广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初28504号原告：广州黄花岗高新技术产业有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路**大院广东微生物科技大厦**。法定代表人：黎伟成，职务总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被告：王玉田，男，1960年12月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曹子洋，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江玲，广东导正律师事务所律师。第三人：广州沿江百货有限公司，住，住所地广州市越秀区沿江中路**首层自编101铺/div>法定代表人：唐洋全。第三人：广州碧姐排骨饭餐饮有限公司，住所地，住所地广州市越秀区沿江中路**首层自编102铺之二iv>法定代表人：常谚超。第三人：广州喜粉餐饮有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区沿江中路**首层自编103铺>法定代表人：李作喜。第三人：龚伟，男，1970年2月18日出生，汉族，住江西省九江市永修县。第三人：谢祥菊，女，1990年10月15日出生，汉族，住重庆市开州区。第三人：区燕群，女，1967年3月30日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：杨必有，男，1990年9月14日出生，汉族，住湖南省安化县。第三人：刘同祥，男，1974年2月5日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。第三人：唐洋全，男，1987年4月20日出生，汉族，住贵州省织金县。第三人：杨少红，女，1990年9月12日出生，汉族，住湖南省安化县。原告广州黄花岗高新技术产业有限公司诉被告王玉田、第三人广州沿江百货有限公司、广州碧姐排骨饭餐饮有限公司、广州喜粉餐饮有限公司、龚伟、谢祥菊、区燕群、杨必有、刘同祥、唐洋全、杨少红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洁渝，被告王玉田及其委托诉讼代理人曹子洋到庭参加诉讼。第三人广州沿江百货有限公司、广州碧姐排骨饭餐饮有限公司、广州喜粉餐饮有限公司、龚伟、谢祥菊、区燕群、杨必有、刘同祥、唐洋全、杨少红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、补充协议解除；2.被告腾空交还广州市越秀区沿江中路359号首层、361号2-9楼，所有第三人对腾空交还上述房屋承担连带责任；3.被告向原告支付自2018年10月1日起至被告实际交还涉案房屋的租金（其中2018年10月至2019年1月31日租金为94500元每月，2019年2月1日至2020年1月31日为99225元每月）；4.被告向原告支付至其付清租金之日止的逾期支付租金的违约金（每逾期一日按月租金额0.3%支付违约金，详见违约金计算表）；5.原告没收被告缴纳的保证金270000元；6.被告向原告连带支付补偿款972409.5元（按起诉之日至2021年1月31日租金的50%）。事实和理由：原、被告于2017年1月25日签订《广州市房屋租赁合同》，原告同意将广州市越秀区沿江中路359号首层、361号2-9楼的房地产出租给被告使用，合同签订后，被告从未按照合同约定时间交纳租金，2018年9月起被告无故拖欠租金达9个月，经原告多次催告后，被告于2019年6月20日才补交了2019年9月的租金。由于第三人为涉诉房屋实际使用人，故原告有权要求所有第三人对被告腾空交还房屋承担连带责任。综上，被告行为严重损害原告利益，故提起本案诉讼。庭审中，原告确认在本案审理过程中，已收到被告支付的部分租金，故明确第三项诉讼请求为要求被告支付自2020年2月1日起至实际迁出之日止的租金。被告王玉田辩称，1.其确认所欠款项，因被告夫妻长期在国外，委托了一个财务人员付款，该财务人员侵吞被告资金，被告不清楚拖欠资金情况，直到回国后才知道欠款，目前已经向原告缴纳了2020年1月及2020年1月前的全部租金；2.被告代理人在接受委托后，向越秀区、广州市两级消防主管部门在政府公开信息内进行查询，但没有查到涉案房屋楼宇消防手续，因此被告认为涉案房屋处于不适合出租范围，原告作为出租方违约在先；3.补充协议第10条第2款是无效的，该约定违反了广东省城镇房屋租赁条例的第20条规定；4.该合同已经约定违约金，从违约金的性质已经具有惩罚性和补偿无过错一方当事人损失的效果，但补充协议第10条约定的甲方有权要求乙方按照剩余租期租金总额的50%补偿甲方的约定内容，无法律依据，且违反了公平原则，如履行该约定，被告将获得违约金及补偿金的双重惩罚，与原告的实际损失不符合，不应当得到支持；5.在租赁合同第7条约定的违约金过高，我方认为从公平角度和合同法第114条第2款的规定，请求将违约金调整为每日万分之一；6.在租赁过程中，被告出现过未及时支付租金的情况，但直至目前已经将租金基本补齐，则没收被告保证金27万元的诉请不应当得到支持，根据租赁合同第4条，该27万元保证金应当在租赁期满或解除合同之日全额退回。另外，截止至今，我方没有缴纳2020年2月、3月两月的租金的原因是，认为原告应当减免租金，因为在2020年2月6日广东省人民政府印发涉疫情的通知，在通知的第3条第9项规定了减免两月租金，同时2020年2月17日越秀区政府也出台了涉疫情的十条措施，根据第3条的规定，对承租国有企业物业的，减免2020年2月、3月的租金。同时，在随后应交的租金，我方也会及时缴纳。第三人广州沿江百货有限公司、广州碧姐排骨饭餐饮有限公司、广州喜粉餐饮有限公司、龚伟、谢祥菊、区燕群、杨必有、刘同祥、唐洋全、杨少红没有陈述。经审理查明：据登记日期为2003年2月14日的粤房地证字第**《房地产权证》记载，原告为广州市沿江中路359号首层、361号2-9楼的权属人，房屋用途为居住用房和非居住用房，建筑面积为1493.33平方米，其中附记：359号首层房屋用途为商业，361号2-9楼房屋用途为住宅。2017年1月25日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区沿江中路359号首层、361号2-9楼的房地产出租给乙方作商业、住宅用途使用，建筑（或使用）面积1493.33平方米；第三条，租赁期限为2017年2月1日至2021年1月31日（其中2018年2月1日至2019年1月31日月租金为94500元，2019年2月1日至2020年1月31日月租金为99225元，2020年2月1日至2021年1月31日月租金为104187元），租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；第四条，乙方向甲方交纳270000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；第七条，1.乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；等。同日，原告（甲方、出租房）与被告（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》补充协议，约定甲、乙双方在2017年1月25日就广州市越秀区沿江中路359号首层、361号2-9楼物业场地租赁签署《广州市房屋租赁合同（下称主合同）》基础上，经协商一致达成以下条款作为补充协议：十、乙方如存在以下情形，甲方有权立即解除主合同，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的资金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：2.乙方拖欠租金、拖欠水费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30天的；等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2019年6月12日，原告在涉诉房屋张贴《催缴欠费告知书》称，截止2019年6月12日，被告已拖欠2018年9月至2019年6月期间的租金，请被告务必于2019年6月20日前到原告缴清上述所欠全部租金等。关于房屋承租使用情况。原告确认其为区属国资企业。被告表示其将涉诉房屋出租给第三人使用，并向本院提交广州源申泰物业管理有限公司分别与第三人龚伟、谢祥菊、区燕群、杨必有、刘同祥、唐洋全、杨少红签订的《房屋租赁合同》，其中第三人唐洋全、刘同祥、杨必有、杨少红承租359号首层房屋作商业通途，第三人谢祥菊承租361号2楼作商业通途，第三人龚伟承租361号3-8楼作住宅使用，第三人区燕群承租361号9楼作办公用途。被告向本院出具《情况说明》表示其承租案涉场地后，委托广州源申泰物业管理有限公司对外出租和办理与出租有关的一切手续，其与该公司是委托与受托的关系。此外，第三人广州沿江百货有限公司、广州碧姐排骨饭餐饮有限公司、广州喜粉餐饮有限公司的工商登记住所地为涉诉**首层。关于租金支付情况。原、被告双方确认，2017年2月租金于2017年3月24日支付，2017年3月租金于2017年4月7日支付，2017年4月租金于2017年6月2日支付，2017年5月租金于2017年7月11日支付，2017年6月租金于2017年8月2日支付，2017年7月租金于2017年8月9日支付，2017年8月租金于2017年8月30日支付，2017年9月租金于2017年10月23日支付，2017年10月租金于2018月1日3日支付，2017年11月租金于2018年1月15日支付，2017年12月租金于2018年3月15日支付，2018年1月租金于2018年4月11日支付，2018年2月租金于2018年5月17日支付，2018年3月租金于2018年7月11日支付，2018年4月租金于2018年8月15日支付，2018年5月租金于2018年8月16日支付，2018年6月租金于2018年9月20日支付，2018年7月租金于2018年11月5日支付，2018年8月租金于2019年1月5日支付，2018年9月租金于2019年6月20日支付，2018年10月租金于2019年7月14支付，2018年11月租金于2019年7月23日支付，2018年12月、2019年1月租金于2019年8月22日支付，2019年2月至6月租金于2019年8月30日支付，2019年7月租金于2019年9月9日支付，2019年8月租金于2019年10月20日支付，2019年9月租金于2019年11月27日支付，2019年10月租金于2019年11月28日支付，2019年11月租金于2019年12月13日支付，2019年12月租金于2019年12月16日支付，2020年1月租金于2020年4月24日支付86000元、5月8日支13225元。此外，被告主张因涉及新冠××疫情，要求减免2、3月租金，被告表示其上述主张依据的是省区两级规范文件，至于因疫情导致涉诉房屋经营问题，被告未提交相关证据。另，广州源申泰物业管理有限公司于2020年5月25日向出具《情况说明》，表示其公司受被告委托管理涉诉房屋，因受新型冠状××疫情影响，公司响应政策号召，免收第三方使用者2020年2-3月租金。本院认为：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告抗辩认为涉诉房屋无消防审批手续，但并未提交相关证据证明，本院对此不予采纳。被告在合同履行过程，未依约向原告支付租金，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除主合同，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，故现原告要求解除合同、支付租金、没收押金的请求，合理合法，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉诉场地交还原告，现涉诉房屋由各第三人占有使用，故第三人应对涉讼房屋腾空交还承担协助义务。至于违约金标准，合同约定违约金按每日欠付金额的千分之三计算，该违约金实为逾期付款违约金，违约金标准明显过高，根据公平合理原则，本院酌情调整为每日万分之五标准计算。关于原告主张被告按照起诉之日至合同届满之日租金的50%支付补偿款的诉讼请求，前述本院已认定被告需支付逾期付款违约金及原告没收保证金，结合合同实际履行情况及原告的预期利益，上述金额足以弥补原告损失，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。至于被告主张减免2020年2、3月份租金的问题。被告虽存在逾期支付租金的情形，其抗辩是因财务人员侵吞资金所致，现被告在案件审理过程中，已足额支付租金至2020年1月。而原告明确其为区属国资企业，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，结合被告已足额清缴2020年1月前欠付租金，对于被告主张免除2020年2月、3月租金的意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下：一、原告广州黄花岗高新技术产业有限公司与被告王玉田签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告王玉田应将广州市越秀区沿江中路359号首层、361号2-9楼的房屋腾空交还原告广州黄花岗高新技术产业有限公司；第三人广州沿江百货有限公司、广州碧姐排骨饭餐饮有限公司、广州喜粉餐饮有限公司、龚伟、谢祥菊、区燕群、杨必有、刘同祥、唐洋全、杨少红对此承担协助义务；三、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告王玉田应向原告广州黄花岗高新技术产业有限公司支付2020年4月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（按照每月104187元计算）；本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止，被告王玉田应按照上述标准逐月向原告广州黄花岗高新技术产业有限公司支付房屋使用费；四、本判决发生法律效力之日起十日，被告王玉田应向原告广州黄花岗高新技术产业有限公司支付逾期支付2017年2月起租金的违约金（从2017年2月6日起至支付之日止，以欠付租金为基数，按每日万分之五计算）；五、被告王玉田交纳的保证金270000元由原告广州黄花岗高新技术产业有限公司予以没收。六、驳回原告广州黄花岗高新技术产业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31658元，由原告广州黄花岗高新技术产业有限公司负担8658元、被告王玉田负担23000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  李艳忠二〇二〇年八月十日书 记 员  冯诗欣