业委会向原告送达《解聘函》,宣布解除双方2017年7月6日签订的物业服务合同。原告不办理移交，至今已达两年。在这个时段里，原告一直隐瞒被解聘事实，使用过期合同蒙哄被告。三、业委会于2018年8月15日送达原告的《解聘函》证据，除证明合同关系已解除外，还证明原告与业委会签订合同时存在串通情节。《解聘函》开头是这样描述的:“2017年6月27日，业主委员会收到创和公司投标书后签订了物业服务合同，从2017年7月6日0时起，对瑞丰铭城小区物业进行管理与服务”。这段描述印证，此次招投标没有公开进行，全程暗箱操作。随着时间推移，暗箱操作背后的秘密逐渐暴露，创和公司2018年12月20日贴出公告称:“解除赵雄杰在公司的一切职务和劳动关系，不再使用付立全电梯证，停止发放使用费用”,该组证据证明，原告与业委会负责人付立全存在利益输送关系，16部电梯属房开投资安装的设备，使用证怎会跑到业委会负责人付立全手里，发放使用费，巧立名目而已。原告办公室的《值班表》证据显示，原告聘用的物业管理工作人员成某某，系业委会成员。三组证据证明，在小区未发布招标公告，并且无他人竞标的情况下，原告独家投标，使用变相贿赂手段，串通业委会主要成员暗箱操作，违法谋取中标。四、原告制作的《中标后承诺》，证明原告未兑现承诺事项，包括:1、出资将小区道路入口至2号楼的道路打造成沥青路(原告拖延不办，后来是房开公司出资铺了沥青路面);2、其它公共道路部位用草皮砖铺垫;3、对小区现有绿化进行更新完善:4、出资给小区业主配备体育运动器材;5、广告收益交业委会:上述承诺，原告均未兑现。五、基于原告已被解聘，但原告称其为被告提供了事实服务。被告认为，原告强卖服务，逼迫被告强买服务，侵害被告自愿选择服务的权利。况且，原告强卖服务，质价不对等，例如(1)原告私自使用属于小区业主共有场地，将1号楼与2号楼之间、3号楼与4号楼之间的两块约800平米场地出租给汽车经销商，(2)将16部电梯间、小区公共场地出租给广告商，(3)地下车库停车位377个、地面停车位409个，原告按每车每月50.00元、100.00元或150.00元价格收费，对外营业按小时收费。两年累计收费约两百万元以上，未公布账目，(4)小区共有16部电梯，关停现象经常发生，从未公开第三方检验报告，其中，2号楼客梯一次性关停时间长达半年之久，直到今年春节开通几天后又再次关停，造成业主生活困难，3号楼因两部电梯停运，导致业主走消防通道摔伤，电视台曾做过报道，(5)前物业原在小区8个单元楼分别设置了8个保安值班室，原告进入小区，尚未办理交接手续，就强行拆除了这8个保安值班室，保安措施远远不如前物业，(6)区域花园停放废弃摩托车10多辆近两年了、堆放汽车配件10多件，(7)区域内1号楼、5号楼外垃圾成堆，(8)全部单元楼的消防设施受损，(9)现有464户常住业主签名，给予原告差评。综合上述，2017年7月6日至2018年8月15日期间，原告不能举证证明物业服务合同是否依法成立，2018年8月15日，原告认为合法的业委会已经发函解除合同，时至今日，原告不办理移交，使用过期合同蒙哄被告，霸占小区强制交易质价不对等的物业服务，并且侵占业主公共收益。被告请求:1、依法判决原告使用贿赂手段，串通业委会于2017年7月6日签订的物业服务合间，对被告无约束力，确认原告认为合法的业委会2018年8月15日发函解除合同事实，期间，原告与被告不存在合同关系。3、驳回原告诉讼请求，原告应当承担强制交易违法代价。协议是瑞丰公司转让物业管理权给原告，但是经我们调查，瑞丰公司并未加盖过该协议上的公章，属于原告方造假。原告方曾经上门拍门要求缴纳物业费，但是当拿出手机时，人就不见了，严重影响了业主的人身安全。本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。被告徐虎系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为91.29平方米；经核算，从2017年8月1日至2020年7月31日期间，被告徐虎应交纳的物业服务费为3,615.08元（1.1元×91.29×36=3,615.08元）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，未完全履行合同的义务。如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区存在广告张贴及对小区的管理服务不完全到位等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：2018年8月15日，该小区业主委员会向原告发出《业委会关于小区物业公司解除物业服务合同的函》，该函载明：业委会决定解除与原告签订的物业服务合同，该函还载明其他相关事项。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告徐虎作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告徐虎具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2,530.56元（3,615.08元×70%=2,530.56元）。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告称双方不存在合同关系及原告与该业委会签订的合同已经解除的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同……”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，虽然该业委会向原告发出了解除合同的告知函，但被告不能举证证明发出该告知函时符合合同约定或法定的解除条件，而原告与该业委会签订的合同仍在履行期限内，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。对被告认为该合同存在暗箱操作，应认定无效，该主张不是本案审理的范围，对被告以其他理由不交纳物业费或认为交纳物业费过高的意见，本院也不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐虎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2,530.56元。二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告徐虎负担18.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇二〇年八月四日书记员 张朕一