长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初2235号 原告：吉林省新新图书发行有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区抚松路50号富豪花园西华苑B座地下一层-2室。 法定代表人：王赤琦，总经理。 委托诉讼代理人：韩晔，系该公司员工。 委托诉讼代理人：吴雨航，吉林盛冠律师事务所律师。 被告：长春市好利来食品有限责任公司，住所地长春市南关区人民大街1968号一层。 法定代表人：李晶晶，总经理。 委托诉讼代理人：邙宝玲，系该公司员工。 被告：吉林旺豪经贸有限公司，住所地长春市高新开发区光谷大街928号。 法定代表人：曲江春，董事长。 委托诉讼代理人：樊博，北京大成（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏鑫，北京大成（长春）律师事务所律师。 原告吉林省新新图书发行有限公司（以下简称新新图书公司）与被告长春市好利来食品有限责任公司（以下简称好利来公司）、吉林旺豪经贸有限公司（以下简称旺豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新新图书公司委托诉讼代理人韩晔和吴雨航、好利来公司委托诉讼代理人邙宝玲、旺豪公司委托诉讼代理人樊博和苏鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新图书公司向本院提出诉讼请求：1.判令好利来公司、旺豪公司赔偿新新图书公司损失134，773元并支付利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令好利来公司支付新新图书公司违约金80,000元；3.本案诉讼费等与诉讼有关费用由好利来公司、旺豪公司承担。事实与理由：好利来公司承租旺豪公司的，位于高新开发区光谷大街928号的旺豪大厦。经旺豪公司同意后，好利来公司将办公楼大厅左侧一、二楼共计938平方米转租给新新图书公司，租金为32万元／年，租期为2015年4月1日至2020年3月31日，装修期间免收租金，租期自动顺延一个月，又于2018年5月4日签订了租期为2020年5月10日至2025年5月9日的《房屋租赁协议》。2019年7月8日、2019年8月22日，旺豪公司发出通告，表示新新图书公司承租的大厦部分主体出现裂痕，需要大修和加固，现有租户需搬离，并自2019年9月1日起，办公楼不再供水供电，维修期间也无法保证楼内设施及人员的安全。新新图书公司在租赁期间，一直认真履行双方约定，按时缴纳房租，因租期还有5年之久，且新新图书公司装饰装修花费金额巨大，经新新图书公司多方面核实以及旺豪公司自认，其真实目的为通过断水断电方式将现有租户强行赶出并将大厦整体转租谋取更高利润，旺豪公司的通告内容不属实，新新图书公司不存在搬出的理由，旺豪公司要求解除合同无事实及法律依据。2019年9月2日发生了断水断电情形后，新新图书公司与好利来公司、旺豪公司协商后仍不肯恢复供水供电。新新图书公司主要业务为图书设计、销售，八月份承接了大量的一带一路周边国家的图书订单，如不能按期交付将产生巨大违约金。新新图书公司为避免损失扩大，自费购买了发电机、稳压器、给水设备等物资保障正常办公，共花费134,773元。根据《房屋租赁协议》第四条约定：“1.甲方（好利来公司）保证乙方（新新图书公司）在租赁期间内对该房产的正常使用，并提供有利于乙方办公的便利条件；2.……；3.甲方应为乙方提供上、下水、采暖设施完好，并定期检测，维护，保证正常使用。”同时，旺豪公司明确表示同意好利来公司转租，作为房屋的出租人，负有保障房屋处于适租状态的义务，好利来公司、旺豪公司上述断水断电行为违反了合同约定给新新图书公司造成了损失，应赔偿新新图书公司损失并承担违约金。 好利来公司辩称，我公司不同意新新图书公司的诉请，我们没有约定违约金，这项诉请没有事实依据，并且非我方原因造成的断水断电，对此新新图书公司是知情的。 旺豪公司辩称，首先，旺豪公司临时断水断电并不违反法律规定，不存在过错。依据旺豪公司与好利来公司签订的《房屋租赁协议》，旺豪公司对新新图书公司承租的办公楼有维修义务，旺豪公司已提前向新新图书公司送达了通知，并不存在任何违法行为，不具有任何过错。2019年7月初，旺豪公司发现办公楼部分主体出现裂痕，为保证安全，向楼内的全部承租人提供院内距离该办公楼仅12米距离的另一办公楼供租户们使用，并主动承担因此事产生的全部费用，旺豪公司在与全部承租人协商过程中，向办公楼内包括新新图书公司、好利来公司在内的全体租户发送了《通告》，明确告知自2019年9月1日起断水断电。旺豪公司与好利来公司签订的《房屋租货协议》第三条约定：“3.甲方负责出租房屋的主体结构维修”，因此旺豪公司对办公楼有维修的权利和义务。由于旺豪公司已事先将断水断电事宜告知新新图书公司，新新图书公司对维修时间是知晓的，且有充足的时间为此做出准备，停水停电并未给新新图书公司造成损失，新新图书公司的诉讼请求没有依据。新新图书公司对购买发电机、稳压器水设备等费用的发生负有责任。旺豪公司临时断水断电时长自2019年9月2日起至2019年9月7日止，五个工作日的时间，9月7日晚即恢复了水电。在临时性的短期停水停电过程中，旺豪公司明确可以向新新图书公司提供同等条件的另外场所供其使用并同意承担全部费用，旺豪公司积极采取措施相应义务，未给新新图书公司造成其他任何损失，新新图书公司在该期间用电也不只有直接购买发电机等设备这一种必然会造成较大损失的方式。新新图书公司于9月5日购买发电机，旺豪公司维修完毕后立即于9月7日晚恢复了供电，电力恢复后至今，新新图书公司再未使用发电机供电，发电机总共仅使用了二日，这足以说明新新图书公司购买发电机的行为是非必要的。新新图书公司宁愿选择承担高额代价自行发电，而拒绝积极采取其他合理措施以防止损失扩大，未能尽到减损义务，购买发电机等设备具有扩大损失的主观故意，因此对所谓损失的发生负有责任。最后，新新图书公司的行为给旺豪公司造成了损失。新新图书公司购买发电机后仅使用了二日，在恢复供电后，对于已不再有任何作用的发电机没有做任何减损处置，该发电机至今仍闲置在旺豪公司用于泊车的位置。旺豪公司数次要求新新图书公司将发电机搬离，均被拒绝。因此，新新图书公司购买发电机等设备本就属于其主观上扩大损失，其事后拒绝搬离、占用旺豪公司院落的行为亦侵犯了旺豪公司的合法权益。鉴于旺豪公司主营业务即为租赁，涉诉院落包括办公楼、厂房、泊车位等在内的切产权用途均为出租，故旺豪公司已就新新图书公司该侵权行为向贵院提起反诉。综上，旺豪公司认为，新新图书公司要求旺豪公司赔偿的购买发电机、稳压器给水设备等损失没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：2010年4月16日，旺豪公司与好利来公司签订《房屋租赁协议》，约定旺豪公司将位于长春市高新区光谷大街928号的厂房及办公楼二分之一出租给乙方用于食品加工，租赁期限自2010年6月1日起至2030年5月31日止。 2015年3月18日，好利来公司与新新图书公司签订《房屋租赁协议》一份，约定好利来公司将长春市高新区光谷大街928号办公楼938平方米出租给新新图书公司作为办公场所，租赁期限自2015年4月至2020年3月31日。2018年5月4日，好利来公司与新新图书公司就上述租赁场地续签了《房屋租赁协议》，租赁期限自2020年5月10日至2025年5月9日止。合同第四条第一款约定：好利来公司保证新新图书公司在租赁期间内对该房产的正常使用，并提供有利于新新图书公司办公的便利条件。 另查明：2015年3月18日，旺豪公司针对好利来公司就办公楼转租给新新图书公司的申请作出书面回复，内容如下：我方同意好利来公司将位于长春市高新区光谷大街928号办公楼在合同有效期内将所租赁房屋部分转租给新新图书公司，租赁期内发生的合同纠纷双方自行解决。 2019年8月22日，旺豪公司向好利来公司发出《通告》并要求好利来公司转送新新图书公司，通告内容如下：“旺豪办公楼距今已使用十余年，现有部分主体发现裂痕，需要大修和加固。综合现阶段各种安全因素，现有租户需在2019年8月31日前搬出此楼。因我单位在2019年7月份开始就多次告知贵公司尽快搬迁事宜，现期限马上就到，希望贵公司能尽快配合我单位工作，按照通告执行。我公司定于2019年9月1日起，办公楼不再供水供电，维修期间也无法保证楼内设施及人员的安全。” 2019年8月27日，好利来公司向新新图书公司发出《限期搬迁通知》，内容如下：“因接到出租方通知，我司与贵司承租的办公楼主体出现裂痕，需要大修和加固，出租方要求现有租户2019年8月31日前搬出此楼。出租方通知，自2019年9月1日起，该办公楼不再供水供电，维修期间也无法保证楼内设施及人员的安全。为保证贵司办公设施以及贵司员工安全，敬请如期办理，未尽事宜，三方协商妥善解决。” 2019年8月30日，旺豪公司再次发出《通告》，要求好利来公司、新新图书公司于2019年8月31日前搬离并告知将于2019年9月1日8:00起停止办公楼供水供电。 2019年9月2日至2019年9月7日期间，旺豪公司采取了断水断电措施。 再查明：2019年9月2日断电后，新新图书公司为保证其正常办公，于2019年9月3日购买了康明斯发电机组，并与吉林省尚霖商贸有限公司签订了《发电机组采购合同》，支付货款102,000元。2019年9月4日，支出发电机组柴机油款1,480元。2019年9月7日，支出发电机组柴油款756元。 2019年9月3日-2019年9月6日期间，新新图书公司购买不锈钢变频泵、水箱等供水设备花费6,100元。 本院认为，结合新新图书公司的起诉及好利来公司、旺豪公司的答辩，本案的争议焦点为：1.好利来公司、旺豪公司应否承担赔偿责任；2.新新图书公司诉请的各项损失有无事实根据及法律依据。针对上述争议焦点，综合评判如下： 一、关于好利来公司、旺豪公司应否承担赔偿责任的问题：新新图书公司基于合同关系要求旺豪公司承担赔偿责任，但新新图书公司与旺豪公司之间并未订立合同，根据合同相对性原则，旺豪公司对新新图书公司不负有任何合同义务，新新图书公司基于合同关系要求旺豪公司赔偿损失并支付利息于法无据，本院不予支持。据新新图书公司与好利来公司签订的《房屋租赁协议》第四条第一款的约定，好利来公司负有保障租赁房屋能正常使用，满足新新图书公司办公需要的合同义务，故新新图书公司基于合同关系向好利来公司主张赔偿责任具有事实根据及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，好利来公司作为承租人因第三人旺豪公司断水断电的侵权行为导致次承租人新新图书公司无法正常办公产生的损失应向新新图书公司承担违约责任，故本院对好利来公司提出断水断电非其所为，不应承担赔偿责任的抗辩意见不予支持。关于旺豪公司提出断水断电源于修复加固租赁房屋，并已提前通知了新新图书公司，并不存在过错的抗辩意见，本院认为，旺豪公司是否存在过错，系其与好利来公司就侵权法律关系另行诉争的问题，不影响新新图书公司基于合同关系向好利来公司主张权利。即使与新新图书公司有关，旺豪公司亦未提交证据证实断水断电系修复加固需要，故本院对其抗辩意见不予认可。 二、新新图书公司诉请的各项损失有无事实根据及法律依据的问题：新新图书公司诉请旺豪公司赔偿损失134,773元、好利来公司支付违约金80,000元，实际系基于同一事实、不同的法律关系提出的主张，不可重复保护。在其明确基于合同关系主张权利后，好利来公司作为合同一方应根据双方约定承担违约责任，但双方对该行为的违约责任并无约定，故新新图书公司要求好利来公司支付违约金80,000元无事实根据及法律依据，好利来公司应在新新图书公司实际损失限度内承担赔偿责任。 新新图书公司提出其为满足用水、用电的需要购置了发电设备与机油、柴油、室外监控设备、供水设备、指纹锁，并支出了人工费，共计134,773元（各分项详见新新图书公司提交的损失列表）。关于购置发电设备与机油、柴油一项，因旺豪公司、好利来公司在《通告》《限期搬迁通知》中均未明确断水断电的期限，结合《通告》《限期搬迁通知》中一再强调要求新新图书公司限期搬离的内容，新新图书公司有理由相信短期内不能恢复水电的正常使用，为此购置发电机组并无不当，故本院对好利来公司、旺豪公司提出新新图书公司购置发电、供水设备系扩大损失的抗辩意见不予认可，好利来公司应就新新图书公司购置发电设备的损失承担赔偿责任。因断水断电时间为2019年9月2日至2019年9月7日，恢复电力以后，新新图书公司仍可将发电机组变卖，避免损失扩大，而不是无期限搁置至今，故本院仅对该发电机组的贬值损失予以保护，对新新图书公司诉请好利来公司支付发电机组的购置费用102,000元不予支持。因新新图书公司未提交证据证实发电机组贬值损失，本院根据购置时间、恢复电力时间、设备贬值程度酌情保护10,000元。另，机油、柴油消耗系断电期间发电机组正常使用需要，本院根据票据金额予以支持2,236元。新新图书公司提交的损失列表中其他发电设备名目，因未提交证据证实系发电所必须使用设备，本院对该设备名目支出的费用不予支持；关于室外监控一项，新新图书公司诉称购置室外监控设备系为了防止发电机遭到恶意破坏。本院认为该项损失系新新图书公司对侵权行为发生可能性的主观臆想，因此而支出的费用非直接、必然损失，本院不予支持；关于供水设备一项，系供水所必需支出，应予支持。鉴于该设备仍可再利用，且因仅断水五日，要求好利来公司全额支付该设备费用有悖公平原则，故本院酌情由新新图书公司、好利来公司各自承担50%，据新新图书公司提交的票据，好利来公司应赔偿该项损失金额为3,050元；关于指纹锁一项，因新新图书公司未提交证据证实该费用支出与断水断电存在关联性，亦无证据证实使用该指纹锁具有合理性和必要性，故本院不予支持；关于人工费一项，新新图书公司未提交证据证实其已实际支出该笔费用，亦无证据证实该人工费支出与其满足用电、用水需要具有关联性，故本院不予支持。综上，好利来公司因旺豪公司的断水断电行为应向新新图书公司赔偿损失共计15,286元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告长春市好利来食品有限责任公司于本判决生效之日立即赔偿原告吉林省新新图书发行有限公司各项损失15,286元； 二、驳回原告吉林省新新图书发行有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,522元，减半收取计2,261元，由原告吉林省新新图书发行有限公司承担2,145元，被告长春市好利来食品有限责任公司承担116元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  王小磊 二〇二〇年八月十九日 书记员  王 越