山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1217号原告：雒仁福，男，1985年9月29日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告：姜建建，女，1984年4月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。两原告委托诉讼代理人：黄立显，山东文鼎律师事务所律师。被告：宋玉修，男，1966年4月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：宋某，女，1967年12月3日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：姜喆宁，男，2000年11月26日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：宋河修，男，1970年10月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。法定代理人：宋某，系本案第二被告，系姐弟关系。被告：宋防修，男，1960年6月11日出生，汉族，住青岛市即墨区。以上四被告委托诉讼代理人：孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。以上四被告委托诉讼代理人：刘立菲，山东齐岳（即墨）律师事务所律师。原告雒仁福、姜建建与被告宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雒仁福及二原告委托诉讼代理人黄立显，被告宋某及被告宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修的委托诉讼代理人孙绍兵到庭参加诉讼。被告宋玉修经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雒仁福、姜建建向本院提出诉讼请求：1、判令原坐落在青岛市即墨区（土地使用证号：即集用（2015）第82013216号）八间房屋的拆迁利益原告享有二分之一（具体为原告享有129㎡房屋一处、补助费108004元）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告宋玉修、宋河修、宋防修、宋某系亲兄弟姊妹关系，其父亲宋世俊于1996年10月去世，母亲王春芳于2017年1月25日去世。被告姜喆宁系被告宋某之子。2004年9月5日，原告雒仁福在他人的介绍下与被告宋玉修签订了《买卖房屋契约》，原告以22000元价格购买了登记在其父亲宋世俊名下的八间房屋的东四间及平房四间（土地证号为即集建（92）字第251091号）。宋玉修言明：东四间及四间平房分家分给了他，西四间及南屋分给了弟弟宋河修，哥哥宋防修分得四间为单独一处房屋，其土地使用证也登记在父亲宋世俊名下。在签订《买卖房屋契约》时，虽然宋世俊已去世，但鉴于土地使用证仍登记为宋世俊，故被告宋玉修及三名在场的中间人、执笔人均赞同出卖方仍表述为宋世俊。《买卖房屋契约》签订后，原告当场将22000元购房款现金交于宋玉修。该契约由时任原村会计吴修法亲自执笔书写，三名中间人及雒仁福父亲、伯父在现场亲眼见证。2004年9月17日，被告宋玉修代为原告向即墨市灵山镇财政所交纳了契税（当时原告交给宋玉修200元）。从《买卖房屋契约》签订直到2019年5月该村拆迁，原告一家就一直居住其中。期间原告对四间房屋进行了全面内修装饰，而且原告还对西四间长期租赁使用，到该村拆迁时，西四间房屋仍处于原告租用期内。2014年-2015年间，被告宋玉修、宋河修、宋某、案外人宋晓玲（宋世俊、王春芳之长女），在明知涉案八间房屋东四间已出卖给原告，也明知其母亲王春芳还健在的情况下，签订所谓《房屋继承协议》，将该即集建（92）字第251091号集体土地使用证载明的八间房屋全部由宋河修一人继承，并将土地使用证变更登记在宋河修名下，证号为即集用（2015）第82013216号。2019年5月该村拆迁时，涉案八间房屋的拆迁利益全部归于被告。原告认为，被告严重违背诚信原则，损害原告的合法权益，原告购买房屋是为了居住，且原告无其他任何住房，被告的行为严重影响了原告一家的正常生活，请法院依法支持原告的诉请。被告宋玉修未答辩。被告宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修辩称，1、原告姜建建与被告没有法律关系，不具有原告资格。因此应当驳回原告姜建建的起诉。2、原告主张分得拆迁利益，无事实和法律依据。被告宋河修、姜喆宁依据《房屋补偿协议》及村委会的拆迁方案、政策依法取得拆迁利益即安置房屋。同时被拆迁标的物所有权及其宅基地使用权均归被告宋河修所有并经依法登记，是具有排他性的物权，原告依据买卖合同之债主张拆迁利益无法律效力，应当驳回原告的第二项诉讼请求。3、原告主张的房屋买卖合同不成立。买卖合同当事人为原告雒仁福、第三人宋世俊。宋世俊在签订合同之前已经死亡，而第一顺序继承人均未在房屋买卖合同上签字，因此原告的买卖合同不成立。即使房屋买卖合同成立也是无效合同，涉案宅基地房屋系河南三村集体经济组织成员的专属权利，不得出卖给非本集体组织成员的其他人员。原告雒仁福并非河南三村集体经济组织人员，故根据国家政策等规定，应当认定买卖合同无效。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。本院审理查明，涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，共八间房屋，集体土地使用证号为：即集用（2015）第82013216号。1992年土地使用证登记的土地使用者为宋世俊，即宋玉修、宋河修、宋某、宋防修之父。2015年宋玉修、宋河修、宋晓玲（宋世俊之女）、宋某签订房屋继承协议，该房屋由宋河修一人继承。后宋河修申请变更宅基地使用权登记，涉案房屋变更登记于宋河修名下。宋世俊于1996年10月去世，宋世俊之妻王春芳于2017年1月25日去世。被告姜喆宁系被告宋某之子。原告雒仁福、姜建建系夫妻关系。原告雒仁福并非灵山镇河南三村村民。庭审中，原告雒仁福提交买卖房屋契约一份，称系宋玉修与原告签订，将涉案房屋出售给原告。该契约载明：“卖房人宋世俊、买房人罗仁福经双方协商同意，宋世俊将座落在三村大街北处正房肆间平方肆间以22000元贰万贰仟元的价格卖给罗仁福名下使用，永久为业，罗仁福将贰万贰仟元现金当面付清，立字为据以防后患。四至北至外根邻大街，东至外根邻大街，南至外根邻胡同，西至中心邻宋河修。买方罗仁福卖方宋世俊中间人江正志、张欠中、方少荣立字人吴修法公历2004年9月5日”。原告称协议签订后，原告一直在涉案房屋居住至房屋被拆迁。被告宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修对该买卖房屋契约质证称，真实性不予认可。出卖人宋世俊已经于1996年去世并且其继承人并没有在协议上签字，根据法律规定，签订书面合同的，合同自双方当事人签字后成立，故该买卖契约不成立。本案的涉案房屋的物权登记人为宋河修，该买卖契约并没有经宋河修确认，因此对被告不产生法律效力。被告称对房屋买卖的情况不知情，涉案房屋一直由其母亲居住，后来被告的母亲搬至即墨居住，涉案的四间房屋无人居住，直至被告母亲去世前三个月再回到房屋中，才知道原告居住在涉案四间房屋，具体为什么原告居住不清楚。本院依原告申请对吴修法、方少荣进行调查，吴修法称其与宋玉修均为灵山镇河南三村村民，宋玉修找到吴修法，要求其为宋玉修与雒仁福房屋买卖的事写个字据，因此，吴修法执笔为双方写了契约，即原告提交的买卖房屋契约。房屋买卖的真实情况便是契约中写明的情况，当时宋玉修居住在涉案房屋中，房屋也是宋玉修卖的。方少荣称，其与宋玉修均是灵山镇河南三村村民，与雒仁福的姑父张某（张欠中）相识，张某找到方少荣要求其为雒仁福房屋买卖的事情做个见证，便叫了江正志、吴修法等人一起吃饭。当时的情况是宋玉修把自己住的东四间房屋卖给雒仁福，该房屋是宋玉修的父亲宋世俊盖的，共八间。方少荣称其对房屋买卖契约签订情况不了解。双方对调查笔录的真实性均无异议。庭审中，原告申请证人张某出庭作证，张某系原告雒仁福姑父，证人称宋玉修说要卖房子，雒仁福的父亲雒法钢要以22000元的价格买，双方便签订了房屋买卖契约，立约时是以雒仁福的名义购买，房款是当场付清。八间房屋在一个房产证上，房产证登记的是宋玉修父亲宋世俊的名字，但宋玉修称东四间房屋已经分家分给了他，他可以卖，因此契约的卖方写的是宋世俊。原告对证人证言真实性无异议，被告称证人与原告有亲属关系，与原告有利害关系，其证言不具有证明效力，且证人对买卖协议的内容记不清，其陈述涉案房屋系由宋玉修卖给了雒法钢，且对契约中当事人签字是否本人所签陈述不清，因此，证人证言不能证明原告主张。2019年5月18日，青岛市即墨区村民委员会作为搬迁人（甲方）被告宋河修、姜喆宁作为被搬迁人（乙方）与签订《灵山镇新型社区建设河南三村集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》（以下简称房屋补偿协议），协议约定：第一条、被搬迁房屋现状被搬迁房屋权属证号：即集用（2015）第82013216号，土地使用面积为314.83平方米。第二条有关补偿事项房屋补偿面积的确定：土地使用面积314.83平方米，奖励面积10平方米（在规定期限内签订补偿协议的），共计324.83平方米；乙方选择安置的房屋为建筑面积90平方米的B户型一套、建筑面积109平方米的C户型一套和建筑面积129平方米的D户型一套，上述房屋实行统一装修；乙方选择的安置房屋共3套，总建筑面积328平方米，其中应补偿面积324.83平方米，上靠面积3.17平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算计16040.2元；甲方向乙方支付搬迁补助费3000元，临时过渡费85004.1元（不含奖励面积10平方米计算），按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，以上共计108004.1元。综上，甲方支付乙方差价款共计91963.9元。协议签订后，被告领取了补偿款91963.9元。安置房屋现在建设中，尚未建成。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交结婚证、买卖房屋契约、契税纳税证、土地使用证、继承房屋宅基地使用权变更登记表、派出所证明、房屋补偿协议、宣传册及被告提交的残疾证、低保证书、土地使用证书、房屋补偿协议等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。本院认为，根据双方举证、质证及本院调查，可以认定被告宋玉修与原告雒仁福签订《买卖房屋契约》，将原登记于宋玉修父亲宋世俊名下位于即墨区间出卖给雒仁福的情况属实。被告雒仁福购买房屋后一直居住至房屋被拆迁，被告宋河修亦为该村村民，被告宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修称涉案房屋一直由其母亲居住，却对房屋买卖的情况不知情，被告的陈述显然与常理不符，本院不予采信。但因雒仁福并非河南三村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项等相关法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该认定合同无效。故原告雒仁福与被告宋玉修于2004年9月5日订立的《买卖房屋契约》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋已经被拆迁，原房屋已经不存在，不存在房屋和购房款返还的问题，但被告宋河修、姜喆宁已获得拆迁补偿款等拆迁利益，原告可基于拆迁利益根据双方过错程度向被告主张赔偿损失。本案中，被告雒仁福于2004年购买房屋后居住了十余年直至房屋被拆迁，五被告均未对房屋买卖提出异议，但却在2015年，宋玉修、宋河修、宋某等人通过签订房屋继承协议的方式将该房屋由宋河修一人继承，并将宅基地使用权变更登记于宋河修名下。被告宋防修对房屋由宋河修继承亦未提出异议。故五被告均应对原告承担赔偿责任。因原告购买的是涉案房屋东四间，双方对于每间房屋面积无法确定且均未提交证据证明，本院认为基于公平原则，原告可基于涉案房屋拆迁利益的二分之一主张权益。对于搬迁补助费3000元、临时过渡费85004.1元、在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人雒仁福所有，故上述补偿款合计98004.1元的二分之一即49002.05元归原告雒仁福所有。按规定期限签订补偿协议奖励10000元系对签订补偿协议之人的补偿，应归被告所有。对于安置房屋，被告虽已选择3套总建筑面积328平方米的拆迁安置房屋，但安置房屋尚未建设完成，被告尚未获得安置房屋，原告可待安置房屋确定后依据双方过错程度另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、被告宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修于本判决生效之日起十日内给付原告雒仁福、姜建建损失49002.05元。二、驳回原告雒仁福、姜建建的其他诉讼请求。案件受理费12638元（原告预缴），由原告雒仁福、姜建建负担6319元，由被告宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修负担6319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇二〇年八月二十一日书 记 员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公告利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。