浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初2600号 原告（案外人）：池玲琴，女，1973年10月24日出生，汉族，住瑞安市。 原告（案外人）：彭正泽，男，1966年6月7日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张叶克，男，1971年9月28日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：朱伟方、潘星帆，浙江合一律师事务所律师。 被告（被执行人）：浙江康都控股有限公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道时代大厦**，统一社会信用代码91330381727603427G。 原告池玲琴、彭正泽与被告张叶克、浙江康都控股有限公司（以下简称康都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告池玲琴、彭正泽的委托诉讼代理人余心海，被告张叶克的委托诉讼代理人朱伟方、潘星帆到庭参加诉讼，被告康都公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告池玲琴、彭正泽向本院提出诉讼请求：1、确认原告池玲琴与被告康都公司于2016年8月20日就坐落于瑞安市经济开发区××道××号××号商铺分别签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认原告彭正泽与被告康都公司于2017年2月6日就坐落于瑞安市经济开发区××道××号商铺签订的《商品房买卖合同》有效；3、判决停止对坐落于瑞安市经济开发区××道××号商铺的强制执行；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：坐落于瑞安市经济开发区××道××号××商铺，其中110号和111号两套房屋是原告池玲琴向开发商康都公司购买，双方于2016年8月20日签订《商品房买卖合同》，并已结清价款；112号商铺是原告彭正泽向康都公司购买，双方于2017年2月6日签订《商品房买卖合同》，并已通过工程款抵债方式结清价款。三套房屋均已开具销售发票，交付两原告占有使用至今。现执行法院以（2016）浙0381执3507号执行裁定查封、拍卖、变卖已由俩原告购买但未过户的三套商铺。原告认为，该三套商铺虽然登记在康都公司名下，但已经在查封之前由俩原告购买，购房款也已结清，并由原告占有使用，目前未过户的原因是康都公司所致，并非原告的过错原因。故此，本案应当排除对上述三套商铺的执行。 为主张自己的诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证；2.企业信息公示报告、户籍证明，证据1、2证明原、被告的主体身份；3.执行裁定书及送达回证，证明原告于2020年3月14日收到执行裁定书；4.《工程进度款折抵协议》；5.《商品房买卖合同》3份；6.购房款发票3份，证据4-6证明诉争房屋于2015年间已抵债给施工单位温州中城建设集团有限公司，并由中城公司指定出售给原告，由原告与康都公司签订商品房买卖合同，房款已经结清；7.房屋所有权证，证明诉争房屋已办理产权登记，未过户的原因是康都公司所致；8.物业费发票、民事起诉状、裁定书，证明诉争房屋已交付原告占有并使用。 被告张叶克辩称：一、原告彭正泽与康都公司签订的《商品房买卖合同》无效，原告池玲琴与康都公司签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。本案中，原告彭正泽与康都公司签订的《商品房买卖合同》时间为2017年2月6日，而瑞安市人民法院（2016）浙0381执3507号执行裁定书裁定查封涉案112号房屋的时间为2016年9月7日，即商品房买卖合同的签订时间晚于查封时间。在案涉房屋已经被查封的情况下，康都公司仍处分该财产，根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”、《合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。并且，原告彭正泽与康都公司签订《商品房买卖合同》时，康都公司业已破产，根据《企业破产法》第十五条之规定“自人民法院受理破产申请的裁定送达债务人之日起至破产程序终结之日，债务人的有关人员承担下列义务：（一）妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料”以及第二十五条之规定“管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料”，本案中，康都公司破产后并未移交印章，其仍在与原告彭正泽签订的《商品房买卖合同》上盖章，甚至于2017年2月7日办理了备案登记，可见该合同的真实性、效力均是存疑的。需要进一步说明的一点是，原告池玲琴与康都公司签订的《商品房买卖合同》虽早在2016年8月20日签订，但该合同备案登记的时间为2017年2月6日，此时康都公司业已破产，说明池玲琴与康都公司签订的《商品房买卖合同》的真实性也是存疑的。涉案的三份合同备案登记的时间相同，可见二原告存在串通之情形。二、原告的情形不符合法律规定的能够排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定要求四个要件同时满足才能排除强制执行，其要求房屋买受人符合善意之情形，体现的即为《物权法》第九条规定的物权登记效力原则。1.原告彭正泽与康都公司签订《商品房买卖合同》的时间晚于涉案112号房屋查封时间，对此，原告彭正泽显然没有尽到签订合同时应有的注意义务，其对于签订合同本身是存在过错的，并且该合同系属无效合同，不满足《执行异议规定》第二十八条第一款之要件。2.原告彭正泽未在法院查封112号房屋之前占有该房屋自不待言，原告池玲琴提供的物业费发票显示的购买方也非其本人，其也未提供物业服务合同、与承租人签订的租赁合同及租金收取凭证等有效证据证明在法院查封案涉110、111号房屋之前已合法占有该房屋。故不满足《执行异议规定》第二十八条第二款之要件。3.原告池玲琴仅提供了购房发票，未提供银行转账记录、收据等，无法证明其已支付购房款；并且原告彭正泽称其已通过工程款抵债方式结算借款的说法无事实与法律依据。根据《工程进度款折抵协议》第一条之约定“以开具发票总价为准和所欠工程款相抵，甲方（即康都公司）应于本协议签订的同时与乙方（即温州中城公司）指定代理人签订上述房产的买卖合同”，第二条之约定“如任何原因使上列房产或部分房产无法办理过户备案手续至乙方或乙方指定代理人的，乙方均保留对甲方所欠工程款扣除已过户备案手续至乙方或乙方指定代理人的总房价后余欠工程款的追索权”，故以房抵债成就的条件为签订购房合同、办理过户及备案登记手续。然而，协议中未明确所谓的“乙方指定代理人”是谁，在案证据也无法证实原告彭正泽与温州中城公司之间的关系，故《工程进度折抵协议》与本案无关。退一步讲，即使原告彭正泽系温州中城公司指定的代理人，其也未办理涉案房屋的过户手续及网签备案登记手续。故以房抵债不成立，温州中城公司不具有涉案房屋的权源，不存在原告所称“由中城公司指定出售”的情形，据此原告不可能通过工程款抵债方式结清价款。更何况，以房抵债系消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，双方真实意思表示并非买卖房屋，房屋的交付也仅系以房抵债的履行方式，故以房抵债本身不符合该条所规定的“已支付全部价款”。因此，本案情形不满足《执行异议规定》第二十八条第三款之要件。4.二原告未提供证据证明其已向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人康都公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，也未举证证明其未办理过户登记具有合理的客观理由，因此其称未过户的原因是康都公司所致无事实依据。故不满足《执行异议规定》第二十八条第四款之要件。综上所述，根据《民事诉讼法》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案二原告未能提供证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条规定的要件。请求驳回原告的诉讼请求。 被告张叶克在举证期限内向本院提交如下证据：1.（2016）浙0381民初3397号民事调解书、（2016）浙0381执3507号执行裁定书，证明被告张叶克与被告康都公司民间借贷纠纷一案，于2016年6月16日向瑞安法院申请强制执行，涉案房产于2016年9月13日被查封；2.（2016）浙0381破申66号民事裁定书，证明原告彭正泽与康都公司签订《商品房买卖合同》时，康都公司业已破产，应当移交印章，故该合同真实性、合法性及合同效力均是存疑的；3.瑞安市不动产登记信息查询记录，证明涉案房屋至今仍登记在被告康都公司名下，且于2016年9月13日被瑞安法院查封，原告彭正泽与康都公司签订的《商品房买卖合同》时间为2017年2月6日，系在查封之后签订。 被告康都公司辩称：涉案三套商品房是我公司于2015年12月31日用于抵偿香江公馆项目施工承包单位温州中城建设公司的工程款债务，并由中城公司指定房屋受让人。其中110号、111号的受让人为原告池玲琴，112号的受让人为原告彭正泽。我公司已于2015年12月31日签订《工程进度款折抵协议》之日向池玲琴、彭正泽交付该三间房屋及房屋所有权证书。三间商铺抵偿工程款后，我公司已向池玲琴、彭正泽开具销售发票，并签订《商品房买卖合同》，后因我公司原因未办理过户手续。对原告的诉讼请求没有异议。 被告康都公司未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的《工程进度款折抵协议》。该协议系被告康都公司与温州中城建设集团有限公司达成的工程款抵债约定，与本案审理并无关联，虽然该折抵协议中有约定“康都公司应于协议签订的同时与中城公司指定代理人签订房产买卖合同”，但该款约定并不能推定本案俩原告与康都公司签订的《商品房买卖合同》当然有效，《商品房买卖合同》合同是否有效，还应当结合双方当事人的意思表示、是否违反法律规定、是否侵害第三方利益等综合考量。故此，本院仅对该协议的真实性予以确认。 2.原告池玲琴与被告康都公司于2016年8月20日签订的两份《商品房买卖合同》，即涉案110号、111号商铺商品房购房合同。该两份《商品房买卖合同》的形成系基于上述工程进度款折抵协议约定，康都公司在不能清偿工程款的情况下固然可以将建设项目抵债于工程建设施工单位，但施工单位取得货币或者财产的还应当按照《企业所得税法》的相应规定缴纳企业所得税，涉案商品房通过中城公司抵债形式继而直接由康都公司与原告签订《商品房买卖合同》，有避税的嫌疑，违反了国家强制性法律规定。故此，对于上述两份《商品房买卖合同》，本院不予采信。 3.原告彭正泽与被告康都公司于2017年2月6日签订的《商品房买卖合同》，即涉案112号商铺商品房购房合同。该份《商品房买卖合同》签订形式、过程与110号、111号商铺买卖合同相同，理由不再赘述。另外，该《商品房买卖合同》签订于2017年2月6日，根据被告提供的证据显示，本院已于2017年1月6日裁定受理康都公司破产清算，并于同年1月20日指定了破产管理人，根据《企业破产法》的相关规定，康都公司已经不具备独立对外使用公章、签订合同的资格。故此，本院对该份《商品房买卖合同》亦不予采信。 4.原告提供的三份购房发票。本院认为，三份购房发票均形成于《商品房买卖合同》签订之前，原告在庭审中也承认购房款未实际支付，系内部结算抵消。况且，发票仅能作为债权债务的结算凭据，不能证明款项交付事实。原告也未能提供就涉案三套商品房其与康都公司、中城公司如何结算、抵消购房款的相关证据。故此，该三份购房发票不能作为原告主张的已支付购房款的事实，本院不予采纳。 5.原告提供的物业费发票、民事起诉状、民事裁定书等，并未显示相关物业费系关联本案涉案的三套商品房，在无其他证据佐证的情况下，无法证明原告已经占有涉案商品房的事实，本院不予采纳。 综合双方当事人的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：原告池玲琴与原告彭正泽系夫妻关系。瑞安市经济开发区罗阳大道香江公馆项目为被告康都公司开发建设，其中110号、111号、112号商品房（非住宅）分别于2015年6月30日、7月17日办理了房屋、土地登记，权利人均为康都公司，权属至今未变更。2015年12月31日，康都公司与温州中城建设集团有限公司达成《工程进度款折抵协议》，约定：“甲方（康都公司）欠付乙方（中城公司）的工程进度款约为1800万元。甲方将香江公馆的一层商铺110号-116号、122号、202号、1801号、2-401号、2-402号共计12间房产与所欠工程款相抵。甲方应于本协议签订的同时与乙方指定代理人签订上述房产的买卖合同”。2016年8月20日，原告池玲琴与被告康都公司签订两份《商品房买卖合同》，分别约定池玲琴向康都公司购买瑞安市经济开发区××道××号××号商品房，每套商品房总价款均为510246元，购房款发票开具时间均为2016年8月19日。2017年2月6日，原告彭正泽与被告康都公司签订《商品房买卖合同》，约定彭正泽向康都公司购买瑞安市经济开发区××道××号商品房，总价款为1214842元，购房款发票开具时间为2015年12月31日。 另查明，本院于2017年1月6日裁定受理申请人瑞安市时代大厦业主委员会对被申请人浙江康都控股有限公司的破产清算申请，并于同年1月20日指定了管理人。 本院在执行（2016）浙0381执3507号申请执行人张叶克与被执行人康都公司等人民间借贷纠纷案中，于2016年9月13日裁定查封了涉案的110号、111号、112号商品房。池玲琴、彭正泽于2020年2月25日向本院提起执行异议，本院于2020年3月5日裁定驳回，原告池玲琴、彭正泽于同年3月27日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告池玲琴与原告彭正泽诉争的系不同执行标的，本应分别提起诉讼。但鉴于诉争执行标的在同一执行案件中，且二原告系夫妻关系，亦在执行案件中共同提起了执行异议，执行异议程序亦已并案处理。故本院对原告池玲琴及原告彭正泽的执行异议之诉请求予以并案审理。 本案争议的焦点是涉诉三份《商品房买卖合同》是否有效及诉争的三套商品房应否排除执行。一、原告池玲琴、彭正泽与被告康都公司签订的《商品房买卖合同》系基于债权债务抵消。当事人之间以房抵债的形式签订房屋买卖合同，本不违反法律规定。但是本案中，康都公司的三套商品房系抵债于中城公司作工程款，中城公司再将涉案商品房抵债于本案二原告，而购房合同与结算发票均是康都公司与二原告之间形成，其间显然有躲避国家税收制度嫌疑，违反了《企业所得税法》及《税收征收管理法》的相关规定。况且，被告康都公司欠张叶克借款本金600万元及利息业经法院判决并于2016年6月16日进入执行阶段，其于2016年8月20日、2017年2月6日为处分财产与本案二原告签订《商品房买卖合同》，显然也损害了其他平等债权人的利益。故此，二原告主张确认其与康都公司签订的三份《商品房买卖合同》有效，没有事实与法律依据。二、案外人主张登记在被执行人名下不动产排除执行的，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即应同时满足查封之前签订合法有效的书面买卖合同、查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四个条件。本案中，首先二原告与被告康都公司签订的《商品房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，不具备合法有效之要件。其次，二原告未能提供充足证据证明其在本院查封涉案商品房之前已经占有使用。再次，双方并未发生实际交易，购房款亦没有实际支付，虽然原告主张购房款已经结算抵消并开具了购房发票，但即使存在原告主张的债权债务关系，其债权与本案争议的执行债权均系普通平等债权，并不具有优先性，其主张抵消并要求排除执行，不应得到支持。原告因此所承受的损失可以另行主张。最后，涉案三套商品房已经于2015年6月办理了权属登记，具备了转移过户之条件，原告既主张开具购房款发票时业已达成购房协议，但直至2016年9月13日涉案房产被法院查封，二原告均没有积极的向康都公司主张办理过户手续。综上，二原告尚不具备上述规定的四项全部条件，不享受排除执行的合法权益，其要求对涉案三套商品房停止执行，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告池玲琴及原告彭正泽的诉讼请求。 案件受理费24676元，由原告池玲琴、彭正泽负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 李 伟 人民 陪 审员 何艳娇 人民 陪 审员 郑国武 二〇二〇年八月三十一日 （代）书记员 季优星