文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初13618号原告：重庆市康德实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路**3-1，统一社会信用代码9150010320344244XB。法定代表人：卢朝康，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘迪，该公司员工。委托诉讼代理人：胡蓉蓉，该公司员工。被告：重庆凌立众创电子商务有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道****第****房，统一社会信用代码91500103346032122Q。法定代表人：陈光碧。委托诉讼代理人：刘睿智，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告重庆市康德实业（集团）有限公司（以下简称“康德实业公司”）与被告重庆凌立众创电子商务有限公司（以下简称“凌立众创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康德实业公司的委托诉讼代理人刘迪、胡蓉蓉，被告凌立众创公司的委托诉讼代理人刘睿智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康德实业公司诉称，原被告双方曾于2015年就康德国际产业园区的战略合作达成了一致并签署了协议。2018年9月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝中区经纬大道333号2幢32层3号房屋（建筑面积180㎡）租赁给被告，租赁期限约定为3年，并授权被告可进行转租。同时合同对租金、免租期、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。双方签订上述合同后正常履行，但自2019年10月8日至今被告均未缴纳租金及物管费。原告曾于2019年11月9日发函催收，但被告以合同约定缓冲期为由主张免除三个月租金及物管费，但并未提供任何手续材料证明其符合缓冲期之条件，原告回函表明不予认可。其后被告至今仍未缴纳租金。此外，被告未按合同约定按期缴纳租金，其行为构成违约，除应补缴所欠租金外，还应按合同约定承担相应违约金。原告为维护其合法权益，特提起民事诉讼，现请求法院依法判令：1、请求判令被告支付拖欠原告四个季度（2019年第四季度和2020年一、二、三季度）的租金共计129600元及违约金(计算方式为从应付未付之日以每日按月租金万分之五计算至付清时止)；2、本案诉讼费由被告承担。被告凌立众创公司辩称，被告与原告签订租赁合同约定，原告将房屋租赁给被告，被告再将房屋转租出去，如果在被告转租期间，被告的客户提前退租导致房屋空置情况发生时，被告应当向原告报备，原告应当免除被告自报备之日起最长不超过3个月的租金。被告在与案外人就案涉房屋签订租赁合同，案外人自2019年10月8日起，经被告多次催促，未缴纳租金，故被告立即向原告就此事宜进行了报备，要求原告给予被告缓冲期。同时，缓冲期内，被告多次告知原告工作员工，因受疫情影响，无法再就案涉房屋租赁，要求原告收回房屋，但原告均不予理睬。综上所述，原告要求被告支付租金及违约金不符合合同约定。1、根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，被告所转租的房屋发生空置时，两份协议均赋予合同双方相关义务，被告应当向原告进行报备，原告应当给予被告自房屋发生空置之日起的缓冲期。因此，在被告与案外人的租赁合同解除后，被告按照合同约定向原告进行了报备，原告应当给予被告缓冲期。2、原告在2019年11月7日发给被告的工作联系函中，明确其已知晓案涉房屋已经空置，但其拒绝履行合同义务认为房屋租赁合同第6.3条赋予其是相关权利的行为属于违约行为。其在明确知道已经开始计算缓冲期的前提下，要求被告支付租金，不符合合同约定。3、缓冲期内，被告多次告知原告不再租赁涉案房屋，并要求原告尽快协助办理退房事宜，但原告工作人员以各种理由推诿。时值疫情期间，被告无法前往原告处办理退房手续，原告又予以推诿和不配合。原告的该行为无疑扩大了自身的损失，放任了损失的发生，原告本可以避免该损失的发生，因此，原告要求被告支付缓冲期结束后的租金不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，康德实业公司（甲方）与凌立众创公司（乙方）签订了《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》，约定甲方委托乙方代理租赁之项目为甲方位于重庆市渝中区经纬大道333号2幢康德国际5A甲级写字楼物业（房产证号：**地证2014字第**）。该协议第三条第3款约定：如租赁期内，乙方所转租的客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备，自房屋发生空置之日起甲方须给予乙方缓冲期以招商，缓冲期为房屋空置之日起至新签约客户入驻房屋之日止，最长不超过三个月，缓冲期内甲方免除乙方租金、物管费，缓冲期结束后，如乙方继续租赁该房屋，则该租赁房屋的租金和物管费仍由乙方继续承担；但如缓冲期结束后该乙方不再租赁该房屋，则乙方将该房屋退给甲方，合同解除，甲方不予退还该房屋的租赁保证金，除此之外乙方不再承担其他任何违约责任和赔偿。2018年9月1日，康德实业公司（出租方，甲方）与凌立众创公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号ZL-X2-YQ201802），双方约定：甲方将其所有的坐落于重庆市渝中区经纬大道333号2幢物理层32层3号房屋出租给乙方，房屋建筑面积180㎡，用途为办公用房，交房条件及附属设施情况为定制装修房。甲方授权乙方对持有甲方开具《授权书》的写字间进行转租。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和重庆市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2018年10月8日前向乙方交付房屋。房屋免租期为半个月，即2018年10月8日起至2018年10月23日为免租期，乙方无须支付房屋租金，需支付相应的物业服务费；房屋租赁3年，即2018年10月8日起至2021年10月7日计租。租赁期间租金标准为2018年10月8日至2020年10月7日，月租金为10800元；2020年10月8日至2021年10月7日，月租金为11340元。租金每季度支付一次，除首期租金之外，乙方应在每季度期满前10个工作日内将下一季度的租金支付至甲方账户（付款日期以付款凭证载明的日期为准），如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日支付。甲方应于收到乙方租金后3个工作日内，向乙方开具租金发票。…6.3条如租赁期内，乙方所转租的客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备，自房屋发生空置之日起甲方须给予乙方缓冲期以招商，缓冲期为房屋空置之日起至新签约客户入驻房屋之日止，最长不超过三个月，缓冲期内甲方免除乙方租金、物管费，缓冲期结束后，如乙方继续租赁该房屋，则该租赁房屋的租金和物管费仍由乙方继续承担；但如缓冲期结束后该乙方不再租赁该房屋，则乙方将该房屋退给甲方，合同解除，甲方不予退还该房屋的租赁保证金，除此之外乙方不再承担其他任何违约责任和赔偿。…11.7乙方逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的万分之五向甲方支付违约金。合同还约定了双方的其他权利和义务。2019年11月5日，凌立众创公司向康德实业公司发出《工作联系函》，内容为：我司3203房屋客户深圳英迈思文化科技有限公司，未按规定时间支付下一季度房屋租金，经多次联系和催促，对方仍未处理。现我司已将3203房屋上锁，并按照双方签署合同规定，收回此房屋，并依法对深圳英迈思文化科技有限公司提起诉讼。根据贵司与我司签订的《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》第三条第3小条：“如乙方所转租客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备，自房屋发生空置之日起甲方须给予乙方缓冲期以招商，缓冲期为房屋空置之日起至新签约客户入驻房屋之日止，最长不超过三个月”。我司现向贵司报备，自2019年10月8日起该房屋空置，进入缓冲期。2019年11月7日，康德实业公司向凌立众创公司回复《工作联系函》，内容为：贵司于2019年11月7日寄到的工作联系函中所提到的报备康德国际5A甲级写字楼3203房屋空置一事，我司不予同意。贵司与深圳英迈思文化科技有限公司的合同关系尚未解除，贵司对深圳英迈思文化科技有限公司提起的诉讼也应是你们双方的合同纠纷，不应作为拖欠我司租金的理由。请贵司于2019年11月13日前补齐应付我司的租金滞纳金，及下一季度租金。2019年11月14日，凌立众创公司又向康德实业公司发出《工作联系函》，内容为：贵司于2019年11月9日寄到的工作联系回函我司已收到。根据我司与深圳英迈思文化科技有限公司所签订的《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》中第14条2条规定：“如乙方自约定支付租金之日起逾期十五日以上的，甲方有权解除本合同。”因深圳英迈思文化科技有限公司在我司多次催款情况下仍未支付租金，所以我司和深圳英迈思文化科技有限公司的合同关系已解除。根据贵司与我司签订的《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》第三条第3小条：“如乙方所转租客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备，自房屋发生空置之日起甲方须给予乙方缓冲期以招商，缓冲期为房屋空置之日起至新签约客户入驻房屋之日止，最长不超过三个月”。我司再次向贵司报备，自2019年10月8日起该房屋空置，进入缓冲期。2019年11月19日，康德实业公司又向凌立众创公司回复《工作函》，内容为：贵司于2019年11月14日发函我司收悉。函复如下：一、关于报备。贵司于2019年11月5日发函要求“我司现向贵司报备，自2019年10月8日起该房屋空置，进入缓冲期”。我司不接受。首先，贵司报备需提前通知我司。所谓报备是指出于规避风险或先入为主的考虑，进行一系列的上报和备案。而不是在贵司客户已经拖欠贵司租金的情况下，问题发生后，以该理由侵犯我司权益，打小算盘，拒不缴纳租金；再次，根据贵司与我司签订的《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》第三条第3小条：“如乙方所转租客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备。”仅是贵司单方面提出贵司与贵司客户解除合同，现在并没有合法的解除手续，我司不认可该房屋租客提前退租。二、如贵司仍以该理由，继续拖欠我司租金，我司将参照合同约定累计欠租违约金。三、我公司强调：不能以未收到客户租金的理由，拖欠我公司租金。如一直拖欠，我司保留起诉贵司追讨租金的权利。2020年4月29日，凌立众创公司又向康德实业公司发出《工作联系函》，内容为：受2019年经济下滑、2020年新冠肺炎的影响，租房市场客户量急剧下降，面临客户提前退房的现实情况。因1302、1305、3203、2704的实际客户已经提前退房，我司在第一时间告知了贵司退房情况。我司再次恳请贵司完善康德国际5A甲级写字楼1302、1305、3203、2704房的相关手续，以防止贵司其他管理部门不明情况，反复沟通。2020年4月30日，康德实业公司又向凌立众创公司回复《工作联系函》，内容为：贵司于2020年4月29日来函中提到的关于你方租赁的1302、1305、2704、3203等房屋的退房事宜。我司从未收到贵司书面提出的退房申请。至于你方在事后或是事中的来函中有关于1302、2404房屋进入缓冲期的要求。在《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》中提到的缓冲期最长不超过三个月，然而你方在三个月到期之后一直未书面提出退租或是续租的申请。我方曾电话、微信、发函等与你方工作人员联系沟通尽快完善相关协议。但你方一直未针对此事正面解决。现请你方于2020年5月10日前缴清所有欠费（含违约金），前来完善相关后续事宜。逾期我司将按合同约定处理。2020年5月13日，凌立众创公司又向康德实业公司发出《工作联系函》，内容为：贵司2020年4月30日的《工作联系函》收悉，关于我司1302、1305、2704、3203等房屋的退房事宜回复如下：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称：合同）第6条第3小条：如租赁期内，乙方所转租的客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备，自房屋发生空置之日起甲方须给予乙方缓冲期以招商，缓冲期为房屋空置之日起至新签约客户入驻房屋之日止，最长不超过三个月，缓冲期内甲方免除乙方租金、物管费，缓冲期结束后，如乙方继续租赁该房屋，则该租赁房屋的租金和物管费仍由乙方继续承担；但如缓冲期结束后该乙方不再租赁该房屋，则乙方将该房屋退给甲方，合同解除，甲方不予退还该房屋的租赁保证金，除此之外乙方不再承担其他任何违约责任和赔偿。我司在客户提前退租的情况下第一时间通过微信、电话、发函等方式告知了贵司事实情况，并提交了房屋进入缓冲期的报备。缓冲期完毕后，根据合同约定，我方不存在任何拖欠贵司费用情况。缓冲期完毕后，我司与贵司工作人员通过微信、电话、发函等方式，协调工作，望尽快完成相关退房手续，但截至发函之日，部分房屋贵司仍未派工作人员与我方交接，在此，我方再次催促贵方尽快完善退房相关事宜。2020年5月27日，凌立众创公司再次向康德实业公司发出与5月13日内容相同的《工作联系函》。上述事实，有《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》、《房屋租赁合同》、《工作联系函》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，康德实业公司与凌立众创公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。康德实业公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，凌立众创公司作为承租方，亦应按照合同的约定支付相应的租金。关于凌立众创公司辩称的案涉房屋自2019年10月8日起进入三个月缓冲期是否成立的问题。根据原、被告双方签订的《“康德国际”5A甲级写字楼合作补充协议》与《房屋租赁合同》中关于缓冲期的约定，“如租赁期内，乙方所转租的客户提前退租导致房屋空置情况发生时，乙方须向甲方报备，自房屋发生空置之日起甲方须给予乙方缓冲期以招商，缓冲期为房屋空置之日起至新签约客户入驻房屋之日止，最长不超过三个月。”缓冲期的约定直接涉及到缓冲期内租金免除的后果，关系到原、被告双方的切身利益，适用缓冲期的条件是乙方所转租的客户提前退租导致房屋空置情况发生时，被告应就所转租的客户提前退租导致房屋空置情况发生向原告提供相关材料以便原告进行判断是否进入缓冲期，才符合该约定关于报备的本意，否则被告仅以发函的形式便可以主张进入缓冲期必将损害原告的利益，原告亦对被告所称案涉房屋自2019年10月8日起进入三个月缓冲期不予认可，故本院认定被告所称案涉房屋自2019年10月8日起进入三个月缓冲期的答辩意见不成立，本院不予采信。被告仍应按照合同约定履行支付租金的义务。从原、被告双方往来函件可以看出，双方对解除案涉租赁合同并未达成一致意见，被告也并未举示证据证明其已将案涉房屋交还给原告，故本院对原告要求被告支付2019年第四季度和2020年第一、二、三季度共计129600元租金的诉讼请求予以支持。原告未按期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定“乙方逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的万分之五向甲方支付违约金”，该约定并未超过法律规定范围，对原告以此标准要求被告承担违约责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆凌立众创电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市康德实业（集团）有限公司支付租金129600元；二、被告重庆凌立众创电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市康德实业（集团）有限公司支付违约金：2019年第四季度租金32400元的违约金从2019年10月8日起按每日5.4元的标准计算至付清时止；2020年第一季度租金32400元的违约金从2020年1月8日起按每日5.4元的标准计算至付清时止；2020年第二季度租金32400元的违约金从2020年4月8日起按每日5.4元的标准计算至付清时止；2020年第三季度租金32400元的违约金从2020年7月8日起按每日5.4元的标准计算至付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1450元，由被告重庆凌立众创电子商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年八月二十八日书记员  曹燎