安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初5226号 原告：合肥世联先锋房地产顾问有限公司。住所地：安徽省合肥市蜀山区新际商务中心**。统一社会信用代码：91340100052909195T。 法定代表人：黄逵胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。执业证号：13401201310944383。 委托诉讼代理人：郭灿，安徽华人律师事务所实习律师。实习证号：12181909110149. 被告：亳州华仑国际文化投资有限公司。。住所地：安徽省亳州市经济技术开发区桐花路翡翠庄园(商业**)统一社会信用代码：91341600591433106L。 法定代表人：陈锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。执业证号：13416201210358984。 委托诉讼代理人：高贵斌，安徽重信众合律师事务所实习律师。实习证号：12022005110031。 原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司（以下简称：“世联先锋公司”）与被告亳州华仑国际文化投资有限公司（以下简称“亳州华仑公司”）服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世联先锋公司的委托诉讼代理人朱君、郭灿，被告亳州华仑公司的委托诉讼代理人于腾飞、高贵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世联先锋公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告向原告支付代理费1102645.59元并支付违约金(违约金以1102645.59元为基数，按照日利率0.5‰自起诉之日起算至上述款项全部付清之日止)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月1日被告亳州华仑公司与原告世联先锋公司签订《华仑国际亳州华府.伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》，为其开发的华府.伊顿庄园项目提供营销策划、销售代理等服务，被告以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向原告支付的佣金报酬。合同同时还对合作方式、合作期限、代理费率、结算方式等作出了明确的约定。原告接受委托后，积极提供项目策划、销售等服务，被告却未能依约按时支付代理费用。在原告一再催促下，被告至今仍有1102645.59元代理费尚未支付。原告认为，被告的行为已经违反了双方之间的约定，给原告造成巨大的经济损失，为此，特诉至贵院请求依法判如所请。 被告亳州华仑公司辩称：一、亳州华仑公司向世联先锋公司支付委托代理费用的条件尚未成就。2014年9月1日，亳州华仑公司与世联先锋公司签订《华仑国际亳州华府伊顿庄园项目综合销售服务合程代理合同)(以下简称《销售代理合同》)。《销售代理合同》对付款条件已进行详细约定。(一)关于亳州华仑公司支付代理费用的实质条件尚未成就问题。《销售代理合同》第六条对服务范围进行约定：乙方从营销策划服务、销售前台代理服务、销售后台事务管理服务三个方面为本项目提供综合销售服务。《销售代理合同》第六条第(二)款第18项及第20项对服务内容进行具体约定：协助甲方签订正式的房地产买卖合同；……世联先锋公司催促客户支付房款，协助客户在签约时办理贷款相关手续……；填写客户贷款相关手续并报送至各贷款行，遇到客户资料不完整或客户不具备贷款条件等情况，世联先锋公司应及时催促客户进行提供或改为一次性付款。《销售代理合同》第一条第7款约定：一次性付款并交清房款的房屋单元，以合同签订日为售出日，并作为销售率考核及销售佣金结算依据；银行按揭的客户并付清首付款的房屋单元……，以银行具备放款条件作为销售佣金的结算依据；分期付款的客户……，以首付款到帐作为销售佣金结算依据。由上述约定可知，对于通过世联先锋公司销售的房屋，亳州华仑公司向世联先锋公司支付委托代理费用的实质条件为：①买受人选择一次性付款的：世联先锋公司服务至签订合同且付清全款；②买受人选择银行按揭的：世联先锋公司服务至签订合同、收齐按揭资料、银行签收按揭资料且银行具备付款条件；③买受人选择分期付款的：世联先锋公司服务至签订合同且付清首付款。换言之，在世联先锋公司提供服务期间，经世联先锋公司销售的房屋未达到上述条件的，世联先锋公司无权向亳州华仑公司主张委托代理费用。2017年，世联先锋公司已将其所有的“置业顾问”撤离销售场地。故对于在此之后形成的符合结算条件的已销售房屋，世联先锋公司无权主张委托代理用。结合世联先锋公司提供的证据来看，其主张的代理费用并未达到付款的实质条件。(二)关于亳州华仑公司支付代理费用的形式条件尚未成就的问题。《销售代理合同》第六条第30款约定：亳州华仑公司按照每月已经具备放款条件并收到世联先锋公司递交的并已通过相关部门审核过的本月结算单给予结算当月代理费。由上述约定可知，对于通过世联先锋公司销售的房屋，亳州华仑公司向世联先锋公司支付委托代理费用的形式条件为：世联先锋公司以双方共同确定的结算单作为结算依据。世联先锋公司在未与亳州华仑公司未进行任何结算尝试的情形下，直接以诉讼方式向亳州华仑公司主张委托代理费用，既不符合交易习惯，也违背《销售代理合同》的约定。(三)尚有部分房屋需重新销售，在合同已被解除的情况下，世联先锋公司应将需要重新销售的房屋对应的佣金退还亳州华仑公司。《销售代理合同》第七条第2款第3项约定：若客户在交清首期房款后违约，乙方应再行对外销售，已收取该单位的代理费不退回，但重新销售后不再重新计提该单位代理费。《销售代理合同》第八条约定：无论由于何种原因造成的退房，乙方必须无条件地继续销售，乙方已收取佣金不退回，乙方再售该房屋，甲方不需要重新支付佣金。由此可知，对于需要重新销售的房屋，世联先锋公司有义务重新销售；在合同已被解除的情形下，世联先锋公司应将需要重新销售的房屋对应的佣金退还给亳州华仑公司。该部分房屋详见证据目录。二、关于委托代理费用计算问题。《销售代理合同》第七条第1款第3项第5点约定：挡该批次物业开盘后到销售满12个月实际销售率未达到97%，该批次全部按0.85%代理费率结算。截止至世联先锋公司将其置业顾问撤离之日，案涉项目的销售率亦未达到97%。世联先锋公司将部分委托代理费用的费率计作0.95%或1.05%显然是缺乏法律及事实依据。三、关于本案的举证责任分配问题。《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2002年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《旧证据规定》)第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。2020年5月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《新证据规定》)已删除《旧证据规定》的第五条第二款之规定。合同纠纷中，《新证据规定》重新确立“谁主张，谁举证”的基本原则。据此可知，对于合同纠纷的举证责任并不存在特殊规定，应当适用《民事诉讼法》第六十四条的一般规定(谁主张，谁举证)。即世联先锋公司对其主张的待证事实(亳州华仑公司向其支付委托代理费用的条件已经成就)负有举证证明的责任。在其举证不能或举证达不到高度盖然性的程度时，其应当承担相应的不利后果。四、世联先锋公司关于条件尚未成就的委托代理费用的诉请曾被驳回。2018皖16**民初6678号民事判决书载明，世联先锋公司起诉请求亳州华仑公司向其支付代理费2573942.37元，法院仅支持其630035.05元，法院未支持其全部诉讼请求的主要原因是因为该部分款项不符合合同中约定的支付条件。现世联先锋公司在未提供其他证据的情况下，向人民法院提起诉讼，参考（2018）皖1602民初6678号民事判决书的内容可知，在支付代理费的条件未成就之前，世联先锋公司无权要求亳州华仑公司向其支付代理费。故，其关于代理费用的诉讼请求，依法不应得到支持。综上所述，亳州华仑公司向世联先锋公司支付委托代理费用的条件尚未成就且案涉《销售代理合同》已被解除，请求人民法院依法驳回世联先锋公司的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行质证。对当事人无异议的证据[原告提交的第一组证据（国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告）。被告提交的第一组证据（1.营业执照；2.法定代表人证明书；3.法定代表人身份证复印件）、第二组证据（世联先锋公司企业信用信息公示报告）]，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提交的第二组证据（华仑国际亳州华府.伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同）具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力本院予以认定。原告提交的第三组（《已签约未结算部分明细表》、《已认购未结算部分明细表》、商品房买卖合同、华府.伊顿庄园认购书）中的《已签约未结算部分明细表》、《已认购未结算部分明细表》系原告单方制作，且被告不认可，不具备证据形式的合法性，不能证明其“未开票未结算部分涉及的代理费为776100.16元，已认购未结算部分涉及的代理费为326545.43元”的证明目的；原告提交的第三组中的商品房买卖合同、华府.伊顿庄园认购书具有真实性、合法性，认购书只能证明有意购买，商品房买卖合同仅能证明签订合同，不能证明房款支付情况及“未开票未结算部分涉及的代理费为776100.16元，已认购未结算部分涉及的代理费为326545.43元”的证明目的，故对此组证据的证据效力本院不予认定。原告提交的第四组（伊顿庄园项目的合同备案信息、伊顿庄园项目的不动产权证办理信息；被告名下中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行等5个银行账户的交易明细；伊顿项目已办证、已放款明细）、第五组（谯城区人民法院（2018）皖1602民初6678号民事判决书、亳州市中级人民法院（2019）皖16民终2107号民事裁定书）具有真实性、合法性及与本案的关联性，但不能证明其已达到结算条件的证明目的。（二）被告提交的第三组证据（华仑国际亳州华府.伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同）、第五组证据（解除商品房买卖合同判决书三份）具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力本院予以认定。被告提交的第四组证据（（2018）皖1602民初6678号民事判决书）具有真实性、合法性及与本案的关联性，但不能证明原告违反了一事不再理的相关法律规定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月1日，被告（作为甲方及委托方）与原告（作为乙方受托方）签订《华仑国际亳州华府·伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》(以下简称《销售代理合同》)。《销售代理合同》第一条第6项约定“售出单元：选择一次性付款的客户签订《亳州市商品房销（预）售合同》并交清的房屋单元，以合同签订日为售出日，并作为销售率考核及销售佣金结算依据；银行按揭的客户签订《亳州市商品房销（预）售合同》并付清首期款的房屋单元，以合同签订且收齐银行按揭资料并银行签收日为售出日，并作为销售考核依据；以银行具备放款条件作为销售佣金结算依据。分期付款客户签订《亳州市商品房销（预）售合同》并付清首付款的房屋单元，合同签订日为售出日，并作为销售率考核依据，并以首期款到账作为销售佣金结算依据。”《销售代理合同》第五条约定，所有的广告发布和执行均是由甲方确认后才能实施。《销售代理合同》第六条第30项约定，甲方按照每月已具备放款条件并收到乙方递交的并已通过相关部门审核过的本月结算单给予结算当月代理费。《销售代理合同》第八条约定：无论何种原因造成的退房，乙方必须无条件地继续销售，乙方已收佣金不退还甲方，乙方再销售房屋，甲方不需要重新支付佣金。《销售代理合同》第十四条第十三项约定：“在本合同服务代理期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并支付违约金。违约金遵照下列方法确定：违约方必须向守约方一次性支付违约金人民币10万元整。自然解除，甲方应在支付违约金及结清相关费用。”2018年9月4日，本案原告向本院提起诉讼，请求判令本案被告支付代理费2573942.37元。本院于2019年12月23日作出(2018)皖1602民初6678号民事判决，以经双方对账确认仍有630035.05元代理费未支付，判决：被告亳州华仑国际文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司支付代理费共计630035.05元。2019年5月份，原告将销售的所有人员撤回。原、被告对上述判决不服，提起上诉。亳州市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）皖16民终2107号民事裁定书，裁定如下：“准许合肥世联先锋房地产顾问有限公司、亳州华仑国际文化投资有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。二审案件受理费27932元，减半收取13696元，由合肥世联先锋房地产顾问有限公司负担6848元，由亳州华仑国际文化投资有限公司负担6848元。本裁定为终审裁定。”现原告诉至来院，请求判令被告向原告支付代理费1102645.59元并支付违约金。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告曾于2018年9月4日向本院提起诉讼，请求判令本案被告支付代理费2573942.37元，本院除开庭前被告向原告支付的899662.37元代理费外，判决支持了630035.05元。现原告再次提起诉讼，本案在审理过程中，原告亦未提交相关有效证据予以证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果，故对原告请求被告支付代理费1102645.59元并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司的诉讼请求。 案件受理费14724元，由原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  李 健 人民陪审员  李彩霞 人民陪审员  陈红侠 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  陈 月