山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初775号原告：烟台外贸第二冷藏厂，住所地烟台市芝罘区幸福南路**。诉讼代表人：烟台外贸第二冷藏厂破产清算组。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。被告：孙正伟，男，1969年9月22日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。原告烟台外贸第二冷藏厂与被告孙正伟对外追收债权纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张岩和被告的委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告交还承租房屋及场地；3.判令被告支付租金134000元、逾期利息27364.06元（均计算至2019年10月30日）及自2019年10月31日起至还房之日止仍按3500元/月计算的租金。事实和理由：2014年4月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于烟台市芝罘区幸福南路11号的五间网点房（面积152平方米）及场地250平方米出租给被告使用，租赁期3年，原告从2014年5月1日将出租房屋交付被告使用，至2017年4月30日收回；年租金42000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，但被告未依约支付租金，且租赁期限届满后亦未交还承租房屋。被告辩称，其原系原告单位员工，因单位效益差并考虑照顾职工，遂将涉案房屋租赁给被告经营以补贴己用，该系被告唯一收入来源，故不同意解除租赁合同；2014至2015年原告申请破产期间，告知被告可以缓交租赁费才导致未按期缴纳租赁费，且原告主张2015年5月1日至11月1日间的租金已过诉讼时效，对剩余欠付租金的事实认可并希望能够分期支付，但不同意支付逾期利息；若原告坚持收回房屋和场地，应对被告在场地中增添的建筑物等增值行为进行适当补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于烟台市芝罘区幸福南路11号的5间网点房（面积152平方米）及场地250平方米出租给被告，租赁期共3年，原告从2014年5月1日将出租房屋交付被告使用，至2017年4月30日收回；年租金42000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用；租赁期间的水、电费用，由原告按照有关规定的标准收取，被告接到收费通知单后，五日内足额交纳给原告，逾期不交原告有权对其停止供应水电；房屋租赁期间，房屋的修缮由被告自行负责，被告不得对所租房屋的建筑结构布局以及电源线路等进行改造，如需改造，需书面申请，经原告同意，方可施工；被告无故拖欠房屋租金和水电暖费等达半月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，原告因此所受损失由被告负责赔偿；原、被告双方自合同签订之日起，双方都不得以任何条件擅自变更或解除，如有一方违约，向对方赔偿停租期间造成的经济损失；合同期满后，双方不再续签租赁合同，被告在10日内不与原告办理交接手续的，原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房屋内一切设施与物品享有完全的处置权，被告不得再向原告提出任何主张；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告损失，原、被告双方互不承担责任；因市政建设要拆除或改造已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按使用时间计算，多退少补；被告租赁房屋南15米、东18米场地，面积250㎡，若被告在场地上建构筑物，必须符合安全要求，保证施工质量，在合同期内出现任何安全问题均由被告负责；土地使用税费在现有基础上由原告承担，若上涨，上涨部分由被告承担；在合同期内，若原告收回被告所租赁的场地，被告需无条件搬离该场地。合同签订后，原告依约向被告交付合同项下的网点房及场地，由被告占有使用至今。2014年8月26日，原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产清算，烟台市中级人民法院于2014年10月28日裁定受理并指定清算组为破产企业管理人，并于2015年11月9日宣告原告破产。庭审中，原告提供自行制作的计算说明1份，据此主张被告自2015年5月1日计算至2019年10月30日共计4年6个月间，产生租金189000元，扣除被告于2016年3月24日付款30000元、2018年7月9日付款5000元、2019年7月25日付款20000元后，共计欠付租金额为134000元，被告当庭予以认可。另原告主张经计算产生的利息共计27364.06元，被告不同意支付。本院认为，本案争议焦点一为《房屋租赁合同》是否应当解除。原、被告签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。双方依约履行至期限届满后，被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。原告已于2014年10月28日进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条之规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产，《房屋租赁合同》约定的租赁期自2014年5月1日起至2017年4月30日且到期后转为不定期租赁，被告亦认可并未如约按期交纳租金，已构成违约。现原告要求确认双方间《房屋租赁合同》已解除，被告交还承租房屋的主张，于法有据，本院予以支持。本案争议焦点二为原告是否应对被告的投资增值部分进行补偿。原、被告签署的《房屋租赁合同》第七条第3项约定：“合同期限满后，双方不再续签租赁合同……原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房内一切设施及物品享有完全的处置权。被告不得再向原告提出任何主张”；第十条约定：“1、……若被告在场地上建构筑物，须符合安全要求……3、在合同期内，若原告收回被告所租赁的场地，被告需无条件搬离该场地。”双方对自愿签署的合同，应恪守履行，该合同约定的租赁期限为2014年5月1日起至2017年4月30日，合同已经期满，且被告投资增添的建筑物已自行使用多年，应由被告对其自行建构部分的增值及损失均自行承担，现要求原告进行补偿于约不合，本院不予支持。本案争议焦点三为原告主张的2015年5月1日至11月1日间的租金是否已过诉讼时效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产申请受理前1年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，烟台市中级人民法院于2014年10月28日受理原告的破产申请，并于2015年11月9日宣告原告破产，故原告对被告享有的债权发生诉讼时效中断，诉讼时效期间从破产程序终结时起重新计算，故原告主张的的租金未过诉讼时效。本案争议焦点四为原告主张逾期利息损失的诉讼请求是否应得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“年租金42000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用”，被告自2015年5月1日起不再按期交纳租金，已构成违约。原告现就被告欠付的租金额主张逾期利息，于法并无不合，本院予以支持。经本院根据认定的租金数额、被告支付租金的时间和金额、逾期利息计算标准计算截至2019年10月30日的逾期利息为21420元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条及前述援引法律条款之规定，判决如下：一、确认原告烟台外贸第二冷藏厂与被告孙正伟于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》已解除。二、限被告孙正伟于本判决生效之日起10日内交还原告烟台外贸第二冷藏厂幸福南路11号网点房5间（152平方米）及场地250平方米。三、限被告孙正伟于本判决生效之日起10日内偿付原告烟台外贸第二冷藏厂租金134000元、逾期利息21420元（暂计算至2019年10月30日）及自2019年10月31日起至还房之日止仍按3500元/月计算的租金。四、驳回原告烟台外贸第二冷藏厂的其他诉讼请求。如果被告孙正伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台外贸第二冷藏厂。案件受理费3527元，由原告烟台外贸第二冷藏厂负担130元，被告孙正伟负担3397元。因原告烟台外贸第二冷藏厂已向本院全额预交，限被告孙正伟于本判决生效之日起10日内迳付给原告3397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  燕 燕人民陪审员  何东升人民陪审员  王一朕二〇二〇年八月七日书 记 员  李子豪