贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10274号 原告：周雷，男，汉族，1983年9月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈春菊，女，彝族，1981年2月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵州碧阳恒通置业有限公司支付原告陈春菊、周雷逾期办证违约金25849.00元（违约金以已付购房款333966.00元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年3月13日起计算至2019年4月25日之日止）;2、判令被告返还原告缴纳的三通费用3716.00元及资金占用费（以人民币3716.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年12月2日起计算至实际返还之日止）;3、本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付资金占用费的请求，保留其他诉讼请求。 事实及理由：2013年12月2日，原告陈春菊、周雷与被告贵州碧阳恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为333966.00元。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋价款。被告将涉案房屋交付原告使用后，未按约定将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，直至2019年4月25日才为原告办理了不动产权证书。且原告按照被告要求于2013年12月2日向被告缴纳了三通费3716.00元 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。另，被告以代收名义收取原告三通费用，于约于法无合理依据，开通水、电、燃气系被告交房的必要条件，且该费用已包含在购房款中，理应予以退还并支付资金占用费。 被告辩称，第一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的楼栋电梯口张贴办证通知，通知被答辩人提交资料办证，2018年3月19日答辩人通过登报方式再次通知被答辩人提交资料办证，2019年3月8日通过短信方式通知被答辩人提交资料办证，但被答辩人直到2019年4月11日才提交资料，而涉案房屋不动产权证于2019年4月30日取得不动产权证，答辩人没有违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而对于办证违约截止时双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。故办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。再次，本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把办证违约金下调至日万分之零点二。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议，现合同已经履行完毕，不存在退还的基础。就本案而言，由于该费用收取时间较早。被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。最后该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城房屋，总价款333966.00元。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年7月10日，被告向原告交付涉案房屋。2016年10月24日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通过登报的方式通知包括原告在内的业主，要求原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的资料。 另查明，2013年12月2日，被告收取原告各项开户费及交易费共计3716.00元，被告已退还多收取交易费及闭路电视开户费，尚欠3285.00元未予退还。 本院认为，一、关于逾期办证违约金。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年7月10日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2015年7月10日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2015年7月10日起360日内，亦即2016年7月5日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2016年10月24日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2018年3月16日通过登报的方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料，可以视为被告最迟已于2018年3月16日向原告履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务，故计算违约金的截止时间为2018年3月16日。综上所述，计算违约金的起止时间为2017年6月15日（原告起诉之日倒推3年）至2018年3月16日，经计算，被告应支付的违约金为9184.06元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于被告收取原告各项开户费3285.00元，无事实及法律依据，理应退还原告。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周雷、陈春菊逾期办证违约金9184.06元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周雷、陈春菊三通费3285.00元； 三、驳回原告周雷、陈春菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270.00元，由原告周雷、陈春菊负担215.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担55.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月五日 书记员  邓 頔