广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5171号原告（反诉被告）：江辉球，男，1963年10月4日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋燕静，广东合慧益律师事务所律师。被告（反诉原告）：丘君财，男，1979年1月28日出生，汉族，住广东省丰顺县,委托诉讼代理人：邱盛，广东晋科律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）江辉球与被告（反诉原告，以下统称被告）丘君财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理，原适用小额诉讼程序审理，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告江辉球的委托诉讼代理人钟健、被告丘君财的委托诉讼代理人邱盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江辉球向本院提出诉讼请求:1.判令丘君财向江辉球按商铺现状交还广州市花都区xx商铺；2.判令丘君财按每月11500元的标准向江辉球支付2020年2月1日至交还上述商铺之日的场地使用费（暂计至2020年3月31日为23000元）；3.判令丘君财向江辉球支付上述逾期支付的滞纳金（滞纳金以每月11500元为本金，按每天千分之三为标准，2020年2月应付的滞纳金从2020年2月6日起计至付清全部款之日，2020年3月的滞纳金从2020年3月6日起计至付清全部款之日，由此类推）；4.判令丘君财向江辉球支付2020年1月水电费共541.2元，支付2020年2月水电费176元;5.案件受理费由丘君财承担。事实与理由：广州市花都区xx号四层建筑物为花都区xx村经济合作社的集体物业，该物业由黄耀东依法承租后转租给江辉球使用，江辉球将该物业xx商铺出租给丘君财作推拿、养生足疗店使用。江辉球、丘君财2019年12月23日签订《商铺租赁合同》，约定租期从2020年1月1日至2022年12月31日，每月租金11500元，丘君财需在每月五号之前交清当月租金，每逾期一天按逾期租金的总金额缴付千分之三的滞纳金，如超过规定一个月仍未交付的，经甲方书面通知，在通知期限内仍未支付租金的，视为乙方违约，租赁期间的水电费等由丘君财承担。丘君财于2020年1月15日支付了2010年1月的租金11500元及水费126.5元、电费927.3元，后一直拒绝支付2月、3月的租金及水电费。经江辉球催告，乙方仍不支付，亦拒绝交还商铺。为保障自身合法权益不受侵害，江辉球唯具状起诉，望依法判决。被告丘君财辩称，不同意江辉球的诉求。根据丘君财提出的反诉，我方认为租赁合同无效，从2020年1月至今丘君财都无法正常经营，故我方认为无需支付场地的占有使用费。其余答辩意见与反诉状一致。被告丘君财向本院提出反诉请求：1.判决确认江辉球、丘君财签订的《商铺租赁合同》无效；2.判决江辉球返还丘君财保证金25500元；3.判决免除丘君财支付江辉球2020年2月1日起至交还商铺之日的场地使用费；4.判决江辉球赔偿丘君财场地装修损失，约合20万元（具体以评估为准）；5.诉讼费用由江辉球承担。诉讼中，丘君财撤回第四项反诉请求。事实和理由：丘君财与江辉球于2019年12月23日签订《商铺租赁合同》，已经是第二次续签合同。丘君财按约定支付保证金，一直以来都按合同约定支付租金。从2020年2月开始，由于受到新冠××疫情的影响，沐足行业受到政府部门管控，丘君财一直无法营业至今。故丘君财请求免除2020年2月1日起至交还商铺之日的场地使用费。另据丘君财了解，涉案的租赁物业没有合法的报建手续，故请求贵院确认合同无效，并支持丘君财的诉求。原告江辉球针对反诉辩称，关于租赁合同是否有效由法院依法认定，涉案建筑物没有办理报建手续是事实，但不管合同是否有效，涉案商铺一直在丘君财的控制使用之下，所以应当按照合同约定的租金标准支付相应期间的场地使用费。关于保证金，如果丘君财愿意向我方交还涉案场地以及支付完应付的费用，我方同意返还，也同意在本案中做费用的抵扣。丘君财未明确是否同意向我方交还场地，其在诉请中交还场地之日我方不清楚丘君财的意思，无论如何，不存在免费使用的前提。丘君财反诉没有任何事实依据，涉案场地的室内装修在丘君财承租该商铺之前已经存在，并不是丘君财的投入。本院经审理认定事实如下：涉案涉案租赁物是位于广州市花都区新华街田美村西村经济社坑唇里五区七巷15号首层108的房屋，江辉球陈述案外人黄耀东向广州市花都区新华街田美村西村经济合作社承租后转租给江辉球使用。2016年11月20日，江辉球（甲方）与丘君财（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，乙方承租涉案商铺，租期为三年，从2017年1月1日至2019年12月31日止，签订本合同当天，乙方向甲方缴交25500元作为保证金，合同期满后十天内，甲方应将保证金退还给乙方。2017年1月1日至2018年12月31日，月租金为12750元，2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为14025元。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，丘君财向江辉球支付了保证金22500元。上述合同签订后，江辉球将涉案租赁物交付给丘君财使用。2019年12月23日，江辉球（甲方）与丘君财（乙方）签订《商铺租赁合同》，就涉案商铺的租赁事宜进行约定，租期为三年，从2020年1月1日至2023年12月31日。2020年1月1日至2022年12月31日，月租金为11500元。乙方必须在每月五号前交清当月租金。合同并对其他权利义务进行了约定。丘君财付清了2020年2月1日之前的租金和2020年1月1日之前的水电费。江辉球与丘君财一致确认丘君财租赁涉案商铺后用于经营沐足业，2020年1月份的水电费金额为541.20元，2020年2月份的水电费金额为176元。2020年4月30日，江辉球与丘君财签署《交接清单》，载明，交接商铺位置：广州市花都区xx商铺面积128平方米（含一楼飘出50%）；交接状况：除可搬走的物品外，保持现状，没有损坏。交接当前电表数：106425，水表数：2750；双方确认交接时间为2020年4月30日17时。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问“广州市花都区xx商铺的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者该建筑物经有关部门批准建设？”，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等有效信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置，结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区碧秀路田美村西村经济社坑唇里五区七巷15号首层108商铺”办理《建设工程规划许可证》的记录。丘君财陈述，其使用涉案租赁物经营的沐足业之前登记的字号是广州市足之源美容美甲店，于2019年9月份注销了工商登记，之后没有办理工商登记，仍然继续经营沐足业，因受新型冠状病毒××疫情的影响，员工都是外省的，无法回来上班，没有开门营业，营业额为0，故应当免除占有使用费。另查，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，载明，根据《广东省突发卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省卫生健康委员会于2020年2月24日发布《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广州市人民政府于2020年3月3日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》，其中第六条为，严格商业服务区防控，……酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖场所、大型会展所等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务。本院认为，本案的争议焦点是，一、涉案合同的效力是否无效？二、合同无效后的法律后果如何？关于争议焦点一，江辉球与丘君财签订的租赁合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。丘君财请求确认《商铺租赁合同》无效，本院予以支持。关于争议焦点二，双方已在诉讼过程中进行了租赁物的交接，故江辉球请求丘君财交还租赁物，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因《商铺租赁合同》无效，江辉球应当将收取的保证金予以返还，故丘君财请求江辉球返还保证金22500元，本院予以支持。《商铺租赁合同》无效，不存在违约责任问题，江辉球请求丘君财按照合同约定的标准支付逾期交租滞纳金，依据不足，本院不予支持。虽《商铺租赁合同》无效，但丘君财使用了涉案商铺，仍应当支付其使用期间的水电费，江辉球请求丘君财向其支付2020年1月份的水电费541.20元、2020年2月份的水电费176元，合理有据，本院予以支持。本案的关键在于丘君财以受新冠××疫情影响为由请求免除2020年2月1日至2020年4月30日期间的占有使用费是否应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。合同自由是意思自治原则的具体体现，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，故结合丘君财使用涉案租赁物经营的业态、广东省疫情实际情况、合同履行程度、各方过错等，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，现将2020年2月份、2020年3月份期间的占有使用费标准调整为双方原约定标准的一半，故丘君财应向江辉球支付的占有使用费为23000元（5750元+5750元+11500元）。综上所述，江辉球诉讼请求及丘君财反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告江辉球与被告丘君财签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告丘君财于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江辉球支付2020年2月1日至2020年4月30日的占有使用费23000元；三、被告丘君财于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江辉球支付2020年1月份的水电费541.20元、2020年2月份的水电费176元；四、原告江辉球于本判决发生法律效力之日起十日内向被告丘君财返还保证金25500元；五、驳回原告江辉球的其他诉讼请求；六、驳回被告丘君财的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费468元，由被告丘君财负担。反诉案件受理费5097.50元，由原告江辉球负担1853元，由被告丘君财负担3244.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  冯艳珊人民陪审员  茹信晓二〇二〇年八月十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵