山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1626号原告：青岛宝龙置业发展有限公司，住所地即墨市通济街道办事处振华街8号，统一社会信用代码91370282697155220L。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳乐，山东康桥（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛即墨英贝力健身俱乐部，住所地即墨区振华街51号绿洲大厦3楼。法定代表人：孙永生，总经理。被告：青岛英贝力奥森健身服务有限公司，住即墨区宝龙城市广场三楼77号。法定代表人：储召安，经理。原告青岛宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告青岛即墨英贝力健身俱乐部（以下简称英贝力俱乐部）、青岛英贝力奥森健身服务有限公司（以下简称奥森健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年月3月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人刘伟娜到庭参加诉讼，被告英贝力俱乐部、奥森健身公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》及相关协议于2020年1月6日已解除；2.请求依法判决被告向原告支付租金64234.77元；3.依法判决被告向原告支付至实际交还租赁场所的物业管理费（暂计算至2020年1月6日的物业管理费为3502.45元）；4.依法判决被告向原告支付电费5132.3元；5.请求依法判决被告向原告支付赔偿金251353.5元；6.请求依法判决被告向原告立即交还租赁场所，向原告支付自2020年1月17日至实际交还日的延期占用费（其中自2020年1月17日至2020年1月31日的延期占用费为41892元）；7.被告一和被告二对原告的上述第二至六项诉讼请求承担连带责任；8.本案诉讼费用由被告承担；事实与理由：原告与被告一双方签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，被告一承租原告的商铺，双方对租金、物业管理费、水电费等费用的数额及支付时间、违约责任等条款都做了明确的约定。后原告与被告一、被告二又签订了《租赁合同主体变更协议》，被告二为涉案商铺的新承租方，被告一承诺为被告二履行上述租赁合同项下权利义务承担连带责任。现被告拖欠原告租金、物业管理费、水电费等费用一直未予支付，已经达到合同约定的解除条件，因此被告的行为已经构成根本违约并给原告造成巨大损失，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，望贵院判如所请。原告宝龙公司当庭明确诉讼请求：一.解除《宝龙城市广场主力店租赁合同》及《主体变更协议》；二.被告奥森健身公司向原告支付的费用明细如下：(每月的5日前支付当月租金，2020年1月6日解约，10日内返还租赁场所)。1.租金：2019年12月1日至2019年12月31日租金41892.25元;2020年1月1日至2020年1月16日租金502707元/360天*16天=22342.53元，合计租金64234.77元；2.综合管理费:2020年1月1日至2020年1月6日3619.2元（18096元/30天*6天）；3.电费：2019年12月1日至2020年1月6日的电费5438.13元（6397.8度*0.85元）；4.延期占用费：41892元（502707元/360天*2倍*15天(2020.1.17-2020.1.31)；5.赔偿金41892.25元*6个月=251353.5元；1-5项合计366537.7元.；三、要求被告英贝力俱乐部对被告奥森健身公司的上述债务承担连带责任；四、被告奥森健身公司腾出涉案场地并交付原告；五、本案诉讼费用由被告承担。二被告未到庭，未作答辩。宝龙公司围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、《宝龙城市广场主力店租赁合同》，证明宝龙公司与英贝力俱乐部于2014年12月22日签订了《宝龙城市广场主力店租赁合同》，英贝力俱乐部租赁原告所有的位于即墨宝龙城市广场C区第三层编号为3001-1、3077的商铺，租赁期限为5年，其中合同第3.1条约定了租赁起始日；8.1条、8.2条、8.7条约定了租金的数额、租金的支付时间；9.2条、9.5条约定了综合物业服务费的数额、综合物业服务费支付时间；20.1.1条、20.3.2条约定了退还租赁场所的时间及逾期退还租赁场所应支付的延期占用费的标准；合同11.2条、19.4.2条约定了被告违约应承担的违约责任，被告逾期支付租金、综合物业服务费或其他费用等超过30日的，原告有权解除合同，被告租赁期限不满五个租赁年度的，还应当支付6个月的租金违约金。证据二、宝龙公司与英贝力俱乐部、奥森健身公司签订《租赁合同主体变更协议》，证明英贝力俱乐部将其在租赁合同项下承租方的权利、义务转让给奥森健身公司承继履行，奥森健身公司涉案租赁合同的新承租方，英贝力俱乐部承诺对租赁合同项下权利义务承担连带责任。因此，英贝力俱乐部应对奥森健身公司的债务承担连带责任。证据三、关于英贝力健身开业日期的确认，证明原被告确认2015年4月20日正式开业，该日期为租赁起始日。证据四、委托书，证明上海宝龙商业地产管理有限公司即墨分公司委托原告对被告拖欠综合物业服务费、水电费等各种费用代为收取，原告有权就综合物业服务费、水电费等各种费用向被告主张。证据五、两张催费通知书及EMS底单，证明原告对被告拖欠租金、综合物业服务费、电费的事宜于2019年12月17日、2019年12月21日向被告进行催收，但被告一直未予支付。证据六、电费欠缴底单，证明被告欠缴电费5438.13元未予支付。证据七、解除合同通知书及EMS底单，证明因被告严重违约，原告根据合同约定向被告发出解除租赁合同通知书且被告已经收到解除合同通知书，原被告双方的租赁合同及《物业管理服务协议》已经于2020年1月6日解除。原告要求被告返还涉案商铺，但被告一直未予返还。证据八、涉案租赁场地的视频、照片1张，证明涉案商铺仍由被告占用，至今仍未返还。二被告未到庭、未发表质证意见。经审查，上述证据符合真实性、合法性、关联性要求，本院对上述证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月22日，原告（甲方）与被告英贝力俱乐部（乙方）签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方约定甲方投资建设位于山东省青岛即墨市振华街8号的青岛即墨宝龙城市广场（以下简称“广场”），为本合同租赁标的的合法所有人。甲方同意将该广场C区三层，编号为3001-1,3077商铺出租给乙方使用。乙方同意承租该租赁场所。第一条租赁场所面积，乙方承租的租赁场所面积暂计为1508平方米。第二条租赁用途及广场管理，乙方承诺承租租赁场所仅作为经营配套休闲-健身之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。该广场由青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司进行统一的物业管理和广场经营秩序管理。甲方或经营管理公司拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利。第三条租赁期限及续租，双方约定的租赁期限为五个租赁年度，租赁起始日为约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。第四条租赁场所交付，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2015年1月20日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整。交付时，租赁场所应达到的交付条件为按照交付时租赁场所的现状交付。第八条租金及支付方式，租赁期限内，乙方按保底租金方式计算，乙方应支付的租金标准具体如下：第一年年租金217152，第二年年租金为217152元，第三年年租金为456019元，第四年年租金为478820元，第五年年租金为502707元。乙方应根据甲方付款通知要求按自然月度支付租金。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/360天。第九条物业服务费及支付方式，物业服务费收费标准为12元/月/平方米，合计每月物业服务费为18096元。乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方或经营管理公司预付第一年租赁年度一个完整月的物业服务费，该预付管理费逐笔递减租赁起始日后的应付物业服务费，直至全部抵减完毕；甲方收到该预付管理费后，现开具收款收据给乙方，待抵减此后物业服务费并全部抵减完时，乙方凭此收据换取正式管理费发票。第十一条迟延付款责任，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金、物业服务费及其他费用。如果乙方未按约定向甲方或经营管理公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按照应付而未付金额的千分之五的标准交付逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。第十九条违约责任，甲方按照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和经营管理公司结清所有款项。被告英贝力俱乐部于2015年4月20日正式开业，根据租赁合同约定2015年4月20日作为租赁起始日。2019年9月1日，原告宝龙公司（甲方）与被告英贝力俱乐部（乙方）、被告奥森健身公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》（以下简称《变更协议》），三方约定，就乙方承租即墨宝龙广场C区三层编号为3001-13077的商铺，甲乙双方签署了《租赁合同》及相关补充协议，现经甲、乙、丙三方充分协商，就租赁合同达成如下协议：第一条、甲、乙、丙三方共同确认，自2019年9月1日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务概括转让给丙方承继履行；丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同。甲方知悉并同意上述乙方对丙方的转让行为。第二条、自本协议约定的转让日起，丙方成为租赁合同的新承租方，乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。奥森健身公司在变更协议中明确载明自己的联系地址和联系方式，并且三方约定，如丙方变更上述联系方式时，应及时以书面形式通知甲方，如未及时通知视为未变更，由此而引发的全部责任和损失均由丙方自行全部承担，且甲方的所有通知均视为已合法送达。丙方确认，租赁期限内，租赁场所也是丙方有效通知地址。甲方有权选择将租赁合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向丙方送达了通知，并视为丙方已经知悉。2019年12月17日宝龙公司向奥森健身公司邮寄催款函，函中载明奥森健身公司尚欠宝龙公司2019年12月1日至2019年12月31日期间租金41892.24元、2020年1月1日至2020年3月31日期间的综合物业服务费54288元，要求奥森健身公司于2019年12月20日前缴清。2019年12月19日，奥森健身公司签收该快递，显示为他人代收。2019年12月21日，宝龙公司再次向奥森健身公司邮寄催款函，函中载明奥森健身公司尚欠宝龙公司2019年12月1日至2019年12月31日期间租金41892.24元、2020年1月1日至2020年3月31日期间的综合物业服务费54288元，要求奥森健身公司于2019年12月24日前缴清。该快递显示收件人不在收件地址，且无法联系收件人。2020年1月5日，宝龙公司向奥森健身公司邮寄解约函，函中载明，奥森健身公司拖欠相关费用已经构成违约，根据租赁合同约定，双方签订的租赁合同于2020年1月6日解除等事宜。该快递显示收件人不在收件地址，未妥投。截止本案法庭辩论终结，奥森健身公司仍占有宝龙公司的商铺。本院认为，原、被告签订的主力店租赁合同及变更协议是双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，本案被告逾期支付租金、综合物业费等超过30日，原告有权解除合同，且原告已向被告发送催款函、解除合同函等，被告应当承担违约责任。1.奥森健身公司未按照合同约定交纳租金，其行为已经构成违约，宝龙公司根据奥森健身公司在《变更协议》中留的联系地址和方式邮寄了解约函，虽然快递显示未妥投，但是也视为奥森健身公司已经知悉解除事宜，宝龙公司根据租赁合同约定行使解除权于法有据，本院确认宝龙公司与被告英贝力俱乐部签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》、宝龙公司与英贝力俱乐部、奥森健身公司签订的《租赁合同主体变更协议》于2020年1月6日解除。2、宝龙公司要求奥森健身公司支付其2019年12月1日至12月31日的租赁费41892.25元及2020年1月1日至2020年1月16日的租金22036.47元，合计63928.72元，符合法律规定，本院予以支持。3、宝龙公司要求奥森健身公司支付2019年12月1日至2020年1月6日的电费5438.13元，本院予以支持。4、合同约定乙方应在合同解除次日起十日内迁出租赁场所（交还期），逾期未退还按解除时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费。因奥森健身公司目前并未实际腾出店铺交还宝龙公司，实际腾出的时间节点暂时不明确，原告要求被告支付逾期占用期间的双倍租金，本院支持原告2020年1月17日至2020年1月31日的占有使用费20659.2元（502707元/365天×15天）。原告可在被告实际腾出房屋后再行主张2020年2月1日至实际腾出之日的房屋占有使用费。本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。5.按照合同约定，合同解除时，乙方租赁期限不满五个租赁年度的，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金。故奥森健身公司应当支付宝龙公司相当于6个月租金的违约金251353.5元（502707元÷2）。6、宝龙公司要求奥森健身公司支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的综合管理费54288元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。7.《变更协议》第二条约定自本协议约定的转让日起，丙方成为租赁合同的新承租方，乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。故原告主张英贝力健身俱乐部对奥森健身公司的债务承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。被告奥森健身公司、英贝力俱乐部经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系放弃诉讼权利之行为，其法律后果自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告青岛宝龙置业发展有限公司与被告青岛即墨英贝力健身俱乐部签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》及青岛宝龙置业发展有限公司与青岛即墨英贝力健身俱乐部、青岛英贝力奥森健身服务有限公司签订的《租赁合同主体变更协议》于2020年1月6日解除；二、被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司2019年12月1日至2020年1月16日的租赁费63928.72元；三、被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司电费5438.13元；四、被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司延期占用费20569.2元；五、被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司违约金251353.5元；六、被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司综合管理费54288元；七、被告青岛即墨英贝力健身俱乐部对以上二至六项款项与被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司承担连带清偿责任；八、被告青岛英贝力奥森健身服务有限公司于本判决生效后十五日内腾出位于即墨宝龙城市广场C区第三层编号为3001-1、3077的商铺；九、驳回原告青岛宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费6792元、公告费600元，由二被告承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王彬彬审判员  李林娟审判员  刘平平二〇二〇年八月十一日书记员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。