广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8410号原告：唐继平，男，1987年10月21日出生，汉族，住辽宁省盖州市。原告：谢铭珊，女，1991年2月6日出生，汉族，住广东省高州市。两原告共同委托诉讼代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：陈小军，男，1968年9月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县。第三人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地广东省广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗。原告唐继平、谢铭珊诉被告陈小军，第三人刘汉桢、第三人广州市隆煌投资咨询有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢铭珊及原告唐继平、谢铭珊的共同委托诉讼代理人明平兴到庭参加诉讼。被告陈小军，第三人刘汉桢，第三人广州市隆煌投资咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐继平、谢铭珊向本院提出诉讼请求：一、停止对位于广州市荔湾区逢源路151号4105房的查封，对上述房产予以解封；二、被告承担诉讼费。事实和理由：增城区人民法院查封的位于广州市荔湾区逢源路151号4105房已由刘汉桢出卖给唐继平、谢铭珊，签订购房合同且已经支付房款。刘汉桢已将房屋交付给了唐继平、谢铭珊，因为刘汉桢下落不明，所以没有办理产权登记手续。按照法律规定，唐继平、谢铭珊是享有涉案房屋权利并可以排除执行措施。为此，诉至法院，望判如所请。被告陈小军未答辩。第三人刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司未陈述意见。经审理查明：2014年9月13日，刘汉桢（出卖人）、广州市隆煌投资咨询有限公司（委托代理人及保证人）与唐继平、谢铭珊（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定如下：唐继平、谢铭珊购买位于广州市荔湾区逢源路151号4105号铺位。价款970000元。付款方式为分期付款：2014年9月13日前支付100000元（含定金）、2014年9月16日前支付490000元、2014年10月16日前支付31674元、2014年11月16日前支付31666元、2014年12月16日前支付31666元、2015年1月16日前支付31666元、2015年2月16日前支付31666元、2015年3月16日前支付31666元、2015年4月16日前支付31666元、2015年5月16日前支付31666元、2015年6月16日前支付31666元、2015年7月16日前支付31666元、2015年8月16日前支付31666元、2015年9月16日前支付31666元。……第六条商铺的交付……出卖人应当于2014年12月31日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续……第十一条商铺过户在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。2014年9月13日，唐继平、谢铭珊（甲方）与广州市圣隆物业经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，内容为：甲方同意委托乙方进行经营管理的商铺位于广州市荔湾区逢源路151号4105号铺。……委托经营管理期为2014年12月31日起至2019年12月30日止。……三、使用费、报酬与费用：在本合同约定的委托经营管理期限内，甲方确认不收取乙方及该商铺的实际使用者包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用……四、商铺的移交1、甲方须于2014年12月31日前将该商铺移交给乙方使用。广州市隆煌投资咨询有限公司分别于2014年9月13日、2014年9月13日、2014年9月16日、2014年10月16日、2014年11月16日、2014年12月16日、2015年1月18日、2015年2月13日、2015年3月16日、2015年4月16日、2015年5月17日、2015年6月16日、2015年7月16日、2015年8月16日、2015年9月16日出具《收据》，内容分别为收到唐继平、谢铭珊付4105号商铺房款50000元、50000元、490000元、31674元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元。2014年9月16日，广州市隆煌投资咨询有限公司出具《收据》，内容为收到唐继平、谢铭珊认购四层105号铺税费30273元。2020年1月6日，唐继平、谢铭珊向广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人提交《债权申报书》，内容为唐继平、谢铭珊与广州市圣隆物业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，将位于广州市逢源路151号4105房的商铺在2014年12月31日至2019年12月30日期间交给广州市圣隆物业经营管理有限公司经营管理。……广州市圣隆物业经营管理有限公司在委托经营合同到期后迟迟不按照约定返还商铺，为此，按照合同约定广州市圣隆物业经营管理有限公司应支付同区域商业租赁平均值的130%按日计算的违约金。广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人发出（2019）粤01破133号《关于按现状收铺的通知书》，内容为，广州市荔湾区逢源路151号的各位业主，根据广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称债务人）与每个业主所签订的《委托经营管理合同》约定，在合同到期后，在未与各业主协商一致的情况下，债务人应按合同约定的装修标准将贵铺交还给业主。现因债务人已经进入破产程序，无力按约定完成装修并交还商铺的合同义务。……通知债务人不再按《委托经营管理合同》约定的标准履行交铺义务。各业主自本通知公告之日起自行按现状收回商铺。……。2020年3月17日，广州市圣隆物业经营管理有限公司管理人向唐继平、谢铭珊作出《债权初审意见函》，内容为：……一、债权申报主体资格的审核意见阁下已经向管理人提交了合法有效的身份证明，且与阁下提交的债权证明资料中的主体身份相符，因此，符合破产债权人申报主体资格。二、债权额的审核意见根据阁下提交的债权申报文件和证明材料并通过电话询问，管理人核实阁下所申报的￥1000元债权为圣隆公司未按约定时间交还商铺给阁下的违约损失。管理人核定阁下的债权金额为0元。对阁下所申报的债权额不予确认。理由如下：由于阁下与圣隆公司间的《委托经营管理合同》在破产案件受理之日(2019年6月25日)没有到期，圣隆公司在此之前一直依约履行合同没有违约行为；破产案件受理后管理人提前解除《委托经营管理合同》系依照《中华人民共和国企业破产法》规定进行，其后也已经公告通知阁下按现状自行收回商铺（广州市逢源路151号4105房）……，阁下未因管理人提前解除上述合同发生其他实际损失。……。另查明：在陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案审理期间，本院依陈小军的诉讼财产保全申请，对广州市荔湾区逢源路151号4105房（以下简称4105房）进行了查封。唐继平、谢铭珊提起书面异议，请求解除对上述房屋的查封。本院于2019年11月20日，作出（2019）粤0118民初596号之六民事裁定书，在该裁定书中，查明如下事实：关于陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案，陈小军在诉讼期间向本院提出财产保全申请，要求保全梁伟明、刘汉桢所有的价值2340000元的财产，由中国平安财产保险股份有限公司广州市增城分公司提供保函担保。本院于2019年7月18日作出（2019）粤0118民初596号之三《民事裁定书》，裁定查封刘汉桢所有的位于广州市荔湾区逢源路151号4105房（权证号码：62××51号），查封期限为三年。并于2019年7月24日对上述房屋进行了查封，查封期限至2022年7月23日止。唐继平、谢铭珊于2019年9月15日向本院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。另查，2014年9月13日，唐继平、谢铭珊作为买受人、刘汉桢作为出卖人、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）作为刘汉桢的委托代理人及保证人共同签订了《商铺买卖合同》。同日，唐继平、谢铭珊作为委托方（甲方）与广州市圣隆市场管理有限公司（以下简称圣隆公司）作为受托方（乙方）签订了《委托经营管理合同》。上述两份合同签订后，唐继平、谢铭珊分别于2014年9月13日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2015年1月18日、2月13日、3月16日、4月16日、5月17日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日通过POS机刷卡的方式向刘汉桢交付了购房款10万元、49万元、31674元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元、31666元，共计97万元，并由隆煌公司向唐继平、谢铭珊开具了15份《收据》予以确认。再查，2019年8月29日，唐继平、谢铭珊以刘汉桢、隆煌公司为被告向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求协助其办理过户登记手续，该院以案号（2019）粤0103民初7679号立案受理，案由为房屋买卖合同纠纷，现该案仍在审理期间。又查，陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月8日作出一审判决，现该判决尚未生效。本院认为：本案系唐继平、谢铭珊以购买4105房为由主张对该房享有实体权益，故其主张的对4105房享有的可期待物权能否构成排除财产保全的正当事由是本案审查的焦点。关于陈小军诉梁伟明、刘汉桢民间借贷纠纷一案，因判决尚未生效，现仍处于诉讼阶段，故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，唐继平、谢铭珊必须同时符合上述四种情形，其异议申请才能成立。一、关于在查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。唐继平、谢铭珊与刘汉桢于2014年9月13日签订了《商铺买卖合同》，该合同对4105房的价款、付款时间与方式、交付日期与标准、办证期限、违约责任等均作出了约定，系双方真实意思表示，故该合同合法有效。本院于2019年7月18日作出查封4105房的民事裁定书，并于2019年7月24日对该房屋进行查封。故唐继平、谢铭珊已在本次查封前已与刘汉桢签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于在查封之前是否已合法占有该不动产。根据《商铺买卖合同》第二条的规定，4105房应在移交后，唐继平、谢铭珊才将该房交由圣隆公司经营管理。《委托经营管理合同》中双方亦约定，唐继平、谢铭珊须于2014年12月31日前将4105房移交给圣隆公司使用，自该商铺移交之日起，圣隆公司享有对该商铺行使使用权及收益权的权利。综上，刘汉桢应先将4105房交付给唐继平、谢铭珊，而后，唐继平、谢铭珊才能将该房再移交给圣隆公司，圣隆公司才能对该房行使使用权及收益权。现唐继平、谢铭珊并不清楚4105房的现状，且亦无证据证明刘汉桢与唐继平、谢铭珊之间已就该房办理移交手续。故在无法证明刘汉桢已将4105房移交给唐继平、谢铭珊的情况下，不能仅凭唐继平、谢铭珊与圣隆公司之间已签订《委托经营管理合同》就认定圣隆公司已代唐继平、谢铭珊对该房实际合法占有。故本院认定在查封之前唐继平、谢铭珊并未合法占有该不动产。三、关于在查封之前是否已支付全部价款。根据隆煌公司向唐继平、谢铭珊出具的《收据》显示，该公司作为刘汉桢的委托代理人已收取了唐继平、谢铭珊支付的购房款共计97万元，视为唐继平、谢铭珊已向刘汉桢交付了上述款项，在没有相反证据予以推翻的情况下，足以证明唐继平、谢铭珊已支付全部的购房款。故本院对此予以采信。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《商铺买卖合同》第十一条的约定，在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。该合同于2014年9月13日签订，在合同签订后至今长达五年多的期间内，唐继平、谢铭珊与刘汉桢一直未就4105房办理过户手续。对于未办理过户的原因，唐继平、谢铭珊称系因未找到刘汉桢故无法办理过户。但在此期间唐继平、谢铭珊亦未通过法律途径积极主张权利，直至4105房被本院查封后，其才于2019年8月29日向广州市荔湾区人民法院起诉主张权利，故可视为其怠于行使催告登记的权利，其对4105房未及时过户存在过错。综上所述，在本院对4105房查封之前，虽《商铺买卖合同》已签订，且唐继平、谢铭珊已支付全部的购房款，但唐继平、谢铭珊并未对该房实际合法占有，亦对该房未及时办理过户存有过错。故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条规定的可解封情形，对唐继平、谢铭珊申请解除对4105房的查封，本院不予支持。为此，裁定如下：驳回异议人唐继平、谢铭珊解除对广州市荔湾区逢源路151号4105房查封的申请。异议人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。为此，唐继平、谢铭珊提起本案诉讼。审理中，唐继平、谢铭珊陈述以下事实，1、唐继平、谢铭珊均是如期支付涉案房屋的房款，不存在延迟。2、到了合同约定的办证期限，唐继平、谢铭珊联系刘汉桢，但是联系不到刘汉桢了，所以无法办理过户手续。3、广州市圣隆物业管理有限公司其实也是刘汉桢开办的，是由刘汉桢直接将涉案商铺交付给广州市圣隆物业经营管理有限公司，没有经过唐继平、谢铭珊。4、唐继平、谢铭珊现在实际占有涉案商铺。本院认为：本案为唐继平、谢铭珊对（2019）粤0118民初596号之六民事裁定书不服，提起本案诉讼。故需审查唐继平、谢铭珊的实体权利能否阻却本院对涉案房屋采取保全措施的执行行为。即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对此，本院分析如下，首先，根据唐继平、谢铭珊提供的房屋买卖合同，即双方签订合同日期为2014年9月13日，本院于2019年7月18日作出（2019）粤0118民初596号之三《民事裁定书》，裁定查封刘汉桢所有的位于广州市荔湾区逢源路151号4105房（权证号码：62××51号）。可知《商铺买卖合同》签订于该案查封之前。其次，根据广州市圣隆物业管理有限公司管理人对唐继平、谢铭珊申报破产债权的回复，可知唐继平、谢铭珊确与广州市圣隆物业管理有限公司之间签订《委托经营管理合同》，因此，唐继平、谢铭珊是通过签订委托经营合同的方式对涉案商铺实现占有。再次，根据唐继平、谢铭珊提供的相关证据显示，涉案房屋的价款在合同约定的期限内且在本院查封前已经全部支付完毕。最后，涉案房屋没有过户至唐继平、谢铭珊名下，唐继平、谢铭珊对此有无过错的问题。根据《商铺买卖合同》的约定，在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，办理交易过户手续。本院查封涉案商铺的日期为2019年7月18日。在合同约定的期限内，以及刘汉桢未按照合同约定履行过户义务后至本院查封长达三年多的时间内，唐继平、谢铭珊没有证据表明其积极履行了要求刘汉桢办理涉案房屋过户手续的行为。即使存在如唐继平、谢铭珊所陈述无法找到刘汉桢的情况，唐继平、谢铭珊也未有证据证明其提起诉讼要求办理涉案房屋过户手续或向刘汉桢发出书面催告过户函件等行为。由此可见，唐继平、谢铭珊怠于履行自己权利。且根据涉案房屋的性质，涉案房屋为商铺，并非居住用房，不符合保护唐继平、谢铭珊合法居住权的情形。至于唐继平、谢铭珊在2019年8月29日，以刘汉桢、隆煌公司为被告向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求协助其办理过户登记的案件，无论广州市荔湾区人民法院判决是否支持其过户的诉讼请求，但涉案房屋于2019年7月18日已被本院作出（2019）粤0118民初596号之三《民事裁定书》予以查封，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，唐继平、谢铭珊在本案中的请求，亦不能得到支持。综上所述，唐继平、谢铭珊在本案中的诉讼，并不符合上述法律规定，本院依法不予支持。综上，被告陈小军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告唐继平、谢铭珊的诉讼请求。案件受理费8500元，由原告唐继平、谢铭珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  毛美清人民陪审员  黄建华二〇二〇年八月二十一日书 记 员  赖蓝婷