北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46573号原告（反诉被告）：刘圣堃，男，1994年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建民（刘圣堃之父），1962年10月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李思川，北京市海勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭某1，男，1982年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。原告（反诉被告）刘圣堃与被告（反诉原告）郭某1房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘圣堃委托诉讼代理人刘建民、李思川，被告（反诉原告）郭某1委托诉讼代理人杨双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘圣堃向本院提出诉讼请求：判令郭某1支付刘圣堃违约金1744400元及违约金的利息385464．3元（以1744400元为基数，按年利率6%为标准，从2015年7月1日起计算暂计至2018年12月1日到实际清偿之日）。事实和理由：2014年3月17日，刘圣堃与郭某1签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，就坐落于朝阳区×××号（以下简称涉案房屋）买卖事宜达成协议，房屋成交总价890万元。其中附件第二条第4项关于房款支付作出如下约定，“(1)买受人于2014年4月6日支付出卖人购房款人民币200万元整。（2）买受人于2014年6月6日支付出卖人购房款人民币150万元整。（3）买受人于2014年8月16日支付出卖人购房款人民币530万元整。”附件第八条第1项还约定，“买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金。”但合同签订后，郭某1一直违反合同约定，未按时支付房款，分别于2014年4月9日支付200万元，11月3日支付20万元，2015年2月17日支付500万元，6月30日支付160万元。其间，刘圣堃多次与郭某1沟通，要求其承担违约责任，但郭某1一拖再拖，迟迟未予履行。郭某1的行为严重违反合同约定，给刘圣堃造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，提起诉讼。郭某1辩称，不同意刘圣堃的全部诉讼请求。1．付款时间的迟延是经过刘圣堃认可的，郭某1不构成违约，无需向刘圣堃承担违约责任。郭某1每次付款延后均取得了刘圣堃的同意，双方以实际行动对履行付款义务的时间进行了变更；2．刘圣堃称双方一直就违约金事宜进行磋商缺乏事实依据。刘圣堃未提供证据证明自己曾经明确主张过违约金。虽然房屋买卖合同对过户的时间没有明确约定，但后期居间方与双方的微信记录显示，买卖双方曾就过户时间进行了磋商。2015年12月31日应视为对过户时间的明确约定；3．双方约定的违约金过高，要求依法酌减；4．即使刘圣堃的诉讼请求成立，其的诉讼请求的诉讼时效已于2017年6月29日届满，丧失胜诉权。郭某1是2015年6月30日付清房款，2017年6月29日诉讼时效届满；5．刘圣堃也有违约行为，要求违约相抵。郭某1向本院提出反诉请求：刘圣堃向郭某1支付延期过户的逾期违约金2265050元。事实和理由：郭某1与刘圣堃于2014年3月17日就买卖涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件。2014年4月9日，双方签订合同编号为C871061的《存量房买卖合同》并办理网签。同年4月11日，刘圣堃将涉案房屋实际交付给郭某1居住，郭某1亦履行了全部付款义务。双方曾合议在2015年l2月31日前办完过户手续。鉴于双方约定的履行期限与商品房满两年（即2016年3月4日）的日期相差无几，为节省税费，郭某1提出能否在商品房满两年后过户，同时表示如果刘圣堃不同意也可以随时配合过户。但刘圣堃拒绝配合，并表示不再配合过户。在此情况下，2016年1月，中介公司及郭某1多次恳求刘圣堃继续履行合同，但其始终不置可否。2016年1月11日，中介公司再次向刘圣堃发出有关过户流程和时间安排，其无正面回复。2016年1月13日，刘圣堃向中介公司声称不再卖房，要退钱给郭某1，并要求交还涉案房屋。由于刘圣堃未履行配合办理缴税和过户手续的合同义务，致郭某1无法取得涉案房屋的不动产权证书。经多次沟通无果后，郭某1于2017年7月27日起诉刘圣堃至法院，请求将涉案房屋过户至郭某1之女郭某2名下。北京市朝阳区人民法院经审理于2017年12月21日做出一审判决，该判决生效后，经强制执行程序，涉案房屋于2018年8月2日登记至郭某2名下。在强制执行过程中，刘圣堃申请再审，北京市第三中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）京03民申722号民事裁定书，驳回了刘圣堃的再审申请。郭某1认为，刘圣堃自2016年1月13日后明确表示拒绝履行纳税及过户义务，并要求郭某1退还房屋的违约行为严重侵害了郭某1的合法权益。根据合同法规定及房屋买卖合同附件二第八条第l款约定，刘圣堃应当承担违约责任。刘圣堃对郭某1的反诉辩称，不同意郭某1的反诉请求。1．郭某1的反诉请求无合同及事实依据；2．刘圣堃并未违约。刘圣堃作为出卖方主要义务是交付房屋，在郭某1未付清房款时就提前将涉案房屋交给其占有使用，主要合同义务已经履行完毕，过户是附属义务，双方并未就过户时间进行约定。郭某1未按合同约定支付房款，屡次违约且不支付违约金，故其违约在先；3．关于过户，郭某1已在另案中起诉解决，本案再提起属于一事不再理。刘圣堃起诉未过诉讼时效，郭某1违约后刘圣堃一直与其沟通要求支付违约金。截止至2017年7月双方仍就违约金问题进行沟通，故诉讼时效未过。郭某1提出延迟支付购房款，在刘圣堃提出违约金请求其不理会的情况下，刘圣堃才未配合过户，双方一直就违约金问题进行协商，刘圣堃的诉讼请求未过诉讼时效。郭某1认为双方通过履行行为实际变更了付款时间没有根据，刘圣堃同意郭某1延期付款，本意是合同可以继续履行，但并非表示可以免除其的违约责任。房屋买卖合同明确约定在郭某1不按约定支付房款的情况下刘圣堃可以解除合同，原告同意迟延支付，是不解除合同继续履行，而非免除违约金，房款支付时间并未做任何变更。郭某1提出双方均有违约，违约相抵。郭某1所提刘圣堃违约行为是指所谓的延迟过户，双方并未就过户时间进行约定，在郭某1违约在先的情况下，刘圣堃有理由不配合过户。刘圣堃没有违约，不存在违约相抵的问题。本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，刘圣堃作为出卖人与作为买受人的郭某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由郭某1购买刘圣堃所有的涉案房屋，房屋总价款为890万元。《北京市存量房屋买卖合同》附件二中约定，买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金10万元整；剩余购房款：买受人于2014年4月6日支付出卖人购房款200万元整，于2014年6月6日支付出卖人购房款150万元整，于2014年8月16日支付出卖人购房款530万元整；买卖双方应于2014年8月16日前向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款；买卖双方应于取得《契税完税凭证》后日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。2014年4月9日，涉案房屋以出卖人刘圣堃，买受人郭某2办理了网签手续。2014年4月11日，刘圣堃与郭某1签订《补充协议》，就提前将涉案房屋交付买受人使用进行了相关约定。当日，刘圣堃向郭某1交付了涉案房屋。关于购房款的交付情况如下：2014年3月18日郭某1通过杨××账户支付定金10万元，2014年4月9日郭某1通过郭××账户支付200万元，2014年11月3日郭某1通过杨××账户支付20万元，2015年2月17日郭某1通过郭××账户支付500万元，2015年6月30日郭某1通过郭××账户支付160万元。2017年7月，郭某1之女郭某2以房屋买卖合同纠纷起诉刘圣堃至本院，要求刘圣堃继续履行房屋买卖合同，协助其办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至郭某2名下。该案经公告送达，刘圣堃未到庭参加诉讼，本院于2017年12月21日作出（2017）京0105民初59331号民事判决书，判决刘圣堃继续履行合同，于判决生效之日起七日内协助郭某2办理完毕涉案房屋的过户手续，过户至郭某2名下。判决生效后，经郭某2申请强制执行，涉案房屋过户至郭某2名下。刘圣堃因不服（2017）京0105民初59331号民事判决书，向北京市第三中级人民法院申请再审，北京市第三中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）京03民申722号民事裁定书，认为原审法院在向申请人正常使用的联系方式和地址送达均被拒收的情况下，依法缺席审理并作出裁判并无不当，驳回了刘圣堃的再审申请。庭审中，郭某1为证明其一直积极与刘圣堃方沟通，刘圣堃仍未能协助过户存在违约行为，提供郭某1之妻杨××与刘圣堃之父刘建民于2016年1月18日至2017年7月的短信记录。刘圣堃对该短信记录的真实性予以认可，但认为不能证明郭某1的证明目的，且能够证明双方至2017年7月就涉案房屋的交易及违约金的支付事项进行磋商，不存在其诉讼请求已过诉讼时效的情形。庭审中，双方对涉案房屋的过户时间各执一词。郭某1称，双方曾协商一致确定涉案房屋的过户日期为2015年12月31日，并提供中介公司与郭某1的微信聊天记录予以证明。刘圣堃对此不予认可，称双方对过户时间在房屋买卖合同中未约定，房屋买卖合同签订后也未曾协商一致。另，郭某1在庭审中陈述涉案房屋系举全家之力为未成年人郭某2购买，在网签之前的合同均系郭某1与刘圣堃签订，房屋买卖合同的权利义务均由郭某1承受，涉案房屋实际登记于郭某2名下。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、《补充协议》、短信记录、微信记录、（2017）京0105民初59331号民事判决书、（2018）京03民申722号民事裁定书、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，刘圣堃与郭某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于刘圣堃主张郭某1支付延迟付款违约金1744400元及违约金利息的诉讼请求。本院认为，郭某1确存在延迟付款的情形，其辩称延迟支付房款均已通过刘圣堃的同意，但证据不足，本院对此不予采信。另，郭某1认为刘圣堃的诉讼请求已过诉讼时效，根据双方提供的短信记录等，可以看出双方至2017年6月仍对房屋买卖合同的具体情况进行磋商，故刘圣堃的诉讼请求未过诉讼时效，郭某1应当承担延期付款的违约责任。但双方约定的违约金过高，本院根据双方的履约情形、违约程度及刘圣堃的损失情况，参照中国人民银行同期贷款利率酌定郭某1支付刘圣堃违约金25万元。关于刘圣堃要求郭某1承担违约金的利息的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。关于郭某1要求刘圣堃支付逾期过户违约金2265050元的反诉请求。本院认为，双方未在房屋买卖合同中确定涉案房屋的过户时间，在后来的磋商过程中也未能达成一致。郭某1虽称，双方曾协商一致涉案房屋的过户日期为2015年12月31日，但刘圣堃对此不予认可，郭某1提供的证据也不足以证明双方对过户的日期曾达成过一致。故，刘圣堃未违反合同约定，不应承担违约责任，郭某1的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭某1于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）刘圣堃违约金二十五万元；二、驳回原告（反诉被告）刘圣堃的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郭某1的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费23839元，其中原告（反诉被告）刘圣堃负担18789元（已交纳），由被告（反诉原告）郭某1负担5050元（刘圣堃已交纳，郭某1于本判决生效后七日内交付于刘圣堃）；反诉受理费24920元，由被告（反诉原告）郭某1负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘坤鹏审判员  周 墨审判员  李思巧二〇二〇年八月二十四日书记员  邓亚楠李文伟