云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初219号原告：任翔，男，1992年10月1日生，汉族，云南省曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：任文康，男，1970年6月1日生，汉族，云南省曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡志山，云南洪兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：马龙小镇文化旅游开发有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区旧县街道广场旁1幢，统一社会信用代码：91530321054690617F。法定代表人：李伟，职务：总经理。原告任翔诉被告马龙小镇文化旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理。于2020年6月4日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任翔的委托诉讼代理人任文康、蔡志山，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任翔向本院提出下列诉讼请求：1.解除原、被告于2014年8月27日签订的《商品房购销合同》，由被告返还原告购房款156000元；2.由被告支付违约金46800元（156000×30％）；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年8月27日签订了《商品房购销合同》，原告购买位了曲靖市马龙县，合同价款为156000元，当日支付定金60000元，次日支付购房尾款96000元，交房时间为2016年12月31日前。《商品房购销合同》第十三条其他约定第三条明确约定“单方变更合同约定的，违约方应当向守约方支付本合同第四条约定总房价的30%作为违约金”。至合同约定的交房时间，被告未能交房。经原告多次协商未果。为维护原告的合法权益，特此起诉。被告马龙小镇文化旅游开发有限公司辩称，根据所签订的《商品房购销合同》中针对逾期交房违约责任的约定：“逾期30天后按乙方已付款的万分之二乘以天数向乙方支付违约金，合同继续履行，并于商品房约定交付之日起7日内支付违约金，其他约定单方提出变更解除《商品房购销合同》，按《商品房购销合同》第十三条其他约定总房价30%做违约金”。合同中未约定退房，只约定逾期交房的违约责任，所以原告退房的诉讼请求我们不能支持，只能承担违约责任，合同继续履行。原告任翔针对诉请向本院提交了下列证据：1、身份证复印件一份，拟证明原告的身份信息；2、宣传册原件一份、《商品房购销合同》复印件一份、收据复印件一份，拟证明原告通过宣传广告购买了被告所售商品房，与被告签订了购房合同约定了相应的权利义务，并足额支付了房款等；3、照片复印件八份、企业信用信息公示报告复印件两份，拟证明被告的主体资格，原告所购商品房不具备交房条件；4、马龙区司法局公共法律服务登记表复印件一份、会议记录复印件一份，拟证明原告多次通过各种方式与被告协商交房事宜。经质证，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司对原告任翔提供的证据1、2、3、4均无异议。被告马龙小镇文化旅游开发有限公司针对答辩未向本院提交证据。经审查，原告任翔提供的证据1、2、3、4，真实、合法，与本案关联，且被告无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院认定事实如下：原告任翔与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于2014年8月27日签订ＹＪＧ-2003合同编号：5-3-133号《商品房购销合同》。原告购买被告所开发的位于马龙区合同约定：“房屋建筑面积14.74平方米，计价方式及价款为按照建筑面积计算，单价10583.45元／ｍ2，总价人民币156000元；付款方式及期限为原告于签订本合同时一次性付清全部房款；被告应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；逾期交房按自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的万分之二乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。并于该商品房实际交付之日起7日内向乙方支付违约金等”。《商品房购销合同》未约定未能交房导致解除合同的相关违约责任。原告任翔分别于2014年8月27日、2014年8月28日支付给被告定金60000元及剩余购房款96000元。截止合同约定的交房时间，被告未能按期交房。经原告与被告多次协商未果。被告自认商品房至原告起诉时未能交付且之后仍不具备交房条件。另查明，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司所售房屋涉及255人，355套。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告按照《商品房购销合同》约定按期足额支付了购房款，被告也应严格按照合同约定全面履行自己的交房义务，但被告至原告起诉时未能交房且自认之后仍不具备交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，双方签订的《商品房购销合同》因被告不能交付房屋，而已实际不能履行，应当予以解除。《商品房购销合同》解除后，被告应及时返还原告购房款156000元。原告主张的违约金因合同仅约定延期交房而继续履行合同的违约责任，未对退房或解除合同的违约责任进行约定。原告主张合同总房款30%的违约金，根据合同约定为单方任意解除合同的责任，本案为实际不能履行而解除合同，因此原告主张的违约金不适用房款总价30%的约定。但因被告未能按约定交付房屋，而占用原告购房款，确实际给原告造成了一定的损失且双方当事人未约定不能交房导致解除合同的违约责任，为公平保护合同中各方权益，原告主张的利息应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算，即2019年8月20日后的损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际给付之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告任翔与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于2014年8月27日签订的YJG-2003合同编号：5-3-133号《商品房购销合同》予以解除；二、由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告任翔购房款156000元；三、由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告任翔支付以购房款总额156000元为基数自2020年3月11日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回原告任翔的其他诉讼请求。案件受理费4342元，由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  湛云洲审 判 员  侯 圣人民陪审员  杜康超二〇二〇年八月十九日书 记 员  付彦晓[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。