云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民初62号原告（执行案外人）：谭小红，女，1978年8月26日生，汉族，住四川省成都市新都区，现住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：董钢，四川助民律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告（申请执行人）：绵阳市瑞峰建设有限公司，住所地：四川省绵阳市经开区板桥街319号，统一社会信用代码：915107006757851928。法定代表人：陈加培，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周荣成，该公司员工，代理权限为特别授权。被告（被执行人）：腾冲万龙房地产开发有限公司，住所地：云南省腾冲市腾越镇满邑社区华园一小区1号（翡翠路18号），统一社会信用代码：91530522557750351P。法定代表人：刘万平，该公司董事长。原告谭小红与被告绵阳市瑞峰建设有限公司（以下简称瑞峰公司）、腾冲万龙房地产开发有限公司（以下简称万龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告谭小红的委托诉讼代理人董钢、瑞峰公司的委托诉讼代理人周荣成、万龙公司法定代表人刘万平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭小红向本院提出诉讼请求：1.判令部分中止本院（2019）云05执1073号之一执行裁定，解除对“万龙?龙腾国际”3-1-1004号房屋的查封；2.确认其与万龙公司签订的商品房买卖合同（预售）有效，确认“万龙?龙腾国际”3-1-1004号房屋归其所有；3.判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：一、案涉房屋是在没有任何查封等司法限制的情况下，其与万龙公司签订商品房买卖合同，并办理合同备案手续的。本院（2019）云05执1073号之一执行裁定认定房屋系在有效查封期内的续行查封属认定事实错误。二、案涉房屋于2018年6月28日解除查封后，又以续行查封为由查封并驳回其异议错误，损害了其房屋所有权。被告瑞峰公司答辩称，一、保山市中级人民法院解除案涉房屋查封违法。其于2016年9月28日申请保全查封万龙公司名下291套房屋（含案涉房屋），法院未经其同意即解封处置案涉房屋，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定的查封解除情形不符，且查封的解除使谭小红得以办理网签备案手续。二、云南省高级人民法院（2019）云民终137号民事判决确定其对案涉房产折价或拍卖价款享有优先受偿权，擅自解封造成的网签备案损害其优先受偿权。三、谭小红的房屋买卖合同签订于查封之后，与万龙公司无真实房屋买卖关系，且未实际支付购房款，也未实际交付入住，谭小红并非房屋权利人，不应享有排除强制执行的民事权益。四、南充市公安局无权处置案涉房屋。南充公安因万龙公司股东刘万平涉嫌非法集资犯罪查封案涉房屋，该案尚处于侦查阶段，南充公安无权在诉讼程序终结前处置涉案财物。五、在其首次查封前，案涉房屋无任何权利负担，既不属于赃物而被追缴或返还，也无其他案件执行的情况，故其建设工程价款应予优先受偿。请求驳回谭小红诉请。被告万龙公司答辩称，公司尚欠瑞峰公司工程款，瑞峰公司对案涉房屋申请了查封保全措施；南充公安在刑事案件侦办中，也查封了案涉房屋。2018年6月28日执行协商时，瑞峰公司没有参加。另，其与谭小红也没有债权债务关系，案涉房屋是抵偿其与魏黎明的债务。原告谭小红围绕诉讼请求依法提交了证据，提供证据如下：A1.执行案件协商笔录、查封情况表各一份，欲证实案涉房屋经执行协调后，保山市中级人民法院于2018年6月28日解除查封。A2.本院（2019）云05执1073号之一执行裁定书和（2020）云05执异32号执行裁定书各一份，欲证实被诉执行裁定续封案涉房屋属程序错误，经复议驳回其异议请求。A3.商品房买卖合同、登记备案表、收据各一份，欲证实其与万龙公司签订了商品房买卖合同、支付了购房款，并已将合同登记备案。A4.腾冲市住房和城乡建设局出具的商品房购销合同备案信息查询一份，欲证实其在腾冲没有购买其它房屋。A5.执行笔录一份，欲证实本院在2019年11月25日告知瑞峰公司查封错误。被告瑞峰公司向本院提交证据如下：B1.本院（2016）云05民初29号民事裁定书一份，欲证实其申请查封案涉房屋，查封期限为2016年9月18日至2019年9月17日。B2.本院（2019）云05执1073号之一执行裁定书一份，欲证实其申请继续查封案涉房屋，本院裁定续行查封。B3.云南省高级人民法院（2019）云民终137号民事判决书一份，欲证实其22274570.17元工程款享有优先受偿权。B4.执行案件协商笔录一份，欲证实其未参与执行协商，也未同意对案涉房屋解除查封。被告万龙公司向本院提交证据如下：C1.南充市公安局顺庆分局查封决定书[南顺公（华凤）封字（2020）4号]、查封清单各一份，欲证实其与魏黎明借款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，瑞峰公司对A1证据执行案件协商笔录的真实性、合法性和证明目的持异议，关联性无异议；查封情况表的真实性、关联性无异议，合法性持异议。万龙公司对A1证据的真实性认可。A1证据中执行案件协商笔录，与瑞峰公司提供的B4证据同一，现瑞峰公司对真实性持异议的质证意见与其将该笔录作为证据使用的行为相悖。该证据系本院执行案件形成，本院予以采信。查封情况表记载内容与执行案件协商笔录的要求吻合，本院亦予以采信。A2证据的续行查封裁定和驳回异议裁定，其中续行查封裁定与瑞峰公司B2证据同一，瑞峰公司、万龙公司对真实性、合法性均无异议，故本院予以采信。A3证据商品房买卖合同和收据，瑞峰公司以合同双方无买卖房屋真实意思表示，且未实际支付房款为由，对真实性持异议；对登记备案表的真实性认可。万龙公司对A3证据的真实性认可。登记备案表系行政主管部门对房屋买卖合同的备案登记，且具有公示性，即公众可以查询真伪，现既瑞峰公司、万龙公司对备案登记的真实性无异议，备案所对应的商品房买卖合同和合同所附房款收据也应真实存在，故该证据本院予以采信。瑞峰公司对A4、A5证据真实性无异议，但对合法性和关联性持异议；万龙公司对A4证据的关联性持异议，对A5证据以系复印件，内容模糊不清而未发表质证意见。对此，本院认为A4、A5证据与本案无关联性不予采信。对瑞峰公司提交的B1、B2、B3、B4证据，谭小红和万龙公司均对真实性无异议，故本院予以采信。万龙公司提交的C1证据，谭小红和瑞峰公司对真实性无异议，但对关联性不认可，该证据与本案无关联性，本院不予采信。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“万龙?龙腾国际”项目由万龙公司开发建设，至今未竣工验收。2018年6月30日，谭小红与万龙公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定谭小红向万龙公司购买“万龙?龙腾国际”3-1-1004号房产一套，总价683910元，合同同时还约定了双方的其他权利义务。同日，万龙公司出具收据一份，载明收到谭小红支付的购房款683910元。2018年7月3日，双方为商品房买卖合同办理登记备案，但至今仍未办理不动产变更登记手续。2019年7月5日，瑞峰公司因与万龙公司建设工程施工合同纠纷一案，经云南省高级人民法院审理作出（2019）云民终137号民事判决，依据该生效判决，瑞峰公司向法院申请强制执行。本院于2019年8月26日作出（2019）云05执1073号之一执行裁定，对万龙公司“万龙?龙腾国际”项目房产在人民币3500万元以内续行查封，其中即包含本案谭小红购买的房产。据此，谭小红以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议，经本院驳回其异议后，谭小红以瑞峰公司、万龙公司作为被告提起案外人执行异议之诉。根据原、被告的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：谭小红对涉案房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，谭小红关于执行异议的其他诉请能否成立。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权以登记为公示生效的要件。案涉房屋属于在建不动产，由万龙公司开发建设，初始物权由万龙公司享有，在物权未变更登记之前，物权不发生变动。谭小红虽然与万龙公司签订了商品房买卖合同，并办理合同备案登记，但并未办理不动产物权变更登记，因此，谭小红未取得房屋所有权。虽然谭小红与万龙公司签订商品房买卖合同后，万龙公司向其出具了购房款收据，似乎表明其已支付购房款项，但依执行协商笔录记载，万龙公司与案外人有债务，双方达成的是以房抵债合意，购房合同是谭小红作为案外人指定的债权受偿人与万龙公司所签，且无支付凭据印证谭小红已实际支付购房款，该商品房买卖合同的订立是基于万龙公司与案外人之间的债务抵销，实质是以房抵债协议，目的在于消灭案外人对万龙公司的债权而非房屋买卖。因此，该合同是债务的履行方式，不必然引起房屋权属变动。谭小红和案外人只有债权请求权，而非物权。为以房抵债所签订的商品房买卖合同，是消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在未办理房屋权属变更登记前，该合同并不能形成优于万龙公司其他债权的权益，破坏债权平等受偿原则，损害万龙公司其他债权人合法权益，故谭小红不能依据商品房买卖合同获得物权期待权。综上，谭小红对涉案房产不享有所有权及物权期待权，不能阻却瑞峰公司基于生效法律文书申请强制执行，其执行异议请求不成立。其确认房产归其所有和商品房买卖合同有效的诉请，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告谭小红的诉讼请求。案件受理费10639元，由原告谭小红承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  谢 玲审 判 员  田 旭人民陪审员  邢绍军二〇二〇年八月二十五日书 记 员  李 会