云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初2061号原告樊华彬，男，1981年12月24日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住昭通市昭阳区。原告樊某1，女，2006年4月5日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，在校生，居民，住昭阳区。原告樊某2，女，2016年2月23日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，学龄前儿童，居民，住昭阳区。法原告樊某1、樊某2的定代理人樊华彬（基本情况见上）。被告刘科仕，男，1974年2月7日生，汉族，四川省会东县人，住四川省会东县。被告席更奇，男，1968年3月15日生，汉族，河南省内乡县人，住河南省内乡县，现住昭通市昭阳区。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。原告樊华彬、樊某1、樊景瑜诉被告刘科仕、席更奇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告樊华彬，被告席更奇的委托代理吴昆到庭参加诉讼。被告刘科仕经本院公告传票传唤，届时未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告樊华彬、攀思甜、樊景瑜诉称，原告与被告于2013年8月2日签订房屋置换协议，原告将位于昭通市昭阳区的房屋（净面积约185平方米）以置换的方式换给被告使用。被告置换总面积为270平方米的清水毛坯房（包含公摊面积，在除顶楼及一楼以外的任何楼层中任由原告选取）和一个地下车位（原告修建的房子为九层，地上**，地下**）给原告。2016年7月，被告将答应置换给原告的位于昭阳区（建筑面积138.99平方米）、附185号（建筑面积116.97平方米）房屋交付给原告使用，原告于2019年8月正常入住以上房屋，并使用了一个附属地下车位。根据原被告签署的房屋置换协议第六条约定，被告交付乙方房屋的期限为两年，在交房后被告负责把房屋的产权过户到原告名下。但时至今日，被告一直未将昭阳区、185号房屋的产权过户给原告，并且未对原告所选房屋的差额面积（14.04平方米）进行货币补偿。根据协议第一项约定，被告对原告造成的财产损失，根据损失清单，被告分新旧分别赔偿，但至今从未赔偿。根据第七项约定，被告在未交房期间，原告住房租金由被告支付，支付标准为被告每年支付原告房屋租金7400元，现原告已在外租房6年，但被告从未兑现支付原告房屋租金的约定。为维护原告的合法权益，特诉至法院。请求：1、判决确认原告与被告于2013年8月2日签订的房屋置换协议有效；2、判令被告立即将昭阳区、附185号房屋的产权过户给原告，并将附属的一个车位划定给原告；3、判令被告支付原告2013年至2019年共六年的房屋租金每年7400元，六年共计44400元；4、判令被告赔偿原告房屋垮塌所造成的经济损失合计50551元；5、判令被告赔偿原告选房面积不足部分的货币补偿合计43928元；6、本案的诉讼费由被告承担。被告席更奇辩称，1、按继承法的规定，第一顺序继承人为配偶、父母和子女。但在原告中并没有被继承人的父母这一位列的继承人。2、合同无效，理由和樊华平案件一致。3、对第三项诉讼请求，因为合同约定该项支付期限为两年，即2015年8月2日到期，至今已经超诉讼时效。4、对第四项请求是已进行了赔偿，其该项请求权超诉讼时效。5、第五项请求，因协议无效，故请求依法驳回。原告针对其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、原告的身份证：证明原告樊华彬、樊某1、樊某2的诉讼主体资格和身份信息；2、被告的身份证复印件：证明被告席更奇、刘科仕的诉讼主体资格和身份信息；3、房屋置换房屋协议1份（原件）：证明原告与被告协议房屋置换房屋，被告应当将其置换给原告的位于昭通市昭阳区房屋的产权过户给原告的事实。被告每年应支付原告房屋租金7400元，六年合计支付44400元；4、财产损失物品清单：证明被告修建房屋导致原告房屋垮塌，造成房屋财产损失总金额为50,551元；5、承诺书：证明原告找被告方多次办手续，但是一直未兑现，被告就写了个承诺书给原告；6、照片20张：证明原告的房屋在遭受损失之前完好无损，被告在修建房屋时损坏了原告的一些物品；7、土地登记证书（包括准建证、申报书、承建档案管理的证明等各种）：证明原告的房子在置换之前手续都是完整的；8、居住证明：证明原告之前居住房屋的所在地；9、门牌证：证明原告的房屋置换之前的归属；10、金鹰小区水电交费表：证明原告现在是正常入住小区，是被告方向原告收取了物管费水电费；11、被告方的国有土地使用证：证明原告在原有土地的地面上修建了房屋；12、房产证（复印件）：证明原告现在住的是251号附184、185号房屋。经质证，被告席更奇对第一组身份证无异议；对置换协议的真实性无异议，但是认为协议属于无效合同。特别是其中第二条的约定是将土地使用权转让给乙方修建房屋，这是非法转让集体土地的行为；对物品损失清单，认为系复印件，无法核实其真实性，同时没有相关人员签字认可，缺乏作为证据的基本要素；对承诺书其中记载的2016年9月30日前必须计算清楚，也就是至2016年10月1日起，开始计算原告的诉讼时效，直到2019年9月30日止。而本案原告提起诉讼时已经超过诉讼时效；对照片无异议；对土地登记申请书，认为是复印件，上面的名字是张汝芳的名字，对其真实性不认可。根据这个记载该土地性质是属于集体土地，整个办理手续都是按农村自建房的规定来进行办理的，而并非是国有土地。所有的手续均是由张汝芳老人进行办理的，该土地的使用权属于张汝芳所有，而樊华彬对本案所涉的土地不享有使用的权利；对水电缴费单无异议；对居住证明，认为是出具给张汝芳的，而不是给本案原告的；也没有居委会经办人的签字，按新的证据规则不具备证据效力；对门牌证无异议；对刘科仕的产权证的真实性无异议。但需要请法庭予以核实，由于刘科仕涉诉案件比较多，对这套房子的产权是否已被查封；对另外一份产权证看不清楚，不发表质证意见；对国有土地使用证，根据宗地图来看，原告置换给被告的土地并未包含在国有土地使用权范围内。也就是说案涉土地未经转化，至今依然属于集体土地性质。被告席更奇、刘科仕未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据中，除第四组证据财产损失清单，系原告单方制作，不具有真实性，且与本案无关联性，本院不予采信外，其余证据来源合法，客观真实，具有证据的三性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告樊华彬与邓青艳系夫妻关系（邓青艳已于2016年7月病逝；邓青艳的父亲邓再朝于2019年3月23日死亡；其母亲符开会于2004年1月死亡）；原告樊某1、樊某2系原告樊华彬与邓青艳的子女。2013年8月2日，邓青艳及原告樊华彬与被告刘科仕、席更奇签订《房屋置换协议》，约定甲方（邓青艳及原告樊华彬）将其位于昭通市昭阳区的房屋及所占土地、房屋范围内的空地共计185平方米以置换房屋的方式转让给乙方（被告刘科仕、席更奇）使用；由于乙方所修房屋的高度现在不能确定，置换房屋的方式分两种情况解决：（1）若乙方修建的房屋为七层，甲方可在二至六层中任选总面积为280平方米（包含公摊面积）的房屋和一个地下车位；（2）若乙方修建的房屋大于七层，甲方所选楼层为除顶楼及一楼以外的任何楼层，总面积为270平方米（包含公摊面积）的清水毛坯房和一个地下车位；若甲方所选面积超出部分小于或等于10平方米时，超出面积则按乙方销售所有房屋的最低平方价减200元；若甲方所选面积大于10平方米时，超出面积则按乙方销售所有房屋的最低平方价少100元；在交房后，乙方负责在两年内将房屋的土地使用证和房产证过户到甲方名下，所产生的费用由甲方负责；乙方在未交房期间，甲方的住房问题及仓库问题由乙方解决。乙方支付甲方7400元／年的租金；建筑期限为两年，自签订此协议起两年内，若届时房屋修建未交付，乙方须支付甲方违约金为每年不低于7400元的一年租金，一次性付清，并继续完成房屋修建；协议还对置换房屋的配套费、违约责任以及协议签订之前因被告损坏原告的房屋等财产而给原告造成的损失的赔偿事宜等作了明确约定。协议订立后，原告将昭阳区龙泉办事处巩固社区八组龙泉路233号附30号的房屋及所占土地、房屋范围内的空地交付给了被告。2016年7月，被告将其开发建设的位于昭阳区（建筑面积138.99平方米）、附185号（建筑面积116.98平方米）两套房屋交付给原告（被告置换给原告的房屋面积应为270平方米,原告所得房屋实际面积为255.97平方米，原告少得的房屋面积14平方米）。原告于2019年8月入住该房屋，并使用了一个附属车位。现原告以被告未将昭阳区、附185号两套房屋的产权过户登记至其名下为由诉至本院，请求判决确认双方签订的《房屋置换房屋协议》有效，请求判决被告立即将昭阳区、附185号房屋的产权过户给原告，并将附属的一个地下车位的使用权转让给原告；请求判决被告支付六年的房屋租金44400；请求判决被告赔偿原告房屋垮塌造成的经济损失50551元；请求判决被告支付原告所选房屋面积不足部分的货币补偿43928元。本院认为，邓青艳及原告樊华彬与被告刘科仕、席更奇签订的《房屋置换协议》，系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同生效后，原告已按约定履行了自己的合同义务。但被告刘科仕、席更奇却未依约完全履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故对原告要求确认双方签订的《房屋置换房屋协议》有效，要求被告立即将昭阳区、附185号房屋的产权过户给原告，并将附属的一个地下车位的使用权转让给原告以及要求被告支付原告所选房屋面积不足部分的货币补偿款等诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付六年的房屋租金44400元的诉求，因被告已于2016年7月将涉案房屋交付给原告，被告应付给原告租金的年限为三年。因此，被告应付给原告的租金为22200元。原告主张的房屋财产损失50551元之诉求，不属于本案的审理范围，原告应另案主张权利，故本院不予支持。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、邓青艳及原告樊华彬与被告刘科仕、席更奇签订《房屋置换协议》有效；二、被告刘科仕、席更奇于本判决发生法律效力之日三十日内，将昭阳区、附185号房屋的所有权变更登记至原告樊华彬、樊某1、樊某2名下；并于本判决发生法律效力之日三十日内，为原告樊华彬、樊某1、樊某2的前述房屋划定地下停车位一个并将该车位的使用权转至原告名下；三、被告刘科仕、席更奇于本判决发生法律效力之日三十日内，一次性付给原告樊华彬、樊某1、樊某22013年至2016年期间的房屋租金22200元；四、被告刘科仕、席更奇于本判决发生法律效力之日三十日内，向原告樊华彬、樊某1、樊某2支付置换房屋不足部分面积14平方米的补偿款（具体补偿金额按合同约定计算）；五、驳回原告樊华彬、樊某1、樊某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费11,189元，公告费560元，合计人民币11,749元，由被告席更奇、刘科仕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  赵 菁人民陪审员  马 丽二〇二〇年八月六日书 记 员  毛智超