甘肃省嘉峪关市城区人民法院民事判决书（2020）甘0271民初924号原告（反诉被告）：嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司，统一社会信用代码：91620200MA72RXW105。法定代表人：谢某。委托诉讼代理人：朱某。委托诉讼代理人：王某1，甘肃聿凰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某，甘肃省武威市人，个体工商户，住嘉峪关市。委托诉讼代理人：王某2，甘肃河西律师事务所律师。原告（反诉被告）嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司（以下简称居然之家建材公司）与被告（反诉原告）杨某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）居然之家建材公司的委托诉讼代理人朱某（原法定代表人）、王某1，被告（反诉原告）杨某及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家建材公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金30269.25元、物业费32244.62元、市场管理费4718元、原优惠租金20851.2元、原优惠物业费10543.2元，并支付违约金10425.6元，合计109051.87元；2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.依法解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告立即支付拖欠的租金41336.58元、物业费32244.62元、市场管理费4718元、原优惠租金20851.2元，并判令被告支付违约金10425.6元，合计109576元；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月9日签订协议，约定原告将嘉峪关天诚美居摊位租赁给被告使用，被告向原告交纳预付款3万元。2017年签订展位面积确认单，约定计租面积为195.24平方米，但被告一直未按约支付租金及相关费用，已构成违约，原告多次向被告主张欠付的费用，被告均推诿不付。被告杨某辩称，原告所述不属实，原、被告之间的租赁关系尚未成立，原告以租赁为由向被告主张相关权利于法无据。当时因商场效益不好干不下去后向原告提出撤场，但原告不同意，之后原告私下与兰州苏泊尔总经销商进行了洽谈，兰州总经销商给其打款3万元让其继续装修，后兰州总经销商又发了货品，让其帮忙陈列物品，因此原告起诉被告不适格。反诉原告杨某向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告交纳的租赁订金、电表押金、装修保证金、垃圾清运费等各项费用共计41069元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，支付自2017年7月18日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年12月9日，反诉原告与反诉被告签订了《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》，该协议约定反诉被告向反诉原告杨某提供嘉峪关天诚美居店的摊位，作为反诉原告的经营场地，反诉原告向反诉被告交纳预付款30000元；并约定如果反诉被告的集团总部审批不批复，则退还反诉原告交纳的预付款，如批复则预付款在正式签订招商合同后抵应付租金或其他费用；并对签订正式合同等事项进行了约定。协议签订后，反诉原告分别在2016年12月9日交纳租赁订金30000元，2017年5月9日交纳电表押金600元、装修保证金3000元、垃圾清运费1302元，2017年7月17日交纳租赁订金5000元、电表押金600元、垃圾清运费567元，共计41069元。另外，反诉原告装修摊位产生装修费用27万余元。反诉被告至今也未通知反诉原告签订正式的《居然之家招商合同》，导致反诉原告无法经营，严重侵害了反诉原告的合法权益，造成了很大的经济损失。反诉被告居然之家建材公司辩称，反诉原告所述不属实，不同意支付其所主张的各项费用。第一、反诉原告未按照合同约定时间支付租金及相关费用，构成违约。双方虽未签订正式的合同，但在双方签订的预租协议中，约定了租金及支付方式，根据市场收据也可看出，反诉原告是按照双方约定缴纳过部分租金的，但在承租商铺后，未按约支付全部租金，在反诉被告的各种减免优惠政策之下及催告后依旧不缴纳相关费用属于违约。反诉原告不能一边享受反诉被告为其提供的商铺，一边以未签订正式合同为由主张返还预付款。并且，根据双方签订的预租协议第二条可以看出，预付款是可以用于折抵租金或者其他应付费用的。第二、对于反诉原告主张的垃圾清运费，因从其入场至今，除了装修时的建筑垃圾之外，还有生活垃圾，均是由反诉被告雇人处理的，尤其是建筑垃圾，反诉原告要回此笔费用没有依据。电表押金、装修保证金在反诉原告交清房租后可予以退还。第三、对于反诉原告主张的利息不予认可，双方之间的租赁合同关系一直处在履行的过程中，反诉被告在诉讼中才提出解除租赁关系，所以不存在要向反诉原告支付利息的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告均向法庭提交的居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议、苏泊尔卫浴及潜水艇地漏厂商进场装修通知书、装修安全责任书、装修安全管理规定、装修消防材料规定、装修用电协议、装修管理具体要求、商场装修“四要四不要”、违约金扣除细则、装修保证金收据、电表押金收据、垃圾清运费收据，因双方对其真实性均不持异议，本院对上述证据予以认定。对原告提交的居然之家嘉峪关店展位面积确认单、装修文件签收单、照片，因被告对其真实性认可，本院对上述证据予以认定。被告对原告提交的市场收据中的装修押金、垃圾清运费予以认可，对剩余电费收据、电卡制作费收据、合同保证金收据、租金收据复印件认为并非其交纳不认可，因该收据均系原告方自己制作，对原告自认的被告已交纳的电费、电卡制作费、合同保证金予以确认。被告对原告提交的居然之家招商合同（2018版）、收款明细表、费用明细表的真实性、证明目的均不认可，因合同系复印件、与本案无关联，收款明细表、费用明细表均由原告单方制作，故对上述证据不予认定；对原告提交的嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初102号民事判决书，本院予以认定，虽（2020）甘0271民初102号民事判决亦是对居然之家建材公司与案外第三人金晶之间就商位租赁纠纷作出，但该案被告未到庭参加诉讼，系缺席审理所作出，且该案的具体事实与本案不同，无对比、参照性；对被告提交的中国银行转账凭条、2016年12月9日和2017年7月17日的租赁订金收据，原告无异议，对该证据予以认定；原告对被告提交的微信截图、视频的真实性、证明目的均不认可，微信截图及光盘无原始电子数据且与本案无关，故不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月9日，居然之家建材公司（甲方）与杨某(乙方)签订《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》，约定：一、甲方于2016年12月1日前向乙方提供居然之家嘉峪关天诚美居店约150㎡摊位的经营场地，乙方用于经营苏泊尔品牌卫浴产品，实际摊位位置及面积依据物业交付及集团公司批复位置为准；二、乙方在签署本协议时向甲方交纳预付款30000元，乙方在预付款交付后，甲方将乙方资料递交集团总部进行审批，如不批复，在2017年2月28日前将预付款退还乙方，甲方不承担违约责任；如批复，预付款在甲乙双方正式签订招商合同后抵乙方应付租金或其他应付费用；三、乙方在签订本协议并确认位置后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退；四、乙方应在甲方规定的时间进场装修和开业，若是进场装修时间晚于甲方规定的时间超过10天，或是开业时间晚于甲方规定的时间，甲方有权终止本协议，乙方已交预付款作为对甲方的赔偿，预付款不再退还；五、在甲方开业前的15天内，乙方必须与甲方签订正式的《居然之家招商合同》。如乙方未在开业前的15天内与甲方签订正式招商合同（因甲方原因除外），甲方有权收回预租场地，乙方的预付款用作抵扣甲方统一开业日期至乙方撤场日期的租金（租金标准执行甲方对外公布的统一标准），预付款不够的，乙方要另外补交；乙方在甲方规定时间内没有退还场地并补交租金的，甲方有权自行对乙方预租场地进行处置，由此造成的损失（包括但不限于装修损失、货物损失等）由乙方自行承担；本协议在甲乙双方签字或盖章、乙方支付预付款之日起正式生效。协议签订当日，杨某交纳预付款30000元，居然之家建材公司为其出具收据，收据记载为“租赁订金款”。2017年5月17日，居然之家建材公司通知杨某进场装修，计租面积经双方确认为195.24㎡。2017年5月19日杨某交纳苏泊尔卫浴店的电表押金600元、装修保证金3000元、垃圾清运费1302元；后杨某又欲租用天诚美居苏泊尔卫浴店旁边的一块场地用于经营潜水艇地漏店，于2017年7月17日交纳潜水艇地漏店的电表押金600元、租赁订金5000元、垃圾清运费566.88元。场地装修后，杨某于2018年5月前后，将苏泊尔卫浴样品摆放，后因商场经营效益状况不良，杨某离开再未经营，样品放置在场地内。另查明，居然之家建材公司在对外招商时承诺所有承租商户计租日期从2017年12月30日开始，房屋租金加物业费每月为40元，2017年12月30日至2018年4月30日期间为免租期，免租期内的租金及物业费予以免收。杨某在装修期间产生的垃圾统一由居然之家建材公司清运，杨某未缴纳过租金及物业费。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依照当事人的意愿发生法律效果的民事法律行为。本案原告居然之家建材公司与被告杨某签订的《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，被告杨某使用原告的场地，并交纳了装修押金、电表押金等费用，双方之间形成的事实上的租赁关系，合法有效，受法律保护，当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告自述被告杨某于2018年前半年就不再经营，被告称自2018年5月前后陈设样品后即弃场未再经营，对此被告已经以其行为表明不愿继续履行协议，故原告要求解除双方的租赁合同关系的请求符合法律规定，本院予以支持。因双方之间就租赁事宜仅签订了《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》，故对双方之间因租赁关系而产生的争议应当以《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》的约定为准，按照《预租协议》第三条的约定“乙方在签订本协议并确认位置后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退”及第六条的约定“若因甲方原因不能提供场地，甲方将在60个工作日内将预付款退还，甲方不承担违约责任”，对于被告杨某交纳的苏泊尔卫浴店预付款30000元应不予退还，而对于被告杨某交纳的潜水艇地漏店预付款5000元，因系原告方原因致使场地不能使用，故该5000元预付款应当予以退还。根据合同法的规定，在被告弃场离场后，作为出租方的原告即应当采取相应措施防止损失扩大，但是原告非但未采取合理措施防止损失的扩大，反而放任不管，直到2019年10月付之诉讼，对此原告负有过错，扩大部分的损失应由其自行承担，故对原告主张的2018年6月之后的房租及物业费依法不予支持。对原告主张的市场管理费、原优惠租金、违约金，被告予以否认，且原告未能举证证实双方对上述内容进行了约定，故对原告的该项主张不予支持。对被告交纳的电表押金、装修押金，应在租赁合同关系解除后退还于被告，故对反诉原告关于退还交纳的电表押金、装修押金的诉请予以支持；垃圾由原告清运系客观事实，反诉原告要求退还垃圾清运费的主张于事实及法律不符，依法不予支持；因反诉原告亦存在弃场擅离及放任躲避的违约行为，对其主张的预付款亦即租赁定金、电表押金、装修押金的利息不予支持。综上，对本诉原告及反诉原告诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司与被告杨某之间的租赁合同关系；二、驳回原告嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司的其他诉讼请求；三、反诉被告嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司退还反诉原告杨某租赁预付款5000元、电表押金1200元、装修押金3000元，合计9200元，于本判决生效后5日内履行；四、驳回反诉原告杨某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2481元，由原、被告各负担1240.5元；反诉案件受理费414元，由反诉原告负担321元，反诉被告负担93元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审判长 马桂琴人民陪审员 李福兰人民陪审员 何淑琴二〇二○年八月二十八日法官助理 陈慧杰书记员 祁佳丽