上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18262号原告(反诉被告)陈二霞，女，1982年11月3日出生，汉族，住江苏省。委托代理人高坚，上海全辉律师事务所律师。被告(反诉原告)涂年妹，女，1979年1月21日出生，汉族，住福建省厦门市。委托代理人杨伟，上海澜亭律师事务所律师。第三人许臻臻，女，1985年10月16日，汉族，住江苏省宝应县邗沟北路******。委托代理人唐宁宁，上海图堃律师事务所律师。原告陈二霞与被告涂年妹、第三人许臻臻以及反诉原告涂年妹与反诉被告陈二霞、第三人许臻臻房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈二霞及其他委托代理人高坚，被告(反诉原告)涂年妹及其委托代理人杨伟，第三人许臻臻的委托代理人唐宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈二霞诉称，陈二霞于2017年4月就承租本市真光路XXX号商铺与涂年妹签订了《商铺租赁合同》，约定租期为2017年4月1日至2019年8月9日，如陈转租商铺需征得涂同意并由陈促使涂与被转租方“无缝连接”，否则视为违约，涂可没收陈支付的相当于两个月租金的保证金36000元作为违约金。租赁过程中，陈欲易地经营，经与涂年妹、许臻臻协商后达成一致，由许与涂通过另签租赁合同的方式承接陈与涂之间的租赁关系，为此许应向陈支付转让费12.6万元，因剩余租期较短，许对涂能否继续自房东处获得商铺的出租权有顾虑，故将上述转让费中的3万元向陈支付，剩余9.6万元由涂代管，待涂取得续租权后再将此款向陈支付，为此陈出具了承诺书，该承诺书明确了陈对商铺的经营问题不承担任何责任。2019年4月7日，陈与涂结清租金并将商铺向许交接后退出了租赁关系。后因许不具备经营资质而与涂解除了租赁合同，并于2019年5月18日在陈的见证下以手书的方式签订了“解约协议”一份，该协议可表明当时两人系合意解约，转让费的处置亦与涂无关。综上所述，本方认为，陈在与涂的租赁关系中不存在违约行为，还促成许与涂签订了租赁合同，涂无权扣留陈支付的保证金并擅自处分属于陈的转让费，故提起诉讼，请求判令：一、涂年妹向陈二霞返还保证金36000元；二、涂年妹向陈二霞返还转让费96000元。被告涂年妹辩称，涂年妹获得房东的允许将系争商铺对外出租。陈二霞基于自身原因无法继续履行其与涂签订的《商铺租赁合同》，涂遂同意其将商铺转租但声明保证金不予退还而用于冲抵陈应支付的违约金。之后，涂经陈介绍与许臻臻就商铺另签了租赁合同，该租赁合同签订时，许将应向陈支付的12.6万元转让费中的3万元交与陈，剩余9.6万元由陈委托涂保管，陈则分别向涂、许出具了承诺书，向涂出具的承诺书确认双方的租赁合同于2019年4月7日解除，涂为与许签订租赁合同故于该承诺书后补记“原合同作废”；向许出具的承诺书载明如涂与许的租赁合同租期届满后无法续签的，则陈应将向许收取的12.6万元转让费退还。陈于2019年4月7日将商铺交与许后，许因该商铺无法满足经营目的而与涂解约，解约时三方到场但对转让费的处理未达成一致，因涂与许显然无法再就商铺租赁关系续约，由涂保管的9.6万元转让费不符合向陈返还的条件，故涂年妹于2019年5月7日将代管的9.6万元转让费在扣除许的欠费2.5万元后向许退还，现系争商铺已被涂另行出租。根据上述理由，以上两笔费用均不应由涂退还，对陈二霞的诉请不能同意。反诉原告涂年妹诉称，根据涂与陈于2017年3月签订的《商铺租赁合同》约定，如陈在租期内因其自身原因无法继续租赁的，应支付相当于两个月租金的违约金。合同履行期间，陈欲易地经营而要求退出租赁关系，遂于2019年4月7日介绍许臻臻与涂达成了转让租赁权的协议，当日陈就其与涂之间的《商铺租赁合同》解除出具了承诺书，涂为与许另签租赁合同而于该承诺书后补记了“原合同作废”，双方虽未对没收保证金或承担违约金作书面约定，但涂年妹并未免除陈二霞的违约责任。本方认为，涂与陈之间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，涂已严格按约履行义务，陈因自身原因退租属于违约，故提起反诉，请求判令：一、涉案《商铺租赁合同》于2019年4月7日解除；二、陈二霞向涂年妹支付违约金36000元；三、反诉费由陈二霞承担。反诉被告陈二霞辩称，根据由陈二霞出具、涂年妹确认的承诺书，涉案《商铺租赁合同》已被作废而非解除，涂年妹既同意陈将商铺向许臻臻转租，则其在租赁过程中并未产生损失，陈二霞亦不存在违约行为，此外，涂主张的违约金数额过高。综上，对反诉诉请不能同意。第三人许臻臻述称，陈二霞的本诉诉请第一项及涂年妹的反诉诉请与本方无关，本方对陈、涂之间的保证金、违约金的结算问题亦不知情，故对上述诉请不发表意见。因系争商铺不能满足许的餐饮经营需求，许与涂之间的租赁合同亦未能续签，陈应按约定将许支付的12.6万元转让费全额返还，故涂年妹将此转让费中由其保管的9.6万元退还本方并无不当，对陈二霞的本诉诉请第二项应予以驳回。第三人许臻臻提出独立诉请诉称，2019年4月初，陈二霞同意将系争商铺向许臻臻转让并承诺该商铺可经营“轻餐饮”。2019年4月6日，陈、涂、许三方共同协商达成一致，由涂与许签订租赁合同，许为此应向陈支付转让费12.6万元，该款中的3万元直接由陈收取，剩余的9.6万元则由涂代管，待许与涂的上述租赁合同租期届满得以续约后再向陈转交，为此陈还出具了承诺书，承诺如许与涂不能续约则由陈无条件退还转让费。租赁合同签订后，许被相关行政部门告知涉案商铺不能经营“轻餐饮”，为此许向陈提出交涉无果，遂于2019年5月18日在陈的见证下与涂解除了租赁合同并交还房屋，涂将代管的9.6万元转让费抵扣了许应付的租金后向许返还，陈则同意在与涂结清费用后将收取的3万元转让费向许返还。许与涂还以手书的形式签订了“解约协议”一份，后为使解约行为更符合规范又以打印件的形式重签了上述协议。根据以上事实，本方认为，在商铺不能用于“轻餐饮”经营、许与涂签订的租赁合同目的无法实现的情形下，陈存在严重违约行为，其应将已收取的转让费退还，否则对实际使用商铺仅一个月的许臻臻显失公平，故提起独立诉请，请求判令：一、陈二霞向许臻臻退还转让费3万元；二、诉讼费由陈承担。原告(反诉被告)陈二霞辩称，根据本方诉称中陈述的事实，陈仅负责撮合许与涂缔结租赁关系，许与涂的解约系其自身原因造成，与陈无关。此外，许、涂以打印件的形式再次签订的解约协议在解约目的、费用结算方面与原手书协议不一致，有事后串通损害陈二霞利益的嫌疑，对此本方不能认可。综上，对第三人的独立诉请不能同意。被告(反诉原告)涂年妹述称，因许与涂手书的第一份解约协议未说明解约的原因，为便于许维权，双方后补了一份形式为打印件的解约协议。本方认为，许臻臻的独立诉请与本方无关，故不发表意见。经审理查明，2017年3月25日，陈二霞与涂年妹就系争商铺签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：涂将商铺租与陈，租期自2017年4月1日起至2019年8月9日止，月租金18000元，租赁保证金36000元可用于冲抵陈应付而未付的租金、管理费及其他费用，若陈于租期内转租，则转租对象及转租用途须经涂书面同意，否则即为违约，涂同意转租的，次承租人应与陈签订租赁合同，发生陈在租期内因自身原因无法继续承租房屋、涂无故提前终止租约等事由的，一方可通知另一方面解约，违约方应按两个月的租金支付违约金。2019年4月7日，许臻臻与涂年妹就系争商铺签订《商铺租赁合同》一份，除将租期定为2019年4月9日至2019年8月9日、月租金定为19000元外，该合同的格式、其他条款等均与涂、陈之间的租赁合同基本相同，合同末尾以手书方式补记“如续签还是原价格”。同日，陈出具承诺书两份，一份载明解除与涂的租赁合同，涂于该承诺书中补记“原合同作废”；另一份载明：转让费126000元中的30000元由陈收取，96000元由涂代收，“如许臻臻真光路XXX号底层-2合同不能续签，本人陈二霞承诺转让费无条件退还”、“本人只承诺许臻臻续签房租，不承诺任何东西”。2019年5月18日，涂年妹与许臻臻签订了形式为手书件的“解约协议”一份，主要内容为：双方于2019年4月7日签署的租赁合同解除，涂将许支付的押金、房租等在扣除欠付租金后向许退还，转让费的问题由许自行解决。之后，涂与许又就解约事宜签订了形式为打印件的“协议”一份，主要内容为：双方于2019年4月7日签署的租赁合同因商铺“不能从事餐饮”、“无法办理餐饮类营业执照”而解除，涂将许支付的押金及由涂代管的转让费9.6万元在扣除房屋使用费后归还许，转让费的问题由许自行解决。2019年9月2日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请，诉讼过程中，被告与第三人先后提起反诉及独立诉请。本案反诉、独立诉讼查明的事实同本诉。本院认为，根据案件的本反诉、独立诉请以及相对应的述、辩称意见，本院对当事人争议的焦点作两部分论述：其一、陈二霞与涂年妹关于系争商铺租赁的争议。将查实的证据与当事人的陈述相结合并加以分析可知，涂年妹作为在出租方，在承租方即陈二霞要求退租的情形下，通过陈的居间与许臻臻另行缔结了租赁关系以避免商铺被陈退租后可能产生的损失，鉴于以上事实的发生，一旦涂年妹与许臻臻的租赁关系成立，则涂、陈之间的租赁合同理应解除——由陈二霞于2019年4月7日出具、经涂年妹认可的“承诺书”亦明确体现出双方合意解约的意思表示，故对涂要求确认涉案《商铺租赁合同》解除的反诉诉请予以支持并以上述承诺的形成之日为解约日。合同解除后，当事人应按合同约定或法律规定进行权利义务的清算，因合同未明确约定保证金可充作违约金由出租方没收，故涂应于解约后将此费用退还，对陈二霞索还保证金的诉请予以支持。关于涂年妹针对违约金提起的反诉，本院认为，首先，虽然租赁关系的终止起因于承租方，但在租赁关系合意解除且缔约双方未确定解约责任归属的情形下，应参照解约前后当事人的真实意思表示及交易惯例等综合因素定责。涂年妹作为违约金的主张方，如其认为陈二霞的退租行为构成违约的，理应及时维权或至少在解约的同时明示其追责意图，以便承租方在承担违约责任或继续履约之间进行权衡并作出有利于己方的选择，而涂在解约完成且商铺已向许臻臻另行出租后方要求原承租方支付违约金的行为与理不合——尤其是陈二霞为使退租得以实现以及延续涂年妹的出租权益而就商铺再次出租提供了居间的前提下，此举更显得有失公平，况从当事人在解约后的交涉可知，涂在争议进入诉讼前并未指出陈存在违约行为，故对涂关于违约金的反诉诉请不予支持；其二，涂、陈、许三方在系争商铺承租权转让过程中产生的争议。同样将查实的证据与当事人的陈述相结合并加以分析可知，陈二霞得以自许臻臻处收取转让费的原因是其在征得涂年妹同意的情形下将自涂处取得的商铺承租权向许进行转让，从而使许获得了通过与涂缔约的方式承租商铺用于经营活动的商机，上述承租权的让渡与转让费的收取并不违反法律规定，但当事人在履行该民事行为的过程中应遵循诚实信用、等价有偿的原则。既然陈二霞在收取转让费的同时通过书面承诺的方式为转让费的退还设置了条件，则一旦该条件达成，陈就应按承诺退款。结合该承诺的文义表述及承租权转让时三方所处的地位进行分析，本院认为涂、许两人对转让费退还条件的解释更为合理——即陈为避免其退租对陈、涂两人造成损失而撮合涂与许缔结租赁关系，但许与涂另签的租赁合同因租期较短而尚不足以使许通过经营商铺获得预期利益，故只有当许与涂在原租期届满后续租的情形下，陈方有权取得该转让费。应当指出的是，陈在设定该退费条件时非但未对许、涂中途解约或不续约的理由作出限制以避免其丧失转让费的风险，反而将退费放宽至“无条件”，换而言之，只要涂、许未完成续约的，陈就应当退费而与许、涂两人的真实动机、许是否具备经营资质、商铺是否符合约定用途等因素无关——此举的目的未尝不是吸引许加入商铺租赁关系而使陈得以退出租赁关系及时止损，现客观上陈二霞的目的已经达到——其已经涂年妹允许退租且未因此承担责任，故在目前涂与许的租赁关系已解除且不可能再续约的前提下，陈理应将转让费全额退还而避免三方在此纠纷中发生利益失衡。由此而论，即使涂年妹将其保管的9.6万元转让费转交陈二霞，许亦有权向陈索还该笔费用，故涂向许退费的行为虽未征得陈的同意，但却不悖于转让费的合理结算而避免了讼累，故对陈要求涂返还转让费的诉请不予支持，对许要求陈返还剩余未退转让费的独立诉请予以支持。综上，对三方当事人在本反诉及独立诉请中合理的诉辩称意见予以采纳，缺乏事实与法律依据的诉辩称意见则不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、反诉原告涂年妹与反诉被告陈二霞签订的关于上海市真光路XXX号商铺的《商铺租赁合同》于2019年4月7日解除；二、被告涂年妹应于本判决生效之日起十日内向原告陈二霞退还保证金人民币3.6万元；三、原告(反诉被告)陈二霞应于本判决生效之日起十日内向第三人许臻臻退还转让费人民币3万元；四、对原告陈二霞的其余诉请不予支持；五、对反诉原告涂年妹的其余反诉诉请不予支持。本案本诉受理费人民币2980元，由原告陈二霞与被告涂年妹各半负担。本案反诉受理费人民币700元，减半收取，计人民币350元，由反诉原告涂年妹与反诉被告陈二霞各半负担。本案独立诉讼受理费人民币550元，减半收取，计人民币275元，由原告(反诉被告)陈二霞负担人民币93元，由被告(反诉原告)涂年妹负担人民币91元，由第三人许臻臻负担人民币91元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 徐 蓉人民陪审员 陈绍将二〇二〇年八月六日法官 助理 黄 菊书 记 员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。