黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初1617号原告：蔡明，男，1983年7月22日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：蔡锦刚（系原告蔡明父亲），男，1955年11月23日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：任梦迪，黑龙江友翔律师事务所律师。被告：张立，男，1975年10月27日出生，汉族，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：董雪双，黑龙江屹昂律师事务所律师。原告蔡明与被告张立房屋买卖合同纠纷，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡明委托诉讼代理人蔡锦刚、任梦迪，被告张立委托诉讼代理人董雪双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡明向本院提出诉讼请求：1.解除蔡明与张立于2011年4月28日签订的《房屋买卖协议》；2.张立立即迁出位于哈尔滨市××湖畔绿色家园××单元××号的房屋；3.本案诉讼费由张立承担。事实与理由：2011年4月28日蔡明与张立签订《房屋买卖协议》，约定蔡明出售位于哈尔滨市××湖畔绿色家园××单元××套房屋给张立，约定房屋总价款为：450000元，其中有首付款270000元，余款180000元张立应在2011年10月1日前一次性以现金方式支付。合同签订后，张立仅支付300000元，之后张立以没有钱为由，迟迟未能向蔡明支付剩余的150000元，蔡明于2019年10月14日向张立发送了《解除房屋买卖协议通知书》，要求张立在收到本通知后3个月内支付剩余房款150000元及逾期付款的相应利息。张立在收到通知后仍然拒绝履行付款义务，直至今日仍未支付，张立的行为已构成严重违约，已严重侵害了蔡明的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，蔡明根据合同约定以及法律规定向法院起诉，请求法院判如所请。张立辩称，张立不同意解除《房屋买卖协议》。一、与张立签订房屋买卖协议的并非蔡明本人，而是蔡明的父亲代为签写的，蔡明本人并未在房屋买卖协议上签字，因此蔡明不能基于其父亲与张立签订合同内容主张解除其父亲与张立签订的合同。二、张立之所以未按照合同约定缴纳购房尾款，是因为张立入住该房屋后，听邻居说该房屋不能下产权证。在签订合同时蔡明的父亲就口头承诺该房屋将会在2011年年底下发产权证，张立购买的是房屋产权，如房屋不能下发产权证，那么张立将得不到任何保障，所以张立未按约定支付购房尾款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”根据合同约定蔡明有配合张立办理房屋更名手续的义务，而且该房屋的产权也并未向蔡明的父亲所述在2011年年底下发产权证，据张立了解，涉案房屋产权是在2019年才下发，现实生活中，一手房的产权在房屋建成后10余年才能够办理产权证，这是明显存在问题的，这也从侧面反映了张立担心房产证不能正常下发是合理的，所以张立基于合同法的相关规定，中止履行其付款的义务，完全符合法律规定。三、从事实的角度讲，张立之所以会购买涉案房屋，是因为张立当初干工程，其老板拖欠其270000元工程款，当初张立的老板称没有钱支付张立工程款，但有一套房子，张立可以购买涉案房屋，工程款冲抵部分购房款，如张立不购买涉案房屋，那么短时间内其老板无法支付其工程款，无奈之下张立才购买了涉案房屋，并且涉案房屋当初的购买价格远高于市场价格。在2019年蔡明将案涉房屋房产证照片发给张立，告知张立涉案房屋已经下发产权证，张立因不安抗辩权的事由已经消失，张立主动要求支付购房尾款并办理房屋过户登记手续，但蔡明却要求张立支付近9年的利息，否则不同意配合张立办理房屋过户登记手续，张立认为其延迟支付尾款有正当理由，其没有义务支付蔡明利息，故双方才产生争议。四、张立已在该涉案房屋居住近10年，并且已经支付300000元购房款，近些年该房屋的价格已明显上涨，此时蔡明主张解除合同让张立迁出明显不公平。五、蔡明的诉讼请求已过诉讼时效。蔡明基于张立未按时支付购房尾款而主张解除房屋买卖协议，张立未支付购房尾款的行为已过九年之久，因此蔡明主张解除房屋买卖协议已过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回蔡明的诉讼请求。蔡明为证明其主张成立，向本院举示了六份证据及申请证人庞某出庭作证。证据一、2011年4月28日蔡明与张立签订的《房屋买卖协议》，拟证明蔡明与张立签订房屋买卖协议及协议约定的内容。张立对证据的真实性有异议，认为合同的落款处蔡明签字非蔡明本人书写，认为蔡明不具备主体资格。本院认为，庭审中蔡明父亲认可该签字为蔡明父亲蔡锦刚所签写，并当庭表明该房屋为蔡明所有，出售房屋为蔡明授权委托其全权办理，蔡锦刚作为蔡明代理人有权代蔡明签署并出售房屋，故张立对蔡明签字并非本人所签提出的异议并不影响该合同的相对性，蔡明为本案适格原告，对该份证据予以采信。证据二、起诉状、松北区人民法院送达地址确认书，拟证明2014年12月23日蔡明曾因张立到期未支付购房款而起诉。张立对证据的真实性合法性无异议，本院对证据的真实性予以采信。证据三、解除房屋买卖协议书、中国邮政快递单、邮政单据、快递网上查询信息，拟证明蔡明于2019年10月14日曾向张立发出“解除房屋买卖协议书通知书”。张立对证据的真实性、合法性无异议，本院对证据的真实性予以采信。证据四、律师函、邮政单据、短信截图2张，拟证明2020年4月2日，蔡明曾向张立邮寄律师函，要求解除房屋买卖协议，并于2020年4月13日发送短信告知律师函，要求解除合同。张立对证据的真实性、合法性无异议，本院对证据的真实性予以采信。证据五、微信聊天截图24张及证人庞某出庭作证的证人证言，拟证明张立一直拖欠购房款，张立的母亲庞某多次要求张立支付，张立一直未支付。张立对微信聊天截图真实性无异议，微信聊天中蔡明母亲表明“房子是我的”且该房屋现落在蔡明母亲名下，对证人证言真实性有异议，认为该证人与申请证人的蔡明为母子关系，本院认为，张立对微信聊天截图真实性无异议，该微信聊天为张立与证人聊天内容，证据与证人证言相互印证，证人虽为蔡明母亲，证人出庭作证的内容亦为微信聊天，张立对微信截图真实性无异议，故本院对微信聊天截图及证人证言均予以采信。证据六、案外人张宏与蔡明于2007年7月6日签订的《房屋买卖协议》，拟证明蔡明自张宏处购买的涉案房产，涉案房产为蔡明购买。张立对证据的真实性、合法性均有异议，本院认为该份证据为复印件无法核对其真实性，故对该份证据本院不予采信。张立未向本院举示任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实为，2011年4月28日，蔡明的父亲代理蔡明以蔡明（甲方、卖方）的名义与张立（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，约定：“协议标的，本房屋由黑龙江省龙生房地产开发有限公司开发，位于哈尔滨市××区（湖畔绿色家园********）。总建筑面积103.69平方米，使用面积69.59平方米”。房屋交易价格及房款支付方式：“1.房屋总价格，肆拾伍万元，协议签订后，考虑到乙方一次性支付全额款项困难，可首付贰拾柒万元，剩余部分，壹拾捌万元由乙方在2011年10月1日前一次性以现金方式支付给甲方。2.乙方在交纳首付款之日起，拾日内甲方倒出房屋。甲方负责将住房进户全套手续完整交给乙方，并协助乙方在小区物业公司办理更名手续及其他相关手续，同时涉及到今后开发公司办理产权证的过程中，需要提供相应手续证明时积极协助配合办理”。并注明“乙方如未按协议规定在2011年10月1日前将尾款支付给甲方，甲方有权将首付款全部扣除，令乙方将无条件搬出此房”。签订协议后，张立将黑龙江中维监理公司欠付张立工程款270000元的债权转让给蔡明父亲蔡锦刚，并以债权转让的方式给付了合同中约定的首付款270000元。剩余购房款180000元，张立仅给付了30000元，尚欠150000元未给付，为此蔡明曾向哈尔滨市松北区人民法院提起诉讼，后双方自行和解后蔡明撤诉。撤诉后张立仍未支付剩余购房款150000元，蔡明母亲于2019年5月17日起通过微信向张立索要该笔购房款，张立允诺给付，但至2019年9月30日，张立仍未给付。2019年10月14日，蔡明通过ＥＭＳ向张立邮寄《解除房屋买卖协议通知书》，要求张立支付150000元购房款，并告知其在接到通知书之日起的三个月内，未支付该笔购房款则将解除涉案房屋买卖合同，要求张立搬出涉案房屋。2020年4月，蔡明委托律师通过ＥＭＳ、手机短信两个方式向张立发出《律师函》，告知张立解除涉案合同，结清物业费、水电费，搬出涉案房屋。自蔡明交付房屋至蔡明起诉时，张立已入住涉案房屋近10年。本院认本院认为，法律规定或者当事人约定解除权行使的期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中蔡明父亲蔡锦刚代蔡明与张立签订《房屋买卖合同》，蔡锦刚作为蔡明的代理人实施的民事法律行为，其效力直接归属于蔡明，蔡明与张立于《房屋买卖合同》中特别注明“乙方如未按协议规定在2011年10月1日前将尾款支付给甲方，甲方有权将首付款全部扣除，令乙方将无条件搬出此房”，该条款为买卖双方对买方退房的约定，即解除合同的约定，双方明确于2011年10月1日前买方即张立应将尾款支付给卖方蔡明，未支付则张立无条件搬出。根据双方约定，蔡明应于张立未付清购房尾款的最后期限即2011年10月1日行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。蔡明未于约定期限内行使解除权，该权利消灭。故蔡明于2020年4月28日向张立发出解除合同通知不能发生解除涉案合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡明的诉讼请求。案件受理费4025元（原告蔡明已预付），由原告蔡明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  徐晶二〇二〇年八月二十四日法官助理潘琪书记员高佳媛