重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4922号原告：重庆核盛房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区学苑路****，统一社会信用代码915001080846868389。法定代表人：邱良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王熙（特别授权），重庆瀛永律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔周平（特别授权），重庆瀛永律师事务所律师。被告：谢明亮，女，1995年1月15日出生，汉族，户籍所在地重庆市城口县，现住重庆市渝**。委托诉讼代理人：唐沙沙（特别授权），重庆康索律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢（一般代理），重庆康索律师事务所实习律师。原告重庆核盛房地产开发有限公司（以下简称“核盛公司”）与被告谢明亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年5月7日第一次公开开庭，2020年5月26日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告核盛公司的委托诉讼代理人王熙、崔周平，被告谢明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆核盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件；2、被告向原告支付违约金149499元；3、被告于《重庆市商品房买卖合同》解除后10日内，配合原告到有关政府部门办理注销合同备案登记手续，且因此产生的费用由被告承担；若被告未在上述期限配合办理注销合同备案手续的，逾期在10日（含10日）以内，每逾期一日，被告按购房款总额万分之三向原告支付违约金，逾期超过10日，每逾期一日，被告按购房款总额万分之五向原告支付违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：3、被告于本判决生效之日起十日内配合原告办理解除网签登记手续及注销合同备案登记手续，由此产生的费用由被告承担。事实与理由：2019年1月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于重庆市南岸区孙家花园路X号房屋，合同约定，总房价款为1494990元，被告应在2018年12月29日前交付首期房款448497元，2019年6月25日支付第二期房款448497元，2019年12月20日支付第三期房款597996元。若被告未按合同约定足额支付任一期款项超过30日的，原告有权选择解除合同并主张房屋总成交价格10%的违约金。合同签订后，被告按月支付了第一期房款，并在2019年7月1日支付了第二期房款，但剩余的第三期房款一直未支付。经原告多次催告后，被告仍未履行。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告谢明亮辩称：购房属实，最后一期房款确实未支付，也收到了原告的催款函。被告未付最后一期房款系受新冠疫情影响，原告无权解除合同，被告也不应承担违约金。就解除合同的违约金，被告认为约定过高，应按被告未支付房款为基数，按同期银行贷款利率计算。另外，被告认为合同补充协议关于逾期付款解除合同的约定，系格式条款，应属无效。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2019年1月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02284183）及附件，合同载明被告谢明亮的地址为“重庆市渝北区”；合同约定被告购买位于重庆市南岸区X号房屋，总成交金额为1494990元。合同第五条第（二）款第2项约定，被告采分期付款方式，第一期房款448497元于2018年12月29日支付，第二期房款448497元于2019年6月25日支付，第三期房款597996元于2019年12月20日支付。第十条约定，逾期付款违约责任，按合同补充协议处理。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五合同补充协议首部约定，为确保乙方（被告谢明亮）充分理解合同，甲方（原告核盛公司）特别提示乙方在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议条款、附件等合同全部条款及内容。本补充协议由甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础的上签订，甲方已做了合理说明，乙方充分理解并接受合同及相关补充条款、附件等合同全部条款。第七条第1款第2项约定，若乙方未按本合同约定按时、足额支付任一款项（含分期付款之每一期付款）的，则根据逾期时间按如下方式分别处理，不做累加：……（2）逾期超过30日后，……②解除合同。甲方解除本合同的，乙方应按本商品房总成交金额的10%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已付购房款中自行扣除，乙方应无条件配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项，则甲方应在乙方配合其完成注销义务后60日内不计息退还给乙方。第二十一条第1款约定，本合同解除的，乙方应在甲方通知解除合同后10日内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。……在双方互相配合办理完毕前述手续后60日内，甲方将已付房款不计息退还给乙方，如买卖合同的解除非因甲方原因导致，甲方退还购房款时有权扣除因合同解除产生的各项费用（包括但不限于乙方违约金、诉讼费用、保全费用、保全担保费用、律师费、银行利息、罚息、手续费、备案手续费、登记手续费、税金等），若乙方已付房款不足以抵扣上述费用，不足部分应由乙方赔偿给甲方。第二十三条第（三）款约定，乙方通讯地址为《买卖合同》首部约定的地址。《买卖合同》约定的所有通知均以书面形式发出。以挂号邮件、特快专递或快递送达的，以发出的邮戳日为送达日。有权机关（包括但不限于法院、仲裁机构、公证处等）按照《买卖合同》所约定的通讯地址向各方邮寄送达书面文件，无论是否实际收到，均于发出之日（以邮戳为准）起第三日视为送达。第（五）款约定，甲方已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务。本补充协议为《买卖合同》的组成部分，经双方签署后生效，两者内容有冲突或不一致的约定，概以本补充协议为准。2019年1月31日，原告为被告办理了其购买的涉案房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案。合同签订后，被告谢明亮向原告支付了第一期及第二期购房款共计896994元。2019年12月21日，原告向被告发出《合同欠款催缴函》，要求被告于五日内支付第三期房款597996元。2019年12月26日，原告向被告发出《合同追款函》，要求被告于五日内支付第三期房款597996元及违约金；若被告在2019年12月31日前仍未缴纳全部应付款及违约金，原告有权根据合同补充协议第七条的约定解除该合同，并按商品房总成交金额10%向被告主张违约金。原告于2020年4月7日立案后，本院在2020年4月27日向合同载明的被告谢明亮的联系地址邮寄了开庭传票、起诉状副本及证据材料。该邮件因被告未接听电话一直无法妥投，于2020年5月4日被退回。截至2020年5月15日，涉案的重庆市南岸区X号房屋备案登记在被告谢明亮名下，该房屋尚无抵押及司法查封。上述事实有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《合同欠款催缴函》及快递邮寄单、《合同追款函》及快递邮寄单、顺丰快递客户月结清单、《房屋登记信息查询证明》等书证，以及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告在2019年1月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告谢明亮应在2019年12月20日向原告核盛公司支付第三期房款597996元，但截至庭审之日，被告仍未履行上述付款义务。被告辩称，其未能支付最后一期房款系受到新冠疫情的影响，属于不可抗力，被告无权主张解除合同。对此，本院认为，合同约定被告应在2019年12月20日前支付最后一期房款，此时，新型冠状病毒疫情并未大规模爆发并蔓延至重庆。加之被告并未举示相关证据证明其未能支付房款与新冠疫情有直接关联，应承担举证不能的不利后果。故对被告的上述抗辩主张，本院不予采信。因被告逾期支付第三期房款，其行为已构成违约，依照合同补充协议第七条的约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告谢明亮未支付第三期房款，逾期时间已超过30日，依照上述合同约定及法律规定，合同解除的条件已经成就，故对原告要求解除涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，因原告并未向被告发出解除合同的通知，而是采取了诉讼的方式要求解除合同，故涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》的解除时间应以被告谢明亮首次收到原告要求解除合同的意思表示的时间，即本院第一次向被告谢明亮发出传票、诉状副本及证据材料的时间为解除时间较妥。本院首次向被告邮寄诉状副本等材料的时间为2020年4月27日，依照合同补充协议第二十三条第（三）款的约定，于发出之日起第三日视为送达，故2020年4月30日视为被告谢明亮已收到原告要求解除合同的通知。据此，涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的解除时间为2020年4月30日。关于被告主张补充协议第七条第1款第（2）项②关于解除合同的违约金的约定属于格式条款，应属无效。本院认为，原、被告双方签订的补充协议虽是被告制作的格式条款，但被告在主合同第二十五条、第二十六条、补充协议首部进行了明确提示，原告应对合同及补充协议的约定充分注意。且补充协议第七条标题“《买卖合同》第十条（乙方逾期付款的违约责任）的全部约定，双方另行约定如下：”，字体加黑加粗，亦足以引起被告的注意。至此本院认为，原告已善尽合理提示的义务。另外，商品房买卖属大宗交易，对普通人而言，较之一般商品交易应当更加的慎重仔细。尤其在签订合同前，应当仔细阅读合同及补充协议条款，全面了解相关信息，在能够接受合同约定的情况下再行签订。原告作为完全民事行为能力人，具备正常的沟通、判断能力以及生活常识，亦应为自己的民事行为承担后果及责任。故原告在合同上签字捺印，即为其对合同及补充协议内容的认可和接受。本案中，原、被告双方均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对原、被告双方当事人均有约束力。原告认为该合同补充协议第七条约定无效的意见缺乏事实及法律依据，对被告的抗辩主张，本院不予采信。依照合同补充协议第七条的约定，若因被告逾期付款超过30日，原告选择解除合同的，被告应按房屋总成交价的10%向原告支付违约金。据此，被告谢明亮应向原告核盛公司支付解除合同的违约金为涉案房屋总成交金额1494990元×10%=149499元。被告辩称，该违约金约定标准过高，应以被告未支付房款597996元为基数，按照同期银行贷款利率计算违约金。对此，本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金比例，还要参照原告的实际损失。但本案中，原告的实际损失不宜量化，被告主张的违约金计算标准又缺乏合同依据，且被告并未就原告的损失举示相关证据，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金的计算标准按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行。对被告相关抗辩主张，本院不予采信。对于原告要求被告支付合同解除的违约金149499元的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同补充协议第七条及第二十一条约定，合同解除后，被告应配合原告按照土地房屋登记机构的要求办理网签登记的解除手续及合同注销手续，因此产生的相关费用由被告承担。据此，本院认为，双方签订的关于涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件已在2020年4月30日解除，双方的权利义务状态应当回归至合同签订之前。故对于原告要求被告配合办理涉案房屋解除网签登记手续及注销合同备案登记手续，由此产生的相关费用由被告承担的诉讼请求，本院依法予以支持。另，关于被告谢明亮已经支付的部分房款，双方当庭表示在扣除违约金后另行结算，不在本案中处理。对此，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告重庆核盛房地产开发有限公司与被告谢明亮在2019年1月31日签订的关于重庆市南岸区X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02284183）及附件，于2020年4月30日解除；二、被告谢明亮于本判决生效之日起十日内向原告重庆核盛房地产开发有限公司支付上述合同解除的违约金149499元；三、被告谢明亮于本判决生效之日起十日内配合原告重庆核盛房地产开发有限公司办理关于重庆市南岸区X号房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02284183）及附件的网签登记解除手续及注销合同备案登记的手续，由此产生的相关费用由被告谢明亮承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3290元，减半收取计1645元，由被谢明亮负担（原告已自愿垫付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中审 判 员  何 流二〇二〇年八月四日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲