上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2307号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂琦，上海衡铭律师事务所律师。被告：邱燕萍，女，1980年12月13日出生，汉族，户籍地江西省。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告邱燕萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人王珂琦到庭参加诉讼，被告邱燕萍经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2018年3月2日起至2019年9月24日止的租赁上海市龙华路XXX号XXX楼XXX号商铺的租金共计91,477.8元；2、判令被告支付原告自2018年5月23日起至实际清偿之日止的逾期支付租金违约金，按照年租金68,328元为基数，每日万分之三(即每日20.5元)计算；3、判令被告支付原告自2018年3月2日起至2019年9月24日止的物业费6,999.41元；4、判令被告支付原告自2018年3月2日起至2019年9月24日止的逾期支付物业费的违约金2099.82元。事实和理由：2016年，原、被告签订《龙华古玩城租赁经营合同》一份，约定，由被告租赁原告位于上海市徐汇区龙华路XXX号龙华滨江古玩城XXX楼XXX号商铺(以下简称系争商铺)，租期自2016年3月1日起至2017年3月1日止，月租金为5,694元，月物业管理费为374.3元，租金及物业费每6个月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。合同到期后，被告仍使用系争商铺，但自2018年3月1日起，未再支付租金、物业费。因租约到期，原告于2019年9月25日搬离龙华路XXX号。原告于2018年5月8日、2019年4月9日向被告发催款通知书讨要使用费及物业费，但被告只向原告支付了15,000元租金后再未支付。邱燕萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年1月10日，被告为向原告租赁系争商铺，向原告一次性支付26,410元，被告出具收据，注明“2016.9.1-2017.3.1日号房租物费(之前预付1万，已结清)”。之后被告向原告交付系争商铺。2016年3月1日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订龙华古玩城租赁经营合同(以下简称租赁合同)，约定乙方租用甲方系争商铺，建筑面积为31.2平方米。租赁期为一年，自2016年3月1日起至2017年3月1日止，乙方于2016年3月1日前完成商铺内装修。甲方开始计算乙方的租金日为自2016年3月1日起算。租赁期满，甲方有权收回出租租赁物进行公开租赁，乙方应如期交还。乙方需要续租本合同商铺的，应于租赁期满前60天向甲方书面提出续租要求，续租条件由双方另行协商。如果租赁期届满前60日，乙方无明确意思表示的，则视为乙方不再续租，甲方有权带领有意向承租客户进入租赁商铺内进行看看。系争商铺按建筑面积31.2㎡计算，租金为每日每平米6元，月租金为5,694元。2016年3月6日一次性支付5个月租金28,470元，租期自2016年3月1日至2016年9月1日，下期租金及物业费的支付日：在2016年9月1日之前支付，一次性支付6个月租金，租期从2016年9月1日至2017年3月1日。物业管理费每月12元/㎡/月，乙方于签约同时缴交6个月的物业管理费2,246元。下期物业费在2016年9月1日之前一次性支付6个月。乙方应于签约的同时，向甲方缴交4,745元的履约及保证商品质量之押金。乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：(1)、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之三支付违约金；(2)租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。乙方应于租赁物租赁期满后，将承租租赁物及附属设施、设备交还甲方。合同并就其他内容进行了约定。2016年10月12日，被告向原告支付5,000元，原告出具收据，注明“预收租金”；2016年11月2日，被告向原告支付5,000元，原告出具收据，注明“预收租金”。租赁合同到期后，被告继续使用系争商铺，双方未签订书面租赁合同。2017年11月3日，被告向原告支付10,000元，原告出具收据，注明“预收租金”；2018年1月15日，被告向原告支付5,000元，原告出具收据，注明“预收租金”；2018年2月12日，被告向原告支付10,000元，原告出具收据，注明“预收租金”；2018年2月13日，被告向原告支付26,431元，原告出具收据，注明“租金12×4745＝56940物业12个月×374.30＝4491预收35000.00实收(17.3.1-18.3.1号)”。审理中，原告表示，根据该收据备注显示，原、被告就2018年3月1日前的租金、物业费已结清。2018年10月29日，被告向原告支付10,000元，原告出具收据，注明“预收租金”；2019年1月9日，被告向原告支付5,000元，原告出具收据，注明“预收租金”。另查明，上海市徐汇区龙华路XXX号房屋权利人为上海地久毛巾有限公司。2003年7月，上海萃众毛巾总厂与浙江省天台县山河路桥工程有限公司签订《房屋租赁合同》一份，将上海市徐汇区龙华路XXX号房屋出租给浙江省天台县山河路桥工程有限公司。后上海萃众毛巾总厂与浙江省天台县山河路桥工程有限公司、浙江省天台宏盛工贸有限公司签订《合同(房屋租赁)转让协议书》一份，由浙江省天台宏盛工贸有限公司承继浙江省天台县山河路桥工程有限公司在《房屋租赁合同》中的全部权利、义务。2006年6月，上海萃众毛巾总厂出具证明一份，许可浙江省天台宏盛工贸有限公司将上海市徐汇区龙华路XXX号房屋作为龙华服饰礼品市场经营，并以摊位为单位出租给他人经营。2010年7月，上海地久毛巾有限公司出具告知函一份，称，上海萃众毛巾总厂现更名为上海地久毛巾有限公司。浙江省天台宏盛工贸有限公司与原出租人上海萃众毛巾总厂签订的龙华路XXX号房屋租赁合同及相关补充协议等，除变更出租人名称外，其他条款不变，出租人的权利和义务均由更名后的上海地久毛巾有限公司承继。2014年，浙江省天台宏盛工贸有限公司(上海分公司)与原告签订《上海市房屋租赁合同》一份，将上海市徐汇区龙华路XXX号房屋出租给原告并同意原告将该房屋进行分隔，并部分或全部转租给他人。原告的法定代表人洪国斌亦为浙江省天台宏盛工贸有限公司(上海分公司)的负责人(总经理)。审理中，原告表示其与龙华路XXX号实际权利人上海萃众毛巾总厂的租赁关系实际于2019年9月24日终止，原告此后撤离市场，不再进行管理。以上事实，根据原告庭审中的陈述，另由原告提交的租赁合同、收据及本院(2018)沪0104民初11998号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，本院向原告发问：“有无证据证明2018年3月2日至2019年9月24日期间被告在使用系争商铺及原告提供了物业管理服务？”原告回答：“只有两个催款通知书，其他证据没有。”在本院询问张贴公告时被告是否仍在经营、原告与权利人的租赁合同是否自然终止等问题时，原告回答“不知道”，“不清楚”、“无法确认”等。审理中，原告提供2018年5月8日、2019年4月9日原告向被告发的两份《催款通知书》复印件，内容为您所欠公司租金已达x个月之多(具体金额以财务核定为准)。根据租赁合同规定……请你方在x年x月x日前，到我公司办理缴纳上述款项，则继续履行租赁合同。你方若逾期不来缴费，我司将按照合同相关约定，采取停止物业服务、终止租赁合同、回收出租租赁物及结清你方所欠的租金及物业费、电费等措施，并保留追究你方相关法律责任的权利。被告在该催款通知书上签字，签收时间为2018年5月8日、2019年4月10日。原告称其找不到催款通知书的原件，被告未到庭进行质证，故对以上两份证据的效力，本院不予认定。本院认为，租赁合同期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告签订的《龙华古玩城租赁经营合同》于2017年3月1日期限届满。合同期间届满后，被告并未按照原租赁合同的约定付租金，而是分三次向原告共支付2.5万元，至2018年2月13日，被告向原告一次性支付26,431元。经本院计算，此时被告向原告支付的费用总和并未满足原租赁合同约定的一年期的租金及物业费总和，但原告自认双方协商一致结清费用至2018年3月1日。之后，被告在近10个月的期间内仅支付租金15,000元后即未再支付费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并且应当及时提供证据。原告在本案诉讼中，无证据表明被告在2018年3月2日之后有续约的意思表示，原告甚至未能提供当时的现场照片以证明被告仍正常租赁、使用系争商铺至原告搬离龙华路XXX号商城之日(2019年9月24日)。在原、被告双方不定期租赁开始的一年内，双方尚未完全按照原租赁合同约定的租金、物业费标准履行、结算，在被告长期欠付租金时原告从未向被告提出解除合同或违约主张，明显与常理相悖。之后双方之间关于租赁商铺是否继续达成不定期租赁的合意本院不得而知。现原告要求被告按原租金标准支付占有使用费，事实依据不足，本院难以支持。原告主张租金之违约金，并主张物业管理费及违约金，缺乏其提供物业服务之事实及合同依据，本院亦不予支持。被告邱燕萍经本院传票传唤，未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2,311元、公告费560元，由上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁 欣人民陪审员 浦 山人民陪审员 李桂琴二〇二〇年八月二十七日书 记 员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。