上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8715号原告：上海梦业实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周菊弟，总经理。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。被告：亨鸿(上海)国际贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张洪梅，总经理。被告：张洪梅，女，1969年9月15日生，汉族，户籍地山东省。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐传富，上海金钻律师事务所律师。原告上海梦业实业发展有限公司(以下简称梦业实业公司)诉被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司(以下简称亨鸿公司)、张洪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告梦业实业公司的委托诉讼代理人蔡修浒，被告亨鸿公司及张洪梅的共同委托诉讼代理人徐传富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦业实业公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令双方签订的房屋租赁合同于2020年1月9日解除；2.要求亨鸿公司支付2019年12月1日至2020年1月9日的租金77,105.5元及2020年1月10日至2020年1月25日的房屋使用费59,312.5元(计算标准为月租金的两倍)；3.要求亨鸿公司支付物业管理费8,100元；4.要求亨鸿公司支付装修费15,000元；5.要求没收亨鸿公司已付租赁保证金59,312.50元；6.要求亨鸿公司支付违约金177,937.5元；7.要求张洪梅对上述付款义务承担连带给付义务。事实和理由：2019年10月1日，双方签订房屋租赁合同，约定，由亨鸿公司承租上海市宝山区沪太路XXX号的部分厂房作为仓库使用，面积为1,500平方米，租期为2019年10月1日至2020年9月30日止，月租金为59,312.50元，物业管理费每月4500元，租赁保证金为59,312.50元。后亨鸿公司无故拖欠自2019年12月1日起的租金及物业管理费，经反复催讨仍拒不支付。故梦业实业公司发函解除合同，并要求其搬离，但亨鸿公司一直未搬离物品、返还房屋。张洪梅作为亨鸿公司的自然人独资股东，且其个人财产与公司账目存在混同，故张洪梅应承担连带清偿责任，故梦业实业公司起诉并提出上述诉讼请求。被告亨鸿公司、张洪梅共同辩称，同意解除合同，但合同解除时间为2019年11月10日。消防整改通知书是2019年11月10日，系争房屋的消防不合格，达不到亨鸿公司的要求。亨鸿公司不存在违约行为，对其余诉讼请求均不予同意。本院经审理认定事实如下：上海市宝山区沪太路XXX号房屋系案外人上海东方泵业(集团)有限公司所有。用途为工业用途。2019年5月28日，上海东方泵业(集团)有限公司出具授权委托书，委托上海碳惠新能源技术开发有限公司对位于上海市宝山区沪太路XXX号【房地产权证：沪房地宝字(2007)第(047218)号】区域内的房屋、空地，按双方在2019年5月签订的房屋租赁合同中的要求，进行经营、管理并对本公司房屋安全负责。后，上海碳惠新能源技术开发有限公司与梦业实业公司签订租赁合同，约定由梦业实业公司承租上海市宝山区沪太路XXX号3幢、4幢、6幢、7幢，出租面积8,310.68平方米，租赁期限为2年，自2019年7月1日至2021年6月30日止。2019年10月1日，梦业实业公司(出租方、甲方)与亨鸿公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：一、房屋状况：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市宝山区沪太路XXX号编号301(以下简称系争房屋)。出租面积1,500平方米(此面积含有建筑面积与公摊面积)。该房屋性质为工业性质，乙方向甲方保证仅作仓库用途。二、租赁期限与装修期：租赁期限为一年，自2019年10月1日至2020年9月30日止。三、租金、递增、支付方式、物业管理费、租赁保证金和其他费用：1、该房屋年租金为711,750元；租金以1个月59,312.50元为一期一次性支付给甲方，先付后用。乙方应在本合同签订当日向甲方支付第一期的租金与保证金，以后各期的预付租金应于每一期支付开始15日前向甲方付清。2、甲方对该房屋的物业管理费按3元每平方米每月核算，即该房屋的每月管理费为4,500元。管理费的支付与每期租金同时支付。若清理乙方生产经营过程中产生的生产垃圾，将需另行收费。3、乙方应与本合同签订之日内向甲方支付房屋租赁保证金59,312.50元。在租赁期内，乙方不得要求以租赁保证金冲抵任何费用。租赁到期后，甲方无息归还乙方。四、甲方的权利和义务：2、在租赁期内，甲方负责园区内物业管理、安保、公共部分保洁工作。六、关于消防、治安、卫生、环保要求：2、……乙方独自承担装修和租赁期间的消防及安全责任，应采取必要的安全措施，严格用火、用电、用气管理；4、乙方应根据自身经营实际，配置消防、安全设施，制定相应的消防、安全、治安方面的规章制度，并提供甲方备案。……负责对经营场地的水、电、煤及消防设施等进行维修保养，对经营场地的消防、安全、治安承担全部责任。甲方有权对乙方的安全状况进行检查，发现乙方有违章现象，有权予以制止和要求整改。七、合同解除、终止与退租：3、在租赁期内，如乙方需要提前单方面解除本合同，必须提前2个月书面告知甲方，按乙方违约处理，经甲方同意后办理好所有退租手续，待乙方交足所有费用，方可终止合同，退场经营。5、有下列情形之一的，甲方可以随时单方面解除本合同，并按乙方违约处理：(a)乙方在办理房屋交接手续后未按合同规定的时间交房租、租赁保证金等合同约定的费用，并逾期15日以上的；……八、违约处理方式：2、乙方出现违约的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿违约费用。(1)按本合同租金标准向甲方支付相应于乙方已经享有的免租装修期期间之租金。(2)乙方同意按3倍以租赁保证金金额赔偿给甲方。(3)若乙方进场时，有要求甲方对乙方场地进行特别装修装饰的费用。3、如甲方需违约让乙方搬离，需向乙方支付3倍以租赁保证金金额违约金。除此之外不做其他任何补偿。2019年10月10日，梦业实业公司与案外人张某某签订装修合同，约定，由张某某为沪太路XXX号301室房屋内部装修，包括库房拉电装灯开关插座，办公室拉电装灯插座，石膏板隔断，门窗涂料环氧地坪。装修总价为45,000元，装修期为2019年10月10日至2019年10月17日。2019年10月20日，案外人张某某出具收据，载明收到301室房屋装修费用现金45,000元。2019年10月11日，亨鸿公司与梦业实业公司签订补充协议，约定亨鸿公司付15,000元给梦业实业公司装修沪太路XXX号301库(隔断、涂料、电、门窗等)。2019年10月11日，张洪梅向陈友荣转账123,125元(包括保证金、一个月租金及一个月物业管理费4,500元)；2019年11月7日，张洪梅向陈友荣转账64,726.5元(11月份的租金、一个月物业管理费，水电费914元)。2019年11月4日，亨鸿公司收到上海市消防监督检查意见通知书，载明，单位(场所)名称为亨鸿公司，地址为系争房屋，检查性质为监督检查。在单位履行消防安全职责情况一栏中，包括“合法性”“消防安全管理”“建筑防火及消防设施”“危险品管理”几项中无异常。但在“其他”中，检查单位勾选并明确系争房屋存在电器产品、煤气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定，并要求在2019年11月6日前改正。2019年11月10日，亨鸿公司再次收到上海市消防监督检查意见通知书，检查性质为复查，复查结论为未整改完毕。2019年12月20日，亨鸿公司委托律师向梦业实业公司发出律师函，表示2019年11月4日、11日，消防部门出具了消防整改通知书，亨鸿公司才知道系争房屋不可以用于出租。亨鸿公司多次与梦业实业公司进行协商，但是梦业实业公司一直拖延，故通知因系争房屋存在消防隐患，消防不过关，无法满足合同约定的用途，故解除与梦业实业公司的租赁合同。该快递被退回。2020年1月6日，梦业实业公司向亨鸿公司发出解除合同告知函，内容为亨鸿公司的租金付至2019年11月30日，从2019年12月1日开始的租金一直未付。截至发函，亨鸿公司已经逾期30日未付，故通知亨鸿公司租赁合同于2020年1月9日解除，并立即搬离仓库内剩余物品，支付租金及费用，办理租赁房屋返还手续。2020年3月9日，亨鸿公司起诉至本院【案号：(2020)沪0113民初5277号】，诉讼请求：1.要求解除亨鸿公司与梦业实业公司于2019年10月1日签订的房屋租赁合同(合同编号JDL301)；2.判令梦业实业公司退还亨鸿公司租赁保证金59,312.5元；3.判令梦业实业公司支付违约金177,937元(租赁保证金的3倍)。本院依法将两案进行合并审理。另，梦业实业公司提供照片4张，证明虽然房屋是空置状态，但亨鸿公司一直未完全清场。亨鸿公司表示亨鸿公司从2019年12月20日之前就已经搬离了系争房屋，房屋已经返还。至于房屋内的垃圾可以找人来清理，亨鸿公司在梦业实业公司处有租赁保证金，梦业实业公司可以在租赁保证金中直接扣除清理费。审理中，针对具体哪项消防问题需要整改。亨鸿公司表示具体哪个电器、燃气有问题，代理人不清楚。检查当天，亨鸿公司的员工在场，其员工说是房子不合格。亨鸿公司在庭审中要求梦业实业公司提供消防合格证书。梦业实业公司表示整幢房屋是通过消防验收的，也去问过上海泵业(集团)有限公司，该公司表示消防验收文书已在办理产证的过程中作为材料交给了办证部门，并提供产权证。梦业实业公司还表示根据消防部门出具的消防监督检查意见书的内容来看，整个建筑的消防安全管理、建筑防火及消防设施都是符合消防规范的。实际上是因为亨鸿公司使用的叉车充电不符合消防相关规定才导致消防部门发出了这个整改通知，亨鸿公司应该自行整改。本院认为，梦业实业公司已提供产权证、租赁合同等证据证明系争房屋系合法建筑，且其有权出租。故梦业实业公司与亨鸿公司之间就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效。亨鸿公司表示系争房屋用途为工业用房，不得用于仓储的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案主要争议在于，系争房屋两次消防整改通知中所涉及的整改义务的主体是谁。首先，根据两份消防部门出具的消防监督检查意见通知书所记载的内容，可以看出两次消防监督检查及复查均系因系争房屋内的电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测方面存在不符合消防技术标准和管理规定，故需进行整改，而有关建筑物本身的消防车通道、疏散通道、安全出口等方面都是合格或者是未涉及。由此可见，本案中所涉及的消防问题主要与实际经营使用该房屋方面有关。但亨鸿公司又无法具体说明哪里消防不合格。本院认为，亨鸿公司作为实际使用房屋一方，在现场接受消防检查并收到消防整改通知书后，却又不清楚到底哪方面需要整改，也未提供证据证明系梦业实业公司提供的房屋本身存在消防不合格，故亨鸿公司主张消防不合格责任在于梦业实业公司的意见，本院不予采纳。其次，根据双方的租赁合同约定，乙方应根据自身经营实际，配置消防、安全设施……负责对经营场地的水、电、煤及消防设施等进行维护保养，对经营场地的消防、安全、治安承担全部责任。本院认为，合同中已明确约定亨鸿公司负有维护、保证系争房屋内的消防安全等的义务，而实际上亨鸿公司在接到两次消防整改通知后，没有积极整改，却在支付2019年10月、11月的租金后，未再支付此后费用。亨鸿公司的上述行为已经构成违约。根据合同约定，梦业实业公司有权行使合同解除权。梦业实业公司于2020年1月6日发出解除合同告知函，通知亨鸿公司于2020年1月9日解除合同。亨鸿公司收到该告知函后回函同意解除合同。故本院现确认双方合同于2020年1月9日解除。关于房屋返还，亨鸿公司表示已经于2019年12月20日搬离并返还房屋，但亨鸿公司系违约方，且未提供证据证明其归还房屋的事实，故对该意见，本院不予采信。根据双方往来函件内容来看，在梦业实业公司提出解除合同、返还房屋的要求后，亨鸿公司回函明确表示房屋已经空置，由梦业实业公司直接去接收，梦业实业公司应及时去收回房屋，以避免损失扩大。故梦业实业公司要求亨鸿公司支付2020年1月10日至1月25日的占有使用费、物业费，于法无据，本院不予准许。因此，亨鸿公司应付清2019年12月1日至2020年1月9日止的租金77,105.5元及物业管理费5,850元。关于装修费，根据梦业实业公司提供的装修合同、收据及补充协议来看，双方就装修费的承担已经达成了一致意见。亨鸿公司实际使用房屋后，也从未就此项提出过异议，故亨鸿公司应向梦业实业公司支付装修费15,000元。关于违约金，根据上述认定，亨鸿公司逾期支付租金等行为已构成违约，亨鸿公司应承担相应的违约责任。亨鸿公司认为梦业实业公司主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此，本院结合亨鸿公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给梦业实业公司所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为59,312.50元。亨鸿公司系一人有限公司，张洪梅系其唯一的股东。梦业实业公司提供了转账凭证来证明张洪梅与公司存在财产混同，而亨鸿公司未提供证据证明张洪梅与亨鸿公司之间财产界限清晰。故梦业实业公司要求张洪梅对亨鸿公司的上述义务承担连带责任，本院予以准许。关于保证金，鉴于亨鸿公司在另案中提出要求返还保证金的诉讼请求，故梦业实业公司要求没收保证金的请求，本案中不再进行重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海梦业实业发展有限公司与被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号编号301签订的租赁合同于2020年1月9日解除；二、被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梦业实业发展有限公司支付2019年12月1日至2020年1月9日的租金77,105.5元、物业管理费5,850元；三、被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梦业实业发展有限公司支付装修费15,000元；四、被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梦业实业发展有限公司支付违约金59,312.5元；五、被告张洪梅就被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司的上述付款义务承担连带责任；六、驳回原告上海梦业实业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,360元，减半收取计3,180元，由原告上海梦业实业发展有限公司负担1,500元，由被告亨鸿(上海)国际贸易有限公司、张洪梅负担1,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 羊焕发二〇二〇年八月七日法官助理 茅海灵书 记 员 戴 玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。