吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初2092号 原告：长春市宽城区小艺术家幼儿园，住所长春市宽城区东黄河路12号。 法定代表人：曹秀坤，园长。 委托代理人：曲彦宝，吉林常春律师事务所律师。 委托代理人：徐玉金，吉林常春律师事务所实习律师。 被告：王世杰，男，汉族，1958年9月28日出生，现住长春市南关区。 委托代理人：陈莹，吉林金可律师事务所律师。 原告长春市宽城区小艺术家幼儿园与被告王世杰房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人曹秀坤及其委托代理人曲彦宝、徐玉金，被告王世杰的委托代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间2015年10月14日签订的《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》自2020年5月30日起已依法解除；2.判令被告立即返还原告未到期的房屋租金及履约保证金共计391780元，并自2020年6月2日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付利息；3.案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：为经营幼儿园需要，原告租赁了被告位于长春市宽城区黄河路12号的房屋。双方于2015年10月14日签订了《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》。合同约定：出租期限十年零一个月，自2015年11月30日起至2025年12月31日止，每年租金人民币50万元，采取上打租方式支付。签订合同之日，原告向被告交纳履约保证金10万元。原告于2015年10月14日向被告交纳了履约保证金人民币10万元。2019年12月6日原告向被告交纳了2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金人民币50万元。 2020年1月25日长春市教育局通知：因新冠病毒感染肺炎疫情原因，自2020年1月25日起各类幼儿园全部停止保教活动。原告与被告多次协商解除房屋租赁合同事宜未能达成一致，遂于2020年5月30日向被告发出书面《解除租赁合同告知书》，并于当日将该告知书通知给出租方代表李雅媛。通知被告：自2020年5月30日解除租赁合同，承租方于2020年6月1日24时前将房屋交回给出租方。原告认为，双方《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》自解除租赁合同告知书送达之日起解除，被告应当返还未到期的房屋租金及履约保证金。为此，原告诉至法院，请求保护合法权益。 被告王世杰辩称：原告与被告签订的《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》并没有依法解除，被告要求继续履行合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。 1.从事实角度阐述。原告称：“与被告多次协商解除房屋租赁合同事宜未能达成一致，遂于2020年5月30日向被告发出书面《解除租赁合同告知书》，并于当日将该告知书通知给出租方代表李雅媛。通知被告：自2020年5月30日解除租赁合同，承租方于2020年6月1日24时前将房屋交回给出租方。”此描述并不是事实。事实是原、被告的确在2020年5月多次协商，但协商的内容均是疫情期间房租如何减免的事项，从未协商过解除租赁合同的事宜。具体协商过程是2020年5月6日，原告称教育局开会需要被告的身份证复印件及住址，被告予以提供了。2020年5月11日，原告提出协商疫情期间能否给予优惠政策，被告正在外地，特意赶回来当面协商。2020年5月22日，原、被告均同意参考其他幼儿园的优惠政策，双方达成口头协商，决定由被告起草书面协议，非常愉快地分开；2020年5月26日，原告交付书面《补充协议》，因协议第3条中约定如再出现疫情，租金全免，原告还拥有解除权，被告没有立即签订。2020年6月1日被告将《补充协议》第3条修改为如再出现疫情，减免60%，只收40%房租，并在甲方处签字，交给原告，但原告拒签。被告以为原告会再行修改，没想到等来法院电话，原告已起诉。至此，被告从未与原告协商过解除合同事宜，也从未收到过原告的《解除租赁合同告知书》，所以被告认为双方签订的《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》并未依法解除。 2.从法理角度阐述。从原告递交的民事起诉状中“诉讼请求”和“事实与理由”可以看出，原告要求确认《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》依法解除的法律依据是《合同法》第96条，但被告认为原告并不符合此条的规定。⑴约定解除。依据《合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的调解成就时，解除权人可以解除合同。”之规定。但本案中，原、被告签订的《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》中第九条约定的解除合同的条件，均未达到，所以原告不能按约定解除合同。⑵法定解除。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告只能依据第（一）项要求解除，因疫情不能开园，令其无法实现合同目的。但现在的情形是，2020年7月6日长春市幼儿园经检查合格便可开园，也就是说，本案在开庭时，原告已不具备法定解除的条件，其不可以单方解除本合同。⑶协商一致解除。庭审中，被告已明确表示不同意解除，要求双方继续履行合同。因此，原告不具备法律规定的解除权，不能单方解除《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》。⑷有效送达、《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方。”合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。“之规定，原告应证明将《解除租赁合同告知书》送达给被告，另被告知晓。但原告只称给出租方代表李雅媛送达书面《解除租赁合同告知书》，却并未出示任何证据。庭审呈现是：一方面是被告从来没有收到过原告的书面通知，也从来不知道原告有解除合同的意思表示；一方面是李雅媛并不是出租方代表，无权替代被告接收《解除租赁合同告知书》；另一方面是李雅媛也没有收到过《解除租赁合同告知书》。综上，原告依约定、依法定均没有合同解除权，依法协商被告又不同意解除合同。以及原告无法证明有效送达，导致《解除租赁合同告知书》对被告不发生法律效力。所以，本案应驳回原告诉讼请求，双方继续履行合同。 3.从现状角度阐述。疫情期间发生房屋租赁合同纠纷，应兼顾鼓励交易原则和利益平衡原则，尽量促使合同继续履行。自2020年1月至今，新冠肺炎疫情席卷全国乃至全球，我国在党中央的正确领导下，全国人民团结一心抗击疫情，取得了抗击新冠肺炎疫情阻击战的重大胜利之际，全国迎来全面复工复产的良好态势，各级政府全方位采取措施优化营商环境促进社会、经济秩序的恢复和发展。原告在此环境下，更应当积极响应国家关于复工复产的相关号召及要求，主动履行社会职责，促进当地市场经济秩序的恢复和稳定发展，此事提出与被告解除租赁关系，不仅不符合诚实信用的原则，更给经历疫情后的经营者造成无法预计的损失，势必影响当地复工复产的良好态势。因此原告在单方提出解除与被告之间的租赁关系应具备法律依据，更应该考虑当下的现实情况。所以本案中，被告可以与原告共同承担疫情期间的损失，不应原告单方承受。请依法驳回原告诉讼请求，令双方继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，原、被告签订了《小艺术家幼儿园房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于长春市宽城区黄河路12号的房屋，用于经营幼儿园。出租期限十年零一个月，自2015年11月30日起至2025年12月31日止，每年租金人民币50万元，采取上打租方式支付。原告向被告交纳合同履约保证金10万元，扣除双方约定的乙方（原告）因违反协议应支付的违约金或赔偿金外，如数退还乙方。合同中亦约定了解除本合同的条件。签订合同后，原告向被告交纳了保证金10万元，并按合同约定逐年交纳房屋租金50万至2020年12月31日。 2020年1月25日长春市教育局通知：因新冠病毒感染肺炎疫情原因，自2020年1月25日起各类幼儿园全部停止保教活动。原告以亏损严重，无法经营为由于2020年5月30日向李雅媛送达书面《解除租赁合同告知书》，事后，又将幼儿园钥匙交给看门人。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》已自送达《解除租赁合同告知书》之日起解除，以被告应当返还未到期的房屋租金及履约保证金为由诉至本院。 另查明，长春市教育局于2020年7月3日通知，自7月6日起，经属地评估符合开园条件的幼儿园可以开园。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容和形式不违反法律法规规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行。 关于原告主张疫情属于不可抗力，疫情期间经济受损，具备解除合同条件的意见。《合同法》第九十四条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。原告在履行合同过程中，疫情期间导致其所租赁的幼儿园无法正常营业，经济受到损失提出解除合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可重新协商，能够继续履行的，法院引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，法院应予支持。本案中，原告所承租的幼儿园经教育局检查合格，可以重新开园，并非合同目的根本性不能实现，不属于不可抗力，因疫情经济受损亦不符合法定解除合同的条件，故原告该主张于法无据，本院不予支持。 关于原告主张与被告2015年10月14日签订的《房屋租赁合同》自2020年5月30日已依法解除的意见，《合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同约定解除和法定解除方式，在双方没有约定的情况下，适用法定解除方式，守约方为解除权人，违约方不享有法定解除权，原告作为违约方，擅自搬离，不具备单方解除合同的效力，故原告该主张于法无据，本院不予支持。 鉴于原、被告签订的合同为十年期限，本年度租金原告已足额交纳，根据教育局可以开园的通知，现阶段原告完全具备继续履行合同的基础和条件，原告应按合同约定，继续履行合同义务,故原告的诉讼请求不予支持。如原告认为因疫情致其经济受损，可另行主张减免租金。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告长春市宽城区小艺术家幼儿园的诉讼请求。 案件受理费7177元，财产保全费2479元，由原告长春市宽城区小艺术家幼儿园承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  刘景波 二〇二〇年八月二十四日 书记员  谭雨池