安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初8098号 原告：合肥琦祥房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路西侧环湖东路东侧。 法定代表人：束永柱，总经理。 委托诉讼代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡宏杰，安徽协利律师事务所律师。 被告：合肥谷水商贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北二环路与怀宁路交口绿地派克公馆七号101号。 法定代表人：梁一夫，总经理。 被告：安徽祥辰汽车服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路1028号4S店综合楼402室。 法定代表人：武文光，总经理。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：潘天宇，安徽华人律师事务所律师。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：卓玥，安徽华人律师事务所实习律师。 原告合肥琦祥房地产开发有限公司（以下简称琦祥公司）与被告合肥谷水商贸有限公司（以下简称谷水公司）、被告安徽祥辰汽车服务有限公司（以下简称祥辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琦祥公司的委托诉讼代理人张培培、胡宏杰，被告谷水公司和祥辰公司共同的委托诉讼代理人潘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 琦祥公司向本院提出诉讼请求：1.确认琦祥公司与谷水公司签订的《绿地派克公馆商铺租赁合同》及补充协议于2020年5月8日解除；2.判决谷水公司立即腾空并恢复原状后向琦祥公司返还位于合肥市庐阳区××路××北侧绿地派克公馆项目（森林明珠）之七号商业101、101（上）、103、103（上）、104、104（上）的商铺，如谷水公司未能将恢复原状，请求判令谷水公司承担恢复费用暂估计100000元（具体以鉴定金额为准）；3.判令谷水公司支付拖欠租金109718.15元以及逾期付款违约金10805.1元（按照年利率24%标准，其中46355.98元自2019年11月5日计算至2020年5月8日；63362.17元自2020年1月5日计算至2020年5月8日）；4.判令谷水公司支付房屋占有使用费9318元（自2020年5月9日暂计算至2020年5月19日，直至谷水公司搬离涉案房屋并恢复原状时止）及违约金3727.2元（以9318元为基数从2020年5月9日按照1%／日计算至起诉之日，直至谷水公司搬离涉案房屋并恢复原状时止）；5.判令谷水公司支付合同解除违约金55907.8元；6.判令祥辰公司就上述债务承担连带担保责任；7.判令谷水公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月25日，琦祥公司与祥辰公司签订《绿地派克公馆商铺租赁合同》，合同约定祥辰公司承租琦祥公司位于合肥市庐阳区××路××北侧绿地派克公馆项目（森林明珠）商铺，租期5年，2018年6月1日至2023年5月31日，租金按季度支付，每期支付三个月租金，祥辰公司应在已付租金到期当月5日前向琦祥公司支付下期租金，先付后用，逾期支付租金或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应当按照逾期之款项的1%向琦祥公司支付违约金。逾期支付上述任何款项超过30日，琦祥公司有权单方面解除合同，祥辰公司仍应支付合同解除前拖欠的租金、物业费及其他应当承担的费用，同时违约金仍然按照日计算。合同签订后，琦祥公司依约向祥辰公司交付了房屋。2018年6月1日，琦祥公司与谷水公司、祥辰公司签订《补充协议》，将合同中祥辰公司的权利义务概括转让给谷水公司，并约定祥辰公司对谷水公司履行合同承担连带担保责任。谷水公司占有使用房屋期间，琦祥公司与其签订了两份《补充协议》，变更承租房屋的建筑面积及月租金。因谷水公司逾期支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金74309.88元，故琦祥公司多次向谷水公司催缴租金，然谷水公司至今仍未答复。根据合同第10.2条第4款约定，若谷水公司拖欠租金超过30天，琦祥公司有权单方解除合同并要求支付2个月的租金作为违约金。现谷水公司使用房屋过程中，将琦祥公司房屋之间隔墙、楼梯等拆除。根据合同8.2条约定，谷水公司返还该房屋时，按交房时现状或琦祥公司认可的现状（没有破坏房屋主要架构及原有设施且不影响房屋正常使用），同时清理所有垃圾，返还该房屋，需要经过琦祥公司验收书面认可，互相结清各自应当承担费用。因此谷水公司需要将案涉房屋恢复原状后交还琦祥公司，如谷水公司未能恢复原状，应当承担恢复费用。 谷水公司和祥辰公司共同辩称，谷水公司不存在违约行为，谷水公司愿意承担将房屋恢复原状的义务，因谷水公司曾经在2019年9月19日以及2019年6月13日分别两次支付了2019年6至8月份租金，抵扣后，实际谷水公司已经支付房屋租金至2020年2月28日。谷水公司曾经在2020年1月20日与琦祥公司员工汪俊峰联系沟通解除事宜，并在2020年2月21日、3月25日、3月31日、4月10日继续沟通与其解除房屋租赁合同事宜，因琦祥公司没有相关人员具体处理，导致解除事宜拖到今天，因此产生的后果应当由琦祥公司自己承担。 本院经审理认定的事实如下：2018年4月25日，琦祥公司作为出租方（甲方），祥辰公司作为承租方（乙方），签订《绿地派克公馆商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××路××路××西北侧绿地派克公馆项目（森林明珠）之七号商业101、101上、102、102上、103、103上、104、104上、105上，建筑面积为921.49平方米的商铺出租给乙方使用，租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止；合同对每年租金标准进行了约定，并约定合同签订三日内支付首期租金即2018年6月1日至2019年2月28日期间租金131035.5元以及二次租金即2019年3月1日至2019年11月30日期间租金131035.5元，此后租金每三个月支付一次，在已付租金到期当月5日前向甲方支付下期租金，先付后用；每月物业管理费为4.2元／平方米计3870.25元，由乙方承担并直接支付给该房屋所属的物业管理单位；乙方逾期支付租金或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方仍应支付合同解除前拖欠的租金、物业管理费及其他乙方应承担的费用，同时违约金仍按日计算；乙方支付甲方房屋租赁保证金43469.9元，租赁关系终止时，乙方结清所有应付的租金、水费、电费、公共能耗费、物业管理费及相关费用，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在乙方履行本合同第八条8.2约定后30日内无息退还乙方；合同第八条8.1项约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后或本合同终止后15日内将房屋归还给甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按当时日租金的二倍向甲方支付占有使用费；第八条8.2项约定乙方返还房屋时，按交房时现状或甲方认可的现状（没有破坏房屋主要架构及原有设施且不影响房屋正常使用），同时清理所有垃圾，返还该房屋，须经甲方验收书面认可，相互结清各自应当承担费用；乙方使用该房屋地址注册工商营业执照或其他证照的，须在租赁到期日或合同终止日15日内迁出，未经甲方同意逾期迁出的，每逾期一日，乙方应向甲方支付当时日租金二倍作为违约金；乙方拖欠租金、物业费及相关公共能耗费用逾期超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按解除合同时的2个月租金标准支付违约金；合同将房屋平面图作为附件，并约定双方同意该合同附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止乙方向甲方返还该房屋的验收依据。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2018年6月1日，琦祥公司作为甲方、祥辰公司作为乙方、谷水公司作为丙方，签订《补充协议》一份，约定甲乙双方签订的上述“原合同”中所有乙方权利义务概况转让与丙方，原合同中乙方权利义务由丙方承继，乙方对丙方履行原合同承担连带担保。 2019年3月，因琦祥公司将上述租赁物中的105上出售给他人，由谷水公司与他人另行签订105上的租赁协议，故琦祥公司与谷水公司签订《补充协议》一份，将计租面积变更为791.26平方米，并将租金和租赁保证金进行相应调整。2019年5月，因琦祥公司将上述租赁物中的102、102上出售给他人，由谷水公司与他人另行签订租赁协议，故琦祥公司与谷水公司再次签订《补充协议》一份，将计租面积变更为592.62平方米，租金变更如下：2019年5月1日至2019年11月30日为每月9363.4元、2019年12月1日至2020年5月31日为每月27953.9元、2020年6月1日至2021年5月31日为每月29334.6元、2021年6月1日至2022年5月31日为每月30816.2元、2022年6月1日至2023年5月31日为每月32357元，租赁保证金变更为28090元，变更前后的租赁保证金差价由琦祥公司退还谷水公司。 谷水公司承租期间，将上述房屋进行了装修改造，将101上-105上房屋内部隔断打通，101至104房屋内部隔断打通，并将原有的楼梯和卫生间进行重新改造。庭审时，谷水公司同意按照合同附件中的房屋平面图样式对房屋进行恢复，并清理恢复房屋时产生的垃圾。 谷水公司租赁期间，支付租金至2019年11月30日。另，谷水公司于2019年9月19日重复支付一笔租金37505.7元。 2020年1月20日开始，谷水公司工作人员通过微信与琦祥公司工作人员沟通提前退租事宜。2020年4月10日，谷水公司通过微信向琦祥公司发送了退租通知函，退租函中称2019年多支付的租金37505.7元转为2019年12月租金及020年1月部分租金，押金转为2020年2月租金，还需向琦祥公司支付2020年1月剩余租金18402.1元。之后，谷水公司搬离了案涉房屋，但未与琦祥公司办理交接手续，也未将房屋恢复原状。2020年4月7日，琦祥公司向谷水公司邮寄了租金催缴通知函。2020年5月8日，琦祥公司向谷水公司邮寄了《解除租赁合同通知》，通知谷水公司解除双方签订的租赁合同及补充协议，该邮件于2020年5月10日被签收。 以上事实，有琦祥公司提交的营业执照、企业信息查询单、《绿地派克公馆商铺租赁合同》、补充协议、《房屋租赁合同》补充协议两份、租金催缴通知函、解除租赁合同通知、邮寄凭证，谷水公司提交的微信记录、退租通知函、银行转账凭证，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，琦祥公司与谷水公司、祥辰公司签订三方补充协议，约定由谷水公司承继祥辰公司在《绿地派克公馆商铺租赁合同》中的权利义务，祥辰公司承担连带担保责任，故谷水公司应当按照合同约定履行相应的义务，祥辰公司应当依约承担连带担保责任。对于合同已解除，双方均无异议，只是对合同解除日期存在争议。谷水公司主张双方租赁合同于2020年2月底解除，但届时谷水公司仅就提前解约提出申请，并未搬离房屋，双方亦未就解除合同达成一致意见，本院对该主张不予支持。因谷水公司拖欠租金，琦祥公司向谷水公司邮寄了解除合同通知，该邮件于2020年5月10日签收，本院确定双方租赁合同及补充协议于该日解除。谷水公司虽已搬离案涉房屋，但未依约将房屋恢复原状，且案涉房屋改造较大，不恢复原状则致琦祥公司无法使用案涉房屋，故谷水公司除应按照合同附件中的房屋平面图恢复房屋原状外，还应承担本判决确定的恢复原状期限届满之日前的租金及占有使用费。关于琦祥公司主张的租金及逾期付款违约金，本院认为，谷水公司已支付租金至2019年11月30日，应当按照27953.9元/月的标准支付2019年12月1日至2020年5月10日期间的租金，扣除谷水公司重复支付的租金37505.7元、押金28090元，再考虑到疫情期间对于案涉房屋的经营使用确有影响，本院酌减两个月租金，综上，谷水公司还应支付琦祥公司租金27584元。谷水公司逾期支付租金，给琦祥公司造成资金占用期间的利息损失，合同约定的违约金过高，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月5日起计算至租金付清之日止。关于琦祥公司主张的占有使用费和违约金，合同约定逾期交房按合同约定的日租金两倍支付租金，该约定过高，本院确定谷水公司按照合同约定的租金标准支付占有使用费至本判决确定的恢复原状期限届满之日，截至2020年5月31日的占有使用费为18936元，此后以29334.6元/月为标准顺延计算。该占有使用费足以弥补琦祥公司因谷水公司逾期恢复原状造成的损失，对其主张的违约金本院不再予以支持。关于琦祥公司主张的解除合同违约金，本院认为，合同约定违约金为两个月租金，因谷水公司违约致合同提前解除，谷水公司应当承担相应的违约责任，但考虑到谷水公司违约与疫情影响有一定的关联，综合考量双方的实际损失、过错程度等因素，本院酌定谷水公司支付琦祥公司违约金4万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告合肥琦祥房地产开发有限公司与被告合肥谷水商贸有限公司之间的《绿地派克公馆商铺租赁合同》及补充协议已于2020年5月10日解除； 二、被告合肥谷水商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内将合肥市庐阳区××路××北侧绿地派克公馆项目（森林明珠）之七号商业101、101上、103、103上、104、104上的商铺按照《绿地派克公馆商铺租赁合同》附件中的房屋平面图恢复原状并返还给原告合肥琦祥房地产开发有限公司； 三、被告合肥谷水商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥琦祥房地产开发有限公司租金27584元及逾期付款违约金（违约金以租金27584元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月5日起计算至租金付清之日止）； 四、被告合肥谷水商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥琦祥房地产开发有限公司占有使用费18936元（暂算至2020年5月31日，之后按照29334.6元/月标准支付占有使用费至本判决确定的恢复原状期限届满之日止）； 五、被告合肥谷水商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥琦祥房地产开发有限公司解除合同违约金40000元； 六、被告安徽祥辰汽车服务有限公司对上述债务承担连带担保责任； 七、驳回原告合肥琦祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为4801元，由原告合肥琦祥房地产开发有限公司负担1551元，被告合肥谷水商贸有限公司和被告安徽祥辰汽车服务有限公司共同负担3250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年八月三十一日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。