广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异190号 案外人：毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 申请执行人：交通银行股份有限公司深圳金叶支行，住所地：深圳市罗湖区嘉宾路2018号深华商业大厦1009、2012、901、902，统一社会信用代码：91440300708537858H。 负责人：王磊。 被执行人：林晓霞，女，汉族，1986年3月20日生，身份证住址：广东省汕头市潮阳区。 关于申请执行人交通银行股份有限公司深圳金叶支行（以下或简称交行金叶支行）与被执行人林晓霞金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院（2019）深国仲裁2318号仲裁裁决已发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人交行金叶支行向深圳市中级人民法院申请强制执行，立案号为（2019）粤03执4560号。深圳市中级人民法院受理后，指定本院执行，案号为（2020）粤0307执1339号。在执行过程中，本院于2020年5月25日作出（2020）粤0307执1339号之二执行裁定书，裁定除去被执行人林晓霞名下位于深圳市龙岗区布吉镇水径村×××房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第0×××8号】的租赁合同进行拍卖。案外人毛贵云以其对涉案房产享有租赁权向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人毛贵云称，其与被执行人于2018年12月21日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定由其承租位于被执行人名下位于深圳市龙岗区布吉镇水径村×××房产【不动产权证号：粤（2018）深圳市不动产权第0×××8号】（以下或简称“涉案房产”），租期为2018年12月21日至2030年5月20日止。双方签订房屋租赁合同书后已前往深圳市龙岗区人民法院房屋租赁管理局进行了房屋租赁备案【登记备案号：深房租龙岗2018×××4】。双方按照合同约定履行各自的义务，被执行人已交付使用涉案房产，其已按照合同约定给付房租并合法使用占有该涉案房产。现其收到法院作出的执行裁定书【案号：（2020）粤0307执1339号之二】，除去涉案房屋之上的租赁合同进行拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。其收到法院查封公告及执行裁定书前，已合法占有使用该涉案房产。综上所述，案外人毛贵云特向法院申请执行异议，请求：法院核实并确认该套涉案房产存在租约的事实，并确认其无须向涉案房产的受让人移交涉案房产。 案外人毛贵云提交如下证据材料：（2020）粤0307执1339号之二执行裁定书、（2019）深国仲裁2318号裁决书及发生法律效力证明、《深圳市房屋租赁合同书》及附件、转租金银行回单、粤（2018）深圳市不动产权第0123868号不动产权证书、房屋租赁凭证、《深圳房屋租赁合同》及附件。 本院经审查查明，涉案房产现登记于被执行人林晓霞名下，房屋用途为商住混合用地/住宅，建筑面积125.35平方米；且涉案房产于2018年7月11日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人交行金叶支行。该行于2018年12月4日出具《同意出租证明》，该证明载明“现经抵押权人申请，我行同意在不影响我行抵押权有限实现的情况下，抵押人可以将以上抵押房产出租。” 申请执行人交行金叶支行与被执行人林晓霞金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年8月26日作出（2019）深国仲裁2318号裁决书，裁决：（一）申请人（申请执行人，下同）与被申请人（被执行人，下同）签订的合同编号为20×××72《个人房产抵押贷款合同》项下贷款全部提前到期。（二）被申请人向申请人偿还借款本金4065427.7元，利息36847.74元、罚息64.2元、复利（罚息复利、欠息复利）317.71元（正常利息计至2019年3月16日，罚息、复利暂计至2019年4月9日，之后按照合同约定及中国人民银行规定计至本息还清之日止）。（三）被申请人补偿申请人律师费139579元、保全费5000元。（四）本案仲裁费用59580元由被申请人承担，该费用申请人已预交，被申请人径付申请人。（五）申请人有权依法处置被申请人位于深圳市龙岗区布吉镇水径村×××房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第0×××8号】，所得价款优先受偿上述借款本息、律师费、保全费、仲裁费，不足部分由被申请人继续清偿。（六）驳回申请人的其他仲裁请求。因被执行人林晓霞未履行前述生效裁决所确定的义务，申请执行人向广东省深圳市中级人民法院申请强制执行，该院立案号为（2019）粤03执4560号。后广东省深圳市中级人民法院以涉案房产在本院辖区范围内为由指定本院执行，本院立案号为（2020）粤0307执1339号。 在执行过程中，案外人毛贵云向本院提交房屋租赁合同等材料，称涉案房产已由其承租，后又转租给案外人冯娟，要求法院附带租约拍卖涉案房产。据案外人毛贵云提交的《深圳市房屋租赁合同书》显示，其与被执行人于2018年12月21日签订房屋租赁合同，双方约定承租的期限自2018年12月21日至2030年5月20日，并于2018年12月21日一次性给付十一年租金合计24万元。但其提交的房屋租赁凭证（登记备案号：深房租龙岗2018×××4）上显示租赁期限自2018年12月21日至2029年12月20日。另，《深圳房屋租赁合同》显示涉案房产已经转租给冯娟，租赁期限为2019年2月18日至2020年2月18日，月租金4500元。 本院于2020年5月25日作出（2020）粤0307执1339号执行裁定书，裁定：除去被执行人林晓霞名下位于深圳市龙岗区布吉镇水径村×××房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第0×××8号】的租赁合同进行拍卖。 本院认为，本案的争议焦点是执行部门对涉案房产去租约拍卖是否合法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，涉案房产于2018年7月11月办理抵押登记，本案系实现抵押权的执行案件，申请执行人对涉案房产享有抵押权。案外人毛贵云向本院提交的租赁合同，以及房屋租赁凭证的落款时间均为2018年12月，均晚于抵押权登记，故依照前述规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对处分抵押物后的受让人亦不具有约束力；案外人毛贵云主张之租赁关系租期长、租金一次性支付且明显低于市场价格，带租拍卖涉案房产，无疑将影响拍卖的成交率及成交价，从而影响申请执行人的债权实现。另一方面，《同意出租证明》载明出租行为不能影响抵押权的有效实现，且该证明是抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意思表达，并不是对抵押权的部分放弃或限制。综上，案外人毛贵云的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人毛贵云的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年八月十二日 书记员  罗啟鹏