广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初419号原告：邓兆华，男，1977年10月6日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：董静仪，女，1977年8月31日出生，汉族，住广州市越秀区，原告共同委托代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。原告共同委托代理人：吕观琼，广东南国德赛律师事务所实习人员。被告：颜惠英，女，1958年8月6日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：张德彬，男，1956年4月4日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：张绮妮，女，1986年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：张绮珊，女，1993年9月5日出生，汉族，住广州市海珠区，被告及第三人共同委托代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被告及第三人共同委托代理人：陈致远，广东法制盛邦律师事务所律师。原告邓兆华、董静仪诉被告颜惠英、张德彬，第三人张绮妮、张绮珊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告邓兆华及原告共同委托代理人江永能、吕观琼，被告及第三人共同委托代理人林生龙、陈致远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年6月4日，经广州聚盈地产有限公司的中介服务，邓兆华与颜惠英签订了《买卖合同》，约定以650万元的价格购买颜惠英名下位于海珠区××大道××街××房。按照合同约定，邓兆华在2019年6月4日、6月5日向颜惠英支付定金合计5万元。2019年8月9日，经与颜惠英的女儿张绮妮通过微信沟通确认购房款收款的银行账户，邓兆华分别向张绮珊的银行账户转账购房款合计145万元，向颜惠英的银行账户转账购房款250万元，同日，邓兆华、董静仪和颜惠英到海珠区房产交易中心办理了网签手续并签订了穗存量房合字××号的《存量房合同》。在存量房合同签订后，邓兆华与广州欧派装饰有限公司签订了装修合同，并支付了合计102007元的装修费用。按约定向颜惠英支付完购房款400万元后，邓兆华多次催促颜惠英按照合同约定办理涉案房屋的涂销抵押手续及变更登记过户手续，颜惠英没有明确答复。在9月中旬，经颜惠英告知，涉案房产已被广州市海珠区人民法院查封无法办理交易过户。由于颜惠英的原因，涉案房屋已被查封，且也未办理涂销抵押手续，造成双方签订的合同无法继续履行，颜惠英已构成单方违约，根据双方签订的《买卖合同》第二条、第十条约定，颜惠英应向原告返还已支付的购房款400万元，同时向原告支付购房款10%的违约金即65万元，并赔偿原告的全部损失。另，张德彬与颜惠英系夫妻关系，两份合同发生于其夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，应由张德彬承担连带责任。张绮妮指示原告将购房款汇入张绮珊账户，张绮珊实际收取了购房款145万元，张绮妮、张绮珊作为本案的利害关系人应作为第三人参加诉讼。故起诉请求判令：1、解除原告与被告颜惠英签订的《买卖合同》及《存量房合同》；2、被告颜惠英返还原告已支付的购房款400万元及利息（利息自2019年8月9日起计至实际返还之日止，按全国银行间贷款市场同业拆借利率计算，暂计至2019年10月11日为30450元）；3、被告颜惠英向原告支付违约金65万元；4、被告张德彬对被告颜惠英的上述债务承担连带责任；5、第三人张绮妮、张绮珊共同对被告颜惠英第二项返还购房款债务其中145万元承担连带清偿责任；6、本案受理费及保全费由被告负担。被告辩称及第三人述称：一、本案涉及两份房屋买卖合同，其中一份日期为2019年6月4日，另一份日期为2019年8月9日，两份合同差别极大，实际上是原告为了逃避税收采取的。2019年6月4日的合同违反了国家的税收强制性规定，损害国家利益，因此该合同应认定为无效。2019年8月9日的合同其价格条款也存在违反合同法第52条的情形，应当无效，其余条款有效，根据该合同的第14条约定，本案涉及的争议应提交广州仲裁委解决，故请法院裁定驳回原告的起诉。二、根据2019年8月9日的合同第3条约定，原告应当在2019年10月12日之前支付完成全部款项，但原告并未履行该义务，因此本案存在原告违约在先的问题，原告应承担违约责任。三、本案的合同具备继续履行的条件，合同的解除权应当属于守约方所有，原告作为未按约支付款项的一方，违约在先，根据合同约定，其无权主张解除合同。被告颜惠英早在2019年春节前后就与原告沟通房屋买卖事宜，并在4至5月份开始搬迁，此后房屋也交付给了原告，原告已经实际占有并使用涉案房屋。四、双方2019年6月4日签订买卖合同，直到2019年8月9日才签订网签合同，在此期间，被告颜惠英多次催促原告尽快办理相关网签以及银行抵押涂销变更等手续，但因原告原因，迟迟未能办理，导致后续房屋被查封无法办理变更登记的原因在于原告。五、被告颜惠英仍继续选择将涉案房屋卖给原告。在涉案房屋第一次查封时，被告颜惠英向海珠法院提供了328000元作为保证金以解除房屋的查封，以便办理房屋变更手续，被告颜惠英对于合同的履行实际上是积极的，而原告却因为其拖延原因导致目前的情况。六、涉案房屋属于被告颜惠英单独所有，其不动产权登记也是被告颜惠英的名字，涉案买卖合同所签订的主体均为被告颜惠英，因此，原告无权对被告张德彬及两第三人主张连带责任，即便法院判令合同解除，也不存在被告颜惠英需要支付违约金的行为，相反，原告逾期支付购房款项，应承担违约责任。综上，本案存量房买卖合同仍可继续履行，请求驳回原告的起诉或者是诉讼请求。经审理查明：邓兆华、董静仪是夫妻关系。颜惠英、张德彬于1986年1月13日登记结婚，张绮妮、张绮珊为颜惠英、张德彬的女儿。据查册时间为2020年5月18日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区××大道××街××房的产权人为颜惠英，建筑面积为136.2337平方米，登记时间为2017年11月8日；他项权利摘要中记载权利人为招商银行股份有限公司广州分行，权利种类为抵押权，登记时间为2017年11月8日；来函摘要中记载2019年8月19日本院以（2019）粤0105民初21488号协助执行通知书及民事裁定书查封该业1%产权份额，2019年9月11日本院解封该业1%产权份额，2019年9月10日本院以（2019）粤0105财保656号协助执行通知书及民事裁定书查封该业，2019年11月5日本院以（2019）粤0105财保860号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业。2019年6月4日，邓兆华（买方）、颜惠英（卖方）与广州聚盈地产有限公司（经纪方）签订了《买卖合同》（No：002036），约定涉案房屋按整套销售，成交价为650万元；是次交易所产生的税费由买方支付；卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失；买卖双方一致同意由买方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同时支付5万元作为定金，本合同签订后90天内交付部分楼款（含定金）400万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付，250万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首期当天；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未支付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；如发生争议，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼；合同三方确认：此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条规，均视为对全部合同和关联文件的违约；其他事项：签署本合同当天买方支付卖方定金1万元，余下定金4万元于2019年6月5日前支付给卖方；等。2019年8月9日，邓兆华、董静仪（乙方、买方）与颜惠英（甲方、卖方）就涉案房屋登记网签并签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定涉案房屋整套出售并计价，总金额为500万元；该房地产存在抵押等他项权利情况，本次涂销、交易和抵押登记一并办理；签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款，乙方应于2019年8月31日前向甲方支付房款250万元作为首期款，剩余房款250万元由乙方于2019年10月12日前，双方自行申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款；双方应当于2019年10月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；发生争议协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁；等。邓兆华分别于2019年6月4日、6月5日支付定金1万元、4万元，于2019年8月9日支付房款395万元，合计400万元。其中145万元支付到张绮珊账户，颜惠英表示系其委托张绮珊收款。2019年8月21日，上海浦东发展银行广州分行向邓兆华出具了《同意贷款意向书》，载明如邓兆华就涉案房屋在房管部门办理抵押登记手续完毕及办妥贷款相关手续后，该行将向其发放个人综合授信贷款250万元，期限28年。该行并与邓兆华、董静仪签订了《个人购房担保借款合同》。两原告主张因涉案房屋被查封，也未办理涂销抵押手续，合同无法继续履行，遂提起本案诉讼。两被告及第三人提交关于提供担保以解除查封的紧急申请、广东省人民法院案款收据、（2019）粤0105民初21488号之一民事裁定书，拟证明为配合邓兆华办理涉案房屋银行抵押涂销及变更过户登记手续，颜惠英向法院提供担保以便解除对涉案房屋的查封。两原告对此予以确认，但表示涉案房屋仍有其他查封未解除。两被告及第三人另提交张绮妮与邓兆华的微信聊天记录，拟证明张绮妮受颜惠英的委托多次催促邓兆华办理网签手续，但因邓兆华自身原因至2019年8月9日才办理完成，办理完成后又多次催促邓兆华办理抵押涂销及变更过户登记手续，但因邓兆华自身原因未能办理完成。两原告对此不予认可，认为其已按约定履行相关义务，两被告及第三人所述与事实不符，也无法证明待证事实。另查明，两原告提交邓兆华与广州欧派装饰有限公司的装修合同、收据、银联刷卡单，拟证明其为涉案房屋的装修支付了定金及设计费1万元，购买了软装92007元。两原告另提交中介费收据，拟证明其支付了中介服务费5000元。两被告及第三人对此不予认可，认为两原告并未实际装修，中介费也无法核实是否已支付。诉讼前，本院依据两原告的申请，对被告颜惠英的财产采取了保全措施。本院认为：颜惠英作为卖方与邓兆华、董静仪作为买方就涉案房屋的买卖已达成合意，即卖方以650万元出售涉案房屋，交易所产生的税费由买方承担。双方为了规避税费，作出虚假意思表示，故《广州市存量房买卖合同》中关于涉案房屋的总价为500万元，首付款为250万元的合同条款无效。双方当事人应当按照真实意思表示履行合同。鉴于双方既约定了法院管辖，又约定了仲裁条款，故仲裁协议无效，两被告及第三人主张本案应驳回起诉，本院不予采纳。现涉案合同无法继续履行，双方均主张是对方违约。对此，本院认为，邓兆华已按约定支付了首期款400万元，并取得了银行发放综合授信贷款250万元的《同意贷款意向书》，其已按约履行了义务。涉案房屋因颜惠英涉及其他诉讼被法院查封，颜惠英虽提供担保解除了其中一次查封，但仍有其他查封未解除，因此，本案应系颜惠英违约。颜惠英虽表示愿意继续履行合同，但涉案房屋已由司法机关查封，继续履行存在法律上的障碍，故两原告要求解除《买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，有理，本院予以支持。因本案审查的是房屋买卖合同关系，故仅解除三方《买卖合同》中的房屋买卖合同关系。鉴于本案系颜惠英违约，故两原告要求颜惠英返还已支付的购房款400万元，并按成交价的10%支付违约金65万元，符合合同约定，本院予以支持。因双方对于利息并无约定，且本院已支持两原告主张成交价10%违约金的诉讼请求，故对两原告关于利息的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋为颜惠英与张德彬婚姻关系存续期间取得的财产，依法属于夫妻共同财产，因涉案房屋交易而产生的债务应属于夫妻共同债务，故张德彬应对颜惠英的上述债务承担共同清偿责任。两原告基于张绮珊的代收款行为要求张绮妮、张绮珊承担代收款部分的连带清偿责任，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告邓兆华与被告颜惠英及广州聚盈地产有限公司于2019年6月4日签订的《买卖合同》中原告邓兆华与被告颜惠英之间的房屋买卖合同关系以及原告邓兆华、董静仪与被告颜惠英于2019年8月9日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、被告颜惠英、张德彬在本判决生效之日起十日内向原告邓兆华、董静仪返还购房款400万元；三、被告颜惠英、张德彬在本判决生效之日起十日内向原告邓兆华、董静仪支付违约金65万元；四、驳回原告邓兆华、董静仪的其他诉讼请求。本案受理费57300元，由被告颜惠英、张德彬负担。被告颜惠英、张德彬在本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的上述受理费。本案财产保全费5000元，由被告颜惠英、张德彬负担。被告颜惠英、张德彬在本判决生效之日起十日内将应负担的上述财产保全费直接支付给原告邓兆华、董静仪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年八月十九日书记员  陈慧云幸妙倩