广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12233号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，职务董事副总裁。委托诉讼代理人：陈锦嫦、黄淑仪，系公司员工。被告：黄水双，男，1980年12月26日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县*******，公民身份号码440************812。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告黄水双物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪、被告黄水双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年10月1日至2020年6月30日期间共21个月的物业管理费6841.8元及违约金（以每月物业管理费325.8元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计算至清偿之日止，暂计至2020年5月31日为2193.33元）。事实和理由：被告为中山市*****乐新城17期10幢603房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2015年3月7日签订《雅居乐新城前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已于2015年获得中山市三乡镇发展改革局备案批复，根据该备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为116.34平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费325.8元。被告拖欠2018年10月1日至2020年6月30日期间物业管理费6841.8元及相应违约金2193.33元，合计9035.13元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.收楼通知书；2.中山市商品房销售登记备案表；3.业主文件/钥匙签收表；4.雅居乐新城前期物业服务协议；5.中山市发展和改革局备案回执/物业服务收费备案表；6.欠费明细表；7.律师信及回执；8.被告身份证复印件。被告黄水双辩称：确认原告诉称的事实，对诉求的管理费数额没有异议，但不同意支付物业管理费及违约金；原因理由有：1.前期物业服务协议存在不平等的情况，开发商在选定物业时，有选择利益共同体的嫌疑，协议内容有利于物业公司一方，存在明显的不公平现象，不符合签订合同的公平或平等原则。在签订前期物业服务协议时，开发商及物业公司未告知业主，亦未提供前期物业服务委托合同，存在隐瞒关键信息的事实，且物业公司实际的服务水平达不到应有的水平。2.物业管理区范围内，共有设施不完善，开发商并未履行承诺在2018年建成超大型综合商业体，因建设分期的原因，且小区未建有人防设施，物业公司对公共设施有管理责任。3.未公开小区公共收益分配情况，被告未在公告栏看到任何关于费用流向的公示，物业公司应依法公示相应的经营情况包括财务报表，物业公司侵犯了全体业主的公共利益，包括被告的利益在内，被告保留依法追诉的权利。4.物业管理范围区内消防（安全）保障长期不完善，交楼至今小区内存在消防门常开、钉死、损坏等情况，至今仍未改善，从小区地下车库可随意进入小区所有楼宇，存在被偷盗的风险，物业公司存在管理不当。5.物业服务收费标准未进行公示，且实际物业服务水平未达到相应的标准。6.物业管理存在严重的失职与不作为，发生水浸车、水泡车事件，众多业主的小车被浸泡导致财产损失，给小区业主留下严重的安全隐患，水浸导致电梯寿命缩短，无形增加电梯意外故障发生的概率，物业公司未彻底解决安全隐患。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄水双为其辩解提交证据如下：1.前期物业服务委托合同；2.管理区域现场照片；3.公共收益项目照片；4.消防（安全）保障不完善照片；5.物业公司不作为造成重大责任事故照片。本院经审理认定事实如下：2014年7月20日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方与原告雅居乐公司作乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城十七期商住小区一、二组团物业委托乙方实行前期物业管理服务，物业管理费标准：高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米，于每月20日前缴纳；甲方、业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之一缴纳违约金。2015年3月7日，原告雅居乐公司作甲方与被告黄水双作乙方签订《雅居乐新城前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市*****乐新城17期10幢603房，委托甲方对其进行物业管理；物业管理费收费标准为2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为116.34平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。雅建公司于2016年9月9日通知被告于2016年9月25日至10月7日办理收楼手续，被告于2016年9月26日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时原告陈述，被告从2018年10月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年6月30日共拖欠21个月的物业管理费6841.8元及相应违约金2193.33元，上述费用合计9035.13元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了欠费明细表证明。原告于2019年8月7日委托广东正日律师事务所向被告发出律师函（催交物业管理费通知书），要求被告于2019年8月25日前付清拖欠的物业管理费未果。原告于2020年5月8日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售登记备案表载明涉案房产的签约日期为2015年3月7日，合同备案登记时间为2015年3月11日。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的案涉房产位于中山市***********雅居乐新城17期10幢603房，建筑面积为116.34平方米，登记时间为2017年10月17日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备2015年16号），雅居乐新城十七期万象郡高层住宅每月2.8元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费325.8元（116.34平方米×2.8元/平方米）。再查，本院受理雅居乐公司起诉的（2020）粤2071民初1480号案与本案所涉房产为同一小区，两案被告的答辩意见基本相同。本院在审理该案过程中，于2020年5月20日派员对案涉雅居乐新城万象郡小区进行现场勘察，对业主反映的消防设施等情况进行了了解并现场拍照。经现场勘查显示：小区主要通行路段畅通，卫生较为清洁；消防设施基本齐备，部分楼宇的消防门近期更换完成，尚有消防门仍在更换过程中；小区门口有保安检查，有一车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施；存在个别住户的玻璃损坏情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐新城前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案的争议焦点是，被告拒交物业管理费的抗辩理由是否成立，被告应否支付逾期付款违约金。被告认为原告的物业服务水平不达标，前期协议内容不平等、共有设施以及消防设施不完善、公共收益未公开分配等，以此为由拒绝缴交物业管理费，并提交了小区照片予以证明。对此，就被告所反映的问题，本院之前已对涉案小区的道路、消防设施等状况进行现场勘查并拍照。本院认为，原被告签订《雅居乐新城前期物业服务协议》应恪守履行，被告未能提供证据证明原告存在故意隐瞒的行为，且从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，对消防问题亦积极处理，但部分项目如住户玻璃损坏等导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，原告作为物业服务机构，应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如积极与玻璃损坏业主进行沟通等。被告辩称的其他问题，不属于本案审理范围，被告可向小区业主委员会或有关行政主管部门要求解决。被告关于原告的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的抗辩意见缺乏理据，不予采纳。故被告拒交物业管理费的抗辩理由不成立，被告逾期缴交物业管理费，依约应当支付逾期付款违约金。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为116.34平方米，原告主张物业管理费按建筑面积2.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为325.8元，被告亦确认物业管理费的金额，故被告应向原告支付2018年10月1日至2020年6月30日共21个月的物业管理费6841.8元（325.8元/月×21个月）。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定支付拖欠的物业管理费违约金，现原告主张以每月物业管理费325.8元为基数，分别从欠费次月1日按每日1‰计算至清偿之日止，有合同约定依据，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告黄水双于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年10月1日至2020年6月30日期间的物业管理费6841.8元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额325.8元为基数，分别自欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄水双负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年八月五日书记员  洪艺华梁丽萍