广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5002号原告：广东省信托房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王煌、杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州畜产进出口公司，住所地广州市越秀区东华南路118号。法定代表人：赵永新。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被告：崔俭慈，女，1958年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：张勋，男，1986年11月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被告崔俭慈、张勋共同委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。原告广东省信托房产开发有限公司诉被告广州畜产进出口公司（以下简称畜产公司）、崔俭慈、张勋物权保护纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王煌、杨雅茜，被告畜产公司的委托诉讼代理人罗斌，被告崔俭慈、张勋的共同委托诉讼代理人曹伟钊以及被告张勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告返还广州市越秀××××号804房；2.判令三被告从本案起诉之日往前追溯三年起算至实际返还涉案房产之日止按每月2528.86元的标准向原告支付房产占用损失赔偿款（至起诉之日暂计91038.96元）。事实与理由：原告是广州市越秀××××号804房的所有权人。1989年，原告与被告畜产公司欲在大沙头××马路××号合作兴建广州市畜产进出口公司办公住宅综合大楼，被告畜产公司应依约提供土地，原告负责建设。被告畜产公司负责对征地范围内的住户进行安置，被告畜产公司与原告约定将原告名下的涉案房屋暂交被告畜产公司作为安置用房，并约定被告畜产公司需在合作兴建大楼落成后一个月内将涉案房屋交回原告。安置中被告畜产公司将涉案房屋租赁给在征地范围内居住的被告崔俭慈的丈夫张义昌使用。现合作兴建大楼早已落成，但被告畜产公司至今未将房屋交还原告。现被告崔俭慈丈夫张义昌已去世，被告崔俭慈在未经原告同意的情况下仍然居住在涉案房屋内，被告崔俭慈未曾就该房屋的使用与原告达成任何协议，亦未向原告支付过任何租金或房屋使用费用，在原告多次交涉要求搬出的情况下拒绝搬离。依照法律规定，被告对上述房产的无权侵占已侵犯了原告的合法财产权，应当立即向原告返还该房产，并向原告支付相关房产占用损失赔偿款。据此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告畜产公司辩称，一、《广州市合作兴建办公住宅综合大楼的协议》（以下简称《合建协议书》）中约定的位于寺右新马路的临时搬迁用房与本案无关，原告据此要求被告畜产公司承担归还案涉房屋及支付占用损失赔偿款没有事实和法律依据。根据原告提交的1987年6月10日双方签订的《合建协议书》的约定，原告提供临时搬迁用房是给甲方使用，地点位于寺右新马路。1989年4月15日，双方签订《租赁合同》，由原告将位于寺右新马路的1200平方米房屋出租给被告畜产公司作临时办公用房。被告畜产公司在该合同租期内，将公司登记注册的办公地点由大沙头××马路××号变更为寺右新马路二巷二号。由以上租赁合同的签订情况及被告畜产公司登记注册地址变更情况可见，前述《合建协议书》中约定的位于寺右新马路的临时搬迁用房并非原告所指的用于安置拆迁户的位于越秀××××号的案涉房屋，而是提供给被告畜产公司作办公用房使用的房屋。就该房屋的租用问题，被告畜产公司在《合建协议书》签订后，另行与原告签订《租赁合同》，并依约在综合楼建成后将所租用的房屋交还给了原告。二、铁路局职工搬迁安置工作，是被告畜产公司与原告在合作兴建大沙头商住楼时约定的合同义务，被告畜产公司通过将在新建的综合楼中所得产权面积划出152㎡给原告的方式，将安置铁路局职工的义务转移给原告承担。根据《合建协议书》的约定，原告与被告畜产公司合作兴建大厦，虽由被告畜产公司对外负责现场搬迁工作，但费用由双方按50%的比例共同承担，故拆迁户的安置责任由原告与被告畜产公司共同承担。此外，1989年11月29日，双方签订的《广州畜产进出口公司与广东省信托房产开发公司合作兴建大沙头商住楼的补充协议》约定由被告畜产公司在新建的综合楼中所得产权面积划出152㎡给原告，将安置铁路局职工的义务转移给原告承担。三、张义昌、胡习的搬迁安置工作是经原告授权及安排，且被告畜产公司已因此而将新建综合楼相应分配面积的产权划归原告，应由原告自行处理与安置户的关系。根据被告畜产公司提供的函件可见，铁路局职工搬迁安置工作由原告安排及授权办理，当中包括张义昌、胡习、朱华等人。另根据原告提交的查册表等证据显示，张义昌、胡习、朱华被安置的房屋面积共计约155.49㎡，与原告及被告畜产公司于前述补充协议中约定的铁路局职工搬迁安置房所涉面积相当。由于原告与被告畜产公司已于上述补充协议中约定，被告畜产公司在新建大厦应分得的产权面积中划扣与铁路局职工搬迁安置房面积相等的产权面积给原告。因此，铁路局职工搬迁安置的工作已转移由原告负责，原告也同时获得多分相应产权面积的权利。原告与铁路局职工之间的安置问题应由原告自行处理。四、被告畜产公司并未占有使用案涉房屋，原告要求被告畜产公司承担返还原物及赔偿损失的法律责任没有依据。被告崔俭慈、张勋共同辩称：一、被告崔俭慈、张勋并没有违法侵占案涉房产，被告崔俭慈的配偶张义昌与本案被告畜产公司签署了合法有效的《拆迁协议书》，被告崔俭慈、张勋的拆迁补偿安置（永迁）权利应受到法律保护，故应驳回原告的第一项诉讼请求。被告崔俭慈与配偶张义昌原居住在广州市越秀区XXX路XX号，该房屋是由张义昌所在单位安排其居住。由于被告畜产公司要在上述地段红线内兴建办公住宅综合楼，需要征用拆迁张义昌居住的房屋，所以双方在1989年7月27日签订《拆迁协议书》，约定由被告畜产公司将案涉房屋作为拆迁补偿安置的房屋，安排被告崔俭慈与张义昌永迁至此居住。因此，被告崔俭慈是基于合法有效的拆迁协议书的约定入住涉案房屋，并无违法侵占该房产，也没有返还该房产的义务。被告崔俭慈与张义昌对于原告与被告畜产公司之间的合作建房的关系并不清楚。而如原告诉状自认的事实，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，虽然《拆迁协议书》是被告畜产公司签订的，但也直接约束作为合作开发的原告。因此，原告无权要求被告崔俭慈、张勋返还案涉房屋。二、原告在第二项诉讼请求中要求按照房屋租赁管理部门2018年公布的房屋租金参考价计收案涉房产的月租金，被告崔俭慈、张勋认为，原告的该项诉请违反了《拆迁协议书》的约定，依法不应予以支付。被告崔俭慈、张勋向原告及被告畜产公司所交纳的月租金应以广州市公房租赁的标准计收。被告并不否认需要向原告或被告畜产公司支付租金，但自《拆迁协议书》签订后，被告畜产公司并未主动向张义昌交待租赁相关事宜。张义昌也曾多番向被告畜产公司询问，但被告畜产公司总以要忙于办公住宅综合楼的施工建设无暇处理为借口，又或是以案涉房屋的产权登记在办理当中为由，让张义昌回去等消息。因此，张义昌以及被告并非故意不交纳租金。而按照《拆迁协议书》的约定，被告每月需交纳的租金是以广州市公房租赁的计租标准计收，该协议直接约束作为合作开发方的原告，故原告要求参照房管部门公布的租金参考价计收租金明显违反了协议的约定。根据目前的相关文件，公房租赁的基准租金为4元/平方米/月，所以案涉房产的月租金额为246.7元。自起诉往前追溯三年的租金总额应为8881.2元，以后的租金亦应按此标准计收。三、原告于起诉状第二页撰写的关于被告崔俭慈在未经原告同意……与客观事实不符。被告崔俭慈、张勋拥有使用案涉房屋的合法权利，此前未交纳租金的过错也不在于被告崔俭慈、张勋。在被告崔俭慈、张勋入住案涉房产后的近30年里，原告从未向被告崔俭慈、张勋要求过支付租金，也从未向被告崔俭慈、张勋反馈过房产的权属情况，或上门与被告崔俭慈、张勋协商处理租赁的相关事宜。直至2019年6月，原告才第一次到案涉房产处了解被告崔俭慈、张勋的使用情况，并称案涉房屋为其所有，但亦未明确租赁事宜如何处理。四、被告崔俭慈目前已退休，每月靠微薄的退休金维持生活，而被告张勋也因为新冠疫情的影响失去工作，暂时没有固定收入，两人名下均无其他房产。被告崔俭慈、张勋希望能从实际情况出发，能从被拆迁人的处境考虑，以一个相对合法、合理的租金标准确定两被告此前三年及今后应交纳的月租金。五、我方在原告起诉前并不清楚畜产公司与原告合作修建办公住宅综合大楼的情况，从畜产公司的答辩状及证据可见，原告所称我方及畜产公司应当按照协议约定交还的搬迁用房与本案涉案房产是两处不同的房产，被告崔俭慈、张勋不存在返还房产的问题。而原告作为房地产的合作开发方，对于我方的安置应当共同承担责任。所以原告方无权要求我方返还案涉房产，原告应当继续履行作为拆迁人的义务，至于被告畜产公司是否已将拆迁协议书中属于自身的全部权利和义务转移给原告，由合议庭根据本案证据及事实予以认定，但无论权利义务是否已经转移给原告，都不影响我方作为被拆迁人按照拆迁协议书所享有的权利。经审理查明：座落在本市××区××房属原告所有，建筑面积为61.6796平方米，所有权来源为1986年新建。1987年6月10日，原告（乙方）与被告畜产公司（甲方）签订《合建协议书》，其中约定：建设地点为东山区大沙头××马路××号，即广州畜产进出口公司大院内；总的合作原则是甲方提供地皮，乙方提供建筑资金；甲方负责施工内的现场搬迁，因本工程涉及的大院外所需的搬迁费用，由甲乙双方各50%；临时搬迁用房，在工程施工期间，由乙方无偿提供1400平方米住宅供甲方使用，地点在寺右新马路，新大楼建成后，一个月内交回乙方，逾期其租金由甲方负责。等等。1989年4月15日，原告与被告畜产公司签订《租赁合同》一份，其中约定被告畜产公司原办公地点大沙头××马路××号地段因建设需要，经广州市城市规划局核准用拆建，在拆建期间，被告畜产公司向原告租用其属下的房屋作为临时办公用房；被告畜产公司向原告租用原告在寺右新马路二巷二号4-9号楼共1200平方米面积，月租为每平方米7元，每月共8400元；从1989年5月1日起开始计租，租用期限为四年，若期满后被告畜产公司仍不能搬出该地，则双方再另行协商续约等。1989年7月27日，被告畜产公司与张义昌签订《拆迁协议书》，约定：被告畜产公司经核准征用大沙头××马路××号地段，红线内有张义昌居住的临时简易住宅27.15平方米，双方经协商由被告畜产公司提供自有公房东兴北路74号804房给住户张义昌长期居住，并负责办理其入户手续，张义昌住户需每月按广州公房计租标准向被告畜产公司交租等。1995年9月4日，原广州市房地产登记所核发编号为NO00XXXXX号的《广州市房地产权属证明书》，明确座落于大沙头××马路××号的房屋属原告及被告畜产公司共有等。2004年10月18日，广州铁路公安局广州公安处出具《证明》，写明：我处棠溪车站派出所民警张义昌，原住广州市XXX路XX号我处临时住房。1989年7月，因广州畜产进出口公司征用该地段新建住宅楼，故将住户张义昌安置到广州市XXX路XX号XX房。当时是由广州畜产进出口公司毛俊勇经办的。另查明：被告畜产公司原住所地为大沙头××马路××号，其住所地于1989年5月变更为XXX路X巷X号。张义昌于2016年2月25日在本市死亡。被告崔俭慈是张义昌的妻子，被告张勋是张义昌与被告崔俭慈的儿子。此外，被告畜产公司为证明其曾与原告签订补充协议约定将涉及铁路局职工的搬迁安置房面积156平方米在被告畜产公司分得的产权面积中划扣同等面积归原告，由原告负责铁路局职工的搬迁安置工作。实际履行协议中，安置了张义昌、胡习、朱华户共计面积155.49平方米。为此，被告畜产公司提供如下证据:1．1989年11月29日，原告与被告畜产公司签订的《广州畜产进出口公司与广东省信托房产开发公司合作兴建大沙头商住楼的补充协议》，其中第六条约定：因该工程涉及的铁路局职工的搬迁安置房，甲方需承担的152㎡（按建筑面积计算）在被告畜产公司所得面积中划归原告等。2．落款日期为1991年，原告与被告畜产公司签订的《广州畜产进出口公司与广东省信托房产开发公司合作兴建大沙头商住楼的补充协议》其中第九条约定：因该工程涉及的铁路局职工的搬迁安置房，甲方需承担的156㎡（按建筑面积计算）在被告畜产公司所得面积中划归原告，另需110㎡的回迁安置房在双方应得面积中扣出等。该《补充协议》无加盖印章及签名，尾部有手写“此协议正本据说存省国投。”3．原告于1990年1月9日向“小区服务公司”出具的手写书面文件，其中内容为：现介绍畜产公司黄国厦同志前往你处联系办理有关租赁手续。杨箕XX楼（东北角）张义昌XX房，XX房胡习，XX路XX朱华，XX路XX地下伍永明（已办），XX路XX号之XX房冯少初。该文件上有名为“黄国厦”、“毛俊勇”的签名。4．《广州市不动产登记查册表》两份，记载内容显示案涉房屋建筑面积为61.6796平方米XX路XX号XX房的建筑面积为58.994平方米；《民事起诉状》一份，记载内容显示XX路XX号房屋属原告所有，其中的XX房的建筑面积为34.8172平方米。对于前述证据，原告质证认为：证据1，被告畜产公司未提供原件核对，而信托公司因破产查封、资料缺失，原告是于2017年6月29日经拍卖取得国投破产案件中广信公司资产包，现股东接手后无法查找旧有资料，只能逐步清理公司资产，目前未找到该补充协议。该协议的内容涉及铁路员工搬迁安置房，在其他案件中，被告畜产公司未提供该证据。从证据关联性角度，即使该证据为真实，也无法证明其关联性。证据2的意见同前份证据一致，无法核实真实性及关联性，且该证据无法证明张义昌属于该协议补偿的主体；该协议也无签字及盖章，协议未成立；从协议的内容看，安置义务并未转移，从本案证据来看，畜产公司与张义昌签订拆迁协议，原告不负安置义务；根据原告与被告畜产公司签订的合作协议约定，合作合同中所有的搬迁均是畜产公司的义务。证据3的真实性、关联性均无法核实，其内容涉及5户，如果逻辑成立，铁路职工均要安置的话则5户不应当只有152平方米。证据4的真实性、合法性予以认可，但无法证明被告畜产公司要证明的内容。被告崔俭慈、张勋质证认为：证据1、2的真实性合法性由法庭认定，关联性如我方答辩意见，张义昌在签订拆迁协议时并不清楚原告与被告畜产公司之间的协议关系。从这两份证据可见，原告作为合作开发方与被告畜产公司拆除了我方的房屋并且在相应的地块建设办公住宅综合楼、享有相关权利，现在却认为不需要承担责任，而要求畜产公司承担责任，这在事实及法律方面均不合理。至于原告与被告畜产公司之间的问题，不能侵犯到我方的权利。证据3的真实性、合法性由法庭评判，关联性方面，从该函可见原告在安置或拆迁被告房屋的过程中对安置、租赁的问题是有参与安排的，至于二者为何在近三十年间没有确定我方租金等问题是原告和畜产公司之间的问题。证据4的真实性、合法性无异议，但涉案房屋的产别仍是全民所有制而非私有，我方认为按照拆迁协议的约定及房产的性质，案涉房屋的租金仍应按公房的租金标准来计算租金。至于畜产公司提交的《民事起诉状》中的房产与案涉房产无直接关联性。本院认为：据不动产登记簿记载，案涉XX路XX号XX房属原告所有，原告依法享有占有、使用、收益及处分的权利。根据原告与被告畜产公司签订的《合建协议书》的约定，双方曾在××马路××号地段合作建房，工程施工期间，由原告无偿提供1400平方米住宅供被告畜产公司使用，地点在寺右新马路，新大楼建成后，一个月内交回原告，逾期其租金由畜产公司负责。被告崔俭慈、张勋是基于张义昌与被告畜产公司签订的《拆迁协议书》的约定入住案涉房屋至今。因此，被告崔俭慈、张勋系基于合法原因入住案涉房屋，并非违法侵占原告所有房屋。基于前述《合建协议书》的约定，新建大楼建成后一个月内被告畜产公司即应将包括案涉房屋在内的1400平方米的住宅交回原告，但现无证据显示双方曾就1400平方米的住宅进行过交接，亦无证据显示原告曾就该1400平方米房屋未交回向被告畜产公司主张过权利。而根据被告畜产公司提供的其与原告先后于1989年、1991年签订的两份《广州畜产进出口公司与广东省信托房产开发公司合作兴建大沙头商住楼的补充协议》的约定，对包括张义昌在内的原铁路局职工的拆迁安置工作转由原告负责，为此被告畜产公司在其合作建成的大楼的权益分配中划出156平方米归原告所有。虽然被告畜产公司未提供该两份补充协议的原件到庭，原告亦予以否认该两份协议的真实性，但结合被告畜产公司提供的原告于1990年1月9日向“小区服务公司”出具的手写书面文件以及广州铁路公安局广州公安处出具《证明》可以看出，原告出具的书面文件中记载的实际安置房屋对应人员的身份以及《证明》中记载的张义昌办理拆迁时的经办人的身份具有直接关联性。考虑到原告因曾涉破产被拍卖以及被告畜产公司资料保存不完善的客观情况，本院无法对前述补充协议的真实性作出评判。鉴于被告畜产公司与张义昌签订的《拆迁协议书》中约定被告畜产公司提供自有公房XX路XX号XX房给张义昌住户长期居住。在原告与被告畜产公司未就其前述合作建房项目所涉拆迁补偿安置内容作出结算前，原告诉请要求被告崔俭慈、张勋腾退交还案涉房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告诉请要求被告参照房管部门公布的租金参考价支付案涉房屋的占用费的问题。诚如前述，现有证据无法明确原告与被告畜产公司在原合作建房过程中的结算情况，原告诉请要求被告畜产公司承担租金支付义务，本院暂不予支持。考虑到前述《拆迁协议书》约定张义昌应按公房计租标准向被告畜产公司支付房租，该《拆迁协议书》于1989年7月27日签订，即在该协议签订当时被告崔俭慈与被告张勋均系张义昌的同住人员。因而该两被告有权继续在案涉房屋内继续维持租赁关系并居住，租金标准按公房租金标准计付。因广州市住房和城乡建设局于2019年2月1日发布《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》将公房租金标准从每月每平方米3.5元调整为每月每平方米4元，故被告崔俭慈、张勋应自2017年1月15日起至按前述公房租金标准向原告支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决如下：一、被告崔俭慈、张勋应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东省信托房产开发有限公司支付自2017年1月15日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以61.6796平方米为基数，其中自2017年1月15日至2019年1月31日按3.5元/月/平方米的标准计付；自2019年2月1日起按4元/月/平方米的标准计付）。二、驳回原告广东省信托房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9968元由原告广东省信托房产开发有限公司负担9117元，由被告崔俭慈、张勋负担851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  区裕基人民陪审员  李艳忠二〇二〇年八月十一日书 记 员  曾怡婷