内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0782民初1473号原告:内蒙古库都尔林业局，住内蒙古自治区牙克石市。法定代表人:宫守实，该局局长。委托诉讼代理人：王获玺，内蒙古库都尔林业局职工。委托诉讼代理人：牛君占，该局法律顾问。被告:牙克石市红旗法律服务所,住所地内蒙古自治区牙克石市。法定代表人:李宝志，该所主任。第三人:王俊田，男，1958年1月25日出生，汉族，库都尔林局退休职工，住内蒙古自治区牙克石市。原告内蒙古库都尔林业局（以下简称库都尔林业局）与被告牙克石市红旗法律服务所（以下简称红旗法律服务所），第三人王俊田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古库都尔林业局委托诉讼代理人王获玺、被告牙克石市红旗法律服务所委托诉讼代理人李宝志，第三人王俊田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告库都尔林业局向本院提出诉讼请求：1、解除2012年11月30日第三人王俊田与被告牙克石市红旗法律服务所签订的房屋租赁协议，返还承租房屋；2、被告支付房屋租金20016元(暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日);3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月30日，第三人在承租原告驻牙克石办事处期间超越权利与被告签订“房屋租赁协议书”，协议约定:第三人将位于兴安东街库都尔林业局驻牙克石市办事处的门面租赁给被告用于经营使用。租赁期11年，自2012年1l月30日至2023年1l月30日止，年租金5000元，租金按年缴费。2014年6月5日原告与第三人签订了“库都尔林业局驻牙办事实处现有房产租赁经营协议”，第三人王俊田无权与他人签订超期租赁合同，无权收取2015年6月30日之后的房屋租金，且应当保证在租赁合同到期后将办事处所有房屋返还原告。由于第三人与被告之间的租赁合同致使原告与第三人的合同到期后不能收回房屋，也没有获得房屋出租应得收益。现原告经向第三人了解得知，被告没有向原告交付租金也没有按约定向第三人交付租金，至今已经拖欠租金达46个月，共计19128元。综上，被告使用原告房屋应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现。被告红旗法律服务所辩称，租赁协议未到期，原告诉求解除房屋租赁协议无法律依据。被告将11年的房屋租赁费55000元一次性交给第三人王俊田，不存在违约情况；原告诉称第三人与被告签订的租房协议超越权限无事实和法律依据。第三人是被告单位驻牙克石市办事处主任，在1989年就承包经营库都尔林业局办事处，并将办事处楼房交给第三人独立经营，自负盈亏，并在2004年3月15日原告为第三人出具了授权委托书，具体授权第三人代为房屋对外租赁相关事宜，代为签订租赁合同。第三人与被告签订租赁协议时将授权委托书出具给被告，并将复印件交给被告。因此，第三人与答辩人签订的房屋租赁协议是在原告授权范围内，是合法有效的。第三人与被告签订的合同期限至2023年11月30日届满，该协议为有效合同。原告与第三在2014年6月5日签订的租赁协议是在第三人与答辩人签订租赁协议之后，不能对抗被告的协议；原告于2017年2月17日以被告及第三人签订的合同无效诉至法院，牙克石市法院于2018年4月2日作出的（2017）内0782民初355号民事判决书驳回了原告的诉讼请求，该判决已经生效。按照一事不再理的原则，法院应驳回原告的诉讼请求。第三人王俊田述称，一、第三人对外出租房屋收取房租合法有效。第三人是原告单位的职工,在1989年承包原告驻牙克石办事处经营招待所,被任命为原告驻牙克石办事处主任。在2003年6月份牙克石市政府按规划将库都尔林业局驻牙办事处楼房列入拆迁范围,原告中止了我的经营,给我造成了损失。因为当时开办招待所的设备放置都老化报废了,楼房无人管理需修缮,经林业局领导召开会议研究决定林业局不再为驻牙办事处投资了,由我独立经营,自负盈亏,由我对外引资,修缮楼房,对外出租房屋,签订租赁合同,这一些收入用来折抵对我承包经营期间的损失。2004年3月15日原告为我出具了授权委托书。委托内容是:“现委托王俊田在办事处房屋拆迁前进行独立经营、自负盈亏,对外引资等事项,具体授权如下:代为房屋对外租赁相关事宜,代为签订租赁合同。”因此，既然原告中止了与我的承包经营，将楼房交于我出租并收取租金,来补偿我的损失并为我出具了委托书，我依法有权对外租房收取租金。2012年11月30日我收取了牙克石市红旗法律服务所11年的房租55000；二、2014年6月25日原告要收回我的经营权,但是对修房费等补偿并不合理,对我交的所有关于楼房所需的费用不予计算在内。原告当时与我协商签订了《库都尔林业局原住牙克石办事处现有房产租赁经营协议》，协议签订后将房屋继续租赁给我，当时我已将所有出租房的合同和收取租金的报表交给了原告；三、我已与原告解除经营办事处的关系,以后的事情与我无关,我不承担任何责任。综上，我与被告签订租房协议时，原告出具了授权委托书,委托时限是在办事处房屋拆迁前,现在争议的楼房仍未拆迁,原告没有对我解除授权委托,此授权委托有效，我与被告签订的房屋租赁合同从开始至合同到期都是具有法律效力的，被告未欠付房屋租金,原告诉讼请求无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、房屋租赁协议书，证明：本案第三人王俊田于2012年11月30日越权与被告红旗法律服务所签订房屋租赁协议，将原告所有房屋出租被告使用，租赁期限为2012年11月30日至2023年11月30日。年租金5000元。被告红旗法律服务所质证称对该证据真实性认可，对证明目的不认可。第三人不是越权签订的，证明了租赁合同事实存在，，合同第三条明确约定交付租金方式乙方在签订协议时一次性缴纳甲方房屋费55000元当场点清甲方已经收到房屋租金不另行打收条，说明被告已经将房租按约定交齐，不存在拖欠房屋租金费用的情况，此合同依法有效。第三人王俊田质证称合同是林业局授权我签订的。本院经审查认为，对该证据真实性、关联性予以采信，对证明目的不予采信；2、（2015）牙民初字第1192号民事判决书，呼伦贝尔市中级人民法院呼伦贝尔市（2016）内07民终227号民事判决书，证明：原告与第三人王俊田之间2014年6月25日签订的库都尔林业局驻牙办事处签订租赁协议约定期限至2015年6月30日，租赁期间第三人无权签订房屋租赁协议，租赁期限届满第三人没有将房屋交付原告，两级法院判令第三人交付房屋现判决已经生效。被告红旗法律服务所对两份判决书真实性无异议，但是对判决内容被告不知情，原告与第三人之间诉讼，是原告与其职工内部判决，属于第三人与原告之间的授权管理关系，没有通知被告，并且原告与第三人签订房屋租赁合同是经过原告授权，时间是2012年11月30日，作为原告与被告之间的房屋租赁合同已经发生法律效力，原告与第三人2016年将此房屋交付，不能因为原告与内部管理人员的诉讼来解除与被告之间没有到期的已发生法律效力的租赁关系，因为原告与第三人之间内部诉讼没有将被告列为当事人，内部之间法律关系不能对抗第三人。第三人王俊田质证对该证据的真实性认可，原告认为是越权是不合理的，已经判决后就不应该再主张权利并进行诉讼。本院经审查认为，对证据真实性、关联性予以确认，对证明目的不予采信；3、会议纪要，证明：2018年11月20日原告与第三人召开会议，签订会议纪要，第三人明确2015年6月30日后没有收取包括被告在内的所有租户的租金。被告红旗法律服务所质证会议纪要没有被告参加，是原告与第三人内部之间，不能对抗第三人，对被告不发生法律效力，租金已经在2012年11月30日前收取完毕。第三人王俊田质证称会议纪要是其签字，2015年交接完后未收取过租户租金，2012年收取原告租金55000元。本院经审查认为，第三人对会议纪要的真实性予以认可，双方陈述内容相符，对该证据予以采信；被告红旗法律服务所向本院提交如下证据：1、授权委托书，证明涉案房屋是经过原告授权内部职工第三人王俊田，授权委托事项是在争议楼房拆迁前代为房屋租赁，代为签订租赁合同，说明被告与原告签订的房屋租赁协议是经过原告授权与被告签订的房屋租赁，此协议合法有效。原告质证对真实性无异议，证明目的不认可，该委托书没有明确代理期限，委托书应该是一事一授权，此委托书证明第三人与被告签订的协议属于越权行为。第三人王俊田质证称权限认可，该授权委托书已经明确授权时间是至拆迁为止，我有当时局长的证实材料。本院经审查认为，双方对证据的真实性无异议，授权内容明确，与本案具有关联性，予以采信；2、房屋租赁协议书，证明：此协议依法有效，原告授权第三人在库都尔房屋拆迁前代为房屋对外租赁、代为签订租赁合同并且由第三人自负盈亏、独立经营。基于授权委托书所以被告与第三人签订房屋租赁协议书，被告看到第三人委托合法，所以才与第三人签订租赁合同，所以被告认为此合同依法有效，也能够证明被告一次性交齐11年房屋租金，庭审中第三人承认签订协议时被告已经将55000元交给第三人。至于原告与第三人约定不能对抗被告与第三人。以上证据证明租期没有到期，被告房租已经交齐，没有违约及解除合同的法律事由发生。原告质证对该证据的真实性无异议，目的不认可，原告并未收取过2015年6月30日后的房屋租金。第三人质证是其签订的合同，收取费用时林业局要求我自负盈亏，收取的租金都用用于房屋装修了，当时会议纪要时也提出来了，双方约定对此事项以后不存在争议。本院经审查认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信；3、说明，证明基于说明更能证实被告与原告签订合同依法有效，原告与第三人之间的授权代理行为是真实合法的，并且没有超越权限。因为争议房屋准备拆迁，第三人投入资金将此楼房装修，造成了第三人损失，当时林业局意见是在此楼未拆迁之前由第三人经营，自负盈亏，说明林业局不再给第三人经营办事处投入资金，所以第三人才收取房屋租金来进行修复房屋，缴纳其他费用。说明了第三人收取被告55000元符合当时林业局与第三人之间的内部经营租赁的关系，所以该租赁协议合法有效，并且被告一次性缴纳11年房租，无违约行为。原告主张对该证据的真实性无异议，证明目的不认可。第三人质证称该材料已经在法院审理中调查过，林业局对此也认可。本院经审查认为，该证据真实有效，双方陈述事实相互印证，与本案具有关联性，予以采信；4、牙克石市人民法院（2017）内0782民初355号民事判决书，呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终870号民事裁定书，证明原告在2017年2月以同样的事实及诉讼请求进行诉讼，请求确认被告与第三人租赁合同无效，经牙克石人民法院判决驳回原告诉求，原告上诉中级法院，经中级法院允许原告撤回上诉，一审判决发生法律效力。原告在本案中是以相同事实解除租赁关系，按照一事不再理原则，应该驳回原告诉求。原告质证对该证据的真实性无异议，目的不认可，被告使用原告房屋至今，自2015年6月30日开始长达5年时间原告并没收取到房租，已经满足租赁合同解除条件。第三人质证称我当时受林业局委托，自负盈亏，都是我自己处理，与被告签订合同是有效的，2016年我把合同交给林业局，由我独立经营。本院经审查认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。第三人王俊田向本院提交如下证据：关于王俊田同志经营办事处情况的说明，授权委托书，证明与被告签订合同合理合法，在权限之内。原告质证对证据的真实性认可，对证明目的不认可。被告对该证据予以认可。本院经审查认为，该证据真实有效，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日第三人王俊田与被告牙克石市红旗法律服务所签订了房屋租赁协议，第三人王俊田将涉诉房屋租赁给被告牙克石市红旗法律服务所，租期2012年11月30日至2023年11月30日，年租金5000元，交付租金方式为乙方（被告）在签订协议时一次性交纳给甲方（第三人）55000元，当场点清，甲方（第三人）已经收到房屋租金，不另行出具收据。庭审中第三人王俊田认可与被告签订协议时已经收取被告房屋租金55000元。另查明，经本院（2015）牙民初字第1192号民事判决书认定，第三人王俊田原系原告内蒙古库都尔林业局职工，2003年开始王俊田经营涉诉房屋，并以345357元的价格对房屋进行了装修改造。2004年3月15日原告任第三人王俊田为原告驻牙克石办事处主任，委托被告在办事处房屋拆迁前进行独立经营，自负盈亏，对外引资。2003年至2010年期间，涉诉房屋一直由第三人经营并管理。2014年6月25日，原告与第三人签订了《库都尔林业局驻牙克石办事处现有房产租赁经营协议》，约定：2014年1月1日至2015年6月30日期间，办事处所有房屋及现存所有设施仍由乙方（第三人）负责租赁经营，所得收益由乙方自行支配。乙方（第三人）2003年为该办事处装修、改造及办理产权证所花费的一切费用由乙方（第三人）承担；甲方对2013年12月31日前因该楼房产生的收入不再向乙方（第三人）收回；今后双方不得就费用承担及承包收入等问题，向对方提出任何主张。协议到期前，乙方（第三人）须保证现所有租赁人的房屋租赁合同全部到期，乙方（第三人）在本租赁经营期内，不得对外签订租赁期限超过本合同期限的房屋租赁合同。如有违反合同无效，乙方（第三人）须承担违约责任。协议期满，乙方（第三人）需将办事处所有房屋及附属设施全部交还甲方（原告），如有损坏需赔偿损失。本协议到期后，乙方（第三人）可以继续租赁经营，租金按适时市场价格，租赁期限由双方另行协商确定。协议期间为2014年1月1日至2015年6月30日；该合同期限届满后，原告于2015年4月30日、2015年5月29向被告发出不再续租的通知。2015年12月21日经本院判决，王俊田于判决生效之日起三十日内向库都尔林业局交付所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处1至6层1439.89平方米的房产及设施。后王俊田、库都尔林业局均上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，该案经呼伦贝尔市（2016）内07民终227号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。又查明，在牙克石市人民法院（2017）内0782民初355号案件中，2017年2月17日原告内蒙古库都尔林业局起诉王俊田、牙克石市红旗街道办事处法律服务所，诉求王俊田与牙克石市红旗街道办事处法律服务所签订的房屋租赁合同无效，并返还房屋。经本院审理认为，2003年原告内蒙古库都尔林业局将涉案房屋交付王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为。2012年11月30日，王俊田将涉案房屋的一间转租被告牙克石市红旗街道办事处法律服务所，至2014年6月25日原告与王俊田签订《库都尔林业局原住办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间原告并未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对原告诉讼主张不予支持。且原告未举证证明王俊田与牙克石市红旗街道办事处法律服务所签订的房屋租赁合同存在无效的法定情形，故判决：驳回原告内蒙古库都尔林业局的诉讼请求。后原告内蒙古库都尔林业局上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，在二审审理中，原告内蒙古库都尔林业局撤回上诉请求。故一审判决（2017）内0782民初355号民事判决书已经生效。本院认为，经本院（2017）内0782民初355号民事生效判决书认定：2003年原告内蒙古库都尔林业局将涉案房屋交付王俊田独立经营、自负盈亏，视为企业内部租赁行为。2017年2月17日原告内蒙古库都尔林业局起诉王俊田、牙克石市红旗街道办事处法律服务所，诉求王俊田与牙克石市红旗街道办事处法律服务所签订的房屋租赁合同无效并返还房屋的诉讼中，本院认定原告自知道或应当知道王俊田转租的事实，但在六个月内未提出异议，故对其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。根据以上事实，原告在六个月内对于第三人王俊田与被告牙克石市红旗法律服务所签订了房屋租赁协议未提出异议系生效判决确认的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，现原告诉求解除2012年11月30日第三人王俊田与被告牙克石市红旗法律服务所签订的房屋租赁协议，不予支持；原告请求被告返还房屋并支付房屋租金20016元，因2012年11月30日第三人王俊田与被告牙克石市红旗法律服务所签订的房屋租赁协议系有效合同，且牙克石市红旗法律服务所与王俊田签订合同时已经将11年的房屋租金交付给王俊田，即被告牙克石市红旗法律服务所已经向第三人王俊田履行了交付全部租金的义务，故对原告返还房屋及支付租金的诉求不予支持。被告牙克石市红旗法律服务所认为原告诉讼违反一事不再理的原则，对此，经审查，2017年2月17日原告内蒙古库都尔林业局起诉王俊田、牙克石市红旗街道办事处法律服务所，诉求王俊田与牙克石市红旗街道办事处法律服务所签订的房屋租赁合同无效，而本案中原告诉求系要求解除合同并支付租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法解释》第二百四十七条，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，本案中，后诉与前诉的诉讼请求不相同，故不构成重复起诉，因此不违反一事不再理的原则。综上，原告诉求无事实及法律依据，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古库都尔林业局的全部诉讼请求。案件受理费301元，减半收取计151元，由原告内蒙古库都尔林业局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 李 妍二〇二〇年八月二十九日书记员 李雯雯