黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初562号原告：肖晶雪，女，1986年6月1日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：彭岩，黑龙江四维律师事务所律师。被告：陶绍媛，女，1969年9月5日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：孙梦，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：张伟民，男，1962年7月14日出生，汉族，住绥化市北林区。原告肖晶雪与被告陶绍媛、张伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖晶雪委托诉讼代理人彭岩与被告陶绍媛及委托诉讼代理人孙梦到庭参加诉讼，被告张伟民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告肖晶雪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告陶绍媛之间的《房屋买卖合同》和《车库购买合同》；2.请求法院判令被告陶绍媛返还购买款437185.05元；3.请求法院判令被告陶绍媛支付违约金131155.51元；以上两项合计568340.56元；4.请求法院判令被告李晓军、张伟民在上述范围内承担连带保证责任；5、由三被告承担诉讼费用。事实和理由：通过被告李晓军介绍，2017年7月20日原告一同购买了陶绍媛、陶绍军姐弟各自名下的房屋及车库，总价款105万元，并分别签订《房屋买卖合同》和《车库购买合同》。其中与陶绍媛合同约定，原告购买其位于绥化市××）弘坤玉龙小区二期13幢3单元101号房屋（面积108.59㎡、房屋价款45万元）及7-81号车库（面积27.4㎡，车库价款10万元）；被告李晓军、被告张伟民对上述买卖合同承担连带责任，保证期限自合同签订之日起三年。其后，原告按协议约定向陶绍媛、李晓军之子李一的银行账户汇款550000元，又向李晓军指定收款人付款100000元，其中陶绍媛房款占308585.05元，车库款占100000元；另替陶绍媛还公积金贷款利息28600元，合计已向陶绍媛付款437185.05元。由于陶绍媛办理的是公积金贷款，当时绥化市住房公积金中心系统升级，不能办理还款业务，因此合同约定等其能办理业务后，原告替其还清公积金贷款。但在这过程中，原告一同购买的陶绍军的房屋和车库，陶绍军已不按合同约定办理房屋及车库的变更手续。被告陶绍媛也没有继续履行本合同的意思表示。因此原告已经丧失对陶绍媛、陶绍军姐弟的信任。原告也曾多次找到保证人李晓军、张伟民去协调此事，却毫无进展。迫于无奈，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条等有关规定诉至贵院，要求解除合同，判令被告陶绍媛返还购买款437185.05元；由于违约金约定过高，判令被告陶绍媛按原告已付款的30%承担违约责任；判令被告李晓军、张伟民承担连带保证责任，以便保护原告的合法权益。被告陶绍媛辩称，原告陈述不是事实，2017年7月我只在卖房合同签字，但我没收到一分卖房款，李一不是我和李晓军之子，和我没任何血缘关系，李一是女孩，不是男孩，原告歪曲了一切事实，需要原告出示当时所有签订的买卖合同，李晓军不还让张伟民还，签的是这样一个担保，我没收到钱，不存在返还问题，我不知道原告这期间还贷款又停贷款，具体什么原因。被告张伟民经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。经审理查明：2015年8月3日，被告陶绍媛购买了绥化弘坤房地产开发有限公司开发建设的绥化市康庄西路弘坤玉龙小区二期13幢3单元101室108.59平方米房屋和该小区7-81号27.4平方米车库，同日，被告陶绍媛弟弟陶绍军也购买了该小区13幢3单元102室83.69平方米房屋和该小区7-52号24.9平方米车库，陶绍媛和陶绍军对房屋进行了装修。2017年7月20日，原告肖晶雪通过其姐姐的朋友本案被告张伟民介绍购买了被告陶绍媛及其弟弟陶绍军的案涉房屋及车库，约定两套房屋及两套车库的总价款为1050000元，其中陶绍媛的房屋450000元，陶绍军的房屋400000元，两个车库各100000元，同日，原告肖晶雪与被告陶绍媛及其弟弟陶绍军分别签订了《房屋买卖合同》及《车库买卖合同》，被告张伟民和李晓军做为保证人分别在合同上签字。两份《房屋买卖合同》和两份《车库买卖合同》均约定各自定金50000元均打到甲方陶绍媛、陶绍军指定的姓名李一建设银行北京广顺北大街支行卡号里。因陶绍媛和陶绍军购买房屋时公积金贷款未偿还，于是在当日，陶绍媛、陶绍军又与原告肖晶雪及保证人张伟民和李晓军签订《补充协议》，约定原告肖晶雪为陶绍媛和陶绍军偿还的贷款不超过400000元，超出部分由李晓军偿还给肖晶雪，如李晓军违约由张伟民偿还给肖晶雪，陶绍媛和陶绍军欠开发商车库欠款由李晓军偿还，如李晓军违约由张伟民负责偿还。2017年7月24日，原告肖晶雪向被告陶绍媛及其弟弟陶绍军指定的李一在建设银行北京广顺北大街支行开户的卡号为62×××69号打入550000元，因李晓军欠案外人朱占龙100000元，原告肖晶雪又通过其亲属孙玉才打入朱占龙妻子艾金凤银行卡100000元，至此，原告肖晶雪已支付给陶绍媛和陶绍军买房款650000元。同日，被告张伟民与李晓军共同出具一份《补充说明》内容是原告肖晶雪已于2017年7月24日支付房款650000元，2017年7月20日替陶绍军偿还完毕银行贷款258585.05元，陶绍媛名下贷款因公积金手续未能办理，延长至可以办理时再还款，一切未办理事项由张伟民担保。经查原告肖晶雪于2017年7月20日为陶绍军偿还了全部贷款258585.05元，为被告陶绍媛偿还公积金贷款28600元。综上，原告肖晶雪合计支付给被告陶绍媛及其弟弟陶绍军购房款合计937185.05元（李一银行卡550000元＋朱占龙100000元＋还陶绍军贷款258585.05元＋陶绍媛贷款28600元），尚欠被告陶绍媛贷款112814.95元未偿还（总房款1050000-937185.05元）。需要说明的问题。一、原告肖晶雪与被告陶绍媛及陶绍媛的弟弟陶绍军发生房屋买卖合同纠纷以后，于2019年分别以陶绍媛和陶绍军为主要被告在本院立两起案件，现以陶绍军为被告的案件经本院主持调解，原告肖晶雪已撤回起诉。二、关于案涉李晓军的相关问题。原告肖晶雪诉讼来院时以陶绍媛、李晓军、张伟民为共同被告，后查明李晓军于2019年3月25日因疾病死亡，原告撤回了对李晓军的诉讼。三、关于李晓军与本案房屋买卖合同及与被告陶绍媛的关系问题。第一次庭审时被告陶绍媛陈述没有买过房子和车库，是李晓军叫陶绍媛帮忙，用陶绍媛的公积金贷款所以写的是陶绍媛的名字，第二次庭审时又陈述是其自己在开发商处购买的，前后矛盾，但无论是与开发商签订的《房屋买卖合同》还是出卖给原告肖晶雪的《房屋买卖合同》及《车库买卖合同》都是被告陶绍媛签字。审理中，被告陶绍媛对原告肖晶雪已支付购房款937185.05元的事实没有提出不同意见，但抗辩自己只收到了肖晶雪为其偿还的银行贷款28600元，其他的与其无关，未收到其他房款。陶绍媛还陈述李晓军为其前夫，李一是李晓军的女儿与其没有血缘关系，是李晓军与后来妻子生育的，但没有提供离婚的证据及李一是否与其有血缘关系的证据。被告张伟民无正当理由未参加本案的诉讼活动，但于2019年11月21日向本院递交了一份“情况说明”，“情况说明”中陈述在其介绍原告购买被告陶绍媛房屋及车库时，李晓军说陶绍媛是其妻子，陶绍军是其小舅子，是原告肖晶雪的姐姐肖晶艳使用肖晶雪的名字购买的房屋及车库，当时约定两套房屋及两套车库的价格为1050000元，先付650000元，其中100000元直接还给朱占龙，其他400000元为替陶绍媛和陶绍军偿还贷款。另查明，案涉房屋被告陶绍媛尚欠开发商数万元购房款未给付，欠数十万元住房公积金贷款未偿还，故不能办理房屋不动产登记证。再查明，案涉房屋现由原告肖晶雪占有、使用。本院认为，一、关于案涉房屋是被告陶绍媛还是李晓军所购买问题。本案在第一次庭审调查时，被告陶绍媛陈述自己没有买过房子和车库，是李晓军叫其帮忙用陶绍媛的住房公积金贷款，所以在与开发商的房屋买卖合同中写的是陶绍媛的名字，第二次庭审调查时，被告陶绍媛又陈述是自己在开发商处购买的，前后矛盾。从原告肖晶雪向本院提供的2015年8月3日被告陶绍媛与开发商签订的《商品房买卖合同》证据中买受人为陶绍媛，2017年7月20日被告陶绍媛与原告肖晶雪签订的《房屋买卖合同》与《车库买卖合同》中出卖人又为被告陶绍媛，而李晓军和张伟民是以保证人的身份在合同上签字，对上述证据被告无异议，故本院对上述证据予以采信，并认定案涉房屋及车库是被告陶绍媛在开发商处购买又转卖给原告肖晶雪，被告陶绍媛对案涉房屋及车库有权处分。二、关于《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》中约定首付款50000元打入甲方陶绍媛指定李一建设银行卡中及被告陶绍媛只收到原告为其代偿的公积金贷款28600元，其他房款陶绍媛没有收到问题。庭审时被告陶绍媛陈述李晓军为其前夫，双方于1990年结婚，于1997年离婚，案外人李一为李晓军与其他女人所生育，与陶绍媛没有血缘关系，对此被告陶绍媛未向法院提供任何证据，对此被告陶绍媛与李晓军是否是夫妻关系，是否已经离婚，李一与陶绍媛是否有血缘关系本院不能认定。但是，在陶绍媛与原告签订的《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》中约定其各自的50000元首付款被告陶绍媛指定打入李一的建设银行卡中，虽然原告于2017年7月24日一起打入被告陶绍媛指定的李一建设银行卡550000元，因打入的全部是购房款，其行为并无不当，而且根据被告张伟民递交本院的“情况说明”中也陈述2017年7月20日，在李晓军、张伟民、陶绍军、陶绍媛、华溪医院财务在场的情况下，经双方研究钱统一打到李一账户，先付650000元，其中100000元直接还给案外人朱占龙。这也说明被告陶绍媛知晓原告打入李一建行卡550000元和为李晓军偿还欠朱占龙100000元的事实，同时也证明被告陶绍媛对上述事实的默认或认可。对上述事实，原告提供了银行通用凭证予以证实，对此证据被告陶绍媛提出异议，但未说明异议的理由，因该证据真实、可靠，本院对该证据予以采信，对原告受被告陶绍媛指定打入李一银行卡购房款550000元，替李晓军偿还欠他人欠款100000元的事实予以认定。另外，在原告肖晶雪诉陶绍军的另一起案件中，已查明原告为陶绍军偿还了全部银行贷款258585.05元，本案中，被告陶绍媛承认原告肖晶雪为其偿还银行贷款28600元。综上，原告肖晶雪已支付陶绍媛、陶绍军购房款和购买车库款合计937185.05元（打入李一建设银行卡550000元十还朱占龙100000元＋还陶绍军贷款258585.05元＋还陶绍媛贷款28600元）。原告肖晶雪购买陶绍军名下83.69平方米房屋价格400000元、车库价格100000元，合计500000元，该案已经本院调解，双方已和解原告肖晶雪撤回起诉。现原告肖晶雪共支付给陶绍媛和陶绍军的购房款合计937185.05元，因肖晶雪与陶绍军已和解，肖晶雪购买陶绍军房屋及车库的500000元应从支付的总房屋款937185.05元中扣除，剩余的437185.05元应认定为肖晶雪支付给陶绍媛的房屋款和车库款。三、关于合同违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”本案中原告肖晶雪已支付陶绍媛、陶绍军购房款合计937185.05元，按购买陶绍媛和陶绍军房屋及车库总价款尚欠112814.95元（1050000元-937185.05元），该112814.95元按合同约定全部是欠陶绍媛公积金贷款，即便原告将该公积金全部偿还，被告陶绍媛仍然有数十万公积金未偿还，加之被告陶绍媛尚欠开发商购房款，原告肖晶雪要求被告陶绍媛协助办理房屋产权登记，因被告欠开发商购房款，而开发商拒绝配合，致使原告肖晶雪不能实现合同目的，故原告要求解除原、被告之间的《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》诉讼请求有理，应予支持。原告诉讼请求要求被告支付违约金，因合同约定违约金过高，不符合法律规定，其请求不予支持。但可支持一定的利息，因被告从什么时间违约不明，利息应从本案立案时间的2019年1月17日开始计算，利率按月利率2%计算较适中。四、被告张伟民的担保责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十二条“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带保证责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”本案中，在原告肖晶雪与被告陶绍媛签订的《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》中被告张伟民和李晓军为连带责任保证人，但没有确认张伟民和李晓军的保证份额，现李晓军已死亡，被告张伟民应承担全部保证责任。被告张伟民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条（四）款、第一百三十条、第一百三十五条的规定，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第十二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肖静雪与被告陶绍媛签订的《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》。二、被告陶绍媛于本判决生效后十日内返还原告肖晶雪购房款437185.05元；并给付自2019年1月17日开始以437185.05元为基数按月利率2%计算至实际给付时止的利息款；返还欠款的同时原告肖晶雪将案涉房屋及车库返还给被告陶绍媛。三、被告张伟民对被告陶绍媛返还的437185.05元及利息承担连带清偿责任。四、驳回原告肖晶雪其他诉讼请求。案件受理9483元，由被告陶绍媛负担7858元，由原告肖晶雪负担1625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  吴国发人民陪审员  仇国军人民陪审员  周 杰二〇二〇年八月十三日书 记 员  侯金杰