广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47720号原告深圳市鸿燊实业有限公司，住所地深圳市福田区金田路美华大厦**办公室，统一社会信用代码91440300745170573T。法定代表人郑锡强。委托诉讼代理人唐佳，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人程维英，女，1996年1月22日出生，汉族，身份证住址陕西省兴平市，系公司员工。被告深圳市福兴房地产经纪有限公司，，住所地深圳市福田区福田街道深南大道**岗厦华嵘大厦703-705统一社会信用代码91440300319495922R。法定代表人黄幼仙。被告丁源源，男，1983年2月16日出生，汉族，身份证住址湖北省孝昌县。上述被告共同委托诉讼代理人王斌，广东建鹏律师事务所律师。原告深圳市鸿燊实业有限公司诉被告丁源源、深圳市福兴房地产经纪有限公司（以下简称福兴公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日、2020年5月11日两次开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐佳、程维英，被告的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月7日，原告与被告福兴公司签订《美华大厦委托代理协议》，约定，自2016年3月7日至2016年6月31日，原告委托被告为案涉物业（原告为该楼盘的业主方）4-18层住宅的独家销售推介代理商，被告负责联动外围中介公司联合销售推介工作，原告支付代理费及相关的必要费用。合同签订后，经被告福兴公司、丁源源申请，原告于2016年3月25日向丁源源名下账号为41×××34的招商银行卡转账人民币100万元作为被告提前预支的代理费用。但被告预支代理费后，并没有按照合同约定完成销售工作。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及原被告签订的《美华大厦委托代理协议》的约定，被告的行为已构成违约，被告应向原告返还预付的100万元代理费及资金占用期间的利息。被告丁源源为被告福兴公司的实际控制人，且在协议签订时为被告福兴公司的法定代表人，应与被告福兴公司就上述债务承担连带责任。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、被告福兴公司向原告返还预付的代理费100万元及资金占用期间的利息（利息以100万元为基数，自2016年7月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告丁源源对被告福兴公司的上述债务承担连带清偿责任；三、两被告承担本案案件受理费及其他诉讼费用。被告丁源源、福兴公司答辩称，被告已经完成了原告的委托销售工作，涉案房屋没有成功过户是原告原因导致，被告没有过错，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年3月7日，原告（甲方）与被告福兴公司（乙方）签订《美华大厦委托代理协议》，约定，甲方作为案涉项目之业主方委托乙方为该项目4-18层住宅的独家销售推介代理商；推介期限为2016年3月7日至2016年6月31日（应为6月30日）止。协议第四条约定，4.1.1甲方对本合同项下房产拥有完全的所有权；4.1.2甲方已经取得本合同项下房产为可合法销售之商品房的相应证明文件；4.1.3甲方对因本合同项下房产自身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任……4.1.12甲方委派专人收取认筹金、定金房款及办理按揭，乙方协助甲方与客户签订买卖合同及办理相关购房手续。4.1.13甲方按照本合同约定，按时向乙方支付代理费。协议第七条约定，在客户与甲方签订正式《二手房买卖合同（预售／现售）》且客户向甲方交付首期购房款后，乙方同时跟进客户的尾款全额由甲方收取到位后，乙方就相应单位之全部销售工作即告完成，甲方应向乙方按合同约定标准支付代理费及奖金。（奖金部分在客户交完足额定金，首期款监管和银行贷款承诺函后7个工作日内发放）。协议第八条约定，8.1代理费结算：甲方按所售出单位成交价的百分之三（3%)支付乙方销售代理费及另加百分之一（1%)的现金奖（提供发票）。8.2代理费和现金奖结算时间及程序：代理期内，乙方将结算单提供给甲方审算，甲方审算完毕，将签章确认单交回给乙方。现金奖由甲方审算完毕后直接支付至乙方账号；乙方在收回计算单后提交代理费发票给甲方，甲方收到乙方代理费发票（含外围代理公司发票）后将代理费划转至乙方账号或乙方书面指定的外围代理公司账户……8.3代理费和现金奖结算的依据：客户按揭付款：乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订《二手房买卖合同（预售／现售）》、《银行抵押按揭合同》且银行放款作为结算代理费的依据；客户一次性付款：客户缴清全部购房款并签订《二手房买卖合同（预售／现售）》作为结算代理费的依据。代理费的结算时间甲方收到客户全部购房款的当天起七个工作日内付清。涉案合同签订后，被告福兴公司依约为原告进行涉案房产项目的销售推介服务。2016年3月25日，原告与被告福兴公司另签订《委托代理补充协议》，约定，被告福兴公司受托代理物业的可销售面积为7506.68平方米，共90套，其中4楼6套，18楼6套为原告暂时保留单位，待78套先售完再售出；双方另根据代理阶段内完成的不同销售率约定了对应的代理费率。同日，被告福兴公司向原告提交了一份《申请》，载明：“尊敬的鸿燊公司、郑董事长，首先感谢您对我司的信任以及对美华大厦一期销售的全力支持。一期销售工作暂到一段落，总结这次做的好的方面：一、价格已达到预期目标。二、销售达到预售的一半。做得不足的方面：一、价格因素。二、开盘时间仓促。三、操作细节疏忽。吸取以上经验，针对目前销售一小半的现状，我司制定可行的操作原则，一、1个月时间内全部售完。二、提高团队积极性（1.奖励2.资源整合）。三、加大奖励力度。后续程序性工作重点主要涉及合同签订，买家首期款到位，以及银行贷款，过户手续办理，我司全员已调整状态，做好全力以赴的准备。我司目前整个团队工作重点全在美华大厦销售上，我司有信心并郑重承诺在启动二期销售阶段一定拿下预计目标，并恳请贵司给予再一次的支持，为了更好做好二期的销售，调动外围代理公司销售热情，一股作气，拿下攻坚任务，特向贵司申请提前预支人民币壹佰万元代理费用。盼望贵司批准为盼”。同日，原告向被告丁源源的账户转账支付100万元款项，备注为美华大厦销售代理费（网银）。被告福兴公司向原告开具两份收据，分别载明收到原告交来的美华大厦（铭可达电器大厦）销售代理费50万元。原告主张，被告福兴公司并未成功推介售出涉案项目的房屋、未达到约定的代理费收取条件，应向其返还100万元销售代理费。被告主张其已成功推介销售案涉项目的房屋45套，但因涉案项目不具备分户产权登记条件，无法办理后续的银行按揭贷款及过户手续。为此，被告举证情况如下：一、广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终7412号民事判决书。该生效判决查明，该案的一审法院曾向深圳市不动产登记中心发函调查涉案项目即美华大厦是否办理了初始登记、是否具备办理所有权转移登记的条件。深圳市不动产登记中心复函称截至2016年12月13日，华美大厦未见房地产初始登记记录；2011年1月，华美大厦4-6层、7-11层按层办理了转移登记，核发了《房地产证》（代用证），登记权利人为本案原告；产权登记系统中无分户数据，不具备分户产权登记的条件。此外，该生效判决认定该案原告朴贞花已支付定金及部分首期款，但因深圳市鸿燊实业有限公司自身原因未与朴贞花签订正式的商品房买卖合同，应向朴贞花承担相应的违约责任。二、原告于2017年12月29日出具的确认收到被告开具的100万元发票的《发票清单》。三、证人徐某的证言、工作笔记、徐某的劳动合同及工资发放的银行流水记录。庭审时，徐某出庭作证称，案涉合同履行期间，其系被告福兴公司的员工，负责涉案房屋的按揭贷款工作，被告福兴公司成功推介销售40余套房屋。徐某的工作笔记中记录了37名购房客户的详细交易信息。四、记录部分客户购买房屋的房号及价格的《确认书（价格变更）》复印件十余份及《申请书》复印件一份。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告福兴公司签订的《美华大厦委托代理协议》合法有效，双方均应严格履行合同义务。本案的争议焦点为被告是否应向原告退还100万元销售代理费。本院认为，徐某的工作笔记里详细记录了成交客户的姓名、电话号码、购买房屋的房号、购房定金及首期款支付情况，可信度较高，结合徐某的证言、原告盖章确认收到发票的《发票清单》以及原告提交的《申请》里记载的“销售达到预售的一半”，原告主张其成功推介销售涉案项目的房屋40余套，具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“高度盖然性”证明标准的规定，已可认定该待证事实存在。至于原告主张涉案协议中约定的代理费结算条件尚未成就，本院认为，根据涉案协议第四条的相关约定，原告对因合同项下房产自身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任；原告委派专人收取认筹金、定金房款及办理按揭，被告协助原告与客户签订买卖合同及办理相关购房手续，故被告福兴公司对后续签订正式房屋买卖合同及办理按揭贷款手续仅负有协助义务。而根据另案生效判决查明的事实，涉案项目不具备分户产权登记的条件，故在被告福兴公司已投入相应的人力物力促成购房客户交付定金、首期款的情形下，因原告自身原因无法办理后续的手续导致无法收取购房全款或签订正式的房屋买卖合同，原告以此主张不应向被告福兴公司支付代理费用，有违公平原则，本院不予支持。经综合衡量被告福兴公司成功推介销售房屋的数量、销售价格以及合同约定的代理费收取标准，100万元代理费并未超出被告福兴公司可收取的合理范围，原告请求被告福兴公司退还该笔款项，本院不予支持。原告另诉请被告福兴公司支付逾期返还代理费的利息以及被告丁源源应就福兴公司的债务承担连带清偿责任，均无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市鸿燊实业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费15400.77元（已由原告预交），由原告深圳市鸿燊实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 邱  卫  华人民陪审员 黄  美  容二〇二〇年八月十四日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。