湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0625民初572号原告：王某，男，汉族，1969年11月27日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：郑启荣，系王某妻子。委托诉讼代理人：钟呈银，湖北筑阳律师事务所律师。被告：周某某，男，汉族，1970年5月15日出生，住谷城县。被告：郑某某，女，汉族，1971年7月8日出生，住谷城县。第三人：张某某，女，汉族，1948年10月10日出生，住谷城县。上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：曾光祥，谷城县谷山法律服务所法律工作者。原告王某与被告周某某、郑某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理。经被告周某某、郑某某申请，本院依法追加张某某为第三人参加诉讼。2020年6月10日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人钟呈银、被告周某某、第三人张某某、被告及第三人共同委托诉讼代理人曾光祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.依法确认2006年3月2日王某与周某某、郑某某签订的房屋所有权转让协议无效；2.周某某、郑某某返还领取的房屋拆迁补偿款361545.87元;3.诉讼费用由周某某、郑某某承担。事实及理由：王某在谷城县石花镇城壕街石花财政所宿舍楼第三层有房屋一套，面积106.63㎡。2003年1月27日，王某在谷城县房产局办理产权登记，产权证号为001416号。近几年，王某与妻子外出务工。考虑到张某某系其二婶，且比较困难，就将房屋交给张某某居住使用、管理。2007年8月以前房屋水电费由谷城县石花财政所从王某工资中扣除。2020年元月，王某与妻子由广东省深圳市返回谷城时，发现周某某、郑某某己擅自处理房屋，并领取房屋拆迁款36万余元。经调查发现，周某某伪造房屋所有权转让协议。伪造协议载明王某己将001416号房屋转让给周某某，未注明房价，落款时间为2006年3月2日。周某某、郑某某持协议于2019年5月5日与谷城县石花片区棚户区改造项目指挥部签订石花片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议，从而骗取补偿款361545.87元。王某发现周某某、郑某某的违法行为后，随即找到棚户区改造指挥部和石花镇石溪社区协调返还补偿款事宜。因疫情严重等原因，至今未能依法解决。周某某伪造房屋转让协议，骗取房屋补偿款的行为属于严重违法侵权行为。故王某诉至人民法院，请求判如所述。周某某、郑有林、张某某辩称，王某原属石花镇财政所职工，2001年11月29日向石花财政所购买位于3楼的一套房屋，面积106.63㎡，价款为11648.11元。2003年1月27日，王某在谷城县房产局办理房屋产权登记，登记证号为001416号，产权登记权利人为王某。张某某系王某二婶。王某夫妇常年在外工作，因此将房屋出售给张某某。房屋出售时，物价较低，加之双方系亲戚关系，因此张某某分数次付清购房款16000元后，王某交付房屋产权证。郑有林、周某某系张某某女儿、女婿，共同居住。2003年冬月十四，入住该房屋。2005年，雇请黄治刚、李家智对房屋进行修缮，大约支付4万多元装修费用，王某知晓上述情况。根据合同法律规定，当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但根据双方民事行为推定双方有订立合同意愿的，合同成立。张某某以明显高于当时市场行情价格付清购房款，系善意购买行为。因未违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。房屋价值升高后，王某觊觎房屋拆迁补偿款，主张确认合同无效的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王某对周某某、郑有林、张某某所举石花财政所员工于2001年购买房改房的交款收据关联性提出异议。因该证据能够佐证房屋交易时市场价值，因此与本案具备关联性，采信该组证据。王某对周某某、郑有林、张某某所举证人证言关联性提出异议。证人仅能证明装修事实，并不能证明房屋买卖事实，因此与本案无关联性，对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某原系谷城县石花镇财政所在岗职工；郑某某、周某某系张某某女儿、女婿；王某与郑某某、周某某、张某某之间系亲戚关系。2001年11月29日，王某向谷城县石花镇财政所购买位于谷城县石花镇××家属院××楼××房改房××套，面积106.63㎡，价款11648.11元，房屋于1986年建造。2003年1月27日，王某在谷城县房屋产权产籍管理所办理房屋产权登记，登记证号谷城县房权证石花证字第××号。2003年，张某某提出向王某购买该房屋后，分数次支付王某价款16000元。张某某于2003年底入住；此后王某将房屋产权证件交付给张某某。大约至2007年年底，谷城县石花镇财政所通过王某工资账户代扣水电费。因谷城县石花镇棚户区改造，周某某受张某某委托，办理拆迁补偿事宜。周某某在办理相关手续时，伪造了与王某之间的房屋买卖合同。房屋买卖合同落款时间为2006年3月2日。周某某将房屋所有权证及伪造的买卖合同一并提交给征收单位。2019年5月5日，周某某与谷城县石花片区棚户区改造项目指挥部签订房屋征收补偿安置协议，协议约定补偿周某某361545.87元。谷城县石花片区棚户区改造项目指挥部在扣减国有土地出让金4780元后，于2019年8月21日将下余款项356747.87元支付给周某某。本院认为，本案争议焦点在于王某与张某某之间系租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。王某主张大约至2007年年底，一直通过工资账户交纳物业管理费、水电费。张某某认可上述事实，但提出系王某转交。出租人通常不会为承租人支付物业管理费、水电费，张某某辩解符合常理，王某工资发放证据不足以证明租赁合同成立。王某2001年支付房屋价款11648.11元，根据物价升幅，2003年张某某支付的16000元价款符合本地房价升幅区间。16000元若为租金，张某某的支付行为则不符合本地租金支付交易习惯。根据日常生活经验判断，假如系租赁关系，出租人将房屋产权证件交付给承租人不符合常理，结合张某某支付16000元价款事实，应推定王某与张某某之间系房屋买卖合同关系。虽然法律规定房地产转让应当签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，王某交付房屋及房产证，张某某交付房屋价款，因此应认定房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,王某与张某某之间房屋买卖合同因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,故张某某没有实际取得所购房屋的房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、或者消灭的,自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因所购房屋物权已因拆迁而消灭,张某某已无法取得所购房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务。”王某在已收取了购房款的情况下,通常应及时将出卖房屋过户登记至张某某名下,但因房改房政策及双方系亲属关系原因，导致未办理产权转移登记。现由于政府拆迁原因而致涉案房屋物权消灭,在此情况下,张某某可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。张某某现主张房屋拆迁补偿款归其所有,符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。办理产权转移登记系王某合同义务，王某在未履行合同义务并已获得合同预期对价的情况下，其再主张房屋拆迁补偿价款，明显违反诚实信用原则，对王某主张周某某、郑某某返还领取的房屋拆迁补偿款诉讼请求不予支持。另，2006年3月2日的房屋买卖合同系周某某伪造的合同，合同中并无王某意思表示存在，因此合同未成立，而非合同无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第二十五条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王某的诉讼请求。案件受理费6723元，由王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交纳。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知）。审 判 长  鲁忠民人民陪审员  魏雨佳人民陪审员  任勇波二〇二〇年八月十二日法官助理张海军书记员吴艳竹