贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9090号 原告：邱忠晶，男，汉族，1988年7月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：樊菊，女，汉族，1990年2月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告邱忠晶、樊菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邱忠晶、樊菊之委托诉讼代理人魏浪，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱忠晶、樊菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告将办理瑞丰新城9幢9-19-1号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，(违约金计算以原告已付购房总款361,110.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍(即罚息利率)从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止)暂计:50,000.00元；3、请求法院依法判令被告立即退还原告四通费3,329.00元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审时，原告明确：第一项诉讼请求为办理涉案房屋不动产权证并交付原告；第二项诉讼中的违约金为逾期办理不动产权证违约金。 事实及理由：2016年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。住房建筑面积为120.37平方米，套内面积为100.38平方米，计价方式按照套计算，总房款361110.00元。付款方式为公积金贷款，首付111.110.00元，余款250000.00元通过公积金贷款予以支付。合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按下列约定处理约定日期60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2015年7月30日前提交办证资料到产权登记机关。但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。根据相关法律规定，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳。现被告重复收取“四通费”，依法应当退还原告。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 被告瑞丰公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年11月19日取得《首次登记审查意见》起，就通知原告提供资料办理相关权属登记，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办理所需资料，故其未履行先行义务已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年11月19日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年11月19日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户（2019年12月27日）。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请返还开户费的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也代为缴纳至相关部门，未据为已有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。原告未缴纳契税、维修基金、办证费。原告未全面履行合同义务，违约在先，被告基于顺序履行抗辩权不应承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月12日，原告邱忠晶、樊菊作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，商品房总价款361110.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋的购房款361110.00元。2016年6月15日，被告向原告收取开户费共计3329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2500.00元）。同日，原告向被告交纳了办证费、维修基金、契税。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记。原告认为被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，故对原告的该诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间的问题。被告提出原告的诉请部分已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2017年5月31日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2017年6月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年5月29日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月1日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年7月16日庭审时，被告当庭出示《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年7月16日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，被告认为合同约定过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以361,110.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2,500.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告邱忠晶、樊菊交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告邱忠晶、樊菊申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邱忠晶、樊菊逾期办证违约金（违约金以361,110.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邱忠晶、樊菊开户费3,329.00元； 四、驳回原告邱忠晶、樊菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费765.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月十一日 书记员  李犇