海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9026民初975号 原告：谢某，男，1985年8月20日出生，汉族，现住海南省三亚市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：朱某，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：海南嘉富利实业有限公司，住址海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）石碌镇红林中学北侧富安花园E栋01012房。统一社会信用代码9146903166510316X1。 法定代表人：戴某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊某，北京京师（三亚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖某，北京京师（三亚）律师事务所实习律师。 原告谢某诉被告海南嘉富利实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告谢某的委托诉讼代理人朱某、被告海南嘉富利实业有限公司委托诉讼代理人熊某、赖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按总房款521943元每日万分之二的标准向原告支付自2018年8月31日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金50837元（暂计至2019年12月31日，逾期交房违约金50837元）；2.依法判令被告承担本案的全部费用。事实与理由：2017年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于××县房，建筑面积为103.89平方米，总房款521943元。该合同第八条约定被告应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合本合同约定的商品房交付原告使用；第十一条约定被告未按期交房，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约付清全部购房款521943元。但是被告至今仍未能向原告交付符合约定的房屋，已经构成违约，应当依约支付原告自2018年8月31日起至2019年12月31日的逾期交房违约金50837元（521943元×0.0002×487天），并继续按总房款521943元每日万分之二的标准向原告支付自2020年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金。综上，原告认为《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容合法，对双方均有约束力。现被告违约且拒不支付原告违约金，严重侵害了原告的合法权益，特请求法院依法支持原告的诉讼主张。 被告辩称，一、原告逾期付款，构成违约。双方于2017年9月26日签订涉案《商品房买卖合同》，该合同第五条约定原告的付款方式为“按揭贷款：签订本合同时付清总房款的32.94%首付款，计171943元。余款为总房款的67.06%，计350000元办理银行按揭贷款，买受人应在签订合同后10日内按要求提交办理银行按揭所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款，按照本合同第六条的规定承担违约责任。”而根据原告提供的证据显示，其350000元的购房尾款直至2019年4月22日才支付，距签订合同之日已时隔一年半之久，该笔付款严重逾期，构成违约，应承担违约责任。根据双方在该合同第六条中的约定，鉴于原告逾期支付购房款的期限超过90日，被告有权解除合同，并同时向原告主张违约金。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”双方约定原告应于签订合同当日即2017年9月26日付清首付款，余款10日内办理按揭，被告的交房日期为2018年8月31日前。从该约定看，显然原告应先履行其付款义务，被告才履行交房义务。而原告严重逾期付款，因此在原告结清购房款之前，被告有权拒绝履行交房义务；二、被告因特殊原因可顺延交房时间，不承担逾期交房违约责任。涉案《商品房买卖合同》第八条规定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2.因台风、雨天或战争、动乱等非因出卖人的责任对工期造成延误的。”根据被告从昌江县气象台调取的昌江县气象证明显示，2016年昌江全年下雨天数是124天，2017年全年雨天129天，2018年全年雨天133天，2019年1-5月雨天20天，合计406天。此外，每次台风过后，经常断水断电，工地因水电供应不上，加上地面积水，无法开工，得需要一周时间清理才能开工。据昌江县气象台统计，2016年至2018年昌江县共经历了7次台风，因台风影响导致工程延期共49天。为此，受雨天和台风的影响，被告向原告交房的期限可延长455天。该合同第八条还约定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.因政府相关政策或市建所造成的工期延误、买受人未按本合同的约定向甲方支付购房款或未履行其他义务的、以及本合同附件七合同补充协议约定的事项。”附件七《本合同补充协议》第六条约定：“如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地等管理部门根据法律法规采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可以据实予以延期交房，并不承担逾期交房责任。”2019年2月14日，中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅下发了《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知，要求昌江县各部门在2019年3月底前基本完成机构改革。改革期间，因为机构精简、人员变动等原因，被告的工程验收工作被延误。因此，由于昌江县政府机构改革的影响，导致工程验收延期2个月，被告实际向原告交付涉案房屋的期限可以再顺延60天。加上之前因雨天和台风可以顺延的455天，被告总计可以顺延515天交房给原告，即被告只要于2020年9月18日将房屋交付给原告，便无须承担任何逾期交房的违约责任；三、被告已多次通知原告接收涉案房屋，但原告均以各种借口予以推托并拒绝接收涉案房屋，相应的责任由原告承担。该《商品房买卖合同》第九条约定：“由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知交付之日起30日内办理接收房屋手续，否则视为出卖人已将本合同项下的物业交付买受人，且买受人逾期未办理接收手续的应自逾期之日起向出卖人按日支付总房款的万分之二的违约金，并承担相应的违约责任。”虽然涉案房屋因天气、政府机构改革等原因可顺延交付，但在被告的积极办理之下，2019年12月5日，涉案房屋所属工程的全部验收工作已完成，相关手续已齐备，可交付给原告。被告多次通过多种方式通知原告接收涉案房屋，但原告均以各种借口拒绝接收房屋，其责任应由原告承担。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1.昌江黎族自治县商品房买卖合同（编号CJL000008373），证明2017年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于××县房，建筑面积为103.89平方米，总房款521943元，双方在合同第八条约定被告应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合本合同约定的商品房交付原告使用；第十一条约定被告未按期交房，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之二的违约金； 2.海南增值税普通发票，证明原告依约付清全部购房款521943元。 被告经质证，对原告提交的证据1的三性无异议，但对证明内容有异议。认为该证明内容避重就轻，缺乏完整性，该合同还证明了双方在第五条约定了原告方的付款方式及期限，第六条约定了买受人逾期付款的违约责任，第八条以及附件七补充协议约定了出卖人可以延期交房的情形，包括台风、雨天、政策影响、政府验收延期以及买受人未按合同约定支付购房款等。这些情况下，被告可延期交房并不承担逾期交付责任；对于证据2三性均无异议，对证明内容有异议。认为该证据不能证明原告依约付清了全部购房款，恰恰相反，该证据证明原告存在严重的逾期付款行为。 被告为证明其辩解意见，向本院提供如下证据： 1.《交房通知书》，2.《交房通知书张贴照片》，3.《入住通知书》，以上证据共同证明被告已向原告通知交房，原告因其自身原因拒不接收涉案房屋，已构成违约，由此导致的不利后果应由其自负的事实； 4.规划许可证，5.消防备案凭证，6.竣工验收备案表，共同证明涉案房屋所属项目各项验收手续已齐备，已具备交付使用条件的事实； 7.富安花园二期4#楼其他住户入住通知书，证明涉案房屋所属的4#楼早已具备交付使用条件，与原告处于同一栋楼的其他住户早已领取钥匙并入住的事实； 8.单位工程开工报告，证明涉案房屋所属工程从2016年4月23日开工的事实； 9.气象证明，证明从涉案房屋所属工程开工以来，昌江县经历雨天406天，受台风影响49天，对工期造成了延误，被告可以依约顺延交房期限的事实； 10.关于印发《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知，证明2019年间，昌江县政府机构改革历时两个月，严重影响被告的验收备案等工作进度，被告可依约顺延交房期限的事实。 原告经质证，对被告提交的证据1-3三性均不予认可，该证据是被告单方制作，且没有原告的签名，也无法从该证据上看出被告是以何种方式进行通知；对证据4-6的真实性由法院进行认定，但根据该组证据记载，被告均是在2019年12月份才完成相关验收；对证据7，因原告并非该通知书的相对方，真实性无法核实，关联性不予认可，与本案无关，该入住通知书不能证明涉案房屋已具备交付条件，且领取钥匙并非代表入住。该证据与被告提交的备案材料相互矛盾，反而证明被告存在多次未按合同约定将未验收合格的房屋交付给业主。此情形违反了相关行政管理规定，原告保留投诉的权利；对证据8-10真实性由法院进行核实，其中证据9、证据10与本案无关，被告所主张的下雨或机构改革均不属于不可预见的不可抗力内容，其与被告依约履行合同义务无关。 本院对本案的证据认证如下： 一、原告提交的证据。 原告提供的证据1是真实的，该证据能够证明原、被告于2017年9月26日签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买了一套位于××县房，建筑面积为103.89平方米，总房款为521943元，约定交房时间为2018年8月31日的事实，本院对该两证据真实性予以采信；证据2是真实的，该证据能够证明原告于2017年9月26日、2019年4月22日分二次支付购房款171943元、350000元的事实，本院对该证据的真实性予以采信。 二、被告提交的证据。 被告提供的证据1-3是真实的，该三份证据与证据7相互印证，能够证明被告向涉案房屋同一楼的所有住户于2018年8月20日统一发出交房通知的事实，故本院对该三份证据的真实性予以采信；证据4-6是真实的，该证据能够证明该三份证据能够证明被告于2019年11月12日完成了该涉案房屋建设工程所属项目各项的验收手续及于2019年12月5日向相关部门进行备案的事实，本院对该三份证据的真实性予以采信；证据7是真实的，本院对该证据的真实性予以采信；证据8是真实的，该证据能够证明涉案房屋建设工程于2016年4月23日开工的事实，本院对该证据的真实性予以采信；证据9是真实的，该证据证明了昌江县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天的事实，本院对该证据的真实性予以采信；证据10是真实的，该证据能够证明昌江县政府2019年期间政府机构进行2个月改革的事实，本院对该证据的真实性予以采信。 综合原、被告的诉辩及上述证据认证，本院经审理查明和确认事实如下： 原告与被告于2017年9月26日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买一套位于××县房，建筑面积为103.89平方米，总房款521943元。付款方式和期限：原告应签订合同时首付款171943元，余款350000元应在合同签订后10日内按要求提交办理银行按揭贷款所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款。房屋交付期限：被告应在2018年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。同时双方对违约责任也作了相关约定，其中对逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，每逾期一天，被告有权要求原告每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告有权解除合同，有权要求原告每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金……。逾期交房的违约责任：逾期交房360日之内和超过360日的，买受人有权要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同签订后，原告于2017年9月26日、2019年4月22日分二次支付购房款171943元、350000元，已向被告支付了全部房款。 另查明，1.昌江县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天；2.涉案房屋建设工程所属项目各项已于2019年11月12日经验收合格。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：被告应否向原告支付逾期交房的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。本院认为，被告虽未能在合同约定期限内向原告交付房屋，但依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项和附件七《本合同补充协议》第六条约定，被告可顺延交房给原告的天数为515天，扣除上述顺延交房的天数，被告应在2020年9月18日之前将涉案房屋交付给原告。根据上述法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》的约定，被告的行为并未构成违约，故原告请求被告承担违约责任的主张，本院不以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢某的诉讼请求。 案件受理费1070元，按规定减半收取计535元，由原告谢某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  韩泽雄 二〇二〇年八月四日 [核对位置] 书记员  谢俊义