广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14798号原告：麦少闲，女，1973年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琦，广东解法律师事务所工作人员。被告：邓程元（曾用名：邓亚敏），男，1971年8月10日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：广州市粤安酒店有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路大石段370号。法定代表人：邓华南。麦少闲与邓程元、广州市粤安酒店有限公司（以下简称粤安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。麦少闲的委托诉讼代理人王云松、唐琦到庭参加诉讼，邓程元、粤安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦少闲向本院提出诉讼请求：1.判令邓程元支付拖欠麦少闲的租金36345.51元（暂计至2019年10月19日）；迟延支付租金产生的违约金36345.51元（暂计至2019年11月14日）；承租房屋产生的水、电费和垃圾处理费等费用（暂计）5000元；费用合计77691.02元；2.粤安公司在上述金额内承担连带责任；3.判令本案的诉讼费用、律师费由被告承担。诉讼中，麦少闲明确因涉讼合同为无效合同，故其第1项诉讼请求中的违约金应为利息，并仅主张按银行贷款利率计算；另其撤回第3项中关于律师费的诉讼请求。事实与理由：2015年1月10日，粤安公司承租麦少闲位于广州市番禺区大石镇河村山庄路自编XX号第一层（厨房用途房），租赁期限从2015年1月10日至2019年1月9日止。该房屋每月租金4300元，每月租金从2016年1月1日开始在前一年每月租金的基础上递增5%，如此类推至本合同期满，粤安公司应于每月10日前缴纳租金给麦少闲。2019年1月19日，合同期满。邓程元承租涉讼房屋，并擅自改造成34、36号楼之间的电梯用房及电梯通道。起始租金为4977元，每过三年，第四年上浮10%。2019年5月9日，邓程元向原告出具《确认承诺书》，约定：“邓程元须当月按时付清当月租金。且每月支付部分欠的租金，未做到该承诺书约定的任何一点，自愿退出承租原告的物业，并放弃一切权利，自愿承担偿还原告的所有租金、违约金，并承担原告追偿租金所需的一切费用，包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费等一切费用，如物业拖欠水电费等一切与物业相关的费用，本人一并承担。”该承诺书由粤安公司提供担保，粤安公司对上述费用承担连带保证责任。被告欠租的行为损害了麦少闲的合法权益，特提起本案诉讼。邓程元、粤安公司均无应诉答辩，亦未在举证期内举证。麦少闲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审理，查明事实如下：2015年1月9日，麦少闲出具《授权委托书》，委托马德代为与粤安公司签订涉讼位于广州市番禺区大石镇河村山庄路自编XX号第一层（厨房用途房）的房屋的租赁合同。翌日，马德（甲方、出租方）与粤安公司（乙方、承租方）就涉讼房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2015年1月10日起至2019年1月9日止，每月租金为4300元，自第二年起每年月租金在前一年租金基础上递增5%，乙方须在每月10日前缴交租金给甲方；乙方在签订合同后需交纳一个月租金及二个月押金共计12900元；等等。2019年5月9日，邓程元作为确认人，粤安公司作为担保人，签订一份《确认承诺书》，载明，邓程元于2015年4月份分别向麦少闲承租了广州市番禺区大石镇河村山庄路XXXX号5栋楼（总面积11207平方米），及由粤安公司承租了27号厨房用房，因本人经营原因拖欠了麦少闲租金如下：1.从2018年5月1日起至2018年10月31日止拖欠23、25、27号3栋楼租金差总额为14577×6个月=123589元；2.从2018年4月10日起至2018年11月9日止拖欠XX号2栋楼租金差总额为5161×7个月=36127元；3.从2018年10月起至2019年4月30日止拖欠XXXXX号5栋楼租金总额为189203×6个月=1135218元；上述三项拖欠租金总数为1258807元。现因位于XX号厨房用房已于2019年1月9日到期，邓程元愿意继续承租XX号厨房用房（现已改造成XX号楼之间的电梯用房及电梯通道），并继续按上一年租金基础上每三年上浮10%，租期和XXXXXX号楼一致，起始租金为2019年1月的租金4977元，每过三年第四年上浮10%，具体相应条款以新合同为准。邓程元承诺：1.于2019年5月份付清2019年5月份租金189203元；2.于2019年6月份起每月按时付清当月租金，且在付清当月租金的基础上偿付部分拖欠的租金85000元，直至清偿上述拖欠的租金1258807元；原《租赁合同》约定租金上浮的相应上浮……若邓程元承诺的任何一点均未能做到，本人愿意承担一切后果，自愿退出承租麦少闲的物业，并放弃一切权利，自愿承担偿还拖欠麦少闲所有租金、违约金，并承担麦少闲追偿租金所需的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等一切费用，如物业拖欠水电费等一切与物业相关的费用，本人一并承担；等等。2019年10月22日，麦少闲向粤安公司出具一份《腾退房屋通知》，主要内容为告知粤安公司，麦少闲与邓程元就涉讼房屋的租赁合同已于当日解除，通知粤安公司在收到通知之日起10日内腾出该房屋。另查明，麦少闲与邓程元曾于2015年4月23日就邓程元向麦少闲承租位于广州市番禺区大石镇河村山庄路XXX号三栋楼签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定第1-3年的月租金为121478元，第4-6年的月租金为136055元；等等。另麦少闲曾与邓程元于2015年4月10日就邓程元向麦少闲承租位于广州市番禺区大石镇河村山庄路XX号两栋楼签订一份《房屋租赁合同》，约定第1-3年的月租金为43010元，第4-6年的月租金为48171.2元，第7-9年的月租金为53951.74元，等等。再查明，广州市番禺区大石镇河村村民委员会曾于2015年3月26日出具《证明》，载明涉讼房屋所在建筑为麦少闲所建。至一审辩论结束前，涉讼房屋未取得建设工程规划许可证。庭审过程中，麦少闲述称，邓程元为粤安公司的实际控制人；邓程元向其支付涉讼房屋的押金为8600元；邓程元承租涉讼房屋、XXX号三栋楼及XX号两栋楼用于经营粤安酒店，并分别签订了租赁文件；邓程元签订《确认承诺书》后，于2019年5月23日至2019年9月30日期间，通过案外人的账户陆续向麦少闲支付款项共计573406元；由于邓程元支付租金等相关费用时未具体区分每个合同所涉租赁物的金额，故麦少闲按每个合同每月租金所占三份合同约定的月租金总和的比例予以分配计算，本案涉讼房屋占比为2.63%，XXX号三栋楼占比为71.91%，XX号两栋楼占比为25.46%，并集中抵扣在先债务；另外两合同所产生的纠纷已另案提起诉讼；麦少闲在2019年10月22日发出《腾退房屋通知》后已收回场地。本院认为，由于涉讼房屋在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故马德作为麦少闲的代理人与粤安公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。该合同到期后，邓程元以其名义继续租用涉讼房屋，粤安公司盖章予以确认，视为粤安公司同意其因租赁涉讼房屋所产生的权利义务概括转移给邓程元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故麦少闲应向邓程元返还租赁保证金8600元。虽《房屋租赁合同》无效，但麦少闲主张邓程元参照该合同约定的租金标准向其支付场地使用费具有法律依据，且符合公平原则，本院予以支持。根据《确认承诺书》所载，邓程元拖欠涉讼房屋2018年10月至2019年4月30日期间的使用费按比例计算为29856元（1135218元×2.63%），2019年5月1日至麦少闲所主张计算截止日2019年10月19日期间应缴使用费为27935元（4977元/月×5个月零19天），以上合计共57791元。由于邓程元在此期间就三份租赁合同支付过款项573406元，按涉讼房屋所占比例扣减，并抵扣麦少闲应向邓程元退还的保证金8600元后，邓程元仍应向麦少闲支付的使用费为34110元（57791元-573406元×2.63%-8600元）。邓程元未能举证证明其已清偿该欠款，应承担举证不能的不利后果，对于麦少闲超出该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。至于麦少闲所主张的水费、电费、垃圾处理费，因无相关证据予以证明，本院不予支持。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》无效，麦少闲主张违约金缺乏依据，但根据公平原则，邓程元应向麦少闲支付逾期付款的利息。《确认承诺书》签订时确认已产生的债务金额为29856元，而邓程元在承诺书签订后就涉讼房屋所支付的费用为15081元（573406元×2.63%）。虽邓程元在承诺书签订后所支付款项分多笔支付，但麦少闲主张集中抵扣在先债务，本院予以采纳，该15081元以及麦少闲应向邓程元退还的保证金8600元，应在承诺书所确认已产生债务中先予抵扣。《确认承诺书》作为阶段性结算文件，故其签订前已产生债务的利息，应以6175元（29856元-15081元-8600元）为本金，从2019年5月10日起算；《确认承诺书》签订后所拖欠的使用费27935元应从本案起诉之日（2019年11月20日）起算利息；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算至债务清偿之日止。因粤安公司作为担保人在《确认承诺书》中盖章确认，故麦少闲主张粤安公司对邓程元的上述债务承担连带清偿责任有据，本院予以支持。邓程元、粤安公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓程元应于本判决发生法律效力之日起七天内向麦少闲支付使用费34110元及利息（分别以6175元为基数从2019年5月10日起、以27935元为基数从2019年11月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算至债务清偿之日止）；二、广州市粤安酒店有限公司应在上述第一判项所确定邓程元之债务范围内承担连带清偿责任；三、驳回麦少闲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费834元，由邓程元、广州市粤安酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年八月二十五日书 记 员  杜嘉华