西安市雁塔区人民法院民 事 裁 定 书（2020）陕0113民初5604号-1原告：张小琴，女，汉族，1974年1月5日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。被告：陕西名城地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李**，系公司总经理。委托诉讼代理人：代伟伟，男，汉族，1984年2月26日出生，住西安市莲湖区，系公司员工。被告：陕西贵仁久商业运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：张红霞，系公司总经理。委托诉讼代理人：翟珊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晨轩，陕西稼轩律师事务所实习律师。原告张小琴诉被告陕西名城地产开发有限公司（以下简称名城公司）、陕西贵仁久商业运营管理有限公司（以下简称贵仁久公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜昱、被告名城公司的委托诉讼代理人代伟伟、被告贵仁久公司的委托诉讼代理人翟珊均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2018年11月19日，原告与被告贵仁久公司就原告购买位于西安市XX路与XX路XX城XX号楼XX层XX号房屋签订《名城天下项目商铺认购协议》，约定建筑面积为43.88平方米，单价为53552.64元/平方米，总价2349890元。协议约定乙方承诺房屋的正常营业期不得早于2019年6月1日，若因贵仁久公司原因导致营业期延后影响客户正常营业收益，则贵仁久公司以当时行情为准承诺给予乙方租金。原告共向贵仁久公司缴纳房款1419890元，贵仁久公司未履行其承诺的2019年6月1日交房义务。另外，涉案房屋系名城公司开发，二被告针对涉案房屋签订《商业物业收购协议》，约定贵仁久公司应在2019年1月31日前支付3000万元实到款，名城公司承诺2019年5月31日前交付房屋并达到正常使用。二被告未按约履行协议，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的责任。原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行合同，协助将房屋过户至原告名下并向原告交付房屋；2、被告贵仁久公司赔偿原告逾期交房违约金52656元（以市场租金行情300元/平方米每月为标准，自2019年6月1日暂计算至2019年9月30日为52656元，直至被告实际交房之日为止）；3、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令二被告退还原告购房款1419890元并承担资金占用利息73814.56元（以1419890为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月19日暂计算至2019年12月18日为73814.56元，直至二被告实际退还之日止）；2、判令二被告赔偿原告逾期交房给原告造成的损失78984元（以市场租金行情300元/平米每月为标准，自2019年6月1日暂计至2019年12月1日为78984元，直至二被告实际退还购房款之日为止）；3、判令二被告赔偿原告律师费33300元；4、本案诉讼费由二被告承担。变更事实理由为：2018年11月19日，原告与被告贵仁久公司就购买位于西安市XX路与XX路XX城XX号楼XX层XX号房屋签订《名城天下项目商铺认购协议》，约定建筑面积为43.88平方米，单价为53552.64元/平方米，房屋总价2349890元。协议约定，若因甲方（被告）原因导致营业期延后影响客户正常营业收益，则甲方以当时市场行情为准，承诺给予乙方（原告）租金赔付。之后，原告向被告支付购房款1419890元。截止合同约定的交房日期，二被告既未向原告交付房屋，亦未通知原告签订《商品房买卖合同》，现原告与二被告之间的合同无法继续履行，被告应当赔偿损失。被告名城公司辩称，一、本案涉及的不动产标的物因政府城改遗留原因至今不具备销售和交付的条件，答辩人因此从未将该项目公开对外宣传和销售。本案所涉的名城天下项目系经政府有关部门批复的城改项目。因历史遗留原因，有关部门拖延办理项目手续、拖欠应付答辩人的代建费，致使答辩人巨额资金投入无法回收，企业经营陷入困境。无奈之下，答辩人将该项目的商业物业部分整体转让给投资方被告贵仁久公司，同时将该项目现状、手续办理进展等项目背景信息向贵仁久公司作了如实告知。转让该项目的物业部分是答辩人为挽救企业生存的必要之举，具有自救性质，应为民事法律规范所容忍，但作为收购方的贵仁久公司明知项目背景的情况下实施对外销售的行为，由此产生的法律责任及后果应由其独立承担。同时，被答辩人在有充足理由获悉项目背景的前提下向贵仁久公司认购房屋亦应为此承担相应的法律责任。二、答辩人与被答辩人之间无合同法律关系，被答辩人将答辩人列为共同被告进行诉讼，属“被告不适格”的情形。本案存在两个法律关系，即：1、答辩人与贵仁久公司之间基于签署《商业物业认购协议》而形成的收购合同法律关系；2、被答辩人与贵仁久公司基于签署《名城天下项目商铺认购协议》而形成的房屋买卖合同法律关系。上述两个合同法律关系彼此独立存在、单独履行和归责。本案中，与被答辩人签署《名城天下项目商铺认购协议》的相对方为贵仁久公司，其资金款项亦为贵仁久公司所收取，故应依据《名城天下项目商铺认购协议》向贵仁久公司主张权利和追责，否则便有违合同相对性原理。三、答辩人与贵仁久公司因项目收购合作发生纠纷，现正经由西安市未央区人民法院审理，故答辩人请求中止本案审理。答辩人与贵仁久公司签订《收购协议》后，贵仁久公司违反协议约定未及时支付项目收购款，构成根本违约，答辩人据此行使法律赋予的抗辩权，而未向其移转收购部分的不动产。此外，我方从没有直接收取过原告的购房款，从贵仁久公司取得的是我方与贵仁久公司签订的物业项目的项目合作款项。我们名城地产项目分两期，目前还没取得预售许可证。陆陆续续有业主找到我们公司后，我们才知道有认购协议这个情况。综上，答辩人与被答辩人之间无合同法律关系，被答辩人不应当将答辩人列为共同被告，答辩人亦无须向被答辩人承担任何合同义务，请求法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼主张，或者先行中止本案审理，待违约之诉审理结束，一并裁决。被告贵仁久公司辩称，一、原告与答辩人签订的《商铺认购协议》不存在约定的解除情形，也不存在法定的解除情形，该合同合法有效，原告诉请要求退还购房款、资金占用利息，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。二、原告第一项诉讼请求要求退还购房款，第二项诉讼请求要求支付租金损失，若退还房款则不可能签订正式的商品房买卖合同，也不存在交付房屋，更不可能产生租金收益或损失，故两项诉讼请求相互矛盾，应予驳回。三、签订合同时，答辩人已经明确告知原告，该项目尚未取得预售许可证，双方协议并未约定交房时间，原告自愿签订《商铺认购协议》要求答辩人为其保留房源，现原告的全部诉请无法律及事实依据，应予以驳回。答辩人认为双方签订的《商铺认购协议》合法有效，不存在解除情形，应予继续履行。四、原告缴纳的房款被告贵仁久公司已经支付给被告名城公司，被告名城公司也已经开具了商铺认购款的收款收据，依据名城公司与贵仁久公司签订的商铺认购协议第三条约定，名城公司同意贵仁久公司对外签订认购协议，能够证明名城公司对此知情。我们与名城公司签订的《商业物业收购协议》第七条第二款约定，名城公司承诺2019年5月31日交付房屋并达正常使用，截至目前未交付任何房屋。综上所述，答辩人与原告签订的认购协议合法有效，不存在违约行为，也不存在解除情形，双方应当继续履行。经审理查明，2018年11月19日，原告（乙方）与被告贵仁久公司（甲方）签订《名城天下项目商铺认购协议》，约定双方就乙方在名城天下（暂定名）项目一期商铺房源中确认意向房源，并要求甲方保留该房源事宜达成如下协议：乙方已明确了解房屋现状，自愿选择并要求甲方为其保留位于XX路与科技二路十字东南角的名城天下（暂定名）项目房屋（编号：XX号楼XX层XX街XX号房屋），建筑面积约为43.88平方米；乙方选择商业按揭贷款方式支付房源保留款，最终确定乙方所要保留的本房屋单价53552.64元/平方米，总价2349890元，乙方于2018年11月19日签订本协议并支付本房屋总款项60%首付款1419890元，按揭贷款930000元。双方在《名城天下项目商铺认购协议》第二条关于签署《商品房买卖合同》进行约定：“1、甲乙双方签订本房屋《商品房买卖合同》时，乙方须按甲方通知的签订本房屋《商品房买卖合同》期限内，携本协议、收款证明等有关文件与甲方签订本房屋《商品房买卖合同》；若乙方不能按期限和要求签订本房屋《商品房买卖合同》时，甲方将不再为乙方保留本房屋，甲方有权对外出售本房屋，甲方在十五个工作日内无息退还本房屋所交纳的房源保留款；2、若乙方因付款方式、贷款资格等原因无法签署本房屋《商品房买卖合同》的，乙方可选择变更本房屋的付款方式、并根据相应付款方式缴纳剩余的本房屋总价款，并按甲方通知的签订本房屋《商品房买卖合同》期限内签署《商品房买卖合同》。经甲方通知，乙方未按照甲方通知期限签订《商品房买卖合同》视为乙方放弃保留该协议约定的房屋，甲方有权另行出售，并不承担任何责任；3、甲方取得房屋预售证后以书面、电话等方式通知乙方（以上任一一种方式到达视为通知已送达），乙方自收到通知之日起15日内，乙方全款一次性足额交纳或补齐全部房款款项，按揭客户的应办理完毕按揭手续，需产权更名的按照本协议约定完成转让更名……5、甲方交房标准和相关责任，以双方签署本房屋《商品房买卖合同》约定为准。”第三条约定：“甲方自行验收完成，具备交房条件时：2、乙方承诺该房屋的正常营业期不得早于2019年6月1日。若在此日期前强行营业，甲方有权对其进行断水、断电、锁门等相关处理；若因甲方原因导致营业期延后影响客户正常营业收益，则甲方以当时市场行情为准，承诺给予乙方租金赔付。”原告于2018年11月12日向被告贵仁久公司账户支付10000元，于11月19日向被告贵仁久公司账户支付1409890元。被告贵仁久公司向原告出具加盖其公司财务专用章的收款收据，载明收到原告缴纳的案涉房屋房款（其中定金10000元），总计1419890元。再查，被告名城公司与被告贵仁久公司于2018年11月5日签订《商业物业收购协议》，约定被告贵仁久公司对被告名城公司开发的XX城XX楼商业物业进行收购，5#-10#楼地块为准现房，尚未竣工交付，用途为商业，被告贵仁久公司应支付收购款。《商业物业收购协议》约定名城公司允许贵仁久公司直接收取客户房款和购房客户签订房屋买卖合同，项目预售证下来后贵仁久公司与客户签订时的房屋买卖合同，直接变更为客户与名城公司签订房管局网签合同，XX城XX房源相关手续证件；名城公司承诺2019年5月31日前交付房屋并达到正常使用。庭审中，原告认可在签订《名城天下项目商铺认购协议》时知晓涉案房屋尚未取得预售许可证；原告与被告贵仁久公司均认可双方在开庭前未解除《名城天下项目商铺认购协议》，亦未签订正式的《商品房买卖合同》。庭审中，本院反复向原告释明：是否要求解除《名城天下项目商铺认购协议》，原告仍未作出明确选择，亦未表示要求解除《名城天下项目商铺认购协议》。原告称主张返还购房款的依据是被告贵仁久公司未按照《名城天下项目商铺认购协议》约定于2019年6月1日前交房。上述事实，有名城天下项目商铺认购协议书、转账凭证、收款收据、商业物业收购协议、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将来签订正式商品房买卖合同所订立的协议，通常以订购书、意向书等形式出现；仅在商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才能依法认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告贵仁久公司签订《名城天下项目商铺认购协议》旨在将来签订正式商品房买卖合同，且该协议未约定具体的交房时间，未约定房屋交付的相关标准，即装饰、设备、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施标准，亦未约定面积差异的处理方式及办理产权登记有关事宜，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故《名城天下项目商铺认购协议》依法应当认定为商品房预约合同。预约的目的在于将来签订本约，本约的目的在于将来交付符合约定的房产。民事诉讼法规定起诉应当有具体的诉讼请求和事实、理由，其暗含的逻辑是诉讼请求和事实、理由应当具体明确，原告的立场应当明确。在本案中，原告主张《名城天下项目商铺认购协议》合法有效，那么其请求返还购房款的逻辑前提应是双方解除合同。然而在庭审中，原告与被告贵仁久公司均认可双方在开庭前未解除《名城天下项目商铺认购协议》。因原告向本院提交的最初起诉状中要求继续履行合同、由被告交付房屋并赔偿租金损失，在变更后的诉讼请求中未请求解除合同，而是要求返还购房款并赔偿租金损失。其中，返还购房款的逻辑前提应是《名城天下项目商铺认购协议》解除，而承担租金损失的逻辑前提是双方签订《商品房买卖合同》，若《名城天下项目商铺认购协议》解除则双方将不会再签订《商品房买卖合同》，若《名城天下项目商铺认购协议》继续履行则双方在签订《商品房买卖合同》后可能会产生租金损失，故原告两项诉讼请求的立场是矛盾的。庭审中，本院反复向原告释明是否要求解除《名城天下项目商铺认购协议》，原告仍未就继续履行合同与解除合同作出明确选择，亦未表示要求解除合同。在本院告知其起诉需要明确的诉讼请求、事实与理由后，必须明确是继续履行合同或是解除合同，原告仍未作出明确的意思表示。因此，原告的起诉不符合条件，故本院裁定驳回起诉。原告可在明确相应事项后另案主张权利。两被告均主张应中止本案审理，因本案中原告的意思表示不明确故无须以另案审理结果为依据，两被告的该项辩称理由不成立。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告张小琴的起诉。案件受理费19254元，待本裁定书生效后退还原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员 郑 彤二〇二〇年八月二十六日书记员 许丹彤打印：相丽华校对：李兴梅2020年月日送达1