哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初123号原告：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，职务总经理。委托诉讼代理人：芦慧媛，该公司员工。被告：张玉龙，男，汉族，1964年7月13日出生，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司与被告张玉龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，于2019年5月20日作出（2019）黑0110民初3600号民事判决。宣判后，原告不服判决，向哈尔滨市中级人民法院提出上诉。哈尔滨市中级人民法院经审理，认为一审判决认定基本事实不清，于2019年10月25日作出（2019）黑01民终6665号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年1月6日立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人芦慧媛及被告张玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2001年、2006年及2011年至2019年7月的物业服务费7006.49元；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告是被告所在珠江小区物业服务企业，多年来为该小区提供物业服务，被告居住在珠江小区，被告自2001年、2006年及2011年至2019年7月欠交物业服务费7006.49元，经原告多次催要未果，故请法院判令被告立即给付所欠物业服务费并承担本案的诉讼费用。被告辩称：香开物业不作为是被告拒缴物业费的理由。根据《物业法》和《哈尔滨市物业管理条例》，物业公司应当承担房屋公用部位、公用设施设备的日常运行、维修维护义务和费用；负责小区的绿化及养护费用；负责小区公共区域的卫生清洁、清雪等费用；负责小区公共区域环境秩序的维护费用等。而香开物业自2013年接手珠江小区物业以来，长期、严重不作为，对业主报修采取推、拖和不合理收费等手段来对付广大业主的合理诉求。主要事实包括：1.私自涨价物业费。2012年之前小区物业费为使用面积0.3元每平方米，2012年香开物业一纸公告将物业费提高到建筑面积0.4元每平方米的标准，2015年又一纸公告将物业费提高至建筑面积0.6元每平方米。2.小区卫生环境极差，垃圾遍地，垃圾清运不及时，道路及小区路面坑坑洼洼，破损严重。冬天不及时清理路面和屋顶积雪。3.小区共用设施和自来水管路破损严重。珠江小区自2000年建成入住已经20年，很多公用设施已经严重老化锈蚀，物业公司从未进行系统维护和维修，造成小区内自来水管网经常爆管漏水，每年因爆管造成小区大面积停水事故不下10余次，物业公司只采取打夹子等手段对付业主，不从根本上解决。水箱更换还需业主集资，否则不供水。整个小区单元电子门几乎都已经损坏，维修更换也需要业主集资。4.由于自来水管线长期渗水，已经造成楼体防水破部分他先，对楼的基础也会造成伤害，构成安全隐患，由于地沟内腐臭积水长期存在，造成部分楼道内蚊虫聚堆。5.由于小区自来水管网破损严重，隐蔽地下有些渗漏物业也很难发现也懒于检查，造成103栋4单元5楼以上水压长期严重不足，日常生活只能吃长流水或存水，用水高峰时有时根本没有水。由于水压不足，造成热水器长期无法使用洗澡。业主报修物业公司能推就推，让业主自己查找原因。6.小区没有绿化，物业公司从未投入资金种植过一花一草，仅有的几块花坛杂草丛生，后来陆续被个别业主开垦成了自家菜园子。7.香开物业没有向业主公示过服务标准、每年的物业费花销和收支账目。8.整个小区不存在保安日常巡视、摄像头等安全人员和安全设施，盗窃事件经常发生。9.2016年10月，香开物业曾起诉部分业主拒缴物业费，香坊法院作出了判决，该判决书虽然只针对被起诉业主个案，但对于接受香开物业服务的其他广大业主同样应该具有适用性。原告为证明其主张的事实成立，举示如下证据：证据一、香开物业珠江人员明细三份，证明原告有专人负责维修小区的卫生、水暖、电气和化粪池的清掏工作，并且频繁的加班，进一步证明原告履行了小区的卫生清洁、电气水暖维修、下水道清理、二次加压和化粪池清掏等物业服务义务。经质证，被告无法确认真实性，物业公司确实做了一些最基础最基本的服务，比如垃圾清理，之前原告一天清理一次，后来就两到三天清理，最后可能一星期清理一次，二次供水确实在做但是做的不到位，4单元6楼长期上不来水水压特别低，化粪池清掏我也不否认，电气水暖维修没有给我维修过，单元电子门坏过物业来修需要收钱，下水道堵了也要收钱，水箱坏了每家80元钱。证据二、黑龙江增值税电子普通发票四份，证明原告已实际履行小区公共区域照明义务和二次给水加压义务。经质证，被告对该证据无异议。证据三、哈尔滨供水集团有限责任公司销售发票一份，证明原告实际履行了下水道清理和化粪池清掏义务。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议，认为这只是一次清掏的费用，不能证明原告每次都及时清掏。强调化粪池经常因为积粪满了导致返污水。证据四、购买水暖材料的收据十一份，证明原告实际履行了水暖和地下管道的维修义务。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议，强调买水暖材料不能证明原告彻底履行维修的义务。证据五、中国农业银行电子交税付款凭证三份，证明原告履行了交税义务，所缴纳的税费为计算基本物业服务收费的依据。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议，认为交税不能证明原告提供服务了。证据六、《关于印发哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知》一份，证明原告所制定的物业服务费收费标准是按照哈尔滨市物业服务收费管理办法第四条、第七条、第八条的规定向小区业主进行征收。经质证，被告对真实性及证明问题均有异议，强调2016年的时候香坊法院已经有生效判决判定两次涨价无效。本院确认：对于原告举示的证据一、二、三、四、五，对原告履行了部分基础物业服务义务具有较强的证明力，本院予以认定；对于原告举示的证据六，因系哈尔滨市政府相关部门依职权发布的文件，本院予以认定。被告为证明其抗辩反驳的理由成立，举示如下证据：证据一、照片23张，证明香开物业在珠江小区的公共区域服务不到位。经质证，原告对真实性和关联性均有异议，认为被告所提供的照片无法判明拍摄的时间以及地点，无法看出该视频和照片是在原告所服务的小区进行摄制，并且该份证据被告进行了多处的涂改。证据二、2018年12月12日新晚报的新闻报道，证明原告公共区域公共设施服务不到位。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，该份证据仅是新闻媒体对业主的征询意见，而并没有对物业公司进行相关的采访和了解，其所反映的内容缺乏客观性。证据三、在2000年入户的时候业主与物业公司签订的物业服务合同（复印件与原件核对无异议），证明物业服务费3毛钱。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，强调由于小区设备的老化以及需要维护项目的增多，履行物业义务时成本也在快速增长，因此原告认为该份证据并不能客观评价物业服务所需要的真实成本。证据四、（2016）黑0110民初1313号民事判决书一份，证明香坊法院已对2015年度之前的物业服务费做出判决。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，强调物业成本在快速增长。证据五、视频一份，证明原告在公共设施管理和维护的不作为的事实。经质证，原告对真实性和关联性均有异议，认为被告所提供的照片无法判明拍摄的时间以及地点，无法看出该视频和照片是在原告所服务的小区进行摄制，并且该份证据被告进行了多处的涂改。证据六、照片7张，证明被告家在7楼顶层，两次漏雨找物业维修未果后自行维修，二次加压不够水流特别小。经质证，原告对真实性和关联性有异议，认为照片无法反映是被告所居住的房屋，而且从照片所反映的内容可以看出破损均是发生在被告室内，因此与原告的管理责任无关。水流照片无法证明被告所要证明的问题。对于被告举示的证据一、二、五、六，结合本院对该小区的实地考察，对于原告不完全履行物业服务义务具有较强的证明力，本院予以认定；对于被告举示的证据四，系本院作出的有法律效力的裁判文书，本院予以认定；对于被告举示的证据三，因原告对其真实性无异议，且对双方约定的物业服务收费标准为使用面积每平方米0.30元具有较强的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定原告为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，原告两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月，原告撤出珠江小区，不再提供物业服务。被告系珠江小区业主，其房屋建筑面积128.21平方米，使用面积86.05平方米。本院认为：原告与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。原告履行了物业服务义务，故被告应依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为原告上调物业费收费标准是否有依据、被告应按什么标准交纳物业费、被告能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、原告上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原告与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但原告并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故原告调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，被告有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，原告擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此被告有权拒绝交纳原告上调部分的物业费，被告抗辩有理，本院予以支持。二、被告交纳物业服务费标准的依据。按照原告与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，被告应交纳2001年、2006年及2011年至2019年7月的物业费4884.80元（128.21平方米×0.3元×127月），原告诉请超出部分，本院不予支持。三、关于原告的服务质量问题。关于被告辩称的原告物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，被告已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张玉龙于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司物业费4884.80元（2001年度、2006年度及2011年1月日至2019年7月31日）；二、驳回原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张玉龙负担，与上款一并给付原告哈尔滨市香开物业管理有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  宋志明人民陪审员  赵 萍人民陪审员  张燕慧二〇二〇年八月三日法官助理王楚萱书记员张倩倩