四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5192号 原告：冀文博，男，1978年7月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李娟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 被告：成都华翊龙房地产开发有限公司，住所地：中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府二街1033号9栋。 法定代表人：胡波，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨强达，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：四川新尚诚信房地产经纪有限公司，住所地：成都高新区天晖路360号20层4号。 法定代表人：朱志勇，职务不详。 委托诉讼代理人：李安金，男，1970年4月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系该公司员工。 原告冀文博与被告成都华翊龙房地产开发有限公司（以下简称华翊龙公司）、四川新尚诚信房地产经纪有限公司（以下简称新尚诚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴翔独任进行审理。于2020年8月3日公开开庭进行审理，原告冀文博及其委托诉讼代理人李娟与张林培、被告华翊龙公司的委托诉讼代理人杨强达与唐杰、被告新尚诚信公司的委托诉讼代理人李安金到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 冀文博向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除冀文博与华翊龙公司之间的《认购合同》；2.华翊龙公司返还100万购房款并支付违约金（计算方式：以100万元为基数，自2020年3月30日起至实际返还款项之日止，按每日0.08％计算）；3.新尚诚信公司对华翊龙公司返还购房款及支付违约金承担连带责任。事实与理由：2019年10月11日，华翊龙公司与新尚诚信公司签订了《成都建发鹭洲里商业物业整体包销合同》，新尚诚信公司承接了华翊龙公司开发的建发鹭洲里项目的包销事宜，双方之间形成了委托代理关系，新尚诚信公司为华翊龙公司建发鹭洲里项目房屋销售的委托代理人。2020年1月9日，冀文博在华翊龙公司建发鹭洲里售楼部签订《认购合同》，约定冀文博购买华翊龙公司委托新尚诚信公司包销的成都市高新区天府二街1033号建发鹭洲里6-2-95号商铺，预付100万元购房款，签订认购合同50个工作日内华翊龙公司与冀文博签订《商品房买卖合同》。冀文博按约支付了100万元购房款，新尚诚信公司出具收据，并向冀文博交付了案涉商铺的钥匙一把。其后，华翊龙公司并未按约定的时间与冀文博签订《商品房买卖合同》，冀文博多次联系华翊龙公司、新尚诚信公司要求签订合同或者退还房款，但两公司均以各种理由拒绝。 华翊龙公司答辩称，1.《认购合同》的签约主体是冀文博和新尚诚信公司，冀文博支付的购房款也并未向华翊龙公司支付，冀文博要求解除与华翊龙公司签订的《认购合同》以及要求华翊龙公司返还购房款均没有事实上的依据；2.华翊龙公司与新尚诚信公司并非委托代理关系，双方之间签订的包销合同明确约定包销合同的签订不构成华翊龙公司对新尚诚信公司的任何授权或者代理，新尚诚信公司不得自行或者以华翊龙公司的名义与客户签订买卖合同及其他类似的销售或者预约销售的法律文件，或者单独收取任何款项；3.冀文博对华翊龙公司、新尚诚信公司之间的包销关系是清楚，也知道两公司之间不存在任何的委托代理关系；4.包销的法律关系实质是开发商与包销商签订合同约定一个统一的价格，将约定的房源予以出售给包销商，再由包销商以自己的名义或者开发商的名义将其所购买的房源二次买卖给其他第三方。冀文博要求华翊龙公司基于委托代理关系承担责任，没有法律依据；5.关于违约金，原告陈述的违约金条款的适用情形不存在。 新尚诚信公司答辩称，对于冀文博陈述的事实没有异议，合同由我放弃签订，相应的退还房款义务以及其他责任，我方没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2020年1月9日，新尚诚信公司（甲方）与冀文博（乙方）签订了《认购合同》载明以下内容：1.鉴于甲方已签订关于买断销售开发商成都华翊龙房地产开发有限公司（建发鹭洲里）（以下简称“开发商”）项目的合同；2.甲乙双方愿意提前内部认购以下房源：甲乙双方交易的商铺位于成都市高新区天府二街1033号，建发鹭洲里6-*-**，建筑面积共计71.56平方米，价格为1789000元，若《商品房买卖合同》面积与认购合同有误差，以商品房买卖合同为准，多退少补；3.乙方于签订合同当日之前支付购房款1000000元，签订网签合同当日支付剩余购房款789000元；4.甲方收款账号户名为新尚诚信公司；5.甲方同意乙方在50个工作日内签署《商品房买卖合同》；6.因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除合同，在解除合同之日起15个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之八的违约金；7.认购协议签订之日起10天内交付一把钥匙给乙方，乙方在签订网签合同之前不能使用不能装修；8.甲方附一份与建发鹭洲里商业物业整体包销合同及一份6号楼商品房预售许可证。 经冀文博与新尚诚信公司当庭确认，签订《认购合同》之时，新尚诚信公司向冀文博展示了《成都建发鹭洲里商业物业整体包销合同》的首页与签章页。首页载明主要内容为：1.新尚诚信公司包销建发鹭洲里项目商品房共计499套，其中包括6栋1-4楼商铺；2.新尚诚信公司已充分知悉案涉物业情况，并确保在新尚诚信公司指定第三方作为购房人时新尚诚信公司已充分告知上述事项并取得购房人认可。 《认购合同》签订当日，冀文博向新尚诚信公司支付1000000元。 2020年5月21日，冀文博填写《四川新尚诚信房地产经纪有限公司特殊事务申请表》载明：申请事项为退款，申请内容为：“……现因甲方特殊原因，不能按时签订《商品房买卖合同》，乙方提出退款申请，自收到退款申请日起15个工作日内退还乙方所缴房款1000000元及违约金每日0.08%（违约金计算日从2020年4月1日起至退款当日止）。”新尚诚信公司在申请表上加盖公司印章。 另查明以下事实： 1.2019年10月11日，华翊龙公司（甲方，开发商）与新尚诚信公司（乙方，包销商）签订《成都建发鹭洲里商业物业整体包销合同》，与本案有关的内容还有：（1）双方同意乙方以房屋建筑面积单价人民币35126.65元/M2，总价1550000000元为甲方包销标的房源，双方确认上述包销总价款为双方的固定价款，实际销售总价款不足该包销总价款的，则不足部分由乙方承担，乙方应按该包销总价款向甲方结算支付；（2）乙方应于合同签署后15个工作日内付清定金和首笔包销款312000000元；（3）在签订本合同且乙方已付定金达到312000000元后，甲方允许乙方或乙方指定买受人购买标的房源，并由甲方与买受人签署《商品房买卖合同》；（4）包销期限自乙方支付完毕首批312000000元时起，至2020年8月31日止；（5）本合同的签订不构成甲方对乙方的任何授权或委托代理，乙方不得以甲方的名义从事民事活动，乙方不得以口头、书面等任何形式向乙方指定买受人做出任何未经甲方认可的承诺和解释，否则，由此造成的经济纠纷和法律责任由乙方承担；乙方不得自行或以甲方名义与客户签订《商品房买卖合同》及其他有商品房销售/预约销售性质的文件或单独收到任何款项，签约事宜由甲方工作人员负责办理。 2.新尚诚信公司承认双方合同是在“建发鹭洲里”销售部签订的《认购合同》，并认可已经收悉冀文博1000000元； 3.新尚诚信公司承认向冀文博交付了一把案涉房屋钥匙； 4.新尚诚信公司与华翊龙公司对新尚诚信公司未按包销合同约定向华翊龙公司交齐双方包销合同中要求的首批31200万元这一事实没有异议，因此，华翊龙公司拒绝与冀文博等新尚诚信公司所属客户签订《商品房买卖合同》； 5.现案涉房屋登记在华翊龙公司名下，规划用途为商业。 6.2019年10月31日，案外人黎江与新尚诚信公司签订《认购合同》，新尚诚信公司在合同中手写收款人为华翊龙公司，黎江向华翊龙公司账户转账1000万元；2020年3月3日，华翊龙公司向案外人黎江退还上述款项，交易详情为：退诚意金。 以上事实有双方当事人身份信息、《认购合同》《成都建发鹭洲里商业物业整体包销合同》、银行流水明细以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，《认购合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。庭审中，新尚诚信公司认可其是冀文博的合同相对方，愿意承担退款的责任，只是现公司法人因疫情被困于新疆，暂时无法完成银行贷款，无法立即支付。华翊龙公司否认其与新尚诚信公司之间存在委托关系。因此，本案争议焦点在于《认购合同》中冀文博的合同相对方为合同载明的新尚诚信公司还是华翊龙公司。 冀文博认为其合同相对方为华翊龙公司的原因是认为新尚诚信公司是其代理人，两公司之间成立委托关系，受托人行为产生的法律后果应该由委托人华翊龙公司承担，其主张两公司成立委托关系的法律依据为《中华人民共和国合同法》第四百零二条。该条具体规定如下：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。” 对此，本院认为，适用该条的法律构成要件为：1.受托人以自己的名义为一定行为；2.受托人在委托人的授权范围内与第三人订立的合同并且第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系。因此，本案争议之核心在于案涉交易是否符合上述两个要件。 关于第一个构成要件，根据查明事实，新尚诚信公司以自己的名义签订合同符合第一个构成要件； 关于第二个构成要件，本院主要从以下几个方面进行考量： 首先，冀文博与新尚诚信公司都承认《认购合同》签署于案涉项目售楼部，新尚诚信公司与华翊龙公司之间的包销合同真实存在，新尚诚信公司在与冀文博签订合同之时向冀文博展示了包销合同的首页与尾页，并以涉及商业秘密为由未向其展示其他涉及两被告具体授权的内容，再者，新尚诚信公司还将案涉房屋的钥匙交付给了冀文博。从一般购房主体的辨识度出发，购房人在此种情况之下，已经足以相信新尚诚信公司具有代理权的权利外观。在此情况之下，要求一般购房人必须看清新尚诚信公司以商业秘密为名未展示的两被告之间的具体授权内容与范围，过于苛责。 第二，根据新尚诚信公司与华翊龙公司之间的包销合同，虽明确约定包销期限为新尚诚信公司付清首批3.12亿元起至2020年8月31日止，至法庭辩论终结之前新尚诚信公司尚未付清，包销期限尚未启动，但是合同亦约定了此笔款项的支付期限为合同签署后15个工作日，即2019年11月初新尚诚信公司就应该付清该批款项，但是华翊龙公司在未收到首批款项的情况之下，仍然由新尚诚信公司在售楼部对案涉房屋进行销售，是对其销售行为的一种放任与默许。在此情况之下，华翊龙公司在本案之中所作的抗辩实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者。 第三，案外人黎江与新尚诚信公司签订《认购合同》，新尚诚信公司在合同中手写收款人为华翊龙公司，黎江向华翊龙公司账户转账1000万元；2020年3月3日，华翊龙公司向案外人黎江退还上述款项，交易详情为：退诚意金。这一事实显示，华翊龙公司对于新尚诚信公司在进行事实上的房屋销售不知情的抗辩明显不成立。 综上，本院认为新尚诚信公司与冀文博交易中的案涉行为符合第二要件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，《认购合同》直接约束冀文博与华翊龙公司，冀文博的合同相对方为华翊龙公司，新尚诚信公司作为受托人而收取的100万款项，应视为华翊龙公司收取。 根据双方合同7.1条：“因甲方原因导致无法交易，甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除合同……”之约定，冀文博具有合同约定解除权，双方合同于载有解除合同意思表示之起诉状副本送达之日即2020年7月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除之后，华翊龙公司应该退还冀文博交付的100万元。华翊龙公司因新尚诚信公司受托行为而受损失，可另行主张处理。 至于违约金，冀文博主张依据为其向新尚诚信公司填写的《特殊事务申请表》，但该表为单方申请表，虽有新尚诚信公司盖章，但是并未显示新尚诚信公司对之予以认可，故不能作为主张违约金的依据。根据《认购合同》7.1条：“……在解除合同之日起15个工作日内甲方退还乙方已支付房款，甲方承担已支付购房款万分之八的违约金。”之约定，双方对于解约违约金有明确约定，故对于冀文博违约金的诉请予以部分支持。 关于冀文博要求新尚诚信公司对华翊龙公司承担责任的诉请无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、案涉《认购合同》于2020年7月20日解除； 二、被告成都华翊龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冀文博退还款项1000000元； 三、被告成都华翊龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冀文博支付违约金800元； 四、驳回原告冀文博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6900元，保全费5000元，由被告成都华翊龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年八月二十六日 书记员  曾娜